Bilden visar

den nyligen färdigställda

byggnaden Båglampan 25

i Stockholm

ÅRS- OCH HÅLLBARHETS REDOVISNING 2025

INTRODUKTION

Det här är Stendörren 3

Året i korthet 4

Vd har ordet 5

Stendörren som investering 7

Marknad och trender 8

VERKSAMHETEN

Affärsidé och strategi 11

Mål och utfall 13

Förvaltningsmodell 14

Fastighetsportfölj 15

Lokaltyper och hyresgäster 16

Projekt 17

Förvärv och avyttringar 20

Finansiering 21

HÅLLBARHETSRAPPORT

Stendörrens hållbarhetsarbete 24

Miljömässig hållbarhet 31

Social hållbarhet 34

Ansvarsfullt företagande 36

GRI-index 37

Hållbarhetsnoter 39

Revisorns rapport över

översiktlig granskning av

hållbarhetsrapporten 42

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 44

Risker och riskhantering 46

Koncernens och

moderbolagets räkenskaper 48

Förslag till vinstdisposition 73

Årsredovisningens

undertecknande 74

Revisionsberättelse 75

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport 79

Styrelse 86

Ledningsgrupp 88

Revisorns yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 90

ÖVRIG INFORMATION

Aktie och ägare 92

Fastighetsbestånd 94

Flerårsöversikt och nyckeltal 97

Definitioner 98

Finansiell kalender

och årsstämma 99

1 2 3 4 5 6

Introduktion

Innehåll

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

2STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva fastigheter för lager, logistik och

lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Affärsidén är att skapa

lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv,

genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstads-

regioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och

unika byggrättsportfölj. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap.

Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i utvalda områden bidrar bolaget

både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och

dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för

områdena de ligger i, och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det

skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.

STENDÖRREN FÖRVALTAR, FÖRÄDLAR

OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM

GÖR SKILLNAD

Fördelning av fastighetstyp baserat på driftnetto

Lager och logistik, 35%

Lätt industri, 46%

Kontor, 15%

Sällanköpshandel, 4%

UTHYRNINGSBAR YTA

922 000 KVM

DRIFTNETTO

841 MKR

UTSLÄPPSINTENSITET (SCOPE 1 OCH 2)

2,3 KG CO

/KVM

En minskning med 42% sedan 2018

MARKNADSVÄRDE/FASTIGHETSVÄRDE

15 927 MKR

Geografisk fördelning baserat på driftnetto

Stockholms stad, 24%

Övriga Stockholms län, 36%

Övriga Mälardalen, 26%

Göteborgsregionen, 2%

Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12%

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 3

Det här är Stendörren

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

FINANSIELL UTVECKLING

Stendörren hade under 2025 fortsatt hög aktivitet i både förvaltning, projekt och för-

värv, med ökade hyresintäkter och ett stärkt driftnetto. För helåret uppgick hyresintäk-

terna till 1 042 miljoner kronor (902) och driftnettot till 841 miljoner kronor (718), drivet

av genomförda förvärv, färdigställda projekt samt en stabil uthyrningsgrad.

FÖRVÄRVSINTENSIVT ÅR

Förvärv var fortsatt en central del av

verksamheten. Under året genom-

fördes flera förvärv i Sverige, Finland

och Danmark, med ett sammanlagt

fastighetsvärde om cirka 1,2 miljarder

kronor (1,2), vilket ytterligare stärkte

och breddade vår geografiska när-

varo i nordiska tillväxt regioner.

15,9 Mdkr

SOLID BALANSRÄKNING

Refinansiering och optimering av

skuldportföljen var ett centralt fokus-

område under året. Genom genom-

förda refinansieringar och återköp av

skuld har, allt annat lika, räntekostna-

derna minskat med cirka 36 miljoner

kronor på årsbasis. Därutöver genom-

fördes en riktad nyemission om cirka

300 miljoner kronor samt emissioner

av gröna obligationer om totalt cirka

900 miljoner kronor, vilket stärkt

bolagets finansiella position.

GREENHUB BRO

I början av 2025 nåddes en viktig

milstolpe i projektverksamheten genom

färdigställandet och uthyrningen av

den första byggnaden i GreenHub Bro.

Vid årets slut uppgick de pågående

projekten till cirka 46 700 kvadratmeter

(40 800), vilket speglar bolagets ökade

fokus på värdeskapande projektutveck-

ling inom logistik, lager och lätt industri.

I samband med utvecklingen av

nya fastigheter har Stendörren under

året arbetat med innovativa material

för att förbättra klimatprestandan

vid byggnation och nyetableringar.

Klimatförbättrade material, biologisk

mångfald och ekosystemtjänster har

varit tydligt integrerade delar av pro-

jektet. I linje med bolagets strategi har

processer och åtgärder implemente-

rats för att säkerställa god dagvatten-

hantering, minska risker samt bevara

och stärka lokal biodiversitet baserat

på platsspecifika analyser.

600

725

850

975

1 100

20252024202320222021

Hyresintäkter

Mkr

400

550

700

850

1 000

20252024202320222021

Driftnetto

Mkr

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

20252024202320222021

Marknadsvärde fastighetsbestånd

Mkr

Nyckeltal 2025 2024 2023

Hyresintäkter, Mkr 1 042 902 843

Driftnetto, Mkr 841 718 672

Förvaltningsresultat

, Mkr 342 309 286

Marknadsvärde, Mkr 15 927 14 311 12 566

Uthyrningsbar yta, tusental kvm 922 857 824

Hyresduration, år 4,2 4,4 4,3

Belåningsgrad, % 53 52 50

Soliditet, % 36 37 37

Energiintensitet, kWh/kvm 74 79 85

Utsläppsintensitet (Scope 3)

, kg CO₂/kvm 255 251 389

Före valutakursförändringar.

Nybyggnation.

För definition av nyckeltal, se sidan 98.

ÅRET I KORTHET

2 000

4 000

6 000

8 000

20252024202320222021

Långsiktigt substansvärde

Mkr

2025

+16%

2025

+17%

6,7 Mdkr

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 4

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

Hög förvärvstakt och kritisk massa i Köpenhamn

och Helsingfors

Under året har vi genomfört 12 förvärv om 1,2 miljarder

kronor till en direktavkastning om 6,9 procent. Genom

flera av dessa förvärv har vi stärkt vår närvaro i våra nya

marknader, både i Köpenhamn och Helsingfors. I Köpen-

hamn har vi under året uppnått kritisk massa ur ett

förvaltningsperspektiv. Strax efter årets slut genomförde

vi ett strategiskt förvärv av 14 moderna fastigheter i

Helsingfors till ett fastighetsvärde på 1,3 miljarder kronor

med ett årligt driftnetto om 96 miljoner kronor. Förvär-

vet ökar det årliga förvaltningsresultatet per aktie med

hela 13 procent. Förvärvet innebär att vi även når kritisk

massa i Helsingfors, vilket stärker vår operativa effektivi-

tet samt geografiska och kundmässiga diversifiering.

Stark framdrift inom projektutveckling

Vi har under 2025 färdigställt fyra projekt om totalt

9500 kvadratmeter till en uthyrningsgrad om 84 pro-

cent. Investeringarna i dessa projekt uppgick till 241

miljoner kronor (206 miljoner kronor exklusive ianspråk-

taget byggrättsvärde) och har färdigställts på en avkast-

ning om 6,9 procent (8,1 procent exklusive ianspråktaget

byggrättsvärde). Det implicita värdet för de ianspråk-

tagna byggrätterna vid projektens genomförande var

cirka 2,0 gånger högre än de bokförda värdena, vilket

bekräftar det ekonomiska värdet i vår byggrättsportfölj.

Projekten visar även på det strategiska värdet av att

löpande utveckla bolagets betydande byggrättsportfölj

till attraktiva förvaltningsfastigheter, där vi kan möta

efterfrågan från både befintliga och nya hyresgäster

med moderna och ändamålsenliga lokaler i marknader

med begränsad tillgång på byggbar mark.

Vidare har vi startat ett flertal projekt under 2025

och i början av 2026, vilket har adderat till vår portfölj

KRAFTIG ÖKNING AV FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE

SAMT KRITISK MASSA I KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS

Vi har under det andra halvåret

arbetat intensivt med att sänka

våra finansieringskostnader och har

refinansierat och omförhandlat mer

än 90 procent av vår låneportfölj.

Erik Ranje

Vd Stendörren

Året 2025 präglades av fortsatt geopolitisk turbulens

och svag konjunktur. Trots detta kan jag stolt rapportera

en ökning av förvaltningsresultatet per aktie med 24,4

procent

. Resultatutvecklingen har i huvudsak drivits av

fastighetsförvärv och färdigställda fastighetsprojekt för

cirka 1,4 miljarder kronor, till en genomsnittlig avkastning

om 7,0 procent

. Genom flera av dessa förvärv har vi stra-

tegiskt stärkt vår närvaro i några av våra nya marknader,

där vi uppnått kritisk massa i Köpenhamn under 2025 och

i Helsingfors i början av 2026. Vidare har vi aktivt utnyttjat

de sänkta finansieringskostnaderna på kapitalmarkna-

derna genom förtida refinansieringar, vilket bidragit till

den starka utvecklingen.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 5

Vd har ordet

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

Exklusive engångskostnader hänförliga till förtida refinansieringar.

Exklusive värdet på ianspråktagna byggrätter i de aktuella projekten.

pågående projekt om drygt 46 700 kvadratmeter, varav

27 300 kvadratmeter är i pågående produktion. De

pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte

hunnit generera fulla helårsintäkter förväntas bidra med

ett årligt driftnetto om cirka 67 miljoner kronor, i takt

med uthyrning och färdigställande. Därutöver har vi en

omfattande portfölj med kommande projekt som är i

tidigare skeden. Vår målsättning är att långsiktigt bygga

cirka 25 000–50 000 kvadratmeter per år.

Inom våra största utvecklingsområden har vi under året

tagit viktiga steg, bland annat genom färdigställandet och

uthyrningen av den första byggnaden i GreenHub Bro

samt byggstarter i Stockholm Syd. Dessa områden utgör

centrala delar av vår långsiktiga projektportfölj, med

betydande kvarvarande byggrätter och goda möjligheter

till etappvis utveckling av logistik- och industrifastigheter

i strategiska lägen.

Stabil uthyrning i en avvaktande marknad

Förvaltningsverksamheten har varit stabil trots en svag

konjunktur, med en uthyrningsgrad om 94 procent.

Nettouthyrningen var marginellt negativ, vilket speglar

det fortsatt avvaktande marknadsläget. Vi har periodvis

under det senaste dryga året vid flera tillfällen tyckt oss

skönja en ökad efterfrågan på hyresmarknaden men där

optimismen sedan brutits på grund av den geopolitiska

och ekonomiska osäkerheten. Denna osäkerhet har även

präglat inledningen på 2026.

Lägre finansieringskostnader och kapacitet

för fortsatt tillväxt

Vi har under det andra halvåret arbetat intensivt med att

sänka våra finansieringskostnader och har refinansierat

och omförhandlat mer än 90 procent av vår låneport-

följ. Detta har möjliggjorts av det väsentligt förbättrade

finansieringsklimatet på kapitalmarknaderna sedan

mitten av 2025. Sammantaget har dessa åtgärder, allt

annat lika, minskat våra räntekostnader med cirka 36

miljoner kronor på årsbasis, vilket stärker vår långsiktiga

intjäningsförmåga och ökar vårt finansiella handlings-

utrymme. Under året har vi även genomfört en riktad

nyemission av stamaktier om cirka 300 miljoner kronor,

vilket ytterligare har stärkt vår finansiella ställning.

Den förbättrade finansieringsstrukturen, tillsammans

med tillförd likviditet och vårt löpande kassaflöde inne-

bär att vi är väl rustade för att finansiera vår fortsatta

tillväxt under 2026, både vad gäller förvärv och fastig-

hetsutveckling.

Under det fjärde kvartalet nåddes vi av det glädjande

beskedet att Stendörren inkluderas i EPRA-index. EPRA,

i samarbete med FTSE och Nareit, är leverantör av det

ledande globala indexet för börsnoterade fastigheter,

och består av cirka 500 fastighetsbolag. Genom inklu-

deringen breddas bolagets potentiella internationella

investerarbas, vilket bedöms som strategiskt viktigt

på sikt.

Reviderade finansiella mål med tydligare fokus

I september beslutade styrelsen att revidera bolagets

finansiella mål för att tydligare spegla vårt fokus på

tillväxt i förvaltningsresultatet. Det tidigare målet om

tillväxt i långsiktigt substansvärde ersattes med målet att

bolaget långsiktigt ska uppnå en årlig ökning av förvalt-

ningsresultat per aktie om minst 15 procent. Anledningen

till detta var att målet om tillväxt i långsiktigt substans-

värde, i hög grad påverkas av externa faktorer, genom

effekter på värdeförändringar i fastighetsbeståndet, och

var dessutom delvis överlappande med målet om en

avkastning på eget kapital över 12 procent. Det nya målet

är mer verksamhetsnära och ger en tydligare bild av vår

förmåga att skapa långsiktigt värde genom kassaflödes-

tillväxt, och speglar hur vår förvaltnings modell och våra

investeringar bidrar till en uthållig resultatutveckling.

Övriga finansiella mål kvarstår oförändrade.

Hållbarhet i framkant

Under året har vi fortsatt att utveckla vår projektportfölj

med höga hållbarhetsambitioner, där certifieringen av

vår nyligen färdigställda och fullt uthyrda logistikfastig-

het om 9 700 kvadratmeter i Enköping, Stenvreten 8:37,

utgör ett tydligt exempel. Fastigheten är Sveriges första

logistikbyggnad certifierad enligt BREEAM-SE v6.0 med

betyget Outstanding och representerar därmed en ny

standard för hållbart byggande inom segmentet.

Projektet har dessutom certifierats med tilläggs-

certifieringen NollCO

, vilket understryker vårt fokus på

Vår affär kombinerar en hög tillväxt-

takt med en stabil och kassaflödes-

genererande förvaltningsverksamhet,

baserad på ett högavkastande fastig-

hetssegment, långa hyresavtal och en

diversifierad hyresgästbas.

Erik Ranje

Vd Stendörren

att successivt minska klimatpåverkan i såväl nyproduk-

tion som förvaltning. Sammantaget stärker detta vår

position som en långsiktig och hållbar fastighetsutveck-

lare, samtidigt som det möter en växande efterfrågan

från hyresgäster och investerare på energieffektiva och

klimatoptimerade fastigheter.

Långsiktigt värdeskapande tillväxt

Vår affär präglas av stabil tillväxt i våra kassaflöden.

Stabiliteten följer av att vi är aktiva i ett högavkastande

fastighetssegment med långa hyresavtal samt att vi har

en diversifierad hyresgästbas. Tillväxten drivs av konti-

nuerligt stigande hyror då vi är verksamma i marknader

med ekonomisk tillväxt, värdeskapande förvärv samt

utveckling av vår omfattande byggrättsportfölj.

Möjligheterna att genomföra strategiska och finan-

siellt attraktiva förvärv är fortsatt goda, och vi har en

betydande pipeline av potentiella affärer under utvärde-

ring. Inom projektutveckling kommer vi färdigställa ett

antal projekt under 2026 och ser goda förutsättningar

att initiera nya projekt. Efterfrågan i våra utvecklings-

projekt är god, och vi kan därmed successivt omsätta

vår byggrättsportfölj till kassaflödesgenererande till-

gångar. Med en stark finansiell position och en effektiv

förvaltningsplattform har vi goda förutsättningar att ta

tillvara de tillväxtmöjligheter som finns.

Avslutningsvis vill jag passa på att tacka våra med-

arbetare för deras engagemang, våra hyresgäster för för-

troendet och våra finansiärer för det långsiktiga stödet.

Stockholm i april 2026

Erik Ranje

Vd Stendörren

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 6

Vd har ordet

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

STENDÖRREN SOM INVESTERING

UTHÅLLIG HYRESTILLVÄXT

•

Tillväxtregioner

— Strukturellt växande regioner och attraktiva

urbana mikrolägen.

•

Hyresökningar i urbana lägen

— Ökad efterfrågan och stabilt eller minskande

utbud.

•

E-handelsdriven strukturell tillväxt.

HÅLLBAR TILLVÄXT GENOM

SELEKTIVA INVESTERINGAR

•

627 000 kvm byggrätter i relation till cirka

922000 kvm befintligt bestånd (motsvarande

cirka +70 procent).

•

Värdeskapande förvärvsmodell med selektiva

förvärv av enskilda objekt, gärna off market,

med potential för högre direktavkastning.

STABILA KASSAFLÖDEN

•

Tillgångsslag med hög direktavkastning.

•

Långa hyresavtal.

•

Diversifierad hyresgästbas.

STABIL FINANSIELL POSITION

•

Bankfinansiering från ledande nordiska banker.

•

Kapitalmarknadsbaserad finansiering som

komplement.

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

7STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

Svensk fastighetsmarknad och dess trender

Fastighetsmarknaden fortsatte att återhämta sig under

2025 med en transaktionsvolym om 164 miljarder kronor,

vilket är närmare 25 miljarder högre än 2024 och drygt

60 miljarder högre än 2023. Totalt genomfördes 438

transaktioner om över 40 miljoner kronor, och aktivite-

ten pekar mot en ökad riskaptit och ett förbättrat inves-

teringssentiment. Trots detta ligger volymerna fortsatt

under toppåren 2021–2022.

Andelen utländskt kapital uppgick till 32 procent, vil-

ket var nära en fördubbling jämfört med 2024. Intresset

för Sverige drivs av en uppfattning om marknaden

som stabil i ett osäkert omvärldsläge, särskilt inom

logistik som attraherar ett växande antal internationella

investerare.

Geografiskt är Stockholmsregionen fortsatt domi-

nerande med 37 procent av transaktionsvolymen, ned

från cirka 45 procent för två år sedan. Regionstäderna

stärkte sin position och stod för 30 procent, medan

Göteborg ökade till 13 procent, vilket markerar en för-

skjutning mot starka regionala nav. Övriga Sverige stod

för 15 procent, medan Malmö noterade en femprocentig

andel. Utvecklingen pekar mot en bredare geografisk

riskfördelning och ett ökat intresse för marknader utan-

för Stockholm.

Bostadssegmentet var fortsatt störst med 28 procent,

men har tappat något jämfört med föregående år. Lager-,

logistik- och lättindustrifastigheter ökade till 22 procent

och har utmärkt sig som ett av årets starkaste segment.

Segmentet drivs av strukturella behov, stark efterfrågan i

strategiska lägen och sjunkande avkastningskrav till strax

under 5 procent. Kontorsfastigheter noterade sin lägsta

andel sedan 2022, med 15 procent av totalen.

Översikt Stendörrens primära geografier

Transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustri-

fastigheter i Sverige steg till 36 miljarder kronor, upp

från 25 miljarder året innan. Uppgången drevs delvis

av ökad aktivitet från utländska investerare, vars

kapital andel steg från 19 procent 2024 till 28 procent

2025. Regionstäderna dominerade marknaden med 45

procent av segmentet, följt av övriga Sverige med 20

procent och Göteborg med 18 procent. Stockholm stod

för 11 procent och Malmö för 6 procent, en tydlig ökning

från 2 procent föregående år.

Direktavkastningskraven för logistikfastigheter sjönk

med 25 baspunkter i både Stockholm och Göteborg till

4,75 procent. I Mälardalen och Borås minskade avkast-

ningskraven med 15 respektive 10 baspunkter till 6,35

procent och 6,40 procent.

100 000

200 000

300 000

400 000

2025202420232022202120202019201820172016

200

400

600

800

100

120

2025202420232022202120202019201820172016

Transaktionsvolym i Sverige

Mkr Antal

Andel av transaktionsvolymen i Sverige, segmentsfördelning

För industri- och lagerfastigheter steg hyrorna svagt

under 2025. På samtliga delmarknader ökade hyrorna.

Direktavkastningskraven i segmentet sjönk med 15

baspunkter i Stockholm, Göteborg och Borås till 6,10

procent, 6,40 procent respektive 7,10 procent. I Mälardalen

sjönk kravet med 20 baspunkter till 6,50 procent.

I Danmark uppgick transaktionsvolymen för lager-,

logistik- och lättindustrifastigheter till 10,5 miljarder DKK

(11,5 miljarder DKK, 2024). Det motsvarade 15 procent

av den totala transaktionsvolymen, och sammanlagt 44

affärer till ett värde över 35 miljoner DKK genomfördes

inom segmentet. I Köpenhamn sjönk avkastningskravet

för logistikfastigheter i primeläge från 5,10 till 4,85 pro-

cent, trots oförändrade marknadshyror.

Även i Norge sjönk transaktionsvolymen för lager-,

logistik- och lättindustrifastigheter till 12,4 miljarder

NOK, en minskning med 18 procent. Yielderna ligger

kvar på samma nivå medan, hyresnivåerna stigit relativt

kraftigt och är fortsatt de högsta i Norden. En yield-

kompression förväntas under 2026 i takt med ökad

marknadsstabilitet.

I Finland uppgick transaktionsvolymen för lager-,

logistik- och lättindustrifastigheter till 411 miljoner EUR,

en minskning med 34 procent jämfört med 2024. Trots

ett svagare år transaktionsmässigt noterades komprime-

rades yielderna i primeläge Helsingfors från 5,4 procent

till 5,30 procent. Hyresnivån i området ökade marginellt.

Faktorer som driver efterfrågan i segmentet

Utöver den generella marknadsutvecklingen på fastig-

hetsmarknaden påverkas lager-, logistik- och lättindustri-

segmentet av flera långsiktiga faktorer som stärker

efterfrågan på lokaler i strategiska lägen.

Svenska investerare Utländska investerare Antal transaktioner Bostad Kontor Handel Lager, logistik, industri

Samhällsfastigheter Övrigt (till exempel mark och hotell)

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 8

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

MARKNAD OCH TRENDER

Ökade investeringar i försvaret

En tydlig geopolitisk drivkraft är Sveriges inträde i NATO

och de ökade försvarssatsningar som nu genomförs i

Europa. 5 procent av BNP till försvaret innebär bety-

dande investeringar i såväl materiellager som trans-

portinfrastruktur, och resultatet är ökade logistikflöden

och ett växande behov av lagerhållning. I ett segment

där utbudet fortsatt är begränsat bidrar detta till en

positiv hyresutveckling. Stendörren bedöms ha en stark

position i denna utveckling, där Fortifikationsverket är

bolagets största hyresgäst och portföljen omfattar fast-

igheter i både regementsorter och logistikhubbar.

E-handelns behov av lagerkapacitet

E-handeln fortsätter samtidigt att vara en strukturell

drivkraft för segmentet. I takt med att konsumtionen

återhämtar sig och hushållens köpkraft stärks ökar

handelsvolymerna, vilket driver behovet av mer lager-

kapacitet. Kraven på kortare leveranstider gör att

e-handelsaktörer i högre grad prioriterar lager nära

slutkunden. Sammantaget bidrar detta till att efter-

frågan på moderna lagerlösningar ökar, samtidigt som

tidigare överskott av spekulationsbyggda lokaler gradvis

absorberas. Med strategiskt belägna lagerlokaler är

Stendörren väl positionerat för att möta en marknad där

aktiviteten inom logistiksegmentet åter ökar.

Flexibla lokaler i stadsnära lägen

Urbanisering och förtätning i storstadsregioner påverkar

samtidigt utbudssidan. När tidigare verksamhetsområ-

den i stadsnära lägen omvandlas till bostäder minskar

tillgången på mark för logistik, lager och lätt industri.

Markbristen driver upp hyresnivåerna i kvarvarande lägen

nära stadskärnor och förstärker konkurrensen om ytor

som möjliggör effektiv så kallad “last mile- distribution”.

