549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31549300LJX28T6OM8DT952022-12-31549300LJX28T6OM8DT952021-12-31549300LJX28T6OM8DT952020-12-31549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
ÅRSREDOVISNING
2022
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
Året i korthet 3
Sagax i korthet 4
VD har ordet 6
Förvaltningsberättelse
Affärsidé, mål och strategier 8
Sagax utveckling 10
Marknadsöversikt 11
Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 16
Marknadssegment Sverige 24
Marknadssegment Finland 26
Marknadssegment Frankrike 28
Marknadssegment Nederländerna 30
Marknadssegment Spanien 32
Marknadssegment Tyskland 34
Marknadssegment Övriga Europa 35
Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36
Finansiering 39
Joint venture och intresseföretag 45
Aktuell intjäningsförmåga 48
Risker och riskhantering 50
Aktien och ägarna 54
Organisation och medarbetare 58
Flerårsöversikt 60
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport 64
Styrelse 70
Företagsledning 72
Revisor 72
Finansiella rapporter 73
Rapport över koncernens totalresultat 74
Kommentarer till koncernens totalresultat 75
Rapport över koncernens finansiella ställning 76
Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77
Rapport över kassaflöde, koncernen 78
Förändringar av eget kapital, koncernen 79
Moderbolaget 80
Moderbolagets resultaträkning 80
Moderbolagets balansräkning 81
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82
Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83
Noter 84
Förslag till vinstdisposition (Not 34) 117
Revisionsberättelse 120
Fastighetsförteckning 124
Definitioner 145
Alternativa nyckeltal 146
Kalendarium 148
Hållbarhetsrapport 2022 149
Innehåll
Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs
av förvaltningsberättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella
rapporterna på sidorna 8-119.
Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 149-173.
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
3
INTÄKTERNA ÖKADE MED 19 %


FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 19 %






OMVÄRDERING AV FASTIGHETER




OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT






ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT


NETTOINVESTERINGAR








KASSAFLÖDET ÖKADE MED 29 %



FÖRESLAGEN UTDELNING







Nyckeltal i urval
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Förändring jämfört med föregående år, % 21 21 20 28 16
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2022 föreslagen) 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Nettoskuld/EBITDA, ggr 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Belåningsgrad vid årets utgång, % 45 42 43 44 47
Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024
Fastigheternas direktavkastning, % 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
ÅRET I KORTHET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
4
FASTIGHETSBESTÅNDET










HYRESAVTALSSTRUKTUR












FINANSIERING








JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG








AKTIERNA













Fastigheternas marknadsvärde
Finland 34 % (17 876 mkr)
Sverige 28 % (14 782 mkr)
Övriga Europa 0 % (143 mkr)
Spanien 6 % (3 221 mkr)
Frankrike 15 % (7 971 mkr)
Nederländerna 14 % (7 383 mkr)
Tyskland 2 % (1 305 mkr)
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
2022202120202019201820172016201520142013
0
20
40
60
80
100
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet


SAGAX I KORTHET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
5
SVERIGE
FINLAND
SPANIEN
FRANKRIKE
TYSKLAND
NEDERLÄNDERNA
Sverige
Marknadsvärde, mkr 14 782
Uthyrningsbar area, kvm 905 000
Antal fastigheter 114
Finland
Marknadsvärde, mkr 17 876
Uthyrningsbar area, kvm 1 393 000
Antal fastigheter 218
Frankrike
Marknadsvärde, mkr 7 971
Uthyrningsbar area, kvm 610 000
Antal fastigheter 195
Nederländerna
Marknadsvärde, mkr 7 383
Uthyrningsbar area, kvm 597 000
Antal fastigheter 129
Spanien
Marknadsvärde, mkr 3 221
Uthyrningsbar area, kvm 298 000
Antal fastigheter 84
Tyskland
Marknadsvärde, mkr 1 305
Uthyrningsbar area, kvm 85 000
Antal fastigheter 9
SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG
SAGAX I KORTHET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
6

VERKSAMHETEN



























OMVÄRLDEN UNDER 2022 – OCH FRAMÖVER




nominella realt












FÖRVALTNINGSRESULTATETS UTVECKLING












öka 










TRANSAKTIONSMARKNADEN






























VD HAR ORDET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
7
KORT OM VÄRDEUTVECKLING






aldrig verkligheten








mycket




den nominella


reala 


den förväntade framtida avkastningen






FINANSIELL STÄLLNING






















OPERATIONELL OCH FINANSIELL RISK

















samtidigt
och
















SLUTLIGEN




av 




svarat 




David Mindus
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
8

AFFÄRSIDÉ


VERKSAMHETSMÅL









FINANSIELLA MÅL










Finansiella mål
Utfall 2022
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem-
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 8 % 22 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka
med minst 15 % på årsbasis 21 % 21 %
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Mål för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr
%
0
2
4
6
8
10
20222021202020192018
5
10
15
20
25
30
STRATEGIER






Investeringsstrategi














Finansieringsstrategi



kapital





Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Mål för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20222021202020192018

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
9














Förvaltningsstrategi















HÅLLBARHETSARBETE
























Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area
1 000-tal kvm
Mkr
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
2022202120202019201820172016201520142013
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
2022202120202019201820172016201520142013
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
10
Sagax B-aktie under perioden 2012–2022
1)

Carnegie Real Estate Index
Sagax B
Kr
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Källa: Monitor av Modular Finance AB
2012 2013 2014 2015 2020 2021 20222019201820172016
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Mål för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr
%
0
2
4
6
8
10
20222021202020192018
5
10
15
20
25
30
Eget kapital
Eget kapital
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
20222021202020192018201720162015201420132012
Mkr
2018
3,4 miljarder kronor netto-
investerades. Moody´s
Investors Service höjde Sag-
ax rating till "Baa3" med
"stable outlook". Sagax gav
ut sitt första obligationslån
om 500 miljoner euro på
den europeiska kapital-
marknaden inom ramen för
ett nytt EMTN-program.
2013
Under 2013 emitterades
bolagets första B-aktier.
1,2 miljarder kronor netto-
investerades i fastigheter.
Sagax förvärvade 15%
av aktierna i Hemsö
Fastighets AB.
2019
Förvaltningsresultatet
uppgick till 2,0 miljarder
kronor. 2,1 miljarder
kronor nettoinvesterades,
varav 2,8 avsåg fastighets-
förvärv. 97 % av förvärven
skedde utomlands. Sagax
öppnade kontor och gjorde
de första fastighetsförvär-
ven i Spanien.
2016
2,8 miljarder kronor netto-
investerades. Totalt 3,7 mil-
jarder kronor investerades,
varav hälften i Finland.
De första fastigheterna i
Neder länderna förvärva-
des. Stamaktier av serie D
emitterades för första
gången.
2015
2,4 miljarder kronor netto-
investerades i fastig heter.
43 fastigheter förvärvades
och 2 fastigheter avyttra-
des. I bokslutskommunikén
meddelades att prognos-
ticerat förvaltningsresultat
för 2016 överstiger 1
miljard kronor.
2014
Hyresintäkterna översteg
1 miljard kronor. 1,9
miljarder kronor netto-
investerades i fastigheter.
Sagax öppnade kontor
och förvärvade den
första fastigheten i Paris.
Historiskt låga räntenivåer
noterades.
2017
1,7 miljarder kronor
netto investerades. 80 %
av investeringarna skedde
utomlands. Belåningsgra-
den sjönk till 50 %. Bolaget
åsattes en rating om Ba1
med "positive outlook" av
Moody´s Investors Service,
ett steg under Investment
Grade.
2020
Förvaltningsresultatet
uppgick till 2,4 miljarder
kronor. Sagax installerade
13 solcellsanläggningar
och miljöcertifierade 8
fastigheter. Ett nytt joint
venture tillsammans med
NP3 Fastigheter AB eta-
blerades.
2021
Förvaltningsresultatet
ökade 17 % och uppgick
till 2,8 miljarder kronor.
Sagax emitterade sam-
manlagt obligationslån om
1 000 miljoner euro på
den europeiska kapital-
marknaden inom ramen för
EMTN-programmet.
2022
Förvaltningsresultatet
uppgick till 3,3 miljarder
kronor. Sagax öppnade
kontor i Tyskland. Out-
nyttjade kreditfaciliteter
uppgick till 9,4 miljarder
kronor. Sagax har 35
solcellsanläggningar som
under 2022 producerade
8,3 GWh.
1) Sagax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Tidigare kurs har beräknats genom att tidigare kurs för
A-aktien delats med 11 motsvarande den fondemission av B-aktier (10:1) som genomfördes.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
11
BAKGRUND





















STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER





Källa: Eurostat
BRP per capita 2022
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
EUBarcelonaMadridRandstadHelsingforsParisStockholm
Euro
BRP per capita 2022
Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2022 i genomsnitt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
EUMadridBarcelonaRandstadHelsingforsParisStockholm
%
BRP-tillväxt
Källa: Eurostat










 





DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT











De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför



AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
12
Källa: Euorostat
BRP och BRP per capita 2021
BRP (€ miljoner)
200 000
250 000
150 000
100 000
50 000
0
70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000
BRP per capita (€)
Barcelona
Rom
Karlsruhe
Madrid
Milano
Düsseldorf
Köln
Stuttgart
Randstad
München
Paris
Dublin
Luxemburg
Helsingfors
Wien
Berlin
Hamburg
Köpenhamn
Bryssel
Stockholm
Darmstadt
Cork
Lille
EU snittet BRP per capita
32 429
30 000
Regionernas utveckling 2000-2022
1)
Årlig
befolkningstillväxt Befolknings tillväxt
Befolknings tillväxt,
antal invånare
BRP per
capita Euro
Årlig real
BRP-tillväxt
Real
BRP-tillväxt
Stockholm 1,4 % 35 % 628 380 74 357 2,9 % 89 %
Paris 0,5 % 12 % 1 300 480 66 144 1,4 % 37 %
Helsingfors 1,0 % 24 % 333 180 62 135 1,7 % 45 %
Randstad & Eindhoven 0,6 % 15 % 1 213 270 59 975 1,6 % 42 %
Madrid 1,1 % 27 % 1 434 430 37 394 1,8 % 50 %
Barcelona 0,9 % 22 % 1 396 940 32 306 1,3 % 34 %
Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 21 221 300 35 079 1,4 % 35 %
1) Baserat på prognos från Oxford Economics.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
13
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges
lokala arbetsmarknader 2000–2022
–1,0
–0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
500 000––10 000
%
Källa: SCB och Evidens
Storleksklass (antal invånare)
10 000 –
50 000
50 000 –
100 000
100 000 –
500 000
99 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 95 %Sagax 4 %Sagax 1 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands
ekonomiska regioner 2000–2022
–1,5
–1,2
–0,9
–0,6
–0,3
0,0
0,3
0,6
0,9
1,2
500 000–
–10 000
%
Källa: Statistikcentralen och Evidens
Storleksklass (antal invånare)
96 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
10 000 –
50 000
50 000 –
100 000
100 000 –
500 000
Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 59 %Sagax 37 %Sagax 3 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt
i franska departement 2000–2022
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1 000 000––250000
%
Källa: Insee och Evidens
Storleksklass (antal invånare)
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
86 %
250 000 –
500 000
500 000 –
750 000
750 000 –
1 000 000
Sagax1 % Sagax 7 % Sagax 85 %Sagax 1 %Sagax 6 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt
i nederländska provinser 2000–2022
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
2 600 000––500 000
%
Källa: CBS och Evidens
Storleksklass (antal invånare)
77 %
Sagax 9 % Sagax 4 % Sagax 49 %Sagax 28 %Sagax 10 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
500 000 –
1 000 000
1 000 000 –
1 300 000
1 300 000 –
2 600 000
Årlig procentuell befolkningstillväxt i
spanska provinser 2000-2022
–0,2
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
3 000 000––250 000
%
Källa: INE
Storleksklass (antal invånare)
94 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
250 000 –
500 000
500 000 –
1 000 000
1 000 000 –
3 000 000
Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 71 %Sagax 23 %Sagax 6 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
14
INVESTERINGSMARKNADEN














Transaktionsmarknaden


































HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER













Nyproducerade lokaler





Befintliga lokaler








Spanien
Nederländerna
Finland
Frankrike
Sverige
Transaktionsvolym lager & industri
MEUR
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
2022202120202019201820172016201520142013
Produktion/Industri
Andel av total volym (%)
Övrigt (Blandfastigheter, lättindustri, lager)
Logistik
Transaktionsvolym lager & industri i Sverige
Mkr %
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
202220202018201620142012201020082006
0
5
10
15
20
25
30

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
15
Källa: Savills
Hyresutveckling Stockholm
Kr/kvm
Kontor Stockholm i bästa läge
Kontor Stockholm
Lager/industri Stockholm i bästa läge
Lager/industri Stockholm
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
202220212019201720152013201120092007
Källa: Savills
Kontor Helsingfors i bästa läge
Lager/industri Helsingfors i bästa läge
Hyresutveckling Helsingfors
Euro/kvm
0
100
200
300
400
500
600
202220212019201720152013201120092007
Källa: Savills
Hyresutveckling Paris
Euro/kvm
Kontor Paris i bästa läge
Kontor Paris
0
200
400
600
800
1 000
202220212019201720152013201120092007
Lager/Industri Paris i bästa läge
Lager/Industri Paris
Källa: Savills
Hyresutveckling Madrid och Barcelona
Euro/kvm
Kontor Madrid i bästa läge
Kontor Barcelona i bästa läge
Lager/industri Barcelona i bästa läge
Lager/industri Madrid i bästa läge
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
202220212019201720152013
Källa: Savills
Hyresutveckling Randstad och Eindhoven
Euro/kvm
Kontor Amsterdam i bästa läge
Kontor Amsterdam
Lager/Industri Randstad och Eindhoven i bästa läge
Lager/industri Randstad och Eindhoven
0
100
200
300
400
500
600
202220212019201720152013201120092007

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
16
MARKNADSSEGMENT
Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige,
Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien, Tyskland samt Övriga


HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär
att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig-
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran.
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av föränd-
rade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor
för exempelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer
och bekostar hyres
gästerna normalt även fastighetsskötsel och under-

hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga index-
eringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett
mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.
-
heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att ytterligare
begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax dels att
skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster, dels att uppnå en
-
strävar Sagax en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax
arbetar även aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att
avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre
löptider kan uppnås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i
koncernens uthyrningsgrad.
Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på




Sagax fastighetsbestånd i
sammandrag
Fastighetsbestånd i sammandrag
2022-12-31 2022
Marknadssegment
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
1)
Sverige 114 905 000 14 782 16 300 991 1 095 93 % 857 7 –138 –152 727 4,7 %
Finland 218 1 393 000 17 876 12 800 1 711 1 228 97 % 1 436 11 –306 –219 1 141 6,7 %
Frankrike 195 610 000 7 971 13 100 651 1 068 97 % 553 1 –126 –206 428 6,0 %
Nederländerna 129 597 000 7 383 12 400 518 868 97 % 448 11 –52 –87 407 5,8 %
Spanien
2)
84 298 000 3 221 10 800 203 682 98 % 299 1 –29 –63 272 5,3 %
Tyskland 9 85 000 1 305 15 400 108 1 271 94 % 93 – –3 –37 90 7,2 %
Övriga Europa 2 6 000 143 22 200 12 1 841 100 % 11 – –1 –195 9 6,8 %
Delsumma 751 3 895 000 52 682 13 500 4 195 1 077 96 % 3 696 31 –654 –165 3 073 5,8 %
Ej fördelat
– – – – – – – – – –42 –11 –42 –
Totalt 751 3 895 000 52 682 13 500 4 195 1 077 96 % 3 696 31 –695 –176 3 032 5,8 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
2) Avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har avtalats under 2022 med beräknat frånträde under 2023. Transaktionen har omklassificerats till finansiell leasing-
fordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna. De aktuella fastigheterna är exkluderade från tabellen. För mer information se sidan 20.
Koncernens hyresvärde
Finland 41 % (1 711 Mkr)
Sverige 24 % (991 Mkr)
Övriga Europa 0 % (12 Mkr)
Spanien 5 % (203 Mkr)
Nederländerna 12 % (518 Mkr)
Frankrike 16 % (651 Mkr)
Tyskland 3 % (108 Mkr)
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 34 % (17 876 Mkr)
Sverige 28 % (14 782 Mkr)
Övriga Europa 0 % (143 Mkr)
Spanien 6 % (3 221 Mkr)
Nederländerna 14 % (7 383 Mkr)
Frankrike 15 % (7 971 Mkr)
Tyskland 2 % (1 305 Mkr)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
17

till koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång. Av tabellen till
-







HYRESGÄSTER
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom till-

relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning
Löptider för hyresavtal
Förfalloår
Antal
hyresavtal Area, kvm
Kontrakterad årshyra
Mkr Andel
2023 848 474 000 556 14 %
2024 424 527 000 591 15 %
2025 385 652 000 615 15 %
2026 192 409 000 447 11 %
2027 115 374 000 360 9 %
>2027 281 1 283 000 1 454 36 %
Totalt 2 245 3 719 000 4 024 100 %
Hyresduration
Marknadssegment
Antal
fastigheter
Antal
hyresavtal
Hyres-
duration, år
Sverige 114 513 4,9
Finland 218 732 4,4
Frankrike 195 637 3,2
Nederländerna 129 235 5,2
Spanien 84 124 5,7
Tyskland 9 2 14,2
Övriga Europa 2 2 11,3
Totalt/genomsnitt 751 2 245 4,7


branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresför-





-



Nokia, Saint-Gobain och Sanomala.
Fördelning av kontrakterad årshyra
IT, utveckling, utbildning 6 %
Fastighetsservice 9 %
Byggmaterial 7 %
Övrigt 16 %
Logistik 5 %
Medicin, medicinteknik 6 %
Media 5 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 11 %
Produktion, fastigheter 6 %
Stat, kommun 2 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 14 %
Fördelning hyresavtal
Andel av
kontrakterad årshyra
Kontrakterad
årshyra Andel, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
Hyres-
duration, år
> 2 % 98 2 1 98 14,6
1–2 % 391 10 7 56 6,0
< 1 % 3 535 88 2 237 2 4,3
Totalt/genomsnitt 4 024 100 2 245 2 4,7
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
18
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets




-
grammet nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen
påverkats av hyresförändringar, investeringar, avyttringar, värdeföränd-

HYRESFÖRLUSTER
Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan stående

kronor.
Hyresgästernas nettoinflyttning
–1,5
–1,0
–0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2022202120202019201820172016201520142013
Andel av hyresvärde, %
Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med
genomsnittligt hyresvärde under året.
Hyresgästernas omsättningshastighet
0
1
2
3
4
5
6
2022202120202019201820172016201520142013
Andel av kontrakterad årshyra, %
Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig
kontrakterad årshyra under året.
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2022202120202019201820172016201520142013
%, kurva Kr/kvm, staplar
Hyresvärde, kr/kvm
Uthyrningsgrad, %
40
50
60
70
80
90
100
Hyresförluster
År
Hyres -
förluster, Mkr
Andel av
hyresintäkter, %
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
2013 0,0 0,0 92
2014 0,2 0,0 94
2015 0,6 0,0 96
2016 0,1 0,0 94
2017 0,1 0,0 94
2018 1,6 0,1 95
2019 2,9 0,1 95
2020 0,7 0,0 95
2021 3,2 0,1 96
2022 2,1 0,1 96
Direkt-
avkastning: 5,9 % –0,2 % 0,1 % 0,5 % 0,0 % –0,1 % 6,3 %
0,6 %
Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
46067 1709 3202 715 –2062 3051 52682
Marknadsvärde
förvaltnings-
fastigheter
2022-12-31
Valuta-
effekt
För-
säljningar
1)
Förändringar
i befintligt
bestånd
FörvärvVärde-
förändringar
Marknadsvärde
förvaltnings-
fastigheter
2021-12-31
1) Avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har avtalats under 2022 med beräknat frånträde
under 2023. Transaktionen har omklassificerats till kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med
IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
19
UTHYRNINGSARBETE

-

kontrakterad årshyra under året.



genomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings graden


Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring
Efterfrågan var god i samtliga segment. Under året har vakansvärdet

-

årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabellen



kronor till följd av fastighets försäljningar. Utgående vakansvärde upp-

Kommande vakansförändring







-


-

Vakanser 1 januari 2023
Marknadssegment
Antal
fastigheter
Hyresvärde,
Mkr
Vakansvärde,
Mkr
1)
Ekonomisk
vakansgrad
1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 114 991 73 7 % 905 000 70 000 8 %
Finland 218 1 711 56 3 % 1 393 000 53 000 4 %
Frankrike 195 651 18 3 % 610 000 18 000 3 %
Nederländerna 129 518 15 3 % 597 000 13 000 2 %
Spanien 84 203 3 2 % 298 000 8 000 3 %
Tyskland 9 108 7 6 % 85 000 12 000 15 %
Övriga Europa 2 12 – 0 % 6 000 – 0 %
Totalt 751 4 195 171 4 % 3 895 000 176 000 5 %
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Löptider för lämnade rabatter
Förfalloår Mkr
2023 31
2024 5
2025 1
2026 0
2027
–
>2027 1
Totalt 38
Tecknade och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr Antal avtal Hyresvärde, Mkr
2023 24 43 72 70
2024 2 6 10 18
2025 – – 3 6
2026 – – 1 2
2027 – –
1 8
>2027 – – – –
Totalt 26 49 87 104
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor 2022 2021
Ingående vakans respektive år 135 159
Avflyttningar 220 134
Inflyttningar –207 –159
Förändring av lämnade rabatter 1 2
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 19 11
Vakansvärde, försålda fastigheter –5 –14
Valutakursförändring 8 2
Utgående vakansvärde 171 135
Uppsagt för omförhandling 3 2
Uppsagda avtal, ej avflyttat 104 105
Nyuthyrning, ej inflyttat –49 –34
Justerat utgående vakansvärde 229 207
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
20
NETTOINVESTERINGAR 2022


-
-
värde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot

avyttringar av fastigheter.
Förvärv
Sagax har under året förvärvat fastigheter med en sammanlagd area


uthyrningsbar area i Frankrike.
Avyttringar


Därutöver har avtal ingåtts avseende avyttring av en fastighetsport-


har avyttrats till Coop Group som även är hyresgäst i fastigheterna.

miljoner euro som kan erläggas i form av hyra eller köpeskilling enligt




exkluderade från beskrivningen av fastighetsbeståndet och beräkning av
fastighetsrelaterade nyckeltal per balansdagen.
Under första kvartalet förvärvades fastigheten Ekkersrijt 4301-4309 i Nederländerna. Fastigheten är belägen sju kilometer från centrala
Eindhoven och omfattar 5 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
21
Fastighetsförvärv 2022, area
Finland 18 % (52 456 kvm)
Sverige 2 % (4 735 kvm)
Övriga Europa – % (– kvm)
Spanien 11 % (32 406 kvm)
Nederländerna 9 % (25 584 kvm)
Frankrike 53 % (152 321 kvm)
Tyskland 7 % (20 764 kvm)
Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2022
Finland 42 % (302 Mkr)
Sverige 31 % (223 Mkr)
Övriga Europa – % (– Mkr)
Spanien 14 % (98 Mkr)
Nederländerna 4 % (31 Mkr)
Frankrike 9 % (62 Mkr)
Tyskland – % (– Mkr)
Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2022
Nyuthyrning 22 % (158 Mkr)
Nyproduktion 32 % (232 Mkr)
Hyrestillägg 8 % (56 Mkr)
Underhåll 38 % (269 Mkr)
Investeringar i befintligt bestånd
-




-


energibesparande åtgärder.
-

Fastighetsförvärv 2022, investering
Finland 24 % (779 Mkr)
Sverige 4 % (136 Mkr)
Övriga Europa – % (– Mkr)
Spanien 9 % (289 Mkr)
Nederländerna 9 % (283 Mkr)
Frankrike 50 % (1 611 Mkr)
Tyskland 3 % (103 Mkr)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
22
Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd
under 2022

fastighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till


Tulkintie 29 i Finland, 51 miljoner kronor


-
-
rad enligt BREEAM In-use, nivå Very Good.
Sant Julia 104 i Spanien, 51 miljoner kronor


-
joner kronor och fastigheten är fullt uthyrd.
Ansatie 4 i Finland, 36 miljoner kronor

-


enligt BREEAM, nivå Very Good pågår.
Jasperintie 310 i Finland, 35 miljoner kronor

uthyrningsbar area. Byggnationen påbörjades under första kvarta-


kronor.
Elektra 11 i Sverige, 31 miljoner kronor



-

Silver vid färdigställande.
Pågående investeringar vid årsskiftet


Vid årsskiftet hade Sagax pågående projekt med en beräknad inves-


Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2018-2022
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20222021202020192018
%, linje
Nettoinvesteringar, Mkr
% av ingående fastighetsvärden
Genomsnitt under perioden 2018-2022
Mkr, staplar
0
4
8
12
16
20
Pågående projekt
Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 10 miljoner kronor
Fastighet Kommun Segment Avseende
Projekt area,
kvm
Beräknad
investering, Mkr
Återstående
investering, Mkr
Beräknat
färdig ställande
Jakobsb erg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 485 2025
Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Järfälla Sverige Nybyggnation 7 000 187 181 2024
Elektra 11 Stockholm Sverige Nybyggnation 4 000 85 54 2024
13 Rue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Frankrike Nybyggnation 3 000 49 40 2023
Rankan 1 Sollentuna Sverige Nybyggnation 2 000 39 2 2023
46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Frankrike Nybyggnation 2 000 35 13 2023
Monte Naranjo 12-13-14 Seseña Spanien Fastighetsunderhåll 8 000 28 6 2023
Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 000 25 17 2023
Monte Naranjo 10-11 Seseña Spanien Fastighetsunderhåll 5 000 19 3 2023
Vitå 1 Stockholm Sverige Hyresgästanpassning 5 000 19 2 2023
Kuninkaanväylä 35A Åbo Finland Nybyggnation 2 000 16 2 2023
Delsumma 57 000 1 013 805
Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 10 miljoner kronor 340 197
Totalt pågående projekt 31 december 2022 1 353 1 002
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
23
På fastigheten Jakobsberg 18:19 i Stockholm pågår nybyggnation om 14 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler. Byggnationen
påbörjades under tredje kvartalet 2022 och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2025. Den totala investeringen beräknas
uppgå till 511 miljoner kronor och fastigheten avses bli certifierad enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande.
Jakobsberg 18:19
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
24


Marknadssegment Sverige
Korta fakta
2022 2021
Antal fastigheter 114 110
Uthyrningsbar area, kvm 905 000 899 000
Hyresvärde, Mkr 991 874
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95
Antal hyresavtal 513 467
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 782 13 756
Driftnetto, Mkr 727 706
Direktavkastning, % 4,7 5,0
Andel av fastigheternas marknadsvärde
0
10
20
30
40
50
20222021202020192018
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra 98 2 2 49
< 1 % av Sagax
årshyra 820 20 511 2
Totalt 919 23 513 2
Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag
2022-12-31 2022
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
1)
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Stockholm 84 643 000 12 726 19 800 822 1 277 91 % 703 6 –128 –199 581 4,3 %
Övriga Sverige 30 262 000 2 056 7 900 169 647 99 % 154 1 –10 –39 145 6,9 %
Totalt Sverige 114 905 000 14 782 16 300 991 1 095 93 % 857 7 –138 –152 727 4,7 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
SVERIGE
Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala mark-




Marknadsvärde


-

-


relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkast-


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
25
Stockholm






vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råden
som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö,
Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.

avtal sker löpande och möjlig heterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms
som goda.
Förvaltning

-







fastighetsbestånd.
Förvärv och avyttringar

miljoner kronor.
ÖVRIGA SVERIGE




av koncernens hyresvärde.
Förvaltning


-
-




triple net-avtal.
-
hetsbestånd.
Förvärv och avyttringar
Under året har inga förvärv eller avyttringar skett.
På fastigheten Sollentuna Häradsallmänning 1:34 norr om Stockholm pågår nybyggnation om 7 300 kvadratmeter lager-
och verksamhetslokaler. Fastigheten förvärvades under fjärde kvartalet 2021 och nybyggnationen beräknas vara färdigställd
till tredje kvartalet 2024. Fastigheten avses att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
26
Marknadssegment Finland


Korta fakta
2022 2021
Antal fastigheter 218 203
Uthyrningsbar area, kvm 1 393 000 1 334 000
Hyresvärde, Mkr 1 711 1 344
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 97
Antal hyresavtal 732 766
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 17 876 15 347
Driftnetto, Mkr 1 141 1 001
Direktavkastning per 31 december, % 6,7 7, 0
Andel av fastigheternas marknadsvärde
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20222021202020192018
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde

Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra 293 7 5 59
< 1 % av Sagax
årshyra 1 362 34 727 2
Totalt 1 655 41 732 2
Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag
2022-12-31 2022
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
1)
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Helsingfors 75 663 000 10 605 16 000 934 1 407 96 % 775 2 –173 –261 605 6,0 %
Övriga Finland 143 730 000 7 271 10 000 777 1 065 98 % 660 9 –133 –182 537 7,8 %
Totalt Finland 218 1 393 000 17 876 12 800 1 711 1 228 97 % 1 436 11 –306 –219 1 141 6,7 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
FINLAND
Finland är Sagax största marknadssegment. Av koncernens totala


-

Marknadsvärde


-



-
rat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
27
Helsingfors
-



-

Förvaltning

-


-
-



Förvärv och avyttringar
-

miljoner kronor.
Övriga Finland


och av hyresvärdet. En stor andel av fastigheterna är belägna i univer-
sitetsstäderna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo.
Förvaltning



triple net-avtal.


-

meter.

fastighetsbestånd.
Förvärv och avyttringar
-

-

Under 2022 förvärvades en fastighet bestående av tre byggnader belägen strax norr om Helsingfors.
Fastigheten omfattar totalt 7 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
28
Marknadssegment Frankrike


Korta fakta
2022 2021
Antal fastigheter 195 119
Uthyrningsbar area, kvm 610 000 457 000
Hyresvärde, Mkr 651 451
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96
Antal hyresavtal 637 432
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 7 971 5 374
Driftnetto, Mkr 428 286
Direktavkastning per 31 december, % 6,0 6,2
Andel av fastigheternas marknadsvärde
0
3
6
9
12
15
20222021202020192018
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde

Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra – – – –
< 1 % av Sagax
årshyra 634 16 637 1
Totalt 634 16 637 1
Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag
2022-12-31 2022
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
1)
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Paris 113 453 000 6 471 14 300 532 1 176 98 % 461 1 –114 –251 348 5,9 %
Övriga Frankrike 82 157 000 1 500 9 500 119 758 96 % 92 – –12 –78 80 6,5 %
Totalt Frankrike 195 610 000 7 971 13 100 651 1 068 97 % 553 1 –126 –206 428 6,0 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
FRANKRIKE




stycken.
Marknadsvärde






-
rat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
29
Paris

meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Parisområdet är
strategiskt belägna i eftertraktade och etablerade industri områden


hyresvärde.
Förvaltning


fastig hetsförvärv.

fastighetsbestånd.
-
-




Förvärv och avyttringar
-

Övriga Frankrike

meter uthyrningsbara area i övriga Frankrike. Fastigheterna utgjorde


i universitetsstäder som Lyon, Lille, Bordeaux och Marseille.
Förvaltning

-
hetsförvärv under året.







Förvärv och avyttringar


På fastigheten 13 Rue Gutenberg pågår nybyggnation om 3 200 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler. Fastigheten
är belägen 30 kilometer öster om centrala Paris och byggnationen beräknas vara färdigställd under fjärde kvartalet 2023.
Fastigheten avses att certifieras enligt BREEAM New construction, nivå Very Good, vid färdigställande.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
30
Marknadssegment Nederländerna


Korta fakta
2022 2021
Antal fastigheter 129 121
Uthyrningsbar area, kvm 597 000 571 000
Hyresvärde, Mkr 518 420
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96
Antal hyresavtal 235 226
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 7 383 6 090
Driftnetto, Mkr 407 323
Direktavkastning per 31 december, % 5,8 5,9
Andel av fastigheternas marknadsvärde
0
3
6
9
12
15
20222021202020192018
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde

Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra – – – –
< 1 % av Sagax
årshyra 503 13 235 2
Totalt 503 13 235 2
Fastighetsbestånd i Nederländerna i sammandrag
2022-12-31 2022
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
1)
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Randstad
2)
& Eindhoven 86 399 000 5 181 13 000 362 908 96 % 310 7 –41 –104 275 5,6 %
Övriga Nederländerna 43 197 000 2 202 11 20 0 156 788 99 % 138 4 –10 –52 132 6,3 %
Totalt Nederländerna 129 597 000 7 383 12 400 518 868 97 % 448 11 –52 –87 407 5,8 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
2) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht.
NEDERLÄNDERNA



meter uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna
i Randstadområdet och Eindhoven. Randstad är den sammanvuxna
storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam,


Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Nederländerna fastställdes per





-
rat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
31
Randstad & Eindhoven
-

i segmentet är belägna i etablerade industriområden i anslutning till
-

Förvaltning

-
ende på fastig hetsförvärv.
-


-

-

Förvärv och avyttringar


Övriga Nederländerna



-

Förvaltning

-
ende på fastig hetsförvärv.







Förvärv och avyttringar


Under 2022 förvärvades Schrijnwerkerstraat 30 i Nederländerna. Fastigheten är belägen i Rotterdam och omfattar 4 100
kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
32
Marknadssegment Spanien


Korta fakta
2022 2021
Antal fastigheter 84 113
Uthyrningsbar area, kvm 298 000 429 000
Hyresvärde, Mkr 203 271
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 96
Antal hyresavtal 124 115
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 3 221 4 208
Driftnetto, Mkr 272 208
Direktavkastning per 31 december, % 5,3 5,6
Andel av fastigheternas marknadsvärde
0
2
4
6
8
10
2022202120202019
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde

Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra – – – –
< 1 % av Sagax
årshyra 200 5 124 2
Totalt 200 5 124 2
Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag
2022-12-31 2022
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
1)
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Madrid & Barcelona 76 251 000 2 397 9 600 149 593 98 % 157 1 –18 –81
2)
140 5,1 %
Övriga Spanien 8 48 000 824 17 200 55 1 147 100 % 143 – –11 –59
2)
132 5,9 %
Totalt Spanien 84 298 000 3 221 10 800 203 682 98 % 299 1 –29 –63
2)
272 5,3 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
2) Exkluderar fastighetskostnader avseende avtalad ej frånträdd portfölj om 36 fastigheter som omklassificerats till kortfristig finansiell leasingfordran.
SPANIEN




stycken.
Marknadsvärde







till allmän marknadsvärdeförändring och transaktioner. Vägt direkt-


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
33
Madrid & Barcelona
Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona

-

kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Merparten av


områden som Alcalá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & Barcelona

Förvaltning









fastighetsbestånd.
Förvärv och avyttringar


-

-

Övriga Spanien



Förvaltning


fastighetsförvärv.

Mer parten av fastigheterna är uthyrda på triple net-avtal.
Förvärv och avyttringar
-



Under 2022 förvärvades Av Reyes Católicos 8. Fastigheten är belägen 25 kilometer från centrala Madrid och omfattar
5400 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
34
Marknadssegment Tyskland


Korta fakta
2022 2021
Antal fastigheter 9 5
Uthyrningsbar area, kvm 85 000 64 000
Hyresvärde, Mkr 108 88
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 100
Antal hyresavtal 2 1
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 305 1 161
Driftnetto, Mkr 90 82
Direktavkastning per 31 december, % 7, 2 7, 2
Andel av fastigheternas marknadsvärde
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
20222021202020192018
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde

Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra 98 2 1 98
1–2 % av Sagax
årshyra – – – –
< 1 % av Sagax
årshyra 3 0 1 3
Totalt 101 2 2 51
Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag
2022-12-31 2022
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
1)
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Tyskland 9 85 000 1 305 15 400 108 1 271 94 % 93 – –3 –37 90 7, 2 %
Totalt 9 85 000 1 305 15 400 108 1 271 94 % 93 – –3 –37 90 7, 2 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
TYSKLAND


-

Förvärv och avyttringar


Marknadsvärde







till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
35
Marknadssegment Övriga Europa


Korta fakta
2022 2021
Antal fastigheter 2 2
Uthyrningsbar area, kvm 6 500 6 500
Hyresvärde, Mkr 12 10
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100
Antal hyresavtal 2 2
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 143 132
Driftnetto, Mkr 9 9
Direktavkastning per 31 december, % 6,8 6,9
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra – – – –
< 1 % av Sagax
årshyra 12 0 2 6
Totalt 12 0 2 6
Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag
2022-12-31 2022
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
1)
Övriga Europa 2 6 500 143 22 200 12 1 841 100 % 11 – –1 –195 9 6,8 %
Totalt 2 6 500 143 22 200 12 1 841 100 % 11 – –1 –195 9 6,8 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
ÖVRIGA EUROPA


-
cernens totala hyresvärde. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till

Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Övriga Europa

-




till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
36
BAKGRUND
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända Inter-

Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt

allt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde.


skulle överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och
en välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor
per datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där
båda parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång.
Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig-
heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde-
rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras
kvartalsvis.
MARKNADSVÄRDE
-







perioden har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro






analyser av jämförbara transaktioner samt på individuella bedömningar
avseende respektive fastighets risknivå och marknadsposition.




