25940084D6YFBDYALI502025-01-012025-12-31iso4217:PLNxbrli:shares25940084D6YFBDYALI502024-01-012024-12-3125940084D6YFBDYALI502025-12-31iso4217:PLN25940084D6YFBDYALI502024-12-3125940084D6YFBDYALI502024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940084D6YFBDYALI502024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940084D6YFBDYALI502024-12-31archicom:ReservesForDividendPaymentsMember25940084D6YFBDYALI502024-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940084D6YFBDYALI502024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940084D6YFBDYALI502024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940084D6YFBDYALI502025-01-012025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940084D6YFBDYALI502025-01-012025-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940084D6YFBDYALI502025-01-012025-12-31archicom:ReservesForDividendPaymentsMember25940084D6YFBDYALI502025-01-012025-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940084D6YFBDYALI502025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940084D6YFBDYALI502025-01-012025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940084D6YFBDYALI502025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940084D6YFBDYALI502025-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940084D6YFBDYALI502025-12-31archicom:ReservesForDividendPaymentsMember25940084D6YFBDYALI502025-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940084D6YFBDYALI502025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940084D6YFBDYALI502025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940084D6YFBDYALI502023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940084D6YFBDYALI502023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940084D6YFBDYALI502023-12-31archicom:ReservesForDividendPaymentsMember25940084D6YFBDYALI502023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940084D6YFBDYALI502023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940084D6YFBDYALI502023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940084D6YFBDYALI502023-12-3125940084D6YFBDYALI502024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940084D6YFBDYALI502024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940084D6YFBDYALI502024-01-012024-12-31archicom:ReservesForDividendPaymentsMember25940084D6YFBDYALI502024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940084D6YFBDYALI502024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940084D6YFBDYALI502024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember
Skonsolidowane
sprawozdanie finansowe
GRUPY KAPITAŁOWEJ ARCHICOM S.A.
ZA 2025 ROK
Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną
i przyjazną człowiekowi
www.archicom.pl
2025
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 2
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej .................... 5
2. Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku ......................................... 7
3. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów ............ 8
4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym..... 9
5. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych ........ 11
6. Dodatkowe informacje do skonsolidowanego sprawozdania
finansowego................................................................................................ 13
6.1 Informacje ogólne ....................................................................................................... 13
6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej ............................................................................... 14
6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości .............................................. 17
6.4 Segmenty operacyjne ................................................................................................ 40
6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi ....................................... 46
6.6 Wartości niematerialne ............................................................................................... 49
6.7 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................ 50
6.8 Nieruchomości inwestycyjne ...................................................................................... 52
6.9 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wyceniane metodą praw własności ..... 54
6.10 Aktywa oraz zobowiązania finansowe ................................................................... 57
6.11 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych ................................ 58
6.12 Udzielone pożyczki ................................................................................................... 59
6.13 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony ....................................................... 60
6.14 Zapasy....................................................................................................................... 63
6.15 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ............................. 64
6.16 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe ..................................................... 66
6.17 Środki pieniężne ....................................................................................................... 66
6.18 Działalność zaniechana .......................................................................................... 66
6.19 Kapitał własny .......................................................................................................... 68
6.20 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne ............................................................ 69
6.21 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką ................................................................ 70
6.22 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań ....................................................................... 70
6.23 Aktywa i zobowiązania z tytułu leasingu ................................................................ 71
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 3
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.24 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ................. 73
6.25 Rezerwy ..................................................................................................................... 75
6.26 Przychody operacyjne ............................................................................................ 77
6.27 Koszty operacyjne .................................................................................................... 78
6.28 Pozostałe przychody i koszty operacyjne .............................................................. 78
6.29 Przychody i koszty finansowe .................................................................................. 79
6.30 Podatek dochodowy .............................................................................................. 80
6.31 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy .................................................................. 81
6.32 Zmiany kapitału obrotowego ................................................................................. 82
6.33 Zmiany zobowiązań wynikające z działalności finansowej .................................. 83
6.34 Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................................................. 84
6.35 Płatności w formie akcji ........................................................................................... 86
6.36 Umowy gwarancji finansowych oraz zobowiązania warunkowe ........................ 87
6.37 Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych ...................................................... 87
6.38 Zarządzanie kapitałem ............................................................................................ 93
6.39 Najważniejsze zdarzenia w 2025 roku ..................................................................... 94
6.40 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym ................................................................... 96
6.41 Pozostałe informacje ............................................................................................... 96
6.42 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy
Archicom S.A. ....................................................................................................................... 101
7. Zatwierdzenie do publikacji ........................................................... 105
8. Oświadczenie Zarządu ................................................................... 106
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 4
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
5 568
lokali w budowie
1 322
przekazanych lokali
453 520
PUM w przygotowaniu
Grupa
z tradycjami
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 5
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
1. Skonsolidowane sprawozdanie
z sytuacji finansowej
AKTYWA
nota
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa trwałe
Wartość firmy
6.5
165
165
Wartości niematerialne
6.6
5 153
3 625
Rzeczowe aktywa trwałe
6.7
39 525
37 825
Nieruchomości inwestycyjne
6.8
321 199
360 714
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach
6.9
3 658
2 605
Pożyczki udzielone
6.12
128 042
174 409
Należności z tytułu leasingu
6.23
5 868
6 354
Należności długoterminowe
6.15
26 454
42 334
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
6.13
118 177
88 748
Grunty przeznaczone pod zabudowę
6.14
64 427
73 995
Aktywa trwałe razem
712 668
790 774
Aktywa obrotowe
Zapasy
6.14
2 615 006
1 645 991
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
6.15
111 358
153 022
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
2 576
18 706
Należności z tytułu pozostałych podatków
67 862
54 841
Pożyczki udzielone
6.12
1 051
-
Należności z tytułu leasingu
6.23
1 960
1 430
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
6.16
90 871
48 077
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
6.17
136 229
113 580
Aktywa obrotowe razem
3 026 913
2 035 647
Aktywa razem
3 739 581
2 826 421
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 6
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej – cd.
PASYWA
nota
31.12.2025
31.12.2024
Kapitał własny
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej:
Kapitał podstawowy
6.19
584 960
584 960
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
851 911
851 911
Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek
508
191
na dywidendę
Pozostałe kapitały
(782 150)
(803 046)
Zyski zatrzymane
590 506
621 504
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
1 245 735
1 255 520
Kapitał własny
1 245 735
1 255 520
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
6.20
677 806
612 779
Zobowiązania z tytułu leasingu
6.23
45 094
53 942
Pozostałe zobowiązania
6.24
24 136
21 774
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
6.13
64 846
41 880
Pozostałe rezerwy długoterminowe
6.25
9 467
9 362
Zobowiązania długoterminowe
821 349
739 737
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
6.24
976 361
461 291
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
6.24
384 254
182 828
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
11 233
9 389
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków
23 088
28 771
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
6.20
243 725
113 698
Zobowiązania z tytułu leasingu
6.23
17 962
12 758
Rezerwy krótkoterminowe
6.25
15 874
22 429
Zobowiązania krótkoterminowe
1 672 497
831 164
Zobowiązania razem
2 493 846
1 570 901
Pasywa razem
3 739 581
2 826 421
2. Skonsolidowane sprawozdanie
z wyniku
1.01-
1.01-
nota
31.12.2025
31.12.2024
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
961 658
742 027
Przychody ze sprzedaży produktów
6.26
789 106
672 238
Przychody ze sprzedaży usług
6.26
72 810
69 789
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów
6.26
99 742
-
Koszt własny sprzedaży
641 066
455 426
Koszt sprzedanych produktów
6.27
536 948
431 430
Koszt sprzedanych usług
6.27
42 156
23 996
Koszt sprzedanych towarów i materiałów
6.27
61 962
-
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
320 592
286 601
Koszty sprzedaży
6.27
88 188
72 313
Koszty ogólnego zarządu
6.27
51 887
31 895
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów
6.27
49 490
59 148
Pozostałe przychody operacyjne
6.28
9 352
10 217
Pozostałe koszty operacyjne
6.28
17 805
7 709
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
20 073
34 660
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
142 647
160 413
Przychody finansowe
6.29
21 883
31 373
Koszty finansowe
6.29
24 007
37 072
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności
6.10
1 052
538
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
141 575
155 252
Podatek dochodowy
6.30
31 898
34 978
- część bieżąca
42 106
82 518
- część odroczona
(10 208)
(47 540)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
109 677
120 274
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej
6.18
(25 706)
(13 032)
Zysk (strata) netto
83 971
107 242
Zysk (strata) netto przypadający:
- akcjonariuszom podmiotu dominującego
6.31
83 971
107 242
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 7
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Wyszczególnienie
PLN / akcję
PLN / akcję
z działalności kontynuowanej
- podstawowy
1,87
2,06
- rozwodniony
1,87
2,06
z działalności zaniechanej
- podstawowy
(0,44)
(0,22)
- rozwodniony
(0,44)
(0,22)
z działalności kontynuowanej i zaniechanej
- podstawowy
1,44
1,83
- rozwodniony
1,44
1,83
3. Skonsolidowane sprawozdanie
z całkowitych dochodów
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Zysk (strata) netto
83 971
107 242
Pozostałe całkowite dochody
-
-
Całkowite dochody
83 971
107 242
Całkowite dochody przypadające:
- akcjonariuszom podmiotu dominującego
83 971
107 242
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 8
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 9
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian
w kapitale własnym
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał ze
Kapitał rezerwowy
Kapitał
Kapitał
sprzedaży akcji
z przeznaczeniem na
Pozostałe
Zyski
własny
podstawowy
powyżej ich war-
wypłatę dywidend oraz
kapitały
zatrzymane
Razem
razem
tości nominalnej
zaliczek na dywidendę
Saldo na dzień 1.01.2025 roku
584 960
851 911
191
(803 046)
621 504
1 255 520
1 255 520
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2025 roku
Dywidendy
-
-
-
-
(114 652)
(114 652)
(114 652)
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z prze-
znaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę
-
-
317
-
(317)
-
-
Wycena programu motywacyjnego
-
-
-
20 896
-
20 896
20 896
Razem transakcje z właścicielami
-
-
317
20 896
(114 969)
(93 756)
(93 756)
Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2025 roku
-
-
-
-
83 971
83 971
83 971
Razem całkowite dochody
-
-
-
-
83 971
83 971
83 971
Saldo na dzień 31.12.2025 roku
584 960
851 911
508
(782 150)
590 506
1 245 735
1 245 735
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 10
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał ze
Kapitał rezerwowy
Kapitał
Kapitał
sprzedaży akcji
z przeznaczeniem na
Pozostałe
Zyski
własny
podstawowy
powyżej ich war-
wypłatę dywidend oraz
kapitały
zatrzymane
Razem
razem
tości nominalnej
zaliczek na dywidendę
Saldo na dzień 1.01.2024 roku
584 960
851 911
90
(803 046)
634 282
1 268 197
1 268 197
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2024 roku
Dywidendy
-
-
-
-
(37 438)
(37 438)
(37 438)
Zaliczki na poczet dywidendy
-
-
-
-
(82 481)
(82 481)
(82 481)
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z prze-
znaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę
-
-
101
-
(101)
-
-
Razem transakcje z właścicielami
-
-
101
-
(120 020)
(119 919)
(119 919)
Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2024 roku
-
-
-
-
107 242
107 242
107 242
Razem całkowite dochody
-
-
-
-
107 242
107 242
107 242
Saldo na dzień 31.12.2024 roku
584 960
851 911
191
(803 046)
621 504
1 255 520
1 255 520
5. Skonsolidowane sprawozdanie
z przepływów pieniężnych
1.01-
1.01-
nota
31.12.2025
31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem
118 046
139 692
Korekty:
Amortyzacja
10 084
8 255
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i aktywów klasyfikowa-
nych jako przeznaczone do sprzedaży
(17 410)
(16 315)
(Zysk) strata z aktywów (zobowiązań) finansowych wycenianych w wartości go-
dziwej przez wynik
399
(223)
(Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych
11 324
66
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych
(480)
(1 275)
Koszty odsetek i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania
23 338
35 469
Przychody z odsetek
(12 831)
(10 850)
Koszty programu motywacyjnego
20 896
-
Udział w (zysku) stracie jednostek wycenianych metodą praw własności
(1 052)
(538)
Inne
6.32
(1 265)
705
Korekty razem
33 003
15 294
Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę
6.32
(757 385)
(348 512)
Zmiana stanu należności
6.32
24 865
16 884
Zmiana stanu zobowiązań
6.32
710 956
167 567
Zmiana stanu rezerw
(5 662)
3 784
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych
(42 794)
(23 040)
Zmiany w kapitale obrotowym
(70 020)
(183 317)
Zapłacony podatek dochodowy
(25 183)
(92 069)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej
55 846
(120 400)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 11
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 12
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych – cd.
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
(2 765)
(5 365)
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
(3 729)
(13 979)
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
197
1 639
Wydatki na inwestycje w nieruchomości inwestycyjne
(70 741)
(128 702)
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
116 827
-
Wydatki netto na nabycie udziałów w jednostkach
(69 786)
(19 579)
Zaliczka na zakup udziałów
-
(19 500)
Przepływy z tytułu zbycia udziałów w jednostkach zależnych
(613)
1 911
Pożyczki udzielone
(10 400)
(201 692)
Spłata udzielonych pożyczek
11 800
41 169
Wpływy z dłużnych papierów wartościowych
-
37 000
Wpływy należności z tytułu leasingu
1 071
544
Otrzymane odsetki
1 347
3 336
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej
(26 792)
(303 218)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
6.33
119 040
355 120
Wykup dłużnych papierów wartościowych
6.33
(61 814)
(61 241)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek
6.33
327 533
91 040
Spłaty kredytów i pożyczek
6.33
(183 790)
(127 520)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu
6.33
(14 529)
(9 045)
Zapłacone odsetki i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania
6.33
(78 275)
(74 374)
Wypłacone dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy
6.33
(114 652)
(146 825)
Inne wydatki
6.33
-
(880)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej
(6 487)
26 275
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności kontynuowanej i zaniecha-
nej razem
22 567
(397 343)
Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji
22 649
(397 382)
finansowej
w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych
82
(39)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
113 580
510 962
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
136 229
113 580
w tym o ograniczonej możliwości dysponowania
4 857
2 852
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 13
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6. Dodatkowe informacje do skon-
solidowanego sprawozdania fi-
nansowego
6.1 Informacje ogólne
6.1.1 Informacje o jednostce dominującej
Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Archicom (dalej zwana „Grupą Kapitałową”, „Grupą”) jest Archicom Spółka Ak-
cyjna (dalej zwana „Archicom”, „Spółką dominującą”, „Spółką”, „Emitentem”). Od zakończenia poprzedniego okresu spra-
wozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Re-
jonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000555355.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028.
Siedziba Spółki dominującej mieści się przy ul. Powstańców Śląskich 9 we Wrocławiu, 53-332 Wrocław, Polska. Miejscem reje-
stracji Spółki jest Wrocław, ul. Powstańców Śląskich 9, Polska.
Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest spółka Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, która bezpośrednio
i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. posiada pakiet kontrolny akcji i głosów. Jednostką dominującą najwyż-
szego szczebla Grupy jest spółka Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres (Beneficjent
Rzeczywisty).
6.1.2 Skład Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej
Zarząd Archicom S.A.
W skład Zarządu Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych do publikacji wchodzili:
W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie zarządu Spółki nie zaszły żadne zmiany.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 14
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Rada Nadzorcza Archicom S.A.
W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych wchodzili:
Nicklas Lindberg
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Jacek Owczarek
I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej/członek niezależny
Konrad Płochocki
II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej/członek niezależny
Maciej Drozd
Członek Rady Nadzorczej
Bence Sass
Członek Rady Nadzorczej
Balázs Gál
Członek Rady Nadzorczej
Małgorzata Turek
Członek Rady Nadzorczej
W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie Rady Nadzorczej Spółki nie zaszły żadne zmiany.
6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej
6.2.1 Charakter działalności Grupy
Podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową jest Polska.
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest:
• budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,
• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
Spółka Archicom S.A., jako spółka holdingowa, zajmuje się głównie:
• pozostałą finansową działalnością usługową, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,
• dzierżawą własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.
6.2.2 Informacje o Grupie Kapitałowej
Podmiot dominujący tj. Archicom S.A. zajmuje się działalnością marketingową i sprzedażą oraz szeroko rozumianymi funkcjami
spółki holdingowej, koordynującej pracę pozostałych podmiotów w Grupie.
W skład Grupy Kapitałowej Archicom na 31 grudnia 2025 roku wchodziły także m.in. spółki celowe realizujące inwestycje
mieszkaniowe i komercyjne, komplementariusze spółek celowych, spółki prowadzące obsługę posprzedażową, spółki reali-
zujące określone funkcje finansowe oraz spółki nieaktywne, które zakończyły inwestycje.
W skład Grupy Kapitałowej Archicom na dzień 31 grudnia 2025 roku wchodziła Spółka dominująca oraz następujące spółki
zależne i współzależne:
Firma
Siedziba
Udział Spółki w kapitale zakładowym
Spółki Zależne
Archicom Residential sp. z o. o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Residential 2 sp. z o. o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 15
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Archicom Stabłowice sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.
Wrocław
89,85% bezpośrednio; 10,15% pośrednio
Bartoszowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio
Archicom Nieruchomości sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.
Wrocław
99,95% bezpośrednio; 0,05% pośrednio
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Poznań sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.
Wrocław
98,04% bezpośrednio; 1,96% pośrednio
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.
Wrocław
26,96% bezpośrednio; 73,04% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Gdańsk sp. z o.o.
Wrocław
90,75% bezpośrednio; 9,25% pośrednio
Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o.
Wrocław
0,78% bezpośrednio; 99,22% pośrednio
Archicom Sales Services sp. z o.o.
Wrocław
45,45% bezpośrednio; 54,55% pośrednio
Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Jagodno sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k.
Wrocław
99,00% bezpośrednio; 1,00% pośrednio
Archicom Marina 3 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Marina 4 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Marina 5 sp. z o.o.
Wrocław
96,01% bezpośrednio; 3,99% pośrednio
TN Stabłowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
99,58% bezpośrednio; 0,42% pośrednio
Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.
Wrocław
98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o.
Wrocław
86,21% bezpośrednio; 13,79% pośrednio
Archicom Investment sp. z o. o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 16
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Strzegomska Nowa sp. z o.o.
Wrocław
0,10% bezpośrednio; 99,90% pośrednio
AD Management sp. z o. o.
Wrocław
45,95% bezpośrednio; 54,05% pośrednio
Archicom Sp. z o.o. –Realizacja Inwestycji – sp. k.
Wrocław
99,99% bezpośrednio; 0,01% pośrednio
Archicom Fin sp. z o.o.
Wrocław
64,38% bezpośrednio; 35,62% pośrednio
P16 Inowrocławska sp. z o.o.
Wrocław
59,59% bezpośrednio; 40,41% pośrednio
Altona Investments sp. z o .o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom RW sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Wrocław sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Warszawa sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Mioga Investment sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Archicom Advisory sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Himawari Investment sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Archicom Warszawa 3 sp. z o.o. (dawniej: Karensansui War-
saw Investment sp. z o .o.)
Kraków
100% bezpośrednio
Archicom Łódź 1 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Gosford Investments sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Perth sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Potton sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Projekt127 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Projekt 136 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Projekt Echo - 137 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Projekt 139 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Services sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom ZAM sp. z o.o. (dawniej: ZAM Archicom Projekt
Wrocław
100% bezpośrednio
127 sp. z o.o. sp.k.)
Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.
Wrocław
99,9% bezpośrednio; 0,1% pośrednio
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o.
Wrocław
99,5% bezpośrednio; 0,5% pośrednio
Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.
Wrocław
100% bezpośrednio
12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k.
Wrocław
99,999% bezpośrednio; 0,001% pośrednio
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o. sp.k.
Wrocław
99,992% bezpośrednio; 0,008% pośrednio
Archicom Bowen sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Senja 2 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Wrocław 3 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Wrocław 4 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Warszawa 2 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
EASS5003 sp. z o.o.*
Kraków
100% bezpośrednio
Archicom sp. z o.o. Śląsk sp.k.
Wrocław
99,9997% bezpośrednio; 0,0003% pośrednio
Keshi sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Rentierresidence sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Kraków sp. z o.o. (dawniej: Haibisukasu sp. z o.o.)
Kraków
100% bezpośrednio
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 17
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
EASS5000 sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
RPGZ 16 sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Projekt Echo - 143 sp. z o.o.
Kielce
100% bezpośrednio
Spółki Współzależne
Projekt Browarna sp. z o.o.
Wrocław
55% bezpośrednio
Service Hub sp. z o.o.
Kielce
50% bezpośrednio
Service Hub Resi sp. z o.o.
Wrocław
50% pośrednio
Service Hub Commercial – Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.
Kielce
49,5% pośrednio
* po dniu bilansowym zmiana nazwy i siedziby spółki na Archicom Kraków 2 sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu
Wszystkie spółki zależne konsolidowane są metodą pełną. Spółki współzależne konsolidowane są metodą praw własności.
Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoz-
naczony.
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r. miały miejsce transakcje nabycia
i sprzedaży udziałów opisane w nocie 6.5 niniejszego raportu.
1 stycznia 2026 r. otwarto likwidację spółek: Archicom Bowen sp. z o.o., Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o., Archicom RW sp.
z o.o. , Archicom Investment sp. z o.o., Strzegomska Nowa sp. z o.o.
30 stycznia 2026 r. nastąpiło połączenie spółek Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. i Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
jako spółek przejmowanych ze spółką Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. jako spółką przejmującą.
Od 2022 roku, w związku z planowanym ograniczeniem działalności Grupy w segmencie komercyjnym, działalność ta prezen-
towana jest w sprawozdaniu finansowym Grupy jako działalność zaniechana w rozumieniu MSSF 5. Szczegóły zostały przed-
stawione w nocie 6.18 niniejszego raportu. Grupa ma w planach strategicznych pełną koncentrację na segmencie mieszka-
niowym.
6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady
rachunkowości
6.3.1 Zatwierdzenie do publikacji
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku (wraz
z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dominującej dnia 24 marca 2026 roku.
6.3.2 Podstawa sporządzenia
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej.
Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą prezentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
jest złoty polski , a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty
sposób prezentacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, po-
szczególne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. zł) .
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 18
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez
spółki z Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Grupy na bieżąco analizuje główne obszary ryzyka i ich wpływ
na działalność Grupy Archicom, co zostało opisane w nocie 6.37 oraz 6.42 niniejszego sprawozdania.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wska-
zujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy
od daty zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji, z wyłączeniem spółek będących w procesie planowanej
likwidacji.
W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie dokonano korekt błędów w odniesieniu do wcześniej publikowanych spra-
wozdań.
6.3.3 Zmiany standardów lub interpretacji
Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2025
roku oraz ich wpływ na skonsolidowane sprawozdanie Grupy
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
(RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wchodzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniach finansowych Grupy
za okresy od 1 stycznia 2025 roku.
Zmiana do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” - brak możliwości wymiany walut
W sierpniu 2023 r. Rada opublikowała zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”. Wprowadzone
zmiany mają ułatwić jednostkom ustalenie, czy dana waluta jest wymienialna na inną walutę oraz oszacowanie natych-
miastowego kursu wymiany, w przypadku braku wymienialności danej waluty. Ponadto, zmiany do standardu wprowa-
dzają wymóg dodatkowych ujawnień w przypadku braku wymienialności walut na temat sposobu ustalenia alternatyw-
nego kursu wymiany.
Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2025 roku nie miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie fi-
nansowe Grupy.
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczyna-
jących się 1 stycznia 2025 roku oraz ich wpływ na sprawozdanie Grupy
Do dnia sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizo-
wane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2025 roku. Lista obejmuje również
zmiany, standardy i interpretacje opublikowane, ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.
W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu następują-
cych opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wejścia w życie:
MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych”
W kwietniu 2024 r. Rada opublikowała nowy standard MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finanso-
wych”. Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2027 r.
Zmiany w stosunku do zastępowanego standardu dotyczą głównie trzech kwestii: sprawozdania z zysku lub strat, wyma-
ganych ujawnień dotyczących miar wyników oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartej
w sprawozdaniach finansowych.
Opublikowany standard obowiązywał będzie dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem
1 stycznia 2027 r. lub po tej dacie.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 19
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych
W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu:
- doprecyzowanie daty ujęcia i zaprzestania ujmowania niektórych aktywów i zobowiązań finansowych, ze zwol-
nieniem dla niektórych zobowiązań finansowych rozliczanych za pośrednictwem elektronicznego systemu
przekazów pieniężnych;
- wyjaśnienie i dodanie dalszych wytycznych dotyczących oceny, czy składnik aktywów finansowych spełnia
kryteria SPPI;
- dodanie nowych ujawnień dotyczących niektórych instrumentów, których warunki umowne mogą zmieniać
przepływy pieniężne; oraz
- aktualizuje ujawnienia dotyczące instrumentów kapitałowych wycenianych w wartości godziwej przez inne
całkowite dochody (FVOCI).
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026
roku lub po tej dacie.
Roczne zmiany do MSSF
“Roczne zmiany MSSF” wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów
Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 9 „Instru-
menty finansowe”, MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pie-
niężnych”.
Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026
roku lub po tej dacie.
MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji”
W maju 2024 r. Rada wydała nowy standard rachunkowości MSSF 19, który mogą przyjąć określone jednostki zależne
stosujące standardy rachunkowości MSSF w celu poprawy efektywności ujawnień w sprawozdaniach finansowych tych
jednostek. Nowy standard wprowadza uproszczone i ograniczone wymogi w zakresie ujawniania informacji. W rezulta-
cie, kwalifikująca się jednostka zależna stosuje wymogi innych standardów rachunkowości MSSF z wyjątkiem wymogów
dotyczących ujawniania informacji i zamiast tego stosuje ograniczone wymogi dotyczące ujawniania informacji okre-
ślone w MSSF 19.
Uprawnione jednostki zależne stanowią jednostki, które nie podlegają tzw. odpowiedzialności publicznej (ang. „public
accountability”) zdefiniowanej w nowym standardzie. Ponadto, MSSF 19 wymaga, aby najwyższa lub pośrednia jed-
nostka dominująca w stosunku do tej jednostki, sporządzała publicznie dostępne skonsolidowane sprawozdania finan-
sowe zgodnie ze Standardami Rachunkowości MSSF.
Uprawnione podmioty mogą zdecydować o stosowaniu wytycznych nowego standardu MSSF 19 dla sprawozdań finan-
sowych sporządzonych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2027 roku lub później. Na dzień sporządzenia
niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Euro-
pejską.
Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Umowy odnoszące się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych
W grudniu 2024 r. Rada opublikowała zmiany, by pomóc spółkom lepiej ujmować skutki finansowe umów odnoszących
się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych, które często mają formę umów zakupu energii (PPA).
Obecne wytyczne mogą w pełni nie oddawać wpływu tych umów na wyniki spółki. Aby umożliwić spółkom lepsze
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 20
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
odzwierciedlenie tych umów w sprawozdaniu finansowym, Rada wprowadziła zmiany do MSSF 9 Instrumenty finansowe
oraz MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnienia. Zmiany te obejmują:
W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu:
- doprecyzowanie stosowania kryterium “własnego użytku”;
- dozwolenie rachunkowości zabezpieczeń w przypadku gdy umowy te wykorzystywane są jako instrumenty za-
bezpieczające;
- dodanie nowych ujawnień, by umożliwić interesariuszom zrozumienie wpływu tych umów na wyniki finansowe
i przepływy pieniężne.
