Untitled

Wallenstam AB (publ) org.nr. 556072-1523

inf[email protected] www.wallenstam.se

Telefon 031-20 00 00

Göteborg:

401 84 Göteborg

Besöksadress Kungsportsavenyen 2

Stockholm:

Box 19531, 104 32 Stockholm

Besöksadress Birger Jarlsgatan 64

Foto sid. 1, 26 Pixprovider

Foto sid. 3, 5, 6–9 Dan Holmqvist

Foto sid. 10–11, 18 vänster, 22, 29 överst Carolin Freiholtz/Omelettfoto

Foto sid. 13, 15, 16, 18 höger, 19 nederst, 28 NRSstudios

Foto sid. 17 Per Pixel Petersson

Foto sid. 19 mitten Adobe Stock

Foto sid. 33 nederst Colive

Visualiseringsbilder:

sid. 39, 40 Zynka Visual

sid. 41, 42 Liljewall Arkitekter

sid. 43 Wingårdhs arkitekter

Ej nämnda foton/bilder är Wallenstams egna.

Produktion: Newsroom

Repro och tryck: Billes Tryckeri

Tryckt på: omslag Edixion 300 g, inlaga Edixion 120 g.

KA LENDER

Årsstämma 3 maj 2023

Delårsrapport Q1 3 maj 2023

Delårsrapport Q2 14 juli 2023

Delårsrapport Q3 20 oktober 2023

På wallenstam.se finns samlad information om

Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering

samt pressmeddelanden.

Wallenstams årsstämma 2023 kommer att äga rum

onsdagen den 3 maj 2023 på Elite Park Avenue Hotel,

Kungsportsavenyen 36

–38 i Göteborg.

Aktieägare kan utöva sin rösträtt vid årsstämman genom

att närvara personligen, genom ombud eller genom

poströstning.

Mer information och instruktioner om hur anmälan går till

framgår av kallelsen till årsstämman, vilken oentliggörs

genom ett separat pressmeddelande och finns tillgänglig

bland annat på www.wallenstam.se/arsstamma.

Årsstämma 2023

129 ÅRSSTÄMMA 2023/ORDLISTA

Avkastningskrav

Den avkastning som ägare kräver på en inves-

tering, med beaktande av hur riskfylld investe-

ringen är.

Betavärde

Ett statistiskt mått som anger en akties risk.

Ett betavärde större än 1,0 betyder att aktiens

avkastning förändrats mer än sitt jämförelsein-

dex och aktien anses ha hög risk. Omvänt anses

aktien ha låg risk vid ett betavärde mindre än 1,0.

Derivatinstrument

Ett finansiellt instrument vars värde är relaterat

till en underliggande tillgång eller åtagande.

Används för att skapa ett skydd mot oönskad

prisutveckling på den underliggande egendo-

men. Exempel på vanliga derivatinstrument är

terminer och swapavtal.

Elcertifikat

Elcertifikatsystemet bygger på att elproducen-

ter av förnybar el får elcertifikat för den el som

produceras. Varje MWh (megawattimme) ger

ett certifikat. Försäljningen av certifikaten ska

ge producenterna en intäkt för produktionen

utöver intäkten från elförsäljningen.

Förnybar energi

Energi som kommer från förnybara källor som

vindkraft, vattenkraft och biobränsle.

GRI

Global Reporting Initiative, ramverk för redo-

visning och rapportering av hållbarhetsinfor-

mation. GRI ger riktlinjer för vad en hållbar-

hetsredovisning ska innehålla och hur det

ska gå till samt vilka upplysningar som ska

rapporteras.

Kovenantsavtal

Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittaga-

re kopplat till att kredittagaren garanterar att

uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå

av soliditet, som en förutsättning för krediten.

Standardavvikelse

Ett statistiskt mått som anger aktiens volatilitet i

relation till aktiens medelvärde.

Syntetiskt optionsprogram

Ett aktierelaterat optionsprogram riktat till de

anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren

rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd

tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde.

Swapavtal

Swappar är finansiella instrument som innebär

ett byte av kassaﬂöden mellan två parter på ett

underliggande nominellt belopp. En ränteswap

är ett exempel på ett swapavtal där en aktör

som lånar till fast ränta (till exempel bunden

ränta i fem år) kan vilja byta ränteﬂöde med en

annan aktör som lånar till rörlig ränta.

Vakansgrad

Outhyrd yta i förhållande till total yta.

Volatilitet

Ett mått på hur mycket priset på en vara varie-

rar under en tidsperiod.

För ytterligare ordförklaringar se wallenstam.se

Ordlista

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av börskursen

vid periodens slut.

Aktiens totalavkastning

Aktiens kursutveckling under året inklusive

verkställd utdelning i procent av börskursen

vid periodens början.

Antalet aktier

Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.

Utestående antal aktier: antalet registrerade

aktier med avdrag för återköpta egna aktier

vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier:

vägt genomsnittligt antal utestående aktier

under viss period.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder samt leasingskuld

efter avdrag för likvida medel i relation

till koncernens investeringar i fastigheter,

exploateringsfastigheter samt vindkraft vid

periodens utgång.

Bostadsfastighet

Fastighet som till övervägande del består av

bostadsyta.

Börsvärde

Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal

aktier per balansdagen.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskost-

nader samt fastighetsskatt.

Eektivt genomsnittligt direkt-

avkastningskrav

Normaliserade driftnetton i enlighet med

värderingsmodellen i relation till direktavkast-

ande fastigheters beräknade marknadsvärde

efter avdrag respektive tillägg i enlighet med

värderingsmodellen.

Exploateringsfastighet

Fastighet som innehas för förädling med

avsikt att avyttras, antingen i sin helhet eller

per andel, vid färdigställandet.

Hyresvärde*

Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra

för vakanta ytor.

Kassaﬂöde per aktie

Periodens kassaﬂöde i förhållande till genom-

snittligt antal utestående aktier.

Kassaﬂöde från den löpande

verksamheten per aktie

Periodens kassaﬂöde från den löpandeverk -

samheten i förhållande till genomsnittligt

antal utestående aktier.

Kommersiell fastighet

Fastighet som till övervägande del består av

kommersiell yta.

Medelantal anställda

Summa arbetade timmar dividerat med

normal årsarbetstid.

P/E-tal

Börskurs vid periodens slut, i förhållande till

resultat efter skatt per genomsnittligt antal

aktier för den senaste rullande tolvmånaders-

perioden.

Resultat efter skatt per aktie

Periodens resultat efter skatt i förhållande till

genomsnittligt antal utestående aktier.

Räntabilitet på eget kapital

Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders

resultat i förhållande till genomsnittligt eget

kapital. Se sid. 45.

Räntabilitet på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av ränte-

kostnader och förtidslösta derivat för senaste

rullande tolvmånadersperiod i förhållande till

genomsnittlig balansomslutning. Se sid. 45.

Räntetäckningsgrad

Resultat före värdeförändringar och ned-

skrivningar med återläggning av finansnettot

och förtidslösta räntederivat för senaste

rullande tolvmånadersperiod i förhållande till

finansnettot och förtidslösta räntederivat för

senaste rullande tolvmånadersperiod.

Samhällsfastighet

Fastighet som brukas till övervägande del av

skattefinansierad verksamhet och är specifikt

anpassad för samhällsservice.

Snittränta

Periodens räntekostnader inklusive resultat

av periodens realiserade swapavtal i relation

till räntebärande skulder.

Soliditet

Eget kapital i förhållande till balansomslutning

vid periodens utgång.

Substansvärde

Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte-

skuld hänförligt till förvaltningsfastigheter.

Substansvärde per aktie

Koncernens substansvärde i relation till antal

utestående aktier vid periodens slut.

Uthyrningsgrad – yta

Uthyrd yta i förhållande till total yta.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Resultat av intäkter från periodens försäljning

av förvaltningsfastigheter efter avdrag för

omkostnader och fastigheternas bedömda

marknadsvärde vid närmast föregående

rapportperiod samt resultat av förändring

av bedömt marknadsvärde för förvaltnings-

fastigheter jämfört med närmast föregående

rapportperiod.

Värdeförändring Nyproduktion: Värdetill-

växten redovisas successivt under fastighe-

tens byggnation till dess att fastigheten tas i

drift första året. Som värdeförändring nypro-

duktion redovisas skillnaden mellan kostna-

den för byggnationen av ny hyresrätt och det

värde den har vid färdigställandet.

Värdeförändring Övriga: Avser värdeföränd-

ringar för förvaltningsfastigheter som varit i

drift ett kalenderår eller längre.

Återköpsgrad

Andel kontrakt som förlängs i relation till

andel uppsägningsbara kontrakt.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av hyresintäkterna.

För mer information:

www.wallenstam.se/ordlista

* Operationellt nyckeltal, anses inte vara

alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

Se sid. 44.

Definitioner

Innehåll

Det här är Wallenstam 1

Strategisk inriktning

Vd har ordet 2

Ordförande har ordet 4

Styrelse 6

Koncernledning 8

Aärsplan 2023–2030 10

Wallenstamaktien 12

Finansiering 15

Wallenstams hållbarhetsredovisning 17

Riskhantering och möjligheter 25

Verksamhet och marknader

Medarbetare på Wallenstam 29

Marknad och efterfrågan 31

Delägare i Convendum och Colive 33

Fastighetsförvaltning 34

Fastigheternas värde 37

Nyproduktion 39

Femårsöversikt 44

Finansiell rapportering

Förvaltningsberättelse 46

Koncernens räkningar 51

Koncernens redovisningsprinciper och noter 55

Moderbolagets räkningar 90

Moderbolagets redovisningsprinciper

och noter 94

Revisionsberättelse 107

Bolagsstyrningsrapport 111

Fastighetsförteckning

Region Göteborg 118

Region Stockholm 122

Färdigställd nyproduktion, förvärv

och för säljningar 124

Vindkraft 125

Övrigt

Wallenstams GRI-redovisning 126

Årsstämma 2023 129

Ordlista 129

Definitioner se ﬂik

Kalender se ﬂik

Wallenstams vision:

Wallenstam ska vara det självklara valet för boende

och lokaler.

Wallenstams aärsidé:

Vi utvecklar och förvaltar människors boende

och arbetsplatser med hög service och långsiktig

hållbarhet i utvalda storstadsregioner i Sverige.

Wallenstams mål i aärsplan 2030:

Substansvärdet ska uppgå till 100 kr/aktie.

Det här är

Wallenstam

63 Mdr

FASTIGHETSVÄRDE

97 %

UTHYRNINGSGRAD YTA

2 490 Mkr

HYRESINTÄKTER

57,40 kr

SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE

100 %

FÖRNYBAR FASTIGHETSEL

FRÅN EGNA VINDKRAFTVERK

1 252 Mkr

FÖRVALTNINGSRESULTAT

FASTIGHETER

47 %

SOLIDITET

Wallenstams lagstadgade hållbarhetsrapport återfinns på följande

sidor: aärsmodell sida 1, klimat- och miljöfrågor sidorna 17–22,

27 och 126–128, sociala förhållanden och personalrelaterade

frågor sidorna 10, 17–18, 21–22, 27, 29–30 och 126–128, respekt

för mänskliga rättigheter sidorna 17–18, 21–22, 126 och 128,

antikorruption sidorna 3, 17–18, 22, 27 och 128 samt mångfald i

styrelsen sidorna 29–30 och 127.

DET HÄR ÄR WALLENSTAM 1

GÖTEBORG

64%

UPPSALA

2%

STOCKHOLM

34%

Wallenstams verksamhet är

koncentrerad till Göteborg,

Stockholm och Uppsala.

FÖRDELNING YTA

Produktion av förnybar el genom

53 egna vindkraftverk.

Wallenstam bygger, köper, utvecklar och förvaltar fastigheter och områden utifrån människors och samhällets behov, samt

utifrån önskemål och krav från kunder. Genom förvaltning, utveckling och byggnation med hög service och långsiktig hållbar-

het skapar vi värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och används för att utveckla verksamheten vidare. Aktieägarna får del av

värdetillväxten genom denna återinvestering samt genom utdelning.

Stora Sjöfallet 3

i Norra Djurgårdsstaden,

Stockholm.

Vd har ordet

2022 har varit ett speciellt år. Inledningen var stark och

hoppfull med låga räntor och med en utplanande pandemi

där vi alla såg fram emot att samhället och vår vardag

snart skulle kunna återgå till det normala. Då invaderade

Ryssland Ukraina och ingenting blev sig likt. Förutom allt

det hemska med död och förintelse som ett krig innebär,

förde det också med sig en rad eekter på Sverige, Europa

och världen. Energikrisen blev ett faktum, brister i leve-

ranssystem gjorde att utbudet inte hängde med efterfrågan

och startskottet gick för en rusande inﬂation som ledde till

att räntorna började dra i väg.

Säkrade räntor tidigt 2022

Vi valde att säkra en stor del av räntan redan under första

kvartalet 2022. Wallenstam är naturligtvis inte opåver-

kade av ränteuppgångarna, men jag kan konstatera att vi

agerade tidigt och att vi tack vare det definitivt har påver-

kats i lägre grad än vad vi annars hade gjort.

Vi har också en trygg bas i vår balansräkning där vi har

en soliditet om 47 % och en belåningsgrad på 45 %. Vår

verksamhet fungerar bra med ett driftnetto som ökar och

ett förvaltningsresultat som ligger i paritet med föregående

år trots ökade finansieringskostnader och försäljningar.

Vår position som bolag är stark när vi går in i en tid av

stor osäkerhet. Ett bevis på detta är att styrelsen nu föreslår

en utdelning på bibehållen nivå om 0,60 kronor per aktie.

Återköp av obligationer

Under 2022 har obligationsmarknaden i princip kollapsat.

Wallenstam har valt att vara en liten aktör på obligations-

marknaden och under 2022 har vi – förutom de obligatio-

ner om 1 400 Mkr som förföll under året – även återköpt

410 Mkr av obligationslån med framtida förfall, och ersatt

dem med banklån. Vi har kunnat göra det på ett smidigt

sätt eftersom vi valt att inte ha någon rating, och därför

inte behöver ta hänsyn till ratinginstitutens begränsningar.

Med 890 Mkr utgör nu obligationer endast 3 % av vår

finansiering, medan företagscertifikaten utgör 4 %. Hela

93 % av Wallenstams finansiering finns alltså i bank,

vilket känns tryggt.

Systemförändring skapar oro på marknaden

2022 innebar en, för Wallenstams del, ovanligt stor ak-

tivitet gällande fastighetsförsäljningar. Många av trans-

aktionerna gjordes i sin helhet under 2022 men en del var

kontrakterade redan under 2021. Sedan sommaren har det

varit en låg aktivitet på transaktionsmarknaden i Sverige,

en naturlig följd av den osäkerhet som den ökande inﬂa-

tionen har skapat. Vi befinner oss helt klart i en systemför-

ändring, där samtliga aktörer på marknaden ska vänja sig

vid att agera i en miljö med hög inﬂation efter många år

med låg inﬂation. Plötsligt gäller inte parametrarna som

man tidigare varit van vid. Själv har jag varit med om just

en sådan systemförändring tidigare, på 1990-talet, då vi

gick från hög inﬂation till låg inﬂation. Även då blev det

en osäkerhet på marknaden kring vilka parametrar som

skulle gälla, men detta visade sig med tiden – och så kom-

mer det med all säkerhet bli den här gången också.

Höjda direktavkastningskrav

Värderingen på ett hus är inte en sanning förrän den dag

man avyttrar det. Vi försöker ju alltid hamna så nära

verkligheten som det går när vi gör våra värderingar. En

osäker och avvaktande fastighetsmarknad samt högre

räntekostnader resulterar i höjda direktavkastningskrav

för 2022 om i snitt 0,4 procentenheter till 3,4 % på våra

bostadsfastigheter och 0,4 procentenheter till 4,8 % på

våra kommersiella fastigheter.

Jag känner mig trygg i den värdering som nu är gjord. Vi

har våra bostadsfastigheter i de mest attraktiva bostads-

områdena i de mest attraktiva regionerna – Göteborg och

Stockholm. 230 000 personer står i Wallenstams egen kö

för nyproducerade bostäder så efterfrågan finns. Efter-

frågan finns också på våra kommersiella lokaler som är

belägna i centrala Göteborg och i tider som de vi nu går

in i, är efterfrågan alltid som störst på den mest attraktiva

produkten.

Investeringar i nyproduktion

Pandemin medförde förseningar för många av Sveriges

byggprojekt, och utvecklingen under 2022 har lett till att

en hel del projektstarter har skjutits fram på obestämd tid.

Vår egen nyproduktionsverksamhet löper på, om än i en

något mindre skala. Vi kommer naturligtvis att färdigstäl-

la de projekt vi nu har i gång, och vi kommer att investera i

nyproduktion även framöver, men inte i samma takt som vi

Jag känner mig trygg i den

värdering som nu är gjord. Vi har

våra bostadsfastigheter i de mest

attraktiva bostadsområdena i

de mest attraktiva regionerna –

Göteborg och Stockholm.

2 VD HAR ORDET

har gjort historiskt. När vi startar nya projekt är vi oerhört

noga med att leveranser är säkrade och att vi har en inves-

teringskalkyl som vi känner oss trygga med. Till följd av

inﬂation och materialbrist har vi lagt på en riskpremie och

värderar projekten fullt ut när de är färdigställda.

Wallenstams klimatarbete

2022 var också året då elpriserna nådde nivåer som vi tidi-

gare inte ens har varit i närheten av. Wallenstam beslutade

redan 2007 att bli självförsörjande på förnybar energi, och

det blev startskottet för vindkraften. I den energikris som

vi alla nu befinner oss i, känns det bra att denna hållbar-

hetssatsning även kan ses som en försäkring för bolaget ur

ett kostnadsperspektiv.

Jag tror att det är absolut nöd-

vändigt att ta klimatfrågan på

allvar. Dels för miljön i stort, dels

för kunna finansiera sin verksam-

het framöver, eftersom investera-

re kommer att leta efter de bolag

som har klimatet på sin agenda.

Vi jobbar för att fortsätta sänka

våra utsläpp i byggverksamheten,

liksom i vårt befintliga bestånd.

Vi planerar att återinvestera i

våra vindkraftverk för att öka

både livslängd och eektivitet.

Utöver vindkraften satsar vi på

solceller, som vi installerar på

de fastigheter där det är möj-

ligt. Dessutom uppgraderar vi

löpande fastigheterna med ny

teknik och optimerad drift.

Wallenstam har sedan tidigare

signerat FN:s Global Compact,

vilket innebär att vi stödjer och

arbetar utifrån de tio principerna

kring mänskliga rättigheter,

arbetsvillkor, försiktighetsprinci-

pen, antikorruption och ansvars-

tagande gällande miljöfrågor.

Ny aärsplan och nya möjligheter

Ja, 2022 har verkligen varit ett speciellt år! I december

kunde vi, ett år i förtid, presentera vår nya aärsplan 2030

som innebär att vi ska uppnå ett substansvärde om 100

kronor per aktie. Ett utmanande mål i en tid med många

osäkerhetsfaktorer och en lång tidshorisont där mycket

kan hända. Wallenstam har skapat sig en unik sits för att

kunna tillvarata eventuella möjligheter som kan uppkom-

ma i osäkrare tider, men är samtidigt varken opåverkade

av omvärlden eller utan utmaningar runt hörnet. Dessa

kommer vi ta oss an tillsammans, alla fantastiska medar-

betare i Wallenstam som med stort engagemang bidrar till

bolagets utveckling.

I december kunde vi, ett år i förtid,

presentera vår nya aärsplan 

som innebär att vi ska uppnå ett sub

stansvärde om  kronor per aktie.

Hans Wallenstam, vd

VD HAR ORDET 3

Ordförande har ordet

Nu har det ständiga samtalsämnet skiftat från pandemi till

ekonomi och det är inga direkt upplyftande samtal. Mitt i

stormens ekonomiska öga står hushållen som ska tampas

med alla utgiftsökningar som är omöjliga att ducka för –

och det gick i rasande fart. Sommaren 2021 var inﬂationen

under 2 % och allt såg normalt ut, lägg till det att Riksban-

kens prognos så sent som i februari 2022 var att styrräntan

skulle vara noll procent ända till 2024.

Under de senaste tio åren har västvärldens centralban-

ker, inklusive vår egen Riksbank, fört en historisk expansiv

penningpolitik med låga eller till och med negativa räntor.

Pengar har varit gratis och centralbankerna har låtit

pengar strömma ut i ekonomin i strävan efter att uppnå en

inﬂation kring 2 %. Samtidigt öste västvärldens regeringar

ut bidrag och finanspolitiska stimulanser både till privat-

personer och företag under pandemin, vilket skapade ett

överutbud på kapital.

Som en följd av vår vd:s kompetens och långa erfarenhet

av finansiell strategi har Wallenstam valt att aldrig skaa

sig en rating hos något kreditinstitut utan långsiktigt och

konsekvent jobbat vidare med goda bankrelationer och tra-

ditionell bankfinansiering. Många av våra branschkollegor

har de senaste tio åren valt att finansiera sin expansion via

obligationsmarknaden vilket nu skapar likviditetsproblem

när den europeiska obligationsmarknaden mer eller mind-

re är stängd för de noterade svenska fastighetsbolagen.

Styrelsens arbete under året

Tack vare Wallenstams framgångar under de senaste åren

lyckades vi uppnå vårt mål om en substansvärdetillväxt

om 20 kronor per aktie ett år tidigare än beräknat. En stor

del av styrelsens arbete under året har präglats av fram-

tagandet av en ny aärsplan och i december 2022 antog

styrelsen Wallenstams åttonde aärsplan.

Då året har präglats av nya ekonomiska förutsättningar

i form av stigande inﬂation och höjda räntor har förut-

sättningarna varit utmanande i vårt arbete med den nya

aärsplanen. Alltsedan Hans Wallenstam blev företagets

vd 1991 har bolaget haft tydliga och genomarbetade

aärsplaner och erfarenheterna av detta är positiva varför

styrelsen var fast besluten att även denna gång arbeta fram

en aärsplan även om det råder stor ekonomisk osäkerhet.

För att markera Wallenstams ambitioner inom hållbar-

het valde styrelsen att koppla bolagets nya aärsplan till

Science Based Targets och såväl bolagets vetenskapligt ba-

serade klimatmål som företagets nya aärsplan sträcker sig

därför till år 2030. Vägen att nå vårt mål om ett substans-

värde på 100 kronor per aktie till år 2030 kommer säkert

att innehålla såväl skarpa kurvor som branta backar men

styrelsen känner stor tillförsikt till att Wallenstam även

denna gång kommer att nå målet.

Alla företag och organisationer måste idag vara för-

beredda på olika katastrofscenarier. Man kan så klart

inte förutse allt som kan ske men det gäller att vara så väl

påläst som möjligt och träna för olika situationer. Sty-

relsen fick under året en gedigen genomgång av bolagets

beredskap för olika nödsituationer och de handlingsplaner

som finns för att skydda såväl hyresgäster, anställda och

våra fastigheter. Frågan är komplex och ledningsgruppen

tränar regelbundet med olika situationer samtidigt som vi

uppdaterar våra rutiner. Styrelsen känner sig trygg med att

vi på Wallenstam gör det vi kan för att vara så väl förbe-

redda som möjligt för olika utmaningar och att vi ständigt

jobbar med att hålla en så hög säkerhetsnivå som möjligt

för att undvika att olyckor sker.

Stark balansräkning ger ﬂexibilitet och skapar

möjligheter

Wallenstam har under de senaste åren genomfört ett antal

fastighetsförsäljningar och stärkt vår balansräkning.

Vår starka finansiella situation möjliggör att vi både kan

bibehålla vår utdelning och att vi återigen har återköpt

vår egen aktie under året. Då vår aktie handlades med en

stor substansrabatt under slutet av 2022 ansåg styrelsen

att aktieåterköp var det bästa vi kunde göra för att skapa

värde för aktieägarna.

4 ORDFÖRANDE HAR ORDET

Wallenstam producerar en av

samhällets mest efterfrågade

produkter, nämligen bostäder i

Stockholm, Göteborg och Uppsala

och bolagets fastighetsinnehav

uppgår nu till drygt   bostäder.

Wallenstam producerar en av samhällets mest efterfrågade

produkter, nämligen bostäder i Stockholm, Göteborg

och Uppsala och bolagets fastighetsinnehav uppgår nu

till drygt 11 000 bostäder. Det är vår förhoppning och

ambition att kunna starta något nytt bostadsprojekt under

2023. Det mesta tyder på att bygginﬂationen och räntorna

når sin topp nu under våren och det skulle i så fall möjlig-

göra nya byggprojekt.

Skicklig och erfaren aärsman som går sina egna vägar

Slutligen vill jag tacka vår hårt arbetande vd Hans Wallen-

stam för ännu ett starkt år och kan med glädje se hur han

ständigt går sina egna vägar och ett exempel på detta är

Lars-Åke Bokenberger, ordförande

ORDFÖRANDE HAR ORDET 5

hur han tog sig an saluhallen Östermalmshallen i Stock-

holm, när den stod tom och övergiven på Östermalmstorg.

Hans såg till att bolaget förvärvade byggnaden och numera

är den padelhall för allmänheten i Mölnlycke. Projektet är

Sveriges största återvinningsprojekt och har också fått pris

som årets cirkulära bygginitiativ.

VICE ORDFÖRANDE

Karin Mattsson

Född 1972, Fil. kand. i sociologi (personalvetare).

Styrelseledamot sedan 2016.

Tidigare erfarenhet bl.a. som ordförande i

Riksidrottsförbundet samt ställföreträdande

medlemschef m.m. för Lantbrukarnas Riksför-

bund.

Andra uppdrag, bl.a. styrelseordförande i

Länsförsäkringar Jämtland, Svenska Skidför-

bundet, Frösö Hästgård AB samtPrins Carl

Philips och Prinsessan Sofias Stiftelse. Styrel-

seledamot i Länsförsäkringar AB, WCR 2019

Jämtland Härjedalen AB, Astrid Lindgrens

Värld AB, Svenska Hockeyligan AB och Skogs-

ägarna Mellanskog Ekonomisk Förening.

Aktieinnehav i Wallenstam: 9 000 B-aktier.

LEDAMOT

Agneta Wallenstam

Född 1952, utbildning inom teologi,

etnologi, arkeologi och socialantropologi.

Master i kulturantropologi. Ordinerades

till pastor 1987. Styrelseledamot sedan

2010.

Tidigare erfarenhet från arbete som

pastor och församlingsföreståndare i olika

församlingar sedan 1987.

Andra uppdrag, bl.a. pastor i Equmenia-

kyrkan och styrelseledamot i Göteborgs

Räddningsmission, Valv samt Ulla och

Lennart Wallenstamstiftelsen. Driver

Kolboryd gård sedan 2003.

Aktieinnehav i Wallenstam:

23 368 000 B-aktier.

Styrelse

LEDAMOT

Mikael Söderlund

Född 1965, Fil. kand. i stats veten-

skap. Styrelseledamot sedan 2020.

Tidigare erfarenhet bl.a. som

partner i konsultbolaget Kreab samt

förtroendeuppdrag inom Modera-

terna och som borgarråd i Stock-

holms stad.

Andra uppdrag, bl.a. grundare och

vd för Sthlm Urban Advisors. Leda-

mot i stiftelsen Svenska Dagbladet.

Aktieinnehav i Wallenstam:

1 000 B-aktier.

6 STYRELSE

LEDAMOT

Anders Berntsson

Född 1954, Jur. kand. Styrelseledamot

sedan 1997 (Suppleant 1981–1996).

Tidigare erfarenhet från arbete inom

Handelsbanken AB och 1979–2006

som vvd på Wallenstam AB samt ett

antal andra styrelse- och rådgivnings-

uppdrag relaterade till bygg- och fastig-

hetsbranschen.

Andra uppdrag, bl.a. styrelseordförande

i POR MI CUENTA GROUP AB. Styrelse-

ledamot i DADBRO Engineering AB, samt

styrelsesuppleant i BRF Styrmannen 20

och i The Photogallery Halmstad AB.

Aktieinnehav i Wallenstam:

21 400 000 B-aktier*.

ORDFÖRANDE

Lars-Åke Bokenberger

Född 1968, Civilekonom.

Styrelseledamot sedan 2020.

Tidigare erfarenhet bl.a. svensk

aktiechef på AMF samt aktieana-

lytiker och analyschef på Alfred

Berg Fondkommission.

Andra uppdrag, bl. a. styrelse-

ordförande i Mattssons Fastig-

hetsutveckling AB samt vice ord-

förande i Convendum Corporation

AB. Styrelseledamot i Ferroamp

AB samt Mertzig Asset Manage-

ment AB.

Aktieinnehav i Wallenstam:

20 000 B-aktier.

* Inklusive familje medlemmar.

Uppgifterna avser förhållandet vid

årsskiftet.

STYRELSE 7

CFO OCH IR-ANSVARIG

Susann Linde

Född 1979, anställningsår

2001.

Utbildning: Civilekonom.

Tidigare ledande befatt-

ningar inom Wallenstam:

Koncern controller.

Aktieinnehav i Wallenstam:

317 500 B-aktier*.

VVD WALLENSTAM AB,

REGIONCHEF STOCKHOLM OCH UPPSALA

Mathias Aronsson

Född 1972, anställningsår 1996.

Tidigare ledande befattningar inom Wallen-

stam: Vd Wallenstam Stockholm AB, Regionchef

Stockholm Wallenstam Bostad AB, vd Wallenstam

Bostad AB.

Externa uppdrag: Styrelseledamot i Colive AB.

Aktieinnehav i Wallenstam:

446 700 B-aktier.

Koncernledning

VVD WALLENSTAM AB,

REGIONCHEF GÖTEBORG

Marina Fritsche

Född 1967, anställningsår 2005

och 2010.

Utbildning: Civilingenjör, Väg- och

vattenbyggnad.

Tidigare ledande befattningar inom

Wallenstam: Teknisk chef Företag

Göteborg, Aärsområdeschef Bostad

Region Göteborg.

Externa uppdrag: Styrelseledamot i

Fastighetsägarna Göteborg första regio-

nen samt i Itsumo AB.

Aktieinnehav i Wallenstam:

173 570 B-aktier**.

8 KONCERNLEDNING

VD WALLENSTAM AB

Hans Wallenstam

Född 1961, anställningsår 1986.

Utbildning: Civilekonom.

Tidigare ledande befattningar inom

Wallenstam: Finansdirektör,

vd Wallenstam i Göteborg AB.

Externa uppdrag: Ledamot i Ulla

och Lennart Wallenstamstiftelsen.

Aktieinnehav i Wallenstam:

69 000 000 A-aktier,

100 889 200 B-aktier**.

KOMMUNIKATIONSDIREKTÖR

Elisabeth Vansvik

Född 1970, anställningsår 2002.

Utbildning: Fil. mag. media- och

kommunikationsvetenskap.

Tidigare ledande befattningar inom

Wallenstam: Kommunikationschef,

Kommunikations- och HR-direktör.

Externa uppdrag: Styrelseledamot i

Barn i Nöd.

Aktieinnehav i Wallenstam:

50 000 B-aktier.

REVISOR

Mathias Arvidsson, Född 1975,

Auktoriserad revisor, KPMG AB.

Utsedd till huvudansvarig revisor

2022.

Övriga uppdrag, bl.a. IKEA of Sweden,

Fagerhult, Nilörngruppen och

Christian Berner.

* Inklusive familjemedlemmar.

** Inklusive aktier ägda via bolag och

familjemedlemmar.

Uppgifterna avser förhållandet vid

årsskiftet.

KONCERNLEDNING 9

10 AFFÄRSPLAN 2023–2030

Aärsplan 2023–2030

FOKUSOMRÅDEN

MÅL

Substansvärdet ska uppgå till 100 kr/aktie

nder aärsplan 2030 har Wallenstam som mål att öka substansvärdet ge-

nom en fortsatt produktiv, kostnadseektiv och serviceinriktad verksamhet

i tillväxtregionerna Göteborg, Stockholm och Uppsala. Framgångsrik uthyr-

ning, eektiv förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam nyproduk-

tion och lönsamma aärer bidrar till denna substansvärdesökning. Under

aärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %.

Aärsplanens tidsspann linjerar med tidplanen för Wallenstams nya klimatmål, som

är validerade av Science Based Targets Initiative. Målen innebär att Wallenstam förbin-

der sig att minska sina utsläpp inom scope 1 och 2 med 50 % till och med år 2030, med

basår 2018. Därtill har ett frivilligt mål definierats inom scope 3: att minska utsläppen

från byggverksamheten med 55 %, med basår 2019.

Vi ska med attraktiva lägenheter och

lokaler samt god service årligen förbättra

kundens helhetsintryck av Wallenstam.

Vi ska verka för en ökad trygghet för

våra kunder som bor och arbetar i våra

fastigheter.

Genom vår goda företagskultur ska vi

vara en attraktiv arbetsgivare och årligen

förbättra vårt engagemangsindex.

Framgångsrik uthyrning,

eektiv förvaltning, värde

skapande investeringar,

lönsam nyproduktion

och lönsamma aärer

bidrar till denna substans

värdesökning.

aärsplan

Kund Trygghet Medarbetare

AFFÄRSPLAN 2023–2030 11

SÅ HÄR SKAPAR VI SUBSTANSVÄRDE

» Kännedom om vad

marknaden efterfrågar

» Hög servicegrad

» Aärsmässighet

» Transaktioner

» Aärsmannaskap

» Kvalitet

» Kostnadseektivitet

» Långsiktigt och hållbart

» Förädla våra fastigheter

» Aärsmässiga beslut

» Förutse framtida efter-

frågan

» Kvalitet på ett kostnads -

eektivt sätt

» Hållbar

» God kundrelation

Aärsplan 2019–2023 uppnådd

Målet för aärsplanen, att skapa en substans-

värdesökning om 20 kr/aktie, uppnåddes redan

i kvartal 2 2022. Styrelsen beslutade därför att

avsluta innevarande aärsplan, som ursprungli-

gen var satt till och med 2023, ett år i förtid.

FRAMGÅNGSRIK

UTHYRNING

LÖNSAM

AFFÄRSVERKSAMHET

LÖNSAM

NYPRODUKTION

VÄRDESKAPANDE

INVESTERINGAR

EFFEKTIV

FÖRVALTNING

Ökat

substansvärde

I

maj genomfördes den aktiesplit 2:1 som stämman

beslutade om den 26 april 2022. Det totala antalet

aktier uppgår efter spliten till 660000000 aktier,

varav 69000 000 A-aktier (tio röster per aktie) och

591000000 B-aktier (en röst per aktie).

Återköp

Årsstämman 2022 gav styrelsen mandat att, längst intill

nästa årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier.

Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tid-

punkt motsvarar 10 % av totalt utestående aktier. Under

sista kvartalet 2022 började bolaget återköpa aktier, och

per bokslutsdatum har 1 000 000 aktier återköpts till en

genomsnittskurs om 42,56 kr. Antalet utestående aktier,

det vill säga antalet registrerade aktier minskat med an-

talet återköpta aktier, uppgick den 31 december 2022 till

659000 000 (660 000 000).

Handel och omsättning

Årets högsta betalkurs på Nasdaq Stockholm uppgick

till 85,30 kr och den lägsta till 32,80 kr. Vid årets slut var

aktiekursen 43,90 kr (84,00), vilket innebär en minsk-

ning med 47,8 % under 2022. Det kan jämföras med

index för OMX Stockholm Real Estate PI som minskade

med 44,7% och OMX Stockholm PI som minskade med

24,6% under samma period. Aktien har en standardav-

vikelse på 12,20 för 2022. Betavärdet är 0,84 i förhållande

till indexet OMXC All PI. Utöver Nasdaq Stockholm, där

Wallenstamaktien

Wallenstams B-aktie har varit noterad sedan 1984 och finns på Large Caplistan

på Nasdaq Stockholm. På bokslutsdagen hade bolaget 20 243 aktieägare (18 238).

70 % av omsättningen av aktien skedde 2022, handlades

aktien på övriga handelsplatser såsom Chi-X Europe, Bats

Chi-X och Bats Trading Europe.

AKTIEDATA

2022 2021

Börsvärde, Mkr 28 974 55 440

Resultat efter skatt per aktie, kr 1,7 7,2

Eget kapital per aktie, kr 47,70 46,60

Substansvärde per aktie, kr 57,40 57,30

Börskurs, kr 43,90 84,00

Utdelning, kr 0,60* 0,60

Direktavkastning, % 1,4 0,7

Totalavkastning, % Neg.** 29,6

Omsättning på Nasdaq, miljoner antal Wallenstamaktier 188,3 144,5

Omsättning per handelsdag i snitt, antal Wallenstamaktier 744 291 571 299

Omsättning på Nasdaq Wallenstamaktier, Mkr 9 416 10 022

Omsättning per handelsdag i snitt, Wallenstamaktier, Mkr 37,2 39,6

* Föreslagen utdelning för verksamhetsår 2022.

** Totalavkastningen för 2022 är negativ till följd av aktiens värdenedgång.

Utdelning till aktieägarna

Enligt Wallenstams utdelningspolicy ska bedömning av

utdelningens storlek ta hänsyn till koncernens investerings-

behov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i öv-

rigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med

bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfri-

12 WALLENSTAMAKTIEN

Wallenstam B-aktie OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI

KURSUTVECKLING 2000–2022

Kr/aktie

18 19

222120

171615141312111009080706050403020100

100

het. Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket

genereras av verksamheten. Utdelningen beräknas över tid

uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet.

För räkenskapsåret 2022 föreslår styrelsen en utdel-

ning om 0,60 kr per aktie (0,60), uppdelat på två utbe-

talningstillfällen om vardera 0,30 kr per aktie. Den

föreslagna utdelningen beräknas uppgå till totalt 395 Mkr,

baserat på antalet utestående aktier på bokslutsdagen.

Substansvärde

Substansvärdet på bokslutsdagen uppgick till 37 854 Mkr

(37 795), motsvarande 57,40 kr/aktie. Substansvärdet

beskriver koncernens skapade samlade värde och inne-

fattar eget kapital och uppskjuten skatteskuld hänförlig

till förvaltningsfastigheter till följd av skillnader mellan

redovisade värden och skattemässiga värden på koncernens

fastigheter. Målet för den nya aärsplanen 2023–2030 är

att substansvärdet ska uppgå till 100 kr/aktie.

Information till marknaden

Finansiell information lämnas i första hand i delårsrap-

porter, bokslutskommuniké och årsredovisning, samt via

WALLENSTAMAKTIEN 13

pressmeddelanden. I samband med varje delårsrapport

kommenteras resultatet i en film samt i en telefonkonfe-

rens. Presentationer sker dels i samband med delårsrappor-

ter, dels vid besök från investerare och analytiker samt vid

investerarträar i Sverige och utlandet. På wallenstam.se

finns informationen om bolaget samlad.

2221201918

Mkr

GENOMSNITTLIG OMSÄTTNING

PER HANDELSDAG, NASDAQ

Kvarteret Kvarnen i

Mölnlycke Fabriker.

Antal aktier Antal aktieägare Aktieägare, % Totalt antal aktier Aktier, %

1–500 13 102 64,7 1 551 330 0,2

501–1 000 1 890 9,3 1 464 224 0,2

1 001–5 000 2 826 14,0 6 762 745 1,0

5 001–10 000 819 4,0 5 943 167 0,9

10 001–15 000 388 1,9 4 782 295 0,7

15 001–20 000 227 1,1 4 031 192 0,6

20 001– 991 4,9 635 465 047 96,3

Summa 20 243 100,0 660 000 000 100,0

FÖRDELNING AV AKTIER 2022-12-31

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING

År Emission

Förändring av

aktiekapital, kr Aktiekapital, kr Antal aktier Nominellt värde, kr

1960 Ursprungligt kapital 200 000 200 1 000

1984 Fondemission 9:1 1 800 000 2 000 000 2 000 1 000

1984 Split 1 000:1 2 000 000 2 000 000 1

1984 Nyemission 1:2 till 32 kr 1 000 000 3 000 000 3 000 000 1

1986 Fondemission nom. 1 till 10 kr 27 000 000 30 000 000 3 000 000 10

1986 Nyemission 1:3 till 75 kr 10 000 000 40 000 000 4 000 000 10

1987 Fondemission 1:1 40 000 000 80 000 000 8 000 000 10

1995 Nyemission apport till 43 kr 109 302 320 189 302 320 18 930 232 10

2000 Aktieinlösen -9 396 690 179 905 630 17 990 563 10

2001 Nedsättning -7 376 200 172 529 430 17 252 943 10

2002 Nedsättning -11 363 000 161 166 430 16 116 643 10

2003 Nedsättning -13 115 000 148 051 430 14 805 143 10

2004 Nedsättning -10 051 430 138 000 000 13 800 000 10

2005 Split 5:1 138 000 000 69 000 000 2

2005 Nedsättning -7 000 000 131 000 000 65 500 000 2

2006 Nedsättning -3 000 000 128 000 000 64 000 000 2

2007 Nedsättning -4 000 000 124 000 000 62 000 000 2

2008 Nedsättning -6 000 000 118 000 000 59 000 000 2

2011 Split 3:1 118 000 000 177 000 000 0,67

2011 Nedsättning -3 333 333 114 666 667 172 000 000 0,67

2012 Fondemission 57 333 333 172 000 000 172 000 000 1

2013 Nedsättning -2 000 000 170 000 000 170 000 000 1

2015 Split 2:1 170 000 000 340 000 000 0,50

2017 Nedsättning -5 000 000 165 000 000 330 000 000 0,50

2022 Split 2:1 165 000 000 660 000 000 0,25

Ägare A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, %

Hans Wallenstam med bolag och familj 69 000 000 100 889 200 25,74 61,79

AMF – Försäkring och fonder 89 053 972 13,49 6,96

Henric och Ulrika Wiman 24 090 504 3,65 1,88

Agneta Wallenstam 23 368 000 3,54 1,83

Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson 21 400 000 3,24 1,67

David Wallenstam 17 040 276 2,58 1,33

Christian Wallenstam 16 000 000 2,42 1,25

Monica och Jonas Brandström 13 868 604 2,10 1,08

Bengt Norman 12 500 000 1,89 0,98

Elin Wallenstam Sjögren 12 259 480 1,86 0,96

Övriga ägare 259 529 694 39,34 20,27

Totalt antal aktier 69 000 000 590 000 000

Återköpta egna aktier* 1 000 000 0,15

Totalt registrerade aktier 660 000 000 100,00 100,00

Summa utestående aktier 659 000 000

AKTIEÄGARINNEHAV 2022-12-31

Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 19 % av kapitalet och cirka 10 % av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB

Utlandsägandet uppgår till cirka 10 % av kapitalet och cirka 5 % av rösterna.

