2025

Års- och hållbarhetsredovisning

Marknads-

värde fastigheter

13 704

mkr

Net LTV

53,2

Uthyrnings-

grad

94,6

Antal

fastigheter

138

Uthyrningsbar

yta

893 381

kvm

Förvaltnings-

resultat per aktie

1,14

kr/st

Hyresduration

6,3

år

1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning

Innehåll

Stenhus Fastigheters årsredovisning

Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns

på sidorna 61-140. Stenhus Fastigheters lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen

finns på sidorna 31-60.

1. Inledning 4

Stenhus Fastigheter i korthet 5

Året i korthet 5

Väsentliga händelser i korthet 6

VD har ordet 8

Stenhus Fastigheters historia 9

Affärsidé, strategi och mål 11

2. Verksamhet 13

Fastighetsportfölj 14

Projektportfölj 25

Transaktioner 28

Intresseföretag och samägda bolag 30

3. Hållbarhetsredovisning 31

Hållbarhetsrapport 32

Revisors rapport 60

4. Förvaltningsberättelsen 61

Information om verksamheten 62

Förslag till vinstdisposition 63

Finansiering 64

Risker och riskhantering 67

Aktien och ägarna 71

Bolagsstyrningsrapport 72

Bolagets styrelse och ledning 80

5. Finansiella rapporter 82

Översikt och nyckeltal 83

Finansiella rapporter 85

Redovisningsprinciper och noter 96

Årsredovisningens undertecknande 139

Revisionsberättelse 140

6 Övrigt 144

Definition av nyckeltal 145

Kalendarium 146

Kontaktuppgifter 146

3 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Driftnetto

800,5

mkr

1. Inledning

Stenhus Fastigheter i korthet 5

Året i korthet 5

Väsentliga händelser under året 6

VD har ordet 8

Stenhus Fastigheters historia 9

Affärsidé, strategi och mål 11

4 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (Stenhus

Fastigheter) är ett expansivt fastighetsbolag noterat

på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.

Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på

fyra segment: Lager/lättindustri/logistik, Sällanköps-

och dagligvaruhandel, Offentliga fastigheter samt

Kontor. Vår portfölj omfattar cirka 893 (892) tusen-

kvadratmeter fördelat på 138 (135) fastigheter, främst

i storstadsområden och tillväxtorter med fokus på

Stockholm och Mälardalen. Genom att prioritera

stabila hyresgäster och långa hyresavtal skapar vi en

förutsägbar och hållbar framtid.

Utöver förvaltning och utveckling av befintliga

fastigheter arbetar vi aktivt med både nuvarande

och potentiella byggrätter inom beståndet.

Under året har Stenhus Fastigheter fortsatt att renodla

och stärka fastighetsportföljen genom avyttringar av

tillgångar som inte bedöms passa bolagets långsiktiga

strategi eller uppfylla avkastningskraven. Parallellt har

bolaget genomfört förvärv av avkastningsstarka

fastigheter med stabil intjäningsförmåga, vilket bidrar

till en robust och långsiktig intäktsbas. Bolaget ser en

fortsatt återhämtning i fastighetsvärderingarna, vilket

stärker balansräkningen. Under året har återköp av

egna aktier genomförts i syfte att skapa aktieägar-

värde. Vidare har Backaheden Fastighets AB konsoli-

derats, obligation refinansierats och finansierings-

strukturen förstärkts genom förbättrade marginaler

samt lansering av företagscertifikatprogram.

Utdelning och återköp av aktier

Under året genomförde Bolaget sin första utdelning

om 0,20 kronor per aktie, totalt 72 miljoner kronor och

samtidigt föreslår styrelsen en höjd utdelning till 0,31

kronor per aktie till årsstämman 2026. Bolaget har

under året även återköpt 15 738 000 egna aktier.

Dessa åtgärder syftar till att skapa långsiktigt aktie-

ägarvärde och understryker Bolagets starka finan-

siella ställning.

Strategiska transaktioner

Som en del av Stenhus Fastigheters aktiva portfölj-

förvaltning har bolaget under året förvärvat nio stra-

tegiskt utvalda fastigheter till ett värde om 734 miljo-

ner kronor och avyttrat sex fastigheter till ett värde om

799 miljoner kronor. De förvärvade fastigheterna

kännetecknas av god avkastning och stabil intjänings-

förmåga. De avyttrade fastigheterna var huvudsakligen

tomställda, hade svag avkastning eller bedömdes inte

passa in i bolagets långsiktiga strategi.

Under året har Bolaget även fullföljt uppköpet av

Backaheden Fastighets AB (”Backaheden”). Efter det

offentliga uppköpserbjudandets avslut kontrollerade

bolaget 97,4 procent av aktierna och rösterna i Backa-

heden. I samband med detta avnoterades Backaheden

från Spotlight Stock Market och processen för

tvångsinlösen av resterande aktier har påbörjats. Från

och med den 1 januari 2026 förvaltas Backahedens

fastigheter såväl kommersiellt som administrativt av

Stenhus Fastigheter, vilket möjliggör ytterligare sam-

ordningsvinster och effektiviseringar inom koncernen.

Transaktionerna ligger i linje med bolagets långsiktiga

strategi att ytterligare renodla och stärka portföljen.

Sammantaget har åtgärderna bidragit till att förbättra

portföljens genomsnittliga direktavkastning, stärka

kassaflödet samt höja den övergripande kvaliteten

och intjäningsförmågan i fastighetsbeståndet.

Framgångsrika finansieringar

Stenhus Fastigheter har genomfört flertalet refinan-

sieringar under året till väsentligt bättre villkor vilket

sänker Bolagets räntekostnader och förlänger

genom snittliga kapitalbindningsstrukturen. Stenhus

Fastigheter har även förbättrat räntesäkringen där

räntesäkringsgraden nu uppgår till 59,2 (48,3) pro-

cent.

Under året har Bolaget även förtidsinlöst den gröna

obligationen och emitterat en ny grön icke säkerställd

obligation till markant bättre villkor. Stenhus Fastig-

heter har även i början av september 2025 lanserat

ett företagscertifikatprogram.

Tillsammans med lägre Stibor har dessa åtgärder

bidragit till en förbättrad räntetäckningsgrad på 2,23

(1,84) gånger.

Stenhus Fastigheter i korthet

Året i korthet

5 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Väsentliga händelser i korthet

• Stenhus Fastigheter har tecknat ett 15-årigt hyres-

avtal med Tyresö kommun avseende kommunhuset

i Tyresö, med ett totalt kontraktsvärde om cirka

300 miljoner kronor.

• Årsstämman i maj 2025 beslutade om Stenhus

Fastigheters första utdelning på 0,20 kronor per

aktie, fördelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i

juni och 0,10 kronor i december 2025.

• Årsstämman beslutade även att Bolaget framöver

kan återköpa eller överlåta egna aktier. Detta är en

strategi som stärker värdet för Bolagets aktieägare

genom högre vinst per aktie.

• Den 23 april 2025 tillträdde Stenhus Fastigheter

en fastighet i Uppsala, fullt uthyrd till Polismyndig-

heten. Fastigheten omfattar en uthyrningsbar yta

om cirka 4 756 kvm och har därefter byggts ut med

ytterligare 2 138 kvm som blev klar under första

kvartalet 2026. Kostnaden för utbyggnaden upp-

gick till 47,5 miljoner kronor vilket ingick i köpeskil-

lingen. Hyresintäkterna förväntas uppgå till cirka 11

miljoner kronor årligen efter färdig ställandet och

avtalet löper över sex år.

Som del av köpeskillingen har Stenhus Fastigheter

överlåtit egna aktier.

• Under april såldes tre fastigheter i Nyköping och

Karlstad, med ett totalt hyresvärde om 28,1 miljoner

kronor och genomsnittlig hyresduration om 3,9 år.

Det sammanlagda fastighetsvärdet uppgår till 390

miljoner kronor. Frånträde skedde under andra

kvartalet 2025.

• På årsstämman den 22 maj 2025 omvaldes Anders

Wennberg som styrelseledamot, Nicklas Paulson

valdes in som ny styrelseledamot och Erik Borgblad

utsågs till ny styrelseordförande.

6 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

• Den 16 september 2025 offentliggjorde Stenhus

Fastigheter ett kontant uppköpserbjudande om

78 kronor per aktie i Backaheden, omfattande

870 044 aktier (17,3 procent).

• Den 3 juli 2025 tillträdde bolaget en portfölj om sex

stycken lager-, lättindustri- och logistikfastigheter i

Helsingborg, Malmö, Eskilstuna, Södertälje och

Trollhättan. Portföljen, med ett fastighetsvärde om

299 miljoner kronor, omfattar 19 064 kvm uthyr-

ningsbar area, med Bilia som huvudsaklig hyres-

gäst. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 24 miljoner

kronor med en genomsnittlig återstående hyres-

duration på 10 år.

• Stenhus Fastigheter har förvärvat fastigheten

Moga 1:133 i Svenljunga och samtidigt tecknat ett

20-årigt trippel net hyresavtal med Star Trading

AB. Fastigheten har ett värde om cirka 295 miljoner

kronor före marknadsmässigt avdrag för latent

skatt. Fastigheten tillhör segmentet lager/lättindu-

stri/logistik, med en uthyrningsbar area på cirka

40 472 kvm och finansieras genom en kombination

av egna medel och banklån. Det årliga hyresvärdet

för fastigheten uppgår till cirka 24,3 miljoner kronor,

och tillträde ägde rum den 9 september 2025.

• Stenhus Fastigheter avyttrade utvecklingsfastig-

heten Värmet 3 i Malmö till ett joint venture mellan

South Bay och Nrep. Fastigheten om 31 322 kvm är

tomställd och belägen i Malmö Hamn. Försäljningen

skedde till bokfört värde och kommer förbättra

förvaltningsresultatet samt uthyrningsgraden.

Frånträde skedde 1 september 2025.

• I september 2025 emitterade Bolaget nya seniora

icke säkerställda gröna obligationer om 500 miljo-

ner kronor med förfall i december 2028, rörlig ränta

3 mån Stibor + 2,975 procent. Likviden används

enligt bolagets gröna finansieringsramverk för

investeringar i gröna fastigheter, energieffektivise-

ringar samt refinansiering av utestående gröna

obligationer om 598,75 miljoner kronor. Inlösen av

utestående obligation genomfördes 16 oktober

2025. Totala kostnaden avseende förtidsinlösen

uppgår till cirka 10,8 miljoner kronor vilket belastar

resultatet.

• Stenhus Fastigheter har i början av september

2025 lanserat ett företagscertifikatprogram med

ett rambelopp om 1 000 miljoner kronor (förut-

sätter motsvarande tillgänglig och outnyttjad

kreditfacilitet).

• Bolaget har fullföljt sitt uppköp av Backaheden och

efter slutligt utfall den 5 november 2025 kontrollerar

Stenhus Fastigheter cirka 97,4 procent av aktierna

och röster i Backaheden. Till följd av detta har

Backaheden avnoterats från Spotlight Stock Market

samt har processen att tvångsinlösa resterande

aktier påbörjats. Från och med 1 januari 2026

förvaltas fastigheterna såväl kommersiellt som

administrativt av Bolaget.

• Under oktober 2025 sålde Stenhus Fastigheter

utvecklingsfastigheterna Vänersnipan 1 i Karlstad

och Kardanen 13 i Örebro för 87 respektive 148

miljoner kronor vilket är i nivå med bokfört värde.

Fastigheterna är i huvudsak tomställda, omfattar

cirka 6 983 respektive 11 907 kvm och ingår i

segmenten Kontor respektive Sällanköps-/

dagligvaruhandel. Försäljningarna stärker

förvaltnings resultatet, likviditet samt att

uthyrnings graden förbättras.

• Krona Public Real Estate AB (publ) (”Krona”)

beslutade den 6 november 2025 om en företrädes-

emission, vars slutliga utfall offentliggjordes den

9 december 2025 (”Företrädesemissionen”). Efter

genomförandet av Företrädesemissionen uppgick

Stenhus Fastigheters innehav i intressebolaget

Krona till 4 469 878 aktier, motsvarande cirka

39,99 (27,33) procent av det totala antalet aktier

och röster i Krona.

7 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

8 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Omvärlden

Under våra första fem och ett halvt år som bolag har vi

verkat i en omvärld präglad av stor osäkerhet och

snabba förändringar. Perioden har omfattat såväl en

global pandemi som krig i Europa och Mellanöstern,

tillsammans med stigande inflation, ränteuppgångar

och en mer fragmenterad geopolitisk utveckling.

Sammantaget har detta skapat ett affärsklimat där

förutsägbarheten varit begränsad och anpassnings-

förmåga avgörande.

Mot den bakgrunden är jag särskilt stolt över vad vi

har åstadkommit. Under samma period har vi levere-

rat stark tillväxt, en stabil resultatutveckling och byggt

en robust finansiell plattform. Det är ett tydligt kvitto

på styrkan i vår affärsmodell och vår organisations-

förmåga att navigera i en komplex omvärld.

När vi nu blickar framåt gör vi det med fokus på fort-

satt tillväxt, lönsamhet och att steg för steg stärka vår

position på marknaden.

2025

År 2025 nådde Stenhus sitt bästa förvaltningsresultat

hittills, vilket tydligt visar att vår strategi – med fokus

på kärnverksamheten, god förvaltning, proaktiv

kapital förvaltning, strategiska åtgärder och kassa-

flödesfokus – verkligen fungerar.

Under året har vi även genomfört flera strategiska

förbättringar i vårt fastighetsbestånd. Vi har sålt ut-

vecklingsfastigheter på attraktiva nivåer och samtidigt

förvärvat fastigheter med starka hyresgäster och

långa hyresavtal. Det arbete har förbättrat både vår

uthyrningsgrad och vår långsiktiga intjäningsförmåga.

Som bolag mäter vi alltid vår vakans för alla byggda

kvadratmeter i hela beståndet – inte bara för de så

kallade ”förvaltningsfastigheterna” – eftersom vi ser

hela vår bebyggda portfölj som en del av kärnverk-

samheten.

Aktien och ägarna

Som ett börsnoterat bolag är det viktigt att ha fokus

på våra aktieägare såväl som våra hyresgäster. Under

de senaste åren har Stenhus Fastigheter arbetat

målmedvetet för att skapa aktieägarvärde genom

förbättrad finansiering, fokus på kassaflöden, tillväxt,

aktieåterköp och utdelning. Att uppnå detta kräver

planering och en stark finansiell plattform, vilket vi har

byggt under flera år.

Under en längre tid har Stenhus Fastigheter, likt

många andra bolag, handlats till stora rabatter på

börsen. Som en åtgärd initierade vi under 2025 ett

återköpsprogram, och med stor stolthet kan jag kon-

statera att vi lyckats återköpa och avstämpla

9,99 procent av Bolaget – något som skapar bety-

dande värde för våra aktieägare. Vi nöjer oss dock inte

där, utan startar under 2026 ett nytt återköpspro-

gram.

Under 2025 genomförde Bolaget sin första utdelning

om 0,20 kronor per aktie, totalt 72 miljoner kronor och

inför 2026 föreslår styrelsen en höjd utdelning till 0,31

kronor per aktie till årsstämman 2026.

Dessa åtgärder syftar till att skapa långsiktigt aktie-

ägarvärde och understryker Bolagets starka finan-

siella ställning.

Avslutningsvis

Vi har under våra år insett hur viktigt det är att inte

tappa kompassriktningen och bli osäkra utan faktiskt

känna oss trygga med hur vi arbetar på Stenhus Fast-

igheter, en klar och tydlig kurs mot uppsatta mål även

om det blåser hårt runt om oss. År 2026 kommer att

präglas av fortsatt tillväxt, stabilitet, återköp och

starka kassaflöden. Vi kommer särskilt fokusera på

tillväxt genom starka förvaltningsresultat snarare än

enbart värdeutveckling, och framåt kommer vi fortsät-

ta prioritera våra innehav med fokus på effektiv och

värdeskapande förvaltning.

Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla enga-

gerade medarbetare, hyresgäster, aktieägare och alla

samarbetspartners som vi har relationer med. Stenhus

Fastigheter kan inte påverka vad som händer i en

osäker värld men tillsammans kan vi fortsätta navi-

gera genom den mot uppsatta mål.

Elias Georgiadis

Verkställande direktör

VD har ordet

9 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Fastighetsvärde Q4 2022–Q4 2025

Stenhus Fastigheters historia

2020

Stenhus Fastigheter startade sin verksamhet i

september 2020. Stenhus Fastigheter offentliggör

investeringsmemorandum i november i samband med

notering på Nasdaq First North samt förvärvar fler-

talet fastigheter under november och december.

2021

Stenhus Fastigheter fortsätter förvärva flertalet

fastigheter och i Q3 2021 förvärvas MaxFastigheter

(fastighetsvärde 2 951 miljoner kronor )

2022

Stenhus Fastigheter förvärvade Randviken Fastig-

heter med ett fastighetsvärde om 7 171 miljoner kro-

nor. Ytterligare fastighetsförvärv om cirka 450 miljo-

ner kronor genomfördes 2022. Under 2022 byter

Bolaget lista till Nasdaq First North Premier Growth

Market.

2023

Backaheden Fastighets AB konsoliderades med

Stenhus Fastigheter. Bolaget emitterar framgångsrikt

gröna obligationer om 500 miljoner kronor.

2024

Stenhus Fastigheter byter lista till Nasdaq

Stockholms huvudlista 18 december 2024. Stenhus

Fastigheter har avyttrat 29 fastigheter och förvärvat

3 fastigheter till ett totalt värde om cirka -570 miljoner

kronor.

2025

Stenhus Fastigheter har förvärvat 9 fastigheter för

734 miljoner kronor och avyttrat 6 fastigheter för 799

miljoner kronor. Bolaget har fullföljt sitt uppköp av

Backaheden Fastigheter AB.

Fastigheter Netto sålt/förvärvat

2025

2024

2022

2023

2024

136 134134153180 163 157 158 161 160

1 -2-19-75 -17 -6 1 3 -1

2024

135

2025

140

2025

138

-2

13.5

13.4

13.2

13.6

14.3

13.3

13.0 13.0

13.9 13.9

13.7

13.4

13.7

Fastighetsrelaterade nyckeltal

2025

jan-dec

2024

jan-dec

2023

jan-dec

2022

jan-dec

Hyresintäkter 1 036 1 012 1 019 712

Driftnetto 801 784 790 531

Finansnetto -341 -398 -387 -194

Förvaltningsresultat 413 330 359 298

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 104 -113 -574 -40

Investeringar i fastigheter, ny, till om ombyggnationer 270 217 374 474

Marknadsvärde fastigheter, vid periodens slut 13 704 13 395 13 860 14 259

Försäljning av fastigheter -799 -747 -1 044 -962

Förvärv av fastigheter 734 177 844,7 7 618

Överskottsgrad, % 77 77 78 75

Uthyrningsgrad, ekonomisk % 95 93 95 96

Finansiella nyckeltal

Kassaflöde från den löpande verksamheten 416 255 345 293

Kassaflöde från investeringsverksamheten -353 280 528 -782

Likvida medel, vid periodens slut 543 225 306 294

Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 3,8 4,5 5,4 4,1

Räntetäckningsgrad, gånger 2,23 1,84 1,94 2,58

Belåningsgrad (LTV) 57,1 54,7 56,9 57,1

Nettobelåningsgrad (Net LTV) 53,2 53,1 54,7 54,8

*Viktat genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning

Förvaltningsresultat (mkr) / förvaltningsresultat/aktie (kr)*

Förvaltningsresultat, mkr Förvaltningsresultat/aktie (kr)

120

110

100

0,32

0,30

0,28

0,26

0,24

0,22

0,20

Q1 2023

Q2 2023

Q3 2023

Q4 2023

Q1 2024

Q2 2024

Q3 2024

Q4 2024

Q1 2025

Q2 2025

Q3 2025

Q4 2025

Räntebärande skuld (mkr) / Nettobelåningsgrad, (Net LTV, %)

Räntebärande skuld (mkr) Nettobelåningsgrad, (Net LTV, %)

8 200

8 000

7 800

7 600

7 400

7 200

60,0

58,0

56,0

54,0

52,0

50,0

Historik i siffror

10 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Affärsidé

Affärsmodell

• Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom

och kundnyttan kan maximeras och bidra till att

långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets

affärsidé.

• Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa

hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.

• Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del

i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras

på bästa möjliga sätt.

• Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-

strategin.

• Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med

finansieringsstrategin.

Lager/

lätt industri/

logistik

Sällanköps-/

dagligvaru-

handel

Offentliga

fastigheter

Fastighets-

utveckling

Kontor

• Effektiv

förvaltning

• Kassaflöde

• Tillväxt

Mål

Övergripande mål

Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate-

rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus

Fastigheters fastlagda mål inför framtiden är följande:

Operativa mål

• Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta

fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala

samhällets utveckling.

• Förvaltningsresultatet skall öka med 12 procent

per år över en konjunkturcykel.

• Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och

projektutveckling.

Finansiella mål

• Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per

aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.

• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska

långsiktigt uppgå till minst 2,0 år.

• Soliditeten ska överstiga 35 procent.

• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt

understiga 60 procent.

• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska

långsiktigt understiga 55 procent.

• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga

2,25 gånger.

• Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt

kassaflöde.

Affärsidé, mål och strategi

Soliditet

>35

Kapital-

bidning

år

LTV

<60,0

ICR

>2,25

Net LTV

<55

11 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Strategi

Investeringsstrategi

Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets

affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet

och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.

Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-

ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-

ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika

fastighetstyperna kommer att vara

• offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning),

• lager/lätt industri/logistik (fastigheter med låg

uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och

långa kassaflöden),

• sällanköps-/dagligvaruhandel,

• kontor i regionstäder samt

• fastighetsutveckling som kommer att vara ett

viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.

Finansieringsstrategi

All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets

affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet

och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.

• Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-

risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga

kapitalförsörjning.

• Den finansiella strukturen är utformad med tydligt

fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-

grad.

• Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten

genom förvärv och projektutveckling samt an-

vändas till återköp av egna aktier och utdelning.

Utdelningspolicy

Bolagets övergripande mål är att skapa värde för

Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på

stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt-

ningsresultatet.

Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31

(0,20) kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16

kronor i juni 2026 och 0,15 kronor i december 2026.

Hållbarhet

Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika

kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa

konsekvenser på längre sikt.

Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och

finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå

bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering,

styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet

följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-

gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet

tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål

samt lagar, externa riktlinjer och regelverk.

Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med

våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera

energianvändningen i våra fastigheter och därigenom

arbeta för miljö och resurseffektivitet.

Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete

med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.

Detta leder till en lägre belastning på miljön då det

minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer

vid omflyttningar.

12 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

13 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

2. Verksamhet

Fastighetsportfölj 14

Projektportfölj 25

Transaktioner 2025 28

Intresseföretag och samägda bolag 30

Fastigheterna

Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och

kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga

fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/

dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-

nadsvärdet uppgick till 13 704,3 (13 395,0) miljoner

kronor vid periodens slut.

Den 31 december 2025 bestod Bolagets fastig-

hetsportfölj av 138 (135) fastigheter varav 12 (12)

tomträtter.

De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran

plus schabloniserade hyrestillägg per 31 december

2025, uppgick till 1 027, 2 (inklusive projekt) (1 010,6)

miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden

uppgick till 94,6 (93,0) procent. Den genomsnittliga

återstående löptiden på hyresavtalen per 31 decem-

ber 2025 uppgick till cirka 6,3 (6,3) år.

De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för

omkring 43,5 (39,4) procent av hyresintäkterna och

den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till

7,7 (7,2) år.

Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom

segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 7 803

miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte-

rade hyresintäkterna uppgick till drygt 607 miljoner

kronor inom detta segment.

Nettouthyrning

Nettouthyrningen uppgick till 3,2 miljoner kronor

under perioden. Stenhus tecknade 58 hyresavtal med

ett ökat årligt hyresvärde om 24,7 miljoner kronor,

varav 18,1 miljoner kronor avsåg hyresavtal med nya

hyresgäster och 6,6 miljoner kronor avsåg omför-

handlingar med befintliga hyresgäster. Erhållna upp-

sägningar av hyresavtal uppgick till 21,5 miljoner

kronor.

Fastighetsportfölj

Verkligt värde förvaltningsfastigheter

Mkr

2025

jan-

dec

2024

jan-

dec

2023

jan-

dec

2022

jan-

dec

Verkligt värde vid ingången av perioden

13 395,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4

Förvärv

733,8 177,0 844,7 7 618,2

Försäljning

-799,1 -746,5 -1 044,2 -961,8

Orealiserad värdeförändring

133,7 -75,3 -490,7 -20,5

Realiserad värdeförändring

-29,3 -37,4 -83,0 -19,3

Investeringar i portföljen

270,0 217,1 374,2 474,0

Verkligt värde vid utgången av perioden 13 704,3 13 395,0 13 860,1 14 259,2

Orealiserad värdeförändring, %

1,0 -0,6 -3,4 -0,1

Antal fastigheter IB

135 161 180 116

Förvärv

9 3 8 78

Försäljning

-6 -29 -27 -16

Omklassificering

– – – 2

Antal fastigheter UB 138 135 161 180

Marknads-

värde fastigheter

13 704

mkr

Driftnetto

801

mkr

Uthyrnings-

grad

94,6

Hyresduration

6,3

år

Uthyrnings-

bar yta

893 381

kvm

14 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

1 200

1 000

800

600

400

200

100

240630 240930 241231 250331 250630 250930 251231221231 230331 230630 230930 231231 240331

Fastighetsvärde per segment

Lager/lätt Industri/logisitk 57%

Sällanköps-/dagligvaruhandel 14%

Offentliga fastigheter 20%

Kontor 9%

Fastighetsvärde per geografiskt område

Stockholm 34%

Väst 34%

Mälardalen 23%

Öst 5%

Syd 2%

Norr 2%

13,7

Mdkr

13,7

Mdkr

Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2025 inklusive signerade

hyreskontrakt i pågående projekt.

34%23%

34%

Tusen kvm Antal fastigheter

240630 250630240930 250930241231 251231221231 230331 230630 230930 231231 240331 250331

Uthyrningsbar area och antal fastigheter

Fastighetsvärde

Mdkr

15 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Fastighetsbeståndet per 2025-12-31

Kontrakterad hyresintäkt

Fastighetsvärde

Region

Antal

fastigheter

Uthyrbar

area

Mkr

kr/kvm

Andel

total, %

Mkr

kr/kvm

Andel

total, %

Stockholm

39 175 218 317 2 072 31 4 645 26 510 34

Väst

45 381 923 360 1 005 35 4 711 12 334 34

Mälardalen

33 186 745 248 1 447 24 3 096 16 580 23

Öst

11 109 650 70 664 7 733 6 687 5

Syd

3 21 785 11 1 561 1 264 12 100 2

Norr

7 18 061 21 1 140 2 256 14 147 2

Total

138 893 381 1 027 1 263 100 13 704 15 340 100

Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2025-12-31

Mkr

Lager/lätt

industri/

Logistik

Sällanköps-/

dagligvaru-

handel

Offentliga

fastigheter Kontor Total

Del av total,

Stockholm

1 395 553 2 235 461 4 645 34

Väst

3 118 449 425 719 4 711 34

Mälardalen

2 377 688 31 – 3 096 23

Öst

472 207 54 – 733 5

Syd

264 – – – 264 2

Norr

177 79 – – 256 2

Total

7 803 1 976 2 744 1 180 13 704 100

Del av total, %

57 14 20 9 100

Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2025-12-31

Mkr

Lager/lätt

industri/

Logistik

Sällanköps-/

dagligvaru-

handel

Offentliga

fastigheter Kontor Total

Del av total,

Stockholm

103 45 132 38 317 31

Väst

241 38 32 48 360 35

Mälardalen

190 55 3 – 248 24

Öst

47 19 4 – 70 7

Syd

11 – – – 11 1

Norr

14 6 – – 21 2

Total

607 163 171 86 1 027 100

Del av total, %

59 16 17 8 100

Uthyrningsbar area

, fördelning per segment och region per 2025-12-31

kvm

Lager/lätt

industri/

Logistik

Sällanköps-/

dagligvaru-

handel

Offentliga

fastigheter Kontor Total

Del av total,

Stockholm

56 816 32 949 66 876 18 577 175 218 20

Väst

293 817 39 179 16 047 32 879 381 923 43

Mälardalen

145 234 37 875 3 636 – 186 745 21

Öst

90 877 17 071 1 702 – 109 650 12

Syd

21 785 – – – 21 785 2

Norr

11 928 6 133 – – 18 061 2

Total

620 457 133 207 88 261 51 456 893 381 100

Del av total, %

69 15 10 6 100

1 Efter färdigställande av pågående projekt. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.

2 Efter färdigställande av pågående projekt.

16 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Antal kontrakt

, fördelning per segement och region per 2025-12-31

Antal

Lager/lätt

industri/

Logistik

Sällanköps-/

dagligvaru-

handel

Offentliga

fastigheter Kontor

Total

Del av total,

Stockholm 47 29 113 19 208 32

Väst 96 20 20 89 225 34

Mälardalen 124 25 10 – 159 24

Öst 22 34 2 – 58 9

Syd 2 – – – 2 0

Norr 6 2 – – 8 1

Total 297 110 145 108 660 100

Del av total, %

45 17 22 16 100

Hyresavtalens förfallostruktur,

totalt

Årshyra

Förfalloår Area, kvm

Antal

kontrakt

Mkr Andel, %

2026 45 576 48 51 5

2027 130 828 68 131 13

2028 62 032 55 89 9

2029 78 337 58 124 12

≥2030 481 708 155 612 61

Totalt 798 480 384 1 006 100

1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.

2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr.

13,0

5,1

8,8

5,9

12,5

5,0

10,3

6,2

4,5

9,2

1,4

160

140

120

100

Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st

2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 ≥2039

1,6

4,4

12,3

17 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Hyresavtalens förfallostruktur, mkr

Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st

3,4

5,4

9,0

5,5

3,5

6,4

10,7

20,7

11,7

15,6

2,1

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

≥

2039

6,1

Hyresavtalens förfallostruktur, mkr

Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st

100

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

≥

2039

6,1

12,7

6,5

12,9

3,4

14,5

6,5

7,7

3,8

6,2

5,4

2,3

11,9

Årshyra

Förfalloår Area, kvm

Antal

kontrakt

Mkr Andel, %

2026 36 673 29 37 6

2027 96 833 36 76 13

2028 35 244 29 39 6

2029 52 350 27 78 13

≥2030 348 055 68 371 62

Totalt 569 154 189 600 100

1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.

Årshyra

Förfalloår Area, kvm

Antal

kontrakt

Mkr Andel, %

2026 4 409 5 5 3

2027 22 861 13 33 21

2028 5 462 8 9 5

2029 12 472 9 19 12

≥2030 72 251 39 94 59

Totalt 117 455 74 159 100

1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.

Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik

Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel

18 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Hyresavtalens förfallostruktur, mkr

Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st

8,0

2,0

9,3

9,6

4,5

6,8

0,6

23.2

6,8

8,1

7,6

3,1

1,0

9,4

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

≥

2039

Årshyra

Förfalloår Area, kvm

Antal

kontrakt

Mkr Andel, %

2026 1 554 7 3 2

2027 6 489 9 13 8

2028 7 860 7 15 9

2029 7 110 11 16 10

≥2030 47 242 35 117 71

Totalt 70 255 69 164 100

1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.

Årshyra

Förfalloår Area, kvm

Antal

kontrakt

Mkr Andel, %

2026 2 940 7 6 7

2027 4 645 10 9 11

2028 13 466 11 26 31

2029 6 405 11 12 14

≥2030 14 160 13 30 37

Totalt 41 616 52 82 100

1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.

Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter

Hyresavtalens förfallostruktur, kontor

Hyresavtalens förfallostruktur, mkr

Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st

14,3

6,7

10,8

31,5

3,9

5,9

9,9

17,0

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

≥

2039

19 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Största hyresgäster per 2025-12-31

Hyresgäst

Area

kvm

Antal

kontrakt

Hyres-

duration

År

Bilia AB 43 504 13 8,1

Alstom Rail Sweden AB 24 906 2 5,8

Santa Maria AB 38 337 1 5,7

Hedin Mobility Group AB 23 586 7 11,3

Botkyrka Kommun 12 935 3 7,5

Dollarstore AB 28 208 9 5,6

Polismyndigheten 14 414 8 4,3

Star Trading i Svenljunga AB (Eglo Leuchten Gmgh) 40 472 1 19,7

Capio Legevisitten AB 7 808 3 9,4

Artifex Systems AB 38 438 1 14,9

Quintus Technologies AB 10 814 4 3,0

Tyresö Kommun 7 995 1 2,7

Momentum Group AB 28 219 1 1,9

Leo´s AB 11 474 3 7,8

ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 6,0

Top 15 355 563 58 7,7

Övriga 537 818 736

Totalt 893 381 794 6,3

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6

Areamässig uthyrningsgrad, % 91,0

1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.

2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal.

2025-12-31

Uthyrbar yta

Lager/lätt industri/logistik 69%

Sällanköps-/dagligvaruhandel 15%

Kontor 6%

Offentliga fastigheter 10%

Kontrakterad hyra på årsbasis

Lager/lätt industri/logistik 59%

Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%

Offentliga fastigheter 17%

Kontor 8%

Kontrakterad hyra per region

Väst 35%

Stockholm 31%

Mälardalen 24%

Öst 7%

Norr 2%

Syd 1%

Lager/lätt industri/logistik

Totalt

96%

90%

95%

92%

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

Uthyrt

Vakant

Sällanköps-/dagligvaruhandel

Offentliga fastigheterKontor

95%

20 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria.

Uthyrningsgrad: 100%

21 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Fastighetsvärdering

Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde

och under perioden har 100 procent av förvaltnings-

fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och

CBRE Sweden AB.

Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-

den till 104,4 (-112,7) miljoner kronor, varav orealiserade

uppgick till 133,7 (-75,3) miljoner kronor. Den oreali-

serade värdeförändringen var 1,0 (-0,6) procent.

Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi-

tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt

omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och

omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt

sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till

en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor.

Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-

ringen till 133,7 miljoner kronor. Det samlade mark-

nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till

13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor.

Värderingsmodellen som används är avkastnings-

baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med

ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar

för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell

nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde

om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader

som värde på projektet till dess projektet är färdig-

ställt och värdering kan ske.

Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet

med IFRS 13.

22 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Värderingsparametrar, total

Min Max

Viktat

snitt

Kalkylräntan, % 6,19 10,00 8,16

Direktavkastningskravet, % 4,15 7,90 6,08

Marknadshyra lokaler, kr/kvm 233 5 838 1 084

Långsiktig vakans, % 0,0 13,0 5,5

Drift och underhåll, kr/kvm 15 451 162

Värderingsparametrar, kontor

Min Max

Viktat

snitt

Kalkylräntan, % 7,46 9,09 8,15

Direktavkastningskravet, % 5,40 7,00 6,09

Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 392 2 093 1 696

Långsiktig vakans, % 4,0 6,0 5,1

Drift och underhåll, kr/kvm 70 375 234

Värderingsparametrar,

sällanköps-/dagligvaruhandel

Min Max

Viktat

snitt

Kalkylräntan, % 7,72 9,39 8,57

Direktavkastningskravet, % 5,65 7,30 6,49

Marknadshyra lokaler, kr/kvm 309 5 838 1 168

Långsiktig vakans, % 3,5 13,0 5,7

Drift och underhåll, kr/kvm 25 390 184

Känslighetsanalys, total

Värde-

påverkan mkr

Värde-

påverkan mkr

Kalkylräntan,

+/- 0,5 procentenheter -501,8 532,2

Direktavkastningskravet,

+/- 0,5 procentenheter -511,4 608,5

Marknadshyra lokaler,

+/- 5 procent 546,9 -546,9

Långsiktig vakans,

+/- 2 procentenheter -182,0 182,0

Drift och underhåll,

+/- 10 procent -309,1 309,1

Känslighetsanalys, kontor

Värde-

påverkan mkr

Värde-

påverkan mkr

Kalkylräntan,

+/- 0,5 procentenheter -33,9 35,5

Direktavkastningskravet,

+/- 0,5 procentenheter -40,7 48,1

Marknadshyra lokaler,

+/- 5 procent 48,2 -48,2

Långsiktig vakans,

+/- 2 procentenheter -14,9 14,9

Drift och underhåll,

+/- 10 procent -22,3 22,3

Känslighetsanalys,

sällanköps-/dagligvaruhandel

Värde-

påverkan mkr

Värde-

påverkan mkr

Kalkylräntan,

+/- 0,5 procentenheter -77,8 82,1

Direktavkastningskravet,

+/- 0,5 procentenheter -71,3 83,3

Marknadshyra lokaler,

+/- 5 procent 91,8 -91,8

Långsiktig vakans,

+/- 2 procentenheter -27,7 27,7

Drift och underhåll,

+/- 10 procent -52,9 52,9

23 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Värderingsparametrar, offentliga fastigheter

Min Max

Viktat

snitt

Kalkylräntan, % 6,19 9,34 7,45

Direktavkastningskravet, % 4,15 7,25 5,38

Marknadshyra lokaler, kr/kvm 849 3 364 2 001

Långsiktig vakans, % 0 8,0 4,0

Drift och underhåll, kr/kvm 30 451 304

Värderingsparametrar,

lager/lätt industri/logistik

Min Max

Viktat

snitt

Kalkylräntan, % 7,28 10,00 8,30

Direktavkastningskravet, % 5,23 7,90 6,23

Marknadshyra lokaler, kr/kvm 233 2 806 879

Långsiktig vakans, % 0 10,0 6,0

Drift och underhåll, kr/kvm 15 375 130

Känslighetsanalys, offentliga fastigheter

Värde-

påverkan mkr

Värde-

påverkan mkr

Kalkylräntan,

+/- 0,5 procentenheter -109,0 115,6

Direktavkastningskravet,

+/- 0,5 procentenheter -111,7 135,4

Marknadshyra lokaler,

+/- 5 procent 102,5 -102,5

Långsiktig vakans,

+/- 2 procentenheter -33,7 33,7

Drift och underhåll,

+/- 10 procent -59,3 59,3

Känslighetsanalys,

lager/lätt industri/logistik

Värde-

påverkan mkr

Värde-

påverkan mkr

Kalkylräntan,

+/- 0,5 procentenheter -281,1 299,0

Direktavkastningskravet,

+/- 0,5 procentenheter -287,7 341,7

Marknadshyra lokaler,

+/- 5 procent 304,4 -304,4

Långsiktig vakans,

+/- 2 procentenheter -105,7 105,7

Drift och underhåll,

+/- 10 procent -174,7 174,7

24 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-

ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet.

Målet med projektverksamheten är att öka avkast-

ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder

med långa avtal och förbättrade kassaflöden även

med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling.

Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla

projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid

ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt

byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter

att teckna totalentre prenadavtal för att minimera

risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där

möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad-

kostnaden.

Per 31 december 2025 fanns förpliktelser gällande

Stenhus Fastigheters projekt om 232,1 miljoner kronor.

Fokus och utveckling

Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt:

• Planprojekt/byggrätter

• Fastighetsutveckling

• Samarbetsprojekt

• Hållbarhetsprojekt

Planprojekt

Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba,

Botkyrka.

Samariten 1

De potentiella byggrätterna uppgår till cirka 33 000

kvm. Planarbetet omfattar cirka 25 000 kvm BTA

bostadsbyggrätter för påbyggnad av befintliga bygg-

nader och cirka 8 000 kvm BTA byggrätter med till-

byggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet.

Den externa värderingen av detta projekt uppgår

till cirka 20 miljoner kronor.

Fastighetsutveckling

Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att

utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans

växer med befintliga hyresgäster och skapar värden

och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett

hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ

av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-

sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig

fastighet eller en nybyggnation.

Hållbarhetsprojekt

Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda

fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett

bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg

miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara

fastigheter med bättre miljöprestanda.

Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade

fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus

Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt

som är lämpliga att certifiera.

Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera

fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som

Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att

avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället

med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär

bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler,

driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler.

Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila

bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig-

heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver

certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol-

ler avseende förekomst av skadliga ämnen och

föro reningar i byggnader eller mark i samband

med ny-, till- eller ombyggnad.

Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp

erhållit totalt 22 certifieringar i beståndet, BREEAM in

use ”Very Good”. Ytterligare 15 fastigheter är planerade

att certifiera enligt BREEAM under 2026.

Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi-

deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att

uppnå minst nivå C.

Hållbarhet och återbruk

Stenhus Fastigheter arbetar med återbruk i olika

projekt. Möjligheterna till återbruk hanteras i tidigt

skede för att identifiera och utvärdera olika alternativ.

Det kan t ex vara att befintliga komponenter renove-

ras och uppgraderas enligt anpassningskraven för att

återmonteras. Komponenter kan också tas i återbruk

från aktörer utanför Stenhus Fastigheter, t ex från

andra entreprenörer eller fastighetsägare som utför

renoveringar eller ombyggnationer. Under kvartal fyra

pågår ett större projekt med installation av kylbafflar

(ventilations- och kylsystem) och ljudklassade dörr-

partier som köpts genom återbruk vilket minskar

CO2-utsläppen betydlig jämfört med att installera

nytillverkade komponenter.

