2021
ÅRSREDOVISNING
Innehåll
INTRODUKTION 4
VD har ordet 6
SBB som investering 8
Måluppföljning 12
VERKSAMHETEN 17
17
18
Value-add-strategier 24
HÅLLBARHETSRAPPORT 37
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 66
69
Finansiering 71
73
Bolagsstyrningsrapport 76
79
FINANSIELLA RAPPORTER 80
rapporter och noter
82
rapporter och noter
109
Årsredovisningens undertecknande 115
116
ÖVRIGT 122
122
124
126
149,3MDKR
F
31 december 2021
Vår unika investerings-
och bygga Europas största
2
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
5 930MKR
Jan-dec 2021
2 415MKR
Jan-dec 2021
99%
hyresintäkter från social
infrastruktur
arbetat med tydliga och
-
av hög uthyrningsgrad
12
18
och
-
dade.
6
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
3
bolagets prioriteringar och bolaget styr förvalt-
Det sker bland annat genom energibesparande
-
-
i Norden
-
cirka 3 259 808 kvm BTA motsvarande cirka 50
-
volym av dessa projekt per 2021-12-31 var cirka
-
resultatmål om 400 mkr per år och under 2021
med god risk- och
kostnadskontroll upp-
nås lönsamhet och
4
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
4
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
-
-
Året i korthet
-
-
-
• I september ingick SBB och El av Sol en
-
-
-
med förskolor från norska Trygge Barnehager
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
5
149,3 MDKR
31 december 2021
2 415
Jan-dec 2020
5,9
Jan-dec 2021
17,17
31 december 2021
25,6
Jan-dec 2021
1,11
31 december 2021
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
5
-
-
och minoritetsandelar blev avkastningen på
VD har ordet
målet varje år sedan bolaget startades och det
de senaste tre åren ligger på cirka 120 baspunk-
-
disciplin och vi levererar starkare nyckeltal för
Våra JV/intressebolag hade i slutet av året en
I slutet av perioden uppgick vår justerade
-
för bland annat återbetalning av dyra lån samt
-
-
-
rande kostnaderna inkluderas utöver kostnader
-
6
I
SBB ÅRSREDOVISNING 20216
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
-
dubbleras under perioden 2020-2025 från nivån
-
-
-
-
-
i december arbetet med Sweden Green
energibesparande projekt har startats i Söder-
-
-
Satsningar med fokus på klimatet kombineras
SBB:s renoveringar har starkt fokus på både
-
boendekostnader vid sjukdom eller arbets-
-
social och ekologisk hållbarhet och vi kommer
Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare
-
stående av våra med-
och infrastruktur runt-
-
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
7SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
7
-
SBB som investering
hållbarhetsvision för 2030 med övergripande
-
8
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
•
ökat med 1 617 procent sedan 2017
•
har ökat med 1 220 procent sedan
2017
•
8
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
-
uppfyllda.
-
utsläppen.
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
9
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
9
-
-
-
-
-
2021
2020
-
10
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
10
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
-
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
11
109 053 868 22 213 171 530 000
Arvid Svensson Invest 42 444 700 23 144 429 -
Dragfast AB 36 163 467 67 550 000 -
Sven-Olof Johansson 22 315 456 31 081 315 -
- 64 713 256 -
Handelsbanken Fonder - 48 633 357 694 549
Læringsverkstedet Gruppen AS - - 44 197 779
Vanguard - 38 811 889 3 464 621
BlackRock - 40 405 949 1 353 174
- 25 526 815 11 013 128
Marjan Dragicevic - 30 900 000 -
- 23 052 214 2 127 819
Norges Bank - 23 929 747 -
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000
Lennart Schuss - 20 074 872 190 000
- 757 897 818 130 070 835
209 977 491 1 241 164 407 193 865 905 100% 100
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
11
-
Måluppföljning
-
-
Säkerställd
S&P och Fitch.
12
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
2020
2019
15
3,0
50
30
50
3,0
41
26
345
11
4,1
5,5
35
40
10
12
2019
2019
2019
2019
2020 2021
2020 2021
2020 2021
2020 2021
2021
2021
%
%
%
6 612
2026,
-
Generera en
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
13
2020
2019
125
600
79,5
562
90,2
149,3
695
635
2019
2019
2020 2021
2020 2021
2021
1,00
0,60
1,32
36%
1
-
enskilt kvartal under 2021 noterades för den
det tredje kvartalet och 154 mdkr under det
helårsvolymerna som noterades under 2017
402
13
-
14
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
-
Arbetslösheten i Sverige har sjunkit under
låga nivåer och direktavkastningskraven har
har också sjunkit för i princip samtliga övriga
-
direktavkastningskravskompressionen har varit
-
den totala investerade volymen så har interna-
Stockholmsområdet var det största
procent av volymen och tredje största segment
Malmö och Göteborg svarade för 11 procent
-
-
segmentet var Kontor som stod för 21 procent av
uppvisade en mycket stark utveckling under
senare höjningen i december 2021 innebar
direktavkastningskraven under året för de
visa starkt intresse för Norge och stod under
-
-
-
med en andel om 30 procent av årets totala
2021 och stod för 22 procent av den totala
-
-
-
-
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
15
-
liga trender noterats
som har påvisat sam-
-
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
15
-
Bostadssegmentet ökade sin andel av
-
-
-
Köpenhamn stod för 48 procent av den
-
området för 3 procent och Ålborg för 2 procent
mycket mindre andel av marknaden i Danmark
-
utbudsbrist som håller ned volymerna i många
-
-
-
igheter för cirka 12 prcent av den totala transak-
-
då segmentet stod för enbart 2 procent av den
-
segmentet börjar locka icke-nordiska investe-
intresse så har direktavkastningskraven för
direktavkastningskraven också sjunkit starkt
-
-
Segmentet stod för 11 procent av den totala
-
-
-
-
-
-
16
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
SBB
och utveckling av kassa-
förvaltning
-
-
anpassningar
Årligt resultatmål
Årligt resultatmål
Årligt resultatmål
kapital återvinning
s.24
s.37
s.18
Minst 50 procent av SBB:s
100 procent
förnyelsebar el i hela
100 procent hållbar
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
17
-
kommuner/regioner och från svenska reglerade
-
+/- 5 % 6 925 /-6 924 mkrr
-6 215 / 7 026 mk
Direktavkast-
ningskrav -6 215 / 7 159 mkr
-
bild då en enskild parameter troligtvis inte
90 185
52 474
Investeringar 3 910
-19 381
1 527
20 620
149 335
-
-
60%
35%
5%
75% Sverige
17% Norge
7% Finland
1% Danmark
149 335
149 335
75%
60%
17%
35%
7%
5%
1%
32%
26%
8% Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
12% Göteborg/Malmö
22%
149 335
26%
8%
32%
12%
22%
18
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
25,8 MDKR
NORGE
1,5 MDKR
DANMARK
9,9 MDKR
FINLAND
112,1 MDKR
SVERIGE
78%
99%
= storstadsregion
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
19
-
-
-
-
analyserade hösten 2021 hyresnivåer för
-
Svenska staten 293
Læringsverkstedet AS 279
Trygge Barnehager AS 259
Norska staten 218
Academedia 153
142
133
126
Finska staten 119
Ambea 96
1 818 39,3
2 802
4 620 100,0
SBB
11
20
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
-
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
21
-
-
-
-
SBB:s bestånd av cirka 25 300 hyresregle-
Den ekonomiska uthyrningsgraden för SBB:s
-
koncernens renoveringsstrategi vilken har som
-
SBB
22 875
42 870
X
22
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
23
24
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Egenskaper och förmågor
stora och små transak-
-
kommuner och andra
Egenskaper och förmågor
infrastruktur ger minimal
-
-
Egenskaper och förmågor
orenoverade bostadsport-
-
-
• Sverige har en unik
som medger lönsamhet i
• Renoveringar med fokus
på bland annat energief-
Egenskaper och förmågor
-
vecklade och som ej utgör
fokus på social infrastruk-
beroende på marknads-
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
25
Tre value-add-strategier levererar
38%
32%
8% Göteborg/Malmö
21%
1% Köpenhamn/Oslo/
Helsingfors
73 181
38%
32%
1%
8%
21%
26 078
4 725
21 353
•
•
6 612 mkr
Resultatmål om 1 000 mkr per år
564 mkr
Resultatmål om 400 mkr per år
26
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
•
•
•
tecknats
•
driva planprocesser
•
4 471
18 465
95 869
463 987
Nya planbesked 237 973
463 987
Byggstarter 2 364
381
Markanvisning 763
450
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
27
Egenutvecklade projekt 100% 1 743 121 485 187 68% 32%
100% 800 80 952 146 46% 54%
49% 1 807 110 572 199 96% 4%
29% 121 7 246 - - - -
80% 4 471 320 255 532 72% 28% 4,9%
100% 3 458 258 516 431 66% 34% 4,9%
Egenutvecklade projekt 100% 9 160 539 495 86% 14%
100% 200 8 542 100% 0%
49% 7 404 470 787 82% 18%
49% 1 701 102 026 - -
73% 18 465 1 120 850 84% 16%
100% 13 724 823 073 85% 15%
51%
39%
9% Göteborg/Malmö
2%
4 471
51%
39%
9%
2%
61%
26%
3% Göteborg/Malmö
9%
18 465
61%
26%
3%
9%
Pågående projektutveckling
28
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
•
•
•
•
100 956 114 818 856
Fas 2 - Inför beslut om planbesked 100
4
151 845 218 1 435
Fas 3 - Med planbesked 100
4 4
1 053 426 1 897 1 800
100
4 4 4 4
830 621 1018 1 225
100 2 992 006 3 951 1 320
51 525 102 1 519 2 892
93 3 517 108 5 469 1 555
100 3 259 808 4 725 1 450
28%
33%
9% Göteborg/Malmö
28%
2% Köpenhamn/Oslo/Helsingfors
3 517 108
28%
33%
9%
28%
2%
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
29
-
-
-
känsla för de äldre.
30
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
15 2 948 202 530 159
-
-
den nordiska marknaden och den föredragna
-
Resultat för perioden har varit 564 mkr vilken
-
-
-
-
-
-
infrastruktur
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
31
-
4 462 2 225 330 7 017
-541 -543 -83 -1 168
-160 -147 -20 -327
-143 -96 -19 -258
-66 -46 -22 -134
3 551 1 393 187 5 130
-200
Resultat från JV/intressebolag
1 100
129
Finansiella kostnader -946
5 213
Resultat från synergier med Amasten 50
-487
-388
-93
4 295
AS
AB
AB
AB
Ägarandel SBB -
Förvaltningsresultat 75 206 232 16 293 25 19 2 158 12 30 -
Förvaltningsresultat
37 163 112 8 145 9 6 607 2 11 -
• -
•
•
•
•
• -
32
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
4 295
2 500
400
1 000
8 195
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
33
-
2022:
-
-
2022:
:
2022:
-
-
Strategiska innehav i Joint Ventures
och intressebolag
34
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
2022:
hyresintäkterna.
2022:
:
2022:
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
35
Antal kvm BTA Ägarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
P&E
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTA Ägarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB-
Antal kvm BTA Ägarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTA Ägarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
Antal kvm BTAÄgarandel SBB
36
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer
-
-
SBB ställer sig bakom Parisavtalets klimatmål
klimatpåverkan, utveckling av hållbara städer
och samhällen, ekonomiskt hållbar utveckling,
mål om klimatneutralitet har SBB höjt målen
SBB2021
I
37
som beskriver arbetet på kort och medellång
konkreta mål och riskbedömningar inom de olika
-
•
•
•
•
-
• -
•
-
38
I
SBB2021
Fokusområden 2022
•
•
•
• -
• -
Om hållbarhetsredovisningen
-
SBB redovisar hållbarhet per räkenskapsår
-
-
egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i
-
Minskade
CO
2
-utsläpp
Återstående
CO
2
-utsläpp
genom förnybar
energi och nya
teknologier större
än återstående
CO
2
-utsläpp
tjänstefordon
energikällor
Klimatsmart
byggande
Tjänstefordon
Fjärrvärme
Fjärrkyla
El
Utsläpp i
byggprocesser
Övrigt - förnybar
energi och nya
teknologier
Utsläpp (kg COe per m)
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Färdplan klimat
SBB2021
I
39
Styrning och ansvar [GRI 102-18] [GRI 103-2]
[TCFD-GOVERNANCE]
policyer, mål och strategier inom hållbarhet som
med hållbarhetsagendan samt säkerställa
-
upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive
Hållbarhetsråd
alla delar av bolaget inklusive reperentanter
Miljö- och kvalitetsledningssystem
-
-
ståndet och utreda de bäst lämpade åtgärderna
av en rad kvalitets- och hållbarhetsaspekter
-
-
Riskhantering
Hållbarhetsrelaterade risker är en central
i den ordinarie riskhanteringen som sköts av
hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker,
-
redovisar klimatrelaterade risker och möjlighe-
40
I
SBB2021
Betydelse för Samhällsbyggnadsbolagets intressenter
SBB:s påverkan på kategorin
Intressentanalys
1
2
Förnybar energianvändning
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
1
2
3
5
7
18
10
9
20
4
14
19
13
8
16
17
15
21
12
6
11
Hållbarhetsbilagan
ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet i
-
skeden, innan projektering och kontrakt är
energianvändning, krav på inventering och
-
avseende en mängd hållbarhetsdimensioner
brukarsamverkan, mötesplatser, trygghet,
-
-
Intressentdialog
-
grupper inkluderar hyresgäster, investerare,
medarbetare, lokalsamhällen, leverantörer
intressentgrupper med respekt och värdighet,
SBB2021
I
41
-
-
och djupintervjuer som sedan har analyserats
-
-
-
-
anställda och leverantörer, investeringar i social
väsentlighetsanalys och lägger ännu högre vikt
-
-
hetsarbete beskrivs i Policys som är antagna av
•
•
•
•
•
•
• Hållbarhetspolicy
•
• Whistleblower policy
•
•
•
• Respektera och skydda arbetstagares
motverka diskriminering av arbetstagares
representanter
•
•
årsredovisningen
•
•
-
-
-
-
har samtliga centrala leverantörer deltagit i
-
hanteras av ledningsgruppen i det ordinarie
-
kriminalitet bland entreprenörer och unde-
nulägesanalys där närvaroliggare inventeras och
-
har SBB en löpande dialog med hyresgäster där
-
Externa partnerskap och ramverk [GRI 102-12]
[GRI 102-13]
-
-
•
•
skyddsåtgärder
•
Rights
•
arbetslivet
•
•
• Parisavtalet
•
•
•
•
•
•
•
• Byggvarubedömningen
• -
•
•
Principles
42
I
SBB2021
Alla platser är unika och kräver olika typer
-
-
bestående av stockar som kan bli hem åt
det under våren kommer sås ängsblommor
SBB2021
I
43
-
hyresgäster, kunder, leverantörer och andra
-
ner och mål ställer SBB även minimikrav inom
-
-
-
-
Klimat och miljö
44
I
SBB2021
material bedöms och dokumenteras enligt
-
-
och hantering av dessa risker som ingår i
-
•
-
• -
•
-
•
•
-
ställning av alla pågående energiprojekt vid
-
-
Energianvändningen och energianvändning-
-
-
hållbarhetsbilaga som används i alla ny- och
värdekedjan och tre centrala komponenter i
-
SBB använder även lokala leverantörer,
samordnade transporter och återanvändning av
byggmaterial inom den egna byggverksamheten
-
påverkbara genom bolagets beteende och
-
-
avloppssystemen där det sedan renas noggrannt
läkemedel, skadliga kemikalier och andra ämnen
-
kan uppnå gränsvärden avseende primärener-
m2 beroende på region, kommer individuell
Electricity
Fuels
Community
Service
Other
SBB2021
I
45
Energianvändning -
Förnybar energi
energianvändning
Koldioxidutsläpp
Hållbar förvaltning
[Cert-Tot]
Antal gröna hyresavtal
Miljö- och klimatrisker
Miljöinventering och
sanering
Biologisk mångfald
-
Hållbara byggmaterial [102-9]
-
Avfall -
-
46
I
SBB2021
-
Som Europas ledande aktör inom social
investera i teknikutveckling och testa nya
investerat i bolag som Amido, Avy, Ecoclime,
Netmore
Ecoclime
denna energi kan återvinnas med hjälp av
Mestro
Utvecklar och säljer en molnbaserade
-
Avy
-
-
Amido
Hantering av digitala nycklar oberoende av
-
Engagera hyresgäster i
hållbarhetsarbetet
-
miljöteknik
-
SBB2021
I
47
skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika
samhällsgrupper och bostadsområden är
-
av lägenheter, lokaler, gemensamma utrymmen
och grönytor rustas upp och ny utebelysning
i områdena samt genom samarbetsprojekt med
-
-
hållbarhet och motverka marginalisering i de
leverantörskedjan, trygghet i lokalsamhället
risker som ingår i ledningsgruppens ordinarie
Social hållbarhet
48
I
SBB2021
Sociala värden i kärnan av
Ansvarsfullt företagande
Hälsa och säkerhet i SBB:s
Comp] [GRI-416-1]
-
-
Utveckling av lokalsamhällen
och dialog [Comty-Eng]
Inomhusmiljö och
Antal sommarjobbare
i SBB:s bostadsområden
Mentor Sverige
SBB2021
I
49
behoven av samordning och högre krav ställs på
SBB garanterar all personal en arbetsplats
som präglas av lika möjligheter, värdighet,
-
kompetens och låta medarbetare utvecklas i
-
-
ska behandlas och bedömas på dessa grunder
är utgångspunkten även när vi ser på begreppen
värde och ska bemötas med respekt och värdig-
-
-
-
bolaget ungdomar som under loven arbetar i de
-
Medarbetare [GRI 102-8]
50
I
SBB2021
grupp missgynnas av arbetsplatsens eller
och arbetsberedning kan många av arbets-
och säkerhet på arbetsplatsen samt Miljö- och
all personal
>
_
289
st
Könsfördelning
ledningsgrupp
Kvinnor
Män
9
st
Könsfördelning
all personal
Kvinnor
Män
289
st
Könsfördelning
styrelse
Kvinnor
Män
7
st
-
-
-
gruppen, utbildningsråden har regelbundna
SBB2021
I
51
Område
Bästa medarbetarna
talanger
Marknadsmässiga anställningsvillkor
Kompetensutveckling
-
gram
-
gram
Andel av anställda som
[GRI 102-41]
Förmåner för anställda
Flexibilitet och balans i
arbetslivet
Uppmuntra diversitet och
jämlikhet
-
ty-Pay]
-
och skapa balans mellan
[GRI 403-2]
Utbildning och utveckling
[Emp-Training] [Emp-Dev]
-
-
-
205-2]
Medarbetarsamtal och
utvärdering
-
52
I
SBB2021
Område
Utbilda chefer i arbetsmiljö
-
Karriärsvägar inom SBB
-
Uthyrare utbildade inom
Internrekryteringar
Hälsa och säkerhet
arbetsvillkor för medar-
entreprenörer
-
Antal olycksfall på
arbetsplatsen
-
Sjukfrånvaro
Nyanställda under året [GRI
401-1]
[Emp-Turnover] [GRI 401-1]
SBB2021
I
53
-
-
-
kriminalitet bland entreprenörer och unde-
nulägesanalys där närvaroliggare inventeras och
Governance och ekonomisk hållbarhet
54
I
SBB2021
Branschledande inom ESG