Trenden bidrar även till ett ökat intresse för flexibla

lokaler som kan integreras i blandade stadsdelar.

Stendörrens låga vakansgrad i citynära lagerlokaler, i

kombination med en betydande markbank och fokus på

regionstäder och strategiska noder, skapar goda förut-

sättningar att möta efterfrågan även i en marknad med

begränsat utbud.

Ökad efterfrågan på energieffektiva lokaler

Hållbarhet är fortsatt en avgörande trend och påverkar

både nyproduktion och förvaltning. Skärpta EU-krav på

energieffektivitet och klimatneutralitet driver utveck-

lingen mot mer resurseffektiva byggnader, samtidigt

som miljöcertifieringar som BREEAM i allt högre grad

etableras som standard. Efterfrågan på klimatsmarta

lager ökar, vilket innebär att både nybyggnation och

modernisering av äldre fastigheter blir centralt för

branschens utveckling. Stendörren har sedan 2018 tagit

tydliga steg i denna riktning, läs mer om vår hållbarhets-

resa på sidan 30.

–1

2025202420232022202120202019201820172016

–1

2025202420232022202120202019201820172016

Utveckling direktavkastningskrav, Logistik

Utveckling direktavkastningskrav, Industri och lager

Stockholm prime Göteborg prime Övriga Mälardalen Borås

Köpenhamn prime Helsingfors prime Oslo prime STIBOR 3M

Stockholm prime Göteborg prime Övriga Mälardalen Borås STIBOR 3M

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 9

Marknad och trender

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

Viby 19:66, Upplands-Bro

VERKSAMHETEN

Affärsidé och strategi 11

Mål och utfall 13

Förvaltningsmodell 14

Fastighetsportfölj 15

Lokaltyper och hyresgäster 16

Projekt 17

Förvärv och avyttringar 20

Finansiering 21

10STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 11

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

AFFÄRSIDÉ OCH

STRATEGI

AFFÄRSIDÉ

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan-

sivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt

industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är

noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärs-

idén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde.

Det åstadkommer bolaget genom värdeska-

pande förvärv, genom att tillvarata den positiva

hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av

storstadsregioner samt genom utveckling av

befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfat-

tande och unika byggrättsportfölj.

MÅL

Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad

avkastning för sina aktieägare genom att

förvalta, förädla och förvärva fastigheter.

Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik- och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att

förvalta, förädla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så

sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger

i och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.

FINANSIELLA MÅL

Stendörren har fyra lång-

siktiga finansiella mål:

Tillväxt i förvaltningsresultat

per aktie

15%

Avkastning på eget kapital

12%

Räntetäckningsgrad

2,0x

Soliditet

35%

(ska aldrig understiga 20%)

Strategi

Stendörrens strategi bygger på långsiktig värdeskapande till-

växt genom hållbar och kundnära förvaltning, återinvestering

för tillväxt och ett aktivt hållbarhetsarbete.

Kundfokus och portföljstrategi

Stendörren utvecklar, förvaltar och förvärvar fastigheter som

stödjer hyresgästernas verksamheter. Portföljen kombinerar

stabila förvaltningsfastigheter med fastigheter som har

utvecklingspotential, vilket bidrar till robusta kassaflöden,

finansiell styrka och flexibilitet att anpassa sig till förändrade

marknadsförhållanden.

Återinvestering för tillväxt

För att maximera den långsiktiga totalavkastningen åter-

investerar Stendörren vinsten i verksamheten. Tillväxten drivs

av investeringar i det befintliga beståndet, strategiska förvärv

och nytillkommande projekt. Utdelningen bedöms därför vara

låg eller utebli under kommande år.

Aktivt hållbarhetsarbete

Hållbarhet är en integrerad del av värdeskapandet. Genom

energieffektiv drift, certifierade byggnader, klimatförbätt-

rande åtgärder och gröna finansieringslösningar utvecklas

fastigheter med lägre miljöpåverkan och hög konkurrenskraft.

Arbetet skapar värde för kunder, samhälle och aktieägare.

Nyproducerad logistikbyggnad, Almnäs 5:23, Södertälje

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

20252024202320222021

Marknadsvärde fastighetsbestånd

Mkr

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 12

Affärsidé och strategi

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

Genom att kombinera effektiv förvaltning, aktiv utveckling och selektiva förvärv

skapar Stendörren tillväxt och bidrar till ett mer hållbart samhälle.

VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE

FÖR VÅRA KUNDER

Genom att erbjuda attraktiva, moderna och funktionella lokaler som möjlig-

gör tillväxt och utveckling för deras verksamheter. Som en närvarande och

långsiktig fastighetsägare strävar Stendörren efter nöjda kunder och nära

kundrelationer.

FÖR OMRÅDENA VI VERKAR I

Genom att vara en engagerad och ansvarsfull part i stadsutvecklingen.

Stendörren utvecklar lokaler och miljöer som stärker verksamheter och

närområden och bidrar till levande, trygga och hållbara stadsdelar.

FÖR VÅRA ÄGARE

Genom en välbalanserad portfölj, en stark finansiell bas och en effektiv,

hållbar förvaltning som tillsammans skapar långsiktig värdetillväxt och

god totalavkastning.

HÅLLBART VÄRDESKAPANDE

FÖRVÄRV

•

Kontinuerligt utvärdera marknader med god tillväxtpotential.

•

Förvärva fastigheter inom lager, logistik och lätt industri som

möter avkastningskrav och klimatkriterier.

•

Prioritera etablerade tillväxtregioner där Stendörren ännu inte

uppnått kritisk massa.

•

Välja flexibla fastigheter med utvecklingspotential.

UTVECKLING

•

Bedriva hållbar nyproduktion på

mark med befintliga byggrätter.

•

Aktivt detaljplanearbete för att

skapa nya byggrätter eller bredda

användningsområden.

•

Utveckla befintliga fastigheter för

högre kvalitet, funktionalitet och

hållbarhet.

•

Säkerställa att projekt bidrar till

moderna, energieffektiva lokaler

och beaktar klimatrelaterade risker.

FÖRVALTNING

•

Bygga långsiktiga kundrelationer

genom effektiv och proaktiv

förvaltning i egen regi.

•

Tydlig avtalsstrategi som säker-

ställer stabila kassaflöden och

möjlig hyrestillväxt.

•

Fokus på hållbar förvaltning:

minska vakanser, genomföra

hyresgästanpassningar och hyres-

höjningar samt driva energieffek-

tivisering och klimatarbete.

HÅLLBART

VÄRDESKAPANDE

Stendörrens affärsmodell visar hur bolaget skapar värde genom

förvaltning, utveckling och förvärv. Detta arbetssätt driver både

ekonomiskt värde och bidrar till ett mer hållbart samhälle.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 13

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

MÅL OCH UTFALL

Tillväxt i förvaltnings-

resultat per aktie

Avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad Soliditet Energiintensitet

Utsläppsintensitet

(Scope 3)

Certifiering

Mål: >15%

Utfall: 24%

(8% inkluderat engångsposter)

Mål: >12%

Utfall: 3%

Mål: 2,0x

Utfall: 2,1x

Mål: 35%

Utfall: 36%

Mål till 2030: –30,0%

Utfall: –31,0%

Mål till 2030: –40,0%

Utfall: –27,0%

Mål till 2025: 70,0%

Utfall: 71,0%

Tillväxt i förvaltningsresultat

per aktie ska långsiktigt uppgå

till lägst 15 procent.

Genomsnittlig avkastning på

eget kapital ska långsiktigt

uppgå till lägst 12 procent.

Räntetäckningsgraden ska

långsiktigt uppgå till lägst

2,0 gånger.

Soliditeten ska långsiktigt

uppgå till 35 procent och

aldrig understiga 20 procent.

Energiförbrukningen per

kvadratmeter ska minska med

30 procent till år 2030 jämfört

med basåret 2020.

-utsläpp per nybyggd

kvadratmeter ska minska med

40 procent till år 2030 jämfört

med basåret 2022.

Andel certifierad uthyrbar area

inom bolagets fastighetsbestånd

ska uppgå till 70 procent år 2025.

Tillväxt i förvaltningsresultat

per aktie

Avkastning på eget kapital

Räntetäckningsgrad

ggr

Soliditet

Energiintensitet

kWh/kvm

Utsläppsintensitet

kg CO

/kvm

Andel certifierad uthyrbar area

–5

20252024202320222021

–5

20252024202320222021

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

20252024202320222021

100

120

20252024202320222021

100

200

300

400

2025202420232022

20252024202320222021

Kommentar

Tillväxt i förvaltningsresultat

per aktie uppgick vid periodens

utgång (de senaste 12 måna-

derna) till 24 procent och 8

procent om inkluderat engångs-

poster om cirka 48 miljoner

kronor hänförliga till förtida

refinansieringar under andra

halvan av 2025.

Kommentar

Avkastningen på genomsnittligt

eget kapital (beräknat på 12

månaders genomsnitt) uppgick

vid periodens slut till 3 procent.

Kommentar

Räntetäckningsgraden uppgick

till 2,1 gånger och 1,8 gånger om

inkluderat engångsposter om

cirka 48 miljoner kronor hänför-

liga till förtida refinansieringar

under andra halvan av 2025.

Kommentar

Soliditeten uppgick vid

periodens slut till 36 procent.

Angiven soliditet är beräknad

exklusive den leasingskuld som

tillämpningen av IFRS 16 medför.

Om denna skuldpost medräknas

påverkas soliditeten negativt

med cirka 0,6 procentenheter.

Kommentar

Energiintensiteten minskade

med 5,6 procent i förhållande till

samma period föregående år.

Jämförelsetal utgår från ”like-to-

like” samt normalårskorrigering.

Kommentar

Scope 3 redovisas på årsbasis.

Bolaget utgår från Boverkets

standard för klimatdeklaration.

Stendörren inkluderar även

byggdel 7 och 8 i redovisad

utsläppsintensitet. Beräkning och

metod följer Greenhouse Gas

Protocol. Scope 3 redovisas från

2022 då Stendörren utökade sin

rapportering.

Kommentar

Målet om att 70 procent av

uthyrbar area skall vara certifie-

rad per 31 december 2025 upp-

nåddes redan 31 december 2024.

Redovisad siffra har korrigerats

till följd av nyförvärvade fastig-

heter och därmed utökad uthyr-

bar area.

Nybyggnation

Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 14

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

FÖRVALTNINGSMODELL

Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag

inom logistik, lager och lätt industri i nordiska

tillväxt regioner. Affärsidén är att skapa lön-

sam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer

bolaget genom värdeskapande förvärv, genom

att tillvarata den positiva hyrestillväxten som

följer av urbaniseringen av storstadsregioner

samt genom utveckling av befintliga tillgångar,

inklusive bolagets omfattande och unika bygg-

rättsportfölj.

Förvaltning i egen regi

Stendörren sköter både ekonomisk och teknisk förvalt-

ning i egen regi, vilket ger kontroll över drift, under-

håll och kundkontakt. Den lokala närvaron i beståndet

skapar korta beslutsvägar, hög servicegrad och en stabil

grund för långsiktiga kundrelationer.

Långsiktig och aktiv förvaltning

Arbetet bygger på nära kunddialog, effektiv drift och

kontinuerliga förbättringar. Genom systematiskt under-

håll och modernisering utvecklas fastigheterna löpande,

vilket stärker både kundnöjdhet och lönsamhet.

Vid utgången av 2025 ägde Stendörren 179 fastigheter

med en uthyrningsbar yta om cirka 922 000 kvadrat-

meter. Portföljens marknadsvärde uppgick till 15,9 miljar-

der kronor (14,3). Hyresintäkterna ökade med 16 procent

till 1 042 miljoner kronor (902), och driftnettot steg med

17 procent till 841 miljoner kronor (718). Den ekonomiska

uthyrningsgraden uppgick till 94 procent.

Värdeskapandet drivs av att förvaltning, investeringar

och projektutveckling styrs av samma principer: lång-

siktighet, kostnadseffektivitet och hållbarhet. Detta

säkerställer en balanserad tillväxt i både kassaflöde,

värdeförändring och substansvärde.

Långsiktiga avtal och kundrelationer

Stendörren tecknar långa avtal med kreditvärdiga

kunder för att skapa stabila kassaflöden och långsiktig

substansvärdetillväxt. Avtalsstrukturen är välbalanserad

med jämn förfalloprofil, och hyresnivåer och kontrakts-

längder anpassas löpande efter marknadsläge och

kundbehov.

Under 2025 omförhandlades eller förlängdes hyres-

avtal motsvarande ett årshyresvärde om cirka 29 mil-

joner kronor, ofta i kombination med investeringar eller

anpassningar. Dessa omförhandlingar gav i snitt 14 pro-

cents hyreshöjning. Vid flera omförhandlingar har även

delar av drift- och underhållskostnaderna förts över till

hyresgästerna, vilket stärker driftnettot och ger mer för-

utsägbara kassaflöden. I marknader med snabb hyres-

utveckling används ibland kortare avtal för att möjlig-

göra snabbare anpassning till rådande marknadshyror.

Proaktiv uthyrning och riskhantering

Stendörren arbetar proaktivt för att minimera hyresför-

luster och vakanser genom tät uppföljning av kundernas

utveckling och kontraktsstruktur. Den kontinuerliga dia-

logen gör att risker kan identifieras och hanteras tidigt.

Bolaget har en diversifierad hyresgästbas, vilket

minskar riskexponeringen och bidrar till stabila kassa-

flöden. Förvaltningen använder både kallhyresavtal och

så kallade triple net-avtal för att skapa effektiv drift och

låg operativ risk.

Stendörren utvecklar löpande sina processer för

att förbättra effektivitet, klimatpåverkan och ekono-

misk styrning. Arbetet präglas av ansvarstagande, hög

affärsetik och ett tydligt kundfokus.

Hyresförlusterna uppgick till cirka 5,8 miljoner kro-

nor under 2025, en låg nivå sett till beståndets storlek.

Proaktiv riskhantering och tidig dialog med hyresgäs-

terna bidrog till stabil uthyrningsgrad och god kredit-

värdighet i kundbasen.

Almnäs 5:23, Södertälje

Geografisk fördelning baserat på driftnetto

Stockholms stad, 24%

Stockholms län, 36%

Övriga Mälardalen, 26%

Göteborgsregionen, 2%

Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12%

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 15

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

FASTIGHETSPORTFÖLJ

Stendörrens marknader

Stockholm och Mälardalen

Stendörren investerar långsiktigt i fastigheter för lager,

logistik och lätt industri, främst i Storstockholm och

Mälardalen. Regionen erbjuder strategiska lägen med korta

transportavstånd, vilket skapar goda förutsättningar för

effektiv distribution till stora delar av Sverige.

Göteborgsregionen

Stendörren har en växande närvaro i Göteborg och Borås,

där logistik- och industrisegmenten fortsatt visar stark

efterfrågan. Trots konjunkturell avmattning har marknaden

uppvisat stabilitet och ett växande intresse för moderna

logistikfastigheter.

Oslo, Köpenhamn och Helsingfors

Stendörren har fastigheter i de nordiska huvudstäderna

Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Marknaderna erbjuder

strukturell tillväxt i logistik- och industrisegmentet, drivet

av regional produktion, e-handel och försörjningssäkerhet.

Tillväxtregioner med stark efterfrågan

Under 2025 fortsatte Stendörren att växa genom strate-

giska förvärv i bolagets prioriterade marknader. Totalt till-

kom cirka 71 050 kvadratmeter uthyrningsbar yta genom

19 fastigheter lokaliserade till 4 marknader, vilket bidrog till

ett mer komplett fastighetsbestånd och ökad närvaro

i regioner med god infrastruktur.

Investeringskriterier

Stendörren investerar i:

•

Enskilda fastigheter eller fastighetsportföljer.

•

Fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över

tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav

med beaktande av klimat- och omställningsrisker.

•

Fastigheter i logistik- och lätt industriområden inom

tillväxtregioner där Stendörren redan är etablerat, med

särskilt fokus på marknader där bolaget ännu inte nått

kritisk massa.

•

Fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde.

•

Bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklings-

potential.

Helsingfors

Stockholm

Köpenhamn

Göteborg/Borås

Oslo

Västerås

Uppsala

Stockholm

Täby

Nacka

Järna

Skarpnäck

Spånga

Enköping

Eskilstuna

Södertälje

Värdeförändring och omklassificering

Förvaltnings-

fastigheter Byggrätter Summa

Ingående värde per 2025-01-01 12 853 1 458 14 311

Investeringar 300 187 487

Omklassificering projekt till

förvaltningsfastighet

88 –80 8

Omvärdering 95 –61 35

Valutaeffekter –83 0 –83

Förvärv 1 235 0 1 235

Avyttringar –65 0 –65

Utgående värde per 2025-12-31 14 423 1 504 15 927

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 16

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

LOKALTYPER OCH HYRESGÄSTER

Stendörrens lokaltyper

Stendörrens fastighetsbestånd består av lager-, logistik-

och lättindustrifastigheter. I storstadsregionerna råder

fortsatt brist på mark för nyproduktion, vilket driver

hyresnivåerna. I områden där nybyggnation är möjlig

erbjuder Stendörren moderna och kostnadseffektiva

lokaler som möter efterfrågan på effektiva logistikflöden.

Den nordiska marknaden följer samma trend, med

ökad efterfrågan på hållbara, energieffektiva och flexibla

lokaler. Lager, logistik och lätt industri står för cirka

81 procent av uthyrningsbar yta, medan kontor utgör

15 procent.

Stendörrens hyresgäster

Stendörren har en diversifierad och långsiktig hyresgäst-

bas med cirka 1 200 avtal vid årets slut. Hyresgästerna

representerar branscher som logistik, handel, tillverkning

och tjänster, vilket bidrar till stabilitet över konjunktur-

cykler.

Vid utgången av 2025 uppgick den genomsnittliga

återstående löptiden (WAULT) till 4,2 år, vilket ger en

stabil intäktsbas och minskar risken för större hyresbort-

fall. Efterfrågan på moderna och energieffektiva loka-

ler är fortsatt hög, särskilt inom segmentet lager och

logistik. Genom nära dialog och anpassningar av lokaler

stöttar Stendörren hyresgästernas utveckling och skapar

långsiktiga relationer med hög kundnöjdhet.

Portföljens risk- och branschfördelning

Cirka 62 procent av fastigheterna har minst två hyres-

gäster, vilket minskar risken för större vakanser. De tio

största hyresgästerna står för 18 procent av årshyran och

består huvudsakligen av offentliga aktörer och etable-

rade industriföretag.

Stendörrens tio största hyresgäster

•

Fortifikationsverket, 7%

•

Åtta.45 Tryckeri AB, 2%

•

Carla AB, 2%

•

Advania Sverige AB, 1%

•

Stockholm Vatten AB, 1%

•

The Magnum Ice Cream Company

HoldCo, 1%

•

Mountain Top, 1%

•

Södertälje Industriservice AB, 1%

•

Aalto Group Oy, 1%

•

Onitio Sverige AB, 1%

•

Övrigt, 82%

Fastighetsbeståndet per kategori

Övrigt

Sällanköpshandel

Kontor

Lätt industri

Lager och logistik

Baserat på typ av användning av yta

Baserat på typ av fastighet

100

Procent av

marknadsvärde

Procent av

driftnetto

Procent

av hyra

Procent

av yta

I GreenHub Bro (Upplands-Bro) erbjuder Stendörren

moderna lokaler för lager, lätt industri och industriell service.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 17

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

PROJEKT

Genom kontinuerlig utveckling av fastighets-

beståndet kan Stendörren möta kundernas

behov av ändamålsenliga lokaler. Genom att

utveckla, höja kvaliteten och modernisera

skapas förutsättningar för bibehållna och

långvariga kundrelationer. Detta genererar

stigande kassaflöden och värdetillväxt.

Nyproduktion

Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befintliga

byggrätter genom nyproduktion och skapa nya bygg-

rätter. I beståndet finns i dag både byggrätter inom

gällande detaljplaner och potential för framtida bygg-

rätter som kan tillkomma genom detaljplanearbeten.

Utvecklingen av byggrätter drivs utifrån marknadens

efterfrågan.

Fastighetsförädling

Bolaget arbetar för att möta hyresgästernas förändrade

behov och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastig-

heter i områden där utveckling sker och tillväxt finns.

Inom ramen för utvecklings- och projektverksamheten

bedriver Stendörren fastighetsförädling. Förädlings-

objekten identifieras genom noggranna analyser av

befintliga fastigheter utifrån parametrar som geografiskt

läge, närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler, typer

av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och inves-

teringsbehov. Arbetet sker i nära samarbete mellan med-

arbetare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och

förvärv.

Investeringar sker ofta i samband med nyteckning av

hyresavtal, både för nya kunder och för befintliga kunder

med förändrade behov. Stendörren har under året star-

tat och färdigställt flera projekt inom den löpande för-

valtningen i syfte att förädla fastigheterna och anpassa

lokaler efter specifika önskemål från nya kunder.

Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad hållbar-

hetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar till högre

hyres intäkter, högre uthyrningsgrad och minskade

kostnader.

Kontinuerligt utvecklingsarbete

När storstadsregioner växer förändras även markan-

vändningen i många områden där Stendörren har sitt

fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i

flera traditionella lager- och industriområden uppstår

ett omvandlingstryck mot bostäder. Stendörren arbetar

med att identifiera omvandlingsmöjligheter och utveck-

lingspotential i det befintliga fastighetsbeståndet. Där

det finns rätt förutsättningar arbetar Stendörren för

att bidra till framtagandet av nya detaljplaner för till-

skapande av bostadsbyggrätter.

Under 2025 har Stendörren fortsatt arbetet med

att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya

genom ett aktivt detaljplanearbete. Målet är att succes-

sivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa

attraktiva, hållbara och moderna byggnader.

Per den 31 december 2025 hade Stendörren totalt

39 fastigheter som helt eller delvis bestod av byggrätter.

De outnyttjade byggrätterna uppgår till cirka 627 000

kvadratmeter och är huvudsakligen avsedda för logistik

och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och

i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare

byggrätter inom befintliga användningsområden.

Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som

goda, eftersom byggrätterna är belägna i expansiva

kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen

samt i andra utvalda tillväxtorter. Takten i nya byggstar-

ter påverkas bland annat av efterfrågan utifrån det aktu-

ella marknadsläget, men även av byggpriser.

Färdigställda projekt under rapportperioden

Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum

Storlek,

kvm

Investering,

Mkr

Uthyrningsgrad,

Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Mars 2025 1 200 36 100%

Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri April 2025 2 300 51 100%

Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Juni 2025 2 300 50 33%

Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Oktober 2025 3 700 103 100%

Totalt färdigställda projekt 9 500 241 84%

BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad).

Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.

Nyproducerad byggnad för lätt industri, Båglampan 25, Stockholm

Geografisk fördelning av

byggrätter, kvm BTA

Upplands-Bro, 63%

Södertälje, 9%

Övriga Storstockholm, 16%

Övriga Mälardalen, 11%

Övrigt, 2%

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 18

Projekt

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

Pågående projekt per 2025-12-31

Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas

Tidigast möjliga

slutdatum

Storlek, kvm

Indikativ

investering

, Mkr

Bedömd återstående

investering, Mkr

Bedömt årligt

driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, %

Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2026 1 900 36 20 2,9 100%

Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q2 2026 5 300 114 29 7,1 0%

Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 3 200 76 24 5,3 0%

Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 2 100 61 28 4,7 0%

Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 3 800 79 39 6,2 0%

Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2027 4 500 87 63 6,5 0%

Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2027 6 500 126 91 9,4 0%

Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering

Q2 2027 17 000 270 188 17,9 0%

Järfälla Veddesta 2:53 Ny lätt industri Projektering

Q2 2027 2 400 53 42 4,1 0%

Totalt pågående projekt 46 700 902 524 64,1

Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.

BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).

Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.

Bygglov har erhållits.

Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte

hunnit generera fulla intäkter under rapportperioden för-

väntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflytt-

ning, kunna addera cirka 67 miljoner kronor i driftnetto.

Av detta belopp avser cirka 3 miljoner kronor nyligen

färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för

vilka hyresavtal föreligger, cirka 46 miljoner kronor avser

projekt inom lätt industri och urban logistik som byggs

eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 18

miljoner kronor avser projekt inom logistik som förut-

sätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget

en omfattande portfölj av kommande projekt som

befinner sig i ett tidigare skede.

Under 2025 har Stendörren påbörjat flera nya byggna-

tioner. Vid årets utgång omfattade pågående projekt för

nyproduktion av logistik-, lager- och lättindustrifastighe-

ter sammanlagt 46 700 kvadratmeter. Under året färdig-

ställdes fyra nya byggnader med en sammanlagd yta om

9 500 kvadratmeter. Av de färdigställda projekten utgörs

samtliga av nybyggnad av lätt industri.

Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 19

Projekt

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

Kommande projekt per 2025-12-31

Kommun

Huvudsaklig

framtida användning

Bedömd byggrätt

(BTA m

)

Status detaljplan

Bedömd tidigast

möjliga byggstart

Upplands-Bro Lätt industri 379 000 Inom detaljplan 2026–2027

Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2026–2027

Södertälje Logistik 29 100 Inom detaljplan 2026–2027

Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2026–2027

Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2026–2027

Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2026–2027

Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2026–2027

Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027

Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027

Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027

Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027

Nynäshamn Lätt industri 1 800 Inom detaljplan 2026–2027

Upplands-Bro Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2026–2027

Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2026–2027

Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2026–2027

Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027

BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart.

Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta

vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning.

Bostadsutveckling

Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och

den ökande befolkningen i Stockholmsregionen ska-

par en långsiktig efterfrågan på bostäder. För att möta

bostadsbehovet behöver Stockholm med kranskommu-

ner förtäta bebyggelsen och i allt större utsträckning

planlägga exempelvis industrimark för bostadsändamål.

På ett fåtal fastigheter inom Stendörrens befintliga

bestånd arbetar bolaget långsiktigt med att ta fram

nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen.

Byggrätter för bostäder kan skapas på obebyggd mark,

i anslutning till befintliga byggnader eller genom konverte-

ring av befintliga byggnader. I Botkyrka har Stendörren en

detaljplan som medger utveckling av cirka 800 bostäder

och omkring 10 000 kvadratmeter kommersiella lokaler.

Stendörren bedriver även ett pågående arbete med

nya detaljplaner för bostäder i Sollentuna, Traversen 14

och 15. Därtill undersöker bolaget förutsättningarna för

att driva detaljplanearbeten på fler platser i Stockholms-

regionen. Ett exempel är den södra delen av GreenHub

i Upplands-Bro, som har utsikt över sjön Mälaren.

Stenvreten 8:37, Enköping

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 20

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

Under 2025 genomförde Stendörren totalt 19 fastighets-

förvärv fördelade på 12 separata affärer. Den samman-

lagda uthyrningsbara ytan uppgick till cirka 71 050

kvadratmeter, med en genomsnittlig direktavkastning

om knappt 7 procent. Det totala överenskomna fastig-

hetsvärdet för dessa förvärv uppgick till cirka 1 170 miljo-

ner kronor.

I enlighet med bolagets strategi har Stendörren pri-

oriterat förvärv i utvalda tillväxtregioner såsom Stock-

holm, Uppsala och Västerås, samt fortsatt expandera i

bolagets utländska marknader. Stendörren utvärderar

kontinuerligt nya affärsmöjligheter inom samtliga mark-

nader där verksamhet bedrivs. Målsättningen är att

successivt uppnå en kritisk volym i respektive marknad,

vilket möjliggör en effektiv och lokal egen förvaltning

samt uthyrningsverksamhet.

Dessa investeringar understryker Stendörrens ambi-

tion att vara en långsiktig ägare inom logistik, lager och

lätt industri i nordiska tillväxtregioner och säkerstäl-

ler fortsatt värdeskapande. Förvärven under året har

dessutom haft en positiv inverkan på bolagets nyckel-

tal, exempelvis förvaltningsresultat per aktie, vilket

ytter ligare understryker den strategiska betydelsen av

genomförda affärer för bolagets finansiella utveckling.

Under 2025 genomförde Stendörren en fastighetsför-

säljning av fastigheten Pilbågen 1 i Södertälje kommun

vilken förvärvades av Trafikverket.

FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR

Förvärv 2025

Kommun Fastighet

Uthyrbar area,

kvm

Överenskommet

fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum

Uppsala Fyrislund 11:4 47 Lätt industri 2025-12-12

Täby,

Upplands-Väsby

Vik 1:70 & 1:77, Passaren 2,

Dragstiftet 3

4 200 97 Lätt industri 2025-12-11

Uppsala Danmarks-Kumla 12:1, Årsta 37:1 12 100 255 Lager, lätt industri 2025-12-17

Järvenpää Yrittäjänkatu 4 5 500 Lätt industri 2025-12-18

Helsingfors Malminkartanontie 1 6 800 134 Lager, butik 2025-11-25

Hvidovre, Vanda Kanalholmen 20,

Martinkyläntie 52

10 500 92 Lätt industri 2025-02-14,

2026-02-17

Herlev, Hvidovre,

Taastrup

Vesterlundvej 5, Valseholmen 5,

Mårkærvej 5, Rugvænget 35

19 200 253 Lätt industri 2025-04-11,

2025-05-01

Esbo Kilonkartanontie 3 3 600 70 Lager 2025-07-04

Västerås Friledningen 6 & 10 4 300 80 Lätt industri 2025-07-01

Västerås Strömbrytaren 1 2 700 56 Lätt industri 2025-06-18

Totalt 71 050 1 170

Avyttringar 2025

Kommun Fastighet

Uthyrbar area,

kvm

Överenskommet

fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum

Södertälje Pilbågen 1 2 500 57 Lätt industri 2025-01-31

Totalt 2 500 57

Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Louhostie 5 i Helsingforsregionen.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 21

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

FINANSIERING

Investering i kommersiella fastigheter är en

kapitalintensiv verksamhet som ställer stora

krav på tillgång till både riskbärande kapital

och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar

över tid och påverkas av både bolagsspecifika

faktorer (utsikterna till att över tid skapa en

god avkastning till det riskbärande kapitalet

och förmågan att återbetala lånat kapital) samt

externa faktorer såsom förändrade marknads-

förutsättningar, konjunktur och makroekonomi.

Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen

utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av bolagets

viktiga finansiella mål är att leverera en hög riskjuste-

rad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att

minimera de finansierings-, ränte- och kreditrisker som

beskrivs närmare under riskavsnittet på sidorna 46–47

har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall

för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte-

exponering.

Stendörrens finansiering

Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem-

ber 2025 till 16 721 miljoner kronor (14 975). Bolagets

verksamhet finansieras med eget kapital, räntebärande

skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de

räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapital-

källorna och svarade per balans dagen för 39 procent

(41) respektive 61 procent (59) av bolagets totala finan-

siering.

Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapital-

bindning. Räntebindningen minskar räntekänsligheten

samtidigt som en spridning av lånens kapitalbindning

över flera år minskar refinansieringsrisken. Enligt bola-

Kapitalbindning

Per 31 december 2025 uppgick den genomsnittliga

kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till

kreditinstitut till 3,4 år (3,2) och för totala räntebärande

skulder 3,2 år (3,1).

Räntebindning

Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referens-

räntan genom en portfölj av räntetak och swapar med

ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 5 701

miljoner kronor. Vid rapport periodens utgång var cirka

63 procent (59) av bolagets räntebärande skulder ränte-

säkrade till en högsta referensräntenivå om 2,2 procent

(1,6) på den räntesäkrade delen av de räntebärande

skulderna. Stendörren har även forwardstartade räntetak

och swapar vilket förlänger derivatportföljens genom-

snittliga löptid, för mer detaljer se tabell nedan. Inklusive

den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade

delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga

räntebindningen på räntebärande skulder 2,9 år (2,2).

gets finanspolicy får inte mer än 33 procent av alla

lånens kapitalbindning förfalla till refinansiering under

ett enskilt år. Förfallostrukturen av Stendörrens ränte-

bärande skulder vid utgången av 2025 framgår av

tabellen nedan.

Stendörren har vidare finansiella åtaganden (kove-

nanter) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är

kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad

och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa

åtaganden.

Räntebärande skulder

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande

skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938

miljoner kronor (7 791), motsvarande en belånings-

grad om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från

kredit institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre

gröna obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor

(1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med

bolagets redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner

kronor (–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande

skulderna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och

består av lån och amorteringar som förfaller inom de

kommande 12 månaderna.

Skulder till kreditinstitut

Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut

består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet

i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av

fem olika banker.

Obligationslån

Bolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående

obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån upp-

gick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall

2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus

2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till

500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper

med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje

obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller

2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus

2,35 procent.

Förfallostruktur räntebärande skuld, per 31 december 2025

Mkr 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 >2032 Summa Andel av totalt, %

Swedbank 0 0 0 2 858 0 0 0 0 2 858 32

Danske Bank 153 52 70 468 343 0 0 0 1 085 12

Nordea 0 0 442 858 0 0 0 0 1 300 14

Sörmlands Sparbank 0 0 269 0 0 0 0 0 269 3

SEB 0 199 1 575 0 0 0 0 0 1 774 20

Obligation 0 800 500 400 0 0 0 0 1 700 19

Summa 153 1 051 2 856 4 584 343 0 0 0 8 987 100

Andel av total, % 2 12 32 51 4 0 0 0 100

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 22

Finansiering

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten

Övriga skulder

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025

till 1143 miljoner kronor (1 061) och avser skatten på

fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnytt-

jade förlustavdrag.

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består

kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna

kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt

övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till

402 miljoner kronor (383).

Rörelsekapital

Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa-

flödet från den löpande verksamheten i kombination

med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är

tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den

kommande 12-månadersperioden. Med rörelsekapital

avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att

fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfal-

ler till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder

begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyres-

intäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna

primärt betalas i efterskott.

Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om

totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel

och tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter

behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna.

Räntederivat, aktiva

Motpart Typ Startdag Slutförfall

Nominellt

värde, Mkr

Marknads-

värde, Mkr Taknivå, %

Återstående

löptid, år

Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,1 2,00% 0,67

Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 0,7 2,00% 0,95

SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 0,5 2,00% 0,98

Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,2 2,00% 0,67

Summa 2 700 1,4 2,00% 0,82

Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 0,8 2,36% 4,12

Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 0,2 2,37% 4,12

SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 0,2 2,38% 4,12

SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 101 –0,3 4,06% 1,96

Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 1,6 2,45% 4,77

Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39% 3,77

Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –0,2 2,49% 4,86

Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –1,1 2,41% 3,86

Summa 3 001 1,3 2,47% 4,19

Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,3 år.

Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.

Räntederivat med senarelagd starttidpunkt

Motpart Typ Startdag Slutförfall

Nominellt

värde, Mkr

Marknads-

värde, Mkr Swapränta, %

Återstående

löptid, år

Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03 425 8,6 2,75% 5,68

Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03 425 0,6 2,61% 5,68

Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14 550 9,4 2,75% 4,96

Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14 550 3,9 2,44% 4,96

SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23 75 1,9 2,75% 5,98

SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23 75 0,3 2,64% 5,98

Summa 2 100 24,6 2,64% 5,32

Den samlade effekten av räntesäkringen ger en högsta referensräntenivå om 2,2 procent på den räntesäkrade delen av

de ränte bärande skulderna. Vid årets utgång var cirka 63 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.

Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Kiitoradantie 3 i Helsingforsregionen.

HÅLLBARHETSRAPPORT

Stendörrens hållbarhetsarbete 24

Miljömässig hållbarhet 31

Social hållbarhet 34

Ansvarsfullt företagande 36

GRI-index 37

Hållbarhetsnoter 40

Revisorns rapport över översiktlig

granskning av koncernhållbarhetsredovisningen 42

23STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

Om denna hållbarhetsredovisning

Stendörrens hållbarhetsredovisning är upprättad i

enlighet med GRI Universal Standards 2021. En detalje-

rad översikt över respektive upplysningskrav återfinns i

GRI-indexet på sidorna 37–38. Hållbarhetsredovisningen

har även upprättats i enlighet med bestämmelserna i 6

kap. 12 § i den äldre lydelsen av årsredovisningslagen.

Beskrivningen av bolagets affärsmodell finns på

sidan 12.

Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget

och samtliga helägda dotterbolag. Den omfattar inte

verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäs-

ter eller leverantörer. Hela hållbarhetsredovisningen är

översiktligt granskad av BDO och deras uttalande finns

på sidan 42. En årlig riskanalys av Stendörrens mest

väsentliga hållbarhetsfrågor genomförs inom ramen

för bolagets ordinarie riskutvärdering. Information om

identifierade hållbarhetsrelaterade risker och hur dessa

hanteras presenteras på sidan 47, medan processen för

intern kontroll och riskhantering beskrivs på sidorna

83–84. Syftet med hållbarhetsredovisningen är att ge en

samlad bild av Stendörrens hållbarhetsarbete, inklusive

resultatet av genomförda åtgärder och aktiviteter under

året samt de prioriteringar som ligger till grund för det

fortsatta arbetet.

Ramverk och standarder

Stendörren tillämpar följande internationella ramverk

och standarder i sin hållbarhetsredovisning:

Greenhouse Gas Protocol (GHGP): en global standard

för att mäta och rapportera växthusgasutsläpp.

Global Reporting Initiative (GRI): ett internationellt

ramverk för hållbarhetsrapportering.

Task Force on Climate related Disclosure (TCFD): ett

ramverk for rapportering av klimatrelaterade finansiella

risker.

Science Based Target initiative (SBTi): ett internationellt

ramverk för att sätta hållbarhetsmål som ligger i linje

med Parisavtalets mål om maximalt 1,5 graders upp-

värmning.

Lagar och regler

Lagar och regler som Stendörren måste följa:

•

Aktiebolagslagen

•

Årsredovisningslagen

•

Miljöbalken

•

Arbetsmiljölagen

•

Boverkets byggregler

•

Övriga tillämpliga lagar och regler

Stendörrens hållbarhetsarbete

Stendörrens långsiktiga miljömål är att uppnå netto-

nollutsläpp av koldioxid i hela värdekedjan till år 2040.

Bolaget strävar efter att successivt höja ambitionsnivån

och kontinuerligt förbättra rutiner och processer i syfte

att optimera resultat och effekt av hållbarhetsarbetet.

Detta görs genom att hållbarhet integreras i bolagets

alla verksamhetsområden.

Stendörren arbetar för att tillgodose hyresgästernas

lokalbehov, samtidigt som miljö, klimat och biologisk

mångfald beaktas. För Stendörren betyder det fram-

för allt att utbyggnad av fastigheter behöver ske inom

de planetära gränserna och att befintliga byggnader

anpassas till ett förändrande klimat. Stendörrens största

klimat påverkan uppstår uppströms i värdekedjan, där-

för är det avgörande att utöver den egna verksamheten

fokusera på resurseffektivitet i värdekedjan – vid förvalt-

ning, renovering och nyproduktion.

Året som gått

•

Energieffektiviseringsarbetet har fortlöpt med goda

resultat i enlighet med bolagets energistrategi.

•

Fortsatt arbete med klimatinventering av bolagets

högriskfastigheter.

•

Åtgärder och rutiner har upprättats för att hantera

klimatrisker vid de identifierade högriskfastigheterna.

•

Inventering av avfallshantering har genomförts för

att upprätta systematiska rutiner i syfte att minska

avfallet.

•

Inom projektutvecklingen har arbetet med att minska

klimatavtryck vid upprättande av nya fastigheter

fortlöpt.

•

Bolaget har medverkat i pilotprojekt för att minska

-utsläpp genom att inkludera nya progressiva

material med mycket hög klimatprestanda.

•

Påbörjat egna pilotprojekt inom ekosystemtjänster

i syfte att bidra till biologisk mångfald.

•

Kontinuerlig dialog med medarbetare har förts, både

individuellt och kollektivt, i syfte att ytterligare stärka

engagemang och främja personlig utveckling.

•

Bolaget har samarbetat med externa organisationer

för att skapa möjligheter för personer som står långt

från arbetsmarknaden.

STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 24

Stendörrens hållbarhetsarbete

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Hållbarhetsarbetet är integrerat i Stendörrens årliga

affärsplanering och utgör en central del av verksam-

heten, med en tydlig ansvarsfördelning och delegations-

ordning. Hållbarhetschefen ingår i bolagets lednings-

grupp, där arbetet under året bland annat har fokuserat

på att omsätta de höjda hållbarhetsambitionerna i prak-

tiken. Ledningsgruppen ansvarar även för att identifiera

och hantera hållbarhetsrelaterade risker inom bolaget.

Stendörrens policyer

Bolagets policyer ses över och revideras årligen.

Alla nyanställda på Stendörren får en introduktion

till bolagets policyer och handböcker som en del av

onboarding- processen. Samtliga medarbetare bekräf-

tar årligen att de tagit del av och förstått innehållet i

gällande policyer. Vid väsentliga förändringar av poli-

cyer eller andra styrande dokument genomförs riktade

utbildningsinsatser för att säkerställa att alla medarbe-

tare hålls uppdaterade.

HÅLLBARHETSSTYRNING

POLICYER INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE

Stendörrens uppförandekoder

Stendörrens uppförandekoder för medarbetare och

leverantörer, tillsammans med hållbarhetsstrategin,

utgör de centrala styrdokumenten i bolagets hållbar-

hetsarbete. Dessa dokument utgår från internationella

konventioner, normer, lagstiftning och FN:s Global

Compacts tio principer för hållbar utveckling. Uppfö-

randekoderna sätter riktlinjer för Stendörrens arbete

inom mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljöansvar och

antikorruption.

Stendörrens interna ledningssystem

för hållbarhetsarbetet

Stendörrens ledningssystem för hållbarhet fungerar

som ett styrande ramverk som vägleder medarbetarnas

arbete i linje med bolagets hållbarhetsmål. Systemet

består av följande huvudkomponenter:

Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 –

Färdplan som anger nödvändiga aktiviteter och åtgär-

der, med tidplaner, för att uppnå målet om nettonoll

- utsläpp.

Omställningsplan – Plan som beskriver hur bolaget

anpassar sin verksamhet till förändrade omvärldsför-

utsättningar, såsom klimatförändring, nya regelverk

och teknologiska skiften, för att säkerställa långsiktig

konkurrenskraft.

Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder

inklusive checklista för energieffektivisering.

Klimatriskstrategi – Inventeringsmall, rutiner och

aktiviteter inklusive checklista för klimatriskhantering.

Strategi för cirkulära processer – Strategi för hur

respektive del av organisation ska övergå till cirkulära

processer.

Gröna Kartan – Verktyg med åtgärder för att säkerställa

att processer genomförs enligt färdplanen.

Anvisningar klimatberäkningar – Anvisningar internt

och externt för korrekt och jämförbar redovisning av

-utsläpp.

Strategi för ekosystemtjänster – anvisningar om hur

bolaget ska jobba för ökad biodiversitet och anpassad

dagvattenhantering.

Frivilliga medlemsorganisationer

Stendörren är medlem i följande frivilliga medlems-

organisationer:

Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av

Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholms län

med syftet att effektivisera och strukturera samverkan

mellan länets företag, kommuner och akademi för att

öka takten på klimatomställningen i Stockholms län.

Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) –

En internationell organisation som mäter och utvärderar

hållbarhetsarbete inom fastighets- och infrastruktur-

bolag ur ett investerarperspektiv.

Resurseffektivitet

•

Hållbarhetsstrategi

•

Färdplanen

•

Gröna kartan

•

Uppförandekod för leverantörer

•

Stendörrens strategi för cirkulära

processer

•

Anvisningar klimatberäkningar

Attraktiv arbetsgivare

•

Personalhandbok

•

Policy för jämställdhet, mångfald

och likabehandling

•

Chefshandbok

•

Program för välmående och hälsa

Framtidssäkring

•

Hållbarhetsstrategi

•

Färdplanen

•

Energistrategi

•

Klimatriskstrategi

•

Omställningsplan

•

Stendörrens strategi för

ekosystemtjänster

Socialt ansvar

•

Hållbarhetsstrategi

•

Policy för jämställdhet, mångfald

och likabehandling

Operationell excellens

•

Uppförandekod

•

Uppförandekod för leverantörer

•

Inköpspolicy

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 25

Stendörrens hållbarhetsarbete

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD

Stendörrens hållbarhetsråd består av representanter från olika delar av verksamheten och leds av

bolagets hållbarhetschef. Rådet har i uppdrag att samordna och driva hållbarhetsarbetet i enlighet

med den antagna strategin. Genom månatliga möten följer rådet upp utvecklingen av pågående

initiativ. Under 2025 drev hållbarhetsrådet bland annat följande initiativ:

•

Kontinuerliga medarbetarundersökningar

•

Lönekartläggning för rättvist löneutfall

•

Grön- och hållbarhetslänkad finansiering

•

Miljöcertifiering av fastigheter

•

Energieffektivisering

•

Utvärdering och implementering av digitala verktyg samt AI för energioptimering

•

Solcellsutbyggnad

•

Ökad klimatprestanda vid upprättande av nya byggnader

•

Övergång till cirkulära processer för om- och nybyggnationsprojekt

•

Implementering av systematiskt arbetsmiljöarbete

•

Ökat fokus på åtgärder som bidrar till cirkulära processer

MEDARBETARE

Bidra med idéer och följa bolagets

hållbarhetsambitioner

Styrningsmodell

STYRELSE

Strategiskt ansvar

LEDNING

Operativt/strategiskt ansvar

AVDELNINGSCHEFER/CHEFER

Implementering av strategi och arbete

HÅLLBARHETSRÅDET

•

Koordinerar hållbarhets-

arbetet utifrån hållbarhets-

strategin.

•

Representeras av medarbe-

tare och chefer från olika

funktioner i organisationen.

•

Driver specifika

hållbarhetsprojekt.

Almnäs 5:23, Södertälje

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 26

Stendörrens hållbarhetsarbete

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Stendörren för en kontinuerlig dialog med sina intressenter genom möten, enkäter och andra forum för återkoppling. Därutöver

genomförs fördjupade intressentdialoger.

Intressentgrupp Förväntningar Kontaktytor Stendörrens fokus

Ägare och

styrelse

•

Tydliggöra och följa upp hållbarhets-

strategin utifrån Stendörrens affärs-

strategi.

•

Transparent redovisning.

•

Säker och trygg värdekedja.

•

Regelefterlevnad.

•

Styrelsemöten 6–8 gånger

per år.

•

Årliga strategimöten.

•

Möten med ägarrepresentanter.

•

Kontakt med vd, CFO och

hållbarhets chef.

•

Arbeta aktivt med klimat- och

omställningsrisker.

•

Följa upp och utveckla

håll barhetsstrategi och mål.

Medarbetare

inklusive

ledningsgrupp

•

Uppföljning av mål och hållbarhets-

strategi.

•

Fokus på de mål och aktiviteter som

bidrar mest till hållbar utveckling.

•

God företagskultur och professionell

utveckling.

•

Avdelningsmöten veckovis.

•

Informationsmöten månadsvis.

•

Konferenser med olika teman.

•

Frukostar och informella möten

med kollegor.

•

Regelbunden eNPS-mätning.

•

Följa upp medarbetarsamtal.

•

Utbildning inom relevanta

områden.

Finansiärer

och långivare

•

Långsiktig och stabil ekonomisk

förvaltning.

