AB Sagax är ett fastighetsbolag

med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter

främst inom segmentet lager och lätt industri

ÅRSREDOVISNING

2025

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Innehåll

Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltnings-

berättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella rapporterna på

sidorna 8–119. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 124–145.

Året i korthet 3

Sagax i korthet 4

VD har ordet 6

Förvaltningsberättelse

Affärsidé, mål och strategier 9

Sagax utveckling 11

Marknadsöversikt 12

Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17

Marknadssegment Sverige 24

Marknadssegment Finland 26

Marknadssegment Frankrike 28

Marknadssegment Benelux 30

Marknadssegment Spanien 32

Marknadssegment Tyskland 34

Marknadssegment Danmark 35

Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36

Finansiering 39

Joint venture och intresseföretag 44

Aktuell intjäningsförmåga 48

Risker och riskhantering 50

Aktien och ägarna 54

Organisation och medarbetare 58

Flerårsöversikt 60

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrningsrapport 64

Styrelse 70

Företagsledning 72

Revisor 72

Finansiella rapporter

Rapport över koncernens totalresultat 74

Kommentarer till koncernens totalresultat 75

Rapport över koncernens finansiella ställning 76

Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77

Rapport över kassaflöde, koncernen 78

Förändringar av eget kapital, koncernen 79

Moderbolagets resultaträkning 80

Moderbolagets balansräkning 81

Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82

Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83

Redovisningsprinciper och noter 84

Förslag till vinstdisposition (not 34) 117

Revisionsberättelse 120

Hållbarhetsrapport

124

Allmänna upplysningar 125

Miljömässig hållbarhet 133

Social hållbarhet 141

Ansvarsfullt företagande 143

Global Reporting Initiative 144

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten 146

Övrigt

147

Fastighetsförteckning 150

Alternativa nyckeltal 174

Definitioner 176

Kalendarium 178

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

HYRESINTÄKTERNA ÖKADE MED 8 %

Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor.

Hyresintäkterna påverkades positivt främst till följd av fastighetsförvärv

och indexuppräkning av hyror.

FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 3 %

Förvaltningsresultatet ökade med 3 % till 4 477 (4 326) miljoner kronor

varav 1 225 (1 108) miljoner kronor från joint venture och intresse-

företag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare

uppgick till 4 442 (4 296) miljoner kronor. Förvaltnings resultatet per

A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor.

OMVÄRDERING AV FASTIGHETER

Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558) miljoner

kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 68 283 (65 874)

miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt avkastning om

6,5 % (6,6 %).

OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT

Omvärdering av finansiella instrument uppgick till −13 (1 104) miljoner

kronor varav −25 (−81) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från

joint venture och intresseföretag. Värdeförändring av börsnoterade

instrument uppgick till –30 (1 185) miljoner kronor. Föregående år

ingick orealiserade omvärderingar av börsnoterade instrument om

1 185 miljoner kronor utan motsvarighet i år. Värdeförändring hänför-

ligt till räntederivat uppgick till –4 (–147) miljoner kronor varav –25 (– 81)

miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Finansiella instru-

ment avseende joint venture har omvärderats med 21 (61) miljoner kronor.

ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT

Årets resultat efter skatt uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor

varav 4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets

aktie ägare, motsvarande 11,22 (14,78) kronor per A- och B-aktie efter

utspädning.

INVESTERINGAR

Under året investerade Sagax 5 272 (6 683) miljoner kronor netto i

fastig heter, varav 4 294 (5 554) miljoner kronor avsåg förvärv och

978 (1 129) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter.

Utöver investeringarna i fastigheter investerade Sagax 1 403 miljoner

kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam.

KASSAFLÖDET ÖKADE MED 2 %

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-

kapital ökade med 2 % till 3 641 (3 586) miljoner kronor motsvarande

9,89 (9,85) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.

FÖRESLAGEN UTDELNING

Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,70 (3,50)

kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per

D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings-

förslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.

Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 4 442 miljoner kronor.

Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 kronor.

Året i korthet

Nyckeltal i urval

2025

jan–dec

2024

jan–dec

2023

jan–dec

2022

jan–dec

2021

jan–dec

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,38 11,95 11,16  9,70 7,9 9 

Förändring jämfört med föregående år, % 4 7 15 21 21

Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22 14,78 –0,82 7, 75  30,04

Utdelning per A- och B-aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15

Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8 5,4 5,2 7,1  5,8

Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 5,0 5,7 7,1  6,5

Belåningsgrad vid årets utgång, % 44 42 41 45 42

Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 68 283 65 874 57 061 52 682 46 067

Fastigheternas direktavkastning, % 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0

Avkastning på eget kapital, % 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6

Definitioner av nyckeltal framgår av sidorna 176–17 7.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

ÅRET I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

FASTIGHETSBESTÅNDET

Den 31 december 2025 omfattade fastighetsbeståndet 1 043 (983) fastig-

heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat-

meter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux

(Neder länderna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark.

De tre största segmenten var Sverige, Frankrike och Finland som

motsvarade totalt 71 % (75 %) av marknadsvärdet och 73 % (77 %) av

hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra

uppgick till 5 739 (5 553) miljoner kronor respektive 5 498 (5 323) miljoner

kronor vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad

om 96 % (96 %).

HYRESAVTALSSTRUKTUR

Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 (2 557)

hyresavtal med 1 466 (1 407) hyresgäster. 2 692 (2 550) hyresavtal hade

ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra.

Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 93 % (91 %)

av Sagax kontrakterade årshyra. Inget (inget) hyresavtal hade ett årligt

hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter.

73 % (70 %) av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av

hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens års-

hyra, 11 % (11 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och

en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % (19 %) av koncernens

årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av

koncernens årshyra.

Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom

tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels-

relaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande

försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) respektive 13 %

(14 %) av hyresintäkterna.

FINANSIERING

De räntebärande skulderna uppgick till 38 646 (35 134) miljoner kronor

med en genomsnittlig ränta om 2,5 % (2,3 %) vid årets slut. Belånings-

graden uppgick till 44 % (42 %) och räntetäckningsgraden till 4,6 (5,0)

gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte-

och kapitalbindningen uppgick till 2,3 (2,9) respektive 2,9 (3,1) år.

Sagax finansiella kostnader uppgick till 1 066 (948) miljoner kronor

motsvarande 48 % (47 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive

värde förändringar och skatt.

JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG

I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i in direkta fastighets-

investeringar genom joint venture och intresseföretag. Det redovisade

värdet på dessa investeringar uppgick till 16 470 (15 170) miljoner kronor

varav 95 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB,

Söderport Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB.

Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 225

(1 108) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 549 (477)

miljoner kronor till kassaflödet.

AKTIERNA

Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie-

slagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid

årets utgång 29 295 (26 480) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till

71 103 (80 428) miljoner kronor per 31 december 2025. Förvaltnings-

resultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 12,38 (11,95)

kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång

motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger.

Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 112,88

(107,91) kronor vid årets slut. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick

till 130,32 (125,23) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var

197,60 (226,20) kronor, motsvarande 175 % (210 %) av eget kapital per

A- och B-aktie och 152 % (181 %) av substansvärdet per A- och B-aktie.

Sagax i korthet

Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet

lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2025 värderades till 68,3 miljarder kronor

fördelat på 1 043 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Belånings- och räntetäckningsgrad

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad rullande 12 månader

Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr

2025202420232022202120202019201820172016

100

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader

Fastigheternas marknadsvärde

Sverige 22 % (15 282 mkr)

Finland 27 % (18 339 mkr)

Frankrike 22 % (14 901 mkr)

Benelux 15 % (10 276 mkr)

Spanien 10 % (6 811 mkr)

Tyskland 3 % (1 981 mkr)

Danmark 1 % (693 mkr)

SAGAX I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

SVERIGE

FINLAND

SPANIEN

FRANKRIKE

TYSKLAND

BENELUX

DANMARK

SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG

Sverige

Andel

Marknadsvärde, mkr 15 282 22 %

Uthyrningsbar area, kvm 947 000 18 %

Antal fastigheter 128

Finland

Andel

Marknadsvärde, mkr 18 339 27 %

Uthyrningsbar area, kvm 1 457 000 27 %

Antal fastigheter 249

Frankrike

Andel

Marknadsvärde, mkr 14 901 22 %

Uthyrningsbar area, kvm 1 184 000 22 %

Antal fastigheter 329

Benelux

Andel

Marknadsvärde, mkr 10 276 15 %

Uthyrningsbar area, kvm 872 000 16 %

Antal fastigheter 167

Danmark

Andel

Marknadsvärde, mkr 693 1 %

Uthyrningsbar area, kvm 69 000 1 %

Antal fastigheter 18

Spanien

Andel

Marknadsvärde, mkr 6 811 10 %

Uthyrningsbar area, kvm 678 000 13 %

Antal fastigheter 133

Tyskland

Andel

Marknadsvärde, mkr 1 981 3 %

Uthyrningsbar area, kvm 164 000 3 %

Antal fastigheter 19

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

SAGAX I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Till Sagax aktieägare

Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och

förvaltar dem med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan många år

fokuserat på ett avgränsat segment av fastighetsmarknaden – fastigheter

för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats av begränsad

hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direktägda fastighets-

portföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresse-

företag i syfte att nå marknader där bolaget saknar egen närvaro men som

bedömts vara attraktiva ur ett aktieägarperspektiv. Bolaget har byggts

upp från grunden och verksamheten har kännetecknats av god lönsam-

het och positivt kassaflöde. Såväl styrelse som personal är aktieägare i

Sagax. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa en god risk-

justerad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att bolagets kredit-

givare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats.

För Sagax är förvaltningsresultat och kassaflöde inte en följd av

strategin – det är strategin.

VERKSAMHETEN 2025

Under 2025 ökade hyresintäkterna med 8 % och driftnettot med 6 %.

I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 1,8 % exklusive valuta-

effekter. Den marginella ökningen förklaras av redan höga uthyrnings-

grader i kombination med låg indexering. På Sagax marknader, viktade

efter fastighetsportföljens sammansättning, uppgick inflationen till

0,9 %. Den reala hyrestillväxten var således positiv, om än marginell.

Överskottsgraden var fortsatt hög och uppgick till 83 %.

Sagax redovisade en marginell förändring av nettouthyrningen

(–0,2 % av bolagets hyresvärde). Uthyrningsgraderna var fortsatt höga

och uppgick till mellan 94 och 100 % i samtliga marknadssegment, med

ett genomsnitt om 96 %. Efterfrågan på Sagax lokaler var generellt stabil,

med en viss förstärkning mot slutet av året. Bolagets uthyrningskapacitet

var fortsatt god; årets inflyttningar motsvarade ett hyresvärde om

207 miljoner kronor, eller 3,6 % av bolagets totala hyresvärde.

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 188 miljoner

kronor, motsvarande 3,5 % av hyresintäkterna, vilket är något lägre än

föregående år. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresse-

företag ökade med 11 %.

Förvaltningsresultatet för 2025 uppgick till 4 442 miljoner kronor,

motsvarande 12,38 kronor per A- och B-aktie, en ökning med 4 % jäm-

fört med föregående år. Det är det högsta förvaltningsresultatet i bolagets

historia, trots låg indexuppräkning och refinansiering av obligationslån

till högre räntenivåer än tidigare. Därutöver medförde en starkare krona

en negativ effekt på förvaltningsresultatet om –80 miljoner kronor till

följd av att cirka 80 % av Sagax hyresintäkter är i euro.

FINANSIELLA MÅL

Sagax har under lång tid haft två finansiella mål: att avkastningen på

eget kapital ska uppgå till lägst 15 % per år över en femårsperiod och att

förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år.

Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 14 % per

år under de senaste fem åren. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie

ökade med 4 % under 2025, vilket innebär att det har ökat med i genom-

snitt 15 % per år under den senaste femårsperioden. I absoluta tal mot-

svarar detta att förvaltningsresultatet har ökat med 2 053 miljoner

kronor sedan 2020, vilket innebär en uppgång om 86 %.

De finansiella målen fastställdes 2013 och har varit oförändrade sedan

dess. För att sätta dem i perspektiv rapporterade Sagax ett förvaltnings-

resultat om 521 miljoner kronor för 2013, motsvarande 12 % av det för-

valtningsresultat som prognostiseras för 2026. Belåningsgraden uppgick

vid utgången av 2013 till 60 %, att jämföra med 44 % i dag. Fastighets-

portföljen uppgick då till 10,8 miljarder kronor, vilket är mindre än vad

Sagax har investerat under de senaste två åren.

Om prognosen för förvaltningsresultatet 2026 infrias innebär

det att Sagax sedan målen fastställdes uppnått en genomsnittlig årlig

tillväxttakt (CAGR) om 18,6 %. Sedan 2013 har bolaget nått målet om

minst 15 % ökning av förvaltningsresultatet per aktie under 10 av de

12 åren.

Marknadsdynamiken har förändrats avsevärt under de senaste 12

åren. Marknaden har professionaliserats och ägandet inom Sagax mark-

nadssegment har konsoliderats. Avkastningskraven och riskpremierna

har sjunkit. Samtidigt har bolagets riskprofil förändrats i grunden.

Till följd av att bolaget under lång tid har uppnått sina finansiella

mål är Sagax 2026 ett väsentligt större företag med en mer konservativ

kapitalstruktur än när målen fastställdes. För att ge aktieägarna en tyd-

ligare bild av vad bolaget bedömer vara möjligt att uppnå under de när-

maste åren är det därför lämpligt att nu justera målen.

Bolaget är väl medvetet om att den geopolitiska och makroekono-

miska osäkerheten för närvarande är exceptionellt hög, vilket gör det

svårare än vanligt att bedöma utvecklingen på medellång sikt och där-

med att fastställa finansiella mål. Trots det anser bolaget att aktieägarna

är betjänta av att känna till vilka mål Sagax avser att arbeta mot.

För perioden 2026–2030 bedöms bolaget, givet rådande förutsätt-

ningar och det vi känner till, kunna uppnå en avkastning på eget kapital

om 12 % per år. Vidare bedöms Sagax ha förutsättningar att öka förvalt-

ningsresultatet per A- och B-aktie med 5–10 % per år under samma

period. Intervallet innebär att tillväxten kan variera mellan enskilda år,

men att utfallen förväntas ligga inom spannet. Mot ovanstående bak-

grund har följande finansiella mål fastställts:

■

Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden

2026–2030.

■

Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 %

per år över perioden 2026–2030.

FINANSIELL STÄLLNING

Vid utgången av 2025 var Sagax finansiella ställning god och samtliga av

styrelsens riskbegränsningar uppfyllda. Belåningsgraden uppgick till

44 % (mål: högst 50), räntetäckningsgraden till 4,6 gånger (mål: lägst 3,0)

och nettoskulden i förhållande till EBITDA till 5,8 gånger (mål: högst 8,0).

De räntebärande skulderna uppgick till 38 646 miljoner kronor, en

ökning med 3 512 miljoner kronor under året, huvudsakligen till följd av

investeringar om 7 299 miljoner kronor. Valutakursförändringar påver-

kade skulderna med –1 975 miljoner kronor till följd av att den svenska

kronan stärktes mot euron. Eftersom 92 % av skulderna är i euro påver-

kas skuldsättning och belåningsgrad av valutakursrörelser: en starkare

krona minskar skulden i kronor och en svagare ökar den.

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse -

kapital uppgick till 3 641 miljoner kronor. Den räntebärande netto skulden

uppgick till 27 700 miljoner kronor och nettoskulden i förhållande till

VD HAR ORDET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

EBITDA var i princip oförändrad (5,8 gånger). Likviditeten var fortsatt god.

Per 31 december 2025 uppgick outnyttjade kreditfaciliteter till 6 480 miljo-

ner kronor efter avdrag för back-up-faciliteter för certifikat program. Samtliga

skulder som förfaller till betalning under 2026 åter betalades i februari 2026.

Moody’s bekräftade under 2025 Sagax rating om Baa2 med ”stable

outlook”. Bolaget bedömer att nyckeltalen förblir stabila och att ratingen

kvarstår oförändrad under 2026.

OPERATIONELL RISK

Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklas positivt under

2025. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal stigit från 1 813

till 2 697, motsvarande en ökning med 49 %.

Vid utgången av 2025 var 93 % av kontrakterad årshyra hänförlig till

2 692 hyresavtal där hyresvärdet för varje enskilt avtal understeg 1 %

av bolagets årshyra. Inget hyresavtal översteg 2 % av den sammanlagda

årshyran. Intäktsdiversifieringen har därmed stärkts och enskilda hyres-

avtal får en allt mindre påverkan på Sagax resultat och ställning.

Vid årets utgång omfattade Sagax fastighetsportfölj drygt 5 miljoner

kvadratmeter uthyrningsbar area och fler än 1 000 fastigheter, vilket

innebär att exponeringen mot enskilda fastigheter är relativt begränsad.

En framgångsrik investeringsverksamhet kommer att bidra till fortsatt

diversifiering.

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Bolaget driver kontinuerligt två parallella affärsprocesser: förvaltnings-

verksamhet och investeringsverksamhet. Förvaltningsverksamheten har

behandlats ovan, men det är viktigt att understryka att en kompetent och

framgångsrik förvaltning är en grundläggande förutsättning för en lön-

sam investeringsverksamhet. Brister i förvaltningen kan inte kompen-

seras genom ökad investeringsaktivitet.

Aktieägarna har valt att låta två tredjedelar av förvaltningsresultatet

samt värdeförändringar kvarstå i bolaget för att möjliggöra nya investe-

ringar. Investeringsverksamheten är därmed central för Sagax långsik-

tiga värdeskapande.

Under 2025 genomfördes 28 investeringar om totalt 4,7 miljarder

kronor, i genomsnitt ett förvärv varannan vecka. Under de senaste två

åren har 12,5 miljarder kronor investerats i fastighetsportföljen.

Därutöver investerade Sagax 1,4 miljarder kronor i det belgiska fastig-

hetsbolaget Retail Estates, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam.

Retail Estates fokuserar på så kallade Retail parks i Nederländerna och

Belgien. Bolaget äger och förvaltar mer än 1,2 miljoner kvadratmeter

uthyrningsbar area omfattande fler än 1 000 lokaler. Uthyrningsgraden

uppgick till 98 % vid årsskiftet, i nivå med de senaste 15 åren. Fastighets-

portföljen har ett marknadsvärde om 2,1 miljarder euro med en direkt-

avkastning om 6,6 %. Bolaget har mer än fördubblat fastighetsportföljen

under de senaste tio åren och avser att fortsätta expandera, bland annat

i Frankrike. Bolaget bedöms ha goda förutsättningar att fortsätta utveck-

las positivt och skapa värde. Per årsskiftet uppgick Sagax ägarandel till

12,9 %, vilket gjorde Sagax till bolagets största aktieägare. Därefter har

ägarandelen ökats till 16,9 %.

PROGNOS FÖR 2026

Prognosen för förvaltningsresultatet 2026, som publicerades i boksluts-

kommunikén för 2025, uppgår till 4 500 miljoner kronor, baserat på verk-

samheten, räntenivåer och valutakurser vid avgivandet av prognosen.

Prognosen innebär en marginell ökning jämfört med utfallet för 2025.

För att underlätta aktieägarnas tolkning av resultatutvecklingen kan

följande resultateffekter särskilt framhållas (samtliga resultateffekter är

angivna i förhållande till utfallet 2025):

Förvärv: Helårseffekten av de förvärv som genomfördes under 2025

och de förvärv som pressmeddelats före den 9 februari 2026, då ovanstå-

ende prognos publicerades, samt utdelning på innehavet i Retail Estates

bedöms sammantaget bidra med cirka 230 miljoner kronor i förvalt-

ningsresultat.

Indexering av hyror: Till följd av låg inflation är effekten av

hyres indexering begränsad under 2026. Indexeringen beräknas bidra

med cirka 60 miljoner kronor, motsvarande 1 % av hyresintäkterna.

Tillkommande vakanser i Finland: Resultatet för 2026 belastas

med cirka 120 miljoner kronor till följd av ökade vakanser i Finland. Den

enskilt största vakansen avser en fastighet i Uleåborg som motsvarar

cirka 80 miljoner kronor i hyresvärde. Vakansen uppstod efter att en

hyresgäst lämnat fastigheten efter mer än 20 år. Fastigheten omfattar

stora markområden och har god elförsörjningskapacitet, vilket gör den

väl lämpad för datacenterverksamhet. Sagax avser att i samarbete med en

specialiserad partner genomföra en omfattande ombyggnation för detta

ändamål. Projektet innebär att fastigheten inte förväntas generera intäk-

ter under 2026. Återstående vakanser i Finland är huvudsakligen belägna

i Helsingfors samt i universitetsstäder. Dessa bedöms vara av mer tradi-

tionell karaktär och hanteras inom ramen för ordinarie uthyrningsarbete.

Även om lokalerna förväntas hyras ut på nytt bedöms resultateffekten

under 2026 att bli begränsad, då tillträden sannolikt sker sent under året

eller under 2027.

Tillkommande vakanser i Sverige: Resultatet belastas även av

cirka 50 miljoner kronor i vakanser i Sverige, huvudsakligen hänförliga

till Sätra i Stockholms stad och Jordbro söder om Stockholm. Lokalerna

bedöms vara attraktiva. I likhet med vakanserna i Helsingfors väntas

dock resultateffekten under 2026 bli marginell, då tillträden bedöms ske

sent under året eller under 2027.

Valutaeffekter: Bolaget räknar slutligen med en negativ resultat-

effekt om cirka 90 miljoner kronor till följd av att den funktionella

valutan, svenska kronor, förväntas vara starkare mot euron under 2026

jämfört med 2025.

Sammantaget innebär ovanstående att den underliggande verk-

samheten utvecklas stabilt, men att resultatnivån för 2026 dämpas av

en tillfälligt förhöjd vakansnivå. Det bör understrykas att de tillkom-

mande vakanserna saknar inbördes koppling. Vakanserna i den svenska

verksamheten är oberoende av utvecklingen i Finland, och avflytt-

ningen i Uleåborg har inget samband med den tillkommande vakansen

i Helsingfors. Händelserna sammanfaller i tiden men är separata och

icke-korrelerade.

Situationen medför en period av hög arbetsbelastning för förvalt-

ningsorganisationen. Sagax har dock en väl dimensionerad organisation

med tillräckliga resurser och kompetens för att driva uthyrningsarbetet

på ett strukturerat sätt.

TACK

Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är

resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna

kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett

varmt tack till alla Sagax medarbetare.

Tack för ert förtroende.

Stockholm i april 2026

David Mindus

Verkställande direktör

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

VD HAR ORDET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse

Affärsidé, mål och strategier 9

Sagax utveckling 11

Marknadsöversikt 12

Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17

Marknadssegment Sverige 24

Marknadssegment Finland 26

Marknadssegment Frankrike 28

Marknadssegment Benelux 30

Marknadssegment Spanien 32

Marknadssegment Tyskland 34

Marknadssegment Danmark 35

Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36

Finansiering 39

Joint venture och intresseföretag 44

Aktuell intjäningsförmåga 48

Risker och riskhantering 50

Aktien och ägarna 54

Organisation och medarbetare 58

Flerårsöversikt 60

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Affärsidé, mål och strategier

AFFÄRSIDÉ

Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom

segmentet lager och lätt industri.

VERKSAMHETSMÅL

Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets

aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets-

mål:

■

Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka

kassaflöden.

■

Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv

riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.

■

Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än

inflationen.

FINANSIELLA MÅL

Sagax hade 2025 följande finansiella mål:

■

Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till

lägst 15 % per år.

■

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 %

per år.

I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem

åren förhåller sig till de finansiella målen.

Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett

diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden.

Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster.

Finansiella mål

Utfall 2025

Femårigt

genomsnitt

Avkastning på eget kapital ska under en

femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10% 14%

Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska

öka med minst 15 % per år 4% 15%

STRATEGIER

Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte

fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter

som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt-

utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsak-

ligen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål

och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier.

Investeringsstrategi

Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att

öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska

bolagets operativa och finansiella risker.

Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet

lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt

och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och

möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande

kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.

I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även indirekt i

fastigheter genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör

investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen

hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att sam-

arbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av

sin generella branschkunskap.

Finansieringsstrategi

Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt

kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt-

ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas

kapital.

Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den

löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet.

Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat

från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den

löpande verksamheten.

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

20252024202320222021

Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader

Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år

Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader

Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader

Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år

Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

Avkastning på eget kapital

Avkastning på eget kapital, rullande 5 år

Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år

Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader

20252024202320222021

Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader

Avkastning på eget kapital, rullande 5 år

Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att

säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder

utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan-

sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska

kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när

det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors

Service om Baa2 med ”stable outlook”.

Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam-

aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst

eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning

om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor

per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå

investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam-

tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B

begränsas.

Förvaltningsstrategi

Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax

strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit-

värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför

att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då

det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal-

anpassningskostnader.

Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings-

tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken

för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax

största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha

goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.

Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra-

tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd

av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem-

pel värme, el, vatten och avlopp.

HÅLLBARHETSARBETE

Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till

att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs

bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv.

Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har såle-

des inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge vinst

till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax uppfattning

är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: Att vara

en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bola-

get uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa

sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax,

över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.

Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat-

påverkan genom minskad energianvändning i fastighetsbeståndet,

miljöcertifieringar och investeringar i solceller.

Bolagets utveckling är beroende av kompetenta och engagerade

medarbetare. Sagax strävar efter att erbjuda attraktiva arbetsvillkor och

god arbetsmiljö, har ett incitamentsprogram för samtliga medarbetare

samt uppmuntrar medarbetarnas kompetensutveckling.

Sagax arbetar för att motverka korruption. Bolaget har en

visselblåsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp-

förandekod för leverantörer.

Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021.

Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av

FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka

genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxid-

utsläppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative.

Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet

och rapporterar med utgångspunkt i ramverket Task force on Climate-

related Financial Disclosures (TCFD).

Sagax följer utvecklingen av EU:s nya hållbarhetsdirektiv Corporate

Sustainability Reporting Directive (CSRD) och dess påverkan på Sagax

hållbarhetsrapportering. I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt

att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredo-

visningen avskild rapport som återfinns på sidorna 124–145.

Fastigheternas marknadsvärde och area

Marknadsvärde

Uthyrningsbar area

1 000-tal kvm

Mkr

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

2025202420232022202120202019201820172016

15 000

30 000

45 000

60 000

75 000

90 000

Uthyrningsbar area

Marknadsvärde

Förvaltningsresultat och kassaflöde

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

2025202420232022202120202019201820172016

Mkr

Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Sagax utveckling

2020

Förvaltningsresultatet upp-

gick till 2,4 miljarder kro-

nor. Sagax installerade

13 solcellsanläggningar

och miljöcertifierade 8

fastigheter. Ett nytt joint

venture tillsammans med

NP3 Fastigheter AB

etablerades.

2021

Förvaltningsresultatet

ökade 17 % och uppgick

till 2,8 miljarder kronor.

Sagax emitterade

samman lagt obligations-

lån om 1000 miljoner

euro på den europeiska

kapitalmarknaden inom

ramen för EMTN-

programmet.

2018

3,4 miljarder kronor

netto investerades.

Moody´s Investors Ser-

vice höjde Sagax rating

till Baa3 med ”stable

outlook”. Sagax gav ut

sitt första obligationslån

om 500 miljoner euro

på den europeiska

kapital marknaden inom

ramen för ett nytt EMTN-

program.

2017

1,7 miljarder kronor

netto investerades. 80 %

av investeringarna

skedde utomlands.

Belåningsgraden sjönk till

50 %. Bolaget åsattes en

rating om Ba1 med ”posi-

tive outlook” av Moody´s

Investors Service, ett steg

under Investment Grade.

2016

2,8 miljarder kronor

netto investerades. Totalt

3,7 miljarder kronor in-

vesterades, varav hälften

i Finland. De första fastig-

heterna i Neder länderna

förvärvades. Stam aktier

av serie D emitterades för

första gången.

2019

Förvaltningsresultatet

uppgick till 2,0 miljarder

kronor. 2,1 miljarder

kronor nettoinvesterades,

varav 2,8 miljarder kro-

nor avsåg fastighetsför-

värv. 97 % av förvärven

skedde utomlands.

Sagax öppnade kontor

och gjorde de första

fastighetsförvärven i

Spanien.

2022

Förvaltningsresultatet

uppgick till 3,3 miljarder

kronor. Sagax öppnade

kontor i Tyskland.

Outnyttjade kreditfaci-

liteter uppgick till 9,4

miljarder kronor. Sagax

har 35 solcellsanlägg-

ningar som under 2022

producerade 8,3 GWh.

2023

Förvaltningsresultatet

uppgick till 3,9 miljarder

kronor och 5,9 miljarder

kronor nettoinvesterades.

Moody´s Investors Ser-

vice höjde Sagax rating

till Baa2 med ”stable

outlook”. Två riktade

nyemissioner som tillförde

Sagax 4,2 miljarder

kronor genomfördes.

2024

Förvaltningsresultatet

ökade 11 % och uppgick

till 4,3 miljarder kronor.

6,7 miljarder kronor netto-

investerades varav 3,8

miljarder kronor i Frank-

rike. Sagax emitterade

ett grönt obligationslån

om 500 miljoner euro på

den europeiska kapital-

marknaden inom ramen

för EMTN-programmet.

2025

Hyresintäkterna ökade

8% och uppgick till 5,4

miljarder kronor. 1,4

miljarder kronor inves-

terades i Retail Estates

NV, noterat på Euronext

i Bryssel och Amsterdam.

Sagax öppnade kontor

i Danmark. Sagax har

98 solcellsanläggningar

som under 2025 produ-

cerade 24,5 GWh.

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

2025202420232022202120202019201820172016

Mkr

Eget kapital

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

20252024202320222021

Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader

Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år

Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader

Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader

Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år

Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

Sagax B-aktie under perioden 2016–2025

100

150

200

250

300

350

400

20252020 2021 2022 2023 20242019201820172016

Sagax aktiekurs Carnegie Real Estate Index

Källa: Modular Finance AB

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

BAKGRUND

Sagax har idag verksamheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux

(Nederländerna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark. Verk-

samheterna i Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad

specifik risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvud-

sakligen koncentrerade till större regioner såsom Stockholm, Helsingfors,

Paris, Madrid, Barcelona, Eindhoven samt Randstad-området, den

sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna omfattande

Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner kännetecknas

av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv.

Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna-

den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad,

96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för-

ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden.

Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm,

Paris och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för lång-

siktig tillväxt.

Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och

avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver-

kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de

allmänna konjunkturutsikterna.

STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER

Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt

(BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono-

misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill-

växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier

med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av

kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att

större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se

diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax

investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan

år 2000 har BRP-tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU.

En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings-

nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala

tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att upp-

visa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kunskaps-

intensiva sektorer. Enligt Eurostat var 65 % i åldersgruppen 25–34 år i

Stockholm högskoleutbildade 2024, en ökning med 62 % sedan år 2000.

I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 45

%, i Paris 69 %, i Randstad inklusive Eindhoven 55 %. I Barcelona var

andelen högskoleutbildade 25–34-åringar 58 % och i Madrid uppgick

andelen högskoleutbildade till 59 %. Den genomsnittliga andelen hög-

skoleutbildade i EU uppgick till 44 % och till 57 % i Sagax regioner.

DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT

En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds-

förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På

Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom-

snittet i EU. Mellan åren 2000 och 2025 ökade befolkningen i Sagax

marknader med i genomsnitt 23 % jämfört med 5 % för hela EU.

I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på

bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att

befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål.

Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar

är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.

Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre regioner.

De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför

lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet.

Marknadsöversikt

Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2025 i genomsnitt

Årlig nominell BRP-tillväxt 2001–2025 i genomsnitt

EUBarcelonaMadridRandstad &

Eindhoven

HelsingforsParisStockholm

BRP-tillväxt

Källa: Oxford Economics

Nominell BRP per capita 2025

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

EUBarcelonaMadridRandstad &

Eindhoven

HelsingforsParisStockholm

Euro

BRP per capita 2025

Källa: Oxford Economics

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Regionernas utveckling 2000–2025

Årlig

befolkningstillväxt Befolkningstillväxt

Befolkningstillväxt,

tusental invånare

BRP per capita

2025, euro

Årlig real

BRP-tillväxt

Real

BRP-tillväxt

Stockholm 1,3% 36% 660 77 647 2,7% 93%

Paris 0,5% 12% 1 376 73 873 1,4% 40%

Helsingfors 1,0% 29% 402 61 920 1,3% 40%

Randstad + Eindhoven 0,7% 19% 1 508 72 597 1,7% 52%

Madrid 1,2% 34% 1 820 46 636 2,2% 74%

Barcelona 0,9% 25% 1 212 39 373 0,5% 13%

Genomsnitt för EU 0,2% 5% 23 014 41 745 1,4% 42%

Källa: Oxford Economics

Bruttoregionalprodukt (BRP) och BRP per capita 2025

BRP miljoner euro

200 000

250 000

300 000

150 000

100 000

50 000

70 000

80 000 90 000 100 000

60 00050 00040 00020 00010 000 30 000

Marseille

Köln

Rom

Bologna

Oslo

Sankt Gallen

Prag

Wien

Bergen

Venedig

Warsawa

Düsseldorf

Darmstadt

Lyon

Barcelona

Madrid

Berlin

Karlsruhe

MünchenParis

Hamburg

Köpenhamn

Stockholm

Bern

Lausanne

Cork

Zürich

Basel

Luxemburg

Luzern

Bryssel

Helsingfors

Antwerpen

Stuttgart

Randstad och

Eindhoven

Dublin

London

Reading

Milano

Genomsnitt för EU avseende BRP per capita

41 745 euro

BRP euro per capita

Källa: Oxford Economics

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges

lokala arbetsmarknader 2000–2025

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2001–2025

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

500 000 –0 – 150 000

Antal invånare

150 000 –

250 000

250 000 –

300 000

300 000 –

500 000

99 %

Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 96 %Sagax 3 %Sagax 0 %

Antal invånare

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde Källa: SCB och Savills

Årlig procentuell befolkningstillväxt

i Nederländernas regioner 2000–2025

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2001–2025

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1 000 000 –0 – 250 000

Antal invånare

39 %

Sagax 12 % Sagax 25 % Sagax 20 %Sagax 19 %Sagax 24 %

250 000 –

500 000

500 000 –

750 000

750 000 –

1 000 000

Antal invånare

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills

Årlig procentuell befolkningstillväxt

i Spaniens regioner 2000–2025

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Spaniens regioner 2001–2025

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1 000 000 –0 – 250 000

Antal invånare

95%

250 000 –

500 000

500 000 –

750 000

750 000 –

1 000 000

Sagax 0 % Sagax 2 % Sagax 84%Sagax 11 %Sagax 3%

Antal invånare

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills

Årlig procentuell befolkningstillväxt

i Frankrikes regioner 2000–2025

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2001–2025

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1 000 000 –0 – 250000

78 %

250 000 –

500 000

500 000 –

750 000

750 000 –

1 000 000

Sagax 1 % Sagax 8 % Sagax 73 %Sagax 5 %Sagax 13 %

Antal invånare

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands

lokala arbetsmarknader 2000–2025

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2001–2025

–0,8

–0,6

–0,4

–0,2

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

500 000 –0 – 100 000

90 %

100 000 –

150 000

150 000 –

200 000

200 000 –

500 000

Sagax 3 % Sagax 1 % Sagax 57 %Sagax 33 %Sagax 6 %

Antal invånare

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde Källa: Statistikcentralen och Savills

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

INVESTERINGSMARKNADEN

Lager- och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre seg-

menten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar

med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort

att lager- och logistikssegmentet under 2025 utgjorde 20 % (21 %) av

transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager-

och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av kon-

sumtionsmönster bland hushåll samt e-handelns ökande marknadsandel

inom detalj handeln.

Relativt få investerare är specialiserade på lager-, industri- och

logistikfastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet

har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs

av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även

äger fastigheten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter.

Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna.

Transaktionsmarknaden

Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland

annat det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital,

lånefinansiering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig-

heter till ett värde om cirka 183 miljarder kronor i Sverige under 2025.

Som en jäm förelse uppgick transaktionsvolymen till cirka 152 miljarder

kronor under 2024 och till cirka 106 miljarder kronor under 2023, det

svagaste transaktionsåret sedan 2013. Andelen strukturaffärer sett till

total transaktionsvolym ökade under 2025 jämfört med 2024. Cirka 18 %

av den totala transaktionsvolymen 2025 utgjordes av strukturaffärer.

Under 2024 och 2023 uppgick andelen till 6 % respektive 10 %.

Utländska investerare svarade för 31 % (14 %) av den totala transak-

tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 57 (22) miljarder kronor. Värt

att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för nionde året i

rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 71 %

av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige, Finland och Frankrike, tre

marknader med ett tydligt intresse från internationella investerare.

Transaktionsvolymen för lager- och industrifastigheter i Sverige

uppgick till 40 (25) miljarder kronor under 2025 varav utländska inves-

terare svarade för 23 %, vilket är i linje med 2024 och lägre än under

2023 då utländska investerare stod för 54 %.

I Finland uppgick transaktionsvolymen till 4,4 (2,2) miljarder euro

varav lager- och industrifastigheter utgjorde 0,6 (0,7) miljarder euro,

i Frankrike till 17,4 (14,8) miljarder euro respektive 3,8 (4,6) miljarder

euro, i Neder länderna till 14,0 (11,4) miljarder euro respektive 3,8 (3,3)

miljarder euro, i Spanien till 17,9 (13,7) miljarder euro respektive 1,4

(1,5) miljarder euro, i Belgien till 3,9 (4,2) miljarder euro respektive

1,2 (1,2) miljarder euro, i Tyskland till 31,3 (32,9) miljarder euro, res-

pektive 5,1 (6,7) miljarder euro och i Danmark till 9,6 (7,0) miljarder

euro respektive 1,3 (1,8) miljarder euro. Direktavkastningskravet för

så kallade ”prime” lager- och industrifastig heter var stabilt i de flesta

europeiska länder under 2025. Under fjärde kvartalet 2025 bedömdes

direkt avkastningskravet i Sverige uppgå till 4,70–4,90 % (4,90–5,10 %).

Direkt avkastningskravet "prime" avser nyproducerade eller moderna

logistik- och industrianläggningar om minst 5 000 kvadratmeter i fram-

stående logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal.

Under samma kvartal bedömdes direktavkastningskravet i Sverige för

mindre lager- och industrifastigheter, med en area mellan 2 000 och 5 000

kvadratmeter, uppgå till 5,80–6,30 % (6,00–6,50 %). För fastig heter om

minst 5 000 kvadratmeter uppgår direktavkastningskraven i Finland

till 5,25 % (5,25 %), i Frankrike till 4,75 % (4,75 %), i Nederländerna

till 5,00 % (4,75 %), i Belgien till 4,70 % (5,00 %), i Spanien till 4,80 %

(4,80 %), i Tyskland till 4,40 % (4,40 %) och i Danmark till 5,25 % (5,50 %).

HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER

Diagrammen på sidan 16 illustrerar att den nominella hyresutveck-

lingen för lager- och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt

korrelerad med hyresutvecklingen för kontor och att hyresnivån för

lager- och industrilokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperio-

dernas inledning. Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager- och

industrifastig heter som regel mindre varians över tid än uthyrnings-

grader för kontors lokaler.

Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gyn-

nar efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri.

Hyres utvecklingen för lager- och industrilokaler är stabil i Stockholm,

Helsing fors, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona.

Städerna tillhör de europeiska marknader som bedöms ha goda förut-

sättningar för långsiktig tillväxt.

Nyproducerade lokaler

Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de fak-

tiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt

exploatörens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i

Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler.

I landsbygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna.

Transaktionsvolym lager & industri

MEUR

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

2025202420232022202120202019201820172016201520142013

Sverige

Finland

Frankrike

Spanien

Nederländerna

Belgien

Tyskland

Danmark

Källa: Savills

Transaktionsvolym lager & industri i Sverige

Mkr %

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

2025202320212019201720152013201120092007

Logistik

Produktion/industri

Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager)

Andel av total volym (%) Källa: Savills

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Hyresutveckling i Stockholm

Kr/kvm

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

2025202320212019201720152013201120092007

Kontor Stockholm i bästa läge

Kontor Stockholm

Lager/industri Stockholm i bästa läge (> 5 000 kvm)

Lager/industri Stockholm (> 5 000 kvm) Källa: Savills

Hyresutveckling i Stockholm

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

2025202320212019201720152013201120092007

Kr/kvm

Hyresutveckling i Stockholm

Lager/industri Stockholm i bästa läge (2 000–4 999 kvm)

Lager/industri Stockholm (2 000–4 999 kvm)

Logistik/industri Stockholm i bästa läge (> 5 000 kvm)

Logistik/industri Stockholm (> 5 000 kvm) Källa: Savills

Hyresutveckling i Paris och Lyon

Euro/kvm

300

600

900

1 200

1 500

2025202320212019201720152013201120092007

Kontor Paris i bästa läge

Kontor Lyon i bästa läge

Lager/industri Paris i bästa läge

Lager/industri Lyon i bästa läge Källa: Savills

Hyresutveckling i Randstad och Eindhoven

Euro/kvm

100

200

300

400

500

600

700

2025202320212019201720152013201120092007

Kontor Amsterdam i bästa läge

Kontor Amsterdam

Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge

Lager/industri Randstad och Eindhoven Källa: Savills

Hyresutveckling i Helsingfors

Euro/kvm

100

200

300

400

500

600

2025202320212019201720152013201120092007

Kontor Helsingfors i bästa läge

Lager/industri Helsingfors i bästa läge Källa: Savills

Hyresutveckling i Madrid och Barcelona

Euro/kvm

100

200

300

400

500

2025202420232022202120202019201820172016201520142013

Kontor Madrid i bästa läge

Kontor Barcelona i bästa läge

Lager/industri Barcelona i bästa läge

Lager/industri Madrid i bästa läge Källa: Savills

Befintliga lokaler

Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga lokaler

av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika

geografiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort utbud

på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran väsentligt.

Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger nyproduktions-

hyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas citynära anlägg-

ningar där byggbar mark saknas och det råder generell brist på moderna

och ändamåls enliga lokaler.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

MARKNADSSEGMENT

Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige,

Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Danmark

Per balansdagen var 78 % av marknadsvärdet och 80 % av hyresvärdet

hänförligt till fastig heter utanför Sverige.

HYRESAVTALSSTRUKTUR

Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär

att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig-

hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran.

Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade

kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem-

pelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer och bekostar

hyres

gästerna normalt även fastighetsskötsel och under håll av fastig-

heterna, så kallade triple net-avtal. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal

är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan

i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal

hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.

Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket förbättrar möjlig-

heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris-

ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga

relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering

av hyresav talens löptid och storlek. Därutöver eftersträvar Sagax en

jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax arbetar även aktivt

med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid

varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan upp-

nås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens

uthyrningsgrad.

Den 31 december 2025 omfattade Sagax fastighetsbestånd 1 043 fastigheter med en uthyrningsbar area om

5 371 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 739 respektive

5 498 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %.

Sagax fastighetsbestånd i

sammandrag

Fastighetsbestånd i sammandrag

2025−12−31 2025

Marknadssegment

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direkt -

avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm

Sverige 128 947 000 15 282 16 100 1 168 1 233 95%  1 092 4 –180 –191  915 6,0%

Finland 249 1 457 000

 18 339 12 600 1 776 1 219 96%  1 749 2 –324 –222 1 428 7,6%

Frankrike 329 1 184 000

 14 901 12 600 1 265 1 068 96%  1 191 4 –248 –209 948 6,5%

Benelux 167 872 000 10 276 11 800

 847 971 97%  756 10  –91 –104 675 6,8%

Spanien 133 678 000 6 811 10 100

 462 682 96%  427 3 –43 –64 387 5,9%

Tyskland 19 164 000 1 981 12 100 169 1 031 94%

 149 – –8 –51  141 7,5%

Danmark

18 69 000 693 10 000 52 746 100% 14 – –2 –23 12 7,4%

Delsumma 1 043 5 371 000 68 283 12 700 5 739 1 068 96%



5 378 24 –895 –167  4 507 6,5%

Ej fördelat – – – – – – –

 – – –65 –12  –65 –

Totalt 1 043 5 371 000 68 283 12 700 5 739 1 068 96%  5 378 24 –961 –179  4 442 6,5%

1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.

Fastigheternas marknadsvärde

Sverige 22 % (15 282 mkr)

Finland 27 % (18 339 mkr)

Frankrike 22 % (14 901 mkr)

Benelux 15 % (10 276 mkr)

Spanien 10 % (6 811 mkr)

Tyskland 3 % (1 981 mkr)

Danmark 1 % (693 mkr)

Koncernens hyresvärde

Sverige 20 % (1 168 mkr)

Finland 31 % (1 776 mkr)

Frankrike 22 % (1 265 mkr)

Benelux 15 % (847 mkr)

Spanien 8 % (462 mkr)

Tyskland 3 % (169 mkr)

Danmark 1 % (52 mkr)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 hyres-

avtal med 1 466 hyresgäster. I tabellen nedan redovisas storleken på

Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid

årets utgång. Av tabellen nedan framgår att 2 692 hyres avtal hade ett

hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra.

Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 93 % av

Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 5 hyres avtal

med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens kontrakterade

årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 7 % av Sagax kontrak-

terade årshyra. Inget av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde

överstigande 2 % av koncernens årshyra.

HYRESGÄSTER

Av tabellen nedan framgår att 73 % av koncernens årshyra vid årets

utgång utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 %

av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster

Löptider för hyresavtal

Antal

hyresavtal

Kontrakterad årshyra

Förfalloår Area, kvm Mkr Andel

2026 917 773 000 855 16%

2027 565 733 000 731 13%

2028 411 566 000 661 12%

2029 236 562 000 631 11%

2030 142 561 000 484 9%

> 2030 426 1 958 000 2 136 39%

Totalt 2 697 5 153 000 5 498 100%

Hyresduration

Marknadssegment

Antal

fastigheter

Antal

hyresavtal

Hyres-

duration, år

Sverige 128 537 5,0

Finland 249 681 3,8

Frankrike 329 855 4,7

Benelux 167 339 5,5

Spanien 133 248 4,1

Tyskland 19 20 9,4

Danmark

18 17 12,2

Totalt/genomsnitt 1 043 2 697 4,8

1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till

Danmark.

som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % av

koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer

än 2 % av koncernens årshyra. De 5 största hyresgästerna är i bokstavs-

ordning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Metro France och Nokia samt

verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Den enskilt största

hyresgästen är det franska ledande grossist- och distributionsbolaget

Metro som svarade för 5,6 % av Sagax kontrakterade hyresintäkter vid

årsskiftet.

Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag

inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna.

Livsmedels relaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet,

innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %)

respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres-

gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och

hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet

nedan.

Fördelning av hyresavtal

Andel av

kontrakterad

årshyra

Årshyra

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

årshyra, mkr

Hyres-

duration, årMkr Andel, %

> 2 % – – – – –

1–2 % 365 7 5 73 5

< 1 % 5 133 93 2 692 2 5

Totalt 5 498 100 2 697 2 5

Fördelning av hyresgäster

Andel av

kontrakterad

årshyra

Årshyra

Antal

hyresgäster

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

årshyra, mkr

Hyres-

duration, årMkr Andel, %

> 2 % 854 16 5 176 171 7

1–2 % 625 11 8 115 78 5

< 1 % 4 019 73 1 453 2 406 3 4

Totalt 5 498 100 1 466 2 697 4 5

1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är

upptagna som en hyresgäst

Fördelning av kontrakterad årshyra

Tillverkningsindustri 18 %

Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %

Fordon 13 %

Fastighetsservice 8 %

Byggmaterial 6 %

Logistik 6 %

IT, utveckling, utbildning 5 %

Medicin, medicinteknik 5 %

Produktion, fastigheter 5 %

Media 3 %

Stat, kommun 2 %

Övrigt 14 %

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING

Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets

utgång uppgick till 6,5 % (6,6 %). Fastighetsportföljens totalavkastning

uppgick till 6,8 % (7,5 %). Under året uppgick den vägda inflationen

till 1,1 % (1,6 %) i de marknader där Sagax är aktivt. Den reala total-

avkastningen uppgick således till 5,6 % (5,9 %).

Framåtriktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,7 %). I diagram-

met nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen påver-

kats av hyresförändringar, investeringar, avyttringar, värdeförändringar

och valutaeffekter.

HYRESFÖRLUSTER

Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan stående

tabell. Under 2025 uppgick hyresförlusterna till 2,9 (4,6) miljoner

kronor.

Hyresförluster

År

Hyres-

förluster, mkr

Andel av

hyresintäkter, %

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

2016 0,1 0,0 94

2017 0,1 0,0 94

2018 1,6 0,1 95

2019 2,9 0,1 95

2020 0,7 0,0 95

2021 3,2 0,1 96

2022 2,1 0,1 96

2023 5,0 0,1 96

2024 4,6 0,1 96

2025 2,9 0,1 96

Hyresgästernas nettoinflyttning

–1,0

–0,5

0,0

0,5

1,0

2025202420232022202120202019201820172016

Andel av hyresvärde, %

Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med

genomsnittligt hyresvärde under året.

Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året

jämfört med genomsnittligt hyresvärde under året.

Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning

6,7 % 0,0 % 0,0 % –0,1 % 0,0 % 0,0 % 6,6 %

–0,1 %

Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

65 874 164 4 733 978

–439

–3 027 68 283

Marknadsvärde

förvaltnings-

fastigheter

31 december 2025

Valuta-

effekt

AvyttringarInvesteringar

i det befintliga

beståndet

FörvärvOrealiserad

värde-

förändring

Marknadsvärde

förvaltnings-

fastigheter

31 december 2024

Direkt-

avkastning:

Mkr

Hyresgästernas omsättningshastighet

2025202420232022202120202019201820172016

Andel av kontrakterad årshyra, %

Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig

kontrakterad årshyra under året.

Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genom-

snittlig kontrakterad årshyra under året.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

200

400

600

800

1 000

1 200

2025202420232022202120202019201820172016

%Kr/kvm

100

Hyresvärde, kr/kvm

Uthyrningsgrad %

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

UTHYRNINGSARBETE

Under 2025 har Sagax haft en omsättningshastighet av hyres gäster om

4,0 % (4,0 %). Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad års-

hyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig

kontrakterad årshyra under året.

Hyresgästernas nettoinflyttning 2025 uppgick till −0,2 % (−0,8 %).

Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade

årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförts med

genomsnittlig hyresvärde under året. Den ekonomiska uthyrnings graden

uppgick till 96 % (96 %) vid årets utgång och har sedan 2014 som lägst

uppgått till 94 %.

Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring

Under året har vakansvärdet ökat med 218 (199) miljoner kronor till

följd av avflyttningar och minskat med 207 (156) miljoner kronor till

följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 48

(42) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna

framgår av tabellen nedan. Av vakansvärdet återfanns 56 % (74 %) i

Sverige och Finland.

Förvärv av fastigheter med vakanser har ökat vakans värdet med 33 (20)

miljoner kronor. Utgående vakansvärde har reducerats med 26 (7) mil-

joner kronor till följd av fastighets försäljningar. Utgående vakansvärde

uppgick till 241 (231) miljoner kronor.

Kommande vakansförändring

Hyresavtal med ett hyresvärde om 285 (201) miljoner kronor var vid

årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 275 (196) miljoner kro-

nor har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 10 (5) miljo-

ner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts

upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 235 miljoner kronor

under 2026 och 13 miljoner kronor under 2027.

Nyuthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det

justerade vakansvärdet med 41 (43) miljoner kronor.

Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 485 (389) miljoner

kronor. 234 (153) miljoner kronor avser nettot av avtal som sagts upp

för avflyttning, men ännu ej avflyttats och nyuthyrningar som ännu inte

inflyttats.

Vakanser 1 januari 2026

Marknadssegment

Antal

fastigheter

Hyresvärde,

mkr

Vakansvärde,

mkr

Ekonomisk

vakansgrad

Uthyrningsbar

area, kvm

Vakant

area, kvm

Areamässig

vakansgrad

Sverige 128 1 168 63 5% 947 000 47 000 5%

Finland 249 1 776 73 4% 1 457 000 64 000 4%

Frankrike 329 1 265 47 4% 1 184 000 47 000 4%

Benelux 167 847 29 3% 872 000 27 000 3%

Spanien 133 462 19 4% 678 000 20 000 3%

Tyskland 19 169 11 6% 164 000 13 000 8%

Danmark

18 52 – – 69 000 – –

Totalt 1 043 5 739 241 4% 5 371 000 219 000 4%

1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.

2) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.

Löptider för lämnade rabatter

Förfalloår Mkr

2026 42

2027 4

2028 1

2029 1

> 2029 –

Totalt 48

Ingångna och uppsagda hyresavtal

Inflyttningar Avflyttningar

In- och avflyttningsår

Antal

avtal

Hyresvärde,

mkr

Antal

avtal

Hyresvärde,

mkr

2026 26 32 134 235

2027 2 3 9 13

2028 1 5 7 28

2029 1 2 – –

Totalt 30 41 150 275

Vakansförändringar

Belopp i miljoner kronor

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Ingående vakans respektive år 231 182

Inflyttningar –207 –156

Avflyttningar 218 199

Förändring av lämnade rabatter 8 –11

Vakansvärde, förvärvade fastigheter 33 20

Vakansvärde, avyttrade fastigheter –26 –7

Utrangering av byggnader –6 –

Valutakursförändring –9 4

Utgående vakansvärde 241 231

Uppsagt för omförhandling 10 5

Uppsagda avtal, ej avflyttat 275 196

Uthyrning, ej inflyttat –41 –43

Justerat utgående vakansvärde 485 389

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NETTOINVESTERINGAR 2025

Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2025 uppgick till 5 272

(6 683) miljoner kronor motsvarande 8 % av ingående fastighetsvärde,

se diagram på sidan 22. Under den senaste femårsperioden har netto-

investeringarna i genomsnitt uppgått till 10 % av ingående fastig hets-

värde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot

av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastig hetsbestånd samt

avyttringar av fastigheter.

Förvärv

Sagax har under året förvärvat 68 fastigheter med en sammanlagd

uthyrningsbar area om 563 000 kvadratmeter för totalt 4 733 (5 698)

miljoner kronor. Det största förvärvet avsåg en portfölj av fastigheter i

Danmark med en total uthyrningsbar area om 56 000 kvadrat meter.

Samtliga fastigheter är fullt uthyrda till STARK, Danmarks ledande

återförsäljare och distributör av byggmaterial. Uthyrningsgraden uppgår

till 100 %.

Avyttringar

Under året har 15 (5) fastigheter till ett redovisat värde om 439 (144)

miljoner kronor avyttrats.

Investeringar i befintligt bestånd

Sagax har under 2025 investerat 978 (1 129) miljoner kronor i det

befintliga fastighetsbeståndet, varav 333 (635) miljoner kronor i Sverige

och 404 (279) miljoner kronor i Finland. Av investeringarna i befintligt

bestånd avsåg 325 (279) miljoner kronor underhåll av fastigheterna och

384 (510) miljoner kronor nyproduktion. Av investeringarna i nyproduk-

tion avsåg 182 miljoner kronor projekt i Sverige. Därutöver investerades

198 (233) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 71 (107)

miljoner kronor mot hyrestillägg. Av investeringarna i befintligt bestånd

avsåg sammanlagt 70 (53) miljoner kronor i energibesparande åtgärder.

Där utöver har löpande underhåll om 141 (126) miljoner kronor

kostnadsförts i koncernens redovisning under 2025.

Fastighetsförvärv 2025 baserat på uthyrningsbar area

Fastighetsförvärv 2024, area

Finland 1 % (3 900 kvm)

Frankrike 27 % (152 600 kvm)

Benelux 28 % (157 000 kvm)

Spanien 27 % (154 100 kvm)

Tyskland 6 % (32 600 kvm)

Danmark 11 % (62 600 kvm)

Fastighetsförvärv 2025 baserat på investerat belopp

Fastighetsförvärv 2024, förvärvspris

Finland 3 % (133 mkr)

Frankrike 25 % (1 174 mkr)

Benelux 30 % (1 397 mkr)

Spanien 25 % (1 181 mkr)

Tyskland 6 % (307 mkr)

Danmark 11 % (541 mkr)

Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2025

Sverige 34 % (333 mkr)

Finland 41 % (404 mkr)

Frankrike 9 % (88 mkr)

Benelux 12 % (115 mkr)

Spanien 3 % (31 mkr)

Tyskland 1 % (7 mkr)

Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2025

Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2024

Nyproduktion 39 % (384 mkr)

Nyuthyrning 20 % (198 mkr)

Underhåll 33 % (325 mkr)

Hyrestillägg 7 % (71 mkr)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd

under 2025

Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastig-

hetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till samman-

lagt 294 miljoner kronor, motsvarande 30 % av de totala investeringarna i

befintligt fastighetsbestånd under året.

Jakobsberg 18:19, 122 miljoner kronor

Nybyggnation om 15 600 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler i

Järfälla, nordväst om Stockholm. Byggnationen påbörjades under 2022

och färdigställdes under tredje kvartalet 2025. Den totala investeringen

uppgick till 565 miljoner kronor och fastigheten är certifierad enligt

Miljöbyggnad Silver. Fastigheten är fullt uthyrd.

Sähkötie 10, 61 miljoner kronor

Nybyggnation av 5 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler på

Sähkötie 10 i Vanda, Finland. Byggstart skedde under 2025 och projektet

beräknas färdigställas under tredje kvartalet 2026. Den totala inves-

teringen beräknas uppgå till 87 miljoner kronor och fastigheten avses

certifieras enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good. Per årsskiftet var

60 % av lokalerna uthyrda.

Moreenikuja 2 B, 45 miljoner kronor

Nybyggnation av 2 300 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler på

Moreenikuja 2 i Uleåborg i norra Finland projektet beräknas färdig-

ställas under första kvartalet 2026. Den totala investeringen uppgick

till 45 miljoner kronor. Fastigheten är fullt uthyrd.

Bredablick 4, 36 miljoner kronor

På fastigheten Bredablick 4 i Malmö uppförs en byggnad om 5 000

kvadratmeter efter en brand. Därutöver har förbättringsinvesteringar

utförts på befintlig byggnad. Byggnaden avses att certifieras enligt

Miljöbyggnad Silver och förväntas färdigställas under första kvartalet

2026. Den totala investeringen beräknas uppgå till 75 miljoner kronor.

Fastigheten är fullt uthyrd.

Versterkerstraat 10, 30 miljoner kronor

Nybyggnation av en lagerbyggnad med integrerade kontorsytor om 2 900

kvadratmeter i Almere utanför Amsterdam. Projektet utgjorde den

andra etappen på fastigheten och färdigställdes under fjärde kvartalet

2025. Den totala investeringen uppgick till 31 miljoner kronor. Bygg-

naden har uppförts i enlighet med BREEAM In-Use, nivå Very Good.

Fastigheten är fullt uthyrd.

Pågående investeringar vid årsskiftet

Sagax hade vid årsskiftet 10 pågående investeringar med en beräknad

investeringsvolym överstigande 15 miljoner kronor, se tabell nedan.

Vid årsskiftet hade Sagax pågående projekt med en beräknad inves-

tering om 1 149 miljoner kronor varav 549 miljoner kronor investerats

till och med 2025 och 600 miljoner kronor återstår att investera.

Pågående projekt

Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 15 miljoner kronor

Fastighet/adress Kommun Segment Avseende

Projektarea,

kvm

Beräknad

investering, mkr

Återstående

investering, mkr

Beräknat

färdigställande

Verkmästaren 4 Solna Sverige Nyuthyrning 17 000 225 211 2026–2029

Sähkötie 10 Vanda Finland Nybyggnation 5 000 87 26 2026

Kraichgaublick Mosbach Tyskland Nybyggnation 2 540 80 76 2026

Bredablick 4 Malmö Sverige Nybyggnation 5 000 75 11 2026

Europalaan 202–220 Hengelo Benelux Underhåll 75 000 49 49 2027

Moreenikuja 2 B Uleåborg Finland Nybyggnation 2 300 45 1 2026

Karaportti 8 Esbo Finland Hyrestillägg 16 113 31 12 2026

Irlanda 6 Les Franqueses Spanien Nybyggnation 2 000 28 27 2027

Pollaren 1 Norrköping Sverige Underhåll 30 000 19 11 2026

Domnarvet 16 Stockholm Sverige Nyuthyrning 3 985 17 3 2026

Delsumma 158 938 656 426

Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 15 miljoner kronor 493 174

Totalt pågående projekt 31 december 2025

1 149 600

Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2021–2025

Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2020–2024

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

20252024202320222021

%Mkr

Nettoinvesteringar, mkr

% av ingående fastighetsvärden

Rullande 5-årssnitt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

På fastigheten Kerketuineweg 35 i sydvästra Haag har en tillbyggnad om 3 000 kvadratmeter uppförts för butiks- och lagerlokaler.

Den totala investeringen uppgick till 24 miljoner kronor.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 947 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 1 168 miljoner kronor.

Marknadssegment Sverige

Korta fakta

2025 2024

Antal fastigheter 128 128

Uthyrningsbar area, kvm 947 000 935 000

Hyresvärde, mkr 1 168 1 147

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 93

Antal hyresavtal 537 535

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 15 282 15 101

Driftnetto, mkr 915 948

Direktavkastning per 31 december, % 6,0 6,1

22 %

Hyresvärde

20 % 18 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 56 1 1 56

< 1 % 1 049 19 536 2

Totalt 1 106 20 537 2

Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag

2025−12−31 2025

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direkt -

avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm

Stockholm 94 688 000 13 35219 400 985 1 432 94% 914 0 –164 −238 751 5,6%

Övriga Sverige 34 259 000 1 930 7 500 183 707 99% 178 3 –17 −64 164 8,4%

Totalt Sverige 128 947 000 15 282 16 100 1 168 1 234 95% 1 092 4 –180 −191 915 6,0%

SVERIGE

Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala marknads-

värde och hyresvärde återfinns 22 % respektive 20 % i detta segment.

Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 947 000

kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyres-

avtal till 537 stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Sverige fastställdes per 31

december 2025 till 15 282 (15 101) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till −152 (–270) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om –1,0 % (–1,8 %). Under samma

period var inflationen 0,3 % (0,8 %) och den reala värdeförändringen

uppgick således till –1,3 % (–2,5 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var 49 (–66) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –201

(–204) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde förändring.

Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025

5,9 % (6,0 %) med intervallet 4,8–7,5 % (5,4–9,4 %).

Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärde

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20252024202320222021

Segmentets andel av Sagax

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Stockholm

Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsom rådet omfattade 94 fastig heter

med 688 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastigheter i

Stockholm utgjorde 13 % av Sagax uthyrningsbara area och 17 % av kon-

cernens hyresvärde.

Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm

framförallt utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäs-

vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råden

som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö,

Segeltorp, Jordbro, Årsta och Västberga i södra Stockholm.

Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga

avtal sker löpande och möjlig heterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms

som goda.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade med 6 % till 914 (866) miljoner kronor och drift-

nettot ökade med 4 % till 751 (726) miljoner kronor, främst till följd av

ut hyrning, färdigställande av projekt och hyresindexering. Den ekonomiska

uthyrningsgraden i Stockholm var 94 % (93 %) vid utgången av 2025.

Sagax har under året tecknat 45 nya hyres avtal omfattande en

uthyrningsbar area om 102 800 kvadratmeter och 32 hyresavtal om

61 600 kvadratmeter har omförhandlats. Under året har 49 hyresavtal

om 58 700 kvadratmeter sagts upp för avflyttning vilket betyder att

netto ut hyrningen uppgick till 44 100 kvadratmeter.

Under 2025 har 290 (594) miljoner kronor investerats i befintligt

fastighetsbestånd, varav 123 (381) miljoner kronor avsåg nyproduktion.

Förvärv och avyttringar

Inga förvärv eller avyttringar har skett i Stockholm under året.

Övriga Sverige

Sagax fastighetsbestånd i övriga Sverige om fattade vid årets utgång 34

fastigheter med 259 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastig-

heter i övriga Sverige utgjorde 5 % av Sagax uthyrningsbara area och 3 %

av koncernens hyresvärde.