Orealiserad värdeförändring



där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen uppgick såle-


-

till allmän marknadsvärdeförändring och transaktioner. Värdeför-


Fastighetsbeståndets
marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Redovisat värde 31 december 2021 46 067 673
Förvärv av fastigheter 3 202 119
Investeringar i befintligt bestånd 715
Avyttring av fastigheter –59 –6
Omklassificering till fordringar
1)
–2 003 –36
Avstyckning fastighet
1
Omräkningseffekt valuta 3 051
Orealiserad värdeförändring 1 709
Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751
1) Avtalad ej frånträdd avyttring omklassificerad till kortfristig finansiell leasing-
fordran i enlighet med IFRS 16. För ytterligare information se sidan 16.
Orealiserade värdeförändringar
Belopp i miljoner kronor jan-mar 2022 apr-jun 2022 jul-sep 2022 okt-dec 2022 jan-dec 2022
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 71 193 225 131 620
Avflyttningar/Omförhandlingar –31 –19 –13 –69 –132
Allmän marknadsvärdeförändring och transaktioner 830 822 452 –883 1 221
Totalt
870 996 664 –821 1 709
Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2018-2022
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000
2018
2019
2020
2021
2022
Summa,
Mkr
29 024
32 625
37 548
46 067
52 682
Sverige Finland Frankrike Nederländerna
Spanien
Tyskland
Övriga Europa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
37
Fördelning av värderingsobjekt
Fastighetsvärderare Land
Andel av
fastighetsbeståndet
Savills Sverige 15 %
CBRE Finland 31 %
Jones Lang LaSalle Nederländerna 17 %
Savills Frankrike 27 %
Savills Spanien 9 %
Savills Tyskland 1 %
Jones Lang LaSalle Tyskland 0 %
Cushman & Wakefield | RED Danmark 0 %
Total andel externvärderat 99 %
Internvärdering 1 %
Totalt 100 %
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet Kommun, land
Uthyrningsbar area,
kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400
Inteckningen 5 Lund, Sverige 24 000
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000
Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51400
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400
Totalt 504 600
Orealiserade värdeförändringar per segment
Segment jan-mar 2022 apr-jun 2022 jul-sep 2022 okt-dec 2022 jan-dec 2022
Sverige 337 385 127 –182 667
Finland 37 186 332 –446 108
Frankrike 164 29 90 80 363
Nederländerna 260 256 79 –188 407
Spanien 89 157 50 –71 225
Tyskland –15 –16 –14 –17 –62
Övriga Europa –1 –1 –1 3 –
Totalt 870 996 664 –821 1 709
ändringarna var positiva under årets inledande tre kvartal för att bli
negativa under det fjärde kvartalet. Det fjärde kvartalets värdenedgång
förklaras huvudsakligen av högre direktavkastningskrav som till viss
del motverkades av dels ökade framtida hyresintäkter till följd av högre

transaktioner.
Fastigheter med högst marknadsvärde
Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största
-

marknadsvärde. Sagax tio högst värderade fastigheter, sorterade i bok-
stavsordning, presenteras i tabellen nedan.
VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK
Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa
att Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i
syfte att minimera risken i värderingsprocessen.
Externa och oberoende värderingar
För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax obe-
roende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl-
renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga
förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av
fastig heternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfat-
tande kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott
anseende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings företag
som Sagax anlitat.
De externa värderingarna ska utföras i enlighet med Royal Institute

-

auktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med
lämplig kompetens och erfarenhet.

av fastigheternas marknadsvärde. Nyligen förvärvade fastigheter kan
undantas från att värderas externt under det första kvartalet och kan
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
38


fastig hetsvärderare från oberoende värderings företag.
Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy
Med hänsyn till att Sagax fastigheter är stabila intäktsgenererande
fastig heter ska värderaren använda den så kallade avkastningsmetoden
innebärande att värdet på en fastighet baseras på det driftnetto som
fastig heten förväntas generera.




avspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel

Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att
fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas,
men värderaren ska också lägga fram en DCF-beräkning av marknads-
värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser

Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema.
Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller
påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den
senaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter
att ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd-
ringen konstaterats.
Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy
För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför
Sagax interna jämförande värderingar av fastigheter motsvarande

Sagax också ta in en värdering från annat oberoende värderingsföretag
som komplettering.
Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år
till år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter,
fastigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av
marknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli före-
mål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna foku-

indata använts. Sagax genomför även så kallade ”black-box- analyser”
som säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande värde-
ringarna stämmer överens om samma indata och marknadsantaganden
används i båda värderingarna.
Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en



en ”väsentlig avvikelse”. Alla väsentliga avvikelser diskuteras i en
värderingskommitté som består av representanter från den oberoende
värderaren, Sagax ekonomichef och värderingschef. Syftet med sådana
diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde som skil-
jer sig från de externa värderingarna.


visade värde understeg det samlade värdet från värderingsföretagen

Intern rapportering
Sagax värderingschef sammanfattar varje kvartal de slutliga värde-
ringarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia till Sagax
styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla betydande
värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en kommentar
-
lande från bolagets värderingschef om de oberoende värderingarna
har genomförts med vederbörlig noggrannhet, och om de indata som
användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, är korrekta i
alla väsentliga avseenden. Sagax värderingschef kom till slutsatsen att

med Sagax riktlinjer.
Fastigheternas marknadsvärden per segment 2013-2022
FrankrikeFinland NederländernaSverige Övriga EuropaTysklandSpanien
0
20
40
60
80
100
2022202120202019201820172016201520142013
%
Mkr
10 825 13 428 16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
39
BAKGRUND
Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar

-
-





-


-
-

attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.




Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
20222021202020192018
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
20222021202020192018
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
20222021202020192018

-
-

vid en kortare räntebindning. Den genom snittliga kapitalbindningen



-


FINANSPOLICY

-






EGET KAPITAL
-




stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stock-



AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
40
Förändring av eget kapital
Mkr
Utdelning, återköp och inlösen av egna aktier
Totalresultat Aktieemissioner
–2 000
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2022202120202019201820172016201520142013
-
-
ändringarna.



-
nor per aktie och år.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Allmänt om Sagax räntebärande skulder
-


-
Förändring av räntebärande skulder
Belopp i miljoner kronor
Räntebärande skulder 31 december 2021 26 354
Upptagna lån 7 631
Amorteringar –4 050
Valutakursförändring 2 339
Upplåningskostnader/övrigt 20
Räntebärande skulder 31 december 2022 32 294
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20222021202020192018
Finansieringskällor
Obligationer 88 % (28 508 Mkr)
Banklån 7 % (2 215 Mkr)
Företagscertifikat 5 % (1 572 Mkr)
Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program
Finansiellt
åtagande
i EMTN-program
31 dec
2022
31 dec
2021
Nettoskuld/totala
tillgångar < 65 % 35 % 27 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 12,7 x 9,4 x
Säkerställda skulder/
totala tillgångar < 45 % 3 % 0 %
Rating enligt Moody's
Investors Service
Baa3,
Positive outlook
Baa3,
Positive outlook
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder inklusive
företagscertifikat 94 % (30 399 Mkr)
Säkerställda skulder 6 % (1 895 Mkr)




-





Swedbank, ING, Société Générale och Banco Santander. Nettoskulden


-


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
41







Åtaganden i låneavtal
Obligationslån






lånens räntevillkor.

obligations lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publi-



-






Banklån

-


-


Exempel på åtaganden är att belåningsgraden ska understiga en speci-





upp kvartalsvis.


Säkerheter för räntebärande bankskulder





Företagscertifikat








-


Grön finansiering


-

-



Kapitalbindning














amortering och vanliga banklån som avtalsenligt ska återbetalas inom




-
-




Räntebindning




AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
42


olika typer av ränte derivat.
-


-
snittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till

-

-

-
siellt derivat.
-



Räntederivat




-
vatavtalen var Nordea, Swedbank, Danske Bank, Société Générale och


-
-
ningsresultat.
Övriga skulder

-


Rörelsekapital









-

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2022
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel
2023 4 097 2,3 % 13 % 902 3 %
2024 5 998 2,0 % 19 % 5 759 18 %
2025 4 467 2,4 % 14 % 5 494 17 %
2026 3 322 1,8 % 10 % 3 322 10 %
2027 3 320 1,5 % 10 % 5 059 16 %
> 2027 11 090 0,9 % 34 % 11 757 36 %
Summa/
genomsnitt 32 294 1,7 % 100 % 32 294 100 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
43
Lånelöften







Sagax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société



-
liga till nytecknade tidsbundna lån som ännu inte hade betalats ut på
balansdagen.


SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2022









-



-



Räntederivat 31 december 2022
Förfalloår Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr
1)
Genomsnittlig ränta
2)
2023 1 247 3 1,2 %
2024 239 9 0,8 %
2025 – – –
2026 – – –
2027 – – –
>2027 – – –
Summa/genomsnitt 1 486 12 1,3 %
1) Sagax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 309 miljoner kronor med start i januari 2023. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till 2 miljoner
kronor.
2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
Kapitalstrukturens utveckling
0
20
40
60
80
100
20222021202020192018
%
Övriga skulderEget kapital
17 437
19 257
3 460
19 828
22 452
4 342
26 354
31 079
5 039
32 294
33 463
6 074
Räntebärande skulder
Mkr MkrMkrMkr Mkr
2591
15 683
15 416
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
31 dec
2022
31 dec
2021
Räntebärande skulder 32 294 26 354
Räntebärande tillgångar –927 –676
Börsnoterade aktier –6 927 –9 380
Likvida medel –76 –84
Nettoskuld 24 364 16 214

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
44
KREDITRATING


-
rad tillgång till den europeiska och svenska kapitalmarknaden och där-


VALUTAEXPONERING


-








Likvida medel
Bank- /
obligationslån
Löpande
verksamhet
Aktie-
emission
Fastighets-
försäljningar
Övrigt
Investeringar
Amorterade lån
Utdelning
Övrigt
Inlösenerbjudande
Preferensaktier
73 Mkr
vid årets slut
Tillkommer
1 886 Mkr
i form av
outnyttjade
lånelöften
1)
8 487 Mkr
1 490 Mkr
1 125 Mkr
122 Mkr
122 Mkr
6 707 Mkr
3 803 Mkr
479 Mkr
242 Mkr
4 Mkr
Disponibel
likviditet
1 959 Mkr
60 Mkr
vid årets början
Likvida medel
Likvida medel
84 Mkr
vid årets början
Likvida medel
76 Mkr
vid årets slut
Tillkommer
7 855 Mkr
i form av outnyttjade lånelöften
1)
Bank- /
obligationslån
Löpande
verksamhet
Aktie-
emission Övrigt
Fastighets-
försäljningar
7 631
Mkr
3 015
Mkr
39
Mkr
487
Mkr
47
Mkr
Amorterade lån
4 050
Mkr
Investeringar
5 828
Mkr
Utdelning
935
Mkr
Övrigt
414
Mkr
Disponibel likviditet 7 931 Mkr
1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 1 572 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2022
31 dec
2021
31 dec
Förvaltningsfastigheter 3 393 3 147
Leasingavtal nyttjanderätt 6 7
Finansiella tillgångar 182 –
Övriga anläggningstillgångar 63 56
Kassa och bank 6 6
Övriga omsättningstillgångar 62 43
Summa tillgångar 3 711 3 260
Räntebärande skulder 2 703 2 342
Uppskjuten skatteskuld 201 173
Räntederivat – 0
Övriga skulder 125 87
Summa skulder 3 028 2 602
Nettotillgångar 683 658

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
45




Fastighetsbestånd i sammandrag
Segment
Antal
fastigheter
Hyresintäkter,
Mkr
Uthyrningsbar
area, kvm
Hyres-
duration, år
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Fastigheternas
marknadsvärde, Mdkr
Äldreboende
238 1 556 1 037 000 9,2 99 32,5
Utbildning
151 1 337 806 000 11,4 98 30,6
Vård
63 666 326 000 8,2 97 12,5
Rättsväsende
28 517 231 000 8,0 96 9,3
Totalt 480 4 073 2 400 000 9,6 98 84,9
Kapitalstruktur 31 december 2022
Räntebärande skuld nyttjanderätter1 %
Uppskjuten skatteskuld 7 %
Eget kapital 34 %
Räntebärande skuld nyttjanderätter 3 %
Icke-säkerställda lån 55 %
BAKGRUND



som attraktiva.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)


-


-











-
hyrningar och underhåll.




aktie ägaravtal. Avtalet reglerar styrelsesammansättning, verksam-


aktie innehav i bolaget.


Hemsö Fastighets AB
2022
jan-dec
2021
jan-dec
Sagax ägarandel, % 15 15
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 352 1 158
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 295 271
Hyresintäkter, Mkr 4 073 3 614
Förvaltningsresultat, Mkr 2 309 2 145
Årets resultat, Mkr 2 563 8 189
2022
31 dec
2021
31 dec
Innehavets redovisade värde, Mkr 4 928 4 568
Antal fastigheter 480 441
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 84 879 75 737
Uthyrningsbar area, kvm 2 400 000 2 218 000
Hyresduration, år 9,6 9,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98
Räntebärande skulder, Mkr 49 567 42 498
Kapitalbindning, år 6,3 6,8
Räntebindning, år 5,6 6,3
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 247 161

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
46
Kapitalstruktur 31 december 2022
Reserv för finansiella derivat 0 %
Uppskjuten skatteskuld 11 %
Eget kapital 38 %
Övriga icke räntebärande skulder 6 %
Säkerställda lån 46 %
Fastighetsbestånd i sammandrag
Segment
Antal
fastigheter
Hyresvärde,
Mkr
Uthyrningsbar
area, kvm
Hyres -
duration, år
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Fastigheternas
marknadsvärde, Mkr
Stockholm 71 798 502 000 4,3 96 10 108
Övriga Sverige 13 269 267 000 3,9 99 4 089
Totalt 84 1 068 769 000 4,2 96 14 197
Söderport Property Investment AB (Söderport)




-


-





-




-




-



-





Stockholm.





Söderport Property Investment AB
2022
jan-dec
2021
Jan-dec
Sagax ägarandel, % 50 50
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 532 905
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 234 236
Hyresintäkter, Mkr 907 853
Förvaltningsresultat, Mkr 492 504
Årets resultat, Mkr 1 149 1 900
2022
31 dec
2021
31 dec
Innehavets redovisade värde, Mkr 2 991 2 622
Antal fastigheter 84 83
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 197 12 882
Uthyrningsbar area, kvm 769 000 743 000
Hyresduration, år 4,2 4,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95
Räntebärande skulder, Mkr 6 936 6 209
Kapitalbindning, år 2,4 2,4
Räntebindning, år 1,7 2,3
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 153 –124

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
47
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)






Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2022
jan-dec
2021
jan-dec
Sagax ägarandel, %
50 50
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 65 54
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr
32 30
Hyresintäkter, Mkr
93 89
Förvaltningsresultat, Mkr
65 59
Årets resultat, Mkr
130 109
Sagax intresseföretag
NP3 Emilshus
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
Sagax ägarandel, %
16 15 21 25
Sagax andel av årets
totalresultat, Mkr 272 309
65 119
Sagax andel av
förvaltningsresultat, Mkr
167 101 38 33
Hyresintäkter, Mkr
1 551 1 238 454 280
Förvaltningsresultat, Mkr
785 661 182 131
Årets resultat, Mkr
1 244 2 020 311 469
2022
31 dec
2021
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
Innehavets redovisade
värde, Mkr 2 133 1 900 645 437
Antal fastigheter
488 446 125 97
Fastigheternas bokförda
värde, Mkr
19 805 17 335 7 111 4 827
Uthyrningsbar area, kvm
1 950 000 1 784 000 786 000 580 700
Hyresduration, år
4,0 4,1 5,8 6,3
Ekonomisk uthyrnings-
grad, %
94 93 97 97
Räntebärande skulder,
Mkr
12 353 10 467 4 103 2 839
Kapitalbindning, år
2,3 2,9 2,9 2,6
Räntebindning, år
1,9 2 1,9 2
Marknadsvärde för
räntederivat, Mkr 131 –9 137 10
INTRESSEFÖRETAG
NP3 Fastigheter AB (NP3)







Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)






Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2022
31 dec
2021
31 dec
Innehavets redovisade värde, Mkr 320 291
Antal fastigheter
39 33
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr
1 610 1 429
Uthyrningsbar area, kvm
184 000 181 000
Hyresduration, år
6,5 6,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100
Räntebärande skulder, Mkr
869 786
Kapitalbindning, år
2,0 2,9
Räntebindning, år
1,0 1,8
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr – –
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
202220212020
2019
Mkr
Redovisat värde
Börsvärde
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus
500
550
600
650
700
750
800
2022
Mkr
Redovisat värde
Börsvärde
Kv 2 Kv 3 Kv 4

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
48
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
-



-
-
årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis
-
-



ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genom-





beaktande av resultatandelens storlek.
FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
UNDER 2022




-
-





-






under året.

-




-

-
nettot.







0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20222021202020192018
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2023 1 jan 2022
Hyresvärde 4 195 3 459
Vakans –171 –135
Hyresintäkter 4 024 3 324
Fastighetskostnader –704 –563
Driftnetto 3 319 2 761
Central administration –174 –147
Joint venture och intresseföretag 818 780
Finansnetto –398 –354
Leasingkostnader –28 –28
Förvaltningsresultat 3 538 3 012
Skatt –637 –542
Resultat efter skatt 2 902 2 470
– varav ägare av D-aktier 252 252
– varav ägare av A- och B-aktier 2 650 2 218

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
49
Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2017–2022
2017 2018 2019
Belopp i miljoner kronor
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastig-
hets-
försälj-
ningar
1 jan
2018
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastig-
hets-
försälj-
ningar
1 jan
2019
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastighets-
försälj-
ningar
1 jan
2020
Hyresvärde 34 30 166 –13 2 099 53 54 322 –17 2 510 58 25 271 –128 2 735
Vakans 16 –1 –22 6 –122 –4 –3 –7 4 –132 14 –1 –21 4 –135
Hyresintäkter 51 30 144 –7 1 977 49 51 315 –13 2 378 71 23 251 –124 2 600
Fastighetskostnader –29 –4 –35 3 –333 –34 –14 –40 6 –395
1)
–41 –4 –39 13 –446
Driftnetto 22 26 110 –4 1 644 15 37 275 –7 1 983 31 19 212 –111 2 155
Central administration –77 –132 –122
Joint venture och
intresse företag 290 372 539
Finansnetto –448 –387 –352
Leasingkostnader
1)
–20 –22
Förvaltnings resultat 1 410 1 816 2 198
Skatt –310 –400 –414
Resultat efter skatt 1 100 1 416 1 764
varav tillkommer
– ägare av preferensaktier 34 34 34
– ägare av D-aktier 127 204 216
– ägare av A- och B-aktier 939 1 178 1 515
Investeringar och
avyttringar –346 – 1 384 41 –456 – 3 026 24 –707 – 2 836 1 413
2020 2021 2022
Belopp i miljoner kronor
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastighets-
försälj-
ningar
1 jan
2021
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastighets-
försälj-
ningar
1 jan
2022
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastig-
hets-
försälj-
ningar
3)
1 jan
2023
Hyresvärde 64 –73 302 –3 3 024 118 40 370 –94 3 459 379 217 269 –128 4 195
Vakans –13 3 –15 1 –159 31 –2 –14 9 –135 –16 –8 –18 5 –171
Hyresintäkter 51 –70 286 –2 2 865 149 38 357 –85 3 324 362 209 251 –123 4 024
Fastighets kostnader –21 –13 13 –30 –495 –38 –6 –40 16 –563 –62 – 61 –35 17 –704
Driftnetto 30 –83 300 –32 2 370 111 32 317 –69 2 761 300 148 216 –106 3 319
Central administration –132 –147 –174
Joint venture och
intresseföretag 638 780 818
Finansnetto –372 –354 –398
Leasingkostnader –26 –28 –28
Förvaltnings resultat 2 479 3 012 3 538
Skatt –471 –542 –637
Resultat efter skatt 2 008 2 470 2 902
varav tillkommer
– ägare av preferensaktier 34 – –
– ägare av D-aktier 252 252 252
– ägare av A- och B-aktier 1 723 2 218 2 650
Investeringar och
avyttringar –666 – 5 585
2)
1 456
2)
–658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062
1) 20 miljoner kronor har omrubricerats till leasingkostnader från och med 1 januari 2019.
2) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB.
3) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
50



Risker och riskhantering
MARKNADSRISKER
Fastigheternas marknadsvärde
-





-

-





och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad
-
ningar.
Hantering


-





Analys av marknadsantaganden
-



-
stämmer om samma indata och marknadsantaganden tillämpas i
båda värderingsmodellerna.
-
rade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres intäkter



-
ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
Transaktionsrelaterade risker


-







-
begränsade.
Hantering

-
sationen eller anlitas vid behov.
FINANSIELLA RISKER
Finansiering

-



-

-


inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal,


Hantering
-

samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls.
-








AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
51



-
nas uthyrningsgrad.
Ränterisk





-
väntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som natio-
nellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.
Hantering





-

Valutarisk

skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla
balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta-

ställning och resultat i svenska kronor.
Hantering
-
-
cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma
valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick


-

-

Likviditetsrisk

-


ställning.
Hantering



-

-

OPERATIONELLA RISKER
Hyresintäkter- och hyresutveckling



marknadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demo-

Hantering
-



hyresgäster.
-

längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex


är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan


Kreditrisk

sina betalningar enligt hyresavtalen.
Hantering





-
ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar



Drifts- och underhållskostnader



kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser

-
gäster.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
52
Hantering

-



Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet
-

-


verksamhet.
Hantering




Organisatorisk risk



skulle lämna sin anställning.
Hantering

minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings-




medarbetare.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER

-

ställning negativt.
Hantering


styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå





verksamhet.
Investera i bolag där Sagax är aktieägare.

värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.


ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits

REGULATORISKA RISKER
Regelefterlevnad och affärsetik
-



mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbeta-
res eller uppdragstagares agerande.
Hantering



Skatter och ändrad lagstiftning
Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av





nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet,





skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen blir att Sagax
-
ning i de länder som koncernen har verksamhet i.



-

-




noggrant.
MILJÖ- OCH KLIMATRISKER
Miljörisk







AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
53
-










ha en väsentligt negativ inverkan på Sagax verksamhet och koncernens

Hantering


-




risker.
Klimatrisker






klimat risken inte beaktas. Därtill kan klimatpolitiska beslut påverka

Hantering



-




-



koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän-

Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2022
Förändring, % –20 –10 0 10 20
Värdeförändring, Mkr –10 536 –5 268 – 5 268 10 536
Belåningsgrad, % 52 48 45 42 39
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2022
Förändring, % –10 –5 0 5 10
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 6,4 6,7 7,1 ET ET
Känslighetsanalys per 31 december 2022
1)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på förvaltnings-
resultatet, årsbasis
Effekt på resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +41/–41 +34/–34 +34/–34
Hyresintäkter +/– 1 % +40/–40 +33/–33 +33/–33
Fastighetskostnader +/– 1 % –7/+7 –6/+6 –6/+6
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –18/+18 –14/+14 –14/+14
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –18/+12 –15/+10 –15/+9
Förändring av valutakursen SEK/EUR
2)
+/– 10 % +221/–221 +178/–178 +760/–760
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/– 10 % +56/–56 +45/–45 +45/–45
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
54
Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde

Aktien och ägarna
Omsatt antal aktier
Sagax D (totalavkastning)
Antal 1 000-tal
Kr
Sagax D
Källa:
Monitor av Modular Finance AB
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
6
12
18
24
30
36
Omsatt antal aktier
Carnegie Real Estate Index
Antal 1 000-tal
Kr
Sagax B
OMX Stockholm_Pl
Källa:
Monitor av Modular Finance AB
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
100
200
300
400
500
B-aktiens kursutveckling 2022
D-aktiens utveckling 2022
Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättnings-
hastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig
handelsvolym per
handelsdag, Mkr
31 dec
2022
31 dec
2021 2022 2021 2022 2021
A-aktier 239,00 303,00 24 3 6 1
B-aktier 236,50 305,00 35 44 94 135
D-aktier 26,70 33,40 71 55 10 8
Carnegie Real Estate Index
Antal 1 000-tal
Kr
Sagax A
Omsatt antal aktier
OMX Stockholm_Pl
Källa:
Monitor av Modular Finance AB
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
100
200
300
400
500
A-aktiens kursutveckling 2022
AKTIEKAPITAL







rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.



UTDELNINGSPOLICY

uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan











AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
55
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE

















LIKVIDITETSGARANTI






likviditet.
BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET




EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE





Största aktieägare 31 december 2022
1)
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster
2)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 1 192 228 17, 7 % 30,0 %
Staffan Salén med bolag 5 637 309 31 598 279 95 600 8,4 % 12,9 %
Fjärde AP-fonden 805 716 16 035 529 9 535 293 5,9 % 4,9 %
Tredje AP-fonden – 24 227 658 – 5,4 % 3,5 %
Avanza Pension 45 599 307 759 11 766 073 2,7 % 1,8 %
SEB Fonder – 11 849 982 – 2,7 % 1,7 %
Vanguard – 6 992 576 4 754 791 2,6 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder – 10 433 681 774 792 2,5 % 1,6 %
Handelsbanken Fonder – 7 969 529 834 844 2,0 % 1,3 %
Rutger Arnhult med bolag – 332 159 8 148 173 1,9 % 1,2 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 7 103 615 – 1,7 % 1,8 %
BlackRock – 7 452 281 6 433 1,7 % 1,1 %
Norges Bank – 4 251 528 2 857 552 1,6 % 1,0 %
Filip Engelbert 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Erik Selin med bolag 1 174 959 1 971 119 1 937 377 1,1 % 2,3 %
Lannebo Fonder – 4 184 715 – 0,9 % 0,6 %
Patrik Brummer – – 4 066 666 0,9 % 0,6 %
Andra AP-fonden – 3 941 964 – 0,9 % 0,6 %
Odin Fonder – 3 415 294 – 0,8 % 0,5 %
Folksam – 3 372 301 – 0,8 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 404 583 211 023 665 50 169 822 63,5 % 71,0 %
Övriga aktieägare 4 196 071 80 395 698 76 091 507 36,0 % 29,0 %
Delsumma 26 600 654 291 419 363 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 %
Totalt 26 600 654 293 419 363 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 012 565 103 419 363 6 888 862 29,3 % 45,5 %
1) Aktieägarstruktur per 31 december är baserad på uppgifter från Monitor samt Euroclear Sweden.
2) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
56
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 16 725
501–1 000 1 953
1 001–2 000 1 486
2 001–5 000 1 469
5 001–10 000 692
10 001–50 000 835
50 001– 387
Totalt 23 547
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner
bosatta i Sverige 21 430 9 %
Privatpersoner
bosatta utomlands 130 0 %
Företag/institutioner
i Sverige 726 75 %
Företag/institutioner
utomlands 1 261 15 %
Totalt 23 547 100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 22 156 85 %
Schweiz 57 7 %
USA 73 2 %
Storbritannien 30 1 %
Luxemburg 46 1 %
Övriga länder 1 185 4 %
Totalt 23 547 100 %
Nyckeltal per B-aktie
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
2018
31 dec
Börskurs vid årets utgång, kr 236,50 305,00 169,60 136,20 64,80
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde efter utspädning, kr
1)
8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Eget kapital efter utspädning, kr 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Substansvärde, kr 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0
Börskurs/Kassaflöde, ggr
1)
2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4
Börskurs/Eget kapital, % 259 364 308 292 182
Börskurs/Substansvärde, % 222 311 255 240 147
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Aktiekursutveckling och volatilitet
Utveckling
1,2)
Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år –21 % –22 % –20 % –45 % –25 %
2 år 42 % 39 % –17 % –19 % 2 %
3 år 72 % 74 % –27 % –23 % 15 %
4 år 211 % 265 % –16 % 22 % 49 %
5 år 363 % 384 % –9 % 37 % 37 %
Volatilitet
1)
Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år 48 % 44 % 20 % 33 % 21 %
2 år 40 % 34 % 15 % 26 % 19 %
3 år 45 % 42 % 19 % 31 % 21 %
4 år 40 % 30 % 14 % 23 % 17 %
5 år 37 % 26 % 12 % 20 % 14 %
1) Beräknade per 31 december 2022.
2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax aktier eller för Carnegie Real Estate Index och OMX Stockholm PI.
1) Inklusive aktier som innehas av Sagax.
Aktieägarstruktur 31 december 2022
1)

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
57
5
10
15
20
25
30
35
40
2022202120202019201820172016201520142013
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie
Ggr
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
2022202120202019201820172016201520142013
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs/substansvärde (NAV) per B-aktie
Börskurs/eget kapital per B-aktie
Övriga svenska juridiska personer 35 %
Pensionsstiftelser, 2 %
Socialförsäkringsfonder 12 %
Svenska fysiska personer 11 %
Finansiella företag, 4 %
Intresseorganisationer 2 %
Ägarkategorier, aktiekapitalandel
Utlandsboende ägare 22 %
Fondbolag 12 %
Källa: Euroclear Sweden
Substansvärde (NAV) 31 december 2022
Mkr
Per A- och B-aktie
efter utspädning, kr
Eget kapital 33 463 105
Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –14
Återläggning av derivat –14 0
Återläggning av uppskjuten skatt på temporära
skillnader
3 990 13
Återläggningar hänförliga till joint venture 930 3
Substansvärde (NAV) 33 950 107
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 600 654 1,0 26 600 654,00 39 % 6 %
B-aktier 293 419 363 0,1 29 341 936,30 43 % 66 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 %
Summa 446 281 346 68 568 723,20 100 % 100 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
58
LEGAL STRUKTUR








ORGANISATION




MEDARBETARE



























Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt
känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är
avgörande för bolagets utveckling.
Förvaltnings-
avdelning i
Sverige
Ekonomi-
avdelning
Organisation i
Finland
Organisation i
Frankrike
Organisation i
Nederländerna
Finans-
avdelning
Affärs-
utvecklings-
avdelning
Skatte-
chef
Organisation i
Spanien
Operativ struktur
1) Företagsledning.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX
1)
Fastighetschef i
Sverige
Ekonomichef
1)
Finanschef
1)
Affärs -
utveckling
VD i
Finland
VD i
Frankrike
VD i
Nederländerna
VD i
Spanien
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38
Finland 28
Frankrike 12
Nederländerna 9
Spanien 6
Tyskland
1
Totalt 94
Antal koncernbolag
Säte Antal
Sverige 156
Finland 185
Frankrike 8
Nederländerna 55
Spanien 4
Tyskland 3
Danmark 2
Summa 413
Håll
barhets-
chef
VD i
Tyskland

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
59
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE






ANTI-DISKRIMINERING








FASTIGHETSSKÖTSEL

utanför storstäderna ansvarar vanligtvis själva för fastighets skötseln.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
60
Flerårsöversikt
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i miljoner kronor 2022 2021 2020 2019 2018
Hyresintäkter 3 696 3 100 2 898 2 581 2 247
Övriga intäkter 31 23 10 27 30
Drifts- och underhållskostnader –430 –324 –311 –306 –256
Tomträttsavgäld – – – – –22
Fastighetsskatt –178 –153 –141 –121 –93
Fastighetsadministration –87 –73 –60 –47 –37
Driftnetto 3 032 2 573 2 397 2 133 1 869
Central administration –174 –147 –132 –122 –132
Resultat från joint venture och intresseföretag 1 375 2 718 1 033 917 830
– varav förvaltningsresultat 766 713 565 441 312
– varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument 852 2 572 741 690 677
– varav skatt –351 –558 –272 –214 –160
– varav övrigt 108 –9 – – –
Finansiella intäkter 235 113 39 20 35
Finansiella kostnader –492 –419 –455 –446 –481
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –28 –28 –26 –24 –
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 3 948 4 809 2 857 2 478 2 121
– varav Förvaltningsresultat 3 339 2 805 2 389 2 001 1 603
Realiserade värdeförändringar:
Fastigheter –12 6 –30 –40 –22
Finansiella instrument 3 –10 1 – 36
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 1 709 3 870 1 274 1 301 1 265
Finansiella instrument –2 343 1 868 228 889 211
Resultat före skatt 3 305 10 543 4 330 4 627 3 611
Uppskjuten skatt –523 –624 – 511 –416 –435
Aktuell skatt –63 –112 –108 –100 –10
Årets resultat 2 718 9 807 3 711 4 111 3 166
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 1 478 282 –693 217 363
Andel övrigt totalresultat för joint venture 27 8 –13 13 3
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning –878 –141 355 –143 –49
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet –42 6 14 3 –29
Totalresultat för året 3 303 9 963 3 374 4 201 3 454

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
61
Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag
Belopp i miljoner kronor 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31 2018-12-31
Förvaltningsfastigheter 52 655 46 067 37 264 32 333 28 769
Förvaltningsfastigheter till försäljning 27 – 284 292 255
Nyttjanderätter 380 390 394 370 –
Joint venture och intresseföretag 11 022 9 818 6 833 5 693 3 286
Fordringar på joint venture 76 8 41 – –
Övriga anläggningstillgångar 831 737 613 545 18
Summa anläggningstillgångar 64 991 57 020 45 429 39 233 32 328
Kassa och bank 76 84 24 86 73
Börsnoterade aktier 3 786 4 772 738 405 872
Kortfristig finansiell leasingfordran 2 008 – – – –
Övriga omsättningstillgångar 970 596 430 429 417
Summa omsättningstillgångar 6 840 5 452 1 193 921 1 362
Summa tillgångar 71 831 62 472 46 622 40 154 33 690
Eget kapital 33 463 31 079 22 452 19 257 15 416
Långfristiga räntebärande skulder
29 820 23 368 17 977 16 052 13 866
Uppskjuten skatteskuld 3 779 3 087 2 476 2 018 1 599
Övriga långfristiga skulder 679 659 657 583 189
Summa långfristiga skulder 34 278 27 114 21 110 18 653 15 654
Kortfristiga räntebärande skulder 2 474 2 986 1 851 1 385 1 817
Övriga kortfristiga skulder 1 616 1 293 1 209 858 803
Summa kortfristiga skulder 4 090 4 279 3 060 2 243 2 620
Summa skulder 38 368 31 393 24 170 20 896 18 274
Summa eget kapital och skulder 71 831 62 472 46 622 40 154 33 690

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
62
Nyckeltal och data per aktie
2022 2021 2020 2019 2018
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
Totalavkastning, % 9,3 15,3 10,0 11,0 11, 4
Överskottsgrad, % 82 83 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 96 95 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 95 95 95
Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850
Antal fastigheter 751 673 673 553 512
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8
Avkastning på eget kapital, % 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7
Genomsnittlig ränta, % 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2
Räntebindning inkl. derivat, år 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0
Kapitalbindning, år 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6
Soliditet, % 47 50 48 48 46
Belåningsgrad, % 45 42 43 44 47
Nettoskuld/EBITDA 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 236,50 305,00 169,60 136,20 64,80
Substansvärde (NAV), kr 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Eget kapital, kr 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70
Eget kapital efter utspädning, kr 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Resultat, kr 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24
Resultat efter utspädning, kr 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Förvaltningsresultat, kr 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde, kr 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95
Kassaflöde efter utspädning, kr 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Antal vid årets utgång, miljoner 318,0 317, 7 317,3 317,1 316,8
Antal vid årets utgång efter utspädning, miljoner 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal, miljoner 317,8 317, 5 317,1 316,9 316,7
Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9
Data per D-aktie
Börskurs vid årets utgång, kr 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9
Genomsnittligt antal, miljoner 126,3 126,2 118,4 105,7 83,0

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
63
På Zonnebaan 23-45 i Nederländerna har Sagax under 2022 färdigställt en solcellsanläggning med beräknad årlig elproduktion på 477 MWh.
Den årliga elproduktionen motsvarar mer än två miljoner kilometer med elbil.
Fastigheten förvärvades 2017 och är belägen i regionen Randstad & Eindhoven. Totalt omfattar fastigheten 17 400 kvadratmeter uthyrningsbar
area och uthyrningsgraden uppgår till 97 %.

Bolagsstyrningsrapport
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav
som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och
Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
BOLAGSORDNING





SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING
























BOLAGSSTÄMMA





Årsstämma den 11 maj 2022
























STYRNINGSSTRUKTUR
Företagsledning
Valberedning
Ersättningsutskott
Revisionsutskott
Styrelse
Revisorer
Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion
Aktieägare
via bolagsstämma
VD

64








Inför årsstämman den 9 maj 2023

























VALBEREDNING




































STYRELSEN








Styrelsens arbetsordning














Styrelsens ordförande









Styrelsens arbete under 2022






65







STYRELSEUTSKOTT
Ersättningsutskott








Revisionsutskott














AKTIEMARKNADSINFORMATION






ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING












GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE
Delårsrapport med prognos
Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
Resultatutfall
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Intern kontroll
Organisationsfrågor
Strategifrågor
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Organisationsfrågor
Delårsrapport med prognos
Resultatutfall
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Organisationsfrågor
Kommande årsstämma
Arbetsordning och policydokument
Styrelseutskott
Firmateckningsrätt
Attestinstruktion
Sammanträdesplan
J
a
n
u
a
r
i
F
e
b
r
u
a
r
i
M
a
r
s
A
p
r
i
l
M
a
j
J
u
n
i
J
u
l
i
A
u
g
u
s
t
i
S
e
p
t
e
m
b
e
r
O
k
t
o
b
e
r
N
o
v
e
m
b
e
r
D
e
c
e
m
b
e
r
J
a
n
u
a
r
i
F
e
b
r
u
a
r
i
M
a
r
s
A
p
r
i
l
M
a
j
J
u
n
i
J
u
l
i
A
u
g
u
s
t
i
S
e
p
t
e
m
b
e
r
O
k
t
o
b
e
r
N
o
v
e
m
b
e
r
D
e
c
e
m
b
e
r
Halvårsrapport med prognos
Resultatutfall
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Organisationsfrågor
Bokslutskommuniké med prognos
Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
Resultatutfall
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Organisationsfrågor
Rapporter från styrelse utskotten
Kommande årsstämma
FEB
Styrelsemöte i februari
MAJ
Styrelsemöte i maj
MAJ Konstituerande styrelsemöte
JUL
Styrelsemöte i juli
OKT Strategimöte i oktober
OKT
Styrelsemöte i oktober
Budget för kommande år
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Kapitalstruktur
Styrelseutvärdering
Ledningsutvärdering
Organisationsfrågor
DEC Styrelsemöte i december

66












ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
























REVISION











 



INTERN KONTROLL



Kontrollmiljö



















Riskbedömning









Kontrollmiljö
Risk-
bedömning
Kontroll-
aktiviteter
Information
och
kommunikation
Uppföljning
Process
för
intern kontroll

67




Kontrollaktiviteter



























Information och kommunikation






 








Styrning och uppföljning











Behov av internrevision








Visselblåsarfunktion






68

INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE
Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy
Arbetsmiljöpolicy
Finanspolicy
Sagax anti-diskrimineringspolicy
syftar till att klargöra att likabe-
handlingsprincipen gäller inom
Sagax och att detta innebär att
ingen diskriminering eller annan
särbehandling får förekomma.
Arbetet ska bedrivas i samver-
kan mellan arbetsgivare och
arbets tagare.
Policyn syftar till att klargöra
bolagets syn på korruption och
minska eventuell osäkerhet om
vad som är att betrakta som
korruption. Brott mot policyn
är skäl för avsked från bolagets
sida.
Sagax långsiktiga mål är bero-
ende av kompetenta och profes-
sionella medarbetare. Det är
därför viktigt att bolaget är en
attraktiv arbets givare som både
lockar till sig och har förmågan
att långsiktigt behålla kom-
petent personal. Arbetsmiljö-
policyn anger riktlinjer för hur
Sagax kontinuerligt följer upp
verksamheten så att ohälsa och
olycksfall i arbetet förebyggs.
Finanspolicyn anger riktlinjer
och regler för hur finansverk-
samheten i Sagax ska bedrivas
samt även fungera som vägled-
ning i det dagliga arbetet för
medarbetare inom finansfunk-
tionen. Den anger hur de olika
riskerna i finans verksamheten
ska begränsas samt hur rappor-
tering avseende Sagax finans-
verksamhet ska ske till styrelsen.
Hållbarhetspolicy
Informationspolicy
Insiderpolicy Utdelnings policy
Hållbarhetspolicyn tydliggör
riktlinjerna för Sagax långsiktiga
hållbarhetsarbete. Sagax över-
gripande mål är att generera
största möjliga riskjusterade av-
kastning till bolagets aktie ägare
och för att nå detta mål bedrivs
bolagets verksamhet genom-
gående med ett långsiktigt
perspektiv. Sagax arbete med
hållbarhetsfrågor är en naturlig
del av verksam heten och bidrar
till att kunna uppnå företagets
mål.
Syftet med Sagax informations-
policy är att tillförsäkra aktie-
mark nadens aktörer snabb,
samtidig, korrekt, relevant och
tillförlitlig information om bola-
get. Information till företagets
omvärld ges främst i form av
pressmeddelanden och ekono-
miska rapporter.
Sagax insiderpolicy syftar till att
minska riskerna för att någon
med arbetare bryter mot gäl-
lande marknadsmissbruksregler.
Insiderpolicyn är ett komple-
ment till gällande marknads-
missbruksregler och ställer i
vissa hänseenden strängare krav
än lagen. Insider policyn omfat-
tar medarbetare, alla personer
med insynsställning, närstående
till dessa samt övriga personer
som underrättats om att de om-
fattas av policyn.
Sagax utdelningspolicy syftar
till att medge en fortsatt tillväxt
samt en god beredskap att till-
varata affärs möjligheter. Styrel-
sen bedömer det som angeläget
att expansionen kan ske med
bibehållen handlingsfrihet och
finansiell stabilitet. Styrelsen be-
dömer det därför vara lämpligt
att utdelningen, inklusive utdel-
ning avseende D-aktier, uppgår
till en tredjedel av förvaltnings-
resultatet.
Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax
Policyn syftar till att säkerställa kapitalmark-
nadens förtroende för Sagax och innebär
förbud för Sagax medarbetare och styrelse-
ledamöter att direkt eller indirekt investera
i bolag där Sagax är aktieägare eller göra
större investeringar i bolag som bedriver
konkurrerande verksamhet. Förbudet gäller
samtliga typer av värdepapper.
Policyn syftar till att bolaget tydligt och enkelt
ska kunna kommunicera att styrelse och led-
ning inte har intressen som potentiellt skulle
kunna stå i konflikt med Sagax. Policyn inne-
bär förbud att åta sig styrelseuppdrag i bolag
med konkurrerande verksamhet undantaget
i bolag där Sagax är aktieägare och där sty-
relseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
Syftet med denna policy är att Sagax tydligt
ska kunna kommunicera att styrelse och led-
ning inte har några incitament att föreslå
aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra
åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett
olämpligt sätt skulle kunna försvaga Sagax
finansiella ställning i syfte att tillgodose en-
skilda individers finansiella intressen. Policyn
innebär att belåning av aktier i Sagax över-
stigande 10 % av marknadsvärdet ska med-
delas bolaget.

