5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-315493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-315493003YS3NSPZJ5WU392023-12-315493003YS3NSPZJ5WU392022-12-315493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31
ÅRS- & HÅLLBARHETSREDOVISNING
2023
OM STENDÖRREN
Stendörren i korthet 3
Året som gått 6
Stendörrens historia 7
Fyra goda skäl att investera i Stendörren 8
VD har ordet 9
Affärsidé och mål 11
Affärsmodell och strategier 13
STENDÖRRENS VERKSAMHET
Marknad och omvärld 16
Stendörrens fastigheter 20
Projekt 31
Finansiering 41
HÅLLBARHET
Stendörrens hållbarhetsarbete 47
Fokusområden 60
GRI-index 70
Hållbarhetsnoter 73
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Verksamheten 78
Risker och riskhantering 81
Stendörrens aktie och ägare 85
Bolagsstyrningsrapport 88
Styrelse 100
Ledning 102
Flerårsöversikt och nyckeltal 104
FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över koncernens totalresultat 106
Rapport över koncernens
finansiella ställning 108
Förändringar av eget kapital, koncernen 110
Rapport över koncernens kassaflöde 111
Moderbolagets resultaträkning 113
Moderbolagets rapport
över totalresultatet 113
Moderbolagets balansräkning 114
Förändringar av eget kapital,
moderbolaget 115
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 116
Noter 117
Förslag till vinstdisposition 139
Fastighetsbestånd 140
Årsredovisningens undertecknande 143
Revisionsberättelse 144
ÖVRIGT
Definitioner 149
Övrig information 150
INNEHÅLL
2
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighets-
bolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé
är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att för-
valta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom
logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då
kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av
detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och ska-
par därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och
förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
LOKALER SOM
GÖR SKILLNAD
NYCKELTAL 2023 2022 2021
Uthyrningsbar area, tusental kvm 824 795 793
Antal fastigheter 151 148 135
Driftnetto 672 548 488
Marknadsvärde, Mkr 12 566 12 418 11 693
Areamässig uthyrningsgrad, % 91 90 88
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92 89
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,4 4,5 4,7
Direktavkastning exklusive projektfastigheter,
rullande 12 månader, % 6,5 5,5 5,6
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 2,5 3,3 16,5
Hyresduration, år 4,3 3,8 3,7
Snitthyra, kr/kvm 1 173 1 069 992
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
843
MKR HYRESINTÄKTER
287
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
2,0
GGR RÄNTETÄCKNINGSGRAD
37
% SOLIDITET
672
MKR DRIFTNETTO
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA I
PROCENT AV TOTAL YTA
Lager & logistik
49%
Lätt industri
20%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV
HYRESINTÄKTER
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 29%
Upplands-Bro, 13%
Västerås, 7%
Botkyrka, 7%
Enköping, 5%
Danmark, 4%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 3%
Järfälla, 3%
Täby, 3%
Nacka, 3%
Flen, 3%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland 1%
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2019
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2020 202320222021
MARKNADSVÄRDE
Mkr
0
50
100
150
200
250
2019
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2020 202320222021
TOTALA INTÄKTER
Tusen kvm
0
200
400
600
800
1 000
2019
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2020 202320222021
UTHYRNINGSBAR YTA
Mkr
0
50
100
150
200
2019
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2020 202320222021
DRIFTNETTO
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRET SOM GÅTT
STABIL TILLVÄXT TROTS UTMANANDE OMVÄRLD
Q1
I mars 2023 genomfördes ett återköp om
287,5 miljoner kronor i ett frivilligt åter-
köpserbjudande om upp till 300 miljoner
kronor av utestående hybridobligationer.
Tre projekt färdigställdes om tillsammans
cirka 12 000 kvm avseende tre större
hyresgästanpassningar inom fastigheten
Tegelbruket 1.
Q2
I maj 2023 tecknades ett 5,5-årigt
hyresavtal med Södertälje Industriservice
AB avseende 11 300 kvm under kvartalet
färdigställda logistiklokaler i Almnäs,
Södertälje.
Under det andra kvartalet genomförde
Stendörren nyuthyrningar till en
sammanlagd årshyra om 4,5 miljoner
kronor i fastigheten Vitgröet 12 i Spånga,
Stockholm.
Två projekt färdigställdes om tillsammans
18 200 kvm avseende nybyggnation av
logistik på fastigheterna Viby 19:66 och
Almnäs 5:23.
Q3
I juli tecknade Stendörren hyresavtal
med Stockholms Stadsmission avseende
3 161 kvm logistiklokaler i Brunna,
Upplands-Bro.
Stendörren upprättade ett grönt finans-
ieringsramverk och emitterade under
september 2023 gröna obligationer till ett
nominellt värde om 500 miljoner kronor
med en löptid om 3,25 år och en rörlig
ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. I
samband med detta inlöstes utestående
obligationslån om 700 miljoner kronor
med ordinarie slutförfall i april 2024.
Två projekt färdigställdes om tillsammans
5 000 kvm avseende nybyggnation av
lätt industri på fastigheterna Hjulsmeden 1
och Almnäs 5:24.
Q4
I oktober tecknade Stendörren ett
10-årigt hyresavtal med Advania Sverige
AB avseende 9 500 kvm nyproducerad
logistik i Enköping. Anläggningen blev
därigenom fullt uthyrd.
I december tecknades ett 6-årigt hyres-
avtal med Fortifikationsverket avseende
fastigheten Nygård 2:14 i Upplands-Bro.
Avtalet omfattar en total uthyrbar area
om cirka 129 000 kvm samt markyta i
anslutning till byggnaderna. Tillträde sker
omedelbart efter det att avtalet med den
befintliga hyresgästen Coop löpt ut.
Två projekt färdigställdes om tillsammans
5 700 kvm avseende en större hyresgäst-
anpassning inom fastigheten Elementet 1
och en nybyggnation av lätt industri inom
Librobäck 21:3.
HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG
Efter årets utgång har ett projekt avseende nybyggnation av lätt industri på fastigheten Almnäs 5:24
omfattande en total yta om 2 300 kvm färdigställts och är fullt uthyrd och ytterligare projekt har påbörjats.
I mars avyttrade Stendörren en industri- och lagerfastighet i Botkyrka för 202 miljoner kronor till Trafikverket.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
6
STENDÖRRENS HISTORIA
2015
FASTIGHETSVÄRDE
5,4 MDKR
Stendörren fortsätter att växa
genom fastighetsförvärv, sam-
tidigt som organisationen växer
med en egen uthyrningsorgani-
sation. Geografisk positionering
i Mälardalen stärks.
2017
FASTIGHETSVÄRDE
6,5 MDKR
Tillväxtresan fortsätter och
bolaget har nu 100 fastigheter
med en uthyrbar yta på 603
000 kvm.
2019
FASTIGHETSVÄRDE
8,6 MDKR
Stendörren har nu ett fastig-
hetsbestånd på 122 fastigheter.
Under året emitteras en
hybridobligation som innebär
en finansiering på 800 miljoner
kronor och en väsentlig för-
stärkning av bolagets soliditet.
2021
FASTIGHETSVÄRDE
11,7 MDKR
Förvärv görs i Borås, Köpen-
hamn och Oslo. Därmed
påbörjas expansionen utanför
Mälardalen. Obligationer för
totalt 1,3 miljarder emitteras
och möjliggör högre tillväxttakt.
Bolaget får ett flertal bygglov
för anläggningar inom lager,
logistik och lätt industri runt om
i Mälardalen.
2023
FASTIGHETSVÄRDE
12,6 MDKR
Uthyrningsgraden stiger till 94
procent och driftnettot ökar
med 22 procent för helåret.
Uthyrningen till Fortifikations-
verket i Upplands-Bro om cirka
129 000 kvm, med tillträde
omedelbart efter det att avtalet
med den befintliga hyresgästen
Coop löper ut, är årets enskilt
viktigaste händelse. Projekt
om ca 40 000 kvm färdigställs
dessutom, varav merparten hyrs
ut omedelbart.
2014
FASTIGHETSVÄRDE
2,2 MDKR
Notering på First North på
Stockholmsbörsen. Samtidigt
påbörjas en kraftig tillväxtresa,
tack vare en hög transak-
tionstakt dubblas fastighetsvär-
det under året.
2016
FASTIGHETSVÄRDE
5,8 MDKR
Utökad närvaro i Upplands-Bro
kommun. Positivt startbesked
från Botkyrka kommun för
framtagande av ny detaljplan på
fastigheten Tegelbruket 1 med
cirka 800 nya bostäder samt
tillhörande lokaler. Stendörren
äger nu 95 fastigheter.
2018
FASTIGHETSVÄRDE
8,4 MDKR
Stendörrens aktie handlas
från 10 april 2018 på Nasdaq
Stockholms huvudlista. I
november går EQT Real Estate
in som huvudägare i bolaget.
Fler fastigheter förvärvas och
hyresintäkter ökar med 19%
under året. Fastighetsbeståndet
består nu av 121 fastigheter.
2020
FASTIGHETSVÄRDE
9,6 MDKR
Erik Ranje tillträder som VD och
bolagets ledningsgrupp förnyas.
Koncernens hyresintäkter ökar
med 7 procent till 631 miljoner
kronor och driftnettot ökar med
21 procent, trots pandemins
effekter.
2022
FASTIGHETSVÄRDE
12,4 MDKR
Stendörren etablerar sig även
i Helsingfors genom förvärv
av fastigheter samt stärker sin
position i Köpenhamn och Oslo.
Bolagets projektverksamhet
utökas med flera projekt.
Stendörrens portfölj ökar till
148 fastigheter med ett totalt
fastighetsvärde på 12,4 miljarder
kronor.
| | | | |
| | | | |
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
7
STABILT KASSAFLÖDE
Stendörrens portfölj utgörs av högavkastande
fastigheter inom logistik, lager och lätt industri
med långa hyresavtal. Basen av hyresgäster är
diversifierad och består av både väletablerade små
och medelstora företag samt stora multinationella
företag från olika branscher.
GOD TILLVÄXT
Stendörrens fastigheter är strategiskt belägna i till-
växtområden (befolkningsmässigt och ekono-
miskt) i Storstockholm, Mälardalen och andra
nordiska tillväxtregioner. Hyresnivåerna ökar
i takt med att efterfrågan på lokaler inom
logistik och lätt industri i tätorter ökar, medan
FYRA GODA SKÄL ATT INVESTERA I STENDÖRREN
utbudet minskar med urbanisering som leder till
omvandlingar till annan användning. En växande
e-handel ger ökad efterfrågan på logistik- och
lagerfastigheter, särskilt i urbana lägen, för att
möta konsumenternas efterfrågan på korta
leveranstider. Ytterligare tillväxt uppnås genom
förvärv och verksamhetsförbättringar.
VÄRDETILLVÄXT I PROJEKT
Stendörrens projektportfölj innefattar möjlig-
heter för nyutveckling av förstklassiga lokaler
inom logistik samt inom lätt industri. Dessutom
innebär omvandling av fastigheter för alternativ
användning, främst för bostadsändamål, ytter-
ligare potential.
STABIL FINANSIELL POSITION
Stendörren har en stabil finansiell position med
en väl avvägd mix av eget kapital och banklån
från flera av de ledande nordiska bankerna samt
kapitalmarknadsbaserad finansiering som kom-
plement (seniora icke-säkerställda obligationer
och hybridobligationer). Bolagets finanspolicy
innebär att riskerna (belånings- och refinansie-
ringsrisker) balanseras väl.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
8
VD HAR ORDET
UTHYRNING TILL FORTIFIKATIONSVERKET, UTÖKAD PROJEKTPIPELINE OCH
SÄKRAD KAPITALKOSTNAD GÖR ATT VI VÅGAR ÖKA FOKUS PÅ TILLVÄXT
Helåret 2023 var på många sätt ett utmanande år för många fastighetsbolag, med stigande räntor och
svagare konjunktur. För Stendörren präglades året dock av ökad uthyrning i befintligt bestånd, fortsatt fram-
drift av projektportföljen, ökat driftnetto samt stärkt finansiell position. Året avslutades med en stor och viktig
uthyrning till Fortifikationsverket som i oktober 2024 kommer flytta in i fastigheten Nygård 2:14 (Greenhub) i
Upplands-Bro samma dag som vår enskilt största hyresgäst Coop flyttar ut. Vi vågar under 2024 därmed öka
vårt fokus på att tillvarata tillväxtpotentialen i bolaget, i synnerhet inom vår projektutvecklingsverksamhet där
ytterligare ett antal attraktiva projekt adderats det senaste året.
Marknaden för fastigheter inom logistik, lager
och lätt industri fortsatte utvecklas förhål-
landevis positivt under 2023, till skillnad från
många andra segment i fastighetsbranschen.
Stendörren är dessutom verksamma i urbana
lägen i storstadsregioner som har både eko-
nomisk tillväxt och kontinuerlig befolknings-
ökning. En långsiktigt successivt ökad e-handel
ökar också behovet av fastigheter inom vårt
segment. Men givetvis har även vår verksamhet
påverkats, främst i form av högre räntor även
om vi såg ett skifte mot fallande räntor under
det fjärde kvartalet. För Stendörrens del har vi
under året tydligt fokuserat på faktorer vi kan
påverka såsom uthyrning av befintligt bestånd,
projektutveckling och att stärka vår finansiella
position. Det har gett resultat. För helåret ökade
vårt driftnetto med 22 procent jämfört med
föregående år.
VIKTIG UTHYRNING I GREENHUB
– VÅRT ENSKILT STÖRSTA AVTAL
Stendörrens totala uthyrningsbara yta uppgår
i dagsläget till cirka 824 000 kvm. I det fjärde
kvartalet tecknades ett 6-årigt hyresavtal, med
möjlighet till förlängning om fyra år, med For-
tifikationsverket för fastigheten Nygård 2:14
(Greenhub) i Upplands-Bro om cirka 129 000
kvm – en fastighet som idag är uthyrd till vår
enskilt största hyresgäst Coop. Tillträde sker
Bild: Erik Ranje, VD
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
9
den 1 oktober 2024, omedelbart efter att avtalet
med Coop löpt ut, och fastigheten blir därmed
fullt uthyrd. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 74
miljoner kronor och är fullt indexreglerat. Affären
genomfördes efter ett aktivt marknadsföringsar-
bete det senaste halvåret som resulterade i ett
stort intresse från potentiella hyresgäster, väl
överstigande 500 000 kvm i offererad volym.
FORTSATT FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN
Stendörrens unika potential ligger i vår bygg-
rättsportfölj om dryga 652 000 kvm. Detta
innebär att vi har kapacitet att expandera med
cirka 80 procent inom befintligt bestånd. Med ett
stort antal projektidéer, varav många bygglovs-
klara, är det möjligt att snabbt starta ny- och
tillbyggnationer som kan anpassas efter kunders
behov. Denna styrka ska vi fortsätta bygga på
under 2024. Vi har under de senaste åren suc-
cessivt adderat projekt som nu är i ett tydligt
genomförandeskede. Under 2023 färdigställde vi
cirka 40 000 kvm, varav cirka 90 procent redan
är uthyrt. Under kvartalet skrevs ett 10-årigt
hyresavtal med Advania Sverige AB avseende
en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastig-
heten Stenvreten 8:37 i Enköping. Anläggningen
blir genom hyresavtalet med Advania Sverige
AB fullt uthyrd. Nybyggnationen har redan
påbörjats och tillträde till lokalerna beräknas
ske 1 januari 2025. Ett tydligt exempel på att
det, trots det turbulenta marknadsläget, finns
en god efterfrågan på nyutvecklade logistik-
och andra verksamhetslokaler. Vi har under året
även framgångsrikt utvecklat fastigheter där
uthyrning till hyresgäst skett sent i processen.
Ett sådant exempel var det 15-åriga hyres-
avtalet med Stockholms Stadsmission avseende
fastigheten Viby 19:66 i Brunna – en fastighet
som färdigställdes under det andra kvartalet
och som därmed blev fullt uthyrd.
De idag pågående, samt nyligen avslutade
projekt som ännu inte hunnit generera intäkter,
förväntas i takt med uthyrning, färdigställande
och inflyttning kunna addera cirka 75 miljoner
kronor i driftnetto på årsbasis. Ett relevant till-
skott till den intjäningsförmåga med ett drift-
netto om 711 miljoner kronor per första januari
2024.
YTTERLIGARE RISKREDUCERING
AV BALANSRÄKNINGEN
Under 2023 har vi fortsatt arbetat med att stärka
vår balansräkning genom att reducera relativt
dyr kapitalmarknadsfinansiering med ungefär en
halv miljard. I slutet av 2023 har vi också passat
på att räntesäkra skulder genom derivat, vilket
förflyttat den genomsnittliga räntesäkringen från
2,3 till 3,6 år framåt. Dessa derivat förvärvades
i ett läge då den så kallade yield-kurvan, som
beskriver sambandet mellan lånens räntor och
VD HAR ORDET
löptid, var formad likt en hängmatta där vi säk-
rade, med senarelagd starttidpunkt, på botten
på kurvan. Stendörren har därmed säkrat rimliga
kapitalkostnader för de närmaste åren där cirka
85 procent av skulderna är räntesäkrade.
ÅTER FOKUS PÅ TILLVÄXT UNDER 2024
Uthyrningen till Fortifikationsverket, en attraktiv
projektpipeline samt en anpassad kapitalstruktur,
med en stor andel räntesäkrade skulder, stärker
intjäningen samt sänker den operationella- och
finansiella risken i bolaget. Vi vågar därmed öka
fokus på tillväxt när vi blickar framåt på resten
av 2024.
Stockholm den 29 april 2024
Erik Ranje
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
10
AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
LOKALER SOM GÖR SKILLNAD
Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik- och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm
och Mälardalen. Genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både
till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte
bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i och för människorna som
bor och jobbar där. Samtidigt skapar det en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.
AFFÄRSIDÉ
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan-
sivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stock-
holm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam
tillväxt i substansvärde genom att förvalta,
utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter
inom lager, logistik och lätt industri i nordiska
tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar
föreligger driver vi ändring av detaljplan för
befintliga verksamhetsfastigheter och skapar
därmed bostadsbyggrätter för vidare utveck-
ling och förvaltning, främst i Storstockholm och
övriga Mälardalen.
MÅL
Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad
avkastning för sina aktieägare genom att för-
valta, utveckla och förvärva fastigheter.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål:
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent.
• att tillväxten i det långsiktiga substansvärdet
ska uppgå till lägst 15 procent.
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska
uppgå till lägst 2,0 gånger.
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35
procent (och aldrig understiga 20 procent).
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa lång-
siktiga totalavkastningen genereras genom
att återinvestera vinsten i verksamheten för
att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget
kommer således att fortsätta växa genom att
investera i befintliga fastigheter, nya förvärv
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen
kommer därför att vara låg eller utebli under de
kommande åren.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
11
MÅL OCH UTFALL
Genomsnittlig avkastning på eget
kapital ska långsiktigt uppgå till
lägst 12 procent.
-3%
Tillväxt i långsiktigt substansvärde
ska uppgå till lägst 15 procent.
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substansvärde
(de senaste 12 månaderna) till
-3 procent.
2,0 ggr
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden uppgick
till 2,0 gånger.
37%
1)
Soliditeten ska långsiktigt uppgå
till 35 procent (och aldrig
understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid periodens
slut till 37 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl.
den leasingskuld som tillämpningen av
IFRS 16 medför. Om denna skuldpost
medräknas påverkas soliditeten negativt
med cirka 0,8 procent.
-5%
Avkastningen på genomsnittligt
eget kapital (beräknat på 12
månaders genomsnitt) uppgick
vid periodens slut till -5 procent.
FINANSIELLA
MÅL
UTFALL
HISTORISKT
UTFALL
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
2022
20212020
2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
ggr
0
1
2
3
4
2022
20212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
0
10
20
30
40
50
2022
20212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
%
-10
0
10
20
30
40
2022
20212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
ggr
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
12
AFFÄRSMODELL OCH STRATEGIER
LÅNGSIKTIGT KUNDFOKUS OCH
VÄLBALANSERAD FASTIGHETSPORTFÖLJ
Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål genom långsiktigt kundfokus och en välbalanserad
fastighetsportfölj. Syftet är att skapa värde över tid, där Stendörren, genom en samverkan av förvaltning,
utveckling och förvärv, vid var tid äger en fastighetsportfölj som uppfyller kundernas verksamhetsbehov och
önskemål i ett längre perspektiv samt skapar en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna.
BALANSERAD PORTFÖLJ
Bra balans mellan avkastningsfastigheter och
projektfastigheter med låg utvecklingsrisk ger
en hög, trygg och långsiktig avkastning.
KUNDFOKUS
Genom ett närvarande, engagerat och lång-
siktigt kundfokus stödja våra hyresgästers
långsiktiga behov av lokaler som på ett
hållbart sätt främjar utvecklingen av deras
verksamheter.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
13
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE
U
T
V
E
C
K
L
I
N
G
F
Ö
R
V
A
L
T
N
I
N
G
T
R
A
N
S
A
K
T
I
O
N
V
Ä
R
D
E
S
K
A
P
A
N
D
E
H
Å
L
L
B
A
R
T
UTVECKLING
• Arbeta med hållbar
nybyggnation på mark med
existerande byggrätter.
• Driva aktivt detaljplane-
arbete med ägda fastigheter
för att skapa byggrätter
och/eller ändra fastighetens
användningsområde i syfte
att skapa mervärde.
TRANSAKTION
• Kontinuerligt utvärdera nya
geografiska marknader som
bedöms ha en god framtida
utveckling.
• Förvärva fastigheter för lager,
logistik och lätt industri som
över tid bedöms kunna leva
upp till bolagets avkastnings-
krav med beaktande av
klimat- och omställningsrisker.
• Förvärva fastigheter i logistik-
och lätt industriområden i
tillväxtregioner, där vi redan
är etablerade. Särskilt fokus
på marknader där vi inte
uppnått kritisk massa.
• Förvärva fastigheter som är
flexibla i sitt användnings-
område.
• Förvärva bebyggda eller
obebyggda fastigheter med
utvecklingspotential.
FÖRVALTNING
• Arbeta för långsiktiga
och nära kundrelationer
samt kundvård genom en
proaktiv förvaltning av
fastighetsportföljen via
den egna förvaltnings-
och driftsorganisationen.
• Bibehålla samt stärka kund-
relationer med många och
välrenommerade hyresgäster.
• Ha en tydlig avtalsstrategi
som, utifrån rådande
marknadsläge, främjar både
säkrade och långa kassa-
flöden samt möjlighet till
hyrestillväxt.
• Fokusera på hållbara fastig-
heter som kan utvecklas
genom aktivt arbete för
miljöriktiga byggnader,
minskade vakanser, hyres-
höjningar och hyresgästs-
anpassningar.
VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE
…för våra kunder
genom att möjliggöra för deras verksamheter att utvecklas i
attraktiva lokaler hos en närvarande och långsiktig fastighetsägare
som eftersträvar nöjda och nära kundrelationer.
…för områdena vi verkar i
genom att vara en engagerad och ansvarstagande part i stads-
utvecklingen och tillsammans med kommuner och kunder skapa
lokaler som gör skillnad: för verksamheter, människor och när-
område.
…för våra ägare
genom att ha en välbalanserad portfölj med en trygg finansiell bas
och en effektiv förvaltning vilket skapar en god totalavkastning.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
14
STENDÖRRENS
VERKSAMHET
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
16
MARKNAD OCH OMVÄRLD
TURBULENS UNDER 2023
2023 blev ett turbulent år på många sätt med en negativ utveckling för Sveriges ekonomi mätt i BNP. Den höga inflationen
återspeglades i Riksbankens agerande med höjda styrräntor som steg till runt 4 procent vid årets slut. Utvecklingen under
året satte givetvis spår i aktiviteten på fastighetsmarknaden som helhet där antalet transaktioner i princip halverades.
Inom segmentet lager, logistik och lätt industri var dock aktiviteten fortsatt hög, med ett ökat utländskt intresse.
Utsikterna inför 2024 för fastighetsmarknaden generellt, och för Stendörrens segment i synnerhet, har successivt blivit
mer optimistiska med förväntningar på flertalet räntesänkningar som drivkraft.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
Under 2023 upplevde fastighetsbranschen i Sverige
en avsevärd nedgång i marknadstempo jämfört med
de intensiva åren 2021 och 2022. Avmattningen har
främst drivits av osäkerheter kring inflationstakter
och ränteförändringar, vilket i sin tur har lett till en
ökad varsamhet bland fastighetssektorns aktörer.
Intresset från utländska investerare för den svenska
fastighetsmarknaden har dock varit fortsatt stark
under 2023, med en ökning av deras transaktions-
andel till 29 procent, upp från 22 procent under
2022. Året har kännetecknats av en generellt
svagare transaktionsaktivitet med få affärer den
första halvan av året, men med en viss förbättring
under det fjärde kvartalet. Under 2023 genomfördes
endast 328 transaktioner värda mer än 40 miljoner
kronor vardera, vilket motsvarar nästintill en halve-
ring från 2022. Sammantaget uppgick transaktions-
volymen till 104 miljarder kronor. Inom segmenten
stod lager, logistik och industri för den största mark-
nadsandelen motsvarande 27 procent av den totala
transaktionsvolymen. Bostads- och kontorssekto-
rerna stod för 22 respektive 24 procent av den totala
volymen. Av de totala fastighetstransaktionerna som
genomfördes under året skedde ungefär 45 procent
i Stockholmsregionen.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
17
MARKNAD OCH OMVÄRLD
MARKNADEN FÖR LAGER-, LOGISTIK- OCH
INDUSTRIFASTIGHETER
Den svenska marknaden för lager-, logistik- och
industrifastigheter har sett en imponerande tillväxt
de senaste åren, drivet av den ökande e-handeln
och den ökande efterfrågan på moderna lager-
och logistikfastigheter i attraktiva lägen. Trots en
övergripande svag nationell transaktionsmarknad
har lager-, logistik- och industrisegmentet förblivit
starkt och aktivt. Segmentet utgjorde den största
andelen av den svenska transaktionsmarknaden
under 2023, med 27 procent eller cirka 27,6 miljar-
der kronor. Dessutom har segmentet attraherat en
ökande andel internationella investerare, som stod
för hela 40 procent av transaktionsvolymen. Detta
indikerar ett starkt globalt intresse och förtroende för
den svenska lager-, logistik- och industrimarknaden.
Det starka investerarintresset kan delvis tillskrivas
de långa avtalstiderna inom segmentet, vanligtvis
fem till tio år, tillsammans med närvaron av kre-
ditstarka hyresgäster. Segmentets attraktivitet för
internationella investerare är även en följd av den
relativt stora marknadspotentialen, i kombination
med år av relativt liten konkurrens jämfört med andra
europeiska regioner.
UTVECKLING DIREKTAVKASTNINGSKRAV,
LAGER-, LOGISTIK- OCH INDUSTRI
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
Procent
2018 2020 202320222021
2019
■ Stockholm Prime, A-läge
■ Stockholm Prime, B-läge
■ Stibor 3M
Fastighetsbranschen står nu inför utmaningar till
följd av den aktuella makroekonomiska situationen,
med hög inflation, höga räntor och en lågkonjunktur.
Under 2023 låg avkastningen på Prime logistikfastig-
heter i Stockholm på 5,25 procent, medan lager- och
lättindustrifastigheter låg på 6,25 procent. Direktav-
kastningskraven för 2023 motsvarar en höjning med
ungefär 100 punkter från föregående år. Trots den
rådande turbulensen på marknaden anses investe-
ringar i logistikfastigheter i Sverige fortfarande vara
attraktiva. Särskilt framhålls moderna logistikytor
med hög grad av automatisering som en lovande
sektor.
MARKNADEN FÖR KONTOR
Marknaden för kontorslokaler i närheten av industri-
områden visade sig vara robust och livskraftig under
2023. De avancerade teknologiska satsningarna inom
lager-, logistik- och industrisegmentet de senaste
åren har genererat en betydande ökning av efterfrå-
gan på kontorsytor i industrinära områden. Anställda
på dessa kontor är starkt beroende av nära åtkomst
till verksamhetens driftsdelar och väljer således bort
kontor inom mer traditionella kontorskluster. Den
observerade trenden skapar nya möjligheter för kon-
torsmarknaden och pekar på en spännande framtid
för kontorslokaler med närliggande industri.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
18
MARKNAD OCH OMVÄRLD
0
100
200
300
400
500
2018
2019
2022
2021
2020
2015
2016
2017
Tusen Mkr
0
200
400
600
800
1 000
Antal transaktioner
2023
TOTAL TRANSAKTIONSVOLYM, SVENSKA OCH INTERNATIONELLA
INVESTERARE, SAMT ANTAL TRANSAKTIONER
n Svenska investerare n Internationella investerare
—
Antal transaktioner
0
100
200
300
400
2018
2019
2022
2021
2020
2015
2016
2017
Procent
2023
TRANSAKTIONSVOLYM SVERIGE,
SEGMENTFÖRDELNING
n Bostäder n Kontor n Handel n Samhällsfastigheter
n Lager, logistik och industri n Övrigt, inkl. hotell, mark
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
19
TRENDER
URBANISERING
TILLVÄXTOMRÅDEN OCH
URBANISERING
Allt fler människor flyttar till Stock-
holmsområdet och Mälardalen. Det
här är en trend som håller i sig och
Stockholm är en av de städer i Europa
som beräknas växa snabbast under
de kommande åren. Befolkningstill-
växten ställer stora krav på städernas
infrastruktur, service, bostäder och
arbetsplatser.
STENDÖRRENS
AFFÄRSPOTENTIAL
Stendörren arbetar aktivt med att till-
varata de möjligheter som tillväxten
i regionen ger. Genom att äga och
utveckla fastigheter i Stockholm och
Mälardalen inom segmenten lager,
logistik och lätt industri står bolaget väl
positionerat att möta kundernas krav
på moderna, effektiva och attraktiva
verksamhetslokaler. En organisation i
egen regi ger nära och god marknads-
kännedom och en unik närvaro som
låter bolaget fånga upp nya affärsmöj-
ligheter i så väl befintliga byggnader
som i utvecklingen av byggbar mark.
DIGITALISERING
SNABBVÄXANDE E-HANDEL
Digitaliseringen av samhället har för-
ändrat vårt sätt att kommunicera och
konsumera. Det här har fört med sig
en stark tillväxt inom e-handel och
därigenom en ordentlig omställning
för logistik- och transportsektorn,
och det ställer nya krav på fastigheter
för att leva upp till konsumenternas
förväntningar på snabba, säkra och
flexibla leveranser. Att förse handeln
och konsumenterna med varor den
sista sträckan fram till konsumentens
dörr blir en allt större utmaning i städer
och områden som växer.
STENDÖRRENS
AFFÄRSPOTENTIAL
I Stendörrens bestånd finns en bland-
ning av fastigheter i närlogistikområ-
den och utvecklingsbar mark för lager
och logistik i landets största tillväxtre-
gion. Dessa har dessutom god tillgång
till viktiga vägförbindelser samt järn-
vägsspår. Det här skapar goda förut-
sättningar för Stendörren att möta den
nya efterfrågan från e-handeln, samt
att hjälpa befintliga och kommande
kunder inom olika branscher med
effektiva lösningar som möter deras
verksamhetsbehov.
E-HANDEL
DIGITALISERING OCH
AUTOMATISERING
Ny digital teknik påverkar samhällen,
individer, företag och tjänster, och dri-
ver på förändringar inom de allra flesta
områden. Det skapar även förutsätt
-
ningar för nya smarta lösningar. Det
kan till exempel innebära att funktioner
automatiseras, nya tjänster skapas eller
att våra beteenden förändras. En ökad
efterfrågan på snabb godshantering
och snabba leveranser som följd, ställer
helt nya krav på fastighetsägare.
STENDÖRRENS
AFFÄRSPOTENTIAL
Genom att proaktivt driva utveck-
ling av nya logistikområden skapar
Stendörren goda förutsättningar för
utvecklandet av attraktiva, kundan-
passade och moderna lokaler för lager,
logistik och lätt industri, som möter
den växande och långsiktiga efterfrå-
gan från Stendörrens kunder. Genom
digitala övervaknings- och fastighets-
styrningssystem effektiviseras driften
av Stendörrens fastigheter.
HÅLLBARHET
HÅLLBARHET I
VERKSAMHETENS ALLA LED
Medvetenhet och uppmärksamhet
kring klimatrelaterade, ekonomiska
och sociala hållbarhetsfrågor ökar i
samhället, och fastighetssektorn är
inget undantag. Uppförande och för-
valtning av fastigheter medför stor
klimatpåverkan, liksom transporter till
och från fastigheterna, som också är
arbetsplatser för tusentals människor
som ska må bra och trivas. Det är både
ett stort ansvar och en stor möjlighet
att vara med att påverka i rätt riktning.
STENDÖRRENS
AFFÄRSPOTENTIAL
Stendörren eftersträvar skapandet av
hållbara lokaler och arbetsplatser. Det
här görs genom att aktivt och kontinu-
erligt följa upp, utvärdera och minska
klimatpåverkan från bolagets fastigheter
genom optimering av driften. Stor vikt
läggs även vid hållbara materialval samt
på att skapa trivsamma arbetsplatser
med god kringservice, som bidrar till
att göra arbetsplatserna attraktiva. Med
strategiskt placerade fastigheter möjlig-
görs också hållbara transporter till och
från fastigheterna via väg och järnväg.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
20
STENDÖRRENS FASTIGHETER
VÅRT FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastigheter är belägna i nordiska städer med tillväxtpotential. I takt med att efterfrågan på lokaler för lager,
logistik- och lätt industri i tätorter ökar samtidigt som utbudet minskar på grund av den urbanisering som leder till
omvandlingar av fastigheter, till exempelvis bostäder, så ökar hyresnivåerna. Växande e-handel är en starkt bidragande
orsak till ökad efterfrågan på logistik- och lagerfastigheter, särskilt i stadsnära lägen, för att möta konsumenternas
efterfrågan på korta leveranstider.
Stendörren ser fortsatt goda tillväxtmöjligheter i nor-
dens storstadsregioner med fokus på lager, logistik
och lätt industri då denna typ av fastigheter ger en
stabil och långsiktig avkastning. Geografisk positio-
nering och hög tillväxttakt möjliggör förädling och
vidareutveckling, vilket skapar ett långsiktigt värde
för bolagets hyresgäster, deras verksamheter och de
regioner som Stendörren är verksamma i.
VÅRT FASTIGHETSBESTÅND
– EN STABIL PORTFÖLJ INOM LAGER,
LOGISTIK OCH LÄTT INDUSTRI
I slutet av 2023 ägde Stendörren 151 fastigheter, med
en uthyrningsbar yta om cirka 824 000 kvm och ett
totalt marknadsvärde om 12 566 miljoner kronor (12
418). Hyresintäkterna ökade med cirka 15 procent
till 843 miljoner kronor (733) och driftnettot ökade
med cirka 22 procent till 672 miljoner kronor (548).
Uthyrningsgraden avseende lokaler inom lager, logis-
tik och lätt industri i Stockholmsområdet har under
den senaste 10-årsperioden pendlat mellan 90–95
procent. Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendör-
rens bestånd uppgick per 31 december 2023 till 91
procent (90) och den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 94 procent (92).
AKTIV FÖRVALTNING
Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med
fokus på att proaktivt förvalta befintliga fastig-
heter. Beståndet består av högavkastande lager-,
logistik- och lätt industrifastigheter. Syftet är att
skapa långa och starka relationer till hyresgästerna
genom att tillgodose deras behov av lokaler som
hjälper dem att utveckla sina verksamheter. Den
diversifierade basen av hyresgäster består såväl
av väletablerade små och medelstora företag samt
större internationella företag. Det ger långvarigt
starka kassaflöden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Stendörren förvaltar sitt fastighetsbestånd, avse-
ende både ekonomisk och teknisk förvaltning, med
egen personal. Aktiv förvaltning i egen regi skapar
förutsättningar för långsiktiga kundrelationer. Syftet
är att kunna fånga upp kundernas förändrade behov
tidigt och erbjuda god och personlig service. Med
en egen organisation skapas en närvaro och till-
gänglighet för hyresgästerna och området samt en
grundlig marknadskännedom och en god kunskap
om fastigheterna. På så sätt kan bolaget driftopti-
mera fastigheterna och genomföra kostnadseffektiva
underhållsplaner och förebyggande åtgärder som
minskar behovet av felavhjälpande support till hyres-
gäster. Något som dessutom leder till högre trivsel.
ANSVARSFULL OCH LÅNGSIKTIG
AVTALSSTRATEGI
Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal
med hyresgäster som har god kreditvärdighet och
verkar för en avtalsstock med jämn förfallostruktur.
Alltid med beaktande av marknadsläget och aktuella
hyresnivåer. Stockholms starka tillväxt medför att
hyrestillväxten i regionens centrala delar på senare
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
21
år varit stark. På lång sikt bedöms urbaniseringens
effekt på hyrestillväxten bestå. Det gäller även andra
utvalda nordiska tillväxtstäder. Detta kan innebära
att Stendörren i vissa delmarknader tecknar kortare
avtal givet att investeringarna är små, vilket medför
en snabbare anpassning till stigande marknadshyror.
Stendörren utvecklar ständigt sina arbetsprocesser,
interna kontroller och rutiner. Målet är att arbeta
smartare, effektivare, mer klimatsmart och mer
ekonomiskt, samt att säkerställa en hög kontroll av
bolagets hyresflöden och god affärsetik för att skapa
möjligheter för långsiktiga kundrelationer och ett
ansvarsfullt företagande. Bolaget tecknar ofta kall-
hyresavtal eller s.k. ”Triple net-avtal” för att bidra till
en kostnadseffektiv förvaltning och låg operativ risk.
