wartość godziwą pomniejszoną o koszty sprzedaży lub wartość użytkową, zależnie od tego, która z nich jest wyższa. Kalkulacja wartości godziwej pomniejszona o koszty sprzedaży opiera się na dostępnych danych z wiążących transakcji sprzedaży podobnych aktywów zawartych na warunkach rynkowych lub możliwych do zaobserwowania cenach rynkowych pomniejszonych o koszty niezbędne do poniesienia przy zbywaniu składnika aktywów.

Wartość użytkową ustala się przy wykorzystaniu modeli zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Przepływy pieniężne oparte są na budżecie obejmującym okres najbliższych pięciu lat, bez uwzględniania restrukturyzacji, do których Grupa Czerwona Torebka nie jest jeszcze zobowiązana, ani znaczących przyszłych inwestycji, które mają poprawić wynik eksploatacji aktywów wchodzących w skład testowanego ośrodka wypracowującego środki pieniężne. Wartość odzyskiwalna jest wrażliwa przede wszystkim na zastosowaną w modelu zdyskontowanych przepływów pieniężnych stopę dyskontową, a także na oczekiwane przyszłe wpływy pieniężne i stopę wzrostu przyjętą przy ekstrapolacji wyników.

W przypadku niefinansowych aktywów trwałych wycenianych według kosztu historycznego Grupa Czerwona Torebka przeanalizowała występowanie przesłanek i nie rozpoznała utraty wartości dla żadnych aktywów niefinansowych.

Podatki

W Grupie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od maja 2021 roku podlegają wszystkie spółki w tym jednostka dominująca.

Grupa Czerwona Torebka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego wyłącznie

w stosunku do spółek, które, zgodnie ze swoją formą prawną, są podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i tylko w sytuacji, gdy jest prawdopodobne, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Zarząd jednostki dominującej dokonuje na każdy dzień bilansowy osądu dotyczącego prawdopodobieństwa zrealizowania aktywa z tytułu podatku odroczonego.

5.1.Niepewność szacunków

Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki dominującej kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.

Szacunek wartości netto możliwej do uzyskania dla zapasów

Zapasy prezentowane są po niższej z dwóch wartości, koszcie historycznym lub wartości netto możliwej do uzyskania.

Przynajmniej raz do roku Grupa Czerwona Torebka przeprowadza analizę możliwej do uzyskania wartości netto zapasów.

W przypadku, kiedy wycena wykazuje niższą wartość niż ta prezentowana w księgach rachunkowych dokonywany jest odpis z tytułu utraty wartości zapasu a różnica odnoszona w koszty danego okresu.

W przypadku, gdy wartość z wyceny jest wyższa niż ta prezentowana w księgach rachunkowych, wartość zapasu jest podtrzymana.

Wartość netto możliwa do uzyskania w odniesieniu do majątku zapasu w budowie oszacowana jest

w odniesieniu do cen rynkowych na dzień bilansowy dla podobnych ukończonych nieruchomości, pomniejszona o koszty szacunkowe potrzebne do ukończenia budowy i pomniejszona o szacunek wartości pieniądza w czasie do dnia ukończenia.

Podatki

W przypadku podatków pojawiają się wątpliwości, jeśli chodzi o interpretację złożonych przepisów podatkowych, zmian w prawie podatkowym oraz kwot i terminów przyszłego dochodu do opodatkowania. Grupa Czerwona Torebka tworzy rezerwy oparte na sensownych szacunkach dla możliwych konsekwencji kontroli/audytów przeprowadzonych przez organy skarbowe. Kwota tych rezerw zależy od różnych czynników, takich jak doradztwo renomowanych firm konsultingowych, doświadczenie z poprzednich kontroli podatkowych, różniących się interpretacji wydanych przez organy podatkowe.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych

Godziwa wartość nieruchomości określana jest przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych za pomocą uznanych technik szacunkowych. Techniki te składają się zarówno z metody rezydualnej

jak i metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych. W niektórych przypadkach wartości godziwe określone są na podstawie bieżących transakcji nieruchomościowych o podobnych cechach i lokalizacji do tych, które znajdują się w aktywach Grupy Czerwona Torebka. Na potrzeby określenia wartości godziwej Grupa oprócz operatów szacunkowych posiłkuje się również własną wyceną nieruchomości.

Nieruchomości inwestycyjne w budowie są również wyceniane na podstawie wartości godziwej przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych, chyba, że takie wartości nie mogą być wiarygodnie określone.

Grupa Czerwona Torebka wycenia tylko te nieruchomości inwestycyjne w budowie, dla których istotna część ryzyka, związanego z realizacją procesu budowy, została wyeliminowana. Aktywa, których ta kwestia nie dotyczy są prezentowane w niższej z dwóch wartości: kosztu lub wartości odzyskiwalnej. Grupa Czerwona Torebka przyjęła następujące kryteria dla oceny, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie:

- co najmniej 50% powierzchni przeznaczonej do wynajmu zostało wynajęte (w oparciu o podpisane umowy najmu lub listy intencyjne);

- otrzymano pozwolenie na budowę;

- umowa z generalnym wykonawcą została podpisana.

