Sveafastigheter

Årsredovisning 2025

INNEHÅLL

Sveafastigheter i korthet 3

Året i korthet 4

Vd har ordet 6

Verksamheten 8

Affärsmodell 9

Mål 10

Affärsdrivande hållbarhetsarbete 11

Svenska bostadsmarknaden 14

Fastighetsbestånd 16

– Förvaltning 16

– Nyproduktion 19

Årsredovisning 23

Förvaltningsberättelse 24

Risker och riskhantering 29

Bolagstyrningsrapport 31

Styrelsen 34

Ledningsgruppen 36

Koncernens finansiella rapporter 38

Koncernens noter 43

Moderbolagets finansiella

rapporter och noter

Styrelsens undertecknande 81

Revisionsberättelse 82

Hållbarhetsredovisning 87

Miljö (E) 91

Socialt (S) 99

Styrning (G) 104

Fördjupad information 107

Revisorns yttrande avseende

hållbarhetsrapporten

110

Övrigt

Definitioner 111

Härledning av nyckeltal 112

Intjäningsförmåga 115

Sveafastigheter i korthet

Universitets-

och högskolestäder

Övrigt

18 %

6 %

23 %

33 %

Stockholm-

Mälardalen

Stockholms

län

Stor-

Göteborg

Malmö-

Öresund

Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i

tillväxtregioner i Sverige. Förvaltning präglas av operationell effektivitet och lokal

närvaro med fokus på hyresgästers trivsel, ett lokalt samhällsengagemang och starkt

hållbarhetsarbete. En omfattande Stockholmsbaserad utvecklingsportfölj möjliggör

nyproduktion i lägen där efterfrågan på bostäder är stor och skapar en lönsam

organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.

14 929

lägenheter i

förvaltning

95%

av förvaltningsportföljen

i storstadsregioner och

universitets- och

högskolestäder

787

lägenheter i

pågående byggnation

93%

av utvecklingsportföljen

i Stockholm-Mälardalen

6 425

lägenheter i projektutveckling

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

SVEAFASTIGHETER I KORTHET

Året i korthet

Q1 Q3

• Sveafastigheter vinner Kundkristallen för

högsta lyft i kategorin service. Ett kvitto

på bolagets arbete för att skapa trygga

bostadsområden där hyresgäster trivs.

• Optionen att inte fullfölja nyproduktions-

projektet Krongatan i Skellefteå om 178

lägenheter nyttjades.

• Gröna, seniora, icke-säkerställda obligationer

emitterades under MTN-programmet

motsvarande totalt 1 300 mkr genom två

emissioner.

• Bolaget förtidsinlöste utestående SEK-

obligation om 412,5 mkr.

• Sveafastigheter inkluderades i EPRA-index

från och med den 22 september, vilket ökar

bolagets exponering mot internationella

investerare.

• Kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från

Fitch Ratings erhålls, vilket bekräftar bolagets

finansiella stabilitet.

• MTN-program och grönt ramverk för obliga-

tioner etableras och seniora, icke-säkerställda

obligationer om totalt 1 200 mkr emitterades

under programmet.

• Efter listbytet från Nasdaq First North Premier

Growth Market inleddes handeln med Svea-

fastigheters aktier på Nasdaq Stockholms

huvudlista den 18 juni.

• Två fastigheter i Stockholm till ett överens-

kommet fastighetsvärde om 230 mkr förvär-

vades. Fastigheterna omfattar 137 lägenheter

med ett årligt hyresvärde om 16,2 mkr.

• I Nacka byggstartades projekt om 87 lägenhe-

ter och beräknat årligt hyresvärde vid färdig-

ställande om 14,4 mkr. Inflyttning är planerad

till mitten av 2027.

• En befintlig kreditfacilitet om 1 000 mkr och

ett säkerställt lån om 481,5 mkr med förfall

under 2026 förlängdes till 2028.

• I Västerås byggstartades 131 lägenheter med

ett beräknat årligt driftnetto om 18 mkr vid

färdigställande. Första inflytt förväntas ske

2027.

• En markanvisning om 120 hyresrätter i centrala

Tullinge erhölls.

• Avtal tecknades med KlaraBo om bytesaffär till

ett sammanlagt fastighetsvärde om 2,1 mdkr,

omfattande 1 231 lägenheter. Genom affären

utökar Sveafastigheter sin närvaro i sex

kommuner och lämnar fem kommuner.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

SVEAFASTIGHETER I KORTHET

NYCKELTAL

2025 2024

Hyresintäkter, mkr 1 536 1 361

Driftnetto, mkr 1 010 860

Förvaltningsresultat, mkr 376 160

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,88 1,16

Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -243 -1 188

Årets resultat, mkr 84 -1 125

Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15

Överskottsgrad, % 65,7 63,2

Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 60,3 55,7

Uthyrningsgrad, % 95,3 94,6

Verkligt värde fastigheter, mkr 29 007 28 140

Antal lägenheter i förvaltning, st 14 929 14 669

Antal lägenheter i pågående byggnation, st 787 1 030

Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 425 6 844

Belåningsgrad, % 42 42

Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,0 2,2

Långsiktigt substansvärde, mkr 16 082 15 898

Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 80,41 79,49

Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 111-114.

2,0

Räntetäckningsgrad, ggr

80,41

Långsiktigt substansvärde

per aktie, kr

29,0

Fastighetsvärde,mdkr

Belåningsgrad, %

1,88

Förvaltningsresultat,

per aktie, kr

1 010

Driftnetto, mkr

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

SVEAFASTIGHETER I KORTHET

Under året tog vi över förvaltningen av hela beståndet,

bytte handelsplats till Nasdaq Stockholms huvudlista,

erhöll en investment grade-rating och etablerade oss fram-

gångsrikt på obligationsmarknaden. Tillsammans med den

operationella utvecklingen speglar dessa milstolpar en

stark genomförandekraft i hela organisationen. Samtidigt

fortsatte nöjdheten bland våra hyresgäster att öka, vilket

bekräftades av att Sveafastigheter efter årsskiftet för andra

året i rad vann Kundkristallen för högsta lyft i kategorin ser-

vice till hyresgäster.

ETT OPERATIONELLT STARKT ÅR

Sveafastigheter har ett tydligt operationellt fokus där kärnan

är en centralt styrd och lokalt närvarande förvaltningsorga-

nisation. Att hela beståndet förvaltas av vår egna organisa-

tion är en viktig förutsättning för att fullt ut kunna realisera

potentialen i fastighetsportföljen. När vi i januari tog över

förvaltningen av de sista 5 200 lägenheterna skapade vi

den plattform som krävs för en mer enhetlig och effektiv

förvaltning av hela beståndet.

Under året såg vi tydliga resultat av det arbetet. Uthyr-

ningsgraden ökade med 0,7 procentenheter och över-

skottsgraden, inklusive fastighetsadministration, förbätt-

rades med 4,6 procentenheter. Samtidigt fortsatte våra

hyresgästers trivsel att öka.

Efter en intensiv uppbyggnadsfas, med ej återkom-

mande administrativa kostnader om 28 mkr under året,

har vi nu övergått i en optimeringsfas. De administrativa

kostnaderna minskade väsentligt under det tredje kvartalet

och stabiliserades under det fjärde kvartalet på en normali-

serad nivå som är avsevärt lägre än under Sveafastigheters

uppbyggnadsfas.

LÖNSAMMA INVESTERINGAR OCH AKTIV

KAPITALALLOKERING

Värdeskapande investeringar är en central del av Sveafast-

igheters strategi. Investeringarna genererar en god avkast-

ning, stärkt intjäning, högre kvalitet på fastighetsportföljen

och mer attraktiva bostäder – och på så sätt långsiktigt

aktieägarvärde.

Under året uppgraderade vi 254 lägenheter med en

initial direktavkastning på investering över sex procent.

Vi genomförde också energiinvesteringar om 71 mkr med

en avkastning över tio procent. Våra byggstarter kommer

från utvecklingsportföljen, där den genomsnittliga initiala

direktavkastningen på investering uppgår till 5,3 procent

och projektmarginalen till omkring 20 procent.

Vd har ordet

Ett år med stora framsteg

2025 visade tydligt att Sveafastigheters strategi fungerar. Det var vårt första hela verksamhetsår,

och ett år då vi tog flera viktiga steg i bolagets utveckling. Samtidigt ökade vi den operationella

effektiviteten, förbättrade lönsamheten och stärkte vår finansiella position.

Vår strategi ligger fast. Genom ett tydligt operationellt fokus, disciplin i kapitalallokeringen och

en solid finansiell ställning skapar vi långsiktigt aktieägarvärde - alltid med våra hyresgästers trivsel

i centrum.

För att stärka portföljens totalavkastning och öka den ope-

rationella effektiviteten utvärderar vi löpande möjligheter

till portföljoptimering genom förvärv och avyttringar. Under

året förvärvade vi förvaltningsfastigheter i Stockholm och

avyttrade fastigheter i Avesta. I slutet av året tecknades

även en större bytesaffär med KlaraBo, där Sveafastigheter

lämnade fem kommuner och samtidigt ökade beståndet i

sex andra kommuner. Affären tillträddes i februari 2026.

Under året har noterade bostadsbolag fortsatt handlats

med betydande substansrabatter, vilket även gällt för Svea-

fastigheter. I ett sådant marknadsläge är återköp av egna

aktier ett attraktivt kapitalallokeringsalternativ. Under mars

2026 påbörjade därför Sveafastigheter återköp av egna

aktier, som komplement till investeringar i den befintliga

fastighetsportföljen och nyproduktion.

STARK FINANSIELL STÄLLNING

Sveafastigheters starka finansiella ställning bekräftades

under det andra kvartalet när Fitch Ratings tilldelade bola-

get kreditbetyget BBB- med Positive Outlook. Under året

emitterade Sveafastigheter därefter SEK-obligationer om

totalt 2,5 mdkr och förtidsinlöste utestående SEK-obliga-

tioner om 412,5 mkr.

I januari 2026 etablerades ett EMTN-program, och

inom ramen för detta emitterades icke säkerställda obliga-

tioner om 300 mEUR. Därefter förtidsinlöstes utestående

EUR-obligationer om 111 mEUR.

Med goda relationer till de nordiska bankerna och

möjlighet att emittera obligationer på både SEK- och

EUR-marknaden har Sveafastigheter, genom diversifierade

finansieringskällor och en bredare investerarbas, skapat

förutsättningar för en än mer attraktiv finansiering.

FORTSATT FOKUS PÅ LÅNGSIKTIGT

VÄRDESKAPANDE

Vår vision är att vara Sveriges bästa bostadsbolag. Efter ett

år där vi passerat flera viktiga milstolpar och samtidigt stärkt

både lönsamheten och den finansiella flexibiliteten står vi

starkare än någonsin.

Med en stark fastighetsportfölj, en solid finansiell ställ-

ning och ett kompetent och engagerat team fortsätter vi

att utveckla Sveafastigheter i linje med vår strategi – med

målet att skapa långsiktigt värde för både aktieägare och

hyresgäster.

Erik Hävermark,

vd, Sveafastigheter

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

VD HAR ORDET

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

VD HAR ORDET

Verksamheten

Vision

Sveafastigheters vision är att vara Sveriges bästa

bostadsbolag. Det innebär att sträva efter att ha

och vara:

• Sveriges nöjdaste hyresgäster

• Branschens bästa och mest nöjda medarbetare

• Sveriges mest hållbara fastigheter

• Intressenternas förstahandsval

• Branschens mest attraktiva bolag att investera i

Mission

Sveafastigheters mission är att förvalta och

utveckla hem för fler där nuvarande och

kommande generationer trivs och känner sig

trygga.

Affärsidé

Sveafastigheters affärsidé är att äga, aktivt

förvalta och utveckla attraktiva hyresbostäder

i tillväxtregioner i Sverige, med fokus på

hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett

lokalt samhällsengagemang och ett starkt

hållbarhetsarbete.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

Strategi

Sveafastigheters strategi är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med ett lång-

siktigt perspektiv och med stabila och ökande kassaflöden som genererar en stark total-

avkastning över tid. Sveafastigheters huvudstrategier kan sammanfattas enligt följande:

• Aktivt arbeta med hållbarhet inom alla aspekter

av verksamheten.

• Optimera portföljen för att skapa lönsam-

het genom förvärv respektive försäljning av

enskilda fastigheter samt fastighetsportföljer.

• Genom balanserad kapitalstruktur, god likviditet

och långsiktiga finansieringslösningar skapa

handlingsutrymme även i föränderliga mark-

nadsförhållanden.

• Kombinera stabil avkastning med kontrollerad

risk.

• Genom en intern fastighetsförvaltning med

lokal förankring och nära kunddialog säkerställs

hög servicegrad och effektivitet genom skalför-

delar.

• Genom aktiv förvaltning identifiera intäktsö-

kande och kostnadssänkande åtgärder.

• Generera lönsam tillväxt av förvaltningsbestån-

det genom nyproduktionsprojekt i attraktiva

lägen med stark underliggande efterfrågan.

• Identifiera, anskaffa och förädla mark med

utvecklingspotential och därmed skapa förut-

sättningar för framtid bostadsproduktion och

långsiktiga kassaflöden.

Affärsmodell

AFFÄRSOMRÅDE

NYPRODUKTION

AFFÄRSOMRÅDE

FÖRVALTNING

FASTIGHETER I

FÖRVALTNING

PROJEKT-

UTVECKLING

2,0 mdkr

6 425 lgh

1,3 mdkr

787 lgh

25,7 mdkr

14 929 lgh

PÅGÅENDE

BYGGNATION

FASTIGHETSBESTÅND

29,0 mdkr

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

OPERATIVA MÅL* FINANSIELLA MÅL*

Uppgradera minst

2 000 lägenheter

Belåningsgrad ska understiga

50 procent över tid

Erhålla/förvärva markanvis-

ningar och byggrätter för

800 lägenheter per år

Ränte täckningsgrad ska

överstiga 1,5 ggr

Byggstarta 600-800

lägenheter per år

Skuldkvot ska inte

överstiga 15 ggr

Överskotts grad inkl fastig-

hetsadministration ska över-

stiga 70 procent inom fem år

Mål

Sveafastigheters mål konkretiserar bolagets strategiska inriktning för perioden 1 juli 2024 och

fem år framåt. Målen ger en tydlig riktning vad bolaget ska uppnå för att skapa långsiktigt värde

för både aktieägare och hyresgäster och för att nå bolagets vision.

296

lägenheter

330

lägenheter

2,0

ggr

759

lägenheter

ggr

60,3

* Måluppföljning ackumulerat per 31 december 2025.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

Affärsdrivande hållbarhetsarbete

Sveafastigheters hållbarhetsarbete är integrerat i affären och bidrar till bolagets långsiktiga

värdeskapande och konkurrenskraft. Genom att arbeta hållbart i både nyproduktion och befintligt

bestånd skapar vi kostnadseffektiva lösningar och stärker vår attraktivitet som samarbetspartner

och hyresvärd.

MILJÖ – MINSKA PÅVERKAN,

ÖKA LIVSLÄNGDEN

Sveafastigheter fokuserar på att:

• Minska energianvändning och klimatpåverkan i

befintligt bestånd

• Arbeta med energieffektivisering, smart drift och

uppföljning

• Minska växthusgasutsläpp genom att prioritera

hållbara material och lösningar i både nypro-

duktion och renovering

• Förvalta och utveckla befintliga fastigheter med

lång livslängd

SOCIAL HÅLLBARHET – TRYGGA HEM OCH GRANNSKAP

STYRNING – LÅNGSIKTIGHET,

TRANSPARENS OCH KONTROLL

Sveafastigheter arbetar med:

• Säkerställande av etiskt agerande genom att till-

lämpa uppförandekoder för både medarbetare

och leverantörer

• Motverkande av korruption och mutor genom

tydliga riktlinjer och visselblåsarfunktion

• Hållbarhetsarbete integrerat i beslutsfattande och

uppföljning

• Riskkontroll och långsiktighet i finansiering och

investeringar

• Transparens gentemot hyresgäster, investerare

och kommuner

Social hållbarhet är en kärnfråga för

Sveafastigheter. Det innebär fokus på:

• Trygga bostäder och trygga bostadsområden

• Närvarande och tillgänglig förvaltning

• Dialog med hyresgäster och samverkan med

lokalsamhälle

• Åtgärder som stärker trivsel och trygghet

Tillgång till en bostad är en grundförutsättning för:

• Arbete och studier

• Hälsa och trygghet

• Social stabilitet

• Jämlikhet och jämställdhet

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

Hållbarhetshändelser under året

TRÄ VS BETONG

Sveafastigheter har initierat en studie där trä- och betongstommar jämförs i två

likvärdiga bostadshus som ska utvecklas. Syftet är att öka kunskapen i branschen

om materialens faktiska hållbarhet och inspirera till ytterligare studier. Studien visar

att valet av stommaterial är komplext och påverkas av fler faktorer än klimatutsläpp,

såsom biologisk mångfald, resursanvändning och livscykelperspektiv. Initiativet ses

som ett bidrag till fortsatt lärande om materialval i bostadsutveckling.

ARBETE FÖR HÅLLBART BYGGANDE

Sveafastigheter har inlett ett samarbete med en

entreprenör och en betongleverantör för att mini-

mera betongspill på byggarbetsplatser i syfte att

minska klimatpåverkan, ytterligare bidra till cirkulär

ekonomi samt sänka byggkostnaderna. Genom

noggrann planering, tydliga rutiner och ökad digi-

talisering kan överbliven betong återbrukas på plats

eller återföras till betongfabrik. Arbetssättet har

redan halverat spillet jämfört med branschsnittet

och målet är att nå noll betongspill. Sveafastigheter

kommer framöver att ställa krav på detta arbetssätt

i alla byggprojekt. TRYGGA BOSTÄDER FÖR UTSATTA GRUPPER

Sveafastigheter har anslutit sig till Unizons boende-

bank för att underlätta tillgången till trygga bostäder

för våldsutsatta kvinnor och barn. Genom samarbe-

tet ges denna särskilt utsatta grupp förtur till Svea-

fastigheters lägenheter, vilket bidrar till en säker

övergång från skyddat boende till ett permanent

hem. Samarbetet är en del av Sveafastigheters

arbete för att bidra till ett tryggare och mer jäm

ställt samhälle.

•

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

PILOTPROGRAM FÖR ÖKAD TILLGÅNG

TILL BOSTÄDER

Sveafastigheter har initierat ett pilotprogram där

dokumenterad hyresbetalningshistorik ges större

betydelse än inkomst i riskbedömningen vid

uthyrning Pilotprojektet avser cirka 40 procent av

beståndet, motsvarande omkring 6 000 lägenheter

i sju kommuner. Syftet är att bredda tillgången till

trygga, långsiktiga boenden och samtidigt utvär

dera nya uthyrningsmodeller. Initiativet syftar till att

sänka trösklarna till bostadsmarknaden och bidra

till social hållbarhet samt få en mer effektiv uthyr-

ningsprocess och ökad uthyrningsgrad i beståndet.

NYA KLIMATMÅL ENLIGT SBTI

Under 2025 har Sveafastigheter antagit utsläpps-

mål baserat på SBTIs (Science Based Target Initi-

ative for Buildings) kriterier för fastighetssektorn.

Målen, som omfattar delar av scope 1, 2 och 3*,

förväntas valideras av SBTi under 2026. Ramver-

ket är särskilt relevant för fastighetsbranschen

och bidrar till en vetenskapligt förankrad omställ-

ning med höga klimat ambitioner.

* Scope 1 avser de egna direkta utsläppen, scope 2 utsläpp från inköpt energi

som el och värme, och scope 3 alla andra indirekta utsläpp i värdekedjan, till

exempel från material, transporter och användning av produkter.

INSATSER FÖR ÖKAD TRYGGHET FÖR HYRESGÄSTERNA

Under 2024 identifierade Sveafastigheter en ökad upp-

levd otrygghet bland hyresgäster i Rimbo genom den

årliga trygghetsundersökningen. Tillsammans med hyres-

gäster och Hyresgästföreningen genomfördes riktade

trygghetsåtgärder och upprustning. Insatserna har gett

tydliga förbättringar i trygghetsundersökningen 2025,

med ökad upplevd trygghet och förbättrat serviceindex.

Arbetet kommer att utvärderas med stöd av Brottsföre-

byggande rådet (Brå). De lärdomar och den kunskap som

framkommer kommer att integreras i förvaltningsorgani-

sationens arbetssätt.

•

För vidare information, se Hållbarhetsredovisning på sidan 87.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

BEFOLKNINGSTILLVÄXT

Befolkningen i Sverige har ökat tydligt under de senaste

tio åren, från 9,8 miljoner invånare 2015 till 10,6 miljoner

invånare 2024, vilket motsvarar en årlig tillväxt om 0,8 pro-

cent. Cirka 88 procent av befolkningen bor i tätorter och

i anslutning till större arbetsmarknadsregioner, där befolk-

ningstillväxten också varit som starkast.

Sverige förväntas ha en befolkningsökning på omkring

24 procent fram till år 2100, samtidigt som Europas befolk-

ning som helhet bedöms minska

. I kombination med en

fortsatt stark urbanisering innebär detta en långsiktigt hög

efterfrågan på bostäder inom Sveafastigheters marknader.

INKOMSTER OCH ARBETSMARKNAD

Inkomsterna har utvecklats i linje med befolkningstillväx-

ten, där större tätorter uppvisat en högre genomsnittlig

inkomstökning än riket som helhet. Efterfrågan på arbets-

kraft har över tid koncentrerats till städerna, samtidigt

som pendlingen ökat. I dag pendlar omkring var tredje

förvärvsarbetare dagligen över kommungränser, delvis till

följd av bostadsbristen i större städer. Den ökade pend-

lingen har gjort att arbetsmarknaderna sträcker sig över

kommungränser, vilket särskilt gynnar regioner med närhet

till starka arbetsmarknader – och därmed även efterfrågan

på Sveafastigheters bostäder.

DEN SVENSKA HYRESREGLERINGEN STÖDJER

FÖRUTSÄGBARA KASSAFLÖDEN

Den svenska hyresrättsmarknaden är reglerad, vilket inne-

bär att hyrorna inte sätts utifrån utbud och efterfrågan i

samma utsträckning som på en oreglerad marknad. Hyrorna

i både befintliga och nyproducerade bestånd fastställs i

huvudsak genom förhandling med Hyresgästföreningen.

För att stärka förutsättningarna för nyproduktion infördes

för cirka 20 år sedan systemet med presumtionshyror, som

under en begränsad period möjliggör hyressättning base-

rad på produktionskostnader och därmed kompletterar det

traditionella bruksvärdessystemet. Trots denna reform har

det reglerade systemet historiskt begränsat antalet bygg-

starter, då nyproduktionskalkyler ofta varit svåra att realisera

när hyror inte kunnat sättas på nivåer som motsvarar mark-

nadens efterfrågan.

I kombination med långvarig urbanisering och strukturell

bostadsbrist har reallöne- och kostnadsutvecklingen, bland

annat inom energi, bidragit till att hyresutvecklingen över tid

överstigit inflationen. Hyrorna har dessutom aldrig sänkts

under ett enskilt år sedan det reglerade hyressystemet

infördes för över 50 år sedan.

* Källa: Statistiska Centralbyrån, Statistikdatabasen. Den genomsnittliga befolknings tillväxten för de regioner Sveafastigheter är verksam i har beräknats genom att vikta befolkningstillväxten i de städer där

Sveafastigheters fastigheter är belägna i förhållande till det bedömda totala värdetav Sveafastigheters fastig heter i respektive stad.

** Källa: Statistiska Centralbyrån

Svenska bostadsmarknaden

Den svenska hyresmarknaden präglas fortsatt av ett betydande bostadsunderskott och ett

historiskt lågt bostadsbyggande. Samtidigt har en dämpad befolkningstillväxt, fortsatt urbanisering

och hushållens pressade ekonomi förändrat marknadsförutsättningarna. Trots detta kvarstår en

stark efterfrågan på hyresbostäder, särskilt i storstadsregionerna och deras pendlingskommuner.

BEFOLKNINGSTILLVÄXT 2014–2024

INDEXERAT TILL 100 PER ÅR 1991**

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

SverigeSveafastigheter

8,6 %

10,8 %

KPI

Genomsnittlig årshyra per kvm

Nominell lön

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

202320192015201120072003199919951991

2,8x

2,5x

1,8x

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

* Baserat på data från SEB, Morgan Stanley Capital International, Nasdaq, Macrobond och Sveriges Riksbank.

TOTALAVKASTNING FÖR SVENSKA

BOSTADSFASTIGHETER SEDAN 1987

Från 1987 till 2023 har svenska bostadsfastigheter gene-

rerat en totalavkastning om cirka 2 950 procent, exklusive

belåning. Detta motsvarar en genomsnittlig årlig avkast-

ning om omkring 10 procent. Under samma period har

Stockholmsbörsen, mätt som SIX Return Index inklusive

utdelningar, avkastat cirka 6 000 procent, motsvarande

en årlig avkastning om cirka 12 procent. Justerat för risk

har svenska bostadsfastigheter över tid haft en högre

avkastning än både aktiemarknaden och det breda fastig-

hetsindexet, vilket understryker tillgångsslagets attraktiva

risk-avkastningsprofil.

TOTALAVKASTNING SEDAN 1987

SHARPEKVOT 1987–2023

0 %

1 000 %

2 000 %

1987 1990 2000 2005 2010 2015 2020 20231995

3 000 %

4 000 %

5 000 %

6 000 %

7 000 %

8 000 %

Bostadsfastigheter (utan hävstångseffekt)

Svenska bostadsfastigheter har genererat en totalavkastning

om cirka 3 000 procent sedan 1987

Index = 100. Totalavkastning under perioden 1987–2023.

Totalt fastigheter (utan hävstångseffekt)

SIX Return Index (hävstång inkl. utdelningar)

Svensk statlig obligationsränta 10 år

~6 000 %

~2 950 %

~1 350 %

~420 %

0,0 %

0,1 %

0,2 %

0,3 %

0,4 %

0,5 %

0,6 %

0,7 %

0,8 %

Svensk statlig

obligationsränta

10 år

SIX Return

Index

Totalt

fastigheter

(utan hävstångs-

effekt)

Bostads-

fastigheter

(utan hävstångs-

effekt)

0,65

0,37

0,42

0,08

Närvaro

på starka

arbetsmarknader

som stödjer långsiktig

tillväxt – möjliggör

hyresexpansion med

låg vakansgrad

Procent av befolkningen inom

45 minuters avstånd till en stad

med >50 000 invånare

75–100%

50–70%

25–50%

0–25%

Sveafastigheter närvaro

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

UTHYRNINGSGRAD %

Förvaltning

Sveafastigheter äger, förvaltar långsiktigt hyresrätter till ett värde om 25,7 mdkr. Förvaltningen

bygger på ett närvarande och lokalt engagemang.

Sveafastigheter har en intern förvaltningsorganisation som

bygger på lokal närvaro, där hyresgästnära relationer är en

viktig del i förvaltningsstrategin. Fastigheter i förvaltning

består av både förvärvade och egenutvecklade bostads-

fastigheter, fördelat på fyra huvudsakliga marknader. 95

procent av portföljen finns i Sveriges tre storstadsregioner

och universitets- och högskolestäder.

Portföljen består av 14 929 lägenheter med en total

uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm. Bolaget arbetar aktivt med

att stärka uthyrningsgraden som vid årsskiftet uppgick till

95,3 procent.

Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och

attraktiva boenden med hög lönsamhet under konceptet

Hemlyft. Bolaget investerar därutöver kontinuerligt i ener-

gibesparingsåtgärder för att minska energianvändningen.

Fastighetsbestånd

Sveafastigheters bestånd finns i tillväxtregioner i Sverige med fokus på Stockholm-Mälardalen,

Malmö-Öresund, Stor-Göteborg och universitets- och högskolestäder. Dessa marknader

har generellt sett goda tillväxtmöjligheter och ett strukturellt bostadsunderskott tillföljd av

befolkningstillväxt, urbanisering och välfungerandearbetsmarknader. Fastighetsbeståndet är

fördelat i två affärsområden: Förvaltning och Nyproduktion.

FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD

Antal Verkligt värde Hyresvärde

Lgh mkr kr/kvm mkr kr/kvm

Stockholm-

Mälardalen

3 875 8 489 33 197 511

1 999

Universitets-

och högskole-

städer

6 361 9 788 23 219 654

1 552

Malmö-Öresund 2 680 4 538 23 289 293 1 503

Stor-Göteborg 882 1 491 24 575 94 1 549

Övrigt 1 131 1 395 17 891 119 1 529

Totalt 14 929 25 702 25 427 1 672 1 654

93,0

93,5

94,0

94,5

95,0

95,5

96,0

94,3 %

Q2 Q3 Q4 Q2

2024 2025

Q3 Q4Q1

94,7 %

94,6 %

94,9 %

95,0 %

95,7 %

95,3 %

10 STÖRSTA STÄDER

Kommun

Verkligt värde,

mkr

Andel av

portföljen, %

Stockholms län 5 992 23

Linköping 2 668 10

Skellefteå 2 150 8

Västerås 1 682 7

Helsingborg 1 505 6

Höganäs 1 233 5

Umeå 995 4

Borås 956 4

Falun 847 3

Karlskrona 696 3

Totalt 18 724 73

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

INVESTERINGAR, MKR

Lägenhets-

uppgraderingar

Övriga

investeringar

Investeringar

totalt

144 Mkr

71 Mkr

52 Mkr

267 Mkr

Energi-

projekt

Direkt-

avkastning

på investering

> 10 %

Direkt-

avkastning

på investering

> 6 %

SVEFASTIGHETER VINNER

KUNDKRISTALLEN FÖR ANDRA ÅRET I RAD

Sveafastigheters systematiska förvaltning utifrån

fokusområdena helt, rent, snyggt och tryggt ger

resultat i form av väl underhållna fastigheter och

nöjdare hyresgäster. Arbetet har även uppmärksam

mats i AktivBos tävling Kundkristallen där Sveafast-

igheter för andra året i rad fick pris för bästa lyft

avseende service.

RENOVERINGSPROCESSEN – EN ÖVERSIKT

HEMLYFT – SÅ RENOVERAS LÄGENHETERNA

FÖR ATT STÅ SIG ÖVER GENERATIONER

Sveafastigheter genomför lägenhetsuppgraderingar under

konceptet Hemlyft. Renoveringarna ger en högre standard

och ökar attraktiviteten för hyresgäster, vilket i sin tur leder

till högre hyror och driftnetto och därmed högre fastighets-

värde.

Genom en standardiserad renoveringsprocess och sam-

arbeten med lokala entreprenörer säkerställs hög kvalitet,

att hyresgästernas behov möts och att avkastningen stärks.

Hyran är förhandlad innan renovering påbörjas. Reno-

veringsprocessen tar i regel mellan fyra och sex veckor

beroende på omfattning. Under denna period redovisas

lägenheten som vakant.

Renoveringsarbetet har ett tyd-

ligt hållbarhetsfokus. Material med

låg klimatpåverkan prioriteras och

avfallet minskas genom att visst

byggmaterial återanvänds till nästa

renovering. Läs mer om hållbarhetsar

betet på sidorna 87 - 109.

Sveafastigheter har en målsättning att genomföra minst

2 000 Hemlyft till och med andra kvartalet 2029 mät från

1 juli 2024. Fram till 2025 har 296, varav 254 under 2025,

uppgraderingar genomfört med en direktavkastning på

investering överstigande sex procent.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Analys av

kvalificering för

renovering

Uppsägning av

hyresavtal från

hyresgästens sida

Utvärdering av

kvalificering för

renovering

Renovering

efter att hyres-

gästen flyttar ut

Beslut om

investering

Renovering 4–6 veckor

Anlita

entreprenörer

enligt ramavtal

Hyresgästen

flyttar in

Förhands-

besiktning

Besiktning

Hyres-

höjning

Allt material levereras i en och samma container Effektivt förpackade i lämplig ordning Nöjda kunder och enklare att hyra ut

>6%

Direktavkastning på

investeringar

under 2025

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

INVESTERINGAR SOM MINSKAR

ENERGIFÖRBRUKNINGEN

Sveafastigheter har ett mål om att minska energianvänd-

ningen i fastighetsbeståndet med syfte att öka avkast-

ningen och minska bolagets klimatpåverkan.

Under 2025 har 71 miljoner kronor investerats i energi-

besparande projekt, bland annat installation av solceller

och digitalisering av fastigheterna, med en direktavkastning

på investering överstigande tio procent.

Artificiell intelligens (AI) har under året

installerats i 100 fastigheters under-

centraler. AI-styrning medför att jämnare

inomhusklimat uppnås samtidigt som den totala

energianvändningen minskar och driftkostnaderna sänks.

>10%

Direktavkastning på

investeringar

under 2025

KVARNHÖJDEN 1, KARLSKRONA

Utbyte av fläktar för energiåtervinning i frånluften,

utbyte av styr & reglerutrustning, spillvattenåtervinning

Byggår 1968

Antal lägenheter, st 96

Investering 6,5 mkr

Besparing 0,5 mkr

Direktavkastning, % 8

MÖRRUM 84:2, MÖRRUM

Installation av nya värmecentraler och värmepump,

utbyte av styr & reglerutrustning, utbyte av

frånluftsfläktar

Byggår 1966

Antal lägenheter, st 127

Investering 4,8 mkr

Besparing 0,5 mkr

Direktavkastning, % 10

100 STYCKEN FASTIGHETER,

AI- styrning av inomhusklimat

Byggår Blandat

Antal lägenheter, st ca 11 000

Investering 30,8 mkr

Besparing 3,6 mkr

Direktavkastning, % 12

EXEMPEL PÅ INVESTERINGAR SOM MINSKAR ENERGIFÖRBRUKNINGEN

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder av hög kvalitet

med fokus på kommuner med befolkningstillväxt och god

sysselsättningsgrad. Portföljen som i huvudsak är lokalise-

rad i Stockholm-Mälardalen har ett tydligt Stockholmsfokus.

Arbetet med nyproduktion kännetecknas av stort fokus på

hållbara, kvalitativa och ekonomiska aspekter. Bolaget strä-

var efter att med god kostnadskontroll leverera byggnader

med god arkitektonisk design av hög kvalitet och samtidigt

säkerställa att lägenhetstyper motsvarar den lokala markna-

dens efterfrågan. Vid byggnation används material av hög

kvalitet och moderna energilösningar för att möjliggöra en

långsiktig hållbar förvaltning.