* Återköpta egna aktier saknar rösträtt.

14 WALLENSTAMAKTIEN

Källa: Euroclear Sweden AB

Utlandsägandet uppgår till 10 % fördelat på

65 % i USA och 35 % i Europa exkl. Sverige.

Svenska fysiska

personer, 43 %

Utlandsägande, 10 %

Övriga svenska

juridiska personer,

29 %

Finansiella företag, 18 %

ÄGARKATEGORIER INNEHAV

FINANSIERING 15

ärdet på koncernens tillgångar uppgick den 31

december 2022 till 67 049 Mkr (66 698) och fi-

nansieras dels genom eget kapital om 31 432 Mkr

(30767), dels skulder om 35 617 Mkr (35 931),

varav 28 793 Mkr (28 318) är räntebärande. Vid årsskiftet

uppgick Wallenstams soliditet, som i den nya aärsplanen

inte ska understiga 35 %, till 47 % (46).

Finans- och valutapolicy

Den finansiella verksamheten bedrivs i enlighet med

vår finanspolicy, som syftar till att begränsa bolagets

finansiella risker vilka i huvudsak utgörs av likviditets-,

refinansierings- och ränterisk. Policyn fastställs av styrel-

sen och prövas årligen. Wallenstams kort- och långsiktiga

kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den

finansiella strategin efter bolagets verksamhet.

Valutapolicyn syftar till att minimera bolagets valutaris-

ker till exempel genom terminssäkringar av valutaﬂöden.

Wallenstams exponering för valutarisker är begränsad.

Räntebärande skulder

Wallenstam har 93 % av sin finansiering i form av traditio-

nella lån hos svenska banker och Europeiska Investerings-

banken (EIB). Resterande andel består av företagscertifikat

och obligationslån. Under året har Wallenstam minskat

obligationsvolymen bland annat genom återköp.

De totala räntebärande skulderna hos finansinstitut upp-

går till 28 283 Mkr (27 833). Av dessa utgörs 7,9 Mdr (5,7)

av gröna lån, samt 0,9 Mdr (2,0) av gröna obligationer.

Finansiering

Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakli-

gen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen, före-

tagscertifikaten samt lånet hos EIB är inte säkerställda.

Företagscertifikatprogrammet, med en ram på 4 Mdr, har

bakomliggande lånelöften i form av checkräkningskredi-

ter. För lånet hos EIB finns utställda kovenanter, se sid. 83.

Gröna obligationer

Alla obligationer som Wallenstam emitterar ska vara

gröna. Under 2022 uppdaterades Wallenstams gröna

ramverk som återigen fick högsta möjliga betyg, Dark

Green. De gröna obligationernas emissionslikvid kommer

främst att användas till Wallenstams energiproduktion

såsom vindkraft och solceller. Samtliga obligationslån om

0,9 Mdr (2,7) ryms inom ramen för vårt MTN-program

(Medium Term Notes) som har en total låneram om

5 Mdr. Obligationerna är noterade på Nasdaq Stockholms

hållbara obligationsmarknad.

Ränte- och kapitalbindning

En av de enskilt största kostnadsposterna är räntekostna-

der, som framför allt påverkas av förändringar i mark-

nadsräntorna samt av förändrade villkor på kreditmark-

naden. Wallenstam eftersträvar en fördelning mellan olika

långivare.

Av de räntebärande skulderna utgör andelen med lång

kapitalbindning (över tolv månader) 18 % (23) och andelen

med lång räntebindning 59 % (54). Vid årsskiftet uppgick

den genomsnittliga återstående räntebindningstiden till 44

Wallenstam eftersträvar balans mellan en acceptabel risknivå och god avkastning på eget

kapital. Wallenstams långsiktiga upplåningsstrategi är att vara finansierade främst via bank.

Kallebäcks Terrasser,

Göteborg.

Belopp,

Mkr

Snitt ränta,

Andel,

2023 11 533 3,96 40,8

2024 - - -

2025 2 000 0,72 7,1

2026 2 000 0,78 7,1

2027 2 000 1,05 7,1

2028 2 000 1,16 7,1

2029 2 000 0,93 7,1

2030 2 000 0,95 7,1

2031 2 000 0,67 7,1

2032 2 000 1,31 7,1

2033 750 2,21 2,7

Summa 28 283 2,21 100,0

BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR, 2022-12-31

16 FINANSIERING

månader (40). Den genomsnittliga räntan under året var

1,55 % (1,21) och genomsnittsräntan på bokslutsdagen var

2,21 % (1,17).

Räntederivat

Ett ﬂexibelt och kostnadseektivt sätt att förlänga lån

med kort räntebindning är räntederivat. Ur ett kassaﬂö-

desperspektiv är utfallet över tid i princip detsamma som

att uppta ett lån med fast ränta. Räntederivat ska mark-

nadsvärderas och om det överenskomna priset avviker från

marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller under-

värde i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar

för räntederivat är inte kassaﬂödespåverkande och när ett

derivatkontrakt förfaller har dess marknadsvärde upplösts

i sin helhet och värdeförändringen över tid har inte påver-

kat det egna kapitalet.

Under 2022 har koncernen ingått nya räntederivatavtal

om totalt 2,6 Mdr. Volymen totalt utestående räntederivat

där Wallenstam betalar fast ränta uppgår till 16,3 Mdr

(13,7). Under året har derivatens utveckling varit positiv, och

marknadsvärdet på räntederivatportföljen uppgick vid års-

skiftet till 1 874 Mkr (-33).

Disponibel likviditet

Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga check-

räkningskrediter uppgår till 2 093 Mkr (1 032). Beviljade

checkräkningskrediter uppgår till 1 912 Mkr (800), där

ingen del har utnyttjats på bokslutsdagen.

Per 31 december 2022 uppgår tillgänglig likviditet till

totalt 2 093 Mkr (4 032), varav 1 045 Mkr utgör checkräk-

ningskrediter för emitterade utestående företagscertifikat.

Skillnaden mellan åren beror främst på att Wallenstam valt

att avsluta back up-faciliteten om 3 000 Mkr till följd av

lägre nyttjande av företagscertifikat.

Kallebäcks Terrasser,

Göteborg.

2221201918

Mkr

SOLIDITET OCH EGET KAPITAL

Eget kapital Soliditet

18 000

20 000

22 000

24 000

26 000

28 000

30 000

32 000

Räntebärande skulder hos kreditinstitut uppgår till

28 283 Mkr (27 833) varav 31 % är grön finansiering.

Belåningsgraden är 45 % (43).

Obligationer, 3 %

(3 % grönt)

Banklån, 93 %

(28 % grönt)

Certifikat, 4 %

FINANSIERING

250

500

750

1 000

1 250

1 500

1 750

2 000

3332313029282726252423

Mkr

FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEDERIVAT

OCH FASTRÄNTELÅN

Räntederivat Fasträntelån

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 17

WALLENSTAMS PÅVERKAN

VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSOMRÅDEN BASERAT PÅ INTRESSENTDIALOG

Genomförd 2018 med kalibrering 2021

Stabil ekonomi

och antikorruption

A Ekonomi i balans

B Antikorruption

Sociala förhållanden

och personal

C Schyssta arbetsvillkor

D Trygg och säker arbetsmiljö

E Inkluderande företagskultur

F Mångfald och jämställdhet

G Leverantörer

BETYDELSE FÖR INTRESSENTER

AvgörandeMycket viktig

Avgörande

Mycket viktig

Kund

H Kundnöjdhet

Wallenstams hållbarhetsredovisning

Wallenstam vill bidra till ett bättre samhälle, idag och för kommande generationer.

Vi vill ta ansvar för den påverkan vår verksamhet har på samhället, klimatet och miljön.

Som en del i hållbarhetsarbetet stödjer Wallenstam FN-initiativet Global Compact och

detta avsnitt utgör vår Communication on Progress.

i anser att ett integrerat hållbarhetsarbete och

starkt samhällsengagemang går hand i hand

med långsiktig lönsamhet, därför är hållbarhet

en central del av vår verksamhet. Hållbarhets-

arbetet skapar ytterligare kontroll, minskar

risker samt ger upphov till nya aärer och lösningar.

Dessutom bidrar hållbarhetsarbetet till mer engagerade

medarbetare, nöjdare kunder och trygghet för investerare.

För att bidra till en hållbar utveckling har Wallenstam

valt att prioritera fem globala mål (SDG:er) avseende

social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet inom FN:s

Agenda 2030. Därtill har vi upprättat klimatmål som

syftar till att minska klimatpåverkan från vår nyproduk-

tion och förvaltning.

Styrning av hållbarhetsarbetet

Wallenstams hållbarhetsarbete baseras på bolagets

hållbarhetspolicy och strategi samt på de implemente-

rade klimatmålen. Arbetet omfattar alla delar av verk-

samheten och samtliga ledare har ett ansvar att driva

hållbarhetsarbetet. Resultaten följs upp och rapporteras

regelbundet av hållbarhetschef till koncernledning och

styrelse. Vd är ytterst ansvarig för arbetet med de väsent-

liga aspekter och risker som prioriteras i Wallenstams

hållbarhetsarbete.

Wallenstam har hållbarhetsrapporterat sedan 2006

och rapporteringen har sedan 2010 inspirerats av standar-

den GRI (Global Reporting Initiative). Vi har under året

även rapporterat våra utsläpp av växthusgaser och andra

klimatrelaterade uppgifter till CDP (Carbon Disclosure

Project). Wallenstam har i år valt att frivilligt redovisa hur

stor del av bolagets tillgångar som linjerar med den nya

EU-taxonomin, detta trots att bolaget har färre än 500

anställda och därmed inte omfattas av rapporteringskrav.

Klimat och miljö

I Växthusgaser

J Energieektivitet

K Avfallshantering

L Hållbara

byggnadsmaterial

Wallenstams vindkraftverk

vid Gullmarn i Bohuslän.

Paginering skall vara här 19

18 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING

Uppförandepolicy och regelefterlevnad

Inom bygg- och fastighetsbranschen finns risker

relaterade till bland annat arbetsmiljö, korrup-

tion, mänskliga rättigheter, klimat och miljö. Vår

uppförandepolicy med tillhörande riktlinjer bygger

på bolagets kärnvärden – respekt, engagemang, ut-

veckling – och tydliggör hur Wallenstam vill agera

som bolag. Målsättningen är att ta ett miljömäs-

sigt, socialt och aärsmässigt ansvar i allt vi gör. Vi

följer lagar och regler, samt tillämpar ansvarsfulla

aärsmetoder som präglas av hög aärsmoral och

god aärssed. Utbildning och information om

uppförandepolicyn samt specifika riktlinjer om

exempelvis antikorruption är obligatorisk för alla

anställda, inklusive koncernledning och styrelse.

Genom att bilägga bolagets uppförandepolicy till

samtliga tecknade samarbetsavtal med entreprenö-

rer säkerställer vi att de följer uppförandepolicyn

och agerar enligt den.

Uppförandepolicyn revideras årligen och antas

därefter av styrelsen. Den finns tillgänglig i sin hel-

het på www.wallenstam.se.

Etiskt råd

Wallenstams etiska råd driver koncernens centrala

arbete med etik och antikorruption samt genomför

riskanalyser inom området och föreslår eventuella

åtgärder. De säkerställer också att alla anställda på

Wallenstam informeras om relevanta frågor avseen-

de aärsetik och korruption. Det har inte kommit

in något ärende till etiska rådet under året där det

har funnits behov av vidare utredning. Wallenstam

har även en visselblåsarfunktion som kan användas

såväl internt som externt och som finns tillgänglig

via länk på Wallenstams hemsida. Till vår vis-

selblåsarfunktion har ett ärende inkommit under

2022. Ärendet hanteras enligt gällande rutiner men

kvalificeras inte som ett visselblåsarärende.

Klimat och miljö

Förnybar energi

Vår satsning på förnybar energi är ett sätt för oss att ta ansvar

för vår klimatpåverkan. Då vi producerar mer elenergi än våra

fastigheter förbrukar är vår fastighetsel helt förnybar, så har det

varit sedan 2013. Våra 53 vindkraftverk finns mellan Gästrikland

och Skåne med en installerad eekt om totalt 112MW (143).

Under året har vi fortsatt att aktivt arbeta med solcellsinstalla-

tioner och vi har hittills installerat närmare 6 300 solcellspaneler

på våra fastigheter. Därtill undersöker och utvärderar vi även

andra tekniska lösningar för hållbar energihushållning, såsom

eektreglering och energilagring.

Totalt under året har våra vindkraftverk producerat 338 GWh

(353) och våra solceller har producerat 1 006 MWh (258). Vi

arbetar kontinuerligt med att öka tillgängligheten på våra verk,

det vill säga att minimera den tid som verken inte producerar på

grund av driftstörningar eller planerade driftstopp. Det gör vi

genom att exempelvis utföra underhållsarbete vid tidpunkter när

det inte blåser. Under 2022 uppgick tillgängligheten till 97% (97).

Vindkraftsproduktionen optimeras också kontinuerligt genom

olika typer av kapacitetshöjande ombyggnationer och uppgrade-

ringar, bland annat ny mjukvara som ger eektivare produktion.

Wallenstam äger inget elnät, därför levereras den el vi pro-

ducerar till den nordiska elmarknaden. Vi köper sedan förnybar

vindkraftsel från den nordiska elmarknaden till verksamheten.

Då vi producerar minst lika mycket elenergi som våra fastigheter

använder är vi självförsörjande på förnybar el.

Fokus på resurser

Det är viktigt att resurser används på ett eektivt sätt. Resurser

omfattar ﬂera delar, såsom byggnadsmaterial, återvinning och

Utbildning och information om upp-

förandepolicyn samt specifika rikt-

linjer om exempelvis antikorruption

är obligatorisk för alla anställda.

Elisedal, Göteborg.

Paginering skall vara här 19

Under 2021 monterades den tillfälliga saluhallen på Östermalmstorg i Stockholm ner och fick nytt liv som padelhall i Mölnlycke. Detta fullskaliga återbruksprojekt fick

2022 motta priset Årets cirkulära bygginitiativ på Återvinningsgalan, arrangerad av tidningen Recycling.

FRÅN SALU-

TILL PADELHALL

Då vi producerar minst

lika mycket elenergi som

våra fastigheter använ-

der är vi självförsörjande

på förnybar el.

avfallshantering. I vår nyproduktionsverksamhet arbetar vi med

klimatberäkningar för att kunna eektivisera materialanvändan-

det och begränsa projektets totala klimatpåverkan. Vi har även

fortsatt arbetet med att minska restavfallet från våra fastigheter,

genom utökad möjlighet till sortering för bostadshyresgäster

såväl som för lokalhyresgäster. En framgångsrik insats är de

textilkärl som vi i samarbete med Human Bridge placerar ut vid

våra fastigheter. Vi har även i år ökat antalet utplacerade kärl.

Sammanlagt har vi under året samlat in 41 ton (29) textilier.

För att skapa förutsättningar för återbruk i stadsutvecklings-

projektet Mera Älta i Nacka har vi samarbetat med en arkitekt

specialiserad på innovation inom cirkulärt byggande. I Älta ska

Wallenstam bygga cirka 1 250 nya bostäder i sammanlagt sju

kvarter. Första steget var att utföra en resurskartläggning för att

kartlägga projektets resurser. Målet med återbruksprojektet är att

återbruka befintligt material i andra projekt, antingen i vår egen

projektportfölj eller i samverkan med andra aktörer. Wallenstam

är också en av ﬂera aktörer i handslaget för cirkulärt byggande

i Göteborgs Stad, för att tillsammans med ﬂera andra aktörer i

branschen utveckla och etablera en marknad för återbruk.

Hållbara transporter för hyresgäster

och medarbetare

För att kunna erbjuda våra hyresgäster praktiska och miljövän-

liga transportlösningar arbetar vi med olika mobilitetslösningar.

Ett exempel är stadsutveck-

lingsprojektet Kallebäcks

Terrasser där våra hyres-

gäster får tillgång till bland

annat bilpool, cykelpool

med last- och elcyklar samt

cykelstudios. Både i nypro-

duktion och i vissa befintliga

fastigheter installerar vi idag

laddningsmöjligheter för elfordon.

Wallenstams medarbetare uppmuntras till kollektivt resande.

Elcyklar finns tillgängliga för kortare transporter vilket möjliggör

koldioxidfria resor i tjänst. Därtill har vi en bilpool med enbart

elbilar.

Utveckling för minskad klimat-

och miljöpåverkan

Vi lägger stor vikt vid att begränsa klimat- och miljöpåverkan i

vår produktion, drift och förvaltning av fastigheter. År 2013 blev

Wallenstam som första fastighetsbolag i Sverige självförsörjande

på förnybar elenergi. Vi mäter och optimerar driften av våra

fastigheter för att kunna minska energi- och resursanvändning-

en. Wallenstam ställer sig bakom regeringsinitiativet "Färdplan

för fossilfri konkurrenskraft – Uppvärmningsbranschen". Vi har

investerat i Ferroamp, ett börsnoterat företag som utvecklar

nya verktyg för att styra fastigheternas elsystem. Deras instal-

lationer och anläggningar använder vi i dagsläget i delar av vår

nyproduktion. Under året har vi även gått med i samarbetet

HS30, vilka verkar för att skapa en mer hållbar bostadsbransch i

Mälardalsregionen.

Wallenstam ska miljöcertifiera samtlig nyproduktion enligt

Miljö byggnad Silver. I dagsläget är elva av våra bostadsfastigheter

miljöcertifierade. I vårt kommersiella bestånd har Umami Central-

kvarteret certifierats enligt BREEAM In-Use, samt tre fastigheter

enligt Miljöbyggnad iDrift. Både vårt huvudkontor i Göteborg

samt vårt regionkontor i Stockholm certifierades till nivå Guld.

Vårt huvudkontor vann under året pris i kategorin Miljö byggnad

iDrift i tävlingen Sweden Green Building Awards 2022.

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 19

20 Paginering skall vara här

Wallenstams klimatmål 2019–2023

Wallenstams klimatmål 2023–2030

VAR UPPSTÅR WALLENSTAMS UTSLÄPP?

Mål: Genomföra tjänstere-

sor med elbil, tåg eller via

fullt klimatkompenserad och

biobränslebaserad ﬂygresa.

(Scope 3)

Kommentar: Wallenstams

tjänsteresor har till största

del genomförts på ett

klimatneutralt sätt under

2022. Bolaget har elcyklar

samt en bilpool bestående

av enbart elbilar som kan

användas vid tjänsteresor.

Under 2020 antog koncernledningen fyra klimatmål med syfte att minska vår klimatpåverkan. Aärsplanen 2019–2023 avslutades

ett år tidigare än planerat och därmed slutrapporteras även aärsplanens klimatmål 2022. Samtliga mätbara klimatmål har uppnåtts.

Bygg- och fastighetssektorn står för en stor del av den totala koldioxidbelastningen i sam-

hället. Detta gör att arbetet för minskade utsläpp är ett prioriterat område för Wallenstam.

Under året har vi tagit nästa steg i hållbarhetsarbetet genom att sätta nya vetenskapligt

baserade klimatmål i linje med Parisavtalet. Målen antogs under hösten 2022 av det globala

klimatsamarbetet Science Based Targets initiative (SBTi). De nya klimatmålen innebär att Wallenstam ska minska sina utsläpp med

50 % inom scope 1 och 2 till och med år 2030, med 2018 som basår. Utöver SBTi:s validerade mål har även ett frivilligt mål definierats

inom scope 3 enligt SBTi:s metodik, där utsläppen från byggverksamheten ska minska med 55 % till och med 2030, med basår 2019.

SCOPE 1

Direkta utsläpp

Förbränning av bränslen

samt köldmedialäckage

SCOPE 2

Indirekta utsläpp

Köpt energi

SCOPE 3

Övriga indirekta utsläpp

Inköp av varor, hyresgästernas elanvändning

samt tjänsteresor

* Ackumulerat utfall åren 2020–2022, med basår 2019.

Mål: Minska CO-utsläppen

från byggverksamheten

med 10 % per kvadrat meter.

(Scope 3)

Utfall*: -13, 4 %

Kommentar: I ﬂertalet av

våra projekt har klimatberäk-

ningar utförts i planerings-

skedet vilket bland annat har

resulterat i mer klimatvänliga

materialval. Konstruktions-

optimeringar har utförts för

att minska mängden material,

exempelvis har håldäcksbjälk-

lag visat sig vara eektivt för

att minska mängden betong.

Dessutom har återbrukspro-

jekt bidragit till den totala

minskningen.

Mål: Minska CO-utsläppen

från fastigheternas energi-

användning med 15 % per

uppvärmd kvadratmeter.

(Scope 1 & 2)

Utfall*: -28,7 %

Kommentar: För att kom-

plettera vår elproduktion från

vind har solcellsinstallationer

utförts. Vi har även moder-

niserat ytterligare fjärrvär-

mecentraler, optimerat ﬂer

värmesystem och återvunnit

värme från fastigheternas

spillvatten. Fjärrvärme har

successivt blivit renare och

vårt fastighetsbestånd har bli-

vit energieektivare tack vare

att nyproducerade fastigheter

tillförs i förvaltningen.

Mål: Minska fastigheternas

restavfall med 10 % per

kvadratmeter. (Scope 3)

Utfall*: -25,7 %

Kommentar: Vi har för-

bättrat möjligheterna för

källsortering i våra fastig-

heter. Till exempel har miljö-

rummen gjorts mer estetiskt

tilltalande och kompletterats

med ﬂer sorteringsfraktio-

ner. Antalet klädinsamlings-

kärl har också utökats. Vi

har även arbetat med att

kontinuerligt informera våra

hyresgäster för att öka sor-

teringsgraden och minska

restavfallet.

20 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 21

Socialt ansvar

Stadsutveckling för trygga

och hållbara områden

Det finns ett stort behov av bostäder i Sverige. Wallenstam byg-

ger främst hyresrätter för egen förvaltning, det innebär att vi tar

ansvar för fastigheterna och områdena under en lång tid. Detta

skapar ett långsiktigt och hållbart perspektiv både när vi utveck-

lar och producerar våra fastigheter.

Vi strävar efter att skapa trygga och välkomnande områden

och fastigheter, som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Det

gör vi genom att redan under projektering och detaljplanearbete

i stadsutvecklingsprojekt planera för olika slags verksamheter

såsom kontor, aärer samt äldre- och barnomsorg. Vi utvecklar

även våra befintliga fastigheter och genomför aktiviteter i sam-

verkan med våra kommersiella kunder, staden och andra aktörer

i samhället. Syftet är att skapa en levande innerstad.

Wallenstam har ett innovationsråd som arbetar med att skapa

nya hållbara lösningar för framtidens boende och stadsplanering.

Vi deltar även i forskning och utveckling inom stadsutveckling,

byggnation och förvaltning. Vi stödjer och samarbetar med

exempelvis Johanneberg Science Park och stiftelsen Tryggare

Sverige.

I arbetet för ökad trygghet gör vi en rad insatser både i löpan-

de förvaltning och som punktinsatser. Ett exempel är att genom

samarbete arbeta aktivt för att förhindra våld i nära relationer.

Ett annat är Wallenstam-appen där våra bostadshyresgäster kan

lära känna och kommunicera med sina grannar, vilket bidrar till

ökad trygghet och gemenskap.

Samhällsengagemang för minskat

utanförskap

Wallenstam vill engagera sig och ta ett långsiktigt samhällsansvar

genom att skapa stadsdelar där alla kan känna sig inkluderade. Vi

stöttar utsatta grupper och människor som står utanför samhäl-

let samt möjliggör en aktiv fritid för ungdomar i lokalsamhället

där vi verkar. Exempel på insatser är att upplåta lokaler till fören-

ingar, skapa mötesplatser och stödja olika former av aktiviteter.

Därutöver samarbetar vi med organisationer som arbetar

för minskat utanförskap och hjälper människor att komma in

på arbetsmarknaden. Samarbete och stöd sker främst genom

sponsring samt genom icke-kommersiella samarbeten, det vill

säga gåvor. Årligen ska 1 % av Wallenstams förvaltningsresultat

gå till dessa icke-kommersiella samarbeten.

Mänskliga rättigheter

Att ha ett hem är ett grundläggande behov och det utgör en

viktig del i ett fungerande samhälle. Idag råder det stor brist på

bostäder. Vi vill bidra till ﬂer hem genom att bygga och förvalta

bostäder, främst hyresrätter, i trygga och levande stadsdelar.

Under 2022 byggstartade vi vår10 000:e lägenhet sedan mil-

lennieskiftet, och vi färdigställde 710 lägenheter under året.

Vår verksamhet bedrivs i Sverige och vi följer gällande regel-

verk för till exempel arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisations-

frihet. Wallenstam stödjer FN:s deklaration om mänskliga rättig-

heter, bland annat genom att motverka diskriminering, behandla

alla med respekt – såväl medarbetare som kunder och andra vi

möter – och erbjuda lika möjligheter för alla anställda.

Jämställdhet och mångfald

Jämställdhets- och mångfaldsfrågorna är integrerade i hela or-

ganisationen och i vårt arbetssätt. Arbetsgivare ska tillsammans

med arbetstagare samverka för att uppnå jämställdhet och mång-

fald, samt verka för en organisation där diskriminering kopplat

till samtliga diskrimineringsgrunder förebyggs. Vi arbetar för att

kvinnor och män ska ha samma förutsättningar, såväl vid rekry-

teringar som i utvecklingssatsningar och lönesättning. Vår uppfö-

randepolicy är tydlig med att diskriminering inte får förekomma.

NÅGR A AV

ORGANISATIONERNA

SOM VI SAMARBETAR

MED

• Barn i Nöd

• Stadsmissionen i

Stockholm, Göteborg

och Uppsala

• Räddningsmissionen

• Project Playground

• Barnens Ö

• BRIS

• Stiftelsen Läxhjälpen

• Mitt Liv

• Idrott utan gränser

• Pixbo Wallenstam

• Älta IF

• KFUM Uppsala basket

E

U-taxonomin är en förordning som syftar till att

definiera vilka tillgångar som kan anses vara

hållbara i placerings- och investeringshänseende

enligt sex miljömål, varav två i dagsläget har defi-

nierats. Wallenstam träas inte av ett legalt rap-

porteringskrav då bolaget har färre än 500 anställda, men

vi har valt att frivilligt redovisa hur stor del av våra tillgångar

som definieras som hållbara enligt taxonomin då dessa

väsentligt bidrar till miljömål 1 (Begränsning av klimatpå-

verkan). Efter analys av Wallenstams verksamhet bedöms

bolaget möta förordningens tekniska granskningskriterier

avseende artiklarna 4.3 Elproduktion från vindkraft samt

7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Wallenstam utför

inte några entreprenader i egen regi, utan har endast rollen

som beställare i vår nyproduktion, varför vi bedömer att vi

inte omfattas av ytterligare artiklar.

Vi har granskat och bedömt våra tillgångar baserat på

ovanstående antaganden samt den information och de

tolkningar som finns gällande taxonomin i dagsläget. Våra

avgränsningar och bedömningar baseras på underlag från

branschorganisationen Fastighetsägarna erhållna per

Ekonomisk

hållbarhet

Långsiktigt hållbar ekonomi

Långsiktig lönsamhet är ett grundläggande villkor för oss

som bolag och våra ägare vill se en avkastning på det kapital

som de investerat i verksamheten. Genom en eektiv organi-

sation, klimat- och kostnadseektivitet i hela verksamheten,

samt fokus på orter med tillväxt och stark efterfrågan kan vi

säkra en långsiktig ekonomisk stabilitet. Långsiktig lönsam-

het innebär också att vi ska generera vinst som vi kan åter-

investera i verksamheten. Genom att tillföra bostäder och

lönsamt utveckla våra fastigheter skapar vi värde för våra

kunder, samhället i stort samt för företagets medarbetare

och ägare.

Grön finansiering utgör 31 % av Wallenstams totala finan-

siering. Gröna banklån och gröna obligationer används för

att finansiera våra vindkraftverk, våra miljöcertifierade fast-

igheter samt ett antal av de fastigheter som innehar energi-

klass B eller bättre. Samtliga obligationer som Wallenstam

emitterar är gröna och emitteras enligt vårt gröna ramverk.

Under året har vi förnyat vårt gröna ramverk, vilket återigen

erhöll det högsta betyget, Dark Green.

Wallenstams leverantörskedja

Vid upphandling av entreprenörer och vid inköp av tjänster

avtalas vilket ansvar våra partners ska ta för aärsetik,

klimat, miljö, arbetsförhållanden, säkerhet med mera. Som

beställare har Wallenstam både ansvar och möjlighet att

påverka leverantörskedjan.

Vi strävar efter nära och långsiktiga samarbeten som gör

att vi kan utvecklas tillsammans med våra samarbetspart-

ners. Våra Wallenstam Partners utför fastighetsskötsel och

underhåll. I vår nyproduktionsverksamhet arbetar vi tillsam-

mans med entreprenörer och leverantörer som i sin tur ofta

använder underentreprenörer och underleverantörer. Sam-

mantaget anlitar vi ﬂer än 3 000 leverantörer i vår verksam-

het. Vanligen har våra leverantörer sin hemvist i Sverige,

men till exempel inköp av byggmaterial görs även från andra

länder i Europa och övriga världen.

Global Compact

Wallenstam har signerat FN:s Global

Compact, vilket innebär att vi stödjer

och arbetar utifrån de tio principerna kring mänskliga

rättigheter, arbetsvillkor, försiktighetsprincipen, anti-

korruption och ansvarstagande gällande miljöfrågor.

22 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING

EU-taxonomin

Wallenstam träas inte av

ett legalt rapporteringskrav

då bolaget har färre än 500

anställda, men har valt att

frivilligt redovisa hur stor

del av tillgångarna som

definieras som hållbara

enligt EU-taxonomin.

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 23

Kriterier för

väsentligt

bidrag

Kriterier avseende att

inte orsaka betydande

skada (DNSH)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod/koder (2)

Absolut omsättning (3)

Andel av omsättning (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten och

marina resurser (13)

Cirkulär ekonomi (14)

Biologisk mångfald

och ekosystem (16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Taxonomiförenlig andel

av omsättningen,

år  (18)

Mkr (SEK) % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej %

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Elproduktion från vindkraft

4.3 200 7,4 100 – Ja Ja Ja Ja Ja 7,4

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 810 30,0 100 – Ja – – – Ja 30,0

De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamhe

ternas omsättning (A.1)

1 010 37,4 37,4

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

Elproduktion från vindkraft

4.3 0 0

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 1680 62,1

Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av

taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga) (A.2)

1680 62,1

Totalt (A.1+A.2) 2691 99,5 37,4

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av

taxonomin (B)

14* 0,5

Totalt (A+B)

2705** 100

Andel av omsättningen från produkter

eller tjänster som är förknippade med

ekonomiska verksamheter som är

förenliga med taxonomikraven

– upplysningar som omfattar år 2022.

december 2022, vilka har tolkat taxonomins formuleringar

och gjort dem applicerbara på den svenska fastighetsbran-

schen. Avseende miljömål 1 omfattas fastigheter som har

energiklass A enligt dess energideklaration. Därtill omfattas de

fastigheter vars energianvändning ryms inom de 15 % bästa

(Topp 15 %) av det nationella byggnadsbeståndet. För att defi-

niera Topp 15 % har Fastighetsägarna tagit hjälp av CIT Energy

Management vilka har upprättat gränsvärden avseende bygg-

naders energiprestanda.

För de fastigheter som uppfyller miljömål 1 har en klimatrisk-

kartläggning utförts, för att klargöra att dessa inte negativt

påverkar miljömål 2. För de fastigheter som bedöms klimatriskut-

satta har en detaljerad klimatriskanalys utförts.

Antaganden, avgränsningar och förtydliganden

Det finns osäkerheter i tolkningen av vilka ekonomiska aktivi-

teter som uppfyller taxonomins kriterier, och EU:s arbete med

att förtydliga förordningen har blivit senarelagt under året. Wal-

lenstam har därför valt en måttfull tolkning av kriterierna, och

hellre valt att definiera färre ekonomiska aktiviteter som gröna,

snarare än ﬂer.

Med anledning av dessa kvarstående frågor har Wallenstam gjort

en rad antaganden, avgränsningar och förtydliganden:

» Ett antal energideklarationer gällande nyproducerade fastighe-

ter är utförda på energiberäkningar.

» Då EU enbart har publicerat tekniska granskningskriterier av-

seende miljömål 1 och 2 redovisar vi endast dessa två mål. De

tabellförslag som FAR har upprättat baseras på sex miljömål,

därmed har vi gjort ett avsteg från FAR:s tabellformat.

» Kapitalutgifterna inkluderar investeringar i linjerade tillgångar

samt investeringar i nyproducerade byggnader som vid färdig-

ställande kommer att vara linjerade tillgångar.

» Avseende artikel 4.3 Elproduktion från vindkraft har vi valt att

betrakta samtliga driftkostnader som taxonomiomfattade.

» Gällande påverkan på vindkraftverkens värde till följd av klimatför-

ändringar har bedömning gjorts att konsekvenser av klimatrisker

inte kommer uppstå under verkens återstående tekniska livslängd.

» I omsättningen ingår samtliga hyrestillägg.

1. Då rapportering upprättas frivilligt omfattar tabellerna i år ej kolumner avseende (15),

(19), (20) och (21).

2. Baserat på utestående gröna obligationer som emitterats enligt Wallenstams gröna

ramverk daterat april 2019, ska omsättningen i artikel 4.3 i A.1 justeras till 0 Mkr (SEK).

* Övriga intäkter enligt not 11.

** Not 3 och 11.

24 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING

Andel av driftsutgifterna från produkter

och tjänster som är förknippade med

ekonomiska verksamheter som är

förenliga med taxonomikraven

– upplysningar som omfattar år 2022.

Kriterier för

väsentligt

bidrag

Kriterier avseende att

inte orsaka betydande

skada (DNSH)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod/koder (2)

Absoluta driftsutgifter (3)

Andel av driftsutgifter (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten och

marina resurser (13)

Cirkulär ekonomi (14)

Biologisk mångfald och

ekosystem (16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Taxonomiförenlig

andel av driftsutgifterna,

år  (18)

Mkr (SEK) % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej %

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Elproduktion från vindkraft

4.3 64 29,8 100 Ja Ja Ja Ja Ja 29,8

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 31 14,4 100 Ja – – – Ja 14,4

Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi

förenliga) verksamheterna (A.1)

95 44,2 44,2

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

Elproduktion från vindkraft

4.3 0 0

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 119 55,8

Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin

men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomifören

liga) (A.2)

119 55,8

Totalt (A.1+A.2)

214 100 44,2

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av

taxonomin (B)

0 0

Totalt (A+B)

214* 100

1. Då rapportering upprättas frivilligt omfattar tabellerna i år ej kolumner avseende

(15), (19), (20) och (21).

2. A.1 omfattar investeringar i nybyggnation samt investeringar i befintligt fastighets-

bestånd.

* Not 14, 15 och 17.

1. Då rapportering upprättas frivilligt omfattar tabellerna i år ej kolumner avseende

(15), (19), (20) och (21).

2. Baserat på utestående gröna obligationer som emitterats enligt Wallenstams

gröna ramverk daterat april 2019, ska driftsutgifterna i artikel 4.3 i A.1 justeras

till  Mkr (SEK).

* Motsvarar de driftsutgifter som ska ingå enligt taxonomins definition.

Kriterier för

väsentligt

bidrag

Kriterier avseende att

inte orsaka betydande

skada (DNSH)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod/koder (2)

Absoluta kapitalutgifter (3)

Andel av kapitalutgifter (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten och

marina resurser (13)

Cirkulär ekonomi (14)

Biologisk mångfald och

ekosystem (16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Taxonomiförenlig andel

av kapitalutgifterna,

år  (18)

Mkr (SEK) % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej %

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Elproduktion från vindkraft 4.3 0 0 100 – Ja Ja Ja Ja Ja 0

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 1 649 36,8 100 – Ja – – – Ja 36,8

Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi

förenliga) verksamheterna (A.1)

1 649 36,8 36,8

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

Elproduktion från vindkraft

4.3 0 0

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 2 033 38,0

Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av

taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga) (A.2)

2 033 38,0

Totalt (A.1+A.2)

3 682 74,8 74,8

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av

taxonomin (B)

797 25,2

Totalt (A+B)

4 479* 100

Andel av kapitalutgifterna från produkter

och tjänster som är förknippade med

ekonomiska verksamheter som är

förenliga med taxonomikraven

– upplysningar som omfattar år 2022.

Beskrivning av risk

» Konkurrens om entreprenörer.

» Att upphandlingar inte görs/avtal

inte tecknas korrekt, vilket kan

leda till otydlighet kring ansvar

och ökade kostnader.

» Att samarbetspartners inte följer

ingångna avtal eller vår uppföran-

depolicy.

Beskrivning av risk

» Att IT-system blir attackerade och

att verksamheten manipuleras

eller att infor mation kommer i

orätta händer.

» Att känslig information sprids till

fel personer.

» Att inte efterleva gällande lag-

krav.

Beskrivning av möjlighet

» Bra samarbeten, långsiktig plane-

ring, god ekonomi och hög kvalitet.

» Säkra och eektiva processer för

inköp och tecknande av kontrakt

som ger trygga samarbeten.

» God aärsetik och goda arbetsför-

hållanden hos entreprenörer och

under leverantörer.

Beskrivning av möjlighet

» Ett väl fungerande och ända-

målsenligt IT-skydd för vår

verksamhet samt att information

hanteras säkert.

» Ökad administrativ eektivitet

som följer av rutiner för ett IT-

säkert arbetssätt.

Wallenstams hantering

» Utvecklar långsiktiga relationer

och väl etablerade samarbeten med

entreprenörer och leverantörer.

» Utvecklade processer och mallar

för upphandlingar och inköp, rätt

kompetens i processen och alltid

minst två personer som granskar

anbud och avtal innan de tecknas.

» Krav på entre prenörer om att följa

Wallenstams uppförandepolicy.

» Projektansvariga har hög kän-

nedom om och närhet till sina

projekt. Rutiner för uppföljning av

avtal och kontroller i fält.

» Rutiner för loggböcker och ID-

kontroller med mera på arbets-

platser. Stickprov hos partners

sker regelbundet.

» Rutiner kring leverantörskontroller.

Wallenstams hantering

» Kontinuerligt arbete med sä-

kerhetshöjande åtgärder kring

IT-säkerhet, uppgradering av

brandväggar, virusskydd och

system, intrångs tester, rutiner för

IT-skydd med mera.

» Policy och riktlinjer för informa-

tionssäkerhet samt kontinuerlig

information och utbildning internt.

Rutiner för informationsdelning

och -hantering.

» Ett dataskyddsombud som löpan-

de arbetar med GDPR-frågor.

VERKSAMHETSRISKER

Samarbetspartners

Beskrivning av risk

» Arbetsplatsolyckor.

» Oförutsedda händelser som ger

ökade kostnader, såsom miljöfak-

torer, exempelvis ämnen i mark

eller läckage som kräver sanering

eller naturvärden som behöver

skyddas.

Beskrivning av möjlighet

» Säker arbetsmiljö utan person-

skador.

» God ekonomi och miljöpre standa.

» Värdetillväxt genom nybyggna-

tionsprojekt.

Wallenstams hantering

» Arbetsmiljöplan upprättas tidigt

och följs upp i hela projektet.

Byggarbets miljösamordnare ut-

ses som i plan eringsstadiet säk-

rar arbets miljö säkerhet. I entre-

prenörsavtal utses samordnare

med motsvarande ansvar under

byggnationen. Tillräckligt långa

tidplaner för att kunna undvika

stress och misstag.

» Analys av miljörisker vid förvärv

av mark, markundersökningar

vid nybyggnation och fortlöpande

undersökningar av miljörisker.

» Eektiv organisering av pro-

jektering, plane ring, upphand-

ling, byggnation och val av

entreprenör.

Produktion och förvaltning

Informations- och IT-säkerhet

RISKHANTERING OCH MÖJLIGHETER 25

A

tt minimera risker och optimera möjligheter

är en integrerad del i vår verksamhet. Wal-

lenstams medarbetare är delaktiga i såväl

riskinventeringen som det förebyggande arbe-

tet. Riskerna bedöms utifrån skadlighet och

sannolikhet och prioriteras av ledning och styrelse. Arbetet

syftar till att utveckla riktlinjer, strategier och åtgärder för

att minska riskerna och optimera möjligheter. Det är ett

Riskhantering och möjligheter

kontinuerligt arbete som pågår och utvecklas löpande och

bolagets compliancefunktion ansvarar för uppföljningen.

Alla händelser kan inte förutses. Därför är en del av

vårt riskarbete att ha beredskap för krishantering. Vi

övar regelbundet vår krisorganisation utifrån särskilda

riktlinjer samt checklistor för kris. Det borgar för möj-

ligheten att minimera skador på verksamheten och våra

intressenter.