Projektportfölj

Underliggande

hyreskontrakt

100

Potentiell

byggrätt

33 000

kvm

BREEAM-

projekt

25 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Bolagets projektverksamhet

Fastighet Kommun Yta

kvm

Bedömda

projekt-

kostnader

mkr

Upp-

arbetat

mkr

Kvar-

stående

mkr

Hyre-

värde

mkr

Uthyr-

nings-

grad

Hyresgäst Duration

år

Färdig-

ställande Övrig info

Planprojekt/byggrätter

Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – –

Fastighetsutveckling

Librobäck 15:1 Uppsala 7 239 47,5 18,3 29,2 3,7 100 Polismyndigheten 6 Q1 2026

Fjärilen 22 Södertälje 1 501 12 3,4 8,6 3,5 100 Arbetsförmedlingen 5 Q1 2026

Forellen 19 Tyresö 8 657 200 5,8 194,2 19,9 100 Tyresö Kommun 15 Q2 2029 Miljö-

byggnad

Silver/Guld

Hållbarhetsprojekt²

Handelsområde Skiftinge Eskilstuna 0,4 0,35 0,05 Q1 2026 BREEAM

Köpmannen 7 Västerås 0,13 0,06 0,07 Q1 2026 BREEAM

Hammaren 1 Tibro 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM

Hårstorp 1:100 Finspång 0,13 0,02 0,11 Q1 2026 BREEAM

Köpmannen 12 Västerås 0,13 0,06 0,07 Q1 2026 BREEAM

Personbilen 1 Skövde 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM

Släggan 3 Karlstad 0,14 0,14 0 Q1 2026 BREEAM

Svarven 4 Nässjö 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM

Vissberga 11:5 Hallsberg 0,13 0,04 0,09 Q1 2026 BREEAM

Librobäck 18:6 Uppsala 0,2 0 0,2 Q2 2026 BREEAM

Traktorn 1 Skövde 0,13 0,09 0,04 Q2 2026 BREEAM

Expeditören 17 Örebro 0,13 0,03 0,1 Q3 2026 BREEAM

Vissberga 11:7 Hallsberg 0,13 0,04 0,09 Q3 2026 BREEAM

Fabrikören 7 Älvsjö 0,13 0,02 0,11 Q4 2026 BREEAM

Torshälla 5:44 Eskilstuna 0,13 0,07 0,06 Q2 2026 BREEAM

Summa 50 397,0 269,0 36,9 232,1 27,1

1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt

2 Kostnaden avser certifieringskostnader till BREEAM

26 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Fjärilen 22

Segment: Kontor

Area: 3 500 kvm BTA

Status: Inflytt Q1 2026

Kommentar: Nytt hyresavtal har tecknats med Arbetsför-

medlingen på fem år. Byggnaden anpassas för att effektivi-

sera och förnya befintlig lokalyta från cirka 3 500 kvm till

cirka 1 500 kvm. Anpassningen fokuseras på att utföra

uppdateringen med hjälp av återbruk. Arbetet har påbörjats

med inköp och återanvändning av utvärderade och godkän-

da kylbafflar, ljudklassade dörrar mm. Ytan som Arbetsför-

medlingen lämnar är efter kvartalet utgång uthyrd i sin helhet

till Södertälje kommun på sjuårigt hyresavtal.

Forellen 19

Segment: Kontor

Area: 8 657 kvm BTA

Status: Inflytt Q2 2029

Kommentar: Nytt hyresavtal har tecknats med Tyresö Kom-

mun på 15 år och en lokalyta på 8 657 kvm. Befintlig byggnad

anpassas enligt nytt lokalprogram och för att få den mer

tillgänglig för medborgarna. Tillsammans med Tyresö kom-

mun projekteras byggnaden med stort fokus på återbruk.

Återbruksinventering skall genomföras i befintlig byggnad

samt med återbrukscentraler och andra fastighetsägare.

Återbruksmöjligheterna skall arbetas in i projekteringen och

ligga till grund för nyanpassning av byggnaden. Befintliga

ventilations- och styrsystem förnyas och effektiviseras.

Byggnaden skall uppnå Miljöbyggnad Guld/Silver.

Librobäck 15:1

Segment: Offentliga fastigheter

Area: 7 239 kvm BTA

Status: Inflytt Q2 2026

Kommentar: Nytt hyresavtal på sex år har tecknats med

Polismyndigheten. Ny byggnad uppförs om 2 138 kvm i

anslutning till befintlig byggnad.

27 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Transaktioner

Försäljningar

Under året såldes fastigheter för cirka 799 miljoner

kronor som bidrog till att ytterligare renodla portföljen

och samtidigt minska vakansgraden. I och med för-

säljningarna under året har Stenhus Fastigheter blivit

av med cirka 50 tusen kvm vakans.

Förvärv

Den 31 januari 2025 tillträddes fastigheten Mörby

5:41, omfattande cirka 2 990 kvm uthyrningsbar area.

Fastigheten är fullt uthyrd till XL Bygg. Den 23 april

2025 tillträddes fastigheten Librobäck 15:1, som är

fullt uthyrd till Polisen. Under juli tillträddes en portfölj

om sex fastigheter med Bilia som motpart.

Den 9 september 2025 tillträddes fastigheten Moga

1:133 med Star Trading (del av Eglo Leuchten GmbH)

som motpart. Ett 20-årigt hyresavtal tecknades i

samband med affären.

Summering

När året över bolagets transaktioner summeras har

Stenhus Fastigheter sålt sex fastigheter för cirka 799

miljoner kronor vilket kan jämföras med 29 fastigheter

under 2024 för totalt 746,5 miljoner kronor. Försälj-

ningarna ligger i linje med bokförda värden. Stenhus

Fastigheter har under 2025 förvärvat nio fastigheter

till ett värde av 734 miljoner kronor, att jämföra med

177 miljoner kronor året innan.

Fastigheter som avyttrats och förvärvats under året

Avyttrade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm

Ut hyrnings -

grad, %

Affärsmannen 2 Karlstad Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 710 100

Järnhandlaren 6 Nyköping Offentliga fastigheter -2 188 100

Vänersnipan 1 Karlstad Kontor -6 983 -

Kardanen 13 Örebro Sällanköps-/dagligvaruhandel -11 907 10

Bryggaren 12 Karlstad Kontor -12 802 91

Värmet 3 Malmö Lager/lätt industri/logistik -31 322 2

Summa -66 912

Förvärvade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm

Ut hyrnings -

grad, %

Moga 1:133 Svenljunga Lager/lätt industri/logistik 40 472 100

Ratten 4 Trollhättan Lager/lätt industri/logistik 8 669 100

Librobäck 15:1 Uppsala Offentliga fastigheter 7 239 100

Grustäkten 6 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik 4 941 100

Mörby 5:41 Nykvarn Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 990 100

Gånggriften 5 Malmö Lager/lätt industri/logistik 2 252 100

Navaren 7 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik 1 866 100

Oxen 4 Södertälje Lager/lätt industri/logistik 1 336 100

Navaren 10 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik - -

Summa 69 765

Förvärvad area

69 765

kvm

Förvärvad hyra

64,5

msek

Såld area

66 912

kvm

Såld hyra

30,2

msek

28 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Södertälje Sextanten 5. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Stockholm. Uthyrningsbar yta: 2 893 kvm.

29 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Krona Public Real Estate AB

Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och

kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är

Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans

står för cirka 85 procent av hyresintäkten. Bolaget utgör ett

intressebolag.

Fastighetsvärde: 1 410 mkr

Årligt driftnetto, ca: 77 mkr

Ägarandel: 40%

Befintliga intressebolag och samägda bolag

I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar

Stenhus Fastigheter i intressebolag och samägda bolag där Stenhus Fastigheter har ett majoritets

ägande.

30 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

3. Hållbarhetsredovisning

Inledning 32

Beskrivning av processen och intressenter 32

Väsentlighetsanalys 35

Styrning av hållbarhetsarbetet 39

Miljö- och resurseffektivitet 40

Ekonomisk uthållighet 50

Affärsetik 52

Professionella och engagerade medarbetare 53

GRI standard nummer och beskrivning 57

31 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

32 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter32 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter32 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

Hållbarhetsredovisning

”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra

kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”

INLEDNING

Stenhus Fastigheters Års- och hållbarhetsredovisning

2025 inkluderar Stenhus Fastigheters hållbarhetsre-

dovisning 2025 som också utgör Bolagets hållbar-

hetsrapport. Bolaget omfattas av lagstadgad hållbar-

hetsrapport enligt årsredovisningslagen 6:e kap 10§.

Hållbarhetsrapporten granskas av Bolagets revisorer.

Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus Fastigheter

att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens

behov utan att äventyra framtida generationers möj-

ligheter att göra detsamma. Stenhus Fastigheters

hållbarhetsarbete har sin grund i FN:s globala mål för

hållbar utveckling. Ambitionsnivån är att hållbarhets-

strategin ska utgå från utvalda delar av de 17 globala

målen i Agenda 2030. Utgångspunkten för hållbar-

hetsarbetet är det avtryck som lämnas genom Stenhus

Fastigheters värdekedja, kontinuerligt genomförda

intressentdialoger och väsentlighetsanalysen som

senast uppdaterades 2022. Hållbarhetsstrategin styrs

av Bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt

väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen.

Stenhus Fastigheters hållbarhetsredovisning är upp-

rättad med referens till den internationella organisa-

tionen Global Reporting Initiative’s GRI Standards

från 2021 och omfattar perioden 1 januari till och med

31 december 2025. Stenhus Fastigheter integrerar

hållbarhetsarbetet i all verksamhet, därav återfinns

delar av hållbarhetsarbetet i årsredovisningens ordi-

narie struktur. Var respektive information återfinns

framgår av GRI-index på sidan 57-58. Ansvarig för

hållbarhetsrapporten är företagets styrels och kon-

taktperson för hållbarhetsredovisningen är Vice VD

Mikael Nicander.

Stenhus Fastigheters hållbarhetsredovisning följer

det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen.

I hållbarhetsredovisningen ingår samtliga helägda

koncernföretag.

BESKRIVNING AV PROCESSEN

OCH INTRESSENTER (GRI 3-1)

Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete är integrerat

i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värde-

kedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att

påverka respektive del med hänsyn taget till miljö,

samhälle och ekonomi. En kontinuerlig dialog förs

också med Bolagets intressenter för att även kunna

analysera och prioritera intressenternas syn på Bola-

gets positiva och negativa inverkan på omvärlden med

hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi.

Värdekedja

Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversi-

fierat fastighetsbestånd för att generera högsta

möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktie-

ägare. Stenhus Fastigheters övergripande mål är att

generera en långsiktigt hög och stabil avkastning

med fokus på kassaflöde och tillväxt.

Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastig-

hetsförvärv men även genom fastighets- och projek-

tutveckling. Bolaget ska genom att äga, utveckla och

förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det

lokala samhällets utveckling. Förvaltningsverksam-

heten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa

förutsägbarhet. Fastighetsutveckling ska alltid vara

en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan

optimeras på bästa möjliga sätt. Alla förvärv ska ske i

enlighet med investeringsstrategin. Bolaget ska aktivt

arbeta i enlighet med finansieringsstrategin.

Stenhus Fastigheters verksamhet och fastigheter

påverkar ett antal hållbarhetsområden under fastig-

hetens livs cykel, från projektering och produktion till

förvaltning, ombyggnad och rivning. Stenhus Fastig-

heters värdekedja uppströms består av råvaror och

underleverantörer. Nedströms består den av företa-

gets hyresgäster. Stenhus Fastigheter arbetar aktivt

med att minska den negativa påverkan och öka den

positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i

andra delar av värdekedjan.

Stenhus Fastigheters värdekedja har klassificerats i tre

kategorier; delar där Bolaget har hög, medel eller låg

möjlighet att påverka hållbarheten inom respektive del.

Samarbeten och dialoger med intressenter är viktiga

delar i hållbarhetsarbetet. En utmaning ligger i att öka

vårt inflytande uppströms i leverantörskedjan. Här är

samverkan med våra leverantörer av avgörande bety-

delse. En annan utmaning är hållbarhetsarbetet ned-

ströms där ett av Stenhus Fastigheters viktiga mål

inom förvaltningen är att teckna så långa avtal med så

stabila hyresgäster som möjligt för att minimera om-

och avflyttningar. Här finns också möjlighet att påver-

ka genom t ex gröna hyresavtal.

33 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

FörvaltningFastighetsförvärv

Projektutveckling /

Hyresgästanpassning

Hyresgäst

Leverantörer

Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten

Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten

Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten

Finansiering Medarbetare Medarbetare

Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer

Återvinning

Ekonomi

Samhälle

Miljö

Hållbarhetsarbetets grundstenar

STENHUS FASTIGHETERS VÄRDEKEDJA

34 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Intressenter

Brundtlandrapporten definierar hållbar utveckling:

”en hållbar utveckling är en utveckling som tillfreds-

ställer dagens behov utan att äventyra kommande

generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”.

Följande intressenter har identifierats som centrala

för Stenhus Fastigheters verksamhet, och har prio-

riterats i väsentlighetsanalysen av hållbarhetsrelate-

rade frågor:

Intressenter i Stenhus Fastigheters värdekedja:

• Hyresgäster

• Leverantörer

• Ägare (befintliga och potentiella) och analytiker

• Kreditgivare

• Styrelse

• Ledning

• Medarbetare

• Kommande generationer

För att nå upp till en hållbar utveckling inom ramen för

Stenhus Fastigheters verksamhet behandlas hållbar-

hetsfrågorna löpande bland annat vid styrelsemöten,

koncernledningsmöten, hållbarhetsrådets möten,

träffar med aktieägare och i den dagliga kommunika-

tionen med övriga intressenter men även via om-

världsanalyser.

En kartläggning och analys av väsentliga hållbarhets-

frågor möjliggörs bland annat genom den input som

erhålls i de löpande dialogerna med intressenter och

genom olika situationer och kanaler. Stenhus Fastig-

heter kan då analysera och prioritera intressenternas

syn på Bolagets positiva och negativa inverkan på

omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och

ekonomi.

Ekonomiskt värde kan skapas samtidigt som negativa

effekter på miljön reduceras och mänskliga behov

samt sociala rättigheter respekteras. Hållbarhets-

arbetet möjliggör för Stenhus Fastigheter att arbeta

utifrån sin målbild att tillfredsställa dagens behov

utan att äventyra framtida generationers möjligheter

att göra detsamma.

Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete

Intressenter Dialogform Påverkan på intressenter Hållbar utveckling

Styrelse och Ledning • Finansiella rapporter

• Styrelse- och ledningsmöten

• Etablering av

hållbarhetsutskott

• Mål och strategi för

hållbarhets arbetet

• Inkludering och prioritering av

hållbarhetsarbetet i den

löpande verksamheten

• Internt styrverktyg för hållbart

företagande

Medarbetare • Medarbetarsamtal • Kombinera arbetsliv och

privatliv

• Mänskliga rättigheter

• Anställningsvillkor

• Kompetensutveckling

• Uppförandekod

• Välmående medarbetare

• Säkerställa mänskliga

rättigheter och motverka

diskriminering

Ägare och analytiker • Finansiella rapporter

• Bolagsstämmor

• Kapitalmarknadsdagar

• Presentationer och möten

• Webb

• Prioriterade hållbarhetsmål

genom väsentlighetsanalys

• Transparens

• Framtida prioriteringar

Kreditgivare • Finansiella rapporter

• Kapitalmarknadsdagar

• Presentationer och möten

• Webb

• Prioriterade hållbarhetsmål

genom väsentlighetsanalys

• Långsiktigt hållbara

investeringar

Hyresgäster • Löpande dialog

• Webb

• Skapa hållbara lokaler för

verksamheten

• Öka hyresgästernas

möjligheter att påverka

klimatsmart

• Minskad energianvändning och

omställning till förnybar energi

• Ökad hållbarhet vid ny- till- och

ombyggnader

Leverantörer • Löpande dialog

• Webb

• Krav på uppförandekod

• Krav på resurshållning

• Ska följa hälso- och miljökrav

• Motverka korruption och

bristande affärsetik

• Säkerställa mänskliga

rättigheter

• Motverka negativ påverkan

på miljön

Kommande generationer • Nuvarande generation ska

kunna tillfredsställa dagens

behov utan att äventyra

framtida generationers

möjlighet att göra detsamma

35 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

VÄSENTLIGHETSANALYS (GRI 3-2)

Utifrån utvärderingen av Stenhus Fastigheters påver-

kan på sin omgivning genom sin värdekedja och genom

insikterna från kontinuerliga dialoger med olika intres-

senter kommer Bolaget årligen analysera hållbarhets-

frågorna och dess prioritet i en väsentlighetsanalys.

Väsentlighetsanalysen avgränsas till områden där

Stenhus Fastigheters verksamhet har en betydelsefull

inverkan på omvärlden men också där omvärlden har

en stor inverkan på Bolagets verksamhet. Bolagets

positiva och negativa inverkan på omvärlden med hän-

syn taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras.

Miljö

Att uppnå hållbar utveckling kräver ett minskat

ekologiskt fotavtryck genom att ändra produktionen

och konsumtionen av de resurser som används.

En stor andel av utsläppen av växthusgaser kommer

från utvinning, omvandling samt användandet av fossil

energi. Den skadliga påverkan på miljön kan minskas

genom att ändra på produktion och konsumtion av

energi. Tillgång till hållbar, tillförlitlig och förnybar

energi och rena bränslen är en förutsättning för att

kunna möta flera av de utmaningar världen står inför

idag.

Hållbar produktion och konsumtion innebär inte bara

miljöfördelar utan även sociala och ekonomiska förde-

lar såsom ökad konkurrenskraft, tillväxt på såväl den

lokala som globala marknaden, ökad sysselsättning,

förbättrad hälsa och minskad fattigdom. Omställning

till en hållbar konsumtion och produktion av varor och

resurser är en nödvändighet för att minska den nega-

tiva påverkan på klimat, miljö och människors hälsa.

Samhälle

Grunden för ett hållbart samhälle är en rättvis fördel-

ning av resurser och såväl ekonomiskt, socialt och

politiskt inflytande i samhället.

Ett jämlikt samhälle bygger på principen om allas lika

rättigheter och möjligheter oberoende av tex. kön,

etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan

ställning. Jämlikhet minskar risken för konflikter och

främjar alla människors möjlighet att delta i och

påverka samhällsutvecklingen.

Fredliga samhällen och frihet från våld utgör både ett

mål och ett medel för hållbar utveckling. Inkluderande,

ansvarsfulla och rättvisa institutioner är grunden för

en god samhällsstyrning fri från konflikter, korruption

och våld. Alla människor är lika inför lagen och ska ha

lika tillgång till rättvisa och möjligheter att utöva infly-

tande och ansvarsutkrävande över beslutsfattande.

Att stärka rättsstatsprincipen och främja mänskliga

rättigheter är nyckeln till fredliga, inkluderande och

hållbara samhällen.

Professionella och engagerade medarbetare

samt tillväxt

Genom att skapa goda förutsättningar för innovation

och entreprenörskap samt säkerställa anständiga

arbetsvillkor för alla gynnas en hållbar ekonomisk

tillväxt som inkluderar hela samhället.

Anständiga arbetsvillkor främjar en hållbar ekonomisk

tillväxt och är en positiv kraft för hela planeten.

God hälsa är en grundläggande förutsättning för

männi skors möjlighet att nå sin fulla potential och att

bidra till samhällets utveckling.

Investeringar i hälsa genom förebyggande insatser

och modern och effektiv vård för alla gynnar sam-

hällets utveckling i stort och skapar förutsättningar

för människors grundläggande rättigheter till

välbefinnande.

Väsentlighetsmatris

Stenhus Fastigheter har valt att direkt applicera sin

möjliga påverkan på miljön, samhälle och ekonomi i

förhållande till FN:s 17 globala mål för hållbar utveck-

ling och prioriterat de som följer av Agenda 2030 där

Stenhus Fastigheters verksamhet nu har möjlighet att

bidra mest positivt.

Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden

med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi

prioriteras i en väsentlighetsmatris. Värderingar kring

vilka hållbarhetsfrågor som är relevanta för Stenhus

Fastigheter visas på väsentlighetsmatrisens x-axel

och värderats utifrån perspektivet låg-mellan-hög

inverkan på omvärlden och intressenten med hänsyn

taget till miljö, samhälle och ekonomi på y-axeln.

Betydelsen för företagets respektive intressenten

Hög

Intressenten

3, 7, 8, 10, 12,

13, 15, 16

5, 11

1, 2, 4, 6, 9, 14, 17

Låg Företaget Hög

36 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

FN:s GLOBALA MÅL

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

37 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

FN:s

globala mål Delmål Stenhus

GRI område/

Standard Internt regelverk/styrning

Miljö

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

3.4 Minska antalet

dödsfall till följd av

icke smittsamma

sjukdomar och

främja mental

hälsa.

3.4 Stenhus Fastigheter anser det mycket

viktigt att främja hälsa och välmående hos

kommande generationer.

Miljö (300)

305-1 scope 1

305-2 scope 2

305-3 scope 3

CRE8

308-1

Hållbarhetspolicy

Miljöcertifiering

Uppförandekod leverantörer

3.9 Minska antalet

sjuk doms- och

dödsfall till följd av

skadliga kemikalier

och föroreningar.

3.9 I samband med ny-, till- eller ombyggnad

genomförs kontroller avseende förekomst av

skadliga ämnen och föroreningar i byggnader

och mark. Sanering genomförs vid behov.

Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar

Stenhus ytterligare till att undvika föroreningar

av luft, vatten och mark.

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

7.2 Öka andelen

förnybar energi i

världen.

7.2 Genom en ökning av användandet av

fjärr värme och grön el i fastigheterna samt

genom konvertering till förnybar energi bidrar

Stenhus Fastigheter till nyttjande av mer hållbar

energi. Bolaget minskar även energi-

användningen i fastig heterna genom, som ett

led i underhållsarbetet, tillsammans med

hyresgästerna åtgärda styr- och

reglerutrustning, installation av energi-

effektivare ventilations- eller värme system,

driftoptimering av ventilation, opti mering av

värmeåtervinning samt byte av belysnings-

armaturer och justering av belysningsstyrning.

Miljö (300)

302-1

302-2

302-4

Hållbarhetspolicy

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

12.2 Hållbar

förvaltning och

användning av

naturresurser.

12.2 Genom vår förvaltning strävar vi efter att

samarbeta med våra hyresgäster i miljöfrågor.

Genom långa hyreskontrakt minskar nyttjande

av resurser i samband med av- in- och omflytt.

Genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar

Stenhus Fastigheter till en mer hållbar

konsumtion och produktion.

Miljö (300)

308-1

Hållbarhetspolicy

Långa avtal med hyresgäst

Gröna hyreskontrakt

Miljöcertifiering

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

13.3 Öka kunskap

och kapacitet för

att hantera

klimatförändringar.

13.3 Genom att förbättra utbildningen och

medvetenheten kring klimatet kan Stenhus

Fastigheter bidra till en begränsning av

klimatförändring-arnas konsekvenser i den mån

det är möjligt.

Miljö (300) Hållbarhetspolicy

15.5 Skydda den

biologiska

mångfalden och

naturliga livsmiljöer.

15.5 Stenhus Fastigheter arbetar för att

införliva den biologiska mångfalden i sina

miljömål för framtiden.

Miljö (300)

304-2

Hållbarhetspolicy

38 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

FN:s

globala mål Delmål Stenhus

GRI område/

Standard Internt regelverk/styrning

Socialt

10.3 Säkerställa

lika rättigheter för

alla och utrota

diskriminering.

10.3 Stenhus Fastigheter accepterar inte någon

form av diskriminering eller särbehandling samt

verkar för lika rättigheter och möjligheter

oavsett kön, könsöverskridande identitet eller

uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan

tros uppfattning, funktionsnedsättning, sexuell

läggning eller ålder.

Social (400)

405-1

406-1

414-1

Uppförandekod internt

Uppförandekod leverantörer

Visselblåsarfunktion

Ekonomi

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

8.1 Hållbar

ekonomisk tillväxt.

8.1 Stenhus Fastigheters affärsmodell präglas i

alla delar av långsiktighet. Kort siktiga vinster är

under ordnade bolagets långsiktiga värde-

skapande. Hållbarhetsarbetet är integrerat i

affärs modellen. Bolaget uppträder på ett

acceptabelt sätt i samhället och försöker

begränsa sin miljö påverkan vilket är alla grund-

läggande förutsättningar för att Stenhus

Fastigheter, över lång tid, ska kunna bereda

vinst för sina aktieägare.

Ekonomi (200)

201-1

Affärsmodell

Hållbarhetspolicy

8.5 Stenhus Fastigheter erbjuder goda och

konkurrenskraftiga anställningsvillkor för

samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget

sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att

delta i incitamentsprogram.

16.5 Bekämpa

korruption och

mutor.

16.5 God affärsmoral är även det en

grundförutsättning för Stenhus Fastigheters

långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig

medverka till eller tillåta korruption. Bolaget

accepterar inte att medarbetare låter sig mutas

eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor.

Ekonomi (200)

205-2

205-3

Uppförandekod leverantörer

Visselblåsarfunktion

39 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete styrs av

Lagar Externa ramverk Interna ramverk

Svenska Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Övergripande mål och strategier

Årsredovisningslagen FN:s Global Compact Hållbarhetspolicy

Miljöbalken Global Reporting Initiative (GRI) Informations- och insiderpolicy

Arbetsmiljölagen Parisavtalet Uppförandekod internt

BBR-krav (Boverkets byggregler) Uppförandekod leverantörer

FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter Processer för intern kontroll

FN:s konvention om barnets rättigheter

Övriga tillämpliga lagar

STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET (GRI 3-3)

Utifrån väsentlighetsanalysen, Stenhus Fastigheters

strategier, dess påverkan på omvärld och intressen-

ters förväntningar har fyra fokusområden för Bolagets

hållbarhets arbete identifierats.

Stenhus Fastigheters ramverk för hållbarhetsarbetet

är:

• Miljö och resurseffektivitet

• Ekonomisk uthållighet

• Affärsetik

• Professionella och engagerade medarbetare

Bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål ses

över och godkänns av styrelse och ledning årligen,

i samband med strategiarbete. Planering, styrning

och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Bolagets

organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar

och befogenheter.

Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, rutiner, övergri-

pande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk.

Stenhus Fastigheter betraktar försiktighetsprincipen i

miljöbalken och lagar och förordningar som minimikrav.

Stenhus Fastigheter följer FN:s Global Compacts tio

principer. Dessa innefattar områdena mänskliga

rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption.

Stenhus Fastigheters interna ramverk

Styrelsen fastställer de interna ramverken och

bedömer årligen policyns relevans och beslutar om

eventuella revideringar.

Inom ramen för hållbarhetsmålen har Bolagets styrelse

fastslagit ett antal interna policyer för styrning av

hållbarhetsarbetet:

• Hållbarhetspolicy

• Informations- och insiderpolicy

• Uppförandekod internt

• Uppförandekod leverantörer

• Visselblåsarfunktion

För vidare läsning av dessa policyer se Bolagets

hemsida.

40 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET

Ramverk Mål/Index

Miljö och resurseffektivitet

FN:s globala mål

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

GRI-område Miljö (300)

GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2

Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering

Stenhus Fastigheters ramverk Hållbarhetspolicy, Uppföradekod leverantörer

Mål Utfall

Miljö och resurseffektivitet

Eftersträva gröna kontrakt då en

hållbar miljö är lättare att

åstadkomma ju närmare

hållbarhetsbesluten ligger

verksamheten.

2022. Under 2022 har gröna avtal tecknats med en snittwault på 6 år. Målet är att samtliga avtal som

tecknas from 2023 med kontraktsvärde över 500 tsek ska vara gröna avtal.

2023. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.

2024. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.

2025. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.

Eftersträva användning av förnybar

energi i så stor utsträckning som

möjligt t ex solenergi, bergvärme,

fjärrvärme etc.

2022. Stenhus Fastigheter har inventerat 14 fastigheter där det finns möjlighet att konvertera om det är

hållbart motiverbart. En fastighet har konverterats till solenergi, tre till bergvärme. I övriga pågår

utvärderingsarbetet.

2023. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme och en fastighet till bergvärme. i övrigt

pågår fortsatt inventering för att hitta den mest hållbara lösningen.

2024. Under året har tre fastigheter konverterats till fjärrvärme.

2025. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme.

Eftersträva 0% fossil uppvärmning

(olja).

2022. Under 2022 har fastigheterna inventerats och under 2023 är målsättningen att konvertera den

fossila uppvärmningen (inom scope 2) till annan uppvärmning.

2023. Under år 2023 har alla utom en oljepannor, där Stenhus Fastigheter har den operativa kontrollen,

konverterats till berg- eller fjärrvärme. Den resterande oljepannan planeras för åtgärd under 2024.

2024. Under 2024 har alla oljepannor utom en ersatts. Kvarvarande oljepanna opereras av hyresgästen

och alternativ till den finns i dagslägen inte då verksamheten ställer mycket speciella krav.

2025. Under 2025 har konvertering från olja till bergvärme påbörjats på två fastigheter.

Eftersträva att senast under 2022

ställa om till 100% Grön El

alternativt klimatkompensera.

2022. Under 2022 har Bolaget tecknat avtal med Vattenfall avseende miljöel från vatten- och kärnkraft,

EPD.

2023. Under 2023 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL.

2024. Under 2024 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL.

2025. Under 2025 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL.

Energieffektivisera genom att

samtliga fastigheter i portföljen

kartläggs.

2022. Inventering har skett under 2022 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-

belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering.

2023. Inventeringen har fortsatt under 2023 har lett till byte av gammalt ventilationsaggregat till

effektivare aggregat, takomläggning med igensättning av lanterniner med tilläggsisolering, utbyte av

ställverk, fönsterbyte samt ny styr och regler för ventilation och värme.

2024. Inventering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-

belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt

tilläggsisolering. På tre fastigheter har olja byts ut till fjärrvärme och bergvärme.

2025. Inventering har fortsatt under 2025 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-

belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt

tilläggsisolering. På en fastighet har olja byts ut till fjärrvärme.

41 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET

Ramverk Mål/Index

Miljö och resurseffektivitet (fortsättning)

FN:s globala mål

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

GRI-område Miljö (300)

GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2

Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering

Stenhus Fastigheters ramverk Hållbarhetspolicy samt Uppföradekod leverantörer

Mål Utfall

Miljö och resurseffektivitet

Eftersträva användning av

miljösmarta produkter. Minimera

förekomsten av skadliga ämnen.

Källsortera genom samarbete med

hyresgäst.

Inventering har påbörjats under 2022 gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts.

2023. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts.

2024. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts.

2025. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts.

Eftersträva långa hyresrelationer

vilket minimerar behovet av

ombyggnationer och rivningar av

tekniskt välfungerande lokaler och

fastigheter.

2022. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2022 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault

på 8,5 år.

2023. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2023 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault

på 7,5 år.

2024. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2024 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault

på 7,1 år.

2025. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2025 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault

på 6,2 år.

Vid investeringar bör utredning

göras om miljöcertifiering är möjlig.

2022. Två projektfastigheter färdigställs under 2023 med miljöcertifiering.

2023. Under året har fyra fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEAM in USE ”Very Good”. Före

ytterligare tre fastigheter pågår miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är planerade att utföras

under 2024.

2024. Under året har tio fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEM in use ”Very Good”.

Ytterligare 12 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2025.

2025. Under året har 11 fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEM in use ”Very Good”.

Ytterligare 15 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2026.

Nya leverantörer ska granskas

enligt sociala kriterier.

2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav.

2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav.

2024. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav.

2025. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav.

Stenhus Fastigheter kommer under

2025 arbeta för att införliva den

biologiska mångfalden i sina

miljömål för framtiden.

2025. Under året har arbetet påbörjats på fyra fastigheter för att plantera blomsterängar.

42 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Energiförbrukning: 302-1, 302-2, 302-4

Inledning

Fastighetssektorn står för drygt 30 procent av

samhällets energianvändning, därför är arbetet med

att minska energianvändningen och se över valet av

energikälla en viktig miljöfråga.

Avgränsning

Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för

den största andelen av fastigheternas energianvänd-

ning. Stenhus Fastigheter redovisar i denna rapport

endast energi användning för de fastigheter där Bola-

get har det operativa ansvaret för försörjningen av

elektricitet och/eller värme inom scope 2 och 3.

Mål

Bolaget kommer att sträva efter att kartlägga alla

fastigheter i portföljen, samt nyförvärv, för att identi-

fiera varje fastighets specifika förutsättningar för att

öka energieffektiviteten. Samarbetet med hyresgästen

är här en viktig komponent i hållbarhetsarbetet.

Stenhus Fastigheter har som mål att alltid komplettera

sedvanliga hyresavtal med Gröna avtal vars syfte är

att minska hyresgästens resurs- och energianvändning.

Hos Stenhus Fastigheter står majoriteten av hyres-

gästerna själva för el- och värmekostnaderna vilket

innebär att de själva kan påverka sin förbrukning och

kostnaden för den samma. Då hyresgästerna ser en

direkt koppling mellan förbrukning och kostnad ökar

incitamentet att minska förbrukningen. Bolaget har

samtidigt en kontinuerlig dialog med hyresgästerna

kring huruvida det finns möjligheter till ytterligare

resurs- och kostnadsbesparingar t ex genom att

energieffektivisera. Stenhus Fastigheters mål är att

arbeta nära hyresgästen t ex gällande projekt kring

byte till LED-belysning, tilläggsisolering av byggnader

och byte till energieffektivare fönster.

Styrning

Energiarbetet styrs av Stenhus Fastigheters

hållbarhetspolicy som är framtagen och fastslagen

av Bolagets styrelse.

Ansvar och uppföljning

Respektive marknadsområdeschef har ansvar för det

operativa energiarbetet. Energianvändningen samt

mängden egenproducerad el följs upp på fastighets-,

region- och bolagsnivå. Målsättningen är att detta ska

ske via ett energiuppföljningssystem där alla mätar-

värden bearbetas och analyseras.

Gällande pågående projekt ansvarar Bolagets

projekt utvecklingschef för nybyggnads- och ombygg-

nadsprojekt. Målsättningen är att samtliga projekt ska

följas upp gentemot projekterade värden i samband

med att projekten avslutas och byggnadernas drift-

sätts.

Princip för redovisning

Energiprestandan beräknas genom årlig total normal-

årskorrigerad energianvändning för uppvärmning,

komfortkyla och fastighetsel, dividerat med tempere-

rad area. Redovisade mängder energi bygger på

faktiskt avlästa värden för el. För värme och kyla har

uppskattad förbrukning per kvm använts inom scope 2.

Utfall inkl tabeller/grafer

Stenhus Fastigheters fördelning på uppvärmningskäl-

lor inom Bolagets hela fastighetsbestånd uppgår per

utgången av året enligt nedan:

Uppvärmningskällor 2022 2023 2024 2025

Fjärrvärme

Antal

128

121

Antal

Bergvärme

Antal

Olja

Antal

Övrigt

Antal

Tomt, ej uppvärmning - - - 1

Totalt 180 161 135 138

1 Inkluderar även markvärme samt luft/vatten.

Stenhus Fastigheters uppvärmningskällor inom scope

2 fördelas enligt nedan:

Uppvärmningskälla

scope 2

kWh

2022

kWh

2023

kWh

2024

kWh

20254

Fjärrvärme 80 219 80 219 80 219 80 219

El 39 494 36 717 35 837 35 218

Fjärrkyla 6 530 6 350 6 350 6 350

Totalt 126 063 123 286 122 406 121 787

Stenhus Fastigheter arbetar med att ställa om från

fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträck-

ning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor

pågår. Bolaget eftersträvar användning av förnybar

energi i så stor utsträckning som möjligt t ex solenergi,

bergvärme, fjärrvärme mm. Under 2025 har en fastig-

heter konverteras från olja till fjärrvärme (Släggan 2).

Inom det bestånd där Stehus Fastigheter har det

operativa ansvaret finns endast en oljepanna kvar.

Den kvartående fastigheten har stödvärme med olje-

brännare för extrema förhållanden.

Under 2025 har Stenhus Fastigheter tecknat avtal om

100 procent grön el till fastigheterna. Detta innebär

EPD-certifierad el från de fossilfria källorna vatten

och kärnkraft. Energieffektiviseringen sker även genom

kartläggning av samtliga fastigheter i syfte att ersätta

komponenter med mer miljövänliga alternativ. Inven-

tering har skett under 2025 och ett antal åtgärder har

genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styr-

43 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

system för ventilation, nya ventilationsaggregat och

ställverk, samt tilläggsisolering. På en fastighet har

olja byts ut till fjärrvärme.

Under 2025 har Bolaget investerat cirka 34 (23)

miljoner kronor i ovan nämnda projekt avseende för-

nybar energi eller andra åtgärder som syftar till att

minska energianvändningen.

Direkt och indirekta utsläpp av växthusgaser:

305-1, 305-2, 305-4

Inledning

Byggnader står för drygt 20 procent av samhällets

totala utsläpp av växthusgaser. Både i form av utsläpp

kopplat till byggprocessen och i form av utsläpp i

förvaltningsskede. Att minska mängden utsläpp är

därför viktigt.

Avgränsning

Rapporteringen omfattar utsläpp inom organisationen

samt de utsläpp utom organisationen som är mest

väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka.

Stenhus Fastigheters första år för beräkning av klimat-

utsläpp är 2022, vilket är basår för våra beräkningar.

De uppgifter som redovisas avseende 2022 avser

endast scope 1 och 2 och avser endast utsläpp av

koldioxid och inte andra växthusgaser. Bolaget har

från och med 2023 inkluderat även delar av scope 3 i

hållbarhetsredovisningen. Stenhus Fastigheter redo-

visar i denna rapport endast utsläpp för de fastigheter

där Bolaget har det operativa ansvaret.

Mål

Scope 1: Stenhus Fastigheters mål är att fastigheterna

ska ha 0 procent fossil uppvärmning år 2024 (olja och

kol). Bolaget strävar efter att egna installationer på

fastigheterna ska tillföra förnybar energi så mycket som

möjligt, exempelvis solenergi eller geotermisk värme.

Scope 2: Stenhus Fastigheters mål är att använda

förnybar energi så mycket som möjligt, exempelvis

solenergi, geotermisk uppvärmning, fjärrvärme. Under

2022 har Stenhus Fastigheter tecknat avtal om 100 %

grön el. I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el

från fossilfria källorna vatten och kärnkraft.

Scope 3: Enligt GHG-protokollet finns 15 olika kate-

gorier för scope 3 mellan vilka utsläppen fördelas.

Stenhus Fastigheter har i linje med GHG-protokollets

rekommendationer identifierar vilka aktiviteter inom

scope 3 som förväntas ge upphov till de mest bety-

dande utsläppen, ge möjlighet till störst reduktion av

utsläpp och vara mest relevanta för företagets egna

affärsmål. De tre kategorier där Bolaget kan göra

störst skillnad/påverkan på vår omvärld är:

• Inköpta varor och tjänster

• Kapitalvaror

• Uthyrd tillgång

Inom dessa identifierade fokusområden kommer

Stenhus Fastigheter fortsätta arbeta för att sänka

klimatutsläppen genom aktiva val och ett ständigt

förbättringsarbete.

Styrning

Energiarbetet styrs av Stenhus Fastigheters hållbar-

hetspolicy som är framtagen och fastslagen av

Bolagets styrelse.

Ansvar och uppföljning

Respektive marknadsområdeschef har ansvar för

arbete med utsläpp inom förvaltningen och projekt-

chefen har ansvar för arbetet med utsläppen gällande

projekten.

Princip för redovisning

Ett företags klimatpåverkan delas in i tre scope.

I scope 1 redovisas de utsläpp som företaget ger direkt

upphov till i den egna verksamheten. I scope 2 redovi-

sas indirekta utsläpp på grund av företagets inköpta

energi och i scope 3 alla andra indirekta utsläpp.

Utfall Scope 1 & 2

Källan till utsläppen i scope 1 är hänförliga till olje-

pannor i Bolagets fastigheter, där Stenhus Fastighe-

ter står för det operativa ansvaret, samt körda tjänste-

mil inom ramen för Bolagets anställda. Scope

2-utsläppen är hänförliga till all energi som köps in till

de lokaler där Bolaget driver egen verksamhet och

består av fjärrvärme, fjärrkyla och el.

Bolagets utsläpp inom scope 1 och 2 uppgår till 127,1

(142,21) tCO

e (ton koldioxidekvivalenter) där den

större delen återfinns inom scope 1 och är hänförligt

till användning av olja.

Källa scope

1 & 2

tCO

2022

tCO

2023

tCO

2024

tCO

2025

Oljepannor och

köldmedium

126,85 54,60 98,92 93,14

Bilar 18,77 24,11 39,2 29,87

Inköpt el, värme

och kyla

3,96 4,09 4,09 4,09

Totalt 149,58 82,8 142,21 127,1

Stenhus Fastigheter arbetar med att ställa om från

fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträck-

ning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor

har genomförts inom hela beståndet.

En genomgång av företagets tjänstebilspolicy pågår

också inom ramen för scope 1 och målet är att Bolagets

bilar per körd mil ska bidra med ett lägre utsläpp av

växthusgaser.

Totalt Scope 1 +

Scope 2

tCO

2022

tCO

2023

tCO

2024

tCO

2025

Scope 1 144,48 77,36 134,76 123,00

Scope 2 5,10 5,44 7,45 4,10

Totalt 149,58 82,8 142,21 127,1

44 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Utsläpp

Liter/kWH

förbrukat

2022

tCO

2022

Liter/kWH

förbrukat

2023

tCO

2023

Liter/kWH

förbrukat

2024

tCO

2024

Liter/kWH

förbrukat

2025

tCO

2025 Förklaring/metod

Scope 1 – totalt

144,48 77,36 134,76 123,00 Beräkningen inkluderar alla utsläpp

från scope 1-aktiviteter för Stenhus

Fastigheter, vilka har värderats vara:

1) oljepannor som finns på ägda

fastigheter (men som är uthyrda till

hyresgäster) och som Stenhus

Fastigheter har kontroll över, i.e.

inflytande på mängden av olja som

förbränns och

2) utsläpp från bilar som har använts i

tjänst under 2022 (båda privata

bilar och tjänstbilar)

Andel estimerat 12% 12% 0% 0% För Stenhus Fastigheter orsakades

den största delen av scope 1-utsläpp

från oljepannor i ägda fastigheter. För

dessa oljepannor finns förbrukad

mängd liter olja och emissionsfaktor för

utsläpp per liter förbrukning. För alla

bilar har Stenhus Fastigheter estimerat

förbrukning (liter) av drivmedel baserat

på tillgänglig information kring

bilmodell.

Scope 1 – från oljepannor och köldmedium

Oljepannor 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 35 823 93,14 För utsläpp från oljepannor har

Stenhus Fastigheter inkluderat alla

oljepannor där Stenhus Fastigheter

köper in oljan och därmed har kontroll

över oljeanvändning. Detta är enbart

gällande för 1 (1) olika fastigheter och

därför har totalt 1 (1) oljepannor

inräknats. Även om dessa pannor finns

på fastigheter som hyrs av hyresgäster

så har Stenhus Fastigheter kontrollen

och därmed inkluderas de under scope

1-utsläpp enligt GHG-protokollet. För

varje oljepanna har förbrukad liter olja

multiplicerats med TTW

emissionsfaktor på 2,6 kg CO

ekv/liter.

