GRUPA KAPITAŁOWA DEVELIA S.A.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Wrocław, 2 kwietnia 2026 roku
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej5
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów6
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych8
Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym9
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające11
4.Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej jednostki dominującej17
5.Zatwierdzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego18
6.Informacja o istotnych wartościach szacunkowych i profesjonalnym osądzie18
7.Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego22
7.1.Oświadczenie o zgodności22
7.2.Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego22
8.Zmiany stosowanych zasad rachunkowości22
9.Nowe standardy i interpretacje, które zostały publikowane, a nie weszły jeszcze w życie22
10.Istotne zasady rachunkowości23
10.2.Wycena do wartości godziwej24
10.4.Wartości niematerialne 25
10.6.Nieruchomości inwestycyjne 26
10.7.Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych27
10.10.Utrata wartości aktywów finansowych29
10.11.Instrumenty zabezpieczające29
10.12.Rozliczenia międzyokresowe30
10.14.Zobowiązania finansowe30
10.16.Zobowiązania z tytułu umów z klientami31
10.18.Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych32
10.19.Zobowiązania warunkowe32
10.23.Podatek od towarów i usług34
10.24.Koszty finansowania zewnętrznego35
10.25.Zysk/(Strata) netto na akcję35
2
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
12.3.Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych38
12.4.Koszty amortyzacji ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów 39
12.5.Koszty świadczeń pracowniczych 39
12.6.Pozostałe przychody operacyjne 43
12.7.Pozostałe koszty operacyjne43
13.2.Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej45
13.3.Odroczony podatek dochodowy46
13.4.Podatkowa Grupa Kapitałowa Develia47
14.Zysk/(Strata) przypadający na jedną akcję47
18.Należności długoterminowe50
19.Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności50
20.Nieruchomości inwestycyjne oraz Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 53
20.1.Nieruchomości inwestycyjne53
20.2.Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży54
20.3.Sprzedaż nieruchomości Arkady Wrocławskie we Wrocławiu54
21.Zapasy oraz grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych 55
22.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 56
23.Krótkoterminowe papiery wartościowe 57
24.Pozostałe aktywa finansowe57
25.Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne58
26.Rozliczenia międzyokresowe59
28.Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji 62
29.Aktywa i zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych66
30.Zobowiązania z tytułu leasingu67
31.1.Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania67
31.2.Zobowiązania warunkowe 68
31.3.Zobowiązania inwestycyjne69
33.Zobowiązania z tytułu umów z klientami 70
34.Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych70
34.2.Zmiana stanu zapasów oraz gruntów pod zabudowę zaklasyfikowanych do aktywów70
34.3.Zmiana stanu należności71
34.4.Zmiana stanu zobowiązań z wyjątkiem kredytów i obligacji71
34.5.Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych oraz zobowiązań z tytułu umów z klientami71
3
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
35.Transakcje z podmiotami powiązanymi72
35.1.Jednostka dominująca dla Grupy73
35.2.Wypłata dywidendy przez Develia S.A.73
35.3.Wynagrodzenie kluczowej kadry kierowniczej Grupy73
35.4.Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej73
37.Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym74
37.1.Ryzyko stopy procentowej74
37.4.Ryzyko związane z płynnością75
38.2.Ryzyko stopy procentowej77
41.Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego82
4
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
na dzień 31 grudnia 2025 roku
na dzień 31 grudnia 2025 roku
|
|
|
Nota |
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
(badane) |
(badane) |
|
Aktywa |
|
|
|
|
|
A. |
Aktywa trwałe |
|
|
|
|
1. |
Wartość firmy |
15 |
|
|
|
2. |
Wartości niematerialne |
16 |
|
|
|
3. |
Rzeczowe aktywa trwałe |
17 |
|
|
|
4. |
Należności długoterminowe |
18 |
|
|
|
5. |
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności |
19 |
|
|
|
6. |
Nieruchomości inwestycyjne |
20.1 |
|
|
|
7. |
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe |
26 |
|
|
|
8. |
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
13.3 |
|
|
|
9. |
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych |
21 |
|
|
|
B. |
Aktywa obrotowe |
|
|
|
|
1. |
Zapasy |
21 |
|
|
|
2. |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności |
22 |
|
|
|
3. |
Należności z tytułu podatku dochodowego |
|
|
|
|
4. |
Krótkoterminowe papiery wartościowe |
23 |
|
|
|
5. |
Pozostałe aktywa finansowe |
24 |
|
|
|
6. |
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
25 |
|
|
|
7. |
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe |
26 |
|
|
|
C. |
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży |
20.2 |
|
|
|
Aktywa razem |
|
|
|
|
|
Kapitał własny i zobowiązania |
|
|
|
|
|
A. |
Kapitał własny |
|
|
|
|
I. |
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej |
|
|
|
|
1. |
Kapitał podstawowy |
27.1 |
|
|
|
2. |
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej |
27.2 |
|
|
|
3. |
Kapitały zapasowy |
27.2 |
|
|
|
4. |
Kapitał rezerwowy |
|
|
|
|
5. |
Pozostałe kapitały |
27.3 |
|
|
|
6. |
Niepodzielony wynik finansowy |
|
|
|
|
II. |
Udziały niekontrolujące |
|
|
|
|
B. |
Zobowiązania długoterminowe |
|
|
|
|
1. |
Długoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji |
28 |
|
|
|
2. |
Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu |
30 |
|
|
|
3. |
Długoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe |
31.1 |
|
|
|
4. |
Rezerwy |
32 |
|
|
|
5. |
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
13.3 |
|
|
|
C. |
Zobowiązania krótkoterminowe |
|
|
|
|
1. |
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji |
28 |
|
|
|
2. |
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych |
29 |
|
|
|
3. |
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu |
30 |
|
|
|
4. |
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe |
31.1 |
|
|
|
5. |
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego |
|
|
|
|
6. |
Rezerwy |
32 |
|
|
|
7. |
Zobowiązania z tytułu umów z klientami |
33 |
|
|
|
D. |
Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży |
20.2 |
|
|
|
Kapitał własny i zobowiązania razem |
|
|
|
|
5
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
|
|
Nota |
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
(badane) |
(badane) |
|
Działalność operacyjna |
|
|
|
|
Przychody ze sprzedaży |
12.1 |
|
|
|
Przychody ze sprzedaży usług |
|
|
|
|
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów |
|
|
|
|
Koszt własny sprzedaży |
12.2 |
( |
( |
|
Zysk/(Strata) brutto ze sprzedaży |
|
|
|
|
Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych |
12.3 |
( |
|
|
Koszty sprzedaży |
12.2 |
( |
( |
|
Koszty ogólnego zarządu |
12.2 |
( |
( |
|
Pozostałe przychody operacyjne |
12.6 |
|
|
|
Pozostałe koszty operacyjne |
12.7 |
( |
( |
|
Zysk/(Strata) z działalności operacyjnej |
|
|
|
|
Przychody finansowe |
12.8 |
|
|
|
Koszty finansowe |
12.9 |
( |
( |
|
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności |
19 |
|
|
|
Zysk/(Strata) brutto |
|
|
|
|
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) |
13.1 |
( |
( |
|
Zysk/(Strata) netto |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Inne całkowite dochody podlegające przeklasyfikowaniu do wyniku w kolejnych okresach sprawozdawczych |
|
|
|
|
Zabezpieczenia przepływów pieniężnych |
|
|
( |
|
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów |
|
( |
|
|
Inne całkowite dochody (netto) |
|
|
( |
|
|
|
|
|
|
Całkowite dochody |
|
|
|
|
|
|
|
|
6
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
|
Nota |
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
(badane) |
(badane) |
|
|
|
|
|
|
Zysk/(Strata) netto przypadający: |
14 |
|
|
|
Akcjonariuszom jednostki dominującej |
|
|
|
|
Akcjonariuszom niekontrolującym |
|
( |
( |
|
|
|
|
|
|
Całkowite dochody przypadające: |
|
|
|
|
Akcjonariuszom jednostki dominującej |
|
|
|
|
Akcjonariuszom niekontrolującym |
|
( |
( |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Zysk/(Strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej na jedną akcję w zł (podstawowy) |
14 |
|
|
|
Zysk/(Strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej na jedną akcję w zł (rozwodniony) |
14 |
|
|
7
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
|
|
|
Nota |
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
(badane) |
(badane) |
|
A. |
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej |
|
|
|
|
I. |
Zysk/(Strata) brutto |
|
541 153 |
|
|
II. |
Korekty razem |
|
( |
( |
|
1. |
Amortyzacja |
|
|
|
|
2. |
Zysk/Strata z tytułu różnic kursowych |
|
|
( |
|
3. |
Odsetki i udziały w zyskach |
|
|
|
|
4. |
Udział w zyskach/stratach jednostek ujmowanych metodą praw własności |
|
( |
( |
|
5. |
Zysk/Strata z nieruchomości inwestycyjnych (w tym wycena do wartości godziwej) |
|
( |
( |
|
6. |
Zmiana stanu rezerw |
34.1 |
( |
( |
|
7. |
Zmiana stanu zapasów oraz gruntów pod zabudowę zaklasyfikowanych do aktywów trwałych |
34.2 |
( |
( |
|
8. |
Zmiana stanu należności |
34.3 |
( |
|
|
9. |
Zmiana stanu zobowiązań z wyjątkiem kredytów i obligacji |
34.4 |
|
|
|
10. |
Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych oraz zobowiązań z tytułu umów z klientami |