Kriterier för

väsentligt

bidrag

Kriterier avseende att

inte orsaka betydande

skada (DNSH)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod/koder (2)

Absoluta driftsutgifter (3)

Andel av driftsutgifter (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten och

marina resurser (13)

Cirkulär ekonomi (14)

Biologisk mångfald och

ekosystem (16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Taxonomiförenlig

andel av driftsutgifterna,

år  (18)

Mkr (SEK) % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej %

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Elproduktion från vindkraft

4.3 64 29,8 100 Ja Ja Ja Ja Ja 29,8

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 31 14,4 100 Ja – – – Ja 14,4

Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi

förenliga) verksamheterna (A.1)

95 44,2 44,2

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

Elproduktion från vindkraft

4.3 0 0

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 119 55,8

Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin

men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomifören

liga) (A.2)

119 55,8

Totalt (A.1+A.2)

214 100 44,2

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av

taxonomin (B)

0 0

Totalt (A+B)

214* 100

Kriterier för

väsentligt

bidrag

Kriterier avseende att

inte orsaka betydande

skada (DNSH)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod/koder (2)

Absoluta kapitalutgifter (3)

Andel av kapitalutgifter (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten och

marina resurser (13)

Cirkulär ekonomi (14)

Biologisk mångfald och

ekosystem (16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Taxonomiförenlig andel

av kapitalutgifterna,

år  (18)

Mkr (SEK) % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej %

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Elproduktion från vindkraft 4.3 0 0 100 – Ja Ja Ja Ja Ja 0

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 1 649 36,8 100 – Ja – – – Ja 36,8

Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi

förenliga) verksamheterna (A.1)

1 649 36,8 36,8

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

Elproduktion från vindkraft

4.3 0 0

Förvärv och ägande av byggnader

7.7 2 033 38,0

Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av

taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga) (A.2)

2 033 38,0

Totalt (A.1+A.2)

3 682 74,8 74,8

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av

taxonomin (B)

797 25,2

Totalt (A+B)

4 479* 100

FINANSIELLA RISKER

Finansiering Räntor Konjunktur

Beskrivning av risk

» En svag likviditet förhindrar

investeringar och förmågan

att klara betalnings förpliktelser.

Beskrivning av risk

» Räntehöjningar som ger ökade

kostnader och stor påverkan på

resultatet.

Beskrivning av risk

» Försämrade fastighetsvärden.

» Höjda markpriser.

» Resursbrist och höjda kostnader.

Beskrivning av möjlighet

» En stark likviditet ger handlings-

frihet att genom föra beslutade

investeringar och fullgöra förplik-

telser.

Beskrivning av möjlighet

» Långsiktig trygghet och kontroll

över finansieringskostnader.

Beskrivning av möjlighet

» Positiv värdeutveckling på våra

fastig heter.

» Ökad tillgång till mark och mark-

anvisningar då ﬂertalet andra

aktörer inte har samma långsik-

tiga möjligheter för investeringar

under lågkonjunktur.

Wallenstams hantering

» Närhet till marknaden och ban-

kerna. Goda relationer med ﬂera

olika kreditgivare ger goda förut-

sättningar för finansiering.

» Finansiering säkerställs alltid

innan nybyggnation startas, vilket

eliminerar risk för låg likviditet.

» Fokus på stark soliditet och lik-

viditet.

» Likviditetsprognoser uppdateras

löpande i syfte att optimera kas-

sahållningen.

Wallenstams hantering

» Låneportfölj med olika löptider,

fördelad mellan olika kreditfor-

mer och kreditgivare.

» Räntederivat används för risk-

spridning, för att skydda den

underliggande portföljen och för

att ﬂexibelt kunna påverka låne-

portföljens räntebindningstid.

Wallenstams hantering

» Fastigheter i attraktiva lägen

minskar risken för värdenedgång

i lågkonjunktur.

» Lönsamhet säkras även vid för-

ändrat konjunkturläge genom

högt ställda krav på avkastning

på investerat kapital.

» Egen produktion av förnybar

elenergi ger lägre priskänslighet

på el.

Mkr

Hyresförändring bostäder, 1 % 13,3

Hyresförändring omförhandlingsbara lokalkontrakt, 1 % 2,0

Förändring av driftkostnader, 1 % 6,0

Förändring av låneräntan, 1 procentenhet (årsbasis) 115

KÄNSLIGHETSANALYS, KASSAFLÖDE

26 RISKHANTERING OCH MÖJLIGHETER

Norra

Djurgårds staden,

Stockholm.

Antikorruption

Beskrivning av risk

» Minskat förtroende eller attrakti-

vitet hos befintliga och potentiella

medarbetare.

» Att inte kunna rekrytera och

behålla medarbetare med rätt

kompetens och engagemang.

» Att medarbetare inte efterlever

företagets värderingar.

Beskrivning av risk

» Klimatförändringarna bedöms

medföra större nederbörds-

mängder, värmeböljor, kraftigare

vindar, höjd havsnivå och ökade

ﬂöden i vattendrag. Dessa feno-

men kan påverka våra fastigheter

negativt.

Beskrivning av risk

» Risk för korruption kopplat till

tilldelning av lägenheter/lokaler.

» Risk för korruption vid upphand-

lingar och inköp.

Beskrivning av möjlighet

» Att uppfattas som en attraktiv

arbetsgivare för rätt målgrupp.

» Att engagera och motivera våra

medarbetare till att bli ambassa-

dörer för vårt varumärke och vår

värdegrund.

Beskrivning av möjlighet

» I det arbete som görs för att

hantera klimatpåverkan, finns

möjligheter att göra insatser som

gynnar vår byggnation och för-

valtning.

Beskrivning av möjlighet

» God kontroll av aärsverksamhe-

ten, stark trovärdighet för aärs-

partners och andra intressenter

samt trygghet för medarbetare

med tydlighet kring regler och

rutiner.

Medarbetare Klimat

Wallenstams hantering

» Erbjuda attraktiva och marknads-

mässiga förmåner och arbets-

villkor.

» Strategisk plan för vår medarbe-

tarresa (Attrahera, Rekrytera,

Introducera, Utveckla, Behålla,

Avveckla) med tydliga an-

svarsområden som förutsätter

samverkan mellan HR och chef/

ledare.

» Löpande chefsstöd och ledarut-

veckling för samtliga chefer/le-

dare för att skapa förutsättningar

för ett önskvärt ledarskap

» Kontinuerligt arbete med vår

värdegrund och företagskultur

samt medarbetarskapet (det

egna ansvaret).

» Regelbundna medarbetarun-

dersökningar som resulterar i

handlingsplaner med syfte att

bibehålla och öka engagemanget.

» Syntetiskt optionsprogram för

medarbetare som ger tydlig del-

aktighet i bolagets utveckling.

Wallenstams hantering

» Vid nybyggnationsplanering

beaktas möjliga konsekvenser av

ett förändrat klimat.

» I de fastigheter som befinner sig

i riskutsatta områden hanteras

ökade nederbördsmängder med

bland annat pumpar och back-

ventiler.

» Vi säkerställer att tak och hård-

gjorda ytor på fastigheterna

kan hantera stora regnmängder

under kort tid.

» För att hantera ökade vattenﬂö-

den anläggs till exempel uppsam-

lingsmagasin i form av stenkistor

under mark. Även vattenavgrän-

sande utrustning placeras ut i

fastigheter i utsatta lägen.

» Produktion av förnybar energi

bidrar till lägre global klimatpå-

verkan.

Wallenstams hantering

» Tydliga processer och mallar för

upphandlingar och inköp samt

uthyrning. Rutiner där två per-

soner i förening ska granska och

attestera uthyrningar och inköp

samt kontrollera anbud och avtal

innan de tecknas. Stickprov för

kontroller av avtal. Fokus på att

kontrollera befintliga kontrakt, till

exempel olovlig andrahandsuthyr-

ning.

» Ett etiskt råd med uppgift att

driva och bevaka antikorruptions-

arbetet inom Wallenstam. Intern

information och stöd genom

etiska rådet.

» Tillgänglig visselblåsarfunktion.

» Genomlysning internt av bisysslor

och uppdrag vid sidan av arbetet

som kan påverka intressen.

HÅLLBARHETSRISKER

RISKHANTERING OCH MÖJLIGHETER 27

Paginering skall vara här 28

Infrastruktur och stadsutveckling Förändring av lagar och regler Utbud och efterfrågan

Beskrivning av möjlighet

» Förändringar av lagar och regler

som leder till minskade kostnader

och minskad administration.

Beskrivning av risk

» Förändringar och byggnation av

infrastruktur eller annat som kan

påverka våra fastigheters attrak-

tivitet negativt.

Beskrivning av möjlighet

» Förändringar och byggnation

av infrastruktur eller annat

som kan höja våra fastigheters

attraktivitet.

Beskrivning av risk

» Förändringar av lagar, regler och

myndighetskrav, kring exempelvis

miljö, gestaltning, skattefrågor,

avgifter med mera, som leder till

ökade kostnader och ökad admi-

nistration.

Beskrivning av risk

» Minskad efterfrågan på exempel-

vis kommersiella lokaler, hyres-

rätter eller bostadsrätter.

» Utdragna planprocesser och brist

på tillgång till mark.

Beskrivning av möjlighet

» Hög och stabil efterfrågan på

våra produkter.

» God tillgång till mark för nybygg-

nation.

Wallenstams hantering

» Följer utvecklingen i frågor som

rör vår verksamhet. Tolkar rätts-

fall och regelförändringar som

kan leda till ändrade förutsätt-

ningar.

» Proaktivitet för att kunna möta

nya krav, praxis och lagar.

» Remissvar, möten med besluts-

fattare för att tydliggöra konse-

kvenser för fastighets branschen.

Wallenstams hantering

» Äger och förvaltar fastigheter

i attraktiva områden som kän-

netecknas av tillväxt och stark

efterfrågan.

» Närhet och täta relationer med

hyresgäster.

» Följer marknadsutvecklingen och

har beredskap för förändringar i

efterfrågan.

» Flexibel aärsmodell med möjlig-

het att ställa om och anpassa

utbud, upplåtelse form och villkor,

etc, vid förändrad efterfrågan.

» Lång framförhållning, nära sam-

arbete med kommuner och ﬂera

parallella projekt i exploatering.

» Fokus på markanskaning för

framtiden.

Wallenstams hantering

» Löpande bevakning av utveck-

lingen i våra områden.

» Samverkan med kommunen,

andra fastighetsägare, hyresgäs-

ter och centrumföreningar.

» Insatser i samverkan med hyres-

gäster för att stärka innerstadens

attraktivitet genom event, erbju-

danden, tillgänglighet, marknads-

föring och kommunikation, etc.

OMVÄRLDSRISKER

28 RISKHANTERING OCH MÖJLIGHETER

Umami Park,

Sundbyberg.

Medarbetare på Wallenstam

Vi tror på sambandet mellan engagerade medarbetare och vår lönsamhet. Vi är stolta över den

företagskultur som vi har byggt upp och fortsätter att förvalta med stort engagemang och

omtanke för att skapa en positiv medarbetarbetarresa för alla som jobbar inom Wallenstam.

U

nder året har vi förberett våra kontor och var-

andra för att äntligen få umgås utan restriktio-

ner. Gemenskap och idéer föds när människor

möts, och därför valde vi efter pandemin att

samla alla våra medarbetare på kontoren för

att fortsätta bygga den kultur vi är stolta över. Vår vision

är att vara det självklara valet för boende och lokaler och

vi tror på att samhället vinner på ett aktivt stadsliv. Det är

våra utgångspunkter i arbetet med att skapa en arbetsplats

som våra medarbetare vill komma till.

MEDARBETARE PÅ WALLENSTAM 29

Attraktiv arbetsgivare

Välmående och omtanke är centrala delar i vårt anställ-

ningserbjudande och vår kultur. Under hösten  utsågs

vi till en av Sveriges mest attraktiva arbetsplatser av orga-

nisationen Karriärföretagen med motiveringen: ”Wallen-

stam är en modern men också erfaren arbetsgivare. Med

ett stort fokus på jämställdhet och respekt har de skapat

en stark och god företagskultur. Dessutom finns ett stort

fokus på medarbetarens hälsa med många förmåner inom

detta område. En attraktiv arbetsgivare som verkligen bryr

Vi är glada och stolta att återigen placera oss på Allbrights gröna lista över

Sveriges mest jämställda börsbolag.

”Som vd blir jag alltid stolt när jag

möter hyresgäster, leverantörer

och andra partners som säger att

alla de har kontakt med hos oss

är så trevliga och professionella.”

– HANS WALLENSTAM, VD

30 ORGANISATION OCH MEDARBETARE30 MEDARBETARE PÅ WALLENSTAM

sig om sina anställda.” Vi jobbar aktivt med att utbilda och

erbjuda aktiviteter som främjar våra medarbetares hälsa.

Under  har vi implementerat ett nytt HRM-system

som gör det möjligt att fortsätta digitaliseringen av våra

medarbetarprocesser. Vi har också investerat i en ny

utbildningsplattform där vi kommer fortsätta utveckla

vår interna akademi, allt för att varje medarbetare ska ha

bästa möjliga förutsättningar att lyckas i sin roll. Ett annat

uppskattat initiativ under året har varit att arbeta proak-

tivt med vårt chefsstöd för att ge alla ledare goda möjlighe-

ter att leda på ett motiverande sätt.

Vad säger våra medarbetare?

I vår senaste medarbetarundersökning framgick det tydligt

att en viktig parameter för att trivas och prestera bra är att

ha roligt på jobbet. En bra ledare, möjlighet till utveckling

och visad uppskattning är andra faktorer som många av

oss tycker är viktiga och som kommer vara en del av vår

strategiska agenda under .

Vi använder den vedertagna metoden eNPS för att mäta

engagemang och i vilken utsträckning våra anställda kan

rekommendera oss som arbetsgivare. Enligt denna metod

räknas ett resultat över  som utmärkt. Vi är stolta över

vårt senaste resultat där eNPS-värdet var  och där hela

 % av våra medarbetare är ambassadörer – det vill säga

tillhör den grupp som varmt kan rekommendera Wallen-

stam som arbetsgivare.

274

ANSTÄLLDA PERSONER

hade Wallenstam per årsskiftet 2022/2023. 93 % är tillsvidare-

anställda. Våra chefer har personalansvar för i genomsnitt sju medarbe-

tare. Cirka 27 % av medarbetarna finns i Stockholm, övriga i Göteborg.

Wallenstams medarbetare omfattas av kollektivavtal med Fastigo.

Medelanställningstiden för tillsvidareanställd personal i Wallenstam är

9,1 år. Personalomsättningen har under året varit 7 % (8).

98,7 %

FRISKNÄRVARO UNDER 2022

Vårt strategiska arbete med fokus på våra medarbetare samman-

fattas kort i vår medarbetarplan. Målet är att ge alla en positiv

och minnesvärd medarbetarresa, från det att vi uppmärksammas

som potentiell arbetsgivare tills att vi skiljs åt.

Wallenstams

organisation

Wallenstam är organiserat i två

regioner: Region Göteborg samt

Region Stockholm, som även inkluderar verksamhe-

ten i Uppsala. Inom varje region bedrivs uthyrning,

förvaltning och byggverksamhet med Wallenstams

egna uthyrare, förvaltare och byggprojektledare

som samarbetar med externa leverantörer och

entreprenörer. Den lokala närvaron möjliggör nära

relationer med våra kunder och god kännedom

om den lokala fastighetsmarknaden, och ger för-

utsättningar för kunskap om våra kunders behov

och verksamhet. Det främjar engagemang och

handlingskraft, såväl i organisationen som helhet

som hos respektive medarbetare. Vår kundservice

är organiserad som en central funktion i bolaget. Till

stöd för verksamheten finns våra staber, specialise-

rade inom exempelvis ekonomi, juridik, IT, HR, håll-

barhet, säkerhet samt information och marknad.

MEDARBETARE I SIFFROR, 2022-12-31

Antal Andel kvinnor Andel män

Hela bolaget 274 54 % 46 %

Chefer/ledare 41 45 % 55 %

Koncernledning 5 60 % 40 %

Styrelse 5 40 % 60 %

0–2 år, 26 %>10 år, 32 %

6–10 år, 20 % 3–5 år, 22 %

ANSTÄLLNINGSTID

Attrahera

Utveckla

IntroduceraMotivera

Avveckla Rekrytera

REGION

GÖTEBORG

REGION

STOCKHOLM

MARKNAD OCH EFTERFRÅGAN 31

Marknad och efterfrågan

M

ed ökad inﬂation och höjda räntor kom-

binerat med leveransproblem och ökade

priser på material spås bostadsproduktio-

nen i Sverige minska framöver. Behovet

av bostäder i storstäderna är dock mycket

stort även fortsättningsvis.

Wallenstams cirka   hyreslägenheter finns i attrak-

tiva lägen i Göteborg, Stockholm och Uppsala, och det är

också i dessa regioner som nyproduktionen bedrivs. I Wal-

lenstams egen bostadskö till hyresrätter i Göteborg, Stock-

holm och Uppsala har drygt   personer registrerat sig.

I Wallenstams bostadsbestånd är uthyrningsgraden %.

Kontorsmarknaden i Göteborg har även under 

varit stabil. Jämfört med marknaden i stort har Wal-

lenstam en lägre vakansgrad. Wallenstams kommersiella

fastigheter finns främst i innerstadslägen i Göteborg, och

efterfrågan på dessa små och mellanstora kontorslokaler i

bästa läge är fortsatt stark.

Detsamma gäller butiks- och restaurangytor, som ofta

är belägna i fastigheternas entrévåningar. Uthyrningsgra-

den för Wallenstams kommersiella fastigheter i Göteborg

uppgick vid årsskiftet till  % avseende yta, vilket är i

paritet med föregående år.

2221201918

Kvm

KONTORSYTA UNDER PRODUKTION

GÖTEBORG OCH MÖLNDAL

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

Vakansgrad och nyproduktion av kontor

Vakansgraden för kontor uppgår per årsskiftet till 10,8 % i Göteborg som

helhet, och 11,2 % i CBD. Vakansgraden för Wallenstams kommersiella

fastigheter i Göteborg uppgår till 6 %.

Kontorsyta under produktion har legat på historiskt höga nivåer de

senaste åren. Den färdigställda nyproduktionsvolymen av kontorsytor i

Göteborg uppgick till cirka 170 000 kvm 2022.

Hyresutveckling för kontorslokaler i Göteborg

I Göteborg har det under ﬂera år funnits hög efterfrågan på kontorslokaler,

vilket har lett till stark hyresutveckling. Även under 2022 har hyresutveck-

lingen varit stark med höjda primehyror för CBD och övriga innerstaden.

Primehyran för kontor, de högsta hyrorna i de finaste lokalerna (baserat

på observerade uthyrningar över 500 kvm), är cirka 4 200 kr/kvm i CBD

(Central Business District) och 3 400 kr/kvm i övriga innerstaden.

2221201918

DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR

KONTORSFASTIGHETER GÖTEBORGSMARKNADEN

3,5

4,0

4,5

5,0

CBD

Övriga innerstaden

2221201918

VAKANSGRAD KONTOR

GÖTEBORGSMARKNADEN

CBD

Övriga innerstaden Göteborg

2221201918

HYRESNIVÅER (PRIMEHYRA)

KONTOR GÖTEBORGSMARKNADEN

CBD Övriga innerstaden

Kr/kvm

2 800

3 200

3 600

4 000

4 400

Källa: JLL/Citymark

32 MARKNAD OCH EFTERFRÅGAN

REGIONFAKTA

STORGÖTEBORG STOCKHOLMS LÄN UPPSALA LÄN

Utfall

2022

Trend

2023

Utfall

2022

Trend

2023

Utfall

2022

Trend

2023

Antal invånare 1 070 935

2 440 027

400 682

Nettoinﬂyttning, antal invånare 8 366

12 479

4 544

Arbetslöshet, % 6,5*

7,0

8,0

Sysselsättning, % 71,0*



73,6



67,4



Bostäder

Normhyra nyproduktion kr/kvm/år 1 900–2 300

2 000–2 500

1 850–2 100

Vakansgrad, % 0

Direktavkastningsnivå nyproduktion, % 4,3–4,8

4,0–4,5

4,3–4,8

Antal påbörjade lägenheter, st 5 830

10 917

2 558

Hyresmarknadens storlek, Mdr 14,3

30,4

3,5

Hyresmarknadens tillväxt jämfört med 2021, % 3,0 3,5 3,6

Kontor centrumläge

Hyresnivå primeläge kr/kvm/år 4 200

Vakansgrad, % 10,8



Direktavkastningsnivå, % 4,0–4,5

Butik centrumläge

Hyresnivå primeläge kr/kvm/år 10 000

Vakansgrad, % 5,0–10,0

Direktavkastningsnivå, % 4,5–5,5

Total kontors- och butiksyta (Göteborg), kvm 5 484 700

Fastighetsbolag Marknadsandel, %

Wallenstam 3

Poseidon 16

Bostadsbolaget 13

Familjebostäder 11

SGS Studentbostäder 5

Stena Fastigheter 4

Balder Fastigheter 2

Övriga 46

Totalt 100

MARKNADSANDELAR HYRESRÄTTER

STORGÖTEBORG

Fastighetsbolag Marknadsandel, %

Wallenstam 2

Stockholmshem 8

Svenska Bostäder 8

Familjebostäder 6

Victoriahem 4

Stiftelsen Stockholms Studentbostäder 3

Stockholms Kooperativa Bostadsförening 2

Stena Fastigheter 2

Einar Mattsson 2

Övriga 63

Totalt 100

MARKNADSANDELAR HYRESRÄTTER

STORSTOCKHOLM

Fastighetsbolag Marknadsandel, %

Wallenstam 5

Castellum 10

Platzer 9

Vasakronan 8

Balder Fastigheter 6

Övriga 62

Totalt 100

MARKNADSANDELAR KONTORS-

OCH BUTIKSLOKALER GÖTEBORG

Bostadsbyggandet på Wallenstams marknader

Under 2022 påbörjades 22 512 bostäder på de orter där

Wallenstam är verksamma. Det är en minskning om 18 %

jämfört med föregående år. I Stockholmsregionen påbör-

jades 12 510 bostäder under året. 10 917 av bostäderna

var lägenheter i ﬂerbostadshus, varav 48 % utgjordes av

hyresrätter. Av Uppsalas påbörjade 3 210 bostäder var

2558 lägenheter i ﬂerbostadshus, varav 67 % var hyres-

rätter. I Göteborg påbörjades 6 792 bostäder. Av dessa var

5 830 lägenheter i ﬂerbostadshus, varav 63 % hyresrätter.

2221201918

Antal lgh

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

Storstockholm Storgöteborg

Uppsala län

PÅBÖRJADE LÄGENHETER

PÅ WALLENSTAMS MARKNADER

Marknadsandelen är beräknad utifrån respektive fastighetsägares

rapporterade kontors- och butiksyta i relation till den totala kontors-

och butiksytan i Göteborgs kommun såsom den är bedömd av Business

Region Göteborg.

Källa: JLL

* Avser hela Västra Götalands län.

DELÄGARE I CONVENDUM OCH COLIVE 33

Wallenstam som delägare

i Convendum och Colive

Moderna och ﬂexibla coworkingytor

Flexibla kontorslösningar har blivit ett naturligt inslag i stads-

bilden och på den svenska kontorsmarknaden, i synnerhet i

storstäderna. Den nya hyresformen möter behovet och önske-

målen om ökad ﬂexibilitet och Wallenstam ser stora möjligheter i

coworkingkonceptet som ett komplement till sedvanliga kontors-

lösningar.

Coworkingaktören Convendum erbjuder moderna och eek-

tiva kontorslösningar i bra lägen i större städers centrala aärs-

områden. Hittills har bolaget etablerat 16 center för coworking

med fokus på ﬂexibilitet, service, teknik och design i Stockholm

och Göteborg. Bolaget är idag hyresgäst till Wallenstam på Av-

enyn i Göteborg, samt i Umami Park i Sundbyberg. Convendum

kommer under 2023 att etablera ytterligare ett center i Wallen-

stams lokaler på Stampgatan nära centralstationen i Göteborg.

Det finns en stark efterfrågan på Convendums erbjudande,

bland annat som ett resultat av en förändring mot ett mer mobilt

och distansbaserat arbetssätt och att en del företag söker ökad

ﬂexibilitet i sina kontorslösningar.

Wallenstam blev delägare i Convendum 2018.

WALLENSTAMS ÄGANDE I CONVENDUM

Andel kapital: 37,2 %. Andel röster: 33,5 %.

www.convendum.se

Delningsbostäder för ett

modernt kollektivboende

Vi är lyhörda för hur marknaden och efterfrågan utvecklas, och

anpassar vår verksamhet efter det. Det innebär att vi också

prövar nya typer av boendeformer, som till exempel delningslä-

genheter, ett modernt kollektivboende.

Konceptet innebär att fyra–tolv personer delar på umgänges-

ytor och kök, och har ett eget sovrum. De gemensamma ytorna

är möblerade, köken fullt utrustade och i hyran ingår dessutom

viss service, så som städning av gemensamma ytor. Lägenheter-

na, som Wallenstam byggt och äger, hyrs ut via Colive som grun-

dades 2018 och är Sveriges största och första coliving-operatör.

Under 2020 introducerades Wallenstams 17 första del-

ningslägenheter med 85 uthyrningsrum i projektet Parkstråket

i Haninge. I oktober 2022 invigdes Colives första coliving-hub

Göteborg, tolv delningslägenheter med totalt 121 uthyrningsrum

i Wallenstams stadsutvecklingsprojekt Kallebäcks Terrasser.

Wallenstam är delägare i Colive sedan 2020.

WALLENSTAMS ÄGANDE I COLIVE

Andel kapital: 22,3 %. Andel röster: 22,3 %.

www.colive.se

Convendum

Kungsportsavenyen,

Göteborg.

Colive

Kallebäcks Terrasser,

Göteborg.

34 FASTIGHETSFÖRVALTNING

Fastighetsbestånd

I förvaltningsfastigheterna ingår dels fastigheter i löpande

förvaltning, dels projektfastigheter för eget innehav som

är under ny-, till- eller ombyggnation. De fastigheter som

uppförs med avsikt att säljas, så kallade exploateringsfas-

tigheter, ingår inte som förvaltningsfastigheter.

Vi har en väl avvägd fördelning mellan bostadsfastighe-

ter och kommersiella fastigheter i bra och attraktiva lägen.

Av våra cirka   lägenheter finns   i Stockholm,

  i Göteborg och  i Uppsala. Lägenhetsstrukturen

där  % av lägenheterna har  till  rum och kök motsva-

rar marknadens efterfrågan väl.

Vårt kommersiella bestånd, framför allt bestående av

kontors-, butiks- och restaurangyta, är främst koncen-

trerat till innerstadslägen och attraktiva kontorslägen

i Göteborg. Totalt sett har vi cirka   kommersiella

kunder.

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningen är grundläggande i vår aärsmodell, med fokus på utveckling,

nöjda kunder, eektivitet och lönsamhet. Vi förvaltar 204 fastigheter om totalt 1,4 miljoner

kvadratmeter, med ett fastighetsvärde om 63 Mdr. Bostadsfastigheterna finns samlade i

tillväxtregionerna Göteborg, Stockholm och Uppsala, medan de kommersiella fastigheterna

främst är koncentrerade till Göteborgs innerstad.

Förvärv och försäljningar

Under året har vi gjort försäljningar av ett ﬂertal bostads-

fastigheter i Göteborg, Partille, Stockholm, Sundbyberg

och Tyresö. Vi har också köpt en stor kommersiell fastighet

i centrala Göteborg. Dessutom har vi förvärvat mark i

Stockholmsregionen. För detaljer, se tabell på sid. .

Aktiv uthyrning

God kännedom om och närhet till den lokala marknaden

samt stort engagemang i att vårda kundrelationer är en bra

grund för en framgångsrik uthyrningsverksamhet med en

jämn och hög uthyrningsgrad. Vi är tillgängliga för våra

kunder och har en nära kontakt så att vi snabbt kan fånga

upp behov och önskemål. Uthyrningsgraden i våra fastig-

heter uppgår till  % avseende yta.

Efterfrågan, liksom hyresnivån, på våra lokaler har

varit stabil under . Uthyrningsgraden för våra kom-

mersiella fastigheter i Göteborg uppgår till  % avseende

yta. Uthyrningsgraden för samtliga kommersiella fastig-

heter, det vill säga även inräknat Stockholm som utgör

cirka % av ytan, uppgår till  %. I det kommersiella

beståndet bör det finnas en viss vakans för att eektivt

kunna möta kundernas förändrade behov. Under året har

vi tecknat cirka  nya kommersiella avtal som omfattar

cirka   kvm.

Återköpsgraden, som speglar hur stor andel av uppsäg-

ningsbara kontrakt som förlängs, var  % för . Det

totala hyresvärdet för outhyrda kommersiella ytor i Göte-

borg och Stockholm uppgår till cirka  Mkr per årsskiftet.

Lokaltyp 2022-12-31 2021-12-31 Förändring

Bostäder 670 677 -7

Kontor 259 237 23

Butiker/restaurang/bio 109 113 -4

Industri/lager 101 103 -2

Utbildning/vård 45 46 -1

Övrigt 10 11 -1

Garage 160 143 18

Totalt 1 356 1 330 26

FASTIGHETSBESTÅND, KVM I TUSENTAL

Antal lgh

FÖRDELNING LÄGENHETSBESTÅNDET

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

5 rok

eller större

4 rok3 rok2 rok1 rok

Byggda före

år 2000, 25 %

Byggda år 2000

eller senare, 75 %

BOSTADSFASTIGHETERNAS ÅLDER

Byggda före

år 2000, 25 %

Byggda år 2000

eller senare, 75 %

BOSTADSFASTIGHETERNAS ÅLDER

Våra bostäder är fullt uthyrda och vi märker en stor

efterfrågan på både vår nyproduktion, där  hyresrätter

blev inﬂyttningsklara under , och de lägenheter som

hyrs ut i vårt befintliga bestånd.

I vår egen bostadskö hade per årsskiftet /

cirka   personer registrerat sig. Via kön förmedlas

merparten av våra nyproducerade lägenheter i Göteborg,

samt hälften av nyproduktionen i Stockholm och Uppsala.

Resterande nyproduktion samt lägenheter som blir lediga

i befintligt bestånd förmedlas i Stockholm och Uppsala via

bostadsförmedlingen i respektive stad, och i Göteborg via

HomeQ. Under  har ett arbete påbörjats för att även

kunna förmedla våra befintliga lägenheter via vår egen

bostadskö.

Eektiv förvaltning och utveckling

Vi har ett stort engagemang i utvecklingen av våra fast-

igheter för att skapa värde för våra kunder, besökare, för

bolaget och våra aktieägare. Renovering, driftoptimering

och energibesparande åtgärder genomförs löpande enligt

planer för varje fastighet. Fastighetsskötsel och underhåll

av våra fastigheter är tjänster som upphandlas av externa

leverantörer genom ett välutvecklat partnerkoncept, Wal-

lenstam Partner. Den dagliga driften sker med hållbarhets-

fokus och enligt utvecklade rutiner och processer. Under

året har vi certifierat tre befintliga kommersiella fastigheter

enligt Miljöbyggnad iDrift, vilket visar att även ett äldre

bestånd kan klara högt ställda krav på hållbarhet.

Trygghet, trivsel och långsiktig lönsamhet är nyckel-

ord när vi exempelvis rustar upp bostadshusens gårdar,

genomför driftoptimeringsprojekt, eller när vi utvecklar

innerstadsmiljöer för att bidra till mötesplatser samt liv

och rörelse i staden. Vi ser alltid till helheten så att olika

verksamheter kan komplettera varandra, och bidra till ett

attraktivt gaturum med service, butiker och restauranger.

Aktiviteter och insatser sker både på vårt initiativ och till-

sammans med andra aktörer på plats, samt med staden och

samverkansföreningar som Avenyföreningen, Innerstaden

Göteborg och Göteborg Citysamverkan.

Vår kund är central

Det är viktigt att kunna erbjuda rätt produkt och service

till bostadshyresgäster såväl som till lokalhyresgäster.

10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA

Hyresgäst Yta, kvm

Göteborgs Stad 19 846

Essity Hygiene and Health AB 15 639

Filmstaden AB 14 508

Riksarkivet 11 000

Västra Götalandsregionen 10 554

Convendum AB 10 497

Academedia AB 7 486

ICA Fastigheter AB 6 906

Svenska Handelsbanken AB 6 369

Dagab Inköp & Logistik AB 6 308

Summa 109 113

Våra tio största hyresgästers hyresvärde motsvarar 8 % av det totala

hyresvärdet eller 18 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet.

Den uthyrda ytan motsvarar 21 % av den totala ytan i det kommersi-

ella beståndet.

Nöjda kunder som trivs är lojala och hyr länge hos oss,

vilket bland annat bidrar till lägre omﬂyttning och ökad

trygghet.

Vi möter våra kunder varje dag, genom telefonsamtal,

mejl och personliga kontakter, bland annat via vår kund-

service som tar emot felanmälningar och synpunkter. Vi

månar om en hög tillgänglighet för våra kunder och de kan

nå oss via telefon, mejl och chatt. Våra bostadshyresgäster

har också tillgång till Wallenstam-appen där de bland

annat kan kommunicera med oss och med sina grannar.

På den kommersiella sidan har kundansvariga en nära

kontakt med kunderna för att snabbt kunna fånga upp

förändrade behov och önskemål.

Vi genomför regelbundet kundundersökningar där vi

84,5 %

LOKALER

81,0 %

BOSTÄDER

I den senaste NKI-mätningen (Nöjd Kund Index) ökade serviceindex för

bostäder med drygt 1 procentenhet och för lokaler med 2,5 procent-

enheter. Serviceindex är en sammanvägning av hyresgästernas betyg

avseende trygghet, bemötande och service.

SERVICEINDEX

Magasinsgatan,

Göteborg.

FASTIGHETSFÖRVALTNING 35

36 FASTIGHETSFÖRVALTNING

2221201918

DRIFTNETTO PER KVADRATMETER

1 150

1 200

1 250

1 300

1 350

1 400

2221201918

Mkr %

HYRESINTÄKTER OCH ÖVERSKOTTSGRAD

1 900

2 000

2 100

2 200

2 300

2 400

2 500

Hyresintäkter Överskottsgrad

72,5

73,0

73,5

74,0

74,5

75,0

75,5

76,0

2023, 17 %2027–, 19 %

2025, 24 %

2026, 19 % 2024, 21 %

LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE

2023, 17 %2027–, 19 %

2025, 24 %

2026, 19 % 2024, 21 %

LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE

FÖRDELNING HYRESVÄRDE PER LOKALTYP

Bostäder 50 %

Industri/lager 3 %

Garage 3 %

Övrigt 1 %

Utbildning/vård 4 %

Restaurang 4 %

Bio 1 %

Butik 7 %

Kontor 27 %

FÖRDELNING HYRESVÄRDE

Under 0,5 Mkr, 12 %Över 5,0 Mkr, 27 %

2,0–3,0 Mkr, 17 %

3,0–4,0 Mkr, 9 %

4,0–5,0 Mkr, 3 %

1,0–2,0 Mkr, 17 %

0,5–1,0 Mkr, 15 %

STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER

Under 0,5 Mkr, 12 %Över 5,0 Mkr, 27 %

2,0–3,0 Mkr, 17 %

3,0–4,0 Mkr, 9 %

4,0–5,0 Mkr, 3 %

1,0–2,0 Mkr, 17 %

0,5–1,0 Mkr, 15 %

STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER

Kvm

FASTIGHETERNAS BYGGÅR/OMBYGGNADSÅR

Bostäder Kommersiellt

100 000

200 000

300 000

400 000

202020102000199019801970196019501940före

1940

frågar våra kunder vad de tycker om vår service, vår pro-

dukt och vår profil. I den senaste större undersökningen

förbättrades ett redan starkt betyg ytterligare inom ﬂera

områden. Tillgängligheten och bemötandet från vår kund-

service är i toppklass, våra duktiga samarbetspartners får

höga betyg avseende fastighetsskötsel i våra fastigheter

och kunderna är nöjda med sina lägenheter respektive sina

lokaler gällande exempelvis utformning och standard. An-

delen kunder som vill rekommendera oss har ökat, liksom

kundnöjdheten rörande exempelvis hyresgästinformation,

städning och sopsortering.

Med utgångspunkt i resultaten från våra undersök-

ningar identifierar vi förbättringsområden som vi arbetar

vidare med. Handlingsplanerna berör exempelvis trygghet,

städning och underhåll samt drift, såsom ventilation och

inomhusklimat, och även riktade projekt som syftar till att

underlätta för kunderna att agera miljömässigt. Det kan

till exempel handla om källsortering eller laddningsmöjlig-

heter för elcyklar.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för  uppgick till   Mkr ( ),

där ökningen i huvudsak kommer från vår färdigställda

nyproduktion som kommit in i vår drift.

Hyresavtalen för bostäder och parkeringar löper på tre

månader med automatisk förlängning, och hyresbeloppen

omförhandlas i regel en gång per år. Under  uppgick

hyreshöjningarna för bashyran i jämförbart bostadsbe-

stånd till i genomsnitt , %.

I vårt kommersiella bestånd är den genomsnittliga

löptiden på kontrakt , år (,). Av kontraktens hyres-

värde kan  % () omförhandlas under  men en

aärsmässig bedömning görs för varje avtal. Hyresavtal

överstigande  Mkr utgör cirka  % av bolagets kom-

mersiella hyresintäkter. Bashyran för Wallenstams lokaler

i Göteborg och Stockholm har i jämförbart bestånd ökat

med , % före tillägg, mot föregående år, främst som en

eekt av genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar

samt indexuppräkningar.

FASTIGHETERNAS VÄRDE 37

Fastigheternas värde

astighetens unika förutsättningar är avgörande

för dess värde, där stor vikt läggs vid läge och

standard. Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat

till bra lägen i attraktiva storstadsregioner. Till

följd av förändrat marknadsläge har direktav-

kastningskraven höjts under året. Det genomsnittliga

direktavkastningskravet för Wallenstams kommersiella

fastigheter uppgår till , % (,) och för bostadsfastighe-

terna till , % (,).

Under  har   Mkr ( ) investerats i förvalt-

ningsfastigheter, varav   Mkr () avser förvärv och

  Mkr ( ) ny-, till- och ombyggnationer.

Värdering av fastigheter

Wallenstam värderar fastigheterna internt. Vi har god

marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv be-

Förvaltningsfastigheternas marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 62 593 Mkr (63 949), och

inkluderar både fastigheter i drift och hyresfastigheter för egen förvaltning under uppförande.

Exklusive pågående nybyggnationer motsvarar det cirka 41 600 kr/kvm (43 800).

vakning och har därmed en god grund för att genomföra

interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock

understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet

först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedöm-

ning. Se vidare Wallenstams värderingsmodell på sid. .

2221201918

Mkr

FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING

AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvärv Avyttrat

Ny-, till- och

ombyggnation

Omklassificering

exploateringsfastigheter

-4 000

-3 000

-2 000

-1 000

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Bostad, 60 %Kommersiellt, 40 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING,

MARKNADSVÄRDE

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING

Bokfört värde, Mkr

Fastighetsbestånd 1 januari 2022 63 949

+ Förvärv 2 046

+ Byggnationer 2 374

— Försäljningar -3 124

+ Nyttjanderättstillgång tomträtt 32

— Orealiserad värdeförändring fastigheter - 2 684

Fastighetsbestånd 31 december 2022 62 593

Stockholm, 36 %

Solna, 1 %

Järfälla, 7 %

Tyresö, 2 %

Huddinge, 5 %

Uppsala, 6 %

Österåker, 5 %

Haninge, 8 %

Sundbyberg, 15 %

Nacka, 15 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA

PER KOMMUN, REGION STOCKHOLM

Stockholm, 36 %

Solna, 1 %

Järfälla, 7 %

Tyresö, 2 %

Huddinge, 5 %

Uppsala, 6 %

Österåker, 5 %

Haninge, 8 %

Sundbyberg, 15 %

Nacka, 15 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA

PER KOMMUN, REGION STOCKHOLM

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA

PER KOMMUN, REGION GÖTEBORG

Mölndal, 5 %

Härryda, 12 %

Göteborg, 83 %

Bostad, 60 %Kommersiellt, 40 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING,

MARKNADSVÄRDE

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA

PER KOMMUN, REGION GÖTEBORG

Mölndal, 5 %

Härryda, 12 %

Göteborg, 83 %

38 FASTIGHETERNAS VÄRDE

Region

Stockholm

Region

Göteborg

Totalt

2022

Jämförelse

2021

Bostäder

Yta, tusentals kvm 368,8 301,6 670,4 676,9

Andel av total yta, % 74,6 35,0 49,4 50,9

Andel av hyra, % 81,8 31,1 47,9 50,5

Snitthyra, kr/kvm 2 046 1 916 1 988 1 873

Kontor

Yta, tusentals kvm 30,6 228,8 259,4 236,8

Andel av total yta, % 6,2 26,6 19,1 17,8

Andel av hyra, % 8,4 38,7 28,6 25,1

Snitthyra, kr/kvm 2 534 3 141 3 070 2 663

Butik/restaurang/bio

Yta, tusentals kvm 14,2 94,6 108,8 112,9

Andel av total yta, % 2,9 11,0 8,0 8,5

Andel av hyra, % 3,5 17,9 13,1 13,2

Snitthyra, kr/kvm 2 262 3 511 3 347 2 941

Industri/lager

Yta, tusentals kvm 8,3 92,8 101,1 102,8

Andel av total yta, % 1,7 10,8 7,5 7,7

Andel av hyra, % 0,9 4,1 3,0 3,2

Snitthyra, kr/kvm 983 825 838 784

Utbildning/vård

Yta, tusentals kvm 6,0 39,4 45,4 46,5

Andel av total yta, % 1,2 4,6 3,3 3,5

Andel av hyra, % 1,8 5,5 4,2 4,2

Snitthyra, kr/kvm 2 717 2 581 2 599 2 265

Övrigt

Yta, tusentals kvm 2,5 7,7 10,2 11,4

Andel av total yta, % 0,5 0,9 0,8 0,9

Andel av hyra, % 0,6 0,3 0,4 0,5

Snitthyra, kr/kvm 2 360 740 1 137 1 090

Garage/p-platser

Garageyta, tusentals kvm** 63,7 96,7 160,4 142,6

Andel av total yta, % 12,9 11,2 11,8 10,7

Andel av hyra, % 3,0 2,5 2,6 3,3

Totalt

Yta, tusentals kvm 494,2 861,6 1 355,8 1 329,9

Snitthyra, kr/kvm*** 2 078 2 370 2 265 2 046

Fastighetsöversikt*

*Omfattar fullt färdigställda fastigheter **Uppvärmd garageyta ***Exklusive garage

Ort Fastighetstyp %

Stockholm Bostäder 3,4

Stockholm Kommersiella lokaler 5,9

Stockholm Samhällsfastigheter 3,3

Göteborg Bostäder 3,4

Göteborg Kommersiella lokaler 4,7

Göteborg Samhällsfastigheter 4,7

GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Mkr

0,50 procentenheter lägre 71 668

0,25 procentenheter lägre 66 788

Fastighetsvärde enligt vår bedömning 62 593

0,25 procentenheter högre 58 944

0,50 procentenheter högre 55 741

FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA

DIREKTAVKASTNINGSKRAV

NYPRODUKTION 39

Som stadsutvecklare arbetar vi med att tillföra marknaden nya bostäder i trivsamma

och attraktiva områden. Genom vår byggnation av både bostäder och kommersiella

lokaler skapar vi värde för staden, bolaget och våra aktieägare samt möjlighet för ﬂer

människor att få ett eget hem, och för företag att etablera sig och växa i våra regioner.

