STENDÖRREN
FASTIGHETER
FÖRVALTAR, UTVECKLAR
OCH FÖRVÄRVAR
FASTIGHETER OCH
BYGGRÄTTER.
OM STENDÖRREN
STENDÖRREN I
KORTHET
1 000 m
2
500
550
600
650
700
750
800
2017
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
UTHYRNINGSBAR YTA
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2017
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
MARKNADSVÄRDE
Mkr
60
80
100
120
140
160
180
2017
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
Mkr
2017
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
DRIFTNETTO
noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa
RESULTAT EFTER SKATT:
1 209 MKR
HYRESINTÄKTER:
653 MKR
DRIFTNETTO:
488 MKR
FÖRVALTNINGSRESULTAT:
267 MKR
FASTIGHETSVÄRDE:
11 693 MKR
UTHYRNINGSGRAD:
89 %
MEDARBETARE:
55 ST
UTHYRNINGSBAR YTA:
793 000 M
2
ANTAL FASTIGHETER:
135 ST
DANMARK
NORGE
TOTALA INTÄKTER
INNEHÅLL
STENDÖRREN FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag
noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att
skapa långsiktig lönsam substanstillväxt genom att förvalta,
utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik
och lätt industri i tillväxtregioner. Därutöver förädlar vi
verksamhets- och industrifastigheter genom att tillskapa
bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning i att-
raktiva lägen, främst i Storstockholm och Mälardalsregionen.
Stendörren Fastigheter AB
Tel 08-518 331 00
stendorren.se
OM STENDÖRREN
Stendörren Fastigheter i korthet .................................3
Året som gått ....................................................................... 6
4 goda skäl att äga en Stendörrenaktie ...................7
VD har ordet ......................................................................... 8
Affärsidé och mål ........................................................... 10
Affärsmodell och strategier .........................................12
STENDÖRRENS VERKSAMHET
Marknad och omvärld .................................................... 14
Stendörrens fastigheter .................................................18
Projekt ...................................................................................32
Finansiering ........................................................................42
HÅLLBARHET
Stendörrens hållbarhetsarbete ................................ 46
Succesivt ökade ambitioner ...................................... 48
Analys av intressenter och väsentlighet .............. 50
Förnyad hållbarhetsstrategi .......................................52
Fokusområden ..................................................................54
Rapporteringsprinciper .................................................. 62
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Verksamheten ....................................................................68
Risker och riskhantering ................................................ 71
Stendörrens aktie och ägare ......................................74
Bolagsstyrningsrapport ................................................78
Styrelse .................................................................................88
Ledning ................................................................................ 90
Flerårsöversikt och nyckeltal .....................................92
FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över koncernens totalresultat ................ 94
Rapport över koncernens
......................................................... 96
Förändringar av eget kapital, koncernen .............98
....................99
Moderbolagets resultaträkning................................101
Moderbolagets rapport över totalresultatet .....101
Moderbolagets balansräkning ................................. 102
Förändringar av eget kapital,
moderbolaget .................................................................. 103
.......... 104
Noter ....................................................................................105
Förslag till vinstdisposition .......................................129
Fastighetsbestånd ......................................................... 130
Årsredovisningens undertecknande ..................... 131
Revisionsberättelse ....................................................... 132
....................................................................... 137
Övrig information ........................................................... 138
Sidorna – utgör den formella årsredovisningen.
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda
tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp.
Med ”Stendörren”, ”bolaget” eller ”vi/våran” avses i denna
Års- och hållbarhetsredovisning, Stendörren Fastigheter AB (publ).
Den information som enligt ÅRL skall framgå i hållbarhetsrapporten
åternns i denna årsredovisning i avsnitten om Affärsmodellen, sid ,
Hållbarhet sid samt Hållbarhetsrisker sid .
LOKALER
SOM GÖR
SKILLNAD
ÅRS- & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS medför.
Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca , procent.
STENDÖRRENS B-AKTIE
(STEF-B) ÄR NOTERAD PÅ
NASDAQ STOCKHOLM, MID CAP.
SOLIDITET:
43 %
1)
BELÅNINGSGRAD:
46 %
ANTAL HYRESAVTAL:
ca 1 050
LAGER, LOGISTIK OCH LÄTT
INDUSTRI SVARAR FÖR
67 PROCENT AV DEN TOTALA
UTHYRNINGSBARA YTAN.
Lager och logistik, 46 %
Lätt industri, 21 %
Kontor, 21 %
Sällanköpshandel, 10 %
Övrigt, 2 %
FÖRDELNING
UTHYRNINGS-
BAR YTA,
% AV TOTAL
YTA
FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
GEOGRAFISK
FÖRDELNING,
HYRESINTÄKTER
FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
Stockh olm, 3 0 %
Upplands-B ro, 13 %
Västerås, 8 %
Botkyrka, 7 %
Eskilstun a, 5 %
Enköping, 5 %
Täby, 5 %
Uppsala, 3 %
Södertälje, 3 %
Nacka, 3 %
Järfälla , 3 %
Fle n, 3 %
Danmark, 2 %
Övrigt, 1 0 %
6 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
OM STENDÖRREN
ÅRET SOM GÅTT
Den 20 december ingår Stendörren
ett avtal avseende hållbarhetslänkad
kronor.
Den 6 oktober meddelar Stendörren
att de utvecklar en logistikbyggnad
i ett snabbväxande logistikområde
– Brunna, i Upplands-Bro – vilket
utgör startskottet på utvecklingen
av bolagets byggrätter i området.
Den 18 januari får Stendörren sin
första rating från Ratinginstitutet
Nordic Credit Rating (NCR). NCR
tilldelade Stendörren betyget BB-,
stabila utsikter.
Den 19 juli justerar Stendörren
utdelningspolicyn och adderar ett
tillväxten i långsiktigt substans-
värde ska överstiga 15 procent.
Den 1 och 2 juli etablerar sig
Stendörren på en ny marknad,
Viared i Borås, genom förvärv av
lagerfastigheter för 84 respektive
45 miljoner kronor. ”Vi ser goda
tillväxtmöjligheter i Västsverige”
kommenterar Erik Ranje, VD.
Den 19 november görs det första
förvärvet utanför Sverige, när en in-
dustrifastighet för 135 mkr förvärvas i
Köpenhamnsregionen. Den 15 respek-
tive 22 december förvärvas ytterligare
två fastigheter i Köpenhamn.
6 maj meddelar Stendörren att
de utvecklar ca 350 bostäder i
Botkyrka i egen regi.
Den 3 december gör Stendörren
sitt första förvärv i Norge, genom
en industri- och lagerfastighet för
55 miljoner kronor i Osloregionen.
HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG
• Den 4 januari gör Stendörren sitt fjärde
förvärv i Köpenhamnsregionen.
• Den 20 januari meddelar Stendörren
ytterligare tre erhållna bygglov inom
lager och logistik.
• I januari erhåller Stendörren bibehållen
rating från Ratinginstitutet Nordic Credit
Rating (NCR) med betyget BB-, stabila
utsikter
.
JANUARI 2021 DECEMBER 2021
ÖKAD AKTIVITET PÅ FLERA FRONTER
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 7
Stendörrens bestånd består av
högavkastande fastigheter inom lager,
logistik och lätt industri med långa
hyresavtal.
gäster består av såväl väletablerade
små och medelstora företag som
större internationella företag i olika
branscher.
Stendörrens projektportfölj innehåller
möjligheter för nybyggnation av
attraktivt belägna logistikfastigheter
samt vidareutveckling av fastigheter
inom lätt industri.
Dessutom skapar omvandling av
fastigheter för alternativ användning,
främst bostadsändamål, ytterligare
utvecklingspotential.
Stendörrens fastigheter är strategiskt
belägna i Storstockholm och Mälar
dalens tillväxtregioner (sett till både
befolkning och ekonomi).
I takt med att efterfrågan på lokaler
inom logistik och lätt industri i tätorter
ökar, ökar också hyresnivåerna, medan
utbudet minskar på grund av den
urbanisering som leder till omvand
lingar av fastigheter för annan använd
ning till exempel bostäder.
lement (seniora icke säkerställda
obligationer och hybridobligationer).
Finanspolicy för att balansera risker
STABILT
KASSAFLÖDE
HÅLLBAR
TILLVÄXT
HÖG OCH TRYGG
AVKASTNING
VÄRDETILLVÄXT
I PROJEKT
OM STENDÖRREN
4 GODA SKÄL
ATT ÄGA EN STENDÖRRENAKTIE
8 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
DEN POSITIVA UTVECKLINGEN
inom vår uthyrnings-
verksamhet är ett resultat av att vi för drygt ett år
sedan implementerade ett förändrat arbetssätt samt
genomförde vissa organisatoriska förstärkningar. Det
är åtgärder som successivt burit frukt under året och
har resulterat i en nettouthyrning på miljoner
kronor. Exkluderas den före detta hyresgästen
Exploria ABs konkurs uppgick periodens netto-
uthyrning till ca miljoner kronor.
Totalt har nya hyresavtal med ett
årshyresvärde om ca miljoner kronor
tecknats. Hyresintäkterna på våra
fastigheter uppgick därmed till mil-
joner kronor, med ett driftnetto på
miljoner kronor. Förvaltningsresultatet
steg med procent till miljoner kro-
nor. Vi har därmed en stark och solid
utveckling av vår kärnaffär.
FASTIGHETSUTVECKLING MED
POTENTIAL
Under tog vi era viktiga steg inom vår verk-
samhet för fastighetsutveckling. Vid årsskiftet hade
vi byggrätter som vid full exploatering kan innebära
ytterligare upp till ca kvm uthyrningsbar yta
inom logistik, lager, lätt industri och bostäder. Det
är en intressant tillgång som skiljer oss från många
branschkollegor. I maj beslutade vi att, i en
första etapp, utveckla ca av totalt ca bostäder
inom fastigheten Tegelbruket i Botkyrka i egen regi
och i mars erhölls byggloven för denna etapp.
Därutöver har ansökan om bygglov inlämnats
och erhållits avseende ett ertal anläggningar inom
lager, logistik och lätt industri runt om i Mälardalen.
I Brunna i Upplands-Bro, norr om Stockholm, har vi
erhållit bygglov för en logistikbyggnad om ca
kvm. Projektet utgör startskottet på utvecklingen
av bolagets byggrätter i området. Byggnaden har
en tydlig hållbarhetsprol och ska certieras enligt
BREEAM, nivå excellent, med planer för både
bergvärme och solenergi. Vi äger totalt sex fastigheter
i Brunna och era av dem har outnyttjade byggrätter
med potential för vidare utveckling.
I början av har vi också erhållit bygglov för
den första etappen i ett av Stendörrens största utveck-
lingsområden i Almnäs, Södertälje,
som omfattar ca kvm logistik.
Även detta projekt genomförs med höga
hållbarhetsmål och kommer certieras
enligt BREEAM, nivå Excellent.
Projektet beräknas vara färdigställt till
årsskiftet /.
Ungefär samtidig erhölls bygglov för två
anläggningar inom lager och lätt industri
i Uppsala och Västerås om
respektive kvm som bägge väntas
stå klara redan i år. Mycket talar
därmed att vi kommer ha färdigställda projekt inom
fastighetsutveckling på en helt annan nivå under
jämfört med de senaste åren.
FLER FÖRVÄRV OCH NYA TILLVÄXTMARKNADER
Vår förvärvsaktivitet ökade också under året, särskilt
under det fjärde kvartalet. Under året förvärvades
fastigheter för miljoner kronor () och vi
passerade en viktig milstolpe genom våra första
förvärv utanför Mälardalen. Vi har etablerat oss i
Västsverige genom förvärv av två lagerfastigheter i
Viared i Borås. Fastigheterna är moderna och fullt
uthyrda med långa hyresavtal, strategiskt belägna i
den så kallade ”logistiktriangeln”. Därutöver har vi
förvärvat totalt fem industri- och lagerfastigheter i
Köpenhamn och i Oslo.
var på många sätt ett lyckat år för Stendörren med förbättrade nyckeltal som påvisar en stark
tillväxt för vår verksamhet. Värdet på vår fastighetsportfölj steg med procent till , miljarder
kronor – ett resultat av förvärv, förbättrade kassaöden, ytterligare identierade projektmöjligheter
inom bentligt bestånd samt i vissa fall justerade avkastningskrav. Vi har ökat vår förvävstakt och
trenden för såväl nettouthyrning som bedömd intjäningsförmåga har varit tydligt positiv. Dessutom
har vi passerat era strategiskt viktiga milstolpar, både inom fastighetsutveckling och genom förvärv
på nya tillväxtmarknader i Danmark och Norge. Trots ökad osäkerhet i vår omvärld ser vi goda
förutsättningar att fortsätta på den inslagna vägen under .
OM STENDÖRREN
VD HAR ORDET
VI HAR, TROTS ÖKAD
OSÄKERHET I VÅR
OMVÄRLD, GODA
MÖJLIGHETER ATT
FORTSÄTTA PÅ
INSLAGEN VÄG MED
ÖKAD AKTIVITET
INOM UTHYRNING,
FÖRVÄRV OCH INTE
MINST FASTIGHETS-
UTVECKLING.
ETT ÅR MED TYDLIGT ÖKAD
AKTIVITET OCH VÄRDETILLVÄXT
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 9
Förvärven är ett resultat av att vi under hösten
gjorde en analys av vilka marknader som kan
vara attraktiva för en potentiell expansion utanför
Mälardalen och vi utvärderar löpande nya marknader
där förutsättningarna är rätt.
STABILA FINANSER OCH ÖKAD ORO
Stendörren fortsätter att ha en stabil och solid nan-
siell ställning. Soliditeten vid årsskiftet uppgick till
procent, en ökning jämfört med föregående år om tre
procentenheter. Under året fortsatte vi att nansiera
vår tillväxt via lån från kreditinstitut och obligationer,
inklusive en hållbarhetslänkad nansiering om ,
miljarder. Den genomsnittliga kapitalbindningen på
vår totala låneportfölj uppgår till , år.
I början av uppdaterade ratinginstitutet
Nordic Credit Rating (NCR) sin rating av Stendörren
där vi tilldelades BB-, stabila utsikter. Ratingen är
en bekräftelse på vår nansiella stabilitet och stärker
förutsättningarna för att långsiktigt nansiera
Stendörrens tillväxt på goda villkor. Vi följer givetvis
den ökade makroekonomiska oron i omvärlden, till
följd av kriget i Ukraina, och dess effekter på exem-
pelvis räntor, fastighetsvärden och driftskostnader.
ÖKADE HÅLLBARHETSAMBITIONER
Under har vi fortsatt utveckla vårt hållbarhets-
arbete och höjt ambitionsnivån inom ekonomisk,
miljömässig och social hållbarhet. Läs mer på sidorna
–. Jämfört med , då vi på allvar började
mäta hållbarhetsdata, har Stendörrens klimatpå-
verkan (KgCO
2
e/M
) minskat hela procent och
under året har vi arbetat med energieffektivisering,
certierat av en betydande del av vårt fastighets-
bestånd samt genomfört en hållbarhetslänkad
nansiering. Vidare har vi under och i början av
arbetat fram en ny hållbarhetsstrategi med nya
fokusområden och hållbarhetsmål som innebär än
högre ambitioner.
Vi arbetar också vidare med att vara en attraktiv
arbetsgivare och myndigheternas beslut att avveckla
restriktionerna med anledning pandemin bör ge
ökade möjligheter för aktiviteter som främjar trivsel
och engagemang.
FOKUS 2022
Även om samhället nu öppnat upp kommer
Stendörren fortsatt erbjuda sina medarbetare möjlig-
heten att jobba på distans. Jag är verkligen imponerad
över hur väl alla kollegor hanterat det gångna årets
utmaningar som följt av pandemin. Jag ser fram
emot att tillsammans med dem få fortsätta utveckla
Stendörren till dess fulla potential under innevarande
år. Vi har, trots ökad
osäkerhet i vår omvärld, goda möjligheter att fortsätta
på inslagen väg med ökad aktivitet inom uthyrning,
förvärv och inte minst fastighetsutveckling. Tack vare
de senaste två årens metodiska genomgång av vår
fastighetsportfölj har vi identierat många värdeska-
pande projekt och investeringsmöjligheter inom den
bentliga portföljen. Det är mot den bakgrund av
den potentialen som vi under fjolåret beslutade att
justera vår utdelningspolicy och öka fokus på tillväxt,
med det nya nansiella målet om att addera tillväxt i
långsiktigt substansvärde om minst procent per år.
Under ökade vårt substansvärde med procent
– ett tydligt bevis att vi är på rätt väg.
Stockholm den april
Erik Ranje
Verkställande direktör
Stendörren Fastigheter AB (publ)
10 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
MÅL
Stendörren ska skapa en hög,
riskjusterad avkastning för sina
aktieägare genom att förvalta,
utveckla och förvärva fastigheter.
OM STENDÖRREN
AFFÄRSIDÉ
OCH MÅL
Stendörrens fokus är att investera i fastigheter för lager, logistik- och lätt industri i tillväxt-
regioner, främst i Storstockholmsregionen och Mälardalen. Genom att förvalta, utveckla och
förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget till nya arbetstillfällen och ett trivsamt
samhälle. På så sätt gör fastigheterna skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter
och affärer, utan även för områdena de ligger i, och för människorna som bor och jobbar
där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.
AFFÄRSIDÉ
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett
expansivt fastighetsbolag noterat på Nas
daq Stockholm Mid Cap. Bolagets affärsidé
är att skapa långsiktig lönsam substans
tillväxt genom att förvalta, utveckla och
förvärva fastigheter och byggrätter inom
logistik och lätt industri i tillväxtregioner.
och industrifastigheter genom att tillskapa
bostadsbyggrätter för vidare utveckling
och förvaltning i attraktiva lägen, främst i
Storstockholm och Mälardalsregionen.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa
långsiktiga totalavkastningen genereras genom
att återinvestera vinsten i verksamheten för att
skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer
således att fortsätta växa genom att investera i
av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför
att vara låg eller utebli under de kommande åren.
FINANSIELLA MÅL
• att uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig
avkastning på eget kapital om lägst 12 procent
• att den årliga tillväxten i långsiktigt substans
värde ska överstiga 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska
uppgå till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 pro
cent (och aldrig understiga 20 procent)
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 11
FINANSIELLA MÅL UTFALL 2021 HISTORISKT UTFALL
MÅLNIVÅ
26 %
43 %
1)
3,0ggr
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
avkastning på eget kapital
Räntetäckningsgrad
soliditet
ggr
%
Q1
2019
%
Q1
2019
0
5
10
15
20
25
Q1
2019
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Q2
Q2
Q2
Q2
Q2
Q3 Q4
Q4
Q1
Q1
2020
Q3 Q1
2020
Q3 Q4
2020
Q2 Q3
Q3
Q3
Q4
Q4
Q4 Q1
2021
Q1
2021
Q1
2021
Q2
Q2
Q2
Q3
Q3
Q3 Q4
Q4
Q4
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
avkastning på eget kapital
Räntetäckningsgrad
soliditet
ggr
%
Q1
2019
%
Q1
2019
0
5
10
15
20
25
Q1
2019
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Q2
Q2
Q2
Q2
Q2
Q3 Q4
Q4
Q1
Q1
2020
Q3 Q1
2020
Q3 Q4
2020
Q2 Q3
Q3
Q3
Q4
Q4
Q4 Q1
2021
Q1
2021
Q1
2021
Q2
Q2
Q2
Q3
Q3
Q3 Q4
Q4
Q4
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
avkastning på eget kapital
Räntetäckningsgrad
soliditet
ggr
%
Q1
2019
%
Q1
2019
0
5
10
15
20
25
Q1
2019
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Q2
Q2
Q2
Q2
Q2
Q3 Q4
Q4
Q1
Q1
2020
Q3 Q1
2020
Q3 Q4
2020
Q2 Q3
Q3
Q3
Q4
Q4
Q4 Q1
2021
Q1
2021
Q1
2021
Q2
Q2
Q2
Q3
Q3
Q3 Q4
Q4
Q4
Avkastningen på genomsnittligt eget
kapital (beräknat på 12 månaders genom-
snitt) uppgick vid periodens slut till 26
procent.
Räntetäckningsgraden uppgår till
3,0 gånger.
Soliditeten uppgick vid periodens slut
till 43 procent.
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
Uppvisa en långsiktig
genomsnittlig årlig
avkastning på eget kapital
om lägst 12 procent.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
SOLIDITET
Soliditeten ska långsiktigt
uppgå till 35 procent (och
aldrig understiga 20 procent).
%
Q1
2019
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Q2 Q3 Q4 Q1
2020
Q2 Q3 Q4 Q1
2021
Q2 Q3 Q4
NAV TILLVÄXT
Uppvisa en årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde
som ska överstiga 15 procent.
37%
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substansvärde till
37 procent.
) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS medför.
Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca , procent.
12 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
OM STENDÖRREN
AFFÄRSMODELL
& STRATEGIER
Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål genom strategier som främjar
ett långsiktigt kundfokus och en välbalanserad fastighetsportfölj. Syftet är att skapa värde
över tid, där Stendörren, genom en samverkan av förvaltning, utveckling och förvärv, vid
var tid, äger en fastighetsportfölj som uppfyller kundernas verksamhetsbehov och önskemål i
ett längre perspektiv, samt skapar en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna.
FÖRVALTNING OCH UTVECKLING
• Arbeta för långsiktiga och nära kundrelationer samt kundvård genom en
proaktiv förvaltning av fastighetsportföljen via den egna förvaltnings- och
driftsorganisationen.
• Bibehålla samt stärka kundrelationer med många och välrenommerade
hyresgäster.
• Ha en tydlig avtalsstrategi som, utifrån rådande marknadsläge, främjar både
• Fokusera på fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete för minskade
vakanser, hyreshöjningar och hyresgästsanpassningar, men även exploatering
i form av nybyggnation, och via aktivt detaljplanearbete med ägda fastigheter
skapa byggrätter och/eller ändra fastighetens användningsområde i syfte
att skapa mervärde.
STENDÖRRENS
AFFÄRSMODELL
SKAPAR VÄRDE
… för våra kunder
genom att göra det möjligt för bolagets
kunders verksamheter att utvecklas på ett
hållbart sätt, i attraktiva lokaler anpassade
för lager, logistik och lätt industri hos en
närvarande och långsiktig fastighetsägare
som eftersträvar nöjda och nära kund-
relationer.
… för områdena vi verkar i
genom att vara en engagerad och an-
svarstagande part i stadsutvecklingen och
tillsammans med kommuner och kunder
skapa lokaler som gör skillnad, inte bara
för verksamheterna som verkar där utan
även för människorna och området runt
omkring.
… för våra ägare
genom att ha en välbalanserad portfölj
förvaltning skapas god totalavkastning.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 13
ÖVERGRIPANDE
KUNDSTRATEGI
Genom ett närvarande, engagerat och långsiktigt
kundfokus stödja våra hyresgästers långsiktiga behov
av lokaler som på ett hållbart sätt främjar utvecklingen
av deras verksamheter
FÖRVÄRV
bedöms ha en god framtida utveckling.
• Förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över
tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav.
• Förvärva fastigheter i logistik- och lätt industriområden i tillväxt-
regioner, främst i Storstockholmsregionen och Mälardalen.
• Förvärva bebyggda eller obebyggda fastigheter med
utvecklingspotential.
EKONOMI OCH FINANS
• Bibehålla ett tydlig fokus på stigande
• Agera proaktivt med bolagets kapitalförsörjning
för att hela tiden hålla en balanserad risknivå i
verksamheten och samtidigt vara positionerade
för nya förvärv.
• Agera proaktivt för att minimera kapital och
ränterisker.
• Upprätthålla en hög standard i den externa
rapporteringen till långivare, aktiemarknad,
styrelse, myndigheter och andra externa parter.
BALANSERAD
PORTFÖLJ
Bra balans mellan avkastnings-
fastigheter och projektfastigheter
med låg utvecklingsrisk ger en hög,
trygg och långsiktig avkastning.
14 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
STENDÖRRENS VERKSAMHET
MARKNAD
OCH OMVÄRLD
Den globala ekonomin har återhämtat sig starkt under , efter en svagare utveckling
under . Global BNP-tillväxt under väntas uppgå till procent, medan snittet i
Europa väntas uppgå till ungefär procent. Den ekonomiska tillväxten i världen under
drevs bland annat av de omfattande stimulanspaket som många regeringar världen över
har implementerat som åtgärd efter den pågående pandemin samt av generellt minskade
restriktioner.
I SVERIGE UPPGICK TILLVÄXTEN UNDER HELÅRET
2021
till hela , procent. Att den svenska ekonomin
uppvisade en motståndskraft under och därefter
en formidabel tillväxt under , innebär således att
Sverige sammantaget är en av de ekonomierna globalt
med högst kumulativ tillväxt under pandemiåren. År
har även kantats av ökad inationsoro världen
över. Mot slutet av året påvisades mycket starka
inationssiffror i många länder globalt.
Även om inationen till viss del väntas vara över-
gående, tvingade inationssiffror på över procent
bland annat amerikanska centralbanken att agera och
minska stödköpen av obligationer.
Många centralbanker världen
över, bland annat i Storbritannien
och Norge, har också valt att höja
styr räntan i ett försök att bland
annat mildra inationen. Sverige
har upplevt lägre inationssiffror
än många andra länder, men även
i Sverige noteras under hösten de
högsta inationstalen på år.
Även under har det varit stort fokus på
klimatförändringar. Den uppmärksammade COP
konferensen i Glasgow resulterade i en rad nya åtag-
anden bland världens länder, allt i syfte att minimera
effekter na av klimatförändringarna på det globala
samhället.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
För svensk fastighetsmarknad har år på era
sätt varit ett rekordår. Transaktionsvolymen under
uppgick till miljarder kronor, vilket är
nästan dubbelt så starkt som det tidigare rekordåret
, då densamma uppgick till miljarder kronor.
Den drevs delvis av ett stort antal strukturaffärer som
genomfördes under året som tillsammans stod för
procent av den totala transaktionsvolymen. Det har
även gjorts många affärer med enskilda portföljer och
med enskilda fastigheter under året och totalt sett
genomfördes affärer vilket också d et utgör ett
rekord. Tidigare rekord var genomförda affärer
under . Den genomsnittliga volymen per trans-
aktion under var miljoner kronor, vilket
var något starkare än , men däremot svagare än
. Under det fjärde kvartalet genomfördes transak-
tioner för miljarder kronor, vilket är i paritet med
helårsvolymerna på transaktionsmarknaden under
och .
Bara under sjönk andelen utländska
investerare något. Internationella investerare stod
enbart för procent av den totala
transaktionsvolymen under året, vilket
var svagare än års resultat på
procent av den omsatta volymen. Den
senaste tioårsperioden har internatio-
nella investerare oftast stått för mellan
och procent av volymen.
Den starka volymen på transaktions-
marknaden under innebar att det i
absoluta tal var det starkas te året för internationella
investeringar på den svenska transaktionsmarknaden
sedan nanskrisen. Det visar tydligt att det interna-
tionella intresset för den svenska fastighetsmarknaden
består. Internationella investerare aktiva på den
svenska marknaden under var framförallt tyska,
amerikanska och norska bolag.
Den starka transaktionsvolymen innebar rekord
inom samtliga segment, förutom handelssegmentet,
under året. Bostäder som stod för procent av den
totala transaktionsvolymen, var det mest investerade
segmentet. Det ses som en mycket attraktiv inves-
tering på grund av de säkra kassaöden som den låga
vakansgraden på bostadsmarknaden i Sverige medför.
Det näst starkaste segmentet under året var kontor,
som stod för procent av den totala transaktions-vo-
lymen. Bland investerare nns en stark framtidstro
för kontorssegmentet, som också gynnades av två
SVERIGE ÄR EN AV
DE EKONOMIERNA
GLOBALT MED
HÖGST KUMULATIV
TILLVÄXT UNDER
PANDEMIÅREN.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 15
stora strukturaffärer under året. Årets tredje starkaste
segment var lager-, logistik- och industrifastigheter.
Segmentet har noterat betydande yieldkompression
under året och lockar allt er investerare.
MARKNADEN FÖR LAGER-, LOGISTIK- OCH
INDUSTRIFASTIGHETER
Yieldkompression har noterats för i princip samtliga
fastighetssegment under , men för inget segment
har yieldkompressionen varit så omfattande som för
lager-, logistik- och industrifastigheter. Inom vissa
områden har yieldnedgångar på upp till punkter
noterats, vilket är bland de starkaste yieldnedgångar-
na för ett enskilt segment under ett specikt år någon-
sin. I Stockholms Prime A-läge har yieldnedgången
uppgått till just punkter, där prime yield uppgick
till ,procent vid årets slut. Stockholms Prime
B-läge har däremot upplevt en yieldnedgång om
punkter, där prime yield uppgick till ,procent vid
årets slut.
Marknaden för lager-, logistik och industrifastighe-
ter drivs bland annat av den starkt växande e-han-
deln, som under har fortsatt växa kraftigt.
Segmentet har lockat ett starkt utländskt intresse,
framförallt för logistikfastigheter. Faktum är att
segmentet idag har passerat kontors- segmentet som
det som lockar est internationella investerare på
svensk fastighetsmarknad. Den starka utvecklingen
för logistik världen över, och i kontinen taleuropa i
synnerhet, har medfört ett ökat intresse för logistik
i Sverige och Norden. Yielderna är trots stark
kompression i år, fortsatt något högre i Sverige än i
många delar av Europa, vilket har bidragit till det
starka intresset för industrisegmentet i Sverige.
Samtidigt väljer många svenska bolag, samt
även vissa utländska bolag, att investera i lager
och lätt industri. Dessa delsegment gynnas också
av det starka intresset för industrisegmentet som
helhet. Faktum är att har varit det starkaste
året någonsin för delsegmenten lätt industri och
lager, både sett till transaktionsvolym och yieldut-
veckling. Industrifastigheter i stora och medelstora
verksamhetsområden ses av investerare som mycket
attraktiva investeringar. Detta bland annat då
industrin fortfarande på många sätt utgör ryggraden
för svensk ekonomi. Det nns även en stark global
efterfrågan på varor, vilket gynnar produktionsverk-
samhet. Potentialen för långsiktig konvertering till
andra användningsområden, om det skulle behövas,
är också stark inom segmentet. Dessa faktorer
har inneburit betydande yieldkompression och
starka transaktionsvolymer inom hela det bredare
industrisegmentet.
MARKNADEN FÖR KONTOR
Kontorsmarknaden har upplevt två mycket turbulenta
år sedan pandemins begynnelse. Restriktioner och
rekommendationer om hemarbete har slagit hårt mot
beläggningen på många kontor, som varit nere på
historiskt låga nivåer under vissa månader under både
och . Lättnaden av restriktioner under hös-
ten innebar dock en stark återgång till kontoret.
Trots en varierande beläggning så har kontors-
marknaden som helhet klarat sig väl under . En
till en början avvaktande hyresmarknad blev alltmer
optimistisk ju längre året gick och mot slutet av året
noterades hyresökningar inom vissa områden på kon
torsmarknaden. Vakansgraden har inte ökat avsevärt
under året och förblir på historiskt låga nivåer, trots
pandemin. Något färre affärer har genomförts än
under tidigare år, men de affärer som har kommit
till avslut har genomförts på mycket starka nivåer.
Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i
Stockholm CBD har således också sjunkit under året
och uppgick vid års slut till procent.
Kontor som ligger i anslutning till industri- och
verksamhetsområden har generellt påverkats mindre av
pandemin än de som ligger i traditionella kontorskluster.
DET MAKROEKONOMISKA LÄGET HAR
DRASTISKT FÖRÄNDRATS I BÖRJAN PÅ 2022
Den februari invaderade Ryssland Ukraina.
Invasionen har resulterat i en förändrad makroeko-
nomisk situation och en stor utmaning för Europa
som snabbt agerat emot Ryssland med hårda sank-
tioner. Inationen har ökat under början på året.
Ökningen drivs för närvarande av energi och drivme-
delspriser, men förväntas fortsätta i samband med att
matvarupriser stiger i Europa till följd av kriget. BNP
tillväxten förväntas hamna på lägre nivåer för helåret
än tidigare prognostiserats. Europa upplever
således stagation. Att notera är att det fortfarande är
mycket svårt att prognostisera effekter av kriget, då
situationen förändras från dag till dag och prognoser
blir snabbt inaktuella.
Fastighetsmarknaden har fortsatt starkt i början av
året. Ryska investerare har en begränsad exponering
mot Sveriges fastighetsmarknad och sanktioner mot
ryska bolag har inte haft någon direkt påverkan på
marknaden. I och med att fastigheter är en inations-
skyddad tillgång bedöms intresset för tillgångsslaget
förbli stort. Däremot har risken för att Riksbanken
höjer reporäntan vid ett tidigare skede än uttalat ökat
och nansieringsmarknaden kan således komma att
bli trögare under året, vilket kan påverka efterfrågan
och möjligheten att göra affärer. Fastighetsmarknaden
bedöms dock i slutändan att förbli stark och mark-
naden förväntas att fortsätta vara höglikvid.
16 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
MSEK
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Samhällsfastigheter
Handel
Övrigt, hotell, mark
Logistik, lager och industri
Kontor
Bostad
Källa: Newsec
TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSSLAG
MSEK %
0
25 000
50 000
75 000
100 000
125 000
150 000
175 000
200 000
225 000
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Mkr
0
25 000
50 000
75 000
100 000
125 000
150 000
175 000
200 000
225 000
2005
2006
20 07
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Svenska investerare
Utländska investerare
Andel utländska (%)
TRANSAKTIONSVOLYM
Källa: Newsec
MSEK %
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
0
5
10
15
20
25
30
Mkr %
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
0
3
6
9
12
15
18
21
Industri/produktion
Lager
Logistik
Andel av total volym (%)
TRANSAKTIONSVOLYM
LAGER OCH INDUSTRI
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 17
Källa: Newsec
URBANISERING
TILLVÄXTOMRÅDEN OCH URBANISERING
städerna i Mälardalen. Det här är en trend som håller
i sig och Stockholm är en av de städer i Europa som
beräknas växa snabbast under de kommande åren.
Den kraftiga befolkningstillväxten ställer stora krav
på städernas infrastruktur, service, bostäder och
arbetsplatser.
STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL
Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata de möjlig-
heter som tillväxten i regionen ger. Genom att äga
och utveckla fastigheter i Stockholm och Mälardalen
inom segmenten lager, logistik och lätt industri, men
även bostäder, står bolaget väl positionerat att möta
kundernas krav på moderna, effektiva och attraktiva
verksamhetslokaler. En organisation i egen regi ger nära
och god marknadskännedom och en unik närvaro som
låter bolaget fånga upp nya affärsmöjligheter i så väl
TRENDER
E-HANDEL
SNABBVÄXANDE E-HANDEL
Digitaliseringen av samhället har förändrat vårt sätt att
kommunicera och konsumera. Det här har fört med sig
en stark tillväxt inom e-handel och därigenom en
ordentlig omställning för logistik- och transportsektorn,
och det ställer nya krav på fastigheter för att leva upp
till konsumenternas förväntningar på snabba, säkra och
med varor den sista sträckan fram till konsumentens
dörr blir en allt större utmaning i städer och områden
som växer.
STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL
i närlogistikområden och utvecklingsbar mark för
lager och logistik i landets största tillväxtregion. Dessa
har dessutom god tillgång till viktiga vägförbindelser
samt spår. Det här skapar goda förutsättningar för
Stendörren att möta den nya efterfrågan från e-handeln,
olika branscher med effektiva lösningar som möter
deras verksamheters behov.
DIGITALISERING
DIGITALISERING OCH AUTOMATISERING
Ny digital teknik påverkar samhällen, individer, företag
och tjänster, och driver på förändringar inom de allra
nya smarta lösningar. Det kan till exempel innebära
att funktioner automatiseras, nya tjänster skapas eller
att våra beteenden förändras. En ökad efterfrågan på
snabb godshantering och snabba leveranser som följd,
ställer helt nya krav på fastighetsägare.
STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL
Genom att proaktivt driva utvecklig av nya logistik-
områden skapar Stendörren goda förutsättningar
för utvecklandet av attraktiva, kundanpassade och
moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri, som
möter den växande och långsiktiga efterfrågan från
Stendörrens kunder. Genom digitala övervaknings- och
fastighetsstyrningssystem effektiviseras driften av
Stendörrens fastigheter.
HÅLLBARHET
HÅLLBARHET I VERKSAMHETENS ALLA LED
Medvetenhet och uppmärksamhet kring klimatrelate-
rade, ekonomiska och sociala hållbarhetsfrågor ökar
i samhället, och fastighetssektorn är inget undantag.
Uppförande och förvaltning av fastigheter medför
stor klimatpåverkan, liksom transporter till och från
fastigheterna, som också är arbetsplatser för tusentals
människor som ska må bra och trivas. Det är både ett
stort ansvar och en stor möjlighet att vara med att
påverka i rätt riktning.
STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL
Stendörren eftersträvar skapandet av hållbara lokaler
och arbetsplatser. Det här görs genom att aktivt och
kontinuerligt följa upp, utvärdera och minska klimat-
påverkan från bolagets fastigheter genom optimering
av driften. Stor vikt läggs även vid hållbara materialval
samt på att skapa trivsamma arbetsplatser med god
kringservice, som bidrar till att göra arbetsplatserna
attraktiva. Med strategiskt placerade fastigheter
möjliggörs också hållbara transporter till och från
fastigheterna via väg och järnväg.
18 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Stendörrens fastigheter är väl belägna i en av Europas starkaste tillväxtregioner, Storstockholm och
Mälardalen. I takt med att efterfrågan på fastigheter för lager, logistik- och lätt industrilokaler i
tätorter ökar, ökar också hyresnivåerna, medan utbudet minskar på grund av den urbanisering som
leder till omvandlingar av fastigheter, främst mot bostäder. Växande e-handel ökar efterfrågan på
logistik- och lagerfastigheter, särskilt i stadsnära lägen, för att möta konsumenternas efterfrågan på
korta leveranstider. Bolaget ser fortsatt goda tillväxtmöjligheter i regionen. Under har bolaget
även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom
Köpenhamn, Oslo och Borås – fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. Denna typ av
fastigheter ger en stabil och långsiktig avkastning, samtidigt som områdenas geograska positionering
och höga tillväxttakt möjliggör förädling och vidareutveckling. Det skapar ett långsiktigt värde för
bolagets kunder, deras verksamheter och de regioner som Stendörren är verksamma i.
STENDÖRRENS VERKSAMHET
STENDÖRRENS
FASTIGHETER
HYRESINTÄKTER
Mkr
60
80
100
120
140
160
180
2017
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
VÅRT FASTIGHETSBESTÅND
– EN STABIL PORTFÖLJ INOM LAGER,
LOGISTIK OCH LÄTT INDUSTRI
I slutet av ägde Stendörren fastigheter, en
uthyrningsbar yta om ca kvm och ett totalt
marknadsvärde om miljoner kronor ( ).