•

Transparent redovisning.

•

Energi och CO

-utsläpp.

•

Hantering och kontroll av klimatrisker.

•

Investerarpresentationer.

•

Kvartalsrapportering.

•

Kontakt med vd, CFO och

hållbarhets chef.

•

Uppföljning av gröna och

hållbarhets länkade lån.

•

Öka transparens i hållbarhets-

rapportering.

Hyresgäster och

hyresgästombud

•

Goda relationer, service och

arbetsmiljö.

•

Lokaler som möter behov.

•

Låg energiförbrukning och hållbara

energikällor.

•

Kontroll över klimatrisker.

•

Kundmöten.

•

Förhandlingar.

•

Dialog via upparbetade

personliga kontakter.

•

Anonyma enkäter.

•

Öka samverkan .

•

Gröna bilagor vid hyresavtal.

•

Resurseffektivisering.

Leverantörer och

samarbetspartners

•

Engagemang och samverkan för

hållbara materialval.

•

Energi och CO

-utsläpp.

•

Goda relationer och arbetsmiljö.

•

Dialog vid upphandling av

ramavtal och entreprenad-

upphandling.

•

Regelbundna revisioner.

•

Kontraktsmöten.

•

Platsbesök.

•

Kravställning vid upphandling.

•

Bakgrundskontroller och upp-

följning av hur uppförandekoden

efterlevs .

•

Ökat engagemang och sam-

verkan med samarbetspartners.

Kommun

•

Transparent redovisning

och regelefterlevnad.

•

Aktiviteter som bidrar till

en hållbar utveckling.

•

Minskade utsläpp.

•

Hållbara energikällor.

•

Nära dialog vid processer

rörande detaljplaner och

bygglov.

•

Tydlig och öppen

kommunikation.

•

Bidra till hållbar utveckling i de

kommuner där Stendörren har

fastigheter eller byggrätter.

INTRESSENTENGAGEMANG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS

Under hösten 2024 genomfördes en dubbel

väsentlighetsanalys. Den baserades på en riktad

intressentdialog med syfte att identifiera både den

inverkan som Stendörren har på omvärlden och de

hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter som

kan påverka Stendörrens finansiella ställning.

Stendörrens ledning har analyserat och struktu-

rerat de mest väsentliga frågorna utifrån påverkan,

omfattning, sannolikhet och möjlighet till åtgärd.

Resultatet av väsentlighetsanalysen visas i

matrisen nedan. Under processen har även ett

antal tematiska områden identifierats som sär-

skilt väsentliga för Stendörren. Dessa områden

är värdekedjan, cirkulära processer och avfall. De

väsentliga områdena integreras i den befintliga

strategin samt de fem fokusområden som bolaget

tidigare har beslutat om. Resultatet av den dubbla

väsentlighetsanalysen som gjordes 2024 bedöms

fortfarande vara relevant och de frågor som identi-

fierades som mest väsentliga ligger fortfarande till

grund för bolagets hållbarhetsarbete.

Väsentlighetsmatris

Stendörrens inverkan

Finansiell inverkan på Stendörren

Låg Medel Hög

Miljö

Klimatavtryck

Klimatrisk

Energianvändning i fastigheter

Biologisk mångfald

Miljöcertifiering av fastigheter

Grön finansiering

Socialt

Arbetsmiljö

Välmående och hälsa

Jämställdhet

Mänskliga rättigheter

Trygghet

Företagskultur

Styrning

Bolagsstyrning

Anti-korruption

Leverantörsgranskning

Attraktiva affärspartners

Kommunikation

Digitalisering

2 16

6 7

8 9

4 5

17 18

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 27

Stendörrens hållbarhetsarbete

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI

Under 2025 uppnåddes målet om 70 procent certifierad uthyr-

bar area, samtidigt som bolaget även nådde energimålet om

att minska energiförbrukningen med 30 procent till 2030. Mot

bakgrund av detta har Stendörren uppdaterat och förtydligat

sin hållbarhetsstrategi samt adderat mer ambitiösa mål inom

fokusområdena resurseffektivitet och framtidssäkring. Som

en del av omställningsplanen har en energistrategi utvecklats

för att stödja bolagets anpassning till ett förändrat klimat.

Stendörren har även en strategi för cirkulära processer för

att främja ökad andel återbruk, minska mängden avfall samt

minska användningen av jungfruligt material. Samtliga strate-

gier ingår i bolagets färdplan mot nettonoll koldioxidutsläpp

till år 2040.

Stendörrens hållbarhetsstrategi omfattar även en klimat-

riskstrategi som syftar till att anpassa fastighetsbeståndet till

potentiella klimatförändringar genom att identifiera, begränsa

och förebygga risker i bolagets fastigheter och projekt.

Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling

(Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har

identifierat tio mål, där företaget har en direkt påverkan, vilka

är följande:

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

JÄMSTÄLLDHET

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling, både inom den egna verksamheten och

i samhället i stort. Strategin omfattar fem prioriterade fokusområden där Stendörren har störst möjlighet att påverka och

driva positiva förändringar inom miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor.

Mål 2040

Stendörrens över-

gripande mål är att

uppnå nettonoll

koldioxidutsläpp

i hela värdekedjan

till år 2040.

Stenvreten 8:37, Enköping

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 28

Stendörrens hållbarhetsarbete

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

RESURSEFFEKTIVITET

Ambition

•

Minska energiintensiteten till

max 50 kWh/kvm senast 2040.

•

Samtliga fastigheter max 90 kWh/

kvm senast 2030.

•

100% av nybyggnadsprojekt

och större renoveringar ska

miljö certifieras.

•

Möjliggöra ökad återvinning av

hyresgästers avfall.

•

Minska andelen byggavfall som går

till deponi till högst 1% senast 2030.

•

100% fossilfri energi senast 2030

(köpt av Stendörren).

•

Minska koldioxidavtrycket i nybygg-

nadsprojekt med minst 40% kgCO

kvm BTA senast 2030 (basår 2022).

OPERATIONELL EXCELLENS

Ambition

•

Leverantörer till bolagets förvalt-

ning samt utvecklingsverksamhet

ska underteckna och efterleva

Stendörrens uppförandekod.

•

Samtliga fordon ska vara fossil-

bränsleoberoende.

ATTRAKTIV ARBETSGIVARE

Ambition

•

Aktivt arbeta, med årlig uppföljning

och återkoppling, gällande jämställd-

het och icke-diskriminering.

•

Sträva efter jämlikhet och mångfald

bland alla yrkeskategorier med mål

om en 40/60 könsfördelning för

ledande befattningshavare.

•

Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de

årliga medarbetarenkäterna.

•

Samtliga medarbetare ska utbildas

i uppförandekoden.

FRAMTIDSSÄKRING

Ambition

•

Inkludera relevanta TCFD-indikatorer

och rapportera enligt TCFD.

•

Samtliga fastigheter med hög risk

ska riskinventeras och förses med

relevanta handlingsplaner.

•

Minst 50% EPC-B eller

bättre senast 2030.

•

Mål om nettonoll koldioxidutsläpp

i linje med Science Based Targets

initiative (SBTi).

SOCIALT ANSVAR

Ambition

•

Skapa arbetsmöjligheter för

personer långt ifrån arbets-

marknaden.

STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN

Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet

för att bidra till både kort- och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren

sätter i första hand kvantifierbara mål som går att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa

kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt

med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling.

Målen inom våra

fokusområden har

uppdaterats för att spegla

de framsteg som gjorts under

2025, där vi nådde flera av våra

mål i förtid. Vi tar nu nästa steg

och höjer ambitionsnivån inom

de områden där vi kan skapa

störst långsiktigt värde

för både bolaget och

samhället.

Uppdaterad

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 29

Stendörrens hållbarhetsarbete

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Fastighetsförvärv

Energimätning ska tas med

i teknisk due diligence.

Värdering av investering för att

energieffektivisering (uppnå

EPC A eller B) ska inkluderas

i teknisk due diligence.

Utvärdera köldmedia och

energi leverantörer.

Följa Stendörrens klimatrisk-

strategi.

Scope 1

Scope 2

Scope 3

Projektutveckling

Kravställa minst energiklass B.

Krav på effektiva tekniska instal-

lationer (enligt gröna kartan).

Utreda möjliga energikällor, till

exempel sol och geotermisk.

Följa gröna kartan.

Följa successiva gränsvärden i

ny produktion enligt klimatkrav:

minska CO

-utsläpp.

Följa Stendörrens strategi för

cirkulära processer.

Följa Stendörrens ekosystem-

tjänststrategi.

Förvaltning (ROT

)

Alltid se över möjligheterna

till energi effektivisering vid

ROT-projekt som genomförs

av andra skäl.

Utvärdera energileverantörer.

Investera i förnybara energi-

källor (sol och geotermisk).

Följa gröna kartan

(vid ROT >10 Mkr).

Följa Stendörrens strategi

för cirkulära processer vid

ombyggnation, ROT och

hyresgästanpassning.

Följa Stendörrens ekosystem-

tjänststrategi.

Förvaltning (drift)

Energieffektivisering av alla

energi slag, löpande avstäm-

ningar och optimering enligt

Stendörrens energistrategi.

Utvärdera energileverantörer.

Investera i förnybara energi-

källor (sol, geotermisk).

Förbättra återvinnings-

möjligheter.

Insamling av hyresgästdata

(avfall, energi etc.).

Utföra Klimatriskinventering

samt följa klimatriskrutin enligt

Stendörrens klimatriskstrategi.

ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2025–2030) ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2030–2040)

•

Använda alternativa byggmaterial.

•

Ytterligare optimering och styrning av fastigheter, delvis genom AI.

•

Teknisk utveckling.

•

Samverkan i och mellan branscher som står i beroendeställning till varandra.

•

Kommersialisering av återbruk.

BASÅR

20302025 2040

STENDÖRRENS KLIMATFÄRDPLAN

BASÅR

•

108 kWh/kvm basår 2020 (Scope 2).

•

350 CO

/kvm basår 2022 (Scope 3).

NULÄGE

•

Klimatneutralt bestånd (Scope 1 och 2).

•

Energiintensitet 74 kWh/kvm (Scope 2).

•

–27% kgCO

/kvm mot basår 2022 (Scope 3).

•

1% byggavfall på deponi.

•

100% fossilfri (inköpt) energi.

2030

•

–40% kgCO

/kvm mot basår 2022 (Scope 3).

•

Max 1% av byggavfall på deponi.

•

100% fossilfri (inköpt) energi.

•

Samtliga fastigheter max 90 kWh/kvm

senast 2030.

2040

•

Uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan.

•

Minska energiintensiteten till max 50 kWh/

kvm senast 2040 (Scope 2).

Renovering, ombyggnad och tillbyggnad

Vill du veta mer?

Läs vår

Klimatfärdplan

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 30

Stendörrens hållbarhetsarbete

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

RESURSEFFEKTIVITET

Resurseffektivitet är ett av de områden där Stendörren har störst möjlighet att minska sitt klimat-

avtryck. Det görs genom att begränsa koldioxidutsläpp vid ny- och ombyggnation samt genom

att effektivisera energianvändningen i det befintliga fastighetsbeståndet.

Energianvändning i befintligt bestånd

Stendörren hade som mål att minska sin energiinten-

sitet med 30 procent till 2030, med 2020 som basår.

Målet uppnåddes redan under 2025, då energiintensi-

teten uppgick till 74,3 kWh/kvm (78,7), motsvarande

en minskning om cirka 31 procent jämfört med basåret

2020. Mot bakgrund av detta har Stendörren höjt ambi-

tionen och fastställt nya mål för energiintensiteten: att

uppnå en nivå om 50 kWh/kvm senast 2040 samt att

samtliga fastigheter ska understiga 90 kWh/kvm senast

2030.

All el som köps in till Stendörrens fastigheter är

fossilfri och under året har bolaget fortsatt sitt arbete

med energi effektivisering i enlighet med energistrategin.

Framför allt har bolaget lyckats minska elförbrukningen

genom effektivare installationer som har hög värme-

återvinning. Dessutom har vissa fastigheter deltagit i ett

pilotprojekt som utforskar möjligheterna till ytterligare

optimering med hjälp av AI och sensorstyrning.

Under 2025 fortsatte arbetet med att installera berg-

värme, solceller samt anpassa och optimera drifttiderna

i fastigheterna. Under året nådde bolaget en installerad

soleffekt om dryg 1 814kWp (1 300). Förvaltningen följer

löpande upp de energibesparande åtgärderna genom

månadsvisa uppföljningar för varje fastighet, med fokus

på att kontinuerligt minska energiförbrukningen.

Certifiering av befintliga fastigheter

Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fastig-

heter enligt BREEAM In-Use. Under året blev Stenvreten

8:37 den första fastigheten i Sve rige inom segmentet

industri- och lagerbyggnader att uppnå betyget Out-

standing. Vid årets slut var 71 procent av den totala

uthyrbara ytan certifierad (73). Bolaget hade som mål att

certifiera minst 70 procent av ytan till och med 2025 –

vilket uppnåddes under året. Framöver kommer certifie-

ring att genomföras endast när det finns särskilda skäl.

Projektutveckling

Inom projektutvecklingen har klimatkalkyler integrerats

i samtliga nybyggnadsprojekt för att tillföra värdefulla

insikter redan i ett tidigt skede, när möjligheten att

påverka klimatavtrycket är som störst. Genom klimatkal-

kylerna kan val av material och konstruktion optimeras

för att minska koldioxidutsläppen i varje enskilt projekt.

Stendörren har som mål att till 2030 minska koldioxid-

utsläpp per kvadratmeter (BTA) med 40 procent, med

2022 som basår. Under året avslutades två projekt med

en sammanlagd yta på drygt 14 000 kvadratmeter, där

en utsläppsminskning på cirka 27 procent uppnåddes

jämfört med basåret. I byggprojekten har Stendörren

fortsatt att möjliggöra lokal hantering av mark- och

stenmassa, vilket har minskat transportbehovet och

effektiviserat resursanvändningen på plats. Dessutom har

pilotprojekt för att öka och förbättra ekosystemtjänster,

inklusive biologisk mångfald, påbörjats under året.

Certifiering i nybyggnation

Stendörren miljöcertifierar samtliga nybyggnadspro-

jekt enligt certifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets

ambition är att som lägst uppnå nivån ”Very Good”, men

i flera projekt siktar man ännu högre mot ”Excellent”.

Under året färdigställdes två projekt med certifierings-

nivån ”Very Good”.

Ambition

•

Minska energiintensiteten till

max 50 kWh/kvm senast 2040.

•

Samtliga fastigheter max 90 kWh/kvm

senast 2030.

•

100% av nybyggnadsprojekt och större

renoveringar ska miljö certifieras.

•

Möjliggöra ökad återvinning av

hyres gästers avfall.

•

Minska andelen byggavfall som går

till deponi till högst 1% senast 2030.

•

100% fossilfri energi senast 2030

(köpt av Stendörren).

•

Minska koldioxidavtrycket i nybyggnads-

projekt med minst 40% kgCO

/kvm BTA

senast 2030 (basår 2022).

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

MINSKNING AV ENERGI-

INTENSITETEN (KWH/KVM)

31%

Mål: 30% minskning från

basår 2020 till år 2030

MILJÖCERTIFIERAD AREA

71%

Mål: 70% certifierad area till år 2025

BYGGAVFALL TILL DEPONI

Mål: <1% till år 2030

ANDEL FOSSILFRI ENERGI

100%

Mål: 100% till år 2030

MINSKNING AV KOLDIOXIDAVTRYCK

VID NYBYGGNATION CO

/KVM

27%

Mål: 40% minskning från

basår 2022 till 2030

Per 31 december 2025 jämfört med basår 2020.

Av totalt bestånd per 31 december 2025.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 31

Miljömässig hållbarhet

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Avfall

Under 2025 har Stendörren uppdaterat sin metod

för datainsamling i syfte att ge en mer rättvisande

och detaljerad bild av avfallsdata. Med stöd av extern

expertis har bolaget erhållit exakt avfallsdata avse-

ende både fraktioner och mängder. Under året uppgick

andelen byggavfall som deponerades till 1 (2) procent.

För att stärka arbetet med avfallshanteringen arbetar

Stendörren med att implementera gröna hyresavtal, vilka

syftar till att möjliggöra bättre tillgång till avfallsdata.

Koldioxidavtryck

Klimatpåverkan inom den egna organisationen, Scope 1,

är marginell eftersom bolaget inte längre har några egna

värmepannor i fastigheterna och majoriteten av service-

fordonen är fossilfria. De indirekta utsläppen, Scope 2,

utgörs främst av energianvändningen i fastigheterna och

påverkas av både effektiviteten i energiförbrukningen

och valet av energislag för respektive byggnad.

Den största andelen utsläpp kommer från verksamhet

utanför den egna organisationen, inom Scope 3. Dessa

utsläpp kan Stendörren påverka genom val av byggpro-

jekt och byggmaterial samt genom att sätta ambitiösa

mål för avfallshantering. Bolaget kan även ställa krav på

användning av fossilfria bränslen i fordon och maskiner

som används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till

hyresgästernas användning av lokaler kan till viss del

begränsas genom att uppmuntra till inköp av fossilfri

eller förnybar el, främja effektiv avfallshantering samt

underlätta klimatsmarta pendlingsalternativ.

En sammanställning av Stendörrens totala växt-

husgas utsläpp för perioden 2020–2025 återfinns

i tabellen på sidorna 39–41.

Totala utsläpp

Under året minskade utsläppen i Scope 1 till 8 ton (25),

drivet av lägre utsläpp från bolagets fordon samt att

inga läckage av köldmedia förekom under perioden.

Utsläppen i Scope 2 ökade något till 975 ton (952),

vilket kan tillskrivas försämrade emissionsfaktorer

från fjärrvärmeleverantörerna. Detta trots lägre energi-

förbrukning i fastighetsbeståndet.

De totala utsläppen i Scope 3 minskade till 5 137 ton

(8 104). Minskningen förklaras med bättre klimatpre-

standa på inbyggda byggprodukter, återbruk vid hyres-

hästanpassningar men också till viss del färre avslutade

projekt under året. Antalet pendlingsresor med fossil-

drivna fordon har minskat, då en betydande andel av

dessa resor nu sker med elbilar. Dock ökar utsläppen till

följd av en ökad kontorsnärvaro och ett högre antal med-

FOKUSOMRÅDEN

Resurseffektivitet – utfall

KPI 2025 2024 2023

Energi

Andel inköpt fossilfri energi, % 100 97 98

Total energianvändning, MWh 32 667 34 437 40 858

– varav från förnybara källor, MWh 22 105 33 531 39 903

– varav från icke-förnybara källor, MWh 10 562 906 955

Uppvärmning från fjärrvärme, MWh 22 932 24 090 28 703

Uppvärmning från el

Värmepumpar, direktverkande el etc, MWh 1 167 965 1 021

Uppvärmning från eldningsolja, MWh 0 0 0

Energiintensitet, kWh/kvm 74 79 85

Fastighetsel (exkl el till uppvärmning), MWh 8 522 9 333 11 078

Kyla från fjärrkyla, MWh 47 49 56

KPI 2025 2024 2023

Intensiteter

kWh/kvm 74 79 85

kg CO

/kvm 2,3 2,2 2,6

Certifiering

Antal miljöcertifierade fastigheter 92 94 68

Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, % 71 73 58

Antal certifierade ny- och ombyggnationer

4 3 1

Intensitet baserat på Scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA.

Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för Scope 3 påbörjats.

Erhållet certifikat. Totalt 100 procent av nybyggnation som avslutas under 2025,

inväntar godkänt certifikat.

Klimatpåverkan (Scope 1 och 2)

Kg CO

/kvm

Energiintensitet

KWh/kvm

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

20252024202320222021

100

120

20252024202320222021

Andel fossilfria energikällor i verksamheten

100

20252024202320222021

n Icke-förnybara energikällor

n Fossilfria energikällor

arbetare. Majoriteten av Scope 3-utsläppen härrör från

materialanvändning i ny- och ombyggnadsprojekt. Detta

är ett resultat av ökad efterfrågan på bolagets fastigheter,

vilket under året lett till att fler byggprojekt befunnit sig

i den produktionsintensiva fasen.

Utsläppsintensitet

Inom Scope 1 och 2, som omfattar det förvaltade fast-

ighetsbeståndet, har energiförbrukningen minskat och

utsläppen reducerats till 2,3 kg CO

/kvm uthyrbar area

(LOA).

Inom Scope 3 ligger utsläppen vid nybyggnation

något högre än under föregående år, 255 kg CO

/kvm

(251) (BTA). Detta beror på att bolaget under 2024 slut-

förde ett pilotprojekt – Stenvreten 8:37 som hade en hög

hållbarhetsprestanda vilket resulterade i ett mycket lågt

klimatavtryck per kvadratmeter.

För ombyggnationer och hyresgästanpassningar

minskade utsläppen till 27 (35) kg CO

/kvm (LOA).

Under 2025 har beräkningsmetoden uppdaterats för att

ge en mer korrekt och rättvisande bild av bolagets syste-

matiska arbete med att öka andelen återbrukat material

i ombyggnationer.

Dock baseras fortfarande majoriteten av CO

-kalkylen

för dessa projekt på schablonvärden.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 32

Miljömässig hållbarhet

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

I linje med Task Force on Climate-related

Financial Disclosures (TCFD) rekommenda-

tioner har bolaget kategoriserat sina klimat-

relaterade finansiella risker i två huvudgrupper

– fysiska risker och omställningsrisker. Sten-

dörren har genomfört analyser av det svenska

fastighetsbeståndet och har tagit fram en stra-

tegi för att hantera och begränsa de identifie-

rade riskerna.

Fysiska risker avser de risker som uppstår till följd av

klimatförändringar, såsom ökad nederbörd, högre tem-

peraturer eller stigande havsnivåer. Omställningsrisker

omfattar politiska, regulatoriska, marknadsmässiga och

tekniska risker som kan uppstå i samband med över-

gången till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp.

Under de senaste åren har Stendörren genomfört

en omfattande klimatriskanalys av hela det svenska fast-

ighetsbeståndet, i syfte att identifiera vilka fastigheter

som är mest utsatta för klimatförändringar. Analysen

visade att cirka 21 procent av beståndets värde är expo-

nerat för högre klimatrelaterade risker.

Fysiska risker

I den analys som Stendörren genomförde under 2022

och 2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC:s

fyra utsläppsscenarier; RCP8,5 (värsta scenario, fortsatt

ökade utsläpp), RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till

2060), RCP4,5 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2040)

och RCP2,6 (kulminerade utsläpp 2020 och därefter

en minskning).

Resultatet av den genomförda kartläggningen visar

att fram till år 2040 har 22 fastigheter en möjlig fysisk

klimatrisk. Av dessa har en djupare genomgång och

inventering påbörjats under 2024 för att kunna han-

tera risker i respektive fastighet. Under 2025 har riktade

FRAMTIDSSÄKRING

Ambition

•

Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och

rapportera enligt TCFD.

•

Samtliga fastigheter med hög risk ska

riskinventeras och förses med relevanta

handlingsplaner.

•

Minst 50% EPC-B eller bättre senast 2030.

•

Mål om nettonoll koldioxidutsläpp i linje

med Science Based Targets initiative (SBTi).

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

åtgärder genomförts för att begränsa konsekvenser

av de identifierade riskerna.

Riskerna är framför allt kopplade till hydrologi och

kylgraddagar. Analysen av bolagets svenska fastigheter

utgår från underlag sammanställt av SMHI, byggnader-

nas konstruktion, energiprestanda, geografiska läge och

byggår. Fastigheter i Norge, Danmark och Finland har

ännu inte inkluderats i det rapporterade underlaget.

De fastigheter som idag finns utanför Sverige kommer

att utredas när en lämplig modell för detta tagits fram.