U

nder  färdigställde vi totalt  lägenheter.

Vi byggstartade  lägenheter under året,

varav  i region Stockholm och  i region

Göteborg.

Under  har   Mkr ( ) investe-

rats i ny-, till- och ombyggnation av förvaltningsfastighe-

ter, och  Mkr () i byggnation av exploateringsfas-

tigheter. Vid utgången av  hade vi   lägenheter

och   kvm kommersiell yta i produktion, totalt cirka

, Mdr i pågående investeringsvolym.

Våra pågående projekt har löpt på och färdigställts

enligt tidplan under året. Antalet projektstarter har under

 varit färre än planerat, främst till följd av att kom-

munernas handläggningstider, exempelvis för bygglovs-

hantering, blivit längre under covidpandemin. Mot slutet

Nyproduktion

av  har byggstarterna också påverkats av osäkerhet

kring framför allt kostnadsökningar och materialbrist,

vilket gjort att antalet byggstarter minskat ytterligare. Vi

startar ett projekt först när vi har säkrat både leveranser

och kostnader.

Bygger för egen förvaltning

Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning

och räknar med att ta hand om husen i många år. Kom-

mersiella ytor byggs främst i entrévåningarna i bostadsfas-

tigheterna, men det förekommer också en del projekt med

renodlade kommersiella fastigheter. Vi bygger också en

mindre andel så kallade exploateringsfastigheter, exem-

pelvis bostadsrätter, som uppförs med avsikt att säljas vid

färdigställande.

Kompositören, Rosendal,

Uppsala.

40 NYPRODUKTION

Nacka Grace, Nacka.

Inför detaljplan Pågående detaljplan Antagen detaljplan Lagakraftvunnen detaljplan

Projektstatus Tidsåtgången för respektive fas kan variera.

Idéfas där mål och

utgångspunkter för

området tas fram.

Detaljplan pågår, det

vill säga ett konkret och

detaljerat planförslag

tas fram.

Detaljplan är antagen

men har ej vunnit laga

kraft, exempelvis på

grund av överklagande.

Detaljplan är antagen och har

vunnit laga kraft. Godkänt

marklov alt. bygglov inväntas

före byggstart.

4 300

LGH I DENNA FAS

7 700

LGH I DENNA FAS

15 800

LGH TOTALT I PROJEKTPORTFÖLJEN

1 744

LGH I PÅGÅENDE

NYPRODUKTION

3 800

LGH I DENNA FAS

Byggnation

HÅLLBART BYGGANDE

Det är en självklarhet för oss att bygga och

utveckla hållbart. Vår nybyggnation utvecklas

kontinuerligt för att bli mer ener-

gieektiv med lösningar för att

minska negativ miljöpåverkan.

Vi månar också om att skapa

områden och utemiljöer där

boende och besökare trivs och känner trygghet.

Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sid. 17.

NYPRODUKTION 41

Eektiv nyproduktionsprocess

Wallenstams eektiva nyproduktionsprocess gör det

möjligt att bygga kvalitativa bostäder och lokaler med god

kontroll över produktionen och kostnaderna.

I bolagets standard för nyproduktion, Wallenstam

Bas, finns metodiken samlad – från materialval och vilka

tekniska system som ska användas till hur köken ska vara

utrustade och hur fördelningen av lägenhetsstorlekar ska

se ut. Vi strävar efter att bygga kvadratsmart, både när det

gäller lägenhetens planlösning och hur vi använder marken

som vi bygger på. Anpassningar sker i varje projekt, till

exempel beroende på projektets specifika förutsättningar

eller på speciella särkrav som en kommun har.

Levande stadsdelar

Wallenstam har lång erfarenhet av stadsutveckling och

en unik kombination av både bostäder och kommersiella

lokaler. Gestaltning, design och utformning är viktiga

parametrar för stadsdelens, fastighetens och den specifika

lägenhetens eller lokalens attraktivitet. Genom att bygga

blandstad med olika uttryck och plats för olika verksam-

heter ges stadsdelen rätt förutsättningar för liv och rörelse

som bidrar till trygghet under både dag och kväll.

Stark projektportfölj för framtiden

Vår projektportfölj omfattar möjlig framtida produktion

om cirka   lägenheter, och vi arbetar löpande med att

fylla på med nya intressanta projekt. Vi letar och utvärderar

möjligheter att hitta outnyttjade ytor som kan bebyggas, och

förtätar gärna områden där vi redan har fastigheter. Projekt-

portföljen innefattar en mix av egen mark och markanvis-

ningar från kommunerna i de regioner vi verkar. Det senare

innebär att kommunen antingen säljer marken till oss eller

upplåter den med tomträtt. Tomträtt innebär att kommunen

äger marken och vi betalar en årlig avgift för själva nyttjan-

det, en så kallad tomträttsavgäld, som omförhandlas enligt

respektive avtal. Tomträtter har enligt gällande lagstiftning

ingen bestämd avtalstid utan löper tills vidare.

Kv. 5 Närheten i Kallebäcks

Terrasser, Göteborg.

2221201918

Antal lgh

BYGGSTARTADE LÄGENHETER

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

Hyresrätt Bostadsrätt

2221201918

Antal lgh

LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION

Totalt

Region Stockholm, inklusive Uppsala

Region Göteborg

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

42 NYPRODUKTION

Solna

Täby

Huddinge

Södertälje

Järfälla

Sollentuna

Åkersberga

Lidingö

Tyre sö

Boo

Botkyrka

Spånga

Ekerö

Trångsund

Nacka

Haninge

Sundbyberg

Centrum

STOCKHOLM

Centrum

Sala backe

Gränby

Luthagen

Flogsta

Kungsängen

Fyrislund

Eriksberg-Håga

Norby

Ulleråker

Nåntuna-Vilan

Sunnersta

Gottsunda-Vårdsätra

Årsta

Valsätra-Ultuna

UPPSALA

Torslanda Hisingen

Tuve

Kortedala

Bergsjön

Sannegården

Kviberg

Krokslätt

Johanneberg

Majorna

Gamlestaden

Bagaregården

Askim

Örgryte

Centrum

Agnesberg

Mölnlycke

Landvetter

Mölndal

Partille

GÖTEBORG

Här

bygger vi

Kv. Skogsvaktaren,

Mölnlycke Fabriker.

Stampgatan,

Göteborg.

NYPRODUKTION 43

REGION STOCKHOLM

Pågående nyproduktion 2022-12-31

* Avser beräknad start av inﬂytt -

ning. Inﬂyttning sker successivt,

ofta över ﬂera kvartal.

** Antal kvm inkluderar garage, och

är avrundat till närmaste 500-tal.

*** Startat under 2022.

Projekt Antal lgh Inﬂyttning * Kvm **

5. Kallebäcks Terrasser Kv. 8 266 Q1 2023 15 000

6. Ombyggnation lokal till bostad, Djurgårdsgatan

***

14 Q1 2023 500

7. Kallebäcks Terrasser Kv. 7 189 Q2 2023 11 000

8. Kv. Skogsvaktaren, Mölnlycke Fabriker, Härryda 128 Q2 2023 7 500

9. Ombyggnation lokal till bostad, Lantmätaregatan

***

18 Q2 2023 1 000

10. Pixbo Sjöterrass (exploateringsfastighet, radhus, brf)

***

8 Q4 2023 1 500

11. Kallebäcks Terrasser Kv. 5 182 2024 12 000

12. Kallebäcks Terrasser Kv. 6

***

296 2025 17 000

Summa 1 101 65 500

REGION GÖTEBORG

Kommersiellt Inﬂyttning * Kvm **

13. Kallebäcks Terrasser (förskola)

***

Q2 2023 1 500

14. Kallebäcks Terrasser Kv. 4 (skola) Q2 2023 5 500

15. Stampgatan, ombyggnation och påbyggnad

***

Q4 2023 2 000

Summa 9 000

Projekt Antal lgh Inﬂyttning * Kvm **

1. Bersån, Kvarngärdet, Uppsala (exploateringsfastighet) 98 Q2 2023 6 000

2. Kompositören, Rosendal, Uppsala 185 Q2 2023 9 000

3. Älta Torg Kv. 1, Nacka 191 2024 21 000

4. Nacka Grace, Nacka

***

169 2024 13 000

Summa 643 49 000

44 FEMÅRSÖVERSIKT

Mkr 2022 2021 2020 2019 2018

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Hyresintäkter 2 490 2 324 2 131 2 026 1 910

Driftkostnader -602 -561 -519 -497 -481

Driftnetto fastigheter 1 888 1 763 1 613 1 529 1 429

Förvaltnings- och administrationskostnader -272 -249 -243 -228 -211

Finansnetto -364 -235 -239 -194 -207

Förvaltningsresultat fastigheter 1 252 1 280 1 131 1 108 1 011

Resultatandel intresseföretag -3 -3 -1 -5 -

Resultat försäljning bostadsrätter samt exploateringsfastigheter 30 20 167 92 114

Övriga intäkter och kostnader, inkl. övriga finansiella kostnader 113 5 -48 -26 -34

Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 392 1 303 1 249 1 169 1 091

Värdeförändring förvaltningsfastigheter -2 627 3 674 1 339 2 600 1 832

Värdeförändring finansiella instrument 1 646 484 -158 -264 11

Värdeförändring syntetiska optioner - -89 -36 -40 -13

Nedskrivningar och återläggningar vindkraftverk 300 - - 0 524

Resultat före skatt 711 5 371 2 393 3 464 3 445

Skatt 393 -654 -485 -727 -447

Årets resultat efter skatt 1 103 4 717 1 908 2 737 2 998

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Förvaltningsfastigheter 62 593 63 949 57 933 52 354 45 811

Vindkraftverk 1 026 957 1 033 1 109 1 167

Andelar i intresseföretag 255 217 220 133 113

Finansiella derivatinstrument 1 900 138 10 8 50

Övriga anläggningstillgångar 388 783 610 620 472

Exploateringsfastigheter 217 123 126 175 317

Övriga omsättningstillgångar 670 531 648 290 332

Summa tillgångar 67 049 66 698 60 581 54 689 48 262

Eget kapital 31 432 30 767 25 558 23 794 21 611

Avsättningar för uppskjuten skatt 5 963 6 358 5 811 5 322 4 595

Övriga avsättningar 77 51 142 188 68

Räntebärande skulder och leasingskulder 28 793 28 318 27 785 24 302 21 244

Finansiella derivatinstrument 26 170 525 358 82

Ej räntebärande skulder 758 1 033 761 725 662

Summa eget kapital och skulder 67 049 66 698 60 581 54 689 48 262

ALTERNATIVA NYCKELTAL (APM)

Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures,

enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en eektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation.

Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med mått som används av andra företag och ska därför ses som ett komplement till mått definierade

enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. I definitionerna beskrivs hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen

är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.

Femårsöversikt

FEMÅRSÖVERSIKT 45

2022 2021 2020 2019 2018

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

Driftnetto fastigheter, Mkr 1 888 1 763 1 613 1 529 1 429

Överskottsgrad fastighetsdrift, % 75,8 75,9 75,7 75,5 74,8

Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 1 252 1 280 1 131 1 108 1 011

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr -2 627 3 674 1 339 2 600 1 832

Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr 62 593 63 949 57 933 52 354 45 811

Antal kvm (tusental) 1 356 1 330 1 235 1 201 1 186

Uthyrningsgrad, yta, % 97 98 98 98 99

Exploateringsfastigheter, netto, Mkr 217 123 126 175 317

FINANSIELLA NYCKELTAL

Resultat efter skatt, Mkr 1 103 4 717 1 908 2 737 2 998

Räntabilitet på eget kapital, % 3,4 16,9 7,8 12,3 14,8

Räntabilitet på totalt kapital, % 1,6 8,9 4,6 7,2 9,7

Räntetäckningsgrad, ggr 4,7 6,1 5,8 6,3 1,3

Belåningsgrad, % 45 43 46 45 45

Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 2,21 1,17 1,21 1,22 1,06

Genomsnittlig räntebindningstid, månader 44 40 41 38 39

Soliditet, % 47 46 42 44 45

Eget kapital, Mkr 31 432 30 767 25 558 23 794 21 611

Substansvärde, Mkr 37 854 37 795 31 746 29 501 26 574

Börsvärde, Mkr 28 974 55 440 43 098 37 356 27 126

Utbetald utdelning, Mkr 396 392 162 614 583

Återköp aktier, Mkr 43 - - - 229

DATA PER AKTIE

Substansvärde, kr 57,40 57,30 49,10 45,70 41,10

Resultat efter skatt, kr 1,7 7,2 3,0 4,3 4,7

P/E-tal, ggr 26,3 11,7 22,1 13,4 8,9

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten, kr 1,8 1,5 1,9 2,1 0,6

Eget kapital, kr 47,70 46,60 39,60 36,80 33,40

Börskurs, kr 43,90 84,00 65,30 56,60 41,10

Utdelning, kr (2022 avser föreslagen utdelning) 0,60 0,60 0,60 0,25 0,95

Utestående aktier i tusental, genomsnitt 659 904 655 334 646 000 646 000 647 708

Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 659 000 660 000 646 000 646 000 646 000

Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat.

Nyckeltal per aktie samt utestående aktier har räknats om efter split 2:1 genomförd i maj 2022.

Mkr 2022 2021 2020 2019 2018

Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inﬂytande 31 432 30 767 25 557 23 792 21 609

Genomsnittligt eget kapital 32 074 27 915 24 528 22 329 20 305

Balansomslutning 67 049 66 698 60 581 54 689 48 262

Genomsnittlig balansomslutning 68 079 63 075 57 708 51 306 45 728

För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.

Eget kapital och balansomslutning i genomsnitt:

46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47

Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ),

org. nr. 556072-1523, avger härmed följande årsredovisning och

koncernredovisning för 2022. Uppgifter inom parentes avser före-

gående räkenskapsår.

Detta är Wallenstam

Wallenstam grundades 1944 och är idag ett fastighetsbolag som

bygger, utvecklar, äger och förvaltar fastigheter för hållbart boende

och företagande i Stockholms- och Göteborgsregionen. Verk-

samheten fokuseras på bostadsfastigheter i båda regioner samt i

Göteborg också på kommersiella fastigheter. Wallenstams B-aktie är

noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Wallenstam är självförsörjande på förnybar elenergi genom

53 egna vindkraftverk med installerad eekt om 112 MW (143).

Produktionen täcker med marginal våra egna fastigheters och våra

hyresgästers energibehov.

Aärsidé

Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbetsplatser med

hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner i

Sverige.

Mål för verksamheten

I december 2022 presenterade styrelsen en ny aärsplan som sträck-

er sig mellan 2023–2030 med mål att uppnå ett substansvärde om

100kr per aktie. Substansvärdesökningen ska skapas genom fram-

gångsrik uthyrning, eektiv förvaltning, värdeskapande investeringar,

lönsam nyproduktion och lönsam aärsverksamhet. Soliditeten ska

inte understiga 35 %.

Verksamhet och organisation

Styrelsen har sitt säte i Göteborg där även huvudkontoret är beläget

på Kungsportsavenyen 2. Under 2022 var medelantalet anställ-

da i koncernen totalt 268 (263). Verksamheten bedrivs inom två

övergripande aärsområden: fastigheter i region Göteborg och

fastigheter i region Stockholm som även innefattar Uppsala. I båda

aärsområdena ingår såväl ansvar för uthyrning och förvaltning av

bostäder och lokaler som projektering och byggnation. De admi-

nistrativa stödfunktionerna tillför aärsområdena kompetens inom

ekonomi, finans, IT, juridik, kommunikation, kundservice, hållbarhet,

säkerhet och HR.

Byggnation

Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning men ock-

så exploateringsfastigheter som är fastigheter som uppförs för att

avyttras vid färdigställande. Vid årsskiftet uppgår pågående inves-

tering till 3,2 Mdr (4,6) varav 2,7 Mdr (3,4) investerats under året.

I region Stockholm bygger vi för närvarande cirka 650 lägenheter

och i region Göteborg pågår byggnation av cirka 1 100 lägenheter.

Fastighetsförvaltning

Fastighetsinnehavet omfattar totalt 1,4 miljoner kvm som fördelas

på 204 fastigheter. Sammantaget har Wallenstam cirka 11 300

lägenheter och 1000 företagskunder. Andelen bostäder utgör

49% av ytan och kommersiella ytor samt parkering resterande. Av

lägenhetsbeståndet finns 5 850 lägenheter i Stockholmsområdet,

cirka 450 i Uppsala och närmare 5 000 i Göteborgsområdet. Det

kommersiella beståndet finns huvudsakligen i Göteborg med cirka

900 företagskunder som hyr kontors- och butikslokaler, främst i Gö-

teborgs innerstad. Fastighetsbeståndets lägenheter är fullt uthyrda

och uthyrningsgraden avseende yta för kommersiella fastigheter är

92 %. Uthyrningsgraden avseende yta för kommersiella fastigheter i

Göteborg uppgår till 94 %. Förvaltningsfastigheternas värde uppgår

till cirka 63 Mdr.

Wallenstams hållbarhetsarbete

Wallenstams hållbarhetsarbete utgår från en koncerngemensam

policy och rapporteras inspirerat av Global Reporting Initiatives

riktlinjer (GRI Standards). Frågeställningar som framkommit i

väsentlighetsanalyser och som vi aktivt arbetar med är bland annat

klimatpåverkan och minskade utsläpp, minskad energianvändning,

att Wallenstam ska ta ett aktivt samhällsansvar inom frågor som

mångfald och jämställdhet, motverka korruption och skapa värde

genom en lönsam utveckling.

Som en del i vårt samhällsarbete vill vi aktivt verka för tryggare

områden och stadsdelar för våra hyresgäster. Det gör vi genom att

bidra till boende för unga och hemlösa, genom stöd till organisa-

tioner som arbetar mot utanförskap såsom BRIS, Barn i Nöd och

Räddningsmissionen samt till organisationer som förebygger våld i

hemmet.

En fördel med vindkraft, ett förnybart energislag, som energikälla

är att Wallenstam bidrar till minskade utsläpp av koldioxid, och med-

för att vi inte är beroende av fossila bränslen i vår elförbrukning.

Hållbarhetsrapport

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Wallenstam valt att upprätta

hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport.

Hållbarhetsrapporten återfinns på följande sidor: aärsmodell sida

1, klimat- och miljöfrågor sidorna 17–22, 27 och 126–128, sociala

förhållanden och personalrelaterade frågor sidorna 10, 17–18,

21–22, 27, 29–30 och 126–128, respekt för mänskliga rättighe-

ter sidorna 17–18, 21–22, 126 och 128, antikorruption sidorna 3,

17–18, 22, 27 och 128 samt mångfald i styrelsen sidorna 29–30 och

127. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt

som årsredovisningen.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

2022 har varit ett speciellt år. Inledningen var stark med låga räntor

och med en utplanande pandemi. Efter Rysslands invasion av Ukrai-

na blev energikrisen ett faktum. Brister i leveranssystem gjorde att

utbudet inte följde efterfrågan och startskottet gick för en rusande

inﬂation som ledde till att räntorna började stiga. Utvecklingen har

lett till färre projektstarter i fastighetsbranschen. För Wallenstams

del innebär det att investeringar i nyproduktionen fortsätter, fast i

mindre skala.

Wallenstam har under året valt att se över finansieringsstruktu-

ren, vilket resulterat i förtidslösen av obligationslån och ytterligare

ökad finansiering via bank. Vidare har en större andel räntor säkrats.

Det högre ränteläget har medfört högre räntekostnader, men också

stora positiva värdeförändringar i våra räntesäkringsavtal.

Under året har vi sålt fastigheter för 3 285 Mkr (1 340) samt

vindkraftverk för 220 Mkr (-). Väsentligt högre elpriser har föranlett

en återläggning av tidigare gjorda nedskrivningar av vindkraftverk

med 300Mkr (-).

Koncernens resultat

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter ökar med 165 Mkr och uppgår till

2490Mkr (2324). Tillväxten är främst ett resultat av inﬂyttning i

våra nyproducerade hyresfastigheter. Grundhyran i jämförbart be-

stånd har ökat cirka 1,8 % för bostäder. För lokaler är motsvarande

ökning före tillägg 5,6 % mot föregående år, främst som en eekt av

genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar samt indexuppräk-

ningar.

Förvaltningsberättelse

Driftkostnader och driftnetto förvaltningsfastigheter

Driftkostnaderna för året uppgår till 602 Mkr (561). Säsongseekter

för Wallenstam utgörs främst av klimatrelaterade variationer. För

2022 är dessa 3 Mkr lägre jämfört med föregående år. Driftnettot

ökar med 125 Mkr och uppgår till 1 888Mkr (1 763). Överskotts-

graden uppgår till 75,8 % (75,9).

Förvaltnings- och administrationskostnader

Förvaltnings- och administrationskostnader avser i huvudsak perso-

nalkostnader och fördelas på fastighetsförvaltning 272 Mkr (249),

energiförvaltning 6 Mkr (9) samt fastig hetstransaktioner om totalt

19 Mkr (20).

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter uppgår till 6 Mkr (3) och finansiella kostnader

till 385 Mkr (259). Finansiella kostnader fördelas mellan fastighets-

förvaltningen och övrigt (vindkraftverk), 370 Mkr (238) respektive

14Mkr (21).

Övriga intäkter och Övriga kostnader

Som Övriga intäkter och Övriga kostnader redovisas främst koncer-

nens elproduktion.

Under året har priset på el stigit samtidigt som produktionen av

el minskat. Årets elproduktion uppgår till 338GWh (353). Produk-

tionsminskningen är en följd av avyttring av 13 vindkraftverk i maj

2022. I jämförbart bestånd ökar produktionen med knappt 13GWh

till följd av bättre vindar. Årets resultat från vindkraftstransaktioner

inklusive tilläggsköpeskilling från tidigare år uppgår till totalt 69 Mkr

och redovisas som Övrig intäkt.

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter

Årets värdeförändring uppgår till -2 627 Mkr (3674) och påverkas

av marknadsutvecklingen med ökade direktavkastningskrav samt

högre prisbild för både drift och hyror. Direktavkastningskraven

har höjts för majoriteten av koncernens fastigheter. Genomsnittligt

direktavkastningskrav uppgår för bostäder till 3,4 % (3,0) och för

kommersiellt bestånd till 4,8% (4,4).

Värdeförändring finansiella instrument

I Värdeförändring finansiella instrument ingår värdeförändringar på

ränte- och elderivat samt innehav av aktier.

Räntederivatens värde har utvecklats positivt under året med

1908Mkr (478) till följd av stigande räntenivåer. På bokslutsdagen

uppgick den 10-åriga swapräntan till 3,12 % att jämföra med 0,96%

vid årets början. Resultat från aktieinnehav är -261 Mkr (5).

Skatt

Årets redovisade skatt uppgår netto till 393 Mkr (-654), varav

uppskjuten skatt utgör 397 Mkr (-654) och aktuell skatt -4 Mkr (0).

Skattekostnaden för övrigt totalresultat är 0 Mkr (-1). Uppskjuten

skatt påverkas till stor del av värdeförändringarna på fastigheter

vilket ger en positiv skatt i perioden. Därtill har äldre underskott

värderats efter dom 668-21 i Kammarrätten i Göteborg vilket ger en

positiv skatt om 336 Mkr.

Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst

kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag

har begränsad avdragsrätt, samt fastighets-, energi-, stämpel- och

inkomstskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kost-

naden, som för helåret 2022 uppgår till 626 Mkr (640), redovisas

bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive

investering i byggnadsrörelsen.

SPECIFIKATION BETALDA SKATTER

Mkr 2022 2021

Mervärdesskatt 414 447

Fastighets-, energi-, stämpel- och inkomstskatt 153 139

Sociala avgifter 59 55

Summa betalda skatter 626 640

Koncernens balansräkning

Förvaltningsfastigheter

Under året har vi investerat 4 421 Mkr (3 586) i förvaltningsfastig-

heter, varav förvärv uppgår till 2 046 Mkr (358) samt ny-, till- och

ombyggnation till 2 374 Mkr (3 228). Fastigheternas bedömda

marknadsvärde uppgår till 62 593 Mkr (63 949) inklusive nyttjan-

derättsvärdet för mark upplåten med tomträtt om 500 Mkr (469).

Wallenstams samtliga fastigheter värderas kvartalsvis av ett internt

värderingsteam. Se vidare not 15.

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter är fastigheter som uppförs med syfte att

avyttras vid färdigställande. Dessa redovisas till anskaningsvärde

i balansräkningen. Resultat redovisas när fastigheterna färdigställts

och överlämnats till köparen. Investeringar i produktion av exploate-

ringsfastigheter uppgår under året till 143 Mkr (98). På balansdagen

uppgår Wallenstams exploateringsfastigheter till 217Mkr (123)

och utgörs främst av projekt Bersån i Uppsala, som enligt avtal ska

överlåtas till ASPER vid färdigställande 2023, Pixbo Sjöterrass samt

kvarvarande fem brf-radhus i Söra radhus, Österåker.

Vindkraft

Wallenstam har per bokslutsdagen 53 vindkraftverk i drift, fördelade

på 17 parker. Installerad eekt uppgår till 112 MW (143). Under

andra kvartalet 2022 avyttrades Stentjärnåsen, 5 verk, 10 MW,

i Härjedalens kommun, Rätans-Digerberget, 5 verk, 11,5 MW, i

Bergs kommun, Middagsberget, 3 verk, 9 MW, i Bergs kommun, till

Jämtkraft AB.

Under tredje kvartalet återlades en tidigare nedskrivning om

300Mkr (-) till följd av ökade priser på el.

Vindkraftverken redovisas till det lägsta av anskaningsvärde

minskat med av- och nedskrivningar och bedömt nettoförsäljnings-

värde. Årets avskrivningar uppgår till 74Mkr (76). Beräknat nyttjan-

devärde markarrende, baserat på så kallade minimiarrendeavgifter,

uppgår på balansdagen till 9 Mkr (15) och redovisas som en del av

värdet på vindkraften. Koncernens bokförda värde för vindkraftverk

uppgår den 31december 2022 till 1 026Mkr (957).

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgår till 31 432 Mkr (30 767), vilket motsvarar

47,70kr per aktie (46,60). Soliditeten uppgår till 47% (46).

Nettoskatteskuld

I koncernen redovisas en nettoskatteskuld om 5 963 Mkr (6 358).

Uppskjuten skattefordran uppgår till 907Mkr (669) och avser

främst värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten

skatteskuld uppgår till 6870Mkr (7 027) där 6484Mkr (7 027)

är fastighetsrelaterat och 386 Mkr (-) avser derivatinstrument och

återläggning nedskrivning vindkraftverk.

Räntebärande skulder

Wallenstams räntebärande skulder uppgår till 28 793 Mkr (28 318)

48 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49

varav leasingskuld uppgår till 511 Mkr (485). Lånen har främst

säkerställts med pantbrev i fastigheter. Belåningsgraden uppgår

till 45% (43). För 59 % (54) av låneportföljen överstiger ränte-

bindningstiden ett år. Den genomsnittliga återstående räntebind-

ningstiden uppgår till 44månader (40). På bokslutsdagen uppgår

genomsnittlig ränta på våra krediter, vilken beaktar eekten av

ingångna derivat, till 2,21% (1,17). Av de räntebärande skulderna

hos kreditinstitut uppgår lån med lång kapitalbindning till 18 % (23)

av den totala portföljen.

För information om koncernens samtliga finansiella instrument

samt finansiell riskstyrning, se not 29.

Disponibel likviditet

Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräknings-

krediter uppgår till 2 093Mkr (1 032). Beviljade checkräknings-

krediter uppgår till 1 912Mkr (800), där ingen del har utnyttjats

på bokslutsdagen (-). Per 31 december 2022 uppgår tillgänglig

likviditet till totalt 2 093 Mkr (4 032), varav 1 045 Mkr (3 000)

utgör checkräkningskrediter (back up-faciliteter) för emitterade

utestående företagscertifikat. Skillnaden mellan åren beror främst

på att Wallenstam valt att avsluta back up-faciliteten om 3 000Mkr

till följd av lägre nyttjande av företagscertifikat.

Möjligheter och risker

Att minimera risker och optimera möjligheter är en integrerad del

av vår aärsplan. Wallenstams medarbetare är delaktiga i såväl

riskinventeringen som det förebyggande arbetet. Alla händelser

kan inte förutses. Därför är en del av Wallenstams riskarbete att ha

beredskap för krishantering.

I produktion och förvaltning av fastigheter finns risker för

exempelvis arbetsplatsolyckor och oförutsedda händelser, något

som hanteras genom bland annat en tidigt inrättad arbetsmiljöplan

och utsedda samordnare. Vi utvecklar långsiktiga relationer med

entreprenörer och leverantörer och har inrättat rutiner för stickprov

och kontroller för att säkerställa att våra partners följer ingångna

avtal och vår uppförandepolicy.

Tydliga processer och rutiner för upphandlingar och inköp

motverkar risken för korruption. Exempelvis ska minst två personer

i förening granska och attestera vid uthyrningar och inköp samt

kontrollera anbud och avtal innan de tecknas.

Goda relationer med ﬂera olika kreditgivare ger goda förutsätt-

ningar för finansiering. Finansiering säkerställs alltid innan nybygg-

nation startas, vilket eliminerar risk för låg likviditet.

Vi arbetar kontinuerligt för att upprätthålla ett väl fungerande

och ändamålsenligt IT-skydd för vår verksamhet samt att informa-

tion hanteras säkert.

Fokus på medarbetare ses som viktigt för kvalitet och nöjda kun-

der. Genom att erbjuda attraktiva och marknadsmässiga förmåner

och arbetsvillkor kan vi rekrytera och behålla medarbetare med rätt

kompetens och engagemang.

Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastig-

hetsförvaltningen och av det allmänna marknadsläget. Fastigheter

i attraktiva lägen minskar risken för värdenedgång i lågkonjunktur.

Små förändringar i direktavkastningskravet ger stora förändringar

på värdet. Per 31 december 2022 uppgår fastigheternas bedömda

marknadsvärde till cirka 63Mdr. En värdeförändring på +/- 10%

motsvarar därmed cirka +/-6,3Mdr. En generell förändring av

fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter

motsvarar cirka -3,6Mdr eller +4,2 Mdr.

En förändring av räntan med +/- 50 punkter motsvarar cirka

+/-58 Mkr (63) före skatt.

Faktorer som räntehöjningar ger ökade kostnader och stor på-

verkan på resultatet. Wallenstams hantering innefattar en låneport-

följ med olika löptider, där lånen är fördelade mellan olika kredit-

former och kreditgivare. Räntederivat används för att erhålla önskad

ränteförfallostruktur.

Utbud och efterfrågan på Wallenstams produkter kan variera

över tid. Wallenstam äger och förvaltar fastigheter i attraktiva om-

råden som kännetecknas av tillväxt och hög efterfrågan. Vi har en

ﬂexibel aärsmodell som ger möjlighet att anpassa utbud, upplåtel-

seform, etc. vid förändrad efterfrågan. Lyhördhet för marknads-

utvecklingen liksom framförhållning är två nyckelfaktorer.

Wallenstam följer utvecklingen i lagstiftning och regelverk kopp-

lat till frågor som rör vår verksamhet. Rättsfall och regelförändringar

som kan leda till ändrade förutsättningar tolkas och vi är proaktiva

för att kunna möta nya krav, praxis och lagar.

Styrelsens arbete under året

Wallenstams styrelse bestod under 2022 av fem ledamöter. Under

2022 har styrelsen haft nio protokollförda möten utöver löpande

kontakter.

Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska

frågor. Styrelsearbetet under året har präglats av det rådande eko-

nomiska läget i världen och då särskilt inriktats på strategidiskussio-

ner, konjunktur- och finansieringsfrågor, hållbarhets- och complian-

cefrågor, fastighetstransaktioner samt investeringar. Styrelsen har

vidare varit involverad i framtagandet av en ny långsiktig aärsplan

för Wallenstam. Styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrap-

porten som är avskild från Förvaltningsberättelsen och kan läsas på

sid a n 111.

Riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningar

Årsstämman 2021 antog följande riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare.

Riktlinjerna omfattar verkställande direktören, vice verkställande

direktör och övriga personer i bolagets koncernledning, vilket per

denna dag omfattar kommunikationsdirektör, teknisk direktör och

CFO. Riktlinjerna omfattar även konsultarvode till styrelseledamot

som utför annat arbete än rent styrelsearbete för bolaget. Riktlinjer-

na ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som

görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits

av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som

beslutas av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet

Bolagets aärsstrategi är i korthet att kostnadseektivt bygga,

utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service och

långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska Wallen-

stam vara människors och företags självklara val för boende och

lokaler, årligen minska miljöpåverkan samt vara en attraktiv arbets-

givare. Genom att följa aärsstrategin skapas substansvärdestillväxt

för bolaget och dess aktieägare, vilket är bolagets mål för aärsplan

2019–2023. För ytterligare information om bolagets aärsstrategi,

se www.wallenstam.se.

En framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi

och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda

konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande

befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersätt-

ning.

Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska

syfta till att främja bolagets aärsstrategi, långsiktigt värdeskapan-

de inom bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess

hållbarhet.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande

komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions-

förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och

oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och

aktiekursrelaterade ersättningar.

Den rörliga kontantersättningen får, i förekommande fall, inte

överstiga 50 procent av den fasta årliga kontantlönen.

För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska

inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe-

stämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga

kontantlönen. För övriga ledande befattningshavare ska pensions-

förmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om

inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt

tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning

ska vara pensionsgrundande i den mån som följer av tvingande kol-

lektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren.

Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst

40 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Andra förmåner får innefatta bland annat egendomsskydd i

hemmet, livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning,

förmån i form av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och

andra kostnader med anledning av sådana förmåner får sammanlagt

uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Varken verkställande direktören eller övriga ledande befatt-

ningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett

senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med

lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av

semesterlön.

Om en styrelseledamot utför arbete för Wallenstam utöver

styrelseuppdraget får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår

för sådant arbete.

Upphörande av anställning

Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv

månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-

vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande

den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattnings-

havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan

rätt till avgångsvederlag.

Kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning m.m.

Wallenstam tillämpar för närvarande inte rörlig kontantersätt-

ning. Om rörlig kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt

har skett i några enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till

förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller

icke-finansiella. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade

kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade

så att de främjar bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling

till aärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga

utveckling.

Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning

ska kunna mätas under en period om ett eller ﬂera år. När mätpe-

rioden för uppfyllelse avslutats ska bedömas i vilken utsträckning

kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen

såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören.

Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare

ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser

finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast

oentliggjorda finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer

har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom

att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo-

nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort

en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid

utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar

som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande

befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning

kommer att redovisas i ersättningsrapporten.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra

riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter

ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt-

ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till

nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för

beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlin-

jer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa

och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen,

tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshava-

re samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bola-

get. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade

frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i

bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,

om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är

nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär-

kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter

att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar

beslut om avsteg från riktlinjerna.

Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna

Några betydande förändringar av riktlinjerna har inte gjorts sedan

de antogs av årsstämman 2020, dock har det lagts till att vare sig vd

eller annan ledande befattningshavare får spara mer än 40 semes-

terdagar med lön till ett senare semesterår.

Moderbolaget

Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncern-

gemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mindre an-

tal fastigheter. Den totala omsättningen för året uppgår till 479Mkr

(439), varav hyresintäkterna utgör 132 Mkr (129). Värdeföränd-

ringar på finansiella räntederivatinstrument uppgår till 1 908 Mkr

(478). Resultat efter skatt uppgår till 2 107 Mkr (1 511) och övrigt

totalresultat uppgår till 2 107 Mkr (1 513). Investeringar i anlägg-

ningstillgångar under perioden uppgår till 82 Mkr (66). Moderbola-

gets externa lån uppgår på bokslutsdagen till 11 406Mkr (14 228).

Under 2022 är medelantalet anställda i moderbolaget totalt 266

(261).

Wallenstamaktien

Antalet aktier i Wallenstam AB består efter aktiesplit 2:1 i maj 2022

av 69000000 A-aktier som berättigar till 10 röster vardera samt

591 000 000 B-aktier med 1 röst vardera, totalt 660 000000

aktier. Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large

Cap. Det registrerade aktiekapitalet uppgår till 165000000 kr,

vilket motsvarar ett kvotvärde per aktie om 0,25kr. Under 2022

har Wallenstam aktien minskat med 47,8 %. Motsvarande period har

fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI minskat med 44,7 %

och OMX Stockholm PI minskat med 24,6 %.

Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 43,90 kr (84,00)

och börsvärdet uppgick till 28 974 Mkr (55 440) beräknat på totalt

antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till

47,70 kr (46,60). Årets högsta betalkurs var 85,30 kr (84,35) och

den lägsta var 32,80 kr (57,65).

Totalt omsattes 188,3 miljoner Wallenstamaktier (144,5) till ett

värde av 9 416 Mkr (10 022) på Nasdaq Stockholm. Den genomsnittli-

ga omsättningen per dag uppgick till cirka 37,2 Mkr (39,6).

Wallenstams styrelse har mandat från stämman att genomföra

återköp av aktier. Under 2022 har totalt 1 000 000 aktier återköpts

50 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONCERNENS RÄKNINGAR 51

(-) vilket motsvarar 0,2 % (-) av aktiekapitalet och 0,25 Mkr (-) i

kvotvärde. Totala utgifter, inklusive courtage, för aktier i eget förvar

uppgår till 43 Mkr (-), motsvarande 42,56 kr (-) per aktie. Återköpen

görs för att ge styrelsen handlingsfrihet att justera bolagets kapital-

struktur och skapa värde för bolagets aktieägare.

Efter rapportperiodens utgång

Inga väsentliga händelser har inträat efter rapportperiodens

utgång.

Framtid

Wallenstam styr sin verksamhet i aärsplaner. En ny aärsplan

antogs under december 2022 och sträcker sig till och med 2030.

I denna är målet att uppnå ett substansvärde om 100 kronor per

aktie.

Wallenstam kommer fortsatt vara verksamt i Göteborg, Stock-

holm och Uppsala. Vi kommer arbeta för att bli än mer serviceinrik-

tade, produktiva och kostnadseektiva för att skapa ännu mer värde

för våra aktieägare, medarbetare, kunder och samhället i stort.

Under aärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %.

Utdelningspolicy

Vid bedömning av utdelningens storlek ska hänsyn tas till koncernens

investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i

övrigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med bibehållen

finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.

Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av

verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredje-

del av förvaltningsresultatet.

Styrelsen föreslår årsstämman att besluta om:

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, KR

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Balanserat resultat 12 056 742 794

Årets resultat 2 106 981 833

Summa 14 163 724 626

Till aktieägarna utdelas 0,60 kr/aktie 395 400 000

I ny räkning överförs 13 768 324 626

Summa

14 163 724 626

Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med

0,60 kr per aktie (0,60) uppdelat på två utbetalningstillfällen om

vardera 0,30 kr per aktie. Avstämningsdagen för den första utbe-

talningen föreslås vara den 5 maj 2023 och för den andra utbetal-

ningen den 1 november 2023. Om årsstämman beslutar i enlighet

med förslaget beräknas Euroclear Sweden AB genomföra den första

utbetalningen den 10 maj 2023 och den andra utbetalningen den 6

november 2023.

I bolaget finns totalt 660 000 000 aktier, varav 1000 000 är

icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier till och med den

8 februari 2023. Med beaktande av de icke utdelningsberättigade

återköpta egna aktierna uppgår den totala summan föreslagen ut-

delning till 395 400 000 kr. Summan kan komma att förändras om

antalet återköpta egna aktier förändras innan respektive avstäm-

ningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Koncernens egna kapital har fastställts i enlighet med de av EU

antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag, bl.a.

genom tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering, RFR 1.

Moderbolagets justerade egna kapital har fastställts i enlighet med

svensk lag och med tillämpning av RFR 2.

Enligt bolagets utdelningspolicy ska det utdelningsbara beloppet

baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksamheten.

Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av förvalt-

ningsresultatet.

Vid bedömningen av utdelningens storlek har styrelsen tagit

hänsyn till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och

ekonomiska ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling

ska ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.

Den föreslagna utdelningen till aktieägarna lämnar bolagets

soliditet oförändrad på 41 procent. Koncernens soliditet kvarstår på

47 procent (46) även efter den föreslagna utdelningen. Soliditeten

är betryggande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verk-

samhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och

koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande

nivå.

Derivatinstrument och andra finansiella instrument har

värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a § årsredovis-

ningslagen (1995:1554). Därigenom har ett övervärde om totalt

1488080598kr efter skatt påverkat det egna kapitalet.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte

hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från

att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att

fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan

därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen

(2005:551) 17 kap 3 § 2-3 st (försiktighetsregeln).