Określenie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wymaga wykorzystania takich szacunków, jak przyszłe przepływy gotówki z aktywów (takie jak najem, profile najemców, przyszłe przepływy

z przychodów, wartość kapitału sprzętu i wyposażenia, sprawy środowiskowe, naprawy i kondycja nieruchomości) oraz stopy dyskontowej dostosowanej do tych aktywów. Dodatkowo, ryzyka takie jak ryzyko budowlane i ryzyko dotyczące wynajmu są brane pod uwagę podczas wyceniania godziwej wartości nieruchomości inwestycyjnych będących w budowie. Szacunki te oparte są na warunkach lokalnych rynków na dzień raportu.

Niestabilność światowego systemu finansowego odbija się na rynkach nieruchomości komercyjnych.

Rzeczoznawcy majątkowi osiągając swoje szacunki wartości rynkowych na 31 grudnia 2025 oraz 31 grudnia 2024 roku wykorzystali swoją wiedzę rynkową i profesjonalną i polegali głównie na porównaniach transakcji historycznych. W takich okolicznościach wystąpił większy stopień niepewności niż ten przy bardziej aktywnym rynku w oszacowaniu wartości rynkowych nieruchomości inwestycyjnych.

Techniki stosowane do wyceny nieruchomości inwestycyjnych

Metoda Yield przekształca przewidywane przyszłe korzyści przepływów pieniężnych w formie dochodu z tytułu dzierżawy w obecną wartość. Podejście to wymaga ostrożnego oszacowania przyszłych korzyści i zastosowania wymaganej przez inwestora stopy kapitalizacji Yield. Jednym ze sposobów oszacowania wartości nieruchomości na tej podstawie jest kapitalizacja dochodu operacyjnego netto z tytułu dzierżawy na podstawie Yieldu początkowego, zazwyczaj nazywana metodą Yield od wszelkiego ryzyka lub początkowego Yield netto.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych wiąże się z prognozą szeregu okresowych przepływów pieniężnych albo do działającej lub budowanej nieruchomości. Do prognoz tych stosowana jest odpowiednia, zaczerpnięta z rynku stopa dyskontowa w celu wskazania bieżącej wartości strumienia dochodu powiązanego z daną nieruchomością. Obliczone okresowe przepływy pieniężne są zwykle określane jako dochód brutto pomniejszony o straty z tytułu utrzymywania pustostanów, niepłacenia czynszów i wydatki operacyjne. Szereg okresowych dochodów operacyjnych netto wraz z oszacowaną wartością rezydualną (przy zastosowaniu tradycyjnej metody wyceny) oczekiwaną na koniec okresu są zdyskontowane do wartości bieżącej. Suma wartości bieżących netto równa się wartości rynkowej nieruchomości.

Metoda rezydualna do oszacowywania wartości godziwej stanowi kombinację kapitalizacji (dochodu)

i metodę kosztów (summation). Metoda rezydualna zdefiniowana zgodnie ze standardami wyceny nieruchomości przez Europejskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców (TEGoVA) jako „metoda określania wartości nieruchomości posiadającej potencjał do budowy, odbudowy lub przebudowy”. Oszacowany całkowity koszt prac, wliczając prowizje i inne powiązane wydatki, z uwzględnieniem stopy procentowej, ryzykiem i zyskiem wykonawcy odliczany jest z wartości brutto zakończonego projektu. Powstała w ten sposób liczba jest wówczas dopasowywana do daty wyceny w celu otrzymania wartości rezydualnej.

Stawki amortyzacyjne

Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Grupa Czerwona Torebka corocznie dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków.

kolejny okres, jeżeli można uznać, że zostaną one w przyszłości odzyskane. Ocena przyszłych korzyści odbywa się na podstawie zasad określonych w MSR 36.

Po początkowym ujęciu nakładów na prace rozwojowe, stosuje się model kosztu historycznego wymagający, aby składniki aktywów były ujmowane według cen nabycia / kosztów wytworzenia pomniejszonych o skumulowaną amortyzację i skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wszelkie nakłady przeniesione na kolejny okres są amortyzowane przez przewidywany okres uzyskiwania przychodów ze sprzedaży z danego przedsięwzięcia.

Specyficznym tytułem wartości niematerialnych są koszty zakończonych prac rozwojowych, czyli zakończone powodzeniem nakłady poniesione przed rozpoczęciem produkcji na prace rozwojowe,

w wyniku których powstaną nowe lub istotnie ulepszone produkty czy technologie (np. innowacyjna produkcja/produkt lub innowacja pod względem konstrukcyjnym), nadające się do gospodarczego wykorzystania. W wyniku poniesionych kosztów zakończonych prac rozwojowych powinno się uzyskać:

wyższą jakość produktów,

zdobycie nowych rynków zbytu,

rozszerzenie kręgu odbiorców,

rozpoczęcie sprzedaży,

zmniejszenie liczby napraw gwarancyjnych, itp.