Köldmedium - - - - - - - - Inget köldmedium har under året fyllts

på i några av Stenhus Fastigheters

kontorslokaler.

Andel estimerat 0% 0% 0% 0% Ingen estimering har gjorts.

Totalt 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 35 823 93,14

Scope 1 – från bilar

Tjänst bilar 6 748,91 12,89 18 938,76 22,17 20 857 34,01 22 132 29,72 Innebär utsläpp från bilar ägda av

Stenhus Fastigheter (men enbart

utsläpp från åkning i tjänst). Estimat

har gjorts gällande antal förbrukade

liter baserat på information kring bilen

och antal körda kilometer i tjänst.

Privata bilar i

tjänst

757,55 1,76 418,70 0,59 0 0 0 0 Innebär utsläpp från bilar ägda av

medarbetare (men enbart utsläpp från

åkning i tjänst). Estimat har gjorts

gällande antal förbrukade liter baserat

på information kring bilen och antal

körda kilometer i tjänst.

El-bilar (scope 2) 3 055,15 1,14 287,7 1,35 2 195,0 1,83 267,0 0,14 Elbilar i tjänst tankas inte med el

levererat av Stenhus Fastigheter.

Antagande har gjorts att el som

använts är en svenska residualmix, där

ett visst utsläpp orsakas från

produktionen av el. Dessa utsläpp

räknas i scope 2.

Andel estimerat 100% 100% 0% 0% Under 2024 och 2025 har all

information hämtats från

Fleetmanager.

Totalt 7 506,46 14,65 19 357,46 22,76 23 052 35,84 22 399 29,86

45 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Utsläpp

Liter/kWH

förbrukat

2022

tCO

2022

Liter/kWH

förbrukat

2023

tCO

2023

Liter/kWH

förbrukat

2024

tCO

2024

Liter/kWH

förbrukat

2025

tCO

2025 Förklaring/metod

Scope 2 – totalt

129 118 5,10 123 574 5,44 124 601 7,45 122 054 4,10 Beräkningen inkluderar alla

växthusgas utsläpp klassificerat som

scope 2 som kommer från producering

av köpt energi. Här ingår el, värme och

kyla till Stenhus Fastigheters egna

kontorslokaler samt el som har använts

för att ladda vissa elbilar som använts i

tjänst. För att beräkna dessa utsläpp

har emissionsfaktorer använts för

respektive källor (el, fjärrvarme och

fjärrkyla).

Andel estimerat

av kWh

69% 69% 69% 69% För kWh finns exakta siffror från

användning av el i Stenhus

Fastigheters kontorslokal (avläst på

el-mätare). Estimering har gjorts för

fjärrvarme, kyla samt för kWh använt till

laddning av elbilar.

Andel estimerat

av utsläpp

100% 100% 100% 100% Exakta siffror förutsätter att varje källa

till utsläpp i scope 2 har sin egen

undermätare.

Där ingen undermätare finns har

utsläpp estimerats baserat på siffror

från energimyndig heten. Då Stenhus

Fastigheters elanvändning inte ger

upphov till några utsläpp i scope 2 och

all fjärrvärme är baserad på estimat så

blir således andelen av utsläppen som

är estimerade 100%.

Scope 2 – utsläpp från kontorslokal (Marked-based metod)

El 39 494 - 36 717 - 35 837 - 35 218 - Alla Bolagets egna fastigheter har

el-avtal med 100% förnybar el från

el-leverantören, och för Stenhus

Fastigheter innebär detta att alla

el-leverantörer allokerar energi till

Bolagets el-avtal på en mix av

vindkraft, vattenkraft och biobränsle.

Dessa källor orsaker inga CO

-utsläpp i

scope 2.

Exakt mängd av använd el har

inhämtats från elleverantören.

Fjärrvärme 80 219 3,96 80 219 4,09 80 219 4,09 80 219 4,09 För beräkning av utsläpp från

fjärrvärme i Bolagets fastigheter har

Bolaget multiplicerat den

genomsnittliga användningen av värme

från kontorslokal enligt

energimyndighetens uppgifter, med

miljövärden från respektive

leverantörer av värme.

Fjärrkyla 6 350 - 6 350 - 6 350 - 6 350 - För beräkning av utsläpp från fjärrkyla i

Bolagets fastigheter har Bolaget

multiplicerat den genomsnittliga

användningen av kyla från kontorslokal

enligt energimyndighetens uppgifter,

med miljövärden från respektive

leverantörer av värme. Fjärrkyla

används bara på ett kontor, och

emissionsfaktor från den aktuella

leverantören är 0.

Totalt 126 063 3,96 123 286 4,09 122 406 4,09 121 787 4,09

46 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Utsläpp

Liter/kWH

förbrukat

2022

tCO

2022

Liter/kWH

förbrukat

2023

tCO

2023

Liter/kWH

förbrukat

2024

tCO

2024

Liter/kWH

förbrukat

2025

tCO

202 Förklaring/metod

Scope 2 – totalt utsläpp (Location-based metod)

Enligt GHG-protokollet måste företag redovisa ett ”location-based” värde för utsläpp i scope 2. För location-based-metoden används ett genomsnittligt

emissionsvärde för köpt energi i scope 2 baserat på den lokation där energin levereras.

(snitt Sverige)

39 494 2,84 36 717 2,64 35 837 2,57 35 837 2,53 För el i Sverige har det svenska

miljöinstitutet tagit fram ett

genomsnittligt emissionsvärde för

utsläpp vid förbrukning av el. Det

senast tillgängliga snittvärdet är från

2018 och är 71,8g CO

e/kWh.

Fjärrvärme 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 För fjärrvarme har energiföretagen

tagit fram ett snittvärdet (senast

tillgängliga är för 2021) och detta har

använts i beräkningarna för (location-

based) utsläpp för Stenhus

Fastigheters fjärrvärme.

Emissionsfaktorn är 46,1 gCO

e/kWh.

El-bilar

(El-förbrukning

utanför Stenhus

fastigheter)

3 055 1,14 288 1,35 2 195 3,36 267 0,01 Då elbilar i tjänst inte tankas med el

levererat av Stenhus Fastigheter har

Bolaget antagit att elen som använts

enligt den svenska residualmix, där ett

visst utsläpp orsakas från

produktionen av el. Dessa utsläpp

räknas i scope 2.

Totalt 122 768 7,67 117 224 7,69 118 251 9,63 116 623 6,24

Utfall Scope 3

Stenhus Fastigheter har identifierat tre kategorier där

Bolaget kan göra störst skillnad/påverkan på vår

omvärld:

• Inköpta varor och tjänster

• Kapitalvaror

• Uthyrd tillgång

Inom dessa identifierade fokusområden kommer

Stenhus Fastigheter att arbeta för att sänka klimat-

utsläppen genom aktiva val och ett ständigt förbätt-

ringsarbete.

Källa scope 3

tCO

2023

tCO

2024

tCO

2025

Bilar 0 0 0

Inköpta varor och

tjänster

310 250 200

Kapitalvaror 2 465 1 430 1 780

Uthyrd tillgång 2 361 2 151 2 118

Totalt 5 136 3 831 4 098

Inköpta varor och tjänster

Inköpta varor och tjänster innehåller åtgärder för

skötsel och underhåll av våra fastigheter, reparationer

och mindre renoveringar som inte är värdehöjande.

Underhåll är de åtgärder som lett till högst utsläpp av

koldioxid. Inom scope 3 kommer Stenhus Fastigheter

att sträva efter långsiktiga hyresrelationer med hyres-

gäster. Detta minimerar behovet av renoveringar och

rivningar av tekniskt välfungerande lokaler och fastig-

heter och leder till en hållbar användning av natur-

resurser och minskade koldioxidutsläpp. Samtliga

hyresavtal som tecknats har grön bilaga. Nytecknade

och om förhandlade avtal under 2025, med en hyra

över 500 tsek per år, har i snitt en wault på 6,2 (7,1) år.

Målet är att samtliga avtal som tecknas från och med

2023 ska vara gröna avtal.

Kapitalvaror

Kapitalvaror innehåller nyproduktion. Stenhus Fastig-

heter har under 2025 ehållit miljödeklaration för två

fastighet som färdigställts där summa total klimatpå-

verkan, A1- A5 (kg CO2e), lämnats enligt miljödekla-

ration. Från 1 januari 2022 gäller krav på att byggherren

ska upprätta och lämna in en klimatdeklaration vid

uppförandet av nya byggnader. Klimatdeklarationen

utgör en bra grund vid redovisning av projektets slutliga

klimatpåverkan och kommer därför av nyttjas av

Stenhus Fastigheter som bas för beräkningarna av nya

byggnader.

Uthyrd tillgång

Uthyrd tillgång innehåller hyresgästernas el-och

fjärrvärmeförbrukning, sophämtning och vatten-

förbrukning samt avlopp. Stenhus Fastigheters

hyresgäster står själva för sina avtal men där Stenhus

Fastigheter har avtal och kostnader för detta så

vidare debiteras detta på hyresgästen. Hyresgästen

och Stenhus Fastigheter har härav möjlighet att

tillsammans göra klimatvänliga val.

Stenhus Fastigheter har tecknat avtal om 100 % grön

el till de fastigheter där Bolaget ansvarar för elavtalet.

I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från

fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Detta innebär

att CO2-utsläppet är 0. Gällande fjärrvärme är målet

att välja den mest miljövänliga leveransen då avtal

tecknas inför framtiden.

47 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Utsläpp

Förbrukat

2023

tCO

2023

Förbrukat

2024

tCO

2024

Förbrukat

2025

tCO

2025 Förklaring/metod

Scope 3 – bilar, kWh

471,71 0,06 3 907,10 0,08 267,0 0,01 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus

Fastigheter. Antagande har gjorts att el som använts är en

svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från

transport och produktion av. Dessa utsläpp räknas i scope 3.

Summa 471,71 0,06 3 907,10 0,08 267 0,01

Scope 3 – inköpta varor och tjänster, MSEK

Löpande och

planerad skötsel och

underhåll, inkl extern

förvaltning

117,89 108,41 88,82 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys,

kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod.

Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats

med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.

Reparationer och

ersättning av

byggprodukter

95,97 92,09 89,78 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys,

kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod.

Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats

med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.

Mindre renoveringar

(ej värdehöjande)

96,21 49,36 21,81 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys,

kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod.

Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats

med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.

Summa 71,99 310,07 52,47 249,86 52,93 200,42

Scope 3 – kapitalvaror , MSEK

Nyproduktion

(klimatdeklaration)

274,00 367,00 368 Total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO

e), enligt

miljödeklaration.

Ny produktion

(utöver

klimatdeklaration)

2 191,00 1 063,00 1 412 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys,

kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod.

Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats

med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.

Summa total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO

e).

Summa 346,8 2 465 217,1 1 430 270 1 87

Scope 3 – uthyrd tillgång, MWh

Fjärrvärme 41 647 2 141,00 37 734,60 1 939,60 36 513,30 1 876,79 För fjärrvärme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet

(senast tillgängliga är för 2021) och detta har använts i

beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus

Fastigheters fjärrvärme inom scope 3. Emissionsfaktorn är

51,40 gCO

e/kWh.

El 27 935 0 29 875,75 0 28 887,02 0 Alla Stenhus Fastigheters egna fastigheter har el-avtal med

100% förnybar el från leverantören, och för Stenhus

Fastigheter innebär detta att alla el-leverantörer allokerar

energi till Stenhus Fastigheters el-avtal på en mix av

vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker

inga CO

-utsläpp i scope 3 (market-based). Exakt mängd av

använd el har inhämtats från elleverantören.

Summa 69 581 2 141,00 67 610,35 1 939,60 64 400,32 1 876,79

Scope 3 – uthyrd tillgång, MSEK

Sophämtning 208,25 199,09 225,13 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys,

kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod.

Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats

med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.

Vatten och avlopp 11,49 12,50 15,58 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys,

kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod.

Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats

med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.

Summa 9,52 219,74 9,96 211,59 12,10 240,71

Totalt 5 135,87 3 831,13 4 097,93

Scope 3 – utsläpp el (Location-based metod), MWh

El 27 935 2 006 29 875,75 2 145 28 887,02 2 074 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett

genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av

el. Det senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är

71,8g CO

e/kWh.

48 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Miljöcertifiering

Inledning

Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda

fastigheter är viktiga ur flera perspektiv och är ett

bevis från tredje part på att Stenhus Fastigheter har

en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer

hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda.

Avgränsning

Miljöcertifieringen omfattar de fastigheter och projekt

där beslut fattats om miljöcertifiering, vilken certifiering

som ska väljas och vilket betyg som är målsättningen

med certifieringen.

Med certifierade byggnader avses byggnader som är

miljöcertifierade från fristående certifieringsorgan.

Mål

Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifiera-

de fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus

Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och pro-

jekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus Fastighe-

ters mål är att fortsätta certifieringen av våra ytor

enligt beslutad plan.

Certifierade

byggnader

Antal

2022

Antal

2023

Antal

2024

Antal

2025 Totalt

BREEAM in USE

”Very Good”

- 4 8 10 22

LEED Gold 1 - - - 1

Totalt 1 4 8 10 23

Styrning

Fastigheternas och projektens miljöprestanda styrs

av interna styrdokumentet.

Ansvar och uppföljning

Respektive marknadsområdeschef har ansvar för

miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Bolagets

projektutvecklingschef har ansvar för arbetet med

miljöcertifiering ny- och ombyggnadsprojekt.

Princip för redovisning

De certifieringar som är aktuella är Green Building,

Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very

Good och LEED Gold.

GreenBuilding är ett certifieringssystem som fokuse-

rar på låg energianvändning och energieffektivisering.

Kravet för befintlig byggnad är att byggnadens energi-

prestanda har förbättrats med minst 30 procent

genom energieffektiviseringsåtgärder. Alternativt att

energiprestandan vid certifieringstillfället motsvarar

energiklass C enligt Boverkets klassning. Kravet för

Nybyggnad är att byggnadens energiprestanda ska

motsvara minst energiklass B enligt Boverkets klass-

ning. För energiklass B ska byggnaden ha minst

25 procent bättre energiprestanda än de krav som

Boverket ställer vid uppförande av en ny byggnad.

Certifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende

energi, materialanvändning och inomhusmiljö.

BREEAM bedömer miljöprestandan inom till exempel

energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning,

avfallshantering samt markanvändning och påverkan

på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts

även byggnadens läge i förhållande till allmänna

kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka

föroreningar byggnaden kan ge upphov till.

LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiför-

brukning, val av byggmaterial, vattenhushållning och

avfallshantering som vägs samman till en bedömning

av hur stor miljöpåverkan fastigheten har. Certifie-

ringen innebär en granskning och betygsättning av

oberoende bedömare.

Utfall inkl tabeller/grafer

Arbetet med att energideklarera Bolagets fastigheter

pågår. Av Stenhus Fastigheters totalt 893 381

(891 550) kvadratmeter vid utgången av året är cirka

61 (57) procent energideklarerade varav cirka 21 (21)

procent erhållit energi- klass A till C. Detta motsvarar

cirka 190 325 (185 584) kvadratmeter energideklare-

rade ytor i klass A till C. Under 2025 har totalt cirka

65 056 (15 990) m2 certifierats enligt Bream och

Leed. Stenhus Fastigheters mål är att fortsätta certi-

fieringen av våra ytor enligt beslutad plan.

Under året har har åtta fastigheter miljöcertifierats

enligt med BREEAM in USE ” Very Good”. Ytterligare

15 fastigheter är planerade att miljöcertifiera under

2026. Stenhus Fastigheters mål är att nya byggnader

som uppförs ska miljöcertifieras.

Utöver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter

kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och

föroreningar i byggnader eller mark i samband med

ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga

ämnen såsom till exempel asbest, radon och PCB

genomför Bolaget sanering. Under 2025 upptäcktes

inga sådana ämnen och inga saneringar genomfördes.

I våra projekt kommer Stenhus Fastigheter att sträva

efter att använda miljösmarta produkter och minimera

förekomsten av skadliga ämnen (enligt Basta eller

Sunda Hus). Vid ny-, till-, och ombyggnationer utförs

kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen i

byggnad och mark, såsom asbest, pcb eller andra

skadliga ämnen och vid behov utförs sanering. Vid

ombyggnad måste hela kedjan beaktas, det vill säga

allt från transport till materialval.

Entreprenörer redovisar en miljöplan för byggnation

och rivning.

49 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Nya leverantörer som granskats enligt

miljökriterier: 308-1

Inledning

Eftersom en stor del av miljöpåverkan uppstår i leve-

rantörsled är det av stor vikt att bedöma leverantörer

utifrån hur de bedriver sitt miljöarbete. Stenhus

Fastigheter kräver att dess leverantörer uppfyller alla

tillämpliga miljö lagar och förordningar. Leverantörer

bör om möjligt alltid vara mycket försiktiga i processer

som påverkar, eller kan påverka miljön negativt. Leve-

rantörerna bör också ta initiativ till att främja ett större

miljöansvar och uppmuntra till en utbredd användning

av miljövänlig teknik för att underlätta långsiktig och

hållbar utveckling.

Avgränsning

Stenhus Fastigheter avgör själva vilka krav Bolaget

ställer på leverantörer och vilka som anlitas. De leve-

rantörer Bolaget anlitar har i sin tur ofta underleveran-

törer där antalet är svårt att uppskatta eftersom det

varierar kraftigt. Rapporteringen omfattar de leveran-

törsavtal som tecknas av Stenhus Fastigheter.

Mål

Stenhus Fastigheters mål är att minst 70 procent av

de leverantörer med en volym över en procent av

totala inköpsvolymen ska ha undertecknat Bolagets

uppförandekod eller kunnat påvisa att de genom egna

policyer uppfyller en harmoniserande kod.

Styrning

Stenhus Fastigheter har en policy för leverantörer.

Genom att låta en auktoriserad representant för leve-

rantören underteckna dokumentet eller att leveran-

tören själv kan påvisa att de internt innehar mot-

svarande dokumentation, intygar leverantören att den

accepterar och kommer att följa Stenhus Fastigheters

uppförandekod för leverantörer. Om leverantören inte

följer uppförandekoden kan Stenhus Fastigheter

komma att upphöra med sina inköp från leverantören

samt säga upp eventuellt avtal.

Ansvar och uppföljning

Respektive marknadsområdeschef har ansvar för

utvärdering och uppföljning av leverantörer som

anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-

lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och

ombyggnadsprojekt.

Princip för redovisning

Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister.

Antal vilka undertecknat Stenhus Fastigheters upp-

förandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav,

ställs i proportion till totalen där inköp uppgår till

minst en procent av Bolagets totala inköp.

Utfall

De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer

(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter

(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-

leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt

service leverantörer. Av det totala antalet leverantörer

omfattas 70 procent av den totala inköpsvolymen av

leverantörer som motsvarar en procent eller mer av

den totala volymen. Av dessa har 100 (100) procent

undertecknat Stenhus Fastigheters uppförandekod

eller har motsvarande hållbarhetskrav internt vilken

Stenhus Fastigheter godtagit som harmoniserande

med Bolagets policy.

Biologisk mångfald: 304-2

Inledning

Hållbara ekosystem och biologisk mångfald är grun-

den för vårt liv på jorden. Att tillgodose mänsklighet-

ens behov utan att skada den biologiska mångfalden

och säkerställa hållbart nyttjande ekosystemtjänster

är en avgörande utmaning för vår överlevnad.

Avgränsning

Stenhus Fastigheter redovisar endast den egna på-

verkan på den biologiska mångfalden kring och i

direkt anslutning till bolagets fastigheter. Redovis-

ningen omfattar ännu inte vår indirekta påverkan på

biologisk mångfald genom inköpta varor och tjänster.

Mål

Stenhus Fastigheter kommer under 2026 fortsätta

arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i

sina miljömål för framtiden, specifikt vid nybyggnation

men även gällande krav på leverantörer och i samar-

betet med hyresgästerna. En inventering av befintliga

fastigheter kommer även ske för att utreda om den

biologiska mångfalden kan påverkas i en positiv rikt-

ning i och omkring de befintliga fastigheterna.

Styrning

Bolagets fastighetsverksamhet styrs av detaljplaner,

lagar och förordningar. Artskyddet regleras i svensk

lag och platser kartläggs ur ett miljöperspektiv innan

detaljplaner antas och bygglov erhålls. Bolagets

fastig heter ligger inte inom områden som är skyddade

ur ett biologiskt mångfaldsperspektiv eller har ett

högt mångfaldsvärde. Detta betyder dock inte att

Stenhus Fastigheter inte har ett ansvar att alltid vara

medvetna om påverkan på den biologiska mångfal-

den.

Ansvar och uppföljning

Respektive marknadsområdeschef har ansvar för

arbetet med att bevara och förbättra den biologiska

mångfalden i och omkring befintliga fastigheter.

Projektchefen har ansvar för mångfaldsarbetet

gällande projekt.

Princip för redovisning

Stenhus Fastigheter påbörjade under 2024 arbetet

med inventering av åtgärder för att främja den biolo-

giska mångfalden. Arbetet forstätter under 2026 och

vidare.

Utfall

Under 2025 har arbetet påbörjats på fyra fastigheter

för plantering av blomsterängar.

50 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

EKONOMISK UTHÅLLIGHET

Ramverk Mål/Index

Ekonomisk uthållighet

FN:s globala mål

GRI-område Ekonomi (200)

GRI-standard 201-1, 205-2, 205-3

Stenhus Fastigheter ramverk Affärsmodell, Hållbarhetspolicy, Policy mot korruption, Informations- och

insiderpolicy, Uppförandekod internt samt Visselblåsarfunktion

Mål Utfall

Ekonomisk uthållighet

Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per

år över en konjunkturcykel.

2022. 4,9

2023. -6,2

2024. 0,9

2025. 6,4

Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå

till minst 2,0 år.

2022. 3,53

2023. 2,5

2024. 2,7

2025. 2,7

Soliditeten ska överstiga

35 procent.

2022. 40,7

2023. 40,8

2024. 42,7

2025. 40,5

Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga

55 procent.

2022. 54,8

2023. 54,7

2024. 53,1

2025. 53,2

Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga

60 procent.

2022. 57,1

2023. 56,9

2024. 54,7

2025. 57,1

Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger.

2022. 2,58

2023. 1,94

2024. 1,84

2025. 2,23

Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde.

Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption och

Stenhus Fastigheter accepterar inte att medarbetare låter

sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor.

2022. Antikorruptionspolicy antagen. Inga rapporterade incidenter.

2023-2025. Inga rapporterade incidenter.

2022. Informations- och insiderpolicy antagen. Inga rapporterade incidenter.

2023-2025. Inga rapporterade incidenter.

Under 2022 har Bolaget implementerat en uppförandekod

för medarbetare.

2022. Uppförandekod för medarbetare antagen.

Inga rapporterade incidenter.

2023-2025. Inga rapporterade incidenter.

Visselblåsning.

2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter.

2023-2025. Inga rapporterade incidenter.

2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse.

Inga rapporterade incidenter.

2023-2025. Inga rapporterade incidenter.

51 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 201-1

Inledning

Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika

kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa

konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings-

verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet

bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga,

hållbara utfall.

Avgränsning

Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som

skapas inom Stenhus Fastigheter. Värdet påverkas av

faktorer inom Stenhus Fastigheter i enlighet med

Bolagets affärsmodell men även av yttre faktorer

såsom t ex konjunktur och ränteläge som Bolaget inte

har kontroll över.

Mål

Stenhus Fastigheters mål är en ekonomisk hållbar

framtid inom ramen för Bolagets målbild gällande

Miljö och resurseffektivitet, Affärsetik samt Professio-

nella och engagerade medarbetare.

Stenhus Fastigheters finansiella mål är:

• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om

12 procent per år över en konjunkturcykel.

• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång-

siktigt uppgå till minst 2,0 år.

• Soliditeten ska överstiga 35 procent.

• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga

60 procent.

• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt

understiga 55 procent.

• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger.

Skapat och fördelat ekonomisk värde

Mkr

2022

Del av direkt skapat

värde 2022

2023

Del av direkt skapat

värde 2023

2024

Del av direkt skapat

värde 2024

2025

Del av direkt skapat

värde 2025

Direkt skapat ekonomiskt värde

Intäkter 712 98 1 019 268 1 011 116 1 036 87

Intresseföretag 26 4 -76 -20 -27 -3 49 4

Värdeförändringar

-10 -1 -563 -148 -113 -13 104 9

Summa 729 100 380 100 872 100 1 189 100

Fördelat ekonomiskt värde

Operativa kostnader 175 24 212 56 223 26 209 18

Medarbetare inkl styrelse 30 4 39 10 43 5 48 4

Långivare 190 26 382 101 392 44 336 28

Offentlig sektor

65 9 93 24 93 11 94 8

Ägare - - - - - - 72 6

Bidrag till övriga samhället 1 0 2 0 0 0 0 0

Summa 460 63 726 191 752 86 759 64

Behållet ekonomiskt värde 264 37 -346 -91 121 14 430 36

Fördelat och bibehållet

ekonomiskt värde

2022

2023

2024

2025

Operativa kostnader 24 56 26 18

Medarbetare inkl. styrelse 4 10 5 4

Långivare 26 101 44 28

Offentlig sektor

9 24 11 8

Ägare - - - 6

Bidrag till övriga samhället 0 0 0 0

Behållet ekonomiskt värde 37 -91 14 36

100 100 100 100

1 Total värdeförändring exklusive derivat.

2 Inkluderar fastighetsskatt, sociala avgifter, tomträttsavgäld samt betald skatt.

Med fokus på hållbarhet så bör samtliga av dessa mål

kunna uppnås utan att äventyra framtida generationers

möjligheter att uppnå sina mål.

Styrning

Planering, styrning och upprätthållande

av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisations-

struktur med tydlig delegering av ansvar och befo-

genhet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för

att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom

ramarna för vad Bolagets policyer medger.

Ansvar och uppföljning

Det är Stenhus Fastigheters VD och ledningsgrupp

som har det övergripande ansvaret för att verksam-

heten styrs mot de finansiella målen. Utfallet följs upp

kvartalsvis i samband med delårsrapporter.

Princip för redovisning

Redovisningsprinciper följer vad som anges i Stenhus

Fastigheters Årsredovisning.

Behållet ekonomiskt värde

Det skapade ekonomiska värdet uppgick till

1 189 (872) miljoner kronor under 2025 och utgörs

främst av hyresintäkter samt värdeförändringar på

fastigheter.

Av det skapade värdet tillföll 759 (752) miljoner kronor

olika intressenter varav de största värdena avsåg

operativa kostnader samt kostnader för lån. Bibehål-

let ekonomiskt värde uppgick till 430 (121) miljoner

kronor, motsvarande 36 (14) procent.

52 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

AFFÄRSETIK

205-2, 205-3 Korruption, incidenter och vidtagna

åtgärder

Inledning

God affärsmoral är en grundförutsättning för Stenhus

Fastigheters långsiktiga värdemaximering. Därför

måste Bolaget ha ett arbetssätt som i alla situationer

eliminerar risken för korruption och andra oegentlig-

heter.

Avgränsning

Antikorruptionsarbetet avser i första hand det

Bolaget själva gör för att förhindra korruption.

Stenhus Fastigheter ställer även krav på att leveran-

törer ska ha ett systematiskt arbetssätt för att mot-

verka korruption i sina verksamheter.

Mål

Grunden för Stenhus Fastigheter är att Bolaget aldrig

får vara involverat i eller tillåta korruption. Inte heller

kommer företaget acceptera att anställda tillåter sig

att mutas eller ta emot gåvor som kan likställas med

mutor. Stenhus Fastigheters kommunikation ska alltid

vara korrekt, relevant, tydlig, fullständig samt inte

vilseledande. Information ska vid samma tidpunkt

lämnas till innehavare av aktierna, kapitalmarknaden

och allmänheten.

Styrning

Stenhus Fastigheters antikorruptionsarbete styrs av

policyer och rutiner för bland annat antikorruption,

insiderpolicy och uppförandekod för medarbetare och

leverantörer. Dessa policyer är fastställda av Bolagets

styrelse. Samtliga av Bolaget anställda och leverantö-

rer förväntas följa de interna reglerna såväl som gäl-

lande lagar. Samtliga policyer som gäller medarbetar-

na finns tillgängliga på intranätet och uppföljning sker

löpande för att säkerställa att de följs i organisationen.

Ansvar och uppföljning

Arbetet med att motverka korruption och mutor leds

av CFO, vVD och VD. Överträdelser godtas inte och

kan resultera i disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal.

Beroende på överträdelsens art och omfattning kan

anställda som bryter mot företagets antikorruptions-

politik polisanmälas. Brott mot antikorruptionspolicyn

utgör skäl för uppsägning från företaget. Vid eventuell

osäkerhet är anställda skyldiga att kontakta VD för

Bolaget för godkännande. Överträdelser mot policyn

mot korruption ska rapporteras via visselblåsarfunk-

tionen alternativt till CFO eller vVD. Eventuella miss-

tankar om korruption eller andra oegentligheter

rapporteras årligen till styrelsen.

Information och insider

Stenhus Fastigheter har också en informations- och

insiderpolicy med syfte att säkerställa en god kvalité

på såväl intern som extern kommunikation samt att

relevanta regelverk, lagar och förordningar efterlevs.

Policyn har upprättats mot bakgrund av de lagar och

regler som omgärdar handel i aktier listade på Han-

delsplatsens Premier-segment, Nasdaq First North

Premier Growth Market. Policyn berör samtliga ställ-

företrädare och medarbetare i Bolaget.

Uppförandekod internt

Uppförandekoden tydliggör Stenhus Fastigheters

värderingar och syftar till att vägleda samtliga medar-

betare i den dagliga verksamheten. Uppförandekoden

gäller för samtliga Bolagets medarbetare och reglerar

hur medarbetarna ska uppträda mot varandra, mot

hyres gäster, leverantörer, samarbetspartner, samt

andra aktörer som medarbetarna möter i den dagliga

verksamheten. Uppförandekoden utgår från de fyra

områden som innefattas i FN:s Global Compact;

mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-kor-

ruption men det är Stenhus Fastigheters egen identi-

fiering av de mest relevanta hållbarhetsfrågorna som

ligger till grund för innehållet i uppförandekoden.

Uppförandekod externt

Stenhus Fastigheter kräver att dess leverantörer

upprätthåller de högsta etiska standarderna i sin

verksamhet. Leverantörer ska respektera lagar och

förhindra alla former av korruption i sin affärsverksam-

het.

Leverantörerna ska agera i enlighet med gällande

konkurrenslagstiftning. Stenhus Fastigheters leveran-

törer ska informera Bolaget om en situation uppstår

där det finns risk för intressekonflikter och informera

Stenhus Fastigheter om någon anställd på Stenhus

Fastigheter har någon form av finansiellt intresse i

leverantören eller andra finansiella förbindelser med

leverantören. Leverantörer ska tillämpa alla finansiella

transaktioner i enlighet med gällande lagar och all-

mänt accepterade redovisningsprinciper.

Visselblåsning

Bolagets anställda, leverantörer och kunder har

möjligheten att anonymt vända sig till en extern funk-

tion för visselblåsning. Stenhus Fastigheters vissel-

blåsarfunktion administreras av izefy vilka agerar

ombud för Stenhus Fastigheter och garanterar på så

sätt anmälarens anonymitet. Information om hur man

kan ta kontakt med vissel blåsarfunktionen finns på

Bolagets hemsida.

Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda

rutiner. Bolagets ambition är att den som anmäler ett

visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling.

Alla ärenden hanteras konfidentiellt.

Princip för redovisning

CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som

eventuellt kommit in till ledande befattningshavare

eller den externa visselblåsarfunktionen.

Utfall

Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande

korruption.

53 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE

Ramverk Mål/Index

Professionella och engagerade medarbetare

FN:s globala mål

GRI-område

Social (400)

GRI-standard 405-1, 406-1, 414-1

Stenhus Fastigheters ramverk Uppförandekod internt, Uppförandekod leverantörer,

Mål Utfall

Professionella och engagerade medarbetare

Ingen diskriminering eller kränkande behandling får

förekomma.

2022-2025. Inga rapporterade incidenter.

Medarbetare ska uppträda enligt den interna koden.

2022-2025. Inga rapporterade incidenter.

Nya leverantörer ska granskas enligt sociala kriterier.

2022-2025. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus

Fastigheter Fastigheters krav.

Visselblåsning.

2022. Visselblåsarfunktion antagen.

Inga rapporterade incidenter.

2023-2025. Inga rapporterade incidenter.

2022. Anmälningar på annat sätt,

direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade incidenter.

2023-2025. Inga rapporterade incidenter.

405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare

Inledning

Företagets förvaltning och utveckling är beroende av

kvalificerade och professionella medarbetare. Därför

är det viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare

som kan attrahera och har möjlighet att behålla sin

personal på lång sikt.

Avgränsning

Rapporteringen omfattar enbart personer anställda

inom Stenhus Fastigheter och inte de personer som

utför arbete under anställningsliknade villkor.

Mål

Stenhus Fastigheters mål är att vara ett företag som

speglar det samhälle där Bolaget verkar. Stenhus

Fastigheter vill erbjuda alla anställda goda och kon-

kurrenskraftiga anställnings

villkor och individuella utvecklingsplaner för respektive

medarbetare. Utöver konkurrenskraftiga anställnings-

villkor erbjuds även alla medarbetare att deltaga i

incitamentsprogram. Syftet är att öka medarbetarnas

delaktighet i Bolagets utveckling.

Stenhus Fastigheter kommer inte tillåta diskriminering

eller någon annan kränkande särbehandling, varken

vid anställning av nya medarbetare eller gällande

befintliga medarbetare. Stenhus Fastigheter ska

anställa medarbetare och anlita leverantörer oavsett

till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation,

ålder och politisk ställning.

Stenhus Fastigheter arbetar för att säkerställa att

organisationen anpassar sig till den rådande arbets-

bördan och arbetar för att underlätta för alla medar-

betare att kombinera arbete och familj.

54 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Styrning

Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden

och bedömer årligen policyns relevans och beslutar

om eventuella revideringar.

Ansvar och uppföljning

CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska

godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är

kommunicerad och att organisationen förstår dess

innebörd.

Princip för redovisning

Uppgifterna om antal medarbetare samt ålder och

kön hämtas från vårt HR-system.

Utfall

Nedan följer fördelningen av Stenhus Fastigheters

medarbetare och styrelse gällande ålder och kön.

Fördelning kvinnor, män och ålder, per balansdagen

Antal 2022 Antal 2023 Antal 2024 Antal 2025

Samtliga

medarbetare % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50-

Kvinnor 39 11 1 6 4 34 11 – 7 4 34 16 – 11 5 47 21 – 13 8

Män 61 17 1 8 8 66 21 3 13 5 66 26 3 14 9 53 24 3 14 7

100 28 2 14 12 100 32 3 20 9 100 42 3 25 14 100 45 3 27 15

Ledningsgrupp % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50-

Kvinnor – – – – – 12 1 – 1 – 11 1 – 1 – 11 1 – – 1

Män 100 8 – 5 3 88 7 – 4 3 89 8 – 5 3 89 8 – 5 3

100 8 – 3 3 100 8 – 5 3 100 9 – 6 3 100 9 – 5 4

Styrelse % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50- % Totalt -29

30-

49 50-

Kvinnor 20 1 – – 1 33 2 – 1 1 17 1 – – 1 14 1 – – 1

Män 80 4 – 2 2 67 4 – 2 2 83 5 – 2 3 86 6 – 2 4

100 5 – 2 3 100 6 – 3 3 100 6 – 2 4 100 7 – 2 5

Ledningsgrupp

2022

2023

2024

2025

-29 år 0 0 0 0

30-49 år 63 63 67 56

50- år 37 37 33 44

Kvinnor 0 12 11 11

Män 100 88 89 89

Samtliga

medarbetare

2022

2023

2024

2025

-29 år 7 9 7 7

30-49 år 50 63 60 60

50- år 43 28 33 33

Kvinnor 39 34 38 47

Män 61 66 62 53

Styrelse

2022

2023

2024

2025

-29 år 0 0 0 0

30-49 år 40 50 33 29

50- år 60 50 67 71

Kvinnor 20 33 17 14

Män 80 67 83 86

55 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna

korrigerande åtgärder

Inledning

Inom Stenhus Fastigheters hållbarhetssyn tillåts inte

diskriminering eller brott mot mänskliga rättigheter.

Avgränsning

Incidenter och korrigeringar avser endast de inciden-

ter Stenhus Fastigheter kan påverka utfall eller har en

direkt eller indirekt påverkan.

Mål

Stenhus Fastigheters långsiktiga mål är att förebygga

och förbjuda alla trakasserier på arbetsplatsen. Kort-

siktigt är Bolagets mål att öka medarbetarnas medve-

tenhet om företagets policy. Arbete med aktiva åtgär-

der ska vara ett samarbete mellan arbetsgivaren och

anställda.

Styrning

Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden

och bedömer årligen policyns relevans och beslutar

om eventuella revideringar.

Ansvar och uppföljning

CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska

godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är

kommunicerad och att organisationen förstår dess

innebörd.

Skulle någon form av trakasserier förekomma inom

Stenhus Fastigheter är Bolagets policy att företaget

är skyldigt att agera. I sådana fall ska Bolaget under-

söka omständigheterna kring de påstådda trakasseri-

erna och vid behov vidta alla rimliga åtgärder för att

förhindra ytterligare trakasserier. Alla anställda som

känner sig utsatta för trakasserier rekommenderas att

berätta för sin trakasserare mycket tydligt att deras

beteende är ovälkommet och stötande. Om trakasse-

rierna inte upphör, eller om den trakasserade perso-

nen inte vill eller vågar diskutera med sin trakasserare

kan med arbetare använda företagets visselblåsar-

funktion eller kontakta sin chef eller någon annan

ledande befattningshavare som de litar på.

Princip för redovisning

CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som

eventuellt kommit in till ledande befattningshavare

eller den externa visselblåsarfunktionen.

Utfall

Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande

diskriminering.

414-1 Nya leverantörer som granskats enligt

sociala kriterier

Inledning

Stenhus Fastigheter förutsätter att leverantörer res-

pekterar gällande lagar och förordningar, samt kollek-

tiva avtal (eller likvärdiga villkor) och i övrigt allmänt

accepterade branschstandarder avseende anställdas

rättigheter och löner. Stenhus Fastigheter kräver att

dess leverantörer främjar lika rättigheter och möjlig-

heter oavsett könsöverskridande identitet eller köns-

uttryck, etnicitet, religion eller annan tro, funktionshin-

der, sexuell orientering eller ålder. Stenhus Fastigheter

kräver att leverantörerna ser till att deras anställdas

arbetsmiljö är säker och hälsosam i enlighet med

tillämpliga lagar, förordningar och kollek tivavtal (eller

likvärdiga villkor). Stenhus Fastigheter kräver att dess

leverantörer ser till att barnarbete inte förekommer.

Avgränsning

Stenhus Fastigheter avgör själva vilka krav Bolaget

ställer på de leverantörer som anlitas och vilka som

anlitas. De leverantörer som anlitas har i sin tur ofta

underleverantörer där antalet är svårt att uppskatta

eftersom det varierar kraftigt per leverantör. Rappor-

teringen omfattar de leverantörsavtal som tecknas av

Stenhus Fastigheter.

Mål

Inför 2022 sattes ett mål för Bolaget om att minst

70 procent av de leverantörer med en volym över en

procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat

Stenhus Fastigheters uppförandekod eller kunnat

påvisa att de genom egna policyer uppfyller en har-

moniserande kod.

Styrning

Stenhus Fastigheter har en policy för leverantörer.

Genom att låta en auktoriserad representant för leve-

rantören underteckna dokumentet eller att leverantö-

ren själv kan påvisa att de internt innehar motsvaran-

de dokumentation, intygar leverantören att den

accepterar och kommer att följa Stenhus Fastigheters

uppförandekod för leverantörer. Om leverantören inte

följer uppförandekoden kan Stenhus Fastigheter

komma att upphöra med sina inköp från leverantören

samt säga upp eventuellt avtal.

Ansvar och uppföljning

Respektive marknadsområdeschef har ansvar för

utvärdering och uppföljning av leverantörer som

anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-

lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och

ombyggnadsprojekt.

56 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Princip för redovisning

Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister.

Antal vilka undertecknat Stenhus Fastigheters upp-

förandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav,

ställs i proportion till totalen där inköp uppgår till minst

en procent av Stenhus Fastigheters totala inköp.

Utfall

De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer

(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter

(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-

leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt

service leverantörer.

Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent

av den totala inköpsvolymen av leverantörer som

motsvarar en procent eller mer av den totala volymen.

Av dessa har 100 procent undertecknat Stenhus

Fastigheters uppförandekod eller har motsvarande

hållbarhetskrav internt vilken Stenhus Fastigheter

godtagit som harmoniserande med Stenhus Fastig-

heters policy.

57 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING

GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar

Generella upplysningar

Organisationen och redovisningsprinciper

2-1 Organisationsdetaljer 62

2-2 Enheter som ingår i organisationens

hållbarhetsrapportering

120-122

2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 32

2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 32

2-5 Externt bestyrkande 32, 60

Aktiviteter och anställda

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 32-35, 40-41, 49

2-7 Medarbetare 53-56, 63, 108-110

2-8 Medarbetare som inte är anställda n/a Bolaget har inte sammanställd data om medarbetare

som inte är anställda.

Styrning

2-9 Sammansättning och struktur för styrning 72-79

2-10 Nominering och val av högsta ledningsorgan 72-79

2-11 Ordförande i det högsta styrelseorganet 72-79

2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn

och hantering av påverkan

72-79

2-13 Delegering av ansvar för hantering av påverkan 72-79

2-14 Roll som högsta ledningsorgan i

hållbarhetsrapportering

72-79

2-15 Intressekonflikter 72-79

2-16 Kommunikation av kritiska frågor 71-78

2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande

organet

80-81

2-18 Utvärdering av det högsta styrelseorganets

prestationer

75-76

2-19 Ersättningspolicyer 75, Policyer och

riktlinjer om

ersättningar på

Bolagets hemsida.