Sveafastigheter har en färdplan för att successivt minska

miljöbelastningen från byggnationen, exempelvis genom

att projektera optimerade stommar och använda klimatför-

bättrad betong.

VÄLETABLERAD PLATTFORM FÖR NYPRODUKTION

Nyproduktionsprocessen är standardiserad för att han-

tera samtliga skeden i projekten på ett effektivt sätt, från

detaljplanläggning till färdigställd byggnation, för att på så

sätt kvalitetssäkra samt korta ledtiderna och den totala

tiden för projekt genomförandet.

Sveafastigheter har en stark plattform för nyproduktion

genom en intern projektorganisation som jobbar proces-

styrt. Byggnader som står sig över generationer säkras

genom att nyproduktionsteamet är med från idé till färdig-

ställt hus samt att förvaltningsorganisationen involveras från

ett tidigt skede.

Nyproduktion

Sveafastigheters nyproduktion omfattar fastigheter under byggnation samt fastigheter under

projektutveckling och byggrätter till ett värde om 3,3 mdkr.

PROJEKTPROCESSEN – EN ÖVERSIKT

Färdigställande

MARKNADSANALYS OCH

BESLUT OM MARKFÖRVÄRV

Beslut om markförvärv grun-

das i marknadsanalyser och

identifierade förutsättningar

och behov hos kommuner,

andra viktiga intressenter

och den rådande efterfrågan

på marknaden

Förvaltningen tar över

efter färdigställande

PROJEKT-

PLANERING

Analysen av behov och

marknadsutvecklingen

ger idéer om hur projektet

bör utformas för att vara

attraktivt och lönsamt. Varje

projekt utvärderas för att

säkerställa att viktiga sociala

värden tillförs och förstärks

på platsen.

PROJEKTETS

UTFORMNING

I samverkan med arkitekter

och tekniska konsulter

utvecklas projekt som

uppfyller uppsatta krav

på kvalitet, hållbarhet och

realiserbarhet. I samband

med upphandling säkerställs

ekonomisk stabilitet hos

entreprenören, KMA-arbete

och genomförbarhet genom

noggranna kontroller.

PRODUKTION

Höga krav ställs på en

samordnad och säker bygg-

process. Samarbetet med

entreprenörern är avgöran-

de för att kunna leverera

hög kvalitet, säkerställa en

effektiv byggprocess, en

god arbetsmiljö och en låg

miljö- och klimatpåverkan.

Samtliga bostäder

besiktigas av en oberoende

besiktningsgrupp för att

säkerställa att bostäderna

färdigställs med noll fel och

till rätt kvalitet.

INFLYTTNING

Inflyttning sker enligt en

definierad process med

fokus på tydlig informa-

tion och en bra upplevel-

se för hyresgästen.

1 3

Markförvärv Projektutveckling Byggnation och

färdigställande

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD

Antal

lgh

Bedömt fastighets-

värde vid färdig-

ställande* Hyresvärde

Drift-

netto**

Investering,

mkr

Verk-

ligt

värde

Direktav-

kastning på

investering

Projekt Kommun mkr kr/kvm mkr

kr/

kvm mkr Bedömd

Uppar-

betad mkr %

Färdig-

ställt

Solhusen Nacka 147 439 56 127 25 3 226 19 354 267 334 5,4 apr-26

Enhörningen Stockholm 216 720 61 004 37 3 159 32 642 515 562 4,9 jul-26

Årby Norra I och II (Notarien) Eskilstuna 206 450 38 794 27 2 324 22 621 413 230 3,6 mar-27

Gamla Landsvägen Nacka 87 267 61 772 15 3 360 11 222 24 65 5,1 jun-27

Oxbacken Västerås 131 389 50 224 22 2 780 18 345 67 102 5,3 apr-28

Totalt 787 2 265 52 319 126 2 900 103 2 184 1 285 1 294 4,7

* Enligt aktuell extern värdering

** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.

Sveafastigheters fastigheter under byggnation är i sin hel-

het belägna i Stockholm-Mälardalsregionen, den starkaste

tillväxtregionen i Sverige.

Sveafastigheters mål är att byggstarta 600-800 lägenhe-

ter per år till andra kvartalet 2029. Under året byggstartades

87 lägenheter i Nacka och 131 lägenheter i Västerås.

Sveafastigheter har, per årsskiftet, fem pågående

nyproduktionsprojekt omfattande totalt 787 lägenheter.

Under året har projekten Solhusen i Nacka och Enhör-

ningen i Stockholm nått viktiga milstolpar och första etap-

pinflytt skedde under början av 2026. Bolaget har under

året nyttjat sin option att inte fullfölja projekt Krongatan i

Skellefteå.

Sedan hösten 2024 har Sveafastigheter en pågående

tvist med entreprenören i projekt Notarien i Eskilstuna.

Avtalet med entreprenören har hävts under året och Svea-

fastigheter har beslutat att fortsätta byggnationen med

en ny entreprenör. Projektets bedömda investering har

justerats upp med 177 mkr, främst hänförligt till kostnader

för att åtgärda tidigare fel samt tillkommande produktions-

kostnader.

Fastigheter under byggnation

Sveafastigheter skapar genom sin nybyggnation en lönsam, organisk tillväxt på marknader där det finns en

stark underliggande efterfrågan på bostäder.

BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA

BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER

100

200

300

400

500

600

700

218

403

363

576

Byggstarter

Senaste 12 mån

Antal

Förväntat kommande

12 mån

Färdigställda byggnationer

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD

Antal

Bedömt fastighets-

värde vid färdigs-

tällande* Hyresvärde

Drift-

netto**

Total

investe-

ring

Verkligt

värde

Avkastning

på investe-

ring

Hyresrätter Lgh Kvm BTA mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr

kr/kvm

BTA %

Stockholm-Mälardalen 4 386 320 541 13 958 57 495 738 3 041 611 11 437 1 965 6 130 5,3

Universitets- och högskolestäder 761 50 692 1 477 38 992 97 2 568 80 1 543 5 89 5,2

Totalt hyresrätter 5 147 371 233 15 435 54 998 836 2 977 692 12 980 1 969 5 305 5,3

Bostadsrätter

Stockholm-Mälardalen 1 278 95 635 5 568 77 857 - - - - 34 - -

Totalt projektutveckling 6 425 466 868 21 003 59 640 836 2 977 692 12 980 2 003 5 305 5,3

* Enligt aktuell extern värdering.

** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.

PROJEKTUTVECKLING

Sveafastigheter är aktivt involverade i hela detaljplanepro-

cessen – från tidiga skeden i detaljplaneprocessen till fär-

digutvecklade byggrätter. Genom att identifiera, anskaffa

och förädla mark med utvecklingspotential skapas förut

sättningar för framtida bostadsproduktion och långsiktigt

kassaflöde.

Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 425 lägenheter

varav 5 147 hyresrätter och 1 278 bostads- och äganderät-

ter. Utvecklingsportföljen utgör en strategisk komponent i

bolagets värdeskapande och stärker bolagets avkastning

på eget kapital. 93 procent av utvecklingsportföljen är loka-

liserad i Stockholm-Mälardalen, 87 procent i Stockholms

län och 47 procent i Stockholms stad. Hyresrättsprojek-

ten bedöms generera en genomsnittlig direktavkastning

på investering om 5,3 procent och en projektmarginal om

cirka 20 procent. I förvaltningsskedet bedöms fastighe-

terna leverera en genomsnittlig överskottsgrad översti-

gande 85 procent.

Sveafastigheters mål är att erhålla/förvärva markanvis-

ningar om 800 lägenheter per år fram till andra kvartalet

2029. Under året erhöll bolaget en markanvisning om 120

lägenheter i centrala Tullinge, Botkyrka.

Efter årsskiftet tilldelades bolaget byggrätter för två pro-

jekt i Nacka med totalt cirka 260 lägenheter. Dessutom

utsågs Sveafastigheter till ankarbyggherre och fick markan-

visning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala

Västerås.

Fastigheter under projektutveckling och byggrätter

Med en omfattande utvecklingsportfölj som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen har Sveafastigheter en

stark position för att fortsätta växa med god lönsamhet genom nyproduktion.

BYGGRÄTTER

Inom fastigheter i förvaltning finns potential i att utveckla

byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till fast-

igheterna. Exempelvis kan parkeringsytor som idag inte

används, eller ändring av ytor till mer effektiv användning,

skapa möjlighet att utveckla nya lägenheter.

Sveafastigheter har idag 350000 kvm bruttoarea (BTA)

i byggrättsportföljen varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga

kraft. Av de 350 000 kvm BTA återfinns 11000 kvm BTA

under projektutveckling och byggrätter med ett verkligt

värde om 8 mkr, vilka inte har tagits upp i tabellen nedan.

När det beslutas att en byggrätt aktivt ska förberedas för

en kommande byggnation flyttas den till projektutveckling.

PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER

Total

investering

Bedömt värde

vid färdig-

ställande

+ 20 %

15 435

Mkr

12 980

Mkr

Projekt-

marginal

Direkt-

avkastning

på investering

5,3 %

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

GAMLA LANDS VÄGEN, NACKA

• 87 lägenheter

• Område med god tillgång till service och

publika kommunikationer

• Projektet uppförs enligt certifieringen Miljö-

byggnad Silver

• Bedöms tillföra 14 mkr i årligt hyresvärde vid

färdigställande

• Första inflytt beräknas ske 2027.

OXBACKEN, VÄSTERÅS

• 131 lägenheter

• Projektet binder samman Västerås city med

Oxbackens centrum

• Tegel återbrukas från den tidigare byggnaden

• Bedöms tillföra 21 mkr i årligt hyresvärde vid

färdigställande

• Första inflytt beräknas ske 2027.

Två byggstarter under året

Genomfört projekt - Kvarteret Näckrosen

Total

investering

Värdeökning

tre kvartal

efter färdig-

ställande

Verkligt värde

vid färdig-

ställande

Q3 2024

+ 7%

Projekt-

vinst

Byggnations-

fasen

Projekt-

fasen

Verkligt värde

Q2 2025

+ 16%

Uthyrningsgrad

76,7 %

Uthyrningsgrad

98,9 %

IRR 23 %*

* Baserat på Sveafastigheters belåningsgrad om 42 procent och genomsnittliga ränta om 3,35 procent. Projektvinster

beaktas i enlighet med tillämpliga redovisningsprinciper.

• Projektet har gett en beräknad IRR

om 23 procent.

• 367 lägenheter, ett LSS-boende och

en förskola.

• Byggstartad 2021 och färdigställd

tredje kvartalet 2024. Sveafastighe-

ter bedömer att normaliserad uthyr-

ningsgrad uppnås i regel tre kvartal

efter färdigställande.

• 5 minuters promenad till pendelsta-

tion som tar dig till Stockholm City

på 30 minuter.

• 40 procent lägre koldioxidutsläpp

från stommen jämfört med tra-

ditionella metoder. Detta genom

att använda slimmade stommar,

återvunnen armering och klimatför-

bättrad betong.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

Årsredovisning

INNEHÅLL

Förvaltningsberättelse 24

Koncernens resultat 24

Fastighetsbeståndet 25

Finansiering 26

Aktien och ägare 28

Risk och riskhantering 29

Bolagstyrningsrapport 31

Styrelsen 34

Ledningsgruppen 36

Koncernens finansiella rapporter 38

Koncernens noter 43

Moderbolagets finansiella rapporter 66

Moderbolagets noter 70

Styrelsens undertecknande 81

Revisionsberättelse 82

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Sveafastig-

heter AB (publ), organisationsnummer 559449-4329,

avger härmed redovisning för koncernen och moder -

bolaget för räkenskapsåret 2025.

Uppgifter inom parentes avser föregående år. Belopp

anges i miljoner kronor (mkr) om inget annat anges. Till

följd av avrundningar kan presenterade siffror i vissa fall

inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika

från de exakta procenttalen.

VERKSAMHETEN

Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och bygga

hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige med fokus på

hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet samt ett lokalt

samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete.

KONCERNENS RESULTAT

Intäkter

Hyresintäkter ökade under året med 12,9 procent till 1 536

mkr (1 361). Ökningen förklaras av årlig hyresjustering, för-

bättrad uthyrningsgrad, utökat bestånd samt färdigställande

av projekt i såväl förvaltning som nyproduktion. I jämförbart

bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent

för perioden.

Övriga förvaltningsintäkter om 54 mkr avser arvode hän-

förligt till ett externt förvaltningsuppdrag. För jämförelseåret

uppgick dessa till 60 mkr där 48 mkr är hänförligt till det

externa förvaltningsuppdraget och 12 mkr avser arvode för

tjänster utförda för det joint venture som upplöstes under

andra kvartalet 2024.

Fastighetskostnader och driftnetto

Fastighetskostnaderna för året uppgick till -526 mkr (-500),

en ökning om 5,2 procent. Ökningen förklaras framför allt

av ett utökat bestånd men även av bland annat ökade kost-

nader för taxebundet, till följd av höga prisökningar på fjärr-

värme och vatten. Driftnettot ökade med 17,4 procent och

uppgick till 1 010 mkr (860) för året. I jämförbart bestånd

ökade driftnettot för året med 7,4 procent.

Överskottsgraden uppgick för året till 65,7 procent

(63,2). Överskottsgraden inklusive fastighetsadministration

uppgick för året till 60,3 procent (55,7). Den förbättrade

överskottsgraden förklaras av att hyresintäkterna ökat mer

än kostnaderna.

Administration

Årets kostnader för administration uppgick till -286 mkr

(-319), varav -84 mkr (-102) avsåg fastighetsadministration

och -202 mkr (-217) centraladministration.

I centraladministration ingår även kostnader relaterade till

det externa förvaltningsuppdraget med -45 mkr. För jämfö-

relseåret uppgår kostnaderna till -54 mkr varav -11 mkr avser

kostnader hänförliga till tjänster utförda åt det joint venture

som upplöstes under andra kvartalet 2024.

Centraladministrationen för året belastas med ej åter-

kommande kostnader om -28 mkr (-61), hänförliga till orga-

nisationens uppbyggnad, initial börsnotering samt listbytet

till Nasdaq Stockholm under andra kvartalet 2025.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet uppgick för året till 376 mkr (160),

vilket motsvarar 1,88 kr (1,16) per aktie. Ökningen beror på

förbättrat driftnetto, lägre administrationskostnader samt

lägre räntekostnader under året.

Värdeförändringar fastigheter

Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till

-243 mkr (-1 188) varav orealiserade värdeförändringar upp-

gick till -263 mkr (-1 188). Realiserade värdeförändringar

uppgår till 20 mkr för året. Den största posten avser en

positiv justering om 24 mkr kopplad till tidigare genomförda

försäljningar.

För mer information kring värdering se Not 14 Förvalt-

ningsfastigheter.

Ränteintäkter och räntekostnader

Ränteintäkter uppgick för året till 8 mkr (8).

Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till -388 mkr

(-308) för året. Övriga räntekostnader uppgick för året till

-1 mkr (-1). I jämförelseåret fanns även räntekostnader till

ägare om -165 mkr.

Övriga finansiella kostnader uppgick för året till -12 mkr

(-17).

Värdeförändringar finansiella instrument

Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -22

mkr (-40) för året. Av dessa är -10 mkr realiserade värde-

förändringar på finansiella instrument (-26), resterande är

orealiserade värdeförändringar. I jämförelseåret ingår även

förändring av verkligt värde på noterade aktier med -21 mkr,

som avyttrades under 2024.

Obligationer i euro är säkrade genom ett valutaderivat

som i allt väsentligt eliminerar resultatpåverkan av valuta-

kursdifferenser.

Skatt och årets resultat

Skatt för året uppgick till -25 mkr (-106), varav -14 mkr (-85)

aktuell skatt och -12 mkr (-21) uppskjuten skatt. Den upp-

skjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter

och finansiella instrument samt upplösning av underskotts-

avdrag.

Årets resultat uppgick till 84 mkr (-1 125) vilket motsvarar

0,42 kr per aktie (-8,15), före och efter utspädning.

Förvaltningsberättelse

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

FASTIGHETSBESTÅNDET

Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick per den 31

december 2025 till 29,0 mdkr (28,1) fördelat på fastigheter

i förvaltning om 25,7 mdkr (24,8), fastigheter i pågående

byggnation om 1,3 mdkr (1,2) samt projektutveckling och

byggrätter om 2,0 mdkr (2,2).

Fastigheter i förvaltning

Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och

egenutvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra hu

vudsakliga marknader där 95 procent av portföljen finns i

Sveriges tre storstadsregioner och universitets- och hög-

skolestäder.

Portföljen består av 14 929 lägenheter (14 669) med

en total uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm (1 003) och ett

hyresvärde om 1 672 mkr (1 594). Per årsskiftet uppgick

uthyrningsgraden till 95,3 procent (94,6).

Under året har investeringar om 300 mkr gjorts i fastig-

heter i förvaltning. Investeringarna är främst hänförliga till

lägenhetsuppgraderingar så kallade Hemlyft samt energi-

besparingsåtgärder.

Två fastigheter i Stockholm med ett överenskommet

fastighetsvärde om 230 mkr och ett årligt hyresvärde om

cirka 16 mkr fördelat på 137 hyreslägenheter förvärvades

under året.

I slutet av året tecknades avtal med KlaraBo om en by-

tesaffär till ett sammanlagt fastighetsvärde uppgående

till 2,1 mdkr. Förvärvsportföljen omfattar 656 lägenheter.

Total uthyrningsbar area uppgår till cirka 45 000 kvm och

hyresvärdet till 69 mkr. Överenskommet fastighetsvärde

uppgår till 1 031 mkr motsvarande cirka 23 000 kr/kvm.

Avyttringsportföljen omfattar 575 lägenheter. Total uthyr-

ningsbar area uppgår till cirka 45 000 kvm och hyresvärdet

till 70 mkr. Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 1 103

mkr motsvarande cirka 24 800 kr/kvm. Genom affären stär-

ker Sveafastigheter sin närvaro i sex kommuner och lämnar

fem. Tillträde skedde efter årsskiftet.

Fastigheter i pågående byggnation

Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till

Stockholm-Mälardalsregionen samt utvalda universitets-

och högskolestäder som har en efterfrågan på nya bostä-

der. Per årsskiftet finns 787 (1 030) lägenheter i pågående

byggnation. Den pågående byggnationen bedöms färdig-

ställt tillföra ett hyresvärde om 126 mkr och 2 265 mkr i

fastighetsvärde. Den bedömda investeringen uppgår till

2 184 mkr, varav 1 285 mkr var upparbetat per årsskiftet. Det

sista projektet förväntas vara färdigställt under det andra

kvartalet 2028.

Under året färdigställdes byggnation av totalt 283 lägen-

heter i Umeå och Skellefteå med ett hyresvärde om 22 mkr.

I Nacka byggstartades 87 lägenheter med ett beräknat

årligt hyresvärde vid färdigställande om 14 mkr under året.

Och i Västerås byggstartades 131 lägenheter med ett beräk-

nat årligt hyresvärde vid färdigställande om 21 mkr.

Sveafastigheter har under året nyttjat optionen att inte

fullfölja projekt Krongatan i Skellefteå, vilket innebär att pro-

jektets 178 lägenheter har utgått från portföljen.

Fastigheter i projektutveckling ochByggrätter

Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder

i Stockholm-Mälardalsregionen. 93 procent av utveck

lingsportföljen är lokaliserad i Stockholm-Mälardalsregio-

nen. Portföljen omfattar totalt 6 425 (6 884) lägenheter

varav 5 147 avser hyresrätter och 1 278 avser bostads- och

äganderätter.

Under året erhöll bolaget en markanvisning om 120 lä-

genheter i centrala Tullinge, Botkyrka. Vid årsskiftet består

Sveafastigheters byggrättsportfölj av 350 000 kvm brut-

toarea (BTA) varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

KAPITALSTRUKTUR

0 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

41 % Nettoskuld

4 % Övriga skulder

4 % Uppskjuten skatt

och derivat

50 % Eget kapital

FINANSIELLA NYCKELTAL

Mål 31 dec 2025

Räntebärande skuld, mkr 12 740

Räntesäkrad andel, % 85

Belåningsgrad, % < 50 42

Skuldkvot, ggr < 15 16

Skuldkvot enligt

intjäningsförmåga, ggr

Räntetäckningsgrad

(12 månader), ggr

>1,5 2,0

Genomsnittlig ränta, % 3,28

Kapitalbindning, år 2,0

Räntebindning, år 1,9

Sveafastigheters fastighetsbestånd av reglerade hyres-

bostäder har kapacitet att generera stabilt ökande hyresin-

täkter. I kombination med en stark finansiell ställning medför

det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet.

Sveafastigheters finansiella stabilitet och starka nyckeltal

bekräftades under våren 2025 då bolaget erhöll investment

grade kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från Fitch

Ratings. Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka

sitt kreditbetyg till BBB.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

De räntebärande skulderna består av säkerställd bankupp-

låning kombinerat med icke-säkerställda obligationer. Ban

kupplåningen är diversifierad mellan sju nordiska banker

med vilka bolaget bygger långsiktiga relationer.

Under året etablerade Sveafastigheter ett MTN-program

och ett grönt ramverk för obligationer. Icke-säkerställda

obligationer om totalt 2 500 mkr har, under året, emitterats

under programmet.

Vid årets slut uppgick räntebärande skulder till ett no-

minellt värde om 12 740 mkr (12 146), varav räntebärande

skulder till kreditinstitut uppgick till 9 041 mkr (10 463)

och skulder till obligationsinnehavare uppgick till 3 700

mkr (1683). Verkligt värde för obligationerna uppgick vid

utgången av året till 3 704 mkr (1 683).

Sveafastigheters mål är att belåningsgraden ska under-

stiga 50 procent. Belåningsgraden var vid årets utgång 42

procent (42) och kapitalbindningen var 2,0 år (2,3).

Av den totala räntebärande skulden klassificeras 26,5

procent (7,3) som grön enligt låneavtal eller det gröna ram-

verket för obligationer. Sveafastigheter har för avsikt att

med tiden öka andelen grön finansiering ytterligare och bo-

lagets starka fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar

för det.

I januari 2026 etablerade Sveafastigheter ett EMTN-pro-

gram och emitterade seniora, icke-säkerställda obligationer

om 300 mEUR med fast kupong om 4,375 procent med

förfall 2031.

FINANSIERING

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING

Vid årets slut var räntebindningen 1,9 år (2,9). Genomsnittlig

ränta uppgick till 3,28 procent (3,27). Sveafastigheter har

säkrat 85 procent (95) av sin skuld via räntederivat eller

lån med fast ränta.

DERIVAT

Derivat uppgick vid utgången av året till netto -77 mkr (7)

varav 12 mkr (33) redovisas som tillgång och -89 mkr (-26)

som skuld. För vidare information se Not 17 Finansiella in-

strument.

LIKVIDITET

Per årsskiftet uppgick Sveafastigheters likviditetskällor till

2 431 mkr varav 501 mkr avser likvida medel och 1 930 mkr

avser outnyttjade kreditfaciliteter.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Räntebindning Kapitalbindning

Förfalloår

Nominellt

belopp, mkr

Ränta, % Andel, %

Nominellt

belopp, mkr

Andel, %

2026 2 543 4,38 20 443 3

2027 5 861 2,30 46 9 058 71

2028 820 3,82 6 1 640 13

2029 3 517 3,98 28 - -

2030 - - - 800 6

> 2031 - - - 800 6

Summa/genomsnitt 12 740 3,28 100 12 740 100

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Aktien (ticker: SVEAF) är sedan den 18 juni 2025 noterad på

Nasdaq Stockholm. Aktien var tidigare noterad på Nasdaq

First North Premier Growth Market.

AKTIEKAPITAL

Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående antal

aktier vid årets slut uppgick till 200 000 000 och aktie-

kapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvär-

de om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie.

Aktiekursen den 31 december 2025 var 40,78 kr.

Långsiktigt substansvärde uppgick vid årets utgång till

16 082 mkr vilket motsvarar 80,41 kr per aktie.

ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR

Aktien hade vid periodens utgång 7 000 aktieägare. De tio

största aktieägarna kontrollerade 81 procent av kapitalet

och rösterna per den 31 december 2025. Det utländska

ägandet uppgick till 21,7 procent av utestående aktier.

UTDELNINGSPOLICY

Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt

värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att vin-

ster i första hand återinvesteras i fastigheter i förvaltning

och nyproduktion, förutsatt att investeringarna bedöms

generera en attraktiv avkastning i jämförelse med alterna-

tiv kapitalanvändning. Allokeringen av kapitalet omprövas

kontinuerligt i syfte att optimera aktieägarvärdet över tid.

Så länge bolaget ser goda investeringsmöjligheter med

konkurrenskraftig avkastning förväntas utdelningen vara

låg eller utebli de kommande åren.

VINSTDISPOSITION

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om

16 215 805 365 kr i sin helhet överföres i ny räkning.

AKTIEN OCH ÄGARNA

DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA

PER 31 DECEMBER 2025

Ägare

Antal

aktier

Andel röster/

kapital, %

Samhällsbyggnads-

bolaget i Norden AB 124 300 038 62,2

Aker Capital 15 000 000 7, 5

Länsförsäkringar

Fonder 4 721 569 2,4

Skagen Fonder 3 609 161 1,8

Folketrygdfondet 3 321 751 1,7

Weland Holding AB 2 531 645 1,3

Sp-Fund Management 2 300 000 1,2

Atlant Fonder 2 160 000 1,1

Handelsbanken Fonder 2 023 656 1,0

Stiftelsen Riksbankens

Jubileumsfond 2 000 000 1,0

10 största ägarna 161 967 820 81,0

Övriga aktieägare 38 032 180 19,0

Totalt utestående

aktier 200 000 000 100

Källa: Modular Finance

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

All verksamhet är förenad med olika typer av risk som kan

påverka bolagets resultat och finansiell ställning. Rätt han-

terade kan risker ge nya möjligheter och bidra till utveck-

ling, medan bristfällig hantering kan leda till lägre intäkter,

ökade kostnader, lägre fastighetsvärden eller minskat för-

troende för bolaget.

Riskhanteringen är en integrerad del av Sveafastigheters

kontrollmiljö och syftar till att säkerställa att risker identifie-

ras, bedöms och hanteras på ett sätt som är förenligt med

bolagets strategi, affärsmål och riskaptit.

Årligen genomför Sveafastigheter en strukturerad riskut-

värdering, i syfte att identifiera nya risker och uppdatera

bolagets syn på redan identifierade risker. Riskerna utvär-

deras utifrån sannolikhet, påverkan samt effektivitet i be-

fintlig riskåtgärd. Som risk definieras händelser som hotar

att påverka organisationens förmåga att nå sina långsiktiga

mål negativt.

Utfallet från riskutvärderingen rapporteras till revisions-

utskott och styrelse och riskerna följs löpande upp inom

ledningsgruppen.

Utöver den strukturerade riskutvärderingen omfattar bola-

gets internkontrollramverk flera viktiga delar: en stark kon-

trollmiljö som genomsyras av ledningens engagemang och

tydliga ansvarsstrukturer, systematiska kontrollaktiviteter för

att hantera identifierade risker, effektiv informations- och

kommunikationsstruktur samt kontinuerlig uppföljning och

övervakning. Tillsammans säkerställer dessa komponenter

att riskerna hanteras på ett professionellt och ansvarsfullt

sätt.

RISKHANTERING

Riskerna identifieras och värderas inom någon av de fem

kategorierna nedan:

Strategisk risk

Strategiska risker avser risken för förlust kopplade till fel-

aktiga strategiska beslut gällande tex förvärv, investeringar,

organisationsförändring eller felaktigt/bristande agerande

på förändring i omvärlden eller regelverk. De klimatrelate-

rade riskerna hanteras som en strategisk risk och beskrivs

i hållbarhetsrapporten. Strategiska risker inom Sveafastig-

heter analyseras och hanteras inom ramen för affärsplane-

ringsprocessen.

Operativ risk

Operativa risker uppstår när faktorer i den löpande verk

samheten påverkar bolagets förmåga att upprätthålla hy-

resintäkter och lönsamhet. Exempel på operativa risker är

förändringar i efterfrågan på bostäder, hyresnivåer, drift-

problem i fastigheter, ökade driftkostnader, fördyrningar/

förseningar i projekt eller brister i IT-säkerhet.

Inom Sveafastigheter hanteras operativa risker framför allt

genom tydliga rutiner, processer och instruktioner samt

löpande uppföljning och rapportering.

Risk kopplat till regelefterlevnad

Risker kopplat till regelefterlevnad avser risk för ekono-

miska förluster, rättsliga påföljder eller skadat förtroende

som kan uppstå om bolaget inte följer gällande lagar, för-

ordningar, externa föreskrifter eller interna styrdokument

såsom policys, riktlinjer och instruktioner. Sveafastigheter

begränsar risken genom kontinuerlig bevakning av relevan-

ta lagar, regler och branschföreskrifter som påverkar verk-

samheten, regelbunden utbildning av personal och ledning

samt tydliga interna regler, policys och instruktioner som

är anpassade efter lagar och förordningar.

RISK OCH RISKHANTERING

Riskinventering Riskutvärdering Riskhantering Rapportering

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiell risk

Finansiella risker avser risken för att förändringar i finansiella

förhållanden påverkar bolagets resultat, kassaflöde eller

finansiella ställning negativt. I Sveafastigheters finanspolicy

definieras de finansiella riskerna, mandat för hantering av

dessa och ansvarsfördelningen. Efterlevnaden följs löpan-

de upp.

De finansiella riskerna kan delas in i underliggande risker;

Finansierings- och likviditetsrisker vilket avser risken att de

betalningsförpliktelser och åtagande som bolaget har inte

kan mötas. Sveafastigheter har en stark finansiell ställning,

med kreditbetyget BBB- med Positiv Outlook från Fitch

som ger god tillgång till kapital och diversifierad finansie-

ring. Vidare tar bolaget månatligen fram likviditetsprognoser

som rapporteras till ledning och styrelse.

Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräf-

tade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likvidi-

tetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar

startas endast när det finns tillräckligt med likviditet.

Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknads-

förutsättningar förlängas senast ett år före förfallodagen.

Refinansieringsrisk avser risken för att bolaget inte kan

förnya eller ersätta förfallande lån på acceptabla villkor,

exempelvis till följd av försämrade kreditmarknadsförhål-

landen. Sveafastigheters rating samt diversifierade finan-

siering begränsar refinansieringsrisken. Bolaget arbetar

även aktivt för att nå en mer balanserad förfallostruktur i

skuldportföljen.

För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighets-

tillgångar som har god likviditet över en konjunkturcykel.

Ränterisk avser risken för att förändringar i marknadsräntor

eller bank- och kapitalmarknadens kreditmarginaler påver-

kar bolagets finansiella resultat, kassaflöde och finansiella

ställning. Sveafastigheters ränterisk begränsas genom rän-

tederivat eller lån med fast ränta. Ränterisken utvärderas

och rapporteras löpande.

Valutarisk avser risk för ogynnsamma valutafluktuationer

som har en negativ inverkan på Koncernens resultat-, ba-

lansräkning och kassaflöde. Sveafastigheters exponering

mot utländsk valuta elimineras i allt väsentligt genom va-

lutaderivat.

Kredit och motpartsrisk avser risken för ekonomiska för-

luster till följd av att hyresgäster eller andra motparter inte

fullgör sina betalningsåtaganden. För Sveafastigheter be-

döms denna risk som begränsad, då intäkterna är fördelade

på ett stort antal hyresgäster och hyresbetalningarna sker

regelbundet.

För vidare information se Not 22 Finansiella risker.

Rapporteringsrisk

Rapporteringsrisk avser risken för att finansiell eller annan

verksamhetsrelaterad rapportering inte är korrekt, fullstän

dig eller sker i rätt tid. Felaktighet i rapporteringen kan leda

till felaktiga beslutsunderlag, minskat förtroende hos intres-

senter samt risk för regelöverträdelser och kan bland annat

bero på brister i intern kontroll, bristande kompetens eller

otillräckligt IT-stöd. Bolaget begränsar denna risk genom

tydliga rapporteringsrutiner och tidplaner, fastställda roller

och ansvar, systemstöd och löpande utbildning. En separat

riskutvärdering kopplat till den finansiella rapporteringen ut-

förs årligen, vilken rapporteras till bolagets revisionsutskott

och styrelse.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Bolagsstyrningsrapport

Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter” eller ”bola-

get”)” är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock-

holm. Sedan den 18 juni 2025 är bolagets aktier noterade

på Nasdaq Stockholm och bolaget tillämpar Svensk kod för

bolagsstyrning (”Koden”) sedan den 18 oktober 2024 då

bolagets aktier noterades på Nasdaq First North Premier

Growth Market. Sveafastigheter har även ett MTN-program

med gröna obligationer som är noterade på Nasdaq Stock-

holm. Efter årsskiftet etablerade bolaget ett EMTN-program

som är noterat på Euronext i Dublin.

Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.

BOLAGSSTYRNING

Ansvaret i bolaget är tydligt fördelat mellan aktieägare,

styrelse, verkställande direktör och ledning. I mars 2025

antog styrelsen arbetsordning för styrelsen, VD-instruktion,

bolagsstyrningspolicy samt ett antal policydokument som

bedömts nödvändiga för att säkerställa en god styrning

av bolaget. Dessa dokument tillsammans med bolagsord-

ningen, antagna riktlinjer inom bolaget samt den svenska

aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar

och regelverk ligger till grund för styrningen av bolaget.

Bolagets policys och riktlinjer finns tillgängliga för samtliga

medarbetare via bolagets intranät.

Bolaget har inte haft några avvikelser från Koden under

2025.

1. Aktien och aktieägare

Bolagets aktiekapital uppgick vid årets utgång till 500 000

kronor fördelat på 200 000 000 registrerade aktier. Varje

aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kronor. Vid utgången av

2025 var bolagets största ägare Samhällsbyggnadsbolaget

i Norden AB, 62,15 procent, Aker Capital, 7,50 procent och

Länsförsäkringar Fonder, 2,36 procent.

På årsstämma 20 maj 2025 beslutades om att bemyndiga

styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera till-

fällen, fatta beslut om att öka bolagets aktiekapital genom

nyemission av aktier i sådan utsträckning att det motsvarar

en utspädning om högst 10 procent. Vidare beslutades

på årsstämma 20 maj 2025 att bemyndiga styrelsen att

fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta

beslut om förvärv av högst 10 procent av samtliga aktier i

bolaget. Slutligen beslutades vid årsstämma 20 maj 2025

att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid

ett eller flera tillfällen, fatta beslut om överlåtelse av aktier.