34.5 |
|
|
|
11. |
Zmiana stanu środków na rachunkach powierniczych |
34.6 |
( |
( |
|
12. |
Inne korekty |
34.7 |
|
|
|
III. |
Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II) |
|
|
|
|
1. |
Podatek dochodowy zapłacony |
|
( |
( |
|
IV. |
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej |
|
|
|
|
B. |
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej |
|
|
|
|
I. |
Wpływy |
|
|
|
|
1. |
Wpływy z tytułu zbycia inwestycji w nieruchomości oraz rzeczowych aktywów trwałych |
12.3 |
|
|
|
2. |
Wpływy z tytułu aktywów finansowych |
|
|
|
|
3. |
Wpływy z tytułu odsetek od lokat |
|
|
|
|
4. |
Inne wpływy inwestycyjne (m.in. wycofanie wkładów/dywidendy od jednostek współzależnych) |
|
|
|
|
II. |
Wydatki |
|
( |
( |
|
1. |
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych |
|
( |
( |
|
2. |
Inwestycje w nieruchomości |
|
|
( |
|
3. |
Wydatki na nabycie aktywów finansowych (m.in. nabycie obligacji i jednostek uczestnictwa) |
|
( |
( |
|
4. |
Nabycie jednostek zależnych pomniejszone o przejęte środki pieniężne |
|
( |
|
|
5. |
Inne wydatki inwestycyjne (m.in. wkłady do jednostek współzależnych i stowarzyszonych) |
|
( |
( |
|
III. |
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II) |
|
( |
|
|
C. |
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej |
|
|
|
|
I. |
Wpływy |
|
|
|
|
1. |
Wpłaty na kapitał jednostki dominującej |
|
|
|
|
2. |
Wpłaty na kapitał jednostek zależnych przez udziałowców niekontrolujących |
|
|
|
|
3. |
Kredyty i pożyczki |
28 |
|
|
|
4. |
Emisja dłużnych papierów wartościowych |
28 |
|
|
|
II. |
Wydatki |
|
( |
( |
|
1. |
Spłaty kredytów i pożyczek |
28 |
( |
( |
|
2. |
Wykup dłużnych papierów wartościowych |
28 |
( |
( |
|
3. |
Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego |
|
( |
( |
|
4. |
Odsetki |
34.8 |
( |
( |
|
5. |
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom jednostki dominującej |
35.2 |
( |
( |
|
III. |
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (l+ll) |
|
( |
( |
|
D. |
Przepływy pieniężne netto, razem (A.IV+B.III+C.III) |
|
( |
|
|
E. |
Zmiana stanu środków pieniężnych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w tym: |
|
( |
|
|
F. |
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu |
|
|
|
|
G. |
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (F+D) |
|
|
|
8
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
|
|
Kapitał podstawowy |
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej |
Kapitał zapasowy |
Kapitał rezerwowy |
Pozostałe kapitały ** |
Niepodzielony wynik finansowy |
Razem kapitały przypisane akcjonariuszom jednostki dominującej |
Udziały akcjonariuszy niekontrolujących |
Kapitał własny ogółem |
|
Na dzień 1 stycznia 2025 roku (badane) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Zysk/(Strata) netto za rok 2025 |
|
|
|
|
|
|
|
( |
|
|
Inne całkowite dochody za rok 2025 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Całkowite dochody za rok 2025 |
|
|
|
|
|
|
|
( |
|
|
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego |
|
|
|
|
|
( |
|
|
|
|
Pokrycie strat z lat ubiegłych |
|
( |
|
|
|
|
|
|
|
|
Podwyższenie kapitałów w spółkach zależnych |
|
|
|
|
( |
|
( |
|
|
|
Rejestracja podwyższenia kapitału zakładowego* |
|
|
|
|
( |
|
|
|
|
|
Wycena programu motywacyjnego |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Wypłata dywidendy |
|
|
|
( |
|
( |
( |
|
( |
|
Na dzień 31 grudnia 2025 roku (badane) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
* - w dniu 14 stycznia 2025 roku oraz 7 sierpnia 2025 roku nastąpiła rejestracja zmiany kapitału zakładowego wynikającego z objęcia akcji serii K. |
|||||||||
|
** - Pozostałe kapitały obejmują rozliczenia związane z rozliczeniem nabycia spółek zależnych, wycenę programu motywacyjnego, rachunkowość zabezpieczeń przepływów pieniężnych oraz podwyższenie kapitału zakładowego jednostki dominującej do czasu rejestracji w KRS. |
|||||||||
9
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
|
Kapitał podstawowy |
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej |
Kapitały zapasowy |
Kapitał rezerwowy |
Pozostałe kapitały** |
Niepodzielony wynik finansowy |
Razem kapitały przypisane akcjonariuszom jednostki dominującej |
Udziały akcjonariuszy niekontrolujących |
Kapitał własny ogółem |
|
Na dzień 1 stycznia 2024 roku (badane/przekształcone) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Zysk/(Strata) netto za rok 2024 |
|
|
|
|
|
|
|
( |
|
|
Inne całkowite dochody za rok 2024 |
|
|
|
|
( |
|
( |
|
( |
|
Całkowite dochody za rok 2024 |
|
|
|
|
( |
|
|
( |
|
|
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego |
|
|
|
|
|
( |
|
|
|
|
Podwyższenie kapitałów w spółkach zależnych |
|
|
|
|
( |
|
( |
|
|
|
Rejestracja podwyższenia kapitału zakładowego* |
|
|
|
|
( |
|
|
|
|
|
Wycena programu motywacyjnego |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Wypłata dywidendy |
|
|
|
( |
|
( |
( |
|
( |
|
Na dzień 31 grudnia 2024 roku (badane) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
* - w dniu 12 stycznia 2024 roku oraz 22 października 2024 roku nastąpiła rejestracja zmiany kapitału zakładowego wynikającego z objęcia akcji serii K. |
|||||||||
|
** - Pozostałe kapitały obejmują rozliczenia związane z rozliczeniem nabycia spółek zależnych, wycenę programu motywacyjnego, rachunkowość zabezpieczeń przepływów pieniężnych oraz podwyższenie kapitału zakładowego jednostki dominującej do czasu rejestracji w KRS. |
|||||||||
10
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające
1.Informacje ogólne
Grupa Kapitałowa
Develia
Siedziba Spółki:
Państwo rejestracji Spółki:
Miejsce prowadzenia działalności Grupy:
Spółce dominującej nadano numer statystyczny REGON 020246398.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych ("PLN").
Czas trwania Spółki dominującej oraz jednostek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest nieoznaczony.
W okresie objętym sprawozdaniem oraz na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie występuje podmiot dominujący wobec Develia S.A.
2.Skład Grupy
W skład Grupy Kapitałowej Develia S.A. na 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku wchodziły następujące spółki zależne konsolidowane metodą pełną oraz jednostki współzależne wyceniane metodą praw własności:
|
|
|
|
Efektywny udział Develia S.A. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Nazwa spółki |
Siedziba |
Wysokość kapitału na dzień 31.12.2025 r. w zł * |
31 grudnia 2025 Udział w kapitale |
31 grudnia 2024 Udział w kapitale |
|
Jednostki zależne |
|
|
|
|
|
Develia Południe S.A. (dawniej Arkady Wrocławskie S.A.) 1) |
Wrocław |
113.700.000 |
100% |
100% |
|
Develia Wrocław S.A. |
Wrocław |
23.100.000 |
100% |
100% |
|
Develia Warszawa Sp. z o.o. |
Wrocław |
33.003.000 |
100% |
100% |
|
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. |
Wrocław |
13.530.000 |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
LC Corp Invest I Sp. z o.o. 2) |
Wrocław |
5.000 |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
LC Corp Invest II Sp. z o.o. |
Wrocław |
88.800.000 |
100% |
100% |
11
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
LC Corp Invest VII Sp. z o.o. 3) |
Wrocław |
4.000.000 |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
100% |
|
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. 4) |
Wrocław |
4.700.000 |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
100% |
|
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. |
Wrocław |
41.000.000 |
100% |
100% |
|
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. |
Wrocław |
305.000 |
100% |
100% |
|
4resident Sp. z o.o. |
Wrocław |
5.000 |
100% |
100% |
|
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. |
Wrocław |
5.000 |
100% |
100% |
|
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp. k. |
Wrocław |
10.000 |
100% (pośrednio) |
100% (pośrednio) |
|
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. 18) |
Wrocław |
- |
- |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. 19) |
Wrocław |
- |
- |
100% (pośrednio) |
|
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. 5) |
Wrocław |
6.710.000 |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. |
Wrocław |
91.905.080 |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
Develia Invest Sp. z o.o. |
Wrocław |
1.339.000 |
100% |
100% |
|
LC Corp Service S.A. |
Wrocław |
1.138.039 |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
Flatte Sp. z o.o. 6) 7) |
Warszawa |
36.800 |
63,45% |
63,87% |
|
Flatte Management Sp. z o.o. 8) |
Warszawa |
20.450 |
64,41% (pośrednio) |
63,87% (pośrednio) |
|
Develia Construction Sp. z o.o. |
Warszawa |
9.350.000 |
100% |
100% |
|
Develia 303 Sp. z o.o. |
Warszawa |
450.000 |
100% |
100% |
|
NP 7 Sp. z o.o. |
Warszawa |
30.055.000 |
100% |
100% |
|
NP 8 Sp. z o.o. |
Warszawa |
3.583.000 |
100% |
100% |
|
NP 9 Sp. z o.o. |
Warszawa |
14.153.000 |
100% |
100% |
|
NP 10 Sp. z o.o. |
Warszawa |
50.155.000 |
100% |
100% |
|
NP 11 Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
100% |
100% |
|
NP 14 Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
100% |
100% |
|
NP 15 Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
100% |
100% |
|
NP 16 Sp. z o.o. |
Warszawa |
52.000 |
100% |
100% |
|
NP 17 Sp. z o.o. |
Warszawa |
95.000 |
100% |
100% |
|
NP 19 Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
100% |
100% |
|
NP 20 Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
100% |
100% |
|
Develia Land Development Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
100% |
100% |
|
NP 8 Sp. z o.o. Sp. k. |
Warszawa |
5.000 |
100% (pośrednio) |
100% (pośrednio) |
|
NP 11 Sp. z o.o. Sp. k. |
Warszawa |
92.364.650 |