Hyresintäkterna ökade med ca procent till
miljoner kronor () och driftnettot ökade med ca
procent till miljoner kronor ().
Uthyrningsgraden i Stockholmsområdet för
lokaler inom lager, logistik och lätt industrilokaler
har den senaste -årsperioden pendlat mellan
– procent. Den ytmässiga uthyrningsgraden i
Stendörrens bestånd uppgick per december
till procent () och den ekonomiska uthyrnings-
graden uppgick till procent ().
ANTAL FASTIGHETER
2015 2016 2017 2020 20212018 2019
0
25
50
75
100
125
150
Antal
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 19
MARKNADSVÄRDE: Fastighetsbeståndet redovisas
kvartalsvis till verkligt värde. Alla fastigheter extern-
värderas minst en gång under varje 12-månadersperiod
(dock inte alla samtidigt). Vid mellanliggande kvartal
internvärderas fastigheterna baserat på bland annat
uppdaterade analyser av hyresmarknaden, förväntade
kostnader och bedömning av marknadens avkast-
ningskrav. Externvärderingarna, likväl som en tät
dialog med värderingsinstituten, är alltid vägledande
vid internvärderingarna.
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2017
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
MARKNADSVÄRDE
1 000 m
2
500
550
600
650
700
750
800
2017
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
UTHYRNINGSBAR YTA
AREAMÄSSIG
UTHYRNINGS-
GRAD
EKONOMISK
UTHYRNINGS-
GRAD
AREAMÄSSIG
UTHYRNINGS-
GRAD
88 %
FASTIGHETERNA HAR ETT TOTALT
MARKNADSVÄRDE OM CA
11,7
MILJARDER KRONOR
AREAMÄSSIG
UTHYRNINGS-
GRAD
EKONOMISK
UTHYRNINGS-
GRAD
EKONOMISK
UTHYRNINGS-
GRAD
89 %
PÅ FÖLJANDE SIDOR
PRESENTERAS STENDÖRRENS
AFFÄRSSTRATEGI I KAPITLEN:
Aktiv förvaltning, sid 20–21
Våra områden, sid 22–25
Stendörrens lokaltyper, sid 28
Stendörrens hyresgäster, sid 29–31
Fastighetsutveckling, sid 32–41
Fastighetsförteckning, sid 131
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
Mkr
2017
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
DRIFTNETTO
20 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Stendörren har som utgångspunkt att förvalta sitt
fastighetsbestånd, avseende både ekonomisk och
teknisk förvaltning, med egen personal. Aktiv
förvaltning i egen regi skapar förutsättningar för
långsiktiga kundrelationer. Syftet är att kunna fånga
upp kundernas förändrade behov tidigt och erbjuda
god och personlig service och support. Med en egen
organisation skapas en närvaro och tillgänglighet för
hyresgästerna och området samt en grundlig mark-
nadskännedom och en god kunskap om fastigheterna.
På så sätt kan bolaget driftoptimera fastigheterna
och genomföra kostnadseffektiva underhållsplaner
och förebyggande åtgärder som minskar behovet av
felavhjälpande support till hyresgäster, något som i sin
tur leder till högre trivsel.
ANSVARSFULL OCH
LÅNGSIKTIG AVTALSSTRATEGI
Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal
med hyresgäster som har god kreditvärdighet och
verka för en avtalsstock med jämn förfallostruktur.
Givetvis alltid med beaktande av marknadsläget och
aktuella hyresnivåer. Stockholms starka expansion
medför att hyrestillväxten i regionens centrala delar
på senare år varit betydligt starkare än inationen.
Det gäller även andra utvalda nordiska tillväxtstäder.
Detta kan innebära att Stendörren i vissa delmark-
nader tecknar kortare avtal givet att investeringarna
är små vilket medför en snabbare anpassning till
stigande marknadshyror.
Stendörren utvecklar ständigt sina arbetsprocesser,
interna kontroller och rutiner. Målet är att arbeta
smartare, effektivare och mer ekonomiskt, samt att
säkerställa en hög kontroll av bolagets hyresöden
och god affärsetik för att skapa möjligheter för lång-
siktiga kundrelationer och ett ansvarsfullt företagande.
Bolaget tecknar normalt kallhyresavtal eller s.k.
triple net-avtal för att bidra till en kostnadseffektiv
förvaltning och låg operativ risk.
OMFÖRHANDLINGAR – FORTSÄTTNINGEN
PÅ EN NÄRA KUNDRELATION
Förvaltningens arbete med omförhandling och
förtida översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt.
Vid omförhandlingar görs en bedömning av mark-
nadsläget och kundens behov och önskemål. Den
fortlöpande dialogen med hyresgästen skapar goda
förutsättningar för gemensamma förväntansbilder
och en fortsatt god relation.
Hyresavtal motsvarande ett årshyresvärde om
miljoner kronor har omförhandlats under året.
Dessa omförhandlingar resulterade i en hyres-
höjning om i genomsnitt procent. Dessutom
har Stendörren vid ett ertal omförhandlingar
överfört kostnadsansvar för driftkostnader, delar av
underhåll samt skötsel av fastigheterna och loka-
lerna på hyresgästerna, vilket på sikt kommer få en
positiv effekt på det löpande driftsöverskottet.
PROAKTIVITET FÖR ATT
MINSKA HYRESFÖRLUSTER
Under uppgick de konstaterade hyresförlusterna
till ca , miljoner kronor. Vid årets utgång har
även reserveringar för några osäkra hyresfordringar
bokförts, totalt uppgående till , miljoner kronor.
Stendörren för en kontinuerlig dialog med hyres-
gästerna med avsikt att identiera eventuella nan-
siella svagheter i ett tidigt skede och därigenom kunna
minimera hyresförlusterna. Detta har varit extra
viktigt under pandemin. Genom ett proaktivt uthyr-
ningsarbete kan de esta risker för bolaget kopplade
till hyresförluster och vakanser, hanteras innan dessa
uppstår.
AKTIV FÖRVALTNING
Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med fokus på att proaktivt förvalta bentliga
fastigheter. Beståndet består av högavkastande lager-, logistik- och lätt industrifastigheter
med långa hyresavtal. Syftet är att skapa långa och starka relationer till våra kunder genom
att tillfredsställa deras behov av lokaler som hjälper dem att utveckla sina verksamheter.
Den diversierade basen av hyresgäster består såväl av väletablerade små och medelstora
företag samt större internationella företag i olika branscher. Det ger långvarigt starka
kassaöden. Under året uppgick driftnetto till miljoner kronor ().
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 21
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Mkr
0
20
40
60
80
2017
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2018 202120202019
HYRESDURATION
2017 2018 202120202019
Antal år
0
2
4
6
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
Tillgänglighet kollektivtrafik 30 min
Antal
avtal
2022 2023 2024 >2026
Årshyra,
mkr
2025 2026
ÅRSHYRA, MKR ANTAL AVTAL
FÖRFALLOSTRUKTUR,
ÅRSHYRA 31 DECEMBER 2021
Mkr
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
NETTOUTHYRNING
Q1
2019
Q2
2019
Q3
2019
Q4
2019
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2020
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
NYUTHYRNING
OMFÖRHANDLING
KONKURS
AVFLYTTNING
22 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
SÖDERTÄLJE
ESKILSTUNA
FLEN
VÄSTERÅS
ENKÖPING
UPPSALA
STOCKHOLM
STORSTOCKHOLM
MÄLARDALEN
NYNÄSHAMN
STENDÖRRENS OMRÅDEN
TILLVÄXTREGIONER – NAVET I DEN
GEOGRAFISKA POSITIONERINGEN
Tillväxtkurvan i Stockholm och Mälardalen där
Stendörren huvudsakligen är verksam har pekat
starkt uppåt i många år. Därför lägger Stendörren
även under året stor vikt på att identiera intressanta
industriområden med potential i Storstockholm och
övriga Mälardalen. Under har bolaget även
förvärvat fastigheter i andra svenska och nordiska
städer med tillväxtpotential såsom Köpenhamn, Oslo
och Borås. Fokus framåt ligger på att utveckla och
förstärka närvaron i dessa områden. Det medför
synergier både vad gäller förvaltning och uthyrning
och möjliggör en rationell och kostnadseffektiv
skötsel av fastigheterna.
KÖPENHAMN
OSLO
HELSINGFORS
STOCKHOLM
VIARED
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 23
E18
E18
E4
267
265
73
E4/E20
Vaxholm
Lidingö
Riala
Ekerö
Nykvarn
Åkersberga
Vallentuna
Brottby
Jakobsberg
Brunna
Kungsängen
Bro
Kallhäll
Sigtuna
Rosersberg
Märsta
Solna
Vårsta
Åby
Rotebro
Älta
Haninge
Jordbro
Nämndö
Nämndö
Dalarö
Tullinge
Saltsjöbaden
Långvik
Strömma
Djurö
Dyvik
Boda
Sollenkroka
Salem
Salem
Huddinge
Södertörn
Färingsö
Lovön
Ljusterö
Värmdön
Runmarö
Vindö
Ingarö
Adelsö
Täby
Upplands
Väsby
Bålsta
Kista
Sollentuna
Häggvik
Östlig förbindelse
Tvärförbindelse
Södertörn
Förbifart
Stockholm
Södra länken
Norra länken
Norrortsleden
Essingelänken
CENTRALA
STOCKHOLM
Södertälje
Grinda
INFRASTRUKTUR
En viktig pusselbit för att förbättra den nord-sydliga förbindelsen är E4 Förbifart Stockholm, som kommer leda
till ökad tillgänglighet för transporter inom länet. Den nya sträckningen av E4:an är ca 21 kilometer lång och
binder ihop de norra och södra delarna av länet, samtidigt kommer vägen att avlasta Essingeleden och inner-
Samtidigt genomgår även järnvägsnätet förbättringar för att kunna öka kapaciteten och möjliggöra för gods-
tågen att ta en större andel av den växande transportvolymen. Infrastrukturprojekten Förbifart Stockholm och
Tvärförbindelsen Södertörn förväntas rita om kartan för lager- och logistiksegmentet och bidra med positiva
effekter för norra och södra Stockholm.
24 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
MÄLARDALEN INKLUSIVE SÖDERTÄLJE ligger geograskt
nära Storstockholm och erbjuder även ur ett demograskt
perspektiv mycket bra förutsättningar för distribution,
eftersom en stor del av befolkningen kan nås inom ett kort
avstånd. Regionen har världsledande företag, framstående
universitet och ett befolkningsunderlag på cirka tre miljoner
människor. Regionens strategiska läge och utmärkta kommu-
nikationer gör att regionen ses som ett av landets bästa
lager- och logistiklägen. Den mycket goda infrastrukturen
runt Mälardalen skapar ett komplett utbud av transportslag
som möjliggör leveranser till Stockholm och Göteborg, men
även till Norge och Danmark. Spekulativ byggnation har ökat
under men är fortfarande på låga nivåer. Hyresnivåer
har noterat ett tryck uppåt under slutet på året i samband
med ökande byggkostnader. För bentliga lokaler är dock
hyresmarknaden mer splittrad, med högre vakansgrader
och lägre hyror på orter som drabbats av nedläggningar och
omstruktureringar av industrier. Nyproducerade moderna
ytor har mycket låga vakanstal och tryck ned på yielden har
noterats under året.
SÖDERTÄLJE
ESKILSTUNA
FLEN
VÄSTERÅS
ENKÖPING
UPPSALA
STOCKHOLM
NYNÄSHAMN
STOCKHOLMSREGIONEN är navet i den svenska ekonomin, vilket
gör att huvudstadens ekonomiska utveckling påverkar hela landets
utveckling. Regionen utgör tillsammans med Mälardalen Sveriges
demograska mittpunkt.
Stockholms län svarar för ca en tredjedel av landets BNP, en andel
som haft en stabil tillväxt under en lång tid och förväntas öka framöver.
Under de senaste åren har länet svarat för ca procent av landets
totala BNP-tillväxt och mer än hälften av alla jobb som tillkommit
under perioden kan härledas till Stockholmsregionen. Prognostiserad
BRP i Stockholm är starkare än BNP prognoser för Sverige som helhet.
Efterfrågan på lokaler inom lager-, logistik- och industrifastigheter
varit fortsatt hög i Stockholmsregionen. Regionens strategiska läge och
utmärkta kommunikationer har medfört att Stockholm ses som ett
av landets bästa lägen från ett logistikperspektiv. Prime yield noteras i
regionen mellan , och , procent.
STOCKHOLM
MÄLARDALEN
UPPSALA, ENKÖPING, VÄSTERÅS, ESKILSTUNA, FLEN OCH SÖDERTÄLJE
STOCKHOLM NORR
MÄLARDALEN NORR
MÄLARDALEN SYD
STOCKHOLM SYD
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 25
KÖPENHAMN
OSLO
BORÅS
OSLO
KÖPENHAMN
OSLO
BORÅS LIGGER I SYDVÄSTRA SVERIGE, nära Göteborg och med sina
dryga invånare är kommunen Sveriges :e största. Under de
senaste åren har kommunen etablerat en stark position på logistik,
lager och industrimarknaden. Borås har ett bra geograskt läge med
goda kommunikationer till Jönköping, Helsingborg och Göteborg.
Borås har således ett väldigt gott sydvästligt läge med ett stort upptag-
ningsområde i hela sydvästra Sverige, men även kommunikations-
möjligheter österut. Området är väldigt hett på investerarmarknaden
och har sett yielder sjunka under året vilket är en trend som bedöms
fortsätta. Prime yield noteras på , procent och bedöms sjunka till
nivåer under procent under nästkommande år. Området har också
låga vakanser och exempelvis noteras vakansen i Viared strax under
procent.
Källa: Newsec, SCB
KÖPENHAMN
KÖPENHAMN UTGÖR EN STOR DEL av Danmarks ekonomi och står
för nästan hälften av BNP. Staden är således den största drivkraften
i den danska ekonomin trots att området enbart huserar cirka en
tredjedel av befolkningen. Köpenhamn är strategiskt beläget med
närhet till Tyskland och Malmö. Således är det mycket öden i staden
och läget är attraktivt för lager, logistik och lätt industri. Det nns en
hög efterfrågan på fastighetssegmentet som även ökat sin andel av den
totala transaktionsvolymen, där segmentet idag står för procent
jämfört med snittet på procent de föregående åren. Segmentet har
noterat yieldkompression under de senaste åren och prime yield ligger
strax över procent i Köpenhamn. Yielderna är således fortfarande
högre än i Sverige och Stockholm.
Källa: Newsec, SCB
HUVUDSTADEN I NORGE utgör en stor del av ekonomin och står
för cirka en tredjedel av landets BNP. Staden är en viktig drivkraft i
ekonomin men inte enskilt dominerande. Även om upptagningsområdet
är något begränsat för industri, logistik och lager i Oslo, huserar staden
och dess närområden, inkluderat Fredrikstad, en stor del av befolk-
ningen. Detta i kombination med att Oslo är en hamnstad och har goda
kommunikationer med Sverige gör läget attraktivt. Investerarmarknaden
i staden är fortsatt stark och Oslo står för ungefär procent av trans-
aktionsvolymen. Industri har fortsatt att vara hett i landet och staden
har noterat yieldnedgångar. Prime yield noteras runt procent i Oslo
och prognostiseras att fortsätta ned under procent under .
Källa: Newsec, SCB
VÅRA NYA MARKNADER
Under 2021 etablerade sig Stendörren på tre
utvalda marknader utanför Storstockholm och
Mälardalen genom förvärv av fastigheter i Borås,
Köpenhamn och Oslo. Även dessa städer karak-
täriseras av god tillväxt och de förvärvade fastig-
26 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
VATTNET 6
BORÅS
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 27
FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
Under förvärvade Stendörren fjorton fastigheter
i tolv separata transaktioner, med en total uthyr-
ningsbar yta om ca kvm. Alla fastigheter
som signades hade dock inte tillträde under .
Sammanlagt överenskommet fastighetsvärde i dessa
förvärv uppgick till miljoner kronor.
Som en del i Stendörrens tillväxtmål ska bolaget
dels förvärva fastigheter i såväl bentliga marknader,
exempelvis Storstockholm och Mälardalen, men även
expandera till nya svenska och utländska marknader.
Förutom att förvärva fastigheter på två av bolagets
bentliga marknader, Eskilstuna och Västerås, har
Stendörren år expanderat till tre nya marknader.
En i Sverige; Borås/Viared, samt de två första mark-
naderna utanför Sverige; Köpenhamn och Oslo. Alla
tre marknaderna är attraktiva regioner. Stendörren
kommer även fortsättningsvis att utvärdera ytterligare
nya marknader i syfte att uppnå bolagets långsiktiga
tillväxtmål.
Vidare så önskar Stendörren förvärva fastigheter
där andelen lokaler för industri, lager och logistik
är så hög som möjligt. Detta i syfte att dra nytta av
hela bolagets samlade kompetens och erfarenhet av
dessa lokalslag. Vid expansion till nya marknader är
ambitionen att över tid uppnå en kritisk massa, i syfte
att erhålla en egen organisation för effektiv fastighets-
förvaltning och uthyrningsverksamhet.
FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR
FÖRVÄRV UNDER ÅRET
UTHYRNINGSBAR KÖPESKILLING TILLTRÄDES-
KOMMUN FASTIGHET AREA, M
2
FASTIGHETSTYP MKR DATUM
Västerås Hovmästaren 2 8 629 Lättindustri 102 2021-03-01
Eskilstuna Lagersberg 1:6 6 298 Lättindustri 75 2021-05-10
Borås Vattnet 7 6 341 Lager, lättindustri 84 2021-07-01
Borås Vattnet 6 3 700 Lager, lättindustri 45 2021-07-02
Västerås Skonerten 2 4 685 Industri, Kontor, Lager 48 2021-10-01
Fredrikssund Pedersholmsparken 10 7 924 Lager, lättindustri, mark 137 2021-12-01
Fredrikssund Pedersholmsparken 13 1 587 Lager, lättindustri 0 2021-12-01
Fredrikssund Roskildevej 157A 0 Mark 0 2021-12-01
Västerås Servitrisen 3 4 302 Lager, lätt industri 66 2021-12-08
Køge Sandvadsvej 7 3 054 Lager, lätt industri 41 2021-12-15
Lillestrøm Heiasvingen 33 2 850 Lager, lätt industri 55 2021-12-17
Hvidore Avedøreholmen 51 2 046 Lager, lätt industri 29 2021-12-22
Kastrup Kirstinehøj 3 4 772 Lättindustri 42 2022-01-04
Eskilstuna Grönsta 2:65 4 999 Lager, lätt industri 64 2022-09-01
61 187 788
28 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Till följd av näthandelns mognad, som påskyndats
av pandemin, har konsumenterna börjat ställa högre
krav på korta leveranstider. Detta har medfört en
ökad efterfrågan från detaljhandel och logistik att
etablera sig i stadsnära områden. Även efterfrågan
från hyresgäster inom lätt industri samt övriga service-
funktioner förväntas öka i takt med att befolkningen
ökar och traditionella industriområden konverteras
till annan användning, exempelvis bostäder. På grund
av ovanstående ser marknadsförutsättningarna för
stadsnära lägen fortsatt mycket goda ut, med stigande
hyresnivåer och fortsatt låga vakanser.
Fastigheter i närförorter har ofta bättre tillgäng-
lighet till större vägar och/eller järnvägsnätet än
fastigheter i stadsnära lägen. Likt stadsnära lägen
råder det en generell brist på mark i närförorter samt
att en del bentliga områden konverteras till mer
levande stadsområden med en blandning av bostäder,
kontor och handel. Hyresgäster i närförorter har ofta
lägre krav på snabba leveranser till kunder, vilket
bland annat återspeglar sig i en något lägre hyresnivå.
Fastigheter i ytterstadslägen, skiljer sig mot de övriga
lägeskategorierna genom att tillgängligheten på
exploaterbar mark är mycket högre samt att tillgäng-
ligheten till dessa områden inte begränsas av trak
och askhalsar i samma utsträckning som i mer
centrala områden. Majoriteten av nyproduktionen i
Stockholm har och kommer ligga i ytterstadslägen.
Möjligheten till nyproduktion öppnar upp för
ändamålsenliga fastigheter med modernitet, exi-
bilitet samt pressade driftkostnader. Detta medför
att hyresnivåerna i dessa områden ofta begränsas
till nyproduktionshyra. Ovan trender gäller även
för Köpenhamn och Oslo där Stendörren förvärvat
fastigheter under .
Stendörrens lokaler för lager, logistik och lätt
industri svarade tillsammans för ca procent av
den totala uthyrningsbara ytan. Bolagets utbud av
kontorsytor utgörs till procent av uthyrningsbar
yta. De esta av Stendörrens hus innehåller en
blandning av ytslag.
STENDÖRRENS
LOKALTYPER
Ytfördenlning utifrån klassicicering Fördelning uthyrbar yta
FÖRDELNING
UTHYRBAR
Y TA, PR O-
CENT AV
TOTAL YTA
Lager och logistik, 46 %
Lätt industri, 21 %
Kontor, 21 %
Sällanköpshandel, 10 %
Övrigt, 2 %
Ytfördenlning utifrån klassicicering Fördelning uthyrbar yta
Sedan -talets början har lager-, logistik- och industrifastigheter vuxit fram som ett eget
segment på fastighetsmarknaden. I stadsnära lägen är utbudet på exploaterbar mark i stort
sett obentligt och många verksamhetsområden konverteras till exempelvis bostäder. Sam-
tidigt ökar efterfrågan på verksamhetslokaler, vilket i sin tur vilket bidrar till ett generellt
positivt tryck på hyresnivåerna samt mycket låga vakansgrader.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 29
Att vara hyresvärd innebär mycket ansvar men också spännande möjligheter. Genom en
bred och diversierade bas av hyresgäster har Stendörren nära dialog med företag från en
mängd olika branscher och får ta del av deras utveckling. Stendörren spelar en viktig roll för
att dessa företag ska kunna växa och utvecklas.
STENDÖRRENS
HYRESGÄSTER
HYRESGÄSTER/FASTIGHET
1 st, 16 %
2–5 st, 44 %
6–10 st, 11 %
11– st, 29 %
BASERAT
PÅ
AREA
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl
väletablerade, små- och medelstora företag, som stora
multinationella företag. Inom fastighetsbeståndet
nns det även en stor spridning mellan branscher.
Vi är glada och stolta över att ha ca hyresavtal
vid årets slut.
Antalet hyresavtal, i kombination med att
procent av fastigheterna (räknat till hyresvärde) utgörs
av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar
en god riskspridning och minskar sannolikheten
för stora vakanser eller hyresförluster på grund av
konkurser.
Per december svarade de tio största hyres-
avtalen för knappt en fjärdedel av den samlade, årliga
grundhyran från bolagets hyresgäster. Stendörrens
största hyresavtal, där Coop Sverige Logistik AB är
hyresgäst, representerar knappt procent av den
samlade årshyran.
ANTAL HYRESGÄSTER
PER FASTIGHET
30 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
COOP LOGISTIK AB
Coop Logistik AB stödjer Coop-koncernen i lokal- och
fastighetsfrågor till dagligverksamheten inom Coop
samt den övriga kooperativa handeln i Sverige. I fast-
igheten Nygård 2:14 i Upplands-Bro hyr Coop totalt
drygt 129 000 kvm, omfattande huvudsakligen
lagerlokaler samt kontor. Fastigheten har sedan
den byggdes på 1970-talet utgjort Coops svenska
huvudlager för kolonialvaror och fungerar som ett
nav i företagets logistiknät. Hyresavtalet upphör
2023-12-31.
STOCKHOLM VATTEN OCH AVFALL
Stockholm Vatten och Avfall förser 1,5 miljoner stock-
holmare med rent kranvatten varje dag, renar deras
avloppsvatten och ser till att de kan ta hand om sitt avfall
på ett miljömässigt sätt. Man utvecklar även en hyper-
modern sorterings- och matavfallsanläggning, HSMA, i
fastigheten. Hyresavtalen i fastigheterna Fotocellen 2
och Stillbilden 6 har en area om drygt 6 000 kvm.
UNILEVER EUROPE B.V.
Unilever är ett handels- och livsmedelsföretag
som tillverkar och säljer produkter under 400
olika varumärken runt om i världen. Ett urval av
de främsta varumärkena inkluderar Lipton, GB Glace,
Via, Axe, Ben & Jerry’s, Dove m.fl. Unilever hyr en
kontors- och lagerfastighet i Flen om totalt 13 121 kvm.
I fastigheten Talja 1:36, ryms frys- och varmlager samt
kontor om drygt 13 000 kvm.
VÅRA
10 STÖRSTA
HYRES-
GÄSTER
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 31
ÅTTA.45 TRYCKERI AB
Åtta.45 tryckeri AB har en av landets
största tryckeriverksamheter. Åtta.45
hyr kontors- och produktionslokaler
i fastigheten Veddesta 2:53 i Järfälla
om totalt 11 200 kvm.
MOUNTAIN TOP
Mountain Top är en internationell
marknadsledare inom utveckling och
produktion av utrustning och tillbehör
för pickupbilar. De är orderproduce-
rande och deras partners och kunder
är biltillverkarna Ford, VW,Toyota,
Pedersholmparken 10 och 13 och
förhyrd area är ca 9 500 kvm.
ALFA LAVAL TUMBA AB
Alfa Laval är en ledande global
leve- rantör av produkter och
lösningar inom värmeledning och
vätskehantering, se- paratorer och
pumpar/ventiler. Bolaget är noterat
på Nasdaq Stockholm med ett
börsvärde om ca 55 miljarder kronor.
Alfa Laval hyr 19 607 kvm i fastig-
heten Kälby 1:55 i Eskilstuna.
BACTIGUARD AB
Bactiguard AB är ett svenskt medicin-
teknikföretag listat på Nasdaq Stock-
holm. Fastigheten om 4 077 kvm, som
byggdes 2014, inrymmer Bactiguards
huvudkontor och huvudsakliga
forskningsanläggning.
LEASEPLAN SVERIGE AB
LeasePlan är ett av världens ledande
leasingbolag, med 1,7 miljoner fordon
i över 30 länder. Bolaget hanterar
alltifrån inköp av fordon och underhåll
till att sälja återlämnade leasingbilar.
Hyresgästen hyr 5 500 kvm
Stendörrens fastighet på Truckvägen
2 i Upplands Väsby vilken erbjuder
ett unikt skyltläge mot E4:an och
skeppsanläggning för bilförsäljning.
INFOCARE SERVICE AB
InfoCare Service AB är en service-
leverantör av teknisk utrustning som
erbjuder onsite service, installationer,
transporter och mjukvarutjänster
till företag. De har 60 serviceställen
och 1100 anställda i Sverige, Norge,
Danmark och Finland. Infocare hyr ca
5 300 kvm i kvarteret Båglampan 35.
NACKA VATTEN
OCH AVFALL AB
Nacka vatten och avfall AB levererar
säkra vatten- och avfallstjänster för
alla som besöker, lever eller verkar i
Nacka kommun. Nacka vatten och
avfall arbetar med avfallshantering,
återvinning, vattenförsörjning och
avlopp och hyr idag ca 2 800 kvm.
FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
STÖRSTA
HYRESGÄSTERNA,
INTÄKTER
COOP Logistics AB, 11 %
Alfa Laval Tumba AB, 2 %
Åtta.45 Tryckeri AB, 2 %
Mountain Top, 2 %
Unilever Europe BV, 2 %
Stockholm Vatten AB, 1 %
Bactiguard AB, 1 %
InfoCare Service AB, 1 %
Nacka vatten och avfall AB, 1 %
LeasePlan Sverige AB, 1 %
Övrigt, 76 %
FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
32 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 33
STENDÖRRENS VERKSAMHET
PROJEKT
FASTIGHETSUTVECKLING
Bolagets tre delområden inom fastighetsutveckling är fastighetsförädling, nyproduktion och
bostadsutveckling.
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
FASTIGHETSFÖRÄDLING
Genom fastighetsförädling tillvaratar Stendörren fastigheternas möjlighet att möta
kundernas behov av ändamålsenliga lokaler. Genom att utveckla, höja kvaliteten och
modernisera skapas förutsättningar för bibehållna och långa kundrelationer. Det
genererar stabila kassaöden och värdetillväxt. Sid –.
NYPRODUKTION
Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata bentliga byggrätter och tillskapa nya.
I beståndet nns idag både detaljplanelagda byggrätter och framtida byggrätter som
tillskapas genom ett aktivt detaljplanearbete. Utvecklingen av byggrätter drivs med
utgångspunkt från marknadens efterfrågan. Sid –.
BOSTADSUTVECKLING
När Stockholmsregionen växer förändras också markanvändningen i många områden
där Stendörren har fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i många
traditionella lager- och industriområden skapas ett omvandlingstryck mot bostäder.
Stendörren arbetar med att identiera omvandlingsmöjligheter och utvecklingspo-
tential i fastighetsbeståndet, och där det nns rätt förutsättningar att bidra till att det
tas fram nya detaljplaner för bostäder. Sid –.
34 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
FASTIGHETSFÖRÄDLING
FASTIGHETSUTVECKLING
– FASTIGHETSFÖRÄDLING
STENDÖRREN BEDRIVER FASTIGHETSFÖRÄDLING
inom ramen för sin utvecklings- och projektverk-
samhet. Genom noggrann analys av bentliga
fastigheter utifrån parametrar som geograskt läge,
närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler,
typer av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer
och investeringsbehov, identieras förädlingsobjekt.
Arbetet sker i nära samarbete mellan medarbetare
inom förvaltning, uthyrning, utveckling och trans-
aktion. Under investerade Stendörren
miljoner kronor () i det bentliga fastighetsbe-
ståndet. Ofta sker investeringarna i samband med
nyteckning av hyresavtal. Antingen för att hyresgästen
är ny och har andra önskemål än föregående eller för
att den bentliga hyresgästens behov har förändrats.
Under året har Stendörren löpande nytecknat
hyresavtal, både för nya kunder och för bentliga
kunder med förändrade behov, vilket medfört projekt
där lokaler anpassas efter specika önskemål. Genom
att förädla bentliga byggnader och lokaler utvecklas
fastigheternas potential vilket skapar ytterligare
värden. Det leder vidare till att framtida hyresintäkter
ökar, högre snitthyror uppnås och till att nya använd-
ningsområden för lokalerna tillskapas.
Samhällets utveckling påverkar såväl de områden vi verkar i som våra kunders verksamheter.
För att kunna möta förändrade förutsättningar på bästa sätt, tar Stendörren tillvara på
potentialen i fastigheter i områden där utveckling sker och tillväxt nns.
IDENTIFIERAD MÖJLIGHET
ATT FÖRÄDLA OCH UTVECKLA
IDÉ
UTVECKLING
GENOMFÖRANDE
ÖVERLÄMNING
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 35
PROJEKT
UPPSALA
VATTEN
UPPSALA VATTEN FLYTTAR IN I HUSBYBORG 15:1
Hösten 2021 tecknade Stendörren Fastigheter ett tioårigt avtal med Uppsala Vatten
2 779 kvm och har en tillhörande gårdsyta på 9 000 kvm.
I fastigheten Husbyborg 15:1, som ligger på Libro Ringväg 31 i Uppsala, är målet att
kunna erbjuda dem en ändamålsenlig och långsiktig lösning för deras lokalbehov.
Uppsala Vatten och Avfall levererar dricksvatten, renar avloppsvatten, hämtar
hushållsavfall, producerar biogas och återvinner avfall och var i behov av så kallade
Efter avtalstecknande har Stendörren verksamhetsanpassat lokalerna för Uppsala
36 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Under har Stendörren fortsatt arbetet både med bentliga byggrätter samt med plan-
frågor för nya byggrätter inom lager, logistik och lätt industri, men även för bostäder. Målet
är att löpande bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva, hållbara och
moderna byggnader.
EFTERFRÅGAN PÅ MODERNA LAGER- OCH
LOGISTIKLOKALER
har ökat under året. Detta till
följd av ökad tillväxt i Stockholm och Mälardals-
regionen, samt av förändrade köpbeteenden hos
konsumenter som bland annat ökat kraven på snabba
leveranser vid e-handel.
Utveckling av byggrätter och projektfastigheter är
primärt kunddriven. Fokus är att identiera bentliga
och nya hyresgäster med förändrat lokalbehov
och möta detta genom nyproduktion eller till- och
ombyggnation av bentliga fastigheter. Under
har Stendörren sökt och erhållit ertalet bygglov
samt även startat byggnation av nya byggnader. Två
bygglovsansökningar avser logistik och tre avser
mindre byggnader för lätt industri. Samtliga pågående
projekt är belägna i väletablerade och expansiva
områden där det nns en tydlig efterfrågan. Bolaget
erbjuder marknaden hållbara, moderna och verksam-
hetsanpassade lokaler. Under har två projekt,
vardera större än miljoner kronor, färdigställts.
Det är två ombyggnationer för kunder varav en i
Stockholm, Bromma och en i Eskilstuna.
Stendörren hade per december totalt
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om
totalt kvm, huvudsakligen för lager, logistik,
lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrätts-
portföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är
koncentrerade till expansiva kommuner och områden
i Storstockholm samt tillväxtorter i Mälardalen. För
vissa fastigheter pågår även arbete med att skapa
ytterligare byggrätter inom bentligt användnings-
område eller genom omvandling av användningsom-
råden till exempel för bostadsändamål.
FASTIGHETSUTVECKLING
– NYPRODUKTION
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
NYPRODUKTION
MARKNADS-
UTBLICK:
NYPRODUK-
TION
Källa: Newsec
Antal kvm
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
P
Antal kvm
0
50 000
100 000
150 000
200 000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
P
Nyproduktionsvolymerna under 2021 för lager-, logistik- och industrifastigheter
uppgick till 475 000 kvadratmeter i Stockholm. Detta kan jämföras med snittet
i Stockholm för de fem senaste åren om 126 000 kvadratmeter. Spekulativ
byggnation ökade under året i huvudstaden och ansvarade för en större andel
av den totala volymen nyproduktion, i samband med en stark investerarmark-
nad och stor efterfrågan från hyresgäster. Med internationella mått mätt förblir
andelen spekulativ byggnation dock fortfarande förhållandevis låg. Newsec
prognostiserar att 515 000 kvadratmeter färdigställs i Stockholm under 2022,
vilket är något högre än 2021 och mycket högre än snittet mellan 2015 och 2020.
Under 2021 färdigställdes totalt 161 000 kvadratmeter lager-, logistik- och
industrifastigheter i Mälardalen. Detta utgjorde en kraftig ökning från 2020,
-
jekt och volymen nyproduktion bedöms i linje med 2019 och 2021 års nivåer
under de kommande åren.
NYPRODUKTION
LOGISTIK-, LAGER- OCH
INDUSTRIFASTIGHETER,
MÄLARDALEN
NYPRODUKTION
LOGISTIK-, LAGER- OCH
INDUSTRIFASTIGHETER,
STOCKHOLM
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 37
KOMMANDE PROJEKT
KOMMUN
HUVUDSAKLIG
FRAMTIDA
ANVÄNDNING
BEDÖMD
BYGGRÄTT
*
(BTA M
2
) STATUS DETALJPLAN
BEDÖMD MÖJLIG
BYGGSTART**
Upplands-Bro Logistik 400 000 Inom detaljplan 2022-2023
Södertälje Logistik 61 800 Inom detaljplan 2022-2026
Eskilstuna Logistik 10 000 Inom detaljplan 2022-2024
Stockholm Lätt industri 8 000 Inom detaljplan 2022-2023
Enköping Logistik 8 000 Inom detaljplan 2022-2023
Upplands-Bro Logistik 7 400 Inom detaljplan 2022-2023
Upplands-Bro Lätt industri 2 500 Inom detaljplan 2022-2023
Enköping Lätt industri 4 500 Inom detaljplan 2022-2023
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2022-2024
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2022-2023
Botkyrka Bostäder 57 000 Inom detaljplan 2023-2024
Sollentuna Bostäder 7 000 Ändring krävs 2023-2024
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2023-2024
PÅGÅENDE PROJEKT
FASTIGHET TYP AV PROJEKT
BEDÖMT
SLUTDATUM STORLEK M
2
BEDÖMD
INVESTERING*,
MKR NUVARANDE FAS
Almnäs 5:23 Ny logistik Q4 2022 11 400 166 Pågående byggnation***
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q4 2022 2 600 42 Projektering***
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2022 2 100 36 Projektering***
Viby 19:66 Ny logistik Q4 2022 5 600 100 Pågående byggnation***
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2023 2 100 39 Projektering**
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 100 39 Projektering**
Tegelbruket 1 Nya Bostäder Q3 2024 18 000 - Projektering**
Totalt pågående projekt 43 900 >422
* Inkluderar bokfört värde mark. Estimerad investering för Tegelbruket visas ej på grund av planerad upphandlingsprocess
** Ansökan om bygglov inlämnad
***Mark- eller bygglov har erhållits
AVSLUTADE PROJEKT
FASTIGHET BESKRIVNING FÄRDIGSTÄLLANDE STORLEK, M
2
INVESTERING, MKR
Båglampan 35 Hyresgästanpassning Q1 2021 5 300 35
Kälby 1:55 Hyresgästanpassning Q1 2021 19 607 36
Total 24 907 71
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
NYPRODUKTION
38 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
PROJEKT: Nyproduktion lättindustri
OMRÅDE: Bäckby industriområde, Västerås
ADRESS: Gjutjärnsgatan 8
AREA: ca 2 600 kvm
BYGGSTART: Årsskiftet 2021/2022
VIBY 19:66
Stendörren äger och förvaltar sex fastigheter i Brunna som är helt
eller delvis bebyggda. Planerna är att utveckla den obebyggda
marken för att möta efterfrågan på verksamhetsanpassade lokaler
för en eller era hyresgäster som vill dra nytta av det utmärkta
logistikläget. Inom Viby : nyproducerar Stendörren en
logistikbyggnad om ca kvm. Det är den första etappen av
två på fastigheten.
HJULSMEDEN
I Bäckby industriområde utanför Västerås utvecklar Stendörren
funktionella lokaler med utmärkt skyltläge för olika typer av
verksamheter. Fastigheten erbjuder exibla lokaler för små eller
medelstora verksamheter med inriktning på lager, lätt industri
eller handel.
PROJEKT: Nyproduktion logistik
OMRÅDE: Brunna, Upplands-Bro
ADRESS: Symmetrivägen 9–11
AREA: ca 12 000 kvm, varav 6 000
i en första etapp
BYGGSTART: Hösten 2021
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
NYPRODUKTION
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
NYPRODUKTION
PÅGÅENDE
PROJEKT
PÅGÅENDE
PROJEKT
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 39
PROJEKT: Nyproduktion lättindustri
OMRÅDE: Librobäck, Uppsala
ADRESS: Libro ringväg 27, Uppsala
AREA: ca 2 100 kvm
BYGGSTART: Årsskiftet 2021/2022
ALMNÄS
I Almnäs i Stockholm syd, ett av Stockholms mest attraktiva och
expansiva logistiklägen, utvecklar Stendörren sina fastigheter
med höga ambitioner vad gäller hållbarhet, funktion och exibi-
litet. I området pågår nyproduktion av logistik, men det planeras
även för nyproduktion av lokaler för mindre lager eller lättare
industriverksamhet. Etapp utgörs av en logistikbyggnad om ca
kvm som uppförs med höga hållbarhetsmål
LIBROBÄCK
I Librobäck utanför Uppsala utvecklar Stendörren funktionella
verksamhetslokaler i attraktiva storlekar. Målet med projektet i
Librobäck är att erbjuda exibla och moderna verksamhets-
lokaler för företag med behov av mindre till medelstora lokaler
för lager eller enklare produktion.