2. Bolagsstämma

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ

vid vilket aktieägare utövar sin rösträtt i nyckelfrågor. Varje

aktie i bolaget berättigar till en röst per aktie. Årsstämman

ska hållas inom sex månader från utgången av räkenskaps-

året. Därutöver kan bolaget kalla till extra bolagsstämma.

Kallelse till bolagsstämma sker enligt bolagets bolagsord-

ning genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och

genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats.

Att kallelse skett annonseras samtidigt i Dagens Nyheter.

Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på års-

stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrel-

sen. Begäran ska vara styrelsen tillhanda senast sju veckor

före årsstämman.

På årsstämman väljs styrelseordförande, övriga styrel-

seledamöter och revisor för bolaget. Vidare beslutas på

årsstämma om fastställande av bolagets och koncernens

balans- och resultaträkningar, disposition av resultatet och om

ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör.

Årsstämma 2026 kommer att hållas den 5 maj 2026. Kal-

lelse samt fullständiga förslag till beslut kommer att göras

tillgängliga på bolagets webbplats.

Valberedning

Revisionsutskott

Aktieägarna

Bolagsstämma

Styrelsen

Verkställande direktör

och ledning

Verksamhet

Revisorer

Övergripande struktur förbolagsstyrning

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA

3. Valberedning

Principer för utseende av valberedningen antogs på års-

stämma den 20 maj 2025.

Valberedningen består av styrelsens ordförande och

representanter för var och en av de tre största aktieägarna.

Ledamot som företräder den största aktieägaren ska utses

till ordförande i valberedningen om inte valberedningen

enhälligt utser annan ledamot.

Valberedningens uppgift är att inför kommande års-

stämma lämna förslag avseende bland annat val av styrel-

seledamöter och styrelseordförande, val av revisor, val av

ordförande på stämman och arvodesfrågor.

Valberedningen inför årsstämman 2026 består av Len

nart Sten, utsedd av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

AB, Svein Oskar Stoknes utsedd av Aker Capital, Johannes

Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fonder, samt Peter

Wågström i egenskap av styrelseordförande i bolaget.

4. Revision

Bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning granskas av bola-

gets revisor i enlighet med aktiebolagslagen. Efter varje

räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en

koncernrevisionsberättelse till årsstämman. På årsstämma

den 20 maj 2025 valdes Ernst & Young Aktiebolag till revi-

sor med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor.

5. Styrelse

Efter bolagsstämman är styrelsen bolagets högsta besluts-

fattande organ. Styrelsen är ansvarig för bolagets för-

valtning och organisation vilket bland annat innebär att

styrelsen är ansvarig för att fastställa mål och strategier,

säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda

mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella

ställning samt utvärdera den operativa ledningen. Därtill

ansvarar styrelsen för att säkerställa att årsredovisningen

och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Styrelsen utser även

bolagets verkställande direktör.

Det är aktieägarna som utser styrelsen vid årsstämman.

Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till den del den

väljs av bolagsstämman, bestå av minst tre ledamöter och

högst tio ledamöter utan suppleanter.

Styrelsens arbete regleras i en skriftlig arbetsordning

som revideras årligen och fastställs på det konstituerande

styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar bland

annat styrelsepraxis, funktioner och fördelningen av arbete

mellan styrelseledamöterna och verkställande direktör. I

samband med det konstituerande styrelsemötet faststäl-

ler styrelsen även instruktionen för verkställande direktör

innefattande finansiell rapportering.

Styrelsens sammanträden sker enligt ett årligen fastställt

schema. Därutöver kan ytterligare styrelsemöten samman-

kallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett

ordinarie styrelsemöte. Utöver detta har även styrelseordfö-

randen och verkställande direktören en fortlöpande dialog

rörande ledningen av bolaget.

Under året har styrelsen haft 20 protokollförda möten,

varav ett konstituerande möte och 10 möten per capsu-

lam. Bland de ärenden som styrelsen har behandlat kan

nämnas bolagets affärsplan, budget, extern rapportering,

finansieringsfrågor, riskanalys, hållbarhetsfrågor, förvärv och

försäljningar och frågor i samband med listbytet till Nasdaq

Stockholm. Styrelsen har därutöver under året behandlat

och antagit ett flertal policys och särskilt följt upp bolagets

arbete med att utveckla den interna kontrollen med anled-

ning av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm.

Sveafastigheters styrelse består av ledamöterna Peter

Wågström (ordförande), Christer Nerlich, Jenny Wärmé,

Per O Dahlstedt, Peder Johnson, Leiv Synnes och Sanja

Batljan. En närmre presentation av ledamöterna finns på

sidan 34 och på bolagets webbplats, www.sveafastigheter.

se. Den verkställande direktören ingår inte i styrelsen.

Styrelsens ordförande ansvarar för att en årlig utvärde-

ring av styrelsens och den verkställande direktörens arbete

genomförs. Utvärdering av styrelsen avseende år 2025 har

genomförts genom att samtliga styrelseledamöter ombads

besvara ett antal frågor som sedermera sammanställdes

och redovisades i en rapport framtagen av ett externt före-

tag och därefter presenterades av styrelsens ordförande

vid ett styrelsesammanträde.

Revisionsutskott

Bolaget har ett revisionsutskott som består av två med-

lemmar, Christer Nerlich (ordförande) och Jenny Wärmé.

Revisionsutskottet ska bland annat övervaka och bereda

bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i

bolagets interna styrning, kontroll, och riskhantering samt

årligen utvärdera behovet av internrevision, hålla sig infor-

merat om revisionen av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet

och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om

revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisions-

tjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till bolags-

stämmans val av revisor.

Under 2025 har revisionsutskottet haft 6 protokollförda

möten. Vid mötena har bland annat bolagets finansiella rap-

porter, finansieringsfrågor, värderingsfrågor, den externa

revisionen och bolagets riskutvärdering behandlats. Sär-

skilt fokus under året har bland annat varit att behandla

bolagets policys och arbete med den interna kontrollen

med anledning av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm.

Ersättningsutskott

Styrelsen har gjort bedömningen att varken bolagets eller

styrelsens storlek motiverar inrättandet av ett separat

ersättningsutskott, och bolaget har därför inte något sär-

skilt ersättningsutskott utan hela styrelsen fullgör ersätt-

ningsutskottets arbetsuppgifter. Styrelsens arbetsuppgifter

relaterade till detta består i att styrelsen ska besluta i frågor

om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställ-

ningsvillkor för bolagsledningen. Styrelsen ska även följa

och utvärdera pågående och under året avslutade program

för rörliga ersättningar för bolagsledningen samt gällande

ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Vid årsstämma den 20 maj 2025 beslutades att anta

riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Rikt-

linjerna innebär bland annat att ledande befattningshavare

kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Ersätt-

ningen ska vara marknadsmässig och kan bestå av en fast

kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och

andra förmåner. Därutöver kan bolagsstämman besluta om

exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. De

antagna riktlinjerna innehåller olika krav för ersättningens

utformning och ett maxbelopp för rörlig ersättning. Om det

finns särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att till-

godose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess håll-

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING

barhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft

får styrelsen i det enskilda fallet frångå riktlinjerna. Rikt-

linjerna för ersättning till ledande befattningshavare finns

publicerade på bolagets webbplats. En ersättningsrapport

för 2025 kommer att presenteras för årsstämman 2026 och

göras tillgänglig på bolagets webbplats.

På årsstämma den 20 maj 2025 beslutades att arvode till

styrelsens ledamöter, inklusive ersättning för utskottsarbete,

för tiden intill nästa årsstämma, ska utgå med 800 000 kronor

till styrelseordföranden och 400 000 kronor till övrig styrelse-

ledamot med 100 000 kronor till ordförande i revisionsutskot-

tet och 70 000 kronor till övrig ledamot i revisionsutskottet.

Vidare beslutades att ett extra engångsbelopp skulle utgå till

de styrelseledamöter som föreslogs till omval motsvarande

ett halvt årsarvode till respektive styrelseledamot.

Därutöver beslutade årsstämma den 20 maj 2025 att

införa ett långsiktigt incitamentsprogram i form av presta-

tionsbaserade aktierätter för vissa anställda. Inom ramen

för aktierättsprogrammet 2025 kan bolaget tilldela delta-

gare rättigheter till prestationsaktier, innebärande rätten att,

under förutsättning att vissa villkor är uppfyllda, vederlags

fritt erhålla en prestationsaktie. Mätperiod utgörs av perio-

den mellan den 1 januari 2025 och den 31 december 2027.

Syftet med aktierättsprogrammet 2025 är att skapa förut-

sättningar för att attrahera, motivera och behålla kompe-

tenta medarbetare samt att öka samstämmigheten mellan

medarbetarnas, aktieägarnas och bolagets målsättningar

samt höja motivationen till att nå och överträffa bolagets

finansiella och icke-finansiella mål. Villkoren för det beslu-

tade långsiktiga incitamentsprogrammet finns publicerade

på bolagets webbplats.

6. VD och övriga ledande befattningshavare

Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och

ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga

driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl-

lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och

instruktionen för verkställande direktör.

Verkställande direktör ska hålla styrelsen kontinuer-

ligt informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet,

omsättningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska

ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser

samt andra händelser eller omständigheter som kan antas

vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare.

Erik Hävermark är verkställande direktör i bolaget sedan

den 8 mars 2024. En närmre presentation av den verk-

ställande direktören och övriga ledande befattningshavare

finns på sidan 36 och på bolagets webbplats, www.svea-

fastigheter.se.

BOLAGSORDNING

Bolagets bolagsordning fastställdes vid årsstämma den 20

maj 2025 och återfinns i sin helhet på bolagets webbplats,

www.sveafastigheter.se.

Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser

om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller

om ändring av bolagsordningen.

INTERN KONTROLL

Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets och

koncernens organisation, förfarande och stödåtgärder för

att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt finansiell rappor-

tering sker, att bolagets och koncernens finansiella rappor-

ter upprättas enligt lag och tillämplig redovisningssed, att

bolagets tillgångar skyddas, samt att andra krav efterlevs.

Kontrollen är även avsedd att övervaka att bolagets och

koncernens policys, principer och instruktioner efterlevs

samt omfattar en analys av risker och uppföljning av inför-

livande av informations- och affärssystem.

Riskbedömning av strategiska-, compliance-, drift- och

finansiella risker samt finansiell rapportering utförs årligen av

CFO och presenteras för revisionsutskottet och styrelsen.

Styrelsen och revisionsutskottet ansvarar för intern

kontroll och verkställande direktör ansvarar för pro

cesstrukturen inom koncernen. En egen bedömning av

minimikraven i definierade kontroller för identifierade risker

för varje affärsprocess ska årligen utföras och rapporte-

ras till revisionsutskottet och styrelsen. CFO ansvarar för

självutvärderingsprocessen med stöd från ekonomiav-

delningen.

Fråga om eventuellt behov av särskild internrevisions

funktion tas upp årligen. För 2025 har Styrelsen gjort

bedömningen att en sådan funktion inte behöver inrättas,

eftersom den interna kontrollen i bolaget bedöms som till-

räckligt god.

NÄRVARO VID STYRELSEMÖTEN

Styrelsemöten Varav per capsulam Revisionsutskott Medlem i styrelsen sedan

Peter Wågström 20/20 11/11 2024

Per O Dahlstedt 20/20 11/11 2024

Sanja Batljan

20/20 11/11 2024

Jenny Wärmé 20/20 11/11 6/6 2024

Christer Nerlich 20/20 11/11 6/6 2024

Peder Johnson 20/20 11/11 2024

Leiv Synnes* 11/12 8/8 2025

* Leiv Synnes valdes in i styrelsen den 20 maj 2025

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING

Styrelsen

PETER WÅGSTRÖM

Styrelseordförande

Invald i styrelsen 2024

Född: 1964

Utbildning: Civilingenjörexamen

från Kungliga Tekniska högskolan.

Övriga nuvarande befattningar:

Styrelseledamot MVB Holding AB

och Arlandastad Group (publ) och

Styrelseordförande Brunkeberg

Systems AB (publ).

Tidigare befattningar (senaste

fem åren): Erfarenhet från ledande

befattningar inom bygg- och fast-

ighetssektorn. Mellan 2004 – 2017

inom NCC, varav VD & koncernchef

mellan 2011 – 2017.

Aktieägande i Bolaget: 25 000

aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bola-

get och bolagsledningen: ja

Oberoende till större aktieägare: ja

CHRISTER NERLICH

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2024

Född: 1961

Utbildning: Kandidatexamen i

företagsekonomi från Uppsala

universitet.

Övriga nuvarande befattningar:

Styrelseledamot för Akademiska

Hus AB (publ) och Nerlich Consul-

ting AB.

Tidigare befattningar (senaste fem

åren): Styrelseordförande och sty-

relseledamot för flera dotterbolag

inom Vasakronan-koncernen. CFO

för Vasakronan AB (publ).

Aktieägande i Bolaget: 10 000

aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bola-

get och bolagsledningen: ja

Oberoende till större aktieägare: ja

JENNY WÄRMÉ

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2024

Född: 1978

Utbildning: Juristexamen från

Stockholms universitet.

Övriga nuvarande befattningar:

Styrelseledamot för Jywfym AB.

Styrelsesuppleant för BB5 SPV C8

AB, Pansjonas AB och flera dotter-

bolag till F. Holmström Fastigheter

AB. Partner, Head of Legal & Com-

pliance för Slättö Förvaltning AB.

Tidigare befattningar (senaste fem

åren): Styrelseledamot för Amasten

Fastighets AB (publ), Nyfosa AB,

Stendörren Fastigheter AB, Tre Kro-

nor Property Investment AB, LSTH

Handelsfastigheter 4 AB, PropCap

Advisory Sweden AB, SLÄTTÖ

CORE NYAB 18 AB och SLÄTTÖ

CORE NYAB 19 AB. Styrelsesupp-

leant för SLÄTTÖ CORE NYAB 16

AB och SLÄTTÖ CORE NYAB 17 AB.

Partner, Head of Legal & Corporate

Affairs för Hembla AB (tidigare D.

Carnegie & Co AB).

Aktieägande i Bolaget: 4 000

aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bola-

get och bolagsledningen: ja

Oberoende till större aktieägare: ja

LEIV SYNNES

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2025

Född: 1970

Utbildning: Civilekonomexamen

från Umeå universitet.

Övriga nuvarande befattningar:

Verkställande direktör i Samhälls-

byggnadsbolaget i Norden AB.

Styrelseordförande för ett flertal

dotterbolag inom SBB koncernen.

Styrelseledamot i Studentbostäder

i Norden AB. Styrelseledamot i

Nordiqus AB.

Tidigare befattningar (senaste fem

åren): Ordförande och/eller styrel-

seledamot i ett flertal dotterbolag

inom Akeliusgruppen. Styrelseleda-

mot i Castellum AB. CFO och vice

verkställande direktor för Akelius

Residential Property AB.

Aktieägande i Bolaget: 636 600

aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bola-

get och bolagsledningen: nej

Oberoende till större aktieägare:

nej

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING

PEDER JOHNSSON

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2024

Född: 1957

Utbildning: Studier i matematik och

juridik vid Uppsala universitet.

Övriga nuvarande befattningar:

Grundare av Stendörren Fastigheter

AB (publ). Delägare, styrelseleda-

mot och verkställande direktör för

Rossekraft Aktiebolag. Delägare

och styrelseledamot för Fastighets

AB Märta, Märta Investment AB,

Strandeken Fastigheter AB och

Vamlingbo Prästgården AB. Styrel-

seordförande för Harg-Oppeby Bo-

städer AB, Harg-Oppeby Bostäder

nr 2 AB, Harg-Oppeby Fastigheter

Holding AB, Museum Lars Jonsson

AB och Storsudrets Fastighets-

utveckling AB. Styrelseledamot

för Kulturhantverkarakademin AB,

Fastighets AB Märta, Märta In-

vestment AB, Pejogim Holding AB,

Pejogim Investment AB, Stiftelsen

Södermanlands – Nerikes nation

Studentbostäder, Vamlingbo Ladu-

gårdar AB och Vamlingbo Ladugår-

dar Drift AB. Styrelserådgivare till

TEAL Capital AB. Styrelsesuppleant

för Johan Magnusson Fine Wine AB

och Wineprofiler JM AB.

Tidigare befattningar (senaste

fem åren): Medgrundare till D.

Carnegie & Co. Styrelseledamot för

Klövern AB, Fastighetsaktiebolaget

Fattighuset och Johan Magnusson

Fine Wine AB.

Aktieägande i Bolaget: 9 998

aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bola-

get och bolagsledningen: ja

Oberoende till större aktieägare: ja

SANJA BATLJAN

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2024

Född: 1967

Utbildning: Civilekonomexamen

från University of Mostar, Bosnien

och Hercegovina. Executive Master

of Finance från Svenska Manage-

mentgruppen.

Övriga nuvarande befattningar:

Styrelseordförande för Ilija Batljan

Invest AB (publ) och Novel Studios

AB. Styrelseledamot för Kameo

Investment Platform AB och Or-

ganoWood AB. Styrelsesuppleant

för Missing in action AB.

Tidigare befattningar (senaste

fem åren): Styrelseledamot och

ordförande för revisionsutskottet i

Logistea AB. Verkställande direktör

för AB Nynäshamnsbostäder, Knut-

punktshuset AB och Tegeltraven

Holding AB. CFO för AB Nynäs-

hamnsbostäder.

Aktieägande i Bolaget: 40 000

aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bola-

get och bolagsledningen: ja

Oberoende till större aktieägare:

nej

PER O. DAHLSTEDT

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2024

Född: 1953

Utbildning: Civilekonomexamen

från Stockholms universitet.

Övriga nuvarande befattningar:

Styrelseledamot för Fondex AB och

TEAL Capital AB.

Tidigare befattningar (senaste fem

åren): Head of Corporate Clients

and Tenant Owner Associations på

SBAB och ledande befattningar

inom SEB.

Aktieägande i Bolaget: 7 000

aktier i Bolaget.

Oberoende i förhållande till bola-

get och bolagsledningen: ja

Oberoende till större aktieägare: ja

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING

Ledningsgruppen

ERIK HÄVERMARK

Verkställande direktör

Ingår i ledningen sedan 2024

Född år: 1979

Utbildning: Kandidatexamen i

företagsekonomi från Uppsala

universitet. Högskoleingenjörsexa-

men inom byggteknik från Uppsala

universitet.

Tidigare erfarenheter i urval:

Projektutvecklingschef på SBB.

Chef för Projekt- och Fastighetsut-

veckling på Rikshem. Affärsutveck-

lingschef på Veidekke. Arbetschef

på JM AB. Projekteringsledare på

NCC.

Övriga nuvarande befattningar: –

Aktieinnehav: 63 000 aktier i

Bolaget.

STINA CARLSON

CFO

Ingår i ledningen sedan 2025

Född år: 1973

Utbildning: Civilekonomexamen

från Linköpings universitet.

Tidigare erfarenheter i urval:

Chef koncern- och verksam-

hetscontrolling på Vasakronan.

Styrelseledamot i Stora Ursvik KB

och Järvastaden AB. Auktoriserad

revisor på PwC.

Övriga nuvarande befattningar: –

Aktieinnehav: –

OLA SVENSSON

Förvaltningschef

Ingår i ledningen sedan 2024

Född år: 1972

Utbildning: Master of Business Ad-

ministration från Akelius University.

Tidigare erfarenheter i urval:

Styrelseledamot i ett flertal dotter-

bolag inom Victoria Park. Ledamot

i hyresnämnden i Malmö. COO för

Victoria Park. Regionchef för SBB

Syd och landschef Danmark.

Övriga nuvarande befattningar: –

Aktieinnehav: 24 473 aktier i

Bolaget.

JOSEFINE WIKSTRÖM

Chef nyproduktion

Ingår i ledningen sedan 2025

Född år: 1974

Utbildning: Civilingenjörsexamen

inom lantmäteri från Kungliga

Tekniska Högskolan.

Tidigare erfarenheter i urval: Chef

Nya bostäder på Ikano Bostad.

Bostadsutvecklingschef på Ikano

Bostad.

Övriga nuvarande befattningar: –

Aktieinnehav: –

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING

LOVISA SÖRENSSON

Transaktionschef

Ingår i ledningen sedan 2024

Född år: 1994

Utbildning: Civilingenjörsexamen

inom samhällsbyggnad från Kungli-

ga Tekniska Högskolan.

Tidigare erfarenheter i urval:

Ställföreträdande och tillförordnad

transaktionschef på SBB. Analytiker

på Möller & Partners AB.

Övriga nuvarande befattningar: –

Aktieinnehav: 16 600 aktier i

Bolaget.

MAGNUS JÄGRE

IT-chef

Ingår i ledningen sedan 2025

Född år: 1975

Utbildning: Datasystemvetenskap

från Stockholms universitet.

Tidigare erfarenheter i urval:

Innovation och Hållbarhetschef

på Studentbostäder i Norden AB.

IT-/Hållbarhetschef på Amasten

AB. IT-Chef på Rikshem. Global

Infrastrukturchef på Hennes &

Mauritz AB.

Övriga nuvarande befattningar: VD

JagreManagement AB

Aktieinnehav: 10 000 aktier i

Bolaget

MARIA OSKARSSON

HR-chef

Ingår i ledningen sedan 2025

Född år: 1972

Utbildning: Civilingenjörsexamen

inom industriell ekonomi från Kung-

liga Tekniska Högskolan.

Tidigare erfarenheter i urval:

Interim HR-chef på One Real AB.

Director talent attraction på Etraveli

Group. Affärsrådgivare på Almi Fö-

retagspartner.

Övriga nuvarande befattningar: –

Aktieinnehav: –

FRIDA STÄLLBORN

Bolagsjurist

Ingår i ledningen sedan 2025

Född år: 1991

Utbildning: Juristexamen vid Göte-

borgs universitet.

Tidigare erfarenheter i urval: Advo-

kat vid Advokatfirman Vinge.

Övriga nuvarande befattningar: –

Aktieinnehav: –

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER

KONCERNENS RESULTATRÄKNING

Belopp i mkr	Not	2025-01-01	2024-01-01
		2025-12-31	2024-12-31
Hyresintäkter	4, 5	1 536	1 361
Fastighetskostnader	5, 6
Driftskostnader		-445	-412
Underhåll		-55	-66
Fastighetsskatt		-26	-22
Summa fastighetskostnader		-526	-500
Driftnetto		1 010	860
Övriga förvaltningsintäkter	29	54	60
Administration	6, 7, 8	-286	-319
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar		778	602
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	14	-243	-1 188
Upplösen/nedskrivning goodwill	13	-2	0
Rörelseresultat		533	-587
Resultat från joint ventures	16	-	95
Ränteintäkter och liknande resultatposter	9	8	8
Räntekostnader och liknande resultatposter	10	-401	-491
Tomträttsavgälder	11	-9	-4
Värdeförändring finansiella instrument	17	-22	-40
Resultat före skatt		109	-1 019
Aktuell skatt	12	-14	-85
Uppskjuten skatt	12	-12	-21
ÅRETS RESULTAT		84	-1 125
Årets resultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare		84	-1 125
Resultat per aktie, kr		0,42	-8,15
Resultat per aktie efter utspädning, kr		0,42	-8,15

KONCERNENS RAPPORT ÖVERTOTALRESULTAT
Årets resultat	84	-1 125
Poster som kan komma att omklassificeras tillårets resultat	-	-
ÅRETS TOTALRESULTAT	84	-1 125
Årets totalresultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare	84	-1 125

KONCERNENS BALANSRÄKNING

Belopp i mkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill	13	75	76
Summa immateriella anläggningstillgångar		75	76
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	14	29 007	28 140
Nyttjanderätt tomträtt	11	298	262
Inventarier	15	2	2
Summa materiella anläggningstillgångar		29 306	28 404
Finansiella anläggningstillgångar
Derivat	17	12	33
Andra långfristiga fordringar	17	2	6
Summa finansiella anläggningstillgångar		14	39
Summa anläggningstillgångar		29 394	28 519
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter	14	98	102
Hyresfordringar	17, 22	9	9
Övriga fordringar	18	125	106
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	19	46	37
Likvida medel	20	501	308
Summa omsättningstillgångar		779	562
SUMMA TILLGÅNGAR		30 173	29 082

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER

KONCERNENS BALANSRÄKNING

Belopp i mkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER	21
Eget kapital
Aktiekapital		1	1
Övrigt tillskjutet kapital		16 298	16 298
Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat		-1 370	-1 454
Summa eget kapital		14 929	14 844
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	17, 22	8 592	10 298
Obligationer	17, 22	3 690	1 683
Uppskjutna skatteskulder	12	1 076	1 062
Leasingskulder tomträtter	11	298	262
Derivat	17, 22	15	26
Övriga långfristiga skulder	17, 22	10	16
Summa långfristiga skulder		13 681	13 347
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	17, 22	439	123
Leverantörsskulder	17, 22	28	72
Aktuella skatteskulder	12	39	49
Derivat	17, 22	74	-
Övriga skulder	22, 23	670	303
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	314	344
Summa kortfristiga skulder		1 564	891
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		30 173	29 082

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER

KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Belopp i mkr	Aktie-	Övrigt tillskjutet	Balanserade	Totalt eget
	kapital	kapital	vinstmedel	kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01	0	10	13 195	13 205
Årets resultat	-	-	-1 125	-1 125
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Årets totalresultat	-	-	-1 125	-1 125
Nyemission	1	-	-	1
Transaktionskostnader	-	-	-60	-60
Aktieägartillskott	-	16 288	-	16 288
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen	-	-	-13 464	-13 464
Utgående eget kapital 2024-12-31	1	16 298	-1 454	14 844
Ingående eget kapital 2025-01-01	1	16 298	-1 454	14 844
Årets resultat	-	-	84	84
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Årets totalresultat	-	-	84	84
Utgående eget kapital 2025-12-31	1	16 298	-1 370	14 929

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

Belopp i mkr	Not	2025-01-01	2024-01-01
		2025-12-31	2024-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		109	-1 019
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter		263	1 188
Resultat från joint venture		-	17
Nedskrivning goodwill		2	0
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument		12	40
Justeringar för övriga ej kassaflödespåverkande poster		9	10
Betald skatt		-19	-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital		375	206
Kassaflöde från förändringar irörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar		-20	261
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder		302	262
Kassaflöde från den löpande verksamheten		657	728
Investeringsverksamheten	26
Investeringar i fastigheter	14	-953	-629
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel	14	120	-
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel	14	-297	-285
Kassaflöden från finansiella investeringar		-	-14
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-1 129	-928
Finansieringsverksamheten	25
Nyemission		-	0
Transaktionskostnader		-	-60
Transaktioner med aktieägare		-	-361
Upptagna lån		2 650	5 599
Amortering av låneskulder		-1 985	-4 986
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		665	192
Årets kassaflöde		193	-8
Likvida medel vid årets början		308	316
Likvida medel vid årets slut		501	308

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

Koncernens noter

NOT 1: VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER

ALLMÄN INFORMATION

Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar

det svenska moderbolaget Sveafastigheter AB (publ),

organisationsnummer 559449-4329, och dess dotterbolag.

Koncernen bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning

och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag

som är registrerat i Sverige och som har sitt säte på Olof

Palmes Gata 13A i Stockholm. Direkta moderbolaget är SBB

i Norden AB, organisationsnummer 559053-5174. Yttersta

moderbolag som upprättar koncernårsredovisning där

bolaget ingår är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB

(publ), organisationsnummer 556981-7660.

Styrelsen har den 23 mars 2026 godkänt denna årsredo-

visning och koncernredovisning vilken kommer att läggas

fram för antagande vid årsstämma den 5 maj 2026.

Redovisningsprinciper finns specificerade under res-

pektive not.

GRUNDER FÖR UPPRÄTTANDE AV REDOVISNINGEN

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS®

Redovisningsstandarder. Vidare har Årsredovisningslagen

(ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för

koncerner” tillämpats. Tillgångar och skulder är redovisade

till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och

vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till

verkligt värde.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska

kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget

och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor

om inget annat anges.

Årsredovisningen har upprättats baserat på antagande

om fortsatt drift.

FÖRVÄRV

Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt

förvärvsmetoden. Vid ett förvärv görs en bedömning om

förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett

tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter

men inte innefattar organisation och de processer som

krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga

förvärv är rörelseförvärv.

Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse,

utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter,

fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotill-

gångarna. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet

för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv.

NOT 2: UPPLYSNING OM NYA OCH KOMMANDE STANDARDER

NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER

MED TILLÄMPNING FRÅN 2025

Inga ändringar i standarder som har publicerats och trätt i

kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2025 eller se-

nare har haft en väsentlig inverkan på Koncernens finansiella

rapporter på innevarande eller kommande perioder och inte

heller på framtida transaktioner.

NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR

SOM ÄNNU INTE TRÄTT I KRAFT

IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial State-

ments, den nya standarden för presentation och upplys-

ningar i finansiella rapporter ersätter IAS 1 Utformning av

finansiella rapporter, med fokus på ändringar av presenta-

tionen i resultaträkningen. IFRS 18 kommer inte att påverka

värdering av poster i de finansiella rapporterna. Standarden

ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2027.

Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen utvärderar effek-

terna av införandet av standarden och tar fram nödvändiga

anpassningar under 2026.

Tillägg till IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 7 Finan-

siella instrument: Upplysningar, med fokus på tidpunkt för

redovisning och bortbokning av vissa finansiella skulder,

ytterligare vägledning för att bedöma om en finansiell till-

gång uppfyller kriteriet för enbart betalningar av kapital-

belopp och ränta (SPPI), införande av nya upplysnings-

krav för instrument med kontraktsvillkor som kan påverka

kassaflödet. Detta innefattar instrument kopplade till så

kallade ESG-mål (Eng. Environmental, Social and Gover-

nance). Ändringarna i standarden ska tillämpas för räken-

skapsår som påbörjas 1 januari 2026. Tidigare tillämpning är

tillåten. Koncernen har utvärderat effekterna av införandet

av ändringarna i standarden och bedömer att de inte har

någon väsentlig påverkan på Sveafastigheters rapporter.

Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft

efter den 31 december 2025 förväntas ha någon väsentlig

inverkan på Sveafastigheters rapporter.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 3: ÖVRIGA VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Vid upprättandet av de finansiella rapporterna ska

företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och

antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs-

och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter

samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på

erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen

bedömer vara rimliga under rådande omständigheter.

Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar

om andra förutsättningar uppkommer.

VÄSENTLIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET

I UPPSKATTNINGAR SOM KAN FÅ

PÅVERKAN KOMMANDE 12 MÅNADER

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket

fastställs utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antagan-

den har därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhets-

mässiga uppskattningar av marknadens förräntningskrav

på jämförbara fastigheter. Uppskattningar av kassaflödet

är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför-

bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsut-

veckling. Framtida investeringar har uppskattats utifrån det

faktiska behov som föreligger. De faktiska kostnaderna och

behoven kan i framtiden visa sig skilja från de bedömda

vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger

en betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra

marknadsläget som kan resultera i en förändring av upp-

skattade marknadsvärden under nästa räkenskapsår. För

mer information, se not 14 Förvaltningsfastigheter.

UPPSKJUTEN SKATT

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av

möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida

vinster. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräknings-

metoden och i den omfattning det är sannolikt att beloppen

kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information

se not 12, Skatt.

BETYDANDE BEDÖMNINGAR

FÖRVÄRV AV BOLAG

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet

ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett

tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter

men inte innefattar organisation, personal och de proces-

ser som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv

är rörelseförvärv.

FASTIGHETSTRANSAKTIONER

I samband med fastighetstransaktioner görs en samman-

vägd bedömning av relevanta fakta och omständigheter

baserat på avtalsvillkoren för att fastställa när risker,

förmåner och tillika kontroll anses övergå. De ekonomiska

fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs

såväl av driftnettot som tillgångens värdeförändring.

Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida

ekonomiska fördelarna kommer tillfalla Sveafastigheter,

samt den tidpunkt då Sveafastigheter kan utöva kontroll

genom att styra användningen av tillgången.

Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av

händelser bortom Sveafastigheter kontroll. Detta kan inne-

fatta godkännande av motpartens styrelse eller andra be-

slutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myn-

dighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms

det sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla

företaget och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillför-

litligt sätt, vilken anses utgöra det första redovisningstillfället.

Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är

beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, det

vill säga om de händelser som ger upphov till betalningen

är utanför Sveafastigheters kontroll, redovisas en skuld.

Skulden redovisas till verkligt värde och motsvarar Svea-

fastigheters bästa bedömning av vad som kommer att er-

läggas. Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling

är beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, görs

en bedömning om förutsättningarna för att redovisa en av-

sättning föreligger.

Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av

händelser bortom Sveafastigheters kontroll såsom godkän-

nande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ,

lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndighetsbeslut,

eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen

redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyll-

da och försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt

sätt. Från tidpunkten vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten

för erhållande av försäljningslikvid, redovisas ej erhållen

försäljningslikvid som fordran.

I de fall då Sveafastigheter kan komma att erhålla ytterli-

gare köpeskilling i samband med försäljning av förvaltnings-

fastigheter redovisas sådan köpeskilling som fordran först

då samtliga villkor är uppfyllda och den tillkommande kö-

peskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det

är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan

fordran redovisas till verkligt värde och motsvarar Sveafast-

igheters bästa bedömning av vad som kommer att erhållas.

Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskillingen som

tillgång i rapporten över Koncernens finansiella ställning.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 4: HYRESINTÄKTER

REDOVISNINGSPRINCIP

Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyres intäk ter.

Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella

hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott

och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den

del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som

intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande

fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de

fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss

period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kon-

traktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden

beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar

från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovi-

sas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med

hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket

normalt sker vid avflyttning.

Utifrån de hyresavtal som Koncernen har och dess ut-

formning har Sveafastigheter konstaterat att den service

som tillhandahålls av Koncernen är underordnad hyreskon-

traktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.

Tabellen visar hyresintäkterna beräknade på aktuella

hyresavtal. Den övervägande delen av kontrakt inom Kon-

cernen består av bostads- och bilplatshyreskontrakt, som

oftast löper med tre månaders uppsägningstid. Antaganden

om framtida hyresintäkter bygger på befintliga avtal och

antaganden att dem hålls enligt avtal.