100% (pośrednio) |
100% (pośrednio) |
|
NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. |
Warszawa |
7.331.038 |
100% (pośrednio) |
100% (pośrednio) |
|
NP 19 Sp. z o.o. Sp. k. |
Warszawa |
32.745.000 |
100% (pośrednio) |
100% (pośrednio) |
|
NP 20 Sp. z o.o. Sp. k. |
Warszawa |
17.362.369 |
100% (pośrednio) |
100% (pośrednio) |
12
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
NP Maintenance S.A. |
Warszawa |
300.000 |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
100% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
Develia Vita Sp. z o.o. (dawniej: Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o.) 9) |
Warszawa |
38.000.000 |
100% |
- |
|
Lotnicza 100 Vita Development Sp. z o.o. 10) |
Wrocław |
50.000 |
100% |
- |
|
|
|
|
|
|
|
Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o. 11) |
Wrocław |
6.000 |
100% |
- |
|
|
|
|
|
|
|
Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o. 12) |
Wrocław |
5.000 |
100% |
- |
|
|
|
|
|
|
|
Jednostki współzależne |
|
|
|
|
|
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
80% |
80% |
|
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
80% |
80% |
|
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
80% |
80% |
|
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k. 13) |
Warszawa |
1.000 |
80% (bezpośrednio i pośrednio) |
80% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp. k. 14) |
Warszawa |
5.682.482,07 |
80% (bezpośrednio i pośrednio) |
80% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k. |
Warszawa |
1.000 |
80% (bezpośrednio i pośrednio) |
80% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
Malin Development 1 Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
25% |
25% |
|
Luisetaines Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
10% |
10% |
|
SPV Projekt A Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
80% |
80% |
|
SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k. 15) 16) |
Warszawa |
29.932.515,95 |
80% (bezpośrednio i pośrednio) |
80% (bezpośrednio i pośrednio) |
|
Jednostki stowarzyszone |
|
|
|
|
|
Morska Vita S.A. 17) |
Warszawa |
2.000.400,30 |
50,01% (bezpośrednio) |
50,01% (bezpośrednio) |
|
Morska Vita 1 Sp. z o.o. |
Warszawa |
19.770.800 |
50,01% (pośrednio) |
50,01% (pośrednio) |
|
Morska Vita 2 Sp. z o.o. |
Warszawa |
114.305.910 |
50,01% (pośrednio) |
50,01% (pośrednio) |
|
Morska Vita 3 Sp. z o.o. |
Warszawa |
5.000 |
50,01% (pośrednio) |
50,01% (pośrednio) |
* z uwagi na to, że Spółka komandytowa jest spółką osobową pozycje wykazane w tabeli powyżej jako wysokość kapitału odnoszą się do wysokości wkładów
1) W dniu 30 września 2025 r. zarejestrowana została w KRS zmiana statutu spółki Arkady Wrocławskie S.A. wskutek której spółka ta zmieniła nazwę na Develia Południe S.A.
2) W dniu 10 lutego 2025 r. Develia S.A. nabyła od spółki zależnej 4resident Sp. z o.o. 3 (trzy) udziały o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy w spółce LC Corp Invest I Sp. z o.o. za cenę 167.373,78 zł. Z chwilą nabycia powyższych udziałów, Develia S.A. posiada 4 spośród 5 udziałów spółki LC Corp Invest I Sp. z o.o. stanowiących 80% wszystkich udziałów.
3) W dniu 24 listopada 2025 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki LC Corp Invest VII Sp. z o.o. podjęło uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki z kwoty 4.000.000,00 zł do kwoty 50.000,00 zł poprzez dobrowolne umorzenie 3.950 udziałów w kapitale zakładowym spółki, o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy i łącznej wartości 3.950.000,00 zł. Postępowanie konwokacyjne zakończyło się 15 marca 2026 r.
13
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
4) W dniu 24 listopada 2025 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki LC Corp Invest IX Sp. z o.o. podjęło uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki z kwoty 4.700.000,00 zł do kwoty 50.000,00 zł poprzez dobrowolne umorzenie 4.650 udziałów w kapitale zakładowym spółki, o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy i łącznej wartości 4.650.000,00 zł. Postępowanie konwokacyjne zakończyło się 15 marca 2026 r.
5) W dniu 17 grudnia 2024 r. zebranie wspólników spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. podjęło uchwałę w sprawie podwyższenia wkładu komandytariusza tej spółki, tj. Develia S.A. z kwoty 709.900,00 zł na kwotę 6.709.900,00 zł w postaci gotówki. Zmiana umowy spółki została zarejestrowana przez KRS w dniu 6 marca 2025 r.
6) W dniu 19 marca 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał zakładowy spółki Flatte Sp. z o.o. z kwoty 31.000,00 zł do kwoty 36.250,00 zł, poprzez utworzenie 105 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł, przy czym Develia S.A. objęła 71 udziałów o łącznej wartości nominalnej 3.550,00 zł, w zamian za wkład pieniężny w wysokości 520.359,00 zł, a The Heart S.A. objęła 34 udziały o łącznej wartości nominalnej 1.700,00 zł, w zamian za wkład pieniężny w wysokości 249.186,00 zł. Ponadto w dniu 26 czerwca 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał zakładowy spółki Flatte Sp. z o.o. z kwoty 36.250,00 zł do kwoty 36.800,00 zł poprzez utworzenie 11 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł. Powyższa zmiana została zarejestrowana w KRS w dniu 4 listopada 2025 r.
7) W dniu 13 stycznia 2026 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników spółki Flatte Sp. z o.o. został podwyższony kapitał zakładowy spółki Flatte Sp. z o.o. z kwoty 36.800,00 zł do kwoty 47.700,00 zł, to jest o kwotę 10.900,00 zł poprzez utworzenie 218 nowych udziałów, które objęła spółka Develia S.A., a zostały pokryte wkładem pieniężnym w kwocie 741.989,80 zł, z czego kwota 731.089,80 zł została przeznaczona na kapitał zakładowy (agio). Zmiana została zarejestrowana w KRS w dniu 11 marca 2026 r.
8) W dniu 23 grudnia 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał zakładowy spółki Flatte Management Sp. z o.o. z kwoty 16.500,00 zł do kwoty 20.450,00 zł poprzez utworzenie 79 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł, przy czym Flatte Sp. z o.o. objęła 79 udziałów o łącznej wartości nominalnej 3.950,00 zł, w zamian za wkład pieniężny w wysokości 785.000,00 zł. Podwyższenie kapitału zostało zarejestrowane w KRS w dniu 15 stycznia 2026 r.
9) W dniu 10 lipca 2025 r., Emitent, działający jako kupujący zawarł z Bouygues Immobilier, société anonyme z siedzibą we Francji oraz SAS Reine Participations, société par actions simplifiée z siedzibą we Francji, przyrzeczoną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Emitenta 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. W dniu 18 sierpnia 2025 r. została zarejestrowana w KRS zmiana umowy spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. wskutek której spółka ta zmieniła nazwę na Develia Vita Sp. z o.o.
10) W dniu 6 października 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Lotnicza 100 Vita Development Sp. z o.o.
11) W dniu 25 listopada 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o.
12) W dniu 15 grudnia 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o.
13) W dniu 1 kwietnia 2025 r. wspólnicy spółki Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k. podjęli uchwałę o zmianie umowy spółki i obniżeniu wkładów wniesionych przez wspólników, w tym przez Develia S.A. do kwoty 799,99 zł.
14) W dniu 11 kwietnia 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k. m.in. na mocy, której nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A. jako komandytariusza został podwyższony do kwoty 4.546.141,07 zł.
15) W dniu 15 kwietnia 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp.k. m.in. na mocy, której nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A. jako komandytariusza został podwyższony do kwoty 16.247.229,74 zł.
16) W dniu 24 września 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp.k. m.in. na mocy której nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A. jako komandytariusza został podwyższony z kwoty 16.247.229,74 zł do kwoty 17.637.937,74 zł tj. o kwotę 1.390.708,00 zł. Ponadto w dniu 14 października 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp.k. m.in. na mocy której nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A. jako komandytariusza został podwyższony z kwoty 17.637.937,74 zł do kwoty 23.945.952,74 zł tj. o kwotę 6.308.015,00 zł.
17) W dniu 10 stycznia 2025 r. Develia S.A. dokonała wpłaty tytułem objęcia akcji spółki Morska Vita S.A. w wykonaniu umowy joint venture zawartej w dniu 11 marca 2024 r. oraz uchwały nadzwyczajnego walnego zgromadzenia spółki Morska Vita S.A. z dnia 10 grudnia 2024 r. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego spółki z kwoty 2.000.400,20 zł do kwoty 2.000.400,30 zł, poprzez emisję 1 (jednej) nowej akcji imiennej zwykłej serii G o wartości nominalnej 0,10 zł. Cena emisyjna Akcji Serii G została określona na kwotę 44.991.000,00 zł i została objęta i opłacona przez Develia S.A. Przedmiotowe podwyższenie zostało zarejestrowane w KRS w dniu 27 lutego 2025 r.
18) W dniu 20 listopada 2025 r., na mocy uchwały wspólników spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k., wspólnicy postanowili jednomyślnie o rozwiązaniu spółki, bez przeprowadzania jej likwidacji. Z dniem 2 grudnia 2025 r. spółka LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k. została wykreślona z rejestru KRS.
19) W dniu 20 listopada 2025 r., na mocy uchwały wspólników spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp.k., wspólnicy postanowili jednomyślnie o rozwiązaniu spółki, bez przeprowadzania jej likwidacji. Z dniem 17 grudnia 2025 r. spółka LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp.k. została wykreślona z rejestru KRS.