69



STAFFAN SALÉN

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:

Nuvarande befattning:
Arbetslivserfarenhet:


Innehav i Sagax
JOHAN CEDERLUND

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:

Arbetslivserfarenhet:


Innehav i Sagax
FILIP ENGELBERT

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:


Arbetslivserfarenhet:

Innehav i Sagax

70

Styrelsens ersättningar
Deltagande av totalt antal styrelsemöten
Namn Uppdrag Invald Oberoende
1)
Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisions utskott
Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 330 000 23 av 23 3 av 3
Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 180 000 23 av 23 1 av 1
Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 180 000 22 av 23
David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 23 av 23
Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 180 000 23 av 23 3 av 3
Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 180 000 23 av 23 1 av 1
1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna
representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
DAVID MINDUS

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:
Arbetslivserfarenhet:

Innehav i Sagax
JOHAN THORELL

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:


Nuvarande befattning:
Arbetslivserfarenhet:

Innehav i Sagax
ULRIKA WERDELIN

Utbildning:
Nuvarande befattning:

Arbetslivserfarenhet:


Innehav i Sagax

71

JONAS SVENSSON










DAVID MINDUS

BJÖRN GARAT

Utbildning:
Arbetslivserfarenhet:

Innehav i Sagax

AGNETA SEGERHAMMAR

Utbildning:
Arbetslivserfarenhet:


Innehav i Sagax

72

73
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
KONCERNENS RÄKNINGAR

MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

NOTER
Redovisningsprinciper 
Hyresintäkter 
Redovisning av koncernens segment 
Fastighetskostnader 
Anställda och personalkostnader 
Ersättningar till revisorer 
Finansiella intäkter 
Finansiella kostnader 
Leasing 
 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 
 Resultat från andelar i koncernföretag 
 Skatter 
 Förvaltningsfastigheter 
 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 
 Finansiella fordringar 
 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 
 Räntebärande skulder 
 Finansiella instrument 
 Övriga långfristiga skulder 
 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 
 Materiella anläggningstillgångar 
 Andelar i koncernföretag 
 Andelar i joint venture och intresseföretag 
 Fordringar på joint venture 
 Långfristiga fordringar på koncernföretag 
 Långfristiga skulder till koncernföretag 
 Transaktioner med närstående 
 Eget kapital 
 Orealiserade värdeförändringar 
 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 
  
 Finansiell riskhantering 
 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 
 Förslag till vinstdisposition 
Finansiella rapporter
73
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
2022
2021
Hyresintäkter
2, 3
3 696
3 100
31
23
Driftskostnader
3, 4
–346
–250
Underhållskostnader
3, 4
–84
–74
Fastighetsskatt
3, 4
–17 8
–15 3
Övriga fastighetskostnader
3, 4
–87
–73
Driftnetto
3 032
2 573
Central administration
5, 6, 21
–1 74
–14 7
Resultat från joint venture och intresseföretag
10, 23
1 375
2 718
– varav förvaltningsresultat
76 6
713
– varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument
852
2 572
– varav skatt
–3 51
–558
– varav övrigt
10 8
–9
Finansiella intäkter
7
235
11 3
Finansiella kostnader
8
–49 2
–419
Finansiella kostnader räntekomponent leasing
8
–28
–28
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag
3 948
4 809
– varav Förvaltningsresultat
3 339
2 805
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade
–12
6
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade
13, 29
1 709
3 870
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade
18
3
–10
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade
18, 29
–2 343
1 868
Resultat före skatt
3 305
10 543
Uppskjuten skatt
12, 14
–523
–624
Aktuell skatt
12
–63
–11 2
Årets resultat
2 718
9 807
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet
1 478
282
Andel övrigt totalresultat för joint venture
27
8
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet
–878
–1 41
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet
–42
6
Totalresultat för året
3 303
9 963
Resultat per A- och B-aktie, kr
28
7, 76
3 0,0 9
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr
28
7, 7 5
3 0,0 4
Resultat per D-aktie, kr
2,0 0
2,0 0
Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner
3 1 7, 8
3 1 7, 5
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner
318 , 3
318 , 0
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner
12 6 , 3
12 6 , 2
1)
1)
1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
74
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
INTÄKTER

-



FASTIGHETSKOSTNADER



-

CENTRAL ADMINISTRATION



Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning
består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader



kontor i Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt har

RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar av

Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde-
förändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till




hänförligt till förvärv av aktier i Torslanda Property Investment AB till


FINANSIELLA INTÄKTER

bestod huvudsakligen av aktieutdelning på aktier i Nyfosa samt ränte-


FINANSIELLA KOSTNADER


större räntebärande skulder samt att högre marknadsräntor påverkat


-



VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året
-

-
-


-






RESULTAT



fastighetsförvärv och högre förvaltningsresultat i joint venture och
-


SKATT




Kommentarer till koncernens
totalresultat
75
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
2022 2021
Belopp i miljoner kronor
Not
31 dec31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
13
52 655
46 067
Förvaltningsfastigheter till försäljning
13
27
–
Nyttjanderätter
9
38 0
390
Materiella anläggningstillgångar
21
14
22
Andelar i joint venture och intresseföretag
23
9 864
8 784
Fordringar på joint venture
24
76
8
Räntebärande finansiella fordringar
15, 18
74 6
6 76
Övriga finansiella fordringar
15
55
38
Finansiella instrument
18
1 172
1 035
Summa anläggningstillgångar
64 991
57 020
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar
18
191
133
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
16
248
2 07
Övriga fordringar
427
256
Kortfristig finansiell leasingfordran9
2 008
–
Övriga kortfristiga placeringar18
10 5
–
Börsnoterade aktier
18
3 786
4 772
Kassa och bank
31
76
84
Summa omsättningstillgångar
6 840
5 452
SUMMA TILLGÅNGAR
71 831
62 472
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
28
Aktiekapital
7 81
78 0
Övrigt tillskjutet kapital
3 616
3 578
Reserver omräkningsdifferenser
1 078
493
Balanserad vinst inklusive årets resultat
27 988
26 228
Summa eget kapital
33 463
31 079
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder
17, 18, 32
29 820
23 368
Uppskjuten skatteskuld
14
3 779
3 087
Finansiella derivat
18
–
74
Leasingskuld
380
39 0
Övriga långfristiga skulder
19
29 9
19 5
Summa långfristiga skulder
34 278
2 7 114
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder
17, 18, 32
2 4 74
2 985
Leverantörsskulder
18
35
32
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
18, 20
984
897
Övriga skulder
18
597
364
Summa kortfristiga skulder
4 090
4 279
Summa skulder
38 368
31 393
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
71 831
62 472
76
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar





-
ner kronor består av aktier i Hemsö Intressenter AB, Söderport Property


kapitalandels metoden bokförs resultatandelar, andel av övrigt total-
resultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna balans-

Omsättningstillgångar



fordringar avseende säljarreverser, mervärdesskatt, inkomstskatt och



-







-


-

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital





Långfristiga skulder




Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en upp-






ränte derivaten bruttoredovisas i balansräkningen med en fordran om

Kortfristiga skulder
-


årsskiftet främst av förut betalda hyresintäkter samt upplupna ränte-

KASSAFLÖDE


från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet
främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag










Kommentarer till koncernens
finansiella ställning samt kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
2022202120202019201820172016201520142013
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
77
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor
Not 31
2022
2021
Resultat före skatt
3 305
10 543
Värdeförändringar på finansiella instrument
2 3 41
–1 858
Värdeförändringar på fastigheter
–1 697
–3 876
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag
–1 375
–2 718
Utdelning från joint venture och intresseföretag
577
37 3
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter
44
41
Övriga poster ej ingående i kassaflödet
–31
–13
Betald skatt
–14 9
–14 6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
3 015
2 346
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar
–15 9
–71
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder
371
10 3
Kassaflöde från den löpande verksamheten
3 227
2 379
Förvärv av fastigheter
–3 202
–4 824
Försäljning av fastigheter
47
867
Investeringar i befintliga fastigheter
–7 15
–6 58
Förvärv av börsnoterade aktier
–1 617
–1 949
Förvärv av finansiella instrument
–10 6
–7
Avyttring av finansiella instrument
44
–
Förvärv av joint venture och intresseföretag
–29
–21 4
Avyttring av joint venture och intresseföretag
3
–
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag
–238
–2 71
Utlåning till joint venture och intresseföretag
–64
–
Ökning av övriga anläggningstillgångar
–58
–16
Minskning av övriga anläggningstillgångar
33
50
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–5 902
–7 023
Emission av B-aktier incitamentsprogram
39
36
Inlösen av preferensaktier
–
–572
Utbetald utdelning till aktieägare
–935
–792
Incitamentsprogram
–24
–24
Upptagna lån
7 6 31
13 9 97
Amorterade lån
–4 050
–7 880
Lösen av räntederivat
16
–21
Ökning av övriga långfristiga skulder
11
11
Minskning av övriga långfristiga skulder
–23
–52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
2 666
4 703
Årets kassaflöde
–10
59
Kursdifferens i likvida medel
2
–
Förändring av likvida medel
–8
59
Likvida medel vid periodens ingång
84
24
Likvida medel vid periodens utgång
76
84
78
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Intjänade
Övrigt Reserver vinstmedel Totalt eget
Belopp i miljoner kronor
Aktiekapital
tillskjutet kapitalomräkningsdifferenserinkl. årets resultat kapital
Eget kapital 31 december 2020
808
3 542
338
17 765
22 452
Aktieutdelning
–
–
–
–7 76
–7 76
Emission B-aktier incitamentsprogram
1
36
–
–
36
Incitamentsprogram
–
–
–
7
7
Inlösen incitamentsprogram
–
–
–
–31
–31
Inlösen av preferensaktier
–29
–
–
–543
–5 71
Transaktionskostnader
–
–
–
–1
–1
Årets resultat 2021
–
–
–
9 807
9 807
Övrigt totalresultat 2021
–
–
15 5
–
15 5
Eget kapital 31 december 2021
780
3 578
493
26 228
31 079
Aktieutdelning
–
–
–
–935
–935
Emission B-aktier incitamentsprogram
1
38
–
–
39
Incitamentsprogram
–
–
–
7
7
Inlösen incitamentsprogram
–
–
–
–31
–31
Årets resultat 2022
–
–
–
2 718
2 718
Övrigt totalresultat 2022
–
–
585
–
585
Eget kapital 31 december 2022
7 81
3 616
1 078
27 988
33 463
1)
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
79
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not 2022 2021
Nettoomsättning
27 118 88
Administrationskostnader
5, 6, 21 –125 –107
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –7 –19
Resultat från andelar i koncernföretag 11 1 863 1 154
Resultat från andelar i joint venture 109 96
Finansiella intäkter 7 1 314 745
Finansiella kostnader 8 –1 305 –751
Resultat före bokslutsdispositioner 1 974 1 224
Periodiseringsfond 7 –
Erhållna och lämnade koncernbidrag 28 106
Resultat före skatt 2 009 1 330
Skatt
12
–7 –2
Årets resultat 2 002 1 328
Moderbolaget
-



Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i






-


80
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not
2022
31 dec
2021
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 21 1 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 12 643 12 344
Andelar i joint venture 23 735 735
Fordringar på koncernföretag 25 1 714 1 725
Summa anläggningstillgångar 15 093 14 805
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 25 044 19 308
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 11 58
Övriga fordringar 18 19
Kassa och bank 31 0 31
Summa omsättningstillgångar 25 073 19 416
SUMMA TILLGÅNGAR 40 166 34 220
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 28
Aktiekapital 781 780
Reservfond 150 150
Summa bundet eget kapital 931 930
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 355 1 955
Balanserat resultat –10 1
Årets resultat 2 002 1 328
Summa fritt eget kapital 4 347 3 283
Summa eget kapital 5 278 4 213
Obeskattade reserver 22 30
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 17 9 935 8 992
Långfristiga skulder till koncernföretag 26 18 111 14 829
Uppskjuten skatteskuld 14 5 4
Summa långfristiga skulder 28 051 23 825
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 17 1 670 2 982
Kortfristiga skulder till koncernbolag 4 847 2 885
Leverantörsskulder 1 1
Övriga skulder 128 128
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 169 156
Summa kortfristiga skulder 6 815 6 152
Summa skulder 34 866 29 977
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 40 166 34 220
81
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 31 2022 2021
Resultat före skatt 2 009 1 330
Ej kassaflödespåverkande poster
Resultat från andelar i koncernföretag –1 863 –1 154
Koncerninterna ränteintäkter –1 313 –443
Koncerninterna räntekostnader 1 349 189
Bokslutsdispositioner –7 –
Orealiserade valutakursdifferenser 882 –77
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –10 27
Betald skatt –7 –3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 040 –131
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 48 –19
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 13 –
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 101 –150
Andelar i koncernföretag –300 – 3 741
Fordringar på koncernföretag 11 –5 830
Kapitaltillskott till joint venture – –150
Kassaflöde från investeringsverksamheten –289 –9 722
Nyemission av aktier 39 36
Inlösen av preferensaktier – –572
Utbetald utdelning till aktieägare –935 –792
Incitamentsprogram –31 –30
Upptagna skulder 1 706 3 030
Amorterade skulder –2 848 –3 063
Skulder till koncernföretag 1 226 11 2 75
Ökning av övriga långfristiga skulder – 17
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –843 9 902
Årets kassaflöde –31 31
Likvida medel vid årets ingång 31 0
Likvida medel vid årets utgång 0 31
82
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2020
808 121 3 298 4 227
Inlösen av preferensaktier –29 29 –571 –571
Transaktionskostnader – – –2 –2
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 – 36 37
Aktieutdelning – – –776 –776
Inlösen incitamentsprogram 2018-2021 – – –30 –30
Årets resultat 2021 – – 1 328 1 328
Eget kapital 31 december 2021 780 150 3 283 4 213
Omräkningsdifferenser – – –10 –10
Emission B-aktier Incitamentsprogram 1 – 38 39
Aktieutdelning – – –935 –935
Inlösen incitamentsprogram 2019-2022 – – –31 –31
Årets resultat 2022 – – 2 002 2 002
Eget kapital 31 december 2022 781 150 4 347 5 278
83
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
84
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Redovisningsprinciper och noter
INFORMATION OM BOLAGET
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa-
tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2022 har god-
känts av styrelsen för publicering den 17 april 2023. Bokslutskommuniké
presenterades den 17 februari 2023. Moderbolaget är ett publikt svenskt
aktiebolag med s Stockholm, Sverige agets adress är AB Sagax,
Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med
affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet
lager och lätt industri get är noterat på Nasdaq Stockholm, Large
cap. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredo-
visning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den
9 maj 2023.
GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN
Allmänt
Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända
International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkning-
arna av International Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC). are har koncernredovisningen upprättats i enlighet med
RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillhörande
tolkningar utfärdade av Rådet för finansiell rapportering samt den
svenska årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,
vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon-
cernen. lla belopp är i miljoner svenska kronor (mkr) om inget annat
anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2022. Siffror
inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående
år. Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade
valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i
Finland, Tyskland, Nederländerna, Frankrike och Spanien. För verk-
samheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell
valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens
utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta
till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och
kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året. Eventuella
omräkningsdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat och
som en reserv i koncernens eget kapital. Vid avyttring av en utländsk
verksamhet redovisas de ackumulerade omräkningsdifferenserna till-
sammans med vinsten eller förlusten från avyttringen.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för-
utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder
vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas
till nominellt belopp.
Koncernen
Koncernredovisningen omfattar Sagax och dess dotterb Dotter-
bolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestäm-
mande inflytande.  agax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet
i samtliga dotterbolag. Koncernredovisningen upprättas enligt för-
värvsmetoden vilken innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas
som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotter bolagets
tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten
inkluderas det förvärvade bolagets intäkter och kostnader samt iden-
tifierbara tillgångar och skulder i koncernredovisningen. Bolag som
avyttrats ingår i koncernredovisningen fram till dess att moderbolagets
bestämmande inflytande upphör. Koncerninterna transaktioner, ford-
ringar och skulder elimineras i sin helhet.
Samarbetsarrangemang och intresseföretag
Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna
som har gemensamt bestämmande inflytande har rätt till netto-
tillgångarna. Intresseföretag är bolag över vilka ägarbolaget har ett
betydande inflytande och som vare sig är dotterbolag eller ett joint
venture. Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt
kapital andelsmetoden vilket innebär att andelarna initialt redovisas
till anskaffningsvärde. Det redovisade värdet ökas eller minskas där-
efter med koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat efter
förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens
resultat och koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt total-
resultat. Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas
som en minskning av investeringens redovisade värde. Om koncernens
andel av förlusterna i ett joint venture eller intresseföretag överstiger
innehavet i detta bolag samt, i förekommande fall långfristiga ford-
ringar på bolaget som utgör en del av koncernens nettoinvestering,
redovisar koncernen endast förluster om koncernen har påtagit sig
förpliktelser eller gjort utbetalningar å bolagets vägnar.
En gemensam verksamhet (joint operation) är ett samarbets-
arrangemang genom vilket parterna har rätt till de tillgångar och har
förpliktelser avseende de skulder som rör arrangemanget. Koncernen
redovisar sina tillgångar och skulder inklusive sin andel av alla gemen-
samma tillgångar och skulder samt sina intäkter och kostnader från en
gemensam verksamhet samt sin andel av verksamhetens gemensamma
intäkter och kostnader.
Prövningar av nedskrivningsbehov görs så snart det uppstår
indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs
en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden
mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet.
Återvinningsvärdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje
intresseföretag.
KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR
IFRS kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar
koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra fak-
torer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt
1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER
NOTER
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
85
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar om andra antaganden
görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan
påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32, Finansiell
riskhantering.
När Sagax förvärvar ett bolag med en eller flera fastigheter klas-
sificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. En
rörelse består av input och processer som tillämpas på denna input och
som kan bidra till att skapa output. Ett förvärv av en sådan verksamhet
betraktas som ett rörelseförvärv varvid full uppskjuten skatt redo-
visas på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt
restvärde. Ett förvärv av ett fastighetsbolag utan ovan nämnda kompo-
nenter är att betrakta som ett tillgångsförvärv varvid ingen uppskjuten
skatt hänförlig till förvärvet redovisas. Även förvärv som uppfyller det
frivilliga koncentrationstestet, som innebär en förenklad bedömning av
om det verkliga värdet på de förvärvade bruttotillgångarna i allt väsent-
ligt är koncentrerat till en identifierbar tillgång eller grupp av tillgångar,
klassificeras som tillgångsförvärv.
Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den
löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvaltningsresultatet.
Därför baseras till exempel finansiella mål, prognoser och utdelnings-
policy på förvaltningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna
målsätts inte och ingår inte i basen för utdelning. För att ge en relevant
förståelse av verksamheten har rapporten över totalresultatet utformats
med hänsyn till detta. Redovisning av värdeförändringar (ej kassa-
flödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en
upplysningsrad, benämnd varav Förvaltningsresultat, har infogats i
rapporten.
Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt-
ning av effekterna av osäkra framtida händelser.
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm-
ningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella
ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskattning av det
framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens avkastnings-
krav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag
med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland som endast värderas
externt vid årsskiftet av kostnadsskäl, samt fastigheter som förvärvats
i nära anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskost-
nad. De värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under
avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13. Externa värderingar av finan-
siella instrument, som till exempel derivat erhålls kvartalsvis och base-
ras på observerbara marknadsdata och ligger till grund för orealiserade
värdeförändringar, vilka i enlighet med IFRS påverkar koncernens
resultat och finansiella ställning.
Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i
koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande infly-
tande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaffnings-
värdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redovisas
i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar har
gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar betydande
inflytande, för mer information se not 17 och not 23.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2022
Under 2022 har inga nya redovisningsprinciper implementerats som
har väsentlig påverkan på Sagax redovisning.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder
tillämpliga efter 2022
Det föreligger ingen förändring av redovisningsstandarder som är
tillämplig efter 2022 som förväntas ha en väsentlig påverkan på Sagax
redovisning.
KLASSIFICERING
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp
som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat
från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder
består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom
tolv månader från balansdagen.
RAPPORTERING FÖR SEGMENT
Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den
geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda
marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna
rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som
högste verkställande beslutsfattare.
INTÄKTER
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av
lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16.
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns ope-
rationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar
för fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redo-
visas som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende
exempelvis uppvärmning och elektricitet, eftersom Sagax kontrollerar
leverantörsrelationen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de
fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som mot-
svaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under-
respektive överhyra över kontraktets löptid.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor-
ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter
redovisas från och med tillträdesdagen.
Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av ersättningar från hyres-
gäster avseende förtida avflyttningar eller bristfälligt underhåll och
ersättningar från elbolag vid leverans av egenproducerad el. Statliga
bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas också som övriga
intäkter i enlighet med IAS 20.
KOSTNADER
Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Kost-
nader för central administration i koncernens resultaträkning består
av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för
upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland
annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i
begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax
kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Paris och Rotterdam har
rubricerats som kostnader för central administration.
FINANSIELLA KOSTNADER
Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader
som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Utgifter för
uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen och aktive-
ras i koncernens balansräkning. Finansiella kostnader belastar resulta-
tet för den period till vilken de hänför sig .
1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
NOTER
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
86
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Till finansiella kostnader hänförs även kostnader för räntederivat avtal.
Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de
avser. Orealiserade värdeförändringar redovisas under egen rubrik i
resultaträkningen och påverkar ej redovisade finansiella intäkter eller
kostnader. Ränteutgifter under produktionstiden för större ny-, till-
eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald
semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de
anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Bonusar betalas
och kostnadsförs i takt med att de intjänas och pensionspremier betalas
och kostnadsförs månatligen. För redovisning av incitamentsprogram,
se eget kapital.
Pensioner
Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions-
planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax
inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad
anställning.
EGET KAPITAL
Samtliga stamaktier av serie A, B och D redovisas som aktiekapital. Vid
återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda
köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa
aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital.
Efter det att bolagsstämman fattat beslut om utdelning redovisas
den som minskning av eget kapital och skuldförs i avvaktan på utbetal-
ning.
Incitamentsprogram
Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram
redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2
Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options-
program regleras direkt mot eget kapital.
Resultat per A- och B-aktie
Resultat per stamaktie av serie A och B definieras som resultat i relation
till genomsnittligt antal stam aktier av serie A och B efter att hänsyn
tagits till stamaktier av serie D:s del av resultatet för perioden, se även
not 28.
Resultat per stamaktie av serie D definieras som motsvarande rätt
till utdelning, vilken fastställts i bolagsordningen och uppgår maximalt
till 2,00 kronor per år.
KASSAFLÖDE
Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto-
den, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som
inte medfört in- eller utbetalningar under året, samt för eventuella
intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansie-
ringsverksamhetens kassaflöden.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice-
ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar
förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings-
fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost-
nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina
fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta oberoende vär-
deringsinstitut värdera förvaltningsfastigheter som inte förvärvats i nära
anslutning till bokslutet, då istället förvärvspriset anses motsvara verk-
ligt värde, eller fastigheter som omfattas av överenskommelse om försälj-
ning vilka värderas till avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis
av oberoende värderingsföretag med undantag för Sagax fastigheter i
Tyskland som endast värderas externt vid årsskiftet av kostnadsskäl.
Enligt IFRS 13 syftar en värdering till verkligt värde till att upp-
skatta priset vid värderingstidpunkten av tillgången genom en ordnad
transaktion mellan marknadsaktörer under aktuella marknadsförhål-
landen. Härvid beaktas förmågan att använda tillgången på bästa sätt.
Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13,
icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen
teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fastig-
heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna
används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest-
värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda
driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt
direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas
genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För
ytterligare information om värderingarna se not 13.
Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid från-
trädet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor
i köpe avtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte,
då fastigheterna ska marknadsvärderas, redovisas de i den följande
rapport perioden till ett värde motsvarande det mellan parterna över-
enskomna priset. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då
som orealiserade värdeförändringar i delårsrapporten. Konsekvensen
blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal
då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och
frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas eventuella
värdeförändringar som realiserade värdeförändringar.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och
lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag
för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda ned-
skrivning Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde,
minskat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjande-
perioden. För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För
förbättringsutgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar
görs avskrivningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasing-
perioden.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik-
vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument
och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat-
instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen
beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk-
ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.
1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
NOTER
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
87
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets
rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motparten
levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leve-
rantörsskulder redovisas när faktura erhållits.
För finansiella tillgångar upphör redovisningen i balansräkningen
när rättigheterna till betalningar från innehaven har upphört eller har
blivit överförda och alla väsentliga rättigheter och risker hänförliga till
ägandet har överförts. För finansiella skulder upphör redovisningen
i balansräkningen när förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på
annat sätt utsläckts.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals-
enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt
till verkligt värde plus eventuella transaktionskostnader. I efterföljande
redovisning sker värdering till upplupet anskaffningsvärde baserat på
effektivräntemetoden minskat med avdrag för kreditreserveringar.
Kredit reservering för förväntade förluster på fordringar görs vid for-
drans uppkomst baserat på historik och bedömning av förlustrisk.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker
på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).
Kortfristiga fordringar förfaller till betalning inom ett år från
balansdagen. Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på från-
trädesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets-
försäljningar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet
Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet.
Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konverti-
bla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade
aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i
IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för
räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver-
tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB.
Likvida medel
Likvida medel består av banktillgodohavanden vilka redovisas till
nominellt värde per bokslutsdagen.
Finansiella skulder
Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transak-
tionskostnader. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaffnings-
värde. Förekommer skillnader mellan upplåningsbeloppet, netto
efter transaktionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas
de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning
av effektiv räntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna
k o s t n a d e r .
Derivatinstrument
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte riskerna och
uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast
räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte risken
genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa framtida
ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan
har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivatinstru-
ment i resultaträkningen.
Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till
verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföljande
omvärderingar vid varje rapportperiod. Värdeförändringar redovisas
mot resultaträkningen. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt
värde är positivt och som skulder när verkligt värde är negativt.
Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av
beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo-
dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt
värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok-
slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att
verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå
2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeföränd-
ring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på
de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång.
INKOMSTSKATT
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.
Inkomstskatt belastar rapporten över koncernens totalresultat. Vid
redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden.
Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar
för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och
dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta inne-
bär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som aktualiseras
den dag tillgången eller skulden realiseras. I Sagax föreligger temporära
skillnader avseende fastigheter, derivat och obeskattade reserver. Upp-
skjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas när
det är sanno likt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas
tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp
av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna
avräknas eller skulderna regleras, baserat på den skattelagstiftning som
föreligger på balansdagen.
Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full uppskjuten skatt
på skillnaden mellan verkligt värde enligt förvärvsanalys och skatte-
mässigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan
fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp-
komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan diskontering.
Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas i
bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning
kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i
redovisningen.
LEASING
Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella
leasingavtal med undantag för 36 fastigheter i Spanien som hyrs ut
genom ett finansiellt leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av
principen för intäkter samt not 2 och not 9.
Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts-
avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån
premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill -
1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
NOTER
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
88
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans-
räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en
finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden,
personbilar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande-
rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran för-
delas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekostnader. För
mer information se not 9.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska
årsredovisnings lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att
moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa
samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt
inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet
mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde-
metoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter bolagens
koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotter-
bolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultat-
räkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker
återföring av denna.
Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff-
ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga
belopp.
Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som
finansiell intäkt.
1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
NOTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
89
NOTER
Koncernens hyresintäkter år 2022 uppgick till 3 696 (3 100) miljoner
kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv.
Därutöver har intäkterna också påverkats positivt med 130 miljoner
kronor jämfört med föregående år till följd av att euron stärkts mot
kronan.
Hyres intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av
under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyres-
värde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknads-
hyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis
värme, el, fastighetsskatt och index.
Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon-
trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal.
Vidstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avseende
befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för
hyresavtalen uppgick till 4,7 (5,1) år.
Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på
2 245 (2 009) hyresavtal med cirka 1 400 (1 200) hyresgäster. I tabellen
här intill redovisas storleken på hyresavtal i relation till koncernens
kontrakterade årshyra vid årets utgång.
 Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid till 96 % (96 %).
Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter
uppgick vid årets slut till 171 (135) miljoner kronor.
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2023 474 000 556 14 %
2024 527 000 591 15 %
2025 652 000 615 15 %
2026 409 000 447 11 %
2027 374 000 360 9 %
>2027 1 283 000 1 454 36 %
Summa 3 719 000 4 024 100 %
2
NOT HYRESINTÄKTER
Avtalade framtida hyresintäkter 2022-12-31 2021-12-31
Avtalade hyresintäkter år 1 3 816 3 165
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 9 628 8 241
Avtalade hyresintäkter senare än år 5 5 604 5 439
Summa 19 049 16 845
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad
årshyra
Kontrakterad årshyra
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel
> 2 % 98 2 % 1 98 15
1–2 % 391 10 % 7 56 6
< 1 % 3 535 88 % 2 237 2 4
Totalt 4 024 100 % 2 245 2 5
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
90
NOTER
3
NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT
Sverige Finland Frankrike
Neder-
länderna Spanien Tyskland
Övriga
Europa
Ej fördelade
poster
Summa
Koncernen
2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 857 1 436 553 448 299 93 11 – 3 696
Övriga intäkter 7 11 1 11 – – – – 31
Fastighetskostnader –138 –306 –126 –52 –29 –3 –1 –42 –695
Driftnetto 727 1 141 428 407 272 90 9 –42 3 032
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade 667 108 363 407 225 –62 – – 1 709
Realiserade – –12 – – – – – – –12
Totalavkastning 1 394 1 237 791 814 497 28 9 –42 4 729
Central administration – – – – – – – –174 –174
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – –284 –284
Resultat från joint venture
och intresseföretag – – – – – – – 1 375 1 375
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – –2 341 –2 341
Resultat före skatt 1 394 1 237 791 814 497 28 9 –1 466 3 305
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 14 782 17 876 7 971 7 383 3 221 1 305 143 – 52 682
Övriga tillgångar – – – – – – – 19 149 19 149
Summa tillgångar 14 782 17 876 7 971 7 383 3 221 1 305 143 19 149 71 831
Räntebärande skulder
– – – – – – –
32 294 32 294
Övriga skulder
– – – – – –
6 074 6 074
Summa skulder – – – – – – – 38 368 38 368
Eget kapital
– – – – – – –
33 463 33 463
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – 71 831 71 831
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter 223 302 63 31 98 – – – 715
Förvärv av fastigheter 136 779 1 611 283 289 103 – – 3 202
Försäljning av fastigheter – –59 – – – – – – –59
Omklassificering till
finansiell leasingfordran – – – – –2 003
2)
– – – –2 003
Nettoinvesteringar 359 1 022 1 674 314 –1 616 103 – – 1 855
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.
Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 %. Så var inte fallet under 2022 eller 2021
1) Sagax segmentsindelning har ändrats från och med 1 januari 2022. Tidigare segment som tillhör samma land har sammanslagits till ett segment. Det innebär att
fastigheter som tidigare tillhört segmentet Övriga Europa numera ingår i respektive lands segment. De tidigare segmenten Stockholm och Övriga Sverige ingår
nu i segmentet Sverige. Helsingfors, Universitetsstäder Finland samt Övriga Finland tillhör segmentet Finland. Det tidigare segmentet Paris tillsammans med de
fastigheter som är belägna i övriga Frankrike och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Frankrike. Madrid & Barcelona till-
sammans med de fastigheter som är belägna i övriga Spanien och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Spanien. Fastigheter
i Tyskland som tidigare ingått i segmentet Övriga Europa ingår nu i segmentet Tyskland. Segmentet Nederländerna är oförändrat jämfört med tidigare period
och fastig heterna i Danmark redovisas som tidigare i segmentet Övriga Europa. Jämförelsetalen har räknats om i enlighet med den nya segmentsindelningen.
2) Avtal om avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har tecknats under 2022 med beräknat frånträde under 2023. Transaktionen har omklassificerats
till kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna.
REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2022
1)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
91
NOTER
Sverige Finland Frankrike
Neder-
länderna Spanien Tyskland
Övriga
Europa
Ej fördelade
poster
Summa
Koncernen
2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 817 1 233 372 355 229 84 10 – 3 100
Övriga intäkter 11 2 5 5 – – – – 23
Fastighetskostnader –123 –234 –91 –37 –21 –2 –1 –42 –550
Driftnetto 706 1 001 286 323 208 82 9 –42 2 573
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade 1 350 1 068 497 656 234 30 34 – 3 870
Realiserade –27 31 – 2 – – – – 6
Totalavkastning 2 029 2 100 783 981 442 113 43 –42 6 448
Central administration – – – – – – – –147 –147
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – –334 –334
Resultat från joint venture
och intresseföretag – – – – – – – 2 718 2 718
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – 1 858 1 858
Resultat före skatt 2 029 2 100 783 981 442 113 43 4 053 10 543
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 13 756 15 347 5 374 6 090 4 208 1 161 132 – 46 067
Övriga tillgångar – – – – – – – 16 405 16 405
Summa tillgångar 13 756 15 347 5 374 6 090 4 208 1 161 132 16 405 62 472
Räntebärande skulder
– – – – – – –
26 354 26 354
Övriga skulder
– – – – – – –
5 039 5 039
Summa skulder – – – – – – – 31 393 31 393
Eget kapital
– – – – –
31 079 31 079
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – 62 472 62 472
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter 238 314 27 46 32 – – – 658
Förvärv av fastigheter 156 2 153 713 1 039 762 – – – 4 824
Försäljning av fastigheter –424 –923 – –3 – – – – –1 351
Omklassificering till
finansiell leasingfordran – – – – – – – – –
Nettoinvesteringar –30 1 544 740 1 082 794 – – – 4 132
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.
Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 %. Så var inte fallet under 2022 och 2021.
1) Sagax segmentsindelning har ändrats från och med 1 januari 2022. Tidigare segment som tillhör samma land har sammanslagits till ett segment. Det innebär att
fastigheter som tidigare tillhört segmentet Övriga Europa numera ingår i respektive lands segment. De tidigare segmenten Stockholm och Övriga Sverige ingår
nu i segmentet Sverige. Helsingfors, Universitetsstäder Finland samt Övriga Finland tillhör segmentet Finland. Det tidigare segmentet Paris tillsammans med de
fastigheter som är belägna i övriga Frankrike och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Frankrike. Madrid & Barcelona till-
sammans med de fastigheter som är belägna i övriga Spanien och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Spanien. Fastigheter
i Tyskland som tidigare ingått i segmentet Övriga Europa ingår nu i segmentet Tyskland. Segmentet Nederländerna är oförändrat jämfört med tidigare period
och fastig heterna i Danmark redovisas som tidigare i segmentet Övriga Europa. Jämförelsetalen har räknats om i enlighet med den nya segmentsindelningen.
3
NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
92
NOTER
F astighetskostnaderna uppgick 2022 till 695 (550) miljoner kronor.
I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för
drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig
hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen står
för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple
net avtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts och under
hållskostnader.
DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
I drifts och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el,
uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I
de fall Sagax tecknar avtal för drifts och underhållskostnader vidare-
debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 346
(250) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 84 (74)
miljoner kronor under 2022.
FASTIGHETSSKATT
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i
procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varierar fastig
hetsskatten i Sverige mellan 0,5 och 1,0 % beroende på om fastig heten
klassas som lager /industri fastigheter (0,5 %) eller hyreshus (1,0 %).
Sagax äger 4 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I
Finland och Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och
skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastig-
heter är skatten i Finland mellan 0,41 och 1,55 % och i Nederländerna
mellan 0,12 och 0,72 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska
fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan
1,25 och 3,4 % av taxeringsvärdena. Den franska fastighetsskatten
fastställs lokalt och motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyres-
intäkter. Den spanska fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår till
mellan 0,4 och 1,3 % av fastighets värdena.
Fastighetsskatten uppgick totalt till 178 (153) miljoner kronor
under 2022.
ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER
I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostnader och
förvaltningskostnader. Kostnaderna uppgick under 2022 till 87 (73)
miljoner kronor.
Koncernen Moderbolaget
2022 2021 2022 2021
Antal anställda
Medelantal anställda 88 81 35 35
– varav män 54 48 19 18
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 10,7 10,2 10,7 10,2
– varav tantiem och bonus 2,6 2,4 2,6 2,4
Övriga anställda 90,5 74,3 32,4 2 7, 4
Summa 101,1 84,5 43,1 37, 6
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 3,7 4,8 3,7 4,8
– varav pensionskostnader 1,4 1,3 1,4 1,3
Övriga anställda 30,2 24,6 15,0 14,2
– varav pensionskostnader 11, 7 10,1 4,5 4,4
Summa 33,9 29, 4 18,7 19,0
STYRELSE OCH VD
Under år 2022 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1)
kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande
befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD,
finanschef och ekonomichef.
Under 2022 uppgick den fasta ersättningen till VD till 3,0 miljoner
kronor och den rörliga ersättningen till 1,1 miljoner kronor. Den rörliga
ersättningsdelen kunde enligt avtal uppgå till maximalt 1,1 miljoner
kronor och regleras i förhållande till individuellt satta mål. Därtill beta-
lades sammanlagt 0,4 (0,4) miljoner kronor för pensionsförsäkringar.
Vid uppsägning av VD gäller en uppsägningstid om 12 månader om
uppsägningen initieras av bolaget och sex månader om initierad av VD.
Den avtalade fasta ersättningen till VD för 2023 uppgår till 3,4
miljoner kronor samt en rörlig ersättningsdel som maximalt kan uppgå
till 1,1 miljoner kronor och som regleras i förhållande till individuellt
satta mål.
 Enligt beslut på årsstämman den 11 maj 2022, fastställdes sty-
relsens arvode till 1,1 (1,1) miljoner kronor. Därav har styrelsens ord-
förande erhållit 330 (330) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda
ledamöter 180 (180) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning
för sitt styrelseuppdrag i Sagax.
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern
över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef.
Ersättning och förmåner uppgick enligt avtal till sammanlagt 4,1
miljoner kronor per år i fast ersättning för övriga ledande befattnings-
havare samt med en rörlig ersättningsdel. Den rörliga ersättningsdelen
kan maximalt uppgå till 1,5 miljoner kronor. Betalningar av pensions-
premier sker till avgiftsbestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1.
Uppsägningstiden vid uppsägning från befattningshavarens sida
eller från bolagets sida är fyra månader.
4
NOT FASTIGHETSKOSTNADER
5
NOT
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
93
NOTER
Till finanschef och ekonomichef har det under 2022 utgått samman-
lagt 5,5 (5,4) miljoner kronor i lön, inklusive 1,5 (1,4) miljoner kronor
i bonus. Sammanlagt 1,0 (0,8) miljoner kronor har även betalats för
pensionsförsäkringar.
INCITAMENTSPROGRAM
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen
är treåriga och löper under perioderna 2020 2023, 2021 2024 respek-
tive 2022–2025. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier
av serie B i juni 2023, juni 2024 respektive juni 2025. Teckningskur-
serna motsvarar B aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms
inled ande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de
noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX)
under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således
att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling
som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under
respektive treårsperiod. Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet
1 162 553 teckningsoptioner med rätt att teckna B aktier, mot svarande
0,4 % av antalet utestående A och B aktier. Bolagets verk ställande
direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Under 2022 emitterade Sagax 366 422 stamaktier av serie B med
anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes
110 968 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet
2019 2022 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för återköpet.
Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 31 miljoner
kronor.
Personalen förvärvade 318 995 teckningsoptioner för totalt 7 miljo-
ner kronor under 2022.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats
av bolaget.
Koncernen Moderbolaget
2022 2021 2022 2021
Ernst & Young AB:
Ersättning för revision 8,7 6,0 1,2 0,7
Ersättning för revisions-
verksamhet utöver
revisionsuppdrag 1,1 0,6 0,1 0,1
Andra konsulttjänster 0,4 0,7 0,2 0,7
Totala arvoden 10,2 7, 2 1,5 1,5
Övriga revisorer:
Ersättning för revision 0,2 – 0,0 –
Ersättning för revisions-
verksamhet utöver
revisionsuppdrag 0,1 – 0,0 –
Andra konsulttjänster
från revisionsbyrån 0,1 – 0,0 –
Totala arvoden till övriga
revisorer 0,3 – 0,0 –
Summa 10,5 7,2 1,5 1,5
5
NOT
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER, FORTS.
6
NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
7
NOT FINANSIELLA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
2022 2021 2022 2021
Ränteintäkter dotterbolag – – 511 443
Ränteintäkter 59 46
Valutakursvinster – – 749 301
Utdelningar från
börsnoterade aktier 176 67 – –
Övriga finansiella intäkter – – 54 –
Summa 235 113 1 314 745
Koncernens ränteintäkter härrör främst från räntebärande konvertibla
skuldebrev samt börsnoterade obligationer .
Koncernen Moderbolaget
2022 2021 2022 2021
Räntekostnader 421 386 179 202
Outnyttjade lånelöften 30 26 19 13
Räntekostnader till
dotterbolag – – 294 189
Valutakursförluster – – 787 343
Aktiverade ränteutgifter – – – –
Övriga finansiella
kostnader 41 6 26 3
Summa 492 419 1 305 751
Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån,
finansiella derivat samt lånelöften.
Finansiella kostnader räntekomponent leasing uppgick till 28 (28)
miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts avgälder.
8
NOT FINANSIELLA KOSTNADER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
94
NOTER
Koncernen
2022 2021
Förvaltningsresultat:
Hemsö Intressenter AB 295 271
Söderport Property Investment AB 234 236
NP3 Fastigheter AB 167 138
Fastighetsbolaget Emilshus AB 38 39
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
32 30
Pangir AB
0 –
Summa 766 713
Värdeförändringar på fastigheter:
Hemsö Intressenter AB 58 1 126
Söderport Property Investment AB 296 709
NP3 Fastigheter AB 103 469
Fastighetsbolaget Emilshus AB 21 114
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
49 46
Pangir AB
9 –
Summa 536 2 464
Värdeförändringar på finansiella instrument:
Hemsö Intressenter AB 66 42
Söderport Property Investment AB 136 48
NP3 Fastigheter AB 87 18
Fastighetsbolaget Emilshus AB 27 –
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
– –
Pangir AB
– –
Summa 316 108
Skatt:
Hemsö Intressenter AB –93 –290
Söderport Property Investment AB –134 –88
NP3 Fastigheter AB –85 –132
Fastighetsbolaget Emilshus AB –21 –33
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
–16 –15
Pangir AB
–2 –
Summa –351 –558
Övriga poster uppgick till 108 (–9) miljoner kronor och är huvud
sakligen hänförlig till Söderport Property Investment ABs förvärv av
aktier i Torslanda Property Investment AB till ett pris understigande
substansvärdet.
Moderbolaget
2022 2021
Resultatandelar från kommanditbolag 3 1
Utdelning från dotterbolag 1 860 1 153
Summa 1 863 1 154
10
NOT
RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE
OCH INTRESSEFÖRETAG
11
NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
9
NOT LEASING
AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE
Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomträtts-
avgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och
betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 75 (71)
fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2022 i Sverige,
Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts
tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen
betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder
som en finansiell kostnad. För 2022 uppgick den till 25 (26) miljoner
kronor. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar
och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjanderättstillgång och
en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultat
räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader vilka uppgick
till 12 (10) respektive 3 (2) miljoner kronor. Såväl leasingskulden som
nyttjanderätten uppgick per 31 december 2022 till 380 (390) miljoner
kronor.
Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning
över kommande 60 år.
Sammanställningen avser betalningar för kontrakterade framtida tomträtts-
avgälder.
Koncernen
2022-12-31 2021-12-31
Förfaller till betalning inom 1 år 23 22
Förfaller till betalning mellan 2-5 år 89 85
Förfaller till betalning senare än 5 år 481 473
Summa 593 580
AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE
Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal
med undantag för 36 fastigheter i Spanien som hyrs ut genom ett finan-
siellt leasingavtal.
Sagax har ingått finansiella leasingavtal under räkenskapsåret 2022
då Sagax har avyttrat 36 fastigheter i Spanien till Coop Group där de
ekonomiska fördelar och ekonomiska risker som förknippas med ägan-
det i allt väsentlighet har överförts. Fastigheterna har sålts för 2 003
miljoner kronor. De finansiella leasingavtalen klassificeras som omsätt-
ningstillgångar och löper ut inom 1 år. De finansiella intäkterna från
leasingavtalet uppgår till 5 miljoner kronor (–) 2022.
För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1
och Not 2.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
95
NOTER
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten
skatt. Med aktuell skatt förstås skatt som ska betalas eller erhållas
avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Även justering av
aktuell skatt för tidigare år hänförs hit.
Med uppskjuten skatt förstås framtida skattekonsekvenser av hän-
delser som har beaktats i bolagets redovisning eller deklaration. Utifrån
den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redo visade och
skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mel-
lan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som
uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte konsekvenserna vid till
exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av under-
skottsavdrag. Inkomstskatten fördelas i resultaträkningen på två poster,
aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på årets skatte
pliktiga resultat, vilket kan avvika från det redovisade resultatet, med
respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter
att:
1) göra skattemässiga avskrivningar,
2) göra direktavdrag för vissa investeringar i fastigheter, vilka
aktiveras i bolagets redovisning, samt
3) utnyttja befintliga skattemässiga underskott.
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balansdagen
beslutade skatte sats för kommande år. Sagax franska verksamhet är av
franska skattemyndig heten klassificerad som SIIC regime. Sagax span-
ska verksamhet är klassificerad som Socimi. Särskilt för dessa associa-
tionsformer är att ingen inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på
annat vis, bl.a. via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen
för avstämning av redovisad skatt ingår effekten av detta i beloppet för
"skillnad i utländska skatte satser".
12
NOT SKATTER
Redovisad skattekostnad eller
skatteintäkt
Koncernen Moderbolaget
2022 2021 2022 2021
Aktuell skattekostnad:
Beräknad skattekostnad –63 –112 –7 –2
Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 – –
Summa aktuell skatt –63 –112 –7 –2
Uppskjuten skattekostnad eller
skatteintäkt:
Uppskjuten skatt avseende
obeskattade reserver 16 3 – –
Uppskjuten skatt avseende
underskottsavdrag –57 63 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader i finansiella instrument 51 20 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastigheter –533 –710 – –
Summa uppskjuten skatt –523 –624 – –
Totalt redovisad skattekostnad –586 –736 –7 –2
Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som
påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Avstämning av redovisad skatt
Koncernen Moderbolaget
2022 2021 2022 2021
Resultat före skatt 3 305 10 543 2 009 1 330
Återläggning resultat från joint venture
1)
–1 296 –2 718 – –
Resultat före skatt exklusive joint venture 2 008 7 826 2 009 1 330
Förväntad skattekostnad enligt svensk
skattesats 20,6 % –414 –1 612 –414 –274
Skillnad i utländska skattesatser 230 213 – –
Värdeförändring börsnoterade aktier –475 350 – –
Ej avdragsgilla kostnader –2 –3 –1 –10
Ej skattepliktiga intäkter
börsnoterade aktier 56 38 – –
Övriga ej skattepliktiga intäkter 26 32 407 275
Övriga skattemässiga justeringar –16 3 –2 6
Skatt till följd av ändrad taxering 0 –4 2 1
Skatt vid fastighetsförsäljningar 9 108 – –
Skattemässigt underskott vid bolags-
förvärv – 141 – –
Redovisad skatt –586 –736 –7 –2
1) I resultat från joint venture är skattekostnaden redan beaktad varför
resultatet återlägges i denna avstämning.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
96
NOTER
Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan.
Koncernen
Specifikation av årets förändring 2022 2021
Redovisat ingående värde 46 067 37 548
Förvärv av fastigheter 3 202 4 824
Investeringar i befintligt bestånd 715 658
Redovisat värde sålda fastigheter –59 –1 351
Omklassificering till fordringar
1)
–2 003
–
Valutaomräkningseffekt 3 051 518
Värdeförändring 1 709 3 870
Redovisat värde 31 december 52 682 46 067
1) Avtalad ej frånträdd avyttring omklassificerad till kortfristig finansiell
leasingfordran i enlighet med IFRS 16.
MARKNADSVÄRDEN
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgår till
52 682 (46 067) miljoner kronor. Valutakurseffekter svarar för 3 051
(518) miljoner kronor i värdeförändring. Omräkning från euro och
danska kronor har skett till balansdagens kurser, 1 euro motsvarade
11,13 (10,23) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,50 (1,38) kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till
1 709 (3 870) miljoner kronor. 99 % av värderingsobjekten har värderats
externt per 31 december 2022. För övriga fastigheter har marknads
värdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Nedan
redogörs för värderingsmetodik och generella förutsättningar. Moder-
bolaget äger inga fastigheter.
Fastigheternas direktavkastning uppgick till 5,8 % (6,0 %) i för
hållande till marknadsvärdet vid årets utgång.
Under 2022 uppgick de orealiserade värdeförändringarna till
1 709 miljoner kronor enligt tabellen nedan.
Orealiserade värdeförändringar 2022 2021
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 620 935
Avflyttningar/Omförhandlingar –132 –338
Allmän marknadsförändring 1 221 3 273
Totalt 1 709 3 870
Beräkning av direktavkastning 2022-12-31 2021-12-31
Driftnetto enligt rapport över totalresultat 3 032 2 573
Återläggning av tomträttsavgäld –25 –26
Innehavsjustering för förvärv
och försäljningar –77 139
Valutaomräkning till balansdagskurs 112 44
Justerat driftnetto 3 042 2 730
Redovisat värde fastigheter 52 682 46 067
Direktavkastning, % 5,8 6,0
13
NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet Kommun, land
Uthyrningsbar
area, kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Palma de Mallorca, Spanien 15 400
Inteckningen 5 Lund, Sverige 24 000
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000
Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400
Totalt 504 600
VÄRDERINGSMETODIK
Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom-
mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn
till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats
av Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utom-
lands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes
kalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.
Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter
sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav.
Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet
och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella
byggrätter har adderats till nuvärdet.
Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande
schema. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval
av lokaler, där särskild vikt läggs vid större hyresgäster samt vakanta
lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna
standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas
attraktivitet.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktu-
ella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts och under-
hållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader
samt icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida
vakans nivåer.
Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befint-
liga hyresavtal och varierar mellan 5 och 15 år. Kalkylperioden uppgår
som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsanta-
ganden gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,5 och 6,0 %
per år för kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna.
Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av
gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden.
Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de
befintliga hyres avtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För
de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan
antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit
möjliga att hyra ut på nytt på liknande villkor. I de fall den utgående
hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats
till marknadsmässig nivå. Den bästa användningen av fastigheterna
har antagits vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar
marknadsläge, hyresnivå, annan användning och långsiktig vakans-
grad för varje fastighet.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
97
NOTER
Drifts och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de
historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter
och statistik avseende likartade fastigheter. Dessa kostnader har dock
mindre betydelse vid värdering av Sagax fastighetsbestånd då hyres
gästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den över-
enskomna hyran.
ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2023 upp-
går till 3 224 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto kan jäm-
föras med det driftnetto om 3 294 miljoner kronor som Sagax redovisar
i Aktuell intjäningsförmåga per 1 januari 2023 justerat för tomträtts-
avgälder. Det driftnetto vilket värderingsmännen baserat de bedömda
marknadsvärdena på är följaktligen rimligt vid en jämförelse med den
aktuella intjäningsförmågan vid årsskiftet.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2013-2022
År
KPI-
förändring
2)
Real värde-
förändring Värdeförändring
1)
2013 136 1,3 % 0,6 % 0,7 %
2014 436 3,4 % 0,0 % 3,4 %
2015 677 4,4 % 0,0 % 4,4 %
2016 1 306 6,8 % 1,4 % 5,3 %
2017 1 113 4,9 % 1,2 % 3,7 %
2018 1 265 4,6 % 1,6 % 2,9 %
2019 1 301 4,2 % 1,5 % 2,7 %
2020 1 274 3,5 % 0,3 % 3,2 %
2021 3 870 9,2 % 4,1 % 4,8 %
2022 1 709 3,4 % 9,4 % –5,5 %
1) Värdeförändringar utöver investeringar.
2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger
fastigheter.
Kort om Sagax fastighetsvärderingar
Verkligt värde 52 682 Mkr
Oberoende värderingsföretag Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt
Cushman & Wakefield | RED
Kalkylperiod
5-15 år
Antagen inflationsutveckling
1,5- 6,0 %
Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet
samt erfarenhet och statistik från jämför-
bara fastigheter
Kalkylränta kassaflöde
4,7-16,5 %. Vägt genomsnitt 7,8 %
Kalkylränta restvärde
4,8-16,5 %. Vägt genomsnitt 7,9 %
Direktavkastningskrav
4,0-14,0 %. Vägt genomsnitt 6,3 %
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION
Ovanstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar
när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av Konsument-
prisindex (KPI) eller motsvarande. Med värdeförändring avses den
förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde som överstiger
investeringar i densamma.
KALKYLRÄNTA OCH AVKASTNINGSKRAV
Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från
marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas-
sats med hänsyn till fastig hetens fas i den ekonomiska livscykeln vid
kalkylperiodens slut. Kalkyl ränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden,
4,7 16,5 % (4,2 15,6 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde,
4,8 16,5 % (4,5 15,6 %), samt direktavkastningskrav för restvärde
bedömning, 4,0 14,0 (4,0 14,0 %), baseras på analyser av genomförda
transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och
respektive fastighets marknads position.
Den 31 december 2022 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon-
tering av kassaflöden och restvärden till 7,8 % (7,2 %) respektive 7,9 %
(7,4 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % (6,3 %).
Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle
betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 52 682
miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,3 %, en kalkylränta
om 7,8 % avseende kassaflödet och en kalkylränta om 7,9 % avseende
nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår av diagrammet nedan
överensstämmer Sagax redovisade direktavkastning väl med direkt
avkastningskraven vid fastighets värderingarna.
I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för
förändrade antaganden.
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Värdeförändring
Belopp i
miljoner kronor Förändring 2022 2021
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 756/+1 906 –1 412/+1 524
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 073/+1 093 –953/+972
Hyresintäkter +/– 5 % +2 257/–2 325 +1 958/–2 079
Fastighetskostnader +/– 5 % –325/+318 –290/+276
Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under
vald kalkylperiod beräknas enligt följande:
+ Hyresinbetalningar
– Driftutbetalningar
– Underhåll
– Tomträttsavgäld
= Driftnetto
– Investeringar
= Kassaflöde
13
NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
98
NOTER
Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle värderar de nederländska fastigheterna och är ett
globalt fastighetsråd givningsföretag med drygt 100 000 medarbetare
och närmare 300 kontor i 80 länder. Se även www.jll.com.
Cushman & Wakefield | RED
Cushman & Wakefield | RED värderar Sagax fastigheter i Danmark
och är ett danskt företag i partnerskap med Cushman & Wakefield,
ett fastighetstjänsteföretag med 51 000 anställda på 400 kontor i 71
länder. Se även www.red.dk.
Kalkylräntor och direktavkastningskrav
VÄGDA GENOMSNITT
Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav
Marknadssegment 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Sverige 8,1 % 7, 2 % 7, 8 % 7, 6 % 5,3 % 5,2 %
Finland 8,5 % 7, 8 % 9,0 % 8,2 % 6,5 % 6,6 %
Frankrike 7, 6 % 7, 2 % 7, 6 % 7, 2 % 6,1 % 6,0 %
Nederländerna 6,2 % 6,0 % 6,2 % 6,0 % 7, 3 % 6,9 %
Spanien 8,0 % 7, 3 % 8,0 % 7, 3 % 6,0 % 6,2 %
Tyskland 5,1 % 4,5 % 5,1 % 4,5 % 10,8 % 12,0 %
Övriga Europa 5,0 % 4,5 % 5,0 % 4,5 % 7,9 % 7, 7 %
Vägt genomsnitt 7, 8 % 7, 2 % 7,9 % 7, 4 % 6,3 % 6,3 %
INTERVALLER
Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav
Marknadssegment 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Sverige 4,7-12,3 % 4,2-11,4 % 6,6 -11,9 % 4,5-12,2 % 4,3-9,5 % 4,1-9,3 %
Finland 6,5-16,5 % 5,6-15,6 % 6,8-16,5 % 5,9-15,6 % 4,3-14,0 % 4,3-14,0 %
Frankrike 5,3-10,3 % 5,0-10,5 % 5,3-10,3 % 5,0-10,5 % 4,0-8,5 % 4,0-8,5 %
Nederländerna 5,5-8,2 % 5,0 -8,1 % 5,5-8,2 % 5,0 -8,1 % 6,5 -9,0 % 5,3 -9,0 %
Spanien 6,8-10,0 % 6,0 -9,5 % 6,8-10,0 % 6,0 -9,5 % 5 ,0 - 7, 5 % 5, 0 - 7, 5 %
Tyskland 4,8-12,0 % 4,5-4,5 % 4,8-12,0 % 4,5-4,5 % 6,3 -11,0 % 12,0-12,0 %
Övriga Europa 5,0-5,0 % 4,5-4,5 % 5,0-5,0 % 4,5-4,5 % 7, 3 - 8 , 8 % 7,0 - 8, 5 %
13
NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
Direktavkastningskrav vid värderingar
Redovisad direktavkastning
Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav
%
0
2
4
6
8
10
2022202120202019201820172016201520142013
Totalt 4,7-16,5 % 4,2-15,6 % 4,8-16,5 % 4,5-15,6 % 4,0-14,0 % 4,0-14,0 %
VÄRDERINGSFÖRETAGEN
Savills
Savills värderar de svenska, franska, spanska och tyska fastigheterna
och är ett av världens ledande fastighetsrådgivningsföretag med
40 000 anställda på över 700 kontor i mer än 70 länder. Bolaget är
noterat på London Stock Exchange. Se även www.savills.com.
CBRE
CBRE Finland värderar de finska fastigheterna. CBRE är världens
största konsultbolag gällande kommersiell fastighetsrådgivning med
över 100 000 medarbetare globalt. Se även www.cbre.com.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
99
NOTER
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balans dagen
beslutade skatte sats för kommande år, se not 1 Redo visningsprinciper.
Koncernens skattemässiga underskotts avdrag uppgår till 1 266
(1 723) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för år 2022.
Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler
om tidsbegränsade spärrar. Det finns även bortre tidsbegränsningar att
beakta avseende underskott om 46 (35) miljoner kronor.
Moderbolaget hade den 31 december 2022 inga (–) skatte mässiga
underskottsavdrag.
I Rapport över koncernens finansiella ställning netto redovisas
uppskjuten skattefordran och skatteskuld per land enligt nedanstående
sammanställning.
Koncernen
Redovisad uppskjuten skatteskuld 2022 2021
Danmark 12 11
Finland 1 500 1 292
Nederländerna 520 346
Spanien 26 12
Sverige 1 601 1 311
Tyskland 120 115
Summa 3 779 3 087
Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld brutto redovisas
nedan.
Koncernen Moderbolaget
Uppskjuten skattefordran 2022 2021 2022 2021
Finansiella instrument 34 – – –
Underskottsavdrag 261 355 – –
Summa 295 355 – –
Uppskjuten skatteskuld
Finansiella instrument – 17 – –
Temporära skillnader på
fastigheter 4 063 3 398 5 4
Obeskattade reserver 11 27 – –
Summa 4 074 3 442 5 4
Uppskjuten skatteskuld,
netto 3 779 3 087 5 4
De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till
27 761 (21 686) miljoner kronor.
Koncernen
2022-12-31 2021-12-31
Konvertibelt skuldebrev 627 522
Obligation 106 43
Övriga långfristiga räntebärande fordringar 119 110
Övriga finansiella fordringar 55 38
Summa 908 714
Se även not 18.
14
NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN
15
NOT FINANSIELLA FORDRINGAR
16
NOT
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Periodiserade
upplåningskostnader 27 15 8 56
Periodiserade
hyresrabatter och
förmedlingsprovisioner 186 152 – –
Upplupna hyresintäkter 3 10 – –
Övrigt 32 30 3 2
Summa 248 207 11 58
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
100
NOTER
Koncernen Moderbolaget
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Räntebärande skulder,
långfristig del 29 820 23 368 9 935 8 992
Företagscertifikat 1 572 2 891 1 572 2 891
Övriga räntebärande
skulder, kortfristig del 902 95 98 92
Summa 32 294 26 354 11 605 11 975
De räntebärande skulderna utgjorde 45 % (42 %) av koncernens
finansiering per 31 december 2022. Vid årsskiftet uppgick de ränte
bärande skulderna till 32 294 (26 354) miljoner kronor varav mot-
svarande 30 077 (24 009) miljoner kronor var upptagna i euro. De
ränte bärande skulderna har under 2022 ökat främst till följd av fastig
hetsförvärv och förvärv av börs noterade aktier. Valutakursförändringar
under året har ökat de räntebärande skulderna med 2 339 (408) mil-
joner kronor. De räntebärande skulderna består av icke säkerställda
börsnoterade obligationslån 28 508 (23 198), icke säkerställda före-
tagscertifikat om 1 572 (2 891) miljoner kronor samt av banklån om
2 215 (265) miljoner kronor. Motsvarande 1 895 miljoner kronor av
bank lånen har tagits upp med säkerhet i dotterbolagens fastig heter.
Banklånen tillhandahölls av Nordea, Swedbank, SEB, Banco Santander,
Société Générale och ING.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 29 820
(23 368) miljoner kronor motsvarande 92 % (89 %) av de totala ränte
bärande skulderna.
De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 2 474 (2 985)
miljoner kronor motsvarande 8 % (11 %) av Sagax ränte bärande skul-
der. 1 572 (2 891) miljoner kronor i utestående före tagscertifikat har i
balans räkningen rubricerats som kort fristiga eftersom de alltid har en
löptid som understiger ett år. Då certifikatens back up faciliteter har
en löptid överstigande ett år redo visas de dock som långfristiga i tabel-
len över Sagax kapital bindning vid års skiftet. Företagscertifikaten har
emitterats av moderbolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna
återbetalas genom bolagets kassaflöde, genom förlängning av låneavtal
eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Under
2023 har Sagax 17 miljoner kronor i avtalsenliga amorteringar. Sagax
eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finansiering
i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter strävar
därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god
tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets
refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapital bindningen
uppgick till 3,7 (4,3) år vid årets utgång.
Sagax hade börsnoterade obligationslån om totalt 28 508 (23 198)
miljoner kronor utestående vid årsskiftet. Under 2022 emitterades
obligationslån om nominellt 300 miljoner euro motsvarande 3 117
miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för
bolagets EMTN program och är inregistrerade vid Euronext Dublin.
I vidstående kolumn redovisas av Sagax emitterade obligationslån per
31 december 2022.
Ej säkerställda obligationslån
Löptid
Nominellt
belopp Valuta Räntevillkor
2019-2023 500 SEK Stibor 3 månader + 0,90 % marginal
2019-2023 250 SEK 1,13 % fast räntekupong
2018-2024
1)
500 EUR 2,00 % fast räntekupong
2019-2025 400 EUR 2,25 % fast räntekupong
2022-2026 300 EUR 1,62 % fast räntekupong
2020-2027 300 EUR 1,12 % fast räntekupong
2021-2028 500 EUR 0,75 % fast räntekupong
2021-2029 500 EUR 1,00 % fast räntekupong
1) Sagax har återköpt obligationer med ett nominellt belopp om 205 miljoner
euro efter periodens utgång.
Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 7 931 (4 592) mil-
joner kronor varav tillgängliga lånelöften om totalt 7 855 (4 508) miljo-
ner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat
om 1 572 (2 891) miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likvi-
ditet. Bolaget hade vid årsskiftet avtal med SEB, Nordea, Danske Bank,
Swedbank, ING, Société Générale, J.P. Morgan och Deutsche Bank om
revolverande kreditfaciliteter om totalt 9 406 (7 186) miljoner kronor,
varav 7 502 (7 016) miljoner kronor var tillgängliga vid årsskiftet. Sagax
har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société Générale, ING
och Banco Santander om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt
450 (403) miljoner kronor varav 309 (309) miljoner kronor var out-
nyttjade vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (75) miljoner
kronor varav 89 (75) miljoner kronor var outnyttjade. Därutöver hade
Sagax lånelöften om 1 527 miljoner kronor hänförliga till nytecknade
tidsbundna lån som ännu inte hade betalats ut på balansdagen. Kost-
naden för lånelöften (s.k. commitment fee) uppgick till 30 (26) miljoner
kronor under 2022.
Tabellen på nästa sida visar förfalloprofilen för Sagax räntebärande
skulder.
Lånens räntebindningsstruktur framgår av tabellen på efterföl-
jande sida. Ingångna avtal om ränteswappar har beaktats med undan-
tag för avtalade framtida swappar. Räntetak om 1 214 miljoner kronor
redovisas i tabellen till balansdagens räntenivå samt med förfall de år
då respektive räntetak löper ut.
Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg
per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 4 807 (föregående år
översteg med 184) miljoner kronor. Övriga räntebärande skulder löper
i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaff-
ningsvärde väsentligen överensstämmer med verkligt värde.
Nettoskuld 2022-12-31 2021-12-31
Räntebärande skulder 32 294 26 354
Räntebärande tillgångar –927 –676
Börsnoterade aktier
1)
–6 927 –9 380
Likvida medel –76 –84
Nettoskuld 24 364 16 214
1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
17
NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
101
NOTER
Kapitalbindning, förfalloår
1)
Belopp Andel
2023 902 3 %
2024 5 759 18 %
2025 5 494 17 %
2026 3 322 10 %
2027 5 059 16 %
> 2027 11 757 36 %
Summa 32 294 100 %
1) Företagscertifikat om 1 572 miljoner kronor redovisas med förfall 2027 och
2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande
kreditfaciliteter förfaller 2027 och 2029.
Genomsnittlig kapitalbindning var 3,7 (4,3) år.
Räntebindning, förfalloår Belopp Genomsnittlig ränta Andel
2023 4 097 2,3 % 13 %
2024 5 998 2,0 % 19 %
2025 4 467 2,4 % 14 %
2026 3 322 1,8 % 10 %
2027 3 320 1,5 % 10 %
> 2027 11 090 0,9 % 34 %
Summa/genomsnitt 32 294 1,7 % 100 %
Genomsnittlig räntebindning var 3,2 (4,0) år.
Koncernen
Derivat 2022-12-31 2021-12-31
Övervärden på finansiella derivat 14 –
Undervärden på finansiella derivat – –74
Summa 14 –74
Koncernen
Värdeförändringar på finansiella
instrument, orealiserade 2022-12-31 2021-12-31
Räntederivat 94 32
Valutaderivat – 2
Börsnoterade aktier –2 603 1 700
Konvertibelt skuldebrev 43 –12
Finansiellt instrument avseende joint venture 123 147
Summa –2 343 1 868
Koncernen
Värdeförändringar på finansiella
instrument, realiserade 2022-12-31 2021-12-31
Börsnoterade aktier –8 –
Räntederivat 10 –10
Summa 3 –10
Resultateffekten år 2022 uppgick till –2 340 (1 858) miljoner kronor,
varav 3 (–10) miljoner kronor var realiserad värdeförändring.
Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens stängnings-
kurs med orealiserad resultateffekt om –2 603 (1 700) miljoner kronor.
Redovisat värde avseende börsnoterade aktier uppgick till 3 786 (4 772)
miljoner kronor varav 3 278 (4 043) avser Sagax innehav i Nyfosa AB.
Sagax äger 21,29 % av aktierna i Nyfosa (40 673 224 aktier) per 31 decem-
ber 2022. Dessa köp har skett löpande under ägarperioden. Sagax saknar
representation i styrelse eller ledning och har heller inte på annat sätt
utövat betydande inflytande över bolaget. Aktieinnehavet i Nyfosa har
därmed redovisats som börsnoterade aktier. Den 2 mars 2023 offentlig-
gjorde Nyfosa att bolagets valberedning föreslagit Sagax verkställande
direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse. Genom sådant inval bedöms
Sagax få betydande inflytande i Nyfosa. Följaktligen kommer redovis-
ningen av innehavet då att ske enligt kapitalandelsmetoden.
Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med
Tredje AP fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj 
respektive köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie
innehav i bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru ment
avseende Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 1 158 (1 035)
miljoner kronor.
2019 investerade Sagax i det franska fastighetsbolaget Groupe
BMG genom ett konvertibelt lån värderat till 628 (566) miljoner kronor.
Groupe BMG är ett fastighetsbolag inriktat på kommersiella fastigheter
utanför Sagax marknader. Lånet har en löptid om fem år och Sagax
har en rätt men inte en skyldighet att konvertera lånet till aktier efter
tidigast tre år. Konverteringsrätten kommer att få ett värde om Groupe
BMG:s substansvärde ökar. Omvärderingen 2022 uppgick till 43 (–12)
miljoner kronor.
Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås
genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Räntederivat ska
enligt IFRS marknadsvärderas. Principer för värdering återfinns i not
1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar i räntederivatportföljen
uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor
samt till följd av förändring av återstående löptid. Räntederivaten har
marknadsvärderats i enlighet med värderingar från motparterna. Deri-
vaten utgörs av nominella ränteswappar och räntetak. Sagax motparter
för derivatavtalen är Nordea, Swedbank, Danske Bank, ING och Société
Générale. Sagax räntederivat ingås i svenska kronor eller euro.
Tabellen på följande sida visar derivatens räntebindningsstruk-
tur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som
gällde på bokslutsdagen. Per 31 december 2022 uppgick marknads
värdet i Sagax räntederivatportfölj till 14 (–74) miljoner kronor.
Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 1 486 (2 802) miljoner
kronor i nominellt belopp. Härutöver har avtal om ränteswappar om
nominellt 309 miljoner kronor med start januari 2023 ingåtts. Ränte
derivaten begränsade Sagax ränterisk vid årsskiftet och motsvarade
37 % (77 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. På
följande sida redovisas derivatavtalen fördelade per motpart. Den vägda
genomsnittliga räntenivån för räntederivaten uppgick till 1,4 % (1,8 %).
Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederi-
vaten uppgick till 3,2 (4,0) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresul-
tat påverkas därmed endast i begränsad omfattning av förändringar i
det allmänna ränteläget.
18
NOT FINANSIELLA INSTRUMENT
17
NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER, FORTS.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
102
NOTER
Räntederivat 31 december 2022
Räntebindning, år
Nominellt
belopp, Mkr
Marknadsvärde,
Mkr
Genomsnittlig
ränta
1)
2023 1 247 4 1,14 %
2024 239 10 0,22 %
2025 – – –
2026 – – –
2027 – – –
>2027 – – –
Summa/genomsnitt 1 486 14 1,36 %
1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
Ovan redogörs för räntederivatens fördelning över tid och hur
genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per förfalloår.
Nedan redogörs för likviditetsflöden hänförliga till krediter. Även
för dessa har antaganden gjorts om Stibor respektive Euribor räntor
såsom de noterades på bokslutsdagen. Övriga skulder är kortfristiga
och förfaller till betalning inom ett år.
Framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat per 2022-12-31
År
IB
skulder
Återbetalas
/Amorteras
UB
skulder
Ränte-
betalning
Derivat-
betalning
Totala
betalningar
2023 32 294 –2 482 29 812 –490 –29 –2 943
2024 29 812 –5 759 24 053 –363 –2 –6 120
2025 24 053 –5 494 18 559 –264 – –5 759
2026 18 559 –3 322 15 236 –182 – –3 505
2027 15 236 –3 710 11 527 –127 – –3 837
>2027 11 527 –11 527 – –100 – –11 62 7
Totalt –32 294 –1 528 –31 –33 791
18
NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.
Nedan redogörs även för framtida likviditetsflöden hänförliga till
ränte derivat, vilka utgörs av betald ränta minus erhållen ränta.
För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har Stibor respektive
Euribor räntor använts över hela derivatets löptid såsom de noterades
på bokslutsdagen. Med ovanstående antaganden uppgick det totala
betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sam-
manlagt 33 791 (27 736) miljoner kronor över återstående löptider. För
jämförbarhet redovisas de beräknade likviditets flödena per 31 december
2022 respektive per 31 december 2021.
ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN
ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder
som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff-
ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade
obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets
utgång, se not 17.
Derivatavtal
Antal Nominella belopp Andel
Genomsnittlig
återstående löptid
Genomsnittlig
räntenivå Marknadsvärde
Belopp i miljoner kronor
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Nominella ränteswappar:
Swedbank 1 1 273 251 18 % 9 % 0,0 1,0 0,5 % 0,5 % 0 –
SEB – 1 – 629 – 22 % – 6,9 – 1,7 % – –73
Delsumma 1 2 273 880 18 % 31 % 0,0 5,2 0,5 % 1,3 % 0 –73
Räntetak:
Danske Bank 1 1 239 220 16 % 8 % 1,5 2,5 0,8 % 0,8 % 9 –1
ING 1 1 484 445 33 % 16 % 0,5 1,5 2,0 % 2,0 % 2 –
Nordea 2 2 195 186 13 % 7 % 0,5 1,5 1,3 % 1,3 % 2 –
Société Générale 1 1 295 271 20 % 10 % 0,3 1,3 2,0 % 2,0 % 0 –
SEB – 1 – 800 – 29 % – 0,1 – 2,5 % – –
Delsumma 5 6 1 214 1 922 82 % 69 % 0,6 1,0 1,6 % 2,0 % 14 –1
Summa 6 8 1 486 2 802 100 % 100 % 0,5 2,3 1,4 % 1,8 % 14 –74
– varav avtal i svenska kronor 1 3 83 1 512 6 % 54 % 0,5 3,0 1,3 % 2,1 % 1 –73
– varav avtal i euro 5 5 1 291 1 290 87 % 46 % 0,7 1,5 1,4 % 1,4 % 13 –1
De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som
realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträk-
ning. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men
inte kassa flödet eller förvaltningsresultatet.
Framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat per 2021-12-31
År
IB
skulder
Återbetalas
/Amorteras
UB
skulder
Ränte-
betalning
Derivat-
betalning
Totala
betalningar
2022 26 354 –2 986 23 368 –329 –14 –3 329
2023 23 368 –895 22 473 –323 –11 –1 229
2024 22 473 – 5 113 17 359 –221 –11 –5 345
2025 17 359 – 4 116 13 243 –142 –11 –4 269
2026 13 243 – 13 243 –124 –11 –135
>2026 13 243 –13 243 – –165 –21 –13 430
Totalt –26 354 –1 303 –79 –27 736
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
103
NOTER
Kategorisering av finansiella instrument
Koncernen 2022-12-31 Koncernen 2021-12-31
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar
Räntederivat – 14 – –
Finansiellt instrument avseende joint venture – 1 158 – 1 035
Hyresfordringar 191 – 133 –
Konvertibelt skuldebrev – 627 – 522
Obligationer 105 – 44 –
Börsnoterade aktier – 3 786 – 4 772
Övriga räntebärande finansiella fordringar 118 – 110 –
Övriga fordringar 79 – 187 –
Likvida medel 76 – 84 –
Summa 571 5 584 558 6 329
Finansiella skulder
Räntederivat – – – 74
Räntebärande skulder 32 294 – 26 354 –
Leverantörsskulder 35 – 32 –
Övriga skulder 134 – 147 –
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 984 – 897 –
Summa 33 448 – 27 430 74
18
NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.
Koncernen Moderbolaget
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Depositioner från
hyresgäster 299 195 – –
Summa 299 195 – –
Koncernen Moderbolaget
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Upplupen fastighets-
skatt 31 32 – –
Upplupna finansiella
kostnader 352 277 147 134
Förutbetalda
hyresintäkter 458 418 – –
Övriga interimsskulder 143 170 22 22
Summa 984 897 169 156
19
NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER
20
NOT
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
21
NOT
MATERIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Koncernen Moderbolaget
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Ackumulerade
anskaffningsvärden
vid årets början 30 34 6 6
Årets investeringar – – – –
Omklassificering till
fastigheter –7 –4 – –
Summa 23 30 6 6
Ackumulerade
avskrivningar vid
årets början –8 –8 –5 –5
Årets avskrivningar –1 –1 – –
Summa –9 –8 –5 –5
Bokfört värde 14 22 1 1
Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt
under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax
kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
104
NOTER
Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger
100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag.
Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar
Bokfört värde
2022-12-31
Bokfört värde
2021-12-31
Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100% 1 4 3
Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100% 14 372 924 661 661
Sagax Alpha AB 556527-1540 Stockholm 100% 1 000 0 1
Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100% 1 000 132 132
Sagax BidCo 10 AB 559320 -1717 Stockholm 100% 1 000 370 0
Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100% 20 000 000 740 740
Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100% 1 000 1 1
Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100% 1 000 127 127
Sagax Euro MTN NL B.V. KVK7831176 4 Rotterdam 100% 1 0 0
Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100% 1 000 714 713
Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100% 50 000 373 373
Sagax Finland Oy 2104952-4 Helsingfors 51% 2 500 27 27
Sagax Germany Holding GmbH 127272 Frankfurt 100% 25 000 8 0
Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100% 1 000 30 30
Sagax Jordbro AB 556734-4741 Stockholm 100% 1 000 75 75
Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100% 1 000 35 35
Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Nederland B.V. KVK66495202 Rotterdam 100% 1 000 128 128
Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Real Estate Socimi SA AF67228676 Barcelona 100% 325 000 000 3 353 3 353
Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100% 1 000 122 121
Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100% 1 000 98 98
Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100% 500 4 4
Sagax Stockholm 12 AB 559011-4350 Stockholm 100% 1 000 0 14
Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100% 1 000 260 260
Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100% 1 000 15 15
Sagax Stockholm 26 AB 559163-6575 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100% 1 000 491 0
Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100% 1 000 265 265
Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100% 1 000 1 185 1 185
Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100% 810 000 307 0
Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100% 1 000 210 210
Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100% 200 000 2 908 2 921
Veddesta Properties AB 556573-9124 Stockholm 100% 1 000 0 53
Totalt 12 643 12 344
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors
Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm
Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm
EVAF B-FROST Finland
Properties Oy
2115360 - 4 Finland Vichtis
Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm
Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm
Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm
Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm
Fastighetsaktiebolaget Ränta-
Sierra
559340-2497 Sverige Stockholm
Fastighetsbolaget Bårebo
Gräsanden AB
556737-4151 Sverige Stockholm
Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749- 8133 Sverige Stockholm
Fastighetsbolaget Reglaget AB 556591-6706 Sverige Stockholm
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Fastighetsförvaltning Skultuna
3 KB
969646-0196 Sverige Stockholm
Förvaltningsbolaget Hedenhög i
Huddinge AB
556468-6615 Sverige Stockholm
Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm
Grepens KB 916452-1354 Sverige Stockholm
Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona
IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm
Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm
KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm
KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm
KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm
Keskinäinen koy Ruosilankulma 1937007-9 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Heinämäentie 8 3300481-7 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1 3209172-8 Finland Birkala
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
105
NOTER
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Kiinteistö Oy Jasperintie 273 3300479-6 Finland Helsingfor s
Kiinteistö Oy Jyväskylän
Kuormaajantie 15
2332247-5 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Jyväskylän
Kuormaajantie 51
2822859-2 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Kokkolan
Mottisenkatu 6
3242387-6 Finland Karleby
Kiinteistö Oy Lounatuulentie 10 3300476-1 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Merisarantie 5 3300482-5 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty 0608555-1 Finland Reso
Kiinteistö Oy Muuramen
Punasillantie 33 B
2814212-3 Finland Muurame
Kiinteistö Oy Oulun
Kempeleentie 9
3243920-2 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun
Nuottasaarentie 4
3242173-1 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Peltolamminkatu
40
0804138-4 Finland Tammerfor s
Kiinteistö Oy Pirkkalan
Muuraintie 3
2787835-8 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Pirkkalan Ohitustie 2611143 - 8 Finland Tammerfor s
Kiinteistö Oy Pirkkalan Osaaja 2062256-0 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä 2062260-8 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Postimerkki 3145640-6 Finland Muurame
Kiinteistö Oy Punasillantie 2116822- 4 Finland Muurame
Kiinteistö Oy Rovaniemen
Teollisuustie 29
3242172-3 Finland Rovaniemi
Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Sementtikuja 3 3300487-6 Finland Helsingfor s
Kiinteistö Oy Suuntamerkki 2900669-2 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25 3300486-8 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Turun Kuormakatu
17
2466740-8 Finland Åbo
Kiinteistö Oy Turun
Urusvuorenkatu 3
3088275-3 Finland Åbo
Kiinteistö Oy Tuusulan Uusi
Mutka
2414008-3 Finland Tusby
Kiinteistö Oy Vakiotie 9 3300484-1 Finland Helsingfor s
Kiinteistö Oy Vantaan
Juurakkotie 5
3263858-6 Finland Vanda
Kiinteistö Oy Vesalankadun
hallit
2339358-0 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Vesalantie 16 3300483-3 Finland Helsingfor s
Kiinteistö Oy Ylivieskan
Kettukallionkatu 3
3242171-5 Finland Ylivieska
Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm
Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Esbo
Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda
Koy Denegin Keskikankaantie 9 2059988-2 Finland Hollola
Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo
Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo
Koy Espoon Mänkimiehentie 4 2886834-6 Finland Esbo
Koy Espoon Olarinluoma 8 2298118-8 Finland Esbo
Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo
Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa
Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo
Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfor s
Koy Helsingin
Muonamiehenraitti
2809177-6 Finland Helsingfor s
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Ristipellonkulma 2773506-6 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfor s
Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfor s
Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors
Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola
Koy Hyvinkään Hakakalliontie 7 2731622-4 Finland Hyvinge
Koy Hämeenlinnan
Autotehtaantie 1
2702571-8 Finland Tavastehus
Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda
Koy Jykeskeljo 1772102-3 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän Ahjokatu 26 1994773-9 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän
Metsälehmuksentie 6
2933938-2 Finland Vaajakoski
Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä
Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda
Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1536323-4 Finland Högfors
Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele
Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013- 4 Finland Uleåborg
Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda
Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby
Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä
Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka
Koy Kuopion Lukkosalmenportti 2190203-8 Finland Kuopio
Koy Kuopion Mestarinkatu 5 2731637-1 Finland Kuopio
Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis
Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis
Koy Lapuan Metsäkiventie 4 2119444-9 Finland Lappo
Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644 -3 Finland Tavastehus
Koy Liedon Avantintie 20 2612 411- 6 Finland Lundo
Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo
Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo
Koy Lyhtykulma 2681286 -7 Finland Helsingfors
Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame
Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo
Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg
Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg
Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg
Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg
Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012- 6 Finland Uleåborg
Koy Oy Tiilitie 11 3237837-4 Finland Vanda
Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby
Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala
Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Birkala
Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408-7 Finland Björnebor g
Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björnebor g
Koy Rauman Äyhönjärventie 5 2731635-5 Finland Raumo
Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfor s
Koy Rovaniemen Teollisuustie 28 2731633-9 Finland Rovaniemi
Koy Ruosilantie 18 074 4708 - 3 Finland Helsingfor s
Koy Seinäjoen Yrittäjäntie 2 2731618-7 Finland Seinäjoki
Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda
Koy Tampereen Hautalankatu
19-20
2945481-5 Finland Tammerfors
Koy Tampereen Hautalankatu
31
2945486-6 Finland Tammerfors
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
106
NOTER
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Koy Tampereen
Joentaustankatu 3
2731623-2 Finland Tammerfor s
Koy Tampereen
Nuutisarankatu 19
2612407-9 Finland Tammerfor s
Koy Tampereen Patamäenkatu 7 1636010-7 Finland Tammerfors
Koy Tampereen
Uurastajankatu 3
2028664-0 Finland Tammerfors
Koy Terässammon Yrityskeskus 1740299-7 Finland Jyväskylä
Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo
Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo
Koy Turun Uhrilähteenkatu 8 2955741-9 Finland Åbo
Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby
Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda
Koy Vantaan Ansatie 4 0598169-6 Finland Vanda
Koy Vantaan
Hakamäenkuja 8-10
2541642-4 Finland Vanda
Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda
Koy Vantaan
Honkanummentie 5
10 4 4118 - 4 Finland Vanda
Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954 -4 Finland Vanda
Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda
Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda
Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda
Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda
Koy Vantaan Martinkyläntie 9 A 2599495-3 Finland Vanda
Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda
Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626-7 Finland Vanda
Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda
Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112915 - 3 Finland Vanda
Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda
Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda
Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda
Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda
Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda
Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda
Koy Vantaan Trukkikuja 1 2613719- 5 Finland Vanda
Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda
Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda
Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda
Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Vanda
Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda
Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska
Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210-9 Finland Ylöjärvi
Koy Ylöjärven Vanha
Vaasantie 13
2607206-1 Finland Ylöjärvi
Koy Ylöjärven Vanha
Vaasantie 3
2952073-9 Finland Ylöjärvi
Koy Yrityspaja 1731678-1 Finland Jyväskylä
Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda
Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm
Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm
M/K Pirkkala I Oy 2776589-8 Finland Birkala
M/K Pirkkala II Oy 2829129-2 Finland Birkala
Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm
Marcato Förvaltnings AB 556248-7982 Sverige Stockholm
Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona
Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm
Muura HoldCo Oy 3246232-2 Finland Helsingfor s
Muura Rakennukset Oy 3208701-6 Finland Helsingfors
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Muura Tontit Oy 3233736-1 Finland Helsingfors
Muura TopCo Oy 3208702-4 Finland Helsingfors
Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm
Parque Empresarial Butarque SL B-82308966 Spanien Madrid
Primo Veddesta Fastigheter AB 559111- 80 87 Sverige Stockholm
Sagax Ackumulatorn i
Huddinge AB
556623 -1170 Sverige Stockholm
Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam
Sagax Alpha AB 556527-1540 Sverige Stockholm
Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm
Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm
Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 8 AB 559320-1691 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 9 AB 559320 -1709 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 11 AB 559320 -1725 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 13 AB 559320 -1741 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 14 AB 559320-1758 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 15 AB 559320 -1766 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 16 AB 559320 -1774 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 17 AB 559320-1600 Sverige Stockholm
Sagax BidCo 18 AB 559400-3633 Sverige Stockholm
Sagax BidCo 19 AB 559400-3641 Sverige Stockholm
Sagax BidCo 20 AB 559400-3658 Sverige Stockholm
Sagax BidCo 21 AB 559400-3518 Sverige Stockholm
Sagax BidCo 22 AB 559400-3526 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 23 AB 559386-1684 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 24 AB 559386-1692 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 25 AB 559386-1700 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 26 AB 559386-1718 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 27 AB 559400 -3617 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 28 AB 559400-3625 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 29 AB 559403-5569 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 30 AB 559403-5577 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 31 AB 559403-5585 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 32 AB 559403-5593 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 33 AB 559403-5601 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 34 AB 559403-5619 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 35 AB 559403-5627 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 36 AB 559403-5635 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 37 AB 559403-5643 Sverige Stockholm
Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm
Sagax Dess AB 559235-3659 Sverige Stockholm
Sagax Diameter AB 559276 -9748 Sverige Stockholm
Sagax Donker Duyvisweg
301 B.V.
KVK66641276 Nederländerna Rotterdam
Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm
Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam
Sagax Elb AB 559164 -9974 Sverige Stockholm
Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm
Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm
Sagax Farsta AB 556043-3665 Sverige Stockholm
Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm
Sagax Finland Asset
Management Oy
2513597-2 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Kotka
Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625 -8 Finland Helsingfors
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
107
NOTER
1) Joint operations.
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Sagax Finland Holding 9 Oy 2681285-9 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Forssa
Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403 - 6 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112- 7 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Vanda
Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842-6 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 23 Oy 3277837-8 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding
Portfolio 1 Oy
3299927-7 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding
Portfolio 2 Oy
3299929-3 Finland Helsingfors
Sagax Finland RE Ky
1)
3190931-3 Finland Helsingfors
Sagax Finland Real Estate
Holdings Oy
3299936-5 Finland Helsingfors
SAGAX Germany Holding
1 GmbH
129244 Tyskland Frankfurt
Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam
Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm
Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm
Sagax HoldCo 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 3 B.V. KVK73374350 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam
Sagax Holdco 7 B.V. KVK8 4741716 Nederländerna Rotterdam
Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam
Sagax Holding 1 ApS 35669752 Danmark Herlev
Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm
Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 5 B.V. K VK69131511 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 6 B.V. KVK70338744 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 13 B.V. K VK 71851178 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 14 B.V. K VK 71851194 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 15 B.V. K VK 71851143 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 21 B.V. K VK 7337 7112 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 29 B.V. K VK8474 4596 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 31 B.V. KVK84744774 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam
Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm
Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm
Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm
Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Stockholm
Sagax Kumla Hage 8 AB 559208-2290 Sverige Stockholm
Sagax Kvadrat AB 559276-9771 Sverige Stockholm
Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm
Sagax Lager AB 559128-7791 Sverige Stockholm
Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm
Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm
Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm
Sagax Moll AB 559235-3683 Sverige Stockholm
Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm
Sagax Postflyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm
SAGAX PropCo 1 GmbH 128047 Tyskland Frankfurt
Sagax PropCo 1 Oy 2702587-3 Finland Helsingfors
Sagax RE Holding AB 559347-1575 Sverige Stockholm
Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors
Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors
Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Lahtis
Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Tammerfors
Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Jyväskylä
Sagax Real Estate ApS 35669744 Danmark Herlev
Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm
Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam
Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 1 AB 556740 - 5187 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 3 AB 556740 - 5286 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 4 AB 556740 - 5278 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm
Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm
Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm
Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm
Sagax Solkraften 12 AB 556554-7626 Sverige Stockholm
Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm
Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 12 AB 559011-4350 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 20 AB 559081-6657 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
108
NOTER
Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur äger 30 %
av Hemsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden.
Mer information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida,
hemso.se.
Sagax äger 50 % av Söderport Property Investment AB. Återstående
50 % ägs av Nyfosa AB (publ). Söderport äger kommersiella fastigheter
framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Söderport har under
året förvärvat 20,9 % av röster och kapital i dotterbolaget Torslanda
Property Investment AB och äger därefter 99,0% av samtliga aktier.
Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighets-
förvaltningen för Söder port koncernen. Fastighetsförvaltning i Göte-
borg ombesörjs av Nyfosa.
Sagax äger 21,9 % av rösterna och 16,0 % av kapitalet i NP3 Fastig-
heter AB, som är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella för-
valtningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige.
23
NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer
information finns på bolagets hemsida, np3fastigheter.se.
Sagax äger 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet i Fastig-
hetsbolaget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att
förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastig heter med Småland
som kärnmarknad. Mer information finns på bolagets hemsida,
emilshus.com.
Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande
del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för-
valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk och
fastighetsförvaltning.
Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och
intresse företag enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom
tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i
koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens
andel av totalresultaten i investeringsobjekten .
Redovisat värde joint venture/intresseföretag
Moderbolaget
Joint venture Org nr Säte Andel av rösterna 2022-12-31 2021-12-31
Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 735 735
Summa 735 735
Koncernen
Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2022-12-31 2021-12-31
Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 3 770 3 534
Söderport Property Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 991 2 622
NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 22 % 2 133 1 900
Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 24 % 645 437
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50 % 320 291
Pangir AB 559164-9990 Stockholm 50 % 7 –
Summa 9 864 8 784
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Sagax Stockholm 29 AB 559276 -9789 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 33 AB 559388-5436 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 34 AB 559385-0810 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 35 AB 559385-0828 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 36 AB 559385-0836 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 37 AB 559386-1676 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm
Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm
Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam
Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam
Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm
Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm
Sagax Yta AB 559128-7908 Sverige Stockholm
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm
Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm
Satrap Kapitalförvaltning AB 556748 - 3309 Sverige Stockholm
SCI 2JP Invest 414277459 Frankrike Paris
SCI Svenskasagax 5 538619891 Frankrike Paris
SCI Svenskasagax 6 539294041 Frankrike Paris
Skruvnyckeln Holding AB 559105 - 5743 Sverige Stockholm
Storstockholms
Industrifastigheter KB
969695-2648 Sverige Stockholm
Stubbehagen Fastighets AB 556698-0891 Sverige Stockholm
Svenskasagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris
Svenskasagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris
Svenskasagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris
Svenskasagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris
T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm
Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
109
NOTER
23
NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS.
Sagax joint venture
Hemsö Fastighets AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 295 271 234 236 32 30
Hyresintäkter, Mkr 4 073 3 614 907 853 93 89
Förvaltningsresultat, Mkr 2 309 2 145 492 504 65 59
Årets resultat, Mkr 2 563 8 189 1 149 1 900 130 109
2022, 31 dec 2021, 31 dec 2022, 31 dec 2021, 31 dec 2022, 31 dec 2021, 31 dec
Sagax redovisade andelsvärde, Mkr 3 770 3 534 2 991 2 622 320 291
Antal fastigheter 480 441 84 83 39 33
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 84 879 75 737 14 197 12 882 1 610 1 429
Uthyrningsbar area, kvm 2 400 000 2 218 000 769 000 743 000 184 000 181 000
Hyresduration, år 9,6 9,6 4,2 4,6 6,5 6,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 96 95 100 100
Räntebärande skulder, Mkr 49 567 42 498 6 936 6 209 869 786
Kapitalbindning, år 6,3 6,8 2,4 2,4 2,0 2,9
Räntebindning, år 5,6 6,3 1,7 2,3 1,0 1,8
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 247 161 153 –124 – –
Avstämning andelsvärden joint venture
Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Sagax andel av eget kapital
3 770 3 534 2 881 2 490 322 294
Redovisat värde för andel
3 770 3 534 2 991 2 622 320 291
Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget
Ingående balans 2022-01-01
3 534 735 2 622 – 291 –
Andel av total resultat 352 – 532 – 65 –
Utdelning –117 – –357 – –37 –
Kapitaltillskott – – 115 – – –
Övrigt – – 79 – – –
Utgående balans 2022-12-31 3 770 735 2 991 – 320 –
Summerade resultaträkningar joint venture
Hemsö Intressenter AB
1)
Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Förvaltningsresultat 590 542 492 504 65 59
Värdeförändringar fastigheter 115 2 252 671 1 483 98 77
Värdeförändringar finansiella instrument 133 84 276 99 – –
Skatter –186 –579 –289 –186 –33 –28
Årets resultat 652 2 299 1 149 1 900 130 109
Övrigt totalresultat 53 17 – – – –
Årets totalresultat 705 2 315 1 149 1 900 130 109
Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande – – 85 40 – –
Sagax andel av årets totalresultat 352 1 158 532 905 65 60
1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
110
NOTER
Summerade balansräkningar joint venture
Hemsö Intressenter AB
1)
Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Förvaltnings fastigheter – – 14 197 12 882 1 610 1 429
Övriga anläggnings tillgångar 8 577 7 375 600 475 – –
Likvida medel 32 32 273 386 32 27
Övriga omsättnings tillgångar – – 138 91 5 –
Summa tillgångar 8 610 7 407 15 208 13 834 1 648 1 456
Eget kapital
7 099 5 896 5 779 5 291 645 589
Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 6 333 6 208 869 786
Derivat – – – 127 – –
Uppskjuten skatteskuld – – 1 626 1 361 62 36
Övriga långfristiga skulder – – 346 348 18 –
Räntebärande kortfristiga skulder – – 603 50 – –
Kortfristiga skulder 41 41 521 449 55 45
Summa eget kapital och skulder 8 610 7 407 15 208 13 834 1 648 1 456
1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.
Avstämning andelsvärden intresseföretag
NP3 Fastigheter AB
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
2022-12-31 2022-12-31
Sagax andel av eget kapital
1 546 661
Redovisat värde för andel
2 133 645
NP3 Fastigheter AB
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Koncernen Koncernen
Ingående balans 2022-01-01
1 900 437
Förvärv 18 123
Andel av totalresultat 272 65
Utdelning –57 –10
Övrigt – 29
Utgående balans 2022-12-31 2 133 645
23
NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS.
Summerade resultaträkningar intresseföretag
NP3 Fastigheter AB
Fastighetsbolage t
Emilshus A B
2022 202 2
Förvaltningsresultat 855 182
Värdeförändringar fastigheter 341 102
Värdeförändringar finansiella instrument 378 125
Skatter –331 –9 8
Årets resultat 1 244 311
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 1 244 311
Resultat tillhörigt ägare utan
bestämmande inflytande 20 –
Sagax andel av årets totalresultat 272 6 5
Summerade balansräkningar intresseföretag
NP3 Fastigheter AB
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
2022-12-31 2022-12-31
Förvaltningsfastigheter 19 805 7 111
Övriga anläggnings tillgångar 1 689 139
Likvida medel 204 224
Övriga omsättnings tillgångar 156 50
Summa tillgångar 21 854 7 525
Eget kapital 7 663 3 007
Räntebärande långfristiga
skulder 11 8 59 3 309
Derivat – –
Uppskjuten skatteskuld 1 248 237
Övriga långfristiga skulder 118 643
Kortfristiga skulder 966 328
Summa eget kapital och skulder 21 854 7 525
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
111
NOTER
Moderbolaget
2022-12-31 2021-12-31
Ingående anskaffningsvärde 1 725 1 654
Nyutlåning/amortering från
koncernföretag –11 71
Utgående anskaffningsvärde/
bokfört värde 1 714 1 725
25
NOT
LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ
KONCERNFÖRETAG
24
NOT FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURE
Koncernen Moderbolaget
Långfristiga fordringar
på joint venture 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra 9 – – –
Pangir AB 67 8 – –
Summa 76 8 – –
Moderbolaget
2022-12-31 2021-12-31
Ingående anskaffningsvärde 14 829 3 554
Nyutlåning/amortering från
koncernföretag 3 282 11 275
Utgående anskaffningsvärde/
bokfört värde 18 111 14 829
26
NOT LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG
STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Under 2022 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD David
Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite-
ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen
44 000 kronor exklusive mervärdes skatt. Ersättningen bedöms som
marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax
och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare
eller anhöriga till dessa under 2022. För ersättningar till styrelsen och
ledande befattningshavare, se not 5.
MODERBOLAGET
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden
såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget
ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upp låning
och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncern företag och joint
venture debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersätt-
ningen bedöms som marknadsmässig. Koncerninterna tjänster består
av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Därutöver har Sagax
avtal med Söderport Property Investment AB, som är ett joint venture
med Nyfosa AB, med Torslanda Property Investment AB som är ett
dotter bolag till Söderport Property Investment AB samt med Fastig-
hetsaktiebolaget Ess-Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastig-
heter AB, avseende ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning.
Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under
året till 96 (67) miljoner kronor och från joint venture till 22 (21) miljo-
ner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning.
Sagax har lånat ut 67 miljoner kronor inklusive upplupen ränta till
Pangir AB som är ett joint venture. Därutöver har Sagax lånat ut 9 mil-
joner kronor inklusive upplupen ränta till Fastighetsaktiebolaget Ess-
Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastigheter AB.
27
NOT TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
112
NOTER
AKTIEKAPITAL
Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier den 31 decem-
ber 2022. Aktierna återköptes under 2013.
Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga
aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag
presenteras här intill.
Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren
beskrivs nedan.
Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats som eget-
kapitalinstrument.
Aktiekapitalets utveckling 2013-2022
Datum Händelse
Förändring
aktiekapital
Totalt
aktie kapital
Totalt antal
A-aktier
Totalt antal
B-aktier Totalt antal D-aktier
Totalt antal
preferensaktier Totalt antal aktier
2013-03-26 Fondemission
1)
28 689 713 345 773 824 13 416 822 134 168 220 – 50 000 000 197 585 042
2013-03-26 Riktad nyemission 20 457 342 366 231 166 13 416 822 145 858 130 – 50 000 000 209 274 952
2014-04-25 Riktad nyemission 5 250 000 371 481 166 13 416 822 145 858 130 – 53 000 000 212 274 952
2014-12-22 Riktad nyemission 4 375 000 375 856 166 13 416 822 145 858 130 – 55 500 000 214 774 952
2015-03-24 Riktad nyemission 4 812 500 380 668 666 13 416 822 145 858 130 – 58 250 000 217 524 952
2016-11-02 Företrädesemission 25 261 243 405 929 909 13 416 822 145 858 130 14 434 996 58 250 000 231 959 948
2016-11-02 Riktad nyemission 6 676 257 412 606 166 13 416 822 145 858 130 18 250 000 58 250 000 235 774 952
2017-06-09 Indragning av aktier –72 565 451 340 040 715 13 416 822 145 858 130 18 250 000 16 784 028 194 308 980
2017-06-09 Kvittningsemission 79 928 046 419 338 761 13 416 822 145 858 130 63 563 169 16 784 028 239 622 149
2018-06-01 Företrädesemission 41 758 875 461 097 636 13 416 822 145 858 130 87 425 383 16 784 028 263 484 363
2018-06-14 Riktad nyemission 16 755 580 477 853 216 13 416 822 145 858 130 97 000 000 16 784 028 273 058 980
2018-06-19 Incitamentsprogram
2)
212 231 478 065 447 13 416 822 145 979 405 97 000 000 16 784 028 273 180 255
2018 -11- 0 6 Riktad nyemission 8 575 000 486 640 446 13 416 822 145 979 405 101 900 000 16 784 028 278 080 255
2019-05-10 Riktad nyemission 10 325 000 496 965 446 13 416 822 145 979 405 107 800 000 16 784 028 283 980 255
2019-06-03 Fondemission 278 973 397 775 908 843 26 833 544 291 958 810 107 800 000 16 784 028 443 376 382
2019-07-02 Incitamentsprogram
2)
348 175 776 257 018 26 833 544 292 157 867 107 800 000 16 784 028 443 575 439
2020-06-01 Riktad nyemission 31 500 000 807 757 018 26 833 544 292 157 867 125 800 000 16 784 028 461 575 439
2020-06-25 Incitamentsprogram
2)
504 208 808 261 226 26 832 884 292 446 646 125 800 000 16 784 028 461 863 558
2021-03-23 Omvandling aktieslag 0 808 261 226 26 832 884 292 446 646 126 261 329 16 322 699 461 863 558
2021-04-07 Inlösen preferensaktier 28 564 723 779 696 503 26 832 884 292 446 646 126 261 329 0 445 540 859
2021- 06 -30 Incitamentsprogram
2)
374 0 65 780 351 117 26 832 884 292 820 711 126 261 329 0 445 914 924
2021-08-31 Omvandling aktieslag 0 780 351 117 26 832 854 292 820 741 126 261 329 0 445 914 924
2022-06-23 Incitamentsprogram
2)
641 238 780 992 355 26 832 854 293 187 163 126 261 329 0 446 281 346
2022-08-03 Omvandling aktieslag 0 780 992 355 26 687 288 293 332 729 126 261 329 0 446 281 346
2022-12-05 Omvandling aktieslag 0 780 992 355 26 600 654 293 419 363 126 261 329 0 446 281 346
1) Kvotvärdet per aktie sattes ned till 1,75 kronor vid fondemissionen av stamaktier av serie B.
2) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015-2018, 2016-2019, 2017-2020, 2018-2021
respektive 2019-2022.
28
NOT EGET KAPITAL
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier
Rösträtt
per aktie Antal röster
Rösträtts-
andel
Aktie-
kapital-
andel
A-aktier 26 600 654 1,0 26 600 654,00 39 % 6 %
B-aktier 293 419 363 0,1 29 341 936,30 43 % 66 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 %
Summa 446 281 346 68 568 723,20 100 % 100 %
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen
är treåriga och löper under perioderna 2020-2023, 2021-2024 respektive
2022-2025. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam aktier i
juni 2023, juni 2024 respektive juni 2025. Tecknings kurserna motsvarar
Sagax aktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat
med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbola-
gen enligt Carnegies fastighets index (CREX) under motsvarande period.
Tecknings optionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-
ning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de
noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid årsskiftet
ägde Sagax medarbetare 1 162 553 teckningsoptioner med rätt att teckna
stamaktier av serie B, motsvarande 0,4 % av antalet utestående A- och
B-aktier vid årsskiftet. Under 2022 genomfördes en nyemission med
anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentsprogram
2019-2022 om 366 422 stamaktier av serie B. Återstoden av personalens
teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2019-2022 återköptes av
AB Sagax för 31 miljoner kronor, vilket motsvarar marknadsvärdet vid
tidpunkten för återköpet. Bolagets verkställande direktör och styrelseleda-
möter omfattas inte av programmen.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
113
NOTER
Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade
värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av
uppskjuten skatteeffekt respektive år.
28
NOT EGET KAPITAL, FORTS
29
NOT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
2022 2021 2020 2019 2018 Summa
Fastigheter 1 709 3 870 1 274 1 301 1 265 9 419
Finansiella instrument –2 340 1 858 228 889 211 846
Uppskjuten skatt –482 –690 –330 –391 –382 –2 275
Summa –1 113 5 038 1 172 1 799 1 094 7 990
Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på
fastig hetsbeståndet den 31 december 2022 uppgick till totalt 12 134
miljoner kronor för de senaste tio åren.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2013–2022
År
Redovisad
orealiserad värde-
förändring, Mkr
Försäljning av
värdeförändrade
fastigheter, Mkr
Ackumulerade
orealiserade värde-
förändringar, Mkr
2013 136 2 138
2014 436 4 578
2015 677 39 1 294
2016 1 306 –180 2 420
2017 1 113 14 3 547
2018 1 265 63 4 875
2019 1 301 –192 5 984
2020 1 274 8 7 266
2021 3 870 –433 10 703
2022 1 709 –278 12 134
Totalt 13 087 –953 12 134
KONCERNENS EGET KAPITAL
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet
kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta-
omräkningsdifferens som uppstår till följd av utlands verksamhet, andel
övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräkningsdifferensen
avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade
vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.
MODERBOLAGETS EGET KAPITAL
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings-
bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast
utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet
eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar-
ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och
risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer-
nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning
föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen
och beslutas av års stämman.
UTDELNING
Sagax styrelse föreslår årsstämman 2023 en utdelning om 2,70 (2,15)
kronor per A- och B-aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A- och
B-aktie. Totalt föreslås 858,7 miljoner kronor i utdelning till ägare av A-
respektive B-aktier.
Styrelsen föreslår årsstämman 2023 en utdelning om 2,00 (2,00)
kronor per D-aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D- aktie
under tiden mellan årsstämmorna 2023 och 2024. Totalt föreslås 252,5
miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare.
Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 111,2
miljoner kronor. Utdelningen motsvarar 33,3 % (33,4 %) av koncernens
förvaltningsresultat för 2022 och 36,9 % (39,9 %) av koncernens kassa-
flöde från den löpande verksamheten 2022 före förändring av rörelse-
kapitalet.
RESULTAT PER AKTIE
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem
gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi-
malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie
minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D-aktie,
totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala
antalet D-aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken.
Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till
följd av utestående tecknings optioner har utspädningen, i enlighet med
IAS 33, beräknats som det antal B- aktier vilka behöver emitteras för att
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående
potentiella B- aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att
de kommer att utnyttjas.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
114
NOTER
Koncernen Moderbolaget
Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Fastighetsinteckningar
1)
8 888 4 749 – –
Pantsatta dotterbolags andelar
2)
6 529 460 332
Andra pantsatta tillgångar 11 – – –
Pantsatta koncernfordringar – – 620 622
Summa 8 905 5 278 1 080 954
1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 2 032 (2 037) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis.
2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar.
30
NOT STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER
Koncernen Moderbolaget
Poster ingående i
likvida medel 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Kassa och bank 76 84 0 31
Summa 76 84 0 31
Rörelsekapitalet uppgick den 31 december 2022 till 2 750 (1 173) miljo-
ner kronor. Rörelsekapitalförändringen är huvudsakligen hänförlig till
koncernens innehav av börsnoterade aktier samt kortfristig finansiell
leasingfordran. Outnyttjade kredit faciliteter uppgick vid samma tid-
punkt till 9 470 (7 399) miljoner kronor inklusive låne löften motsva-
rande utestående företagscertifikat.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar
av rörelse kapital uppgick till 3 015 (2 346) miljoner kronor. Erhållna
utdelningar uppgick till 176 (67) miljoner kronor och erhållna räntor
till 33 (22) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick till 257 (282) mil-
joner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från
förvaltningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet
i joint venture och intresse företag under 2022 återinvesterats i dessa
verksamheter. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet
med 212 (33) miljoner kronor.
Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –5 902
(–7 023) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar
i fastighetsverksamheten om 3 870 (4 616) miljoner kronor. Investe-
ringar i ny-, till- och ombyggnationer av befintliga fastig heter uppgick
under räkenskapsåret till 715 (658) miljoner kronor. Fastighetsförvärv
belastade koncernens kassaflöde med 3 202 (4 824) miljoner kronor.
Fastighetsförsäljningar bidrog med 47 (867) miljoner kronor till kassa-
flödet.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 666
(4 703) miljoner kronor netto. Koncernen upptog 7 631 (13 997) mil-
joner kronor i nyupplåning samt amorterade 4 050 (7 880) miljoner
kronor. Under året betalades 935 (792) miljoner kronor i utdelning till
aktieägarna. Sammantaget har likvida medel förändrats med –8 (59)
miljoner kronor till 76 (84) miljoner kronor under 2022. Leasingbetal-
ningar uppgick under året till 40 (38) miljoner kronor.
31
NOT KASSAFLÖDESANALYSER
Koncernen Moderbolaget
Eventualförpliktelser/Ansvarsförbindelser 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – – 3
Borgenförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 25 840 17 051
Summa eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser – – 25 840 17 054
Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
2021 2022
2020-12-31 Kassaflöde 2021-12-31 Kassaflöde 2022-12-31
Valutakurs-
förändring
Omklasssifi-
cering
Valutakursför-
ändring
Omklassifi-
cering
Kortfristiga ränte bärande skulder 1 851 1 108 27 – 2 985 –1 388 116 761 2 474
Långfristiga ränte bärande skulder 17 977 5 009 381 – 23 367 4 989 2 223 –761 29 820
Summa 19 828 6 117 408 – 26 353 3 601 2 339 – 32 294
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
115
NOTER
32
NOT FINANSIELL RISKHANTERING
FINANSIERING
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs främst av börsnote-
rade obligationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Motparter
i kredit faciliteterna är svenska och utländska affärsbanker. Obliga-
tionerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld,
räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta innebär att
obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av
obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en ned-
sättning av kreditrating. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtagan-
den. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har
marknadsmässiga villkor.
FINANSPOLICY
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksam heten
ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna
i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Sagax får ta. Den
anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet ska ske
till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och adminis-
trativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet
för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax dotterbolag omfattas av
finanspolicyn. Sagax har följande riktlinjer för finansverksamheten.
■
Belåningsgrad om högst 50 %.
■
Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
■
Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger.
I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren
förhåller sig till bolagets finanspolicy.
REFINANSIERINGSRISK
I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder.
Sagax begränsar refinansieringsrisken genom att avtala om viss
förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även
efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid.
Därutöver arbetar Sagax aktivt med uppföljning av faktorer som kan
påverka Sagax kreditrating. I syfte att hantera kortare löptider inom
ramen för företagscertifikatprogram och övriga likviditetsbehov har
Sagax avtalade, ej nyttjade kreditramar med flera olika banker. Sam-
mantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinan-
sieringsrisk.
På sidan 116 redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastig-
hetsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad. Där redo visas även
känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax
räntetäckningsgrad.
RÄNTEDERIVATS VÄRDEFÖRÄNDRING
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och
kassaflödespåverkan till följd av förändring av marknadsräntan, och
öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nomi-
nella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sam-
manlagt 1 483 (2 802) miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet,
varav räntetak uppgår till 1 214 (1 922) miljoner kronor och ränteswap-
par uppgår till 272 (880) miljoner kronor. Därutöver har avtal avseende
ränteswappar om nominellt 309 miljoner kronor med start 16 januari
2023 ingåtts.
De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet
på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förväntningar på
utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid.
Värdeförändringarna redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträk-
ningen men är inte kassaflödes påverkande. Över tiden kommer, allt
annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och
intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid.
Sagax resultat påverkas härutöver även av bolagets resultatandelar
i joint venture vilka i likhet med Sagax använder ränte derivat för att
minska sina ränterisker och marknadsvärderar derivatavtalen kvar-
talsvis.
LIKVIDITETSRISK
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat
refinansieringsbehov de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter
för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelsekapital uppgick till
2 750 (1 173) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid
samma tidpunkt till 9 427 (7 399) miljoner kronor inklusive låne löften
motsvarande utestående företagscertifikat. Inga ytterligare säkerheter
behöver ställas för nyttjande av kredit faciliteterna.
RÄNTERISK
Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränte risk
definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax
finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av
aktuella räntenivåer. För att reducera Sagax exponering mot ett sti-
gande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att
begränsa ränte risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar
och räntetak. Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncer-
nens ränte bärande skulder den 31 december 2022 skulle en höjning av
marknads räntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader
med 36 (23) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknads-
räntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader
med 30 (22) miljoner kronor på årsbasis. Den genomsnittliga ränte-
bindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid
årsskiftet till 3,2 (4,0) år.
MOTPARTSRISK I FINANSIERING
Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före-
ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.
Sagax begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet
hos motparterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska
banker med rating om lägst A– (Standard & Poor´s) eller A3 (Moody´s
Investors Service).
VALUTARISK
Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och skul-
der i euro. Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro
huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Netto exponeringen
den 31 december 2022, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till
7 598 (6 729) miljoner kronor, se tabellen på sidan 116. Sagax rap-
porteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro
är omräknade till svenska kronor. Omräkningsdifferenser kan ha en
väsentlig effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och
verksamhetsresultat i svenska kronor. Valutaomräkningseffekter för
utlandsverksamhet och säkringsredovisning förs till Övrigt totalresul-
tat. Övriga valutaomräkningseffekter redo visas i resultaträkningen.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
116
NOTER
32
NOT FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS.
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad
uthyrningsgrad per 31 december 2022
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad,
ggr 6,4 6,7 7,1 ET ET
Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde
på fastighetsportföljen per 31 december 2022
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, Mkr –10 536 –5 268 – 5 268 10 536
Belåningsgrad, % 52 48 45 42 39
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad
uthyrningsgrad per 31 december 2021
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 6,2 6,5 ET ET
Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde
på fastighetsportföljen per 31 december 2021
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, Mkr –9 213 –4 607 – 4 607 9 213
Belåningsgrad, % 49 45 42 39 37
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Känslighetsanalys per 31 december 2022
1)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på förvaltnings resultat,
årsbasis
Effekt på resultat efter skatt,
årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 % +41/–41 +34/–34 +34/–34
Hyresintäkter +/– 1 % +40/–40 +33/–33 +33/–33
Fastighetskostnader +/– 1 % – 7/+7 –6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –18/+18 –14/+14 –14/+14
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –18/+12 –15/+10 –15/+9
Förändring av valutakursen SEK/EUR
2)
+/– 10 % +201/–201 +162/–162 +760/–760
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/– 10 % +56/–56 +45/–45 +45/–45
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro.
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
20222021202020192018
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
20222021202020192018
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
20222021202020192018
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2022
31 dec
2021
31 dec
Förvaltningsfastigheter
3 393
3 147
Övriga tillgångar
318
112
Summa tillgångar 3 711 3 260
Räntebärande skulder
2 703
2 342
Övriga skulder
326
260
Summa skulder 3 028 2 602
Nettoexponering 683 658
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
117
NOTER
Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång
som bedöms få en väsentlig påverkan på koncernens räkenskaper.
33
NOT VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG
Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel:
Balanserade vinstmedel –10 254 552,97
Överkursfond 2 355 104 089,00
Årets resultat 2 002 264 423,28
Summa 4 347 113 959,31
Till aktieägarna utdelas 2,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B 858 654 045,90
Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00
Överföres till överkursfond 2 355 104 089,00
Överföres till balanserade vinstmedel 880 833 166,41
Summa 4 347 113 959,31
34
NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST-
DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA
AKTIER
Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse-
ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags-
lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om
återköp av egna aktier.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU
antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt
i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisnings-
regler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i
enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska
personer).
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till
aktieägarna om 2,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B för
räkenskapsåret 2022. Som avstämningsdag för utdelning på stam aktier
föreslås den 11 maj 2023. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom
Euroclears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktie-
ägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D för räkenskapsåret
2022 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av
serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av
serie D föreslår styrelsen fredagen den 30 juni 2023, fredagen den
29 september 2023, fredagen den 29 december 2023 och torsdagen den
28 mars 2024. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclear
Sweden AB:s försorg den tredje vardagen efter respektive avstämnings-
dag.
Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya stam aktier av
serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndi-
gande enligt punkt 13 på dagordningen för årsstämman ska ge rätt till
utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda i
den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Vid ett maximalt utnytt-
jande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande stam-
aktier av serie D om maximalt 89 256 268 kronor att kunna delas ut.
Den föreslagna vinstutdelningen 2023 motsvarar 33,3 procent
av koncernens förvaltningsresultat för 2022 och 36,9 procent av kon-
cernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring
av rörelsekapital 2022. Om bemyndigandet att emittera stamaktier
utnyttjas maximalt som föreslås årsstämman 2023 kommer den före-
slagna utdelningen istället att högst motsvara högst 35,9 procent av
koncernens förvaltningsresultat för 2022 och högst 39,8 procent av kon-
cernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital 2022. Styrelsen finner att full täckning finns för Bolagets
bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen.
Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och
det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är
försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra
och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning
och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens egna kapital efter
den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyn-
digandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation
till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam-
manhanget bland annat Bolagets och koncernens historiska utveckling,
budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
118
NOTER
34
NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS.
Föreslagen utdelning utgör 21,1 procent av moderbolagets egna kapital
och 3,3 procent av koncernens egna kapital per 31 december 2022. Om
bemyndigandet att emittera stamaktier av serie D utnyttjas maximalt
kommer den föreslagna utdelningen istället att utgöra högst 22,7 pro-
cent av moderbolagets egna kapital och högst 3,6 procent av koncernens
egna kapital per 31 december 2022. Bolagets och koncernens soliditet
är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna
bakgrund anser styrelsen att Bolaget och koncernen har goda förutsätt-
ningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster.
Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den före-
slagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende åter-
köp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att
återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt påverka Bolagets
och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade
investeringar enligt antagna planer.
Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyndigan-
det att återköpa aktier kommer inte att påverka Bolagets och koncer-
nens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen
har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för Bola-
gets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom
ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkom-
mit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyn-
digandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga.
Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband
med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier,
upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie-
bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med
hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de
parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie-
bolagslagen.
Stockholm i april 2023
AB Sagax (publ)
Styrelsen
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
119
ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de
antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern-
förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 17 april 2023
Staffan Salén Johan Cederlund
Styrelsens ordförande Styrelseledamot
Filip Engelbert Johan Thorell
Styrelseledamot Styrelseledamot
Ulrika Werdelin David Mindus
Styrelseledamot Styrelseledamot och
verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 17 april 2023
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
Ernst & Young AB
NOTER
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
120
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
för AB Sagax (publ) för år 2022 med undantag för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 64-72. Bolagets årsredovisning och koncernredo-
visning ingår på sidorna 8-123 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-
visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december
2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års-
redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och
av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International
Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och
årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 64-72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och
balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet
och rapporten över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-
redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport
som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med
Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-
lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige
och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-
bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel
5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt
vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perio-
den. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i
vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa
områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns
ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden.
Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta
vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder
som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör
grunden för vår revisionsberättelse.
Värdering förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den
31 december 2022 till 52 655 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31
december 2022 har 99 % av fastighetsbeståndet värderats av externa
värderare och 1 % genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är
avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida
kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms
utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden
för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an-
taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen
anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om
redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redo-
visningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”.
I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering,
bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt
och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens
samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har
gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd
modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda
antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och
driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts
utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade
upplysningar i årsredovisningen.
REVISIONSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
121
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen
och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-7 och på sidorna
124-174. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten
som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty-
relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra
information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-
ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är ofören-
lig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom-
gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen
samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-
redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern-
redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av
bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till-
lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk-
samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om
fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har
något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella
rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis-
ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta-
landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti
för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-
väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Dessutom:
■
identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder
bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som
är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra
uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till
följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som
beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i
maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information
eller åsidosättande av intern kontroll.
■
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som
har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder
som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att
uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
■
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-
ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
■
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet
av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en
slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets
förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det
finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om
den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är
otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som
inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan fram-
tida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan
fortsätta verksamheten.
■
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland
upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen
återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt
som ger en rättvisande bild.
■
inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende
den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna
inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo-
visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av
koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de
eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt
relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio-
ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende,
samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten
eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi
vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör
de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa
områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-
ningar förhindrar upplysning om frågan.
REVISIONSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
122
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ)
för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget
i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-
lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-
ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors-
sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-
fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar
detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med
hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart,
omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer-
nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-
ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras
på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen
ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en
rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören i något väsentligt avseende:
■
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
■
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis-
ningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets
vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig
grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en
revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets
vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder
som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt
i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk-
samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse
för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts-
underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta
för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande
om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av
underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med
aktie bolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har
vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk-
tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB
Sagax (publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till AB Sagax (publ)) enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-
enliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan
intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer
nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
REVISIONSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
123
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti
för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss-
tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions-
företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap-
porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och
har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar
dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes-
etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar
och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning.
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning
beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta
för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i
syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också
en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att
Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-
ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredo-
visningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer-
nens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt
noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som
följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på
sidorna 64-72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis-
ningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att
vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss
tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt
7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax
revisorer av bolagsstämman den 11 maj 2022 och har varit bolagets revi-
sor sedan 8 maj 2008.
Stockholm den 17 april 2023
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
REVISIONSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
124
FASTIGHETSFÖRVÄRV




FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR
















Under 2022 har 3 917 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 3 202 miljoner kronor avsåg förvärv och
715 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter till ett värde av 2 003 miljoner
kronor har omklassificerats till kortfristig finansiell leasingfordran under året och fastigheter för 59 miljoner
kronor har avyttrats under samma period. Nettoinvesteringarna uppgick till 1 855 miljoner kronor.
Fastighetsförvärv januari-december 2022
Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm
Kumla Hage 8 Botkyrka Sverige 911
Juurakkotie 5 Vanda Finland 2 478
Köyhämäentie 15 Vanda Finland 2 462
Tikkurilantie 102 Vanda Finland 2 839
32 Rue des Osiers Coignières Frankrike 5 598
2 Avenue Jean Jaurès Feyzin Frankrike 6 087
62 Rue Pierre Curie Les Mureaux Frankrike 6 000
98 Avenue de Choisy, Zone d'Activités des Flandres Villeneuve-Saint-Georges Frankrike 17 819
Veluwezoom 22 Almere Nederländerna 5 070
Goeseelsstraat 34 Breda Nederländerna 1 189
Kelvinweg 3 Nissewaard Nederländerna 2 565
Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel Nederländerna 5 367
Ekkersrijt 4304 Son en Breugel Nederländerna 3 594
Av Reyes Católicos 8 Alcobendas Spanien 5 413
Av La Ferreria 57 Montcada Spanien 2 336
Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi Spanien 1 394
Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu Spanien 3 084
Am Dahlbusch 23 Gelsenkirchen Tyskland 4 979
Schulze Detlitzsch Strasse 3-9 Heiden Tyskland 8 395
Totalt kvartal 1 87 579
Mörtö 6 Stockholm Sverige 2 596
Solkraften 12 Stockholm Sverige 1 228
Jasperintie 334 A Birkala Finland 2 143
Jasperintie 334 B Birkala Finland 1 118
Jasperintie 334 C Birkala Finland 1 030
Kuormaajantie 15 Jyväskylä Finland 1 784
Kuormaajantie 51 Jyväskylä Finland 3 040
Ahtonkaari 3 Lundo Finland 2 100
Punasillantie 29 Muurame Finland 354
Punasillantie 31 A Muurame Finland 550
Punasillantie 31 B Muurame Finland 500