Minska koldioxidutsläpp
orsakade av SBB:s anställda
Involvera alla anställda i
hållbar utveckling
Involvera alla anställda i
bolagets mål och åtaganden
Styrelse med branschens
bredaste och djupaste
kompetens och erfarenhet
[GRI 103-2]
[Gov-Board] [GRI 102-22]
Process för nominering och
val av styrelse [Gov-Selec]
[GRI 102-24]
[GRI 102-25]
Branschledande inom
transparens i vår rapportering
Utvärdering av ledningen
[GRI 103-3]
Kundnöjdhet
Hållbar leverantörskedja [GRI
102-9][GRI 308-1] [GRI 414-1]
-
-
anställda [GRI 205-2]
Antal incidenter rapporterade
[GRI 205-3]
SBB2021
I
55
Högriskmarknader
Antal leverantörer som har
signerat uppförandekod och
hållbarhetskod digitalt
en hög nivå av uppkoppling
och styrning
IT-Säkerhet
Ekonomisk hållbarhet
Kundvärde
Risker och möjligheter
56
I
SBB2021
Beskrivning Sida
tjänster
Huvudkontor
Marknader
Personal
Leverantörskedja
dess leverantörskedja
Medlemskap
Strategi
Styrning
Styrningsstruktur
styrande organet
Intressentengagemang
-
avtal
intressenter
Rapportering
Enheter som ingår i rapporteringen
Rapportens innehåll och avgränsningar
Lista på väsentliga områden
Beskrivning Sida
Förändringar i rapportering
Redovisningsperiod
Redovisningscykel
dess innehåll
standarder
Hållbarhetsstyrning
Förklaring av väsentliga områden
Styrningsmodell
Utvärdering av styrningsmodell
Ekonomiska värden
Skapat och distribuerat ekonomiskt värde
-
Energi
Utsläpp
energianvändning (Scope 2)
Nya leverantörer som utvärderas med
miljökriterier
Nya leverantörer som utvärderas med sociala
kriterier
Anställda
Hälsa och säkerhet för kunder
produkter
SBB2021
I
57
Hållbarhetstabeller
Personal - tabeller
Antal anställda [Diversity-Emp] [GRI 405-1]
Antal (st) 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år
Alla anställda 289 33 157 99
Andel, %
Kvinnor
Män
Chefer 52 1 25 26
Andel, % 2
Kvinnor
Män
9 0 5 4
Andel, %
Kvinnor 2 2
Män 2
Styrelse 7 0 0 7
Andel, %
Kvinnor 2 2
Män
Antal
nyanställda
(st)
Andel av
Antal som
slutat under
året (st)
Andel av
Totalt 64 47
Män
Kvinnor
Per region
Sverige
Norge
Finland 2
Per ålderskategori
2020 2021 kommentar
Antal anställda
Antal konsulter
anställningar
Provanställningar
Sommarjobbare
58
I
SBB2021
Social hållbarhet - tabeller
Hyres-
Hyres-
Hyresbostäder
2
S:a Bostäder 2 077 38 2 306 33
LSS
bostäder
S:a Bostäder 848 16 1 227 17
Utbildning
Förskola 355 7 766 11
698 13 12
5 386 6
Övrigt
2 2
2 326 43 3 392 48
S:a Social infrastruktur 5 251 97 6 926 99
Övrigt
Total 5 425 100 7 017 100
2020 2021
2
3 955 5 425
Skapat och fördelat ekonomisk värde (GRI 201-1)
Mkr 2021 2020
Direkt skapat ekonomiskt värde 5 930 5 121
Fördelat ekonomiskt värde 4 849 3 834
Behållet ekonomiskt värde 1 081 1 287
SBB2021
I
59
Klimat och miljö - tabeller
SBB Total Finland
EPRA Code 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021
2 2 2 2
- - - -
- - - -
- -
- -
177 385 193 613 172 805 188 127 3 910 4 610 669 876
200 615 193 968 195 582 188 327 4 257 4 776 777 864
Energy intensity - degree day corrected (kWh per
Absolute energy use
Total landlord obtained electricity [Elec-Abs]**
- -
Total landlord obtained fuels [Fuels-Abs] - -
Total energy use [Abs] 459 062 519 347 430 866 477 801 3 910 6 233 24 287 35 313
Total energy use - degree day corrected [Abs] 521 631 524 601 490 693 482 858 4 257 6 399 26 682 35 345
60
I
SBB2021
Greenhouse Gas Emissions - all amounts refer to tonnes of CO
2
Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter
SBB Total Finland
EPRA Code 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021
1 462 1 427 1 298 1 402 89 14 74
- -
- - - -
14 366 16 911 11 238 12 166 19 26 3 109 4 719
Electricity
- -
22 075 25 507 17 259 18 471 41 51 4 775 6 985
Electricity
- -
12 097 12 283 11 951 12 092 35 42 110 149
Water use
- - - -
-10 092 -59,2% -10 092 - - - -
- - - -
- - - -
2 - 2 -
Business trips (rail) - - - - - - - -
Upstream leased assets - - - -
Community Service Other
2020 2021 2020 2021 2020 2021
Total landlord obtained electricity 14 901 15 430 36 748 38 252 8 993 8 700
188 188 8 8
63 750 68 830 43 763 51 180 4 677 5 311
125 125 65 65 8 8
Total landlord obtained district cooling - - 1 031 1 179 - -
- - 6 6 - -
Total landlord obtained fuels 1 481 1 749 586 1 195 1 454 1 786
2 2 1 1
Total energy use 80 132 86 009 82 129 91 806 15 124 15 798
136,5 127,9 73,6 76,9
Total energy use (degree day corrected) 92 205 86 543 92 275 91 785 16 135 15 640
SBB2021
I
61
Community Service Other
2020 2021 2020 2021 2020 2021
283 325 40 55 195 238
2 754 2 829 1 692 1 928 232 250
Electricity
- - - -
3 373 3 469 3 123 3 411 606 611
Electricity
- - - - - -
Scope 1+2 (market based) (kg CO
2
3
SBB Total Finland
EPRA Code 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021
152 348 158 847 125 228 129 163 24 068 26 625 3 052 3 059
72 72 0,0% 59 59 12 12 1 1
Building water intensity
(m
366 060 391 805 314 182 331 164 24 068 28 922 27 810 31 719
Eligible green assets [Cert-Tot] MV 2021-12-31
Miljöbyggnad
Passivhus
Totalt 38 930 260
62
I
SBB2021
Hållbarhetsindikatorer -
Base year
-
Third party assurance
on landlord and tenant
Segmental analysis (by
-
-
nability Performance in
companies’ reports
Materiality
SBB2021
I
63
EPRA-index
Code Performance Measure GRI-Index Sida
Environmental Sustainability Performance Measures
Elec-Abs
Fuels-Abs
Building energy intensity
Water-Abs
Building water intensity
Waste-Abs -
-
Social Performance Measures
Employee gender diversity
Emp-Training Training and development
Emp-Turnover New hires and turnover
Governance Performance Measures
64
I
SBB2021
Scope Datakällor Omräkningsfaktor
Tjänsteresor med
-
Förbrukning av bränslen
-
igheter
gas
2 Användning av el
bioenergi)
Environment)
2
Entro, Enerkey)
2
Entro, Enerkey)
-
Kapitalvaror
Kapitalvaror -
Bränsle- och energirelate-
bioenergi)
Uppströms transport och
och transortavstånd (Boverket)
Hyrda kontorslokaler
Note
-
criteria used in previous reports only concern the data coverage and not
SBB2021
I
65
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
66
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Året i korthet
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
67
2021 2020
68
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
90 185
149 335
75%
17%
7%
1%
149 335
Mkr
75%
17%
7%
1%
60%
35%
5%
149 335
Mkr
60%
35%
5%
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
69
70
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
71
88 433 100
77 264 100
194 739
Mkr
87 995
Mkr
43%
27%
12%
6%
5%
6%
43% Eget kapital
27%
12%
5%
6%
6%
60%
27%
13%
60%
27%
13%
72
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
MILJÖ
FASTIGHETERNAS VÄRDE
FINANSIERING
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
73
FASTIGHETSKOSTNADER
FASTIGHETSUTVECKLING
HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD
SKATTER
74
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
ÖVRIGA RISKER
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
75
I
SBB2021
-
SBB
I
77
I
SBB2021
SBB
I
FINANSIELLA RAPPORTER
80
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Kommentarer resultaträkning
Driftnetto
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 5 930 mkr (5 121). Av hyresintäk-
terna avsåg 4 467 mkr samhällsfastigheter, 1 128 mkr bostäder och 335 mkr
övriga fastigheter. I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1,8
procent jämfört med motsvarande period föregående år. Intäktsökningen är
framförallt driven av investeringar och nytecknade hyresavtal. Vid utgången
av perioden hade Samhällsbyggnadsbolaget hyresintäkter om 7 017 mkr (4
839) per rullande 12 månaders intjäningsförmåga. Av dessa utgjorde samhälls-
fastigheter 4 462 mkr, motsvarande 64 procent av total hyresintäkt, bostäder
utgjorde 2 225 mkr, motsvarande 32 procent av total hyresintäkt. Övrig del
utgörs av övriga fastigheter. Genomsnittshyran för bostadsfastigheter uppgår
till 1 132 kr/kvm och samhällsfastigheter 1 475 kr/kvm. Den ekonomiska
uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 94,1 procent (93,6).
Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastigheter var 11 år (9).
Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -1 883 mkr (-1 642).
De består i huvudsak av taxebundna kostnader, drift- och underhållskostna-
der samt förvaltningsadministration. I jämförbart bestånd sjönk kostna-
derna med 3,8 procent jämfört med motsvarande period föregående år
och minskningen avser till absolut största del underhåll. Jämförbart bestånd
hade därmed ett ökat driftnetto om 4,7 procent. Driftsöverskott uppgick till
4 047 mkr (3 479). SBB:s överskottsgrad uppgick till 68 procent (68).
Resultat efter skatt
Sammantaget uppgick periodens kostnader för central administration till
-290 mkr (-224). I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader
för affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering.
Ökningen av central administration förklaras väsentligen av kostnader för
incitamentsprogram till anställda samt tillkommande kostnader för Offent-
liga Hus organisation. Resultat från intresseföretag och joint ventures
var 2 814 mkr (144) för året. Resultatet är till största del hänförligt till SBB
Kåpan Bostad AB och JM AB (publ), som bidrar med 501 mkr respektive
307 mkr till koncernens resultat före perioden. Se ytterligare information
i not 16.
Finansnettot för perioden uppgick till -795 mkr (-913). I de finansiella
kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella
kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter och valutakursdiffe-
renser.
Till följd av förvärven av Offentliga Hus och Hemfosa har bolaget
haft jämförelsestörande kostnader relaterade till omstruktureringar
som uppgick till -86 mkr (-52) för perioden. De finansiella kostnaderna
inkluderar jämförelsestörande utgifter i form av kostnad för förtidslösen
av dyra lån om -155 mkr (-199) för perioden. Under perioden redovisades
valutakursdifferenser om 118 mkr (118) som är hänförliga till omräkning av
lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form
av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till 21 360 mkr (8 065) varav
740 mkr (-573) var realiserade värdeförändringar och 20 620 mkr (8 638) var
orealiserade värdeförändringar. Under året har fastigheter till ett värde om
15,6 mkr sålts till joint venture. Försäljningarna har resulterat i en realista-
tionsvinst om 579 mkr efter eliminiering av internvinst. Se vidare not 14.
Våra value-add-strategier har tillsammans bidragit med cirka hälften
av värdeförändringen. Detta inkluderar Projekt- och fastighetsutveckling
tillsammans med successionsrenoveringar där SBB har successionsrenoverat
635 lägenheter under perioden, gjort projektinvesteringar i befintligt
bestånd samt nyproduktion av bostäder i bland annat Höganäs, Skellefteå
och Uppsala, nybyggnation av äldreboende i Västerås och Östersund samt
ny- och ombyggnation av skola i Haninge. Allmän hyresutveckling och
omförhandlingar som ger högre driftnetton bidrar med cirka en femtedel.
Resterande del beror av sänkta avkastningskrav. Genomsnittligt avkastnings-
krav i de externa värderingarna är 4,34 procent (5,05). Se vidare information
i not 14.
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick till 2 487 mkr
(-207). Posten består av orealiserade och realiserade värdeförändringar för
finansiella placeringar i aktier och övriga värdepapper samt derivat.
Årets resultat efter skatt uppgick till 25 601 mkr (8 672). Skatt på
periodens resultat uppgick till - 3 693 mkr (-1 152) varav -247 mkr (-165)
avsåg aktuell skatt och -3 446 mkr (-987) avsåg uppskjuten skatt relaterad
till fastigheter och underskottsavdrag. Den låga skatten förklaras främst av
försäljning av fastigheter i bolagsform. Se vidare information i not 12.
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR Not 2021 2020
(omarbetad)
Hyresintäkter 4,5 5 930 5 121
Driftskostnader 4,6 -1 114 -987
Underhåll 4,6 -322 -323
Förvaltningsadministration 4,6 -317 -217
Fastighetsskatt 4,6 -130 -115
Driftnetto 4 4 047 3 479
Centraladministration 6,7,8 -290 -224
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -86 -52
Resultat från intresseföretag/JV 16 2 814 144
Resultat före finansiella poster 6 485 3 347
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 274 166
Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -1 011 -973
Kostnader förtidslösen lån 10 -155 -199
Valutakursdifferenser 10 118 118
Leasingkostnader 11 -21 -25
Förvaltningsresultat 5 690 2 434
Värdeförändringar fastigheter 14 21 360 8 065
Upplösning goodwill vid fastighetsförsäljning -252 -468
Resultat bostadsproduktion 9 -
Värdeförändringar finansiella instrument 17 2 487 -207
Resultat före skatt 29 294 9 824
Aktuell skatt 12 -247 -165
Uppskjuten skatt 12 -3 698 -1 431
Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till
goodwill
12 252 444
ÅRETS RESULTAT 25 601 8 672
Årets resultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare (inkl hybridobligation) 24 583 8 598
Innehav utan bestämmande inflytande 1 018 74
ÅRETS RESULTAT 25 601 8 672
Resultat per stamaktie A och B före utspädning 22 17,17 6,0 9
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 23 1 7, 0 3 6,09
Resultat per stamaktie D 23 2,00 2,00
Koncernens rapport
över totalresultat
Belopp i MKR Not 2021 2020
(omarbetad)
Årets resultat 25 601 8 672
Andel av totalresultat i intresseföretag/JV 6 -
Omräkningsdifferenser 1 120 -88 4
ÅRETS TOTALRESULTAT 26 727 7 788
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare (inkl hybridobligation) 25 709 7 714
Innehav utan bestämmande inflytande 1 018 74
ÅRETS TOTALRESULTAT 26 727 7 788
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
81
Kommentarer balansräkning
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 149,3 mdkr per 2021-12-31. Fastighets-
beståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec,
JLL, Savills, Cushman & Wakefield och Colliers. Värderingarna har baserats
på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn
tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-,
underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av
investeringar. De använda avkastningskraven i värderingen ligger i interval-
let 2,10 procent till 17,00 procent med ett genomsnittligt avkastningskrav
på 4,34 procent (5,05). I värdet för fastigheterna ingår 3 951 mkr för
byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket
innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för
likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå
3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not 14.
Intressebolag och jont ventures
SBB:s engagemang i intressebolag och joint ventures består dels av
en ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2021-12-31
SBB:s engagemang i intressebolag och joint ventures består dels av en
ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2021-12-31 uppgick
andelar i intressebolag och joint ventures till 16 373 mkr (2 867) och
fordringar på intressebolag och joint ventures till 3 885 mkr (827). En del
av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger
förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: Svenska
Myndighetsbyggnader Holding AB, SBB Kåpan Bostad AB, Public Property
Invest AS och JM AB (publ). Se ytterligare information i not 16.
Goodwill
Till största del är goodwillposten om 6 066 mkr (6 319) hänförlig till
förvärvet av Hemfosa och utgörs främst av synergieffekter i form av
minskade finansierings- och administrationskostnader. Därutöver finns en
redovisad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den
uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform
som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärven av Hemfosa
och Sveafastigheter anses vara. För denna redovisningsmässiga goodwill
om 1 781 mkr (2 044) finns ett motsvarande belopp i posten uppskjuten
skatt. Till följd av försäljning av fastigheter har denna del minskat under
perioden.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR Not 2021 2020
(omarbetad)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 13 6 066 6 319
Summa immateriella anläggningstillgångar 6 066 6 319
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 149 335 90 185
Nyttjanderätt tomträtt 11 639 614
Inventarier 15 48 22
Summa materiella anläggningstillgångar 150 022 90 821
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag/joint ventures 16 16 373 2 867
Fordringar hos intresseföretag/joint ventures 17,29 3 885 827
Derivat 10,17 547 129
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde
17 4 530 2 931
Andra långfristiga fordringar 17 207 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 25 542 6 753
Summa anläggningstillgångar 181 630 103 893
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 279 -
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar 17,23 219 91
Övriga fordringar 17,18 1 959 2 398
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
19 540 243
Summa kortfristiga fordringar 2 718 2 732
Likviditetsplaceringar 17,20 53 -
Likvida medel 17,20 9 837 13 606
Summa likviditetsplaceringar och likvida
medel
Summa omsättningstillgångar 12 887 16 338
SUMMA TILLGÅNGAR 194 517 120 231
82
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Kommentarer balansräkning
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per 2021-12-31 till 82 971 mkr (51 756). I det
egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde
om 17 295 mkr och innehav utan bestämande inflytande i Amasten
Fastighets AB (publ), Unobo AB samt bolag inom Sveafastigheter-koncer-
nen då SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Under året genomfördes en
konvertering av största delen av tvingande konvertibeln till stamaktier av
serie B. Effekten av konverteringen påverkade eget kapital med -125 mkr.