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026
roku lub po tej dacie.
Zmiany do MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji”
W sierpniu 2025 r. Rada opublikowała zmiany do MSSF 19, które mają na celu wsparcie kwalifikujących się jednostek
zależnych poprzez ograniczenie wymogów dotyczących ujawnień dla standardów i zmian standardów wydanych mię-
dzy lutym 2021 r. a majem 2024 r. Zmiany obejmują następujące standardy: MSSF 18: Prezentacja i ujawnienia w spra-
wozdaniach finansowych; Zmiany do MSR 7 i MSSF 7 - Umowy finansowania dostawców; Zmiany do MSR 12 - Międzyna-
rodowa reforma podatkowa; Zmiany do MSR 21 - Brak wymienialności walut; Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Klasyfikacja
i wycena instrumentów finansowych.
Dzięki tym zmianom MSSF 19 uwzględnia wszystkie aktualizacje standardów MSSF, które będą obowiązywać od 1 stycznia
2027 r., czyli daty wejścia w życie MSSF 19.
Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwier-
dzone przez Unię Europejską.
Zmiany do MSR 21 “Skutki zmian kursów wymiany walut obcych - przeliczenie na walutę prezentacyjną w warunkach
hiperinflacji”
Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości ogłosiła w listopadzie 2025 r. zmiany, które wyjaśniają, w jaki
sposób spółki powinny przeliczać sprawozdania finansowe z waluty niehiperinflacyjnej na walutę hiperinflacyjną.
Te zmiany o wąskim zakresie mają na celu poprawę użyteczności uzyskanych informacji w sposób efektywny kosztowo.
Opracowane w odpowiedzi na opinie interesariuszy zmiany mają zmniejszyć różnorodność praktyk i zapewnić jaśniejsze
podstawy do raportowania w walucie hiperinflacyjnej.
Zmiany w standardzie MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” będą obowiązywać dla okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2027 r. Spółka może zdecydować się na ich wcześniejsze zastosowanie.
Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwier-
dzone przez Unię Europejską.
Grupa zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje.
Grupa jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na skonso-
lidowane sprawozdanie finansowe oraz na stosowane przez Grupę Kapitałową polityki rachunkowości.
Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7,
MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Grupa na bieżąco
monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej skonsolidowane sprawozdanie finansowe.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 21
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finanso-
wego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej. Zastąpi on dotychczasowe stawki
WIBOR i WIBID. Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Fi-
nansów. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe będzie usta-
lenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednią
podstawą i czy do ujęcia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma reforma IBOR.
W październiku 2023 roku Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej (KS NGR) ds. reformy wskaźników referencyjnych pod-
jął decyzję o zmianie maksymalnych terminów realizacji Mapy Drogowej, w której zakłada się oddolne odchodzenie sektora
finansowego od stosowania WIBOR na rzecz nowo zawieranych umów i instrumentów finansowych stosujących stałą stopę
procentową lub nowe wskaźniki referencyjne typu RFR. KS NGR wskazał finalny moment konwersji na koniec 2027 r.
Na posiedzeniach 21 listopada 2024 roku oraz 6 grudnia 2024 roku KS NGR podjął decyzję o wyborze propozycji indeksu o
technicznej nazwie WIRF– bazującego na depozytach niezabezpieczonych Instytucji Kredytowych i Instytucji Finansowych,
jako docelowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, który miałby zastąpić wskaźnik referencyjny WIBOR. Admini-
stratorem WIRF– w rozumieniu Rozporządzenia BMR będzie spółka GPW Benchmark S.A., wpisana do rejestru Europejskiego
Urzędu Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA). Tym samym KS NGR zweryfikował i zmodyfikował swoją wcześniejszą
decyzję o wyborze WIRON jako następcy dla WIBOR.
24 stycznia 2025 roku KS NGR podjął decyzję, o wyborze docelowej nazwy POLSTR (Polish Short Term Rate) dla propozycji
indeksu.
Zgodnie z harmonogramem zaktualizowanej 28 marca 2025 r. Mapy Drogowej NGR 2 czerwca 2025 roku rozpoczęto oficjalne
wyznaczanie Indeksu Stopy Procentowej POLSTR (Polish Short Term Rate) oraz indeksów z Rodziny Indeksów Składanych POL-
STR. Administratorem POLSTR jest GPW Benchmark S.A.
21 listopada 2025 roku Ministerstwo Finansów przeprowadziło pierwszą pilotażową emisję obligacji skarbowych opartych
na wskaźniku POLSTR.
31 grudnia 2025 roku KS NGR przyjął rekomendacje w zakresie zasad i sposobów zamiany wskaźników referencyjnych
WIBOR/WIBID na wskaźnik referencyjny POLSTR (lub wskaźniki z Rodziny Indeksów Składanych POLSTR) dla dotychczasowego
portfela produktów w złotych podmiotów rynku finansowego (klient biznesowy).
Grupa posiada zobowiązania finansowe (zaprezentowane w nocie 6.20 sprawozdania) oraz aktywa finansowe (zaprezento-
wane w nocie 6.12 sprawozdania) oprocentowane za pomocą stawki WIBOR. W związku z publikacją indeksu POLSTR Grupa
oszacowała wartość tych aktywów i zobowiązań finansowych na dzień bilansowy przy zastosowaniu odpowiednich stawek
POLSTR i porównała do wartości bilansowych zaprezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
Różnica w wartości nie ma istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie, ale będzie podlegała weryfikacji przez Grupę
na koniec każdego okresu sprawozdawczego.
WIBOR
POLSTR
Różnica
Pożyczki udzielone*
130 450
130 454
4
Wyemitowane obligacje
681 991
683 065
1 074
* Saldo nie uwzględnia kwoty odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych.
6.3.4 Wybrane zasady rachunkowości
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nierucho-
mości inwestycyjnych oraz pochodnych instrumentów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 22
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Prezentacja sprawozdań finansowych
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1. Grupa Kapitałowa prezentuje odrębnie „Skon-
solidowane sprawozdanie z wyniku”, które zamieszczone jest bezpośrednio przed „Skonsolidowanym sprawozdaniem z pozo-
stałych całkowitych dochodów”.
„Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Skonsolidowane spra-
wozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią.
Segmenty operacyjne
Grupa Kapitałowa dzieli działalność na następujące segmenty operacyjne:
• działalność mieszkaniowa - obejmująca budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, została podzielona na seg-
menty operacyjne w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy na:
- segment wrocławski,
- segment warszawski,
- segment poznański,
- segment krakowski,
- segment łódzki,
- segment katowicki,
• działalność komercyjna – obejmuje budowę, wynajem, sprzedaż nieruchomości komercyjnych,
• spółki wspierające – segment obejmuje działalność spółki Archicom S.A. oraz innych spółek, których działalność
polega na obsłudze pozostałych podmiotów w Grupie.
Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży
oraz zysk brutto ze sprzedaży i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych rynkach. Pomiar wyników segmentów operacyjnych
stosowany w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolido-
wanego sprawozdania finansowego.
Konsolidacja
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki dominującej oraz sprawozdania finan-
sowe spółek, nad którymi Grupa sprawuje kontrolę tj. spółek zależnych, sporządzone na dzień 31 grudnia 2025 roku.
Sprawozdania finansowe Spółki dominującej oraz spółek zależnych objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym,
sporządza się na ten sam dzień bilansowy tj. na 31 grudnia. W przypadkach, gdy jest to konieczne, w sprawozdaniach finan-
sowych spółek zależnych dokonuje się korekt mających na celu ujednolicenie zasad rachunkowości stosowanych przez
spółkę z zasadami stosowanymi przez Grupę Kapitałową.
Metoda konsolidacji pełnej polega na łączeniu sprawozdań finansowych Spółki dominującej oraz spółek zależnych poprzez
zsumowanie, w pełnej wartości, poszczególnych pozycji aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów oraz kosztów.
W celu zaprezentowania Grupy Kapitałowej w taki sposób, jak gdyby stanowiła ona pojedynczą jednostkę gospodarczą
dokonuje się następujących wyłączeń:
• na moment nabycia kontroli ujmowana jest wartość firmy lub zysk z okazyjnego nabycia zgodnie z MSSF 3,
• określane są i prezentowane oddzielnie udziały niedające kontroli,
• salda rozliczeń między spółkami Grupy Kapitałowej i transakcje (przychody, koszty, dywidendy) wyłącza się w cało-
ści,
• wyłączeniu podlegają zyski i straty z tytułu transakcji zawieranych wewnątrz Grupy Kapitałowej, które są ujęte
w wartości bilansowej aktywów takich jak zapasy i środki trwałe. Straty z tytułu transakcji wewnątrz Grupy analizo-
wane są pod kątem utraty wartości aktywów z perspektywy Grupy,
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 23
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
• ujmuje się podatek odroczony z tytułu różnic przejściowych wynikających z wyłączenia zysków i strat osiągniętych
na transakcjach zawartych wewnątrz Grupy Kapitałowej (zgodnie z MSR 12).
Połączenia jednostek gospodarczych
Transakcje połączenia jednostek gospodarczych, wchodzące w zakres MSSF 3, rozliczane są metodą nabycia.
Na dzień objęcia kontroli aktywa i pasywa jednostki przejmowanej są wyceniane zasadniczo według wartości godziwej
oraz zgodnie z MSSF 3 identyfikowane są aktywa i zobowiązania, bez względu na to, czy były one ujawniane w sprawozdaniu
finansowym przejmowanej jednostki przed przejęciem.
Zapłata przekazana w zamian za kontrolę obejmuje wydane aktywa, zaciągnięte zobowiązania oraz wyemitowane instru-
menty kapitałowe, wycenione w wartości godziwej na dzień przejęcia. Elementem zapłaty jest również warunkowa zapłata,
wyceniana w wartości godziwej na dzień przejęcia. Koszty powiązane z przejęciem (doradztwo, wyceny itp.) nie stanowią
zapłaty za przejęcie, lecz ujmowane są w dacie poniesienia jako koszt.
Wartość firmy (zysk z okazyjnego nabycia) kalkulowana jest jako różnica dwóch wartości:
• suma zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli (wycenionych w proporcji do przejętych akty-
wów netto) oraz wartości godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce przejmowanej przed datą
przejęcia oraz
• wartość godziwa możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki.
Nadwyżka sumy skalkulowanej w sposób wskazany powyżej ponad wartość godziwą możliwych do zidentyfikowania przeję-
tych aktywów netto jednostki jest ujmowana w aktywach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej jako wartość
firmy. Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez przejmującego w oczekiwaniu na przyszłe korzyści ekonomiczne
z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani osobno ująć. Po początkowym ujęciu wartość firmy jest
wyceniana według wartości początkowej pomniejszonej o łączne odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku gdy w/w suma
jest niższa od wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki, różnica ujmowana jest
niezwłocznie w wyniku. Grupa ujmuje zysk z okazyjnego nabycia w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.
Połączenia jednostek gospodarczych pod wspólną kontrolą
W przypadku połączeń jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, Grupa nie stosuje regulacji wynikających z MSSF 3,
lecz rozlicza takie transakcje metodą łączenia udziałów w następujący sposób:
• aktywa i zobowiązania jednostki przejmowanej ujmowane są według ich dotychczasowej wartości księgowej,
• wartości niematerialne oraz zobowiązania warunkowe ujmowane są na zasadach stosowanych przez jednostkę
przed połączeniem, zgodnie z właściwymi MSSF,
• nie powstaje wartość firmy - różnica pomiędzy przekazaną zapłatą a nabytymi aktywami netto jednostki kontrolo-
wanej ujmowana jest bezpośrednio w kapitale, w pozycji „Pozostałe kapitały”,
• udziały niedające kontroli wyceniane są w proporcji do wartości bilansowej aktywów netto kontrolowanej jednostki.
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych (i stowarzyszonych) są wyceniane zgodnie z MSR 28 metodą praw własności.
Zgodnie z metodą praw własności, inwestycje są początkowo ujmowane wg kosztu, a następnie korygowane, tak aby ująć
udział Grupy w wyniku oraz w zmianach innych całkowitych dochodów jednostki, w której dokonano inwestycji, dotyczących
okresu po nabyciu. Dywidendy otrzymane lub należne od jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć wykazywane
są jako zmniejszenie wartości bilansowej inwestycji.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 24
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Gdy udział Grupy w stratach inwestycji wycenianej metodą praw własności jest równy albo przekracza jej udział w danej
jednostce (zawierający wszystkie pozostałe niezabezpieczone należności długoterminowe), Grupa nie ujmuje dalszych strat,
chyba że zaciągnęła zobowiązania lub dokonała płatności w imieniu jednostki.
Niezrealizowane zyski na transakcjach pomiędzy Grupą a jej jednostkami stowarzyszonymi i wspólnymi przedsięwzięciami są
eliminowane w stopniu odzwierciedlającym udziały Grupy w tych jednostkach. Niezrealizowane straty również są elimino-
wane, chyba że transakcja dostarcza dowodu na utratę wartości przenoszonego składnika aktywów. Tam, gdzie było to
konieczne, zasady rachunkowości inwestycji wycenianych metodą praw własności zostały zmienione tak, aby były zgodne
z zasadami rachunkowości Grupy.
Transakcje w walutach obcych
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną
Spółki dominującej.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązują-
cego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne, ujmo-
wane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto, za wyjątkiem różnic kursowych kapi-
talizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczą-
cym kosztów finansowania zewnętrznego).
Koszty finansowania zewnętrznego
Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która
koryguje koszty odsetek. Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworze-
niu dostosowywanego składnika aktywów (w szczególności produkcji w toku prezentowanej w ramach zapasów), aktywuje
się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. W przypadku finansowania ogólnego, koszty
finansowania podlegające kapitalizacji ustala się kwartalnie przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finanso-
wania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojo-
wych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są
również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwa-
rzania).
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej
użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie
konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:
Grupa
Okres
Znaki towarowe
40 lat
Patenty i licencje
5 lat
Oprogramowanie komputerowe
5 lat
Pozostałe wartości niematerialne
5-25 lat
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 25
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej
użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych rzeczowych aktywów trwałych poddawane są corocznej weryfikacji,
a w razie konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:
Grupa
Okres
Budynki i budowle
10-50 lat
Maszyny i urządzenia
2-25 lat
Środki transportu
3-10 lat
Pozostałe środki trwałe
2-10 lat
Leasing
Na dzień rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających
do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku, w tym w szcze-
gólności w przypadku prawa wieczystego użytkowania gruntu (PWUG), stosuje się krańcową stopę procentową leasingo-
biorcy.
Grupa stosuje dopuszczone standardem MSSF 16 praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz lea-
singów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa
z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową
w trakcie okresu leasingu.
Prawo użytkowania wieczystego gruntów jest przez Grupę oceniane jako leasing zgodnie z MSSF 16 i jako taki zostało potrak-
towane. Okres leasingu dla takich praw jest oceniany na ogólnych zasadach, przy czym ewentualny plan sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego nie jest traktowany jako zakończenie umowy leasingowej. Bieżące opłaty z tytułu wieczystego użyt-
kowania stanowią opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania leasingowego.
Grupa prezentuje prawa do użytkowania w tych samych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej, co bazowe składniki
aktywów, w szczególności prawo do użytkowania powierzchni biurowej oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów doty-
czące nieruchomości inwestycyjnych i rzeczowych aktywów trwałych prezentowane jest w aktywach trwałych natomiast
prawo wieczystego użytkowania gruntów na których Grupa realizuje projekty deweloperskie odnoszone jest do zapasów.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów lub przyrost jej wartości i jest
wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem
kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godzi-
wej, określonej przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert,
umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznaw-
ców.
Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wy-
ceny:
• poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne ak-
tywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 26
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
• poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przy-
padku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio; Grupa kwalifikuje wartość
godziwą określoną na bazie zewnętrznej wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę na podstawie rynkowych cen
transakcyjnych do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej.
• poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Zyski lub straty z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są przez Grupę w sprawozdaniu z wyniku w pozycji
„Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych”.
Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania
z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski (straty) ze zbycia nieru-
chomości inwestycyjnej zalicza się do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron
i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej,
gdy Grupa staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań
finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa
do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe
ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.
Grupa wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć,
to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według zasad przedstawionych poniżej.
Aktywa finansowe
Na dzień nabycia Grupa wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczo-
nej zapłaty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kate-
gorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług,
które Grupa wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15.
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu Grupa klasyfikuje aktywa finansowe z podziałem na:
• aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI),
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L).
Poza aktywami finansowymi wycenianymi w zamortyzowanym koszcie, w Grupie nie występują aktywa finansowe klasyfiko-
wane do innych kategorii.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa zalicza:
• należności z tytułu udzielonych pożyczek,
• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad
MSSF 9),
• środki pieniężne i ich ekwiwalenty.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 27
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale
na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych należności oraz środków pieniężnych i ich ekwi-
walentów odbywa się w wartości wymagającej zapłaty, ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, skorygowanej o kwotę
szacowanego odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym ("ECL"). Utrata wartości
aktywów finansowych została opisana w części dotyczącej subiektywnych ocen Zarządu.
Grupa ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu
uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności
od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne ak-
tywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przy-
padku danego składnika aktywów lub zobowiązania, pośrednio albo bezpośrednio,
• poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Wycenę aktywów finansowych i zobowiązań finansowych (w tym na poziomie 3) przeprowadza Dział Finansowy, a w przy-
padkach, które wymagają specjalistycznej wiedzy, podmiot zewnętrzny. Technika wyceny jest dobierana do indywidualnych
cech wycenianego instrumentu, przy czym maksymalizuje się wykorzystanie informacji pochodzących z rynku. Zespół podlega
bezpośrednio Dyrektorowi Finansowemu.
Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie podlegają ocenie na każdy dzień bilan-
sowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Sposób
dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych został opisany w dalszej części
w jednym z podpunktów Subiektywnych ocen Zarządu oraz niepewności szacunków - Utrata wartości aktywów finansowych.
Zobowiązania finansowe
Na dzień nabycia zobowiązania finansowe Grupa wycenia w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej
otrzymanej kwoty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich zobowiązań finansowych,
poza kategorią zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik.
Zobowiązania finansowe wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody
efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej
przez wynik finansowy. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty
ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.
Zapasy
Zapasy w Grupie stanowią przede wszystkim:
• produkcja w toku, w której ujmowane są nakłady na projekty deweloperskie, w tym grunty na których realizowane
są projekty w różnych fazach zaawansowania prac: od prac koncepcyjnych i projektowych, poprzez kolejne etapy
prac budowlano-montażowych, do momentu wydania pozwolenia na użytkowanie. Grupa ujmuje w tej pozycji rów-
nież prawo wieczystego użytkowania tych gruntów zgodnie z MSSF 16.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 28
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
• wyroby gotowe, w których prezentowane są zakończone projekty deweloperskie tj. mieszkania, komórki, miejsca
parkingowe, garaże.
Grupa dzieli zapasy (grunty, na których realizowane są projekty) na aktywa obrotowe i aktywa trwałe. Klasyfikacja gruntu
do aktywów trwałych lub obrotowych wynika z długości cyklu operacyjnego.
Cykl operacyjny to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap
przygotowawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych, po-
zwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji architektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz następnie
(2) etap budowy trwający od momentu zakończenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Projekty znajdujące się w cyklu operacyjnym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoterminowych w pozycji Zapasy
(Produkcja w toku), a projekty wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoterminowych w pozycji „Grunty prze-
znaczone pod zabudowę”. Indywidualna ocena każdego projektu pod kątem spełnienia zasad klasyfikacji, dokonywana jest
na każdy dzień bilansowy.
Zarząd dokonał na dzień bilansowy przeglądu wszystkich projektów, w tym także analizy ich cyklu operacyjnego. W związku
z zidentyfikowaniem projektów, których przewidywany termin realizacji wykracza poza standardowy cykl operacyjny Grupy,
Zarząd podjął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa trwałe,
w pozycji "Grunty przeznaczone pod zabudowę".
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej
do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty ponie-
sione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie koszty nabycia gruntu
oraz koszty usług budowlanych realizowanych na gruncie), koszty finansowania zewnętrznego (patrz podpunkt dotyczący
kosztów finansowania zewnętrznego) powiększone o narzut pośrednich kosztów.
Rozchód wyrobów gotowych i towarów ujmowany jest z zastosowaniem metody szczegółowej identyfikacji cen.
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności gospodarczej,
pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie
oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany
wartości jest nieznaczne. Środki pieniężne w ramach mieszkaniowych rachunków powierniczych, które na dzień bilansowy
nie zostały zwolnione do dysponowania są prezentowane w oddzielnej linii w bilansie "Pozostałe krótkoterminowe aktywa
finansowe".
Działalność zaniechana
Grupa wydziela działalność zaniechaną w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jeżeli jest to element, który został
zbyty lub jest zakwalifikowany jako przeznaczony do sprzedaży oraz:
• stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności lub geograficzny obszar działalności;
• jest częścią pojedynczego, skoordynowanego planu zbycia odrębnej, ważnej dziedziny działalności lub geograficz-
nego obszaru działalności; lub
• jest jednostką zależną nabytą wyłącznie z zamiarem jej odsprzedaży.
Wyniki działalności zaniechanej są prezentowane oddzielnie w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 29
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Nie wydziela się informacji nt. działalności zaniechanej w rachunku przepływów pieniężnych, ujmując informację nt. przepły-
wów z działalności operacyjnej, inwestycyjnej i finansowej dotyczących działalności zaniechanej w nocie objaśniającej
do skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki dominującej
oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki dominującej nabyte i zatrzymane przez Spółkę dominującą lub spółki zależne pomniejszają kapitał własny. Akcje
własne wyceniane są w cenie nabycia.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną
akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki dominującej prezentowane są osobno w „Skonsolidowanym sprawozdaniu
ze zmian w kapitale własnym”.
Płatności w formie akcji
Archicom S.A. prowadzi programy motywacyjne oparte na instrumentach kapitałowych, w ramach których wybranym pra-
cownikom przyznawane są świadczenia stanowiące płatności w formie akcji (w rozumieniu MSSF 2). Programy te mają cha-
rakter transakcji rozliczanych w ramach kapitału własnego (equity‑settled), ponieważ Spółka otrzymuje usługi pracowników
w zamian za instrumenty kapitałowe własne, a nie posiada zobowiązania do ich rozliczenia w formie pieniężnej.
Zgodnie z MSSF 2, usługi nabywane od pracowników w ramach transakcji płatności w formie akcji ujmowane są jako koszt
w okresie ich świadczenia, z równoległym zwiększeniem kapitału własnego.
Wyceny usług dokonuje się w odniesieniu do godziwej wartości przyznanych instrumentów kapitałowych ustalonej na datę
przyznania (z ang. grant date). Jeżeli okres świadczenia pracy rozpoczyna się przed datą przyznania, Spółka szacuje wartość
godziwą instrumentów kapitałowych dla potrzeb ujęcia kosztu w okresie pomiędzy datą rozpoczęcia świadczenia usług
(z ang. service commencement date) a datą przyznania uprawnień. Po ustaleniu daty grant date Spółka dokonuje korekty
wcześniejszych szacunków tak, aby ostatecznie wartość ujętego kosztu odzwierciedlała wartość godziwą instrumentów kapi-
tałowych na datę grant date.
Koszt programu jest rozpoznawany w okresie nabywania uprawnień (z ang. vesting period), tj. w okresie, w którym uczestnicy
programu muszą spełnić określone warunki, aby nabyć prawo do instrumentów kapitałowych. Okres ten rozpoczyna się
na datę grant date lub – jeżeli wcześniej – na datę service commencement date, w sytuacji gdy pracownicy zaczynają
świadczyć usługi w oczekiwaniu na przyznanie im nagród. Określenie momentu rozpoczęcia świadczenia usług wymaga
osądu i następuje w sytuacji, gdy dostępne są wystarczające informacje dotyczące zasad programu oraz populacji osób
uprawnionych.
Na każdy dzień sprawozdawczy Spółka dokonuje rewizji szacunków dotyczących liczby osób, które ostatecznie nabędą
uprawnienia oraz liczby przyznawanych instrumentów kapitałowych. Skutki zmian tych szacunków ujmowane są w wyniku
finansowym, z odpowiednią korektą kapitału własnego.
Transakcje mają charakter equity‑settled, niezależnie od faktu, że rozliczenie wobec pracowników jest dokonywane przez
akcjonariusza Archicom S.A. (Echo Investment S.A.). Zgodnie z MSSF 2, takie rozliczenia są traktowane jako świadczenie pra-
cowników na rzecz Archicom S.A. i ujmowane są tak, jak gdyby instrumenty były emitowane bezpośrednio przez Spółkę.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 30
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują następu-
jące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami), składek na ubezpieczenia spo-
łeczne oraz
• rezerwę na niewykorzystane urlopy oraz
• długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Grupa zalicza odprawy emerytalne.
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje w sprawozda-
niu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
Grupa tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść w wyniku niewykorzy-
stanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Rezerwy na niewykorzystane
urlopy stanowią bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów i nie podlegają dyskontowaniu.
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych, oraz prawdopo-
dobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne
oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo spółki,
których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.
Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracowników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa jest szaco-
wana dla każdego pracownika indywidualnie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego o składki ZUS, będące kosz-
tem pracodawcy oraz dni przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bilansowy, na który liczona jest rezerwa.
Rezerwy na niewykorzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji finan-
sowej, a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest w koszty wynagrodzeń.
Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie przejścia
pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracow-
nika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów
do okresów nabywania uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które
w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje demograficzne oraz o rotacji zatrudnienia
oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmo-
wane w wyniku.
Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe ("ECL") dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające
na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest war-
tość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień
bilansowy), a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony
na podstawie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku).
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie
najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego,
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 31
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wiel-
kość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżą-
cej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewen-
tualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu,
zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy.
Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wów-
czas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność,
że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobo-
wiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych identy-
fikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży produktów stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób uj-
mowania przychodów ze sprzedaży w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, w tym zarówno wartość, jak i mo-
ment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu .
Identyfikacja umowy z klientem
Grupa ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:
• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlo-
wymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;
• Grupa jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;
• Grupa jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie
lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Grupy); oraz
• jest prawdopodobne, że Grupa otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi,
które zostaną przekazane klientowi.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia
W momencie zawarcia umowy Grupa dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako
zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu
dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam
sposób przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które
są dla niego łatwo dostępne oraz
• obowiązek Grupy do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków okre-
ślonych w umowie.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 32
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ustalenie ceny transakcyjnej
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Grupa uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki han-
dlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Grupy będzie jej przysługiwać w zamian
za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagro-
dzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. W grupie
występują wyłącznie umowy obejmujące kwoty stałe.
Do momentu ujęcia przychodów ze sprzedaży mieszkań spółki z Grupy otrzymują od klientów zaliczki, które do dnia ujęcia
przychodu prezentowane są jako zobowiązania.