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
125
Fastighetsförvärv januari-december 2022
Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm
Punasillantie 33 A Muurame Finland 1 330
Punasillantie 5 Muurame Finland 1 400
Punasillantie 33 B Muurame Finland 1 226
Kuninkaanväylä 35 A Åbo Finland 1 453
Kuninkaanväylä 35 B Åbo Finland 1 051
Kuninkaanväylä 35 C Åbo Finland 1 248
Kuninkaanväylä 35 D Åbo Finland 1 565
46 Rue Copernic, Zone Industrielle Nord Arles Frankrike 830
Avenue de l'Ile-de-France Artigues Frankrike 1 365
24-26 Rue Gutenberg Bondoufle Frankrike 6 317
6 Rue Gustave Madiot Bondoufle Frankrike 910
96 Rue Gustave Eiffel, ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air Frankrike 1 188
8 Rue de Bel Air Carquefou Frankrike 1 238
36 Rue de Bray Césson-Sévigné Frankrike 1 414
Rue Georges Derrien Chalon sur Saône Frankrike 1 175
346 Rue P et L Ramus Chambery Frankrike 920
3 Rue René Cassin Chartres Frankrike 300
6 Rue de Cobrelle Chavelot Frankrike 1 057
6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy Beaubourg Frankrike 10 614
71 Rue de Bruxelles Evreux Frankrike 1 040
Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville Frankrike 980
Rue des Frères Chappe Grentheville Frankrike 1 510
1 Bis Rue Denis Papin Joue-les-Tours Frankrike 1 990
1 Bis Rue Denis Papin Joue-les-Tours Frankrike 1 990
26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc Frankrike 1 025
Rue Jean Rostant, Zone Industrielle des Touches Laval Frankrike 1 107
273 Boulevard Jules Durand Le Havre Frankrike 1 000
50 Rue Pierre Martin Le Mans Frankrike 1 004
5 Rue P.Lebon Limoges Frankrike 1 314
2 Rue Paquier Longvic Frankrike 1 359
5 Avenue Gay Lussac Lons Frankrike 620
165 Rue René Maire Lons Le Saunier Frankrike 720
4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory Frankrike 4 739
1208 Avenue des Souspirous Montfavet Frankrike 1 145
212 Rue Baron Buquet, Zone d'Activités Marcel Brot Nancy Frankrike 1 108
7 Rue de la Boétie Niort Frankrike 1 081
Avenue Gustave Eiffet Pessac Frankrike 806
Rue de la Forêt, Zone d'Acvtivités l'Orée du Bois Pirey Frankrike 1 075
5 Rue Louise Michel Reims Frankrike 1 018
7 Rue de la Poudrière Richwiller Frankrike 935
110 Rue de Paris Saint Ouen l'Aumone Frankrike 2 250
Zone Industrielle de Saint Barthélémy d'Anjou Saint-Barthélémy d'Anjou Frankrike 878
7 Rue de la Cote de Beauté Saintes Frankrike 1 066
25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval Frankrike 775
300 Rue Théophraste Renaudot, ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas Frankrike 1 495
3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure Frankrike 3 050
11 Rue Jean Renoir Thionville Frankrike 1 059
20 Rue Boudeville, Zone Industrielle Thibaud Toulouse Frankrike 1 103
Rue Saux Marais Tourlaville Frankrike 824
114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-En-Velin Frankrike 2 000
619 Rue Delbecque Verquigneul Frankrike 1 050
Calle Irlanda 6 Les Franqueses Spanien 8 292
Calle Pintor Fortuny 13 Polinya Spanien 9 035
Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi Spanien 2 852
Totalt kvartal 2 116 339

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
126
Fastighetsförvärv januari-december 2022
Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm
Jasperintie 273 Birkala Finland 6 880
Turkkirata 23-25 Birkala Finland 1 633
Vesalantie 16 Birkala Finland 2 306
Lounatuulentie 10 Björneborg Finland 1 470
Heinämäentie 8 Jyväskylä Finland 1 217
Merisarantie 5 Kempele Finland 1 473
Sementtikuja 3 Kervo Finland 1 183
Vakiotie 9 Lundo Finland 2 478
Rue des Alisiers Argiésans Frankrike 1 458
Rue Léon Hennebique Bergerac Frankrike 650
1075 Rue Louis Breguet Calais Frankrike 1 080
31 Rue de Mélou Castres Frankrike 870
63 Route de Prix Charleville-Mézières Frankrike 905
Rue René Laennec Coignières Frankrike 928
1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes Frankrike 19 360
6 Rue de Chevilly Fresnes Frankrike 1 020
7 Rue Fernand Forest Gouesnou Frankrike 1 181
135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Frankrike 1 000
Rue des Genets Langueux Frankrike 1 090
2 Rue Levassor Les Mureaux Frankrike 1 120
111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac Frankrike 1 177
Chauvemont, Ludres Ludres Frankrike –
59 à 63 Boulevard Barry Marseille Frankrike 770
34 Avenue de la Grange Noire Merignac Frankrike 700
42 Avenue de la Grange Noire Merignac Frankrike 1 142
10 Rue des Serruriers Metz Frankrike 1 544
5 Rue Albert Stephan Quimper Frankrike 1 089
Rue Louis d'Acquin Rouvignies Frankrike –
Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond Frankrike –
280 Allée du Broc Saint-Avit Frankrike 997
7 Rue des Haveurs Saint-Etienne Frankrike 1 015
Rue de la Ville es Cours Saint-Malo Frankrike 1 191
6 Rue Président Delame Lelièvre Saint-Saulves Frankrike 600
12 Rue André Rausch Sarreguemines Frankrike 1 047
Marconiweg 6 Vijfheerenlanden Nederländerna 1 502
Totalt kvartal 3 62 076
Jakobsbe rg 18:19 Järfälla Sverige
–
Ruutanakorventie 2 Birkala Finland
2 200
28-48 Rue Vladimir Jankelevitch Émerainville Frankrike 860
29 Rue du Marché Rollay Champigny sur Marne Frankrike 945
8 Rue du Docteur Charcot Morangis Frankrike 2 634
Schrijnwerkerstraat 30 Rotterdam Nederländerna 4 054
Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch Nederländerna 2 243
Schutterwälder Strasse 13 Bautzen Tyskland 4 375
Weiherstrasse 28 Bayreuth Tyskland 3 015
Totalt kvartal 4 20 326
Totalt 286 320

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
127
Fastighetsförsäljningar januari-december 2022
1)
Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm
Rantaperkiönkatu 2 Tammerfors Finland 490
Vesijärvenkatu 3 Lahtis Finland 487
Totalt kvartal 2 977
Muuntamontie 3 Joensuu Finland 2 713
Totalt kvartal 3 2 713
Ahlmaninkatu 2 E Jyväskylä Finland 1 628
Nisulankatu 78 Jyväskylä Finland 1 283
Sepänkatu 4 Jyväskylä Finland 3 583
Av Tercera 12, P.I. Campollano Albacete Spanien 4 593
Ctra. M-300 (Av. de Madrid), P.I. Las Matillas Alcalá Spanien 4 74 5
Calle Galileo Galilei 14 Alicante Spanien 5 760
Calle Obenque 1, P.I. Casa Grande Alicante Spanien 3 912
Calle Xàtiva Alicante Spanien 4 808
Calle Vitoria 280, Ctra Madrid-Irún Burgos Spanien 4 695
Calle de la Mojarra 53, P.I. Tres Caminos Cádiz Spanien 4 309
Calle Potassi, P.I. Acisa Castellbisbal Spanien 3 300
Av Europa 229-231, Cdad. del Transporte Castellón Spanien 5 212
Av Avinyonet, Calle Dr. Ferran 2 Girona Spanien 329
Av Europa 56-57, P.I. Nord Girona Spanien 3 908
Av Roses Girona Spanien 10 677
Calle Mestre Falla 60, P.I. Les Mates Girona Spanien 5 009
Calle Torre Vedruna Girona Spanien 3 917
P.I. Plà de Sant Joan Girona Spanien 10 015
Av Sant Antoni de Portmany 2 Ibiza Spanien 2 426
Ctra Ibiza a St.Antoni KM 2-4, P.I. Can Negre Ibiza Spanien 2 989
Calle Cordonera 3, P.I. la Portalada La Rioja Spanien 3 950
Calle Diego Vega Sarmiento 62, P.I. Miller Las Palmas Spanien 3 587
Del Sau 11 Parcelas 6-7-8-9-15-16-17 Las Palmas Spanien 3 707
Av Indústria s/n, P.I. El Segre Lerida Spanien 3 084
Calle de Montserrat Roig 25-29 L'Hospitalet Spanien 3 171
Av Via Sèrgia 77, P.I. Plà d'en Boet II Mataró Spanien 4 046
Calle Artruix 16, P.I. Maó Menorca Spanien 3 500
Av la Ferreria 12 Montcada Spanien 15 952
Calle Venezuela Parcela 10-12, P.I. Oeste Murcia Spanien 3 998
Calle Vilma-Londres, P.I. Cabezo Beaza Murcia Spanien 3 524
Calle Primera Parcela 206, P.I. Montalvo 3 Salamanca Spanien 3 855
Calle Principat d'Andorra 55 Sant Boi Spanien 2 704
Calle Luxemburg 8, P.I. Tecnoparc Tarragona Spanien 3 625
Calle Po-Rin 12, P.I. Oriola Tarragona Spanien 3 518
Ctra València 8, P.I. Francolí Tarragona Spanien 4 788
Calle Charza-Las Palmitas Tenerife Spanien 3 386
Calle Laura Grote de la Puerta 2, P.I. El Mayorazgo Tenerife Spanien 3 554
Calle Lleida 6, Parc Activitats Econòmiques Vic Spanien 3 895
Av de Los Huetos 64 Vitoria Spanien 4 054
Totalt kvartal 4 168 995
Totalt 172 685
1) Avtal om avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter i Spanien har tecknats under 2022 med beräknat frånträde under 2023.
Transaktionen har omklassificerats till kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
128
Fastighetsförteckning – Stockholm
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka 4 111 500 – 4 611
Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka 1 000 400 – 1 400
Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka 1 050 900 – 1 950
Kumla Hage 8 Segersbyvägen 5 A Botkyrka 911 – – 911
Tumba 7:234 Gustav de Lavals Väg 10-12 Botkyrka 16 531 540 – 17 071
Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka 7 650 1 896 – 9 546
Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge 92 150 1 830 – 93 980
Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge 47 329 4 106 – 51 435
Jordbromalm 6:10* Rörvägen 7 Haninge 4 690 1 328 – 6 018
Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge 13 300 2 800 – 16 100
Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge – – – –
Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge 8 020 800 – 8 820
Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge 5 103 4 174 – 9 277
Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge 8 609 – – 8 609
Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge 3 410 650 – 4 060
Heden 4 Lövbacksvägen 4, 6 Huddinge 4 658 – – 4 658
Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge 1 600 230 – 1 830
Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge 5 191 206 – 5 397
Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge 1 130 225 – 1 355
Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge 3 284 1 094 – 4 378
Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge 616 910 – 1 526
Jakobsbe rg 18:19 Värmevägen 5 Järfälla – – – –
Jakobsbe rg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla 2 000 650 – 2 650
Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Katrinedalsvägen 27 & 29 Järfälla – – – –
Veddesta 1:12 Saldovägen 11 Järfälla 2 247 281 – 2 528
Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla 2 490 192 – 2 682
Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla 10 187 2 182 – 12 369
Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla 3 942 440 – 4 382
Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka 2 360 200 – 2 560
Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna 3 621 – – 3 621
Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna 1 300 870 – 2 170
Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna 6 345 855 – 7 200
Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna 3 810 – – 3 810
Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna 2 150 507 – 2 657
Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13, 15 Sollentuna 8 640 540 – 9 180
Reglaget 2 Bergkällavägen 20-22 Sollentuna 1 335 1 760 – 3 095
Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna 1 547 – – 1 547
Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna 1 210 – – 1 210
Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna 6 930 5 910 – 12 840
Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna 12 142 5 525 – 17 667
Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna 10 907 5 045 – 15 952
Domnarvet 16* Fagerstagatan 7 Stockholm 2 403 1 997 – 4 400
Domnarvet 17* Fagerstagatan 5 Stockholm 6 549 1 395 – 7 944
Domnarvet 34* Garpenbergsgatan 3 Stockholm 1 460 560 – 2 020
Domnarvet 40* Gunnebogatan 34 Stockholm 2 048 532 – 2 580
Elektra 11 Västberga Allé 38, 40 och 50 Stockholm 9 570 970 – 10 540
Fabrikören 9* Konsumentvägen 9-11 Stockholm 3 111 955 – 4 066
Finspång 4* Finspångsgatan 55 Stockholm 2 315 470 – 2 785
Finspång 6* Finspångsgatan 49-51 Stockholm 6 989 1 380 – 8 369
Flyghallen 1* Flygfältsgatan 15 Stockholm 741 2 328 – 3 069
Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 7, 9, 11, 13 Stockholm 14 783 4 573 – 19 356
Grossisten 1* Grossistvägen 7 Stockholm 1 460 454 – 1 914
Hangaren 1* Flygfältsgatan 1-11 Stockholm 6 842 4 037 – 10 879
Hangaren 3* Postflygsgatan 2-12 Stockholm 2 465 1 150 – 3 615

*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
129
Fastighetsförteckning – Stockholm
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Horndal 1* Fagerstagatan 29 Stockholm 7 055 1 270 – 8 325
Hällsätra 2* Stensätravägen 3 Stockholm 8 223 2 716 – 10 939
Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm 392 60 – 452
Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12, 14 Stockholm 6 961 4 657 – 11 618
Induktorn 35* Ranhammarsvägen 10 Stockholm 3 610 – – 3 610
Kolsva 1* Fagerstagatan 26 Stockholm 4 800 365 – 5 165
Konsumenten 1* Konsumentvägen 4, 8 Stockholm 6 115 1 788 – 7 903
Landningsbanan 21* Flygfältsgatan 2C Stockholm 350 300 – 650
Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm 1 900 400 – 2 300
Miklaholt 2* Haukadalsgatan 10 Stockholm 876 1 046 – 1 922
Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm 2 880 2 711 – 5 591
Murmästare-Ämbetet 1* Murmästarvägen 21-45 Stockholm 11 353 682 – 12 035
Murmästare-Ämbetet 2* Murmästarvägen 17-19 Stockholm 7 345 640 – 7 985
Murmästare-Ämbetet 3* Murmästarvägen 1 Stockholm 9 939 1 410 – 11 349
Mörtö 6* Fryksdalsbacken 20 Stockholm 1 506 1 090 – 2 596
Panncentralen 1* Partihandlarvägen 50-52 Stockholm 10 711 2 314 – 13 025
Råfilmen 1* Harpsundsvägen 181 Stockholm 1 410 – – 1 410
Sillö 3* Edsvallabacken 20-24 Stockholm 5 853 1 146 – 6 999
Skultuna 3* Finspångsgatan 44 Stockholm 8 908 2 926 – 11 834
Solkraften 12* Solkraftsvägen 33 Stockholm 620 608 – 1 228
Stensätra 16* Stensätravägen 2-4 Stockholm 9 740 1 740 – 11 480
Säteritaket 1* Maltesholmsvägen 88 Stockholm 938 1 532 – 2 470
Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm 2 675 – – 2 675
Varubilen 1* Konsumentvägen 13-17 Stockholm 7 917 1 835 – 9 752
Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm 9 859 – – 9 859
Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm 5 750 3 296 – 9 046
Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby 1 534 1 317 – 2 851
Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby 6 850 750 – 7 600
Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala 13 903 1 260 – 15 163
Runö 7:73 & 7:74 Sågvägen 26 Österåker 3 022 – – 3 022
Totalt Stockholm 537 237 106 206 – 643 443
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
130
*) Innehas med tomträtt
Fastighetsförteckning – Övriga Sverige
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv 7 640 – – 7 640
Geväret 1, Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping 6 115 – – 6 115
Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg 3 381 1 115 – 4 496
Högsbo 34:18* J A Wettergrens Gata 10 Göteborg 2 914 2 420 – 5 334
Bronsen 1, 4, 5, 6, 7 Industrigatan 87 Helsingborg 8 426 – – 8 426
Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs 7 187 – – 7 187
Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad 8 737 – – 8 737
Grepen 9, Grepen 12, Grepen 14 Skogvaktarevägen 11, 15 & 17 Lidköping 6 954 – – 6 954
Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund 12 924 7 506 3 359 23 789
Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund 5 438 380 – 5 818
Bredablick 4* Sallerupsvägen 34 Malmö 17 795 – – 17 795
Båtyxan 5* Järnyxegatan 15-17 Malmö 4 758 775 – 5 533
Båtyxan 6* Stenyxegatan 1 Malmö 10 928 3 463 – 14 391
Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö 1 080 1 758 – 2 838
Lommen 6, Anden 1 Långgatan 74 & 80 Mellerud 7 265 – – 7 265
Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping 40 730 – – 40 730
Pollaren 2 Barlastgatan 10 Norrköping 7 700 – – 7 700
Kamaxeln 6* Batterivägen 11 Skövde 1 267 1 013 – 2 280
Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp 8 976 324 – 9 300
Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg 11 19 9 – – 11 19 9
Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan 1 161 1 481 – 2 642
Gräsanden 7 Skaragatan 15 Vara 6 946 1 801 – 8 747
Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara 10 220 – – 10 220
Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda 16 720 2 807 – 19 527
Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda 11 430 1 570 – 13 000
Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål 4 190 – – 4 190
Totalt Övriga Sverige 232 081 26 413 3 359 261 853
Totalt Sverige 769 318 132 619 3 359 905 296

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
131
Fastighetsförteckning – Helsingfors
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo 10 561 5 552 – 16 113
Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo 2 483 747 – 3 230
Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 Esbo 4 053 1 189 – 5 242
Luomannotko 5 (49-22-6-5-L) Luomannotko 5 Esbo 1 497 163 – 1 660
Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo 16 623 2 122 – 18 745
Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo 1 150 – – 1 150
Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo 2 430 380 – 2 810
Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo 7 221 1 599 – 8 820
Olarinluoma 8 (49-22-3-4) Olarinluoma 8 Esbo 5 984 – – 5 984
Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Tillinmäentie 1 Esbo 9 275 3 374 – 12 649
Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1)* Hernepellontie 11 Helsingfors 560 440 – 1 000
Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors 2 323 471 – 2 794
Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1)* Linnanpajantie 26 Helsingfors 1 897 275 – 2 172
Lyhtytie 7 (91-40-153-22-C)* Lyhtytie 7 Helsingfors 576 264 – 840
Muonamiehentie 12 (91-46-130-26)* Muonamiehentie 12 Helsingfors 2 295 – – 2 295
Muonamiehentie 14 (91-46-130-27)* Muonamiehentie 14 Helsingfors 1 000 400 – 1 400
Puusepänkatu 2 (91-43-59-5)* Puusepänkatu 2 Helsingfors 7 460 400 – 7 860
Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors 2 199 2 146 – 4 345
Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors 2 128 565 – 2 693
Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors 5 342 1 941 – 7 283
Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors 12 231 5 111 – 17 342
Ruosilantie 14 G (91-32-42-12) Ruosilantie 14 G Helsingfors 1 946 – – 1 946
Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors 27 289 10 603 – 37 892
Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors 5 486 2 319 – 7 805
Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors 9 437 2 107 – 11 544
Sementtikuja 3 (245-9-336-54) Sementtikuja 3 Kervo 1 183 – – 1 183
Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby 4 275 810 – 5 085
Pakkasraitti 4 (858-411-1-150) (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 Tusby 2 917 504 – 3 421
Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby 4 447 702 – 5 149
Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby 12 313 1 450 – 13 763
Ansatie 3 (92-40-500-7) (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda 9 421 2 427 – 11 848
Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda 20 775 2 254 – 23 029
Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda 2 325 391 – 2 716
Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda 552 549 590 1 691
Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda 796 300 – 1 096
Juhanilantie 1 (92-41-102-3 et al) Juhanilantie 1 Vanda 1 600 610 – 2 210
Juhanilantie 3 (92-41-102-3 et al) Juhanilantie 3 Vanda 1 100 800 – 1 900
Juhanilantie 4 (92-41-102-3 et al) Juhanilantie 4 Vanda 5 381 790 – 6 171
Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda 4 762 1 812 – 6 574
Juurakkotie 5 (92-68-13-10) Juurakkotie 5 Vanda 1 706 772 – 2 478
Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda 3 448 894 – 4 341
Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda 6 286 – – 6 286
Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda 1 637 1 122 – 2 759
Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda 19 413 10 112 – 29 525
Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda 3 572 1 136 – 4 708
Köyhämäentie 15 (92-68-13-10) Köyhämäentie 15 Vanda 1 957 505 – 2 462
Lumijälki 2 (092-040-0504-0001) Lumijälki 2 Vanda 8 788 1 339 – 10 127
Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda 41 412 11 394 – 52 806
Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda 2 355 1 327 – 3 682
Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda 5 209 872 – 6 081
Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda 7 641 642 – 8 283
Pavintie 3-7 (92-96-101-4) (92-96-101-7) Pavintie 3-7 Vanda 22 217 2 307 – 24 524
Porraskuja 1 (92-41-102-3 et al) Porraskuja 1 Vanda 560 290 – 850
Porraskuja 3 (92-41-102-3 et al) Porraskuja 3 Vanda 800 280 – 1 080
Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003-P) Porttisuontie 9 Vanda 3 860 610 – 4 470
Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda 2 854 474
– 3 328
Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda 990 805 – 1 795

*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
132
Fastighetsförteckning – Helsingfors
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda 6 267 730 – 6 997
Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda 2 972 1 075 – 4 047
Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda 4 469 588 – 5 057
Ti il iti e 11 (9 2-26 -118 -15) Tiili tie 11 Vanda 4 029 329 – 4 358
Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda 57 367 4 930 62 297
Tikkurilantie 102 (92-68-13-10) Tikkurilantie 102 Vanda 1 456 1 383 – 2 839
Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda 8 090 2 663 – 10 753
Trukkikuja 1 (92-75-200-1) Trukkikuja 1 Vanda 3 360 2 228 – 5 588
Tulkintie 29 (92-40-503-1) Tulkintie 29 Vanda 10 181 3 971 – 14 152
Tulkintie 29 B (92-40-503-1) Tulkintie 29 B Vanda 3 842 – – 3 842
Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-9 et al) Vantaalaaksontie 6 Vanda 10 045 3 763 – 13 808
Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda 10 800 100 – 10 900
Virkatie 8 A (92-52-101-24) Virkatie 8 A Vanda – – – –
Virkatie 8 A (92-52-101-25) Virkatie 8 A Vanda 10 015 60 – 10 075
Virkatie 8 B (92-52-101-21) Virkatie 8 B Vanda 3 951 1 285 – 5 236
Virkatie 10 (92-52-101-5) Virkatie 10 Vanda 1 552 1 441 – 2 993
Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda – – 545 545
Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda – – 8 140 8 140
Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda 20 654 – – 20 654
Väinö Tannerin tie 1 C (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda 30 054 – – 30 054
Totalt Helsingfors 539 098 114 99 2 9 275 663 366
Fastighetsförteckning – Övriga Finland
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Rekolankulma 4 (10-16-3-11) Rekolankulma 4 Alavo 494 – – 494
Autokeskuksentie 12 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 12 Birkala 2 940 – – 2 940
Autokeskuksentie 14 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 14 Birkala 3 100 – – 3 100
Autokeskuksentie 16 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 16 Birkala 991 7 497 – 8 488
Autokeskuksentie 18 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 18 Birkala 85 – – 85
Autokeskuksentie 20 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 20 Birkala 5 023 – – 5 023
Haikanvuori 10 (604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala 2 246 – – 2 246
Jasperintie 273 (604-418-1-556) Jasperintie 273 Birkala 5 733 1 147 – 6 880
Jasperintie 310 (604-418-1-567)
Jasperintie 310 Birkala 4 209 1 549 – 5 758
Jasperintie 310 B (604-418-1-567)
Jasperintie 310 B Birkala 1 854 247 – 2 101
Jasperintie 334 A (604-418-0001-0578) Jasperintie 334 A Birkala 1 458 685 – 2 143
Jasperintie 334 B (604-418-0001-0578) Jasperintie 334 B Birkala 1 118 – – 1 118
Jasperintie 334 C (604-418-0001-0578) Jasperintie 334 C Birkala 734 296 – 1 030
Lasikaari 1 (604-419-3-242)* Lasikaari 1 Birkala 4 914 700 – 5 614
Muuraintie 3 (604-402-1-662) Muuraintie 3 Birkala 3 044 690 – 3 734
Ruutanakorventie 2 (604-408-1-231) Ruutanakorventie 2 Birkala 1 906 295 – 2 200
Turkkirata 23-25 (604-418-1-539) Turkkirata 23–25 Birkala 1 633 – – 1 633
Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala 1 452 – – 1 452
Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala 1 736 – – 1 736
Vesalantie 16 (604-418-1-566) Vesalantie 16 Birkala 1 466 840 – 2 306
Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg 2 620 – – 2 620
Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti–Jussintie 3 Björneborg 1 060 – – 1 060
Lounatuulentie 10 (609-53-62-2)* Lounatuulentie 10 Björneborg 1 470 – – 1 470
Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja–Hiltantie 8 Björneborg 1 278 435 – 1 713
Tavaratie 4 (609-9-35-5) Tavaratie 4 Björneborg 1 027 – – 1 027
Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1)* Alkrogintie 2 Borgå 396 – – 396
Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs 796 – – 796
Koikkurintie 2 (61-6-165-7-4) Koikkurintie 2 Forssa 1 230 322 – 1 552
Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forssa 26 176 4 880 – 31 056
Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi 519 – – 519
Tarmontie 2-4 (98-435-7-400 et al) Tarmontie 2–4 Hollola 12 200 2 210 – 14 410
Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge 895 783 – 1 678
Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge 47 716 14 230 – 61 946
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
133
Fastighetsförteckning – Övriga Finland
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors 240 – – 240
Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis 571 – – 571
Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Jakobstad 990 – – 990
Ahjokatu 26 (179-15-8-12) Ahjokatu 26 Jyväskylä 1 554 689 – 2 243
Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä 655 – – 655
Heinämäentie 8 (179-47-60-17) Heinämäentie 8 Jyväskylä 1 217 – – 1 217
Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä 5 368 531 – 5 899
Kuormaajantie 15 (179-19-12-16) Kuormaajantie 15 Jyväskylä 1 784 – – 1 784
Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä 4 294 1 093 – 5 387
Kuormaajantie 51 (179-48-2-3) Kuormaajantie 51 Jyväskylä 3 040 – – 3 040
Metsäraivio 2 (179-26-77-11)* Metsäraivio 2 Jyväskylä 1 123 – – 1 123
Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä 2 475 669 – 3 144
Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä 1 601 548 – 2 149
Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä 1 184 – – 1 184
Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä 1 043 – – 1 043
Palokärjentie 7 (179-48-1-12) Palokärjentie 7 Jyväskylä 901 19 – 920
Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1)* Puulaakintie 8 Jyväskylä 1 417 30 – 1 447
Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä 9 078 4 557 – 13 635
Savelankatu 3 (179-6-112-51) Savelankatu 3 Jyväskylä 1 175 – – 1 175
Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä 4 607 – – 4 607
Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä 2 067 – – 2 067
Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä 4 742 – – 4 742
Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä 10 820 – – 10 820
Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2)* Kettukalliontie 27 Kajana 597 – – 597
Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana 990 – – 990
Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää 490 – – 490
Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby 1 712 – – 1 712
Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby 3 264 – – 3 264
Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby 800 – – 800
Merisarantie 5 (244-401-6-121) Merisarantie 5 Kempele 1 473 – – 1 473
Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele 13 117 5 134 – 18 251
Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari 623 – – 623
Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka 2 324 – – 2 324
Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka 1 127 – – 1 127
Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1)* Kaupinkatu 19 Kouvola 675 – – 675
Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo 444 – – 444
Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1)* Lukkosalmentie 14 Kuopio 1 755 – – 1 755
Mestarinkatu 5 (297-24-14-3-3) Mestarinkatu 5 Kuopio 1 790 852 – 2 642
Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka 539 – – 539
Aniankatu 9 (398-4-379-5) Aniankatu 9 Lahtis 2 027 – – 2 027
Ansiokatu 8 (398-23-116-7) Ansiokatu 8 Lahtis 1 711 700 – 2 411
Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis 4 980 – – 4 980
Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis 26 441 646 – 27 087
Metsäkiventie 4 (408-14-1413-1) Metsäkiventie 4 Lappo 5 799 314 – 6 113
Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa 529 – – 529
Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo 7 507 976 – 8 483
Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo 1 168 385 – 1 553
Ratakatu 28 (444-15-360-1) Ratakatu 28 Lojo 1 224 – – 1 224
Ahtonkaari 3 (423-428-66-1) Ahtonkaari 3 Lundo 2 100 – – 2 100
Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo 5 600 – – 5 600
Vakiotie 9 (423-428-4-224) Vakiotie 9 Lundo 2 170 308 – 2 478
Punasillantie 5 (500-402-5-5) Punasillantie 5 Muurame 1 400 – – 1 400
Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame 4 300 – – 4 300
Punasillantie 29 (500-402-6-410) Punasillantie 29 Muurame 354 – – 354
Punasillantie 31 A (500-402-6-411) Punasillantie 31 A Muurame 550 – – 550
Punasillantie 31 B (500-402-6-411) Punasillantie 31 B Muurame 500 –
– 500
Punasillantie 33 A (500-402-6-414) Punasillantie 33 A Muurame 1 250 80 – 1 330
Punasillantie 33 B (500-402-6-7) Punasillantie 33 B Muurame 1 226 – – 1 226
Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes 519 – – 519
Välttitie 7 (895-18-7-4-L1)* Välttitie 7 Nystad 520 – – 520
Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu 540 – – 540
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
134
Fastighetsförteckning – Övriga Finland
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Kaaritie 7 (593-4-50-5) Kaaritie 7 Pieksämäki 534 – – 534
Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Pulkkila 574 – – 574
Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo 999 153 – 1 152
Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso 537 – – 537
Teollisuustie 28 (698-9-9025-10)* Teollisuustie 28 Rovaniemi 1 019 268 – 1 287
Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1)* Teollisuustie 29 Rovaniemi 4 856 – – 4 856
Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1)* Perämiehenkatu 7 Salo 1 039 – – 1 039
Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 Sankt Michel 334 – – 334
Yrittäjänkatu 10 (491-6-34-8) Yrittäjänkatu 10 Sankt Michel 474 – – 474
Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Yrittäjäntie 2 Seinäjoki 2 435 534 – 2 969
Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Strömsdal 551 – – 551
Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi 573 – – 573
Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors 1 908 – – 1 908
Hautalankatu 19 (837-37-5817-1) Hautalankatu 19 Tammerfors 2 618 200 – 2 818
Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors 1 972 684 – 2 656
Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors 1 650 660 – 2 310
Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9-B) Joentaustankatu 3 Tammerfors 6 199 1 173 – 7 372
Nuutisarankatu 19 (837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors 4 044 – – 4 044
Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors 16 649 8 637 – 25 286
Peltolamminkatu 40 (837-323-5957-10)* Peltolamminkatu 40 Tammerfors 536 – – 536
Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)* Tuotekatu 3 Tammerfors 10 047 639 – 10 686
Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors 433 – – 433
Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18)* Uurastajankatu 3 Tammerfors 10 195 1 977 – 12 172
Autotehtaantie 1 (109-40-103-10 et al) Autotehtaantie 1 Tavastehus 10 652 1 090 – 11 742
Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus 2 398 267 – 2 665
Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus 17 715 – – 17 715
Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg 3 578 – – 3 578
Jääsalontie 17 (564-9-31-1-S) Jääsalontie 17 Uleåborg 2 619 2 217 – 4 836
Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg 26 189 41 400 – 67 589
Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg 3 110 700 – 3 810
Lumijoentie 2 (564-9-23-40 et al)* Lumijoentie 2 Uleåborg 6 778 – – 6 778
Mittarikuja 5 (564-84-8-5)* Mittarikuja 5 Uleåborg 6 900 300 – 7 200
Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg 5 539 105 – 5 644
Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg 2 586 – – 2 586
Äimäkuja 2 (564-10-2-16) Äimäkuja 2 Uleåborg 12 157 – – 12 157
Äimäkuja 3 (564-10-2-13) Äimäkuja 3 Uleåborg 3 700 – – 3 700
Äimätie 1 (564-10-9-2) Äimätie 1 Uleåborg 3 741 – – 3 741
Äimätie 5 (564-10-9-1-L1)* Äimätie 5 Uleåborg 2 669 – – 2 669
Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-1) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski 12 514 1 410 – 13 924
Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa 535 – – 535
Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis 16 956 3 316 – 20 272
Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari 487 – – 487
Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska 2 265 – – 2 265
Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska 724 324 – 1 048
Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi 4 700 397 – 5 097
Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi 4 633 672 – 5 305
Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi 6 872 2 083 – 8 955
Kuninkaanväylä 35 A (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 A Åbo 1 453 – – 1 453
Kuninkaanväylä 35 B (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 B Åbo 1 051 – – 1 051
Kuninkaanväylä 35 C (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 C Åbo 1 052 196 – 1 248
Kuninkaanväylä 35 D (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 D Åbo 1 565 – – 1 565
Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1)* Kuormakatu 17 Åbo 3 981 2 765 – 6 746
Paakarlantie 3 (853-66-3-15) Paakarlantie 3 Åbo 25 668 1 603 – 27 271
Postikatu 3 (853-74-81-5) Postikatu 3 Åbo 10 876 3 204 – 14 080
Rydöntie 7 (853-88-4-3) Rydöntie 7 Åbo 4 170 200 – 4 370
Uhrilähteenkatu 8 (853-74-81-6) Uhrilähteenkatu 8 Åbo 2 816 387
– 3 203
Urusvuorenkatu 3 (853-088-0003-0004-D) Urusvuorenkatu 3 Åbo 5 087 624 – 5 711
Totalt Övriga Finland 597 510 132 520 0 730 029
Totalt Finland 1 136 608 247 512 9 275 1 393 395
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
135
Fastighetsförteckning – Paris
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
202 Route de Pontoise Argenteuil
2 189 521 – 2 710
51 Rue de Presles Aubervilliers
9 375 – – 9 375
39 Boulevard du Général Delambre Bezons
700 650 – 1 350
19 Avenue Albert Einstein Blanc Mesnil
10 931 2 635 – 13 566
24-26 Rue Gutenberg Bondoufle
6 187 130 – 6 317
6 Rue Gustave Madiot Bondoufle
880 30 – 910
73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à 54 Avenue Andrei Sakharov Bondy
3 677 1 519 – 5 196
6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge
– 515 – 515
423 Rue Audemars Buc
1 470 – – 1 470
6 Rue de la Guyonnerie Bures-sur-Yvette
170 667 – 837
13 Rue Gutenberg Bussy Saint Georges
5 303 2 383 – 7 686
29 Rue du Marché Rollay Champigny sur Marne
– 945 – 945
477 Rue Marcel Paul Champigny sur Marne
1 589 – – 1 589
16 Bis Rue de Paris Champlan
250 400 – 650
16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne
1 863 – – 1 863
22 Rue Aman Jean Chevry
2 400 – – 2 400
17 Avenue du Parc Chilly Mazarin
1 685 309 – 1 994
32 Rue des Osiers Coignières
4 379 1 219 – 5 598
Rue René Laennec Coignières
928 – 928
2/3/5 Rue de la Butte du Moulin, ZA de la Porte de la Forêt Collégien
3 831 1 169 – 5 000
51 Allée du Clos des Charmes Collégien
2 651 543 – 3 194
Allée des Portes de la Forêt Collégien
– – 635 635
2 Boulevard de France Combs-La-Ville
5 885 1 145 – 7 030
2 Rue de la Borne Blanche Combs-La-Ville
6 582 835 – 7 417
1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes
19 360 – 19 360
3 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes
– – 538 538
14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis
2 590 830 – 3 420
2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin
1 762 684 – 2 446
Route de Choisy, Carrefour Pompadour, ZA La Basse Quinte Créteil
– – 658 658
6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy Beaubourg 10 614 – 10 614
65 Avenue Georges Politzer Elancourt
4 405 1 593 – 5 998
28-48 Rue Vladimir Jankelevitch Émerainville 3 421 2 144 – 5 565
35 Boulevard de Beaubourg Émerainville
2 379 1 556 – 3 935
56 Boulevard de Beaubourg Émerainville
837 162 – 999
8-10 Rue de Chevilly Fresnes
5 563 975 – 6 538
6 Rue de Chevilly Fresnes
1 020 – 1 020
3 Avenue des Morillons Garges-Lès-Gonnesse
2 853 815 – 3 668
125 Avenue Louis Roche Gennevilliers
333 322 – 655
141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers
1 305 867 – 2 172
16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers
6 798 1 141 – 7 939
84 Avenue Paul Vaillant Couturier, 8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers
2 706 2 214 – 4 920
Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville
810 170 – 980
7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny
1 854 2 444 – 4 298
16 Rue de la Patelle Herblay
6 600 800 – 7 400
21-23 Rue du Gros Murger Herblay
10 151 2 174 – 12 325
10 Rue Ampere Igny
1 932 370 – 2 302
135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne
1 000 – 1 000
17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne
2 327 796 – 3 123
52/51 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne
1 562 748 – 2 310
17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux
– – 533 533
2 Rue Levassor Les Mureaux
1 120 – – 1 120
62 Rue Pierre Curie Les Mureaux
5 640 360 – 6 000
10 Avenue des Tropiques Les Ulis 765 1 347 – 2 112
10 Avenue des Tropiques Les Ulis
– – 3 639 3 639
12 Avenue des Tropiques Les Ulis
3 426 1 730 – 5 156
3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis 1 510 190 – 1 700