Den negativa effekten beror på att viss kompenastion utgick i samband
med konverteringen.
SBB genomförde under perioden emissioner av stamaktier av serie
B och D om 2 337 mkr efter emissionskostnader, vilka bl.a. använts som
vederlag för förvärv av aktier i Offentliga Hus AB (publ), Arlandastad Group
(publ) och Solon Eiendom ASA . Under perioden löstes delar av en tidigare-
emitterad hybridobligation om EUR 300m och en ny hybridobligation om
EUR 500m emitterades. Dessutom genomfördes emissioner av stamaktier
av serie B som ett led i konverteringen av den tvingande konvertiblen.
Tvångsinlösen av de resterande utestående aktierna i Hemfosa skedde
under maj, vilket minskade minoritetsandelarna och eget kapital med 475
mkr. Resterande del av inlösta minoritetsandelar hänför sig till andelar i
Offentliga Hus och Amasten.
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag
i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde 1 047 mkr
av förändringen i eget kapital under perioden. Effekten förklaras främst
av den positiva utvecklingen av den norska kronan och Euro mot svenska
kronan under perioden.
Soliditeten uppgick till 43 procent (43), den justerade soliditeten till 47
procent (47).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt på underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge
och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2021-12-31 till 10 428 mkr (7 075) och är till
största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Underskottsavdragen uppgick till 3 mdkr per 2021-12-31.
Skulder, likviditetsplaceringar och likvida medel
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 87
995 mkr (55 266), varav 23 732 mkr (12 064) avsåg skulder till kreditin-
stitut, 53 094 mkr (37 783) avsåg obligationslån och 11 169 mkr (5 418)
avsåg företagscertifikat. Belåningsgraden uppgick till till 40 procent (35) Se
vidare under avsnittet Finansiering på sidan 71 .
Likvida medel uppgick till 9 837 mkr (13 606) och likviditetsplaceringar,
som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 53 mkr (-). Likvidi-
tetsplaceringarna har tidigare rapporterats i i posten Finansiella tillgångar
värderade till verkligt värde. Då syftet med innehavet har förändrats sker
omklassificeringen endast för innevarande år.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR Not 2021 2020
(omarbetad)
EGET KAPITAL OCH SKULDER 21,30
Aktiekapital 165 150
Övrigt tillskjutet kapital 26 371 24 102
Reserver 834 -21 3
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 34 778 12 826
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 62 148 36 865
Hybridobligation 17 295 15 096
Övriga reserver -543 -616
Innehav utan bestämmande inflytande 4 071 412
Summa eget kapital 82 971 51 756
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17,23 21 974 11 995
Obligationslån 17,23 51 919 34 663
Derivat 10,17 30 267
Uppskjutna skatteskulder 12 10 428 7 075
Skuld leasing 11 639 614
Övriga långfristiga skulder 17,23 292 1 259
Summa långfristiga skulder 85 282 55 873
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17,23 1 758 69
Företagscertifikat 23 11 169 5 418
Obligationslån 17,23 1 175 3 121
Leverantörsskulder 17,23 181 117
Aktuella skatteskulder 12 418 166
Skuld cash collateral 17 5 607 -
Övriga skulder 17,23,24 3 923 2 336
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17,25 2 033 1 375
Summa kortfristiga skulder 26 264 12 602
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 194 517 120 231
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
83
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i MKR
Aktie
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver
1)
Balanserade
vinstmedel Totalt
Hybrid
obligation
Övriga
reserver
1)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 20200101 134 17 658 100 6 412 24 304 4 676 -45 1 961 30 896
Årets resultat - - - 8 266 8 266 332 - 74 8 672
Övrigt totalresultat - - -313 - -313 - -571
2)
- -88 4
Årets totalresultat -313 8 266 7 953 332 -571 74 7 788
Nyemission 16 4 341 - - 4 357 - - - 4 357
Emission hybridobligation - - - - - 10 427 - - 10 427
Emission tvingande konvertibel - 2 220 - - 2 220 - - - 2 220
Emissionskostnader - -147 - - -147 -94 - - -240
Skatt emissionskostnader - 30 - - 30 88 - - 118
Utdelning - - - -1 121 -1 121 -332 - - - 1 453
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 16 16
Inlösta minoritetsandelar - - - -732 -732 - - -1 640 -2 372
Utgående eget kapital 20201231
(omarbetad)
3)
Ingående eget kapital 20210101
(omarbetad)
Årets resultat - - - 24 087 24 087 496 - 1 018 25 601
Övrigt totalresultat - - 1 047 6 1 053 - 73
2)
- 1 126
Årets totalresultat 1 047 24 093 25 140 496 73 1 018 26 727
Nyemission 5 2 343 - - 2 348 - - - 2 348
Emission hybridobligation - - - - - 5 025 - - 5 025
Emission teckningsoptioner - 58 - - 58 - - - 58
Förvärvad hybridobligation - - - - - 305 - - 305
Inlösen preferensaktier - -15 - -5 -20 - - - -20
Inlösen del av hybridobligation - - - -154 -154 -3 110 - - -3 263
Inlösen/konvertering tvingande
konvertibel
Emissionskostnader - -11 - -28 -39 -50 - - -89
Skatt emissionskostnader - -1 - - -1 29 - - 28
Utdelning - - - -1 807 -1 807 -496 - - -2 303
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 4 106 4 106
Inlösta minoritetsandelar - - - -147 -147 - - -1 465 -1 612
Utgående eget kapital 20211231 165 26 371 834 34 778 62 148 17 295 -543 4 071 82 971
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Beloppet avser omräkningsdifferenser avseende hybridlån om 73 mkr (-616 ) varav innehav utan bestämmande inflytande om -1 mkr (1).
3) Se information i not 30.
84
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i MKR Not 2021 2020
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 5 690 2 434
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 5 2
Resultat från intressebolag/joint ventures -2 814 -14 4
Räntenetto 795 91 3
Erlagd ränta -1 285 -958
Erhållen ränta 271 150
Betald skatt -247 -1 6 5
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 21 -1 720
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 2 184 -7 275
Kassaflöde från den löpande verksamheten 4 620 -6 763
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter
14 -55 899 -14 493
Försäljning av fastigheter 14 20 241 12 903
Investeringar/försäljning inventarier 15 -31 -3
Investeringar i intresseföretag/joint ventures 16 -9 234 -1 611
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar 13 - -84
Investering i fordringar hos intresseföretag/joint
ventures
17 -4 382 -1 258
Avgående fordringar hos intresseföretag/joint
ventures
17 1 333 1 565
Investering i finansiella tillgångar 17 -4 965 -2 649
Försäljning av finansiella tillgångar 17 5 145 1 326
Förändring av andra långfristiga fordringar 17 -169 44
Kassaflöde från investeringsverksamheten -47 962 -4 259
Finansieringsverksamheten
Nyemission
Emission hybridobligation 4 975 10 333
Emission tvingande konvertibel - 2 148
Inlösta preferensaktier -20 -
Inlösen hybridobligationer -3 263 -
Inlösen tvingande konvertibel -125 -
Emission teckningsoptioner 58 -
Utbetald utdelning -1 846 -853
Förvärvade hybridobligationer 305 -
Förvärvade minoritetsandelar 4 140 16
Inlösta minoritetsandelar
-1 612 -1 623
Upptagna lån 75 773 34 693
Amortering av lån -43 418 -34 878
Förändring cash collaterals 5 607 -
Upptagna övriga långfristiga skulder 1 772 2 676
Amortering övriga långfristiga skulder -2 800 -1 385
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 39 546 11 793
Periodens kassaflöde -3 796 770
Likvida medel vid periodens början 13 606 12 858
Valutakursändring i likvida medel 27 -22
Likvida medel vid periodens slut 20 9 837 13 606
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
85
Vi har inget att rapportera i det
NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper
Allmän information
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska
moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) , organisa-
tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver
verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling .
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har
sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm .
Styrelsen har den 25 mars 2022 godkänt denna årsredovisning och
koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid
årsstämma den 27 april 2022.
Grunder för koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS). Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och
”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. De
nedan angivna redovisningsprinciperna har, om inte annat anges i not 2,
tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens
finansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats
konsekvent av koncernens bolag.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom
förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och
redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget
är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget
och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat
anges.
Dotterbolag
Dotterbolag är alla de bolag där koncernen är exponerad för eller har rätt
till rörlig avkastning från sitt engagemang och kan påverka avkastningen
med hjälp av sitt inflytande över företaget. Dotterbolag redovisas initialt i
koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Dotterbolag medtas i kon-
cernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet
överförs till koncernen och de ingår inte i koncernredovisningen från och
med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna
transaktioner och balansposter samt orealiserade vinster/förluster på
transaktioner mellan koncernbolag elimineras i koncernredovisningen.
Intressebolag och joint ventures
Som intressebolag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett bety-
dande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara fallet
när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det
förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och
att innehavet ej skall redovisas som ett samarbetsarrangemang.
Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam-
mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande
inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang
klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint
venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investe-
rare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som
joint ventures främst på grund av att koncernen har rätt till nettotillgång-
arna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder.
Intressebolag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsme-
toden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investeringen
inledningsvis till anskaffningsvärde i koncernens rapport över finansiell
ställning och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att
beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat från sina
innehav efter förvärvstidpunkten. Om koncernens andel av förluster i ett
intressebolag eller joint venture överstiger innehavet i detta intressebolag
eller joint venture redovisar inte koncernen några ytterligare förluster om
inte koncernen har åtagit sig förpliktelser å bolagets vägnar. Koncernens
andel av resultat och övrigt totalresultat i ett intressebolag och joint
venture ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat.
De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma
om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett
intressebolag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av ned-
skrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinningsvärdet
och det redovisade värdet. Nedskrivningen redovisas på raden ”Resultat
från andelar redovisade enligt kapitalandelsmetoden” i resultaträkningen.
Finansiella tillgångar redovisade till verkligt värde
I posten finansiella tillgångar redovisade till verkligt värde redovisas
företag i vilka koncernen inte utövar ett betydande inflytande vilket
presumeras vara fallet när innehavet inte uppgår till minst 20 procent av
rösterna. Omvärderingar av innehavet redovisas i resultaträkningen.
Förvärv
Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller
ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser
fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs
för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv
av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna-
den på de förvärvade nettotillgångarna.
Omvänt förvärv
Ett omvänt förvärv sker när det företag som emitterar värdepapper
(den legala förvärvaren) identifieras som det förvärvade företaget i
redovisningssyfte. Det företag vars eget kapitalandelar förvärvas (det
legala förvärvade företaget) måste vara förvärvaren i redovisningssyfte
för att transaktionen ska betraktas som ett omvänt förvärv. Koncernre-
dovisningar som upprättas efter ett omvänt förvärv utfärdas i det legala
moderföretagets namn (redovisande förvärvat företag) men beskrivs i
noterna som en fortsättning av det legala dotterföretagets finansiella
rapporter (redovisande förvärvare) med en justering, nämligen en
retroaktiv justering av den redovisande förvärvarens aktiekapital så att det
återspeglar det redovisande förvärvade företagets aktiekapital.
Jämförande information som presenteras i koncernredovisningen justeras
också retroaktivt för att återspegla det legala moderföretagets aktiekapital
(redovisande förvärvat företag). Bolagets förvärv av SBB i Norden AB
(publ), org. nr 559053–5174, per 2017-01-16 har klassificerats som ett s.k.
omvänt förvärv. Det betyder att koncernen redovisas som en fortsättning
av SBB i Norden AB-koncernen och jämförelsetalen innan förvärvet, dvs.
2016, utgörs av SBB i Norden AB-koncernen.
RESULTATRÄKNING
Resultaträkningens intäkter
Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna
redovisas med avdrag för eventuella rabatter.
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal.
Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av
hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på
perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före-
kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall
hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras
denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Erlagda ersättningar
från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt
i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga
åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning.
Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB
konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord-
nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.
Försäljning av fastigheter redovisas i samband med att kontroll övergår
till köparen från säljaren. Bedömning av om kontroll har övergått sker vid
varje enskilt avyttringstillfälle. Resultat av försäljning av fastighet redovisas
som en realiserad värdeförändring.
86
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Leasingavtal
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med
ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal.
Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operatio-
nella leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal
inkluderas i posten förvaltningsfastigheter.
Fastighetskostnader
I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts-
och underhållskostnader, kostnader för förvaltningsadministration och
fastighetsskatt. Driftskostnader består bl.a. av taxebundna kostnader som
el, vatten, värme och renhållning, försäkring och fastighetsskötsel. Med
underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla
fastighetens standard och tekniska skick. I förvaltningsadministration ingår
kostnader för fastighetsförvaltning och uthyrning och vissa delar av ekono-
misk förvaltning. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på
fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighetsavgift baserad
på avgift per lägenhet.
Central administration/Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Koncernens administrationskostnader fördelas på förvaltningsadminis-
tration som ingår i koncernens driftnetto och central administration. Till
central administration klassificeras kostnader på koncernövergripande
nivå som inte är direkt hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom
kostnader för koncernledning, affärsutveckling, fastighetsutveckling och
finansiering.
Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader
för förvärv som klassificeras som rörelseförvärv och omstrukturerings-
kostnader kopplade till förvärv.
Ersättning till anställda
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.
Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. För de
avgiftsbestämda pensionsplanerna betalar bolaget fasta avgifter till en
separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den
anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den
period som erlagda premier är hänförbara till.
Finansiella intäkter och kostnader
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med
tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör
att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningsti-
den blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Finansiella
intäkter och kostnader redovisas i den period till vilken de hänför sig.
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resulta-
träkningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade
värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört
med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet
om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens
investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som
köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inkl.
tidigare orealiserade värdeförändringar. Vid försäljning till intressebolag/
joint ventures minskas den realiserade värdeförändringen med andelen
motsvarande koncernens kvarstående ägoandel.
Skatter
Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter
redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transaktionen
redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den
tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe.
Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet
för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisade
resultatet genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdrags-
gilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende
aktuellt år eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare
perioder.
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade och skat-
temässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade
uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller
intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster som
redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital.
Segmentsredovisning
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den
interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande Besluts-
fattaren. Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den funktion som
ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens
resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgrup-
pen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet
från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för
vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens
indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på
den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera
verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska
beslut. Till följd av detta har verksamheten delats upp i tre segment,
bostäder, samhällsfastigheter och övriga fastigheter. Segmentens resultat
bedöms och analyseras baserat på driftnettot. Samma redovisningsprinci-
per används för segmenten som för koncernen.
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie A och B före utspädning beräknas genom att
nettoresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för
utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D
samt ränta på hybridobligationer divideras med viktat genomsnittligt antal
utestående stamaktier av serie A och B under året.
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning beräknas genom att
nettoresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för
utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D
samt ränta på hybridobligationer divideras, i tillämpliga fall justerat, med
summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier av serie A och B
och potentiella aktier som kan ge upphov till utspädningseffekt. Utspäd-
ningseffekt av potentiella aktier redovisas endast om en omräkning till
aktier skulle leda till en minskning av resultatet per aktie efter utspädning.
BALANSRÄKNING
Goodwill
Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid
rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens
andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara
nettotillgångar på förvärvsdagen. Vid förvärvstidpunkten redovisas good-
will till anskaffningsvärde. Därefter redovisas den till anskaffningsvärde
efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas
årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet
eventuellt inte är återvinningsbart.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att
generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till anskaff-
ningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Efter den
initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde.
Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är
det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter
som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen
genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt
bokslutstillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter.
Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekono-
miska fördelar förknippade med utgiften kommer att erhållas av koncernen
och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med
tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
87
löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader
aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.
Inventarier
Inventarierna består främst av kontorsinventarier och bilar, vilka har tagits
upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar
och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs av linjärt under
tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Inventarierna beräknas ha en
nyttjandeperiod som antas vara lika med tillgångens tekniska livslängd
varför restvärdet antas vara försumbart och ej beaktas. Avskrivningar
redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk.
Finansiella instrument
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en
finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett egetkapi-
talinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i
balansräkningen inkluderar på tillgångssidan aktier och andelar i företag
där koncernen inte har ett bestämmande inflytande (finansiella tillgångar
värderade till verkligt värde), derivatinstrument, fordringar hos intressefö-
retag/joint ventures, andra långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga
kortfristiga fordringar samt likviditetsplaceringar och likvida medel. Bland
skulder återfinns skulder till kreditinstitut, obligationslån, företagscerti-
fikat, övriga långfristiga skulder, derivatinstrument, leverantörsskulder,
upplupna kostnader samt övriga kortfristiga skulder. Redovisningen beror
på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning och borttagande
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när
bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Hyresford-
ringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp
när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att
betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp
när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och
redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger
en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera
posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången
och reglera skulden. En finansiell tillgång tas i normalfallet bort från
balansräkningen när de avtalsenliga rättigheterna till kassaflödena från
den finansiella tillgången upphör. Exempelvis vid mottagen hyresbetalning.
Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort
från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt
utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Klassificering och värdering av finansiella instrument
Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapitalin-
strument samt derivat.
Skuldinstrument: klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldin-
strument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången
och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. Koncernens skul-
dinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar:
fordringar hos intresseföretag/joint ventures, andra långfristiga fordringar,
hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, upplupna intäkter samt
likvida medel. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaff-
ningsvärdevärderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions-
kostnader. Hyresfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet.
Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivränte-
metoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas
enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är
betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet.
Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförlus-
ter, för vidare information, se not 23 Finansiella risker.
Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av
innehav i aktier (noterade och onoterade) samt övriga värdepapper.
Samtliga av koncernens egetkapitalinstrument värderas till verkligt
värde via resultatet. Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 17
Finansiella instrument.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet förutom om de
klassificeras som säkringsinstrument och den effektiva delen av säkringen
redovisas i ”Övrigt totalresultat”. Verkligt värde fastställs enligt beskriv-
ning i not 17 Finansiella instrument.
Klassificering och värdering av finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med
undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet
anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktions-
kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet
anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet förutom om de
klassificeras som säkringsinstrument och den effektiva delen av säkringen
redovisas i ”Övrigt totalresultat”. Verkligt värde fastställs enligt beskriv-
ning i not 17 Finansiella instrument.