2-20 Process för att fastställa ersättning 75, Policyer och

riktlinjer om

ersättningar på

Bolagets hemsida.

2-21 Årlig total ersättning 108-110

2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 11-12. 32-56

2-23 Policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 37-52, 72-79, Policyer

på Bolagets hemsida.

2-24 Integrering av policyer och åtaganden kopplade till

hållbarhet

37-52, 72-79 ,Policyer

på Bolagets hemsida.

2-25 Processer för att åtgärda negativa effekter 37-52, 72-79 ,Policyer

på Bolagets hemsida

2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av

angelägenheter för organisationen

37-52, 72-79 ,Policyer

på Bolagets hemsida.

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 39, 72-79

2-28 Medlemskap i organisationer 138

2-29 Förhållningssätt till engagemang av intressenter 32-35

2-30 Kollektivavtal n/a Bolaget har inte tecknat kollektivavtal

58 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING

GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar

Väsentliga upplysningar

Väsentliga hållbarhetsfrågor

3-1 Process för att fastställa väsentliga

hållbarhetsområden

32-38

3-2 Lista över väsentliga hållbarhetsområden 36-38

3-3 Styrning av väsentliga hållbarhetsområden 39-56

GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar

Specifika upplysningar

Ekonomi

201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 51

205-2 Kommunikation och utbildning om anti-

korruptionspolicyer och förfaranden

Antikorruption

205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna

åtgärder

Energi

302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 42-46

302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 45-47

CRE 8 Miljöcertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 48

302-4 Minskning av energianvändning 42-46

304-2 Betydande effekter av aktiviteter, produkter och

tjänster på biologisk mångfald

Utsläpp

305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 42-44

305-2 Energiindirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 42-46

305-4 GHG-utsläppsintensitet 42-46

Leverantörer & miljökriterier

308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 49

Medarbetare

405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 53-54

406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna

korrigerande åtgärder

Leverantörer & sociala kriterier

414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala

kriterier

59 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Stenhus Fastigheter har uppfört en ny kontorsbyggnad, som

certifierats i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i

området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat

för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs-

ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna

transportmedel. Byggnadens installationer är utrustade

med avancerade styrsystem för att optimera driften av

fastigheten. Taket är beklätt med ” Gröna tak” (Sedum).

En stor klimatutmaning vi står inför är en ökning av neder-

bördsmängden. Sedumtak kan absorbera stora mängder

regnvatten. Dessa tak är särskilt bra för vattenfördröjning

och ett nytt sätt att integrera LOD (Lokalt Omhändertagan-

de Dagvatten) utan att belasta det kommunala VA nätet.

Ett sedumtak hjälper också till att reglera temperaturen i

byggnaden på ett naturligt sätt. Flera studier visar att sedum-

tak har en gynnsam effekt på den biologiska mångfalden.

60 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB

(publ), org.nr 559269-9507

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets-

rapporten för år 2025 på sidorna 32-59 och för att

den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen

i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den

1 juli 2024.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation

RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade

hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår gransk-

ning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med

den inriktning och omfattning som en revision enligt

International Standards on Auditing och god revisions-

sed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger

oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 23 april 2026

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten

Magnus Thorling

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Sebastian Månsson

Auktoriserad revisor

61 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Stenhus Fastigheters årsredovisning

Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sidorna

61-140. I enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap 11§ har Stenhus Fastigheter upprättat den lagstadgade

hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport och återfinns på sidorna 31-60.

4. Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten 62

Förslag till vinstdisposition 63

Finansiering 64

Risker och riskhantering 67

Aktien och ägarna 71

Bolagsstyrningsrapport 72

Bolagets styrelse och ledning 80

62 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter62 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

Information om verksamheten

Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger

och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter

med tydligt geografiskt fokus på Stockholm och

Mälardalsregionen. Bolagets affärsidé är att investera

i fastigheter och att generera största möjliga riskjuste-

rade avkastning för Bolagets aktieägare. Fastigheterna

återfinns inom segmenten offentliga fastigheter,

lager/lättindustri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru-

handel samt kontor. Stenhus Fastigheter arbetar

även aktivt med projektverksamhet vilken inrymmer

utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling

av befintliga fastigheter. Totalt äger Stenhus Fastig-

heter, per 31 december 2025, 138 (135) fastigheter

med ett sammanlagt värde om 13 704,2 (13 395,0)

miljoner kronor.

Väsentliga händelser under året

• Hyresintäkterna uppgick till 1 036,0 (1 011,8) mkr

vilket är en ökning med 2,4 procent.I genomsnitt

är cirka 94 procent av bashyresvolymen indexerade

enligt KPI.

• Överskottsgraden ligger på ungefär samma nivå

som föregående år, 77,3 (77,4) procent.

• Förvaltningsresultatet uppgick till 413,4 (329,6)

mkr vilket är en ökning med 25,4 procent.

• Resultat efter skatt uppgick till 380,1 ( 56,0) miljo-

ner kronor.

• Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31

kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16 kronor i

juni 2026 och 0,15 kronor i december 2026.

• Avkastning på eget kapital ökade till 6,4 (0,9)

• Räntetäckningsgraden ökade till 2,23 (1,84).

gånger.

• Bolaget har under året förvärvat 9 (3) fastigheter

till ett värde av 733,8 (177,0) miljoner kronor samt

avyttrat 6 (29) fastigheter till ett värde om 799,1

(746,5) miljoner kronor.

Fastighetsbeståndet

Stenhus Fastigheters fastighetsbestånd bestod per

31 december 2025 av 138 (135) fastigheter, huvud-

sakligen belägna i Stockholmsregionen, Mälardalen

och Väst och med ett sammanlagt marknadsvärde om

13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor. De 15 största

hyresavtalen svarade för cirka 43,5 (39,4) procent och

bolagets största hyresavtal med Bilia AB represente-

rar cirka 6,6 procent av den samlade årshyran. Det

totala fastighetsbeståndet omfattade totalt 893 381

kvm uthyrningsbar yta och segmentet lager/ lätt

industri/ logistik svarade för cirka 69 (67) procent av

den totala uthyrbara ytan.

Finansiering

Stenhus Fastigheter har under året refinansierat eller

förlängt flertalet banklån till väsentligt bättre villkor.

Under året har Bolaget även förtidsinlöst den gröna

obligationen och emitterat en ny grön icke säkerställd

obligation till markant bättre villkor. Nya obligationen

uppgår till ett nominellt belopp om 500 miljoner kro-

nor och har förfall i december 2028 samtlöper med en

rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 2,975 procent

per år. Stenhus Fastigheter har i början av september

2025 lanserat ett företagscertifikatprogram med ett

rambelopp om 1 000 miljoner kronor (förutsätter

motsvarande tillgänglig och outnyttjad kreditfacilitet).

Hållbarhet

Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika

kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa

konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings-

verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet

bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det

vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppfö-

rande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisa-

tionsstruktur med tydlig delegering av ansvar och

befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna

policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, exter-

na riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär

också att Bolaget tillsammans med sina kunder arbe-

tar för att kontinuerligt effektivisera energianvänd-

ningen i Bolagets fastigheter, och därigenom arbetar

för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär

även ett långsiktigt samarbete med kunder för att

möjliggöra långa kontrakt vilket leder till en lägre

belastning på miljön.

För vidare information kring Stenhus Fastigheters

hållbarhetsarbete hänvisas till Bolagets Hållbarhets-

redovisning.

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)

(”Stenhus Fastigheter” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 559269-9507,

med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning avseende räkenskapsåret

2025 för koncernen och moderbolaget.

Förslag till vinstdisposition

63 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Organisation och medarbetare

Per den 31 december 2025 hade Stenhus Fastigheter

47 (42) anställda, varav 27 (26) män och 20 (16)

kvinnor. Medeltalet anställda under året uppgick till

46 (42). För att stödja bolagets tillväxt arbetar Sten-

hus Fastigheter aktivt med att erbjuda en arbetsmiljö

präglad av öppenhet, respekt och goda utvecklings-

möjligheter. Under året genomfördes en ny medarbe-

tarundersökning som visade på ett ännu starkare

resultat än föregående år. Bolaget har därmed fort-

satt att uppfylla kriterierna för certifieringen Great

Place to Work, vilken tilldelas organisationer med

genomgående höga resultat inom förtroende,

arbetsmiljö och medarbetarengagemang.

Till årsstämmans förfogande stående

vinstmedel, kr:

Balanserade vinstmedel

Överkursfond 4 207 559 944

Balanserat resultat -733 017 563

Årets resultat 64 412 171

Disponibla vinstmedel 3 538 954 552

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt

följande, kr:

Vinstdisposition

Till aktieägare utdelas 0,31 kronor per aktie 103 726 555

Till ny räkning överföres 3 435 227 997

Till ny räkning överföres 3 538 954 552

Händelser under året

• Räntetäckningsgraden (ICR) har förbättrats jäm-

fört med föregående år, från 1,84 till 2,23 gånger.

• I början av året slutförde Bolaget refinansiering om

cirka 60 procent av sin låneportfölj till väsentligt

bättre villkor.

• Under året har Stenhus Fastigheter lanserat ett

företagscertifikatprogram. Vid årets utgång upp-

gick utestående certifikaten till 366 miljoner kronor.

• Bolaget har emitterat nya seniora icke säkerställda

gröna obligationer om 500 miljoner kronor. I sam-

band därmed genomfördes en förtidsinlösen av

utestående obligationslån i oktober 2025.

• Bolaget har i förtid refinansierat eller förlängt låne-

avtal om 1 270 miljoner kronor till markant bättre

villkor än befintligt låneavtal vilket sänker Bolagets

räntekostnader.

• Bolaget har refinansierat sin befintliga revolveran-

de kreditfacilitet (RCF) samt utökat den totala

ramen för back-up-faciliteter från 525 miljoner

kronor till 650 miljoner kronor. Av den totala ramen

är 366 miljoner kronor reserverade för att uppfylla

kravet på tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter

enligt villkoren i Bolagets företagscertifikatpro-

gram.

• Bolaget har ingått ytterligare räntederivat i syfte att

långsiktigt minska ränterisken. Per balansdagen

uppgick andelen räntesäkrad lånevolym till 59,2

procent (48,3).

Händelser efter räkenskapsårets utgång:

• Stenhus Fastigheter emitterar ytterligare gröna

obligationer om 100 miljoner kronor under sitt

befintliga ramverk. De nya obligationerna kommer

att ges ut till ett pris om 101,376 procent av nomi-

nellt belopp, med en ränta motsvarande 3 måna-

ders Stibor plus 245 baspunkter. Efter emissionen

av de ytterligare obligationerna kommer totalt

utestående nominellt belopp under det gröna ram-

verket att uppgå till 600 miljoner kronor.

Kapitalstruktur

Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker-

ställda banklån, kreditfaciliteter, grön obligation, certi-

fikat och eget kapital. Bolagets externa kreditgivare

består idag främst av stora nordiska affärsbanker som

tillhandahåller säkerställda seniorlån. Endast en min-

dre del av den totala skuldportföljen utgörs av obliga-

tioner.

Finansieringsstrategi

En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till

extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom

detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl

kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi

innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt

med god framförhållning mot olika kreditgivare med

mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med

avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-

ning som olika finansieringskällor och kreditgivare.

Räntebärande finansiering

Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport-

periodens slut till 7 974,8 (7 386,6) miljoner kronor

och utgjordes av säkerställda banklån om 7 113,3

(6 790,2) miljoner kronor, icke-säkerställd obligation

om 495,6 (596,4) miljoner kronor samt certifikat om

366,0 miljoner kronor (0,0). Vid rapportperiodens

utgång var Stenhus Fastigheters tre största kredit-

givare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i

Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial.

Seniora banklån

De seniora banklånen om 7 113,3 (6 790,2) miljoner

kronor bestod av säkerställda banklån om 7 113,3

(6 723,8) miljoner kronor och säkerställda byggnads-

kreditiv om - (66,4) miljoner kronor.

Gröna icke säkerställda obligationer och certifikat

Bolaget har en grön icke säkerställd obligation om

495,6 (596,4) miljoner kronor vilken har slutförfall i

december 2028. Utöver den gröna icke säkerställda

obligationen har Bolaget utestående certifikat om

366,0 (-) miljoner kronor.

Outnyttjade kreditfaciliteter

Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade

kreditfaciliteter om 650,0 (228,6) miljoner kronor,

varav - (3,6) miljoner kronor avsåg outnyttjade bygg-

kreditiv, 50,0 (50,0) miljoner kronor avsåg outnyttjad

checkräkningskredit och 600,0 (175,0) miljoner kro-

nor avsåg outnyttjade revolverande kreditfaciliteter

(RCF) om totalt 600,0 (175,0) miljoner kronor. Av de

totalt outnyttjade kreditfaciliteterna är 366,0 miljoner

kronor reserverade för att uppfylla kraven på tillgäng-

liga outnyttjade kreditfaciliteter enligt villkoren i bola-

gets företagscertifikatprogram.

Finansiering

Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt

med hantering av kapital- och ränterisker.

64 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2025-12-31³

Kapital

Mkr

Derivat

Mkr

Netto-

belopp

Mkr

Genomsnittlig

ränta

Andel

< 1 år 7 957,6 -4 399,2 3 558,4 5,6 44,6

1–2 år – 2 260,0 2 260,0 2,7 28,3

2–3 år – 2 139,2 2 139,2 2,1 26,8

3–4 år – – – – –

4–5 år – – – – –

> 5 år 17,2 – 17,2 4,7 0,2

Summa/genomsnitt 7 974,8 – 7 974,8 3,8 100,0

Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2025-12-31³

Säkerställda

banklån

Mkr

Obligationslån

Mkr

Certifikat

Mkr

Totalt

Mkr

Genomsnittlig

ränta

Andel

< 1 år

545,1 – 366,0 911,1 3,3 11,4

1–2 år 1 256,0 495,6 – 1 256,0 3,5 15,7

2–3 år 5 194,1 – – 5 689,7 3,6 71,3

3–4 år 21,3 – – 21,3 3,8 0,3

4–5 år 0,0 – – – 0,0 0,0

> 5 år 96,8 – – 96,8 3,7 1,2

Summa/genomsnitt 7 113,3 495,6 366,0 7 974,8 3,5 100,0

1 Utöver angivna derivat om 4 399,2 mkr finns ytterligare derivat om 302,5 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.

2 Utöver kreditförfall om 911,1 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130,8 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall

< 1 år avser säkerställa banklån.

3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.

Eget kapital och skulder

Räntebärande skulder (7 975 mkr) 53%

Aktiekapital (372 mkr) 2%

Fritt eget kapital (5 594mkr) 37%

Övriga skulder (653 mkr) 4%

Uppskjuten skatt (335 mkr) 2%

Minoritsintressen (0 mkr) 0%

Räntebärande finansiering

Säkerställda banklån (7 113,3 mkr) 89,2%

Icke säkerställda obligationer (495,6 mkr) 6,2%

Certifikat (366,0 mkr) 4,6%

Räntederivat framtida start

Start Förfall Nominellt belopp Ränta, %

2026-02-23 2028-06-30 150,0 2,14

2026-12-30 2027-12-19 100,0 2,44

2027-01-15 2027-12-13 125,0 2,45

2027-12-12 2028-12-12 75,0 2,28

2027-12-12 2028-12-12 75,0 2,14

8,0

Mdr

14,9

Mdr

65 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Kapitalbindning

Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga

kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande

finansiering till 2,7 (2,7) år. Det är högre än Bolagets

finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga

viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska

understiga 2,0 år.

Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till

1 041,8 (764,2) miljoner kronor som motsvarar 13,1

(10,3) procent av bolagets externa skuld.

Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån

6,0

5,5

5,0

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

Miljarder kr

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år

Säkerställda banklån

Obligationslån

Certifikat

Räntebindning

Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med

fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med

aktiva ränteswappar uppgick per rapportperiodens

slut till 4 701,7 (3 607,4) miljoner kronor och fastränte-

lån uppgick till 17,2 (76,9) miljoner kronor. Bolagets

räntesäkringsgrad uppgick därigenom till 59,2 (48,3)

procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas

till verkligt värde över resultaträkningen. Per 31 decem-

ber uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till

-16,3 (-0,5) miljoner kronor.

För att öka förutsägbarheten i framtida kassaflöden

och sänka den finansiella risken har Bolaget löpande

under året ingått ränteswapavtal med framtida start

om totalt 525,0 miljoner kronor.

Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive

effekt av räntederivat och framtidsstartade ränteswa-

par uppgick per rapportdatum till 1,4 (1,2) år. Bolagets

räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i

syfte att den genomsnittliga ränteförfallotiden för

bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader.

Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive

effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare.

Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive rän-

teswappar och byggkreditiv uppgick vid periodens

utgång till 3,8 (4,9) procent.

Finansiella riktlinjer

I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd

finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal

begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, solidi-

tet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Bank-

lånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom

bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i

förekommande fall borgensåtaganden från moder-

bolaget. Avtalen kan även innehålla informations- och

finansiella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella

kovenanterna innebär restriktioner kring belånings-

grad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden

av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteter-

nas kovenanter övervakas löpande och rapporteras

till styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbe-

gränsningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall

per rapportperiodens slut presenteras nedan.

Samtliga kovenanter var per 31 december 2025

uppfyllda.

Nyckeltal finansiell risk

Mål

2025

31 dec

Nettobelåningsgraden ska långsiktigt

understiga 55% 53,2

Räntetäckningsgraden

ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 2,23¹

Soliditeten ska överstiga 35% 40,5

Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt

uppgå till minst 2,0 år 2,7

¹ Rullande 12 månader

66 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

67 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Stenhus Fastigheters risker och riskhantering

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att sätta

tydliga mål beträffande långsiktig risktolerans, sam-

mansättning och hantering avseende verksamhetens

risker.

Styrelsen har i styrande dokument, inom vissa ramar,

delegerat ansvaret till olika instanser inom koncernen.

Styrelsens instruktioner avseende styrning och risk-

hantering är grundläggande för verksamhetsstyrning

och god intern kontroll. Tillsammans med koncernens

affärsplan lägger regelverket grunden för hur styrel-

sen bedömer och utvecklar koncernens verksamhet.

Affärsrisker

Stenhus bedömning

Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan

Transaktion Fastighetstransaktioner ar en viktig

del i Stenhus Fastigheter affärsmodell

och verksamhet, både avseende förvärv

och avyttringar. Vid förvärv finns risk att

den tekniska standarden är sämre än

bedömt, att dolda miljörisker finns eller

att fastigheternas uthyrningsgrad ej

utvecklas enligt gjord bedömning. Vid

bolagsförvärv finns även risk för juridiska

åtaganden inom det förvärvade bolaget

samt en skattemässig risk.

God kontakt med marknaden och hög

marknadskännedom är viktigt för att ge

goda förvärvs- och avyttringsmöjligheter.

Investeringar av fastigheter genomförs

inom olika segment/av olika typer av

fastigheter för att sprida risken.

Förvärvsprocessen är formaliseras och

dokumenteras ytterligare inkl. definiering

av skallkrav etc.

Värdeförändring

fastigheter

Stenhus Fastigheter redovisar fastig-

hetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger

en direkt påverkan på resultaträkning och

finansiell ställning. Fastigheternas värde

påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla

och utveckla fastigheterna, av förvalt-

nings- och uthyrningsarbetet i form av

avtals- och hyresgäststruktur samt av

yttre faktorer som konjunkturen och den

lokala utbuds- och efterfrågebalansen

- antingen per segment (då förändringar i

omvärlden kan slå olika på Stenhus Fast-

igheters olika segment), eller på totalen.

Avkastningskravet styrs i hög grad av den

riskfria räntan och av fastighetens läge

och unika risk.

100 procent av fastighetsbeståndet vär-

deras externt varje kvartal.

Genom att vara aktiv på transaktions-

marknaden har Stenhus Fastigheter god

lokalkännedom och kunskap om markna-

den på de orter och segment där Stenhus

Fastigheter verkar. Detta kompletteras

med kontinuerliga analyser av portföljens

sammansättning med avseende på fast-

ighetstyp och geografi.

Gedigen process för att säkerställa att

input och output till och från värderingen

är korrekt. (t.ex. rätt parametrar i kassa-

flödet).

Riskstrategier och processer för riskhantering

Styrelsen har fastställt koncernens riskhantering i

rutinen för riskhantering och intern kontroll, vilken

antogs formellt av styrelsen den 19 februari 2025.

Strategin innebär att inom ramen för riskaptiten fast-

ställa risktoleransnivåer (”limiter”) för varje relevant

risk som sedan löpande följs upp och ageras på vid

behov. Risktoleransnivåer definieras och övervakas

genom olika nyckeltal. Nedan följer en generell

beskrivning av arbetets inriktning per typ av risk

Risker och riskhantering

68 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Efterlevnadsrisker

Stenhus bedömning

Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan

Politiska risker –

Regelefterlevnad och

skatt

Politiska risker på grund av t.ex. ny lag-

stiftning, nya regler etc. Oförmåga att

efterleva lagar eller regler kan medföra

att Stenhus Fastigheter får oförutsedda

kostnader, skatter och sanktioner eller

riskerar att avnoteras. Vidare kan det

resultera i förlorat anseende hos hyres-

gäster och aktieägare.

Stenhus Fastigheter arbetar med om-

världsbevakningar för att tidigt fånga upp

politiska beslut och föreslagna ändringar

i regelverk och lagar. Stenhus Fastigheter

bedömer att bolaget har adekvat kompe-

tens och interna processer för att kunna

identifiera, kvantifiera och hantera dessa

risker. Som stöd till interna specialist-

funktioner tas extern expertis in för be-

vakning inom respektive relevant område,

för att ha god bevakning inom samtliga

regelverk.

Operationella risker

Stenhus bedömning

Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan

Projekt Utvecklings- och nybyggnationsprojekt

är förknippade med risker i samtliga faser,

och riskerna ökar i takt med projektens

komplexitet. Det gäller såväl projekt-

genomförande som leverantörsrisker

(inklusive inflation och förseningar) etc.

Risk för att projekt visar sig vara ineffek-

tiva, dyrare än beräknat eller levereras

senare än förväntat vilket kan påverka

verksamheten, bolagets kostnader och

värdet på bolagets fastigheter negativt.

Riskhanteringen sker bland annat genom

att Stenhus Fastigheter har en egen pro-

jektorganisation med hög kompetens och

upparbetad erfarenhet samt en nog-

grann beslutsprocess. Stenhus Fastighe-

ter arbetar med noggranna utvärderingar

av leverantörer och entreprenörer, inför

ingång av samarbete, där tydliga krav på

standard, säkerhet och hållbarhet samt

bedömning av lämplighet tidigt är med i

processen. Uppföljning av projektets

lönsamhet och risker görs löpande under

projektets gång.

Hyresintäkter och

vakansrisk

Stenhus Fastigheter intäkter påverkas av

den långsiktiga efterfrågan på lokaler för

inom bolagets segment, fastigheternas

uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.

Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen

av aktuella marknadshyror som påverkas

av den ekonomiska utvecklingen,

demografisk tillväxt samt omfattningen

av nybyggnationer på marknaden.

För att begränsa Stenhus Fastigheters

exponering mot avflyttningar och hyres-

förluster strävar Stenhus Fastigheter

efter långvariga kundrelationer samt att

prioritera hyresgäster med hög kredit-

värdighet, även om detta initialt kan med-

föra något lägre intjäning. En diversifierad

kontraktsbas, med många hyresgäster

från flertalet olika branscher minskar

även risken. Stenhus Fastigheter arbetar

kontinuerligt med att omförhandla befint-

liga hyresavtal i syfte att minimera risken

på kort sikt. Majoriteten av hyreskontrak-

ten har ett tillägg kopplat till konsument-

prisindex i Sverige, det vill säga de är

helt eller delvis inflationsjusterade.

Mer än 94 procent av Stenhus Fastighe-

ter hyresintäkter är indexerade till KPI

eller motsvarande.

IT och informations-

säkerhet

Bolaget är beroende av IT-system både

för driften av fastigheterna och för bola-

gets administration. Risk för IT-intrång/

cyberhot vilket kan leda till förlust eller

läckage av känslig information alternativt

låsning av IT system och krav på betal-

ning (bedrägeri). Detta kan leda till ope-

rationell påverkan, finansiella förluster

och/eller negativ varumärkespåverkan.

Bolaget har ett proaktivt arbete kring

IT-säkerhet inklusive utbildning av med-

arbetare, rutiner för back-up och moln-

tjänster. All datautrustning är modern och

har aktuella virusskydd, brandväggar etc.

Bolaget har intern och extern kompetens

inom IT. Specifika rutiner finns angående

lagring av information, lösenordsskydd

samt intrångsskydd.

69 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Finansiella risker

Stenhus bedömning

Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan

Finansierings-,

refinansierings- och

likviditetsrisk

Med finansieringsrisk avses risk för att

nödvändig upplåning ej finns tillgänglig,

eller att den endast kan genomföras till

ofördelaktiga villkor. Förändringar på

kreditmarknaden gör att förutsättningar

för, och tillgång till, krediter snabbt kan

skifta. Med likviditetsrisk avses risken att

inte kunna fullfölja betalningsåtaganden.

I det fall Stenhus Fastigheter inte kan

förlänga eller ta upp nya lån, eller om

villkoren är oförmånliga, begränsas möj-

ligheterna såväl att kunna fullfölja befint-

liga åtaganden som att genomföra fram-

åtsyftande affärer.

Stenhus Fastigheter har en finanspolicy

beslutad av styrelsen med mål för bland

annat kapitalbindning, låneförfall och

lägsta likviditetsnivå. Stenhus Fastig-

heter ska se till att refinansiera de lång-

fristiga räntebärande skulderna i god tid

före förfall, samt att vara aktiv på kredit-

marknaden och använda olika finans-

ieringskällor och kreditgivare för att

minskas risken för att inte ha tillgång till

nödvändig finansiering. På grund av en

ökad volatilitet på obligationsmarknaden,

har Stenhus Fastigheter endast en obli-

gation, dock grön. Tillgång till outnyttjade

kreditramar innebär att risken begränsas

ytterligare. Likviditetsprognoser upp-

rättas löpande och avrapporteras till

styrelsen.

Ränterisk Räntekostnader är Stenhus Fastigheters

största kostnadspost och därför väsent-

lig för bolagets resultat och kassaflöde.

Förutsättningarna på räntemarknaden,

och i sin tur ränteläget, kan snabbt för-

ändras, vilket påverkar Stenhus Fastig-

heters finansieringskostnad samt

kovenanter.

Stenhus Fastigheters finanspolicy anger

mål för ränteriskhantering som beslutas

av styrelsen. För att undvika kraftigt

stigande räntor i befintliga låneavtal

hanteras risken genom balanserad

räntebindning inklusive med derivat.

För att minska ränterisk i nyupplåning/

refinansiering har bolaget olika finansie-

ringskällor samt olika kreditgivare.

Bolaget arbetar aktivt med att sänka

finansieringskostnader och reducera

risken avseende stigande ränte-

kostnader.

Kredit- och

motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisken är risken för

förlust om Bolagets motparter inte fullgör

sina avtalsförpliktelser och eventuella

säkerheter inte täcker Bolagets fordring-

ar. Detta gäller så väl risken att hyra ut

fastigheter till opålitliga hyresgäster, så

som t.ex. hyresgäster som ej har råd att

betala, riskerar konkurs eller har koppling

till kriminalitet etc. men även risk att leve-

rantörer/entreprenörer inte fullgör sina

åtaganden samt banker etc. Denna risk

kan i huvudsak hänföras till kund-/hyres-

fordringar och likvida medel men även

ökade kostnader.

I samband med förvärv, uthyrningar och

projekt värderas motpartsrisken och vid

behov kompletteras avtalen med säker-

heter i form av depositioner, bankgaran-

tier, borgensförbindelse eller liknande.

Bolaget genomför även kreditupplys-

ningar och KYC på nya ej kända hyres-

gäster/motparter.

Bolaget har även en väl utarbetad och

effektiv påminnelse- och kravprocess.

Finansiella åtagande

och garantier

Finansiering sker främst via bank och

obligationslån där kreditavtalen inne-

håller finansiella nyckeltalsbestämmelser,

såsom för belåningsgrad och räntetäck-

ningsgrad. En del av koncernens kredi-

tavtal innehåller kontrollägarbestämmel-

ser (s.k. change of control). Om koncer-

nen bryter mot finansiella kovenanter

eller om det bestämmande inflytandet

över bolaget ändras, kan det leda till att

lånen förfaller, vilket kan leda till krav på

omedelbar återbetalning eller att

borgenärer framställer anspråk på

pantsatta tillgångar.

Stenhus Fastigheter finanspolicy reglerar

finansiell risk. Kovenanter följs upp kvar-

talsvis för att säkerställa att inga av dem

bryts eller närmar sig brytpunkter.

Stenhus Fastigheter bedömer att

bolagets kovenanter är enligt marknads-

praxis

70 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Rapporteringsrisker

Stenhus bedömning

Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan

Rapporteringsrisk Risk för fel i den finansiella rapportering-

en till följd av t.ex. informella redovis-

ningsprocesser inkl. bristande intern kon-

troll, otillräckligt IT-stöd, kompetens etc.

vilket kan leda till finansiell förlust, nega-

tiv varumärkespåverkan och/eller rättsli-

ga påföljder.

Stenhus Fastigheter har ett gediget in-

ternt kontrollramverk, kompetenta med-

arbetare, bra IT stöd och kontinuerlig

fortbildning för att minimera rapporte-

ringsrisken.

Hållbarhetsrisker

Stenhus bedömning

Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan

Medarbetare Stenhus Fastigheter är beroende av en-

gagerade medarbetare med rätt kompe-

tens för att skapa en konkurrenskraftig

verksamhet och tillväxt. Det finns en risk

att Stenhus Fastigheter inte lyckas be-

hålla kvalificerad personal vilket kan

medföra kompetensbrist och att vissa

positioner inte kan ersättas omedelbart

vilket påverkar verksamheten samt för-

mågan att implementera strategier på

kort sikt.

Bolaget genomför årligen en medarbe-

tarundersökning (Great Place to Work)

för att undersöka de anställdas välmåen-

de och trivsel med goda resultat. Utöver

det arbetar Stenhus Fastigheter med

marknadsmässig och konkurrenskraftig

ersättning. Stenhus Fastigheter har en

successionsordning för att säkerställa att

viktiga funktioner inte sätts ur spel om

nyckelpersoner lämnar bolaget. Vidare

försöker Stenhus Fastigheter minska

personberoendet genom att arbeta med

dualitet vid kritiska arbetsmoment.

Klimatförändringar Ur ett bolagsperspektiv innebär klimat-

förändringarna risk för skador på egen-

dom orsakade av över tid ändrade väder-

förhållanden, högre medeltemperatur,

höjd vattennivå och ändringar i den

fysiska miljön som påverkar fastigheter.

Detta kan innebära ett ökat behov av

investeringar i fastigheter i utsatta om-

råden och/eller ökade driftskostnader.

Stenhus Fastigheter arbetar för att

säkerställa att både verksamheten och

fastighetsbeståndet har förutsättningar

att hantera ett förändrat klimat. Stenhus

Fastigheter har som målsättning att all

nyproduktion ska miljöcertifieras.

Fastigheter i befintligt bestånd miljöcerti-

fieras om förutsättningar för det finns till

exempel vid omfattande ombyggnationer.

Stenhus Fastigheter gör löpande utvär-

deringar av fastigheternas skick och

behov av anpassningar av fastigheternas

prestanda för att uppfylla regulatoriska

krav och kundernas förväntningar.

Därutöver följer Stenhus Fastigheter

utvecklingen av lagar och förordningar

inom klimatområdet.

71 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Aktien före utspädning

Totalt fanns 356 040 606 (371 778 606) aktier

utestående före utspädning per 31 december 2025.

Kvotvärdet uppgår till 1 kronor.

Bolagets innehav av egna aktier uppgår per 31 de-

cember 2025 till 15 738 000 motsvarande 4,2 pro-

cent av det totala antalet aktier. Kvotvärdet uppgår till

1 kronor. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnitt-

ligt antal aktier före utspädning uppgick till 1,14 (0,89)

kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier

före utspädning uppgick till 1,04 (0,15) kronor per

aktie.

Aktien efter utspädning

Totalt fanns vid periodens utgång 356 040 606

(371 778 606) utestående aktier efter utspädning

per 31 december 2025. Förvaltningsresultatet per

vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning

uppgick till 1,14 (0,89) kronor. Resultat per vägt ge-

nomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till

1,04 (0,15) kronor per aktie.

Största aktieägare per 2025-12-31

Ägare Antal aktier Procent

Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4

Fastighets AB Balder 85 027 312 22,9

Investment AB Öresund 33 016 084 8,9

Avanza Pension 13 054 138 3,5

FastPartner AB 10 359 254 2,8

Länsförsäkringar Fonder 10 174 667 2,7

First Fondene 8 100 000 2,2

Anna Engebretsen 7 656 162 2,1

Nordnet Pensionsförsäkring 6 127 533 1,6

Uddetorp Invest AB 5 874 954 1,6

Summa 10 största ägarna 270 088 922 72,6

Övriga aktieägare 85 951 684 23,1

Summa utestående aktier 356 040 606 95,8

Aktier som innehas av Stenhus Fastigheter AB 15 738 000 4,2

Summa aktier totalt 371 778 606 100,0

Stenhus Fastigheters marknadsplats

Stenhus Fastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm

Mid Cap. Stenhusaktien (SFAST) har ISIN

SE0014956819. Aktiekursen per balansdagen upp-

går till 11,42 (11,46) kronor per aktie. Börsvärdet per

31 december 2025 uppgår till cirka 4,1 (4,3) miljarder

kronor.

Stenhus Fastigheters aktieägare

Bolaget har 4 001 (4 510) aktieägare per den

31 december 2025. De 10 största aktieägarna innehar

cirka 72,6 procent av rösterna.

Styrelsens rekommendation till årsstämman

gällande utdelning

Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31 (0,20)

kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16 (0,10)

kronor i juni 2026 och 0,15 (0,10) kronor i december

2026. Se även Stenhus Fastigheters utdelningspolicy

under avsnitt Affärsidé, mål och strategi.

Aktien och ägarna

72 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Bolagsstyrningsrapport

Allmänt

Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), (Stenhus

Fastigheter), är ett svenskt publikt bolag med säte i

Stockholm. Stenhus Fastigheter startades 2020 och

bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm

Mid Cap.

Bolaget arbetar enligt nedan årscykel.

Kvartal 4 styrelsemöte

Tredje kvartalsrapporten

Budget

Månadsbokslut

Kvartal 3 styrelsemöte

Andra kvartalsrapporten

Prognos

Mål och strategi

Affärsplan

Policyer

Riskhantering

Månadsbokslut

Kvartal 1 styrelsemöte

Bokslutskommuniké

Månadsbokslut

Kvartal 2 styrelsemöte/Årsstämma

Årsredovisning

Förberedande årsmöte

Avrapportering revisor

Ersättningsrapport

Hållbarhetsfrågor

Utvärdering av styrelsearbete

Första kvartalsrapporten

Årsstämma

Konstituerande möte

– Firmateckning

– Styrelsens arbetsordning

– VD-instruktion

Månadsbokslut

Årscykel

Januari

Februari

Mars

April

Maj

Juni

Juli

Augusti

September

Oktober

November

December

Principer för bolagsstyrning

För att säkerställa en god styrning av koncernen är

ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare,

styrelse samt VD och ledning. Till grund för styrningen

av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens

arbetsordning inklusive VD-instruktion, antagna poli-

cys och rutiner samt den svenska aktiebolagslagen

och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel-

verk. Stenhus Fastigheter tillämpar även Svensk kod

för bolagsstyrning (”Koden”) utgiven av Kollegiet för

svensk bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se.

Stenhus Fastigheter följer Koden samt god sed på

aktiemarknaden. Enligt styrelsens uppfattning har

Stenhus Fastigheter följt Koden i alla avseenden, med

undantag för bestämmelser om valberedning. Denna

avvikelse förklaras mer utförligt nedan. Denna bolags-

styrningsrapport är en del av årsredovisningen och

granskas av Bolagets revisorer.

Aktieägare

Valberedning Extern revisionBolagsstämma

Intern kontroll

och riskhantering

Ersättningsutskott

Revisionsutskott

Hållbarhetsutskott

Styrelse

VD och

koncernledning

Aktier och aktiekapital

Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktie-

kapitalet vara lägst 259 000 000 kronor och högst

1 036 000 000 kronor fördelat på lägst 259 000 000

aktier och högst 1 036 000 000 aktier. Per 31 decem-

ber 2025 uppgick Bolagets aktiekapital till

371 778 606 kronor, fördelat på 371 778 606 aktier,

envar med ett kvotvärde om 1 kronor. Utestående

aktier, dvs. exkluderat egna aktier, uppgår till

356 040 606 aktier.

Aktieägare

Antalet aktieägare i Stenhus Fastigheter uppgick vid

årets slut till 4 001 (4 510) stycken. De största ägarna

som äger mer än 10 procent per den 31 december

2025 var Sterner Stenhus Holding AB, 24,4 procent

samt Fastighets AB Balder, 22,9 procent. De 10 störs-

ta ägarna representerade cirka 75 procent av aktierna

och rösterna i Stenhus Fastigheter. Stenhus Fastig-

heter innehar 15 738 000 egna aktier per 31 decem-

ber 2025.

Emissionsbemyndigande

Årsstämman 2025 beslutade att bemyndiga styrelsen

att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa

årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar-

nas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier.

Betalning ska kunna ske kontant, genom apport,

genom kvittning eller eljest förenas med villkor.

Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd

av bemyndigandet ökas med ett belopp respektive

antal, som högst uppgår till tio (10) procent av antalet

aktier vid tidpunkten för årsstämman 2025. Skälet till

avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att

bemyndigandet även syftar till att trygga den fortsatta

finansieringen av Bolaget genom att Bolaget tillförs

nya strategiskt viktiga ägare.

Årsstämman 2026 föreslås ge styrelsen förnyat be-

myndigande att besluta om att emittera aktier.

73 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Bolagsstämma

Bolagsstämman är Stenhus Fastigheter högsta be-

slutande organ och där har aktieägarna möjlighet att

fatta beslut i frågor som rör koncernen. Ordinarie

bolagsstämma (årsstämma) hålls i Stockholm inom

sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktie-

ägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen

eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är

införd i aktieboken på den så kallade avstämnings-

dagen samt har anmält sitt deltagande vid stämman

till Stenhus Fastigheter inom den tid som anges i

kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid

stämman måste även aktieägare vars aktier är förval-

tarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget

namn enligt vad som följer av kallelsen. Varje aktie i

Stenhus Fastigheter berättigar till en (1) röst per aktie.

Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga

styrelseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans

uppgifter hör också att fastställa moderbolagets och

koncernens balans- och resultaträkningar samt att

besluta om disposition av resultatet av verksamheten,

ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD, riktlinjer

för ersättningar till ledande befattningshavare och

inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman

sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar

(PoIT) samt på Stenhus Fastigheter webbplats

(www.stenhusfastigheter.se). Att kallelse har skett ska

också annonseras i Svenska Dagbladet, vilket följer av

Stenhus Fastigheter bolagsordning. Av kallelsen

framgår bland annat dagordning och styrelsens och

valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som

önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska

normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veck-

or före bolagsstämman. Information finns på Stenhus

Fastigheter hemsida: www.stenhusfastigheter.se/

investerare/valberedning/

Årsstämma 2025

Årsstämma med aktieägarna i Stenhus Fastigheter

hölls i Stockholm den 22 maj 2025. Bolagets VD,

revisor samt styrelseordförande var närvarande vid

årsstämman.

Vid stämman beslutades att fastställa de i årsredovis-

ningen intagna resultat- och balansräkningarna samt

koncernresultat- och koncernbalansräkningarna samt

att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet

för verksamhetsåret 2024.

Beslut på årsstämma:

• Till stämmans ordförande valdes Erik Borgblad.

• Nyval av styrelseordförande valdes Erik Borgblad

och styrelseledamot Nicklas Paulson samt omval

av styrelseledamöterna Elias Georgiadis, Frank

Roseen, Rickard Backlund, Malin af Petersens och

Anders Wennberg.

• Beslut att utdelning lämnas om totalt 0,20 kr per

aktie att utbetalas vid två tillfällen.

• Beslut att godkänna ersättningsrapporten.

• Beslut om förvärv och överlåtelse av Bolagets egna

aktier.

• Bolagets revisor Öhrlings Pricewaterhouse Coo

pers AB omvaldes, med Magnus Thorling som

huvudansvarig.

• Fastställande av arvode till styrelse och revisor.

• Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare i enlighet med styrelsens för

slag.

• Beslut att anta instruktion för valberedningen.

• Bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemis-

sion enligt styrelsens förslag.

Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgäng-

ligt på bolagets hemsida, www.stenhusfastigheter.se/

investerare/bolagsstammor/

Årsstämma 2026

Bolagets årsstämma 2026 planeras att hållas den 21

maj 2026. Kallelse till denna kommer att ske enligt

bolagsordningen och de regler som gäller enligt aktie-

bolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för

bolagsstyrning.

Bokslutskommuniké avseende räkenskapsåret 2025

offentliggjordes den 19 februari 2026 och koncernre-

dovisningen den 23 april 2026.

Valberedning

Valberedningens syfte är att val och arvodering av

styrelse och revisor ska beredas genom en styrd,

strukturerad och bekantgjord process som skapar

förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valbered-

ningen är bolagsstämmans organ för beredning av

stämmans beslut i tillsättningsfrågor.

Valberedningens uppgifter

Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag

avseende:

• ordförande vid årsstämma

• styrelseordförande

• styrelsesammansättning, inkluderande val av sty-

relseledamöter, samt arvode

• ersättning för utskottsarbete

• behandla revisionsutskottets rekommendation

kring val av revisor och arvodering av denne, samt

därefter lämna förslag till årsstämman om revisors-

val

• instruktion för valberedningen.

74 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Valberedningens ledamöter ska även tillvarata samt-

liga aktieägares intressen. Aktieägare som inför års-

stämman vill lämna förslag till valberedningen kan

göra så enligt instruktion på hemsidan. Valberedning-

en har fortlöpande kontakter och sammanträder inför

årsstämman.

Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat

yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redo-

görelse för hur valberedningen har bedrivit sitt arbete.