PROJEKT: Nyproduktion logistik
OMRÅDE: Almnäs, Södertälje
ADRESS: Regementsgatan
AREA: ca 11 500 kvm
BYGGSTART: Hösten 2021
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
NYPRODUKTION
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
NYPRODUKTION
PÅGÅENDE
PROJEKT
PÅGÅENDE
PROJEKT
40 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Den pågående utvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i Stockholmsregionen
skapar en ökad efterfrågan på bostäder. För att klara bostadsförsörjningen behöver
Stockholms kranskommuner förtäta bebyggelsen och i allt högre utsträckning planlägga
till exempel industrimark för bostadsändamål. Inom vårt bentliga fastighetsbestånd
arbetar vi även långsiktigt med att ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen.
UNDER ÅRET HAR STENDÖRREN fortsatt arbetet med
utveckling av bentliga och nya bostadsbyggrätter. I
Botkyrka har Stendörren en detaljplan som medger
utveckling av ca bostäder och ca kvm
kommersiella lokaler. I juni erhöll Stendörren bygglov
för den första etappen omfattande två bostadskvarter.
För närvarande pågår program- eller planarbeten
i Stockholm och Sollentuna och processerna
benner sig i olika skeden. Den nya översiktsplanen
i Stockholm och men också era andra kommuner
skapar goda förutsättningar för att initiera och starta
er planprocesser för bostäder. Stendörren har under
året arbetat med att identiera nya områden och fast-
igheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter
för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark,
i anslutning till en bentlig byggnad eller genom att
konvertera bentliga byggnader.
KOMMUN
FASTIGHETS-
BECKNING
MÖJLIGHET ATT
BEBYGGA UPP TILL STATUS
Botkyrka Tegelbruket 1 Ca 800 st lägenheter Lagakraftvunnet bygglov för två bostadkvarter
om 326 lägenheter har erhållits.
Sollentuna Traversen 14
Traversen 15
Ca 85 st
lägenheter
Detaljplan beräknas vinna laga kraft 2023.
Järfälla Veddesta 2:54 Ca 130 st
lägenheter
Ansökt om planbesked.
Stockholm
Övrigt
Stenskärven 4, 5 Upp till 300
lägenheter
Upp till 1 200
bostäder
Förstudie pågår, programarbete
Förstudie pågår.
STÖRRE POTENTIELLA BOSTADSBYGGRÄTTER
FASTIGHETSUTVECKLING
– BOSTADSUTVECKLING
Fastighetsförädling
Nyproduktion
Bostadsbyggrätter
BOSTADSUTVECKLING
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 41
TEGEL-
BRUKET 1
BOTKYRKA
42 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
BAKGRUND OCH SAMMANFATTNING
Stendörrens totala tillgångar uppgick den december
till miljoner kronor ( ). Bolagets
verksamhet nansieras med eget kapital, räntebärande
skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och
de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste
kapitalkällorna och svarade per balans dagen för
procent () respektive procent () av bolagets
totala nansiering.
Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och
kapitalbindning. Räntebindningen minskar ränte-
känsligheten samtidigt som en spridning av lånens
kapitalbindning över era år minskar renansierings-
risken. Enligt bolagets nanspolicy får inte mer än
procent av alla lånens kapitalbindning förfalla till
renansiering under ett enskilt år. Förfallostrukturen
av Stendörrens räntebärande skulder vid utgången av
framgår av tabellen på nästa sida.
Stendörren har vidare nansiella åtaganden (cove-
nanter) i sina låneavtal. De nansiella åtagandena är
kassaödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad
och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa
åtaganden.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
miljoner kronor ( ) motsvarande en belå-
ningsgrad om procent (). Skulderna utgörs av lån
från kreditinstitut om miljoner kronor ( ),
två obligationslån om totalt miljoner kronor
() samt säljarreverser om miljoner kronor ().
Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets
redovisningsprinciper uppgår till – miljoner kronor
(). Den kortfristiga delen av de räntebärande
skulderna uppgår till miljoner kronor ( ) och
består av lån och amorteringar som förfaller inom de
kommande månaderna.
SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut
består av bilaterala banklån som upptagits med
säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen
tillhandahålls av sex olika banker.
OBLIGATIONSLÅN
Stendörrens ena obligationslån (-) uppgår
till miljoner kronor och löper med en ränta om
Stibor plus , procent och Stendörrens andra
obligationslån (–) uppgår till miljoner
kronor och löper med en ränta om Stibor plus ,
procent.
KAPITALBINDNING
Långfristiga räntebärande skulder uppgick per
december till miljoner kronor (
), motsvarande ca procent ( procent) av de
totala räntebärande skulderna. Kortfristiga ränte-
bärande skulder uppgick till miljoner kronor (
). Kortfristiga räntebärande skulder uttrycker
koncernens nansierings behov på kort sikt och
påverkar bolagets renansieringsrisk. Löpande amor-
tering utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtal-
senligt ska återbetalas inom tolv månader, typiska
kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen.
STENDÖRRENS VERKSAMHET
FINANSIERING
Investering i kommersiella fastigheter är kapitalintensiv verksamhet som ställer stora krav
på tillgång till både riskbärande kapital och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar över
tid och påverkas av både bolagsspecika faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god
avkastning till det riskbärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat kapital) och
externa faktorer såsom förändrade marknadsförutsättningar, konjunktur och makroekonomi.
Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital medan
ett av våra viktiga nansiella mål är att leverera en hög riskjusterad avkastning på det risk-
bärande kapitalet. För att minimera de nansierings-, ränte- och kreditrisker som beskrivs
närmare under Riskavsnittet (sid –) har styrelsen denierat en nanspolicy med vissa
intervall för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte exponering.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 43
Per december uppgick den genomsnittliga
kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till
kreditinstitut till , år (,) och för totala räntebä-
rande skulder , år (,), se tabell sid .
RÄNTEBINDNING
Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre månaders
Stibor som räntebas. Vid utgången av hade
Stendörren en portfölj av räntetak och ränteswap
med ett samlat nominellt värde uppgående till ,
miljarder kronor (motsvarande ca procent av
bolagets totala räntebärande skuld), se tabell sid .
Räntetaken utgör en försäkring som träder in om
Stibor skulle överstiga en viss nivå (”taknivån”). Den
genomsnittliga taknivån i bolagets portfölj av räntetak
uppgår till , procent. Räntetaken har en genom-
snittlig återstående löptid om , år vid årets utgång.
En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte
av räntebetalningar under en bestämd tidsperiod.
Genom att kombinera ett lån med rörlig ränta och
en ränteswap kan en förutbestämd ränta säkerställas
under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att
Stendörren erhåller en rörlig ränta (motsvarande
räntan på låneavtalet) samtidigt som en fast ränta
(swapränta) erläggs. Stendörrens ränteswap hade på
bokslutsdagen en löptid om , år. Per december
uppgick den genomsnittliga räntebindningen
på räntebärande skulder till kredit institut, inklusive
effekten av ingångna räntederivat, till , år (,).
ÖVRIGA SKULDER
Uppskjuten skatteskuld uppgick per december till
miljoner kronor () och avser huvudsakligen
skatten på fastigheter, obeskattade reserver och
outnyttjade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder
består kortfristiga skulder av leverantörsskulder,
upplupna kostnader och förutbetalda intäkter,
skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder,
tillsammans uppgående till miljoner kronor ().
RÖRELSEKAPITAL
Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa-
ödet från den löpande verksamheten i kombination
med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är
tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den
kommande -månadersperioden. Med rörelsekapital
avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för
att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de
förfaller till betalning. Bolagets löpande verksamhet
binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten
av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som
utgifterna primärt betalas i efterskott.
Stendörren hade vid årsskiftet likvida medel om
miljoner kronor och outnyttjade krediter om
miljoner kronor.
44 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULD, PER 31 DECEMBER 2021, MKR
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 >2028 SUMMA
ANDEL AV
TOTAL , %
Swedbank 0 577 675 1 234 0 0 0 0 2 486 44
Danske Bank 461 575 0 0 222 0 0 0 1 258 22
Nordea 0 239 0 0 0 0 0 0 239 4
Sörmlands
Sparbank 188 30 0 55 0 0 0 0 272 4
Sparbanken
Enköping 0 0 0 0 0 0 0 10 10 0
SEB 0 74 0 0 0 0 0 0 74 1
Obligation 0 0 700 600 0 0 0 0 1 300 23
Revers 10 0 0 0 0 0 0 0 10 0
Summa 659 1 494 1 375 1 889 222 0 0 10 5 649 100
Andel av total, % 12 26 24 33 4 0 0 0 100,0
RÄNTEDERIVAT
MOTPART TYP NOMINELLT, Mkr
MARKNADS-
VÄRDE, Mkr TAKNIVÅ
ÅTERSTÅENDE
LÖPTID, År
Danske Bank Räntetak 300 2,8 2,00 % 4,68
Danske Bank Räntetak 600 5,9 1,00 % 3,77
Danske Bank Räntetak 300 2,9 1,00 % 3,77
Swedbank Räntetak 1 100 10,0 2,00 % 4,96
Swedbank Räntetak 750 6,9 2,00 % 4,98
Swedbank Räntetak 250 0,0 2,25 % 1,74
Swedbank Räntetak 250 0,3 2,25 % 2,75
Swedbank Räntetak 550 4,3 2,00 % 4,68
Nordea Räntetak 184 0,1 1,50 % 1,96
Summa 4 284 33,3 1,80 % 4,21
RÄNTEDERIVAT
MOTPART TYP NOMINELLT, Mkr
MARKNADS-
VÄRDE, Mkr RÄNTA
ÅTERSTÅENDE
LÖPTID, År
Swedbank Ränteswap 800 11,3 – 0,0875 % 2,72
Summa 800 11,3 –0,0875 % 2,72
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 45
PER 31 DECEMBER 2021 omfattade bolagets
fastighetsportfölj helägda fastigheter med ca
kvm uthyrbar yta. Enligt bolagets
bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter
avdrag för vakanser och rabatter) på rullande –
månadersbasis till ca miljoner kronor. Bolaget
bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår
till ca – miljoner kronor på årsbasis, således
förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto
om ca miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast
bolagets egen bedömning om den förevarande intjä-
ningsförmågan per december utan hänsyn
tagen till pågående nyuthyrningar, befarade vakanser
eller indexrelaterade hyresförändringar, eller andra,
ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på
driftnettot. Eventuella tillkommande förvärv eller
försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej
har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade.
Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos
av kommande resultatutveckling för Stendörren.
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA
*
* Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av
löpande intjäningsförmåga på årsbasis per december .
46 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
W
HÅLLBARHET
STENDÖRRENS
HÅLLBARHETSARBETE
Som ett led i Stendörrens hållbarhetsarbete utformades en hållbarhetsstrategi som
därefter implementerats i verksamheten. Bolaget har successivt utvecklat sitt hållbarhets-
arbete och under har en rad aktiviteter skett som yttat fram bolagets positioner inom
området. Bolaget har fortsatt fokusera på energieffektivisering, accelererat arbetet med
certiering av fastigheter och erhållit hållbarhetslänkad nansiering.
”ETT HÅLLBART FÖRETAGANDE ÄR UR ALLA ASPEKTER AV YTTERSTA
STRATEGISKA VIKT FÖR STENDÖRREN. DET KAN INTE NOG BETONAS.
HYRESGÄSTER, MEDARBETARE, FINANSIÄRER OCH ALLA ÖVRIGA
INTRESSENTER FÖRUTSÄTTER ATT VI VARJE DAG GÖR VÅRT YTTERSTA
FÖR ATT BIDRA TILL EN MER LÅNGSIKTIGT HÅLLBAR OCH JÄMLIK
UTVECKLING AV VÅRT SAMHÄLLE. VI HAR KOMMIT LÅNGT I VÅRT
ARBETE, MEN NU HÖJER VI RIBBAN YTTERLIGARE”.
ERIK RANJE, VD STENDÖRREN
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 47
W
17 %
MER ENERGIEFFEKTIVA
LOKALER MELLAN 2017–2021
(KWH/KVM)
98 %
FÖRNYELSEBAR OCH ÅTERVUNNEN
ENERGI ANVÄNDS I VERKSAMHETEN
41 %
REDUCERAD KLIMATPÅVERKAN
MELLAN 2017–2021 (kgCO
2
e/KVM)
1 599
TON CO
2
e
STENDÖRREN KLIMATKOMPENSERAR FÖR SITT
TOTALA UPPMÄTTA KLIMATAVTRYCK VIA PROJEKTET
GODAWARI GREEN ENERGY I INDIEN. PROJEKTET
HAR UPPNÅTT GOLD STANDARD HOS UNFCC
OCH DISTRIBUERAS VIA SOUTH POLE.
35 % 65 %
FÖRDELNING MELLAN KVINNOR
OCH MÄN PÅ STENDÖRREN
22 %
AV UTHYRNINGSBAR
YTA CERTIFIERAD
VID ÅRSSKIFTET
48 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Stendörren utvecklade och implementerade en
hållbarhetsstrategi . Under och har en
förnyad hållbarhetsstrategi, inklusive hållbarhetsmål,
arbetats fram.
Denna hållbarhetsrapport syftar till att beskriva hur
Stendörren bedriver och förnyar sitt hållbarhetsarbete
och vilka prioriteringar som görs. Den redovisar
resultatet för och beskriver vägen framåt.
ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD
Stendörren har ett hållbarhetsråd bestående av repre-
sentanter från bolagets olika delar. Hållbarhetsrådet
har som ansvar att koordinera bolagets hållbar-
hetsarbete utifrån den antagna strategin. Rådet
har månatliga möten och fokus är på framdriften
av hållbarhetsarbetet. Under har rådet varit
drivande bland annat i följande projekt: kontinuerliga
medarbetarundersökningar, hållbara nansieringar,
certiering av fastigheter och arbetet med gröna
hyreskontrakt.
HÅLLBARHET
SUCCESSIVT
ÖKADE AMBITIONER
Sedan starten har Stendörren drivit ett aktivt hållbarhetsarbete. Bolagets affärsidé är
att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, utveckla och förvärva
fastigheter på ett ansvarsfullt sätt.
ANSVAR FÖR
HÅLLBARHETSSTRATEGI
UTVECKLAR VERKTYG OCH
PROCESSER SOM VÄGLEDER
ANSVAR FÖR ATT
IMPLEMENTERA, UTBILDA
OCH FÖLJA UPP ARBETET
BIDRA MED IDÉER OCH
FÖLJA BOLAGETS
HÅLLBARHETSAMBITIONER
STYRELSE
STRATEGISKT ANSVAR
LEDNING
OPERATIVT/STRATEGISKT ANSVAR
AVDELNINGSCHEFER/CHEFER
IMPLEMENTERING AV
STRATEGI OCH ARBETE
MEDARBETARE
BIDRA MED IDÉER OCH KUNSKAPER SAMT VARA
MEDVETNA OM HÅLLBARHETSSTRATEGIN,
ARBETA UTIFRÅN DENNA OCH INTEGRERA
DET I DEN DAGLIGA VERKSAMHETEN
HÅLLBARHETS-
RÅDET
• Koordinerar hållbarhetsarbetet
utifrån den lagda strategin.
• Representeras av medarbetare
och chefer från olika funktioner
i organisationen.
SPECIFIKA HÅLLBARHETSPROJEKT
• Behandlas i mindre grupper
och involverar ytterligare
personer i organisationen.
Se modell för exempel på projekt
som genomförts under året.
HÅLLBARHETSRÅD
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 49
STENDÖRREN OCH FN:S GLOBALA MÅL
Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilket inkluderar FN:s 17 mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå
dessa mål krävs en gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas alla företag att inkludera de
som direkt och indirekt har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi, och där verksamhet kommer att ha en grundläggande
inverkan:
Bolagets slogan ”Lokaler som gör skillnad” är baserad på Stendörrens uppdrag
att tillsammans med hyresgästerna och andra samarbetspartners utveckla
framtidens lokaler med avseende på effektiv resursanvändning, energieffek-
tiva lokaler och hållbara logistiklösningar. Stendörrens största klimatpåverkan
ligger i att utveckla och förvalta sina fastigheter. Det är av största vikt för
Stendörren att fokusera på resurseffektivitet genom hela värdekedjan avse-
ende förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag
för att minska sin klimatpåverkan.
inte bara om att skapa förutsättningar för en säker, hälsosam och sund arbets-
miljö internt för medarbetarna. Det handlar även om att skapa detta värde för
hyresgäster och leverantörer. Läs mer under avsnittet Attraktiv arbetsgivare.
Andra globala mål som har indirekt koppling till Stendörrens hållbarhets-
strategi och verksamhet.
HÅLLBARHETSRÅDET
REGELBUNDNA
PULSMÄTNINGAR
HAR FORTSATT OCH
KOMPLETTERATS
MED eNPS-
MÄTNINGAR
FORTSATT
ATT CERTIFIERA
BEFINTLIGT
BESTÅND
UTBILDAT
PERSONALEN
I HÅLLBARHET
FÖRSTUDIER
AVSEENDE
SOLCELLER PÅ
FASTIGHETER
GENOMFÖRT
FÖRSTA GRESB-
RAPPORTERING
HÅLLBARHETSRÅDET
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
50 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
INTRESSENTDIALOG
I samband med framtagande av den förnyade håll-
barhetsstrategin har en intressentdialog genomförts
där bolagets intressenter i form av rådgivare, banker,
medarbetare, styrelse och ledning samt hyresgäster
via enkät fått svara på hur bolaget bäst kan bidra till
en hållbar utveckling. Därutöver har bolaget tagit
i beaktande hur andra bolag i branschen arbetar
med dessa frågor. Resultatet från intressentdialogen
visar att många av de tidigare hållbarhetsfrågorna
fortfarande är relevanta samtidigt som några nya
indikatorer lyfts fram som viktiga för bolaget.
VÄSENTLIGHETSANALYS
Intressentdialogen har följts av en väsentlighetsanalys
där fokusområdena för bolagets hållbarhetsarbete
valts ut. Väsentlighetsanalysen mynnade ut i fem
(tidigare fyra) fokusområden för Stendörren med
ett antal nya väsentliga frågor inom varje fokus-
område. De fem fokusområdena är; Operationell
excellens, Resurseffektivitet, Attraktiv arbetsgivare,
Framtidssäkring samt Socialt ansvar.
HÅLLBARHET
ANALYS AV
INTRESSENTER
OCH VÄSENTLIGHET
HYRESGÄSTER
FINANSIÄRER
ÄGARE
INTRESSENTMODELL
VÄSENTLIGA
INTRESSENT-
GRUPPER
HYRESGÄST-
OMBUD
STYRELSEN
MEDARBETARE
KOMMUN
RÅDGIVARE
FIG. 1
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 51
ÄGARE,
FINANSIÄR,
RÅDGIVARE,
STYRELSE
MEDARBETARE
INKL.
LEDNINGS-
GRUPP
HYRES-
GÄSTER/
HYRESGÄST-
OMBUD
KOMMUN
INTRESSENT- VÄSENTLIGA FRÅGOR KONTAKTYTOR FOKUS FÖR STENDÖRREN 2021
GRUPP
• God bolagsstyrning inom
ekonomi, miljö och det
sociala området
• Finansiering
• Transparens och
kommunikation
• Antikorruption
• Hyresgästfokus
• Attraktiv partner på
marknaden
• Tillväxt
• Avkastning
• Kompetensutveckling
• Företagskultur och
ledarskap
• Intern kommunikation
• Arbetsmiljö, hälsa, säkerhet
• Arbetsplanering och resurs
-
planering
• Resurseffektivitet
• Söka bra samarbete & dialog
• God kommunikation
• Följa lagar, avtal och
förordningar
• Professionalism
• Arbeta långsiktigt
• Transparens i förhandlingar
• Mångfaldsfrågor
• Söka bra samarbete & dialog
• Arbeta långsiktigt
• Attraktiv partner för hållbart
samhällsbyggande
•
Seminarium
• Investerarpresentationer
• Kvartalsrapportering
• Kontinuerliga dialoger/
möten
• Kontakt med VD, CFO
• Email, telefon
• Styrelsemöten
6–8 gånger/år
• Avdelningsmöten
veckovis
• Informationsmöten
månadsvis
• Konferenser med olika
teman
• Frukostar och informella
möten med kollegor
• Kundmöten
• Förhandlingar
• Dialog via upparbetade
personliga kontakter
• Planprocesser
• Dialog via upparbetade
kontakter
• Öka kunskap och förståelse för processer knutet
till hållbarhetsstrategin
• Effektivitetsförbättringar inom organisationen
och kostnadsfokus
• En ny hållbarhetsstrategi har arbetats fram under året.
• Stendörren har medverkat i GRESB för första gången
• Implementerat digitala system för fjärrstyrning, över-
vakning och resursoptimering
• Kvartalsvisa pulsmätningar för en mer regelbunden
dialog med medarbetare har fortsatt under 2021
• eNPS mätning har gjorts under året
• Införskaffat nytt CRM-system och system för
projektuppföljning
• Nytt analys- och budgetverktyg har införskaffats för
• Fortsatt aktiv förvaltning med kunddialog i centrum
• Förbättringar för resurseffektivitet inom fastighets-
förvaltningen
• Implementerat Fastighetsägarnas mall för grön bilaga
till Stendörrens hyreskontrakt
• Nöjd-kund-undersökning distribuerad till hyresgäster
som motsvarar topp 50 procent av hyresvärdet
• I projekt, stora som små, verkar bolaget för att förädla
och utveckla sitt fastighetsbestånd väl i linje med
vad kommunen planerar såväl som vad marknaden
efterfrågar.
• Stendörren har implementerat en Grön karta för
bolagets projekt.
1 God bolagsstyrning
2 Arbetsmiljö för medarbetare
3 Förebyggande av föroreningar i fastigheterna
4 God företagskultur och ledarskap
5 Säkerhet i och utanför fastigheter
6 Rent och städat runt Stendörrens fastigheter
7 Låg klimatpåverkan från fastigheterna
8 Hög grad av jämlikhet
9 Hög grad av jämställdhet
11 God hälsa och välmående i fastigheterna
12 Transparent kommunikation
13 Antikorruption
15 Hög energieffektivitet i fastigheterna
16 Miljövänliga material i fastigheterna
17 Ökad digitalisering
18 Avfallshantering och återvinning
19 Attraktiv affärspartner
20 Hög grad av mångfald
6
7
8
9
10
6
7
8
9
10
17
15
18
16
12
10
11
9
8
5
2
1
3
4
7
6
13
14
19
20
EKONOMI MILJÖ SOCIALT
VIKTIGT INTERNA INTRESSENTER MYCKET
VIKTIGT
VIKTIGT EXTERNA INTRESSENTER MYCKET
VIKTIGT
INTRESSENTENGAGEMANG
VÄSENTLIGHETSANALYS
FIG.3
FIG. 2
Förklaring av axlar: Intressenter har graderat
betydelsen av väsentliga frågor mellan 1–10
men resultatet redovisas endast mellan 7–10 av
utrymmesmässiga skäl.
52 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
HÅLLBARHET
FÖRNYAD
HÅLLBARHETS-
STRATEGI 2022
FÖLJANDE ÄR OBLIGATORISKT I VÄSENTLIGHETSANALYSEN ENLIGT GRI:S RIKTLINJER:
Inkludering av intressenter
intressenter och förklara hur den beaktar intressenternas rimliga förväntningar och intressen
för organisationens påverkan.
Hållbarhetskontext – Rapporten ska presentera den rapporterande organisationens resultat i
ett bredare sammanhang av hållbarhet som är relevant för fastigheter.
Väsentlighet – Rapporten ska täcka ämnen som återspeglar den rapporterande organisationens
betydande ekonomiska, miljömässiga och sociala konsekvenser
Fullständighet – Rapporten ska täcka väsentliga ämnen för att tillräcklig återspegla betydande
ekonomiska, miljömässiga och sociala effekter, och för att göra det möjligt för intressenter att
bedöma den rapporterande organisationens resultat under rapporteringsperioden.
FÖRNYAD HÅLLBARHETSSTRATEGI 2022
Stendörrens nya hållbarhetsstrategi genomsyras
liksom tidigare av två kompletterande perspektiv. Den
ena utgångspunkten handlar om att säkerställa att
bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i
linje med förväntningar och krav. Den andra utgångs-
punkten handlar om att bidra till hållbar utveckling
på ett sätt som engagerar såväl internt som externt och
samtidigt stärker Stendörrens verksamhet.
Rapporteringen av bolagets hållbarhetsarbete sker
i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiative)
standards, ett ramverk som vägleder företag och
organisationer i vad som ska ingå i rapporteringen.
I rapporteringen inkluderas även hur Stendörrens
hållbarhetsarbete förhåller sig till FN:s mål för
hållbar utveckling (SDG). Se sid .
En riskanalys relaterad till Stendörrens mest
väsentliga hållbarhetsfrågor gjordes . Bolagets
hållbarhetsrisker utvärderas årligen inom den ordi-
narie riskutvärderingen i bolaget. De kompletterande
hållbarhetsriskerna som identierats har lagts till och
hantering av dessa åternns i Förvaltningsberättelsen,
sid –. Utvärdering av hållbarhetsarbetet görs på
kontinuerlig basis.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 53
FOKUSOMRÅDEN
O
P
E
R
A
T
I
O
N
E
L
L
E
X
C
E
L
L
E
N
S
S
O
C
I
A
L
T
A
N
S
V
A
R
F
R
A
M
T
I
D
S
S
Ä
K
R
I
N
G
A
T
T
R
A
K
T
I
V
A
R
B
E
T
S
G
I
V
A
R
E
R
E
S
U
R
S
E
F
F
E
K
T
I
V
I
T
E
T
MÅL:
STORA LEVERANTÖRER
SKA UNDERTECKNA
BOLAGETS UPPFÖ-
RANDEKOD
100 PROCENT AV ALLA
FORDON SKA VARA
FOSSILOBEROENDE TILL
2025
UNDVIKA FLYGRESOR
NÄR DET ÄR
PRAKTISKT MÖJLIGT
MÅL:
MINSKA ENERGIINTEN-
SITETEN (KWH/M
2
) MED
MINST 20 PROCENT TILL
2030 FRÅN BASÅRET 2020
70 PROCENT AV FASTIG-
HETSBESTÅNDET I KVM
SKA MILJÖCERTIFIERAS
TILL 2025
NYBYGGNATIONER OCH
STÖRRE OMBYGGNATIO-
NER SKA MILJÖCERTI-
FIERAS
MÖJLIGGÖRA ÖKAD
ÅTERVINNING AV
HYRESGÄSTERNAS
AVFALL OCH MINIMERA
BYGGAVFALL I SAMBAND
MED STÖRRE NY-, TILL-
OCH OMBYGGNATIONER
MINSKA KOLDIOXID-
AVTRYCKET GENOM 100
PROCENT FOSSILFRI
ENERGI TILL 2030 (GÄLLER
ENERGI SOM KÖPS AV
STENDÖRREN)
MINSKA KOLDIOXID-
AVTRYCKET I NYPRODUK-
TIONSPROJEKT I SYFTE
ATT NÅ NETTO-NOLL
UTSLÄPP TILL 2030
MÅL:
STRÄVA EFTER
JÄMSTÄLLDHET OCH
MÅNGFALD BLAND ALLA
YRKESKATEGORIER OCH
SIKTA PÅ ATT HA EN
KÖNSFÖRDELNING INOM
GRÄNSERNA 40/60 PÅ
CHEFSBEFATTNINGAR
SENAST 2025
ÅRLIG UPPFÖLJNING OCH
ÅTERKOPPLING GÄLLAN-
DE JÄMSTÄLLDHET OCH
ICKE-DISKRIMINERING
UPPNÅ EN eNPS-SIFFRA
PÅ MINST 20 I DEN HALV-
ÅRSVISA MEDARBETAR-
UNDERSÖKNINGEN
SAMTLIGA ANSTÄLLDA
SKA GENOMGÅ UTBILD-
NING I UPPFÖRANDE-
KODEN
MÅL:
TCFD (TASK FORCE
ON CLIMATE RELATED
FINANCIAL DISCLOSURE)
RAPPORTERING FRÅN
2023
MÅL:
SKAPA JOBBMÖJLIG-
HETER FÖR MÄNNISKOR
SOM STÅR LÅNGT IFRÅN
ARBETSMARKNADEN
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTR AK TIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
54 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
HÅLLBARHET
FOKUSOMRÅDEN
OPERATIONELL EXCELLENS
POLICY: UPPFÖRANDEKOD, UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER, INKÖPSPOLICY
Operationell excellens handlar för Stendörren om att förstå marknaden och samhällsutveck-
lingen för att kunna vara strategiskt framsynta och positionera sig för framtiden. Dessutom
handlar det om att bevaka risker och osäkerhetsfaktorer på marknaden, samt om att bygga
en organisation med väl fungerande stödprocesser, rutiner och policys. En riskanalys rela-
terat till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor utvärderas årligen inom den ordina-
rie riskutvärderingen i bolaget. Identierade risker och hantering av dessa åternns på sid
– i denna årsredovisning. Utvärdering av hållbarhetsarbetet görs på kontinuerlig basis.
Under intensierades arbetet i Stendörrens
Hållbarhetsråd. I rådet åternns representanter från
bolagets alla delar och det är navet för framdriften
av hållbarhetsfrågorna. Stendörren har även fortsatt
arbetet med att lansera gröna hyreskontrakt som ett
led i att stärka relationen med hyresgästerna och iden-
tiera förbättringspotential i fastighetsbeståndet. Ett
grönt hyreskontrakt innehåller en överenskommelse
mellan de två parterna om att gemensamt arbeta med
hållbarhet och förbättringar. Detta arbete kommer
att fortsätta under . Utifrån nansieringsper-
spektiv har hållbarhetslänkad nansiering under året
genomförts tillsammans med två av bolagets större
långivare om totalt , miljarder kronor kopplat till
bolagets hållbarhetsmål. Lånefaciliteterna ryms inom
bentlig lånevolym. Grön och hållbarhetslänkad
nansiering kommer eftersträvas framåt i takt med
arbetet med att certiera fastigheterna.
Under undertecknades vår uppförandekod av
av våra största leverantörer. Uppförandekoden har
införts som en bilaga i upphandling av större entrepre-
nader för att säkerställa att vi delar synen på ansvars-
fullt företagande med våra större samarbetspartners.
FOKUS 2021
OPERATIONELL EXCELLENS - UTFALL
GRI (klass) 2021 2020
Egna uppföljningsmål Antal stora leverantörer som undertecknat uppförandekod 61 st 10 st
305-3 Andel fordon som är fossilbränsleoberoende 33,3 % n.a.
MÅL
STORA LEVERANTÖRER SKA UNDERTECKNA BOLAGETS UPPFÖRANDEKOD
100 PROCENT AV ALLA FORDON SKA VARA FOSSILBRÄNSLEOBEROENDE
TILL 2025
UNDVIKA FLYGRESOR NÄR DET ÄR PRAKTISKT MÖJLIGT
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 55
RESURSEFFEKTIVITET
POLICY: MILJÖPOLICY
Stendörrens slogan ”Lokaler som gör skillnad” grundar sig i bolagets mål att tillsammans
med hyresgäster och andra intressenter utveckla framtidens lokaler med hänsyn till bland
annat effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och hållbara logistiklösningar.
ENERGIARBETE
Stendörrens mått av energiintensitet (energiförbrukning
per kvm/år) i fastigheterna är en av två nyckeltal som
följs upp i den hållbarhetslänkade nansieringen som
bolaget tecknat under året. Målsättningen* är att
minska energiintensiteten med procent eller mer
till år . För ökade intensiteten till kWh/
kvm (). Ökningen kan härledas till hyresgästernas
verksamhetsel, det vill säga den elförbrukning
hyresgästen styr över själv. Tittar man på fastighets-
energi enbart, den del som Stendörren kontrollerar,
minskade förbrukningen mot föregående år. Nytt för
året är att Stendörren börjat separera mätningen av
uppvärmning från värmepump respektive direkt-
verkande el.
Under har Stendörren fortsatt dialogen
med hyresgästerna om att reducera förbrukningen
av el i deras verksamheter där så är möjligt.
Förvaltningsorganisationen har månadsvisa möten för
att följa upp förbrukningsnivåerna och kan därmed
agera snabbt om förbrukningen ökar. De fastigheter
som fortfarande har olje- och ispannor är under
fortsatt bevakning, med plan om avveckling av dessa.
CERTIFIERING AV BEFINTLIGA FASTIGHETER
Det andra nyckeltalet som är knutet till Stendörrens
hållbarhetslänkade nansiering är miljöcertiering
av fastigheter enligt BREEAM In-Use. Under
påbörjades detta arbete med målet att uppnå certi-
ering av procent av ytan eller mer fram till .
Med en successiv tillväxt av fastighetsbeståndet
innebär detta ett omfattande arbete för bolaget.
Vid utgången av uppgick den certierade
uthyrningsbara ytan till procent.
CERTIFIERING I NYPRODUKTIONER
Stendörren arbetar även aktivt med att implementera
miljöcertiering av sina nyproduktioner. För de
kommersiella fastigheterna har företaget beslutat att
använda sig av miljöcertieringssystemet Breeam SE.
Lägsta nivå för certiering är betygsnivån Very Good
men i era av projekten är ambitionsnivån för certi-
ering att nå nivå Excellent. I samband med bolagets
relativt nya verksamhet, att uppföra bostäder, har
företaget beslutat att använda sig av miljömärkningen
Svanen. I bolagets mest framskridna bostadsprojekt
avses Svanen implementeras. Certieringarna har
kompletterats med bolagets tidigare implementerade
Gröna kartan* där krav från EU:s taxonomi och
andra hållbarhetskrav beaktats.
FOKUS 2021
MÅL
MINSKA ENERGIINTENSITETEN (KWH/KVM) MED MINST 20 PROCENT TILL
2030 FRÅN BASÅRET 2020
70 PROCENT AV FASTIGHETSBESTÅNDET I KVM SKA MILJÖCERTIFIERAS TILL 2025
NYBYGGNATIONER OCH STÖRRE OMBYGGNATIONER SKA MILJÖCERTIFIERAS
MÖJLIGGÖRA MINSKNING AV HYRESGÄSTERNAS AVFALL OCH MINIMERA
BYGGAVFALL I SAMBAND MED STÖRRE NY-, TILL- OCH OMBYGGNATIONER
MINSKA KOLDIOXIDAVTRYCKET GENOM 100 PROCENT FOSSILFRI ENERGI TILL
2030 (GÄLLER ENERGI SOM KÖPS AV STENDÖRREN)
MINSKA KOLDIOXIDAVTRYCKET I NYPRODUKTIONS-PROJEKT I SYFTE ATT
BIDRA TILL MÅLET OM NETTO-NOLL UTSLÄPP TILL 2030
*Målet består av fastighetsel och normalårskorrigerad värme.
56 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
AVFALL
Avfallsfrågan har blivit en allt viktigare hållbarhets-
fråga för Stendörren och nns också som en viktig
fråga i väsentlighetsanalysen. Stendörren kommer
under att arbeta med frågan och hitta lämpliga
aktiviteter och mål att följa upp framåt.
KOLDIOXIDAVTRYCK / MINSKA AVTRYCK
Aktiviteterna med att minska Stendörrens koldiox-
idavtryck blir alltmer prioriterat. Under har nya
lagar trätt i kraft med krav på att redovisa byggnaders
avtryck i klimatdeklarationer. Dessa deklarationer har
under funnits med som en del av Stendörrens
Gröna Karta.
Under hade Stendörren ett CO
2
-avtryck
motsvarande () ton. Detta inkluderar
scope , och , varav scope innefattar resor och
transporter i verksamheten. Även här kan konstateras
att den ökning som noterats i det totala avtrycket kan
härledas till en ökning av hyresgästernas energiför-
brukning och CO
2
-avtryck, medan den fastighets-
relaterade förbrukningen minskat. CO
2
-avtrycket från
ygresor har ökat något jämfört första året under
pandemin. Däremot har bolagets bilresor minskat
betydligt. Mängden eldningsolja som använts har
minskat väsentligt.
Stendörren har beslutat att klimatkompensera
fullt ut för bolagets totala CO
2
-avtryck. Därutöver
kommer bolaget klimatkompensera för ytterligare
ton CO
2
, vilket utlovades i samband med den intres-
sentdialog som genomfördes. För helåret har
därför utsläppsrätter som motsvarar en klimatkom-
pensation om ton förvärvats. Stendörren har
valt att klimatkompensera via South Pole i projektet
Godawari green energy. Läs mer på sid .
Under upprättade Stendörren en klimatkart-
läggning tillsammans med Söderberg & Partners.
Kartläggningen blev klar sent under och
innefattar en mer djupgående analys över de delar
av verksamheten som står för de mest omfattande
CO
2
-utsläppen, exempelvis bygg- och anläggnings-
verksamheten i nyproduktioner. Analysen kommer
användas i Stendörrens arbete med minskad påverkan
framåt.
GRI (klass) Indikator 2021 2020
Energi
302-1 Andel inköpt fossilfri energi 98 % 95 %
302-1 Total energianvändning, absoluta tal MWh 54 960 53 602
302-1 – varav från förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 54 021 50 700
302-1 – varav från icke förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 936 2 902
302-1 Uppvärmning från fjärrvärme 35 429 33 979
302-1 Uppvärmning från el: värmepumpar och direktverkande el etc. 832
302-1 Uppvärmning från eldningsolja 99 719
302-3 Energiintensitet 112 kWh/kvm 108 kWh/kvm
Växthusgaser
Summering
305-1-305-3 Totala ton CO
2
ekv utsläpp 1 539 1 245
305-2 – varav uppvärmning från fjärrvärme 1 395 941
305-1 – varav uppvärmning från eldningsolja 29 192
305-2 – varav el 0 0
302-3 Absoluta tal kWh/kvm 112 108
305-4 Absoluta tal kg CO
2
/kvm 3,1 2,5
Certifiering
*Gröna kartan är Stendörrens egen framtagna checklista för hållbarhetsåtgärder i fastighetsprojekt.
RESURSEFFEKTIVITET - UTFALL
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 57
Indien har ett ständigt ökande energibehov med en
snabb befolkningsökning och växande ekonomi, där
ungefär hälften av elproduktionen idag består av kol.