Värdering till verkligt värde
Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid
försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en
ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Tabellen nedan visar finan-
siella instrument värderade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i
verkligt värdehierarkin gjorts. De olika nivåerna definieras enligt följande:
Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska
tillgångar eller skulder
Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade
priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnote-
ringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar)
Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer-
bara marknadsdata
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffnings-
värde, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Ned-
skrivning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering
görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för
kreditrisk.
Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för koncernens
hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen,
för fordrans förväntade återstående löptid. Koncernen baserar värdering
av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med
framåtblickande faktorer.
Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde:
För fordringar hos intresseföretag/joint ventures och övriga kortfristiga
fordringar tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt
per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12
månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående
löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan
första redovisningstillfället redovisas en förlustreserv för tillgångens åter-
stående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade
reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående
löptiden (stadie 3). För kredit-försämrade tillgångar och fordringar baseras
beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av
förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående
stadier.
Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen
en metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster
värderas utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang
samt exponeringen vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang
som då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra
faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning
av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer.
För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell
bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande
information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar even-
tuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen som netto av
bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i
resultaträkningen.
88
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Säkringsredovisning
Koncernen tillämpar IFRS 9 säkringsredovisning för finansiella instrument
som syftar till att säkra finansiella risker relaterade till nettoinvesteringar i
utlandsverksamhet.
Koncernen bedömer, utvärderar och dokumenterar effektivitet såväl
vid säkringens början som löpande. Säkringens effektivitet bedöms utifrån
en analys av det ekonomiska sambandet mellan säkrad post och säk-
ringsinstrument, och effekten av kreditrisk får inte dominera värdeföränd-
ringar i underliggande post och instrument. Härutöver ska säkringskvoten i
det ekonomiska sambandet vara den som används i säkringsförhållandet.
Säkringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamhet: Koncernen använ-
der företagscertifikat i utländsk valuta samt övriga lån som säkringsinstru-
ment. Förändringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet redovisas i
”Övrigt totalresultat” i den mån säkringen är effektiv och de ackumulerade
förändringarna i verkligt värde redovisas som en separat komponent i eget
kapital. Vinst eller förlust som härrör från den del av säkringen som inte är
effektiv redovisas omedelbart i årets resultat. Vid avyttring av utlandsverk-
samheter omförs den vinst eller förlust som ackumulerats i eget kapital till
årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för avyttringen.
Redovisning vid upphörande av säkring: Säkringsredovisning kan inte
avslutas enligt beslut. Säkringsredovisning upphör när:
• när säkringsinstrumentet förfaller eller säljs, avvecklas eller löses in,
• när det inte längre finns ett ekonomiskt samband mellan säkrad post och
säkringsinstrument, eller kreditrisk dominerar värdeförändringar som
följer av det ekonomiska sambandet, och
• när säkringsredovisning inte längre uppfyller målen med riskhantering.
Vid avyttring av utlandsverksamhet omklassificeras vinsterna eller
förlusterna från eget kapital till resultatet.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo-
havanden hos banker och motsvarande institut. Likvida medel omfattas av
kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Hybridobligation
Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det
föreligger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att
erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning
gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första
redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska
klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld. Ränta
på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital.
Tvingande konvertibel
SBB emitterade under perioden en tvingande konvertibel uppgående
till 2,75 mdkr som förfaller 2023. Konvertibeln har en årlig ränta om 7 %
som betalas halvårsvis med förbehåll för bolagets möjlighet att skjuta
upp räntebetalningar under vissa omständigheter. Konvertibeln kommer
obligatoriskt att konverteras till bolagets B-aktier senast vid förfall. Vid
första redovisningstillfället har en uppdelning gjorts på eget kapital
respektive skuld enligt IAS 32. Redovisad skuld motsvarar nuvärdet av de
framtida räntebetalningarna. Eget kapital utgör resterade del av emitterat
kapital. Emissionskostnaderna har fördelats mellan de två delarna.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på
tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga
värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten
skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna
skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och upp-
skjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i
den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida
skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid för-
sta redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv,
redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas enligt
lagstadgade skattesatser som har beslutats eller aviserats per balansdagen
och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran
realiseras eller den uppskjutna skatteskulden.
Kassaflöde
Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden enligt IAS 7.
Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört
in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till
investerings- och/eller finansieringsverksamheten.
NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder
Nya standarder
Referensräntereformen – Fas 2: Ändringar av IFRS 9, IAS
39, IFRS 7, IFRS 4 och IFRS 16
Ändringarna ger tillfälliga lättnader som hanterar effekterna av
den finansiella rapporteringen när IBOR (interbank offered rate)
ersätts med en alternativ nästan riskfri ränta, RFR (risk-free interest rate).
Ändringarna innefattar följande lättnader:
• Ett praktiskt sätt att kräva att kontraktsändringar, eller förändringar
av kassaflöden som är direkt nödvändiga på grund av reformen,
ska behandlas som förändringar av en rörlig ränta, motsvarande en
förändring i en marknadsränta.
• Tillåta ändringar som krävs av IBOR-reformen att göras av säkrings-
beteckningar och säkringsdokumentation utan att säkringsrelationen
avbryts.
• Tillhandahålla tillfällig befrielse till enheter från att behöva uppfylla det
separat identifierbara kravet när ett RFR-instrument är designat som en
säkring av en riskkomponent.
Dessa ändringar har ingen påverkan på koncernens koncernredovisning.
Koncernen avser att använda ovan lättnader i kommande perioder om de
blir tillämpliga.
Ändringar av IAS 1: Klassificering av skulder
Ändringarna till IAS 1 klargör och specificerar kraven för att klassificera
skulder som kortfristiga eller långfristiga. Ändringarna klargör innebörden
av vad som avses med en rätt att senarelägga skuldens reglering och att
en ovillkorad rättighet att senarelägga skuldens reglering ska föreligga
vid redovisningsperiodens slut. Vidare förtydligas att klassificeringen är
opåverkad av sannolikheten att ett företag kommer utnyttja sin rättighet
att senarelägga regleringen och likaså för konvertibla skuldebrev där
konverteringsrätten klassificerats som eget kapital. Ändringarna träder
i kraft för räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 eller senare och ska
tillämpas retroaktivt. IASB publicerade dock ett utkast innehållandes ett
förslag om att skjuta upp ikraftträdandet till 1 januari 2024. SBB följer
utvecklingen av ändringarna och bedömer vilken inverkan de kommer att
få på dess nuvarande redovisningsprinciper.
Ändringar av IAS 37: Avsättningar, eventualförpliktelser och
eventualtillgångar
Ändringarna klargör vilka kostnader som ska betraktas som oundvikliga
vid identifiering och redovisning av förlustkontrakt. Dessa omfattar
dels utgifter som har ett direkt samband med avtalet och dels indirekta
hänförbara utgifter. Ändringarna träder i kraft för räkenskapsår som börjar
1 januari 2022.
Ändringar i IFRS 3: Rörelseförvärv
IASB har implementerat tre ändringar i IFRS 3 till följd av tidigare ändringar
i det konceptuella ramverket. Samtidigt införs ett nytt tillägg som innebär
att skulder och eventualförpliktelser inom tilllämpningsområdet för
IAS 37 och IFRIC 21 ska redovisas i enlighet med dessa istället för det
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
89
konceptuella ramverket. I ändringen förtydligas även att IFRS 3 inte att
eventualtillgångar tas med i en förvärvsanalys. Ändringarna trader i kraft
för räkenskapsår som börjar 1 januari 2022 och får tillämpas tidigare.
IFRS 9 Finansiella instrument
IASB har utfärdat ändringar i IFRS 9 som förtydligar vilka avgifter
som ska inkluderas i 10 procentstestet för att avgöra om det skett
en utsläckning av ett skuldinstrument. Ändringen ska tillämpas för
räkenskapsår som börjar 1 januari 2022 och får förtidstillämpas.
SBB har inte förtidstillämpat ändringen och ändringen bedöms inte få en
väsentlig påverkan på koncernen.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft
Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår som
börjar efter 1 januari 2022 har inte tillämpats vid upprättandet av denna
finansiella rapport. Dessa nya standarder och tolkningar väntas inte ha
en väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter på innevarande
eller kommande perioder och inte heller på framtida transaktioner.
NOT 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen
och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det
redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och
kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras
på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer
vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja
sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Nedan
beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av
bolagets finansiella rapporter.
Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden
som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter
redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av företagsledningen utifrån
marknadsbedömning. Väsentliga bedömningar har därvid gjorts avseende
bland annat kalkylränta och direktavkastningskrav som baserat på
värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förränt-
ningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassaflödet för
drifts-, underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska
kostnader men också erfarenheter av jämförbara fastigheter. Framtida
investeringar har bedömts utifrån det faktiska behov som föreligger.
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassifi-
ceras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger
om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal
och de processer som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv
är rörelseförvärv.
I samband med fastighetstransaktioner görs även en sammanvägd
bedömning av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillko-
ren för att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå
för att fastställa första redovisningstillfället av tillgången. En förvaltnings-
fastighet ska redovisas som tillgång när det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och anskaffningsvärdet
kan tillförlitligt beräknas. De ekonomiska fördelar som hänförs till en
förvaltningsfastighet utgörs såväl av driftsnettot som tillgångens värde-
förändring. Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida
ekonomiska fördelarna kommer tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan
utöva kontroll genom att styra användningen av tillgången, vilken anses
utgöra det första redovisningstillfället.
I samband med fastighetstransaktioner förekommer det ibland att del
av den överenskomna köpeskillingen är villkorad av framtida händelser.
Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende av SBBs
framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov till betalningen
är utanför SBBS kontroll, redovisas en skuld. Om å andra skyldigheten att
betala tillkommande köpeskilling är beroende av SBBs framtida verksam-
het, görs en bedömning om förutsättningarna för att redovisa en avsätt-
ning föreligger. Historiskt har tilläggsköpeskillingar endast förekommit i
begränsad utsträckning, men vid en översyn av tillämpningen av dessa
principer har det framkommit att tre tilläggsköpeskillingar som borde ha
skuldförts under 2020 respektive 2021. Se not 30 för mer information.
I samband med vissa av SBBs förvärv av fastigheter ingås i nära
anslutning hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/
leasegivare i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av
längre karaktär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av
leasingavtalet som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar
huruvida den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräk-
ning till verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och
ersätts av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets
specifika fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som
kvantitativa bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering.
En annan bedömningsfråga i redovisningen berör värderingen av
uppskjuten skatt. Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas
uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Aktuell skatt har beräknats
utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent i Sverige, 22 procent i Norge
och Danmark samt 20 procent i Finland. Beräkningar av uppskjuten skatt i
Norge, Danmark och Finland har gjorts utifrån samma nominella skattesats
som för aktuell skatt. För Sverige beräknas uppskjuten skatt med en nominell
skatt om 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt
värde på tillgångar och skulder. Den verkliga skatten bedöms vara lägre dels
på grund av möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels
pga. tidsfaktorn. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av
möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster.
SBB har emitterat hybridobligationer om 17,2 mdkr. Hybridobligationen
har en evig löptid med en löpande räntebetalningar. SBB har en möjlighet
att lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första möjliga inlösendag
som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första redovisningstillfället
har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett
egetkapitalinstrument och inte som en finansiell skuld. Den bedömning
som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon
uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga
kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några
andra omständigheter som indikerar att avtalet kommer att regleras i kon-
tanter eller annan finansiell tillgång. SBB har rätt att skjuta utbetalningar
avseende ränta på obestämd tid såtillvida hybridobligationsinnehavare
meddelas inom avtalad tid och hybridobligationen är efterställd samtliga
andra fordringsägare.
Uppskattningar och bedömningar görs också avseende goodwill i form
av en nedskrivningsprövning som görs löpande. Vid nedskrivningsprövning
av goodwill måste ett antal väsentliga antaganden och bedömningar
beaktas för att kunna beräkna kassagenererande enhetens nyttjande-
värde. Dessa antaganden och bedömningar hänför sig till förväntade
framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för framtida kassaflöden
baseras på bästa möjliga bedömningar av framtida intäkter och kostnader
samt allmänna marknadsförutsättningar och utveckling för branschen.
Väsentliga antaganden framgår av not 13 Goodwill.
NOT 4 Rörelsesegment
Koncernen har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet
i tre segment. Segmenten utgörs av Bostäder, Samhällsfastigheter och
Övriga fastigheter. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens
karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp
och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att
fatta strategiska beslut.
Nedan följer en beskrivning av respektive segment:
• Bostäder består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även
radhus.
• Samhällsfastigheter består av skolor, äldreboende, LSS-boende och
fastigheter där kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra
skattefinansierade operatörer bedriver sin verksamhet.
• Övriga fastigheter utgörs primärt av kommersiella fastigheter för vilka
avsikten finns att bedriva detaljplaneprocess för att utveckla fastighe-
terna.
90
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Räkenskapsår 2021-01-01 – 2021-12-31
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Övriga
fastigheter
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 4 467 1 128 335 5 930 - 5 930
Fastighetskostnader -1 152 -574 -157 -1 883 - -1 883
Driftnetto 3 315 554 178 4 047 - 4 047
Centraladministration - - - - -290 -290
Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -86 -86
Resultat från intresseföretag/joint venture - - - - 2 814 2 814
Resultat före finansiella poster - - - - 2 438 6 485
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 274 274
Räntekostnader och liknande resultatposter - - - - -1 069 -1 069
Förvaltningsresultat - - - - 1 643 5 690
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 10 963 9 747 650 21 360 - 21 360
Upplösning goodwill vid fastighetsförsäljning - - - - -252 -252
Resultat bostadsproduktion - - - - 9 9
Värdeförändringar derivat - - - - 2 487 2 487
Resultat före skatt 14 278 10 301 828 25 407 3 887 29 294
Skatt - - - - -3 693 -3 693
Årets resultat 14 278 10 301 828 25 407 194 25 601
Förvaltningsfastigheter 90 056 52 410 6 868 149 335
Investeringar 2 079 1 652 179 3 910
Värde per kvm (kr) 29 475 26 663 16 981 27 525
Överskottsgrad 74% 49% 53% 68%
Räkenskapsår 2020-01-01 – 2020-12-31
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Övriga
fastigheter
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 4 012 843 266 5 121 - 5 121
Fastighetskostnader -1 086 -432 -124 -1 642 - -1 642
Driftnetto 2 926 411 142 3 479 - 3 479
Centraladministration - - - - -224 -224
Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -52 -52
Resultat från intresseföretag/joint venture - - - - 144 144
Resultat före finansiella poster - - - - -132 3 347
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 166 166
Räntekostnader och liknande resultatposter - - - - -1 079 -1 079
Förvaltningsresultat - - - - -1 045 2 434
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 5 804 2 026 235 8 065 - 8 065
Upplösning goodwill vid fastighetsförsäljning - - - - -468 -468
Värdeförändringar derivat - - - - -207 -207
Resultat före skatt 8 730 2 437 377 11 544 -1 720 9 824
Skatt - - - - -1 152 -1 152
Årets resultat 8 730 2 437 377 11 544 -2 872 8 672
Förvaltningsfastigheter 67 109 18 102 4 973 90 185
Investeringar 1 238 582 268 2 088
Värde per kvm (kr) 23 402 23 380 15 722 22 784
Överskottsgrad 73% 49% 53% 68%
Intäkter från svenska kunder utgör 73 procent (73) av koncernens totala
intäkter. Intäkter från norska kunder utgör 14 procent (16) av koncernens
totala intäkter och resterande del av intäkterna avser intäkter från kunder
i Finland och Danmark. Av anläggningstillgångar (som inte är finansiella
instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 75 procent (81) fördelade
till Sverige, 17 procent (19) fördelade till Norge och resterande del avser
anläggningstillgångar i Finland och Danmark. Det finns ingen hyresgäst
som utgör mer än 10 procent av intäkterna.
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
91
NOT 5 Avtalade framtida hyresintäkter
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 5 930 (5 121) mkr.
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal.
Förfallostrukturen avseende de hyreskontrakt som avser ej uppsägnings-
bara operationella leasingavtal framgår av tabellen nedan. Bostads- och
bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders uppsägningstid
ingår inte i tabellen.
Avtalade framtida hyresintäkter 2021 2020
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 5 145 4 165
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 4 408 3 698
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 3 913 3 154
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 3 429 2 649
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 3 089 2 268
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 28 084 19 583
Summa 48 068 35 516
NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag
2021 2020
Fastighetskostnader
Driftskostnader 1 114 987
Underhåll 322 323
Förvaltningsadministration 317 217
Fastighetsskatt 130 115
- varav personalkostnader inom fastighetskostnader 218 128
Centraladministration
Övriga externa kostnader 112 124
Förvärvs- och omstruktureringskostnader 86 52
Avskrivningar 5 2
Personalkostnader 174 98
Summa 2 259 1 918
NOT 7 Arvode till revisor
Ernst & Young AB, Ernst & Young AS,
Ernst & Young Oy, Ernst & Young A/S 2021 2020
Revisionsuppdraget 36 17
Annan revisionsverksamhet 0 0
Skatterådgivning 2 1
Övriga tjänster 0 3
Summa 38 21
PwC AB 2021 2020
Revisionsuppdraget 1 -
Summa arvode till revisor 39 -
NOT 8 Anställda och personalkostnader
2021 2020
Medelantalet anställda
Medel-
antal
anställda
Varav
män, %
Medel-
antal
anställda
Varav
män, %
Dotterbolag i Sverige 360 62 220 62
Dotterbolag i Norge 24 33 19 68
Dotterbolag i Finland 6 50 6 50
Totalt dotterbolag 390 60 245 62
Moderbolag 28 39 19 45
Totalt i koncernen 418 59 264 61
2021 2020
Könsfördelning, styrelse och
ledande befattningshavare
Antal på
balans-
dagen
Varav
män, %
Antal på
balans-
dagen
Varav
män, %
Styrelseledamöter 7 71 6 67
Verkställande direktör och övriga
ledande befattningshavare
9 44 8 63
Totalt i koncernen 16 56 14 64
Personalkostnader 2021 2020
Moderbolaget
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar 21 16
Sociala avgifter 7 5
Pensionskostnader 5 3
Summa 33 24
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar 21 7
Sociala avgifter 7 2
Pensionskostnader 4 3
Summa 32 12
Dotterbolag
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar 5 2
Sociala avgifter 2 1
Pensionskostnader 1 0
Summa 8 3
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar 223 148
Sociala avgifter 63 40
Pensionskostnader 32 18
Övriga personalkostnader 9 3
Summa 327 209
Summa personalkostnader 400 248
I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats aktiverats
i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen kommer
inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med kostnads-
slagen i not 6.