OMFÖRHANDLINGAR
– FORTSÄTTNINGEN PÅ EN NÄRA KUNDRELATION
Förvaltningens arbete med omförhandling och
förtida översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt.
Vid omförhandlingar görs en bedömning av mark-
nadsläget och kundens behov och önskemål. Den
kontinuerliga dialogen med hyresgästen skapar goda
förutsättningar för gemensamma förväntansbilder
och en fortsatt god relation. Hyresavtal motsvarande
ett årshyresvärde om 38 miljoner kronor har omför-
handlats under året. Dessa omförhandlingar resulte-
rade i en hyreshöjning om i genomsnitt 24 procent.
Dessutom har Stendörren vid ett flertal omförhand-
lingar överfört kostnadsansvar för driftkostnader,
delar av underhåll samt skötsel av fastigheterna och
1) Marknadsvärde: Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Alla fastigheter externvärderas minst en gång under varje tolvmånadersperiod (dock inte alla samtidigt). Vid mellanliggande kvartal internvär-
deras fastigheterna baserat på bland annat uppdaterade analyser av hyresmarknaden, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Externvärderingarna, likväl som en tät dialog med värderings-
instituten, är alltid vägledande vid internvärderingarna.
2) Projektvinsten, driven av omklassificering av projekt (värderade till nedlagda kostnader) till förvaltningsfastigheter, bidrog med 47 miljoner kronor till resultatet för året.
MARKNADSVÄRDE FASTIGHETSBESTÅND
1
lokalerna på hyresgästerna, vilket på sikt kommer få
en positiv effekt på det löpande driftsöverskottet.
PROAKTIVITET FÖR ATT MINSKA
HYRESFÖRLUSTER
Under 2023 uppgick hyresförlusterna till cirka 7,3
miljoner kronor. Stendörren för en kontinuerlig dia-
log med hyresgästerna med avsikt att identifiera
eventuella finansiella svagheter i ett tidigt skede
och därigenom kunna minimera hyresförlusterna.
Detta har varit extra viktigt under året till följd av
en svagare konjunktur och ökad inflation. Genom
ett proaktivt uthyrningsarbete säkerställer vi bolags
kreditvärdighet och historik, vilket därmed minimerar
risker för hyresförluster.
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2019
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2020 202320222021
VÄRDEFÖRÄNDRING OCH OMKLASSIFICERING
2
FÖRVALTNINGS-
BYGGRÄTTER FASTIGHETER SUMMA
Ingående värde per 2023-01-01 1 564 10 854 12 418
Investeringar 94 422 516
Omklassificering projekt till förvaltningsfastighet -254 301 47
Omvärdering -34 -369 -403
Valutaeffekter 0 -13 -13
Förvärv 0 0 0
Försäljningar 0 0 0
Utgående värde per 2023-12-31 1 370 11 196 12 566
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
22
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Mkr
0
50
100
150
200
250
2019
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2020 202320222021
INTÄKTER
Tusen kvm
0
200
400
600
800
1 000
2019
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2020 202320222021
UTHYRNINGSBAR YTA
Mkr
0
50
100
150
200
2019
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2020 202320222021
DRIFTNETTO
MKR
0
20
40
60
80
100
2021
2022
-20
-40
-60
2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
-80
-100
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Uppsägning
* Inklusive projektuthyrningar
Antal
0
40
80
120
160
200
2019 2020 2023202220212017 2018
ANTAL FASTIGHETER
Årshyra,
mkr
0
100
200
300
400
2026 2027 ≥202920282024 2025
0
200
400
600
800
Antal
avtal
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
n Årshyra, mkr
—
Antal avtal
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
23
STENDÖRRENS FASTIGHETER
TILLVÄXTREGIONER MED GOD INFRASTRUKTUR
TILLVÄXTREGIONER FORTSATT I FOKUS
Under 2023 har bolaget avvaktat med förvärv och
fokus har istället legat på förvaltning av befintligt
bestånd och projektutveckling. Fokus framåt ligger
fortsatt på att utveckla och förstärka närvaron i nord-
iska städer med tillväxtpotential såsom Köpenhamn,
Oslo, Göteborg och Helsingfors. Bolaget strävar
alltid efter att uppnå en kritisk massa på respektive
marknad. Det medför synergier både vad gäller för-
valtning och uthyrning samt möjliggör en rationell
och kostnadseffektiv förvaltning av fastigheterna.
INFRASTRUKTUR
Infrastrukturen i Stockholmsregionen utvecklas
löpande med förbättrade kommunikationer och
trafikflöden. En viktig pusselbit för att förbättra den
nord-sydliga förbindelsen är E4 Förbifart Stockholm,
som kommer leda till ökad tillgänglighet för trans-
porter inom länet. Den nya sträckningen av E4:an är
cirka 21 kilometer lång och binder ihop de norra och
södra delarna av länet, samtidigt kommer vägen att
avlasta Essingeleden och innerstaden. Byggtiden
är cirka 14 år och trafikstart bedöms till 2030. Även
järnvägsnätet genomgår förbättringar för att kunna
öka kapaciteten och möjliggöra för godstågen att ta
en större andel av den växande transportvolymen.
Infrastrukturprojekten förbifart Stockholm och tvär-
förbindelsen Södertörn förväntas rita om kartan för
lager- och logistiksegmentet och bidra med positiva
effekter för norra och södra Stockholm.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
24
VÄSTERÅS
UPPSALA
STOCKHOLM
TÄBY
NACKA
JÄRNA
SKARPNÄCK
SPÅNGA
ENKÖPING
ESKILSTUNA
SÖDERTÄLJE
STOCKHOLM
Storstockholm genererar ungefär en tredjedel av
Sveriges ekonomiska tillväxt och, tillsammans med
Mälarregionen, utgör det landets demografiska kärna.
Regionen har under en längre tid varit en starkt
bidragande faktor till den nationella sysselsättningen.
Cirka 25 procent av alla förvärvsarbetande i Sverige
är anställda i Stockholm, och omkring 27 procent av
alla företagsförekomster finns här.
Med Stockholmsregionens positionering och
ekonomiska inflytande har konjunkturcyklerna haft
en märkbar påverkan på arbetsmarknaden. Under
2023 ökade arbetslösheten som i december 2023
uppgick till 6,7 procent, och antalet företagskonkur-
ser ökade med hela 34 procent i Stockholms stad
jämfört med 2022.
Riksbankens åtgärder att höja styrräntan, som
nådde en topp på 4,0 procent under 2023, har även
påverkat investerarnas attityder. De eftersträvar nu
en högre riskjusterad avkastning på sina tillgångar,
vilket har resulterat i ökade avkastningskrav. Yielden
för logistikfastigheter i prime-läge nådde 5,25 pro-
cent under 2023. Trots en lågkonjunktur bedöms
efterfrågan på moderna logistikfastigheter i stads-
nära lägen bestå och vara fortsatt stark under 2024.
Källa: Newsec, SCB. Stockholm Business Region
ÖVRIGA MÄLARDALEN
Övriga Mälardalen, inklusive Södertälje, som omsluter
Stockholmsregionen är ett av de områden där
Stendörrens fastighetsbestånd är beläget. Det
geografiska området erbjuder, ur ett demografiskt
perspektiv, utmärkta förutsättningar för distribution
i och med att en stor del av slutkonsumenterna i
Sverige bor i regionen och kan nås på korta avstånd.
Området har även en stark etablering av världs-
ledande företag som bidrar till ett attraktivt affärs-
klimat för samtliga verksamheter inom området. En
kontinuerligt stark befolkningstillväxt och företagens
fortsatta expansion i Mälardalen har bidragit till goda
infrastrukturlösningar och området ses således som
ett av landets främsta lager- och logistiklägen. De
goda kommunikationerna erbjuder en bred variation
av olika transportsätt vilket underlättar för distribu-
tion till inte bara Sverige utan även till övriga länder
i Norden och vidare ut i Europa.
Mälardalens strategiska läge har bidragit till en
stark hyresutveckling och låga vakansgrader trots
generell marknadsturbulens. Yield i prime-logistik-
läge för Mälardalen uppgick till 5,75 procent för 2023.
STENDÖRRENS FASTIGHETER
STENDÖRRENS MARKNADER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
25
OSLO, KÖPENHAMN, HELSINGFORS &
GÖTEBORG/BORÅS
I Sverige har Stendörren, utöver i Stockholm och
Mälardalen, även en geografisk närvaro i Göteborg
och Borås. Göteborg är en av de största hamnarna i
Skandinavien och fungerar som en viktig knutpunkt
för handel och logistik i regionen. Stadens strategiska
läge vid havet och närheten till Europa via vägar och
järnvägar gör det till en viktig knutpukt för lager-
och logistikverksamhet. Borås ligger strategiskt
beläget ur en lager- och logistiksynpunkt längs en
av de största transportrutterna mellan Helsingborg,
Göteborg, Jönköping och Stockholm. Naturligtvis
har även den generella fastighetsmarknaden påver-
kats av konjunktursläget men lager-, logistik och
industrisegmentet ses som fortsatt attraktivt ur en
investeringssynpunkt. Prime yielden för 2023 i Borås
noterades på 5,75 procent.
De nordiska huvudstäderna, Oslo, Köpenhamn
och Helsingfors, där Stendörren har övrigt bestånd,
stod under 2023 inför gemensamma ekonomiska
utmaningar, påverkade av det rådande geopolitiska
och makroekonomiska klimatet. Dessa städer, som
utgör vitala ekonomiska centra i sina respektive län-
der, genomgick en period av hög inflation i början av
året, men den stabiliserades så småningom till nivåer
nära det allmänna inflationsmålet på två procent.
I Oslo, som är en betydande del av Norges eko-
nomi, observerades en inflationstakt på 4,8 procent i
december. Detta återspeglades i en hög styrränta på
4,5 procent, vilket indikerar en aktiv penningpolitik
för att hantera inflationen. Liknande ekonomiska
strategier sågs i Helsingfors, Finlands huvudstad, där
inflationen uppgick till 3,6 procent samma månad,
med en matchande styrränta på 4,5 procent.
Köpenhamn, som utgör nästan hälften av Dan-
marks bruttonationalprodukt, visade en mer måttlig
ekonomisk bild. Landet hade en årlig inflationstakt på
0,7 procent i december 2023, betydligt lägre än sina
nordiska grannar, och en styrränta på 1,4 procent.
Inom fastighetssektorn ökade avkastningskraven
i samtliga nordiska huvudstäder. För lager-, logis-
tik- och industrisegmentet ökade avkastningskravet
med cirka 50 punkter för Oslo och 30 punkter för
Köpenhamn, vilket motsvarar en yield på 5,25 pro-
cent respektive 5,05 procent. Prime Yield för lager-,
logistik- och industrisegmentet i Helsingfors uppgick
till 5,20 procent.
Källa: OECD
STENDÖRRENS FASTIGHETER
HELSINGFORS
GÖTEBORG/BORÅS
KÖPENHAMN
OSLO
STOCKHOLM
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
26
HUR HAR STENDÖRRENS TRANSAKTIONSVERKSAMHET AGERAT UNDER 2023?
Under året som gått har transaktionsverksamheten till stor del inneburit noggrann marknadsbevakning
inför framtida affärer, men även strategi- och analysarbete, huvudsakligen för utvecklingsavdelningen.
Organisationens flexibilitet är en av Stendörrens stora styrkor.
VAD ÄR DINA TANKAR OM TRANSAKTIONSMARKNADEN UNDER 2024?
Under det fjärde kvartalet 2023 syntes några ljusglimtar på marknaden, med en något stärkt svensk krona och
en rekyl ned för långa räntor. Det finns därmed under 2024 bättre förutsättningar för en aktivare transaktions-
verksamhet för Stendörren. Vi kommer fortsatt att utvärdera förvärv framför allt i Storstockholm, men även
på våra övriga marknader där ambitionen över tid är att uppnå en kritisk massa i syfte att få en
effektivare fastighetsförvaltning.
VILKA TYPER AV FASTIGHETSFÖRVÄRV SER NI SOM MEST INTRESSANTA?
Vi vill fortsatt förvärva fastigheter inom lätt industri, lager och logistik i urbana lägen. Enskilda
fastigheter eller mindre portföljer i bra lägen och off-market är nu som tidigare särskilt intres-
santa. Ett antal av de fastigheter vi tidigare har förvärvat har byggts av företag för egen
verksamhet där vi i samband med affären har övertagit förvaltningen med företaget som
hyresgäst på längre hyresavtal. Det är en typ av affär som vi har god erfarenhet av och
som vi gärna gör fler av.
JOHAN MALMBERG SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
Vid ingången av 2023 valde Stendörren att inta en mer
restriktiv hållning till förvärv, delvis baserad på bolagets
egen bedömning av den förväntade utvecklingen av under-
liggande makroekonomiska faktorer, vilket resulterade i
ett år utan förvärv. Tillväxt via förvärv är en naturlig del av
Stendörrens strategi. Förvärv av fastigheter i rätt lägen,
med rätt egenskaper och till rätt pris är ett viktigt sätt att
löpande komplettera bolagets bestånd och erbjudande mot
befintliga och nya hyresgäster samt förbättra intjänings-
förmågan. Förvärven genomförs främst i Storstockholm
och Mälardalen, men sedan ett par år tillbaka även i andra
utvalda tillväxtmarknader.
Under perioden 2020-2022 var aktiviteten på den nord-
iska fastighetsmarknaden mycket hög, vilket resulterade
i historiskt höga omsättningsvolymer och priser, delvis
drivna av den dåvarande lågräntemiljön med attraktiva
finansieringsvillkor. Under den aktuella perioden var Sten-
dörren mycket aktivt med 21 genomförda förvärv, vilka
huvudsakligen bestod av förvärv av enskilda fastigheter
off-market. Vid ingången av 2024 ser makrobilden ljusare
ut jämfört med föregående år, exempelvis genom sjunkande
marknadsräntor vilket skapar bättre förutsättningar för att
erhålla attraktiv finansiering och således även möjligheten
att genomföra värdeskapande förvärv.
Johan Malmberg,
Investerings- och
affärsutvecklingschef
FALLSTUDIE:
FASTIGHETSFÖRVÄRV
& FÖRSÄLJNINGAR
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
27
STENDÖRRENS FASTIGHETER
STENDÖRRENS LOKALTYPER
Sedan 2000-talets början har lager-, logistik- och industrifastigheter vuxit fram som ett eget segment på fastighets-
marknaden. I stadsnära lägen är utbudet på exploaterbar mark i stort sett obefintligt och många verksamhetsområden
konverteras till exempelvis bostäder. Samtidigt ökar efterfrågan på verksamhetslokaler, vilket i sin tur vilket bidrar till ett
generellt positivt tryck på hyresnivåerna samt mycket låga vakansgrader.
Till följd av ökad e-handel har konsumenterna bör-
jat ställa högre krav på korta leveranstider, vilket
lett till att detaljhandels- och logistikföretag i större
utsträckning vill etablera sig i stadsnära områden.
Även efterfrågan från hyresgäster inom lätt indu-
stri samt övriga servicefunktioner förväntas öka i
takt med att befolkningen ökar och traditionella
industriområden konverteras till annan användning,
exempelvis bostäder. På grund av ovanstående fak-
torer, ser marknadsförutsättningarna för stadsnära
lägen fortsatt goda ut, med stigande hyresnivåer
och fortsatt låga vakanser. Fastigheter i närförorter
har ofta bättre tillgänglighet till större vägar och/
eller järnvägsnät än fastigheter i stadsnära lägen.
Likt stadsnära lägen råder det en generell brist på
mark i närförorter samt att en del befintliga områden
konverteras till mer levande stadsområden med en
blandning av bostäder, kontor och handel. Hyres-
gäster i närförorter har ofta lägre krav på snabba
leveranser till kunder, vilket bland annat återspeglar
sig i en något lägre hyresnivå. Fastigheter i ytters-
tadslägen skiljer sig mot de övriga lägeskategorierna
genom att tillgängligheten på exploaterbar mark är
högre samt att tillgängligheten till dessa områden
inte begränsas av trafik och flaskhalsar i samma
utsträckning som i mer centrala områden. Majorite-
ten av nyproduktionen i Stockholm kommer ligga
i ytterstadslägen. Genom nyproduktion tillskapas
moderna, flexibla och ändamålsenliga lokaler med
låga driftkostnader. Detta medför att hyresnivåerna
i dessa områden ofta begränsas till nyproduktions-
hyra. Ovan trender gäller även för Köpenhamn, Hel-
singfors och Oslo där Stendörren de senaste åren
har förvärvat fastigheter. Stendörrens lokaler för
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA
PROCENT AV TOTAL YTA
Lager & logistik
49%
Lätt industri
20%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans
för cirka 69 procent av den totala uthyrningsbara
ytan. Bolagets utbud av kontorsytor utgör 20 pro-
cent av uthyrningsbar yta. De flesta av Stendörrens
hus innehåller en blandning av ytslag.
VILKA INSIKTER HAR KUNDUNDERSÖKNINGEN BIDRAGIT MED?
Positiva insikter kring att vi upplevs som närvarande i kundrelationen, att vi är tillgängliga och att våra hyresgäster
uppskattar vårt hållbarhetsarbete. Samtidigt ser vi att det finns förbättringspotential gällande vår kommunikation
kring händelser i och omkring fastigheterna, samt återkoppling vid felanmälan. Den här typen av insikter är
såklart viktiga för att vi framgångsrikt ska kunna utveckla vår kundrelation och förvaltning.
STENDÖRREN BEDRIVER FÖRVALTNING I EGEN REGI, BERÄTTA MER OM VAD DET INNEBÄR?
Det innebär att våra hyresgäster alltid möter en Stendörren-anställd vid kommersiella och praktiska
frågor om lokalen och fastigheten de hyr. Vi ska så långt som möjligt vara beslutföra när vi möter våra
kunder och kan vi inte lämna besked direkt, ska besked ges inom kort. Vår ambition är att tidigt
fånga upp kundernas behov och att alltid erbjuda snabb och personlig service.
VILKA ÄR FÖRDELARNA MED DETTA?
Vi är övertygade om att vi med egen personal bygger djupare och längre kundrelationer. En
kontinuerlig kunddialog ger en mer effektiv förvaltning och god kostnadskontroll. Trivseln
i och omkring våra fastigheter ökar, vi får god kund- och marknadskännedom och vi får
färre vakanser.
ANDERS NILSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
En central del i Stendörrens förvaltningsverksamhet är att
ständigt utveckla och förbättra bolagets befintliga kund-
relationer. För att vara framgångsrika i den ambitionen
upprätthålls kontinuerlig dialog med bolagets hyresgäster.
Detta sker bland på annat på personnivå genom Stendör-
rens egna fastighetstekniker och förvaltare. Under 2023
genomförde Stendörren sin mest omfattande kundun-
dersökning hittills. Syftet var att få ytterligare fördjupad
förståelse för kundernas upplevelser av Stendörren som
hyresvärd och att därigenom vidare förbättra kundrela-
tionerna. Kundundersökningen genomfördes genom ett
enkätutskick till samtliga hyresgäster. Därutöver genom-
fördes djupintervjuer med bolagets 30 största hyresgäster.
På det sättet tillhandahölls flertalet värdefulla insikter,
bland annat om upplevelser av Stendörrens tillgänglighet,
fastigheternas närmiljö och system för felanmälan.
Anders Nilsson,
Förvaltningschef och
vice VD på Stendörren
FALLSTUDIE:
FASTIGHETER &
FÖRVALTNING
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
29
STENDÖRRENS FASTIGHETER
STENDÖRRENS HYRESGÄSTER
Att vara hyresvärd innebär ett stort ansvar men också spännande möjligheter. Genom en bred och diversifierad bas av
hyresgäster har Stendörren nära dialog med företag från en mängd olika branscher och får ta del av deras utveckling.
Stendörren spelar en viktig roll för att dessa företag ska kunna växa och utvecklas.
Hyresgästerna i Stendörrens fastighetsportfölj utgörs
av såväl väletablerade, små- och medelstora företag,
som stora multinationella företag. Inom fastighets-
beståndet finns det även en stor spridning mellan
branscher. Vid årets slut uppgick antalet hyresavtal
till cirka 1 100 stycken. Antalet hyresavtal, i kombi-
nation med att 80 procent av fastigheterna (räknat
till area) utgörs av fastigheter som har minst två
hyresgäster, skapar en god riskspridning och mins-
ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET
BASERAT PÅ AREA
1 st, 19%
6–10 st, 17%
2–5 st, 38%
11– st, 26%
kar risken för stora vakanser eller hyresförluster på
grund av konkurser. Per 31 december 2023 svarade
de tio största hyresavtalen för cirka 20 procent av
den samlade, årliga grundhyran från bolagets hyres-
gäster. Stendörrens största hyresavtal, med Coop
Logistik AB, representerar cirka 9 procent av den
samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna
i september 2024, varefter Fortifikationsverket till-
träder som hyresgäst.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
30
BACTIGUARD AB
Bactiguard AB är ett svenskt medicinteknikföretag som
utvecklar och tillhandahåller infektionsförebyggande lös-
ningar. De är hyresgäster i fastigheten Biologen 10 i Tullinge
i lokaler som byggdes år 2014. Lokalerna som är drygt
4 000 kvm stora inrymmer Bactiguards huvudkontor och
huvudsakliga forskningsanläggning.
COOP LOGISTIK AB
Coop logistik AB stödjer Coop-koncernen i lokal- och fast-
ighetsfrågor till dagligvaruverksamheten inom Coop samt
den övriga kooperativa handeln i Sverige. I fastigheten
Nygård 2:14 i Upplands-Bro hyr Coop totalt drygt 129 000
kvm, omfattande huvudsakligen lagerlokaler samt kontor.
Fastigheten har sedan den byggdes på 1970-talet utgjort
Coops svenska huvudlager för kolonialvaror och fungerar
som ett nav i företagets logistiknät. Hyresavtalet upphör
2024-09-30.
ONITIO SVERIGE AB
Onitio är en levererantör av lösningar inom detaljhandel,
apotek, transport och logistik samt relaterade sektorer.
De har även konsulttjänster inom detaljhandel och IT.
Onitio sitter i fastigheter Båglampan 35 i Bromma, i loka-
ler om 5 350 kvm.
SÖDERTÄLJE INDUSTRISERVICE AB
Södertälje Industriservice är en reparations- och underhålls-
leverantör inom rengöring, sanering, transport och logistik,
montering och rivning samt vätskehantering. Södertälje
Industriservice sitter i fastigheterna Almnäs 5:23 samt 5:24
i Södertälje på totalt 13 540 kvm.
MOUNTAIN TOP
Mountain top är en internationell marknadsledare inom
utveckling och produktion av utrustning och tillbehör för
pickupbilar. De är orderproducerande och deras partners
och kunder är biltillverkarna Ford, VW, Toyota, Nissan,
Hyundai m.fl. Bolaget hyr Pedersholmparken 10 och 13 i
Köpenhamnsregionen och förhyrd area är cirka 9 500 kvm.
HEDIN BIL MÖLNDAL AB
Hedin Bil är en av Sveriges största marknadsplatser för
fordon och fordonstjänster. De är även auktoriserad
verkstad för utvalda varumärken för både person- och
transportbildar. Hedin Bil sitter i fastigheten Elementet 1 i
Bromma, på 3 440 kvm.
STOCKHOLM VATTEN AB
Stockholm Vatten förser 1,5 miljoner stockholmare med rent
kranvatten varje dag, renar deras avloppsvatten och ser till
att de kan ta hand om sitt avfall på ett miljömässigt sätt.
Hyresavtalen i fastigheterna Fotocellen 2 och Stillbilden 6
har en area om drygt 6 500 kvm.
SÄTRA MOTORCENTER AB
Sätra Motorcenter AB är en bilåterförsäljare med verksam-
het i Skärholmen. I deras sortiment finns bilar från Peugeot,
Opel, DS och Citroën. Bolaget säljer även begagnade bilar
och har över 20 års erfarenhet i branschen. Sätra Motor-
center AB hyr lokaler om cirka 6 000 kvm på i fastigheten
Hällsätra 1 på Strömsätravägen 15.
STENDÖRRENS FASTIGHETER
VÅRA TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER
INTÄKTER
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Stockholm Vatten AB, 1%
Övriga
80%
Coop Logistik AB, 9%
Unilever Europe BV, 1%
Södertälje
Industriservice AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%
Hedin Mölndal Bil AB, 1%
UNILEVER EUROPE B.V.
Unilever är ett handels- och livsmedelsföretag som tillverkar
och säljer produkter under 400 olika varumärken runt om
i världen. Ett urval av de främsta varumärkena inkluderar
Linton, GB Glace, Via, Axe, Ben & Jerry’s, Dove m.fl. Unilever
hyr en kontors- och lagerfastighet i Flen om totalt cirka
13 000 kvm. I fastigheten Talja 1:36, ryms frys- och varm-
lager samt kontor.
ÅTTA.45 TRYCKERI AB
Åtta.45 tryckeri AB har funnits sedan 1999 och är ett av
Sveriges största grafiska företag med tryckproduktion. I
deras drygt 11 000 kvm stora lokaler i Stendörrens fastighet
Veddesta 2:53 på Bruttovägen 11 i Järfälla driver de en av
landets största anläggningar för tryckproduktion. Lokalerna
inrymmer även bolagets huvudkontor, samt lager med
mera.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
31
PROJEKT
FASTIGHETSUTVECKLING
Stendörrens tre delområden inom fastighetsutveckling är fastighetsförädling, nyproduktion och bostadsutveckling.
FASTIGHETSFÖRÄDLING
En ständig förädling av fastighetsbeståndet inne-
bär att Stendörren kan möta kundernas behov av
ändamålsenliga lokaler. Genom att utveckla, höja
kvalitet och modernisera skapas förutsättningar för
bibehållna och långa kundrelationer. Detta genererar
stabila kassaflöden och värdetillväxt. Se vidare sida 32.
NYPRODUKTION
Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befintliga
byggrätter och tillskapa nya. I beståndet finns idag
både byggrätter inom gällande detaljplaner men
också potential till framtida byggrätter som kan
tillskapas genom nya detaljplanearbeten. Utveck-
lingen av byggrätter drivs med utgångspunkt från
marknadens efterfrågan. Se vidare sida 33..
BOSTADSUTVECKLING
När Stockholmsregionen växer förändras också
markanvändningen i många områden där Sten
-
dörren har sitt fastighetsbestånd. Urbaniseringen
leder till att det i många traditionella lager- och
industriområden skapas ett omvandlingstryck mot
bostäder. Stendörren arbetar med att identifiera
omvandlingsmöjligheter och utvecklingspotential i
det befintliga fastighetsbeståndet. Där det finns rätt
förutsättningar arbetar Stendörren för att bidra till
att det tas fram nya detaljplaner för bostäder för
vidare utveckling och förvaltning. Se vidare sida 40.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
32
FASTIGHETSUTVECKLING
FASTIGHETSFÖRÄDLING
Samhällets utveckling påverkar såväl de områden vi verkar i som våra kunders verksamheter. Stendörren arbetar för
att kunna möta de förändrade förutsättningarna och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastigheter i områden där
utveckling sker och tillväxt finns.
Inom ramen för utvecklings- och projektverksam-
heten bedriver Stendörren fastighetsförädling.
Förädlingsobjekten identifieras genom noggrann
analys av befintliga fastigheter utifrån parametrar
som geografiskt läge, närområdets utveckling, efter-
frågan på lokaler, typer av hyresgäster och verksam-
heter, hyresnivåer och investeringsbehov. Arbetet
sker i nära samarbete mellan medarbetare inom
förvaltning, uthyrning, utveckling och transaktion.
Investeringar sker ofta i samband med nyteckning
av hyresavtal, både för nya kunder med nya behov
och för befintliga kunder med förändrade behov.
Stendörren har under året startat och färdigställt
flertalet större projekt i syfte att förädla fastigheterna
och anpassa lokaler efter specifika önskemål från nya
kunder. I fastigheten Tegelbruket 1 i Botkyrka har tre
nya kunder – Jula, Myrorna och Willys, tillträtt efter
nya lokalindelningar och anpassningar för respektive
kund. Fastigheten Elementet 1 har genomgått en
PROJEKT
större ombyggnation för kunden Hedin Bil. I slutet
av 2023 startade en större ombyggnation av fastig-
heten Filmremsan 2 i Högdalen i Södra Stockholm.
Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad
hållbarhetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar
till högre hyresintäkter, högre uthyrningsrad och
minskade kostnader.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
33
FASTIGHETSUTVECKLING
NYPRODUKTION
Under 2023 har Stendörren fortsatt arbetet med att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya byggrätter genom
aktivt detaljplanearbete. Målet är att succesivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva, hållbara
och moderna byggnader.
Stendörren hade per 31 december 2023 totalt 40
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter.
Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 652 000
kvm och är huvudsakligen för logistik, lätt industri-
och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklings-
arbete och i samband med förvärv tillskapas och
tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga använd-
ningsområden. Möjligheterna i byggrättsportföljen
bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna
i expansiva kommuner och områden i Storstockholm
och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter.
Takten på nya byggstarter påverkas både av bygg-
priser men även av efterfrågan givet det aktuella
marknadsläget.
Under 2023 har Stendörren både startat och fär-
digställt flertalet nya byggnationer. Ett exempel på
projekt som startat under året är en byggnation av en
ny logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten
Stenvreten 8:37 i Enköping. Den nya anläggningen
byggs för kunden Advania Sverige AB och har högt
ställda hållbarhetsambitioner. Läs mer om projek-
tet och samarbetet på sida 37. Pågående projekt
för nyproduktion av logistik, lager och lätt industri
omfattade vid årets utgång till tillsammans 53 100
kvm. Under 2023 färdigställdes fem nya byggnader
om tillsammans 25 500 kvm, samtliga belägna i Stor-
stockholm och Mälardalen. Samtliga projekt startade
på spekulation och merparten av lokalytorna var vid
årets utgång uthyrda.
PROJEKT
NYPRODUKTION LOGISTIK/LAGER/INDUSTRI
Antal tusen kvm
0
100
200
300
400
500
2018 2019 2022202120202016 2017
2023
2015
n Stockholm n Mälardalen
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
34
PROJEKT
HUVUDSAKLIG BEDÖMD BYGGRÄTT BEDÖMD TIDIGAST
KOMMUN FRAMTIDA ANVÄNDNING (BTA M
2
)
1
STATUS DETALJPLAN MÖJLIGA BYGGSTART
2
Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025
Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2024-2025
Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2025-2026
Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
KOMMANDE PROJEKT
PER 2023-12-31
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
35
PROJEKT
PÅGÅENDE PROJEKT
PER 2023-12-31
TIDIGAST MÖJLIGA INDIKATIV
FASTIGHET TYP AV PROJEKT SLUTDATUM
1
STORLEK KVM
2
INVESTERING
3
MKR NUVARANDE FAS
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 Pågående byggnation
Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Pågående byggnation
Båglampan 25 Ny lätt industri Q2 2025 4 300 105 Projektering
4
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2025 5 200 115 Projektering
4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 272 Projektering
4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 700 54 Projektering
4
Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q2 2025 2 500 50 Projektering
4
Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q3 2025 4 000 80 Projektering
4
Filmremsan 2 Ombyggnation Q3 2024 2 400 37 Pågående byggnation
Svavelhöjvej 2, Köpenhamn Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 50 Projektering
4
Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q1 2025 2 300 52 Projektering
Totalt pågående projekt 55 500 1016
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 53 100 979
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
36
PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
UNDER RAPPORTPERIODEN
FASTIGHET TYP AV PROJEKT SLUTDATUM STORLEK KVM
1
INVESTERING
2
MKR UTHYRNINGS GRAD, %
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 16
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 100
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100
Totalt färdigställda projekt 40 700 621
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 25 500 442
1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
2) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
BERÄTTA LITE OM PROJEKTET OCH UTHYRNINGEN TILL ADVANIA SVERIGE?
Vi hade mark med en outnyttjad byggrätt i ett välbeläget område i Enköping. I dialog med vår kund Advania
framkom att de hade behov av att expandera. Den volymen vi planerade att bygga passade Advanias behov
väldigt väl och vi kunde i tidig skede anpassa den för just dem. Tidigt i processen definierades högt ställda
hållbarhetsambitioner. Det är väldigt glädjande att vi kan utvecklas med våra kunder och dessutom att vi delar
högt ställda ambitioner kring hållbarhet.
PÅ VILKET SÄTT BESKRIVER UTHYRNINGEN STENDÖRRENS PROJEKTVERKSAMHETS ARBETSSÄTT?
Vi har väldigt väl analyserat möjligheterna i vår byggrättportfölj och vet vad som är möjligt att utveckla.
Det tillsammans med att vi har en nära dialog med våra kunder gör att vi kan hantera och möta
kundernas nya behov.
BERÄTTA MER OM HUR NI ARBETAT MED HÅLLBARHET I DET HÄR PROJEKTET?
Hållbarhet var ett av ledorden när projektet planerades och målsättningen kring miljöcertifie-
ringen sattes tillsammans med Advania. Som nämnt ovan så kommer anläggningen byggas
med både solcellsanläggning och bergvärme med frikyla. Därtill kommer Advania driva en
verksamhet för återtag av IT-utrustning i lokalerna, vilket är ett viktigt hållbarhetsinitiativ
inom deras bransch. Så det är hållbart i alla led.
MARIA JONSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
I oktober kommunicerade Stendörren att ett nytt hyresav-
tal tecknats med Advania Sverige AB. Hyresavtalet avser
en logistikanläggning om 9 500 kvm i Enköping. Att kun-
den är med i ett så tidigt skede, i detta fall redan innan
byggstart, gör att projektet kan anpassas och skräddarsys
efter deras behov.
Projektet har höga hållbarhetsambitioner, med målsättning
att miljöcertifiera anläggningen enligt BREEAM-SE nivå
Excellent och NollCO2. Byggnaden kommer även ha en
omfattande solcellsanläggning samt försörjas med berg-
värme med frikyla.
Advania Sverige AB är en ledande leveratör av IT-tjänster
i Norden och logistikanläggningen som byggs ska bli ett
center för återtag av IT-utrustning. De har själva uttryckt
att de via sina nya lokaler nu kan öka sin kapacitet och
därmed arbeta på ett mer skalbart och säkert sätt för
cirkulär hantering av IT-utrustning.
Advania är sedan länge hyresgäster till Stendörren i
Enköping och det här är andra gången de växer med större
lokaler, vilket visar på en långsiktighet i relationen.
Maria Jonsson,
Utvecklingschef på
Stendörren
FALLSTUDIE:
PROJEKT
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ALMNÄS 5:23
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 11 900 kvm
STATUS: Färdigställt Q2 2023
HJULSMEDEN 1
KOMMUN: Västerås
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 700 kvm
STATUS: Färdigställt Q3 2023
LIBROBÄCK 21:3
KOMMUN: Uppsala
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 300 kvm
STATUS: Färdigställt Q4 2023
VIBY 19:66
KOMMUN: Upplands-Bro
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 6 300 kvm
STATUS: Färdigställt Q4 2023
ALMNÄS 5:24
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 x 2 300 kvm
STATUS: Byggnation pågår,
en av två byggnader färdigställd
FILMREMSAN 2
KOMMUN: Stockholm
PROJEKT: Ombyggnation
AREA: 2 400 kvm
STATUS: Byggnation pågår
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
NYGÅRD 2:17
KOMMUN: Upplands-Bro
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 500 och 4 000 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
STENVRETEN 8:37
KOMMUN: Enköping
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 9 500 kvm
STATUS: Byggnation pågår
VIBY 19:66
KOMMUN: Upplands-Bro
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 5 200 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
ALMNÄS 5:23
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 17 000 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
ROMBERGA 23:17
KOMMUN: Enköping
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 700 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
BÅGLAMPAN 25
KOMMUN: Stockholm
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 4 300 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
40
FASTIGHETSUTVECKLING
BOSTADSUTVECKLING
Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i Stockholmsregionen skapar en långsiktig
efterfrågan på bostäder. För att klara bostadsförsörjningen behöver Stockholm med kranskommuner förtäta bebyggelsen
och i allt högre utsträckning planlägga till exempel industrimark för bostadsändamål. Inom vårt befintliga fastighets-
bestånd arbetar vi långsiktigt med att ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen.
Översiktsplaner både i Stockholm och flera andra
kommuner skapar goda förutsättningar för att
initiera och starta fler planprocesser för bostäder.
Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att
identifiera nya områden och fastigheter att planlägga
för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan
antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning
till en befintlig byggnad eller genom att konvertera
befintliga byggnader. I Botkyrka har Stendörren
en detaljplan som medger utveckling av cirka 800
bostäder och cirka 10 000 kvm kommersiella lokaler.
På grund av rådande förutsättningar för bostads-
utveckling har byggnation ännu inte startats.
Stendörren har ett pågående arbete med ny
detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 & 15.
Stendörren undersöker därutöver förutsättningarna
för att driva detaljplan på fler platser i Stockholms-
PROJEKT
MÖJLIGHET ATT
KOMMUN FASTIGHETSBETECKNING BEBYGGA UPP TILL STATUS
Botkyrka Tegelbruket 1 Ca 800 lägenheter Detaljplan färdig, bygglov erhållits
Sollentuna Traversen 14 och Traversen 15 Ca 100 lägenheter Detaljplanarbete pågår
Övrigt Ca 600 bostäder Förstudier pågår
regionen. Ett exempel är den södra delen av Green-
Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön
Mälaren samt i Skrubba i södra Stockholm med utsikt
över sjön Drevviken.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
41
FINANSIERING
FINANSIERING
Investering i kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som ställer stora krav på tillgång till både
riskbärande kapital och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar över tid och påverkas av både bolagsspecifika
faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god avkastning till det riskbärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat
kapital) och externa faktorer såsom förändrade marknadsförutsättningar, konjunktur och makroekonomi. Stendörrens
största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av våra viktiga finansiella mål är att
leverera en hög riskjusterad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att minimera de finansierings-, ränte- och
kreditrisker som beskrivs närmare under riskavsnittet sida 81 – 84 har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall
för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte exponering.