14
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Na dzień 31 grudnia 2025 roku i na 31 grudnia 2024 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany przez Spółkę dominującą w podmiotach zależnych, za wyjątkiem spółki Morska Vita S.A. był równy jej udziałowi w kapitałach tych jednostek.
3.Zmiany w strukturze Grupy
Rozliczenie transakcji nabycia spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.), zgodnie z MSSF 3 „Połączenia jednostek umów współpracy”
W dniu 10 lipca 2025 roku, w wykonaniu zawartej w dniu 29 kwietnia 2025 roku umowy przedwstępnej oraz wobec uzyskania w dniu 7 lipca 2025 roku zgody UOKiK na koncentrację, Emitent, działający jako kupujący zawarł z Bouygues Immobilier, société anonyme z siedzibą we Francji oraz SAS Reine Participations, société par actions simplifiée z siedzibą we Francji, przyrzeczoną umowę sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”) dotyczącą nabycia przez Emitenta 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki Bouygues Immobilier Polska spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie („Nabywana Spółka") – spółki zależnej od Sprzedających („Transakcja”). Łączna cena sprzedaży udziałów Nabywanej Spółki wyniosła 65,9 mln EUR. Pierwotna cena wskazana w umowie przedwstępnej sprzedaży w wysokości 66,5 mln EUR została poddana korekcie na warunkach uzgodnionych przez strony. Struktura transakcji zakładała, że bieżące przepływy pieniężne od 1 stycznia 2025 roku przypadają Emitentowi. W przypadku pojawienia się niedozwolonych przepływów finansowych pomiędzy Nabywaną Spółką, a Sprzedającymi i jego podmiotami powiązanymi w roku 2025, wartość takich przepływów zostanie zwrócona przez Sprzedających Emitentowi. Cena została zapłacona w całości w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
W związku z tym, że cena zakupu udziałów była wyrażona w EUR, Grupa zdecydowała o zastosowaniu rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych.
Pozycją zabezpieczaną były przyszłe przepływy pieniężne w wysokości 66.500.000,00 EUR z tytułu ceny zakupu udziałów płatne do sprzedającego, natomiast instrumentem zabezpieczającym przyszłe przepływy pieniężne były środki pochodzące z zakupu waluty poprzez zawarcie transakcji wymiany walutowej FX spot (posiadane środki w EUR są lokowane na depozytach terminowych zgodnie ze strategią lokowania środków w Grupie). Rachunkowość zabezpieczeń jest ujmowana zgodnie z MSSF 9. W przypadkach, gdzie instrumentem zabezpieczającym nie jest instrument pochodny, jest nim niederywat w postaci różnic kursowych z walutowych depozytów, na których zdeponowano środki z powyższych źródeł. Wpływ rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych dotyczących ceny zakupu udziałów został ujęty jako składnik ceny nabycia.
Umowa przyrzeczona odwołująca się do umowy przedwstępnej zawiera następujące istotne, typowe dla tego rodzaju transakcji postanowienia, w tym zakaz prowadzenia przez Sprzedających i ich podmiotów zależnych działalności konkurencyjnej na terenie Polski po zamknięciu Transakcji, podlegający pewnym wyjątkom oraz ograniczeniom, w tym czasowym.
Umowa przyrzeczona odwołująca się do umowy przedwstępnej zawiera standardowe dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące oświadczeń i zapewnień Sprzedających i Emitenta oraz zasady dotyczące odpowiedzialności Stron i zabezpieczenia ryzyk. W związku z Transakcją, w celu zabezpieczenia odpowiedzialności Sprzedających za naruszenia oświadczeń i zapewnień, Emitent uzyskał polisę ubezpieczeniową pokrywającą odpowiedzialność Sprzedających z tytułu złożonych oświadczeń i zapewnień.
W dniu zamknięcia transakcji nastąpiły zmiany w zarządzie przejętej spółki – odwołane z zarządu zostały osoby desygnowane do niego przez sprzedającego, a w ich miejsce powołany został czteroosobowy zarząd desygnowany przez Emitenta jako jedynego wspólnika (obecnie zarząd spółki jest trzyosobowy).
Nabywana spółka według stanu na dzień 10 lipca 2025 roku posiadała potencjał inwestycyjny obejmujący:
i.ok. 50,4 tys. m kw. PUM w projektach na różnych etapach realizacji,
ii.bank ziemi – projekty w przygotowaniu – ok. 21,7 tys. m kw. PUM w Warszawie,
iii.grunty zabezpieczone umowami przedwstępnymi – ok. 76,4 tys. m kw. PUM.
Transakcja jest spójna z długoterminową Strategią Develii (wzrost przez M&A, rozwój na kluczowych rynkach), a przejęcie projektów Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.) umożliwi w opinii Zarządu skokowy wzrost skali działalności oraz umocnienie pozycji Develii wśród top 3 deweloperów w Polsce pod względem sprzedaży. Nabyta spółka była jednym z największych, instytucjonalnych deweloperów mieszkaniowych z kapitałem
15
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
zagranicznym, obecnym w 3 miastach z 24-letnią historią aktywności na rynku polskim. W ramach transakcji dotychczasowy zespół Develia został wzmocniony o doświadczony i kompetentny 84-osobowy zespół, z dużym doświadczeniem w nabywaniu gruntów w „modelu francuskim”, tj. z zapłatą po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Know-how w zakresie akwizycji gruntów pozwoli generować bardzo dobre zwroty na kapitale. Grupa sfinansowała zakup ze środków własnych z opcją refinansowania kredytem bankowym.
Grupa przeprowadziła analizę, w wyniku której stwierdziła, że przeprowadzona transakcja jest nabyciem przedsięwzięcia w rozumieniu MSSF 3 „Połączenia jednostek”. Nabyte nieruchomości są w pełni operacyjne, transakcja objęła co do zasady nabycie całości działalności i procesów funkcjonujących w spółce (m.in. akwizycji gruntów, sprzedaży oraz realizacji inwestycji deweloperskich). Biorąc pod uwagę powyższe, spełnione są warunki uznania przedmiotu transakcji za przedsięwzięcie w rozumieniu MSSF 3 „Połączenia jednostek”. Zgodnie z MSSF 3 „Połączenia jednostek” transakcja podlega rozliczeniu metodą przejęcia. Przejęcie kontroli nad w/w spółkami nastąpiło wraz z nabyciem udziałów tj. 10 lipca 2025 roku, tym samym od tego dnia Grupa Develia będzie prezentowała wyniki w/w spółek w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.
Na 31 grudnia 2025 roku Grupa pozyskała wszystkie informacje niezbędne do zakończenia identyfikacji i wyceny do wartości godziwej przejmowanych aktywów oraz zobowiązań. W związku z powyższym, w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupa prezentuje wartości godziwe nabytych aktywów i zobowiązań i dokonuje ostatecznego rozliczenia transakcji. W wyniku wyceny do wartości godziwej aktywów netto, Grupa rozpoznała wzrost wartości zapasów o kwotę 188.297 tys. zł (w tym przedwstępne umowy zakupu gruntów w kwocie 62.387 tys. zł) wraz z rezerwą na podatek odroczony w wysokości 35.776 tys. zł oraz wzrost wartości rezerw o kwotę 8.807 tys. zł wraz z aktywem na podatek odroczony w wysokości 1.673 tys. zł.
Wartości godziwe nabytych na dzień objęcia kontroli aktywów i zobowiązań przedstawia poniższa tabela:
|
Wartość godziwa nabytych aktywów |
|
|
|
|
Aktywa trwałe |
|
11 227 |
|
|
|
Rzeczowe aktywa trwałe |
|
9 227 |
|
|
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
|
2 000 |
|
Aktywa obrotowe |
|
662 182 |
|
|
|
Zapasy |
|
560 368 |
|
|
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności |
|
36 426 |
|
|
Pozostałe aktywa finansowe |
|
55 656 |
|
|
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
|
9 225 |
|
|
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe |
|
507 |
|
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży |
|
- |
|
|
Aktywa razem |
A |
673 409 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Wartość godziwa nabytych zobowiązań |
|
|
|
|
Zobowiązania |
|
453 085 |
|
|
|
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji |
|
50 223 |
|
|
Zobowiązania z tytułu leasingu |
|
7 549 |
|
|
Rezerwy |
|
22 591 |
|
|
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
|
42 015 |
|
|
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe |
|
41 462 |
|
|
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego |
|
44 976 |
|
|
Zobowiązania z tytułu umów z klientami |
|
244 269 |
|
Zobowiązania razem |
B |
453 085 |
|
|
|
|
|
|
|
Wartość godziwa aktywów netto |
C |
220 324 |
|
|
|
|
|
|
|
Cena nabycia przedsięwzięcia (EUR) |
D |
65 899 |
|
|
|
|
|
|
|
Cena nabycia przedsięwzięcia (PLN) z uwzględnieniem rachunkowości zabezpieczeń |
E |
280 787 |
|
|
|
|
|
|
|
Wartość firmy |
F=E-C |
60 463 |
|
16
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Na dzień przejęcia, kwota ustalonej wartości możliwych do zidentyfikowania nabytych aktywów i przejętych zobowiązań jest niższa niż wartość przekazanej przez Grupę Develia zapłaty, w związku z czym rozpoznana została wartość firmy w kwocie 60.463 tys. zł. Rozpoznana wartość firmy to składnik reprezentujący przyszłe korzyści ekonomiczne powstające z nabytych aktywów, które nie kwalifikują się do osobnego ujęcia i można powiązać je z spodziewanymi synergiami kosztowymi, wartością doświadczonego zespołu specjalistów (m.in. w zakresie akwizycji gruntów, realizacji inwestycji deweloperskich, zespołu IT) oraz potencjalne zyski z projektów będących na wstępnych etapach analizy.