Mkr	2025	2024
Avtalade hyresintäkter inom 1 år	461	387
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år	76	74
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år	62	47
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år	43	32
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år	34	25
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	136	98
Summa	813	663

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 5: RÖRELSESEGMENT

REDOVISNINGSPRINCIP

Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i

segmentens karaktär och på den rapportering som ledning-

en inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten för

att fatta strategiska beslut. Segmenten är indelade utifrån

de typer av fastigheter som Sveafastigheter är verksamma

i, och utgörs av två segment:

• Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning

• Nyproduktion: avser fastigheter i pågående byggnation

samt projektutveckling och byggrätter

Resultatposter som följs upp är hyresintäkter, fastighets-

kostnader, driftnetto samt värdeförändringar fastigheter.

Alla intäkter är hänförliga till Sverige. Det finns ingen hyresgäst som utgör mer än tio procent av intäkterna.

				2025-01-01 – 2025-12-31
Mkr	Förvaltning	Nyproduktion	Summa	Koncern gemensamt	Koncernen
			segment	och elimineringar	totalt
Hyresintäkter	1 536	0	1 536	-	1 536
Fastighetskostnader	-525	-1	-526	-	-526
Driftnetto	1 011	-1	1 010	-	1 010
Övriga förvaltningsintäkter	-	-	-	54	54
Administration	-	-	-	-286	-286
Resultat före finansiella poster och
värdeförändringar fastigheter och	1 011	-1	1 010	-232	778
goodwill
Värdeförändringar fastigheter	-10	-233	-243	-	-243
Upplösen/nedskrivning goodwill	-	-	-	-2	-2
Rörelseresultat	1 001	-234	767	-234	-533
Ränteintäkter och liknande resultatposter	-	-	-	8	8
Räntekostnader och liknande	-	-	-	-401	-401
resultatposter
Tomträttsavgälder	-	-	-	-9	-9
Värdeförändring finansiella instrument	-	-	-	-22	-22
Resultat före skatt	1 001	-234	767	-658	109
Skatt	-	-	-	-25	-25
ÅRETS RESULTAT	1 001	-234	767	-683	84
Verkligt värde förvaltningsfastigheter	25 702	3 305	29 007		29 007
Investeringar	300	653	953		953

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

				2024-01-01 – 2024-12-31
Mkr	Förvaltning	Nyproduktion	Summa	Koncern gemensamt	Koncernen
			segment	och elimineringar	totalt
Hyresintäkter	1 357	3	1 361	-	1 361
Fastighetskostnader	-498	-2	-500	-	-500
Driftnetto	859	1	860	-	860
Övriga förvaltningsintäkter	-	-	-	60	60
Administration	-	-	-	-319	-319
Resultat före finansiella poster och
värdeförändringar fastigheter och	859	1	860	-258	602
goodwill
Värdeförändringar fastigheter	-431	-757	-1 188	-	-1 188
Upplösen/nedskrivning goodwill	-	-	-	0	0
Rörelseresultat	428	-756	-328	-258	-587
Resultat från joint ventures	-	-	-	95	95
Ränteintäkter och liknande resultatposter	-	-	-	8	8
Räntekostnader och liknande	-	-	-	-491	-491
resultatposter
Tomträttsavgälder	-	-	-	-4	-4
Värdeförändring finansiella instrument	-	-	-	-40	-40
Resultat före skatt	428	-756	-328	-690	-1 019
Skatt	-	-	-	-107	-107
ÅRETS RESULTAT	428	-756	-328	-797	-1 125
Verkligt värde förvaltningsfastigheter	24 806	3 334	28 410		28 410
Investeringar	146	483	629		629

NOT 6: RÖRELSEKOSTNADER

REDOVISNINGSPRINCIP

FASTIGHETSKOSTNADER

I fastighetskostnader som är en del av Koncernens drift-

netto ingår drifts-och underhållskostnader samt fastighets-

skatt. Driftskostnader består bland annat av taxebundna

kostnader som el, vatten, värme, renhållning samt försäk-

ring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgär-

der för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska

skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad

på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastig-

hetsavgift baserad på avgift per lägenhet.

Fastighetskostnader uppgick under året till -526 mkr

(-500) och är i sin helhet hänförliga till förvaltningsfastig-

heter som genererat hyresintäkter.

ADMINISTRATIONSKOSTNADER

I Koncernens administrationskostnader ingår förvaltnings-

administration såsom fastighets- och ekonomisk förvalt-

ning, samt koncernövergripande kostnader såsom kostna-

der för koncernledning, koncernredovisning, transaktion

och finansiering.

Administrationskostnader uppgick under året till -286 mkr

(-319) och består av förvaltningsadministration om -84 mkr

(-102) och centraladministration om -202 mkr (-217).

Rörelsekostnader per funktion

Mkr	2025	2024
Driftskostnader	-445	-412
Underhåll	-55	-66
Fastighetsskatt	-26	-22
Administration	-286	-319
Summa kostnader	-812	-819

Rörelsekostnader per kostnadsslag

Mkr	2025	2024
Drift- och underhållskostnader	-500	-478
Fastighetsskatt	-26	-22
Övriga externa kostnader	-108	-162
Personalkostnader	-178	-156
Avskrivningar	-0	-1
Summa kostnader	-812	-819

NOT 7: ARVODE TILL REVISOR

Ernst & Young AB

Mkr	2025	2024
Revisionsuppdraget	-8	-10
Andra revisionsuppdrag	-	-
Skatt	-	-
Övrigt	-	-
Summa	-8	-10

NOT 8: ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

REDOVISNINGSPRINCIP

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester,

betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. I

redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats

till att aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas.

Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i

denna not att överensstämma med kostnadsslagen i not 6

Rörelsekostnader fördelade på kostnadsslag.

Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner.

Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad

i den period som erlagda premier är hänförbara till.

Medelantal anställda

		2025		2024
	Medel-	Varav	Medel-	Varav
	antal	kvinnor	antal	kvinnor
	anställda	%	anställda	%
Dotter- bolag	168	37	148	38
Moder- bolag	15	63	9	71
Totalt i koncernen	183	41	158	40

Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare

		2025		2024
	Antal på	Varav	Antal på	Varav
	balans-	kvinnor	balans-	kvinnor
	dagen	%	dagen	%
Styrelseledamöter	7	29	6	33
Verkställande
direktör och	8	63	4	50
övriga ledande
befattningshavare
Totalt i koncernen	15	47	10	40

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

Personalkostnader

Mkr	2025	2024
Moderbolaget
Styrelse och ledande
befattningshavare
Löner och andra ersättningar	-13	-16
Sociala avgifter	-4	-5
Pensionskostnader	-2	-1
Summa	-19	-22
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar	-13	-8
Sociala avgifter	-4	-2
Pensionskostnader	-2	-2
Övriga personalkostnader	-2	-2
Summa	-21	-14
Dotterbolag
Styrelse och ledande
befattningshavare
Löner och andra ersättningar	-2	-4
Sociala avgifter	-1	-1
Pensionskostnader	-1	-1
Summa	-4	-6
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar	-98	-77
Sociala avgifter	-31	-26
Pensionskostnader	-10	-5
Övriga personalkostnader	-4	-8
Summa	-143	-117
Summa personalkostnader	-187	-158

ERSÄTTNINGAR OCH VILLKOR FÖR

LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande

befattningshavare utgörs av grundlön och pensionsför-

måner samt rörlig ersättning i form av bonus. Med andra

ledande befattningshavare avses de personer som till-

sammans med verkställande direktören utgör koncern-

ledningen.

ÖVRIGA VILLKOR VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

Verkställande direktören har en uppsägningstid på 12

månader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om

verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är

uppsägningstiden 12 månader. Vid uppsägning från arbets-

givarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslö-

ner. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30

procent av pensionsgrundande lön.

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Vid årsstämman den 20 maj 2025 fastställdes riktlinjer för

ersättningen till ledande befattningshavare i Sveafastig-

heter.

En förutsättning för en framgångsrik implementering av

bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess lång-

siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, är att bolaget

kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För

detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig er

sättning. Bolagets ersättningsriktlinjer möjliggör att ledande

befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig tota-

lersättning. Enligt ersättningsriktlinjerna ska ersättningen

till ledande befattningshavare vara marknadsmässig och

får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig

kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till finan-

siella eller icke-finansiella kriterier. De kan utgöras av indi-

vidanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna

ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi

och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom

att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller

främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Uppfyl-

lelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning

ska kunna mätas under en period om ett år och får uppgå

till högst 100 procent av den fasta årliga kontantlönen. Yt-

terligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära

insatser, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är

tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen

i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller

som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver per-

sonens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte

överstiga ett belopp motsvarande 100 procent av den fasta

årliga kontantlönen samt ej utges mer än en gång per år

och individ.

INCITAMENTSPROGRAM

Årsstämman 2025 beslutade att införa ett långsiktigt aktie-

relaterat incitamentsprogram, riktat till nuvarande och fram-

tida ledande befattningshavare samt andra nyckelpersoner

inom koncernen. Högst 15 personer kan delta och program-

met omfattar högst 165 000 aktierätter. Varje aktierätt ger,

under förutsättning att vissa villkor är uppfyllda, rätt att ved-

erlagsfritt erhålla en (1) stamaktie i bolaget. Aktierätterna

tilldelas vederlagsfritt senast dagen före årsstämman 2026.

Inga aktierätter har tilldelats under 2025.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

Ersättningar till ledande befattningshavare 2025

Mkr	Grundlön,	Pensions-	Övrig	Summa
	styrelsearvode	kostnader	ersättning
Styrelseordförande
Peter Wågström	0,8	-	0,4	1,2
Styrelseledamöter
Per O Dahlstedt	0,4	-	0,2	0,6
Peder Johnsson	0,4	-	0,2	0,6
Sanja Batljan	0,4	-	0,2	0,6
Christer Nerlich	0,5	-	0,2	0,7
Jenny Wärmé	0,5	-	0,2	0,7
Leiv Synnes	0,2	-	-	0,2
Verkställande direktör
Erik Hävermark	3,9	1,3	0,8	6,0
Övriga ledande befattningshavare (7 st)*	5,5	1,1	0,7	7,3

* Maria Oscarsson, Josefine Wikström och Frida Ställborn har varit ledande befattningshavare från 1 september 2025 och ersättning från den tiden

redovisas i tabellen ovan.

Ersättningar till ledande befattningshavare 2024

Mkr	Grundlön,	Pensions-	Övrig	Summa
	styrelsearvode	kostnader	ersättning
Styrelseordförande
Peter Wågström	0,7	-	-	0,7
Styrelseledamöter
Per O Dahlstedt	0,3	-	-	0,3
Peder Johnsson	0,3	-	-	0,3
Sanja Batljan	0,3	-	-	0,3
Christer Nerlich	0,4	-	-	0,4
Jenny Wärmé	0,4	-	-	0,4
Verkställande direktör
Erik Hävermark	2,7	0,7	2,2	5,6
Övriga ledande befattningshavare (3 st)*	4,9	1,4	2,3	8,6

* Görel Hällqvist har varit ledande befattningshavare fram till 30 november 2024 och ersättning fram till den tiden redovisas i tabellen ovan.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 9: FINANSIELLA INTÄKTER

Mkr	2025	2024
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter kreditinstitut	8	7
Ränteintäkter joint venture	-	0
Ränteintäkter hyresfordringar	0	0
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter	8	8

NOT 10: FINANSIELLA KOSTNADER

REDOVISNINGSPRINCIP

AKTIVERAD RÄNTA

Sveafastigheter aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar.

Sveafastigheters kvalificerade tillgångar utgörs av Förvalt-

ningsfastigheter. Aktivering av ränta görs endast på väsent-

liga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör när

de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade

tillgången i allt väsentligt har slutförts.

Under året har 42 mkr (36) i räntor aktiverats avseende

investeringar i fastighetsportföljen där en räntenivå om 3,28

- 5,75 procent (5,75) använts.

Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde

Mkr	2025	2024
Räntekostnader skulder till kreditinstitut	-380	-336
Räntekostnader ägare	-	-165
Övriga räntekostnader	-1	-1
Övriga finansiella kostnader	-12	-17
Summa räntekostnader enligt	-393	-518
effektivräntemetoden
Räntekostnader derivat	-8	27
Summa räntekostnader och	-401	-491
liknande resultatposter

NOT 11: LEASINGAVTAL

REDOVISNINGSPRINCIP

SVEAFASTIGHETER SOM LEASEGIVARE

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner

förknippade med ägandet faller på leasegivaren,

klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernens

samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som

operationella leasingavtal. Sveafastigheter är leasegivare i

samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster, se not

4 Hyresintäkter för mer information.

SVEAFASTIGHETER SOM LEASETAGARE

Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av

avtal avseende tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS

16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet

kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer

kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.

Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet

kvarstår fram till omförhandling av tomträttsavgälden.

Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas som

en finansiell kostnad i resultaträkningen. Den årliga

tomträttsavgälden uppgår till -9 mkr (-4).

2025-12-31

Mkr	Nyttjanderätt tomträtt	Skuld leasing
Ingående balans	262	-262
Tillkommande avtal	23	-23
Omförhandlade avtal	13	-13
Utgående balans	298	-298

2024-12-31

Mkr	Nyttjanderätt tomträtt	Skuld leasing
Ingående balans	51	-51
Tillkommande avtal	211	-211
Utgående balans	262	-262

Mkr	2025	2024
Räntekostnad på leasingskulder	-9	-4
Redovisad leasing	-9	-4

Utöver tomträttsavtalen finns leasingavtal i form av bilar,

kontorsmaskiner mm. Koncernen bedömer dessa avtal som

oväsentliga för Koncernen som helhet, varvid leasingavgif-

ten redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden

i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller

leasingskuld redovisas i balansräkningen.

NOT 12: SKATT

REDOVISNINGSPRINCIP

UPPSKJUTEN SKATT

Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga tem-

porära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas

för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är

sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skatte-

pliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit

vid första redovisningen av tillgångar och skulder som ut-

gör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten

skatt.

Koncernen redovisar skattekostnader i form av aktuell

skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skat-

tesats på 20,6 procent i Sverige.

Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning

av uppskjuten skatt. Underskottsavdragen bedöms kunna

nyttjas mot de framtida överskott som koncernens bolag

bedöms generera kommande år. Underskottsavdragen

uppgick till 193 mkr (387) per 31 december 2025.

Redovisad skatt

Mkr	2025	2024
Aktuell skatt	-10	-86
Skatt hänförlig till tidigare år	-4	0
Uppskjuten skatt fastigheter	7	17
Uppskjuten skatt obeskattade reserver	0	-28
Uppskjuten skatt underskottsavdrag	-37	-9
Uppskjuten skatt finansiella instrument	17	-1
Uppskjuten skatt goodwill	2	-
Redovisad skatt	-25	-106

Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Uppskjuten skatt fastigheter	-1 007	-1 015
Uppskjuten skatt obeskattade	-50	-50
reserver
Uppskjuten skatt	40	81
underskottsavdrag
Uppskjuten skatt goodwill	-75	-76
Uppskjuten skatt finansiella	16	-1
instrument
Redovisad uppskjuten	-1 076	-1 062
skatteskuld

Avstämning av effektiv skatt

Mkr	2025	2024
Resultat före skatt	109	-1 019
Skatt enligt moderbolagets skattesats	-23	210
Skatteeffekt av:
Skatt hänförligt till tidigare år	-4	0
Resultat från andelar i joint ventures	-	-20
Ej skattepliktiga intäkter	0	0
Ej avdragsgilla kostnader	-13	-3
Ej avdragsgilla räntekostnader	-59	-205
Förändring pga nyttjat underskottsavdrag	37	-4
Temporära skillnader avseende fastigheter	13	-105
Övriga skattemässiga justeringar	-3	12
Redovisad skatt	-25	-106
Effektiv skattesats, %	23	11

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 13: GOODWILL

REDOVISNINGSPRINCIP

Goodwill uppstår när det finns en skillnad mellan nominell

skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv

av fastigheter i bolagsform som anses utgöra rörelseför-

värv. Denna goodwill har ett motsvarande belopp inom

uppskjuten skatt och minskas när berörd fastighet säljs.

Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det

finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt

inte är återvinningsbart.

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Ingående balans	76	77
Nedskrivning / avyttring	-2	-0
Utgående balans	75	76

NOT 14: FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

REDOVISNINGSPRINCIP

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvär-

de i enligt nedan beskrivna värderingsmetoder och -model-

ler. Verkligt värde bedöms enligt IFRS 13 nivå 3.

Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas

i resultaträkningen på raden värdeförändring förvaltnings-

fastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas uti-

från värderingen vid årets slut jämfört med värderingen vid

årets början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten

förvärvats under året med hänsyn till årets investeringar.

Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som

köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört

värde vid årets början.

Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att

kontroll övergår till köparen från säljaren. Se även Not 3

Övriga väsentliga uppskattningar och bedömningar för mer

information.

För fastigheter där det planeras för bostadsrätter klassifi-

ceras fastigheten som en omsättningstillgång och ett värde

tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med

avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov. Dessa

fastigheter redovisas som Omsättningsfastighet i balans-

räkningen.

VÄRDERINGSMETOD

Samtliga fastigheter har värderats externt varje kvartal un-

der räkenskapsåret. Värderingarna har utförts i enlighet

med International Valuation Standard Council (IVCS) och

RICS värderingsstandard (senaste upplagan). Definitioner

och värdebegrepp är i enlighet med International Valuation

Standards (senaste upplagan), fastställda av International

Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet defi-

nieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle

säljas för vid värdetidpunkten, mellan en köpare och säljare

utan intressegemenskap, där båda agerar välinformerade

och utan tvång, samt efter normal marknadsföring. Osäker-

heten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta

med ett värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta

varierar beroende på marknadssituation, investeringsbehov

och fastighetsstandarden. Varje antagande om en fastighet

bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgäng-

lig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas

marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verk-

ligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen

förflyttning har skett mellan värderingsnivåerna under inne-

varande eller jämförande period. Fastigheterna besiktigas

av värderingsmännen enligt ett rullande schema där ambi-

tionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart

tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och

ett urval av lägenheter med särskild tonvikt på större hyres-

gäster och vakanta lägenheter. Syftet med besiktningarna

är att bedöma fastigheternas övergripande standard och

skick, underhållskrav, marknadsposition, lägenheternas

attraktivitet samt eventuella anpassningsbehov.

VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER

SOM GENERERAR KASSAFLÖDEN

Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en

kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad

metod, den använda modellen är oförändrad gentemot

tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden bygger

på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.

Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet

av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden

samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid en kalkylperi-

od. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell hyreslista,

utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar i

projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalise-

ring av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter

kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett

direktavkastningskrav, vilket externa värderare har gjort en

bedömning om, och fastställs med hjälp av ortsprismetod

där den aktuella transaktionsmarkanaden för jämförbara

fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i

bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som an-

vänts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består

av direktavkastningskravet med tillägg för antagen tillväxt

i kassaflödena under kalkylperioden. Dessa framtida kas-

saflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock med

hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden.

Antagandet avseende de framtida kassaflödena efter hy-

resavtalens utlöp görs bland annat med utgångspunkt i

nuvarande och historiska hyror, faktiska utfallskostnader,

jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ-

dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor,

marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt

i kombination med den information som kom värderings-

mannen till gagn under besiktningstillfället.

VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER

SOM INTE GENERERAR KASSAFLÖDEN

Fastigheter som inte genererar kassaflöden är fastigheter

där Sveafastigheter uppför eller planerar att uppföra en ny

byggnad och där investering pågår för byggnation eller i

projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt

med handlingar framme för den kommande byggnaden

för att kunna bedöma kommande driftnetto och projekt-

kostnader. Under projektering och utredningsfasen kan

det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhål-

landet av dessa utgör inte det primära syftet med ägandet

av fastigheten. Eftersom projektens exploatering både

säkerställs via eget ägande samt markanvisning finns två

utgångssätt:

EGET ÄGANDE

För eget ägande finns risk kopplat till detaljplanens status

samt tidsaspekten. Riskavdragen har utgått från antingen

vilket planstadie som projektet eller området vid värderings-

tidpunkten befinner sig i eller tidsaspekten. Ett avdrag på

värdet görs med den största procenten av nedanstående:

Avdrag detaljplanestatus

Projektidé 75 %

Ej planbesked 75 %

Planbesked 50 %

Samråd klart 25 %

Granskning klart 25 %

Lagakraft 15%

Avdrag tid till byggstart

3-4 år 40 %

2-3 år 30 %

1-2 år 20 %

0-1 år 15 %

MARKANVISNINGAR

För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommu-

nen åtagit sig markanvisningen minskar planrisken, men det

kvarstår en mindre politisk risk samt tidsfaktorn. Beroende

av återstående tid till antagen detaljplan och övertagande

av marken görs avdrag enligt tabellen ”Avdrag tid till bygg-

start” ovan.

PÅGÅENDE BYGGNATION

För fastigheter som är under byggnation minskar risken

ju längre man kommit i byggprocessen. För dessa fast

igheter görs ett avdrag om tio procent fram tills stommen

på byggnaderna är uppförda, därefter görs ett avdrag om

fem procent.

UTVECKLING AV BOSTADSRÄTTER

(OMSÄTTNINGSFASTIGHETER)

För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter

ses fastigheten som en omsättningstillgång och ett värde

tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med

avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov.

Beskrivning av förändringen i fastighetsbeståndet

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Ingående redovisat värde	28 140	24 786
Förvärv	297	4 006
Investeringar	953	629
Försäljningar	-120	-
Omklassificering till	-	-92
omsättningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringar	-263	-1 188
Utgående redovisat värde	29 007	28 140

Investeringsstöd har erhållits med 81 mkr (226), vilka redo-

visas som negativa investeringar.

Värdeförändringar

Mkr	2025	2024
Orealiserade värdeförändringar	-263	-1 188
Realiserade värdeförändringar	20	-
Summa	-243	-1 188

VÄRDERINGSANTAGANDEN

I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de

olika typerna av förvaltningsfastigheter. Skillnaden i infla-

tionsantaganden är hänförligt till att förväntad indexjuste-

ring skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggan-

de inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras

i tabellen nedan.

Värderingsantaganden

	2025	2024
Viktat inflationsantagande 2026
(2025), %	1,50	1,00
Viktat inflationsantagande 2027	2,00	2,00
(2026), %
Kalkylperiod, år	10	10
Långsiktig vakans, %	0,7-3,9	0,5-2,0
Viktat direktavkastningskrav, %	4,52	4,38

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

KÄNSLIGHETSANALYS

Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna princi-

per baserade på vissa antaganden som fanns tillgängliga

vid tidpunkten för upprättande av de finansiella rapporter-

na. Nuvarande omständigheter och antaganden om fram-

tida utveckling kan förändras på grund av förändringar på

marknaden eller andra omständigheter utanför Sveafastig-

heters kontroll. Verkligt värde är en bedömning av ett san-

nolikt försäljningspris vid en given tidpunkt på marknaden.

Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det

verkliga priset fastställas.

I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en föränd-

ring av vissa för värderingen antagna parametrar. En föränd-

ring av antagna parametrar kan leda till en betydligt högre/

lägre värdering. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild

parameter troligtvis inte förändras isolerat, längst ner il-

lustreras effekten av att fler variabler förändras simultant.

Känslighetsanalys

	2025	2024
Hyresvärde, +/- 5 %	1 584/-1 593	1 603/-1 602
Hyresvärde, +/- 50 SEK/kvm	1 027/-1 037	1 096/-1 082
Fastighetskostnader, +/- 5 %	-515/505	-525/528
Fastighetskostnader, +/- 50	-1 075/1 067	-1 123/1 135
SEK/kvm
Långsiktig vakansgrad,+/-0,25	-84/66	-71/76
%-enheter
Kalkylränta, +/-0,25 %-enheter	-480/479	-1 265/1 429
Direktavkastningskrav, +/-0,25	-1 244/1 391	-1 285/1 453
%-enheter
Hyresvärde +/-5 % och	1 069/-1 088	1 078/-1 074
driftkostnader +/-5 %

BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

2025	Fastighetsbeståndet				Intjäningsförmåga
Marknad	Marknads	kr/kvm	Antal	Ekonomisk	Hyresintäkt,	kr/kvm
	värde		lägenheter	uthyrningsgrad, %	mkr
Stockholm-Mälardalen	8 489	33 197	3 875	95,4	488	1 907
Universitets- och högskole städer	9 788	23 219	6 361	95,5	625	1 483
Malmö-Öresund	4 538	23 289	2 680	97,6	286	1 467
Stor-Göteborg	1 491	24 575	882	98,4	93	1 525
Övrigt	1 395	17 891	1 131	86,1	103	1 316
Totalt	25 702	25 427	14 929	95,3	1 594	1 577
Projekt och byggrätts fastigheter	3 305
Totalt	29 007

2024	Fastighetsbeståndet				Intjäningsförmåga
Marknad	Marknads	kr/kvm	Antal	Ekonomisk	Hyresintäkt,	kr/kvm
	värde		lägenheter	uthyrningsgrad, %	mkr
Stockholm-Mälardalen	8 193	33 462	3 723	95,4	453	1 850
Universitets- och högskole städer	9 243	22 357	6 075	96,1	587	1 420
Malmö-Öresund	4 373	22 435	2 679	96,3	278	1 425
Stor-Göteborg	1 482	24 328	882	96,1	87	1 428
Övrigt	1 515	16 966	1 310	80,0	103	1 152
Totalt	24 806	24 722	14 669	94,6	1 508	1 503
Projekt och byggrätts fastigheter	3 334
Totalt	28 140

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

2025		Värdering		Direktavkastningskrav,				Kalkylränta, %			Långsiktig vakansgrad, %
					%
Marknad	Initialt drift-	kr/kvm	min	snitt	max	min	max	snitt	min	max	snitt
	netto år 1
Stockholm - Mälardalen	341	1 332	3,10	4,37	7,10	5,05	9,13	6,32	0,10	7,50	1,36
Universitetsstäder	401	952	4,00	4,56	5,52	5,97	7,58	6,17	0,01	3,95	1,34
Malmö-Öresund	190	976	3,57	4,44	5,59	5,55	7,65	6,42	0,42	2,79	1,09
Stor-Göteborg	61	1 000	4,20	4,34	4,85	6,17	6,83	6,31	0,44	1,07	0,68
Övrigt	66	850	4,80	5,54	6,12	6,78	8,18	7,54	1,22	6,50	3,89
Totalt	1 059	1 577	3,10	4,52	7,10	5,05	9,13	6,35	0,01	7,50	1,40

2024		Värdering		Direktavkastningskrav,				Kalkylränta, %			Långsiktig vakansgrad, %
					%
Marknad	Initialt drift-	kr/kvm	min	snitt	max	min	max	snitt	min	max	snitt
	netto år 1
Stockholm - Mälardalen	328	1 341	3,10	4,23	7,10	4,95	9,02	6,09	0,10	6,30	1,30
Universitetsstäder	386	934	4,00	4,36	5,56	5,86	7,56	6,33	0,35	3,24	1,18
Malmö-Öresund	187	960	3,57	4,41	5,54	5,38	7,54	6,28	0,32	2,83	1,07
Stor-Göteborg	58	949	4,10	4,27	4,85	5,96	6,72	6,13	0,51	1,28	0,69
Övrigt	61	684	4,50	5,37	13,50	6,40	15,51	7,27	1,15	25,00	4,06
Totalt	1 020		3,10	4,38	13,50	4,95	15,51	6,29	0,10	25,00	1,35

NOT 15: INVENTARIER

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde	7	4
Årets anskaffningar	-	3
Försäljningar och utrangeringar	-1	-
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	7	7
Ingående avskrivningar	-5	-4
Årets avskrivningar	-0	-1
Utgående ackumulerade avskrivningar	-5	-5
Utgående redovisat värde	2	2

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 16: ANDELAR I JOINT VENTURES

REDOVISNINGSPRINCIP

Med samarbetsarrangemang avses företag där Koncernen

tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemen-

samt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett

innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen

som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture

beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive

investerare har enligt kontraktet. I Koncernen har inne haven

klassificerats som joint ventures främst på grund av att Kon-

cernen har rätt till nettotillgångarna istället för direkt rätt till

tillgångar och åtagande i skulder. Joint ventures redovisas

enligt kapitalandelsmetoden.

Sveafastigheters joint venture, SBB Kåpan Bostad AB,

upplöstes i juni 2024.

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde	-	1 795
Aktieägartillskott	-	-
Resultatandel	-	-17
Resultat från upplösen av joint	-	112
venture
Avyttringar	-	-1 890
Utgående redovisat värde, kapitalandel	-	-

Koncernens andel av årets totalresultat

Mkr	2025	2024
Nettoomsättning	-	133
Drifts- och underhållskostnader	-	-15
Centraladministration	-	-20
Finansnetto	-	-7
Värdeförändring fastigheter/	-	-103
finansiella instrument
Skatt	-	-22
Årets resultat	-	- 34
Övrigt totalresultat	-	-
Årets totalresultat	-	-34
varav Koncernens andel	-	-17

NOT 17: FINANSIELLA INSTRUMENT

REDOVISNINGSPRINCIP

KLASSIFICERING OCH VÄRDERING

AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR

Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument,

egetkapitalinstrument samt derivat.

Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassi-

ficeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar:

långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga

fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en

förlustreservering för förväntade kreditförluster, för vidare

information, se not 22 Finansiella risker.

Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument

består av innehav i noterade aktier. Samtliga av Koncer-

nens egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via

resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instrument.

Derivat: Klassificeras till verkligt värde via resultatet på

raden Värdeförändringar finansiella instrument.

KLASSIFICERING OCH VÄRDERING

AV FINANSIELLA SKULDER

Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument

och derivat.

Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras

till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kre-

ditinstitut och obligationslån.

Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde

via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instru

ment.

KLASSIFICERING AV ÖVRIGA FORDRINGAR OCH

SKULDER

För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det

redovisade värdet reflektera verkligt värde: hyresfordring-

ar, övriga fordringar, leverantörsskulder, övriga skulder och

upplupna kostnader.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NEDSKRIVNING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR

Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplu-

pet anskaffningsvärde, omfattas av nedskrivning för för-

väntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är

framåtblickande och en förlustreservering görs redan vid

första redovisningstillfället när det finns en exponering för

kreditrisk.

Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för

Koncernens hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i

den förenklade modellen, för fordrans förväntade återstå-

ende löptid. Koncernen baserar värdering av förväntade

kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med

framåtblickande faktorer. För vidare information se Kredi-

trisk i not 22.

Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet an-

skaffningsvärde: För övriga fordringar tillämpas en indivi-

duell bedömning på respektive motpart för att identifiera

nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell

och framåtblickande information. Vid värdering av förvän

tade kreditförluster tillämpar Koncernen en metod baserad

på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas

utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang

samt exponeringen vid fallissemang.

Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av

fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra fakto-

rer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig

ökning av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar

försenad eller mer. De finansiella tillgångarna redovisas i ba-

lansräkningen som netto av bruttovärde och förlustreserv.

Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen

under driftkostnader.

FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER

PER VÄRDERINGSKATEGORI

I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella

tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde res-

pektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt

IFRS 9.

KREDITRISKEXPONERING

Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen

av de redovisade värdena i tabellen nedan. Koncernen har

inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella net-

totillgångarna.

		Finansiella tillgångar/skulder värderade		Finansiella tillgångar/skulder värderade
		till verkligt värde via resultatet		till upplupet anskaffningsvärde
Mkr	2025-12-31	2024-12-31	2025-12-31	2024-12-31
Finansiella tillgångar
Derivatinstrument	12	33	-	-
Andra långfristiga fordringar	-	-	2	6
Hyresfordringar	-	-	9	9
Övriga kortfristiga fordringar	-	-	125	106
Likvida medel	-	-	501	308
Summa	12	33	637	429
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	-	-	9 030	10 421
Obligationer	-	-	3 690	1 683
Derivatinstrument	89	26	-	-
Övriga långfristiga skulder	-	-	10	16
Leverantörsskulder	-	-	28	72
Övriga kortfristiga skulder	-	-	670	303
Summa	89	26	13 429	12 495

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

DERIVAT

Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta-

och räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade

framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfal-

lodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på ba-

lansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 2 i

verkligt värde hierarkin, både 2025 och 2024.

Beskrivning av förändringen av derivat
Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Ingående redovisat värde	8	1
Nyanskaffningar	-1	15
Avyttringar	0	-15
Orealiserad värdeförändring i resultatet	-83	7
Utgående redovisat värde	-77	8
varav redovisad som finansiell
tillgång	12	33
varav redovisad som finansiell	89	26
skuld

LISTADE OBLIGATIONER

2025-12-31

Löptid	ISIN	Emitterad	Emitterad	Förfallodatum	Räntesats, %
		skuld, Mkr	skuld, mEUR
2025-2028	SE0013106747	900	-	2028-06-02	STIBOR+185 bps
2025-2030	SE0013106754	800	-	2030-06-02	STIBOR+225 bps
2025-2031	SE0013106929	800	-	2031-01-15	STIBOR+225 bps
2024-2027	SE0022244018	-	111	2027-01-29	4,75

2024-12-31

Löptid	ISIN	Emitterad	Emitterad	Förfallodatum	Räntesats, %
		skuld, Mkr	skuld, mEUR
2024-2027	SE0022244000	413	-	2027-01-29	4,75
2024-2027	SE0022244018	-	111	2027-01-29	4,75

NOT 18: ÖVRIGA FORDRINGAR

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Skattekonto	48	40
Ställda säkerheter derivat	69	-
Transaktionsfordringar	3	10
Övriga fordringar	4	56
Redovisat värde	125	106

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 19: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Upplupna hyresintäkter	9	13
Upplupna ränteintäkter	16	4
Förutbetalda projektkostnader	1	8
Förutbetalda driftskostnader	15	8
Förbetald försäkring	0	0
Övrigt	5	4
Redovisat värde	46	37

NOT 20: LIKVIDA MEDEL

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Banktillgodohavanden	501	308
Redovisat värde	501	308

NOT 21: EGET KAPITAL

Förändring i aktiekapital
kr	Antal aktier	Aktiekapital
Ingående värden 2024-01-01	25 000	25 000
Nyemission	475 000	475 000
Aktiesplit	199 500 000	-
Utgående värden 2024-12-31	200 000 000	500 000
Ingående värden 2025-01-01	200 000 000	500 000
Utgående värden 2025-12-31	200 000 000	500 000

Sveafastigheter har endast stamaktier.

Utestående antal aktier vid årets slut uppgick till

200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till

500 000 kr.

Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr

och berättigar till 1 röst per aktie.

Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är

reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av

bolaget själv eller dess dotterbolag.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 22: FINANSIELLA RISKER

FINANSIELL RISKHANTERING

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags fi-

nansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i

Koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i ex-

empelvis räntenivåer. Sveafastigheter är framförallt exponerad

mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk och ränterisk.

Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras

centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens fi

nanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats

och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk

av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finan-

sieringsverksamheten. Den övergripande målsättningen för

finansieringsverksamheten är att:

• Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för

beslutad risknivå och givna risklimiter,

• Identifiera och säkerställa en god hantering av de

finansiella risker som uppstår.

• Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var

tidpunkt kunna möta betalningsförpliktelser.

• Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta

möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå.

• Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god

intern kontroll.

LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK

Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att

täcka framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs

likviditetsprognoser för att bedöma kapitalbehovet. En lik-

viditetsreserv hålls tillgänglig för att säkerställa Sveafastig-

heters kortfristiga betalningsförmåga.

Per 31 december 2025 uppgick koncernens likvidi-

tetskällor till 2 431 Mkr varav 501 Mkr var likvida medel och

1 930 Mkr var outnyttjade kreditfaciliteter.

Finansieringsrisken definieras som risken att inte ha till-

gång till medel för refinansieringar, investeringar och an

dra betalningar, eller att endast ha tillgång till finansiering

med ofördelaktiga villkor. Genom diversifiering av lånens

förfallostruktur, finansieringskällor och långivare samt väl

avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras. Sveafast-

igheter strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum

och en förutsägbar finansiering. Koncernens återbetalningar

av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder och

räntebetalningar har inkluderats i den period när återbetalning

tidigast kan krävas. För beräkning av räntebetalningar avse-

ende lån med rörlig ränta har referensräntor antagits så som

de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden

hänförliga till derivaten utgörs av betald ränta minus erhållen

ränta. För beräkning av rörligt ben i ett räntederivat har refe-

rensräntor använts över derivatets hela löptid såsom de var

bestämda på bokslutsdagen.

2025-12-31

Löptidsanalys, Mkr	<1 år	1-3 år	3-5 år	>5 år	Totalt
Skulder till kreditinstitut	686	8 768	-	-	9 454
Obligationer	161	2 324	921	809	4 214
Övriga långfristiga skulder	-	-	-	10	10
Derivat	21	28	5	-	54
Skuld leasing	10	18	17	252	298
Leverantörsskulder	28	-	-	-	28
Övriga kortfristiga skulder	670	-	-	-	670
Summa	1 576	11 138	943	1 071	14 727

2024-12-31

Löptidsanalys, Mkr	<1 år	1-3 år	3-5 år	>5 år	Totalt
Skulder till kreditinstitut	486	10 485	264	-	11 236
Obligationer	80	1 770	-	-	1 850
Övriga långfristiga skulder	-	-	-	16	16
Derivat	-26	-45	-22	-	-93
Skuld leasing	9	16	15	222	262
Leverantörsskulder	72	-	-	-	72
Övriga kortfristiga skulder	303	-	-	-	303
Summa	924	12 226	257	238	13 646

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

KREDITRISK

Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiel-

la och kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid

eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. I den finansiella verk-

samheten är målsättningen att aktivt sprida risken att kapital

går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina skyldigheter.

En annan kreditrisk består i risken att Sveafastigheters hy-

resgäster inte kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har

fastställda riktlinjer för att säkra att hyresgästerna har lämplig

kreditbakgrund och kreditförlusterna uppgår till ett ringa be-

lopp i förhållande till Koncernens omsättning. Bedömningen

har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av

kreditrisk för någon av Koncernens finansiella tillgångar. Mot-

parterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel

där motparterna har kreditriskbetyget AA- och A.

Åldersanalys, Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Ej förfallna hyresfordringar	2	3
Förfallna hyresfordringar	1	2
1–30 dagar
Förfallna hyresfordringar	4	3
31–90 dagar
Förfallna hyresfordringar	21	20
>90 dagar
Summa hyresfordringar	28	27

Reservering hyresfordringar. Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Ingående redovisat värde	-18	-4
Reserveringar	-11	-22
Bortskrivna belopp (konstaterade	10	8
kreditförluster)
Summa	-19	-18
Utgående redovisat värde	9	9

Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka

Koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för

redovisning av förväntade kreditförluster enligt IFRS 9.

Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för

återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för

samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förvän-

tade kreditförluster baserat på historisk information om

konstaterade kundförluster i kombination med beaktande

av känd information om motparten och framåtriktad infor-

mation. Sveafastigheter skriver bort en fordran när det inte

längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och

då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. I

tabellen till vänster visas de finansiella tillgångar för vilka

Koncernen har reserverat förväntade kreditförluster. Utö-

ver detta bevakar Koncernen reserveringsbehov även för

andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och

för moderbolaget också interna fordringar. Sveafastigheter

tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan

känd information och framåtblickande faktorer för bedöm-

ning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen inte

bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade

kreditförluster även för dessa finansiella instrument.

RÄNTERISK

Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar

från utvecklingen på räntemarknaden för Sveafastigheter.

Den manifesterar sig dels som löpande räntekostnader för

lån, och dels som marknadsvärdeförändringar på derivat

i form av ränteswappar. Fokus ligger primärt på den po-

tentiella risken i Sveafastigheters löpande räntekostnader.

Målet med hanteringen av ränterisken är att säkerställa en

önskad stabilitet i Sveafastigheters totala kassaflöden. Sta-

bil kassaflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastig-

hetsinvesteringarna samt för att möta förväntningarna från

kreditgivare och andra externa intressenter. Inom ramen för

den valda strategin och inom tillåtna avvikelser strävar man

efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena.

Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rör-

lig och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas käns-

ligheten hos Sveafastigheters totala kassaflöden gentemot

räntemarknadsutvecklingen över flera års tidshorisont. Den

genomsnittliga räntebindningen var 1,9 (2,9) vid årets slut.

Nedan redovisas ränteförfallostrukturen.

	2025-12-31		2024-12-31
Ränteförfallostruktur
Mkr	Ränteförfall	Andel, %	Ränteförfall	Andel, %
< 1 år	2 543	20	814	7
1-2 år	5 861	46	571	5
2-3 år	820	6	6 424	53
3-4 år	3 517	28	2 670	22
4-5 år	-	-	1 667	13
>5 år	-	-	-	-
Totalt	12 740	100	12 146	100

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

COVENANTER

I låneavtalen finns finansiella åtaganden som koncernen

åtar sig att uppfylla under löptiden, så kallade covenanter.

De mest väsentliga covenanterna beskrivs nedan.

• Icke-säkerställda räntebärande skulder (obligationer)

med ett redovisat värde om 3 690 mkr (1 683)

– Löpande finansiellt villkor för skuldsättning. Belå-

ningsgrad (definierad som Nettoskuld / Summa Till-

gångar minus Likvida medel) om maximalt 55 procent.

Per 2025-12-31 var belåningsgraden 42 procent.

– Villkor vid ny marknadsskuldsättning (så som defi-

nierat i de allmänna villkoren). Räntetäckningsgrad

(definierad som Resultat före finansiella poster och

värdeförändringar / Finansnetto) om minst 1,5 ggr.

Denna covenat testas endast om Sveafastigheter tar

upp ny skuld som kan handlas på en reglerad mark-

nad. I samband med att bolaget tagit upp ny skuld på

kapitalmarknaden under 2025 har testet för ränteräck-

ningsgraden uppfyllts.

• Säkerställda räntebärande skulder (skulder till kredit-

institut) med ett bokfört värde om 9 030 mkr (10 421).

Finansiella åtaganden är ofta unika för enskilda låneavtal.

Exempel på vanligt förekommande covenanter är belå-

ningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Covenan-

terna mäts och testas vanligtvis på låntagarnivå.

Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag

ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar

inte upptar ytterligare lån och att långivaren regelbundet

förses med viss finansiell information.

Sveafastigheter bevakar, testar och följer upp covenanterna

kvartalsvis och årsvis i enlighet med låneavtalen. Uppfylls

inte de finansiella åtagandena kan exempelvis ytterligare

säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten

ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning.

Sveafastigheter har uppfyllt samtliga covenanter mot alla

motparter per 2025-12-31. Det finns inga indikationer att

Sveafastigheter skulle ha svårigheter att uppfylla covenan-

terna nästa gång de testas per delårsrapportdagen

31 mars 2026.

NOT 23: ÖVRIGA SKULDER

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Moms	-16	-27
Skulder personalkostnader	-6	-5
Fastighetsskatt	-14	-37
Transaktionsskulder	-622	-199
Ställda säkerheter derivat	-8	-
Övriga kortfristiga skulder	-6	-35
Redovisat värde	-670	-303

Transaktionsskulderna om -622 mkr (-199) avser finansie-

ringsskuld av två pågående projekt där entreprenören står

för finansieringen. Skulden kommer regleras under våren

2026 i samband med projektavslut.

NOT 24: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Upplupna personalkostnader	-13	-19
Upplupna driftskostnader	-39	-19
Upplupna räntor	-89	-77
Ej betald stämpelskatt	-32	-17
Förutbetalda hyresintäkter	-127	-102
Övriga upplupna kostnader	-14	-110
Redovisat värde	-314	-344

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 25: SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

			Kassaflödes påverkande	Ej kassaflödes påverkande
			transaktioner	transaktioner
Mkr	2025-01-01	Upptagna lån	Amorterade lån	Förvärv/Överföring av	2025-12-31
				tillgångar och skulder
Obligationer	1 683	2 500	-413	-80	3 690
Skulder till kreditinstitut	10 421	150	-1 572	32	9 030
Redovisat värde	12 104	2 650	-1 985	-48	12 720

			Kassaflödes påverkande	Ej kassaflödes påverkande
			transaktioner	transaktioner
Mkr	2024-01-01	Upptagna lån	Amorterade lån	Förvärv/Överföring av	2024-12-31
				tillgångar och skulder
Obligationer	-	1 694	-	-11	1 683
Skulder till kreditinstitut	8 393	-	-1 081	3 109	10 421
Skulder till ägare	4 334	-	-361	-3 973	-
Redovisat värde	12 727	1 694	-1 442	-875	12 104

NOT 26: FÖRVÄRV AV DOTTERBOLAG MED AVDRAG FÖR LIKVIDA MEDEL

Mkr	2025	2024
Förvaltningsfastigheter	246	435
Likvida medel	0	-
Övriga tillgångar och fordringar	124	4
Förvärvade tillgångar	257	439
Skulder till kreditinstitut	0	115
Övriga lång- och kortfristiga skulder	1	222
Förvärvade nettotillgångar	256	102
Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångarna	-256	-102
Avdrag: Tidigare förvärvade andelar	-	38
Kontant erlagd köpeskilling	-256	-64
Förvärvade likvida medel	0	-
Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar	-41	-221
Summa förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel	-297	-285

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

NOT 27: STÄLLDA SÄKERHETER

Mkr	2025-12-31	2024-12-31
Fastighetsinteckningar	12 491	12 579
Andelar i koncernföretag	11 803	8 913
Summa ställda säkerheter	24 294	21 492

NOT 28: EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Det finns inga åtaganden.

NOT 29: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Transaktioner mellan Sveafastigheter AB (publ) och dess

dotterbolag har eliminerats i koncernen och redovisas inte

i denna not.

Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB som om-

fattar 3 950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,5 mkr

(2025 års nivå). Avtalet har under året förlängts med ett

år och löper nu fram till utgången av 2027. Intäkterna som

avtalet genererar redovisas som Övriga förvaltningsintäkter.

Sveafastigheter har under 2024 sålt teknisk förvaltning till

joint venture SBB Kåpan Bostad AB. Intäkterna, 12 mkr, re-

dovisas som Övriga förvaltningsintäkter.

Sveafastigheter hyr förvaltningskontor och parkeringsplat

ser från SBB.

Transaktioner med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB

Mkr	2025	2024
Fakturerade förvaltningstjänster	54	48
Räntekostnader	-	-165
Hyra förvaltningskontor och	1	1
parkeringsplatser

För information om ersättningar till styrelse och ledande be-

fattningshavare se not 8 Anställda och personalkostnader.

NOT 30: HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

• Ett Euro Medium Term Note-program om 2 000 mEUR

etablerades och under det har seniora, icke-säkerställda

obligationer om 300 mEUR emitterats.

• Bolaget har nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående

111 mEUR seniora, icke-säkerställda obligationer.

• Byggrätter tilldelades för två projekt i Nacka med cirka

155 lägenheter vid Orminge centrum och 105 lägenheter

vid Älta centrumkvarter.

• Bolaget utsågs till ankarbyggherre och fick markanvis-

ning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala

Västerås.

• Bytesaffären med KlaraBo tillträddes. Överenskommet

fastighetsvärde i den portfölj Sveafastigheter avyttrade

motsvarar fastigheternas bokförda värde. Transaktionen

bedöms initialt minska Sveafastigheters intjäningsförmå-

ga med cirka två mkr och minska uthyrningsgraden med

0,04 procentenheter. Sveafastigheter är nettosäljare i

transaktionen och erhöll en köpeskilling om cirka 90 mkr

efter avdrag för bland annat latent skatt.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

KONCERNENS NOTER

Moderbolaget

KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS

RESULTATRÄKNING OCH BALANSRÄKNING

Moderbolagets verksamhet består av koncern-

övergripande funktioner såsom finans, transaktion och

kommunikation.

Moderbolaget hade vid årets utgång 17 anställda.

Nettoomsättningen uppgick under året till 47 mkr

(29) och består till största del av management fee.

Personalkostnaderna uppgick till -35 mkr (-33) för året.

Övriga rörelsekostnader uppgick till -67 mkr (-57) för

året, varav -11 mkr (-22) är hänförliga till noteringen och

listbytet till Nasdaq Stockholm samt uppbyggnaden av

organisationen.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

Belopp i mkr Not

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Nettoomsättning

47 29

Personalkostnader

4 -35 -33

Övriga rörelsekostnader

3 -67 -57

Rörelseresultat

-55 -61

Resultat från andelar i

koncernföretag

5 - -2

Ränteintäkter och

liknande resultatposter

6 414 1 335

Räntekostnader och

liknande resultatposter

7 -532 -1 126

Värdeförändringar

finansiella instrument

-3 -26

Resultat efter finansiella

poster

-176 120

Bokslutsdispositioner

8 57 -15

Resultat före skatt

-119 105

Skatt

9 11 -9

ÅRETS RESULTAT

-108 96

Belopp i mkr

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Årets resultat

-108 96

Övrigt totalresultat

- -

TOTALRESULTAT

FÖRÅRET

-108 96

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Finansiella

anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag

10 18 475 18 478

Fordringar hos

koncernföretag

11 7 204 6 414

Derivat

12 7 20

Uppskjuten skattefordran

14 -

Summa finansiella

anläggningstillgångar

25 701 24 912

Summa

anläggningstillgångar

25 701 24 912

Omsättningstillgångar

Kundfordringar

12 - 2

Övriga fordringar

12 75 0

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

13 14 3

Likvida medel

14 252 17

Summa

omsättningstillgångar

341 23

SUMMA TILLGÅNGAR

26 043 24 935

Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

EGET KAPITAL OCH

SKULDER

Bundet eget kapital

Aktiekapital

15 1 1

Fritt eget kapital

Aktieägartillskott

16 298 16 298

Transaktionskostnader

-60 -60

Balanserat resultat

86 -10

Årets resultat

-108 96

Summa fritt eget kapital

16 216 16 324

Summa eget kapital

16 216 16 325

Obeskattade reserver

16 15 15

Långfristiga skulder

Obligationer

12 3 690 1 683

Derivat

12 2 20

Skulder till koncernbolag

17 5 952 6 752

Uppskjutna skatteskulder

- 0

Summa långfristiga skulder

9 645 8 455

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder

12 0 0

Aktuella skatteskulder

12 9

Derivat

12 74 -

Kortfristiga skulder

16 3

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

18 65 128

Summa kortfristiga skulder

167 140

SUMMA EGET KAPITAL

OCH SKULDER

26 043 24 935

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Belopp i mkr

Aktie-

kapital

Balanserade

vinstmedel

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2024-01-01

0 0 0

Årets resultat

- 96 96

Övrigt totalresultat

- - -

Årets totalresultat

- 96 96

Nyemission

1 - 1

Transaktionskostnader

- -60 -60

Aktieägartillskott

- 16 288 16 288

Utgående eget kapital 2024-12-31

1 16 324 16 325

Ingående eget kapital 2025-01-01

1 16 324 16 325

Årets resultat

- -108 -108

Övrigt totalresultat

- - -

Årets totalresultat

- -108 -108

Utgående eget kapital 2025-12-31

1 16 216 16 216

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS

Belopp i mkr

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt

-119 105

Justering för ej kassaflödespåverkande poster

Avsättning till periodiseringsfond

- 15

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument

-2 -

Övriga ej kassaflödespåverkande poster

1 -

Betald skatt

0 0

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital

-120 120

Kassaflöde från förändringar irörelsekapital

Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar

-83 -15

Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder

-60 6 891

Kassaflöde från den löpande verksamheten

-263 6 996

Investeringsverksamheten

Lämnade aktieägartillskott

- -18 478

Investeringar i finansiella tillgångar

-1 590 -6 414

Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel

- 0

Avyttring av dotterbolag

0 2

Kassaflöde från investeringsverksamheten

-1 590 -24 890

Finansieringsverksamheten

Nyemission

- 0

Transaktionskostnader

- -60

Erhållna aktieägartillskott

- 16 288

Upptagna lån

2 500 1 683

Amortering av låneskulder

-413 -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

2 088 17 911

Årets kassaflöde

235 17

Likvida medel vid årets början

17 0

Likvida medel vid årets slut

252 17

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

NOT 1: VÄSENTLIGA

REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt

årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för

finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2

”Redovisning för juridisk person”. Moderbolaget tilläm-

par samma redovisningsprinciper som koncernen med

de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär

att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan.

NOT 2: UPPSKATTNINGAR OCH

BEDÖMNINGAR

För uppskattningar och bedömningar se not 3 för kon-

cernen.

NOT 3: ARVODE TILL REVISOR

Ernst & Young AB

Mkr 2025 2024

Revisionsuppdraget -2 -4

Andra revisionsuppdrag

- -

Skatt

- -

Övrigt

- -

Summa

-2 -4

NOT 4: ANSTÄLLDA OCH

PERSONALKOSTNADER

För löner och ersättningar till anställda och ledande be-

fattningshavare samt information om antal anställda, se

not 8 för koncernen.

NOT 5: RESULTAT FRÅN ANDELAR

IKONCERNFÖRETAG

REDOVISNINGSPRINCIP

Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning be-

döms som säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag

redovisas då risker och förmåner samt kontroll förknip-

pade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen.

Mkr 2025 2024

Resultat från andelar i koncernföretag

- -2

Summa

- -2

NOT 6: RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE

RESULTATPOSTER

Mkr 2025 2024

Tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Ränteintäkter från koncernföretag

407 1 335

Övriga finansiella intäkter

7 0

Summa ränteintäkter och

liknanderesultatposter 414 1 335

NOT 7: RÄNTEKOSTNADER OCH

LIKNANDE RESULTATPOSTER

Mkr 2025 2024

Skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Räntekostnader till koncernföretag

-407 -1 081

Räntekostnader till ägare

- -11

Övriga räntekostnader

-122 -22

Övriga finansiella kostnader

-3 -12

Summa räntekostnader och liknande

resultatposter -532 -1 126

Moderbolagets noter

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

NOT 8: BOKSLUTSDISPOSITIONER

Mkr 2025 2024

Avsättning till periodiseringsfond

- -15

Lämnade/mottagna koncernbidrag

57 -

Summa

57 -15

NOT 9: SKATT

Redovisad skatt

Mkr 2025 2024

Aktuell skatt -3 -9

Uppskjuten skatt underskottsavdrag

- 0

Uppskjuten skatt finansiella instrument

14 -

Redovisad skatt

11 -9

Avstämning av effektiv skatt

Mkr 2025 2024

Resultat före skatt -119 105

Skatt enligt moderbolagets skattesats

25 -22

Skatteeffekt av:

Skatt hänförlig till tidigare år

-3 -

Ej skattepliktiga intäkter

15 3

Ej avdragsgilla kostnader

-25 -3

Intäkter som ska tas upp men som inte

ingår i det redovisade resultatet

0 -

Kostnader som ska dras av men som inte

ingår i det redovisade resultatet

- 12

Redovisad skatt

11 -9

Effektiv skattesats, %

10 8

NOT 10: ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

REDOVISNINGSPRINCIP

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlig-

het med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att

transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet

för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas

kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bok-

fört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga

värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen.

I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad

sker återföring av denna.

Mkr	2025	2024
Ingående anskaffningsvärden	18 478	2
Förvärv	-	0
Aktieägartillskott	-	18 478
Avyttringar	-2	-2
Utgående redovisat värde	18 475	18 478

						Redovisat värde, tkr
Direktägda dotterbolag
Bolagsnamn	Org.nr	Säte	Antal aktier	Kapitalandel, %	2025-12-31	2024-12-31
Sveafastigheter Holding AB	559479-1880	Stockholm	25 000	100	18 475 235	18 477 741
Summa redovisat värde					18 475 235	18 477 741

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

Indirektägda bolag

Org.nr	Namn	Andel, %
559281-0856	Sveafastigheter 1.101	100
	Holding AB
559464-0939	Sveafastigheter 1.102	100
	Holding AB
559266-0780	Sveafastigheter 1.201	100
	Holding AB
559266-0806	Sveafastigheter 1.202	100
	Holding AB
559266-0863	Sveafastigheter 1.203	100
	Holding AB
559266-0871	Sveafastigheter 1.204	100
	Holding AB
559266-0889	Sveafastigheter 1.205	100
	Holding AB
559266-0897	Sveafastigheter 1.206	100
	Holding AB
559266-0905	Sveafastigheter 1.207	100
	Holding AB
559266-0798	Sveafastigheter 1.208	100
	Holding AB
559266-0822	Sveafastigheter 1.209	100
	Holding AB
559266-0830	Sveafastigheter 1.210	100
	Holding AB
559266-0848	Sveafastigheter 1.211 Holding	100
	AB
559266-0855	Sveafastigheter 1.212	100
	Holding AB
559481-7628	Sveafastigheter 1.213	100
	Holding AB
559464-0954	Sveafastigheter 1.214	100
	Holding AB
559464-1010	Sveafastigheter 1.301	100
	Holding AB
559464-1077	Sveafastigheter 1.401	100
	Holding AB
559464-1275	Sveafastigheter 1.402	100
	Holding AB
559464-1085	Sveafastigheter 1.403	100
	Holding AB
559464-1093	Sveafastigheter 1.404	100
	Holding AB
559464-1101	Sveafastigheter 1.408	100
	Holding AB
559464-1184	Sveafastigheter 1.411 Holding	100
	AB
559464-1192	Sveafastigheter 1.412	100
	Holding AB
559464-1200	Sveafastigheter 1.413	100
	Holding AB
559185-5654	Sveafastigheter 1.501	100
	Holding AB
559347-1997	Sveafastigheter 1.502	100
	Holding AB
559070-4713	Sveafastigheter 1.503	100
	Holding AB

Org.nr	Namn	Andel, %
559276-5571	Sveafastigheter 1.504	100
	Holding AB
559276-5621	Sveafastigheter 1.505	100
	Holding AB
559374-8642	Sveafastigheter 1.506	100
	Holding AB
559314-1442	Sveafastigheter 1.507	100
	Holding AB
559347-1989	Sveafastigheter 1.508	100
	Holding AB
559281-0864	Sveafastigheter 2.101	100
	Holding AB
559464-1374	Sveafastigheter 2.102	100
	Holding AB
559464-1234	Sveafastigheter 2.103	100
	Holding AB
559464-1242	Sveafastigheter 2.104	100
	Holding AB
559464-1259	Sveafastigheter 2.105	100
	Holding AB
559464-1382	Sveafastigheter 2.106	100
	Holding AB
559277-2049	Sveafastigheter 2.201	100
	Holding AB
559277-2098	Sveafastigheter 2.202	100
	Holding AB
559277-2114	Sveafastigheter 2.203	100
	Holding AB
559464-1358	Sveafastigheter 2.301	100
	Holding AB
559464-0970	Sveafastigheter 3.101	100
	Holding AB
559464-1044	Sveafastigheter 3.102	100
	Holding AB
559464-0962	Sveafastigheter 3.103	100
	Holding AB
559464-0988	Sveafastigheter 3.104	100
	Holding AB
559423-7314	Sveafastigheter 3.105	100
	Holding AB
559326-6348	Sveafastigheter 3.106	100
	Holding AB
559364-1656	Sveafastigheter 3.107	100
	Holding AB
559423-7322	Sveafastigheter 3.108	100
	Holding AB
559161-9936	Sveafastigheter Aspuddens	100
	Husentreprenad AB
556667-8842	Sveafastigheter Avesta	100
	Kråkan 1 och Majsen 3 AB
559464-1168	Sveafastigheter Backen 8:15	100
	MergoCo AB
559070-4721	Sveafastigheter Boden	100
	Aspen 4 AB
559457-8311	Sveafastigheter Boden	100
	Tuppen AB
559079-3625	Sveafastigheter Borlänge AB	100

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

Org.nr	Namn	Andel, %
916898-6546	Sveafastigheter Borås Priorn	100
	6 Handelsbolag
916898-6553	Sveafastigheter Borås	100
	Väpnaren 6 Handelsbolag
559229-3921	Sveafastigheter Bostad BR	100
	Hallsta AB
559376-6883	Sveafastigheter Bostad Bro	100
	AB
559306-0477	Sveafastigheter Bostad	100
	Hökerum AB
559122-5999	Sveafastigheter Bostad	100
	Jordbro I AB
559122-6021	Sveafastigheter Bostad	100
	Jordbro II AB
559256-4008	Sveafastigheter Bostad	100
	Medsolsbacken AB
559301-4649	Sveafastigheter Bostad	100
	Oxbacken AB
559376-6867	Sveafastigheter Bostad	100
	Projekt Beta AB
556700-2067	Sveafastigheter Bostad	100
	Råcksta AB
559122-6039	Sveafastigheter Bostad	100
	Silver Life AB
559235-4988	Sveafastigheter Bostad	100
	Silver Life Ingarö AB
559418-4730	Sveafastigheter Bostad	100
	Södra Hallsta Radhus AB
556985-1289	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling AB
559080-4265	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling II AB
559122-2921	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling III AB
559122-2905	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling IV AB
559256-3984	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling IX AB
559131-3530	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling V AB
559171-7946	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling VI AB
559220-1015	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling VII AB
559256-3976	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling VIII AB
559301-4672	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling X AB
559322-6664	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XI AB
559335-6677	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XII AB
559335-6685	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XIII AB
559376-6818	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XIV AB
559464-1028	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XV AB

Org.nr	Namn	Andel, %
559464-1036	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XVI AB
556984-1660	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XVII
	Holding AB
559464-1051	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XVIII AB
556975-6389	Sveafastigheter	100
	Bostadsutveckling XX
	Holding AB
559334-4087	Sveafastigheter Del av	100
	Botkyrka Tumba 8:347 AB
559122-6013	Sveafastigheter Del av	100
	Haninge Kalvsvik 1:4 och
	16:1 C AB
559225-1168	Sveafastigheter Del av	100
	Motala Tellus 1 AB
559171-7854	Sveafastigheter Del av	100
	Nacka Sicklaön A AB
559216-8610	Sveafastigheter Del av	100
	Nacka Sicklaön B AB
559232-8735	Sveafastigheter Del av	100
	Nacka Sicklaön C AB
559171-7896	Sveafastigheter Del av Salem	100
	5:77 och 32:1 A AB
559169-8583	Sveafastigheter Del av Salem	100
	5:77 och 32:1 B AB
559256-4016	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Akalla 4:1 A AB
559376-6859	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Akalla 4:1 B AB
559273-3124	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Aspudden 2:1 AB
559256-4024	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Bromsten 9:2 AB
559301-4714	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Enskede Gård
	1:1 A AB
559335-6594	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Enskede Gård
	1:1 B AB
559256-3992	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Fäboden 1 AB
559210-1967	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Hammarbyhöjden
	1:1 A AB
559232-8768	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Hammarbyhöjden
	1:1 B AB
559335-6628	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Hammarbyhöjden
	1:1 C AB
559335-6610	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Hammarbyhöjden
	1:1 D AB
559242-8477	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Hammarbyhöjden
	1:1 E AB
559301-4680	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Skärholmen 2:1
	AB

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

Org.nr	Namn	Andel, %
559235-5084	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Stureby och
	Örby AB
559141-1268	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Sätra 2:1 AB
559210-1975	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Ulvsunda 1:1 A AB
559335-6669	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Ulvsunda 1:1 B AB
559122-6070	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Årsta 1:1 AB
559301-4706	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Årsta 1:1 B AB
559122-6047	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Älvsjö 1:1 A AB
559235-4996	Sveafastigheter Del av	100
	Stockholm Älvsjö 1:1 B AB
559171-7839	Sveafastigheter Del av	100
	Tyresö Kumla 3:1263 A AB
559335-6651	Sveafastigheter Del av	100
	Tyresö Kumla 3:1263 B AB
559171-7847	Sveafastigheter Del av	100
	Tyresö Näsby 4:1469 A AB
559147-6451	Sveafastigheter Del av	100
	Tyresö Näsby 4:1469 B AB
559301-4656	Sveafastigheter Del av	100
	Upplands Väsby Vilunda AB
559080-4299	Sveafastigheter Del av	100
	Uppsala Kronåsen 1:25 AB
559080-4323	Sveafastigheter Del av	100
	Vallentuna Rickeby-Mörby
	AB
556985-1271	Sveafastigheter	100
	Development AB
556436-7000	Sveafastigheter Ekorren 2	100
	och Jupiter 11 AB
556902-3020	Sveafastigheter Eskilstuna	100
	Fakiren 3 AB
556813-9249	Sveafastigheter Eskilstuna	100
	Fjärilen 8 AB
556879-9315	Sveafastigheter Exporten	100
	1 AB
559105-9976	Sveafastigheter Falun	100
	Britsarvsskolan 6 AB
559149-4827	Sveafastigheter Falun Lilla	100
	Näs och Korsnäs AB
559408-9921	Sveafastigheter Falun	100
	Tegelbruket 4, projekt AB
556729-9853	Sveafastigheter Göteborg	100
	Bergsjön 15:3 AB
559340-1218	Sveafastigheter Halmstad	100
	Linden 2 AB
559340-1226	Sveafastigheter Halmstad	100
	Linden 8 AB
559300-7254	Sveafastigheter Haninge	100
	Kalvsvik AB
559106-8894	Sveafastigheter Helsingborg	100
	1 AB

Org.nr	Namn	Andel, %
559153-7831	Sveafastigheter Helsingborg	100
	2 AB
556442-9206	Sveafastigheter Helsingborg	100
	Leran 1 och 4 AB
559135-0722	Sveafastigheter Helsingborg	100
	Spårvagnen 1 AB
559464-0871	Sveafastigheter Holding 1 AB	100
559464-0889	Sveafastigheter Holding	100
	1.1 AB
559464-0947	Sveafastigheter Holding	100
	1.2 AB
559464-1002	Sveafastigheter Holding	100
	1.3 AB
559464-1069	Sveafastigheter Holding	100
	1.4 AB
559464-1150	Sveafastigheter Holding	100
	1.5 AB
559464-1218	Sveafastigheter Holding	100
	2 AB
559464-1226	Sveafastigheter Holding	100
	2.1 AB
559464-1283	Sveafastigheter Holding	100
	2.2 AB
559464-1341	Sveafastigheter Holding	100
	2.3 AB
559464-1119	Sveafastigheter Holding	100
	3 AB
559479-1898	Sveafastigheter Holding	100
	Förvaltning AB
559313-5964	Sveafastigheter Höganäs	100
	1 AB
556851-0902	Sveafastigheter Höganäs	100
	Bostäder AB
556720-6247	Sveafastigheter Höganäs	100
	Flora 5 AB
556547-7550	Sveafastigheter Höganäs	100
	Höganäs 38:47 AB
969661-1046	Sveafastigheter Höganäs	100
	Möllan 31 Handelsbolag
559191-4691	Sveafastigheter Höganäs	100
	Olympia 14 och 15 AB
559019-0228	Sveafastigheter Höganäs	100
	Släggan 1 AB
559206-2524	Sveafastigheter Höganäs	100
	Stataren 1 AB
556828-3138	Sveafastigheter Höganäs	100
	Stataren 2 AB
559199-5153	Sveafastigheter Jönköping	100
	Varberg 1 AB
559177-6645	Sveafastigheter Jönköping	100
	Önskemålet 7 AB
556516-1303	Sveafastigheter Karlshamn	100
	Mörrum 84:2 AB
559481-7537	Sveafastigheter Karlskrona	100
	Fregatten 16 AB
559162-1221	Sveafastigheter Karlskrona	100
	Gullbernahult 31 AB

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

Org.nr	Namn	Andel, %
559157-9866	Sveafastigheter Karlskrona	100
	Kvarnhöjden 1 AB
556586-2199	Sveafastigheter Karlskrona	100
	Mo 1:95 och Monsunen 1 AB
559146-6056	Sveafastigheter Karlskrona	100
	Verkö 3:118 AB
559287-3797	Sveafastigheter Karlstad	100
	Kasernhöjden 1 A AB
559287-3805	Sveafastigheter Karlstad	100
	Kasernhöjden 1 B AB
559287-3813	Sveafastigheter Karlstad	100
	Kasernhöjden 1 C AB
559324-0194	Sveafastigheter Karlstad	100
	Regementet 21 AB
559225-6928	Sveafastigheter Kävlinge	100
	Arvid 1 AB
559225-6902	Sveafastigheter Kävlinge	100
	Kristallen AB
559225-6936	Sveafastigheter Kävlinge	100
	Sandhammaren 4 AB
559225-6910	Sveafastigheter Kävlinge	100
	Servitutet 2 AB
556693-9491	Sveafastigheter Landskrona	100
	1 AB
559345-4225	Sveafastigheter Landskrona	100
	2 AB
559267-6406	Sveafastigheter Landskrona	100
	3 AB
556727-3643	Sveafastigheter Landskrona	100
	5 AB
556768-2033	Sveafastigheter Landskrona	100
	AB
559152-8756	Sveafastigheter Landskrona	100
	Cykeln 3 AB
556925-2017	Sveafastigheter Landskrona	100
	Gröna Lund 20 AB
556064-4105	Sveafastigheter Landskrona	100
	Herkules 27 och 30 AB
556685-4096	Sveafastigheter Landskrona	100
	Neptun 30 AB
556514-2964	Sveafastigheter Landskrona	100
	Pallas 44 och 71 AB
559220-6964	Sveafastigheter Landskrona	100
	Sten Sture 11 AB
559276-5431	Sveafastigheter Linköping	100
	Idrottsstjärnan AB
556868-2545	Sveafastigheter Linköping	100
	Lavinen 5 AB
559276-5407	Sveafastigheter Linköping	100
	Luftpumpen och
	Lägerhyddan AB
559276-5415	Sveafastigheter Linköping	100
	Nyponbusken AB
559276-5357	Sveafastigheter Linköping	100
	Riket AB
559273-5103	Sveafastigheter Linköping	100
	Risgrynet 1 AB