Vid förslag till val av styrelseledamöter tillämpar val-

beredningen punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy,

varmed valberedningen ska beakta att Stenhus Fast-

igheter ska som helhet ha en för styrelsearbetet än-

damålsenlig sammansättning, präglad av mångsidig-

het och bredd, och bestå av personer med de

kompetenser, erfarenheter och bakgrund som behövs

i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet

och utvecklingsskede. Eventuella avvikelser ska vara

välmotiverade och redogöras för vid årsstämman.

Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode

från bolaget. Eventuella omkostnader som uppstår i

samband med valberedningens arbete ska erläggas

av bolaget under förutsättning att dessa godkänts av

styrelsens ordförande.

Årsstämman 2025 beslutade om följande

principer för tillsättande av valberedning:

• Valberedningen ska bestå av fyra ledamöter varav

en ledamot ska vara styrelsens ordförande.

• Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara

oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled-

ningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedning-

en, men ska inte utgöra en majoritet av valbered-

ningens ledamöter.

• Om mer än en styrelseledamot ingår i valbered-

ningen får högst en av dem vara beroende i förhål-

lande till bolagets större aktieägare.

• Minst en av valberedningens ledamöter ska vara

oberoende i förhållande till den i bolaget röstmäs-

sigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare

som samverkar om bolagets förvaltning.

• Styrelsens ordförande ges i uppdrag att, med ut-

gångspunkt från Euroclear Sweden AB:s aktie -

ägarförteckning per den sista bankdagen vid tredje

kvartalets utgång, kontakta de tre största aktie-

ägarna i bolaget, vilka sedan äger rätt att utse en

ledamot var till valberedningen. Styrelseordföran-

den ska vara sammankallande till det första mötet

där valberedningen konstitueras och ordförande

utses.

• Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamö-

terna enas om annat, vara den ledamot som röst-

mässigt representerar den störste aktieägaren.

• Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot

ska dock inte vara valberedningens ordförande.

• Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin

rätt att utse ledamot till valberedningen ska nästa

aktieägare i storlek beredas tillfälle att utse leda

mot till valberedningen.

• Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram

till dess att ny valberedning utsetts.

• Valberedningens sammansättning ska offentlig-

göras på bolagets webbplats så snart de utsetts,

dock senast sex månader före årsstämman.

• Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens

namn anges.

• Ledamot ska lämna valberedningen om aktieäga

ren som utsett denne ledamot inte längre är en av

de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i

storleksmässig turordning ska erbjudas att utse

ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock

inga förändringar ske i valberedningens samman-

sättning om endast mindre förändringar i röstetal

ägt rum.

• Aktieägare som utsett representant till ledamot i

valberedningen äger rätt att entlediga sådan leda-

mot och utse ny representant till ledamot i valbe-

redningen.

• Förändringar i valberedningen ska offentliggöras

omedelbart.

Valberedning inför årsstämma 2026

Valberedningen inför årsstämma 2026 består av

följande ledamöter:

Elias Georgiadis utsedd av Sterner Stenhus Holding

AB.

Erik Selin utsedd av Fastighets AB Balder, valbered-

ningens ordförande

Mats Qviberg utsedd av Investment AB Öresund,

Erik Borgblad i egenskap av styrelseordförande i

Stenhus Fastigheter.

Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse

från Kodens bestämmelse 2.3 då VD ingår i valbered-

ningen. Anledningen till avvikelsen är att VD även

indirekt är största aktieägare i Stenhus Fastigheter via

Sterner Stenhus Holding AB och således ingår VD i

valberedningen i egenskap av huvudaktieägare.

Valberedningens ledamöter har noga övervägt och

konstaterat att det inte föreligger någon intressekon-

flikt att acceptera uppdraget som ledamot i Stenhus

Fastigheters valberedning. Valberedningens sam-

mansättning offentliggjordes på Stenhus Fastigheters

webbplats den 21 oktober 2025.

Valberedningen representerar 56,2 procent av ute-

stående röster per den 31 december 2025.

Inför årsstämman 2026 har valberedningen haft två

protokollförda möten och därutöver haft kontakter

per telefon och e-post. Valberedningens arbete har

75 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvär-

deringen samt analysera vilka behov av erfarenheter

och kompetenser som föreligger för att säkerställa ett

effektivt styrelsearbete utifrån bolagets strategi,

ställning och omvärld. De största ägarnas riktlinjer för

urvalet till nominering är att föreslagna personer ska

ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta

för Stenhus Fastigheter och bolagets framtida

utveckling.

Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och

en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen enligt

Koden. Vid utgången av 2025 var en styrelseledamot

kvinna och sex var män. De regler som gäller för obe-

roende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits.

Valberedningen har också tagit del av och beaktat

revisionsutskottets rekommendation till val av revisor.

Styrelse och ledning

Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska

Bolagets styrelse bestå av lägst tre och högst åtta

ledamöter. Bolagets styrelse består per den 31 decem-

ber 2025 av sju ordinarie ledamöter valda för tiden

intill slutet av årsstämman 2026. Bolagsordningen

innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande

och entledigande av styrelseledamöter eller om

ändring av bolagsordningen.

Styrelsens ansvar

Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas

intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisa-

tion och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utfor-

mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och

bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontroller-

as på ett betryggande sätt. Styrelsen har fastslagit en

arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD.

Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal

övergripande policys, rutiner och instruktioner för

bolagets verksamhet. Styrelsen utser bolagets VD

och fastställer lön och annan ersättning till denne.

Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens

arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprät-

ta övergripande, långsiktiga strategier och mål, bud-

get och affärsplaner, granska och godkänna bokslut

samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och

betydande förändringar i Stenhus Fastigheters orga-

nisation och verksamhet. Styrelsen ska även identifie-

ra hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och

affärsmöjligheter.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för

styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens

arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan

styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsord-

ningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras

på respektive styrelsemöte samt instruktioner avse-

ende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Bolagets arbetsordning föreskriver också att styrel-

sen ska ha ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott

samt ett hållbarhetsutskott.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att

styrelsens ledamöter, genom verkställande direktö-

rens försorg, fortlöpande får den information som

behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat,

likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det

åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av

årsstämman beträffande inrättande av valberedning

och att delta i dess arbete. Styrelsens ordförande är

även ansvarig att se till att styrelsens arbete årligen

utvärderas.

Styrelseutskott

Utskotten har en beredande och handläggande roll.

De frågor som har behandlats vid utskottens möten

protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte.

Ersättningsutskott

Styrelsen har i enlighet med Koden ett ersättnings-

utskott som har till huvudsaklig uppgift att följa och

utvärdera ersättningar till styrelseledamöter och

ledande befattningshavare. Bland ersättningsutskot-

tets uppgifter ingår att lämna förslag till styrelsen

avseende beslut i frågor om ersättningsprinciper,

ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags-

ledningen, samt utvärdera pågående och avslutande

program för rörliga ersättningar. Utskottet ska även

årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läg-

gas fram för årsstämman. Syftet med ersättnings-

utskottet är att säkerställa att den ersättning som ges

till bolagets befattningshavare är ändamålsenlig.

Samtliga ledamöter i ersättningsutskottet ska vara

bolagsstämmovalda och oberoende i förhållande till

bolaget och bolagsledningen.

Ersättningsutskottet består av Nicklas Paulson

(utskottets ordförande) och Malin af Petersens som

har bred kompetens och som alla är oberoende till

både bolaget, bolagsledning samt Stenhus Fastig-

heters större aktieägare.

Revisionsutskott

Bolaget har även ett revisionsutskott vars huvudsakli-

ga uppgift är att understödja styrelsen i arbetet med

att kvalitetssäkra den finansiella rapporteringen samt

hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen

76 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

och koncernredovisningen. Detta innebär även att

utskottet ska övervaka effektiviteten i Stenhus Fastig-

heters interna kontroll och riskhantering speciellt

kopplat till den finansiella rapporteringen. Utskottet

ska även granska och övervaka revisorns opartiskhet

och självständighet och därvid särskilt uppmärksam-

ma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster

än revisionstjänster samt biträda vid upprättandet av

förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval.

Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet

rapporterar till styrelsen. Revisionsutskottets styrel-

seledamöter ska utses med särskilt beaktande av

kompetens och erfarenhet av redovisning och revision

i börsnoterade bolag.

Revisionsutskottet består av Malin af Petersens (ut-

skottets ordförande), Frank Roseen samt Erik Borg-

blad som alla har bred kompetens. Malin och Frank är

oberoende till både bolaget, bolagsledning samt

Stenhus Fastigheters större aktieägare. Erik är bero-

ende till både bolaget, bolagsledning men oberoende

till Stenhus större aktieägare.

Hållbarhetsutskott

Styrelsen ska årligen utse ett hållbarhetsutskott som

ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten

och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen,

hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av

hållbarhetspolicy och uppförandekod. Utskottet ska

även årligen lämna förslag på prioriteringar och ut-

vecklingsområden för bolagets hållbarhetsarbete.

Hållbarhetsutskottet består av Anders Wennberg

(utskottets ordförande) och Frank Roseen som båda

har bred kompetens.

Läs mer om Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete i

Bolagets hållbarhetsrapport.

Styrelsens arbete under 2025

Stenhus Fastigheters styrelse har under 2025 haft 32

sammanträden – varav ett konstituerande samman-

träde. Styrelsen har under 2025 fattat beslut om flera

avyttringar, förvärv, investeringar, finansieringar och

refinansieringar. Styrelsen har även beslutat om för-

nyat internt kontrollramverk, uppdaterade policys och

rutiner. Styrelsemöten har alltid hållits i anslutning till

bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till

vinstdisposition samt frågor i samband med årsstäm-

man behandlas i april, delårsbokslut i februari, maj,

augusti och november, strategi i januari, juni och sep-

tember samt budget för nästkommande år vid de-

cember månads möte. Utöver dessa tillfällen har ett

antal möten hållits vid behov, tex vid försäljningar,

förvärv eller finansieringsbeslut.

Styrelsen ska enligt Koden årligen genomföra en

systematisk och strukturerad process för att utvärde-

ra styrelsen och VD:s prestationer i syfte att utveckla

dess arbetsformer och effektivitet. Styrelsens ordfö-

rande har i slutet av 2025 skickat ut en webbenkät där

varje enskild styrelseledamot fått svara på ett antal

frågor om styrelsens arbete. Fokusområden som

utvärderas är strategi, prioriteringar och finansiella

mål, möteseffektivitet, styrelsen respektive ordföran-

des effektivitet samt ekonomisk rapportering, uppfölj-

ning och efterlevnad. Styrelseutvärderingen har sam-

manställts och presenterats för valberedningen och

diskuterats i styrelsen. Utvärderingen visade på ett väl

fungerade och effektivt styrelsearbete inom samtliga

områden. Utvärderingen och efterföljande styrelse-

diskussion tjänar som underlag för en fortlöpande

utveckling av styrelsens arbetssätt och för att styrel-

sen ska kunna fatta välgrundade beslut.

Styrelsens sammansättning och ersättning

Koden ställer vissa krav på styrelseledamöters obero-

ende. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens

bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets led-

ning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska

enligt samma regler en majoritet av styrelsens leda-

möter vara oberoende i förhållande till bolaget och

bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara

oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.

Enligt Koden kan en styrelseledamots oberoende

ifrågasättas om t.ex. ledamoten direkt eller indirekt

har omfattande affärsförbindelser eller andra omfat-

tande ekonomiska mellanhavanden med bolaget.

Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseleda-

moten eller närstående företag är leverantör, kund

eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller om

en styrelseledamot tillhör ledningen eller styrelsen i

företag som ha sådana affärsförbindelser med bolaget.

Inför årsstämman 2025 gjorde valberedningen

bedömningen att Rickard Backlund, Frank Roseen,

Anders Wennberg, Nicklas Paulson samt Malin af

Petersens var oberoende från såväl bolaget och bo-

lagsledningen som från större aktieägare. Erik Borg-

blad är oberoende i förhållande till bolagets större

aktieägare men beroende i förhållande till bolaget och

bolagsledning. Elias Georgiadis är beroende i förhål-

lande till både bolaget och bolagsledning samt bola-

gets större aktieägare.

Styrelsens sammansättning har även beaktats med

hänsyn till mångfald, bredd samt jämställdhet. Styrel-

sen anses besitta bred kunskap inom olika områden

samt att kvinnor i styrelsen uppgår till cirka 14 procent

(20 procent).

77 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Verkställande direktör

Elias Georgiadis är Stenhus Fastigheters VD sedan

bolaget bildades. VD leder verksamheten med ut-

gångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd

VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att

styrelsens ledamöter löpande får information och

rapporter om Stenhus Fastigheters utveckling så att

de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade

beslut. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål,

policys och strategiska planer som styrelsen fastställt.

Koncernledning

Koncernledningen bestod per den 31 december 2025

av nio anställda personer inklusive VD:

• VD, Elias Georgiadis

• Vice VD, Mikael Nicander

• CFO, Tomas Georgiadis

• Vice CFO, Linda Strauss

• Förvaltningschef, Michael Johansson

• Affärsområdeschef, Henrik Därth

• Affärsområdeschef, Metin Evgin

• Projektutvecklings- och inköpschef, Björn Marell

• Transaktionsansvarig, Oskar Liljebris

Stenhus Fastigheters ledningsmöten följer en förbe-

stämd agenda över punkter som ska behandlas på

varje ledningsmöte och berör frågor av både strate-

gisk och operativ karaktär såsom transaktions-, ut-

hyrnings-, projekt-, organisations -och hållbarhetsfrå-

gor samt uppföljning av finansiering och ekonomi.

Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera

på koncernens övergripande mål och strategier och

på de möten som äger rum diskuteras och fattas

beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncern-

ledningen har haft haft nio protokollförda möten un-

der 2025. Under 2025 har koncernledningen i huvud-

sak prioriterat en översyn av fastighetsportföljen,

effektivisering av IT-verksamheten samt vidareut-

veckling av den interna kontrollen. Därtill har fokus

även lagts på att genomföra refinansiering på mer

fördelaktiga villkor, införa certifikatprogram samt

återköp av egna aktier samt övertagandet av Backa-

heden.

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla-

gen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna

kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprät-

tats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen

och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är

därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering

avseende den finansiella rapporteringen. Basen för

den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som

styrelse och ledning verkar utifrån. Stenhus Fastighe-

ters interna kontroll avseende den finansiella rappor-

teringen och hållbarhetsrapporteringen är utformad

för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlig-

het i processerna kring upprättandet av de finansiella

rapporterna.

Viktiga regelverk

Externa

• Svensk aktiebolagslag

• Nasdaq Stockholms

regelverk för emitenter

• Svensk kod för

bolags styrning

• IFRS standarder

• EU:s marknadsmissbruks-

förodning

Interna

• Bolagsordning

• Styrelsens arbetsordning och

VD-instruktion

• Attest- och delegationsordning

• Informationssäkerhets- och

dataskyddspolicy,

informations- och insiderpolicy,

finanspolicy, hållbarhetspolicy

och uppförandekoder

• Processer för intern kontroll

och riskhantering

• Övriga styrinstrument,

policydokument, manualer

och rekommendationer

Styrelsen har fastställt ett antal policys och rutiner av

betydelse för arbetet med den interna kontrollen och

VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fast-

ställda rutiner och dokument.

Stenhus Fastigheters interna kontrollstruktur bygger

på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mel-

lan styrelse och VD som inom den operativa verksam-

heten. Den operativa verksamheten innefattar bland

annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansproces-

ser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning

av verksamheten, förberedelser inför köp och försälj-

ningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastig-

hetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs i bola-

gets kritiska processer, såväl på fastighetsnivå,

segmentsnivå som på koncernnivå genom löpande

resultatuppföljning. För att förebygga och upptäcka

fel och avvikelser finns exempelvis system för attest-

rätter, avstämningar, redovisning av affärstransaktio-

ner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värde-

ringsprinciper. Dessa system uppdateras

kontinuerligt.

Det övergripande ansvaret för Stenhus Fastigheters

riskhantering är styrelsen, det operativa ansvaret är

delegerat till VD. För identifierade risker, som kan

uppkomma i verksamheten och av beteenden som

skulle kunna påverka företagets varumärke och för-

troende, finns utarbetade policys, rutiner, instruktio-

ner och mandat som löpande följs upp. Risker som

bygger på händelser utanför bolagets kontroll och

som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas lö-

pande. För att reducera den skadeverkan som det kan

78 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På

samma sätt hanteras risken för skada på människor

eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av

Stenhus Fastigheters agerande.

Slutligen finns en visselblåsartjänst på bolagets hem-

sida som underlättar för anställda och samarbets-

partners som anonymt vill lämna information om miss-

förhållanden som strider mot gällande lagstiftning,

etik, moral, eller Stenhus Fastigheters policys. Anmäl-

ningar tas emot och utreds av en extern aktör. Extern

kommunikation regleras på övergripande nivå av en

Informations- och insiderpolicy. Den interna informa-

tionen sker främst genom regelbundna möten samt

via bolagets intranät.

Kontrollmiljö

Basen för intern kontroll avseende finansiell rapporte-

ring utgörs av kontrollmiljön och kontrollåtgärder, som

består av olika delar som tillsammans formar den

kultur och de värderingar som Stenhus Fastigheter

styrs utifrån. Stenhus Fastigheters interna kontroll-

struktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och

arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som

inom den operativa verksamheten.

Policyer och rutiner som till exempel uppförandeko-

der, finansmanual, finanspolicy, informations- och insi-

der policy utvärderas och godkänns årsvis av ledning

och styrelse. Kontrollmiljön säkerställer effektiviteten i

bolaget och utgör basen för den interna kontrollen.

Exempel på Stenhus Fastigheters kontrollmiljö:

• Styrelsens arbetsordning

• Instruktion till VD

• Stenhus Fastigheters interna kontrollsystem

• Övriga interna styrdokument och policyer så som

finanspolicy, finansmanual, uppförandekod, attest

och delegationsordning, IT-policy etc.

Riskbedömning

Bolaget gör en identifiering av bolagets övergripande

risker samt risker kopplat till rapportering av finansiel-

la rapporter och motåtgärder fastställs för att reduce-

ra dessa risker.

Baserat på löpande diskussioner och möten i organi-

sationen identifierar, analyserar och beslutar Stenhus

Fastigheters ledning om bolagets väsentliga riskom-

råden vartefter styrelsen gör en genomgång och

fastställer dessa årligen eller vid behov. Riskerna

utvärderas avseende bedömd sannolikhet och påver-

kan samt hantering. Identifierade risker finns inom

områdena affärsrisker, finansiella risker, operativa

risker efterlevnadsrisker, rapporteringsrisker och

hållbarhetsrisker.

Revisionsutskottet granskar specifik risker kopplat till

fel i den finansiella rapporteringen som sedan fast-

ställs av styrelsen. Bolagets identifierade väsentliga

risker kopplat till den finansiella rapporteringen avser

bland annat felaktigheter i redovisning, värdering av

fastigheter, hyresintäkter, räntebärande skulder, skatt

och moms.

Kontrollaktiviteter

Intern kontroll avseende den finansiella rapportering-

en syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlit-

ligheten i den externa finansiella rapporteringen i form

av delårsrapporter, bokslutskommunikéer och årsre-

dovisningar och att den externa finansiella rapporte-

ringen är upprättad i överensstämmelse med lag,

tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på

noterade bolag. De risker som identifierats avseende

den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets

kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktivi-

teter. Bolaget har, baserat på gjorda riskbedömningar,

fastställt ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktivite-

terna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera

och undvika fel och avvikelser.

Kontrollaktiviteterna omfattar till exempel kontroller

gällande kontoavstämningar, uppföljning av styrelsen

fastställda policyer, godkännande och redovisning av

affärstransaktioner samt besluts- och attestordning.

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera

nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på

koncernnivå.

Exempel på områden som har väsentlig påverkan på

bolagets resultat och ställning och har väl genom-

arbetade kontrollaktiviteter är fastighetsvärdering,

hyresintäkter, projekt samt räntebetalningar.

Uppföljning

Uppföljningen av den interna kontrollen genomförs

och rapporteras till revisionsutskottet och styrelsen

årligen. Uppföljningen görs dels genom en s.k. själv-

utvärdering, där uppsatta kontroller bedöms om de är

effektiva, delvis effektiva eller ineffektiva och vilka

mitigerande åtgärder som vidtagits. Styrelsen, genom

revisionsutskottet, utvärderar även regelbundet den

information som bolagsledningen och revisorerna

lämnar. Vidare avrapporterar bolagets revisorer iakt-

tagelser och bedömning av den interna kontrollen

direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år.

Uttalande om internrevision

Efter att ha utvärderat den interna kontrollmiljön och

effektiviteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen

att bolaget saknar behov av en internrevisionsfunk-

tion då det inte framkommit något som tyder på att

79 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

det befintliga kontrollsystemet inte skulle fungera på

ett ändamålsenligt sätt. Stenhus Fastigheters styrelse

utvärderar årligen behovet av en internrevision.

Ersättning till styrelsen

Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöter,

inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman.

Revisor

Revisorerna ska granska Stenhus Fastigheters årsre-

dovisning, koncernredovisning och bokföring samt

styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorerna ska efter

varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till

årsstämman. Revisionerna utför även en översiktlig

granskning av delårsrapporten för tredje kvartalet

samt hållbarhetsredovisningen. Styrelsen träffar bola-

gets revisor minst en gång per år och minst en gång

ska ske utan närvaro av VD och ledning. Enligt bola-

gets bolagsordning ska bolaget ha en revisor med

eller utan revisorssuppleant eller ett registrerat revi-

sionsbolag. Bolagets revisor utses av årsstämman för

en period om ett år.

Vid årsstämman 2025 omvaldes Öhrlings Pricewater-

house Coopers AB, med Magnus Thorling som huvud-

ansvarig revisor. Magnus Thorling är auktoriserad

revisor och medlem i FAR, branschorganisationen för

revisorer i Sverige.

Adress:

Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB

Torsgatan 21, 113 97 Stockholm

Närvaro av totalt antal möten

Ledamot Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott

Rickard Backlund 31/32 1/1 3/3 –

Elias Georgiadis 30/32 – – –

Frank Roseen 32/32 – 5/5 1/1

Malin af Petersens 32/32 2/2 5/5 –

Erik Borgblad 32/32 – 2/2 –

Nicklas Paulson¹ 19/19 1/1 – –

Anders Wennberg¹ 24/24 – – 1/1

1 Nicklas Paulson och Anders Wennberg har inte varit med i styrelsen under hela året.

80 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Styrelse

Bolagets styrelse och ledning

Elias Georgiadis

Styrelseledamot och

verkställande direktör sedan 2020

Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet

under 23 år inom entreprenad- och fastig-

hets branschen. Styrelseledamot iAmasten

Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i

Handelsbankens styrelse i Skärholmen

Utbildning: Gymnasium inom handel

Andra pågående uppdrag: VD och Koncernchef Sterner

Stenhusgruppen, samt styrelseledamot i koncernens bolag,

Styrelseordförande Premia Properties SA

Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom

Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent,

725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej

Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej

Rickard Backlund

Styrelseledamot sedan 2020

Arbetslivserfarenhet:

VD för Fastigheter Aberdeen Asset

Management, Styrelseordförande

för Cityhold AB och senare VD,

Styrelseordförande NP3

Fastigheter AB (publ) och

Styrelseordförande för Amasten Fastigheter AB (publ)

Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH

Andra pågående uppdrag: Inga

Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja

Frank Roseen

Styrelseledamot sedan 2020

Arbetslivserfarenhet:

CEO GE Capital Real Estate Germany and

Central & Eastern Europe, CFO GE Capital

Real Estate Asia Pacific, CFO GE Capital

Real Estate Nordic, styrelseledamot

Ronson Developement, Chief Investment

Officer & CFO WCM AG, Styrelseledamot Bonava AB (publ).

Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms

Universitet

Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och

Styrelseledamot Aroundtown SA, Styrelseordförande TLG Immobilien

AG, Vice Styrelseordförande Premia Properties SA,

Styrelseordförande WCM AG

Innehav i Stenhus Fastigheter: 513 250 aktier direkt och indirekt

genom bolag

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja

Malin af Petersens

Styrelseledamot sedan 2020

Arbetslivserfarenhet: Flera ledande

befattningar mellan 1980 och 2019 inom

Aberdeen Standard Investments, bland

annat som Head of Fund Operations Real

Estate EMEA, Managing Director

Aberdeen Asset Managers Ltd Filial

Sverige, AAM Country Head Sverige och grupp-CFO (fastigheter).

Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet

Andra pågående uppdrag: CFO Swib Holding AB

Innehav i Stenhus Fastigheter: 3 000 aktier

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja

Nicklas Paulson

Styrelseledamot sedan 2025

Arbetslivserfarenhet: Närmare 30 års

erfarenhet av finansmarknaden i Sverige.

Verkställande direktör för Investment AB

Öresund sedan 2018. Dessförinnan mer än

20 års erfarenhet från Investment

Banking/Corporate Finance från Carnegie

Investment Bank, Alfred Berg ABN AMRO och Swedbank Markets.

Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet med inriktning

företagsekonomi och nationalekonomi

Andra pågående uppdrag: Verkställande direktör i Investment AB

Öresund. Styrelseledamot i Bilia AB (publ) och Ovzon AB (publ)

Innehav i Stenhus Fastigheter: 50 000 aktier

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja

Anders Wennberg

Styrelseledamot sedan 2024

Arbetslivserfarenhet: 27 års erfarenhet

från investmentbolag och fonder bl.a. hos

Investor AB, hegdefonden RAM One,

Hedgefonden Zenit hos Brummer &

Partners, Catella/Case fonder och

Investment AB Öresund.

Utbildning: Examen från Handelshögskolan med inriktning finans.

Utbytestermin på Copenhagen Business School. Första två åren kurser

på Stockholms Universitet och Ronneby.

Innehav i Stenhus Fastigheter: 75 000 aktier

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja

Erik Borgblad

Styrelseledamot sedan 2020,

styrelsens ordförande sedan 2025

Arbetslivserfarenhet: Specialiserad inom

M&A med särskild inriktning mot

fastighetsbranschen

Utbildning: Jur. kand. från Uppsala

Universitet

Andra pågående uppdrag: Advokat och partner på Born Advokater,

Styrelseordförande i Nischer Properties AB (publ). Styrelseledamot i

Backaheden Fastighets AB (publ) och Krona Public Real Estate AB (publ)

Innehav i Stenhus Fastigheter: 803 750 aktier direkt och indirekt

genom bolag

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej

Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja

81 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter81 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

Elias Georgiadis

Styrelseledamot och

verkställande direktör sedan 2020

Arbetslivserfarenhet: VD i egen

verksamhet under 23 år inom entreprenad-

och fastighets branschen.Styrelseledamot i

Amasten Fastigheter AB (publ) och

styrelseledamot i Handelsbankens styrelse

i Skärholmen

Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom

Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent,

725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående.

Mikael Nicander

Vice VD sedan 2020

Arbetslivserfarenhet: VD Stendörren

Fastigheter AB (publ), vVD Kvalitena AB

(publ), VD Lantmännen Fastigheter AB,

Styrelseledamot Stendörren Fastigheter

AB (publ), Styrelse ledamot Admiral Capital

A/S (publ)

Innehav i Stenhus Fastigheter: 353 048 aktier och 100 000

teckningsoptioner, direkt, indirekt genom bolag och genom närstående.

Tomas Georgiadis

CFO sedan 2020

Arbetslivserfarenhet: Arbetschef Sterner

Stenhus AB, ansvar för inköp och

projektledning Sterner Stenhus AB,

Styrelseledamot i Fasadgruppen

Group AB, Styrelseledamot i SPEF

en branschförening.

Innehav i Stenhus Fastigheter:

90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där

Tomas Georgiadis äger 30 procent samt 189 790 aktier privat.

Michael Johansson

Affärsområdeschef

Sällanköps-/dagligvaruhandel

och kontor sedan 2021

Arbetslivserfarenhet: Mångårig

erfarenhet inom detaljhandel,

fastighetsförvaltning, transaktion

och finansiering. VD för ICA

Fastigheter Sverige AB, VD-positioner för bolag inom Skanska-

koncernen samt VD för Tre Kronor Property Investment AB.

Innehav i Stenhus Fastigheter: 77 200 aktier och 100 000

teckningsoptioner, direkt och indirekt genom bolag.

Linda Strauss

Vice CFO sedan 2023

Arbetslivserfarenhet:

Auktoriserad revisor/Gruppchef på EY

(Ernst & Young AB), Redovis nings chef på

Hi3G Access AB (Tre), CFO för Zostera

AB/Marginalen Fastigheter AB.

Innehav i Stenhus Fastigheter:

1 000 aktier, 100 000 teckningsoptioner.

Metin Evgin

Affärsområdeschef Offentliga

fastigheter sedan 2022

Arbetslivserfarenhet:

Flerårigt erfarenhet inom

fastighetsbranschen såsom

fastighetsförvaltning, transaktion

och fastighetsutveckling.

Ledande roll inom Sterner Stenhus Förvaltning AB och olika

befattningar för bolaget Akelius Residential Property AB.

Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier.

Björn Marell

Projektutvecklings- & inköpschef

sedan 2022

Arbetslivserfarenhet:

Fastighetschef Bilia AB, styrelseledamot

i Bilia AB:s fastighetsbolag,

Bitr Avdelningschef & Gruppchef

WSP Management Mälardalen,

Produktionschef Skanska.

Innehav i Stenhus Fastigheter: 5 063 aktier och 100 000

teckningsoptioner.

Oskar Liljebris

Transaktionsansvarig

sedan 2022

Arbetslivserfarenhet:

Transaktionsansvarig Amasten Fastighets

AB samt transaktionsrådgivare på

Angermann Investment Advisory.

Innehav i Stenhus Fastigheter:

2 272 aktier samt 100 000 teckningsoptioner.

Henrik Därth

Affärsområdeschef Lager/lätt

industri/logistik sedan 2023

Arbetslivserfarenhet: Affärsområdeschef

Specialfastigheter AB, Fastighetschef och

Affärsutvecklingschef inom Jernhusen AB

samt en rad andra chefsbefatt ningar inom

andra fastighetsbolag.

Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier, 0 teckningsoptioner.

Ledning

82 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

5. Finansiella rapporter

Översikt och nyckeltal 83

Rapport över koncernens totalresultat 85

Kommentarer till koncernens totalresultat 86

Rapport över koncernens finansiella ställning 87

Kommentarer till koncernens finansiella

ställning 88

Förändringar av eget kapital, koncernen 89

Rapport över kassaflöde, koncernen 90

Kommentarer till koncernens kassaflöde 91

Moderbolaget 92

Moderbolagets resultaträkning 92

Moderbolagets balansräkning 93

Förändringar av eget kapital, moderbolaget 94

Rapport över kassaflöde, moderbolaget 95

Redovisningsprinciper och noter 96

Årsredovisningens undertecknande 139

Revisionsberättelse 140

Flerårsöversikt

2025 2024

2023 2022 2021

Resultaträkning, mkr

Hyresintäkter 1 036 1 012 1 019 712 284

Fastighetskostnader -235 -228 -229 -181 -59

Driftöverskott 801 784 790 531 225

Centrala administrationskostnader -69 -66 -60 -52 -30

Noteringskostnader 0 -14 0 0 0

Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures 49 -27 -76 26 0

Räntenetto m.m. -341 -398 -387 -194 -53

Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 440 279 267 311 142

Förvaltningsresultat 413 330 359 298 142

Jämförelsestörande poster 0 0 0 -4 -30

Värdeförändringar fastigheter 104 -113 -574 -40 899

Värdeförändringar av finansiella instrument -16 -40 -86 81 4

Skatt -148 -70 17 -101 -214

Årets resultat 380 56 -376 247 801

Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0

Årets totalresultat 380 56 -376 247 801

Balansräkning, mkr

Förvaltningsfastigheter, Marknadsvärde 13 704 13 395 13 860 14 259 7 168

Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 200 199 196 187 134

Andelar i intresseföretag 259 100 119 278 0

Derivat 0 0 40 98 5

Övriga tillgångar 223 161 154 241 430

Likvida medel 543 225 306 294 334

Summa tillgångar 14 929 14 079 14 675 15 357 8 071

Eget kapital 5 966 5 922 5 904 6 170 3 918

Räntebärande skulder 7 975 7 387 7 956 8 307 3 597

Uppskjuten skatteskuld 335 229 205 266 214

Derivat 16 1 0 0 0

Leasingskuld 200 199 196 187 134

Ej räntebärande skulder 437 343 414 427 208

Summa eget kapital och skulder 14 929 14 079 14 675 15 357 8 071

För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.

Översikt och nyckeltal

83 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Nyckeltal

2025 2024

2023 2022 2021

Fastighetrelaterade nyckeltal

Hyresintäkter, kr/kvm 1 159,6 1 134,9 1 070,4 738,4 653,4

Fastighetskostnader, kr/kvm 263,5 256,1 240,5 187,7 135,7

Driftöverskott, kr/kvm 896,1 878,8 830 ,0 551,5 517,2

Överskottsgrad, % 77 77 78 75 79

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 93,0 94,9 95,8 95,1

Areamässig uthyrningsgrad, % 91,0 87,2 89,5 91,0 95,3

Investeringar i fastigheter, mkr 1 003,9 394,10 1 281,60 8 092,30 4 720,30

Uthyrningsbar area vid periodens utgång, kvm 893 381 891 550 952 003 964 297 434 625

Antal fastigheter vid periodens utgång, st 138 135 161 180 116

Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 15 339,8 15 024,4 14 558,8 14 786,9 16 492,4

Hyresduration, år 6,3 6,3 6,3 6,2 6,4

Finansiella nyckeltal

Avkastning eget kapital, % 6,4 0,9 -6,2 4,9 30,4

Genomsnittlig utgående ränta, % 3,80 4,50 5,41 4,12 2,49

Räntetäckningsgrad, ggr 2,23 1,84 1,94 2,58 3,68

Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 57,1 54,7 56,9 57,1 50,2

Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång

(Net LTV), %

53,2 53,1 54,7 54,8 45,5

Viktad genomsnittlig räntebindning

vid periodens utgång, år

1,4 0,9 1,31 1,1 0,75

Viktad genomsnittlig kapitalbindning,

vid periodens utgång, år

2,7 2,7 2,5 3,53 2,70

Soliditet vid periodens utgång, % 40,5 42,7 40,8 40,7 49,4

Data per aktie¹ - Aktierelaterade

Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 11,42 11,46 10,50 11,20 29,75

Eget kapital, kr 17 16 16 17 15

Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 1,14 0,89 0,97 0,99 0,75

Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 1,14 0,89 0,97 0,99 0,75

Resultat per aktie före utspädning, kr 1,04 0,15 -1,11 0,68 4,198

Resultat per aktie efter utspädning, kr 1,04 0,15 -1,11 0,68 4,18

Kassaflöde från den löpande verksamheten per

genomsnittligt antal aktier, kr

1,14 0,69 0,93 0,93 1,02

Antal utestående aktier före utspädning, st

356 040 606

371 778 606 370 628 606 370 628 606 248 980 323

Antal utestående aktier efter utspädning, st

356 040 606

371 778 606 371 223 606 371 223 606 256 676 311

Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st

359 290 124

371 203 606 370 628 606 313 347 459 189 616 712

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st

359 290 124

371 501 106 371 223 606 313 949 959 193 464 706

Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st

357 375 878

371 206 748 370 628 606 313 480 940 189 159 034

Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st

357 375 878

371 502 622 371 223 606 314 077 872 189 299 025

Nyckeltal enligt EPRA¹

Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr

6 325,6

6 173,00 6 089,50 6 363,20 4 139,50

Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr

17,8

16,6 16,4 17,14 16,13

Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr

5 895,0

5 767,80 5 678,30 5 876,90 3 920,50

Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr

16,6

15,5 15,3 15,83 15,27

Börsvärde, kr 4 065 983 721 4 260 582 825 3 897 847 863 4 151 040 387 7 407 164 609

Antal aktieägare, st 4 001 4 510 4 976

För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.

84 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Rapport över koncernens totalresultat

Koncernens resultaträkning

	Not	2025	2024
Belopp i tkr	1-4	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter	5	1 035 951	1 011 796
Fastighetskostnader	6	-235 425	-228 319
Driftöverskott		800 526	783 477
Centrala administrationskostnader	7, 8	-68 555	-65 897
Noteringskostnader	9	–	-13 815
Resultat från intresseföretag	17	48 829	-26 685
–varav förvaltningsresultat		11 905	9 952
Finansiella intäkter	10	66 371	56 893
Finansiella kostnader	10	-407 629	-454 806
–varav förtidsinlösen obligation		-10 778	–
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag		439 542	279 167
–varav förvaltningsresultat		413 396	329 619
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	12	104 446	-112 681
Värdeförändringar av finansiella instrument	20	-15 830	-40 089
Resultat före skatt		528 158	126 397
Aktuell skatt		-42 066	-45 783
Uppskjuten skatt	11	-105 992	-24 631
Årets resultat		380 100	55 983
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		377 078	56 446
Innehav utan bestämmande inflytande		3 022	-463

Rapport över koncernens totalresultat

	2025	2024
Belopp i tkr	jan-dec	jan-dec
Periodens/Årets resultat	380 100	55 983
Övrigt totalresultat	–	–
Årets totalresultat	380 100	55 983
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare	377 078	56 446
Innehav utan bestämmande inflytande	3 022	-463

Data per aktie

	2025	2024
Belopp i tkr	jan-dec	jan-dec
Årets resultat	377 078	56 446
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental	363 919	371 207
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental	363 919	371 503
Resultat per viktat genomsnittligt
antal aktier före utspädning, kr	1,04	0,15
Resultat per viktat genomsnittligt antal
aktier efter utspädning, kr	1,04	0,15

85 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden

1 januari-31 december 2025 med jämförelsetal

1 januari-31 december 2024.

Intäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 036,0 (1 011,8)

miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska ut-

hyrningsgraden uppgick till 94,6 (93,0) procent och

hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,3) år. I genomsnitt

är cirka 95 procent av bashyresvolymen indexerade

enligt KPI.

Kostnader

Fastighetskostnader uppgick till 235,4 (228,3) miljo-

ner kronor och merparten av driftkostnaderna för

uthyrda ytor debiteras på hyresgäst.

De centrala administrationskostnaderna uppgick till

68,6 (65,9) miljoner kronor. Ökningen är främst hän-

förlig till att koncernen har stärkt den egna organisa-

tionen samt att koncernen haft vissa dubbelkostnader

i sambandet med detta arbete under perioden.

Finansnetto uppgick till -341,3 (-397,9) miljoner kronor

där minskningen delvis beror på lägre Stibor men

även lägre marginal. Under perioden har Bolaget haft

kostnader avseende förtidsinlösen av obligationen

om ett belopp på cirka 10,8 miljoner kronor vilket

belastar periodens finansnetto. Inom denna post

redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader

för leasingavtal inkluderande tomträtt samt leasingbi-

lar, dessa uppgick till 5,8 (5,8) miljoner kronor under

perioden.

Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 3,8 (4,5)

procent. Räntetäckningsgraden var 2,23 (1,84) gånger

under rullande 12 månader.

Driftöverskott och förvaltningsresultat

Driftnettot uppgick under perioden till 800,5 (783,5)

miljoner kronor. Överskottsgraden om 77,3 (77,4)

procent ligger i nivå med föregående år. Förvaltnings-

resultatet uppgick för perioden till 413,4 (329,6) miljo-

ner kronor, motsvarande 1,14 (0,89) kr per aktie efter

utspädning.

Resultat från intresseföretag

Koncernen redovisade resultat från intresseföretag

om 48,8 (-26,7) miljoner kronor, varav förvaltningsre-

sultatet uppgick till 11,9 (10,0) miljoner kronor.

Resultatet från intresseföretag hänförs under 2025 till

innehaven i Krona Public Real Estate AB.

Värdeförändringar

Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-

den till 104,4 (-112,7) miljoner kronor, varav orealisera-

de uppgick till 133,7 (-75,3) miljoner kronor. Den oreali-

serade värdeförändringen var 1,0 (-0,6) procent.

Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi-

tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt

omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och

omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt

sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till

en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor.

Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-

ringen till 133,7 miljoner kronor. Det samlade mark-

nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till

13 704,3 (13 395,0) miljoner kronor.

Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela

perioden påverkade resultatet med -15,8 (-40,1) miljo-

ner kronor och avser i sin helhet orealiserade värdeför-

ändringar drivet av sjunkande marknadsräntor.

Skatt

Redovisad skatt uppgick till -148,1 (-70,4) miljoner

kronor, varav -42,1 (-45,8) miljoner kronor var aktuell

skatt. Av periodens aktuella skatt hänförs 9,6 (1,7)

miljoner kronor till skattepliktiga försäljningar av fast-

igheter. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har

beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6

procent.

Resultat efter skatt

Resultatet efter skatt uppgick till 380,1 (56,0)

miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till

moderbolagets aktieägare uppgick till 377,1 (56,4)

miljoner kronor, motsvarande 1,04 (0,15) kronor per

aktie efter utspädning.

Kommentarer till koncernens totalresultat

86 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Koncernens balansräkning

Belopp i tkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	12	13 704 255	13 395 030
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar	13	200 364	198 498
Immateriella anläggningstillgångar	14	4 944	4 564
Övriga materiella anläggningstillgångar	15	416	498
Andelar i intresseföretag	17	258 772	99 450
Långfristiga fodringar	19, 28	35 000	38 006
Summa anläggningstillgångar		14 203 751	13 736 046
Kundfordringar	21, 28	4 809	6 452
Övriga fordringar	23, 28	93 8 4 8	55 985
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	24, 28	83 678	55 856
Likvida medel	28	542 803	224 941
Summa omsättningstillgångar		725 138	343 234
Summa tillgångar		14 928 889	14 079 280
Belopp i tkr		2025-12-31	2024-12-31
Eget kapital	32
Aktiekapital		371 7 79	371 7 79
Övrigt tillskjutet kapital		4 937 973	4 937 973
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat		656 401	502 096
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		5 966 153	5 811 848
Innehav utan bestämmande inflytande	18	–	110 465
Summa eget kapital		5 966 153	5 922 313
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder	25, 26, 28, 29	6 933 013	6 622 398
Långfristig leasingskuld	13, 28	200 364	198 498
Derivat	20, 28	16 303	473
Uppskjutna skatteskulder	11	334 513	228 475
Summa långfristiga skulder		7 484 193	7 049 844
Kortfristiga räntebärande skulder	25, 26, 28, 29	1 041 827	764 153
Leverantörsskulder	28	10 681	13 098
Skatteskulder	11	52 134	58 683
Övriga skulder	28	120 173	59 131
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	27, 28	253 728	212 058
Summa kortfristiga skulder		1 478 543	1 107 123
Summa skulder		8 962 736	8 156 967
Summa eget kapital och skulder		14 928 889	14 079 280

Rapport över koncernens finansiella ställning

87 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Den 31 december 2025 uppgick fastigheternas mark-

nadsvärde till 13 704,3 (13 395,0) miljoner kronor och

omfattade 138 (135) fastigheter med en uthyrningsbar

area om ca 893 000 kvadratmeter. 100 procent av

fastighetsbeståndet har per 31 december 2025

värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från

oberoende värderingsföretag. Ökningen med 309,3

miljoner kronor sedan ingången av året och förklaras

av fastighetsförvärv, projektinvesteringar samt värde-

förändringar men motverkas av fastighetsförsäljningar.

Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar uppgår

till 200,4 (198,5) och avser främst tomträttsavgäld

men även bilar. Ökningen beror främst på tillkommande

avtal samt omvärdering av befintligt avtal.

Andelar i intresseföretag uppgick till 258,8 (99,5)

miljoner kronor vid periodens slut vilket är en ökning

med 159,3 miljoner kronor och och förklaras av ett

positivt resultat från intresseföretag om 48,8 miljoner

samt deltagande i nyemission och förvärv av aktier i

Kronan Public Real Estate AB för ett belopp om 110,5

miljoner kronor.

Långfristiga fordringar uppgår till 35,0 (38,0) miljoner

kronor avser säljarreverser.

Omsättningstillgångar

Övriga fordringar uppgår till 93,8 (56,0) miljoner

kronor och består främst av fordringar avseende

mervärdesskatt, handpenning samt säljarrevers.

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om

83,7 (55,9) miljoner kronor består främst av upplupna

intäkter.

Utgående likvida medel var 542,8 (224,9) miljoner

kronor. Därutöver har Stenhus Fastigheter outnyttjade

kreditfaciliteter om 650,0 (228,6) miljoner kronor per

balansdagen, varav 366,0 miljoner kronor var reser-

verade för företagscertifikatprogrammet. För mer

information, se kassaflöde nedan.

Eget kapital och skulder

Eget kapital

Eget kapital har påverkats av periodens resultat,

förvärv av egna aktier, utdelning samt transaktion med

minoritetsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backa-

heden) och uppgick till 5 966,2 (5 922,3) miljoner

kronor.

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder uppgick till 7 974,8 (7 386,6)

miljoner kronor, där kortfristig del har ökat från 764,2

miljoner kronor till 1 041,8 miljoner kronor vilket beror

på införande av företagscertifikat som uppgår till 366

miljoner kronor. Belåningsgraden uppgick till 57,1

(54,7) procent och Nettobelåningsgraden uppgick till

53,2 (53,1) procent. Soliditeten har minskat och upp-

går till 40,5 (42,7) procent beroende främst på åter-

köp av egna aktier samt utdelning.

Stenhus Fastigheters derivat består av ränteswappar.

Räntederivatens marknadsvärde uppgick till -16,3

(-0,5) miljoner kronor på balansdagen. Över- respek-

tive undervärde på derivaten nettoredovisas i balans-

räkningen som en skuld eller en tillgång.

De ackumulerade skattemässiga underskotten har

beräknats till 131,7 (170,4) miljoner kronor, vilket mot-

svarar en skatteeffekt om 27,1 (35,1) miljoner kronor.

Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag

nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder.

Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte-

mässiga värde med 8 362,2 (7 868,2) miljoner kronor,

varav 6 680,0 (6 652,9) miljoner kronor avsåg tempo-

rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten

skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redovi-

sats på nettot på dessa poster, 1 682,2 (1 215,3) miljo-

ner kronor, motsvarande 346,5 (250,4) miljoner kronor.

Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering

av obeskattade reserver om 18,5 (13,3) miljoner kronor

och uppskjuten skattefordran hänförlig till finansiella

instrument vilken uppgick till 3,4 (0,1) miljoner kronor.

Inom koncernen finns inga pågående skattetvister.

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 1 041,8

(764,2) miljoner kronor och utgjorde endast säker-

ställda banklån. Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter uppgick till 253,7 (212,1 ) miljoner kronor och

avser främst förutbetalda hyresintäkter samt upplupna

räntekostnader.

Kommentarer till koncernens

finansiella ställning

88 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Förändringar av eget kapital, koncernen

Koncernens förändring i eget kapital

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

			Balanserade
			vinstmedel		Innehav
		Övrigt	inklusive		utan best-
		tillskjutet	periodens		ämmande	Totalt eget
Belopp i tkr	Aktiekapital	kapital	totalresultat	Summa	inflytande	kapital
Eget kapital 2023-12-31	370 629	4 923 418	420 791	5 714 838	188 793	5 903 631
Årets totalresultat
Årets resultat			56 446	56 446	-463	55 983
Årets totalresultat			56 446	56 446	-463	55 983
Nyemission	1 150	13 752		14 902		14 902
Utgivande av teckningsoptioner		803		803		803
Återbetalning av aktieägaretillskott				–	-452	-452
Avyttrade minoritetsandelar				–	-7 691	-7 691
Transaktion med minoritetsandelsägare			24 859	24 859	-69 722	-44 863
Eget kapital 2024-12-31	371 779	4 937 973	502 096	5 811 848	110 465	5 922 313
Årets totalresultat
Årets resultat			377 078	377 078	3 022	380 100
Årets totalresultat			377 078	377 078	3 022	380 100
Återköp av aktier			-170 051	-170 051		-170 051
Återutgivning av aktier som betalning för
fastighetsförvärv			5 000	5 000		5 000
Aktieutdelning			-72 128	-72 128		-72 128
Transaktion med minoritetsandelsägare			14 406	14 406	-113 487	-99 081
Eget kapital 2025-12-31	371 779	4 937 973	656 401	5 966 153	–	5 966 153

89 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Koncernens kassaflödesanalys

	Not	2025	2024
Belopp i tkr	30	jan-dec	jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		528 158	126 397
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter		-104 446	112 681
Värdeförändringar av finansiella instrument		15 830	40 089
Resultat från intresseföretag		-48 829	26 685
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter		3 449	2 409
Övriga poster ej ingående i kassaflödet		1 216	1 277
Betald inkomstskatt		-46 401	-25 157
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital		348 977	284 381
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar		-23 250	39 548
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder		90 265	-69 058
Kassaflöde från den löpande verksamheten		415 992	254 871
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag		-720 055	-159 941
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag		664 484	654 780
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar		-1 414	-1 398
Förvärv av materiella anläggningstillgångar		-100	–
Investeringar i förvaltningsfastigheter		-270 030	-217 113
Försäljning av förvaltningsfastigheter		84 898	11 535
Investeringar i intresseföretag		-110 493	-7 476
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-352 710	280 387
Finansieringsverksamheten
Nyemission		–	743
Återköp av aktier		-170 051	–
Transaktion med minoritetsandelsägare		-99 081	-44 863
Utbetald utdelning till aktieägarna		-72 128	–
Upptagna lån		6 175 869	1 049 246
Amortering av lån		-5 591 029	-1 621 638
Förändring räntebärande fordringar		11 000	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		254 580	-616 512
Periodens/Årets kassaflöde		317 862	-81 254
Likvida medel ingående balans		224 941	306 195
Likvida medel utgående balans		542 803	224 941

Rapport över kassaflöde, koncernen

90 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Kommentarer till koncernens kassaflöde

Likvida medel vid

periodens ingång:

224,9

Likvida medel vid

periodens utgång:

542,8

Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr

Aktieägartillskott: –

Löpande verksamhet: 416,0

Upptagna lån: 6 175,9

Försäljning av dotterbolag: 664,5

Amortering, övrig finansieringsverksamhet: -5 921,3

Förvärv av dotterbolag, övrig investeringsverksamhet: -1 017,2

Kassaflöde

Periodens kassaflöde uppgick till 317,9 (-81,3) miljoner

kronor. De dominerande posterna är försäljning och

förvärv av dotterbolag, investeringar i fastigheter,

amortering och upptagning av lån samt återköp av

egna aktier.

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick

till 416,0 (254,9) miljoner kronor.

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick

till -352,7 (280,4) miljoner kronor varav försäljning av

fastigheter via dotterbolag uppgick till 664,5 (654,8)

miljoner kronor och förvärv av fastigheter via

dotterbolag uppgick till -720,1 (-159,9) miljoner kronor,

se tabell nedan.

Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -270,0

(-217,1) miljoner kronor.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick

till 254,6 (-616,5) miljoner kronor varav upptagna lån

uppgår till 6 175,9 (1 049,2) miljoner kronor och amor-

tering skett med -5 591,0 (-1 621,6) miljoner kronor.

Förvärv av dotterbolag, tkr

2025 jan-dec 2024 jan-dec

Förvärv av förvaltningsfastigheter -733 849 -176 976

Nyemission - 14 950

Återutgivning av aktier som betalning 5 000 -

Övertagnade av övriga tillgångar -9 115 -843

Övertagande av övriga skulder 17 909 2 928

Kassaflöde påverkande -720 055 -159 941

Försäljning av dotterbolag, tkr

2025 jan-dec 2024 jan-dec

Försäljning av förvaltningsfastigheter 714 202 734 920

Säljarrevers -40 065 -49 006

Överlåtande av övriga tillgångar 394 1 882

Överlåtande av övriga skulder -10 047 -33 016

Kassaflöde påverkande 664 484 654 780

91 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Kommentarer till moderbolagets resultat och

finansiella ställning

Det fanns 46 (41) anställda i moderbolaget per

31 december 2025.

Majoriteten av moderbolaget intäkter hänförs till

koncerninterna tjänster. Moderbolagets omsättning

uppgick under året till 96,2 (85,5) miljoner kronor.

Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till

64,4 (-386,9) miljoner kronor.

Moderbolaget äger inga fastigheter utan tillgångarna

utgörs främst av aktier och andelar i dotterbolag och i

intressebolag samt fordringar på koncernföretag.

Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 850,2

(4 024,2) miljoner kronor och hade en koncernintern

nettoskuld på 664,9 (-490,9) miljoner kronor. Andelar

i intressebolag uppgick till 258,7 (102,2) miljoner

kronor. Övriga tillgångar uppgick till 30,6 (17,7) miljo-

ner kronor och likvida medel till 345,3 (77,6) miljoner

kronor.

Det egna kapitalet uppgick till 3 910,7 (4 083,5) miljo-

ner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 december

2025 till 909,2 (629,1) miljoner kronor, varav räntebä-

rande 861,6 (596,4) miljoner kronor.

Moderbolaget

Moderbolagets resultaträkning

Belopp i tkr

Not

1-3

2025

jan-dec

2024

jan-dec

Nettoomsättning 5 96 214 85 493

Övriga externa kostnader 7 -40 508 -52 237

Personalkostnader 8 -64 654 -58 969

Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -2 092 -1 959

Rörelseresultat -11 0 40 -27 672

Ränteintäkter och liknande resultatposter

Resultat från andelar i koncernföretag 40 700 -306 088

Resultat från andelar i intresseföretag 46 086 -23 724

Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

–

Finansiella intäkter 10 31 437 32 084

Finansiella kostnader 10 -68 495 -75 544

Resultat efter finansiella poster 38 688 -400 881

Bokslutsdispositioner 29 550 10 449

Resultat före skatt 68 238 -390 432

Skatt på årets resultat 11 -3 826 3 483

Årets resultat

Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat

64 412 -386 949

92 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Moderbolagets balansräkning

Belopp i tkr Not 2025-12-31 2024-12-31

Tillgångar 1-2

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 14 4 944 4 564

Materiella anläggningstillgångar 15 355 414

Nyttjanderättstillgångar 4 415 3 795

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 16 4 850 232 4 024 160

Andelar i intressebolag 258 742 102 193

Fordringar hos koncernföretag 22 1 296 068 873 972

Uppskjutna skattefordringar 11

–

3 814

6 405 042 5 004 139

6 414 756 5 012 912

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 21

–

143

Fordringar hos koncernföretag 22 5 702 31 118

Övriga fordringar 23 6 223 1 242

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 14 711 3 736

26 636 36 239

Kassa och bank 345 262 77 620

345 262 77 620

Summa tillgångar 6 786 654 5 126 771

Eget kapital och skulder 32

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 371 779 371 779

371 779 371 779

Fritt eget kapital

Överkursfond 4 207 560 4 207 560

Balanserat resultat -733 018 -108 890

Årets resultat 64 412 -386 949

3 538 954 3 711 721

Summa eget kapital 3 910 733 4 083 500

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 25, 26, 29 495 585 596 433

Skulder till koncernföretag 1 966 649 412 920

2 462 234 1 009 353

Kortfristiga skulder

Räntebärande skulder 25, 26, 29 366 000 –

Leasingskuld 4 415 3 795

Leverantörskulder 2 297 357

Skulder till koncernföretag 50 1 270

Övriga kortfristiga skulder 20 705 2 226

Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 27 20 220 26 270

413 687 33 918

Summa eget kapital och skulder 6 786 654 5 126 771

Moderbolagets balansräkning

93 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Förändringar av eget kapital, moderbolaget

Moderbolagets förändring i eget kapital

Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond

Balanserat

resultat

Årets totala

resultat

Totalt eget

kapital

Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952

Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 –

Årets totalresultat

Årets resultat -386 949 -386 949

Årets totalresultat -386 949 -386 949

Nyemission 1 150 13 752 14 902

Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595

Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500

Omföring av föregående års resultat -386 949 386 949 –

Årets totalresultat

Årets resultat 64 412 64 412

Årets totalresultat 64 412 64 412

Återköp av aktier -170 051 -170 051

Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv 5 000 5 000

Aktieutdelning -72 128 -72 128

Eget kapital 2025-12-31 371 779 4 207 560 -733 018 64 412 3 910 733

94 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Rapport över kassaflöde, moderbolaget

Moderbolagets kassaflöde

Belopp i tkr

Not

2025

jan-dec

2024

jan-dec

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 68 238 -390 432

Bokslutsdispositioner -29 550 -10 449

Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 2 402 1 584

Övriga poster ej ingående i kassaflödet -85 593 334 974

-44 503 -64 323

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -44 503 -64 323

Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 9 591 7 884

Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 13 149 -8 920

Kassaflöde från den löpande verksamheten -21 763 -65 359

Investeringsverksamheten

Förvärv av dotterbolag -99 081 -48 636

Förvärv av Immateriella anläggningstillgångar -1 414 -1 398

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -100 –

Investeringar i intresseföretag -110 463 -7 454

Förändring koncernfordran -387 546 175 096

Kassaflöde från investeringsverksamheten -598 604 117 608

Finansieringsverksamheten

Nyemission – 743

Återköp av aktier -170 051 –

Utbetald utdelning till aktieägarna -72 128 –

Upptagna lån 861 500 119 338

Amortering av lån -598 750 -150 000

Förändring koncernskuld 867 438 -2 202

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 888 009 -32 121

Årets kassaflöde 267 642 20 128

Likvida medel ingående balans 77 620 57 492

Likvida medel utgående balans 345 262 77 620

95 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 1 Företagsinformation

Belopp i tkr om inget annat anges.

Årsredovisningen och koncernredovisningen

avseende räkenskapsåret 2025-01-01 – 2025-12-31

för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncer-

nen”, ”Bolaget”) har godkänts av styrelsen för publice-

ring den 22 april 2026 och kommer att föreläggas

årsstämman den 21 maj 2026 för fastställande.

Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i

Stockholm, Sverigemed organisationsnummer

559269-9507. Adressen till huvudkontoret är Stam-

banegatan 17, 117 60 Stockholm. Bolaget bildades

2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt

eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed

förenlig verksamhet. Per balansdagen hade Moder-

bolaget 14 (13) direktägda dotterbolag och 149 (145)

indirekt ägda dotterbolag, se vidare Not 16 Andelar i

koncernföretag.

Not 2 Allmänna redovisningsprinciper

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med

International Financial Reporting Standards (IFRS)

utgivna av International Accounting Standards Board

(IASB) samt tolkningsuttalanden från International

Financial Reporting Interpretations Committee

(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar

koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och

RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för kon-

cerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering.

Årsredovisningen för moderföretaget Stenhus Fastig-

heter i Norden AB (publ) har upprättats enligt årsre-

dovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska

personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering.

Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinci-

per som koncernen utom i de fall som anges under

avsnittet ”Moderföretagets redovisningsprinciper”.

Skillnader mellan moderbolagets och koncernens

tillämpade redovisningsprinciper föranleds av be-

gränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder-

bolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa

fall på grund av gällande skatteregler.

Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.

Tillämpning av nya redovisningsprinciper

Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt

i kraft från och med 1 januari 2025 har inte haft någon

väsentlig påverkan på koncernens finansiella rappor-

ter 2025.

Standarder, ändringar och tolkningar som ännu

inte har trätt i kraft eller godkänts av EU och som

inte har tillämpats i förtid av koncernen:

Koncernen har bedömt att ingen av dessa nya och

ändrade redovisningsregler har fått någon väsentlig

effekt på Bolagets finansiella rapporter.

Förutsättningar vid upprättandet av moder-

bolagets och koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor

som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget

och koncernen. Det innebär att de finansiella rappor-

terna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp,

om inte annat anges, avrundas till närmaste tusental.

Värdering av tillgångar och skulder sker utifrån histo-

riska anskaffningsvärden. Följande tillgångar och

skulder värderas på annat sätt:

• Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde.

• Derivat och finansiella placeringar värderas till

verkligt värde .

• Intressebolag värderas enligt kapitalandels-

metoden.

• Tomträtter värderas till nuvärde. Räntan beräknas

utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för

koncernen.

• Värdering av uppskjutna skattefordringar och skul-

der baserar sig på hur redovisade värden på till-

gångar eller skulder förväntas blir realiserade eller

reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämp-

ning av aktuell skattesats.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med

IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar,

uppskattningar samt antaganden som påverkar till-

lämpningen av redovisningsprinciperna och de redo-

visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och

Redovisningsprinciper och noter

96 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

kostnader. Det verkliga utfallet kan komma att avvika

från dessa uppskattningar och bedömningar.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för kon-

cernen och moderbolaget har tillämpats konsekvent

för perioden som presenteras i koncernens och mo-

derbolagets finansiella rapporter .

Grunder för konsolidering

Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och

dotterföretag. Moderbolaget nybildades 4 september

2020. Med dotterföretag avses de företag i vilka

bolaget innehar mer än 50 procent av aktiernas rös-

tvärde eller på annat sätt får kontroll över.

Avyttrade företag ingår i koncernens redovisning t o m

tidpunkten för avyttringen. Företag som förvärvats

under löpande år ingår i koncernens redovisning från

och med förvärvstidpunkten.

Klassificering av förvärv och goodwill

Bolagsförvärv kan antingen klassificeras som rörelse-

förvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning

måste göras för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv

vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet

och där bolagets egentliga förvaltningsorganisation

och administration är av underordnad betydelse för

förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga

bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid

bolagsförvärv görs först ett så kallat koncentrations-

test, vilket innebär att koncernen gör en förenklad

bedömning huruvida det verkliga värdet av bruttotill-

gångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång

(fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar.

I de fallet testet påvisar att i allt väsentligt hela det

verkliga värdet av de bruttotillgångar som förvärvats

hänför sig till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp

av liknande tillgångar, bedömer koncernen att förvär-

vet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. Fallerar

detta görs en bedömning av hur redovisning av för-

värvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekom-

sten av anställda och komplexiteten i interna processer.

Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de

temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga

värde och deras skattemässiga restvärde. När förvärv

av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte

utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de

enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras

verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Vid tillgångs-

förvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på de

temporära skillnader som finns vid förvärvstidpunk-

ten, vanligen relaterat till temporära skillnader på

förvaltningsfastigheter .

Segmentsrapportering

I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovis-

ningen med ledningens synsätt uppdelat på lager/lätt

industri/logistik, sällansköps-/dagligvaruhandel,

offentlig och kontor. Dessa fyra identifierade affärs-

områden är de förvaltningsområden som verksam-

heten följs upp på och rapporteras till ledningsgrupp.

Redovisningsprinciperna som används vid den interna

rapporteringen är samma som för koncernen i övrigt.

De fyra affärsområdena följs upp på driftnettonivå,

därefter fördelas poster direkt hänförliga till förvalt-

ningsfastigheterna. Gällande balansposter fördelas

förvaltningsfastigheterna per affärsområde. Hyresin-

täkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskost-

nader samt orealiserade värdeförändringar är direkt

hänförliga till fastigheterna i respektive segment.

Förvaltningsresultatet består av resultat från respek-

tive segment inklusive ofördelade kostnader för cen-

trala administrationskostnader, andel i intresseföre-

tags resultat samt poster exkluderat för jämförelse-

störande kostnader. Tillgångar och skulder redovisas

per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt

hänförliga till respektive segment.

Intäkter

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter, som ur ett

redovisningsperspektiv även kan benämnas intäkter

från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och

periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyres-

avtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera-

tionella leasingavtal.

I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även till-

läggsdebitering avseende främst fastighetsskatt.

Bland hyresintäkterna finns även så kallade servicein-

täkter och övriga intäkter. Serviceintäkter avser bland

annat tilläggsdebitering som exempelvis el, värme,

vatten och fastighetsskötsel och annan. Övriga intäk-

ter avser bland annat övriga vidarefakturerade kost-

nader till hyresgästen. Förskottshyror redovisas som

förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodise-

ras linjärt över hyreskontraktens löptid.

Fastighetskostnader

I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta

och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet.

Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel,

reparationer och löpande underhåll av fastigheter

samt teknisk förvaltning och kundförluster.

Central administration

Kostnader för central administration utgörs av kost-

nader för koncerngemensamma funktioner samt

ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets

kostnader för bland annat koncernledning, persona-

97 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerar-

relationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter

samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår

i central administration. I posten central administra-

tion ingår även avskrivning av övriga immateriella och

materiella anläggningstillgångar .

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redo-

visas i den period de avser.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta

och andra kostnader som uppkommer då pengar

lånas) samt leasingkostnader och tomträttsavgälder.

Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej

som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde-

ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kost-

nader resultatförs i den period de hänför sig till.

Räntekostnader inkluderar även kostnader för ränte-

derivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal

resultatförs för den period de avser.

Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av

ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som

värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av

räntekostnaden som avser ränta under produktionsti-

den för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv,

leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kost-

nad för den period den avser.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncer-

nen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule-

rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader

direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på

plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet

med anskaffningen.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i

syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller

en kombination av dessa syften. Initialt redovisas

förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket

inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter.

Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen

till verkligt värde. Bolaget värderar 100 procent av

fastighetsbeståndet externt varje kvartal.

Värderingsmodellen som används, är avkastnings-

baserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa-

flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastig-

heten före avdrag för försäljningsomkostnader.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i resultaträkningen.

Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljpla-

neprocessen har framskridit så långt att ett reellt

marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst

till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av

marknadsvärdet sker utifrån jämförelser av priser för

likartade byggrätter.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet

endast om det är sannolikt att de framtida ekonomis-

ka fördelar som är förknippade med tillgången kom-

mer att komma företaget till del och anskaffningsvär-

det kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra

tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den

period de uppkommer. Utgifter för löpande reparatio-

ner och underhåll kostnadsförs i den period de upp-

kommer.

Pågående projekt redovisas till verkligt värde om

möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader

som värde på projektet till dess projektet är

färdigställt och värdering kan ske.

Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller om-

byggnationer aktiveras lånekostnader som

tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter .

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och

består av såväl orealiserad som realiserad värdeför-

ändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån

värderingen vid periodens slut jämfört med värdering-

en föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om

fastighet förvärvats under året, med tillägg för under

perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastig-

het som sålts under året beräknas orealiserad värde-

förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap-

port före försäljning jämfört med värdering vid

utgången av föregående år, med justering för under

perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur reali-

serade värdeförändringen beräknas framgår under

avsnitt Förvärv och försäljning nedan.

Förvärv och försäljning

Ett förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen

och en avyttring fram till och med frånträdesdagen.

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på

frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag

nettoredovisas avseende underliggande fastighets-

pris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning

av fastighet redovisas som värdeförändring och avser

skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag

för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och

redovisat värde i senaste kvartalsrapport med juste-

ring för nedlagda investeringar efter senaste kvartals-

rapport.

98 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Intresseföretag

Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har

ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande

inflytande, över den driftsmässiga och finansiella

styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20

och 50 procent av röstetalet. Från och med den tid-

punkt som det betydande inflytandet erhålls redovi-

sas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsme-

toden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden

innebär att det i koncernen redovisade värdet på

aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens

andel i intresseföretagens egna kapital samt koncern-

mässig goodwill och andra eventuella kvarvarande

värden på koncernmässiga över- och undervärden. I

koncernens resultaträkning redovisas som Resultat

från intresseföretag koncernens andel i intresseföre-

tagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat

för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upp-

lösningar av förvärvade över- respektive undervärden.

Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar

investeringens redovisade värde.

Finansiella instrument

Finansiella instrument omfattar på balansräkningens

tillgångssida likvida medel, hyresfordringar, finansiella

fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar

samt på skuldsidan finansiella skulder, leverantörs-

skulder och övriga skulder. Redovisningen beror på

hur de finansiella instrumenten har klassificerats .

Redovisning och borttagande från

balansräkningen

Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas

i balansräkningen när koncernen blir part i instrumen-

tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när

faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till

ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när

motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om

faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas

när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör

redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till

betalningar från innehaven har upphört eller har blivit

överförda och alla väsentliga rättigheter och risker

hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella

skulder upphör redovisningen i balansräkningen när

förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på annat

sätt utsläckts .

Finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har

fastställda eller fastställbara betalningar och som inte

noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordring-

ar. Finansiella tillgångar klassificeras i kategorierna

upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resul-

taträkningen eller verkligt värde via övrigt. Samtliga

Stenhus Fastigheters finansiella tillgångar som inte är

derivat eller finansiella placeringar uppfyller kriteriet

för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en

affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kon-

traktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas

därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen

finns hyresfordringar samt övriga fordringar. Fordring-

arna har efter individuell värdering upptagits till det

belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att

de redovisas till anskaffningsvärde med reservering

för osäkra fordringar. För koncernens samtliga ford-

ringar används den generella modellen för kreditre-

serveringar. Det görs löpande bedömning av kreditre-

serveringar baserat på historik samt nuvarande och

framåtblickande faktorer. Koncernen definierar fallis-

semang som fordringar som är förfallna mer än 60

dagar och i de fallen görs en individuell bedömning

och reservering.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt

värde via resultatet

Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde

via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument

och finansiella placeringar. Verkligt värde fastställs för

börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet

med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt

eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för ränte-

derivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3

för övriga finansiella placeringar.

Finansiella skulder

Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto

efter transaktionskostnader. Därefter redovisas lånen

till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillna-

der mellan upplåningsbeloppet, netto efter transak-

tionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas

de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med

tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor

redovisas under upplupna kostnader.

Derivatinstrument

Koncernen använder räntederivatavtal i syfte att

reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebind-

ningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast ränte-

sats genom ränteswapkontrakt. Derivatavtalen ingås i

syfte att begränsa framtida räntebetalningar. Koncer-

nen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt

att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat-

instrument i resultaträkningen. Derivat redovisas i

balansräkningen på affärsdagen och värderas till

verkligt värde både vid första redovisningstillfället och

vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperi-

od. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkning-

en. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde

är positivt och som skulder när verkligt värde är nega-

tivt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en

99 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

diskontering av beräknade framtida kassaflöden

enligt kontraktens villkor och förfallodagar med ut-

gångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verk-

ligt värde används marknadsräntor för respektive

löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder-

tagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt

värde har fastställts enligt observerbara data, det vill

säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med

orealiserad värdeförändring avses den värdeföränd-

ring som uppstått under verksamhetsåret på de deri-

vatavtal koncernen hade vid årets utgång.

Ersättning till anställda

Ersättning till anställda redovisas i takt med intjänan-

det och utgörs av löner, betalad semester, betald

sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.

Inom koncernen förekommer enbart avgiftsbestämda

pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner

betalas en fast premie till en separat juridisk enhet

och koncernen belastas med kostnaderna i den takt

förmånen intjänas.

Eventualförpliktelser

En eventualförpliktelse föreligger om det finns ett

möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser

och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera

osäkra framtida händelser samt när det finns ett

åtagande som inte redovisas som en skuld eller av-

sättning på grund av att det inte är troligt att ett utflö-

de av resurser kommer att krävas eller förpliktelsens

storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.

Upplysning lämnas såvida inte sannolikheten för ett

utflöde av resurser är ytterst liten.

Nyttjanderätter

Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om

avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på

avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett

leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en

viss period bestämma över användningen av en iden-

tifierad tillgång i utbyte mot ersättning.

Koncernen som leasegivare

Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för

fastigheter, för vilka avtalen redovisas som operatio-

nell leasing. Principer för redovisning av erhållna lea-

singinbetalningar beskrivs under avsnittet Intäkter.

Koncernen som leasetagare

Koncernen innehar tomträttsavtal som uppfyller

definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte

kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som

eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och

leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas

enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden

anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetal-

ningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är

leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför-

handling av avgälden. Efter den initiala värderingen

enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstill-

gångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde

om dessa klassificeras som förvaltningsfastigheter i

enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om

tomträttsavgälden förändras och motsvarande juste-

ring görs av nyttjanderättstillgången. Övriga lea-

singavtal avser endast bilar.

Tillämpning av praktiska undantag

Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avse-

ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde.

Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med

en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter

beaktande av eventuella optioner att förlänga lea-

singavtalet. Leasingavtal där den underliggande

tillgången är av lågt värde utgörs i koncernen t.ex. av

kontorsinventarier.

Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och lea-

singavtal där den underliggande tillgången är av lågt

värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Kon-

cernen tillämpar även undantaget att inte skilja ut

ickeleasing- komponenter från leasingkomponenter i

leasingavtal. Således redovisas leasing- komponenter

och tillhörande ickeleasing- komponenter som en

enda leasingkomponent.

Inkomstskatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten

skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen då

skatten är hänförlig till poster som redovisas i re-

sultaträkningen, utom när skatten avser poster som

redovisas i övrigt totalresultat. Inkomstskatter redovi-

sas direkt mot eget kapital då skatten är hänförligt till

poster som redovisas direkt mot eget kapital.

Aktuell skatt utgörs av skatt baserad på taxerad in-

komst avseende aktuellt år samt eventuella korrige-

ringar avseende tidigare år.

Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full upp-

skjuten skatt på skillnaden mellan verkligt värde enligt

förvärvsanalys och skattemässigt restvärde.

Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv

redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället.

För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde

och deras skattemässiga restvärde uppkomna

efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.

Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan

diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte

att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga

100 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning

kan därför avvika från den skatteskuld som Stenhus

Fastigheter tidigare beaktat i redovisningen.

Kassaflödesanalysen

Vid upprättande av kassaflödesanalysen har den

indirekta metoden använts. Vid tillämpning av den

indirekta metoden beräknas nettot av in- och utbetal-

ningar i den löpande verksamheten genom att netto-

resultatet justeras för årets förändring av rörelsetill-

gångar och rörelseskulder, poster som inte ingår i

kassaflödet samt poster som ingår i kassaflödet för

investerings- och finansieringsverksamheten.

Moderföretagets redovisningsprinciper

Moderföretaget upprättar sina finansiella rapporter

enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och den av

Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommen-

dation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Mo-

derföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper

som koncernen med de undantag och tillägg som

anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de

avvikelser som anges nedan. De nedan angivna redo-

visningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats

konsekvent för den period som presenteras i moder-

företagets finansiella rapporter, om inte annat anges.

Uppställning

Resultaträkning och balansräkning är för moderföre-

taget uppställda enligt årsredovisningslagens upp-

ställningsformer, medan rapporten över totalresultat,

rapporten över förändringar i eget kapital och rapport

över kassaflöde baseras på IAS 1 Utformning av fi-

nansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över

kassaflöden.

Intäkter från aktier i dotterföretag

Utdelning eller anteciperad utdelning redovisas när

rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäk-

ter från försäljning av dotterföretag redovisas då

kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen.

Skatter

I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld

hänförlig till de obeskattade reserverna med brutto-

belopp i balansräkningen.

Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobelop-

pet i resultaträkningen.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade

nyttjandeperiod för varje komponent. De beräknade

nyttjandeperioderna är 5 år för maskiner och inventa-

rier samt 5 år för immateriella tillgångar.

Tillämpade avskrivningsmetoder, restvärden och

nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut.

Andelar i dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i

enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta inne-

bär att transaktionskostnader inkluderas i det redovi-

sade värdet för innehavet. I de fall bokfört värde över-

stiger återvinningsvärdet sker nedskrivning som

belastar resultaträkningen. En analys huruvida ned-

skrivningsbehov föreligger genomförs vid utgången

av varje rapportperiod. I de fall en tidigare nedskriv-

ning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Antaganden görs om framtida förhållanden för att

beräkna framtida kassaflöden som bestämmer åter-

vinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det

redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till

grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar.

De antaganden som påverkar återvinningsvärdet

mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsrän-

ta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfakto-

rer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas

så att redovisade värden på moderföretagets till-

gångar ändras.

Koncernbidrag

Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade

koncernbidrag som bokslutsdispositioner i enlighet

med alternativregeln.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och

beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella

instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juri-

disk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet

med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföreta-

get värderas därmed finansiella anläggningstillgångar

till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstill-

gångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning

av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt

IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument.

Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera

finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och

intresseföretag samt joint ventures i enlighet med

reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för

värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförplik-

telser och eventualtillgångar.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Finansiella tillgångar, inklusive koncerninterna ford-

ringar, skrivs ned för förväntade kreditförluster. För

metod gällande nedskrivning för förväntade kreditför-

luster, se koncernens redovisningsprinciper.

101 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Väsentliga uppskattningar och bedömningar

Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste

företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm-

ningar och antaganden som påverkar det redovisade

värdet av tillgångs- och skuldposter respektive in-

täkts- och kostnadsposter samt lämnad information i

övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och

antaganden som ledningen och styrelsen bedömer

vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt

utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om

andra förutsättningar uppkommer. Uppskattningarna

och antagandena utvärderas löpande och bedöms

inte innebära någon betydande risk för väsentliga

justeringar i redovisade värden för tillgångar och

skulder under nästkommande perioder. Ändringar av

uppskattningar redovisas i den period ändringen görs

om ändringen endast påverkat denna period, eller i

den period ändringen görs och framtida perioder om

ändringen påverkar både aktuell period och framtida

perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är

mest väsentliga vid upprättandet de finansiella rap-

porterna.

Förvaltningsfastigheter och byggrätter

Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och

antaganden få en betydande påverkan på koncernens

resultat och finansiella ställning. Stenhus Fastigheter

redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket

innebär att värdeförändringar redovisas i

resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas

väsentligt beroende på vilka antaganden

som görs i värderingen. Värdet på fastigheterna på-

verkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika

såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostna-

der och dels av externa faktorer såsom ränte- och

inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss

typ av fastigheter. Stenhus Fastigheter värderar 100

procent av fastigheterna externt varje kvartal. Sten-

hus Fastigheter har till värderarna lämnat information

om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande

drift- och underhållskostnader samt bedömda inves-

teringar och bedömda framtida vakanser. Se not 11.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva

företagets fastighet och där företagets eventuella

förvaltningsorganisation och administration är av

underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras

som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassi-

ficeras som rörelseförvärv. Att bedöma om ett förvärv

är ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv kräver

analys och bedömningar från företagets sida och

påverkar de finansiella rapporterna beroende på hur

förvärvet klassificeras. För att minimera risken för

felbedömning genomför Stenhus Fastigheter alltid en

analys av det frivilliga koncentrationstestet i enlighet

med IFRS 3 och vid svårare bedömning utförs även en

genomgång av extern part. Samtliga förvärv under

2024 och 2025 har klassificerats som tillgångsför-

värv.

102 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 3 Närståendetransaktioner

Koncernen

Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding

AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag

vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller

indirekt inflytande över består av kameral förvaltning

och administrationstjänster. Utöver detta köps tjäns-

ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Ster-

ner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden

för dessa tjänster uppgick under perioden till 4,2 (4,4)

miljoner kronor varav 2,0 (2,7) miljoner kronor hänför-

liga till till- och ombyggnationer.

Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har

direkt eller indirekt inflytande över uppgick under

perioden till 9,9 (5,7) miljoner kronor och avsåg kost-

nader för due diligence samt projektledning.

Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i

Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster

samt due diligence kostnader vilka elimineras i kon-

cernen.

Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förele-

gat.

Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr

	2025	2024
	jan-dec	jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster	3 533	3 333
Inköp av varor/tjänster	4 173	4 389
Övrigt	–	–
Fordran på balansdagen	–	–
Skuld på balansdagen	198	165

Styrelse och ledning, tkr

	2025	2024
	jan-dec	jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster	–	–
Inköp av varor/tjänster	9 924	5 660
Övrigt	–	–
Fordran på balansdagen	–	–
Skuld på balansdagen	507	654

Moderbolaget

De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus

Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över

består av kameral förvaltning samt administrations-

tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster

uppgick under perioden till 2,2 (1,7) miljoner kronor.

Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden

utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till

Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett

belopp om 88,4 (76,2) miljoner kronor.

Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning

har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under

perioden till 6,3 (3,4) miljoner kronor och avsåg

kostnader för due diligence.

Utöver ovan har inga närståendetransaktioner

förelegat.

Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr

	2025	2024
	jan-dec	jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster	358	106
Inköp av varor/tjänster	2 167	1 697
Övrigt	–	–
Fordran på balansdagen	–	–
Skuld på balansdagen	198	–

Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr

	2025	2024
	jan-dec	jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster	88 360	76 243
Inköp av varor/tjänster	–	–
Övrigt	–	–
Fordran på balansdagen	1 301 770	905 090
Skuld på balansdagen	1 966 699	414 190

Styrelse och ledning, tkr

	2025	2024
	jan-dec	jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster	–	–
Inköp av varor/tjänster	6 292	3 417
Övrigt	–	–
Fordran på balansdagen	–	–
Skuld på balansdagen	446	–

103 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 4 Rörelsesegment

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överens-

stämmer med den interna rapportering som lämnas

till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB).

Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den

funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och

bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncer-

nen har denna funktion identifierats som lednings-

gruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen

som bedriver verksamhet från vilken den kan generera

intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns

fristående

finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning

i segment baseras på den interna strukturen av kon-

cernens affärsverksamheter, vilket innebär att koncer-

nens verksamhet har delats in i fyra rapporterbara

segment: Offentliga fastigheter, lager/lätt industri/

logistik, sällanköps-dagligvaruhandel samt kontor.

Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresin-

täkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar

finns utanför Sverige.

Resultat och balansposter per segment

2025		Lager/	Sällanköps-/
jan-dec		lätt industri/	dagligvaru-		Ofördelade	Summa
tkr	Offentlig 1	logistik	handel	Kontor	poster	koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter	182 216	587 671	164 856	93 062	8 146	1 035 951
Fastighetskostnader	-47 558	-100 820	-36 017	-23 047	-27 983²	-235 425
Driftnetto	134 658	486 851	128 839	70 015	-19 837	800 526
Central administration	–	–	–	–	-68 555	-68 555
Resultat från intresseföretag	–	–	–	–	48 829	48 829
Finansiella intäkter	–	–	–	–	66 371	66 371
Finansiella kostnader	–	–	–	–	-402 289	-402 289
Räntekostnader leasingsskuld:
Tomträttsavgälder	-1 780	-2 692	–	-868	–	-5 340
Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag	132 878	484 159	128 839	69 147	-375 481	439 542
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad	-29 300	193 911	-64 957	34 076	–	133 730
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad	-1 472	-14 223	-3 268	-10 321	–	-29 284
Värdeförändringar finansiella instrument	–	–	–	–	-15 830	-15 830
Resultat före skatt	102 106	663 847	60 614	92 902	-391 311	528 158
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter	2 744 285	7 803 450	1 976 260	1 180 260	–	13 704 255
- Varav årets förvärv	103 224	578 190	52 435	–	–	733 849
- Varav årets försäljningar	-38 329	-162 182	-204 906	-393 683	–	-799 100
- Varav årets investeringar i befintliga	42 512	64 574	137 916	25 028	–	270 030
fastigheter
Övriga tillgångar	–	–	–	–	1 224 634	1 224 634
Summa tillgångar	2 744 285	7 803 450	1 976 260	1 180 260	1 224 634	14 928 889

1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.

2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.

104 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Resultat och balansposter per segment

2024		Lager/	Sällanköps-/
jan-dec		lätt industri/	dagligvaru-		Ofördelade	Summa
tkr	Offentlig 1	logistik	handel	Kontor	poster	koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter	170 875	553 813	177 212	109 367	529	1 011 796
Fastighetskostnader	-33 651	-104 133	-42 794	-24 486	-23 255 2	-228 319
Driftnetto	137 224	449 680	134 418	84 881	-22 726	783 477
Central administration	–	–	–	–	-65 897	-65 897
Noteringskostnader	–	–	–	–	-13 815	-13 815
Resultat från intresseföretag	–	–	–	–	-26 685	-26 685
Finansiella intäkter	–	–	–	–	56 893	56 893
Finansiella kostnader	–	–	–	–	-449 454	-449 454
Räntekostnader leasingsskuld:
Tomträttsavgälder	-1 792	-2 692	–	-868	–	-5 352
Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag	135 432	446 988	134 418	84 013	-521 684	279 167
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad	-102 807	68 455	-10 967	-29 992	–	-75 311
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad	–	-24 465	-11 885	-1 020	–	-37 370
Värdeförändringar finansiella instrument	–	–	–	–	-40 089	-40 089
Resultat före skatt	32 625	490 978	111 566	53 001	-561 773	126 397
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter	2 667 650	7 143 180	2 059 040	1 525 160	–	13 395 030
- Varav årets förvärv	–	176 976	–	–	–	176 976
- Varav årets försäljningar	–	-533 563	-187 288	-25 604	–	-746 455
- Varav årets investeringar i befintliga	26 731	141 564	37 297	11 521	–	217 113
fastigheter
Övriga tillgångar	–	–	–	–	684 250	684 250
Summa tillgångar	2 667 650	7 143 180	2 059 040	1 525 160	684 250	14 079 280

1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.