Gwarancje udzielone przez Grupę na sprzedane produkty/usługi ujmowane są zgodnie z MSR 37, ponieważ ich warunki od-
zwierciedlają wyłącznie zapewnienie, że produkty/usługi dostarczane przez Grupę będą działać zgodnie z zamierzeniem
stron, wyrażonym w ustalonej specyfikacji.
Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia
Grupa przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra
lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem Grupy – przysługuje
jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu
Grupa ujmuje przychody w momencie wypełniania (lub w trakcie wypełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia
poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. Przychody uzyskiwane przez Grupę obejmują głównie sprze-
daż lokali mieszkalnych i usługowych.
Przychody generowane z działalności deweloperskiej są rozpoznawane przez Grupę w momencie wydania kupującemu nie-
ruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu bu-
dowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego
praktycznie 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drob-
nych niedopłat, na przykład w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów
powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. W incyden-
talnych przypadkach większych niedopłat, wynikających ze wspólnych ustaleń z klientem, możliwe jest rozpoznanie przy-
chodu w kwocie dokonanej płatności. W przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu przed dniem podpisania
protokołu odbioru, przychód ujmuje się w dniu zawarcia tej umowy. Umowy zawarte w ramach tej grupy przychodów
nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego ele-
mentu finansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów
związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki dokonane przez klientów
oraz zobowiązanie do wykonania świadczeń na rzecz klientów w odniesieniu do wydanych i opłaconych lokali mieszkalnych,
polegających głównie na finalizacji prac budowlanych w ramach osiedli społecznych.
Grupa skorzystała z praktycznego uproszczenia przewidzianego w MSSF 15 par. 121 i nie ujawnia informacji o cenie transak-
cyjnej alokowanej do pozostałych zobowiązań do wykonania świadczenia wynikających z umów, których pierwotny oczeki-
wany czas trwania nie przekracza jednego roku.
Przychody z najmu
Przychody z najmu są ujmowane w czasie liniowo, gdyż klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące z usługi,
w miarę wykonywania przez Grupę usługi.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 33
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy procento-
wej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Grupa prezentuje w skon-
solidowanym sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio związane
z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, ochrona mie-
nia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której
nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, których realizacja została zakończona
oraz pozostałe koszty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich.
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty
w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku
obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym
przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych
okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia po-
datkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości
na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wy-
korzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu,
natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne,
że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani
rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie jest
połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani
na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie
przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja
aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bi-
lansowy.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy
spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje
jego odpis.
Spółki Grupy Kapitałowej utworzyły aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, których realizacja uzależniona jest
od uzyskania w przyszłości dochodu podatkowego w wysokości wystarczającej dla realizacji składnika aktywów. Podstawą
ujęcia aktywów są zatwierdzone przez Zarząd Spółki dominującej aktualne budżety projektów realizowanych przez spółki
Grupy Kapitałowej oraz strategia działalności Grupy .
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 34
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Umowy gwarancji finansowych
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach pozabilansowych. Kwota rezerwy określana jest w oparciu
o szacunki oczekiwanych strat kredytowych (‘ECL’) zgodnie z wymogami MSSF 9.
Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego
na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu
okresu.
6.3.5 Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki dominującej kieruje się osądem przy dokony-
waniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości
aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez
Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla skonsolidowanego sprawozdania finan-
sowego, zostały zaprezentowane poniżej.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dominującej dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlega-
jących amortyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Grupę w okresie objętym skonsolidowanym
sprawozdaniem finansowym dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych
przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się
od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych pod-
legających amortyzacji prezentowana jest w notach 6.6 i 6.7.
Nieruchomości inwestycyjne
Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych jest usta-
lana przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów
przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 2 poziomie wartości godziwej określona została za pomocą metody rynkowej przez
niezależnych rzeczoznawców. Na poziomie 3 wykorzystano metodę dochodową uwzględniającą założenia aktualnego
planu inwestycyjnego.
Poszczególne nieruchomości zostały wycenione następującymi metodami:
Poziom 2
Wartość godziwa została określona za pomocą metody rynkowej, która odzwierciedla transakcje na podobnych nierucho-
mościach przeprowadzone w ostatnim okresie. Wartość tę skorygowano o czynniki związane z wycenianą nieruchomością,
jednak ich wpływ na wycenę był znikomy. Nieruchomości zakwalifikowane do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej zostały
wycenione przez niezależnych rzeczoznawców z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami.
Poziom 3
Wartość godziwa została określona za pomocą metody dochodowej, która uwzględnia przychody z najmu pomniejszone
o koszty utrzymania nieruchomości, zdyskontowane stopą procentową, która pochodzi z analizy transakcji zaobserwowanych
na rynku w ostatnim okresie. Szacowane wpływy z najmu uwzględniają aktualne obłożenie najmowanej powierzchni, szaco-
wane przyszłe obłożenie, przyszłe zmiany stawek. Dane wejściowe do wyceny są nieobserwowalne. Najbardziej znaczące
dane wejściowe to szacowane stawki za najem, założenia dotyczące obłożenia i stopa dyskontowa. Szacowana wartość
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 35
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
godziwa wzrośnie, jeżeli szacowane stawki wzrosną, obłożenie wzrośnie, a stopa dyskontowa spadnie. Wycena jest wrażliwa
na wszystkie te czynniki. Zarząd spółki dominującej uważa, że zakres możliwych alternatywnych założeń jest największy
dla stawek i poziomu obłożenia i że te czynniki zależą od siebie nawzajem. Nieruchomości inwestycyjne wycenione na pozio-
mie 3 hierarchii wartości godziwej zostały przedstawione w nocie 6.8 niniejszego sprawozdania.
Utrata wartości aktywów niefinansowych
Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi, które nie są wyceniane do wartości godziwej, w skonsolidowanym sprawoz-
daniu finansowym są zapasy i prawa do użytkowania powierzchni biurowych.
W odniesieniu do prawa do użytkowania powierzchni biurowych Zarząd dokonał analizy, czy wysokość czynszu za wynajem
powierzchni biurowej płaconej przez Archicom z tyt. umowy najmu nie jest wyższa niż rynkowy poziom czynszu za wynajem
powierzchni biurowej o podobnym charakterze w podobnej lokalizacji. Z uwagi na to, że nie stwierdzono takiej sytuacji,
nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości.
W odniesieniu do zapasów posiadanych przez Grupę (reprezentujących projekty deweloperskie o różnym poziomie zaawan-
sowania), Zarząd analizuje następujące przesłanki świadczące o możliwej utracie wartości zapasów i konieczności utworzenia
odpisu aktualizującego wartość zapasów:
Rozpoznanie ujemnej marży
W odniesieniu do produkcji w toku analiza rentowności przeprowadzana jest na poziomie poszczególnych projektów dewe-
loperskich. Zarząd przeprowadził analizę stopnia realizacji budżetów poszczególnych realizowanych inwestycji deweloper-
skich (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę zasadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście
otoczenia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do inwestycji, które na dzień 31 grudnia 2025 r. nie były w budo-
wie). Na podstawie takiej analizy nie stwierdzono wystąpienia przesłanek wskazujących na ryzyko utraty wartości, z uwagi
na zakładany dodatni poziom marż w odniesieniu do każdej analizowanej inwestycji. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo
realizacji założeń budżetowych dotyczących momentu rozpoczęcia budowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu wyge-
nerowanej marży jako wysokie. Ocena Zarządu wynika z wewnętrznie przyjętych planów finansowych i strategii działalności.
Plany i prognozy oparte są na bieżących analizach rynkowych i w razie potrzeby są na bieżąco weryfikowane.
Niesprzedane produkty (wyroby gotowe), w odniesieniu do których na dzień bilansowy nie doszło do podpisania protokołu
odbioru, a w związku z tym wynik na sprzedaży nie został odzwierciedlony w sprawozdaniu z wyniku, są poddawane testom
na utratę wartości jako wyroby gotowe zgodnie z MSR 2 i analizie pod kątem konieczności utworzenia odpisu wartości zapa-
sów poniżej ich ceny nabycia lub kosztu wytworzenia do poziomu wartości netto możliwej do uzyskania. W przypadku ziden-
tyfikowania potencjalnych istotnych ujemnych marż na poszczególnych produktach, zostaną one zidentyfikowane jako
utrata wartości zapasów i tworzony jest odpowiedni odpis. Na dzień 31 grudnia 2025 r. nie zidentyfikowano istotnej utraty
wartości wyrobów gotowych, w związku z czym nie dokonano odpisu aktualizującego z tego tytułu.
Ryzyko istotnego przesunięcia realizacji danego projektu w czasie
Zarząd analizuje na bieżąco ryzyko istotnego przesunięcia realizacji projektów. W przypadku gdyby przesunięcie realizacji
projektu spowodowało brak możliwości odzyskania ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów - stanowiłoby to dla Emi-
tenta przesłankę do utworzenia odpisu.
W ocenie Zarządu Emitenta, bazującej zarówno na analizie historycznej realizacji zakładanych terminów realizacji projektów,
jak też aktualnych warunków rynkowych, ryzyko istotnego przesunięcia realizacji projektów w Grupie, które mogłoby wpłynąć
na odzyskiwalność wartości zapasów jest nieistotne. Przewidywane terminy realizacji poszczególnych projektów według naj-
lepszego osądu Zarządu przeprowadzonego na potrzeby sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego zo-
stały zaprezentowane w tabelach poniżej.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 36
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Opóźnienia w procesie sprzedaży
Opóźnienia w procesie sprzedaży stanowią dla Emitenta przesłankę do utworzenia odpisu aktualizującego, jeśli w wyniku in-
dywidualnej analizy Emitent uzna, że sprzedaż danego produktu gotowego, w przewidywanej przyszłości i po cenie przewyż-
szającej koszt wytworzenia, jest mało prawdopodobna.
Zarząd zakłada sprzedaż 80% mieszkań do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz 20% mieszkań do 6 miesięcy
po pozwoleniu na użytkowanie. Grupa nie prowadzi tzw. wyprzedaży produktów po pozwoleniu na użytkowanie (sprzedaż
produktów po pozwoleniu na użytkowanie po istotnie niższych cenach niż zakładane wcześniej, w celu zakończenia oferty
na danym projekcie). W praktyce, wiele projektów ma zrealizowane 90%-100% sprzedaży na moment uzyskania pozwolenia
na użytkowanie. Z tego względu, również w tym zakresie Zarząd nie identyfikuje istotnego ryzyka utraty wartości zapasów.
Zestawienie projektów Grupy Archicom w budowie na 31 grudnia 2025 r.
Poziom
Planowane
sprzedaży
Planowane
Planowane
Poniesione
zakończenie
Zestawienie projektów
PUM
Liczba
[% sprzeda-
przychody
nakłady
nakłady
Rozpoczęcie
budowy
w budowie
[mkw.]
mieszkań
nych lokali]
[mln PLN]
[mln PLN]
[%]
budowy
(PnU)
Kraków
Dąbrowskiego D3*
1 400
31
87%
26,7
16,5
97%
II kw. 2024
IV kw. 2025
ul. Dąbrowskiego
29 listopada I
ul. 29 listopada
15 400
390
24%
199,0
143,8
46%
I kw. 2025
IV kw.2026
Duża Góra
4 200
76
78%
55,2
39,0
31%
II kw. 2025
IV kw. 2026
ul. Duża Góra
Bociana 5
14 000
280
21%
207,7
141,9
40%
IV kw. 2025
III kw. 2027
ul. Bociana
Katowice
P. Skargi
14 800
347
67%
188,9
137,3
32%
I kw. 2025
I kw. 2027
ul. Piotra Skargi, Sokolska
Łódź
Flow (Fab - Gh) I
ul. Hasa
7 000
192
100%
85,7
68,5
100%
I kw. 2024
I kw. 2026
Flow (Fab - Gh) II
14 600
327
63%
175,1
133,8
74%
I kw. 2024
III kw. 2026
ul. Hasa
Zenit IV*
8 800
173
95%
74,0
54,1
100%
I kw. 2025
IV kw. 2025
ul. Widzewska
Zenit VI
8 800
173
15%
78,1
54,9
22%
IV kw. 2025
IV kw. 2026
ul. Widzewska
Flow IV
8 600
206
16%
100,1
70,7
19%
IV kw. 2025
III kw. 2027
ul. Hasa
Poznań
Wieża Jeżyce II
14 400
264
98%
166,4
119,2
91%
I kw. 2024
IV kw. 2025
ul. Janickiego*
Wieża Jeżyce V
12 500
274
86%
152,0
109,6
70%
III kw. 2024
II kw. 2026
ul. Janickiego
Wieża Jeżyce VI
13 700
272
82%
165,2
118,2
65%
IV kw. 2024
III kw. 2026
ul. Janickiego
Apartamenty Esencja II
6 100
127
45%
92,4
66,2
23%
I kw. 2025
IV kw. 2026
ul. Garbary
Warszawa
Modern Mokotów VI*
14 600
261
68%
275,8
176,9
97%
IV kw. 2023
IV kw. 2025
ul. Domaniewska
Apartamenty M7
12 300
143
53%
514,4
243,3
54%
II kw. 2024
II kw. 2026
ul. Towarowa 22
Flare Apartamenty
Grzybowska
4 300
78
29%
174,3
124,8
69%
I kw. 2025
II kw.2026
ul. Grzybowska
Modern Mokotów III
14 500
255
46%
289,1
175,8
57%
I kw. 2025
IV kw. 2026
ul. Domaniewska
Stacja Wola III
13 300
232
72%
242,1
130,0
29%
III kw. 2025
III kw. 2027
ul. Ordona
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 37
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wrocław
River Point 5
1 900
24
0%
31,8
27,5
30%
III kw. 2022
I kw. 2028
ul. Mieszczańska
Południk 17 K1
15 000
285
87%
187,4
118,5
83%
II kw. 2024
I kw. 2026
ul. Karkonoska
Południk 17 K2
9 600
187
89%
120,9
81,2
81%
II kw. 2024
I kw. 2026
ul. Karkonoska
Przystań Reymonta WR1-3
18 200
345
60%
276,6
215,7
68%
I kw. 2024
IV kw. 2026
ul. Władysława Reymonta
Przystań Reymonta WR2
9 000
194
57%
130,4
101,4
64%
III kw. 2024
IV kw. 2026
ul. Władysława Reymonta
Gwarna
4 000
107
79%
68,7
58,5
36%
III kw. 2024
III kw. 2027
ul. Gwarna
Powstańców 7D
11 500
228
50%
225,4
166,6
48%
I kw. 2025
III kw. 2027
ul. Powstańców Śląskich
Browary Wrocławskie
BR1BR2
6 600
133
33%
91,0
57,7
22%
III kw. 2025
II kw. 2027
ul. Rychtalska
Góralska 1
18 400
388
45%
235,8
158,6
22%
IV kw. 2025
III kw. 2027
ul. Góralska
Czarnieckiego - M
6 200
157
11%
92,9
65,7
21%
IV kw. 2025
III kw. 2028
ul. Stefana Czarnieckiego
Browarna 1**
7 000
148
21%
113,2
81,0
38%
IV kw. 2025
III kw.2027
ul. Browarna
Razem
310 700
6 297
4 836
3 257
* projekt, którego budowa zakończyła się w IV kw. 2025 r.
** Joint venture (55% Archicom S.A., 45% Rank Progress S.A.)
Zestawienie projektów Grupy Archicom w przygotowaniu na 31 grudnia 2025 r.
Poziom
Planowane
sprzedaży
Planowane
Planowane
Poniesione
zakończenie
Zestawienie projektów
PUM
Liczba
[% sprzeda-
przychody
nakłady
nakłady
Rozpoczęcie
budowy
w przygotowaniu
[mkw.]
mieszkań
nych lokali]
[mln PLN]
[mln PLN]
[%]
budowy
(PnU)
Kraków
Juliusza Lea
10 700
254
0%
160,5
99,3
31%
I kw. 2026
III kw. 2027
ul. Juliusza Lea
Stańczyka
6 600
128
0%
101,9
72,2
16%
II kw. 2026
IV kw. 2027
ul. Stańczyka
Dąbrowskiego D1 D2
2 700
47
0%
46,3
29,2
20%
II kw. 2026
III kw. 2027
ul. Dąbrowskiego
29 listopada II
13 200
315
0%
169,6
121,2
33%
III kw. 2026
II kw. 2028
ul. 29 listopada
Zapolskiej
3 900
84
0%
64,9
43,2
26%
III kw. 2026
IV kw. 2027
ul. Zapolskiej
Łódź
Zenit V
9 300
188
0%
83,7
57,8
17%
I kw. 2026
IV kw. 2027
ul. Widzewska
Zenit VII
13 300
238
0%
122,1
85,7
9%
I kw. 2026
IV kw. 2027
ul. Widzewska
Flow III
10 000
262
0%
116,5
83,7
20%
III kw. 2026
II kw. 2028
ul. Hasa
Zenit VIII
10 200
192
0%
94,8
66,2
8%
I kw. 2027
III kw. 2028
ul. Widzewska
Zenit X
12 000
216
0%
111,2
77,5
8%
I kw. 2027
IV kw. 2028
ul. Widzewska
Flow V
20 700
421
0%
242,9
174,5
19%
III kw. 2027
III kw. 2029
ul. Hasa
Zenit IX
14 300
268
0%
134,8
94,0
8%
IV kw. 2027
II kw. 2029
ul. Widzewska
Zenit XI
5 200
97
0%
49,6
34,7
7%
III kw. 2028
II kw. 2030
ul. Widzewska
Poznań
Wieża Jeżyce IV
11 700
199
0%
136,0
88,6
16%
II kw. 2026
II kw. 2028
ul. Janickiego
Forteczna II
7 220
132
0%
77,4
55,5
20%
II kw. 2026
IV kw. 2027
ul. Forteczna
Forteczna III
7 900
146
0%
85,0
61,1
20%
III kw.2026
I kw. 2028
ul. Forteczna
Wieża Jeżyce III
13 600
240
0%
159,8
101,6
16%
IV kw. 2026
III kw. 2028
ul. Janickiego
Opieńskiego Etap I*
14 400
190
0%
142,7
106,4
9%
II kw. 2027
III kw. 2029
ul. Opieńskiego
Forteczna I
ul. Forteczna
15 700
302
0%
174,3
125,4
18%
III kw. 2027
II kw.2029
Opieńskiego Etap II*
13 400
230
0%
134,6
98,5
8%
I kw. 2028
I kw. 2030
ul. Opieńskiego
Opieńskiego Etap III*
15 500
280
0%
159,9
115,1
9%
IV kw. 2028
IV kw. 2030
ul. Opieńskiego
Warszawa
Towarowa22 F
18 200
170
0%
813,1
379,8
25%
I kw. 2026
II kw. 2028
ul. Towarowa 22
Modern Mokotów IV
15 200
266
15%
293,9
180,2
40%
I kw. 2026
IV kw. 2027
ul. Domaniewska
Towarowa22 D
7 900
71
0%
346,9
162,9
25%
II kw. 2026
III kw. 2028
ul. Towarowa 22
Modern Mokotów V
6 600
123
0%
129,3
74,7
38%
III kw. 2026
II kw. 2028
ul. Domaniewska
KEN Kabaty etap I
17 600
270
0%
343,6
239,1
37%
III kw.2026
II kw. 2028
Postępu I
ul. Postępu
13 600
255
0%
226,2
144,3
25%
III kw. 2026
II kw. 2028
Modern Mokotów VII*
8 400
127
0%
165,9
108,8
36%
I kw. 2027
IV kw. 2028
ul. Domaniewska
Postępu II
8 300
154
0%
145,2
88,9
25%
I kw. 2027
I kw. 2029
ul. Postępu
KEN Kabaty etap III
1 800
3
0%
36,9
31,0
30%
I kw. 2027
III kw. 2028
KEN Kabaty etap II
10 500
153
0%
212,2
143,3
37%
II kw.2027
II kw. 2029
Modern Mokotów VIII*
17 400
299
0%
343,0
233,5
38%
I kw. 2028
IV kw. 2029
ul. Domaniewska
Modern Mokotów - Taurus*
10 500
201
0%
230,5
157,0
44%
I kw. 2029
IV kw. 2030
Wrocław
Browarna 2**
9 000
164
0%
156,9
108,6
33%
II kw. 2026
II kw. 2028
ul. Browarna
Browarna 4b**
6 800
127
0%
113,0
80,6
32%
III kw.2026
II kw. 2028
ul. Browarna
Astra West I
ul. Horbaczewskiego
15 300
253
0%
219,4
156,7
27%
III kw.2026
III kw. 2028
Przystań Reymonta WR4
11 100
210
0%
156,8
115,8
34%
I kw. 2027
I kw. 2029
ul. Władysława Reymonta
Browarna 3**
7 700
107
0%
139,1
92,4
32%
II kw. 2027
I kw. 2029
ul. Browarna
Astra West II
20 300
355
0%
290,0
207,9
30%
II kw.2027
II kw. 2029
ul. Horbaczewskiego
Browarna 4a**
15 800
297
0%
298,4
196,4
31%
III kw. 2027
III kw. 2029
ul. Browarna
Razem
453 520
8 034
7 229
4 693
* na dzień bilansowy projekt prezentowany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwestycyjnych.
Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej.
** Joint venture (55% Archicom S.A., 45% Rank Progress S.A.)
Utrata wartości aktywów finansowych
Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tyt. utraty wartości w wysokości równej ocze-
kiwanym stratom kredytowym ("ECL"). Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis
z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa
do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych oraz pozostałych należności finansowych stosuje
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 38
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 39
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia, na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest
na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespła-
cenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych.
Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych ka-
tegorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis
na oczekiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozo-
stałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem pro-
wadzonej działalności lub strukturą odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie
składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na
podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności
są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Udzielone pożyczki
Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych pożyczek jako różnicę między przepływami pieniężnymi
wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać.
Grupa szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie
ratingu pożyczkobiorcy i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa posiadała należności z tytułu pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym i niepo-
wiązanym. Pożyczki udzielone zostały opisane w nocie 6.12 niniejszego sprawozdania.
Grupa stosuje trzystopniowy model utraty wartości dla należności z tytułu udzielonych pożyczek. Dla udzielonych pożyczek,
dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego od dnia początkowego ujęcia, podjęto decyzję
o zastosowaniu stopnia 1 modelu, gdzie oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewy-
pełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy. Dla udzielonych pożyczek, dla których zidentyfikowano istotny wzrost ryzyka
kredytowego od dnia początkowego ujęcia, podjęto decyzję o zastosowaniu stopnia 2 modelu, gdzie oczekiwane straty
kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w całym okresie życia instrumentu
finansowego.
W celu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych w modelu utraty wartości Grupa wykorzystała na dzień 31 grudnia 2025
roku następujące parametry:
- rating kontrahenta nadawany przy użyciu wewnętrznej metodyki spółki, w oparciu o bazy danych Refinitiv Eikon;
- dla określonego ratingu ustalono krzywą PD (probability of default - parametr prawdopodobieństwa niewykonania
zobowiązania wykorzystywany na potrzeby kalkulacji oczekiwanej straty kredytowej) dla sektora Real Estate, wyzna-
czoną na podstawie sektorowych rynkowych krzywych kontrahentów Credit Default Swap pozyskiwanych z bazy
danych Refinitiv Eikon, które kwantyfikują rynkowe oczekiwania odnośnie do potencjalnej możliwości niewykonania
zobowiązania w zadanym sektorze dla danego ratingu. Z uwagi na brak tej miary dla PLN, przyjęto krzywą dla EUR;
- w oparciu o dane finansowe pożyczkobiorców na dzień bilansowy określono wysokość aktywów netto spółki stano-
wiących źródło spłaty udzielonej pożyczki i wykorzystano te dane do oszacowania parametru LGD (loss given de-
fault). Następnie, w oparciu o parametr LGD oraz określone wcześniej prawdopodobieństwo defaultu (PD), uzyskano
szacowany odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych udzielonych pożyczek.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 40
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wartość
Odpis
brutto
na oczekiwane
Rating
należności
PD
LGD
straty kredytowe
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej
BBB+
114 709
0,59%
55,3%
376
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej
BB+
7 724
0,73%
100,0%
7
Pożyczka udzielona jednostce niepowiązanej
High Yield
8 017
12,15%
100,0%
974
Razem
130 450
1 357
Okres leasingu
Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki
co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiąza-
nia z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.
W przypadku prawa do użytkowania budynków biurowych, po analizie wszystkich przesłanek, ustalono okresy leasingu nieru-
chomości jako równe z okresami najmu wskazanymi w umowach.
Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne
podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji
i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację pod-
staw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien.
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera
się na budżetach spółek Grupy zatwierdzonych przez Zarząd Spółki dominującej. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wska-
zują, że spółki Grupy osiągną dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.
6.4 Segmenty operacyjne
Grupa Kapitałowa dzieli działalność na następujące segmenty operacyjne:
• działalność mieszkaniowa - obejmująca budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, została podzielona na seg-
menty operacyjne w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy na:
a. segment wrocławski,
b. segment warszawski,
c. segment poznański,
d. segment krakowski,
e. segment łódzki,
f. segment katowicki,
• działalność komercyjna – obejmuje budowę, wynajem, sprzedaż nieruchomości komercyjnych,
• spółki wspierające – segment obejmuje działalność spółki Archicom S.A. oraz innych spółek, których działalność
polega na obsłudze pozostałych podmiotów w Grupie.
Grupa prowadziła działalność na terenie Polski i 100% przychodów we wszystkich segmentach działalności generowanych
jest w Polsce. Grupa nie posiada jednostek działających poza granicami kraju. Przychody operacyjne z działalności mieszka-
niowej nie są uzależnione od jednego odbiorcy – Grupa posiada wielu rozproszonych odbiorców, spośród których żaden
nie generuje 10% lub więcej przychodów segmentu. Przychody operacyjne z działalności komercyjnej za 2025 rok były wyge-
nerowane w większości przez czterech odbiorców, spośród których każdy wygenerował więcej niż 10% przychodów seg-
mentu. Przychody spółek wspierających dotyczą w znacznej większości sprzedaży do jednostek z Grupy.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 41
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży
oraz zysk brutto ze sprzedaży i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych rynkach. Pomiar wyników segmentów operacyjnych
stosowany w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolido-
wanego sprawozdania finansowego.
Wraz z zawarciem 23 czerwca 2025 roku umowy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej City2, o czym szerzej napisano
w nocie 6.8 niniejszego sprawozdania Grupa zakończyła działalność w segmencie komercyjnym.
Dane przedstawione w poszczególnych segmentach zaprezentowano przed dokonaniem wyłączeń transakcji wewnątrzgru-
powych i innych korekt związanych z konsolidacją sprawozdań jednostkowych.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 42
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2025-31.12.2025
Działalność mieszkaniowa
Spółki
Działalność
Wrocław
Warszawa*
Poznań
Kraków
Łódź
Katowice
wspierające
Korekty
RAZEM
komercyjna
(zaniechana)
Przychody ze sprzedaży
293 193
272 213
161 403
23 385
171 103
87
270 972
(230 698)
961 658
4 813
Koszt własny sprzedaży
203 825
209 036
123 630
15 868
132 899
-
73 137
(117 329)
641 066
2 060
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
89 368
63 177
37 773
7 517
38 204
87
197 835
(113 369)
320 592
2 753
Marża brutto ze sprzedaży
30,5%
23,2%
23,4%
32,1%
22,3%
100,0%
33,3%
57,2%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów
189 565
453
Pozostałe przychody i koszty operacyjne
(8 453)
(19 739)
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-)
20 073
(2 663)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
142 647
(20 102)
Przychody i koszty finansowe
(2 124)
(3 427)
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)
1 052
-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
141 575
(23 529)
Podatek dochodowy
31 898
2 177
Zysk (strata) netto z działalności
109 677
(25 706)
* w ramach przychodów i kosztów uwzględniono zysk na transakcji zbycia gruntu przy ul. Chłodnej w kwocie19.135 tys. zł.