BAKGRUND OCH SAMMANFATTNING
Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem-
ber 2023 till 13 193 miljoner kronor (13 344). Bo-
lagets verksamhet finansieras med eget kapital,
räntebärande skulder och övriga skulder. Det egna
kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de
två viktigaste kapitalkällorna och svarade per balans-
dagen för 42 procent (46) respektive 58 procent
(54) av bolagets totala finansiering.
Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och
kapitalbindning. Räntebindningen minskar ränte-
känsligheten samtidigt som en spridning av lånens
kapitalbindning över flera år minskar refinansierings-
risken. Enligt bolagets finanspolicy får inte mer än
33 procent av alla lånens kapitalbindning förfalla till
refinansiering under ett enskilt år. Förfallostrukturen
av Stendörrens räntebärande skulder vid utgången
av 2023 framgår av tabellen på sida 43.
Stendörren har vidare finansiella åtaganden
(covenanter) i sina låneavtal. De finansiella åtag-
andena är kassaflödesbaserade eller relaterade till
belåningsgrad och soliditet. Stendörren uppfyller
samtliga dessa åtaganden.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid årets utgång till 6 651 miljoner
kronor (6 290), motsvarande en belåningsgrad
om 50 procent (47). Skulderna utgörs av lån från
kreditinstitut om 5 582 miljoner kronor (5 018), två
obligationslån om totalt 1 100 miljoner kronor (1 300).
Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bola-
gets redovisningsprinciper uppgick till -31 miljoner
kronor (-33). Den kortfristiga delen av de räntebä-
rande skulderna uppgick till 825 miljoner kronor (821)
och består av lån och amorteringar som förfaller
inom de kommande 12 månaderna.
SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut
består av bilaterala banklån som upptagits med
säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen
tillhandahålls av sex olika banker.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
42
OBLIGATIONSLÅN
Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestå-
ende obligationslån om 600 miljoner kronor med en
ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent, vilket förfaller
till återbetalning i augusti 2025, ett grönt obligations-
lån om 500 miljoner kronor med en ränta om Stibor
90 plus 5,25 procent med slutförfall i december 2026
samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor
med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med
ett första inlösendatum i september 2024.
KAPITALBINDNING
Långfristiga räntebärande skulder uppgick per 31
december 2023 till 5 826 miljoner kronor (5 469),
motsvarande cirka 88 procent (87 procent) av de
totala räntebärande skulderna. Kortfristiga räntebä-
rande skulder uppgick till 825 miljoner kronor (821).
Kortfristiga räntebärande skulder uttrycker koncer-
nens finansierings behov på kort sikt och påverkar
bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering
utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt ska
återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga
räntebärande skulder i balansräkningen.
Per 31 december 2023 uppgick den genom-
snittliga kapitalbindningen på de räntebärande
skulderna till kreditinstitut till 2,6 år (3,1) och för totala
räntebärande skulder 2,6 år (2,9), se tabell sida 43.
RÄNTEBINDNING
Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre måna-
ders stibor som räntebas. Vid utgången av 2023 hade
Stendörren en portfölj av räntetak och ränteswap
med ett samlat nominellt värde uppgående till 5 650
miljoner kronor (motsvarande cirka 85 procent av
bolagets totala räntebärande skuld), se tabell sida
44. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en
referensräntenivå på 1,4% på den räntesäkrade delen
av de räntebärande skulderna. Under fjärde kvartalet
2023 har Stendörren ingått fyra forwardstartade
ränteswapavtal vilket förlängt derivatportföljens
genomsnittliga löptid. Per 31 december 2023, inklu-
sive den osäkrade delen av relevant Ibor och den
säkrade delen via swap och räntetak uppgick den
genomsnittliga räntebindningen på räntebärande
skulder till 3,3 år (2,6).
ÖVRIGA SKULDER
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december
2023 till 999 miljoner kronor (1 001) och avser huvud-
sakligen skatten på fastigheter, derivat, obeskattade
reserver och outnyttjade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder
består kortfristiga skulder av leverantörsskulder,
upplupna kostnader och förutbetalda intäkter,
skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, till-
sammans uppgående till 384 miljoner kronor (330).
RÖRELSEKAPITAL
Det är bolagets bedömning att det tillgängliga
kassaflödet från den löpande verksamheten i
kombination med de vid årsskiftet outnyttjade
kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta lik-
viditetsbehoven under den kommande 12-måna-
dersperioden. Med rörelsekapital avses här Sten-
dörrens tillgång till likvida medel för att fullgöra
sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller
till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder
begränsat rörelsekapital eftersom merparten av
hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som
utgifterna primärt betalas i efterskott.
Per 31 december fanns tillgänglig likviditet om
totalt 294 miljoner kronor, i form av likvida medel
om 134 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor
om totalt 160 miljoner kronor.
FINANSIERING
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
43
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULD, PER 31 DECEMBER 2023, MKR
ANDEL AV
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 >2030 SUMMA TOTAL, %
Swedbank 679 1 098 0 947 0 0 0 0 2 723 41
Danske Bank 0 0 731 655 49 0 0 0 1 436 21
Nordea 0 0 300 0 0 0 0 0 300 4
Sörmlands Sparbank 0 0 0 0 305 0 0 0 305 5
Sparbanken Enköping 0 0 0 0 0 0 0 9 9 0
SEB 36 86 0 687 0 0 0 0 809 12
Obligation 0 600 500 0 0 0 0 0 1 100 16
Summa 715 1 784 1 531 2 288 355 0 0 9 6 682 100,0
Andel av total, % 11 27 23 34 5 0 0 0 100,0
FINANSIERING
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
44
RÄNTEDERIVAT - AKTIVA
NOMINELLT MARKNADS- ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL VÄRDE, MKR VÄRDE, MKR TAKNIVÅ, % LÖPTID, ÅR
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 8,1 2,00 2,68
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 25,8 1,00 1,77
1
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 12,9 1,00 1,77
1
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 24,8 1,00 1,86
1
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 16,6 1,00 1,86
1
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 30,8 2,00 2,96
Swedbank Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 20,6 2,00 2,98
Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28 250 2,7 2,25 0,75
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 14,7 2,00 2,68
Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18 800 23,0 -0,09 0,72
Summa 5 650 179,9 1,38 2,12
2
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,64 år.
RÄNTEDERIVAT - MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
NOMINELLT MARKNADS- ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL VÄRDE, MKR VÄRDE, MKR TAKNIVÅ, % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -10,4 2,45 6,77
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 -4,0 2,39 5,77
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 -9,1 2,41 5,87
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 -8,1 2,49 6,87
Summa 1 900 -31,6 2,44 6,35
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens
utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
FINANSIERING
HUR GICK ERA TANKAR VID INGÅNGEN AV 2023 DÅ RÄNTORNA STEG SNABBT?
Tack och lov hade vi redan under 2022 varit förutseende och börjat sänka vår finansiella risk genom att räntesäkra
cirka 80 procent av våra lån samt skapat en bra struktur på framtida förfall av utestående lån och obligationer.
Vår strategi i början av 2023 var att sänka risken ytterligare genom ett antal åtgärder och bibehålla finansiell
beredskap givet en tuffare finansieringsmarknad. Dessa åtgärder genomfördes också under året och exempelvis
minskade vi vår kapitalmarknadsfinansiering med cirka en halv miljard.
I SLUTET AV 2023 VÄNDE MARKNADSRÄNTORNA NED IGEN. KUNDE NI AGERA PÅ DET?
Ja, under årets sista kvartal arbetade vi med att fortsätta räntesäkra i form av räntederivat med senarelagd
starttidpunkt. Dessa räntederivat förvärvades i ett läge då yield-kurvan var formad likt en hängmatta där vi
säkrade på botten av kurvan. Genom dessa åtgärder har vi förlängt den genomsnittliga räntebindningen
och säkerställt rimliga kapitalkostnader för de närmsta åren.
HUR SKULLE DU BESKRIVA ER FINANSIELLA SITUATION NU I BÖRJAN PÅ 2024?
Sett ur ett branschperspektiv skulle jag beskriva den som stabil och stark, eftersom vi har en god
intjäningsförmåga och är i ett marknadssegment där efterfrågan på lokaler inom logistik och lätt
industri är fortsatt bra – särskilt i och omkring storstäderna. Vi har en bra balans i vår låneportölj
mellan obligationer och banklån och vi har en bra förfallostruktur på utestående lån. Genom
räntesäkringar har vi en god förutsägbarhet avseende kapitalkostnader. Det i kombination
med god likviditet gör att vi har en plattform att våga vara optimistiska och fortsätta växa.
PER-HENRIK KARLSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
Stendörren har under 2023 kontinuerligt arbetat med
att stärka bolagets balansräkning, med särskilt fokus på
sänkt finansiell risk. Bolagets kapitalmarknadsbaserade
finansiering har minskats genom återköp av hybrido-
bligationer samt genom en refinansiering där tidigare
obligationslån lösts in och gröna obligationer till lägre
nominellt belopp framgångsrikt emitterats. Summerat
har dessa åtgärder skapat en bättre balans i Stendörrens
låneportfölj där kapitalmarknadsfinansiering via obliga-
tioner reducerats med cirka en halv miljard under året.
Därutöver har bolagets likviditet stärkts genom utökade
kreditramar med bolagets banker. Vidare utnyttjades det
förbättrade läget på räntemarknaden under det fjärde
kvartalet genom ytterligare räntesäkringar, vilket säkrar
en rimlig kapitalkostnad för bolaget under överskådlig tid.
Per-Henrik Karlsson,
Ekonomidirektör på
Stendörren
FALLSTUDIE:
FINANSIERING
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
46
FINANSIERING
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA*
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade
årshyresintäkten (efter avdrag för vakanser och
rabatter) till cirka 901 miljoner kronor per den 1
januari 2024. Bolaget bedömer även att löpande
fastighetskostnader uppgår till cirka 190 miljoner
kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera
ett driftnetto om cirka 711 miljoner kronor.
Kostnaderna för central administration uppgår till
cirka 77 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka
288 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgå-
ende till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till
ett årligt förvaltningsresultat om cirka 336 miljoner
kronor per den 1 januari 2024.
Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedöm-
ning om intjäningsförmågan per 1 januari 2024 utan
hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller
indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte
haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder
som kan ha effekt på förvaltningsresultatet.
Kostnaderna för central administration har base-
rats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och
finansnettot har beräknats utifrån räntebärande
skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna
för de räntebärande skulderna har baserats på kon-
cernens redovisade snittränta per balansdagen med
tillägg för periodiserade finansieringskostnader och
kostnader avseende på balansdagen outnyttjade
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent-
ligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall
de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid.
Eventuella tillkommande förvärv eller försälj-
ningar som bolaget meddelat men som ännu ej har
tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade.
Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att
de pågående samt nyligen avslutade projekt som
ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperi-
oden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande
och inflyttning, kunna addera cirka 75 miljoner kronor
i driftnetto.
Dessa uppgifter skall således inte ses som
en prognos av kommande resultatutveckling för
Stendörren.
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA
1)
Hyresintäkter 901
Summa intäkter 901
Driftskostnader -137
Underhållskostnader -27
Fastighetsskatt -27
Driftnetto 711
Central administration -77
Finansiella intäkter och kostnader -288
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10
Förvaltningsresultat 336
*) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedöm-
ning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per
1 januari 2024.
STENDÖRRENS
HÅLLBARHETSARBETE
Vi ser det som helt avgörande för Stendörrens
långsiktiga framgång att hållbarhet är en integrerad
del av vår verksamhet, vårt dagliga arbete och våra
beslutsprocesser. Vi har under de gångna åren utvecklats
mycket väl i förhållande till våra hållbarhetmål där vissa
mål redan uppnåtts, eller förväntas uppnås i förtid. Vi har
därför under 2024 justerat vår hållbarhetsstrategi med än
mer ambitiösa hållbarhetsmål.
Erik Ranje, VD Stendörren
”
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
INTRODUKTION
För att uppnå detta har Stendörren etablerat ett hållbar-
hetsråd som leds och koordineras av företagets
hållbarhetschef, där representanter från olika delar
av bolaget ingår.
Stendörrens övergripande och långsiktiga hållbar-
hetsmål är att ha nettonoll koldioxidutsläpp genom
hela värdekedjan år 2040.
Hållbara fastigheter är avgörande för att säker-
ställa ett väl fungerande samhälle. Våra fastigheter
ska både tillgodose våra hyresgästers lokalbehov
samtidigt som lokalerna skall utgöra en säker och
trivsam miljö för de som befinner sig i dem dagligen.
Vidare är det en balansgång mellan att tillgodose
detta behov och att ta hänsyn till miljö och biologisk
mångfald.
Klimatanpassning är en av de avgörande fakto-
rerna för en hållbar framtid men också för framtida
lönsamhet och tillväxt. För Stendörren betyder det
framförallt att utbyggnad av fastigheter behöver
ske inom de planetära gränserna och att existerande
byggnader behöver anpassas till det förändrade
klimatet. På så sätt bibehåller eller ökar marknads-
värdet på fastigheterna, eftersom risken att de
Stendörren strävar mot att successivt höja ambitionsnivån inom de definierade hållbarhetsrelaterade fokusområden
som identifierats av bolaget. För Stendörren är det vidare viktigt att hållbarhetsarbetet implementeras inom alla delar i
organisationen och att alla medarbetare jobbar för att bidra till företagets mål inom samtliga fokusområden.
skadas av klimatförändringar minskar. Klimatsäkring
av fastigheter är ett bra exempel på när ekonomi
och hållbarhet drar åt samma håll. Detta är en av
anledningarna till att Stendörren fokuserar på att
framtidssäkra alla våra fastigheter.
Bolaget jobbar med en energistrategi för att
hantera omställningen till ett förändrat klimat och
har påbörjat en klimatriskstrategi för att anpassa
beståndet till eventuella klimatförändringar.
Inom utveckling och nyproduktion är projektet
Almnäs 5:24 ett bra exempel på hur nybyggnation
kan ske i linje med hållbar utveckling. I detta projekt
har Stendörrens projektorganisation arbetat för att
maximera framtidssäkring, minimera klimatavtryck
och negativ miljöpåverkan. Läs mer om projektet
på sida 58.
”Vi på Stendörren arbetar
för en hållbar framtid.
Det gör vi bland annat genom att
minska bolagets klimatavtryck”
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
49
MÅL OCH UTFALL
100 procent fossilfri energi till 2030
(inköpt av Stendörren)
58%
70 procent av fastighetsbeståndet
i kvm ska miljöcertifieras till 2025
Andel miljöcertifierad
uthyrningsbar yta
21,4%
Minska energiintensiteten
(kWh/ kvm) med 30 procent till 2030
Minskad energiförbrukning
per kvm
46/54
Sträva efter jämställdhet och
mångfald bland alla yrkeskategorier
och sikta på att ha en könsfördening
inom gränserna 40/60 på
chefsbefattningar
Fördelning män och kvinnor
på chefsbefattning
98%
Andel fossilfri energi
(inköpt av Stendörren)
HÅLLBARHETS
MÅL
UTFALL
HISTORISKT
UTFALL
FOSSILFRI ENERGI MILJÖCERTIFIERINGAR ENERGIINTENSITET JÄMSTÄLLDHET
%
0
20
40
60
80
100
2023
2022
2021
■ Andel förnyelsebara och
återvunna energikällor
KWh/kvm
0
30
60
90
120
150
2023
2022
2021
Trend
%
0
20
40
60
80
100
2023
2022
2021
■ Män ■ Kvinnor
%
0
20
40
60
80
2023
2022
2021
Trend
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
50
En väsentlighetsanalys ligger till grund för bolagets hållbarhetsmål och hållbarhetsstrategi. Analysen utgår från Stendörrens potentiella och faktiska påverkan
på sin omgivning och dess intressenter. Utfallet av bolagets hållbarhetsarbete följs upp kvartals- och årsvis.
MÅL OCH HISTORIK
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
Stendörren lanserade sin första hållbarhetsstrategi 2017. Under 2021 reviderades hållbarhetsstrategin med ökade
ambitioner samt ytterligare hållbarhetsmål. Under 2024 har bolaget uppdaterat strategin med än högre ambitioner samt
förtydligat målen inom respektive fokusområde och framför allt definierat det långsiktiga målet.
GENOM DELMÅLEN
• Minska energiintensiteten (kWh/kvm) med 30% till 2030
med 2020 som basår
• Minska koldioxidutsläppen (kgCO
2
/kvm) i utvecklingsprojekt
med 40 procent till 2030 med 2022 som basår
ANDRA VIKTIGA DELMÅL
• 100 procent fossilbränsleoberoende fordon inom bolaget till 2025
• 70 procent av befintligt bestånd skall certifieras till 2025
• 100 procent av alla nyproducerade byggnader ska certifieras
• 100 procent fossilfri energi till 2030 (inköpt av Stendörren)
• Minimera deponi av byggavfall till max 1% av total byggavfall till 2030
STENDÖRRENS ÖVERGRIPANDE HÅLLBARHETSMÅL
Nettonoll koldioxidutsläpp till 2040
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
51
OM DENNA HÅLLBARHETSREDOVISNING
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
Stendörrens hållbarhetsredovisning följer riktlinjerna från den internationella organisationen Global Reporting Initiative
(GRI). Redovisningen är upprättad i enlighet med GRI Universal Standards 2021. Den obligatoriska GRI-informationen
finns i årsredovisningen och i hållbarhetsnoterna. Var respektive information finns framgår av GRI-index på sidorna
70–72. Denna hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 11§ årsredovisningslagen.
Beskrivningen av bolagets affärsmodell finns på sidan 13.
Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget
och samtliga helägda dotterbolag. Stendörrens håll-
barhetsredovisning omfattar inte verksamheter som
kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leveran-
törer. Hela hållbarhetsredovisningen är översiktligt
granskad av BDO och deras uttalande återfinns på
sidan 76.
En riskanalys relaterad till Stendörrens mest väsent-
liga hållbarhetsfrågor genomförs årligen inom den
ordinarie riskutvärderingen i bolaget. För identifie-
rade risker och hantering av dessa, se sidan 81. För
process för internkontroll gällande risker, se sidan 96.
Rapporten syftar till att ge en helhetsbild av hur
Stendörren bedriver sitt hållbarhetsarbete, resultatet
av åtgärder och aktiviteter under året samt vilka
prioriteringar som görs.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
52
HÅLLBARHETSSTYRNING
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
Hållbarhet är en integrerad del av hela bolagets verksamhet och styrs genom bolagets interna ledningssystem och
bolagets organisationsstruktur med tydlig delegationsordning och ansvar. Utöver det styrs verksamheten av svenska
lagar, riktlinjer och regelverk samt vägleds av frivilliga ramverk.
Hållbarhetschefen sitter i bolagets ledningsgrupp
där strategiska, ekonomiska, sociala och miljömäs-
siga beslut fattas. Under 2023 har ledningsgruppen
fokuserat på att ytterligare öka ambitionerna, för-
tydligat hållbarhetsmålen samt ökat mätbarheten.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i den övergripande
årliga affärsplaneringen inom bolaget.
Ledningsgruppen ser årligen över samtliga risker
inklusive hållbarhetsrisker för bolaget. Ledningsgrup-
pen gör även en översyn gällande samtliga delmål
inklusive hållbarhetsmål. Ett underlag lämnas till
styrelsen som ytterst ansvarar för bolagets utveckling.
STENDÖRRENS POLICYS
Bolagets policys revideras löpande och minst årligen.
De policys som ska antas av styrelsen godkänns på
det konstituerande styrelsemötet som hålls i direkt
anslutning till bolagets årsstämma. Även de policys
som antas av bolagets VD revideras och godkänns
vanligtvis under våren. Alla som anställs på Sten-
dörren får en introduktion till bolagets policys och
handböcker. Alla medarbetare ska årligen bekräfta
att de läst och förstått alla policys. Om policys och
dokument ändras väsentligt genomför bolaget en
utbildning för medarbetarna.
UPPFÖRANDEKOD
Stendörrens uppförandekod, både den för medar-
betare och leverantörer, är ett av de primära doku-
menten för att styra mot en mer hållbar verksamhet.
Detta dokument utgår från internationella konventio-
ner, koder och lagar. Den grundar sig i FN:s Global
Compacts tio principer för hållbar utveckling och
inkluderar hur Stendörren arbetar med frågor kopp-
lade till mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden,
miljö och antikorruption.
STYRELSE
Strategiskt ansvar
LEDNING
Operativt/strategiskt ansvar
AVDELNINGSCHEFER/CHEFER
Implementering av strategi och arbete
MEDARBETARE
Bidra med idéer och följa bolagets
hållbarhetsambitioner
HÅLLBARHETSRÅD
STYRNINGSMODELL
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
53
• Uppförandekod
• Uppförandekod
för leverantörer
• Inköpspolicy
• Hållbarhetsstrategi
• Färdplanen
• Gröna kartan
• Uppförandekod för
leverantörer
• Personalhandbok
• Policy för jämställd-
het, mångfald och
likabehandling
• Chefshandbok
• Hållbarhetsstrategi
• Färdplanen
• Hållbarhetsstrategi
• Policy för jämställd-
het, mångfald och
likabehandling
OPERATIONELL RESURS- ATTRAKTIV
EXCELLENS EFFEKTIVITET ARBETSGIVARE FRAMTIDSSÄKRING SOCIALT ANSVAR
POLICYS INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE
STENDÖRRENS INTERNA LEDNINGSSYSTEM FÖR
HÅLLBARHETSARBETET
Ledningssystemet vägleder medarbetares arbete
på Stendörren och består av:
• Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till
2040 – Färdplanen anger nödvändiga aktiviteter
och åtgärder, med tidplaner, för att uppnå målet
om nettonoll CO2 utsläpp.
• Gröna Kartan – Ett verktyg med checklista och
åtgärder för att säkerställa att processer genomförs
enligt färdplanen.
• Klimatkalkyl – Ett verktyg som används tidigt i
projekten för att identifiera större koldioxidposter.
• Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder
inklusive checklista för energieffektivisering.
REGELVERK & LAGAR
Regelverk som Stendörren måste följa
enligt svensk lag.
• Svenska Aktiebolagslagen
• Årsredovisningslagen
• Miljöbalken
• Arbetsmiljölagen
• EUs taxonomiförordning
• BBR-krav
STENDÖRREN RAPPORTERAR ENLIGT FÖLJANDE
INTERNATIONELLA RAMVERK & STANDARDER
Ramverk och standarder vars syfte är att öka
transparensen och skapa jämförbarhet bland
hållbarhetsrapporter internationellt.
• GHG Protocol – En global standard för att mäta
och rapportera växthusgasutsläpp. Det ger verk-
samheten en strukturerad och enhetlig metod för
att identifiera och minska sina klimatpåverkande
utsläpp.
• GRI – Global Reporting Initiative. Internationellt
ramverk för hållbarhetsrapportering.
• TCFD – Task Force on Climate related Disclosure
Ett ramverk for rapportering av klimatrelaterade
finansiella risker.
• SFDR – Sustainable Finance Disclosure Regula-
tion. Den euroepiska unionens förordningen för
rapportering relaterad till hållbara investeringar
och hållbarhetsrisker.
• SBTi – Science Based Target initiative. Internatio-
nellt ramverk som verifierar att respektive strategi
för bolagets hållbarhetsmål ligger i linje med Pari-
savtalets mål om maximlt 1,5 graders uppvärmning.
FRIVILLIGA MEDLEMSORGANISATIONER
• Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av
Region Stockholm och Länstyrelsen i Stockholms
län med syftet att effektivisera och strukturera
samverkan mellan länets företag, kommuner och
akademi för att öka takten på klimatomställningen
i Stockholms län.
• GRESB – Global Real Estate Sustainability Bench-
mark. En internationell organisation som mäter och
utvärderar hållbarhetsarbete inom fastighets- och
infrastrukturbolag ur ett investerarperspektiv.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
54
Klimatriskanalys
samt uppstart av
pilotprojekt
Arbetsmiljö-
relaterade frågor
Grön- och
hållbarhetslänkad
finansiering
Certifiering av
fastigheter
Solcellsutbyggnad
HÅLLBARHETSRÅDET
ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
Stendörren har ett hållbarhetsråd bestående av representanter från bolagets olika delar. Hållbarhetsrådet leds av håll-
barhetschefen och ansvarar för att koordinera Stendörrens hållbarhetsarbete utifrån den antagna strategin. Rådet har
månatliga möten med fokus på hållbarhetsarbetets framdrift. Specifika hållbarhetsprojekt behandlas i mindre grupper
och vid behov involveras ytterligare personer i organisationen. Under 2023 drev rådet bland annat följande projekt:
kontinuerliga medarbetarundersökningar, lönekartläggning för rättvist löneutfall, gröna- och hållbarhetslänkade finan-
sieringar, certifiering av fastigheter, energieffektivisering, solcellsutbyggnad, uppstart av cirkulära processer för om- och
nybyggnationsprojekt, revidering av delmål och säkerställande att regler och riktlinjer på arbetsmiljö och säkerhets-
relaterade krav efterlevs.
• Koordinerar hållbarhetsarbetet utifrån hållbarhetsstrategin.
• Representeras av medarbetare och chefer från olika funktioner
i organisationen.
• Driver specifika hållbarhetsprojekt. I vissa fall behandlas
frågor i mindre grupper och involverar ytterligare personer
i organisationen.
URVAL AV ÅRETS
AKTIVITETER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
55
Hållbarhetsstrategin utgår ifrån FN:s globala hållbarhetsmål för 2030.
Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat nio globala mål där bolaget har en direkt påverkan.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI
Bolagets slogan ”Lokaler som gör skillnad” är baserad på Stendörrens uppdrag att till-
sammans med hyresgäster och andra samarbetspartners utveckla framtidens lokaler med
avseende på effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och hållbara logistiklösningar.
Stendörrens största klimatpåverkan ligger i att utveckla och förvalta bolagets byggnader.
Det är av största vikt för Stendörren att fokusera på resurseffektivitet genom hela värde-
kedjan avseende förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag
för att minska sin klimatpåverkan.
Inom hälsa och välbefinnande arbetar Stendörren med att skapa förutsättningar för en
säker, hälsosam och sund arbetsmiljö internt för medarbetarna samt för hyresgäster och
leverantörer.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling inom utvalda fokusområden. Genom
de identifierade fokusområdena och delmålen är avsikten att nå det långsiktiga målet om nettonoll koldioxidutsläpp.
Strategin har tagits fram genom analys, dialog och diskussion samt utifrån bransch, marknad, omvärld och diverse krav.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
Stendörrens hållbarhetsstrategi innefattar även kontroll, eliminering och begräns-
ning av risker för bolagets fastigheter och projekt. Det är ett prioriterat område
för Stendörren att agera ansvarsfullt, kontrollera risker och i linje med förvänt-
ningar och krav.
Under 2023 har arbetet med att utveckla hållbarhetsstrategin fortlöpt. Bland
annat har bolaget konkretiserat övergripande och långsiktiga mål samt revi
-
derat delmål. Under året har merparten anställda involverats i framtagande av
bolagets Färdplan.
KONTROLLERADE RISKER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
56
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
VÄSENTLIGHETSANALYS
• Företagskultur
• Grannsamverkan
• Trygghet
• Leverantörsgranskning
• Klimatavtryck i befintliga fastigheter
• Kommunikation
• Digitalisering
• Bolagsstyrning
• Miljöcertifiering av fastigheter
• Arbetsmiljö
MEDELHÖG VÄSENTLIGHET
• Hyresgästers krav
• Klimatrisk
• Jämställdhet
• Klimatavtryck från nyproduktion
• Energieffektivitet i fastigheter
• Grön finansiering
• Anti-korruption
• Välmående och hälsa
• Jämlikhet
• Mänskliga rättigheter
• Attraktiv affärspartner
• Föroreningar i fastigheterna
• Avfallshantering
HÖG VÄSENTLIGHET
HÖGMEDEL
Under 2023 har Stendörren gjort en genomlysning och uppdatering av den omfattande väsentlighetsanalysen som
genomfördes 2022. Stendörrens ledning har analyserat och grupperat viktiga aspekter, frågeställningar och indikatorer
som bedöms som mest väsentliga samt skattat dem utifrån påverkan, omfattning, sannolikhet och möjlighet att åtgärda.
Resultatet (se figur nedan) skiljer sig endast marginellt från föregående väsentlighetsanalys och kategoriseras i denna
rapport i samma fem fokusområden som tidigare.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
57
VILKA FAKTORER ÄR VIKTIGA NÄR MAN BYGGER HÅLLBART?
AAtt tidigt i processen fokusera på att skapa och bygga fastigheter som är adaptiva för framtida bruk är viktigt för
att hushålla med resurser och skapa långsiktigt hållbara byggnader. Det resulterar i färre ombyggnationer
och en byggnad med förlängd livstid. Därutöver lägger vi stor vikt vid fastighetens tekniska installationer. I
Almnäs handlar det om solceller, fjärrvärme, behovsstyrd ventilation och laddplatser. Här har vi skapat en
energieffektiv fastighet där energiprestandan landar på 49kWh/kvm/år.
HUR SÄKERSTÄLLER NI ATT BYGGNATIONEN SKER PÅ MEST HÅLLBARA SÄTT?
Vi genomför klimatkalkyler där olika material vägs mot varandra och där CO2-utsläpp per kvm BTA
(klimatavtrycket för uppförande) utvärderas. I Almnäs föll valet på en limträstomme, träbjälklag och
väggar av sandwichelement. Portar, dörrar och icke-bärande byggelement valdes utifrån klassning
i Byggvarubedömningen.
HUR JOBBAR STENDÖRREN MED ARBETSMILJÖN UNDER SJÄLVA BYGGNATIONEN?
Krav på en säker arbetsmiljö och trygg arbetsplats har varit högt prioriterade. Vid respektive
byggmöte har frågor rörande säkerhet och ordning adresserats. Regelbundna skyddsronder
genomförs, där vi bland annat säkerställer god ordning på arbetsplatsen och att säker-
hetsutrustning nyttjas av samtliga på byggarbetsplatsen. Det sker också regelbunden
uppföljning på plats för att säkerställa att den avtalade uppförandekoden efterlevs.
LINDA SCHUUR SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
Klimatanpassning är avgörande för en hållbar framtid men
också för framtida lönsamhet och tillväxt. För Stendör-
ren betyder det bland annat att utveckling av fastighe-
ter behöver ske inom ramen för vad planeten klarar av.
I Almnäs utanför Södertälje utvecklar Stendörren moderna
lättindustri- och logistikfastigheter med fokus på funktion,
flexibilitet och hållbarhet i en av Stockholmsregionens
största logistik- och industrisatsningar.
I början av januari 2024 stod två lättindustribyggnader
färdiga på området. Projektteamet har arbetat hårt för att
uppföra hållbara byggnader genom att bygga moderna och
anpassningsbara lokaler, välja material med lågt klimat-
avtryck samt tekniska installationer för att effektivisera
elförbrukning och möjliggöra ett flexibelt nyttjande av
lokalerna. Båda industribyggnaderna kommer att certifieras
enligt BREEAM In-Use nivå Very Good.
Linda Schuur,
Hållbarhetschef på
Stendörren
FALLSTUDIE:
HÅLLBARHET
1) BBR-krav 70 kWh/kvm/år
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
INTRESSENTENGAGEMANG
• Styrelsemöten 6–8 gånger/år
• Investerarpresentationer
• Kvartalsrapportering
• Kontakt med VD, CFO,
Hållbarhetschef
ÄGARE, FINANSIÄRER,
RÅDGIVARE, STYRELSE
• Avdelningsmöten veckovis
• Informationsmöten månadsvis
• Konferenser med olika teman
• Frukostar och informella
möten med kollegor
MEDARBETARE INKL.
LEDNINGSGRUPP
• Kundmöten
• Förhandlingar
• Dialog via upparbetade
personliga kontakter
HYRESGÄSTER/
HYRESGÄSTOMBUD
• Planprocesser
• Bygglovsprocesser
• Dialog via upparbetade kontakter
KOMMUN
INTRESSENTGRUPP FOKUS FÖR STENDÖRREN 2023KONTAKTYTOR
• Knutit hållbarhetsstrategin tydligare till Stendörrens affärsstrategi och uppföljning
• Förtydligat klimatrisker och omställningsrisker
• Uppföljning av gröna - och hållbarhetslänkade lån och finansieringar
• Förberedelse inför CSRD
• Uppföljning av hållbarhetsmålen
• Rapportering i Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
och förbättring av GRESB-resultat
• Uppstart av bolagets Färdplan för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040
• Regelbunden eNPS mätning har fortsatt med förbättrat resultat
• Gröna bilagor vid nya hyresavtal
• Nöjd-kund-undersökning till bolagets största hyresgäster
(totala >50 procent av bolagets hyresvärde)
• Fortsatt aktiv förvaltning med kunddialog i centrum
• Resurseffektivisering inom fastighetsförvaltningen
• Nära dialog med kommuner för kommandeprocesser rörande
detaljplaner och bygglov
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
59
O
P
E
R
A
T
I
O
N
E
L
L
E
X
C
E
L
L
E
N
S
S
O
C
I
A
L
T
A
N
S
V
A
R
F
R
A
M
T
I
D
S
S
Ä
K
R
I
N
G
A
T
T
R
A
K
T
I
V
A
R
B
E
T
S
G
I
V
A
R
E
R
E
S
U
R
S
E
F
F
E
K
T
I
V
I
T
E
T
MÅL:
Leverantörer till bolagets
fastighetsförvaltning
samt utvecklingsverk-
samhet ska underteckna
och följa bolagets upp-
förandekod
100 procent av alla fordon
ska vara fossilbränsle-
oberoende till 2025
Flygresor ska undvikas
när det är möjligt
MÅL:
Minska energiintensiteten
(kwh/kvm) med minst
30 procent till 2030 med
2020 som basår
70 procent av fastighets-
beståndet i kvm ska
miljöcertifieras till 2025
100 procent av nybygg-
nationer och större
ombyggnationer ska
miljöcertifieras
Underlätta för hyresgäs-
terna att minska sitt avfall
Minimera byggavfall i
samband ny-, till- och
ombyggnationer. Avfall
på deponi max 1 procent
till 2030
Minska koldioxidavtrycket
genom 100 procent fossil-
fri energi till 2030 (energi
inköpt av Stendörren)
Minska koldioxidut-
släppen (kgCO
2
/kvm) i
utvecklingsprojekt med
40 procent till 2030 med
2022 som basår
MÅL:
Uppnå en Net-Promoter-
Score (eNPS) på minst
40 i den halvårsvisa med-
arbetarundersökningen
Sträva efter jämställdhet
och mångfald bland alla
yrkeskategorier och mål
om en könsfördening
inom gränserna 40/60
på chefsbefattningar
Aktivt arbete för
lika-behandling och
jämställdhet
Årlig uppföljning och
återkoppling gällande
jämställdhet och
icke-diskriminering
Samtliga anställda ska
genomgå utbildning i
Stendörrens upp-
förandekod
MÅL:
TCFD-rapportering –
Rapportera enligt fler av
TCFDs rekommendationer
SBTi – Validera Sten-
dörrens nettonoll mål
enligt Science Based
Target initiative
MÅL:
Skapa jobbmöjligheter
för människor som står
långt ifrån arbets-
marknaden
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
FEM FOKUSOMRÅDEN
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
60
FOKUSOMRÅDEN
1. OPERATIONELL EXCELLENS
Operationell excellens identifierar de riktlinjer som medarbetarna inom Stendörren skall jobba med för att bidra till en
hållbar verksamhet. Till viss del handlar det om att bevaka risker och marknaden men framförallt bygga en organisation
med välfungerande stödprocesser, metoder, rutiner och policys.
Under vinter 2022/2023 har både Stendörrens
fysiska risker samt omställningsrisker analyserats.
Ett stort arbete har lagts ner på att genomföra en
klimatriskanalys av hela bolagets fastighetsbestånd i
Sverige för att kunna identifiera vilka fastigheter som
löper störst risk att påverkas av klimatförändringar.
Analysen visade att 17,4 procent av beståndets
värde är mer utsatt. I nästa steg kommer bolaget
att genomföra utförligare analyser av de berörda
fastigheterna och starta upp två pilotprojekt som
kommer att ligga till grund för hur bolaget ska vidta
åtgärder för att klimatsäkra de riskutsatta fastig-
heterna. Detta arbete är även utgångspunkten för
bolagets klimatriskstrategi.
STYRNING AV LEVERANTÖRSKEDJAN
Under slutet av 2023 uppdaterades uppförandeko-
den för leverantörer och affärspartners till bolagets
fastighetsförvaltning samt projektutvecklingsverk-
samhet för att kvalitetssäkra och öka hållbarhets-
kraven vid upphandling av leverantörer.
TJÄNSTERESOR
Antalet fordon i bolaget som är fossilbränsleobero-
ende (hybrid eller elfordon) uppgår idag till 80 (50)
procent av bolagets totala bilflotta. Övriga fordon
fasas ut löpande enligt bolagets fordonspolicy.
Anställda på Stendörren ska undvika flygresor och
har som rekommendation att samtliga resor inom
Sverige ska ske med tåg.
MÅL
• Leverantörer till bolagets förvaltning samt
utvecklingsverksamhet ska underteckna
bolagets uppförandekod
• 100 procent av alla fordon ska vara
fossilbränsleoberoende till 2025
• Flygresor ska undvikas när det är möjligt
ANTIKORRUPTION OCH MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera
risken för korruption, mutor och oegentligheter, både
i egen verksamhet och i hela värdekedjan. Bolagets
leverantörer ska signera en uppförandekod i sam-
band med utförandet av entreprenad eller tjänst av
ett högre värde än 1 miljon kronor. För att säkerställa
korrekt hantering av transaktioner inom bolaget har
processerna för uppstart av projekt stärkts (duali-
tet vid upphandling). Idag godkänns projekt i flera
atteststeg. Processen för interna utbetalningar följer
likaså motsvarande dualitetsprinciper. Bolaget har
ett visselblåsarsystem på bolagets hemsida och för
2023 har ett fall inkommit och sedan hanterats inom
bolagets rutiner.