Förvaltning

Hyres intäkterna var oförändrade och uppgick till 178 (178) miljoner

kronor. Driftnettot minskade med 26 % till 164 (222) miljoner kronor,

främst beroende på erhållen försäkringsersättning under 2024 om 54

miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden i övriga Sverige var

99 % (97 %) vid årets utgång.

Sagax har under året tecknat 1 nytt avtal omfattande en uthyrnings-

bar area om 1 700 kvadratmeter och 5 avtal om 35 400 kvadratmeter

har förlängts. Inga avtal har sagts upp för avflyttning. Netto uthyrningen

uppgick därmed till 1 700 kvadratmeter. Merparten av fastig heterna är

uthyrda med triple net-avtal.

Under 2025 har 43 (40) miljoner kronor investerats i befintligt

fastig hetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Inga förvärv eller avyttringar har skett i övriga Sverige under året.

Nybyggnation om 15 600 kvadrat-

meter lager-, produktions- och

kontorslokaler i Järfälla, nordväst

om Stockholm färdigställdes under

tredje kvartalet 2025. Den totala in-

vesteringen uppgick till 565 miljoner

kronor och fastigheten är certifierad

enligt Miljöbyggnad Silver.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Marknadssegment Finland

Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 249 fastigheter med 1 457 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 1 776 miljoner kronor.

Korta fakta

2025 2024

Antal fastigheter 249 248

Uthyrningsbar area, kvm 1 457 000 1 480 000

Hyresvärde, mkr 1 776 1 923

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95

Antal hyresavtal 681 707

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 18 339 19 606

Driftnetto, mkr 1 428 1 457

Direktavkastning per 31 december, % 7, 6  7, 4

31 %

Hyresvärde

27 %27 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 208 4 3 69

< 1 % 1 495 27 678 2

Totalt 1 702 31 681 2

Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag

2025−12−31 2025

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direkt -

avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm

Helsingfors 86 702 000 10 817 15 400 925 1 317 94% 907 1 –175 −249 733 6,6%

Övriga Finland 163 755 000 7 522 10 000 851 1 127 97% 842 1 –149 −197 694 9,0%

Totalt Finland 249 1 457 000 18 339 12 600 1 776 1 219 96% 1 749 2 –324 −222 1 428 7,6%

FINLAND

Finland är Sagax största marknadssegment, motsvarande 27 % av

koncernens marknadsvärde och 31 % av totalt hyresvärde. Sagax fastig-

hetsbestånd i Finland omfattade 249 fastigheter med 1 457 000 kvadrat-

meter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till

681 stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Finland fastställdes per 31

december 2025 till 18 339 (19 606) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till −314 (90) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om –1,7 % (0,5 %). Under samma

period var inflationen 0,2 % (0,7 %) och den reala värdeförändringen

uppgick således till –1,9 % (–0,2 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var –278 (626) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –36

(–536) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring.

Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025

6,8 % (6,8 %), med intervallet 5,3–14,0 % (4,3–14,0 %).

Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärde

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20252024202320222021

Segmentets andel av Sagax

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Helsingfors

Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors inklusive de intilliggande kommu-

nerna Esbo, Vanda, Kerava och Tusby om fattade vid årsskiftet 86 fastig-

heter med 702 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Sagax fastig heter

är främst belägna utmed ring lederna och större trafikleder.

Sagax fastigheter i Helsingfors utgjorde 13 % av Sagax uthyrnings-

bara area och 16 % av koncernens hyresvärde.

Förvaltning

Hyresintäkterna minskade med 3 % till 907 (933) miljoner kronor och

driftnettot med 2 % till 733 (747) miljoner kronor, främst till följd av

omräkningseffekter från EUR till SEK samt fastighetsförsäljningar.

Sagax har under 2025 investerat 246 (132) miljoner kronor i befintligt

fastighetsbestånd.

Sagax har under året tecknat 53 nya hyresavtal med en uthyrnings-

bar area om 34 500 kvadratmeter och 42 hyresavtal om 68 000 kvadrat -

meter har förlängts. Under året har 62 hyresavtal om 50 300 kvadrat-

meter sagts upp för avflyttning. Nettouthyrningen uppgick därmed till

–15 800 kvadratmeter under 2025.

Förvärv och avyttringar

Under 2025 genomfördes förvärv i Helsingfors för totalt 77 miljoner

kronor. 4 fastigheter med totalt 26 400 kvadrat meter avyttrades för mot-

svarande 318 miljoner kronor under 2025.

Övriga Finland

Övriga Finland omfattade 163 fastig heter med 755 000 kvadratmeter

uthyrningsbar area och utgjorde 14 % av Sagax uthyrningsbara area

och 15 % av hyresvärdet. En stor andel av fastigheterna är belägna i

universitets städerna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo.

Förvaltning

Hyresintäkterna minskade med 3 % till 842 (866) miljoner kronor och

drif t nettot med 2 % till 694 (710) miljoner kronor, främst till följd av

omräkningseffekter från EUR till SEK samt fastighetsförsäljningar.

Sagax tecknade 42 nya hyresavtal under 2025 med en uthyrnings-

bar area om 19 900 kvadratmeter. 27 hyresavtal om 60 700 kvadrat-

meter har förlängts samt 53 uppsägningar för avflyttning om 85 900

kvadrat meter har mottagits. Nettout hyrningen var följaktligen –66 000

kvadrat meter.

Sagax har under 2025 investerat 158 (147) miljoner kronor i befint-

ligt fastighetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Under året har 2 fastigheter omfattande 3 900 kvadratmeter uthyrnings-

bar area förvärvats för 56 miljoner kronor. 5 fastigheter med en uthyr-

ningsbar area om totalt 7 000 kvadrat meter avyttrades för motsvarande

32 miljoner kronor under 2025.

Under fjärde kvartalet förvärvades fastigheterna Graniittitie 2 och Gneissitie 5 i Uleåborg, Finland. Fastigheterna omfattar 3 900 kvadrat-

meter lager- och verksamhetslokaler och är fullt uthyrda.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Marknadssegment Frankrike

Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 329 fastigheter med 1 184 000 kvadratmeter

uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 265 miljoner kronor.

Korta fakta

2025 2024

Antal fastigheter 329 310

Uthyrningsbar area, kvm 1 184 000 1 050 000

Hyresvärde, mkr 1 265 1 234

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 98

Antal hyresavtal 855 807

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 14 901 14 515

Driftnetto, mkr 948 804

Direktavkastning per 31 december, % 6,5 6,5

22 %

Hyresvärde

22 %22 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag

2025−12−31 2025

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direkt-

avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm

Paris 138 639 000 9 349 14 600 777 1 215 95% 721 3 −176 −276 548 6,0%

Övriga Frankrike 191 545 000 5 552 10 200 488 895 99% 471 1 −71 −131 400 7,3%

Totalt Frankrike 329 1 184 000 14 901 12 600 1 265 1 068 96% 1 191 4 −248 −209 948 6,5%

FRANKRIKE

Frankrike är en av Sagax huvudmarknader motsvarande 22 % av mark-

nadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 22 % av koncernens

hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd omfattade 329 fastigheter med

1 184 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick

antalet hyresavtal till 855 stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Frankrike fastställdes per 31

december 2025 till 14 901 (14 515) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till 68 (509) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om 0,5 % (3,6 %). Under samma

period var inflationen 0,8 % (1,3 %) och den reala värdeförändringen

uppgick således till –0,3 % (2,3 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var –98 (35) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 166

(474) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring.

Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025

6,5 % (6,5 %), med intervallet 5,0–9,0 % (5,0–9,0 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 1 218 22 855 1

Totalt 1 218 22 855 1

Segmentets andel av Sagax

Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärde

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20252024202320222021

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Paris

Vid utgången av 2025 ägde Sagax 138 fastigheter med 639 000

kvadrat meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Paris-

området är belägna i eftertraktade och etablerade industri områden

utmed större trafikleder som A4 och A6. Fastighets beståndet omfat-

tade 12 % av Sagax uthyrningsbara area och 14 % av koncernens hyres-

värde.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade med 8 % till 721 (665) miljoner kronor och drift-

nettot med 7 % till 548 (511) miljoner kronor, främst till följd av fastig-

hets förvärv och hyresindexering.

Sagax har under 2025 investerat 54 (99) miljoner kronor i befintligt

fastighetsbestånd.

Sagax har under året tecknat 64 nya hyresavtal med en uthyrnings-

bar area om 24 800 kvadratmeter och 13 hyresavtal om 22 500 kvadrat-

meter har förlängts. Under året har 92 hyresavtal om 50 000 kvadrat-

meter sagts upp för avflyttning. Netto uthyrningen uppgick till –25 200

kvadratmeter under 2025.

Förvärv och avyttringar

Under 2025 har 13 fastigheter förvärvats i Paris för 821 miljoner kronor.

Fastig heterna omfattar 93 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. 3 fastig-

heter har avyttrats med en uthyrningsbar area om 8 000 kvadrat meter

för motsvarande 54 miljoner kronor.

Övriga Frankrike

Vid utgången av 2025 ägde Sagax 191 fastigheter med 545 000

kvadrat meter uthyrningsbar area i övriga Frankrike. Fastigheterna

utgjorde 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 9 % av koncernens

hyresvärde. Fastigheterna i övriga Frankrike återfinns bland annat i

universitets städer som Bordeaux, Lille, Lyon och Marseille.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade 36 % till 471 (347) miljoner kronor och drift-

nettot med 36 % till 400 (294) miljoner kronor, främst till följd av fastig-

hetsförvärv.

Sagax har investerat 34 (5) miljoner kronor i befintligt fastighets-

bestånd under 2025.

Sagax har under året tecknat 6 nya hyresavtal med en uthyrningsbar

area om 6 500 kvadratmeter och 1 hyresavtal om 800 kvadratmeter har

förlängts. Under året har 10 avtal sagts upp för avflyttning om 13 000

kvadratmeter. Nettouthyrningen uppgick till –6 400 kvadratmeter under

2025.

Förvärv och avyttringar

Under 2025 har 12 fastigheter förvärvats för 353 miljoner kronor.

Fastig heterna omfattar 59 600 kvadrat meter uthyrningsbar area.

3 fastigheter om totalt 10 800 kvadratmeter uthyrningsbar area avyttra-

des för motsvarande 35 miljoner kronor under 2025.

Under första kvartalet förvärvades fastigheten La Verpillière i Lyon, Frankrike. Fastigheten omfattar 4 700 kvadratmeter lager- och

verksamhetslokaler och är fullt uthyrd.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Marknadssegment Benelux

Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 167 fastigheter med 872 000 kvadratmeter

uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 847 miljoner kronor.

Korta fakta

2025 2024

Antal fastigheter 167 157

Uthyrningsbar area, kvm 872 000 708 000

Hyresvärde, mkr 847 704

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 97

Antal hyresavtal 339 269

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 10 276 9 264

Driftnetto, mkr 675 595

Direktavkastning per 31 december, % 6,8 6,7

15 %

Hyresvärde

16 %15 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag

2025−12−31 2025

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direkt-

av kastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/k vm

Randstad

& Eindhoven 97 446 000 5 948 13 300 460 1 031 95% 442 6 −43 −97 404 6,6%

Övriga Nederländerna & Belgien 70 426 000 4 328 10 200 387 909 99% 314 4 −47 −111 271 7,2%

Totalt Benelux 167 872 000 10 276 11 8 0 0 847 971 97% 756 10 −91 −104 675 6,8%

1) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht.

BENELUX

Segmentet Benelux svarade för 15 % av marknadsvärdet på Sagax

fastighetsportfölj och för 15 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig-

hetsbestånd omfattade 167 fastigheter med 872 000 kvadrat meter

uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i

Randstadområdet och Eindhoven. Vid årsskiftet uppgick antalet hyres-

avtal till 339 stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Benelux fastställdes

per 31 december 2025 till 10 276 (9 264) miljoner kronor. Den orealise-

rade värdeförändringen i segmentet uppgick till 64 (8) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om 0,6 % (0,1 %). Under samma period

var inflationen 2,7 % (2,9 %) och den reala värdeförändringen uppgick

således till –2,0 % (–2,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var

98 (40) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –34 (–32) miljoner

kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt-

avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 5,8 % (5,7 %),

med intervallet 4,9–7,3 % (5,0–8,4 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 818 15 339 2

Totalt 818 15 339 2

Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärde

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20252024202320222021

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Randstad & Eindhoven

Vid utgången av 2025 ägde Sagax 97 fastigheter belägna i Randstad

och Eindhoven omfattande sammanlagt 446 000 kvadrat meter uthyr-

ningsbar area. Sagax fastigheter i segmentet är främst belägna i etable-

rade industriområden i anslutning till större trafikleder. Fastigheterna

utgjorde 8 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % av hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade 3 % till 442 (431) miljoner kronor och drift nettot

ökade med 3 % till 404 (391) miljoner kronor, främst beroende på fastig-

hetsförvärv och hyresindexering.

Sagax har investerat 93 (44) miljoner kronor i befintligt fastighets-

bestånd under 2025.

Sagax har under året tecknat 19 nya hyresavtal med en uthyrnings-

bar area om 18 500 kvadratmeter och 11 hyresavtal om 14 900 kvadrat-

meter har förlängts. 18 uppsägningar för avflyttning har mottagits

under året med en uthyrningsbar area om 17 300 kvadratmeter. Netto-

uthyrningen uppgick till 1 200 kvadratmeter under 2025.

Förvärv och avyttringar

Under 2025 har 1 fastighet med en uthyrningsbar area om 6 100 kvadrat-

meter förvärvats för 197 miljoner kronor.

Övriga Nederländerna & Belgien

Sagax fastigheter i övriga Nederländerna och Belgien omfattade

70 fastig heter med 426 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Fastig-

heterna är främst belägna utmed större trafikleder eller etablerade

industri områden i Nederländerna och Belgien. Dessa fastigheter

utgjorde 8 % av Sagax uthyrningsbara area och 7 % av hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade 45 % till 314 (217) miljoner kronor och drift-

nettot med 33 % till 271 (204) miljoner kronor, främst till följd av fastig-

hetsförvärv.

Sagax har investerat 22 (45) miljoner kronor i befintligt bestånd

under 2025.

Sagax har under året tecknat 10 nya hyresavtal med en uthyrnings-

bar area om 10 800 kvadratmeter och 4 hyresavtal om 8 200 kvadrat-

meter har förlängts. 7 uppsägningar för avflyttning har mottagits under

året med en uthyrningsbar area om 3 400. Nettouthyrningen uppgick

därmed till 7 400 kvadratmeter under 2025.

Förvärv och avyttringar

Under 2025 har 9 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area

om 151 000 kvadratmeter förvärvats för 1 200 miljoner kronor.

Under första kvartalet förvärvades tomträtten till fastigheten Johan van Hasseltweg 2–32 i Amsterdam, Nederländerna. Fastigheten omfattar

6 100 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler, och är uthyrd till 97 %.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Marknadssegment Spanien

Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 133 fastigheter med 678 000 kvadrat meter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 462 miljoner kronor.

Korta fakta

2025 2024

Antal fastigheter 133 124

Uthyrningsbar area, kvm 678 000 524 000

Hyresvärde, mkr 462 383

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 98

Antal hyresavtal 248 228

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 6 811 5 485

Driftnetto, mkr 387 324

Direktavkastning per 31 december, % 5,9 6,2

8 %

Hyresvärde

13 %10 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag

2025−12−31 2025

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direkt-

avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm

Madrid & Barcelona 106 483 000 4 770 9 900 327 677 95% 299 1 −35 −72 266 5,8%

Övriga Spanien 27 195 000 2 041 10 500 135 692 99% 128 2 −9 −44 121 6,4%

Totalt Spanien 133 678 000 6 811 10 000 462 682 96% 427 3 −43 −64 387 5,9%

SPANIEN

Segmentet Spanien svarade för 10 % av marknadsvärdet på Sagax

fastighetsportfölj och för 8 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig-

hetsbestånd omfattade 133 fastigheter med 678 000 kvadratmeter uthyr-

ningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 248 stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Spanien fastställdes per 31

december 2025 till 6 811 (5 485) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till 466 (155) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om 7,3 % (2,9 %). Under samma period

var inflationen 2,9 % (2,8 %) och den reala värdeförändringen uppgick

således till 4,3 % (0,1 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 118

(17) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 348 (138) miljoner

kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt-

avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 6,1 % (6,3 %),

med intervallet 5,3–7,5 % (5,3–7,5 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 443 8 248 2

Totalt 443 8 248 2

Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärde

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20252024202320222021

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Madrid & Barcelona

Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona

om fattade vid årets utgång 106 fastigheter med 483 000 kvadrat meter

uthyrningsbar area. Fastigheterna i Barcelona återfinns utanför de

centrala delarna och är belägna utmed större trafikleder i kring liggande

kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Merparten av fastig-

heterna i Madrid är belägna utmed större trafikleder som M-30 och

M-40 och i kringliggande kommuner med etablerade industri områden

som Alcalá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & Barcelona utgör 9 %

av Sagax totala uthyrningsbara area och 6 % av hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade 26 % till 299 (238) miljoner kronor och drift-

nettot med 24 % till 266 (214) miljoner kronor främst till följd av fastig-

hets förvärv och hyresindexering.

Sagax har under året tecknat 40 nya hyresavtal omfattande 79 300

kvadratmeter uthyrningsbar area. 29 hyresavtal om 39 800 kvadratmeter

har sagts upp under året. Inga avtal har förlängts. Nettouthyrningen upp-

gick till 39 400 kvadratmeter under 2025. Under 2025 har 25 (18) miljo-

ner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Under 2025 har 8 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area

om 90 800 kvadratmeter förvärvats för 875 miljoner kronor.

Övriga Spanien

Sagax fastigheter i övriga Spanien omfattade 27 fastigheter med 195 000

kvadratmeter uthyrningsbar area. Dessa fastigheter utgjorde 4 % av

Sagax totala uthyrningsbara area och 2 % av hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade 9 % till 128 (117) miljoner kronor och drift nettot

ökade med 10 % till 121 (110) miljoner kronor främst till följd av fastig-

hetsförvärv samt hyresindexering.

Sagax har under året tecknat 12 nya hyresavtal omfattande 17 900

kvadratmeter uthyrningsbar area. 10 hyresavtal om 13 000 kvadrat-

meter har sagts upp för avflyttning. Inga avtal har förlängts. Netto-

uthyrningen uppgick till 4 900 kvadratmeter under 2025.

Under året har 6 (3) miljoner kronor investerats i befintligt fastig-

hetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Under 2025 har 1 fastighet med en sammanlagd uthyrningsbar area om

63 400 kvadratmeter förvärvats för 306 miljoner kronor.

Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Malpica 1 i Zaragoza, Spanien. Fastigheten omfattar 63 400 kvadratmeter uthyrningsbar

area och består av lager- och industrilokaler. Fastigheten är fullt uthyrd.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Marknadssegment Tyskland

Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 19 fastigheter med 164 000 kvadrat meter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 169 miljoner kronor.

Korta fakta

2025 2024

Antal fastigheter 19 14

Uthyrningsbar area, kvm 164 000 132 000

Hyresvärde, mkr 169 150

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 93

Antal hyresavtal 20 9

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 1 981 1 778

Driftnetto, mkr 141 119 

Direktavkastning per 31 december, % 7, 5  7, 5

3 %

Hyresvärde

3 % 3 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag

2025−12−31 2025

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direkt-

avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm

Tyskland 19 164 000 1 981 12 100 169 1 033 94% 149 − −8 −51 141 7,5%

Totalt 19 164 000 1 981 12 100 169 1 033 94% 149 − −8 −51 141 7,5%

TYSKLAND

I Tyskland återfinns 3 % av koncernens totala marknadsvärde och 3 %

av koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd omfattade

19 fastigheter med 164 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Antalet

hyresavtal uppgick till 20 stycken vid årsskiftet. Sagax fastigheter i

Tyskland är främst belägna i etablerade industriområden utmed större

trafikleder i närhet till större städer.

Förvärv och avyttringar

Under 2025 har 5 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area

om 32 600 kvadratmeter förvärvats för 307 miljoner kronor.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Tyskland fastställdes per 31

december 2025 till 1 981 (1 778) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till −2 (74) miljoner kronor, mot-

svarande en värdeförändring om –0,1 % (4,4 %). Under samma period

var inflationen 1,8 % (2,6 %) och den reala värdeförändringen uppgick

således till –1,9 % (1,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var

–14 (

−) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 12 (74) miljoner

kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt-

avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 8,1 % (8,0 %),

med intervallet 5,8–9,3 % (7,0–11,0 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 101 2 1 101

< 1 % 58 1 19 3

Totalt 159 3 20 8

Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärde

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20252024202320222021

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Marknadssegment Danmark

Sagax fastighetsbestånd i Danmark omfattade 18 fastigheter med 69 000 kvadrat meter

uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 52 miljoner kronor.

Korta fakta

2025 2024

Antal fastigheter 18 2

Uthyrningsbar area, kvm 69 000 6 000

Hyresvärde, mkr 52 12

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100

Antal hyresavtal 17 2

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 693 126

Driftnetto, mkr 12 6

Direktavkastning per 31 december, % 7, 4 4,8

Fastighetsbestånd i Danmark i sammandrag

2025−12−31 2025

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direkt-

avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm

Danmark 18 69 000 693 10 000 52 747 100% 14 – −2 −23 12 7,4%

Totalt 18 69 000 693 10 000 52 747 100% 14 − −2 −23 12 7,4%

DANMARK

Segmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.

I Danmark återfinns 1 % av koncernens totala marknadsvärde respek-

tive koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd omfattade

18 fastigheter med 69 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Antalet

hyresavtal uppgick till 17 stycken vid årsskiftet. Sagax fastigheter i

Danmark är främst belägna i etablerade industriområden på Jylland,

Fyn och Själland i anslutning till större trafikleder.

Förvärv och avyttringar

Under fjärde kvartalet 2025 förvärvades 16 fastigheter med en samman-

lagd uthyrningsbar area om 62 600 kvadratmeter för 541 miljoner kronor.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Danmark fastställdes per 31

december 2025 till 693 (126) miljoner kronor. Den orealiserade värde-

förändringen uppgick till 34 (–2) miljoner kronor, motsvarande en värde-

förändring om 5,2 % (–1,8 %). Under samma period var inflationen

1,9 % (1,9 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till 3,2 %

(–3,6 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 34 (–2) miljoner

kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt-

avkastningskrav var per 31 december 2025 7,4 % (7,9 %), med intervallet

7,3–8,8 % (7,3–8,8 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 51 1 17 3

Totalt 51 1 17 3

1 %

Hyresvärde

1 % 1 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärde

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

20252024202320222021

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

BAKGRUND

Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända

IFRS

redovisningsstandarder.

Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt

IFRS 13, värdering till verkligt värde, nivå 3. Verkligt värde motsvarar i

allt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde.

Marknadsvärde, enligt definitionen från International Valuation

Standards Council (IVSC), är det bedömda belopp för vilket en fastighet

skulle överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och

en välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor

per datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där

båda parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång.

Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig-

heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde-

rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras

kvartalsvis.

MARKNADSVÄRDE

Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 1 043 (983) fastig heter

uppgick den 31 december 2025 till 68 283 (65 874) miljoner kronor.

Fastig heternas redovisade värde ökade med 2 409 (8 813) miljoner

kronor under 2025, i enlighet med tabell nedan.

Nettoinvesteringarna uppgick till 5 272 (6 683) miljoner kronor

eller 8 % (12 %) av ingående fastig hetsvärde. Valutakursförändringar

under året har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro

respektive danska kronor har förändrats med −3 027 (1 567) miljoner

kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till

164 (563) miljoner kronor.

Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde samt restvärde

uppgick till 5,0–17,5 % och direktavkastningskrav för restvärdes-

bedömning uppgick till 4,8–14,0 % och baseras på analyser av jäm-

förbara transaktioner samt på individuella bedömningar avseende

respektive fastighets risknivå och marknadsposition.

Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och

restvärdet motsvarade 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 % (8,1 %) för fastig-

hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 %

(6,4 %) per 31 december 2025.

Orealiserad värdeförändring

Under 2025 uppgick den orealiserade värdeförändringen till 164 (563)

miljoner kronor motsvarade en värdeförändring om 0,2 % (0,9 %). Under

samma period var den vägda inflationen 1,1 % (1,6 %) i de marknader

där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen uppgick således

till –0,8 % (–0,7 %). Den reala värdeförändringen har varit positiv under

perioden 2013 till och med 2021 för Sagax fastig heter och negativ under

perioden 2022 till och med 2025.

Av den orealiserade värdeförändringen var −126 (652) miljoner kro-

nor hänförlig till förvaltning och 289 (–89) miljoner kronor relaterat till

allmän marknadsvärdeförändring. Värdeförändringarna var negativa

under årets första tre kvartal vilka påverkades av geopolitisk oro samt

Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 68 283 miljoner kronor per 31 december 2025.

Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2025 uppgick till 6,5 % respektive 6,3 %.

Fastighetsbeståndets

marknadsvärde

Förändring av fastigheternas redovisade värde

Mkr Antal

Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 983

Förvärv av fastigheter 4 733 68

Investeringar i befintligt bestånd 978 –

Avyttring/utrangering av fastigheter –439 –15

Avstyckning och sammanläggning av fastigheter – 7

Omräkningseffekt valuta –3 027 –

Orealiserad värdeförändring 164 –

Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283 1 043

Förvärvade ej tillträdda fastigheter 373 7

Orealiserade värdeförändringar

Belopp i miljoner kronor jan–mar 2025 apr–jun 2025 jul–sep 2025 okt–dec 2025 jan–dec 2025

Nyuthyrningar/omförhandlingar 71 134 104 361 670

Avflyttningar/omförhandlingar −84 −176 −229 −307 −796

Allmän marknadsvärdeförändring −53 −172 −49 563 289

Totalt −67 −213 −173 618 164

Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2021–2025

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000

2021

2022

2023

2024

2025

Summa, mkr

46 067

52 682

57 061

65 874

68 283

Sverige Finland Frankrike Benelux

Spanien Tyskland Danmark

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Fördelning av värderingsobjekt

Fastighetsvärderare Segment

Andel av

fastighetsbeståndet

Newsec Sverige 22%

CBRE Finland 26%

Jones Lang LaSalle Benelux 14%

Savills Frankrike 17%

CBRE Frankrike 5%

Savills Spanien 10%

Jones Lang LaSalle Tyskland 3%

Cushman & Wakefield | RED, Colliers Danmark 0%

Total andel externvärderat 98%

Internvärdering 2%

Totalt 100%

Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning

Fastighet/adress Kommun, land

Uthyrningsbar area,

kvm

Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000

Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400

Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600

Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400

Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900

Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800

Rue des Grands Prés – Zone

d'Activités du Petit Nanterre Nanterre, Frankrike 35 700

Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300

Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400

Totalt 516 900

Orealiserade värdeförändringar per segment

Segment jan–mar 2025 apr–jun 2025 jul–sep 2025 okt–dec 2025 jan–dec 2025

Sverige 8 −148 −76 63 −152

Finland −157 −188 −60 91 −314

Frankrike 35 1 −104 136 68

Benelux 22 −12 40 14 64

Spanien 38 129 6 293 466

Tyskland −12 7 20 −17 −2

Danmark

−2 −2 1 37 34

Totalt −67 −213 −173 618 164

1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.

ekonomisk avmattning. Värdeförändringen var positiv under det fjärde

kvartalet, framför allt i segmentet Spanien, till följd av avtagande infla-

tion och god aktivitet på finansieringsmarknaden.

Fastigheter med högst marknadsvärde

Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största

fastigheter uppgick per 31 december 2025 till 8,1 (8,0) miljarder kronor.

Detta motsvarade 12 % (12 %) av fastighetsbeståndets totala marknads-

värde. Sagax tio fastigheter med högst marknadsvärde, sorterade i bok-

stavsordning, presenteras i tabellen nedan.

VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK

Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa att

Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i syfte

att minimera risken i värderingsprocessen. Fastighetsvärdering är dock

till sin natur förknippad med betydande osäkerhet.

Externa och oberoende värderingar

För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax

oberoende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl-

renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga

förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastig-

heternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfattande

kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott anse-

ende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings företag som

Sagax anlitat.

De externa värderingarna utförs i enlighet med Royal Institute of

Chartered Surveyors (RICS) och International Valuation Standards

Councils (IVSC) rekommendationer. Varje fastighet värderas separat,

utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som

auktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med

lämplig kompetens och erfarenhet.

Vid årsskiftet ska, enligt Sagax värderingsprocess, minst 97 % av

fastigheternas marknadsvärde värderas externt. Nyligen förvärvade

fastigheter kan undantas från att värderas externt under det första

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

kvartalet och kan i stället värderas till förvärvspris eller genom intern-

värdering. 98 % av fastigheterna har per 31 december 2025 värderats av

auktoriserade fastig hetsvärderare från oberoende värderings företag.

Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy

Med hänsyn till att Sagax fastigheter huvudsakligen är stabila intäkts-

genererande fastig heter ska värderaren använda den så kallade avkast-

ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det

driftnetto som fastig heten förväntas generera.

Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes-

metoden i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas, en så

kallad Discounted Cash Flow (DCF)-modell. En kalkylperiod på 5 till

10 år ska användas men värderaren kan justera kalkylperioden för att

avspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel

15 år.

Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att

fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas,

men värderaren ska också lägga fram en DCF-beräkning av marknads-

värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser

redovisas i not 13.

Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema.

Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller

påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den

senaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter

att ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd-

ringen konstaterats.

Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy

För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför Sagax

varje kvartal interna jämförande värderingar av fastigheter motsvarande

5–10 % av portföljens marknadsvärde. Vid behov beställer Sagax även en

värdering från annat oberoende värderingsföretag som komplettering.

Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år

till år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter,

fastigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av

marknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli

föremål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna

fokuserar på analys av marknadsantaganden och verifiering av att kor-

rekt indata använts. Sagax genomför även så kallade black box- analyser

som säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande vär-

deringarna använder samma indata och marknadsantaganden i båda

värderingarna.

Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en

marknadsvärdebedömning som avviker mer än 10 % från den externa

värderingen eller en enskild fastighet avviker mer än 10 miljoner

euro från den externa värderingen kommer det att klassificeras som

en väsentlig avvikelse. Alla väsentliga avvikelser analyseras i en vär-

deringskommitté som består av representanter från den oberoende

värderaren, Sagax ekonomichef och värderingsansvarig. Syftet med

sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde

som skiljer sig från de externa värderingarna.

De jämförande värderingarna som utfördes per 31 december 2025

resulterade inte i några väsentliga avvikelser mellan Sagax redo visade

värde och det samlade värdet från värderingsföre tagen.

Intern rapportering

Sagax värderingsansvarige sammanfattar varje kvartal de slutliga

värderingarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia

till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla bety-

dande värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en kom-

mentar om resultatet och processen. I sammanfattningen finns också

ett uttalande från bolagets värderingsansvarige om de oberoende vär-

deringarna har genomförts med vederbörlig noggrannhet och om den

indata som användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, är

korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom

till slutsatsen att värderingarna som gjordes per 31 december 2025 har

utförts i enlighet med Sagax riktlinjer.

Fastigheternas marknadsvärden per segment 2016–2025

100

2025202420232022202120202019201820172016

Mkr

68 283

20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061

65 874

Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Danmark

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

BAKGRUND

Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar upp-

gick till 88 506 (84 044) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång till kapi-

tal är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik

fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kombination av

eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och

ränte bärande skulder motsvarade 48 % (50 %) respektive 44 % (42 %) av

Sagax finansiering vid årets slut.

De finansiella kostnaderna uppgick till 1 066 (947) miljoner kronor

inklusive räntekomponenten om 41 (36) miljoner kronor hänförlig till

koncernens leasingskulder. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 (5,0)

gånger under 2025. Belåningsgraden uppgick till 44 % (42 %) vid årets

utgång. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,8 (5,4)

gånger. Sagax finan siella struktur är utformad med ett tydligt fokus på

löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda

förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktie-

ägarnas kapital.

Eget kapital uppgick till 42 792 miljoner kronor vid utgången av 2025. Belåningsgraden uppgick till 44 %.

Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,8 gånger.

Finansiering

Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att

säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind-

ningen inklusive derivat uppgick till 2,3 (2,9) år. Den genom snittliga

kapitalbindningen uppgick till 2,9 (3,1) år vid årsskiftet.

FINANSPOLICY

Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i

syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl-

jande riktlinjer för finansieringsverksamheten:

■

Belåningsgrad om högst 50 %

■

Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger

■

Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger

I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit

sig till bolagets riktlinjer.

EGET KAPITAL

Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi-

tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 42 792 (41 803)

miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 48 %

(50 %).

Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2025 på tre aktieslag, stam -

aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm,

Large Cap. Totalt fanns 26 458 594 A-aktier, 313 989 003 B-aktier och

126 261 329 D-aktier ute stående. Innehav av återköpta egna aktier

uppgick till 2 000 000 B-aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas

förändringar av eget kapital sedan 2016 med angivande av orsaker till

förändringarna.

Per 31 december 2025 uppgick eget kapital till 112,88 (107,91) kro-

nor per A- och B-aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per

D-aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger

den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kro-

nor per aktie och år.

Räntetäckningsgrad

Ggr

20252024202320222021

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden ska överstiga

3,0 gånger enligt finanspolicyn

Belåningsgrad

20252024202320222021

Belåningsgrad

Belåningsgraden ska understiga 50 %

enligt finanspolicyn

Nettoskuld/EBITDA

Ggr

20252024202320222021

Nettoskuld/EBITDA

Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska

understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Allmänt om Sagax räntebärande skulder

De räntebärande skulderna utgjorde 44 % (42 %) av bolagets finan-

siering vid årsskiftet och uppgick till 38 646 (35 134) miljoner kronor

motsvarande 38 765 (35 283) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot-

svarande 35 530 (33 202) miljoner kronor av skulderna var upptagna i

euro.

Förändring av räntebärande skulder

Belopp i miljoner kronor

Räntebärande skulder 31 december 2024 35 134

Upptagna lån 12 325

Amorteringar −6 838

Valutakursförändring −1 975

Räntebärande skulder 31 december 2025 38 646

Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program

Finansiellt åtagande

i EMTN-program

31 dec

2025

31 dec

2024

Rating enligt Moody's

Investors Service

Baa2, stable

outlook

Baa2, stable

outlook

Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 32% 30%

Räntetäckningsgradenligt

EMTN-program

> 1,8 x 5,5x 6,5x

Säkerställda skulder/

totala tillgångar < 45 % 9% 6%

De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade icke-

säkerställda obligationslån om totalt 26 673 (29 454) miljoner kronor

inom ramen för Sagax EMTN-program. Övriga ränte bärande skulder

bestod av skuld till banker om 8 424 (5 224) miljoner kronor samt

företags certifikat om 3 550 (456) miljoner kronor. Bank lånen utgjordes

av tidsbundna lån. Nettoskulden uppgick till 27 700 (24 367) miljoner

kronor och motsvarade vid årets utgång 5,8 (5,4) gånger EBITDA för

2025, se även sidan 175.

Förändring av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

Mkr

–2 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

2025202420232022202120202019201820172016

Totalresultat Aktieemissioner Incitamentsprogram

Utdelning Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission

Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader

Ggr

20252024202320222021

Fördelning säkerställda och icke-säkerställda skulder

Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld

Icke-säkerställda skulder 70 % (26 927 mkr)

Säkerställda skulder 21 % (8 169 mkr)

Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr)

Finansieringskällor

Obligationer 69 % (26 673 mkr)

Banklån 22 % (8 424 mkr)

Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Åtaganden i låneavtal

Obligationslån

Icke-säkerställda obligationslån motsvarade 39 % (45 %) av fastigheternas

marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 26 673 (29 454) miljoner

kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets

EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. Under 2025

emitterades ett icke-säkerställt grönt obligationslån om 300 miljoner

euro och ett obligationslån om 400 miljoner euro återbetalades. I not 17

redogörs för obligations lånens räntevillkor.

Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att obligations -

lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publicera kvartals-

rapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har

obligations innehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen.

Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska understiga 65 % av totala

tillgångar, att räntetäcknings graden ska överstiga 1,8 gånger samt att

säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala tillgångar. Åtagandena

följs upp kvartalsvis.

För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit-

rating understigande Baa3, omfattas 15 % av obligationsvolymen emit-

terad under Sagax EMTN-program av villkor som skulle höja den fasta

ränte kupongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax

ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2025.

Banklån

Banklån motsvarade 12 % (8 %) av fastigheternas marknadsvärde vid

årsskiftet och uppgick till 8 424 (5 224) miljoner kronor.

Banklånen inkluderar olika typer av åtaganden som Sagax ska upp-

fylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax ska åter-

betala lånet i förtid. De finansiella åtaganden som finns i låneavtalen är

kassa flödesbaserade eller relaterade till skuldsättningsnivåer och utgörs

typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. Exempel på dessa nyckeltal

är att belåningsgraden ska understiga en specifik nivå eller att ränte-

täckningsgraden ska överstiga en viss nivå.

Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är

helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs,

att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel

årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs

upp kvartals- eller årsvis.

För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna

rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning.

Säkerheter för bankfaciliteter

Som säkerhet för bankfaciliteterna var pantbrev om sammanlagt 13 680

(14 342) miljoner kronor utställda vid årsskiftet. Därutöver lämnas regel-

mässigt pant i form av aktier och andelar i koncern företagen. Bolagets

bedömning är att pantsättnings avtalen löper på marknadsmässiga villkor.

Företagscertifikat

Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet

att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de

tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och

500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar

och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 3 550 (456)

miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid

om 0,2 (0,1) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 5 % (1 %) av

fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet.

Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit-

faciliteter (så kallade back-up faciliteter) till en nivå som vid varje till-

fälle minst motsvarar volymen på samtliga utestående företagscertifikat.

Grön finansiering

Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det

gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering

av befintliga fastigheter. Tillgångar som är möjliga att finansiera enligt

det gröna ramverket utgörs främst av miljöcertifierade eller energi-

effektiva byggnader. Därutöver möjliggör ramverket finansiering för

investeringar i energieffektivisering, laddstolpar samt förnybar energi

såsom solcellsanläggningar. Under 2025 emitterade Sagax ett grönt obli-

gationslån om 300 miljoner euro inom ramen för det gröna ramverket.

Kapitalbindning

Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 31 493 (30 002) mil-

joner kronor motsvarande 81 % (85 %) av de totala räntebärande skul-

derna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 7 153 (5 132)

miljoner kronor motsvarande 19 % (15 %) av de räntebärande skulderna,

varav 3 550 (456) miljoner kronor avsåg företagscertifikat.

Låneförfall under 2026 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 3 569

miljoner kronor, motsvarande 9 % av de räntebärande skulderna. Före-

tagscertifikat om 2 850 miljoner kronor redovisas med förfall 2028 samt

700 miljoner kronor redovisas med förfall 2029 då back-up faciliteter i

form av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter förfaller

vid dessa tidpunkter.

De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings-

behovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande

amorteringar och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv måna-

der utgör kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De

kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa-

flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller genom nyupplåning för refinan-

siering av lån som löper ut.

Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande

finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax

efter strävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skul-

derna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa

bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapital-

bindningen uppgick till 2,9 (3,1) år vid årets utgång.

Räntebindning

För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och

kassaflödespåverkan genom förändring av marknads räntorna, och

därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 69 %

(84 %) lån med en fast ränta. För att begränsa ränte risken för lån med

rörlig ränta använder bolaget ränte derivat.

Bolaget hade ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde

om 3 907 (4 077) miljoner kronor motsvarande 10 % av ränte bärande

skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte-

derivaten uppgick till 2,3 (2,9) år vid årsskiftet.

Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder upp-

gick till 2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av räntederivat vid årets utgång.

Merparten av ökningen hänförs till högre ränta på nya obligationslån.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Räntederivat 31 december 2025

Förfalloår

Nominellt

belopp, mkr

Marknadsvärde,

mkr Genomsnittlig ränta

2027 915 −15 3,0%

2028 909 −8 2,6%

2029 2 084 −24 2,6%

> 2029 – – –

Summa/genomsnitt 3 907 −47 2,7%

Nettoskuld

Belopp i miljoner kronor

2025

31 dec

2024

31 dec

Räntebärande skulder 38 646 35 134

Räntebärande tillgångar –436 –359

Börsnoterade instrument

–10 493 –10 121

Likvida medel –16 –287

Nettoskuld 27 700 24 367

1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.

Räntederivat

Sagax räntederivat uppgick till 3 907 (4 077) miljoner kronor i nominellt

belopp, motsvarande 33 % (72 %) av bolagets räntebärande skulder med

rörliga räntor, den 31 december 2025.

Utestående derivat utgörs av ränteswappar. Räntederivaten ingås

i svenska kronor eller euro. Räntederivatens värde förändringar under

året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i

resultatet under posten värdeförändringar på finansiella instrument.

Orealiserade värdeförändringar påverkar årets resultat men inte kassa-

flöde.

Övriga skulder

Övriga skulder uppgick till 7 068 (7 106) miljoner kronor motsvarande

8 % (8 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud-

sakligen av uppskjuten skatteskuld, upplupna kostnader och förut-

betalda intäkter samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16.

Rörelsekapital och avtalade kreditfaciliteter

Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel

för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till

betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital då

merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna

primärt erläggs i efterskott.

Sagax rörelsekapital per 31 december 2025 uppgick till −6 514

(−5 054) miljoner kronor. Förutom likvida medel om 16 (287) miljoner

kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faci-

liteter för företags certifikat program om 10 030 (11 560) miljoner kronor.

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2025

Räntebindning

Kapitalbindning

Förfalloår

Nominellt

belopp, mkr Ränta

Andel

Nominellt

belopp, mkr Andel

2026 11 296 2,6% 29% 3 569 9%

2027 5 004 1,7% 13% 6 039 16%

2028 6 318 1,4% 16% 10 389 27%

2029 7 493 1,9% 19% 10 113 26%

2030 5 409 4,4% 14% 5 409 14%

> 2030 3 245 4,0% 8% 3 245 8%

Summa/genomsnitt 38 765 2,5% 100% 38 765 100%

1) Inklusive derivat.

2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga

delen av skuldportföljen.

Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt

13 354 (10 980) miljoner kronor, varav 9 499 (10 980) miljoner kronor

var tillgängliga vid års skiftet.

Sagax hade även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 516

(480) miljoner kronor varav 431 (480) miljoner kronor var outnyttjade

vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor

varav 100 (100) var outnyttjade.

Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter, så kallad löftesprovision, upp-

gick till 51 (51) miljoner kronor under 2025.

SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2025

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Kassaflödet

från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet

främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 2025

delvis åter investerats i dessa verksamheter. Under året erhölls totalt

549 (477) miljoner kronor i utdelning från joint venture och intresse-

företag, vilket inkluderats i kassaflödet.

Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den

löpande verksamheten med −23 (−235) miljoner kronor.

Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet med −7 299

(−5 732) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 3 411 (2 639)

miljoner kronor. Samman taget har likvida medel förändrats med −270

(259) miljoner kronor under 2025, se kassa flödesanalys på sidan 78.

Kapitalstrukturens utveckling

100

31 dec 202531 dec 202431 dec 202331 dec 202231 dec 2021

38 646

42 792

7 068

26 354

31 079

5 039

32 294

33 463

6 074

Mkr MkrMkrMkr Mkr

6 489

30 343

36 578

7 106

35 134

41 803

Räntebärande skulder Eget kapital Övriga skulder

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

KREDITRATING

Sagax har en kreditrating från Moody´s Investors Service om Baa2 med

”stable outlook”. Den erhållna ratingen bedöms vara av godo för Sagax

då det innebär förbättrad tillgång till den europeiska och svenska kapital-

marknaden vilket medför lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings-

kostnader och längre löptider på Sagax upplåning.

VALUTAEXPONERING

Per 31 december 2025 ägde Sagax fastigheter i sex länder i euroområdet.

Netto tillgångarna i euro uppgick vid årsskiftet till 1 276 (1 245) miljo-

ner euro motsvarande 32 % (34 %) av eget kapital, se vidstående tabell.

Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 4 835

(4 409) miljoner euro och övriga tillgångar till 119 (108) miljoner euro

vid årets utgång. Ränte bärande skulder uppgick till 3 284 (2 891) miljo-

ner euro. Övriga skulder uppgick till 394 (383) miljoner euro.

Under 2025 nettoinvesterade Sagax motsvarande 4 398 (5 961)

miljoner kronor i fastigheter i segmenten Frankrike, Finland, Spanien,

Benelux och Tyskland.

Sagax har inga räntebärande skulder i danska kronor.

1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 3 550 miljoner kronor är ej inkluderade i outnyttjade lånelöften.

Valutaexponering

Belopp i miljoner euro

2025

31 dec

2024

31 dec

Förvaltningsfastigheter 4 835 4 409

Övriga tillgångar 119 108

Summa tillgångar 4 954 4 518

 

Räntebärande skulder 3 284 2 891

Övriga skulder 394 383

Summa skulder 3 678 3 273

Nettoexponering 1 276 1 245

Likvida medel

287 Mkr

vid årets början

Likvida medel

Bank- och

obligationslån Övrigt

Aktie-

emission

Fastighets-

försäljningar

Löpande

verksamhet

12 325

Mkr

3 641

Mkr

422

Mkr

Amorterade lån Investeringar Utdelning Övrigt

Mkr

1 006

Mkr

1 437

Mkr

7 426

Mkr

6 838

Mkr

Likvida medel

16 Mkr

vid årets slut

Tillkommer

6 480 Mkr

i form av outnyttjade lånelöften

Disponibel likviditet 6 496 Mkr

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Joint venture och intresseföretag

Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 8 740 miljoner kronor och

har genererat ackumulerade utdelningar om 4 284 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven

uppgick till 16 470 miljoner kronor.

Fastighetsbestånd i sammandrag

Segment

Antal

fastigheter

Hyresintäkter,

mkr

Uthyrningsbar

area, kvm

Hyres-

duration, år

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Fastigheternas

marknadsvärde, mkr

Äldreboende 232 1 895 1 064 000 8,9 99 31 827

Utbildning 159 1 871 880 000 10,7 98 33 152

Vård 58 766 296 000 6,9 96 11 886

Rättsväsende 29 617 230 000 7,1 98 10 365

Totalt 478 5 149 2 470 000 9,1 98 87 231

BAKGRUND

I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax i joint

venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader

som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De acku-

mulerade investeringarna uppgick till 8 740 miljoner kronor vilka har

genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 284 (3 734) miljoner

kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 16 470

(15 170) miljoner kronor inklusive option om 1 013 (992) miljoner kronor

redovisad som finansiellt instrument. 95 % av värdet bestod av Hemsö

Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB

samt Fastighetsbolaget Emilshus AB.

Under året bidrog investeringarna i joint venture och intresseföretag

med sammanlagt 1 225 (1 108) miljoner kronor till förvaltningsresultatet

och med 549 (477) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av

värdeförändringar på fastigheter uppgick till –41 (12) miljoner kronor

och av värdeförändringar på derivat till –25 (–81) miljoner kronor.

Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 101 (118) mil-

joner kronor i joint venture och intresseföretag.

JOINT VENTURE

Hemsö Fastighets AB (Hemsö)

Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig hets

AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden (AP3). Samarbetet mellan

Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett aktie ägaravtal. Avtalet reglerar

styrelsesammansättning, verksam hetsinriktning, vinstutdelning, vissa finan-

sieringsfrågor samt sälj- respektive köpoptioner mellan de två del ägarna.

Hemsö bidrog med 325 (318) miljoner kronor till förvaltnings-

resultatet under 2025 efter att resultatet i Hemsö Intressenter AB

belastats med kostnader för räntor.

Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland.

Verksam heten består i att äga, förvalta och utveckla samhäll fastigheter.

Fastighetsbeståndet omfattade 478 fastigheter med ett sammanlagt

fastig hetsvärde om 87,2 miljarder kronor den 31 december 2025. 95 % av

hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genom-

snittlig åter stående hyresduration om 9,1 (9,1) år bidrar, i kombination

med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett stabilt

driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % (98 %). Direkt-

avkastningen uppgick till 4,7 % (4,8 %) under 2025. Under 2025 har

7 (5) fastigheter förvärvats för 631 (276) miljoner kronor och 7 (16) fastig -

heter avyttrats för 431 (1 367) miljoner kronor. 3 521 (3 490) miljoner

kronor har investerats i befintligt fastig hetsbestånd, varav 2 681 (2 526)

miljoner kronor i nyproduktion och 840 (964) miljoner kronor avseende

förbättringsåtgärder och nyuthyrningar. Hemsös räntebärande skulder

uppgick vid årsskiftet till 51 241 (52 185) miljoner kronor varav icke-

säkerställda obligationslån uppgick till 38 506 (39 205) miljoner kronor.

Hemsö har rating AA- från Fitch Ratings, A- från Standard & Poor’s

och A3 från Moody's. För mer information se bolagets hemsida,

www.hemso.se.

Hemsö Fastighets AB

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Sagax ägarandel, % 15 15

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 188 238

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 325 318

Hyresintäkter, mkr 5 149 5 130

Förvaltningsresultat, mkr 2 541 2 498

Årets resultat, mkr 1 896 1 886

2025

31 dec

2024

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr

5 093 4 799

Antal fastigheter 478 477

Fastigheternas redovisade värde, mkr 87 231 85 973

Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000 2 425 000

Hyresduration, år 9,1 9,1

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98

Räntebärande skulder, mkr 51 241 52 185

Kapitalbindning, år 4,6 5,0

Räntebindning, år 4,0 4,8

Marknadsvärde för räntederivat, mkr −723 –604

1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument.

Kapitalstruktur 31 december 2025

Kapitalstruktur 31 december 2024

Eget kapital 34 %

Icke-säkerställda lån 54 %

Säkerställda lån 1 %

Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 %

Uppskjuten skatteskuld 7 %

Icke räntebärande skuld 3 %

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Söderport Investment AB

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Sagax ägarandel, % 50 50

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 255 224

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 243 235

Hyresintäkter, mkr 1 095 1 096

Förvaltningsresultat, mkr 486 469

Årets resultat, mkr 510 448

2025

31 dec

2024

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr 2 711 2 702

Antal fastigheter 84 86

Fastigheternas redovisade värde, mkr 14 634 14 688

Uthyrningsbar area, kvm 770 000 778 000

Hyresduration, år 3,7 3,9

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94

Räntebärande skulder, mkr 7 721 7 709

Kapitalbindning, år 2,2 3,1

Räntebindning, år 1,6 2,1

Marknadsvärde för räntederivat, mkr −53 –54

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)

Sagax äger 50 % av Ess-Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastigheter

AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt

byggvaru handel. Den uthyrningsbara arean uppgår till

184 000 (184 000) kvadrat meter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/

byggvaruhandel och 8 % av kontors lokaler. Sagax ombesörjer ekonomisk

förvaltning och fastighets förvaltning.

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Sagax ägarandel, % 50 50

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 26 22

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 25 24

Hyresintäkter, mkr 104 99

Förvaltningsresultat, mkr 50 48

Årets resultat, mkr 52 44

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra

2025

31 dec

2024

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr 298 282

Antal fastigheter 39 39

Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 505 1 484

Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000

Hyresduration, år 6,5 6,6

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100

Räntebärande skulder, mkr 844 843

Kapitalbindning, år 2,0 3,0

Räntebindning, år 1,2 2,0

Fastighetsbestånd i sammandrag

Segment

Antal

fastigheter

Hyres-

värde,

mkr

Uthyrnings-

bararea,

kvm

Hyres-

duration, år

Ekonomisk

uthyrnings-

grad, %

Fastig-

heternas

marknads-

värde, mkr

Stockholm 72 889 510 000 4,0 94 10 648

Övriga Sverige 12 295 260 000 2,8 97 3 986

Totalt 84 1 184 770 000 3,7 95 14 634

Söderport Investment AB (Söderport)

Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB.

Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie-

ägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över

Söderport. Aktie ägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för

investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier

i Söderport kan ske.

Söderport bidrog med 243 (235) miljoner kronor till Sagax för-

valtnings resultat under 2025. Fastigheternas marknadsvärde uppgick

till 14 634 (14 688) miljoner kronor. Årets resultat uppgick till 510 (448)

miljoner kronor.

Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig-

heter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten

av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 75 % av Söderports hyres-

värde om 1 184 (1 182) miljoner kronor återfanns i Stockholm den

31 december 2025. Söderports ekonomiska vakansvärde uppgick till

61 (68) miljoner kronor vid årets slut och den ekonomiska uthyrnings-

graden uppgick till 95 % (94 %). Av vakans värdet utgjorde 14 (17) miljo-

ner kronor tids begränsade hyresrabatter. 84 % (83 %) av vakansvärdet

återfanns i Stockholm. Under 2025 har 73 (59) nya hyresavtal tecknats

omfattande en uthyrningsbar area om 38 000 (27 000) kvadratmeter.

Hyres gäster har under året sagt upp 57 (56) hyresavtal för avflyttning

om totalt 31 000 (36 000) kvadrat meter. Nettouthyrning uppgick till

8 000 (–9 000) kvadrat meter. Under 2025 har överenskommelser träf-

fats gällande förlängningar av hyresavtal mot svarande totalt 104 000

(41 000) kvadratmeter. Under 2025 har inga fastigheter förvärvats, men

två fastigheter har avyttrats. 201 (182) miljoner kronor har investerats i

det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt avkastningen uppgick till 5,9 %

(6,1 %) under 2025. Söderports räntebärande skulder uppgick vid års-

skiftet till 7 721 (7 709) miljoner kronor med en genomsnittlig kapital-

bindning om 2,2 (3,1) år. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick

till 1,6 (2,1) år.

Kapitalstruktur 31 december 2025

Kapitalstruktur 31 december 2024

Eget kapital 34 %

Säkerställda lån 49 %

Uppskjuten skatteskuld 11 %

Övriga icke räntebärande skulder 6 %

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Certus Properties AS (Certus)

Sagax äger 50 % av Certus och resterande del ägs av Swiss Life Invest-

ment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och för-

valta fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 39 miljoner kronor

och den uthyrningsbara arean uppgår till 26 000 kvadrat meter. Sagax

ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighets förvaltning.

Certus Properties AS

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Sagax ägarandel, % 50 −

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 7 −

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr −3 −

Hyresintäkter, mkr 13 −

Förvaltningsresultat, mkr −6 −

Årets resultat, mkr 24 −

Certus Properties AS

2025

31 dec

2024

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr 355 −

Antal fastigheter 9 −

Fastigheternas redovisade värde, mkr 851 −

Uthyrningsbar area, kvm 26 000 −

Hyresduration, år 7,5 −

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 −

Räntebärande skulder, mkr 203 −

INTRESSEFÖRETAG

Nyfosa AB (Nyfosa)

Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa.

Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 344 (4 856)

miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 856 (2 809) miljoner

kronor per 31 december 2025. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de

svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella

fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 490

fastigheter med ett fastighetsvärde om 38,8 miljarder kronor och ett

hyresvärde om 3 836 miljoner kronor per 31 december 2025. Nyfosa är

börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se

bolagets hemsida, www.nyfosa.se.

NP3 Fastigheter AB (NP3)

Sagax äger 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3. Marknads-

värdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 562 (3 378) miljoner kronor

och det redovisade värdet till 3 728 (3 478) miljoner kronor per 31

december 2025. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella

fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighets-

beståndet omfattade 633 fastigheter med ett fastighetsvärde om 26,1

miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 578 miljoner kronor per 31

december 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se.

Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)

Sagax äger 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Emilshus. Mark-

nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 1 943 (1 395) miljoner

kronor och det redovisade värdet till 1 328 (982) miljoner kronor per 31

december 2025. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer-

siella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet

omfattade 233 fastigheter med ett fastighetsvärde om 12,3 miljarder

kronor och ett hyresvärde om 1 081 miljoner kronor per 31 december

2025. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer

information se bolagets hemsida, www.emilshus.com.

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

202520242023

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa

Mkr

Redovisat värde Börsvärde

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

2025202420232022202120202019

Mkr

Redovisat värde Börsvärde

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus

500

1 000

1 500

2 000

2025202420232022

Mkr

Redovisat värde Börsvärde

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Sagax intresseföretag

Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB

2025

jan–dec

2024

jan–dec

2025

jan–dec

2024

jan–dec

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Sagax ägarandel av kapitalet, % 22 22 15 15 26 25

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 110 14 258 152 131 40

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 306 284 219 155 104 73

Hyresintäkter, mkr 3 267 3 341 2 274 1 992 896 674

Förvaltningsresultat, mkr 1 460 1 351 1 104 879 414 297

Årets resultat, mkr 542 113 1 287 914 524 288

2025

31 dec

2024

31 dec

2025

31 dec

2024

31 dec

2025

31 dec

2024

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr 2 856 2 809 3 728 3 478 1 328 982

Innehavets marknadsvärde, mkr 3 344 4 856 3 562 3 378 1 943 1 395

Antal fastigheter 490 494 633 554 233 172

Fastigheternas redovisade värde, mkr 38 824 39 369 26 087 23 384 12 307 8 940

Uthyrningsbar area, kvm 2 877 000 2 933 000 2 362 000 2 201 000 1 188 000 926 000

Hyresduration, år 3,5 3,4 4,1 4,0 5,1 5,0

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 91 92 93 95 95

Räntebärande skulder, mkr 21 056 21 366 14 059 12 587 6 813 4 717

Kapitalbindning, år 2,7 2,7 3,0 2,3 2,8 2,7

Räntebindning, år 1,9 2,1 1,9 2,1 2,0 2,3

Marknadsvärde för räntederivat, mkr −85 –77 −19 19 −19 10

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders-

basis per 1 januari 2026. Det är viktigt att notera att den ej är att

jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den

exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida

vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd-

ringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med del-

årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen.

Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis

med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets-

kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne-

havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt

utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån

ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för

de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade

genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings-

kostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kredit-

faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder

vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar

avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i

intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablon-

skatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 10,82

kronor, vilket innebär en 5,8 % lägre kurs jämfört med 11,49 kronor

som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025.

Per 1 januari 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro.

Exklusive valutaeffekter steg intjäningsförmågans driftnetto och

resultat efter skatt under året med 7,5 % respektive 6,2 %.

Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att

underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan

på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2020.

Aktuell intjäningsförmåga

Belopp i miljoner kronor 1 jan 2026 1 jan 2025

Hyresvärde 5 739 5 553

Vakans –241 –231

Hyresintäkter 5 498 5 323

Fastighetskostnader –980 –909

Driftnetto 4 517 4 414

Central administration –188 –187

Joint venture och intresseföretag 1 323 1 162

Finansnetto –1 054 –859

Leasingkostnader –41 –36

Förvaltningsresultat 4 558 4 494

– varav förvaltningsresultat hänförligt till

innehav utan bestämmande inflytande 12 61

Skatt –729 –764

Resultat efter skatt 3 829 3 730

Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 817 3 669

– varav ägare av D-aktier 253 253

– varav ägare av A- och B-aktier 3 564 3 416

Framåtriktad direktavkastning, % 6,6 6,7

Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7 5,1

Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare

enligt aktuell intjäningsförmåga

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

20252024202320222021

Mkr

Förvaltningsresultat

Resultatandelar från joint venture och intresse företag är beräknade

enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultat-

andelens storlek.

FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

UNDER 2025

I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings förmåga

under åren 2020–2025. Förändringarna mellan årsskiften redovisas

uppdelat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastig hetsförvärv,

fastig hetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investe-

ringar och avyttringar under respektive år presenteras i tabellen. Det kan

noteras att investeringar i befintligt fastighetsbestånd kan ge effekt på

intjäningsförmågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande

är en pågående investering och om till exempel inflyttning har skett.

Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 58 miljoner

kronor samtidigt som vakansvärdet ökade med 1 miljon kronor och fastig-

hetskostnaderna ökade med 39 miljoner kronor. Totalt ökade driftnettot

i befintligt bestånd med 18 miljoner kronor. Därutöver medförde euro-

kursens utveckling att drift nettot minskade med 222 miljoner kronor.

Fastighetsförvärv under 2025 har medfört att hyresvärdet ökade med

424 miljoner kronor, vakans värdet ökade med 21 miljoner kronor och att

fastighetskostnaderna ökade med 86 miljoner kronor. Totalt ökade drift-

nettot med 317 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året.

Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 42 mil-

joner kronor och vakanserna samt fastighetskostnaderna minskade med 20

miljoner kronor respektive 12 miljoner kronor. Totalt minskade driftnettot

med 10 miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året.

Finansnettot har förändrats med –195 miljoner kronor till –1 054

miljoner kronor, varav finansiella intäkter med –27 miljoner kronor och

finansiella kostnader med –168 miljoner kronor.

Resultat efter schablonskatt som till faller A- och B- aktieägarna har

ökat med 4 % (9 %) till 3 564 (3 416) miljoner kronor, motsvarande 10,53

(10,10) kronor per A- och B-aktie.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

2023 2024 2025

Belopp i miljoner kronor

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar



1 jan

2024

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2025

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastighets-

försälj-

ningar

1 jan

2026

Hyresvärde 155 –9 406 –8 4 738 137 166 525 –13 5 553 58 –254 424 –42 5 739

Vakans 1 – –16 4 –182 –29 –10 –12 2 –231 –1 –8 –21 20 –241

Hyresintäkter 156 –9 390 –4 4 557 108 155 513 –10 5 323 57 –262 403 –22 5 498

Fastighetskostnader –41 1 –30 2 –771 –45 –21 –73 2 –909 –39 40 –86 12 –980

Driftnetto 115 –8 360 –1 3 785 63 134 440 –8 4 414 18 –222 317 –10 4 517

Central administration –182 –187 –188

Joint venture och

intresseföretag 1 096 1 162 1 323

Finansnetto –555 –859 –1 054

Leasingkostnader –31 –36 –41

Förvaltningsresultat 4 114 4 494 4 558

– varav förvaltningsresultat hänförligt till

innehav utan bestämmande inflytande – 61 12

Skatt –741 –764 –729

Resultat efter skatt 3 374 3 730 3 829

Hänförligt till moderbolagets

aktieägare 3 374 3 669 3 817

– ägare av preferensaktier – – –

– ägare av D-aktier 253 253 253

– ägare av A- och B-aktier 3 122 3 416 3 564

Investeringar ochavyttringar –902 – 5 088 77 –1 129 – 5 698 144 –978 – 4 733 439

1) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB.

2) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran.

Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2020–2025

2020 2021 2022

Belopp i miljoner kronor

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2021

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2022

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastighets-

försälj-

ningar

1 jan

2023

Hyresvärde 64 –73 302 –3 3 024 118 40 370 –94 3 459 379 217 269 –128 4 195

Vakans –13 3 –15 1 –159 31 –2 –14 9 –135 –16 –8 –18 5 –171

Hyresintäkter 51 –70 286 –2 2 865 149 38 357 –85 3 324 363 209 251 –123 4 024

Fastighetskostnader –13 13 –30 – –495 –38 –6 –40 16 –563 –89 –34 –35 17 –704

Driftnetto 38 –57 257 –2 2 370 111 32 317 –69 2 761 274 175 216 –106 3 319

Central administration –132 –147 –174

Joint venture och

intresseföretag 638 780 818

Finansnetto –372 –354 –398

Leasingkostnader –26 –28 –28

Förvaltnings resultat 2 479 3 012 3 538

– varav förvaltningsresultat hänförligt till

innehav utan bestämmande inflytande – – –

Skatt –471 –542 –637

Resultat efter skatt 2 008 2 470 2 902

Hänförligt till moderbolagets

aktieägare 2 008 2 470 2 902

– ägare av preferensaktier 34 – –

– ägare av D-aktier 252 252 253

– ägare av A- och B-aktier 1 723 2 218 2 650

Investeringar ochavyttringar –666 – 5 585

1 456

–658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,

resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar för att identifiera och, om möjligt,

begränsa effekterna av riskerna på verksamheten.

Risker och riskhantering

MARKNADSRISKER

Fastigheternas marknadsvärde

Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt IAS

40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncern-

mässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde.

Detta innebär att sjunkande marknads värden på bolagets fastigheter

kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning.

Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av för-

svagad konjunktur, stigande ränteläge, förändring i utbud eller efter-

frågan eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland

annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller

incidenter med materiella skador som följd. Därutöver kan fastigheternas

marknadsvärden indirekt påverkas av förändrade lagkrav.

Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som

påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs- och

skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad informa-

tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.

Hantering

För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auktorise-

rade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende värderings-

företag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna

för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknads-

värden. För att kvalitetssäkra de externa värderingarna utför Sagax därut-

över interna värderingar avseende 5–10 % av portföljens marknadsvärde

varje kvartal. De jämförande interna värderingarna fokuserar på:

■

Analys av marknadsantaganden.

■

Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets-

förvaltare och transaktionsteam.

■

Verifiering av indata.

■

Genomförande av så kallad Black box-analys som säkerställer att

de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering-

arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden

tillämpas i båda värderingsmodellerna.

I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid föränd-

rade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres intäkter,

fastig hetskostnader och uthyrningsgrad.

Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering

mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet

genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighets-

försäkring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.

Transaktionsrelaterade risker

Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är

till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs

riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljö-

förhållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister.

Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter

och juridiska tvister.

Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier

avseende ägande, hyresavtalens giltighet med mera. Vid försäljning av

fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av skattetvister och

andra rättsliga tvister som kan komma att bli en framtida belastning för

bolaget. Garantierna är normalt belopps- och tids begränsade.

Hantering

Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta

kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organisa-

tionen internt eller anlitas externt vid behov.

FINANSIELLA RISKER

Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande

skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obliga-

tionslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från

Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”.

Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av

netto skuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne-

bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp

av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en

nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta-

ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer

information se sidorna 40–41.

Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk-

samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt

att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Sagax har

följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam heten:

■

Belåningsgrad om högst 50 %

■

Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger

■

Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger

Refinansieringsrisk

Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras,

vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller

ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för-

ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på

bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till

sänkt kreditrating och därmed försvåra möjligheten till refinansiering

av befintliga skulder.

Hantering

I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha

en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera

de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att

använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta

arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53

redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig-

hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av

fastigheternas uthyrningsgrad.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Ränterisk

Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk

definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar

Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig

till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte-

marknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget.

Riks bankens och den europeiska centralbankens penningpolitik,

förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som

nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.

Hantering

För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte läge

har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte-

risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar. Den 31 decem-

ber 2025 uppgick andelen fasträntelån exklusive företagscertifikat till

69 % (84 %) och ränteswappar till 10 % (12 %) av Sagax räntebärande

skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begrän-

sad effekt på Sagax ränte kostnader på kort och medellång sikt. Se även

känslighetsanalysen på sidan 53.

Valutarisk

Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och

skulder i utländsk valuta. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor

och alla balansposter som är i euro och danska kronor är omräknade till

svenska kronor. Valutakursförändringar kan ha en väsentlig effekt på

koncernens verkliga värde på eller framtida kassaflöden från finansiella

instrument.

Hantering

Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter och finansiella

instrument i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro.

Transaktionsexponering i koncernen hanteras genom matchning av

intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen, tillgångar

minus skulder i euro, uppgick till 13 800 (14 295) miljoner kronor den

31 december 2025. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 32 %

(34 %) av eget kapital.

I enlighet med IAS 21 redo visas valutakurseffekter för utlandsverk-

samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt total resultat.

Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även

känslig hetsanalysen på sidan 53.

Likviditetsrisk

Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång

till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive ränte-

betalningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle

ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella

ställning.

Hantering

Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett

begränsat refinansieringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där

förfallodatum för koncernens skulder presenteras. Sagax rörelse kapital

uppgick till −6 514 (−5 054) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnyttjade

kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 6 480 (11 104) mil-

joner kronor, exklusive back-up faciliteter avseende Sagax ute stående

företagscertifikat.

OPERATIONELLA RISKER

Hyresintäkter och hyresutveckling

Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för

lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen

hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella mark-

nadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demografisk

tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden.

Hantering

För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster

strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att prioritera

hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan medföra

något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större

hyresgäster.

Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres-

avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid

längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex

i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de

är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal

är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan

i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal

hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.

Kreditrisk

Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina

betalningar enligt hyresavtalen.

Hantering

Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av

fastig hetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyres-

avtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.

I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken

och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio-

ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar

löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning.

Sagax bedömer att bolagets hyresgäster generellt sett har god finansiell

ställning.

Drifts- och underhållskostnader

De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och

uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån

kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan

de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas

bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kost-

nader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.

Hantering

Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras

normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts- och

underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres-

gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax

exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad.

Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet

Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT-system, effektiv

intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

värderings- och riskmodeller som ger underlag för att minska operativa

risker. Bristande IT-säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera i

förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax

verksamhet.

Hantering

Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att utveckla

sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT-säkerhet. Sagax

använder brandväggar, e-postfilter, back up-system och antivirus-

program för att förhindra IT-relaterade driftstörningar.

Organisatorisk risk

Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och

andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget

skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner

skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kom-

petent personal.

Hantering

Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att

minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings-

samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera behov

av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbetsmiljön

genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen bedöms

vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även upprättat

årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla befintliga

medarbetare.

RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER

Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens eventu-

ella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarknadens förtro-

ende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella ställning negativt.

Hantering

För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse-

konflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att

styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå

i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax

medarbetare och styrelseledamöter att:

■

Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger

lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är

aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax

verksamhet.

■

Investera i bolag där Sagax är aktieägare.

■

Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av

värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.

Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter

som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska

meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits under

2025.

REGULATORISKA RISKER

Regelefterlevnad och affärsetik

Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns-

sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för

tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha

olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och

mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbetares

eller uppdragstagares agerande.

Hantering

■

Utbildning i policyer för all personal

■

Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal

■

Visselblåsarfunktion

Skatter och ändrad lagstiftning

Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av

gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med

råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens

tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras

med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och

förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller

nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet,

resultat och finansiella ställning negativt.

Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknad på

skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess

skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax

har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade

skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen är att

koncernens resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i

skattelagstiftning i de länder som koncernen har verksamhet i.

Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet

över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av

möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att

utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift-

ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende

hyres-, förvärvs- och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för

bolaget. I not 12 redogörs för Sagax skatter.

Hantering

Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i organi-

sationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter att utföra

de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor noggrant.

Omställningsrisker

Omställningsrisker innefattar bland annat införandet av striktare

regleringar kring byggnormer, energieffektivitet och utsläpp av växthus-

gaser. Ändrade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom

högre krav på klimatanpassning och energieffektivitet, kan också inne-

bära ökade kostnader eller behov av investeringar.

Hantering

Sagax analyserar löpande utvecklingen av nya EU-direktiv på hållbarhets-

området såsom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)

och EU:s taxonomi för hållbar finansiering och dess implikationer för

bolaget. Därutöver beaktas omställningsrisker bland annat genom ana-

lys av energiprestanda i fastighetsbeståndet och regulatoriska krav.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

MILJÖ- OCH KLIMATRISKER

Miljörisk

Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö-

skador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger fastig-

heter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon

verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid

kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt

tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare.

Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand-

ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid

förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.

Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax

för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller

misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i

syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig

miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt.

Hantering

Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam-

arbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan.

Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola-

get över väger att förvärva för att identifiera miljö- och hälsorisker och

bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras.

I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra

en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och

nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material val.

För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av

koncern bolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö-

risker.

Klimatrisker

Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad

nederbörd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna

medföra skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov

av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar kan

också innebära ökade driftskostnader.

Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om

klimat risken inte beaktas.

Hantering

Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras.

Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar för

det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör löpande

utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpassningar av fastig-

heternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas

förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av lagar och förord-

ningar inom klimat området.

Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att

identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam-

heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent

översvämningsrisk.

För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat

koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän-

visas till sidorna 133–135 och 137–138.

Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen

per 31 december 2025

Förändring, % –20 % –10 % 0% +10 % +20 %

Värdeförändring, mkr –13 657 –6 828 – 6 828 13 657

Belåningsgrad, % 52 47 44 41 38

Känslighetsanalys per 31 december 2025

Belopp i miljoner kronor Förändring

Effekt på

förvaltningsresultat,

årsbasis

Effekt på

resultat efter

skatt, årsbasis

Effekt på

eget kapital

Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57 +48/–48 +48/–48

Hyresintäkter +/–1 % +55/–55 +46/–46 +46/–46

Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10 –8/+8 – 8/+8

Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17 –14/+14 –14/+14

Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –51/+51 –43/+43 –43/+43

Förändring av valutakursen SEK/EUR

+/–10 % +247/–247 +205/–205 +1 380/–1 380

Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +85/–85 +72/–72 +72/–72

1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.

2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.

KÄNSLIGHETSANALYS

Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.

Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad

per 31 december 2025

Förändring, % –10 % –5 % 0% +5 % +10 %

Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET

Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 4,3 4,6 ET ET

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde

uppgick den 31 december 2025 till 71 miljarder kronor.

Aktien och ägarna

Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm

Betalkurs, kr

Omsättnings -

hastighet

på årsbasis, %

Genomsnittlig

handelsvolym per

handelsdag, mkr

31 dec

2025

31 dec

2024 2025 2024 2025 2024

A-aktier 196,00 225,00 1 1 0 0

B-aktier 19 7, 6 0  226,20

 28 28 74 91

D-aktier 33,80 30,95 66 51  11 8

AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 740 621 kronor och

fördelades på totalt 466 708 926 aktier varav 2 000 000 B-aktier i eget

förvar. Kvot värdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre aktieslag, stam-

aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm,

Large Cap.

Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie

berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma

rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.

Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings optioner

som utfärdats genom incitamentsprogram 2022–2025 emitterat 23 138

stamaktier av serie B.

UTDELNINGSPOLICY

Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska uppgå

till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen

komma att föreslå att vinster av engångs karaktär överförs till aktie-

ägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den

sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maxi-

malt 2,00 kronor per aktie.

Styrelsen föreslår årsstämman 2026 att besluta om att utdelning

ska ske med 3,70 (3,50) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen före-

slår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis

ut betalning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den före-

slagna utdelningen uppgår till sammanlagt 1 505 (1 437) miljoner kronor,

motsvarande 33,9 % (33,4 %) av förvaltningsresultatet hänförligt till

moderbolagets aktieägare för 2025.

A-aktiens kursutveckling 2025

Antal 1 000-tal

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

100

200

300

400

500

Sagax A OMX Stockholm_Pl

Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier

Källa: Monitor av Modular Finance AB

D-aktiens kursutveckling 2025

Antal 1 000-tal

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

Sagax D OMX Stockholm_Pl

Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier

Källa: Monitor av Modular Finance AB

B-aktiens kursutveckling 2025

Antal 1 000-tal

3 000

6 000

9 000

12 000

15 000

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

100

200

300

400

500

Sagax B OMX Stockholm_Pl

Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier

Källa: Monitor av Modular Finance AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar

Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående

A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter

omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under

perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028.

Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive

optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total-

avkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag note-

rade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod.

Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-

ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genom-

snittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.

Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2026 att besluta

om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B- aktier

i juni 2029 för bolagets medarbetare, undan taget bolagets verk ställande

direktör och styrelseledamöter.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.

LIKVIDITETSGARANTI

DNB Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets

A- och D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditets-

garanti. Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer

köp- och säljkurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som

likviditet tillförs genom en garanterad volym aktier på köp- och säljsidan i

respektive order bok. Syftet med avtalet är att främja aktiernas likviditet.

BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET

Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till

12,38 (11,95) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid

årets utgång motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger.

EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE

Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 112,88 (107,91)

kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 130,32 (125,23)

kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 175 % (210 %) av det

egna kapitalet per A- och B-aktie och 152 % (181 %) av substansvärdet per

A- och B-aktie.

Största aktieägare 31 december 2025

Antal aktier Andel av

A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster

David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8% 29,1%

Staffan Salén med bolag 5 737 309 27 598 279 – 7,1% 12,1%

Vanguard – 9 880 751 7 533 211 3,7% 2,5%

Avanza Pension 51 440 477 607 14 193 793 3,2% 2,2%

SEB Fonder – 12 434 060 – 2,7% 1,8%

Handelsbanken Fonder – 7 962 924 3 217 884 2,4% 1,6%

Carnegie Fonder – 11 137 300 – 2,4% 1,6%

Länsförsäkringar Fonder – 10 742 055 – 2,3% 1,5%

Fjärde AP-fonden 821 630 7 787 263 1 604 295 2,2% 2,5%

Lannebo Kapitalförvaltning – 9 891 621 – 2,1% 1,4%

BlackRock – 9 437 815 37 365 2,0% 1,3%

Tredje AP-fonden – 8 843 030 – 1,9% 1,3%

Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8% 1,2%

Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4% 1,2%

Alecta Tjänstepension – 6 327 312 – 1,4% 0,9%

Andra AP-fonden – 6 239 391 – 1,3% 0,9%

Swedbank Robur Fonder 500 000 4 896 054 – 1,2% 1,4%

Nordea Fonder – 4 867 328 – 1,0% 0,7%

Cliens Fonder – 4 759 499 – 1,0% 0,7%

Folksam – 4 741 155 – 1,0% 0,7%

Summa 20 största ägare 21 351 379 213 607 140 40 044 435 58,9% 66,5%

    

Övriga aktieägare 5 107 215 98 381 863 86 216 894 40,6% 33,5%

Delsumma 26 458 594 311 989 003 126 261 329 99,6% 100,0%

    

Aktier som innehas av AB Sagax –  2 000 000 –  0,4% –

Totalt 26 458 594 313 989 003 126 261 329 100,0% 100,0%

    

– varav styrelse och medarbetare 20 357 565 99 284 022 6 081 507 26,9% 44,0%

1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.

Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Antal aktier

Antal

aktieägare

1–500 20 247

501–1 000 2 700

1 001–2 000 2 186

2 001–5 000 1 984

5 001–10 000 857

10 001–50 000 955

50 001– 366

Totalt 29 295

1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.

Källa: Monitor av Modular Finance AB.

Aktieägarkategori

Antal

aktieägare Röstandel

Privatpersoner bosatta i Sverige 27 358 14%

Privatpersoner bosatta utomlands 333 1%

Företag/institutioner i Sverige 741 70%

Företag/institutioner utomlands 863 12%

Okänd ägartyp –  3%

Totalt 29 295 100%

Aktieägare per land

Antal

aktieägare Röstandel

Sverige 28 097 84%

USA 89 6%

Norge 177 2%

Storbritannien 42 1%

Finland 159 1%

Övriga 731 6%

Totalt 29 295 100%

Nyckeltal per B-aktie

2025

31 dec

2024

31 dec

2023

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

Börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0  226,20 2 7 7, 4 0  236,50 305,00

Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9 

Kassaflöde efter utspädning, kr

9,89 9,85 9,94 8,68 6,58

Eget kapital efter utspädning, kr 112,88  107,91  95,01 91,20 83,84

Substansvärde, kr 130,32 125,23 110,9 0  106,61 97,9 2 

Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 16,0 18,9 24,9 24,4 38,2

Börskurs/kassaflöde, ggr

20,0 23,0 2 7,9  2 7, 3  46,4

Börskurs/eget kapital, % 175 210 292 259 364

Börskurs/substansvärde, % 152 181 250 222 311

1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

Aktiekursutveckling och volatilitet

Utveckling

1, 2)

Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI

1 år –13% –13% 9% –9% 10%

2 år –28% –29% 21% –14% 16%

3 år –18% –16% 27% 0% 34%

4 år –35% –35% 1% –45% 1%

5 år 16% 17% 6% –19% 36%

Volatilitet

Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI

1 år 38% 27% 14% 23% 17%

2 år 35% 28% 14% 24% 14%

3 år 39% 29% 14% 29% 17%

4 år 39% 33% 16% 29% 17%

5 år 39% 31% 15% 28% 17%

1) Beräknade per 31 december 2025.

2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI.

Aktieägarstruktur 31 december 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Substansvärde (NAV) 31 december 2025

Mkr

Per A- och B-aktie

efter utspädning, kr

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622 126

Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –13

Återläggning av derivat 47 0

Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 178 12

Återläggningar hänförliga till joint venture och

intresseföretag 1 680 5

Substansvärde (NAV) 44 107 130

Rösträtter och aktiekapitalandelar

Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel

A-aktier 26 458 594 1,0 26 458 594,00 38% 6%

B-aktier 313 989 003 0,1 31 398 900,30 45% 67%

D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18% 27%

Summa 466 708 926 70 483 627,20 100% 100%

Ägarkategorier, aktiekapitalandel

Fondbolag 31 %

Privatpersoner 17 %

Pension & försäkring 12 %

Stiftelser 2 %

Stat, kommun & region 1 %

Återköpta aktier 0 %

Övriga 36 %

Källa: Monitor av Modular Finance AB

Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

2025202420232022202120202019201820172016

Ggr

Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,

rullande 12 månader

Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)

100

150

200

250

300

350

400

2025202420 232022202120202019201820172016

Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie

Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

LEGAL STRUKTUR

Koncernen bestod vid årsskiftet av 485 koncernföretag med säte

i Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien,

Tyskland och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söderport

Investment AB, Fastighets aktiebolaget Ess-Sierra, Certus Properties AS

respektive Hemsö Intressenter AB. Därutöver ägde Sagax 20,3 % av

rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3 Fastig heter AB, 21,6 % av rösterna

och kapitalet i Nyfosa AB samt 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet

i Fastighets bolaget Emilshus AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.

ORGANISATION

Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm där bolagets koncern-

funktioner ekonomi, hållbarhet, skatt, finans och affärsutveckling

är placerade. I Danmark, Finland, Frankrike, Benelux, Spanien och

Tyskland leds verksamheterna av de verkställande direktörerna för-

respektive verksamhet.

MEDARBETARE

Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare.

Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både

attra herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.

Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas

av korta besluts vägar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och

utvecklingssamtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidare-

utveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor

vikt vid kompetens och erfarenhet samt personliga egenskaper och

kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax

rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare inom

olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och

minst en styrelse ledamot. I förekommande fall kan även olika tester

genomföras.

Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med ar betare när-

varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras.

Organisation och medarbetare

Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt

känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är

avgörande för bolagets utveckling.

Operativ struktur

Antal anställda

Land Totalt

Sverige 40

Finland 29

Frankrike 15

Nederländerna 8

Spanien 9

Tyskland 3

Danmark 1

Totalt 105

Antal koncernbolag

Säte Antal

Sverige 156

Finland 203

Frankrike 9

Nederländerna 85

Belgien 14

Spanien 9

Tyskland 4

Danmark 5

Totalt 485

1) Företagsledning.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX

Finanschef

och vice VD

Ekonomi-

chef

)

Fastighetschef

Sverige

Affärs-

utveckling

Finland

Frankrike

Organisation

i Frankrike

Ekonomi och

rapportering

Organisation

i Finland

Treasury och

Finansiering

Danmark

Hållbarhet Skatt Organisation

i Benelux

Fastighets-

förvaltning

i Sverige

Organisation

i Spanien

Affärs-

utveckling

Organisation

i Tyskland

Benelux

Spanien

Tyskland

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en relativt liten

organisation. Sagax hade vid årets slut 105 medarbetare. Medelantalet

anställda var under året 98 personer. 15 medarbetare anställdes

under 2025 varav 4 i Sverige, 1 i Finland, 4 i Frankrike, 3 i Spanien, 2 i

Tyskland och 1 i Danmark. 8 medarbetare lämnade bolaget under året.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras

i avsnittet om bolagsstyrning.

INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen

är treåriga och har riktats till samtliga med arbetare. Bolagets verkstäl-

lande direktör och styrelseleda möter omfattas inte av incitaments-

programmen.

ANTI-DISKRIMINERING

Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig-

het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell

läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma

rättigheter och skyldig heter. Det gäller exempelvis löne sättning, möjlig-

het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god

arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och

arbets tagare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti-

diskrimineringsarbetet.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Flerårsöversikt

Rapport över koncernens totalresultat

Belopp i miljoner kronor 2025 2024 2023 2022 2021

Hyresintäkter 5 378 4 994 4 293 3 696 3 100

Övriga intäkter 24 69 25 31 23

Drifts- och underhållskostnader –521 −483 –454 –430 –324

Fastighetsskatt – 311  −272 –220 –178 –153

Övriga fastighetskostnader –128 −117 –94 –87 –73

Driftnetto 4 442 4 191 3 551 3 032 2 573



Central administration –188 −187 –182 –174 –147

Resultat från joint venture och intresseföretag 1 009 783 –556 1 375 2 718

– varav förvaltningsresultat 1 225 1 108 937 766 713

– varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –66 −69 –1 523 852 2 572

– varav skatt –138 −256 14 – 351 –558

– varav övrigt –11  – 15 108 –9

Finansiella intäkter 64 162 339 235 113

Finansiella kostnader –1 025 −912 –734 –492 –419

Finansiell kostnad räntekomponent leasing –41 −36 –31 –28 –28

Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 261 4 001 2 388 3 948 4 809

– varav förvaltningsresultat 4 477 4 326 3 881 3 339 2 805

– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 442 4 296 3 881 3 339 2 805



Realiserade värdeförändringar: 

Fastigheter 48 −17 9 –12 6

Finansiella instrument 16 −17 23 3 –10

Orealiserade värdeförändringar: 

Fastigheter 164 563 –1 306 1 709 3 870

Finansiella instrument –4 1 202 –955 –2 343 1 868

Resultat före skatt 4 485 5 732 159 3 305 10 543



Uppskjuten skatt –98 −264 –16 –523 –624

Aktuell skatt –307 −194 –156 –63 –112

Årets resultat 4 081 5 274 –13 2 718 9 807

– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 048 5 255 –13 2 718 9 807

– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 19 – – –



Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –1 669 642 –174 1 478 282

Andel övrigt totalresultat för joint venture –39 9 228 27 8

Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning 741 −240 29 –878 –141

Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16 −8 16 –42 6

Totalresultat för året 3 129 5 678 86 3 303 9 963

– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 107 5 646 86 3 303 9 963

– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 22 32 – – –

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag

Belopp i miljoner kronor 2025−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2022−12−31 2021−12−31

Förvaltningsfastigheter 67 978 65 862 57 061 52 655 46 067

Förvaltningsfastigheter till försäljning 305 12 – 27 –

Nyttjanderätter, leasingavtal 583 546 454 380 390

Joint venture och intresseföretag 16 470 15 170 13 171 11 022 9 818

Räntebärande fordringar på joint venture 290 179 124 76 8

Övriga anläggningstillgångar 483 304 396 1 092 737

Summa anläggningstillgångar 86 109 82 073 71 207 65 252 57 020

    

Börsnoterade instrument 1 644 625 752 3 891 4 772

Kortfristig finansiell leasingfordran – – – 2 008 –

Övriga omsättningstillgångar 737 1 059 1 423 865 596

Kassa och bank 16 287 28 76 84

Summa omsättningstillgångar 2 397 1 971 2 203 6 840 5 452

    

Summa tillgångar 88 506 84 044 73 410 72 092 62 472

    

Eget kapital 42 792 41 803 36 578 33 463 31 079

– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 170 862 – – –

    

Långfristiga räntebärande skulder 31 493 30 002 25 436 29 820 23 368

Uppskjutna skatteskulder 4 286 4 289 3 954 4 040 3 087

Övriga långfristiga skulder 1 024 926 793 679 659

Summa långfristiga skulder 36 803 35 216 30 184 34 539 27 114

    

Kortfristiga räntebärande skulder 7 153 5 132 4 907 2 474 2 986

Övriga kortfristiga skulder 1 758 1 892 1 741 1 616 1 293

Summa kortfristiga skulder 8 912 7 024 6 648 4 090 4 279

    

Summa skulder 45 714 42 240 36 832 38 629 31 393

    

Summa eget kapital och skulder 88 506 84 044 73 410 72 092 62 472

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Nyckeltal och data per aktie

2025 2024 2023 2022 2021

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning, % 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0

Totalavkastning, % 6,8 7, 5  4,0 9,3 15,3

Överskottsgrad, % 83 84 83 82 83

Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 97 95 96

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96

Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 5 371 4 834 4 331 3 895 3 759

Antal fastigheter 1 043 983 903 751 673

Finansiella nyckeltal

Avkastning på totalt kapital, % 6,4 6,7 6,4 5,7 5,9

Avkastning på eget kapital, % 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6

Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,3 1,9 1,7 1,4

Räntebindning inkl. derivat, år 2,3 2,9 2,8 3,2 4,0

Kapitalbindning, år 2,9 3,1 3,1 3,7 4,3

Soliditet, % 48 50 50 46 50

Belåningsgrad, % 44 42 41 45 42

Nettoskuld/EBITDA 5,8 5,4 5,2 7,1  5,8

Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 5,0 5,7 7,1  6,5

Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,5 6,5 8,1 12,7 9,4

Data per A- och B-aktie

B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0  226,20 2 7 7, 4 0  236,50 305,00

Substansvärde (NAV), kr 130,32 125,23 110,90  106,61 9 7,9 2 

Eget kapital, kr 112,88  10 7,9 2  95,05 91,33 83,93

Eget kapital efter utspädning, kr 112,88 10 7,91  95,01 91,20 83,84

Resultat, kr 11,22 14,78 –0,82 7, 76  30,09

Resultat efter utspädning, kr 11,22 14,78 –0,82 7, 75  30,04

Förvaltningsresultat, kr 12,38 11,95 11,17 9,71 8,01

Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9 

Kassaflöde, kr 9,89 9,85 9,95 8,69 6,59

Kassaflöde efter utspädning, kr 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58

Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15

Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4 338,4 338,3 318,0 317, 7 

Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,5 318,5 318,0

Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 338,4 324,8 317, 8  317, 5 

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 325,1 318,3 318,0

Data per D-aktie

Börskurs vid årets utgång, kr 33,80 30,95 28,00 26,70 33,40

Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00

Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3

Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,2

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrningsrapport 64

Styrelse 70

Företagsledning 72

Revisor 72

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Bolagsstyrningsrapport

Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav

som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och

Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.

BOLAGSORDNING

Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget

är ett svenskt publikt (publ) bolag. Styrelsen har sitt säte i Stockholm.

Bolaget ska direkt eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast

egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare infor-

mation, se Sagax hemsida www.sagax.se.

SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING

Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är tillämplig för samtliga bolag

vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är

avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet.

Den bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att samt-

liga regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att avvika

från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och förklaras.

Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller

in direkt styr bolaget. Tyngd punkten ligger på styrelsen i dess egenskap

av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av Kollegiet för

Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktie-

bolagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av

Aktiemarknads nämnden.

Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions utskottet

istäl let för tre ledamöter i enlighet med Koden. Orsaken är att styrelsen

totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts

vara ändamålsenligt.

Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer

i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie-

ägare.

Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter

saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild-

ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas.

BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags-

stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över

bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Utöver obli-

gatoriska ärenden som anges i bolags ordningen fattades även följande

beslut:

Årsstämma den 8 maj 2025

Vid Sagax årsstämma den 8 maj 2025 beslutades bland annat följande:

■

Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 3,50 kronor per

stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av

serie D för räkenskapsåret 2024 med utbetalning kvartalsvis om 0,50

kronor per stamaktie av serie D.

■

Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk tören

ansvarsf rihet för verksamhetsåret 2024.

■

Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa

årsstämma.

■

Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert,

David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin.

Staffan Salén utsågs till styrelsens ord förande.

■

Att arvode ska utgå med 400 000 kronor till styrelseord föranden

och med 220 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda

styrelse ledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår

ersättning för utskottsarbete.

■

Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med Jonas

Svensson som huvudansvarig revisor. Arvodet till revisorerna ska

utgå enligt godkänd räkning.

■

Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2024.

■

Om införandet av Incitamentsprogram 2025/2028 genom a) emission

av teckningsoptioner till dotterbolaget Satrap Kapital förvaltning AB

och b) godkännande av överlåtelse av teckningsoptioner till anställda

i bolaget eller dess dotter bolag.

STYRNINGSSTRUKTUR

Företagsledning

Valberedning

Ersättningsutskott

Revisionsutskott

Styrelse

Revisorer

Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion

Aktieägare

via bolagsstämma

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

■

Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom

nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler.

■

Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill

nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier,

teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid var

tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget.

Inför årsstämman den 8 maj 2026

Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2026 kl. 12.00 i Spårvagnshallarna

på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att

utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags-

ordning. Aktieägare har därmed möjlighet att utöva sin rösträtt vid

årsstämman genom poströstning, genom fysiskt deltagande eller genom

ombud. Aktie ägare som vill delta genom poströstning på årsstämman ska:

■

Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda

aktieboken den 29 april 2026,

■

Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt

instruktionerna nedan, senast den 4 maj 2026.

Formuläret finns tillgängligt på Sagax hemsida, www.sagax.se. Det

ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear

Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda for-

muläret skickas med e-post till GeneralMeetingService@euroclear.com.

Ifyllt formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID

enligt instruktioner på www.euroclear.com/sweden/generalmeetings/.

Aktieägare som vill delta fysiskt på årsstämman ska:

■

Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken den 29 april 2026,

■

Dels anmäla sitt deltagande till Sagax senast den 4 maj 2026 på föl-

jande adress: AB Sagax, ”Årsstämma”, c/o Euroclear Sweden AB,

Box 191, 101 23 Stockholm eller via www.euroclear.com/sweden/

generalmeetings/. Vid anmälan ska uppges namn och person- eller

organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer.

Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på bola-

gets hemsida, www.sagax.se.

VALBEREDNING

Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på

årsstämman 2021 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara

styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller ägar-

grupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltar-

registrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie boken per

30 september 2025, ska vardera utse en representant att jämte styrelse-

ordföranden utgöra valberedning inför årsstämman 2026. Majoriteten

av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till

bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter ska

vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktie-

ägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning.

Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen ska

inte vara ledamot av valberedningen. Styrelse ledamöter kan ingå i val-

beredningen men ska inte utgöra en majoritet av dess leda möter. Om mer

än en styrelse ledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara

beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen

utser ordförande inom gruppen. Styrelse ordföranden eller annan styrelse-

ledamot ska inte vara ord förande för valberedningen. Sammansätt-

ningen av valberedningen ska enligt stämmo beslutet tillkännages senast

sex månader före årsstämman 2026. Valberedningen som tillkännagavs

22 oktober 2025 har följande sammansättning:

■

Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag.

■

Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag.

■

Frida Olsson, nominerad av Fjärde AP-fonden.

■

Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax.

Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings lagens och Kodens

krav beslutat om en mång falds policy för val till styrelsen. Policyn har

följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig samman-

sättning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att

ledamöterna även är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att

något diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön,

köns överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion

eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning

eller ålder inte förekommer". Valberedningen har haft ett protokollfört

sammanträde under 2025 och ett sammanträde i början av 2026 samt

kontakt via telefon och e-mail.

STYRELSEN

Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst

åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda-

möter som valdes vid årsstämman 2025. Styrelsen består av styrelse-

ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan Salén, Johan

Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har utsetts

till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till

slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrel-

sens ledamöter, se sidorna 70–71.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags ordningen.

Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar

varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma.

Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars-

fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion

avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt.

■

Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och

avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan-

tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel- och delårsrapporter.

■

Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger

per kalenderår utöver konstituerande möte och strategimöte.

■

Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid

dessa fem möten och vid det konstituerande mötet.

Styrelsens ordförande

Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord förande att se

till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina

åligganden. Det åligger även ord föranden att fullgöra uppdrag lämnat av

årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess

arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en gång om året.

Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att handläggningen

av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen eller

bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i

insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.

Styrelsens arbete under 2025

Sagax styrelse hade 26 protokollförda möten under 2025 varav ett konsti-

tuerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit förvärv

och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fastställande av

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även informerats om det

aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som bedöms upp fylla

koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering prövas separat

vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har genom styrelse-

ordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i

styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande

upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter.

STYRELSEUTSKOTT

Ersättningsutskott

Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 8 maj 2025 tillsatt

ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan Cederlund.

Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings utskottets arbete.

Ersättningsut skottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och

andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Ersättnings-

utskottet har haft ett sammanträde avseende ersättningar. Utskottets

redovisning finns på Sagax hemsida, www.sagax.se.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 8 maj

2025 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet

träffar bolagets revisor vid tre till fällen per år. Styrelsen har antagit en

instruktion gällande revisions utskottets arbete. Revisionsutskottets

uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens

revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell

rapportering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisnings-

principer och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft

tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2025 samt ett

protokollfört sammanträde hittills under 2026. Under dessa samman-

träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella rap-

portering och bolagets interna kontroller avrappor terats och diskuterats.

Revisorns iakttag elser och synpunkter har sedan vidare rapporterats till

styrelsen.

AKTIEMARKNADSINFORMATION

Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information.

Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam heten kvartalsvis samt

bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax

använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera information

till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom press-

meddelanden.

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING

Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen

å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda möterna Johan

Cederlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är obero-

ende i förhållande till bolaget och bolags ledningen samt i förhållande

till dess huvudägare. Styrelse ledamoten David Mindus, som även är

GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE

■

Delårsrapport med prognos

■ Redovisnings- och revisionsfrågor

samt revisionsrapport

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Intern kontroll

■ Organisationsfrågor

■ Strategifrågor

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Delårsrapport med prognos

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Kommande årsstämma

■ Arbetsordning och policydokument

■ Styrelseutskott

■ Firmateckningsrätt

■ Attestinstruktion

■ Sammanträdesplan

■ Halvårsrapport med prognos

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Bokslutskommuniké med prognos

■ Redovisnings- och revisionsfrågor

samt revisionsrapport

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Rapporter från styrelse utskotten

■ Kommande årsstämma

FEB

Styrelsemöte i februari

MAJ

Styrelsemöte i maj

MAJ Konstituerande styrelsemöte

JUL

Styrelsemöte i juli

SEP Strategimöte i september

OKT

Styrelsemöte i oktober

■ Budget för kommande år

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Kapitalstruktur

■ Styrelseutvärdering

■ Ledningsutvärdering

■ Organisationsfrågor

DEC Styrelsemöte i december

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget.

Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av

rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets

huvud ägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud-

ägare avses att omfattande affärs förbindelser med bolaget saknas samt

att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna

eller rösterna vid årsskiftet.

Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax

och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som

legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna

i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några

begränsningar föreligger inte i styrelseleda möternas eller de ledande

befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget

bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller med-

lemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive upp-

drag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under

viss tid vid upp sägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5.

ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Vid årsstämman den 8 maj 2025 beslutades att styrelse arvoden ska utgå

med sammanlagt 1 280 000 kronor, för delat med 400 000 kronor till

styrelseordföranden och med 220 000 kronor till envar av de övriga av

stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. Verk-

ställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i

Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.

På årsstämman 2024 beslutades om riktlinjer som omfattar ersätt-

ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax

ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska

syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax

har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av

bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt-

ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter:

Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra

förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant-

ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant ersättningen får uppgå

till högst 50 % av den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida

får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från

befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.

Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer

för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida,

www.sagax.se.

För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se

not 5.

REVISION

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt

styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska

närvara och avlämna rapport vid det styrelsemöte där beslut om fast-

ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska

efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman.

Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten

för perioden januari–september 2025 och avlämnat en gransknings-

rapport av seende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses

av årsstämman för en period om ett år.

Kontrollmiljö

Risk-

bedömning

Kontroll-

aktiviteter

Information

och

kommunikation

Uppföljning

Process

för

intern kontroll

Årsstämman 2025 valde det auktoriserade revisions bolaget Ernst &

Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskrivande

huvud ansvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2026. Jonas

Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022.

Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när varande vid

styrelse möte i Sagax under 2025 och vid ett tillfälle hittills under 2026.

INTERN KONTROLL

Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna

kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i

enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering.

Kontrollmiljö

Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam-

mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar som

styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer, riktlinjer,

processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt liten organisa-

tion. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entrep renad

och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln.

Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Belgien,

Danmark och Tyskland avseende redovisning av skatter och bokföring.

Administrativ förvaltning av verksamheterna i de olika länderna sköts

från lokala kontor i respektive land. Kontroll och uppföljning av verk-

samheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm. Sagax interna

kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördelning, avgränsade

mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden uppföljning som doku-

menterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens

arbetsordning, finanspolicy, attest instruktion och rapporterings-

instruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer är också av vikt

för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp dateras regelbundet

vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller

noteringskrav.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Riskbedömning

Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder

används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att

de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda poli-

cyer och riktlinjer.

I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en

gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets

revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande

styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och

åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som

Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig-

heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms

samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen han-

teras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontroll-

aktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och

avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer

i organisationen och jämförelse av resultatposter, konto avstämningar,

uppföljning och avstämning av styrelse beslut och av styrelsen fast-

ställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner,

fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemen-

samma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings-

och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontroll aktiviteter är

standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga arbets ordningar och

ansvarsfördelningar.

Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid

granskning och analys av väsentliga resultat- och balansposter. Risk-

hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat-

räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt

värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser

balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings-

fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv-

ningar och olika koncern interna direktiv används för att säkerställa att

inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå.

Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig-

heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig-

heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på

koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att

den finansiella rapporteringen inte inne håller några väsentliga fel. Sagax

arbetar med att löpande utveckla system stöd för verksamheten.

Information och kommunikation

Sagax informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv

och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte-

ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans policy behandlar infor-

mation och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen.

Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt

uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd per-

sonal. Andelen medarbetare som 2025 har bekräftat att de tagit del av

policyerna är 96 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstift-

ning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning.

Styrelsen erhåller information avseende riskhantering, intern kontroll

och finansiell rapportering från revisorerna via revisions utskottet eller

vid styrelsemöten där revisorerna närvarar.

Styrning och uppföljning

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl

på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och

prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings- som ekonomi -

avdelningarna. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrel-

sens instruktion till revisionsutskottet ska bolagets revisorer rapportera

direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna ska

rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av

den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till sty-

relsen vid nästföljande styrelse sammanträde.

Behov av internrevision

Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets

organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en

relativt liten organisation där såväl finans- och ekonomi- som hyres-

administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris,

Lyon, Rotterdam, Barcelona, Madrid, Frankfurt och Köpenhamn. Upp-

följning av resultat och finansiell ställning görs kvartalsvis av såväl de

olika funktionerna inom bolaget som av bolags ledningen. Samman taget

medför detta att bolaget inte anser det motiverat att ha en särskild enhet

för intern revision.

Visselblåsarfunktion

Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel blåsar-

tjänsten är ett varningssystem som ger både med arbetare och externa

intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från

Sagax affärs etiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för

att säkerställa anonymitet och professionalism.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE

Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy

Arbetsmiljöpolicy

Finanspolicy

Sagax anti-diskriminerings-

policy syftar till att klargöra att

lika behandlingsprincipen gäller

inom Sagax och att detta inne-

bär att ingen diskriminering

eller annan särbehandling får

förekomma. Arbetet ska bedri-

vas i samverkan mellan arbets-

givare och arbets tagare.

Policyn syftar till att klargöra

bolagets syn på korruption och

minska eventuell osäkerhet om

vad som är att betrakta som

korruption. Brott mot policyn är

skäl för avsked från bolagets

sida.

Sagax långsiktiga mål är

beroende av kompetenta och

professionella med arbetare.

Det är därför viktigt att bolaget

är en attraktiv arbets givare

som både lockar till sig och

har förmågan att långsiktigt

behålla kompetent personal.

Arbetsmiljö policyn anger riktlin-

jer för hur Sagax kontinuerligt

följer upp verksamheten så att

ohälsa och olycksfall i arbetet

förebyggs.

Finanspolicyn anger riktlinjer

och regler för hur finansverk-

samheten i Sagax ska bedrivas

samt även fungera som vägled-

ning i det dagliga arbetet för

medarbetare inom finansfunk-

tionen. Den anger hur de olika

riskerna i finans verksamheten

ska begränsas samt hur rap-

portering avseende Sagax

finansverksamhet ska ske till

styrelsen.

Hållbarhetspolicy

Informationspolicy

Insiderpolicy Utdelnings policy

Hållbarhetspolicyn tydliggör

riktlinjerna för Sagax långsik-

tiga hållbarhetsarbete. Sagax

över gripande mål är att gene-

rera största möjliga riskjusterad

avkastning till bolagets aktie-

ägare och för att nå detta mål

bedrivs bolagets verksamhet

genom gående med ett långsik-

tigt perspektiv. Sagax arbete

med hållbarhetsfrågor är en

naturlig del av verksam heten

och bidrar till att kunna uppnå

företagets mål.

Syftet med Sagax informations -

policy är att tillförsäkra aktie-

mark nadens aktörer snabb,

samtidig, korrekt, relevant och

tillförlitlig information om bola-

get. Information till företagets

omvärld ges främst i form av

pressmeddelanden och ekono-

miska rapporter.

Sagax insiderpolicy syftar

till att minska riskerna för att

någon med arbetare bryter mot

gällande marknadsmissbruks-

regler. Insiderpolicyn är ett

komplement till gällande mark-

nadsmissbruksregler och ställer

i vissa hänseenden strängare

krav än lagen. Insider policyn

omfattar medarbetare, alla per-

soner med insynsställning, när-

stående till dessa samt övriga

personer som underrättats om

att de omfattas av policyn.

Sagax utdelningspolicy syftar

till att medge en fortsatt tillväxt

samt en god beredskap att

till varata affärs möjligheter.

Styrelsen be dömer det som

angeläget att expansionen kan

ske med bibehållen handlings-

frihet och finansiell stabilitet.

Styrelsen bedömer det därför

vara lämpligt att utdelningen,

inklusive utdelning avseende D-

aktier, uppgår till en tredjedel

av förvaltningsresultatet.

Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax

Policyn syftar till att säkerställa kapitalmark-

nadens förtroende för Sagax och innebär

förbud för Sagax medarbetare och styrelse-

ledamöter att direkt eller indirekt investera

i bolag där Sagax är aktieägare eller göra

större investeringar i bolag som bedriver

konkurrerande verksamhet. Förbudet gäller

samtliga typer av värdepapper.

Policyn syftar till att bolaget tydligt och

enkelt ska kunna kommunicera att styrelse

och ledning inte har intressen som potenti-

ellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax.

Policyn innebär förbud att åta sig styrelse-

uppdrag i bolag med konkurrerande verk-

samhet undantaget i bolag där Sagax är

aktie ägare och där styrelseuppdraget utförs

inom ramen för Sagax verksamhet.

Syftet med denna policy är att Sagax tydligt

ska kunna kommunicera att styrelse och led-

ning inte har några incitament att föreslå

aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra

åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett

olämpligt sätt skulle kunna försvaga Sagax

finansiella ställning i syfte att tillgodose

enskilda individers finansiella intressen. Po-

licyn innebär att belåning av aktier i Sagax

överstigande 10 % av marknadsvärdet ska

meddelas bolaget.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Styrelse

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025.

STAFFAN SALÉN

Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB, 3S Invest, Strand Kapitalförvalt-

ning AB, Salénia AB och Westindia AB. Styrelseledamot i bland a nnat, Green Landscaping AB och Landauer Ltd.

Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Saléninvest AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för

FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.

Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget.

Innehav i Sagax: 5 737 309 A-aktier, 27 598 279 B-aktier och 50 600 D-aktier.

JOHAN CEDERLUND

Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp och ordförande

och styrelse ledamot i andra bolag i Lotorpkoncernen.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat firman Vinge med inriktning på

företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.

Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare.

Innehav i Sagax: 200 000 B-aktier och 13 359 D-aktier.

FILIP ENGELBERT

Styrelseledamot sedan 2007.

Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Stellar Equipment AB och Ivato AB. Styrelseledamot bland annat

i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag, Vatio AB och Aviot AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB.

Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare.

Innehav i Sagax: 241 000 A-aktier, 1 869 784 B-aktier och 4 200 000 D-aktier.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

STYRELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Styrelsens ersättningar

Deltagande av totalt antal styrelsemöten

Namn Uppdrag Invald Oberoende

Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott

Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 400 000 26 av 26 3 av 3

Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 220 000 25 av 26 1 av 1

Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 220 000 25 av 26

David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 26 av 26

Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 220 000 26 av 26 3 av 3

Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 220 000 25 av 26 1 av 1

1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna

representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.

DAVID MINDUS

Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004.

Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Nyfosa AB. Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.

Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 14 000 000 A-aktier, 63 713 912 B-aktier och 900 000 D-aktier.

JOHAN THORELL

Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB,

Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB och K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB.

Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB.

Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.

Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare.

Innehav i Sagax: 203 254 A-aktier, 2 332 540 B-aktier och 354 164 D-aktier.

ULRIKA WERDELIN

Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.

Nuvarande befattning: Managing Director och Head of Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice,

ett globalt riskkapitalbolag.

Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för

Goldman Sachs International samt managementkonsult i egen firma.

Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare.

Innehav i Sagax: 49 322 A-aktier, 470 500 B-aktier och 237 989 D-aktier.

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

STYRELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

JONAS SVENSSON

Revisor i bolaget sedan 2022.

Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR.

Övriga revisorsuppdrag är bland andra Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB,

PEAB AB, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, Sveafastigheter AB och Sweco AB.

Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2025.

Revisor

Företagsledning

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare,

vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.

DAVID MINDUS

Se sidan 71

BJÖRN GARAT

Finanschef och vice VD sedan 2012.

Utbildning: Internationella ekonom programmet vid Linköpings universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsbolaget Emilshus AB, Vasakronan AB,

samt i Volati AB.

Arbetslivserfarenhet: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB

och finansanalytiker.

Innehav i Sagax: 121 530 A-aktier, 1 909 270 B-aktier, 49 999 D-aktier och 78 850 teckningsoptioner

B-aktier.

AGNETA SEGERHAMMAR

Ekonomichef sedan 2018.

Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet.

Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ),

Ekonomi direktör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle.

Tidigare revisor på PwC.

Innehav i Sagax: 60 993 B-aktier och 47 041 teckningsoptioner B-aktier.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRETAGSLEDNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

Finansiella rapporter

Räkningar

Rapport över koncernens totalresultat 74

Kommentarer till koncernens totalresultat 75

Rapport över koncernens finansiella ställning 76

Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77

Rapport över kassaflöde, koncernen 78

Förändringar av eget kapital, koncernen 79

Moderbolagets resultaträkning 80

Moderbolagets balansräkning 81

Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82

Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83

Noter

1 Redovisningsprinciper 84

2 Hyresintäkter 87

3 Redovisning av koncernens segment 88

4 Fastighetskostnader 90

5 Anställda och personalkostnader 90

6 Ersättningar till revisorer 91

7 Finansiella intäkter 91

8 Finansiella kostnader 91

9 Leasing 92

10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92

11 Resultat från andelar i koncernföretag 93

12 Skatter 93

13 Förvaltningsfastigheter 94

14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97

15 Finansiella fordringar 97

16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97

17 Räntebärande skulder 98

18 Finansiella instrument 99

19 Övriga långfristiga skulder 102

20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102

21 Materiella anläggningstillgångar 102

22 Andelar i koncernföretag 103

23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108

24 Räntebärande fordringar på joint venture 111

25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111

26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111

27 Transaktioner med närstående 111

28 Eget kapital 112

29 Orealiserade värdeförändringar 113

30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114

31 Kassaflödesanalyser 114

32 Finansiell riskhantering 115

33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117

34 Förslag till vinstdisposition 117

Revisionsberättelse

Revisionsberättelse 120

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT

Belopp i miljoner kronor		Not	2025	2024
Hyresintäkter		2, 3	5 378	4 994
Övriga intäkter		3	24	69
Driftskostnader		3, 4	–380	–357
Underhållskostnader		3, 4	–141	–12 6
Fastighetsskatt		3, 4	– 3 11	–272
Övriga fastighetskostnader		3, 4	–12 8	–11 7
Driftnetto			4 442	4 191
Central administration		5, 6, 21	–18 8	–18 7
Resultat från joint venture och intresseföretag		10, 23	1 009	78 3
– varav förvaltningsresultat			1 225	1 108
– varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument			–66	–69
– varav skatt			–13 8	–256
– varav övrigt			–11	–
Finansiella intäkter		7	64	16 2
Finansiella kostnader		8	–1 025	–912
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing		8, 9	–41	–36
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag			4 261	4 001
– varav förvaltningsresultat			4 477	4 326
– varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare			4 442	4 296
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade		3	48	–17
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade		3, 13, 29	16 4	563
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade		18	16	–17
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade		18, 29	–4	1 202
Resultat före skatt			4 485	5 732
Uppskjuten skatt		12, 14	–98	–26 4
Aktuell skatt		12	–307	–194
Årets resultat			4 081	5 274
–	varav hänförligt till moderbolagets aktieägare		4 048	5 255
–	varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande		32	19
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet			–1 669	642
Andel övrigt totalresultat för joint venture			–39	9
Omräkningseffekter säkringsredovisning			741	–240
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet			16	–8
Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt			–952	404
Totalresultat för året			3 129	5 678
–	varav hänförligt till moderbolagets aktieägare		3 107	5 646
–	varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande		22	32
Resultat per A- och B-aktie, kr		28	11, 2 2	14 , 7 8
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr		28	11, 2 2	14 , 7 8
Resultat per D-aktie, kr			2,0 0	2,0 0
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner			338, 4	3 38, 4
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner			338, 4	338, 5
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner			12 6 , 3	126 , 3

 

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

INTÄKTER

Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor.

Hyresintäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten

Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexuppräkning av

hyresintäkter.

Av årets hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta-

effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,8 % (3,9 %).

De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Sverige 2,7 %,

Benelux 2,5 % och Spanien 2,0 %. Den vägda inflationen i Sagax segment

under rapportperioden uppgick till 0,9 % (1,4 %) i årstakt.

Övriga intäkter minskade till 24 (69) miljoner kronor främst till följd

av högre försäkringsersättningar under jämförelseperioden.

FASTIGHETSKOSTNADER

Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 521 (483)

miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd

exklusive valutaeffekter ökade med 0,9 %, motsvarande 4 miljoner kro-

nor jämfört med samma period föregående år. Den vägda inflationen

under året uppgick till 0,9 % varför de reala kostnaderna var oföränd-

rade.

Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 311 (272) miljoner kronor

och övriga fastighetskostnader ökade till 128 (117) miljoner kronor till

följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd

är i nivå med föregående år.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnaderna för central administration uppgick till 188 (187) miljoner

kronor, motsvarande 3,5 % (3,7 %) av årets hyres intäkter. Kostnader för

central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader

för till exempel koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering.

Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Barcelona, Frankfurt,

Helsingfors, Köpenhamn, Lyon, Madrid, Paris och Rotterdam har

rubricerats som kostnader för central administration.

RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG

Årets resultat från Sagax andelar i joint venture och intresseföretag

uppgick till 1 009 (783) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 1 225

(1 108) mil joner kronor, värdeförändringar på fastigheter −41 (12) miljo-

ner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −25 (−81) miljoner

kro nor. Skattekostnad på resultat från joint venture och intresseföretag

uppgick till 138 (256) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar upp-

gick till –11 (–) miljoner kronor.

FINANSIELLA INTÄKTER

De finansiella intäkterna uppgick till 64 (162) miljoner kronor, varav

62 (149) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obliga-

tioner och andra finansiella placeringar, se även not 7. Minskningen

beror främst på lägre ränteintäkter från börsnoterade obligationer om

40 miljoner kronor, från banktillgodohavanden om 31 miljoner kronor

samt övriga fordringar om 17 miljoner kronor. Föregående år ingick även

intäkt avseende aktieutdelning från börsnoterade aktier om 8 miljoner

kronor utan motsvarighet i år.

FINANSIELLA KOSTNADER

De finansiella kostnaderna steg till 1 066 (947) miljoner kronor inklu-

sive räntekomponent för leasing om 41 (36) miljoner kronor. Ökningen

beror främst på högre genomsnittlig skuld under året. Den 31 december

2025 uppgick den genomsnittliga räntan till 2,5 % (2,3 %).

Räntekostnaderna uppgick till 974 (861) miljoner kronor och kost-

naden för lånelöften till 51 (51) miljoner kronor. För mer information om

Sagax finansiering se not 17.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året

uppgick till 212 (546) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd-

ring uppgick till 164 (563) miljoner kronor. Av den orealiserade värde-

förändringen var −126 (652) miljoner kronor hänförlig till förvaltning

och 289 (−89) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde-

förändring, se även not 13.

De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 12 (1 184)

miljoner kronor. Omvärderingar av börsnoterade instrument medförde

en orealiserad värdeförändring om –46 (1 185) miljoner kronor. Före-

gående år ingick en orealiserad omvärdering till marknadsvärde om 1 185

miljoner kronor av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB utan motsvarighet i

år. Realiserade värdeförändringar vid avyttring av finansiella instrument

uppgick till 16 (–17) miljoner kronor. Orealiserad värdeförändring hän-

förlig till räntederivat uppgick till 21 (–49) miljoner kronor. Finansiella

instrument avseende joint venture har omvärderats med 21 (61) miljo-

ner kronor, se även not 18.

RESULTAT

Förvaltningsresultatet ökade med 3 % till 4 477 (4 326) miljoner

kro nor varav 1 225 (1 108) miljoner kronor från joint venture och

intresseföretag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets

aktieägare ökade med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor. Förvalt-

ningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, index-

uppräkning av hyresintäkter samt högre förvaltningsresultat från joint

venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie

efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor.

Årets resultat efter skatt uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor

varav 4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets

aktieägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande infly-

tande uppgick därmed till 32 (19) miljoner kronor.

SKATT

Sagax redovisar en skattekostnad om 405 (458) miljoner kronor. Den

uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 98 (264) miljoner kro-

nor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 307 (194) miljo ner

kronor, se även not 12.

Kommentarer till koncernens

totalresultat

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING

		2025	2024
Belopp i miljoner kronor	Not	31 dec	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	3, 13	67 978	65 862
Förvaltningsfastigheter till försäljning	13	305	12
Nyttjanderätter	9	583	546
Materiella anläggningstillgångar	21	18	27
Andelar i joint venture och intresseföretag	23	15 457	14 178
Räntebärande fordringar på joint venture	15, 18, 24	29 0	17 9
Uppskjutna skattefordringar	14	24 4	16 3
Räntebärande finansiella fordringar	15, 18	14 6	51
Övriga finansiella fordringar	15, 18	74	6 4
Finansiella instrument	18	1 013	992
Summa anläggningstillgångar		86 109	82 073
Omsättningstillgångar  
Hyresfordringar	18	29	288
Börsnoterade instrument	15, 18	1 644	625
Räntebärande kortfristiga fordringar	15, 18	–	12 9
Övriga fordringar	18	310	28 6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16, 18	397	356
Kassa och bank	18, 31	16	287
Summa omsättningstillgångar		2 397	1 971
SUMMA TILLGÅNGAR		88 506	84 044
EGET KAPITAL OCH SKULDER  
Eget kapital	28  
Aktiekapital		817	817
Övrigt tillskjutet kapital		9 940	9 935
Reserver omräkningsdifferenser		626	1 568
Balanserad vinst inklusive årets resultat		31 240	28 621
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		42 622	40 941
Innehav utan bestämmande inflytande		170	862
Summa eget kapital		42 792	41 803
Långfristiga skulder  
Räntebärande skulder	17, 18, 32	31 493	30 002
Uppskjutna skatteskulder	14	4 286	4 289
Derivat	18	47	71
Leasingskulder 1)	9	5 37	498
Övriga långfristiga skulder	19	4 40	357
Summa långfristiga skulder		36 803	35 216
Kortfristiga skulder  
Räntebärande skulder	17, 18, 32	7 153	5 132
Leasingskulder 1)	9	46	48
Leverantörsskulder	18	26	98
Övriga skulder	18	647	514
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	18, 20	1 040	1 231
Summa kortfristiga skulder		8 912	7 024
Summa skulder		45 714	42 240
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		88 506	84 044

 

 

 

 

1) Jämförelsetal per 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är justerade. Långfristiga leasingskulder har minskat med 48 miljoner kronor

och kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Den 31 december 2025 uppgick marknadsvärdet på Sagax fastighets-

bestånd till 68 283 (65 874) miljoner kronor och omfattade 1 043 (983)

fastig heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat-

meter. Förändringen av fastigheternas redo visade värde beskrivs i not 13.

Andelar i joint venture och intresseföretag om 15 457 (14 178) miljo-

ner kronor bestod huvudsakligen av aktier i Hemsö Fastighets AB, NP3

Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB, Fastighets bolaget

Emilshus AB, Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra och Certus Properties AS.

I enlighet med kapitalandels metoden bokförs resultatandelar, andel av

övrigt total resultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna

balanspost.

Omsättningstillgångar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 397 (356) miljoner

kronor består främst av periodiserade hyresrabatter.

Övriga fordringar om 310 (286) miljoner kronor består främst av

fordringar avseende inkomstskatt och fastig hetsskatt.

Börsnoterade instrument uppgick till 1 644 (625) miljoner kronor

och bestod av börsnoterade aktier om 1 334 (–) miljoner kronor samt

börsnoterade obligationer om 311 (625) miljoner kronor. Börsnoterade

aktier vid årets utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på

Euronext i Bryssel och Amsterdam.

Kassa och bank uppgick till 16 (287) miljoner kronor vid års skiftet.

Därutöver hade Sagax 6 480 (11 104) miljoner kronor i outnyttjade låne-

löften vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 6 496 (11 391)

miljoner kronor. Kreditfaciliteter om 3 550 (456) miljoner kronor mot-

svarande utestående företags certifikat, så kallade back-up faciliteter, är

inte inkluderade i disponibel likviditet.

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2025 till 42 792

(41 803) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsakligen ökat

till följd av ett totalresultat om 3 129 miljoner kronor, minskat till följd

Kommentarer till koncernens

finansiella ställning samt kassaflöde

Förvaltningsresultat och kassaflöde

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

2025202420232022202120202019201820172016

Mkr

Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av

rörelsekapital, rullande 12 månader

av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner

kronor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om

–714 miljoner kronor huvudsakligen hänförlig till att Sagax under året

förvärvade 18 % av French Wholesale Properties – FWP varvid ägar-

andelen uppgick till 95 % vid årets slut.

Långfristiga skulder

Den 31 december 2025 uppgick räntebärande skulder till 38 646 (35 134)

miljoner kronor varav långfristiga räntebärande skulder uppgick till

31 493 (30 002) miljoner kronor. Valutakursförändringar har under året

påverkat de räntebärande skulderna med −1 975 (1 069) miljoner kronor.

Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en

uppskjuten skatte skuld om 4 286 (4 289) miljoner kronor. Uppskjutna

skatte fordringar uppgick till 244 (163) miljoner kronor. Se även not 12

och 14.

Sagax räntederivat består av nominella ränte swappar. Räntederivat-

ens sammanlagda marknadsvärde uppgick till −47 (−71) miljoner

kronor på balans dagen. Över- respektive under värde på ränte derivaten

nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller en tillgång.

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 7 153 (5 132) miljoner

kronor, varav 3 550 (456) miljoner kronor utgjordes av företags certifikat.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 040 (1 231)

miljoner kronor vid årets utgång och bestod främst av förut betalda hyres-

intäkter om 366 (623) miljoner kronor samt upplupna räntekostnader

om 467 (452) miljoner kronor. Övriga skulder om 647 (514) miljoner

kronor bestod främst av mervärdesskatt, skatteskulder samt beslutad,

ej utbetald utdelning.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Kassa flödet

från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet

främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag

under 2025 delvis åter investerats i dessa verksamheter och att endast

erhållen utdelning påverkar kassaflödet.

Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med −23

(−235) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa-

flödet med −7 299 (−5 732) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen

fastighetsförvärv och investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt

förvärv av börsnoterade aktier i Retail Estates NV om 1 403 miljoner

kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax

3 411 (2 639) miljoner kronor, varav 5 487 (3 722) miljoner kronor netto

till följd av refinansiering av lån och amorteringar. Utbetald utdelning

till aktieägare uppgick till −1 437 (−1 301) miljoner kronor.

Likvida medel förändrades med −270 (259) miljoner kronor under

året.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN

Belopp i miljoner kronor	Not 31	2025	2024
Resultat före skatt 		4 485	5 732
Betald skatt		–202	–16 2
Utdelning från joint venture och intresseföretag		54 9	477
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet  
Värdeförändringar på finansiella instrument		–12	–1 184
Värdeförändringar på fastigheter		–212	–546
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag		–1 009	–783
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter		61	56
Övriga poster ej ingående i kassaflödet		–20	–4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		3 641	3 586
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar		12 8	19 6
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder		–151	–4 31
Kassaflöde från den löpande verksamheten		3 617	3 351
Förvärv av fastigheter		–4 733	–4 853
Avyttring av fastigheter		422	12 7
Investeringar i befintliga fastigheter		–9 78	–1 129
Förvärv av börsnoterade aktier		–1 403	–
Förvärv av finansiella instrument		–37	–101
Avyttring av finansiella instrument		416	683
Förvärv av övriga tillgångar		–24	–
Investeringar i joint venture och intresseföretag		–7 78	–4 42
Utlåning till joint venture och intresseföretag		–396	–230
Återbetalning från joint venture och intresseföretag		2 01	176
Ökning av övriga anläggningstillgångar		–47	–51
Minskning av övriga anläggningstillgångar		59	88
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–7 299	–5 732
Nyemission av B-aktier		5	15
Utbetald utdelning till aktieägare		–1 437	–1 301
Incitamentsprogram		6	–4
Upptagna lån		12 325	13 405
Amorterade lån		–6 838	–9 683
Ökning av övriga långfristiga skulder		11 4	181
Minskning av övriga långfristiga skulder		–33	–24
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande		–7 31	52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		3 411	2 639
Årets kassaflöde		–2 70	258
Kursdifferens i likvida medel		–	1
Förändring av likvida medel		–2 70	2 59
Likvida medel vid årets ingång		287	28
Likvida medel vid årets utgång		16	287

 

 

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN

      

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
			Reserver	Intjänade	Totalt eget kapital hän-	Innehav utan
		Övrigt	omräknings-	vinstmedel inkl.	förlig till moderbolagets	bestämmande
Belopp i miljoner kronor	Aktiekapital	tillskjutet kapital	differenser	periodens resultat	aktieägare	inflytande	Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023	817	7 746	1 177	26 838	36 578	–	36 578
Årets resultat 2024	–	–	–	5 255	5 255	19	5 274
Övrigt totalresultat 2024	–	–	3 91	–	3 91	13	404
Totalresultat för året	–	–	3 91	5 255	5 646	32	5 678
Transaktioner med aktieägare       
Emission B-aktier	0	15	–	–	15	–	15
Aktieutdelning	–	–	–	–1 301	–1 301	–	–1 301
Transaktioner med aktieägare	0	15	–	–1 301	–1 287	–	–1 287
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader	–	–1	–	–	–1	–	–1
Inlösen incitamentsprogram	–	–13	–	–	–13	–	–13
Teckning incitamentsprogram	–	–	–	9	9	–	9
Överföring till övrigt tillskjutet kapital	–	2 179	–	–2 179	–	–	–
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande	–	10	–	–	10	–	10
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande	–	–	–	–	–	830	830
Övriga transaktioner	–	2 174	–	–2 170	4	830	834
Eget kapital 31 december 2024	817	9 935	1 568	28 621	40 941	8 62	41 803
Årets resultat 2025	–	–	–	4 048	4 048	32	4 081
Övrigt totalresultat 2025	–	–	–942	–	–942	–10	–952
Totalresultat för året	–	–	–942	4 048	3 107	22	3 129
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier	0	5	–	–	5	–	5
Aktieutdelning	–	–	–	−1 4 37	−1 437	–	−1 4 37
Transaktioner med aktieägare	0	5	–	−1 437	−1 4 32	–	−1 4 32
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram	–	–	–	−3	−3	–	−3
Teckning incitamentsprogram	–	–	–	9	9	–	9
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande	–	–	–	–	–	−714	−714
Övriga transaktioner	–	–	–	6	6	−714	−70 8
Eget kapital 31 december 2025	817	9 940	626	31 2 40	42 622	17 0	42 792

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

Belopp i miljoner kronor Not 2025 2024

Nettoomsättning 27 142 139

Administrationskostnader 5, 6, 21 –136 –136

Resultat före finansiella intäkter och kostnader 6 3

 

Resultat från andelar i koncernföretag 11 351 1 182

Resultat från andelar i joint venture 139 122

Finansiella intäkter 7 960 1 054

Finansiella kostnader 8 –1 050 –732

Resultat före bokslutsdispositioner 406 1 629

 

Periodiseringsfonder 11 2

Erhållna och lämnade koncernbidrag 88 –54

Resultat före skatt 505 1 577

 

Skatt 12 –25 –45

Årets resultat 480 1 531

Moderbolaget

Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 480 (1 531) miljoner

kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag avseende

fastighets- och bolagsförvaltning uppgick under året till 136 (127) miljo-

ner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture.

Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i

dotter bolag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag.

Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 51 512 (45 440) miljoner

kronor varav fordringar på koncern företag utgjorde 29 931 (28 131)

miljoner kronor. Under året investerades 4 443 (1 421) miljoner kronor i

dotterbolag och joint venture.

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till −448 (272) miljoner kronor. 3 756 (1 421) miljo-

ner kronor investerades netto under 2025. Kassaflödet från finansierings-

verksamheten uppgick till 3 945 (1 182) miljoner kronor under året.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

Belopp i miljoner kronor Not

2025

31 dec

2024

31 dec

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 21 2 2

 

Finansiella anläggningstillgångar  

Andelar i koncernföretag 22 20 301 16 083

Andelar i joint venture 23 1 260 1 035

Fordringar på koncernföretag 25 1 409 2 097

Summa anläggningstillgångar 22 972 19 216

 

Omsättningstillgångar  

Fordringar på koncernföretag 28 522 26 034

Övriga fordringar 6 4

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 12 14

Kassa och bank 31 1 172

Summa omsättningstillgångar 28 541 26 223

 

SUMMA TILLGÅNGAR 51 512 45 440

 

EGET KAPITAL OCH SKULDER  

Eget kapital  

Bundet eget kapital 28  

Aktiekapital 817 817

Reservfond 150 150

Summa bundet eget kapital 966 966

 

Fritt eget kapital  

Överkursfond 8 726 8 724

Balanserat resultat 79 7

Årets resultat 480 1 531

Summa fritt eget kapital 9 284 10 263

Summa eget kapital 10 251 11 229

 

Obeskattade reserver – 11

 

Långfristiga skulder  

Långfristiga räntebärande skulder 17 12 619 9 936

Långfristiga skulder till koncernföretag 26 13 927 18 252

Uppskjuten skatteskuld 14 6 6

Summa långfristiga skulder 26 552 28 194

Kortfristiga skulder  

Kortfristiga räntebärande skulder 17 3 577 456

Kortfristiga skulder till koncernföretag 10 672 5 200

Leverantörsskulder 1 1

Övriga skulder 129 129

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 331 220

Summa kortfristiga skulder 14 710 6 006

Summa skulder 41 262 34 200

 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 512 45 440

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET

Belopp i miljoner kronor Not 31 2025 2024

Resultat före skatt 505 1 577

Betald skatt –25 –45

 

Ej kassaflödespåverkande poster  

Resultat från andelar i koncernföretag –351 –1 182

Koncerninterna ränteintäkter –957 –1 055

Koncerninterna räntekostnader 950 713

Bokslutsdispositioner –11 –2

Orealiserade valutakursdifferenser –559 266

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital –448 272

 

Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar – 19

Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 88 118

Kassaflöde från den löpande verksamheten –360 409

 

Andelar i koncernföretag –4 218 –1 346

Fordringar på koncernföretag 688 –

Kapitaltillskott till joint venture –226 –74

Ökning av övriga anläggningstillgångar – –1

Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 756 –1 421

 

Nyemission av aktier 5 15

Utbetald utdelning till aktieägare –1 437 –1 301

Incitamentsprogram –3 –13

Upptagna skulder 10 922 6 740

Amorterade skulder –4 345 –5 509

Skulder till koncernföretag –1 197 1 250

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 945 1 182

 

Årets kassaflöde –171 170

 

Likvida medel vid årets ingång 172 2

Likvida medel vid årets utgång 1 172

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET

Bundet eget kapital

Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital

Eget kapital 31 december 2023 817 150 10 024 10 990

   

Transaktioner med aktieägare    

Emission B-aktier 0 – 15 15

Aktieutdelning – – –1 301 –1 301

Transaktioner med aktieägare 0 – –1 287 –1 287

   

Övriga transaktioner    

Transaktionskostnader – – –0 –0

Inlösen incitamentsprogram 2021–2024 – – –13 –13

Omräkningsdifferenser – – 7 7

Övriga transaktioner – – –6 –6

   

Årets resultat 2024 – – 1 531 1 531

Eget kapital 31 december 2024

817 150 10 263 11 229

   

Transaktioner med aktieägare    

Emission B-aktier 0 – 5 5

Aktieutdelning – – –1 437 –1 437

Transaktioner med aktieägare 0 – –1 432 –1 432

   

Övriga transaktioner    

Transaktionskostnader – – –0 –0

Inlösen incitamentsprogram 2022–2025 – – –3 –3

Omräkningsdifferenser – – –23 –23

Övriga transaktioner – – –26 –26

   

Årets resultat 2025 – – 480 480

Eget kapital 31 december 2025

817 150 9 284 10 251

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

Redovisningsprinciper och noter

INFORMATION OM BOLAGET

Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa-

tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2025 har god-

känts av styrelsen för publicering den 16 april 2026. Bokslutskommuniké

presenterades den 9 februari 2026. Moderbolaget är ett publikt svenskt

aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är Engelbrekts-

plan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att

investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt

industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Koncer-

nens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och

koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 8 maj 2026.

GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN

Allmänt

Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända IFRS

redovisningsstandarder. Vidare har koncernredovisningen upprättats i

enlighet med RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner,

tillhörande tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell

rapportering samt den svenska årsredovisningslagen.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,

vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon-

cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor om inget annat anges

och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2025. Siffror inom

parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år.

Avrundningsdifferenser kan förekomma.

Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade

valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i

Finland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För

verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell

valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens

utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta

till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och

kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året.

Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för-

utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder

vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas

till nominellt belopp.

Koncernen

Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB

Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter bolag

förutom i French Wholesale Properties – FWP där AB Sagax på balans-

dagen indirekt ägde 95 % av rösterna. Koncernredovisningen upprättas

enligt förvärvsmetoden. Innehav utan bestämmande inflytande redo-

visas vid förvärvstidpunkten till dess verkliga värde. Förvärv från inne-

havare utan bestämmande inflytande redovisas som transaktioner med

innehavare utan bestämmande inflytande i eget kapital.

Joint venture och intresseföretag

Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital-

andelsmetoden.

Nedskrivningprövningar görs så snart det uppstår indikationer

om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs en beräkning

av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan det

bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Återvinnings-

värdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje intresseföretag.

KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR

IFRS redovisningsstandarder kräver att Sagax gör bedömningar och

antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder,

intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på historiska

erfaren heter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under

rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa upp-

skattningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar

föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av

koncernen redogörs för i not 32, Finansiell riskhantering.

Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt av förvaltningsresultatet.

Därför baseras finansiella mål, prognoser och utdelningspolicy på för-

valtningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna ingår inte i basen

för utdelning. För att ge en relevant förståelse av verksamheten har rap-

porten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta. En upplys-

ningsrad benämnd varav Förvaltningsresultat har infogats i rapporten.

Redovisning av värdeförändringar sker efter finansiella poster.

Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt-

ning av effekter av osäkra framtida händelser. Sagax noterar att det

finns en betydande risk, men bedömer den inte som sannolik, för

väsentliga justeringar av redovisade värden på tillgångar och skulder på

grund av effekterna av osäkra framtida händelser under nästkommande

räkenskapsår. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan

uppskattningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och

finansiella ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskatt-

ning av det framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens

avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende vär-

deringsföretag, med undantag för fastigheter som förvärvats i nära

anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskostnad. De

värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet

Förvaltningsfastigheter i not 13. Känslighetsanalyser som visar fram-

tida effekter av osäkerheter i väsentliga uppskattningar vid värdering av

förvaltningsfastigheter presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar

av finansiella instrument baseras på observerbara marknadsdata och

ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka påverkar kon-

cernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser och

information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32.

Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden

i koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande

inflytande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaff-

NOT

REDOVISNINGSPRINCIPER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

ningsvärdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redo-

visas i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar

har gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar bety-

dande inflytande, för mer information se not 17 och not 23.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2025

Under 2025 har inga nya redovisningsprinciper implementerats som

har väsentlig påverkan på Sagax redovisning.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder

tillämpliga efter 2025

Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny redovisningsstandard, IFRS 18,

som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår

som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig till-

lämpning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jäm förelseperioder.

EU har antagit standarden i februari 2026. IFRS 18 förväntas inte ha

någon effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finan-

siella rapporter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställ-

ningsformen för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier

samt i rapport över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället

för resultat före skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas

separat från rapport över totalresultat. Därutöver tillkommer upplys-

ningskrav avseende vissa resultatmått som definieras av företagsled-

ningen.

Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder

som är tillämpliga efter 2025 som förväntas ha en väsentlig påverkan på

Sagax redovisning.

RAPPORTERING AV SEGMENT

Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den

geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda

marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna

rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som

högste verkställande beslutsfattare.

INTÄKTER

Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av

lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16.

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera-

tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för

fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas

som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel-

vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörs-

relationen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyres-

avtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av

en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive

överhyra över kontraktets löptid.

Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor-

ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter

redovisas från och med tillträdesdagen.

Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av försäkringsersättningar,

ersättningar från hyres gäster avseende förtida avflyttningar eller

bristfälligt underhåll samt ersättningar från elbolag vid leverans av

egen producerad el. Statliga bidrag för el producerad av solcellspaneler

redovisas också som övriga intäkter i enlighet med IAS 20.

KOSTNADER

Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning

består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader

för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland

annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i

begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax

kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Köpenhamn, Lyon, Madrid,

Paris och Rotterdam har rubricerats som kostnader för central admi-

nistration.

För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4.

FINANSIELLA KOSTNADER

Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader

som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och

intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella

kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt

dessa avtal resultatförs för den period de avser samt redovisas i kassa-

flödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

Värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen

och påverkar inte redovisade finansiella intäkter och kostnader. Ränte-

utgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer

aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan.

Pensioner

Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions-

planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax

inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad

anställning.

EGET KAPITAL

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda

köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa

aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital.

Incitamentsprogram

Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram

redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2

Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options-

program regleras direkt mot eget kapital.

KASSAFLÖDE

Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto-

den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter

redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice-

ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar

förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings-

fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost-

nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina

fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade

NOT

REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt-

ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen,

då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter

som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till

avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis.

Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13,

icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen

praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fastig-

heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna

används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest-

värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda

driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt

direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas

genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För

ytterligare information om värderingarna se not 13.

Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet

av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpe avtalet.

Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna ska

marknadsvärderas, redovisas de i den följande rapport perioden till ett

värde motsvarande det mellan parterna överenskomna priset. Värdeför-

ändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeför-

ändringar i delårsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade

värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts.

Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och

samma kvartal redovisas eventuella värdeförändringar som realiserade

värdeförändringar.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och

lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag

för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskriv-

ningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, mins-

kat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjandeperioden.

För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättrings-

utgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskriv-

ningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasingperioden.

FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik-

vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument

och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat-

instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen

beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.

Redovisning i och borttagande från balansräkningen

Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk-

ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets

rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar-

ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej.

Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals-

enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp

och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt

till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader.

I efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings-

värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för

kreditreserveringar.

Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas och beräkning sker

på basis av effektiv ränta på den underliggande tillgångens avkastning.

Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen

uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets försäljningar.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt

värde via resultatet

Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet.

Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konver-

tibla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade

aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i

IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för

räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver-

tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB.

Finansiella skulder

Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktions-

kostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skillnader mellan

upplåningsbelopp, netto efter transaktionskostnader, och åter-

betalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låne-

perioden med tillämpning av effektiv räntemetoden. Upplupna räntor

redovisas under upplupna kostnader.

Derivatinstrument

Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte risker och

uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till

fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte-

risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram-

tida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning

utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat-

instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på

finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive

realiserade efter förfallodagen.

Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas

till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl-

jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Baserat på kvarvarande

löptid redovisas derivat netto, som anläggningstillgång, under finan-

siella instrument, alternativt omsättningstillgång, under derivat, när

det samlade verkliga värdet är positivt och som långfristiga alternativt

kortfristiga skulder, under derivat, när verkligt värde är negativt.

Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av

beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo-

dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt

värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok-

slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att

verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå

2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeföränd-

ring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på

de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång.

NOT

REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

INKOMSTSKATT

Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.

Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings-

metoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter,

derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig

till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida

skatte mässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan

nyttjas mot underskottsavdrag.

Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas

ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan

fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp-

komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.

Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering.

Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i

bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning

kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i

redovisningen.

LEASING

Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella

leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter

samt not 2 och not 9.

Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts-

avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån

premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill-

gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans-

räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en

finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden,

personbilar, avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en

nyttjanderättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid.

Hyran fördelas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekost-

nader. För mer information se not 9.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo-

visnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär

att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska

tillämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och

uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen

och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-

värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter-

bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger

dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar

resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti-

verad sker återföring av denna.

Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff-

ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga

belopp.

Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som

finansiell intäkt.

Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över

leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i

balansräkningen.

NOT

REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS NOT

HYRESINTÄKTER

Koncernens hyresintäkter år 2025 uppgick till 5 378 (4 994) miljoner

kronor. Intäkterna har främst ökat jämfört med före gående år till följd

av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Benelux, Spanien och

Tyskland samt av indexuppräkning av hyror. Kontrakterad årshyra

utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta

lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses kontrak-

terad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis värme, el, fastighets-

skatt och index.

Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon-

trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal.

Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse-

ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för

hyresavtalen uppgick till 4,8 (4,9) år.

Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på

2 697 (2 557) hyresavtal med 1 466 (1 407) hyresgäster. I tabellerna

nedan redovisas storleken på hyresavtal och hyresgäster i relation till

koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Det

totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp-

gick vid årets slut till 241 (231) miljoner kronor.

Löptider för hyresavtal

		Kontrakterad årshyra
Förfalloår	Area, kvm	Mkr	Andel
2026	773 000	855	16 %
2027	733 000	731	13 %
2028	566 000	661	12 %
2029	562 000	631	11 %
2030	561 000	484	9 %
> 2030	1 958 000	2 136	39 %
Summa	5 153 000	5 498	100 %

Avtalade framtida hyresintäkter	2025−12−31	2024−12−31
Avtalade hyresintäkter år 1	5 076	5 043
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	13 341	12 928
Avtalade hyresintäkter senare än år 5	7 718	7 888
Summa	26 135	25 859

Fördelning av hyresavtal

Andel av	Årshyra
kontrakterad			Antal	Genomsnittlig	Hyres-
årshyra	Mkr	Andel, %	hyresavtal	årshyra, mkr	duration, år
> 2 %	–	–	–	–	–
1–2 %	365	7	5	73	5
< 1 %	5 133	93	2 692	2	5
Totalt	5 498	100	2 697	2	5
Fördelning av hyresgäster

Andel av		Årshyra
kontrakterad			Antal	Antal	Genomsnittlig	Hyres-
årshyra	Mkr	Andel, %	hyresgäster 1)	hyresavtal	årshyra, mkr	duration, år
> 2 %	854	16	5	176	171	7
1–2 %	625	11	8	115	78	5
< 1 %	4 019	73	1 453	2 406	3	4
Totalt	5 498	100	1 466	2 697	4	5

1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är

upptagna som en hyresgäst.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

NOT

REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT

		REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2025
								Ej fördelade	Summa
	Sverige	Finland	Frankrike	Benelux	Spanien	Tyskland	Danmark 1)	poster	Koncernen
	2025	2025	2025	2025	2025	2025	2025	2025	2025
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter	1 092	1 749	1 191	756	427	149	14	–	5 378
Övriga intäkter	4	2	4	10	3	–	–	–	24
Driftkostnader	–109	–157	–51	–50	–9	–3	–	–	–380
Underhållskostnader	–30	–71	–18	–16	–5	–2	–	–	–141
Fastighetsskatt	–30	–68	–166	–21	–23	–2	–1	–	– 311
Övriga fastighetskostnader	–12	–28	–13	–3	–6	–1	–	–65	–128
Driftnetto	915	1 428	948	675	387	141	12	–65	4 442
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade	–152	–314	68	64	466	–2	34	–	164
Realiserade	–	24	24	–	–	–	–	–	48
Totalavkastning	763	1 138	1 039	739	854	139	46	–65	4 653
Central administration	–	–	–	–	–	–	–	–188	–188
Finansiella intäkter och
kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–1 002	–1 002
Resultat från joint venture
och intresseföretag	–	–	–	–	–	–	–	1 009	1 009
Värdeförändringar på
finansiella instrument	–	–	–	–	–	–	–	12	12
Resultat före skatt	763	1 138	1 039	739	854	139	46	–233	4 485
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde	15 282	18 339	14 901	10 276	6 811	1 981	693	–	68 283
Övriga tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	20 223	20 223
Summa tillgångar	15 282	18 339	14 901	10 276	6 811	1 981	693	20 223	88 506
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–	–	–	38 646	38 646
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	–	7 068	7 068
Summa skulder	–	–	–	–	–	–	–	45 714	45 714
Eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	42 792	42 792
Summa skulder
och eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	88 506	88 506
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter	333	404	88	115	31	7	–	–	978
Förvärv av fastigheter	–	133	1 174	1 397	1 181	307	541	–	4 733
Avyttring av fastigheter	–	–350	–89	–	–	–	–	–	–439
Nettoinvesteringar	333	186	1 173	1 512	1 212	314	541	–	5 272

1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.

Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.

Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild hyresgäst överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax hyres-

gäster stod för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2025.

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

		REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2024
								Ej fördelade	Summa
	Sverige	Finland	Frankrike	Benelux	Spanien	Tyskland	Danmark 1)	poster	Koncernen
	2024	2024	2024	2024	2024	2024	2024	2024	2024
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter	1 044	1 799	1 012	648	355	124	12	–	4 994
Övriga intäkter	57	3	2	7	–	1	–	–	69
Driftkostnader	–96	–175	–52	–26	–5	–2	–	–	–357
Underhållskostnader	–27	–67	–10	–12	–4	–	–5	–	–126
Fastighetsskatt	–27	–71	–136	–19	–16	–2	–1	–	–272
Övriga fastighetskostnader	–3	–32	–11	–3	–5	–1	–	–63	–117
Driftnetto	948	1 457	804	595	324	119	6	–63	4 191
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade	–270	90	509	8	155	74	–2	–	563
Realiserade	–	1	2	–	–20	–	–	–	–17
Totalavkastning	678	1 548	1 315	602	459	194	3	–63	4 737
Central administration	–	–	–	–	–	–	–	–187	–187
Finansiella intäkter och
kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–786	–786
Resultat från joint venture
och intresseföretag	–	–	–	–	–	–	–	783	783
Värdeförändringar på
finansiella instrument	–	–	–	–	–	–	–	1 184	1 184
Resultat före skatt	678	1 548	1 315	602	459	194	3	932	5 732
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde	15 101	19 606	14 515	9 264	5 485	1 778	126	–	65 874
Övriga tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	18 169	18 169
Summa tillgångar	15 101	19 606	14 515	9 264	5 485	1 778	126	18 169	84 044
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–	–	–	35 134	35 134
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	–	7 106	7 106
Summa skulder	–	–	–	–	–	–	–	42 240	42 240
Eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	41 803	41 803
Summa skulder
och eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	84 044	84 044
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter	634	279	103	89	23	1	–	–	1 129
Förvärv av fastigheter	88	439	3 725	408	681	357	–	–	5 698
Avyttring av fastigheter	–	–19	–45	–	–80	–	–	–	–144
Nettoinvesteringar	722	699	3 783	497	625	358	–	–	6 683

1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.

Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.

Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild hyresgäst överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax hyres-

gäster stod för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2024.

NOT

REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

NOT

ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

	Koncernen		Moderbolaget
	2025	2024	2025	2024
Antal anställda
Medelantal anställda	97	93	39	39
– varav män	57	56	21	22
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare	11	11	11	11
– varav tantiem och bonus	2	2	2	2
Övriga anställda	111	108	44	43
Summa	123	119	55	54
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare	6	5	6	5
– varav pensionskostnader	2	2	2	2
Övriga anställda	37	36	21	22
– varav pensionskostnader	14	14	6	6
Summa	42	41	27	27

NOT

FASTIGHETSKOSTNADER

Fastighetskostnaderna uppgick 2025 till 960 (872) miljoner kronor.

I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för

drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig-

hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen

för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple

net-avtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts- och under-

hållskostnader.

DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER

I drifts- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el,

uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I de

fall där Sagax tecknar avtal för drifts- och underhållskostnader vidare-

debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 380

(357) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 141 (126)

miljoner kronor under 2025.

FASTIGHETSSKATT

I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och

beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie-

rar fastig hetsskatten i Sverige beroende på om fastig heten klassas som

lager-/industri fastigheter, 0,5 %, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger

3 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och

Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna

varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter i Finland är

skatten mellan 0,4 och 1,5 % och i Nederländerna mellan 0,2 och 0,8 %

på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig hetsskatten fastställs

lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 0,1 och 0,8 % av fastigheter-

nas värde. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och motsvarar

i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska fastig hets-

skatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,2 och 1,2 % av fast-

ställda taxeringsvärden. Den belgiska fastighetsskatten baseras på det

årligen indexerade taxeringsvärdet och består av en regional grundskatt

som uppgår till 3,9 % i Flandern samt möjliga lokala tilläggsskatter.

I Danmark baseras fastighetsskatten på offentliga värderingar. Grund-

skatten uppgår till mellan 0,3 och 1,7 %, och för kommersiella fastig-

heter kan därutöver en täckningsavgift om 0,3 till 1,3 % tillkomma,

beräknad på markvärdet efter ett avdrag om 20 %.

Fastighetsskatten uppgick totalt till 311 (272) miljoner kronor

under 2025.

ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER

I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostnader

och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och förvalt-

ningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för

hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster,

hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra-

tion. Kostnaderna uppgick under 2025 till 128 (117) miljoner kronor.

STYRELSE OCH VD

Under år 2025 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1)

kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande

befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD,

finanschef och ekonomichef.

Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under

2025 uppgick ersättningen till VD till 3,4 (4,0) miljoner kronor varav

den rörliga ersättningen uppgick till 0,3 (0,9) miljoner kronor. Erhållet

styrelsearvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rör-

liga ersättningen. Den rörliga ersättningsdelen kunde maximalt uppgå

till sex månadslöner och regleras i förhållande till individuellt satta mål.

Därutöver har 0,5 (0,5) miljoner kronor betalats för pensionsförsäkring.

Vid uppsägning av VD:s anställningsavtal gäller en ömsesidig uppsäg-

ningstid om 6 månader.

Enligt beslut på årsstämman den 8 maj 2025, fastställdes styrelsens

arvode till 1,3 (1,2) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande

erhållit 400 (360) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter

220 (200) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt

styrelseuppdrag i Sagax.

ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern-

över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef.

Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast

del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts-

bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och

ekonomichef har det under 2025 utgått sammanlagt 6,7 (5,8) miljoner

kronor i lön, inklusive 1,4 (1,4) miljoner kronor i bonus. Erhållet styrelse-

arvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga

ersättningen. Sammanlagt 1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats

för pensionsförsäkringar. Uppsägningstiden vid uppsägning från

befattningshavarens sida eller från bolagets sida är fyra månader.

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

INCITAMENTSPROGRAM

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen

är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respek-

tive 2025–2028. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier

av serie B i juni 2026, juni 2027 respektive juni 2028.

Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive

optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total-

avkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag note-

rade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod.

Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-

ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genom-

snittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.

Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 167 336 tecknings-

optioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, mot svarande 0,3 %

av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör

och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen.

Under 2025 emitterade Sagax 23 138 stamaktier av serie B med

anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes

270 864 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet

2022–2025 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter-

köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till

3 miljoner kronor.

Personalen förvärvade 499 128 teckningsoptioner för totalt 9 miljo-

ner kronor under 2025.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats

av bolaget.

NOT

ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER

	Koncernen		Moderbolaget
	2025	2024	2025	2024
Ernst & Young AB:
Ersättning för revision	11,0	11, 7	1,5	2,2
Ersättning för revisions- verksamhet utöver
revisionsuppdrag	0,7	0,3	–	–
Andra konsulttjänster	0,2	0,1	–	0,1
Totala arvoden	11,9	12,1	1,5	2,3
Övriga revisorer:
Ersättning för revision	1,1	0,9	–	–
Ersättning för revisions- verksamhet utöver
revisionsuppdrag	0,1	0,1	–	–
Totala arvoden till övriga
revisorer	1,2	1,0	–	–
Summa	13,1	13,1	1,5	2,3

NOT

ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER, FORTS

NOT

FINANSIELLA INTÄKTER

	Koncernen		Moderbolaget
	2025	2024	2025	2024
Ränteintäkter dotterbolag 1)	–	–	585	549
Ränteintäkter 1)	64	154	1	32
Valutakursvinster	–	–	373	473
Utdelningar från
börsnoterade aktier	–	8	–	–
Övriga finansiella intäkter	–	–	–	–
Summa	64	162	960	1 054

1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernens finansiella intäkter härrör främst från börsnoterade obliga-

tioner och andra finansiella placeringar.

NOT

FINANSIELLA KOSTNADER

	Koncernen		Moderbolaget
	2025	2024	2025	2024
Räntekostnader 1)	974	861	504	314
Outnyttjade lånelöften	51	51	18	20
Räntekostnader till
dotterbolag 1)	–	–	189	278
Valutakursförluster	–	–	313	99
Övriga finansiella
kostnader	–	–	25	21
Summa	1 025	912	1 050	732

1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån,

räntederivat samt lånelöften.

Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 41 (36)

miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts avgälder.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

NOT

LEASING

AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE

Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomträtts-

avgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och

betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 84 (83)

fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2025 i Sverige,

Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts-

tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen

betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder

och arrendeavgifter som en finansiell kostnad. För 2025 uppgick kost-

naden till 37 (32) miljoner kronor.

Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar,

avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande-

rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran

fördelas i resultat räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader

vilka uppgick till 14 (13) respektive 3 (3) miljoner kronor. Såväl leasing-

skulden som nyttjanderätten uppgick per 31 december 2025 till 583

(546) miljoner kronor.

Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning

över kommande 90 år.

	Koncernen
	2025−12−31	2024−12−31
Förfaller till betalning inom 1 år	36	32
Förfaller till betalning mellan 2–5 år	137	127
Förfaller till betalning senare än 5 år	630	614
Summa	803	772

NOT

RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE

OCH INTRESSEFÖRETAG

	Koncernen
	2025	2024
Förvaltningsresultat:
Hemsö Intressenter AB	325	318
Söderport Investment AB	243	235
Nyfosa AB	306	284
NP3 Fastigheter AB	219	155
Fastighetsbolaget Emilshus AB	104	73
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	25	24
OPCI French Wholesale Properties – FWP	–	15
Finbox AS	6	4
Pangir AB	1	–
Certus Properties AS	−3	–
Summa	1 225	1 108
Värdeförändringar på fastigheter:
Hemsö Intressenter AB	−95	15
Söderport Investment AB	−33	44
Nyfosa AB	−130	–195
NP3 Fastigheter AB	118	56
Fastighetsbolaget Emilshus AB	66	31
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	10	5
OPCI French Wholesale Properties – FWP	–	39
Finbox AS	−2	11
Pangir AB	8	6
Certus Properties AS	17	–
Summa	−41	12
Värdeförändringar på finansiella instrument:
Hemsö Intressenter AB	10	–38
Söderport Investment AB	1	9
Nyfosa AB	−25	–31
NP3 Fastigheter AB	−5	–10
Fastighetsbolaget Emilshus AB	−7	–10
OPCI French Wholesale Properties – FWP	–	–1
Summa	−25	–81
Skatt:
Hemsö Intressenter AB	−18	–65
Söderport Investment AB	44	–64
Nyfosa AB	−39	–44
NP3 Fastigheter AB	−77	–49
Fastighetsbolaget Emilshus AB	−32	–23
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	−9	–7
Finbox AS	−4	–2
Pangir AB	−2	–2
Certus Properties AS	−2	–
Summa	−138	–256

Övriga poster uppgick till –11 (–) miljoner kronor och är huvud sakligen

hänförlig till nedskrivning av andelsvärde i Söderport Investment AB.

AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE

Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal.

För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1 och

Not 2.

	Koncernen
Fördelning av nyttjanderätter	2025−12−31	2024−12−31
Tomträttsavtal	570	516
Övriga leasingavtal	13	30
Summa	583	546

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

NOT

RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget

2025 2024

Resultatandelar från kommanditbolag 5 4

Utdelning från dotterbolag 347 1 178

Summa 351 1 182

NOT

SKATTER

Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan

redo visade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder.

Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med respektive lands på

balansdagen beslutade skatte sats för kommande år och redovisas som

uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte konsekvenserna vid till

exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av under-

skottsavdrag.

Sagax franska verksamhet är av den franska skattemyndig heten

klassificerad som SIIC regime. Sagax spanska verksamhet är klassifi-

cerad som SOCIMI. Särskilt för dessa associationsformer är att ingen

inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på annat vis, bland annat

via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen för avstämning

av redovisad skatt ingår effekten av detta i posten skillnad i utländska

skatte satser.

Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har antagits

i de jurisdiktioner där koncernen är verksam. Denna lagstiftning är inte

tillämpbar på Sagax eftersom koncernens konsoliderade intäkter under-

stiger minimikravet på 750 miljoner euro.

Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader

som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt .

	Koncernen		Moderbolaget
Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt	2025	2024	2025	2024
Aktuell skattekostnad:
Beräknad skattekostnad	−307	−194	−25	−45
Summa aktuell skatt	−307	−194	−25	−45
Uppskjuten skattekostnad eller
skatteintäkt:
Uppskjuten skatt avseende
obeskattade reserver	−32	−26	–	–
Uppskjuten skatt avseende
underskottsavdrag	65	−17	–	–
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader i finansiella instrument	−4	11	–	–
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastigheter	−127	−232	–	–
Summa uppskjuten skatt	−98	−264	–	–
Totalt redovisad skattekostnad	−405	−458	−25	−45

	Koncernen		Moderbolaget
Avstämning av redovisad skatt	2025	2024	2025	2024
Resultat före skatt	4 485	5 732	505	1 577
Återläggning resultat från joint venture
och intresseföretag 1)	−1 009	−783	–	–
Resultat före skatt exklusive joint venture
och intresseföretag	3 476	4 949	505	1 577
Förväntad skattekostnad enligt svensk
skattesats 20,6 %	−716	−1 019	−104	−325
Skillnad i utländska skattesatser	344	328	–	–
Värdeförändring börsnoterade aktier	−11	244	–	–
Ej avdragsgilla kostnader	−26	−4	–	–
Ej skattepliktiga intäkter	7	–	–	–
Ej skattepliktig utdelning	–	2	100	267
Ej avräkningsbar skatt på utdelning	−39	−21	−24	−44
Avdragsgilla kostnader som inte
redovisas via resultaträkningen	–	1	–	–
Omvärdering optioner	4	13	–	–
Ej avdragsgilla förluster vid försäljning
av aktier	−48	–	–	–
Avdrag negativt räntenetto i dotterbolag	–	–	–	58
Skattemässigt underskott vid bolags- förvärv	75	–	–	–
Övriga skattemässiga justeringar	6	−2	3	−1
Justering skatt hänförlig till tidigare år	−2	–	–	–
Redovisad skatt	−405	−458	−25	−45
Effektiv skattesats exklusive joint venture
och intresseföretag	12 %	9 %	5 %	3 %

1) I resultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan

beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

NOT

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Fastighetsbestånd i sammandrag

				2025−12−31							2025
	Antal	Uthyr-	Marknadsvärde		Hyresvärde		Ekonomisk	Hyres-	Övriga		Fastighetskostnader	Drift-
	fastig-	ningsbar					uthyrnings-	intäkter,	intäkter,			netto,	Direkt -
Marknadssegment	heter	area, kvm	Mkr	Kr/kvm	Mkr	Kr/kvm	grad	mkr	mkr	Mkr	Kr/kvm	mkr	avkastning
Sverige	128	947 000	15 282	16 100	1 168	1 233	95 %	1 092	4	−180	−191	915	6,0 %
Finland	249	1 457 000	18 339	12 600	1 776	1 219	96 %	1 749	2	−324	−222	1 428	7,6 %
Frankrike	329	1 184 000	14 901	12 600	1 265	1 068	96 %	1 191	4	−248	−209	948	6,5 %
Benelux	167	872 000	10 276	11 80 0	847	971	97 %	756	10	−91	−104	675	6,8 %
Spanien	133	678 000	6 811	10 100	462	682	96 %	427	3	−43	−64	387	5,9 %
Tyskland	19	164 000	1 981	12 100	169	1 031	94 %	149	–	−8	−51	141	7,5 %
Danmark 1)	18	69 000	693	10 000	52	746	100 %	14	–	−2	−23	12	7,4 %
Delsumma	1 043	5 371 000	68 283	12 700	5 739	1 068	96 %	5 378	24	−895	−167	4 507	6,5 %
Ej fördelat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	−65	−12	−65	–
Totalt	1 043	5 371 000	68 283	12 700	5 739	1 068	96 %	5 378	24	−961	−179	4 442	6,5 %

1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.

Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan.

	Koncernen
Specifikation av årets förändring	2025	2024
Fastighetsbestånd 31 december 2024	65 874	57 061
Förvärv av fastigheter	4 733	5 698
Investeringar i befintligt bestånd	978	1 129
Avyttring/utrangering av fastigheter	−439	−144
Omräkningseffekt valuta	−3 027	1 567
Orealiserade värdeförändringar	164	563
Fastighetsbestånd 31 december 2025	68 283	65 874

MARKNADSVÄRDEN

Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till

68 283 (65 874) miljoner kronor per 31 december 2025. Valutakurs-

effekter svarade för −3 027 (1 567) miljoner kronor i värdeförändring.

Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens

kurser, 1 euro motsvarade 10,82 (11,49) kronor och 1 dansk krona

motsvarade 1,45 (1,54) kronor. Den orealiserade värdeförändringen

uppgick under året till 164 (563) miljoner kronor, se tabell i vidstående

kolumn. 98 % av värderingsobjekten har värderats externt. För övriga

fastigheter har marknads värdet fastställts till förvärvspris eller via

internvärdering. Moderbolaget äger inga fastigheter.

Fastigheternas direktavkastning uppgick till 6,5 % (6,6 %) i för-

hållande till marknadsvärdet vid årets utgång.

VÄRDERINGSMETODIK

Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom-

mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till

eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av

Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands.

Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes kalkyler

i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.

Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter

sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav.

Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet

och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella

byggrätter har adderats till nuvärdet.

	Koncernen
Orealiserade värdeförändringar	2025	2024
Uthyrningar/omförhandlingar	670	887
Avflyttningar/omförhandlingar	−796	−235
Allmän marknadsvärdeförändring	289	−89
Totalt	164	563

	Koncernen
Beräkning av direktavkastning	2025	2024
Driftnetto	4 442	4 191
Återläggning av tomträttsavgäld	−37	−32
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/
övrigt	177	184
Valutaomräkning till balansdagskurs	−137	17
Justerat driftnetto	4 444	4 360
Fastigheternas redovisade värde	68 283	65 874
Direktavkastning, %	6,5	6,6

Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
		Uthyrningsbar area,
Fastighet/adress	Kommun, land	kvm
Gjutmästaren 8	Stockholm, Sverige	19 400
Holger-Crafoord Strasse 26	Hechingen, Tyskland	64 000
Hort de Ses Animes 2	Mallorca, Spanien	15 400
Jordbromalm 3:1	Haninge, Sverige	94 600
Jordbromalm 4:3	Haninge, Sverige	51 400
Koneenkatu 8	Hyvinge, Finland	61 900
Martinkyläntie 9 A Rue des Grands Prés – Zone	Vanda, Finland	52 800
d'Activités du Petit Nanterre	Nanterre, Frankrike	35 700
Tikkurilantie 5	Vanda, Finland	62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A–C	Vanda, Finland	59 400
Totalt		516 900

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

Fastigheterna besiktigas av värderare enligt ett rullande schema.

Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler,

där särskild vikt läggs vid större uthyrda samt vakanta lokaler. Syftet

med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och

skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.

ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR

Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella

hyresavtal, marknadshyror, faktiskt utfall för drifts- och underhålls-

kostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt

icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakans-

nivåer.

Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga

hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkylperioden uppgår som

regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden

gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,3 och 3,0 % per år för

kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna. Som grund

för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyres-

avtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har

beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyres avtalen

antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har

bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att för-

länga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på nytt

till liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från

gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå.

Den bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighets-

värderingarna. Kassaflödeskalkylerna beaktar marknadsläge, hyres-

nivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet.

Drifts- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de

historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och

statistik avseende likartade fastigheter.

ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING

Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2025 upp-

går till 4 439 miljoner kronor i värderingarna. Avvikelse mot driftnettot

i Sagax aktuella intjäningsförmåga per 1 januari 2026, 4 476 miljoner

kronor justerat för tomträttsavgäld, motsvarar 1 % varför värderarnas

beräknade driftnetto bedöms som rimligt.

NOT

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS

Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2016–2025

	Värdeförändring 1)		KPI-	Real värde-
År	Mkr	%	förändring 2)	förändring
2016	1 306	6,8 %	1,4 %	5,3 %
2017	1 113	4,9 %	1,2 %	3,7 %
2018	1 265	4,6 %	1,6 %	2,9 %
2019	1 301	4,2 %	1,5 %	2,7 %
2020	1 274	3,5 %	0,3 %	3,2 %
2021	3 870	9,2 %	4,1 %	4,8 %
2022	1 709	3,4 %	9,4 %	–5,5 %
2023	–1 306	–2,2 %	3,4 %	–5,5 %
2024	563	0,9 %	1,6 %	–0,7 %
2025	164	0,2 %	1,1 %	–0,8 %

1) Värdeförändringar utöver investeringar.

2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger

fastigheter.

Kort om Sagax fastighetsvärderingar

Verkligt värde	68	283	Mkr
Oberoende värderingsföretag	Newsec, Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle,
Kalkylperiod	Colliers samt Cushman & Wakefield \| RED	5–17 år
Antagen inflationsutveckling	1,3–3,0 % initialt, 2,0 % långsiktigt
Drifts- och underhållskostnader	Historiska kostnader för respektive fastighet
	samt erfarenhet och statistik från jämför-
	bara fastigheter
Kalkylränta kassaflöde	5,0–17,5 %. Vägt genomsnitt 7,9 %
Kalkylränta restvärde	5,0–17,5 %. Vägt genomsnitt 8,0 %
Direktavkastningskrav	4,8–14,0 %. Vägt genomsnitt 6,3 %
Marknadshyra	123–3 354 kr/kvm

Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar

Belopp i		Värdeförändring
miljoner kronor	Förändring	2025	2024
Direktavkastningskrav	+/– 0,25 %-enheter	–1 659/+1 792 –1 770/+1 922
Kalkylränta	+/– 0,25 %-enheter	–1 122/+1 148	–881/+897
Hyresintäkter	+/– 5 %	+2 586/–2 618 +2 644/–2 657
Fastighetskostnader	+/– 5 %	–369/+365	–356/+354
Uthyrningsgrad	+/– 1 %-enhet	+904/–904	+867/–867

1) Parametrarna i tabellen är att betrakta som ömsesidigt beroende då de

påverkas av gemensamma faktorer men speglar olika aspekter av fastighets-

värderingarna. En förändring i en enskild parameter kan därför förväntas få

konsekvenser för flera andra.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION

I vidstående tabell visas fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn

tas till inflation uttryckt som förändring av konsumentpris index (KPI) eller

motsvarande. Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsport-

följens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma.

KALKYLRÄNTA OCH DIREKTAVKASTNINGSKRAV

Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från

marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas-

sats med hänsyn till fastig hetens fas i den ekonomiska livscykeln vid

kalkylperiodens slut. Kalkyl ränta för nuvärdesberäkning av kassa-

flöden, 5,0–17,5 % (5,1–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning

av restvärde, 5,0–17,5 % (5,3–16,1 %), samt direktavkastningskrav för

restvärde bedömning, 4,8–14,0 % (4,3–14,0 %), baseras på analyser av

genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende

risknivå och respektive fastighets marknads position.

Den 31 december 2025 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon-

tering av kassaflöden och restvärden till 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 %

(8,1 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % (6,4 %).

Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle

betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 68 283

miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,3 %, en kalkylränta om

7,9 % avseende nuvärdesdiskontering av kassaflödet och en kalkylränta

om 8,0 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår

av diagrammet på nästkommande sida överensstämmer Sagax redovi-

sade direktavkastning väl med direkt avkastningskraven vid fastighets-

värderingarna. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas

känslighet för förändrade antaganden.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under

vald kalkylperiod beräknas enligt följande:

+ Hyresinbetalningar

– Driftutbetalningar

– Underhåll

– Tomträttsavgäld

= Driftnetto

– Investeringar

= Kassaflöde

Kalkylräntor och direktavkastningskrav

		Vägda genomsnitt kalkylränta kassaflöde		Vägda genomsnitt kalkylränta restvärde		Vägda genomsnitt direktavkastningskrav
Marknadssegment	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Sverige	7,9 %	7,9 %	7,9 %	8,0 %	5,9 %	6,0 %
Finland	8,4 %	8,4 %	8,8 %	8,8 %	6,8 %	6,8 %
Frankrike	7,6 %	7,9 %	7,6 %	7,9 %	6,5 %	6,5 %
Benelux	6,8 %	6,8 %	6,8 %	6,8 %	5,8 %	5,7 %
Spanien	8,0 %	8,2 %	8,0 %	8,2 %	6,1 %	6,2 %
Tyskland	9,4 %	9,2 %	9,4 %	9,2 %	8,1 %	8,1 %
Danmark 1)	7,5 %	7,0 %	7,5 %	7,0 %	7,4 %	7,9 %
Vägt genomsnitt	7,9 %	8,0 %	8,0 %	8,1 %	6,3 %	6,4 %

		Intervaller kalkylränta kassaflöde		Intervaller kalkylränta restvärde		Intervaller direktavkastningskrav
Marknadssegment	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Sverige	5,0–9,6 %	5,1–11,3 %	5,0–9,6 %	7,1–11,5 %	4,8–7,5 %	5,4–9,4 %
Finland	6,3–17,5 %	6,3–16,0 %	7,3–17,5 %	6,3–16,0 %	5,3–14,0 %	4,3–14,0 %
Frankrike	5,6–10,3 %	5,8–10,5 %	5,6–10,3 %	5,8–10,5 %	5,0–9,0 %	5,0–9,0 %
Benelux	5,2–9,0 %	5,9–8,9 %	5,2–9,0 %	5,9–8,9 %	4,9–7,3 %	4,7–7,3 %
Spanien	5,3–10,0 %	5,3–10,3 %	5,3–10,0 %	5,3–10,3 %	5,3–7,5 %	5,3–7,5 %
Tyskland	6,7–10,8 %	7,3–9,8 %	6,7–10,8 %	7,3–9,8 %	5,8–9,3 %	5,9–8,8 %
Danmark 1)	7,0–7,0 %	7,0–7,0 %	7,0–7,0 %	7,0–7,0 %	7,3–8,8 %	7,3–8,8 %
Totalt	5,0–17,5 %	5,1–16,0 %	5,0–17,5 %	5,3–16,1 %	4,8–14,0 %	4,3–14,0 %

1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.

NOT

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS

Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav

2025202420232022202120202019201820172016

Redovisad direktavkastning

Direktavkastningskrav vid värderingar

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands per balans dagen

fastställda skatte sats för kommande år. Principer för redovisning av

uppskjuten skatt återfinns i not 1 Redo visningsprinciper.

Koncernens skattemässiga underskotts avdrag uppgick till 1 153

(719) miljoner kronor. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen

påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. På balansdagen

fanns bortre tidsbegränsningar att beakta avseende underskott om 187

(231) miljoner kronor. Samtliga 187 miljoner kronor bedöms kunna

utnyttjas mot framtida skattepliktiga vinster.

Nedanstående tabell visar Sagax totala uppskjutna skattefordran

och skatteskuld, netto per land.

I Rapport över koncernens finansiella ställning bruttoredovisar Sagax

uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedan .

NOT

FINANSIELLA FORDRINGAR

		Koncernen
	2025−12−31	2024−12−31
Konvertibelt skuldebrev	–	69
Övriga kortfristiga räntebärande fordringar	–	60
Obligationer	311	625
Långfristiga räntebärande fordringar på
joint venture	290	179
Övriga långfristiga räntebärande fordringar	146	51
Övriga finansiella fordringar	71	64
Summa	818	1 048

Se även not 18.

NOT

UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN

NOT

FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH

UPPLUPNA INTÄKTER

		Koncernen		Moderbolaget
	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Periodiserade
upplåningskostnader	45	52	8	8
Periodiserade
hyresrabatter och
förmedlingsprovisioner	278	235	–	–
Upplupna ränteintäkter	6	17	3	2
Upplupna hyresintäkter	12	14	–	–
Övriga förutbetalda
kostnader	57	39	1	4
Summa	397	356	12	14

	Koncernen		Moderbolaget
Uppskjuten skattefordran	2025	2024	2025	2024
Finansiella instrument	8	12	–	–
Underskottsavdrag	236	150	–	–
Summa	244	163	–	–
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på
fastigheter	4 228	4 256	6	6
Obeskattade reserver	57	32	–	–
Summa	4 286	4 289	6	6
Uppskjuten skatteskuld, netto	4 041	4 126	6	6

Den 31 december 2025 uppgick de skattemässiga restvärdena för kon-

cernens fastigheter till 43 564 (40 130) miljoner kronor.

	Koncernen
Redovisad uppskjuten skatteskuld, netto	2025	2024
Sverige	1 583	1 627
Finland	1 626	1 668
Nederländerna	651	647
Belgien	22	20
Spanien	14	14
Tyskland	136	138
Danmark	10	11
Summa	4 041	4 126

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

De räntebärande skulderna, bestående av obligationer, skulder till ban-

ker samt företagscertifikat, utgjorde 44 % (42 %) av koncernens finan-

siering per 31 december 2025. Vid årsskiftet uppgick de ränte bärande

skulderna till 38 646 (35 134) miljoner kronor varav motsvarande

35 530 (33 202) miljoner kronor var upptagna i euro. Valutakursföränd-

ringar under året har förändrat de räntebärande skulderna med −1 975

(1 069) miljoner kronor. De räntebärande skulderna består av icke-

säkerställda börsnoterade obligationslån 26 673 (29 454) miljoner kro-

nor, icke-säkerställda företagscertifikat om 3 550 (456) miljoner kronor

samt av banklån om 8 424 (5 224) miljoner kronor. Motsvarande 8 169

(4 937) miljoner kronor av bank lånen har tagits upp med säkerhet i

dotterbolagens fastig heter.

Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 31 493

(30 002) miljoner kronor motsvarande 81 % (85 %) av de totala ränte-

bärande skulderna.

De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 7 153 (5 132)

miljoner kronor motsvarande 19 % (15 %) av Sagax ränte bärande

skulder, varav 300 miljoner euro består av en obligation som förfal-

ler till betalning den 24 februari 2026. 3 550 (456) miljoner kronor i

utestående före tagscertifikat har i balans räkningen rubricerats som

kort fristiga eftersom de har en löptid som understiger ett år. Då cer-

tifikatens backupfaciliteter har en löptid överstigande ett år redo visas

de dock som långfristiga i tabellen i vidstående kolumn över Sagax

kapital bindning vid års skiftet. Företagscertifikaten har emitterats

av moderbolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas

genom koncernens kassaflöde, tillgängliga kreditfaciliteter, förläng-

ning av låneavtal eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som

löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande

finansiering i syfte att minimera koncernens refinansieringsrisk. Sagax

efter strävar därför att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid.

Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa koncernens

refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapital bindningen

uppgick till 2,9 (3,1) år vid årets utgång. I vidstående kolumn redovisas

lånens förfallo struktur.

Den genomsnittliga räntan per balansdagen för räntebärande skul-

der uppgick till 2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument.

I vidstående kolumn redovisas lånens räntebindningsstruktur.

Under 2025 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om nominellt

300 miljoner euro. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för

bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin.

I vidstående kolumn redovisas Sagax obligationslån per 31 december

2025.

Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 6 496 (11 391)

miljoner kronor varav tillgängliga kreditfaciliteter om totalt 6 480

(11 104) miljoner kronor. Kreditfaciliteter om 3 550 (456) miljoner

kronor motsvarande utestående företagscertifikat är ej inkluderade

i disponibel likviditet.

Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt

13 354 (10 980) miljoner kronor, varav 9 499 (10 980) miljoner kronor

var tillgängliga vid årsskiftet.

Sagax hade även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 516

(480) miljoner kronor varav 431 (480) miljoner kronor var outnyttjade

vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor

varav 100 (100) miljoner kronor var outnyttjade.

Kostnaden för lånelöften, så kallad löftesprovision, uppgick under

året till 51 (51) miljoner kronor.

Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg

per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 383 (920) miljoner

kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort ränte-

bindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde väsentligen

överens stämmer med verkligt värde.

NOT

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

		Koncernen		Moderbolaget
	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Räntebärande skulder, långfristig del	31 493	30 002	12 619	9 936
Företagscertifikat	3 550	456	3 550	456
Övriga räntebärande
skulder, kortfristig del	3 603	4 676	26	–
Summa	38 646	35 134	16 195	10 392

Icke-säkerställda börsnoterade obligationslån, 31 december 2025

			Upplupet
		Nominellt	anskaff-
		belopp	ningsvärde,
Löptid	Räntebas	meur	meur	Effektiv ränta	Kupongränta
2022–2026	Fast ränta	300	300	1,8 %	1,6 %
2020–2027	Fast ränta	375	372	1,9 %	1,1 %
2021–2028	Fast ränta	500	499	0,9 %	0,8 %
2021–2029	Fast ränta	500	500	1,0 %	1,0 %
2024–2030	Fast ränta	500	498	4,5 %	4,4 %
2025–2032	Fast ränta	300	297	4,2 %	4,0 %
Summa/genomsnitt		2 475	2 466	2,3 %	2,1 %

Nettoskuld	2025−12−31	2024−12−31
Räntebärande skulder	38 646	35 134
Räntebärande tillgångar	−436	−359
Börsnoterade instrument 1)	−10 493	−10 121
Likvida medel	−16	−287
Nettoskuld	27 700	24 367

1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.

Kapitalbindning, förfalloår 1)	Nominellt belopp, Mkr	Andel, %
2026	3 569	9 %
2027	6 039	16 %
2028	10 389	27 %
2029	10 113	26 %
2030	5 409	14 %
> 2030	3 245	8 %
Summa	38 765	100 %

1) Företagscertifikat om 2 850 miljoner kronor redovisas med förfall 2028

samt 700 miljoner kronor med förfall 2029 då back-up faciliteter i form

av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter förfaller vid dessa

tidpunkter.

Räntebindning, förfalloår 1)	Nominellt belopp, Mkr	Genomsnittlig ränta 2)	Andel, %
2026	11 2 96	2,6 %	29 %
2027	5 004	1,7 %	13 %
2028	6 318	1,4 %	16 %
2029	7 493	1,9 %	19 %
2030	5 409	4,4 %	14 %
> 2030	3 245	4,0 %	8 %
Summa/genomsnitt	38 765	2,5 %	100 %

1) Inklusive derivat.

2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den

rörliga delen av skuldportföljen.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOTER

Resultateffekten av värdeförändringar på finansiella instrument uppgick

till 12 (1 184) miljoner kronor, varav 16 (−17) miljoner kronor var reali-

serad värdeförändring och avsåg avyttring av finansiella instrument och

räntederivat.

Orealiserade värdeförändringar uppgick till −4 (1 202) miljoner

kronor. Börsnoterade aktier vid årets utgång bestod av aktier i Retail

Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. Omvärdering

av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om −46

(1 185) miljoner kronor. Föregående år ingick en orealiserad omvärde-

ring till marknadsvärde om 1 185 miljoner kronor av Sagax innehav i

NP3 fastigheter AB utan motsvarighet i år.

Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med

Tredje AP-fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj - respektive

köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie innehav i

bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru ment avseende

Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 1 013 (992) miljoner

kronor, en orealiserad resultateffekt om 21 (61) miljoner kronor.

Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås

genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Principer för

värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar

i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av för-

ändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående

löptid. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värde-

ringar från motparterna. Derivaten utgörs av nominella ränteswappar.

Sagax ränte derivat ingås i svenska kronor eller euro. Tabellen på föl-

jande sida visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig

ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på boksluts-

dagen. Per 31 december 2025 uppgick marknads värdet i Sagax ränte-

derivatportfölj till −47 (−71) miljoner kronor.

Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 3 907 (4 077) miljoner

kronor i nominellt belopp. Vid årsskiftet begränsade ränte derivaten

Sagax ränterisk och motsvarade 33 % (72 %) av bolagets räntebärande

skulder med rörliga räntor. På följande sida redovisas derivatavtalen

fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån för ränte-

derivat och räntetak uppgick till 2,7 % (2,7 %).

Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte-

derivaten uppgick till 2,3 (2,9) år vid årsskiftet. Räntebindningen

begränsar förvaltningsresultatets påverkan av förändringar i det all-

männa ränteläget.

Räntederivatens värdeförändringar under året redovisas som rea-

liserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning.

Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men inte

kassa flödet eller förvaltningsresultatet.

NOT

FINANSIELLA INSTRUMENT

	Koncernen
Derivat	2025−12−31	2024−12−31
Undervärden på räntederivat	−47	−71
Summa	−47	−71

Värdeförändringar på finansiella	Koncernen
instrument, orealiserade	2025−12−31	2024−12−31
Räntederivat	21	−49
Börsnoterade aktier	−46	1 185
Övriga finansiella instrument	–	5
Finansiellt instrument avseende joint venture	21	61
Summa	−4	1 202

Värdeförändringar på finansiella	Koncernen
instrument, realiserade	2025−12−31	2024−12−31
Börsnoterade aktier	16	–
Räntederivat	–	−17
Summa	16	−17

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

100

NOTER

Ovan redogörs för räntederivatens löptid och hur genomsnittliga räntor

och marknadsvärden fördelas per förfalloår.

På nästkommande sida redogörs för likviditetsflöden hänförliga till

krediter. För dessa har antaganden gjorts om referensräntor såsom de

var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga

till ränte derivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att

beräkna rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över

hela derivatets löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Löftes-

provision för tillgängliga kreditfaciliteter är ej medräknad. Med ovan-

stående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avtalade

krediter och räntederivat till sammanlagt 41 842 (38 061) miljoner

kronor över återstående löptider.

ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN

ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder

som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff-

ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade

obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets

utgång, se not 17.

Derivatavtal

							Genomsnittlig
		Antal		Nominella belopp		Andel	återstående löptid			Genomsnittlig ränta		Marknadsvärde
Belopp i miljoner kronor	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Nominella ränteswappar:
Nordea	7	7	915	944	23 %	23 %	2,0	3,0	3,0 %	3,0 %	−15	−20
HSBC	2	2	909	965	23 %	24 %	3,0	4,0	2,6 %	2,6 %	−8	−15
Swedbank	9	9	1 326	1 364	34 %	33 %	3,2	4,2	2,8 %	2,8 %	−20	−27
ING	2	2	757	804	19 %	20 %	3,2	4,2	2,4 %	2,4 %	−4	−9
Summa	20	20	3 907	4 077	100 %	100 %	2,9	3,9	2,7 %	2,7 %	−47	−71
– varav avtal i svenska kronor	7	7	1 171	1 171	30 %	29 %	2,7	3,7	2,8 %	2,8 %	−17	−18
– varav avtal i euro	13	13	2 737	2 906	70 %	71 %	2,9	3,9	2,6 %	2,6 %	−30	−54

Räntederivat 31 december 2025

	Nominellt	Marknadsvärde,	Genomsnittlig
Förfalloår	belopp, mkr	mkr	ränta
2027	915	−15	3,0 %
2028	909	−8	2,6 %
2029	2 084	−24	2,6 %
> 2029	–	–	–
Summa/genomsnitt	3 907	−47	2,7 %

NOT

FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

101

NOTER

Kategorisering av finansiella instrument

		Koncernen 2025-12-31		Koncernen 2024-12-31
	Finansiella tillgångar	Finansiella tillgångar	Finansiella tillgångar	Finansiella tillgångar
	och skulder värderade	och skulder värderade	och skulder värderade	och skulder värderade
	till upplupet	till verkligt värde via	till upplupet	till verkligt värde via
	anskaffningsvärde	resultatet	anskaffningsvärde	resultatet
Finansiella tillgångar
Räntebärande fordringar på joint venture	290	–	179	–
Räntebärande finansiella fordringar	146	–	51	–
Finansiella instrument avseende joint venture	–	1 013	–	992
Övriga finansiella fordringar	71	–	62	–
Hyresfordringar	29	–	288	–
Upplupna intäkter	18	–	30	–
Övriga fordringar, kortfristiga	66	–	64	–
Räntebärande kortfristiga fordringar	–	–	60	69
Börsnoterade instrument	311	1 334	625	–
Likvida medel	16	–	287	–
Summa	947	2 347	1 646	1 061
Finansiella skulder
Räntederivat	–	47	–	71
Räntebärande skulder	38 646	–	35 134	–
Leverantörsskulder	26	–	98	–
Upplupna kostnader	1 040	–	645	–
Övriga skulder	538	–	498	–
Summa	40 250	47	36 375	71

NOT

FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS

Framtida likviditetsflöden för räntebärande

skulder och räntederivat per 2025-12-31

	IB	Återbetalas	UB	Ränte-	Derivat-	Totala
År	skulder	/amorteras	skulder	betalning	betalning	betalningar
2026	38 646	−7 118	31 528	−883	−28	−8 029
2027	31 528	−6 002	25 526	−760	−28	−6 789
2028	25 526	−7 521	18 005	−632	−18	−8 171
2029	18 005	−9 398	8 607	−445	−3	−9 846
2030	8 607	−5 389	3 217	−236	–	−5 625
> 2030	3 217	−3 217	–	−164	–	−3 381
Totalt		−38 646		−3 118	−77	−41 842

Framtida likviditetsflöden för räntebärande

skulder och räntederivat per 2024-12-31

	IB	Återbetalas	UB	Ränte-	Derivat-	Totala
År	skulder	/amorteras	skulder	betalning	betalning	betalningar
2025	35 134	−5 075	30 059	−781	13	−5 842
2026	30 059	−3 750	26 310	−694	13	−4 430
2027	26 310	−5 806	20 504	−605	13	−6 397
2028	20 504	−5 744	14 760	−478	12	− 6 211
2029	14 760	−9 042	5 718	−318	2	−9 358
> 2029	5 718	−5 718	–	−105	–	−5 823
Totalt		−35 134		−2 980	53	−38 061

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

102

NOTER

NOT

UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

		Koncernen		Moderbolaget
	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Upplupen
fastighetsskatt	40	32	–	–
Upplupna finansiella
kostnader	469	452	300	195
Förutbetalda
hyresintäkter	317	581	–	–
Övriga interimsskulder	214	166	31	25
Summa	1 040	1 231	331	220

NOT

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

		Koncernen		Moderbolaget
	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Ackumulerade
anskaffningsvärden
vid årets början	37	26	7	5
Årets investeringar, netto	−8	11	–	1
Omklassificeringar	–	–	–	–
Summa	29	37	7	7
Ackumulerade
anskaffningsvärden
vid årets början	−10	–9	–4	–4
Årets avskrivningar	–1	–1	–1	–1
Omklassificeringar	–	–	–	–
Summa	−11	–10	−5	–4
Bokfört värde	18	27	2	2

Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt

under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax

kontorslokaler.

NOT

ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER

		Koncernen
	2025-12-31	2024-12-31
Depositioner från hyresgäster	440	357
Summa	440	357

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

103

NOTER

Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger

100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag.