Koncernens resultaträkning

Mkr Not 2022 2021

Hyresintäkter 3 2 490 2 324

Driftkostnader 4 -602 -561

Driftnetto fastigheter 1 888 1 763

Förvaltnings- och administrationskostnader 4, 5, 6 -272 -249

Finansiella intäkter 8 6 3

Finansiella kostnader 8 -370 -238

Förvaltningsresultat fastigheter 1 252 1 280

Resultatandel intresseföretag 9 -3 -3

Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 10 79 70

Kostnader försäljning exploateringsfastigheter 10 -49 -50

Övriga intäkter 11 283 173

Övriga kostnader 11 -156 -147

Finansiella kostnader, övrigt 8 -14 -21

Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 392 1 303

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 12 -2 627 3 674

Värdeförändring finansiella instrument 8, 19 1 646 484

Återläggning nedskrivning vindkraftverk 16 300 -

Värdeförändring syntetiska optioner 5 - -89

Resultat före skatt 711 5 371

Aktuell skatt 13 -4 0

Uppskjuten skatt 13 397 -654

Årets resultat efter skatt 1 103 4 717

Koncernens rapport över totalresultatet

Poster som kan omföras till periodens resultat

Värdeförändring valutaderivat 0 3

Skatt hänförlig till övrigt totalresultat 13 0 -1

Årets totalresultat 1 103 4 719

FÖRDELNING AV ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT

Hänförligt till innehav utan bestämmande inﬂytande - -

Hänförligt innehavare av aktier i moderbolaget 1 103 4 717

DATA PER AKTIE

Årets resultat efter skatt, kr (inga utspädningseekter förekommer) 1,7 7,2

Utdelning, kr (föreslagen 2022) 0,60 0,60

Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 659 904 655 334

52 KONCERNENS RÄKNINGAR KONCERNENS RÄKNINGAR 53

Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Aktiverade utgifter datorprogram 14 19 18

Summa immateriella anläggningstillgångar 19 18

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 12, 15 62 593 63 949

Vindkraftverk 16 1 026 957

Inventarier 17 82 69

Summa materiella anläggningstillgångar 63 700 64 975

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristiga värdepappers- och andelsinnehav 18, 29 61 454

Andelar i intresseföretag 9 255 217

Andra långfristiga fordringar 18, 29 227 242

Finansiella derivatinstrument 19, 29 1 900 137

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 443 1 050

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 66 161 66 043

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella omsättningstillgångar 1 1

Exploateringsfastigheter 20 217 123

Kundfordringar 3, 21, 29 12 9

Övriga fordringar 22, 29 291 213

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23, 29 176 72

Finansiella derivatinstrument 19, 29 - 1

Andelar 24, 29 9 4

Likvida medel 25, 29 181 232

Summa omsättningstillgångar 887 655

SUMMA TILLGÅNGAR 67 049 66 698

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 26

Aktiekapital 165 165

Övrigt tillskjutet kapital 359 359

Andra reserver -3 -3

Balanserat resultat 30 911 30 246

Summa eget kapital 31 432 30 767

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Uppskjuten skatteskuld 27 5 963 6 358

Övriga avsättningar 28, 29 77 51

Räntebärande skulder 29 5 131 6 481

Finansiella derivatinstrument 19, 29 23 170

Leasingskuld 29, 30 510 484

Övriga skulder 29 16 18

Summa långfristiga skulder 11 720 13 563

KORTFRISTIGA SKULDER

Räntebärande skulder 29 23 151 21 351

Leasingskuld 29, 30 1 1

Finansiella derivatinstrument 19, 29 3 0

Leverantörsskulder 29 180 204

Aktuell skatteskuld 4 0

Övriga skulder 29 75 405

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29, 31 483 406

Summa kortfristiga skulder 23 897 22 368

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 67 049 66 698

Koncernens balansräkning Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Klassificering av eget kapital

Aktiekapital

Avser det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Aktiekapitalet

utgörs av 69 000 000 A-aktier (kvotvärde 0,25 kr) och 591 000 000

B-aktier (kvotvärde 0,25 kr).

Övrigt tillskjutet kapital

Innefattar summan av de transaktioner som Wallenstam AB har haft

med aktieägarkretsen. De transaktioner som förekommit är emission

till överkurs där erhållet kapital utöver nominellt belopp av emissionen

utgör övrigt tillskjutet kapital.

Balanserat resultat

Motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats i

koncernen med avdrag för utdelningar och återköp av aktier.

Kapitalhantering

Koncernens egna kapital uppgår vid årets slut till 31 432 Mkr

(30767). Avkastningen på eget kapital uppgår till 3,4 % (16,9).

Grunden för koncernens finansiella strategi är att skapa betryggande

finansiella förutsättningar för drift och utveckling av nyproduktion

vilket vi gör genom en värdeskapande verksamhet. Wallenstam hade

som mål att under perioden 1 oktober 2018 till och med 31 decem-

ber 2023 uppnå en substansvärdesökning om 20 kr per aktie, vilket

uppnåddes under 2022. Med anledning av detta beslutade styrelsen

att tidigarelägga arbetet med en ny affärsplan som presenterades i

december 2022 och sträcker sig mellan 2023–2030. Det nya målet

i denna affärsplan är att nå ett substansvärde om 100 kr/aktie.

Substansvärdet innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld.

Per den 31 december 2022 var substansvärdet per aktie 57,40 kr

(57,30).

Soliditet är ett viktigt mått för vår kapitalhantering med målet att

denna ej ska understiga 35 %. Vid utgången av 2022 var soliditeten

47 % (46).

I första hand återinvesterar Wallenstam skapat resultat i rörelsen

för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och ökad substans-

värdetillväxt i bolaget. Enligt koncernens utdelningspolicy ska utdel-

ningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksam-

heten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av

förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår en utdelning på 0,60 kr per

aktie (0,60) för 2022. Beräknat på utestående utdelningsberättigade

aktier, uppgår den föreslagna utdelningen till 395 Mkr (396).

Wallenstam kan genomföra återköp som ett led i att anpassa

bolagets kapitalstruktur, vilket skett under året. Totalt har 1 000000

aktier återköpts till ett genomsnittligt pris om 42,56 kr/aktie inklusive

courtage.

Mkr

Not 26

Aktie-

kapital

Övrigt till -

skjutet kapital

Andra

reserver

Balanserat

resultat

Totalt eget

kapital

INGÅENDE EGET KAPITAL 2021-01-01

165 359 83 24 950

25 558

Årets resultat efter skatt - - - 4 717

4 717

ÖVRIGT TOTALRESULTAT

Poster som kan omföras till periodens resultat

Värdeförändring innehav onoterade eget kapitalinstrument

- - -88 88 -

Värdeförändring valutaderivat - - 3 - 3

Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - -1 - -1

TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE

Utdelning - - - -392

-392

Försäljning egna aktier - - - 883

883

UTGÅENDE EGET KAPITAL 2021-12-31 165 359 -3 30 246

30 767

INGÅENDE EGET KAPITAL 2022-01-01

165 359 -3 30 246

30 767

Årets resultat efter skatt - - - 1 103

1 103

ÖVRIGT TOTALRESULTAT

Poster som kan omföras till periodens resultat

Värdeförändring valutaderivat

- - 0 - 0

Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - 0 - 0

TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE

Utdelning - - - -396

-396

Återköp egna aktier - - - -43

-43

UTGÅENDE EGET KAPITAL 2022-12-31 165 359 -3 30 911

31 432

HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE

54 KONCERNENS RÄKNINGAR KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 55

Mkr Not 2022 2021

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* 1 392 1 303

Justering för poster som inte ingår i kassaﬂödet 34 -16 44

Förändring avsättningar 34 -44 -182

Betald skatt -4 0

Kassaﬂöde före förändring av rörelsekapital 1 328 1 165

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL

Kortfristiga fordringar -226 -134

Kortfristiga skulder 98 -71

Förändring av rörelsekapital -129 -205

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1 199 960

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i fastigheter och enskilda bostadsrättslägenheter -4 562 -3 692

Investering i immateriella & materiella anläggningstillgångar och vindkraftverk -27 -17

Investering i finansiella anläggningstillgångar -5 -450

Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 137 119

Investering i intresseföretag -41 0

Förskott fastighetsaärer - 353

Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter och materiella anläggningstillgångar 3 179 1 406

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -1 318 -2 282

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna räntebärande skulder 23 159 29 973

Amortering räntebärande skulder -22 709 -29 432

Amorterade reverser 72 3

Utställda reverser -14 -

Utbetald utdelning -396 -392

Återköp av egna aktier -43 -

Försäljning av egna aktier - 883

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 69 1 035

FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL

Likvida medel vid årets början 232 518

Årets kassaﬂöde -51 -286

Likvida medel vid årets slut 181 232

Outnyttjad checkkredit vid årets slut 1 912 800

Disponibel likviditet 25 2 093 1 032

*Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttoﬂöden från ränteswapkontrakt, ingår med -400 Mkr (-359) respektive 4 Mkr (3) varav 81Mkr

(100) aktiverats på anläggningstillgång.

Koncernens rapport över kassaﬂöde Koncernens redovisningsprinciper och noter

Not 1. Koncernens redovisningsprinciper

Allmän information

Wallenstam AB är ett publikt fastighetsaktiebolag med säte i Göte-

borg, Sverige. Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stock-

holm, Large Cap-listan. Moderbolag är Wallenstam AB (publ) med

organisationsnummer 556072-1523 och bolagets adress är

401 84 Göteborg, Sverige med besöksadress Kungsportsavenyen 2.

Koncernens verksamhet bedrivs genom dotterföretag och verk-

samheten beskrivs i förvaltningsberättelsen. Koncern- och årsredo-

visningen för Wallenstam AB (publ) för det räkenskapsår som slutar

den 31 december 2022 godkändes av styrelsen och verkställande

direktören den 23 mars 2023 och föreläggs årsstämman den

3 maj 2023 för fastställande.

Nedan följer generella principer och information om koncern-

redovisningen. Redovisningsprinciper, Bedömningar och uppskatt-

ningar samt Risker presenteras därefter mer specifikt i direkt

anslutning till respektive not i syfte att ge läsaren en ökad förståelse

för respektive resultat- och balanspost.

» Redovisningsprinciper markeras med

» Bedömningar och uppskattningar markeras med

» Risker markeras med

Grunder för redovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International

Financial Reporting Standards (IFRS) som gäller för räkenskapsår

som påbörjas den 1 januari 2022 eller senare. Därutöver tillämpar

koncernen Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR

1, ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner”.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som kon-

cernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för fi-

nansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 ”Redovisning

för juridiska personer”. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikel-

ser som anges i direkt anslutning till respektive moderbolagsnot.

Redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konse-

kvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och samt-

liga dotterföretag för samtliga perioder som presenteras i koncer-

nens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan.

Den funktionella valutan för moderbolaget och koncernens

rapporteringsvaluta är svenska kronor. Alla belopp anges i miljoner

svenska kronor (Mkr) om inget annat anges. De finansiella rappor-

terna för koncernen är upprättade baserat på historiska anskaffnings-

värden vilket innebär att tillgångar och skulder är redovisade till dessa

värden förutom för fastigheter och vissa finansiella instrument samt

elcertifikat som värderas till verkligt värde eller kontrakterat försälj-

ningsvärde om detta är lägre.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp

som förväntas återvinnas eller betalas mer än tolv månader från

balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består

av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader

från balansdagen.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga bolag

där moderbolaget direkt eller indirekt har mer än 50 % av rösterna

eller på annat sätt ett bestämmande inflytande. Bestämmande

inflytande innebär att koncernen har ett inflytande över investe-

ringsobjektet som kan användas för att påverka avkastningen eller

ge andra fördelar. I bedömningen beaktas ”de facto control” vilket

innebär att bestämmande inflytande kan föreligga trots avsaknad av

majoritet av rösterna.

Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket

innebär att eget kapital som fanns i dotterföretagen vid förvärvs-

tidpunkten elimineras i sin helhet, och bygger på redovisnings-

handlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december

2022. I koncernens egna kapital ingår där med endast den del av

dotterföretagets egna kapital som intjänats efter förvärvet. Under

året förvärvade eller avyttrade bolags resultat inkluderas i koncern-

redovisningen med belopp avseende inne havstiden. I samband med

förvärvet upprättas en förvärvsanalys som fastställer anskaff-

ningsvärdet för andelarna samt det verkliga värdet av förvärvade

tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Interna

transaktioner mellan koncern bolag samt koncernmellanhavanden in-

klusive internvinster eli mineras vid upprättandet av koncernredovis-

ning. Monetära poster i utländsk valuta omräknas till balansdagens

kurs, varvid realiserade och orealiserade kursdifferenser redovisas

i resultaträkningen. Rörelserelaterade valutakursvinster/-förluster

redovisas under rörelseintäkter respektive rörelsekostnader. Finan-

siella valutakurs vinster/-förluster redovisas som finansiella intäkter

och kostnader.

Nedskrivningar

Vissa tillgångar, så som immateriella och materiella inventarier samt

vindkraftverk, omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS 36. När det

finns indikation på att en tillgång minskat i värde görs en bedömning av

tillgångens redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger

det beräknade återvinningsvärdet skrivs tillgången ned till sitt återvin-

ningsvärde. En nedskrivning redovisas i resultaträkningen. En tidigare

gjord nedskrivning återförs om förutsättningar för nedskrivningen inte

längre föreligger. Återföring görs maximalt upp till tillgångens anskaff-

ningsvärde med avdrag för beräknade planenliga avskrivningar fram

till balansdagen. Reversering sker över resultaträkningen. Se not 14, 16

och 17.

Avrundningar

Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna års-

redovisning i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika

för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

Förändringar i svenska regelverk

Rådet för finansiell rapportering

Förändringar gjorda under 2022 har inte haft någon påverkan på

Wallenstams redovisning.

Ändringar av redovisningsprinciper och upplysningar

Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som trätt i kraft

2022 har inte medfört någon påverkan på Wallenstams finansiella

rapportering.

Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2023 eller senare

De nya standarder och tolkningar som gäller från och med 1 januari

2023 har inte tillämpats i förtid. De bedöms inte heller få någon

väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.

2022 2021

Mkr

Region

Göteborg

Region

Stockholm

Övrigt

Eliminering

Totalt

Region

Göteborg

Region

Stockholm

Övrigt

Eliminering

Totalt

RESULTATRÄKNING

Hyresintäkter

1 679 838

-27 2 490 1 495 855

-27 2 324

Driftkostnader

-390 -212

0 -

-602 -346 -215

- -

-561

Driftnetto 1 289 626 0

-27 1 888

1 149 640 1

-27 1 763

Förvaltnings- och

administrationskostnader

-168 -100 -32 27 -272 -146 -104 -25 27 -249

Finansnetto

-275 -135 46

-364 -257 -179 201

-235

Förvaltningsresultat

846 391 15

1 252 746 357 177

1 280

Ofördelade poster

Resultatandel intresseföretag

-3 -3

Försäljningsresultat exploaterings-

fastigheter

30 20

Övriga intäkter och kostnader

127 26

Finansiella kostnader, övrigt

-14 -21

Resultat före värde förändringar och

nedskrivningar

1 392 1 303

Värdeförändringar

-681 4 068

Resultat före skatt

711 5 371

BALANSRÄKNING

Förvaltningsfastigheter

39 790 22 802 - - 62 593 38 832 25 117 - - 63 949

Vindkraftverk

- - 1 026 - 1 026 - - 957 - 957

Exploateringsfastigheter

31 186 - - 217 5 118 - - 123

Ofördelade tillgångar

- - - - 3 213 1 669

Summa tillgångar

67 049 66 698

Eget kapital

- - - 31 432 - - - 30 767

Räntebärande skulder och leasingskulder

16 703 10 261 1 829 - 28 793 15 964 11 067 1 287 - 28 318

Ofördelade skulder

- - - - 6 824 - - - 7 613

Summa eget kapital och skulder

67 049 66 698

Pågående investeringar materiella

anläggningstillgångar

3 291 3 157 - - 6 448 3 777 2 047 - - 5 824

56 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Redovisningsprincip

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer

med den interna rapportering som lämnas till den högste verk-

ställande beslutsfattaren, Wallenstams vd. I övrigt-segmentet

redovisas intäkter och kostnader hänförliga till elproduktion samt

vissa centrala poster vilka inte fördelas på affärsområdena, såsom

Not 2. Segmentsrapport

noteringskostnader. I eliminerings kolumnen elimineras de koncern-

interna transaktionerna.

Tillämpade redovisningsprinciper i segmentsrapporteringen över-

ensstämmer i allt väsentligt med koncernens redovisnings principer.

SEGMENTSRAPPORT

Redovisningsprincip

Koncernen redovisar en intäkt när kontrollen av tjänsten/

varan övergått till kunden. Hyreskontrakt hänförliga till Wallenstams

förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingav-

tal. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras i enlighet med

hyresavtal och intäktsredovisas i den period som uthyrningen avser.

Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

Intäkterna innefattar det verkliga värdet av vad som kommer att

erhållas i koncernens löpande verksamhet. Redovisade intäkter

avser i huvudsak hyresintäkter. I tillämpliga fall ingår tjänster som

Wallenstam tillhandahåller såsom kabel-tv, el och värme. Intäkterna

netto redovisas med avdrag för eventuella rabatter.

Rabatter som lämnas vid men i nyttjanderätten, vid exempelvis

ombyggnation och/eller i samband med inflyttning, redovisas i den

period de avser. I de fall hyreskontrakt under en viss tid medger re-

ducerad hyra som motsvaras av en vid en annan tidpunkt högre hyra

periodiseras denna i enlighet med avtalad uppgörelse. Ersättning i

samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om

inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen.

Reservering av obetalda bostadshyresgästfordringar sker kvar-

talsvis eller vid utestående fordran överstigande 10 000 kr. För ford-

ringar på kommersiella hyresgäster görs individuella bedömningar.

Reservering av obetalda hyresfordringar redovisas som en

minskning av koncernens totala hyresintäkter.

Not 3. Hyresintäkter

Mkr 2022 2021

Bostäder, parkering 1 391 1 299

Lokaler 1 099 1 024

Summa hyresintäkter 2 490 2 324

Förändring av hyresintäkter mellan 2021 och 2022

Hyresintäkter enligt resultaträkning 2 324 2 131

Hyresförändring befintliga fastigheter 65 35

Nyproduktion 160 177

Förvärvade fastigheter 35 4

Sålda fastigheter -95 -24

Hyresintäkter enligt resultaträkning 2 490 2 324

Årets vakanser och tomställningar 120 112

Hyresvärde 31 december 2 610 2 436

Kreditrisk

Wallenstams kreditrisk kan i huvudsak hänföras till ute-

stående kund-/hyresfordringar, reversfordringar, likvida medel samt

finansiella derivatavtal. Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår

när kunder av någon anledning inte kan fullfölja sina betalnings-

åtaganden. Riskerna begränsas genom att Wallenstam arbetar främst

med etablerade kunder med dokumenterad betalningsförmåga och

konkurrenskraftig verksamhet. I enlighet med Wallenstams riktlinjer

krävs, i de fall motpartens betalningsförmåga bedöms som osäker, en

bankgaranti, borgensförbindelse eller förskottshyra (deposition) vid

nyuthyrning. Wallenstam har en god riskspridning i kontraktsport-

följen med drygt 1 800 kommersiella kontrakt och drygt 18 000

bostads- och parkeringskontrakt.

Beaktat löptiden på Wallenstamkoncernens hyreskontrakt och

kunders relativa betydelse är koncernens exponering mot enskilda

kunders kredit risk begränsad. Wallenstams tio största lokalhyres-

gäster motsvarar cirka 8 % (8) av Wallenstams bedömda helårsvärde.

Hyresintäkterna är i allt väsentligt baserade på avtal och fasta

hyresersättningar, då omsättningsbaserad hyra endast förekommer

i mycket begränsad omfattning. Nedan redogörs för hyreskontrak-

tens storlek och löptid för såväl lokal- som bostadshyresgäster.

HYRESINTÄKTER

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 57

58 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 3. Hyresintäkter, forts.

Antal kontrakt

Bedömt helårs-

värde per balans-

dag, Mkr Totalt, %

Över 5,0 Mkr 35 302 11

4,0–5,0 Mkr 8 35 1

3,0–4,0 Mkr 28 98 4

2,0–3,0 Mkr 82 198 7

1,0–2,0 Mkr 144 199 7

0, 5–1,0 M k r 237 168 6

Under 0,5 Mkr 1 280 132 5

Summa lokaler 1 814 1 132 42

Vakanta objekt 565 122 5

Bostäder och parkering 17 997 1 412 53

Totalt 20 376 2 666 100

HYRESKONTRAKTENS STORLEK

Antal kontrakt

Bedömt helårs-

värde per balans-

dag, Mkr Totalt, %

2023 753 196 7

2024 403 239 9

2025 320 274 10

2026 221 209 8

2027– 117 214 8

Summa lokaler 1 814 1 132 42

Vakanta objekt 565 122 5

Bostäder och parkering 17 997 1 412 53

Totalt 20 376 2 666 100

HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER

Not 4. Drift-, förvaltnings- och administrationskostnader

Redovisningsprincip

Driftkostnader

Wallenstams driftkostnader utgörs av kostnader som uppkommer i

samband med fastighetsförvaltning så som fastighetsskötsel, el,

vatten, renhållning, reparationer, bränslekostnader, underhåll,

fastighetsskatt och övriga driftkostnader. Driftkostnaderna redo-

visas i den period de avser.

Förvaltnings- och administrationskostnader

Wallenstams förvaltnings- och administrationskostnader utgörs av

koncernens administrationskostnader såsom personal-, kontors-, lokal-,

konsult- och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på in-

ventarier. Kostnaderna redovisas i den period de avser. Förvaltnings-

och administrationskostnader fördelas på fastighetsförvaltning,

förvaltning vindkraft samt fastighetstransaktioner.

Förvaltnings- och administrationskostnader som hänförs till kon-

cernens fastighetsförvaltning uppgår till 272 Mkr (249). Förvalt-

ning s- och admi nistratio nskostna der hänförl iga til l vin dkraf t u ppgå r

till 6 Mkr (9) och redovisas i posten Övriga kostnader. Interna

administrationskostnader hänförliga till fastighetstransaktioner ingår i

posten Värdeförändring förvaltningsfastigheter med 19 Mkr (20) och i

posten Kostnader försäljning exploateringsfastigheter med 0 Mkr (-).

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 59

Not 4. Drift-, förvaltnings- och administrationskostnader, forts.

Mkr 2022 2021

Avskrivning anläggningstillgångar 9 8

Marknadsföringskostnader 16 15

Övriga externa tjänster och kostnader 29 31

Personalkostnader 184 179

Lokalkostnader, hyra anläggningstillgångar, kontorsmaterial 41 38

Övriga kostnader 19 8

Summa förvaltnings- och administrationskostnader

297 278

Mkr 2022 2021

Revisionsuppdrag, KPMG 1,7 1,7

Övrig revisionsverksamhet, KPMG 0,3 0,1

Summa 1,9 1,8

REVISIONSKOSTNADER

Till följd av den höga uthyrningsgraden är direkta kostnader hänförliga till fastigheter som inte genererat intäkter endast marginella. För fast-

igheter som till del tomställts för genomförande av ombyggnationsprojekt finns driftkostnader om cirka 2 Mkr (6) för vilka intäkter saknas.

DRIFTKOSTNADER

Mkr 2022 2021

Uppvärmningskostnader 73 80

Underhållskostnader 150 144

Fastighetsskatt 106 90

Övriga driftkostnader 272 246

Summa driftkostnader 602 561

Kr/kvm 2022 2021

Uppvärmningskostnader 54 61

Underhållskostnader 110 110

Fastighetsskatt 78 69

Övriga driftkostnader 200 187

Summa driftkostnader 442 427

FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER

60 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 5. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

2022 2021

Mkr

Grundlön

Förmåner

Rörliga

ersättningar

Sociala

kostnader

Pensions-

kostnader

Grundlön

Förmåner

Rörliga

ersättningar

Sociala

kostnader

Pensions-

kostnader

Styrelsens ordförande 0,9 - 1,2 0,7 - 0,7 - 1,6 0,7 -

Styrelseledamöter 0,8 - - 0,2 - 0,7 - - 0,2 -

Total ersättning styrelsen 1,7 - 1,2 0,8 - 1,4 - 1,6 0,9 -

Vd i moderbolaget 4,4 0,2 - 0,7 1,5 3,3 0,2 - 4,0 1,7

Vice vd:ar, 2 personer (2) 6,2 0,1 - 1,8 1,9 5,9 0,1 - 2,9 1,8

Andra ledande befattnings -

havare, 3 personer (3) 4,7 0,1 - 1,8 1,6 4,8 0,1 - 2,0 1,5

Övriga anställda 145,7 3,3 - 51,5 21,1 136,4 3,4 - 48,4 20,9

Total ersättning anställda

161,0 3,8 - 55,8 26,1 150,4 3,8 - 57,3 25,9

Summa löner och ersättningar

162,7 3,8 1,2 56,6 26,1 151,8 3,8 1,6 58,2 25,9

KONCERNENS LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER

Redovisningsprincip

Ersättning till anställda

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har

utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.

Avsättning för pensioner

Pensionerna finansieras vanligen genom betalningar till försäkrings-

bolag där betalningarna fastställs utifrån periodiska aktuariella

beräkningar.

Koncernen har både förmånsbestämda och avgiftsbestämda pen-

sionsplaner. De senare utgörs av pension till personer som omfattas

av förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till

Alecta inom ITP 2. Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassificeras

de planer där företagets förpliktelse är begränsad till de avgifter före-

taget åtagit sig att betala, det vill säga utan några andra förpliktelser

från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie.

För dessa beror storleken på den anställdes pension på de avgifter

som företaget betalar till ett försäkringsbolag och den kapitalavkast-

ning som avgifterna ger. Följaktligen är det den anställde som bär

den aktuariella risken (att ersättningen blir lägre än förväntat) och

investeringsrisken (att de investerade tillgångarna kommer att vara

otillräckliga för att ge de förväntade ersättningarna). Enligt Rådet för

finansiell rapporterings uttalande 10 bedöms förutsättningar saknas

för att redovisa en ITP 2-plan som finansieras genom försäkring i

Alecta som en förmånsbestämd plan, varför denna plan ska redovisas

som avgiftsbestämd enligt IAS 19. Wallenstam redovisar därmed

endast avgiftsbestämda pensionsförpliktelser. För avgiftsbestämda

planer har den anställde efter avslutad anställning rätt att själv be-

stämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna

och avkastning därpå tas ut som pension. Företagets förpliktelser av-

seende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad

för koncernen i den takt de intjänats av personalen.

Syntetiskt optionsprogram till personal

Samtliga tillsvidareanställda fick i maj 2018 erbjudande om att mot

vederlag erhålla 10 000–50 000 syntetiska optioner. Vd och vvd

samt övriga ledande befattningshavare erbjöds att förvärva 50 000

st vardera. 226 anställda utnyttjade erbjudandet vid start. Program-

mets löptid var till och med den 31 maj 2024 om inte optionstaket

om en aktiekurs om 70 kr vid börsstängning uppnåtts tidigare, vilket

inträffade den 24 maj 2021 och resulterade i optionsutfall. Totala

kostnader för år 2021 uppgick till 89 Mkr. Optionsprogrammets

totala kostnad beräknas till 182 Mkr.

Ersättningar vid uppsägning

En avsättning redovisas i samband med uppsägning av personal

endast om företaget är förpliktigat att avsluta en anställning före

normal tidpunkt eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande att

uppmuntra frivillig avgång. Avsättning och kostnad redovisas för den

tidsperiod då den anställde är arbetsbefriad, det vill säga för den

period för vilken bolaget inte erhåller någon motprestation.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 61

Not 5. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, forts.

Ersättningar

Till vd har utgått lön jämte förmåner om sammanlagt 4,6 Mkr

(3,5). Ledande befattningshavare erbjuds marknadsmässig fast

lön. Utöver fast lön kan rörlig ersättning erbjudas i enlighet med av

årsstämman fastställda riktlinjer för ersättning till ledande befatt-

ningshavare. Principer för detta fastställs av årsstämman. Löner och

andra förmåner till ledande befattningshavare i bolaget förbereds

och föreslås styrelsen av ersättningsutskottet som består av styrel-

sens ordförande respektive vice ordförande.

I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden

maj 2022 till ordinarie årsstämma 2023 arvode om 1 820 kkr

(1 480), varav 1 000 kkr (740) till styrelsens ordförande, 280 kkr

(260) till vice ordförande och till övriga ledamöter 180 kkr (160)

vardera. Utöver styrelsearvode till styrelsens ordförande enligt ovan

utgår ytterligare 1 000 kkr (1 500) i arvode för att bistå bolagsled-

ningen.

Inga ytterligare ersättningar till styrelsen har utgått utöver vad

årsstämman beslutat.

Pensioner och avgångsvederlag

För vd tecknar bolaget pensionsförsäkring med årlig premie om

30 % (30) av bruttolön jämte en efterlevande pensionsförsäkring

motsvarande en premiekostnad om 223 kkr (182) för 2022. Vidare

har bolaget tecknat livförsäkring för vd för att säkerställa efter-

levandepension i händelse av dödsfall under anställningstid. Detta

åtagande fullgörs genom inbetalning till en premiebestämd försäkring

för vilken kostnaden under 2022 uppgår till totalt 154 kkr (138). Om

vd lämnar sin anställning ska en uppsägningstid om sex månader

iakttas. Vid uppsägning av vd från bolagets sida gäller en uppsäg-

ningstid om sex månader.

Bolaget har vid utgången av året två vvd:ar (2). Övriga ledande

befattningshavare utgörs av CFO och IR-ansvarig, kommunika-

tionsdirektör och, till och med början av december, teknisk direktör.

Pensioner för vvd:ar och övriga ledande befattningshavare överens-

stämmer med ersättnings policyn för avgiftsbestämd pension. För

fullgörande av pensionsförmåner för övriga ledande befattningshava-

re har bolaget tecknat pensionsförsäkringar motsvarande 30 % av

kontrakterad lön. Uppsägningstiden är sex månader. Avseende vvd

och övriga ledande befattningshavare utgår avgångs vederlag med

18 månader vid uppsägning från bolagets sida.

Vid sjukfrånvaro har ledande befattningshavare liksom övrig per-

sonal, med avdrag för vad som kan erhållas från Försäkringskassan,

rätt till 90 % av den fasta månadslönen dag 2–90 och 75 % av fasta

lönen dag 91–365.

Pensionsålder för vd är 67 år och för övriga ledande befatt-

ningshavare 67 år såvida inte enskild överenskommelse träffas om

förlängning, maximalt till 70 år.

AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR TILL KONCERNLEDNING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA

Pensionsförsäkring i Alecta

Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta

avseende ITP 2 uppgår till 8,9 Mkr (9,7). Alectas överskott kan

fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid ut-

gången av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva

konsolideringsnivån till 172 % (172). Den kollektiva konsoliderings-

nivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas till gångar i procent av

försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska

beräkningsåtaganden. Wallenstams andel av totala antalet sparpre-

mier för ITP 2 i Alecta uppgår till 0,04416 % (0,03601).

Kostnad för syntetiskt optionsprogram 2018

Mkr 2022 2021

Vd - 1,4

Vice vd:ar, 2 personer (2) - 3,0

Andra ledande befattningshavare, 3 personer (3) - 1,8

Övriga anställda - 82,9

Summa kostnad syntetiska optioner - 89,1

Kostnaderna för syntetiskt optionsprogram inkluderar hänförliga omkostnader.

62 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 7. Upplysningar om närståendetransaktioner

Redovisningsprincip

Med närstående avses både juridiska och fysiska personer

enligt definitionen i IAS 24.

Som närstående definieras:

» samtliga bolag inom Wallenstamkoncernen

» styrelseledamöter och företagsledning

» nära familjemedlemmar till styrelseledamöter och företags ledning

» bolag kontrollerade av styrelseledamöter eller företagsledning

» aktieägare som kontrollerar mer än 10 % av aktierna eller

rösterna i bolaget.

Transaktioner med närstående ska i likhet med övriga transaktioner

genomföras på affärsmässiga villkor. Vid transaktionerna ska även

särskilt beaktas de riktlinjer som finns för intressekonflikter.

För att säkerställa att ingen ovidkommande hänsyn tagits vid

ingående av närståendeavtal, beslutar alltid två personer för

Wallenstams räkning om avtalet. Dessutom får attestberättigad inte

attestera utgifter som gäller den egna personen. Wallenstam har

beslutat om rutiner för definition av närstående parter, för hante-

ringen av transaktioner samt för att följa upp närståendeavtal. Inför

upprättandet av årsredovisningen lämnar ledamöter i Wallenstams

styrelse och företagsledning en försäkran om huruvida denne eller

nära familjemedlemmar under räkenskapsåret ingått några transak-

tioner som betraktas som närståendetransaktioner med bolag inom

Wallenstamkoncernen.

Transaktioner med närstående

Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa

arvoden och lokalhyror mellan koncern- och intressebolag. Personer

som är närstående till styrelseledamöter och koncernledning hyr

lägenheter och lokaler. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där

ledamot i Wallenstams styrelse är styrelseledamot, totalt motsva-

rande cirka 6 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i

Aranea Holding AB. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam till motsva-

rande årligt hyresvärde om 0,7 Mkr.

Ledamot i Wallenstams styrelse har genom eget konsultbolag

sålt konsulttimmar till Wallenstam om 1,9 Mkr.

Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar kon-

cernen ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i

form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositio-

ner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen

i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmissionen i

Göteborg erhållit stöd och rabatter motsvarande 3,3 Mkr, och Barn

i Nöd har erhållit 1,8 Mkr i stöd. Räddningsmissionen och Barn i Nöd

hyr lokaler av Wallenstam motsvarande 5,0 Mkr respektive 0,1 Mkr

i årliga hyresintäkter. Samtliga transaktioner sker på marknadsmäs-

siga villkor.

Not 6. Medelantal anställda

2022 2021

Medelantal anställda varav: kvinnor män Medelantal anställda varav: kvinnor män

268 146 122 263 149 114

STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE PÅ BOKSLUTSDAGEN

2022-12-31 2021-12-31

Antal varav: kvinnor män Antal varav: kvinnor män

Styrelseledamöter 5 2 3 5 2 3

Vd, vvd:ar och

ledande befattningshavare

5 3 2 6 3 3

Koncernens personal är i allt väsentligt anställd av moderbolaget.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 63

Not 8. Finansiella intäkter och kostnader

Redovisningsprincip

Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel,

fordringar, finansiella placeringar och utdelningsintäkter samt posi-

tiva valutakursdifferenser på finansiella poster. Finansiella intäkter

redovisas i resultaträkningen i den period de avser. Utdelningar

redovisas när rätten att erhålla betalning har fastställts.

Finansiella kostnader omfattar räntekostnader, valutakursdiffe-

renser på finansiella poster samt andra kostnader som uppkommer

i samband med upplåning och redovisas i resultaträkningen i den

period de avser. Utgifter för uttagande av pantbrev aktiveras som

fastighetsinvestering. Finansiella kostnader för en rapportperiod

omfattar faktisk ränta både till följd av avtalad ränta och effekt av

realiserade ingångna derivatavtal. Genomsnittlig ränta motsvaras av

övriga betalda räntor i relation till periodens genomsnittliga räntebä-

rande skuld.

Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna

räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar

under egen rubrik. Den del av finansiella kostnader som avser större

ny-, till- eller ombyggnation aktiveras. Den aktiverade räntan baseras

på genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen över tid.

Mkr 2022 2021

FINANSIELLA INTÄKTER

Ränteintäkter omsättningstillgångar 3 2

Utdelning 3 1

Valutakursvinst 0 1

Summa finansiella intäkter 6 3

FINANSIELLA KOSTNADER

Räntekostnader fastigheter -354 -222

Räntekostnader vindkraftverk -14 -21

Räntekostnader leasing -15 -14

Övriga finansiella kostnader -1 -2

Summa finansiella kostnader -385 -259

Under året har 81 Mkr (100) i räntor avseende investeringar i

projekt aktiverats. Vid aktivering har den genomsnittliga ränte nivån

uppgått till 1,8 % (2,0). Finansnettot inklusive Värdeförändringar

finansiella räntederivat uppgår till 1 529 Mkr (223), se not 18.

Samtliga finansiella poster hör till kategorin finansiella tillgångar

och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt rän-

tekomponenten på räntederivat som värderas till verkligt värde via

resultaträkningen. Därutöver finns leasingavtal som värderas enligt

IFRS 16.

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Not 9. Resultatandel i intresseföretag

Redovisningsprincip

Ett bolag redovisas som intresseföretag då Wallenstam

innehar minst 20 % och max 50 % av rösterna eller på annat sätt

har betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella

styrningen. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet

med kapitalandelsmetoden. Andelar redovisas i balansräkningen

till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel

i företagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminsk-

ningar av verkligt värde på respektive innehav.

Koncernens resultatandelar i intressebolag är baserad på senast

tillgängliga finansiella rapporter från respektive bolag vilka är

preliminära. Dessa har inte anpassats till koncernens redovisnings-

principer då effekten inte bedöms väsentlig. Det har inte skett några

betydande transaktioner eller händelser efter rapportering.

Marknadsrisk

Värdet på innehaven i intressebolag påverkas av marknads-

förutsättningarna på intresseföretagens marknader. Vid vikande

marknadsförutsättningar viker även värdet på investeringen.

64 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Convendum Colive Totalt,100 %

Wallenstams

ägarandel

Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

Intäkter 32 26 1 2 34 27 12 10

Rörelsens kostnader -30 -24 -15 -12 -45 -37 -15 -12

Rörelseresultat 2 2 -13 -11 -12 -9 -2 0

Räntenetto -2 -2 0 0 -2 -2 -1 -1

Resultat före skatt 0 0 -13 -11 -13 -11 -3 -2

Skatt 0 0 0 0 0 0 0 0

Årets resultat 0 0 -13 -11 -13 -11 -3 -3

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

Tillgångar 306 247 24 64 330 310 119 106

Eget kapital 275 216 19 62 295 278 107 94

Skulder 31 31 5 2 35 33 12 12

Convendum erbjuder moderna och effektiva kontorslösningar, i

AAA-lägen i större städers centrala affärsområden. Colive är en

av Sveriges första operatörer av delningsboende genom så kallade

coliving-hubbar. Läs vidare om Wallenstam, Convendum och Colive

på sidan 33.

Innehav i intressebolag utgörs av investering i Convendum Corpora-

tion AB (publ) (Convendum) och Colive AB (Colive). Andelarna i Coly

Technologies AB har under året avyttrats till 0 Mkr. Årets investering

utgörs av förvärv i Convendum.

FÖRÄNDRING ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Redovisat värde vid årets början 217 220

Årets investeringar 41 0

Årets resultat från intresseföretag -3 -3

Redovisat värde andelar i intresseföretag 255 217

ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

Kapitalandel, %

Redovisat värde

2022-12-31

Redovisat värde

2021-12-31

Convendum Corporation AB (publ), 559020-5182 37,2 (34,6) 232 191

Colive AB, 559145-6008 22,3 (22,3) 23 26

Summa 255 217

Not 9. Resultatandel i intresseföretag, forts.

FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 65

Mkr 2022 2021

INTÄKTER

Intäkter från försäljning av nyproducerade bostadsrättsandelar 37 25

Intäkter från försäljning av förvärvade bostadsrättsandelar 43 44

Summa intäkter försäljning exploateringsfastigheter 79 70

KOSTNADER

Anskaffningskostnad nyproducerade bostadsrättsandelar inklusive försäljningsomkostnader -28 -20

Anskaffningskostnad förvärvade bostadsrättsandelar inklusive försäljningsomkostnader -24 -24

Anskaffningskostnad exploateringsfastigheter inklusive försäljningsomkostnader & administration - -1

Återläggning tidigare avsättning för osäkerhet i projekt 19 -

Reservering osäkra projekt och förgävesprojektering -16 -5

Summa kostnader försäljning exploateringsfastigheter -49 -50

Försäljningsresultat exploateringsfastigheter 30 20

FÖRDELNING INTÄKTER OCH KOSTNADER FÖRSÄLJNING EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Elprisrisk

Elpriset påverkas av en rad olika faktorer såsom konjunktur-

läge, väder, hydrologiska balansen samt utbud och efterfrågan på

övriga energislag.

Not 11. Övriga intäkter och övriga kostnader

Redovisningsprincip

Övriga intäkter utgörs av elintäkter, försäljningsintäkter

vindkraftverk samt övrigt. Övriga kostnader utgörs av elkostnader,

försäljningskostnader vindkraftverk, avskrivningar och administra-

tionskostnader hänförliga till elproduktion, resultat från elcertifikat,

ursprungsgarantier samt övrigt.

Not 10. Intäkter och kostnader försäljning exploateringsfastigheter

Redovisningsprincip

Intäkter försäljning exploateringsfastigheter avser ersättning

från försäljning av bostadsrättsprojekt, bostadsrättsandelar samt

exploateringsfastigheter. Nyproduktion av exploateringsfastigheter

redovisas enligt IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. I balans-

räkningen redovisas investeringar löpande till anskaffningsvärde

på raden Exploateringsfastigheter. I samband med försäljning av

bostadsrätter redovisas som intäkt erhållen ersättning och som

kostnad lägenhetens bedömda andel av produktionskostnaden, eller

för externt förvärvade bostadsrättsandelar, lägenhetens bokförda

värde. Intäkt från försäljning exploateringsfastighet redovisas som

erhållen ersättning och som kostnad nedlagd produktionskostnad.

Intäkt och kostnad redovisas i resultaträkningen i samband med att

andelen/fastigheten överlämnas till köparen medan marknads-

förings- och försäljningsomkostnader redovisas löpande.