W związku z transakcją Grupa poniosła w bieżącym okresie koszty związane z przejęciem udziałów w spółce w wysokości 10.781 tys. zł, z czego kwota 2.794 tys. zł to kwota PCC związanego z zakupem udziałów. Koszty zostały ujęte jako koszty okresu w pozycji „Koszty ogólnego zarządu” w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
W prezentowanym okresie od dnia objęcia kontroli do dnia bilansowego podmiot przejmowany wykazał przychody ze sprzedaży w kwocie 72,1 mln zł oraz stratę netto w kwocie 1,9 mln zł. W roku 2025 podmiot przejmowany wykazał przychody ze sprzedaży w wysokości 468,7 mln zł oraz zysk netto w kwocie 37,1 mln zł.
Pozostałe zmiany
Oprócz powyżej opisanych zdarzeń, w okresie od 1 stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku nie nastąpiły inne istotne zmiany w składzie Grupy.
4.Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej jednostki dominującej
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 1 stycznia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2025 roku nie uległ zmianie i przedstawiał się następująco:
●Andrzej Oślizło – Prezes Zarządu
●Paweł Ruszczak – Wiceprezes Zarządu
●Mariusz Poławski – Wiceprezes Zarządu
●Karol Dzięcioł – Członek Zarządu
Skład Rady Nadzorczej na dzień 1 stycznia 2025 roku przedstawiał się następująco:
●Jacek Osowski – Przewodniczący Rady Nadzorczej
●Piotr Kaczmarek – Członek Rady Nadzorczej
●Robert Pietryszyn – Członek Rady Nadzorczej
●Michał Hulbój – Członek Rady Nadzorczej
●Filip Gorczyca – Członek Rady Nadzorczej
●Adam Chabior – Członek Rady Nadzorczej
●Robert Wąchała – Członek Rady Nadzorczej
W dniu 2 lipca 2025 roku wobec upływu kadencji i wygaśnięcia mandatów całej Rady Nadzorczej, Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki powołało z dniem 2 lipca 2025 roku do składu Rady Nadzorczej Emitenta na nową trzyletnią kadencję, wspólną dla całej Rady Nadzorczej, nowy skład: Pana Jacka Osowskiego, powierzając mu jednocześnie funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej, Pana Piotra Kaczmarka, powierzając mu jednocześnie funkcję Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, Pana Michała Hulbója, Panią Izabelę Olszewską, Pana Filipa Gorczycę, Pana Roberta Wąchałę oraz Panią Annę Kubicę.
Począwszy od dnia 2 lipca 2025 roku i na dzień 31 grudnia 2025 roku skład Rady Nadzorczej przedstawia się następująco:
●Jacek Osowski – Przewodniczący Rady Nadzorczej
●Piotr Kaczmarek – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
●Michał Hulbój – Członek Rady Nadzorczej
●Izabela Olszewska – Członkini Rady Nadzorczej
●Anna Kubica – Członkini Rady Nadzorczej
●Filip Gorczyca – Członek Rady Nadzorczej
●Robert Wąchała – Członek Rady Nadzorczej
17
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Ponadto w ramach Rady Nadzorczej funkcjonowały dwa komitety: Komitet Audytu oraz Komitet Nominacji i Wynagrodzeń.
Skład Komitetu Audytu Rady Nadzorczej na dzień 1 stycznia 2025 roku przedstawiał się następująco:
●Filip Gorczyca – Przewodniczący Komitetu
●Piotr Kaczmarek – Członek Komitetu
●Michał Hulbój – Członek Komitetu
W związku z powołaniem Rady Nadzorczej na nową kadencję, w dniu 2 lipca 2025 roku zmianie uległ skład Komitetu Audytu wyłoniony przez Radę Nadzorczą nowej kadencji w dniu 2 lipca 2025 roku i od tego dnia przedstawia się następująco:
●Filip Gorczyca – Przewodniczący Komitetu
●Piotr Kaczmarek – Członek Komitetu
●Michał Hulbój – Członek Komitetu
●Anna Kubica – Członkini Komitetu
Skład Komitetu Nominacji i Wynagrodzeń Rady Nadzorczej na dzień 1 stycznia 2025 roku przedstawiał się następująco:
●Jacek Osowski – Przewodniczący Komitetu
●Piotr Kaczmarek – Członek Komitetu
●Robert Pietryszyn – Członek Komitetu
W związku z powołaniem Rady Nadzorczej na nową kadencję, w dniu 2 lipca 2025 roku zmianie uległ skład Komitetu Nominacji i Wynagrodzeń wyłoniony przez Radę Nadzorczą nowej kadencji w dniu 2 lipca 2025 roku i od tego dnia przedstawia się następująco:
●Jacek Osowski – Przewodniczący Komitetu
●Piotr Kaczmarek – Członek Komitetu
●Izabela Olszewska – Członkini Komitetu
●Robert Wąchała – Członek Komitetu
5.Zatwierdzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 2 kwietnia 2026 roku.
6.Informacja o istotnych wartościach szacunkowych i profesjonalnym osądzie
Zarząd jednostki dominującej wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) wymagało od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków.
6.1.Profesjonalny osąd
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa.
Określenie momentu przejścia ryzyka i korzyści na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych
Rozpoznawanie przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych, który ujmowany jest zgodnie z MSSF 15 następuje w momencie, gdy zasadniczo wszystkie ryzyka i korzyści związane z danym lokalem zostaną przeniesione na klienta i przychód może zostać wyceniony w wiarygodny sposób.
Przeniesienie ryzyk i korzyści na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu łącznie następujących warunków:
18
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej (w formie aktu notarialnego) lub aktu notarialnego przenoszącego własność.
Wartość firmy w segmencie deweloperskim
Transakcja zakupu Nexity oraz Bouygues Immobilier Polska Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.) dała możliwość zwiększenia i umocnienia pozycji w segmencie deweloperskim poprzez poszerzenie działalności na rynku polskim o nowe lokalizacje. W wyniku transakcji nabycia Nexity Zarząd oczekuje wygenerowania synergii w postaci redukcji kosztów ogólnego zarządu w segmencie deweloperskim oraz optymalizacji kosztów w segmencie działalności deweloperskiej związanych z nabyciem kompetencji prowadzenia budowy w systemie pakietowania robót oraz land development. W wyniku transakcji nabycia Bouygues Immobilier Polska Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.) Zarząd oczekuje wygenerowania synergii kosztowych, związanych m.in. z wartością doświadczonego zespołu specjalistów (m.in. w zakresie akwizycji gruntów, realizacji inwestycji deweloperskich, zespołu IT) oraz potencjalnych zysków z projektów będących na wstępnych etapach analizy. W ocenie Zarządu zintegrowana grupa spółek Nexity stanowiąca całość jej operacji w Polsce oraz Bouygues Immobilier Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.) spełniły definicję przedsięwzięcia zgodną z MSSF 3 ze względu na pozyskane w ramach transakcji m.in. procesy operacyjne związane z pozyskiwaniem gruntów, projektowaniem, zarządzaniem oraz realizacją inwestycji deweloperskiej, a także procesy zarządzania zasobami. Rozpoznana wartość firmy to składnik aktywów reprezentujący przyszłe korzyści ekonomiczne dotyczące segmentu działalności deweloperskiej, a wartość firmy została przypisana do segmentu deweloperskiego Grupy Kapitałowej Develia S.A. W ocenie Zarządu na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa realizuje oczekiwane korzyści związane z nabyciem Nexity oraz Develia Vita Sp. z o.o. Zarząd nie stwierdził istnienia przesłanek do wykonania testu na utratę wartości. Coroczny obligatoryjny test utraty wartości został wykonany na 31 grudnia 2025 roku i nie wykazał utraty wartości. Szczegóły przeprowadzonego testu zostały opisane w Nocie 15.
Klasyfikacja umów leasingowych
Grupa dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16. Grupa ustala okres leasingu jako nieodwołalny okres leasingu, łącznie z okresami objętymi opcją przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja zostanie zrealizowana, oraz okresami objętymi opcją wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja nie zostanie wykonana.
Metoda wyceny jednostek ujmowanych metodą praw własności
W przypadku nabycia udziałów w spółkach współkontrolowanych i stowarzyszonych wyceniane są one metodą praw własności. Grupa dokonuje również oceny czy nabycie jest związane z nabyciem przedsięwzięcia czy aktywa.
Wycena programu motywacyjnego na lata 2025-2028
Program motywacyjny na lata 2025-2028 składa się z czterech transz. W ocenie Zarządu w momencie przystąpienia uczestników do 4-letniego programu na lata 2025-2028 nastąpiło formalne rozpoczęcie okresu świadczenia usług („service date”) w ramach wszystkich czterech transz programu, w tym dla transz, dla których nie nastąpiło formalne podpisanie porozumienia z określeniem liczby warrantów („grant date”).
6.2. Niepewność szacunków
Utrata wartości firmy
19
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Stawki amortyzacyjne
Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward
Cykl operacyjny
Odpisy aktualizujące wartość zapasów
20
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
21
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
|
|
|
|
|
|
|
7.Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów pochodnych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a także wszystkie wartości w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych („PLN”).
7.1.Oświadczenie o zgodności
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) w kształcie zatwierdzonym przez UE.
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).
Sprawozdania finansowe dla części spółek zależnych sporządzane są zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości („UoR”). Na potrzebę sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego sprawozdania te przekształcane są zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej i doprowadzane do zasad stosowanych przez Grupę.
7.2.Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego
Walutą funkcjonalną jednostki dominującej i innych spółek uwzględnionych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oraz walutą sprawozdawczą niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego jest złoty polski.
8.Zmiany stosowanych zasad rachunkowości
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku.