ANTAL INRAPPORTERADE
INCIDENTER 2023 2022 2021
Visselblåsarsystem 1 0 0
Övriga kanaler 0 0 0
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
61
FOKUSOMRÅDEN
2. RESURSEFFEKTIVITET
Resurseffektivitet är ett av de fokusområden där Stendörren har störst påverkansmöjlighet genom att minimera klimat-
avtrycket inom nybyggnation och till- och ombyggnation av befintliga byggnader samt minimera energianvändning i
befintligt bestånd.
CERTIFIERING AV BEFINTLIGA FASTIGHETER
Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fast-
igheter enligt BREEAM In-Use. Under 2023 fortsatte
certifieringsarbetet och bolaget har till årets slut
uppnått 58 procent (42) certifiering av totala uthyr-
bara area. Stendörrens mål är att certifiera minst 70
procent av arean till och med 2025.
PROJEKTUTVECKLING
Inom projektutveckling har implementering av klimat-
kalkyler inom om- och nybyggnadsprojekt påbörjats.
Dessa bidrar med väsentlig information tidigt i pro-
jekt då det finns en större möjlighet att påverka,
gällande till exempel materialval och konstruktionsval
för att minska och minimera koldioxidutsläpp i res-
pektive projekt och byggnation. I byggprojekt har
Stendörren i större omfattning omhändertagit mark
och stenmassa lokalt, för att minska transporter samt
effektivisera hantering av resurser på plats, allt i syfte
MÅL
• Minska energiintensiteten (kwh/kvm) med
minst 30 procent till 2030 från basåret 2020
• 70 procent av fastighetsbeståndet i kvm
ska miljöcertifieras till 2025
• 100 procent av nybyggnationer och större
ombyggnationer ska miljöcertifieras
• Underlätta för hyresgästerna att minska
sitt avfall
• Minimera byggavfall i samband ny-, till- och
ombyggnationer. Avfall på deponi max
1 procent till 2030
• Minska koldioxidavtrycket genom 100 procent
fossilfri energi till 2030 (energi inköpt av
Stendörren)
• Minska koldioxidutsläppen (kgCO
2
/kvm) i
utvecklingsprojekt med 40 procent till 2030
med 2022 som basår
ENERGI
Stendörren har som målsättning att minska ener-
giintensiteten med 30 procent till år 2030, basår
2020. Under 2023 minskade energiintensiteten till
84,8 kWh/kvm (88), en minskning med cirka 22 pro-
cent (basår 2020). Till Stendörrens fastigheter köps
endast ursprungsmärkt förnybar, fossilfri el.
Under det gångna året har Stendörren fortsatt sitt
energieffektiviseringsarbete utifrån den energistra-
tegi som årligen uppdateras. Bolaget har framförallt
minskat elförbrukningen genom att byta till effek-
tivare fläktar och ventilationsaggregat med en hög
grad av värmeåtervinning. Även arbetet med att
byta ut fjärrvärme till bergvärme och att anpassa och
optimera drifttider har fortsatt under 2023. Syftet är
att tillgodose behoven men samtidigt inte slösa med
energi. Förvaltningen har månadsvisa uppföljningar
på de aktiviteter som genomförs i respektive fastig-
het för att minska energiförbrukningen.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
62
att minska koldioxidutsläpp. Där det har varit möjligt
har bolaget aktivt arbetat för att skydda berörda
ekosystemtjänster och biologisk mångfald.
CERTIFIERING I NYBYGGNATION
Stendörren miljöcertifierar sin nybyggnation genom
miljöcertifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets
ambition är att som lägst nå certifieringsnivån ”Very
Good”, men i flera av projekten är ambitionen att nå
nivån ”Excellent”. Vid dessa certifieringsprocesser
kompletteras bolagets ledningssystem för hållbar-
hetsarbetet med krav för certifieringar av till- och
ombyggnation.
AVFALL
Målet att finna lösningar för att minska hyresgäs-
ternas avfall och minimera byggavfall kvarstår för
2024. Under 2023 har flera aktiviteter genomförts
för att förbättra insamlingen av avfall hos hyresgäs-
terna. Eftersom stora delar av avfallshanteringen
sköts av respektive hyresgäst är insamling av data
och mätning ofta komplicerad. Stendörren arbetar
med implementering av gröna hyresavtal och ämnar
därigenom kunna få tillgång till avfallsdata.
KOLDIOXIDAVTRYCK
Klimatpåverkan inom den egna organisationen,
scope 1, är marginell då bolaget inte längre har några
egna värmepannor i fastigheterna och majoriteten
servicefordon är fossilbränsleoberoende (hybrid
eller elfordon). Indirekta utsläpp, scope 2, är sådana
utsläpp som Stendörren kan påverka. Genom kontroll
av energianvändningen i fastigheterna och med vil-
ken typ av energi, respektive byggnad försörjs, kan
bolaget påverka utsläppen i scope 2.
Den största mängden utsläpp är relaterad till
verksamhet som sker utanför organisationen, i scope
3. Dessa utsläpp går att påverka genom antal och typ
av byggprojekt samt val av byggmaterial, och strikta
avfallsmål. Bolaget kan också ställa krav på vilken typ
av bränsle som används i fordon och maskiner som
används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till hyres-
gästernas användning av lokalerna går att påverka
till viss del genom att uppmana till att köpa fossilfri
eller förnyelsebar el, hur de sorterar sitt avfall samt
genom att underlätta för klimatsmarta pendlings-
resor. Totala utsläpp av växthusgaser 2020–2023
framgår av tabellen på sidorna 73–74.
FOKUSOMRÅDEN
Under året har utsläppen i scope 1 minskat till 110 ton
(251) till följd av att demontering av oljepanna skett.
I scope 2 ökade utsläppen (marknadsbaserad) till
1 189 ton (1 081) trots att bolagets energiförbrukning
har minskat med 21,4 procent (från basår 2020).
Ökningen i scope 2 förklaras av framförallt höjda
emissionsfaktorer från fjärrvärmebolagen.
Under 2023 minskade utsläppen i scope 3 till
totalt 4 522 ton (9 895). Minskningen är en följd
av att färre pendlingsresor skett med fossilbräns-
leberoende bilar, en avsevärd andel har övergått
till elbilar. Under året har även färre tjänsteresor
med flyg genomförts. Den största andelen i scope
3 utgörs av utsläpp från materialanvändning i ny- och
ombyggnadsprojekt. I jämförelse med föregående år
har dock utsläppen från byggnation minskat. Detta
kan förklaras med att den produktionsintensiva fasen
av uppförande av byggnader varit färre trots att fler
projekt avslutats under 2023.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
63
ANDEL FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA
ENERGIKÄLLOR I VERKSAMHETEN
%
0
25
50
75
100
2019 2020 202320222021
n Icke förnyelsebara energikällor
n Förnyelsebara och återvunna energikällor
ENERGIINTENSITET
KWh/kvm
0
40
80
120
160
2019 2020 202320222021
Trend
KLIMATPÅVERKAN
KG Co
2
/kvm
0
1
2
3
4
2019 2020 202320222021
Trend
FOKUSOMRÅDEN
RESURSEFFEKTIVITET – UTFALL
KPI 2023 2022
Energi
Andel inköpt fossilfri energi, % 98 96
Total energianvändning, absoluta tal MWh 40 858 44 970
– varav från förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 39 903 42 964
– varav från icke förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 955 2 006
Uppvärmning från fjärrvärme, absoluta tal MWh 28 703 30 165
Uppvärmning från el:
värmepumpar, direktverkande el etc., absoluta tal MWh 1 021 759
Uppvärmning från eldningsolja, absoluta tal MWh 0 58
Energiintensitet, kWh/kvm 85 89
Fastighetsel (exkl. el till uppvärmning), MWh 11 078 13 988
Kyla från fjärrkyla, MWh 56 –
KPI 2023 2022
Intensiteter
1)
Absoluta tal kWh/kvm 85 89
Absoluta tal kg CO
2
/kvm 2,6 2,2
Certifiering
Antal miljöcertifierade fastigheter 68 45
Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, % 58 42
Antal certifierade ny- och ombyggnationer
2)
1 0
1) Intensitet baserat på scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA. Kommer justeras i framtida
rapportering då datainsamling för scope 3 påbörjats.
2) Erhållet certifikat. Resterande (totalt 100 %) av nybyggnationsom avslutas under 2023, inväntar godkänt
certifikat.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
64
FOKUSOMRÅDEN
3. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
Verksamheten byggs och utvecklas av motiverade och kompetenta medarbetare tillsammans med leverantörer och
samarbetspartners. Tack vare korta beslutsvägar inom organisationen kan nödvändiga beslut som leder till önskvärda
förändringar ske snabbt.
VÄLMÅENDE OCH HÄLSA
Stendörrens ledning och övriga medarbetare
jobbar kontinuerligt för att stärka företagskulturen
och bygga vidare på den nya organisation som Sten-
dörren implementerat de senaste åren. Välmående
och hälsa bland medarbetare är en viktig målsättning för
bolaget. Det senaste året har bolaget lagt väsentlig
tid på medarbetarfrämjande åtgärder som anordnats
för att skapa god sammanhållning, öka trivseln och
välmåendet i organisationen. Stendörren organi-
serar veckovis (två gånger per vecka) gemensam
träning såsom löpning, promenad, cirkelträning och
MÅL
• Uppnå en Net-Promoter-Score (eNPS) på minst 40 i den halvårsvisa medarbetarundersökningen
• Sträva efter jämställdhet och mångfald bland alla yrkeskategorier och mål om att ha en
könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar
• Aktivt arbete för likabehandling och jämställdhet
• Årlig uppföljning och återkoppling gällande jämställdhet och icke-diskriminering
• Samtliga anställda ska genomgå utbildning i Stendörrens uppförandekod
innebandy under arbetstid som är tillgängliga för
samtliga medarbetare att medverka vid. Bolaget
serverar frukost på kontoret varje måndag, ger
generöst friskvårdstillägg, årlig hälsoundersökning
samt flexibel arbetsplats. Under året har även en
gemensam konferens genomförts med teamstär-
kande aktiviteter.
Under de senaste åren har arbetet resulterat i
avsevärt förbättrade siffror i den halvårsvisa eNPS-
mätningen (Employee Net Promoter Score) som
bolaget genomfört. Vid halvårsmätningen 2023 för-
bättrades värdet till 26 och vid årets andra mätning
låg Stendörrens eNPS mätningen på 58. En avsevärd
förbättring som förklaras av aktivt arbete med väl-
måendefrågor för bolagets medarbetare.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
65
Sjukfrånvaron (korttids- och långtidssjukfrånvaro) för
2023 var i snitt 0,8 (2,4) dagar
1)
fördelat på 2,1 (2,9)
för kvinnor och 0 dagar (2,2) för män. Två mindre
allvarliga arbetsrelaterade olyckor och färdolycksfall
rapporterades under 2023.
JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD
Stendörrens könsfördelning uppgick under 2023 till
54 procent kvinnor i chefsbefattningar, att jämföra
med 38 procent under 2022. Stendörren jobbar
aktivt för likabehandling och respekt mellan kollegor.
Detta görs genom medarbetarsamtal och workshop
på tema jämställdhet och mångfald. Till närmsta chef
eller till HR-chef rapporteras i förekommande fall sär-
skilda händelser för särbehandling som tas på största
allvar och som följs upp med berörda parter. Bolaget
tillhandahåller även en anonym visselblåsningstjänst
för samtliga medarbetare. Genom att årligen göra
en lönekartläggning säkerställer ledningen att lön
baseras på roll och erfarenhet samt att man värderar
roller i förhållande till varandra utifrån ansvar och
specialistkunskap. På detta sätt sker en transparent
diskussion och löner sätts rättvist.
KPI 2023 2022 2021
Könsfördelning chefs-
befattningar kvinnor/män
2)
7/6 5/8 4/11
Nyanställda under året
– Kvinnor, antal 4 5 6
– Män, antal 8 8 10
Totalt 12 13 16
Personalomsättning, % 33 34 33
eNPS-värde
(employee Net Promoter Score) +58 +11 -8
Arbetsrelaterade
skador och sjukdomar, antal
frånvarodagar
1)
– Kvinnor 2,1 2,9 1,0
– Män 0 2,2 5,0
Totalt 0,8 2,4 3,4
KPI 2023 2022 2021
Antal utbildningstimmar per år
3)
263 166 376
Andel anställda som
får regelbunden utvärdering
och uppföljning av sin prestation
och karriärutveckling, % 100 100 100
Mångfald anställda, antal
– Kvinnor <30 år 5 5 5
– Kvinnor 31 – 50 år 8 8 10
– Kvinnor >50 år 7 6 4
Totalt kvinnor 20 19 19
– Män <30 år 3 4 2
– Män 31 – 50 20 19 23
– Män >50 7 6 11
Totalt män 30 29 36
Totalt antal anställda 50 48 55
1) Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2023.
2) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen.
3) Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats.
FOKUSOMRÅDEN
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
66
FOKUSOMRÅDEN
4. FRAMTIDSSÄKRING
För att kunna fatta väl underbyggda beslut avseende fastighetsbeståndet rapporterar Stendörren i valda delar enligt
TCFD (Task Force on Climate related Financial Disclosure). I enlighet med TCFD rekommendationer har bolaget delat
in de klimatrelaterade finansiella riskerna i två huvudkategorier, omställningsrisker och fysiska risker.
TVÅ HUVUDKATEGORIER AV RISKER
Med omställningsrisker menas de politiska, regulato-
riska, marknadsmässiga och tekniska risker som en
övergång till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp
kan innebära. Med fysiska risker menas de risker som
uppstår som en konsekvens av att klimatet förändras,
till exempel ökad nederbörd, ökade temperaturer
eller höjda havsnivåer. Stendörren har genomfört
analyser av det svenska beståndet och kommer
dokumentera bolagets omställningsrisker och fysiska
risker samt ta fram en strategi för att begränsa de
identifierade riskerna under 2024.
FYSISKA RISKER
Klimatförändringar kan ha både en direkt och en
indirekt påverkan på fastigheterna och därmed även
på fastighetsägarens ekonomiska risker. Hur stora ris-
kerna blir beror på framtida nivåer av växthusgaser i
atmosfären samt relaterade klimatförändringar. I den
analys som Stendörren gjorde under åren 2022 och
2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC fyra
olika möjliga framtida utvecklingsvägar för vår planet,
som beskrivs genom framtagna utsläppsscenarier;
RCP8,5 (värsta tänkbara, fortsatt ökade utsläpp),
RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2060), RCP4,5
MÅL
• TCFD-rapportering – Rapportera enligt fler
av TCFDs rekommendationer
• SBTi – Validera Stendörrens nettonoll mål
enligt Science Based Target initiative
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
67
(fortsatt ökade utsläpp fram till 2040) och RCP2,6
(kulminerade utsläpp 2020 och därefter en minsk-
ning). Resultatet av den genomförda kartläggningen
visar att fram till år 2040 har 24 fastigheter en möjlig
fysisk klimatrisk. Av dessa behöver flera fastigheter
en djupare genomgång för att säkerställa om en risk
de facto föreligger eller ej. Riskerna är framförallt
kopplade till hydrologi och kylgraddagar. Analysen
av bolagets svenska fastigheter utgår från underlag
sammanställd av SMHI samt byggnadernas energi-
prestanda, geografiska läge och byggår.
Verktyg och strategier kommer att tas fram under
2024 för att förstå vilka fastigheter som har störst
klimatrisk, identifiera när risken uppstår och hur ris-
ken bör hanteras. Fastigheter i Norge, Danmark och
i Finland har ännu inte inkluderats i det rapporterade
underlaget. De fastigheter som idag finns utanför
Sverige kommer att utredas när en lämplig modell
för detta tagits fram.
OMSTÄLLNINGSRISKER
Stendörren har även gjort en analys av den energi-
data som bolaget har tillgång till. Granskningen
har identifierat 16 fastigheter som genom åtgärder
successivt minskar utsläppen och därmed ligger
inom gränsen att nå målet om nettonoll koldixid-
utsläpp till 2040. Stendörren arbetar efter ett
scenario om 1,5 graders temperaturökning avseende
omställningsrisk. För att hantera omställningsriskerna
har analyser visat att genom åtgärder såsom att byta
uppvärmningskälla till bergvärme och fjärrvärme
med större andel förnyelsebar energi minskar utsläp-
pen. Arbetet med att anpassa sig till omställningen
och minska riskernas konsekvenser har påbörjats.
För de fastigheter som ligger i övriga Norden sker en
löpande kartläggning och de inkluderas successivt i
Stendörrens miljöarbete.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
68
FOKUSOMRÅDEN
5. SOCIALT ANSVAR
Bolaget arbetar tillsammans med kunder, kommuner och lokala företagare för att utveckla trivsamma, trygga, säkra och
gröna miljöer. Stendörren ser stora fördelar med att ha en nära dialog med hyresgästerna, då det ger en god förståelse
för deras behov och förväntningar på bolaget som hyresvärd.
SAMHÄLLSENGAGEMANG
Stendörrens mål inom detta fokusområde är att
skapa jobbmöjligheter för människor som står långt
ifrån arbetsmarknaden. Stendörren har de senaste
åren tillhandahållit praktikplatser och praktiskt
lärande för människor som står långt ifrån arbets-
marknaden.
MÅL
• Skapa jobbmöjligheter för människor som
står långt ifrån arbetsmarknaden
Under 2023 uppgick antalet praktikanter till 5 (10)
personer, 2 (2) på ekonomiavdelningen och 3 (6) per-
soner inom förvaltningen. Minskningen beror fram-
förallt på ett minskad aktivitet inom projektutveck-
ling. Bolaget har för avsikt att identifiera fler nyckeltal
för att mäta sitt arbete inom social hållbarhet och har
löpande kontakt med intressenter, däribland finansi-
ärer, för att säkerställa att deras kravställningar inom
området uppfylls.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
69
HÅLLBARHET
GRI-INDEX
GRI-STANDARD/ KRAV
ANNAN KÄLLA GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
2-1 Uppgifter om organisationen 3, 23–25, 117
2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 117, 136
2-3 Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 78–89, 117
2-4 Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare
redovisningar och skälen för sådana förändringar 63, 117
2-5 Externt bestyrkande 76, 144–148
2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 14
2-7 Anställda 79, 122–123
2-8 Medarbetare som inte är anställda 122
2-9 Översikt över styrning och sammansättning 90–91, 100–103
2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 90–91
2-11 Ordförande för det högst styrande organet 92, 100
2-12 Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 54
2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 54
2-14 Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 54
2-15 Intressekonflikter 90–91
2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 93
2-17 Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 93
2-18 Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 93, 98–99
2-19 Ersättningspolicyer 98–99, 123–124
2-20 Process för att fastställa ersättningar 98–99
2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 122–123
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 53, 79–80
2-23 Policyförpliktelser 53 ,83
2-24 Integrera policyförpliktelser 53
2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 61
2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 61
GRI 2:
Allmänna
upplysningar
2021
AVSTEG
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
70
GRI-STANDARD/ KRAV
ANNAN KÄLLA GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR, FORTS.
2-27 Efterlevnad av lagar och regler 61
2-28 Medlemskap i organisationer 54
2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 59
2-30 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 79
VÄSENTLIGA FRÅGOR
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 57
3-2 Lista på väsentliga frågor 57
3-3 Hantering av väsentliga frågor 57
EKONOMISKA STANDARDER
3-3 Hantering av väsentliga frågor 57
201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 75
201-3 Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 98–99 , 119–120
ANTIKORRUPTION
3-3 Hantering av väsentliga frågor 57 ,61
205-2 Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 66
205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 61
ENERGI
3-3 Hantering av väsentliga frågor 57, 62–64
302-1 Energianvändning inom organisationen 62, 64
302-3 Energiintensitet 62, 64
302-4 Minskad energianvändning 62, 64
GRI 3:
Väsentliga
frågor 2021
GRI 201:
Ekonomiskt
resultat 2016
GRI 3:
Väsentliga
frågor 2021
GRI 3:
Väsentliga
frågor 2021
GRI 205:
Antikorrup-
tion 2016
GRI 302:
Energi
GRI 3:
Väsentliga
frågor 2021
AVSTEG
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
71
GRI-STANDARD/ KRAV
ANNAN KÄLLA GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING
UTSLÄPP TILL LUFT
3-3 Hantering av väsentliga frågor 57, 64, 73–74
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 73
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2) 73
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 73–74
305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 64
AVFALLSHANTERING
3-3 Hantering av väsentliga frågor 57, 64, 75
306-3 Genererat avfall 63, 75
306-4 Avfall tillåteranvändning och återvinning 63, 75
306-5 Avfall till förbränning och deponering 63, 75
MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING
3-3 Hantering av väsentliga frågor 57, 65–66
405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 66, 122
405-2 Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns a,b Information Data finns men
ej tillgänglig ej sammställd i
relevant format
GRI 3:
Väsentliga
frågor 2021
GRI 405:
Mångfald
och lika-
behandling
2016
GRI 3:
Väsentliga
frågor 2021
GRI 306:
Avfall 2022
GRI 305:
Utsläpp till
luft 2016
GRI 3:
Väsentliga
frågor 2021
AVSTEG
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
72
TON CO
2
E 2020 2021 2022 2023 EMISSIONSFAKTOR KÄLLA EMISSIONSFAKTOR
SCOPE 1
Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 192 29 16 0,1 Olja: 0,268 kgCO
2
e/kWh Energiföretagen
Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 386 110 84 60 Bensin: 2,114 kgCO
2
e/l Naturvårdsverket
Diesel: 1,958 kgCO
2
e/l
Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO
2
e/l
E85: 0,463 kgCo
2
e/l
Fordonsgas: 0,358 kgCo
2
e/l
Biogas: 0,00 kgCo
2
e/l
Köldmedialäckage 71 151 50
Summa Scope 1 578 210 251 110
SCOPE 2
Fjärrvärme 941 1 268 1 080 1 188 Emissionsfaktor från varje
leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen
Köpt el (platsbaserad)
1
1 222 1 060 972 Nordisk elmix: 0,072 kgCO
2
e/kWh IVL
Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO
2
e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
Summa Scope 2 (platsbaserad) 941 2 490 2 140 2 160 Nordisk elmix, emissionsfaktor är den samma för alla tre år
Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 941 1 269 1 081 1 189
SCOPE 3
Stora inköp och underhåll (3.1) – – 0 0
Nybyggnation – – 5 529 982 Generiska representativa värden Byggsektorn klimatberäkningsverktyg (BM)
(Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) (3.2) enligt Boverkets klimatdatabas
EPD:er på specifika material där det finns EPD International
HÅLLBARHETSNOTER
STENDÖRRENS VÄXTHUSGASUTSLÄPP
Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol (GHG-Protocol).
Utsläppen är redovisade inom scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
73
TON CO
2
E 2020 2021 2022 2023 EMISSIONSFAKTOR KÄLLA EMISSIONSFAKTOR
SCOPE 3, FORTS.
Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) – – 2 088 702 Schablon byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete: IVL
Markarbete under byggnad: 30 kgCO
2
e/kvm Asfalt: Trafikverket BM (från BM)
Asfalterad yta: 0,049 kgCO
2
e/kg
ROT (värdehöjande) (3.2) – – 2 058 2 633 Schablon Small: 29 kgCO
2
e/kvm Schablon framtagen tillsammans med IVL
Schablon Medium: 55 kgCo
2
e/kvm
Schablon Large: 80 kgCo
2
e/kvm
Uppströms: Köpta energibränslen – 2 1 0,11 Eldningsolja till uppvärmning: Värmeforsk
(naturgas, olja, pellets) (3.3.) 0,022 kgCO
2
e/kWh
Uppströms: Fjärrvärme (3.3) – 159 132 140 Emissionsfaktor från varje leverantör Energiföretagen
(1 års eftersläpning)
Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) – 361 314 297 Nordisk elmix: 0,0213 kgCO
2
e/kWh IVL
Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) – 45 40 36 El vattenkraft: 0,00295 kgCO
2
e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
Uppströms påverkan drivmedel (3.3) – 16 20 14 Bensin: 0,49 kgCO
2
e/l Naturvårdsverket
Diesel: 0,46 kgCO
2
e/l
Biodiesel (HVO 100%): 0,46 kgCO
2
e/l
E85: 0,563 kgCo2e/l
Fordonsgas: 0,784 kgCo
2
e/l
Biogas: 0,563 kgCo
2
e/l
Upphandlade transporter (3.4)
Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5)
Tjänsteresor (3.6) – 5 10 6 Flyg: cirka 0,315 kgCO
2
e/km Zeroemissions
Inga resor med privat bil
Övriga färdmedel: 0 kgCo
2
e
Pendlingsresor (3.7) – – 17 9 Bensin: 0,154 kgCO
2
e/km Naturvårdsverket
Diesel: 0,131 kgCO
2
e/km
Diesel (100%bio): 0,00 kgCO
2
e/km
Elbil: 0,00 kgCO
2
e/km
Laddhybrid: 0,066 kgCO
2
e/km
Övriga färdmedel: 0 kgCO
2
e/km
Hyrda tillgångar (3.8) – 0 0 0 Nordisk elmix: 0,072 kgCO
2
e/kWh
Emissionsfaktor från fjv leverantör
Summa Scope 3 (platsbaserad) 0 543 10 169 4 783
Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 0 227 9 895 4 522
Summa klimatpåverkan (platsbaserad energi) 1 519 3 243 12 560 7 053
Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 1 519 1 706 11 227 5 821
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
74
DIREKT SKAPAT EKONOMISKT VÄRDE PER 2023-12-31
ÅR 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Totala intäkter 452,30 537,40 591,58 631,03 652,87 732,82 853,98
Drift 124,30 167,20 171,45 149,77 150,41 158,95 158,09
Löner och ersättning till anställda 42,33 67,49 62,35 59,42 63,80 67,80 70,67
Betalning till finansiärer 105,20 131,30 166,35 133,58 135,43 207,86 308,76
Betalningar till den offentliga sektorn 23,10 23,80 30,01 31,68 28,99 58,51 41,19
Behållet ekonomiskt värde 157,38 147,61 161,41 256,58 274,25 239,71 275,27
Utdelning 49,70 59,20 31,53 – – – –
HYRESGÄSTAVFALL
ENERGI- FARLIGT
ÅTERVINNING ÅTERVINNING DESTRUKTION* DEPONI AVFALL
ÅR TON TON TON TON TON
2023 81 328 0 10 26
2022 75 328 0 10 31
* Datan har inte kunnat bryta ut de mängder som går på destruktion men inte energiåtervinning.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
75
REVISORNS YTTRANDE GÄLLANDE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV STENDÖRREN
FASTIGHETER AB:S (PUBL) KONCERNHÅLLBARHETSREDOVISNING
INLEDNING
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fastig-
heter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren
Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning
för år 2023.
STYRELSENS OCH
FÖRETAGSLEDNINGENS ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta
hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga
kriterier. Kriterierna framgår på sidorna 53 samt
64-65 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de
delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet
av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga
för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets
egna framtagna redovisnings- och beräknings-
principer. Detta ansvar innefattar även den interna
kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en
hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets-
redovisningen grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet
Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741
med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än
revisioner och översiktliga granskningar av histo-
risk finansiell information. En översiktlig granskning
består av att göra förfrågningar, i första hand till
personer som är ansvariga för upprättande av håll-
barhetsredovinsingen, att utföra analytisk granskning
och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder.
En översiktlig granskning har en annan inriktning
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revi-
sionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International
Standard on Quality Management) och har därmed
ett allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket inne-
fattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende
efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-
utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra för-
fattningar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren
Fastigheter AB (publ) och deras dotterbolag enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en över-
siktlig granskning gör det inte möjligt för oss att
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha
blivit identifierade om en revision utförts. Den utta-
lade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats
grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår
från de av styrelsen valda kriterier, som definieras
ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upp-
rättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår
granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte
att ge oss grund för våra uttalanden nedan.
UTTALANDEN
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte
framkommit några omständigheter som ger oss
anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte,
i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan
av styrelsen angivna kriterierna.
Stockholm den 29 april 2024
BDO Mälardalen AB
Markus Håkansson
Auktoriserad revisor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
76
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2023
VERKSAMHETEN
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Hyresintäkterna ökade med 15 procent till 843
miljoner kronor (733) och driftnettot ökade till
672 miljoner kronor (548).
• Förvaltningsresultatet uppgick till till 287
miljoner kronor (287).
• Årets resultat uppgick till -246 miljoner kronor
(268) motsvarande -10,54 kronor per aktie (7,42)
före utspädning och -10,54 kronor per aktie
(7,41) efter utspädning.
• Styrelsens förslag till årsstämman är att
aktieutdelning inte lämnas till förmån för
återinvestering i verksamheten.
• Nettouthyrningen uppgick under året till
sammanlagt cirka 5,1 miljoner kronor och nya
hyresavtal tecknades med ett sammanlagt
årshyresvärde om cirka 190 miljoner kronor.
(omfattar både omförhandlade hyresavtal samt
hyresavtal med nya hyresgäster).
• De hyresavtal som omförhandlades under året
ledde till en ökning av hyresvärdena om 24
procent i viktat genomsnitt.
Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren
Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”),
med organisationsnummer 556825-4741, med säte
i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning
för koncernen och moderbolaget för verksamhets-
året 2023. Årsredovisningen är upprättad i miljoner
kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser
föregående räkenskapsår.
VERKSAMHETEN I KORTHET
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt
fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid
Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub-
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva
fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och
lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommer-
siella förutsättningar föreligger driver vi ändring
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter
och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare
utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm
och övriga Mälardalen.
STENDÖRREN HAR FYRA FINANSIELLA MÅL:
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå
till lägst 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent
(och aldrig understiga 20 procent)
Koncernen bestod per den 31 december 2023 av
158 stycken bolag (162) där Stendörren Fastigheter
AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs
via dotterbolag.
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 decem
-
ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna
i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett
sammanlagt marknadsvärde om 12 566 miljoner kro-
nor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 20
procent och bolagets största hyresavtal med Coop
Sverige representerar cirka 9 procent av den samlade
årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade
totalt cirka 824 000 kvm lokalyta och ytslagen lager,
logistik och lätt industri svarade för cirka 69 pro-
cent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
78
periodens slut 40 fastigheter helt eller delvis bestå-
ende av byggrätter som vid full exploatering kan
tillskapa cirka 652 000 kvm (BTA byggarea men
kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommer-
siellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik,
lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till
1 370 miljoner kronor (1 564). Då kommersiella för-
utsättningar föreligger arbetar bolaget med ändring
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter
och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare
utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm
och övriga Mälardalen. Utvecklings- och planarbeten
är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet
kunna ge byggrätter för upp till 700 nya bostäder.
Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter
har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets
byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av
värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 31 december 2023 uppgick koncernens egna
kapital till 4 838 miljoner kronor (5 429) och koncer-
nens räntebärande skulder uppgick till 6 651 miljoner
kronor (6 290), motsvarande en belåningsgrad om
50 procent (47). Den genomsnittliga kapitalbind-
ningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,6
år (2,9) och inklusive den osäkrade delen av relevant
Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den
genomsnittliga räntebindningen 3,3 år (2,6). Den
genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebä-
rande lån inklusive derivat uppgick per bokslutsdatu-
met till 4,1 procent. Bolaget hade per rapportdatumet
ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en
ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall
i augusti 2025 och ett grönt obligationslån om 500
miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus
5,25 procent med slutförfall i december 2026 samt
en hybridobligation om 513 miljoner kronor med en
ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första
inlösendatum i september 2024.
ORGANISATION
Stendörren hade per 31 december 2023 54 anställda
(54) med fördelningen 29 män (31) och 26 kvinnor
(23). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som
bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder
en god arbetsmiljö som präglas av öppenhet och
respekt, högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter.
Stendörrens verksamhet ska vara sådan att de som
arbetar i bolaget inte drabbas av ohälsa eller kommer
till skada på grund av arbetet, och att de trivs och
kan utvecklas både yrkesmässigt och som individer.
Arbetsmiljöarbetet ska genomsyra alla beslut som
fattas och alla aktiviteter som genomförs. Jämställd-
het i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga, utan
även en företagsekonomisk fråga. Det handlar om
att tillvarata kompetens hos medarbetarna och
att attrahera de mest kompetenta personerna vid
rekrytering, vare sig de är män eller kvinnor. 100
procent av alla medarbetare exklusive VD omfattas
av kollektivavtal.
HÅLLBARHET
Sedan start 2014 har hållbarhet identifierats som en
väsentlig del av bolagets långsiktiga tillväxtstrategi.
År 2017 intensifierades bolagets arbete inom hållbar-
het genom en strukturerad dialog med intressenter
och en omfattande strategisk översyn. Under 2021
utvecklades en ny hållbarhetsstrategi med högre
ställda mål och fler hållbarhetsmål.
År 2023 har flera mål uppfyllts i förtid och med
avseende på vissa andra mål ligger bolaget före
utstakad plan. Bolaget har därför formulerat nya mål
som sedan godkänts av styrelsen. De uppdaterade
målen speglar strävan efter kontinuerlig förbättring.
Stendörren lägger stor vikt vid att implementera
hållbarhetsarbete i alla delar av organisationen och
strävar efter att varje medarbetare ska bidra till mål
inom alla fokusområden.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
79
Stendörrens övergripande och långsiktiga hållbar-
hetsmål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp
genom hela värdekedjan år 2040. Detta mål är en
central del av bolagets vision för att skapa en mer
hållbar och ansvarsfull verksamhet som bidrar posi-
tivt till samhället och miljön.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSRAPPORTERING
ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Stendörren Fastig-
heter AB valt att upprätta den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten som en från årsredovisningen avskild
rapport. Hållbarhetsrapporten avser Stendörren
Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 21 för
beskrivning av dotterbolag) och återfinns på sida
47–76 i detta tryckta dokument. Hållbarhetsrappor-
ten upprättas årligen och har överlämnats till revisorn
samtidigt som årsredovisningen. Utvärdering och
uppföljning av hållbarhetsarbetet, dess mål och prio-
riteringar följs upp av ledningsgruppen kontinuerligt.
Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområ-
det utgör en del av ledningsgruppens arbete och kan
läsas i Förvaltningsberättelsen. De strategiska prio-
riteringarna för Stendörrens hållbarhetsarbete, och
väsentliga områden beskrivs under avsnitt Analys
av intressenter och väsentlighet se sida 57. Av
hållbarhetsstrategin på sida 56 framgår hur sociala
förhållanden, personalfrågor, miljö, mänskliga rättig-
heter samt anti-korruption relateras till Stendörrens
hållbarhetsarbete.
Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens
hållbarhetsarbete och utfallet av detta på följande
sidor, uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL:
• Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga
rättigheter, se sidorna 61, 61–65, 69
• Miljö, se sidorna 62–64, 73–74
• Motverkande av korruption, se sida 61
• Mångfaldspolicy för styrelsen, se sida 92
För eventuella frågor, kontakta
Stendörrens hållbarhetschef:
Linda Schuur
[email protected]
MODERBOLAG
Verksamheten i moderbolaget utgörs av lednings-
funktioner av koncernens alla bolag och fastigheter.
Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighets-
förvaltning, projektledning och finansiering. All
personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter
under perioden utgörs huvudsakligen av 123 miljoner
kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen
personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta
på koncerninterna lån samt extern räntekostnad
för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick
per 31 december 2023 till 30 miljoner kronor (21)
och det egna kapitalet uppgick till 1 329 miljoner
kronor (1 692).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
80
Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan
få betydelse för bolagets resultat och finansiella
ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar,
eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet både
direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamål-
senliga administrativa system, rutiner, policyer och
kompetensutveckling är metoder för att kontrollera
och minimera riskerna som verksamheten utsätts
för. För att säkerställa att Stendörren har en ända-
målsenlig riskhantering och god intern kontroll har
bolaget, utöver styrande dokument såsom styrelsens
arbetsordning, instruktion för VD med tillhörande
delegationsordning och attestinstruktion, antagit
en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhan-
tering och interna kontroller medan det operativa
ansvaret delegeras till VD. För att säkerställa så långt
som möjligt att rätt risker identifieras och att bola-
gets kontrollrutiner adresserar dessa risker på ett
adekvat sätt genomförs årligen en inventering och
rating av vilka risker av finansiell-, operationell-, stra-
tegisk- samt regelefterlevnadkaraktär som bolaget är
utsatt för. Ett av huvudsyftena med detta arbete är
att identifiera risker och potentiella felkällor samt att
identifiera och dokumentera befintliga kontrollrutiner
och, där så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner
och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges några
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2023
RISKER OCH RISKHANTERING
av de riskområden som enligt bolagets egen bedöm-
ning kan, om de inträffar, medföra betydande påver-
kan på bolagets framtida verksamhet, resultat och
finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda
i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att
vara heltäckande.
FINANSIELLA RISKER
Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland
annat identifierat följande betydande riskområden:
• Fastighetsvärdering
Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltnings-
fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att
fastigheternas koncernmässigt bokförda värde
motsvarar det bedömda marknadsvärdet enligt
redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastig-
heter. En nedgång i fastigheternas marknadsvärde
medför således en direkt negativ påverkan på kon-
cernens resultat och finansiella ställning även om
koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig-
heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och
trovärdig bedömning av fastigheternas marknads-
värde görs, anlitar bolaget externa, oberoende och
välrenommerade värderingsföretag som på årlig
basis utför marknadsvärderingar av koncernens
samtliga fastigheter.