Org.nr	Namn	Andel, %
559273-5095	Sveafastigheter Linköping	100
	Risgrynet 2 AB
559273-5087	Sveafastigheter Linköping	100
	Riskornet 1 AB
559276-5340	Sveafastigheter Linköping	100
	Räknestickan 1 AB
559223-3927	Sveafastigheter Lägenheter	100
	H1 AB
559218-8444	Sveafastigheter Lägenheter	100
	Holding AB
559204-0462	Sveafastigheter Malmö	100
	Pelaren 2 AB
556707-4504	Sveafastigheter Nacka	100
	Orminge 60:2 AB
556686-3493	Sveafastigheter Nacka	100
	Sicklaön 126:12 AB
556810-8517	Sveafastigheter Nackagubb	100
	AB
556742-5912	Sveafastigheter Norrtälje	100
	Marknadshagen AB
556973-7264	Sveafastigheter Nykvarn	100
	Kaffebryggaren AB
559208-8735	Sveafastigheter Nykvarn	100
	Ströpsta A AB
559229-6551	Sveafastigheter Nykvarn	100
	Ströpsta B AB
556897-8232	Sveafastigheter Nyköping	100
	AB
559481-7602	Sveafastigheter Nyköping	100
	Elektrikern 1 AB
559464-1390	Sveafastigheter Nyköping	100
	Svarvaren 4 AB
559114-4240	Sveafastigheter Nynäshamn	100
	2 Holding AB
559114-4257	Sveafastigheter Nynäshamn	100
	Telegrafen 21 AB
559114-5064	Sveafastigheter Nynäshamn	100
	Telegrafen Holding AB
556697-5107	Sveafastigheter Olofström	100
	Holje 106:1 AB
559440-7644	Sveafastigheter Oskarshamn	100
	Emmekalv och Älvehult AB
559481-7552	Sveafastigheter Oskarshamn	100
	Hälsan AB
559481-7545	Sveafastigheter Oskarshamn	100
	Merkurius 4 AB
559152-5307	Sveafastigheter Oskarshamn	100
	Måsen 1 AB
559297-0353	Sveafastigheter Parkering	100
	Holding AB
559464-1176	Sveafastigheter Pilen	100
	MergoCo AB
559235-5001	Sveafastigheter Sala Backe	100
	Vaksala Brillinge AB
559449-4337	Sveafastigheter Services AB	100
559031-5262	Sveafastigheter Sigtuna	100
	Rävsta 5:329 AB

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

Org.nr	Namn	Andel, %
559131-3563	Sveafastigheter Sigtuna	100
	Steninge 1:182 och 1:183 AB
559368-3559	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Bägaren 7 AB
559481-7594	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Dagsmejan 1 AB
559276-5217	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Hedensbyn 25:50 AB
559341-6984	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Jullen 1 AB
559050-7967	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Motvikten 1 AB
559050-7959	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Orkestern 6 AB
559457-5101	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Prästbord 8:8 AB
559457-5119	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Rönnbäcken 2:13 AB
559050-8056	Sveafastigheter Skellefteå	100
	Storkåge 21:19 AB
559108-5070	Sveafastigheter SLUV	100
	Holding AB
559090-9668	Sveafastigheter Sländan	100
	Holding AB
559115-8711	Sveafastigheter	100
	Stenungsund Höga 2:154 AB
556966-4476	Sveafastigheter Stockholm	100
	Autopiloten 1 AB
556966-4484	Sveafastigheter Stockholm	100
	Autopiloten 6 och 8 AB
969678-0395	Sveafastigheter Stockholm	100
	Barlasten 4 Kommanditbolag
969677-9181	Sveafastigheter Stockholm	100
	Galjonsbilden 28
	Kommanditbolag
559045-5068	Sveafastigheter Stockholm	100
	Hedvig 7 AB
556882-0848	Sveafastigheter Stockholm	100
	Hållsätra 8 AB
559101-8733	Sveafastigheter Stockholm	100
	Järinge 2 AB
559183-6043	Sveafastigheter Stockholm	100
	Kvarnluckan 1 och 2 AB
556900-0010	Sveafastigheter Stockholm	100
	Mariehamn 1 AB
559167-0772	Sveafastigheter Stockholm	100
	Sothönan 12 och 13 AB
559513-9535	Sveafastigheter Stockholm	100
	Sveaorden 2 AB
559039-2212	Sveafastigheter Stockholm	100
	Vårholmen 6 AB
556878-8268	Sveafastigheter Stockholm	100
	Åkeshov AB
559114-7938	Sveafastigheter Stockholm	100
	Örjan 23 AB

Org.nr	Namn	Andel, %
556975-9136	Sveafastigheter	100
	Studentbacken Sågtorp AB
916563-7035	Sveafastigheter	100
	Sundbyberg Fjällnäset 14
	Kommanditbolag
556674-7613	Sveafastigheter Sundbyberg	100
	Lärkan 14 AB
556974-0367	Sveafastigheter Sundsvall	100
	Västland 26:39 AB
559004-1728	Sveafastigheter Söderhamn	100
	AB
556564-9828	Sveafastigheter Södertälje	100
	1 AB
556717-0062	Sveafastigheter Södertälje	100
	2 AB
559057-0619	Sveafastigheter Södertälje	100
	Sländan 8 AB
559202-8830	Sveafastigheter Tierp Jörsön	100
	7:6 AB
556588-2841	Sveafastigheter Tierp Jörsön	100
	och Söderfors Bruk AB
556684-7116	Sveafastigheter Trelleborg	100
	AB
559182-0583	Sveafastigheter Trollhättan	100
	1 AB
556456-6486	Sveafastigheter Trollhättan	100
	Lodjuret 6 AB
559240-0559	Sveafastigheter Trollhättan	100
	Pilen 4 AB
556722-1709	Sveafastigheter Trollhättan	100
	Pilen 5 AB
559464-0905	Sveafastigheter Trollhättan	100
	Vintergrönan 13 AB
559062-5835	Sveafastigheter Ulricehamn	100
	Krämaren 4 AB
559384-7246	Sveafastigheter Ulricehamn	100
	Krämaren 8 AB
556748-3903	Sveafastigheter Umeå AB	100
559481-7578	Sveafastigheter Umeå	100
	Backen 8:15 AB
559481-7560	Sveafastigheter Umeå	100
	Backen 8:7 - 8:12 AB
556886-6395	Sveafastigheter Umeå	100
	Bajonetten 9 AB
559323-8255	Sveafastigheter Umeå	100
	Barnmorskan 2 AB
559464-0921	Sveafastigheter Umeå	100
	Bytesgärdet 5 AB
559023-9199	Sveafastigheter Umeå	100
	Eklunda AB
559464-0897	Sveafastigheter Umeå	100
	Gärdet 14 AB
559351-8433	Sveafastigheter Umeå	100
	Långmyran 8 AB

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

Org.nr	Namn	Andel, %
559302-1701	Sveafastigheter Umeå	100
	Puman 3 AB
559302-1685	Sveafastigheter Umeå	100
	Puman 7 AB
559354-4926	Sveafastigheter Umeå	100
	Rovdjuret 13 AB
559464-0913	Sveafastigheter Umeå Ödlan	100
	2 AB
559276-5563	Sveafastigheter Unobo	100
	Holding AB
969633-7709	Sveafastigheter Vallentuna	100
	Vallentuna-Rickeby 1:40KB
559210-1959	Sveafastigheter Vaxholm	100
	Vega 9 AB
559479-5881	Sveafastigheter Västerås	100
	Almen 2 AB
556974-8527	Sveafastigheter Västerås	100
	Focken 1 och 2 AB
559122-6088	Sveafastigheter Västerås	100
	Hydran 2 AB
559285-3617	Sveafastigheter Västerås	100
	Najaden 3 AB
559285-3609	Sveafastigheter Västerås	100
	Najaden AB
559053-5273	Sveafastigheter Västerås	100
	Neptun 1 AB

Org.nr	Namn	Andel, %
556964-1342	Sveafastigheter Västerås	100
	Sandstenen 16 AB
559464-1267	Sveafastigheter Västerås	100
	Sågklingan AB
556883-5515	Sveafastigheter Växjö Hov	100
	Dalbogård 3-4 AB
559212-5750	Sveafastigheter Östersund	100
	Hästhandlaren 6 AB
556955-0766	Sveafastigheter Östersund	100
	Traktören 8 AB
559338-1741	E:A Årby Norra Fastigheter	100
	II AB
559338-1774	EA Årby Norra Fastighets AB	100
559201-9169	FL Norra Årby AB	100
559327-2031	FL Årby Norra II AB	100
559338-9751	FL Årby Norra III AB	100
559181-7266	FL-Nystavaren AB	100
559535-8143	Goldcup 37656 AB	100
559535-8150	Goldcup 37657 AB	100
559535-8168	Goldcup 37658 AB	100
559535-1692	Neobo Träkolet NYAB AB	100

NOT 11: FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG

KREDITRISK

Moderbolaget tillämpar en ratingbaserad metod för be-

räkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna

fordringar. Detta genom att bedöma sannolikheten för

fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fal-

lissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som

då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer,

eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinstäl-

lelse föreligger. Moderbolaget bedömer att dotterföreta-

gen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning

sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har

per balansdagen inte bedömts föreligga för någon kon-

cernintern fordran. Moderbolagets fordran på dess dot-

terföretag är efterställda externa långivares fordringar för

vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet.

Moderbolaget tillämpar den generella metoden på de

koncerninterna fordringarna. Moderbolagets förväntade

förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens genom-

snittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde vid

en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets be

dömningar enligt ovanstående metod med beaktande

av övrig känd information och framåtblickade faktorer

bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga

och ingen reservering har därför redovisats.

Mkr 2025-12-31 2024-12-31

Ingående redovisat värde 6 414 10

Tillkommande fordringar

821 6 414

Avgående fordringar

-31 -10

Redovisat värde

7 204 6 414

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

NOT 12: FINANSIELLA INSTRUMENT

FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VÄRDERINGSKATEGORI

I nedanstående tabell presenteras moderbolagets finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive

verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till verkligt värde

via resultatet

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31

Finansiella tillgångar

Fordringar hos koncernföretag

- - 7 204 6 414

Derivat

7 20 - -

Kundfordringar

- - - 2

Övriga kortfristiga fordringar

- - 75 0

Likvida medel

- - 252 17

Summa

7 20 7 531 6 434

Finansiella skulder

Obligationer

- - 3 690 1 683

Derivat

76 20 - -

Skulder till koncernföretag

- - 5 952 6 752

Leverantörsskulder

- - 0 0

Övriga kortfristiga skulder

- - 16 3

Summa

76 20 9 658 8 438

LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK

Moderbolagets återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när

återbetalning tidigast kan krävas.

2025-12-31

Löptidsanalys

Mkr

<1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt

Obligationer

161 2 324 921 809 4 214

Skulder till koncernföretag

- - - 5 952 5 952

Leverantörsskulder

0 - - - 0

Övriga kortfristiga skulder

16 - - - 16

Summa

177 2 324 921 6 761 10 182

2024-12-31

Löptidsanalys

Mkr

<1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt

Obligationer

80 1 770 - - 1 850

Skulder till koncernföretag

- - - 6 752 6 752

Leverantörsskulder

0 - - - 0

Övriga kortfristiga skulder

3 - - - 3

Summa

8 1 770 - 6 752 8 605

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

DERIVAT

Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta-

och räntederivat, baseras på en diskontering av beräk-

nade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och

förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på

balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt nivå

2. Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna

i hierarkin för verkligt värde under 2025 eller 2024. För-

ändring för derivatinstrumenten presenteras i tabellen.

OBLIGATIONER

Listade obligationer finns i not 17 för koncernen.

Mkr 2025-12-31 2024-12-31

Ingående redovisat värde 0 -

Nyanskaffningar

-1 0

Orealiserad värdeförändring i

resultatet

-69 0

Utgående redovisat värde

-69 0

varav redovisad som finansiell

tillgång

7 20

vara redovisad som finansiell

skuld

76 20

NOT 13: FÖRUTBETALDA KOSTNADER

OCH UPPLUPNA INTÄKTER

Mkr

2025-12-31 2024-12-31

Upplupna ränteintäkter 9 2

Övriga förutbetalda kostnader

6 1

Redovisat värde

14 3

NOT 14: LIKVIDA MEDEL

Mkr

2025-12-31 2024-12-31

Banktillgodohavanden 252 17

Summa

252 17

NOT 15: EGET KAPITAL

Per den 31 december 2025 består aktiekapitalet av

200000 000 stamaktier med ett kvotvärde om 0,0025

kr. Se även upplysningar i koncernens not 21 Eget kapi-

tal.

NOT 16: OBESKATTADE RESERVER

REDOVISNINGSPRINCIP

I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive

uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas

däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skat-

teskuld och eget kapital.

Mkr

2025-12-31 2024-12-31

Periodiseringsfond 15 15

Summa

15 15

NOT 17: SKULDER TILL

KONCERNFÖRETAG

Mkr

2025-12-31 2024-12-31

Ingående redovisat värde 6 752 12

Tillkommande skulder

189 6 749

Avgående skulder

-989 -9

Redovisat värde

5 952 6 752

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

NOT 18: UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Mkr

2025-12-31 2024-12-31

Upplupna personalkostnader 3 3

Upplupna räntekostnader

49 34

Upplupna noteringskostnader

- 60

Övriga upplupna kostnader

12 31

Redovisat värde

65 128

NOT 19: STÄLLDA SÄKERHETER

Bolaget har inga ställda säkerheter 2025 eller 2024.

NOT 20: EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag upp-

går till 4 228 mkr (5 565).

NOT 21: TRANSAKTIONER MED

NÄRSTÅENDE

Bolagets transaktioner med närstående inbegriper ut-

låning till dotterföretag och på de lånen belöper ränta.

Lån inom koncernen är efterställda och har under året

löpt med 4,314 - 5,75 procent (5,75) ränta som betalats

kvartalsvis.

2025

Mkr

För säljning

tjänster

Räntor

Fordran på

balans-

dagen

Skuld på

balans-

dagen

Koncern-

bolag 47 0 7 204 5 952

Summa

47 0 7 204 5 952

2024

Mkr

För säljning

tjänster

Räntor

Fordran på

balans-

dagen

Skuld på

balans-

dagen

Koncern-

bolag 29 254 6 414 6 752

Aktieägare

- - 11 - -

Summa

29 243 6 414 6 752

För information om ersättningar till ledande befattnings-

havare se not 8 för koncernen.

NOT 22: HÄNDELSER EFTER

BALANSDAGEN

För händelser efter balansdagen se not 30 för koncer-

nen.

NOT 23: FÖRSLAG TILL

VINSTDISPOSITION

kr 2025-12-31

Till årsstämmans förfogande

stårföljandevinstmedel

Balanserat resultat

16 324 131 650

Årets resultat

-108 326 285

Summa

16 215 805 365

Disponeras så att

I ny räkning överföres

16 215 805 365

Summa 16 215 805 365

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har

upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits

av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets

finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt

beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står

inför. Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Sveafastigheters årsredovisning vars

innehåll anges på sidan 87, har godkänts för utfärdande av styrelsen.

Innehållet i denna årsredovisning bestämdes den 19 mars 2026

Stockholm den 23 mars 2026

Peter Wågström

Styrelsens ordförande

Per O Dahlstedt

Styrelseledamot

Sanja Batljan

Styrelseledamot

Leiv Synnes

Styrelseledamot

Jenny Wärme

Styrelseledamot

Peder Johnson

Styrelseledamot

Christer Nerlich

Styrelseledamot

Erik Hävermark

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 23 mars 2026

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

MODERBOLAGET

TILL BOLAGSSTÄMMAN I SVEAFASTIGHETER AB (PUBL), ORG NR 559449-4329

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

UTTALANDEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen för Sveafastigheter AB (publ) för rä-

kenskapsåret 2025-01-01 – 2025-12-31 med undantag

för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 31-37. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna

23-81 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vä-

sentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets

finansiella ställning per den 31 december 2025 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp-

rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i

alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

finansiella ställning per den 31 december 2025 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av

EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar

inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 31-37. Förvalt-

ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer re-

sultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget

och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen

och koncern-redovisningen är förenliga med innehållet

i den kompletterande rapport som har överlämnats till

moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisors-

förordningens (537/2014) artikel 11.

GRUND FÖR UTTALANDEN

Vi har utfört revisionen enligt International Standards

on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit-

tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som

avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har

tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom-

mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade

företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de om-

råden som enligt vår professionella bedömning var de

mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen

och koncernredovisningen för den aktuella perioden.

Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen

av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga sepa-

rata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan

av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska

läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnit-

tet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen

också inom dessa områden. Därmed genomfördes re-

visionsåtgärder som utformats för att beakta vår be-

dömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och

koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de

granskningsåtgärder som genomförts för att behandla

de områden som framgår nedan utgör grunden för vår

revisionsberättelse.

Revisionsberättelse

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

REVISIONSBERÄTTELSE

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

REVISIONSBERÄTTELSE

ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN

OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Detta dokument innehåller även annan information än års-

redovisningen och koncernredovisningen och återfinns

på sidorna 1-22 samt 87-116. Den andra informationen

består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade

före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty-

relsen och verkställande direktören som har ansvaret för

denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-

cernredo-visningen omfattar inte denna information och

vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna

andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovis-ningen är det vårt ansvar att läsa den

information som identifieras ovan och överväga om in-

formationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt in-

hämtat under revisionen samt bedömer om informationen

i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-

ende denna information, drar slutsatsen att den andra

informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi

skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera

i det avseendet.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE

DIREKTÖRENS ANSVAR

Det är styrelsen och verkställande direktören som har an-

svaret för att årsredovisningen och koncernredovisning-

en upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt

årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis-

ningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören

ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer

är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och kon-

cernredovis-ning som inte innehåller några väsentliga fel-

aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-

redovisningen an-svarar styrelsen och verkställande di-

rektören för bedömningen av bolagets förmåga att fort-

sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,

om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta

verksamheten och att använda antagandet om fortsatt

drift. An-tagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om

styrelsen och verk-ställande direktören avser att likvidera

bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver-

kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat

övervaka bolagets finansiella rapportering.

VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastig-

heter uppgick den 31 december 2025 till 29 007 Mkr

och årets värdeförändringar till – 243 Mkr. Per balans-

dagen som avslutas 31 december 2025 har hela fast-

ighetsbeståndet värderats av extern värderare.

Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest

väsentliga posten i koncernens balansräkning. Vär-

dering till verkligt värde är till sin natur behäftat med

subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda

antaganden som ligger till grund för värderingarna kan

få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna

är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmo-

dellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kas-

saflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden

prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav

bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjor-

da transaktioner på marknaden. Med anledning av

de många antaganden och bedömningar som sker i

samband med värderingen av förvaltningsfastigheter

anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision.

En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet

framgår av not 14 Förvaltningsfastigheter samt not 3

Övriga väsentliga uppskattningar och bedömningar.

I vår revision har vi bland annat genomfört följande

granskningsåtgärder:

• Vi har utvärderat bolagets process för fastighetsvär-

dering, bland annat genom att utvärdera tillämpad

värderingsmetod och stickprovsvis granskat indata i

värderingarna.

• Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos de

externt anlitade värderingsexperterna.

• Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar

med bolagets värderingsansvariga och företagsledning.

• Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation.

• Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare

gjorda värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i

processen för fastighetsvärdering.

• Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revi-

sionsteamet granskat bolagets modell för fastighets-

värdering. Med stöd av dessa värderingsspecialister har

vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för

ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav,

långsiktig vakans, utgående hyra och driftkostnader.

• Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. Vårt

urval har främst omfattat de värdemässigt största fast-

igheterna i portföljen, samt fastigheterna med största

variationer i värde jämfört med föregående år.

• Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

REVISORNS ANSVAR

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att

årsredovis-ningen och koncernredovisningen som hel-

het inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att

lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-

den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är

ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och

god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter

kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rim-

ligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i årsredovisningen och kon-

cernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi profes-

sionellt omdöme och har en professionellt skeptisk in-

ställning under hela revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak

tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,

utformar och utför granskningsåtgärder bland annat ut-

ifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är

tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund

för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä-

sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än

för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter-

som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa-

tion eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in-

terna kontroll som har betydelse för vår revision för

att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss

om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper

som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl-

lande direktörens uppskattningar i redovisningen och

tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om

fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredo-visningen. Vi drar också en slutsats, med

grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns

någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana

händelser eller förhållanden som kan leda till betydan-

de tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksam-

heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig

osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa

uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisning-

en om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om så-

dana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet

om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra

slutsatser baseras på de revisions-bevis som inhäm-

tas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan

framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag

inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, struk-

turen och innehållet i årsredovisningen och koncern-

redovisningen, däribland upplysningarna, och om års-

redovisningen och koncernredovisningen återger de

underliggande transaktionerna och händelserna på ett

sätt som ger en rättvisande bild.

• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta

tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseen

de den finansiella informationen för företag eller af-

färsenheter inom koncernen som grund för att göra ett

uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar

för styrning, övervakning och genomgång av det revi-

sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte.

Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens

planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för

den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta-

gelser under revisionen, däribland de eventuella bety-

dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om

att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe-

roende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden

som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämp-

liga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten

eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen

fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest

betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och

koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedöm-

da riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför

utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.

Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida

inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning

om frågan.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

REVISIONSBERÄTTELSE

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

REVISIONSBERÄTTELSE

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING

OCH FÖRSLAGET TILL DISPOSITIONER AV

BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört

en revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning av Sveafastigheter AB (publ) för räkenskaps-

året 2025-01-01 – 2025-12-31 samt av förslaget till dispo-

sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar

styrelsens ledamöter och verkställande direktören an

svarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sveri-

ge. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnit-

tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-

tioner be-träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag

till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning

av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav

som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt-

ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet

och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för-

valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar

bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon-

cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets

organisation är utformad så att bokföringen, medelsför-

valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande

direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt sty-

relsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de

åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring

ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och

därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta

revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kun-

na bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande

direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet

mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagsla-

gen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-

sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt

uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet

bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen

garanti för att en revision som utförs enligt god revisions-

sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för-

summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i

Sverige använder vi professionellt omdöme och har en

professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi-

tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk-

ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet.

Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åt-

gärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha

särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom

och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åt-

gärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt

uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt utta-

lande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande

bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är

förenligt med aktiebolagslagen.

REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen har vi även utfört en granskning av att sty-

relsen och verkställande direktören har upprättat årsre-

dovisningen och koncernredovisningen i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rappor-

ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-

persmarknaden för Sveafastigheter AB (publ) för räken-

skapsåret 2025-01-01 – 2025-12-31.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det

lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats

i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-

tronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation

RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt

ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare

i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan-

de till Sveafastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har an-

svaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-

naden, och för att det finns en sådan intern kontroll som

styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvän-

dig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga fel

aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format

som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

gransk-ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att

Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller

dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är

ingen garanti för att en granskning som utförs enligt

RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till-

sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning

för revisionsföretag som utför revision och översiktlig

granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrk-

andeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att

företaget utformar, implementerar och hanterar ett sys-

tem för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder in-

hämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett

format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom

att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap-

porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de

delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram underla-

get i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ända-

målsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i

syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna

kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering

av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen vali-

dering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHT-

ML-format och en avstämning av att Esef-rapporten över

ensstämmer med den granskade årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-

räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten

har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av

Esef-förordningen.

REVISORNS GRANSKNING AV

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 31-37 och för att den är upprättad i

enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation

RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor-

ten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings-

rapporten har en annan inriktning och en väsentligt min-

dre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning

som en revision enligt International Standards on Auditing

och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysning-

ar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6

årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket sam-

ma lag är förenliga med årsredovisningens och koncern-

redovisningens övriga delar samt i överensstämmelse

med årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm utsågs

till Sveafastigheter ABs revisor av bolagsstämman den

20 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 29

september 2023.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

REVISIONSBERÄTTELSE

Stockholm den 23 mars 2026

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

Hållbarhetsredovisning

Sveafastigheter integrerar hållbarhet i kärnverksamheten för att minska klimat- och

miljöavtrycket och skapa trygga, attraktiva bostadsområden – en strategi som

stärker lönsamheten och långsiktigt aktieägarvärde.

INNEHÅLL

Introduktion 88

Om hållbarhets redovisningen 88

Hållbarhetsstyrning 88

Dubbel väsentlighetsanalys 89

Hantering av hållbarhetsrisker 89

Hållbarhetsmål 90

Miljö (E) 91

Klimatanpassning 91

Klimatpåverkan och energi 92

Biologisk mångfald 97

Cirkulär ekonomi 98

Socialt (S) 99

Medarbetare 99

Leverantörers hälsa och säkerhet 101

Hem för fler 102

Trygga hyresgäster och

bostadsområden

103

Styrning (G) 104

Affärsetik 104

Korruption och mutor 105

TCFD-tabell 106

Fördjupad information 107

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN

Sveafastigheter publicerar en frivillig hållbarhetsredovis

‑

ning som upprättas i linje med principer inspirerade av

Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Bola‑

get omfattas inte av årsredovisningslagens krav, CSRD eller

EU‑taxonomin för räkenskapsåret 2025. Bolaget redovisar

dock för 2025 frivilligt upplysningar enligt ESRS E1‑5 och

E1‑6. Dessa upplysningar är översiktligt granskade, se revi‑

sors utlåtande på sidan 110. Bolaget bevakar kontinuerligt

utvecklingen av regelverken och avser på sikt att anpassa

rapporteringen till EU‑taxonomins krav. Hållbarhetsredo‑

visningen baseras på den finansiella koncernstrukturen.

Klimatberäkningen följer principen operationell kontroll.

Hållbarhetsinformationen i denna rapport avser helår 2025

om inget annat anges. Koncernen etablerades 2024, vilket

innebär att en hållbarhetsredovisning för 2023 inte upprät‑

tades, och jämförelsetal begränsas till 2024. Redovisningen

omfattar hållbarhetspåverkan i samtliga delar av Sveafast‑

igheters värdekedja.

HÅLLBARHETSSTYRNING

Hållbarhetsarbetet planeras, styrs och följs upp i enlighet

med Sveafastigheters organisationsstruktur, med tydlig

ansvarsfördelning och fastställda befogenheter som reg‑

leras i bolagets ledningssystem. Ledningssystemet består

av policyer, riktlinjer, övergripande och nedbrutna mål samt

handlingsplaner. Den årliga affärsplaneringen resulterar i

tydliga och förankrade planer för hur alla delar av verksam‑

heten ska drivas. I planerna inkluderas mål inom miljö (E),

socialt (S) och styrning (G). Uppföljning av affärsplanen

görs löpande under året. Beskrivningen av Sveafastigheters

affärsmodell finns på sidan 9.

Utöver det styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer

och regelverk samt vägleds av följande externa respek

‑

tive interna ramverk.

Vägledande externa ramverk

• FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDGs)

• Parisavtalet

• OECD:s riktlinjer för multinationella företag

• FN:s vägledande principer för affärsetik och mänsk‑

liga rättigheter

• Internationella arbetsorganisationen ILO:s kärnkon‑

ventioner, policyer och riktlinjer

Vägledande interna ramverk

• Uppförandekod för medarbetare

• Uppförandekod för leverantörer

• Hållbarhetspolicy

• HR‑policy

• Visselblåsarpolicy

• Anvisning arbete mot arbetslivskriminalitet och med

arbetsmiljö i projekt

Lagar, riktlinjer, regelverk samt interna och externa ramverk

BETYDANDE FUNKTIONER FÖR SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSSTYRNING

Organisationsstrukturen för hållbarhetsstyrningen framgår i figuren nedan. För fullständig bolagsstyrning se

sidorna 31‑33. Styrelsens revisionsutskott hanterar uppföljning av plan för utveckling av hållbarhetsrapportering.

Se presentation av styrelsemedlemmar på sidorna 34‑35 och tabell över styrelsens sammansättning i Not 8 i

koncernens noter.

Hållbarhetsråd (VD, ledningsgrupp samt hållbarhetschef)

Styrelse

Chef

Nyproduktion

Chef

Förvaltning

Teknisk chef

Chef

Social hållbarhet

Stab (HR‑chef,

Bolagsjurist, CFO)

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS

Sveafastigheter genomförde under hösten 2024 en dub‑

bel väsentlighetsanalys med syfte att identifiera bolagets

väsentliga hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsrådet genomförde

den dubbla väsentlighetsanalysen och förankrade resul‑

tatet i styrelsen. Sammanlagt identifierades tio väsentliga

hållbarhetsfrågor för Sveafastigheter. Utfallet finns samlat i

föregående års årsredovisning. De väsentliga frågorna styr

innehållet i Sveafastigheters hållbarhetsredovisning och

hållbarhetsarbetet framåt, och återfinns på kommande sida

under Hållbarhetsmål. De materiella och finansiella påver‑

kansfaktorerna återfinns i respektive avsnitt.

Under 2025 genomfördes en översyn av resultatet för

att bedöma om den dubbla väsentlighetsanalysen fortfa‑

rande var aktuell. I samband med detta analyserades om

förändrade omvärldsfaktorer medför behov av att inkludera

ytterligare hållbarhetsfrågor. Analysen från 2024 bedöm‑

des fortsatt vara aktuell. Två områden lyftes för fördjupad

bevakning: risken för dricksvattenbrist, aktualiserad av

sommaren 2025 års värmebölja, samt behovet av ökad

beredskap vid kris eller krig.

Sveafastigheters värdekedja och mest väsentliga intres‑

senter består i huvudsak av leverantörer (uppströms aktivi‑

teter), medarbetare, ägare (den egna verksamheten) och

hyresgäster och samhället (nedströms aktiviteter). Svea‑

fastigheter för löpande dialoger med dessa intressenter

genom bland annat möten och enkäter.

HANTERING AV HÅLLBARHETSRISKER

Hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker och möj‑

ligheter, hanteras i linje med övriga affärs‑ och verksam‑

hetsrisker, se sidorna 29‑30.

Identifierade klimatrelaterade finansiella risker och möj‑

ligheter redovisas i linje med TCFD:s rekommendationer

på sidan 91.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

HÅLLBARHETSMÅL

Sveafastigheter främjar hållbarhet i hela verksamheten och värdekedjan. Det övergripande målet är att tillhanda‑

hålla långsiktigt hållbara, trivsamma och trygga boendemiljöer. Under 2024 initierades arbetet med att definiera

ett övergripande mål och ett tillhörande mätetal per väsentlig hållbarhetsfråga. Arbetet utvecklades vidare under

2025, då förslag till klimatmål togs fram samt mål för biologisk mångfald fastställdes. Validering av klimatmålen

pågår hos SBTi.

Väsentlig

hållbarhetsfråga

Övergripande mål

(löpande om inget annat år anges)

Utfall 2025 (2024 där data

finns)

Mer

information

Miljö (E)

Klimatanpassning

(ESRS E1)

Hela fastighetsportföljen ska vara

klimatanpassad och klara av att

bemöta klimatrisker år 2030.

97 % (97 %) av portföljen

bedöms klara av att bemöta

klimatrisker efter klimatan‑

passningsåtgärder.

91‑92

Klimatpåverkan och

energi (ESRS E1)

Planerade klimatmål enligt SBTi Buil‑

dings är i en valideringsprocess hos

SBTi och förväntas fastställas under

2026.

Förvaltning ‑ driftsutsläpp i

användningsskedet:

‑ 4 % förändring i CO2e/kvm

sedan basår 2024

Nyproduktion ‑ inbäddade

utsläpp från byggnation:

‑12 % förändring i CO2e/kvm

sedan basår 2024

92‑96

Biologisk mångfald

(ESRS E4)

Åtgärder för biologisk mångfald ska

vara implementerade på samtliga

fastigheter med hög potential

senast år 2030.

n/a, mål gäller från 2026 97

Cirkulär ekonomi

(ESRS E5)

Minst 70 % av icke‑farligt avfall från

byggarbetsplatser ska förberedas

för materialåtervinning.

90 % av icke‑farligt avfall från

byggarbetsplats har förberetts

för materialåtervinning, mätt

som sorteringsgrad.

Socialt (S)

Medarbetare

(ESRS S1)

Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska

överstiga branschgenomsnittet.

Sveafastigheters genomsnitt

i medarbetarundersökningar:

24 (25)

Branschgenomsnitt: 27

99‑101

Leverantörers hälsa

och säkerhet

(ESRS S2)

Noll allvarliga personskador

och noll dödsfall ska inträffa på

Sveafastigheters anläggningar.

Allvarliga olyckor: 2 (0)

Olyckor med dödlig utgång: 0

(0)

101

Hem för fler

(ESRS S3)

Alla nyproduktionsprojekt ska

utformas för att möta de sociala

behov som identifierats i en socialt

värdeskapande analys.

100 % av nyproduktionsprojekt

har utformats för att möta de

sociala behov som identifierats

i en socialt värdeskapande

analys.

102

Trygga hyresgäster

och bostadsområden

(ESRS S4)

Sveafastigheters bostadsområ‑

den ska upplevas som tryggare än

branschmedelvärdet.

Sveafastigheters resultat i

trygghetsundersökning: 78,9 %

(78,7 %)

Branschmedelvärde:

80,6 % (79,4 %)

103

Styrning (G)

Affärsetik

(ESRS G1)

Alla medarbetare och

samarbetspartners ska förstå, anta

och följa respektive uppförandekod.

63 % av nya leverantörer har

signerat uppförandekoden.