NOT

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS

					Bokfört värde	Bokfört värde
Direktägda dotterbolag	Org nr	Säte	Andel	Antal aktier/andelar	2025-12-31	2024-12-31
Bilhornet KB	969685-9124	Stockholm	100 %	1	44	39
Firethorne AB	556014-2571	Stockholm	100 %	14 372 924	661	661
Sagax Belgium NV	KBO1001564689	Antwerpen	100 %	61 500	234	234
Sagax Beta AB	556546-4558	Stockholm	100 %	1 000	132	132
Sagax BidCo 10 AB	559320-1717	Stockholm	100 %	1 000	570	570
Sagax BidCo 26 AB	559386-1718	Stockholm	100 %	1 000	400	400
Sagax BidCo 31 AB	559403-5585	Stockholm	100 %	1 000	3	3
Sagax BidCo 35 AB	559403-5627	Stockholm	100 %	1 000	163	–
Sagax Bruket Fastigheter AB	556022-3934	Stockholm	100 %	20 000 000	–	–
Sagax Eur AB	559205-4240	Stockholm	100 %	1 000	8	6
Sagax Euro MTN AB (publ)	559209-9690	Stockholm	100 %	1 000	127	127
Sagax Euro MTN NL B.V.	KVK7831176 4	Rotterdam	100 %	1	–	–
Sagax Europa AB	556715-1914	Stockholm	100 %	1 000	713	713
Sagax Fastighet Egah Almuk AB	559075-2720	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Finland Holding AB	556923-4262	Stockholm	100 %	50 000	373	373
Sagax Finland Oy	2104952-4	Helsingfors	51 %	2 500	27	27
Sagax Germany Holding GmbH	127272	Frankfurt	100 %	25 000	19	18
Sagax Invest AB	556640-8547	Stockholm	100 %	1 000	30	30
Sagax Jordbro AB	556734 - 4741	Stockholm	100 %	1 000	75	75
Sagax Lund AB	556740-3505	Stockholm	100 %	1 000	43	43
Sagax Macrohuset AB	559025-5013	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Nederland B.V.	KVK66495202	Rotterdam	100 %	1 000	2 232	832
Sagax Projektutveckling AB	559029-0473	Stockholm	100 %	1 000	4	3
Sagax Real Estate Socimi SA	AF67228676	Barcelona	100 %	325 000 000	3 352	3 353
Sagax Småland AB	556768-9509	Stockholm	100 %	1 000	128	128
Sagax Stockholm 7 AB	556909-6109	Stockholm	100 %	1 000	98	98
Sagax Stockholm 8 AB	556909-6091	Stockholm	100 %	500	–	–
Sagax Stockholm 13 AB	559019-6837	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Stockholm 19 AB	559081-6665	Stockholm	100 %	1 000	260	260
Sagax Stockholm 25 AB	559128-7916	Stockholm	100 %	1 000	15	15
Sagax Stockholm 26 AB	559163-6575	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Stockholm 27 AB	559214-7093	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Stockholm 28 AB	559235-3634	Stockholm	100 %	1 000	491	491
Sagax Stockholm Tio AB	556954-1955	Stockholm	100 %	1 000	265	265
Sagax Stockholm Två AB	556713-4837	Stockholm	100 %	1 000	1 185	1 185
Sagax Under AB	556563-6924	Stockholm	100 %	810 000	307	307
Storstockholms Industrifastigheter AB	556695-9572	Stockholm	100 %	1 000	220	220
Svenskasagax Holding SAS	FR808512826	Paris	100 %	200 000	8 119	5 473
Totalt					20 301	16 083

Indirekt ägda dotterbolag		Org nr	Land	Säte
2025	Propco I SL	B-44871846	Spanien	Barcelona
Alpha I Oy		2155931-3	Finland	Helsingfors
Breidan 4 Fastighets KB		969715-9268	Sverige	Stockholm
Cephyr AB		556646-0753	Sverige	Stockholm
Divial 10 SA		A-28198703	Spanien	Madrid
EVAF B-FROST Finland
Properties Oy		2115360 - 4	Finland	Forssa
Fastighets AB Bergkällavägen		559288-0685	Sverige	Stockholm
Fastighets AB Microhuset		559016-3159	Sverige	Stockholm
Fastighets AB Miklaholt 1		559019-2216	Sverige	Stockholm
Fastighets AB Råfilmen		556742-6167	Sverige	Stockholm
Fastighetsaktiebolaget Apicius		559015-8902	Sverige	Stockholm
Fastighetsaktiebolaget Ränta- Sierra		559340-2497	Sverige	Stockholm
Fastighetsbolaget Bårebo
Gräsanden AB		556737-4151	Sverige	Stockholm
Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749- 8133			Sverige	Stockholm

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Fastighetsbolaget Hedenhög i
Huddinge AB	556468-6615	Sverige	Stockholm
Fastighetsbolaget Reglaget AB	556591-6706	Sverige	Stockholm
Fastighetsförvaltning Skultuna
3 KB	969646-0196	Sverige	Stockholm
Fiskmasen Acquisition AB	559040-9453	Sverige	Stockholm
Gila Fastighets AB	556659-0260	Sverige	Stockholm
Grepens KB	916452-1354	Sverige	Stockholm
Havsklint AB	559493-0686	Sverige	Stockholm
Huan SL	B-58240185	Spanien	Barcelona
IJA Fastighet AB	556801-3956	Sverige	Stockholm
Jobegu AB	556697-8937	Sverige	Stockholm
KB Kolsva 1	916608-8386	Sverige	Stockholm
KB Sagax Jordbromalm 6:13	969636-7763	Sverige	Stockholm
KB Slänten 17	969667-0604	Sverige	Stockholm
Keskinäinen koy Ruosilankulma 1937007-9		Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Heinämäentie 8	3300481-7	Finland	Helsingfors

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

104

NOTER

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1	3209172-8	Finland	Birkala
Kiinteistö Oy Jasperintie 273	3300479-6	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Jyväskylän
Kuormaajantie 15	2332247-5	Finland	Jyväskylä
Kiinteistö Oy Jyväskylän
Kuormaajantie 51	2822859-2	Finland	Jyväskylä
Kiinteistö Oy Kankitie	3004485-6	Finland	Jyväskylä
Kiinteistö Oy Kokkolan
Mottisenkatu 6	3242387-6	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy
Lounatuulentie 10	3300476 -1	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Merisarantie 5	3300482-5	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty	0608555-1	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Muuramen
Punasillantie 33 B	2814212-3	Finland	Muurame
Kiinteistö Oy Oulun
Kempeleentie 9	3243920-2	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Oulun
Nuottasaarentie 4	3242173-1	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Oulun
Äimäkuja 2	3242386-8	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Oulun
Äimäkuja 3	3242352-6	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1	3242351-8	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5	3242349-7	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Pirkkalan
Muuraintie 3	2787835-8	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Pirkkalan
Ohitustie	261114 3 - 8	Finland	Birkala
Kiinteistö Oy Pirkkalan Osaaja 2062256-0		Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä	2062260-8	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Postimerkki	3145640-6	Finland	Muurame
Kiinteistö Oy Punasillantie	2116822- 4	Finland	Muurame
Kiinteistö Oy Rovaniemen
Teollisuustie 29	3242172-3	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Salvesenintie 6	2172935-1	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Sementtikuja 3	3300487- 6	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Suuntamerkki	2900669-2	Finland	Jyväskylä
Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25	3300486-8	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Turun
Kuormakatu 17	2466740 -8	Finland	Åbo
Kiinteistö Oy Turun
Urusvuorenkatu 3	3088275-3	Finland	Åbo
Kiinteistö Oy Tuusulan Uusi
Mutka	2414008-3	Finland	Tusby
Kiinteistö Oy Vakiotie 9	3300484-1	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Vantaan
Juurakkotie 5	3263858-6	Finland	Vanda
Kiinteistö Oy Vesalankadun
hallit	2339358-0	Finland	Birkala
Kiinteistö Oy Vesalantie 16	3300483-3	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Ylivieskan
Kettukallionkatu 3	3242171-5	Finland	Helsingfors
KKOY Sähkötie 10	3533693-8	Finland	Vanda
Klingan Tre Fastigheter AB	556726-7942	Sverige	Stockholm
Koskelo Holding Oy	2009577-2	Finland	Esbo
Koy Ansakulma	2705230-2	Finland	Vanda
Koy Espoon Karaportti 8	2547952-1	Finland	Esbo
Koy Espoon Koskelontie 27 A	2691505-7	Finland	Esbo
Koy Espoon Mänkimiehentie 4	2886834-6	Finland	Esbo
Koy Espoon Olarinluoma 8	2298118-8	Finland	Esbo
Koy Espoon Ruukintie 20	0783679-1	Finland	Esbo
Koy Forssan Koikkurintie 2	2731647-8	Finland	Forssa
Koy Graniittitie 2	3160352-5	Finland	Uleåborg
Koy Gunnarlankatu 5	2128395-1	Finland	Lojo
Koy Helsingin Malminkaari 12	3165883-3	Finland	Helsingfors

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Koy Helsingin Muonakulma	2756538-6	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin
Muonamiehenraitti	2809177-6	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Puusepänkatu 2	1589532-9	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Ristipellonkulma	2773506-6	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Ruosilantie 14	2773505-8	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Ruosilantie 16	2773508-2	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin
Teerikukonkuja 5	0881874 -7	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Turvekuja 1	3223673-9	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Turvekuja 7	3278685-3	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Turvekuja 8	3278693-3	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Valokaari 8	2702507-2	Finland	Helsingfors
Koy Hollolan Tarmontie 2-4	2103880 -9	Finland	Hollola
Koy Hyvinkään
Hakakalliontie 7	2731622- 4	Finland	Hyvinge
Koy Hämeenlinnan
Autotehtaantie 1	2702571-8	Finland	Tavastehus
Koy Juhanilanmäki	0734652-2	Finland	Vanda
Koy Jykeskeljo	1772102-3	Finland	Jyväskylä
Koy Jyväskylän
Metsälehmuksentie 6	2933938-2	Finland	Vaajakoski
Koy Jyväskylän Metsäraivio 2	2945477-8	Finland	Jyväskylä
Koy Jyväskylän Savelankatu 5	2854809-4	Finland	Jyväskylä
Koy Jyväskylän Yritystie 1	2854808-6	Finland	Jyväskylä
Koy Kampo	3191082- 4	Finland	Vanda
Koy Karkkilan Sähkökiinteistö	1536323-4	Finland	Högfors
Koy Kempeleen Vihikari 10	2878206-7	Finland	Kempele
Koy Kiimingin Hallitie 2	2765013-4	Finland	Uleåborg
Koy Koivuhaanportti 10	0741876 - 8	Finland	Vanda
Koy Kokkolan Patamäentie 1	2832725-9	Finland	Karleby
Koy Konekeskus	0825860-4	Finland	Jyväskylä
Koy Kotkan Kisällinkatu 10	2612405-2	Finland	Kotka
Koy Kuopion Lukkosalmen- portti	2190203-8	Finland	Helsingfors
Koy Lahden Ansiokatu 8	2731639-8	Finland	Lahtis
Koy Lahden Jatkokatu 1	2612409-5	Finland	Lahtis
Koy Lapuan Metsäkiventie 4	2119444-9	Finland	Lappo
Koy Larin Kyöstinkatu 28	2731644-3	Finland	Tavastehus
Koy Liedon Ahtonkaari 3	2059988-2	Finland	Helsingfors
Koy Liedon Avantintie 20	2612411- 6	Finland	Lundo
Koy Lohjan Ratakatu 26	2731642-7	Finland	Lojo
Koy Luomannotko 5	2731645-1	Finland	Esbo
Koy Lyhtykulma	2681286-7	Finland	Helsingfors
Koy Muuramen Punasilta	2097941-2	Finland	Muurame
Koy Nimismiehenpelto	0658624-1	Finland	Esbo
Koy Oulun Gneissitie 5	2844973-1	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Graniittitie 7	2959241-7	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Johdinkuja 5	2265934-0	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Jääsalontie 17	2731625-9	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Kaapelitie 4	2303033-3	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Louhimontie 5	2915228-6	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Lumijoentie 2	2878202-4	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Moreenikuja 2	2765012-6	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Oritkarintie 1 B	2951941-2	Finland	Uleåborg
Koy Oulun Ulappatie 6	3131473-1	Finland	Uleåborg
Koy Pakkasraitti 14	2880525-7	Finland	Tusby
Koy Pieni Teollisuuskatu 9
Espoo	3353538-6	Finland	Esbo
Koy Pirkkalan Lasikaari 1	3004484-8	Finland	Birkala
Koy Pirkkalan Vesalanportti	2229677-0	Finland	Helsingfors
Koy Porin Korjaamokatu 1	2612408-7	Finland	Björneborg
Koy Porin Raja-Hiltantie 8	2731631-2	Finland	Björneborg
Koy Rauman Äyhönjärventie 5	2731635-5	Finland	Raumo

NOT

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

105

NOTER

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Koy Ristipellontie 17	2447642-5	Finland	Helsingfors
Koy Ruosilantie 18	074 4708 - 3	Finland	Helsingfors
Koy Sähkötie 8	2565951-4	Finland	Vanda
Koy Tampereen
Hautalankatu 19-20	2945481-5	Finland	Tammerfors
Koy Tampereen
Hautalankatu 31	2945486-6	Finland	Tammerfors
Koy Tampereen
Joentaustankatu 3	2731623-2	Finland	Tammerfors
Koy Tampereen
Nuutisarankatu 19	2612407-9	Finland	Tammerfors
Koy Tampereen
Patamäenkatu 7	1636010-7	Finland	Tammerfors
Koy Tampereen Ruskonraitti	3407806-8	Finland	Helsingfors
Koy Tampereen
Uurastajankatu 3	2028664-0	Finland	Tammerfors
Koy Terässammon Yrityskeskus	1740299-7	Finland	Jyväskylä
Koy Turun Postikatu 3	2955735-5	Finland	Åbo
Koy Turun Rydöntie 7	2955742-7	Finland	Åbo
Koy Turun Uhrilähteenkatu 8	2955741-9	Finland	Åbo
Koy Turun Vahdontie 30	291110 3 - 8	Finland	Åbo
Koy Tuusulan Pakkasraitti 4	2652079-2	Finland	Tusby
Koy Valdo	3191083-2	Finland	Vanda
Koy Vantaan Ansatie 4	0598169-6	Finland	Vanda
Koy Vantaan Ansatie 5	0736096-5	Finland	Vanda
Koy Vantaan
Hakamäenkuja 8-10	2541642- 4	Finland	Vanda
Koy Vantaan Hakamäenkulma	2696847-4	Finland	Vanda
Koy Vantaan Hakkilankaari 4	3278696-8	Finland	Vanda
Koy Vantaan
Honkanummentie 5	104 4118 - 4	Finland	Vanda
Koy Vantaan Juurakkotie 3	2814954- 4	Finland	Vanda
Koy Vantaan Kiitoradantie 14	1898385-0	Finland	Vanda
Koy Vantaan Klinkkerikaari 2	0558383-1	Finland	Vanda
Koy Vantaan Kärkikuja	1832321-1	Finland	Vanda
Koy Vantaan Lumijälki	3089291-9	Finland	Vanda
Koy Vantaan
Martinkyläntie 9 A	2599495-3	Finland	Vanda
Koy Vantaan Niittykulma	2756539-4	Finland	Vanda
Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626-7		Finland	Vanda
Koy Vantaan Nuolitie 20	2825579-3	Finland	Vanda
Koy Vantaan Porttisuontie 9	2112915 - 3	Finland	Vanda
Koy Vantaan Sanomatie 3	2634936-6	Finland	Vanda
Koy Vantaan Sarkatie 2	1971094-2	Finland	Vanda
Koy Vantaan Taivaltie 4	0625322-8	Finland	Vanda
Koy Vantaan Tiilitie	3237837-4	Finland	Vanda
Koy Vantaan Tiilitie 9	2591653-3	Finland	Vanda
Koy Vantaan Tikkurilantie 146	2702493-4	Finland	Vanda
Koy Vantaan Tikkurilantie 5	2319111- 0	Finland	Vanda
Koy Vantaan Trukkikuja 1	2613719-5	Finland	Vanda
Koy Vantaan Tulkintie 29	1635180-9	Finland	Vanda
Koy Vantaanlaaksontie 6	2 298116 -1	Finland	Vanda
Koy Virkatie 7	2565952-2	Finland	Vanda
Koy Väinö Tannerin Tie 1	3007067-5	Finland	Åbo
Koy Väiski	3191085-9	Finland	Vanda
Koy Ylivieskan Kiskotie 2	2731628-3	Finland	Ylivieska
Koy Ylöjärven Teollisuustie 11	2607210-9	Finland	Ylöjärvi
Koy Ylöjärven Vanha
Vaasantie 13	2607206-1	Finland	Ylöjärvi
Koy Ylöjärven Vanha
Vaasantie 3	2952073-9	Finland	Ylöjärvi
Koy Yrityspaja	1731678-1	Finland	Jyväskylä
Koy Ärrävaara	2404395-3	Finland	Vanda
Kugghjulet 3 AB	556034-5901	Sverige	Stockholm
Leverantören 1 AB	556921-3928	Sverige	Stockholm

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Lumaklint AB	556839-2889	Sverige	Stockholm
M/K Nokia I Oy	3242513-4	Finland	Tammerfors
M/K Pirkkala I Oy	2776589-8	Finland	Birkala
M/K Pirkkala II Oy	2829129-2	Finland	Birkala
M/K Pirkkala V Oy	3256400-3	Finland	Birkala
Marcato Fastigheter AB	556438-8527	Sverige	Stockholm
Montajes y Equipamientos SL	B-35292119	Spanien	Barcelona
Murarnas Hus AB	556565-2343	Sverige	Stockholm
Muura HoldCo Oy	3246232-2	Finland	Helsingfors
Muura Rakennukset Oy	3208701-6	Finland	Helsingfors
Muura TopCo Oy	3208702-4	Finland	Helsingfors
OPCI French Wholsale
Properties - FWP	538423575	Frankrike	Paris
Panncentralen 1 Fastighets AB	556606-2583	Sverige	Stockholm
Parque Empresarial
Butarque SL	B-82308966	Spanien	Madrid
Phoenix (Spain) Propco II SLU	B-67292326	Spanien	Barcelona
Phoenix (Spain) Propco V SLU	B-67284893	Spanien	Barcelona
Primo Veddesta Fastigheter AB	559111- 8 087	Sverige	Stockholm
Sagax Ackumulatorn i Huddinge AB	556 623 -1170	Sverige	Stockholm
Sagax Almere 1 B.V.	KVK67193439	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Alpha AB	556527-1540	Sverige	Stockholm
Sagax Alpha KB	969667-5777	Sverige	Stockholm
Sagax Atan AB	559165-0006	Sverige	Stockholm
Sagax BE Industrial 1 NV	KBO0400318109	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 2 NV	KBO0794129793	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 3 NV	KBO0478467742	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 4 NV	KBO0683494167	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 5 NV	KBO0781455457	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 6 NV	KBO0700811439	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 7 NV	KBO1001565877	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 8 NV	KBO1001565976	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 9 NV	KBO1017879101	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 10 NV	KBO1017879297	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 11 NV	KBO1017879396	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 12 NV	KBO1017879495	Belgien	Antwerpen
Sagax BE Industrial 13 NV	KBO1017879594	Belgien	Antwerpen
Sagax Beta KB	969680-2256	Sverige	Stockholm
Sagax Beta Komplementär AB	556646-6891	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 11 AB	559320 -1725	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 12 AB	559320 -1733	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 19 AB	559400 -3641	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 27 AB	559400 -3617	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 28 AB	559400-3625	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 30 AB	559403-5577	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 32 AB	559403-5593	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 33 AB	559403-5601	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 34 AB	559403-5619	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 35 AB	559403-5627	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 36 AB	559403-5635	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 37 AB	559403-5643	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 38 AB	55940 9-9748	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 39 AB	559409-9763	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 40 AB	559409-9722	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 41 AB	559409-9771	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 42 AB	559409-9730	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 43 AB	559451-8432	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 44 AB	559451-8465	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 45 AB	559451-8507	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 46 AB	559451-8515	Sverige	Stockholm
Sagax BidCo 47 AB	559451-8531	Sverige	Stockholm
Sagax Bokbindaren 1 AB	556757-8504	Sverige	Stockholm

NOT

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

106

NOTER

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Sagax Capital B.V.	KVK97804231	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Denmark Asset
Management ApS	45778908	Danmark	Köpenhamn
Sagax Denmark Holding ApS	35669744	Danmark	Köpenhamn
Sagax Denmark
PropCo 1 ApS	35669752	Danmark	Köpenhamn
Sagax Denmark
PropCo 2 ApS	46099729	Danmark	Köpenhamn
Sagax Denmark
PropCo 3 ApS	46095677	Danmark	Köpenhamn
Sagax Dikesrenen 8 AB	556813-9710	Sverige	Stockholm
Sagax Donker
Duyvisweg 301 B.V.	KVK66641276	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Dur AB	559235-3675	Sverige	Stockholm
Sagax Eindhoven 1 B.V.	KVK67272177	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Elektra 11 AB	559092-7595	Sverige	Stockholm
Sagax Energy B.V.	KVK95221409	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Eng AB	559164-9966	Sverige	Stockholm
Sagax Farsta AB	556043-3665	Sverige	Stockholm
Sagax Finland AB	556759-7975	Sverige	Stockholm
Sagax Finland Asset
Management Oy	2513597-2	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 4 Oy	2590939-2	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 6 Oy	2608825-8	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 7 Oy	2655160-1	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 8 Oy	2676625-8	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 10 Oy	2709703-3	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 11 Oy	2753789-5	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 12 Oy	2807403- 6	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 13 Oy	2913112-7	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 14 Oy	2913111-9	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 15 Oy	2915842- 6	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 16 Oy	2915844-2	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 17 Oy	2945479-4	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 18 Oy	3085889-2	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 19 Oy	3105016-6	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 20 Oy	3219292-4	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 21 Oy	3241805-7	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 22 Oy	3243385-5	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 23 Oy	3277837-8	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 24 Oy	3347097-3	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 25 Oy	3278682-9	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 26 Oy 3278684-5		Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding 27 Oy 3407758-3		Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding
Portfolio 1 Oy	3299927-7	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Holding
Portfolio 2 Oy	3299929-3	Finland	Helsingfors
Sagax Finland RE Oy 1)	3190931-3	Finland	Helsingfors
Sagax Finland Real Estate
Holdings Oy	3299936-5	Finland	Helsingfors
Sagax Fixtures GmbH	130171	Tyskland	Frankfurt
Sagax Germany Holding 1
GmbH	129244	Tyskland	Frankfurt
Sagax Hallenstraat 16 B.V.	KVK66500133	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Haninge AB	556730-5080	Sverige	Stockholm
Sagax Helsingborg KB	969716-9374	Sverige	Stockholm
Sagax Holdco 1 B.V.	KVK70337136	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 2 B.V.	KVK71059679	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 3 B.V.	KVK73374350	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 4 B.V.	KVK75791013	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 5 B.V.	KVK78137667	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 6 B.V.	KVK80927467	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 7 B.V.	KVK84741716	Nederländerna	Rotterdam

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Sagax Holdco 8 B.V.	KVK84741783	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 9 B.V.	KVK90071786	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 10 B.V.	KVK90071654	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 11 B.V.	K V K9521150 0	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 12 B.V.	KVK97801593	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 13 B.V.	KVK97801739	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Huskvarna AB	556703-0555	Sverige	Stockholm
Sagax Industrial 1 B.V.	KVK68504691	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 2 B.V.	KVK68504802	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 3 B.V.	KVK69131589	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 4 B.V.	KVK69131554	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 5 B.V.	K VK69131511	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 6 B.V.	KVK70338744	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 7 B.V.	KVK70338833	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 8 B.V.	KVK70701393	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 9 B.V.	KVK70697620	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 10 B.V.	KVK71061584	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 11 B.V.	KVK71062394	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 12 B.V.	KVK71851240	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 13 B.V.	KVK 71851178	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 14 B.V.	KVK71851194	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 15 B.V.	KVK7185114 3	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 16 B.V.	KVK72572256	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 17 B.V.	KVK72572299	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 18 B.V.	KVK72572310	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 19 B.V.	KVK73376884	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 20 B.V.	KVK73377007	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 21 B.V.	KVK 7337 7112	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 22 B.V.	KVK75794446	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 23 B.V.	KVK75794462	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 24 B.V.	KVK75794497	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 25 B.V.	KVK17026761	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 26 B.V.	KVK80932800	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 27 B.V.	KVK80932525	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 28 B.V.	KVK80933076	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 29 B.V.	K VK84744596	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 30 B.V.	KVK84744685	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 31 B.V.	KVK84744774	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 32 B.V.	KVK84744731	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 33 B.V.	KVK84744642	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 34 B.V.	KVK84744847	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 35 B.V.	KVK84744960	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 36 B.V.	KVK84744936	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 37 B.V.	KVK84745045	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 38 B.V.	KVK84746505	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 39 B.V.	KVK90076052	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 40 B.V.	KVK90076060	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 41 B.V.	KVK90076079	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 42 B.V.	KVK90076087	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 43 B.V.	KVK90076095	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 44 B.V.	KVK90076109	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 45 B.V.	K V K9 0 076117	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 46 B.V.	KVK90076125	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 47 B.V.	KVK90076133	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 48 B.V.	KVK90076168	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 49 B.V.	KVK95220372	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 50 B.V.	KVK95220623	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 52 B.V.	KVK95221816	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 53 B.V.	KVK95222014	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 54 B.V.	KVK97803936	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 55 B.V.	KVK97811041	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 56 B.V.	KVK97803871	Nederländerna	Rotterdam

1) Joint operations

NOT

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

107

NOTER

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Sagax Industrial 57 B.V.	KVK97803979	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 58 B.V.	KVK97804126	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 59 B.V.	KVK97804002	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 61 B.V.	KVK97811114	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 62 B.V.	KVK97804096	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 63 B.V.	KVK97810991	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Kista AB	556855-5006	Sverige	Stockholm
Sagax Konsumentvägen AB	556717-8305	Sverige	Stockholm
Sagax Korsberga AB	556715-1963	Sverige	Stockholm
Sagax Kubik AB	559276 -9839	Sverige	Stockholm
Sagax Kumla Hage 8 AB	559208-2290	Sverige	Stockholm
Sagax Kvm AB	559128-7809	Sverige	Stockholm
Sagax Lillsjö AB	556674-7365	Sverige	Stockholm
Sagax Mellan AB	556541-8778	Sverige	Stockholm
Sagax MIX AB	559003-7213	Sverige	Stockholm
Sagax Måttbandet 8 AB	559422-0971	Sverige	Stockholm
Sagax NEEAH AB	556715-8521	Sverige	Stockholm
Sagax Nyodlaren 2 AB	559025-4008	Sverige	Stockholm
Sagax Oulu Campus
Development Oy	2681285-9	Finland	Helsingfors
Sagax Postflyg AB	556791-5052	Sverige	Stockholm
Sagax PropCo 1 GmbH	128047	Tyskland	Frankfurt
Sagax PropCo 1 Oy	2702587-3	Finland	Helsingfors
Sagax PropCo 2 Oy	2731618-7	Finland	Seinäjoki
Sagax PropCo III SL	B-88569884	Spanien	Barcelona
Sagax RE Holding AB	559347-1575	Sverige	Stockholm
Sagax RE Holding Oy	3219690-9	Finland	Helsingfors
Sagax RE Portfolio 1 Oy	3220027-7	Finland	Helsingfors
Sagax RE Portfolio 2 Oy	3220036-5	Finland	Helsingfors
Sagax RE Portfolio 3 Oy	3220043-7	Finland	Helsingfors
Sagax RE Portfolio 4 Oy	3219621-2	Finland	Helsingfors
Sagax Rek AB	559164-9982	Sverige	Stockholm
Sagax Roosendaal 1 B.V.	KVK67470939	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Rosersberg AB	556740-3596	Sverige	Stockholm
Sagax Räknestickan 2 AB	559422-1029	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 1 AB	556740 -5187	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 2 AB	556740-5294	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 3 AB	556740 -5286	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 4 AB	556740 -5278	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 5 AB	556683-0377	Sverige	Stockholm
Sagax SEK AB	559199-7415	Sverige	Stockholm
Sagax Skarphallen AB	556979-4588	Sverige	Stockholm
Sagax Skarpnäck AB	556852-4531	Sverige	Stockholm
Sagax Solkraften 12 AB	556554-7626	Sverige	Stockholm
Sagax Solkraften 13 AB	559033-3679	Sverige	Stockholm
Sagax Solna AB	556073-1407	Sverige	Stockholm
Sagax Staffanstorp AB	556805-3762	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 23 AB	559083-1888	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 29 AB	559276-9789	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 30 AB	559278-7591	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 31 AB	559296-2095	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 32 AB	559296-2079	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 33 AB	559388-5436	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 34 AB	559385-0810	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 35 AB	559385-0828	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 36 AB	559385-0836	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 37 AB	559386-1676	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 38 AB	559409-9680	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 39 AB	559409-9755	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm Nio AB	556954-1963	Sverige	Stockholm
Sagax Sätra AB	556930-2085	Sverige	Stockholm
Sagax Tel B.V.	KVK67390382	Nederländerna	Rotterdam

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Sagax Terneuzen B.V.	KVK68120370	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Tunaberg 4 AB	559422-1037	Sverige	Stockholm
Sagax Tyskland AB	556715-1930	Sverige	Stockholm
Sagax Täckeråker 2:227 AB	559422-1003	Sverige	Stockholm
Sagax Veddesta 2:37 AB	5 59422-1011	Sverige	Stockholm
Sagax Veddesta 2:42 AB	556804-6436	Sverige	Stockholm
Sagax Åptimera AB	556200-9844	Sverige	Stockholm
Sagax Älvsjö AB	559035-3149	Sverige	Stockholm
Satrap Kapitalförvaltning AB	556748 - 3309	Sverige	Stockholm
SCI SvenskaSagax 5	538619891	Frankrike	Paris
SCI SvenskaSagax 6	539294041	Frankrike	Paris
SCI SvenskaSagax 7	41427 7459	Frankrike	Paris
Skruvnyckeln Holding AB	559105-5743	Sverige	Stockholm
Storstockholms
Industrifastigheter KB	969695-2648	Sverige	Stockholm
Stubbehagen Fastighets AB	556698-0891	Sverige	Stockholm
SvenskaSagax 1 SAS	808495303	Frankrike	Paris
SvenskaSagax 2 SAS	822558268	Frankrike	Paris
SvenskaSagax 3 SAS	834337230	Frankrike	Paris
SvenskaSagax 4 SAS	851392084	Frankrike	Paris
T E Real Estate KB	969712-2852	Sverige	Stockholm
Tillverkaren 1 Fastighets AB	556730-4307	Sverige	Stockholm
Veddesta Properties AB	556573-9124	Sverige	Stockholm

NOT

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

108

NOTER

Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB som i sin tur äger 30 % av

Hemsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden. Mer

information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida,

www.hemso.se.

Sagax äger 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3 Fastig-

heter AB. NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på kom-

mersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst i

norra Sverige. NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm,

Large Cap. Mer information finns på bolagets hemsida,

www.np3fastigheter.se.

Sagax äger 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB. Nyfosa AB

är ett fastighetsbolag aktivt på den svenska, finska och norska markna-

den med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Nyfosa

AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se

bolagets hemsida, www.nyfosa.se.

Sagax äger 50 % av Söderport Investment AB. Återstående 50 %

ägs av Nyfosa AB. Söderport äger kommersiella fastigheter framförallt

inom segmenten lager och lätt industri. Sagax ombesörjer ekonomisk

förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söder port-

koncernen.

NOT

ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG

Sagax äger 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Fastighets-

bolaget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att

förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastig heter med Småland

som kärnmarknad. För mer information se bolagets hemsida,

www.emilshus.com.

Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess

–Sierra, resterande

del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för-

valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk

förvaltning och fastighetsförvaltning.

Sagax äger 50 % av Certus Properties AS, resterande del ägs av

Swiss Life Investment Management Holding AG. Verksamheten består i

att äga och förvalta fastigheter i Finland. Sagax ombesörjer ekonomisk

förvaltning och fastighetsförvaltning.

Därutöver äger Sagax andelar i Finbox AS, Pangir AB och Vantura

BidCo Handelsbolag.

Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och

intresse företag enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom

tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i

koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens

andel av totalresultaten i investeringsobjekten.

Redovisat värde joint venture/intresseföretag

Moderbolaget

Joint venture Org nr Säte Andel av rösterna 2025−12−31 2024−12−31

Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50% 1 260 1 035

Summa 1 260 1 035

				Koncernen
Joint venture/Intresseföretag	Org nr	Säte	Andel av rösterna	2025−12−31	2024−12−31
Hemsö Intressenter AB	556917-4336	Stockholm	50 %	4 081	3 807
NP3 Fastigheter AB	556749-1963	Sundsvall	20 %	3 726	3 478
Nyfosa AB	559131-0833	Nacka	22 %	2 858	2 809
Söderport Investment AB	559194-8681	Stockholm	50 %	2 711	2 702
Fastighetsbolaget Emilshus AB	559164-8752	Vetlanda	29 %	1 328	982
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	559235-3667	Stockholm	50 %	298	282
Finbox AS	929 113 187	Oslo	25 %	77	87
Pangir AB	559164-9990	Stockholm	50 %	24	17
Vantura BidCo Handelsbolag	969801-7218	Stockholm	–	1	13
Certus Properties AS	933 157 482	Oslo	50 %	355	–
Summa				15 457	14 178

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

109

NOTER

NOT

ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS

Sagax joint venture

	Hemsö Fastighets AB			Söderport Investment AB		Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra	Certus Properties AS
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Sagax ägarandel, %	15	15	50	50	50	50	50	–
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr	325	318	243	235	25	24	−3	–
Hyresintäkter, mkr	5 149	5 130	1 095	1 096	104	99	13	–
Förvaltningsresultat, mkr	2 541	2 498	486	469	50	48	−6	–
Årets resultat, mkr	1 896	1 886	510	448	52	44	24	–

	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Sagax redovisade andelsvärde, mkr	4 081	3 807	2 711	2 702	298	282	355	–
Antal fastigheter	478	477	84	86	39	39	9	–
Fastigheternas redovisade värde, mkr	87 231	85 973	14 634	14 688	1 505	1 484	851	–
Uthyrningsbar area, kvm	2 470 000	2 425 000	770 000	778 000	184 000	184 000	26 000	–
Hyresduration, år	9,1	9,1	3,7	3,9	6,5	6,6	7, 5	–
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	98	98	95	94	100	100	88	–
Räntebärande skulder, mkr	51 241	52 185	7 721	7 709	844	843	203	–
Kapitalbindning, år	4,6	5,0	2,2	3,1	2,0	3,0	–	–
Räntebindning, år	4,0	4,8	1,6	2,1	1,2	2,0	–	–
Marknadsvärde för räntederivat, mkr	−723	–604	−53	–54	–	–	–	–

Avstämning andelsvärden joint venture

		Hemsö Intressenter AB		Söderport Investment AB		Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra		Certus Properties AS
	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Sagax andel av eget kapital	4 081	3 807	2 711	2 702	301	285	355	–
Redovisat värde för andel	4 081	3 807	2 711	2 702	298	282	355	–

	Hemsö Intressenter AB		Söderport Investment AB			Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra	Certus Properties AS
	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
Ingående balans 1 januari 2025	3 807	1035	2 702	–	282	–	–	–
Förvärv av andelar	–	–	–	–	–	–	54	–
Andel av totalresultat	188	–	255	–	26	–	7	–
Utdelning	−139	–	−250	–	−10	–	–	–
Kapitaltillskott	225	225	15	–	–	–	294	–
Övrigt	–	–	−11	–	–	–	–	–
Utgående balans 31 december 2025	4 081	1 260	2 711	–	298	–	355	–

Resultaträkningar joint venture i sammandrag

	Hemsö Intressenter AB 1)			Söderport Investment AB		Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra	Certus Properties AS
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Förvaltningsresultat	649	635	486	469	50	48	−6	–
Värdeförändringar fastigheter	−190	29	−66	89	20	9	34	–
Värdeförändringar finansiella instrument	20	−77	1	18	–	–	–	–
Skatter	−36	−131	88	−128	−18	−13	−4	–
Årets resultat	443	457	510	448	52	44	24	–
Övrigt totalresultat	−68	19	–	–	–	–	−10	–
Årets totalresultat	375	476	510	448	52	44	14	–
Sagax andel av årets totalresultat	188	238	255	224	26	22	7	–

1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

110

NOTER

Balansräkningar joint venture i sammandrag

		Hemsö Intressenter AB 1)		Söderport Investment AB		Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra		Certus Properties AS
	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Förvaltningsfastigheter	–	–	14 634	14 688	1 505	1 484	851	–
Övriga anläggningstillgångar	9 695	9 147	643	452	18	11	3	–
Likvida medel	1	1	204	263	29	34	106	–
Övriga omsättningstillgångar	–	–	193	216	12	12	23	–
Summa tillgångar	9 696	9 149	15 674	15 619	1 564	1 541	984	–
Eget kapital	8 161	7 613	5 272	5 203	602	570	709	–
Räntebärande långfristiga skulder	1 470	1 470	7 645	7 149	844	843	203	–
Derivat	–	–	53	54	–	–	–	–
Uppskjuten skatteskuld	–	–	1 683	1 679	53	44	7	–
Övriga långfristiga skulder	–	–	382	371	37	29	–	–
Räntebärande kortfristiga skulder	–	–	76	560	–	–	–	–
Kortfristiga skulder	65	66	563	603	27	54	65	–
Summa eget kapital och skulder	9 696	9 149	15 674	15 619	1 564	1 541	984	–

1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.

Avstämning andelsvärden intresseföretag

		NP3	Fastighetsbolaget
	Nyfosa AB	Fastigheter AB	Emilshus AB
	2025−12−31	2025−12−31	2025−12−31
Sagax andel av eget kapital	3 825	2 050	1 304
Redovisat värde för andel	2 856	3 728	1 328
Marknadsvärde	3 344	3 562	1 943

		NP3	Fastighetsbolaget
	Nyfosa AB	Fastigheter AB	Emilshus AB
	Koncernen	Koncernen	Koncernen
Ingående balans 1 januari 2025	2 809	3 478	982
Förvärv	–	57	231
Andel av totalresultat	110	258	131
Utdelning	−63	−65	−15
Utgående balans 31 december 2025	2 856	3 728	1 328

Resultaträkningar intresseföretag i sammandrag

		NP3	Fastighetsbolaget
	Nyfosa AB	Fastigheter AB	Emilshus AB
	2025	2025	2025
Förvaltningsresultat	1 460	1 104	414
Värdeförändringar fastigheter	−614	551	270
Värdeförändringar finansiella
instrument	−6	−22	−28
Värdeförändring samarbets- avtal	−106	–	–
Skatter	−192	−346	−132
Årets resultat	542	1 287	524
Övrigt totalresultat:
Omräkning utländska
verksamheter	−251	–	–
Årets totalresultat	291	1 287	524
Resultat tillhörigt ägare utan
bestämmande inflytande	4	12	–
Sagax andel av årets totalresultat	110	258	131

Balansräkningar intresseföretag i sammandrag

		NP3	Fastighetsbolaget
	Nyfosa AB	Fastigheter AB	Emilshus AB
	2025−12−31	2025−12−31	2025−12−31
Förvaltningsfastigheter	38 824	26 087	12 307
Övriga anläggningstillgångar	3 233	814	2
Likvida medel	123	291	260
Övriga omsättningstillgångar	218	351	94
Summa tillgångar	42 398	27 543	12 663
Eget kapital	17 691	10 710	5 114
Räntebärande långfristiga
skulder	17 671	13 015	6 255
Derivat	126	19	19
Uppskjuten skatteskuld	1 519	1 682	396
Övriga långfristiga skulder	600	172	0
Kortfristiga skulder	4 791	1 945	879
Summa eget kapital och skulder	42 398	27 543	12 663

NOT

ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

111

NOTER

NOT

RÄNTEBÄRANDE FORDRINGAR PÅ

JOINT VENTURE

	Koncernen
Långfristiga fordringar på joint venture	2025-12-31	2024-12-31
Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra	10	9
Certus Properties AS	101	–
Pangir AB	179	170
Summa	290	179

NOT

LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget

2025−12−31 2024−12−31

Ingående anskaffningsvärde 18 252 18 096

Valutaomräkning –192 156

Nyutlåning/amortering från

koncernföretag –4 133 –

Utgående anskaffningsvärde/

bokfört värde 13 927 18 252

NOT

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Under 2025 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD David

Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite-

ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen

66 000 (63 500) kronor exklusive mervärdes skatt. Ersättningen bedöms

som marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax

och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare

eller anhöriga till dessa under 2025. För ersättningar till styrelsen och

ledande befattningshavare, se not 5.

NÄRSTÅENDE BOLAG

Tjänster mellan koncern företag och joint venture samt intresseföre-

tag debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersättningen

bedöms som marknads mässig. Koncerninterna tjänster består av för-

valtningstjänster och internräntedebitering.

Sagax har avtal med Söderport Investment AB, som är ett joint

venture med Nyfosa AB, med Fastighetsaktiebolaget Ess

–Sierra som är

ett joint venture med NP3 Fastigheter AB, med Pangir AB och

Certus Properties AS som är joint venture samt med Finbox AS som är

ett intresseföretag, avseende ekonomisk förvaltning och fastighetsför-

valtning.

Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick

under året till 136 (127) miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från

joint venture, avseende fastighets- och bolagsförvaltning.

Sagax har lånat ut 179 (170) miljoner kronor inklusive upplupen

ränta till Pangir AB, 10 (9) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till

Fastighetsaktie bolaget Ess

–Sierra och 101 (–) miljoner kronor till

Certus Properties AS. Ingen reservation av förväntade kreditförluster

har bokats då Sagax bedömer att det inte föreligger någon väsentlig

kreditrisk avseende lånen.

NOT

LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ

KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget

2025−12−31 2024−12−31

Ingående anskaffningsvärde 2 097 2 101

Valutaomräkning −86 52

Nyutlåning/amortering från

koncernföretag –601 −56

Utgående anskaffningsvärde/

bokfört värde 1 409 2 097

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

112

NOTER

AKTIEKAPITAL

Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier den 31 decem-

ber 2025. Aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde

om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter

och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill.

Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren

beskrivs nedan. Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats

som eget kapitalinstrument.

Aktiekapitalets utveckling 2016–2025

		Förändring	Totalt	Totalt antal	Totalt antal	Totalt antal	Totalt antal
Datum	Händelse	aktiekapital	aktiekapital	A-aktier	B-aktier	D-aktier	preferensaktier	Totalt antal aktier
2025−06−18	Incitamentsprogram 1)	40 492	816 740 621	26 458 594	313 989 003	126 261 329	–	466 708 926
2025−03−06	Omvandling av aktieslag	–	816 700 129	26 458 594	313 965 865	126 261 329	–	466 685 788
2024−08−02	Omvandling av aktieslag	–	816 700 129	26 481 427	313 943 032	126 261 329	–	466 685 788
2024−06−19	Incitamentsprogram 1)	157 157	816 700 129	26 494 166	313 930 293	126 261 329	–	466 685 788
2024−05−21	Omvandling av aktieslag	–	816 542 972	26 494 166	313 840 489	126 261 329	–	466 595 984
2024−04−08	Omvandling av aktieslag	–	816 542 972	26 502 840	313 831 815	126 261 329	–	466 595 984
2024−01−08	Omvandling av aktieslag	–	816 542 972	26 515 417	313 819 238	126 261 329	–	466 595 984
2023−11−13	Riktad nyemission	17 500 000	816 542 972	26 540 334	313 794 321	126 261 329	–	466 595 984
2023−09−06	Omvandling av aktieslag	–	799 042 972	26 540 334	303 794 321	126 261 329	–	456 595 984
2023− 07−24	Incitamentsprogram 1)	550 617	799 042 972	26 565 758	303 768 897	126 261 329	–	456 595 984
2023− 06−19	Riktad nyemission	17 500 000	798 492 356	26 565 758	303 454 259	126 261 329	–	456 281 346
2023−03−15	Omvandling av aktieslag	–	780 992 355	26 565 758	293 454 259	126 261 329	–	446 281 346
2023−01−27	Omvandling av aktieslag	–	780 992 355	26 595 226	293 424 791	126 261 329	–	446 281 346
2022−12−05	Omvandling av aktieslag	–	780 992 355	26 600 654	293 419 363	126 261 329	–	446 281 346
2022−08−03	Omvandling av aktieslag	–	780 992 355	26 687 288	293 332 729	126 261 329	–	446 281 346
2022−06−30	Incitamentsprogram 1)	641 238	780 992 355	26 832 854	293 187 163	126 261 329	–	446 281 346
2021−08−31	Omvandling av aktieslag	–	780 351 117	26 832 854	292 820 741	126 261 329	–	445 914 924
2021−06−30	Incitamentsprogram 1)	654 614	780 351 117	26 832 884	292 820 711	126 261 329	–	445 914 924
2021−04−07	Inlösen preferensaktier	–28 564 723	779 696 503	26 832 884	292 446 646	126 261 329	–	445 540 859
2021−03−25	Omvandling av aktieslag	–	808 261 226	26 832 884	292 446 646	126 261 329	16 322 699	461 863 558
2020−08−20	Omvandling av aktieslag	–	808 261 226	26 832 884	292 446 646	125 800 000	16 784 028	461 863 558
2020−06−25	Incitamentsprogram 1)	504 208	808 261 226	26 833 284	292 446 246	125 800 000	16 784 028	461 863 558
2020−06−01	Riktad nyemission	31 500 000	807 757 018	26 833 284	292 158 127	125 800 000	16 784 028	461 575 439
2020−05−08	Omvandling av aktieslag	–	776 257 018	26 833 284	292 158 127	107 800 000	16 784 028	443 575 439
2019−09−02	Omvandling av aktieslag	–	776 257 018	26 833 544	292 157 867	107 800 000	16 784 028	443 575 439
2019−07−02	Incitamentsprogram 1)	348 175	776 257 018	26 833 644	292 157 767	107 800 000	16 784 028	443 575 439
2019−06−03	Fondemission	278 943 397	775 908 843	26 833 644	291 958 810	107 800 000	16 784 028	443 376 482
2019−05−10	Riktad nyemission	10 325 000	496 965 446	13 416 822	145 979 405	107 800 000	16 784 028	283 980 255
2018 −11− 0 6	Riktad nyemission	8 575 000	486 640 446	13 416 822	145 979 405	101 900 000	16 784 028	278 080 255
2018−06−19	Incitamentsprogram 1)	212 231	478 065 447	13 416 822	145 979 405	97 000 000	16 784 028	273 180 255
2018−06−14	Riktad nyemission	16 755 580	477 853 216	13 416 822	145 858 130	97 000 000	16 784 028	273 058 980
2018−06−01	Företrädesemission	41 758 875	461 097 636	13 416 822	145 858 130	87 425 383	16 784 028	263 484 363
2017−06−09	Kvittningsemission	79 298 046	419 338 761	13 416 822	145 858 130	63 563 169	16 784 028	239 622 149
2017−06−09	Inlösen preferensaktier	–72 565 451	340 040 715	13 416 822	145 858 130	18 250 000	16 784 028	194 308 980
2016−11−02	Riktad nyemission	6 676 257	412 606 166	13 416 822	145 858 130	18 250 000	58 250 000	235 774 952
2016−11−02	Företrädesemission	25 261 243	405 929 909	13 416 822	145 858 130	14 434 996	58 250 000	231 959 948

1) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015–2018, 2016–2019, 2017–2020, 2018–2021, 2019–2022,

2020–2023, 2021–2024 respektive 2022–2025 .

NOT

EGET KAPITAL

Rösträtter och aktiekapitalandelar

		Rösträtt		Rösträtts-	Aktiekapital-
Aktieslag	Antal aktier	per aktie	Antal röster	andel	andel
A-aktier	26 458 594	1,0	26 458 594,00	38 %	6 %
B-aktier	313 989 003	0,1	31 398 900,30	45 %	67 %
D-aktier	126 261 329	0,1	12 626 132,90	18 %	27 %
Summa	466 708 926		70 483 627,20	100 %	100 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

113

NOTER

NOT

EGET KAPITAL

NOT

OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade

värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av

uppskjuten skatteeffekt respektive år.

			Koncernen
	2025	2024	2023	2022	2021	Summa
Fastigheter	164	563	−1 306	1 709	3 870	4 999
Finansiella instrument	−4	1 202	−955	−2 343	1 858	−242
Uppskjuten skatt	−98	−221	72	−482	−690	−1 419
Summa	62	1 544	−2 189	−1 116	5 038	3 338

Uppskjuten skatt på värdeförändringar ovan påverkas även av juste-

ringar för skattemässiga avskrivningar.

Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på

fastig hetsbeståndet den 31 december 2025 uppgick till 10 167 miljoner

kronor avseende de senaste tio åren. Se tabell nedan.

Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2016–2025

	Redovisad	Försäljning av	Ackumulerade
	orealiserad värde	värdeförändrade	orealiserade värde-
 År	förändring, mkr	fastigheter, mkr	förändringar, mkr
2016	1 306	−180	1 126
2017	1 113	14	2 253
2018	1 265	63	3 581
2019	1 301	−192	4 690
2020	1 274	8	5 972
2021	3 870	−433	9 409
2022	1 709	−278	10 840
2023	−1 306	13	9 548
2024	563	−4	10 107
2025	164	−104	10 167
Totalt	11 259	−1 093	10 167

TECKNINGSOPTIONER

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är

treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive

2025–2028. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam aktier i juni

2026, juni 2027 respektive juni 2028. Teckningskurserna motsvarar

B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräk-

nat med den genomsnittliga totalavkastningen enligt fastighetsindex

bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvud-

lista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer

således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en

totalavkastning som är bättre än genomsnittet för de noterade fastig-

hetsbolagen under respektive treårsperiod.

Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 167 336 teckningsoptioner

med rätt att teckna stamaktier av serie B, motsvarande 0,3 % av antalet

utestående A- och B-aktier. Under 2025 genomfördes en nyemission

med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitaments-

program 2022–2025 om 23 138 stamaktier av serie B. Återstoden av

personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2022–2025

återköptes av AB Sagax för 3 miljoner kronor, vilket motsvarar mark-

nadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkställande direk-

tör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.

KONCERNENS EGET KAPITAL

Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet

kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta-

omräkningsdifferens som uppstår till följd av utlands verksamhet,

andel övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräknings-

differensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet.

Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Innehav

utan bestämmande inflytande avser eget kapital i dotterföretag som är

hänförligt till andelar ägda av någon annan än de koncernföretag som

omfattas av koncernredovisningen.

MODERBOLAGETS EGET KAPITAL

Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings-

bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast

utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet

eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar-

ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och

risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer-

nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning

föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen

och beslutas av års stämman.

UTDELNING

Sagax styrelse föreslår årsstämman 2026 en utdelning om 3, 70 (3,50)

kronor per A- och B-aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A- och

B-aktie. Totalt föreslås 1 252,3 miljoner kronor i utdelning till ägare av

A- respektive B-aktier.

Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en utdelning om 2,00 (2,00)

kronor per D-aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D- aktie

under tiden mellan årsstämmorna 2026 och 2027. Totalt föreslås 252,5

miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare.

Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 505 mil-

joner kronor. Utdelningen motsvarar 33,9 % (33,4 %) av koncernens

förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2025

och 41,3 % (40,1 %) av koncernens kassa flöde från den löpande verk-

samheten 2025 före förändring av rörelse kapitalet.

RESULTAT PER AKTIE

Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem

gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi-

malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie

minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D-aktie,

totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala

antalet D-aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken.

Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till

följd av utestående tecknings optioner har utspädningen, i enlighet med

IAS 33, beräknats som det antal B- aktier vilka behöver emitteras för att

täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående

potentiella B- aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att

de kommer att utnyttjas.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

114

NOTER

NOT

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER

	Koncernen		Moderbolaget
Ställda säkerheter för räntebärande skulder	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Fastighetsinteckningar 1)	13 680	14 342	–	–
Pantsatta dotterbolags andelar 2)	1 134	718	1 446	1 046
Pantsatta koncernfordringar	–	–	700	620
Summa	14 814	15 061	2 146	1 666

1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 2 839 (4 794) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis.

2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar .

	Koncernen		Moderbolaget
Eventualförpliktelser	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat	–	–	52	69
Borgenförbindelser avseende dotterbolags krediter	–	–	25 125	29 623
Summa eventualförpliktelser	–	–	25 178	29 693

Poster ingående i		Koncernen		Moderbolaget
likvida medel	2025−12−31	2024−12−31	2025−12−31	2024−12−31
Kassa och bank	16	287	1	172
Summa	16	287	1	172

Förändringar av rörelsekapitalet har påverkat kassaflödet med −23

(−235) miljoner kronor.

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Erhållna rän-

tor uppgick till 56 (147) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick till 945

(798) miljoner kronor.

Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvalt-

ningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet i joint

venture och intresse företag under 2025 återinvesterats i dessa verksam-

heter.

Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med −7 299 (−5 732)

miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighets-

verksamheten om –5 289 (–5 855) miljoner kronor. Investeringar i ny-,

till- och ombyggnationer av befintliga fastig heter uppgick under räken-

skapsåret till 978 (1 129) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade

koncernens kassaflöde med 4 733 (4 853) miljoner kronor. Fastighets-

försäljningar bidrog med 422 (127) miljoner kronor till kassa flödet.

Avyttring av finansiella instrument uppgick till 416 (683) miljoner

kronor.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 3 411

(2 639) miljoner kronor. Koncernen upptog 12 325 (13 405) miljoner

kronor i nyupplåning samt amorterade 6 838 (9 683) miljoner kronor.

Nyemission av B-aktier har tillfört 5 (15) miljoner kronor. Under året

betalades 1 437 (1 301) miljoner kronor i utdelning till aktie ägarna.

Sammantaget har likvida medel förändrats med −270 (259) miljoner

kronor till 16 (287) miljoner kronor under 2025.

NOT

KASSAFLÖDESANALYSER

Förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

			2024				2025
	2023−12−31		Kassaflöde		2024−12−31		Kassaflöde	2025−12−31
		Upptagna	Amorterade	Valutakurs-		Upptagna	Amorterade	Valutakurs-
		lån	lån	förändring		lån	lån	förändring
Räntebärande skulder	30 343	13 405	−9 683	1 069	35 134	12 325	−6 838	−1 975	38 646

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

115

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOT

FINANSIELL RISKHANTERING

FINANSIERING OCH RATING

Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande

skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli-

gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating

från Moody's Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den

erhållna ratingen är en så kallad "investment grade" och bedöms vara

av godo för Sagax då det innebär en ökad tillgång till den europeiska

kapitalmarknaden.

Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärs-

banker. Obligationslånen har särskilda åtaganden om upprätthållandet

av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta

innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller

återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination

med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika

typer av åtaganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska upp-

fyllas. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax

bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga

villkor.

FINANSPOLICY

Finanspolicyn fastställs av styrelsen och anger riktlinjer och regler

för hur finansverksam heten ska bedrivas i syfte att begränsa risker

kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga

kreditvärdigheten bibehålls. Den anger även hur rapportering avseende

Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer

ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som

vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen.

Alla Sagax dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Sagax har följande

riktlinjer för finansverksamheten.

■

Belåningsgrad om högst 50 %

■

Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger

■

Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger

I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren

förhållit sig till bolagets riktlinjer.

REFINANSIERINGSRISK

Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras,

vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller

ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för-

ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på

bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till

sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering

av befintliga skulder.

I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att

ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinan-

siera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid samt att använda

flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt

begränsa bolagets refinansieringsrisk. På sidan 116 redovisas känslig-

hetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Sagax

belåningsgrad. Där redovisas även känslighetsanalys vid förändring av

uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.

LIKVIDITETSRISK

Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till

likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal-

ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar kommer

att ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella

ställning.

Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och refinan-

sieringsbehovet fördelas jämnt över de närmaste åren, se not 17 där

förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelse-

kapital uppgick till −6 514 (−5 054) miljoner kronor. Outnyttjade

kredit faciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikatprogram upp-

gick vid samma tidpunkt till 10 030 (11 560) miljoner kronor inklusive

lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat.

RÄNTERISK

Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk

definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax

finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av

aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden kan för-

ändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riksbankens och den

europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekono-

misk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade

händelser påverkar marknadsräntorna.

För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har

koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken

för lån med rörlig ränta används ränteswappar. Den 31 december

2025 uppgick andelen fasträntelån till 69 % (84 %) av Sagax ränte-

bärande skulder och andelen ränteswappar till 10 % (12 %). En höjning

av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax

räntekostnader på kort och medellång sikt. Den genomsnittliga ränte-

bindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid

årsskiftet till 2,3 (2,9) år. Se även känslig hetsanalysen på sidan 116.

MOTPARTSRISK I FINANSIERING

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före-

ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.

Sagax begränsar motpartsrisken genom hög kreditvärdighet hos mot-

parterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker

med rating om lägst A– (Standard & Poor's) eller A3 (Moody's Investors

Service).

VALUTARISK

Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och

skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla

balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta-

kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens verkliga

värde på eller framtida kassaflöden från finansiella instrument.

Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter och finan-

siella instrument i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i

euro. Transaktionsexponering i koncernen hanteras genom matchning

av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen den 31

december 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 800

(14 295) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till

32 % (34 %) av eget kapital.

I enlighet med IAS 21 redovisas valutakurseffekter för utlandsverk-

samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt totalresultat.

Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträknigen. Se även känslig-

hetsanalysen på sidan 116.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

116

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOT

FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS

Belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2024
	–20 %	–10 %	0 %	+10 %	+20 %
Värdeförändring, mkr	–13 175	–6 587	–	6 587	13 175
Belåningsgrad, %	50	45	42	39	36

Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2025
	–20 %	–10 %	0 %	+10 %	+20 %
Värdeförändring, mkr	–13 657	–6 828	–	6 828	13 657
Belåningsgrad, %	52	47	44	41	38

Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
per 31 december 2025
	–10 %	–5 %	0 %	+5 %	+10 %
Uthyrningsgrad, %	86	91	96	ET	ET
Räntetäckningsgrad, ggr	4,0	4,3	4,6	ET	ET

KÄNSLIGHETSANALYS

Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.

Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
per 31 december 2024
	–10 %	–5 %	0 %	+5 %	+10 %
Uthyrningsgrad, %	86	91	96	ET	ET
Räntetäckningsgrad, ggr	4,5	4,8	5,0	ET	ET

Känslighetsanalys per 31 december 2025 1)
		Effekt på	Effekt på
		förvaltningsresultat,	resultat efter	Effekt på
Belopp i miljoner kronor	Förändring	årsbasis	skatt, årsbasis	eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/–1 %-enhet	+57/–57	+48/–48	+48/–48
Hyresintäkter	+/–1 %	+55/–55	+46/–46	+46/–46
Fastighetskostnader	+/–1 %	–10/+10	–8/+8	–8/+8
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat	+/–1 %-enhet	–17/+17	–14/+14	–14/+14
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat	+/–1 %-enhet	–51/+51	–43/+43	–43/+43
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2)	+/–10 %	+247/–247	+205/–205	+1 380/–1 380
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026	+/–10 %	+85/–85	+72/–72	+72/–72

1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.

2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.

Valutaexponering
	2025	2024
Belopp i miljoner euro	31 dec	31 dec
Förvaltningsfastigheter	4 835	4 409
Övriga tillgångar	119	108
Summa tillgångar	4 954	4 518
Räntebärande skulder	3 284	2 891
Övriga skulder	394	383
Summa skulder	3 678	3 273
Nettoexponering	1 276	1 245

Belåningsgrad

20252024202320222021

Belåningsgrad

Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn

Räntetäckningsgrad

Ggr

20252024202320222021

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden ska överstiga

3,0 gånger enligt finanspolicyn

Nettoskuld/EBITDA

Ggr

20252024202320222021

Nettoskuld/EBITDA

Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska

understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

117

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOT

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG

Den 15 januari pressmeddelades att Sagax har emitterat ett icke-

säkerställt grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska

kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets

EMTN-program. Obligationslånet har en löptid om 5 år med förfall den

26 januari 2031. Fast årlig ränta uppgår till 3,49 %, motsvarande Euro

Mid-Swap plus en marginal om 0,98 %. Obligationslikviden kommer att

användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med

Sagax ramverk för grön finansiering.

Den 5 februari pressmeddelades att Sagax genom 7 separata trans-

aktioner förvärvat 7 fastigheter för motsvarande 635 miljoner kronor.

Fastigheterna omfattar 58 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och

92 200 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande

54 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyres-

avtalens genomsnittliga återstående löptid till 11,7 år. Samtliga förvärv

har tillträtts vid publiceringen av denna rapport. Förvärven kommer

att redovisas i Sagax segment Benelux (388 miljoner kronor), Spanien

(144 miljoner kronor), Finland (87 miljoner kronor) samt Frankrike

(16 miljoner kronor).

Den 23 mars pressmeddelades att Sagax genom 4 separata transak-

tioner förvärvat 12 fastigheter för 1 245 miljoner kronor. Fastig heterna

omfattar 106 200 kvadratmeter uthyrningsbar area och 245 100

kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till 82 miljoner kronor.

Uthyrningsgraden är 100 % och hyresavtalens genomsnittliga återstå-

ende löptid uppgår till 5,9 år. Av förvärven är 8 fastigheter, omfattande

96 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 208 000 kvadratmeter

friköpt mark, belägna i Lissabon. Dessa utgör Sagax första investering

i Portugal och kommer framöver att redovisas tillsammans med Sagax

verksamhet i Spanien i segmentet Iberia (tidigare Spanien). Av det

totala förvärvsvärdet avser 1 167 miljoner kronor fastigheter i Portugal

och Spanien. Övriga fastigheter kommer att redovisas i segmenten

Sverige (60 miljoner kronor) och Frankrike (18 miljoner kronor). Av för-

värven har 18 miljoner kronor tillträtts under det första kvartalet 2026.

Återstående 1 227 miljoner kronor beräknas tillträdas under det andra

kvartalet 2026. Vid fastighetsförvärv i Portugal föreligger förköpsrätt

för bland annat de kommuner där fastigheterna är belägna. Erforderliga

tillstånd bedöms kunna erhållas.

Den 31 mars pressmeddelades att Sagax på aktieägares begäran

omvandlat 316 470 stamaktier av serie A till stamaktier av serie B i

enlighet med Sagax bolagsordning. Omvandlingen har genomförts

vilket har minskat antalet röster i bolaget med 284 823 röster. Antalet

röster uppgår efter omvandlingen till totalt 70 198 804,2. Aktie -

kapitalet om 816 740 620,5 kronor är oförändrat. Per 31 mars 2026

uppgår det totala antalet aktier i bolaget till 466 708 926 fördelat på

26 142 124 stamaktier av serie A, 314 305 473 stamaktier av serie B

(varav 2 000 000 aktier i egen räkning) samt 126 261 329 stamaktier av

serie D. Stamaktier av serie A representerar 26 142 124 röster, stam

aktier av serie B representerar 31 430 547,3 röster och stamaktier av

serie D representerar 12 626 132,9 röster.

Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.

NOT

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel:
Balanserade vinstmedel	78 515 987,52
Överkursfond	8 725 993 501,56
Årets resultat	479 795 046,92
Summa	9 284 304 536,00
Till aktieägarna utdelas 3,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B	1 252 256 108,90
Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D	252 522 658,00
Överföres till överkursfond	7 779 525 769,10
Överföres till balanserade vinstmedel	0,00
Summa	9 284 304 536,00

STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST-

DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA

AKTIER

Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse-

ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags-

lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om

återköp av egna aktier.

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU

antagna IFRS redovisningsstandarder samt i enlighet med svensk lag

genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings

rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för

koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med

svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell

rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska

personer).

Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2025 beslutar

om utdelning till aktieägarna om 3,70 kronor per stamaktie av serie A

och serie B. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslås

den 12 maj 2026. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euro-

clears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

118

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

NOT

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS

Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2025 beslutar om

utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D med

utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. Som

avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av serie D föreslår

styrelsen den 30 juni 2026, 30 september 2026, 30 december 2026 och

31 mars 2027. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears

försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag.

Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar att de nya stam-

aktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans

bemyndigande enligt punkt 13 på dagordningen för årsstämman ska ge

rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit

införda i den av Euroclear förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande

av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande stamaktier

av serie D om maximalt 120 000 000 kronor att kunna delas ut.

Den föreslagna vinstutdelningen 2026 motsvarar 33,9 % av koncer-

nens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för

2025 och 41,3 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksam-

heten 2025 före förändring av rörelsekapital. Om bemyndigandet att

emittera stamaktier av serie D som föreslås årsstämman 2026 utnyttjas

maximalt kommer den föreslagna utdelningen i stället att motsvara

högst 36,6 % av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moder-

bolagets aktieägare för 2025 och högst 44,6 % av koncernens kassaflöde

från den löpande verksamheten 2025 före förändring av rörelsekapital.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital

efter den föreslagna utdelningen.

Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och

det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är

försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra

och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning

och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital

efter den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av

bemyndigandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i

relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beak-

tar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska

utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunktur-

läget.

Föreslagen utdelning utgör 14,7 % av moderbolagets egna kapital och

3,5 % av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktie-

ägare per 31 december 2025. Om bemyndigandet att emittera stamaktier

av serie D utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen

i stället att utgöra högst 15,9 % av moderbolagets egna kapital och

högst 3,8 % av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare per 31 december 2025. Bolagets och koncernens soliditet är

god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna

bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsätt-

ningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster.

Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den före-

slagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende åter-

köp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att

återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt påverka bolagets

och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade

investeringar enligt antagna planer.

Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyn-

digandet att återköpa aktier kommer inte att påverka bolagets och

koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.

Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse

för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beak-

tats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet

framkommit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna

bemyndigandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga.

Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband

med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier,

upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie-

bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med

hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de

parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie-

bolagslagen.

Stockholm i april 2026

AB Sagax (publ)

Styrelsen

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

119

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella IFRS redovisningsstandarder, sådana de

antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern-

förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet,

ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningens innehåll blev klart den 16 april 2026

Årsredovisningen undertecknades av samtliga den 16 april 2026

Staffan Salén Johan Cederlund

Styrelsens ordförande Styrelseledamot

Filip Engelbert Johan Thorell

Styrelseledamot Styrelseledamot

Ulrika Werdelin David Mindus

Styrelseledamot Styrelseledamot och

verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 april 2026

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

Ernst & Young AB

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

120

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för AB Sagax (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 63–72. Bolagets årsredovisning och koncernredo-

visning ingår på sidorna 9–119 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-

visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december

2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års-

redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och

av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovis-

ningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna

63–72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och

balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med

Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel

5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt

vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden.

Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt

ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som

helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskriv-

ningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska

läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns

ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden.

Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta

vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder

som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör

grunden för vår revisionsberättelse

Värdering förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen

Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den

31 december 2025 till 67 978 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31

december 2025 har 98% av fastighetsbeståndet värderats av externa

värderare och 2% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är

avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida

kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms

utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden

för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an-

taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen

anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.

En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om

redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redovis-

ningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”.

I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland

annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och

internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt

utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort

jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för

fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som

direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval

av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och

slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

REVISIONSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

121

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–8 och på sidorna

124–178. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten

som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty-

relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan

och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak-

tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö-

mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-

redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och

verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de

bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern-

redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till-

lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk-

samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om

fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk-

tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte

har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella

rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis-

ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta-

landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-

väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

■

identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder

bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som

är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra

uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till

följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som

beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i

maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information

eller åsidosättande av intern kontroll.

■

skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som

har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att

uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

■

utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-

ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

■

drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en

slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns

någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller

förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga

att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en

väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp-

märksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent-

liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,

modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas

fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän-

delser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta

verksamheten.

■

utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen

återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt

som ger en rättvisande bild.

■

planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga

och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa-

tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för

att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar

för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som

utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra

uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de

eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio-

ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende,

samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten

eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi

vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa

områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar

förhindrar upplysning om frågan.

REVISIONSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

122

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ)

för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst

eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-

lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-

ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors-

sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be-

träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefat-

tar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig

med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart,

omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer-

nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att

bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-

ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland

annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska

fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen

ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en

rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören i något väsentligt avseende:

■

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

■

på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis-

ningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en

revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings-

skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder

som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt

i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på

sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk-

samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse

för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts-

underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta

för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande

om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av

underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med

aktie bolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk-

tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett

format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB

Sagax (publ) för år 2025.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till AB Sagax (publ) enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

REVISIONSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

123

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad

i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan

finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss-

tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen

kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions-

företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap-

porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och

har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar

dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes-

etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar

och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning.

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i

syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också

en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att

Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-

ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredo-

visningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer-

nens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt

noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som

följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 63–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis-

ningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och

omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing

och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss

tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt

7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax

revisorer av bolagsstämman den 8 maj 2025 och har varit bolagets revisor

sedan 8 maj 2008.

Stockholm den 16 april 2026

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

124

Hållbarhetsrapport

Allmänna upplysningar 125

Miljömässig hållbarhet 133

Social hållbarhet 141

Ansvarsfullt företagande 143

Global Reporting Initiative 144

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten 146

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

125

Allmänna upplysningar

HÅLLBARHETSÅRET I KORTHET

REDOVISNINGSPRINCIPER

I enlighet med 6 kap 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den

lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen

avskild rapport. Sidhänvisningar i intervallet sidorna 8–119 avser

Sagax års redovisning 2025. Hållbarhetsrisker beskrivs i de avsnitt

där väsentliga risker identifierats, se sidorna 50–53 samt 115–116.

Styrelsen är ytterst ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst &

Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten

har upprättats.

Sagax har redovisat hållbarhetsarbetet enligt Global Reporting

Initiative (GRI) Standards sedan 2019 och genomförde under 2022

en anpassning till GRI Standards 2021. Hänsyn har tagits till GRI:s

branschspecifika tillägg för bygg- och fastighetssektorn. I rapporten

presenteras jämförelsetal för 2024 och 2023.

Hållbarhetsrapporten har upprättats på konsoliderad basis och

följer det finansiella räkenskapsåret. Inga väsentliga förändringar

har skett i verksamheten från föregående år. Hållbarhetsrapporten

omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture och intresseföretag

omfattas inte av hållbarhetsrapporten.

Rapporteringen har även tagit stöd av standarder som Green-

house Gas Protocol (GHG Protocol) och Task Force on Climate-

related Financial Disclosures (TCFD).

Sagax analyserar och följer utvecklingen av EU:s hållbarhets-

direktiv, Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD),

samt dess implikationer för bolaget och eventuella revideringar av

årsredovisningslagen.

Sagax utgår från den definition av

hållbarhet som följer av FN:s rapport

"Vår gemensamma framtid" i vilken hållbar

utveckling definieras som "en utveckling som

tillfredsställer dagens behov utan att äventyra

kommande generationers möjligheter

att tillfredsställa sina behov".

ENERGIANVÄNDNING

Sagax har som mål att minska energi-

användningen i fastighetsbeståndet

med 2 % per år fram till 2030,

i jämförbart bestånd där energidata

varit tillgänglig under de senaste

två åren. Under 2025 uppgick

minskningen i det jämförbara

beståndet till 7 %.

Energianvändningen

minskade med

7 % under 2025.

SOLCELLSANLÄGGNINGAR

Under 2025 har Sagax installerat

9 solcellsanläggningar. För de 98

installerade solcellsanläggningarna i

fastighetsbeståndet uppgår den totala

årliga produktionen till 24 498 MWh.

Totalt installerad effekt uppgår till

24 MWp.

9 solcellsanläggningar

installerades

under 2025.

MILJÖCERTIFIERING

Totalt slutfördes 19 miljöcertifieringar

omfattande 208 000 kvadratmeter

under året. Vid årsskiftet var 9 miljö-

certifieringar pågående omfattande

100 000 kvadratmeter. Vid utgången

av 2025 var fastigheter motsvarande

1 222 000 kvadrat meter miljöcerti-

fierat.

Miljöcertifieringar

motsvarande 1 322 000

kvadratmeter har slutförts

eller är pågående.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

126

STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET

Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets

organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.

Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i policyer, riktlinjer, över-

gripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Bolagets sty-

relse är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer år ligen

hållbarhetspolicyn. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrel-

sen. Väsentlighetsanalysen uppdateras årligen.

Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy

och relaterade policyer, vilka uppdateras årligen. Sagax hållbarhets-

policy tydliggör målsättningar inom hållbarhetsområdet. Målen följs

upp samt utvärderas och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvär-

deras hållbarhetsriskerna årligen.

Under 2024 fick styrelsen utbildning och information om det kom-

mande regelverket för ny hållbarhetsrapportering enligt CSRD och

standarderna i ESRS. Styrelsen har under året hållits informerad om

utvecklingen, inklusive föreslagna ändringar inom ramen för omnibus-

förslaget.

Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken samt lagar

och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compact

principer, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och

anti-korruption.

En analys har tidigare genomförts gällande vilka av FN:s 17 globala

mål för hållbar utveckling som följer av Agenda 2030 som Sagax verk-

samhet har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms bidra till

måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till:

■

God hälsa och välbefinnande (mål 3)

■

Hållbar energi för alla (mål 7)

■

Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8)

■

Hållbara städer och samhällen (mål 11)

■

Hållbar konsumtion och produktion (mål 12)

■

Bekämpa klimatförändringarna (mål 13)

■

Fredliga och inkluderande samhällen (mål 16)

POLICYER

Sagax policyer fastställs årligen av bolagets styrelse. Samtliga anställda

omfattas av de policyer som styrelsen antagit. Aktuella policyer och rikt-

linjer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se och inkluderar:

■

Anti-diskrimineringspolicy

■

Anti-korruptionspolicy

■

Arbetsmiljöpolicy

■

Informationspolicy

■

Insiderpolicy

■

Policy avseende investeringar i andra bolag

■

Policy avseende styrelse uppdrag

■

Policy avseende belåning av aktier i Sagax

■

Hållbarhetspolicy

■

Riktlinjer för visselblåsartjänst

■

Uppförandekod för leverantörer

RISKHANTERING

Bolagets styrelse är ytterst ansvarig för riskhanteringen. Styrelsen har

delegerat ansvaret till bolagets ledning för det löpande arbetet med risk-

hantering och att det finns rutiner och processer på plats för riskhante-

ring och intern kontroll.

Miljöinriktade politiska beslut kan påverka Sagax genom exempelvis

högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam-

het, resultat och finansiella ställning påverkas av ökade miljörelaterade

krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra

intressenter.

Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan

påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna-

dens krav. Det finns även risk för tillkommande kostnader för investe-

ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning

eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj

påverkas av klimatförändringar såsom ökad risk för översvämning.

Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljöföro-

reningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för

risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax upp-

förandekod.

Det föreligger även risker avseende osäkerheter i hållbarhetsredo-

visningen. Det kan finnas risker avseende att data rapporterats eller

beräknats på felaktigt sätt, eller att det gjorts felaktiga antaganden eller

tolkningar av regelverk.

Vid rapportering och sammanställning av hållbarhetsdata används

i första hand direkta data som underlag om det är möjligt. I vissa fall

har estimat använts då fullständiga data saknats. Det gäller i första

hand energidata för de fastigheter där den inte varit tillgänglig. Scha-

bloner har i första hand använts för beräkning av växthusgasutsläpp

med hjälp av vedertagna emissionsfaktorer i förekommande fall. Sagax

arbetar kontinuerligt med att förbättra processen för insamling av data

samt datakvaliteten. Sagax arbetar även med att utveckla och förbättra

rutiner och processer för internkontroll relaterat till hållbarhetsredovis-

ningen.

Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och

bolagets riskhantering beskrivs närmare på sidorna 50–53. Sagax rap-

port avseende klimatrisker enligt standarden TCFD beskrivs på sidorna

137–138.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

127

HÅLLBARHETSSTRATEGI

Trender och drivkrafter inom hållbarhetsområdet

Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala

överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhetsagenda,

FN:s Global Compact tio principer, FN:s globala mål för en hållbar

utveckling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som

är parter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen

till under 2 °C och strävar efter att begränsa den till 1,5 °C genom att

minska utsläppen av växthusgaser. Därutöver finns ett flertal regelverk

och standarder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta

och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on

Climate-related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol

(GHG Protocol) samt EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU-

taxonomin). Därutöver har EU fastställt, genom Corporate Sustainability

Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav

på hållbarhetsrapportering. Sagax analyserar och följer utvecklingen av

CSRD och dess implikationer för bolaget. Sagax rapporterar årligen sina

växthusgas utsläpp enligt GHG-protokollet.

EU-taxonomin är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av

hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra

kapitalflöden mot hållbara finansieringar, att göra hållbarhet till en

standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens

och långsiktighet. EU-taxonomin är ett sätt för finansiella institutioner

och banker för att identifiera hållbara investeringar. EU- taxonomin och

hur den påverkar Sagax beskrivs närmare på sidan 139.

Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges

klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en

av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåver-

kan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning,

hyresgästernas användning av byggnaden samt vid renoveringar och

ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax

investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad på förvärv av befint-

liga byggnader. Sagax genomför få nybyggnationsprojekt. När det gäller

Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av energikällor, för-

sörjningssystem och material vid ombyggnation som är betydelsefulla.

Sagax hyresgäster ansvarar till största delen för energi försörjningen.

Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter

lönsamhet. Sagax uppvisade under 2025 en fortsatt stark ekonomisk

utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i

energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt

uppgått till 14 % under de senaste fem åren samtidigt som förvaltnings-

resultatet per A- och B-aktie har ökat med i genomsnitt 15 % per år

under samma period. Sagax har under 2025 investerat 70 miljoner

kronor i bland annat solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgrade-

ring av styrsystem för värme och ventilation, byte till LED-belysning

samt tilläggsisolering. Arbetet med att miljöcertifiera fastigheter har

fortsatt under 2025. Under året slutfördes 19 miljöcertifieringar och vid

utgången av året pågick ytterligare 9 miljöcertifieringar.

Affärsmodell

Sagax är ett börsnoterat fastighetsbolag vars affärsidé är att investera i

kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga

vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara,

värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.

Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och

stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till

intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletterings-

förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven

och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet

och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operatio-

nella och finansiella risker.

Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande

kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt-

ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas

kapital.

Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen.

I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga

kundrelationer. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kredit-

värdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där

hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastig-

hetsägaren.

Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk-

ningstillväxt och ett diversifierat näringsliv.

Hållbarhetsstrategi

Sagax hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé,

policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras

årligen.

Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel (3 kap. 3 §) i fråga om

syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill

säga hållbart, generera högsta möjliga riskjusterad avkastning till aktie-

ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående

med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte

står i konflikt med ett hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare,

en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett

anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan

är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska

kunna bereda vinst för sina aktieägare.

Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings-

strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt

av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verksamhet.

Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån

om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster

kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyr-

nings- och lokalanpassningskostnader.

Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare.

Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som attra-

herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.

Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska gene-

rera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Sagax hållbar-

hetsarbete är således en naturlig del i företagets affärsmodell och bidrar

till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveck-

ling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen för 2025.

Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation

och ansvarsfördelning.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

128

INTRESSENTDIALOG

Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbun-

det genomförs i bolagets normala verksamhet och som ger information

till väsentlighetsanalysen. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter

samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral

och etik i interna och externa relationer.

Intressentanalys

Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper

och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande

i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger

Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressenters

förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt

i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem katego-

rier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande,

se tabellen nedan. Intressenternas viktigaste frågor har bidragit som

underlag till väsentlighetsanalysen som ligger till grund för hållbarhets-

arbetet och föreliggande hållbarhetsrapport.

Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har medarbetare delta-

git i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda sin kunskap. Under 2025

genomfördes likt tidigare år en medarbetarundersökning med fokus på

arbetsmiljö och anti-diskriminering.

Intressentanalys

Intressentgrupp Dialogform Viktigaste frågor

Aktieägare Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte

Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion

om ägarstyrning

Bolagsstämma

Finansiella rapporter

Finansiell utveckling

Effektiviserad energiförbrukning

Anti-korruption

Myndighetskrav

Kompetens hos medarbetarna

Attraktiv arbetsgivare

Medarbetare Medarbetardialog

Workshops

Affärsplanering

Årlig konferens för samtliga medarbetare

Återkommande genomgångar med alla medarbetare

avseende bolagets policyer

Finansiell utveckling

Effektiviserad energiförbrukning

Professionell utveckling

Professionell arbetsmiljö

Långivare Enskilda möten med banker och representanter från

kapitalmarknaden

Dialog avseende finansiella rapporter

Finansiell stabilitet

Effektiviserad

energiförbrukning

Anti-korruption

Klimatanpassning

Mångfald och jämställdhet

Miljöcertifiering av byggnader

Myndighetskrav

Hyresgäster Kundmöten

Löpande dialog avseende förvaltning med respektive

fastighetsskötarbolag

Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet

utsedd förvaltare

Effektiviserad energiförbrukning

Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering

Bra förutsättningar för laddning av elfordon

Miljöcertifiering av byggnader

Leverantörer Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar

Vid leverantörsmöten

Anti-korruption

Följa lagar och regler

Miljöcertifiering av byggnader

Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering

Ramverk och styrande dokument för hållbarhetsarbetet

Lagar Externa ramverk och initiativ Interna riktlinjer

Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy

Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy

Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy

Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer

Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

129

DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS

Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts

vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gripande strategier,

synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden Sagax

har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första

väsentlighetsanalysen genomfördes under 2018 och har därefter upp-

daterats årligen.

Under 2024 genomförde Sagax en första dubbel väsentlighetsanalys.

Resultatet av analysen godkändes av Sagax styrelse. Sagax har använt en

extern revisionsbyrå som stöd för genomförandet av den dubbla väsent-

lighetsanalysen.

Den dubbla väsentlighetsanalysen har genomförts genom en ana-

lys av värdekedja och intressenter, intressentdialog, identifiering av

väsentliga hållbarhetsfrågor, bedömning av väsentlighet samt samman-

ställning av resultat. Sagax värdekedja utgörs i första hand uppströms

av bolagets leverantörer såsom entreprenörer för fastighetsskötsel och

renoveringar av fastigheterna samt nedströms av Sagax hyresgäster.

Analysen syftade till att identifiera de hållbarhetsfrågor som har en

väsentlig potentiell eller faktisk påverkan utifrån föreliggande

risker och möjligheter.

Bedömningen av väsentlig påverkan beaktade skala, omfattning

och återställbarhet, allvarlighetsgrad samt sannolikhet. Bedömningen

av finansiell väsentlighet beaktade omfattning av finansiell effekt samt

sannolikhet. Baserat på bedömningen av påverkan och finansiell väsent-

lighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor

och områden som kunde anses vara väsentliga på såväl kort, medel som

lång sikt.

Samtliga hållbarhetsområden har bland annat beaktats med hänsyn till

följande:

■

Väsentlighet för Sagax övergripande strategi och finansiella stabilitet

■

Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga

rättigheter

Sagax är beroende av olika resurser för att kunna bedriva verksamheten

och skapa värde för Sagax aktieägare och kunder. Avseende miljömässig

hållbarhet är det bland annat energianvändning i fastigheterna. Social

påverkan anses föreligga för egna medarbetare och för arbetskraft i

värdekedjan avseende arbetsvillkor och lika möjligheter. Bolagets styr-

ning genom bland annat policyer och leverantörskrav har en påverkan på

företagskultur och affärsetiskt agerande.

Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen var att det ansågs

föreligga väsentlig påverkan, risker och möjligheter relaterade till fyra

hållbarhetsområden. Dessa utgörs av:

■

Klimatförändringar

■

Egna medarbetare

■

Arbetskraft i värdekedjan

■

Ansvarsfullt företagande

Sagax arbete avseende målsättningar, åtgärder och policyer som rela-

terar till identifierade väsentliga hållbarhetsfrågor beskrivs närmare

under respektive avsnitt och hållbarhetsområde.

Nybyggnation på fastigheten Bredablick 4, Malmö, Sverige.

Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad Silver och förväntas

erhålla energiklass (EPC) B.

Solceller på Femades 37, Barcelona, Spanien. Fastigheten är

certifierad enligt BREEAM Excellent och har en energiklass (EPC) B.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

130

Miljömässig hållbarhet Social hållbarhet Ansvarsfullt företagande

Väsentlig påverkan,

risker och möjligheter

■

Växthusgasutsläpp

■

Klimatanpassning

■

Effektiviserad energiförbrukning

■

Investera i förnybar energi

■

Miljöcertifiering av byggnader

■

Kompetenta medarbetare

■

Attraktiv arbetsgivare

■

Arbetsförhållanden

■

Anti-korruption

■

Styrning av leverantörer och efterlev-

nad av uppförandekod för leverantörer

■

Finansiell stabilitet och utveckling

De globala målen

GRI områden

■

Miljö (300)

■

Social (400)

■

Ekonomi (200)

GRI standards

■

GRI 302-3

■

GRI 305-1

■

GRI 305-2

■

CRE8

■

GRI 401-1

■

GRI 404-3

■

GRI 406-1

■

GRI 205-3

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBARHETSOMRÅDEN

Utifrån väsentlighetsanalysen har väsentlig påverkan, risker och möjligheter identifierats för olika hållbarhetsområden. Dessa bedöms vara

relevanta utifrån såväl intressenternas som Sagax perspektiv. Nedan tabell illustrerar översiktligt hur de relaterar till FN:s globala mål för

hållbar utveckling.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

131

FN:S GLOBALA MÅL

Sagax följer FN:s Global Compact tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka

av FN:s 17 globala mål och delmål för hållbar utveckling där Sagax kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Nedan översikt illustrerar de av

FN:s globala mål och delmål som är relevanta för Sagax och Sagax påverkan.

FN:s

globala mål

Delmål Sagax påverkan

3.9 Minska antalet dödsfall till

följd av skadliga kemikalier.

Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de män-

niskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende

förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs

vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika

föroreningar av luft, vatten och mark.

7.2 Öka andelen förnybar

energi i världen

7.3 Öka energieffektiviteten.

Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera sol-

cellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar

energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför

åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations-

eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning samt byte av

belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning.

8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt.

8.5 Full sysselsättning och

anständiga arbetsvillkor

med lika lön för likvärdigt

arbete.

8.8 Skydda arbetstagares

rättigheter och främja

trygg och säker arbetsmiljö.

Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp träder

på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläg-

gande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.

Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade

bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.

Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga

medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i

incitamentsprogram.

Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimine-

ring och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns-

överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning,

funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder.

11.3 Inkluderande och hållbar

urbanisering.

11.6 Minska städers miljö-

påverkan.

I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyresgäster,

leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara

städer och samhällen.

12.2 Hållbar förvaltning och

användning av natur -

resurser.

12.4 Ansvarsfull hantering av

kemikalier.

12.5 Minska mängden avfall.

Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och

återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en

mer hållbar konsumtion och produktion.

13.1 Stärk motståndskraften mot

och anpassningsförmågan

till klimat relaterade kata-

strofer.

Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska

energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el

i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga

översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet.

16.5 Bekämpa korruption och

mutor.

God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska

aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig

mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor.

Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har

tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de

företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö

och etisk standard.

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

132

Hållbarhetsområde Mål Utfall

Ekonomisk

hållbarhet

Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod

uppgå till lägst 15 % per år.

2025: 10 %. Femårigt genomsnitt: 14 %.

Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst

15 % per år.

2025: 4 %. Femårigt genomsnitt: 15 %.

Miljömässig

hållbarhet

Sagax ska minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med

2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för

energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren.

Minskning 7 % under 2025.

Sagax ska minska direkta och indirekta växthusgas utsläpp

(Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta

och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3).

Utsläpp i Scope 1 och 2 har minskat med 56 % i jämförelse

med basåret. Under 2025 har Sagax samlat in ytterligare

data i Scope 3.

Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland, Benelux och

Frankrike.

Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid

nyuthyrning och omförhandlingar.

Gröna hyresavtal är sedan 2023 implementerade i samtliga

länder.

319 nya gröna hyresavtal tecknades 2025. Andel gröna

hyresavtal av nya hyresavtal under det gångna året mot-

svarade 71 %. Vid årets utgång omfattades 26 % av total

uthyrningsbar area av gröna hyresavtal.

Sagax ska öka produktionen av el från solceller ifastighets-

beståndet till 35 000 MWh till 2028. Sagax hade tidigare

som mål att öka produktionen till 15 000 MWh till 2025.

Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid

alla nybyggnationsprojekt.

9 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2025. Totalt

antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 98 vid

årets utgång.

Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanlägg-

ningar uppgår till 24 498 MWh.

Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras

enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very

Good, LEED gold eller motsvarande.

Sagax miljöcertifierar även befintliga fastigheter selektivt där

det bedömts vara affärsmässigt motiverat.

Sagax hade tidigare som mål att öka andelen miljöcertifiera-

de fastigheter i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar

area till 2025.

19 fastigheter miljöcertifierades under 2025 och 9 miljö-

certifieringar var pågående vid årets utgång.

Totalt antal miljöcertifierade fastigheter uppgick till 118 mot-

svarande 23 % av total uthyrningsbar area. De pågående

miljöcertifieringarna motsvarade ytterligare 2 % av total

uthyrningsbar area. Merparten av dessa bedöms slutföras

under 2026.

Sagax ska öka andelen fastigheter med energiklass EPC A

och B till 25 % till 2028.

Sagax ska minska andelen fastigheter med energiklass EPC E,

F och G till 10 % till 2028.

Målen avseende energiklass är nya och kommer att rappor-

teras från och med 2026.

År 2025 uppgick andelen fastigheter med energiklass EPC A

och B till 22 %, medan andelen med energiklass EPC E, F och

G uppgick till 16 %.

Social hållbarhet

Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2025.

Sagax ska ha noll olycksfall avseende medarbetare och noll

dödsfall avseende medarbetare samt leverantörer som arbe-

tar vid Sagax fastigheter.

Inga olycksfallsincidenter eller dödsfall rapporterades under

2025.

Ansvarsfullt

företagande

Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2025.

Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva

Sagax uppförandekod för leverantörer.

Sagax har implementerat uppförandekoden för samtliga

huvudleverantörer.

HÅLLBARHETSMÅL

Nedan tabell visar Sagax hållbarhetsmål och utfall för 2025.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

133

Miljömässig hållbarhet

KLIMATFÖRÄNDRINGAR

Sagax verksamhet har både en faktisk och potentiell påverkan på klimat

och miljö. Påverkan förekommer såväl direkt i den egna verksamheten

som indirekt genom värdekedjan via leverantörer och entreprenörer

uppströms samt nedströms via hyresgäster i uthyrda lokaler.

Växthusgasutsläpp uppkommer främst till följd av fastigheternas

energianvändning men även genom bland annat inköpta varor och

tjänster samt nyproduktionsprojekt och renoveringar. Det finns även en

potentiell positiv påverkan genom bland annat förbättringar av energi-

prestandan och investeringar i förnybar energi.

Strategi

Sagax arbetar kontinuerligt med att minska sin klimatpåverkan och sina

utsläpp. Åtgärder som bidrar till att minska utsläppen är bland annat

energieffektivisering och byte till förnybar energi.

Sagax arbete med att hantera transitionsrisker, fysiska klimatrisker

samt relaterade möjligheter beskrivs närmare i TCFD-rapporten på

sidorna 137–138.

Styrdokument och policyer som främst stödjer dessa aktiviteter

utgörs bland annat av Hållbarhetspolicy, Uppförandekod för leveran-

törer samt gröna hyresbilagor som Sagax tecknar med sina hyresgäster

i syfte att främja samarbetet kring miljö- och hållbarhetsfrågor.

Plan för minskning av växthusgasutsläpp

Under 2022 uppdaterade Sagax sitt mål relaterat till koldioxidutsläpp.

Målet är att minska direkta och indirekta utsläpp (Scope 1 och 2) med

42 % till 2030 samt att mäta och minska övriga indirekta utsläpp

(Scope 3). Målet har validerats av Science Based Targets initiative

(SBTi). SBTi är ett samarbete mellan FN:s Global Compact, World

Resources Institute (WRI), Världsnaturfonden (WWF) och Carbon

Disclosure Project som syftar till att sätta vetenskapligt baserade

klimatmål som ligger i linje med kraven för att nå målsättningarna i

Parisavtalet.

Utsläpp i Scope 1 och 2 utgörs till största delen av utsläpp hänförlig

till energianvändning på Sagax kontor samt egna fordon. Övriga indi-

rekta utsläpp, som redovisas i Scope 3, innefattar utsläpp relaterat till

uthyrda lokaler.

Nyckelaktiviteter för att minska växthusgasutsläppen är bland

annat energieffektivisering i befintligt fastighetsbestånd och investe-

ringar i förnybar energi såsom solceller på fastigheternas tak. Därutöver

genomför Sagax uppgraderingar och konverteringar från olja och gas

som uppvärmningssätt till fjärrvärme och värmepumpar.

För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och varia-

tionen i miljöprestanda är stor. För de fastigheter där Sagax förser

hyres gästerna med el används endast ursprungsgaranterad förnybar

eller koldioxidfri el i Sverige, Finland, Benelux samt Frankrike. Mål-

sättningen är att samtliga elavtal som Sagax tecknar ska vara gröna.

Under 2025 har Sagax använt återbrukat material i flera ombygg-

nationer och nyproduktionsprojekt. Exempel på material som har kun-

nat återanvändas är armaturer, dörrpartier, fönster och plåt samt köpt

armering för återvunnet stål. Utöver att bidra till minskade växthusgas-

utsläpp kan återbruk även medföra minskade materialkostnader.

Under det gångna året har Sagax genomfört ett nybyggnadsprojekt

i Sverige som har erhållit en klimatdeklaration. Den visade på en klimat-

påverkan i byggskedet (A1-A5) om 207 kg CO

e per kvadratmeter

brutto area.

Avfall vid byggnadsplatsen sorteras i fraktioner vilket möjliggör

återvinning och återanvändning av icke-farligt avfall. Sagax strävar efter

att 70 % av icke-farligt avfall vid nyproduktion och större ombyggnatio-

ner sorteras för att möjliggöra återanvändning.

För information om investeringar under året relaterat till minsk-

ningar av växthusgasutsläpp hänvisas till avsnittet om energieffektivise-

ring på sidan 136.

Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan

Sagax redovisar utsläpp av växthusgaser för Scope 1, 2 och 3 enligt

GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres-

gäster för energiförsörjningen. Förvärvade och avyttrade fastig heter

ingår i förhållande till ägandetid. Från 2022 redovisas utsläpp relaterat

till energianvändning i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där det

finns tillgänglig data i Scope 3 och baseras på faktisk förbrukning.

I Scope 3 rapporteras även utsläpp relaterade till frakt- och godstran-

sporter och returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp

som redovisas för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp

från livscykeln av bränsle och el, inklusive förluster vid överföring i

elnätet. Under 2024 genomförde Sagax en uppdaterad analys avseende

Scope 3 i syfte att rapporterade utsläpp ska inkludera alla signifikanta

utsläpp. Analysen resulterade i att ytterligare kategorier lagts till i Scope

3 och inkluderas i rapporteringen från och med 2024. Dessa inkluderar

utsläpp relaterat till köpta varor och tjänster, renoveringar samt inves-

teringar.

Mål växthusgasutsläpp

2025 2024

Minska direkta och indirekta växthusgasutsläpp

(Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022)

och mäta och minska övriga indirekta växthusgas-

utsläpp –56 % –52 %

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

134

Utsläpp av växthusgaser, ursprung

Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor

Scope 1 Köldmedia Baserat på schablon IPCC AR5 WG1 Chapter 8, DESNZ 2025

Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information Trafikverket 2024, DESNZ 2025, Green Deal NL 2025, Naturvårdsverket

2024

Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör samt

schablon

DESNZ 2025, Euroheat & Power 2024, Naturvårdsverket 2024, IPCC 2014,

EA heat generation 2024, Suomen Ympäristökeskus 2024, Open CO

Net

2024, Energiföretagen 2024, Stockholm Exergi 2024

Scope 2 Elektricitet Data från leverantör samt

schablon

Green Deal NL 2025, IEA 2025, AIB 2025, Ecoinvent v3.12, EL.se 2024,

Finnish Energy 2024, Tyska Umweltbundesamt 2025

Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information DESNZ 2025, Trafikverket 2025, Greenview 2025

Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör och

schablon

DESNZ 2025, CEDA 2025, ADAME Agribalyse v.3.2

Scope 3 Kapitalvaror Baserat på schablon Se källorna för inköpta varor och tjänster ovan

Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör)

Scope 3 Avfall Data från leverantör och

schablon

DESNZ 2025, World Bank What the Waste 2025

Scope 3 Uthyrda lokaler Data från leverantör och

schablon

Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan

Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan

Scope 3 Investeringar Data från respektive bolag Okänd (direktrapporterade utsläpp från respektive bolag)

Bruttoväxthusgasutsläpp inom Scope 1, 2 och 3 och totala växthusgasutsläpp

Retrospektivt Milstolpar och mål

Utsläpp av växthusgaser 2023 2024 2025

Förändring

2025/2024, % 2025 2030 2050

Årligt mål %

/Basår

Scope 1 GHG utsläpp

Brutto Scope 1 utsläpp (tCO

e) 6 5 7 32 – 6 – –

Andel av Scope 1 GHG utsläpp från reglerade

utsläppshandelssystem (%) – – – – – – – –

Scope 2 GHG utsläpp

Brutto platsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO

e) 37 27 23 –13 – 25 – –

Brutto marknadsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO

e) 42 31 26 –15 – 36 – –

Signifikanta scope 3 GHG utsläpp

Totalt brutto indirekta (Scope 3) GHG utsläpp (tCO

e) 49 498 113 532 114 0 6 5 – – – – –

3.1 Inköpta varor och tjänster – 1 368 3 209 134 – – – –

3.2 Kapitalvaror – 11 8 4 4 16 134 36 – – – –

3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter

(ej inkluderade i Scope 1 eller Scope 2) 9 8 9 8 – – – –

3.4 Uppströms transport och distribution – – – – – – – –

3.5 Avfallshantering i egen verksamhet – – 5 – – – – –

3.6 Tjänsteresor 97 125 122 –3 – – – –

3.13 Nedströms uthyrda tillgångar 49 390 97 195 91 948 –5 – – – –

3.15 Investeringar – 2 990 2 637 –12 – – – –

Totalt GHG utsläpp

Totalt GHG utsläpp (platsbaserad) (tCO

e) 49 542 113 56 5 114 0 95 – – – – –

Totalt GHG utsläpp (marknadsbaserad) (tCO

e) 49 584 245 390 203 864 –17 – – – –

Intensitet per omsättning, kg CO

e/SEK

2025 2024

Totala växthusgasutsläpp per

nettoomsättning (platsbaserad metod) 0,02 0,02

Totala växthusgasutsläpp per

nettoomsättning (marknadsbaserad metod) 0,04 0,05

1) Omsättning avser de intäkter bolaget haft under redovisningsåret och anges

i svenska kronor.

Intensitet per kvadratmeter, kg CO

e/kvm

2025 2024

Scope 1 0,001 0,001

Scope 2 0,01 0,01

Scope 3 21 23

Totalt Scope 1, 2 och 3 21 23

1) I beräkning av koldioxidutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen.

Uthyrda tillgångar redovisas med platsbaserade utsläpp.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

135

Under 2025 har Sagax fortsatt arbetet med att samla in data från fler

utsläppskällor, i synner het för övriga indirekta utsläpp (Scope 3), som

ett led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från

både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall

och transporter står för en mindre del av utsläppen i Scope 3. Utsläppen

från kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala

utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data.

Utsläpp som relaterar till nedströms uthyrda tillgångar har från

2024 rapporterats för hela fastighetsbeståndet. Schabloner har använts

för de fastigheter där direkt data inte varit tillgänglig. Ökningen av plats-

baserade utsläpp i Scope 3 är hänförlig till viss ökning av utsläpp relate-

rat till köpta varor och tjänster samt kapitalvaror. Utsläpp för nedströms

uthyrda tillgångar har minskat under året.

Sagax tillämpar inte upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter.

Sagax tillämpar inte heller någon intern koldioxidprissättning.

Miljöcertifiering av byggnader

Sagax mål är att all nybyggnation ska miljöcertifieras. Sagax miljö-

certifierar även utvalda befintliga fastigheter. Sagax utvärderar

löpande fastig heter som är lämpliga att miljöcertifiera. Fokus är att

miljö certifiera fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller

uthyrningsbar area överstigande 5 000 kvadratmeter eller vid efter-

frågan från hyresgästerna.

Sagax har för närvarande 118 (93) miljöcertifieringar omfattande

23 % (20 %) av total uthyrningsbar area. 22 % av total uthyrningsbar

area är miljöcertifierad enligt åtminstone nivå BREEAM Very Good eller

motsvarande. 6 fastigheter är miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad Silver

och 110 fastigheter enligt BREEAM In-Use. Sagax hade vid utgången av

2025 totalt 9 pågående miljöcertifieringar omfattande ytterligare 2 % av

den uthyrningsbara arean. Flertalet av dessa är enligt BREEAM In-Use

med målet att nå nivå Very Good.

Sagax fastigheter är främst belägna i etablerade industriområden

med relativt låga naturvärden och begränsad biologisk mångfald. Utöver

miljöcertifieringar genomför Sagax kontroller avseende förekomst av

skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i samband med

ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till

exempel asbest eller PCB genomför Sagax nödvändig sanering.

I Sverige använder Sagax en digital loggbok, Byggvarubedömningen,

för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större

ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljö-

mässigt bra material val.

Mål miljöcertifiering

2025 2024

Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter

i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area

till 2025 23 % 20 %

ENERGIANVÄNDNING

Energidata

Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen

av fastigheternas energianvändning.

Majoriteten av Sagax hyresgäster står själva för abonnemangen för

värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa

kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar.

Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en

betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det

av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder.

Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna

åstadkomma energibesparingar och att effektivisera hyresgästernas

energi användning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax tecknar

så kallade gröna hyresavtal, vilket syftar till att främja samarbetet med

hyresgästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat för-

bättra förutsättningarna för att samla in energidata. Under 2025 teckna-

des 319 gröna hyresavtal. Vid utgången av 2025 omfattades 26 % av total

uthyrningsbar area av gröna hyresavtal.

Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett

om Sagax eller hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen. Sagax har

implementerat energiuppföljningssystem för automatiserad insamling av

data i flera länder, och utreder möjligheterna i pilotprojekt för att samla

in data via smarta mätare. För 2025 hade Sagax tillgänglig energidata för

52 % av den uthyrningsbara arean. Sagax arbetar även med att utveckla

uppföljningen av vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet. Fjärravlästa

och smarta vattenmätare har installerats i delar av fastighetsbeståndet,

vilket även minskar riskerna för läckage.

Uppvärmning av Sagax fastigheter

Vid utgången av 2025 hade fjärrvärme som uppvärmningskälla minskat

till 43 % (44 %) av bolagets uthyrningsbara area, samtidigt som elupp-

värmning ökat till 31 % (30 %). Andel av uppvärmning med gas respek -

tive geotermisk energi var oförändrat 21 % (21 %) respektive 2 % (2 %).

Förändringarna av uppvärmningskällor är delvis hänförliga till en änd-

rad sammansättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärm-

ningskällan är el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige, Finland

och Danmark samt gas i Benelux och Tyskland. Utfasningen av oljeupp-

värmning har fortsatt under 2025 genom utbyte av oljeuppvärmning till

bergvärme. Andelen av den uthyrningsbara arean med oljeuppvärmning

uppgick till 1 % (1 %).

Uppvärmningskällor i Sagax fastighetsbestånd

Fjärrvärme 43 %

El 31 %

Gas 21 %

Geotermisk energi 2 %

El, luft- eller vattenvärmepump 1 %

Övrigt (inkl. spillvärme) 1 %

Olja 1 %

Biobränsle 1 %

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

136

Energianvändning och energimix

Sagax rapporterar energianvändning för de fastigheter där det finns till-

gängliga data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen

för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen

av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss

del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i

fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats.

Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fastig-

heter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt i

MWh rapporteras för hela fastighetsbeståndet. Estimat har använts för

den del av fastighetsportföljen där förbrukningsdata inte har varit till-

gänglig. Andelen förnybar energi för fastighetsportföljen uppskattas till

41 % (36 %) för 2025.

Energieffektivisering

Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen.

Under 2025 har Sagax investerat 70 miljoner kronor i energibesparande

åtgärder, vilket även bidrar till att minska klimatavtrycket. Åtgärderna

omfattar bland annat installation av solcells- och bergvärmeanlägg-

ningar, uppgradering av styr system för värme och ventilation, byte

till LED-belysning samt tilläggsisolering. Målet är att minska energi-

användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i

jämförbart bestånd där data är tillgänglig för de senaste två åren. Denna

andel av fastighetsportföljen motsvarade 50 % av uthyrningsbar area.

I jämförbart bestånd minskade energi användningen med 7 %. Variationen

i utfall påverkas av hyresgästernas användning av lokalerna samt att

hyres gäster tillkommit eller avflyttat.

Investering i förnybar energi och laddstationer

Sagax fastigheter har betydande inslag av horisontella tak med areor

som lämpar sig för solcellsanläggningar. Under 2025 har 9 solcells-

anläggningar installerats och förstudier har påbörjats för ytterligare

solcells investeringar. Sammanlagt hade Sagax vid årets utgång 98

installerade solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen

genererar 24 498 MWh. Detta motsvarar 5 kWh/kvm i förhållande till

Sagax totala uthyrningsbara area.

Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon åt

hyresgäster i Sverige, Finland och Benelux. På vissa fastigheter har

även hyresgäster installerat laddstationer. Sagax arbetar även för att

minimera utsläppen från bolagets egna fordon. Samtliga Sagax tjänste-

fordon är el- eller hybridfordon. Sagax resepolicy anger att kortare resor

företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verksamhetens miljö-

påverkan.

Mål energieffektivisering

2025 2024

Minska energianvändningen med 2 % per år i

jämförbart bestånd de senaste två åren –7 % –1 %

Energianvändning och energimix

Total energianvändning 2025 2024

Inköpt el, MWh 381 535 285 682

Inköpt värme, MWh 329 766 403 068

Inköpt energi totalt, MWh 711 301 688 750

1) Med inköpt el och värme avses energianvändning i Sagax fastighetsbestånd.

Estimat har använts där direkt data ej varit tillgänglig. Ökningen i total

energi användning är hänförlig till tillväxt i fastighetsbeståndet och mer

detaljerad data.

Energimix

(MWh) 2025 2024

Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter – –

Bränsleförbrukning från råolja och petroleum-

produkter 1 796 2 083

Bränsleförbrukning från naturgas 96 433 75 992

Bränsleförbrukning från andra fossila källor 1 307 –

Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme,

ånga och kylning från fossila källor 214 547 232 037

Total användning av fossil energi (MWh) 314 083 310 111

Andel fossila källor i total energianvändning (%) 45 45

Användning från kärnenergikällor (MWh) 103 250 133 923

Andel från kärnenergikällor i total energi-

användning (%) 15 19

Total användning av förnybar energi (MWh) 287 800 244 153

Andel förnybar energi i total energi -

användning (%) 41 36

Energianvändning utan klassificering (MWh) 6 168 563

Total energianvändning (MWh) 711 3 01 688 750

1) Energimix har baserats på platsbaserad data. Energianvändning utan

klassificering avser spillvärme samt elproduktion från avfall.

Energiintensitet

2025 2024

Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm 132 142

Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,1 0,1

1) Antal kvadratmeter baseras på uthyrningsbar area. Omsättning utgörs av

totala hyresintäkter.

Energiproduktion från solceller

2025 2024

Energiproduktion, MWh/år 24 498 13 994

1) Energiproduktion avser total installerad kapacitet (MWh).

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

137

Energiklasser i fastighetsbeståndet

Fastigheternas energiklassning (EU-EPC) är ett sätt att följa upp fastig-

heternas energiprestanda. Standarden och regelverken för hur EU-EPC

implementeras samt är uppbyggda varierar mellan länder. Sagax arbetar

med att öka andelen fastigheter i fastighetsportföljen som är energiklas-

sade. Vid årets utgång hade 84 % av den uthyrningsbara arean en energi-

klassning med angivet betyg. Merparten av de fastigheter som saknar

energiklassning med angivet betyg har en giltig energideklaration, men

utan fastställt bokstavsbetyg. Därutöver kan nyproducerade fastigheter

sakna energideklaration tills nödvändig statistik har inhämtats.

Vid sidan av arbetet med att öka andelen energiklassade fastigheter,

arbetar Sagax kontinuerligt med att förbättra energiprestandan. Sagax

har tagit fram en handlingsplan för att analysera och kartlägga energi-

klasserna i fastighetsbeståndet samt att genomföra åtgärder och för-

bättra fastigheternas energiklass där det anses praktiskt möjligt.

Målsättningen är att till 2028 öka andelen fastigheter med energi-

klass EPC A eller B till 25 % samt att minska andelen med energiklass

EPC E, F och G till 10 %. Vid årets utgång uppgick andelen fastigheter

med energiklass EPC A eller B till 22 %. Andelen med energiklass EPC

E, F eller G uppgick till 16 %, vilket motsvarar en minskning jämfört

med föregående år. Arbetet med att förbättra energi klassningarna

bedrivs delvis i syfte att säkerställa efterlevnad av tillämplig lagstiftning

med anledning av EU:s energieffektiviseringsdirektiv (EPBD), där krav

på energiprestanda och energiklass utgör centrala delar.

KLIMATRISKER (TCFD-RAPPORT)

Nedan följer Sagax rapport om klimatrelaterade finansiella risker och

möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task Force on Climate-

related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom-

mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi,

riskhantering samt mål och mätetal.

Styrning och strategi

Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen

hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker,

diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor rapporteras

kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighets analysen uppdateras årligen. Håll-

barhetschefen är ansvarig för att klimat risker och möjligheter identifieras.

Sagax arbetar löpande med att effektivisera energianvändningen

i fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax

arbetar även med att investera i förnybar energi och installationer av

solcellsanläggningar på fastigheterna.

Sagax miljöcertifierar nyproduktion och miljöcertifierar även

befintliga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighets-

beståndet löpande.

Under 2022 uppdaterade Sagax målet för minskning av koldioxid-

utsläpp. Målet validerades och godkändes av Science Based Targets

(SBTi) under 2023.

För närmare information om styrning och strategi respektive arbete

med miljö- och resurseffektivitet hänvisas till sidorna 133–137. För

information om Sagax hållbarhetsmål hänvisas till sidan 132 samt

sidorna 64–69 avseende bolagsstyrning.

Riskhantering

Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet,

lönsamhet eller finansiella ställning. Riskhantering, inklusive hantering

av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder

används för att identifiera, utvärdera och, om möjligt, hantera risker.

Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led-

ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag.

Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och

sanno likhet för att inträffa.

De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska klimat-

risker och omställningsrisker. Med fysiska risker avses risk händelser

såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser. Med omställ-

ningsrisker avses risker såsom regulatorisk risk eller risk för förändrade

kundbeteenden.

För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och

klimatrisker se sidorna 50–53.

Energiklasser i fastighetsbeståndet

Energiklass 2025 2024

A 13 % 10 %

B 9 % 8 %

C 19 % 19 %

D 27 % 29 %

E 9 % 11 %

F 2 % 4 %

G 5 % 6 %

Ej tillämpligt 4 % 3 %

Energideklaration med betyg saknas 12 % 10 %

Totalt 100 % 100 %

1) Tabellen visar en översikt hur energiklasserna fördelades i fastighets-

beståndet vid årets utgång baserat på andel av uthyrningsbar area.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

138

Scenarioanalys

Under 2022 genomförde Sagax en scenarioanalys för att identifiera

klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget.

Utgångspunkten för analysen har varit en tidshorisont till 2050 och två

möjliga scenarier "Representative Concentration Pathways" (RCP):

RCP 2,6 och RCP 8,5 som är framtagna av FN:s klimatpanel IPCC. IPCC

använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd-

ringar som kan inträffa vid olika nivåer på koldioxidutsläpp i atmosfären.

RCP 2,6 ”Parisavtalet” är ett scenario där omställningen sker rela-

tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till

1,5–2 grader Celsius. RCP 8,5 ”Business as usual” är ett scenario där

utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas

ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ-

ningsrisker är, allt annat lika, större i scenario RCP 2,6 och sannolik-

heten för fysiska risker är större i scenario RCP 8,5.

Omställningsrisker

Omställningsriskerna är mer omfattande i scenariot RCP 2,6 ”Paris-

avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader

bedöms inträffa.

Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare

regleringar kring byggnormer och energieffektivitet. Även ökade skatter

och andra politiska beslut skulle kunna innebära ökade kostnader. Änd-

rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav

på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av

investeringar.

Fysiska risker

Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden,

stigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta

ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker

ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar

kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed

att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt.

Fysiska klimatrelaterade risker är större i scenario RCP 8,5 ”Busi-

ness as usual” än i RCP 2,6 ”Parisavtalet”. I RCP 8,5 föreligger generellt

något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över-

svämningsrisker och värmeböljor än i scenario RCP 2,6. Länder expone-

ras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa föreligger

högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och torka. I cen-

trala och norra Europa föreligger högre risk för översvämningar.

Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even-

tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla

regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu-

ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk-

tionsprojekt och större ombyggnationer.

Under 2022 genomförde Sagax en analys av fastighetsbeståndet

för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker. Analysen har upp-

daterats årligen därefter. En utgångspunkt för analysen var en klassi-

ficering av de klimatrelaterade riskerna enligt fyra kategorier. Dessa

utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till förändringar i tempe-

ratur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen genomfördes per

land och på fastighetsnivå. Under 2025 har åtgärder implementerats på

vissa fastigheter i fastighetsbeståndet för att kontrollera eller minska

riskerna. Inga eller låg fysisk klimatrisk identifierades för 88% av

fastighetsbeståndet. Vissa fysiska klimatrisker identifierades för 12 %

av fastighetsbeståndet om inga åtgärder vidtas (10 % till risknivå medel

och 2 % risknivå medel till hög). Av de 10 fastigheter med högst mark-

nadsvärde bedömdes risknivån vara ingen eller låg för 9 fastigheter och

medel för 1 fastighet. De identifierade riskerna i fastighetsbeståndet

var främst relaterade till förändrad temperatur, höjd vattennivå och

land erosion. Analysen kommer att följas upp och anpassningsåtgärder

kommer att genomföras för att kontrollera eller minska riskerna om

det anses möjligt och genomförbart. Exempel på dylika åtgärder som

vidtagits eller planeras är att säkerställa tillräcklig dagvattenavrinning,

skydd mot solinstrålning samt övervakning av marknivån. Inga

fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund av permanent

översvämningsrisk. Utifrån analysen och de identifierade riskerna är

bedömningen att de klimatrisker som föreligger för Sagax inte kommer

att få någon väsentlig påverkan på Sagax finansiella ställning på kort

sikt.

Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en

osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka

på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i

fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och

förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet.

Möjligheter

Sagax har analyserat vilka möjligheter som energieffektivisering,

miljöcertifiering och användning av energikällor med låga eller inga

koldioxid utsläpp kan medföra.

Genom energieffektivisering bedömer Sagax att fastighets-

beståndets driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat

marknadsvärde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via

exempelvis solceller kan även leda till ökade intäkter.

Sagax bedömning är vidare att miljöcertifieringar kan leda till

ökad efterfrågan på Sagax lokaler. Därutöver kan gröna eller miljö-

certifierade fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som

kapital marknaden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden

respektive förmånligare finansieringsvillkor.

Mål och mätetal

För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk-

ning av koldioxidutsläpp hänvisas till sidan 132 (Hållbarhetsmål) samt

sidorna 133–134 och 144–145 (Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan

respektive GRI-rapportering).

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

139

EU-TAXONOMIN

Analys och rapportering enligt EU-taxonomin

Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess impli-

kationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax för närvarande

inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av

färre antal anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering.

Sagax uppfattning är emellertid att det finns ett värde i att redogöra

för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig

med EU-taxonomin.

I tabellerna nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets verk-

samheter 2025 omfattas av EU-taxonomin (eng. ”Eligibility”) för delat på

omsättning, kapitalutgifter samt driftsutgifter för verksamhetsåret och i

vilken omfattning dessa har bedömts vara förenliga med EU-taxonomin.

Joint venture eller intresseföretag omfattas ej. Förenlighet utvärderas

och rapporteras enbart för mål avseende: "Begränsningar av klimatför-

ändringar" respektive "Anpassning till klimatförändringar". Sedan 2024

omfattas även "Cirkulär ekonomi" avseende kapitalutgifter. Sagax verk-

samheter omfattar för närvarande ej övriga mål.

”Omsättning” utgörs av Sagax hyresintäkter. ”Kapitalutgifter”

består av Sagax bruttoinvesteringar, se not 13 i Årsredovisningen 2025.

”Drifts utgifter” utgörs av Sagax kostnader för underhåll av fastig-

heterna, se not 4 i Årsredovisningen 2025.

Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade

verksamheter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ”Alignment" ). De

verksamheter som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av

byggnader, nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt

och åtgärder beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende

bygg- och fastighetsverksamhet.

Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU-

taxonomin. Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt

EU:s Energy Performance Certificate (EPC) eller fastigheter som tillhör

de 15 % mest energieffektiva fastigheterna i regionen eller landet. Av kri-

teriet ”att inte orsaka skada” följer att fastighetsbeståndets förenlighet

med EU-taxonomin även påverkas av om en klimatrisk- och sårbarhets-

analys genomförts.

Vissa verksamheter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tydliga

definitioner. Därutöver saknas tydliga gränsvärden för energiprestanda

för flera länder där Sagax är verksamt. Således kan Sagax inte bedöma

vissa fastig heters förenlighet med EU-taxonomin enligt detta kriterium.

Sagax har i sådana fall klassificerat fastigheterna som icke-förenliga

med EU-taxonomin i avvaktan på tydligare vägledning. Detta förhål-

lande var aktuellt för Spanien, Frankrike och Tyskland, vilket för 2025

motsvarade cirka 33 % av hyresintäkterna.

För verksamheter avseende installation av energieffektiv utrustning

samt renoveringar är bedömningen att kriteriet ”att inte orsaka skada”

avseende för oreningar inte har kunnat utvärderas. Sagax har således

klassificerat dem som icke-förenliga med EU-taxonomin.

Förenlighet med EU-taxonomin har, för de verksamheter som

berörs, bidragit till mål 1 i EU-taxonomin: Begränsningar av klimatför-

ändringar (eng. ”Mitigation”). Andelen av omsättning, kapitalutgifter

samt driftutgifter som bedömts vara förenligt var 16 % (15%), 31% (6%)

samt 16% (14%). Förändringarna är delvis hänförliga till vilken andel

fastigheter som har kunnat utvärderas. Nyckeltal per verksamhet och

verksamheternas förenlighet med EU-taxonomin redovisas på sidorna

139–140. Sagax har säkerställt att ingen verksamhet har bedömts mer

än en gång.

De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfat-

tar mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax

styrande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga

rättig heter, skatt samt konkurrens uppfyller kriterierna för minimi-

skyddsåtgärder enligt EU-taxonomins definition. Inga rättsprocesser

eller anmälningar mot Sagax relaterat till dessa områden har förekom-

mit under 2025 eller dessförinnan. Information om bolagets policyer och

processer återfinns på sidan 126.

2025

Centrala

resultatindikatorer Totalt

Andel av verksamheter

som omfattas av taxonomin

Verksamheter som är

förenliga med taxonomi-

kraven

Andel av verksamheten

som är förenlig

med taxonomikraven

Uppdelning efter miljömål

för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven

Andel av möjliggörande

verksamhet

Andel av

omställningsverksamhet

Icke-bedömda verksam-

heter som anses vara icke

väsentliga

Verksamheter som är

förenliga med taxonomi-

kraven föregående

räkenskapsår

Andel av verksamheter

som är förenliga med

taxonomikraven föregå-

ende räkenskapsår

Begränsning av

klimatförändringar

Anpassning till

klimatförändringar

Vatten

Cirkulär ekonomi

Föroreningar

Biologisk mångfald

Mkr % Mkr % % % % % % % % % %

Mkr %

Omsättning

5 378 100 % 851 16 % 16 % − − − − − − − −

732 15 %

Kapitalutgifter 5 711 100 % 1 767 31 % 31 % − − − − − − − −

430 6 %

Driftsutgifter 141 100 % 23 16 % 16 % − − − − − − − −

17 14 %

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

140

Omsättning

2025

Ekonomiska verksamheter Kod

Omsättning som omfattas

av taxonomikraven (andel

(ar) av omsättning som

omfattas av taxonomin)

Omsättning som är

förenliga med

taxonomikraven (monetärt

värde av omsättning)

Omsättning som

är förenliga med

taxonomikraven (andel

(ar) av taxonomiförenlig

(a) omsättning)

Miljömål för verksamheter som är förenliga

med taxonomikraven

Möjliggörande

verksamheter

Omställningsverksamhet

Andel som är förenlig med

taxonomikraven av den

andel som omfattas av

taxonomikraven

Begränsning av

klimatförändringar

Anpassning till

klimatförändringar

Vatten

Cirkulär ekonomi

Föroreningar

Biologisk mångfald

% Mkr % % % % % % % – – %

Förvärv och ägande av byggnader

CC M 7. 7 100 % 851 16 % 16 %

− − − − − − −

15 %

Summan av förenligheten per mål 16 % − − − − −

Centrala resultatindikatorer

totalt omsättning 100 % 851 16 % 16 % − − − − − − − 15 %

Driftsutgifter

2025

Ekonomiska verksamheter Kod

Driftsutgifter som omfattas

av taxonomikraven (andel

(ar) av driftsutgifter omfat-

tas av taxonomin)

Driftsutgifter som är

förenliga med taxonomi-

kraven (monetärt värde av

driftsutgifter)

Driftsutgifter som

är förenliga med

taxonomikraven (andel

(ar) av taxonomiförenlig

(a) driftsutgifter)

Miljömål för verksamheter som är förenliga

med taxonomikraven

Möjliggörande

verksamheter

Omställningsverksamhet

Andel som är förenlig med

taxonomikraven av den

andel som omfattas av

taxonomikraven

Begränsning av

klimatförändringar

Anpassning till

klimatförändringar

Vatten

Cirkulär ekonomi

Föroreningar

Biologisk mångfald

% Mkr % % % % % % % – – %

Förvärv och ägande av byggnader

CC M 7. 7 100% 23 16 % 16 %

− − − − − − −

14 %

Summa av förenlighet per mål 16 % − − − − −

Centrala resultatindikatorer

totalt driftsutgifter 100% 23 16 % 16 % − − − − − − − 14 %

Kapitalutgifter

2025

Ekonomiska verksamheter Kod

Kapitalutgifter som omfattas

av taxonomikraven (andel

(ar) av kapitalutgifter

omfattas av taxonomin)

Kapitalutgifter som är

förenliga med taxonomi-

kraven (monetärt värde av

kapitalutgifter)

Kapitalutgifter som

är förenliga med

taxonomikraven (andel

(ar) av taxonomiförenlig

(a) kapitalutgifter)

Miljömål för verksamheter som är förenliga

med taxonomikraven

Möjliggörande

verksamheter

Omställningsverksamhet

Andel som är förenlig med

taxonomikraven av den

andel som omfattas av

taxonomikraven

Begränsning av

klimatförändringar

Anpassning till

klimatförändringar

Vatten

Cirkulär ekonomi

Föroreningar

Biologisk mångfald

% Mkr % % % % % % % – – %

Renovering av befintliga byggnader

CCM/CCA

7.2/CE 3.2

9 % 0 0 % − − − − − − − − 0 %

Installation, underhåll och reparation

av energieffektiv utrustning

CCM/CCA 7.3 0 % 0 0 % − − − − − − − − 0 %

Installation, underhåll och reparation

av laddstationer för elfordon i

byggnader (och parkeringsplatser i

anslutning tillbyggnader)

CC M 7. 4 0 % 5 0 % 0 % − − − − − − − 0 %

Installation, underhåll och reparation

av instrument och anordningar för

mätning, reglering och kontroll av

byggnaders energiprestanda

CC M 7. 5 0 % 0 0 % 0 % − − − − − − − 0 %

Installation, underhåll och reparation

av tekniker för förnybar energi

CC M 7. 6 0 % 28 0 % 0 % − − − − − − − 0 %

Förvärv och ägande av byggnader

CC M 7. 7 91 %

1 734 30 % 30 % − − − − − − − 6 %

Summa av förenlighet per mål 31 % − − − − −

Centrala resultatindikatorer

totalt kapitalutgifter 100 % 1 767 31 % 31 % − − − − − − − 6 %

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

141

Social hållbarhet

Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen visade att Sagax väsent-

liga frågor inom social hållbarhet föreligger för likabehandling och lika

möjligheter för alla samt arbetsvillkor avseende egna medarbetare res-

pektive arbetskraft i värdekedjan.

EGNA MEDARBETARE

Sagax verksamhet är beroende av att kunna rekrytera och behålla kom-

petent personal. Risker relaterade till egna medarbetare avseende lika-

behandling och lika möjligheter eller arbetsvillkor inkluderar risk för

potentiell negativ påverkan på den anställdes hälsa och säkerhet samt

risk för lagöverträdelser. Förmåga till framtida rekrytering, bolagets

anseende samt företagskulturen kan även potentiellt påverkas negativt.

Sagax kan omvänt ha en positiv påverkan genom att bland annat

erbjuda attraktiva arbetsvillkor, en sund företagskultur, god arbetsmiljö,

kompetensutveckling och lika möjligheter för egna medarbetare och vid

nyrekryteringar.

Sagax styrande dokument och policyer som relaterar till egna med-

arbetare inkluderar bland annat hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy,

anti-diskrimineringspolicy och anti-korruptionspolicy. För samman-

ställning över Sagax policyer se sidan 126.

Professionella och engagerade medarbetare

Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är där-

för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan rekrytera

och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas

Sagax medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda

representanter för företagets värderingar och kultur.

En attraktiv arbetsgivare

Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med-

arbetare. Utöver att erbjuda konkurrenskraftiga anställningsvillkor

har bolaget sedan 2011 erbjudit samtliga medarbetare att delta i incita-

mentsprogram, se sidan 59 i årsredovisningen för 2025. Syftet är att öka

medarbetarnas delaktighet i bolagets utveckling. Det är positivt att med-

arbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för styrelsen

understryks vikten av att även styrelsemedlemmar har ett betydande

aktieinnehav i bolaget.

Under 2025 anställdes 15 (10) medarbetare och 8 (8) medarbetare

lämnade sin anställning. Vid årets slut hade koncernen 105 (98) medar-

betare.

Flexibel och kreativ arbetsmiljö

Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av

korta beslutsvägar och stort eget ansvar för att planera och utföra sina

arbetsuppgifter samt i den mån det är möjligt också sin arbetstid. Sagax

strävar efter att erbjuda Sagax medarbetare en god arbetsmiljö och att-

raktiva arbetsvillkor. Inga medarbetare omfattas av kollektivavtal.

Kompetensutveckling och kompetensförsörjning

En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har rätt

kompetens och möjlighet att utvecklas. Organisationens kompetens är

avgörande för bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt

som kan vara avgörande för om högpresterande medarbetare stannar

kvar i verksamheten. Att nyckelpersoner slutar är en naturlig verksam-

hetsrisk för ett företag av Sagax karaktär. Bolaget försöker minimera den

risken med marknadsmässiga ersättningar och en löpande dialog med

bolagets medarbetare.

Medarbetarsamtal och företagskultur

Under 2025 har medarbetarsamtal genomförts med samtliga anställda.

Under samtalen diskuteras bland annat medarbetarens utveckling

under året och behov av fortsatt kompetensutveckling. Medarbetare som

uttrycker önskan att genomföra kurser, eller på annat sätt utveckla sin

kompetens, uppmuntras av bolaget.

Sagax genomför årligen en konferens för samtliga medarbetare

där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under

två dagar. Konferensens syfte är att skapa en gemensam värde- och

kunskapsgrund för hela organisationen samt att informera om Sagax

policyer. Årets konferens genomfördes i september. Därutöver har Sagax

kvartalsvisa presentationer av delårsrapporter för medarbetarna.

Medarbetarundersökning

Årligen genomförs en medarbetarundersökning i syfte att undersöka om

det förekommit diskriminering eller repressalier, eller risk härför, samt

för att genomföra uppföljning och utvärdering av arbetsmiljön. Under-

sökningen och uppföljningen genomfördes med Sagax arbetsmiljöpolicy,

anti-diskrimineringspolicy och anti-korruptionspolicy som grund.

Medarbetarna svarade på ett antal frågor rörande trivsel, samarbete,

stress, arbetsbelastning, jämställdhet, mångfald och likabehandling där

de fick gradera sina svar från 1 till 5 där 1 motsvarar mycket bra och

5 motsvarar mycket dåligt. Undersökningen för 2025 resulterade i ett

genomsnittligt betyg om 1,5 (1,5). Ingen av de tillfrågade har utsatts för

diskriminering. 99 % (94 %) av alla tillfrågade vet hur de ska gå tillväga

om de själva eller någon kollega blir diskriminerad. Undersökningen

innehöll även ett mått för Employee Net Promoter Score (eNPS). Utfallet

var +68 (+65). Skalan är från –100 till +100.

Anti-diskriminering

Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe-

tare är betydelsefull för Sagax utveckling. Utöver de principiella skälen

mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering

förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att

kompetenta medarbetare lämnar Sagax. Vid nyanställningar läggs stor

vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper

och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax

Medarbetarsamtal

2025 2024 2023

Andel av personalen som genomfört

medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 %

Mål anti-diskriminering

2025 2024

Antal incidenter av diskriminering – –

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

142

rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare från olika

delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en

styrelseledamot. Sagax har en tydlig anti-diskrimineringspolicy enligt

vilken Sagax fortlöpande ska vidta åtgärder för att motverka diskrimi-

nering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möjlig heter

oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig-

het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell

läggning eller ålder. Det gäller exempelvis vid rekrytering, lönesättning,

möjlighet till befordran och kompetensutveckling.

Under 2025 inkom inga anmälningar om diskriminering baserat på

någon av diskrimineringsgrunderna.

ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN

Sagax verksamhet är beroende av arbetskraft i värdekedjan såsom exem-

pelvis leverantörer för fastighetsskötsel och drift till Sagax fastigheter.

Potentiell negativ påverkan i värdekedjan föreligger för arbetsvillkor och

lika möjligheter. Det innefattar bland annat potentiella brister avseende

arbetsmiljö, diskriminering och hälsa och säkerhet.

Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer

Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säker-

ställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och

tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och

etisk standard samt att uppdragen bedrivs på ett miljömedvetet sätt.

När ramavtal ingås undertecknas uppförandekoden och bifogas som

en bilaga till ramavtalet. Uppförandekoden är baserad på FN:s Global

Compact tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och

anti-korruption.

Hälsa och säkerhet

Mått för arbetsmiljö 2025 2024

Andel av egna medarbetare som täcks av hälsa och

säkerhets- managementsystem baserat på legala krav

och (eller) etablerade standarder eller riktlinjer 100 % 100 %

Antal dödsfall som ett resultat av arbetsrelaterad

ohälsa avseende egna medarbetare

– –

Antal dödsfall som ett resultat av arbetsrelaterade ska-

dor avseende egna medarbetare samt övriga arbetare

som arbetar på företagets platser (i.e. fastigheter)

– –

Antal registrerade arbetsrelaterade olyckor

– –

Andel registrerade arbetsrelaterade olyckor

– –

Antal fall av registreringsbar arbetsrelaterad ohälsa

– –

Antal förlorade dagar på grund av arbetsrelaterade

skador arbetsrelaterade olyckor och arbetsrelaterad

ohälsa

– –

Uppförandekoden är sedan 2023 implementerad för huvudleveran-

törerna i samtliga verksamhetsländer. Under 2025 har Sagax imple-

menterat uppförandekoden för fler leverantörer. Huvudleverantörerna

har identifierats genom en riskbedömning baserad på inköpsvolym och

leverantörens verksamhet.

Sagax genomför regelbundet uppföljning av huvudleverantörernas

efterlevnad av uppförandekoden. Under de senaste fem åren har Sagax

granskat huvudleverantörernas efterlevnad i samtliga länder.