• Finansiering
Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av
eget kapital, av externt tillhandahållet kapital.
Kapitalkostnaden utgör bolagets enskilt största
kostnad. Som en följd av detta är bolaget expone-
rat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det
är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt
kapital för finansieringen av såväl utvecklingen av
befintliga fastigheter som tillkommande förvärv
kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut
eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader
kommer således att medföra en negativ påverkan
på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella
ställning. Det kan ej garanteras att långivarna
kommer att förlänga bolagets krediter vid kredi-
ternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att
alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till
förfogande. Koncernens huvudsakliga finansiering
består av bilaterala finansieringsavtal med svenska
banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa
avtal med åtaganden om att efterleva gränsvärden
avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad.
Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla
återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att
begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda
åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. För att mini-
mera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
81
skäliga villkor, strävar Stendörren efter att teckna
låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill
strävar bolaget efter att sprida de olika lånefacilite-
ternas förfallodatum jämnt över tiden så att endast
en mindre del av kreditstocken förfaller till omför-
handling varje år. Vid räkenskapsårets utgång upp-
fyller bolaget med god marginal samtliga finansiella
åtaganden i befintliga kreditavtal. Förfallostrukturen
på bolagets räntebärande skulder per 31 december
2023 framgår av not 17 och not 18.
• Skatterisker
En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring
av rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida
skattesituation för bolaget. Felaktig beräkning av
och därmed felaktigt deklarerad inkomstskatt kan
även medföra betydande skattetillägg och straf-
favgifter. För att dels säkerställa att förändringar
i skattelagstiftningen efterlevs och dels att beräk-
ning och deklaration av inkomstskatt sker korrekt
och i tid lägger bolaget betydande möda på att
säkerställa att rätt kompetens finns i organisationen.
Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då behov
bedöms föreligga.
OPERATIONELLA RISKER
Inom gruppen operationella risker har bolaget bland
annat identifierat följande betydande riskområden:
• Projektutveckling
Stendörren genomför löpande många små och
större projekt. Under verksamhetsåret investerades
516 miljoner kronor i det befintliga fastighetsbestån-
det, huvudsakligen i form av lokalanpassningar efter
hyresgästernas behov och önskemål samt i form
av renoveringar och förbättringar av fastigheternas
tekniska funktion. Betydande belopp investeras
även i om-, till- och nybyggnationer. Risker som
kan identifieras i samband med projektutveckling
utgörs dels av rena felkalkyleringsrisker där kost-
naden för projekten kan felbedömas, oförutsedda
omständigheter som medför negativa ekonomiska
konsekvenser samt risk för väsentliga förseningar
av projekt som kan leda till viteskostnader och
andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strä-
var Stendörren att minimera genom att ha tydliga
projektrutiner med täta kontroller och uppföljning.
Av stor vikt är även att den initiala projektplanen
och kostnadsberäkningen görs noggrant och att
tidsaspekter beaktas på ett realistiskt sätt vid
avtalsskrivningen.
• Organisatoriska risker
Inom gruppen operationella risker finns även ett
antal risker av HR-karaktär, såsom ett stort bero-
ende av nyckelpersoner, en hög personalomsätt-
ning som kan medföra otrivsel på arbetsplatsen
och en ökad risk för felbeslut av personer med kort
erfarenhet, förhöjd stressnivå som kan leda till ökad
psykosocial påfrestning (stress/utbrändhet). Sten-
dörren möter dessa risker genom ett ökat fokus
på personalvård och friskvård men också genom
regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa
medarbetarundersökning där synpunkter och för-
slag från organisationen hanteras.
• IT risker
Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi
riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar.
Stendörren är ett relativt ungt företag som under
2017 – 2018 och 2022-2023 bytt ut alla väsentliga
IT-system mot moderna och ändamålsenliga system
för fastighetsförvaltning, redovisning och rappor-
tering.
STRATEGISKA RISKER
Strategiska risker avser bland annat risker samman-
hängande med såväl makroekonomiska faktorer som
utvecklingen på de lokala fastighetsmarknaderna –
omständigheter som ligger utanför bolagets kontroll.
Dessa faktorer innefattar, men är inte begränsade till,
tillväxten i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation,
räntenivåer, befolkningstillväxt och sysselsättnings-
grad. Trender i de makroekonomiska förutsätt-
ningarna påverkar direkt och indirekt den svenska
fastighetsmarknaden, efterfrågan på kommersiella
fastigheter och därmed bolagets uthyrningsgrad,
hyresnivåer, marknadsvärdet av dess tillgångar samt
tillgången till, och kostnaden för, finansiering. En ned-
gång eller svängning i tillväxt på de lokala marknader
där bolaget är verksamt kan påverka hyresnivåer och
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
82
uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inverkan på
bolagets resultat för dess operativa segment och kan
negativt påverka bolagets övergripande verksamhet,
finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan
på bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en
väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet,
finansiella ställning och resultat.
REGELEFTERLEVNAD
Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla
kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns
en risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och
regler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras
i framtiden. Bolaget kan även komma att behöva
ansöka om olika tillstånd och registreringar hos
kommuner eller myndigheter för att kunna bedriva
sin verksamhet. Stendörren bedömer att bolaget
har adekvat kompetens och interna processer
för att kunna identifiera, kvantifiera och hantera
dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget
inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller
beslut eller att sådana beslut överklagas, eller på
annat sätt är förenade med villkor som kan leda
till ökade kostnader och förseningar för planerade
utvecklingsprojekt för fastigheter eller i övrigt ha
en negativ inverkan på bolagets verksamhet och
utveckling. Bolaget riskerar även att involveras i
rättsliga eller administrativa förfaranden, vilket kan
avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra
krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk
från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur-
renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden
utav samt utfallet av initierade förfaranden kan bli
långvariga och kostsamma. Utfallet av sådana för-
faranden är svåra att förutse. Vid negativt utfall i ett
större rättsligt eller administrativt förfarande, oavsett
om det grundas på en dom eller en förlikning, kan
Stendörren åläggas ett betydande betalningsansvar.
Dessutom kan kostnader i samband med tvister och
skiljedomsförfaranden bli betydande.
HÅLLBARHETSRISKER
Klimatförändringar är en central utmaning och inne-
bär risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska
förändringar kan öka kostnaderna medan förändrade
kundbeteenden och nya finansieringsmöjligheter kan
skapa affärschanser. Dessutom kan fysiska effek-
ter som extrema väderförhållanden påverka med
ökade kostnader för fastigheter. Det är avgörande
för Stendörren att anpassa sina strategier för att han-
tera dessa utmaningar. Förutom klimatförändringar
föreligger risker inom arbetsmiljö och mänskliga
rättigheter igenom hela värdekedjan.
• Klimatrisker
Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador
på byggnader, vilket främst kan orsakas av föränd-
ringar i vädermönster såsom extremväder, stigande
temperaturer och ökande havsnivåer. Dessa föränd
-
ringar kan på lång sikt kräva ökade investeringar i
fastigheter för att förhindra skador och bibehålla
dess funktion. En genomgång av klimatrelaterade
(fysiska) risker i bolagets fastighetsportfölj har nyli
-
gen genomförts. De identifierade riskerna hanteras,
både strategiskt och direkt i den dagliga verksam-
heten. Inventering kommer att vara grundläggande
för att säkra tillgångar inför framtida klimatföränd-
ringar, med fokus på att integrera säkerhetsåtgär-
der för att skydda hyresgästernas verksamheter.
Klimatriskbedömningar är också en integrerad
del vid förvärvsbesiktningar för att säkerställa att
potentiella risker tas hänsyn till vid fastighetsköp.
Företaget har påbörjat ett strukturerat arbete för att
minska flera av omställningsriskerna. Det genomförs
löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska
prestanda och förbättringsarbeten planeras in i
samband med ordinarie underhåll och ombygg-
nationer. Ett betydande steg har varit att minska
koldioxidutsläppen från förvaltningsverksamheten.
Under 2023 inleddes även insatser för att reducera
utsläppen från projektutveckling. Genom att öka
andelen fossilfri energi och minska energiförbruk-
ningen kan utsläppen av växthusgaser reduceras,
vilket även leder till minskade driftskostnader. Dessa
åtgärder är ett led i företagets strategi för att både
minska miljöpåverkan och stärka ekonomin på lång
sikt. Om Stendörren misslyckas med att minimera
riskerna, kopplade till klimatförändringar, i portföl-
jen kommer fastighetsvärderingen av varje berörd
fastighet att minska. Bristande klimatarbete kan
också leda till svårigheter att finansiera fastigheter.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
83
• Miljö
En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande,
löpande skötsel och genom den verksamhet som
bedrivs på den. Enligt miljöbalken har den som
bedrivit en verksamhet som har bidragit till en
förorening ett ansvar för efterbehandling. Om inte
verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta
efterbehandling är den som förvärvat fastigheten,
och som vid förvärvet känt till eller borde känt
till föroreningen, ansvarig för efterbehandlingen.
Detta innebär att krav under vissa förutsättningar
kan riktas mot för att ställa fastigheter i sådant
skick som följer av miljöbalken. Stendörren arbetar
aktivt med att minimera miljöpåverkan, ökad andel
miljöcertifierade byggnader, miljöanpassade mate-
rialval och en säker kemikalie- och avfallshantering
är en del av detta. Förvärv av fastigheter föregås
av miljöutredningar för att klargöra fastigheternas
miljöstatus. Genom aktiv dialog med våra hyres-
gäster arbetar vi tillsammans för att öka mängden
avfall som kan återvinnas. Vidare följer gällande
regelverk beträffande fastighetsägarens ansvar för
miljöpåverkan från fastighetsdriften.
• Mänskliga rättigheter och etiskt beteende
Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt bete-
ende, överträdelser som incidenter av korruption,
mutor både internt och hos samarbetspartners,
utgör en allvarlig risk för förtroendeskador och eko-
nomisk skada. Sådana handlingar kan underminera
företagets rykte och affärsmässiga intressen. För att
förebygga detta skriver alla nya medarbetare under
på den interna uppförandekoden vid anställningens
början. Uppförandekoden i kombination med bola-
gets personalhandbok reglerar ställningstaganden
och agerande för att motverka särbehandling och
att mutor och korruption kan förekomma. Dess
-
utom genomförs kontinuerliga utbildningar för att
upprätthålla etiska och sociala standarder bland
personalen.
Stendörren har en särskild uppförandekod för leve-
rantörer, kunder och affärspartners som utveck-
lades av bolaget 2018. Under 2024 har denna
kod uppdaterats för att ytterligare konkretisera
förhållningsätt och regler för att eliminera oetisk
verksamhet bland samarbetspartners samt leveran-
törer till Stendörren. För att säkerställa efterlevnad
av uppförandekoden har bolaget under 2023 ökat
oanmälda stickprovskontroller. Från och med 2024
genomförs stickprovskontroller av tredjepartsorga-
nisationer för att säkerställa att leverantörerna följer
avtalen och överenskommelserna. Denna strategi
är avgörande för att säkerställa en ansvarsfull och
etisk företagskultur både internt och externt.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
84
AKTIE OCH ÄGARE
STENDÖRRENS AKTIE OCH ÄGARE
Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av 2023 om cirka 5 214 miljoner kronor. Bolagets
B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
AKTIE
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959
kronor, fördelat på 2500000 aktier av serie A res-
pektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har
kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berät-
tigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier
berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan
konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samt-
liga aktier medför samma rätt till andel i bolagets
tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns
härutöver möjligheten för bolaget att utge prefe-
rensaktier.
AKTIEKURSENS UTVECKLING OCH AVKASTNING
Börskursen minskade under året med 4 procent till
183,40 kronor, sammantaget medförde detta att
börsvärdet minskade med 4 procent. Under samma
period ökade fastighetsindex på Stockholmsbörsen
med 20 procent. Kursen på årets sista handelsdag
den 29 december uppgick till 183,40 kronor. Årets
lägsta betalkurs var 123,00 kronor.
HANDELSPLATS OCH OMSÄTTNING
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm,
listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är
STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En
handelspost motsvarar en (1) aktie.
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2019 2020 202220212017 2018
0
100
200
300
400
500
Kr
2016
2023
BÖRSKURS
%
2019 2020 202220102017 2018
50
70
90
110
130
150
170
2016
2023
2015
INDEX
n Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100)
n Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100)
n Börsvärde, årets slut
n Börskurs, årets slut
n Snittkurs under året
Under 2023 har totalt 4,1 miljoner aktier omsatts till
ett värde om 650 miljoner kronor (exklusive aktier
omsatta utanför handelsplatsen).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
85
STENDÖRRENS AKTIEÄGARE
Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att
bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen
före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning
eller mot betalning genom kvittning eller med apport-
egendom, eller annars med villkor, fatta beslut om
nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler
avseende aktier av serie A eller B eller tecknings-
optioner avseende aktier av serie A eller B, samt
preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse
från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att
antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10
procent beräknat per dagen för årsstämman 2023.
Om styrelsen beslutar om emission utan före-
trädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att
kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra
anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien,
genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid
sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska
emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
AKTIEÄGARE STORLEKSKLASSER PER 31 DECEMBER 2023
INNEHAV ANTAL ANDEL INNEHAV RÖSTER MARKNADS-
AKTIER AKTIEÄGARE AV ANTAL A-AKTIER B-AKTIER % % VÄRDE, KSEK
1 – 500 3 035 92 – 142 415 1 0 26 119
501 – 1 000 92 3 – 73 544 0 0 13 488
1 001 – 5 000 105 3 – 243 572 1 0 44 671
5 001 – 10 000 26 1 – 199 739 1 0 36 632
10 001 – 15 000 8 0 – 94 010 0 0 17 241
15 001 – 20 000 9 0 – 159 422 1 0 29 238
20 001 – 41 1 2 500 000 25 015 563 96 98 5 046 354
Total 3 316 100 2 500 000 25 928 265 100 100 5 213 744
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023
ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE
1)
INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 2 801 720 500 000 2 301 720 9,9 14,3
SEB Investment Management 3 279 570 0 3 279 570 11,5 6,4
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 507 355 0 2 507 355 8,8 4,9
Tredje AP-Fonden 1 171 394 0 1 171 394 4,1 2,3
Verdipapirfondet Odin Eiendom 856 660 0 856 660 3,0 1,7
Handelsbanken Fonder 791 896 0 791 896 2,8 1,6
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 666 712 0 666 712 2,4 1,3
SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1
Staffan Malmer 331 528 0 331 528 1,2 0,7
Övriga ägare 3 931 479 0 3 931 479 13,8 7,7
Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 316
Källa: Euroclear Sweden AB
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
86
INCITAMENTSPROGRAM
FÖR STENDÖRRENS MEDARBETARE
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu-
tades om vid extra bolagsstämma i september 2020
respektive årsstämman 2023. Båda programmen
var riktade till bolagets anställda och omfattar
emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna
i programmen förvärvat mot kontant betalning till
moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till
marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black
& Scholes värderingsmetod utförd av oberoende
värderare. I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns
vid periodens utgång 252 250 teckningsoptioner
som innehavarna, under en period om två veckor
från dagen för offentliggörande av delårsrapporten
för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt
att inlösa mot samma antal B-aktier till en tecknings-
kurs om 175 kronor per aktie. I incitamentsprogram
2023 – 2028 fanns vid periodens utgång 50 060
teckningsoptioner som innehavarna, under en period
om två veckor från dagen för offentliggörande av
delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028,
äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en
teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt
TKR
0
100 000
200 000
300 000
400 000
2018
2019
2021
2020
2016
2017
0
100
200
300
400
SEK
2023
2022
■ Omsättning, Tkr Börskurs Långsigtigt substansvärde/aktie
AKTIEKURS, LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE OCH HANDLAD VOLYM
utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestå-
ende programmen kommer aktiekapitalet öka med
181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av
serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat
på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
UTDELNINGSPOLICY
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön-
sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta
växa genom att investera i befintliga fastigheter,
nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdel-
ningen kommer därför att vara låg eller utebli under
de kommande åren..
INFORMATION TILL AKTIEMARKNADEN
Stendörrens främsta informationskanal är bolagets
hemsida, www.stendorren.se. Där offentliggörs alla
finansiella rapporter, bolagspresentationer och press-
meddelanden. Stendörrens rapportkalender för 2024
innefattar följande datum:
• Delårsrapport jan – mars 2024;
4 maj 2024
• Delårsrapport jan – juni 2024;
19 juli 2024
• Delårsrapport jan – sep 2024;
25 oktober 2024
• Bokslutskommuniké jan – dec 2024;
18 februari 2025
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
87
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verk-
samheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktieägare att bolaget sköts på
ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt.
VIKTIGA EXTERNA REGELVERK
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk för
emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
(”Koden”)
• Redovisningslagstiftning och
rekommendationer
• IFRS
VIKTIGA INTERNA REGELVERK
• Bolagsordningen
• Styrelsens och styrelseutskottens
arbetsordningar
• Attestinstruktioner
• VD-instruktion och instruktionen för
finansiell rapportering
• Internt fastställda regler, policydokument
och rutiner, såsom Stendörrens insiderpolicy,
informationspolicy, finanspolicy, policy för
närståendetransaktioner, uppförandekod och
uppförandekod för leverantörer
• Processer för intern kontroll och riskutvärdering
BOLAGSORDNING
Bolagets företagsnamn är Stendörren Fastigheter
AB (publ) och bolaget är publikt. Styrelsen har sitt
säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller genom
dotterbolag äga, förvalta och driva handel med
fast egendom samt driva därmed förenlig verk-
samhet. Stendörrens bolagsordning innehåller
inga särskilda bestämmelser om tillsättande
och entledigande av styrelseledamöter eller om
ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i
dess helhet återfinns på bolagets webbplats
www.stendorren.se.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
88
SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING
Koden bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket
innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste följa
Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja andra
lösningar som anses mer ändamålsenliga. Bolag som
väljer att avvika från Koden måste dock redovisa
varje avvikelse från Koden och ange vilken lösning
man valt i stället och skälen härtill. Koden finns till-
gänglig på www.bolagsstyrning.se där även den
svenska modellen för svensk bolagsstyrning pre-
senteras.
Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Sten-
dörrens bolagsstyrning under 2023 och är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden.
AKTIER OCH ÄGANDE
Stendörren är ett svenskt publikt aktiebolag, vars
B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Aktiekapitalet i bolaget uppgick till 17 056 959
kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2
500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265
aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till
tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar
till en röst på bolagsstämma. Samtliga aktier medför
samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Antalet aktieägare uppgick per den 31 decem-
ber 2023 till 3 316 stycken och kvotvärdet per aktie
uppgick till 0,60 kronor. På sida 86 i denna årsre-
dovisning anges detaljer om ägarspridningen vid
utgången av 2023.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande
organ. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex
månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstäm-
man utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget
viktiga frågor såsom utdelning, fastställande av
resultat- och balansräkning, ansvarsfrihet för sty-
relseledamöterna och verkställande direktören, val
av styrelseledamöter, styrelseordförande och revisor
samt arvode till styrelse och revisorn.
Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra
bolagsstämma.
Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med
enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av
bolagsordningen, kräver dock enligt aktiebolagsla-
gen kvalificerad majoritet.
Stendörrens bolagsordning innehåller inga
begränsningar i fråga om hur många röster varje
aktieägare kan avge vid bolagsstämma.
Enligt bolagsordningen ska kallelse till bolags-
stämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes
tidningar och genom att kallelse hålls tillgänglig på
bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska sam-
tidigt annonseras i Svenska Dagbladet.
STYRELSE
BOLAGSSTÄMMA
VD OCH BOLAGSLEDNING
EXTERN REVISOR
REVISORSUTSKOTT
INTERN KONTROLL
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
VALBEREDNING
STENDÖRRENS BOLAGSSTYRNINGSSTRUKTUR
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
89
ÅRSSTÄMMAN 2023
Årsstämman 2023 hölls den 23 maj 2023 i Stock-
holm. Vid årsstämman fanns totalt 53,10 procent
av bolagets röster och 79,29 procent av bolagets
kapital representerat.
Årsstämman fattade följande beslut:
• Disposition avseende bolagets resultat.
• Styrelseledamöterna och verkställande
direktören beviljades ansvarsfrihet.
• Val av antalet styrelseledamöter och revisorer.
• Omval av Andreas Philipson, Seth Lieberman,
Helena Levander, Carl Mörk, Henrik Orrbeck och
Nisha Raghavan som styrelseledamöter.
• Omval av Andreas Philipson som styrelsens
ordförande.
• Omval av BDO Mälardalen AB som bolagets
revisor, med Johan Pharmanson som
huvudansvarig revisor.
• Fastställande av arvode till styrelsen och revisorn.
• Fastställande av principer för utseende av
valberedning.
• Beslut om antagande av långsiktigt incitaments-
program i form av teckningsoptioner.
• Godkännande av ersättningsrapport.
• Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta
om nyemission av aktier, konvertibler och/eller
teckningsoptioner. Om styrelsen beslutar om
emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska
skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa
eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka
likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller
anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för
företagsförvärv.
Protokoll från årsstämman 2023 samt därtill hörande
stämmohandlingar finns tillgängliga på bolagets
webbplats.
ÅRSSTÄMMAN 2024
Årsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ)
kommer att hållas den 23 maj 2024 klockan 14:00 i
Garnisonen, konferensrum Humlegården, på Karla-
vägen 100 i Stockholm.
VALBEREDNING
För att säkerställa att val och arvodering av sty-
relse och revisor bereds genom en av ägarna styrd,
strukturerad och bekantgjord process, ska varje
bolag som tillämpar Koden ha en valberedning.
Valberedningen ska lämna förslag till stämmoord-
förande, styrelse, styrelseordförande, revisor, arvode
och annan ersättning för styrelseuppdrag för var och
en av styrelseledamöterna, ersättning för utskotts-
arbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån
så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna
för utseende av valberedning.
”Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå
av styrelseordföranden och representanter för de
per den 31 augusti direkt föregående år till rösteta-
let tre största aktieägarna enligt den av Euroclear
Sweden AB förda aktieboken. Om en eller flera
av dessa tre aktieägare väljer att avstå från att
utse representant till valberedningen, ska ledamot
utses av den eller de största aktieägaren(na) på
tur. Styrelseordföranden ska sammankalla det för-
sta mötet i valberedningen. Valberedningen ska
inom sig utse en av ledamöterna till ordförande,
vilket inte ska vara styrelseordföranden eller annan
styrelseledamot.
Om en eller flera aktieägare som utsett repre-
sentanter till valberedningen inte längre tillhör
de tre största ägarna i bolaget vid en tidpunkt
mer än två månader före aktuell årsstämman, ska
representanterna för dessa aktieägare frånträda
sitt uppdrag och nya ledamöter utses av de nya
aktieägare som då tillhör de tre största aktieä-
garna. Om en ledamot i valberedningen avsäger
sig uppdraget innan valberedningens arbete är
avslutat ska samma aktieägare som utsåg den
avgående ledamoten, om det anses nödvändigt,
äga rätt att utse en ny ledamot, eller om aktieäga-
ren inte längre är bland de tre största aktieägarna,
den största aktieägaren på tur. Förändringar i val-
beredningens sammansättning ska omedelbart
offentliggöras. Valberedningens sammansättning
för årsstämmor ska offentliggöras senast sex
månader före stämman.
Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i val-
beredningen. Bolaget ska betala de nödvändiga
utgifter som valberedningen kan komma att ådra
sig inom ramen för sitt arbete.
Mandattiden för valberedningen avslutas när
den där påföljande valberedningen har offent-
liggjorts.”
AKTIEÄGARNA I STENDÖRREN BESLUTADE PÅ
ÅRSSTÄMMAN DEN 23 MAJ 2023 OM FÖLJANDE
PRINCIPER FÖR UTSEENDE AV VALBEREDNINGEN
INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2024:
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
90
Aktieägare har möjlighet att vända sig till valbered-
ningen med nomineringsförslag. Valberedningens
förslag offentliggörs i samband med kallelsen till
årsstämman.
Inledningsvis bestod Stendörrens valberedning
inför årsstämman 2024 av Oscar Christensson,
ordförande i valberedningen (utsedd av Altira AB),
Henrik Orrbeck (styrelseledamot och utsedd av
Stendörren Real Estate AB), Erik Ståhl Hallengren
(utsedd av SEB Investment Management AB) och
Andreas Philipson (styrelseordförande i bolaget).
På ett valberedningsmöte i januari 2024 meddelade
dock Stendörren Real Estate AB att Elisabeth Heide
ersätter Henrik Orrbeck som Stendörren Real Estate
AB:s representant i valberedningen, varvid valbered-
ningen inför årsstämman 2024 därefter bestått av
följande personer:
• Oscar Christensson, representant för Altira AB
och ordförande i valberedningen
• Elisabeth Heide, representant för Stendörren
Real Estate AB
• Erik Ståhl Hallengren, representant för SEB
Investment Management AB
• Andreas Philipson, styrelseordförande
i Stendörren Fastigheter AB (publ)
STYRELSEN
STYRELSENS ANSVAR
Styrelsen har det övergripande ansvaret för Sten-
dörrens förvaltning och organisation.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som
antas på det konstituerande styrelsemötet varje
år. I styrelsens arbetsordning regleras bland annat
styrelsens uppgifter och arbetsfördelningen mellan
styrelsen och bolagets verkställande direktör. Till
styrelsens arbetsordning finns bland annat VD-in-
struktionen och instruktionen för finansiell rappor-
tering bifogad.
Styrelsen fastställer övergripande mål och strate-
gier för bolaget och den koncern som bolaget tillhör
samt antar bolagets budget och policydokument.
Styrelsen följer den ekonomiska utvecklingen och
granskar och godkänner delårsrapporter och bokslut.
Styrelsen övervakar även efterlevnaden av lagar,
regler och interna styrdokument, utvärderar och
hanterar bolagets risker och säkerställer god intern
kontroll.
Vidare fattar styrelsen bland annat beslut som
större investeringar och organisations- och verk-
samhetsförändringar i bolaget samt säkerställer att
bolaget driver ett adekvat hållbarhetsarbete.
ORDFÖRANDENS ANSVAR
Styrelsens ordförande organiserar och leder styrel-
sens arbete samt säkerställer att styrelsen genom-
för sitt arbete på ett effektivt sätt och att styrelsen
fullgör sina förpliktelser. Ordföranden säkerställer
även att nya styrelseledamöter vid behov genomgår
börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag
och annan utbildning som anses lämplig. Ordföran-
den samråder med bolagets verkställande direktör
i strategiska frågor och säkerställer att styrelse-
ledamöterna erhåller erforderlig information och
dokumentation för fullgörande av sina respektive
uppgifter. Ordföranden ansvarar även för kontak-
ter med aktieägarna avseende ägarskapsfrågor
och tillser att styrelsens arbete utvärderas i en årlig
styrelseutvärdering.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Stendörrens styrelse ska enligt bolagsordningen
bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan
suppleanter. På årsstämman 2023 beslutades att
styrelsen ska bestå av sex ledamöter utan supp-
leanter, för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Omval skedde av Seth Lieberman, Helena Levander,
Andreas Philipson, Carl Mörk, Henrik Orrbeck och
Nisha Raghavan. Andreas Philipson omvaldes även
som styrelsens ordförande. Information om styrelse-
ledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess innehav
av aktier och andra finansiella instrument i bolaget
och dess väsentliga uppdrag utanför bolaget, åter-
finns i avsnittet om Styrelsen, sidorna 100–101.
Valberedningen inför årsstämman 2023 lade stor
vikt vid att styrelsen ska ha en ändamålsenlig sam-
mansättning, präglad av mångsidighet och bredd,
och bestå av personer med de kompetenser och
erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
91
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
STYRELSE- OBEROENDE I FÖR- OBEROENDE I FÖR-
LEDAMOT HÅLLANDE TILL BOLAGET HÅLLANDE TILL BOLAGETS
NAMN BEFATTNING SEDAN OCH BOLAGSLEDNINGEN STÖRRE AKTIEÄGARE
Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja
Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej
Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej
Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej
Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej
STYRELSENS ARVODE OCH NÄRVARO UNDER 2023
NÄRVARO PÅ STYRELSE-
STYRELSEMÖTEN ARVODE
NAMN BEFATTNING UNDER 2023 SEK
1), 2)
Andreas Philipson Styrelseordförande 15 av 15 560 000
Seth Lieberman Styrelseledamot 13 av 15 250 000
Helena Levander Styrelseledamot 15 av 15 330 000
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 14 av 15 0
3)
Carl Mörk Styrelseledamot 15 av 15 300 000
Nisha Raghavan Styrelseledamot 10 av 15 280 000
Totalt 1 720 000
I) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman 2023 och årsstämman 2024. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i
styrelseutskott.
2) Från och enligt beslut av årsstämman 2023.
3) Henrik Orrbeck har avstått från styrelsearvode för perioden från årsstämman 2023 till årsstämman 2024.
tagen till främst bolagets verksamhet och utveck-
lingsskede. Som mångfaldspolicy tillämpades regel
4.1 i Koden. Vikten av en jämn könsfördelning dis-
kuterades särskilt och det konstaterades att två av
styrelsens totalt sex ledamöter är kvinnor.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda
styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska
även vara oberoende i förhållande till bolagets större
aktieägare. Bolagets styrelse uppfyller Kodens krav
på oberoende. Som framgår av tabellen till höger
är samtliga sex stämmovalda ledamöter oberoende
i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Av
dessa är två ledamöter oberoende i förhållande till
större aktieägare.
ARVODE TILL STYRELSEN
Årsstämman 2023 beslutade att arvode till styrel-
sen, intill slutet av nästa årsstämma, ska utgå med
500 000 kronor till styrelsens ordförande och med
250 000 kronor vardera till övriga ledamöter. Års-
stämman beslutade vidare att arvode till ordföranden
i revisorsutskottet ska utgå med 80 000 kronor och
med 30 000 kronor vardera till övriga ledamöter i
revisionsutskottet, samt att arvode till ordföranden
i ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor
och med 20 000 kronor vardera till övriga ledamöter
i ersättningsutskottet.
I tabellen till höger anges det arvode som varje
styrelseledamot kommer att erhålla för tiden från
årsstämman 2023 fram till årsstämman 2024.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
92
STYRELSENS ARBETE UNDER 2023
Styrelsen har under 2023 hållit 15 protokollförda
styrelsemöten, varav sju ordinarie styrelsemöten,
ett konstituerande styrelsemöte och sju extra sty-
relsemöten. Fem av de extra styrelsemötena hölls
per capsulam. Vid styrelsens möten har bolagets
verkställande direktör och bolagets chefsjurist, tillika
styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har övriga
medlemmar i bolagsledningen närvarat vid styrelse-
mötena såsom föredragande i punkter som berört
respektive ledningsgruppsmedlems ansvarsområde.
Enligt styrelsens arbetsordning ska styrelsen årligen
hålla minst fem ordinarie sammanträden utöver det
konstituerande styrelsesammanträdet. Styrelsen
sammanträder enligt ett fastställt schema och följer
i huvudsak en av styrelsen fastslagen årscykel, vilken
revideras och fastställs vid varje konstituerande sty-
relsemöte. Nedan presenteras en kortfattad beskriv
-
ning av årscykeln för 2023/2024. Utöver vad som
där anges finns ett flertal punkter som i huvudregel
behandlas på varje ordinarie styrelsemöte. Exem-
pelvis lämnar bolagets verkställande direktör vid
varje sådant möte ekonomisk rapport och informe-
rar om affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov
MAJ JULI AUGUST SEPTEMBER NOVEMBER DECEMBER FEBRUARI APRIL MAJ
Fastställande av
relevanta bolagsstyr-
ningsdokument och
policys
Fastställande av
styrelsens årscykel
Beslut gällande
firmateckningsrätt
Val av styrelseutskott
Fastställande av
delårsrapport för
årets andra kvartal
Avrapportering från
revisionsutskottet
Intern kontroll
Fastställande av bola-
gets operationella
mål och strategier
Fastställande av
delårsrapport för
årets tredje kvartal
Genomgång av
revisorernas över-
siktliga granskning av
delårsrapporten för
det tredje kvartalet
Granskning och
utvärdering av bola-
gets riskutvärdering
och interna kontroll
Beslut om ansvars-
försäkring för styrel-
sen och verkställande
direktören
Fastställande av bud-
get för kommande år
Utvärdering av
styrelse (inkl. utskott)
och verkställande
direktör
Ersättningsfrågor
Fastställande av
årsbokslut
Genomgång av
revisorernas rapport
från dess granskning
Frågor relaterade till
årsstämman
Förslag till
vinstdisposition
Intern kontroll
Ersättningsfrågor
Års- och hållbarhets-
redovisningen
Frågor relaterade till
årsstämman
Fastställande av
delårsrapport för
årets första kvartal
Konstituerande
styrelsemöte
Styrelsemöte Ordinarie
styrelsemöte
Ordinarie
styrelsemöte
Ordinarie
styrelsemöte
Ordinarie
styrelsemöte
Ordinarie
styrelsemöte
Styrelsemöte Ordinarie
styrelsemöte
fattas beslut om förvärv och försäljningar, andra
investeringsbeslut, finansieringsbeslut samt beslut i
strukturella och organisatoriska frågor. Även frågor
gällande bolagets hållbarhetsarbete, IT-säkerhet och
personalrelaterade frågor behandlas regelbundet av
styrelsen. Eftersom styrelsen fastställer den finan-
siella rapporteringen föregås varje finansiell rapport
av ett styrelsemöte där aktuell rapport fastställs.
På dessa möten rapporterar revisionsutskottet om
utskottets arbete. Utöver ordinarie styrelsemöten
hålls extra styrelsemöten vid behov, till exempel när
ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande.
STYRELSENS ÅRSCYKEL 2023/2024
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
93
STYRELSEUTVÄRDERING
Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och verk-
ställande direktörens arbete i syfte att säkerställa att
styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsens
och verkställande direktörens arbete fortlöpande
utvecklas. Detta sker genom en systematisk och struk-
turerad process. Styrelsens och verkställande direk-
törens arbete under 2023 har utvärderats genom en
intern process. Ett frågeformulär gällande styrelsens
och verkställande direktörens arbete har distribuerats
till styrelseledamöterna, som fått inkomma med svar
på de i formuläret angivna frågorna. Resultatet har
därefter sammanställts och presenterats för styrelsen
på ett styrelsesammanträde. Ingen från bolagsled-
ningen närvarade när utvärderingen presenterades
för och diskuterades av styrelsen. Resultatet har även
redovisats för valberedningen.
REVISIONSUTSKOTTET
Stendörren har ett revisionsutskott som under 2023
bestått av Helena Levander (ordförande), Nisha Rag-
havan och Carl Mörk. Revisionsutskottets arbete och
bestämmanderätt regleras i arbetsordningen och
instruktionen för revisionsutskottet, vilken utgör
en bilaga till styrelsens arbetsordning. Revisions-
utskottet har bland annat till uppgift att för styrelsens
räkning:
• Övervaka tillämpningen av bolagets redovisnings-
principer.
• Övervaka bolagets finansiella rapportering samt
lämna rekommendationer och förslag för att säker-
ställa rapporteringens tillförlitlighet.
• Med avseende på den finansiella rapporteringen
övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll
och riskhantering.
• Hålla sig informerat om revisionen av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen samt om slutsat-
serna av revisionsinspektionens kvalitetskontroll.
• Granska och övervaka revisorns opartiskhet och
självständighet.
• Biträda vid upprättandet av förslag till årsstämmans
beslut om revisorsval.
Revisionsutskottet ska hålla minst fem utskottsmö-
ten varje räkenskapsår. Dess ledamöter får inte vara
anställda av bolaget och minst en ledamot ska ha
redovisnings- eller revisionskompetens.
Under 2023 har revisionsutskottet haft fem pro-
tokollförda möten. Vid mötena behandlades bland
annat bolagets finansiella rapporter, värderingsfrå-
gor, den externa revisionen, bolagets riskutvärdering
och interna kontroll, bolagets externa visselblåsar-
funktion och bolagets policys.
ERSÄTTNINGSUTSKOTTET
Stendörren har ett ersättningsutskott vars syfte är
att tillförsäkra en utförlig och genomarbetad samt
välgrundad ersättningsmodell till bolagets anställda,
med fokus på ersättning till verkställande direktören
och andra medlemmar av bolagsledningen. Ersätt-
ningsutskottet har under 2023 bestått av Andreas
Philipson (ordförande), Henrik Orrbeck och Carl Mörk.
Utskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat
av att:
• Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings-
principer, ersättningar och andra anställningsvillkor
för bolagsledningen.
• Bevaka och utvärdera pågående och under året
avslutade program för rörliga ersättningar för
bolagsledningen.
• Bevaka och utvärdera tillämpningen av de riktlin-
jer för ersättningar till ledande befattningshavare
som årsstämman ska fatta beslut om samt bevaka
och utvärdera bolagets ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer.
• Årligen upprätta en ersättningsrapport som ska
läggas fram för årsstämman.
Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslu-
tanderätt regleras i en arbetsordning och instruktion
för ersättningsutskottet, vilken finns bifogad till sty-
relsens arbetsordning.
Under 2023 höll ersättningsutskottet två proto-
kollförda möten där bland annat frågor om ersätt-
ning till ledande befattningshavare, utvärdering
av gällande riktlinjer för ersättningar till ledande
befattningshavare, förslag till styrelsen avseende
nytt incitamentprogram till bolagets anställda och
bolagets ersättningsrapport behandlades.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
94
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
OCH BOLAGSLEDNING
Bolagets verkställande direktör ansvarar för den
operativa styrningen och ska sköta den löpande för-
valtningen och leda verksamheten i enlighet med de
anvisningar som styrelsen meddelar. Verkställande
direktörens ansvar och förhållande till styrelsen reg-
leras i den instruktion för verkställande direktören
som styrelsen antagit.