Andelen solenergi ökar dock, något som Solvärme-
projektet i Jaisalmer-distriktet i norra Indien är med
och bidrar till. Årligen genererar projektet upp till
119 000 MWh ren el till det regionala kraftnätet. Utöver
att öka andelen fossilfri el i Indiens energimix skänker
projektägaren 2 procent från försäljningen av mins-
kade koldioxidutsläpp (Carbon Emission Reductiona
eller CER) till andra välfärdsprojekt. På så sätt bidrar
projektet även till samhällsekonomiska vinster, genom
-
tur och att modern teknologi för solkraftsgenerering
når Indien. Projektet är har uppnått Gold Standard hos
UNFCC och distribueras via South Pole.
118 866
MWH AV FÖRNYELSEBAR
ENERGI GENERERAS
ÅRLIGEN I GENOMSNITT TILL
INDIENS REGIONALA KRAFTNÄT
113 160
TCO
2
E GENOMSNITTLIG
REDUKTION VARJE ÅR
60 LOKALA INVÅNARE FRÅN
NÄRLIGGANDE SAMHÄLLEN HAR
ANSTÄLLTS FÖR ATT BISTÅ MED
UNDERHÅLLET AV ANLÄGGNINGARNA.
DETTA GER ÖKADE INTÄKTER LOKALT
OCH HJÄLPER TILL ATT MINSKA
FATTIGDOMEN I REGIONEN
GODAWARI GREEN ENERGY
SOLVÄRMEKRAFT
Kg CO
2
e
/m
2
KLIMATPÅVERKAN KG CO
2
e/m
2
0
1
2
3
4
5
6
kWh/m
2
ENERGIINTENSITET kWh/m
2
TREND
TREND
FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR
ICKE FÖRNYELSEBARA ENERGIKÄLLOR
%
FÖRDELNING FÖRNYELSEBARA/ÅTERVUNNA
ENERGIKÄLLOR I VERKSAMETEN
0
20
40
60
80
100
120
100
110
120
130
140
2021
2020
2019
2018
2017
2021
2020
2019
2018
2017
2021
2020
2019
2018
2017
Kg CO
2
e
/m
2
KLIMATPÅVERKAN KG CO
2
e/m
2
0
1
2
3
4
5
6
kWh/m
2
ENERGIINTENSITET kWh/m
2
TREND
TREND FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR
ICKE FÖRNYELSEBARA ENERGIKÄLLOR
%
FÖRDELNING FÖRNYELSEBARA/ÅTERVUNNA
ENERGIKÄLLOR I VERKSAMETEN
0
20
40
60
80
100
120
100
110
120
130
140
2021
2020
2019
2018
2017
2021
2020
2019
2018
2017
2021
2020
2019
2018
2017
Kg CO
2
e
/m
2
KLIMATPÅVERKAN KG CO
2
e/m
2
0
1
2
3
4
5
6
kWh/m
2
ENERGIINTENSITET kWh/m
2
TRENDTREND
FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR
ICKE FÖRNYELSEBARA ENERGIKÄLLOR
%
FÖRDELNING FÖRNYELSEBARA/ÅTERVUNNA
ENERGIKÄLLOR I VERKSAMETEN
0
20
40
60
80
100
120
100
110
120
130
140
2021
2020
2019
2018
2017
2021
2020
2019
2018
2017
2021
2020
2019
2018
2017
41 %
REDUCERAD KLIMAT-
PÅVERKAN MELLAN
2017–2021 (KgCO
2
e/KVM)
17 %
ENERGIEFFEKTIVISERING
PER KVM MELLAN
2017–2021
92 % 96 % 95 % 98 %
10 %
4 %
5 %
2 %
8 %
90 %
58 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
POLICY: POLICY FÖR SÄKERHET OCH HÄLSA, JÄMSTÄLLDHETS- OCH
MÅNGFALDSPOLICY, PERSONALHANDBOK, CHEFSHANDBOK
För Stendörren är medarbetare, leverantörer och andra samarbetspartners avgörande för
bolagets framgång och tillväxt. Verksamheten byggs och utvecklas av motiverade och kom-
petenta medarbetare, tillsammans med leverantörer och samarbetspartners. Fokusområdet
”Attraktiv arbetsgivare” är därför både väsentligt och självklart för bolaget.
Stendörrens ambition är att vara en attraktiv arbets-
givare även om de personalrelaterade aktiviteter som
genomförts under har fortsatt påverkats av den
pågående pandemin. Stendörren har noggrannt följt
myndigheters rekommendationer vilket har inneburit
i stor utsträckning att låta personalen arbeta främst
hemifrån och vara på kontoret i enstaka fall och vid
utvalda tillfällen. För medarbetare med arbetsupp-
gifter ute i fastigheterna har arbetet skett genom att
i möjligaste mån undvika trängsel, hålla avstånd och
att träffa så få personer som möjligt.
För att främja medarbetarnas hälsa genomfördes
under våren en hälsoutmaning där medarbe-
tarna genom en app kunde utmana kollegor och få
inspiration att göra hälsosammare val i vardagen.
I maj deltog företaget, representerat av
medarbetare, i välgörenhetsloppet Spring för livet.
Det var frivilligt deltagande och personer anmälde
sig. Deltagaravgiften gick till välgörenhet (Företag för
Malawi).
Aktiviteter såsom pulsmätningar och hälsounder-
sökningar har fortsatt under .
Under hösten genomfördes en större workshop
bland medarbetarna avseende Stendörrens arbets-
miljöarbete med temat kränkande särbehandling
och diskriminering. Därutöver genomfördes
utbildningstimmar fördelat på all personal, inklusive
en hållbarhetsutbildning.
Under året har procent av medarbetarna tagit
del av och bekräftat att de läst Stendörrens uppfö-
randekod. Under kommer bolaget att successivt
genomföra uppföljande utbildning av medarbetarna i
uppförandekoden.
Stendörrens könsfördelning var under ,
procent kvinnor i chefsbefattningar, att jämföra med
målsättningen om en andel kvinnor på – procent.
Inga anmälda arbetsskador har rapporterats under
året men två mindre arbetsolyckor har rapporterats.
Sjukfrånvaron (korttids- och långtidssjukfrånvaro) för
är i snitt , procent, fördelat på procent för
kvinnor respektive procent för män.
Under hösten gjordes en första eNPS-mätning med
resultatet -. Denna typ av mätning är ny för bolaget
och avviker ifrån det mål som bolaget satt upp om
eNPS >. Stendörren kommer att arbeta aktivt med
att nå ett bättre resultat under .
Inga rapporter har inkommit i visselblåsarsystement
för . Stendörren har lagt sitt visselblåsarsystem
på hemsidan.
FOKUS 2021
MÅL
STRÄVA EFTER JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD BLAND ALLA
YRKESKATEGORIER MED MÅLET ATT HA EN KÖNSFÖRDELNING INOM
GRÄNSERNA 40/60 PÅ CHEFSBEFATTNINGAR SENAST 2025
ÅRLIG UPPFÖLJNING OCH ÅTERKOPPLING GÄLLANDE JÄMSTÄLLDHET
OCH ICKE-DISKRIMINERING
UPPNÅ EN eNPS-SIFFRA PÅ MINST 20 I DEN HALVÅRSVISA
MEDARBETARUNDERSÖKNINGEN
SAMTLIGA ANSTÄLLDA SKA GENOMGÅ UTBILDNING I
UPPFÖRANDEKODEN
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 59
GRI (KLASS) INDIKATOR 2021 2020
405-1 Könsfördelning chefsbefattningar kvinnor/män 4/11 5/9
401-1 Anställning - Nyanställda och personalomsättning
Kvinnor (antal) 6 6
Män (antal) 10 7
Totalt 16 13
Personalomsättning % 33 % 35 %
eget upp- eNPS-värde (employee Net Promoter Score) -8 n.a.
följningsmål
403-2 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar,
förlorade dagar, frånvaro
Kvinnor 1 % 3,8 %
Män 5 % 4,4 %
Totalt 3,40 % 4,3 %
404-1 Antal utbildningstimmar per år 376 119
404-3 Andel anställda (i procent) som får regelbunden utvärdering
och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling 100 % 100 %
405-1 Mångfald anställda (antal)
Kvinnor < 30 år 5 3
Kvinnor 31-50 år 10 12
Kvinnor >50 år 4 6
Totalt kvinnor 19 21
Män < 30 år 2 4
Män 31-50 23 15
Män > 50 11 9
Totalt män 36 28
60 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
FRAMTIDSSÄKRING
POLICY: HÅLLBARHETSSTRATEGI 2022
För att kunna ta väl underbyggda beslut kring sina fastigheter har Stendörren börjat förbereda
rapportering enligt Task Force on Climate related Finacial Disclosure (TCFD). Stendörren
kommer att påbörja analys av beståndet och dokumentera bolagets klimat- och omställnings-
risker under . Stendörrens riskhantering av fastighetsportföljen kommer bli lättare att
mäta och följa upp när detta grundarbete och rapporteringssätt nns etablerat i bolaget.
Fokusområdet ”Framtidssäkring” är nytt för
Stendörren och arbetet med analys av beståndets
klimatrisker är nyligen påbörjat. Någon historisk data
nns därmed inte dokumenterad. Stendörrens fastig-
hetsbestånd är i dag fokuserat kring Storstockholm
och Mälardalen samt på utvalda tillväxtmarknader
såsom Köpenhamn, Oslo och Borås. Att arbeta med
klimatrisker, både fysiska- och omställningsrisker,
blir alltmer viktigt på grund av den globala uppvärm-
ningen. Under kommer en analys att genomföras
av de fysiska klimatriskerna, till att börja med i det
svenska beståndet. Fastigheter i Norge och Danmark
kommer att kompletteras efter hand. Målet är att
få en heltäckande kartläggning av hela beståndet.
Omställningsriskerna kommer att kartläggas internt
med hjälp av ett verktyg och en metod som kallas
CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor).
Därmed kommer Stendörren att få en bild över det
klimatavtryck som fastigheternas energiförbrukning
skapar i driftskedet. Över tid kommer Stendörren att
kunna rangordna och planera åtgärder för respektive
fastighet i sina drifts- och affärsplaner.
FOKUS 2021
MÅL
TCFD (TASK FORCE ON CLIMATE
RELATED FINANCIAL DISCLOSURE)
RAPPORTERING FRÅN 2023
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 61
SOCIALT ANSVAR
POLICY: MILJÖPOLICY
Stendörren har tidigare år i sin hållbarhetsrapportering haft fokusområdet ”Aktiv partner
för hållbart samhällsbyggande”. I bolagets förnyade hållbarhetsarbete, och som resultat av
väsentlighetsanalysen, har bolaget ändrat benämningen av området till ”Socialt ansvar”
eftersom den viktiga sociala dimensionen av hållbarhetsarbetet därmed även inkluderas.
Givetvis kommer Stendörren även fortsatt verka för ett hållbart samhällsbyggande.
I samband med att Stendörrens projektutveckling
av bostäder vuxit successivt har bolagets fokus ökat
avseende de sociala aspekterna kopplat till fastig-
hetsbeståndet. För att fördjupa kunskaperna och
engagemanget i social hållbarhet har Stendörren blivit
medlem i Hållbart Stockholm (HS). Det är
en branschorganisation för fastighets- och byggbolag
i Mälardalen där hållbarhetsfrågor diskuteras och
kunskap delas mellan aktörer med erfarenheter med
att arbeta just med social hållbarhet.
Stendörren har alltid varit behjälpliga med praktik-
platser och lärande i arbete, vilket skapat möjligheter
för människor som står långt ifrån arbetsmark-
naden. Stendörren kommer framgent mäta antalet
arbetstillfällen som bolaget kan skapa, både internt i
bolaget och i de projekt som genomförs. Stendörren
ser möjligheter att successivt addera på er åtgärder
inom social hållbarhet, framför allt i samband med
fastighetsutveckling men också i verksamheten kring
bentligt bestånd.
Inom detta fokusområde ligger också att utveckla
fastigheter och närmiljöer som är trygga att bo och
leva i. Ett tydligt exempel är utvecklingsprojektet
Tegelbruket där målet är att skapa en attraktiv och
trygg stadsdel. Bygglov har erhållits under året för
uppförande av bostäder, parkeringshus, köpcentrum
och utomhusmiljöer med målet att skapa en attraktiv
och trygg stadsdel. I alla projekt, stora som små,
verkar Stendörren för att bebyggelse och verksamheter
är i linje med respektive kommuners långsiktiga
planer och vad marknaden efterfrågar.
FOKUS 2021
MÅL
SKAPA JOBBMÖJLIGHETER FÖR
MÄNNISKOR SOM STÅR LÅNGT
IFRÅN ARBETSMARKNADEN
62 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
DEN HÄR HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
är
Stendörrens femte GRI Standards redovisning
och avser räkenskapsåret . Global Reporting
Initiatives riktlinjer och principer är de internationellt
vedertagna riktlinjerna för att redovisa icke-nansiell
information. Hållbarhetsredovisningen syftar till
att ge Stendörrens intressenter en heltäckande bild
av bolagets utveckling. upprättades bolagets
första väsentlighetsanalys och en ny
intressentdialog och väsentlighetsanalys
har upprättats under . I hållbarhets-
redovisningen redogör Stendörren för
hur bolaget tar sig an hållbarhet och hur
strategin utvecklas inklusive de fokus-
områden som det inbegriper. Balans av
både negativa och positiva effekter av verksamhetens
resultat har tagits i beaktande i presentationen av
resultatet av hållbarhetsarbetet . Bolaget
rapporterar på GRI standards s.k. core-nivå för
de indikatorer som har valts ut inom respektive
fokusområde. I de fall då avsteg eller avvikelser i
rapportering sker, lämnas kommentarer i GRI index
om anledningen till detta.
Informationen och processerna
som ligger till grund för insamling av
hållbarhetsdata kommer till stor del
från bentliga affärssystem. Data har i
vissa fall uppdaterats bakåt i tiden men
har angivits som kommentar där det är
relevant.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSRAPPORTERING ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Stendörren Fastig-
heter AB valt att upprätta den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten som en från årsredovisningen avskild
rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till
revisorn samtidigt som årsredovisningen. Hållbarhets-
dokument. Stendörrens uppförandekod tillsammans
med de styrdokument som tagits fram i samband med
utvecklandet av hållbarhetsstrategin utgör grunden för
bolagets hållbarhetsarbete. Utvärdering och uppfölj-
ning av hållbarhetsarbetet, dess mål och prioriteringar
följs upp av ledningsgruppen kontinuerligt. Hantering
av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet utgör en
del av ledningsgruppens arbete och kan läsas i För-
valtningsberättelsen på sidorna 66–70. De strategiska
prioriteringarna för Stendörrens hållbarhetsarbete,
vilka områden som är väsentliga för Stendörrens in-
tressenter beskrivs under avsnitt Analys av intressenter
och väsentlighet se sidorna 52–53. Av hållbarhetsstra-
tegin på sidorna 50–51 framgår hur sociala förhållan-
den, personalfrågor, miljö, mänskliga rättigheter samt
antikorruption relateras till Stendörrens hållbarhetsar-
bete. Förutom informationen ovan, beskrivs Stendör-
rens hållbarhetsarbete och utfallet av detta på följande
sidor, uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL:
• Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga
rättigheter, se sidorna 50, 51, 53
• Miljö, se sidorna 50, 51, 53
• Motverkande av korruption, se sid 60
• Mångfaldspolicy för styrelsen, se sidan 82
STENDÖRREN
RAPPORTERAR PÅ
GRI STANDARDS S.K.
CORE-NIVÅ FÖR DE
INDIKATORER SOM
HAR VALTS UT INOM
RESPEKTIVE
FOKUSOMRÅDE.
& REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN
LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
HÅLLBARHET
RAPPORTERINGS-
PRINCIPER
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 63
GENERELLA INDIKATORER
1. ORGANISATIONSPROFIL
102-1 Organisationens namn Stendörren Fastigheter AB
102-2 De viktigaste varumärkena, produkterna och/eller tjänsterna 14–61
102-3 Lokalisering av organisationens huvudkontor Linnégatan 87B, 115 23 Stockholm
102-4 Lokalisering av organisationens verksamhet 22–27
102-5 Ägarstruktur och företagsform 74–77
102-6 Marknader som organisationen är verksam på 14–17
102-7 Den redovisande organisationens storlek 68–69
102-8 Information om medarbetare och andra anställningsformer 58–59, 69
102-9 Beskrivning av organisationens leverantörskedja 54, 58, 72
102-10 Väsentliga förändringar inom organisationen
och dess leverantörskedja 68–69
102-11 Beskrivning av om och hur organisationen följer
Försiktighetsprincipen 48–51
102-12 Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och
sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som 48-49, 53,
organisationen anslutit sig till eller stödjer 56,57,61
102-13 Medlemskap i organisationer (t.ex. branschorganisationer) Fastighetsägarna, Almega branschförbund Fastighets-
och/eller nationella/ internationella lobbyorganisationer arbetsgivarna, Stockholms Byggmästareförening
2. STRATEGI
102-14 Uttalande från organisationens högsta beslutsfattare
(t.ex. vd, ordförande eller motsvarande position) om relevansen
av hållbar utveckling för organisationen och dess strategi 8–9
3. ETIK OCH INTEGRITET
102-16 En beskrivning av organisationens värderingar, Se hållbarhetsstrategi och olika policyer
principer, och uppförandekod inom respektive fokusområde
4. STYRNING
102-18 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport
5. ENGAGEMANG INTRESSENTER
102-40 Lista över intressentgrupper 50–51
102-41 Kollektivavtal
https://www.stendorren.se/investor-relations/bolagsstyrning/ersattningar/
102-43 Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenter 50
102-44 Viktiga områden och frågor som har lyfts via
kommunikation med intressenter, och hur organisationen har
hanterat dessa områden och frågor, inklusive hur de påverkat
organisationens redovisning 50
6. RAPPORTERINGSPRINCIPER
102-45 Enheter inkluderade i koncernredovisningen Alla enheter är inkluderade i koncernredovisningen
102-47 Lista av väsentliga frågor 51
102-48 Förklaring av effekten av förändringar av information som
lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar 62
102-49 Förändringar i rapporteringen från tidigare rapport Inga förändringar från föregående år
102-50 Redovisningsperiod 1 januari 2021-31 december 2021
102-51 Datum för publiceringen av den senaste redovisningen 2021-04-27
102-52 Redovisningscykel Kalenderår
102-53 Kontaktperson för rapporten info@stendorren.se
102-54 Uttalande om hur organisationen har
rapporterat enligt GRI Standards 62
102-55 GRI korsreferenslista 63–65 https://www.stendorren.se/arsredovisning/
digital-arsredovisning-2020/hallbarhet-2020/
102-56 Externt bestyrkande 62 Hållbarhetsrapporten är inte externt bestyrkt enligt
revisorerna avseende hållbarhetsrapportingslagen
HÅLLBARHET
GRI-INDEX
HÅLLBARHET
RAPPORTERINGS-
PRINCIPER
64 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
GRI 103: LEDNINGENS FÖRHÅLLINGSSÄTT
KOPPLAT TILL HÅLLBAR UTVECKLING
103-1 Förklaring av väsentliga frågor och dess avgränsningar 46-62 Stendörren baserar sin hållbarhetsstrategi på 5
materiella fokusområden med ett antal viktiga
frågor inom respektive fokusområde.
103-2 Ledningens förhållningssätt och dess komponenter 46-62 Prioriteringar, strategi inklusive risker och möjligheter
är övervägda och integrerade i utvecklingen av
bolagets hållbarhetsstrategi.
103-3 Utvärdering av ledningens förhållningssätt 46-62 Utvärdering av ledningens förhållningssätt görs
kontinuerligt inom ledningsgruppen, hållbarhetsrådet
och i samråd med externa rådgivare.
TOPIC SPECIFIC INDICATORS/ÄMNESSPECIFIKA INDIKATORER
OPERATIONELL EXCELLENS
201-3 Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden 4,5 procent av ett basbelopp + 30 procent på belopp
däröver avsättsv för varje anställd i pension. Utöver
detta betalas även särskild löneskatt 24,26 procent på
pensionsbeloppet
205-1 Verksamheter som utvärderats för korruptionsrisker 54
407 Företag bör upprätthålla föreningsfriheten och ett Stendörren omfattas av kollektivavtal. Samtliga
effektivt erkännande av rätten till kollektiva förhandlingar anställda ska ha fri tillgång till att bilda eller gå med i,
eller inte gå med i, fackförbund eller liknande externa
representationsorganisationer och förhandla kollektivt.
409 Eliminering av alla former av tvångsarbete Stendörren Fastigheter tar avstånd från och har
nolltolerans mot alla former av tvångsarbete.
412-1 Verksamheter som utvärderats för risker 54
inom mänskliga rättigheter
UNGC Stendörren Fastigheter ställer sig bakom de tio
principerna i FN:s Global Compact för att skydda
mänskliga rättigheter, miljö, ha säkra arbetsförhållanden
samt för att arbeta mot en etisk och korruptionsfri
affärsverksamhet. De tio principerna är utvecklade med
grund i Deklarationen för de mänskliga rättigheterna,
ILO:s åtta kärnkonventioner, Rio-deklarationen, och
FN:s konvention mot korruption. Stendörren Fastigheter
integrerar FN:s parisavtal för klimatet och de globala
hållbarhetsmålen i den egna verksamheten.
Eget mål – operationell excellence and good leadership
201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 92
RESURSEFFEKTIVITET
ENERGI
302-1 Energikonsumtion inom organisationen 55-57
302-2 Energikonsumtion utanför organisationen Stendörren har inte mätt eller utvärderat sina
leverantörer eller underleverantörers växthusgas-
påverkan från nybyggnationer eller renoveringar.
302-3 Energiintensitet 55-57
305-1 Scope 1 växthusgaser 55-57
305-2 Scope 2 växthusgaser 55-57 CO2 påverkan från fjärrvärmekonsumtion beräknas
manuellt utifrån respektive fjärrvärmeverks bränslemix
för 2020. Elen är ursprungsmärkt vattenkraft.
305-3 Scope 3 växthusgaser 55-57 Stendörren Fastigheter har inte mätt eller utvärderat
sina leverantörer eller underleverantörers växthusgas-
påverkan från nybyggnationer, hyresgästanpassningar
eller renoveringar. Endast affärsresor inom
organisationen beräknas.
305-4 Växthusgasintensitet 55-57 Växthusgasintensitet mäts i kgCO2 ekv per
uthyrningsbar kvadratmeter inom bolagets
fastighetsbestånd. CO2 ekv påverkan från eldningsolja,
drivmedel, fjärrvärme och affärsresor inkluderas i
beräkningen.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 65
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
ANSTÄLLNING
401-1 Nyanställda och personalomsättning 59 Beräkning inkluderar ej visstid/sommarjobb.
401-2 Förmåner som ges till heltidsanställd personal och som Regleras i stort av kollektivavtalet (lika förmåner vad
inte omfattar tillfälligt eller deltidsanställda gäller pension och försäkringar). Tillfälligt anställda har
inte tillgång till förmånsportalen, med friskvårdsbidrag,
SL-kort med mera. De är inte heller aktuella för
hälsoundersökningar.
401-3 Föräldrarledighet 9 personer var föräldralediga under 2021 (varav 2 män
och 7 kvinnor) Sammanlagt 535 arbetsdagar och
759 kalenderdagar.
HÄLSA OCH SÄKERHET
403-2 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, 59 Stendörren följer i dagsläget endast upp
förlorade dagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade sjukfrånvaro inom organisationen.
dödsolyckor per region
403-4 Hälso och säkerhetsfrågor inkluderade i kollektivavtal Kollektivavtalet innehåller regler om särskild
sjukförsäkring, grupplivförsäkring och arbetsskade-
tillgången till företagshälsovård ska anpassas efter
behovet. Stendörrren har bedömt att sådant behov
förebyggande som rehabiliterande insatser.
TRAINING AND EDUCATION/UTBILDNING
404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per anställd och år 59 Vissa kategorier av anställda som exempelvis
fastighetstekniker har en mer formell utbildningsplan
än andra kategorier baserat på formella krav och
riktlinjer.
404-3 Andel anställda (i procent) som får regelbunden utvärdering 59 Bolaget har medarbetarsamtal inklusive
och utvecklingssamtal utvecklingssamtal årligen med sin närmsta chef.
Detta är obligatoriskt.
MÅNGFALD OCH JÄMSTÄLLDHET
405-1 Mångfald inom ledningsgrupp och andra anställda 55 Statistiken bygger på antal anställda per den
31 december 2021, där alla med gällande
405-2 Skillnad i lön och annan ersättning i procent mellan män I lönekartläggningen har inga osakliga skillnader funnits
och kvinnor per personalkategori mellan män och kvinnor i någon personalkategori.
Lagstadgad analys av skillnader mellan likvärdiga
arbeten genomförs årligen.
406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 58, 65 I visselblåsarfunktionen har inga ärenden kommit in.
Genom pulsmätningar har företaget fått indikationer
av upplevelser av diskriminering varför en
handlingsplan tagits fram av ledningsgruppen.
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år
2021 på sidorna 46–65 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns
yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att
vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning
som en revision enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för vårt uttalande.
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 29 april 2022
Ernst & Young AB
Oskar Wall
Auktoriserad revisor
REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN TILL BOLAGSSTÄMMAN
I STENDÖRREN FASTIGHETER AB, ORG.NR 556825-4741
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE OCH
FINANSIELLA
RAPPORTER
2021
66 | Års- & hållbarhetsredovisning 202166 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 67Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 67
VERKSAMHETEN
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Hyresintäkterna ökade med procent till
miljoner kronor () och driftnettot ökade till
miljoner kronor ().
• Förvaltningsresultatet ökade med procent till
miljoner kronor ().
• Årets resultat ökade till miljoner kronor
() motsvarande , kronor per aktie (,)
före utspädning och , kronor per aktie (,)
efter utspädning.
• Styrelsens förslag till årsstämman är att aktieutdel-
ning inte lämnas till förmån för återinvestering i
verksamheten.
• Nettouthyrningen uppgick under året till samman-
lagt ca miljoner kronor (exkluderas Exploria
ABs konkurs uppgick årets nettouthyrning till ca
miljoner kronor) och nya hyresavtal tecknades
med ett sammanlagt årshyresvärde om ca miljo-
ner kronor.
• De hyresavtal som omförhandlades under året
ledde till en ökning av hyresvärdena om procent
i viktat genomsnitt.
• Under året förvärvades och tillträddes fastigheter
med ett totalt värde om ca miljoner kronor.
Under det fjärde kvartalet har Stendörren etablerat
sig i Köpenhamnsregionen genom tre förvärv och
i Osloregionen genom ett förvärv, med ett fastig-
hetsvärde om totalt till cirka miljoner svenska
kronor.
STYRELSEN OCH verkställande direktören för
Stendörren Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller
”bolaget”), med organisationsnummer -,
med säte i Stockholm, Sverige , avger härmed
årsredovisning för koncernen och moderbolaget för
verksamhetsåret . Årsredovisningen är upprät-
tad i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom
parentes avser föregående räkenskapsår.
VERKSAMHETEN I KORTHET
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt
fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid
Cap. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig lönsam
substanstillväxt genom att förvalta, utveckla och
förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik och
lätt industri i tillväxtregioner. Därutöver förädlar bo-
laget verksamhets- och industrifastigheter genom att
tillskapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och
förvaltning i attraktiva lägen, främst i Storstockholm
och Mälardalsregionen.
Stendörren har fyra nansiella mål:
• att uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig avkast-
ning på eget kapital om lägst procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska överstiga
procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till
lägst , gånger
• att soliditeten långsiktigt skall uppgå till procent
(och aldrig understiga procent)
FÖRVALTNINGSRESULTAT:
267 MKR
DRIFTNETTO:
488 MKR
RESULTAT EFTER SKATT:
1 209 MKR
HYRESINTÄKTER:
653 MKR
68 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
>
Koncernen bestod per den december av
stycken bolag () där Stendörren Fastigheter AB
(publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs
via dotterbolag.
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per decem-
ber av fastigheter, huvudsakligen belägna
i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett
sammanlagt marknadsvärde om miljoner
kronor. De tio största hyresavtalen svarade för ca
procent och bolagets största hyresavtal med Coop
Sverige representerar ca procent av den samlade
årshyran.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt ca
m
lokalyta och ytslagen lager, logistik och
lätt industri svarade för ca procent av den totala
uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid årsskiftet fastigheter helt eller
delvis bestående av byggrätter som vid full exploate-
ring kan tillskapa ca m
(BTA byggarea men
kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommer-
siellt genomförbart), huvudsakligen för logistik, lager
och lätt industri, men också för bostäder. Marknads-
värdet på byggrättsport följen uppgår per rapportdatu-
met till miljoner kronor ( ).
Inom bentligt fastighetsbestånd arbetar bolaget
med framtagande av nya detaljplaner för bostäder.
Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och
beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för
upp till nya bostäder. Vid marknadsvärderingen
av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbe-
ten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör
ca en tredjedel av värderingen av hela byggrättsport-
följen.
FINANSIERING
Per december uppgick koncernens egna kapital
till miljoner kronor ( ) och koncernens ränte-
bärande skulder uppgick till miljoner kronor
( ) motsvarande en belåningsgrad om procent
().
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte-
bärande skulderna uppgick till , år (,) och den
genomsnittliga räntebindningen till , år (,). Den
genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande
lån uppgick till , procent (,) och räntan på lån i
kreditinstitut, per rapportdatumet, till , procent (,).
Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestående
obligationslån om miljoner kronor med en ränta
om Stibor plus , procent vilket förfaller till åter-
betalning i april , samt ett obligationslån om
miljoner kronor med en ränta om Stibor plus ,
procent med slutförfall i augusti .
ORGANISATION
Stendörren hade per december anställda
() med fördelningen män () och kvinnor
(). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som
bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder en
god arbetsmiljö som präglas av öppenhet och respekt,
högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter. Stendör-
rens verksamhet ska vara sådan att de som arbetar i
bolaget inte drabbas av ohälsa eller kommer till skada
på grund av arbetet, och att de trivs och kan utvecklas
både yrkesmässigt och som individer. Arbetsmiljöar-
betet ska genomsyra alla beslut som fattas och alla
aktiviteter som genomförs. Jämställdhet i arbetslivet
är inte enbart en rättvisefråga, utan även en före-
tagsekonomisk fråga. Det handlar om att tillvarata
kompetens hos medarbetarna och att attrahera de
mest kompetenta personerna vid rekrytering, vare sig
de är män eller kvinnor.
Årsstämman beslutade i enlighet med styrel-
sens förslag om riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare som ska gälla till slutet av årstäm-
man enligt följande.
Ersättningsfrågor behandlas av styrelsens ersätt-
ningsutskott och beslutas av styrelsen i sin helhet.
Ledande befattningshavarna ska erbjudas en mark-
nadsmässig kompensation som ska beakta den enskil-
des ansvarsområden och erfarenhet. Ersättningen ska
bestå av fast lön, rörlig ersättning, pension och andra
sedvanliga förmåner. Den rörliga ersättningen ska
vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier,
utformade med syfte att främja bolagets långsiktiga
värdeskapande och ska som mest uppgå till ett belopp
motsvarande månadslöner. För att uppmuntra till
långsiktig samsyn med bolagets aktieägare, ska utöver
lön, pension och övriga ersättningar, även incitament
kunna erbjudas i form av aktierelaterade instrument.
De beslutade riktlinjerna framgår på sidorna -.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 69
>
HÅLLBARHET
Sedan starten har Stendörren haft en ambition
att införliva ett aktivt hållbarhetsarbete i verksam-
heten. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig till-
växt och värdeökning genom att förvärva, utveckla
och förvalta fastigheter på ett ansvarstagande sätt.
För att göra det behöver bolaget möta framtidens
krav från intressenter på ekonomisk, miljömässig
och social hållbarhet. Under accelererade
Stendörren hållbarhetsarbetet genom en systematisk
intressentdialog och materialitetsanalys samt ett
omfattande strategiarbete. Under har Stendör-
ren fortsatt att utveckla sitt hållbarhetsarbete med
en rad aktiviteter som yttat fram bolagets position
inom området. Energieffektivisering och certiering
av fastigheter har fortsatt och hållbarhetslänkad
nansiering har genomförts.
I februari förnyade Stendörren även sitt stra-
tegiska ramverk, genom beslut om nya fokusområden
och hållbarhetsmål. Målet är fortsatt att leverera
samhällsnytta genom kärnverksamheten.
MODERBOLAG
Verksamheten i moderbolaget utgörs av lednings-
funktioner av koncernens alla bolag och fastigheter.
Dessa funktioner inkluderar bland annat fastig-
hetsförvaltning, projektledning och nansiering.
All personal är anställd i moderbolaget. Inga fast-
igheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets
intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av
miljoner kronor i utdebitering av tjänster som
utförts av egen personal. Räntenettot består av netto
debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern
räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida
medel uppgick per december till miljoner
kronor () och det egna kapitalet uppgick till
miljoner kronor ( ).
70 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
>
STENDÖRREN utsätts löpande för olika risker som
kan få betydelse för bolagets resultat och nansiella
ställning. Det nns en rad faktorer som påverkar,
eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet både
direkt och indirekt. God internkontroll, ändamål-
senliga administrativa system, rutiner, policyer och
kompetensutveckling är metoder för att kontrollera
och minimera riskerna som verksamheten utsätts
för. För att säkerställa att Stendörren har en ända-
målsenlig riskhantering och god intern kontroll har
bolaget, utöver styrande dokument såsom styrelsens
arbetsordning, instruktion för VD med tillhörande
delegationsordning och attestinstruktion, antagit en
rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhan-
tering och interna kontroller medan det operativa
ansvaret delegeras till VD. För att säkerställa så långt
som möjligt att rätt risker identieras och att bolagets
kontrollrutiner adresserar dessa risker på ett adekvat
sätt genomförs årligen en inventering och rating av vil-
ka risker av nansiell-, operationell-, strategisk- samt
regelefterlevnadkaraktär som bolaget är utsatt för.
Ett av huvudsyftena med detta arbete är att identie-
ra risker och potentiella felkällor samt att identiera
och dokumentera bentliga kontrollrutiner och, där
så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner och/eller
IT-baserade kontroller.
Nedan anges några av de riskområden som enligt
bolagets egen bedömning kan, om de inträffar, medfö-
ra betydande påverkan på bolagets framtida verksam-
het, resultat och nansiella ställning. Faktorerna är
inte framställda i prioriteringsordning och gör inte
anspråk på att vara heltäckande.
FINANSIELLA RISKER
Inom gruppen nansiella risker har bolaget bland
annat identierat följande betydande riskområden:
• Fastighetsvärdering
Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltnings-
fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att
fastigheternas koncernmässigt bokförda värde mot-
svarar det bedömda marknadsvärdet enligt redo-
visningsstandarden IAS Förvaltningsfastigheter.
En nedgång i fastigheternas marknadsvärde medför
således en direkt negativ påverkan på koncernens re-
sultat och nansiella ställning även om koncernens
kassaöde inte påverkas förrän fastigheten säljs.
För att säkerställa att en rättvisande och trovärdig
bedömning av fastigheternas marknadsvärde görs,
anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom-
merade värderingsföretag som på årlig basis utför
marknadsvärderingar av koncernens samtliga fastig-
heter.
• Finansiering
Stendörrens verksamhet nansieras, förutom av eget
kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapital-
kostnaden utgör bolagets enskilt största kostnad.
Som en följd av detta är bolaget exponerat för
nansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare
sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för
nansieringen av såväl utvecklingen av bentliga
fastigheter som tillkommande förvärv kommer
att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller
andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer
således att medföra en negativ påverkan på Stendör-
rens kassaöde, resultat och nansiella ställning.
Det kan ej garanteras att långivarna kommer att
förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall.
Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfa-
ciliteter då kommer att stå till förfogande.
Koncernens huvudsakliga nansiering består av
bilaterala nansieringsavtal med svenska banker
och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal
med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer
avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad.
Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla
återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att
begära ändrade villkor för det fall dessa särskil-
da åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. För att
minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas
på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att
teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider.
Därtill strävar bolaget efter att sprida de olika
lånefaciliteternas förfallo datum jämnt över tiden så
att endast en mindre del av kreditstocken förfaller
till omförhandling varje år. Vid räkenskapsårets
utgång uppfyller bolaget med god marginal samtliga
nansiella åtaganden i bentliga kreditavtal. Förfal-
lostrukturen på bolagets räntebärande skulder per
december framgår av not och not .
• Skatterisker
En förändring i skattelagstiftning, eller en föränd-
ring av rättspraxis, kan medföra en förändrad fram-
tida skattesituation för bolaget. Felaktig beräkning
av och därmed felaktigt deklarerad inkomstskatt
kan även medföra betydande skattetillägg och straf-
favgifter. För att dels säkerställa att förändringar i
skattelagstiftningen efterlevs och dels att beräkning
RISKER OCH RISKHANTERING
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 71
och deklaration av inkomstskatt sker korrekt och i
tid lägger bolget betydande möda på att säkerställa
att rätt kompetens nns i organisationen. Extern
hjälp av skatterådgivare inhämtas då behov bedöms
föreligga.
OPERATIONELLA RISKER
Inom gruppen operationella risker har bolaget bland
annat identierat följande betydande riskområden:
• Projektutveckling
Stendörren genomför löpande många små och stör-
re projekt. Under verksamhetsåret investerades
miljoner kronor i det bentliga fastighetsbeståndet,
huvudsakligen i form av lokalanpassningar efter
hyresgästernas behov och önskemål samt i form av
renoveringar och förbättringar av fastigheternas
tekniska funktion. Betydande belopp investeras
även i om-, till- och nybyggnationer. Risker som
kan identieras i samband med projektutveckling
utgörs dels av rena felkalkyleringsrisker där kost-
naden för projekten kan felbedömas, oförutsedda
omständigheter som medför negativa ekonomiska
konsekvenser samt risk för väsentliga förseningar
av projekt som kan leda till viteskostnader och
andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar
Stendörren att minimera genom att ha tydliga
projektrutiner med täta kontroller och uppföljning.
Av stor vikt är även att den initiala projektplanen
och kostnadsberäkningen görs noggrant och att
tidsaspekter beaktas på ett realistiskt sätt vid av-
talsskrivningen.
• Organisatoriska risker
Inom gruppen operationella risker nns även
ett antal risker av HR karaktär, såsom ett stort
beroende av nyckelpersoner, en hög personalom-
sättning som kan medföra otrivsel på arbetsplatsen
och en ökad risk för felbeslut av personer med kort
erfarenhet, förhöjd stressnivå som kan leda till
ökad psykosocial påfrestning (stress/utbrändhet).
Stendörren möter dessa risker genom ett ökat fokus
på personalvård och friskvård men också genom
regelbundna medarbetarsamtal och en årlig med-
arbetarundersökning där synpunkter och förslag
från organisationen hanteras. För att Stendörren
mer frekvent ska kunna få synpunkter och förslag
från organisationen använder bolaget sedan januari
halvårssvisa medarbetarmätningar istället för
den tidigare årliga medarbetarundersökningen.