Uppföljningen omfattar alla områden i uppförandekoden såsom

affärsetik, anti-korruption, anti-diskriminering, olycksfall och säkerhet,

arbetsmiljö, miljö, lojalitet och service. Det har hittills visat att samtliga

granskade leverantörer har rutiner och arbetssätt på plats för att säker-

ställa efterlevnaden av upp förandekoden.

Sociala minimiskyddsåtgärder

De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfattar

bland annat mänskliga rättigheter och anti-korruption. Sagax har sty-

rande dokument och rutiner för att uppfylla dessa kriterier. För närmare

information hänvisas till avsnittet om EU-taxonomin på sidan 139.

Visselblåsning i värdekedjan

Sagax har en visselblåsarfunktion som nås via koncernens hemsida.

Den finns tillgänglig för både Sagax medarbetare och externa parter

inklusive arbetskraft i värdekedjan såsom leverantörer. Det möjliggör

för dessa att rapportera om eventuella misstankar om avvikelser och

missförhållanden anonymt. För närmare information om visselblåsning

hänvisas till avsnittet om Ansvarsfullt företagande på sidan 143.

Anställda per kontraktstyp och kön

2025 2024

Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt

Antal anställda 60 45 105 56 42 98

Antal tillsvidare-

anställda 60 45 105 56 42 98

Antal tillfälligt anställda/

behovsanställda – – – – – –

Antal heltidsanställda 59 43 102 54 40 94

Antal deltidsanställda 1 2 3 2 2 4

Personalomsättning

2025 2024

Personalomsättning, % 8 8

Incidenter, anmälningar och allvarliga konsekvenser

relaterade till mänskliga rättigheter

2025 2024

Totalt antal incidenter av diskriminering

– –

Antal klagomål registrerade via kanalen för

klagomålsprocess för egna medarbetare

– –

Totalt belopp böter och kompensation som resultat av

incidenter och klagomål enligt ovan

– –

Antal allvarliga incidenter relaterade till mänskliga

rättigheter avseende bolagets medarbetare

– –

Totalt belopp böter och kompensation som resultat av

incidenter relaterade till mänskliga rättigheter enligt

ovan

– –

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

143

Ansvarsfullt företagande

AFFÄRSETIK OCH FÖRETAGSKULTUR

En sund affärskultur främjar ett ansvarsfullt beteende och affärsetiskt

agerande. Omvänt finns risken att brister avseende företagskultur och

affärsetik medför en negativ påverkan. Exempel på sådana potentiella

brister är diskriminering, oegentligheter, missförhållanden och mutor.

Dessa kan innebära en finansiell påverkan i form av böter, negativt

påverkat anseende och förmåga till att genomföra affärer.

Strategi

Sagax strävar efter att ha en sund företagskultur som tar sin utgångs-

punkt i transparens, ansvarstagande och en hög affärsetik i bolaget och

bland samtliga medarbetare.

För att bemöta risker och möjligheter relaterade till affärsetik och

företagskultur arbetar Sagax kontinuerligt med utbildning i gällande

policyer och att i verksamheten, i det dagliga arbetet, verka för att främja

en sund företagskultur och hög affärsetik samt att införa rutiner och

processer som stödjer arbetet med att förebygga, identifiera och hantera

eventuella incidenter.

Sagax styrdokument och policyer som relaterar till styrning och

ansvarsfullt företagande inkluderar bland annat Anti-korruptionspolicy,

Insiderpolicy, Riktlinjer för visselblåsartjänst och Uppförandekod för

leverantörer. För närmare information om Sagax policyer hänvisas till

sidan 126.

Anti-korruption

Sagax följer lagstiftning och regler på bolagets olika marknader. Bolagets

ambition är att vara transparent och trovärdigt.

God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga

värde maximering. Bolaget bedriver ingen verksamhet i länder med

omfattande korruptionsproblem. Sagax arbetar aktivt med att motverka

risker för mutor, korruption, diskriminering och brott mot mänskliga

rättigheter. Sagax anti-korruptionspolicy är fastställd av Sagax styrelse

och omfattar alla medarbetare. Bolaget ska aldrig medverka till eller till-

låta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare tar emot gåvor

som kan liknas vid mutor. Beloppsgränser för mottagna och lämnade

gåvor följer fastställda riktlinjer för gåvor i bolagets anti-korruptions-

policy. Anti-korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid

en årlig personalkonferens och hålls kontinuerligt tillgänglig för perso-

nalen. Korruption har historiskt inte varit ett problem i verksamheten

och under 2025 kom inga korruptionsincidenter till bolagets kännedom.

Därav följer att det inte förekommit några bekräftade fall av fällande

domar samt inga bekräftade bötesbelopp för brott mot lagar avseende

korruption och mutor.

Visselblåsarfunktion

Sagax har en anonym visselblåsarfunktion som nås via koncernens

hemsida och som är administrerad av en extern part. Visselblåsarfunk-

tionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att

kunna påtala eventuella missförhållanden. Alla visselblåsarärenden

hanteras enligt fastställda rutiner. Sagax ledning gör i samråd med en

representant från den externa visselblåsarfunktionen en bedömning av

inkomna ärenden. Ett ärende utreds inte av någon som är berörd av den

rapporterade misstanken. Via visselblåsarfunktionen kan personer som

utreder ärendet kommunicera med anmälaren. Bolagets ambition är att

den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling.

Alla ärenden hanteras konfidentiellt. Några visselblåsarärenden har inte

förekommit under 2025 eller dessförinnan. Visselblåsarfunktionen är

tillgänglig för både Sagax medarbetare och externa parter.

Uppförandekod och krav på leverantörer

Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer som stipule-

rar krav på Sagax leverantörer avseende bland annat arbetsmiljö och

affärsetik. För närmare information om hur Sagax implementerat upp-

förandekoden och följer upp dess efterlevnad hänvisas till avsnittet om

Arbetskraft i värdekedjan på sidan 142.

Antal rapporterade fall av diskriminering och vidtagna åtgärder

2025 2024 2023

Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – –

Antal vidtagna åtgärder – – –

Antal anmälningar som anmälts på annat

sätt, direkt till chef eller styrelse – – –

Antal vidtagna åtgärder – – –

Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder

2025 2024 2023

Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – –

Antal vidtagna åtgärder – – –

Antal anmälningar som anmälts på annat

sätt, direkt till chef eller styrelse – – –

Antal vidtagna åtgärder – – –

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

144

Global Reporting Initiative

I denna del redogörs för de metoder, antaganden och omvandlings-

faktorer som använts för att ta fram Sagax GRI-upplysningar. Utöver

GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg

Tillämpad GRI 1:

Foundation 2021

Generella upplysningar

GRI 2: Generella

upplysningar 2021

2-1 Organisationsdetaljer Sidorna 58–59 och 84

2-2 Enheter som omfattas av hållbarhets redovisningen Sidan 58

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Sidan 84

2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Sidan 125

2-5 Externt bestyrkande Sidan 146

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra

affärsrelationer

Sidorna 3–35, 59 och 145 Inga väsentliga förändringar har skett i sek-

torerna där Sagax är aktiv, värdekedjan eller

andra relevanta affärsrelationer.

2-7 Medarbetare Sidorna 58–59, 70–72, 90–91

och 141

2-8 Medarbetare som inte är anställda Sidorna 58–59 och 90–91

2-9 Sammansättning och struktur för styrning Sidorna 64–69

2-10 Nominering och val av styrelse Sidorna 64–65

2-11 Styrelsens ordförande Sidorna 65 och 70

2-12 Styrelsens roll gällande översyn av hantering av

påverkan

Sidorna 8–10

2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan Sidorna 8–10

2-14 Styrelsens roll gällande hållbarhets rapportering Sidan 126

2-15 Intressekonflikter Sidan 67

2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar Sidan 68

2-17 Samlad kunskap hos styrelsen Sidorna 70–71

2-18 Utvärdering av styrelsens arbete Sidorna 4–7

2-19 Ersättningspolicy Sidorna 67 och 90–91

2-20 Process för att fastställa ersättningar Sidorna 59, 66–67 och 90–91

2-21 Total ersättningsgrad Sidorna 64 och 90–91

2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling Sidorna 4–7

2-23 Policyåtaganden Sidorna 69 och 126 Försiktighetsprincipen är grundläggande i

Sagax hållbarhetsarbete och finns inskriven i

Sagax hållbarhetspolicy samt uppförandekod

för leverantörer. För policyåtaganden se även

Sagax uppförandekod för leverantörer och

hållbarhetspolicy.

2-24 Uppföljning och efterlevnad av policy Sidorna 66–68

2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan Sidan 145

2-26 Mekanismer för att söka råd och

rapportera farhågor

Sidorna 68 och 126

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar Sidorna 52–53 och 126–127

2-28 Medlemskap i organisationer Sidan 144 Sagax är medlem i SNS.

2-29 Metod för intressentdialog Sidan 128

2-30 Kollektivavtal Sidan 141 Inga anställda omfattas av kollektivavtal.

GRI KORSREFERENSLISTA

ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års-

redovisningen samt beskrivning av utelämnad information.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

145

GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg

Väsentliga frågor

GRI 3: Väsentliga

frågor 2021

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Sidorna 128–129

3-2 Väsentliga frågor Sidorna 129–130

Ekonomiskt

GRI 3: Väsentliga

frågor 2021

3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 126 –127

GRI 205: Anti-

korruption 2016

205-3 Bekräftade fall av korruption och

vidtagna åtgärder

Sidan 143

Miljö

GRI 3: Väsentliga

frågor 2021

3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 129–138

GRI 302: Energi 2016 302-3 Energiintensitet Sidorna 135–136

GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Sidorna 133–134

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) Sidorna 133–134

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser

(Scope 3)

Sidorna 133–134

Socialt

GRI 3: Väsentliga

frågor 2021

3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 126–132, 141–142

GRI 401: Anställning

2016

401-1 Nyanställningar och personalomsättning Sidorna 141–142

GRI 406: Icke-

diskriminering 2016

406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder Sidorna 141–142

Produktansvar

CRE8 CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny- om- och tillbygg-

nation

Sidan 135

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

146

Revisorns yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028

UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 124–145 och för att den är

upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag-

stadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt-

ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige

har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

UTTALANDE

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 16 april 2026

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

147

Övrigt

Fastighetsförteckning 148

Alternativa nyckeltal 174

Definitioner 176

Kalendarium 178

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

148

FASTIGHETSFÖRVÄRV

Sagax har under 2025 förvärvat 68 (85) fastigheter för totalt 4 733

(5 698) miljoner kronor, se tabellen nedan. I Finland, Frankrike,

Benelux, Spanien och Tyskland förvärvades fastigheter för totalt 4 192

miljoner kronor, motsvarande 89 % av koncernens fastighetsförvärv

under året. Resterande 11 % av koncernens fastighetsförvärv under året

avser Danmark, där fastigheter förvärvades för 541 miljoner kronor.

Inga fastighetsförvärv genomfördes i Sverige under perioden.

FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR

Under 2025 avyttrades 15 (5) fastigheter med en uthyrningsbar area om

totalt 25 800 (17 900) kvadrat meter. Det sammanlagda redovisade vär-

det uppgick till 439 (144) miljoner kronor.

Fastighetsförteckning

Under 2025 har 5 711 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 4 733 miljoner kronor avsåg förvärv

och 978 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter till ett redovisat värde om

439 miljoner kronor har avyttrats under samma period. Nettoinvesteringarna uppgick till 5 272 miljoner kronor.

Fastighetsförvärv januari-december 2025

Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm

33 Boulevard de Beaubourg Émerainville Frankrike Paris 4 800

586 impasse du Grand Planot La Verpillière Frankrike Lyon 4 661

14-16 Rue Maurice Paillard Villetaneuse Frankrike Paris 3 104

Johan van Hasseltweg 2-32* Amsterdam Benelux Amsterdam 6 088

Calle Femades 37 Hospìtalet Spanien Barcelona 8 956

Calle Pintor Goya 1 Polinya Spanien Barcelona 17 102

Calle Pintor Goya 2 Polinya Spanien Barcelona 9 556

Calle Pintor Goya 10 Polinya Spanien Barcelona 2 307

Im Wendelrot 11 Bruchsal Tyskland Karlsruhe 6 276

Totalt kvartal 1 62 850

Europalaan 202-220* Hengelo Benelux Hengelo 75 459

Calle Aiguaders 5 Palau Solità Spanien Barcelona 14 454

Calle Aiguaders 26 Palau Solità Spanien Barcelona 15 962

Calle Retamar 1-2 San Agustín Spanien Madrid 7 630

Totalt kvartal 2 113 505

Sähkötie 10 (92-50-1-15) Vanda Finland Helsingfors –

85 Voie Latérale Sud RN 10 Coignières Frankrike Paris 7 514

Rue de Paris Gournay Frankrike Paris 9 248

5 Boulevard du Havre Herblay Frankrike Paris 10 044

30 Rue de Bapaume Lys-Lez-Lannois Frankrike Lille 8 640

2 Rue Thales Mérignac Frankrike Bordeaux 8 624

7 Rue d'Anjou Saint-Quentin-Fallavier Frankrike Lyon 3 000

9 Rue Charles Darwin Saint-Martin-d’Hères Frankrike Grenoble 5 781

330 Route Nationale 7 Villeneuve-Loubet Frankrike Nice 5 816

9 Rue des Lainiers Wattrelos Frankrike Lille 5 203

Innovatiestraat 11 - Zonnecelstraat 9 Hattem Benelux Zwolle 6 078

Marinus Dammeweg 42, 55, 56 Venlo Benelux Venlo 28 126

13 Avenue du Cap Horn Les Ulis Frankrike Paris 5 629

Calle Asia 1 Sant Antoni Vilamajor Spanien Barcelona 14 785

Polígono Industrial Malpica, Calle D, Parcela 99-100 Zaragoza Spanien Zaragoza 63 377

An der Irler Hoehe 40-42 Regensburg Tyskland Regensburg 9 405

Rathenaustr. 3 Regensburg Tyskland Regensburg 10 250

Wilhelm-Maisel-Strasse 11 Wendelstein Tyskland Nürnberg 6 635

Totalt kvartal 3 208 155

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

149

Fastighetsförvärv januari-december 2025

Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm

Gneissitie 5 (564-64-22-9)* Uleåborg Finland Uleåborg 2 520

Graniittitie 2 (564-64-22-8)* Uleåborg Finland Uleåborg 1 346

182 Rue André Malraux Ales Frankrike Ales 1 131

365 Rue Rudolph Serkin Avignon Frankrike Avignon 1 110

75-81 Boulevard Felix Faure Aubervilliers Frankrike Paris 10 349

9 Rue Jacques Robert Le Thillay Frankrike Paris 12 382

21 Rue des Ecoles Le Thillay Frankrike Paris 2 068

22 Rue des Ecoles Le Thillay Frankrike Paris 9 599

Route Nationale 6, Espace Commercial du Champs de Foire Melun Frankrike Paris 8 648

240 Rue Jules Ferry Montmagny Frankrike Paris 1 960

2 Rue des Bottières Oullins-Pierre-Bénite Frankrike Lyon 1 506

Route Nationale 6 Les Tuileries Limonest Frankrike Lyon 7 255

8 Rue de l’Appel du 18 Juin 1940 Villeneuve-Saint-Georges Frankrike Paris 7 684

Rue François Dumouriez du Périer Vitrolles Frankrike Marseille 6 827

Electronweg 1-1A Roosendaal Benelux Roosendaal 1 172

Electronweg 5 Roosendaal Benelux Roosendaal 2 648

Rucphensebaan 29/Protonweg 30 Roosendaal Benelux Roosendaal 22 243

Rucphensebaan 54-54A Roosendaal Benelux Roosendaal 1 631

Verlengde Morsestraat 25 Winterswijk Benelux Winterswijk 5 089

Krombraak 14-16 Oosterhout Benelux Oosterhout 8 508

Kraichgaublick 26, 34-38 Mosbach Tyskland Heilbronn –

Skånevej 3 Aabenraa Danmark Aabenraa 5 568

Lillevangsvej 4A Bornholm Danmark Bornholm 4 821

Bonusvej 2 Brande Danmark Brande 5 770

Nørrevænget 2 Brønderslev Danmark Brønderslev 4 521

Nørrevænget 11 Brønderslev Danmark Brønderslev 188

Silkeborgvej 140 Horsens Danmark Triangle Region 4 833

Silkeborgvej 142 Horsens Danmark Triangle Region 1 902

Silkeborgvej 142B Horsens Danmark Triangle Region –

Lollandsvej 2 Middelfart Danmark Triangle Region 4 463

Øverup Erhvervsvej 51A Næstved Danmark Næstved 9 581

Banegårdsgade 27 Odder Danmark Odder 4 443

Banegårdsgade 27 Odder Danmark Odder –

Næstvedvej 29B Ringsted Danmark Ringsted 7 154

Stagehøj Tværvej 13 Silkeborg Danmark Silkeborg 5 363

Åkærsvej 2 Syddjurs Danmark Syddjurs 4 033

Åkærsvej 3 Syddjurs Danmark Syddjurs –

Totalt kvartal 4 178 316

Totalt förvärvad uthyrningsbar area 562 826

*) Innehas med tomträtt

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

150

Fastighetsavyttringar januari-december 2025

Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm

Tavaratie 4 Björneborg Finland Björneborg 1 027

Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond Frankrike Saint-Amand-Montrond –

Lieu-dit L'Arpent Ferré, 13 N19 Servon Frankrike Paris 483

Totalt kvartal 1 1 510

Teollisuustie 28 (698-9-9025-10) Rovaniemi Finland Rovaniemi 1 287

Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Seinäjoki Finland Seinäjoki 2 969

Peltolamminkatu 40 (837-323-5957-10) Tammerfors Finland Tammerfors 536

Virkatie 8 A (92-52-101-24) Vanda Finland Helsingfors –

Totalt kvartal 2 4 792

Ratakatu 28 (444-15-360-1) Lojo Finland Lojo 1 224

2 Route de Laigneville Caufry Frankrike Caufry 9 600

ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye Frankrike Paris 1 202

Totalt kvartal 3 12 026

Virkatie 8 A (92-52-101-25) Vanda Finland Helsingfors –

Virkatie 8 B (92-52-101-21) Vanda Finland Helsingfors –

Virkatie 10 (92-52-101-5) Vanda Finland Helsingfors –

111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac Frankrike Angouléme 1 177

Zone industrielle de la Prairie, Rue de la Prairie** Villebon-sur-Yvette Frankrike Paris 6 300

Totalt kvartal 4 7 477

Totalt avyttrad uthyrningsbar area 25 805

**) Innehas i ett delägarskap

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

151

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 4 300 500 – 4 800 10 231

Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 000 400 – 1 400 4 571

Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 050 900 – 1 950 4 246

Kumla Hage 8 Segersbyvägen 5 A Botkyrka Stockholm Lager/Industri 911 – – 911 3 591

Tumba 7:234 Gustav De Lavals väg 12-14 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 16 531 540 – 17 071 12 165

Tunaberg 4 Tunabergsvägen 1 Botkyrka Stockholm Handel 1 320 – – 1 320 8 388

Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 7 650 1 896 – 9 546 21 182

Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge Stockholm Lager/Industri 92 005 2 549 – 94 554 183 321

Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 47 329 4 106 – 51 435 100 456

Jordbromalm 6:10* Rörvägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 4 690 1 328 – 6 018 17 000

Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 13 300 2 800 – 16 100 40 126

Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge Stockholm Obebyggd tomt – – – – 11 521

Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge Stockholm Lager/Industri 8 077 800 – 8 877 15 428

Täckeråker 2:227 Nynäsvägen 3A Haninge Stockholm Lager/Industri 2 810 – – 2 810 6 775

Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 868 3 434 – 9 302 14 313

Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge Stockholm Lager/Industri 8 609 – – 8 609 16 751

Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 410 650 – 4 060 7 692

Heden 4 Lövbacksvägen 4-6 Huddinge Stockholm Lager/Industri 4 658 – – 4 658 7 459

Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 600 230 – 1 830 3 182

Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 191 206 – 5 397 22 422

Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 130 225 – 1 355 3 038

Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 284 1 094 – 4 378 4 906

Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge Stockholm Kontor 616 910 – 1 526 2 548

Jakobsbe rg 18:19 Värmevägen 5 Järfälla Stockholm Lager/Industri 8 263 7 302 – 15 565 12 577

Jakobsbe rg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla Stockholm Lager/Industri 1 810 1 735 – 3 545 17 432

Sollentuna Härads-

allmänning 1:34 Katrinedalsvägen 47 & 49 Järfälla Stockholm Lager/Industri 5 975 1 275 – 7 250 16 157

Veddesta 1:12 Saldovägen 11 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 000 452 – 2 452 4 075

Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 490 192 – 2 682 4 078

Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla Stockholm Lager/Industri 10 246 2 129 100 12 475 37 238

Veddesta 2:37 Datavägen 7 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 390 550 50 2 990 8 387

Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla Stockholm Lager/Industri 3 942 440 – 4 382 5 385

Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka Stockholm Lager/Industri 2 360 200 – 2 560 5 656

Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna Stockholm Bilhandel 3 621 – – 3 621 6 628

Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 1 300 870 – 2 170 4 045

Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 6 345 855 – 7 200 17 113

Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 3 810 – – 3 810 13 796

Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 2 150 507 – 2 657 4 000

Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13-15 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 8 640 540 – 9 180 19 918

Reglaget 2 Bergkällavägen 20 Sollentuna Stockholm

Lager/Industri 1 335 1 760 – 3 095 6 692

Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 547 – – 1 547 4 438

Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 210 – – 1 210 11 485

Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna Stockholm Kontor 6 930 5 910 – 12 840 18 120

Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 11 767 5 525 – 17 292 42 439

Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna Stockholm Lager/Industri 10 907 5 045 – 15 952 14 988

Dikesrenen 8* Vretensborgsvägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 932 401 – 1 333 2 209

Domnarvet 16* Fagerstagatan 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 955 555 – 4 510 3 626

Domnarvet 17* Fagerstagatan 5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 031 655 – 6 686 5 537

Domnarvet 34* Garpenbergsgatan 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460 560 – 2 020 5 609

Domnarvet 40* Gunnebogatan 34 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 048 532 – 2 580 1 776

Elektra 11 Västberga Allé 38-40, 50 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 658 3 347 – 14 005 19 728

Fabrikören 9* Konsumentvägen 9-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 111 955 – 4 066 5 195

Finspång 4* Finspångsgatan 55 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 435 305 – 2 740 2 816

Finspång 6* Finspångsgatan 49-51 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 989 1 380 – 8 369 9 628

Flyghallen 1* Flygfältsgatan 15 Stockholm Stockholm Kontor 741 2 320 – 3 061 3 210

Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 5-13 Stockholm Stockholm Lager/Industri 14 783 4 573 – 19 356 25 225

Grossisten 1* Grossistvägen 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460 454 – 1 914 3 330

Sverige

Stockholm

*) Innehas med tomträtt

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

152

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Hangaren 1* Flygfältsgatan 1-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 842 4 037 – 10 879 10 762

Hangaren 3* Postflygsgatan 2-12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 465 1 150 – 3 615 4 212

Horndal 1* Fagerstagatan 29 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 055 1 270 – 8 325 9 088

Hällsätra 2* Stensätravägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 8 253 2 987 – 11 240 9 553

Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm Stockholm Lager/Industri 392 60 – 452 955

Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12-14 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 961 4 657 – 11 618 17 000

Induktorn 35* Ranhammarsvägen 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 610 – – 3 610 5 145

Kolsva 1* Fagerstagatan 26 Stockholm Stockholm Lager/Industri 4 800 365 – 5 165 8 750

Konsumenten 1* Konsumentvägen 4, 8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 115 1 788 – 7 903 16 245

Landningsbanan 21* Flygfältsgatan 2C Stockholm Stockholm Lager/Industri 350 300 – 650 428

Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 900 400 – 2 300 3 791

Miklaholt 1* Haukadalsgatan 12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 362 1 055 – 3 417 4 341

Miklaholt 2* Haukadalsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 876 1 046 – 1 922 3 058

Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 880 2 711 – 5 591 7 180

Murmästare-Ämbetet 1* Murmästarvägen 21-45 Stockholm Stockholm Bilhandel 11 363 972 – 12 335 22 659

Murmästare-Ämbetet 2* Murmästarvägen 17-19 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 405 640 – 8 045 13 067

Murmästare-Ämbetet 3* Murmästarvägen 1 Stockholm Stockholm Lager/Industri 8 761 1 410 – 10 171 13 634

Mörtö 6* Fryksdalsbacken 20 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 506 1 090 – 2 596 3 185

Nyodlaren 2* Götlundagatan 34-36 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 038 1 172 – 2 210 2 803

Panncentralen 1* Partihandlarvägen 50-52 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 711 2 314 – 13 025 12 251

Råfilmen 1* Harpsundsvägen 181 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 167 200 – 1 367 2 765

Sillö 3* Edsvallabacken 20-24 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 853 1 146 – 6 999 11 878

Skultuna 3* Finspångsgatan 44 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 568 3 309 – 12 877 18 200

Solkraften 12* Solkraftsvägen 33 Stockholm Stockholm Lager/Industri 670 650 – 1 320 703

Solkraften 13* Solkraftsvägen 35 Stockholm Stockholm Lager/Industri 495 835 – 1 330 703

Stensätra 16* Stensätravägen 2-4 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 725 1 780 – 11 505 19 052

Säteritaket 1* Maltesholmsvägen 88 Stockholm Stockholm Lager/Industri 938 1 532 – 2 470 4 633

Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 675 – – 2 675 4 541

Varubilen 1* Konsumentvägen 13-17 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 917 1 835 – 9 752 14 212

Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 859 – – 9 859 11 858

Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 725 3 296 – 9 021 11 508

Måttbandet 8 Måttbandsvägen 5 Täby Stockholm Lager/Industri 1 938 – – 1 938 6 079

Räknestickan 2 Tillverkarvägen 4 Täby Stockholm Bilhandel 650 – – 650 2 188

Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby Stockholm Lager/Industri 1 534 1 317 – 2 851 6 800

Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby Stockholm Lager/Industri 6 850 750 – 7 600 14 752

Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala Uppsala Lager/Industri 13 897 1 260 – 15 157 14 3 111

Runö 7:73 N/A Österåker Stockholm Handel 1 035 – – 1 035 7 594

Runö 7:74 Sågvägen 26 Österåker Stockholm Handel 1 987 – – 1 987 5 914

Totalt Stockholm 567 108 121 226 150 688 484

1 338 446

*) Innehas med tomträtt

Stockholm

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

153

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv Eslöv Lager/Industri 7 640 – – 7 640 17 439

Geväret 1 N/A Falköping Falköping Obebyggd tomt – – – – 9 486

Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping Falköping Lager/Industri 6 115 – – 6 115 12 202

Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg Göteborg Lager/Industri 3 381 1 115 – 4 496 10 456

Hö gsbo 34:18* J A Wettergrens Gata 10 Göteborg Göteborg Lager/Industri 2 914 2 420 – 5 334 11 731

Bronsen 1 Koppargatan 20 Helsingborg Helsingborg Lager/Industri 4 289 – – 4 289 15 019

Bronsen 4 Koppargatan 14 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 426 426 1 778

Bronsen 5 Koppargatan 16 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 354 354 1 430

Bronsen 6 Koppargatan 18 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 426 426 1 412

Bronsen 7 N/A Helsingborg Helsingborg Övrigt – – - – 5 101

Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs Höganäs Lager/Industri 7 187 – – 7 187 15 571

Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad Kristianstad Lager/Industri 8 737 – – 8 737 34 000

Grepen 9 Skogvaktarevägen 11 Lidköping Lidköping Lager/Industri 1 200 – – 1 200 6 302

Grepen 12 Skogvaktarevägen 15 Lidköping Lidköping Obebyggd tomt – – – – 5 470

Grepen 14 Skogvaktarevägen 17 Lidköping Lidköping Lager/Industri 5 754 – – 5 754 8 184

Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund Lund Lager/Industri 12 924 7 506 3 359 23 789 39 809

Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund Lund Lager/Industri 5 438 380 – 5 818 20 538

Bredablick 4* Sallerupsvägen 34 Malmö Malmö Lager/Industri 17 795 – – 17 795 26 547

Båtyxan 5* Järnyxegatan 15-17 Malmö Malmö Lager/Industri 4 580 857 – 5 437 9 779

Båtyxan 6* Stenyxegatan 1 Malmö Malmö Lager/Industri 10 928 3 463 – 14 391 19 052

Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö Malmö Lager/Industri 1 080 1 758 – 2 838 11 212

Anden 1 Långgatan 80 Mellerud Mellerud Obebyggd tomt – – – – 2 540

Lommen 6 Långgatan 76 Mellerud Mellerud Lager/Industri 7 265 – – 7 265 12 399

Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping Norrköping Lager/Industri 40 730 – – 40 730 65 332

Pollaren 2 Färjegatan 20 Norrköping Norrköping Lager/Industri 7 700 – – 7 700 24 994

Kamaxeln 6* Batterivägen 11 Skövde Skövde Lager/Industri 1 267 1 013 – 2 280 6 601

Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp Malmö Lager/Industri 8 976 324 – 9 300 70 420

Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg Trelleborg Lager/Industri 11 199 – – 11 199 33 916

Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan Trollhättan Lager/Industri 1 161 1 481 – 2 642 7 164

Gräsanden 7 Skaragatan 11-13 Vara Vara Lager/Industri 6 946 1 801 – 8 747 17 633

Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara Vara Lager/Industri 10 220 – – 10 220 24 818

Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 16 720 2 807 – 19 527 74 485

Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 11 430 1 570 – 13 000 57 987

Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål Åmål Lager/Industri 4 190 – – 4 190 14 766

Totalt övriga Sverige 227 766 26 495 4 565 258 826 695 574

Totalt Sverige 794 874 147 721 4 715 947 310 2 034 020

*) Innehas med tomträtt

Övriga Sverige

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

154

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo Helsingfors Lager/Industri 10 561 5 552 – 16 113 49 814

Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 483 747 – 3 230 12 765

Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 055 1 208 – 5 263 11 336

Luomannotko 5 (49-22-6-5) Luomannotko 5 Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 497 163 – 1 660 5 000

Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo Helsingfors Lager/Industri 16 623 2 122 – 18 745 28 515

Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 150 – – 1 150 4 305

Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 430 380 – 2 810 5 804

Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo Helsingfors Handel 1 659 267 6 840 8 766 18 466

Olarinluoma 8 (49-22-3-4) Olarinluoma 8 Esbo Helsingfors Bilhandel 5 984 – – 5 984 10 681

Pieni Teollisuuskatu 9 (49-81-12-1) Pieni Teollisuuskatu 9 Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 613 – – 4 613 9 699

Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Tillinmäentie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 9 325 3 325 – 12 650 21 103

Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1)* Hernepellontie 11 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 560 440 – 1 000 1 797

Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 323 471 – 2 794 4 718

Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1)* Linnanpajantie 26 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 897 275 – 2 172 4 387

Lyhtytie 7 (91-40-153-22)* Lyhtytie 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 581 252 – 833 1 428

Malminkaari 12 (91-38-94-29) Malminkaari 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 19 109 – – 19 109 25 697

Muonamiehentie 12 (91-46-130-26)* Muonamiehentie 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 295 – – 2 295 3 029

Muonamiehentie 14 (91-46-130-27)* Muonamiehentie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 000 400 – 1 400 1 867

Puusepänkatu 2 (91-43-59-5)* Puusepänkatu 2 Helsingfors Helsingfors Bilhandel 7 460 400 – 7 860 5 433

Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 199 2 146 – 4 345 8 021

Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 128 565 – 2 693 2 922

Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 342 1 941 – 7 283 8 264

Ruosilantie 14 (91-32-42-10) Ruosilantie 14 Helsingfors Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 354

Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 14 178 5 113 – 19 291 29 700

Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 27 292 10 605 – 37 897 36 283

Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 486 2 319 – 7 805 16 528

Teerikukonkuja 5 (91-38-93-19)* Teerikukonkuja 5 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 4 224 – – 4 224 8 777

Turvekuja 1 (91-38-94-30) Turvekuja 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 7 431 – – 7 431 9 425

Turvekuja 7 (91-38-94-17)* Turvekuja 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 406 – – 1 406 2 728

Turvekuja 8 (91-38-94-25)* Turvekuja 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 3 822 – – 3 822 4 809

Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 9 298 1 465 – 10 763 22 103

Sementtikuja 3 (245-9-336-54) Sementtikuja 3 Kervo Helsingfors Lager/Industri 1 183 – – 1 183 7 980

Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 545 540 – 5 085 12 105

Pakkasraitti 4 A (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 286 – – 1 286 9 025

Pakkasraitti 4 B (858-411-1-150) Pakkasraitti 4 Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 631 504 – 2 135 7 162

Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 447 702 – 5 149 13 341

Palkkitie 3 (858-401-3-354) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Lager/Industri 12 313 1 450 – 13 763 82 260

Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 4 364

Ansatie 3 (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt

– – – – 221

Ansatie 3 (92-40-500-7) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 9 421 2 427 – 11 848 29 276

Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 775 2 254 – 23 029 45 976

Ansatie 5 (92-40-500-9) Ansatie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 11 384 2 767 – 14 151 38 536

Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 325 391 – 2 716 3 918

Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 552 549 590 1 691 1 966

Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda Helsingfors Lager/Industri 796 300 – 1 096 1 966

Hakkilankaari 4 (92-66-201-2) Hakkilankaari 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 261 – – 3 261 31 913

Juhanilantie 1 (92-41-102-2) Juhanilantie 1 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 1 913

Juhanilantie 1 (92-41-102-8) Juhanilantie 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 541 610 – 2 151 5 705

Juhanilantie 3 (92-41-102-3) Juhanilantie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 152 793 – 1 945 5 024

Juhanilantie 4 (92-41-103-5) Juhanilantie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 259 937 – 6 196 13 125

Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 762 1 812 – 6 574 18 511

Juurakkotie 5 (92-68-13-10) Juurakkotie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 119 2 660 – 7 779 21 744

Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 653 894 – 4 547 8 167

Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda Helsingfors Bilhandel 6 286 – – 6 286 17 321

Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 637 1 122 – 2 759 4 926

Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 19 413 10 112 – 29 525 52 875

Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 572 1 136 – 4 708 24 031

Finland

Helsingfors

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

155

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Lumijälki 2 (092-040-0504-0001) Lumijälki 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 788 1 339 – 10 127 23 563

Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 41 412 11 394 – 52 806 88 900

Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 355 1 327 – 3 682 6 293

Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 209 872 – 6 081 13 546

Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda Helsingfors Lager/Industri 7 641 642 – 8 283 25 417

Pavintie 3 (92-96-101-4) Pavintie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 16 234 1 871 – 18 105 37 554

Pavintie 7 (92-96-101-7) Pavintie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 540 – – 5 540 11 000

Porraskuja 1 (92-41-102-4) Porraskuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 543 265 – 808 2 218

Porraskuja 3 (92-41-102-5) Porraskuja 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 734 285 – 1 019 2 703

Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003) Porttisuontie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 860 610 – 4 470 8 724

Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 854 474 – 3 328 5 416

Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 063 816 – 1 879 2 710

Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 251 730 – 6 981 13 439

Sähkötie 10 (92-50-1-15) Sähkötie 10 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 9 660

Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 964 1 075 – 4 039 4 543

Tiilitie 7 (92-26-118-8) Tiilitie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 147 – – 1 147 4 660

Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 469 588 – 5 057 11 481

Tii litie 11 (92-26 -118 -15) Tiilit i e 11 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 029 329 – 4 358 8 735

Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 57 367 4 930 – 62 297 89 051

Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 090 2 663 – 10 753 19 361

Trukkikuja 1 (92-75-200-3) Trukkikuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 767 1 610 – 4 377 22 045

Tulkintie 29 (92-40-503-2) Tulkintie 29 Vanda Helsingfors Lager/Industri 13 855 3 753 – 17 608 63 392

Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-8) Vantaanlaaksontie 6 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 10 239

Vantaanlaaksontie 6 A (92-16-114-9) Vantaanlaaksontie 6 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 140 2 488 – 8 628 22 312

Vantaanlaaksontie 6 C (92-16-114-11) Vantaanlaaksontie 6 C Vanda Helsingfors Bilhandel 3 905 1 275 – 5 180 17 477

Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 10 803 100 – 10 903 33 224

Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-12) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors Lager/Industri – – 8 685 8 685 8 182

Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-13) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 654 – – 20 654 34 933

Väinö Tannerin tie 1 C (92-51-200-14) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda Helsingfors Lager/Industri 30 054 – – 30 054 48 650

Totalt Helsingfors 573 452 111 552 16 115 701 119 1 488 537

Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Autokeskuksentie 12-20 (604-408-4-716) Autokeskuksentie 12-20 Birkala Tammerfors Lager/Industri 19 746 1 657 – 21 403 65 620

Haikanvuori 10 (604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 246 – – 2 246 10 325

Jasperintie 273 (604-418-1-556) Jasperintie 273 Birkala Tammerfors Lager/Industri 5 733 1 147 – 6 880 19 450

Jasperintie 310 (604-418-1-567) Jasperintie 310 Birkala Tammerfors Lager/Industri 6 063 1 796 – 7 859 20 630

Jasperintie 334 (604-418-1-578) Jasperintie 334 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 311 981 – 4 292 25 550

Lasikaari 1 (604-419-3-242)* Lasikaari 1 Birkala Tammerfors Lager/Industri 4 953 686 – 5 639 48 910

Muuraintie 3 (604-402-1-772) Muuraintie 3 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 044 690 – 3 734 11 292

Ruutanakorventie 2 (604-30-3008-15) Ruutanakorventie 2 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 906 295 – 2 201 9 691

Ruutanakorventie 4 (604-30-3008-16) Ruutanakorventie 4 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 000 540 – 2 540 10 686

Turkkirata 23-25 (604-418-1-539) Turkkirata 23-25 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 633 – – 1 633 5 375

Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 452 – – 1 452 3 685

Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 736 – – 1 736 24 520

Vesalantie 16 (604-418-1-566) Vesalantie 16 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 466 840 – 2 306 12 503

Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 655 – – 655 2 000

Heinämäentie 8 (179-47-60 -17) Heinämäentie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 217 – – 1 217 5 703

Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 5 368 531 – 5 899 16 660

Kuormaajantie 15 (179-19-12-16) Kuormaajantie 15 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 784 – – 1 784 5 502

Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 310 1 077 – 5 387 39 260

Kuormaajantie 51 (179-48-2-3) Kuormaajantie 51 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 3 040 – – 3 040 7 401

Metsäraivio 2 (179-26-77-11)* Metsäraivio 2 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 123 – – 1 123 5 602

Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 483 630 – 3 113 16 329

Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 601 548 – 2 149 12 095

Helsingfors

Övriga Finland

*) Innehas med tomträtt

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

156

Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 184 – – 1 184 2 647

Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 995 – – 995 7 069

Palokärjentie 7 (179-48-1-15) Palokärjentie 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 902 19 – 921 4 043

Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1)* Puulaakintie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 417 30 – 1 447 11 774

Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 9 255 4 382 – 13 637 57 000

Salvesenintie 6 (179-401-128-1) Salvesenintie 6 Jyväskylä Jyväskylä Obebyggd tomt – – – – 2 249

Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 607 – – 4 607 11 584

Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 067 – – 2 067 10 325

Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 742 – – 4 742 18 097

Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 10 820 – – 10 820 32 446

Merisarantie 5 (244-401-6-121) Merisarantie 5 Kempele Uleåborg Lager/Industri 1 473 – – 1 473 10 431

Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele Uleåborg Lager/Industri 13 126 5 132 – 18 258 127 140

Ahtonkaari 3 (423-428-66-1) Ahtonkaari 3 Lundo Åbo Lager/Industri 2 100 – – 2 100 20 020

Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo Åbo Lager/Industri 5 600 – – 5 600 34 880

Vakiotie 9 (423-428-4-282) Vakiotie 9 Lundo Åbo Lager/Industri 2 170 308 – 2 478 8 479

Punasillantie 5 (500-402-5-5) Punasillantie 5 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 400 – – 1 400 5 747

Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 4 300 – – 4 300 18 570

Punasillantie 29 (500-402-6-410) Punasillantie 29 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 354 – – 354 2 480

Punasillantie 31 (500-402-6-411) Punasillantie 31 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 050 – – 1 050 3 418

Punasillantie 33 A (500-402-6-414) Punasillantie 33 A Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 250 80 – 1 330 5 173

Punasillantie 33 B (500-402-6-7) Punasillantie 33 B Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 226 – – 1 226 3 369

Kolmenkulmantie 8 (536-16-28-6) Kolmenkulmantie 8 Nokia Tammerfors Lager/Industri 1 350 – – 1 350 3 460

Kuninkaanväylä 35 A-D (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 A-D Reso Åbo Lager/Industri 5 122 196 – 5 318 20 232

Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso Åbo Lager/Industri 537 – – 537 2 000

Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 908 – – 1 908 28 531

Hautalankatu 19 (837-37-5817-2) Hautalankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 618 200 – 2 818 7 373

Hautalankatu 19-20 (837-37-5819-3-M502) Hautalankatu 19-20 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 101

Hautalankatu 19-20 (837-584-5-35-M501) Hautalankatu 19-20 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 4 335

Hautalankatu 19-20 (837-584-5-37-M501) Hautalankatu 19-20 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 12 469

Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 391 878 – 3 269 8 743

Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 650 660 – 2 310 7 270

Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9) Joentaustankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 4 253 422 – 4 675 44 476

Nuutisarankatu 19 (837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 4 044 – – 4 044 20 973

Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 16 486 8 772 – 25 258 72 787

Ruskontie 55 (837-075-6221-0013) Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Kontor 6 126 10 928 – 17 054 52 675

Ruskontie 55 (837-075-6221-0015)* Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 51 664

Ruskontie 55 (837-075-6221-0018)* Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 6 261

Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)* Tuotekatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 10 047 639 – 10 686 30 539

Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors Tammerfors

Lager/Industri 433 – – 433 3 611

Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18)* Uurastajankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 9 015 1 886 – 10 901 69 548

Gneissitie 5 (564-64-22-9)* Gneissitie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 520 – – 2 520 8 805

Graniittitie 2 (564-64-22-8)* Graniittitie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 346 – – 1 346 8 540

Graniittitie 7 (564-64-22-4)* Graniittitie 7 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 622 – – 1 622 7 213

Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 578 – – 3 578 19 945

Jääsalontie 17 (564-9-31-1) Jääsalontie 17 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 619 2 217 – 4 836 25 947

Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 26 189 41 400 – 67 589 100 000

Kaapelitie 4 (564-84-23-5) Kaapelitie 4 Uleåborg Uleåborg Obebyggd tomt – – – – 18 539

Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 110 700 – 3 810 7 875

Louhimontie 5 (564-83-42-1)* Louhimontie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 989 – – 2 989 11 023

Lumijoentie 2 (564-9-23-40) Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389 – – 3 389 9 756

Lumijoentie 2 (564-9-23-41)* Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389 – – 3 389 15 678

Mittarikuja 5 (564-84-8-5)* Mittarikuja 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 6 900 300 – 7 200 35 253

Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 7 860 105 – 7 965 41 743

Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg Uleåborg Handel 2 586 – – 2 586 5 893

Oritkarintie 1 B (564-10-5-10)* Oritkarintie 1 B Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 395 – – 1 395 23 862

Ulappatie 6 (564-10-17-1)* Ulappatie 6 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 910 – – 2 910 30 563

Äimäkuja 2 (564-10-2-22) Äimäkuja 2 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 12 157 – – 12 157 31 320

Äimäkuja 3 (564-10-20-2) Äimäkuja 3 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 3 700 – – 3 700 13 042

Äimätie 1 (564-10-9-4) Äimätie 1 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 741 – – 3 741 36 434

Äimätie 5 (564-10-9-1-L1)* Äimätie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 669 – – 2 669 13 437

Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-3) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski Jyväskylä Lager/Industri 12 514 1 410 – 13 924 87 000

Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 700 397 – 5 097 12 135

Övriga Finland

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

157

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Rekolankulma 4 (10-16-3-11) Rekolankulma 4 Alavo Alavo Lager/Industri 494 – – 494 17 584

Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg Björneborg Lager/Industri 2 620 – – 2 620 21 041

Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti-Jussintie 3 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 060 – – 1 060 15 000

Lounatuulentie 10 (609-53-62-2)* Lounatuulentie 10 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 470 – – 1 470 9 601

Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja-Hiltantie 8 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 278 435 – 1 713 12 000

Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1)* Alkrogintie 2 Borgå Borgå Lager/Industri 396 – – 396 3 597

Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs Ekenäs Lager/Industri 796 – – 796 24 413

Koikkurintie 2 (61-6-165-7) Koikkurintie 2 Forssa Forssa Lager/Industri 1 230 322 – 1 552 15 002

Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088 1 654 – 14 742 78 897

Murrontie 3 (61-15-277-15) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088 – – 13 088 77 787

Murrontie 3 (61-15-732-2) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri – 3 226 – 3 226 31 407

Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi Haapajärvi Lager/Industri 519 – – 519 17 280

Tarmontie 2-4 (98-435-7-153) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 2 780 305 – 3 085 6 600

Tarmontie 2-4 (98-435-7-386) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 2 780 305 – 3 085 4 140

Tarmontie 2-4 (98-435-7-387) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Obebyggd tomt – – – – 235

Tarmontie 2-4 (98-435-7-400) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 6 917 1 323 – 8 240 23 140

Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge Hyvinge Lager/Industri 895 783 – 1 678 12 495

Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor – 1 203 – 1 203 8 831

Koneenkatu 8 (106-7-606-25) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 6 369 – – 6 369 35 569

Koneenkatu 8 (106-7-606-26) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 1 750 – – 1 750 5 534

Koneenkatu 8 (106-7-606-27) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 10 529 13 027 – 23 556 69 325

Koneenkatu 8 (106-7-606-28) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 29 068 – – 29 068 52 825

Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors Högfors Lager/Industri 240 – – 240 8 618

Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis Ikalis Lager/Industri 571 – – 571 12 040

Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Jakobstad Jakobstad Lager/Industri 990 – – 990 15 230

Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Juankoski Juankoski Lager/Industri 551 – – 551 14 070

Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2)* Kettukalliontie 27 Kajana Kajana Lager/Industri 597 – – 597 3 310

Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana Kajana Lager/Industri 990 – – 990 13 914

Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää Kankaanpää Lager/Industri 490 – – 490 10 482

Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby Karleby Lager/Industri 1 712 – – 1 712 5 217

Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby Karleby Lager/Industri 3 264 – – 3 264 13 263

Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby Karleby Lager/Industri 800 – – 800 3 400

Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari Kolari Lager/Industri 623 – – 623 16 410

Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka Kotka Lager/Industri 2 324 – – 2 324 16 997

Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka Kotka Lager/Industri 1 127 – – 1 127 20 476

Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1)* Kaupinkatu 19 Kouvola Kouvola Lager/Industri 675 – – 675 4 469

Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo Kuhmo Lager/Industri 444 – – 444 14 160

Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1)* Lukkosalmentie 14 Kuopio Kuopio Lager/Industri 1 755 – – 1 755 32 824

Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 633 672 – 5 305 22 000

Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 2 000

Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-4) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 2 000

Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-9) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 1 870

Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-10) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 3 595

Vanha Vaasantie 13 (980-428-18-16) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 6 872 2 083 – 8 955 33 780

Kuormakatu 17 (853-480-2-7)* Kuormakatu 17 Åbo Åbo Obebyggd tomt – – – – 17 819

Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1)* Kuormakatu 17 Åbo Åbo Lager/Industri 3 981 2 765 – 6 746 30 100

Paakarlantie 3 (853-66-3-15) Paakarlantie 3 Åbo Åbo Lager/Industri 25 668 1 603 – 27 271 95 384

Postikatu 3 (853-74-81-5) Postikatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 10 876 3 204 – 14 080 55 192

Rydöntie 7 (853-88-4-3) Rydöntie 7 Åbo Åbo Lager/Industri 4 170 200 – 4 370 12 066

Uhrilähteenkatu 8 (853-74-81-6) Uhrilähteenkatu 8 Åbo Åbo Lager/Industri 2 816 387 – 3 203 14 753

Urusvuorenkatu 3 (853-088-0003-0004) Urusvuorenkatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 5 087 624 – 5 711 15 528

Vahdontie 30 (853-085-0094-0001) Vahdontie 30 Åbo Åbo Bilhandel 7 098 – – 7 098 14 541

Totalt universitetsstäder i Finland 395 972 104 017 – 499 989 2 107 409

Övriga Finland

*) Innehas med tomträtt

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

158

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka Kurikka Lager/Industri 539 – – 539 11 013

Ansiokatu 8 (398-23-116-7) Ansiokatu 8 Lahtis Lahtis Lager/Industri 1 711 700 – 2 411 9 801

Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis Lahtis Lager/Industri 4 980 – – 4 980 30 006

Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis Lahtis Lager/Industri 26 441 646 – 27 087 99 837

Metsäkiventie 4 (408-14-1413-6) Metsäkiventie 4 Lappo Lappo Lager/Industri 5 799 314 – 6 113 43 148

Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa Lieksa Lager/Industri 529 – – 529 21 210

Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo Lojo Lager/Industri 7 507 976 – 8 483 27 886

Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo Lojo Lager/Industri 1 168 385 – 1 553 9 867

Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes Nurmes Lager/Industri 519 – – 519 11 516

Välttitie 7 (895-18-7-4-L1)* Välttitie 7 Nystad Nystad Lager/Industri 520 – – 520 12 412

Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu Outokumpu Lager/Industri 540 – – 540 20 000

Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo Raumo Lager/Industri 999 153 – 1 152 3 148

Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1)* Teollisuustie 29 Rovaniemi Rovaniemi Lager/Industri 4 856 – – 4 856 18 689

Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 S:t Michel S:t Michel Lager/Industri 334 – – 334 3 479

Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1)* Perämiehenkatu 7 Salo Salo Lager/Industri 1 039 – – 1 039 15 747

Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Siikalatva Siikalatva Lager/Industri 574 – – 574 28 260

Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi Suomussalmi Lager/Industri 573 – – 573 13 606

Autotehtaantie 1 (109-40-103-10) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Obebyggd tomt – – – – 5 100

Autotehtaantie 1 (109-40-103-15) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 10 652 1 090 – 11 742 29 612

Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 2 398 267 – 2 665 6 510

Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 17 715 – – 17 715 66 445

Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa Vasa Lager/Industri 535 – – 535 13 573

Hiidenmäentie 20 (927-401-2-731) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri – – – – 36 070

Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri 16 956 3 316 – 20 272 78 480

Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari Viitasaari Lager/Industri 487 – – 487 14 650

Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska Ylivieska Bilhandel 2 265 – – 2 265 20 320

Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska Ylivieska Lager/Industri 724 324 – 1 048 5 524

Totalt övriga Finland 224 640 30 754 – 255 394 1 403 092

Totalt Finland 1 194 064 246 323 16 115 1 456 502 4 999 038

Övriga Finland

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

159

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

202 Route de Pontoise Argenteuil Paris Lager/Industri 2 710 – – 2 710 6 671

51 Rue de Presles** Aubervilliers Paris Lager/Industri 9 375 – – 9 375 8 175

75-81 Boulevard Felix Faure Aubervilliers Paris Lager/Industri 9 724 625 – 10 349 13 300

39 Boulevard du Général Delambre Bezons Paris Lager/Industri 700 650 – 1 350 3 296

24-26 Rue Gutenberg Bondoufle Paris Lager/Industri 6 187 130 – 6 317 12 520

6 Rue Gustave Madiot Bondoufle Paris Lager/Industri 880 30 – 910 1 750

73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à 54 Avenue

Andrei Sakharov Bondy Paris Lager/Industri 3 763 1 433 – 5 196 8 672

6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge Paris Lager/Industri – 515 – 515 14 345

423 Rue Audemars Buc Paris Lager/Industri 1 170 300 – 1 470 2 000

6 Rue de la Guyonnerie Bures-sur-Yvette Paris Lager/Industri 169 668 – 837 8 865

13 Avenue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Paris Lager/Industri 7 739 3 153 – 10 892 20 979

29 Rue du Marché Rollay Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri – 945 – 945 1 017

477 Rue Marcel Paul Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 524 65 – 1 589 2 488

16 Bis Rue de Paris Champlan Paris Lager/Industri 250 400 – 650 5 878

16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 443 420 – 1 863 6 590

8 Rue Gay Lussac Chennevieres Paris Lager/Industri 12 644 6 000 – 18 644 34 089

22 Rue Aman Jean Chevry-Cossigny Paris Lager/Industri 2 000 400 – 2 400 10 373

17 Avenue du Parc** Chilly-Mazarin Paris Lager/Industri 1 685 309 – 1 994 7 848

32 Rue des Osiers Coignières Paris Lager/Industri 4 384 1 214 – 5 598 11 884

85 Voie Latérale Sud RN 10 Coignières Paris Lager/Industri 7 025 489  7 514 16 350

Rue René Laennec Coignières Paris Lager/Industri 814 114  – 928 6 296

2/3/5 Allée de la Butte du Moulin, ZA de la Porte

de la Forêt Collégien Paris Handel 4 861 139 – 5 000 10 698

51 Allée du Clos des Charmes Collégien Paris Lager/Industri 2 659 535 – 3 194 6 583

Allée des Portes de la Forêt Collégien Paris Övrigt – – 635 635 4 316

2 Boulevard de France Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 7 030 – – 7 030 17 513

2 Rue de la Borne Blanche Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 6 582 835 – 7 417 16 568

1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes Paris Lager/Industri 14 546 4 814 – 19 360 55 042

3-5 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes Paris Övrigt – – 538 538 3 182

14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis Paris Lager/Industri 2 594 826 – 3 420 7 082

2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin Paris Lager/Industri 1 762 684 – 2 446 5 149

2 Rue de la Basse Quinte Créteil Paris Övrigt – – 658 658 2 549

6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy-Beaubourg Paris Lager/Industri 10 614 – – 10 614 23 561

9 Rue Louis Armand Eaubonne Paris Lager/Industri 1 630 177 – 1 807 4 291

65 Avenue Georges Politzer** Elancourt Paris Lager/Industri 4 405 1 593 – 5 998 16 257

28-48 Rue Vladimir Jankelevitch** Émerainville Paris Lager/Industri 3 386 1 284 – 4 670 9 199

33 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 3 900 900 – 4 800 12 430

35 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 2 370 1 565 – 3 935 5 851

56 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 837 162 – 999 5 799

Route de Brières-les-Scellés Étampes Paris Lager/Industri 1 853 676 – 2 529 42 900

8-10 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 5 563 975 – 6 538 11 104

6 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 900 120 – 1 020 5 595

3 Avenue des Morillons Garges-lès-Gonesse Paris Lager/Industri 2 853 815 – 3 668 6 253

125 Avenue Louis Roche** Gennevilliers Paris Lager/Industri 333 322

– 655 6 695

141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers Paris Lager/Industri 1 307 865 – 2 172 2 095

16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers Paris Lager/Industri 6 902 1 037 – 7 939 12 109

84 Avenue Paul Vaillant Couturier,

8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers Paris Lager/Industri 2 820 2 100 – 4 920 6 276

Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville Paris Lager/Industri 810 170 – 980 6 819

Rue de Paris Gournay-sur-Marne Paris Lager/Industri 8 694 554 – 9 248 7 073

7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny Paris Lager/Industri 1 854 2 444 – 4 298 8 128

5 Boulevard du Havre Herblay Paris Lager/Industri 9 952 92 – 10 044 14 347

16 Rue de la Patelle Herblay Paris Lager/Industri 6 626 774 – 7 400 19 611

21-23 Rue du Gros Murger Herblay Paris Lager/Industri 10 151 2 174 – 12 325 22 769

10 Rue Ampere Igny Paris Lager/Industri 2 122 180 – 2 302 3 570

135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 850 150 – 1 000 6 275

Frankrike

Paris

**) Innehas i ett delägarskap

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

160

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 2 730 393 – 3 123 7 552

11 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 470 840 – 2 310 5 697

19 Avenue Albert Einstein Le Blanc-Mesnil Paris Lager/Industri 10 931 2 635 – 13 566 26 233

9 Rue Jacques Robert Le Thillay Paris Lager/Industri 10 669 1 713 – 12 382 17 950

21 Rue des Ecoles Le Thillay Paris Lager/Industri 1 804 264 – 2 068 5 717

22 Rue des Ecoles Le Thillay Paris Lager/Industri 7 928 1 671 – 9 599 19 400

17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux Paris Lager/Industri 2 592 674 – 3 266 5 460

2 Rue Levassor Les Mureaux Paris Lager/Industri 1 120 – – 1 120 6 174

62 Rue Pierre Curie Les Mureaux Paris Lager/Industri 5 640 360 – 6 000 13 304

10 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 765 1 347 3 639 5 751 5 812

12-14 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 3 426 1 730 – 5 156 9 378

3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis Paris Lager/Industri 1 510 190 – 1 700 4 000

13 Avenue du Cap Horn Les Ulis Paris Lager/Industri 5 304 325 – 5 629 11 839

4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 3 643 520 – 4 163 7 272

4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 2 461 395 – 2 856 4 833

12 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 1 056 4 900 – 5 956 12 409

La Mare aux Plantards Lieusaint Paris Lager/Industri 1 996 2 488 – 4 484 10 710

Route de Meulan Limay Paris Lager/Industri 312 233 – 545 4 698

Rue des Longs Rideaux Limeil-Brévannes Paris Lager/Industri 7 634 642 – 8 276 33 340

14-16 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers** Lisses Paris Lager/Industri 1 085 271 – 1 356 2 923

5-7-9 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses Paris Lager/Industri 2 828 1 663 – 4 491 6 502

8 Rue Léonard de Vinci Lisses Paris Lager/Industri 2 400 808 – 3 208 14 482

La plaine aux Bergers - La pièce de la remise - RN 446 Lisses Paris Lager/Industri 6 925 1 506 – 8 431 45 917

14 Rue des Campanules Lognes Paris Lager/Industri 2 459 641 – 3 100 5 434

9 Avenue du Beaumontoir Louvres Paris Lager/Industri 3 050 1 149 – 4 199 100 468

10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny-en-Vexin Paris Lager/Industri 5 559 165 – 5 724 10 373

4 Rue Galvani Massy Paris Övrigt 544 259 – 803 1 373

4 Rue Galvani Massy Paris Lager/Industri 3 032 1 625 – 4 657 7 966

9 Rue du Buisson aux Fraises Massy Paris Lager/Industri 4 257 4 224 – 8 481 32 858

Rue du Vide Arpents Meaux Paris Lager/Industri 3 691 – – 3 691 16 706

Route Nationale 6, Espace Commercial du Champs

de Foire Melun Paris Lager/Industri 8 482 166 – 8 648 6 333

4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory Paris Lager/Industri 4 519 220 – 4 739 6 942

107 Rue Marcellin Berthelot Moissy-Cramayel Paris Kontor 129 1 100 – 1 229 5 373

Chemin de Greve - Route de Sens - ZAC de la

Sucrerie** Montereau Paris Övrigt – – 441 441 743

51-53 Avenue de Sénart, 8-10 Allée du bois Renaud Montgeron Paris Lager/Industri 1 772 3 577 – 5 349 15 682

97 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 137 – – 137 1 498

98 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 1 338 620 – 1 958 6 950

121 Rue Paul Fort Montlhéry Paris Lager/Industri 2 350 1 160 – 3 510 14 694

240 Rue Jules Ferry Montmagny Paris Lager/Industri 509 1 451 – 1 960 10 186

1 ter Rue du Marais** Montreuil Paris Lager/Industri 840 200 – 1 040 2 402

3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis Paris Lager/Industri 3 939 590 – 4 529 6 681

8 Rue du Docteur Jean Charcot Morangis Paris Lager/Industri 1 770 578 – 2 348 3 425

3 Rue du Docteur Schweitzer Morangis Paris Lager/Industri 1 241 708

– 1 949 7 610

39 Avenue des Guilleraies Nanterre Paris Lager/Industri 1 655 588 – 2 243 7 346

6 Rue des Peupliers Nanterre Paris Lager/Industri 1 432 1 433 – 2 865 4 624

ZAC des Hautes Patures** Nanterre Paris Övrigt – – 635 635 7 346

Rue des Grands Prés - Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre Paris Lager/Industri 29 672 6 026 – 35 698 43 123

9 Avenue de la Foulée, ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux Paris Övrigt – – 516 516 1 600

164 Avenue Jean Jaurès** Neuilly-sur-Marne Paris Övrigt – – 635 635 1 078

49 Rue des frères Lumière Neuilly-sur-Marne Paris Lager/Industri 6 700 – – 6 700 13 251

8-10 Rue de la Mare Blanche** Noisiel Paris Lager/Industri 1 934 488 – 2 422 6 358

8-10 Rue de la Mare Blanche** Noisiel Paris Lager/Industri 461 247 – 708 1 859

20-24 Rue du Ballon Noisy-le-Grand Paris Lager/Industri 5 398 433 – 5 831 12 121

1540 Rte de Quarante Sous, Route Nationale 13 Orgeval Paris Övrigt – – 635 635 2 350

166-168 Rue Denis Diderot Pantin Paris Lager/Industri 1 193 259 – 1 452 5 848

85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin Paris Lager/Industri 6 990 252 – 7 242 11 227

3 Rue Rouvet et 18 Rue Barbanègre** Paris Paris Kontor 203 270 – 473 150

7 Avenue Ozanne Porcheville Paris Lager/Industri 3 620 222 – 3 842 12 232

6 Rue Barthelemy Thimonnier Rambouillet Paris Lager/Industri 129 133 – 262 2 513

1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie Paris Lager/Industri 81 337 – 418 3 947

Paris

**) Innehas i ett delägarskap

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

161

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

12 Chemin du Moulin Basset** Saint-Denis Paris Kontor 4 428 8 693 – 13 121 14 360

32 Avenue Amilcar Cabral Saint-Denis Paris Kontor 315 1 491 – 1 806 2 836

110 Rue de Paris Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 2 077 173 – 2 250 12 232

12 Rue Boris Vian Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 1 857 415 – 2 272 5 590

2 Rue André Ampère** Saint-Ouen-l'Aumone Paris Obebyggd tomt – – – – 3 990

66 Avenue du Château Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 4 551 – – 4 551 13 860

1 Avenue de la Pépinière Saint-Witz Paris Lager/Industri 3 107 275 – 3 382 9 432

2 à 4 Rue de la Sablière et Rue du Petit Fief Sainte-Geneviève-des-Bois Paris Lager/Industri 118 519 – 637 3 315

9 Rue de I'Escouvrier Sarcelles Paris Lager/Industri 4 244 1 952 – 6 196 11 292

1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie Paris Lager/Industri 2 674 382 – 3 056 5 897

63 Grande Rue Survilliers Paris Lager/Industri 36 325 3 428 – 39 753 135 941

10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes Paris Lager/Industri 2 300 – – 2 300 9 000

25 Rue Henri Farman** Tremblay-en-France Paris Lager/Industri 1 315 478 – 1 793 4 253

1-3 Place Thomas Edison Valenton Paris Lager/Industri 3 908 1 302 – 5 210 5 500

2 Rue Midi-Pyrénées Valenton Paris Lager/Industri 4 311 747 – 5 058 9 305

26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine Paris Lager/Industri 2 076 – – 2 076 8 092

16/18 Avenue de la Baltique Villebon-sur-Yvette Paris Lager/Industri 1 505 1 063 – 2 568 6 600

46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Paris Lager/Industri 1 871 497 – 2 368 4 489

18 bis Voie de Mons Villeneuve-le-Roi Paris Lager/Industri 550 – – 550 7 270

5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges Paris Lager/Industri 1 393 410 – 1 803 3 757

98 Avenue de Choisy, Zone d'Activités des Flandres Villeneuve-Saint-Georges Paris Lager/Industri 15 409 2 025 – 17 434 40 982

8 Rue de l’Appel du 18 Juin 1940 Villeneuve-Saint-Georges Paris Lager/Industri 7 384 300 – 7 684 15 068

14-16 Rue Maurice Paillard Villetaneuse Paris Lager/Industri 2 479 625 – 3 104 5 783

4 Route de Paray Wissous Paris Lager/Industri 2 250 – – 2 250 4 588

Totalt Paris 506 714 124 286 8 332 639 332 1 616 779

**) Innehas i ett delägarskap

Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Avenue de l'Ile-de-France Artigues Bordeaux Lager/Industri 1 365 – – 1 365 9 852