2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.

105 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 5 Intäkter

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
Intäkternas fördelning	2025	2024	2025	2024
tkr	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter	905 137	898 197	–	–
Serviceintäkter	108 471	106 567	88 726	85 488
Övriga intäkter	22 343	7 032	7 488	5
Totalt	1 035 951	1 011 796	96 214	85 493

Hyresavtalens förfallostruktur

			Årshyra
Förfalloår	Area, kvm	Antal kontrakt	mkr	Andel, %
2026	45 576	48	51	5
2027	130 828	68	131	13
2028	62 032	55	89	9
2029	78 337	58	124	12
≥2030	481 708	155	612	61
Totalt	798 480	384	1 006	100

1 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr

13,0

5,1

8,8

5,9

12,5

5,0

10,3

6,2

4,5

9,2

1,4

160

140

120

100

Hyresavtalens förfallostruktur, mkr						Hyresavtalens förfallostruktur per år, %							Antal kontrakt, st
2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037	2038	≥2039

1,6

4,4

12,3

106 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 7 Ersättning till revisor

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
PwC	2025	2024	2025	2024
tkr	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Revisionsuppdrag	5 079	3 270	2 450	1 390
Revision utöver revisionsuppdraget	421	269	421	269
Skatterådgivning	–	100	–	100
Övriga tjänster	–	6 140	–	6 140
Totalt	5 500	9 778	2 871	7 898

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
Ernst & Young	2025	2024	2025	2024
tkr	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Revisionsuppdrag	–	257	–	–
Revision utöver revisionsuppdraget	–	–	–	–
Skatterådgivning	–	–	–	–
Övriga tjänster	–	–	–	–
Totalt	–	257	–	–

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
KPMG	2025	2024	2025	2024
tkr	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Revisionsuppdrag	–	–	–	–
Revision utöver revisionsuppdraget	–	–	–	–
Skatterådgivning	–	–	–	–
Övriga tjänster	–	1 200	–	1 200
Totalt	–	1 200	–	1 200

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredo-

visningen och bokföringen samt styrelsens och verk-

ställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet

utöver revisionsuppdraget avser kostnader för kvalitets-

granskningar, t ex översiktlig granskning av delårsrap-

porter, prospektgranskningar. Övriga tjänster avser

sådana kostnader som inte klassas som revisionsupp-

drag, Revisorsverksamhet utöver revisionsuppdraget

samt skatterådgivning.

Not 6 Fastighetskostnader

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
Fastighetskostnadernas fördelning	2025	2024	2025	2024
tkr	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Drift- och förvaltningskostnader	186 396	180 956	–	–
Reparations- och underhållskostnader	16 936	19 037	–	–
Fastighetsskatt	32 093	28 326	–	–
Totalt	235 425	228 319	–	–

1 I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av

fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster.

107 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 8 Personal och Styrelse

	Koncernen	Koncernen	Moderföretag	Moderföretag
Antal anställda	2025	2024	2025	2024
Medeltalet anställda	46	42	45	41
Varav kvinnor	19	16	19	16
Antal i ledningsgruppen 31/12	9	9	9	9
Varav kvinnor	1	1	1	1
Styrelsen 31/12	7	6	7	6
Varav kvinnor	1	1	1	1

Löner, arvoden och förmåner	Koncernen	Koncernen	Moderföretag	Moderföretag
tkr	2025	2024	2025	2024
Styrelseordföranden	315	359	315	359
Övriga styrelseledamöter	762	705	762	705
Verkställande direktör – Grundlön	3 335	3 112	3 335	3 112
Rörlig ersättning	–	–	–	–
Förmåner	29	–	29	–
Vice verkställande direktör – Grundlön	3 326	3 317	3 326	3 317
Rörlig ersättning	–	–	–	–
Förmåner	6	25	6	25
Övriga ledande befattningshavare – Grundlön	10 516	10 145	10 516	10 145
Rörlig ersättning	–	–	–	–
Förmåner	385	412	385	412
Övriga anställda	23 371	19 934	22 674	19 400
Summa	42 047	38 009	41 350	37 475

Lagstadgade sociala kostnder inkl. löneskatt,	Koncernen	Koncernen	Moderföretag	Moderföretag
tkr
	2025	2024	2025	2024
Styrelseordföranden	99	113	99	113
Övriga styrelseledamöter	239	222	239	222
Verkställande direktör	1 284	1 089	1 284	1 089
Vice verkställande direktör	1 264	1 253	1 264	1 253
Övriga ledande befattningshavare²	3 990	3 740	3 990	3 740
Övriga anställda	7 828	7 076	7 600	6 902
Summa	14 703	13 492	14 476	13 318

Pensionskostnader exkl löneskatt	Koncernen	Koncernen	Moderföretag	Moderföretag
tkr	2025	2024	2025	2024
Styrelseordföranden	–	–	–	–
Övriga styrelseledamöter	–	–	–	–
Verkställande direktör	934	458	934	458
Vice verkställande direktör	893	858	893	858
Övriga ledande befattningshavare	2 327	1 766	2 327	1 766
Övriga anställda	1 997	2 632	1 961	2 608
Summa	6 151	5 714	6 115	5 690
Totalt	62 901	57 215	61 940	56 483

108 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Ersättning till styrelse

Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete

beslutades av årsstämman 2024 samt 2025 att utgå

med 1 076 958 (1 063 750) kronor. Styrelsearvode

utgår med 240 000 (240 000) kronor till styrelsens

ordförande och 120 000 (120 000) kronor till envar av

övriga styrelseledamöter.

Ersättning för utskottsarbete utgår för revisions-

utskottet med 75 000 (75 000) kronor, för hållbar-

hets- och ersättningsutskottet med 25 000 kr till

envar av utskottets medlemmar vilket totalt uppgår till

345 833 (343 750) kronor.

Ersättning till styrelsen

	Koncernen	Koncernen	Moderföretag	Moderföretag
tkr	2025	2024	2025	2024
Rickard Backlund	201	359	201	359
Frank Rosén	210	195	210	195
Malin af Petersen	210	195	210	195
Erik Borgblad	234	120	234	120
Anna Engebretsen	–	81	–	81
Nicklas Paulson	85	–	85	–
Anders Wennberg	138	114	138	114
Totalt	1 077	1 064	1 077	1 064

Koncernledning

Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verkstäl-

lande direktör, vice verkställande direktör, CFO, vice

CFO, förvaltningschef, projektutvecklings- och in-

köpschef, transaktionsansvarig samt två affärsområ-

deschefer.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds

av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen.

Ersättningen består endast av en grundlön men även

de incitamentsprogram som beskrivs nedan.

Incitamentsprogram

Stenhus Fastigheter har två beslutade optionsprogram

men endast ett återstår vid slutet av året;

• Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att

teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med 30

november 2025. Optionsprogrammet är därmed

avslutat.

• Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teck-

na nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027.

Samtliga optionsprogram riktar sig till Bolagets led-

ningsgrupp och andra anställda i Bolaget samt ett

optionsprogram till VD separat. Teckningsoptionerna

överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget,

Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotter-

bolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets

samtliga anställda. Deltagarna i programmen förvärvar

teckningsoptionerna mot kontant betalning till dotter-

bolaget.

Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde

beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde-

ringsmetod utförd av oberoende värderare.

I incitamentsprogrammen 2024 – 2027 fanns vid

periodens utgång 1 180 000 teckningsoptioner som

innehavarna, under en period om fyra veckor från den 1

juni 2027 till och med den 30 juni 2027, äger rätt att

inlösa mot samma antal aktier till en teckningskurs om

16,43 kronor per aktie.

Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i det ute-

stående programmet kommer aktiekapitalet öka med 1

180 000 kronor genom utgivande av 1 180 000 aktier,

var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Utspädnings-

effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,33

procent av totalt antal utestående aktier och röster i

Bolaget per 31 december 2025. Då marknadsmässig

premie har erlagts för optionsprogrammen har inte

någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats .

109 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Aktierätter

Program 2022–2025	Koncernen	Moderföretag
Utestående vid periodens början	820 000	820 000
Tilldelade under perioden	–	–
Förfallna under perioden	-820 000	-820 000
Utestående vid periodens slut	820 000	820 000
Program 2024–2027
Utestående vid periodens början	1 180 000	1 180 000
Tilldelade under perioden	–	–
Förfallna under perioden	–	–
Utestående vid periodens slut	1 180 000	1 180 000
Verkligt värde
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	11,42	11,42
Program 2022–2025
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr	0	0
Optionernas lösenpris, kr	12,66	12,66
Aktierätternas löptid, år	0	0
Program 2024–2027
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr	-5 912	-5 912
Optionernas lösenpris, kr	16,43	16,43
Aktierätternas löptid, år	1,5	1,5

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd

pension, utan några andra förpliktelser från bolaget

än att under anställningstiden erlägga en årlig premie.

Detta innebär att efter avslutad anställning har den

anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de

tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkast-

ning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern för

verkställande direktören är 69 år och övriga i koncern-

ledningen är 65 år.

Uppsägning

Ömsesidig uppsägningstid om 6 månader för verk-

ställande direktören och för övriga ledande befatt-

ningshavare.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Stenhus Fastigheter har en avgifts-

bestämd pension, utan några andra förpliktelser från

bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig

premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad

anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid

de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och

avkastning därpå tas ut som pension.

110 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 10 Finansnetto

Finansnetto	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
	2025	2024	2025	2024
tkr	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter	9 279	7 221	6 189	4 366
Ränteintäkter koncernföretag	–	–	25 248	27 718
Summa ränteintäkter	9 279	7 221	31 437	32 084
Räntekostnader	-1 771	-1 973	-32	-12
Räntekostnader på räntebärande skulder	-320 973	-437 066	-49 796	-60 307
Räntekostnader koncernföretag	–	–	-560	-10 044
Summa räntekostnader	-322 744	-439 039	-50 388	-70 363
Räntekostnader leasing	-5 747	-5 836	-407	-484
Kostnader förtidsinlösen obligation	-10 778	–	-10 778	–
Övriga finansiella kostnader	-21 164	-9 743	-6 922	-4 697
Summa övriga finansiella kostnader	-37 689	-15 579	-18 107	-5 181
Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade	-351 154	-447 397	-37 058	-43 460
till upplupet anskaffningsvärde

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025	2024	2025	2024
	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Ränteintäkter swappar	57 092	49 672	–	–
Räntekostnader swappar	-47 196	-188	–	–
Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade	9 896	49 484
till verkligt värde via resultaträkningen			–	–
Summa finansnetto	-341 258	-397 913	-37 058	-43 460

Värdeförändringar på finansiella instrument redovisas inte i finansnetto utan på egen rad i resultaträkningen

Not 9 Noteringskostnader

Perioden har även belastats med en jämförelsestö-

rande post avseende noteringskostnader om

– (13,8) miljoner kronor. Posten avser samtliga exter-

na kostnader för att förbereda och genomföra bytet

till Nasdaq Stockholms huvudlista.

111 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 11 Skatter

Redovisat i resultaträkning och rapport över övrigt totalresultat
Aktuell och uppskjuten skatt	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025	2024	2025	2024
Periodens skattekostnad	-42 341	-45 973	-11	–
Justering av skatt hänförlig till tidigare år	275	190	–	–
Uppskjuten skatt	-105 992	-24 631	-3 815	3 483
Totalt redovisad skattekostnad	-148 058	-70 414	-3 826	3 483

Avstämning av effektiv skatt	Skattesats	Koncernen	Skattesats	Moderbolaget
tkr	%	2025	%	2025
Resultat före skatt	–	528 158	–	68 238
Skatt enligt gällande skattesats	20,6%	-108 801	20,6%	-14 057
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader	–	-18 089	–	-108
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter	–	10 120	–	17 879
Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning	–	-25 715	–	-7 519
Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad	–	-5 916	–	–
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag		247	–	–
Skatt hänförlig till tidigare år	–	275	–	-21
Övriga skattemässiga justeringar	–	-179	–	–
Redovisad effektiv skatt	–	-148 058	–	-3 826

Avstämning av effektiv skatt	Skattesats	Koncernen	Skattesats	Moderbolaget
tkr	%	2024	%	2024
Resultat före skatt	–	126 397	–	-390 432
Skatt enligt gällande skattesats	20,6%	-26 038	20,6%	80 429
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader	–	-7 950	–	-68 804
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter	–	9 704	–	806
Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning	–	-37 893	–	-8 948
Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad	–	-8 173	–	–
Skatt hänförlig till tidigare år	–	190	–	–
Övriga skattemässiga justeringar	–	-254	–	–
Redovisad effektiv skatt	–	-70 414	–	3 483

Redovisat i balansräkningen

Redovisade uppskjutna skatteskulder	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Förvaltningsfastigheter	346 547	250 354	–	–
Obeskattade reserver	18 465	13 328	–	–
Nyttjanderättstillgångar	41 275	40 891	909	782
Totalt	406 287	304 573	909	782
Redovisade uppskjutna skattefordringar	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Underskottsavdrag	27 141	35 110	–	3 814
Finansiella placeringar	3 358	97	–	–
Leasingskuld	41 275	40 891	909	782
Totalt	71 774	76 098	909	4 596
Netto uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran	-334 513	-228 475	–	3 814

112 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Fastighetsvärdering

Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats

varje kvartal av oberoende certifierade värderare

vilket sedan fastställs av företagsledningen. Fastig-

heterna värderas till verkligt värde utan hänsyn till

eventuella portföljeffekter och syftar till att bedöma

fastigheternas marknadsvärde. Under perioden har

fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och

CBRE Sweden AB. Värderingen överensstämmer i all

väsentlighet med det redovisade värdet per den 31

december.

Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga

delar av Valuation Practice Statements (VPS) som

ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det

ramverk som upprättats av International Valuation

Standard Council (IVSC).

Den huvudsakliga använda metoden för värdering är

avkastningsbaserad kassaflödesmodell med kalkyl-

period på tio år där fastigheternas förväntade och

normaliserade kassaflöden tillsammans med ett rest-

värde nuvärdesberäknas. Diskontering till nuvärdet av

kassaflödena bestäms av en kalkylränta som ska

motsvara marknadens krav på avkastning vilket bland

annat kan anses innehålla kompensation för normali-

serad riskfri realränta, inflationsförväntning och fast-

ighetsrelaterad risk. Som komplement till avkast-

ningsmetoden används ortsprisanalyser vilket

innebär att fastighetens marknadsvärde även bedöms

utifrån ett antal jämförelseobjekt med likhet i fråga om

storlek, belägenhet, tidpunkten för överlåtelsen och

andra värdepåverkande faktorer.

Avkastningsmetodens kassaflödesuppställning kan

beskrivas enligt följande:

+ Hyresintäkter

- Fastighetskostnader

= Driftnetto

- Avdrag för investeringar

= Kassaflöde

Fastighetsvärderingarnas underlag består av:

• Signerade hyreskontrakt, historiska fastighets-

relaterade kostnader, vakanser och dess skick,

planerade underhållsåtgärder.

• Tomträttsavtal, detaljplaner, taxeringsbeslut,

fastighetskartor och ritningar .

Not 11 Skatter (fortsättning)

	Förvalt-			Nyttjande-	Under-
	nings-	Finansiella	Obeskattade	rätts-	skotts-	Leasing-
	fastigheter	placeringar	reserver	tillgångar	avdrag	skuld	Summa
2024-12-31	-250 354	97	-13 328	-40 891	35 110	40 891	-228 475
Förvärv och försäljning av	–	–	-46	–	–	–	-46
bolag via eget kapital
Årets förändring enligt	-96 193	3 261	-5 091	-384	-7 969	384	-105 992
resultaträkning
2025-12-31	-346 547	3 358	-18 465	-41 275	27 141	41 275	-334 513
	Förvalt-			Nyttjande-	Under-
	nings-	Finansiella	Obeskattade	rätts-	skotts-	Leasing-
Tkr	fastigheter	placeringar	reserver	tillgångar	avdrag	skuld	Summa
2023-12-31	-217 367	-8 161	-13 875	-40 442	34 553	40 442	-204 850
Förvärv och försäljning av	–	–	437	–	569	–	1 006
bolag via eget kapital
Årets förändring enligt	-32 987	8 258	110	-449	-12	449	-24 631
resultaträkning
2024-12-31	-250 354	97	-13 328	-40 891	35 110	40 891	-228 475

113 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

• Inflationsantaganden baserade på Riksbankens

och andra marknadsaktörers estimat.

• Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande,

med max tre års mellanrum, för att bedöma fastig-

heternas skick och kommersiella förutsättningar.

Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi-

tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt

omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och

omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt

sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till

en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor.

Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-

ringen till 133,7 miljoner kronor.

Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet

uppgick därav till 13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor.

Skattemässigt restvärde

Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick

per 31 december 2025 till 5 342,0 (5 526,8) miljoner

kronor.

Åtaganden per balansdag

Per 31 december 2025 fanns förpliktelser gällande

projekt om 232,1 (95,4) miljoner kronor. Inga förplik-

telser fanns gällande Bolagets förvärv av fastigheter.

Verkligt värde förvaltningsfastigheter	Koncernen	Koncernen
	2025	2024
mkr	jan-dec	jan-dec
Verkligt värde vid ingången av perioden	13 395,0	13 860,1
Förvärv	733,8	17 7,0
Försäljning	-799,1	-746,5
Orealiserad värdeförändring	133,7	-75,3
Realiserad värdeförändring	-29,3	-37,4
Aktiverad ränta 1	12,1	14,5
Investering	258,0	202,6
Verkligt värde vid utgången av perioden	13 704,2	13 395,0
Taxeringsvärde	4 155,8	3 759,8
varav fastigheter	3 181,8	2 850,0
varav mark	974,0	909,8
Skattemässigt restvärde	5 342,0	5 526,8
Orealiserad värdeförändring, %	1,0	-0,6
Antal fastigheter IB	135	161
Förvärv	9	3
Försäljning	-6	-29
Omklassificering	–	–
Antal fastigheter UB	138	135

1 Räntesatsen för den aktiverade ränta uppgår till 4,25 % (5,12 %)

Värderingsmetodik

Nuvärdesberäkning

Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt

genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden,

det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade

med bedömda drifts- och underhållskostnader samt

restvärde. För merparten av värderingarna används

tioåriga kassaflödeskalkyler. Hyresintäkterna baseras

på befintliga hyresavtal och befintliga hyresnivåer

med beaktande av avtalade framtida förändringar av

hyror, avtalslängd och långsiktig marknadsvakans.

Fastighetskostnaderna baseras på respektive

fastighets bedömda kostnader.

Direktavkastningskrav

Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms med

utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan

delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en

specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till

den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas

bland annat av investerarnas prioritering mellan olika

tillgångsslag och finansieringsmöjligheter.

114 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastig-

heternas läge, typ av fastighet, yteffektiviteten,

standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna,

tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffen-

het. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan

genom att en normaliserad riskfri realränta adderas

med inflationsförväntningar samt en riskfaktor.

Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet.

Restvärdesberäkning

Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstå-

ende ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter

sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje

fastighet genom evighetskapitalisering av det upp-

skattade marknadsmässiga driftöverskottet och det

bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för

respektive fastighet. Avkastningskravet består av den

normaliserade riskfria räntan samt varje fastighets

unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån

de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfaren-

heter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden

på respektive marknad.

Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att

diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde.

Värderingsparametrar, total

		Min		Max	Viktat snitt
Kalkylräntan 1 , %	6,19	(6,15)	10,00	(9,97)	8,16	(8,16)
Direktavkastningskravet 2 , %	4,15	(4,17)	7,90	(7,92)	6,08	(6,13)
Marknadshyra lokaler 3 , kr/kvm	233	(114)	5 838	(6 235)	1 084	(1 078)
Långsiktig vakans 4 , %	0,0	(0,0)	13,0	(10,0)	5,5	(5,2)
Drift och underhåll 5 , kr/kvm	15	(12)	451	(495)	162	(173)

Känslighetsanalys, total

		Värdepåverkan mkr		Värdepåverkan mkr
		+		-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter	-501,8	(-477,2 )	532,2	(505,4)
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter	-511,4	(-503,8)	608,5	(598,5)
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent	546,9	(534,9)	-546,9	(-534,4)
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter	-182,0	(-181,6)	182,0	(181,7)
Drift och underhåll, +/- 10 procent	-309,1	(-319,3)	309,1	(319,0)

1 12 fastigheter har kalkylränta under 6 % och motsvarar 12,7 % av värdet. Fem fastigheter har kalkylränta över 9,5 % och motsvarar 0,5 % av värdet.

2 Ingen fastighet har direktavkastningskrav under 4,5 % och motsvarar 0,0 % av värdet. Tre fastigheter har direktavkastningskrav över 7,5 % och motsvarar 0,3 % av värdet.

3 Fyra fastigheter har marknadshyra under 400 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet. En fastighet har marknadshyra över 4000 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet.

4 Tio fastigheter har långsiktig vakans på 0 % och motsvarar 3,6 % av värdet. Sex fastigheter har långsiktig vakans över 9,5 % och motsvarar 3,8 % av värdet.

5 Ingen fastighet har DoU under 30 kr/kvm och motsvarar 0,0 % av värdet. Fyra fastigheter har DoU över 475 kr/kvm och motsvarar 7,2 % av värdet.

115 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel

	Min	Max	Viktat snitt
Kalkylräntan, %	7,72	9,39	8,57
Direktavkastningskravet, %	5,65	7,30	6,49
Marknadshyra lokaler, kr/kvm	309	5 838	1 168
Långsiktig vakans, %	3,5	13,0	5,7
Drift och underhåll, kr/kvm	25	390	184

Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel

	Värdepåverkan mkr	Värdepåverkan mkr
	+	-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter	-77,8	82,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter	-71,3	83,3
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent	91,8	-91,8
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter	-27,7	27,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent	-52,9	52,9

Värderingsparametrar, kontor

	Min	Max	Viktat snitt
Kalkylräntan, %	7,46	9,09	8,15
Direktavkastningskravet, %	5,40	7,00	6,09
Marknadshyra lokaler, kr/kvm	1 392	2 093	1 696
Långsiktig vakans, %	4,0	6,0	5,1
Drift och underhåll, kr/kvm	70	375	234

Känslighetsanalys, kontor

	Värdepåverkan mkr	Värdepåverkan mkr
	+	–
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter	-33,9	35,5
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter	-40,7	48,1
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent	48,2	-48,2
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter	-14,9	14,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent	-22,3	22,3

116 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik

	Min	Max	Viktat snitt
Kalkylräntan, %	7,28	10,00	8,30
Direktavkastningskravet, %	5,23	7,90	6,23
Marknadshyra lokaler, kr/kvm	233	2 806	879
Långsiktig vakans, %	0	10,0	6,0
Drift och underhåll, kr/kvm	15	375	130

Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik

	Värdepåverkan mkr	Värdepåverkan mkr
	+	-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter	-281,1	299,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter	-287,7	341,7
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent	304,4	-304,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter	-105,7	105,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent	-174,7	174,7

Värderingsparametrar, offentliga fastigheter

	Min	Max	Viktat snitt
Kalkylräntan, %	6,19	9,34	7,45
Direktavkastningskravet, %	4,15	7,25	5,38
Marknadshyra lokaler, kr/kvm	849	3 364	2 001
Långsiktig vakans, %	0	8,0	4,0
Drift och underhåll, kr/kvm	30	451	304

Känslighetsanalys, offentliga fastigheter

	Värdepåverkan mkr	Värdepåverkan mkr
	+	-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter	-109,0	115,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter	-111,7	135,4
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent	102,5	-102,5
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter	-33,7	33,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent	-59,3	59,3

117 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 13 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder

Per 31 december 2025	Tomträtt	Bilar	Totalt	Totalt
tkr			tillgång	skuld
Ingående balans	194 703	3 795	198 498	198 498
Tillkommande avtal	–	1 570	1 570	1 570
Förvärvade avskrivningar	–	–	–	–
Årets avskrivningar	–	-899	-899	–
Förvärvade amorteringar	–	–	–	–
Årets amorteringar	–	–	–	-899
Avslutade avtal	–	-51	-51	-51
Omvärdering	1 246	–	1 246	1 246
Utgående balans per 31 dec 2025	195 949	4 415	200 364	200 364

Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 747 tkr varv 5 340 tkr avser tomträttsavgäld och 407 tkr avser bilar. Tomträtter

betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av

tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas

på treårskontrakt.

Per 31 december 2024	Tomträtt	Bilar	Totalt	Totalt
tkr			tillgång	skuld
Ingående balans	193 457	2 864	196 321	196 321
Tillkommande avtal	–	2 018	2 018	2 018
Förvärvade avskrivningar	–	–	–	–
Årets avskrivningar	–	-708	-708	–
Förvärvade amorteringar	–	–	–	–
Årets amorteringar	–	–	–	-708
Avslutade avtal	–	-379	-379	-379
Omvärdering	1 246	–	1 246	1 246
Utgående balans per 31 dec 2024	194 703	3 795	198 498	198 498

Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 836 tkr varv 5 352 tkr avser tomträttsavgäld och 484 tkr avser bilar.

Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills

omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.

Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt.

118 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 14 Immateriella anläggningstillgångar

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	6 522	5 124	6 522	5 124
Inköp	1 414	1 398	1 414	1 398
Förvärv vid köp av dotterbolag	–	–	–	–
Avyttringar/utrangeringar	–	–	–	–
Summa ackumulerade anskaffningsvärden	7 936	6 522	7 936	6 522
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	-1 958	-846	-1 958	-846
Avyttringar/utrangeringar	–	–	–	–
Årets avskrivningar	-1 034	-1 112	-1 034	-1 112
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan	-2 992	-1 958	-2 992	-1 958
Redovisat värde	4 944	4 564	4 944	4 564

1 Avser IT-system och licenser

Not 15 Övriga materiella anläggningstillgångar

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	849	849	692	692
Inköp	100	–	100	–
Förvärv vid köp av dotterbolag	–	–	–	–
Avyttringar/utrangeringar	–	–	–	–
Summa ackumulerade anskaffningsvärden	949	849	792	692
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	-351	-186	-278	-140
Förvärv vid köp av dotterbolag	–	–	–	–
Avyttringar/utrangeringar	–	–	–	–
Årets avskrivningar	-182	-165	-159	-138
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan	-533	-351	-437	-278
Redovisat värde	416	498	355	414

Not 16 Andelar i koncernföretag

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	–	–	4 418 060	4 279 424
Förvärv	–	–	782 742	48 636
Försäljningar	–	–	–	–
Aktieägartillskott	–	–	2 630	90 000
Summa ackumulerade anskaffningsvärden	–	–	5 203 432	4 418 060
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	–	–	-393 900	-83 900
Återförda nedskrivningar	–	–	83 940	–
Årets nedskrivningar	–	–	-43 240	-310 000
Summa ackumulerade nedskrivningar	–	–	-353 200	-393 900
Redovisat värde	–	–	4 850 232	4 024 160

119 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Bolagsförteckning, per 2025-12-31

				Kapital andel,	Bokfört	Redovisat	Redovisat
	Organisations-		Antal	rösträtts-	värde	EK	resultat
	nummer	Säte	andelar	andel	2025-12-31	2025-12-31	2025
Direkt ägda dotterbolag				%	tkr	tkr	tkr
Stenhus Projekt i Norden AB	559260-0976	Stockholm	500	100	168	186	2
Stenhus TEOP AB	559280-4982	Stockholm	250	100	25	389	132
Stenhus JV-Holding AB	559320-5981	Stockholm	25 000	100	255	26	-4 800
Stenhus Fastigheter 1 AB	559269-6388	Stockholm	25 000	100	738 860	921 958	130 193
Stenhus Fastigheter 2 AB	559284-4673	Stockholm	25 000	100	619 864	442 261	41 591
Stenhus Fastigheter 3 AB	559280-4826	Stockholm	250	100	80 741	28 905	5 037
Stenhus Fastigheter 4 AB	559280-4933	Stockholm	250	100	2 051 689	2 119 595	48
Stenhus Fastigheter 5 AB	559332-4915	Stockholm	25 000	100	51 119	51 006	-20 819
Stenhus Fastigheter 6 AB	559332-4923	Stockholm	25 000	100	43 876	47 954	-346 199
Stenhus Fastigheter 7 AB	559422-0906	Stockholm	250	100	61 964	41 320	18 037
Stenhus fastigheter 8 AB	559450-1263	Stockholm	250	100	113 643	97 795	7 577
Stenhus fastigheter 9 AB	559475-4888	Stockholm	250	100	25	22	-3
Stenhus Fastigheter 10 AB	559315-5699	Stockholm	25 000	100	683 661	921 058	75 170
Backaheden Fastighets AB	559263-8240	Stockholm	5 042 942	100	404 343	378 304	3 336
					4 850 232	5 050 779	-90 698

	Organisations-			Kapital andel,
	nummer	Säte	Antal andelar	rösträttsandel
Indirekt ägda dotterbolag				%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 7 AB	559402-3524	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Varberg Drönaren 1 AB	556928-1636	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Halmstad Getinge-Brogård 2:16 AB	559032-2177	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Enköping Hagalund 1:27 AB	559146-0125	STOCKHOLM	5 000	100%
Stenhus Skövde Macken 2 AB	559298-5021	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Varberg Sparrhornet 3 AB	559298-5013	STOCKHOLM	500	100%
Stehus Fastigheter 1 TopCo 6 AB	559275-6760	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Kungsbacka Hede 3:122 AB	556990-7099	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 1 AB	559509-3203	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB	559269-3914	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Bilanläggningar 1 AB	556727-8667	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB	559029-9490	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB	556176-3151	STOCKHOLM	4 000	100%
Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB	556413-5357	STOCKHOLM	2 000	100%
Stenhus Miljöhuset AB	556889-1476	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB	559153-7294	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Tumba Samariten 1 AB	559081-3092	STOCKHOLM	1 000	100%
Tyresö F. 4 AB	556980-1177	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 2 AB	559509-3252	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Fagersta Dagny 4 AB	559064-1873	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Finspång Hårstorp 1:100 AB	559059-6994	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Hagfors Grinnemo 1:180 & Neken 7 AB	559182-5715	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Karlstad Fanfaren 6 AB	556930-7696	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Karlstad Släggan 1-4 AB	556357-3277	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Laxå Laxåskogen 2:56 AB	556921-4264	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Skövde Personbilen 1 AB	559263-4611	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Torsby Vasserud 3:10 AB	559182-5632	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Uppsala Danmark-Säby 11:3 AB	556937-2344	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 3 AB	559379-2921	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Hallsberg Vissberga 11:5 AB	559063-3110	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Hallsberg Vissberga 11:7 AB	559074-4842	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Karlstad Lerum 1:20 AB	559182-5699	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Köping Reparatören 4 AB	559120-3566	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Sunne Brårud 1:120 & Skäggeberg 15:72 AB	559182-5681	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Svenljunga 1:133 Holding AB	559541-2213	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 4 AB	559535-5909	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Svenljunga Moga 1:133 AB	559312-6229	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Borås Källbäcksryd 1:158 AB	556866-2737	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Borås Källbäcksryd 1:159 AB	559180-8992	STOCKHOLM	500	100%

120 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Bolagsförteckning, per 2025-12-31 (fortsättning)

	Organisations-			Kapital andel,
	nummer	Säte	Antal andelar	rösträttsandel
Indirekt ägda dotterbolag				%
Stenhus Borås Kilsund 9 AB	559171-7177	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Borås Landala 2 AB	556716-4941	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Fagersta Tele 1 AB	556937-5453	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Norrköping Orrekulla 1:56 AB	559326-3741	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB	559240-1540	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Stockholm Köksgården 4 AB	556438-3817	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Täby Husmodern 6 AB	556418-4884	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Västerhaninge Nödesta 13:7 AB	559215-7290	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 5 AB	559312-6260	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Alingsås Fastighets AB	559079-8905	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Järfälla Jakobsberg 2406 AB	559079-8475	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Nyköping Guldsmeden 10 AB	556913-0338	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Nyköping Minuthandlaren 17 AB	556907-3454	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Reverse Buyco 19 AB	559312-6450	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Vallentuna-Mörby 1:118 Kommanditbolag	969601-2633	STOCKHOLM	1	100%
Stenhus Södertälje Fjärilen 22 AB	559083-6234	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Tyresö Forellen AB	556814-7945	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Uddevalla Bastionen 28 AB	556866-8296	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 1 AB	559350-1868	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Eskilstuna Skiftinge 1:5 AB	559174-2852	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Grums Karlberg 2:281 AB	556861-1056	STOCKHOLM	2 000	100%
Stenhus Karlstad Gräsvallen 4 AB	556953-2442	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Karlstad Gräsvallen 5 AB	556960-4761	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Torshälla 5:44 AB	556998-3843	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 2 AB	559506-9948	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Dikesrenen 12 AB	559347-5352	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Ivalo 1 AB	559097-1536	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB	559181-1566	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Muttern AB	559152-6982	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB	559284-4665	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB	559097-1692	STOCKHOLM	50 000	100%
Uppsala F. 14:2 AB	559220-8101	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 3 AB	559506-9955	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Fyrislund 12:2 AB	556752-6891	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Librobäck AB	556821-4380	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Sandåker AB	559065-3357	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB	559246-1973	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Tyresö Kumla 3:175 AB	559306-6219	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Västerås Magnetfältet 1 AB	556496-6942	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Vimmerby 3:314 AB	559281-0666	STOCKHOLM	25	100%
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 4 AB	559506-9922	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Arvika Blästern 2-Sargen 3-Silon 3 AB	559079-1553	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Borlänge Cisternen 3 AB	559182-6390	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Sala Kräftan 4 AB	559245-8011	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Sala Nybo 1 AB	556677-0334	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB	559242-1803	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Traktorn 5 i Södertälje AB	559247-8340	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Västerås Köpmannen 7&15 AB	556613-7625	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Västerås Köpmannen 12 AB	556694-6181	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Fastigheter 3 TopCo 1 AB	559263-6780	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Borlänge Märlan 2 AB	559046-1157	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Hedemora Norsen 1 AB	559070-9456	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Malung Mobyarna 5:9 AB	559181-0899	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Örebro Expeditören 13&17 AB	559080-1535	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Skövde Traktorn 1:1 AB	559196-5487	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Köping Montören 1 AB	559159-1531	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB	559106-5635	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Köping Våghagen 1 AB	559271-4447	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Nybro Prometeus 16 AB	559294-5124	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Visby Kolgården 14 AB	559290-6639	STOCKHOLM	250	100%
Randviken Fastigheter AB (publ)	556776-3213	STOCKHOLM	44 408 960	100%
Raybased Proptech AB	559206-4116	GÖTEBORG	1 064	100%

121 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Bolagsförteckning, per 2025-12-31 (fortsättning)

	Organisations-			Kapital andel,
	nummer	Säte	Antal andelar	rösträttsandel
Indirekt ägda dotterbolag				%
Stenhus Förvärv AB	559308-9682	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Reverse Holdco 2 AB	559312-6237	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Reverse Holdco 3 AB	559312-6245	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Karlstad Vänersnipan 1 AB	559224-4015	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Reverse Holdco 4 AB	559312-6252	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Reverse Holdco 7 AB	559312-5973	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Tranan Holdco AB	559300-9177	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Fagersta Läkaren 9 AB	559068-9153	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Filipstad Västerängen 23 AB	559182-5707	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Vallentuna Stångberga 4:4 AB	559365-3370	STOCKHOLM	250	100%
MaxFastigheter i Sverige AB	556937-5487	STOCKHOLM	21 644 081	100%
Stenhus DB HoldCo 2 AB	559415-0616	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12 AB	556968-3427	STOCKHOLM	550	100%
Stenhus K7 AB	556683-2928	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Karlstad Blandaren 1 AB	559283-9244	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Katrinedal 11 AB	556671-7947	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Katrineholm Barken 25 AB	556931-4817	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Maskrosen AB	556683-1607	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Norrköping Blyet 6 AB	559008-5394	STOCKHOLM	10 000	100%
Stenhus Nykvarn Mörby 5:41 AB	559061-6966	STOCKHOLM	50	100%
Stenhus Vaggeryd Fastighets AB	559344-6635	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Fastigheter 8 TopCo 1 AB	559523-0508	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Eskilstuna Navaren 7 AB	556457-6949	STOCKHOLM	4 000	100%
Stenhus Eskilstuna Navaren 10 AB	559220-3144	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Helsingborg Grustäkten 6 AB	559095-4094	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Malmö Gånggriften 5 AB	559049-6690	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Södertälje Oxen 4 AB	559531-5036	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Trollhättan Ratten 4 AB	556972-6788	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Uppsala Librobäck 15:1 Holding AB	559534-3145	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Uppsala Librobäck 15:1 AB	559100-4162	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 AB	556549-9281	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Karlstad Fanfaren 5 AB	556931-4809	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Karlstad Fanfaren 7 AB	559234-3262	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Finnslätten 6 AB	556727-7800	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB	556729-0381	STOCKHOLM	100 000	100%
Stenhus PH Fastigheter AB	556739-7897	STOCKHOLM	100 000	100%
Stenhus Malmö Stålet 2 AB	556727-7792	STOCKHOLM	1 000	100%
Stenhus Svanholmen 1 AB	559159-1549	STOCKHOLM	50 000	100%
Stenhus Svarven 4 AB	556454-8872	STOCKHOLM	10 000	100%
J.S. Logistikfastigheter AB	559320-6096	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Buyco 22009 AB	559374-3437	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Buyco 22010 AB	559374-3445	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Karlstad Fanfaren 4 AB	556930-7654	STOCKHOLM	500	100%
Stenhus Norr Holdco AB	559354-2615	STOCKHOLM	25 000	100%
Verfast AB	559354-2623	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus SV Holdco AB	559355-9908	STOCKHOLM	25 000	100%
Stenhus Uttern AB	559326-6405	STOCKHOLM	250	100%
Stenhus Holding Librobäck AB	559357-1416	STOCKHOLM	25 000	100%

122 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 17 Andelar i intresseföretag

Under kvartal 4 2025 genomförde Kronan en

företrädes emission vilket garanterades av Stenhus

Fastigheter. Denna emission resulterade i att Stenhus

Fastigheter ökade sin ägarandel i Kronan. Efter ge-

nomförandet av emissionen uppgick Stenhus Fastig-

heters innehav i Kronan till 4 469 878 aktier motsva-

rande 40,0 procent av det totala antalet aktier och

röster i Kronan.

Under 2026 bildade Stenhus Fastigheter och Sterner

Stenhus Holding AB ett gemensamt holding bolag

vilket Stenhus fastigheter äger cirka 57 procent av.

I samband med detta överlätt Stenhus Fastigheter

och Sterner Stenhus Holding AB samtliga sina aktier

i Kronan vilket motsvarade 4 469 878 respektive

3 342 241 aktier. Efter överlåtelsen äger det gemen-

sam holdingbolaget 7 812 119 aktier i Kronan vilket

motsvara 69,9 procent av totala antalet aktier och

röster. Överlåtelsen gjordes till ett pris om 35,75

kronor per aktie i Kronan.

Det nyskapade holding bolaget har under 2026

offentliggjort ett uppköpserbjudande till aktieägare

i Kronan avseende att förvärva resterande aktier i

bolaget till ett kontantvederlag om 41,20 kronor per

aktie i Kronan.

2025	Krona Public Real	RandNyf Kanoten 10
tkr	Estate AB	Projektutveckling AB	Totalt
Vid årets början	99 420	30	99 450
Förvärv	110 463	30	110 493
Resultatandel	6 808	-30	6 778
Vinst vid förvärv till lågt pris	42 051	-	42 051
Bokfört värde vid årets slut	258 742	30	258 772
2024	Krona Public Real	RandNyf Kanoten 10
tkr	Estate AB	Projektutveckling AB	Totalt
Vid årets början	118 463	196	118 659
Förvärv	7 454	22	7 476
Resultatandel	-26 497	-188	-26 685
Bokfört värde vid årets slut	99 420	30	99 450

				Kapitalandel,
			rösträttsandel %		Noterat pris/Verkligt värde			Bokfört värde
Andelar i intresseföretag	Org.nr	Säte	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Krona Public Real Estate AB	559298-1707	Stockholm	40,0	26,5	156 446	74 814	258 742	99 420
RandNyf Kanoten 10
Projektutveckling AB	559262-0644	Stockholm	50,0	50,0	– 1	– 1	30	30
							258 772	99 450

1 Privat företag - noterat pris saknas

Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag (100%)

Krona Public Real Estate AB
tkr	2025-12-31	2024-12-31
Nettomsättning	81 039	72 929
Årets totalresultat	21 026	27 123
Anläggningstillgångar	1 410 516	1 260 788
Omsättningstillgångar	269 272	97 200
Långfristiga skulder	-8 941	-855 549
Kortfristiga skulder	-1 025 546	-73 408
Nettotillgångar	645 301	429 031

123 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 18 Innehav utan bestämmande inflytande

Under 2025 lämnade Bolaget ett offentligt uppköps-

erbjudande till samtliga aktieägare i Backaheden

Fastighets AB (”Backaheden”) avseende att förvärva

resterande aktier i Backaheden till ett kontantveder-

lag om 78 kronor per aktie. Vid avslutandet av det

offentliga uppköpserbjudandet kontrollerade Bolaget

97,4 procent av det totala utestående aktierna och

röster i Backaheden. Till följd av detta har Backaheden

avnoterats från Spotlight Stock Market samt har

processen att tvångsinlösa resterande aktier påbör-

jats. Från och med 1 januari 2026 förvaltas fastighe-

terna såväl kommersiellt som administrativt av Bolaget.