92
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Incitamentsprogram
Bolaget har ett bonussystem som omfattar åren 2019–2021 och samtliga
anställda. Bonussystemet består av tre delar som vardera ska ge rätt till en
tredjedel av det maximala bonusbeloppet. Två av delarna bestäms av att vissa
mål på företagsnivå uppnås enligt bolagets fastställda årsredovisning medan
en del är kopplad till individuella mål. För att bonus överhuvudtaget ska utgå
krävs att den del som är kopplad till individuella mål uppnås samt att ytter-
ligare en av bonusdelarna som är kopplade till mål på företagsnivå uppnås.
Utbetalning av bonus sker i samband med den löneutbetalning som infaller
närmast efter den bolagsstämma varpå bolagets årsredovisning fastställts.
SBB har ett incitamentsprogram för bolagets nuvarande och framtida
anställda som omfattar 40 000 000 teckningsoptioner som berättigar till
teckning av motsvarande antal B-aktier i bolaget. Optionsprogrammet
är upprättat på marknadsmässiga villkor. Teckningskursen för nyteckning
av B-aktier motsvarar 130 procent av bolagets B-aktiers volymvägda
genomsnittskurs under de 10 handelsdagar som följer närmast efter
den 23 februari 2021, dvs. 34,125 kr. Teckning av B-aktier med stöd av
teckningsoptioner kan ske under tiden fr.o.m. den 1 mars 2024 t.o.m. den
31 mars 2024.
2021
(belopp i tkr)
Grundlön,
styrelse-
arvode
Rörlig
ersätt-
ning
Pensions-
kost-
nader
Övrig
ersätt-
ning Summa
Styrelseordförande
Lennart Schuss 470 - - - 470
Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson 320 - - - 320
Hans Runesten 300 - - - 300
Fredrik Svensson 300 - - - 300
Eva Swartz Grimaldi 340 - - - 340
Anne-Grete Strøm-Erichsen 300 - - - 300
Verkställande direktör
Ilija Batljan 4 342 1 350 1 685 174 7 551
Vice verkställande
direktörer*
Krister Karlsson 1 758 585 583 171 3 098
Lars Thagesson 2 830 968 1 034 246 5 078
Eva-Lotta Stridh 1 647 540 533 29 2 748
Oscar Lekander 1 424 450 432 100 2 406
Annika Ekström 2 166 788 838 198 3 989
Övriga ledande befatt-
ningshavare (3 st) 6 397 720 362 131 7 610
Summa 22 594 5 400 5 466 1 050 34 510
* Vice verställande direktörer utnämdes den 8 december 2021, dock redovisas hela årets
ersättningar för dessa i tabellen ovan.
2020
(belopp i tkr)
Grundlön,
styrelse-
arvode
Rörlig
ersätt-
ning
Pensions-
kost-
nader
Övrig
ersätt-
ning Summa
Styrelseordförande
Lennart Schuss 470 - - - 470
Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson 320 - - - 320
Hans Runesten 300 - - - 300
Fredrik Svensson 300 - - - 300
Eva Swartz Grimaldi 340 - - - 340
Anne-Grete Strøm-Erichsen 300 - - - 300
Verkställande direktör
Ilija Batljan 3 624 600 1 203 144 5 571
Vice verkställande
direktörer
Krister Karlsson 1 587 260 412 - 2 259
Lars Thagesson 2 614 430 735 - 3 779
Övriga ledande befatt-
ningshavare (5 st) 5 397 1 216 1 288 186 8 087
Summa 15 817 2 506 3 638 329 21 725
Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings-
havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i
form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer
som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen.
Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall
uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer
att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning
från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner.
Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions-
grundande lön.
NOT 9 Finansiella intäkter
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde 2021 2020
Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar 129 84
Ränteintäkter från joint ventures 28 36
Resultat från övriga andelar 95 -
Övrigt 22 46
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 274 166
NOT 10 Finansiella kostnader
Skulder värderade till verkligt värde i resultatet 2021 2020
Räntekostnader, räntederivat - 19 -55
Valutakursdifferenser, räntederivat 18 -14
Summa redovisat i resultatet (finansiella poster) 2 -69
Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 2021 2020
Räntekostnader övriga finansiella skulder - 817 -763
Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter - 256 -199
Överkurs återköpta obligationer - 2 -1
Övriga finansiella kostnader -72 -139
Valutakursdifferenser, finansiella poster* 100 117
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -1 046 -985
Summa räntekostnader och tillhörande resultatposten - 1 048 -1 054
* Ej beräkning enligt effektivräntemetoden
Under året har 87 mkr (31) i räntor aktiverats avseende investeringar i
fastighetsportföljen där en räntenivå om 3 procent (3) använts.
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
93
NOT 11 Leasingavtal
Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende
tomträtter. I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och
utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder
avseende tomträtter samt förändringarna under året.
2021-12-31
Nyttjanderätt
tomträtt
Skuld
leasing
Ingående balans 614 614
Tillkommande avtal 83 83
Avgående avtal -58 -58
Utgående balans 639 639
2020-12-31
Nyttjanderätt
tomträtt
Skuld
leasing
Ingående balans 445 445
Tillkommande avtal 169 169
Utgående balans 614 614
Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar,
kontorsmaskiner mm. Dessa avtal har definierats som avtal där den under-
liggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16
tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt
över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång
eller leasingskuld redovisas i balansräkningen.
Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk-
ning under året hänförliga till leasingverksamheten.
2021 2020
Räntekostnad på leasingskulder 21 18
Kostnad för avtal där den underliggande tillgången
är av lågt värde - 7
Redovisad leasing 21 25
Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 21 mkr (18). Tomträtter betraktas
enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer
därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling
av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte
utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
NOT 12 Skatt
SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten
skatt, beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige med
undantag för uppskjuten skatt som beräknas utifrån ny skattesats på 20,6
procent, 22 procent i Norge och Danmark samt 20 procent i Finland.
2021 2020
Aktuell skatt -247 -164
Uppskjuten skatt fastigheter -3 328 -1 076
Uppskjuten skatt underskottsavdrag 73 -9
Uppskjuten skatt finansiella instrument -169 58
Uppskjuten skatt övrigt -21 39
Redovisad skatt -3 693 -1 152
Avstämning av effektiv skattesats 2021 2020
Resultat före skatt 29 294 9 824
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget
(20,6%/21,4%)
6 035 2 102
Skatteeffekt av:
Andra skattesatser inom koncernen 60 -18
Skatt hänförlig till tidigare år 16 -7
Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag -1 629 -532
Övriga ej skattepliktiga intäkter -804 -119
Ej bokförda intäkter som ska tas upp -567 174
Ej avdragsgilla kostnader -40 191
Ej bokförda kostnader som ska dras av -13 0
Utnyttjade av tidigare ej utnyttjade underskottsavdrag -111 -62
Övriga skatemässiga justeringar -151 57
Skattemässiga avskrivningar -43 28
Temporära skillnader avseende fastigheter 940 -662
Redovisad skatt 3 693 1 152
Effektiv skattesats 13% 12%
Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett
resultat av säkringsredovisning. Samtliga underskottsavdrag har beaktats
vid beräkning av uppskjuten skatt. Underskottsavdragen uppgår till ca 3,0
mdkr per 2021-12-31.
Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld
I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära
skillnaderna:
Uppskjuten skatt 2021 2020
Uppskjuten skatt fastigheter 11 421 8 113
Uppskjuten skatt obeskattade reserver 86 47
Uppskjuten skatt underskottsavdrag -1 179 -1 009
Uppskjuten skatt derivat 125 -23
Uppskjuten skatt övrigt -25 -53
Redovisad uppskjuten skatteskuld 10 428 7 075
NOT 13 Goodwill
Goodwill 2021-12-31 2020-12-31
Ingående balans 6 319 6 687
Förvärv - 100
Försäljning -253 -468
Utgående balans 6 066 6 319
Goodwillposten är till största del hänförlig till förvärvet av Hemfosa.
Förvärvet av Hemfosa har redovisningsmässigt klassificeras som ett
rörelseförvärv enligt IFRS 3. Detta innebär att förvärvade tillgångar,
skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde på förvärvs-
dagen. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna
och det verkliga värdet för de förvärvade nettotillgångarna redovisas som
goodwill.
I samband med förvärvet uppstod goodwill om 6 666 mkr i form av
skillnaden mellan anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna och
nettotillgångarna. Goodwillposten utgörs av två delar. Till största del
utgörs den av synergieffekter i form av minskade finansierings- och admi-
nistrationskostnader. Denna del uppgår till 4 275 mkr. Därutöver finns en
redovisad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den
uppskjutna skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform
94
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
som måste redovisas vid rörelseförvärv. För denna redovisningsmässiga
goodwill finns ett motsvarande belopp i posten uppskjuten skatt. Till följd
av försäljning av fastigheter har denna del minskat med 253 mkr under
året. I samband med förvärvet av Sveafastigheter uppstod en goodwill om
97 mkr med motsvarande belopp redovisat som uppskjuten skatt.
Nedskrivningsprövning
Goodwill nedskrivningsprövas på de lägsta nivåerna där det finns separata
identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter), vilket för koncer-
nen utgörs av segmenten Samhällsfastigheter och Övrigt.
Nedskrivningsprövningen för koncernens goodwill består i att bedöma
om enhetens återvinningsvärde är högre än dess redovisade värde för
respektive kassagenererande enhet som goodwillen tillhör. Återvinnings-
värdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde, vilket utgör
nuvärdet av enhetens förväntade framtida kassaflöden utan hänsyn till
eventuell framtida verksamhetsexpansion och omstrukturering. Beräk-
ningen av nyttjandevärdet har baserats på:
• En diskonteringsfaktor på 4,4 procent före skatt.
• En prognos av kassaflöden under de närmaste 5 åren.
Den diskonterade kassaflödesmodellen innefattar prognostisering av
framtida kassaflöden från rörelsen inkluderande uppskattningar av
hyresintäkter och rörelseresultat (EBIT). De viktiga antaganden som driver
förväntade kassaflöden under de närmaste fem åren utgörs utöver kassa-
flöden av kostnad för finansiering och skatt. Värdena har skattats på dessa
variabler i huvudsak baserat på och i enlighet med historiska erfarenheter.
Beräkningarna påvisar inget nedskrivningsbehov och de indikerar inte att
några rimligt möjliga förändringar i viktiga antaganden skulle leda till ett
nedskrivningsbehov. Goodwill har fördelats på följande kassagenererande
enheter:
2021-12-31 2020-12-31
Samhällsfastigheter 5 462 5 741
Övrigt 599 578
Summa 6 066 6 319
NOT 14 Förvaltningsfastigheter
Koncernen delar upp sitt fastighetsbestånd på tre olika kategorier;
bostäder, samhällsfastigheter och övriga fastigheter.
2021-12-31
Verkligt värde
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Övriga
fastigheter Totalt
Ingående redovisat
värde
67 109 18 102 4 973 90 185
Förvärv 21 704 28 685 2 084 52 474
Investeringar 2 079 1 652 179 3 910
Försäljningar -13 071 -5 562 -748 -19 381
Orealiserade värdeför-
ändringar
10 364 9 575 515 20 620
Omklassificeringar 187 -42 -145 -
Omräkningsdifferens 1 518 - 10 1 527
Utgående redovisat
värde
90 056 52 410 6 868 149 335
2021
Värdeförändringar
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Övriga
fastigheter Totalt
Orealiserade värdeför-
ändringar
10 364 9 575 515 20 620
Realiserade värdeför-
ändringar
433 172 135 740
Summa 10 797 9 747 650 21 360
2020-12-31
Verkligt värde
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Övriga
fastigheter Totalt
Ingående redovisat
värde
61 547 13 230 4 765 79 542
Förvärv 8 923 5 146 459 15 029
Investeringar 1 239 581 268 2 088
Försäljningar -9 647 -2 866 -1 009 -13 522
Orealiserade värdeför-
ändringar
6 376 2 010 252 8 638
Omklassificeringar -274 - 274 -
Omräkningsdifferens -1 555 0 -35 -1 590
Utgående redovisat
värde
67 109 18 102 4 973 90 185
2020
Värdeförändringar
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Övriga
fastigheter Totalt
Orealiserade värdeför-
ändringar
6 376 2 010 252 8 638
Realiserade värdeför-
ändringar
-572 16 -17 -573
Summa 5 804 2 026 235 8 065
Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av
Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield och Colliers. Värderingarna har
baserats på en analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där
hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresni-
våer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt
behov av investeringar. De använda avkastningskraven i värderingen ligger
i intervallet 2,10 procent till 17,0 procent med ett medelvärde om 4,34
procent (5,05). I värdet för fastigheterna ingår ca 3 951 mkr för byggrätter
som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att
bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade
byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. För
beskrivning av nivåer i verkligt värdehierarkin, se not 1.
De orealiserade värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter som
innehas per balansdagen redovisas i resultaträkningen på raden ”Vär-
deförändringar fastigheter”. De utgjordes till del av värdeskapande från
byggrättsutveckling och nyproduktion om 6 612 mkr (2 224). Resterande
del förklaras av ökade driftnetton till följd av investeringar och uthyrningar
i fastighetsbeståndet samt sänkta avkastningskrav.
SBB har påbörjade nyproduktionsprojektprojekt där total investerings-
volym uppgår till knappt 9 mdkr.
Försäljningar till joint ventures i kronor 2021 2020
Verkligt värde fastigheter 15 607 006 356 -
SBB koncernens vinst efter eliminering av
internvinst (50% av realisationsresultatet)
579 216 308 -
Tidigare redovisat orealiserad värde-
förändring på sålda fastigheter
378 321 406 -
Totalt resultat från försäljningar av
fastigheter till joint ventures (exkl. skatt)
957 537 714 -
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på
vissa antaganden. I tabellen på nästa sida redovisas hur värdet påverkas
vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen
ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras
isolerat.
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
95
Förändring Värde påverkan
2021-12-31 Bostäder Samhällsfastigheter Övriga fastigheter Totalt
Hyresvärde +/- 5 % 3 262/-3 262 mkr 3 335/-3 334 mkr 328/-328 mkr 6 925/-6 924 mkr
Kalkylränta +/- 0,25 % -3 160/3 740 mkr -2 903/3 124 mkr -153/162 mkr -6 215/7 026 mkr
Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -3 232/3 831 mkr -2 822/3 150 mkr -161/178 mkr -6 215/7 159 mkr
Förändring Värde påverkan
2020-12-31 Bostäder Samhällsfastigheter Övriga fastigheter Totalt
Hyresvärde +/- 5 % 899/-899 mkr 2 671/-2 677 mkr 241/-241 mkr 3 811/-3 817 mkr
Kalkylränta +/- 0,25 % -706/800 mkr -1 897/1 948 mkr -113/119 mkr -2 716/2 867 mkr
Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -757/864 mkr -1 968/2 152 mkr -102/123 mkr -2 827/3 139mkr
Värderingsunderlag
Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas
marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Nedan presenteras dessa antaganden.
Kategori
Fastighets-
värde, mkr
Antal
fastigheter
Hyresvärde,
mkr
Driftnetto,
mkr
Vakansgrad,
genomsnitt,
%
Uthyrningsbar
yta, tkvm
Långsiktigt
direktavkast-
ningskrav, %
Andel av fast
värde inom
+/- 1,5 procent-
enheter, %
Långsiktigt
direktavkast-
ningskrav,
genomsnitt, %
Bostäder 52 410 724 2 370 1 393 93,9 1 966 2,10 - 7,16 81,9 3,33
Samhällsfastigheter
Utbildning 42 145 630 2 081 1 647 96,0 1 317 3,00 - 10,00 94,7 4,87
Äldreboenden & LSS 24 602 654 1 255 970 97, 8 848 2,70 - 17,00 93,0 4,46
Övriga samhällsfastigheter 23 309 159 1 319 934 93,7 890 3,37 - 8,50 78,0 4,91
Övrigt 6 868 74 431 187 76,6 404 2,35 - 8,50 91,0 5,49
Totalt 149 335 2 241 7 456 5 130 94,1 5 425 2,10 - 17,00 70,9 4,34
NOT 15 Inventarier
2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 44 50
Årets anskaffningar 52 9
Försäljningar och utrangeringar -7 -15
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 89 44
Ingående avskrivningar -22 -29
Försäljningar och utrangeringar -2 -5
Ackumulerade avskrivningar vid förvärv 3 19
Årets avskrivningar -20 -4
Omklassificeringar 0 -1
Utgående ackumulerade avskrivningar -41 -22
Utgående redovisat värde 48 22
NOT 16 Andelar i intressebolag/joint ventures
2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 2 867 909
Årets anskaffningar 9 835 1 913
Andel av resultatet 2 814 144
Aktieägartillskott 4 107 126
Omräkningsdifferens 41 -41
Omklassificering -1 503 -
Årets avyttringar -1 787 -183
Utgående redovisat värde, kapitalandel 16 373 2 867
96
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Kapitalandel Redovisat värde Resultatandel
Innehav Klassificering Huvudsaklig verksamhet 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
SBB Kåpan Bostad AB Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 50% - 1 526 - 501 -
Public Property Invest AS Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 48% 50% 1 736 - 427 -
JM AB (Publ) Intressebolag Fastighetsutveckling 28% - 6 566 - 301 -
Sveaviken Nordsten Holding AB Intressebolag Fastighetsutveckling 38% 38% 214 1 192 -
Offentlig Eiendom AS Intressebolag Fastighetsutveckling - 34% - 319 184 -
Svenska Myndighetsbyggnader
Holding AB
Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 50% - 1 739 - 156 -
Slaggborn Utvecklings AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 190 47 142 11
Idun Domum AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 125 - 124 -
HusBacc Utv Hold AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 194 78 116 -
Fastighets AB Stenbäckens Idbär Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 50% - 127 - 94 -
Magsam Holding AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 119 9 83 -2
Samtitania Fastighetsutveckling AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% - 76 - 76 -
Odalen SBB Projekt 1 AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 86 31 54 -5
Odalen Stensta Utveckling AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% - 63 - 39 -
Kuststaden Projektutveckling AB Intressebolag Fastighetsutveckling 0% 21% - 143 37 -
PPE Holding AB Intressebolag Fastighetsutveckling 38% 38% 127 95 35 86
SBB Genova Nackahusen AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 63 30 33 -
Klarsam Fast Utv AB Intressebolag Fastighetsutveckling 40% 40% 40 8 32 -
Solon Eiendom AS Intressebolag Fastighetsutveckling - - - - 23 -
Mölnlyckes Haga Utveckling AB Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 50% - 22 - 21 -
Trummedalen Fastigheter AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% - 45 - 20 -
Odalen Upphandling 1 AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 24 - 20 -
BCAC-Hus förv. AB Intressebolag Äga, förvalta, utveckla fastigheter 10% 10% 2 - 18 -
Bokoop Fastighet AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 16 1 15 -
Publicus one Publicus Intressebolag Äga, förvalta, utveckla fastigheter 32% - 102 - 14 -
Tillbringaren 2 Hold AB Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 49% 49% 32 19 14 6
Bryggkaffe Fast AB Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 50% 50% 31 21 10 -
Offentliga Hus AB (publ) Intressebolag Äga, förvalta, utveckla fastigheter - 37% - 1 444 10 -4
Varpslagg Fast Utv AB Intressebolag Fastighetsutveckling 40% 40% 11 2 9 -
Kuttervägen Holding AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 20 10 9 -
Origa Care AB Intressebolag Äga, förvalta, utveckla fastigheter 35% - 101 - 6 -
Sommarsol Exploatering AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 5 1 5 -
Cronsjö Fast Utv AB Intressebolag Äga, förvalta, utveckla fastigheter - 30% - 1 4 -
Preservium Property AB Intressebolag Äga, förvalta, utveckla fastigheter 35% - 168 - 4 -
Samterna Holding 1 AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 4 - 4 -
Arlandastad Group AB Intressebolag Fastighetsutveckling 20% - 856 - 3 -
Gullbern Fast Utv AB Intressebolag Fastighetsutveckling 40% 40% 5 1 3 -
Samhäll 102 AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 4 2 3 -
KlaraBo Förv AB Intressebolag Äga, förvalta, utveckla fastigheter - 49% - 399 2 83
Bolivo Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 50% - 152 - 1 -
Nöthagen Utv AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 1 - 1 -
SBB Genova Gåshaga Holding AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% 113 112 1 -
Solon Eiendom Holding AS Joint Venture Fastighetsutveckling 50% - 1 587 - - -
Solhemmet Samhällsfastigheter AB Joint Venture Fastighetsutveckling 50% 50% - -1 -3 -1
Fastighetsutveckling IB 117 AB Joint Venture Äga, förvalta, utveckla fastigheter 50% - -6 - -8 -
iBoxen Infrastruktur Sverige AB Intressebolag Postboxar 35% 35% 7 3 -10 -
Gardermoen Campus Utvikling AS Joint Venture Fastighetsutveckling 65% 65% 50 57 -11 -
Mindre innehav (19 bolag) 29 35 -2 -30
Totalt 16 373 2 867 2 814 144
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
97
Upplysning om väsentliga innehav
De innehav i joint ventures och intressebolag som anses väsentliga för koncernen specificeras nedan.