Omställningsrisker

Stendörren har även genomfört en analys av tillgäng-

liga energidata för sitt fastighetsbestånd. Granskningen

identifierade 16 fastigheter som, genom genomförda

och planerade åtgärder, successivt minskar sina utsläpp

och därmed är i linje med bolagets mål om nettonoll

koldioxid utsläpp till år 2040.

Stendörren utgår i sitt arbete från ett scenario med

en global temperaturökning om 1,5 grader, vilket

sätter ramarna för hur bolaget hanterar sina omställ-

ningsrisker. En central del i detta arbete är att byta till

uppvärmnings lösningar som bergvärme och fjärrvärme

med högre andel förnybar energi. Anpassningsarbetet

för att minska konsekvenserna av omställningen har

inletts och pågår löpande.

För fastigheterna i övriga Norden pågår en successiv

kartläggning, och de integreras stegvis i Stendörrens

övergripande omställningsarbete.

Båglampan 25, Bromma

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 33

Miljömässig hållbarhet

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Ambition

•

Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och

återkoppling, gällande jämställdhet och

icke-diskriminering.

•

Sträva efter jämlikhet och mångfald bland

alla yrkeskategorier med mål om en 40/60

könsfördelning för ledande befattnings-

havare.

•

Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga

medarbetarenkäterna.

•

Samtliga medarbetare ska utbildas

i uppförandekoden.

Stendörrens medarbetare utgör grunden för

bolagets framgång och långsiktiga värdeska-

pande. Genom hög kompetens, starkt enga-

gemang och ett gemensamt ansvarstagande

bidrar medarbetarna till utvecklingen av en

hållbar verksamhet som skapar värde för

kunder, investerare och samhälle.

Välmående och hälsa

Stendörren arbetar aktivt med att stärka företags-

kulturen och vidareutveckla bolaget. Medarbetarnas

utveckling, välmående och hälsa är ett högt prioriterat

område. Under det gångna året har bolaget fokuserat på

att stärka kompetensen och förbättra kommunikationen

mellan ledande befattningshavare och medarbetare, för

att öka förståelsen för individuella behov och utveck-

lingsmöjligheter.

Stendörren värnar både om medarbetarnas professio-

nella utveckling inom företaget och om balansen mellan

arbete och fritid. Nyckelpersoner inom bolaget har fort-

satt att driva och leda olika initiativ som främjar trivsel

och stärker sammanhållningen i teamen, med syftet att

skapa en inkluderande och engagerande arbetsmiljö.

Under året arrangerades en gemensam konferens med

temat ”Stresshantering samt AI som verktyg”, där team-

stärkande aktiviteter stod i fokus.

Under de senaste åren har Stendörrens insatser

resulterat i en tydlig förbättring i bolagets halvårsvisa

eNPS-mätningar (Employee Net Promoter Score). Vid

den första mätningen under 2025 minskade eNPS-

värdet till 42 (58), medan mätningen under hösten

2025 visade ett betydligt högre resultat om 56 (42).

Arbetsrelaterad sjukfrånvaro under 2025, både kort-

tids- och långtidssjukfrånvaro, var i genomsnitt 0 dagar

per medarbetare (0). Dessutom rapporterades inga

arbetsrelaterade olyckor eller färdolyckor under året.

ATTRAKTIV ARBETSGIVARE

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

GOD HÄLSA OCH

VÄL BEFINNANDE

JÄMSTÄLLDHET

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

Jämställdhet och mångfald

Andelen kvinnor i ledande befattningar uppgick under

2025 till 54 procent, vilket är oförändrat jämfört med

2024. Stendörren arbetar aktivt för att främja inklude-

ring, likabehandling och respekt mellan medarbetare.

Detta görs bland annat genom medarbetarsamtal och

workshops.

Vid misstanke om särbehandling finns tydliga rutiner:

händelser rapporteras till närmaste chef eller till HR-chef

och följs upp tillsammans med berörda parter. Stendörren

tillhandahåller även en anonym visselblåsartjänst som är

tillgänglig för samtliga medarbetare.

För att säkerställa en rättvis lönesättning genomförs

årligen en lönekartläggning. Den syftar till att säkerställa

att lönesättning sker utifrån roll, ansvar och erfarenhet

samt att olika roller värderas konsekvent och transparent

i förhållande till varandra.

2025 2024 2023

KPI Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total

Könsfördelning chefsbefattningar

7 6 13 7 6 13 7 6 13

Antal nyanställda under året 3 5 8 9 3 12 4 8 12

Arbetsrelaterade skador och sjukdomar,

antal frånvarodagar

0 0 0 0 0 0 2,1 0 0,8

Mångfald antal anställda

<30 år 4 6 10 4 5 9 5 3 8

31–50 år 15 12 27 14 15 29 8 20 28

>50 år 7 10 17 7 6 13 7 7 14

Totalt antal anställda 54 51 50

KPI 2025 2024 2023

Personalomsättning, % 9,5 18 33

eNPS-värde (employee Net Promoter Score) 56 42 58

Antal utbildningstimmar per år

662 418 263

Andel anställda som får regelbunden

utvärdering och uppföljning av sin

prestation och karriärutveckling, %

100 100 100

Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen.

Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2025.

Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats.

KVINNLIGA LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

54%

Mål: 40/60 könsfördelning

ENPS-POÄNG

Mål: 40 poäng

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 34

Social hållbarhet

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

SOCIALT ANSVAR

Bolaget arbetar tillsammans med kunder, kom-

muner och lokala företagare för att utveckla

trivsamma, trygga, säkra och gröna miljöer.

Stendörren ser stora fördelar med att ha en

nära dialog med hyresgästerna, då det ger en

god förståelse för deras behov och förvänt-

ningar på bolaget som hyresvärd.

Samhällsengagemang

Stendörrens mål inom detta fokusområde är att skapa

arbetsmöjligheter för personer som står långt från

arbetsmarknaden. Under de senaste åren har bolaget

aktivt erbjudit praktikplatser och möjligheter till prak-

tiskt lärande för att stötta individer på deras väg in i

arbetslivet. Under 2025 tog Stendörren emot totalt tre

praktikanter och två LIA praktikanter (Lärande i arbete).

Under 2025 har bolaget inlett ett samarbete med

Arena För Utveckling (AFU) för att bidra med arbetstill-

fällen för personer som står långt ifrån arbetsmarknaden.

I snitt har sex personer jobbat vid två fastigheter en

gång i veckan. Samarbetet har även lett till att en person

från AFU fått en praktikplats hos Stendörren. Dessutom

har bolaget i samarbete med Stadsmissionen i Västerås

kommit med ett initiativ för ungdomar. Genom detta

samverkansprojekt med sex verksamheter i området

skapar vi arbetstillfällen för ungdomar som lever och

bor i utsatta bostadsområden.

Ambition

•

Skapa arbetsmöjligheter för personer långt

ifrån arbetsmarknaden.

Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 35

Social hållbarhet

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Ambition

•

Leverantörer till bolagets förvalt ning samt

utvecklingsverksamhet ska underteckna

och efterleva Stendörrens uppförandekod.

•

Samtliga fordon ska vara fossil-

bränsleoberoende.

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

JÄMSTÄLLDHET

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

OPERATIONELL EXCELLENS

Fokusområdet behandlar de riktlinjer som

medarbetarna inom Stendörren ska arbeta uti-

från för att bidra till en hållbar verksamhet. Det

handlar om att bevaka risker och förändringar

i omvärlden, med fokus på att bygga en stark

och stabil organisation med välfungerande

stödprocesser, metoder, verktyg, rutiner och

policyer.

Styrning av leverantörskedjan

Under slutet av 2024 uppdaterades uppförandekoden

för att kvalitetssäkra och tydliggöra hållbarhetskraven

vid upphandling av leverantörer. Den senaste versionen

av uppförandekoden signeras och följs av bolagets sam-

arbetspartner. Under 2025 har det systematiska arbetet

med bakgrundskontroller samt regelbunden uppföljning

på att uppförandekoden efterlevs förbättrats.

Tjänsteresor

Andelen fordon i bolaget som är fossiloberoende (hybrid

eller elfordon) uppgår till 96 (89) procent av bolagets

totala fordonsflotta. Resterande fordon fasas ut löpande

enligt bolagets fordonspolicy. Av logistiska skäl finns en

fossildriven driftbil kvar, denna körs numera endast på

HVO. Anställda på Stendörren ska undvika flygresor i

möjligaste mån och som generell rekommendation gäller

att alla inrikesresor ska genomföras med tåg.

Antikorruption och mänskliga rättigheter

Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera risken

för korruption, mutor och oegentligheter, både i egen

verksamhet och i värdekedjan. Bolagets leverantörer ska

signera en uppförandekod i samband med utförandet

av entreprenad eller tjänst av ett högre värde än 1 miljon

kronor. Bolaget har en systematisk uppföljningsrutin

för att säkerställa att uppförandekoden följs. Bolaget

Antal inrapporterade

incidenter 2025 2024 2023

Visselblåsarsystem 0 0 0

Övriga kanaler 0 0 0

ANDEL FOSSILOBEROENDE FORDON

96%

Mål: 100% år 2025

tillhandahåller ett externt hanterat visselblåsarsystem

via sin webbplats. Under 2025 har inga ärenden rappor-

terats genom systemet.

Systematiskt arbete för en säkrare värdekedja

Bolaget genomför bakgrundskontroller av entreprenörer

och leverantörer vid avtal större än 25 miljoner kronor,

som omfattar både ekonomiska och sociala parametrar

i syfte att säkerställa trygga och säkra samarbeten.

Rutinen tydliggör hur efterlevnaden av uppförande-

koden ska följas upp och vilka typer av kontroller som ska

genomföras i olika skeden av upphandlingsprocessen.

Under 2025 har ett fåtal mindre avvikelser upptäckts.

Dessa har hanterats av upphandlad part. Inga allvarli-

gare incidenter eller avvikelser har uppdagats.

Viby 19:66, Upplands-Bro

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 36

Ansvarsfullt företagande

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 37

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

GRI-INDEX

GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats

Allmänna upplysningar

GRI 2:

Allmänna upplysningar

2021

2-1 Uppgifter om organisationen 3, 8, 52

2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 52, 71

2-3 Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 24, 44, 45

2-4 Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats

i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar

2-5 Externt bestyrkande 24, 43

2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 12

2-7 Anställda 45, 67

2-8 Medarbetare som inte är anställda 68

2-9 Översikt över styrning och sammansättning 26, 79, 80

2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 79, 80

2-11 Ordförande för det högst styrande organet 80, 86

2-12 Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 25, 26

2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 25, 26

2-14 Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 25, 26

2-15 Intressekonflikter 79, 80

2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 81, 82

2-17 Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 81, 82

2-18 Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 81, 82

2-19 Ersättningspolicyer 68, 84, 85

2-20 Process för att fastställa ersättningar 84, 85

2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 67, 68

2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 28, 45, 46

2-23 Policyförpliktelser 25

2-24 Integrera policyförpliktelser 25

2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 36

2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 36

2-27 Efterlevnad av lagar och regler 24

2-28 Medlemskap i organisationer 25

2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 27

2-30 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 44

GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats

VÄSENTLIGA FRÅGOR

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27

3-2 Lista på väsentliga frågor 27

3-3 Hantering av väsentliga frågor 27

EKONOMISKA STANDARDER

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27

GRI 201:

Ekonomiskt resultat 2016

201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 41

201-3 Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 54, 84, 85

ANTIKORRUPTION

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 36

GRI 205:

Antikorruption 2016

205-2 Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 34, 36

205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 36

ENERGI

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31

GRI 302:

Energi

302-1 Energianvändning inom organisationen 31, 32

302-3 Energiintensitet 31, 32

302-4 Minskad energianvändning 31, 32

UTSLÄPP TILL LUFT

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 32

GRI 305:

Utsläpp till luft 2016

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 32, 39

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2) 32, 39

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 32, 40

305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 13, 32, 39

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 38

GRI-index

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats

AVFALLSHANTERING

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31, 32

GRI 306:

Avfall 2022

306-3 Genererat avfall 41

306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 41

306-5 Avfall till förbränning och deponering 41

MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 34

GRI 405:

Mångfald och lika-

behandling 2016

405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 34, 56

405-2 Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns 34

Almnäs 5:23, Södertälje

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 39

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

HÅLLBARHETSNOTER

Stendörrens växthusgasutsläpp

Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol. Utsläppen är

redovisade inom Scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för Scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år.

Ton CO

e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar

Scope 1

Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 0 0 0,1 16 29 Olja: 0,268 kgCO

e/kWh Energiföretagen Inga oljepannor i drift.

Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 8 10 60 84 110 Bensin: 2,114 kgCO

e/l

Diesel: 1,958 kgCO

e/l

Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO

e/l

E85: 0,463 kgCO

e/l

Fordonsgas: 0,358 kgCO

e/l

Biogas: 0,00 kgCO

e/l

Naturvårdsverket

Köldmedialäckage 0 15 50 151 71 Inga läckage under 2025.

Summa Scope 1 8 25 110 251 210

Scope 2

Fjärrvärme 974 951 1 188 1 080 1 268 Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen

Köpt el (platsbaserad)1 779 903 972 1 060 1 222 Nordisk elmix: 0,072 kgCO

e/kWh IVL

Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO

e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft

Summa Scope 2 (platsbaserad) 1 753 1 854 2 160 2 140 2 490 Nordisk elmix, emissionsfaktor är densamma för alla år

Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 975 952 1 189 1 081 1 269

Utsläppsintensitet, Scope 1 och 2

(kg CO

per uthyrbar kvm)

2,3 2,2 2,6 2,7 3,2 IVL, SBTi För att klara 1,5 graders

målet, skall energi till

bolagets drift av fastigheter

max uppgå till 2,82 kgCO

kvm till 2030.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 40

Hållbarhetsnoter

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Ton CO

e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar

Scope 3

Uppströms

Nybyggnation (Avser A1-A5 i klimatdeklarationen)

(3.2)

1 041 3 008 982 5 529 n/a Generiska representativa värden enligt Boverkets klimatdatabas

EPD:er på specifika material där det finns

Byggsektorn klimatberäkningsverktyg (BM)

EPD International

Färre (cirka 30%) avslutade

kvadratmeter inom projekt

än under 2024. Fler

byggprodukter med EPD

samt klimatförbättrade

alternativ.

Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) 802 1 091 702 2 088 n/a Schablon samt EPD:er byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp.

Markarbete under byggnad: 30 kgCO

e/kvm

Asfalterad yta: 0,049 kgCO

e/kg

Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete:

IVL

Asfalt: Trafikverket (från BM)

Fler byggprodukter med EPD

samt klimatförbättrade

alternativ.

ROT (värdehöjande) (3.2) 3 048 3 699 2 633 2 058 n/a Schablon small: 29 kgCO

e/kvm

Schablon medium: 55 kgCO

e/kvm

Schablon Large: 80 kgCO

e/kvm

Schablon framtagen tillsammans med IVL Färre ombyggnadsprojekt

(cirka 4%). Av samtliga

ombyggnadsprojekt har

andelen återbruk ökat. Av

samtliga ROT-projekt har 8%

bestått av återbruk.

Uppströms: Köpta energibränslen (naturgas, olja,

pellets) (3.3.)

0 0 0,11 1 2 Eldningsolja till uppvärmning: 0,022 kgCO

e/kWh Värmeforsk

Uppströms: Fjärrvärme (3.3) 101 119 140 132 159 Emissionsfaktor från varje leverantör (1års eftersläpning) Energiföretagen

Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) 222 264 297 314 361 Nordisk elmix: 0,0213 kgCO

e/kWh IVL

Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) 25 30 36 40 45 El vattenkraft: 0,00295 kgCO

e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft

Uppströms påverkan drivmedel (3.3) 2 5 14 20 16 Bensin: 0,46 kgCO

e/l

Diesel: 0,49 kgCO

e/l

Biodiesel (HVO 100%): 0,046 kgCO

e/l

E85: 0,563 kgCO

e/l

Fordonsgas: 0,784 kgCO

e/l

Biogas: 0,563 kgCO

e/l

Naturvårdsverket Avsevärd minskning av

fossilberoende bilar.

Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5) 0,4 n/a n/a n/a n/a Fastighetsägaren

Tjänsteresor (3.6) 15 12 6 10 5 Flyg: cirka 0,315 kgCO

e/km

Inga resor med privat bil

Övriga färdmedel: 0 kgCO

Zeroemissions Fler affärsresor, utanför

Sverige, med flyg.

Pendlingsresor (3.7) 9 7 9 17 n/a Bensin: 0,154 kgCO

e/km

Diesel: 0,131 kgCO

e/km

Diesel (100%bio): 0,00 kgCO

e/km

Elbil: 0,00 kgCO

e/km

Laddhybrid: 0,066 kgCO

e/km

Övriga färdmedel: 0

Naturvårdsverket Ökad kontorsnärvaro och

medarbetare. Cirka 20%

ökning i restid till kontoret.

Hyrda tillgångar (3.8) 0 0 0 0 0 Nordisk elmix: 0,072 kgCO

e/kWh

Emissionsfaktor från fjv leverantör

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 41

Hållbarhetsnoter

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Ton CO

e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar

Nedströms

Hyresgästersenergianvändning (verksamhet) (3.13) 80 87 n/a n/a n/a Nordisk elmix: 0,0213 kgCO

e/kWh Energimarknadsinspektionen Uppstart att inkludera

hyresgästers förbrukning i

årets redovisning. (mindre

andel, 15%, redovisats av

hyresgästers verksamhetsel)

Hyresgästersavfall (verksamhet) (3.13) 14 46 n/a n/a n/a Avfallsentreprenör Stendörren har under 2025

uppdaterat sin metod för

datainsamling i syfte att ge

en mer rättvisande och

detaljerad bild av avfallsdata.

Tidigare år har avfall upp-

skattats med hjälp av

schablon baserade faktorer

(kg/kr), medan data från och

med 2025 samlas in per

avfallsfraktion, faktisk vikt

och respektive

avfallsentreprenör.

Summa Scope 3 (platsbaserad) 5 334 8 338 4 783 10 169 543

Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 5 137 8 104 4 522 9 895 227

Summa klimatpåverkan (platsbaserad energi) 7 095 10 217 7 053 12 560 3 243

Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 6 340 9 081 5 821 11 227 1 706

Utsläppsintensitet, Scope 1, 2 och 3

(kgCO

per uthyrbar kvm) 6,9 11,9 8,55 16,54 n/a

Hyresgästavfall

Ton 2025 2024 2023

Energi återvinning

669 184 81

Återvinning 1 109 120 328

Destruktion n/a 0 0

Deponi 0 4 10

Farligt avfall 3 1 26

Återbruk 1

n/a n/a

Annat 48

n/a n/a

Stendörren har under 2025 uppdaterat sin metod för datainsamling i syfte att ge en mer

rättvisande och detaljerad bild av avfallsdata. Tidigare år har avfall uppskattats med hjälp

av schablonbaserade faktorer (kg/kr), medan data från och med 2025 samlas in per

avfallsfraktion, faktisk vikt och respektive avfallsentreprenör.

Direkt skapat ekonomiskt värde

Mkr 2025 2024 2023 2022 2021

Totala intäkter 1 049 910 854 733 653

Drift 177 168 158 159 150

Löner och ersättning till anställda 79 84 71 68 64

Betalning till finansiärer 410 323 309 208 135

Betalningar till den offentliga sektorn 89 88 41 59 29

Behållet ekonomiskt värde 293 247 275 240 274

Utdelning – – – – –

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 42

Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fastig-

heter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren

Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning

för år 2025.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta håll-

barhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier.

Kriterierna framgår på sidorna 24 samt 37–38 i hållbar-

hetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramver-

ket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global

Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets-

redovisningen, samt av företagets egna framtagna redo-

visnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar inne-

fattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig

för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte

innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredo-

visningen grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet

med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revi-

sioner och översiktliga granskningar av historisk finan-

siell information. En översiktlig granskning består av

att göra förfrågningar, i första hand till personer som är

ansvariga för upprättande av hållbarhetsredovinsingen,

att utföra analytisk granskning och att vidta andra över-

siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning

har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-

ning jämfört med den inriktning och omfattning som en

revision enligt International Standards on Auditing och

god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International

Standard on Quality Management) och har därmed ett

allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar

dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlev-

nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen

och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är

oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB

(publ) och deras dotterbolag enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt-

lig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss

en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga

omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade

om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad

på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet

som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår

från de av styrelsen valda kriterier, som definieras ovan.

Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande

av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk-

ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss

grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte

framkommit några omständigheter som ger oss anled-

ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt

väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrel-

sen angivna kriterierna.

Stockholm den 29 april 2026

BDO Mälardalen AB

Markus Håkansson

Hållbarhetsexpert/Specialistmedlem FAR

REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG

GRANSKNING AV KONCERNHÅLLBARHETSREDOVISNINGEN

Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ), Org.nr. 556825-4741

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 44

Risker och riskhantering 46

Koncernens totalresultat 48

Koncernens finansiella ställning 49

Koncernens förändringar i eget kapital 50

Koncernens kassaflöde 51

Koncernens noter 52

Moderbolagets resultaträkning 64

Moderbolagets totalresultat 64

Moderbolagets finansiella ställning 65

Moderbolagets förändringar i eget kapital 66

Moderbolagets kassaflöde 66

Moderbolagets noter 67

Förslag till vinstdisposition 73

Årsredovisningens undertecknande 74

Revisionsberättelse 75

43STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren

Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”),

med organisationsnummer 556825-4741, med säte i

Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för

koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2025.

Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Nume-

riska uppgifter inom parentes avser föregående räken-

skapsår.

Väsentliga händelser under året

•

Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 042 miljo-

ner kronor (902) och driftnettot ökade med 17 procent

till 841 miljoner kronor (718).

•

Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar

uppgick till 390 miljoner kronor och 342 miljoner

kronor (309) om inkluderat engångsposter om cirka

48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansie-

ringar under andra halvan av 2025.

•

Nettouthyrningen uppgick under året till sammanlagt

–7,6 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med

ett sammanlagt årshyresvärde om 101 miljoner kronor

(omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyres-

avtal med nya hyresgäster).

•

De hyresavtal som omförhandlades under året ledde

till en ökning av hyresvärdena om cirka 14 procent i

viktat genomsnitt.

•

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick

till 366 miljoner kronor (217) motsvarande 11,43 kronor

per aktie (7,52).

•

Realiserade och orealiserade värdeförändringar av

fastighetsportföljen uppgick för året till 43 miljoner

kronor (225).

•

Årets resultat uppgick till 173 miljoner kronor (327)

motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70) före utspäd-

ning och 4,63 kronor per aktie (9,69) efter utspädning.

Verksamheten i korthet

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt

fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i

nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq

Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam till-

växt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom

värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den posi-

tiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av

storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga

tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika

byggrättsportfölj.

Stendörren har fyra finansiella mål:

•

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt

uppgå till lägst 15 procent.

•

Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång-

siktigt uppgå till lägst 12 procent.

•

Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst

2,0 gånger.

•

Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och

aldrig understiga 20 procent.

Koncernen bestod per den 31 december 2025 av 190

stycken bolag (166) där Stendörren Fastigheter AB

(publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via

dotterbolag.

Fastighetsbestånd

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december

2025 av 179 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock-

holmsregionen och Mälardalen och med ett samman-

lagt marknadsvärde om 15 927 miljoner kronor. De tio

största hyresavtalen svarade för cirka 18 procent av den

samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid

periodens utgång hyresavtalet med Fortifikationsverket,

vilket representerade cirka 7 procent av den samlade

årshyran.

Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka

922 000 kvadratmeter uthyrbar lokalyta och fastig-

hetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade

tillsammans för cirka 81 procent av det totala marknads-

värdet. Bolaget hade vid periodens slut 39 fastigheter

helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade

byggrätter summerar till cirka 627 000 kvadratmeter

och är huvudsakligen inom logistik och lätt industri.

Marknadsvärdet på byggrättsport följen uppgår till

1 504 miljoner kronor (1 458).

Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring

av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter,

i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med

potential för bostadsutveckling, främst i Storstockholm

och övriga Mälardalen.

Finansiering

Per 31 december 2025 uppgick koncernens egna

kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och koncer-

nens ränte bärande skulder uppgick till 8 938 miljoner

kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad om 53

procent (52). Den genomsnittliga kapitalbindningen på

de räntebärande skulderna uppgick till 3,2 år (3,1) och

inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den

säkrade delen via swap och räntetak, var den genom-

snittliga ränte bindningen på räntebärande skulder 2,9

år (2,2). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala

ränte bärande lån inklusive derivat uppgick per boksluts-

datumet till 3,9 procent (4,2).

Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå-

ende obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån

uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med

förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90

plus 2,90 procent. Det andra obligationslånet uppgår till

500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper

med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje

obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller

2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus

2,35 procent. Samtliga gröna obligationslån tas upp

inom Stendörrens gröna finansieringsramverk. Alloke-

ringen av det likvida belopp som motsvarar utestående

gröna obligationslån fördelas till den gröna poolen av

kvalificerade investeringar. Stendörren för register över

samtliga tillgångar och investeringar som kvalificerar sig

och säkerställer att det vid varje tidpunkt finns tillräck-

liga gröna tillgångar för att täcka utestående gröna

obligationslån.

Stendörren har finansiella åtaganden (kovenanter) i

sina låneavtal. Dessa är kassaflödesbaserade eller rela-

terade till belåningsgrad och soliditet. Stendörren upp-

fyller samtliga dessa åtaganden med god marginal.

Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön

hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta

om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösen-

datum i maj 2027.

Organisation

Stendörren hade per 31 december 2025 56 medarbetare

(55) med fördelningen 28 män (28) och 28 kvinnor (27).

För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som bolag är

det en förutsättning att bolaget erbjuder en god arbets-

miljö som präglas av öppenhet och respekt, högt i tak

och bra utvecklingsmöjligheter. Stendörrens verksamhet

ska vara sådan att de som arbetar i bolaget inte drabbas

av ohälsa eller kommer till skada på grund av arbetet,

och att de trivs och kan utvecklas både yrkesmässigt

och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska genomsyra

alla beslut som fattas och alla aktiviteter som genomförs.

Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga,

utan även en företagsekonomisk fråga. Det handlar

om att tillvarata kompetens hos medarbetarna och att

attrahera de mest kompetenta personerna vid rekryte-

ring, vare sig de är män eller kvinnor. 100 procent av alla

medarbetare exklusive VD omfattas av kollektivavtal.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 44

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Hållbarhet

Sedan Stendörren grundades 2014 har hållbarhet iden-

tifierats som en väsentlig del av bolagets långsik tiga

tillväxtstrategi. År 2017 intensifierades bolagets hållbar-

hetsarbete genom en strukturerad dialog med intres-

senter och en omfattande strategisk över syn. Under

2021 utvecklades en ny hållbarhetsstrategi med högre

ställda mål. Under 2023 uppfylldes flera mål i förtid och

mot den bakgrunden formulerades nya mål som sedan

godkändes av styrelsen. År 2024 implementerades nya

rutiner i syfte att minimera risker och deras potentiella

konsekvenser. Därtill har processer införts för att minska

klimatutsläpp, särskilt i samband med nybyggnation och

uppstart av nya projekt. Under 2025 har det systema-

tiska arbetet med kravställning, uppföljning och enga-

gemang inneburit bättre resultat avseende utsläpp vid

nyproduktion. Bolagets utvecklingsavdelning har även

implementerat innovativa lösningar. På en övergripande

nivå har bolaget tagit fram en omställningsplan samt en

strategi för ekosystemtjänster och biologisk mångfald.

Stendörren lägger stor vikt vid att integrera hållbar-

het i alla delar av organisationen och strävar efter att

varje medarbetare ska bidra till måluppfyllelse inom

samtliga fokusområden. Stendörrens övergripande och

långsiktiga hållbarhetsmål är att uppnå nettonollutsläpp

av koldioxid i hela värdekedjan till år 2040. Detta mål är

en central del av bolagets vision om att skapa en mer

hållbar och ansvarsfull verksamhet som bidrar positivt

till både samhälle och miljö.

Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet

med bestämmelserna i 6 kap. 12 § årsredovisningslagen

i dess äldre lydelse. Hållbarhetsrapporten avser

Stendörren Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 11

i moderbolagets noter för beskrivning av dotterbolagen)

och återfinns på sidorna 24–41 i detta dokument.

Hållbarhetsredovisningen upprättas årligen och har

överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovis-

ningen. Utvärdering och uppföljning av hållbarhets-

arbetet, dess mål och prioriteringar följs kon tinuerligt

upp av ledningsgruppen. Hantering av väsentliga risker

inom hållbar hetsområdet utgör en del av ledningsgrup-

pens arbete och beskrivs i Förvaltningsberättelsen. De

strategiska prioriteringarna för Stendörrens hållbar-

hetsarbete, och de väsentliga områden beskrivs under

avsnittet ”Intressentengagemang och väsentlighets-

analys” på sidan 27. Av hållbarhetsstrategin på sidan 28

framgår hur miljömässiga, sociala och styrningsrelate-

rade frågor relaterar till Stendörrens hållbarhetsarbete.

Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens

hållbarhetsarbete och utfallet av detta på sidorna 31–36

uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL:

•

Miljö, se sidorna 31–33

•

Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga

rättigheter, se sidorna 34–35

•

Motverkande av korruption, se sidan 36

Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling,

se sidan 25.

För eventuella frågor, kontakta

Stendörrens hållbarhetschef:

Linda Schuur

linda.schuur@stendorren.se

Moderbolag

Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk-

tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa

funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning,

projektledning och finansiering. All personal är anställd

i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moder-

bolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs

huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering

av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot

består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån

samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån.

Likvida medel uppgick per 31 december 2025 till

43 miljoner kronor (49) och det egna kapitalet

uppgick till 1997 miljoner kronor (1 708).

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 45

Förvaltningsberättelse

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 46

Förvaltningsberättelse

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

RISKER OCH RISKHANTERING

Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan få

betydelse för bolagets resultat och finansiella ställning.

Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna

påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt.

God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa sys-

tem, rutiner, policyer och kompetensutveckling är meto-

der för att kontrollera och minimera riskerna som verk-

samheten utsätts för. För att säkerställa att Stendörren

har en ändamålsenlig riskhantering och god intern

kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom

styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhö-

rande delegationsordning och attestinstruktion, antagit

en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner.

Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante-

ring och interna kontroller medan det operativa ansvaret

delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt

att rätt risker identifieras och att bolagets kontrollrutiner

adresserar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs

årligen en inventering och rating av vilka risker av finan-

siell-, operationell-, strategisk- samt regelefterlevnad-

karaktär som bolaget är utsatt för. Ett av huvudsyftena

med detta arbete är att identifiera risker och potentiella

felkällor samt att identifiera och dokumentera befintliga

kontrollrutiner och, där så funnits nödvändigt, tillsätta

nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges

några av de riskområden som enligt bolagets egen

bedömning kan, om de inträffar, medföra betydande

påverkan på bolagets framtida verksamhet, resultat

och finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda

i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara

heltäckande.

Finansiella risker

Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland annat

identifierat följande betydande riskområden:

Fastighetsvärdering

Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltningsfastig-

heter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas

koncernmässigt bokförda värde motsvarar det bedömda

marknadsvärdet enligt redovisningsstandarden IAS 40

Förvaltningsfastigheter. En nedgång i fastigheternas

marknadsvärde medför således en direkt negativ påver-

kan på koncernens resultat och finansiella ställning även

om koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig-

heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och

trovärdig bedömning av fastigheternas marknadsvärde

görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom-

merade värderingsföretag som på årlig basis utför mark-

nadsvärderingar av koncernens samtliga fastigheter.

Finansiering

Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av eget

kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna-

den utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd

av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte-

och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen

av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck-

lingen av befintliga fastigheter som tillkommande för-

värv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut

eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer

således att medföra en negativ påverkan på Stendörrens

kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Det kan ej

garanteras att långivarna kommer att förlänga bola-

gets krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller

garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att

stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansie-

ring består av bilaterala finansieringsavtal med svenska

banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal

med åtaganden om att efterleva gränsvärden avseende

räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att

kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av

lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor

för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av

låntagaren. För att minimera risk att ingångna låneavtal

ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att

teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill

strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaciliteternas

förfallodatum jämnt över tiden så att endast en mindre

del av kreditstocken förfaller varje år. Vid räkenskapsår-

ets utgång uppfyller bolaget med god marginal samtliga

finansiella åtaganden i befintliga kreditavtal. Förfallo-

strukturen på koncernens räntebärande skulder per 31

december 2025 framgår av not 17 och not 18.

Likviditet

Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa-

flödet från den löpande verksamheten i kombination

med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är

tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den

kommande 12-månadersperioden. Per 31 december 2025

fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner

kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kredit-

linor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för

nyttjandet av kreditlinorna.

Skatterisker

En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring av

rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida skatte-

situation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed

felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra

betydande skattetillägg och straffavgifter. För att dels

säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efter-

levs och dels att beräkning och deklaration av inkomst-

skatt sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande

möda på att säkerställa att rätt kompetens finns i orga-

nisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då

behov bedöms föreligga.

Operationella risker

Inom gruppen operationella risker har bolaget bland

annat identifierat följande betydande riskområden:

Projektutveckling

Stendörren genomför löpande många små och större

projekt. Under verksamhetsåret investerades 598 miljo-

ner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, huvud-

sakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgäster-

nas behov och önskemål samt i form av renoveringar

och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion.

Betydande belopp investeras även i om-, till- och

nybyggnationer. Risker som kan identifieras i samband

med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyle-

ringsrisker där kostnaden för projekten kan felbedömas,

oförutsedda omständigheter som medför negativa

ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga

förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader

och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar

Stendörren att minimera genom att ha tydliga projekt-

rutiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt

är även att den initiala projektplanen och kostnads-

beräkningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas

på ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen.

Organisatoriska risker

Inom gruppen operationella risker finns även ett antal

risker av HR-karaktär, såsom ett stort beroende av

nyckelpersoner, en hög personalomsättning som kan

medföra otrivsel på arbetsplatsen, förhöjd stressnivå

som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/

utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett

stort fokus på personalvård och friskvård men också

genom regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa

medarbetarundersökning där synpunkter och förslag

från organisationen hanteras.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 47

Förvaltningsberättelse

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

IT-risker

Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi

riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar.

Stendörren har under 2022–2023 och 2025 bytt ut alla

väsentliga IT-system mot moderna och ändamålsenliga

system för fastighetsförvaltning, redovisning och rap-

portering.

Strategiska risker

Strategiska risker avser bland annat risker sammanhäng-

ande med såväl makroekonomiska faktorer som utveck-

lingen på de lokala fastighetsmarknaderna – omständig-

heter som ligger utanför bolagets kontroll. Dessa

faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten

i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation, räntenivåer,

befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad. Trender i

de makroekonomiska förutsättningarna påverkar direkt

och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrå-

gan på kommersiella fastigheter och därmed bolagets

uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess

tillgångar samt tillgången till, och kostnaden för, finan-

siering. En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala

marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyres-

nivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inver-

kan på bolagets resultat för dess operativa segment och

kan negativt påverka bolagets övergripande verksam-

het, finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan på

bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsent-

lig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Regelefterlevnad

Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla

kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns en

risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler

inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i framtiden.

Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika

tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndig-

heter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren

bedömer att bolaget har adekvat kompetens och interna

processer för att kunna identifiera, kvantifiera och han-

tera dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget

inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut

eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är

förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader

och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för

fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bola-

gets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även

att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden,

vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller

andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk

från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur-

renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav

samt utfallet av initierade förfaranden kan bli långvariga

och kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra

att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller

administrativt förfarande, oavsett om det grundas på

en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett

betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader

i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli

betydande.

Hållbarhetsrisker

Klimatförändringar är en central utmaning och innebär

risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska föränd-

ringar kan öka kostnaderna medan förändrade kund-

beteenden och nya finansieringsmöjligheter kan skapa

affärsmöjligheter. Dessutom kan fysiska effekter som

extrema väderförhållanden skapa ökade kostnader för

fastigheter. Det är avgörande för Stendörren att anpassa

sina strategier för att hantera dessa utmaningar, vilket

görs av respektive ansvarig inom bolaget, genom tvär-

disciplinär riskhantering samt genom regelbunden upp-

följning och transparens inom ledningsgrupp och med

bolagets styrelse. Förutom klimatförändringar föreligger

risker inom arbetsmiljö och mänskliga rättigheter i hela

värdekedjan.

Klimatrisker

Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador på

byggnader, vilket främst kan orsakas av förändringar i

vädermönster såsom extremväder, stigande temperatu-

rer och ökande havsnivåer. Dessa förändringar kan på

lång sikt kräva ökade investeringar i fastigheter för att

förhindra skador och bibehålla deras funktion.

En genomgång av klimatrelaterade (fysiska) risker i

bolagets fastighetsportfölj har nyligen genomförts. De

identifierade riskerna hanteras, både strategiskt och

direkt i den dagliga verksamheten. Inventering av de

mest utsatta fastigheterna är grundläggande för att

säkra tillgångar inför framtida klimatförändringar, med

fokus på att integrera säkerhetsåtgärder för att skydda

hyresgästernas verksamheter. Klimatriskbedömningar är

också en integrerad del vid förvärvsbesiktningar för att

säkerställa att potentiella risker tas hänsyn till vid fastig-

hetsköp.

Bolaget arbetar strukturerat och systematiskt för

att minska flera av omställningsriskerna. Det genom-

förs löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska

prestanda och förbättringsarbeten planeras in i sam-

band med ordinarie underhåll och ombyggnationer. Ett

betydande steg har varit att minska koldioxidutsläppen

från förvaltningsverksamheten. Genom att öka ande-

len fossilfri energi och minska energiförbrukningen kan

utsläppen av växthusgaser reduceras, vilket även leder

till minskade driftkostnader. Dessa åtgärder är ett led i

företagets strategi för att både minska miljöpåverkan

och stärka ekonomin på lång sikt. Om Stendörren miss-

lyckas med att minimera riskerna, kopplade till klimatför-

ändringar, i portföljen kommer fastighetsvärderingen av

varje berörd fastighet att minska. Bristande klimatarbete

kan också leda till svårigheter att finansiera fastigheter.

Miljö

En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande,

löpande skötsel och genom den verksamhet som

bedrivs i den. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en

verksamhet som har bidragit till en förorening ett ansvar

för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan

utföra eller bekosta efterbehandling är den som för-

värvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller

borde känt till föroreningen, ansvarig för efterbehand-

lingen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar

kan riktas mot ägaren av fastigheten för att ställa fastig-

heten i sådant skick som följer av miljöbalken.

Stendörren arbetar aktivt med att minimera miljö-

påverkan. miljöcertifierade byggnader, miljöanpassade

materialval och en säker kemikalie- och avfallshantering

är en del av detta. Förvärv av fastig heter föregås av miljö-

utredningar för att klargöra fastigheternas miljöstatus.

Genom aktiv dialog med våra hyresgäster arbetar vi till-

sammans för att öka mängden avfall som kan återvinnas.

Vidare följer Stendörren gällande regelverk beträffande

fastighetsägarens ansvar för miljöpåverkan från fastig-

hetsdriften.

Mänskliga rättigheter och etiskt beteende

Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt beteende,

incidenter av korruption, mutor både internt och hos

samarbetspartners, utgör en allvarlig risk för förtroende-

skador och medför ekonomisk skada. Sådana handlingar

kan underminera företagets rykte och affärsmässiga

intressen. För att förebygga detta skriver alla nya

medarbetare under den interna uppförandekoden vid

anställningens början.

Uppförandekoden i kombination med bolagets per-

sonalhandbok reglerar ställningstaganden och agerande

för att motverka särbehandling, mutor och korruption.

Dessutom genomförs kontinuerliga utbildningar för att

upprätthålla etiska och sociala standarder bland per-

sonalen. Stendörren har en särskild uppförandekod för

leverantörer, kunder och affärspartners som utvecklades

av bolaget 2018.

Koden uppdateras regelbundet, senast 2024, i syfte

att ytterligare tydliggöra bolagets förhållningssätt

och regler för att motverka oetisk verksamhet bland

Stendörrens samarbetspartners och leverantörer. För att

säkerställa efterlevnad av uppförandekoden har bolaget

beslutat om nya rutiner under 2024. Bolaget har iden-

tifierat hur bakgrundskontroller skall utföras och vilken

nivå av bakgrunds-, person- samt bolagsinformation

som skall tas fram inför samarbetsavtal. För regelbun-

den uppföljning av hur uppförandekoden efterlevs finns

rutiner internt.

Bolaget tar även hjälp av externa tredjepartsorganisa-

tioner för att säkerställa att leverantörerna följer avtalen

och överenskommelserna. Denna strategi är avgörande

för att säkerställa en ansvarsfull och etisk företagskultur

både internt och externt.

Mkr	Noter	2025	2024
Hyresintäkter	3	1 042	902
Övriga intäkter		8	9
Summa intäkter		1 050	910
Driftkostnader	4	–157	–145
Underhållskostnader	4	–20	–23
Fastighetsskatt	4	–31	–24
Driftnetto		841	718
Central administration	5, 6	–82	–80
Finansiella intäkter och kostnader	7	–40 7	–319
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld	4	–11	–10
Förvaltningsresultat före valutakursförändringar		342	309
Orealiserade valutakursförändringar	8	–30	0
Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar		312	308
Värdeförändring förvaltningsfastigheter		43	225
Värdeförändring finansiella instrument		–52	–91
Resultat före skatt		303	443
Skatt	9	–130	–116
Årets resultat		173	327
Omräkningsdifferenser		–8	2
Övrigt totalresultat		–8	2
Summa totalresultat för året		165	329
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		165	329
Resultat per aktie, före utspädning, kr		4,64	9,70
Resultat per aktie, efter utspädning, kr		4,63	9,69
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner		32,04	28,89
Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner		32,0 7	28,91

KONCERNENS TOTALRESULTAT

Resultat

Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för

2025 cirka 140 miljoner kronor högre intäkter och drift-

nettot steg med cirka 124 miljoner kronor. I jämförbart

bestånd ökade driftnettot med cirka 43 miljoner kronor,

vilket är cirka 6 procent högre än 2024. Efter avdrag

för finansieringskostnader och centrala administrations-

kostnader summerar förvaltningsresultatet före valuta-

kursförändringar till 342 miljo ner kronor (309), vilket

motsvarar en ökning om 11 procent och 26 procent juste-

rat för engångsposter hänförliga till förtida refinansie-

ringar. Periodens resultat uppgår till 173 miljoner kronor

(327), motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70).

Hyresintäkter

Hyresintäkterna ökade med cirka 16 procent till 1 042

miljoner kronor (902) jämfört med 2024. De ökade

intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga bestån-

det, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt

under året.

Fastighetskostnader

De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka

–209 miljoner kronor (–192) vilket är 16 miljoner kronor

högre jämfört med 2024. Totala fastighetskostnader i

jämförbart bestånd är oförändrade jämfört med 2024.

Kostnader för underhåll, snöröjning och värme minskade

medan fastighetsskatt och kostnader för fastighetsför-

säkringar ökade.

Central administration

Kostnaderna för central administration uppgick under

året till –82 miljoner kronor (–80) och utgörs av kost-

nader för central förvaltning och administration samt

kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.

Finansnetto

De finansiella intäkterna uppgick under perioden till 36

miljoner kronor (130) och avser huvudsakligen intäkter

avseende räntederivat. Minskningen beror främst på att

lägre räntenivåer ger lägre intäkter på räntederivaten. De

finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, mins-

kade till –443 miljoner kronor (–449). Minskningen beror

främst på lägre räntenivåer, delvis motverkat av högre

belåning jämfört med föregående år och förtida återköp

av utestående obligationslån under andra halvan av 2025

samt förtida refinansieringar av banklån under tredje och

fjärde kvartalen. Återköpen resulterade i engångsposter

om cirka –19 miljoner kronor och de förtida refinansiering-

arna cirka –29 miljoner kronor, totalt cirka –48 miljoner

kronor som belastar finansnettot under året. Av dessa har

cirka 33 miljoner kronor varit kassapåverkande under året

och resterande cirka 15 miljoner kronor varit av redovis-

ningsmässig karaktär. Leasingkostnad (avseende IFRS 16

Leasing) uppgick till –11 miljoner kronor (–10). Kostnaden

bestod huvudsakligen av tomt rättsavgälder och arrende-

avgifter.

Värdeförändringar

För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-

liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om

totalt 43 miljoner kronor (225). Värdeförändringarna i

fastighetsbeståndet drevs under året främst av justerade

avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt

förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning,

omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser

och justerade inflationsantaganden hade en negativ vär-

depåverkan på fastighetsbeståndet under året. Ränte-

derivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med

en värdeförändring om –52 miljoner kronor (–91).

Skatt

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell

skatt om –48 miljoner kronor (–53) och uppskjuten skatt

om –82 miljoner kronor (-63). Av den aktuella skatten

avser cirka –11 miljoner kronor skatt på grund av fastig-

hetsförsäljningar under året.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 48

Koncernens räkenskaper

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Mkr	Noter	2025-12-31	2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	10	7	9
Förvaltningsfastigheter	11	15 927	14 311
Nyttjanderättstillgångar		327	2 74
Inventarier	12	0	0
Räntederivat		29	58
Summa anläggningstillgångar		16 290	14 651
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	13	14	9
Övriga kortfristiga fordringar	14	21	45
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	55	55
Likvida medel		340	214
Summa omsättningstillgångar	18	430	323
SUMMA TILLGÅNGAR		16 721	14 975

KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING

Mkr	Noter	2025-12-31	2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER	16
Aktiekapital		20	19
Övrigt tillskjutet kapital		1 987	1 691
Balanserad vinst inklusive årets resultat		3 826	3 685
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare		5 833	5 395
SUMMA EGET KAPITAL		5 833	5 395
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	17	8 637	7 638
Övriga långfristiga skulder		78	66
Finansiell leasingskuld		327	2 74
Uppskjuten skatteskuld	9	1 143	1 061
Övriga avsättningar	19	–	4
Summa långfristiga skulder	18	10 185	9 043
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	17	301	153
Leverantörsskulder		19	68
Skatteskulder		63	31
Övriga kortfristiga skulder		16	25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	304	259
Summa kortfristiga skulder	18	70 3	536
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		16 721	14 975

Anläggningstillgångar

Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-

ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2025

uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till

15 927 miljoner kronor (14 311).

Omsättningstillgångar

Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till

430 miljoner kronor (323), bestående av likvida medel

om 340 miljoner kronor (214) samt hyresfordringar och

övriga kortfristiga fordringar om 90 miljoner kronor

(109). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och

tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång

till cirka 985 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter

behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna.

Eget kapital

Per den 31 december 2025 uppgick koncernens egna

kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och soliditeten

till 36 procent (37).

Räntebärande skulder

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande

skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938

miljoner kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad

om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från kredit-

institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna

obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor (1 300).

Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets

redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner kronor

(–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul-

derna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och består

av lån och amorteringar som förfaller inom de kom-

mande 12 månaderna.