Administrations- och försäljningsomkostnader ingår med totalt

8 Mkr (1).

66 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Redovisningsprincip

Förvaltningsfastigheterna värderas löpande i enlighet med

IAS 40 till ett bedömt verkligt värde enligt de principer som beskrivs

i not 15. Värderingen är intern och genomförs i samband med varje

kvartalsbokslut. Fastigheter som kontrakterats för försäljning med

tillträde efter bokslutsdag värderas vid rapporttillfället till försälj-

ningspris med beaktande av eventuell kvarstående osäker het enligt

de principer som beskrivs i not 15. Värdeförändring förvaltnings-

fastigheter avser skillnaden mellan värdering på balansdagen och

värdering vid närmast föregående rapportering med hänsyn tagen

till periodens investeringar.

En försäljning redovisas på frånträdesdagen såvida det inte

strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Detta gäller även vid

försäljning av fastighet via bolag. Vid försäljning av fastigheter via

bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser fastighetspris och

uppskjuten skatt. Resultatet av försäljning av fastighet omfattar

skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt marknadsvärde

vid närmast föregående kvartalsrapportering med hänsyn tagen till

därefter gjorda investeringar. Direkta försäljningsomkostnader samt

en andel av internt för delade administrationskostnader avgår.

Efter en stark inledning på marknaden avstannade transaktions-

takten under andra halvan av 2022. Årets värdeförändringar

påverkas av utvecklingen på hyresmarknaden, genomförda projekt

samt försäljningar. Totalt har 35 fastigheter avyttrats under året.

Genomsnittligt effektivt direktavkastningskrav har ökat med cirka

40 punkter för både bostäder och lokaler och uppgår till 3,4 % (3,0)

respektive 4,8 % (4,4).

Not 12. Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Försäljning vindkraftverk avser vinst från årets avyttringar samt en tilläggsköpeskilling från transaktion genomförd tidigare år. Övrigt avser

intäkter och kostnader från arbeten och tjänster till hyresgäster.

Mkr 2022 2021

INTÄKTER

Elintäkter 200 160

Försäljning vindkraftverk 69 -

Övriga intäkter 14 13

Summa övriga intäkter 283 173

KOSTNADER

Elkostnader -64 -55

Avskrivningar vindkraft -74 -76

Förvaltnings- och administrationskostnader vindkraft -6 -9

Övriga kostnader -12 -7

Summa övriga kostnader -156 -147

FÖRDELNING ÖVRIGA INTÄKTER OCH ÖVRIGA KOSTNADER

Not 11. Övriga intäkter och övriga kostnader, forts.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 67

Mkr 2022 2021

Aktuell skatt -4 0

Uppskjuten skatt 397 -654

Summa skatt 393 -654

Mkr 2022 2021

Uppskjuten skatt hänförlig till:

Värdeförändring valutaderivat 0 -1

Summa skatteposter redovisade i övrigt totalresultat 0 -1

Mkr 2022 2021

Redovisat resultat före skatt 711 5 371

Skatt enligt gällande skattesats -146 -1 106

Skatteeffekt av:

Ej avdragsgilla kostnader -5 -23

Skattefria intäkter 2 1

Justering skatt tidigare år 337 321

Värdeförändringar finansiella anläggningstillgångar -49 0

Reservering och reversering exploateringsfastigheter 1 -

Ej skattepliktigt resultat avyttrade fastigheter och andelar 381 150

Värdeförändringar som ej genererar uppskjuten skatt -129 -7

Ej värderade underskott 0 -

Skattereduktion inventarieinköp

- 10

Skatt på årets resultat i resultaträkningen 393 -654

Not 13. Skatt

SKATT REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN

SKILLNAD MELLAN KONCERNENS REDOVISADE SKATT OCH SKATT BASERAD PÅ GÄLLANDE SKATTESATS, 20,6 % (20,6)

SKATTEPOSTER SOM REDOVISAS I ÖVRIGT TOTALRESULTAT

Redovisningsprincip

Inkomstskatter i resultaträkningen redovisas i enlighet med

IAS 12. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser

poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital.

I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive

eget kapital.

Gällande skattesats för aktiebolag i Sverige 2022 är 20,6 %

(20,6). Skatten i resulta träkningen fördelas på två poster, aktuell

samt uppskjuten skatt.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser skatt som ska betalas aktuellt år och beräknas

enligt gällande beslutad skattesats. Hit hör även eventuella justering-

ar av aktuell skatt från tidigare perioder.

Aktuell skatt beräknas på bolagets skattepliktiga resultat, vilket

skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på:

» möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar

» möjligheten att nyttja skattemässigt avdrag för vissa ombyggna-

tioner på fastigheter vilka aktiveras redovisningsmässigt

» möjligheten att nyttja koncernens befintliga skattemässiga under-

skottsavdrag

» möjligheten att sälja fastigheter genom så kallad bolags-

paketering

» ej avdragsgilla kostnader och skattefria intäkter.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla

tempo rära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skatte-

mässiga värden på tillgångar och skulder enligt de principer som

beskrivs närmare i not 27.

68 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

2022 2021

Mkr

Underlag

aktuell

skatt

Underlag

uppskjuten

skatt

Underlag

aktuell

skatt

Underlag

uppskjuten

skatt

Resultat före skatt 711 5 371

Skattemässigt avdragsgilla:

Ombyggnationer -402 402 -448 448

Avskrivningar -716 716 -623 623

Överavskrivningar -4 4 -10 10

Utrangeringar, nedskrivningar och återläggningar -300 300 -35 35

Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar 261 -21 -4 4

Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 2 684 -2 684 -3 655 3 655

Värdeförändring finansiella instrument -1 907 1 907 -480 480

Realiserad värdeförändring, elcertifikat 0 0 -2 2

Reservering och reversering exploateringsfastigheter 1 -7 -5 5

Försäljning fastigheter och andelar 122 -1 978 2 -728

Förändring ränteavdrag 0 0 -23 23

Övriga ej avdragsgilla kostnader 12 6 105 -

Övriga skattefria intäkter -8 0 -1 -

Övriga koncernmässiga justeringar -6 10 3 -

Värdeförändringar som ej genererar uppskjuten skatt - 624 - 32

Justering skatt tidigare år - - - -1 560

Löpande skattemässigt resultat 450 -723 195 3 029

Årets förändring av underskottsavdrag -431 431 -195 195

Skattepliktigt resultat 19 -292 0 3 224

Årets skatt -4 60 0 -664

Skatt tidigare ej värderade underskott - 336 - -

Skattereduktion inventarieinköp - - - 10

Årets skatt i resultaträkningen -4 397 0 -654

Not 13. Skatt, forts.

Not 14. Aktiverade utgifter datorprogram

FÖRDELNING AV UPPSKJUTEN OCH AKTUELL SKATT

Redovisningsprincip

Utgifter för programvaror som utvecklats och anpassats för

koncernens räkning redovisas som immateriell tillgång om de har

troliga ekonomiska fördelar under kommande år. Balanserade utgifter

för förvärvade programvaror skrivs av planenligt över nyttjandeperio-

den om 5 år motsvarande 20 % på anskaffningsvärdet. Tillgångarnas

nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande.

Avskrivningarna ingår i resultat räkningens post Förvaltnings- och

administrationskostnader. Årliga licenser kostnadsförs. Aktiverade

utgifter datorprogram omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS

36, se not 1.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 69

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden 57 59

Årets investeringar 7 4

Årets utrangeringar -1 -6

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 63 57

Ingående avskrivningar -39 -40

Årets avskrivningar -5 -5

Årets utrangeringar 0 6

Utgående ackumulerade avskrivningar -44 -39

Redovisat värde aktiverade utgifter datorprogram 19 18

ÅRETS FÖRÄNDRING AKTIVERADE UTGIFTER DATORPROGRAM

Not 14. Aktiverade utgifter datorprogram, forts.

Not 15. Förvaltningsfastigheter

Redovisningsprincip

Förvaltningsfastigheter är våra hyresfastigheter som innehas

för egen förvaltning i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdesteg-

ring alternativt en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna

redovisas till verkligt värde där verkligt värde motsvaras av bedömt

marknadsvärde beräknat med en direktavkastningsmodell enligt

nedan. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. En fullstän-

dig värdering görs per fastighet i samband med varje kvartals- och

årsbokslut av ett internt värderingsteam. Värderingsmodellen

baseras på uppskattningar av framtida betalningsströmmar med ett

differentierat marknadsmässigt direktavkastningskrav per fastighet.

Som underlag för bedömning av fastigheternas värde beaktas bland

annat:

» direktavkastningskrav på respektive marknad

» fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland

annat skick och läge

» hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling

» analys av befintliga hyresgäster

» förutsättningarna på kreditmarknaden

» analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer.

Värderingsmodell

Utgångspunkt för värderingen är en individuell bedömning av varje

fastighets intjäningsförmåga där dess driftnetto sätts i relation till

ett direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet speglar mark-

nadsförutsättningarna och differentieras bl.a. utifrån var fastigheten

är belägen och vilken typ av fastighet det är (bostad eller kommer-

siell). Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den

portföljpremie som kan finnas på fastighetsmarknaden.

Beräkningsmässigt utgår avkastningsvärderingen från fast-

igheternas normaliserade driftnetton. I årsbokslutet 2022 är det

uppgifter för 2023 som utgör grunden för fastigheternas värdering.

Driftnettot motsvarar därmed bolagets förväntade faktiska intäkter

och kostnader justerade för engångsposter vilka ersätts av scha-

blonbelopp för att ge representativ fördelning över tid, exempelvis

avseende kostnader för reparationer och underhåll. I relation till

koncernredovisningens redovisade driftnetto sker även ett avdrag

för eventuell tomträttsavgäld. För samtliga kommersiella kontrakt

sker också ett avdrag för generell vakans om 3 %. För bostäder

sker inget schablonmässigt vakansavdrag då beståndet är, och

förväntas förbli, fullt uthyrt. I vår beräkning gör vi antagandet att det

budgeterade kassaflödet för nästkommande år med ovan justering-

ar motsvarar ett evigt kassaflöde med avseende på vår tillämpade

värderingsmodell. Det driftnetto som framräknas divideras med ett

direktavkastningskrav för respektive fastighet varpå ett avkast-

ningsvärde (nuvärde av evigt driftnetto) per fastighet erhålles.

Från beräknat avkastningsvärde görs därefter avdrag motsva-

rande två årshyror för all faktisk vakans liksom för värdet av bedömt

framtida investeringsbehov för upprätthållande av aktuell värde-

ringsstandard.

Vid varje värderingstillfälle justeras beräkningen för de fall väsentli-

ga förändringar i underliggande faktorer skett, såsom direktavkast-

ningskrav, hyresnivå, uthyrningsgrad liksom konstaterade värdeför-

ändringar i samband med kontrakterade försäljningar.

Om en investering påbörjas i en ny eller befintlig förvaltningsfast-

ighet med avsikt om fortsatt användning som förvaltningsfastighet

i koncernen redovisas fastigheten som förvaltningsfastighet även

under uppförande- respektive ombyggnadsfasen.

Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket

fastställs som anskaffningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde

vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigstäl-

landegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda kostnader. Övervär-

det på nyproduktion redovisas successivt under hela byggnations-

tiden. Givet den osäkerhet som nu råder på marknaden har det inte

redovisats någon successiv vinstavräkning i nyproduktion från och

med hösten 2022. Beträffande förvaltningsfastigheter som genom-

Wallenstams värderingsmodell

+ Hyresvärde (baseras på förväntade hyresnivåer 2023)

- Generell vakans om 3 % i det kommersiella beståndet

- Driftkostnader inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld,

exklusive administration

= Driftnetto

÷ Kalkylmässigt direktavkastningskrav för fastigheten

= Fastighetens avkastningsvärde brutto

- Två årshyror för outhyrda ytor

- Planerade investeringar samt större reparationer

+/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag

= Fastighetens bedömda marknadsvärde

är tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten

skatt hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell förhandlad så kallad

skatterabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde, vilket medför

att värdeförändringarna vid efterföljande värdering påverkas av

skatterabatten.

Redovisning av tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld betalas där Wallenstams byggnader står på mark

som innhas med tomträtt. Tomträttsavtalen betraktas som eviga

hyresavtal vilket innebär att nyttjanderätten till mark upplåten med

tomträtt redovisas som en tillgång, jämte lika stor leasingskuld, i

balansräkningen samt att hela avgälden presenteras som finansiell

kostnad i resultaträkningen. För 2022 har 15 Mkr (14) redovisats

som finansiell kostnad avseende tomträttsavgäld. Den vägda

genomsnittliga räntan uppgår till 3,0 %. Nyttjanderätten för marken

har beräknats till 500 Mkr (469) och redovisas som en del av fastig-

heternas värde. Se vidare not 29.

Bedömningar och uppskattningar

Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar

och uppskattningar ge en betydande påverkan på kon cernens redo-

visade resultat och ställning. Värderingen av förvaltnings-

fas tigheter, som är intern, kräver bedömningar av och antaganden

om exempelvis framtida kassaflöden samt fastställande av direkt-

avkastningskrav för varje enskild fastighet. De gjorda bedömning-

arna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för posten

Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten Värde-

förändring förvaltningsfastigheter. I samband med avslutad affär

görs avstämning mot gjorda antaganden. Wallenstam följer också

löpande genomförda relevanta fastighetstransaktioner. Interna vär-

deringar av hela fastighetsbeståndet genomförs kvartalsvis. För att

spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden, bedömningar

och uppskattningar anges normalt ett så kallat värderingsintervall

om +/- 5–10 %.

70 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

går en större ombyggnation bedöms verkligt värde under ombygg-

nationstiden som regel motsvara det marknadsvärde förvaltnings-

fastigheten hade vid projektstart med tillägg för därefter genomförd

investering. Mark och byggrätter, på detaljplanerad mark, värderas

till marknadsvärde. I samband med årsbokslutet 2022 har den inter-

na värderingen kompletterats med extern värdering.

Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdes-

dagen, då kontrollen övergått till köparen. Fastigheter som kontrak-

terats för försäljning med tillträde efter bokslutsdagen värderas

vid rapporttillfället till försäljningspris med beaktande av eventuell

osäkerhet.

Tillkommande utgifter inklusive direkt hänförliga projektlednings-

arvoden aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska

fördelarna som är förknippade med tillgången kommer att komma

koncernen till del. Vid större ny-, till- och ombyggnationer aktiveras

räntekostnader under projektperioden fram tills att fastigheten tas

i bruk. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kost-

nadsförs i den period de uppkommer.

Totalt uppgår värdet för pågående nybyggnation samt mark och

byggrätter till 6 231 Mkr (5 701).

Wallenstams bedömning är att fastighetsvärdering befinner sig

på värderingsnivå 3. Verkliga värden, som hänförs till nivå 3 avse-

ende mark och byggrätter, har beräknats med hjälp av jämförelser

av försäljningspriser samt har i årsbokslutet 2022 kompletterats

med extern värdering. Försäljningspriser på jämförbara byggnader

i omedelbar närhet har justerats för skillnader i väsentliga egen-

skaper, såsom egendomens storlek. Mest betydande indata i denna

värdering är pris per kvadratmeter.

Wallenstams fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig-

heter bortsett från fastigheter som utgör exploateringsfastigheter.

Dessa redovisas istället i balansräkningen som Exploateringsfastig-

heter, se vidare not 20.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Förvärv kan klassificeras som antingen tillgångsförvärv eller rörelse-

förvärv. Det är en individuell bedömning som måste göras för varje

enskilt förvärv. För årets transaktioner har bedömning gjorts att de

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Redovisat värde vid årets början 63 949 57 933

Förvärv 2 046 358

Byggnationer 2 374 3 228

Omklassificering exploateringsfastigheter - 83

Försäljningar -3 124 -1 301

Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -2 684 3 655

Nyttjanderättstillgång tomträtt 32 -7

Redovisat värde förvaltningsfastigheter 62 593 63 949

Aktiverade räntor under året uppgår till 81 Mkr (100). Den genomsnittliga räntesatsen för de aktiverade räntorna uppgår till 1,8 % (2,0).

ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 71

Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts.

Grunder för att fastställa förväntade direktavkastningskrav

Direktavkastningskravet är olika för olika fastigheter beroende på

marknader och typer av fastigheter. Avkastningsvärderingen görs

uppdelat på bostadsyta och kommersiell yta med olika direktav-

Fastighetstyp Ort 2022-12-31, % 2021-12-31, %

Bostäder Stockholm 3,00–4,00 2,30–3,60

Bostäder Göteborg 3,00–3,70 2,30–3,60

Kommersiellt Stockholm 4,00–5,50 3,90–4,30

Kommersiellt Göteborg 4,00–6,50 4,00–6,50

Samhällsfastigheter Stockholm 3,00–5,50 2,50–5,90

Samhällsfastigheter Göteborg 3,00–5,50 2,30–5,00

DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Fastighetstyp Ort

Genomsnittligt

effektivt direkt-

avkastningskrav

2022, %

Genomsnittligt

effektivt direkt -

avkastningskrav

2021, %

Bostadsfastigheter Stockholm 3,4 3,0

Bostadsfastigheter Göteborg 3,4 3,0

Kommersiella fastigheter Stockholm 5,9 4,4

Kommersiella fastigheter Göteborg 4,7 4,4

Samhällsfastigheter Stockholm 3,3 3,0

Samhällsfastigheter Göteborg 4,7 4,4

Genomsnittligt direktavkastningskrav bostäder 3,4 3,0

Genomsnittligt direktavkastningskrav kommersiellt bestånd 4,8 4,4

Genomsnittligt direktavkastningskrav samhällsfastigheter 4,2 3,9

Effektivt direktavkastningskrav per marknad och typ av fastighet:

kastningskrav på respektive yta. Analyser och jämförelser görs mot

aktuell prisstatistik för liknande objekt. Wallenstam följer löpande

genomförda fastighetstransaktioner i relevanta områden.

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Investeringar 1 535 1 715

INVESTERINGSÅTAGANDEN

Framtida utgifter för kontrakterade investeringar per balansdagen, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende fastigheter:

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på

marknaden vid en viss värderingstidpunkt. Det verkliga priset kan

dock endast fastställas när en transaktion är genomförd och betald.

För att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknads-

värde anges ofta ett värdeintervall som normalt brukar anges till

+/- 5–10 %. Detta kan dock variera beroende på bland annat

marknadssituation, fastighetens standard och investe ringsbehov.

Wallenstam har per den 31 december 2022 värderat förvaltnings-

fastigheterna till 62 593 Mkr (63 949). Med ett osäker hetsintervall

om +/- 5–10 % innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar

med +/- 6,3 Mdr (6,4) och +/- 3,1 Mdr (3,2). Vidare medför en

förändring av direktavkastningskravet en väsentlig påverkan på

värderingen. Vid 0,25 procentenheters förändring av direktavkast-

ningskravet förändras fastigheternas värde cirka +4,2 Mdr (4,7)

respektive -3,6 Mdr (-4,0) vilket motsvarar en förändring i substans-

värdet om cirka +/- 5,90 kr per aktie (6,60).

KÄNSLIGHETSANALYS

Vid värderingen har följande kalkylmässiga direktavkastningskrav använts:

72 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts.

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

0,50 procentenheter lägre 71 668 74 214

0,25 procentenheter lägre 66 788 68 626

Fastighetsvärde enligt vår bedömning 62 593 63 949

0,25 procentenheter högre 58 944 59 969

0,50 procentenheter högre 55 741 56 536

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

5 procentenheter högre 66 065 67 347

Fastighetsvärde enligt vår bedömning 62 593 63 949

5 procentenheter lägre 59 120 60 550

FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA KALKYLMÄSSIGA DIREKTAVKASTNINGSKRAV, ACKUMULERAT

FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE HYRESINTÄKTER, ACKUMULERAT

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Mkr

Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet

0,50 procentenheter lägre

42 712 46 897 27 292 25 578 1 664 1 740

0,25 procentenheter lägre 39 797 43 132 25 446 23 893 1 546 1 601

Fastighetsvärde 37 322 40 028 23 827 22 436 1 443 1 484

0,25 procentenheter högre 35 194 37 421 22 396 21 163 1 354 1 385

0,50 procentenheter högre 33 345 35 201 21 121 20 038 1 275 1 298

FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA KALKYLMÄSSIGA DIREKTAVKASTNINGSKRAV, PER KATEGORI

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Mkr

Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet

5 procentenheter högre 39 315 42 198 25 218 23 577 1 532 1 572

Fastighetsvärde 37 322 40 028 23 827 22 436 1 443 1 484

5 procentenheter lägre 35 329 37 858 22 437 21 296 1 355 1 396

FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE HYRESINTÄKTER, PER KATEGORI

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Mkr

Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet

5 procentenheter högre 36 826 39 527 23 572 22 248 1 427 1 470

Fastighetsvärde 37 322 40 028 23 827 22 436 1 443 1 484

5 procentenheter lägre 37 818 40 529 24 083 22 624 1 459 1 498

FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE DRIFTKOSTNADER, PER KATEGORI

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

5 procentenheter högre 61 824 63 246

Fastighetsvärde enligt vår bedömning 62 593 63 949

5 procentenheter lägre 63 360 64 651

FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE DRIFTKOSTNADER, ACKUMULERAT

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 73

Not 16. Vindkraftverk

Redovisningsprincip

Vindkraftverk redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för

ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivning görs

planmässigt över nyttjandeperioden i relation till anskaffningsvärdet.

Vindkraftverk omfattas av nedskrivningsprövning (impairment test)

enligt IAS 36, enligt de principer som beskrivs i not 1.

Markarrende betalas som hyra för mark där Wallenstams vind-

kraftverk är uppförda. Markarrende, vilka har minimiarrende som

priskomponent, redovisas som en tillgång respektive skuld i balans-

räkningen. I resultaträkningen presenteras avgälden som avskriv-

ning respektive finansiell kostnad. Den vägda genomsnittliga räntan

är 3,3 %. Total påverkan på balansomslutningen är 9 Mkr (15).

Bedömningar och uppskattningar

Materiella anläggningstillgångar skrivs av över den period de

enligt företagsledningens bedömning förväntas generera inkomster.

Förväntad ekonomisk livslängd för ett vindkraftverk är bedömt till

22,5 år.

Vid indikation på att en tillgång har minskat i värde, eller för

att bedöma om tidigare nedskrivningar inte längre är motiverade,

beräknas tillgångens återvinningsvärde vilket utgörs av det högre av

tillgångens verkliga värde reducerat med försäljningskostnader och

dess nyttjandevärde. För att beräkna en tillgångs nyttjandevärde

krävs att företagsledningen gör ett antal uppskattningar och bedöm-

ningar. Nyttjandevärde bygger på kassaflödesprognoser för nytt-

jandeperioden. Kassaflöden påverkas av kommersiella faktorer som

bland annat marknadstillväxt, konkurrenskraft, priser, marginaler,

kostnadsutveckling, investeringsnivåer, rörelsekapitalbindning, för-

väntade pris- och efterfrågansnivåer avseende el, ursprungsgaran-

tier och elcertifikat samt väder och vindförhållanden. Vid diskonte-

ringen tillkommer bedömning av finansiella faktorer som ränteläge,

lånekostnader, marknadsrisk, betavärden och skattesatser.

Produktionsvolymen utgår ifrån budget och bedöms i värderings-

testet till normalår i enlighet med senast kända statistik. Som input

av elpris till värderingsmodellen beräknas ett medelpris grundat på

historisk data i kombination med förväntningar på framtida elpris

baserat på styrelsens och ledningens bästa bedömning utifrån

aktuell marknadsdata. Detta pris ligger till grund för beräkning av

kassaflöde för perioden 2023. För perioder efter 2024 har vidare

antagits en genomsnittlig årlig tillväxttakt om 1,5 % till perioden där

det sista in- och utflödet av likvida medel inträffar. Avkastningskrav

före skatt har fastställts till 6 % (5).

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden 2 427 2 427

Årets försäljningar och utrangeringar -606 -

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 821 2 427

Ingående avskrivningar -866 -790

Årets avskrivningar -74 -76

Årets försäljningar och utrangeringar 219 -

Utgående ackumulerade avskrivningar -721 -866

Ingående nedskrivningar -606 -606

Årets försäljningar och utrangeringar 232 -

Återläggning nedskrivning 300 -

Utgående ackumulerade nedskrivningar -74 -606

Redovisat värde vindkraftverk 1 026 957

Framtida investeringsåtagande 33 31

VINDKRAFTVERK

Nedskrivningsprövning har skett genom att vindkraftverkens åter-

vinningsvärde identifierats enligt de principer och antaganden som

framgår ovan. Värdering har skett per vindkraftspark vilket mot-

svarar lägsta kassagenererande enhet. Nedskrivningsprövningen

har föranlett en återläggning om 300 Mkr (-) för vindkraftverk i

elområde tre och fyra. Kvarvarande nedskrivningar avser vind-

kraftverk i elområde två. Känslighetsanalyser har genomförts med

differentierade antaganden för komponenterna för att säkerställa

att nedskrivningar och återläggningar är bestående över tid.

74 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Redovisningsprincip

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag

för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Inventariernas nyttjande period, avskrivningsmetod och rest värde

bedöms löpande. Avskrivning görs planenligt över nyttjande perioden

10 år motsvarande 10 % på möbler och 5 år motsvarande 20 % på

övriga inventarier. På konst sker ingen avskrivning. Avskrivningar

på inventarier ingår i resultaträkningens post Förvaltnings- och

administrationskostnader.

Inventarier omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS 36,

enligt de principer som beskrivs i not 1.

Not 17. Inventarier

Not 18. Finansiella anläggningstillgångar

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden 115 107

Årets investeringar 20 13

Årets försäljningar/utrangeringar -10 -6

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 125 115

Ingående avskrivningar -45 -45

Årets avskrivningar -7 -6

Årets försäljningar/utrangeringar 10 6

Utgående ackumulerade avskrivningar -43 -45

Redovisat värde inventarier 82 69

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Redovisat värde vid årets början 454 119

Årets värdeförändring -220 -14

Årets investeringar 5 450

Årets försäljningar -177 -100

Redovisat värde långfristiga värdepappers- och andelsinnehav 61 454

Redovisningsprincip

Samtliga aktier och andelar värderas till verkligt värde enligt

principerna för finansiella instrument som redogörs för i not 29,

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde i övrigt totalresultat

samt Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde i resultaträk-

ningen. För innehav noterade vid börs motsvaras detta av balans-

dagens marknadskurs och utgör därför värdenivå 1 enligt IFRS

13. För övriga aktie- och andelsinnehav baseras bedömningen av

verkligt värde på aktuell tillgänglig information så som kurs vid

nyligen genomförd emission, resultat av försäljningar av liknande

andelar och utgör värdenivå 3 och i övrigt i enlighet med IFRS 9.

Posten innehåller också reversfordringar, vilka redovisas till upplupet

anskaffningsvärde.

LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERS- OCH ANDELSINNEHAV

Aktieinnehavet består på bokslutsdagen av aktier i Ferroamp

Elektronik AB om 52 Mkr (81) samt andelsinnehav om 9 Mkr (9).

Under året har samtliga aktier i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

ÅRETS FÖRÄNDRING INVENTARIER

Marknadsrisk

Förlust på långfristiga värdepappers- och andelsinnehav

uppkommer om värdet på aktierna minskar.

Kreditrisk

Förlust på reversfordringar uppstår när motparten av någon

anledning ej kan fullgöra sina betalningsåtaganden. För vidare

beskrivning av kreditrisk se not 3 och not 29.

AB (SBB) avyttrats (237 Mkr) samt merparten av aktieinnehavet

i Klarna Holding AB (127 Mkr). Innehavet i Tmpl Solutions AB är

oförändrat sedan föregående år och nedskrivet i sin helhet.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 75

Redovisningsprincip

Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs framför allt

av räntederivat.

Finansiella derivatinstrument redovisas till verkligt värde enligt

IFRS 9. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för

respektive löptid, så som de noteras på marknaden på bokslutsda-

gen.

Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskon-

teras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till

aktuellt återköpspris. När derivaten realiseras redovisas uppkommen

effekt som en del av räntekostnaderna varpå motsvarande omvända

effekt uppkommer som orealiserad värdeförändring räntederivat.

Verkligt värde är fastställt enligt IFRS 13 nivå 2.

Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränte-

förfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsrän-

tan uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten. Den värde-

skillnad som uppkommer, och som inte är kassa flödespåverkande,

redovisas över resultaträkningen.

Not 19. Finansiella derivatinstrument

2022-12-31 2021-12-31

Mkr Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder

LÅNGFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT

Ränteswapkontrakt 1 900 -23 137 -170

Redovisat värde långfristiga derivatinstrument 1 900 -23 137 -170

KORTFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT

Ränteswapkontrakt - -3 - -

Elderivat - - 1 -

Valutaderivat - - 0 0

Redovisat värde kortfristiga derivatinstrument - -3 1 0

Summa derivatinstrument 1 900 -26 138 -170

FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

Den totala värdeförändringen på derivatinstrument under året

uppgår till 1 907 Mkr (480). Samtliga ränte- och elderivat har

värderats till verkligt värde och redovisats i resultaträkningen.

Valutaterminerna har värderats till verkligt värde och redovisats i

övrigt totalresultat.

Not 18. Finansiella anläggningstillgångar, forts.

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Redovisat värde vid årets början 242 410

Nya fordringar 14 14

Omklassificering till kortfristig fordran -1 -59

Omklassificering till uppskjuten skattefordran - -106

Amorteringar -28 -17

Redovisat värde andra långfristiga fordringar 227 242

ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR

Andra långfristiga fordringar utgörs främst av reversfordringar. Väg-

da genomsnittliga effektiva räntesatser på räntebärande långfristiga

fordringar uppgår till 2,70 % (3,00). Samtliga långfristiga fordringar

följer betalningsplan, vilket innebär att det inte finns några förfallna

långfristiga fordringar.

76 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

0–3 mån

-1

3 mån–1 år -3 3

1–5 år 423 -68

>5 år 1 454 35

Summa 1 874 -32

FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

Enligt koncernens finanspolicy ska koncernens genomsnittliga

räntebindningstid ligga inom intervallet 24–60 månader. I stor

utsträckning hanteras detta med hjälp av räntederivat. Tillåtna

instrument för hantering av ränterisk är ränteswappar, förlängnings-

bara ränteswappar (ränteswap + swaption), FRA, caps samt floors i

kombination med caps (så kallad collar) samt performanceswappar.

Tillåtna motparter är svenska banker samt utländska banker med

etablerad verksamhet i Sverige.

Enligt koncernens energipolicy ska den säkrade volymen för

elproduktionen inte överstiga 70 % av koncernens genomsnittliga

elproduktion för respektive månad. Efter godkännande av vd för

Wallenstam AB får dock den säkrade volymen uppgå till 100 % av

prognostiserad produktion. Vad gäller koncernens förbrukning i

egna fastigheter, inklusive hyresgästers undermätare, så får denna

prissäkras upp till 100 % avseende prognostiserad förbrukning för

respektive månad. Löptiden i prissäkringsavtal får spänna över en

tidsperiod på upp till fem år.

En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redo visas

med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger

en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att

reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera

tillgången och reglera skulden. Wallenstams samtliga avtal för finan-

siella instrument, exempelvis ränteswappar och valutaterminer, är

redovisade brutto eftersom det inte föreligger några rättsligt bindande

avtal om nettning.

Vid värdering av derivat till verkligt värde görs ingen justering

för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt

Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte är väsentlig.

Ränteswappar

De nominella beloppen avseende koncernens utestående ränteswap-

par per den 31 december 2022 uppgår till totalt 17 274 Mkr, varav

16 250 Mkr (13 700) är swappar där vi betalar en fast ränta medan

1 024 Mkr (-) är swappar där vi erhåller en fast ränta. Per den 31

december 2022 varierar de fasta swapräntorna mellan 0,1–2,79 %

(0,15–1,32) och de fasta swapräntor som erhålls från bankerna

mellan 1,4–2,4%. De rörliga swapräntorna motsvarar STIBOR 3M.

Not 19. Finansiella derivatinstrument, forts.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 77

Not 21. Kundfordringar

Not 20. Exploateringsfastigheter

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Redovisat värde vid årets början 123 126

Byggnationer 143 98

Omklassificering exploateringsfastigheter - -83

Reservering osäkra projekt och förgävesprojektering -16 -5

Sålda bostadsrättsandelar -32 -13

Redovisat värde exploateringsfastigheter 217 123

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Kundfordringar 23 18

Avgår reservering för förväntade kreditförluster -11 -9

Redovisat värde kundfordringar 12 9

och nettoförsäljningsvärde. Resultatet redovisas när exploaterings-

fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats till köparen. Se vidare

i not 10.

Redovisningsprincip

De fastigheter som är under produktion för att vid färdig-

ställandet säljas antingen i sin helhet eller per lägenhet, redovisas i

balansräkningen på raden Exploateringsfastigheter. Exploaterings-

fastigheter redovisas löpande till det lägsta av anskaffnings värde

Redovisningsprincip

Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 29 avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings-

värde.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

KUNDFORDRINGAR

Kundfordringar förfallna mer än två månader uppgår till 10 Mkr (10). För beskrivning av kreditrisk se not 3.

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Avsättningar vid årets början -9 -17

Konstaterade förluster 1 8

Reglerade fordringar 8 9

Reservering för förväntade kreditförluster -11 -9

Avsättningar vid årets slut -11 -9

AVSÄTTNINGAR FÖRVÄNTADE KREDITFÖRLUSTER

Not 22. Övriga fordringar

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Fordringar vid fastighetsaffärer 1 0

Momsfordran 241 117

Fordringar på leverantörer 0 2

Fordran elproduktion 30 19

Reverser - 62

Övrigt 19 13

Redovisat värde övriga fordringar 291 213

Redovisningsprincip

Övriga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 29 avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaff-

ningsvärde.

ÖVRIGA FORDRINGAR

78 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 24. Andelar

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 4 12

Årets investeringar 25 14

Årets försäljningar -21 -22

Redovisat värde andelar 9 4

Not 23. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Förutbetalda driftkostnader 10 13

Förutbetalda administrationskostnader 10 8

Ingående moms i pågående projekt 107 19

Förutbetalda finansieringskostnader

4 5

Upplupna ränteintäkter 3 3

Upplupna elintäkter 38 19

Övriga upplupna intäkter 4 4

Redovisat värde förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 176 72

Redovisningsprincip

Värdering av andelar sker till upplupet anskaffningsvärde en-

ligt de principer som beskrivs i not 29 avseende finansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Andelarna består av externt förvärvade innehav i bostadsrättsför-

eningar.

Redovisningsprincip

Upplupna intäkter redovisas enligt de principer som beskrivs

i not 29 avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde.

FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

ANDELAR

Kreditrisk

Kreditrisk upplupna intäkter föreligger främst för periodise-

rade hyresrabatter. För dessa har en modell för kreditförlustrisker

fastställts.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 79

Redovisningsprincip

Eget kapital i koncernen fördelas enligt följande: Aktiekapi-

tal motsvarar moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital

består av från aktieägarna tillskjutet kapital utöver aktiekapital.

Andra reserver omfattar sådana belopp som enligt reglerna i IFRS

ska redovisas i övrigt totalresultat. Balanserat resultat utgörs av

ackumulerade resultat från koncernens verksamhet samt årets

resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna. I denna kategori

ingår moderbolagets redovisade reservfond till den del den består

av överföringar från tidigare års resultat.

Återköpta egna aktier redovisas som en minskning av balanse-

rade vinstmedel inklusive relaterade återköpskostnader. Utbetald

utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som en minskning

av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut.

Not 26. Eget kapital

Antalet aktier i Wallenstam AB består, efter genomförd aktiesplit

2:1, av 69 000 000 A-aktier med tio röster vardera samt

591 000 000 B-aktier med en röst vardera. Totalt antal aktier

uppgår till 660 000 000 och det registrerade aktiekapitalet upp-

går till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett kvotvärde om 0,25 kr

per aktie (0,50). Föreslagen utdelning per aktie uppgår till 0,60 kr

(0,60). Resultat per aktie uppgår för året till 1,70 kr (7,20).

Under året har 1 000 000 aktier återköpts till ett genomsnittligt

pris om 42,56 kr per aktie inklusive courtage, totalt 43 Mkr (-).

Föregående år avyttrades samtliga 7 000 000 B-aktier (före

split) i eget förvar. Priset uppgick till 127,00 kr per aktie (före split),

innebärande en total ökning av det egna kapitalet om 883 Mkr

motsvarande 349 Mkr över anskaffningsvärde.

Likvida medel utgörs av kontanta medel insatta på konton hos

svenska storbanker. Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga

checkräkningskrediter uppgår till 2 093 Mkr (1 032). Beviljade

checkräkningskrediter uppgår till 1 912 Mkr (800), där ingen del

har utnyttjats på bokslutsdagen (-). Per 31 december 2022 uppgår

Not 25. Likvida medel, forts.

tillgänglig likviditet till totalt 2 093 Mkr (4 032), varav 1 045 Mkr

(3 000) utgör checkräkningskrediter (back up-faciliteter) för emit-

terade utestående företagscertifikat. Skillnaden mellan åren beror

främst på att Wallenstam valt att avsluta back up-faciliteten om

3 000 Mkr till följd av lägre nyttjande av företagscertifikat.

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Disponibel likviditet 2 093 1 032

varav beviljat belopp checkräkningskredit -1 912 -800

varav utnyttjat belopp checkräkningskredit - -

Disponibelt belopp checkräkningskredit -1 912 -800

Likvida medel 181 232

Not 25. Likvida medel

Redovisningsprincip

Wallenstams likvida medel utgörs av kassa- och bank medel

samt kortfristiga placeringar med kortare löptid än tre månader

värderade till upplupet anskaffningsvärde. Dessa tillgångar bedöms

vara omsättningsbara om gående med en försumbar risk för värde-

förändringar vilket medför att redovisat värde motsvarar verkligt

värde. I förekommande fall redovisas utnyttjad checkräkningskredit

som upplåning bland kortfristiga skulder.

LIKVIDA MEDEL

Redovisningsprincip

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på

alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och

skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatte-

fordringar och uppskjutna skatteskulder värderas i balansräkningen

till nominella belopp och enligt de skatteregler och skattesatser som

är beslutade eller aviserade per balansdagen.

Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första

redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv.

För dessa redovisas ingen uppskjuten skatt. I Wallenstam finns huvud-

sakligen fyra poster där det föreligger temporära skillnader som utgör

grund för redovisning av uppskjuten skatt – fastigheter, vindkraft-

verk, värdeförändringar derivatinstrument samt underskottsavdrag.

Uppskjuten skatteskuld består främst av en temporär skillnad mellan

fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde.

Uppskjuten skattefordran avseende avdragsgilla temporära skill-

nader och underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att

den kommer att kunna användas mot framtida vinster och därmed

medföra lägre skatteutbetalningar. För värdeförändring finansiella

derivatinstrument redovisas en uppskjuten skattefordran eller upp-

skjuten skatteskuld beroende på om marknadsvärdena för tillfället

utgör en skuld eller en tillgång. Vid förändring av de nämnda balans-

posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/

-fordran vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Det finns inga tidsmässiga begränsningar för koncernens underskott

och samtliga svenska underskottsavdrag i koncernen är värderade.

I balansräkningen nettoredovisas uppskjuten skattefordran och

uppskjuten skatteskuld om dessa gäller samma skatteverk (land).

Uppskattningar och bedömningar

Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas till

nominellt värde utan diskontering efter beslutad skattesats. Under

2022 uppgick skattesatsen till 20,6 % (20,6). Vid värdering av under-

skottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan

utnyttjas i framtiden samt vid vilken tidpunkt. Fastställda underskott

som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör under-

lag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Vid tillgångsförvärv

redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.

I uppskjuten skattefordran ingår värderade underskottsavdrag om

totalt 881 Mkr (638) vilka motsvarar det skattemässiga värdet av

koncernens svenska underskottsavdrag. Därutöver har koncernen

ansamlade fållanförluster om 146 Mkr (10), hänförligt till avyttring av

fastigheter.

Not 27. Uppskjuten skatteskuld

80 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

2022-12-31 2021-12-31

Mkr Underlag Skatt Underlag Skatt

UNDERSKOTTSAVDRAG

Vid årets ingång 3 099 638 1 218 251

Förändring underskottsavdrag -431 -89 -195 -40

Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar -21 -4 -1 0

Ej värderat underskott 0 0 0 0

Justering skatt tidigare år 1 631 336 2 077 428

Vid årets utgång enligt balansräkningen 4 279 881 3 099 638

DERIVAT

Vid årets ingång 34 7 515 107

Värdeförändring - - -481 -99

Omföring uppskjuten skatteskuld -34 -7 - -

Vid årets utgång enligt balansräkningen - - 34 7

PENSIONSÅTAGANDEN INKL. LÖNESKATT

Vid årets ingång 49 10 49 10

Årets förändring -5 -1 0 0

Vid årets utgång enligt balansräkningen 43 9 49 10

ÖVRIGA TEMPORÄRA SKILLNADER

Vid årets ingång 20 4 49 10

Årets förändring 16 3 -29 -6

Vid årets utgång enligt balansräkningen 36 7 20 4

Skattereduktion inventarieköp - 9 - 10

SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN 4 359 907 3 202 669

UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 81

Not 27. Uppskjuten skatteskuld, forts.

2022-12-31 2021-12-31

Mkr Underlag Skatt Underlag Skatt

VINDKRAFTVERK

Vid årets ingång 143 30 132 27

Avskrivningar -7 -2 1 0

Överavskrivningar 4 1 10 2

Återläggning nedskrivning 300 62 - -

Övrigt 1 0 - -

Vid årets utgång enligt balans räkningen 441 91 143 30

DERIVAT

Vid årets ingång 1 0 - -

Omföring från uppskjuten skattefordran -34 -7 - -

Värdeförändring 1 907 393 1 0

Vid årets utgång enligt balansräkningen 1 874 386 1 0

SUMMA UPPSKJUTEN SKATTESKULD 33 198 6 870 33 963 7 027

NETTO UPPSKJUTEN SKATT

Vid årets ingång 30 761 6 358 28 057 5 811

Årets förändring -1 925 -397 2 704 547

Vid årets utgång enligt balans räkningen 28 836 5 963 30 761 6 358

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Redovisningsprincip

En avsättning redovisas när koncernen har en legal eller

informell förpliktelse till följd av tidigare händelser, där det är san-

nolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera

åtagandet, och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Som

avsättning redovisas det belopp som förväntas krävas för att reglera

förpliktelsen. Redovisade avsättningar utgörs av avsättning för

pensioner, åtaganden i sålda fastigheter och i förekommande fall

avgångsvederlag samt bedömt belopp för risker i tvister. I enlighet

med IFRIC 21 skuldförs fastighetsskatt i sin helhet då förpliktelsen

uppstår, vilket sker den 1 januari årligen.