2021
(Mkr) JM AB
SBB Kåpan
Bostad AB
Svenska
Myndighets-
byggnader
Holding AB
Public
Property
Invest AS
Solon
Eiendom
Holding AS
KlaraBo
förvaltning AB
Offentliga hus
AB (publ)
Anläggningstillgångar 584 5 992 10 392 8 672 36 - -
Likvida medel 3 981 285 24 198 536 - -
Övriga omsättningstillgångar 19 826 136 -1 519 321 6 030 - -
Långfristiga finansiella skulder -818 -2 254 -4 755 -4 879 -1 949 - -
Övriga långsiktiga skulder -3 396 -665 -209 -240 -262 - -
Kortfristiga finansiella skulder -7 566 0 0 -129 -1 860 - -
Övriga kortfristiga skulder -4 227 -439 -222 -355 -562 - -
Nettotillgångar 8 384 3 055 3 710 3 586 1 968 - -
Nettoomsättning 15 650 102 - 67 398 - -
Drifts- och underhållskostnader -12 435 -50 - -11 -372 - -
Central administration -987 -6 - - -14 - -
Avskrivningar - - - - -1 - -
Finansnetto -80 -22 - -83 -10 - -
Värdeförändring fastigheter - 1 219 479 1 004 - - -
Skatt -343 -240 -167 -222 - - -
Årets resultat 1 805 1 003 312 755 - - -
Övrigt totalresultat 208 0 0 60 - - -
Årets totalresultat 2 013 1 003 312 815 - - -
varav koncernens andel 307 501 156 427 - - -
Avstämning mot redovisade värden
Ingående nettotillgångar - - - - - 815 3 902
Året anskaffning 22 650 1 850 - 3 - - -
Årets tillskott - 200 3 398 2 746 3 202 - -
Omklassificering
- - - - - - -3 902
Årets avyttringar
- - - - - -815 -
Årets resultat 1 090 1 003 312 755 1 - -
Årets övriga totalresultat 23 - - 60 - - -
Utgående nettotillgångar 23 762 3 053 3 710 3 564 3 203 - -
Koncernens andel i % 28,1% 50% 50% 48,4% 49,5% - -
Koncernens andel i mkr 6 566 1 526 1 855 1 725 1 586 - -
Redovisat värde 6 566 1 526 1 739 1 736 1 587 - -
98
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
2020
(Mkr) JM AB
SBB Kåpan
Bostad AB
Svenska
Myndighets-
byggnader
Holding AB
Public
Property
Invest AS
Solon
Eiendom
Holding AS
KlaraBo
förvaltning AB
Offentliga hus
AB (publ)
Anläggningstillgångar - - - - - 1 824 9 391
Likvida medel - - - - - 79 523
Övriga omsättningstillgångar - - - - - 3 94
Långfristiga finansiella skulder - - - - - -925 -5 387
Övriga långsiktiga skulder - - - - - -63 -377
Kortfristiga finansiella skulder - - - - - -75 -
Övriga kortfristiga skulder - - - - - -44 -631
Nettotillgångar - - - - - 799 3 613
Nettoomsättning - - - - - 128 535
Drifts- och underhållskostnader - - - - - -66 -185
Central administration - - - - - -9 -76
Avskrivningar - - - - - 0 0
Resultat från intresseföretag/JV - - - - - 0 1
Finansnetto - - - - - -19 -232
Värdeförändring fastigheter - - - - - 177 -20
Värdeförändring derivat - - - - - - -14
Skatt - - - - - -41 -7
Årets resultat - - - - - 170 2
Övrigt totalresultat - - - - - - -
Årets totalresultat - - - - - 170 2
varav koncernens andel - - - - - 83 -4
Avstämning mot redovisade värden
Ingående nettotillgångar - - - - - 644 -
Året anskaffning - - - - - - 3 912
Årets resultat - - - - - 170 -10
Årets övriga totalresultat - - - - - - -
Utgående nettotillgångar - - - - - 815 3 902
- - - - -
Koncernens andel i % - - - - - 49% 37%
Koncernens andel i mkr - - - - - 399 1 444
Redovisat värde - - - - - 399 1 444
Upplysning om övriga innehav
Mkr 2021-12-31 2020-12-31
Sammanlagt redovisat värde för oväsentliga
intressebolag/joint ventures
3 219 1 024
Sammanlagt belopp för koncernens andel av:
Resultat från kvarvarande verksamheter 1 164 94
Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet 259 -30
Övrigt totalresultat 6 -
Summa totalresultat 1 428 64
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
99
NOT 17 Finansiella instrument
Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och
skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassifice-
rade i kategorierna enligt IFRS 9.
Värdering av finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
upplupet anskaff-
ningsvärde
Mkr
2021-
12-31
2020-
12-31
2021-
12-31
2020-
12-31
Finansiella tillgångar
Fordringar hos intresseföretag/
joint ventures
- - 3 885 827
Derivatinstrument 547 129 - -
Finansiella tillgångar värderade
till verkligt värde
4 530 2 931 - -
Andra långfristiga fordringar - - 207 -
Hyresfordringar - - 219 91
Övriga kortfristiga fordringar - - 1 959 2 398
Likviditetsplaceringar 53 - - -
Likvida medel - - 9 837 13 606
Summa 5 130 3 060 16 107 16 922
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut - - 23 732 12 064
Obligationslån - - 53 094 37 784
Företagscertifikat - - 11 169 5 418
Övriga långfristiga skulder - - 292 1 259
Derivatinstrument 30 267 - -
Leverantörsskulder - - 181 117
Skuld cash collaterals - - 5 607 -
Övriga kortfristiga skulder - - 3 923 2 336
Summa 30 267 97 998 58 978
Kreditriskexponering
Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redo-
visade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda
säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde
Posten avser innehav i så väl noterade som onoterade aktier och övriga
värdepapper som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i
resultatet. Innehaven har därmed värderats enligt såväl nivå 1 som nivå
3. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden. För
onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste emis-
sioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa värdet.
Derivatinstrument
Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade
framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med
utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen.
Förändring för derivaten i nivå 2 presenteras nedan.
2021-12-31 2020-12-31
Ingående redovisat värde -138 48
Nyanskaffningar 326 114
Avyttringar -32 -93
Värdeförändringar i resultatet 360 -207
Utgående redovisat värde 517 -138
Likviditetsplaceringar
Posten avser placering i börsnoterade bolag.
Räntebärande fordringar och skulder
I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärandefordringar
och fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden
av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Det
verkliga värdet motsvarar det redovisade värdet då räntan motsvarar
aktuell marknadsränta samt att kreditmarginalen är densamma som när
lånen ingicks.
Skuld cash collaterals
SBB tecknade i slutet på september en Total return swap (TRS)
avseende likviditetsplaceringar i aktier. Till följd av att SBB från ett
redovisningsmässigt perspektiv behåller de huvudsakliga risker/fördelar
med ägandet av aktierna blev den redovisningsmässiga konsekvensen av
TRS:en att SBB erhöll likvida medel och samtidigt fick en skuld
med motsvarande belopp som redovisas på raden ”Skuld cash collateral”.
Kortfristiga fordringar och skulder
För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade vär-
det reflektera verkligt värde: hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar,
leverantörsskulder, och övriga kortfristiga skulder. Någon indelning i nivåer
enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster.
Värdering till verkligt värde
Tabellen på nästa sida visar koncernens finansiella instrument värderade
till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin
gjorts.
100
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
2021-12-31 2020-12-31
Mkr
Noterade priser på
aktiva markander
(Nivå 1)
Andra obser-
verbara indata
(Nivå 2)
Ej observer-
bar indata
(Nivå 3)
Noterade priser på
aktiva markander
(Nivå 1)
Andra obser-
verbara indata
(Nivå 2)
Ej observer-
bar indata
(Nivå 3)
Tillgångar värderade till verkligt värde
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 4 479 - 51 2 890 - 41
Derivatinstrument - 547 - - 129 -
Likviditetsplaceringar 53 - - - - -
Tillgångar för vilka upplysning om verkligt värde lämnas
Fordringar hos intresseföretag/joint ventures - - 3 885 - - 827
Skulder värderade till verkligt värde
Derivatinstrument - 30 - - 267 -
Skulder för vilka upplysning om verkligt värde lämnas
Skulder till kreditinstitut - - 23 732 - - 12 064
Obligationslån - - 53 094 - - 37 784
Företagscertifikat - - 11 169 - - 5 418
Övriga långfristiga skulder - - 292 - - 1 259
Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2021 eller 2020.
Obligationslån per 2021-12-31
Löptid ISIN Mkr Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Typ
2019-2023 XS2066041661 1 000 - 2023-02-01 1,01% + STIBOR
2019-2022 XS2078676322 300 - 2022-03-11 0,85%
2020-2025 XS2275409824 200 - 2025-12-18 1,17% + STIBOR Social
2019-2022 XS2021634675 500 -50 2022-07-04 1,20% + STIBOR Green
2019-2024 SE0012256741 500 -313 2024-02-14 3,30% + STIBOR Green
2019-2023 XS2050862262 800 -80 2023-09-06 1,15% + STIBOR Green
2020-2027 XS2111589219 600 - 2027-01-30 1,50% + STIBOR Green
2019-2023 XS2000538699 200 -75 2023-05-22 1,40% + STIBOR
2019-2023 XS2078737306 700 -25 2023-05-11 1,07%
2019-2024 SE0012313245 200 -148 2024-02-19 3,25% + STIBOR
2019-2025 XS1997252975 1 100 -359 2025-01-14 1,90% + STIBOR
2021-2023 XS2290558282 1 000 -20 2023-07-26 0,80% + STIBOR Social
2019-2022 XS2059787049 600 -110 2022-10-03 0,95% + STIBOR
2019-2023 SE0013042611 700 -379 2023-03-27 4,40% + STIBOR Offentliga Hus, Green
2020-2024 SE0014965919 550 -223 2024-04-12 3,15% + STIBOR Offentliga Hus, Green
2020-2023 XS2208267596 2 750 -2 738 2023-07-24 7% Tvingande konvertibel
Löptid ISIN M EUR Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Typ
2020-2027 XS2114871945 750 - 2027-08-12 1,00%
2020-2040 XS2151934978 50 - 2040-04-03 2,75%
2019-2026 XS2049823680 500 - 2026-09-04 1,13%
2019-2025 XS1993969515 550 -3 2025-01-14 1,75%
2020-2028 XS2271332285 700 - 2028-12-14 0,75% Social
2021-2023 XS2293906199 600 - 2023-02-01 0,65% + EURIBOR
2021-2029 XS2346224806 950 - 2029-11-26 1,13% Social
Löptid ISIN M NOK Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Typ
2020-2023 XS2124186508 400 - 2023-02-24 0,72% + NIBOR
2020-2025 XS2194790429 800 - 2025-06-26 1,99% + NIBOR
2019-2024 XS2085870728 1 000 - 2024-11-28 3,12%
2020-2023 XS2203994517 200 - 2023-07-14 0,15% + NIBOR
2020-2025 XS2223676201 700 - 2025-08-27 1,65% + NIBOR
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
101
NOT 18 Övriga fordringar
2021-12-31 2020-12-31
Fordringar fastighetstransaktioner 1 662 2 081
Skattekonto 282 208
Övrigt 15 109
Redovisat värde 1 959 2 398
NOT 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2021-12-31 2020-12-31
Upplupen intäkt 108 84
Förutbetald förvärvskostnad 19 28
Upparbetad men ej fakturerad intäkt 15 20
Förutbetalda projektkostnader 165 0
Förutbetalda driftskostnader 13 0
Förbetald försäkring 11 11
Förbetald fastighetsskatt 0 18
Förutbetald hyra 69 74
Övrigt 140 8
Redovisat värde 540 243
NOT 20 Likvida medel
2021-12-31 2020-12-31
Kassa och bank 9 837 13 606
Redovisat värde 9 837 13 606
NOT 21 Eget kapital
Förändring aktiekapital i kr
Antal stamaktier
serie A
Antal stamaktier
serie B
Antal stamaktier
serie D Antal preferensaktier Aktiekapital
Ingående värden 2021-01-01 209 977 491 1 119 504 867 179 881 880 30 713 150 939 495
Minskning preferensaktier 2021-02-26 - - - - 30 713 - 3 072
Nyemission 2021-03-03 - - 12 843 096 - 1 284 309
Nyemission 2021-04-15 - - 1 009 - 101
Nyemission 2021-04-21 - - 1 023 614 - 102 361
Nyemission 2021-05-11 - - 116 306 - 11 631
Utbyte konvertibel 2021-06-29 - 88 739 493 - - 8 873 949
Utbyte konvertibel 2021-08-09 - 2 354 230 - - 235 423
Nyemission 2021-08-24 - 6 270 833 - - 627 083
Nyemission 2021-11-19 - 17 035 513 - - 1 703 551
Nyemission 2021-12-10 - 7 259 471 - - 725 947
Utgående värden 2021-12-31 209 977 491 1 241 164 407 193 865 905 - 164 500 778
Antal stamaktier
serie A
Antal stamaktier
serie B
Antal stamaktier
serie D Antal preferensaktier Aktiekapital
Ingående värden 2020-01-01 209 977 491 1 030 549 096 104 425 359 30 713 134 498 266
Apport/kvittningsemission 2020-01-14 - 9 782 909 773 778 - 1 055 669
Apport/kvittningsemission 2020-01-20 - 6 910 394 953 874 - 786 427
Apport/kvittningsemission 2020-01-30 - 647 364 - - 64 736
Apport/kvittningsemission 2020-02-04 - 3 650 061 366 940 - 401 700
Apport/kvittningsemission 2020-02-26 - 6 575 281 - - 657 528
Nyemission 2020-07-17 - - 21 303 990 - 2 130 399
Apport/kvittningsemission 2020-09-01 - - 44 197 779 - 4 419 778
Nyemission 2020-10-13 - 14 108 000 - - 1 410 800
Nyemission 2020-11-03 - 2 748 000 - - 274 800
Apport/kvittningsemission 2020-12-18 - 44 533 762 - - 4 453 376
Apport/kvittningsemission 2020-12-29 - - 7 860 160 - 786 016
Utgående värden 2020-12-31 209 977 491 1 119 504 867 179 881 880 30 713 150 939 495
102
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Aktiekapital
Per den 31 december 2021 uppgick aktiekapitalet till 164 500 780,30 kr
och kvotvärdet var 0,1 kr, fördelat på 209 977 491 stamaktier av serie A, 1
241 164 407 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie D.
Innehavare av stamaktier av serie A och B är berättigade till utdelning som
fastställs efter hand. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem
gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B,
dock högst 2 kr per aktie och år. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid
bolagsstämman med en röst per aktie för stamaktie av serie A och 0,1 röst
per aktie för stamaktie av serie B och stamaktie av serie D. Alla stamaktier
har samma rätt till Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens kvarvarande netto-
tillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för
överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag.
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av Samhällsbyggnads-
bolaget i Norden AB (publ)s ägare i form av aktieägartillskott samt överkurs
vid emissioner av stamaktier och preferensaktier.
Hybridobligation
SBB har emitterat icke-säkerställda hybridobligationer uppgåede till
totalt 17,2 mdkr. Hybridobligationerna har en evig löptid och har således
ingen förfallodag men bolaget har rätt att lösa in hybridobligationerna
vid en fastställd framtida tidpunkt och sedan vid varje efterföljande
räntebetalningsdatum, samt vid vissa specifika händelser. Bolaget har rätt
att skjuta på räntebetalningarna på obestämd tid såtillvida innehavarna av
hybridobligationerna meddelas inom avtalad tid.
Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att
hybridobligationerna ska klassificeras som egetkapitalinstrument och
inte som finansiella skulder. Den bedömning som ligger till grund för
klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse
att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell
tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att
avtalen kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB
har rätt att skjuta utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida
hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobliga-
tionerna är efterställda samtliga andra fordringsägare.