Dane przedstawione w poszczególnych segmentach, po dokonaniu wyłączeń transakcji wewnątrzgrupowych i innych korekt związanych z konsolidacją sprawozdań jednostkowych:
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2025-31.12.2025 po uwzględnieniu korekt
Działalność mieszkaniowa
Działalność
Spółki
Wrocław
Warszawa
Poznań
Kraków
Łódź
Katowice
komercyjna
wspierające
RAZEM
(zaniechana)
Przychody ze sprzedaży
292 961
271 385
161 389
23 002
171 080
87
4 813
41 754
966 471
Koszt własny sprzedaży
185 498
173 391
114 523
14 772
123 927
63
2 060
28 892
643 126
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
107 463
97 994
46 866
8 230
47 153
24
2 753
12 862
323 345
Marża brutto ze sprzedaży
36,7%
36,1%
29,0%
35,8%
27,6%
27,6%
57,2%
30,8%
33,5%
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 43
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2024-31.12.2024
Działalność mieszkaniowa
Spółki
Działalność
wspierające
Korekty
RAZEM
komercyjna
Wrocław
Warszawa
Poznań
Kraków
Łódź
Katowice
(zaniechana)
Przychody ze sprzedaży
472 761
99 308
29 997
93 845
6 442
-
263 436
(223 762)
742 027
10 361
Koszt własny sprzedaży
313 007
58 765
22 478
75 550
4 284
-
59 317
(77 975)
455 426
4 054
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
159 754
40 543
7 519
18 295
2 158
-
204 119
(145 787)
286 601
6 307
Marża brutto ze sprzedaży
33,8%
40,8%
25,1%
19,5%
33,5%
38,6%
60,9%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów
163 356
547
Pozostałe przychody i koszty operacyjne
2 508
(592)
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-)
34 660
(18 345)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
160 413
(13 177)
Przychody i koszty finansowe
(5 699)
(2 383)
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)
538
-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
155 252
(15 560)
Podatek dochodowy
34 978
(2 528)
Zysk (strata) netto z działalności
120 274
(13 032)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 44
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Segmenty operacyjne – wybrane pozycje sprawozdania z wyniku
Działalność mieszkaniowa
Spółki
Działalność
wspierające
Korekty
RAZEM
komercyjna
Wrocław
Warszawa
Poznań
Kraków
Łódź
Katowice
(zaniechana)
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2025 rok w podziale na segmenty
Amortyzacja
(474)
(75)
(253)
(475)
(424)
(49)
(9 413)
1 079
(10 084)
-
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieru-
chomości inwestycyjnych
9 282
5 594
5 925
-
-
-
(727)
(1)
20 073
(2 663)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości należności
82
(468)
(370)
(31)
(206)
(3)
(2 997)
2 137
(1 856)
14
Zysk (strata) z aktualizacji wartości aktywów
-
-
-
-
-
-
(195)
-
(195)
-
niefinansowych
Przychody odsetkowe
40 397
3 415
1 568
1 275
1 142
57
129 302
(161 653)
15 503
99
Koszty odsetkowe
(2 315)
(4 091)
(2 965)
(3 393)
(426)
(9)
(92 480)
84 969
(20 710)
(1 687)
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2024 rok w podziale na segmenty
Amortyzacja
(521)
(77)
(222)
(36)
(265)
(8)
(8 254)
1 128
(8 255)
-
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieru-
chomości inwestycyjnych
596
21 669
11 031
-
-
-
1 364
-
34 660
(18 345)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości należności
(122)
1 640
(8)
(116)
(30)
-
(439)
625
1 550
(888)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości aktywów
(176)
-
-
-
-
(3 047)
-
-
(3 223)
-
niefinansowych
Przychody odsetkowe
46 656
4 521
799
2 871
294
-
125 665
(162 318)
18 488
113
Koszty odsetkowe
(4 026)
(5 664)
(3 228)
(3 617)
(184)
(25)
(89 169)
74 494
(31 419)
(2 885)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 45
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Segmenty operacyjne – wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej
Działalność mieszkaniowa
Działalność
Spółki
komercyjna
wspierające
Korekty
RAZEM
Wrocław
Warszawa
Poznań
Kraków
Łódź
Katowice
(zaniechana)
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2025 roku w podziale na segmenty
Aktywa razem, w tym:
1 661 413
1 402 316
484 803
408 221
412 467
59 659
-
2 963 320
(3 652 618)
3 739 581
- nieruchomości inwestycyjne
21 969
227 428
65 751
-
-
-
-
6 051
-
321 199
- grunty przeznaczone pod zabudowę
85 315
-
-
-
-
-
-
-
(20 888)
64 427
(aktywa trwałe)
- zapasy
849 207
1 027 654
293 730
301 336
327 129
48 997
-
67
(233 114)
2 615 006
Zobowiązania długoterminowe
721 962
850 165
223 479
338 839
181 957
9 388
-
1 277 778
(2 782 219)
821 349
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:
464 287
404 666
214 695
77 481
212 788
42 942
-
330 880
(75 242)
1 672 497
- zobowiązania z tyt. umów z klientami
276 343
316 093
164 943
28 739
155 524
34 719
-
-
-
976 361
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2024 roku w podziale na segmenty
Aktywa razem, w tym:
1 518 569
1 097 746
287 152
179 522
296 323
24 667
152 992
2 479 038
(3 209 588)
2 826 421
- nieruchomości inwestycyjne
12 687
149 161
59 483
-
-
-
131 069
8 314
-
360 714
- grunty przeznaczone pod zabudowę
73 995
-
-
-
-
-
-
-
-
73 995
(aktywa trwałe)
- zapasy
619 389
733 426
172 192
80 342
249 195
18 293
-
67
(226 913)
1 645 991
Zobowiązania długoterminowe
621 434
697 536
168 581
145 373
188 393
7 970
154 179
1 023 032
(2 266 761)
739 737
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:
361 543
156 228
82 135
26 959
105 454
6 004
3 808
206 464
(117 431)
831 164
- zobowiązania z tyt. umów z klientami
253 484
69 744
43 320
6 968
84 470
3 305
-
-
-
461 291
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 46
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami
zależnymi
19 lutego 2025 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spółce
EASS5000 sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za kwotę 5 tys. zł. Aktywa netto przejętej jednostki na dzień nabycia wynosiły 2 tys.
zł. W ocenie Zarządu wartość godziwa przejmowanych aktywów netto nabytej spółki nie odbiega istotnie od ich wartości
księgowej. Transakcja została rozliczona jako nabycie aktywów.
17 kwietnia 2025 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spółce
Fit-Out Center Archicom sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu (dawniej Anicar sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, obecnie Fit-Out
Center Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie) za kwotę 500 tys. zł. Transakcja stanowiła nabycie biznesu. Poniżej zaprezen-
towano ujęte w wyniku połączenia nabyte aktywa oraz przejęte zobowiązania, których wartość godziwa, w ocenie Zarządu,
nie odbiega istotnie od ich wartości księgowej.
Nabyta spółka, poza wykazanymi niżej aktywami i zobowiązaniami posiada zasoby niematerialne w postaci know-how,
rozumianego jako wiedza techniczna i pozatechniczna (handlowa, administracyjna, organizacyjna, finansowa) oraz do-
świadczenie, niezbędne do efektywnego prowadzenia swojej działalności. Zasoby te, w myśl MSSF 3 nie spełniają kryteriów
ujęcia odrębnie od wartości firmy. Wartość godziwa tych pozabilansowych wartości niematerialnych została wyceniona
na 7.040 tys. zł.
Wycena wartości godziwej nabywanych aktywów i zobowiązań koncentrowała się na tych składnikach majątku oraz aspek-
tach operacyjnych, które mają realne znaczenie dla potencjalnego, niezależnego inwestora i mogą wpływać na jego decy-
zję zakupową.
18 lipca 2025 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spółce
RPGZ 16 sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za kwotę 5 tys. zł. Aktywa netto przejętej jednostki na dzień nabycia wynosiły 1 tys. zł.
W ocenie Zarządu wartość godziwa przejmowanych aktywów netto nabytej spółki nie odbiega istotnie od ich wartości księ-
gowej. Transakcja została rozliczona jako nabycie aktywów.
5 grudnia 2025 r. Emitent nabył 100% udziałów w spółce Projekt Echo – 143 sp. z o.o. z siedzibą Kielcach za kwotę 88.875 tys.
zł. Transakcja została rozliczona jako nabycie aktywów.
Ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wartości godziwe zidentyfikowanych aktywów i zobowiązań przejętych
spółek: Fit-Out Center Archicom sp. z o.o. i Projekt Echo – 143 sp. z o.o. oraz przekazana zapłata przedstawiały się następująco:
Wartość godziwa możliwych do zidentyfikowania aktywów oraz zobowiązań
Fit-Out Center
Projekt Echo - 143
Archicom sp. z o.o.
sp. z o.o.
AKTYWA
Aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe
58
-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
155
Aktywa trwałe razem
58
155
Aktywa obrotowe
Zapasy
3 151
151 493
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
3 465
226
Należności z tytułu pozostałych podatków
45
258
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 47
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
63
26
Aktywa obrotowe razem
6 724
152 003
Aktywa razem
6 782
152 158
PASYWA
Zobowiązania
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
3 630
62 797
Pozostałe rezerwy długoterminowe
1 324
-
Zobowiązania długoterminowe
4 954
62 797
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
8 154
480
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
21
-
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków
193
6
Zobowiązania krótkoterminowe
8 368
486
Zobowiązania razem
13 322
63 283
Przekazana zapłata
500
88 875
Rozpoznana wartość firmy
7 040
-
Przychody oraz wynik finansowy netto Fit-Out Center Archicom sp. z o.o. ujęte w skonsolidowanym
sprawozdaniu z wyniku za okres sprawozdawczy w okresie od dnia objęcia kontroli do dnia utraty
kontroli nad jednostką
18.04-
18.12.2025
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
6 300
Pozostałe przychody operacyjne
413
Przychody finansowe
-
Zysk (strata) netto
(12 135)
Przychody oraz wynik finansowy netto Fit-Out Center Archicom sp. z o.o., jakie byłyby ujęte w skon-
solidowanym sprawozdaniu z wyniku za okres sprawozdawczy, gdyby dniem połączenia był począ-
tek tego okresu i spółka pozostawała w Grupie do dnia bilansowego
1.01-
31.12.2025
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
13 326
Pozostałe przychody operacyjne
631
Przychody finansowe
28
Zysk (strata) netto
(13 576)
Koszty związane z przejęciem Fit-Out Center Archicom sp. z o.o. ujęte jako koszty bieżącego okresu wyniosły 116 tys. zł i zostały
zaprezentowane w pozycji „Koszty ogólnego zarządu" skonsolidowanego sprawozdania z wyniku. Koszty te obejmowały głów-
nie koszty doradztwa prawnego.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 48
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Przekazana zapłata za nabyte spółki, pomniejszona o środki pieniężne jednostek na dzień nabycia, została zaprezentowana
w rachunku przepływów pieniężnych w ramach pozycji „Wydatki netto na nabycie udziałów w jednostkach”.
18 grudnia 2025 r. Emitent przeniósł, na mocy umowy sprzedaży udziałów, 100% udziałów w jednostce zależnej Fit-Out Center
Archicom sp. z o.o. (obecnie Fit-Out Center Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie) na rzecz jednostki niepowiązanej za cenę
500 tys. zł. W wyniku sprzedaży udziałów Emitent utracił kontrolę nad jednostką.
Wartość aktywów oraz zobowiązań jednostki Fit-Out Center Archicom sp. z o.o. (obecnie Fit-Out
Center Polska sp. z o.o.) na dzień zbycia
Fit-Out Center
Archicom sp. z o.o.
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartość firmy
7 040
Rzeczowe aktywa trwałe
2 407
Pozostałe
3 398
Aktywa trwałe razem
12 845
Aktywa obrotowe
Zapasy
3 170
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
3 851
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
1 113
Pozostałe
155
Aktywa obrotowe razem
8 289
Aktywa razem
21 134
PASYWA
Zobowiązania
Zobowiązania z tytułu leasingu
1 386
Pozostałe
1 940
Zobowiązania długoterminowe
3 326
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
9 733
Pozostałe
2 111
Zobowiązania krótkoterminowe
11 844
Zobowiązania razem
15 170
Otrzymana zapłata
500
Ujawnione w wyniku zbycia jednostki należności z tyt. udzielonych pożyczek
7 043
Ujawnione w wyniku zbycia jednostki zobowiązania
440
Zysk (strata) ze zbycia
1 139
Otrzymana zapłata za sprzedane udziały spółki, pomniejszona o środki pieniężne jednostki na dzień zbycia, została zaprezen-
towana w rachunku przepływów pieniężnych w ramach pozycji „Przepływy z tytułu zbycia udziałów w jednostkach zależ-
nych”.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 49
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wartość firmy
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Wartość bilansowa na początek okresu
165
165
Zwiększenia z tytułu nabycia podmiotów
7 040
-
Zmniejszenia z tytułu zbycia podmiotów
(7 040)
-
Wartość bilansowa na koniec okresu
165
165
Wykaz jednostek zależnych i współzależnych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w informacjach ogólnych niniejszego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
W okresie porównawczym Grupa przejęła kontrolę nad jednostkami zależnymi poprzez nabycie 100% udziałów w spółkach:
EASS5003 sp. z o.o., Keshi sp. z o.o., Rentierresidence sp. z o.o., Haibisukasu sp. z o.o. (obecnie Archicom Kraków sp. z o.o.)
oraz poprzez nabycie całości praw i obowiązków w spółce Archicom sp. z o.o. Śląsk sp.k. Ponadto w marcu zeszłego roku
Archicom S.A. wraz ze spółką Rank Progress S.A. utworzyły joint venture w wyniku czego spółka Projekt Browarna sp. z o.o.
stała się przedmiotem współwłasności obu ww. spółek. W okresie porównawczym Grupa dokonała również nabycia 50%
udziałów w spółce Service Hub sp. z o.o. obejmując współkontrolę nad jednostką oraz dokonała sprzedaży na jej rzecz 100%
udziałów w jednostce zależnej Archicom Asset Management sp. z o.o. (obecnie Service Hub Resi sp. z o.o.).
Przedstawione wyżej przejęcia kontroli nad jednostkami zależnymi oraz sprzedaż udziałów w okresie porównawczym zostały
szerzej opisane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2024 r.
6.6 Wartości niematerialne
Poniższe tabele przedstawiają nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość wartości niematerialnych.
Wartości niematerialne według stanów na 31.12.2025 oraz 31.12.2024
Oprogramo-
Pozostałe
Wartości
Patenty
wanie kom-
wartości
niematerialne
Razem
i licencje
puterowe
niematerialne
nieoddane do
użytkowania
Stan na 31.12.2025
Wartość bilansowa brutto
2 482
2 937
312
2 825
8 556
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
(1 741)
(1 618)
(44)
-
(3 403)
Wartość bilansowa netto
741
1 319
268
2 825
5 153
Stan na 31.12.2024
Wartość bilansowa brutto
2 620
2 327
167
2 118
7 232
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
(2 091)
(1 500)
(16)
-
(3 607)
Wartość bilansowa netto
529
827
151
2 118
3 625
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 50
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zmiany wartości niematerialnych w okresach 1.01.2025-31.12.2025 oraz 1.01.2024-31.12.2024
Oprogramo-
Pozostałe
Wartości
Patenty i
wanie kom-
wartości
niematerialne
Razem
licencje
puterowe
niematerialne
nieoddane do
użytkowania
za okres od 1.01.2025 do 31.12.2025
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2025
529
827
151
2 118
3 625
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)
712
1 201
145
707
2 765
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)
(4)
-
-
-
(4)
Zmniejszenia z tytułu utraty kontroli
-
(19)
-
-
(19)
nad jednostką zależną
Amortyzacja (-)
(496)
(690)
(28)
-
(1 214)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025
741
1 319
268
2 825
5 153
za okres od 1.01.2024 do 31.12.2024
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2024
1 787
845
1 042
6 008
9 682
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)
120
545
123
4 613
5 401
Zmniejszenia z tytułu utraty kontroli
(619)
(1 092)
-
(7 277)
(8 988)
nad jednostką zależną
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.)
157
797
(772)
(1 226)
(1 044)
Amortyzacja (-)
(916)
(268)
(242)
-
(1 426)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024
529
827
151
2 118
3 625
Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Koszt własny sprzedaży
98
-
Koszty ogólnego zarządu
1 116
1 426
Amortyzacja wartości niematerialnych razem
1 214
1 426
6.7 Rzeczowe aktywa trwałe
Poniższe tabele przedstawiają stan, nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:
Rzeczowe aktywa trwałe według stanów na 31.12.2025 oraz 31.12.2024
Pozostałe
Rzeczowe
Grunty
Budynki
Maszyny
Środki
środki
aktywa
Razem
i budowle
i urządzenia
transportu
trwałe
trwałe
w budowie
Stan na 31.12.2025
Wartość bilansowa brutto
-
36 033
3 452
12 217
8 466
3 613
63 781
Skumulowane umorzenie i odpisy
-
(13 918)
(923)
(4 647)
(4 768)
-
(24 256)
aktualizujące
Wartość bilansowa netto
-
22 115
2 529
7 570
3 698
3 613
39 525
Stan na 31.12.2024
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 51
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wartość bilansowa brutto
-
36 636
3 575
6 605
7 403
3 261
57 480
Skumulowane umorzenie i odpisy
-
(10 196)
(1 859)
(3 921)
(3 679)
-
(19 655)
aktualizujące
Wartość bilansowa netto
-
26 440
1 716
2 684
3 724
3 261
37 825
Na 31 grudnia 2025 roku wartość aktywów z tytułu prawa do użytkowania prezentowanych w ramach rzeczowych aktywów
trwałych wyniosła 23.262 tys. zł, w tym 16.232 tys. zł aktywów z tytułu najmu powierzchni biurowych oraz 7.030 tys. zł aktywów
z tytułu leasingu środków transportu.
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych w okresach 1.01.2025-31.12.2025 oraz 1.01.2024-31.12.2024
Pozostałe
Rzeczowe
Grunty
Budynki
Maszyny
Środki
środki
aktywa
Razem
i budowle
i urządzenia
transportu
trwałe
trwałe
w budowie
za okres od 1.01.2025 do 31.12.2025
Wartość bilansowa netto na dzień
-
26 440
1 716
2 684
3 724
3 261
37 825
1.01.2025
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie)
-
314
1 172
570
1 194
352
3 602
Zwiększenia (leasing)
-
2 366
-
6 696
-
-
9 062
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)
-
(1 165)
(20)
(304)
(1)
-
(1 490)
Inne zmiany (reklasyfikacje, prze-
mieszczenia itp.)*
-
(528)
1
(61)
(16)
-
(604)
Amortyzacja (-)
-
(5 312)
(340)
(2 015)
(1 203)
-
(8 870)
Wartość bilansowa netto na dzień
-
22 115
2 529
7 570
3 698
3 613
39 525
31.12.2025
za okres od 1.01.2024 do 31.12.2024
Wartość bilansowa netto na dzień
87
15 408
367
2 372
2 470
-
20 704
1.01.2024
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie)
-
5 417
1 802
36
2 380
3 261
12 896
Zwiększenia (leasing)
-
4 409
-
1 682
-
-
6 091
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)
(87)
(506)
-
(89)
(53)
-
(735)
Inne zmiany (reklasyfikacje, prze-
mieszczenia itp.)*
-
5 838
(146)
3
3
-
5 698
Amortyzacja (-)
-
(4 126)
(307)
(1 320)
(1 076)
-
(6 829)
Wartość bilansowa netto na dzień
-
26 440
1 716
2 684
3 724
3 261
37 825
31.12.2024
* w tym aktualizacja wartości godziwej gwarancji najmu
Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Koszt własny sprzedaży
226
160
Koszty sprzedaży
3 519
2 862
Koszty ogólnego zarządu
5 125
3 807
Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych
8 870
6 829
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 52
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.8 Nieruchomości inwestycyjne
W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2025 wchodziły:
• nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław
• udziały w lokalach niemieszkalnych – garażach wielostanowiskowych
• aktywo z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1
• nieruchomość inwestycyjna ul. Opieńskiego, Poznań
• nieruchomość inwestycyjna ul. Postępu oraz Domaniewska, Warszawa
• nieruchomość Inwestycyjna ul. Janusza Kurtyki, Warszawa
W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2024 wchodziły:
• nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław
• udziały w lokalach niemieszkalnych – garażach wielostanowiskowych
• aktywo z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1
• nieruchomość inwestycyjna ul. Opieńskiego, Poznań
• nieruchomość inwestycyjna ul. Postępu oraz Domaniewska, Warszawa
• nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum
Najistotniejsze zmiany pozycji nieruchomości inwestycyjnych w okresie sprawozdawczym
zaprezentowano poniżej.
Podsumowanie zmian wartości bilansowych nieruchomości inwestycyjnych w bieżącym okresie sprawozdawczym zaprezen-
towano w poniższej tabeli:
Zmiany nieruchomości inwestycyjnych w okresach 1.01.-31.12.2025 oraz 1.01.-31.12.2024
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Wartość bilansowa na początek okresu
360 714
76 386
Nabycie
68 285
123 559
Aktywowanie późniejszych nakładów
2 456
3 905
Reklasyfikacja z aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży
-
131 069
Przeszacowanie do wartości godziwej (+/-)
15 612
32 389
Wycena aktywa z tytułu prawa do użytkowania
2 274
348
Reklasyfikacja do należności z tytułu leasingu
-
(6 942)
Zbycie
(128 142)
-
Wartość bilansowa na koniec okresu
321 199
360 714
23 czerwca 2025 r. Grupa sprzedała nieruchomość inwestycyjną City 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum,
za cenę 31.000 tys. euro powiększonych o podatek od towarów i usług. Po przeliczeniu ceny wg obowiązującego kursu roz-
poznano przychód w kwocie 132.398 tys. zł, z czego 5.652 tys. zł ujęto w zobowiązaniach Grupy jako przychód przyszłych
okresów obejmujący przychody ze sprzedaży usług aranżacji planowane do realizacji w kolejnych okresach sprawozdaw-
czych. Przychód przyszłych okresów zostanie ujęty w wyniku finansowym Grupy w momencie wypełnienia określonych w umo-
wie zobowiązań sprzedającego wobec kupującego. Cena została zapłacona Grupie w całości do dnia bilansowego. Z otrzy-
manej zapłaty został spłacony kredyt w kwocie 11,9 mln EUR (50,8 mln zł) wynikający z umowy kredytu zawartej przez Grupę
z bankiem Polska Kasa Opieki S.A. w dniu 12 czerwca 2019 roku wraz z późniejszymi zmianami.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 53
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Z tytułu sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej City 2 Grupa rozpoznała stratę w wysokości 11.443 tys. zł, wykazaną w pozo-
stałych kosztach operacyjnych skonsolidowanego sprawozdania z wyniku działalności zaniechanej.
W ramach transakcji zawarta została również umowa gwarancji czynszowej. Podstawowe postanowienia umowy przewidują
udzielenie na rzecz nabywcy nieruchomości gwarancji pokrycia przez sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eks-
ploatacyjnych za niewynajęte powierzchnie w budynku na okres 5 lat od zawarcia umowy, oraz płatność przez sprzedają-
cego kupującemu kwoty wartości zachęt przyznanych najemcom budynku, wymaganych na dzień zawarcia umowy.
W związku z zawarciem umowy gwarancji czynszowej, Grupa wyceniła i ujęła w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym
zobowiązanie na oczekiwane koszty tej gwarancji, którego wysokość na dzień bilansowy wynosi 3.445 tys. zł.
17 września 2025 roku spółka zależna Emitenta tj. Archicom Perth sp. z o.o. nabyła od spółki MBP I sp. z o.o. nieruchomość
gruntową wraz z budynkiem biurowym położoną przy ul. Janusza Kurtyki 4 w Warszawie. Wartość transakcji wynosiła 16.065
tys. EUR (68.285 tys. zł) + VAT. Nabycie nieruchomości jest zgodne z polityką inwestycyjną Emitenta i ma na celu rozwój dzia-
łalności Emitenta na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie.
Wpływ aktualizacji wartości godziwej gwarancji najmu, ściśle powiązanej z umową najmu powierzchni stanowiącej siedzibę
Spółki, został ujęty jako korekta wartości aktywa z tytułu prawa do użytkowania siedziby, ustalonej zgodnie z MSSF 16. Z wyłą-
czeniem opisanej wyżej sytuacji, zyski lub straty z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych, w tym aktywów przeznaczo-
nych do sprzedaży, ujmowane są przez Grupę w sprawozdaniu z wyniku w pozycji „Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej
nieruchomości inwestycyjnych”.
Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy
grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne
aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne
w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,
• poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Wartość poszczególnych nieruchomości według hierarchii wycen do wartości godziwej kształtowała się na poszczególne dni
bilansowe następująco:
Klasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych według poziomów wartości godziwej
Identyfikator
Opis
Poziom 1
Poziom 2
Poziom 3
Razem
Stan na 31.12.2025
Archicom Nieruchomości 5
Nieruchomość lokalowa - miejsca
-
1 369
-
1 369
Sp. z o.o.
postojowe
Space Investment Strzegom-
ska 3 Otyńska Sp. z o.o.
Grunt przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu
-
-
20 600
20 600
Archicom S.A.
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania
-
-
6 051
6 051
powierzchni biurowej City1
Archicom Potton Sp. z o.o.
Grunt z położonym na nim centrum han-
-
-
65 751
65 751
dlowym przy ul. Opieńskiego w Poznaniu
Archicom Warszawa 2
Grunt z położonymi na nim budynkami
Sp. z o.o.
biurowymi przy ul. Postępu oraz Doma-
-
-
151 415
151 415
niewskiej w Warszawie
Grunt z położonym na nim budynkiem
Archicom Perth Sp. z o.o.
biurowym przy ul. Janusza Kurtyki w War-
-
-
76 013
76 013
szawie
Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2025
-
1 369
319 830
321 199
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 54
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Stan na 31.12.2024
Archicom Nieruchomości 5
Nieruchomość lokalowa - miejsca
-
1 236
-
1 236
Sp. z o.o.
postojowe
Space Investment Strzegom-
ska 3 Otyńska Sp. z o.o.
Grunt przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu
-
11 451
-
11 451
Archicom S.A.
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania
-
-
8 314
8 314
powierzchni biurowej City1
Archicom Potton Sp. z o.o.