• IT risker
Bristande IT tillgänglighet och en otydlig IT
strategi riskerar att leda till sänkt effektivitet och
fördyringar. Stendörren är ett relativt ungt företag
som under och bytt ut alla väsentliga IT
system mot moderna och ändamålsenliga system
för fastighetsförvaltning, redovisning och rapporte-
ring.
STRATEGISKA RISKER
Strategiska risker avser bland annat risker samman-
hängande med såväl makroekonomiska faktorer som
utvecklingen på de lokala fastighetsmarknaderna –
omständigheter som ligger utanför bolagets kontroll.
Dessa faktorer innefattar, men är inte begränsade till,
tillväxten i bruttonationalprodukt (”BNP”), ination,
räntenivåer, befolkningstillväxt och sysselsättnings-
grad. Trender i de makroekonomiska förutsätt-
ningarna påverkar direkt och indirekt den svenska
fastighetsmarknaden, efterfrågan på kommersiella
fastigheter och därmed bolagets uthyrningsgrad,
hyresnivåer, marknadsvärdet av dess tillgångar samt
tillgången till, och kostnaden för, nansiering.
En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala
marknader där bolaget är verksamt kan påverka
hyresnivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en ne-
gativ inverkan på bolagets resultat för dess operativa
segment och kan negativt påverka bolagets övergri-
pande verksamhet, nansiella ställning och resultat.
Även efterfrågan på bolagets fastigheter kan minska,
vilket kan få en väsentlig negativ inverkan på bolagets
verksamhet, nansiella ställning och resultat.
REGELEFTERLEVNAD
Bolagets verksamhet regleras av och måste upp fylla
kraven i ett ertal lagar och regleringar. Det nns en
risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och reg-
ler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i fram-
tiden. Bolaget kan även komma att behöva ansöka om
olika tillstånd och registreringar hos kommuner eller
myndigheter för att kunna bedriva sin verksamhet.
Stendörren bedömer att bolaget har adekvat kompe-
tens och interna processer för att kunna identiera,
kvantiera och hantera dessa risker, men det nns
ändå en risk att bolaget inte kommer att erhålla
nödvändiga tillstånd eller beslut eller att sådana beslut
överklagas, eller på annat sätt är förenade med villkor
som kan leda till ökade kostnader och förseningar
för planerade utvecklingsprojekt för fastigheter eller i
övrigt ha en negativ inverkan på bolagets verksamhet
och utveckling.
Bolaget riskerar även att involveras i rättsliga eller
administrativa förfaranden, vilket kan avse omfattan-
de skadeståndsanspråk eller andra krav på betalning-
ar, inklusive skadeståndsanspråk från kunder eller
konkurrenter för brott mot konkurrenslagstiftning.
Förberedelser inför, bestridanden utav samt utfal-
let av initierade förfaranden kan bli långvariga och
kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra
att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller
administrativt förfarande, oavsett om det grundas på
en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett
betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader
i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli
betydande.
>
72
| Års- & hållbarhetsredovisning 2021
HÅLLBARHETSRISKER
Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsrisker nns
inom följande områden; arbetsmiljö, mänskliga rät-
tigheter, affärsetik, anti-korruption, miljö, klimatrisk
och -förändringar samt risker kopplade till biologisk
mångfald och ekosystem.
Förutom policys och styrdokument har Stendörren
även en särskild uppförandekod för leverantörer,
kunder och affärspartners som utvecklades av bolaget
. Under har denna kod skickats för under-
tecknande till bolagets mest väsentliga leverantörer,
baserat på volym och risker kopplade till hållbarhet.
Nedan följer en kort beskrivning av de risker som
hanteras i uppförandekoden:
• Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter
Att vara fastighetsägare medför ett ansvar för de
människor som vistas i lokalerna, alltifrån medar-
betare till hyresgäster och leverantörer. Oaktsamhet
kan göra bolaget skyldigt till såväl fysiska som
psykiska skador. Dessa risker hanterar Stendörren
genom ett förebyggande systematiskt arbetsmil-
jöarbete och arbetsmiljöinventeringar i respektive
fastighet. Även leverantörer och underleverantörer
som anlitas av Stendörren utvärderas regelbundet.
Undermålig uppföljning av arbetsförhållanden
kring hälsa och säkerhet samt mänskliga rättigheter
kan innebära risker för ryktesspridning, badwill
och påverkan på varumärket.
• Affärsetik och anti-korruption
Allvarliga överträdelser som incidenter av kor-
ruption, mutor och överträdelser kan långvarigt
skada bolagets förtroende och förmåga att verka på
marknaden. Uppförandekoden i kombination med
bolagets personalhandbok reglerar ställningstagan-
den och agerande för att motverka att mutor och
korruption kan förekomma.
• Miljö
Enligt miljöbalken har den som bedrivit en
verksamhet som bidragit till föroreningar även ett
ansvar för efterbehandling och eventuell sanering.
Om ett bolag inte kan utföra eller bekosta den
efterbehandling som krävs, och som bolaget borde
känt till alternativt upptäckt vid förvärvet av en
fastighet, hålls det ansvarigt. För att minimera den-
na potentiella miljörisk gör Stendörren vid behov
miljöundersökningar inom ramen för förvärvspro-
cessen. För närvarande nns inga nuvarande eller
historiskt kända miljökrav av något slag riktat mot
något av koncernbolagen. Föroreningar kan vidare
upptäckas på fastigheter och i byggnader i bentligt
bestånd, till exempel i samband med renoverings-
processer eller när byggnader uppgraderas för mil-
jöcertiering. Åtgärder kring föroreningar är en del
av Stendörrens pågående verksamhet och bolaget
bedömer att det har adekvat kompetens och proces-
ser för att bedöma och kvantiera risker i samband
med dessa. Det åligger Stendörren att vid dess verk-
samhetsutövning iaktta gällande regler avseende
exempelvis arbetsmiljö och -säkerhet, hantering av
asbest och sanering samt lagar som reglerar utsläpp
av växthusgaser, bland annat genom energi- och el-
förbrukning. Bristande efterlevnad av sådana lagar
och regler kan resultera i utfärdande av verkställig-
hetsåtgärder, avgifter eller böter. Vissa fall kan även
medföra restriktioner avseende bolagets verksam-
het, vilka kan vara påtagliga.
• Klimatrisker
Klimatförändringars påverkan på fastighetsportföljen
Klimatförändringar ställer nya krav på fastighets-
bestånd. Stendörren tar hänsyn till klimatfrågan
och arbetar proaktivt för att minimera risken att
fastigheter i beståndet blir obsoleta, eller att kost-
naden för att åtgärda skador blir för hög. Utöver att
arbeta med bentliga fastigheter måste Stendörren
framtidssäkra sina utvecklingsprojekt och säker-
ställa en hållbar klimatrisk över tid. Förhöjda tem-
peraturer, extrema väderförhållanden och förhöjda
vattennivåer gör att fastighetstillgångar kan skadas.
På lång sikt löper fastigheter nära havet en perma-
nent risk.
Klimatförändringar i förhållande till fastighets-
värderingar
Om Stendörren misslyckas med att minimera
klimatförändringsriskerna i portföljen kommer
fastighetsvärderingen av varje berörd tillgångfast-
ighet att minska. Bristande klimatarbete kan också
leda till svårigheter att nansiera fastigheter.
• Risker kopplade till biologisk mångfald och
ekosystem
En föränderlig, varmare värld innebär en påtalad
risk för biologisk mångfald och ekosystemtjänster.
Det nns en risk att Stendörrens rykte försämras
och blir mindre konkurrenskraftigt om riskerna
kopplade till biologisk mångfald och ekosystem-
tjänster inte minimeras. Stendörren behöver således
över tid förbättra den biologiska mångfalden i sin
fastighetsportfölj, framför allt i de utvecklingspro-
jekt som bedrivs.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 73
AKTIE
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till
kronor, fördelat på
aktier av serie A
respektive aktier av serie B. Varje aktie
har kvotvärdet , kronor. A-aktier i Stendör-
ren berättigar till tio röster på bolagsstämma och
B-aktier berättigar till en röst på bolags stämma.
A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet
:. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i
bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordning-
en nns härutöver möjligheten för bolaget att utge
preferensaktier.
AKTIEKURSENS UTVECKLING OCH AVKASTNING
Börskursen ökade med procent till , kronor,
sammantaget medförde detta att börsvärdet ökade
med procent. Under samma period ökade fast-
ighetsindex på Stockholmsbörsen med procent.
Aktien handlades till all time highkursen kronor
den november. Kursen på årets sista handelsdag
den december uppgick till , kronor. Årets
lägsta betalkurs var , kronor.
HANDELSPLATS OCH OMSÄTTNING
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm,
listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är
STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE. En han-
delspost motsvarar en () aktie.
Under har totalt , miljoner aktier omsatts
till ett värde om miljoner kronor (exklusive akti-
er omsatta utanför handelsplatsen).
STENDÖRRENS AKTIE OCH ÄGARE
Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av om miljoner
kronor. Bolagets B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
2015 2016 2017 2018
MkrKr
2019 2020
0
1 000
2000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
0
50
100
150
200
250
300
350
2021
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
2015 2016 2017 2018
%
2019 2020 2021
Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100)
Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100)
Börsvärde, årets slut, Mkr
Börskurs, årets slut, kr
Snittkurs under året, kr
Hyresintekt per fastighetarea per lokalslag
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
>
74
| Års- & hållbarhetsredovisning 2021
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
SEK
Tkr
0
50
100
150
200
250
300
350
FEB 2015
MAJ 2015
AUG 2015
NOV 2015
FEB 2016
MAJ 2016
AUG 2016
NOV 2016
FEB 2017
MAJ 2017
AUG 2017
NOV 2017
FEB 2018
MAJ 2018
AUG 2018
NOV 2018
FEB 2019
MAJ 2019
AUG 2019
NOV 2019
FEB 2020
MAJ 2020
AUG 2020
NOV 2020
FEB 2021
MAJ 2021
AUG 2021
NOV 2021
AKTIEKURS, LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE OCH HANDLAD VOLYM
Omsättning Tkr Börskurs Långsiktigt substansvärde/aktie
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 75
STENDÖRRENS AKTIEÄGARE
Årsstämman beslutade den maj att bemyn-
diga styrelsen att, fram till nästa årsstämma, vid ett
eller era tillfällen, med eller utan avvikelse från ak-
tieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller
mot betalning genom kvittning eller med apportegen-
dom, eller annars med villkor, besluta om emission av
aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier
av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende
aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock
att emissioner med avvikelse från aktieägarnas före-
trädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget
kan öka med mer än totalt procent beräknat per
dagen för årsstämman.
Om styrelsen beslutar om emission utan företrä-
desrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna
bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra an-
skaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien,
genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid
sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska
emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
AKTIEÄGARE STORLEKSKLASSER PER 31 DECEMBER 2021
INNEHAV AKTIER
ANTAL
AKTIE-
ÄGARE
ANDEL
AV ANTAL A-AKTIER B-AKTIER
INNEHAV
(%)
RÖSTER
(%)
MARKNADS-
VÄRDE
(KSEK)
1 – 500 3 438 92 % – 161 384 1 % 0 % 49 141
501 – 1 000 105 3 % – 80 460 0 % 0 % 24 500
1 001 – 5 000 120 3 % – 300 404 1 % 1 % 91 473
5 001 – 10 000 23 1 % – 160 373 1 % 0 % 48 834
10 001 – 15 000 15 0 % – 178 954 1 % 0 % 54 491
15 001 – 20 000 11 0 % – 197 607 1 % 0 % 60 171
20 001 – 40 1 % 2 500 000 24 849 083 96 % 98 % 8 327 796
Total
3 752 100% 2 500 000 25 928 265 100% 100% 8 656 407
>
STÖRSTA AKTIEÄGARE BASERAT PÅ UPPGIFTER FRÅN
EUROCLEAR SWEDEN AB PER 31 DECEMBER 2021
AKTIEÄGARE
1)
INNEHAV ANTAL AK A ANTAL AK B INNEHAV(%) RÖSTER(%)
STENDÖRREN REAL ESTATE AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
ALTIRA AB 3 050 000 500 000 2 550 000 10,7 14,8
LÄNSFÖRSÄKRINGAR FASTIGHETSFOND 4 879 683 0 4 879 683 17,2 9,6
SEB INVESTMENT MANAGEMENT 2 709 095 0 2 709 095 9,5 5,3
VERDIPAPIRFONDET ODIN EIENDOM 1 060 672 0 1 060 672 3,7 2,1
TREDJE AP-FONDEN 750 000 0 750 000 2,6 1,5
CARNEGIE SMÅBOLAGSFOND 453 684 0 453 684 1,6 0,9
ALFRED BERG 329 213 0 329 213 1,2 0,7
WARMLAND, BODIL 249 975 0 249 975 0,9 0,5
SEB LUXEMBOURG BRANCH 248 000 0 248 000 0,9 0,5
Övriga ägare 3 165 337 0 3 165 337 11,1 6,1
Total
28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,0 100,0
) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var .
76 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
INCITAMENTSPROGRAM FÖR
STENDÖRRENS MEDARBETARE
Stendörren hade vid rapportperiodens början två
incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstäm-
man respektive extra bolagsstämma i september
. Båda programmen var riktade till bolagets
anställda och omfattar emissioner av teckningsop-
tioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot
kontant betalning till moderbolaget.
Teckningsoptionerna förvärvades till marknads-
värde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes
värderingsmetod utförd av oberoende värderare.
I incitamentsprogram – fanns
teckningsoptioner som samtliga innehavare, under
perioden – september , valde att inlösa mot
samma antal nyemitterade aktier av serie B vilka
därefter anslutits till Euroclear.
I incitamentsprogram – fanns vid perio-
dens utgång teckningsoptioner som inneha-
varna, under en period om två veckor från dagen för
offentliggörande av delårsrapporten för perioden
januari – september , äger rätt att inlösa mot
samma antal B–aktier till en teckningskurs om
kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i
detta program kommer aktiekapitalet öka med
kronor genom utgivande av aktier av
serie B, var och en med ett kvotvärde om , kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar
cirka , procent av kapitalet och , procent av
röstetalet baserat på antalet utestående aktier per
rapportdatumet.
UTDELNINGSPOLICY
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinveste-
ra vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare
lönsam tillväxt.
Bolaget kommer således att fortsätta växa genom
att investera i bentliga fastigheter, nya förvärv och
utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer
därför att vara låg eller
utebli under de kommande åren.
INFORMATION TILL AKTIEMARKNADEN
Stendörrens främsta informationskanal är bolagets
hemsida, www.stendorren.se. Där offentliggörs alla
nansiella rapporter, bolagspresentationer och press-
meddelanden.
Stendörrens rapportkalender för innefattar
följande datum:
• Års- och Hållbarhetsredovisning , v.
april
• Delårsrapport jan-mar , maj
• Årsstämma , maj
• Delårsrapport jan-jun , juli
• Delårsrapport jan-sep , november
• Bokslutskommuniké , februari
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 77
BOLAGS-
STYRNINGS -
RAPPORT
78 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
STENDÖRREN ÄR ETT svenskt publikt aktiebolag,
vars B-aktier sedan den april är noterade
på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Sedan bolaget togs
upp till handel på Nasdaq Stockholm grundar sig
bolagsstyrningen i Stendörren på gällande lagstift
ning, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter,
Svensk kod för bolagsstyrning ("Koden") och andra
externa styrdokument och rekommendationer
samt internt fastställda regler och riktlinjer, såsom
bolagsordningen och styrelsens arbetsordning.
Koden bygger på principen "följ eller förklara",
vilket innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste
följa Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja
andra lösningar som anses mer ändamålsenliga.
Bolag som väljer att avvika från Koden måste dock
redovisa varje avvikelse från Koden och ange vilken
lösning man valt istället och skälen härtill. Koden
nns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se där även
den svenska modellen för svensk bolagsstyrning
presenteras. Stendörren har under avvikit
från Koden i ett avseende, vilken hänför sig till att
bolaget vid fastställande av rörlig ersättning till
ledande befattningshavare under inte använt
mätbara kriterier. Styrelsen har i stället, med stöd av
de riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare som antogs av års stämman , bedömt att
det under året varit mer ändamålsenligt att utvärde-
ra huruvida de ledande befattningshavarna bidragit
till en förbättring av bland annat bolagets interna
kontroll och budget kontroller, rapporters kvalitet
och punktlighet, implementeringen av nya och
förbättrade IT-system, samverkan mellan bolagets
olika avdelningar, utvecklingen av ledaregenskaper
hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande
hållbarhetsarbete. Detta har bedömts vara viktigt
för att främja bolagets långsiktiga intressen och
varje befattningshavares långsiktiga utveckling.
Denna bolagsstyrningsrapport redogör för
Sten dörrens bolagsstyrning under och är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och
Koden.
AKTIER OCH ÄGANDE
Aktiekapitalet i bolaget uppgick till
kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på
aktier av serie A respektive
aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till
tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar
till en röst på bolagsstämma. Samtliga aktier medför
samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Antalet aktieägare uppgick per den december
till stycken och kvotvärdet per aktie upp
gick till , kronor. På sidan i denna årsredovis-
ning anges detaljer om ägarspridningen vid utgången
av .
BOLAGSORDNING
Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen
Stendörren Fastigheter AB (publ) och bolaget är
publikt. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget
ska direkt eller genom dotterbolag äga, för valta och
driva handel med fast egendom samt driva därmed
förenlig verksamhet. Stendörrens bolags ordning
innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsät-
tande och entledigande av styrelseledamöter eller om
ändring av bolagsordningen.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande
organ. Årsstämma ska hållas inom sex månader
efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman
utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget viktiga
frågor såsom utdelning, fastställande av resultat- och
balansräkning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna
och VD, val av styrelseledamöter, styrelseordförande
och revisor samt arvode till styrelse och revisorn.
Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra
bolagsstämma.
Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med enkel
majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av bolags-
ordningen, kräver enligt aktiebolagslagen kvalicerad
majoritet.
Stendörrens bolagsordning innehåller inga begräns-
ningar i fråga om hur många röster varje aktieägare
kan avge vid bolagsstämma. Enligt bolagsordningen
ska kallelse till bolagsstämma ske genom annonsering
i Post- och Inrikes tidningar och genom att kallelse
hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har
skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet.
Årsstämman
Årsstämman hölls den maj i
Stock holm. Vid årsstämman fanns totalt ,
procent av bolagets röster och , procent av
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kon-
trollerat styra och leda verksamheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan
Stendörren tillförsäkra sina aktieägare att bolaget sköts på ett ansvarsfullt, effektivt och
hållbart sätt.
BOLAGS-
STYRNINGS -
RAPPORT
>
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 79
bolagets kapital representerat. Årsstämman fattade
beslut om bemyndigande för styrelsen att, vid ett
eller era tillfällen före nästa årsstämma, med eller
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt,
mot kontant betalning eller mot betalning genom
kvittning eller med aportegendom, eller annars med
villkor, besluta om emission av aktier av serie A eller
B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller
teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller
B, samt preferensaktier, dock att emis sioner med avvi-
kelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra
att antalet aktier i bolaget kan öka med mer än totalt
procent beräknat per dagen för årsstämman. Om
styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt
för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda
ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av
rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra fö-
retagsförvärv eller anskaffa eller möjlig göra anskaff-
ning av kapital för företagsförvärv. Emis sionen ska
genomföras på marknadsmässiga villkor.
Vidare fattade årsstämman bland annat följande
beslut:
• Disposition avseende bolagets resultat.
• Styrelseledamöterna och VD beviljades ansvars-
frihet.
• Val av antalet styrelseledamöter och revisorer.
• Omval av Anders Tägt, Seth Lieberman, Helena
Levander, Carl Mörk, Henrik Orrbeck, Andreas
Philipson och Nisha Raghavan som styrelseleda-
möter.
• Omval av Anders Tägt som styrelsens ordföran-
de.
• Omval av Ernst & Young AB som bolagets revi-
sor, med Oskar Wall som huvudansvarig revisor.
• Fastställande av arvode till styrelsen och reviso-
rerna.
• Beslut om fastställande av principer för utseende
av valberedning.
• Beslut om godkännande av ersättningsrapport.
• Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare.
Extra bolagsstämma den februari
Stendörren höll den februari extra bolags-
stämma. Vid den extra bolagsstämman fanns totalt
, procent av bolagets röster och , procent
av bolagets kapital representerat. Den extra bolags-
stämman beslutade att styrelsen ska bestå av sex
ledamöter utan suppleanter. Vidare beslutades om val
av styrelseledamoten Andreas Philipson till styrelse-
ordförande för tiden intill slutet av nästa årsstämma,
vilken ersatte tidigare styrelseordförande Ander Tägt
som ställt sin plats till förfogande. Därutöver behand-
lades styrelsens arvode och ersättning för utskottsar-
bete på den extra bolagstämman.
Protokoll från årsstämman och den extra
bolagsstämman den februari samt därtill
hörande stämmohandlingar nns tillgängliga på
bolagets webbplats.
Årsstämman kommer att hållas den maj
.
VALBEREDNING
För att säkerställa att val och arvodering av styrelse
och revisor bereds genom en av ägarna styrd, struk-
turerad och välkänd process, ska varje bolag som
tillämpar Koden ha en valberedning. Valberedningen
ska lämna förslag till stämmoordförande, styrelse,
styrelseordförande, revisor, styrelsearvode med
uppdelning mellan ordföranden och övriga ledamö-
ter, ersättning för utskottsarbete, arvode till bolagets
revisor samt, i den mån så anses erforderligt, förslag
till ändrade principerna för utseende av valberedning.
Aktieägarna i Stendörren beslutade på årsstämman
den maj om följande principer för utseende
av valberedningen inför årsstämman :
” Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå
av styrelseordföranden och representanter för de per
den augusti direkt föregående år till röstetalet tre
största aktieägarna enligt den av Euroclear Sweden
AB förda aktieboken. Om en eller era av dessa tre
aktieägare väljer att avstå från att utse representant
till valberedningen, ska ledamot utses av den eller de
största aktieägaren(na) på tur. Styrelseordföranden
ska sammankalla det första mötet i valberedningen.
Valberedningen ska inom sig utse en av ledamöterna
till ordförande, vilket inte ska vara styrelseordföran-
den eller annan styrelseledamot.
Om en eller era aktieägare som utsett represen-
tanter till valberedningen inte längre tillhör de tre
största ägarna i bolaget vid en tid punkt mer än två
månader före aktuell årsstämman, ska represen-
tanterna för dessa aktieägare frånträda sitt uppdrag
och nya ledamöter utses av de nya aktieägare som då
tillhör de tre största aktieägarna. Om en ledamot i
valberedningen avsäger sig uppdraget innan valbe-
redningens arbete är avslutat ska samma aktieägare
som utsåg den avgående ledamoten, om det anses
nödvändigt, äga rätt att utse en ny ledamot, eller om
aktieägaren inte längre är bland de tre största aktie-
ägarna, den största aktieägaren på tur. Förändringar
i valberedningens sammansättning ska omedelbart
offentliggöras. Valberedningens samman sättning för
årsstämmor ska offentliggöras senast sex månader
före stämman.
Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i valbe-
redningen. Bolaget ska betala de nödvändiga utgifter
som valberedningen kan komma att ådra sig inom
ramen för sitt arbete.
Mandattiden för valberedningen avslutas när den
>
80
| Års- & hållbarhetsredovisning 2021
där påföljande valberedningen har offentliggjorts.”
När valberedningen inför årsstämman den maj
ursprungligen utsågs, bestod den av Johannes
Wingborg, ordförande i valberedningen (utsedd av
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB), Henrik Orr-
beck (utsedd av Stendörren Real Estate AB), Oscar
Christensson (utsedd av Altira AB) och Anders Tägt
(dåvarande styrelseordförande). I samband med att
Andreas Philipson utsågs till ny styrelseordförande
på den extra bolagsstämman den februari ,
ersatte han även Anders Tägt i valberedningen.
Stendörrens valberedning inför årsstämman den
maj består sålunda av Johannes Wingborg,
ordförande i valberedningen (utsedd av Länsförsäk-
ringar Fondförvaltning AB), Henrik Orrbeck (utsedd
av Stendörren Real Estate AB), Oscar Christensson
(utsedd av Altira AB) och Andreas Philipson (styrelse-
ordförande).
STYRELSEN
Styrelsens ansvar
Styrelsen är bolagets högsta beslutande organ efter
bolagstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen
ansvarig för bolagets förvaltning och organisation.
Styrelsens uppgifter innefattar bland annat att
fastställa övergripande mål och strategier för bolaget
samt väsentliga policys och strategiska planer för bo-
laget och den koncern som bolaget tillhör. Styrelsen
ska identiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bola-
gets risker och affärsmöjligheter. Vidare ska styrelsen
även fortlöpande övervaka efterlevnaden av dessa.
Styrelsen ska säkerställa att det nns ändamålsen-
liga system för uppföljning och kontroll av bolagets
verksamhet och de risker för bolaget som dess
verksamhet är förknippad med. Styrelsen ska också
avge delårsrapporter och bokslut. Styrelsen ska följa
den ekonomiska utvecklingen, säkerställa kvaliteten
i den nansiella rapporteringen och internkontrollen
samt utvärdera bolagets verksamhet baserat på de
fastställda mål och policys som antagits av styrelsen.
Slutligen fattar styrelsen även beslut om större inves-
teringar samt organisations- och verksamhetsföränd-
ringar i bolaget.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som
antas på det konstituerande styrelsemötet varje år.
Arbetsordningen revideras löpande. I styrelsens ar-
betsordning regleras bland annat styrelsens uppgifter
och arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD:n.
Till styrelsens arbetsordning nns bland annat in-
struktionen för VD och instruktionen för nansiell
rapportering bifogad.
NAMN BEFATTNING STYRELSE-
LEDAMOT
SEDAN
OBEROENDE I FÖR-
HÅLLANDE TILL BOLAGET
OCH BOLAGSLEDNINGEN
OBEROENDE I FÖR-
HÅLLANDE TILL BOLAGETS
STÖRRE AKTIEÄGARE
Anders Tägt Styrelseordförande 2019 Ja Ja
Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej
Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja
Andreas Philipson Styrelseledamot 2016 Ja Ja
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej
Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej
Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING MELLAN DEN 20 MAJ 2021 FRAM TILL DEN EXTRA BOLAGSSSTÄMMAN DEN 4 FEBRUARI 2022
>
NAMN BEFATTNING STYRELSE-
LEDAMOT
SEDAN
OBEROENDE I FÖR-
HÅLLANDE TILL BOLAGET
OCH BOLAGSLEDNINGEN
OBEROENDE I FÖR-
HÅLLANDE TILL BOLAGETS
STÖRRE AKTIEÄGARE
Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja
Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej
Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej
Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej
Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING FRÅN OCH MED DEN EXTRA BOLAGSSSTÄMMAN DEN 4 FEBRUARI 2022
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 81
>
Styrelsens sammansättning
Enligt Stendörrens bolagsordning ska styrelsen
bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan
suppleanter. Ingen representant för koncernen
ingår i styrelsen och inga arbetstagarrepresentanter
har utsetts till styrelsen. För mer information om
styrelseledamöternas erfarenhet och bakgrund,
dess innehav av aktier i bolaget och dess väsentliga
uppdrag utanför bolaget, se avsnittet om Styrelsen,
sidorna -.
Valberedningen har som mångfaldspolicy tilläm pat
regel . i Koden vid framtagande av sitt förslag till
val av styrelseledamöter. Målsättningen har varit att
styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansättning,
präglad av mångsidighet och bredd, och bestå av
personer med de kompetenser och erfarenheter som
behövs i styrelsen med hänsyn tagen till främst bo-
lagets verksamhet och utvecklingsskede. Kontinuitet
har också bedömts vara av stort värde.
Vikten av en jämn könsfördelning har diskute-
rats särskilt och det har konstaterats att procent
av styrelsen är kvinnor ( procent före den extra
bolagsstämman den februari ). Som framgår
av styrelsepresentationen i avsnittet om Styrelsen,
sidorna -, har styrelseledamöterna en god mång-
sidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet
och bakgrund.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda
styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till
bolaget och koncernledningen. Minst två av dessa
ska även vara oberoende i förhållande till bolagets
större aktieägare. Bolagets styrelse uppfyller Kodens
krav på oberoende. Som framgår av tabellen på sidan
är samtliga sex (sju före den extra bolagsstämman
den februari ) stämmovalda ledamöterna obe-
roende i förhållande till bolaget och ledningen. Av
dessa är två (tre före den extra bolagsstämman den
februari ) ledamöter oberoende i förhållande
till större aktieägare.
Arvode till styrelsen
Årsstämman beslutade att arvode till styrel-
sen ska utgå med kronor till styrelsens
ordförande och att arvode till övriga ledamöter ska
utgå med kronor vardera. Årsstämman be -
slutade vidare att ordföranden i revisionsutskottet
ska erhålla kronor och att övriga ledamö-
ter i revisionsutskottet ska erhålla kronor
vardera och att ordföranden i ersättningsutskottet
ska erhålla kronor och övriga ledamöter
i ersättningsutskottet ska erhålla kronor
vardera.
Vid den extra bolagsstämman som hölls den
februari beslutades att arvode till styrelsen
ska utgå med kronor till styrelsens ordföran-
de och att arvode till övriga ledamöter ska utgå med
kronor vardera. Vidare behandlades arvode
för utskottsarbete, varvid beslutades att arvode för
sådant arbete ska utgå med samma belopp som beslu-
tades av årsstämman .
I tabellen ovan anges det arvode som varje styrel-
seledamot kommer att erhålla för tiden från årsstäm-
man fram till årsstämman .
Ordförandens ansvar
Styrelsens ordförande ska säkerställa att styrelsen
NAMN BEFATTNING NÄRVARO PÅ STY-
RELSEMÖTEN UNDER
2021
STYRELSEARVODE
(SEK)
1)
(FRÅN OCH ENLIGT BESLUT AV ÅRSSTÄMMAN
2021 OCH EXTRA BOLAGSSTÄMMAN
4 FEBRUARI 2021
Andreas Philipson Styrelseordförande (från feb 2022, tidi-
gare styrelseledamot)
18 av 19 342 575
Seth Lieberman Styrelseledamot 16 av 19 243 205
Helena Levander Styrelseledamot 19 av 19 323 205
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 18 av 19 0
2)
Carl Mörk Styrelseledamot 19 av 19 293 205
Nisha Raghavan Styrelseledamot 16 av 19 0
2)
Anders Tägt Styrelseordförande (till feb 2022) 18 av 19 339 726
Totalt 1 541 918
I) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman och årsstämman
. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i styrelseutskott.
)Henrik Orrbeck och Nisha Raghavan har avstått från styrelsearvode för perioden från
årsstämman till årsstämman .
STYRELSENS ARVODE OCH NÄRVARO UNDER 2021
82 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
genomför sitt arbete på ett effektivt sätt och att
styrelsen fullgör sina förpliktelser. Ordföranden
organiserar och leder styrelsens arbete i syfte att
skapa de bästa möjliga förutsättningarna för styrel-
sens uppgifter. Ordföranden säkerställer även att ny
styrelseledamot genomgår introduktionsutbildning
och annan övrig utbildning som anses lämplig.
Ordföranden samråder med bolagets VD i
strategis ka frågor och säkerställer att styrelsen får
tillräcklig information och dokumentation för att
möjliggöra att styrelsen kan genomföra sitt arbe-
te. Ordföran den ansvarar även för kontakter med
aktieägarna avseende ägarskapsfrågor och ser till att
styrelsens arbete utvärderas i en årlig styrelseutvär-
dering.
Styrelseutskott
REVISIONSUTSKOTT
Stendörren har ett revisionsutskott som består av
Helena Levander (ordförande), Nisha Raghavan och
Carl Mörk. Revisionsutskottets arbete och bestäm-
manderätt regleras i arbetsordningen och instruktio-
nen för revisionsutskottet. Revisionsutskottet har till
uppgift att för styrelsens räkning övervaka bolagets
nansiella rapportering, övervaka effektiviteten i
bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig
informerat om revision en av årsredovisningen och
koncernredovisningen, granska och övervaka revi-
sorns opartiskhet och självständighet samt biträda
vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans val
av revisor.
Utskottets ledamöter får inte vara anställda av
bolaget. Minst en ledamot ska ha redovisnings- eller
revisionskompetens.
Under har revisionsutskottet haft fem proto-
kollförda möten. Vid fyra av dessa möten närvarade
samtliga valda ledamöter i utskottet. Vid ett möte
närvarade endast Helena Levander och Carl Mörk.
Vid mötena behandlades bland annat bolagets
nansiella rapporter, bolagets policys, den externa
revisionens inriktning och bolagets interna kontroll.
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
Stendörren har ett ersättningsutskott som sedan det
konstituerande styrelsemötet den februari
består av Andreas Philipson (ordförande), Nisha
Raghavan och Carl Mörk. Dessförinnan bestod
ersättningsutskottet av Anders Tägt (ord förande),
Nisha Raghavan och Carl Mörk.
Utskottets huvudsakliga uppgifter består av att
bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprin-
ciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för
bolagsledningen, bevaka och utvärdera pågående och
under året avslutade program för rörliga ersättning-
ar för bolagsledningen och bevaka och utvärdera
tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till
ledande befattningshavare som årsstämman ska fatta
beslut om samt bevaka och utvärdera bolagets ersätt-
ningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättnings-
utskottet ska även analysera och följa upp marknads-
mässiga ersättningar för ledande befattningshavare,
inkluderande fasta och rörliga delar.
Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslu-
tanderätt regleras i en av styrelsen fastställd arbets-
ordning och instruktion.
Under höll ersättningsutskottet tre protokoll-
förda möten där bland annat frågor som ersättning
till ledande befattningshavare och bolagets ersätt-
ningsrapport diskuterades. Samtliga ledamöter i
utskottet närvarade vid alla tre möten.
Styrelsens arbete under
Under har styrelsen haft styrelsemöten, va-
rav av dem var ordinarie styrelsemöten (inklusive
det konstituerande styrelsemötet). Vid styrelsens
möten har även bolagets VD och bolagets chefsju-
rist, tillika styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare
har övriga medlemmar i ledningsgruppen närvarat
vid styrelsens möten i de delar som berört respekti-
ve ledningsgruppsmedlems ansvarsområde.
Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fastställt
schema och följer i huvudsak en av styrelsen fastsla-
gen årscykel, vilken revideras och fastställs vid varje
konstituerande styrelsemöte. Nedan presenteras en
kortfattad beskrivning av årscykeln för /.
Utöver vad som där anges nns ett ertal punkter
som i huvudregel behandlas på varje ordinarie sty-
relsemöte. Exempelvis lämnar bolagets VD vid varje
sådant möte ekonomisk rapport och informerar om
affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov fattas be-
slut om förvärv eller försäljningar, andra investerings-
beslut, nansieringsbeslut samt beslut i strukturella
eller organisatoriska frågor.
Eftersom styrelsen fastställer den nansiella rap-
porteringen föregås varje nansiell rapport av ett
styrelsemöte där aktuell rapport fastställs. På dessa
möten rapporterar revisionsutskottet om utskottets
arbete.
Utöver ordinarie styrelsemöten hålls extra styrel-
semöten vid behov, till exempel när ett affärsbeslut
kräver styrelsens godkännande.
ÅRSCYKEL FÖR
STYRELSEARBETET UNDER 2021/2022
. Konstituerande styrelsemöte
Styrelsens arbetsår inleds vid det konstituerande
styrelsemötet som följer direkt på årsstämman.
På detta möte fastställer styrelsen bland annat
relevanta bolagsstyrningsdokument och arbetsord-
ningar.
>
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 83
. Möte i juli
Möte för fastställande av delårsrapporten för årets
andra kvartal. Avrapportering från revisions-
utskottet. Internkontrollfrågor behandlas.
. Ordinarie möte i augusti
Efter sommaren hålls ett ordinarie styrelsemöte.
Inget specikt huvudtema.
. Ordinarie möte i september
I september hålls ett ordinarie styrelsemöte där
beslut fattas om bolagets mål och långsiktiga stra-
tegiska plan.
. Ordinarie möte i november
Ordinarie möte för fastställande av den tredje
delårsrapporten för året. På mötet behandlas även
revisionsfrågor och bolagets revisorer rapporterar
om den översiktliga granskningen som normalt
utförs av delårsrapporten för det tredje kvartalet.
Vidare presenterar bolagets revisorer deras gransk-
ning av bolagets interna kontroller. Bolagets risker
och interna kontroller utvärderas.
. Ordinarie möte i december
På detta ordinarie möte antas budget för komman-
de år. Vidare utvärderas styrelsearbetet, inklusive
utvärdering av utskott och VD. Ersättningsfrågor
behandlas.
. Ordinarie möte i februari
Ordinarie möte där årsbokslut fastställs. På mötet
behandlas även revisionsfrågor och revisionsrap-
porten samt frågor hänförliga till årsstämma. In-
ternkontrollfrågor och ersättningsfrågor behand-
las.
. Extra styrelsemöte i april
Extra styrelsemöte där utkast till årsredovisningen
behandlas.
. Ordinarie möte i maj
Ordinarie möte för fastställande av delårsrappor-
ten för årets första kvartal. Avrapportering från
revisionsutskottet.
Styrelseutvärdering
Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och
VD:s arbete i syfte att säkerställa att styrelsens
arbete bedrivs effektivt och att styrelsens och VD:s
arbete fortlöpande utvecklas. Detta sker genom en
systematisk och strukturerad process. Styrelsens
och VD:s arbete under har utvärderats genom
en intern process. Ett frågeformulär gällande styrel-
sens och VD:s arbete har distribuerats till styrelse-
ledamöterna, som fått inkomma med svar på de i
formuläret angivna frågorna. Resultatet har däref-
ter sammanställts och presenterats för styrelsen på
ett styrelsesammanträde. Ingen från bolagsledning-
en närvarade när utvärderingen presenterades för
och diskuterades av styrelsen. Resultatet har även
redovisats för valberedningen.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH
KONCERNLEDNING
VD ansvarar för den operativa styrningen och ska
sköta den löpande förvaltningen och leda verksam-
heten i enlighet med de anvisningar som styrelsen
meddelar. VD:s ansvar och förhållande till styrel-
sen regleras i den instruktion för VD som styrelsen
antagit. Enligt instruktionen för nansiell rappor-
tering är VD:n ansvarig för nansiell rapportering i
bolaget och ska följaktligen säkerställa att styrel-
sen erhåller tillräckligt med information för att
styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets
nansiella ställning. Bolagets VD ska löpande hålla
styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets
och koncernens verksamhet, omsättningens storlek,
prisutvecklingar, bolagets resultat och nansiel-
la ställning, likviditeten och kreditsituationen,
viktigare företagshändelser samt andra händelser,
omständigheter eller förhållanden som bedöms vara
av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare.