Hybridobligationerna redovisas i eget kapital i koncern och moder-
bolaget och de är efterställda alla skulder. Räntekostnader hänförliga till
hybridobligationerna redovisas löpande direkt mot balanserade vinst-
medel inom eget kapital. Hybridobligationerna inkluderas inte i bolagets
känslighetsanalys för upplåningsränta eller i löptidsanalys över finansiells
skulder.
Nedan är en sammanställning över utestående hybridobligationer.
Emitterade hybridobligationer SE0013359148 SE0013234531 XS2272358024 XS2010032618 XS2010028186
Emittent SBB SBB SBB SBB Offentliga Hus
Emitterat nominellt belopp 1 500 575 500 500 500
Utestående belopp 1 500 305 500 500 500
Valuta SEKm SEKm EURm EURm EURm
Ränta 3,50% + STIBOR 3M 6,850% + STIBOR 3M 2,625% 2,624% 2,875%
Första reset-datum och ny ränta 2025-01-28 / 3,50% 2025-01-07 / 101% av
nominellt belopp
2026-03-14 / 3,227% 2025-04-30 / 2,814% 2027-01-30 / 3,223%
Första step-up-datum och ny ränta 2030-01-28 / 3,75% 2030-01-07 / 7,10% 2031-03-14 / 3,477% 2030-04-30 / 3,064% 2031-01-30 / 3,473%
Andra step-up-datum och ny ränta 2045-01-28 / 4,50% 2045-01-07 / 7,85% 2046-03-14 / 4,227% 2045-04-30 / 3,814% 2047-01-30 / 4,223%
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande består till största del av en
minoritet i Unobo om 30 procent och den minoritet av stamaktier och pre-
ferensaktier i Amasten Fastigheter AB (publ) som SBB inte kontrollerade
per 2021-12-31, dvs. 17 procent av aktierna. Dessutom finns några mindre
minoritetsposter i Sveafastigheter-koncernen. Bland minoritetsandelarna
finns preferensaktier i norska dotterbolaget Nye Barcode 121 Bidco AS
som utgör en mindre del.
Omräkningsreserv
Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid
omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har
upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som
koncernens finansiella rapporter presenteras i. Moderbolaget och koncer-
nen presenterar sina finansiella rapporter i svenska kronor. Ackumulerad
omräkningsdifferens redovisas i resultatet vid avyttring av den utländska
verksamheten.
Omräkningsreserv 2021-12-31 2020-12-31
Ingående redovisat värde -829 55
Årets förändring 1 120 -884
Utgående redovisat värde 291 -829
NOT 22 Resultat per aktie
Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie A och
B. Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en
utdelning om maximalt 2 kr/ aktie i årlig utdelning. Därutöver utgår ränta
avseende hybridlån. Beräkningen av resultat per stamaktie A och B har
baserats på årets resultat med avdrag för utdelning avseende stamaktier
av serie D samt ränta på hybridlån. Resultatet har fördelats på genom-
snittligt antal stamaktier av serie A och B uppgående till 1 379 982 887 st
(1 312 784 970).
Resultat per aktie före utspädning 2021 2020
Årets resultat 25 601 8 672
Avgår resultat hänförligt till preferensaktieägare -2 -3
Avgår resultat hänförligt till innehavare av
stamaktier av serie D -388 -262
Avgår resultat hänförligt till hybridlån -496 -332
Avgår resultat hänförligt till minoritetsandel -1 018 -74
Årets resultat hänförligt till stamaktier A och B 23 697 8 001
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
av serie A + B 1 379 982 887 1 312 784 970
Resultat per aktie före utspädning 17,17 6,09
Genomsnittligt antal utestående stamaktier av
serie D 191 331 014 130 778 598
Resultat per aktie (stamaktie D har ingen
utspädning) 2,00 2,00
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
103
Resultat per aktie efter utspädning 2021 2020
Årets resultat 25 601 8 672
Avgår resultat hänförligt till preferensaktieägare -2 -3
Avgår resultat hänförligt till innehavare av
stamaktier av serie D -388
-262
Avgår resultat hänförligt till hybridlån -496 -332
Avgår resultat hänförligt till minoritetsandel -1 018 -74
Årets resultat hänförligt till stamaktier A och B 23 697 8 001
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
av serie A + B
1 391 161 963 1 312 784 970
Effekt av potentiella stamaktier avseende
optioner
11 179 076 41 807 887
Resultat per aktie efter utspädning 17,03 6,09
Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det vägda
genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspädningseffekten av
samtliga potentiella stamaktier. Dessa potentiella stamaktier är hänförliga
till de teckningsoptioner som bolagets anställda har tecknat. De potentiella
stamaktierna avser stamaktier av serie B. För stamaktier av av serie D finns
ingen utspädning då det inte finns några potentiella stamaktier.
NOT 23 Finansiella risker
Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker.
Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kas-
saflöde till följd av ändringar i exempelvis räntenivåer. SBB är framförallt
exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk och ränterisk.
Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av
moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av
finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn
bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för
finansieringsverksamheten.
Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att:
• Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och
givna risklimiter
• Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som
uppstår i SBB
• Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna
möta SBB:s betalningsförpliktelser
• Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad
inom ramen för beslutad risknivå
• Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll
Ytterligare information om finansiering och kapitalstruktur finns på sidan
71.
Likviditets- och finansieringsrisk
Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet
för att möta kommande betalningsåtaganden. Löpande görs likviditets-
prognoser med syftet att verifiera behovet av kapital. En likviditetsreserv
för verksamheten ska vid var tid finnas tillgänglig för att säkerställa SBB:s
kortsiktiga betalningsförmåga. Finansieringsrisk definieras som risken att
vid någon tidpunkt inte ha tillgång till, eller endast mot en ökad kostnad ha
tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och övriga betalningar.
Genom en god diversifiering avseende lånens förfallostruktur, upplånings-
former, långivare och väl avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras.
SBB ska sträva efter att ha en jämn förfallostruktur och en god framförhåll-
ning vid finansieringar. Per 31 december 2021 uppgick den genomsnittliga
återstående löptiden på lånestocken till 4,1 år (4,8). Vid samma tidpunkt
fanns likvida medel om totalt 9 837 Mkr (13 606). Total disponibel likviditet
(inkl. likvida medel, likviditetsplaceringar och outnyttjade krediter) uppgår
till 21 765 Mkr (45 846). Koncernens kontraktsenliga återbetalningar av
finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den
period när återbetalning tidigast kan krävas.
2021-12-31
Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt
Skulder till kreditinstitut 1 758 15 479 5 073 1 422 23 732
Obligationslån 1 175 20 168 20 393 11 358 53 094
Företagscertifikat 11 169 - - - 11 169
Övriga långfristiga skulder - 150 39 103 292
Derivatskulder - - 30 - 30
Leverantörsskulder 181 - - - 181
Skuld cash collaterals - 5 607 - - 5 607
Övriga kortfristiga skulder 3 923 - - - 3 923
Summa 18 206 41 404 25 535 12 883 98 028
2020-12-31
Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt
Skulder till kreditinstitut 130 4 154 3 361 4 424 12 169
Obligationslån 3 160 4 333 9 922 20 675 38 090
Företagscertifikat 5 418 - - - 5 418
Övriga långfristiga skulder - 1 238 19 3 1 259
Derivatskulder 97 18 124 27 267
Leverantörsskulder 117 - - - 117
Övriga kortfristiga skulder 2 336 - - - 2 336
Summa 11 258 9 743 13 425 25 128 59 656
*) Exklusive uppläggningsavgifter
Kreditrisk
Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiella och
kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet
för fullgörandet. I den finansiella verksamheten är målsättningen att aktivt
sprida risken att kapital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina
skyldigheter. En annan kreditrisk består i risken att SBB:s hyresgäster inte
kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att
säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna
uppgår till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning.
Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning
av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motparterna
är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparterna har
kreditriskbetyget AA- och A.
Åldersanalysen för hyresfordringar på balansdagen anges nedan.
2021-12-31 2020-12-31
Ej förfallna hyresfordringar 126 30
Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar 38 17
Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar 16 19
Förfallna hyresfordringar >90 dagar 52 42
Summa hyresfordringar 232 108
Reservering hyresfordringar 2021-12-31 2020-12-31
Ingående redovisat värde -17 -20
Nedskrivningar -1 2
Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster) 5 1
Återvunna, tidigare bortskrivna belopp 0 0
Summa -13 -17
Utgående redovisat värde 219 91
Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka koncernen
valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade
kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster
reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för
samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förväntade kreditför-
luster baserat på historisk information om konstaterade kundförluster
i kombination med beaktande av känd information om motparten och
framåtriktad information. SBB skriver bort en fordran när det inte längre
finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för
att erhålla betalning har avslutats.
104
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Ovan visas de finansiella tillgångar för vilka koncernen har reserverat
förväntade kreditförluster. Utöver detta bevakar koncernen reserverings-
behov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och
för moderbolaget också interna fordringar. SBB tillämpar en ratingbaserad
metod i kombination med annan känd information och framåtblickande
faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen
inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditför-
luster även för dessa finansiella instrument.
Ränterisk
Ränterisk definieras som risken för att utvecklingen på räntemarknaden
ger negativa effekter för SBB. Ränterisk påverkar SBB dels som löpande
räntekostnader för lån och derivat och dels som marknadsvärdeföränd-
ringar på derivat. Med ränterisk avses i första hand risken i SBB:s löpande
räntekostnader. Målsättningen med ränteriskhanteringen är att uppnå
önskad stabilitet i SBB:s samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är viktigt
dels för att främja fastighetsinvesteringarna dels för att uppfylla de krav
och förväntningar kreditgivare och andra externa parter har på SBB.
Inom ramen för vald strategi och tillåtna avvikelser är målet att långsiktigt
uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde. Ränterisken ska mätas på SBB:s
nettoskuldsättning i kombination med derivatinstrument. Ränteriskstra-
tegin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig ränta och fast
räntebindning. Vid val av ränteriskstrategi ska hänsyn tas till hur känsliga
SBB:s samlade kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden över en
flerårig tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid
årets slut till 3,6 år (4,5). Nedan framgår ränteförfallostrukturen.
Ränteförfallostruktur (nominella belopp)
Förfalloår Ränteförfall Andel %
Rörligt 32 955 37
2022 1 475 2
2023 2 809 3
2024 10 452 12
2025 7 363 8
2026 12 970 15
efter 2026 20 480 23
Summa räntebärande skulder 88 433 100
Kapitalhantering och finansiella åtaganden
SBB ska ha en stabil finansiell ställning som ska ge bolaget förutsättningar
för dess verksamhet och målet att generera tillväxt i förvaltningsresultat
per stamaktie A och B som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår till
minst 15 procent per år.
SBB:s utdelningspolicy innebär dessutom en målsättning att generera en
stabilt ökande årlig utdelning. Ett annat mål är att uppnå en BBB+ rating
under första halvåret 2022 samt A- på lång sikt. För att uppnå dessa mål
har SBB ett antal finansiella mål:
• Belåningsgraden ska vara lägre än 50 procent. Per 2021-12-31 var
belåningsgraden 40 procent.
• Generera en intjäning från Fastighetsutveckling om i genomsnitt 2 000
till 2 500 mkr per år
• Säkerställd belåningsgrad ska vara lägre än 30 procent. Per 2021-12-31
var belåningsgraden 12 procent.
• Räntetäckningsgraden ska vara lägst 3,0 ggr. För 2021 var räntetäck-
ningsgraden 5,5 ggr.
I kreditavtal med kreditinstitut och obligationsinnehavare finns ofta fast-
lagda gränsvärden, s.k. covenanter. I de flesta avtal rör de sig om soliditet,
belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Kreditavtalen har i regel en gräns
för soliditet på 25 procent som nedre gräns. Räntetäckningsgraden ska
i kreditavtalen ofta vara 1,5–1,7 ggr samt att belåningsgraden ska vara
högst 70-80 procent.
Känslighetsanalys
Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjäningsför-
måga och balansräkning per 2021-12-31. Känslighetsanalysen på nästa sida
visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var och
en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över
flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under
ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv.
Förändring +/-
Årlig resultateffekt före
skatt , mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 52
Hyresintäkter 1 procent +/- 48
Fastighetskostnader 1 procent +/- 14
Genomsnittlig ränta 1 procentenhet +/- 553
Säkringsinstrument och säkringsredovisning
Koncernens innehav av skuld i utländsk valuta fördelar sig per den 31
december 2021 på följande underliggande belopp och förfallotider.
Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer
den 31 december 2021
Säkringsinstrument -
säkrings redovisning tillämpas
(Belopp i SEK mkr)
Inom
3 mån
3 mån-
1 år 1-3 år >3år Totalt
Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin-
vestering i utlandsverksamhet 11 158 2 506 - 35 763 49 427
Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin-
vestering i utlandsverksamhet - - 1 641 1 538 3 179
Summa skuld, nominellt belopp
(balansdagens värde) 11 158 2 506 1 641 37 302 52 605
Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer
den 31 december 2020
Säkringsinstrument -
säkrings redovisning tillämpas
(Belopp i SEK mkr)
Inom
3 mån
3 mån-
1 år 1-3 år >3år Totalt
Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin-
vestering i utlandsverksamhet 2 773 1 285 - 25 566 29 624
Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin-
vestering i utlandsverksamhet - - - 2 959 2 959
Summa skuld, nominellt belopp
(balansdagens värde) 2 773 1 285 - 28 525 32 583
Säkringsredovisning påbörjades under 2018. Koncernen tillämpar
säkringsredovisning enligt IFRS 9 avseende låneskulder som syftar till att
säkra valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Lånen värderas
till balansdagens valutakurs. Till den del ett effektivt säkringsförhållande
föreligger redovisas valutakursförändringen på lånen i övrigt totalresultat,
och möter härmed valutakursförändringar på nettoinvesteringar i
utlandsverksamheten. Valutakursförändringar för ineffektiv andel av ett
säkringsförhållande redovisas omedelbart i resultaträkningen.
Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsin-
strumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen
och strategin.
Säkringar utformas så att de kan förväntas vara effektiva, det vill säga,
det förväntas föreligga ett ekonomiskt samband genom att säkringsinstru-
mentet motverkar förändringar i verkligt värde avseende valutakurser i
säkrad post. Det ekonomiska sambandet fastställs företrädesvis genom
kvalitativ analys av kritiska villkor i säkringsförhållandet. Om ändrade
förhållanden påverkar säkringsförhållandet så att kritiska villkor inte längre
matchar använder koncernen kvantitativa metoder (hypotetiska derivat-
metoden) för att utvärdera effektiviteten. Källor till säkringsineffektivitet
omfattar risken för att säkrad volym i säkringsinstrument skulle överstiga
nettoinvesteringen. Koncernen stämmer löpande av valutaexponeringen i
nettoinvesteringarna och säkringsredovisning tillämpas enbart för en andel
av total exponering, varför risken för ineffektivitet bedöms låg.
Koncernen fastställer säkringskvoten mellan säkringsinstrument och
säkrad post baserat på de säkringskvoter som föreligger i de faktiska
säkringarna.
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
105
Effekter av säkrings redovisning på
finansiell ställning och resultat
- Aktuella säkrings relationer
Säkringsinstrument som identifierats i
säkringsrelationer den 31 december 2021
Säkrad post
den 31 december 2021
Perioden - förändring i verkligt värde,
för mätning av ineffektivitet
Nominellt
belopp
Redo visat
värde
Post i balans-
räkningen Redovisat värde Säkringsinstrument Säkrad post
Valutasäkring av nettoinvestering i
utlandsverksamhet
Skuld i Euro -49 427 -49 204 Obligationslån/
Företagscertifikat
10 894 -730 185
Skuld i NOK -3 179 -3 179 Obligationslån 24 359 -220 1 334
Effekter av säkrings redovisning på
finansiell ställning och resultat
- Aktuella säkrings relationer
Säkringsinstrument som identifierats i
säkringsrelationer den 31 december 2020
Säkrad post
den 31 december 2020
Perioden - förändring i verkligt värde,
för mätning av ineffektivitet
Nominellt
belopp
Redo visat
värde
Post i balans-
räkningen Redovisat värde Säkringsinstrument Säkrad post
Valutasäkring av nettoinvestering i
utlandsverksamhet
Skuld i Euro -29 624 -29 451
Obligationslån/
Företagscertifikat 9 671 582 -337
Skuld i NOK -2 959 -2 959 Obligationslån 17 084 166 -782
En viss ineffektivitet har redovisats under perioden då säkringsförhållandet inte varit 1:1. Ineffektiviteten redovisas som valutakursdifferenser om -545
mkr (245) i resultatet.