Avsättning för framtida pensionsåtagande utgör en skuld för vil-

ken det finns en lika stor tillgång i form av kapitalförsäkringar. Dessa

redovisas till verkligt värde och nettoredovisas i enlighet med IAS 19.

Övriga avsättningar redovisas i enlighet med IAS 37 punkt 36 med

det belopp som är bästa uppskattning vid periodens utgång.

Not 28. Övriga avsättningar

Bedömningar och uppskattningar

Vid redovisning av avsättningar kan bedömningar och

uppskattningar ge en betydande påverkan på koncernens redovi-

sade resultat och ställning. Dessa bedömningar och uppskattningar

baseras på historisk erfarenhet och förväntningar om framtida

händelser som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter.

I sakens natur ligger att faktiskt utfall kan skilja sig väsentligt från

dessa bedömningar och uppskattningar om andra antaganden görs

eller andra förutsättningar föreligger eller uppkommer. Ändringar

av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om den en-

dast påverkat denna period, alternativt i den period ändringen görs

och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period

och framtida perioder.

Not 27. Uppskjuten skatteskuld, forts.

2022-12-31 2021-12-31

Mkr Underlag Skatt Underlag Skatt

FASTIGHETER

Vid årets ingång 33 819 6 998 29 757 6 161

Ombyggnationer 402 83 448 92

Avskrivningar 723 149 622 128

Värdeförändring förvaltningsfastigheter -2 684 -553 3 655 753

Reservering och reversering exploateringsfastig-

heter

-16 -3 5 1

Försäljningar -1 998 -412 -723 -149

Värdeförändringar som ej genererar uppskjuten

skatt 624 129 67 14

Övrigt 14 3 -11 -2

Vid årets utgång enligt balans räkningen 30 884 6 393 33 819 6 998

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 64 55

Årets avsättning framtida åtaganden 2 2

Årets värdeförändring -8 11

Årets utbetalningar -5 -5

Utgående skuld kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 53 64

Utgående tillgång kapitalvärde av pensionsåtaganden -53 -64

Netto avsättningar pensionsåtaganden - -

ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

82 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Redovisningsprincip

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen

inkluderar

» finansiella tillgångar och finansiella skulder värderade till verkligt

värde via resultaträkningen

» finansiella tillgångar och finansiella skulder värderade till verkligt

värde via övrigt totalresultat

» finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaff-

ningsvärde.

Klassificeringen är beroende av syftet för vilket den finansiella

tillgången eller skulden förvärvades.

Ett finansiellt instrument värderas initialt till det verkliga värdet

med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorier-

na finansiell tillgång eller finansiell skuld värderade till verkligt värde

via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive

transaktionskostnader.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen

när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen

när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat

och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura

ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort

från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller

eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är

förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort

från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat

sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och

redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det före-

ligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger en avsikt

att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera

tillgången och reglera skulden. Wallenstam redovisar sina finansiella

avtal brutto för finansiella instrument såsom exempelvis ränteswap-

par och valutaterminer eftersom det inte föreligger några rättsligt

bindande avtal om nettning. Wallenstam har inte identifierat några

inbäddade derivat. Koncernen bedömer löpande kreditriskerna för en

finansiell tillgång. I de fall förlustrisk identifieras reserveras skillnaden

mellan till gångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framti-

da kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan.

I enlighet med IFRS 13 ska verkligt värde upplysas om för vissa

tillgångar och skulder även då de inte värderas till verkligt värde i

balansräkningen. Wallenstam har lån hos de svenska storbankerna.

Enligt Wallenstams finanspolicy får en enskild bank som mest svara

för 50 % av finansieringen för att garantera riskspridning i relation till

finansiärerna. Wallenstams kapitalbindning inklusive kreditlöften var

vid utgången av året 11 månader (16). Av de räntebärande skulder-

na uppgår lån med lång kapitalbindning till 18 % (23) av den totala

låneportföljen. Wallenstam har ett diversifierat fastighetsbestånd med

Not 28. Övriga avsättningar, forts.

Not 29. Finansiella instrument och finansiering

ungefär lika andel bostäder som kommersiella ytor. I kombination med

bolagets utveckling över tid, vilken varit stabil, finns ingen förväntan

om någon snar väsentlig förändring av motpartsrisk för Wallenstam-

koncernen. Verkligt värde på koncernens kreditskulder bedöms i allt

väsentligt motsvara koncernens upplupna anskaffningsvärde.

Finansiella tillgångar och finansiella skulder värderade till verkligt

värde via resultaträkningen

Denna kategori består av två undergrupper: dels finansiella till-

gångar och finansiella skulder som utgör innehav för handels-

ändamål, det vill säga med huvudsyfte att säljas eller återköpas på

kort sikt, dels derivat. Derivat klassificeras som att de innehas för

handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar. Finansiel-

la tillgångar och skulder i denna kategori värderas löpande till verkligt

värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. I denna

kategori ingår främst ränte- och elderivat samt innehav i noterade bo-

lag såsom Ferroamp Elektronik AB. Värdet på investeringar i noterade

aktier beräknas genom att använda noterade marknadspriser. Även

det onoterade innehavet i Klarna Holding AB ingår i denna kategori

och redovisas till bedömt marknadsvärde.

Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontrakts-

dagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efter-

följande omvärderingar.

SAMMANSTÄLLNING VÄRDENIVÅER FINANSIELLA INSTRUMENT

Värdenivå Not

Innehav i noterade bolag 1

Innehav i onoterade bolag 3

Räntederivat 2

Elderivat 2

Valutaderivat 2

Övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket mot-

svarar nominellt värde med tillägg för tillkommande eller av gående

värderingsposter.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde

I denna kategori ingår hyres- och kundfordringar, likvida medel,

reversfordringar, andelar samt övriga fordringar. Dessa värderas till

upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms

utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten.

Kundfordringarna redovisas till nominellt belopp utan diskontering

då deras förväntade löptid är kort. Finansiella tillgångar värderade till

upplupet anskaffningsvärde redovisas till det belopp som beräknas

ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående balans övriga avsättningar 51 142

Värdeförändring avsättning optionsskuld -1 -93

Värdeförändring särskild löneskatt avseende kapitalförsäkring -3 3

Årets avsättning för framtida åtaganden

eftermarknadsåtgärder, genomförda transaktioner 44 -

Återföring av åtaganden eftermarknadsåtgärder, genomförda

transaktioner -14 -1

Utgående balans övriga avsättningar 77 51

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 83

på bokslutsdagen (-). Per 31 december 2022 uppgår tillgänglig

likviditet till totalt 2 093 Mkr (4 032), varav 1 045 Mkr (3 000)

utgör checkräkningskrediter (back up-faciliteter) för emitterade

utestående företagscertifikat. Skillnaden mellan åren beror främst

på att Wallenstam valt att avsluta back up-faciliteten om 3 000 Mkr

till följd av lägre nyttjande av företagscertifikat.

Finansieringsrisk och kovenanter

Finansieringsrisk motsvaras av att svårigheter kan föreligga

att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt.

Wallenstam arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk i för-

hållande till prissättning på marknaden. Det vill säga bästa möjliga

finansnetto inom givna riskramar. Styrelsen fastställer löpande nivån

för kapitalbindning i låneportföljen. Koncernen har ett långsiktigt

samarbete med de stora svenska affärsbankerna. Målet är att ha

finansiering från minst tre av de stora svenska affärsbankerna och

en låneportfölj med spridda förfall och en relevant löptid i förhållan-

de till prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas genom att

koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsom-

förhandlingar.

För att optimera villkoren för låneportföljen görs koncernens

upplåning i huvudsak med borgen från moderbolaget. Lånen består

till största del av traditionella lån med fastighetsinteckningar som

säkerhet, men även av obligationslån och företagscertifikat. I maj

2019 lanserade Wallenstam gröna obligationer under befintligt

MTN-program (Medium Term Notes), vilka noterades på Nasdaq

Stockholms hållbara obligationsmarknad. Emissionslikviden för

dessa gröna obligationer kan enbart allokeras till projekt och

tillgångar som är kvalificerade enligt Wallenstams gröna ramverk,

vilket uppdaterades under året. Under 2022 har inga obligationer

emitterats (1 300 Mkr), däremot har åter

köp av obligationer skett

Totalt utestående obligationer på balansdagen uppgår till 890 Mkr

(2 700). Samtliga obligationer är emitterade under Wallenstams

MTN-program, med en låneram om fem miljarder kronor.

Finansiering av vindkraftsparker sker till största delen via obliga-

tionsmarknaden. För företagscertifikatprogrammet samt utestående

obligationslån ställs ingen säkerhet.

För företagscertifikaten, med en ram om 4 000 Mkr (4 000),

har Wallenstam förbundit sig att vid varje tidpunkt ha tillgängliga

likviditetsfaciliteter som både vad gäller löptid och sammanlagt

nominellt belopp minst motsvarar utestående företagscertifikat. Den

kreditfacilitet koncernen tidigare haft om 3 000 Mkr för att uppfylla

dessa villkor har under året sagts upp då nyttjandet av företagscerti-

fikaten minskat. Istället har nya checkräkningskrediter om 1 112 Mkr

tagits upp. Utestående företagscertifikat uppgår på balansdagen till

1 045 Mkr (3 000).

Den av EIB (Europeiska Investeringsbanken) beviljade kreditfaci-

litet om 2 500 Mkr för nyproduktion av energieffektiva hyresrätter

lyftes i sin helhet under 2020 och ingår i de nedan presenterade lång-

fristiga räntebärande banklåneavtalen om 4 731 Mkr (5 181). Lånet

är icke säkerställt givet att följande förutsättningar är uppfyllda:

» räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,5 ggr

» belåningsgraden ska inte överstiga 65 %

» ej pantsatta tillgångar ska inte understiga 18 % samt

» skuldsättning i koncernbolag exklusive Wallenstam AB ska inte

överstiga 75 % av koncernens totala skulder.

Samtliga villkor uppfylls. Skulle någon av ovanstående kovenanter

brytas medför det att Wallenstam behöver ställa säkerhet till EIB för

vid tillfället kvarvarande skuld.

De räntebärande skulderna uppgår på balansdagen till

28 793 Mkr (28 318) varav 511 Mkr (485) avser leasingskuld och

5 642 Mkr (6 965) är långfristiga.

Not 29. Finansiella instrument och finansiering, forts.

inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Likvida medel

redovisas till nominellt värde. Kundfordringarna utgörs i huvudsak av

hyresfordringar samt kundfordringar avseende försäljning elproduk-

tion. Reversfordringar är i huvudsak relaterade till fastighetsaffärer.

Andelar redovisas under omsättningstillgångar och utgörs av ex-

ternt förvärvade innehav i bostadsrättsföreningar. Vid avyttring av

andelar redovisas intäkten på raden Intäkt försäljning exploaterings-

fastigheter och den sålda andelens bokförda värde som Kostnad

försäljning exploateringsfastigheter.

Finansiella skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde

Lån från kreditinstitut och leverantörer samt övriga skulder värderas till

upplupet anskaffningsvärde. Wallenstams skulder utgörs i huvudsak

av skulder till kreditinstitut samt rörelseskulder såsom leverantörsskul-

der. Skulder med löptid över tolv månader redovisas som långfristiga,

övriga som kortfristiga. Merparten av Wallenstams skulder har

en kortare kapitalbindning än tolv månader och redovisas som

kortfristiga. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under

kortfristiga skulder. Lånen upptas i svenska kronor och redovisas

i balansräkningen på likviddagen till verkligt värde med avdrag för

transaktionskostnader vid första redovisningstillfället.

Finansiella riskfaktorer

Wallenstam är genom sin verksamhet exponerat för olika

finansiella risker såsom ränte-, likviditets-, valuta- och finansierings-

risk. Dessa risker uppstår i koncernens redovisade finansiella instru-

ment såsom likvida medel, räntebärande fordringar, kundfordringar,

leverantörsskulder, upplåning samt derivat och beskrivs närmare per

kategori nedan.

Finansiell riskhantering

För att minimera riskerna arbetar Wallenstam genom sin finansav-

delning enligt den finanspolicy som prövas och fastställs av styrelsen

årligen. Policyn beskriver finansieringsverksamhetens syfte, orga-

nisation och ansvarsfördelning samt regelverk för den finansiella

riskhanteringen och syftar till att begränsa bolagets finansiella risker

som i huvudsak utgörs av ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk.

Wallenstams finansverksamhet är centraliserad till moderbolagets

finansfunktion och fungerar som en internbank med ansvar för upp-

låning, cash management och finansiell riskhantering. Wallen stam

eftersträvar en balans mellan bra avkastning på eget kapital och

en acceptabel risknivå. Inom finansfunktionen finns instruktioner,

system och arbetsfördelning i syfte att uppnå en god intern kontroll

och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar ska

godkännas av styrelsen och styrelsen informeras vid varje styrelse-

möte om finansiella frågor.

Likviditetsrisk

En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för

betalning av åtaganden inte kan säkerställas.

Wallenstam prioriterar en låg belåningsgrad vilken ger en högre

handlingsfrihet att fullfölja beslutade investeringar och betalnings-

åtaganden. Wallenstam upprättar löpande prognoser för koncernens

likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Koncernens likvidi-

tetsrisk begränsas genom att sträva efter att vid varje tillfälle ha en

likviditet motsvarande minst tre månaders kända nettoutbetalningar.

Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräknings-

krediter uppgår till 2 093 Mkr (1 032). Beviljade checkräknings-

krediter uppgår till 1 912 Mkr (800), där ingen del har utnyttjats

84 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 29. Finansiella instrument och finansiering, forts.

OBLIGATIONSLÅN

EXTERN FINANSIERING

Tidpunkt för emittering

Utestående

saldo, Mkr Löptid, år Förfall Ränta Övrigt

Februari 2021 (grön) 460 2,5 2023 rörlig, STIBOR 3M +60 punkter Inom MTN-programmet

April 2021 (grön) 30 2 2023 rörlig, STIBOR 3M +50 punkter Inom MTN-programmet

April 2021 (grön) 400 3 2024 rörlig, STIBOR 3M +66 punkter Inom MTN-programmet

Summa obligationslån 890

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 85

2022-12-31 2021-12-31

UTNYTTJAT I UTNYTTJAT I

Mkr Bank

Företagscertifikat/

Obligationer

Totala ränte-

bärande skulder

Bank

Företagscertifikat/

Obligationer

Totala ränte-

bärande skulder

0–3 mån 5 415 839 6 254 2 036 2 497 4 533

3 mån–1 år 16 212 685 16 897 14 920 1 899 16 819

1–2 år 2 009 400 2 409 1 750 900 2 650

2–3 år 1 323 - 1 323 709 400 1 109

3–4 år 400 - 400 1 323 - 1 323

4–5 år 400 - 400 400 - 400

5–6 år 400 - 400 400 - 400

6–7 år 200 - 200 400 - 400

7–8 år - - - 200 - 200

26 359 1 924 28 283 22 137 5 696 27 833

Samtliga finansiella instrument återfinns i tabellen Klassificering av finansiella instrument på sidan 82. Leverantörsskulder förfaller normalt

inom 30 dagar medan övriga korta skulder förfaller inom ett år. Övriga långa skulder förfaller efter fem år.

Not 29. Finansiella instrument och finansiering, forts.

2022-12-31 2021-12-31

År Belopp, Mkr Medelränta, % År Belopp, Mkr Medelränta, %

2023 11 533 3,96 2022 12 809 1,49

2024 - - 2023 401 1,09

2025 2 000 0,72 2024 1 000 0,64

2026 2 000 0,78 2025 2 423 1,06

2027 2 000 1,05 2026 1 700 0,90

2028 2 000 1,16 2027 1 700 1,05

2029 2 000 0,93 2028 1 700 1,06

2030 2 000 0,95 2029 1 900 0,87

2031 2 000 0,67 2030 1 900 0,89

2032 2 000 1,31 2031 1 900 0,59

2033 750 2,21 2032 400 0,84

Summa 28 283 2,21 27 833 1,17

BINDNINGSTID FÖR MEDELRÄNTOR

Ränterisk

Med ränterisk avses hur förändringar i räntenivån påverkar

koncernens finansnetto och värdet på finansiella instrument.

Wallenstams låneportfölj består av lån med olika löptider och fördel-

ning från olika kreditgivare. För att få en stabil räntekostnadsutveck-

ling är en bra balans mellan en lång räntebindningstid som ger stabili-

tet och en kort som normalt ger den lägsta ränte kostnaden viktig.

Koncernens genomsnittliga räntebindningstid ska ligga inom

intervallet 24–60 månader.

Räntederivat används för riskspridning samt i syfte att skydda

den underliggande portföljen. Finansiella instrument, ränteswappar,

används i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att

på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindningstid.

Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå

önskad räntebindningsstruktur används ränteswappar.

Derivatinstrument används således i riskminimerande syfte och

ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen

har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin

finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via

resultaträkningen. Som räntekostnad redovisas motsvarande

betalda räntor inklusive effekt av realiserade räntederivat och som

värdeförändring derivatinstrument årets nettovärdeförändring av

utestående derivatskuld.

Genomsnittlig ränta, vilken beaktar effekterna av ingångna

swapavtal i takt med att dessa realiseras genom betalning av kon-

trakterad ränta, uppgår på balansdagen till 2,21 % (1,17). I relation

till balansdagens skulder till kreditinstitut beräknas ränteutgift för

2022 till i storleksordningen 625 Mkr (327) baserat på snitträntan

på bokslutsdagen. Genomsnittlig effektiv ränta för räkenskapsåret

uppgår till 1,60 % (1,25) och belåningsgraden på balansdagen till

45 % (43).

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 44 månader (40).

Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången

av 2023 med beaktande av effekter av ingångna ränteswapavtal

jämte avtal om fast ränta skulle en förändring av ränteläget med en

procentenhet i början av året påverka Wallenstams likviditet och

räntekostnader med cirka 115 Mkr (125) före skatt, vilket motsvarar

cirka 10 % (13) av Wallenstams kassaflöde från den löpande verk-

samheten. Efter skatt är motsvarande påverkan 91 Mkr (99).

LÅNEAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR

Wallenstam utsätts för valutarisker genom valutakursförändringar av

framtida betalningsflöden (transaktionsexponering).

Transaktionsexponering

Koncernens transaktionsrelaterade valutaexponering uppstår

framför allt vid inköp av byggelement och inköp av service avse-

ende vindkraftverk. För att minimera den ekonomiska påverkan

av valutamarknadens rörelser på koncernens resultat, använder

koncernen valutaterminer för att säkra dessa flöden. Vid köp eller

försäljning av varor eller tjänster i utländsk valuta som överstiger ett

värde av 10 Mkr ska valutasäkring om 100 % av investeringsbelop-

pet göras i samband med avtalstecknande. Avsteg från ovanstående

säkringsgrad samt tidpunkt för valutasäkring kan godkännas av vd.

Säkringsredovisning tillämpas varför omräkningseffekter redovisas i

övrigt totalresultat.

Kreditrisk

Wallenstams kreditrisk kan i huvudsak hänföras till ute-

stående kund-/hyresfordringar, reversfordringar, likvida medel samt

finansiella derivatavtal.

Maximal kreditrisk motsvarar tillgångarnas redovisade värde.

Principerna för reservering av kreditförluster görs i en förenklad

modell som bygger på förväntade förluster enligt IFRS 9 och sker till

en andel av utestående reversfordringar per balansdag. Då huvud-

delen av reversfordringarna är säkerställda är det endast en mindre

andel som exponeras för kreditförlustrisk.

Wallenstams kreditrisker avseende hyresfordringar beskrivs i not 3.

Reversfordringar uppgår till 154 Mkr (229) varav - Mkr (62) för-

faller inom noll till tre månader, 14 Mkr (-) förfaller inom 1–5 år och

140 Mkr (167) efter fem år. Ställda säkerheter finns för reversford-

ringar om 140 Mkr (188).

Derivattillgångarna uppgår till 1 900 Mkr (139) varav - Mkr (3)

förfaller inom tre till tolv månader, 446 Mkr (11) förfaller inom 1–5

år och 1 454 Mkr (125) efter fem år. Övriga finansiella instrument

såsom kundfordringar och kortfristiga fordringar förfaller i huvud-

sak inom tre månader från balansdag och uppgår till 93 Mkr (65).

Valutarisk

Valutarisk avser risk för påverkan på koncernens resultat

och finansiella ställning till följd av förändrade valutakurser.

2022-12-31 2021-12-31

Mkr Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat

Kortfristiga räntebärande banklåneavtal 21 627 21 627 16 955 16 955

Långfristiga räntebärande banklåneavtal 4 731 4 731 5 181 5 181

Checkkredit 1 912 - 800 -

Summa räntebärande låneavtal 28 271 26 359 22 936 22 137

Kortfristiga obligationer, MTN 490 490 1 400 1 400

Långfristiga obligationer, MTN 4 510 400 3 600 1 300

Företagscertifikat (ram om 4 Mdr) 4 000 1 034 4 000 2 996

Back up-facilitet - - 3 000 -

Summa obligationer, företagscertifikat,

back up-faciliteter

9 000 1 924 12 000 5 696

Summa 37 271 28 283 34 936 27 833

86 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 29. Finansiella instrument och finansiering, forts.

Finansiella

tillgångar värderade

till verkligt värde i

Resultaträkningen

Finansiella

tillgångar värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Summa Resultaträkningen

Mkr 221231 211231 221231 211231 221231 211231

FINANSIELLA TILLGÅNGAR

Reversfordran - - 154 229 154 229 Finansiella intäkter

Andelar - - 9 4 9 4

Kostnad försäljning exploate-

ringsfastigheter

Långfristiga värdepappers-

och andelsinnehav

52 445 9 9 61 454 Finansnetto, Övrigt totalresultat

Räntederivat 1 900 137 - - 1 900 137

Värdeförändring derivat-

instrument, Finansiella kostnader

Elderivat - 1 - - - 1 Värdeförändring derivatinst.

Valutaderivat - 0 - - - 0

Övrigt totalresultat, Förvaltnings-

fastighet

Kundfordringar - - 12 9 12 9 Intäkter

Övriga kortfristiga fordringar - - 81 56 81 56 -

Likvida medel - - 181 232 181 232 -

Summa finansiella tillgångar 1 952 583 446 538 2 398 1 121

KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 87

Finansiella

skulder värderade

till verkligt värde i

Resultaträkningen

Finansiella

skulder värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Summa Resultaträkningen

Mkr 221231 211231 221231 211231 221231 211231

FINANSIELLA SKULDER

Syntetiskt optionsprogram 1 1 14 15 15 16

Värdeförändring syntetiskt

optionsprogram

Långfristiga skulder - - 5 5 5 5 -

Räntederivat 26 170 - - 26 170

Värdeförändring derivatinstru-

ment, Finansiella kostnader

Valutaderivat - 0 - - - 0

Övrigt totalresultat, Förvaltnings-

fastigheter

Räntebärande skulder - - 28 283 27 833 28 283 27 833 Finansiella kostnader

Leverantörsskulder - - 180 204 180 204 Drift och administration

Upplupna kostnader - - 202 146 202 146 Drift och administration

Övriga kortfristiga skulder - - 56 388 56 388 Drift och administration

Summa finansiella skulder 27 171 28 740 28 591 28 767 28 762

Not 30. Leasingskuld

Redovisningsprincip

Wallenstams tomträtts- och markarrendeavtal redovisas en-

ligt IFRS 16 Leasingavtal. Tomträttsavgäld betalas där Wallenstams

byggnader står på leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som

eviga hyresavtal vilket innebär att hela avgälden presenteras som

finansiell kostnad i resultaträkningen.

Markarrende betalas för markhyra där Wallenstams vindkraft-

verk är uppförda. Dessa består av två typer, minimiarrenden och

omsättningsbaserade arrenden. Omsättningsbaserade arrenden

påverkas inte av IFRS 16 Leasingavtal.

Nyttjanderätten för tomträtter redovisas som en del av balanspos-

ten Förvaltningsfastigheter och uppgår på balansdagen till 500 Mkr

(469). Nyttjanderätten för markarrenden redovisas som en del av

balansposten vindkraftverk och uppgår till 9 Mkr (15). Skillnaden

mellan åtaganden för framtida leasingavgifter och den ingående

leasingskulden per 1 januari 2022 avser avskrivningar på mark-

arrendena samt amortering leasingskuld.

17 Mkr (16) av utgående leasingskuld om 511 Mkr (485) förfaller

till betalning inom ett år, 66 Mkr (65) inom 2–5 år samt 428 Mkr

(404) efter fem år.

Mkr 2022 2021

TOMTRÄTT

Räntekostnad -15 -14

Totalt kassaflöde tomträtt -15 -14

Redovisat värde nyttjanderätt per bokslutsdag 500 469

Redovisat värde leasingskuld per bokslutsdag 500 469

MARKARRENDE

Avskrivningsbelopp -1 -1

Räntekostnad -1 -1

Kostnad för omsättningsbaserade arrenden (inkluderas ej i värdering av leasingskuld) -7 -4

Totalt kassaflöde markarrenden -7 -4

Redovisat värde nyttjanderätt per bokslutsdag 9 15

Redovisat värde leasingskuld per bokslutsdag 11 17

Not 31. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Upplupna lönekostnader 38 37

Upplupna räntekostnader 66 38

Upplupna driftkostnader 55 44

Upplupna administrationskostnader 4 13

Förutbetalda hyresintäkter 281 260

Upplupna kostnader exploateringsfastigheter, eftermarknad 6 10

Upplupna kostnader exploateringsbidrag 1 1

Upplupna kostnader i samband med transaktioner 32 3

Redovisat värde upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 483 406

88 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Redovisningsprincip

Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som

härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas

endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns

ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på

grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att

krävas.

Not 33. Eventualförpliktelser

Ansvar finns gentemot Skatteverket för att investeringsmoms i

lokaler avseende moms pliktiga hyresgäster ska återläggas då lokal

uthyres till icke moms pliktig hyresgäst. Belopp går ej att fastställa.

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Garantiförbindelse Fastigo 3 3

Investeringar i vindkraftverk 33 31

Moderbolagsgarantier gentemot kommuner 139 141

Moderbolagsgarantier gentemot Länsstyrelsen 5 5

Redovisat värde eventualförpliktelser 180 179

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Redovisningsprincip

För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i

form av pantbrev i fastigheter. För företagscertifikat, obligationer

och EIB-lån ställs ingen säkerhet. För företagscertifikaten har

Wallenstam förbundit sig att ha tillgängliga likviditetsfaciliteter som

både vad avser löptid och sammanlagt nominellt belopp minst mot-

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Fastighetsinteckningar avseende fastighetsbundna krediter 24 337 20 916

Fastighetsinteckningar avseende checkräkningskredit 1 912 800

Fastighetsinteckningar avseende framtida projekt 143 143

Pensionsåtaganden 53 64

Redovisat värde ställda säkerheter 26 445 21 923

STÄLLDA SÄKERHETER

Not 32. Ställda säkerheter

svarar utestående företagscertifikat. Se även not 29.

Av koncernens totala fastighetsinteckningar om 30 926 Mkr

(28 694) är 4 535 Mkr (6 978) obelånade.

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 89

Mkr 2022 2021

Realisationsresultat fastigheter -99 -41

Resultatandel intresseföretag 3 3

Avskrivningar/Utrangeringar 87 87

Utbetalning syntetiskt optionsprogram - -183

Realiserad värdeförändring syntetiskt optionsprogram - 103

Avsättningar -44 0

Övriga justeringar -7 -5

Summa justering för poster som inte ingår i kassaflödet -60 -35

Not 35. Företagsförvärv och försäljning av bolag

Under året har Wallenstam förvärvat fastigheter ”satt på bolag”.

Samtliga transaktioner bedöms utgöra tillgångsförvärv. På mot-

svarande sätt har fastigheter avyttrats i år. Upplysningar avseende

tillgångsförvärv och försäljningar av fastigheter framgår av not 12

och not 15.

Not 36. Händelser efter balansdagen

JUSTERING FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET

Not 34. Kassaﬂödesanalys, forts.

Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång.

Redovisningsprincip

Kassaflödesanalysen visar periodens förändring av likvida

medel och koncernens disponibla likviditet. Kassaflödesanalysen

upprättas enligt den indirekta metoden, vilket innebär att Resultat före

värdeförändringar och nedskrivningar justeras för transaktioner som

inte medfört in- eller utbetalningar under perioden uppdelat utifrån

de olika verksamhetsgrenarna:

» löpande verksamhet: intäkter och kostnader som ingår i

rörelseresultatet, erhållna och betalda räntor, betald skatt samt

förändring av rörelsekapitalet

» investeringsverksamhet: förvärv av anläggningstillgångar och

andra typer av investeringar

» finansieringsverksamhet: upptagande och amortering av lån,

utdelningar och återköp av aktier samt eventuella emissioner.

I koncernen finns inga ej kassaflödespåverkande poster inom finan-

sieringsverksamheten att specificera i enlighet med IAS 7 Rapport

över kassaflöden utöver leasing om 15 Mkr (14).

Not 34. Kassaﬂödesanalys

90 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

Moderbolagets resultaträkning

Mkr Not 2022 2021

Förvaltningsintäkter 2 336 302

Hyresintäkter 2 132 129

Intäkter försäljning elcertifikat 5 7

Övriga intäkter 2 6 2

Summa intäkter 479 439

Förvaltnings- och administrationskostnader 3, 4, 6, 11, 12 -396 -381

Driftkostnader 7 -38 -30

Avskrivningar fastigheter 12 -29 -27

Kostnader försäljning elcertifikat -11 -4

Värdeförändring syntetiskt optionsprogram 4 - -89

Övriga kostnader -7 -2

Summa kostnader -481 -533

Rörelseresultat -2 -94

Resultat från andelar i koncernföretag 8, 13 224 970

Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 550 538

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -338 -262

Värdeförändring derivatinstrument 15 1 908 478

Resultat från finansiella poster 2 343 1 724

Resultat efter finansiella poster 2 341 1 630

Bokslutsdispositioner

Lämnade koncernbidrag -194 -19

Resultat före skatt 2 147 1 611

Skatt på årets resultat 10 -40 -100

Årets resultat 2 107 1 511

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET

Värdeförändring valutaderivat 0 3

Skatt hänförlig till övrigt totalresultat 0 -1

Totalresultat 2 107 1 513

MODERBOLAGETS RÄKNINGAR 91

Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Aktiverade utgifter datorprogram 11 19 18

Summa immateriella anläggningstillgångar 19 18

Materiella anläggningstillgångar 12

Förvaltningsfastigheter 1 383 1 344

Inventarier 27 22

Summa materiella anläggningstillgångar 1 411 1 366

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i dotterföretag 13 5 692 6 026

Fordringar hos koncernföretag 13, 22 25 631 26 474

Uppskjuten skattefordran 14 8 48

Andra andelsinnehav 22 7 7

Andra långfristiga fordringar 22 4 5

Finansiella derivatinstrument 15, 22 1 900 137

Summa finansiella anläggningstillgångar 33 242 32 697

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 34 672 34 081

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella omsättningstillgångar 1 1

Finansiella derivatinstrument 15, 22 - 0

Kundfordringar 22 2 1

Övriga fordringar 22 23 22

Aktuella skattefordringar 6 4

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 22 16 18

Likvida medel 17, 22 181 228

Summa omsättningstillgångar 229 274

SUMMA TILLGÅNGAR 34 901 34 355

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 18

Bundet eget kapital

Aktiekapital 165 165

Reservfond 122 122

Summa bundet eget kapital 287 287

Fritt eget kapital 19

Balanserad vinst 12 057 10 985

Årets resultat 2 107 1 511

Summa fritt eget kapital 14 164 12 495

SUMMA EGET KAPITAL 14 451 12 782

OBESKATTADE RESERVER

Överavskrivningar 5 5

AVSÄTTNINGAR

Övriga avsättningar 20 28 32

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Räntebärande skulder 21, 22 2 400 3 975

Skulder till koncernföretag 22 8 870 7 004

Finansiella derivatinstrument 15, 22 23 170

Övriga skulder 22 1 1

Summa långfristiga skulder 11 294 11 150

KORTFRISTIGA SKULDER

Räntebärande skulder 21, 22 9 006 10 253

Finansiella derivatinstrument 15, 22 3 0

Leverantörsskulder 22 11 23

Övriga skulder 22 18 21

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22, 23 85 89

Summa kortfristiga skulder 9 123 10 386

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 34 901 34 355

Moderbolagets balansräkning

92 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital

Mkr

Not

18 Aktiekapital Reservfond

Andra

reserver

Fritt

eget kapital

Summa

eget kapital

INGÅENDE EGET KAPITAL 2021-01-01 165 122 -2 10 494 10 778

Årets resultat - - - 1 511 1 511

ÖVRIGT TOTALRESULTAT

Poster som kan omföras till periodens resultat

Värdeförändring valutaderivat - - 3 - 3

Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - -1 - -1

TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE

Utdelning - - - -392 -392

Återköp egna aktier - - - 883 883

UTGÅENDE EGET KAPITAL 2021-12-31 165 122 0 12 495 12 782

INGÅENDE EGET KAPITAL 2022-01-01 165 122 0 12 495 12 782

Årets resultat - - - 2 107 2 107

ÖVRIGT TOTALRESULTAT

Poster som kan omföras till periodens resultat

Värdeförändring valutaderivat - - 0 - 0

Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - 0 - 0

TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE

Utdelning - - - -396 -396

Återköp egna aktier - - - -43 -43

UTGÅENDE EGET KAPITAL 2022-12-31 165 122 0 14 164 14 451

MODERBOLAGETS RÄKNINGAR 93

Mkr Not 2022 2021

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat -2 -94

Justering för poster som inte ingår i kassaﬂödet 26 44 -56

Erhållen ränta och räntebidrag 551 540

Erlagda räntor -348 -260

Kassaﬂöde före förändring av rörelsekapital 245 129

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL

Kortfristiga fordringar -5 -5

Kortfristiga skulder -24 10

Förändring av rörelsekapital -29 4

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 216 133

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Försäljning av andelar i dotterföretag 1 474 24

Utdelningar och uttag från dotterföretag 984 457

Lämnade aktieägartillskott -1 062 -1

Investeringar i fastigheter, inventarier och immateriella tillgångar -93 -68

Försäljning av fastigheter, inventarier och immateriella tillgångar 5 7

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN 1 308 418

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna räntebärande skulder 9 287 13 110

Amortering räntebärande skulder -12 110 -12 710

Förändring skulder till koncernföretag 1 866 732

Förändring fordringar hos koncernföretag 17 -2 447

Koncernbidrag -194 -19

Utbetald utdelning -396 -392

Återköp egna aktier -43 -

Försäljning av egna aktier - 883

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -1 571 -842

FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL

Likvida medel vid årets början 228 518

Årets kassaﬂöde -47 -290

Likvida medel vid årets slut 181 228

Outnyttjad checkkredit vid årets slut 1 912 800

Disponibel likviditet 17 2 093 1 028

Moderbolagets rapport över kassaﬂöde

94 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter

Not 1. Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat årsredovisningen enligt Årsredovis-

ningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovis-

ningsprinciper

RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS

som tillämpas i koncernredovisningen så långt detta är möjligt inom

ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till

sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen

anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras.

I de fall redovisningsprinciperna skiljer sig åt mellan koncern och

moderbolag beskrivs moderbolagets redovisningsprincip i direkt an-

slutning till respektive not. I övriga fall överensstämmer koncernens

och moderbolagets redovisningsprinciper. Redovisningsprinciperna

för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder

som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.

Not 2. Koncerninterna intäkter

Redovisningsprincip

Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltnings- och

projektledningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter

redovisas i den period de avser. För dotterföretag som är komman-

ditbolag där moderbolaget är bolagsman erhåller moderbolaget

ersättning för utförda förvaltningsinsatser i form av vinstdelning.

Förändringar i svenska regelverk

De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har

trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2022 har inte haft någon

väsentlig påverkan på moderbolagets redovisning.

Rådet för finansiell rapportering har inte beslutat om eller före-

slagit några väsentliga ändringar som ännu inte trätt i kraft.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt

årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1Utformning av

finansiella rapporter som tillämpas vid utformningen av koncernens

finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och

kostnader, anläggningstillgångar (främst Förvaltningsfastigheter)

samt eget kapital.

Av totala intäkter utgör 339 Mkr (304) intäkter från koncernbolag.

STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE PÅ BOKSLUTSDAGEN

Not 3. Medelantal anställda

2022 2021

Medelantal anställda varav: kvinnor män Medelantal anställda varav: kvinnor män

266

145 121

261

148 113

2022-12-31 2021-12-31

Antal varav: kvinnor män Antal varav: kvinnor män

Styrelseledamöter 5 2 3 5 2 3

Vd, vvd:ar och

ledande befattningshavare

5 3 2 6 3 3

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 95

Not 5. Upplysningar om närståendetransaktioner

Upplysningar om transaktioner med närstående framgår av koncernens not 7.

Not 6. Ersättning till revisionsbyråer

Wallenstam anlitar KPMG för revision. Koncernens kostnader avseende revision hanteras av moderbolaget och fördelas därefter ut till dotter-

företagen.

Mkr 2022 2021

Revisionsuppdrag 1,3 1,4

Övrig revisionsverksamhet 0,0 0,1

Summa 1,3 1,5

Not 7. Driftkostnader

Mkr 2022 2021

Uppvärmningskostnader 2 2

Underhållskostnader 16 9

Fastighetsskatt 10 8

Övriga driftkostnader 11 11

Summa driftkostnader 38 30

Not 4. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

2022 2021

Mkr

Grundlön

Förmåner

Rörliga

ersättningar

Sociala

kostnader

Pensions-

kostnader

Grundlön

Förmåner

Rörliga

ersättningar

Sociala

kostnader

Pensions-

kostnader

Styrelsens ordförande 0,9 - 1,2 0,7 - 0,7 - 1,6 0,7 -

Styrelseledamöter 0,8 - - 0,2 - 0,7 - - 0,2 -

Total ersättning styrelsen 1,7 - 1,2 0,8 - 1,4 - 1,6 0,9 -

Vd i moderbolaget 4,4 0,2 - 0,7 1,5 3,3 0,2 - 4,0 1,7

Vice vd:ar, 2 personer (2) 6,2 0,1 - 1,8 1,9 5,9 0,1 - 2,9 1,8

Andra ledande befattnings -

havare, 3 personer (3)

4,7 0,1 - 1,8 1,6 4,8 0,1 - 2,0 1,5

Övriga anställda 144,7 3,3 - 51,2 21,1 135,6 3,4 - 48,2 20,8

Total ersättning anställda 160,0 3,8 - 55,5 26,1 149,6 3,8 - 57,1 25,8

Summa löner och ersättningar 161,7 3,8 1,2 56,3 26,1 151,0 3,8 1,6 58,0 25,8

För övriga uppgifter om personalrelaterade kostnader, se koncernens not 5.

Det finns inga (0) driftkostnader för fastigheter som ej genererar intäkter till följd av tomställning för projekt.

96 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Ränteintäkter och liknande resultatposter uppgår till 550Mkr (538)

medan räntekostnader och liknande resultatposter uppgår till

338Mkr (262). Av finansiella intäkter är 547 Mkr (537) ränteintäk-

Not 9. Ränteintäkter, -kostnader och liknande resultatposter

ter från fordringar hos koncernföretag medan räntekostnader på

skulder till koncern företag uppgår till 111Mkr (34).

Not 10. Skatt

Mkr 2022 2021

Redovisat resultat före skatt 2 147 1 611

Skatt enligt gällande skattesats -442 -332

Skatteeekt av:

Ej avdragsgilla kostnader, ej skattepliktiga intäkter 3 3

Ej bokförda men skattemässigt avdragsgilla kostnader 44 57

Justering skatt tidigare år 336 -

Utdelning - 170

Pensionsåtaganden tryggade via kapitalförsäkring 0 0

Skattereduktion inventarieinköp - 2

Uppskjuten skatt på grund av avyttring kommanditbolag 20 -

Skatt på årets resultat i resultaträkningen -40 -100

Not 8. Resultat från andelar i koncernföretag

Redovisningsprincip

I resultaträkningen redovisas andel av årets nettoresultat

i kommanditbolag under rubriken Resultat från andelar i kon-

cernföretag.

Resultat från andelar i koncernföretag avser resultatandel från

dotterföretag med 159 Mkr (27). Resultat från försäljning dotterbo-

lagsandelar uppgår till 194 Mkr (0). Nedskrivning av dotterbolags-

andelar har skett om -162 Mkr (-1) under året samt återföring av

nedskrivningar av dotterbolagsandelar om 32 Mkr (119). Utdelning

från dotterföretag har inte skett under året (825 Mkr).