Verkställande direktören är ansvarig för den
finansiella rapporteringen i bolaget och ska säker-
ställa att styrelsen erhåller tillräckligt med informa-
tion för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera
bolagets finansiella ställning. Bolagets verkställande
direktör ska löpande hålla styrelsen informerad om
utvecklingen av bolagets och koncernens verksam-
het, omsättningens storlek, bolagets resultat och
finansiella ställning, likviditeten och kreditsituationen,
viktigare företagshändelser samt andra händelser,
omständigheter eller förhållanden som bedöms vara
av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare.
Styrelsen har uppdragit åt bolagets verkställande
direktör att säkerställa att bolaget följer tillämpliga
regler och föreskrifter, innefattande bolagets skyl-
dighet när det kommer till att offentliggöra insider-
information och bolagets skyldighet att föra loggbok
över personer med tillgång till insiderinformation
om bolaget.
Till sin hjälp har verkställande direktör Erik Ranje
en bolagsledning som består av följande personer:
• Erik Ranje, verkställande direktör
• Anders Nilsson, förvaltningschef och vice
verkställande direktör
• Per-Henrik Karlsson, ekonomidirektör
• Johan Malmberg, investerings- och
affärsutvecklingschef
• Maria Jonsson, utvecklingschef
• Caroline Gebauer, bolagsjurist
• Åsa Thorell, HR-chef
• Linda Schuur, hållbarhetschef
För mer information om bolagsledningen, se sidorna
100–103.
REVISOR
BDO MÄLARDALEN AB
JOHAN PHARMANSON
Auktoriserad revisor och medlem i FAR.
Revisor i bolaget sedan 2022.
Övriga väsentliga uppdrag: Anoto AB,
Björn Borg AB, Diamyd Medical,
Fingerprint Cards AB, SensysGatso AB.
Innehav: Inget
REVISOR
Revisorns uppgift är att granska bolagets årsre-
dovisning och räkenskaper samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning av bolaget.
Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revi-
sionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse
till årsstämman. Vid årsstämman den 23 maj 2023
omvaldes revisionsbolaget BDO Mälardalen AB till
revisor för bolaget, med den auktoriserade revisorn
Johan Pharmanson som huvudansvarig för revi-
sionen. Revisorns mandatperiod löper ut vid slutet
av årsstämman som hålls den 23 maj 2024. Bolaget
har under 2023 inte anlitat BDO Mälardalen AB för
några icke-revisionstjänster.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
95
INTERN KONTROLL
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att
det inom Stendörren finns en adekvat och effek-
tiv riskutvärdering och intern kontroll, vilken syftar
till att säkerställa att bolagets verksamhet bedrivs
effektivt och ändamålsenligt och att den finansiella
rapporteringen och hållbarhetsrapporteringen är
tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med
lag, tillämpliga redovisningsstandarder och övriga
krav på noterade bolag. Den interna kontrollen säker-
ställer även att bolaget efterlever internt fastställda
policys och riktlinjer.
Stendörrens riskutvärdering och interna kontroll
tar avsteg i bolagets övergripande strategi och mål
samt dess affärsplaner. Genom en effektiv riskut-
värderingen och god intern kontroll kan eventuella
händelser som kan påverka bolagets möjlighet att
nå dess mål identifieras och hanteras inom bolagets
riskaptit. Nedan beskrivs Stendörrens system för
riskutvärdering och intern kontroll, främst i samband
med den finansiella rapporteringen.
KONTROLLMILJÖ
Stendörrens kontrollmiljö, det vill säga den kultur som
styrelsen och bolagsledningen verkar utifrån, bestäms
av bolagets interna styrnings- och kontrollstruktur.
Fördelning och delegering av ansvar internt inom
Stendörren fastställs bland annat i styrelsens arbets-
ordning, instruktionen för verkställande direktören,
instruktionen för finansiell rapportering, finanspolicyn,
uppförandekoden och bolagets attestordning. För
att säkerställa en ändamålsenlig riskhantering och
god intern kontroll har bolaget antagit en policy för
riskutvärdering och en rad andra styrande dokument.
Samtliga interna styrdokument revideras löpande.
Genom de formaliserade rutinerna säkerställs att
fastlagda principer för finansiell rapportering, håll-
barhetsrapportering och intern kontroll efterlevs.
RISKUTVÄRDERING
Riskhantering är en viktig aktivitet för Stendörren.
Det är av fundamental vikt för långsiktig överlev-
nad, lönsamhet och stabilitet att Stendörren har en
sund riskkultur inom bolaget och en fungerande
riskhantering. Risk är nära relaterat till bolagets mål
och utveckling. Med anledning härav påverkas bola-
gets kunder, intressenter och anställda av bolagets
riskhantering. Förmågan att hantera risker är direkt
kopplat till bolagets möjligheter att bedöma och
hantera oförutsedda händelser.
Enligt Stendörrens policy för riskutvärdering
ska bolagsledningen identifiera, utvärdera och
hantera bolagets risker samt rapportera dessa till
styrelsen. Detta sker genom att bolagsledningen
kontinuerligt och minst årligen varje höst genom-
för en omfattande riskutvärdering, varvid samtliga
de risker som bolaget utsätts för identifieras och
utvärderas. Riskutvärderingen tar hänsyn till bolagets
egna bedömningar samt externa revisionsrapporter.
Identifiering av risker sker i syfte att identifiera de
mest väsentliga riskerna för Stendörren. Riskerna
kategoriseras i följande fem kategorier; strategiska
risker, operationella risker, regelefterlevnadsrisker,
finansiella risker och hållbarhetsrisker.
För varje enskild risk uppskattas dels sannolikhe-
ten för dess inträffande, dels omfattningen av kon-
sekvensen vid ett eventuellt inträffande. Produkten
av de båda parametrarna utgör den enskilda riskens
totala riskvärde och anges i en riskutvärderingsrap-
port. I riskutvärderingsrapporten lyfter bolagsled-
ningen även fram de risker som utifrån riskutvärde-
ring är att betrakta som bolagets väsentliga risker.
KONTROLLAKTIVITETER
Baserat på utfallet av riskutvärderingen säkerstäl-
ler bolagsledningen att bolaget har adekvata och
effektiva kontrollaktiviteter på plats för att minimera
sannolikheten att de risker som bedömts som väsent-
liga risker inträffar. För varje väsentlig risk utses en
ansvarig inom organisationen som får till uppgift att
presentera en handlingsplan (kontrollaktivitet) för
den specifika risken. Ansvarig för respektive väsentlig
risk och aktuell kontrollaktivitet framgår av riskut
-
värderingsrapporten. Bolagets nyckelkontroller finns
beskrivna i processbeskrivningar och där så tillämpligt
checklistor som steg för steg listar vilka kontroller som
ska utföras. Kontrollerna dokumenteras systematiskt.
Vad gäller de kontrollaktiviteter som tar sikte på
den finansiella rapporteringen syftar dessa till att
förhindra, upptäcka och åtgärda fel och avvikelser.
De inkluderar exempelvis:
• Kontoavstämningar
• Granskning och attestering av bokföringsordrar
• Checklistor kvartals- och årsbokslut
• Attestordningen
• Uppföljning och avstämning av att de interna regler
som uppställs i finanspolicyn, instruktionen för den
finansiella rapporteringen, ekonomihandboken och
andra interna policys
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
96
Ekonomiavdelningen har regelbundna avstämningar
och uppföljningar med bolagets revisor gällande
bolagets interna kontroll.
För att ytterligare stärka bolagets interna kon-
troll har styrelsen antagit en internkontrollplan. I
internkontrollplanen listas bolagets nyckelkontroller
tillsammans med angivande av hur bolaget internt
testar att dessa processer utförts. Av internkontroll-
planen framgår vilken identifierad risk varje kontroll
avser att hantera, vem som ansvarar för att testa
att kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen
ska ske och hur ofta. lnternkontrollplanen revideras
löpande och minst årligen.
INFORMATION OCH KOMMUNIKATION
Styrelsen har antagit en informationspolicy som
anger riktlinjerna för all intern och extern kom
-
munikation. Syftet med informationspolicyn är att
klargöra hur informationsansvaret är fördelat och
att bidra till att en enhetlig kommunikation ges såväl
inom som utom bolaget. Vidare syftar Stendörrens
kommunikation till att uppnå en effektiv och kor-
rekt informationsgivning avseende den finansiella
rapporteringen och övriga bolagshändelser. Genom
bolagets informationspolicy säkerställs att bolagets
informationsgivning är korrekt och att information
kommuniceras vid lämplig tidpunkt. Sådan informa-
tion som bedöms vara kurspåverkande offentliggörs
till marknaden genom pressmeddelande.
Bolagsledningen erhåller regelbundet finansiell
information om bolaget vid dess protokollförda
möten och verkställande direktören säkerställer att
styrelsen löpande erhåller sådan information som
styrelsen behöver för att ha möjlighet att kontinu-
erligt bedöma bolagets finansiella resultat, likviditet
och utveckling samt fullgöra deras skyldigheter i
alla övriga aspekter. Information gällande bolagets
redovisning, finansiella rapportering, interna kontroll,
finansiell riskexponering och riskhantering rappor-
teras även till bolagets revisionsutskott för dess
beredning.
Vad gäller resultatet av bolagsledningens ris-
kutvärdering och utvärdering av bolagets interna
kontroll rapporteras det till revisionsutskottet och
därefter till styrelsen, som enligt dess arbetsordning
årligen har att utvärdera bolagets risker och interna
kontroll. På det aktuella styrelsemötet, vilket infaller
under hösten, presenterar även bolagsledningen ett
förslag till uppdaterad internkontrollplan. Revisorn
presenterar även resultatet av sin granskning av
bolagets interna kontroll. Därutöver rapporterar
bolagsledningen utfallet av den egenkontroll som
sker i enlighet med internkontrollplanen halvårsvis
till styrelsen.
Bolagets policys och andra interna riktlinjer revi-
deras löpande och minst årligen under våren. Bolaget
säkerställer att samtliga anställda har erforderlig kun-
skap om interna policys, riktlinjer och instruktioner
samt genomför utbildningar för dess anställda när
så anses lämpligt.
Stendörrens visselblåsartjänst nås via bolagets
hemsida och intranät. Visselblåsartjänsten är ett
”early warning system” och utgör en viktig kompo-
nent för att värna god bolagsstyrning och bevara
kundernas och allmänhetens förtroende för bolaget.
Visselblåsartjänsten kan användas för att varna om
allvarliga risker för oegentligheter som kan påverka
människor, vår organisation, samhället eller miljön.
Rapporten kan innehålla information om brottslighet,
oegentligheter och överträdelser eller andra hand-
lingar som bryter mot EU:s eller nationell lagstiftning
i en arbetsrelaterad kontext. För att trygga anonymi-
teten hanteras tjänsten av en extern part. Kommuni-
kationskanalen är krypterad och lösenordsskyddad.
Alla meddelanden behandlas konfidentiellt. Ärenden
som inkommer till visselblåsartjänsten rapporteras
till utsedda befattningshavare på Stendörren.
UPPFÖLJNING
Det övergripande ansvaret för uppföljning av den
interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande uppfölj-
ning av verksamhet och resultat sker på flera nivåer i
bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå.
Resultatet analyseras av ansvariga inom organisatio-
nen. Avrapportering sker till bolagsledning, styrelse
och revisor. Bolagets revisor rapporterar sina iakt-
tagelser från dess granskning av bolagets interna
kontroll direkt till revisionsutskottet. Styrelsen följer
upp den ekonomiska utvecklingen i samband med
granskningen och antagandet av varje delårsrapport.
UTVÄRDERING AV BEHOVET AV SEPARAT
INTERNREVISIONSFUNKTION
Någon internrevisionsfunktion finns i dagsläget inte
inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan och
konstaterat att bolaget har en ändamålsenlig och
effektiv intern kontroll för en organisation av bola-
gets storlek. Något behov av att inrätta en intern-
revisionsfunktion har därför inte ansetts föreligga.
Styrelsen omprövar årligen detta beslut.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
97
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Bolaget tillämpar nedan angivna riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare, vilka fastställ-
des på årsstämman 2021. Dessa riktlinjer omfattar
bolagets verkställande direktör och övriga perso-
ner i bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på
ersättningar som avtalas, och förändringar som görs
i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna
antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar
inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Det noteras att ledamöterna i bolagets styrelse
endast uppbär arvode som beslutas av bolagsstäm-
man, varför dessa riktlinjer inte inkluderar styrelsens
ledamöter.
RIKTLINJERNAS FRÄMJANDE AV BOLAGETS
AFFÄRSSTRATEGI, LÅNGSIKTIGA INTRESSEN
OCH HÅLLBARHET
Bolagets affärsstrategi är i korthet följande. Stendör-
ren är ett fastighetsbolag med fokus på att skapa
långsiktig tillväxt och värdeökning genom att för-
valta, utveckla och förvärva fastigheter för lager,
logistik och lätt industri, samt i vissa fall bostäder,
i Stockholm, Mälardalen samt andra geografiska
marknader i Norden. Genom att erbjuda våra kun-
der lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar
vi genom ett hållbart arbete, långsiktiga relationer
som kan generera en god, riskjusterad avkastning
till våra aktieägare. För ytterligare information om
bolagets affärsstrategi, se www.stendorren.se. En
framgångsrik implementering av bolagets affärs-
strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förut-
sätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali-
ficerade medarbetare. För detta krävs att bolaget
kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa
riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
I bolaget har tidigare inrättats aktierelaterade inci-
tamentsprogram. De har beslutats av bolagsstäm-
man och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. För
mer information om tidigare program, innefattande
de kriterier som utfallet är beroende av, se www.
stendorren.se/investor-relations/ bolagsstyrning/
incitamentsprogram/. Eventuella framtida aktiere-
laterade incitamentsprogram kommer att beslutas
om av bolagsstämman. Rörlig kontantersättning som
omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja
bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhetsarbete.
FORMERNA AV ERSÄTTNING M.M.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå
av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra
förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och
oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exem-
pelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Styrelsen har en diskretion är rätt att besluta om
rörlig kontantersättning i enlighet med dessa rikt-
linjer. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till
högst 200 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Bedömning av i vilken utsträckning kriterierna för
utbetalning av rörlig kontantersättning har uppfyllts
ska ske årligen och avse en period om ett år. För
verkställande direktören ska pensionsförmåner, inne-
fattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig
kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Pensionspremierna för premiebestämd pension
ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga
kontantlönen. Övriga ledande befattningshavares
pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, ska
vara premiebestämda om inte befattningshavaren
omfattas av förmånsbestämd pension enligt tving-
ande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontanter-
sättning ska inte vara pensionsgrundande om det
inte enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser
regleras att rörlig kontantersättning ska vara pen-
sionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe-
stämd pension ska uppgå till högst 30 procent av
den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får
innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och
bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå
till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen.
UPPHÖRANDE AV ANSTÄLLNING
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägnings-
tiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under
uppsägningstiden och avgångsvederlag får sam-
mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande
den fasta kontantlönen för två år för verkställande
direktören och ett år för övriga ledande befattnings-
havare. Vid uppsägning från befattningshavarens
sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
98
KRITERIER FÖR UTDELNING AV RÖRLIG
KONTANTERSÄTTNING M.M.
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad
till förutbestämda kriterier som kan vara mätbara
finansiella och/eller icke-mätbara icke-finansiella.
Kriterierna kan utgöras av generella och/eller indi-
vidanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål som
kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom
bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och
punktlighet, implementeringen av nya och förbätt-
rade IT-system, samverkan mellan bolagets olika
avdelningar och utvecklingen av ledaregenskaper
hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande
hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utformade så
att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, genom
att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstra-
tegin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag
eller avtal och med de begränsningar som må följa
därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som
utbetalats på felaktiga grunder. Ersättningsutskottet
ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kon-
tantersättning till verkställande direktören. Såvitt
avser rörlig kontantersättning till övriga ledande
befattningshavare ansvarar ersättningsutskot
-
tet tillsammans med verkställande direktören för
bedömningen. Ersättningsutskottet förelägger där-
efter föreslagna ersättningar till styrelsen för beslut.
LÖN OCH ANSTÄLLNINGSVILLKOR
FÖR ANSTÄLLDA
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa
ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor
för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter
om anställdas totalersättning, ersättningens kompo-
nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt
över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets
och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen
av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar
som följer av dessa.
BESLUTSPROCESSEN FÖR ATT FASTSTÄLLA,
SE ÖVER OCH GENOMFÖRA RIKTLINJERNA
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskot-
tets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut
om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag
till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga
fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlin-
jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av
bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa
och utvärdera program för rörliga ersättningar för
ledande befattningshavare, tillämpningen av riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är obero-
ende i förhållande till bolaget och bolagets ledande
befattningshavare. Vid styrelsens behandling av och
beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte
verkställande direktören eller andra ledande befatt-
ningshavare, i den mån de berörs av frågorna.
FRÅNGÅENDE AV RIKTLINJERNA
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna
helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda
skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att till-
godose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhetsarbete, eller för att säkerställa bolagets
ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i
ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens
beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om
avsteg från riktlinjerna.
BESKRIVNING AV BETYDANDE FÖRÄNDRINGAR
AV RIKTLINJERNA
Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att
det är ändamålsenligt för bolaget att de ledande
befattningshavarna kan utvärderas utifrån, och den
rörliga ersättningen kan vara kopplad till, sådana
icke-finansiella kriterier som inte är mätbara. Ovan-
stående ersättningsriktlinjer har således ändrats med
anledning av detta.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
99
STYRELSEN
ANDREAS PHILIPSON
Styrelseordförande i Stendörren sedan 4 februari 2022.
Ordförande i ersättningsutskottet. Andreas var även styrelse-
ledamot i bolaget under perioden 2016 – 4 februari 2022.
Född: 1958.
Utbildning: Civilingenjör, väg och vatten, Chalmers
Tekniska Högskola.
Övriga nuvarande befattningar: Andreas är grundare och
styrelsemedlem i TAM Group AB samt styrelseledamot i
Besqab AB och i dotterbolag inom TAM Group.
Arbetslivserfarenhet: Andreas har drygt 30 års erfarenhet
av ledande befattningar i bygg- och fastighetsbranschen.
Han har tidigare bland annat varit VD och styrelsemedlem
i Catena AB, VD för Temaplan AB samt Fastighetsdirektör
på Näckebro AB. Andreas har under sin karriär deltagit i
flera stora projekt med internationella fastighetsinvesterare
som framgångsrikt valt att göra fastighetsinvesteringar i
Sverige.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning och till större aktieägare.
Innehav
1)
: 2 000 B-aktier.
HELENA LEVANDER
Styrelseledamot i Stendörren Fastigheter AB sedan 2017.
Ordförande i revisionsutskottet.
Född: 1957.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i
Factoringgruppen AB och Caroline Svedbom AB samt
styrelseledamot i Rejlers AB, Occlutech AG och Cinclus
Pharma AB.
Arbetslivserfarenhet: Flerårig erfarenhet från olika opera
-
tiva roller inom finans- och aktiemarknad, samt styrelseer-
farenhet från flera börsnoterade, statliga och privata bolag
och finansbolag. Grundare av Nordic Investor Services AB,
vilket 2021 köptes upp av Institutional Shareholder Services
(ISS). Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin
Förvaltning, Nordea Asset Management och SEB Asset
Management.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning och till större aktieägare.
Innehav
1)
: 5 000 B-aktier.
SETH LIEBERMAN
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2014. Seth var även
styrelseordförande i Stendörren under perioderna
2014 – 23 maj 2018 och 23 januari 2019 – 22 januari 2020.
Född: 1961.
Utbildning: B.A. in Economics från Tufts University, USA.
Övriga nuvarande befattningar:Styrelseordförande i
Kvalitena AB (publ) och i flertalet av Kvalitenas portfölj-
bolag, inklusive Choki AB och Svenskt Industriflyg AB.
Seth är också medlem i EQT Real Estate Funds I & II:s
Investment Advisory Committees.
Arbetslivserfarenhet: Seth har internationell erfarenhet från
fastighetsbranschen, framför allt i USA och Europa. Seth
har även bred erfarenhet av affärsutveckling, private equity-
investeringar, skuldinvesteringar och finansiering från ett
stort antal fastighetsbolag och fastighetsslag. Tidigare
anställningar inkluderar ledande positioner på Advanced
Capital’s Real Estate Fund, UBS Investment Bank, Hypo
Real Estate, Lehman Brothers International, Credit Suisse
och GE Capital. Seth har varit aktivt involverad i Urban
Land Institute Europe – interim CEO 2015 och tidigare
medlem av ”European Executive Committee” respektive
”Global Audit Committee”.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: 20 000 B-aktier.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2024-03-31.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
100
STYRELSEN
HENRIK ORRBECK
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2019.
Ledamot i ersättningsutskottet.
Född: 1976.
Utbildning: Master of Science in management and
administrative science från University of Texas och
magisterexamen i ekonomi från Handelshögskolan i
Jönköping.
Övriga nuvarande befattningar: Co-Head Private
Real Estate Europe, Partners Group. Henrik är styrelseleda-
mot i Maiden Lane Holdings AB.
Arbetslivserfarenhet: Henrik var fram till februari 2024
partner på EQT Real Estate. Dessförinnan har Henrik
arbetat för The Carlyle Group och General Electric.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: Inget.
NISHA RAGHAVAN
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2020.
Ledamot i revisionsutskottet.
Född: 1974.
Utbildning: Nisha har en Bachelor of Commerce från
Madras universitet och är även medlem av Indiens Institute
of Chartered Accountants samt Englands och Wales
Association of Taxation Technicians.
Övriga nuvarande befattningar: Nisha är partner och global
COO på Actic.
Arbetslivserfarenhet: Nisha har över 20 års erfarenhet
från fastighetssektorn. Hon var fram tills februari 2023
global COO för EQT Exeter. Innan dess var hon direktör för
Clearbell Capital LLP, en fastighetsfondsförvaltare baserad
i Storbritannien, och hade dessförinnan liknande roller på
Pears Global Real Estate Investors och Delancey Real Estate
Asset Management.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren
Fastigheter och dess bolagsledning, men inte till större
aktieägare.
Innehav
1)
: Inget.
CARL MÖRK
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2016.
Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet.
Född: 1969.
Utbildning: Civilingenjör från KTH och MSc i fastighets-
finansiering från London School of Economics.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande och
verksam i Altira AB samt styrelseledamot i ett flertal av
Altiras portföljbolag.
Arbetslivserfarenhet: Drygt 30 års erfarenhet av
fastighetstransaktioner och fastighetsförvaltning i Sverige
och i Europa. Tidigare verksam inom bl.a. Securum, som
analytiker på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk
Asset Management på Doughty Hanson & Co. Grundade
Altira 2003.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: Altira AB, ett till Carl Mörk närstående bolag,
äger 500 000 A-aktier och 2 301 720 B-aktier i
Stendörren. Därutöver innehar Carl Mörk 20 000 B-aktier.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2024-03-31.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
101
LEDNINGSGRUPPEN
ERIK RANJE
Erik är verkställande direktör på Stendörren
sedan 2020.
Född: 1972.
Utbildning: Master of Science in Economics
and Business Administration från
Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: När Erik tillträde som
verkställande direktör kom han närmast
från en position som Head of Real Estate
Investment Banking på Danske Bank, där
han i drygt två år arbetade med bank-
och kapitalmarknadsfinansiering samt
rådgivning i samband med fastighets
-
transaktioner. Dessförinnan arbetade Erik
inom Structured Real Estate Finance och
Corporate Finance på SEB i 20 år.
Innehav
1)
: 120 000 teckningsoptioner.
ANDERS NILSSON
Anders är förvaltningschef och vice
verkställande direktör på Stendörren sedan
2020.
Född: 1967.
Utbildning: Civilingenjör, Lantmäterilinjen
med inriktning Fastighetsekonomi och
förvaltning, Kungliga Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: När Anders tillträdde
sin tjänst på Stendörren kom han närmast
från egen konsultverksamhet. Dessförinnan
var Anders Region VD inom Castellum
och medlem av dess koncernledning. Inom
Castellum har Anders även innehaft rollen
som VD för Fastighets AB Brostaden samt
varit affärsområdeschef. Anders har drygt
25 års erfarenhet inom fastighetsbranschen
och merparten av de roller Anders haft har
utgjort ledande befattningar.
Innehav
1)
: 110 000 teckningsoptioner.
JOHAN MALMBERG
Johan Malmberg är investerings- och
affärsutvecklingschef på Stendörren sedan
februari 2022. Dessförinnan var Johan
transaktionschef på Stendörren under
perioden augusti 2020 – februari 2022.
Född: 1974.
Utbildning: Ekonomie kandidat från högskolan
i Gävle samt utbildad fastighetsmäklare.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: När Johan år 2020
anställdes på Stendörren kom han närmast
från en position som affärsutvecklings
-
chef på bostadsföretaget Fastighets AB
Förvaltaren. Dessförinnan arbetade Johan
som fristående rådgivare till de börsnote
-
rade fastighetsbolagen Hemfosa och Diös.
Johan har även varit anställd rådgivare
på fastighetskonsultbolagen Tenzing och
Catella samt på Swedbank Corporate
Finance. Johan har medverkat i ett stort
antal fastighets- och kapitalmarknadstrans
-
aktioner under mer än 25 år i marknaden.
Innehav
1)
: 4 250 B-aktier och 12 000
teckningsoptioner.
CAROLINE GEBAUER
Caroline är bolagsjurist i Stendörren sedan
2017 och ansvarar för bolagets legala
frågor samt är styrelsens sekreterare.
Född: 1980.
Utbildning: Jur.kand. från Uppsala universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Caroline har
tidigare arbetat på Advokatfirman Vinge
(2006 – 2017) och var dessförinnan
tingsnotarie på Stockholms tingsrätt
(2005-2006).
Innehav
1)
: 11 474 B-aktier och 30 000
teckningsoptioner.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2024-03-31.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
102
LEDNINGSGRUPPEN
PER-HENRIK KARLSSON
Per-Henrik är ekonomidirektör på
Stendörren sedan 2020.
Född: 1977.
Utbildning: Master of Science in Economics
and Business Administration från Växjö
Universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Per-Henrik var innan
sin roll som ekonomidirektör på Stendörren
redovisningschef på bolaget i nästan ett år
och kommer dessförinnan från en roll som
Head of Nordic Accounting & Financial
Control på NREP. Tidigare har Per-Henrik
bland annat arbetat för Aberdeen Standard
Investments samt som auktoriserad revisor
på Ernst & Young.
Innehav
1)
: 46 B-aktier och 6 500
teckningsoptioner.
MARIA JONSSON
Maria är utvecklingschef på Stendörren
sedan 2020.
Född: 1974.
Utbildning: Civilingenjör, Lantmäterilinjen
med inriktning Fastighetsekonomi,
Kungliga Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Maria har tidigare
arbetat på Castellum som projektutvecklings-
chef för Region Stockholm-Norr. Maria
har även varit fastighetsutvecklingschef,
fastighetschef, tf. verksamhetsutvecklings
-
chef och tf. Region VD inom Castellum.
Maria har 25 års arbetslivserfarenhet från
fastighetsbranschen inom befattningar som
innefattat utveckling av fastigheter och nya
projekt, fastighetsförvaltning, uthyrning,
fastighetsförvärv samt ledningsgruppsarbete.
Innehav
1)
: 1 900 B-aktier och 11 000
teckningsoptioner.
LINDA SCHUUR
Linda är hållbarhetschef på Stendörren
sedan 2023.
Född: 1978.
Utbildning: Master of Sustainable
Architecture från Chalmers Tekniska
Högskola, Göteborg. Linda har även
studerat Internationellt samarbete
(för fastighetsbranschen) vid Stanford
University, San Fransisco, USA.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Linda kommer när
-
mast från Intea Fastigheter AB (publ) där
hon jobbade som hållbarhetschef i drygt
två år. Innan det drev hon eget konsult
-
bolag med uppdrag från fastighets- och
byggbolag inom hållbarhet. Dessförinnan
har hon jobbat som hållbarhetsansvarig på
Serneke Projektutveckling och Byggentre
-
prenad i två år samt 12 år som arkitekt med
hållbarhetsfokus på diverse arkitektföretag
både i Sverige, Göteborg och Stockholm,
men även internationellt i USA, New York.
Innehav
1)
: 58 B-aktier.
ÅSA THORELL
Åsa är HR-chef i Stendörren sedan 2023
och ansvarar för alla HR-relaterade frågor
på bolaget.
Född: 1963.
Utbildning: Kandidatexamen i programmet
för Personal- och arbetslivsfrågor från
Uppsala Universitet.
Arbetslivserfarenhet: Åsa har tidigare
arbetat i olika roller inom HR på Dustin
AB (2015-2022) och var dessförinnan HR
Business Partner på ÅF AB (2007 – 2015).
Innehav
1)
: Inget.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2024-03-31.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
103
FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL
2023 2022 2021 2020 2019
JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar area, tusental m
2
824 795 793 742 731
Antal fastigheter 151 148 135 123 124
Marknadsvärde, Mkr 12 566 12 418 11 693 9 533 9 147
Areamässig uthyrningsgrad, % 91 90 88 87 88
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92 89 87 88
Direktavkastning total portfölj,
rullande 12 månader, % 5,4 4,5 4,7 5,2 4,5
Totalavkastning i genomsnitt,
rullande 12 månader, % 2,5 3,3 16,5 6,2 7,2
Hyresduration, år 4,3 3,8 3,7 3,8 4,0
Snitthyra, kr/m
2
1 173 1 069 992 910 904
Finansiella
Hyresintäkter, Mkr 854 733 656 651 592
Driftnetto, Mkr 672 548 488 481 397
Förvaltningsresultat, Mkr 287 287 267 254 135
Överskottsgrad
rullande 12 månader, % 79 75 74 74 67
Balansomslutning, Mkr 13 193 13 344 12 290 10 233 9 608
Genomsnittlig ränta totala
skulder inkl. derivat, % 4.1 4,0 2,3 2,2 2,2
Genomsnittlig räntebindning
vid periodens utgång, år 3,3 2,6 3,7 2,5 2,4
Genomsnittlig kapitalbindning,
vid periodens utgång, år 2,6 2,9 2,5 2,6 2,3
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr 2,0 2,6 3,0 2,9 1,8
Soliditet vid periodens utgång, % 37 41 43 40 41
Avkastning på genomsnittligt
eget kapital, rullande 12 månader, % -5 5 26 6,5 9
Belåningsgrad vid
periodens utgång, % 50 47 46 50 50
Belåningsgrad på fastighetsnivå
vid periodens utgång, % 44 40 37 47 46
2023 2022 2021 2020 2019
JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC
Aktierelaterade
Börsvärde, Mkr 5 214 5 453 8 656 4 327 4 758
Aktiekurs vid periodens
utgång, kr 183,40 191,80 304,50 152,50 169,00
Eget kapital per aktie, kr 152,68 163,35 155,84 115,16 108,91
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 192 5 377 5 310 3 875 3 556
Långsiktigt substansvärde
per aktie, kr 182,68 189,14 186,80 136,59 126,29
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 740 4 918 4 852 3 533 3 218
Aktuellt substansvärde,
per aktie, kr 166,72 173,01 170,67 124,53 114,30
Resultat per genomsnittligt
antal utestående aktier före
utspädning, kr 10,54 7,42 40,75 7,1 9,84
Resultat per genomsnittligt
antal utestående aktier efter
utspädning, kr 10,54 7,41 40,67 7,17 9,80
Kassaflöde från den löpande
verksamheten per aktie, kr 10,79 13,02 7,87 9,68 5,07
Utdelning per aktie 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Antal aktier vid
periodens utgång
28 428 265 28 428 265 28 428 265 28 371 441 28 155 641
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 385 141 28 281 230 28 155 641
Övriga
Antal anställda vid
periodens utgång 54 54 55 54 55
För definitioner, se sida 149.
Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
104
FINANSIELLA
RAPPORTER
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
NOTER
2023
2022
1, 24
Hyresintäkter
3
8 43
73 3
Övriga intäkter
0
Summa intäkter
85 4
733
Driftskostnader
4
-139
-13 7
Underhållskostnader
4
-19
-22
Fastighetsskatt
4
-24
-26
Driftnetto
672
5 48
Central administration
5, 6
-7 7
-76
Finansiella intäkter och kostnader
7
-29 8
-1 9 9
Orealiserade valutakursförändringar
8
1
24
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld
4
-10
-1 0
Finansnetto
-307
-1 8 6
FÖRVALTNINGSRESULTAT
287
287
NOTER
2023
2022
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
-355
-143
Värdeförändring finansiella instrument
-173
223
Resultat före skatt
-24 1
367
Skatt
9
-5
-9 8
Årets resultat
-246
268
Omräkningsdifferenser
0
3
Övrigt totalresultat
0
3
Summa totalresultat för året
-247
27 1
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare
-24 7
271
Resultat per aktie, före utspädning, kr
-1 0, 54
7,42
Resultat per aktie, efter utspädning, kr
-1 0 , 5 4
7,41
Genomsnittligt antal utestående aktier
under perioden, miljoner
28,43
28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden
efter utspädning, miljoner
28 , 4 3
28 , 47
Belopp i miljoner kronor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
106
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL KONCERNENS
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för helåret
2023 cirka 121 miljoner kronor högre intäkter och
driftnettot steg med cirka 123 miljoner kronor. Efter
avdrag för finansieringskostnader och centrala admi-
nistrationskostnader summerar förvaltningsresultatet
till 287 miljoner kronor (287), vilket är i nivå med
föregående år. Periodens resultat uppgår till -246
miljoner kronor (268), motsvarande -10,54 kronor
per aktie (7,42).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 15 pro-
cent till 843 miljoner kronor (733). De ökade intäk-
terna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet
(cirka 13 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört
med samma period 2022), ökad uthyrningsgrad i
beståndet samt färdigställda och uthyrda projekt.
Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga
intäkter om 11 miljoner kronor varav elstöd för peri-
oden 1 oktober 2021 till 30 september 2022 uppgår
till cirka 10 miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna minskade med
cirka 2 miljoner kronor till 183 miljoner kronor (185).
Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd
minskade med cirka 3 miljoner i kronor, vilket mot-
svarar cirka 2 procent. Kostnadsminskningen förkla-
ras främst av ett fortsatt fokus på kostnadseffektiv
förvaltning och ett ständigt pågående arbete att
minska fastigheternas förbrukning av energi, som
delvis motverkats av inflationsuppgångar under året.
Kostnadsökningar under året avseende exempelvis
snöröjning och något högre hyresförluster har mot-
verkats av lägre kostnader för underhåll och fastig-
hetsskatt jämfört med samma period föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick
under perioden till 77 miljoner kronor (76) och utgörs
av kostnader för central förvaltning och adminis-
tration samt kostnader för bolagsledning, styrelse
och revisorer.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 112 miljoner kronor
(9) och avser huvudsakligen intäkter avseende ränte-
derivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasing-
kostnad, steg till -411 miljoner kronor (-208) främst till
följd av stigande räntenivåer men även av engångs-
poster om ca -12 miljoner kronor hänförliga till förtida
återlösen av ett obligationslån under tredje och fjärde
kvartalet 2023. Leasingkostnad (avseende IFRS 16
Leasing) uppgick till –10 miljoner kronor (-10). Kost-
naden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder
och arrendeavgifter.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till
287 miljoner kronor (287), främst tack vare högre intäk-
ter som motverkar de högre finansieringskostnaderna.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och
orealiserade värdeförändringar av fastighetsport-
följen om totalt -355 miljoner kronor (-143). Värde-
förändringarna i fastighetsbeståndet drevs under
perioden främst av justerade avkastningskrav och
marknadshyresantaganden samt förändrade kassa-
flöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhand-
lade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade
en negativ värdeförändring på fastighetsbeståndet
under perioden, för detaljer se sida 21. Räntederivaten
marknadsvärderades per rapportdatumet med en
värdeförändring om -173 miljoner kronor (223).
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om -7 miljoner kronor (-23) och uppskjuten
skatt om 2 miljoner kronor (-75).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
107
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
NOTER
2023-12-31
2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
16
Aktiekapital
17
17
Övrigt tillskjutet kapital
1 466
1 796
Balanserad vinst inklusive årets resultat
3 355
3 616
Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare
4 838
5 429
SUMMA EGET KAPITAL
4 838
5 429
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder
17
5 826
5 469
Övriga långfristiga skulder
57
36
Leasingskuld tomträtt
4
25 9
25 4
Uppskjuten skatteskuld
9
9 9 9
1 001
Övriga avsättningar
19
4
4
Summa långfristiga skulder
18
7 145
6 764
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder
17
8 25
8 2 1
Leverantörsskulder
12 4
64
Skatteskulder
13
1 9
Övriga kortfristiga skulder
6
15
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
20
241
232
Summa kortfristiga skulder
18
1 210
1 151
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
13 193
13 344
Belopp i miljoner kronor
NOTER
2023-12-31
2022-12-31
TILLGÅNGAR
1, 24
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
10
3
2
Förvaltningsfastigheter
11
12 566
12 418
Nyttjanderättstillgångar tomträtt
4
25 9
25 4
Inventarier
12
1
2
Långfristiga fordringar
3
2
Räntederivat
14 8
2 6 8
Summa anläggningstillgångar
12 981
12 947
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar
13
8
17
Övriga kortfristiga fordringar
14
7
2 3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
15
6 4
4 3
Likvida medel
13 4
3 15
Summa omsättningstillgångar
18
213
397
SUMMA TILLGÅNGAR
13 193
13 344
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
108
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL KONCERNENS
FINANSIELLA STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december
2023 uppgick värdet på den totala fastighetsportföl
-
jen till 12 566 miljoner kronor (12 418). Se vidare not 11.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet
till 213 miljoner kronor (397), bestående av likvida
medel om 134 miljoner kronor (315) samt hyres-
fordringar och övriga kortfristiga fordringar om 79
miljoner kronor (83). Per bokslutsdatumet fanns
därutöver outnyttjade och tillgängliga kreditlinor
om totalt 160 miljoner kronor. Tillgänglig likviditet, i
form av likvida medel om 134 miljoner kronor samt
tillgängliga kreditlinor om totalt 160 miljoner kronor,
uppgick således vid årets utgång till 294 miljoner
kronor.