104

Korruption och mutor

(ESRS G1)

Ingen form av korruption ska

förekomma.

0 (0) bekräftade fall av

korruption och mutor.

105

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

KLIMATANPASSNING

Klimatanpassning stärker motståndskraften i både samhället

och fastighetsportföljen. Investeringar i klimatanpassnings‑

åtgärder minskar fysiska och omställningsrelaterade risker

och bidrar samtidigt till att begränsa framtida reparations‑

kostnader och värdeminskning.

En årlig klimatriskanalys genomförs för hela fastighetsport‑

följen. För 2025 gjordes en övergripande klimatriskanalys

baserad på en fördjupad klimatriskanalys som gjordes

2024. Analysen bygger på historiska väderdata, framtida

klimatscenarier samt lokala sårbarhetsfaktorer. Resultaten

integreras i den övergripande riskhanteringen enligt Task

Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD):s

rekommendationer och kompletteras vid behov med fast‑

ighetsspecifika analyser. Se TCFD‑tabell på sidan 106.

Bedömningen omfattar kort (ett år), medellång (fem år) och

lång sikt (25 år). Den utgår från IPCC:s scenarier RCP 2.6,

en omställningsintensiv utvecklingsbana i linje med Pari‑

savtalet, och RCP 8.5 som innebär betydande fysiska risker

vid oförändrade utsläpp. Detta sammantaget ger ett robust

beslutsunderlag som stärker portföljens motståndskraft och

långsiktiga värde.

Hållbarhetsredovisning

Miljö (E)

Utfall klimatriskanalys 2025

Andelen av portföljen som är klimatanpassad och

rustad för att hantera identifierade klimatrisker är i

stort sett oförändrad jämfört med föregående år. Min‑

dre variationer förklaras av förändringar i portföljens

värdefördelning.

Akuta klimatrelaterade risker, såsom extrem neder‑

börd, översvämningar och stormar, bedöms fortsatt

att vara låga, även om enstaka fastigheter kan påver‑

kas på längre sikt. Även kroniska risker, exempelvis

stigande havsnivåer och högre medeltemperaturer,

klassas som låga. Tidiga och riktade investeringar i

klimatanpassning minskar risken för framtida repara‑

tionskostnader, driftstörningar och värdeminskning.

Samtidigt ökar fokus på omställningsrisker kopplade till

nya regelverk, teknikutveckling och skärpta förvänt‑

ningar från investerare. Kommande EU‑krav innebär att

fastigheter som inte energieffektiviseras i tid kan med‑

föra ökade kostnader och förlorad konkurrenskraft.

Enligt det reviderade Energiprestandadirektivet (EPBD)

ska primärenergianvändningen i bostäder minska med

minst 16 procent till 2030 och med 20–22 procent till

2035.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

AKTIVITETER:

• I arbetet med att ta fram nya detaljplaner för nypro‑

duktion görs utredningar för att undvika platser med

höga klimatrisker samt att förebygga fysiska risker.

Förebyggande åtgärder kan exempelvis utgöras av

fördröjningsmagasin under mark där översvämnings‑

risk identifierats.

• Sveafastigheter arbetar systematiskt med att sänka

primärenergianvändningen i hela beståndet. Arbetet

inriktas särskilt på fastigheter med hög energiförbruk‑

ning och omfattar både energieffektiviseringsåtgärder

och utvärdering av möjligheter till lokal produktion

av förnybar energi. Dessa insatser bedöms stärka

fastigheternas långsiktiga ekonomi, konkurrenskraft

och marknadsvärde.

• Under året har en grundläggande struktur och förstå‑

else för klimatrisker etablerats inom förvaltningsor‑

ganisationen. Alla förvaltare genomgick en grund‑

läggande utbildning och förvaltare för de berörda

fastigheterna genomgick en fördjupad utbildning

inom klimatriskanpassning.

• I samband med framtagandet av nya klimatmål har

hänsyn tagits till Carbon Risk Real Estate Monitor

(CRREM), då SBTi Buildings utvecklats i samarbete

med CRREM och baseras på gemensamma 1,5‑gra‑

dersbanor för fastighetssektorn.

• Under året uppdaterades bolagets energimål för att

tydligare svara mot EPBD, se avsnitt Klimatpåverkan

och energi.

• Kommande år intensifieras arbetet med att åtgärda

fysiska klimatrisker i fastighetsbeståndet.

KLIMATPÅVERKAN OCH ENERGI

Fastighetssektorn har en betydande klimatpåverkan, vil‑

ket gör minskade växthusgasutsläpp och effektiv energi‑

användning centralt. Det är också viktigt ur ett kommande

regelverksperspektiv. Genom riktade investeringar i

beståndet minskar utsläppsintensiteten samtidigt som den

operativa effektiviteten och det långsiktiga värdet stärks.

AKTIVITETER

Löpande:

• Bolaget mäter växthusgasutsläpp inom scope 1, 2

och 3 enligt GHG‑protokollet och förbättrar fortlö‑

pande datakvaliteten, till exempel med att höja ande‑

len primärdata där detta är möjligt.

• Förvaltningen arbetar systematiskt för att sänka

energianvändningen med särskilt fokus på byggnader

med lägst prestanda, stödd av databaserade rutiner

och digitala verktyg.

• Löpande energieffektivisering, exempelvis installation

av solceller, optimerad ventilation, förbättrad takiso‑

lering och vattenbesparande åtgärder genomförs.

Artificiell intelligens (AI) har under året installerats i

100 fastigheters undercentraler. AI‑styrning medför

att jämnare inomhusklimat uppnås samtidigt som den

totala energianvändningen minskar och driftkostna‑

derna sänks. El från förnybara källor prioriteras där det

är möjligt.

• Vid renoveringar prioriteras material med låg klimatpå‑

verkan och transporter minimeras.

• Koncernen deltar i branschinitiativ som HS30 och

Klimatarena Stockholm för att påskynda utsläpps‑

minskningar genom samverkan och kunskapsdelning.

2025:

• Under året togs viktiga steg mot att fastställa klimat‑

mål enligt SBTi Buildings: formellt åtagande gjordes,

styrelsen beslutade om inriktning och arbetet med

validering inleddes. SBTi är ett globalt ramverk för

klimatmål i linje med Parisavtalets 1,5‑gradersmål. Kri‑

terierna för bygg‑ och fastighetssektorn (’Buildings’)

publicerades 2024, omfattar scope 1, 2 och 3 och

harmoniserar med Carbon Risk Real Estate Monitor

(CRREM). Målen baseras på intensitetsmått och mäts

från basåret 2024.

• Färdplanen för utsläppsminskningar uppdaterades

inom både förvaltning och nyproduktion för att nå de

nya föreslagna klimatmålen.

• Nya energimål antogs för att stödja bolagets kli‑

matstrategi och mot bakgrund av bedömda regu‑

latoriska förändringar på EU‑nivå, inklusive EPBD:

Byggnader i energiklass F och G ska, där det är

ekonomiskt försvarbart, uppnå minst klass E senast

2030. Därutöver ska energiklassen förbättras med

minst ett steg i majoriteten av beståndet.

Mål och utfall: Klimatanpassning

Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030.

Mål 2030

Utfall 2025

efter klimatanpassningsåtgärder

Utfall 2025

före klimatanpassningsåtgärder

Andel av portföljen som är

klimatanpassad och klarar av

att bemöta klimatrisker

100 % 97 % (97 %) 95 % (96 %)

Med hela fastighetsportföljen menas fastigheter i förvaltning och nyproduktion. Andel av portfölj avser andel av marknadsvärde. Externa verktyg har använts

för att identifiera och beräkna den finansiella påverkan av fysiska risker och omställningsrisker.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Mål och utfall: Klimatpåverkan och energi

Planerade klimatmål enligt SBTi Buildings är i en valideringsprocess hos SBTi och förväntas fastställas under 2026.

Utfall 2025

Förvaltning ‑ driftsutsläpp i användningsskedet* ‑ 4 % förändring i CO2e/kvm sedan basår 2024

Nyproduktion ‑ inbäddade utsläpp från byggnation** ‑12 % förändring i CO2e/kvm sedan basår 2024

* CO2e/kvm Atemp: Inbegriper utsläpp från el och värme. Whole building‑principen tillämpas, vilket betyder att utsläpp från hela byggnaden ska räknas –

både från fastighetsägare och hyresgästers energianvändning. Beräkningen bygger på relevanta delar av scope 1, 2 och 3. Atemp beräknad som schablon.

** CO2e/kvm BTA. Utfallet baseras på klimatdeklarationer men inbegriper därutöver en utökad systemgräns som omfattar en schablon för installationer

och inredning i enlighet med SBTi Buildings definition. Utfallet beräknas som genomsnitt för alla fastigheter som blivit tekniskt färdigställda under året. Det

absoluta talet redovisas under Scope 3 i GHG‑tabellen.

• Under året investerades 71 mkr i projekt för att för‑

bättra energiprestandan. En fastighet konverterades

från gas till fjärrvärme.

• Samarbeten för klimatsmarta lösningar inleddes, inklu‑

sive initiativet ’Noll betongspill’, läs mer på sidan 12.

Fokus framåt:

• Vid en jämförelse mellan basåret 2024 och utfallet

för 2025 kan en minskning konstateras inom både

förvaltning (driftsutsläpp i användningsskedet) och

nyproduktion (inbäddade utsläpp från byggnation).

• De totala utsläppen inom förvaltningen är i huvudsak i

nivå med basåret. Utfallet visar samtidigt en minskad

fjärrvärmeförbrukning. Utvecklingen analyseras vidare

inom ramen för bolagets ordinarie uppföljningspro‑

cesser. Genomförandet av energieffektiviseringsin‑

vesteringar och uppföljning av dessa sker enligt plan

och är en viktig del i bolagets långsiktiga arbete för

att minska utsläppen.

• Utfallet för nyproduktionen visar en tydlig minskning.

En bidragande orsak till detta är att de färdigställda

byggnaderna inte inkluderade garage eller källare,

vilket normalt är byggnadsdelar med höga utsläppsni‑

våer. Kommande år förväntas dessa inslag öka, vilket

innebär att ett fortsatt och förstärkt arbete krävs för

att kunna nå klimatmålen.

• Inom förvaltningen prioriteras fortsatt energieffektivi‑

sering, övergång till förnybara uppvärmningslösningar

och en fossilfri energiförsörjning. Arbetet fokuserar

på att förbättra fördelningen av energiklasser i linje

med energimålet. För aktuell fördelning, se tabell

nedan.

• Inom nyproduktion ska klimatkraven gentemot entre‑

prenörer skärpas. Material‑ och designval optimeras

och utvecklingen ska aktivt följas för att skala upp

resurseffektiva och klimatminimerande lösningar i takt

med branschens tekniska framsteg.

Fördelning av fastigheter per energiklass

2025 2024

Energiklass

Andel av area,

Andel av

marknadsvärde, %

Andel av

area, %

Andel av

marknadsvärde, %

1 1

18 10 17

C 9 11 7 9

D 27 25 25 22

E 34 29 34 29

F 15 13 16 13

G 2 2 3 2

Pågående deklarationer 1 2 5 7

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

NYCKELTAL VÄXTHUSGASUTSLÄPP OCH ENERGI (ESRS E1-6)

Avgränsningar, datakällor och beräkningsmetoder framgår av tabellen Grund för beräkning av växthusgasutsläpp

på sidorna 107‑109. Klimatberäkningen följer principen operationell kontroll.

Växthusgasutsläpp (

ton CO2e) enligt GHG-protokollet

I tabellen presenteras omarbetade/kompletterade siffror för 2024. En förskjutning har skett mellan vissa

kategorier från 2024 till 2025 på grund av att delar av beståndet har gått från extern till intern förvaltning.

Biogena utsläpp redovisas separat, se tabell sidan 95.

Utfall

2025 Basår 2024

Scope 1

Tjänstebilar 314 251

Fossila bränslen för uppvärmning 211 299

Egenproducerad icke‑bränslebaserad förnybar energi 0 0

Andel scope 1- växthusgasutsläpp från reglerade utsläppshandelssystem n/a n/a

Scope 2, marknadsbaserad metod

Elektricitet 557 500

Fjärrvärme 4 601 4 907

Scope 2, platsbaserad metod

Elektricitet 147 145

Fjärrvärme 4 601 4 907

Scope 3

Köpta tjänster och varor 1 542 2 282

Kapitalvaror (nyproduktion och projekt i förvaltning)* 8 503 18 682

Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2 4 332 4 510

Avfall (från kontor och avloppsvatten) 196 195

Affärsresor 137 73

Anställdas pendling 104 101

Användning av sålda produkter (el, fjärrvärme och köldmedieläckage i fastigheter

som förvaltas åt annan part)

3 083 3 110

Uthyrda tillgångar (hyresgästernas verksamhetsel och gas) 1 151 1 137

Summa scope 1 och 2, marknadsbaserad 5 683 5 957

Summa scope 1 och 2, platsbaserad 5 272 5 603

Summa scope 3 19 048 30 090

Summa scope 1, 2 och 3, marknadsbaserad 24 731 36 047

Summa scope 1, 2 och 3, platsbaserad 24 320 35 693

Utsläppsintensitet scope 1 och 2, marknadsbaserad CO2e / kvm (BOA/LOA) 5,6 5,9

Utsläppsintensitet, scope 1 och 2, platsbaserad CO2e / kvm (BOA/LOA) 5,2 5,6

Utsläppsintensitet scope 1, 2 och 3, marknadsbaserad per omsättning 16,1 n/a**

Utsläppsintensitet scope 1, 2 och 3, platsbaserad per omsättning 15,8 n/a**

*För nyproduktion redovisas klimatpåverkan det år nybyggnationen färdigställs tekniskt. För 2024 omfattades sex projekt, för 2025 två projekt.

**Redovisas från och med år 2025, koncernen bildades under 2024.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Biogena utsläpp (tCO2e) per scope (ESRS E1-6)

Biogena utsläpp redovisas separat per scope och ingår inte i ovan redovisade totalsum‑

mor för CO2e.

2025 2024

Scope 1 21 17

Scope 2, marknadsbaserad metod 15 189 15 870

Scope 2, platsbaserad metod 15 972 16 674

Scope 3 7 721 7 738

Till följd av begränsningar i tillgängliga emissionsfaktorer för transaktionsdata finns kategorier i scope 3 där biogena utsläpp inte kan beräknas fullständigt.

Estimat har ej beräknats för dessa.

Energiintensitet per omsättning*

Fastighetssektorn definieras som en sektor med stor klimatpåverkan, därför inkluderas Sveafastigheters energi‑

förbrukning och totala nettoomsättning i nyckeltalet energiintensitet.

2025 MWh MSEK MWh / MSEK

Total energianvändning från verksamhet i sektorer med hög

klimatpåverkan per nettoomsättning i sektor med hög klimatpå‑

verkan

122 241 1 536 80

*Se Not 5 Rörelsesegment för nettoomsättning.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Energikonsumtion och energimix (ESRS E1-5)

2025

Energikonsumtion från kol och kolprodukter (MWh) 0

Energikonsumtion från råolja och petroleumprodukter

(MWh)

1 195

Energikonsumtion från naturgas (MWh) 1 042

Energikonsumtion från andra fossila källor (MWh) 0

Energikonsumtion från inköpt eller förvärvad elektricitet,

värme, ånga, kylning från fossila källor (MWh)

16 850

Total fossil energikonsumtion (MWh) 19 087

Andel fossila källor i total energikonsumtion (%) 16 %

Energikonsumtion från kärnenergikällor (MWh) 4 912

Andel kärnenergikällor i total energikonsumtion (%) 4 %

Bränslekonsumtion från förnybara källor (MWh) 57

Energikonsumtion från köpt eller förvärvad elektricitet,

värme, ånga, kyla från förnybara källor (MWh)

96 247

Energikonsumtion från egenproducerad icke bränslebase‑

rad från förnybara källor (MWh)

1 939

Total energikonsumtion från förnybara källor (MWh) 98 243

Andel förnybara källor i total energikonsumtion (%) 80 %

Total energikonsumtion (MWh) 122 241

Energikonsumtionen avser scope 1 och 2. Förbrukning av egenproducerad icke‑bränslebaserad förnybar energi avser energi från solceller. Konsumtionen

antas motsvara den estimerade produktionen. Schablonfördelning av energimix har använts för bilar, fjärrvärme och el som inte köpts inom ramen för

leverantörsavtal för förnybar el. Schablonen är framtagen av extern part enligt följande.

Fördelningen för el baseras på AIB (Association of Issuing Bodies) 2024: Andel förnybara källor: 50,7 %; Andel kärnenergikällor: 32,5 %; Andel fossila källor:

16,8 %.

Fördelning av fjärrvärme baseras på statistik från Energimyndigheten: Andel förnybara källor: 79,1 %; Andel kärnenergikällor: 3,1 %;

Andel fossila källor: 17,7 %.

Fördelning el från förnybara källor

Sveafastigheter strävar efter att köpa 100 procent el från förnybara källor. Under 2025 köptes el från förnybara källor

för majoriteten av beståndet och för dessa var fördelningen på energikällor vatten 83 procent, vind 14 procent

och bio 3 procent. Sveafastigheter handlar inte direkt med ursprungsgarantier utan köper certifierad förnybar el

av leverantör/producent.

Egenproducerad energi från solceller

Sveafastigheter har solceller på del av fastighetsbeståndet. Under 2025 estimeras produktionen till 1 939 MWh.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

BIOLOGISK MÅNGFALD

Fastighetssektorn påverkar biologisk mångfald genom

exploatering och användning av naturresurser, både upp‑

ströms och vid nyproduktion. Sveafastigheter är beroende

av råmaterial och ekosystemtjänster, vilket gör ansvarsfull

hantering väsentlig. Reglerade tillståndsprocesser, inklusive

miljökonsekvensbeskrivningar där så krävs, ställer höga

krav. Åtgärder som stärker biologisk mångfald i utemiljöer

bidrar till fungerande ekosystem och kan samtidigt stödja

långsiktigt fastighetsvärde.

AKTIVITETER

Löpande:

• Vid framtagande av nya detaljplaner genomförs

artskyddsutredningar och miljökonsekvensbeskriv‑

ningar när det bedöms relevant, i syfte att analysera

och minimera påverkan på biologisk mångfald.

2025:

• Under året togs ett strategiskt steg för att integrera

biologisk mångfald i förvaltningen av bostadsbestån‑

det. Arbetet baserades på en kartläggning, segmen‑

tering och en metodik framtagen tillsammans med

extern expertis. Detta ger ett praktiskt genomförbart

angreppssätt med fokus på både miljönytta och

affärsvärde.

• Biologisk mångfald integrerades i de nya hållbarhets‑

kriterierna för inköp inom förvaltning.

• Sveafastigheter har lyft frågan om biologisk mångfald

i värdekedjan inom nyproduktion, se avsnitt ”Trä vs.

Betong”.

Fokus framåt:

• Arbetet ska integreras i befintliga processer. Insatser

prioriteras initialt i fastigheter med hög potential, var‑

efter tillämpningen ska skalas upp stegvis i beståndet

för att säkerställa kvalitet, kostnadseffektivitet och

miljönytta.

Mål och utfall: Biologisk mångfald

Åtgärder för biologisk mångfald ska vara implementerade på samtliga fastigheter med hög potential senast år 2030.

Mål 2030 Utfall 2025 Utfall 2024

Andel av fastigheter med hög potential som har

implementerat åtgärder för biologisk mångfald

100 % n/a, mål gäller från 2026 ‑

Hög potential avser fastigheter med hög till mycket hög potential för biodiversitetsåtgärder, exempelvis större obebyggda ytor.

Trä vs. Betong – Fakta för hållbara beslut

Sveafastigheter initierade studien Trä vs. Betong med

målet att skapa ett faktabaserat underlag för materialval

i nyproduktion. Under året publicerades de första två

delrapporterna, vilket väckte stort intresse i branschen.

Studien omfattar fem delar och utgår från två likvärdiga

hyresrättsprojekt i Vallentuna – ett med trästomme och

ett med betongstomme. Syftet är att identifiera vilket

material som ger störst hållbarhetsnytta ur ett helhets‑

perspektiv, där även biologisk mångfald inkluderas i

livscykelanalyser.

Biologisk mångfald är en av de mest kritiska planetära

gränserna och en kategori som bygg‑ och fastighets‑

branschen påverkar i hög grad, men som sällan beaktats

i klimatberäkningar. Genom att bredda analysen bortom

växthusgasutsläpp tog Sveafastigheter ett viktigt steg

mot mer heltäckande hållbarhetsbedömningar.

Den första delrapporten, framtagen av Plant, visade

att trästommen initialt framstod som det mest hållbara

alternativet. I den andra delen, utförd av IVL Miljöinstitu‑

tet, modellerades mer avancerade scenarier. Resultaten

visade att träbyggnadsscenarier har högst total påver‑

kan på biologisk mångfald, främst till följd av markan‑

vändning i skogsbruket. Samtidigt framgick att klimat‑

förbättrad betong kan minska denna påverkan avsevärt.

I det mest ambitiösa scenariot uppvisade byggnaden

med betongstomme den lägsta potentiella biodiversi‑

tetspåverkan, även om vissa klimatvinster motverkas av

ökningar i andra kategorier.

Det är viktigt att understryka att resultaten är preli‑

minära och att fortsatt utveckling av datakvalitet och

mätmetoder krävs för full tillförlitlighet. Studien ger dock

värdefulla insikter som stärker Sveafastigheters förmåga

att fatta långsiktigt hållbara investeringsbeslut.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

CIRKULÄR EKONOMI

Fastighetssektorn är resursintensiv, särskilt vid nyproduk‑

tion och renoveringar. Avfall uppkommer vid nyproduktion,

inom förvaltning samt från hyresgäster. Sveafastigheter

arbetar för att öka återvinning och främja återbruk samt

minska avfallsmängder. Genom cirkulära materialflöden

och resurseffektiva processer stärks både miljönytta och

långsiktig hållbarhet.

AKTIVITETER

Löpande:

• Inom nyproduktion prioriteras resurseffektiv använd‑

ning av material, och möjligheten till återbruk utreds

systematiskt i varje projekt.

• Inom förvaltningen minimeras materialåtgång genom

att byggdelar i gott skick återanvänds i kommande

underhållsåtgärder.

• Inom nyproduktion arbetar bolaget med definierade

mål och uppföljning av sorteringsgrad av avfall på

byggarbetsplatser. Sveafastigheter ställer krav och

följer upp data från källsorteringen, medan entrepre‑

nören ansvarar för källsorteringen.

• För att underlätta hyresgästernas källsortering förbätt‑

ras funktion och utformning av miljörummen.

2025:

• Under året inleddes ett samarbete med en entre‑

prenör och en betongleverantör med målet att nå

noll betongspill i nyproduktionsprojekt. Överbliven

betong ska användas i andra gjutningar på byggar‑

betsplatsen eller återföras till fabriken för tillverkning

av nya betongblock.

• Rapportering avseende avfall samlades in från flera

totalentreprenörer. Fokus lades därefter på ett repre‑

sentativt, pågående projekt för att stärka den interna

förståelsen och dialogen med totalentreprenören.

• Gällande hyresgästers avfall infördes fastighetsnära

insamling i utvalda fastigheter. Parallellt genomfördes

en nulägesanalys av avfallshanteringen för att för‑

bättra servicen och framtidssäkra avfallslösningarna.

Fokus framåt:

• Målen inom cirkulär ekonomi ska breddas för att

omfatta fler relevanta aspekter. Under 2026 ska ett

pilotprojekt genomföras där en lägenhet renoveras

med återbrukat material.

• Kravställningen kopplad till materialåtervinning ska

stärkas i linje med EU‑taxonomins kriterier. Fördjupad

dialog med entreprenörer prioriteras för att säkerställa

kvalitetssäkrad data om avfallshantering. Åtgärden

möjliggör uppföljning av sorteringsgrad på byggar‑

betsplatser och stärker transparensen i den cirkulära

värdekedjan.

Mål och utfall: Cirkulär ekonomi

Minst 70 procent av icke‑farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning.

Mål 2030 2025 2024

Andel icke‑farligt avfall från byggarbetsplats som förberetts för

materialåtervinning, mätt som sorteringsgrad

70 % 90 % ‑

Utfall avser sorteringsgrad för 2025 från Solhusen, ett pågående nyproduktionsprojekt. Nyckeltalet baseras på totalentreprenörens rapportering.

Återvinningsgrad av avfall från byggarbetsplatser

Återvinningsgrad, procent 2025

Materialåtervinning 28,3

Anläggningsändamål 10,1

Energiåtervinning 53,7

Bortskaffning 0,6

Övrigt 0,1

Osorterat 7,3

Utfall avser återvinningsgrad för 2025 för Solhusen, ett pågående nyproduktionsprojekt. Nyckeltalet baseras på avfallsentreprenörens rapportering.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

MEDARBETARE

En god arbetsmiljö är central för att attrahera och behålla

kompetens i bolaget. Medarbetarna arbetar inom fastig‑

hetsförvaltning, nyproduktion och stödjande funktioner,

där rollerna spänner från operativa tjänster till projektut‑

veckling och administrativa specialistfunktioner. Bolagets

målsättning är att säkerställa rättvisa arbetsvillkor, en säker

arbetsmiljö och goda möjligheter till utveckling.

AKTIVITETER

Säkra anställningar, arbetstid och löner

• Medarbetare erbjuds konkurrenskraftiga och rättvisa

löner samt förmåner, aldrig under lagstadgad minimilön.

• Lönerevision genomförs årligen enligt kollektivavtal

och etablerade processer.

• Samtliga anställningar regleras genom formella avtal

och rekryteringsprocesserna följer standardiserade

rutiner för transparens och rättvisa.

Dialog med medarbetare och fackliga förhandlingar

• Bolaget upprätthåller en konstruktiv dialog med

medarbetare och fackliga parter. Sveafastigheter res‑

pekterar rätten till facklig anslutning och delaktighet i

förhandlingar.

• Majoriteten omfattas av kollektivavtal och alla väsent‑

liga förändringar förhandlas. Andel anställda som

omfattas av kollektivavtal uppgick till 91 procent.

Balans mellan arbete och fritid

• Bolaget främjar en hållbar arbetsmiljö genom att följa

lagstadgade arbetstider och kollektivavtal.

• Rutiner för övertid tillämpas, och HR följer regelbun‑

det upp arbetsbelastning tillsammans med chefer för

att säkerställa hållbara balans.

Arbetsmiljö

• Arbetsmiljöarbetet styrs av lagar och interna policys.

• Skyddskommittén möts kvartalsvis för att analysera

olycksfall och risker.

• Medarbetare involveras genom pulsundersökningar

och dialoger, vilket ger insikter som ligger till grund

för förbättringar.

Jämställdhet och lika lön

• Årliga lönekartläggningar genomförs för att säker‑

ställa rättvisa löner och lika villkor. Skillnader som kan

kopplas till diskrimineringsgrunder tolereras inte och

åtgärdas omgående.

• Rekrytering sker med målet om jämställdhet, mång‑

fald och att öka kunskapen i bolaget.

Utbildning och kompetensutveckling

• Utbildningssatsningar genomförs med fokus på res‑

pektive yrkesroll samt ledarskapsfrågor.

• Medarbetarsamtal genomförs årligen för att främja

resultatorientering, utveckling och en god arbets‑

miljö.

Inkludering och mångfald

• Bolaget arbetar aktivt för en arbetsmiljö fri från

diskriminering och trakasserier. Incidenter hanteras

skyndsamt och det finns en visselblåsarfunktion för

att säkerställa trygg rapportering.

• Under året utdömdes 0 kr böter eller straff, vilket

indikerar väl fungerande processer.

Personlig integritet och informationssäkerhet

• Medarbetarnas personliga integritet skyddas genom

GDPR‑anpassade system och en tydlig informations‑

säkerhetspolicy.

Fokus framåt

• Arbetet för att stärka medarbetarnöjdheten ska fort‑

sätta, bland annat genom utveckling av organisatio‑

nens strukturer, roller och kompetenser.

• Rekryteringsprocesserna ska vidareutvecklas och

digitaliseringen av centrala HR‑processer ska inten‑

sifieras för att skapa tydliga och enhetliga arbetssätt

samt stärka medarbetarupplevelsen.

Hållbarhetsredovisning

Socialt (S)

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Mål och utfall: Medarbetare

Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska vara över branschgenomsnittet.

Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024

Genomsnitt resultat i årets

medarbetarundersökningar

Högre än branschgenomsnittet: 27 24 25

eNPS (Employee Net Promoter Score) är en vedertagen metod för att mäta medarbetarnöjdhet och speglar i vilken grad medarbetare rekommenderar

organisationen som arbetsplats. Skalan sträcker sig från –100 till +100.

NYCKELTAL MEDARBETARE

Data har sammanställts främst från löne‑ och personalsystem och avser egna medarbetare.

Samtliga egna medarbetare är placerade i Sverige.

Koncernens personalomsättning var 23 (13) procent. Av detta stod kvinnor för 8 (4) procent och män för 15

(9) procent.

Anställda

2025

Antal, st

2024

Antal, st

2025

Andel

2025

20 – 29 år

2025

30 – 49 år

2025

50 – år

Alla anställda 187 180 33 97 57

Andel, %

18% 52% 30%

Kvinnor

78 75 42% 13 44 21

Män 109 105 58% 20 53 36

Chefer 33 27 0 18 15

Andel, % 0% 55% 45%

Kvinnor 16 13 48% 0 7 9

Män

17 14 52% 0 11 6

Ledningsgrupp 8 4 0 3 5

Andel, % 0% 38% 63%

Kvinnor

5 2 63% 0 2 3

Män 3 2 38% 0 1 2

Antal anställda avser personer som har anställning per 2025.12.31 exklusive timanställda. Chefer definieras som anställda som har ett personalansvar. I antal

anställda ingår inte timanställda eller sommarjobbare. Koncernen hade tre timanställda per 2025.12.31 och under sommarperioden 55 sommarjobbare varav

55 inom förvaltningsdelen.

Anställda per typ av anställning

Antal, st 2025 2024

Tidsbegränsade anställningar

(vikariat) 3 8

Provanställningar 12 28

Deltidsanställning 0 1

Fasta heltidsanställningar 170 143

Övriga 2 0

Medianlön

tkr 2025 2024

Exkl den högst avlönade

personen 468 435

Högst avlönade

personen 4 740 5 590

Medianlön avser total ersättning både fast grundersättning och rörlig

ersättning på årsbasis.

100

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

LEVERANTÖRERS HÄLSA OCH SÄKERHET

Byggbranschen präglas av höga säkerhetsrisker, vilket gör

ett systematiskt arbetsmiljöarbete i värdekedjan avgörande.

Bristande säkerhetsrutiner hos entreprenörer kan medföra

risker för både människor och projekt. Arbetet fokuserar i

dagsläget på byggarbetsplatser inom nyproduktion, men

ambitionen är att successivt omfatta fler leverantörsled.

AKTIVITETER

Löpande:

• Säkerhetsarbetet styrs genom instruktioner och

checklistor som omfattar arbetsmiljöplaner, riskbe‑

dömningar, incidentrapportering samt säkerhets‑ och

miljöinspektioner.

• Vid incidenter genomförs en utvärdering och beslut

fattas om åtgärder, exempelvis stopp i arbetet,

förstärkta rutiner eller riktad information. Bolagets

krisgrupp informeras vid behov.

• En extern aktör anlitad av Sveafastigheter genomför

säkerhetsklassade dataanalyser och kontroller av

entreprenörer samt arbetsplatser för att motverka

arbetslivskriminalitet.

2025

• Under året etablerades och systematiserades

rutinerna med den nya anvisningen för arbetet mot

arbetslivskriminalitet och för arbetsmiljö i projekt som

påbörjades 2024. Detta gjordes i dialog med entre‑

prenörer.

Fokus framåt:

• Arbetet med att systematiskt förebygga olyckor och

skador på bolagets arbetsplatser ska fortsätta. En del

av detta är att kontinuerligt säkerställa rapporteringen

från entreprenörer för att stärka det förebyggande

säkerhetsarbetet i bolagets totalentreprenader.

Mål och utfall: Leverantörers hälsa och säkerhet

Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar.

Antal, st Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024

Allvarliga olyckor 0 2 0

Olyckor med dödlig utgång 0 0 0

Tabellen bygger på inrapporterade data från entreprenörer inom nyproduktion. Allvarlig olycka är baserad på Arbetsmiljöverkets definition.

Sjukfrånvaro

% 2025 2024

Korttidsjukfrånvaro 1,54 1,17

Långtidssjukfrånvaro 0,99 1,95

Korttidssjukfrånvaro avser dag 1‑14 och långtids sjukfrånvaro avser frånvaro

från dag 15 och framåt.

Rapporterade olyckor och tillbud bland medarbetare

Antal, st 2025 2024

Tillbud 6 5

Olyckor 3 3

varav allvarliga olyckor 0 0

Olyckor med dödlig utgång 0 0

Olyckor och tillbud rapporteras enligt Arbetsmiljöverkets definitioner. En

olycka innebär en händelse som lett till skada eller ohälsa, medan ett tillbud

är en händelse som hade kunnat leda till skada eller ohälsa. För olyckor hos

Sveafastigheters leverantörer, se tabell Mål och utfall: Leverantörers hälsa

och säkerhet.

101

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

HEM FÖR FLER

Sveafastigheters mål är att utveckla, tillgängliggöra och

förvalta hem för fler. Bolaget bidrar till en socialt hållbar

samhällsutveckling genom att systematiskt tillföra och för‑

stärka sociala värden genom varje nyproduktionsprojekt

och i förvaltningen. Arbetet med socialt värdeskapande

fokuserar på aktiviteter som ger störst effekt för bolaget

och samhället. Det säkerställer långsiktigt hållbara bostads‑

områden där bolagets hyresgäster trivs och vill bo kvar,

vilket stärker bolagets konkurrenskraft.

AKTIVITETER

Löpande:

• Sveafastigheter utvecklar nya bostäder i kommuner

med bostadsbrist och i områden där det finns en

stark efterfrågan. Samtidigt förvaltar bolaget hem för

fler i kommuner över hela Sverige med olika mark‑

nads‑ och bostadsförutsättningar.

• Varje nyproduktionsprojekt utgår från en socialt

värdeskapande analys som identifierar de sociala

behov som är specifika för platsen. Resultatet ligger

till grund för projektens mål, utformning och genom‑

förande. Socialt värdeskapande mål kan omfatta

målgruppsanpassning, trygghetsskapande arkitektur,

aktiva bottenvåningar, bostadsstorlekar som möter

lokala behov, gemensamma ytor samt trygga, rekrea‑

tiva och inkluderande gårdsmiljöer.