Ränte- och kapitalbindning

Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital-

anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom

att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-

ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen

genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning

av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se

vidare not 17 för räntebärande skulder.

Uppskjuten skatteskuld (netto)

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025

till 1 143miljoner kronor (1 061) och avser skatten på

fastig heter, derivat, obeskattade reserver och outnytt-

jade förlustavdrag.

Övriga kortfristiga skulder

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består

kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna

kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt

övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till

402 miljoner kronor (383).

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 49

Koncernens räkenskaper

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

				Balanserade		Totalt eget kapital
		Övrigt tillskjutet	Omräknings-	vinstmedel inklusive		hänförligt till
Mkr	Aktiekapital	kapital	differenser	periodens resultat	Hybridobligation	företagets ägare
Ingående eget kapital per 2024-01-01	17	1 201	3	3 105	512	4 838
Ränta/utdelning hybridobligation	–	–	–	–46	–	–46
Emission aktier, netto efter	2	487	–	–	–	489
emissionskostnader
Skatteeffekt emissionskostnader		3	–	–	–	3
Emission hybridobligation, netto efter	–	–	–	–4	300	296
emissionskostnader
Återköp hybridobligation	–	–	–	–2	–513	–515
Totalresultat januari–december 2024	–	–	2	327	–	329
Utgående eget kapital per 2024-12-31	19	1 691	5	3 380	300	5 395
Ingående eget kapital per 2025-01-01	19	1 691	5	3 380	300	5 395
Personaloptionsprogram	–	3	–	–	–	3
Ränta/utdelning hybridobligation	–	–	–	–25	–	–25
Emission aktier, netto efter	1	292	–	–	–	293
emissionskostnader
Skatteeffekt emissionskostnader	–	1	–	–	–	1
Totalresultat januari–december 2025	–		–8	173		165
Utgående eget kapital per 2025-12-31	20	1 987	–3	3 529	300	5 833

Kommentarer till koncernens förändringar i eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2025 till 5 833 miljoner kronor (5 395).

Vid års stämman 2025 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).

KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 50

Koncernens räkenskaper

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Mkr	Noter	2025	2024
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat		312	308
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	24	56	28
Betald inkomstskatt		–48	–1
Kassaflöde från den löpande verksamheten		320	335
före förändringar av rörelsekapitalet
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar		5	–31
Förändring av rörelseskulder		42	–88
Kassaflöde från den löpande verksamheten		366	217
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter		–486	–598
Förvärv av fastigheter		–1 228	–1 118
Försäljning av fastigheter		63	224
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–1 651	–1 492
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner		4	–
Emission aktier, netto efter emissionskostnader		292	489
Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader		–	296
Utdelning hybridobligation		–24	–46
Återköp hybridobligation		–	–514
Upptagna räntebärande skulder		6 929	5 014
Amortering och lösen av räntebärande skulder		–5 801	–3 893
Depositioner		12	9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 411	1 356
Årets kassaflöde		126	81
Likvida medel vid årets ingång		214	134
Årets kassaflöde		126	81
Likvida medel vid årets utgång		340	214

KONCERNENS KASSAFLÖDE

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd-

ring i rörelsekapital uppgick under året till 320 miljoner

kronor (335). Efter en nettoförändring av rörelsekapita-

let på 46 miljoner kronor (–119) uppgick kassaflödet från

den löpande verksamheten till 366 miljoner kronor (217).

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till

–1 651 miljoner kronor (–1 492) och utgjordes av likvidi-

tetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indi-

rekt, uppgående till –1 228 miljoner kronor (–1 118) samt

investeringar i befintliga fastigheter om –486 miljoner

kronor (–598). Kassaflödespåverkan från försäljning

av fastig heter uppgick under perioden till 63 miljoner

kronor (224).

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick

under perioden till 1 411 miljoner kronor (1 356) bestå-

ende främst av upptagande av lån om 6929 miljoner

kronor (5014) samt amorteringar och lösen av befintliga

krediter uppgående till –5 801 miljoner kronor (–3 893).

Periodens kassaflöde

Periodens nettokassaflöde uppgick till 126 miljoner kro-

nor (81) och likvida medel uppgick vid periodens utgång

till 340 miljoner kronor (214).

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 51

Koncernens räkenskaper

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Redovisningsprinciper

Allmänt om bolaget

Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat

aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B,

115 23 Stockholm . Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms

lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för

år 2025 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda

koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfär-

dande av styrelsen den 29 april 2026. Koncernens rapport över totalresultat och

rapport över finansiell ställning samt moderbolagets resultaträning och finan-

siella ställning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman

den 26 maj 2026.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial

Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards

Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee

(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats

i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporte-

ringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i

de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.

De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer

föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till

följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.

Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2025

Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon

väsentlig inverkan på koncernen.

Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt i kraft

Ett antal ändringar av standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar den

1 januari 2026 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna

finansiella rapport.

Med undantag för IFRS 18 bedömer koncernen att dessa ändringar inte

kommer att ha någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.

IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements ersätter IAS 1

Utformning av finansiella rapporter. IFRS 18 fastställer nya krav på hur finansiella

rapporter presenteras, med särskilt fokus på:

•

Resultaträkningen: Krav på vissa obligatoriska delsummor införs såsom rörelse-

resultat. Intäkter och kostnader kommer i resultaträkningen att klassificeras i

fem kategorier: rörelsen (operating), finansiering, investering, inkomstskatt och

avvecklad verksamhet.

•

Aggregering och uppdelning av information, inklusive införandet av över-

gripande principer för hur information bör aggregeras och delas upp i de

finansiella rapporterna.

•

Upplysningar om nyckeltal (”Management Defined Performed Measures

– MPMs”) ska lämnas i en enda not, med avstämningar till närmaste IFRS-

kompatibla delsumma.

IFRS 18 träder i kraft för redovisningsperioder som börjar den 1 januari 2027

eller senare med tidigare tillämpning tillåten. Företag kommer att behöva

räkna om jämförelseperioder.

Vad gäller IFRS 18 har koncernen ännu inte utvärderat dess effekt på kon-

cernens finansiella rapportering. IFRS 18 kommer inte ha någon påverkan på

redovisning och värdering av koncernens transaktioner utan endast påverka

koncernens utformning och presentation av de finansiella rapporterna inklusive

de finansiella räkningarna och noter. IFRS 18 kan även komma att påverka de

nyckeltal som presenteras och hur de beräknas.

Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och

koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presen-

tationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte

annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att

räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncernens redovisningsprinciper

har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och

dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift

(going concern).

Klassificering

Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftkostnader och andra

fastighetsrelaterade kostnader inklusive finanskostnader. Värdeförändringar

avseende förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovisas i nivå efter

förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moder-

bolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller

betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättnings-

tillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart

av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från

balansdagen.

Konsolideringsprinciper

Dotterbolag

Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moder-

bolaget Stendörren Fastigheter AB. Samtliga dotterbolag i koncernen ägs till

100 procent och det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på den

faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav ger upphov till. Det finns inte

några andra avtalsenliga åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande

aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål för bedömning huruvida

bestämmande inflytande föreligger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en

bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång

(fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag eller

flera bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och interna pro-

cesser. Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvs-

metoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning

och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara förvärvade netto-

tillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv

av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna

och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är

endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Stendörren verk-

samhet hittills.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat

på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid.

Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på

förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period tillägget avser

med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte

risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över

tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om

så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt.

Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan

parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande

förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens

utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade

värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheter-

nas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna

har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i

fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värde-

förändringen.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 52

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Redovisning av segment

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från

vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns

fristående finansiell information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk-

samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för lätt industri-, lager

och logistik. Därför sker redovisningen inom samma segment. Stendörren är

i sina investeringar fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen, detta

för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras lokaler. Bolaget

söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av

tillväxten i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen är

inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur uppföljningshänseende.

Det som avgör huruvida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på

fastigheten, ingångsvärdet per kvadratmeter och möjligheten att genom aktiv

förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse inom

vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den faller inom

ramen för affärsidén.

Rörelsekostnader samt finansiella intäkter och kostnader

Fastighetskostnader

Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och

underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av

koncernens dotterbolag.

Leasingavtal

Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avtalet är, eller innehåller,

ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett

leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över

användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Stendörren till-

lämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med

dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som Central Adminis-

tration i resultaträkningen.

Koncernen som leasetagare

Tomträtter

Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal.

Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga

leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till

tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden

anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet

räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför-

handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar

koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde

som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden

omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande justering görs

av nyttjanderättstillgången.

Koncernen som leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella leasingavtal med kun-

der. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket

Intäkter – Hyresintäkter på sidan 52 .

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och

fordringar och räntekostnader på lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redo-

visas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodiserade

belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för

att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fast-

ställts. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella place-

ringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten

redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen.

Skatter

Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas

i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt total-

resultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt

totalresultat respektive eget kapital.

Aktuell inkomstskatt

Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla

poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skatteford-

ringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det

belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket.

Uppskjuten inkomstskatt

Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nomi-

nellt belopp på temporära skillnader. Avseende fastighetsförvärv som bedömts

vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tempo-

rära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Efter förvärvstidpunkten

för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av

redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter

förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla, tempo-

rära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sanno-

likt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar

reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

Finansiella instrument

Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar redovisade

till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna hyresfordringar,

fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel),

finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balans-

posten räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet anskaff-

ningsvärde (innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga långfristiga

skulder, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Vid

varje rapporttillfälle utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på

att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av ned-

skrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde

med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt

värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade

på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär

att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassificeringar inom

IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2025. Säkringsredovisning före-

kommer ej.

Rapport över kassaflöden

Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från

realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter redo-

visas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten.

Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas

på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försälj-

ning av koncernföretag/fastigheter. Försäljningsomkostnader redovisas under

investeringsverksamheten som ett avdrag från försäljningsersättningen det år

likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investerings-

verksamheten.

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäk -

ter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas

förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvär-

vet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens

finansiella ställning till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även

not 11. Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet,

varav cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär

att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders-

period. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som

Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i

kassaflödes modellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för

försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsför-

Not 1 Redovisningsprinciper, forts.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 53

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

säljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet

intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras.

Alla andra till kommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp-

kommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med

att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under

produktionstiden.

Avskrivningsprinciper inventarier

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade

nyttjandeperioder för maskiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av

en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Vid förvärv av fastighet via bolag sker en bedömning om förvärvet ska klassifi-

ceras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Förvärv vars primära syfte är att

förvärva företagets fastighet (tillgång) och där företagets eventuella förvalt-

ningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvär-

vet klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som

rörelseförvärv.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman/

extra bolagsstämma godkänt utdelningen .

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar

redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersätt-

ningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter,

semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.

Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som

avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Stendörrens åtagande

för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande

utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna.

Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en

kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer finns

per balansdagen.

Hybridobligation

Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det förelig-

ger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter

eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt

belopp och räntebetalningar. Bedömningen har gjorts att hybridobligationen

ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld då instru-

mentet saknar förfallotidpunkt och att lånen inte kan återkrävas vid anmodan.

Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital.

Not 1 Redovisningsprinciper, forts.

Viktiga uppskattningar och bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed

krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo-

visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa

bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra

faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall

kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra

förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedöm-

ningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter.

Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året uti-

från en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och

avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt

värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara

+/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar

som gjorts framgår av not 11.

2025 har präglats av osäkerhet till följd av makroekonomiska och geopolitiska

faktorer och svag konjunktur. Mot denna bakgrund bedömer Stendörren att

bolagets starka finansiella ställning och god tillgång till finansiering, i kombi-

nation med fokus på lager- och lättindustrifastigheter i etablerade lägen samt

långa hyresavtal med kreditvärdiga hyresgäster, ger stabila kassaflöden och god

motståndskraft även i en mer osäker omvärld.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 54

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Hyresintäkter

Mkr	2025	2024
Totalt hyresvärde lokaler	1 102	984
Hyresintäkter övrigt	25	15
Vakans hyresintäkter lokaler	–68	–81
Hyresrabatter lokaler	–17	–16
Summa	1 042	902

För räkenskapsåret 2025 uppgick koncernens hyresintäkter till 1 042 miljoner

kronor (902) vilket motsvarar debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyres-

intäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme,

el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Koncernen har inga

väsentliga omsättningshyror. Koncernens största hyresgäst, Fortifikationsverket,

svarade för 7 procent av totala årliga hyresintäkter.

Förfallostruktur

Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av kommande tabell där

kontrakterad årshyra motsvarar årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den åter-

stående löptiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december 2025 till

4,2 år (4,4) i genomsnitt.

Förfalloår	Antal avtal	Area, kvm	Årshyra, Mkr	Andel, %
2025	25	19 123	18	2
2026	568	97 168	114	11
2027	298	114 890	142	14
2028	238	129 813	170	17
2029	145	83 062	120	12
≥ 2030	172	391 777	435	44
Summa	1 446	835 833	1 000	100

Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår enligt ovanstående tabell

uppdelat på förfalloår.

	Årshyra
Avtalade framtida hyresintäkter, Tkr	2025	2024
Avtalade hyresintäkter år 1	1 076 847	860 527
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5	2 676 574	2 159 855
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	819 832	642 717
Summa	4 573 254	3 663 099

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick 2025 till 209 miljoner kronor (192). I detta

belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll

och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministra-

tion såsom hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader.

I flertalet av Stendörrens hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa

fastighetskostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kallade ”triple

netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift-

och under hållskostnader.

Mkr	2025	2024
El- och värmekostnader	–57	–57
Driftkostnader	–62	–58
Reparation och underhåll	–20	–23
Fastighetsskatt	–31	–24
Övriga fastighetskostnader	–38	–29
Summa	–209	–192

Drift- och underhållskostnader

I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärm-

ning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Stendörren

tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall

hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna (el- och värmekostna-

der, driftkostnader, övriga fastighetskostnader) uppgick under år 2025 till 157

miljoner kronor (145) och underhållskostnaderna uppgick till 20 miljoner

kronor (23).

Tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar för besittningsrätten

av annans mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till

32 stycken (26). Tomträttsavgälder uppgick under år 2025 till 9 miljoner

kronor (9) och avser i huvudsak Stendörrens tomträtter i Stockholms stad.

Den genomsnittliga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad utifrån

årsavgäld upp går till 39 år (28) och avgälden omräknas i normalfallet vart

10:e år. Enligt nuvarande kontrakterade tomträttsavgälder uppgår samman lagda

framtida tomt rättsavgälder under kvarvarande genomsnittlig löptid till

327 miljoner kronor (274).

Avtalade framtida tomträttsavgälder, Mkr	2025	2024
Avtalade tomträttsavgälder år 1	11		9
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och år 5	44	36
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	272	229
Summa	327	274

Fastighetsskatt

I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av

fastställda taxeringsvärden. För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5

och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler

(0,5 procent) eller kontors-/butikslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten upp-

gick 2025 totalt till 31 miljoner kronor (24).

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 55

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Anställda och personalkostnader

Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare

Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2)

kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare

anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 54 (52),

varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2025 var 57,5, varav

31 män. Detta antal inkluderar 6 personer (3 kvinnor och 3 män) som är inhyrda

konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost-

nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick

under 2025 till styrelse med 1 250 tusen kronor (1 490). Till verkställande direk-

tör utgick ersättning om totalt 7 194 tusen kronor (6 413). Ersättning till övriga

ledande befattningshavare utgick med 15 560 tusen kronor (14 409) och till

övriga anställda 33 305 tusen kronor (33 669). Totala sociala kostnader upp-

gick under räkenskapsåret till 25 714 tusen kronor (26 361) varav 8 852 (7 179)

tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 728 (1 402 tusen kronor).

Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent

av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill har

verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från

bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader.

Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen

och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen.

Tkr	2025	2024
Medelantal anställda	57,5	55
varav män	31	28
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Styrelseledamöter	6	6
varav kvinnor	2	2
Vd och ledande befattningshavare	8	8
varav kvinnor	4	4
Kontanta löner, förmåner och ersättningar
Styrelsens ordförande	600	580
Styrelseledamöter
Helena Levander	360	340
Carl Mörk	290	310
Seth Lieberman	0	260
Summa styrelseledamöter	1 250	1 490

Tkr	2025	2024
Vd	7 194	6 413
varav tantiem och bonus	4 536	3 840
Vice vd	3 405	3 386
varav tantiem och bonus	1 360	1 360
Övriga ledande befattningshavare	12 155	11 024
varav tantiem och bonus	4 300	3 460
Övriga anställda	33 305	25 009
Sociala kostnader
Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare	11 271	10 563
varav pensionskostnader	3 685	3 520
Övriga anställda	14 443	15 798
varav pensionskostnader	5 167	3 659

Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40.

Incitamentsprogram

Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman

2023 och 2025. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfat-

tar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat

mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till

marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderings-

metod utförd av oberoende värderare.

I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060

tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen

för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028,

äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kro-

nor per aktie.

I incitamentsprogram 2025–2030 fanns vid periodens utgång 32 995

tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen

för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030,

äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 264 kro-

nor per aktie.

Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen

kommer aktiekapitalet öka med 49 833 kronor genom utgivande av 83 055

B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid

fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,3 procent av kapitalet och 0,2 procent av

röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark-

nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad

för aktierelaterad ersättning redovisats.

Aktierätter
Program 2023–2028
Utestående vid periodens början	50 060
Tilldelade under perioden	–
Återköpta under perioden	–
Utestående vid periodens slut	50 060
Program 2025–2030
Utestående vid periodens början	–
Tilldelade under perioden	32 995
Återköpta under perioden	–
Utestående vid periodens slut	32 995
Verkligt värde
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	202,00
Program 2023-2028
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr	–4 155
Optionernas lösenpris	285,00
Aktierätternas löptid, år 1)	2,4
Program 2025-2030
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr	–2 046
Optionernas lösenpris	264,00
Aktierätternas löptid, år 2)	4,4

Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för

perioden 1 januari – 31 mars 2028.

Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för

perioden 1 januari – 31 mars 2030.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 56

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Ersättningar till revisorer

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:

Mkr	2025	2024
BDO Mälardalen AB
Revisionsuppdrag	–6	–4
Övriga tjänster	–	–
Summa	–6	–4

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen

och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster

är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte-

rådgivning.

Orealiserade valutakursförändringar

Mkr	2025	2024
Valutakursvinster	0	0
Valutakursförluster	–30	0
Summa	–30	0

Koncernens valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder

i utländsk valuta.

Finansiella intäkter och kostnader

Mkr	2025	2024
Finansiella intäkter
Ränteintäkter, övriga	35	130
Summa	35	130

Koncernens finansiella intäkter härrör från räntederivat och koncernens likvida

medel .

Mkr	2025	2024
Finansiella kostnader
Räntekostnad obligation	–98	–105
Räntekostnader	–276	–320
Lånekostnader och andra finansiella kostnader	–68	–24
Summa	–442	–449

Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för kon-

cernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 442 miljoner kronor

(449) ingår dels direkta räntekostnader om 374 miljoner kronor (425) samt

68 miljoner kronor (24) i övriga upplåningskostnader .

Skatt

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6

procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och

Norge. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avse-

ende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat

skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte-

pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk-

ningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och

skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv

som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på

sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är

att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av

tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.

Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr	2025	2024
Aktuell skattekostnad:
Årets skatteintäkt/-skattekostnad	–46	–53
Skatt till följd av ändrad taxering	–2	0
Summa aktuell skatt	–48	–53
Uppskjuten skatt:
Temporära skillnader fastigheter	–84	–65
Värdeförändringar derivat	5	12
Effekt av underskottsavdrag	3	0
Obeskattade reserver	–6	–10
Summa uppskjuten skatt	–82	–63
Totalt redovisad skatt	–130	–116

Avstämning av redovisad skatt
utifrån skattekostnader, Mkr	2025	2024
Resultat före skatt	303	443
Avstämning av effektiv skatt
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%)	–62	–91
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader	–49	–64
Skatteeffekt ej bokförda kostnader	2	2
Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter	4	0
Skatteffekt ej bokförda intäkter	–1	0
Utnyttjat skattemässigt underskott	4	0
Skatt till följd av ändrad taxering	–1	0
Temporära skillnader fastigheter	–25	34
Övriga skattemässiga justeringar	–1	2
Effekt av annan skattesats	–1	1
Redovisad skatt	–130	–116
Effektiv skatt, %	42,9	26,2

Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redo-

visning av aktuell skatt och för verksamhetsåret 2025.

Avstämning av redovisad skatt utifrån
resultatposter skatteberäkning, Mkr	2025	2024
Förvaltningsresultat före valutakursförändringar	342	308
Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och	–293	–278
investeringar
Ej avdragsgilla kostnader	238	311
Ej bokförda kostnader	–10	0
Ej skattepliktiga intäkter	–19	0
Ej bokförda intäkter	5	0
Temporära skillnader fastigheter	5	22
Temporära skillnader derivat	–11	0
Övriga skattemässiga justeringar	–9	–25
Återföringar/avsättningar periodiseringsfonder	0	–79
Övriga skattemässiga justeringar
Skattepliktigt förvaltningsresultat	248	259
Ökat/minskat underskott	–19	0
Ändrade taxeringar	5	0
Skattepliktigt resultat	234	259
20,6% skatt	–48	–53

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 57

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Uppskjuten skatt

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster

är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom

att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har

beräknats med skattesatsen 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland

och 22,0 procent för Danmark och Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i

koncernen uppgår till 21 miljoner kronor (17). Skattemässiga underskottsavdrag

i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31 december 2025 till 0 mil-

joner kronor (8). I rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas

uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning.

Förvaltningsfastigheter

Mkr	2025	2024
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans	14 311	12 566
Nya förvärv av fastigheter via förvärv	1 235	1 129
av dotterbolag
Försäljningar	–65	–224
Investeringar i befintliga fastigheter	487	598
Valutakurseffekter	–84	17
Realiserade värdeförändringar	18	29
Värdeförändringar i befintliga fastigheter	25	196
Utgående redovisat värde	15 927	14 311

Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2025 och 2024. Alla Stendörrens

fastigheter värderas av extern värderingsman med intervaller om maximalt

12 månader och internvärderas kvartalsvis däremellan.

På balansdagen värderades beståndet av förvaltningsfastigheter till 15 927

miljoner kronor baserat på en kombination av extern- och internvärderingar.

De externa fastighetsvärderingarna har utförts av främst Newsec Sweden och

CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter

under 2025 uppgick till 43 miljoner kronor (225). Av den samlade värdeföränd-

ringen under perioden avser 18 miljoner kronor (29) realiserade värdeföränd-

ringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet

drevs under perioden dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden

genom indexering, nytecknade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade

antaganden om marknadshyror.

Mkr	2025	2024
Uppskjuten skattefordran
Underskottsavdrag
Ingående redovisat värde	2	1
Årets förändring	2	0
Utgående redovisat värde	4	1
Leasingskuld
Ingående redovisat värde	56	53
Årets förändring	11	3
Utgående redovisat värde	67	56
Summa uppskjuten skattefordran	71	57
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på fastigheter
Ingående redovisat värde	–1 002	–936
Årets förändring över resultaträkningen	–83	–65
Valutakurseffekter	2	1
Utgående redovisat värde	–1 083	–1 000
Derivat
Ingående redovisat värde	–6	–18
Årets förändring över resultaträkningen	5	12
Utgående redovisat värde	–1	–6
Temporära skillnader på miljösaneringsreserv
Ingående redovisat värde	1	1
Årets förändring över resultaträkningen	–1	–
Utgående redovisat värde	–	1
Obeskattade reserver
Ingående redovisat värde	–57	–47
Årets förändring	–6	–10
Utgående redovisat värde	–63	–57
Nyttjanderättstillgångar
Ingående redovisat värde	–56	–53
Årets förändring	–11	–3
Utgående redovisat värde	–67	–56
Summa uppskjuten skatteskuld	–1 214	–1 118
Uppskjuten skatt, netto redovisat värde	–1 143	–1 061

De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 6 662 miljo-

ner kronor (6 034).