Grunt z położonym na nim centrum han-
-
-
59 483
59 483
dlowym przy ul. Opieńskiego w Poznaniu
Archicom Warszawa 2
Grunt z położonymi na nim budynkami
Sp. z o.o.
biurowymi przy ul. Postępu oraz Doma-
-
-
149 161
149 161
niewskiej w Warszawie
Archicom Nieruchomości 14
Nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi
Sp. z o.o.
budynek kompleksu biurowego City Fo-
-
-
131 069
131 069
rum
Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2024
-
12 687
348 027
360 714
Grunty przy ul. Opieńskiego w Poznaniu oraz przy ul. Postępu, ul. Domaniewskiej i ul. Janusza Kurtyki w Warszawie zostały na-
byte w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Na moment nabycia gruntu w Poznaniu znajdowało się na nim funkcjonu-
jące centrum handlowe, które Grupa postanowiła zachować do momentu zakończenia procedur administracyjnych zwią-
zanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej. Nabyte nieruchomości inwestycyjne w Warszawie
obejmują grunt wraz z położonymi na nim budynkami biurowymi. Centrum handlowe oraz biurowce stanowią źródło dodat-
kowych tymczasowych przychodów osiąganych z najmu. Grunty zostały zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne
z uwagi na swoje tymczasowe przeznaczenie. W momencie uzyskania pozwoleń na budowę inwestycji mieszkaniowych
i zaprzestania uzyskiwania przychodów z najmu, zostaną zreklasyfikowane jako zapasy. Zgodnie z polityką rachunkowości ob-
owiązującą w Grupie nieruchomości inwestycyjne są wycenianie do wartości godziwej. Jest to związane m.in. z poprzednią
strategią Grupy, która przewidywała regularną realizację inwestycji komercyjnych. Obecnie Grupa koncentruje się wyłącznie
na działalności mieszkaniowej. Działalność komercyjna jest traktowana jako zaniechana.
Grunt przy ul. Opieńskiego w Poznaniu oraz grunty przy ul. Postępu, ul. Domaniewskiej i ul. Janusza Kurtyki w Warszawie zostały
wycenione przez niezależnego rzeczoznawcę podejściem porównawczym, metodą porównania parami. W wycenie nieru-
chomości uwzględniono dodatkowo: dochody operacyjne netto z tytułu umów najmu zawartych odpowiednio na centrum
handlowym i budynkach biurowych położonych na rzeczonych gruntach, za okres do dnia planowanej rozbiórki budynków,
oraz koszty tejże rozbiórki.
Grupa nie posiada istotnych zobowiązań do zakupu, wybudowania, dostosowania nieruchomości inwestycyjnych ani istot-
nych zobowiązań dotyczących napraw, utrzymania i ulepszenia (poprawy standardu) nieruchomości.
Grupa nie poniosła w okresie sprawozdawczym istotnych bezpośrednich kosztów operacyjnych (w tym kosztów napraw
i utrzymania) na nieruchomości inwestycyjne, które nie generowały przychodów z najmu. Dotyczyło to w szczególności gruntu
przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu, na którym w okresie sprawozdawczym nie prowadzono działalności najmu.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. nie występują istotne ograniczenia dotyczące możliwości zbycia nieruchomości inwestycyjnych
lub przekazywania dochodów i wpływów z ich zbycia, z zastrzeżeniem standardowych zabezpieczeń ustanowionych na rzecz
kredytodawców (cesja praw z umów najmu, hipoteki) opisanych w nocie dotyczącej zobowiązań finansowych.
6.9 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia
wyceniane metodą praw własności
Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej:
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 55
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności
Grupa
Projekt
Kapitałowa
Browarna
Razem
Service Hub
sp. z o.o.
sp. z o.o.
Stan na 1.01.2025
2 605
-
2 605
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)
1 053
-
1 053
Stan na 31.12.2025
3 658
-
3 658
Stan na 01.01.2024
-
-
-
Objęcie udziałów
2 062
-
2 062
Ujawnienie w związku ze zbyciem udziałów
-
6
6
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)
543
(6)
537
Stan na 31.12.2024
2 605
-
2 605
Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych dotyczących wspólnych przedsięwzięć według stanu
na 31 grudnia 2025:
Sprawozdanie z sytuacji finansowej wspólnych przedsięwzięć
Grupa Kapitałowa
Projekt
Service Hub
Browarna
sp. z o.o.
sp. z o.o.
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
9 987
162
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
539
4 860
Pozostałe
396
78
Aktywa trwałe razem
10 922
5 100
Aktywa obrotowe
Zapasy
-
206 868
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
6 935
33
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
249
-
Należności z tytułu pozostałych podatków
457
1 122
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
-
2 461
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
4 864
6 672
Aktywa obrotowe razem
12 505
217 155
Aktywa razem
23 427
222 255
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 56
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Grupa Kapitałowa
Projekt
Service Hub
Browarna
sp. z o.o.
sp. z o.o.
PASYWA
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
7 724
208 566
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
4 078
Pozostałe
27
533
Zobowiązania długoterminowe
7 751
213 177
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
-
4 933
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
6 653
7 320
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków
917
-
Rezerwy krótkoterminowe
773
-
Pozostałe
18
185
Zobowiązania krótkoterminowe
8 361
12 438
Zobowiązania razem
16 112
225 615
Aktywa netto
7 315
(3 360)
Udział % Grupy Archicom
50,00%
55,00%
Udział Grupy Archicom w aktywach netto
3 658
(1 848)
Eliminacja transakcji pomiędzy Grupą a wspólnym przedsięwzięciem
-
(8 715)
Łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie wspólnego przedsięwzięcia
-
(10 563)
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metodą praw własności
3 658
-
Sprawozdanie z wyniku wspólnych przedsięwzięć
Grupa Kapitałowa
Projekt
Service Hub
Browarna
sp. z o.o.
sp. z o.o.
Przychody ze sprzedaży
33 012
242
Koszt własny sprzedaży
7 378
241
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
25 634
1
Koszty sprzedaży
-
2 052
Koszty ogólnego zarządu
21 913
153
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów
-
218
Pozostałe przychody i koszty operacyjne
(9)
(32)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
3 712
(2 454)
Przychody i koszty finansowe
(768)
(238)
w tym koszty odsetkowe
(801)
(306)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
2 944
(2 692)
Podatek dochodowy
841
(505)
Zysk (strata) netto
2 103
(2 187)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 57
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Dochody całkowite razem
2 103
(2 187)
Udział % Grupy Archicom
50,00%
55,00%
Udział Grupy Archicom w zysku (stracie) netto
1 052
(1 203)
Udział Grupy Archicom w całkowitych dochodach
1 052
(1 203)
6.10 Aktywa oraz zobowiązania finansowe
Grupa zakwalifikowała na dzień bilansowy aktywa finansowe i zobowiązania finansowe wyłącznie do kategorii wycenianych
w zamortyzowanym koszcie (AC).
Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9
wg MSSF 9
Kategorie instrumentów finansowych
AC
FVOCI
FVP&L
Razem
Stan na 31.12.2025
Aktywa trwałe:
Należności długoterminowe
1 209
-
-
1 209
Udzielone pożyczki
128 042
-
-
128 042
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
21 109
-
-
21 109
Udzielone pożyczki
1 051
-
-
1 051
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
90 871
-
-
90 871
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
136 229
-
-
136 229
Kategoria aktywów finansowych razem
378 511
-
-
378 511
Stan na 31.12.2024
Aktywa trwałe:
Należności długoterminowe
1 165
-
-
1 165
Udzielone pożyczki
174 409
-
-
174 409
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
97 904
-
-
97 904
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
48 077
-
-
48 077
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
113 580
-
-
113 580
Kategoria aktywów finansowych razem
435 135
-
-
435 135
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 58
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF 9
Kategorie instrumentów
finansowych wg MSSF 9
Razem
AC
FVP&L
Stan na 31.12.2025
Zobowiązania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
677 806
-
677 806
Pozostałe zobowiązania
24 136
-
24 136
Zobowiązania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
279 900
-
279 900
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
243 725
-
243 725
Kategoria zobowiązań finansowych razem
1 225 567
-
1 225 567
Stan na 31.12.2024
Zobowiązania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
612 779
-
612 779
Pozostałe zobowiązania
21 220
554
21 774
Zobowiązania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
107 363
-
107 363
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
113 698
-
113 698
Kategoria zobowiązań finansowych razem
855 060
554
855 614
6.11 Informacja o wartości godziwej instrumentów
finansowych
Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej
tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania finansowe ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finan-
sowym w zamortyzowanym koszcie:
Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą
31.12.2025
31.12.2024
Wartość
Wartość
Wartość
Wartość
godziwa
bilansowa
godziwa
bilansowa
Aktywa:
Udzielone pożyczki
127 486
129 093
164 020
174 409
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
22 318
22 318
195 356
195 356
Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
227 100
227 100
161 657
161 657
Zobowiązania:
Kredyty
239 540
239 540
95 833
95 424
Dłużne papiery wartościowe
696 402
681 991
639 040
631 053
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
304 036
304 036
208 509
208 509
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 59
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
S posób ustalenia wartości godziwej instrumentów finansowych dla celów sporządzenia powyższej tabeli został zaprezento-
wany w ostatnim rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy.
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne przeniesienia pomiędzy poziomami wycen wartości godziwej instrumentów.
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły zmiany warunków prowadzenia działalności, które mają istotny wpływ na wartość
godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych Grupy.
Dodatkowe informacje o metodach wyceny instrumentów finansowych do wartości godziwej wycenionych w skonsolidowa-
nym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w zamortyzowanym koszcie:
• Udzielone pożyczki (poziom 3)
Wartość godziwa udzielonych pożyczek została ustalona w oparciu o risk free rate odpowiedni dla okresu zapadal-
ności pożyczek, skorygowany o ryzyko kredytowe pożyczkobiorcy mierzone marżą na wyemitowanych obligacjach
Archicom S.A.
• Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3)
Wartość bilansowa należności handlowych i pozostałych należności została uznana za racjonalne przybliżenie ich
wartości godziwej.
• Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe (poziom 1)
Wartość godziwa środków pieniężnych i pozostałych krótkoterminowych aktywów finansowych została ustalona
w wysokości ich wartości nominalnej.
• Kredyty (poziom 3)
Wartość godziwa zobowiązań z tytułu otrzymanych kredytów została ustalona jako wartość oczekiwanej zapłaty,
tj. nominalna wartość powiększona o naliczone odsetki.
• Wyemitowane papiery dłużne (poziom 1)
Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych została ustalona na podstawie publicz-
nych notowań .
• Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3)
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań została uznana za racjonalne
przybliżenie ich wartości godziwej.
6.12 Udzielone pożyczki
Zestawienie udzielonych pożyczek
Wartość bilansowa
Należność
Termin
krótkoter-
długoter-
Waluta
Oprocentowanie
wymagalności
w walucie
w PLN
minowa
minowa
Stan na 31.12.2025
Pożyczki
PLN
stałe
31.12.2030
-
114 333
-
114 333
oprocentowanie 8%
Pożyczki
PLN
WIBOR 3M + 3,5%
31.12.2029
-
3 061
-
3 061
Pożyczki
PLN
WIBOR 3M + 3,5%
31.12.2027
-
4 656
-
4 656
Pożyczki
PLN
WIBOR 3M + 3,5%
24.12.2026
-
7 043
1 051
5 992
Pożyczki udzielone razem
-
129 093
1 051
128 042
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 60
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
W 2025 roku Archicom S.A. wraz z spółką zależną udzieliły spółce współkontrolowanej Service Hub Resi sp. z o.o. pożyczek
na łączną kwotę 7.000 tys. zł, natomiast spółka Service Hub Resi sp. z o.o. spłaciła w tym czasie pożyczki na łączną kwotę
11.800 tys. zł.
W marcu 2025 r. Archicom S.A. udzieliła spółce współkontrolowanej Projekt Browarna sp. z o.o. pożyczki na łączną kwotę
3.400 tys. zł.
Zmiana wartości bilansowej pożyczek udzielonych
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Wartość brutto
Saldo na początek okresu
175 152
-
Kwota pożyczek udzielonych w okresie
10 400
201 692
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową
12 350
8 938
Spłata kapitału pożyczek (-)
(11 800)
(41 169)
Spłata odsetek od pożyczek (-)
(872)
(1 128)
Zwiększenie z tytułu utraty kontroli nad jednostką zależną, której udzielono pożyczek
8 017
6 819
Zmniejszenie z tytułu nabycia jednostki, której udzielono pożyczek
(62 797)
-
Wartość brutto na koniec okresu
130 450
175 152
Odpisy z tytułu utraty wartości
Saldo na początek okresu
(743)
-
Odpisy ujęte jako koszt w okresie
(614)
(743)
Odpisy z tytułu utraty wartości na koniec okresu
(1 357)
(743)
Wartość bilansowa na koniec okresu
129 093
174 409
6.13 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony
Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe
Stan na początek okresu
1.01.2025
1.01.2024
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
88 748
57 521
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
41 880
60 744
Podatek odroczony per saldo na początek okresu
46 868
(3 223)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)
10 208
47 540
Stan na koniec okresu
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
118 177
88 748
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
64 846
41 880
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu
53 331
46 868
W tabeli poniżej zaprezentowano wpływ na saldo aktywa z tytułu podatku odroczonego poszczególnych różnic przejścio-
wych, tj. 19% wartości różnicy przejściowej.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 61
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Saldo
Zmiana stanu:
Saldo
Tytuły różnic przejściowych
na początek
wpływ rozlicze-
na koniec
okresu
nia zbycia i na-
wynik
okresu
bycia spółek
Stan na 31.12.2025
Aktywa:
1.01.2025
31.12.2025
Zapasy, w tym:
46 456
(227)
40 588
86 817
- wynikające z eliminacji transakcji wewnątrzgrupowych
27 587
-
9 992
37 579
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatko-
wym momentem ujęcia sprzedaży
6 152
-
41 323
47 475
Pozostałe aktywa
641
-
2 160
2 801
Zobowiązania:
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze
844
(50)
133
927
Pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe
8 541
-
13 422
21 963
Leasing
7 867
-
(318)
7 549
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym:
29 229
4 657
8 838
42 724
- wynikające z naliczonych odsetek
28 093
4 657
9 573
42 323
Inne zobowiązania
206
(438)
288
56
Inne:
Nierozliczone straty podatkowe
24 775
(1 609)
11 560
34 726
Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego
8 487
-
(1 754)
6 733
Kompensata
(38 298)
-
(47 821)
(86 119)
Razem
88 748
2 333
27 096
118 177
Stan na 31.12.2024
Aktywa:
1.01.2024
31.12.2024
Zapasy, w tym:
119 854
-
(73 398)
46 456
- wynikające z eliminacji transakcji wewnątrzgrupowych
4 643
-
22 944
27 587
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatko-
wym momentem ujęcia sprzedaży
104 653
-
(98 501)
6 152
Pozostałe aktywa
312
-
329
641
Zobowiązania:
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze
1 783
-
(939)
844
Pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe
8 613
-
(72)
8 541
Leasing
7 175
-
692
7 867
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym:
22 538
-
6 691
29 229
- wynikające z naliczonych odsetek
21 677
-
6 416
28 093
Inne zobowiązania
235
-
(29)
206
Inne:
Nierozliczone straty podatkowe
24 016
-
759
24 775
Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego
3 560
-
4 927
8 487
Kompensata
(130 565)
-
92 267
(38 298)
Razem
57 521
-
31 227
88 748
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa utworzyła aktywo z tytułu podatku odroczonego dotyczące nierozliczonych strat po-
datkowych w kwocie 34.726 tys. zł. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2026
(204 tys. zł), 2027 (1.213 tys. zł), 2028 (2.274 tys. zł), 2029 (13.144 tys. zł), 2030 (17.890 tys. zł).
Grupa na dzień 31 grudnia 2025 roku nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego od strat podatkowych
na kwotę 3.592 tys. zł i z innych tytułów w kwocie 9.068 tys. zł.
Grupa oczekuje realizacji ujemnych różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 45.386 tys. zł (przed kom-
pensatą).
Saldo
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Zmiana stanu:
Saldo
W tabeli poniżej zaprezentowano wpływ na saldo rezerwy z tytułu podatku odroczonego poszczególnych różnic przejścio-
Tytuły różnic przejściowych
na początek
wych, tj. 19% wartości różnicy przejściowej.
wpływ rozlicze-
na koniec
okresu
nia zbycia i na-
wynik
okresu
bycia spółek
Stan na 31.12.2025
Aktywa:
1.01.2025
31.12.2025
Nieruchomości inwestycyjne
18 023
-
(2 768)
15 255
(w tym wynikające z wyceny do wartości godziwej)
Zapasy, w tym:
11 959
4 952
6 993
23 904
- wynikające z aktywowania kosztów finansowania ze-
wnętrznego
7 778
4 952
1 430
14 160
Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym:
31 256
-
13 717
44 973
- wynikające z naliczonych odsetek
28 436
-
16 131
44 567
Pozostałe aktywa
6 546
-
2 035
8 581
Zobowiązania:
Wycena zobowiązań z tyt. kaucji
1 102
-
131
1 233
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania
(wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatko-
wym momentem ujęcia sprzedaży)
10 936
-
45 330
56 266
Pozostałe zobowiązania
356
-
397
753
Kompensata
(38 298)
-
(47 821)
(86 119)
Razem
41 880
4 952
18 014
64 846
Stan na 31.12.2024
Aktywa:
1.01.2024
31.12.2024
Nieruchomości inwestycyjne (wynikające z wyceny do
wartości godziwej)
7 050
-
10 973
18 023
Zapasy, w tym:
5 276
-
6 683
11 959
- wynikające z aktywowania kosztów finansowania ze-
wnętrznego
4 060
-
3 718
7 778
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
9 496
-
(9 496)
-
(wynikające z wyceny do wartości godziwej)
Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym:
20 132
-
11 124
31 256
- wynikające z naliczonych odsetek
19 427
-
9 009
28 436
Pozostałe aktywa
2 762
-
3 784
6 546
Zobowiązania:
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wycena zobowiązań z tyt. kaucji
850
-
252
1 102
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 62
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 63
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania
(wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatko-
145 598
-
(134 662)
10 936
wym momentem ujęcia sprzedaży)
Pozostałe zobowiązania
145
-
211
356
Kompensata
(130 565)
-
92 267
(38 298)
Razem
60 744
-
(18 864)
41 880
Grupa oczekuje realizacji dodatnich różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 73.525 tys. zł (przed
kompensatą).
6.14 Zapasy
Zdecydowanie największą pozycję zapasów stanowi produkcja w toku, gdzie zgodnie z polityką rachunkowości ujmowane
są mieszkania i lokale w trakcie budowy oraz projekty przyszłe będące aktualnie w różnych fazach realizacji. Grupa ujmuje
w tej pozycji również grunty, na których realizowane są aktualne i przyszłe projekty, wraz w prawem wieczystego użytkowania
tych gruntów zgodnie z MSSF 16. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pozycje przekwalifikowywane są do wyrobów go-
towych.
Zarząd dokonał na dzień bilansowy przeglądu wszystkich projektów, w tym także analizy ich cyklu operacyjnego. W związku
ze zidentyfikowaniem projektów, których przewidywany termin realizacji wykracza poza standardowy cykl operacyjny Grupy,
Zarząd podjął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa trwałe,
w pozycji "Grunty przeznaczone pod zabudowę".
Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2025 roku 48.427 tys. zł przy stopie kapitalizacji
równej 7,9%. W 2024 roku była to kwota 28.779 tys. zł przy stopie kapitalizacji równej 10,3%.
W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej ujęte są następujące pozycje zapasów:
Wartość zapasów ujęta w sprawozdaniu finansowy
31.12.2025
31.12.2024
Zapasy w aktywach trwałych
64 427
73 995
Grunty przeznaczone pod zabudowę
64 427
73 995
Zapasy w aktywach obrotowych
2 615 006
1 645 991
Produkcja w toku, w tym:
2 496 571
1 581 137
- grunty przeznaczone pod zabudowę
890 903
747 170
Wyroby gotowe
116 332
5 888
Towary
2 103
58 966
Wartość bilansowa zapasów razem
2 679 433
1 719 986
Odpisy aktualizujące wartość zapasów ujęte w sprawozdaniu finansowym
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Stan na początek okresu
4 409
4 232
Odpisy ujęte jako koszt w okresie
-
177
Stan na koniec okresu
4 409
4 409
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 64
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zabezpieczenie zobowiązań ustanowione na zapasach
31.12.2025
31.12.2024
Zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów III
109 617
58 695
Zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów IV
74 511
60 540
Zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów V
-
21 621
Zabezpieczenia na zapasach razem
184 128
140 856
6.15 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności
Zestawienie należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności
31.12.2025
31.12.2024
Należności długoterminowe
Zaliczka na zakup udziałów
-
19 500
Pozostałe przedpłaty i zaliczki
25 245
21 669
Kaucje wpłacone
1 209
1 165
Należności długoterminowe razem
26 454
42 334
Należności krótkoterminowe
Należności z tytułu dostaw i usług
28 030
37 713
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)
(7 407)
(6 380)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
20 623
31 333
Depozyt związany z nabytymi pakietami wierzytelności
-
13 057
Nabyte pakiety wierzytelności
-
52 994
Inne należności
486
520
Pozostałe należności finansowe netto
486
66 571
Należności finansowe
21 109
97 904
Przedpłaty i zaliczki
83 565
48 565
Rozliczenia międzyokresowe
12 239
6 553
Pozostałe należności niefinansowe
264
-
Odpisy aktualizujące wartość należności niefinansowych (-)
(5 819)
-
Należności niefinansowe
90 249
55 118
Należności krótkoterminowe razem
111 358
153 022
Zaliczka na zakup udziałów została rozliczona w związku z nabyciem spółki Projekt Echo – 143 sp. z o.o., co szerzej opisano
w punkcie 6.5 sprawozdania.
Nabyte pakiety wierzytelności zostały rozliczone w związku z transakcją nabycia gruntu.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 65
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Stan na początek okresu
6 380
8 142
Odpisy utworzone (+)
3 520
-
Odpisy rozwiązane (-)
-
(662)
Odpisy wykorzystane (-)
(2 493)
(1 100)
Stan na koniec okresu
7 407
6 380
Odpisy aktualizujące wartość należności długoterminowych nie występują.
Bieżące i zaległe krótkoterminowe należności finansowe
31.12.2025
31.12.2024
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
Należności krótkoterminowe:
Należności z tytułu dostaw i usług
20 310
7 720
29 815
7 898
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)
(2 325)
(5 082)
(738)
(5 642)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
17 985
2 638
29 077
2 256
Pozostałe należności finansowe
486
-
66 571
-
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-)
-
-
-
-
Pozostałe należności finansowe netto
486
-
66 571
-
Należności finansowe
18 471
2 638
95 648
2 256
Analiza wiekowania zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie objętych odpisem
aktualizującym
31.12.2025
31.12.2024
Należności
Pozostałe
Należności
Pozostałe
z tytułu
należności
z tytułu
należności
dostaw i usług
finansowe
dostaw i usług
finansowe
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
1 325
-
700
-
od 1 do 6 miesięcy
305
-
442
-
od 6 do 12 miesięcy
499
-
515
-
powyżej roku
509
-
599
-
Zaległe należności finansowe
2 638
-
2 256
-
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 66
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.16 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
31.12.2025
31.12.2024
Rachunki powiernicze
90 871
44 623
Kaucje
-
12
Rachunki obsługi długu
-
3 442
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe razem
90 871
48 077
Grupa korzysta z Otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych, z których środki są zwalniane etapami wraz z postę-
pem prac. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych nie spełniają definicji środków pieniężnych
wg MSR, natomiast są to środki, które wchodzą do masy upadłości dewelopera, odsetki należą do dewelopera, deweloper
jest posiadaczem rachunku powierniczego. Środki te w bilansie prezentowane są jako pozostałe krótkoterminowe aktywa
finansowe.
6.17 Środki pieniężne
Zestawienie środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, w tym również podlegających ograniczeniu w dysponowaniu, przed-
stawiono w poniższych tabelach.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31.12.2025
31.12.2024
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN
92 825
105 334
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
3 135
5 394
Depozyty krótkoterminowe (o terminie zapadalności do 3 miesięcy od dnia zawarcia)
35 412
-
Środki pieniężne na rachunkach split payment*
4 857
2 852
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
136 229
113 580
* środki o ograniczonej możliwości dysponowania
Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz pozostałych krótkoterminowych aktywów finansowych zo-
stało opisane w nocie 6.37 sprawozdania.
6.18 Działalność zaniechana
Zgodnie z komunikacją strategiczną Zarządu Archicom, Grupa Archicom jako część Grupy Echo przejmuje rolę podmiotu
wyspecjalizowanego w budowie i sprzedaży mieszkań. Wszelka działalność komercyjna jest pozostałością po wcześniejszym
kierunku strategicznym Grupy, stanowi działalność zaniechaną Grupy. Grupa Archicom nie nabywa gruntów pod inwestycje
komercyjne (w tym biurowe) i nie planuje rozwoju inwestycji komercyjnych na obecnie posiadanych działkach. Budynek City2
był ostatnim aktywem związanym z segmentem biurowym, który został zbudowany, wynajęty i wobec którego były podejmo-
wane aktywne działania zmierzające do jego jak najszybszej sprzedaży.
23 czerwca 2025 r. Grupa sprzedała nieruchomość inwestycyjną City 2, co zostało szerzej opisane w nocie 6.8 niniejszego
sprawozdania.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 67
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Sprawozdanie z wyniku działalności zaniechanej
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Przychody ze sprzedaży
4 813
10 361
Przychody ze sprzedaży usług
4 813
10 361
Koszt własny sprzedaży
2 060
4 054
Koszt sprzedanych usług
2 060
4 054
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
2 753
6 307
Koszty sprzedaży
156
-
Koszty ogólnego zarządu
229
451
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów
68
96
Pozostałe przychody operacyjne
311
407
Pozostałe koszty operacyjne
20 050
999
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-)
(2 663)
(18 345)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(20 102)
(13 177)
Przychody finansowe
644
749
Koszty finansowe
4 071
3 132
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(23 529)
(15 560)
Podatek dochodowy
2 177
(2 528)
- część bieżąca
1 051
255
- część odroczona
1 126
(2 783)
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej
(25 706)
(13 032)
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych działalności zaniechanej
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
(817)
6 116
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
116 827
(890)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej*
(126 178)
(37 548)
Przepływy środków pieniężnych netto razem
(10 168)
(32 322)
* w tym 74.024 tys. zł dotyczy pożyczek wewnątrzgrupowych
Zestawienie aktywów i zobowiązań w walutach obcych dla działalności zaniechanej
Wartość wyrażona w walucie
Wartość po
tys. EUR
pozostałe waluty
przeliczeniu
Stan na 31.12.2025
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem
-
-
-
Stan na 31.12.2024
Aktywa finansowe (+):
Pozostałe aktywa finansowe
720
-
3 077
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 68
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
525
-
2 245
Zobowiązania finansowe (-):
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
(11 816)
-
(50 490)
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem
(10 571)
-
(45 168)
Ekspozycja posiadanych instrumentów finansowych na ryzyko kursowe dla działalności zaniechanej
Wahania kursu
Wpływ na wynik finansowy:
EUR
razem
Stan na 31.12.2025
Wzrost kursu walutowego
10%
-
-
Spadek kursu walutowego
-10%
-
-
Stan na 31.12.2024
Wzrost kursu walutowego
10%
(4 572)
(4 572)
Spadek kursu walutowego
-10%
4 572
4 572
Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej dla działalności zaniechanej
Wpływ na wynik finansowy:
Wahania stopy procentowej
31.12.2025
31.12.2024
Wzrost stopy procentowej
1 p.p.