Styrelsen har uppdragit åt bolagets VD att
säkerställa att bolaget följer tillämpliga regler och
föreskrifter, innefattande bolagets skyldighet när det
kommer till att offentliggöra insiderinformation och
bolagets skyldighet att föra en loggbok (insiderför-
teckning) med personer med tillgång till insiderinfor-
mation om bolaget.
Till sin hjälp har VD Erik Ranje en koncernled-
ning. För närvarande består koncernledningen av
följande personer:
• Erik Ranje, VD
• Anders Nilsson, Förvaltningschef och vVD
• Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör
• Johan Malmberg, Investerings- och affärsut-
vecklingschef
• Maria Jonsson, Utvecklingschef
• Caroline Gebauer, Bolagsjurist
• Agnes Peet, HR-chef
• Fredrik Holmström, Hållbarhetschef
För mer information om koncernledningen, se
sidorna -.
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE BESLUTADE PÅ ÅRS-
STÄMMAN 2021
Vid årsstämman den maj fastställdes följan-
de riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare.
Dessa riktlinjer omfattar bolagets VD och övriga
personer i bolagsledningen. Riktlinjerna ska tilläm-
pas på ersättningar som avtalas, och förändringar
som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att
riktlinjerna antagits av årsstämman . Rikt-
linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av
>
84
| Års- & hållbarhetsredovisning 2021
bolagsstämman. Det noteras att ledamöterna i bola-
gets styrelse endast uppbär arvode som beslutas av
bolagsstämman varför dessa riktlinjer inte inkluderar
styrelsens ledamöter.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrate-
gi, långsiktiga intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet följande.
Stendörren är ett fastighetsbolag med fokus på att
skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att
förvalta, utveckla och förvärva fastigheter för lager,
logistik och lätt industri, samt i vissa fall bostäder,
i Stockholm, Mälardalen samt andra geograska
marknader i Norden. Genom att erbjuda våra kunder
lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar vi
genom ett hållbart arbete, långsiktiga relationer som
kan generera en god, riskjusterad avkastning till våra
aktieägare.
För ytterligare information om bolagets affärsstra-
tegi, se www.stendorren.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärs-
strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förutsät-
ter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali-
cerade medarbetare. För detta krävs att bolaget
kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa
riktlinjer möj liggör att ledande befattningshavare
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
I bolaget har tidigare inrättats aktierelaterade inci-
tamentsprogram. De har beslutats av bolagsstäm-
man och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
För mer information om tidigare program, inne-
fattande de kriterier som utfallet är beroende av, se
www.stendorren.se/investor-relations/bolagsstyr-
ning/inci tamentsprogram/.
Eventuella framtida aktierelaterade incitaments-
program kommer att beslutas om av bolagsstäm man.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa
riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärstrate-
gi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbar-
hetsarbete.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får be-
stå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kon tantersättning, pensionsförmåner och andra
förmå ner. Bolagsstämman kan därutöver - och obe-
roende av dessa riktlinjer - besluta om exempelvis
aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Styrelsen har en diskretionär rätt att besluta om
rörlig kontantersättning i enlighet med dessa
riktlinjer. Den rörliga kontantersättningen får
uppgå till högst procent av den fasta årliga
kontantlönen. Bedömning av i vilken utsträckning
kriterierna för utbetalning av rörlig kontanter-
sättning har uppfyllts ska ske årligen och avse en
period om ett år.
För verkställande direktören ska pensionsförmåner,
innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda.
Rörlig kontantersättning ska inte vara pensions-
grundande. Pensionspremierna för premiebestämd
pension ska uppgå till högst procent av den fasta
årliga kontantlönen.
Övriga ledande befattningshavares pensionsförmå-
ner, innefattande sjukförsäkring, ska vara premie-
bestämda om inte befattningshavaren omfattas av
förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektiv-
avtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska inte
vara pensionsgrundande om det inte enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser regleras att rörlig kon-
tantersättning ska vara pensionsgrundande. Pensions-
premierna för premiebestämd pension ska uppgå till
högst procent av den fasta årliga kontantlönen.
Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring,
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner
får sammanlagt uppgå till högst procent av den
fasta årliga kontantlönen.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägnings-
tiden vara högst sex månader. Fast kontantlön
under uppsägningstiden och avgångsvederlag får
samman taget inte överstiga ett belopp motsvarande
den fasta kontantlönen för två år för verkställande
direktören och ett år för övriga ledande befatt-
ningshavare. Vid uppsägning från befattningsha-
varens sida får uppsäg ningstiden vara högst sex
månader.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersätt-
ning m.m.
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad
till förutbestämda kriterier som kan vara mätbara
nansiella och/eller icke-mätbara icke-nansiel-
la. Kriterierna kan utgöras av generella och/eller
individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål
som kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll
inom bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet
och punktlighet, implementeringen av nya och för-
bättrade IT-system, samverkan mellan bolagets oli-
ka avdelningar och utvecklingen av ledaregenskaper
hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande
hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utforma-
de så att de främjar bolagets affärsstrategi och
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsar-
bete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling
till affärsstrategin eller främja befattningshavarens
långsiktiga utveckling. Styrelsen ska ha möjlighet
att enligt lag eller avtal och med de begränsningar
>
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 85
Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen
såvitt avser rörlig kontantersättning till verkstäl-
lande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersätt-
ning till övriga ledande befattningshavare ansvarar
ersättningsutskottet tillsammans med verkställande
direktören för bedömningen. Ersättningsutskottet fö-
relägger därefter föreslagna ersättningar till styrelsen
för beslut.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa
ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor
för bolagets anställda beaktats genom att uppgif-
ter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och
ökningstakt över tid har utgjort en del av ersätt-
ningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid
utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och
genomföra riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I ut-
skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut
om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag
till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och
lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman.
Riktlin jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer
antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet
ska även följa och utvärdera program för rörliga
ersättningar för ledande befattningshavare, till-
lämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare samt gällande ersättningsstruk-
turer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättnings-
utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledande befattningshavare.
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt-
ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande
direktören eller andra ledande befattningshavare, i
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin-
jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall nns
särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt
för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhetsarbete, eller för att säker-
ställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits
ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att
bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket
innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar av
riktlinjerna
Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att
det är ändamålsenligt för bolaget att de ledande
befattningshavarna kan utvärderas utifrån, och den
rörliga ersättningen kan vara kopplad till, såda-
na icke-nansiella kriterier som inte är mätbara.
Ovanstående ersättningsriktlinjer har således änd-
rats med anledning av detta.
REVISOR
Revisorns uppgift är att granska bolagets årsredo-
visning och räkenskaper samt styrelsens och VD:s
förvaltning av bolaget. Efter varje räkenskapsår
ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en
koncernrevisionsberättelse till årsstämman.
Vid årsstämman den maj omvaldes
revisionsbolaget Ernst & Young AB med Oskar Wall
som huvudansvarig för revisionen. Dessförinnan var
även Ingmar Rindstig revisor för bolaget tillsammans
med Ernst & Young AB.
Oskar Wall är medlem av FAR. Revisorns man-
datperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls
den maj .
Bolaget har under inte anlitat Ernst &
Young AB för några icke-revisionstjänster.
INTERN KONTROLL
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att
bolaget har en adekvat och effektiv riskutvärdering
och intern kontroll. Intern kontroll är en process
som syftar till att säkerställa att ett bolags verk-
samhet bedrivs effektivt och ändamålsenligt och
att den nansiella rapporteringen är tillförlitlig.
Genom den interna kontrollen säkerställs även att
bolaget efterlever tillämpliga regelverk.
Kontrollmiljö
Fördelning och delegering av ansvar internt inom
Stendörren fastställs i styrande dokument såsom
styrelsens arbetsordning, instruktion för VD
med tillhörande delegationsordning och attest-
instruktion. För att säkerställa en ändamålsenlig
riskhantering och god intern kontroll har bolaget
härutöver antagit en rad interna policys, riktlinjer
och instruktioner för intern kontroll. Samtliga
interna styrdokument revideras löpande. Genom
de formaliserade rutinerna säkerställs att fastlag-
da principer för nansiell rapportering och intern
kontroll efterlevs. Bolaget genomför utbildningar
för dess anställda i syfte att säkerställa att samtliga
anställda har erforderlig kunskap om interna poli-
cys, riktlinjer och instruktioner.
Riskutvärdering och kontrollaktiviteter
En förutsättning för att ett bolag ska kunna upp-
rätta en effektiv intern kontroll över den nansiella
rapporteringen är att bolaget är medvetet om vilka
risker som bolaget utsätts för. Koncernledningen
>
86
| Års- & hållbarhetsredovisning 2021
i Stendörren genomför kontinuerligt och minst
årligen en riskutvärdering, varvid de risker som
bolaget utsätts för identieras och utvärderas. För
varje enskild risk uppskattas dels sannolikheten för
dess inträffande, dels omfattningen av konsekven-
sen vid ett eventuellt inträffande. Baserat på utfallet
av riskutvärderingen säkerställs att bolaget har
adekvata och effektiva kontrollaktiviteter på plats
för att minimera sannolikheten att identierade
väsentliga risker inträffar. Bol agets nyckelkont roller
nns beskrivna i processbeskrivningar och där så
tillämpligt checklistor som steg för steg listar vilka
kontroller som ska utföras. Kontrollerna dokumen-
teras systematiskt.
Resultatet av koncernledningens riskutvärdering
och utvärdering av bolagets interna kontroll rap-
porteras till styrelsen, som enligt dess arbetsordning
årligen har att utvärdera bolagets risker och dess
interna kontroll. På detta styrelsemöte presenteras
även utfallet av den granskning av bolagets interna
kontroll som bolagets revisorer genomfört.
För att ytterligare stärka bolagets interna kontroll
har styrelsen även antagit en internkontrollplan. I
internkontrollplanen listas bolagets nyckelkontroller
tillsammans med angivande av hur bolaget internt
testar att dessa processer utförts. Av internkontroll-
planen framgår vilken identierad risk varje kontroll
avser att hantera, vem som ansvarar för att testa att
kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen
ska ske och hur ofta. lnternkontrollplanen revideras
löpande och minst årligen. Utfallet av egenkontrollen
rapporteras halvårsvis till styrelsen.
Information och kommunikation
Styrelsen har antagit en informationspolicy som
anger riktlinjerna för all intern och extern kom-
munikation. Syftet med informationspolicyn är att
klargöra hur informationsansvaret är fördelat och
att bidra till att en enhetlig kommunikation ges så-
väl inom som utom bolaget. Vidare syftar Stendör-
rens kommunikation till att uppnå en effektiv och
korrekt informationsgivning avseende den nansiel-
la rapporteringen och övriga bolagshändelser.
Genom bolagets informationspolicy säkerställs
att bolagets informationsgivning är korrekt och att
information kommuniceras vid lämplig tidpunkt.
Koncernledningen erhåller regelbundet nansiell in-
formation om bolaget vid dess protokollförda möten.
Uppföljning
Det övergripande ansvaret för uppföljning av den
interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande
uppföljning av verksamhet och resultat sker på
era nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som
på koncernnivå. Resultatet analyseras av ansvari-
ga inom organisationen. Avrapportering sker till
koncernledning, styrelse och revisor. Bolagets revisor
rapporterar sina iakttagelser från dess granskning av
bolagets interna kontroll direkt till revisionsutskottet.
Styrelsen följer upp den ekonomiska utvecklingen i
samband med granskningen och antagandet av varje
delårsrapport.
Utvärdering av behovet av separat
internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion nns i dagsläget inte
inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan
och konstaterat att bolaget har en ändamålsenlig
och effektiv intern kontroll för en organisation
av bolagets storlek. Något behov av att inrätta en
internrevisions funktion har därför inte ansetts
föreligga. Styrelsen omprövar årligen detta beslut.
REVISOR
ERNST & YOUNG AB
OSKAR WALL
Revisor i bolaget sedan 2016.
Auktoriserad revisor och medlem i FAR.
Övriga väsentliga uppdrag: Sagax, Arlandastad Group
Estea, Karolinska Development och Stockholmshem.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 |
87
ANDREAS PHILIPSON
Styrelseordförande i Stendörren sedan 4
februari 2022. Andreas var även styrelse-
ledamot i bolaget under perioden 2016 – 4
februari 2022. Född 1958.
Utbildning: Civilingenjör, väg och vatten,
Chalmers Tekniska Högskola.
Övriga nuvarande befattningar: Andreas är
grundare och styrelsemedlem i TAM Group
AB samt styrelseledamot i Besqab AB och i
dotterbolag inom TAM Group.
Arbetslivserfarenhet: Andreas har drygt 30
års erfarenhet av ledande befattningar i bygg
och fastighetsbranschen. Han har tidigare
bland annat varit VD och styrelsemedlem i
Catena AB, VD för Temaplan AB samt Fast-
ighetsdirektör på Näckebro AB. Andreas har
med internationella fastighetsinvesterare som
framgångsrikt valt att göra fastighetsinveste-
ringar i Sverige.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten-
dörren Fastigheter och dess bolagsledning
och till större aktieägare.
Innehav
1)
: 2000 B-aktier.
HELENA LEVANDER
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2017.
Ordförande i revisionsutskottet. Född
1957.
Civilekonom från Handelshögsko-
lan i Stockholm.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelse-
ordförande i Factoringgruppen AB, Caroline
Svedbom AB och styrelseledamot i Concordia
Maritime AB, Rejlers AB, Occlutech AG och
Cinclus AB.
Arbetslivserfarenhet:
aktiemarknad, samt styrelseerfarenhet från
Grundare av Nordic Investor Services AB.
Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin
Förvaltning, Nordea Asset Management och
SEB Asset Management.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten-
och till större aktieägare.
Innehav
1)
: 3 000 B-aktier.
SETH LIEBERMAN
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2014.
Seth var även styrelseordförande i bolaget
under perioderna 2014 – 23 maj 2018 och
23 januari 2019 – 22 januari 2020. Född
1961.
Utbildning: B.A. in Economics från Tufts
University, USA.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseord-
av Kvalitenas portföljbolag inklusive Huski
är också medlem i EQT Real Estate Funds I
& II:s Investment Advisory Committees och
styrelseledamot i Maha Energy AB.
Arbetslivserfarenhet: Seth har internatio-
nell erfarenhet från fastighetsbranschen,
framför allt i USA och Europa. Seth har även
bred erfarenhet av affärsutveckling, private
equity-investeringar, skuldinvesteringar och
-
lag och fastighetsslag. Tidigare anställningar
inkluderar ledande positioner på Advanced
Capital’s Real Estate Fund, UBS Investment
Bank, Hypo Real Estate, Lehman Brothers In-
ternational, Credit Suisse och GE Capital. Seth
har varit aktivt involverad i Urban Land Insti-
tute Europe – interim CEO 2015 och tidigare
medlem av ”European Executive Committee”
Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten-
dörren Fastigheter och dess bolagsledning
men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: Inget.
STYRELSEN
88 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
)
Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav i bolaget.
HENRIK ORRBECK
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2019.
Född 1976.
Utbildning: Master of Science in management
and administrative science från University of
Texas och magisterexamen i ekonomi från
Handelshögskolan i Jönköping.
Övriga nuvarande befattningar: Partner på
EQT Real Estate. Henrik är styrelseordförande
i Stendörren Real Estate AB, Hönsfodret Real-
ty AB, Hönsfodret Investment AB, Hönsfodret
Bygg AB och Förvaltningsaktiebolaget Svens-
ka Verksamhetsfastigheter med därtill hö-
rande dotterbolag. Henrik är också styrelse-
ledamot i Maiden Lane Holdings AB, Portgås
Fastighets AB och Sågtorp Utveckling AB.
Arbetslivserfarenhet: Henrik har tidigare
arbetat för The Carlyle Group och General
Electric.
Oberoende: Oberoende i förhållande till
Stendörren Fastigheter AB (publ) och dess
bolagsledning men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: Inget.
NISHA RAGHAVAN
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2020.
Ledamot i ersättningsutskottet och revi-
sionsutskottet. Född 1974.
Utbildning: Nisha har en Bachelor of Com-
merce från Madras universitet och är även
medlem av Indiens Institute of Chartered
Accountants samt Englands och Wales Asso-
ciation of Taxation Technicians.
Övriga nuvarande befattningar: Nisha är
global COO för EQT Exeter.
Arbetslivserfarenhet: Nisha har över 20 års
erfarenhet från fastighetssektorn. Hon var
tidigare direktör för Clearbell Capital LLP, en
fastighetsfondsförvaltare baserad i Storbri-
tannien, och hade dessförinnan liknande roller
på Pears Global Real Estate Investors och
Delancey Real Estate Asset Management.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten-
dörren Fastigheter och dess bolagsledning,
men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: Inget.
CARL MÖRK
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2016.
Ledamot i revisionsutskottet och ersätt-
ningsutskottet. Född 1969.
Utbildning: Civilingenjör från KTH och MSc i
Economics.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseord-
förande och verksam i Altira AB.
Arbetslivserfarenhet: Mer än 30 års erfaren-
het av fastighetstransaktioner och fastighets-
förvaltning i Sverige och i Europa. Tidigare
verksam inom bl.a. Securum, som analytiker
på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk
Asset Management på Doughty Hanson & Co.
Grundade Altira 2003.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten-
dörren Fastigheter och dess bolagsledning
men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: 500 000 A-aktier och
2 521 720 B-aktier.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 89
ERIK RANJE
Erik är verkställande direktör på Stendörren sedan 2020.
Född 1972.
Utbildning: Erik har en Master of Science in Economics and Busi-
ness Administration från Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Erik kommer närmast från en position som
Head of Real Estate Investment Banking på Danske Bank, där han i
samt rådgivning i samband med fastighetstransaktioner. Dess-
förinnan arbetade Erik inom Structured Real Estate Finance och
Corporate Finance på SEB i 20 år.
Innehav
1)
: 100 000 teckningsoptioner.
ANDERS NILSSON
Anders är förvaltningschef och vice verkställande direktör på
Stendörren sedan 2020. Född 1967.
Utbildning: Anders är utbildad Civilingenjör, Lantmäterilinjen med
inriktning Fastighetsekonomi och förvaltning, Kungliga Tekniska
Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Anders kommer närmast från egen konsult-
verksamhet. Dessförinnan arbetade Anders som Region VD inom
Castellum och medlem i koncernledningen. Andra roller Anders
haft inom Castellum är VD Fastighets AB Brostaden och Affärs-
områdeschef. Erfarenheterna inom fastighetsbranschen är dryga
25 år varav merparten från ledande befattningar.
Innehav
1)
: 95 000 teckningsoptioner.
LEDNINGEN
PER-HENRIK KARLSSON
Per-Henrik är ekonomidirektör på Stendörren sedan 2020.
Född 1977.
Utbildning: Per-Henrik har en Master of Science in Economics and
Business Administration från Växjö Universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Per-Henrik var innan sin roll som ekonomi-
direktör på Stendörren Fastigheter redovisningschef på bolaget
i nästan ett år och kommer dessförinnan från en roll som Head
of Nordic Accounting & Financial Control på NREP. Tidigare har
Per-Henrik bland annat arbetat för Aberdeen Standard Invest-
ments som nordisk CFO och medlem i ledningsgruppen för en av
deras fastighetsfonder samt som auktoriserad revisor på Ernst &
Young.
Innehav
1)
: 46 B-aktier och 5 000 teckningsoptioner.
MARIA JONSSON
Utvecklingschef på Stendörren sedan 2020. Född 1974.
Utbildning: Maria är utbildad Civilingenjör, Lantmäterilinjen med
inriktning Fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Maria har tidigare arbetat som Projektut-
vecklingschef i Region Stockholm-Norr på börsnoterade fastig-
hetsbolaget Castellum. Andra roller Maria haft inom Castellum är
Fastighetsutvecklingschef, Fastighetschef, tf Verksamhetsutveck-
lingschef och tf Region VD. Erfarenheterna från drygt 20 år i olika
roller omfattar utveckling av fastigheter och nya projekt, förvalt-
ning, uthyrning, fastighetsförvärv samt ledningsgruppsarbete.
Innehav
1)
: 1 600 B-aktier och 9 000 teckningsoptioner.
90 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
)
Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget.
JOHAN MALMBERG
Investerings- och affärsutvecklingschef på Stendörren sedan
2020. Dessförinnan transaktionschef på Stendörren under perio-
den 2020 – februari 2022. Född 1974.
Utbildning: Ekonomie kandidat från högskolan i Gävle samt utbil-
dad fastighetsmäklare.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: KKommer närmast från en position som
Affärsutvecklingschef på bostadsföretaget Fastighets AB För-
valtaren. Dessförinnan arbetade Johan som fristående rådgivare
till de börsnoterade fastighetsbolagen Hemfosa och Diös. Innan
dess rådgivare på fastighetskonsultbolagen Tenzing och Catella
samt på Swedbank Corporate Finance. Medverkat i ett stort antal
fastighets- och kapitalmarknadstransaktioner under mer än 20 år
i marknaden.
Innehav
1)
: 3 000 aktier och 10 000 teckningsoptioner.
CAROLINE GEBAUER
Bolagsjurist i Stendörren sedan 2017.
Caroline ansvarar för Bolagets legala frågor och är styrelsens
sekreterare. Född 1980.
Utbildning: Jur.kand. från Uppsala Universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Caroline har tidigare arbetat på Advokat-
Stockholms tingsrätt (2005–2006).
Innehav
1)
: 11 474 aktier och 30 000 teckningsoptioner.
AGNES PEET
HR Chef på Stendörren sedan mars 2022. Född 1989.
Utbildning: Fil.kand med huvudområde pedagogik, från Personal,
arbete och organisationsprogrammet, Stockholms Universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Agnes jobbar sedan våren 2022 som
HR-konsult (på PeopleProvide). Hon har tidigare erfarenhet av
att arbeta med HR i större och mindre bolag, senast i en roll som
HR-partner med fokus på arbetsmiljö.
Innehav
1)
: Inget.
FREDRIK HOLMSTRÖM
Fredrik är hållbarhetschef på Stendörren sedan 2021. Född 1975.
Utbildning: Ekobyggnadsingenjör vid Mittuniversitetet i Öster-
sund.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Fredrik har en lång erfarenhet av att, inom
ramen för egen konsultverksamhet, bistå fastighetsbolag med
och fondbolag som förvaltar pensionskapital. Tidigare har Fredrik
även arbetat som hållbarhetschef hos Hifab AB.
Innehav
1)
: 400 B-aktier.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 91
FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 2021
JAN-DEC
2020
JAN-DEC
2019
JAN-DEC
2018
JAN-DEC
2017
JAN-DEC
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar area, tusental m
2
793 742 731 718 603
Antal fastigheter 135 123 124 121 100
Marknadsvärde, Mkr
11 693 9 533
9 147 8 476 6 494
Areamässig uthyrningsgrad, % 88 % 87 % 88 % 90 % 92 %
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 % 87 % 88 % 89 % 91 %
Direktavkastning total portfölj,
rullande 12 månader, %
4,7 % 5,2 % 4,5 % 4,9 % 5,3%
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12
månader, %
16,5 % 6,2 % 7,2 % 9 % 11 %
Hyresduration, år 3,7 3,8 4,0 4,0 4,9
Snitthyra, kr/m
2
992 910 904 846 803
Finansiella
Hyresintäkter, Mkr 656 651 592 537 453
Driftnetto, Mkr 488 481 397 355 316
Förvaltningsresultat, Mkr 267 254 135 174 161
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 74 % 74 % 67 % 66 % 70 %
Balansomslutning, Mkr 12 290 10 233 9 608 8 735 6 624
Genomsnittlig ränta totala skulder inkl.
derivat, %
2,3 % 2,2 % 2,2 % 2,4 % 2,3 %
Genomsnittlig räntebindning vid periodens
utgång, år
3,7 2,5 2,4 2,0 2,2
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens
utgång, år
2,5 2,6 2,3 2,6 2,4
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande
12 månader, ggr
3,0 2,9 1,8 2,3 2,5
Soliditet vid periodens utgång, % 43 % 40 % 41 % 32 % 36 %
Avkastning på genomsnittligt eget kapital,
rullande 12 månader, %
26 % 6,5 % 9 % 16 % 18 %
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46 % 50 % 50 % 61 % 56 %
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid
periodens utgång, %
37 % 47 % 46 % 46 % 45 %
Aktierelaterade
Börsvärde, Mkr 8 656 4 327 4 758 2 816 1 878
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 304,50 152,50 169,00 100,00 68,0
Eget kapital per aktie, kr 155,84 115,16 108,91 98,74 86,9
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 310 3 875 3 556 3 195 2 719
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 186,80 136,59 126,29 113,47 98,5
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 852 3 533 3 218 2 920 2 497
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 170,67 124,53 114,30 103,71 90,4
Resultat per genomsnittligt antal utestående
aktier före utspädning, kr
40,75 7,17 9,84 15,00 14,32
Resultat per genomsnittligt antal utestående
aktier efter utspädning, kr
40,67 7,17 9,80 14,92 14,23
per aktie, kr
7,87 9,68 5,07 5,11 7,8
Utdelning per aktie 0,0 0,0 0,0 0,0 2,2
Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 371 441 28 155 641 28 155 641 27 619 986
Genomsnittligt antal aktier
28 385 141 28 281 230
28 155 641 27 950 184 27 619 986
Övriga
Antal anställda vid periodens utgång 55 54 55 51 39
FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL
För denitioner, se sidan .
Förklaringar till nyckeltalen nns även på www.stendorren.se.
92 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
FINANSIELLA
RAPPORTER
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 93
BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020
1, 24
Hyresintäkter 3 653 631
Övriga intäkter 3 20
Summa intäkter 656 651
Driftskostnader 4 –123 –114
Underhållskostnader 4 –27 –36
Fastighetsskatt 4 –18 –21
Driftnetto 488 481
Central administration 5, 6 –77 –86
Finansiella intäkter 7 1 2
Finansiella kostnader 8 –135 –134
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 –9 –9
Finansnetto –143 –141
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 235 98
20 –10
Resultat före skatt 1 523 342
Uppskjuten skatt 9 –311 –84
Aktuell skatt 9 –2 –1
Årets resultat 1 209 256
Övrigt totalresultat – –
Summa övrigt totalresultat – –
Summa totalresultat för året 1 209 256
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 1 209 256
Resultat per aktie, före utspädning, kr 40,75 7,17
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 40,67 7,17
Genomsnittligt antal utestående aktier under peri-
oden, miljoner 28,39 28,28
Genomsnittligt antal aktier under perioden efter
utspädning, miljoner 28,44 28,31
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
TOTALRESULTAT
94 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
KOMMENTARER TILL
KONCERNENS RESULTAT,
INTÄKTER OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med redovisar Sten dörren för januari
till december ca miljoner kronor högre intäk-
ter och driftnettot steg med ca miljoner kronor. Hö-
gre kostnader för uppvärmning och snöröjning under
första kvartalet jämfört med och engångsersätt-
ningar om ca miljoner kronor under föregående
period, redovisade som övriga intäkter, motverkar
ökning av driftnettot.
Efter avdrag för nansieringskostnader och centrala
administrationskostnader summerar förvaltningsre-
sultatet till miljoner kronor () vilket är ca
procent högre än föregående år. Årets resultat ökade
vidare till följd av värdeökningar på fastigheter och
derivat och uppgår till miljoner kronor ()
motsvarande , kronor per aktie (,).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med ca procent
till miljoner kronor (). De ökade intäkter-
na drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (ca
procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med
samma period ) samt intäkter från de fastigheter
som förvärvats och tillträtts under året.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna minskade till
miljoner kronor (). Totala fastighetkostna-
der i jämförbart bestånd minskade med ca mil-
joner kronor vilket motsvarar ca procent. Lägre
underhållskostnader jämfört med föregående år
tillsammans med större fokus på energibesparing i
fastighetsbeståndet har sänkt de totala fastighetskost-
naderna. Kostnader för uppvärmning och snöröjning
till följd av ett kallare år jämfört med föregående år,
men även högre energipriser, motverkar minskning-
en.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick
under året till miljoner kronor () och utgörs av
kostnader för central förvaltning och administra-
tion samt kostnader för bolagsled ning, styrelse och
revisorer.
FINANSNETTO
Nettot mellan nansiella intäkter och nansiella
kostnader ökade under året med ca procent till
– miljoner kronor (– ), främst förklarat av
engångsposter om ca miljoner kronor hänförliga
till förtida återlösen av ett obligationslån under första
kvartalet . Lägre räntenivå under perioden mot-
verkar ökningen.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade under året med ca
procent till miljoner kronor (), främst tack
vare lägre kostnader för central administration.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För år redovisar bolaget en värde uppgång på
förvaltningsfastigheterna om miljoner kronor
() vilket motsvarar , procent av fastighetsport-
följens totala marknadsvärde vid årets ingång. Vär-
deförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under
året av förändrade kassaöden genom nyuthyrning
och omförhandlade hyresavtal men även ändrade
marknadshyresantaganden och av justerade avkast-
ningskrav. Värdeförändringen på byggrättsportföljen
förklaras bland annat av den identierade ökningen
av projektpotential, till exempel i Almnäs. Räntederi-
vaten marknadsvärderades per rapport datumet med
en värdeförändring om miljoner kronor (– ).
SK ATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om – miljoner kronor (– ) och uppskjuten skatt
om – miljoner kronor (– ).
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 95
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
FINANSIELLA STÄLLNING
BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
1, 24
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 3 4
Förvaltningsfastigheter 11 11 693 9 533
Nyttjanderättstillgångar 238 225
Inventarier 12 3 6
Långfristiga fordringar 2 3
Räntederivat
Summa anläggningstillgångar 11 984 9 777
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 13 19 10
Skattefordringar 1 0
Övriga kortfristiga fordringar 14 85 40
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 41 45
Likvida medel 160 361
Summa omsättningstillgångar 18 306 456
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
16
Aktiekapital 17 17
Övrigt tillskjutet kapital 1 855 1 904
Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 344 2 132
Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 5 216 4 053
SUMMA EGET KAPITAL
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 4 868 4 081
Övriga långfristiga skulder 22 12
Leasingskuld 238 225
Uppskjuten skatteskuld 9 925 613
Övriga avsättningar 19 4 4
Summa långfristiga skulder 18 6 058 4 935
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 755 1 018
Leverantörsskulder 22 47
Skatteskulder - -1
Övriga kortfristiga skulder 7 25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 232 157
Summa kortfristiga skulder 18 1 016 1 245
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
96 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
KOMMENTARER TILL
KONCERNENS FINANSIELLA
STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakli-
gen av förvaltningsfastigheter. Per december
uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till
miljoner kronor ( ). Se vidare not .
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet
till miljoner kronor () bestående av likvida
medel om miljoner kronor () samt hyres-
fordringar och övriga kortfristiga fordringar om
miljoner kronor ().
EG ET KAPITAL
Per den december uppgick koncernens egna
kapital till miljoner kronor ( ) och solidite-
ten till procent ().
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
miljoner kronor ( ) motsvarande en belå-
ningsgrad om procent (). Skulderna utgörs av lån
från kreditinstitut om miljoner kronor ( ),
två obligationslån om totalt miljoner kronor
() samt säljarreverser om miljoner kronor ().
Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bola-
gets redovisningsprinciper uppgår till – miljoner
kronor (). Den kortfristiga delen av de räntebärande
skulderna uppgår till miljoner kronor ( ) och
består av lån och amorteringar som förfaller inom de
kommande månaderna.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och ka-
pitalanskaffningsrisker i nansieringsverksamheten
genom att sprida förfallostrukturen för räntor och
kapitalbindning över era år. Ränterisker hanteras
huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. Se
vidare not för räntebärande skulder.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Uppskjuten skatteskuld uppgick per december till
miljoner kronor () och avser huvudsakligen
skatten på fastigheter, obeskattade reserver och out-
nyttjade förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder
samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans upp-
gående till miljoner kronor ().
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 97
FÖRÄNDRINGAR AV EGET
KAPITAL, KONCERNEN
KOMMENTARER TILL RAPPORT
FÖRÄNDRINGAR AV EGET
KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per december
till miljoner kronor ( ). Vid års-
stämman beslutades om utdelning om totalt
miljoner kronor ().
BELOPP I MILJONER KRONOR
AKTIE-
KAPITAL
ÖVRIGT
TILLSKJUTET
KAPITAL
BALANSERADE
VINSTMEDEL
INKLUSIVE
PERIODENS
RESULTAT
HYBRID-
OBLIGATION
TOTALT
EGET KAPITAL
HÄNFÖRLIGT
TILL
FÖRETAGETS
ÄGARE
Ingående eget kapital per 2019-01-01 17 1 167 1 596 – 2 780
Utdelning justering –1 –1
Återköp personaloptioner –2 –2
Emission hybridobligation 800 800
Emissionskostnader hybridobligation –14 –14
Ränta/utdelning hybridobligation –13 –13
Totalresultat januari-december 2019 290 290
Utgående kapital per 2019-12-31 17 1 165 1 872 786 3 840
Återköp personaloptioner –8 –8
Personaloptionsprogram 18 18
Ränta/utdelning hybridobligation –54 –54
Totalresultat januari-december 2020 256 256
Utgående eget kapital per 2020-12-31 17 1 175 2 074 786 4 053
Personaloptionsprogram 6 6
Ränta/utdelning hybridobligation –52 –52
Totalresultat januari-december 2021 1 209 1 209
Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 3 232 786 5 216
98 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
KASSAFLÖDE
BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020
Förvaltningsresultat 267 254
24 20 2
Betald inkomstskatt – 1 – 2
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar – 52 – 11
Förändring av rörelseskulder – 12 30
223 274
Investeringsverksamheten
– 256 – 200
Övriga investeringar och avyttringar 2 – 1
Förvärv av koncernföretag/fastigheter – 668 – 150
Försäljning av koncernföretag/fastigheter – 62
–922 –288
Finansieringsverksamheten
Nyemission 6 10
Utdelning Hybridobligation – 52 – 54
Upptagna räntebärande skulder 1 635 1 793
Amortering och lösen av räntebärande skulder
Depositioner 10 – 2
498 238
–201 224
Likvida medel vid årets ingång 361 138
– 201 224
Likvida medel vid årets utgång 160 361
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 99
KOMMENTARER TILL
KONCERNENS KASSAFLÖDE
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE
VERKSAMHETEN
Kassaödet från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till
miljoner kronor (). Efter en nettoförändring av
rörelsekapitalet på – miljoner kronor () uppgick
kassaödet från den löpande verksamheten till
miljoner kronor ().
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGS-
VERKSAMHETEN
Kassaödet från investeringsverksamheten upp gick
till – miljoner kronor (– ) och utgjordes av lik-
viditetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och
indirekt, uppgående till – miljoner kronor (– ),
samt investeringar i bentliga fastigheter om –
miljoner kronor (– ). Kassaödespåverkan från
försäljning av fastigheter uppgick under perioden till
miljoner kronor ().
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGS-
VERKSAMHETEN
Kassaödet från nansieringsverksamheten upp-
gick under perioden till miljoner kronor ()
bestående av upptagande av fastighetslån om
miljoner kronor ( ) samt amorteringar och lösen
av bentliga krediter uppgående till – miljoner
kronor (– ).
PERIODENS KASSAFLÖDE
Periodens nettokassaöde uppgick till – miljoner
kronor () och likvida medel uppgick vid periodens
utgång till miljoner kronor ().
100 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och
fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbola-
get. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av miljoner kronor i
utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad
ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida
medel uppgick per december till miljoner kronor () och det egna kapitalet
uppgick till miljoner kronor ( ).
MODERBOLAGETS
RESULTATRÄKNING
BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020
Nettoomsättning 1, 24 109 106
Rörelsens kostnader 5–6 –114 –106
–5 0
Finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 95 72
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 –75 –72
15 0
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 123 181
Lämnade koncernbidrag –119 –106
Summa bokslutsdispositioner 4 75
Resultat före skatt 19 75
Uppskjuten skatt 9 0 –15
Aktuell skatt 9 0 0
Årets resultat 19 60
MODERBOLAGETS RAPPORT
ÖVER TOTALRESULTATET
BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020
Årets resultat enligt resultaträkningen 19 60
Övrigt totalresultat - -
Årets totalresultat 19 60
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 101
MODERBOLAGETS
BALANSRÄKNING
BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 3 4
Inventarier 12 4 4
Andelar i koncernföretag 21 929 978
Fordringar hos koncernföretag 2 894 2 171
Uppskjuten skattefordran 9 1 1
Summa anläggningstillgångar 3 831 3 159
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 124 33
Övriga kortfristiga fordringar 14 2 3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 2 2
Likvida medel 54 101
Summa omsättningstillgångar 18 182 139
SUMMA TILLGÅNGAR
4 013 3 298
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 16 17 17
Summa bundet eget kapital 17 17
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 846 1 899
Balanserat resultat –173 – 240
Årets resultat 19 60
Summa fritt eget kapital 1 691 1 719
Summa eget kapital 1 709 1 736
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 1 286 649
Skulder till koncernföretag 886 720
Summa långfristiga skulder 18 2 173 1 369
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 2 3
Skulder till koncernföretag 97 169
Övriga kortfristiga skulder 2 2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 31 18
Summa kortfristiga skulder 132 192
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 013
3 298
102 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL,
MODERBOLAGET
BELOPP I MILJONER KRONOR AKTIE-
KAPITAL
ÖVER-
KURSFOND
BALANSERADE
VINSTMEDEL IN-
KLUSIVE ÅRETS
RESULTAT
TOTALT EGET
KAPITAL HÄNFÖR-
LIGT TILL FÖRE-
TAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2019-01-01 17 1 161
–214 964
Utdelning
–1 –1
Återköp personalptioner –2 –2
Emission hybridobligation 0 800 800
Emissionskostnader hybridobligation –14 –14
Ränta/utdelning hybridobligation –13 –13
Totalresultat januari-december 2019 –20 –20
Ingående eget kapital per 2020-01-01 17 1 935 –237 1 714
Återköp personaloptioner –8 –8
Personaloptionsprogram 18 18
Ränta/utdelning hybridobligation –54 –54
Övriga justeringar 6 6
Totalresultat januari-december 2020 60 60
Utgående eget kapital per 2020-12-31 17 1 881 –162 1 736
Personaloptionsprogram 6 6
Ränta/utdelning hybridobligation –52 –52
Totalresultat januari-december 2021 19 19
Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 830 –138 1 709
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 103
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE,
MODERBOLAGET
BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020
–5 –5
24 3 –3
Erhållna räntor 0 0
Erlagda räntor –59 –32
Betald inkomstskatt 0 0
av rörelsekapitalet
–61 –40
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 128 72
Förändring av rörelseskulder –195 163
–128 195
Investeringsverksamheten
Förvärv immateriella tillgångar – –1
Förvärv inventarier –2 –1
Förvärv/avtryttningar av dotterbolag 49 –88
Utlåning koncernföretag –723 0
– 676 – 90
Finansieringsverksamheten
Tillskjutet kapital 6 10
Upptagna räntebärande skulder 1 287 –
Amortering och lösen av räntebärande skulder –650 –
Ränta/utdelning hybridobligation –52 –53
Utbetald utdelning 166 –
757 –43
–47 62
Likvida medel vid årets ingång 101 39
–47 62
Likvida medel vid årets utgång 54 101
104 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
NOTER
REDOVISNINGSPRINCIPER
ALLMÄNT OM BOLAGET
Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741,
är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm.
Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 115 23
Stockholm. Moderbolagets B-aktier är noterade på
Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap
(Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år 2021
består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsam-
mans benämnda koncernen. Årsredovisningen och
koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av
styrelsen den 13 april 2021. Koncernens rapport över
moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att
framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman
den 24 maj 2022.
ÖVERENSSTÄMMELSE MED
NORMGIVNING OCH LAG
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
International Financial Reporting Standards (IFRS)
utgivna av International Accounting Standards Board
(IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpre-
tations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU.
Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet
-
siell rapporteringsrekommendation RFR1, Komplette-
rande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget
tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Mo-
derbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som
förekommer mellan moderbolagets och koncernens
principer föranleds av begränsningar i möjligheterna
att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i
vissa fall på grund av gällande skatteregler.
NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR
SOM TRÄTT I KRAFT 2021
Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under
året har haft någon väsentlig inverkan på koncernen.
NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH
TOLKNINGAR SOM ÄNNU EJ TRÄTT I KRAFT
Inga standarder eller tolkningar som ännu inte har trätt
i kraft bedöms få någon väsentlig inverkan på koncer-
nen. Inga kommande standarder har förtidstillämpats.
FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE
AV MODERBOLAGETS OCH KONCERNENS
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor
som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget
och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat ang-
es, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar
kan göra att räkningar, noter och tabeller inte summerar.
Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konse-
kvent på rapportering och konsolidering av moderbolag
och Dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med
antagande om fortsatt drift (going concern).
KLASSIFICERING
Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter
minus driftskostnader och andra fastighetsrelaterade
-
ment redovisas i nivå efter förvaltningsresultat. Anlägg-
ningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget
och koncernen består enbart av belopp som förväntas
återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat
från balansdagen medan omsättningstillgångar och
kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen
består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller
betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
KONSOLIDERINGSPRINCIPER
DOTTERBOLAG
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande
AB. Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för
särskilt ändamål) där koncernen är exponerad för rörlig
avkastning från sitt engagemang och kan påverka
Detta följer vanligen av ett aktieinnehav uppgående till
mer än hälften av rösträtten. Förekomsten och effekten
av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga
att utnyttja eller konvertera beaktas vid bedömningen
över ett annat bolag. Dotterbolag konsolideras från
och konsolidering upphör från och med den dag då
ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser
förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet).
Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp
-
sive övertagande av personal och interna processer.
Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet
med förvärvsmetoden. Det överskott som utgörs av
skillnaden mellan överförd ersättning och det verkliga
nettotillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av
dotterbolag innebär förvärv av tillgångar, fördelas an-
skaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna och
skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärv-
stidpunkten. Det är endast förvärv genom tillgångsför-
värv som varit aktuellt för Stendörren verksamhet hittills.
NOT 1
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 105
TRANSAKTIONER SOM SKA ELIMINERAS
VID KONSOLIDERING
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller
kostnader och orealiserade vinster eller förluster som
uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan
koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet
av koncernredovisningen.
SAMARBETSARRANGEMANG
Ett samarbetsarrangemang är ett arrangemang över
-
endera som ett joint venture eller som gemensam verk-
samhet. Innehav i en gemensam verksamhet konsolide-
ras enligt klyvningsmetoden, det vill säga Stendörren
redovisar sin andel av den gemensamma verksamhet-
ens tillgångar och skulder samt intäkter och kostnader.
INTÄKTER
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i
resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen.
Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid.
Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser.
Tillägg baserade på förbrukning preliminärdebiteras
och intäktsredovisas i den period tillägget avser med
regelbunden avräkning mot faktisk kostnad.
INTÄKTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNING
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på
tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått
till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över
tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än till-
trädestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas
fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid
bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad
som avtalats mellan parterna beträffande risker och
förmåner samt engagemang i den löpande förvaltning-
en. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka
affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller
köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen
för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fast-
igheternas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället
och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare
års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i
fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte
i den realiserade värdeförändringen.
REDOVISNING AV SEGMENT
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedri-
ver verksamhet från vilken den kan generera intäkter
-
endast verksamhet inom ett segment, förvaltning av
fastigheter för lätt industri-, lager och logistik. Därför
sker redovisningen inom samma segment. Stendörren
är i sina investeringar fokuserade på Stockholms-
regionen och Mälardalen, detta för att säkerställa att
söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från Stockholm
i syfte att dra fördel av tillväxten i huvudstaden. Med
denna fokusering på Stockholm och Mälardalen är
inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant
ur uppföljningshänseende. Det som avgör huruvida
Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på
fastigheten, ingångsvärdet per m
2
och möjligheten att
-
ningssynpunkt är det inte av intresse inom vilken region
fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den
faller inom ramen för affärsidén.
RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA
INTÄKTER OCH KOSTNADER
FASTIGHETSKOSTNADER
Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning,
administration och underhåll av fastighetsinnehavet.
CENTRAL ADMINISTRATION
Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktio-
ner samt ägande av koncernens dotterbolag.
LEASINGAVTAL
Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om
avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på
avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett lea-
singavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss
tillgång i utbyte mot ersättning. Stendörren tillämpar
lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och
leasingavtal där den underliggande tillgången är av
lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med dessa
leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som
Central Administration i resultaträkningen.
KONCERNEN SOM LEASETAGARE
Tomträtter
-
tionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan
säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga le-
asingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasings-
kulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS
16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses
vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna
blir i sin helhet räntekostnader. Således
är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför-
handling av avgälden. Efter den initiala värderingen en-
ligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar
hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en
del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40.
Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden
förändras och motsvarande justering görs av nyttjan-
derättstillgången.
KONCERNEN SOM LEASEGIVARE
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operatio-
nella leasingavtal med kunder. Redovisningsprinciper
för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket
Intäkter – Hyresintäkter ovan
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäk-
ter på bankmedel och fordringar och räntekostnader på
106 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redovisas enligt
effektivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar
periodiserade belopp av emissionskostnader och liknan-
de direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Ut-
delningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning
fastställts. Realiserade och orealiserade vinster och
-
redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i
resultaträkningen.
SKATTER
Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskju-
ten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när
skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat
eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även
skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital.
AKTUELL INKOMSTSKATT
Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med
tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för
ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skattefordringar
och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder
fastställs till det belopp som förväntas återfås från eller
betalas till Skatteverket.
UPPSKJUTEN INKOMSTSKATT
Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen i enlighet
med balansräkningsmetoden för temporära skillnader
mellan tillgångars och skulders skattemässiga och re-
dovisningsmässiga värden. De skattesatser och skatte-
lagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som
är antagna eller aviserade på balansdagen. Vid förvärv
av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten
skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de
fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs via bolag,
redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla,
temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas
endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att
kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar
reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de
kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och upp-
att kvitta kortfristiga skattefordringar mot kortfristiga
skatteskulder, och den uppskjutna skatten är hänförlig
till samma skattemyndighet.
FINANSIELLA INSTRUMENT
tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde
(innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar
hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt
-
de till verkligt värde (innefattar balansposten räntede-
anskaffningsvärde (innefattar balansposterna räntebä-
rande skulder, övriga långfristiga skulder, leverantörs-
skulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder).
Finansiella instrument redovisas initialt till anskaff-
ningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde
vid förvärvstidpunkten, med tillägg för transaktions-
som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen.
-
lansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets
avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balans-
räkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när
motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att
betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits.
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En
-
sas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när
det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att
det föreligger avsikt att reglera posterna med ett netto-
belopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera
-
ningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller
eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma
tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet
fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller
tillgångar är i behov av nedskrivning. Derivatinstrument
värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med
värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För
att fastställa verkligt värde på räntederivat används
marknadsräntor för respektive löptid noterade på
bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräknings-
metoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs
IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2021.
Säkringsredovisning förekommer ej.
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
i samband med försäljning av fastigheter redovisas
tillsammans med övrig försäljningslikvid under investe-
ringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter
via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat
rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respek-
tive försäljning av koncernföretag/fastigheter. Försälj-
ningsomkostnader redovisas under investeringsverk-
samheten som ett avdrag från försäljningsersättningen
motsvarande sätt i investeringsverksamheten.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart
tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsva-
rande institut.
LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR, KUNDFORDRINGAR
OCH ÖVRIGA FORDRINGAR
Långfristiga fordringar och övriga fordringar är ford-
ringar som innehas utan avsikt att idka handel med
fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är
längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 107
om den är kortare utgör de kortfristiga fordringar och
kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas
förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till
nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av
kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.
SKULDER
Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till
anskaffningsvärde. I samband med upptagande av nya,
eller omförhandling av existerande kreditfaciliteter, kan
kostnader såsom arvoden och uppläggningsavgifter
uppstå vilka i förekommande fall har periodiserats över
lånets löptid. Rörelseskulder redovisas när motparten
har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej er-
hållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och
värderas utan diskontering till nominellt belopp.
IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
De immateriella tillgångarna utgörs av balanserade utgif-
ter och har upptagits till anskaffningsvärdet med avdrag
för ackumulerade avskrivningar. Immateriella anlägg-
ningstillgångar skrivs av linjärt enligt plan över fem år.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syf-
te att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en
kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvalt-
ningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inklu-
derar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvalt-
ningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen
till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även
not 11. Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av
fastighetsbeståndet, varav ca 20–30 procent externt
och resterande del internt. Detta innebär att varje
fastighet i beståndet externvärderas under en rullande
tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används
av såväl de externa värderarna som Stendörren, är
-
på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter
från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de
principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovis-
ning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande
aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter redovisas
som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer
och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med
att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras rän-
tekostnaden under produktionstiden.
INVENTARIER
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag
för gjorda avskrivningar och eventuella nedskrivning-
ar. Avskrivningar sker linjärt under den uppskattade
nyttjandeperioden och påbörjas när tillgången är färdig
att användas i verksamheten. När inventarier redovisas
tas hänsyn till tillgångens eventuella restvärden när det
avskrivningsbara beloppet fastställs. Tillkommande
utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det
är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är
förknippade med tillgången kommer att komma bola-
get till del. Alla andra tillkommande utgifter redovisas
som kostnad i den period de uppkommer. Inventarier
tas bort från balansräkningen när de avyttras eller om
de inte kan förväntas tillföra några ekonomiska fördelar
i framtiden antingen genom att de nyttjas eller att de
säljs. Vinst och förlust beräknas som skillnaden mellan
försäljningspriset och tillgångens redovisade värde.
Vinst eller förlust redovisas i Rapport över totalresultat
den redovisningsperiod då tillgången avyttrats, såsom
övrig kostnad eller övrig intäkt. Tillgångarnas restvär-
de, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i
slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs
framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sed-
vanliga utgifter för underhåll och reparation kostnads-
förs när de uppstår, men utgifterna för betydande för-
nyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen
och skrivs av under den återstående nyttjandeperioden
för den underliggande tillgången.
AVSKRIVNINGSPRINCIPER INVENTARIER
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade
nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för ma-
skiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en
tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
LEASINGAVTAL
Finansiella leasingavtal, där koncernen i allt väsentligt
övertar alla risker och fördelar knutna till ägarskapet
av det leasade föremålet redovisas i Rapport över
värde eller, om värdet är lägre, till nuvärdet av framtida
minimileasingbetalningar. Leasingbetalningar redovi-
skulden. Finansiellt leasade tillgångar skrivs av över
den förväntade nyttjandeperioden. För närvarande
Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla
operationella. Leasingavgifter kostnadsförs linjärt i
resultatet under leasingperioden. Hänsyn tas initialt till
eventuella incitament som har erhållits vid tecknandet
av leasingkontraktet.
UTDELNINGAR
LÄMNAD UTDELNING
Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital
och skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstäm-
ma godkänt utdelningen.
ERHÅLLEN UTDELNING
Se nedan under moderbolagets redovisningsprinciper.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus
och pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de
anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom ar-
betsgivaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.
108 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan
-
bestämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner
utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom
fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter
eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser
avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas
som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. En-
AVSÄTTNINGAR
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen
följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett ut-
reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning
av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden be-
talning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom
en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark-
nadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är
tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
HYBRIDOBLIGATION
baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förplik-
telse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter
gäller både för nominellt belopp och räntebetalning-
ar. Vid första redovisningstillfället har bedömningen
egetkapitalinstrument och inte som en skuld. Ränta på
hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital.
UTLÄNDSK VALUTA
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska
kronor med den för transaktionstillfället aktuella valu-
takursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till
balansdagens kurs.
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
-
ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och
inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av
att krävas.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt
-
siell rapporteringsrekommendation RFR 2, redovisning
för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i
årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa
samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt
detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen
och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och
beskattning. Rekommendationen anger vilka undan-
tag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De
nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbola-
get har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som
LEASINGAVTAL
Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS
16 tillämpas inte i moderbolaget. Detta innebär att lea-
singavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasing-
perioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasings-
kulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning.
med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett le-
asingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss
tillgång i utbyte mot ersättning.
FAKTURERAD FÖRVALTNING TILL
DOTTERBOLAG
I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i
sin verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster av-
Beloppen redovisas i enlighet med IFRS 15 och fakture-
ras dotterbolagen kvartalsvis i efterskott och baseras
på respektive dotterbolags fastighetsinnehav.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 109
DOTTERBOLAG
Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden. I moderbolaget intäktsre-
dovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när
rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna
i Dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det bokförda
värdet på andelarna överstiger det koncernmässiga
görs en nedskrivning som belastar resultatet.
KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT
FÖR JURIDISKA PERSONER
Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill
säga som bokslutsdisposition i enlighet med RFR 2/IAS
27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos
mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos
givaren i den mån nedskrivning inte erfordras.
ERHÅLLEN UTDELNING
-
ren. Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad
utdelning från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har
rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek
publiceras, fattat beslut beträffande värdeöverföring-
ens storlek.
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR
OCH BEDÖMNINGAR
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och
god redovisningssed krävs att det görs bedömningar
och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig
information. Dessa bedömningar och antaganden base-
ras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som
bedöms vara rimliga under rådande omständigheter.
Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar
om andra antaganden görs eller andra förutsättningar
föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de be-
dömningar och antaganden som ligger i värderingen av
förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms
individuellt per fastighet löpande under året utifrån en
mängd bedömningar och uppskattningar om framti-
transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och
ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad
normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta
samt de antaganden och bedömningar som gjorts
framgår av not 11.
HYRESINTÄKTER
MKR KONCERN
2021
KONCERN
2020
Hyresintäkter lokaler 740 713
Hyresintäkter övrigt 13 11
Uteblivna hyresintäkter
lokaler
– 91 – 79
Hyresrabatter lokaler – 9 – 14
SUMMA 653 631
För räkenskapsåret 2021 uppgick koncernens hyres-
intäkter till 653 miljoner kronor (631) vilket motsvarar
debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkten
ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostna-
der för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning
av grundhyran. Koncernen har inga väsentliga omsätt-
ningshyror. Koncernens största hyresgäst, Coop Sverige
Fastigheter AB, svarade för 11 procent av totala årliga
hyresintäkter.
FÖRFALLOSTRUKTUR
nedanstående tabell där kontrakterad årshyra motsva-
rar årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den återstå-
ende löptiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31
december 2021 till 3,7 år (3,8) i genomsnitt.
FÖR-
FALLO-
ÅR
ANTAL
AVTAL
AREA,
KVM
ÅRS-
HYRA,
MKR
ANDEL
%
2022 830 114 036 106 16
2023 282 205 783 142 23
2024 191 81 200 88 14
2025 118 67 795 73 12
2026 53 70 269 61 10
>2026 95 141 713 155 25
SUMMA 1 569 680 796 625 100
Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår
enligt nedanstående tabell uppdelat på förfalloår.
AVTALADE FRAMTIDA
HYRESINTÄKTER
ÅRSHYRA,
TSEK, 2021
ÅRSHYRA,
TSEK, 2020
Avtalade hyresintäkter år 1 669 498 593 149
Avtalade hyresintäkter
mellan år 2 och år 5 1 296 549 1 106 633
Avtalade hyresintäkter
senare än 5 år 777 593 699 721
SUMMA 2 743 640 2 399 503
NOT 3
NOT 2
110 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna uppgick 2021 till 168 miljoner
kronor (170). I detta belopp ingår direkta fastighets-
kostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och
fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för
fastighetsadministration såsom hyresadministration, för-
av Stendörrens hyreskontrakt avtalas att hyresgästen
står för vissa fastighetskostnader. Stendörren har även i
vissa fall tecknat så kallade ”triple netavtal” vilket inne-
bär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla
drift- och underhållskostnader.
MKR
KONCERN
2021
KONCERN
2020
El- och värmekostnader – 55 – 49
Driftskostnader – 47 – 52
Reparation och underhåll – 27 – 36
Fastighetsskatt – 18 – 21
Övriga fastighetskostnader – 21 – 12
SUMMA – 16 8 – 170
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för
bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel,
försäkringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar
avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebi-
hyran. Driftkostnaderna (El- och värmekostnader,
Driftkostnader, Övriga fastighetskostnader i tabellen
ovan) uppgick under år 2021 till 123 miljoner kronor
(112) och underhållskostnaderna uppgick till 27 miljo-
ner kronor (36).
TOMTRÄTTSAVGÄLD
Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren
betalar för besittningsrätten av annans mark. Vid årets
slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 26
stycken (25). Tomträttsavgälder uppgick under år 2021
till 8 miljoner kronor (8) och avser i huvudsak Stendör-
rens tomträtter i Stockholms stad. Den genomsnitt-
liga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad
utifrån årsavgäld, uppgår till 30 år (30) och avgälden
omräknas i normalfallet vart 10:e år. Enligt nuvarande
kontrakt erade tomträttsavgäld uppgår sammanlagd
framtida tomträttsavgäld under kvarvarande genom-
snittlig löptid till 238 miljoner kronor (225).
AVTALADE FRAMTIDA
TOMTRÄTTS AVGÄLDER, MKR 2021 2020
Avtalade tomträttsavgälder år 1 8 8
Avtalade tomträttsavgälder mellan
år 2 och år 5 31 32
Avtalade tomträttsavgälder senare
än 5 år 199 185
SUMMA 238 225
FASTIGHETSSKATT
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som
betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden.
För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5
och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas
som lager-/industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/
butikslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten uppgick
2021 totalt till 18 miljoner kronor (21).
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER
STYRELSE, VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Under räkenskapsåret hade moderbolaget 7 (7) styrel-
seledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets
utgång hade Bolaget 8 ledande befattningshavare
anställda (7), varav 3 (3) kvinnor och det totala antalet
anställda var 55 (54), varav 17 kvinnor (21). Genomsnitt-
ligt antal anställda under 2022 var 54, varav 37 män.
Detta antal inkluderar 4 personer (1 kvinna och 3 män)
som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda
konsulter rapporteras som konsultkostnader och ingår
ej i nedan angivna kostnader för anställda.
Ersättning utgick under 2021 till styrelse med 1 590
tusen kronor (1 736). Till verkställande direktör utgick
ersättning om totalt 5 103 tusen kronor (8 138). Ersätt-
ning till övriga ledande befattningshavare utgick med
11 349 tusen kronor (10 459) och till övriga anställda
18 788 tusen kronor (19 788). Totala sociala kostnader
uppgick under räkenskapsåret till 21 817 tusen kronor
(18 789) varav 8 088 pensionsavsättningar inkl löne-
skatt (5 984).
Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar
motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsäg-
ningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill
har verkställande direktör rätt till 6 månaders av-
gångsvederlag vid uppsägning från Bolagets sida.
Uppsägningstiden för Vice Verkställande direktör är 6
månader.
Principer för ersättning och förmåner till verkställande
direktör, bolagsledningen och övriga ledande befatt-
ningshavare beslutas av styrelsen.
NOT 5
NOT 4
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 111
KONCERN MODERBOLAG
TKR 2021 2020 2021 2020
Medelantal anställda 54 54 54 54
Varav män 34 33 34 33
KÖNSFÖRDELNING BLAND LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Styrelseledamöter 7 7 7 7
Varav kvinnor 2 2 2 2
VD och ledande
befattningshavare 8 7 8 7
Varav kvinnor 3 3 3 3
KONTANTA LÖNER, FÖR MÅNER OCH ERSÄTTNINGAR
Styrelsens ordförande 500 652 500 652
Styrelseledamöter
Helena Levander 320 318 320 318
Andreas Philipson 240 237 240 237
Carl Mörk 290 286 290 286
Seth Lieberman 240 243 240 243
Henrik Orrbäck – – – –
Nisha Raghavan – – – –
1 590 1 736 1 590 1 736
VD 5 103 8 138 5 103 8 13 8
Varav tantiem och bonus 2 970 2 589 2 970 2 589
VICE VD 3 150 1 922 3 150 1 922
Varav tantiem och bonus 1 500 – 1 500 –
ÖVRIGA LEDANDE
BEFATTNINGS-
HAVARE
8 199 8 537 8 199 8 537
Varav tantiem och bonus 2 825 909 2 825 909
Övriga anställda 18 7 88 19 7 88 18 788 19 788
SOCIALA
KOSTNADER
Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 12 105 9 905 12 105 9 905
Varav pensionskostnader 4 244 3 782 4 244 3 782
Övriga anställda 9 7 11 8 884 9 711 8 88 4
Varav pensionskostnader 3 843 2 202 3 8 43 2 202
Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt ÅRL kap § .
112 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren hade vid rapportperiodens början två inci-
tamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman
2018 respektive extra bolagsstämma i september 2020.
Båda programmen var riktade till bolagets anställda
och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka del-
tagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning
till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades
till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt-
Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende
värderare. I incitamentsprogram 2018–2021 fanns 56
824 teckningsoptioner som samtliga innehavare, under
perioden 15–30 september 2021, valde att inlösa mot
samma antal nyemitterade aktier av serie B vilka däref-
ter anslutits till Euroclear.
I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens
utgång 254 000 teckningsoptioner som innehavarna,
under en period om två veckor från dagen för offentlig-
görande av delårsrapporten för perioden 1 januari –30
september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal
B–aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i detta pro-
gram kommer aktiekapitalet öka med 152 400 kronor
genom utgivande av 254 000 aktier av serie B, var och
en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningsef-
fekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,9 procent
av kapitalet och 0,5 procent av röstetalet baserat på
antalet utestående aktier per rapportdatumet.
AKTIERÄTTER KONCERN MODERBOLAG
Program 2018–2021
Utestående vid periodens början 64 772 64 772
Tilldelade under perioden – –
Återköpta under perioden – 64 772 – 64 772
Utestående vid periodens slut – –
Program 2020–2025
Utestående vid periodens början – –
Tilldelade under perioden 254 000 254 000
Återköpta under perioden – –
Utestående vid periodens slut 254 000 254 000
VERKLIGT VÄRDE
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 304,50 304,50
Program 2020–2025
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr 32 893 32 893
Optionernas lösenpris 175,00 175,00
Aktierätternas löptid, år
1)
3,9 3,9
) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden januari – september .
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 |
113
FINANSIELLA KOSTNADER
KONCERN
MODER-
BOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
FINANSIELLA
KOSTNADER
Räntekostnader till
koncernföretag
– – – 35 – 35
Räntekostnad obligation – 30 – 29 – 30 – 29
Räntekostnader – 86 – 92
– –
Pantbrevskostnader
kostnader – 19 – 13 – 10 – 8
SUMMA – 135 – 134 – 75 – 72
-
der som uppstår för koncernens räntebärande lån. I
koncernens räntekostnader om 135 miljoner kronor
(134) ingår dels direkta räntekostnader om 116 miljoner
kronor (120) samt 19 miljoner kronor (14) i periodisera-
de upplåningskostnader.
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten
skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6
procent för Sverige och 22,0 procent för Norge och
Danmark. Med aktuell skatt menas den skatt som
ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga
resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat
skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det
justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmeto-
den med utgångspunkt i temporära skillnader mellan
redovisade och skattemässiga värden på tillgångar
och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts
vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten
skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit
före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida
skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning
av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
KONCERN MODERBOLAG
REDOVISAD SKATTEKOSTNAD ELLER SKATTEINTÄKT, MKR 2021 2020 2021 2020
Aktuell skattekostnad:
Årets skatteintäkt/ skattekostnad – 2 – 1 – –
Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 – –
SUMMA AKTUELL SKATT – 2 – 1 – –
NOT 8
NOT 9
ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
Till koncernens revisorer har ersättning
utgått enligt nedan:
KONCERN
MODER-
BOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Ernst & Young AB
Revisionsuppdrag –2 –2 –2 –2
Övriga tjänster 0 0 0 0
SUMMA –2 –2 –2 –2
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den
lagstadgade revisionen och med revisionsverksam-
het olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är
sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverk-
samhet eller skatterådgivning.
FINANSIELLA INTÄKTER
KONCERN
MODER-
BOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
FINANSIELLA
INTÄKTER
Ränteintäkter,
koncernföretag
– – 95 72
Ränteintäkter, övriga 1 2
– –
SUMMA 1 2 95 72
likvida medel.
NOT 6
NOT 7
114 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
KONCERN MODERBOLAG
AVSTÄMNING AV REDOVISAD SKATT
UTIFRÅN SKATTEKOSTNADER, MKR 2021 2020 2021 2020
Resultat före skatt 1 523 342 19 75
AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (21,4%) –314 –73 –4 –16
Skatteeffekt ej avdragsgill ränta 0 –16
0 –
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –4 –5 0 –
Skatteeffekt ej bokförda kostnader 0 0 4 –
Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 2 0 0 –
Övriga skattemässiga justeringar 3 8 0 1
REDOVISAD SKATT – 313 – 8 6 0 – 15
Effektiv skattesats, % 20,6 25,1 0,0 20,0
SKATTEBERÄKNING, MKR
2021 2020
Förvaltningsresultat 267 254
Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar –193 –211
Ej avdragsgill ränta - 73
Ej avdragsgilla kostnader 19 26
Ej skattepliktiga intäkter –10 0
Övriga skattemässiga justeringar –75 –39
SKATTEPLIKTIGT FÖRVALTNINGSRESULTAT 8 103
Försäljning fastigheter – –
SKATTEPLIKTIGT RESULTAT FÖRE
UNDERSKOTTSAVDRAG 8 103
Ökat/minskat underskott – –96
Ändrade taxeringar
– 0
SKATTEPLIKTIGT RESULTAT 8 7
20,6 %/21,4 % S KAT T – 2 – 1
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning
av aktuell skatt och för verksamhetsåret 2021.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 115
UPPSKJUTEN SKATT
Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässi-
ga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och
rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom
att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den
uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen
20,6 procent för Sverige och 22,0 procent för Norge
och Danmark. Skattemässiga underskottsavdrag i kon-
underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats,
uppgår per den 31 december 2021 till 0 miljoner kronor
(0). Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag
uppgår till 6 miljoner kronor (5). I rapport över koncer-
skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående
uppställning.
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Ingående anskaffningsvärde 8 7 8 7
Investeringar – 1 – 1
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 8 8 8
Ingående ackumulerade avskrivningar –4 –3 –4 –3
Årets avskrivningar –1 –1 –1 –1
Utgående ackumulerade avskrivningar –5 –4 –5 –4
UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 3 4 3 4
Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara.
IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
NOT 10
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN
Underskottsavdrag
Ingående redovisat värde 4 19 1 16
Årets förändring –1 –15 – –15
Utgående redovisat värde över resultaträkningen 3 4 1 1
SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN 3 4 1 1
UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Temporära skillnader på fastigheter
Ingående redovisat värde –606 –522 – –
Årets förändring över resultaträkningen –301 –73 – –
Köp/försäljning - –11 – –
Utgående redovisat värde –907 –606 – –
Derivat
Ingående redovisat värde –1 –4 – –
Årets förändring –4 3 – –
Utgående redovisat värde –5 –1 – –
Temporära skillnader på miljösaneringsreserv
Ingående redovisat värde 1 –1 – –
Årets förändring över resultaträkningen - 2 – –
Utgående redovisat värde 1 1 – –
Obeskattade reserver
Ingående redovisat värde –11 –11 – –
Årets förändring –6 – – –
Köp/försäljning 0 – – –
Utgående redovisat värde –17 –11
– –
SUMMA UPPSKJUTEN SKATTESKULD –928 –617 – –
UPPSKJUTEN SKATT, NETTO REDOVISAT VÄRDE –925 –613 1 1
De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 3 948 miljoner kronor (3 755).
116 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
MKR
KONCERN
2021
KONCERN
2020
FÖRVALTNINGS-
FASTIGHETER
Ingående balans 9 533 9 147
Nya förvärv av fastigheter via
förvärv av dotterbolag 668 150
fastigheter 256 200
Försäljningar – –62
Värdeförändring 1 235 98
UTGÅENDE REDOVISAT
VÄRDE 11 693 9 533
2020.
Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern värde-
ringsman med intervaller om maximalt tolv månader
och internvärderas kvartalsvis däremellan.
På balansdagen värderades beståndet av förvalt nings-
fastigheter till 11 693 miljoner kronor baserat på en
kombination av extern- och internvärderingar. Samtliga
fastigheter har även värderats externt under tredje eller
fjärde kvartalen 2021. De externa fastighetsvärdering-
arna har utförts av Nordier Property Advisors, Newsec
Sweden och CBRE. Realiserade och orealiserade värde-
förändringar av förvaltningsfastigheter under 2021 upp-
gick till 1 235 miljoner kronor (98). Av den samlade vär-
deförändringen under perioden avser 0 miljoner kronor
(30) realiserade värdeförändringar vid fastighetsförsälj-
ningar. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs
omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels
av ändrade antaganden om marknadshyror samt även
justerade avkastningskrav.
VÄRDERINGSMETODIK
Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa
värderingarna och interna) är utförda som avkast-
IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.
-
bärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet
kalkylperioder som varierar för de enskilda värderings-
objekten mellan 5–15 år enligt följande princip:
beräknas enligt:
+ Hyresinbetalningar
– Betalda driftkostnader
– Underhållskostnader
= Driftnetto
– Investeringar
-
dena görs utifrån analys av:
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens marknadsförutsättningar och mark-
nadsposition
• Marknadsmässiga hyresvillkor
• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter
i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
• Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten
(hyresgästanpassningar och större investeringsbe-
hov som inte omfattas av det löpande underhållet)
De värdepåverkande parametrar som används i värde-
ringen motsvarar den externa värderarens tolkning av
hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera
och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde
kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet.
Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman
vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov
(exempelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större
hyresgästanpassningar). Det ska dock aldrig gå mer än
3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och potenti-
ella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i
planprocessen och fastställda avyttringsvärden.
Stendörrens samtliga fastigheter har värderats
enligt värderingshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte
olika värderingshierarkier. Förändringar under perio-
den i de icke observerbara indata som tillämpas vid
värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av
företagsledningen mot internt tillgänglig information,
information från genomförda/planerade transaktioner
samt information från de externa värderingsföretagen.
Värderingarna har beaktat bästa och maximala använd-
ningen av fastigheterna.
VÄRDERINGSPARAMETRAR
framtida utveckling enligt nedanstående parametrar:
• Antagande om marknadshyra för alla uthyrnings-
bara ytor
• Bedömda driftskostnader utifrån historiska kostna-
der och tillgänglig statistik för jämförbara objekt
• Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar
per lokal
• Bedömd vakanstid mellan hyresgäster
• Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov
• Bedömning av marknadens avkastningskrav för
för att under kalkylperioden anpassas till Riksbankens
-
perioden för respektive värderingsobjekt anpassas till
mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida driftnetton
grundas på gällande hyresavtal samt en analys av
den gällande hyresmarknaden. I de fall hyresvillkoren
bedöms som marknadsmässiga antas de möjliga att
förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas
till liknande villkor. I de fall den kontrakterade hyran
bedöms avvika från gällande marknadshyra antas den
justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång.
NOT 11
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN
Underskottsavdrag
Ingående redovisat värde 4 19 1 16
Årets förändring –1 –15 – –15
Utgående redovisat värde över resultaträkningen 3 4 1 1
SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN 3 4 1 1
UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Temporära skillnader på fastigheter
Ingående redovisat värde –606 –522 – –
Årets förändring över resultaträkningen –301 –73 – –
Köp/försäljning - –11 – –
Utgående redovisat värde –907 –606 – –
Derivat
Ingående redovisat värde –1 –4 – –
Årets förändring –4 3 – –
Utgående redovisat värde –5 –1 – –
Temporära skillnader på miljösaneringsreserv
Ingående redovisat värde 1 –1 – –
Årets förändring över resultaträkningen - 2 – –
Utgående redovisat värde 1 1 – –
Obeskattade reserver
Ingående redovisat värde –11 –11 – –
Årets förändring –6 – – –
Köp/försäljning 0 – – –
Utgående redovisat värde –17 –11
– –
SUMMA UPPSKJUTEN SKATTESKULD –928 –617 – –
UPPSKJUTEN SKATT, NETTO REDOVISAT VÄRDE –925 –613 1 1
De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 3 948 miljoner kronor (3 755).
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 117
På motsvarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad
över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå.
Drift- och underhållskostnader baseras dels på en
analys av respektive fastighets historiska och budget-
erade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik
avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik
redovisad av IPD.
SAMMANFATTNING AV STENDÖRRENS
FASTIGHETSVÄRDERINGAR
En sammanställning av värderingspåverkandes para-
metrar i samtliga fastigheter som använts vid mark-
VÄRDERINGS-
PARAMETRAR
PER 2021-12-31 MIN MAX
VIKTAT
SNITT
Direktavkastningskrav 4,8 % 8,0 % 5,7 %
6,0 % 10,2 % 7,6 %
Kalkylränta restvärde 6,8 % 10,2 % 7,7 %
Långsiktigt
vakans antagande 3,0 % 30,0 % 6,1 %
VÄRDERINGS-
PARAMETRAR
PER 2020-12-31 MIN MAX
VIKTAT
SNITT
Direktavkastningskrav 4,8 % 13,5 % 6,0 %
4, 8 % 15,2 % 8,1 %
Kalkylränta restvärde 7,1 % 15,8 % 8,2 %
Långsiktigt
vakans antagande 4,0 % 30,0 % 6,4 %
BYGGRÄTTER
Stendörren hade per 31 december 2021 totalt 28 fastig-
heter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt
651 702 m
2
,huvudsakligen för logistik, lätt industri och
bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms
som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till
expansiva kommuner och områden i Storstockholm
samt tillväxtorter i Mälardalen. För vissa fastigheter
pågår även arbete med att skapa ytterligare byggrät-
omvandling av användningsområden till exempel för
bostadsändamål. Marknadsvärdet av byggrättsport-
följen uppgår per rapportdatumet till ca 1 634 (1 363)
miljoner kronor.
KÄNSLIGHETSANALYS
-
ningskrav har stor betydelse för fastigheternas mark-
nadsvärden. Baserat på Stendörrens bedömda löpande
intjäningsförmåga per 31 december 2021 skulle en
förändring om 5 procent av driftnettot uppåt eller ned-
åt påverka det bedömda marknadsvärdet med ca 585
miljoner kronor uppåt respektive nedåt. En förskjutning
uppåt eller nedåt av marknadens direktavkastningskrav
med 0,5 procent enheter skulle på motsvarande sätt
påverka det bedömda marknadsvärdet med ca – 1 129
miljoner kronor uppåt och 1 399 miljoner kronor nedåt
(alla andra värdepåverkande antaganden antas i käns-
lighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan (belopp
i miljoner kronor):
– 5,0 % – 2 ,5 % 0,0 % 2 ,5 % 5,0 %
– 0, 50 % 745 1 072 1 399 1 726 2 054
– 0, 25 % 42 351 660 969 1 278
0,00 % -585 -292 0 292 585
0, 25 % -1 148 -871 -593 -316 -38
0, 50 % -1 657 -1 393 -1 129 -865 -601
–5 ,0 % –2 ,5 % 0,0 % 2 ,5 % 5,0 %
–0,50% 531 796 1 061 1 325 1 590
– 0, 25 % 1 251 502 753 1 004
0,00 %
-477 -238 0 238 477
0, 25 % -908 -681 -454 -227 -1
0, 50 % -1 301 -1 084 -868 -651 -434
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2021
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2020
118 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
INVENTARIER
KONCERN
MODER-
BOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Ingående
anskaffningsvärde 13 12 9 8
Investeringar 6 1 2 1
– 9 – – –
UTGÅENDE ACKUMU-
LERADE ANSKAFF-
NINGSVÄRDEN 10 13 11 9
Ingående ackumulera-
de avskrivningar – 7 – 5 – 5 – 3
Årets avskrivningar – 2 – 2 – 2 – 2
2 – – –
UTGÅENDE
ACKUMULERADE
AVSKRIVNINGAR – 7 – 7 – 7 – 5
UTGÅENDE
REDOVISAT VÄRDE 3 6 4 4
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
REDOVISADE TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE
KONCERN
MKR 2021 2020
Hyres- och kundfordringar 64 51
Reserv osäkra hyres-
fordringar – 45 – 41
UTGÅENDE REDOVISAT
VÄRDE 19 10
Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individ-
uella bedömningar görs av samtliga kundfordringar
överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster
är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreser-
Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster
bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en
kreditbedömning av hyresgästen.
KONCERN
MKR 2021 2020
Förfallostruktur hyres-
och kundfordringar
Förfallet 0–29 dgr 7 5
Förfallet 30–89 dgr 1 6
Förfallet 90 dgr 56 40
Reserv osäkra
hyresfordringar – 45 – 41
SUMMA 19 10
EGET KAPITAL
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 17 056 959 kronor
vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000
aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie
B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptio-
ner som kan emitteras med anledning av de personal-
optionsprogram som redogörs för i not 5 kommer
antalet utestående aktier av serie B öka med 254 000
stycken vilket kommer medföra en utspädning av
kapitalet med 0,9 procent och av röste talet med 0,5
procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att
öka med 152 400 kronor.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR
KONCERN
MODER-
BOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Avräkning skatter och
avgifter 3 2 0 1
Mervärdeskattefordran 9 36 1 1
Övriga kortfristiga
fordringar 73 2 1 2
UTGÅENDE
REDOVISAT VÄRDE 85 40 2 4
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
KONCERN
MODER-
BOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Förutbetalda
försäkringspremier 4 – – –
Förutbetalda
hyresrabatter 28 31 – –
Övriga förutbetalda
kostnader och
upplupna intäkter 9 13 2 2
UTGÅENDE
REDOVISAT VÄRDE 41 45 2 2
NOT 12
NOT 13
NOT 15
NOT 16
NOT 14
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 119
HÄNDELSE
REGISTRERING
BOLAGSVERKET
ANTAL A
AKTIER
ANTAL B
AKTIER
AKTIEKAPITAL,
KRONOR
1)
Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000
Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen Dec 2010 - mars 2014 – 1 207 816 774 689
Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991
Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen Dec 2014 - april 2015 – 9 175 001 16 571 992
Nyemission B-aktier, aktieteckning
pga teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385
Nyemission B-aktier, aktieteckning
pga teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865
Nyemission B-aktier, aktieteckning
pga teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959
SUMMERING HÄNDELSER 25 928 265 17 056 959
) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till , kronor per aktie.