54 Chemin des Barmettes Béligneux Lyon Lager/Industri 3 050 430 – 3 480 6 762

Chemin de la Labarde Bordeaux Bordeaux Lager/Industri 13 490 6 000 – 19 490 36 293

96 Rue Gustave Eiffel, ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air Marseille Lager/Industri 1 188 – – 1 188 8 901

20 Route d'Irigny Brignais Lyon Lager/Industri 2 163 591 – 2 754 3 226

43 Rue Mère Elise Rivet Brignais Lyon Lager/Industri 1 000 450 – 1 450 10 584

8 Rue de Bel Air Carquefou Nantes Lager/Industri 1 238 – – 1 238 11 605

36 Rue de Bray Césson-Sévigné Rennes Lager/Industri 1 414 – – 1 414 9 200

7 Avenue Louis Blériot Chassieu Lyon Lager/Industri 1 655 746 – 2 401 11 451

35-37 Avenue des Frères Montgolfier Chassieu Lyon Lager/Industri 7 344 600 – 7 944 16 200

42 Avenue du Progrès Chassieu Lyon Lager/Industri 16 095 – – 16 095 39 024

Zone d'Activité de Chemin de Beauchêne Cissac-Médoc Bordeaux Lager/Industri 982 266 – 1 248 16 214

2 Avenue de l'Industrie Corbas Lyon Lager/Industri 5 834 – – 5 834 8 344

42 Rue Vaucanson Décines Lyon Lager/Industri 1 723 1 432 – 3 155 6 182

La Rougeraie Domloup Rennes Lager/Industri 1 645 750 – 2 395 39 539

19 Rue Leblond Dourges Lille Lager/Industri 1 788 347 – 2 135 16 214

2 Avenue Jean Jaurès Feyzin Lyon Lager/Industri 5 237 850 – 6 087 21 749

586 impasse du Grand Planot La Verpillière Lyon Lager/Industri 3 430 1 231 – 4 661 12 725

572 Chemin des Agries Labarthe-sur-Lèze Toulouse Lager/Industri 962 651 – 1 613 27 387

Route de Martigues Les Pennes Mirabeau Marseille Lager/Industri 17 367 – – 17 367 60 604

5737 Chemin des Tuileries Limonest Lyon Övrigt – – 504 504 3 949

Chemin de la Bruyère Limonest Lyon Lager/Industri 6 918 3 307 – 10 225 29 383

Route Nationale 6 Les Tuileries Limonest Lyon Lager/Industri 6 944 311 – 7 255 15 014

9 Rue Jules Mousseron Lomme Lille Lager/Industri 1 525 645 – 2 170 5 606

30 Rue de Bapaume Lys-Lez-Lannois Lille Lager/Industri 8 640 – – 8 640 14 907

59 à 63 Boulevard Barry Marseille Marseille Lager/Industri 770 – – 770 1 276

37 Chemin de Saint-Henri Marseille Marseille Lager/Industri 720 260 – 980 4 458

Paris

Övriga Frankrike

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

162

Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

34 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 700 – – 700 11 000

42 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 1 142 – – 1 142 9 129

200 Avenue Marcel Dassault Mérignac Bordeaux Lager/Industri 2 576 1 312 – 3 888 44 247

2 Rue Thales Mérignac Bordeaux Lager/Industri 8 386 238 – 8 624 14 076

5 Boulevard Monge Meyzieu Lyon Lager/Industri 4 989 261 – 5 250 9 930

Lotissement Les Meurières, Route d'Heyrieux Mions Lyon Övrigt – – 543 543 4 028

Avenue Etienne Mehul Montpellier Montpellier Lager/Industri 10 890 2 548 – 13 438 37 580

18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem, Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain Lille Lager/Industri 16 000 1 397 – 17 397 27 074

2 Rue des Bottières Oullins-Pierre-Bénite Lyon Lager/Industri 400 1 106 – 1 506 5 718

38 Avenue Gustave Eiffel Pessac Bordeaux Lager/Industri 806 – – 806 5 496

Rue Louis Kerautret Botmel Rennes Rennes Lager/Industri 4 758 1 622 – 6 380 23 708

Impasse Denis Papin Rognac Marseille Lager/Industri 684 274 – 958 9 024

Rue de Tourcoing, Quai de Gand, Rue Turgot Roubaix Lille Lager/Industri 3 129 277 – 3 406 4 995

202 Route de Paris Saint-Denis-de-Pile Bordeaux Lager/Industri 620 270 – 890 9 471

25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval Lyon Lager/Industri 775 – – 775 3 166

300 Rue Théophraste Renaudot, ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas Montpellier Lager/Industri 1 495 – – 1 495 8 971

3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure Lyon Lager/Industri 2 420 630 – 3 050 6 014

9 Rue Charles Darwin Saint-Martin-d’Hères Grenoble Lager/Industri 5 380 401 – 5 781 11 927

9 Rue Alfred Kastler Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 502 194 – 696 14 672

Rue Thomas Edison Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 3 605 – – 3 605 17 194

7 Rue d'Anjou Saint-Quentin-Fallavier Lyon Lager/Industri 2 490 510 – 3 000 6 000

Rue Francois Blumet Sassenage Grenoble Lager/Industri 7 720 2 512 – 10 232 31 642

20 Rue Boudeville, Zone Industrielle Thibaud Toulouse Toulouse Lager/Industri 1 103 – – 1 103 8 744

101 Rue de Fenouillet Toulouse Toulouse Lager/Industri 2 069 738 – 2 807 37 549

Rue Gay Lussac Valenciennes Lille Övrigt – – 635 635 3 129

Rue Ernest Macarez Valenciennes Lille Lager/Industri 3 819 – – 3 819 13 167

114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 000 – – 2 000 3 588

4 Rue des Alpes Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 658 91 – 2 749 4 479

5 Avenue Karl Marx Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 1 740 400 – 2 140 3 473

6 Allée des Savoies Venissieux Lyon Övrigt – – 712 712 4 316

619 Rue Delbecque Verquigneul Lille Lager/Industri 1 050 – – 1 050 8 733

330 Route Nationale 7 Villeneuve-Loubet Nice Lager/Industri 5 406 410 – 5 816 10 785

Rue François Meunier Vial Villefranche-sur-Saône Lyon Övrigt – – 635 635 4 494

Rue François Dumouriez du Périer Vitrolles Marseille Lager/Industri 6 598 229 – 6 827 9 096

3 Rue des Lainiers Wattrelos Lille Lager/Industri 3 911 – – 3 911 13 557

9 Rue des Lainiers Wattrelos Lille Lager/Industri 4 162 1 041 – 5 203 16 328

Totalt universitetsstäder i Frankrike 228 470 35 328 3 029 266 827 903 149

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Allée des Riols - Lieu dit La Capelette Agen Agen Lager/Industri 3 161 – – 3 161 9 964

Les Plantons la Grotte Airvault Airvault Lager/Industri 1 387 277 – 1 664 42 381

41 Rue Lazare Carnot Alençon Alençon Lager/Industri 681 247 – 928 14 474

182 Rue André Malraux Ales Ales Lager/Industri 335 796 – 1 131 9 000

Rue du Moulin de Brindos Anglet Anglet Lager/Industri 4 526 – – 4 526 15 293

Rue des Marais de Grelet - La Combe à

Rosier Angoulême Angoulême Lager/Industri 3 685 – – 3 685 26 915

Rue des Alisiers Argiésans Belfort Lager/Industri 1 458 – – 1 458 9 130

46 Rue Copernic, Zone Industrielle Nord Arles Arles Lager/Industri 830 – – 830 3 307

1208 Avenue des Souspirous Avignon Avignon Lager/Industri 1 145 – – 1 145 5 728

365 Rue Rudolph Serkin Avignon Avignon Lager/Industri 330 780 – 1 110 7 254

Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim Baltzenheim Lager/Industri 1 974 214 – 2 188 24 012

Rue Alfred Kastler Besancon Besancon Lager/Industri 3 720 – – 3 720 13 490

22 Avenue Marcel Dassault Biard Poitiers Lager/Industri 905 269 – 1 174 10 770

Lieu-Dit Varennes Bon-Encontre Bon-Encontre Lager/Industri 1 253 430 – 1 683 11 208

Route Charles Durand Bourges Bourges Lager/Industri 3 522 – – 3 522 13 830

Övriga Frankrike

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

163

Övriga Frankrike

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Route Nationale 76 Bourges Bourges Lager/Industri 2 736 827 – 3 563 86 516

19 Rue Hervé Dannemont Brix Cherbourg Lager/Industri 928 258 – 1 186 10 853

1075 Rue Louis Breguet Calais Calais Lager/Industri 1 080 – – 1 080 3 000

25 Rue de l'Avenir Carpiquet Caen Lager/Industri 1 195 488 – 1 683 8 399

31 Rue de Mélou Castres Castres Lager/Industri 870 – – 870 6 014

Rue Georges Derrien Chalon-sur-Saône Chalon-sur-Saône Lager/Industri 1 175 – – 1 175 6 689

346 Rue Pierre et Laurent Ramus Chambery Chambery Lager/Industri 920 – – 920 6 300

Route de Paris Champagné Le Mans Lager/Industri 3 638 824 – 4 462 117 782

63 Route de Prix Charleville-Mézières Charleville-Mézières Lager/Industri 905 – – 905 7 243

Avenue Carnot Charleville-Mézières Charleville-Mézières Lager/Industri 3 655 – – 3 655 8 885

337 Chemin des Jonchères Charnay-lès-Mâcon Charnay-lès-Mâcon Lager/Industri 119 146 – 265 11 838

3 Rue René Cassin Chartres Chartres Lager/Industri 300 – – 300 8 112

Rue Charles Coulombs Chartres Chartres Lager/Industri 3 750 – – 3 750 14 071

Route de Nonnes Châtellerault Châtellerault Lager/Industri 2 425 555 – 2 980 116 803

582 Route de Paris Chauray Niort Lager/Industri 1 455 369 – 1 824 18 651

6 Rue de Cobrelle Chavelot Epinal Lager/Industri 1 057 – – 1 057 6 300

281 Rue de Sauxmarais Cherbourg-en-Cotentin Cherbourg Lager/Industri 824 – – 824 5 766

Zone Industrielle de la Combaude Sud,

RD 772 A Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand Lager/Industri 5 347 – – 5 347 17 611

8 Rue de l'Artisanat Cognac Cognac Lager/Industri 103 57 – 160 5 000

Zone d'Activités Jean Monnet Condat-sur-Vienne Limoges Lager/Industri 975 495 – 1 470 88 664

Rue du Jourdil Cran Gevrier Annecy Lager/Industri 4 491 – – 4 491 14 265

17 Rue Paul Sabatier Crissey Chalon-sur-Saône Lager/Industri 355 177 – 532 9 958

Lieu-Dit La Croisette Dolus-d'Oléron Dolus-d'Oléron Lager/Industri 496 222 – 718 6 287

Lieu-Dit Dompierre-sur-Mer La Rochelle Lager/Industri 3 502 814 – 4 316 19 565

3 Allée au Poirier Écouflant Angers Lager/Industri 1 641 540 – 2 181 34 749

ZAC des Roches Epinal Epinal Lager/Industri 3 613 – – 3 613 14 095

Route de Coray Ergue Gaberic Quimper Lager/Industri 3 502 – – 3 502 13 049

1130 Avenue Oehmichen-Technoland Etupes Etupes Lager/Industri 2 635 439 – 3 074 21 486

71 Rue de Bruxelles Evreux Evreux Lager/Industri 1 040 – – 1 040 8 595

15 Rue Michel Dugast Fontenay-le-Comte Fontenay-le-Comte Lager/Industri 924 294 – 1 218 32 058

Zone Industrielle Le Royeux Gauchy Saint-Quentin Lager/Industri 3 570 – – 3 570 13 354

7 Rue Fernand Forest Gouesnou Brest Lager/Industri 1 181 – – 1 181 7 591

Rue des Frères Chappe Grentheville Caen Lager/Industri 1 510 – – 1 510 6 864

Zone Industrielle de la Garderie Guidel Guidel Lager/Industri 368 167 – 535 31 672

Route Lion-sur-mer Herouville Saint Clair Caen Lager/Industri 4 506 3 040 – 7 546 17 586

1 Rue Denis Papin Joue-les-Tours Tours Lager/Industri 1 990 – – 1 990 9 760

3 Rue Denis Papin Joue-les-Tours Tours Kontor – 2 240 – 2 240 4 469

Rue des Griottes Kingersheim Mulhouse Lager/Industri 4 619 1 524 – 6 143 22 361

2 Route Des Chênes Labarthe-Inard Saint-Gaudens Lager/Industri 629 203 – 832 13 425

26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc Troyes Lager/Industri 1 025 – – 1 025 6 678

2 Rue René Descartes La-Chaussée-Saint-Victor La-Chaussée-Saint-Victor Lager/Industri 586 254 – 840 7 795

Les Rouges Terres La Glacerie Cherbourg Lager/Industri 3 565 – – 3 565 25 380

Parc d’activité de Lahonce, Rue Errecart Lahonce Bayonne Lager/Industri 1 057 393

– 1 450 14 000

Route de Kerviec Lanester Lorient Lager/Industri 3 569 – – 3 569 17 065

Rue des Genets Langueux Saint-Brieuc Lager/Industri 1 090 – – 1 090 7 340

21 Boulevard Joseph Cugnot La-Roche-sur-Yon La-Roche-sur-Yon Lager/Industri 1 344 301 – 1 645 20 069

Rue Jean Rostant, Zone Industrielle des

Touches Laval Laval Lager/Industri 1 107 – – 1 107 7 069

11 Rue du 19 Mars 1962 Le Coudray Chartres Lager/Industri 1 100 439 – 1 539 8 351

273 Boulevard Jules Durand Le Havre Le Havre Lager/Industri 1 000 – – 1 000 6 089

50 Rue Pierre Martin Le Mans Le Mans Lager/Industri 1 004 – – 1 004 7 260

Le Poinconnet Le Poinçonnet Châteauroux Lager/Industri 1 330 301 – 1 631 63 285

14 Rue Louis Lagrange Les Sables-d'Olonne Les Sables-d'Olonne Lager/Industri 612 308 – 920 19 590

56 Rue Philippe Lebon Limoges Limoges Lager/Industri 1 314 – – 1 314 9 750

Zone d'Activités de Poulvern Locoal-Mendon Locoal-Mendon Lager/Industri 896 349 – 1 245 13 048

2 Rue Paquier Longvic Dijon Lager/Industri 1 359 – – 1 359 10 529

5 Avenue Gay Lussac Lons Pau Lager/Industri 620 – – 620 4 939

165 Rue René Maire Lons-le-Saunier Lons-le-Saunier Lager/Industri 720 – – 720 6 000

Les Parpareux Loudéac Loudéac Lager/Industri 776 483 – 1 259 25 552

2 Rue de la Plaine Mettray Tours Lager/Industri 1 646 593 – 2 239 75 596

5 Rue des Drapiers Metz Metz Lager/Industri – 1 898 – 1 898 18 044

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

164

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Parc d'Activités des Terres du Canada Moneteau Auxerre Lager/Industri 3 519 – – 3 519 12 634

1005 Avenue de Cos Montauban Montauban Lager/Industri 1 213 267 – 1 480 6 796

Rue du Bois Clair Montceau-les-Mines Montceau-les-Mines Lager/Industri 841 245 – 1 086 60 613

212 Rue Baron Buquet, Zone d'Activités

Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 1 108 – – 1 108 8 000

Rue Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 4 970 – – 4 970 14 549

Avenue de Croix Sud Narbonne Narbonne Lager/Industri 3 532 – – 3 532 11 465

7 Rue de la Boette Niort Niort Lager/Industri 1 081 – – 1 081 8 557

Rue des Métiers Onet-le-Château Onet-le-Château Lager/Industri 1 188 482 – 1 670 9 056

1 Rue des Fauvettes Ostwald Strasbourg Kontor – 2 233 – 2 233 6 225

Rue de L´Adret Passy Passy Lager/Industri 3 532 – – 3 532 13 258

Rue Tanguy Prigent Pau Pau Lager/Industri 1 386 562 – 1 948 30 470

227 Rue de Munich Perpignan Perpignan Lager/Industri 192 419 – 611 7 899

Rue de la Forêt, Zone d'Acvtivités l'Orée

du Bois Pirey Besancon Lager/Industri 1 075 – – 1 075 8 000

Rue Bernard Perrot Ploërmel Ploërmel Lager/Industri 640 311 – 951 42 519

Rue des Mottes Plouflagran Plouflagran Lager/Industri 2 453 495 – 2 948 41 626

1 Rue du Général Leclerc Plougastel-Daoulas Brest Lager/Industri 658 304 – 962 10 030

4 Rue Rontgen Quimper Quimper Lager/Industri 850 377 – 1 227 9 668

5 Rue Albert Stephan Quimper Quimper Lager/Industri 1 089 – – 1 089 8 759

5 Rue Louise Michel Reims Reims Lager/Industri 1 018 – – 1 018 8 406

Rue Ernest Renan Reims Reims Lager/Industri 4 713 1 525 – 6 238 13 470

7 Rue de la Poudrière Richwiller Mulhouse Lager/Industri 935 – – 935 6 283

Lieu-dit Le Four à Chaux Roullet-Saint-Estèphe Angouléme Lager/Industri 1 310 477 – 1 787 42 960

Rue Louis d'Acquin Rouvignies Rouvignies Obebyggd tomt – – – – 1 952

51 Rue de Montanceix Saint-Astier Saint-Astier Lager/Industri 1 466 447 – 1 913 18 517

280 Allée du Broc Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 997 – – 997 5 724

461 Allée de Lagacé Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 1 093 380 – 1 473 16 350

101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold Saint-Avold Lager/Industri 586 689 – 1 275 3 315

8 Rue Maurice Geslin Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 878 – – 878 6 919

La Romanerie Nord Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 3 511 – – 3 511 13 000

Rue Ampere Saint Brieuc Saint Brieuc Lager/Industri 3 576 – – 3 576 12 472

325 Chemin du Moulin Neuf Saint-Denis-lès-Bourg Bourg-en-Bresse Lager/Industri 1 582 388 – 1 970 20 937

878 Rue de Vauce Saint-Doulchard Bourges Lager/Industri 420 110 – 530 9 880

7 Rue de la Cote de Beauté Saintes Saintes Lager/Industri 1 066 – – 1 066 7 212

4 Rue Frédéric Bait Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 1 682 401 – 2 083 36 644

7 Rue des Haveurs Saint-Etienne Saint-Etienne Lager/Industri 1 015 – – 1 015 7 356

Rue des 3 Glorieuses Saint-Etienne Saint-Etienne Lager/Industri 5 624 1 530 – 7 154 23 246

Rue Jules Vallès Saint-Lô Saint-Lô Lager/Industri 1 365 314 – 1 679 14 718

Rue de la Ville es Cours Saint-Malo Saint-Malo Lager/Industri 1 191 – – 1 191 7 965

Rue Louis Alphonse Poitevin Saint Marcel Vernon Lager/Industri 3 524 – – 3 524 12 002

Impasse du Moulin l'Abbé Saint Martin Boulogne Boulogne-sur-Mer Lager/Industri 3 774 – – 3 774 12 002

457 Rue Bernard Palissy Saint-Paul-lès-Dax Saint-Paul-lès-Dax Lager/Industri 532 244 – 776 10 000

12 Rue André Rausch Sarreguemines Sarreguemines Lager/Industri 1 047 – – 1 047 9 146

Avenue de l'Europe Six-Fours les Plages Six-Fours les Plages Lager/Industri 8 298 1 526

– 9 824 35 711

Chemin du Halage Sotteville-les-Rouen Rouen Lager/Industri 13 428 – – 13 428 39 480

108 Rue Kléber Tarbes Tarbes Lager/Industri 839 293 – 1 132 23 588

Zone d´Activités de Bastillac Sud Tarbes Tarbes Lager/Industri 3 518 – – 3 518 11 500

11 Rue Jean Renoir Thionville Metz Lager/Industri 1 059 – – 1 059 6 702

Route de Verdun Toul Toul Lager/Industri 2 793 586 – 3 379 84 837

Rue d'Epreville Val-de-Reuil Rouen Lager/Industri 1 227 590 – 1 817 17 625

16 Rue Dutenos le Verger Vannes Vannes Lager/Industri 1 379 523 – 1 902 18 316

Avenue de Foix Varilhes Varilhes Lager/Industri 1 276 333 – 1 609 8 966

Parc d'activité La Landette Venansault La Roche-Sur-Yon Lager/Industri 3 350 – – 3 350 13 498

Zone Industrielle De Fagia Vic-Fezensac Vic-Fezensac Lager/Industri 1 503 185 – 1 688 60 068

Totalt övriga Frankrike 239 563 38 247 – 277 810 2 396 762

Totalt Frankrike 974 747 197 861 11 361 1 183 969 4 916 690

Övriga Frankrike

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

165

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Ivoorstraat 11 Alkmaar Amsterdam Lager/Industri 3 333 318 – 3 651 5 970

Parelweg 5-5a Alkmaar Amsterdam Bilhandel 4 411 – – 4 411 8 507

Bolderweg 33-35 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 347 829 – 4 176 6 610

Rondebeltweg 21 Almere Amsterdam Obebyggd tomt – – – – 10 560

Rondebeltweg 31 Almere Amsterdam Kontor – 2 635 – 2 635 12 585

Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere Amsterdam Lager/Industri 20 068 3 100 – 23 168 50 420

Transistorstraat 80 Almere Amsterdam Lager/Industri 1 238 932 173 2 343 4 000

Veluwezoom 15 Almere Amsterdam Lager/Industri 4 094 1 289 – 5 383 9 003

Veluwezoom 22 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 337 2 164 296 5 797 8 214

Versterkerstraat 10 Almere Amsterdam Lager/Industri 11 960 2 626 – 14 586 26 802

Ruimtevaart 30 Amersfoort Utrecht Bilhandel 5 026 – – 5 026 11 721

Bolstoen 6c* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175 78 – 253 364

Bolstoen 6d* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175 78 – 253 371

Johan van Hasseltweg 2-32* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 4 264 1 824 – 6 088 4 210

Pleimuiden 7* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 757 100 – 857 1 829

Radarweg 8 Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 3 186 – – 3 186 8 800

Kolding 9 Barendrecht Rotterdam Lager/Industri 526 143 216 885 629

De Maas 40 Best Eindhoven Lager/Industri 2 411 397 – 2 808 4 013

De Rijn 7a-7c, 9 Best Eindhoven Lager/Industri 2 192 844 – 3 036 4 880

Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel Eindhoven Lager/Industri 6 100 900 – 7 000 12 698

Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel Eindhoven Lager/Industri 5 789 300 – 6 089 8 955

Energiestraat 6-8 Deurne Eindhoven Lager/Industri 3 176 466 – 3 642 4 275

Aventurijn 600 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 376 632 – 1 008 3 435

Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 917 500 – 2 417 6 075

Donker Duyvisweg 301 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 8 966 – – 8 966 25 750

Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 866 1 245 – 2 111 3 420

Labradoriet 300-320 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 663 183 – 1 846 3 010

Pieter Zeemanweg 17* Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 21 411 1 928 – 23 339 44 752

De Witbogt 22-22a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 1 080 843 – 1 923 3 499

Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 258 2 562 – 4 820 6 915

Dillenburgstraat 35 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 320 805 – 3 125 6 577

Esp 100 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 356 1 314 – 3 670 4 150

Esp 125 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 951 790 – 3 741 5 490

Esp 241 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 510 408 – 2 918 2 810

Ho evenwe g 11-11a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 976 2 923 – 5 899 7 005

Hurksestraat 20-22 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 11 285 1 311 – 12 596 16 138

Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 17 583 1 695 – 19 278 24 897

Pisanostraat 59 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 998 513 – 1 511 2 318

Wekkerstraat 37-53 Eindhoven Eindhoven Bilhandel 7 465 – – 7 465 12 500

De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo Eindhoven Lager/Industri 1 750 390 – 2 140 3 209

Buys Ballotstraat 3 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 795 – – 795 1 850

Franklinweg 35 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 2 477 530 – 3 007 5 045

Kerketuinenweg 35* Haag Haag Lager/Industri 8 282 1 990 – 10 272

9 007

Zilverstraat 27* Haag Haag Lager/Industri 596 133 – 729 924

Zilverstraat 35 Haag Haag Lager/Industri 500 106 – 606 637

Oudeweg 42 Haarlem Amsterdam Lager/Industri 5 312 1 920 – 7 232 10 035

Diamantlaan 10 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 2 688 709 – 3 397 5 190

Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 811  898 – 1 709 2 545

Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 3 997 2 222 – 6 219 11 320

Liebrugweg 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 480 930 – 1 410 3 000

Opaallaan 31 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 354 566 – 1 920 3 510

Opaallaan 35 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 572 600 – 2 172 3 062

Grasbeemd 12 Helmond Eindhoven Lager/Industri 2 400 340 – 2 740 6 330

Franciscusweg 4 Hilversum Utrecht Bilhandel 1 546 112 – 1 658 3 415

Zeverijnstraat 16-18 Hilversum Utrecht Bilhandel 5 362 – – 5 362 5 750

Bergveste 12-14 Houten Utrecht Lager/Industri 2 537 850 – 3 387 5 170

Benelux

Randstad & Eindhoven

*) Innehas med tomträtt

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

166

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Voorveste 1-3 Houten Utrecht Lager/Industri 1 824 685 – 2 509 3 173

Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland Rotterdam Lager/Industri 3 675 – – 3 675 5 006

Nijverheidsweg 25 Mijdrecht Amsterdam Lager/Industri 3 500 44 – 3 544 4 684

Kelvinweg 1 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 1 113 66 – 1 179 2 483

Kelvinweg 3 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 2 430 135 – 2 565 4 034

Ketelweg 18a-22 Papendrecht Rotterdam Lager/Industri 5 620 4 550 – 10 170 16 881

Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 3 153 560 – 3 713 7 175

Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 2 059 422 283 2 764 3 250

Driemansteeweg 66 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 448 848 – 1 296 2 420

Linschotenstraat 100* Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 1 035 480 – 1 515 2 010

Schrijnwerkerstraat 30 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 2 822 1 630 – 4 452 6 794

Stadionweg 39 Rotterdam Rotterdam Handel – – 5 981 5 981 6 415

Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7, 17 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 4 210 611 – 4 821 5 140

Admiraal de Ruyterstraat 2* Schiedam Rotterdam Lager/Industri 8 116 4 022 – 12 138 15 200

Fo r t u n a weg 11 Schiedam Rotterdam Lager/Industri 976 130 – 1 106 1 135

Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 829 2 544 – 5 373 8 892

Ekkersrijt 4302 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 907 878 – 3 785 6 497

Ekkersrijt 4304 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 777 706 – 3 483 5 460

Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 676 453 – 2 129 3 508

Ekkersrijt 7501 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 794 1 708 – 3 502 8 497

Damzigt 54-58 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 523 666 – 2 189 3 000

Nevadadreef 72-78 Utrecht Utrecht Lager/Industri 900 510 – 1 410 897

Proostwetering 30* Utrecht Utrecht Lager/Industri 8 259 244 – 8 503 16 915

Reactorweg 160 Utrecht Utrecht Lager/Industri 3 200 660 – 3 860 4 173

Savannahweg 57-59 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 334 599 – 1 933 2 660

Savannahweg 63-65 Utrecht Utrecht Lager/Industri 2 983 542 – 3 525 4 135

Zonnebaan 23-45 Utrecht Utrecht Lager/Industri 9 381 8 007 67 17 455 20 835

De Vest 62 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 7 121 2 425 – 9 546 9 416

John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 1 562 500 – 2 062 3 945

De Run 4242 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 4 610 959 – 5 569 10 850

De Run 8421 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 1 421 169 – 1 590 2 550

Marconiweg 6 Vijfheerenlanden Utrecht Lager/Industri 1 069 340 93 1 502 1 907

Coenecoop 395 Waddinxveen Rotterdam Lager/Industri 984 79 – 1 063 1 741

Warmoezenierstraat 17-21 Westland Haag Bilhandel 2 200 – – 2 200 4 087

Symon Spiersweg 4 Zaandam Amsterdam Lager/Industri 1 898 428 – 2 326 3 204

Rechte Tocht 10 Zaanstad Amsterdam Lager/Industri 439 268 – 707 2 625

Huis ter Heideweg 18-58 Zeist Utrecht Lager/Industri 13 862 5 735 – 19 597 35 946

Chroomstraat 91 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 242 921 – 3 163 8 040

Chroomstraat 140 Zoetermeer Haag Lager/Industri 5 751 1 467 – 7 218 13 555

Koperstraat 44 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 162 428 – 2 590 4 077

Philipsstraat 13-15 Zoetermeer Haag Lager/Industri 1 031 281 – 1 312 1 545

Totalt Randstad & Eindhoven 343 901 94 671 7 109 445 681 738 913

Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Van Den Broekeweg 15 Almelo Almelo Lager/Industri 5 467 913 – 6 380 10 635

Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn Apeldoorn Lager/Industri 625 140 – 765 1 770

Snelliusweg 10 Arnhem Arnhem Lager/Industri 1 794 295 – 2 089 3 395

Veemweg 17-35 Barneveld Barneveld Lager/Industri 3 507 3 671 – 7 178 11 773

Gildestraat 29 Borne Borne Lager/Industri 1 279 75 – 1 354 1 896

Brugsteen 13 Breda Breda Lager/Industri 460 74 – 534 1 000

Goeseelsstraat 3 Breda Breda Lager/Industri 725 – – 725 1 740

Goeseelsstraat 34 Breda Breda Lager/Industri 892 269 – 1 161 3 075

Minervum 7147 Breda Breda Lager/Industri 672 577 – 1 249 2 498

Takkebijsters 8 Breda Breda Lager/Industri 3 026 830 – 3 856 7 315

Trekpot 2a-2e Breda Breda Lager/Industri 1 948 – – 1 948 3 753

Randstad & Eindhoven

Övriga Nederländerna och Belgien

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

167

Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 2 108 808 – 2 916 4 729

Het Zuiderkruis 11 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 4 000 270 – 4 270 9 280

Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 1 750 493 – 2 243 3 381

Dijkgraaf 8 Duiven Arnhem Lager/Industri 3 035 731 – 3 766 11 370

Roelofshoeveweg 19 Duiven Arnhem Lager/Industri 1 622 399 – 2 021 8 459

Cornelis Houtmanstraat 15 Emmen Emmen Lager/Industri 4 454 220 – 4 674 21 593

Maxwellstraat 31 Emmen Emmen Lager/Industri 3 584 641 – 4 225 11 240

Nijbracht 90 Emmen Emmen Bilhandel 1 976 – – 1 976 8 399

Kopersteden 1 Enschede Enschede Lager/Industri 18 227 2 379 – 20 606 28 503

Verrijn Stuartweg 30 Goes Goes Lager/Industri 4 399 320 – 4 719 16 420

Gotenburgweg 38 Groningen Groningen Lager/Industri 780 490 – 1 270 2 274

Wismarweg 3 Groningen Groningen Lager/Industri 805 204 – 1 009 1 483

Innovatiestraat 11 - Zonnecelstraat 9 Hattem Zwolle Lager/Industri 5 149 929 – 6 078 11 571

David Ricardostraat 5 Hengelo Hengelo Lager/Industri 433 482 – 915 2 360

Europalaan 202-220* Hengelo Hengelo Lager/Industri 59 529 14 609 1 321 75 459 183 195

Buitenvaart 2101-2102 Hoogeveen Hoogeveen Bilhandel 3 325 – – 3 325 13 626

De Marowijne 4 Hoorn Hoorn Lager/Industri 9 353 1 460 – 10 813 21 700

Vestaweg 5 Leeuwarden Leeuwarden Lager/Industri 7 441 1 120 – 8 561 32 111

Schoenerweg 45 Maastricht Maastricht Lager/Industri 8 838 350 – 9 188 16 950

Kwartelweg 1 Moerdijk Moerdijk Lager/Industri 3 220 262 – 3 482 10 594

Majoraan 9 Montferland Arnhem Lager/Industri 640 140 – 780 1 291

Krombraak 14-16 Oosterhout Oosterhout Lager/Industri 6 886 972 650 8 508 11 700

Aakstraat 3 Raalte Raalte Lager/Industri 4 224 477 – 4 701 6 021

Konstruktieweg 7 Roermond Roermond Lager/Industri 5 721 823 – 6 544 14 145

Belder 1 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 2 912 764 – 3 676 10 017

Borchwerf 39 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 6 100 900 – 7 000 11 490

Electronweg 1-1A Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 972 200 – 1 172 2 400

Electronweg 5 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 1 870 778 – 2 648 4 442

Rucphensebaan 29/Protonweg 30 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 20 818 1 425 – 22 243 37 308

Rucphensebaan 54-54A Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 1 574 57 – 1 631 5 491

Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 3 522 1 203 – 4 725 8 190

Vouersweg 110 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 1 000 220 – 1 220 2 023

Innovatieweg 2 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 816 1 594 – 2 410 16 692

Innovatieweg 4 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 3 024 700 – 3 724 12 435

Innovatieweg 6 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 5 002 1 901 – 6 903 13 260

Innovatieweg 8 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 2 678 1 954 – 4 632 11 165

Innovatieweg 10 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 1 907 1 838 – 3 745 14 440

Innovatieweg 12 Terneuzen Terneuzen Kontor 608 2 018 – 2 626 4 729

Innovatieweg 14 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 4 953 2 800 – 7 753 11 765

Latensteinse Rondweg 6 Tiel Tiel Lager/Industri 8 743 1 243 – 9 986 17 102

Magalhaesweg 6 Venlo Venlo Lager/Industri 12 614 – – 12 614 19 377

Magalhaesweg 10 Venlo Venlo Lager/Industri 14 177 618 – 14 795 23 494

Magalhaesweg 16 Venlo Venlo Lager/Industri 10 114 228 –

10 342 29 825

Marinus Dammeweg 42, 55, 56 Venlo Venlo Lager/Industri 22 114 2 397 3 615 28 126 45 677

Noorderpoort 4 Venlo Venlo Lager/Industri 727 1 063 – 1 790 3 028

Van Heemskerckweg 9 Venlo Venlo Lager/Industri 4 589 1 064 – 5 653 12 785

De Amfoor 1 Venray Venray Lager/Industri 4 532 1 124 – 5 656 11 420

Keurweg 2 Waalwijk Waalwijk Lager/Industri 2 280 438 – 2 718 3 892

Bijsterhuizen 2511 Wijchen Nijmegen Lager/Industri 3 387 724 – 4 111 8 405

Verlengde Morsestraat 25 Winterswijk Winterswijk Lager/Industri 4 426 663 – 5 089 10 265

Trawlerweg 8-12 Zwolle Zwolle Lager/Industri 855 75 – 930 1 647

Totalt övriga Nederländerna 328 208 63 412 5 586 397 206 854 009

Övriga Nederländerna och Belgien

*) Innehas med tomträtt

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

168

Belgien Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Nachtegaalstraat 6 Aalst Aalst Bilhandel 7 483 – – 7 483 32 277

Katwilgweg 4 Antwerpen Antwerpen Bilhandel 4 359 – – 4 359 16 352

Ringlaan 2 Brecht Brecht Bilhandel 1 322 – – 1 322 2 779

Antwerpseweg 83 Geel Geel Bilhandel 2 138 – – 2 138 8 465

Brakelsesteenweg 398 Ninove Ninove Bilhandel 2 543 – – 2 543 12 342

Kortrijksesteenweg 108 Sint-Martens-Latem Gent Bilhandel 6 794 – – 6 794 9 412

Bergensesteenweg 706b Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 1 412 – – 1 412 4 882

Bergensesteenweg 707 Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 3 560 – – 3 560 21 445

Totalt Belgien 29 611 – – 29 611 107 954

Totalt Benelux 701 720 158 083 12 695 872 498 1 700 876

Övriga Nederländerna och Belgien

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

169

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Calle Costa Rica 1-7 A Alcalá Madrid Lager/Industri 2 430 – – 2 430 5 303

Calle Costa Rica 1-7 B Alcalá Madrid Lager/Industri 4 170 – – 4 170 9 364

Calle Costa Rica 1-7 C Alcalá Madrid Lager/Industri 4 170 – – 4 170 9 362

Calle Costa Rica 1-7 D Alcalá Madrid Lager/Industri 3 060 – – 3 060 6 689

Calle Costa Rica 1-7 E Alcalá Madrid Lager/Industri 4 320 – – 4 320 9 475

Calle Costa Rica 1-7 F Alcalá Madrid Lager/Industri 5 490 – – 5 490 11 861

Calle Louis Pasteur 4 Alcalá Madrid Lager/Industri 6 500 – – 6 500 10 967

Av Reyes Católicos 8 Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 442 971 – 5 413 7 993

Calle Valdelaparra 29 Alcobendas Madrid Lager/Industri 7 632 4 328 – 11 960 15 380

Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 142 1 368 – 5 510 5 761

Valportillo Primera, 20 Alcobendas Madrid Lager/Industri 788 – – 788 3 588

Ronda Santa María 200 Barbera Barcelona Lager/Industri 8 076 194 2 338 10 608 9 623

Calle Or 14 Cerdanyola Barcelona Lager/Industri 904 106 – 1 010 1 375

Calle del Progrés 139 Cornellà Barcelona Lager/Industri 375 183 – 558 817

Calle Senda Galiana 2 Coslada Madrid Lager/Industri 12 855 – – 12 855 20 305

Diaz del Castillo 3,5,7 Coslada Madrid Lager/Industri 2 348 – – 2 348 4 123

Paseo Flores 36 Coslada Madrid Lager/Industri 444 25 90 559 961

Paseo Flores 38 Coslada Madrid Lager/Industri 437 25 33 495 961

Paseo Flores 48 Coslada Madrid Lager/Industri 2 197 – – 2 197 2 309

Paseo Flores 7 Coslada Madrid Lager/Industri 9 343 2 199 – 11 542 12 180

Calle Sierra Elvira 5 Fuenlabrada Madrid Lager/Industri 6 241 – – 6 241 7 171

Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava Barcelona Lager/Industri 1 599 460 – 2 059 3 506

Ps del Ferrocarril 383 Gava Barcelona Lager/Industri 4 235 878 – 5 113 7 571

Calle Bell 7 Getafe Madrid Lager/Industri 2 392 – – 2 392 3 297

Calle Juan Jose Vidal 4, P.I. Las Mezquitas Getafe Madrid Lager/Industri 7 081 – – 7 081 13 130

Av Sant Julià 104 Granollers Barcelona Lager/Industri 8 236 1 011 – 9 247 12 509

Av Sant Julià 97 Granollers Barcelona Lager/Industri 6 273 905 – 7 178 9 689

Calle Can Cabanyes 50 Granollers Barcelona Lager/Industri 5 437 1 222 – 6 659 11 025

Calle Femades 37 Hospìtalet Barcelona Lager/Industri 6 634 2 322 – 8 956 6 849

Calle Daza Valdes 7 pta 1-22 Leganes Madrid Lager/Industri 9 698 – – 9 698 10 997

Calle Irlanda 6 Les Franqueses Barcelona Lager/Industri 6 576 1 524 192 8 292 13 123

Calle Hormigueras 171 Madrid Madrid Lager/Industri 7 407 13 757 – 21 164 18 334

Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818

Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818

Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818

Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid Madrid Lager/Industri 995 321 – 1 316 1 818

Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid Madrid Lager/Industri 929 248 – 1 177 1 818

Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 Madrid Madrid Lager/Industri 4 988 – – 4 988 6 008

Calle Resina 34 Madrid Madrid Lager/Industri 5 365 – – 5 365 5 658

Calle Roso de Luna 33-35 Madrid Madrid Lager/Industri 948 297 – 1 245 1 818

Calle Roso de Luna 37-39 Madrid Madrid Lager/Industri 952 296 – 1 248 1 818

Calle Roso de Luna 41-43 Madrid Madrid Lager/Industri 995 297 – 1 292 1 818

Calle San Dalmacio 49-59 Madrid Madrid Lager/Industri 8 076 – – 8 076

10 626

Calle San Erasmo 20-26 Madrid Madrid Lager/Industri 8 862 – – 8 862 11 188

Calle San Erasmo 42 Madrid Madrid Lager/Industri 728 – – 728 2 384

Calle San Norberto 42-44 Madrid Madrid Lager/Industri 7 340 – – 7 340 7 146

Mario Roso de Luna 31 Madrid Madrid Lager/Industri 1 111 129 325 1 565 1 818

Calle Octave Lecante 8, P.I Can Magarola Mollet Barcelona Lager/Industri 4 107 572 – 4 679 8 276

Av La Ferreria 28 Montcada Barcelona Lager/Industri 779 245 – 1 024 1 406

Av La Ferreria 30 Montcada Barcelona Lager/Industri 789 244 – 1 033 1 406

Av La Ferreria 57 Montcada Barcelona Lager/Industri 638 1 698 – 2 336 1 592

Av La Ferreria 76-78 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 792 311  80 2 183 3 008

Calle del Téxtil 6 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 131 1 087 10 2 228 1 702

Calle Muga 2 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 972 304 – 2 276 2 833

Calle Aiguaders 5 Palau Solità Barcelona Lager/Industri 11 504 2 950 – 14 454 28 719

Calle Aiguaders 26 Palau Solità Barcelona Lager/Industri 15 962 – – 15 962 27 571

Av Prat de la Riba 186 Pallejà Barcelona Lager/Industri 3 479 – – 3 479 10 058

Spanien

Madrid & Barcelona

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

170

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Calle Galileo 2 Nave 1-2 Parets Barcelona Lager/Industri 2 372 600 – 2 972 3 572

Calle Galileo 2 Nave 7-9, 12 Parets Barcelona Lager/Industri 4 075 1 112 – 5 187 7 144

Calle Marconi 3 Parets Barcelona Lager/Industri 3 080 230 – 3 310 10 557

Paseo Fluvial 10 Parets Barcelona Lager/Industri 2 923 262 – 3 185 10 300

Calle Las Arenas 10-12 Pinto Madrid Lager/Industri 1 491 360 – 1 851 2 888

Calle Metalurgia 1-3 Pinto Madrid Lager/Industri 730 180 – 910 2 888

Calle Metalurgia 4 Pinto Madrid Lager/Industri 800 54 – 854 1 444

Calle Metalurgia 6 Pinto Madrid Lager/Industri 800 81 – 881 1 444

Calle Metalurgia 8-10 Pinto Madrid Lager/Industri 1 600 108 – 1 708 2 888

Calle Metalurgia 9 Pinto Madrid Lager/Industri 867 160 – 1 027 1 444

Cormoranes, 5-9 Pinto Madrid Lager/Industri 6 056 – – 6 056 7 531

Cormoranes, 6-8 Pinto Madrid Lager/Industri 3 877 – – 3 877 5 164

Av de Sentmenat 47 Polinya Barcelona Lager/Industri 3 222 388 – 3 610 5 346

Calle Pintor Goya 1 Polinya Barcelona Lager/Industri 14 969 2 133 – 17 102 21 467

Calle Pintor Goya 2 Polinya Barcelona Lager/Industri 9 216 340 – 9 556 10 124

Calle Pintor Goya 10 Polinya Barcelona Lager/Industri 1 939 368 – 2 307 4 148

Calle Pintor Fortuny 13 Polinya Barcelona Lager/Industri 7 975 1 060 – 9 035 10 634

Calle Antoni Gaudi 12 Rubí Barcelona Lager/Industri 9 562 – – 9 562 11 352

P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí Barcelona Lager/Industri 5 404 2 558 – 7 962 16 338

Calle Retamar 1-2 San Agustín Madrid Lager/Industri 7 194 436 – 7 630 7 764

Calle Técnica 71 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 505 152 – 657 802

Calle Técnica 73 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 495 152 – 647 802

Calle Técnica 75 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 486 152 – 638 802

Calle Técnica 77 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 476 152 – 628 802

Calle Técnica 79-83 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 1 486 533 – 2 019 2 406

Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 590 250 – 840 802

Calle Asia 1 Sant Antoni Vilamajor Barcelona Lager/Industri 13 583 1 202 – 14 785 32 790

Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 1 043 351 – 1 394 2 990

Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 2 852 – – 2 852 4 417

Calle de la Masía 1-3-5 Sant Esteve Sesrovires Barcelona Lager/Industri 8 095 300 – 8 395 14 529

Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu Barcelona Lager/Industri 2 729 356 – 3 085 9 002

Calle Bronce 2 Seseña Madrid Obebyggd tomt – – – – 3 592

Calle Monte Naranco 9 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 10 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 11 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 12 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 13 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 14 Seseña Madrid Lager/Industri 2 698 – – 2 698 2 698

Calle Tejada del Tietar 2 Seseña Madrid Lager/Industri 2 431 – – 2 431 2 431

Calle Tejada del Tietar 3 Seseña Madrid Lager/Industri 2 999 – – 2 999 2 999

Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752 590 – 2 342 3 585

Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752 590 – 2 342 3 665

Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 2 172 476 – 2 648

3 665

Av Ferrocarril 1 Valdemoro Madrid Lager/Industri 7 097 707 – 7 804 13 004

Av Real de Pinto 91 A Villaverde Madrid Lager/Industri 8 776 – – 8 776 21 613

Av Real de Pinto 91 B Villaverde Madrid Lager/Industri 1 985 – – 1 985 2 161

Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 4 500 – – 4 500 4 998

Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 6 800 200 – 7 000 9 968

Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 3 298 – – 3 298 6 396

Totalt Madrid & Barcelona 421 945 57 838 3 068 482 851 720 397

Madrid & Barcelona

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

171

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Calle Sierra de Cazorla s/n Almería Almería Lager/Industri 3 271 106 – 3 377 4 239

Calle Camí Borriol s/n Castellón Castellón Lager/Industri 3 618 510 – 4 128 7 650

Calle Caterina Albert s/n Gerona Gerona Lager/Industri 2 859 462 – 3 321 9 629

Calle Santa Fe s/n Granada Granada Lager/Industri 3 107 382 – 3 489 7 913

Calle Felipe Mínguez Serrano 8 Ledoño La Coruña Lager/Industri 2 861 576 – 3 437 4 211

Vial C Parcela 4 Lerida Lerida Lager/Industri 4 171 460 – 4 631 18 678

Calle Peña Santa 75 Llanera Oviedo Lager/Industri 4 876 514 – 5 390 13 905

Calle 3 Parcela G10 Onzonilla León Lager/Industri 2 634 387 – 3 021 10 421

Calle Textil 3 Palma Palma Övrigt 2 090 390 478 2 958 3 880

Hort de Ses Animes 2 Palma Palma Handel 3 669 816 10 951 15 436 23 630

Calle Soto Aizoáin s/n Pamplona Pamplona Lager/Industri 4 994 1 020 – 6 014 15 470

Calle Pinar de Valsain 91 Salamanca Salamanca Lager/Industri 1 890 180 – 2 070 4 467

Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós Manresa Lager/Industri 2 646 – – 2 646 3 887

Calle Ferro 14-16 Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 195 860 – 4 055 5 777

Calle Plom 7 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 857 470 – 2 327 3 568

Calle Plom 9 Tarragona Tarragona Lager/Industri 2 128 517 – 2 645 3 795

Calle Plom 11 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 720 421 – 2 141 3 101

Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 735 356 – 4 091 11 253

Calle Helio 21 Valladolid Valladolid Lager/Industri 2 513 450 – 2 963 4 349

Calle Harria 10 Vitoria Vitoria Lager/Industri 6 241 725 – 6 966 11 704

Totalt övriga Spanien 64 075 9 602 11 429 85 106 171 527

Totalt Spanien 585 705 77 316 14 618 677 639 1 153 716

Övriga Spanien

Regionala städer i Spanien Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Calle Laguna Larga Seis 3 Alcalá de Guadaíra Sevilla Lager/Industri 5 390 1 011 – 6 401 10 019

Calle Turdetanos 1 Dos Hermanas Sevilla Lager/Industri 12 964 1 373 121 14 458 25 519

Calle Amboto 1 Echévarri Bilbao Lager/Industri 4 540 500 – 5 040 8 511

Av Alqueria de Moret 25 Picaña Valencia Lager/Industri 4 320 1 483 – 5 803 5 627

Calle Gramil 4 Sevilla Sevilla Lager/Industri 3 404 930 – 4 334 5 630

Calle M 72 Zaragoza Zaragoza Lager/Industri 9 069 1 200 – 10 269 10 286

Polígono Industrial Malpica, Calle D, Parcela 99-100 Zaragoza Zaragoza Lager/Industri 59 998 3 379 – 63 377 196 200

Totalt regionala städer i Spanien 99 685 9 876 121 109 682 261 792

Övriga Spanien

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

172

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Bergener Ring 11-13 Bautzen Dresden Lager/Industri 6 794 411 442 7 647 17 051

Schutterwälder Strasse 13 Bautzen Dresden Lager/Industri 4 036 527 – 4 563 15 319

Weiherstrasse 28 Bayreuth Bayreuth Lager/Industri 2 220 795 – 3 015 5 133

Van-Heukelum-Strasse 5 Bremerhaven Bremerhaven Lager/Industri 13 678 – – 13 678 20 371

Im Wendelrot 11 Bruchsal Karlsruhe Lager/Industri 5 546 730 – 6 276 14 121

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 8 836 287 1 083 10 206 35 795

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 213 10 12 10 235 12 123

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 18 205 91 865 19 161 38 148

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 6 644 4 074 1 680 12 398 15 506

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 531 1 456 – 11 987 20 094

Schulze Detlitzsch Strasse 3-9 Heiden Heiden Lager/Industri 7 590 805 – 8 395 21 965

Lechfeldgraben 7 Königsbrunn München Lager/Industri 9 666 4 720 – 14 386 48 661

Angerstrasse 5 Leipzig Leipzig Lager/Industri 868 700 451 2 019 5 951

Kraichgaublick 26, 34-38 Mosbach Heilbronn Obebyggd tomt – – – – 13 670

Buchholzer Strasse 44-45 Pankow Berlin Lager/Industri 3 340 250 – 3 590 9 086

Fritz-Zubeil-Strasse 36 Potsdam Berlin Lager/Industri 9 331 1 136 – 10 467 21 823

An der Irler Hoehe 40-42 Regensburg Regensburg Lager/Industri 8 610 795 – 9 405 20 254

Rathenaustrasse 3 Regensburg Regensburg Lager/Industri 9 850 400 – 10 250 27 341

Wilhelm-Maisel-Strasse 11 Wendelstein Nürnberg Lager/Industri 6 250 385 – 6 635 15 943

Totalt Tyskland 142 208 17 572 4 533 164 313 378 355

Tyskland

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Lillevangsvej 4A Bornholm Bornholm Lager/Industri 4 346 475 – 4 821 15 000

Bonusvej 2 Brande Brande Lager/Industri 5 510 260 – 5 770 24 466

Nørrevænget 2 Brønderslev Brønderslev Lager/Industri 4 321 200 – 4 521 10 761

Nørrevænget 11 Brønderslev Brønderslev Lager/Industri 188 – – 188 12 868

Lokesvej 1 Hillerød Hillerød Lager/Industri 2 003 887 – 2 890 13 000

Silkeborgvej 140 Horsens Triangelregionen Lager/Industri 4 388 445 – 4 833 28 274

Silkeborgvej 142 Horsens Triangelregionen Lager/Industri 1 902 – – 1 902 5 035

Silkeborgvej 142B Horsens Triangelregionen Obebyggd tomt – – – – 1 402

Lollandsvej 2 Middelfart Triangelregionen Lager/Industri 4 273 190 – 4 463 18 000

Øverup Erhvervsvej 51A Næstved Næstved Lager/Industri 9 266 315 – 9 581 39 851

Banegårdsgade 27 Odder Odder Lager/Industri 4 159 284 – 4 443 15 787

Banegårdsgade 27 Odder Odder Obebyggd tomt – – – – 6 694

Næstvedvej 29B Ringsted Ringsted Lager/Industri 6 654 500 – 7 154 18 444

Stagehøj Tværvej 13 Silkeborg Silkeborg Lager/Industri 5 063 300 – 5 363 18 772

Åkærsvej 2 Syddjurs Syddjurs Lager/Industri 3 711 322 – 4 033 10 530

Åkærsvej 3 Syddjurs Syddjurs Obebyggd tomt – – – – 4 309

Skånevej 3 Aabenraa Aabenraa Lager/Industri 4 892 676 – 5 568 14 298

Skjernvej 6 Aalborg Aalborg Lager/Industri 3 055 514 – 3 569 18 997

Totalt Danmark 63 731 5 368 – 69 099 276 488

Danmark

Fastighetsförteckning – Tyskland

Fastighetsförteckning – Danmark

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

173

Sagax

Uthyrningsbar area i kvm

Segment

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Sverige 794 874 147 721 4 715 947 310 2 034 020

Finland 1 194 064 246 323 16 115 1 456 502 4 999 038

Frankrike 974 747 197 861 11 361 1 183 969 4 916 690

Benelux 701 720 158 083 12 695 872 498 1 700 876

Spanien 585 705 77 316 14 618 677 639 1 153 716

Tyskland 142 208 17 572 4 533 164 313 378 355

Danmark 63 731 5 368 – 69 099 276 488

Totalt Sagax 4 457 049 850 244 64 037 5 371 330 15 459 182

Fastighetsförteckning – Sagax

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

174

Belopp i miljoner kronor 2025 2024

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt 4 081 5 274

Genomsnittligt eget kapital 42 297 39 191

Avkastning på eget kapital 9,6% 13,5%

 

Avkastning på totalt kapital  

Förvaltningsresultat 4 477 4 326

Finansiella kostnader 1 066 947

Resultat före finansiella kostnader 5 543 5 274

Genomsnittliga totala tillgångar 86 275 78 727

Avkastning på totalt kapital 6,4% 6,7%

 

Areamässig uthyrningsgrad  

Kontrakterad area, tusental kvm 5 153 4 631

Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 371 4 834

Areamässig uthyrningsgrad 96% 96%

 

Belåningsgrad  

Räntebärande skulder 38 646 35 134

Totala tillgångar 88 506 84 044

Belåningsgrad 44% 42%

 

Direktavkastning  

Driftnetto 4 442 4 191

Återläggning av tomträttsavgäld –37 –32

Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 177 184

Valutaomräkning till balansdagskurs –137 17

Justerat driftnetto 4 444 4 360

Fastigheternas redovisade värde 68 283 65 874

Direktavkastning 6,5% 6,6%

 

EBITDA  

Driftnetto 4 442 4 191

Central administration –188 –187

Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549 527

EBITDA 4 803 4 531

 

Eget kapital per A- och B-aktie  

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622 40 941

Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419

Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 38 203 36 522

Antal aktier, 1 000 st 338 448 338 424

Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 444

Eget kapital per A- och B-aktie, kr 112,88 10 7,9 2 

Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 112,88 107,91 

Belopp i miljoner kronor 2025 2024

Ekonomisk uthyrningsgrad  

Kontrakterad årshyra 5 498 5 323

Hyresvärde 5 739 5 553

Ekonomisk uthyrningsgrad 96% 96%

 

Framåtriktad direktavkastning  

Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517 4 414

Återläggning av tomträttsavgäld –40 –32

Justerat driftnetto 4 477 4 382

Fastigheternas redovisade värde 68 283 65 874

Framåtriktad direktavkastning 6,6% 6,7%

 

Framåtriktad EBITDA

Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517 4 414

Central administration –188 –187

Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549 527

Framåtriktad EBITDA 4 879 4 754

 

Förvaltningsresultat  

Resultat efter skatt 4 081 5 274

Skatt 543 714

Värdeförändringar –147 –1 661

Förvaltningsresultat 4 477 4 326

– varav hänförligt till minoritetsägare 35 30

– varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 442 4 296

 

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning

Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 442 4 296

Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253

Justerat förvaltnings resultat 4 189 4 044

Genomsnittligt antal A- och B-aktier

efter utspädning, 1 000 st 338 449 338 465

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

efter utspädning, kr 12,38 11,95 

 

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

efter utspädning föregående år, kr 11,95 11,16

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

efter utspädning nuvarande år, kr 12,38 11,95

Årlig tillväxttakt 4% 7 %

Hyresduration

 

Avtalade framtida hyresintäkter 26 135 25 859

Kontrakterad årshyra 5 498 5 323

Hyresduration, år 4,8 4,9

 

Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller

Alternativa nyckeltal

Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal

avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller

anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att

de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.

ALTERNATIVA NYCKELTAL

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

175

Belopp i miljoner kronor 2025 2024

Hyresintäkter i jämförbart bestånd

Hyresintäkter 5 378 4 994

Förvärvade och sålda fastigheter –823 –404

Valutajustering

– –116 

Hyresintäkter i jämförbart bestånd

exklusive valutaeffekter 4 555 4 474

 

Kassaflöde per A- och B-aktie  

Resultat före skatt 4 485 5 732

Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 549 477

Ej kassaflödes påverkande poster –1 192 –2 460

Betald skatt –202 –162

Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253

Utdelningar till innehavare utan bestämmande

inflytande –41 –

Kassaflöde 3 347 3 334

Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,89 9,85

 

Nettoskuld  

Räntebärande skulder 38 646 35 134

Räntebärande tillgångar −436 –359

Börsnoterade instrument

−10 493 –10 121

Likvida medel −16 –287

Nettoskuld 27 700 24 367

 

Nettoskuld enligt EMTN-program  

Räntebärande skulder 38 646 35 134

Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar

–8 849 –9 496

Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 334 –

Likvida medel –16 –287

Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447 25 352

 

Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar

Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447 25 352

Totala tillgångar 88 506 84 044

Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar 32% 30%

 

Nettoskuld/EBITDA

Nettoskuld 27 700 24 367

EBITDA 4 803 4 531

Nettoskuld/EBITDA 5,8x 5,4x

 

Nettoskuld/framåtriktad EBITDA

Nettoskuld 27 700 24 367

Framåtriktad EBITDA 4 879 4 754

Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,7x 5,1x



Nettoskuld/totala tillgångar  

Nettoskuld 27 700 24 367

Totala tillgångar 88 506 84 044

Nettoskuld/totala tillgångar 31% 29%

 

Resultat per A- och B-aktie

 

Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 4 048 5 255

Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253

Justerat resultat efter skatt

3 796 5 002

Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22 14,78

Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.

Belopp i miljoner kronor 2025 2024

Räntetäckningsgrad  

Förvaltningsresultat 4 477 4 326

Återläggning förvaltnings resultat joint venture och

intresseföretag –1 225 –1 108

Utdelning från joint venture och intresseföretag 549 527

Finansiella kostnader inkl. leasing 1 066 947

Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 867 4 693

Räntetäckningsgrad 4,6x 5,0x

Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program

Förvaltningsresultat 4 477 4 326

Finansnetto 1 002 786

Förvaltningsresultat före finansnetto 5 479 5 112

Räntetäckningsgrad 5,5x 6,5x

 

Soliditet  

Eget kapital 42 792 41 803

Totala tillgångar 88 506 84 044

Soliditet 48% 50%

 

Substansvärde (NAV)  

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622 40 941

Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419

Återläggning av derivat 47 71

Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 178 4 185

Återläggningar hänförliga till joint venture och

intresseföretag 1 680 1 605

Substansvärde (NAV) 44 107 42 382

Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie

efter utspädning, kr 130,32 125,23

 

Säkerställda skulder/totala tillgångar

Säkerställda skulder 8 169 4 937

Totala tillgångar 88 506 84 044

Säkerställda skulder/totala tillgångar 9% 6%

 

Totalavkastning på fastigheter

Justerat driftnetto 4 444 4 360

Orealiserad värdeförändring 164 563

Summa 4 607 4 923

Fastigheternas redovisade värde 68 283 65 874

Orealiserad värdeförändring −164 −563

Summa 68 119 65 311

Totalavkastning på fastigheter 6,8% 7, 5 %

 

Överskottsgrad  

Driftnetto 4 442 4 191

Hyresintäkter 5 378 4 994

Överskottsgrad 83% 84%

1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som

innevarande period.

2) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.

3) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.

Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.

4) IFRS-nyckeltal.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

ALTERNATIVA NYCKELTAL

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

176

Definitioner

Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal

Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital för-

räntats under året.

Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i för-

hållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.

Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera

resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie-

ringskostnader.

Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.

Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid

årets utgång.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för fastig-

heternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens valutakurser

i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång.

Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat-

generering före finansiella kostnader och kostnader

för central administration.

EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för

erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.

Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet

Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.

Eget kapital per A- och

B-aktie

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång i relation

till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital

hänförligt till D-aktier.

Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.

Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång.

Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.

Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.

Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde

direkt efter årets utgång.

Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande-

graden i koncernens fastigheter.

Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.

Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträtts-

avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång.

Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat-

generering före finansiella kostnader och kostnader

för central administration.

Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration

med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag

under året.

Sagax använder framåtriktad EBITDA för att med

nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskåd-

liggöra finansiell risk.

Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från joint venture och intresseföretag, exklusive

värdeförändringar och skatt.

Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat

värdeförändringar.

Förvaltningsresultat per A-

och B-aktie efter utspädning

Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året redu-

cerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal

A- och B-aktier efter utspädning.

Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat

värde förändringar som tillfaller ägarna av A- och

B-aktier.

Förvaltningsresultat per A-

och B-aktie, årlig tillväxttakt

Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året redu-

cerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal

A- och B-aktier efter utspädning. Utfall för året i relation till föregående år.

Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat

värde förändringar som tillfaller ägarna av A- och

B-aktier.

Genomsnittlig ränta på

räntebärande skulder

Volymvägt genomsnitt av årlig ränta på nominellt belopp av obligationer,

banklån och företagscertifikat per balansdagen, med beaktande av effekten

från aktuella räntederivat.

Ett mått på verksamhetens kostnad för lånefinansie-

ring.

Genomsnittlig ränta på

räntederivat

Volymvägt genomsnitt av årlig fast ränta per balansdagen i förhållande till

nominellt belopp.

Ett mått på verksamhetens räntesäkringsnivå.

Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser.

Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för

bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.

Hyresintäkter i jämförbart

bestånd

Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporterings-

året samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter samt fastigheter som

förvärvats eller sålts ingår ej.

Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter

exklu sive engångseffekter, exempelvis för förtida

avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda

fastigheter.

Kassaflöde per A- och

B-aktie efter utspädning

Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet, minskat med

betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresse-

företag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.

Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för året.

Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa-

flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av

A- respektive B-aktier.

Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt

fastighetsförsäljningar.

Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.

Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida

medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade

joint venture och intresseföretag.

Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

Nettoskuld enligt

EMTN-program

Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier

samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag.

Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

DEFINITIONER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

177

Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal

Nettoskuld enligt EMTN-

program/totala tillgångar

Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier

samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag i

förhållande till totala tillgångar.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida

medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade

joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt

genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del

av resultatet för året.

Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.

Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-

aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.

Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.

Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid,

inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa

räntenivåer för räntebärande lån.

Ej alternativt nyckeltal.

Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma

valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast

ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta.

Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.

Ej alternativt nyckeltal.

Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och

intresse företag men inklusive utdelningar från joint venture och intresseföretag,

efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader

(inklusive leasingkostnader).

Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.

Räntetäckningsgrad enligt

EMTN-program

Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader

i relation till finansnetto.

Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.

Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder.

Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har

tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,

för att bedriva sin dagliga verksamhet.

Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balans-

räkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återlägg-

ning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära

skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande

poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad.

Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som

möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.

Säkerställda skulder/

Totala tillgångar

Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -

inne havare.

Totalavkastning på

fastigheter

Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter

under året, i relation till fastighetsvärde vid årets utgång justerat för orealise-

rade värdeförändringar under året.

Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och

värde tillväxt för fastigheterna under en period.

Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader

som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren.

Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld,

försäkring, fastighetsskötsel, etc.

Ej alternativt nyckeltal.

Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS

33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka

skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella

A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer

att utnyttjas.

Ej alternativt nyckeltal.

Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter.

Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas

i kategorin investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet.

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

DEFINITIONER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025

178

Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier

Juni 2026

■

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 juni 2026

■

Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2026

September 2026

■

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 september 2026

■

Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2026

December 2026

■

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 december 2026

■

Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2026

Mars 2027

■

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 mars 2027

■

Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2027

Årsstämma 2026 8 maj 2026

Delårsrapport januari–mars 2026 8 maj 2026

Delårsrapport januari–juni 2026 13 juli 2026

Delårsrapport januari–september 2026 22 oktober 2026

1) Av styrelsen föreslagna.

Kalendarium

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

KALENDARIUM

NORDIC ECOLABEL 3041 0001

Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2026

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm

Org. nr. 556520-0028

Telefon 08 – 545 83 540