Koszty zakończonych prac rozwojowych prowadzonych przez Grupę Czerwona Torebka na własne potrzeby, poniesione przed podjęciem produkcji lub zastosowaniem technologii, zalicza się do wartości niematerialnych, jeżeli:

produkt lub technologia wytwarzania są ściśle ustalone, a dotyczące ich koszty prac rozwojowych wiarygodnie określone,

techniczna przydatność produktu lub technologii została stwierdzona i odpowiednio udokumentowana i na tej podstawie jednostka podjęła decyzję o wytwarzaniu tych produktów lub stosowaniu technologii,

koszty prac rozwojowych zostaną pokryte, według przewidywań, przychodami ze sprzedaży tych produktów lub zastosowania technologii.

Są to zatem koszty tych prac rozwojowych, które poprzedzają produkcję na rynek, a ich zwrot jest bardzo prawdopodobny po podjęciu produkcji i sprzedaży nowych lub ulepszonych produktów. Nie stanowią zatem kosztów prac badawczych ani kosztów przygotowania nowej produkcji, które traktowane są jako etap wstępny w stosunku do prac rozwojowych. Ponadto ujęcie składnika wartości niematerialnych na etapie prac rozwojowych przedsięwzięcia jest zasadne, gdyż jednostka może być w stanie udowodnić, że składnik ten będzie wytwarzał prawdopodobne przyszłe korzyści ekonomiczne.

Składnik wartości niematerialnych powstały w wyniku prac rozwojowych powinien być ujęty wtedy i tylko wtedy, gdy jednostka gospodarcza jest w stanie udowodnić (MSR 38.57):

możliwość z technicznego punktu widzenia, ukończenia składnika wartości niematerialnych, tak aby nadawał się do użytkowania lub sprzedaży

zamiar ukończenia składnika wartości niematerialnych oraz jego użytkowania lub sprzedaży,

zdolność do użytkowania lub sprzedaży składnika wartości niematerialnych,

sposób, w jaki składnik wartości niematerialnych będzie wytwarzał prawdopodobne przyszłe korzyści ekonomiczne, czyli istnienie rynku zbytu na produkty powstające dzięki składnikowi wartości niematerialnych lub na sam składnik lub jego użyteczność,

dostępność środków technicznych, finansowych i innych, które mają służyć ukończeniu prac rozwojowych oraz użytkowaniu lub sprzedaży składnika wartości niematerialnej,

możliwość wiarygodnego ustalenia nakładów poniesionych w czasie prac rozwojowych, które można przyporządkować temu składnikowi wartości niematerialnych.

Etap prac rozwojowych jest etapem bardziej zaawansowanym niż etap prac badawczych (MSR 38.58). Dlatego w większości przypadków na etapie prac rozwojowych przedsięwzięcia możliwe jest

zidentyfikowanie składnika wartości niematerialnych i udowodnienie, że składnik ten będzie wytwarzał prawdopodobne przyszłe korzyści ekonomiczne.

Do prac rozwojowych zalicza się (MSR 38.59):

projektowanie, wykonanie i testowanie prototypów i modeli doświadczalnych (przed ich wdrożeniem do produkcji seryjnej lub użytkowania),

projektowanie narzędzi, przyrządów do obróbki, form i matryc z wykorzystaniem nowej technologii,

projektowanie, wykonanie i funkcjonowanie linii próbnej, która nie jest na skalę ekonomicznie uzasadnionej produkcji przeznaczonej na sprzedaż, oraz

projektowanie, wykonanie i testowanie wybranych rozwiązań w zakresie nowych lub udoskonalonych materiałów, urządzeń, produktów, procesów, systemów lub usług.

Grupa Czerwona Torebka zgodnie z MSR 38.107 nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych prac rozwojowych będących składnikiem wartości niematerialnych o nieokreślonym okresie użytkowania.

Dokonuje się natomiast corocznych obowiązkowych testów na utratę wartości składnika wartości niematerialnych o nieokreślonym okresie użytkowania porównując jego wartość odzyskiwalną z jego wartością bilansową, oraz za każdym razem, kiedy istnieją przesłanki, że nastąpiła utrata wartości tego składnika (MSR 38.108).

Okres użytkowania składnika wartości niematerialnych, który nie jest amortyzowany, weryfikuje się na koniec każdego okresu sprawozdawczego w celu ustalenia czy zdarzenia i okoliczności nadal potwierdzają ocenę, że okres użytkowania tego składnika aktywów jest nieokreślony. Gdyby tak nie było, zmianę okresu użytkowania z nieokreślonego na określony ujmuje się jako zmianę wartości szacunkowych (MSR 38.109).