9.Nowe standardy i interpretacje, które zostały publikowane, a nie weszły jeszcze w życie
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na dzień publikacji sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE:
●MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później;
22
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
●Zmiany do MSSF 10 i MSR 28: Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem (opublikowano dnia 11 września 2014 roku) – prace prowadzące do zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo - termin wejścia w życie został odroczony przez RMSR na czas nieokreślony;
●Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7: Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych (opublikowano dnia 30 maja 2024 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później;
●Roczne poprawki do standardów rachunkowości MSSF - tom 11 (opublikowano dnia 18 lipca 2024 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później;
●Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7: Umowy na dostawę energii elektrycznej ze źródeł zależnych od przyrody (opublikowano dnia 18 grudnia 2024 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później;
●MSSF 18: Prezentacja i ujawnianie informacji w sprawozdaniach finansowych (opublikowano dnia 9 kwietnia 2024 roku) – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 roku lub później;
●MSSF 19: Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji (opublikowano dnia 9 maja 2024 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 roku lub później;
●Zmiany do MSSF 19: Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji (opublikowano dnia 21 sierpnia 2025 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 roku lub później;
●Zmiany do MSR 21: Przeliczanie na walutę prezentacji będącej walutą gospodarki hiperinflacyjnej (opublikowano dnia 13 listopada 2025 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 roku lub później;
Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds. Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską.
Jednostka dominująca jest w trakcie weryfikowania wpływu powyżej wymienionych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym.
10.Istotne zasady rachunkowości
10.1.Zasady konsolidacji
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Develia S.A. oraz sprawozdania finansowe jej jednostek zależnych sporządzone za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku.
Sprawozdania finansowe jednostek zależnych
Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam rok sprawozdawczy, co sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzystaniu spójnych zasad i standardów rachunkowości w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze.
W procesie konsolidacji eliminowane są wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe oraz salda rozrachunków pomiędzy jednostkami. Eliminowana jest również wartość udziałów posiadanych przez Spółkę i inne jednostki objęte konsolidacją w jednostkach zależnych, która odpowiada udziałowi Spółki i innych jednostek Grupy Kapitałowej objętych konsolidacją w kapitale własnym jednostek zależnych.
Jednostki zależne podlegają konsolidacji metodą pełną od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być konsolidowane od dnia utraty kontroli.
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach
Wartość inwestycji w jednostkach współzależnych (wspólnych przedsięwzięciach) w rozumieniu MSSF 11 jest wyceniana metodą praw własności.
Pozycja zaangażowanie we wspólne przedsięwzięcia obejmuje inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wyceniane metodą praw własności. Grupa kwalifikuje do inwestycji wycenianych metodą praw własności udziały we wspólnych
23
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
przedsięwzięciach będących wspólnymi ustaleniami umownymi, w których strony sprawujące współkontrolę mają prawa do aktywów netto tej jednostki. Współkontrola występuje wówczas, gdy decyzje dotyczące istotnej działalności wspólnych przedsięwzięć wymagają jednomyślnej zgody stron współkontrolujących.
Inwestycje te początkowo ujmuje się według ceny nabycia. Udział Grupy w zysku lub stracie jednostek wycenianych metodą praw własności (ustalony z uwzględnieniem wpływu wycen do wartości godziwej z dnia nabycia inwestycji) od dnia nabycia ujmuje się w wyniku finansowym, zaś jej udział w zmianach stanu zakumulowanych pozostałych całkowitych dochodów od dnia nabycia w odpowiedniej pozycji zakumulowanych całkowitych dochodów.
Niezrealizowane zyski i straty z tytułu transakcji pomiędzy inwestorem a wspólnym przedsięwzięciem są eliminowane w kwocie odpowiadającej udziałowi inwestora w tych zyskach/(stratach).
Inwestycja testowana jest na utratę wartości w przypadku wystąpienia przesłanek wskazujących na możliwość wystąpienia utraty wartości poprzez wyliczenie wartości odzyskiwalnej zgodnie z zasadami rachunkowości.
10.2.Wycena do wartości godziwej
Grupa wycenia instrumenty finansowe, instrumenty pochodne oraz aktywa niefinansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy.
Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów, bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych warunkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się albo:
●na głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania,
●w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Zarówno główny jak i najbardziej korzystny rynek muszą być dostępne dla Grupy.
Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie gospodarczym.
Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze wykorzystanie tego składnika aktywów.
Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejściowych.
Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość:
●Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub zobowiązań,
●Poziom 2 – Techniki wyceny dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,
●Poziom 3 – Techniki wyceny dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.
10.3.Wartość firmy
Wartość firmy związana z przejęciem przedsięwzięcia jest początkowo ujmowana jako kwota nadwyżki sumy:
●przekazanej zapłaty,
●wartości udziałów niedających kontroli w jednostce przejmowanej,
●w przypadku połączenia przedsięwzięć realizowanego etapami, wartości godziwej na dzień przejęcia udziału kapitałowego w jednostce przejmowanej, należącego wcześniej do jednostki przejmującej,
nad kwotą netto ustaloną na dzień przejęcia wartości możliwych do zidentyfikowania nabytych aktywów i przejętych zobowiązań. Aktywa i zobowiązania jednostki przejmowanej wyceniane są na dzień objęcia kontroli według wartości godziwej.
24
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Po początkowym ujęciu wartość firmy zostaje wyceniona według ceny nabycia pomniejszonej o skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się raz na rok lub częściej, jeśli wystąpią ku temu przesłanki. Wartość firmy nie podlega amortyzacji.
Na dzień przejęcia nabyta wartość firmy jest alokowana do każdego z ośrodków wypracowujących środki pieniężne, które mogą skorzystać z synergii połączenia. Każdy ośrodek lub zespół ośrodków, do którego została przypisana wartość firmy odpowiada najniższemu poziomowi w Grupie, na którym wartość firmy jest monitorowana na wewnętrzne potrzeby zarządcze oraz jest nie większy niż jeden segment operacyjny określony zgodnie z MSSF 8 Segmenty operacyjne.
Odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest poprzez oszacowanie odzyskiwalnej wartości ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego została alokowana dana wartość firmy. W przypadku, gdy odzyskiwalna wartość ośrodka wypracowującego środki pieniężne jest niższa niż wartość bilansowa, ujęty zostaje odpis z tytułu utraty wartości.
10.4.Wartości niematerialne
Za wartości niematerialne uznaje się aktywa, pozostające w wyniku zaistniałych w przeszłości zdarzeń, pod kontrolą jednostki oraz z którego, według przewidywań, jednostka osiągnie w przyszłości korzyści ekonomiczne, a w szczególności prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok.
Wartości niematerialne początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. Po ujęciu początkowym, wartości niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Zyski lub straty wynikające ze sprzedaży wartości niematerialnych są wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika aktywów i są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie okresu) w momencie jego sprzedaży.
Wartości niematerialne są amortyzowane liniowo w okresie odpowiadającym szacowanemu okresowi ich użytkowania. Okresy użytkowania wartości niematerialnych wynoszą od 2 do 4 lat.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz dzień 31 grudnia 2024 roku nie wystąpiły wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania.
10.5.Rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe
Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania.
Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności.
25
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku (zysku lub stracie okresu).
Środki trwałe są amortyzowane liniowo w okresie odpowiadającym szacowanemu okresowi ich użytkowania, który kształtuje się następująco:
|
Typ |
Okres (w latach) |
|
Maszyny i urządzenia techniczne |
5 lat |
|
Urządzenia biurowe |
2 lata |
|
Środki transportu |
5 lat |
|
Inwestycje w obcych środkach trwałych |
10 lat (lub czas trwania umowy, jeśli krócej) |
|
Komputery |
3 lata |
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego składnika aktywów ze sprawozdania z sytuacji finansowej (obliczone jako różnica pomiędzy ewentualnymi wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danej pozycji) są ujmowane w zysku lub stracie w okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.
Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania.
10.6.Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne są definiowane jako grunt, budynek lub część budynku, którą Grupa traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości. Warunkiem ujęcia w tej pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej jest:
●prawdopodobieństwo uzyskania korzyści ekonomicznych z tytułu posiadania danej nieruchomości,
●możliwość wiarygodnego ustalenia ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji. Wartość bilansowa składnika aktywów obejmuje koszt zastąpienia części nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości. Po początkowym ujęciu nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie okresu) w tym okresie, w którym powstały.
26
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Nieruchomości inwestycyjne są usuwane ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej ze sprawozdania z sytuacji finansowej są ujmowane wyniku (zysku lub stracie okresu) w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.
Wartość godziwa jest ustalana przez niezależnego rzeczoznawcę lub w oparciu o model kapitalizacji inwestycji.
10.7.Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Grupa dokonuje formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej, tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego składnika aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub sprzedaży. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Odpis jest ujmowany w wyniku (zysku lub stracie okresu) w pozycji „Aktualizacja wartości niefinansowych aktywów trwałych”. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne.
Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna, ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego składnika aktywów jest zbędny lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują, Grupa szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów, jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód. Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej o wartość końcową.
10.8.Zapasy
W pozycji zapasy wykazywane są nakłady poniesione, dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Koszty takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz pozostałe koszty dotyczące budowy.
Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
10.9.Aktywa finansowe
27
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
●Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
●Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
●Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody,
●Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie:
●modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi,
●wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych.
Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych.
Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości. Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania (tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są wyceniane w wartości nominalnej.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się składnik aktywów finansowych, jeśli spełnione są poniższe warunki:
●jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz
●warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI).
Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/ strata ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku.
Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Opcja wyboru wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów przeznaczonych do obrotu.
Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z wyniku.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.
Grupa kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające.
Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały.
Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń, wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka kredytowego.
Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej, w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia.
Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej wtedy, gdy wygasły prawa do umownych przepływów pieniężnych lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów.
28
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat kredytowych.
Wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki pieniężne w banku oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
10.10.Utrata wartości aktywów finansowych
Na każdy dzień bilansowy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe. Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
10.11.Instrumenty zabezpieczające
Instrumenty pochodne w celu zabezpieczenia się przed ryzykiem związanym ze zmianami stóp procentowych i kursów wymiany walut, to przede wszystkim kontrakty walutowe oraz kontrakty na zamianę stóp procentowych (swap procentowy). Tego rodzaju pochodne instrumenty finansowe są wyceniane według wartości godziwej.
Wartość godziwa walutowych kontraktów terminowych jest ustalana w odniesieniu do bieżących kursów terminowych (forward) występujących przy kontraktach o podobnym terminie zapadalności. Wartość godziwa kontraktów na zamianę stóp procentowych jest ustalana w odniesieniu do wartości rynkowej podobnych instrumentów.
W rachunkowości zabezpieczeń, zabezpieczenia klasyfikowane są jako:
●zabezpieczenie wartości godziwej, zabezpieczające przed ryzykiem zmian wartości godziwej ujętego składnika aktywów lub zobowiązania, lub
●zabezpieczenie przepływów środków pieniężnych, zabezpieczające przed zmianami przepływów środków pieniężnych, które przypisać można konkretnemu rodzajowi ryzyka związanego z ujętym składnikiem aktywów, zobowiązaniem lub prognozowaną transakcją, lub
●zabezpieczenia udziałów w aktywach netto w podmiocie zagranicznym.
W przypadku zabezpieczeń wartości godziwej, które spełniają warunki umożliwiające stosowanie specjalnych zasad rachunkowości zabezpieczeń, zysk lub strata z aktualizacji wyceny instrumentu zabezpieczającego według wartości godziwej są bezzwłocznie ujmowane w zysku lub stracie. Zysk lub strata na zabezpieczanej pozycji, które przypisać można ryzyku, przed którym jednostka pragnie się zabezpieczyć, korygują wartość bilansową zabezpieczanej pozycji oraz są ujmowane w zysku lub stracie. Jeśli korygowana jest wartość bilansowa zabezpieczanego oprocentowanego instrumentu finansowego, korekta ta jest odpisywana w ciężar wyniku finansowego netto w sposób umożliwiający jej całkowite zamortyzowanie przed upływem terminu wymagalności / zapadalności tego instrumentu.
W przypadku zabezpieczeń przepływów środków pieniężnych, które spełniają warunki umożliwiające stosowanie specjalnych zasad rachunkowości zabezpieczeń, część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym, którą uznano za skuteczne zabezpieczenie, jest ujmowana bezpośrednio w innych całkowitych dochodach, natomiast część uznana za nieskuteczną jest ujmowana w zysku lub stracie.
Jeśli zabezpieczana planowana transakcja skutkuje następnie ujęciem składnika aktywów finansowych lub zobowiązania finansowego, związane z nią zyski lub straty, które były ujęte w innych całkowitych dochodach i zakumulowane w kapitale własnym przenosi się do rachunku zysków i strat w tym samym okresie, albo w okresach, w których nabyty składnik aktywów lub przyjęte zobowiązanie mają wpływ na zysk lub stratę.
29
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Jeśli zabezpieczenie planowanej transakcji skutkuje następnie ujęciem składnika aktywów niefinansowych lub zobowiązania niefinansowego, albo planowana transakcja związana ze składnikiem aktywów niefinansowych lub zobowiązaniem niefinansowym staje się uprawdopodobnionym przyszłym zobowiązaniem, do którego będzie się stosować zabezpieczenie wartości godziwej, wtedy zyski lub straty, które były ujęte w innych całkowitych dochodach, przeklasyfikowywane są z kapitału własnego do zysku lub straty w tym samym okresie lub okresach, w których nabyty składnik aktywów niefinansowych lub przyjęte zobowiązanie mają wpływ na zysk lub stratę.
Zyski lub straty powstałe w wyniku zmian wartości godziwej instrumentów pochodnych, które nie spełniają warunków umożliwiających stosowanie specjalnych zasad rachunkowości zabezpieczeń, są ujmowane bezpośrednio w wyniku finansowym netto za bieżący okres.
Grupa zaprzestaje stosowania zasad rachunkowości zabezpieczeń, gdy instrument zabezpieczający wygasł lub został sprzedany, jego wykorzystanie dobiegło końca lub nastąpiła jego realizacja, bądź gdy zabezpieczenie przestało spełniać warunki umożliwiające stosowanie wobec niego specjalnych zasad rachunkowości zabezpieczeń. W takim przypadku, łączny zysk lub strata na instrumencie zabezpieczającym, które były ujęte w innych całkowitych dochodach i zakumulowane w kapitale własnym, są nadal wykazywane w kapitale własnym aż do momentu wystąpienia prognozowanej transakcji. Jeżeli Grupa przestała spodziewać się, że prognozowana transakcja nastąpi, wówczas ujęty w kapitale własnym łączny zysk lub strata netto są odnoszone na wynik finansowy netto za bieżący okres.
Grupa stosuje rachunkowość zabezpieczeń przepływów środków pieniężnych.
10.12.Rozliczenia międzyokresowe
W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi:
●koszty czynszów i dzierżawy płaconych z góry,
●koszty ubezpieczeń majątkowych,
●koszty związane procesem nabycia nieruchomości,
●prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań,
●inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych.
Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą. Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży mieszkań.
10.13.Kapitały własne
Kapitał zapasowy oraz kapitał rezerwowy ujmowany jest na podstawie uchwał podjętych przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki i obejmuję przede wszystkim niepodzielone wyniki z lat ubiegłych.
10.14.Zobowiązania finansowe
Grupa klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii:
●zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
●zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
●instrumenty finansowe zabezpieczające.
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem.
30
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania.
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa wycenia zobowiązania z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do zapłaty w tej dacie. Opłaty leasingowe obejmują opłaty stałe (w tym zasadniczo stałe opłaty leasingowe) pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, zmienne opłaty, które zależą od indeksu lub stawki oraz kwoty, których zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej. Opłaty leasingowe obejmują również cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć jej wykonanie przez Grupę oraz płatności kar pieniężnych za wypowiedzenie leasingu, jeżeli w warunkach leasingu przewidziano możliwość wypowiedzenia leasingu przez Grupę. Zmienne opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, są ujmowane jako koszty w okresie, w którym następuje zdarzenie lub warunek powodujący płatność.
Przy obliczaniu wartości bieżącej opłat leasingowych Grupa stosuje krańcową stopę procentową leasingobiorcy w dniu rozpoczęcia leasingu, jeżeli stopy procentowej leasingu nie można z łatwością ustalić. Po dacie rozpoczęcia kwota zobowiązań z tytułu leasingu zostaje zwiększona w celu odzwierciedlenia odsetek i zmniejszona o dokonane płatności leasingowe. Ponadto wartość bilansowa zobowiązań z tytułu leasingu podlega ponownej wycenie w przypadku zmiany okresu leasingu, zmiany zasadniczo stałych opłat leasingowych lub zmiany osądu odnośnie zakupu aktywów bazowych.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej zapłaty.
10.15.Rezerwy
Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których zobowiązanie wynika.
Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w wyniku (zysku lub stracie okresu) po pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
Rezerwa zmniejsza się na skutek powstania straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone.
10.16.Zobowiązania z tytułu umów z klientami
Zobowiązania z tytułu umów z klientami dotyczą przede wszystkim wpłat klientów na poczet zakupu produktów (głównie mieszkań i lokali usługowych), otrzymanych na podstawie umów deweloperskich oraz przedwstępnych umów nabycia lokali, jeszcze niezaliczonych do przychodów w rachunku zysków i strat.
10.17.Odprawy emerytalne
Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Grupy mają prawo do odpraw emerytalnych. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od
31
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów, których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego. Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty z obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w innych całkowitych dochodach.
Ponowna wycena zobowiązań z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca zyski i straty aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej reklasyfikacji do zysku lub straty.
10.18.Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do istotnych różnic, Grupa stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego.
W ciągu okresu sprawozdawczego:
●operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka,
●pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs.
Kursy użyte do wyceny
Następujące kursy wymiany zostały użyte do wyceny:
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
EUR/PLN |
4,2267 |
4,2730 |
10.19. Zobowiązania warunkowe
Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych zdarzeń (nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również obecne zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest ujmowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach i objaśnieniach do sprawozdania finansowego.
10.20.Przychody
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Grupa uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody są
32
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty. Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej.
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość przychodów ze sprzedaży towarów i produktów.
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w momencie spełnienia łącznie zobowiązania do wykonania świadczenia.
Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione w momencie spełnienia następujących warunków:
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej (w formie aktu notarialnego) lub aktu notarialnego przenoszącego własność.
Wpłaty otrzymane od klientów wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych do momentu spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia są prezentowane w pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami”.
Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w wyniku (zysku lub stracie okresu) w okresie, w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu.
Przychody ze sprzedaży usług
Przychody z tytułu wynajmu
Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych umów (linearyzacja).
Odsetki
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane metodą efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego.
Dywidendy
Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
10.21.Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego.
10.22.Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic przejściowych:
33
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
●z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
●w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty:
●z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
●w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.
Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
Jeżeli w ocenie Grupy jest prawdopodobne, że podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Grupa określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.
Jeżeli Grupa stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Grupa odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Grupa odzwierciedla ten efekt, określając najbardziej prawdopodobny scenariusz.
W 2025 roku utworzona została Podatkowa Grupa Kapitałowa Develia - szczegóły dotyczące składu, zasad funkcjonowania i rozliczeń zostały opisane w nocie 13.4.
10.23.Podatek od towarów i usług
Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
●gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz
●należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.
34
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań.