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
136
Fastighetsförteckning – Paris
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
4 Avenue du Parana Les Ulis 3 643 520 – 4 163
4 Avenue du Parana Les Ulis 2 461 395 – 2 856
7-12 Avenue des Tropiques Les Ulis 1 056 4 900 – 5 956
La Mare aux Plantards Lieusaint 1 996 2 488 – 4 484
Rue des Longs Rideaux Limeil-Brévannes 7 109 1 167 – 8 276
14-16 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses 1 079 277 – 1 356
5-7-9 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses 2 655 1 836 – 4 491
8 Rue Léonard de Vinci Lisses 2 400 808 – 3 208
14 Rue des Campanules Lognes 2 459 641 – 3 100
10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny en Vexin 5 709 165 – 5 874
4 Rue Galvani Massy 544 259 – 803
4 Rue Galvani Massy 3 106 1 551 – 4 657
9 Rue du Buisson aux Fraises Massy 4 257 4 224 – 8 481
4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory 4 519 220 – 4 739
107 Rue Marcelin Berthelot Moissy-Cramayel – 1 229 – 1 229
51 et 53 Avenue de Sénart, 8 et 10 Allée du bois Renaud Montereau – – 441 441
51 et 53 Avenue de Sénart, 8 et 10 Allée du bois Renaud Montgeron 881 4 468 – 5 349
97 Avenue Jean Jaurès Montgeron – 137 – 137
98 Avenue Jean Jaurès Montgeron 1 170 788 – 1 958
Le Bas Montjoie - RN 20 Montlhéry – – 334 334
33-35 Route de Calais, RN1 Montmagny – – 609 609
1 ter Rue du Marais Montreuil 840 200 – 1 040
3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis 3 890 639 – 4 529
8 Rue du Docteur Charcot Morangis 1 268 1 366 – 2 634
39 Avenue des Guilleraies Nanterre 1 450 793 – 2 243
6 Rue des Peupliers Nanterre 1 432 1 433 – 2 865
ZAC des Hautes Patures Nanterre – – 635 635
9 Avenue de la Foulée, ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux – – 516 516
164 Avenue Jean Jaurès Neuilly-sur-Marne – – 635 635
49 Rue des frères Lumières Neuilly-sur-Marne 6 700 – – 6 700
8-10 Rue de la Mare Blanche Noisiel 2 308 822 – 3 130
20-24 Rue du Ballon Noisy-Le-Grand 5 398 433 – 5 831
Route Nationale 48 Orgeval – – 635 635
166-168 Rue Denis Diderot Pantin 977 475 – 1 452
85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin 6 528 714 – 7 242
3 Rue Rouvet et 18 Rue Barbanègre Paris – 473 – 473
ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye – – 1 202 1 202
Avenue Ozanne Porcheville 3 514 328 – 3 842
1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie 154 264 – 418
12 Chemin du Moulin Basset Saint Denis 4 429 8 692 – 13 121
110 Rue de Paris Saint Ouen l'Aumone 2 077 173 – 2 250
2 Rue André Ampère Saint Ouen l'Aumone 2 200 330 – 2 530
1 Avenue de la Pépinière Saint Witz 2 041 1 341 – 3 382
2 à 4 Rue de la Sablière et Rue du Petit Fief Sainte-Geneviève-des-Bois 295 342 – 637
Route Nationale 19 Servon – – 483 483
1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie 2 620 436 – 3 056
63 Grande Rue Survilliers 36 325 3 428 – 39 753
10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes 2 300 – – 2 300
25 Rue Henri Farman Tremblay 1 315 478 – 1 793
1-3 Place Thomas Edison Valenton 3 880 1 331 – 5 211
2 Rue du Midi-Pyrénées Valenton 4 311 747 – 5 058
Lieudit "La Fosse Montalbot" - 26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine 2 076 – – 2 076
Rue de la Prairie, "Complexe industriel Prairie de Villebon sur Yvette" Villebon-sur-Yvette 5 090 1 210 – 6 300
46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge – – – –
18 bis Voie de Mons Villeneuve le Roi 550 – – 550
5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges 1 393 410 – 1 803
98 Avenue de Choisy, Zone d'Activités des Flandres Villeneuve-Saint-Georges 15 758 2 061 – 17 819
4 Route de Paray Wissous 2 250 – – 2 250
Totalt Paris 345 981 95 039 11 492 452 512

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
137
Fastighetsförteckning – Övriga Frankrike
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Rue des Alisiers+B490:G572 Argiésans
1 458 – – 1 458
46 Rue Copernic, Zone Industrielle Nord Arles
830 – – 830
Avenue de l'Ile-de-France Artigues
1 365 – – 1 365
Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim
1 974 214 – 2 188
54 Chemin des Barmettes Béligneux
3 050 430 – 3 480
Rue Léon Hennebique Bergerac
650 – – 650
96 Rue Gustave Eiffel, ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air
1 188 – – 1 188
43 Rue Mère Elise Rivet Brignais, Lyon
1 000 450 – 1 450
1075 Rue Louis Breguet Calais
1 080 – – 1 080
8 Rue de Bel Air Carquefou
1 238 – – 1 238
31 Rue de Mélou Castres
870 – – 870
2 Route de Laigneville Caufry
9 600 – – 9 600
36 Rue de Bray Césson-Sévigné
1 414 – – 1 414
Rue Georges Derrien Chalon sur Saône
1 175 – – 1 175
346 Rue P et L Ramus Chambery
920 – – 920
63 Route de Prix Charleville-Mézières
905 – – 905
3 Rue René Cassin Chartres
300 – – 300
35 Avenue des Frères Montgolfier Chassieu
7 344 600 – 7 944
42 Avenue du Progrès Chassieu
16 103 216 – 16 319
6 Rue de Cobrelle Chavelot
1 057 – – 1 057
2 Avenue de l'Industrie Corbas
5 834 – – 5 834
42 Rue de Vaucanson Décines
1 725 1 430 – 3 155
1130 Avenue Oehmichen-Technoland Etupes
2 635 439 – 3 074
71 Rue de Bruxelles Evreux
1 040 – 1 040
2 Avenue Jean Jaurès Feyzin
5 237 850 – 6 087
7 Rue Fernand Forest Gouesnou
1 181 – – 1 181
Rue des Frères Chappe Grentheville
1 510 – – 1 510
1 Bis rue Denis Papin Joue-les-Tours 1 990 – – 1 990
1 Bis rue Denis Papin Joue-les-Tours
– 2 240 – 2 240
26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc 1 025 – – 1 025
Rue des Genets Langueux
1 090 – – 1 090
Rue Jean Rostant, Zone Industrielle des Touches Laval
1 107 – – 1 107
273 Boulevard Jules Durand Le Havre
1 000 – – 1 000
50 Rue Pierre Martin Le Mans
1 004 – – 1 004
33 Route de Douai - 141 Rue Gustave Delouy Lille Lesquin
– – 558 558
5 Rue P.Lebon Limoges
1 314 – – 1 314
5737 Chemin des Tuileries Limonest
– – 504 504
111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac
1 177 – – 1 177
2 Rue Paquier Longvic
1 359 – – 1 359
5 Avenue Gay Lussac Lons
620 – – 620
165 Rue René Maire Lons Le Saunier
720 – – 720
Chauvemont, Ludres Ludres
– – – –
59 à 63 Boulevard Barry Marseille
770 – – 770
34 Avenue de la Grange Noire Merignac
700 – – 700
42 Avenue de la Grange Noire Merignac
1 142 – – 1 142
10 Rue des Serruriers Metz
1 544 – – 1 544
5 Rue des Drapiers Metz
– 1 898 – 1 898
Route d'Heyrieux Mions
– – 543 543
1208 Avenue des Souspirous Montfavet
1 145 – – 1 145
212 Rue Baron Buquet, Zone d'Activités Marcel Brot Nancy
1 108 – – 1 108
18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem, Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain 16 000 1 397 – 17 397
7 Rue de la Boétie Niort
1 081 – – 1 081
1 Rue des Fauvettes Ostwald
– 2 233 – 2 233
Avenue Gustave Eiffet Pessac 806 – – 806
Rue de la Forêt, Zone d'Acvtivités l'Orée du Bois Pirey 1 075 – – 1 075
5 Rue Albert Stephan Quimper 1 089 – – 1 089
5 Rue Louise Michel Reims 1 018 – – 1 018
7 Rue de la Poudrière Richwiller 935 – – 935
Rue Louis d'Acquin Rouvignies – – – –

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
138
Fastighetsförteckning – Övriga Frankrike
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond – – – –
280 Allée du Broc Saint-Avit 997 – – 997
101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold 586 689 – 1 275
Zone Industrielle de Saint Barthélémy d'Anjou Saint-Barthélémy d'Anjou 878 – – 878
7 Rue de la Cote de Beauté Saintes 1 066 – – 1 066
7 Rue des Haveurs Saint-Etienne 1 015 – – 1 015
25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval 775 – – 775
300 Rue Théophraste Renaudot, ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas 1 495 – – 1 495
3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure 3 050 – – 3 050
Rue de la Ville es Cours Saint-Malo 1 191 – – 1 191
6 Rue Président Delame Lelièvre Saint-Saulves 600 – – 600
12 Rue André Rausch Sarreguemines 1 047 – – 1 047
11 Rue Jean Renoir Thionville 1 059 – – 1 059
Route de Verdun Toul 2 793 586 – 3 379
20 Rue Boudeville, Zone Industrielle Thibaud Toulouse 1 103 – – 1 103
Rue Saux Marais Tourlaville 824 – – 824
Rue Gay Lussac Valenciennes – – 635 635
114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-En-Velin 2 000 – – 2 000
4 Rue des Alpes, Zone d'Activité Est Vaulx-En-Velin 2 658 91 – 2 749
5 Avenue Karl Marx Vaulx-En-Velin 1 740 400 – 2 140
Boulevard Laurent Bonnevay et Allée des Savoies Venissieux – – 712 712
619 Rue Delbecque Verquigneul 1 050 – – 1 050
Rue François Meunier Vial, Boulevard Burdeau Villefranche sur Saône – – 635 635
Totalt Övriga Frankrike 139 429 14 163 3 587 157 179
Totalt Frankrike 485 410 109 202 15 079 609 690

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
139
Fastighetsförteckning – Randstad & Eindhoven
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Bolderweg 33-35 Almere
3 347 829 – 4 176
Rondebeltweg 21-31 Almere
– 2 635 – 2 635
Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere
20 068 3 100 – 23 168
Transistorstraat 80 Almere
1 238 932 173 2 343
Veluwezoom 15 Almere
4 094 1 289 – 5 383
Veluwezoom 22 Almere
2 623 2 152 295 5 070
Versterkerstraat 10 Almere
6 150 4 699 – 10 849
Bolstoen 6c* Amsterdam
175 78 – 253
Bolstoen 6d* Amsterdam
170 40 – 210
Pleimuiden 7* Amsterdam
757 100 – 857
Kolding 9 Barendrecht
526 143 216 885
De Maas 40 Best
2 257 468 – 2 725
De Rijn 7a-7c, 9 Best
2 145 930 – 3 075
Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel
6 100 900 – 7 000
Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel
5 789 300 – 6 089
Kerketuinenweg 35* Den Haag
6 493 1 532 – 8 025
Zilverstraat 27* Den Haag
596 133 – 729
Zilverstraat 35 Den Haag
500 106 – 606
Aventurijn 600 Dordrecht
376 632 – 1 008
Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht
1 917 500 – 2 417
Donker Duyvisweg 301 Dordrecht
8 966 2 472 – 11 438
Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht
866 1 245 – 2 111
Labradoriet 300-320 Dordrecht
1 663 183 – 1 846
Pieter Zeemanweg 17* Dordrecht
21 411 1 928 – 23 339
De Witbogt 22-22a Eindhoven
1 080 843 – 1 923
Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven
2 623 2 197 – 4 820
Dillenburgstraat 35 Eindhoven
2 320 805 – 3 125
Esp 100 Eindhoven
2 356 1 314 – 3 670
Esp 125 Eindhoven 2 875 866 – 3 741
Esp 241 Eindhoven
2 510 408 – 2 918
Hoev enweg 11-11a Eindhoven 2 976 2 923 – 5 899
Hurksestraat 20-22* Eindhoven
11 608 988 – 12 596
Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven
17 583 1 695 – 19 278
Wekkerstraat 37-53 Eindhoven
7 465 – – 7 465
De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo
1 750 390 – 2 140
Buys Ballotstraat 3 Gorinchem
795 – – 795
Franklinweg 35 Gorinchem
2 477 530 – 3 007
Oudeweg 42 Haarlem
5 312 1 920 – 7 232
Diamantlaan 10 Haarlemmermeer
2 668 709 – 3 377
Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer
811 898 – 1 709
Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer
3 997 2 222 – 6 219
Liebrugweg 1 Haarlemmermeer
480 930 – 1 410
Opaallaan 31 Haarlemmermeer
500 620 – 1 120
Opaallaan 35 Haarlemmermeer
1 563 609 – 2 172
Grasbeemd 12 Helmond
2 400 340 – 2 740
Franciscusweg 4 Hilversum
1 546 112 – 1 658
Bergveste 12-14 Houten
2 537 850 – 3 387
Voorveste 1-3 Houten
1 824 685 – 2 509
Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland
3 675 – – 3 675
Nijverheidsweg 25 Mijdrecht
3 500 44 – 3 544
Kelvinweg 1 Nissewaard
1 113 66 – 1 179
Kelvinweg 3 Nissewaard 2 430 135 – 2 565
Ketelweg 18a-22 Papendrecht
5 620 4 550 – 10 170
Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp
3 153 560 – 3 713
Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp 2 059 422 283 2 764

*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
140
Fastighetsförteckning – Randstad & Eindhoven
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Driemansteeweg 66 Rotterdam 448 848 – 1 296
Linschotenstraat 100 Rotterdam 1 035 480 – 1 515
Schrijnwerkerstraat 30* Rotterdam 2 623 1 431 – 4 054
Stadionweg 39 Rotterdam – – 6 046 6 046
Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7, 17 Rotterdam 4 210 611 – 4 821
Admiraal de Ruyterstraat 2 Schiedam 8 116 4 022 – 12 138
Fo r t u nawe g 11 Schiedam 970 142 – 1 112
Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel 2 821 2 546 – 5 367
Ekkersrijt 4302 Son en Breugel 2 907 878 – 3 785
Ekkersrijt 4304 Son en Breugel 2 875 719 – 3 594
Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel 1 859 463 – 2 322
Ekkersrijt 7501 Son en Breugel 1 794 1 708 – 3 502
Damzigt 54-58 Utrecht 1 514 675 – 2 189
Nevadadreef 72-78 Utrecht 900 510 – 1 410
Proostwetering 30 Utrecht 8 259 244 – 8 503
Savannahweg 57-59 Utrecht 1 323 599 – 1 922
Savannahweg 63-65 Utrecht 2 983 542 – 3 525
Zonnebaan 23-45 Utrecht 9 380 8 005 – 17 385
Coenecoop 395 Waddinxveen 984 79 – 1 063
De Vest 62 Valkenswaard 7 121 2 425 – 9 546
John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard 1 562 500 – 2 062
De Run 4242 Veldhoven 4 346 974 152 5 472
De Run 8421 Veldhoven 1 421 169 – 1 590
Marconiweg 6 Vijfheerenlanden 1 069 340 93 1 502
Rechte Tocht 10 Zaanstad 439 268 – 707
Huis ter Heideweg 18-58 Zeist 14 154 5 471 – 19 625
Chroomstraat 140 Zoetermeer 5 744 1 500 – 7 244
Chroomstraat 91 Zoetermeer 2 242 921 – 3 163
Koperstraat 44 Zoetermeer 2 162 428 – 2 590
Philipsstraat 13-15 Zoetermeer 1 031 281 – 1 312
Totalt Randstad & Eindhoven 298 125 93 736 7 258 39 9 119
Fastighetsförteckning – Övriga Nederländerna
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn
625 140 – 765
Snelliusweg 10 Arnhem
1 794 295 – 2 089
Veemweg 17-35 Barneveld
3 533 3 653 – 7 186
Gildestraat 29 Borne
1 279 75 – 1 354
Brugsteen 13 Breda
460 74 – 534
Goeseelsstraat 3 Breda
725 – – 725
Goeseelsstraat 34 Breda
920 269 – 1 189
Minervum 7147 Breda
672 577 – 1 249
Takkebijsters 8 Breda
2 587 1 221 – 3 808
Trekpot 2a-2e Breda
1 948 – – 1 948
Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch
2 108 808 – 2 916
Het Zuiderkruis 11 Den Bosch
4 000 270 – 4 270
Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch
1 750 493 – 2 243
Roelofshoeveweg 19 Duiven
1 622 399 – 2 021
Kopersteden 1* Enschede
18 262 2 451 – 20 713
Gotenburgweg 38 Groningen
780 490 – 1 270
Wismarweg 3 Groningen
805 204 – 1 009
David Ricardostraat 5 Hengelo
433 482 – 915
De Marowijne 4 Hoorn
9 353 1 460 – 10 813
Vestaweg 5 Leeuwarden
7 441 1 120 – 8 561
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
141
Fastighetsförteckning – Övriga Nederländerna
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Schoenerweg 45 Maastricht
8 838 350 – 9 188
Kwar telweg 1* Moerdijk
3 220 262 – 3 482
Majoraan 9 Montferland
640 140 – 780
Konstruktieweg 7 Roermond
5 721 823 – 6 544
Belder 1 Roosendaal
2 912 764 – 3 676
Borchwerf 39 Roosendaal
6 100 900 – 7 000
Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen
3 522 1 203 – 4 725
Vouersweg 110 Sittard-Geleen
1 000 220 – 1 220
Innovatieweg 4 Terneuzen
3 024 700 – 3 724
Innovatieweg 6 Terneuzen
5 002 1 901 – 6 903
Innovatieweg 8 Terneuzen
2 679 1 953 – 4 632
Innovatieweg 10 Terneuzen
1 907 1 838 – 3 74 5
Innovatieweg 12 Terneuzen
608 2 018 – 2 626
Innovatieweg 14 Terneuzen
4 953 2 800 – 7 753
Magalhaesweg 6 Venlo
12 614 – – 12 614
Magalhaesweg 10 Venlo
14 177 618 – 14 795
Magalhaesweg 16 Venlo
10 114 228 – 10 342
Noorderpoort 4 Venlo
727 1 063 – 1 790
Van Heemskerckweg 9 Venlo
4 589 1 064 – 5 653
De Amfoor 1 Venray
4 532 1 124 – 5 656
Bijsterhuizen 2511 Wijchen
3 387 689 – 4 076
Trawlerweg 8-12 Zwolle
855 75 – 930
Totalt Övriga Nederländerna 162 218 35 214 – 197 432
Totalt Nederländerna 460 343 128 950 7 258 596 551
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
142
Fastighetsförteckning – Madrid & Barcelona
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Calle Louis Pasteur 4 Alcalá
6 500 – – 6 500
Av Reyes Católicos 8 Alcobendas
4 442 971 – 5 413
Calle Valdelaparra 29 Alcobendas
7 632 4 328 – 11 96 0
Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas
4 142 1 368 – 5 510
Valportillo Primera, 20 Alcobendas
788 – – 788
Av Conde Romanones 7 Azuqueca
13 411 587 – 13 998
Calle Or 14 Cerdanyola
904 106 – 1 010
Calle del Progrés 139 Cornellà
375 183 – 558
Paseo Flores 7 Coslada
9 343 2 199 – 11 542
Paseo Flores 36 Coslada
444 25 90 559
Paseo Flores 38 Coslada
437 25 33 495
Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava
1 599 460 – 2 059
Ps del Ferrocarril 383 Gava
4 235 878 – 5 113
Calle Juan Jose Vidal 4, P.I. Las Mezquitas Getafe
7 081 – – 7 081
Av Sant Julià 104 Granollers 8 236 1 011 – 9 247
Av Sant Julià 97 Granollers 6 273 905 – 7 178
Calle Daza Valdes 7 pta 1-5 Leganes 2 020 – – 2 020
Calle Daza Valdes 7 pta 6-7 Leganes 804 – – 804
Calle Daza Valdes 7 pta 8 Leganes 402 – – 402
Calle Daza Valdes 7 pta 9-10 Leganes 804 – – 804
Calle Daza Valdes 7 pta 11-12 Leganes 814 – – 814
Calle Daza Valdes 7 pta 13-22 Leganes 4 855 – – 4 855
Calle Irlanda 6 Les Franqueses 6 576 1 524 192 8 292
Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid 773 256 – 1 029
Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid 773 256 – 1 029
Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid 773 256 – 1 029
Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid 970 346 – 1 316
Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid 929 248 – 1 177
Calle Roso de Luna 33-35 Madrid 948 297 – 1 245
Calle Roso de Luna 37-39 Madrid 948 297 – 1 245
Calle Roso de Luna 41-43 Madrid 948 343 – 1 291
Mario Roso de Luna 31 Madrid 1 111 129 325 1 565
Calle Octave Lecante 8, P.I Can Magarola Mollet 4 107 572 – 4 679
Av La Ferreria 28 Montcada 779 245 – 1 024
Av La Ferreria 30 Montcada 789 244 – 1 033
Av La Ferreria 57 Montcada 638 1 698 – 2 336
Av La Ferreria 76-78 Montcada 1 792 311 80 2 183
Calle del Téxtil 6 Montcada 1 131 1 087 10 2 228
Calle Muga 2 Montcada 1 972 304 – 2 276
Av Prat de la Riba 186 Pallejà 3 479 – – 3 479
Calle Galileo 2 Nave 1 Parets 1 186 300 – 1 486
Calle Galileo 2 Nave 2 Parets 1 186 300 – 1 486
Calle Galileo 2 Nave 7 Parets 1 042 274 – 1 316
Calle Galileo 2 Nave 8 Parets 995 321 – 1 316
Calle Galileo 2 Nave 9 Parets 940 300 – 1 240
Calle Galileo 2 Nave 12 Parets 1 099 217 – 1 316
Calle Marconi 3 Parets 3 080 230 – 3 310
Paseo Fluvial 10 Parets 2 923 263 – 3 186
Calle Las Arenas 10-12 Pinto 1 491 360 – 1 851
Calle Metalurgia 1-3 Pinto 730 180 – 910
Calle Metalurgia 4 Pinto 800 54 – 854
Calle Metalurgia 6 Pinto 800 81 – 881
Calle Metalurgia 8-10 Pinto 1 600 108 – 1 708
Calle Metalurgia 9 Pinto 867 160 – 1 027
Cormoranes, 5-9 Pinto 6 056 – 6 056


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
143
Fastighetsförteckning – Madrid & Barcelona
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Av de Sentmenat 47 Polinya 3 222 388 – 3 610
Calle Pintor Fortuny 13 Polinya 7 975 1 060 – 9 035
P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí 5 404 2 558 – 7 962
Calle Técnica 71 Sant Andreu 505 152 – 657
Calle Técnica 73 Sant Andreu 495 152 – 647
Calle Técnica 75 Sant Andreu 486 152 – 638
Calle Técnica 77 Sant Andreu 476 152 – 628
Calle Técnica 79 Sant Andreu 456 152 – 608
Calle Técnica 81 Sant Andreu 456 152 – 608
Calle Técnica 83 Sant Andreu 573 229 – 802
Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu 589 250 – 840
Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi 1 043 351 – 1 394
Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi 2 852 – – 2 852
Calle de la Masía 1-3-5 Sant Esteve Sesrovires 8 095 300 – 8 395
Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu 2 728 356 – 3 084
Calle Bronce 2 Seseña – – – –
Calle Monte Naranco 9 Seseña 2 700 – – 2 700
Calle Monte Naranco 10-11 Seseña 5 400 – – 5 400
Calle Monte Naranco 12-13-14 Seseña
8 098 – – 8 098
Calle Tejada del Tietar 2-3 Seseña
5 430 – – 5 430
Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua
1 752 590 – 2 342
Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua
1 752 590 – 2 342
Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua
2 172 476 – 2 648
Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera
4 500 – – 4 500
Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera
6 800 200 – 7 000
Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera
3 301 – – 3 301
Totalt Madrid & Barcelona 217 032 32 868 730 250 630
Fastighetsförteckning – Övriga Spanien
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Hort de Ses Animes 2 Mallorca
15 436 – – 2 646
Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós
2 646 1 373 121 14 458
Calle Turdetanos 1 Sevilla
12 964 861 – 4 055
Calle Ferro 14-16 Tarragona
3 194 471 – 2 328
Calle Plom 7 Tarragona
1 857 520 – 2 645
Calle Plom 9 Tarragona
2 125 421 – 2 141
Calle Plom 11 Tarragona
1 720 356 – 4 095
Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona
3 739 356 – 4 095
Totalt Övriga Spanien 43 682 4 002 121 47 804
Totalt Spanien 260 714 36 869 851 298 435

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
144
Fastighetsförteckning – Tyskland
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Schutterwälder Strasse 13 Bautzen
4 036 339 – 4 375
Weiherstrasse 28 Bayreuth
2 220 795 – 3 015
Am Dahlbusch 23 Gelsenkirchen
3 724 1 255 – 4 979
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen
18 205 91 865 19 161
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen
6 644 4 074 1 680 12 398
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen
10 531 1 456 – 11 987
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen
10 213 10 12 10 235
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen
8 836 287 1 083 10 206
Schulze Detlitzsch Strassse 3-9 Heiden
7 590 805 – 8 395
Totalt 71 999 9 112 3 640 84 751
Totalt Tyskland 71 999 9 112 3 640 84 751


Fastighetsförteckning – Totalt Sagax
Uthyrningsbar area i kvm
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Totalt 3 189 450 665 666 39 462 3 894 577
Fastighetsförteckning – Övriga Europa
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Skjernvej 6 Aalborg, Danmark
3 055 514 – 3 569
Lokesvej 1 Hillerød, Danmark
2 003 887 – 2 890
Totalt 5 058 1 401 – 6 459
Totalt Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
145
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal

-


Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt
eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats
under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av
finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat
på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar
area direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid
periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomt-
rättsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under
perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat-
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna
utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens
utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande-
graden i koncernens fastigheter.
EURIBOR Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas
som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för
utlåning i euro.
Ej alternativt nyckeltal.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjäningsförmåga med
återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheternas bokförda värden
vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat-
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med
tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12
månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A-
och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat
med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde-
förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier.
Förvaltningsresultat per A-
och B-aktie, årlig tillväxttakt
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat
med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Utfall för året i relation
till föregående år.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde-
förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporterings-
perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter
som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter
exklu sive engångseffekter, exempelvis för förtida
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda
fastigheter
Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med
betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före
skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från
joint venture och intresseföretag har lagts till resultat före skatt.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av
A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt
fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och
börsnoterade aktier.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTN-program
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
146
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Nettoskuld enligt EMTN-
program/Totala tillgångar
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel
i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och
börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till
D-aktiers del av resultatet för perioden.
Ej alternativt nyckeltal.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier,
dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation
och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för
räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta,
medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en
ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture men inklusive
utdelningar från joint venture och intresseföretag, efter återläggning av finansiella
kostnader i relation till finansiella kostnader.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i
relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
STIBOR Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som
beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för
utlåning i svenska kronor.
Ej alternativt nyckeltal.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar
för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighets värden
och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/
Totala tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
inne havare.
Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd
utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som
kommit aktieägarna till godo.
Totalavkastning på fastighet Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter under
perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade
värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som
belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa
inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring,
fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33
beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden
mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier
(teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt
2 718 9 807
Genomsnittligt eget kapital 32 272 26 766
Avkastning på eget kapital
8,4 % 36,6 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat
3 339 2 805
Finansiella kostnader
520 447
Resultat före finansiella kostnader 3 859 3 252
Genomsnittligt totalt kapital
67 133 54 725
Avkastning på totalt kapital
5,7 % 5,9 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, '000 kvm
3 719 3 625
Totalt uthyrningsbar area, '000 kvm
3 895 3 759
Areamässig uthyrningsgrad
95 % 96 %
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021
Belåningsgrad
Räntebärande skulder
32 294 26 354
Totala tillgångar
71 831 62 472
Belåningsgrad
45 % 42 %
Direktavkastning
Driftnetto
3 032 2 573
Återläggning av tomträttsavgäld
–25 –26
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar
–77 139
Valutaomräkning till balansdagskurs
112 44
Justerat driftnetto 3 042 2 730
Fastigheternas bokförda värde
52 682 46 067
Direktavkastning
5,8 % 6,0 %
EBITDA
Driftnetto
3 032 2 573
Central administration
–174 –147
Utdelningar från joint venture och intresseföretag
577 373
EBITDA 3 435 2 799
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
147
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital 33 463 31 079
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419
Justerat eget kapital 29 044 26 660
Antal aktier, st 318 020 017 317 653 595
Antal aktier efter utspädning, st 318 459 519 317 984 595
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 91,33 83,93
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 91,20 83,84
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 4 024 3 324
Hyresvärde 4 195 3 459
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 319 2 761
Återläggning av tomträttsavgäld –25 –26
Justerat driftnetto 3 294 2 735
Fastigheternas bokförda värde 52 682 46 067
Framåtriktad direktavkastning 6,3 % 5,9 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 319 2 761
Central administration –174 –147
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 577 373
Framåtriktad EBITDA 3 722 2 987
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 2 718 9 807
Skatt 937 1 294
Värdeförändringar –316 –8 297
Förvaltningsresultat 3 339 2 805
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat 3 339 2 805
Utdelning tillhörande D-aktier –253 –253
Justerat förvaltningsresultat 3 086 2 552
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 318 301 177 317 984 595
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 9,70 7,9 9
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter
utspädning föregående år, kr 7,9 9 6,62
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter
utspädning nuvarande år, kr 9,70 7,9 9
Årlig tillväxttakt 21 % 21 %
Hyresduration
Avtalade framtida hyresintäkter 19 049 16 782
Kontrakterad årshyra 4 024 3 311
Hyresduration, år 4,7 5,1
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 3 696 3 100
Förvärvade och sålda fastigheter –751 –381
Valutajustering – 93
Övrig justering –12 –
Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter 2 932 2 812
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 3 305 10 543
Ej kassaflödespåverkande poster –141 –8 051
Betald skatt –149 –146
Utdelning tillhörande D-aktier –253 –253
Kassaflöde 2 762 2 093
Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,68 6,58
Nettoskuld
Räntebärande skulder 32 294 26 354
Räntebärande tillgångar –927 –676
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar
1)
–3 141 –4 608
Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –3 786 –4 772
Likvida medel –76 –84
Nettoskuld 24 364 16 214
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 32 294 26 354
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar
1)
–3 141 –4 608
Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –3 786 –4 772
Likvida medel –76 –84
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 291 16 890
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 291 16 890
Totala tillgångar 71 831 62 472
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala
tillgångar 35 % 27 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 24 364 16 214
EBITDA 3 435 2 799
Nettoskuld/EBITDA 7,1 x 5,8 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 24 364 16 214
EBITDA, framåtriktad 3 722 2 987
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 6,5 x 5,4 x
Nettoskuld/Totala tillgångar
Nettoskuld 24 364 16 214
Totala tillgångar 71 831 62 472
Nettoskuld/Totala tillgångar 34 % 26 %
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
Intresseföretag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
148
Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier
Juni 2023
1)
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning
av utdelning 28 juni 2023
Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning
av utdelning 29 juni 2023
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2023
September 2023
1)
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning
av utdelning 27 september 2023
Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning
av utdelning 28 september 2023
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 september 2023
December 2023
1)
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning
av utdelning 27 december 2023
Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning
av utdelning 28 december 2023
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 december 2023
Mars 2024
1)
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning
av utdelning 26 mars 2024
Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning
av utdelning 27 mars 2024
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 mars 2024

Delårsrapport januari-mars 2023 9 maj 2023
Årsstämma 2023 9 maj 2023
Delårsrapport januari-juni 2023 17 juli 2023
Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023
1) Av styrelsen föreslagna.
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning
Resultat efter skatt 2 718 9 807
Utdelning tillhörande D-aktier –253 –253
Justerat resultat efter skatt 2 465 9 554
Resultat per A- och B-aktie, kr 7, 75 30,04
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 3 339 2 805
Återläggning förvaltningsresultat JV –766 –713
Utdelning från joint venture 577 373
Finansiella kostnader 520 447
Korrigerat förvaltningsresultat 3 670 2 912
Räntetäckningsgrad 7,1 x 6,5 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 3 339 2 805
Finansnetto 285 334
Förvaltningsresultat före finansiella kostnader 3 624 3 139
Räntetäckningsgrad 12,7 x 9,4 x
Soliditet
Eget kapital 33 463 31 079
Totala tillgångar 71 831 62 472
Soliditet 47 % 50 %
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021
Substansvärde (NAV)
Eget kapital 33 463 31 079
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419
Återläggning av derivat –14 74
Återläggning av temporära skillnader 3 990 3 383
Återläggningar hänförliga till joint venture 930 1 019
Substansvärde (NAV) 33 950 31 136
Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 106,61 97,9 2
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 1 895 189
Totala tillgångar 71 831 62 472
Säkerställda skulder/Totala tillgångar 3 % 0 %
Totalavkastning på fastigheter
Justerat driftnetto 3 042 2 573
Orealiserad värdeförändring 1 709 3 870
Summa 4 751 6 443
Fastigheternas redovisade värde 52 682 46 067
Orealiserad värdeförändring –1 709 –3 870
Summa 50 973 42 197
Totalavkastning 9, 3 % 15,3 %
Överskottsgrad
Driftnetto 3 032 2 573
Hyresintäkter
3 696 3 100
Överskottsgrad
82 % 83 %

Hållbarhetsrapport
2022
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
150
Hållbarhetsåret i korthet 151
Hållbarhetsstrategi och styrning 152
Hållbarhetsmål
154
Sagax fokusområden
155
EU-taxonomin
159
Rapport enligt TCFD
160
Fördjupad information avseende hållbarhet 162
Revisorns yttrande 173
Innehåll
Sagax hållbarhetsdefinition






HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
151
ENERGIANVÄNDNING
Uppvärmning av lokaler samt
elanvändning står för en stor
del av energianvändningen i
fastighetsbeståndet. Sagax mål är
att minska energianvändningen i


där data för energianvändningen är
tillgänglig för de senaste två åren.


Energianvändningen
minskade med
 
SOLCELLSANLÄGGNINGAR
Sagax påbörjade installationer av



installerade solcellsanläggningar i
fastighetsbeståndet uppgår den totala





MILJÖCERTIFIERING
Sagax har fortsatt arbetet med miljö-

-
-

-

kvadrat meter av fastighetsbeståndet



avslutade och pågående

Hållbarhetsåret i korthet
Lasikaari 1 i Pirkkala, Finland.
Sagax har under året konverterat
fastighetens uppvärmning
från olja till bergvärme.
Solceller på Innovatieweg 6 i Hoek,
Nederländerna. Fastigheten certifierades
enligt BREEAM In-Use under året.
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
152
TRENDER OCH DRIVKRAFTER INOM HÅLLBARHETSOMRÅDET
Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala
överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhets agenda,
Global Compacts tio principer, FN:s globala mål för en hållbar utveck-
ling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som är par-
ter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen till under

-
darder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa
upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate-
related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol (GHG

Därutöver förbereder EU, genom Corporate Sustainability Reporting
Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav på hållbar-
hetsrapportering. Sagax kommer att omfattas av rapporteringskraven

Sagax rapporterar årligen sina koldioxidutsläpp enligt GHG-protokollet.

hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra

standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens



Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges
klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en
av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåverkan
över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning samt
vid renoveringar och ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid
nybyggnation. Sagax investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad
-
projekt. I fråga om Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val
av material vid ombyggnation, energikällor och försörjningssystem som
är betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största del för energi-
försörjningen.
Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter

utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i
energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt
-


kronor i bland annat solcellsanläggningar, geotermisk energi, LED-

-
nation och större ombyggnationer. Därutöver genomför Sagax löpande



HÅLLBARHETSSTRATEGI

policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras
årligen.

syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga
hållbart, generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till aktie-
ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående
med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte

en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett
anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan
är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska
kunna bereda vinst för sina aktieägare.
HÅLLBARHETSARBETET TAR STÖD I
LAGAR 
INTERNA RIKTLINJER
Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy
Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy
Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy
Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer
Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer
Hållbarhetsstrategi och styrning
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
153
Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings-
strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt
av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verksamhet.
Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån
om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster
kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyr-
nings- och lokalanpassningskostnader.
Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare.
Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både att-
raherar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.
Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska


och bidrar till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om
Sagax utveckling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen

Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation
och ansvarsfördelning.
STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, riktlinjer, över gripande mål samt
lagar, externa riktlinjer och regelverk. Styrelsen är ytterst ansvarig för
hållbarhetsfrågorna och fastställer årligen hållbarhetspolicyn.
Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken och lagar och
förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compacts prin-
ciper, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-
korruption.


har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms kunna bidra till
måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till:







RISKHANTERING

högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam-

krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra
intressenter.
Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan
påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna-
-
ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning
eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj
-
svämning. Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljö-
föroreningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt
för risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax
uppförandekod.
Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och
-

Agenda 2030 och Globala målen är en agenda för hållbar utveckling som antagits av FN:s general församling. Sagax hållbarhetsarbete
har främst påverkan på följande hållbarhetsmål: 3, 7, 8, 11-13 och 16.

GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
154
Hållbarhetsmål
MÅL UTFALL
FOKUSOMRÅDEN
Miljö- och
resurseffektivitet
Nytt mål: Sagax ska minska energianvändningen i fastighets-
beståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd
där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste
två åren.
Minskning 12 % under 2022.
Nytt mål: Sagax ska minska direkta och indirekta koldioxid-
utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022)
samt mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3).
Utfall kommer redovisas från 2023.
Under 2022 har Sagax samlat in ytterligare data i Scope 3.
Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland och
Nederländerna.
Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid
nyuthyrning och omförhandling.
För 2022 var målet att teckna 30 gröna hyresavtal.
63 nya gröna hyresavtal tecknades 2022.
Totalt antal gröna hyresavtal vid årets utgång uppgick till 101.
Nytt mål: Sagax ska öka produktionen av el från solceller
ifastighetsbeståndet till 15 000 MWh till 2025.
För 2022 var målet att installera 15 solcellsanläggningar.
Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid alla
nybyggnationsprojekt.
5 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2022. Totalt antal
installerade solcellsanläggningar uppgick till 35 vid årets utgång.
Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanläggningar uppgår
till 8 298 MWh.
Nytt mål: Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter
i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025.
För 2022 var målet 40 miljöcertifieringar.
Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras
enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM very good,
LEED gold eller motsvarande.
8 fastigheter miljöcertifierades under 2022 och 33 miljöcertifieringar
var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljöcertifierade fastigheter
uppgick till 31 motsvarande 8 % av total uthyrningsbar area. De
pågående miljöcertifieringarna motsvarade ytterligare 9 % av total
uthyrningsbar area. Merparten av dessa bedöms slutföras under 2023.
Affärsetik
Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2022.
Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva
Sagax uppförandekod för leverantörer.
Under 2022 har Sagax implementerat uppförandekoden för samtliga
huvudleverantörer.
Under 2022 har Sagax följt upp efterlevnaden av uppförandekoden
iFinland och Nederländerna.
Ekonomisk
uthållighet
Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod
uppgå till lägst 15 %.
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst
15 % per år.
2022: 8 %. Femårigt genomsnitt: 22 %
2022: 21 %. Femårigt genomsnitt: 21 %
Professionella
och engagerade
medarbetare
Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2022.
Sagax ska ha noll olycksfall relaterade till fastigheterna. Inga olycksfallsincidenter rapporterades under 2022.
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
155
Sagax fyra fokusområden

hållbarhetsarbete. För detaljerad information avseende väsentlighets-

MILJÖ- OCH RESURSEFFEKTIVITET
Energianvändning
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen
av fastigheternas energianvändning.

värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa
kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar.
Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en
betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det
av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder.
Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna

energi användning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax hade som


med hyres gästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat
förbättra förutsättningarna för att samla in energidata. Sagax ambition
är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller


För omkring hälften av Sagax fastigheter sker uppvärmningen med
-


-
sättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärmningskällan är
el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige och Finland samt gas
i Nederländerna och Tyskland. Utfasningen av oljeuppvärmning har


Energieffektivisering och investering i förnybar energi
Sagax fastigheter har ofta platta tak med stora areor som lämpar sig

solcellsanläggningar samt påbörjat förstudier för ytterligare solcells-

solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen genererar

totala uthyrningsbara area.
Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon för hyres-
gäster i ett antal fastigheter i Finland, Sverige, Spanien och Frankrike.
Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bolagets egna for-
don. Samtliga Sagax tjänstefordon är el- eller hybridfordon. Sagax rese-
policy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att
minimera verksamhetens miljöpåverkan.
Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvänd-

som syftar till att minska klimatavtrycket såsom installation av solcells-
och bergvärmeanläggningar, uppgradering av styr system för värme och




de senaste två åren. Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade



hyresgästernas användning av lokalerna samt att hyresgäster tillkommit

Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan




Uppvärmingskällor i Sagax fastighetsbestånd
Förnybara källor
(varav förnybar el 2 %) 5 %
Olja 1 %
El 21 %
Gas 22 %
Fjärrvärme 50 %
Övrigt (inkl. spillvärme) 1 %




Ekonomisk
uthållighet
Professionella och
engagerade medarbetare
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
156


delen hänförlig till uthyrda lokaler.
Åtgärder som bidragit till att minska utsläppen var bland annat

För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och

förnybar fjärrvärme för delar av det svenska beståndet som ett led i att
minska fastigheternas klimatpåverkan. För de fastigheter där Sagax
förser hyres gästerna med el används endast förnybar och koldioxidfri el
från ursprungsgaranterad vattenkraft i Sverige samt vindkraft i Finland

tecknar ska vara gröna.


led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både
den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall och

kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala utsläppen.
Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Data för energi-

Miljöcertifiering av byggnader




-






fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller uthyrningsbar


-

-
dan inom till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhus-
hållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på

i förhållande till allmänna kommunikations medel, val av byggmaterial


inomhusmiljö. LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiförbruk-
ning, val av bygg material, vatten hushållning och avfallshantering som
vägs samman till en bedömning av hur stor miljö påverkan fastig heten


(EU-EPC) ett sätt att följa upp fastigheternas energiprestanda. Standar-
den och regelverken för hur EU-EPC implementeras varierar per land.
Sagax arbetar med att öka andelen fastigheter i fastighetsportföljen som

arean en energiklassning.
-
komst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i sam-
band med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen
såsom till exempel asbest eller PCB genomför Sagax sanering. Under

varefter nödvändiga saneringar genomfördes.
AFFÄRSETIK
Anti-korruption
Sagax följer gällande lagstiftning och regler på bolagets olika markna-
der. Bolagets ambition är att vara transparent och tro värdigt.

värde maximering. Bolaget bedriver ingen verksamhet i länder med omfat-
tande korruptionsproblem. Sagax arbetar aktivt med att motverka risker
för mutor, korruption, diskriminering och brott mot mänskliga rättig-
heter. Sagax anti-korruptionspolicy är fastställd av Sagax styrelse och
omfattar alla medarbetare. Bolaget ska aldrig medverka till eller t illåta
korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare tar emot gåvor som
kan liknas vid mutor. Belopps gränser för mottagna och lämnade gåvor
följer fastställda riktlinjer för gåvor i bolagets anti- korruptionspolicy.
Anti-korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid en årlig
personalkonferens och hålls kontinuerligt tillgänglig för personalen.
Korruption har historiskt inte varit ett problem i verksamheten och under

Certifierade fastigheter
0
200 000
400 000
600 000
800 000
20222021202020192018
Uthyrningsbar area, kvm Andel av Sagax fastighetsbestånd, %
0
5
10
15
20
Certifierad
Pågående
% av total portfölj % av total (inkl. pågående)
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
157
Visselblåsarfunktion
Sagax har en visselblåsarfunktion som är administrerad av en extern
part och som nås via koncernens hemsida. Funktionen syftar till att
hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna påtala eventuella
missförhållanden. Alla visselblåsar ärenden hanteras enligt fastställda
rutiner. Sagax ledning gör i samråd med en representant från den
externa visselblåsarfunktionen en bedömning av inkomna ärenden. Ett
ärende utreds inte av någon som är berörd av den rapporterade miss-
tanken. Via den anonyma visselblåsarfunktionen kan personer som
utreder ärendet kommunicera med anmälaren. Bolagets ambition är att
den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling.

Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer
Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verk-
samhet. Sagax har därför tagit fram en uppförandekod för leverantörer
för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar
varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö
och etisk standard samt att uppdragen bedrivs på ett miljömedvetet sätt.
När ramavtal ingås undertecknas uppförandekoden och bifogas som en
bilaga till ramavtalet.


även genomfört uppföljning av huvudleverantörernas efterlevnad av
uppförandekoden i Finland och Nederländerna. Undersökningen omfat-

anti-korruption, anti-diskriminering, olycksfall och säkerhet, arbets-
miljö, miljö, lojalitet och service.
Undersökningen visade att samtliga granskade leverantörer hade
rutiner och arbetssätt på plats för att säkerställa efterlevnaden av upp-
förandekoden.
EKONOMISK UTHÅLLIGHET
Affärsmodell

kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara,

Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och
stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till
intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletterings-





-
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas
kapital.
-
valtningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga
kundrelationer. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maxi-
mera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa
hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till
minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassnings-
kostnader.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyres-
gäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där hyresgästen
betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastighetsägaren.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk-

Skapat och fördelat direkt värde
Långsiktigt värdeskapande är centralt i bolagets strategi. Ekonomiska
delmål är att Sagax avkastning på eget kapital under en femårsperiod


Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs
-
ger. Utfallet följs upp kvartalsvis i samband med delårsrapporter.



hyresintäkter, resultat från joint venture och intresseföretag samt värde-
förändringar på fastigheterna. Av det skapade ekonomiska värdet bibe-

PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är där-
för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar till
sig och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas
medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda
representanter för före tagets värderingar och kultur.
Fördelat ekonomiskt värde
Kreditgivare 10 %
Medarbetare 3 %
Skatter 19 %
Operativa kostnader 15 %
Behållet ekonomiskt värde 31 %
Ägare (föreslagen utdelning) 23 %
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
158
En attraktiv arbetsgivare
Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med-
arbetare. Utöver att erbjuda konkurrenskraftiga anställnings villkor har
-

öka medarbetarnas delaktighet i bolagets utveckling. Bolaget ser gärna
att medarbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för
styrelsen understryks vikten av att även styrelse medlemmar har ett
betydande aktieinnehav i bolaget.


anställda. Inga anställda omfattades av kollektivavtal.
Flexibel och kreativ arbetsmiljö

beslutsvägar och stort eget ansvar för att planera och utföra sina arbets-
uppgifter.
Kompetensutveckling och kompetensförsörjning
En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har
rätt kompetens och möjlighet att utvecklas. Sagax medarbetare har i

erfarenhet från Sagax. Organisationens kompetens är avgörande för
bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan vara
avgörande för om högpresterande medarbetare stannar kvar. Risken att
nyckelpersoner slutar är en naturlig verksamhetsrisk för ett företag av
Sagax karaktär. Bolaget försöker minimera den risken med marknads-
mässiga ersättningar och en löpande dialog med bolagets medarbetare.

anställda. Under samtalen diskuteras bland annat medarbetarens
-
arbetare som uttrycker önskan att genomföra kurser, eller på annat sätt
utveckla sin kompetens, uppmuntras av bolaget.
Sagax genomför årligen en konferens för samtliga medarbetare där
bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under två
dagar. Konferensernas syfte är att informera om Sagax policyer och
skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen.
Årets konferens genomfördes i maj. Därutöver har Sagax kvartalsvisa
digitala presentationer av delårsrapporter för alla medarbetare.
Icke-diskriminering
Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe-
tare är betydelsefull för Sagax utveckling. Utöver de principiella skälen
mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering
förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att
kompetenta medarbetare lämnar Sagax. Vid nyanställningar läggs stor
vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper
och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax

delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en
styrelseledamot. Sagax har en tydlig anti-diskrimineringspolicy enligt
vilken Sagax fortlöpande ska vidta aktiva åtgärder för att motverka dis-
kriminering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möjlig-
heter oavsett kön, köns överskridande identitet eller uttryck, etnisk
tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning,
sexuell läggning eller ålder. Det gäller exempelvis vid rekrytering, löne-

inkom inga anmälningar om diskriminering på någon av diskrimine-
ringsgrunderna.
Medarbetarundersökning
I samband med medarbetarsamtalen genomfördes en medarbetar-
undersökning i syfte att undersöka om det förekommit diskriminering
eller repressalier, eller risk härför, samt för att genomföra uppföljning
och utvärdering av arbetsmiljön. Undersökningen och uppföljningen
genomfördes med Sagax arbetsmiljöpolicy, anti- diskrimineringspolicy

antal frågor rörande trivsel, sam arbete, stress, arbetsbelastning, jäm-




tillfrågade vet hur de ska gå tillväga om de själva eller någon kollega blir
diskriminerad.
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
159
EU-taxonomin
ANALYS OCH RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess
implikationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax inte av krav
på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av färre antal
anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering.

för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig
med EU-taxonomin.
I tabellen nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets aktiviteter
omfattas av EU-taxonomin (eng. ), för delat på omsättning,

vilken utsträckning dessa bedömts vara förenliga med EU-taxonomin.
Joint venture eller intresseföretag omfattas ej.
”” utgörs av Sagax hyresintäkter. ”” består av

” utgörs av Sagax kostnader för löpande och periodiskt


Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade -
teter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ). De aktiviteter
som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av byggnader,
nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt och åtgärder
beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende bygg- och fastig-
hetsverksamhet.
Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU-taxonomin.
Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt EU:s

-
teriet ”” följer att fastighetsbeståndets förenlighet
med EU-taxonomin även påverkas av om klimatrisk- och sårbarhets-
analys genomförts.
Vissa aktiviteter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tyd-


fastigheters förenlighet med EU-taxonomin. Sagax har i sådana fall klas-


att kriteriet ”” inte har kunnat utvärderas. Sagax

Förenlighet med EU-taxonomin har, för de aktiviteter som berörs,
-
ringar (eng. ””). Nyckeltal per aktivitet och aktiviteternas

säkerställt att ingen aktivitet har bedömts mer än en gång.
De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfattar
mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax sty-
rande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga rättig-
heter, skatt, konkurrens uppfyller kriterierna för minimiskyddsåtgärder




Mkr
Andel som omfattas av
EU-taxonomin (%)
Andel förenlig med
EU-taxonomin (%)
Omsättning 3 696 100 10
Kapitalutgifter 3 917 100 11
Driftsutgifter 84 100 10
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
160
Rapport enligt TCFD

möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task force on Climate-
related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom-
mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi,
riskhantering samt mål och mätetal.
STYRNING OCH STRATEGI
Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen
hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker,
diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor ska från

analysen uppdateras årligen. Hållbarhetschefen är ansvarig för att


fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax arbe-

av solcellsanläggningar på fastigheterna.
-
liga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighetsbeståndet
löpande.

att validera Sagax mål för minskning av koldioxidutsläpp har bolaget
lämnat in målet för validering av Scienced Based Targets (SBTi). SBTi är
ett partnerskap mellan Carbon Disclosure Project, FN:s Global Compact,
-
sättningar för minskat koldioxidutsläpp har vetenskaplig grund samt är i
linje med målsättningarna i Parisavtalet.
För närmare information om styrning och strategi respektive arbete



RISKHANTERING
Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet,

av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder

Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led-
ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag.
Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och

De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska

händelser såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser.

förändrade kundbeteenden.
För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och

SCENARIOANALYS

klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget.

möjliga scenarier "(RCP):

använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd-

-
tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till

utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas
ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ-


OMSTÄLLNINGSRISKER

avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader

Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare

-
rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav
på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av
investeringar.
FYSISKA RISKER
Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden,
stigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta
ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker
ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar
kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed
att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt.
-

något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över-

exponeras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa
föreligger högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och
torka. I centrala och norra Europa föreligger högre risk för översväm-
ningar.
Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even-
tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla
regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu-
ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk-
tionsprojekt och större ombyggnationer.
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
161
-


fyra kategorier. Dessa utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till
förändringar i temperatur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen
genomfördes per land och på fastighetsnivå. Inga fysiska klimatrisker


var relaterade till förändrad temperatur, höjd vattennivå och land-
erosion. Dessa risker kommer att utredas vidare i en fördjupad analys.
Inga fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund av perma-

är bedömningen att de klimatrisker som föreligger för Sagax inte kom-

kort sikt.
Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en
osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka
på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i
fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och
förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet.
MÖJLIGHETER


koldioxid utsläpp kan medföra.
-
dets driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat
marknadsvärde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via
exempelvis solceller kan även leda till ökade intäkter.


fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som kapitalmark-
naden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden respektive

MÅL OCH MÄTETAL
För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk-


respektive GRI-rapportering).
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
162
Fördjupad information
avseende hållbarhet
ALLMÄN INFORMATION
-
stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild



ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst & Young har yttrat sig om
att den lagstadgade hållbarhetsrapporten har upprättats.

kunna redovisa enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards nivå
”
-

Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy

tillgängliga på Sagax webbplats. Sagax hållbarhets policy tydliggör mål-

och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvärderas hållbarhets-
riskerna årligen.
Avgränsningar
Hållbarhetsrapporten omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture
och intresseföretag omfattas inte av hållbarhetsrapporten.
INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS
Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbundet
genomförs i bolagets normala verksamhet samt en väsentlighetsanalys.
Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och
enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa
relationer.
Intressentanalys
Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper
och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande
i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger
Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressen-
ters förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre
insikt i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem
kategorier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker
löpande, se tabellen nedan. Utöver direkt dialog med Sagax intressenter
har med arbetare deltagit i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda

undersökning med fokus på arbetsmiljö och anti-diskriminering.
INTRESSENTGRUPP  VIKTIGASTE FRÅGOR
Aktieägare
Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte
Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om
ägarstyrning
Bolagsstämma
Finansiella rapporter
Finansiell utveckling
Effektiviserad energiförbrukning
Anti-korruption
Myndighetskrav
Kompetens hos medarbetarna
Attraktiv arbetsgivare
Medarbetare
Medarbetardialog
Workshops
Affärsplanering
Årlig konferens för samtliga medarbetare
Återkommande genomgångar med alla medarbetare avseende
bolagets policyer
Finansiell utveckling
Effektiviserad energiförbrukning
Professionell utveckling
Professionell arbetsmiljö
Långivare
Enskilda möten med banker och representanter från
kapitalmarknaden
Dialog avseende finansiella rapporter
Finansiell stabilitet
Effektiviserad
energiförbrukning
Anti-korruption
Klimatanpassning
Mångfald och jämställdhet
Miljöcertifiering av byggnader
Myndighetskrav
Hyresgäster
Kundmöten
Löpande dialog avseende förvaltning med respektive
fastighetsskötarbolag
Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet utsedd
förvaltare
Effektiviserad energiförbrukning
Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering
Bra förutsättningar för laddning av elfordon
Miljöcertifiering av byggnader
Leverantörer
Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar
Vid leverantörsmöten
Anti-korruption
Följa lagar och regler
Miljöcertifiering av byggnader
Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
163
Väsentlighetsanalys
Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts
vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gripande strate-
gier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden
Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första

daterats årligen.
Samtliga frågor som Sagax intressenter har utpekat som viktiga har utvär-
derats. Sagax har sedan rangordnat dessa utifrån följande kriterier:
Väsentlighet för Sagax övergripande strategi
Sagax möjlighet att påverka en hållbar utveckling i frågan
Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga
rättigheter
Fokusområden
Miljö- och
resurseffektivitet Affärsetik
Ekonomisk
uthållighet
Professionella
och engagerade
medarbetare
De väsentligaste
frågorna
Klimatanpassning
Effektiviserad
energiförbrukning
Investera i förnybar energi
Miljöcertifiering av byggnader
Anti-korruption
Uppförandekod för
leverantörer
Finansiell stabilitet
och utveckling
Kompetenta
medarbetare
Attraktiv
arbetsgivare
De globala målen
GRI områden
Miljö (300)
Ekonomi (200)
Ekonomi (200)
Social (400)
GRI standards
GRI 302-3
GRI 305-1
GRI 305-2
CRE8
GRI 205-3
GRI 201-1
GRI 401-1
GRI 404-3
GRI 406-1
HÅLLBARHETSOMRÅDEN
Utifrån väsentlighetsanalysen baserad på koncernens strategier, påverkan på omvärld och våra intressenters förväntningar har fyra fokus områden för

ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT

Finansiell stabilitet
Anti-korruption
Klimatanpassning
Effektiviserad energiförbrukning
Investera i förnybar energi
Kompetens hos medarbetarna
Attraktiv arbetsgivare
Miljöcertifiering av byggnader
Uppförandekod för leverantörer
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
164
FN:s
gobala mål Delmål Sagax påverkan
3.9 Minska antalet dödsfall till följd
av skadliga kemikalier.
Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ-
iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende
förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs
vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika
föroreningar av luft, vatten och mark.
7.2 Öka andelen förnybar energi i
världen
7.3 Öka energieffektiviteten.
Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera
solcellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver
ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet,
genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare
ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning
samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning.
8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt.
8.5 Full sysselsättning och anständiga
arbetsvillkor med lika lön för
likvärdigt arbete.
8.8 Skydda arbetstagares
rättigheter och främja trygg
och säker arbetsmiljö.
Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp-
träder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla
grundläggande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina
aktieägare.
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade
bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.
Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samt-
liga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att
delta i incitamentsprogram.
Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimi-
nering och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns-
överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning,
funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder.
11.3 Inkluderande och hållbar
urbanisering.
11.6 Minska städers miljöpåverkan.
I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyres-
gäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt
hållbara städer och samhällen.
12.2 Hållbar förvaltning och
användning av naturresurser.
12.4 Ansvarsfull hantering av
kemikalier.
12.5 Minska mängden avfall.
Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och
återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en
mer hållbar konsumtion och produktion.
13.1 Stärk motståndskraften mot och
anpassningsförmågan till klimat-
relaterade katastrofer.
Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska
energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el
i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga
översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet.
16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget
ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter
sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor.
Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax
har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena
hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende
arbetsmiljö och etisk standard.
FN:S GLOBALA MÅL
Sagax följer FN:s Global Compacts tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka

GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
165
GLOBAL REPORTING INITIATIVE
I denna del redogörs för de metoder, antaganden och omvandlings-
faktorer som använts för att ta fram Sagax GRI-upplysningar. Utöver
ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års-
redovisningen samt beskrivning av utelämnad information.
GRI 201-1 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE
2022 2021 2020
Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr % Mkr %
Hyres- och övriga intäkter 3 962 80 3 236 26 2 947 51
Förvaltningsresultat, joint venture 766 16 713 6 565 10
Värdeförändringar 209 4 8 306 68 2 214 39
Summa 4 937 100 12 255 100 5 726 100
Fördelat ekonomiskt värde
Operativa kostnader 734 15 578 5 539 9
Medarbetare 135 3 119 1 105 2
Skatter 937 19 1 294 11 891 16
Kreditgivare 492 10 419 3 455 8
Ägare (föreslagen utdelning) 1 111 23 936 8 776 14
Behållet ekonomiskt värde 1 528 31 8 909 73 2 960 52
GRI 205-3 ANTAL KONFIRMERADE FALL AV KORRUPTION
OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2022 2021 2020
Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – –
Antal vidtagna åtgärder – – –
Antal anmälningar som anmälts på annat
sätt, direkt till chef eller styrelse – – –
Antal vidtagna åtgärder – – –
GRI 401-1 ANTAL NYANSTÄLLNINGAR OCH
PERSONALOMSÄTTNING
Sagax redovisar inte antal anställda och personalomsättning nedbruten
på kön eller ålder då bolaget anser att dessa faktorer saknar betydelse
för bolagets möjligheter att nå uppsatta mål. Sagax mäter personal-
omsättning baserat på antalet medarbetare som slutat och ersatts av
nya medarbetare.
2022 2021 2020
Anställda vid årets början 87 77 69
Antal nyanställningar 15 17 18
Antal avslutade anställningar 8 7 10
Anställda vid årets slut 94 87 77
Personalomsättning 9 % 9 %  14 %
GRI 404-3 MEDARBETARSAMTAL
2022 2021 2020
Andel av personalen som genomfört
medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 %
GRI 406-1 ANTAL RAPPORTERADE FALL AV DISKRIMINERING
OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2022 2021 2020
Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – –
Antal vidtagna åtgärder – – –
Antal anmälningar som anmälts på annat
sätt, direkt till chef eller styrelse – – –
Antal vidtagna åtgärder – – –
GRI 302-3 ENERGIANVÄNDNING

tillgänglig data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen
för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen
av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss
del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i
fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats.
Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fast-
igheter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt


-
lig energidata för fastighetsbeståndet. I jämförbart bestånd minskade

2022
MWh
2021
MWh
2020
MWh
Elektricitet 145 595 125 896 40 233
Uppvärmning 84 057 89 441 80 785
Total energianvändning 229 652 215 337 121 018
2022
kWh/kvm
2021
kWh/kvm
2020
kWh/kvm
Elektricitet 90 104 *
Uppvärmning 66 75 *
Total energianvändning 157 178 *
* Jämförbar data saknas. Utfallet redovisas för jämförbart bestånd med
tillgänglig data senaste två åren.
GRI 305-1, 305-2, 305-3 UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER

GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres-
gäster för energiförsörjningen. För de fall Sagax ansvarar för elförsörj-
ning till hyresgästerna är den ursprungsmärkt och produceras med
vattenkraft i Sverige och vindkraft i Finland och Nederländerna. Förvär-
vade och avyttrade fastig heter ingår i förhållande till ägandetid. Utsläpp
-

-
terade till energianvändning i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där



är hänförlig till ökad tillgång till data för energianvändningen. I Scope

returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas
för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln
av bränsle och el, inklusive förluster vid överföring i elnätet.
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
166
Utsläpp av växthusgaser
2022 2021 2020
Scope Aktivitet Utsläpp tCO
2
e Utsläpp tCO
2
e Utsläpp tCO
2
e
Scope 1
Direkta utsläpp
Köldmedia 10 0
–
Scope 1
Direkta utsläpp
Stationär förbränning 0 7 –
Scope 1
Direkta utsläpp
Mobil förbränning 2 9 –
Scope 2
Indirekta utsläpp
Elektricitet 34 6 0
Scope 2
Indirekta utsläpp
Fjärrvärme och fjärrkyla 29 16 9 493
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Tjänsteresor 79 44 27
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Inköpta varor och tjänster 1 0 –
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Uppströms transporter och distribution 0 0 –
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Avfallshantering i egna verksamheten 0 0
–
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Uthyrda lokaler 45 780 16 072
–
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Produktion av energibärare 14 5
–
Totalt CO
2
utsläpp 45 948 16 159 9 520
Utsläpp av växthusgaser, ursprung
Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor
Scope 1 Köldmedia Beräknat baserat på schablon UK Department for Business, Energy and Industrial Strategy (BEIS) 2022
Scope 1 Stationär förbränning Internt inhämtad information Green Deal NL, 2021
Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information ADEME 2022, BC V8.8, Trafikverket 2019, Energimarknadsinspektionen
(EI 2022, Ecoinvent v.3.9.1
Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör Energiföretagen Sverige 2021; Finsk energistatistik 2021 om bränslemix och
omvandlingsfaktorer från Naturvårdsverket (NVV) 2022 samt BEIS 2022,
Green Deal NL 2021, IEA 2022, Euroheat & Power 2017, Turku Energia
2017, Helen 2018, Helen 2020, Helen 2021, Svenska fjärrkylaleverantörer
Scope 2 Elektricitet Data från leverantör El 2022, IPCC 2014, Ecoinvent v.3.9.1, Association of Issuing Bodies (AIB)
2022, Green Deal NL 2021, IEA 2022
Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information Avser flygresor, utsläpp från fordon (bil, taxi) och hotell. BEIS 2022,
Trafikverket 2019 och 2022, ADEME 2022, BC V8.8, NVV 2021, El 2022,
Ecoinvent v.3.9.1, SBB/SJ 201, Cornell Hotel Sustainability Benchmarking
2021
Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör Avser kontorspapper. BEIS 2022
Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör)
Scope 3 Avfall Data från leverantör BEIS 2022
Scope 3 Uthyrda och hyrda lokaler Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan
Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan
Miljöcertifierade byggnader
2022 2021 2020 Pågående
Antal kvm Antal kvm Antal kvm Antal kvm
Green building 2 10 051 2 10 051 1 7 200 – –
BREEAM In-Use 28 271 868 22 202 919 18 167 855 24 299 905
BREEAM – – – – – – 6 34 2912
Miljöbyggnad 2 21 176 1 19 158 1 19 158 3 26 700
Totalt 32 295 895 25 232 128 20 194 213 33 360 896
CRE 8 – MILJÖCERTIFIERINGAR FÖR NY-, OM- OCH TILLBYGGNATION
-
-


HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
167

inom en rad olika områden till exempel
energianvändning, inomhusklimat,
vatten hushållning, avfallshantering samt
markanvändning och påverkan på när-
-



både bostäder och lokaler. För att kunna

mindre energi än tidigare eller jämfört
med nybyggnadskraven i BBR (Boverkets
Byggregler).
-
system som administreras av Sweden

fokuserar på energi, inomhusmiljö och
material.
MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
168
Omsättning
Andel av omsättningen
från produkter eller tjänster
som är förknippade med
ekonomiska verksamheter
som är förenliga med
taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada
(DNSH)
Ekonomiska aktiviteter (1)
Kod/koder (2)
Absoluta tal
omsättning (3)
Andel av
omsättning (4)
Begränsning av
klimatförändring (5)
Anpassning till
klimatförändring (6)
Vatten och
marina resurser (7)
Cirkulär
ekonomi (8)
Föroreningar (9)
Biologisk mångfald
och ekosystem (10)
Begränsning av
klimatförändring
(11)
Anpassning till
klimatförändring
(12)
Vatten och
marina resurser
(13)
Cirkulär
ekonomi (14)
Föroreningar (15)
Biologisk mångfald
och ekosystem (16)
Minimiskydds-
åtgärder (17)
Taxonomiförenlig
del av omsätt-
ningen år N (18)
Taxonomiförenlig
del av omsätt-
ningen år N-1 (19)
Kategori
(möjlig görande
verk samhet) (20)
Kategori
(omställnings-
verksamhet) (21)
Mkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % %
Möjlig-
görande
Om-
ställning
A. Verksamheter som om-
fattas av Taxonomin %
A.1. Miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga)
verksamheter
Äga och förvalta
fastigheter
7. 7 376 10 % 100 % Ja Ja – – – – Ja 10 % – –
De miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga)
verksamheternas
omsättning (A.1)
376 10 % 10 %
A.2. Verksamheter som
omfattas av taxonomin
men som inte är
miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
verksamheter
Uppförande av nya
byggnader
7.1 6 1 %
Äga och förvalta
fastigheter
7. 7 3 314 89 %
Omsättningen hos de verk-
samheter som omfattas av
taxonomin men som inte
är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
3 320 90 %
Totalt (A.1 + A.2)
3 696 100 % 10 %
B. Verksamheter som inte
omfattas av taxonomin
0 0 %
Totalt (A+B)
3 696 100 %
EU-taxonomin
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
169
Kapitalutgifter
Andel av kapitalutgifterna
från produkter eller tjänster
som är förknippade med
ekonomiska verksamheter
som är förenliga med
taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada
(DNSH)
Ekonomiska aktiviteter (1)
Kod/koder (2)
Absoluta tal
kapitalutgifter (3)
Andel av
kapitalutgifter (4)
Begränsning av
klimatförändring (5)
Anpassning till
klimatförändring (6)
Vatten och
marina resurser (7)
Cirkulär
ekonomi (8)
Föroreningar (9)
Biologisk mångfald
och ekosystem (10)
Begränsning av
klimatförändring
(11)
Anpassning till
klimatförändring
(12)
Vatten och
marina resurser
(13)
Cirkulär
ekonomi (14)
Föroreningar (15)
Biologisk mångfald
och ekosystem (16)
Minimiskydds-
åtgärder (17)
Taxonomiförenlig
del av kapital-
utgifter år N (18)
Taxonomiförenlig
del av kapital-
utgifter år N-1 (19)
Kategori
(möjliggörande
verk samhet) (20)
Kategori
(omställnings-
verksamhet) (21)
Mkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % %
Möjlig-
görande
Om-
ställning
A. Verksamheter som om-
fattas av Taxonomin %
A.1. Miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga) verk-
samheter
Laddstationer för elfordon
7. 4 4 0 % 100 % Ja Ja
– – – –
Ja 0 %
– –
Mätning, reglering och
kontroll av energi-
prestanda
7. 5 5 0 % 100 % Ja Ja
– – – –
Ja 0 %
– –
Tekniker för förnybar
energi
7.6 7 0 % 100 % Ja Ja
– – – –
Ja 0 %
– –
Äga och förvalta
fastigheter
7. 7 421 11 % 100 % Ja Ja
– – – –
Ja 11 %
– –
De miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga)
verksamheternas
kapitalutgifter (A.1)
437 11 % 11 %
A.2. Verksamheter som
omfattas av taxonomin
men som inte är miljömäs-
sigt hållbara (ej taxonomi-
förenliga) verksamheter
Uppförande av nya
byggnader
7.1 251 6 %
Renovering av befintliga
byggnader
7. 2 357 9 %
Energieffektiv utrustning
7. 3 35 1 %
Laddstationer för elfordon
7. 4 0,5 0 %
Mätning, reglering och
kontroll av energi-
prestanda
7. 5 0,7 0 %
Äga och förvalta
fastigheter
7. 7 2 836 73 %
Kapitalutgifter hos de verk-
samheter som omfattas av
taxonomin men som inte
är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
3 480 89 %
Totalt (A.1 + A.2)
3 917 100 % 11 %
B. Verksamheter som inte
omfattas av taxonomin
0 0 %
Totalt (A+B)
100 %
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
170
Driftsutgifter
Andel av driftsutgifterna
från produkter eller tjänster
som är förknippade med
ekonomiska verksamheter
som är förenliga med
taxonomikraven
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada
(DNSH)
Ekonomiska aktiviteter (1)
Kod/koder (2)
Absoluta tal
driftsutgifter (3)
Andel av
driftsutgifter (4)
Begränsning av
klimatförändring (5)
Anpassning till
klimatförändring (6)
Vatten och
marina resurser (7)
Cirkulär
ekonomi (8)
Föroreningar (9)
Biologisk mångfald
och ekosystem (10)
Begränsning av
klimatförändring
(11)
Anpassning till
klimatförändring
(12)
Vatten och
marina resurser
(13)
Cirkulär
ekonomi (14)
Föroreningar (15)
Biologisk mångfald
och ekosystem (16)
Minimiskydds-
åtgärder (17)
Taxonomiförenlig
del av driftsutgifter
år N (18)
Taxonomiförenlig
del av driftsutgifter
år N-1 (19)
Kategori
(möjliggörande
verk samhet) (20)
Kategori
(omställnings-
verksamhet) (21)
Mkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % %
Möjlig-
görande
Om-
ställning
A.1. Miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga)
verksamheter
Äga och förvalta
fastigheter
7. 7 8 10 % 100 % Ja Ja – – – – Ja 10 % – –
De miljömässigt hållbara
(taxonomiförenliga)
verksamheternas
driftsutgifter (A.1)
8 10 % 100 % 10 % – –
A.2. Verksamheter som
omfattas av taxonomin
men som inte är
miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
verksamheter
Äga och förvalta
fastigheter
7. 7 76 90 %
Driftsutgifter hos de verk-
samheter som omfattas av
taxonomin men som inte
är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga)
76 90 %
Totalt (A.1 + A.2) 84 100 % 10 %
B. Verksamheter som inte
omfattas av taxonomin
0 0 %
Totalt (A+B) 84 100 %
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
171
GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg
Tillämpad GRI 1:
Foundation 2021
Generella upplysningar
GRI 2: Generella
upplysningar 2021
2-1 Organisationsdetaljer Sidorna 84, 58
och 54-57
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhets-
redovisningen
Sidan 58
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Sidan 84
2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Sidan 162
2-5 Externt bestyrkande Sidan 173
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra
affärsrelationer
Sidorna 3-35, 16, 59 och
156-157
Inga väsentliga förändringar har skett i sek-
torerna där Sagax är aktiv, värdekedjan eller
andra relevanta affärsrelationer.
2-7 Medarbetare Sidorna 58-59, 70-72, 92-93
och 165
Sagax mäter inte antal anställda nedbrutet på
kön eller ålder då bolaget anser att dessa fakto-
rer saknar betydelse för bolagets möjligheter att
uppnå uppsatta mål.
2-8 Medarbetare som inte är anställda Sidorna 58-59, 92-93 och
165
2-9 Sammansättning och struktur för styrning Sidorna 64-69
2-10 Nominering och val av styrelse Sidorna 64-65
2-11 Styrelsens ordförande Sidorna 65 och 70
2-12 Styrelsens roll gällande översyn av hantering
av påverkan
Sidorna 8-10
2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan Sidorna 8-10
2-14 Styrelsens roll gällande hållbarhets-
rapportering
Sidan 153
2-15 Intressekonflikter Sidan 67
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar Sidan 68
2-17 Samlad kunskap hos styrelsen Sidorna 70-71
2-18 Utvärdering av styrelsens arbete Sidorna 4-7
2-19 Ersättningspolicy Sidorna 67 och 92-93
2-20 Process för att fastställa ersättningar Sidorna 59, 66-67 och 92-93
2-21 Total ersättningsgrad Sidorna 64 och 92-93
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling Sidorna 4-7
2-23 Policyåtaganden Sidorna 152-153 och 69 Försiktighetsprincipen är grundläggande i
Sagax hållbarhetsarbete och finns inskriven i
Sagax hållbarhetspolicy samt uppförandekod
för leverantörer. För policyåtaganden se även
Sagax uppförandekod för leverantörer och
hållbarhetspolicy.
2-24 Uppföljning och efterlevnad av policy Sidorna 66-67
2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan Sidorna 156-157
2-26 Mekanismer för att söka råd och
rapportera farhågor
Sidorna 68 och 157
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar Sidorna 52-53 och 152
2-28 Medlemskap i organisationer Sidan 171 Sagax är medlem i SNS.
2-29 Metod för intressentdialog Sidorna 162-163
2-30 Kollektivavtal Sidan 158 Inga anställda omfattas av kollektivavtal.
GRI KORSREFERENSLISTA
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
172
GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg
Väsentliga frågor
GRI 3: Väsentliga frågor
2021
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Sidorna 162-163
3-2 Väsentliga frågor Sidorna 162-163
Ekonomiskt
GRI 3: Väsentliga frågor
2021
3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 162-163, 152-158
och 162
GRI 205: Anti-korruption
2016
205-3 Konfirmerade fall av korruption och
vidtagna åtgärder
Sidorna 156 och 165
Miljö
GRI 3: Väsentliga frågor
2021
3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 162-163 och 152-156
GRI 302: Energi 2016 302-3 Energiintensitet Sidorna 155 och 165
GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Sidorna 165-166
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) Sidorna 165-166
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser
(Scope 3)
Sidorna 165-166
Socialt
GRI 3: Väsentliga frågor
2021
3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 152-156, 157-158
och 162-163
GRI 401: Anställning
2016
401-1 Nyanställningar och personalomsättning Sidan 165
GRI 406: Icke-
diskriminering 2016
406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder Sidan 165
Produktansvar
CRE8 CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny- om- och
tillbyggnation
Sidorna 157 och 167
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022
173
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING

upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
-
stadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt-
ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport har upprättats.

Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
NORDIC ECOLABEL 3041 0001
Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2023