EGET KAPITAL
Per den 31 december 2023 uppgick koncernens
egna kapital till 4 838 miljoner kronor (5 429) och
soliditeten till 37 procent (41).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
6 651 miljoner kronor (6 290), motsvarande en belå-
ningsgrad om 50 procent (47). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 582 miljoner kronor
(5 018), två obligationslån om totalt 1 100 miljoner
kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlig-
het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till
-31 miljoner kronor (-33). Den kortfristiga delen av
de räntebärande skulderna uppgick till 825 miljoner
kronor (821) och består av lån och amorteringar som
förfaller inom de kommande 12 månadena.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och
kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten
genom att sprida förfallostrukturen för räntor och
kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras
huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. Se
vidare not 17 för räntebärande skulder.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december
till 999 miljoner kronor (1 001) och avser skatten
på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och
outnyttjade förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder
samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgå-
ende till 384 miljoner kronor (330).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
109
RÄKENSKAPER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL KONCERNEN
ÖVRIGT
BALANSERADE
TOTALT EGET KAPITAL
AKTIE-
TILLSKJUTET
OMRÄKNINGS-
VINSTMEDEL INKL.
HYBRID-
HÄNFÖRLIGT TILL
KAPITAL
KAPITAL
DIFFERENSER
PERIODENS RESULTAT
OBLIGATION
FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01
17
1 175
-
2 075
78 6
4 053
Personaloptionsprogram
-
6
-
-
-
6
Ränta/utdelning hybridobligation
-
-
-52
-
-5 2
Totalresultat januari–december 2021
-
-
-
1 209
-
1 209
Utgående kapital per 2021-12-31
17
1 181
–
3 232
78 6
5 216
Ränta/utdelning hybridobligation
-
-
-
-5 8
-
-5 8
Totalresultat januari-december 2022
-
-
3
26 8
-
27 1
Utgående eget kapital per 2022-12-31
17
1 181
3
3 442
78 6
5 429
Personaloptionsprogram
-
1
-
-
-
1
Ränta/utdelning hybridobligation
-
-
-
-59
-
-5 9
Återköp hybridobligation
-
-
-
-
-28 8
-28 8
Totalresultat januari–december 2023
-
-
0
-246
-
-246
Utgående eget kapital per 2023-12-31
17
1 182
3
3 137
49 8
4 838
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2023 till 4 838 miljoner kronor (5 429).
Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
110
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE
NOTER
2023
2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat
2 87
287
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
24
0
-5
Betald inkomstskatt
-13
-1
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet
27 4
2 81
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar
4
42
Förändring av rörelseskulder
2 8
47
Kassaflöde från den löpande verksamheten
30 7
370
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter
-5 1 6
-624
Övriga investeringar och avyttringar
0
1
Förvärv av koncernföretag/fastigheter
-
-5 8 1
Försäljning av koncernföretag/fastigheter
–
3 86
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-516
-818
NOTER
2023
2022
Finansieringsverksamheten
Nyemission, personaloptioner
1
-
Utdelning hybridobligation
-59
-58
Återköp hybridobligation
-28 8
–
Upptagna räntebärande skulder
1 379
2 566
Amortering och lösen av räntebärande skulder
-1 026
-1 919
Depositioner
2 1
13
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
28
603
Årets kassaflöde
-181
155
Likvida medel vid årets ingång
3 1 5
1 6 0
Årets kassaflöde
-18 1
1 55
Likvida medel vid årets utgång
134
3 15
Belopp i miljoner kronor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
111
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDE
KASSAFLÖDE FRÅN DEN
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Kassaflödet från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital uppgick under året till 274
miljoner kronor (281). Efter en nettoförändring av
rörelsekapitalet på 32 miljoner kronor (89) uppgick
kassaflödet från den löpande verksamheten till 307
miljoner kronor (370).
KASSAFLÖDE FRÅN
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick
till -516 miljoner kronor (-818) och utgjordes av likvi-
ditetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och
indirekt, uppgående till 0 miljoner kronor (-581), samt
investeringar i befintliga fastigheter om -516 miljoner
kronor (-624). Kassaflödespåverkan från försäljning
av fastigheter uppgick under perioden till 0 miljoner
kronor (386).
KASSAFLÖDE FRÅN
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick
under perioden till 28 miljoner kronor (603) bestå-
ende främst av upptagande av fastighetslån om
1 379 miljoner kronor (2 566) samt amorteringar
och lösen av befintliga krediter uppgående till
-1 026 miljoner kronor (-1 919).
PERIODENS KASSAFLÖDE
Periodens nettokassaflöde uppgick till -181 miljoner
kronor (155) och likvida medel uppgick vid periodens
utgång till 134 miljoner kronor (315).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
112
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
NOTER 2023 2022
Nettoomsättning 1, 24 123 125
Rörelsens kostnader 5,6 -121 -123
Resultat före finansiella poster 2 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag -38 -1
Finansnetto 7 20 41
Resultat efter finansiella poster -16 42
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 162 49
Lämnade koncernbidrag -165 -49
Summa bokslutsdispositioner -3 0
Resultat före skatt -19 42
Skatt 9 - -1
Årets resultat -19 41
Belopp i miljoner kronor
MODERBOLAGETS RAPPORT
ÖVER TOTALRESULTATET
NOTER 2023 2022
Årets resultat enligt resultaträkningen -19 41
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat -19 41
Belopp i miljoner kronor
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla
bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs
huvudsakligen av 123 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av
egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna
lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel upp-
gick per 31 december 2023 till 30 miljoner kronor (21) och det egna kapitalet
uppgick till 1 329 miljoner kronor (1 692).
RÄKENSKAPER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
113
RÄKENSKAPER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
NOTER 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 3 2
Inventarier 12 10 9
Andelar i koncernföretag 21 979 964
Fordringar hos koncernföretag 21 3 459 3 348
Uppskjuten skattefordran 9 0 0
Summa anläggningstillgångar 4 450 4 323
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 25 142
Övriga kortfristiga fordringar 14 2 2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 4 3
Likvida medel 30 21
Summa omsättningstillgångar 18 62 168
SUMMA TILLGÅNGAR 4 512 4 492
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 16 17 17
Summa bundet eget kapital 17 17
Belopp i miljoner kronor
NOTER 2023-12-31 2022-12-31
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 443 1 789
Balanserat resultat -112 -155
Årets resultat -19 41
Summa fritt eget kapital 1 312 1 675
Summa eget kapital 1 329 1 692
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 1 091 1 291
Skulder till koncernföretag 2 061 1 292
Summa långfristiga skulder 18 3 152 2 583
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 – –
Leverantörsskulder 3 3
Skulder till koncernföretag – 178
Övriga kortfristiga skulder 1 2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 27 33
Summa kortfristiga skulder 30 217
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 512 4 492
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
114
RÄKENSKAPER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET
BALANSERADE TOTALT EGET KAPITALL
VINSTMEDEL INKLUSIVE HÄNFÖRLIGT TILL
AKTIEKAPITAL ÖVERKURSFOND PERIODENS RESULTAT FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 881 -162 1 736
Personaloptionsprogram - - 6 6
Ränta/utdelning hybridobligation - -52 - -52
Totalresultat januari – december 2021 - - 19 19
Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 830 -138 1 709
Ränta/utdelning hybridobligation - -58 - -58
Totalresultat januari – december 2022 - - 41 41
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 773 -98 1 692
Personaloptionsprogram - - 1 1
Ränta/utdelning hybridobligation - -59 - -59
Återköp hybridobligation - -288 - -288
Totalresultat januari – december 2023 - - -19 -19
Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 427 -117 1 329
Belopp i miljoner kronor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
115
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE
NOTER 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Resultat före finansiella poster 2 2
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 2 3
Erhållna räntor 0 0
Erlagda räntor -98 -55
Betald inkomstskatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet -94 -50
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 300 189
Förändring av rörelseskulder -252 -29
Kassaflöde från den löpande verksamheten -46 110
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -2 –
Förvärv av inventarier -2 -6
Förvärv/avyttringar av dotterföretag -53 -36
Försäljning av dotterföretag – –
Utlåning till koncernföretag -111 -454
Kassaflöde från investeringsverksamheten -168 -496
Belopp i miljoner kronor
NOTER 2023 2022
Finansieringsverksamheten
Tillskjutet kapital 1 0
Upptagna räntebärande skulder 500 655
Amortering och lösen av räntebärande skulder -700 -650
Utdelning hybridobligation -59 -58
Återköp hybridobligation -288 -
Upptagna av lån från koncernföretag 769 406
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 223 353
Årets kassaflöde 9 -33
Likvida medel vid årets ingång 21 54
Årets kassaflöde 9 -33
Likvida medel vid årets utgång 30 21
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
116
NOTER
ALLMÄNT OM BOLAGET
Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741,
är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm.
Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 115 23 Stock-
holm. Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stock-
holms lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B).
Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbolaget
och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts
för utfärdande av styrelsen den 29 april 2024. Koncer-
nens rapport över totalresultat och rapport över finansiell
ställning samt moderbolagets resultat- och balansräkning
kommer att framläggas för beslut om fastställelse på års-
stämman den 23 maj 2024.
ÖVERENSSTÄMMELSE MED NORMGIVNING OCH LAG
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Inter-
national Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av
International Accounting Standards Board (IASB) samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernre-
dovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom
tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekom-
mendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för
koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen utom i de fall som anges nedan
under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och
koncernens principer föranleds av begränsningar i möjlig-
heterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL
samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.
NOT 1
REDOVISNINGSPRINCIPER
NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR
SOM TRÄTT I KRAFT 2023
Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året
har haft någon väsentlig inverkan på koncernen. Ändringen
i IAS 1, Upplysningar om redovisningsprinciper, har inneburit
att koncernen nu endast beskriver de redovisningsprinciper
som bedöms vara väsentliga.
NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH
TOLKNINGAR SOM ÄNNU EJ TRÄTT I KRAFT
Inga standarder eller tolkningar som ännu inte har trätt i
kraft bedöms få någon väsentlig inverkan på koncernen.
Inga kommande standarder har förtidstillämpats.
FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE
AV MODERBOLAGETS OCH KONCERNENS
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som
även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och
för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är
avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra
att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncer-
nens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på
rapportering och konsolidering av moderbolag och Dot-
terbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande
om fortsatt drift (going concern).
KLASSIFICERING
Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus
driftskostnader och andra fastighetsrelaterade kostnader
inklusive finanskostnader. Värdeförändringar avseende
förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovi-
sas i nivå efter förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar
och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen
består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller
betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen
medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i
moderbolaget och koncernen består enbart av belopp
som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader
räknat från balansdagen.
KONSOLIDERINGSPRINCIPER
DOTTERBOLAG
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande
inflytande från moderbolaget Stendörren Fastigheter
AB. Samtliga dotterbolg i koncernen ägs till 100% och
det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på
den faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav
ger upphov till. Det finns inte några andra avtalsenliga
åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande
aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål
för bedömning huruvida bestämmande inflytande förelig-
ger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning
huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av
tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet
avser köp av ett bolag eller flera bolag med fastigheter
inklusive övertagande av personal och interna processer.
Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med
förvärvsmetoden. Det överskott som utgörs av skillnaden
mellan överförd ersättning och det verkliga värdet på kon-
cernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar
redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag inne-
bär förvärv av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden
på de förvärvade tillgångarna och skulderna baserat på
deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är endast
förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Sten-
dörren verksamhet hittills.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
117
INTÄKTER
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resul-
taträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresra-
batter periodiseras över hyresavtalets löptid. Hyrestillägg
redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade
på förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas
i den period tillägget avser med regelbunden avräkning
mot faktisk kostnad.
INTÄKTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNING
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträ
-
desdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen
vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha
övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och
om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid
denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovis-
ningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna
beträffande risker och förmåner samt engagemang i den
löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter
som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför sälja-
rens och/eller köparens kontroll. Den realiserade värdeför-
ändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan
fastigheternas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället
och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års
upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fast-
igheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den
realiserade värdeförändringen.
REDOVISNING AV SEGMENT
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra
sig kostnader, och för vilka det finns fristående finansiell
information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk-
samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för
lätt industri-, lager och logistik. Därför sker redovisningen
inom samma segment. Stendörren är i sina investeringar
fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen, detta
för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras
lokaler. Bolaget söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från
Stockholm i syfte att dra fördel av tillväxten i huvudsta-
den. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen
är inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur
uppföljningshänseende. Det som avgör huruvida Stendör-
ren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på fastigheten,
ingångsvärdet per kvadratmeter och möjligheten att genom
aktiv förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt
är det inte av intresse inom vilken region fastigheten är
belägen, utan det väsentliga är att den faller inom ramen
för affärsidén.
RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA
INTÄKTER OCH KOSTNADER
FASTIGHETSKOSTNADER
Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning,
administration och underhåll av fastighetsinnehavet.
CENTRAL ADMINISTRATION
Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner
samt ägande av koncernens dotterbolag.
LEASINGAVTAL
Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avta-
let är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets
substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om
avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma
över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot
ersättning. Stendörren tillämpar lättnadsreglerna avseende
korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband
med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperio-
den som Central Administration i resultaträkningen.
KONCERNEN SOM LEASETAGARE
TOMTRÄTTER
Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitio-
nen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp
dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal.
Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänför-
liga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt
belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den
inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostna-
der. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa
omförhandling av avgälden. Efter den initiala värderingen
enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar
hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del
av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasings
-
kulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och
motsvarande justering görs av nyttjanderättstillgången.
KONCERNEN SOM LEASEGIVARE
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella
leasingavtal med kunder. Redovisningsprinciper för redo-
visning av hyresintäkter framgår av stycket Intäkter – Hyre-
sintäkter ovan.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter
på bankmedel och fordringar och räntekostnader på lån.
Räntekostnader samt ränteintäkter redovisas enligt effek-
tivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodi-
serade belopp av emissionskostnader och liknande direkta
transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt
redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Reali-
serade och orealiserade vinster och förluster på finansiella
placeringar samt derivatinstrument som används inom den
finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar
under egen rubrik i resultaträkningen.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
118
SKATTER
Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten
skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten
avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt
i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt
totalresultat respektive eget kapital.
AKTUELL INKOMSTSKATT
Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med
tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej
skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skattefordringar och
skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs
till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till
Skatteverket.
UPPSKJUTEN INKOMSTSKATT
Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas upp-
skjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader.
Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsför-
värv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tem-
porära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället.
Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas
uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde
och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer
efter förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar avse-
ende avdragsgilla, temporära skillnader och underskotts-
avdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att
dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna
skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms
sannolikt att de kan utnyttjas.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella
tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde
(innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar hos
koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida
medel), finansiella tillgångar och skulder värderade till
verkligt värde (innefattar balansposten räntederivat) samt
finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
(innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga
långfristiga skulder, leverantörsskulder, skulder till kon-
cernföretag samt övriga skulder). Vid varje rapporttillfälle
utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på
att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar
är i behov av nedskrivning. Derivatinstrument värderas
i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeför-
ändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa
verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för
respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt
vedertagna beräknings-metoder, vilket innebär att verkligt
värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassifice-
ringar inom IFRS olika värderingshierarkier har skett under
2023. Säkringsredovisning förekommer ej.
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt
metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i
samband med försäljning av fastigheter redovisas tillsam-
mans med övrig försäljningslikvid under investeringsverk-
samheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som
är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv
av koncernföretag/fastigheter respektive försäljning av
koncernföretag/fastigheter. Försäljningsomkostnader
redovisas under investeringsverksamheten som ett avdrag
från försäljningsersättningen det år likvidflödet sker. För-
värvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investerings-
verksamheten.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte
att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombi-
nation av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastig-
heter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet
direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas
i koncernbalansräkningen till verkligt värde i enlighet med
IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. Stendörren värderar varje
kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav cirka
20–30 procent externt och resterande del internt. Detta
innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under
en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som
används av såväl de externa värderarna som Stendörren,
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfal-
let i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på
fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl
orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas
i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastig-
hetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som
beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande
utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period
de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kost-
nadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större
projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.
AVSKRIVNINGSPRINCIPER INVENTARIER
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nytt-
jandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för maskiner
och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en tillgångs
restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
UTDELNINGAR
LÄMNAD UTDELNING
Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital och
skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma god-
känt utdelningen.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
119
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och
pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda
har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Motsvarande
gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter,
semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.
Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan
klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbe-
stämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner utgörs
av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande
utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka
administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till
avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resulta-
träkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer
finns per balansdagen.
HYBRIDOBLIGATION
Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital
baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förpliktelse
att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en
annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för
nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första redovis-
ningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen
ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte
som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt
mot eget kapital.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt
årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell
rapporteringsrekommendation RFR 2, redovisning för
juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredo-
visningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga
av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är
möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med
hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskatt-
ning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg
som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna
redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats
konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moder-
bolagets finansiella rapporter.
LEASINGAVTAL
Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16
tillämpas inte i moderbolaget. Detta innebär att leasingav-
gifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden,
och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte
inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering
av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16, d.v.s.
att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet
överlåter rätten att under en viss period bestämma över
användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot
ersättning.
FAKTURERAD FÖRVALTNING TILL DOTTERBOLAG
I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin
verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster avseende
ledning samt juridisk och finansiell rådgivning. Beloppen
redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotterbo-
lagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive
dotterbolags fastighetsinnehav.
DOTTERBOLAG
Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden. I moderbolaget intäktsredovi-
sas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när rätten till
utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag
prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna
överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som
belastar resultatet.
KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT
FÖR JURIDISKA PERSONER
Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill
säga som bokslutsdisposition i enlighet med RFR 2/IAS 27.
Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos motta-
garen och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren
i den mån nedskrivning inte erfordras.
ERHÅLLEN UTDELNING
Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren.
Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad utdelning
från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt att ensamt
besluta om värdeöverföringens storlek och Moderbolaget,
innan dess finansiella rapporter publiceras, fattat beslut
beträffande värdeöverföringens storlek.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
120
NOT 2
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR
OCH BEDÖMNINGAR
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och
god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och
antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader samt övrig information.
Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska
erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga
under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig
från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller
andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt
känslig för de bedömningar och antaganden som ligger
i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas
värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året
utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om
framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell
transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett
försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt
vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de anta-
ganden och bedömningar som gjorts framgår av not 11.
NOT 3
HYRESINTÄKTER
KONCERNEN, MKR
2023
2022
Totalt hyresvärde lokaler
900
813
Hyresintäkter övrigt
23
Vakans hyresintäkter lokaler
-69
-85
Hyresrabatter lokaler
-11
-12
Summa
843
733
För räkenskapsåret 2023 uppgick koncernens hyresintäkter
till 843 miljoner kronor (733) vilket motsvarar debiterade
hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkter ingår tillägg som
debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el,
fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Kon-
cernen har inga väsentliga omsättningshyror. Koncernens
största hyresgäst, Coop Logistik AB, svarade för 9 procent
av totala årliga hyresintäkter.
FÖRFALLOSTRUKTUR
Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av
nedanstående tabell där kontrakterad årshyra motsvarar
årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den återstående löp-
tiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december
2023 till 4,3 år (3,8) i genomsnitt.
FÖR-
ANTAL
AREA
ÅRSHYRA
ANDEL
FALLOÅR
AVTAL
KVM
MKR
%
2024
636
218 322
173
20
2025
282
103 104
124
14
2026
234
90 356
95
11
2027
148
91 664
113
13
2028
60
69 064
83
10
≥ 2029
71
279 106
271
32
SUMMA
1 431
851 615
860
100
Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår
enligt nedanstående tabell uppdelat på förfalloår.
AVTALADE FRAMTIDA
ÅRSHYRA
ÅRSHYRA
HYRESINTÄKTER
202
3, TSEK
202
2, TSEK
Avtalade hyresintäkter år 1
838 157
799 630
Avtalade hyresintäkter
mellan år 2 och år 5
2 204 162
2 028 715
Avtalade hyresintäkter
senare än 5 år
1 091 215
819 732
Summa
4 133 535
3 648 077
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
121
Fastighetskostnaderna uppgick 2023 till 183 miljoner kro-
nor (185). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader,
såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt
samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadminis-
tration såsom hyresadministration, förvaltningskostnader
och uthyrningskostnader. I flertalet av Stendörrens hyres-
kontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighets-
kostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kall-
ade ”triple netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är
avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader.
KONCERNEN, MKR
2023
2022
El- och värmekostnader
-59
-60
Driftskostnader
-61
-56
Reparation och underhåll
-19
-22
Fastighetsskatt
-24
-26
Övriga fastighetskostnader
-19
-21
Summa
-182
-185
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland
annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäk-
ringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal för
drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta
fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna
(El- och värmekostnader, Driftkostnader, Övriga fastighets-
kostnader i tabellen ovan) uppgick under år 2023 till 139
miljoner kronor (137) och underhållskostnaderna uppgick
till 19 miljoner kronor (22).
TOMTRÄTTSAVGÄLD
Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar
för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut upp-
gick antalet fastigheter med tomträtt till 26 stycken (26).
Tomträttsavgälder uppgick under år 2023 till 8 miljoner
kronor (8) och avser i huvudsak Stendörrens tomträtter i
Stockholms stad. Den genomsnittliga återstående löptiden
för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld uppgår till 27
år (28) och avgälden omräknas i normalfallet vart 10:e år.
Enligt nuvarande kontrakterade tomträttsavgälder uppgår
sammanlagda framtida tomträttsavgälder under kvarva-
rande genomsnittlig löptid till 259 miljoner kronor (254).
AVTALADE FRAMTIDA
TOMTRÄTTSAVGÄLDER, MKR
2023
2022
Avtalade tomträttsavgälder år 1
8
8
Avtalade tomträttsavgälder
mellan år 2 och år 5
34
33
Avtalade tomträttsavgälder
senare än 5 år
217
213
Summa
259
254
FASTIGHETSSKATT
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som beta-
las årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För
Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0
procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/
industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/butikslokaler
(1,0 procent). Fastighetsskatten uppgick 2023 totalt till 24
miljoner kronor (26).
NOT 4
FASTIGHETSKOSTNADER
STYRELSE, VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelsele-
damöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång
hade Bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8),
varav 4 (3) kvinnor och det totala antalet anställda var 55
(54), varav 26 kvinnor (23). Genomsnittligt antal anställda
under 2023 var 55, varav 31 män. Detta antal inkluderar 7
personer (4 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter.
Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som
konsultkostnader och ingår ej i nedan angivna kostnader
för anställda. Ersättning utgick under 2023 till styrelse
med 1 720 tusen kronor (1 440). Till verkställande direktör
utgick ersättning om totalt 5 690 tusen kronor (5 374).
Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick
med 13 061 tusen kronor (12 653) och till övriga anställda
22 173 tusen kronor (20 298). Totala sociala kostnader
uppgick under räkenskapsåret till 23 944 tusen kronor
(23 183) varav 9 020 tusen kronor pensionsavsättningar
inkl löneskatt (1 761 tusen kronor). Verkställande direktör
erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent
av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten
är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6
månaders avgångsvederlag vid uppsägning från Bolagets
sida. Uppsägningstiden för Vice Verkställande direktör
är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till
verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande
befattningshavare beslutas av styrelsen.
NOT 5
ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
122
KONCERN
MODERBOLAG
TKR
2023
2022
2023
2022
Medelantal anställda
55
54
55
54
Varav män
29
31
29
31
Könsfördelning bland
ledande befattningshavare
Styrelseledamöter
6
6
6
6
Varav kvinnor
2
2
2
2
VD och ledande
befattningshavare
8
8
8
8
Varav kvinnor
4
3
4
3
Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem
enligt ÅRL 5 kap § 40.
Kontanta löner, förmåner
och ersättningar INCITAMENTSPROGRAM
Styrelsensordförande
560
560
560
560
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om
Styrelseledamöter: vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive års-
Helena Levander
330
330
330
330
stämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets
Andreas Philipson
0
0
0
0
anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner,
Carl Mörk
300
300
300
300
vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betal-
Seth Lieberman
250
250
250
250
ning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades
Henrik Orrbäck
-
–
-
–
till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black &
Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare.
Nisha Raghavan
280
–
280
–
1 720
1 440
1 720
1 440
utgång 252 250 teckningsoptioner som innehavarna, under
en period om två veckor från dagen för offentliggörande
VD
5 797
5 374
5 374
av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september
Varav tantiem och bonus
3 300
3 000
3 000
2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en
teckningskurs om 175 kronor per aktie.
Vice VD
3 351
3 367
3 367
utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, under
Varav tantiem och bonus
1 400
1 700
1 700
en period om två veckor från dagen för offentliggörande av
Övriga ledande delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028, äger
befattningshavare
9 998
9 286
9 286
rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs
om 285 kronor per aktie.
Varav tantiem och bonus
3 277
3 400
3 400
KONCERN
MODERBOLAG
TKR
2023
2022
2023
2022
Övriga anställda
22 173
20 298
22 173 20 29
8
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare
10 431
15 155
10 431
15 155
Varav pensionskostnader
3 554
6 580
3 554
6 580
Övriga anställda
13 513
7 891
13 513
7 891
Varav pensionskostnader
3 706
1 564
3 706
1 564
I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid periodens
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid periodens
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka
med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka
1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet
utestående aktier per rapportdatumet. Då marknadsmässig
premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon
kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats.
AKTIERÄTTER
KONCERN
MODERBOLAG
Program 2020 – 2025
Utestående vid
periodens början
254 000
254 000
Tilldelade under perioden
–
-
Återköpta under perioden
- 1 750
– 1 750
Utestående vid periodens slut
252 250
252 250
Program 2023 – 2028
Utestående vid
periodens början
–
–
Tilldelade under perioden
50 110
50 110
Återköpta under perioden
-50
–50
Utestående vid periodens slut
50 060
50 060
Verkligt värde
Aktiekurs vid
periodens utgång, kr
183,40
183,40
Program 2020 – 2025
Verkligt värde vid
värderingstidpunkten, Tkr
2 119
2 119
Optionernas lösenpris
175,00
175,00
Aktierätternas löptid, år
1,9
1,9
Program 2023 – 2028
Verkligt värde vid
värderingstidpunkten, Tkr
-5 086
-5 086
Optionernas lösenpris
285,00
285,00
Aktierätternas löptid, år
4,3
4,3
1)
1)
1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande
av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025.
2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggöran-
de av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028.
NOTER
Forts. not 5 – Anställda och personalkostnader
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
123
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
BDO Mälardalen AB
Revisionsuppdrag -4 -3 -2 -2
Övriga tjänster – – – –
Summa -4 -3 -2 -2
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lag-
stadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika
typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som
inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller
skatterådgivning.
NOT 6
ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Finansiella intäkter
Ränteintäkter från
koncernföretag – – 286 160
Ränteintäkter, övriga 113 8 – –
Summa 113 8 286 160
Koncernens finansiella intäkter härrör från räntederivat och
koncernens likvida medel.
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Finansiella kostnader
Räntekostnader till
koncernföretag – – -155 -54
Räntekostnad obligation -105 -62 -94 -59
Räntekostnader -278 -128 – –
Lånekostnader och
andra finansiella kostnader -28 -18 -17 -6
Summa -411 -208 -266 -119
Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som
uppstår för koncernens räntebärande lån. I koncernens
räntekostnader om 411 miljoner kronor (208) ingår dels
direkta räntekostnader om 383 miljoner kronor (190) samt
28 miljoner kronor (18) i periodiserade upplåningskostnader.
NOT 7
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Valutakursvinster 4 24 0 -
Valutakursförluster -3 0 0 -
Summa 1 24 0 -
Koncernens valutakursvinster- och förluster härrör från
fordringar och skulder i utländsk valuta.
NOT 8
OREALISERADE
VALUTAKURSFÖRÄNDRINGAR
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
124
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell
och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för Sverige, 20,0
procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Med aktuell skatt menas
den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt
år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det
justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade
och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som
bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tem-
porära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida
skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av
underskottsavdrag.
NOT 9
SKATT
KONCERN
MODERBOLAG
REDOVISAD SKATTEKOSTNAD
ELLER SKATTEINTÄKT, MKR
2023
2022
2023
2022
Aktuell skattekostnad:
Årets skatteintäkt/-skattekostnad
-7
-18
–
–
Skatt till följd av ändrad taxering
0
-5
–
–
Summa aktuell skatt
-7
-23
-
–
Uppskjuten skatt:
Temporära skillnader fastigheter
-6
22
–
–
Värdeförändringar derivat
34
47
–
–
Effekt av underskottsavdrag
0
-2
–
-1
Obeskattade reserver
-26
-4
-
–
Summa uppskjuten skatt
2
-75
-
-1
Totalt redovisad skatt
-5
-98
-
-1
KONCERN
MODERBOLAG
AVSTÄMNING AV REDOVISAD SKATT
UTIFRÅN SKATTEKOSTNADER, MKR
2023
2022
2023
2022
Resultat före skatt
-241
367
-19
42
Avstämning av effektiv skatt
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%)
50
-76
4
-9
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader
-22
-11
-8
-
Skatteeffekt ej bokförda kostnader
0
0
4
8
Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter
0
3
0
-
Skattereduktion på inventarier
0
2
–
–
Skatt till följd av ändrad taxering
0
-5
–
–
Temporära skillnader fastigheter
-30
-21
–
–
Övriga skattemässiga justeringar
0
11
0
–
Effekt av annan skattesats
-4
-1
–
–
Redovisad skatt
-5
-98
0
-1
Effektiv skatt, %
-2,1
26,7
0,0
2,4
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
125
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av
aktuell skatt och för verksamhetsåret 2023.
AVSTÄMNING AV REDOVISAD SKATT UTIFRÅN RESULTATPOSTER
SKATTEBERÄKNING, MKR
2023
2022
Förvaltningsresultat
287
287
Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar
-330
-220
Ej avdragsgilla kostnader
107
53
Ej skattepliktiga intäkter
0
-15
Övriga skattemässiga justeringar
-25
-19
Skattepliktigt förvaltningsresultat
39
86
Försäljning fastigheter
–
–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag
39
86
Ökat/minskat underskott
-5
–
Ändrade taxeringar
–
24
Skattepliktigt resultat
34
110
20,6 % skatt
-7
-23
UPPSKJUTEN SKATT
Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte
tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot
framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen
20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och
Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen uppgår till 4 miljoner kronor (12).
Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den
31 december 2022 till 0 miljoner kronor (0). Moderbolagets skattemässiga underskotts-
avdrag uppgår till 2 miljoner kronor (2). I rapport över koncernens finansiella ställning
nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning.
KONCERN
MODERBOLAG
MKR
2023
2022
2023
2022
Uppskjuten skattefordran
Underskottsavdrag
Ingående redovisat värde
2
3
0
1
Årets förändring
-1
-1
0
-1
Utgående redovisat värde
1
2
0
0
Leasingskuld
Ingående redovisat värde
52
49
–
–
Årets förändring
1
3
–
–
Utgående redovisat värde
53
52
–
–
Summa uppskjuten skattefordran
54
54
0
0
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på fastigheter
Ingående redovisat värde
-929
-906
–
–
Årets förändring över resultaträkningen
-6
-22
–
–
Valutakurseffekter
-1
-2
–
–
Utgående redovisat värde
-936
-930
–
–
Temporära skillnader på miljösaneringsreserv
Ingående redovisat värde
1
1
–
–
Årets förändring över resultaträkningen
–
–
–
–
Utgående redovisat värde
1
1
–
–
Obeskattade reserver
Ingående redovisat värde
-21
-17
–
–
Årets förändring
-26
-4
–
–
Köp/försäljning
-
-1
–
–
Utgående redovisat värde
-47
-22
–
–
Nyttjanderättstillgångar
Ingående redovisat värde
-52
-49
–
–
Årets förändring
-1
-3
–
–
Utgående redovisat värde
-53
-52
–
–
Summa uppskjuten skatteskuld
-1 053
-1 055
–
–
Uppskjuten skatt, netto redovisat värde
-999
-1 001
0
0
De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 4 935 miljoner kronor
(4 676).
NOTER
Forts. not 9 – Skatt
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
126
NOT 10
IMMATERIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
KONCERN
MODERBOLAG
ningsfastigheter till 12 566 miljoner kronor baserat på en
MKR
2023
2022
2023
2022
kombination av extern- och internvärderingar. De externa
Ingående anskaffningsvärde
8
8
8
8
fastighetsvärderingarna har utförts av Newsec Sweden och
Investeringar
2
-
2
-
CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av
Utgående ackumulerade förvaltningsfastigheter under 2023 uppgick till -355 miljoner
anskaffningsvärden
10
8
10
8
kronor (-143). Av den samlade värdeförändringen under
Ingående ackumulerade perioden avser 1 miljoner kronor (16) realiserade värdeför-
avskrivningar
-6
-5
-6
-5
ändringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeförändringarna i
Årets avskrivningar
-1
-1
-1
-1
fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av justerade
Utgående ackumulerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom indexering,
avskrivningar
-7
-6
-7
-6
nytecknade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade
antaganden om marknadshyror.
Utgående redovisat värde
3
2
3
2
Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade
utgifter för hemsida och programvara.
KONCERNEN, MKR
2023
2022
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans
12 418
11 693
Nya förvärv av fastigheter
via förvärv av dotterbolag
-
581
Försäljningar
-
-370
Investeringar i befintliga fastigheter
516
624
Valutakurseffekter
-13
33
Realiserade värdeförändringar
1
16
Värdeförändringar i befintliga fastigheter
-356
-160
Utgående redovisat värde
12 566
12 418
NOT 11
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2023 och
2022. Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern vär-
deringsman med intervaller om maximalt tolv månader och
internvärderas kvartalsvis däremellan.
På balansdagen värderades beståndet av förvalt-
VÄRDERINGSMETODIK
Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa och
interna värderingarna) är utförda som avkastningsvärde-
ringar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD Svenskt
Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarna
grundar sig på kassaflödesanalyser innebärande att fast
-
ighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade
kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som
varierar för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år
enligt följande princip:
Förväntat framtida kassaflöde under
vald kalkylperiod beräknas enligt:
+ Hyresinbetalningar
– Betalda driftkostnader
– Underhållskostnader
= Driftnetto
– Investeringar
= Kassaflöde
Antaganden avseende de förväntade framtida kassaflödena
görs utifrån analys av:
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens marknadsförutsättningar och
marknadsposition
• Marknadsmässiga hyresvillkor
• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter
i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
• Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten
(hyresgästanpassningar och större investeringsbehov
som inte omfattas av det löpande underhållet)
De värdepåverkande parametrar som används i värde-
ringen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur
en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och
summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan
därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga
fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman vid första
värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exempelvis
efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästan-
passningar). Det ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan
besiktningstillfällena. Byggrätter och potentiella byggrätter
har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen
och fastställda avyttringsvärden.
Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt
värderingshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte förekommit
någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshie
-
rarkier. Förändringar under perioden i de icke observerbara
indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje
bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgäng-
lig information, information från genomförda/planerade
transaktioner samt information från de externa värderings-
företagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala
användningen av fastigheterna.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
127
VÄRDERINGSPARAMETRAR
Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida
utveckling enligt nedanstående parametrar:
• Långsiktigt inflationsantagande
• Antagande om marknadshyra för alla
uthyrningsbara ytor
• Bedömda driftskostnader utifrån historiska kostnader
och tillgänglig statistik för jämförbara objekt
• Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar
per lokal
• Bedömd vakanstid mellan hyresgäster
• Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov
• Bedömning av marknadens avkastningskrav för
det specifika objektet
Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för
att under kalkylperioden anpassas till Riksbankens långsik-
tiga inflationsmål om 2 procent i årstakt. Kalkylperioden
för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående
löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20
år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande
hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmarknaden.
I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas
de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt
förlängas till liknande villkor. I de fall den kontrakterade
hyran bedöms avvika från gällande marknadshyra antas
den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång.
På motsvarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad
över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå.
Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av
respektive fastighets historiska och budgeterade kostnads-
nivå, dels på erfarenheter och statistik avseende liknande
fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD.
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
SAMMANFATTNING AV STENDÖRRENS
FASTIGHETSVÄRDERINGAR
En sammanställning av värdepåverkandes parametrar i
samtliga fastigheter som använts vid marknadsvärderingen
per balansdagen återfinns nedan.
VÄRDERINGSPARAMETRAR
VIKTAT
PER 2023-12-31
MIN
MAX
SNITT
Direktavkastningskrav
5,3 %
9,0 %
6,2 %
Kalkylränta kassaflöde
6,8 %
11,2 %
8,2 %
Kalkylränta restvärde
7,4 %
11,2 %
8,3 %
Långsiktigt vakansantagande
3,0 %
15,1 %
5,7 %
VÄRDERINGSPARAMETRAR
VIKTAT
PER 2022-12-31
MIN
MAX
SNITT
Direktavkastningskrav
4,6 %
8,5 %
5,9 %
Kalkylränta kassaflöde
6,2 %
10,9 %
8,0 %
Kalkylränta restvärde
7,0 %
10,9 %
8,0 %
Långsiktigt vakansantagande
2,0 %
29,4 %
6,0 %
BYGGRÄTTER
Stendörren hade per 31 december 2023 totalt 40 fastig-
heter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt
cirka 652 000 kvm huvudsakligen för logistik, lätt industri
och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms
som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva
kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen
såväl som andra utvalda tillväxtorter. Marknadsvärdet av
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka
1 370 (1 564) miljoner kronor.