Effekter av säkringsredovisning på finansiell ställning och resultat
Avstämning av valutaomräkningsreserv
2021
Valutaomräkningsreserv
2020
Valutaomräkningsreserv
Ingående bokfört värde -829 55
Tillkommande poster under perioden
Valutaomräkningseffekter från netto investeringar i utlandsverksamheter 1 525 -1 387
Valutakursomvärdering av skuld i utländsk valuta som identifierats som säkringsinstrument -405 503
Summa tillkommande poster, redovisade i övrigt totalresultat 1 120 - 884
Utgående bokfört värde 291 -829
varav fortlöpande säkringar 291 -829
NOT 24 Övriga skulder
2021-12-31 2020-12-31
Skulder fastighetstransaktioner 2 780 953
Latent stämpelskatt 2 320
Skulder personalkostnader 18 14
Kortfristiga skulder intressebolag 24 -
Entreprenadskuld 17 -
Utdelning 919 553
Övriga kortfristiga skulder 163 496
Redovisat värde 3 923 2 336
NOT 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2021-12-31 2020-12-31
Upplupna personalkostnader 49 21
Upplupna driftkostnader 508 95
Upplupna räntor 558 526
Upplupna nyproduktionskostnader 26 -
Ej betald stämpelskatt 109 -
Förutbetalda hyresintäkter 686 620
Övriga upplupna kostnader 97 113
Redovisat värde 2 033 1 375
NOT 26 Skulder hänförliga till finansierings verksamheten
Ej kassaflödespåverkande transaktioner
2021-01-01
Kassaflödes påverk -
ande trans aktioner
Övertagen skuld
vid förvärv
Förändring i
utländsk valuta Övrigt 2021-12-31
Obligationslån 37 783 13 364 1 230 717 - 53 094
Skulder till krediti nstitut 12 064 - 1 350 12 982 37 - 23 732
Företagscertifikat 5 418 5 671 - 80 - 11 169
Uppskjuten skatt 2 417 - - - -450 1 967
Övriga långfristiga skulder 1 259 -1 053 86 - - 292
Totala skulder hänförliga till
finansieringsverksamheten 58 942 16 632 14 298 833 -450 90 255
106
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
Ej kassaflödespåverkande transaktioner
2020-01-01
Kassaflödes påverk -
ande trans aktioner
Övertagen skuld
vid förvärv
Förändring i
utländsk valuta Övrigt 2020-12-31
Obligationslån 25 162 11 674 - 947 - 37 783
Skulder till krediti nstitut 25 985 -14 918 513 484 - 12 064
Företagscertifikat 4 944 348 - 126 - 5 418
Uppskjuten skatt 3 095 - - - -678 2 417
Övriga långfristiga skulder 22 737 500 - - 1 259
Totala skulder hänförliga till
finansieringsverksamheten 59 208 -2 159 1 013 1 557 -678 58 942
NOT 27 Ställda säkerheter
2021-12-31 2020-12-31
Fastighetsinteckningar 22 889 27 438
Andelar i koncernföretag 19 991 10 905
Summa 42 880 38 319
NOT 28 Eventualförpliktelser
2021-12-31 2020-12-31
Borgensförbindelser för åtaganden i joint ventures/
intressebolag - -
Garanti för åtaganden i joint ventures/intressebolag - -
Övriga åtaganden 710 710
Summa 710 710
NOT 29 Transaktioner med närstående
SBB har ett incitamentsprogram för bolagets nuvarande och framtida
anställda som omfattar 40 000 000 teckningsoptioner som berättigar till
teckning av motsvarande antal B-aktier i bolaget. Optionsprogrammet
är upprättat på marknadsmässiga villkor. Teckningskursen för nyteckning
av B-aktier motsvarar 130 procent av genomsnittet av bolagets B-aktiers
volymvägda genomsnittskurs under de 10 handelsdagar som följer
närmast efter den 23 februari 2021, dvs. 34,125 kr. Teckning av B-aktier
med stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden fr.o.m. den 1 mars
2024 t.o.m. den 31 mars 2024.
SBB har under året sålt teknisk förvaltning till Ilija Batljan Invest AB
(publ), där Ilija Batljan är styrelseledamot och ägare, uppgående til 188 tkr
(197).
SBB har köpt tjänster till ett belopp om 3 mkr (3) avseende en boendeapp
från Avy Finans AB som SBB är delägare i och i vilket Viktor Mandel är
styrelseledamot och indirekt aktieägare. SBB äger 14 918 aktier varav
7 459 aktier förvärvades från YVA Holding AB i vilket Viktor Mandel är
styrelseledamot och delägare.
SBB har även köpt tjänster avseende transaktionsrådgivning till ett
belopp om 8 mkr (6) från Tangocm Capital Markets AB i vilket Fredrik
Svensson är styrelseledamot.
Dessutom har kontor hyrts av Partnerfastigheter NF AB, där Sven-Olof
Johansson är styrelseledamot och ägare, till ett belopp om 214 tkr (84).
Transaktioner med intressebolag
/joint ventures 2021
(Belopp i SEK mkr) JM AB
SBB Kåpan
Bostad AB
Svenska Myndig-
hetsbyggnader
Holding AB
Public
Property
Invest AS
Solon
Eiendom
Holding
AB
KlaraBo
förvaltning
AB
Offentliga
hus AB
(publ)
Övriga
intressebolag /
joint ventures Totalt
Fordran/skuld per 2021-12-31 - 2 271 653 - 813 - - 148 3 885
Ränta under 2021 - 1 - - - - 27 28
Fakturerade förvaltningstjänster under 2021 - 16 - - - - - - 16
Verkligt värde fastigheter, försäljningar till
joint ventures under 2021 - 3 232 9 862 - 2 012 - - 501 15 607
Transaktioner med intressebolag
/joint ventures 2020
(Belopp i SEK mkr) JM AB
SBB Kåpan
Bostad AB
Svenska Myndig-
hetsbyggnader
Holding AB
Public
Property
Invest AS
Solon
Eiendom
Holding
AB
KlaraBo
förvaltning
AB
Offentliga
hus AB
(publ)
Övriga
intressebolag /
joint ventures Totalt
Fordran/skuld per 2020-12-31 - - - - - 66 - 761 827
Ränta under 2020 - - - - - 4 - 35 39
Fakturerade förvaltningstjänster under 2020 - - - - - - - - -
Verkligt värde fastigheter, försäljningar till
joint ventures under 2020 - - - - - - - - -
För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 8 Anställda och personalkostnader.
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
I
107
NOT 30 Omarbetning av finansiella rapporter
Påverkan på eget kapital av omarbetning av ingående balans 2021-01-01
2020-12-31
Uppskjutna skatteskulder -97
Övriga långfristiga skulder 239
Övriga skulder 239
Nettoeffekt eget kapital -381
Effekt på resultaträkning
Valutakursdifferenser -40
Värdeförändringar fastigheter -477
Uppskjuten skatt 105
Effekt på periodens resultat -412
Omräkningsdifferenser 32
Effekt på periodens totalresultat -381
Omarbetningen av ingående balans 2021-01-01 avser korrigering av
redovisningen för tilläggsköpeskillingar för fastigheter och säkringsre-
dovisningen. En ändrad bedömning av redovisningsmässig hantering av
tilläggsköpeskillingar har fått som följd att vissa tilläggsköpeskillingar skulle
ha redovisats som anskaffningskostnad för förvärvade fastigheter 2020.
Se not 3 för beskrivning. Omarbetningen har ökat anskaffningsvärdet på
fastigheter med 477 mkr med effekten att den orealiserade värdeföränd-
ringen minskas med motsvarande belopp. Därutöver har uppskjuten skatt
avseende värdeförändringen minskat med 105 mkr. Korrigering har gjorts
av fel i säkringsredovisningen som avser hantering av valutakursdifferenser
i NOK om 40 mkr som felaktigt redovisats i övrigt totalresultat istället för
på raden valutakursdifferenser. Korrigeringen får effekten att en negativ
valutakursdifferens om 40 mkr redovisas och övrigt totalresultat har
ökat med motsvarande belopp. Skatteeffekten om 8 mkr har minskat
totalresultatet och ökat uppskjutna skatteskulder. Total sett har resultat
per aktie 2020 minskat från 6,41 kr/aktie till 6,09 kr/aktie som en följd av
omarbetningen.
Påverkan på eget kapital av omarbetning av utgående balans 2021-12-31
2021-12-31
Fordringar hos intresseföretag/joint ventures -222
Uppskjutna skatteskulder 7
Övriga långfristiga skulder -61
Övriga skulder 312
Nettoeffekt eget kapital -480
Effekt på resultaträkning
Valutakursdifferenser 293
Värdeförändringar fastigheter -473
Uppskjuten skatt -68
Effekt på periodens resultat -247
Omräkningsdifferenser -233
Effekt på periodens totalresultat -480
Omarbetningen av utgående balans 2021-12-31 jämfört med publicerad
bokslutskommuniké avser korrigering av redovisningen för tilläggsköpeskil-
lingar för förvärv och försäljningar samt förvärvskostnader för fastigheter,
säkringsredovisningen och redovisningen av uppskjuten skatt. En ändrad
bedömning av redovisningsmässig hantering av tilläggsköpeskillingar
har fått som följd att vissa tilläggsköpeskillingar skulle ha redovisats som
anskaffningskostnad för förvärvade fastigheter 2021. Se not 3 för beskriv-
ning. Omarbetningen har ökat anskaffningsvärdet på fastigheter med 488
mkr med effekten att den orealiserade värdeförändringen minskas med
motsvarande belopp. Därutöver har uppskjuten skatt avseende värde-
förändringen minskat med 107 mkr. För försäljningar har den realiserade
värdeförändringen minskat med 222 mkr och fordran hos intresseföretag/
joint ventures minskat med motsvarande belopp. Då försäljningen gjordes
till JV har den reserv som bokats upp avseende försäljningsresultatet om
111 mkr lösts upp och justerat den realiserade värdeförändringen med
111 mkr. Utöver dessa omarbetningar har förvärvsvärdet på 3 fastigheter
justerats med resultatet att anskaffningsvärdet för fastigheter har minskat
med 126 mkr och den orealiserade värdeförändringen ökat med motsva-
rande belopp. Motsvarande skuldposter har också minskat och uppskjuten
skatt avseende värdeförändringen har ökat med 26 mkr. Korrigering har
gjorts av fel i säkringsredovisningen som avser hantering av valutakursdif-
ferenser i NOK om 293 mkr som felaktigt redovisats i övrigt totalresultat
istället för på raden valutakursdifferenser. Korrigeringen får effekten att en
positiv valutakursdifferens om 293 mkr redovisas och övrigt totalresultat
har minskat med motsvarande belopp. Skatteeffekten om 60 mkr har ökat
övrigt totalresultat och minskat uppskjutna skatteskulder. Därutöver har
korrigering gjorts av ett fel i redovisningen av uppskjuten skatt om 149 mkr
som ökat kostnad för uppskjuten skatt i resultaträkningen och uppskjutna
skatteskulder. Totalt sett har resultat per aktie 2021 minskat från 17,35 kr/
aktie som angavs i publicerad bokslutskommuniké till 17,17 kr/aktie som en
följd av omarbetningen.
NOT 31 Händelser efter balansdagen
• SBB har identifierats som ett topp ESG-presterande (ESG Regional Top
Rated 2022) bolag av mer än 4 000 bolag som Sustainalytics täcker
globalt.
• Den 25 januari genomförde SBB emission av icke säkerställda sociala
obligationer om EUR 700 miljoner. Transaktionen prissattes med en
rörlig ränta till förfallodagen om 3 månaders EURIBOR plus 49 bps, vilket
markerar SBB:s första obligationsnotering med negativ ränta.
• Per den 7 februari kontrollerar SBB 97,8 procent av kapitalet och rös-
terna i Amasten AB (publ). SBB har påkallat tvångsinlösen av resterande
aktierna i bolaget. Amasten har ansökt om avnotering av aktierna från
Nasdaq First North Premier Growth Market. sista dagen för handel i
Amasten var 4 februari.
• Den 8 februari 2022 förvärvade SBB resterande 50 procent av aktierna
i HusBacc Utveckling AB och äger nu samtliga byggrätter i fastigheterna
Falkenberg Bacchus 8 & 9.
108
I
SBB ÅRSREDOVISNING 2021
KOMMENTARER MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING
-
-
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR Not 2021 2020
- -
Personalkostnader 4 -66 -39
Övriga rörelsekostnader 3 -46 -83
Rörelseresultat -112 -122
-
6
132
8
69
9 6
PERIODENS RESULTAT 824 75
Moderbolagets rapport
över totalresultat
Belopp i MKR Not
2021
2020
Periodens resultat
Övrigt totalresultat - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 824 75
Moderbolagets balansräkning
Belopp i MKR Not 2021 2020
TILLGÅNGAR
Andelar i koncernföretag 33 686
Andelar i intressebolag/joint venture -
Fordringar hos koncernföretag
Fordringar hos intresseföretag/joint ventures
9
82 830 62 181
82 830 62 181
-
Övriga fordringar 43
86 835
Likviditetsplaceringar -
8 618 13 821
SUMMA TILLGÅNGAR 91 448 76 002
Belopp i MKR Not 2021 2020
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Överkursfond
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa eget kapital 40 946 38 421
85 14
-
-
30 729 27 937
Leverantörsskulder
9 9
Skuld cash collaterals -
Övriga skulder
496
19 688 9 630
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 91 448 76 002
SBB2021
I
109
Moderbolagets förändringar
i eget kapital
Belopp i MKR
kapital
Överkurs-
fond
Balan-
serat
resultat
Totalt
eget
kapital
Ingående eget kapital 2020-01-01 134 22 628 155 22 917
Årets resultat - -
Övrigt totalresultat - - - -
Årets totalresultat
-
- -
- -
- -
- -
Utgående eget kapital 2020-12-31 150 39 375 -1 105 38 421
Ingående eget kapital 2021-01-01
Årets resultat
- -
Övrigt totalresultat - - - -
Årets totalresultat - -
-
- -
- -
-
-
9
- -
- -
Utgående eget kapital 2021-12-31 165 43 510 -2 729 40 946
Belopp i MKR Not 2021 2020
Den löpande verksamheten
-
förändringar av rörelsekapital 94 394
257 -7 893
Investeringsverksamheten
-
-648
-
-17 458 -14 505
Finansieringsverksamheten
-
-
-
-
-
Amortering lån
-
12 493 23 720
-4 708 1 322
Likvida medel vid periodens början 12 986 11 664
Likvida medel vid periodens slut 14 8 278 12 986
110
I
SBB2021
Moderbolagets noter (1-22)
NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper
-
avvikelser som anges nedan.
-
Intäkter
köparen.
Finansiella instrument
-
NOT 2
NOT 3
Ernst & Young AB 2021 2020
-
Summa 13 11
NOT 4 Anställda och personalkostnader
NOT 5 Resultat från andelar i koncernbolag
2021 2020
-
-
Summa - 166
NOT 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter
2021 2020
Summa 2 254 927
NOT 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
2021 2020
2 -71
2021 2020
Summa -2 238 -504
-2 236 -575
NOT 8
2021 2020
-
- -48
Summa 340 -62
SBB2021
I
111
NOT 9
2021 2020
-220 6
2021 2020
69
-
-
-220 6
2021-12-31 2020-12-31
-63
Utgående redovisat värde 117 180
2021-12-31 2020-12-31
Utgående redovisat värde 117 180
NOT 10 Andelar i koncernföretag
2021-12-31 2020-12-31
6 988
Nedskrivningar - -
- -
Utgående redovisat värde 33 686 26 698
Redovisat värde
Direktägda
Säte
Kapital-
andel
2021-
12-31
2020-
12-31
Org.nr 559053-5174 Stockholm
Org.nr 559002-5465 Stockholm 334 334
Org.nr 559062-6262 Stockholm
Org.nr 556875-2173 Oskarshamn
Sörmlandsporten AB
Org.nr 556716-3034 Stockholm
Org.nr 559084-4352 Stockholm
Org.nr 556917-4377 Stockholm
Org.nr 3147399-4 Helsingfors
Org.nr 556580-2526 Stockholm -
Redovisat värde
i moderföretaget 33 686 26 698
NOT 11 Andelar i intressebolag/joint ventures
2021-12-31 2020-12-31
- -
-
Utgående redovisat värde 7 844 -
NOT 12 Fordringar hos koncernföretag
2021-12-31 2020-12-31
Tillkommande fordringar
Avgående fordringar
Utgående redovisat värde 38 955 34 044
Kreditrisk
-
-
föreligga för någon koncernintern fordran. Moderföretagets fordringar på
-
-
112
I
SBB2021
NOT 13 Finansiella instrument
skulder värderade
resultatet
-
ningsvärde
Mkr
2021-
12-31
2020-
12-31
2021-
12-31
2020-
12-31
Fordringar hos koncernföretag - -
Fordringar hos intresseföretag/
joint ventures
- -
- -
- -
- - -
- - 43
Likviditetsplaceringar - - -
- -
Summa 2 053 1 179 47 706 47 899
Finansiella skulder
- - -
- -
- -
- - -
- -
Leverantörsskulder - -
Skuld cash collaterals - - -
- -
Summa 30 225 49 724 36 837
-
2021-12-31
<1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt
- - -
- - -
Leverantörsskulder - - -
Skuld cash collaterals - - -
- - -
Summa 13 418 14 419 13 164 8 723 49 724
2020-12-31
<1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt
4 349
- - -
- - -
Leverantörsskulder - - -
- - -
Summa 9 125 4 806 9 425 13 482 36 837
2021-12-31 2020-12-31
Mkr
Noterade priser på
(Nivå 1)
Andra obser-
verbara indata
(Nivå 2)
Ej observer-
bar indata
(Nivå 3)
Noterade priser på
(Nivå 1)
Andra obser-
verbara indata
(Nivå 2)
Ej observer-
bar indata
(Nivå 3)
- - - -
- - - -
Likviditetsplaceringar - - - - -
Fordringar hos koncernföretag - - - -
Fordringar hos intresseföretag/joint ventures - - - -
- - - -
- - - - -
- - - -
- - - -
- - - - -
SBB2021
I
113
NOT 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2021-12-31 2020-12-31
9
9
Förutbetalda leverantörsfakturor 8 -
Övrigt
Redovisat värde 42 29
NOT 15 Likvida medel
2021-12-31 2020-12-31
Redovisat värde 8 278 12 986
NOT 16 Eget kapital
-
NOT 17
2021-12-31 2020-12-31
Periodiseringsfond
Redovisat värde 85 14
NOT 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2021-12-31 2020-12-31
9 6
488
Övriga poster
Redovisat värde 525 496
NOT 19 Ställda säkerheter
NOT 20 Eventualförpliktelser
2021-12-31 2020-12-31
Redovisat värde 12 736 14 211
NOT 21
Försäljning av
varor/tjänster Räntor
Fordran på
balansdagen
Skuld på
balansdagen
-
Summa 119 713 38 955 -
Försäljning av
varor/tjänster Räntor
Fordran på
balansdagen
Skuld på
balansdagen
- -
Summa - 609 34 044 -
-
personalnot i koncernens not 8.
NOT 22
NOT 23
2021-12-31
Överkursfond
Balanserat resultat
Årets resultat
40 780 941 447
40 780 941 447
114
I
SBB2021
Styrelsens ordförande Verkställande direktör
SBB2021
I
115
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Beskrivning av området
116
I
SBB2021
Beskrivning av området
Beskrivning av området
SBB2021
I
117
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns ansvar
118
I
SBB2021
Revisorns ansvar
SBB2021
I
119
Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR
120
I
SBB2021
SBB2021
I
121
EPRA
122
I
SBB2021
BTA
SBB2021
I
123
2021 2020
67 364 41 326
2021 2020
78 105 41 659
2021 2020
135 273 81 129
2021 2020
Derivat
151 368 85 533
54 426 29 130
2021 2020
2021 2020
2 251 1 862
2021 2020
91 618 56 787
2021 2020
23 697 8 001
124
I
SBB2021
2021 2020
3 247 2 434
795 913
4 042 3 347
2021 2020
2021 2020
62 148 36 865
57 354 30 665
64 516 37 176
2021 2020
23 732 12 529
2021 2020
SBB2021
I
125
Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar
publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska
(inte alla), på Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens webbplats
prenumerera på pressmeddelanden och rapporter.
126
I
SBB2021
SBB2021
I
127
ILIJA BATLJAN MARIKA DIMMING