-
(505)
Spadek stopy procentowej
-1 p.p.
-
505
6.19 Kapitał własny
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych kapitał podstawowy Spółki dominującej
wynosił 584.960.430,00 zł i dzieli się na 58.496.043 akcje o wartości nominalnej 10,00 zł każda. W okresie objętym sprawozda-
niem nie odnotowano zmian w kapitale podstawowym jednostki dominującej.
Kapitał podstawowy jednostki dominującej
31.12.2025
31.12.2024
Liczba akcji
58 496 043
58 496 043
Wartość nominalna akcji (PLN)
10
10
Kapitał podstawowy
584 960 430
584 960 430
Struktura akcji i kapitału podstawowego
Liczba akcji
Seria
19 462 841
zwykłe akcje na okaziciela
A
6 207 502
uprzywilejowane akcje imienne*
B1
3 892 568
zwykłe akcje na okaziciela
C1
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 69
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
4 671 081
zwykłe akcje na okaziciela
C2
5 605 298
zwykłe akcje na okaziciela
C3
6 726 357
zwykłe akcje na okaziciela
C4
1 930 396
zwykłe akcje na okaziciela
C5
3 892 568
zwykłe akcje na okaziciela
D
6 107 432
akcje zwykłe imienne
E
58 496 043
* uprzywilejowanie oznacza, że na każdą z akcji uprzywilejowanych przypadają 2 głosy
Kapitał zapasowy Spółki dominującej wynosi na dzień 31 grudnia 2025 r. 971.247 tys. zł. Minimalna wartość kapitału zapaso-
wego na pokrycie strat, zgodnie z art. 396 kodeksu spółek handlowych (Dz.U.2022.0.1467), wynosi 194.987 tys. zł.
6.20 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Grupa Kapitałowa z tytułu zaciągniętych kredytów,
pożyczek i innych instrumentów dłużnych zaprezentowano w kolejnych tabelach.
Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 31.12.2025
Wartość bilansowa
Zobowiązanie
Waluta
Oprocentowanie
Termin
w walucie
w PLN
krótkoter-
długoter-
wymagalności
minowe
minowe
Stan na 31.12.2025
Kredyt bankowy
PLN
WIBOR 1M + marża
30.09.2027*
-
239 540
239 540
-
Obligacje 3 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
8.02.2027
-
209 971
2 390
207 581
i 3 miesiące
Obligacje 3 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
1.06.2027
-
166 590
1 016
165 574
i 3 miesiące
Obligacje 4 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
19.06.2028
-
186 758
437
186 321
Obligacje 4 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
14.03.2029
-
118 672
342
118 330
Razem
-
921 531
243 725
677 806
* Kredyt w rachunku bieżącym, termin spłaty zależny od wysokości salda rachunku.
W 2025 roku oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie miały miejsca na-
ruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wyni-
kające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.
Umowy przewidują obowiązki spełnienia standardowych w tego typu zobowiązaniach warunków, w tym w szczególności:
• Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na pozio-
mie nie wyższym niż 0,9.
• Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 239.540 tys. zł –
utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
- wskaźnika LTV,
- wskaźnika dług netto/EBITDA,
- wskaźnik długu netto/kapitały własne.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 70
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 31.12.2024
Wartość bilansowa
Zobowiązanie
Waluta
Oprocentowanie
Termin
w walucie
w PLN
krótkoter-
długoter-
wymagalności
minowe
minowe
Stan na 31.12.2024
13.11.2028,
Kredyt bankowy
EUR
EURIBOR 3M + marża
nie później niż
11 816
50 490
2 202
48 288
20.12.2028*
Kredyt bankowy
PLN
WIBOR 3M + marża
30.04.2026**
-
44 934
44 934
-
Obligacje 2 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
17.03.2025
-
61 951
61 951
-
Obligacje 3 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
8.02.2027
-
211 736
2 849
208 887
i 3 miesiące
Obligacje 3 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
1.06.2027
-
168 161
1 207
166 954
i 3 miesiące
Obligacje 4 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
19.06.2028
-
189 205
555
188 650
Razem
11 816
726 477
113 698
612 779
* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2, sprzedaną w pierwszym półroczu 2025 roku.
** Kredyt w rachunku bieżącym, termin spłaty zależny od wysokości salda rachunku.
W 2024 roku nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo
spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.
6.21 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką
Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką
ZOBOWIĄZANIA
ZABEZPIECZONE HIPOTEKĄ
Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu
Zobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek
Kredyt w rachunku bieżącym*
Hipoteka do sumy 360.000.000 zł ustanowione na nieruchomo-
ściach spółek z Grupy Archicom.
* Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 240.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 239.540 tys. zł.
6.22 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań
Wartość aktywów zabezpieczających spłatę zobowiązań przedstawiono w poniższej tabeli:
Aktywa zabezpieczające spłatę zobowiązań
31.12.2025
31.12.2024
Nieruchomości inwestycyjne
-
131 069
Zapasy
184 128
140 856
Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe*
95 728
50 929
Wartość bilansowa aktywów stanowiących zabezpieczenie razem
279 856
322 854
* Środki o ograniczonej możliwości dysponowania na rachunkach powierniczych oraz rachunkach zablokowanych, w tym split payment i ra-
chunkach kaucji
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 71
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.23 Aktywa i zobowiązania z tytułu leasingu
Wartość bilansowa aktywów oraz zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania na koniec 2025 roku oraz na koniec 2024 roku
została przedstawiona w poniższych tabelach:
Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2025
AKTYWA
Prawo wieczystego
Prawo użytkowania
Pozostałe
Razem
użytkowania gruntów
powierzchni biurowej
umowy
Aktywa trwałe, w tym:
8 052
28 150
7 030
43 232
Rzeczowe aktywa trwałe
-
16 232
7 030
23 262
Należności z tytułu leasingu
-
5 868
-
5 868
Nieruchomości inwestycyjne
8 052
6 050
-
14 102
Aktywa obrotowe, w tym:
15 034
1 960
-
16 994
Zapasy
15 034
-
-
15 034
Należności z tytułu leasingu
-
1 960
-
1 960
Aktywa razem
23 086
30 110
7 030
60 226
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe
15 743
24 875
4 476
45 094
Zobowiązania krótkoterminowe
7 574
7 757
2 631
17 962
Pasywa razem
23 317
32 632
7 107
63 056
Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2024
AKTYWA
Prawo wieczystego
Prawo użytkowania
Pozostałe
Razem
użytkowania gruntów
powierzchni biurowej
umowy
Aktywa trwałe, w tym:
5 751
33 862
2 626
42 239
Rzeczowe aktywa trwałe
-
19 194
2 626
21 820
Należności z tytułu leasingu
-
6 354
-
6 354
Nieruchomości inwestycyjne
5 751
8 314
-
14 065
Aktywa obrotowe, w tym:
19 502
1 430
-
20 932
Zapasy
19 502
-
-
19 502
Należności z tytułu leasingu
-
1 430
-
1 430
Aktywa razem
25 253
35 292
2 626
63 171
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe
20 883
31 621
1 438
53 942
Zobowiązania krótkoterminowe
4 371
7 107
1 280
12 758
Pasywa razem
25 254
38 728
2 718
66 700
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 72
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania
Prawo wieczystego
Prawo użytkowania powierzchni
Pozostałe
użytkowania gruntów
biurowej
umowy
Aktywa z tytułu prawa
Nierucho-
Rzeczowe
Należności
Nierucho-
Rzeczowe
do użytkowania
Zapasy
mości in-
aktywa
z tytułu
mości in-
aktywa
Razem
westycyjne
trwałe
leasingu
westycyjne
trwałe
Stan na 1 styczeń 2025 r.
19 502
5 751
19 194
7 784
8 314
2 626
63 171
Zwiększenia
2 988
2 015
2 366
-
-
6 696
14 065
Naliczone odsetki
-
-
-
475
-
-
475
Spłata należności
-
-
-
(1 546)
-
-
(1 546)
Amortyzacja
(5 482)
(1 194)
(3 676)
-
-
(1 984)
(12 336)
Wycena
(1 710)
1 480
1 381
1 115
(2 264)
444
446
Inne zmiany
(264)
-
(3 033)
-
-
(752)
(4 049)
Stan na 31 grudzień 2025 r.
15 034
8 052
16 232
7 828
6 050
7 030
60 226
Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1 styczeń 2025 r.
19 503
5 751
24 050
14 678
2 718
66 700
Naliczone odsetki
1 269
465
1 218
847
430
4 229
Spłata zobowiązań
(6 779)
(1 659)
(4 479)
(3 424)
(2 417)
(18 758)
Zwiększenia
2 988
2 015
2 366
-
6 696
14 065
Wycena
(1 716)
1 480
305
223
432
724
Inne zmiany
-
-
(3 152)
-
(752)
(3 904)
Stan na 31 grudzień 2025 r.
15 265
8 052
20 308
12 324
7 107
63 056
18 grudnia 2025 r., w wyniku utraty kontroli nad jednostką zależną, opisanej w nocie 6.5 niniejszego sprawozdania, dokonano
zmniejszenia rzeczowych aktywów trwałych z tytułu prawa użytkowania powierzchni biurowej oraz środków transportu w łącz-
nej kwocie 2.356 tys. zł. Jednocześnie zmniejszono wartość zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania tych aktywów w łącz-
nej kwocie 2.384 tys. zł.
Terminy zapadalności należnych opłat leasingowych z tytułu subleasingu finansowego
Krótkoterminowe
Długoterminowe
Przepływy
Wartość
do 6
6 do 12
1 do 3
3 do 5
powyżej
razem przed
bilansowa
zdyskontowaniem
m-cy
m-cy
lat
lat
5 lat
Stan na 31.12.2025
Należności z tytułu leasingu
996
1 017
4 286
2 382
-
8 681
7 828
Razem
996
1 017
4 286
2 382
-
8 681
7 828
Stan na 31.12.2024
Należności z tytułu leasingu
583
898
3 674
3 676
212
9 043
7 784
Razem
583
898
3 674
3 676
212
9 043
7 784
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 73
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Pozostałe informacje
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasingiem krótkoterminowym
3 418
2 718
Przychody z podnajmu (subleasingu) oraz gwarancji najmu aktywów
2 497
2 393
z tytułu prawa do użytkowania
6.24 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się
następująco:
Zobowiązania długoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
Kaucje otrzymane
21 650
21 220
Pochodne instrumenty finansowe
-
554
Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obni-
żonym czynszem (master lease)
2 486
-
Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem
24 136
21 774
Zobowiązania krótkoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania finansowe (MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
253 777
85 928
Kaucje otrzymane
19 696
14 220
Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obni-
żonym czynszem (master lease)
959
-
Inne zobowiązania finansowe
5 468
3 061
Zobowiązania finansowe
279 900
103 209
Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9):
Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych
45 830
44 624
Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych
8 063
6 418
Zaliczki otrzymane
-
9 600
Przychody przyszłych okresów
6 402
337
Rozliczenia międzyokresowe bierne kosztów
42 627
17 695
Inne zobowiązania niefinansowe
1 432
945
Zobowiązania niefinansowe
104 354
79 619
Zobowiązania krótkoterminowe razem
384 254
182 828
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 74
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
W wyniku podpisanych umów deweloperskich oraz umów sprzedaży lokali Grupa otrzymuje przedpłaty i zaliczki od klientów.
Otrzymane środki gromadzone są na rachunkach powierniczych i są stopniowo zwalniane po spełnieniu wymaganych praw-
nie warunków. Do momentu otrzymania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i przekazania lokali klientom, Grupa wy-
kazuje otrzymane środki w pasywach bilansu. Zaliczki zwolnione z mieszkaniowych rachunków powierniczych prezentowane
są w pozycji zobowiązań z tytułu umów z klientami, natomiast środki pozostałe do zwolnienia z rachunków powierniczych
prezentowane są w pozostałych zobowiązaniach.
Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich
na 31.12.2025
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
Przedpłaty i zaliczki
w tym przedpłaty
Przychody do ujęcia w przyszłości
otrzymane
i zaliczki zwolnione
związane z niezrealizowanymi zobo-
Inwestycja
na mieszkania
z MRP*
wiązaniami do wykonania świadczeń
Stan na 31.12.2025
Towarowa 22
172 622
172 622
-
Apator
143 715
139 502
12 572
Flow
157 070
145 975
-
Przystań Reymonta
111 935
109 141
-
Modern Mokotów
76 407
67 623
775
Południk 17
85 224
81 001
-
Powstańców Śląskich 7D
45 031
42 699
-
Stacja Wola
40 975
38 057
-
Grzybowska
37 017
37 017
-
P. Skargi
36 141
34 719
-
Gwarna
18 390
17 597
-
29 Listopada
17 713
17 380
-
Zenit
5 790
4 445
5 103
Góralska
14 788
13 796
-
Apartamenty Esencja II
14 077
12 871
-
Duża Góra
7 676
6 899
-
Browary Wrocławskie
5 751
5 392
2 836
Bociana
5 284
3 519
-
Czarnieckiego
2 163
1 748
-
Dąbrowskiego
246
244
169
Sady nad Zieloną
498
438
660
Juliusza Lea
481
481
-
Planty Racławickie
2
-
634
Awipolis
-
-
-
Olimpia Port
15
15
97
Bonarka Living
-
-
91
River Point
-
-
243
RAZEM
999 011
953 181
23 180
*MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 75
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich
na 31.12.2024
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
Przedpłaty i zaliczki
w tym przedpłaty
Przychody do ujęcia w przyszłości
otrzymane
i zaliczki zwolnione
związane z niezrealizowanymi zobowią-
Inwestycja
na mieszkania
z MRP*
zaniami do wykonania świadczeń
Stan na 31.12.2024
Awipolis
123 416
122 980
-
Zenit
52 421
48 193
-
Apator
48 880
43 321
-
Sady nad Zieloną
42 093
35 255
-
Towarowa 22
39 180
39 180
-
Flow
37 921
36 278
-
Planty Racławickie
30 434
30 426
-
Modern Mokotów
28 494
28 150
-
Południk 17
26 491
24 164
-
Przystań Reymonta
24 927
20 550
-
Stacja Wola
18 007
2 414
-
Powstańców Śląskich 7D
9 230
8 495
-
Gwarna
7 489
6 747
-
Dąbrowskiego
7 325
6 802
-
P. Skargi
3 570
3 304
-
River Point
1 702
697
313
Bonarka Living
105
105
59
Olimpia Port
65
65
281
Browary Wrocławskie
48
48
3 464
RAZEM
501 798
457 174
4 117
*MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze
6.25 Rezerwy
Wartość rezerw ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przed-
stawiono w kolejnych tabelach.
Zestawienie pozostałych rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym
Rezerwy krótkoterminowe
Rezerwy długoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Rezerwy na sprawy sądowe
2 493
-
4 761
3 059
Rezerwy na naprawy gwarancyjne
2 745
2 717
2 385
4 098
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
9 185
11 944
66
139
Inne rezerwy
1 451
7 768
2 255
2 066
Pozostałe rezerwy razem
15 874
22 429
9 467
9 362
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 76
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
Rezerwy
31.12.2025
31.12.2024
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze:
Rezerwy na premie
9 185
11 944
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
9 185
11 944
Długoterminowe świadczenia pracownicze:
Rezerwy na odprawy emerytalne
66
139
Długoterminowe świadczenia pracownicze
66
139
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem
9 251
12 083
Koszty świadczeń pracowniczych
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Koszty wynagrodzeń
100 267
60 362
Koszty ubezpieczeń społecznych
10 320
10 639
Koszty świadczeń pracowniczych razem
110 587
71 001
Wpływ zmiany stanu rezerw na sprawozdanie finansowe
Rezerwy na:
sprawy
naprawy
świadczenia
inne
razem
sądowe
gwarancyjne
pracownicze
za okres od 1.01 do 31.12.2025
Stan na początek okresu
3 059
6 815
12 083
9 834
31 791
Zwiększenie rezerw
5 454
2 147
9 216
619
17 436
Rozwiązanie rezerw
(361)
(2 447)
(3 536)
(418)
(6 762)
Wykorzystanie rezerw
(145)
(1 385)
(8 477)
(6 329)
(16 336)
Zwiększenie przez połączenie jednostek go-
spodarczych
1 324
-
-
-
1 324
Zmniejszenie przez zbycie jednostek gospo-
darczych
(2 077)
-
(35)
-
(2 112)
Stan rezerw na dzień 31.12.2025 roku
7 254
5 130
9 251
3 706
25 341
za okres od 1.01 do 31.12.2024
Stan na początek okresu
3 759
5 924
7 090
11 735
28 508
Zwiększenie rezerw
265
4 911
12 253
3 236
20 665
Rozwiązanie rezerw
(965)
(2 970)
(505)
(65)
(4 505)
Wykorzystanie rezerw
-
(1 050)
(6 471)
(4 854)
(12 375)
Inne zmiany
-
-
(284)
(218)
(502)
Stan rezerw na dzień 31.12.2024 roku
3 059
6 815
12 083
9 834
31 791
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 77
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.26 Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży według tytułów
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Przychody z tytułu umów z klientami (MSSF 15)
928 377
716 240
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej
789 106
672 238
Sprzedaż usług związanych z działalnością deweloperską
39 529
44 002
Sprzedaż towarów i materiałów*
99 742
-
Przychody z tytułu najmu (MSSF 16)
33 281
25 787
Najem powierzchni w obiektach biurowych oraz gwarancje najmu
22 991
15 830
Najem pozostałych powierzchni
10 290
9 957
Przychody ze sprzedaży razem
961 658
742 027
* w ramach sprzedaży towarów i materiałów uwzględniono przychody ze zbycia gruntu przy ul. Chłodnej w kwocie 96.000 tys. zł.
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Stan na początek okresu
461 291
382 398
Zwiększenia - wpłaty
1 304 176
751 131
Ujęte jako przychód w okresie
(789 106)
(672 238)
- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych przedpłat
(302 186)
(357 819)
na początek okresu
Stan na koniec okresu
976 361
461 291
Przychody z najmu powierzchni w obiektach biurowych
Stan zobowiązań z tytułu umów z klientami w podziale na projekty został przedstawiony w nocie 6.24 sprawozdania, natomiast
planowane daty realizacji poszczególnych projektów zostały przedstawione w zestawieniu projektów w rozdziale 6.3.5
W okresie sprawozdawczym Grupa Kapitałowa osiągnęła przychody z czynszów oraz ujęła w wyniku bezpośrednie koszty
utrzymania nieruchomości w następującej wysokości:
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Przychody z czynszów
33 281
25 787
Bezpośrednie koszty operacyjne dotyczące:
Nieruchomości przynoszących przychody z czynszów
19 198
12 504
Bezpośrednie koszty operacyjne
19 198
12 504
Wartość przyszłych minimalnych opłat leasingowych z leasingu operacyjnego nieruchomości przedstawia się następująco:
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 78
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające z umów leasingu, w których Grupa jest leasin-
godawcą oraz gwarancji najmu tych nieruchomości
31.12.2025
31.12.2024
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów wynajmu na dzień bilansowy:
Płatne w okresie do 1 roku
25 880
23 156
Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat
20 092
13 896
Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat
16 987
5 008
Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat
1 630
1 878
Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat
136
1 878
Płatne w okresie powyżej 5 lat
-
157
Razem
64 725
45 973
Zdecydowana większość przychodów z najmu, prezentowanych w ramach działalności kontynuowanej, generowana jest
na bazie umów najmu oraz gwarancji najmu nieruchomości biurowej City 1.
6.27 Koszty operacyjne
Koszty według rodzaju ujęte w sprawozdaniu finansowym
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Amortyzacja
10 084
8 255
Świadczenia pracownicze
110 587
71 001
Zużycie materiałów i energii
41 088
14 645
Usługi obce
1 056 562
571 000
Podatki i opłaty
18 073
15 319
Pozostałe koszty rodzajowe
15 699
5 168
Koszty według rodzaju razem z działalności kontynuowanej
1 252 093
685 388
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
61 962
-
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (+/-)
(483 424)
(66 606)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży, koszty ogólnego zarządu
830 631
618 782
oraz koszty administracyjne związane z realizacją projektów
6.28 Pozostałe przychody i koszty operacyjne
Pozostałe przychody operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
119
943
Odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności
-
662
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych
-
1 796
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw
2 569
1 973
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 79
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania
560
257
Przedawnione zobowiązania
784
291
Korekty podatków i opłat dotyczących gruntów
1 825
1 028
Korekty VAT
857
1 368
Inne przychody operacyjne
2 638
1 899
Pozostałe przychody operacyjne z działalności kontynuowanej
9 352
10 217
Pozostałe koszty operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
-
1 009
Odpisy aktualizujące wartość należności
1 749
-
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych
195
3 223
Zwrot opłat z tytułu służebności
512
1 679
Utworzenie rezerw
3 768
120
Zapłacone kary i odszkodowania
1 192
650
Opłata legalizacyjna
205
-
Korekty VAT
8 183
270
Inne koszty operacyjne
2 001
758
Pozostałe koszty operacyjne z działalności kontynuowanej
17 805
7 709
6.29 Przychody i koszty finansowe
Przychody finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Odsetki od lokat, pożyczek i obligacji
15 058
17 888
Pozostałe odsetki
445
600
Różnice kursowe
236
1 239
Dyskonto kaucji
1 872
743
Wycena nabytych pakietów wierzytelności
1 721
10 381
Inne przychody finansowe
2 551
522
Przychody finansowe z działalności kontynuowanej
21 883
31 373
Koszty finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji
16 071
26 474
Pozostałe odsetki
4 639
4 945
Wycena leasingu
-
557
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 80
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia)
1 047
1 453
Inne koszty finansowe
2 250
3 643
Koszty finansowe z działalności kontynuowanej
24 007
37 072
6.30 Podatek dochodowy
Podatek dochodowy
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Podatek bieżący
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
43 157
82 773
Podatek bieżący razem, w tym:
43 157
82 773
podatek bieżący z działalności zaniechanej
1 051
255
Podatek odroczony
Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
(9 082)
(50 323)
Podatek odroczony razem, w tym:
(9 082)
(50 323)
podatek odroczony z działalności zaniechanej
1 126
(2 783)
Podatek dochodowy razem
34 075
32 450
Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem z podatkiem dochodo-
wym wykazanym w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku przedstawia się następująco:
Uzgodnienie podatku dochodowego do stawki jednostki dominującej
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Wynik z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem
118 046
139 692
Stawka podatku stosowana przez spółkę dominującą
19,0%
19,0%
Podatek dochodowy według stawki krajowej Spółki dominującej
22 429
26 541
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
22 429
26 541
Uzgodnienie podatku dochodowego z tytułu
Stosowania innej stawki podatkowej w spółkach Grupy
(455)
106
Przychodów nie podlegających opodatkowaniu
(3 050)
(1 157)
Kosztów trwale nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów
6 762
3 016
Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od strat podatkowych
(96)
5 715
Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od pozostałych tytułów
8 454
(2 596)
Korekty/rezerwy na korekty obciążenia podatkowego za poprzednie okresy
31
825
Uzgodnienia podatku razem
11 646
5 909
Podatek dochodowy z działalności kontynuowanej i zaniechanej
34 075
32 450
Efektywna stawka podatkowa
28,87%
23,23%
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 81
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.31 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy
Wyliczenie wysokości zysku na jedną akcję Archicom S.A. zaprezentowano poniżej:
Zysk na jedną akcję
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji (szt.)
58 496 043
58 496 043
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje
-
-
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.)
58 496 043
58 496 043
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
109 677
120 274
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
1,87
2,06
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
1,87
2,06
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej
(25 706)
(13 032)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(0,44)
(0,22)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(0,44)
(0,22)
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego
83 971
107 242
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
1,44
1,83
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
1,44
1,83
Kierownictwo dokonało oceny wpływu przyjęcia długoterminowego programu motywacyjnego dla osób o kluczowym zna-
czeniu dla Spółki (LTI), opisanego szerzej w punkcie 6.35 niniejszego sprawozdania, na kalkulację rozwodnionego zysku
na akcję (EPS) zgodnie z wymogami MSR 33.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Spółka nie uwzględniła w kalkulacji rozwodnionego zysku na akcję wpływu warrantów subskryp-
cyjnych przyznawanych w ramach programu LTI.
Zgodnie z warunkami programu, warunki nabycia uprawnień do pierwszej transzy warrantów za rok 2025, w tym warunek
wypłaty dywidendy za rok 2025, nie zostały spełnione na dzień bilansowy. W konsekwencji, zgodnie z MSR 33, instrumenty te
nie stanowiły na ten dzień akcji warunkowo emitowanych podlegających uwzględnieniu w rozwodnionym zysku na akcję.
Dodatkowo, na dzień przyznania cena wykonania warrantów przewyższała średnią cenę rynkową akcji Spółki, wobec czego
instrumenty miały charakter antyrozwadniający.
Potencjalny wpływ programu na rozwodniony zysk na akcję będzie podlegał ocenie w kolejnych okresach sprawozdaw-
czych.
Dywidenda z zysku za 2024 r.
W dniu 25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu
i po uprzednim pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, podzielić zysk netto Spółki za rok obrotowy 2024 w wyso-
kości 197.448.200,81 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2024, w następujący sposób:
• zysk w kwocie 197.131.664,91 zł przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki („Dywidenda”)
tj. w kwocie 3 ,37 zł na 1 akcję;
• zaliczyć na poczet Dywidendy kwotę 82.479.420,63 zł wypłaconą przez Spółkę w dniu 7 listopada 2024 roku tytułem
zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2024, na mocy uchwały Zarządu Spółki nr 39/30/IX/2024 z dnia
30 września 2024 r. („Zaliczka Dywidendowa”) tj. w kwocie 1,41 zł na 1 akcję;
• wypłacić tytułem Dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą Zaliczkę Dywidendową tj. kwotę w wysokości
114.652.244,28 zł, tj. w kwocie 1,96 zł na 1 akcję, w podziale Dywidendy uczestniczy 58.496.043 akcje;
• zysk w kwocie 316.535,90 zł przeznaczyć na kapitał rezerwowy Spółki przeznaczony na wypłatę w przyszłości dywi-
dend lub zaliczek na przewidywane dywidendy, zgodnie z uchwałą nr 20/05/2018 Zwyczajnego Walnego Zgroma-
dzenia Archicom S.A. z dnia 30 maja 2018 r., zmienioną uchwałą 2 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
Archicom S.A. z dnia 25 czerwca 2020 roku.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki ustaliło dzień dywidendy na 15 września 2025 roku. Dywidenda została wypłacona
17 listopada 2025 roku.