RÖSTRÄTTER OCH AKTIEKAPITALANDELAR
AKTIESLAG ANTAL AKTIER RÖSTETAL
TOTALT ANTAL
RÖSTER
ANDEL AV
RÖSTER
KAPITAL-
ANDEL
A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 49 % 9 %
B-aktier 25 928 265 1 25 928 265 51 % 91 %
TOTALT 28 428 265 11 50 928 265 100 % 100 %
KONCERNENS EGNA KAPITAL
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital.
Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från
ägarna. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinst-
medel i koncernen.
MODERBOLAGETS BUNDNA OCH
FRIA EGNA KAPITAL
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet
(icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget
kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att
kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det
är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhet-
ens art, omfattning och risker ställer på storleken av det
egna kapitalet och bolagets och koncernens konsoli-
deringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning
föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i
aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.
UTDELNING
Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning
ska utgå för räkenskapsåret 2021 med totalt noll kronor
per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE
I MODERBOLAGET STÅR:
Balanserat resultat 1 672 056 656 kr
Årets resultat 19 422 287 kr
SUMMA 1 691 478 943 kr
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN
DISPONERAS ENLIGT FÖLJANDE:
Att utdelas till aktieägarna 0 kr
I ny räkning balanseras 1 691 478 943 kr
SUMMA 1 691 478 943 kr
RESULTAT PER AKTIE
Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt
för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet
utestående aktier under året (28 385 141 aktier). Resul-
tat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn
tagen till det maximala antalet teckningsrätter som
personaloptionsprogrammet kan komma att ge upphov
till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga
antalet aktier efter utspädning uppgår till 28 438 714
stycken.
120 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Långfristiga räntebärande skulder
Obligationslån 1 300 650 1 300 650
Lån från banker och övriga kreditinstitut 3 584 3 437 – –
Övriga räntebärande skulder 10 10 886 717
Periodiserade låneutgifter –25 – 16 –13 – 1
SUMMA RÄNTEBÄRANDE
LÅNGFRISTIG UPPLÅNING
4 868 4 081 2 173 1 366
Kortfristiga räntebärande skulder
Lån från banker och övriga kreditinstitut 755 1 018 – –
SUMMA RÄNTEBÄRANDE
KORTFRISTIG UPPLÅNING
755 1 018 0 0
SUMMA RÄNTEBÄRANDE SKULDER 5 624 5 099 2 173 1 366
KREDITFACILITET
Byggnadskreditiv beviljat belopp – – –
Checkräkningskredit beviljat belopp 510 210 – –
Koncernens räntebärande skulder, som främst är de-
nominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång
till 5 624 miljoner kronor (5 099), varav periodiserade
uppläggnings- och låneavgifter uppgår till – 25 miljoner
kronor (– 16). Rensat för denna periodisering uppgår de
totala räntebärande skulderna till 5 649 miljoner kronor
(5 115), motsvarande en belåningsgrad om 46 procent
(50). Räntebärande skulder består av skulder till kredit-
institut om 4 339 miljoner kronor (4 455), obligationslån
om 1 300 miljoner kronor (650) samt säljarreverser om
10 miljoner kronor (10). Räntebärande lån utgör därmed
kreditinstitut utgörs av bilaterala låneavtal med banker
som säkerställts av Stendörrens fastighetsägande
dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheter-
na. Moderbolaget har vid årets utgång två utestående
obligationslån. Det ena obligationslånet (2021-2024)
uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en ränta
om Stibor 90 plus 3,65 procent och Stendörrens andra
obligationslån (2021- 2025) uppgår till 600 miljoner
kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90
procent.Banklånen är tagna i Swedbank, Danske Bank,
Nordea, Sörmlands Sparbank samt samt Sparbanken i
Enköping. Per 31 december fanns outnyttjade kreditra-
mar om totalt 510 miljoner kronor. Stendörrens lång-
fristiga räntebärande skulder uppgick per 31 december
2021 till 4 868 miljoner kronor (4 081) efter avdrag för
periodiserade upplåningskostnader om – 25 miljoner
kronor (– 16). Den kortfristiga delen av de räntebärande
skulderna uppgick per samma datum till 755 miljo-
ner kronor (1 018). Kortfristiga räntebärande skulder
utgörs i Stendörrens balansräkning av avtalsenliga
amorteringar under den kommande 12-månadersperi-
oden med tillägg för lån som förfaller till återbetalning
under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga
skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditets-
behov på kort sikt. Detta likviditetsbehov täcks normalt
kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera
per 31 december 2021 en genomsnittlig kapitalbindning
på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 2,4
år (3,0), enligt tabellen nedan.
NOT 17
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING, PER 31 DECEMBER 2021
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA ANDEL MKR ANDEL
2022 565 18 % 659 12 %
2023 434 4 % 1 494 26 %
2024 1 050 16 % 1 375 24 %
2025 900 62 % 1 889 33 %
2026 2 700 0 % 222 4%
>2026 0 0 % 10 0 %
Summa/genomsnitt 5 649 2,28 % 100 % 5 649 100 %
) Räntebindningen för inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 |
121
RÄNTEDERIVAT, PER 31 DECEMBER 2021
MOTPART TYP
NOMINELLT,
MKR VÄRDE, MKR TAKNIVÅ
ÅTERSTÅENDE LÖP-
TID, ÅR
Danske Bank Räntetak 300 2,8 2,00 % 4,68
Danske Bank Räntetak 600 5,9 1,00 % 3,77
Danske Bank Räntetak 300 2,9 1,00 % 3,77
Swedbank Räntetak 1 100 10,0 2,00 % 4,96
Swedbank Räntetak 750 6,9 2,00 % 4,98
Swedbank Räntetak 250 0,0 2,25 % 1,74
Swedbank Räntetak 250 0,3 2,25 % 2,75
Swedbank Räntetak 550 4,3 2,00 % 4,68
Nordea Räntetak 184 0,1 1,50 % 1,96
Summa 4 284 33,3 1,80 % 4,21
FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2021
KONCERN EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE
FÖRÄNDRINGAR
MKR 2020 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV
VERKLIGA VÄRDE-
FÖRÄNDRINGAR 2021
Långfristiga skulder till kreditinstitut 3 437 147 – – 3 584
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 1 018 –263 – – 755
Derivat –6 – –19 –20 –45
Övriga långfristiga räntebärande skulder 650 660 – – 1 310
Summa räntebärande skulder och derivat 5 099 544 –19 –20 5 604
MODERBOLAGET EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE
FÖRÄNDRINGAR
MKR 2020 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV
VERKLIGA VÄRDE-
FÖRÄNDRINGAR 2021
Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 367 819 – – 2 186
Summa räntebärande skulder och derivat 1 367 819 – – 2 186
RÄNTEDERIVAT, PER 31 DECEMBER 2021
MOTPART TYP NOMINELLT, MKR
MARKNADS-
VÄRDE,
MKR RÄNTA
ÅTERSTÅENDE
LÖPTID, ÅR
Swedbank Ränteswap 800 11,3 – 0,0875 % 2,72
Summa 800 11,3 –0,0875 % 2,72
122 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
FINANSIELLA RISKER
KONCERNEN
FINANSIELLA TILL-
GÅNGAR REDOVISADE
TILL UPPLUPET AN-
SKAFFNINGSVÄRDE
FINANSIELLA
TILLGÅNGAR OCH
SKULDER VÄRDERADE
TILL VERKLIGA
VÄRDEN VIA
RESULTATRÄKNINGEN
FINANSIELLA
SKULDER VÄRDERADE
TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE
MKR 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Hyresfordringar 19 10 – – – –
Övriga kortfristiga fordringar 85 40 – – – –
Likvida medel 160 361 – – – –
Räntebärande skulder – – – – – 5 623 – 5 323
Övriga långfristiga skulder – – – – – 22 –
Räntederivat – – 45 6 – –
Leverantörsskulder – – – – – 22 – 47
Övriga skulder – – – – – 7 – 25
SUMMA 264 412 45 6 – 5 674 – 5 395
Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.
NOT 18
VERKLIGA VÄRDEN
Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig
ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordring-
ar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisa-
de värden motsvara dess verkliga värden.
Not 1.
FINANSIERING
kapital av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna-
den utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som en
ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvud-
förvärv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinsti-
-
nieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en
kapitalbindningsrisk. Kapitalkostnadsrisken avser risken
för stigande lånekostnader (lånemarginaler) vilket skulle
-
-
risken syftar på avsaknaden av garantier att långivarna
kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas
slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa
kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Kon-
FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2020
KONCERN EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE
FÖRÄNDRINGAR
MKR 2019 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV
VERKLIGA VÄRDE-
FÖRÄNDRINGAR 2020
Långfristiga skulder till kreditinstitut 2 890 547 – – 3 437
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 1 281 –263 – – 1 018
Derivat –17 – – 11 –6
Övriga långfristiga räntebärande skulder 662 –11 – – 650
Summa räntebärande skulder och derivat 4 816 273 0 11 5 099
MODERBLAGET EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE
FÖRÄNDRINGAR
MKR 2019 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV
VERKLIGA VÄRDE-
FÖRÄNDRINGAR 2020
Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 367 – – – 1 367
Summa räntebärande skulder och derivat 1 367 – – – 1 367
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 123
MODERBOLAGET
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
REDOVISADE TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE
FINANSIELLA SKULDER
VÄRDERADE TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE
MKR 2021 2020 2021 2020
Fordringar hos koncernföretag 3 018 2 204 – –
Övriga kortfristiga fordringar 2 3 – –
Kassa och bank 54 101 – –
Räntebärande skulder – – –1 286 – 649
Leverantörsskulder – – –2 – 3
Skulder till koncernföretag – – –983 – 886
Övriga kortfristiga skulder – – –2 – 2
SUMMA 3 074 2 308 – 2 273 – 1 540
Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.
ÅR
LÅNEFÖR-
FALL, MKR
1)
ÅRLIG AMORTERING
TILL FÖRFALL, MKR
1)
RÄNTEKOSTNAD/
ÅR, MKR SNITTRÄNTA
TOTAL LIKVIDITETSEFFEKT
TILL FÖRFALL, MKR
2022 547 112 130 2,3 % 789
2023 1 416 79 107 2,1 % 1 601
2024 1 318 57 77 2,2 % 1 452
2025 1 873 16 30 1,4 % 1 918
2026 218 4 4 1,9 % 226
>2026 10 0 0 2,0 % 10
SUMMA 5 381 268 347 1 ,9 % 5 996
) Utgör sammantaget den räntebärande skulden.
LÖPTIDSANALYS INKLUSIVE RÄNTOR
Nedanstående tabell visar summan av alla räntor, amorteringar och lösen av lån om alla lån skulle löpa till förfall
(antaget att räntan är konstant under hela analysperioden).
I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att
upprätthålla miniminivåer avseende räntetäckningsgrad
och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges
rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid
eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda
åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskaps-
att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar
Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapital-
bindningstider.
KREDITRISK
Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken
Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betal-
ningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då
Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse
att Koncernens hyresgäster har egna abonnemang för
konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster
hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar
ingen enskild hyresgäst för mer än 2 procent (9) av Kon-
cernens totala årshyror per 31 december 2021. Koncer-
banker och omfattas av insättningsgaranti från svenska
likvida medel.
RÄNTOR
Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda
kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per
31 december 2021 uppgår räntekostnaden till ca 129
miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var all
upplåning från kreditinstitut upptagna med kort ränte-
bindning (3 månader) förutom två mindre reverslån om
10 miljoner kronor (10). Detta innebär att den betal-
bara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed
exponerad mot en potentiell ränteuppgång. För att
minimera denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal
med syfte att räntesäkra ca 90 procent av alla räntebä-
rande lån på långa bindningstider. Koncernens ränte-
känslighet innebär per 31 december 2021 att en höjning
av räntebasen (Stibor 90) med 0,5 procent medför en
räntekostnadsökning (före skatt) om 22 miljoner kronor.
Räntekänsligheten påverkas dels av att ungefär 99 pro-
cent av alla lån med STIBOR-bas löper med ett golv där
STIBOR i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll (medan
övriga låneavtal saknar sådant golv) och dels av ovan
nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för
mer information. En sammanställning av räntederivaten
(+) (–)
MKR
FÖRÄNDRING,
STIBOR
UTFALL,
MKR
UTFALL,
MKR
+ / – 0,5 % 22 2
+ / – 1,0 % 43 5
+ / – 1,5 % 60 7
+ / – 2,0 % 74 10
124 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
UPPLUPNA KOSTNADER
OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
KONCERN MODER-
BOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Upplupna lönerelatera-
de kostnader 8 7 8 7
Upplupna räntor 14 6 7 1
Förutbetalda hyresin-
täkter 138 119 – –
Övriga poster 72 25 16 10
UTGÅENDE
REDOVISAT VÄRDE 232 157 31 18
ANDELAR I
KONCERNFÖRETAG
MODERBOLAG
MKR 2021 2020
Ingående redovisat värde 978 875
Förvärv och tillskott 204 103
Avyttring –253 –
UTGÅENDE
REDOVISAT VÄRDE 929 978
SPECIFIKATION AV MODERBOLAGETS INNEHAV AV ANDELAR I DOTTERBOLAG
Alla dotterföretagen i underkoncernen ägs till 100 %.
BOKFÖRT VÄRDE ANTAL INDIREKT
ÄGDA DOTTER-
FÖRETAG
DIREKTÄGDA
DOTTERBOLAG
ORGANISATIONS-
NUMMER/SÄTE
ANTAL
AKTIER/
ANDELAR
ÄGD
ANDEL
( %)
2021 2020 2021 2020
Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 % 754 754 68 53
Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 % 57 57 11 6
Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 % 46 46 13 15
Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 % 13 10 10 11
Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 % 6 6 3 3
Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 % 6 5 12 12
Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 % 5 5 – –
Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 % 0 0 – –
Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 % 1 0 – –
Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 % 0 – – –
Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 % 2 – 6 –
Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 % 0 – 3 –
Stendörren Servitrisen 3 AB 559086-2438 Stockholm 1 000 100 % 39 – – –
Fastighets AB Skyttbrink 15 556873-2209 Stockholm 1 000 100 % – 45 – –
Stendörren Ljusbågen 7 AB 556803-0364 Eskilstuna 2 500 100 % – 50 – –
SUMMA 929 978 126 100
NOT 20
NOT 21
ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Ingående redovisat värde 4 – – –
Avsättning miljösaneringsreserv – 4 – –
UTGÅENDE
REDOVISAT VÄRDE
4 4 – –
Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24.
NOT 19
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 125
NOT 24
NOT 23
STÄLLDA SÄKERHETER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder
Fastighetsinteckningar 5 397 5 135 – –
Pantsatta aktier i dotterföretag 4 986 4 852 903 957
SUMMA 10 383 9 987 903 957
NOT 22
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
Borgensförbindelser avseende dotterföretags krediter 0 0 4 339 4 508
SUMMA 0 0 4 339 4 508
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2021 2020 2021 2020
KASSAFLÖDEN
Erhållna räntor 1 2 – –
Erlagda räntor –108 –123 –59 –32
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE
INGÅR I KASSAFLÖDET
Av- och nedskrivningar av tillgångar 3 4 3 3
Upplupen ej betald ränta 17 –2 -6
SUMMA 20 2 3 -3
FÖRVÄRV AV TILLGÅNGAR VIA DOTTERFÖRETAG
nettolikviden bestod av följande poster:
KONCERN
MKR 2021 2020
Förvärvade tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter 668 147
Rörelsefordringar 9 6
Likvida medel 6 6
Långfristiga skulder –220 –59
Kortfristiga rörelseskulder –29 –3
SUMMA NETTOTILLGÅNGAR 434 96
Lösen lån, swap och nya lån, netto –240 –59
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten 6 6
PÅVERKAN PÅ LIKVIDA MEDEL –668 –150
126 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
FÖRSÄLJNING AV
VAROR OCH TJÄNSTER
TILL NÄRSTÅENDE
INKÖP AV VAROR
OCH TJÄNSTER HOS
NÄRSTÅENDE
MKR 2021 2020 2021 2020
KONCERNEN
Närståenderelation
Koncernföretag – – – –
Intresseföretag – – – –
SUMMA – – – –
MODERBOLAGET
Närståenderelation
Koncernföretag 108 106 – –
Intresseföretag – – – –
SUMMA 108 106 – –
FORDRINGAR HOS
NÄRSTÅENDE
SKULDER TILL
NÄRSTÅENDE
MKR 2021 2020 2021 2020
KONCERNEN
Närståenderelation
Intresseföretag – – – –
SUMMA – – – –
MODERBOLAGET
Närståenderelation
Koncernföretag 3 018 2 204 983 889
Intresseföretag – – – –
SUMMA 3 018 2 204 983 889
RÄNTOR FRÅN
NÄRSTÅENDE
RÄNTOR TILL
NÄRSTÅENDE
MKR 2021 2020 2021 2020
KONCERNEN
Närståenderelation
Intresseföretag – – – –
SUMMA – – – –
MODERBOLAGET
Närståenderelation
Koncernföretag 96 72 35 35
Intresseföretag – – – –
SUMMA 96 72 35 35
Ovanstående transaktioner har skett med närstående
bolag. Beträffande styrelsen, verkställande direktör
och övriga befattningshavares löner och andra ersätt-
ningar, kostnader och avtal som avser pensioner och
liknande förmåner samt avtal angående avgångs-
vederlag, se not 5.
NOT 25
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 127
VIKTIGA HÄNDELSER EFTER
RÄKENSKAPSÅRET UTGÅNG
• Den 4 januari 2022 genomfördes bolagets fjärde för-
värv i Köpenhamnsregionen när industrifastigheten
Kirstinehøj 3 i Kastrup förvärvades. Underliggande
fastighetsvärde uppgick till ca 42 miljoner kronor och
den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 4 772 m
2
.
Fastigheten är fullt uthyrd.
• Den 11 januari 2022 kallades aktieägarna i Stendörren
Fastigheter AB (publ) till extra bolagsstämma den
4 februari 2022. Stämman utsåg styrelseledamoten
Andreas Philipson till ny styrelseordförande, med
anledning av tidigare styrelseledamoten tillika styrel-
seordföranden Anders Tägts utträde ur styrelsen.
• Den 20 januari 2022 erhölls ett lagakraftvunnet
bygglov inom logistik i Almnäs, Södertälje.
• Den 24 januari 2022 tecknades ett 10-årigt hyresavtal
i fastigheten Viby 19:13 i Brunna i Upplands-Bro kom
2 700 m
2
och markytor på ca 11 500 m
2
.
• Den 9 mars 2022 erhölls bolagets första bygglov för
bostäder, två bostadskvarter om totalt 326 lägen-
heter samt ett parkeringsgarage i Botkyrka.
* Den 25 mars 2022 genomfördes bolagets andra för-
värv i Osloregionen när lagerfastigheten Björnerud-
veien 24 i Oslo förvärvades. Underliggande fastig-
hetsvärde uppgick till ca 109 miljoner kronor och den
totala uthyrningsbara ytan uppgick till 4 819 m
2
.
* Den 11 april 2022 genomfördes bolagets femte förvärv
i Köpenhemnsregionen då lagerfastigheten Rönne-
vangsalle 8 i Hilleröd förvärvades. Underliggande
fastighetsvärde uppgick till ca 31 miljoner kronor och
den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 3 089 m
2
.
* Rysslands invasion av Ukraina har skapat oro i många
ekonomier runt om i världen. För närvarande är det
för tidigt att bedöma de långsiktiga konsekvenserna
verksamhet.
NOT 26
128 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE står moderbola-
gets fria egna kapital. Stendörrens utdelningspolicy
är att utdelningen långsiktigt ska uppgå till högst
procent av bolagets förvaltningsresultat efter avdrag
för schablonskatt. Styrelsen föreslår att noll kronor
per aktie utdelas och att fritt eget kapital i sin helhet
balanseras i ny räkning.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
KRONOR
Balanserat fritt eget kapital 1 672 056 656
Årets resultat 19 422 287
Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 691 478 943
FÖRESLÅS
Till aktieägarna utdelas 0
Balanseras i ny räkning 1 691 478 943
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 129
* Byggrätten fördelas på de två Almnäs fastigheterna
** Samvärderas med Traversen
FASTIGHETSBESTÅND
FASTIGHETS-
BETECKNING LAND/KOMMUN
TOTAL
AREA
BYGG-
RÄTT,
BTA
Nygård 2:19 SV/Upplands-Bro 0 140 000
Olhamra 1:60 SV/Vallentuna 2 046 0
Passaren 1 SV/Täby 3 606 0
Pedersholmparken 10 & 13 DK/Frederikssund 9 511 3 688
Pilbågen 1 SV/Södertälje 2 482 2 250
Rapsbaggen 3 SV/Västerås 7 674 0
Romberga 23:17 SV/Enköping 0 5 213
Romberga 23:52 SV/Enköping 3 048 0
Roskildevej 157A DK/Frederikssund 0 0
Rymdhunden 1 SV/Södertälje 5 214 0
Sandvadsvej 7 DK/Køge 3 054 0
Sankt Ilian 23:4 SV/Enköping 1 720 0
Servitrisen 3 SV/Västerås 4 302 0
Sicklaön 107:3 SV/Nacka 14 153 0
Sjöhjälten 2 SV/Sollentuna 3 815 0
Skonerten 2 SV/Västerås 4 689 0
Skrubba 1:2 SV/Stockholm 3 521 0
Skyttbrink 15 SV/Botkyrka 6 452 0
Skälby 2:2 SV/Upplands Väsby 5 306 0
Sotaren 1 SV/Täby 10 160 0
Stenskärven 4 SV/Stockholm 8 628 0
Stenskärven 5 SV/Stockholm 2 435 0
Stenvreten 5:68 SV/Enköping 2 863 0
Stenvreten 6:1 SV/Enköping 14 450 0
Stenvreten 7:51 SV/Enköping 1 500 0
Stenvreten 7:60 SV/Enköping 4 538 0
Stenvreten 7:70 SV/Enköping 1 815 0
Stenvreten 7:74 SV/Enköping 1 764 2 000
Stenvreten 7:94 SV/Enköping 1 080 0
Stenvreten 8:37 SV/Enköping 480 7 400
Stillbilden 6 SV/Stockholm 3 761 0
Strängnäs 2:34 SV/Strängnäs 4 289 0
Sågaren 2 SV/Flen 1 096 0
Säby 4:1 SV/Järfälla 2 090 0
Söderbymalm 7:35 SV/Haninge 4 107 0
Talja 1:36 SV/Flen 13 281 0
Tegelbruket 1 SV/Botkyrka 21 999 80 000
Traversen 14 SV/Sollentuna 372 o
**
Traversen 15 SV/Sollentuna 1 701 5 500
Tullinge 19:653 SV/Botkyrka 4 077 1 500
Tunaängen 10 SV/Södertälje 1 984 0
Tunaängen 6 SV/Södertälje 291 0
Vakten 15 SV/Eskilstuna 6 492 0
Varvet 1 SV/Botkyrka 14 803 3 700
Vattnet 6 SV/Borås 3 700 1 000
Vattnet 7 SV/Borås 6 340 1 300
Veddesta 2:53 SV/Järfälla 11 287 0
Veddesta 2:54 SV/Järfälla 1 382 0
Viby 19:13 SV/Upplands-Bro 7 700 0
Viby 19:27 SV/Upplands-Bro 2 886 0
Viby 19:28 SV/Upplands-Bro 2 889 0
Viby 19:30 SV/Upplands-Bro 2 200 4 586
Viby 19:66 SV/Upplands-Bro 960 13 565
Vindkraften 2 SV/Stockholm 6 715 0
Vitgröet 12 SV/Stockholm 13 446 0
Åkerby 8 SV/Upplands-Bro 9 721 0
Ånghammaren 2 SV/Upplands-Bro 14 250 0
Årsta 72:4 SV/Upplands-Bro 1 997 0
Årsta 72:5 SV/Upplands-Bro 1 304 0
Öja 1:65 SV/Stockholm 8 476 0
Örnäs 1:14 SV/Stockholm 4 840 0
Östhamra 4:33 SV/Knivsta 5 000 0
792 832 651 702
FASTIGHETS-
BETECKNING LAND/KOMMUN
TOTAL
AREA
BYGG-
RÄTT,
BTA
Almnäs 5:23 & 5:24 SV/Södertälje 21 332 78 000
*
Armaturen 5 SV/Kungsör 8 996 7 000
Ateljén 1 SV/Västerås 3 466 0
Avedöreholmen 51 DK/Hvidovre 2 046 0
Bergklacken 5 & 6 SV/Stockholm 11 493 0
Blixtlampan 1 SV/Stockholm 5 887 0
Blixtljuset 14 SV/Stockholm 932 0
Blästerugnen 2 SV/Västerås 1 894 0
Bolmängen 1 SV/Flen 7 738 0
Boländerna 35:4 SV/Uppsala 1 885 0
Boländerna 35:5 SV/Uppsala 994 0
Brånberget 2 SV/Stockholm 2 464 0
Båglampan 25 SV/Stockholm 0 8 000
Båglampan 35 SV/Stockholm 8 088 0
Bällsta 5:133 SV/Vallentuna 1 954 0
Centrum 26:7 SV/Enköping 5 397 0
Danmarks-Säby 14:2 SV/Uppsala 1 251 0
Degeln 1 SV/Västerås 6 530 0
Diamantsliparen 2 SV/Stockholm 1 405 0
Elementet 1 SV/Stockholm 9 312 0
Fallhammaren 1 SV/Västerås 4 409 0
Filmremsan 1 SV/Stockholm 3 795 0
Filmremsan 2 SV/Stockholm 3 846 0
Filmremsan 9 SV/Stockholm 7 664 0
Flygeleven 2 SV/Stockholm 10 774 0
Fotocellen 2 SV/Stockholm 4 418 0
Fotocellen 5 SV/Stockholm 3 150 0
Fysikern 1 SV/Botkyrka 2 929 1 750
Gjutjärnet 7 SV/Västerås 2 617 0
Glädjen 1:56 SV/Upplands Väsby 1 645 0
Grimsta 60:2 SV/Upplands Väsby 2 955 0
Gräddö 2 SV/Stockholm 8 263 0
Gräddö 4 SV/Stockholm 5 672 0
Grönsta 2:55 SV/Eskilstuna 19 261 15 000
Hangaren 1 SV/Täby 3 245 0
Heiasvingen 33 NK/Lillestrøm 2 850 0
Hjulsmeden 1 SV/Västerås 0 3 250
Hovmästaren 2 SV/Västerås 8 629 0
Husbyborg 12:5 SV/Uppsala 1 223 0
Husbyborg 12:6 SV/Uppsala 1 236 0
Husbyborg 15:1 SV/Uppsala 4 507 0
Hällsätra 1 SV/Stockholm 9 205 0
Jakobsberg 18:30 SV/Järfälla 1 296 0
Jursta 3:8 SV/Upplands-Bro 6 300 3 500
Kalvsvik 16:17 SV/Haninge 3 781 0
Kalvsvik 16:23 SV/Haninge 3 484 0
Kalvö 1:24 SV/Nynäshamn 13 000 0
Kokillen 1 SV/Västerås 2 871 0
Korsräven 1 SV/Stockholm 6 077 0
Kälby 1:55 SV/Eskilstuna 19 607 0
Lagersberg 1:6 SV/Eskilstuna 6 298 0
Librobäck 18:1 SV/Uppsala 2 300 0
Librobäck 21:3 SV/Uppsala 4 008 3 500
Linjalen 63 SV/Täby 2 338 0
Ljusbågen 7 SV/Eskilstuna 7 925 0
Lufthammaren 1 SV/Västerås 7 825 0
Luna 1 SV/Huddinge 6 723 0
Magneten 12 SV/Stockholm 6 892 0
Magneten 18 SV/Stockholm 12 030 0
Magneten 30 SV/Stockholm 8 303 0
Magneten 33 SV/Stockholm 7 072 0
Mörtö 7 SV/Stockholm 2 692 0
Nygård 2:14 SV/Upplands-Bro 130 912 150 000
Nygård 2:17 SV/Upplands-Bro 0 110 000
Stockholm den april
Andreas Philipson Carl Mörk Helena Levander
Styrelsens ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Henrik Orrbeck Seth Lieberman Nisha Raghavan
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och
koncernredovisning har avgivits den april .
Ernst & Young AB
Oskar Wall
Auktoriserad revisor
ÅRSREDOVISNINGENS
UNDERTECKNANDE
UNDERTECKNADE FÖRSÄKRAR att koncernredovis-
ningen och årsredovisningen har upprättats i enlighet
med internationella redovisningsstandarder IFRS,
sådana de antagits av EU, respektive god redovis-
ningssed och ger en rättvisande bild av koncernens
och moderbolagets ställning och resultat, samt att
förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt
av utvecklingen av koncernens och moderbolagets
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de
företag som ingår i koncernen står inför.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 131
REVISIONSBERÄTTELSE
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Stendörren Fastigheter AB
(publ) för år med undantag för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna -. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår på sidorna – i
detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild
av moderbolagets nansiella ställning per den
december och av dess nansiella resultat och
kassaöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av koncernens nansiella
ställning per den december och av dess nan-
siella resultat och kassaöde för året enligt Interna-
tional Financial Reporting Standards (IFRS), så som
de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra
uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten
på sidorna -. Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moderbo-
laget och rapport över totalresultat och rapport över
nansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis-
ningen och koncernredovisningen är förenliga med
innehållet i den kompletterande rapport som har över-
lämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet
med Revisorsförordningens (/) artikel .
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International
Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i
Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende
i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar
att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,
inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförord-
ningens (/) artikel . har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom
EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de
områden som enligt vår professionella bedömning
var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo-
visningen och koncernredovisningen för den aktuella
perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som
helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa
områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen
genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta
sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i
avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsre-
dovisningen också inom dessa områden. Därmed
genomfördes revisionsåtgärder som utformats för
att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i
årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet
av vår granskning och de granskningsåtgärder som
genomförts för att behandla de områden som framgår
nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information
än årsredovisningen och koncernredovisningen och
åternns på sidorna – och –. Det är styrel-
sen och verkställande direktören som har ansvaret för
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-
cernredovisningen omfattar inte denna information
och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen
och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa
den infor-mation som identieras ovan och överväga
om informationen i väsentlig utsträckning är ofören-
lig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap
vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer
om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-
ende denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsentlig felaktighet,
TILL BOLAGSSTÄMMAN I STENDÖRREN FASTIGHETER AB (PUBL), ORG NR 556825-4741
132 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
>
är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att
rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att den ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-
redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU.
Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även
för den interna kontroll som de bedömer är nödvän-
dig för att upprätta en årsredovisning och koncern-
redovisning som inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller på misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till-
lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan
att fortsätta verksamheten och att använda antagan-
det om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift
tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ
till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver-
kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland
annat övervaka bolagets nansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om
att årsredovisningen och koncernredovisningen som
helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag,
och att lämna en revisions-berättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentlig-heter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förvän-
tas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernre-
dovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi profes-
sionellt omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredo-
visningen, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller på misstag, utformar och utför gransknings-
åtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut-
talanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig
felaktighet till följd av oegentligheter är högre än
för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i
maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern
kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in-
terna kontroll som har betydelse för vår revision för
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte för att
uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinci-
per som används och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens uppskattningar i redovis-
ningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen
och verkställande direktören använder antagandet
om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen. Vi drar också en
Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfast-
igheter uppgick den 31 december 2021 till 11 693 Mkr
och värdeförändringarna under perioden till 1 235
Mkr. Koncernens förvaltningsfastigheter utgör 95 %
av de totala tillgångarna per 31 december 2021.
En beskrivning av värdering av fastighetsinne-
havet framgår av not 11 Förvaltningsfastigheter, not
1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga upp-
skattningar och bedömningar. Med anledning av de
många antaganden och bedömningar som sker i
samband med värderingen av förvaltningsfastighe-
ter anser vi att detta område är att betrakta som ett
särskilt betydelsefullt område i vår revision.
I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets
BESKRIVNING AV OMRÅDET HUR DETTA OMRÅDE BEAKTADES I REVISIONEN
process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera
värderingsmetod och indata i de upprättade värderingarna. Vi har
utvärderat bolagets och de externa värderarnas kompetens. Vi
har gjort en jämförelse mot känd marknadsinformation. Vi har för
ett urval av fastigheter granskat rimligheten i gjorda antaganden
som direktavkastning, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostna-
der samt även kontrollberäknat värderingsmodellen. Vår gransk-
ning har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist. Vårt
urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i
portföljen, fastigheter med pågående projekt eller framtida explo-
ateringsmöjligheter i form av byggrätter samt de fastigheter där
det varit störst variationer i värde jämfört med föregående år. Vi
har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 133
slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevi-
sen, om det nns någon väsentlig osäkerhetsfaktor
som avser sådana händelser eller förhållanden som
kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga
att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen
att det nns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste
vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på
upplysningarna i årsredovisningen om den väsent-
liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys-
ningar är otillräckliga, modiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra
slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhäm-
tas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock
kan framtida händelser eller förhållanden göra att
ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen,
strukturen och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningarna,
och om årsredovisningen och koncernredovisning-
en återger de underliggande transaktionerna och
händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revi-
sionsbevis avseende den nansiella informationen
för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncer-
nen för att göra ett uttalande avseende koncern¬re-
dovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning
och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revi-
sionens planerade omfattning och inriktning samt
tidpunkten för den. Vi måste också informera om
betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däri-
bland de eventuella betydande brister i den interna
kontrollen som vi identierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande
om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende
oberoende, och ta upp alla relationer och andra för-
hållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende,
samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen
fastställer vi vilka av dessa områden som varit de
mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste be-
dömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som
därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsbe-
rättelsen såvida inte lagar eller andra författningar
förhindrar upplysning om frågan.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även
utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning av Stendörren Fastigheter AB
(publ) för år samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i
Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-
lande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat
en bedömning av om utdelningen är försvarlig med
hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på stor-
leken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och
förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne-
fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation, och att tillse
att bolagets organisation är utformad så att bokfö-
ringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggan-
de sätt. Den verkställande direktören ska sköta den
löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,
och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad
av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda-
mot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget.
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebo-
lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordning-
en.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dis-
positioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed
vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av
>
134
| Års- & hållbarhetsredovisning 2021
säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie-
bolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men
ingen garanti för att en revision som utförs enligt
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-
täcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är
förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i
Sverige använder vi professionellt omdöme och har en
professionellt skeptisk inställning under hela revision-
en. Granskningen av förvaltningen och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar
sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka till-
kommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt
i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar
granskningen på sådana åtgärder, områden och för-
hållanden som är väsentliga för verksamheten och där
avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse
för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalan-
de om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande
om styrelsens förslag till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för
detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt kap. a § lagen (:)
om värdepappers-marknaden för Stendörren Fastighe-
ter AB (publ) för år .
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[check-
summa] upprättats i ett format som i allt väsentligt
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen-
dation RevR Revisorns granskning av Esef-rap-
porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB
(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig-
het med kap. a § lagen (:) om värdepap-
persmarknaden, och för att det nns en sådan intern
kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet
om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett
format som uppfyller kraven i kap. a § lagen
(:) om värde-pappersmarknaden, på grundval
av vår granskning. RevR kräver att vi planerar och
genomför våra gransk-ningsåtgärder för att uppnå
rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett
format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegent-
ligheter eller misstag och anses vara väsentliga om
de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar
med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC Kvalitetskontroll
för revisionsföretag som utför revision och översikt-
lig granskning av nansiella rapporter samt andra
bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och
har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll
vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och
andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprät-
tats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering av årsredovisningen och koncernredovis-
ning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras,
bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbe-
dömning beaktar revisorn de delar av den interna
kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte
att utforma granskningsåtgärder som är ändamål-
senliga med hänsyn till omständigheterna, men inte
i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den
interna kontrollen. Granskningen omfattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en
>
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 135
Stockholm den april
Ernst & Young AB
Oskar Wall
Auktoriserad revisor
teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om len
som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska
specikation som anges i kommissionens delegerade
förordning (EU) / och en avstämning av att
Esef-rapporten överensstämmer med den granskade
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning
av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL
som möjliggör en rättvisande och fullständig maskin-
läsbar version av koncernens resultat-, balans- och
egetkapitalräkningar samt kassaödesanalysen.
Revisorns granskning av bolagsstyrnings-
rapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr-
ningsrapporten på sidorna - och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor-
ten. Detta innebär att vår granskning av bolags-
styrningsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämför den inriktning
och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp-
lysningar i enlighet med kap. § andra stycket
punkterna - årsredovisningslagen samt kap. §
andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis-
ningens och koncernredovisningens övriga delar samt
i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Ernst & Young AB, Box , Stockholm,
utsågs till Stendörren Fastigheter ABs revisor av bo-
lagsstämman den maj och har varit bolagets
revisor sedan november .
>
136
| Års- & hållbarhetsredovisning 2021
DEFINITIONER
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende
användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar
företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte
att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt
och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin
hemsida, under ”Investor Relations”, närmare denitioner och förklaringar av sina nyckeltal i
enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med
avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till
, procent skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT
EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste månaderna
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas
driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärde vid periodens utgång.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och rän-
tekostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende
räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa-
ödet samt minskat med betald skatt i relation till genom-
snittligt antal aktier före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter-
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra
ppsagda hyresavtal för avytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen divide-
rat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspäd-
ning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebäran-
de skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning av nansnetto
i förhållande till nansnetto under den senaste rullande
-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive
leasingskuld enligt IFRS .
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde-
förändring under de senaste månaderna dividerat med
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter
under samma period.
Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 137
KALENDARIUM
• Delårsrapport jan-mar , maj
• Årsstämma , maj
• Delårsrapport jan-jun , juli
• Delårsrapport jan-sep , november
• Bokslutskommuniké , februari
ÅRSSTÄMMA 2022
Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstämma
onsdagen den maj . Styrelsen föreslår att ingen aktie-
utdelningen betalas till aktieägarna för räkenskapsåret
och att det tillgängliga kapitalet återinvesteras.
För mer information, vänligen kontakta:
Erik Ranje, VD
erik.ranje@stendorren.se, -
Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör
per-henrik.karlsson@stendorren.se, -
ÖVRIG INFORMATION
138 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021