• Sveafastigheter arbetar för att tillgängliggöra hem

för fler genom att ställa skäliga tillträdeskrav och att

uthyrningsprocessen kännetecknas av transparens

och objektiva bedömningar vid tilldelning.

• Det vräkningsförebyggande arbetet syftar till att mot‑

verka vräkningar, med målet att aldrig vräka ett barn.

2025:

• Sveafastigheters markanvisning i Tullinge centrum

som erhölls under året inleddes med en socialt

värdeskapande analys och socialt värdeskapande

mål har formulerats för projektet. Projektet kom‑

mer tillskapa sociala värden på platsen genom att

omvandla en idag otillgänglig och mörk plats till ett

tryggt och attraktivt bostadskvarter. Projektet bidrar

till en variation i bostadsutbudet i Tullinge genom att

tillföra hyresrätter i en kommundel som domineras till

över åttio procent av småhus och bostadsrätter och

tillskapar en variation av lägenhetsstorlekar för att

möta prioriterade målgrupper så som unga, äldre och

barnfamiljer.

• Under 2025 initierade Sveafastigheter ett pilotpro‑

gram där inkomstkravet avskaffades i cirka 40 procent

av bostadsbeståndet, motsvarande omkring 6 000

lägenheter i sju kommuner. Pilotprogrammet är en del

av bolagets innovationsarbete. Syftet är att utvärdera

alternativa uthyrningsmodeller för att sänka trösklarna

till bostadsmarknaden för fler och att undersöka affärs‑

mässiga vinster av en breddad kundbas. Uthyrningen

lägger större vikt vid en samlad helhetsbedömning av

den potentiella hyresgästen med ökat fokus på kre‑

ditupplysning och goda referenser. Initiativet bedöms

bidra till ökad social hållbarhet, en mer effektiv uthyr‑

ningsprocess och en högre uthyrningsgrad.

• Bolaget anslöt till Unizons boendebank. Unizon samlar

merparten av Sveriges kvinnojourer och samarbetar

med stiftelsen Her House Foundation som förmedlar

lägenheter till våldsutsatta kvinnor och barn. Genom

att ge förtur i Sveafastighets bostadskö använder

bolaget sitt fastighetsbestånd i hela landet för att ge

fler möjlighet till en bostad och ett liv fritt från våld.

Fokus framåt:

• Sveafastigheter uppnådde målet om att alla nya

projekt ska tillföra de sociala värden till den unika

platsen som identifierats i en socialt värdeskapande

analys. Målet uppnåddes genom interna rutiner och

kunskapshöjande insatser.

• Pilotprogram med slopat inkomstkrav ska utvärderas

vidare för att bedöma effekter och möjlig utveckling.

• Möjligheten att arbeta med förtur för fler prioriterade

grupper ska analyseras.

• Det vräkningsförebyggande arbetet ska systema‑

tiseras och kompletteras med riktlinjer för enhetlig

tillämpning.

• Sveafastigheter ska ta fram rutiner och genomföra

interna utbildningar för att motverka risker för diskri‑

minering i uthyrningsprocessen.

• Interna utbildningar och kompetenshöjande insatser

inom social hållbarhet ska genomföras under 2026.

Till exempel ska förvaltningsorganisationen utbildas i

att upptäcka tecken på våld i nära relationer.

• Under 2026 ska Sveafastigheter utveckla målgrupp‑

sanpassade boendekoncept.

Mål och utfall: Hem för fler

Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande

analys.

Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024

Andel av nyproduktionsprojekt som har utformats

för att möta de sociala behov som identifierats i en

socialt värdeskapande analys.

100 % 100 % ‑

För att säkerställa att bostadsbyggandet möter sociala och lokala behov ska varje nytillkommet nyproduktionsprojekt utformas utifrån resultat från en socialt

värdeskapande analys från och med 2025. Utfallet baseras på en intern bedömning av huruvida den socialt värdeskapande analysen haft genomslag i

projektets utformning och genomförande.

102

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

TRYGGA HYRESGÄSTER OCH BOSTADSOMRÅDEN

Sveafastigheter arbetar för att skapa trygga och attraktiva

bostäder och bostadsområden där hyresgäster vill bo kvar.

Målet är att höja tryggheten och stärka hyresgästernas

upplevelse genom god service, närvarande förvaltning

och socialt värdeskapande arbetssätt. Arbetet inkluderar

insatser som stärker lokalsamhället och bidrar till positiv

utveckling i de områden där bolaget har bostäder.

AKTIVITETER

Löpande:

• Förvaltningsorganisationen är lokalt närvarande och

arbetar enligt konceptet ”Helt, Rent, Snyggt och

Tryggt”.

• Hyresgäster involveras genom löpande dialoger,

inflyttnings‑ och utflyttningsenkäter och återkom‑

mande NKI‑undersökningar.

• Trygghetsvandringar och säkerhetsbesiktningar

genomförs för att identifiera otrygga platser i inomhus‑

och utemiljöer.

• Trygghetsskapande åtgärder vidtas kontinuerligt,

exempelvis närvarostyrd belysning, borttagning

av skymmande buskage, säkerhetsförbättringar i

gemensamhetsutrymmen och åtgärder på gårdar.

• Social sammanhållning främjas genom granngemen‑

samma aktiviteter och en digital hemapp där hyres‑

gäster kan kommunicera.

• Koncernen engagerar sig i lokalsamhället och

erbjuder sommarjobb till unga boende i bolagets

bostadsområden.

2025:

• Under året deltog Sveafastigheter aktivt i lokala sam‑

arbeten med fastighetsägarföreningar, hyresgästför‑

eningar, skolor, civilsamhälle och polisen för att stärka

tryggheten och det brottsförebyggande arbetet.

• Trygghetssatsningen i Rimbo utvecklades vidare och

årets trygghetsundersökning visade en tydlig förbätt‑

ring i hyresgästernas upplevda trygghet. Koncernen

beviljades medel från Brottsförebyggande rådet för

fortsatt uppföljning.

• En vägledning för trygghetsvandringar och en rutin

för säkerhetsbesiktningar togs fram för att skapa ett

systematiskt och enhetligt arbetssätt.

• Handlingsplaner för förbättrad service implementera‑

des i samtliga orter.

• Under 2025 erbjöds 55 ungdomar sommarjobb och

fem elever i årskurs åtta praoplats.

Fokus framåt:

• Arbetet för att höja trygghetsindex ska intensifieras

under 2026 för att säkerställa att bostadsområdena

upplevs som tryggare än branschmedelvärdet. Trygg‑

hetsvandringar och trygghetsskapande åtgärder ska

genomföras med särskilt fokus på fastigheter med ett

lågt trygghetsindex.

• Trygghetsåtgärderna i Rimbo ska utvärderas för att

identifiera vilka insatser som gett störst effekt och hur

de kan skalas upp till andra områden.

• Kunskapshöjande insatser inom trygghet, säkerhet

och brottsförebyggande arbete ska genomföras för

medarbetare.

Mål och utfall: Trygga hyresgäster och bostadsområden

Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet.

Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024

Resultat i årets

trygghetsundersökning

Högre än

branschmedelvärdet

78,9 %

(branschmedel värde 80,6 %)

78,7 %

(branschmedel värde: 79,4 %)

Kundnöjdhet och hyresgästers upplevda trygghet mäts årligen och sammanvägs i ett trygghetsindex med hjälp av ett vedertaget tredjepartsverktyg. Den

upplevda tryggheten mäts genom åtta frågor, exempelvis Kontakt med grannarna, Personlig trygghet i källare/motsvarande, Personlig trygghet i området

kvällar/nätter och Störs inte av grannars sätt att leva. Branschmedelvärdet avser gruppen 11000 + lägenheter. I utfallet ingår även fastigheter som förvaltas av

Sveafastigheter men ägs av annan aktör.

103

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

AFFÄRSETIK

Sveafastigheter arbetar för en affärsetik som präglas av

ansvar, transparens och efterlevnad av lagar och regler.

Arbetet omfattar interna policyer, utbildningar och rutiner

samt kontroll och uppföljning i leverantörskedjan för att

säkerställa ansvarsfulla arbetsmetoder.

AKTIVITETER

Löpande:

• Samtliga medarbetare genomgår en digital utbildning

i Sveafastigheters uppförandekod för medarbetare i

samband med anställning. Uppförandekoden för medar‑

betare anger minimikrav för förhållningssätt, arbetsme‑

toder och agerande.

• Uppförandekoden för leverantörer fastställer krav

avseende miljöansvar, arbetsvillkor och respekt för

mänskliga rättigheter i leverantörskedjan. Sveafastig‑

heter arbetar för att säkerställa att relevanta leverantö‑

rer undertecknar och följer uppförandekoden.

2025:

• Under 2025 genomfördes en intern Kulturresa som

omfattade samtliga medarbetare. Arbetet inkluderade

digitala workshops med fokus på värdegrund, mission,

vision och social hållbarhet.

• Hållbarhetskriterier för inköp inom förvaltningen togs

fram och integrerades i inköpsprocessen.

• Bolaget är politiskt neutralt. Under 2025 bedrevs inget

lobbyarbete och inga bidrag gavs till partipolitiska orga‑

nisationer. Bolaget var medlem i organisationer såsom

Sveriges Allmännytta, Stockholms Handelskammare,

Fastigo och HS30.

Fokus framåt:

• Efterlevnaden av uppförandekoden i leverantörsked‑

jan ska stärkas. Inköpsfunktionen ska förstärkas och

rutinerna för uppföljning ska effektiviseras genom ökad

automatisering.

• Medarbetare med inköpsansvar ska utbildas i Svea‑

fastigheters hållbara inköpsprinciper.

Hållbarhetsredovisning

Styrning (G)

Mål och utfall: Affärsetik

Alla medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod.

Andel Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024

Nya leverantörer som signerat

uppförandekoden*

100 % 63 % ‑

*Nya leverantörer begränsas till leverantörer som har en inköpsvolym över bolagets väsentlighetströskel. Undantagna från uppföljning är offentliga aktörer

såsom kommunala bolag, finansiella institut, icke återkommande leverantörer samt andra aktörer där kravställning enligt uppförandekoden inte är tillämplig.

104

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

KORRUPTION OCH MUTOR

Koncernen arbetar för att säkerställa en verksamhet fri från

mutor, bestickning, bedrägeri, penningtvätt och annan form

av korruption för att främja effektiv och sund konkurrens

på lika villkor. Korruption är en känd risk i bygg‑ och fast‑

ighetsbranschen, vilket gör tydliga policyer, utbildningar

och rutiner avgörande för att förebygga oegentligheter i

värdekedjan.

AKTIVITETER

Löpande:

• En extern visselblåsarfunktion erbjuder anonym

rapportering för medarbetare, partners och andra

intressenter. En oberoende aktör agerar ombud och

säkerställer anmälarens anonymitet.

2025:

• Under 2025 fortsatte arbetet med att stärka styr‑

ningen mot korruption och mutor genom förtydligade

och dokumenterade instruktioner till medarbetare,

partners och andra intressenter.

Fokus framåt:

• Målet om noll bekräftade fall uppnåddes 2025,

vilket främst kopplas till god kunskap om rutiner och

policys. Arbetet ska fortsatt prioriteras och återkom‑

mande utbildningsinsatser ska genomföras för att

säkerställa hög efterlevnad.

Mål och utfall: Korruption och mutor

Ingen form av korruption ska förekomma.

Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024

Antal bekräftade fall av mutor eller korruption 0 0 0

Uppgifterna baseras på rapportering från rättsliga myndigheter, interna system, visselblåsarfunktionen och revisionsrapporter.

105

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hållbarhetsredovisning

TCFD-tabell

Rapportering enligt Task Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD)

Sveafastigheter har för andra gången anpassat bolagets rapportering enligt rekommendationerna i TCFD:s ramverk

för att beskriva hur bolaget strategiskt arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter. I nedanstående tabell

beskrivs omfattningen av rapporteringen med sidhänvisningar till respektive område. Sveafastigheter har arbetat

vidare med scenarioanalyser kopplade till klimatförändringarna, vilket redovisas på sidan 91.

Styrning

Rekommenderade

upplysningar

Strategi

Rekommenderade

upplysningar

Riskhantering

Rekommenderade

upplysningar

Indikatorer och mål

Rekommenderade

upplysningar

A. Styrelsens övervakning av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Sidan 29

A. Klimatrelaterade risker och

möjligheter organisationen har

identifierat.

Sidan 91

A. Organisationens processer

för att identifiera klimat

relaterade risker.

Sidorna 91‑92

A. Organisationens

indikatorer för att utvärdera

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Sidorna 91‑92

B. Ledningens roll avseende

bedömning och hantering av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Sidan 29

B. Påverkan från risker

och möjligheter på

organisationens verksamhet,

strategi och finansiella

planering.

Sidorna 91‑92

B. Organisationens

processer för hantering av

klimatrelaterade risker.

Sidorna 91‑92

B. Utsläpp av Scope 1, 2 och

3 enligt Greenhouse Gas

Protocol.

Sidorna 94

C. Beredskapen av

organisationens strategi

med hänsyn till olika

klimatrelaterade scenarier.

Sidorna 91‑92

C. Integration av ovanstående

processer i organisationens

generella riskhantering.

Sidan 89

C. Mål för att hantera

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Sidorna 92‑93

106

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hållbarhetsredovisning

Fördjupad information

Grund för beräkning av växthusgasutsläpp

Kategorier

GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor

SCOPE 1

1.1

Tjänstebilar

Tjänsteresor med företagsbil

exklusive elbilar. För elbilar se scope

Data avseende körda mil per typ

av fordon från leasingpartner.

Där uppgift saknas har sämsta

scenario använts.

DESNZ (Department for

Energy Security and Net

Zero) per typ av fordon

1.2

Förbrukning av

bränsle i fastigheter

Förbrukning av gas i fastigheter. Statistik från energi uppföljnings‑

system och leverantörsdata.

DESNZ (Department for

Energy Security and Net

Zero) för naturgas då

även leverans av biogas

sker i pipeline

Förbrukning av egenproducerad

förnybar energi från solceller.

Leverantörsdata och estimat

baserad på teoretisk produktion.

1.3

Köldmedia

Bedömd som ej signifikant 2025.

SCOPE 2

2.1

Elektricitet

Elanvändning för gemensamma

ytor, teknisk drift av fastigheterna

och drift av bergvärmepumpar i

fastigheter där Sveafastigheter är

fastighetsägare.

Statistik från energiuppföljnings‑

system, leverantörsdata samt esti‑

mat. Där uppgift saknas redovisas

el som icke förnybar.

AIB (Association of

Issuing Bodies)

Elanvändning för externt hyrda

kontorslokaler.

Estimat baserat på schablon per

kvm hyrd yta.

AIB (Association of

Issuing Bodies)

Elanvändning för elbilar. Data avseende körda mil per typ

av fordon från leasingpartner. Där

uppgift saknas har sämsta scena‑

rio använts.

AIB (Association of

Issuing Bodies)

Koncernen Sveafastigheter etablerades i juni 2024 genom att bostadstillgångarna och de tillhörande delarna av organisa‑

tionen avskildes från SBB samt SBB:s joint ventures Unobo och Hemvist. För 2024 ingår Hemvist‑ och Unoboportföljerna

för helåret. Under 2025 har siffror för 2024 omarbetats och kompletterats i samband med arbetet med SBTi‑mål.

Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att förbättra kvaliteten på hållbarhetsdata.

Sveafastigheter anlitar en extern partner som stöd för beräkning av GHG‑värden och klimatdata för 2025 har gran‑

skats översiktligt. Andel primärdata (aktivitetsdata) i scope 3 är 38 procent för 2025. Klimatdeklarationer bedöms som

primärdata.

107

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kategorier

GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor

2.2

Värme

Användning av fjärrvärme för

hela fastigheten (gemensamma

ytor, lägenheter och lokaler) i

fastigheter där Sveafastigheter är

fastighetsägare.

Statistik från energiuppföljnings‑

system samt estimat.

Per leverantör i energi‑

uppföljningssystem

Användning av energi för

uppvärmning för externt hyrda

lokaler.

Estimat baserat på schablon per

kvm hyrd yta.

Tredjepartsverktyg

2.3

Fjärrkyla

Bedömd som ej signifikant 2025.

2.4

Ånga

Bedömd som ej signifikant 2025.

SCOPE 3

3.1

Inköpta varor

ochtjänster

Energiförbrukning för inkommande

vatten i fastigheter där

Sveafastigheter är fastighetsägare.

Estimat beräknat för BOA/ LOA

baserat på förbrukningsdata för

del av beståndet.

DESNZ (Department for

Energy Security and Net

Zero)

Inköpta varor och tjänster för

drift och underhåll av ägda

fastigheter och administration samt

projektering.

Estimat baserat på

kostnadsanalys.

Exiobase och Ecoinvent

3.2

Kapitalvaror

Nybyggnation av fastigheter ägda

av Sveafastigheter. Beräknad

klimatpåverkan för livscykel A1‑A5

samt utökad systemgräns redovisas

i sin helhet det år fastigheten

färdigställs tekniskt.

Klimatdeklarationer och egna

estimat. Dessa innehåller

uppskattningar och schabloner.

Projekt i förvaltningen (renoveringar,

energiprojekt mm).

Estimat baserat på

kostnadsanalys.

Exiobase

Övriga inköp Estimat baserat på

kostnadsanalys.

Exiobase

3.3

Bränsle- och

energi relaterade

aktiviteter som inte

inkluderas i Scope

1 och 2

Indirekta utsläpp från

energianvändning.

Beräkning baserad på data i

scope 1 och 2 för tjänstebilar,

fossila bränslen, elektricitet och

fjärrvärme.

3.4

Uppströms

transport och

distribution

Transporter i nybyggnation (A4)

inkluderas i 3.2.

Utsläpp för övriga transporter/

förvaring ingår i 3.1.

3.5

Avfall som

genererats i drift

Avloppsvatten. Estimat beräknat för BOA/LOA

baserat på förbrukningsdata för

del av beståndet.

DESNZ (Department for

Energy Security and Net

Zero)

Avfall från bolagets kontor.

Byggavfall för nybyggnation (A5)

inkluderas i 3.2.

Estimat baserat på schabloner för

avfall och beräknat per kvm yta.

DESNZ (Department for

Energy Security and Net

Zero)

108

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kategorier

GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor

3.6

Affärsresor

Resor inklusive hotellnätter i

tjänsten.

Data avseende resesträckor

per typ av färdmedel från

resebyrå samt estimat baserat på

kostnadsanalys.

DESNZ (Department for

Energy Security and Net

Zero)

Exiobase

3.7

Anställdas

pendling

Anställdas pendling till/från

arbetsplats. Sveafastigheter har

kontorsnärvaro som standard för

alla anställda.

Estimat av pendlingssträckor

och färdmedel baserat på antal

anställda och nationell statistik

(2030.miljöbarometern).

DESNZ (Department for

Energy Security and Net

Zero)

3.8

Uppströms hyrda

tillgångar

Bedömd som ej applicerbar 2025.

El och värme för externt hyrda

lokaler inkluderas i 2.1 och 2.2.

3.9

Nedströms

transport och

distribution

Bedömd som ej applicerbar 2025.

3.10

Processande av

sålda produkter

Bedömd som ej applicerbar 2025.

3.11

Användning av

sålda produkter

Användning av driftsel och

fjärrvärme i fastigheter som förvaltas

åt annan part.

Statistik från energiuppföljnings‑

system samt estimat.

AIB (Association

of Issuing Bodies),

IEA (International

Energy Agency) och

Energiföretagen

Användning av verksamhetsel i

fastigheter som förvaltas åt annan

part.

Estimat baserat på BOA/LOA kvm. AIB (Association of

Issuing Bodies) och IEA

(International Energy

Agency)

Köldmedialäckage i fastigheter som

förvaltas åt annan part.

Estimat baserat på BOA/LOA kvm.

3.12

End-of-life

hantering av sålda

produkter

Bedömd som ej applicerbar 2025.

3.13

Nedströms

uthyrda tillgångar

Användning av verksamhetsel

(direkt elförbrukning) i lägenheter

och lokaler i fastigheter ägda av

Sveafastigheter.

Estimat baserat på BOA/LOA kvm. AIB (Association of

Issuing Bodies) och IEA

(International Energy

Agency)

Köldmedialäckage i fastigheter ägda

av Sveafastigheter.

Estimat baserat på BOA/LOA kvm.

Förbrukning av gas där hyresgäst är

avtalspart.

Estimat per lägenhet baserad på

statistik för gasförbrukning.

DESNZ (Department for

Energy Security and Net

Zero)

3.14

Franchises

Bedömd som ej applicerbar 2025.

3.15

Investeringar

Bedömd som ej applicerbar 2025.

109

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Slutsats

Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande direk‑

tören att granska utvald hållbarhetsinformation som

utgörs av energi‑ och klimatrapportering avseende Scope

1, 2 och 3 (”hållbarhetsinformationen”) för Sveafastighe‑

ter AB (publ) för räkenskapsåret 2025.

Den granskade hållbarhetsinformationen är begrän‑

sad till följande ESRS (European Sustainability Reporting

Standards) upplysningar:

• ESRS E1‑5 ‑ Energianvändning och energimix

(s.95–96)

• ESRS E1‑6 ‑ Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1,

2, 3 och totala växthusgasutsläpp (s.94–95)

• Fördjupad information ‑ redovisningsprinciper rela‑

terade till ovanstående områden (s.107–109)

Utöver vad som beskrivs i föregående stycke, vilket

beskriver omfattningen av vårt uppdrag, har vi inte utfört

någon granskning av den övriga informationen som ingår

i rapporten, varför vi inte uttalar någon slutsats om denna

information. Jämförelsetal för ovan specificerade upplys‑

ningar har inte granskats.

Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnit‑

tet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några

omständigheter som ger oss anledning att anse att håll‑

barhetsinformationen inte, i allt väsentligt är upprättad

i enlighet med de delar av ESRS (European Reporting

Sustainability Standards) som är tillämpliga för upprät‑

tandet av hållbarhetsinformationen, samt företagets egna

framtagna redovisnings‑ och beräkningsprinciper.

Grund för slutsats

Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad)

Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översikt‑

liga granskningar av historisk finansiell information. Vårt

ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vår slutsats.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att hållbarhetsinformationen har upprättats

i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan

88 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av

ESRS (European Reporting Sustainability Standards) som

är tillämpliga för upprättandet av hållbarhetsinformatio‑

nen, samt av företagets egna framtagna redovisnings‑

och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att

det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk‑

ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta

en hållbarhetsredovisning utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsinforma‑

tionen på grundval av vår granskning. Granskningen har

utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkande‑

uppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av

historisk finansiell information. Denna rekommendation

kräver att vi planerar och utför våra granskningsåtgärder

för att uppnå begränsad säkerhet att hållbarhetsinfor‑

mationen är upprättad i enlighet med de under avsnittet

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar angivna

kriterierna.

De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta

bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet

görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har upp‑

nåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs

med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för

oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna

om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha bli‑

vit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med

rimlig säkerhet utförts.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International

Standard on Quality Management), som kräver att före‑

taget utformar, implementerar och hanterar ett system för

kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv‑

ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Vi är oberoende i förhållande till Sveafastigheter AB

(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta underlag till hållbarhetsinformationen. Revisorn

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom

att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbar‑

hetsinformationen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn

de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbar‑

hetsinformationen i syfte att utforma granskningsåtgärder

Revisors rapport från granskning med

begränsad säkerhet av Sveafastigheter

AB:s hållbarhetsinformation

TILL SVEAFASTIGHETER AB, ORG. NR 559449-4329

110

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet‑

erna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effekti‑

viteten i den interna kontrollen. Granskningen består av

att göra förfrågningar, i första hand till personer som är

ansvariga för upprättandet av hållbarhetsinformationen,

att utföra analytisk granskning och att vidta andra över‑

siktliga granskningsåtgärder.

Vår granskning har omfattat följande:

• ESRS E1‑5 ‑ Energianvändning och energimix

• ESRS E1‑6 ‑ Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1,

2, 3 och totala växthusgasutsläpp

• Fördjupad information ‑ redovisningsprinciper rela‑

terade till ovanstående områden

Vår granskning utgår från de av styrelsen och verkstäl‑

lande direktören valda kriterier, som definieras ovan.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen:

Våra granskningsåtgärder avseende utvald hållbar‑

betsinformation inkluderade, men var inte begränsade

till att:

• Genom förfrågningar erhålla en allmän förståelse

för den interna kontrollmiljön, rapporteringsproces‑

serna, och informationssystemen som är relevanta

för upprättandet av utvald informationen i hållbar‑

hetsredovisningen;

• Utvärdera om strukturen och presentationen av

utvald information i hållbarhetsredovisningen är

förenlig med kraven i ESRS;

• Utföra substansgranskningsåtgärder baserat på ett

stickprov på utvalda information i hållbarhetsredo‑

visningen;

Stockholm den 23 mars 2026

Ernst & Young AB

Jonas Svensson Marianne Förander

Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR

111

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSREDOVISNING

112

Definitioner samt

härledning avnyckeltal

DEFINITIONER

ANTAL LÄGENHETER, ST

Antalet lägenheter vid årets utgång.

BELÅNINGSGRAD, %

Nettoskuld i relation till verkligt värde för

förvaltningsfastigheter vid årets utgång.

DIREKTAVKASTNING PÅ INVESTERING, %

Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat

kapital.

DRIFTNETTO, KR

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

DRIFTNETTO INKLUSIVE

FASTIGHETSADMINISTRATION, KR

Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader

för fastighetsadministration.

FASTIGHETSADMINISTRATION, KR

Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga

till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive

uthyrning och hyresadministration.

FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND

Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela

rapporteringsåret samt under hela

jämförelse året.

FÖRVALTNINGSRESULTAT, KR

Resultat före skatt med återläggning för

värdeförändringar.

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR

Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal

aktier för året.

GENOMSNITTLIG RÄNTA, %

Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive

derivat, för räntebärande skulder vid årets utgång

exklusive byggnadskreditiv.

GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST

Antalet utestående aktier vägt över året.

HYRESINTÄKTER, KR

Årets debiterade hyror.

HYRESVÄRDE, KR

Avser kontrakterade årshyror med tillägg för

förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt

bedömd årshyra för vakanta lokaler.

IRR, %

Genomsnittlig årlig avkastning på investerat eget

kapital i förhållande till fastighetens verkliga värde efter

färdigställande.

KAPITALBINDNING, ÅR

Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande

skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter.

LOKALER, KVM

Kommersiella lokaler samt bostadskomplement.

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR

Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad

uppskjuten skatteskuld och räntederivat.

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE, KR

Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående

antal aktier vid årets slut.

NETTOSKULD, KR

Räntebärande skulder minskat med likvida medel.

OMSÄTTNINGSFASTIGHETER

Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är

hyresrätt.

RESULTAT PER AKTIE, KR

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt

antal aktier för året.

RÄNTEBINDNING, ÅR

Genomsnittlig kvarstående löptid till

ränteregleringstidpunkt förräntebärande skulder.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR

Skulder till kreditinstitut efter återläggning av

uppläggningsavgifter och över/undervärde,

obligationer samt skulder till ägare.

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AVNYCKELTAL

113

RÄNTENETTO, KR

Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag

för räntekostnader och liknande finansiella poster.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR

Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning

av poster av engångskaraktär (ej återkommande

kostnader) och räntenetto (senaste 12 mån) i relation

till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda

lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån.

SKULDKVOT, GGR

Räntebärande skulder i relation till rullande tolv

månaders resultat före finansiella poster och

värdeförändringar.

SKULDKVOT ENLIGT INTJÄNINGSFÖRMÅGA, GGR

Räntebärande skulder i relation till rullande tolv

månaders resultat före finansiella poster och

värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för

fastigheter i förvaltning.

SOLIDITET, %

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.

UTHYRBAR YTA, KVM

Yta som är tillgänglig för uthyrning.

UTHYRNINGSGRAD, %

Kontrakterade årshyror vid årets utgång,

exklusive projektfastigheter som är färdigställda

under de senaste tre kvartalen, i relation till

hyresvärde. För projektfastigheter som varit

färdigställda under de senaste tre kvartalen

används fastighetsportföljens genomsnittliga

uthyrningsgrad om projektfastighetens

uthyrningsgrad understiger snittet.

ÖVERSKOTTSGRAD, %

Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för året.

ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE

FASTIGHETSADMINISTRATION, %

Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration

i relation till hyresintäkterna för året.

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

BELÅNINGSGRAD

Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31

Nettoskuld 12 239 11 838

Förvaltningsfastigheter 29 007 28 140

Belåningsgrad, % 42 42

DRIFTNETTO

Belopp i mkr

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Hyresintäkter 1 536 1 361

Fastighetskostnader -526 -500

Driftnetto 1 010 860

DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION

Belopp i mkr

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Driftnetto 1 010 860

Fastighets administration -84 -102

Driftnetto inkl.

fastighetsadministration

926 758

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Belopp i mkr

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Resultat före skatt 109 -1 019

Värdeförändring finansiella

instrument

22 40

Värdeförändringar och skatt

joint venture

- -49

Värdeförändringar

förvaltningsfastigheter

243 1 188

Upplösen/nedskrivning

goodwill

2 0

Förvaltningsresultat 376 160

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AVNYCKELTAL

114

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Förvaltningsresultat, mkr 376 160

Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 138 054 795

Förvaltningsresultat per

aktie, kr

1,88 1,1 6

Genomsnittligt antal aktier

efter utspädning

200 000 000 138 054 795

Förvaltningsresultat per

aktie efter utspädning, kr

1,88 1,1 6

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE

2025-12-31 2024-12-31

Eget kapital 14 929 14 844

Återläggning av derivat 77 -7

Återläggning av uppskjuten

skatt

1 076 1 062

Långsiktigt substansvärde,

mkr

16 082 15 898

Antal stamaktier 200 000 000 200 000 000

Substansvärde

per aktie, kr

80,41 79,49

NETTOSKULD

Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31

Räntebärande skulder 12 740 12 146

Likvida medel 501 308

Nettoskuld 12 239 11 838

RESULTAT PER AKTIE, KR

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Årets resultat, mkr 84 -1 125

Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 138 054 795

Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15

Genomsnittligt antal aktier

efter utspädning

200 000 000 138 054 795

Resultat per aktie efter

utspädning, kr

0,42 -8,15

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31

Skulder till kreditinstitut 9 030 10 421

Obligationer 3 690 1 683

Återläggning

uppläggningsavgifter

20 42

Räntebärande skuld 12 740 12 146

RÄNTENETTO

Belopp i mkr

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Ränteintäkter och liknande

resultatposter

8 8

Räntekostnader och liknande

resultatposter

-401 -491

Räntenetto -393 -483

RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN)

Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31

Förvaltningsresultat 376 160

Poster av engångskaraktär

(återläggning)

28 61

Räntenetto (återläggning) 393 483

Summa 797 704

Räntenetto -393 -483

Ränta på efterställda

lån till ägare

- 166

Summa -393 -318

Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2

SKULDKVOT

Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31

Räntebärande skulder 12 740 12 146

Resultat före finansiella poster

och värdeförändringar (rullande

12 mån)

778 602

Skuldkvot, ggr 16 20

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AVNYCKELTAL

115

SKULDKVOT ENLIGT INTJÄNINGSFÖRMÅGAN

Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31

Räntebärande skulder 12 740 12 146

Resultat före finansiella

poster och värdeförändringar

enligt intjäningsförmågan

919 869

Skuldkvot, ggr 14 14

SOLIDITET

Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31

Eget kapital 14 929 14 844

Balansomslutning 30 173 29 082

Soliditet, % 49 51

UTHYRNINGSGRAD

Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31

Hyresvärde 1 672 1 594

Kontrakterade årshyror 1 594 1 508

Uthyrningsgrad, % 95,3 94,6

ÖVERSKOTTSGRAD

Belopp i mkr

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Driftnetto 1 010 860

Hyresintäkter 1 536 1 361

Överskottsgrad, % 65,7 63

ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION

Belopp i mkr

2025-01-01

2025-12-31

2024-01-01

2024-12-31

Driftnetto inkl. fastighets-

administration

926 758

Hyresintäkter 1 536 1 361

Överskottsgrad inkl

fastighets administration, %

60,3 56

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AVNYCKELTAL

116

INTJÄNINGSFÖRMÅGA

I tabellen presenteras aktuell intjäningsförmåga

för de 12 kommande månaderna med beaktande

av Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 31

december 2025. Aktuell intjäningsförmåga är inte

en prognos för de kommande tolv månaderna, utan

är att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild

som presenteras för att illustrera intäkter och

kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och

organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella

intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning

av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad,

fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter

eller andra faktorer.

UNDERLAG FÖR BERÄKNING

AVINTJÄNINGSFÖRMÅGAN

Nedan följer en redogörelse för de viktigaste

antagandena som ligger till grund för aktuella

intjäningsförmågan:

• Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg

och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade

intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts-

datum med tillägg för förhandlade årshyror för

vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta

lokaler.

• Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har

räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter

som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen

appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga vakans

om projektfastighetens vakans överstiger snittet.

• Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls-

kostnader samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls-

kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett

normalår för en tolvmånadersperiod. Fastighetsskatt

har beräknats utifrån fastigheternas senaste

taxeringsvärden.

• Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för externt

förvaltningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter.

• Kostnader för administration har beräknats

utifrån organisationsstrukturen per balansdagen.

Icentraladministration avser 45 mkr kostnader

hänförliga till det externa förvaltningsuppdraget.

• Information om pågående byggnation är baserad på

bedömningar om liknande fastigheter i samma eller

motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt

som bedöms vara färdigställda inom kommande

12månader är inkluderade.

Belopp i mkr

Fastigheter

i förvaltning

Pågående

byggnation *

Totalt

Hyresvärde 1 672 63 1 734

Vakans -78 -1 -79

Hyresintäkter 1 594 61 1 655

Fastighetskostnader -534 -8 -542

Driftnetto 1 060 53 1 113

Fastighetsadministration -79 -2 -80

Driftnetto inkl.

fastighetsadministration 981 52 1 033

Övriga

förvaltningsintäkter 53 - 53

Centraladministration -167 - -167

Resultat före

finansiella poster och

värdeförändringar 867 52 919

* Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställas under kommande 12

månader.

Bilaga

SVEAFASTIGHETER

ÅRSREDOVISNING 2025

BILAGA

info@sveafastigheter.se

+46 (0)200-22 72 00