6.32 Zmiany kapitału obrotowego
Uzgodnienie zmiany kapitału obrotowego zaprezentowanego w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
do zmian poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej zaprezentowano w poniższych tabelach:
Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Spadek (wzrost) stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę
(959 447)
(410 411)
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
Aktywowane koszty finansowania zewnętrznego
48 427
33 498
Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu
2 161
7 407
Wpływ nabycia spółek
154 644
20 994
Wpływ zbycia spółek
(3 170)
-
Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę wykazana
(757 385)
(348 512)
w rachunku przepływów pieniężnych
Zmiana stanu należności
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Spadek (wzrost) stanu należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
60 653
(18 449)
Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu
264
(1 593)
Zmiana stanu należności z działalności inwestycyjnej
(19 500)
19 500
Zmiana stanu należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
(16 130)
14 314
Wpływ nabycia spółek
4 168
661
Wpływ zbycia spółek
(4 597)
2 384
Inne
7
67
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych
24 865
16 884
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 82
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 83
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zmiana stanu zobowiązań
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Wzrost (spadek) stanu zobowiązań w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
906 429
408 098
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek, innych instrumentów
(191 410)
(261 142)
dłużnych
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu bieżącego podatku dochodowego
(1 844)
(5 763)
Wpływ nabycia spółek
(12 640)
(43)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dywidend
-
26 908
Wpływ zbycia spółek
10 206
(1 110)
Inne
215
618
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w rachunku przepływów pieniężnych
710 956
167 566
Inne korekty
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Koszty finansowe z tytułu aktualizacji wyceny leasingu
(988)
557
Koszty z tytułu odpisów aktualizujących wartość udzielonych pożyczek
(360)
743
Wpływ zbycia spółek
(1 140)
(394)
Pozostałe przychody związane z działalnością inwestycyjną
1 223
(201)
Inne korekty wykazane w rachunku przepływów pieniężnych
(1 265)
705
6.33 Zmiany zobowiązań wynikające z działalności
finansowej
Zmiana zobowiązań wynikająca z działalności finansowej w 2025 roku
Zobowiązania
Zobowiązania z tytułu
z tytułu kredytów
dłużnych papierów
Zobowiązania
Zobowiązania
i pożyczek
wartościowych
z tytułu leasingu
z tytułu dywidend
Stan na 1 styczeń 2025 r.
95 424
631 053
66 700
-
Przepływy pieniężne:
Wpływy
327 533
119 040
-
-
Wydatki
(198 934)
(119 765)
(18 758)
(114 652)
Zmiany niepieniężne:
Powstanie zobowiązania
1 047
-
11 061
114 652
Nabycie jednostki
-
-
3 004
-
Naliczone odsetki
14 492
51 663
4 229
-
Wycena walutowa
(22)
-
376
-
Wycena zobowiązania
-
-
348
-
Rozliczenie zobowiązań*
-
-
(3 904)
-
Stan na 31 grudzień 2025 r.
239 540
681 991
63 056
-
*Rozliczenie zobowiązań w związku ze zbyciem jednostki zależnej oraz nabyciem leasingowanych aktywów
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 84
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zmiana zobowiązań wynikająca z działalności finansowej w 2024 roku
Zobowiązania
Zobowiązania z tytułu
Zobowiązania
Zobowiązania
z tytułu kredytów
dłużnych papierów
z tytułu leasingu
z tytułu dywidend
i pożyczek
wartościowych
Stan na 1 styczeń 2024 r.
137 993
334 017
60 025
26 908
Przepływy pieniężne:
Wpływy
91 040
355 120
-
-
Wydatki
(151 132)
(107 793)
(13 702)
(146 825)
Zmiany niepieniężne:
Powstanie zobowiązania
1 453
-
12 711
119 917
Nabycie jednostki
3 865
-
3 085
-
Naliczone odsetki
13 093
49 709
4 657
-
Wycena walutowa
(888)
-
(2 152)
-
Wycena zobowiązania
-
-
2 076
-
Stan na 31 grudzień 2024 r.
95 424
631 053
66 700
-
6.34 Transakcje z podmiotami powiązanymi
Podmioty powiązane z Grupą Kapitałową obejmują kluczowy personel kierowniczy oraz pozostałe podmioty powiązane,
do których Grupa zalicza podmioty, które kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres, w tym w szczególności pod-
miot y kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla Spółki - Echo Investment S.A., jednostki współkontrolo-
wane i stowarzyszone.
Do najważniejszych pozostałych podmiotów powiązanych w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym
Grupa zaliczała:
• Echo Investment S.A. – jednostka dominująca wobec Archicom S.A.,
• DKR Echo Investment sp. z o.o.,
• pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment,
• jednostki konsolidowane metodą praw własności.
Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A.
Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło:
Wynagrodzenie kluczowego personelu kierowniczego
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Świadczenia na rzecz personelu kierowniczego
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
6 876
6 344
Programy motywacyjne (płatności w formie akcji)
20 896
-
Razem
27 772
6 344
Grupa Kapitałowa w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie udzieliła, ani nie otrzymała żadnych
pożyczek od kluczowego personelu kierowniczego.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 85
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Sprzedaż i należności z jednostkami powiązanymi
operacyjnej
Przychody z działalności
Należności
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Sprzedaż do / należności od:
Echo Investment S.A.
13 328
15 768
9 028
23 901
Jednostek wycenianych metodą praw własności
7 828
7 879
6 953
6 140
Kluczowego personelu kierowniczego
-
1 174
6
4
Pozostałych podmiotów powiązanych
12 610
13 161
44 477
34 882
Razem
33 766
37 982
60 464
64 927
Należności od pozostałych podmiotów powiązanych na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz 31 grudnia 2024 r. wynikają głównie
z zaliczek zapłaconych na zakup nieruchomości.
Zakupy i zobowiązania z jednostkami powiązanymi
Zakup (koszty, aktywa)
Zobowiązania
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Zakup od / zobowiązania do:
Echo Investment S.A.
59 026
36 339
9 390
5 116
Jednostek wycenianych metodą praw własności
26 318
13 446
6 110
9 745
Kluczowego personelu kierowniczego
3 927
3 293
12 710
1 622
Pozostałych podmiotów powiązanych
111 970
191 767
99 798
2 833
Razem
201 241
244 845
128 009
19 316
Zakupy od pozostałych podmiotów powiązanych w 2025 i 2024 roku obejmują głównie rozliczenie wpłaconych zaliczek
na zakup gruntów oraz nakłady na produkcję w toku.
Pożyczki udzielone jednostkom powiązanym
Przychody z tytułu odsetek
Pożyczki udzielone
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Pożyczki udzielone:
Jednostkom wycenianym metodą praw własności
7 842
6 605
122 050
116 496
Pozostałym podmiotom powiązanym
3 742
2 511
-
57 913
Razem
11 584
9 116
122 050
174 409
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 86
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.35 Płatności w formie akcji
Przyjęcie długoterminowego programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu
dla Spółki
25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Archicom S.A. podjęło uchwałę w sprawie przyjęcia długotermino-
wego programu motywacyjnego na lata 2025 – 2029 dla Członków Zarządu, Członków Rady Nadzorczej oraz innych osób
o kluczowym znaczeniu dla Spółki.
Program ma na celu zmotywowanie i wzmocnienie działań wykwalifikowanych osób, w dążeniu do realizacji kluczowej stra-
tegii Spółki, zapewnienie optymalnych warunków dla wzrostu wyników finansowych, poprzez umożliwienie tym osobom na-
bycia lub objęcia akcji zwykłych na okaziciela Spółki i uczestniczenie w partycypacji zysku.
Program Motywacyjny zakłada możliwość uzyskania świadczenia przez osoby uprawnione w dwóch wariantach, poprzez:
• jednorazowe nabycie akcji Spółki od głównego akcjonariusza Spółki, Echo Investment S.A. lub,
• przyznanie w rocznych transzach warrantów subskrypcyjnych, uprawniających osoby upoważnione do objęcia akcji
Spółki nowej emisji
Realizacja pierwszego świadczenia Programu Motywacyjnego obejmuje przyznanie uprawnienia do nabycia, przez wybrane
osoby uprawnione, łącznie nie więcej niż 371 tys. istniejących akcji Spółki, co stanowi, na moment przyjęcia programu, 0,63%
kapitału zakładowego Spółki.
Pierwsze transakcje w ramach Programu Motywacyjnego zostały zawarte 17 lipca 2025 roku. Tego dnia Emitent otrzymał
zawiadomienia z art. 19 Rozporządzenia MAR od następujących osób pełniących obowiązki zarządcze:
• od Waldemara Olbryka – Prezesa Zarządu o nabyciu 15.500 sztuk akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczonych
kodem ISIN PLARHCM00016;
• od Nicklasa Lindberga – Przewodniczącego Rady Nadzorczej o nabyciu 237.000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela
Spółki oznaczonych kodem ISIN PLARHCM00016;
• od Macieja Drozda – Członka Rady Nadzorczej o nabyciu 118.500 sztuk akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczo-
nych kodem ISIN PLARHCM00016.
Cena nabycia akcji w ramach pierwszego świadczenia Programu Motywacyjnego wynosi 0,01 zł za akcję, a cena z notowań
akcji na dzień nabycia wynosiła 46,50 zł za akcję. Wycena kosztu z tytułu realizacji pierwszego świadczenia Programu Moty-
wacyjnego wyniosła 17.248 tys. zł i została ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku w pozycji Kosztów ogólnego
zarządu oraz w Pozostałych kapitałach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej.
Realizacja drugiego świadczenia Programu Motywacyjnego obejmuje przyznanie uprawnienia do objęcia warrantów sub-
skrypcyjnych. Wybranym osobom uprawnionym, po zawarciu umowy uczestnictwa, będą przyznawane w rocznych tran-
szach, warranty subskrypcyjne, uprawniające do objęcia łącznie, nie więcej niż 337 tys. akcji Spółki nowej emisji, stanowią-
cych, na dzień przyjęcia programu, 0,58% kapitału zakładowego Spółki.
Maksymalna liczba akcji Spółki, które będą mogły nabyć osoby uprawnione w ramach Programu nie przekroczy łącznie
708 tys. akcji Spółki, co stanowi, na moment przyjęcia programu, 1,21% kapitału zakładowego Spółki.
Przyznanie warrantów subskrypcyjnych za dany rok obrotowy będzie uzależnione od poziomu osiągniętego przez Spółkę celu
finansowego określonego dla danego roku obrotowego przez Radę Nadzorczą, oraz pozostawienie w stosunku współpracy
ze Spółką lub innym podmiotem z grupy kapitałowej kontrolowanej przez Akcjonariusza Większościowego przez cały okres,
za który przyznana ma zostać dana transza warrantów subskrypcyjnych.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 87
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Szczegółowe informacje na temat przyjętego Programu Motywacyjnego zostały opublikowane raportem bieżącym
nr 22/2025.
Grupa dokonała wyceny drugiego świadczenia Programu Motywacyjnego przy wykorzystaniu modelu binominalnego (lat-
tice), na podstawie którego ustalono koszt z tytułu realizacji drugiego świadczenia Programu Motywacyjnego w wysokości
3.645 tys. zł. Koszt został ujęty w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku w pozycji Kosztów ogólnego zarządu oraz w Pozo-
stałych kapitałach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej.
Żadne warranty ani prawa do nabycia akcji nie były wykonalne na dzień 31 grudnia 2025 r., ponieważ warunek nabywania
uprawnień (wypłata dywidendy za rok 2025) nie został jeszcze spełniony na ten dzień.
Uchwała ZWZA w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego Spółki
oraz emisja warrantów subskrypcyjnych
W związku z przyjęciem przez Spółkę pięcioletniego Programu Motywacyjnego, zakładającego wyemitowanie warrantów
subskrypcyjnych uprawniających do objęcia akcji Spółki przez osoby uprawnione, Walne Zgromadzenie Spółki dnia
25 czerwca 2025 roku podjęło uchwałę o podwyższeniu warunkowo kapitału zakładowego Spółki o kwotę nie wyższą niż
3.370 tys. złotych tj. z kwoty 584.960.430,00 złotych do kwoty nie wyższej niż 588.330.430,00 złotych.
Podwyższenie kapitału zakładowego nastąpi w drodze emisji nie więcej niż 337 tys. nowych zwykłych akcji na okaziciela serii
F o numerach F 1 do F 337.000 o wartości nominalnej 10,00 złotych każda. Akcje serii F zostaną przyznane osobom uprawnio-
nym, uczestniczącym w Programie Motywacyjnym, które zawarły ze Spółką umowy przystąpienia do Programu Motywacyj-
nego.
6.36 Umowy gwarancji finansowych oraz zobowiązania
warunkowe
Grupa nie posiada istotnych zobowiązań warunkowych, nie jest także stroną umów gwarancji finansowych.
Archicom S.A. udziela jednostkom zależnym poręczeń stanowiących zabezpieczenie wynagrodzenia należnego dostawcom
z tytułu realizowanych na rzecz jednostek usług w ramach podpisanych kontraktów budowlanych. Zobowiązania z tytułu
realizacji kontraktów budowlanych przez dostawców są uwzględnione w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finanso-
wej i wycenione zgodnie z zasadami wyceny zobowiązań z tytułu dostaw i usług.
W zakresie gwarancji i poręczeń wystawionych w celu zabezpieczenia wywiązania się z zobowiązań sprzedającego odnoszą-
cych się do sprzedanych budynków biurowych lub zabezpieczenia wystawionej gwarancji bankowej związanej ze sprzeda-
nymi budynkami biurowymi - wszelkie zobowiązania Emitenta jako sprzedającego wynikające z podpisanych umów sprzedaży
budynków biurowych zostały przeanalizowane z puntu widzenia obowiązku ich wyceny w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym i odpowiednie zobowiązania i rezerwy z tego tytułu zostały ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji
finansowej, natomiast nie są one odrębnie ujawnione ze względu na fakt, że ich łączna wartość nie jest istotna.
6.37 Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych
Grupa Kapitałowa narażona jest na wiele ryzyk związanych z instrumentami finansowymi. Aktywa oraz zobowiązania finan-
sowe Grupy w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 6.10 niniejszego sprawozdania.
Ryzykami dotyczącymi instrumentów finansowych, na które narażona jest Grupa są:
• ryzyko rynkowe obejmujące ryzyko walutowe oraz ryzyko stopy procentowej,
• ryzyko kredytowe
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 88
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
• ryzyko płynności.
Zarządzanie ryzykiem finansowym Grupy koordynowane jest przez Spółkę dominującą. W procesie zarządzania ryzykiem naj-
ważniejszą wagę mają następujące cele:
• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
• stabilizacja wahań wyniku finansowego Grupy,
• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,
• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł finansowania dzia-
łań inwestycyjnych.
Grupa nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej przeprowadzane
transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.
Poniżej przedstawiono i skwantyfikowano najbardziej znaczące ryzyka dotyczące instrumentów finansowych, na które nara-
żona jest Grupa. Pozostałe ryzyka zaprezentowano w nocie 6.42.
6.37.1 Ryzyko rynkowe
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. W związku z tym, że Grupa uzyskuje część przychodów z tytułu
najmu w EUR, ma otwartą ekspozycję na ryzyko walutowe. W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem. Grupa prowadzi cy-
kliczną analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR
do PLN.
Zestawienie aktywów oraz zobowiązań w walutach obcych dla działalności kontynuowanej
Wartość wyrażona
w walucie
Wartość
pozostałe
tys. EUR
po przeliczeniu
waluty
Stan na 31.12.2025
Aktywa finansowe (+):
Należności z tytułu dostaw i usług
-
136
575
oraz pozostałe należności finansowe
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
-
742
3 135
Zobowiązania finansowe (-):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
-
(760)
(3 212)
oraz pozostałe zobowiązania finansowe
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem
-
118
498
Stan na 31.12.2024
Aktywa finansowe (+):
Należności z tytułu dostaw i usług
-
151
645
oraz pozostałe należności finansowe
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
-
737
3 149
Zobowiązania finansowe (-):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
-
(495)
(2 115)
oraz pozostałe zobowiązania finansowe
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem
-
393
1 679
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 89
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w odniesieniu
do aktywów oraz zobowiązań finansowych Grupy oraz wahań kursu EUR do PLN.
Analiza wrażliwości zakłada wzrost lub spadek kursów EUR/PLN o 10% w stosunku do kursu zamknięcia obowiązującego
na poszczególne dni bilansowe.
Ekspozycja posiadanych instrumentów finansowych na ryzyko kursowe dla działalności kontynuo-
wanej
Wahania kursu
Wpływ na wynik finansowy:
EUR
razem
Stan na 31.12.2025
Wzrost kursu walutowego
10%
50
50
Spadek kursu walutowego
-10%
(50)
(50)
Stan na 31.12.2024
Wzrost kursu walutowego
10%
(140)
(140)
Spadek kursu walutowego
-10%
140
140
Ekspozycja na ryzyko walutowe ulega zmianom w ciągu roku w zależności od wolumenu transakcji przeprowadzanych
w walucie. Tym samym powyższą analizę wrażliwości można uznać za określone skalą analizowanej zmiany oszacowanie
ekspozycji Grupy na ryzyko walutowe na dzień bilansowy.
Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej
Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów odsetkowych z tytułu akty-
wów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą procentową. Grupa jest narażona na ryzyko stopy
procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:
• pożyczki,
• dłużne papiery wartościowe (obligacje),
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne.
Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu do potencjalnego wahania stopy procentowej.
Kalkulację przeprowadzono na podstawie zmiany średniej stopy procentowej obowiązującej w okresie o (+/-) 3 p.p.
oraz w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych wrażliwych na zmianę oprocentowania tj. oprocentowanych
zmienną stopą procentową.
Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej dla działalności kontynuowanej
Wpływ na wynik finansowy:
Wahania stopy procentowej
31.12.2025
31.12.2024
Wzrost stopy procentowej
3 p.p.
(27 174)
(20 280)
Spadek stopy procentowej
-3 p.p.
27 174
20 280
6.37.2 Ryzyko kredytowe
Maksymalna ekspozycja Grupy na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową następujących aktywów finan-
sowych:
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 90
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ekspozycja na ryzyko kredytowe
31.12.2025
31.12.2024
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
22 378
97 904
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
136 229
113 580
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
90 871
48 077
Pożyczki udzielone
129 093
174 409
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
378 571
433 970
Grupa monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności, analizując ryzyko kredytowe. W przypadku
umów najmu Grupa standardowo wymaga zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub kaucji, wysokość zabezpie-
czenia jest uzależniona od oceny ryzyka kredytowego związanego z daną transakcją.
W przypadku transakcji z osobami fizycznymi Grupa przenosi własność lokali mieszkalnych po zapłacie przez klienta 100% ceny
za dany lokal.
W ocenie Zarządu Spółki dominującej powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty
wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Powyższą ocenę należy jednak
definiować w kontekście niepewności i nieznanych skutków obecnie trwającego konfliktu zbrojnego w Ukrainie.
Grupa ujmuje oczekiwane straty kredytowe w horyzoncie:
• 12 miesięcy - w przypadku aktywów finansowych, dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredyto-
wego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 1);
• w całym okresie życia instrumentu finansowego - w zależności od zmiany ryzyka kredytowego od momentu począt-
kowego ujęcia instrumentu finansowego:
- istotny wzrost ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 2),
- zidentyfikowana utrata wartości (koszyk 3).
Odpis na oczekiwane straty kredytowe
12-miesięcy
w całym okresie życia instrumentu
Koszyk 1
Koszyk 2
Koszyk 3
Należności
Należności
Odpis na oczekiwane straty kredytowe
z tytułu dostaw
z tytułu dostaw
wyceniany w kwocie równej oczekiwa-
i usług oraz
i usług oraz
nym stratom kredytowym
Środki
Udzielone
pozostałe
Udzielone
Gwarancje
pozostałe
w horyzoncie:
pieniężne
pożyczki
należności
pożyczki
finansowe
należności
Wartość bilansowa na początek okresu
-
1 495
942
-
-
5 438
Zmiany w trakcie okresu
-
(1 112)
(149)
974
-
6 996
Wartość bilansowa na koniec okresu
-
383
793
974
-
12 434
W odniesieniu do należności z tytułu dostaw i usług Grupa nie jest narażona na ryzyko kredytowe w związku z pojedynczym
znaczącym kontrahentem lub grupą kontrahentów o podobnych cechach. Na dzień bilansowy Grupa oszacowała wartość
odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych
historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w oparciu
o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela pre-
zentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 91
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Macierz rezerw na oczekiwane straty kredytowe należności z tytułu dostaw i usług
Okres przeterminowania
Średnia ważona wskaź-
Wartość brutto należności
Odpis na oczekiwane
nika niewypłacalności
straty kredytowe
bieżące
1,89%
2 851
54
1-30 dni
4,57%
1 388
63
31-90 dni
11,19%
344
38
91-360 dni
19,31%
618
119
powyżej 361 dni
50,42%
1 027
518
Razem
6 228
792
Dla udzielonych pożyczek nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego od dnia początkowego ujęcia, dlatego
podjęto decyzję o zastosowaniu stopnia 1 modelu, gdzie oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdopo-
dobieństwa niewypełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy.
Ryzyko kredytowe udzielonych pożyczek
Wartość
Odpis na ocze-
brutto
kiwane straty
Rating
należności
PD
LGD
kredytowe
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej
BBB+
114 709
0,59%
55,3%
376
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej
BB+
7 724
0,73%
100,0%
7
Pożyczka udzielona jednostce niepowiązanej
High Yield
8 017
12,15%
100,0%
974
Razem
130 450
1 357
Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów określane jest w oparciu o indywidualne ratingi instytucji finanso-
wych, w których Grupa ulokowała swoje środki. Grupa na dzień bilansowy miała swoje środki pieniężne i ich ekwiwalenty
oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe ulokowane w renomowanych instytucjach finansowych charakteryzują-
cych się ratingiem przedstawionym w poniższej tabeli.
Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
Agencja Ratingowa
Rating
Saldo
Moody's Investors Service
A1
219 254
FitchRatings
BBB
7 846
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
227 100
Rating A1 określony przez agencję Moody's Investors Service oznacza wysoką zdolność instytucji finansowej do wywiązywania
się z podjętych zobowiązań przy jednoczesnej wrażliwości na niekorzystne warunki zewnętrzne.
Rating BBB określony przez agencję FitchRatings jest czwartą oceną w skali inwestycyjnej i wskazuje na dobrą zdolność spłaty
zobowiązań finansowych w perspektywie długoterminowej.
Analizę potencjalnej utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów przeprowadzano indywidualnie dla każdego salda
dotyczącego danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrzne ratingi banków. Grupa ulokowała
swoje środki w trzech instytucjach o niskim poziomie ryzyka kredytowego i wysokiej wiarygodności. Wobec powyższego
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 92
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
nie zidentyfikowano istotnego ryzyka kredytowego związanego z tymi aktywami. Spółka skorzystała z uproszczenia dozwolo-
nego przez standard i odpis z tytułu utraty wartości ustalono na podstawie 12-miesięcznych strat kredytowych. Kalkulacja
odpisu wykazała nieistotną kwotę odpisu z tytułu utraty wartości. Aktywa te zaliczone są do Stopnia 1 modelu utraty wartości.
Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu
zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość eks-
pozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy),
a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony na podsta-
wie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku).
Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów finansowych narażonych na ryzyko kredytowe zostały także omówione w nocie 6.15.
6.37.3 Ryzyko płynności
Grupa Kapitałowa jest narażona na ryzyko utraty płynności tj. zdolności do terminowego regulowania zobowiązań finanso-
wych. Grupa zarządza ryzykiem płynności poprzez monitorowanie terminów płatności oraz zapotrzebowania na środki pie-
niężne w zakresie obsługi krótkoterminowych płatności (transakcje bieżące monitorowane w okresach tygodniowych)
oraz długoterminowego zapotrzebowania na gotówkę na podstawie prognoz przepływów pieniężnych aktualizowanych
w okresach dwumiesięcznych. Zapotrzebowanie na gotówkę porównywane jest z dostępnymi źródłami pozyskania środków
(w tym zwłaszcza poprzez ocenę zdolności pozyskania finansowania w postaci kredytów) oraz konfrontowane jest z płynnymi
inwestycjami i stanem wolnych środków finansowych.
Na dzień bilansowy zobowiązania finansowe Grupy z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych mieściły się w na-
stępujących przedziałach terminów wymagalności:
Terminy wymagalności wybranych zobowiązań finansowych
Krótkoterminowe
Długoterminowe
Przepływy
razem przed
Wartość
do
6 do 12
1 do 3
3 do 5
powyżej
zdyskonto-
bilansowa
6 m-cy
m-cy
lat
lat
5 lat
waniem
Stan na 31.12.2025
Kredyty w rachunku bieżącym
239 540
-
-
-
-
239 540
239 540
Dłużne papiery wartościowe
25 061
25 433
614 460
121 952
-
786 906
681 991
Zobowiązania z tytułu leasingu
14 464
5 265
34 005
15 520
1 915
71 169
63 056
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
253 777
-
-
-
-
253 777
253 777
Kaucje otrzymane
10 806
5 090
8 804
10 246
14 132
49 078
41 346
Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia
przychodów za okresy bezczynszowe lub
865
94
1 021
1 465
-
3 445
3 445
z obniżonym czynszem (master lease)
Razem
544 513
35 882
658 290
149 183
16 047
1 403 915
1 283 155
Stan na 31.12.2024
Kredyt w rachunku kredytowym*
2 728
2 374
7 937
48 532
-
61 571
50 490
Kredyty w rachunku bieżącym
44 934
-
-
-
-
44 934
44 934
Dłużne papiery wartościowe
88 993
25 862
459 264
198 478
-
772 597
631 053
Zobowiązania z tytułu leasingu
10 465
4 294
29 645
23 657
11 123
79 184
66 700
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
85 928
-
-
-
-
85 928
85 928
Kaucje otrzymane
10 825
2 038
12 374
6 413
9 614
41 264
35 440
Razem
243 873
34 568
509 220
277 080
20 737
1 085 478
914 545
* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2, sprzedaną w pierwszym półroczu 2025 roku.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 93
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Na poszczególne dni bilansowe Grupa Kapitałowa posiadała ponadto wolne limity kredytowe w rachunkach bieżących
w następującej wartości:
Przyznane limity kredytowe
31.12.2025
31.12.2024
Przyznane limity kredytowe
240 000
160 000
Razem
240 000
160 000
11 lutego 2025 r. Spółka Archicom S.A. podpisała aneks do umowy kredytowej w rachunku bieżącym, na mocy którego
zwiększono limit kredytowy do 240 mln zł., a okres udostępnienia środków wydłużono do 30 września 2027 r.
Na 31 grudnia 2025 r. wykorzystanie limitu kredytowego wyniosło 239.540 tys. zł.
Kalkulacja wskaźników płynności
Wskaźniki płynności
31.12.2025
31.12.2024
A. Aktywa obrotowe razem
3 026 913
2 035 647
B. Zobowiązania krótkoterminowe
1 672 497
831 164
Kapitał obrotowy netto (A-B)
1 354 416
1 204 483
Wskaźnik płynności bieżącej (A/B)
1,81
2,45
C. Zapasy
2 615 006
1 645 991
Wskaźnik płynności szybkiej ((A-C)/B)
0,25
0,47
D. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
136 229
113 580
Wskaźnik płynności natychmiastowej (D/B)
0,08
0,14
6.38 Zarządzanie kapitałem
Grupa Kapitałowa zarządza kapitałem w celu zapewnienia zdolności kontynuowania działalności oraz zapewnienia oczeki-
wanej stopy zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Grupy.
Na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych Grupa oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z tytułu leasingu,
kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężne) do kapitału własnego. Grupa za-
kłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie wyższym niż 0,8.
Ponadto by monitorować zdolność obsługi długu, Grupa oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Grupa definiuje EBITDA
jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem skorygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest
miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej).