KÄNSLIGHETSANALYS
Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastnings-
krav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden.
Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjäningsför-
måga per 1 januari 2024 skulle en förändring om 5 procent
av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda mark-
nadsvärdet med cirka 628 miljoner kronor uppåt respektive
nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av marknadens
direktavkastningskrav med 0,5 procent enheter skulle på
motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet
med cirka -1 020 miljoner kronor uppåt och 1 218 miljoner
kronor nedåt (alla andra värdepåverkande antaganden
antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan
(belopp i miljoner kronor):
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2023
– 5,0 % –
2,5 %
0,0 %
2,5 %
5,0 %
– 0,50 %
529
873
1 218
1 563
1 907
– 0,25 % -76 252 581 910 1 238
0,00 % -628 -314 0 314 628
0,25 % -1 133 -833 -532 -231 70
0,50 % -1 598 -1 309 -1 020 -732 -443
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2022
–5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
– 0,50 % 635 978 1 322 1 665 2 009
– 0,25 % -25 301 627 954 1 280
0,00 % -621 -310 0 310 621
0,25 % -1 162 -866 -570 -274 23
0,50 % -1 656 -1 373 -1 090 -807 -523
NOTER
Forts. not 11 – Förvaltningsfastigheter
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
128
NOT 12
INVENTARIER
KONCERN
MODERBOLAG
MKR
2023
2022
2023
2022
Ingående anskaffningsvärde
10
10
17
11
Investeringar
–
–
2
6
Omklassificering
–
0
–
–
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
10
10
19
17
Ingående ackumulerade avskrivningar
-8
-7
-8
-7
Årets avskrivningar
-1
-1
-1
-1
Omklassificering
–
0
–
–
Utgående ackumulerade avskrivningar
-9
-8
-9
-8
Utgående redovisat värde
1
2
10
9
KONCERNEN, MKR
2023
2022
Hyres- och kundfordringar
25
61
Reserv osäkra hyresfordringar
-17
-44
Utgående redovisat värde
8
17
Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av samtliga
kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9
framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk.
Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid
nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen.
NOT 13
FINANSIELLA TILLGÅNGAR REDOVISADE
TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE
NOT 14
ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR
KONCERN
MODERBOLAG
MKR
2023
2022
2023
2022
Avräkning skatter och avgifter
5
5
0
0
Mervärdeskattefordran
–
16
1
2
Övriga kortfristiga fordringar
2
2
1
–
Utgående redovisat värde
7
23
2
2
NOT 15
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
KONCERN
MODERBOLAG
MKR
2023
2022
2023
2022
Förutbetalda försäkringspremier
7
6
1
1
Förutbetalda hyresrabatter
28
24
–
–
Övriga förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
29
13
3
2
Utgående redovisat värde
64
43
4
3
KONCERNEN, MKR
2023
2022
Förfallostruktur hyres och kundfordringar
Förfallet 0–29 dgr
3
2
Förfallet 30–89 dgr
0
2
Förfallet 90 dgr
22
57
Reserv osäkra hyresfordringar
-17
-44
Summa
8
17
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
129
Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 17 056 959 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie
A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptioner som kan emitteras
med anledning av de personal-optionsprogram som redogörs för i not 5 kommer antalet utestående aktier av serie B
öka med 302 310 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 1,1 procent och av röstetalet med 0,6
procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 181 386 kronor.
REGISTRERING
ANTAL
ANTAL
AKTIEKAPITAL
HÄNDELSE
BOLAGSVERKET
A-AKTIER
B-AKTIER
KRONOR
Nybildning
15 november 2010
–
83 333
50 000
Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen
Dec 2010 – mars 2014
–
1 207 816
774 689
Kvittningsemission
2014-11-20
2 500 000
14 653 837
11 066 991
Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen
Dec 2014 – april 2015
–
9 175 001
16 571 992
Nyemission B-aktier,
aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner
15 maj 2018
–
535 655
16 893 385
Nyemission B-aktier,
aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner
1 juni 2020
–
215 800
17 022 865
Nyemission B-aktier,
aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner
4 oktober 2021
–
56 824
17 056 959
Summering händelser
2 500 000
25 928 265
17 056 959
1)
1) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till 0,60 kronor per aktie.
RÖSTRÄTTER OCH AKTIEKAPITALANDELAR
ANTAL
TOTALT ANTAL
ANDEL AV
KAPITAL-
AKTIESLAG
AKTIER
RÖSTETAL
RÖSTER
RÖSTER
ANDEL
A-aktier
2 500 000
10
25 000 000
49 %
9 %
B-aktier
25 928 265
1
25 928 265
51 %
91 %
Totalt
28 428 265
11
50 928 265
100 %
100 %
KONCERNENS EGNA KAPITAL
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital.
Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna.
Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.
MODERBOLAGETS BUNDNA OCH FRIA EGNA KAPITAL
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke
utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till
aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter
utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare
får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med
NOT 16
EGET KAPITAL
hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och
risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bola-
gets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet
med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av
årsstämman.
UTDELNING
Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning
ska utgå för räkenskapsåret 2023 med totalt noll kronor
per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE
I MODERBOLAGET STÅR:
Balanserat resultat
1 330 185 633 kr
Årets resultat
-19 447 753 kr
Summa
1 310 737 881 kr
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN
DISPONERAS ENLIGT FÖLJANDE:
Att utdelas till aktieägarna
0 kr
I ny räkning balanseras
1 310 737 881 kr
Summa
1 310 737 881 kr
RESULTAT PER AKTIE
Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt
för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet
utestående aktier under året (28 428 265 aktier). Resultat
per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen
till det maximala antalet teckningsrätter som personalop-
tionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat
i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier
efter utspädning uppgår till 28 428 265 stycken.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
130
KONCERN
MODERBOLAG
MKR
2023
2022
2023
2022
Långfristiga räntebärande skulder
Obligationslån
1 100
1 300
1 100
1 300
Lån från banker och övriga kreditinstitut
4 756
4 197
–
–
Övriga räntebärande skulder
-
5
2 061
1 292
Periodiserade låneutgifter
-30
-33
-9
-9
Summa räntebärande långfristig upplåning
5 826
5 469
3 152
2 583
Kortfristiga räntebärande skulder
Lån från banker och övriga kreditinstitut
825
821
–
–
Summa räntebärande kortfristig upplåning
825
821
-
-
Summa räntebärande skulder
6 651
6 290
3 152
2 583
Kreditfacilitet
Byggnadskreditiv beviljat belopp
-
–
-
–
Checkräkningskredit beviljat belopp
160
560
-
–
Koncernens räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor,
uppgick vid årets utgång till 6 651 miljoner kronor (6 290), varav periodiserade upp-
läggnings- och låneavgifter uppgår till – 31 miljoner kronor (– 33). Rensat för denna
periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 6 682 miljoner kronor (6
323), motsvarande en belåningsgrad om 50 procent (47). Räntebärande skulder består
av skulder till kreditinstitut om 5 582 miljoner kronor (5 018), obligationslån om 1 100
miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om 0 miljoner kronor (5). Räntebärande
lån utgör därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kreditinstitut
utgörs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastig-
hetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbolaget
har vid årets utgång två utestående obligationslån. Det ena obligationslånet (2021-2025)
uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent och
Stendörrens andra obligationslån (2023 - 2026), är ett grönt obligationslån och uppgår till 500
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. Banklånen är tagna
i Swedbank, Danske Bank, SEB, Nordea, Sörmlands Sparbank samt Sparbanken i Enkö-
ping. Per 31 december 2023 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om totalt 160
miljoner kronor. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick per samma
datum till 825 miljoner kronor (821). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs i Stendörrens
balansräkning av avtalsenliga amorteringar under den kommande 12-månadersperioden
med tillägg för lån som förfaller till återbetalning under motsvarande period. Därför kan
de kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt.
Detta likviditetsbehov täcks normalt av det löpande kassaflödet samt i förekommande fall
av refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån för att
därmed minimera den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31 december
2023 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om
2,6 år (3,1), enligt tabellen nedan.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING, PER 31 DEC 2023
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedan-
stående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR KAPITALBINDNING
RÄNTA
ANDEL
ANDEL
FÖRFALLOÅR
MKR
%
%
MKR
%
2024
2 082
31
715
11
2025
0
0
1 784
27
2026
2 700
40
1 531
23
2027
0
0
2 288
34
2028
0
0
355
5
>2028
1 900
28
9
0
Summa / genomsnitt
6 682
4,1
100
6 682
100
1
1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras
av räntebindning via derivat.
NOT 17
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
131
NOTER
Forts. not 17 – Räntebärande skulder
RÄNTEDERIVAT - AKTIVA
NOMINELLT VÄRDE
MARKNADSVÄRDE
TAKNIVÅ
ÅTERSTÅENDE
MOTPART
TYP
STARTDAG
SLUTFÖRFALL
MKR
MKR
%
LÖPTID, ÅR
Nordea
Räntetak
2021-09-03
2026-09-03
300
8,1
2,00
2,68
Danske Bank
Räntetak
2020-10-07
2025-10-07
600
25,8
1,00
1,77
Danske Bank
Räntetak
2020-10-07
2025-10-07
300
12,9
1,00
1,77
Danske Bank
Räntetak
2023-11-10
2025-11-10
600
24,8
1,00
1,86
Danske Bank
Räntetak
2023-11-10
2025-11-10
400
16,6
1,00
1,86
Swedbank
Räntetak
2021-12-14
2026-12-14
1 100
30,8
2,00
2,96
Swedbank
Räntetak
2021-12-23
2026-12-23
750
20,6
2,00
2,98
Swedbank
Räntetak
2018-09-28
2024-09-28
250
2,7
2,25
0,75
Swedbank
Räntetak
2021-09-03
2026-09-03
550
14,7
2,00
2,68
Swedbank
Ränteswap
2019-10-07
2024-09-18
800
23,0
-0,09
0,72
Summa
5 650
179,9
1,38
2,12
1
1
1
1
2
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,64 år.
RÄNTEDERIVAT - MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
NOMINELLT VÄRDE
MARKNADSVÄRDE
TAKNIVÅ
ÅTERSTÅENDE
MOTPART
TYP
STARTDAG
SLUTFÖRFALL
MKR
MKR
%
LÖPTID, ÅR
Danske Bank
Ränteswap
2025-10-07
2030-10-07
600
-10,4
2,45
6,77
Danske Bank
Ränteswap
2025-10-07
2029-10-07
300
-4,0
2,39
5,77
Swedbank
Ränteswap
2025-11-10
2029-11-10
600
-9,1
2,41
5,87
Swedbank
Ränteswap
2025-11-10
2030-11-10
400
-8,1
2,49
6,87
Summa
1 900
-31,6
2,44
6,35
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens
utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
132
FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA
TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2022
NOMINELLT
VERKLIGA
KASSA-
FÖR-
VÄRDEFÖR-
KONCERNEN, MKR
2021
FLÖDE
VÄRV
ÄNDRINGAR
2022
Långfristiga skulder till kreditinstitut
3 584
613
–
–
4 197
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
755
66
–
–
821
Derivat
–45
–
-
–223
-268
Övriga långfristiga
räntebärande skulder
1 309
-5
–
–
1 305
Summa räntebärande
skulder och derivat
5 603
675
–
–223
6 054
NOMINELLT
VERKLIGA
KASSA-
FÖR-
VÄRDEFÖR-
MODERBOLAGET, MKR
2021
FLÖDE
VÄRV
ÄNDRINGAR
2022
Övriga långfristiga
räntebärande skulder
2 189
403
–
–
2 592
Summa räntebärande
skulder och derivat
2 189
403
–
–
2 592
FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA
TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2023
NOMINELLT
VERKLIGA
KASSA-
FÖR-
VÄRDEFÖR-
KONCERNEN, MKR
2022
FLÖDE
VÄRV
ÄNDRINGAR
2023
Långfristiga skulder till kreditinstitut
4 197
559
–
–
4 756
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
821
4
–
–
825
Derivat
-268
–
-54
173
-149
Övriga långfristiga
räntebärande skulder
1 304
-203
–
–
1 101
Summa räntebärande
skulder och derivat
6 054
360
-54
173
6 533
NOMINELLT
VERKLIGA
KASSA-
FÖR-
VÄRDEFÖR-
MODERBOLAGET, MKR
2022
FLÖDE
VÄRV
ÄNDRINGAR
2023
Övriga långfristiga
räntebärande skulder
2 592
569
–
-
3 161
Summa räntebärande
skulder och derivat
2 592
569
0
0
3 161
Forts. not 17 – Räntebärande skulder
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
133
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
OCH SKULDER VÄRDERADE
FINANSIELLA SKULDER
REDOVISADE TILL UPPLUPET
TILL VERKLIGA VÄRDEN
VÄRDERADE TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE
VIA RESULTATRÄKNINGEN
ANSKAFFNINGSVÄRDE
MKR
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Hyresfordringar
8
17
–
–
-
-
Övriga kortfristiga fordringar
7
23
–
–
-
-
Likvida medel
134
315
–
–
-
-
Räntebärande skulder
-
-
–
–
-6 651
-6 290
Övriga långfristiga skulder
-
-
–
–
-57
-36
Räntederivat
-
-
148
268
–
–
Leverantörsskulder
-
-
–
–
-124
-64
Övriga skulder
-
-
–
–
-6
-15
Summa
149
355
148
268
-6 838
-6 405
Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.
VERKLIGA VÄRDEN
Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig
ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordringar
och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade
värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för
finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt
som beskrivs under klassificering, not 1.
FINANSIERING
Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapital
av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden utgör
Stendörrens enskilt största kostnad. Som en följd av detta
är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kredi-
trisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erfor-
derligt kapital för finansieringen av såväl utvecklingen av
befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att
tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare.
Bolagets finansieringsrisk definieras dels som en kapital-
kostnadsrisk och dels som en kapitalbindningsrisk. Kapi-
talkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader
(lånemarginaler) vilket skulle medföra en negativ påverkan
på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning.
Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av garantier
att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid
krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alter-
nativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande.
Koncernens huvudsakliga finansiering består av bilaterala
finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut.
I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att
upprätthålla miniminivåer avseende räntetäckningsgrad
och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges
rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid
eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda
åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskapsårets
utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i
befintliga kreditavtal. För att minimera risker att ingångna
låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar Stendörren
efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider.
KREDITRISK
Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken
Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betal-
ningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då
Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse
att Koncernens hyresgäster har egna abonnemang för
konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster
diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet
hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar
ingen enskild hyresgäst för mer än 2 procent (2) av Kon-
cernens totala årshyror per 31 december 2023. Koncernens
likvida medel finns hos svenska större etablerade banker
och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten.
Bedömningen är det inte finns någon kreditrisk i likvida
medel.
NOT 18
FINANSIELLA RISKER
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
134
RÄNTOR
Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda
kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per
31 december 2023 uppgår räntekostnaden till cirka 273
miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor
del av upplåningen från kreditinstitut upptagna med kort
räntebindning (3 månader). Detta innebär att den betalbara
räntan löpande är låg, men koncernen är därmed expo-
nerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera
denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte
att räntesäkra cirka 85 procent av alla räntebärande lån på
långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär
per 31 december 2023 att en höjning av räntebasen med 1
procentenhet medför en räntekostnadsökning (före skatt)
om 10 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels
av att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR
i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll och dels av ovan
nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för
mer information. En sammanställning av räntederivaten
återfinns i tabellen i not 17.
(+)
(–)
UTFALL
UTFALL
FÖRÄNDRING, STIBOR
MKR
MKR
+ / – 1,00 %
-10
10
+ / – 2,00 %
-20
20
+ / – 3,00 %
-30
58
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
LÖPTIDSANALYS INKLUSIVE RÄNTOR
Nedanstående tabell visar summan av alla räntor, amorteringar och lösen av lån om alla lån skulle löpa till förfall
(antaget att räntan är konstant under hela analysperioden).
TOTAL
ÅRLIG AMORTERING
LIKVIDITETSEFFEKT
LÅNEFÖRFALL
TILL FÖRFALL
RÄNTEKOSTNAD/ÅR
TILL FÖRFALL
ÅR
MKR
 MKR MKR MKR
2024
593
122
256
971
2025
1 707
76
187
1 971
2026
1 472
59
155
1 686
2027
2 270
18
59
2 347
2028
351
4
10
365
>2029
9
0
2
11
SUMMA
6 403
279
669
7 351
1)
1)
1) Utgör sammantaget den räntebärande skulden.
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
FINANSIELLA SKULDER
REDOVISADE TILL UPPLUPET
VÄRDERADE TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE
ANSKAFFNINGSVÄRDE
MODERBOLAGET, MKR
2023
2022
2023
2022
Fordringar hos koncernföretag
3 484
3 490
-
-
Övriga kortfristiga fordringar
2
2
-
-
Likvida medel
30
21
-
-
Räntebärande skulder
-
-
-1 091
-1 291
Leverantörsskulder
-
-
-3
-3
Skulder till koncernföretag
-
-
-2 061
-1 470
Övriga kortfristiga skulder
-
-
-1
-2
Summa
3 516
3 513
-3 156
-2 766
Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.
NOTER
Forts. not 18 – Finansiella risker
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
135
NOT 19
ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Ingående redovisat värde 4 4 – –
Avsättning miljösaneringsreserv – – – –
Utgående redovisat värde 4 4 - -
Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastig-
heten Kalvö 1:24.
NOT 20
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Upplupna lönerelaterade
kostnader 10 9 10 9
Upplupna räntor 23 23 7 11
Förutbetalda hyresintäkter 176 156 – –
Övriga poster 32 44 10 13
Utgående redovisat värde 241 232 27 33
NOT 21
ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
MODERBOLAG, MKR 2023 2022
Ingående redovisat värde 964 929
Tillskott 53 11
Förvärv – 25
Avyttring – -
Nedskrivningar -38 -1
Utgående redovisat värde 979 964
Kreditrisken för utlåning från moderbolaget till dotterföretag bedöms låg med hänsyn till de underliggande värden som
finns i respektive dotterföretag i form av fastigheter.
SPECIFIKATION AV MODERBOLAGETS INNEHAV AV ANDELAR I DOTTERBOLAG
Alla dotterföretagen i underkoncernen ägs till 100 %.
ANTAL
BOKFÖRT INDIREKT ÄGDA
VÄRDE DOTTERFÖRETAG
ANTAL ÄGD
AKTIER/ ANDEL
MKR ORG.NUMMER SÄTE ANDELAR % 2023 2022 2023 2022
Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 5 5 – -
Fastighets AB Grönsta 2:65 559277-6180 Stockholm 50 000 100 25 25 – -
Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 5 5 – -
Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 0 0 - -
Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 754 754 61 65
Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 57 57 9 9
Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 0 0 15 21
Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 46 46 9 9
Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 35 24 10 10
Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 7 5 3 3
Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 0 27 12 12
Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 40 13 9 9
Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 5 1 5 5
Stendörren Stockholm 10 AB 559383-4053 Stockholm 25 000 100 0 2 4 4
Summa 979 964 137 147
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
136
NOT 22
STÄLLDA SÄKERHETER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Säkerheter för kreditfaciliteter,
räntebärande skulder
Fastighetsinteckningar 5 892 5 785 – –
Pantsatta aktier i dotterföretag 5 402 5 485 890 884
Summa 11 294 11 270 890 884
NOT 23
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Borgensförbindelser avseende
dotterföretags krediter 0 0 5 582 5 018
Summa 0 0 5 582 5 018
NOT 24
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Kassaflöden
Erhållna räntor 112 9 0 –
Erlagda räntor -382 -181 -98 -55
Justeringar för poster som
inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av tillgångar 2 3 2 3
Upplupen ej betald ränta -1 16 – –
Valutakursvinster -1 -24 – –
Summa 0 -5 2 3
FÖRVÄRV AV TILLGÅNGAR VIA DOTTERFÖRETAG
Inga rörelseförvärv har gjorts utan förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som
tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:
KONCERN, MKR 2023 2022
Förvärvade tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter - 580
Rörelsefordringar - 5
Likvida medel - 1
Långfristiga skulder - -1
Kortfristiga rörelseskulder - -70
Summa nettotillgångar - 515
Lösen lån, swap och nya lån, netto - -67
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten - 1
Påverkan på likvida medel - -581
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
137
NOT 25
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
FÖRSÄLJNING AV INKÖP AV VAROR
VAROR OCH TJÄNSTER OCH TJÄNSTER
TILL NÄRSTÅENDE HOS NÄRSTÅENDE
MKR 2023 2022 2023 2022
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 123 125 – –
Summa 123 125 – –
FORDRINGAR HOS SKULDER TILL
NÄRSTÅENDE NÄRSTÅENDE
MKR 2023 2022 2023 2022
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 3 484 3 490 2 061 1 470
Summa 3 484 3 490 2 061 1 470
RÄNTOR FRÅN RÄNTOR TILL
NÄRSTÅENDE NÄRSTÅENDE
MKR 2023 2022 2023 2022
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 287 159 155 54
Summa 287 159 155 54
Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verk-
ställande direktör och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader
och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsve-
derlag, se not 5.
• Ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) publicerade i januari 2024 en uppdatering
av sin rating av Stendörren. Precis som föregående år var ratingen BB-, men nu höjdes
utsikter från stabil till positiv.
• I mars 2024 sålde Stendörren industri- och lagerfastigheten Botkyrka Varvet 1 till
Trafikverket mot ett vederlag om 202 miljoner kronor. Fastigheten har en total uthyrbar
area om cirka 14 825 kvadratmeter och kommer att beröras av Trafikverkets vägplan
Tvärförbindelse Södertörn. Det överenskomna fastighetsvärdet i affären var i nivå med
den senaste värderingen.
NOT 26
VIKTIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRET UTGÅNG
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
138
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.
Styrelsen föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att
fritt eget kapital i sin helhet balanseras i ny räkning.
KRONOR
Balanserat fritt eget kapital 1 330 185 633
Årets resultat -19 447 753
Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 310 737 881
Föreslås
Till aktieägarna utdelas 0
Balanseras i ny räkning 1 310 737 881
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
139
FASTIGHETSBESTÅND
Almnäs 5-23 (4411) Södertälje 19 124 30 172
Almnäs 5-24 (4412) Södertälje 13 633 27 476
Armaturen 5 (4131) Kungsör 9 492 3 000
Ateljén 1 (4961) Västerås 3 523 0
Avedöreholmen 51 (5196) Köpenhamn 2 046 0
Bergklacken 5 & 6 (4311) Stockholm (Traneberg) 11 492 0
Biologen 10 (4361) Botkyrka 4 077 2 000
Björnerudveien 24 (5202) Oslo 4 799 0
Blixtlampan 1 (3461) Stockholm (Högdalen) 5 887 0
Blixtljuset 14 (4381) Stockholm (Högdalen) 932 0
Blästerugnen 2 (4841) Västerås 1 894 0
Bolmängen 1 (4111) Flen 7 743 0
Boländerna 35-4 (4471) Uppsala 1 685 0
Boländerna 35-5 (4472) Uppsala 994 0
Brånberget 2 (3451) Stockholm (Bromma) 2 464 0
Båglampan 25 (4591) Stockholm (Johannesfred) 0 4 300
Båglampan 35 (4031) Stockholm (Johannesfred) 8 088 0
Bällsta 5-133 (4351) Vallentuna 1 954 0
Centrum 26-7 (4051) Enköping 5 412 0
Danmarks-Säby 14-2 (4511) Uppsala 1 251 0
Degeln 1 (4901) Västerås 6 530 0
Diamantsliparen 2 (3491) Stockholm (Västberga) 1 405 0
Elementet 1 (4691) Stockholm (Bromma) 9 419 0
Fallhammaren 1 (4861) Västerås 4 390 0
Farum Gydevej 62 (5334) Köpenhamn 1 473 0
Farverland 7 (5335) Köpenhamn 2 694 0
Filmremsan 1 (3462) Stockholm (Högdalen) 3 807 0
Filmremsan 2 (3463) Stockholm (Högdalen) 3 846 0
Filmremsan 9 (3464) Stockholm (Högdalen) 7 652 0
Flygeleven 2 (4261) Stockholm (Skarpnäck) 10 738 0
Fotocellen 2 (3471) Stockholm (Högdalen) 4 418 0
Fotocellen 5 (3465) Stockholm (Högdalen) 3 150 0
Fysikern 1 (4561) Botkyrka 2 930 750
Gjutjärnet 7 (4821) Västerås 2 617 0
Glädjen 1-56 (4801) Upplands Väsby 1 645 0
Grimsta 60-2 (3631) Upplands Väsby 2 955 0
Gräddö 2 (4181) Stockholm (Larsboda) 8 244 0
Gräddö 4 (4182) Stockholm (Larsboda) 5 672 0
Grönsta 2-55 (3781) Eskilstuna 19 528 5 000
Grönsta 2-65 (5351) Eskilstuna 4 999 0
Hangaren 1 (3481) Täby 3 245 0
Heiasvingen 33 (5201) Oslo 2 973 0
Hjulsmeden 1 (4881) Västerås 2 350 0
Hovmästaren 2 (5111) Västerås 8 629 0
Husbyborg 12-5 (4501) Uppsala 1 223 0
Husbyborg 12-6 (4502) Uppsala 1 236 0
Husbyborg 15-1 (4981) Uppsala 4 438 1 000
Hällsätra 1 (3791) Stockholm (Sätra) 9 384 0
Jakobsberg 18-30 (6201) Järfälla 1 296 0
Jursta 3-8 (4661) Upplands-Bro 6 300 1 900
Kalvsvik 16-17 (4621) Haninge 3 804 0
Kalvsvik 16-23 (5001) Haninge 3 484 0
Kalvö 1-24 (4541) Nynäshamn 13 000 5 000
Kirstinehöj 12 (5212) Köpenhamn 1 716 0
Kirstinehöj 3 (5195) Köpenhamn 4 772 0
Kokillen 1 (4921) Västerås 3 020 0
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
140
Korsräven 1 (4161) Stockholm (Spånga) 6 077 0
Kärra 72-37 (5221) Göteborg (Tagene) 2 875 2 000
Lagersberg 1-6 (5121) Eskilstuna 6 298 0
Librobäck 18-1 (4581) Uppsala 2 300 0
Librobäck 21-3 (4991) Uppsala 4 394 1 500
Linjalen 63 (4341) Täby 2 338 0
Ljusbågen 7 (5101) Eskilstuna 7 925 0
Lufthammaren 1 (4931) Västerås 7 896 0
Luna 1 (4011) Huddinge 6 723 0
Magneten 12 (4711) Stockholm (Bromma) 6 864 0
Magneten 18 (4731) Stockholm (Bromma) 12 030 0
Magneten 30 (4751) Stockholm (Bromma) 8 293 0
Magneten 33 (4681) Stockholm (Bromma) 7 072 0
Mörtö 7 (4641) Stockholm (Bromma) 2 692 0
Nygård 2-14 (3711) Upplands-Bro 130 912 195 000
Nygård 2-17 (4531) Upplands-Bro 0 120 000
Nygård 2-19 (4631) Upplands-Bro 0 75 000
Olhamra 1-60 (4291) Vallentuna 2 050 0
Passaren 1 (4331) Täby 3 606 0
Paul Bergsöes Vej 8 (5198) Köpenhamn 2 664 0
Pedersholmparken 10 & 13 (5191 & 5192) Köpenhamn 9 411 0
Pilbågen 1 (4433) Södertälje 2 482 0
Pyymosantie 4 (5331) Helsingsfors 2 849 0
Rapsbaggen 3 (3751) Västerås 7 739 0
Romberga 23-17 (4571) Enköping 0 2 700
Romberga 23-52 (5031) Enköping 3 048 0
Roskildevej 157A (5193) Köpenhamn 0 5 864
Rymdhunden 1 (5021) Södertälje 5 214 0
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
Rönnevangsalle 8 (5197) Köpenhamn 3 089 0
Sandvadsvej 7 (5194) Köpenhamn 3 000 0
Sankt Ilian 23-4 (4052) Enköping 1 720 0
Servitrisen 3 (5181) Västerås 4 302 0
Sicklaön 107-3 (4241) Nacka 14 526 0
Sjöhjälten 2 (4021) Sollentuna 3 747 0
Skonerten 2 (5151) Västerås 4 689 0
Skrubba 1-2 (4221) Stockholm (Tyresö) 2 078 0
Skyttbrink 15 (5061) Botkyrka 6 452 0
Skälby 2-2 (3681) Upplands Väsby 5 306 0
Sotaren 1 (4251) Täby 10 147 0
Stenskärven 4 (4171) Stockholm (Vinsta) 8 628 0
Stenskärven 5 (4172) Stockholm (Vinsta) 2 369 0
Stenvreten 5-68 (4371) Enköping 1 803 0
Stenvreten 6-1 (4061) Enköping 14 451 0
Stenvreten 7-51 (4071) Enköping 1 500 0
Stenvreten 7-60 (4791) Enköping 4 357 0
Stenvreten 7-70 (3761) Enköping 1 815 0
Stenvreten 7-74 (4971) Enköping 1 764 2 000
Stenvreten 7-94 (4041) Enköping 1 080 0
Stenvreten 8-37 (4054) Enköping 9 508 0
Stillbilden 6 (3466) Stockholm (Högdalen) 3 761 0
Strängnäs 2-34 (4091) Strängnäs 4 289 0
Svalehöjvej 17 (5336) Köpenhamn 5 325 3 300
Sågaren 2 (4141) Flen 1 096 0
Säby 4-1 (3611) Järfälla 1 791 750
Söderbymalm 7-35 (4651) Haninge 4 107 0
Talja 1-36 (3771) Flen 13 281 55 000
FASTIGHETSBESTÅND
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
141
1) Samvärderas med Traversen 15
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
Tegelbruket 1 (4421) Botkyrka 20 381 80 000
Tiilitie 10 (5332) Helsingsfors 1 760 0
Tiilitie 8 (5333) Helsingsfors 1 917 0
Traversen 14 (4522) Sollentuna 372 0
Traversen 15 (4521) Sollentuna 1 772 2 100
Tunaängen 10 (4431) Södertälje 2 046 0
Tunaängen 6 (4432) Södertälje 291 0
Vakten 15 (4671) Eskilstuna 6 492 0
Varvet 1 (4231) Botkyrka 14 803 3 700
Vattnet 6 (5141) Borås 3 700 1 000
Vattnet 7 (5131) Borås 6 340 1 300
Veddesta 2-53 (3521) Järfälla 11 287 2 000
Veddesta 2-54 (4281) Järfälla 1 382 0
Viby 19-13 (3651) Upplands-Bro 2 700 0
Viby 19-27 (4271) Upplands-Bro 2 886 0
Viby 19-28 (4272) Upplands-Bro 2 889 0
Viby 19-30 (4121) Upplands-Bro 2 200 2 500
Viby 19-66 (3501) Upplands-Bro 5 870 5 250
Vindkraften 2 (3221) Stockholm (Tyresö) 6 715 0
Vitgröet 12 (4771) Stockholm (Spånga) 13 837 0
Ånghammaren 2 (4941) Västerås 14 229 0
Årsta 72-4 (4451) Uppsala 2 020 0
Årsta 72-5 (4461) Uppsala 1 304 0
Öja 1-65 (4112) Flen 7 813 0
Örnäs 1-14 (4551) Upplands-Bro 4 840 0
Östhamra 4-33 (3467) Knivsta 5 000 0
FASTIGHETSBESTÅND
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
142
ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella
redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av
koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av
utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 29 april 2024
Andreas Philipson
Styrelsens
ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Nisha Raghavan
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande
direktör
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 29 april 2024.
BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
143
REVISIONSBERÄTTELSE
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN
OCH KONCERNREDOVISNINGEN
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ) för
år 2023 med undantag för bolagstyrningsrapporten på
sidorna 88-103. Bolagets årsredovisning och koncernredo-
visning ingår på sidorna 78-143 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät-
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets
finansiella ställning per den 31 december 2023 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års-
redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-
liga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte
bolagsstyrningsrapporten som återfinns på sidorna 88–103.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och
för koncernen.
Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moder-
bolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014/EU) artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet ”Revi-
sorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbola-
get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har
i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och
övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisors-
förordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits
det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områ-
den som enligt vår professionella bedömning var de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa
områden behandlades inom ramen för revisionen av, och
i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon-
cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter upp-
gick per den 31 december 2023 till 12 566 Mkr och värde-
förändringarna under perioden till -355 Mkr. Koncernens
förvaltningsfastigheter utgör 95% av de totala tillgångarna
per den 31 december 2023. En beskrivning av värdering
av fastighetsinnehavet framgår av not 11 Förvaltningsfast-
igheter, not 1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga
uppskattningar och bedömningar. Vi har identifierat detta
som ett område av särskild betydelse i vår revision med
anledning av de många antaganden och bedömningar som
sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
144
HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT
BETYDELSEFULLA OMRÅDET
Våra granskningsåtgärder inkluderade men var inte begrän-
sade till följande:
Inledningsvis utvärderade och granskade vi bolagets
process för fastighetsvärdering, bland annat genom att
utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade
värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa
värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot känd
marknadsinformation. Vi har för ett urval av fastigheter
granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkast-
ning, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader samt
även kontrollberäknat värderingsmodellen. Vår granskning
har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist.
Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största
fastigheterna i portföljen, fastigheter med pågående projekt
eller framtida exploateringsmöjligheter i form av byggrätter
samt de fastigheter där det varit störst variation i värde
jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upp-
lysningar i årsredovisningen.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN
OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än års-
redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 2-77 och 149-150. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor-
mation som identifieras ovan och överväga om informatio-
nen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovis-
ningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång
beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under
revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att
rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredo-
visningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt
IFRS såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll som de
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
och koncernredovisning som inte innehåller några väsent-
liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,
om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt
drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om
styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera
bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat över-
vaka bolagets finansiella rapportering.
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huru-
vida årsredovisningen och koncernredovisningen som
helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att
lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-
den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professio-
nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar
och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa
risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalan-
den. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet
till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig
felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter
kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga
utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande
av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effek-
tiviteten i den interna kontrollen.
REVISIONSBERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
145
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern
-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam
-
heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig
osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa
uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen
och koncernredovisningen om den väsentliga osäker-
hetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,
modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernre-
dovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att
ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verk-
samheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovis-
ningen och koncernredovisningen återger de underlig-
gande transaktionerna och händelserna på ett sätt som
ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbe-
vis avseende den finansiella informationen i enheterna
eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar
för styrning, övervakning och utförande av koncernrevi-
sionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för
den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagel-
ser under revisionen, däribland de eventuella betydande
brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om
att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obero-
ende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som
rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall
tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommunicerats med styrelsen
fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda ris-
kerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de
för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver
dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller
andra författningar förhindrar upplysning om den frågan.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR REVISORNS GRANSK-
NING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL
DISPOSITIONER AV BOLAGETS VINST ELLER
FÖRLUST
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktören förvaltning för Stendörren
Fastigheter AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel-
sens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet
för räkenskapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet ”Revi-
sorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbola-
get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har
i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag
till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av
om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som
bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och
risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens
egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning
i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens
ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras
på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska
sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer
och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som
är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen
ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISIONSBERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
146
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna
bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande
direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositio-
ner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande
om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om
förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisions-
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller
försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets
vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sve-
rige använder vi professionellt omdöme och har en profes-
sionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Gransk-
ningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen
av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder
som utförs baseras på vår professionella bedömning med
utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi
fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och
förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där
avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för
bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut,
beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan-
den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
UTTALANDE
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen
och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen
och koncernredovisningen i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden
för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
GRUND FÖR UTTALANDET
Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande
till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, och för att det finns en sådan intern kontroll som
styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig
för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rap-
porten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitets-
styrning, inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlev-
nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn
väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom
att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen
och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte
att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra
REVISIONSBERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
147
ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål-
senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten
överensstämmer med den granskade årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av
huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-
räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten
har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av
Esef-förordningen.
REVISORNS GRANSKNING AV
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten för år 2023 på sidorna 88-103 och för att den
är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår
granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har
en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revi-
sion enligt International Standards on Auditing och god
Stockholm den 29 april 2024
BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning
ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En bolagsstyr-
ningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med
6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningsla-
gen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga
med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är
i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
BDO Mälardalen AB utsågs till Stendörren Fastigheter
AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 23 maj 2023
och har varit bolagets revisor sedan 2022.
REVISIONSBERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
148
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med
avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till
5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig-
heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte-
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak-
terade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende
räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa-
flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom-
snittligt antal aktier före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter-
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-
sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter
utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä-
rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto
i förhållande till finansnetto under den senaste rullande
12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing-
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde-
förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa
nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark-
nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i
prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell
avseende de APM som används.
DEFINITIONER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
149
ÖVRIG INFORMATION
KALENDARIUM
HÄNDELSE DATUM
Delårsrapport jan – mar 2024 3 maj 2024
Årsstämma 2024 23 maj 2024
Delårsrapport jan – jun 2024 19 juli 2024
Delårsrapport jan – sep 2024 25 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024 18 februari 2025
ÅRSSTÄMMA 2024
Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstämma torsdagen den 23 maj
2024. Styrelsen föreslår att ingen aktieutdelningen betalas till aktieägarna för
räkenskapsåret 2023 och att det tillgängliga kapitalet återinvesteras.
För mer information, vänligen kontakta:
Erik Ranje, VD
[email protected], 08-518 331 00
Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör
[email protected], 08-518 331 00
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
150