SKATT REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN

Mkr 2022 2021

Aktuell skatt - -

Uppskjuten skatt -40 -100

Summa skatt -40 -100

SKILLNAD MELLAN MODERBOLAGETS REDOVISADE SKATT OCH SKATT BASERAD PÅ GÄLLANDE SKATTESATS, 20,6 % (20,6)

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 97

2022 2021

Mkr

Underlag

aktuell skatt

Underlag upp-

skjuten skatt

Underlag

aktuell skatt

Underlag upp-

skjuten skatt

Resultat före skatt 2 147 1 611

Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -11 11 -9 9

Återläggning värdeminskningsavdrag på grund av

sålda fastigheter

5 -5 - -

Ej avdragsgilla kostnader, ej skattepliktiga intäkter -18 2 -22 6

Ej bokförda men skattemässigt avdragsgilla kost-

nader

-212 - -276 -

Ej skattepliktig värdeförändring derivat -1 908 1 908 -478 478

Utdelning - - -825 -

Pensionsåtaganden tryggade via kapital-

försäkring -4 5 0 0

Justering skatt tidigare år - -1 631 - -

Uppskjuten skatt p.g.a avyttring kommanditbolag - -96 - -1

Löpande skattemässigt resultat 0 194 0 493

Årets utnyttjande av underskottsavdrag 0 0 0 0

Skattepliktigt resultat 0 194 0 493

Skatt på årets resultat 0 -40 - -101

Skattereduktion inventarieinköp - - - 2

Summa skatt 0 -40 0 -100

FÖRDELNING AV AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT

Not 11. Aktiverade utgifter datorprogram

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaningsvärden 57 59

Årets investeringar 7 4

Årets utrangeringar -1 -6

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 63 57

Ingående avskrivningar -39 -40

Årets avskrivningar -5 -5

Årets utrangeringar 0 6

Utgående ackumulerade avskrivningar -44 -39

Redovisat värde aktiverade utgifter datorprogram 19 18

Redovisningsprincip

Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anska-

ningsvärde med avdrag för ackumulerade planenliga avskrivningar

över nyttjandeperioden och med erforderliga nedskrivningar. Plan-

enliga avskrivningar görs över 50 år motsvarande 2% på byggna-

der.

Anskaningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader

och värdehöjande förbättringsåtgärder. Den ränta som uppkommer

under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer

aktiveras inte. Endast utgifter som genererar bestående värdehöjning

av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhålls-

karaktär belastar resultatet.

Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och inventarier prövas

be träande nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förut-

sättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer

att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det re-

dovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs

tillgångarna ned till återvinningsvärdet, i enlighet med IAS 36.

Not 12. Materiella anläggningstillgångar

Not 10. Skatt, forts.

98 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaningsvärden 64 62

Årets investeringar 11 8

Årets försäljningar/utrangeringar -10 -6

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 66 64

Ingående avskrivningar -42 -43

Årets avskrivningar -6 -5

Årets försäljningar/utrangeringar 10 6

Utgående ackumulerade avskrivningar -38 -42

Redovisat värde inventarier 27 22

INVENTARIER

Not 13. Finansiella anläggningstillgångar

Redovisningsprincip

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget till an-

skaffningsvärde. För andelar i kommanditbolag justeras redovisat

värde årligen med rapporterande bolags andel av dotterföretagets

nettoresultat respektive årets uttag och insättningar.

I de fall redovisat värde på andelarna överstiger dotterföretagens

verkliga värde, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I

de fall en tidigare gjord nedskrivning inte längre är motiverad åter-

förs tidigare nedskrivning.

Not 12. Materiella anläggningstillgångar, forts.

Mark ingår med ett värde om 245 Mkr (241). Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgår till 3 022 Mkr(3 156).

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaningsvärden 1 589 1 540

Årets investeringar 64 54

Investeringsmoms - 2

Övrig momsperiodisering 4 -4

Årets försäljningar/utrangeringar - -3

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 1 658 1 589

Ingående avskrivningar -245 -221

Årets avskrivningar -29 -27

Årets försäljningar/utrangeringar - 3

Utgående ackumulerade avskrivningar -274 -245

Redovisat värde förvaltningsfastigheter 1 383 1 344

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG

Fordringar hos koncernföretag är långfristiga och förväntas fortlöpa

för att hantera likvidﬂödet i dotterföretagen. Moderbolaget har upp-

tagit ränteswappar för koncernbolags räkning. Vägda genomsnittliga

räntesatsen på fordringar hos dotterföretag uppgår till 1,8 % (2,0).

Kreditrisk

Förlustrisk koncernfordringar föranleder ingen reservering då

samtliga fordringar garanteras med ställda säkerheter.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 99

Organisationsnummer Säte Andel, % Antal andelar Redovisat värde, Mkr

Wallenstam Investment AB 556089-7000 Göteborg 100

2 000

Wallenstam Förvaltning AB 556692-0251 Göteborg 100 1 000 0

Wallenstam Stacken AB 556720-9910 Göteborg 100 100 000 3 976

Wallenstam Fastigheter 11 AB 556763-8522 Göteborg 100 1 000 0

KB Myran nr 13 916442-2520 Göteborg 100 304

KB Myran nr 60 916443-3410 Göteborg 100 -

KB Uttern 916444-4391 Göteborg 100 32

KB Myran nr 193 916446-7905 Göteborg 100 -

KB Killingen 8 och 9 916447-4851 Göteborg 100 0

KB Myran nr 178 916614-5475 Göteborg 100 47

KB Myran nr 269 916644-2567 Göteborg 100 -

KB Myran nr 294 916775-5793 Göteborg 100 27

KB Stärteredsvägen 24 916849-7361 Göteborg 100 0

KB Länsmansvägen 2 916849-7387 Göteborg 100 0

KB Myran nr 325 916852-6961 Göteborg 100 0

KB Myran nr 347 969614-6381 Göteborg 100 -

KB Myran nr 349 969614-9443 Göteborg 100 282

KB Myran nr 345 969614-9476 Göteborg 100 607

KB Myran nr 409 969637-6400 Göteborg 100 77

KB Wallenstam Avenyn 1 969637-6681 Göteborg 100 90

KB Gårda-Stampen 969646-4065 Göteborg 100 145

KB Göteborg Lorensberg 53:5 969659-8755 Göteborg 100 45

Xuleh New York 1 KB 969690-0761 Göteborg 100 61

5 692

För direktägda bolag anges antal andelar samt redovisat värde. Övriga i koncernen ingående bolag ägs indirekt och framgår av respektive

dotterföretags årsredovisning.

ANDELAR I DOTTERFÖRETAG

Not 13. Finansiella anläggningstillgångar, forts.

Nedan bolag har Wallenstam AB sålt koncerninternt under året:

Organisationsnummer Säte

KB Myran nr 286 916775-5876 Göteborg

KB Myran nr 318 916613-4750 Göteborg

KB Myran nr 121 916444-2452 Göteborg

KB Myran nr 122 916444-2460 Göteborg

KB Myran nr 179 916614-5483 Göteborg

KB Myran nr 261 916644-2591 Göteborg

KB Myran nr 264 916644-2518 Göteborg

KB Myran nr 297 969605-7430 Göteborg

KB Myran nr 298 969605-7455 Göteborg

KB Myran nr 299 969605-7463 Göteborg

KB Myran nr 300 969605-7471 Göteborg

KB Myran nr 301 969605-7489 Göteborg

KB Myran nr 302 969605-7497 Göteborg

KB Myran nr 314 969605-7570 Göteborg

Organisationsnummer Säte

KB Myran nr 136 916563-7035 Göteborg

KB Myran nr 280 916775-5942 Göteborg

KB Myran nr 367 969677-9181 Göteborg

Nedan bolag har Wallenstam AB sålt externt under året:

Inga bolag har förvärvats under året.

100 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden 7 066 7 093

Årets försäljning -1 282 -27

Lämnade aktieägartillskott 1 062 1

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6 846 7 066

Ingående nedskrivningar -1 040 -1 162

Årets försäljning 18 4

Årets nedskrivningar -162 -1

Årets återförda nedskrivning 32 119

Utgående ackumulerade nedskrivningar -1 153 -1 040

Redovisat värde andelar i dotterföretag 5 692 6 026

ANDELAR I DOTTERFÖRETAG, ÅRETS FÖRÄNDRING

Not 14. Uppskjuten skatt

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning -41 -60

Temporära skillnader räntederivat -386 -

UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN

Underskottsavdrag 422 86

Pensionsåtaganden tryggade via kapital försäkring 9 10

Temporära skillnader räntederivat - 7

Övrigt 4 5

Summa utgående uppskjuten skattefordran, netto 8 48

Samtliga underskott löper utan tidsbegränsning.

Not 13. Finansiella anläggningstillgångar, forts.

Not 15. Finansiella derivatinstrument

2022-12-31 2021-12-31

Mkr Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder

LÅNGFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT

Ränteswapkontrakt 1 900 -23 137 -170

Redovisat värde långfristiga derivatinstrument 1 900 -23 137 -170

KORTFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT

Ränteswapkontrakt - -3 - -

Valutaderivat - - 0 0

Redovisat värde kortfristiga derivatinstrument - -3 0 0

Summa derivatinstrument 1 900 -26 137 -170

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 101

Not 16. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

0–3 mån - 0

3 mån–1 år -3 0

1–5 år 423 -68

>5 år 1 454 35

Summa 1 874 -33

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Förutbetalda administrationskostnader 10 8

Förutbetalda finansieringsutgifter 4 5

Upplupna administrationsintäkter - 2

Övriga upplupna intäkter 2 2

Summa förutbetalda kostnader och upplupna

intäkter

16 18

FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

Not 17. Likvida medel

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Disponibel likviditet 2 093 1 028

Varav beviljat belopp checkräkningskredit -1 912 -800

Varav utnyttjat belopp checkräkningskredit - -

Disponibelt belopp checkräkningskredit -1 912 -800

Likvida medel 181 228

Likvida medel utgörs av kontanta medel insatta på konton hos svenska storbanker.

Not 15. Finansiella derivatinstrument, forts.

Not 18. Eget kapital

Redovisningsprincip

Wallenstam AB redovisar erhållna respektive lämnade kon-

cernbidrag som bokslutsdisposition i resultaträkningen.

Aktieägartillskott redovisas hos moderbolaget (givaren) som en

ökning av aktiers bokförda värde och hos dotterföretaget (mot-

tagaren) som en ökning av fritt eget kapital. Värdet på de lämna-

de aktieägartillskotten som aktiverats av moderbolaget prövas i

enlighet med vad som framgår under Andelar i dotterföretag, årets

förändring.

Som intäkt från dotterföretag redovisas erhållna utdelningar under

förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter

förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel

betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar

andelens redovisade värde.

Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i rapporten

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital, vilken följer

närmast efter balansräkningen.

Antalet aktier i Wallenstam AB består, efter genomförd aktie-

split 2:1, av 69 000 000 A-aktier med tio röster vardera, samt

591 000 000 B-aktier med en röst vardera. Totalt antal aktier upp-

går till 660 000 000 och det registrerade aktiekapitalet uppgår till

165 000 000 kr,

vilket motsvarar ett kvotvärde om 0,25 kr per aktie

(0,50). Föreslagen utdelning per aktie uppgår till 0,60 kr (0,60).

Under året har 1 000 000 aktier återköpts till ett genomsnittligt

pris om 42,56 kr/aktie inklusive courtage, totalt 43 Mkr (-).

Föregående år avyttrades samtliga 7 000 000 B-aktier (före

split) i eget förvar. Priset uppgick till 127,00 kr per aktie (före split),

innebärande en total ökning av det egna kapitalet om 883 Mkr

motsvarande 349 Mkr över anskaffningsvärde.

102 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 19. Vinstdisposition

Kr 2022 2021

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Balanserade vinstmedel 12 056 742 794 10 984 623 844

Årets resultat 2 106 981 833 1 510 611 496

Summa 14 163 724 626 12 495 235 340

Till aktieägarna utdelas 0,60 kr/aktie (0,60) 395 400 000 395 982 000

I ny räkning överförs 13 768 324 626 12 099 235 340

Summa 14 163 724 626 12 495 235 340

Not 20. Övriga avsättningar

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 64 55

Årets avsättning framtida åtaganden 2 2

Årets värdeförändring -8 11

Årets utbetalningar -5 -5

Utgående skuld kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 53 64

Utgående tillgång kapitalvärde av pensionsåtaganden -53 -64

Netto avsättningar pensionsåtaganden - -

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående balans övriga avsättningar 32 122

Värdeförändring avsättning optionsskuld -1 -93

Värdeförändring särskild löneskatt avseende kapitalförsäkring -3 3

Utgående balans övriga avsättningar 28 32

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 103

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

LÅNGFRISTIGA LÅN

Skulder till kreditinstitut 2 400 3 975

Redovisat värde långfristiga skulder till kreditinstitut 2 400 3 975

KORTFRISTIGA LÅN

Checkräkningskredit - -

Skulder till kreditinstitut 9 006 10 253

Redovisat värde kortfristiga skulder till kreditinstitut 9 006 10 253

Summa skulder till kreditinstitut 11 406 14 228

Not 21. Räntebärande skulder

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

0–3 mån 1 685 2 890

3 mån–1 år 7 321 7 363

1–2 år 600 1 575

2–3 år 400 600

>3 år 1 400 1 800

Summa 11 406 14 228

2022-12-31 2021-12-31

År Belopp, Mkr Medelränta, % År Belopp, Mkr Medelränta, %

2023 -4 421 0,16 2022 528 18,91

2024 - - 2023 - -

2025 1 077 0,15 2024 1 000 0,64

2026 2 000 0,78 2025 1 500 0,86

2027 2 000 1,05 2026 1 700 0,90

2028 2 000 1,16 2027 1 700 1,05

2029 2 000 0,93 2028 1 700 1,06

2030 2 000 0,95 2029 1 900 0,87

2031 2 000 0,67 2030 1 900 0,89

2032 2 000 1,31 2031 1 900 0,59

2033 750 2,21 2032 400 0,84

Summa 11 406 1,30 14 228 1,54

Koncernens samtliga räntederivat är upptagna i bank av moder-

bolaget. Volymen av moderbolagets räntederivat överstiger volymen

lån som ligger i moderbolaget. Den rörliga delen av ränteswapparna

där man erhåller STIBOR 3M tillsammans med lånevolymen där vi

betalar STIBOR 3M hamnar i intervallet 0–1 år. Den fasta delen på

räntederivaten redovisas i intervallet då det är slutförfall för deri-

vaten. De av moderbolaget upptagna ränte derivaten för dotterföre-

tagens räkning har hänförts till respektive dotterföretag och ingår

därför i koncernmellan havanden. Skälet är att upptagna räntederivat

ej är hänförliga till moderbolaget utan till respektive dotterföretags

finansiering.

Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 1 912 Mkr (800).

Skulder till koncernföretag beräknas löpa tills vidare för att hantera likvidﬂödet i dotterföretagen.

SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG

LÅNEAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR

BINDNINGSTID FÖR MEDELRÄNTOR

Not 21. Räntebärande skulder, forts.

104 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 22. Finansiella instrument

Redovisningsprincip

Moderbolag som omfattas av koncernredovisning ska

enligt RFR2 redovisa vissa finansiella instrument till verkligt värde.

Då Wallenstam inte tillämpar säkringsredovisning avseende ränte-

eller elderivat redovisas alla värdeförändringar direkt bland finansiel-

la intäkter och kostnader i resultat räkningen. Moderbolaget adminis-

trerar upplåning inklusive säkring av räntor genom räntederivatavtal

samt elderivat för säkring av pris på el för koncernens bolag som en

administrativ tjänst. Samtliga finansiella förhållanden som beskrivs

för koncernen, se koncernens not29, gäller även moder bolaget.

Finansiella skulder

värderade till verkligt

värde i Resultat-

räkningen

Finansiella skulder

värderade till upplupet

anskaningsvärde

Summa Resultaträkningen

Mkr 221231 211231 221231 211231 221231 211231

FINANSIELLA SKULDER

Syntetiskt optionsprogram 1 1 14 15 15 16

Värdeförändring syntetiskt

optionsprogram

Skulder till koncernföretag - - 8 870 7 004 8 870 7 004 Räntekostnader

Räntederivat 26 170 - - 26 170

Värdeförändring derivatinstru-

ment, Räntekostnader

Valutaderivat - 0 - - - 0

Övrigt totalresultat, Förvalt-

ningsfastighet

Räntebärande skulder - - 11 406 14 228 11 406 14 228 Räntekostnader

Leverantörsskulder - - 11 23 11 23 Drift och administration

Upplupna kostnader - - 75 77 75 77 Drift och administration

Övriga kortfristiga skulder - - 9 4 9 4 Drift och administration

Summa finansiella skulder 27 171 20 385 21 352 20 413 21 523

Finansiella tillgångar

värderade till verkligt

värde i Resultat-

räkningen

Finansiella tillgångar

värderade till upplupet

anskaningsvärde

Summa Resultaträkningen

Mkr 221231 211231 221231 211231 221231 211231

FINANSIELLA

TILLGÅNGAR

Fordringar hos

koncernföretag

- - 25 631 26 474 25 631 26 474 Ränteintäkter

Andra andelsinnehav - - 7 7 7 7 Finansnetto, Övrigt totalresultat

Räntederivat 1 900 137 - - 1 900 137

Värdeförändring derivatinstru-

ment, Räntekostnader

Valutaderivat - 0 - - - 0 Övrigt totalresultat

Kundfordringar - - 2 1 2 1 Intäkter

Övriga kortfristiga fordringar - - 10 13 10 13 -

Likvida medel . - 181 228 181 228 -

Summa finansiella tillgångar 1 900 137 25 831 26 722 27 731 26 859

FINANSIELLA INSTRUMENT

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 105

Not 23. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Not 24. Ställda säkerheter

Not 25. Eventualförpliktelser

Not 26. Kassaﬂödesanalys

Not 27. Händelser efter balansdagen

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Upplupna lönekostnader 37 37

Upplupna räntekostnader 17 27

Upplupna driftkostnader 1 1

Förutbetalda hyresintäkter 10 11

Upplupna administrationskostnader 4 10

Upplupna kostnader i samband med transaktioner 16 3

Redovisat värde upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85 89

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Fastighetsinteckningar 1 697 1 595

Interna reverser jämte fastighetsinteckningar 3 836 3 182

Pantsatt kapitalförsäkring 53 64

Redovisat värde ställda säkerheter 5 587 4 842

Mkr 2022 2021

JUSTERING FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET

Realiserat resultat tillgångar 6 -3

Utbetalning syntetiskt optionsprogram - -183

Värdeförändring hänförliga till syntetiskt optionsprogram - 89

Avskrivning 40 37

Övrigt -2 3

Summa justering för poster som inte ingår i kassaﬂödet 44 -56

Redovisningsprincip

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garan-

tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av

ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av

att en angiven gäldenär inte fullgör åtaganden, betalningar, enligt

avtalsvillkoren. Eventualförpliktelser till förmån för dotterföretag är

finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2Redo-

visning för juridiska personer, det vill säga de redovisas inte som en

avsättning utan istället lämnas upplysning.

Borgensförbindelser för koncernbolag uppgår till 16 877 Mkr

(13605) och för övriga företag till 137 Mkr (173). Övriga eventu-

alförpliktelser avser komplementäransvar för kommanditbolagens

externa skulder om 37 Mkr (50) och Fastigo om 3 Mkr (3).

Inga händelser av väsentlig betydelse för Wallenstam AB:s ställning har inträat efter rapportperiodens utgång.

106

Resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman den 3 maj 2023.

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstan-

darder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i

enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och

moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver

väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 23 mars 2023

Wallenstam AB (publ)

Lars-Åke Bokenberger Karin Mattsson

Styrelseordförande Vice ordförande

Anders Berntsson Agneta Wallenstam

Styrelseledamot Styrelseledamot

Mikael Söderlund Hans Wallenstam

Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 23 mars 2023.

KPMG AB

Mathias Arvidsson

Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE 107

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen för Wallenstam AB för år 2022. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 46-106 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31

december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaﬂöde för

året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät-

tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per

den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaﬂö-

de för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS),

så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltnings-

berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis-

ningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan-

den om dessa områden.

Revisionsberättelse

Värdering aV förValtningsfastigheter

Se not 15 och redovisningsprinciper på sidorna 69-72 i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och

beskrivning av området.

Beskrivning av området

Wallenstam redovisar fastigheter till verkligt värde vilket per 31 de-

cember 2022 uppgår till 62 593 Mkr. Detta värde inkluderar förvalt-

ningsfastigheter under uppförande. Redovisningen av fastigheternas

redovisade värde per 31 december 2022 är baserat på fastighets-

värderingar utförda av ett internt värderingsteam kompletterat med

externa värderingar. Denna värdering baseras på bedömningar

avseende bland annat direktavkastningskrav, framtida uthyrnings-

grad och hyresnivåer. Vad gäller värdering av förvaltningsfastighe-

ter under uppförande tillkommer momenten att bedöma bolagets

process för projekthantering med särskilt beaktande av utgifterna

för uppförandet samt eventuella ekonomiska åtaganden kopplade till

dessa projekt.

Det finns en risk att det redovisade värdet på förvaltningsfast-

igheter och förvaltningsfastigheter under uppförande kan vara

över- eller underskattat och varje justering av värdet påverkar det

redovisade resultatet för perioden.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har bedömt kompetensen hos de interna fastighetsvärderarna,

detta bland annat genom att utvärdera den tillämpade värderings-

metodiken och jämföra använda antaganden såsom direktavkast-

ningskrav och vakanser mot värdering av jämförbara objekt.

Vi har testat och bedömt de kontroller som bolaget har etablerat

för att säkerställa att indata som används är korrekt och fullständig.

Vi har genom stickprov testat ett urval av de upprättade fastig-

hetsvärderingarna i detalj. Härvid har vi jämfört bolagets antagan-

den med marknadsdata från av bolaget oberoende källor, särskilt

antaganden om direktavkastningskrav, hyresnivåer och vakanser.

Vidare har vi granskat övriga fastighetsvärderingar analytiskt.

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig

genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastig-

hetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som kan

bedömas vara rimliga vid värdering av jämförbara fastigheter.

Beträande förvaltningsfastigheter under uppförande har vi

utvärderat externa värderingar, bolagets antaganden gentemot

jämförbara projekt, aktuell utfallsdata och historisk information.

Vidare har vi via stickprov testat och bedömt budgetar för pågåen-

de projekt gentemot budgetar för tidigare slutförda projekt. Vi har

också kontrollerat fullständigheten i de underliggande fakta och

omständigheter som presenteras i upplysningarna i årsredovisning-

en och bedömt om informationen är tillräckligt omfattande för att

förstå företagsledningens bedömningar samt tillämpade nyckelan-

taganden.

Till bolagsstämman i Wallenstam AB, org. nr 556072-1523

108 REVISIONSBERÄTTELSE REVISIONSBERÄTTELSE 109

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela

revisionen. Dessutom:

» identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt-

gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe-

vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund

för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig

felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig

felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan

innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan-

den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

» skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll

som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt-

gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men

inte för att uttala oss om eektiviteten i den interna kontrollen.

» utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som an-

vänds och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens

uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

» drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl-

lande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upp-

rättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar

också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen,

om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som

avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till bety-

dande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig

osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärk-

samheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo-

visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana

upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovis-

ningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de

revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät-

telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett

bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.

» utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen återger de underliggande transaktionerna och händelser-

na på ett sätt som ger en rättvisande bild.

» inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse-

ende den finansiella informationen för enheterna eller aärsak-

tiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende

koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och

utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra

uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland

de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi

identifierat.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer

vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive

de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som

därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi

beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar

eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan eller när, i

ytterst sällsynta fall, vi bedömer att en fråga inte ska kommuniceras

i revisionsberättelsen på grund av att de negativa konsekvenserna

av att göra det rimligen skulle väntas vara större än allmänintresset

av denna kommunikation.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av

bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk-

törens förvaltning för Wallenstam AB för år 2022 samt av förslaget

till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla-

get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö-

pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och

att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de

åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras

i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska

skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

» företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummel-

se som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

» på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-

visningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige an-

vänder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen

redoVisning aV inkomstskatter

Se not 13 och 27 och redovisningsprinciper på sidorna 67-68 och

79-81 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade

upplysningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Redovisningen av aktuell skatt i koncernen baseras på att det lö-

pande görs bedömningar och uppskattningar i frågor om taxeringar

och i fråga om krav från eller tvister med Skatteverket gällande

tolkning av nuvarande och tidigare regler för inkomstbeskattning.

Regelverken för inkomstbeskattning av fastighetsbolag i Sverige är

omfattande och komplicerade.

Koncernen har redovisat uppskjutna skatteskulder om

5963Mkr, hänförliga till temporära skillnader mellan skattemässiga

värden och redovisade värden för förvaltningsfastigheter. Tillväga-

gångssättet att redovisa uppskjutna skatteskulder i fastighetsförval-

tande bolag kan avvika väsentligt från hur uppskjutna skatteskulder

redovisas i andra branscher.

De ackumulerade temporära skillnaderna kan vara stora då

fastigheter i regel förvärvas indirekt genom förvärv av andelar i

fastighetsförvaltande bolag. Detta innebär att koncernen övertar

säljarens skattemässiga värden vilka ofta är betydligt lägre än

koncernens förvärvspris för fastigheterna. Därtill påverkas de tem-

porära skillnaderna av värdeförändringar.

Med hänvisning till att det redovisade värdet av aktuell och upp-

skjuten skatt baseras på bedömningar och uppskattningar finns det

en risk för att det redovisade värdet på koncernens skatteskuld kan

komma att visa sig vara över- eller underskattat. Varje justering av

värdet påverkar direkt periodens resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har utvärderat rimligheten i koncernens bedömningar och tolk-

ningar av regler för inkomstbeskattning av fastighetsbolag. Vi har

använt vår samlade erfarenhet och kunskap om regelverken och

rättstillämpningen för att analysera och utmana koncernens väsent-

liga bedömningar och uppskattningar som de tillämpat vid faststäl-

landet av koncernens redovisning av skatteskulder. Vi har utvärderat

koncernens processer och verktyg för hantering av och kontroll av

skattemässiga värden och vi har testat koncernens beräkningar av

den aktuella och den uppskjutna skatten.

Vi har också kontrollerat fullständigheten i de underliggande

fakta och omständigheter som presenteras i upplysningarna i årsre-

dovisningen och bedömt om informationen är tillräckligt omfattande

för att förstå företagsledningens bedömningar.

redoVisning aV fastighetstransaktioner

Se not 12, 15 och 35 Väsentliga redovisningsprinciper på sidorna

66, 69-72 och 89 i årsredovisningen och koncernredovisningen för

detaljerade upplysningar och beskrivningar av området.

Beskrivning av området

Koncernen har under året investerat i fastigheter för totalt

4420Mkr, varav 2 046 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har genom-

förts för 3 124 Mkr.

Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten

för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i de

enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i redovisningen,

vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och

finansiella ställning.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och

har för väsentliga transaktioner granskat redovisningen mot under-

liggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella

särskilda villkor.

Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och

avyttringar av förvaltningsfastigheter som koncernen lämnar i not

12, 15 och 35 i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-45

och 111-116. Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi-

fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning

är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid

denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller

en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och

att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna

kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-

visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen

av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.

De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet

om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om

styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ

till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års-

redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlighe-

ter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller

våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och

koncernredovisningen.

110 REVISIONSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 111

Bolagsstyrningsrapport 2022

Principer för bolagsstyrning

Wallenstam AB är ett svenskt publikt bolag med säte i Göteborg.

Bolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret tydligt

fördelat mellan ägare och styrelse samt vd och ledning. Till grund för

styrningen av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsord-

ning inklusive vd-instruktion, antagna policys och riktlinjer samt den

svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och

regelverk. Wallenstam tillämpar även Svensk kod för bolagsstyrning

(Koden). Wallenstam följer Koden med undantag för bestämmelser om

valberedning. Denna avvikelse förklaras mer i detalj nedan.

Aktien och ägarna

Antalet aktieägare i Wallenstam uppgick vid årets slut till cirka

20300 stycken. Wallenstams huvudaktieägare är Hans Wallenstam

som med familj och bolag innehar cirka 26 % av kapitalet och cirka

62% av rösterna. Utländska aktieägares andel uppgick till 10 % av

kapitalet och 5 % av rösterna. De tio största aktieägarna stod för

motsvarande cirka 60 % av kapitalet och cirka 80 % av rösterna.

Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsva-

rande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.

Wallenstams aktiekapital uppgick per den 31 december 2022 till

165 Mkr, fördelat på 69 000 000 A-aktier (tio röster per aktie) och

591 000 000 B-aktier (en röst per aktie). Det finns inga begräns-

ningar avseende hur många röster varje aktieägare kan avge vid

bolagsstämma. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets

tillgångar och resultat. Återköpta egna aktier har dock inte rätt till

utdelning. Per den 8 februari 2023 finns 1 000 000 återköpta akti-

er. Wallenstams börsvärde uppgick vid årets slut till 28 974 Mkr.

Enligt Wallenstams utdelningspolicy ska hänsyn tas till kon-

cernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska

ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske

med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.

Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av

verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en

tredjedel av förvaltningsresultatet.

Struktur för Wallenstams bolagsstyrning

Mål och

strategier

Rapporter

och kontroll

Region Stockholm

Staber

Region Göteborg

Ersättnings-

utskott

Aktieägarna genom

bolagsstämma

Styrelse

Vd & Koncernchef

Koncernledning

Förslag

Val

Valberedning

Revisorer

Revisionsutskott

Interna styrinstrument

Affärsidé, mål och strategier, bolagsordning, styrelsens

arbetsordning, vd-instruktion, policys, riktlinjer, attest-

och beslutsordning samt kärnvärden.

Externa styrinstrument

Aktiebolagslagen, Årsredovisningslagen,

Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning

samt andra relevanta lagar och regler.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är Wallenstams högsta beslutande organ och där

har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som rör bolaget.

Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i Göteborg inom sex

månader efter räkenskapsårets utgång. Aktieägare har rätt att del-

ta vid årsstämman – personligen eller via ombud – om aktieägaren

är införd i aktieboken på den så kallade avstämningsdagen samt

har anmält sitt deltagande vid stämman till bolaget inom den tid

som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid

stämman måste även aktieägare vars aktier är förvaltarregistre-

rade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn enligt vad som

följer av kallelsen.

Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga styrelse-

ledamöter samt bolagets revisorer. Till årsstämmans uppgifter

hör också att fastställa bolagets och koncernens balans- och

resultaträkningar samt att besluta om disposition av resultatet av

verksamheten, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och vd, riktlin-

jer för ersättningar till ledande befattningshavare och inrättande

av valberedning.

Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- och

Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett

ska också annonseras i Dagens Industri. Av kallelsen framgår bland

annat dagordning samt styrelsens och valberedningens förslag

till beslut. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på års-

stämman kan begära det i god tid före stämman hos Wallenstams

styrelse.

Vid Wallenstams årsstämma den 26 april 2022 representera-

des 205 aktieägare. Dessa representerade cirka 52,2 % av antalet

aktier och cirka 75,4 % av det totala antalet röster i bolaget. På

grund av den pågående covid-19-pandemin hölls årsstämman

genom enbart förhandsröstning.

Följande beslut fattades av årsstämman den 26 april 2022:

» Fastställande av koncernens och moderbolagets resultat- och

balansräkningar för 2021.

» Utdelning om 1,20 kr per aktie (0,60 kr per aktie efter verkstäl-

lande av beslut om split).

Information

och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar

sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär

att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg

och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation.

Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande

om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust har

vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av under-

lagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde-

pappersmarknaden för Wallenstam AB för år 2022.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Wallenstam AB enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören be-

dömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

KPMG AB utsågs till Wallenstam ABs revisor av bolagsstämman den 26 april 2022. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har

varit bolagets revisor sedan 2020.

Göteborg den 23 mars 2023

KPMG AB

Mathias Arvidsson

Auktoriserad revisor

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten

i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16

kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grund-

val av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt-

gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad

i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisions-

sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om

en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-

mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för

revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av

finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näralig-

gande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskon-

troll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och

tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat

genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rappor-

teringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid

denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen

som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar

fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är än-

damålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att

göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Gransk-

ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och

rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att

Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-

ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaﬂödes-

analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet

med vad som följer av Esef-förordningen.

112 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

» Arvode till styrelsen om 1 000 000 kr till styrelsens ordförande,

280 000 kr till vice ordförande och 180 000 kr vardera till övriga

ledamöter. Dessutom beslutades om ett extra arvode till styrelsens

ordförande om 1 000 000 kr. Totalt arvode uppgår därmed till

2820 000 kr. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete.

» Ansvarsfrihet för vd och styrelse.

» Omval av styrelseledamöterna Lars-Åke Bokenberger, Karin

Mattsson, Agneta Wallenstam, Anders Berntsson och Mikael Sö-

derlund. Lars-Åke Bokenberger valdes till styrelsens ordförande.

» Omval av KPMG AB som revisor med Mathias Arvidsson som

huvudansvarig revisor.

» Fastställande av ersättningsrapport.

» Uppdelning av aktier, s.k aktiesplit.

» Ändring av bolagsordning.

» Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtel-

se av egna aktier.

» Inrättande av valberedning inför årsstämman 2023.

Protokoll och presentation från årsstämman finns på

www.wallenstam.se.

Valberedning

Årsstämman 2022 beslutade att inrätta en valberedning inför års-

stämman 2023 för att lägga fram förslag avseende bland annat val

av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av

ordförande på årsstämman och arvodesfrågor.

Till ledamöter av valberedningen inför årsstämman 2023 valdes:

» Dick Brenner (valberedningens ordförande)

» Lars-Åke Bokenberger (styrelseordförande Wallenstam AB)

» Hans Wallenstam (största aktieägare Wallenstam AB)

» Anders Oscarsson (representerande aktieägaren AMF).

Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från Kodens

bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen. Anledningen till

avvikelsen är att vd även är största aktieägare i bolaget och således

ingår vd i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare.

Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat

att det inte föreligger någon intressekonﬂikt att acceptera uppdraget

som ledamot i Wallenstams valberedning.

Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen under

adress som framgår på Wallenstams hemsida. Valberedningens förslag

till årsstämman oentliggörs i samband med kallelsen till årsstämman.

Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avse-

ende föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valberedningen

har bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i sitt arbete att en

jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätthållas samt att styrelsen i

övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens,

erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tillämpar för detta ändamål,

såsom mångfaldspolicy, regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid

framtagandet av sitt förslag till val av styrelseledamöter.

Valberedningen har i mars 2022 inför årsstämman 2022 hållit

ett protokollfört möte där samtliga frågor som åligger valbered-

ningen att behandla enligt Koden diskuterats. Valberedningen

har bland annat diskuterat och övervägt styrelsens storlek, vilka

kompetensområden som bör vara företrädda inom styrelsen, arvode

till styrelseledamöterna samt förslag till val av revisor samt val av

ordförande på stämman. Valberedningen har som underlag för sina

bedömningar tagit del av resultatet av den styrelseutvärdering som

genomfördes under 2021.

Styrelsen

Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Styrelsens

övergripande uppgift är att ansvara för koncernens organisation och

förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvalt-

ningen och att ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Det

åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rappor-

teringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information

om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom

periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation

och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i

strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, aärs-

och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om

större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag, större

investeringar i byggnation och vindkraft samt finansieringsfrågor.

Styrelsens sammansättning

Wallenstams styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst

fyra och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Det finns inga

bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledigande av

styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Styrelsens

ledamöter väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa

årsstämma. Nya styrelseledamöter får en genomgång av bolaget

och dess verksamhet samt deltar i Nasdaq Stockholms utbildning för

styrelseledamöter i börsbolag.

Under 2022 har Wallenstams styrelse bestått av fem stämmoval-

da ledamöter utan suppleanter. En närmare presentation av leda-

möterna finns på sidan 6. Rebecka Wallenstam, dotter till vd Hans

Wallenstam, har närvarat såsom adjungerad ledamot i styrelsen vid

tre styrelsemöten under året. Vd ingår inte i styrelsen.

Styrelsens arbete

Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs årligen

på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen innehåller

bland annat instruktioner om ansvarsfördelningen inom styrelsen

samt i förhållande till vd och utskottens arbetsuppgifter.

Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och ser till att styrel-

sen utför sina uppgifter. Ordföranden följer koncernens verksamhet

genom kontinuerliga kontakter med vd och ansvarar för att övriga

ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att styrel-

searbetet ska kunna utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar

även för att utvärdering av styrelsens och vd:s arbete görs årligen.

Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de närvaran-

de ledamöterna och mer än en tredjedel av det totala antalet leda-

möter röstar för beslut. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst.

* Med oberoende avses oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare med utgångspunkt från bestäm-

melser i Koden.

Namn Funktion Invald

Närvaro

styrelsemöten

Närvaro

revisions-

utskottsmöten

Närvaro

ersättnings-

utskottsmöten Oberoende*

Lars-Åke Bokenberger Ordförande 2020 9/9 3/3 2/2 Ja

Karin Mattsson Vice ordförande 2016 9/9 3/3 2/2 Ja

Anders Berntsson Ledamot 1997 8/9 1/1 Nej

Agneta Wallenstam Ledamot 2010 9/9 1/1 Nej

Mikael Söderlund Ledamot 2020 9/9 1/1 Ja

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 113

Möten under 2022

Under 2022 har styrelsen haft nio protokollförda möten, varav ett

var konstituerande. Vid dessa möten har styrelsen behandlat i bilden

ovan angivna ärenden liksom andra frågor av väsentlig betydelse

för bolaget. Styrelsearbetet under året har delvis varit präglat av

covid-19-pandemin samt det rådande ekonomiska läget i världen

och då särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och

finansieringsfrågor, hållbarhets- och compliancefrågor, fastighets-

transaktioner samt investeringar. Styrelsen har vidare varit involve-

rad i framtagandet av en ny långsiktig aärsplan för Wallenstam. Vd

och bolagets tjänstemän är föredragande på styrelsemötena.

Vid det konstituerande styrelsemötet den 26 april 2022 inrätta-

des ett revisionsutskott bestående av ordförande och vice ordföran-

de. Bolagets revisorer har under året närvarat vid styrelsemötet som

hölls i februari samt vid möte med revisionsutskottet i september

och december.

Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under

2022. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrelsens

ordförande i form av intervjuer med var och en av ledamöterna.

Styrelsen har också utvärderat vd utan att denne närvarade.

Ersättningsutskott

Inom styrelsen finns ett ersättningsutskott med uppgift att bereda

styrelsens beslut i frågor som rör ersättningsprinciper samt

ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen.

Vidare ska ersättningsutskottet följa och utvärdera tillämpningen

av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som

årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer

och ersättningsnivåer i bolaget. I förekommande fall ska ersätt-

ningsutskottet även följa och utvärdera pågående och under året

avslutade program för rörliga ersättningar för koncernledningen.

Ersättningsutskottet har haft ett protokollfört möte under 2022.

Frågor som hanterades på mötet var bland annat, ersättningsrap-

port, utvärdering av gällande ersättningar till ledande befattningsha-

vare samt förslag till kommande ersättningar till dessa personer.

Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år och dess

ansvarsområden regleras i den arbetsordning som fastställs av sty-

relsen årligen. Ersättningsutskottet består av styrelsens ordförande

och vice ordförande.

Revisionsutskott

Styrelsen har på det konstituerande styrelsemötet den 26 april

2022 prövat frågan om inrättande av ett särskilt revisionsutskott

och valt att inrätta ett sådant utskott. Revisionsutskottet består av

ordförande och vice ordförande. Revisionsutskottet har bland annat

till uppgift att:

» övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekom-

mendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens

tillförlitlighet

» övervaka eektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision

och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen

» hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen

» bevaka resultatet av revisionen

» granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet

» lämna förslag till årsstämman avseende revisorsval alternativt

överväga att ge valberedningen i uppdrag att lämna sådant för-

slag till årsstämman.

Under 2022 har styrelsen i egenskap av revisionsutskott samman-

trätt en gång och revisionsutskottet har sammanträtt två gånger för

att behandla bland annat ovanstående frågor.

Vd och koncernledning

Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning och leder bolagets

verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar,

bland annat genom antagen vd-instruktion. Det åligger vd att ta fram

ett komplett informations- och beslutsunderlag inför styrelsemö-

tena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och

beslut. Koncernledningen håller även styrelsen löpande informerad

om bolagets och koncernens utveckling genom månatliga informa-

tionsbrev.

Wallenstams vd Hans Wallenstam är största aktieägare i bolaget.

Det är en stor fördel för Wallenstam att ha en vd med ett långsiktigt

intresse i bolaget. Det innebär förutom kontinuitet även snabbhet i

beslut, vilket vid ﬂera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig

fördel.

I sitt dagliga arbete leder vd koncernledningen. I Wallenstams

koncernledning ingår vd, vice vd tillika regionchef Stockholm inkl.

Uppsala, vice vd tillika regionchef Göteborg, CFO och IR-ansvarig

samt kommunikationsdirektören. Fram till mitten av december ingick

även den tekniska direktören i koncernledningen. Wallenstams

koncernledning presenteras på sidan 8. Vd och övriga medlemmar

av koncernledningen har kontinuerliga möten för att följa upp aärs-

områdenas utveckling och resultat, uppdatera prognoser och planer

samt diskutera aktuella frågor. Rapporteringen från koncernledning

Styrelsens årsplanering

Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och information från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys, etc.

• Fastställande av bokslutskommuniké

• Ersättningsfrågor

• Förberedelser inför årsstämma

• Revisionsfrågor

• Utvärdering av internrevision

• Utdelningsförslag

• Strategi och planer

• Revisionsfrågor

• Prognos

• Budget

• Policys

• Utvärdering av vd:s arbete

• Utvärdering av styrelsens arbete

• Revisionsfrågor

• Närståendefrågor och intressekonflikter

• Beslutsfrågor

• Inför årsstämman

• Konstituerande styrelsemöte

• Närståendefrågor och

intressekonflikter

• Hållbarhetsfrågor

JUL AUG SEP OKT NOV DEC

JAN FEB MAR APR MAJ JUN

114 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

till vd sker månadsvis av respektive verksamhet. I samband härmed,

jämte årliga utvecklingssamtal, utvärderas att rätt kompetens finns

på nyckelpositioner.

Ersättning till vd och koncernledning

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare beslutas av

årsstämman. Riktlinjerna omfattar vd, vice vd och övriga personer

i koncernledningen. Riktlinjerna omfattar även konsultarvode till

styrelseledamot som utför annat arbete än rent styrelsearbete för

bolaget. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och

förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att

riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte

ersättningar som beslutas av bolagsstämman.