Zarówno Grupa jak i Spółka dominująca nie podlegają zewnętrznym wymogom kapitałowym.
W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na nastę-
pującym poziomie:
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 94
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Kalkulacja wskaźników zadłużenia
31.12.2025
31.12.2024
A. Zobowiązania finansowe
984 587
793 177
B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe*
227 100
161 657
Dług netto (A-B)
757 487
631 520
Kapitał własny ogółem
1 245 735
1 255 520
Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne
60,81%
50,3%
C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem
141 575
155 252
D. Przychody finansowe
21 883
31 373
E. Koszty finansowe
24 007
37 072
F. Amortyzacja
10 084
8 255
EBITDA (C-D+E+F)
153 783
169 206
Wskaźnik Dług netto / EBITDA
4,93
3,73
* w tym środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych
Wzrost wskaźnika długu netto do kapitałów własnych wynika z realizacji strategii intensywnego wzrostu. W średnim terminie
Grupa dąży do sprzedaży 3.000-4.000 mieszkań. Aby zrealizować ten cel Grupa zabezpieczyła w 2025 roku grunty o wartości
około 381 mln PLN. Zakupy gruntów były finansowane zewnętrznie, głównie poprzez emisje obligacji.
Na potrzeby kalkulacji wskaźników, niezbędnych do oceny spełnienia warunków zawartych przez Grupę umów kredytowych
i emisji obligacji, przyjęto wartość zobowiązań finansowych z wyłączeniem zobowiązań z tytułu leasingu, tj. przyjęto wartość
921.531 tys. zł. Skorygowano ponadto powyższą wartość EBITDA o zdarzenia o charakterze jednorazowym i niezwiązanym
z typową działalnością Grupy lub niezwiązane z przepływem środków pieniężnych w okresie objętym analizą. Do wskazanych
zdarzeń zaliczono m.in. ujęcie wyceny programu motywacyjnego. Skorygowana wartość EBITDA wyniosła na dzień 31 grudnia
2025 r. 206.156 tys. zł.
W 2025 roku oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie miały miejsca na-
ruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji.
6.39 Najważniejsze zdarzenia w 2025 roku
Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej z Echo Investment S.A.
10 stycznia 2025 r. Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strategicznej. Na mocy
aneksu Umowa została zawarta na czas określony 24 miesięcy tj. do dnia 21 stycznia 2026 roku. Wszelkie pozostałe istotne
warunki Umowy przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym Nr 5/2024 z dnia 21 lutego 2024 r pozostały bez zmian.
Aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym
11 lutego 2025 r. Spółka podpisała z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A., z siedzibą w Warszawie, aneks
do umowy o kredyt w rachunku bieżącym.
Kwota kredytu w rachunku bieżącym określona w aneksie została zwiększona do kwoty 240 mln zł. Kwota kredytu jest opro-
centowana według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 1M) powiększonej o marżę
banku. Okres udostępnienia środków z kredytu został wydłużony do dnia 30 września 2027 r.
Pozostałe istotne warunki zmienionej Umowy o Kredyt odpowiadają warunkom powszechnie stosowanym w tego typu umo-
wach.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 95
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Emisja obligacji
14 marca 2025 r. Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M11/2025 o łącznej wartości nominalnej 120.000 tys. zł. Emisja
dotyczy niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej
WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów. Świadczenia Emitenta z tytułu Obligacji mają charakter wyłącznie pieniężny
i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje zostały wprowadzone i będą notowane w al-
ternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Obligacji
został wyznaczony na 14 marca 2029 roku.
Wykup obligacji
17 marca 2025 r. Archicom S.A. dokonała całkowitego wykupu w terminie zapadalności obligacji serii M7/2023 o wartości
nominalnej 62.000 tys. zł.
Zawarcie przez spółkę zależną Archicom S.A. przenoszącej umowy sprzedaży nieruchomo-
ści położonych przy ul. Chłodnej w Warszawie
10 kwietnia 2025 r. podmiot zależny Emitenta, tj. spółka Archicom Senja 2 sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, jako sprzedający
(Sprzedający) oraz spółka Monting Real Estate sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, jako kupujący (Kupujący) zawarły umowę
przenoszącą prawa użytkowania wieczystego oraz umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości położonych przy ulicy
Chłodnej w Warszawie (Umowa). Na podstawie zawartej Umowy, Sprzedający sprzedał Kupującemu prawo użytkowania
wieczystego i prawo własności ww. nieruchomości (i prawa z nimi związane) za łączną cenę 96.000 tys. zł netto, powiększoną
o należny podatek VAT. Postanowienia Umowy nie odbiegały od postanowień stosowanych w tego typu transakcjach.
Umowa zawiera standardowe dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i ku-
pującego oraz dotyczące odpowiedzialności Stron.
Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości położonej we Wrocławiu przez spółkę zależną
Archicom S.A.
23 czerwca 2025 r. spółka zależna Emitenta, tj. Archicom Nieruchomości 14 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z sie-
dzibą we Wrocławiu, jako Sprzedający oraz polski prywatny inwestor, jako Kupujący, zawarli umowę sprzedaży nieruchomości
położonej we Wrocławiu będącej własnością Sprzedającego zabudowaną budynkiem znanym jako City 2 (Umowa).
Na podstawie zawartej Umowy, Kupujący nabył od Sprzedającego nieruchomość oraz inne składniki majątkowe obejmujące
w szczególności prawo własności nieruchomości położonej we Wrocławiu, przy ul. Gen. Romualda Traugutta 55, zabudowa-
nej budynkiem biurowym pod nazwą „City 2” (Budynek) oraz wszelkich budowli, instalacji i innych obiektów służących Budyn-
kowi (Nieruchomość).
Cena wyniosła 31.000 tys. euro powiększonych o podatek od towarów i usług. Cena została zapłacona Sprzedającemu
w całości niezwłocznie po zawarciu Umowy.
W ramach transakcji Strony zawarły również umowę gwarancji czynszowej (Umowa Gwarancji Czynszowej). Podstawowe
postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowej przewidują (i) udzielenie na rzecz Kupującego gwarancji pokrycia przez Sprze-
dającego płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych za niewynajęte powierzchnie w Budynku na okres gwarancji
wynoszący co do zasady 5 lat od zawarcia Umowy, oraz (ii) płatność przez Sprzedającego Kupującemu kwoty wartości za-
chęt przyznanych najemcom Budynku, wymaganych na dzień zawarcia Umowy.
Postanowienia Umowy nie odbiegają od postanowień stosowanych w tego typu transakcjach. Umowa zawiera standardowe
dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego oraz dotyczące odpo-
wiedzialności Stron, a także postanowienia dotyczące powierzenia Sprzedającemu wykonania określonych prac wykończe-
niowych w pomieszczeniach Budynku.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 96
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Uchwała ZWZA w sprawie wypłaty dywidendy za rok obrotowy 2024
25 czerwca 2025 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, zgodnie z rekomendacją Zarządu oraz po uprzednim, po-
zytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, postanowiło przeznaczyć wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finan-
sowym Spółki zysk netto za rok obrotowy 2024 w wysokości 197.448.200,81 zł na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki
w kwocie 197.131.664,91 zł, tj. 3,37 zł na jedną akcję.
Szczegółowy opis dotyczący podziału zysku za rok obrotowy 2024 znajduje się w nocie 6.31 niniejszego sprawozdania.
6.40 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym
Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej z Echo Investment S.A.
20 stycznia 2026 r. Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strategicznej. Na mocy
aneksu trwanie Umowy zostało przedłużone o dodatkowy rok, tzn. do 21 stycznia 2027. Wszelkie pozostałe istotne warunki
Umowy przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym nr 5/2024 z dnia 21 lutego 2024 roku pozostały bez zmian.
Konflikt zbrojny w regionie Bliskiego Wschodu
Po dniu bilansowym, tj. w 2026 roku, doszło do eskalacji konfliktu zbrojnego w regionie Bliskiego Wschodu, który ma potencjalny
wpływ na sytuację gospodarczą w regionie oraz na działalność wielu podmiotów gospodarczych. Zarząd Spółki monitoruje
rozwój sytuacji oraz analizuje jej potencjalny wpływ na działalność operacyjną Spółki, w szczególności w zakresie sytuacji
makroekonomicznej kraju oraz poziomu kosztów materiałów i energii.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie jest możliwe oszacowanie pełnego wpływu powyższych zdarzeń
na przyszłą sytuację finansową Spółki. Zarząd nie identyfikuje jednak okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenie dla kon-
tynuacji działalności w dającej się przewidzieć przyszłości.
6.41 Pozostałe informacje
Zastosowane kursy wymiany
W okresach objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, do przeliczenia wybranych danych finansowych zasto-
sowano następujące średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR, ustalane przez Narodowy Bank Polski:
• kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego: 31.12.2025 (tabela nr 251/A/NBP/2025): 4,2267
PLN/EUR, 31.12.2024 (tabela nr 252/A/NBP/2024): 4,2730 PLN/EUR.
• średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego mie-
siąca w danym okresie: 1.01-31.12.2025: 4,2372 PLN/EUR; 1.01-31.12.2024: 4,3042 PLN/EUR.
Podstawowe pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, skonsolidowanego sprawozdania z wyniku
oraz skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych, przeliczone na EURO, przedstawia tabela:
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 97
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wybrane informacje finansowe przedstawione w PLN i EUR
1.01-
1.01-
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
tys.
PLN
tys.
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
961 658
742 027
226 956
172 396
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
142 647
160 413
33 665
37 269
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
141 575
155 252
33 412
36 070
Zysk (strata) netto
83 971
107 242
19 818
24 916
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu
83 971
107 242
19 818
24 916
dominującego
Zysk (strata) na akcję (PLN / EUR)
1,44
1,83
0,34
0,43
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN / EUR)
1,44
1,83
0,34
0,43
Średni kurs PLN / EUR w okresie
4,2372
4,3042
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
55 846
(120 400)
13 180
(27 973)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(26 792)
(303 218)
(6 323)
(70 447)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(6 487)
26 275
(1 531)
6 105
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
22 567
(397 343)
5 326
(92 315)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
4,2372
4,3042
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa
3 739 581
2 826 421
884 752
661 461
Zobowiązania długoterminowe
821 349
739 737
194 324
173 119
Zobowiązania krótkoterminowe
1 672 497
831 164
395 698
194 516
Kapitał własny
1 245 735
1 255 520
294 730
293 826
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
1 245 735
1 255 520
294 730
293 826
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
4,2267
4,2730
Struktura właścicielska kapitału podstawowego
Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu na 31 grudnia 2025 r. oraz na dzień za-
twierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji
Liczba
Udział w kapi-
Liczba głosów
Udział w ogól-
Akcjonariusze
akcji
tale zakłado-
na WZ
nej liczbie gło-
wym (%)
sów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym:
42 936 601
73,40%
49 144 103
75,95%
bezpośrednio
16 754 702
28,64%
16 754 702
25,89%
pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o.
26 181 899
44,76%
32 389 401
50,06%
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny
5 130 644
8,77%
5 130 644
7,93%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ)
10 428 798
17,83%
10 428 798
16,12%
Razem
58 496 043
100%
64 703 545
100%
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 98
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego na części akcji Archicom należących do DKR Echo Investment ustano-
wione są zastawy na rzecz banku Pekao SA w związku z zapisami umowy kredytowej zawartej z tym bankiem.
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent nie otrzymał żadnych zawiadomień w zakresie zmian w stanie
posiadania akcji i głosów pośród znaczących akcjonariuszy Emitenta tj. akcjonariuszy posiadających co najmniej 5% głosów
na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Emitenta.
Stan posiadania akcji przez znaczących Akcjonariuszy Emitenta pochodzi z otrzymanych zawiadomień stosownie do obowią-
zujących przepisów, w tym: Ustawy o Ofercie Publicznej, Rozporządzenia MAR oraz z akcji zgłoszonych do udziału w Walnym
Zgromadzeniu w dniu 25 czerwca 2025 r.
Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu na 31 grudnia 2024 r.
Liczba
Udział w kapi-
Liczba głosów
Udział w ogól-
Akcjonariusze
akcji
tale zakłado-
na WZ
nej liczbie gło-
wym (%)
sów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym:
43 307 601
74,04%
49 515 103
76,53%
bezpośrednio
17 125 702
29,28%
17 125 702
26,47%
pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o.
26 181 899
44,76%
32 389 401
50,06%
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny
5 130 644
8,77%
5 130 644
7,93%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ)
10 057 798
17,19%
10 057 798
15,54%
Razem
58 496 043
100%
64 703 545
100%
Zmiany w akcjonariacie Archicom S.A. od dnia publikacji ostatniego raportu okresowego
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent nie otrzymał żadnego zawiadomienia dotyczącego zmiany
w stanie posiadania akcji i głosów przez znaczących akcjonariuszy.
Akcje Archicom S.A. będące w posiadaniu Zarządu i Rady Nadzorczej
Stan posiadania akcji Archicom przez osoby zarządzające i nadzorujące wg stanu na dzień zatwier-
dzenia raportu finansowego do publikacji
Udział w kapi-
Udział w ogól-
Nazwisko
Liczba posia-
tale zakłado-
Liczba głosów
nej liczbie gło-
Stanowisko w organach Spółki
danych akcji
wym (%)
na WZ
sów na WZ (%)
Waldemar Olbryk
15 500
0,026%
15 500
0,024%
Prezes Zarządu
Nicklas Lindberg
237 000
0,405%
237 000
0,366%
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Konrad Płochocki
2 500
0,004%
2 500
0,004%
II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Maciej Drozd
118 500
0,203%
118 500
0,183%
Członek Rady Nadzorczej
Razem
373 500
0,639%
373 500
0,577%
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent nie otrzymał żadnego zawiadomienia dotyczącego zmiany
w stanie posiadania akcji przez Członków Zarządu i Rady Nadzorczej.
Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośred-
nio akcjonariuszem Spółki na dzień publikacji raportu i od daty publikacji ostatniego okresowego raportu finansowego
nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje Spółki.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 99
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenia Członków Zarządu Emitenta
W spółce dominującej
W spółkach zależnych oraz
stowarzyszonych
Razem
Wynagrodzenie
Inne
Wynagrodzenie
Inne
świadczenia
świadczenia
za okres od 1.01 do 31.12.2025
Waldemar Olbryk
1 389
166
689
-
2 244
Agata Skowrońska-Domańska
298
42
989
-
1 329
Dawid Wrona
469
36
776
-
1 281
Rafał Zboch
424
107
798
-
1 329
Justyna Kawa
138
9
259
-
406
Razem
2 718
360
3 511
-
6 589
za okres od 1.01 do 31.12.2024
Waldemar Olbryk
1 342
174
752
-
2 268
Agata Skowrońska-Domańska
378
111
852
-
1 341
Dawid Wrona
405
34
721
-
1 160
Rafał Zboch
360
104
919
-
1 383
Razem
2 485
423
3 244
-
6 152
Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej Emitenta
W spółce dominującej
W spółkach zależnych oraz
stowarzyszonych
Razem
Wynagrodzenie
Inne
Wynagrodzenie
Inne
świadczenia
świadczenia
za okres od 1.01 do 31.12.2025
Nicklas Lindberg
55
-
-
-
55
Marek Gabryjelski
41
-
-
-
41
Konrad Płochocki
84
-
-
-
84
Maciej Drozd
39
-
-
-
39
Małgorzata Turek
-
-
-
-
-
Rafał Mazurczak
-
-
-
-
-
Kocsis Peter
6
-
-
-
6
Sass Bence
12
-
-
-
12
Balazs Gal
6
-
-
-
6
Jacek Owczarek
43
-
-
-
43
Razem
286
-
-
-
286
za okres od 1.01 do 31.12.2024
Nicklas Lindberg
-
-
-
-
-
Marek Gabryjelski
84
-
-
-
84
Konrad Płochocki
84
-
-
-
84
Maciej Drozd
-
-
-
-
-
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 100
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Małgorzata Turek
-
-
-
-
-
Rafał Mazurczak
-
-
-
-
-
Kocsis Peter
12
-
-
-
12
Sass Bence
12
-
-
-
12
Razem
192
-
-
-
192
Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
Audytorem dokonującym badania rocznych sprawozdań finansowych spółki Archicom S.A. za rok 2025 i rok 2024 jest Price-
waterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k.
Wynagrodzenie podmiotu badającego sprawozdania finansowe
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Badanie rocznych sprawozdań finansowych Archicom S.A. oraz Grupy Archicom
737
655
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A.
124
110
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom
181
150
Usługa poświadczająca dot. Sprawozdania pro-forma i prospektu
-
375
Przeprowadzenie atestacji raportu zrównoważonego rozwoju
-
140
Pozostałe usługi
30
30
Razem
1 072
1 460
Pozostałe usługi świadczone przez audytora w 2025 oraz w 2024 roku dotyczą usługi atestacyjnej w zakresie sprawozdania
o wynagrodzeniach za 2025 rok oraz za 2024 rok – usługi wykonywane są po dniu bilansowym.
Grupa poniosła także koszt badań jednostkowych rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych od Archicom S.A.
przeprowadzonych przez inne podmioty uprawnione do badania sprawozdań finansowych. Wynagrodzenie tych podmiotów
za 2024 rok wyniosło 409 tys. zł, a w 2025 roku na podstawie podpisanych umów wynosi 368 tys.
Zatrudnienie
Przeciętne zatrudnienie w podziale na grupy zawodowe
1.01-
1.01-
31.12.2025
31.12.2024
Pracownicy umysłowi
342
321
Razem
342
321
Istotne różnice między wcześniej publikowanymi prognozami dotyczącymi kształtowania
się zobowiązań finansowych na ostatni dzień roku obrotowego, a zobowiązaniami finan-
sowymi zaprezentowanymi w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej
Zobowiązania finansowe Grupy, przedstawione w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia
2025 roku, nie odbiegają w sposób istotny od wcześniej opublikowanych prognoz. Wyższy poziom zobowiązań finansowych
Emitenta w porównaniu z prognozami wynika przede wszystkim z wyższego niż zakładano salda zobowiązań z tytułu kredytów
i pożyczek. Jednocześnie proporcjonalnie wzrosło saldo należności z tytułu pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 101
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Emitenta. Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek na poziomie Grupy ukształtowały się zgodnie z przewidywaniami. Nie-
znacznie wyższy poziom zobowiązań finansowych Grupy wynika głównie ze zwiększenia zobowiązań z tytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych.
6.42 Opis głównych obszarów ryzyka działalności
Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A.
Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione zgodnie z najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych
na moment tworzenia opisu. Działalność Grupy ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki i indywidualnego
charakteru realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Rozdział
przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Grupę, w tym takie na które Grupa nie ma wpływu. Zarówno
kolejność poszczególnych grup, jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku
prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność.
Ryzyko sytuacji makroekonomicznej
Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie
z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu na nierucho-
mości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność finansowania
dla inwestycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najemców oraz na-
bywców obiektów biurowych, a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Grupy.
Działania Spółki: Grupa na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrzne, z uwzględ-
nieniem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekono-
micznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego oto-
czenia.
Grupa nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki
działań wojennych ani sankcji gospodarczych.
W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością Jednostka dominująca regularnie monitoruje stan środków pie-
niężnych na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizo-
wane są także scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Grupy, przygotować się
na sytuację kryzysową oraz dostosować bieżące działania.
Ryzyko wzrostów cen oraz braku podaży gruntu
Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji,
uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część
aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego
projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprze-
daży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkurencję na rynku nie-
ruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miej-
scowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzen-
nego. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sy-
tuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzystując przekro-
jowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżącej
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 102
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
działalności Grupa z wyprzedzeniem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując dzięki tym działaniom bank
gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę pod realizację projektów w
horyzoncie długoterminowym.
Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych
W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych wy-
maga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej i samorządo-
wej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane, także
w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych kupowanych
gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W konse-
kwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów inwe-
stycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz profe-
sjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego
wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielo-
wymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest pro-
wadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy zewnętrznych specjalistów branżowych.
Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich
Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowa-
nia i budowy. Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczególno-
ści: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie z założonymi planami
organizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w budżecie (np. w związku
z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług podwykonawców, wzro-
stem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami technicznymi itp.)
oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków. Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń
może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów, zablokowanie środ-
ków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych oko-
liczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki.
Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu,
przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczególnych etapów, profesjonalne me-
chanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu
z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację
działań korygujących z wyprzedzeniem.
Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonaw-
stwa. W Grupie przeprowadzana jest bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen pro-
duktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów.
Ryzyko stopy procentowej
Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finansowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania,
głównie wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finan-
sowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwestycji. Rów-
nocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zacią-
gania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez Grupę
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 103
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania pro-
jektami deweloperskimi.
Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub sytuacji materialnej potencjalnych
kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić większe wymagania wobec klien-
tów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji kredytowej. Na skalę udzielanych kredy-
tów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogorszeniem zdolności
kredytowej oraz wyższymi kosztami kredytów hipotecznych.
Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną analizę wraż-
liwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów. Analizowane są wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Człon-
ków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej.
Ryzyko walutowe
Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. W związku z tym, że Grupa uzyskuje część przychodów z tytułu
najmu w EUR, ma otwartą ekspozycję na ryzyko walutowe.
Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem. Grupa prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finanso-
wego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN.
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytucjach finanso-
wych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności.
Działania Spółki: Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy-
padku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W przypadku środków pieniężnych i de-
pozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarządu, wobec
przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie .
Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych
Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za pośrednictwem spółek celowych. Grupa finansuje projekty deweloper-
skie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest
od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która determinowana jest w szczegól-
ności rzeczywistą realizacją zakładanego harmonogramu realizacji konkretnych przedsięwzięć. Opóźnienia poszczególnych
projektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć
na pogorszenie płynności finansowej Grupy.
Działania Spółki: Grupa prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i dłu-
gim okresie. W tym celu Grupa prognozuje przepływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawartych jak i przyszłych
kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płynności Grupa optymali-
zuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio dosto-
sowując terminy wymagalności poszczególnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektywności przepływów.
Ryzyko regulacyjne
Działalność Grupy podlega licznym przepisom prawa i regulacjom, takim jak wymogi dotyczące planowania i zagospodaro-
wania przestrzennego, przepisy prawa budowlanego, wymogi w zakresie obrotu nieruchomościami i odpowiedzialności sprze-
dawcy oraz ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat można zaobserwować proces
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 104
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
wprowadzania intensywnych zmian w systemie prawa polskiego, a także rozwój prawodawstwa UE. Duża liczba zmian
w systemie prawnym może mieć istotny wpływ na sposób prowadzenia przez podmioty gospodarcze ich działalności
oraz na uzyskiwane przez nie wyniki finansowe. Dotyczy to także działalności Grupy, ponieważ realizacja procesu inwestycyj-
nego w branży budowlanej wiąże się z koniecznością spełnienia wielu wymogów przewidzianych w prawie cywilnym i admi-
nistracyjnym (prawo budowlane, przepisy planistyczne, prawo konsumenckie itp.).
Wejście w życie nowej, istotnej dla obrotu gospodarczego regulacji może spowodować bezpośrednie istotne zmiany na rynku
nieruchomości poprzez znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji (np. zmiana obowiązujących standardów technicznych
obowiązujących dla budynków) czy też konieczność wprowadzenia zmian treści umów z nabywcami lokali. Ponadto, w przy-
padku nowych przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne, ich wprowadzenie może stworzyć niepewność co do ob-
owiązującego stanu prawnego i spowodować czasowe wstrzymanie wielu inwestycji w obawie przed niekorzystnymi skutkami
wprowadzonych regulacji (straty finansowe bądź nawet konsekwencje karne działań podjętych na podstawie przepisów,
które następnie sądy lub organy administracji publicznej zinterpretowały w sposób niekorzystny dla przedsiębiorcy).
Materializacja wyżej opisanego ryzyka może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Grupy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich
wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancela-
riami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży dewelo-
perskiej, budowania świadomości skutków planowanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany oto-
czenia prawnego.
Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe
W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpre-
tacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępo-
wane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak
pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie
z posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów
faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu
przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowa-
nia przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpreta-
cji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny
być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym
poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie
prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami
obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może
mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy.
Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania
Spółka wykorzystuje różne formy finansowania takie jak: obligacje, środki własne, kredyty. Spółka jest w stanie pozyskać finan-
sowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji szeregu
ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrznego, nie
można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynników na
wyniki działalności Spółki.
Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje
dostępne opcje w zakresie finasowania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania
dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się wyłącz-
nie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzkiem w tym zakresie.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 105
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ryzyko koncentracji akcjonariatu
Najwięksi akcjonariusze Spółki: Echo Investment S.A., bezpośrednio i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o., posia-
dają kontrolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Spółki dominującej, dający bezwzględną większość głosów na walnym
zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Grupy,
a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że interesy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami
największego akcjonariusza. Ryzyko pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Grupy, niemniej organy Spółki analizują
decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im
uprawnień dokładają należytej staranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy.
Ryzyko konfliktu interesów
Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami
akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami Grupy Archicom, występują powiązania osobowe i organizacyjne.
Członkami organów Spółek wchodzących w skład Grupy Archicom mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje
w podmiocie będącym właścicielem jej akcji oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wza-
jemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu interesów.
Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji Spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami inte-
resów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt
zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podej-
mowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy.
7. Zatwierdzenie do publikacji
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku (wraz z da-
nymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 24 marca 2026 roku.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Waldemar Olbryk
Justyna Kawa
Dawid Wrona
Rafał Zboch
Prezes Zarządu
Członkini Zarządu
Członek Zarządu
Członek Zarządu
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku 106
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
8. Oświadczenie Zarządu
Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe
Archicom S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom wraz z danymi porówny-
walnymi, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób praw-
dziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Spółki Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archi-
com.
Oświadczamy ponadto, iż roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Archicom zawiera praw-
dziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Archicom S.A. w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocz-
nego jednostkowego sprawozdania finansowego oraz badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
za 2025 rok został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego spra-
wozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym jednostkowym sprawozdaniu
finansowym oraz opinii o badanym rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepi-
sami i normami zawodowymi. Są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczowego bie-
głego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę świad-
czenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwol-
nionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że Grupa Archicom oraz jednostka dominująca – Archicom S.A. nie publikują odrębnego
sprawozdania dotyczącego informacji niefinansowych za 2025 r. Sprawozdanie dotyczące informacji niefinansowych za 2025
rok publikuje Grupa Echo Investment oraz jednostka dominująca - Echo Investment S.A. (Sprawozdanie Zrównoważonego
Rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2025 r.), będące integralną częścią Rocznego Sprawozdania Zarządu z dzia-
łalności Spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2025 r., i jest ono dostępne na stronie internetowej Echo Invest-
ment w zakładce „Relacje inwestorskie” - Raporty okresowe: www.echo.com.pl.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Waldemar Olbryk
Justyna Kawa
Dawid Wrona
Rafał Zboch
Prezes Zarządu
Członkini Zarządu
Członek Zarządu
Członek Zarządu
107
ADRES
ul. Powstańców Śląskich 9
53-332 Wrocław
TELEFON
71 78 58 111
EMAIL
[email protected]
WWW
www.archicom.pl