				Stenhus Fastigheter i Norden AB,		Innehav utan bestämmande inflytande,
				andel %		andel %
Innehav utan bestämmande
inflytande	Org.nr	Säte	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Backaheden Fastighets AB	559263-8240	Stockholm	100%	77%	–	23%

Finansiell information i sammandrag

tkr	2025-12-31	2024-12-31
Intäkter	78 963	69 208
Årets totalresultat	28 351	26 931
Koncernmässiga justeringar	–	–
Årets totalresultat inkl koncernjusteringar	28 351	26 931
Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	3 022	7 841
Anläggningstillgångar	–	1 103 211
Omsättningstillgångar	–	30 325
Långfristiga skulder	–	-169 233
Kortfristiga skulder	–	-469 197
Nettotillgångar	–	495 106
Koncernmässiga justeringar	–	-14 821
Nettotillgångar inkl koncernmässiga justeringar	–	480 285
Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande	–	110 465
Kassaflöde från den löpande verksamhet	–	21 575
Kassaflöde från investeringsverksamhet	–	-97 135
Kassaflöde från finanseringsverksamheten	–	46 036
Ökning/minskning av likvida medel	–	-29 524

Not 19 Långfristiga fordringar

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Vid årets början	38 006	–	–	–
Tillkommande fodringar	–	38 006	–	–
Omklassificering till kortfristig fordring	-3 006	–	–	–
Totalt	35 000	38 006	–	–
	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Säljarrevers	35 000	38 006	–	–
Totalt	35 000	38 006	–	–

124 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 20 Derivat

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Tillgångar värderade till verkligt värde över resultaträkningen.
Ingående balans	-473	39 616	–	–
Förvärv	–	–	–	–
Värdeförändring via resultaträkningen¹	-15 830	-40 089	–	–
Utgående balans per 31 dec	-16 303	-473	–	–

1 Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen (nivå 2).

Not 21 Kundfordringar

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Fordringar på kunder och hyresgäster	19 032	12 249	–	143
Avsättning för osäkra fordringar	-14 223	-5 797	–	–
Totalt	4 809	6 452	–	143
Åldersfördelade kundfordringar	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Ej förfallet	3 637	2 343	–	–
Förfallna <30 dagar	2 010	2 053	–	143
Förfallna >31 dagar	13 385	7 853	–	–
Totalt	19 032	12 249	–	143

Not 22 Fordringar hos koncernföretag

Långfristiga fordringar på koncernföretag	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	–	–	873 972	1 022 877
Tillkommande fordringar	–	–	817 034	288 491
Avgående fordringar	–	–	-394 938	-437 397
Totalt	–	–	1 296 068	873 972
Kortfristiga fordringar på koncernföretag	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	–	–	31 118	34 380
Tillkommande fordringar	–	–	488	7 485
Avgående fordringar	–	–	-25 904	-10 747
Totalt	–	–	5 702	31 118

125 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Upplupna intäkter	44 250	33 643	7 338	–
Upplupna ränteintäkter	7 686	4 462	–	–
Förutbetalda räntekostnader	1 516	–	1 516	–
Tomträttsavgäld	756	1 078	–	–
Övriga förutbetalda kostnader	29 470	16 673	5 857	3 736
Totalt	83 678	55 856	14 711	3 736

Not 23 Kortfristiga fordringar och övriga fordringar

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Lämnad handpenning	–	12 600	–	–
Momsfordran	43 354	16 439	4 211	–
Säljarrevers	43 071	11 000	–	–
Övriga kortfristiga fordringar	7 423	15 947	2 012	1 242
Totalt	93 848	55 986	6 223	1 242

126 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 25 Räntebärande skulder

Räntebärande skulder förfaller till betalning enligt nedan	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Långfristiga räntebärande skulder
Banklån
Mellan ett och fem år	6 339 399	5 926 522	–	–
Senare än fem år	98 029	99 443	–	–
Obligationslån
Mellan ett och fem år	495 585	596 433	495 585	596 433
Senare än fem år	–	–	–	–
Totalt långfristiga skulder exklusive uppskjuten	6 933 013	6 622 398	495 585	596 433
skatteskuld och leasingavtal
Kortfristiga räntebärande skulder
Kortfristiga banklån	675 827	764 153	–	–
Kortfristiga obligationslån	–	–	–	–
Företagscertifikat	366 000	–	366 000	–
Checkkredit	–	–	–	–
Totalt kortfristiga räntebärande skulder exkl leasingavtal	1 041 827	764 153	366 000	–
Totalt räntebärande skulder exklusive uppskjuten	7 974 840	7 386 550	861 585	596 433
skatteskuld och leasingavtal

			Kassaflöden		Ej kassaflöden
					Periodiserade
					uppläggnings-
tkr	2024-12-31	Upptagna lån	Amortering	Förvärv	kostnader	2025-12-31
Banklån	6 790 117	5 314 369	-4 992 279	–	1 048	7 113 255
Obligationslån	596 433	495 500	-598 750	–	2 402	495 585
Företagscertifikat	–	366 000	-	–	-	366 000
Checkkredit	–	-	-	–	-	-
Totalt	7 386 550	6 175 869	-5 591 029	–	3 450	7 974 840

			Kassaflöden		Ej kassaflöden
					Periodiserade
					uppläggnings-
tkr	2023-12-31	Upptagna lån	Amortering	Förvärv	kostnader	2024-12-31
Banklån	7 331 023	929 908	-1 471 638	–	824	6 790 117
Obligationslån	475 511	119 338	–	–	1 584	596 433
Checkkredit	150 000	–	-150 000	–	–	–
Totalt	7 956 534	1 049 246	-1 621 638	–	2 408	7 386 550

127 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Kapitalbindningsstruktur för bank- och obligationslån³

		Säkerställda								Genomsnittlig
Period		banklån		Obligationslån		Företagscertifikat		Totalt		ränta		Andel
år		mkr		mkr		mkr		mkr		%		%
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
< 1år²	545	634	–	–	366	–	911	634	3,3	4,5	11,4	15
1-2 år	1 256	1 543	–	596	–	–	1 256	2 139	3,5	5,4	15,7	40
2-3 år	5 194	4 189	496	–	–	–	5 690	4 189	3,6	4,8	71,3	27
3-4 år	21	303	–	–	–	–	21	303	3,8	4,4	0,3	14
4-5 år	–	22	–	–	–	–	–	22	–	4,4	–	1
> 5 år	97	99	–	–	–	–	97	99	3,7	4,7	1,2	3
Summa/	7 113	6 790	496	596	366	–	7 975	7 387	3,5	4,9	100	100
genom- snitt

Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån³

								Genomsnittlig
Period		Kapital		Derivat		Nettobelopp		ränta		Andel
år		mkr		mkr¹		mkr		%		%
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
< 1år	7 958	7 344	-4 399	-1 995	3 558	5 349	5,6	5,1	44,6	72,4
1-2 år	–	24	2 260	306	2 260	330	2,7	1,8	28,3	4,5
2-3 år	–	–	2 139	1 150	2 139	1 150	2,1	3,2	26,8	15,6
3-4 år	–	–	–	539	–	539	–	2,4	–	7,3
4-5 år	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
> 5 år	17	18	–	–	17	18	4,7	5,5	0,2	0,2
Summa/genomsnitt	7 975	7 387	–	–	7 975	7 387	3,8	4,5	100	100,0

1 Utöver angivna derivat om 4 399 (1 995) mkr finns ytterligare derivat om 302,5 (1 535) mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.

2 Utöver kreditförfall om 911 (634) mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 131 (130) mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga

kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån.

3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.

128 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 26 Finansiella risker och finanspolicy

Bolagets risker, riskbeskrivning, hantering och

Stenhus Fastigheters bedömning, se förvaltnings-

berättelsen sid 67-70.

Finanspolicyn

Bolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika

slags finansiella risker. Med finansiella risker avses

finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk, motparts-

och kreditrisk och valutarisk.

Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans-

verksamheten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen

och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten

ska begränsas och vilka risker Stenhus Fastigheter får

ta. Den anger även hur rapportering avseende Sten-

hus Fastigheters finansverksamhet ska ske till styrel-

sen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och

administrativa regler och ska även fungera som väg-

ledning i det dagliga arbetet för personal inom finans-

funktionen. Alla Stenhus Fastigheters dotterbolag

omfattas av finanspolicyn. Stenhus Fastigheter har

bland annat följande riktlinjer för finansverksamheten.

• Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga

55 % över tid.

• Räntetäckningsgrad överstigande 2,25 gånger.

• Soliditeten ska överstiga 35 %

• Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över

tid uppgå till minst 2,0 år

I tabellen på sidan 66 redovisas hur utfallen 2025

förhåller sig till bolagets finanspolicy.

Finansierings- och refinansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte

kan säkerställa det framtida kapitalbehovet samt att

refinansieringen av utestående lån försvåras eller

fördyras. I syfte att begränsa refinansieringsrisken,

definierat som risken att refinansiering av befintliga

skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Bolaget

hanterar finansieringsrisken genom att ha en god

spridning av låneförfallen samt samarbete med ett

flertal stora affärsbanker. Stenhus Fastigheter be-

gränsar refinansieringsrisken genom att avtala om

viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning.

Stenhus Fastigheter strävar även efter att refinansie-

ra de långfristiga räntebärande skulderna i god tid.

Därutöver arbetar Bolaget aktivt med uppföljning av

faktorer som kan påverka Stenhus Fastigheters kre-

ditrating. I syfte att hantera kortare löptider för olika

likviditetsbehov har Stenhus Fastigheter avtalade, ej

nyttjade kreditramar med två olika banker. I år har

Bolaget även lanserat ett certifikatprogram som ett

komplement till nuvarande finansieringskällor. Sam-

mantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begrän-

sa bolagets refinansieringsrisk.

Per balansdagen utgjordes 89 (92) % av de externa

räntebärande skulderna av säkerställda banklån, 6 (8)

% icke säkerställda obligationer och 5 (0) % certifikat.

Bolaget strävar efter balans mellan kort- och lång-

fristig upplåning.

Av Bolagets totala lån om 7 975 (7 387) mkr löper lån

1 042 (764) mkr ut eller ska delamorteras under år

2026.

Stenhus Fastigheters kapitalbindning per 2025-12-31

uppgår till 2,7 (2,7) år.

Ränterisk

Räntekostnaderna är Bolagets största löpande kost-

nad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i

ränteläget påverkar Stenhus Fastigheters finansie-

ringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utveckling-

en av aktuella räntenivåer på upplåning med rörlig

ränta. För att reducera Stenhus Fastigheters expone-

ring mot ett stigande ränteläge har bolaget både

ränteswappar samt fastlåneräntor. För att begränsa

ränterisken för lån med rörlig ränta används rän-

teswappar. Viktad genomsnittlig räntebindning vid

periodens utgång uppgår till 1,4 (0,9) år.

Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rap-

portperiodens slut till 4 701,7 (3 608,0) miljoner kro-

nor varav fasträntelån uppgick till 17,2 (76,9) miljoner

kronor. Bolagets säkringsgrad uppgick därmed till ca

59,1 (48,3) % per balansdagen.

Känslighetsanalys - ränterisk

En momentan förändring med +/- 1 procentenhet av

den rörliga räntan Stibor 3 mån, beräknat på balans-

dagen innebär en förändring av räntekostnader för

befintliga lån om +/- ca 41 (34) mkr.

En ränteförändring på +/- 1 procentenhet skulle på-

verka swapparna per balansdagen och innebära en

förändring i redovisat värde på finansiella tillgångar

och skulder med +/- ca 8 (57) mkr.

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt

med likvida medel för att kunna fullfölja Bolagets

betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader,

räntor och amorteringar. Bolaget gör löpande likvidi-

tetsprognoser för att öka förutsägbarheten och sä-

kerställa god framförhållning vid låneförfall och andra

129 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

större betalningsåtaganden. Per balansdagen dispo-

nerade Bolaget en likviditetsbuffert i form av en kassa

om 542,8 mkr (224,9), samt outnyttjade kreditfacilite-

ter om 650,0 mkr (228,6) dock där 366,0 mkr är sä-

kerställda gentemot certifikaten. Stenhus Fastigheter

har ett positivt kassaﬂöde från verksamheten och

begränsat refinansieringsbehov det närmaste året, se

nedan löptidsanalys. Bolagets likvida medel finns hos

svenska större etablerade banker och omfattas av

insättningsgaranti från svenska staten.

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisken är risken för förlust om

Bolagets motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser

och betalningsåtagande samt eventuella säkerheter

inte täcker Bolagets fordringar eller merkostnader.

Detta gäller så väl risken vid uthyrning till opålitliga

hyresgäster, så som t.ex. hyresgäster som inte är

kreditvärdiga, riskerar konkurs eller har koppling till

kriminalitet etc. men även risk att leverantörer/entre-

prenörer/banker inte fullgör sina åtaganden. Denna

risk kan i huvudsak hänföras till kund-/hyresfordringar

och likvida medel men även ökade kostnader vid

projekt. Kredit- och motpartsrisken begränsas

genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras

Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december

2025	-20%	-10%	0%	+10%	+20%
Värdeförändring, mkr	10 963	12 334	13 704	15 075	16 445
Belåningsgrad, %	73%	65%	58%	53%	48%
2024	-20%	-10%	0%	+10%	+20%
Värdeförändring, mkr	10 796	12 145	13 494	14 844	16 193
Belåningsgrad, %	68%	61%	55%	50%	46%

Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december

2025	-10%	-5%	0%	+5%	+7%
Uthyrningsgrad, %	86%	90%	95%	100%	ET
Räntetäckningsgrad, ggr	1,92	2,08	2,23	2,38	2,45
2024	-10%	-5%	0%	+5%	+10%
Uthyrningsgrad, %	83%	88%	93%	98%	100%
Räntetäckningsgrad, ggr	1,58	1,71	1,84	1,97	2,02

i finansiella transaktioner. Kreditrisken gentemot

hyresgäster reduceras dessutom genom en stor

spridning av antalet hyresavtal. Ingen enskild hyres-

gäst svarar för mer än 7 (6) procent av Bolagets totala

årshyror per 31 december 2025.

Valutarisk

Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk då

verksamheten endast är verksam i Sverige.

För mer information om Stenhus Fastigheters risker,

se sidorna 67- 70 i förvaltningsberättelsen.

Efterföljande tabell visar finansiella skulders återstå

ende kontraktstid till förfall. De belopp som anges i

tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflöde

na. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering,

leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna-

der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld

vid bokslutsdatumet.

Känslighetsanalyser

Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring

av fastighetsvärden och effekt på Stenhus Fastighe-

ters belåningsgrad. Här redovisas även känslighetsa-

nalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på

Stenhus Fastigheters räntetäckningsgrad.

130 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Nedan tabell visar hur en procents förändring på

uthyrningsgrad, hyresintäkter, fastighetskostnader

och räntekostnader skulle påverka förvaltningsresul-

tatet, resultat efter skatt och eget kapital.

Känslighetsanalys väsentliga risker

			Effekt på förvalt-	Effekt på resultat
			ningsresultat,	efter skatt,	Effekt på eget
2025,	mkr	Förändring	årsbasis	årsbasis	kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad		+/- 1 %-enhet	10,9	13,2	13,2
Hyresintäkter		+/- 1 %	10,4	12,5	12,5
Fastighetskostnader		+/- 1 %	2,4	2,8	2,8
Räntekostnader för skulder med beaktande av		+/- 1 %-enhet	41,9	50,5	50,5
räntederivat

			Effekt på förvalt-	Effekt på resultat
			ningsresultat,	efter skatt,	Effekt på eget
2024,	mkr	Förändring	årsbasis	årsbasis	kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad		+/- 1 %-enhet	10,9	13,1	13,1
Hyresintäkter		+/- 1 %	10,1	12,2	12,2
Fastighetskostnader		+/- 1 %	2,3	2,8	2,8
Räntekostnader för skulder med beaktande av		+/- 1 %-enhet	34,8	42,0	42,0
räntederivat

Löptidsanalys

Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående

kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen

är de avtalsenliga odiskonterade kassaflödena.

Kassa flödet avser räntekostnader, amortering,

leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna-

der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld

vid bokslutsdatumet.

Löptidsanalys

Koncernen 2025-12-31, mkr	<6 mån	< 1 år	1-3 år	3-5 år	> 5 år	Totalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut	1095	248	7 874	230	108	9 555
Leasingskulder ¹	3	3	10	5	7	28
Leverantörsskulder	11	-	-	-	-	11
Övriga skulder	107	-	-	-	-	107
Summa	1 216	251	7 884	235	115	9 701

Koncernen 2024-12-31, mkr	<6 mån	< 1 år	1-3 år	3-5 år	> 5 år	Totalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut	366	763	7015	355	220	8 719
Leasingskulder ¹	3	3	11	6	6	29
Leverantörsskulder	13	–	–	–	–	13
Övriga skulder	80	–	–	–	–	80
Summa	462	766	7 026	361	226	8 841

1 Leasingskuld hänförlig till tomträttsavgäld har beräknats fram till nästkommande omförhandlingstidpunkt .

131 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Förutbetalda hyresintäkter	192 713	152 721	–	–
Upplupna räntekostnader	40 254	36 186	6 240	11 912
Upplupna lönekostnader	7 618	7 307	7 565	7 271
Övriga upplupna kostnader¹	13 143	15 844	6 415	7 087
Totalt	253 728	212 058	20 220	26 270

¹ Övriga upplupna kostnader avser främst periodiserade omkostnader .

132 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 28 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder samt verkligt värde

Värdering av finansiella tillgångar
och skulder per 2025-12-31		Finansiella
		tillgångar/skulder
		värderade
		till upplupet
	Verkligt värde via	anskaffnings-
tkr	resultatet	värde
Finansiella tillgångar
Derivat	–	–
Kundfordringar	–	4 809
Övriga fordringar	–	84 264
Upplupna fordringar	–	44 798
Likvida medel	–	542 803
Summa	–	676 674
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	–	7 479 255
Obligationslån	–	495 585
Derivat	16 303	–
Leverantörsskulder	–	10 681
Övriga skulder	–	29 713
Upplupna kostnader	–	77 507
Summa	16 303	8 092 740

Värdering av finansiella tillgångar
och skulder per 2024-12-31		Finansiella
		tillgångar/skulder
		värderade
		till upplupet
	Verkligt värde via	anskaffnings-
tkr	resultatet	värde
Finansiella tillgångar
Derivat	–	–
Kundfordringar	–	6 452
Övriga fordringar	–	31 851
Upplupna fordringar	–	32 365
Likvida medel	–	224 941
Summa	–	295 608
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	–	6 790 117
Obligationslån	–	596 433
Derivat	473	–
Leasingskulder	–	–
Leverantörsskulder	–	13 098
Övriga skulder	–	12 701
Upplupna kostnader	–	67 516
Summa	473	7 479 866

133 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
tkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Ställda säkerheter
I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar
Fastighetsinteckningar	7 622 064	7 883 961	–	–
Aktier i dotterbolag	4 315 981	4 624 022	2 298 732	1 425 287
Totalt	11 938 045	12 507 983	2 298 732	1 425 287
Övriga ställda panter och säkerheter	258 472	99 420	258 472	99 420
Summa ställda säkerheter	12 196 517	12 607 402	2 557 204	1 524 707
Eventualförpliktelser
Borgen för dotterbolag	–	–	7 030 409	6 193 355
Summa eventualförpliktelser	–	–	7 030 409	6 193 355

Räntabärande skulder

Långfristiga skulder till kreditinstitut samt obliga-

tionslån redovisas till upplupet anskaffningsvärde.

Derivat

Derivat består av koncernens innehav av ränteswap-

par. Dessa värderas till verkligt värde via resultaträk-

ningen enligt nivå 2. Värderingen baseras på en dis-

kontering av beräknade framtida kassaﬂöden enligt

kontraktets villkor och förfallodagar och med ut-

gångspunkt i marknadsräntan per balansdagen .

Övriga finansiella instrument

Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leve-

rantörsskulder, övriga fordringar/skulder med mera

redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag

för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms

överensstämma med redovisat värde.

Verkligt värde enligt de tre nivåerna

Nivå 1: Verkligt värde på finansiella instrument som

handlas på en aktiv marknad baseras på noterade

marknadspriser på balansdagen. Bolaget har under

2024 och 2025 inte några investeringar värderade i

nivå 1.

Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på

observerbar marknadsdata för tillgången eller skul-

den. För Stenhus Fastigheters del utgörs detta av

Bolagets innehav av derivat kopplande till räntebä-

rande skulder för vilka upplysning om verkligt värde

har lämnats.

Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på

egna antaganden, dvs inte baseras på observerbar

marknadsinformation. Bolaget har under 2024 och

2025 inte några investeringar värderade i nivå 3.

134 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 30 Upplysningar till kassaflödesanalys

Justering för poster som ej ingår i kassaflödet	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
	2025	2024	2025	2024
tkr	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Avskrivningar på anläggningstillgångar	1 216	1 277	1 193	1 250
Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i dotterbolag	–	–	-40 700	310 000
Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i intresseföretag	–	–	-46 086	23 724
	1 216	1 277	-85 593	334 974
Räntebetalningar 1	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
	2025	2024	2025	2024
tkr	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Erhållen ränta	66 371	61 440	55 134	25 073
Erlagd ränta	-367 388	-448 121	-58 760	-74 689
Totalt	-301 017	-386 681	-3 626	-49 616

1 Samtliga räntebetalningar redovisas i kassaﬂöde från den löpande verksamheten.

Förvärv av dotterbolag

, tkr

	2025	2024
	jan-dec	jan-dec
Förvärv av förvaltningsfastigheter	-733 849	-176 976
Nyemission	–	14 950
Återgivande av aktier som betalning	5 000	–
Övertagande av övriga tillgångar	-9 115	-843
Övertagande av övriga Skulder	17 909	2 928
Kassaflöde påverkande	-720 055	-159 941

1 Total köpeskilling avssende förvärv av dotterbolag uppgick till 731 744 (179 618) tkr och likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick till 6 689 (4 727) tkr vid förvärvstillfället.

2 Total köpeskilling avssende försäljning av dotterbolag uppgick till 704 745 (714 653) tkr och likvida medel i de sålda bolagen uppgick till 196 (10 867) tkr vid försäljningsstillfället.

Försäljning av dotterbolag

, tkr

	2025	2024
	jan-dec	jan-dec
Försäljning av förvaltningsfastigheter	714 202	734 920
Säljarrevers	-40 065	-49 006
Överlåtande av övriga tillgångar	394	1 882
Överlåtande av övriga skulder	-10 047	-33 016
Kassaflöde påverkande	664 484	654 780

135 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 31 Väsentliga händelser efter årets utgång

• I januari 2026 har Stenhus Fastigheter, tillsammans

med Sterner Stenhus Holding AB, bildat ett gemen-

samt bolag, Krona Bidco AB (”Holdingbolaget”),

org.nr 559565-8450, i syfte att överlåta samtliga

sina aktier i Krona Public Real Estate AB (”Krona”)

till Holdingbolaget. Stenhus Fastigheter innehar

cirka 57 procent av aktierna i Holdingbolaget.

Genom att Holdingbolaget därigenom kom att äga

cirka 70 procent av aktierna i Krona uppstod bud-

plikt avseende resterande aktier i Krona.

Uppköpserbjudandet avslutades den 20 mars 2026

och Holdingbolagets ägarandel i Krona uppgår nu

till cirka 85,51 procent.

• Under första kvartalet 2026 har Stenhus Fastighe-

ter återköpt 21 438 816 egna aktier. Det totala

innehavet uppgick då till cirka 10 procent av aktier-

na vilket är den övre gräns som fastställdes genom

tidigare bolagsstämmobeslut.

• Vid extra bolagsstämma den 10 april 2026 besluta-

des att minska aktiekapitalet med 37 176 816 kro-

nor genom indragning av 37 176 816 egna aktier.

Vidare beslutades om en fondemission varigenom

aktiekapitalet ökades med 40 152 214,8 kronor.

Efter dessa åtgärder ökade aktiekapitalet från

371 778 606 kronor till 374 754 004,8 kronor.

• På den extra bolagsstämman den 10 april 2026

beslutades även att bemyndiga styrelsen att beslu-

ta om förvärv och överlåtelse av egna aktier, mot-

svarande högst 10 procent av det totala antalet vid

var tid utgivna aktier i bolaget.

• Stenhus Fastigheter har i början av mars emitterat

ytterligare gröna obligationer om 100 miljoner

kronor under sitt befintliga ramverk. De nya obliga-

tionerna ges ut till ett pris om 101,376 procent av

nominellt belopp, med en ränta motsvarande 3

månaders Stibor plus 245 baspunkter. Efter emis-

sionen kommer totalt utestående nominellt belopp

under det gröna ramverket att uppgå till 600 miljo

ner kronor.

136 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 32 Förslag till vinstdisposition

Styrelsens förslag till dispositioner beträffande

vinst eller förlust enligt den fastställda balans-

räkningen

Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att utdel-

ning för år 2025 lämnas med totalt 0 ,31 kronor upp-

delad på två utbetalningar. Avstämningsdagar för

erhållande av utdelning föreslås vara den 1 juni 2026

(0,16 kronor) respektive 1 december 2026 (0,15 kro-

nor). Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget

beräknas respektive utbetalning ske genom Euroclear

Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respek-

tive avstämningsdag.

Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr:
Överkursfond	4 207 559 944
Balanserat resultat	-733 017 563
Årets resultat	64 412 171
Disponibla vinstmedel	3 538 954 552
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Till aktieägare utdelas 0,31 kr per aktie	103 726 555
Till ny räkning överföres	3 435 227 997
Summa	3 538 954 552

Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya aktier som

kan komma att emitteras med stöd av stämmans

bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemis-

sion, enligt styrelsens förslag, ska medföra rätt till

utdelning första gången på den avstämningsdag för

utdelning som infaller närmast efter det att nyemis-

sionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna

har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Vid

ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer

en utdelning för tillkommande aktier om maximalt

10 372 655 kronor att delas ut.

Styrelsens yttrande angående vinstdisposition

Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § aktiebolagslagen

ska styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till

vinstutdelning. Styrelsen får således avge följande.

Styrelsen har föreslagit att årsstämman beslutar om

vinstutdelning till aktieägare om sammanlagt 103 726

554,90 kronor (förutsatt oförändrat innehav av egna

aktier).

Bolagets ekonomiska situation per den 31 december

2025 framgår av årsredovisningen för räkenskapsåret

2025. Koncernenens egna kapital beräknas i enlighet

med International Financial Reporting Standards

(IFRS) utgivna av International Accounting Standards

Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från Interna

tional Financial Reporting Interpretations Committee

(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar

koncernen årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kom-

pletterande redovisningsregler för koncerner” utfär-

dad av Rådet för finansiell rapportering. Redovis-

ningsprinciper för moderbolaget har upprättats enligt

årsredovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för

juridiska personer” utfärdad av Rådet för finansiell

rapportering.

Styrelsen konstaterar att det efter den föreslagna

vinstutdelningen finns full täckning för bolagets bund-

na egna kapital i enlighet med 17 kap 3 § andra och

tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen finner

även att vinstutdelningen framstår som försvarlig med

hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning

och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och

ställning i övrigt. Styrelsen har härvid beaktat det

aktuella konjunkturläget, historisk utveckling och fram

tidsprognoser för såväl bolaget som för marknaden.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna

kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer

att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, om-

fattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget

bland annat bolagets och koncernens soliditet, bud-

geterad utveckling, investeringsplaner samt konjunk-

turläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning

i övrigt

Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation

och konstaterar, efter närmare överväganden, att en

vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktig-

137 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Not 33 Kapitalstruktur

Kapitalstruktur

Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att:

• Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verk-

samhet så att den kan börja att generera avkastning

till aktieägarna och nytta för andra intressenter, och

• Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla

kostnaderna för kapitalet nere.

För att hantera de finansiella åtagandena i våra låne-

avtal har koncernen implementerat en policy som

agerar skydd mot de covenanter som ställs i dessa

låneavtal. Policyn säkerställer att koncernen upprätt-

håller tillräcklig flexibilitet och stabilitet för att möta

varierande krav från olika kreditgivare. Därigenom

undvikande av potentiella finansiella påfrestningar

som kan uppstå vid oförutsedda omständigheter.

Stenhus Fastigheter i Norden ABs finanspolicy stipu-

lerar följande finansiella nyckeltal:

• Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per

aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.

• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga

60 procent.

• Soliditeten ska överstiga 35 procent.

• Räntetäckningsgrad (ICR) ska långsiktigt överstiga

2,25 gånger.

Koncernen prioriterar att alltid uppfylla de villkor som

fastställs i våra låneavtal. Vid potentiella nyckeltals-

brott uppstår risk för återbetalningskrav, extra amor-

teringar, eller ändrade lånevillkor som potentiellt kan

påverka vår finansiella ställning och resultat negativt.

Vid 2025-12-31 uppfyllde koncernen samtliga villkor

vilket bekräftar effektiviteten i vår kapitalstruktur.

Vidare har Bolaget etablerat riktlinjer för att hantera

refinansieringsrisk, inklusive upprätthållandet av en

lämplig likviditetsreserv, en diversifierad skuldförfallo-

struktur och en balanserad fördelning av skuld bland

långivare. Dessa åtgärder bidrar till att säkerställa en

fortsatt stabil tillgång till finansiering och minskad

exponering mot marknadsvolatilitet.

Vår tillämpning av dessa principer och riktlinjer reflek-

terar koncernens åtagande att skapa en hållbar finan-

siell miljö. Vi fortsätter att proaktivt övervaka och

anpassa vår strategi i enlighet med både interna mål

och externa förändringar i det finansiella landskapet.

EPRA

Stenhus Fastigheter är sedan 2021 medlemmar i

EPRA. EPRA, European Public Real Estate Associa-

tion, är rösten för den börsnoterade europeiska fast-

ighetssektorn. Med fler än 280 medlemmar, inom hela

spektrumet av den börsnoterade fastighetsbranschen

(företag, investerare och deras leverantörer), repre-

senterar EPRA över 880 miljarder euro i fastighetstill-

gångar* och 95 procent av börsvärdet för FTSE EPRA

Nareit Europe Index. EPRA:s uppdrag är att främja,

utveckla och företräda den europeiska offentliga

fastighetssektorn.

Mer om EPRA finns att läsa på www.epra.com

* Endast europeiska företag

hetsprincipen i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i

aktiebolagslagen.

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 2,65 procent

av moderbolagets egna kapital och 1,74 procent av

koncernens egna kapital. Bolaget kommer efter

vinstutdelningen fortsatt uppfylla sitt uttalade finan-

siella mål att soliditeten ska överstiga 35 procent.

Vidare kommer Bolaget fortsatt uppfylla nettobelå-

ningsgraden om högst 55 procent på lång sikt. Efter

vinstutdelningen har bolaget och koncernen fortfa-

rande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedöm-

ning motsvarar de krav som för närvarande kan upp-

ställas för fastighetsbranschen. Bolaget och

koncernen bedöms efter vinstutdelningen ha en till-

fredsställande likviditet och ett konsolideringsbehov

som kan anses tillgodosett.

Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte

påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förplik-

telser på kort eller lång sikt. Bolaget och koncernen

har dessutom god tillgång till likviditetsreserver i form

av både korta och långfristiga krediter. Inte heller

antas den föreslagna vinstutdelningen påverka

bolagets förmåga att göra eventuellt nödvändiga

investeringar.

Vid en samlad bedömning av bolagets och koncernens

ekonomiska förhållanden anser styrelsen att ingen

omständighet framkommit som gör att den föreslag-

na vinstutdelningen inte framstår som försvarlig.

138 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

139 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Årsredovisningens undertecknande

Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna årsredovisning ger en rättvisande översikt över

bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker

och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm, den 23 april 2026

Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)

Vår revisionsberättelse har lämnats den 23 april 2026

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Thorling Sebastian Månsson

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Elias Georgiadis

VD och styrelseledamot

Erik Borgblad

Styrelseordförande

Malin af Petersens

Styrelseledamot

Rickard Backlund

Styrelseledamot

Anders Wennberg

Styrelseledamot

Frank Roseen

Styrelseledamot

Nicklas Paulson

Styrelseledamot

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB

(publ), org.nr 559269-9507

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen för Stenhus Fastigheter i Norden AB

(publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 72-79. Bolagets årsredovisning

och koncernredovisning ingår på sidorna 62-139 i detta

dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets

finansiella ställning per den 31 december 2025 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp-

rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i

alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

finansiella ställning per den 31 december 2025 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU,

och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar

inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 72-79.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-

ningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-

taträkningen och balansräkningen för moderbolaget

och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen

och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i

den kompletterande rapport som har överlämnats till

moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revi-

sorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards

on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande

till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår

bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster

som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU)

artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget

eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess

kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig-

hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter

i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de

områden där verkställande direktören och styrelsen gjort

subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovis-

ningsmässiga uppskattningar som har gjorts med ut-

gångspunkt från antaganden och prognoser om fram-

tida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid

alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrel-

sen och verkställande direktören åsidosätter den interna

kontrollen, och bland annat övervägt om det finns be-

lägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk

för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls -

enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de

finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen

till koncernens struktur, redovisningsprocesser och

kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av

vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för

att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de

finansiella rapporterna innehåller några väsentliga

felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av

oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent-

liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar

med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa

kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan-

siella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa

och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens

inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär-

ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att be-

döma effekten av enskilda och sammantagna felaktig-

heter på de finansiella rapporterna som helhet.

Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över-

gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna

som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltnings-

fastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse

för koncernens finansiella ställning samt utgör ett sär-

skilt betydelsefullt område för revisionen. En särskild

materialitet fastställdes utifrån bolagets förvaltnings-

resultat och har använts för revisionen av koncernens

driftnetto.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning var

de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för den aktuella

perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi

gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde

om 13 704,2 Mkr per 2025-12-31 och utgör en väsentlig

del av koncernens balansräkning. Verkligt värde på

koncernens fastighetsbestånd baseras huvudsakligen

140 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

på tillämpning av kassaflödesmetoden. Koncernens

rutin är att värdera fastigheterna externt varje kvartal

vilket framgår av not 12 i årsredovisningen. Under året

har 100% av beståndet varit föremål för bedömning av

externa värderingsinstitut.

Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som

ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med

det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda

fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedöm-

ning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och

avkastningskrav, kan leda till en väsentlig påverkan, gör

att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt

betydelsefullt område i revisionen. Vi hänvisar till

Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisnings-

principer i not 2 samt Förvaltningsfastigheter i not 12.

Hur vår revision beaktade det särskilt

betydelsefulla området

Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna

kontroll och kvalitetssäkring avseende utförda värde-

ringar per 2025-12-31. Revisionsteamet, inklusive våra

värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett

urval av de externa värderingsrapporterna för att bedö-

ma den kassaflödesvärdering som Stenhus Fastigheter i

Norden AB (publ) tillämpar samt den matematiska riktig-

heten och rimligheten i gjorda antaganden. Vår revision

har bland annat omfattat följande granskningsåtgärder:

• Granskat att värderingarna följer de interna

riktlinjerna och anvisningar för fastighetsvärdering.

• Genom stickprov följt upp modellens matematiska

beräkningar.

• Utvärderat indata genom stickprovsmässig

uppföljning mot historiska utfall och jämfört med

tillgänglig marknadsdata.

• Vi har haft möten med företagsledningen där viktiga

antaganden och bedömningar diskuterats.

• Tagit del av och utvärderat samtliga externa värde-

ringar och jämfört med bolagets sammanställning

över dessa.

• Stickprovsmässigt testat indata i beräknings-

modellerna mot information i relevanta system.

Vårt arbete har främst fokuserats på de högst värdera-

de förvaltningsfastigheterna, de mest väsentliga anta-

gandena samt de fastigheter där det varit väsentliga

variationer i värde jämfört med föregående år. I de fall

där antaganden om framtida driftnetto, uthyrningsgrad

och avkastningskrav avvikit mot vår initiala förväntan

har dessa avvikelser diskuterats med koncernens före-

tagsledning och vid behov har kompletterande underlag

inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller

som använts, att de antaganden och känslighets -

analyser som koncernen gjort, beskrivs på ett riktigt sätt

i not 12. Värderingarna baseras på bedömningar och har

till sin natur en inneboende osäkerhet.

Annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och åter-

finns på sidorna 1-61 och 140-146. Det är styrelsen och

verkställande direktören som har ansvaret för denna

andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-

cernredovisningen omfattar inte denna information och

vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende

denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den

information som identifieras ovan och överväga om

informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt

inhämtat under revisionen samt bedömer om informa-

tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende

denna information, drar slutsatsen att den andra infor-

mationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl-

diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i

det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-

ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild

enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-

redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som

de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen

och verkställande direktören ansvarar även för den

interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att

upprätta en årsredovisning och koncernredovisning

som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-

redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande

direktören för bedömningen av bolagets och koncer-

nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,

när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att använda

antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt

drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande

direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ

till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om

huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen

som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,

och att lämna en revisionsberättelse som innehåller

våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som

utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

141 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat

övervaka bolagets finansiella rapportering.

Rapport om andra krav enligt lagar

och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning

och förslag till disposition av bolagets vinst

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning för Stenhus

Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2025 samt av

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst

eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar

styrelsens ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet

Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en

bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn

till de krav som bolagets och koncernens verksamhets-

art, omfattning och risker ställer på storleken av moder-

bolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-

behov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för-

valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar

bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och

koncernens ekonomiska situation, och att tillse att

bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-

lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Den verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar

och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga

för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm-

melse med lag och för att medelsförvaltningen ska

skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och

därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta

revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet

kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-

ställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till

någon försummelse som kan föranleda ersättnings-

skyldighet mot bolaget, eller

• fpå något annat sätt handlat i strid med aktie-

bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags-

ordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi-

tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt

uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet

bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen

garanti för att en revision som utförs enligt god revi-

sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder

eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl-

dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner

av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie-

bolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen

av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb-

plats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.

Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen har vi även utfört en granskning av att

styrelsen och verkställande direktören har upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-

mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden för Stenhus Fastigheter i

Norden AB (publ) för år 2025.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det

lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i

ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-

tronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation

RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt

ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare

i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan-

de till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

142 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet

med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-

marknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll

som styrelsen och verkställande direktören bedömer

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsent-

liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format

som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att

Esefrapporten är upprättad i ett format som uppfyller

dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18

och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka

en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter

kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut

som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on

Quality Management 1, som kräver att företaget utfor-

mar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets -

styrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlev-

nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes utövningen

och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i

ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-

tering av årsredovisningen och koncernredovisningen.

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland

annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felak-

tigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som

är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktö-

ren tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings-

åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till om-

ständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande

om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen

omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktö-

rens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen valide-

ring av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt

XHTMLformat och en avstämning av att Esef-rappor-

ten överensstämmer med den granskade årsredovis-

ningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida koncernens resultat-, balans- och eget

kapital räkningar, kassaflödesanalys samt noter i

Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med

vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 72–79 och för att den är upprättad

i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings-

rapporten har en annan inriktning och en väsentligt

mindre omfattning jämfört med den inriktning och om-

fattning som en revision enligt International Standards

on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra

uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar

i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6

årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket

samma lag är förenliga med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-

stämmelse med årsredovisningslagen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97

Stock holm, utsågs till Stenhus Fastigheter i Norden AB

(publ)s revisor av bolagsstämman den 22 maj 2025 och

har varit bolagets revisor sedan 25 maj 2023.

Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Thorling

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Sebastian Månsson

Auktoriserad revisor

143 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

6. Övrigt

Definitioner av nyckeltal 145

Kalendarium 146

Kontaktuppgifter 146

144 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Definitioner av nyckeltal

Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten

(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av

alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,

APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått

som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna

för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna

i syfte att öka transparensen och jämförbarheten.

Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-

ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver

Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt

Bolagets värdeutveckling.

Nyckeltal Beskrivning Syfte

Aktuellt substans-

värde; EPRA NTA

(Net Tangible

Assets)

Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med

återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt

värde på derivat samt justerat med bedömd verklig

uppskjuten skatt om 5,9 procent.

Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga

värde i ett långsiktigt perspektiv.

Aktuellt substans-

värde;

EPRA NTA, per aktie

EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga

värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.

Areamässig

uthyrningsgrad

Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till

totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.

Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i

förhållande till total uthyrningar yta.

Avkastning på eget

kapital

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget

kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till

helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som

normalt uppstår i verksamheten.

Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital

förräntats under perioden.

Nettoskuld Räntebärande skulder minus kassa och kortfristiga

finansiella placeringar.

Ett mått på kvarstående räntebärande skulder efter

avräkning av likvida tillgångar och kortfristiga placeringar.

Belåningsgrad

fastigheter (LTV)

Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga

värde.

Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel

eller kortfristiga finansiella placeringar.

Belåningsgrad

fastigheter, netto

(Net LTV)

Nettoskuld i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel och

kortfristiga finansiella placeringar.

Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med

fastigheternas driftskostnader.

Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.

Ekonomisk

uthyrningsgrad

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till

hyresvärde vid periodens utgång.

Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt

perspektiv.

Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader,

finansnettot exkl kostnad förtidsinlöst obligation, samt

intresseföretagets förvaltningsresultat

Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat

värdeförändringar.

Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder

inklusive derivat

Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat

kapital.

Genomsnittlig

räntebindning

Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende

räntebärande skulder, inklusive derivat.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående

kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.

Nyckeltalet belyser operativ risk.

Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid

avseende räntebärande skulder.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Långsiktigt

substans värde,

EPRA NRV (Net

Reinstatement

Value)

Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med

återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt

värde på derivat.

Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga

värde i ett långsiktigt perspektiv.

Långsiktigt

substansvärde,

EPRA NRV, per aktie

EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid

periodens utgång.

Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i

ett långsiktigt perspektiv, per aktie.

Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal

aktier, före och efter utspädning.

Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.

Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella

kostnader i förhållande till finansiella kostnader.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de

nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i

enlighet med IFRS 16.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.

145 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

146 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

Kontaktuppgifter

Elias Georgiadis

Telefon: +46 707 96 13 34

Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se

Vice VD

Mikael Nicander

Telefon: +46 708 70 35 91

Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se

Bolaget

Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)

Besöksadress:

Stambanegatan 17

117 60 Stockholm

Postadress:

Box 44102

100 43 Stockholm

info@stenhusfastigheter.se

+46 8 410 221 00

www.stenhusfastigheter.se

Kalendarium

Delårsrapport

12 november

2026

Delårsrapport

12 maj

2026

Boksluts-

kommuniké

25 februari

2027

Årsstämma

21 maj

2026

Årsredovisning

22 april

2027

Delårsrapport

9 juli

2026