Immateriella anläggningstillgångar

Mkr	2025	2024
Ingående anskaffningsvärde	17	10
Investeringar	–	7
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	17	17
Ingående ackumulerade avskrivningar	–8	–7
Årets avskrivningar	–2	–1
Utgående ackumulerade avskrivningar	–10	–8
Utgående redovisat värde	7	9

Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida

och programvara.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 58

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Not 9 Skatt, forts.

Värderingsmetodik

Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa och interna värderingarna)

är utförda som avkastningsvärderingar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD

Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarna grundar sig på

kassaflödesanalyser innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av

prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som varierar

för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år enligt följande princip:

Förväntat framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt:

+ Hyresinbetalningar

– Betalda driftkostnader

– Underhållskostnader

= Driftnetto

– Investeringar

= Kassaflöde

Antaganden avseende de förväntade framtida kassaflödena görs utifrån

analys av:

•

Marknadens/närområdets framtida utveckling

•

Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition

•

Marknadsmässiga hyresvillkor

•

Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem

i den aktuella fastigheten

•

Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten (hyresgästanpassningar

och större investeringsbehov som inte omfattas av det löpande underhållet)

De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den

externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle

resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas

som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av

värderingsman vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exem-

pelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästanpassningar). Det

ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och

potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen

och fastställda avyttringsvärden.

Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt värderingshierarki 3

inom IFRS 13. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan

olika värderingshierarkier. Förändringar under perioden i de icke observerbara

indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av

företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genom-

förda/planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföre-

tagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala användningen av fastig-

heterna.

Värderingsparametrar

Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida utveckling enligt

nedanstående parametrar:

•

Långsiktigt inflationsantagande

•

Antagande om marknadshyra för alla uthyrningsbara ytor

•

Bedömda driftkostnader utifrån historiska kostnader och tillgänglig statistik

för jämförbara objekt

•

Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal

•

Bedömd vakanstid mellan hyresgäster

•

Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov

•

Bedömning av marknadens avkastningskrav för det specifika objektet

Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för att under kalkylperio-

den anpassas till Riksbankens långsiktiga inflationsmål om 2 procent i årstakt.

Kalkylperioden för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående löptid

för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida

driftnetton grundas på gällande hyresavtal samt en analys av den gällande

hyresmarknaden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas

de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas till liknande

villkor. I de fall den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande marknads-

hyra antas den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång. På mot -

svarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd

marknadsmässig nivå.

Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av respektive fastig-

hets historiska och budgeterade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik

avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD.

Sammanfattning av Stendörrens fastighetsvärderingar

En sammanställning av värdepåverkande parametrar i samtliga fastigheter som

använts vid marknadsvärderingen per balansdagen återfinns nedan.

Värderingsparametrar
Per 2025-12-31	Min	Max	Viktat snitt
Kalkylränta, kassaflöde, %	7,3	11,1	8,4
Direktavkastningskrav, restvärde, %	5,2	9,0	6,3
Kalkylränta, restvärde, %	7,3	11,1	8,4
Långsiktigt vakansantagande, %	3,0	15,0	6,0

Värderingsparametrar
Per 2024-12-31	Min	Max	Viktat snitt
Kalkylränta, kassaflöde, %	5,0	11,1	8,1
Direktavkastningskrav, restvärde, %	5,2	9,0	6,3
Kalkylränta, restvärde, %	7,2	11,1	8,4
Långsiktigt vakansantagande, %	2,0	25,0	5,7

Byggrätter

Stendörren hade per 31 december 2025 totalt 39 fastigheter helt eller delvis

bestående av byggrätter om totalt cirka 627 000 kvadratmeter huvudsakli-

gen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen

bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och

områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter.

Marknadsvärdet av byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka

1 504 (1 458) miljoner kronor.

Känslighetsanalys

Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor bety-

delse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Stendörrens bedömda

löpande intjäningsförmåga per 1 januari 2026 visar känslighetsanalysen nedan

den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/

eller direktavkastningskravet ökar eller minskar med 2,5 respektive 0,25 procent-

enheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast

indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda

sammanhang.

Förändring av driftnetto, 2025

Förändring av direkt-
avkastningskrav, Mkr	–5,0%	–2,5%	0,0%	2,5%	5,0%
–0,50%	658	1 094	1 531	1 967	2 404
–0,25%	–103	314	730	1 147	1 563
0,00%	–796	–398	0	398	796
0,25%	–1 432	–1 050	–669	–287	94
0,50%	–2 016	–1 650	–1 284	–918	–552

Förändring av driftnetto, 2024

Förändring av direkt-
avkastningskrav, Mkr	–5,0%	–2,5%	0,0%	2,5%	5,0%
–0,50%	641	1 034	1 428	1 821	2 214
–0,25%	–70	305	680	1 055	1 429
0,00%	–716	–358	0	358	716
0,25%	–1 305	–963	–621	–279	64
0,50%	–1 846	–1 518	–1 190	–862	–534

Not 11 Förvaltningsfastigheter, forts.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 59

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Inventarier

Mkr	2025	2024
Ingående anskaffningsvärde	10	10
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	10	10
Ingående ackumulerade avskrivningar	–10	–9
Årets avskrivningar	0	–1
Utgående ackumulerade avskrivningar	–10	–10
Utgående redovisat värde	0	0

Övriga kortfristiga fordringar

Mkr	2025	2024
Avräkning skatter och avgifter	11	5
Mervärdeskattefordran	9	17
Övriga kortfristiga fordringar	1	23
Utgående redovisat värde	21	45

Finansiella tillgångar redovisade till

upplupet anskaffningsvärde

Mkr	2025	2024
Hyres- och kundfordringar	26	20
Reserv osäkra hyresfordringar	–12	–11
Utgående redovisat värde	14	9

Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av

samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster

är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en

exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster

bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av

hyresgästen.

Mkr	2025	2024
Förfallostruktur hyres och kundfordringar
Förfallet 0–29 dgr	11	3
Förfallet 30–89 dgr	6	2
Förfallet 90 dgr	9	15
Reserv osäkra hyresfordringar	–12	–11
Summa	14	9

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

Mkr	2025	2024
Förutbetalda försäkringspremier	9	8
Förutbetalda hyresrabatter	28	27
Övriga förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter	17	20
Utgående redovisat värde	55	55

Eget kapital

Koncernens egna kapital

Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, se not 14 i moderbola-

gets noter. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Intjänade

vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.

Resultat per aktie

Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat

med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året (32 041 772 aktier).

Resultat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen till det

maximala antalet teckningsrätter som personaloptionsprogrammet kan komma

att ge upphov till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet

aktier efter utspädning uppgår till 32 071 796 stycken .

Räntebärande skulder

Mkr	2025	2024
Långfristiga räntebärande skulder
Obligationslån	1 700	1 300
Lån från banker och övriga kreditinstitut	6 985	6 379
Periodiserade låneutgifter	–48	–41
Summa räntebärande långfristig upplåning	8 637	7 638
Kortfristiga räntebärande skulder
Lån från banker och övriga kreditinstitut	301	153
Summa räntebärande kortfristig upplåning	301	153
Summa räntebärande skulder	8 938	7 791
Kreditfacilitet
Byggnadskreditiv beviljat belopp	–	–
Checkräkningskredit beviljat belopp	430	280

Koncernens räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor,

uppgick vid årets utgång till 8 938 miljoner kronor (7 791), varav periodiserade

uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –48 miljoner kronor (–40). Ränte-

bärande skulder består av skulder till kreditinstitut om 7 287 miljoner kronor

(6 531) och tre gröna obligationslån om 1 700 miljoner kronor (1 300). Ränte-

bärande lån utgör därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån

från kreditinstitut utgörs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts

av Stendörrens fastighetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda

fastigheterna. Moderbolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående

obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till

800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor

90 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner

kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60

procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller

2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Banklånen

är tagna i Swedbank, Danske Bank, SEB, Nordea och Sörmlands Sparbank. Per

31 december 2025 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om totalt 645

miljoner kronor. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick

per samma datum till 301 miljoner kronor (153). Kortfristiga räntebär ande skul-

der utgörs i Stendörrens finansiella ställning av avtalsenliga amorteringar under

den kommande 12-månadersperioden med tillägg för lån som förfaller till åter-

betalning under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga skulderna ses

som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt. Detta likviditetsbe-

hov täcks normalt av det löpande kassaﬂödet samt refinansieringar. Stendörren

strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera

den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31 december 2025

en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut

om 3,4 år (3,2), se tabellen på sidan 61.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 60

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Ränte- och kapitalbindning, per 31 december 2025

Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt

nedanstående tabell.

	Räntebindning/År 1)					Kapitalbindning
Förfalloår	Mkr	Ränta, %	Andel, %		Mkr	Andel, %
2026	3 286		37		153	2
2027	0		0		1 051	12
2028	600		7		2 856	32
2029	101			1	4 584	51
2030	0		0		343	4
>2030	5 000		56		0	0
Summa/genomsnitt	8 987	3,9	100		8 987	100

Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av

räntebindning via derivat.

Not 17 Räntebärande skulder, forts.

Räntederivat – aktiva

Motpart	Typ	Startdag	Slutförfall	Nominellt värde, Mkr	Marknadsvärde, Mkr	Taknivå, %	Återstående löptid, år
Nordea	Räntetak	2021-09-03	2026-09-03	300	0,1	2,00%	0,67
Swedbank	Räntetak	2021-12-14	2026-12-14	1 100	0,7	2,00%	0,9	5
SEB	Räntetak	2021-12-23	2026-12-23	750	0,5	2,00%	0,98
Swedbank	Räntetak	2021-09-03	2026-09-03	550	0,2	2,00%	0,67 2)
Summa				2 700	1,4	2,00%	0,82
Swedbank	Ränteswap	2025-02-12	2030-02-12	500	0,8	2,36%		4,12
Nordea	Ränteswap	2025-02-12	2030-02-12	300	0,2	2,37%		4,12
SEB	Ränteswap	2025-02-13	2030-02-13	200	0,2	2,38%		4,12
SEB	Ränteswap	2025-01-13	2027-12-17	101	–0,3	4,06%	1,96
Danske Bank	Ränteswap	2025-10-07	2030-10-07	600	1,6	2,45%		4,77
Danske Bank	Ränteswap	2025-10-07	2029-10-07	300	0,2	2,39%		3,77
Swedbank	Ränteswap	2025-11-10	2030-11-10	400	–0,2	2,49%	4,86
Swedbank	Ränteswap	2025-11-10	2029-11-10	600	–1,1	2,41%		3,86
Summa				3 001	1,3	2,47%	4,19

Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,3 år.

Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.

Räntederivat – med senarelagd starttidpunkt

Motpart	Typ	Startdag	Slutförfall	Nominellt värde, Mkr	Marknadsvärde, Mkr	Taknivå, %	Återstående löptid, år
Nordea	Räntetak	2026-09-03	2031-09-03	425	8,6	2,75%	5,68
Nordea	Ränteswap	2026-09-03	2031-09-03	425	0,6	2,61%	5,68
Swedbank	Räntetak	2026-12-14	2030-12-14	550	9,4	2,75%	4,96
Swedbank	Ränteswap	2026-12-14	2030-12-14	550	3,9	2,44%	4,96
SEB	Räntetak	2026-12-23	2031-12-23	75	1,9	2,75%	5,98
SEB	Ränteswap	2026-12-23	2031-12-23	75	0,3	2,64%	5,98
Summa				2 100	24,6	2,64%	5,32

Den samlade effekten av räntesäkringen ger en högsta referensräntenivå om 2,2 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapport-

periodens utgång var cirka 63 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.

Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

2025		Nominellt		Verkliga värde-
Mkr	2024	kassaflöde	Förvärv	förändringar	2025
Långfristiga skulder	6 387	598	–	–	6 985
till kreditinstitut
Kortfristiga skulder	145	156	–	–	301
till kreditinstitut
Derivat	–58	–22	–	52	–29
Övriga långfristiga	1 300	400	–	–	1 700
räntebärande skulder
Summa räntebärande	7 774	1 132	0	52	8 957
skulder och derivat

2024		Nominellt			Verkliga värde-
Mkr	2023	kassaflöde	Förvärv		förändringar	2024
Långfristiga skulder	4 756	1 631	–		–	6 387
till kreditinstitut
Kortfristiga skulder	825	–680	–		–	145
till kreditinstitut
Derivat	–148	–	–		91	–58
Övriga långfristiga	1 101	199		–	–	1 300
räntebärande skulder
Summa räntebärande	6 534	1 150	0		91	7 774
skulder och derivat

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 61

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Finansiella risker

	Finansiella tillgångar redovisade			Finansiella tillgångar och skulder värderade	Finansiella skulder värderade till
	till upplupet anskaffningsvärde			till verkliga värden via resultaträkningen	upplupet anskaffningsvärde
Mkr	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Hyresfordringar	14	9	–	–	–	–
Övriga kortfristiga fordringar	21	45	–	–	–	–
Likvida medel	340	214	–	–	–	–
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–8 938	–6 651
Övriga långfristiga skulder	–	–	–	–	–78	–57
Räntederivat	–	–	29	58	–	–
Leverantörsskulder	–	–	–	–	–19	–124
Övriga skulder	–	–	–	–	–16	–6
Summa	375	268	29	58	–9 051	–6 838

Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.

Verkliga värden

Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonterings-

effekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga

redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella

instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering,

not 1.

Finansiering

Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapital av externt tillhanda-

hållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som

en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker.

Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av

såväl utvecklingen av befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att

tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Bolagets finansierings-

risk definieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbindnings-

risk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader (lånemargi-

naler) vilket skulle medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde,

resultat och finansiella ställning. Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av

garantier att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas

slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer

att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansiering består av bilaterala

finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper

dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende ränte-

täckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att

påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor

för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskaps-

årets utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i befintliga kredit-

avtal. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor

strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider.

Kreditrisk

Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken Stendörren har en fordran

inte kan fullgöra sitt betalningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad

då koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse att koncernens

hyresgäster har egna abonnemang för konsumtion av media. Kreditrisken

gentemot hyresgäster diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet

hyresavtal. Förutom koncernens största hyresgäst svarar ingen enskild hyres-

gäst för mer än 2 procent (2) av koncernens totala årshyror per 31 december

2025. Koncernens likvida medel finns hos svenska större etablerade banker och

omfattas av insättningsgaranti från svenska staten. Bedömningen är det inte

finns någon kreditrisk i likvida medel.

Likviditet

Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassaflödet från den

löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade

kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den

kommande 12-månadersperioden. Per 31 december 2025 fanns tillgänglig

likviditet om totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel och

tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nytt-

jandet av kreditlinorna.

Räntor

Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda kostnadspost. Baserat på

bolagets kapitalstruktur per 31 december 2025 uppgår räntekostnaden till cirka

351 miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor del av upplåningen

från kreditinstitut upptagna med kort räntebindning (3 månader). Detta innebär

att den betalbara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed exponerad

mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera denna ränterisk har bolaget

ingått derivatavtal med syfte att räntesäkra cirka 63 procent av alla räntebärande

lån på långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär per 31 decem-

ber 2025 att en höjning av räntebasen med 1 procentenhet medför en räntekost-

nadsökning (före skatt) om 31 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels

av att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR i låneavtalet aldrig

tillåts gå under noll och dels av ovan nämnda räntesäkring.

Se känslighetsanalysen nedan för mer information. En sammanställning av

ränte derivaten återfinns i tabellen i not 17.

	(+)	(–)
Förändring, STIBOR	Utfall Mkr	Utfall Mkr
+/– 1,00 %	–31	53
+/– 2,00 %	–59	103
+/– 3,00 %	–87	105

Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att

visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang .

Löptidsanalys inklusive räntor

Nedanstående tabell visar summan av alla amorteringar och räntor på lån om

alla lån skulle löpa till förfall (antaget att räntan är konstant under hela analys-

perioden).

	Årlig amortering	Räntekostnad/år,	Total likviditetseffekt
År	till förfall, Mkr	Mkr	till förfall, Mkr
2026	147	333	480
2027	142	324	466
2028	120	235	355
2029	79	139	218
2030	1	12	13
>2031	0	0	0
Summa	490	1 042	1 532

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 62

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Övriga avsättningar

Mkr	2025	2024
Ingående redovisat värde	4	4
Avsättning miljösaneringsreserv	–4	–
Utgående redovisat värde	0	4

Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24.

Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

Mkr	2025	2024
Upplupna lönerelaterade kostnader	10	12
Upplupna räntor	55	39
Förutbetalda hyresintäkter	195	169
Övriga poster	44	39
Utgående redovisat värde	304	259

Ställda säkerheter

Mkr	2025	2024
Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder
Fastighetsinteckningar	7 109	6 690
Pantsatta aktier i dotterbolag	7 106	6 542
Summa	14 215	13 232

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Mkr	2025	2024
Kassaflöden
Erhållna räntor	36	130
Erlagda räntor	–358	–409
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Av– och nedskrivningar av tillgångar	2	2
Upplupen ej betald ränta	24	26
Orealiserade valutakursjusteringar	30	0
Summa	56	28

Förvärv av tillgångar via dotterbolag

Inga rörelseförvärv har gjorts utan förvärv av aktier i dotterbolag har klassifi cerats

som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:

Mkr	2025	2024
Förvärvade tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter	1 236	1 128
Uppskjuten skattefordran	–	1
Rörelsefordringar	7	41
Likvida medel	8	11
Långfristiga skulder	–203	–375
Kortfristiga rörelseskulder	–15	–126
Summa nettotillgångar	1 033	680
Lösen lån, swap och nya lån, netto	–203	–449
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten	8	11
Påverkan på likvida medel	–1 228	1 118

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 63

Koncernens noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 64

Moderbolagets räkenskaper

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

Mkr Noter 2025 2024

Nettoomsättning 125 129

Rörelsens kostnader 3–4 –125 –129

Resultat före finansiella poster 0 0

Finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag –17 123

Finansnetto 6 37 19

Orealiserade valutakursförändringar 7 –1 –2

Resultat efter finansiella poster 19 140

Värdeförändring finansiella instrument –2 –

Bokslutsdispositioner

Erhållna koncernbidrag 346 394

Lämnade koncernbidrag –348 –382

Summa bokslutsdispositioner –2 12

Resultat före skatt 15 152

Skatt 8 0 –

Årets resultat 15 152

Mkr Noter 2025 2024

Årets resultat 15 152

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 15 152

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

MODERBOLAGETS TOTALRESULTAT

Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner

av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är

anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av

moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden

utgörs huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av

tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av

netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern rän-

tekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel uppgick

per 31 december 2025 till 43 miljoner kronor (49) och det

egna kapitalet uppgick till 1 997 miljoner kronor (1 708).

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 65

Moderbolagets räkenskaper

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

Mkr Noter 2025-12-31 2024-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 9 7 9

Inventarier 10 5 3

Andelar i koncernföretag 11 1 346 1 165

Fordringar hos koncernföretag 3 980 3 239

Räntederivat 2 –

Uppskjuten skattefordran 8 1 0

Summa anläggningstillgångar 5 341 4 417

Omsättningstillgångar

Fordringar hos koncernföretag 23 27

Ovriga kortfristiga fordringar 12 1 1

Skattefordran – 6

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 4 4

Likvida medel 43 49

Summa omsättningstillgångar 16 71 87

SUMMA TILLGÅNGAR 5 412 4 503

MODERBOLAGETS FINANSIELLA STÄLLNING

Mkr Noter 2025-12-31 2024-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 14 20 19

Summa bundet eget kapital 20 19

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 943 1 670

Balanserat resultat 18 –133

Årets resultat 16 152

Summa fritt eget kapital 1 977 1 689

Summa eget kapital 1 997 1 708

Skulder

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 15 1 684 1 287

Skulder till koncernföretag 1 695 1 459

Summa långfristiga skulder 16 3 379 2 746

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 1 4

Övriga kortfristiga skulder 2 2

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 33 44

Summa kortfristiga skulder 36 50

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 412 4 503

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 66

Moderbolagets räkenskaper

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

Mkr Aktiekapital Överkursfond

Balanserade vinstmedel

inklusive periodens resultat

Totalt eget kapital hänförligt

till företagets ägare

Ingående eget kapital per 2024-01-01 17 1 443 –133 1 329

Ränta/utdelning hybridobligation –46 –46

Emission aktier 2 490 492

Emission hybridobligation 296 296

Återköp hybridobligation –515 –515

Totalresultat januari–december, 2024 152 152

Utgående eget kapital per 2024-12-31 19 1 670 19 1 708

Ingående eget kapital per 2025-01-01 19 1 670 19 1 708

Personaloptionsprogram 3 3

Ränta/utdelning hybridobligation –25 –25

Emission aktier 1 293 294

Totalresultat januari–december, 2025 15 15

Utgående eget kapital per 2025-12-31 20 1 943 34 1 997

MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Mkr Noter 2025 2024

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Resultat före finansiella poster 0 0

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 20 2 2

Erhållna räntor 0 1

Erlagda räntor –83 –91

Betald inkomstskatt 0 0

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapitalet

–81 –88

Förändringar i rörelsekapital

Förändring av rörelsefordringar 387 418

Förändring av rörelseskulder –277 –272

Kassaflöde från den löpande verksamheten 29 58

Investeringsverksamheten

Förvärv/avyttringar av immateriella tillgångar – –7

Förvärv/avyttringar av inventarier –2 6

Förvärv av dotterföretag –540 –260

Försäljning av dotterföretag 343 87

Utlåning till koncernföretag –741 330

Kassaflöde från investeringsverksamheten –940 156

Finansieringsverksamheten

Tillskjutet kapital 3 –

Upptagna räntebärande skulder 897 780

Amortering och lösen av räntebärande skulder –500 –600

Utdelning hybridobligation –25 –46

Emission aktier 294 492

Emission hybridobligation – 296

Återköp hybridobligation – –515

Upptagna lån från koncernföretag 236 –602

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 905 –195

Årets kassaflöde –6 19

Likvida medel vid årets ingång 49 30

Årets kassaflöde –6 19

Likvida medel vid årets utgång 43 49

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 67

Moderbolagets noter

Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

Redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen

(1995:1554) och rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2, redo-

visning för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen

för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och utta-

landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med

hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen

anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan

angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent

på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.

Leasingavtal

Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i moder-

bolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över lea-

singperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte inkluderas

i moderbolagets finansiella ställning. Identifiering av ett leasingavtal görs dock

i enlighet med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om

avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen

av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.

Finansiella instrument

IFRS 9 tillämpas ej i moderbolaget vid redovisningen av finansiella instrument.

Moderbolaget tillämpar i stället de punkterna som anges i RFR 2 (IFRS 9 Finan-

siella instrument).

Fakturerad förvaltning till dotterbolag

I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin verksamhet löpande

dotterbolagen med tjänster avseende ledning samt juridisk och finansiell rådgiv-

ning. Beloppen redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotterbolagen

kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterbolags fastighetsinnehav.

Dotterbolag

Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto-

den. I moderbolaget intäktsredovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag

när rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag prövas

kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncern-

mässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdis-

position i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget

kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren i

den mån nedskrivning inte erfordras.

Viktiga uppskattningar och bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed

krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo-

visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa

bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra

faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall

kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förut-

sättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och

antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas

värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd

bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav

vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett för-

säljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent.

Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts fram-

går av not 11 för koncernen.