10.24.Koszty finansowania zewnętrznego
Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowanych jako zapasy – produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu.
10.25.Zysk/(Strata) netto na akcję
Zysk/(strata) podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu.
Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki dominującej (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe.
11.Informacje dotyczące segmentów działalności
Dla celów zarządczych Grupa wyróżnia trzy sprawozdawcze segmenty operacyjne zidentyfikowane w oparciu o kryterium zróżnicowanych produktów i usług:
●segment usług najmu,
●segment działalności deweloperskiej,
●segment działalności holdingowej (pozostałej).
Grupa dokonuje oceny wyników segmentów operacyjnych na podstawie przychodów ze sprzedaży oraz wyniku brutto ze sprzedaży. Wyniki pozostałej działalności operacyjnej oraz działalności finansowej, zarządzane są na poziomie Grupy i nie są alokowane do segmentów operacyjnych.
W poniższych tabelach przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i zysków poszczególnych segmentów Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku i za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku oraz aktywów i zobowiązań poszczególnych segmentów na dzień 31 grudnia 2025 roku i na dzień 31 grudnia 2024 roku.
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Usługi najmu |
Działalność deweloperska |
Działalność holdingowa (pozostała) |
RAZEM |
|
Działalność operacyjna |
|
|
|
|
|
Przychody ze sprzedaży |
180 |
2 068 753 |
7 997 |
2 076 930 |
|
Przychody ze sprzedaży usług |
180 |
1 919 |
7 997 |
10 096 |
|
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów |
- |
2 066 834 |
- |
2 066 834 |
|
Koszt własny sprzedaży (przed alokacją ceny nabycia) |
- |
(1 289 205) |
(3 394) |
(1 292 599) |
|
Koszt własny sprzedaży (alokacja ceny nabycia)* |
- |
(48 185) |
- |
(48 185) |
|
Koszt własny sprzedaży, RAZEM |
- |
(1 337 390) |
(3 394) |
(1 340 784) |
|
Zysk/(Strata) brutto ze sprzedaży |
180 |
731 363 |
4 603 |
736 146 |
|
Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych |
(6 240) |
- |
- |
(6 240) |
|
Koszty sprzedaży |
- |
(71 358) |
- |
(71 358) |
|
Koszty ogólnego zarządu |
(3 485) |
(135 777) |
(347) |
(139 609) |
|
Pozostałe przychody operacyjne |
533 |
13 985 |
5 876 |
20 394 |
|
Pozostałe koszty operacyjne |
(83) |
(5 314) |
(7 774) |
(13 171) |
|
Zysk/(Strata) z działalności operacyjnej |
(9 095) |
532 899 |
2 358 |
526 162 |
|
Przychody finansowe |
2 885 |
13 945 |
585 |
17 415 |
35
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Koszty finansowe |
(2 903) |
(283) |
(13 426) |
(16 612) |
|
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności |
(7) |
14 195 |
- |
14 188 |
|
Zysk/(Strata) brutto |
(9 120) |
560 756 |
(10 483) |
541 153 |
|
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) |
- |
(91 802) |
(6 728) |
(98 530) |
|
Zysk/(Strata) netto |
(9 120) |
468 954 |
(17 211) |
442 623 |
|
Inne całkowite dochody podlegające przeklasyfikowaniu do wyniku w kolejnych okresach sprawozdawczych |
|
|||
|
Zabezpieczenia przepływów pieniężnych |
- |
- |
17 |
17 |
|
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów |
- |
- |
(3) |
(3) |
|
Inne całkowite dochody (netto) |
- |
- |
14 |
14 |
|
Całkowite dochody |
(9 120) |
468 954 |
(17 197) |
442 637 |
*
|
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
Usługi najmu |
Działalność deweloperska |
Działalność holdingowa (pozostała) |
RAZEM |
|
Działalność operacyjna |
|
|
|
|
|
Przychody ze sprzedaży |
2 111 |
1 780 990 |
6 429 |
1 789 530 |
|
Przychody ze sprzedaży usług |
2 111 |
3 580 |
6 429 |
12 120 |
|
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów |
- |
1 777 410 |
- |
1 777 410 |
|
Koszt własny sprzedaży (przed alokacją ceny nabycia Nexity) |
(8 694) |
(1 133 439) |
(2 180) |
(1 144 313) |
|
Koszt własny sprzedaży (alokacja ceny nabycia Nexity) |
- |
(38 635) |
- |
(38 635) |
|
Koszt własny sprzedaży |
(8 694) |
(1 172 074) |
(2 180) |
(1 182 948) |
|
Zysk/(Strata) brutto ze sprzedaży |
(6 583) |
608 916 |
4 249 |
606 582 |
|
Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych |
7 450 |
- |
- |
7 450 |
|
Koszty sprzedaży |
(785) |
(46 894) |
(2) |
(47 681) |
|
Koszty ogólnego zarządu |
(3 163) |
(97 360) |
(2 604) |
(103 127) |
|
Pozostałe przychody operacyjne |
450 |
8 498 |
1 440 |
10 388 |
|
Pozostałe koszty operacyjne |
(1 453) |
(16 163) |
(5 660) |
(23 276) |
|
Zysk/(Strata) z działalności operacyjnej |
(4 084) |
456 997 |
(2 577) |
450 336 |
|
Przychody finansowe |
2 225 |
5 629 |
14 167 |
22 021 |
|
Koszty finansowe |
(1 421) |
(774) |
(11 722) |
(13 917) |
|
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności |
(100) |
18 971 |
- |
18 871 |
|
Zysk/(Strata) brutto |
(3 380) |
480 823 |
(132) |
477 311 |
|
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) |
- |
(93 773) |
(4 397) |
(98 170) |
|
Zysk/(Strata) netto |
(3 380) |
387 050 |
(4 529) |
379 141 |
|
Inne całkowite dochody podlegające przeklasyfikowaniu do wyniku w kolejnych okresach sprawozdawczych |
|
|||
|
Zabezpieczenia przepływów pieniężnych |
- |
- |
(17) |
(17) |
|
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów |
- |
- |
3 |
3 |
|
Inne całkowite dochody (netto) |
- |
- |
(14) |
(14) |
|
Całkowite dochody |
(3 380) |
387 050 |
(4 543) |
379 127 |
Działalność Grupy prowadzona jest na terytorium Polski. Działalność deweloperska jest realizowana w Trójmieście, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Warszawie, Poznaniu oraz we Wrocławiu.
36
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Na dzień 31 grudnia 2025 |
Usługi najmu |
Działalność deweloperska |
Działalność holdingowa (pozostała) |
RAZEM |
|
Aktywa i zobowiązania |
|
|
|
|
|
Aktywa ogółem, w tym: |
99 472 |
4 830 606 |
238 344 |
5 168 422 |
|
Wartość firmy |
- |
127 321 |
- |
127 321 |
|
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności |
768 |
107 753 |
- |
108 521 |
|
Nieruchomości inwestycyjne |
90 702 |
- |
- |
90 702 |
|
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych |
- |
102 695 |
- |
102 695 |
|
Zapasy |
- |
3 874 570 |
- |
3 874 570 |
|
Krótkoterminowe papiery wartościowe |
- |
- |
10 009 |
10 009 |
|
Pozostałe aktywa finansowe |
- |
293 662 |
23 884 |
317 546 |
|
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
673 |
184 816 |
97 390 |
282 879 |
|
Zobowiązania ogółem, w tym: |
610 |
3 102 445 |
137 823 |
3 240 878 |
|
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji |
- |
882 503 |
1 601 |
884 104 |
|
Zobowiązania z tytułu umów z klientami |
22 |
1 633 031 |
- |
1 633 053 |
|
Na dzień 31 grudnia 2024 |
Usługi najmu |
Działalność deweloperska |
Działalność holdingowa (pozostała) |
RAZEM |
|
Aktywa i zobowiązania |
|
|
|
|
|
Aktywa ogółem, w tym: |
285 757 |
3 615 204 |
380 948 |
4 281 909 |
|
Wartość firmy |
- |
66 858 |
- |
66 858 |
|
Należności długoterminowe |
- |
- |
612 |
612 |
|
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności |
778 |
116 706 |
- |
117 484 |
|
Nieruchomości inwestycyjne |
90 379 |
- |
- |
90 379 |
|
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych |
- |
112 775 |
- |
112 775 |
|
Zapasy |
- |
2 689 069 |
- |
2 689 069 |
|
Krótkoterminowe papiery wartościowe |
- |
28 042 |
- |
28 042 |
|
Pozostałe aktywa finansowe |
- |
197 054 |
35 978 |
233 032 |
|
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
7 071 |
323 875 |
248 589 |
579 535 |
|
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży |
170 228 |
- |
20 277 |
190 505 |
|
Zobowiązania ogółem, w tym: |
67 025 |
2 407 648 |
90 231 |
2 564 904 |
|
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji |
29 641 |
869 123 |
6 092 |
904 856 |
|
Zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych |
- |
- |
314 |
314 |
|
Zobowiązania z tytułu umów z klientami |
8 541 |
999 063 |
17 810 |
1 025 414 |
12.Przychody i koszty
12.1.Przychody ze sprzedaży
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Przychody z tytułu najmu powierzchni biurowych i centrum handlowo-usługowego oraz usług powiązanych |
- |
1 691 |
37
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Pozostałe (m.in. usługi pośrednictwa finansowego, usługi najmu powierzchni do czasu rozpoczęcia budowy) |
10 096 |
10 429 |
|
Przychody ze sprzedaży usług |
10 096 |
12 120 |
|
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych* |
1 972 371 |
1 748 043 |
|
Przychody ze sprzedaży gruntów |
90 279 |
24 166 |
|
Przychody pozostałe |
4 184 |
5 201 |
|
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów (MSSF 15) |
2 066 834 |
1 777 410 |
|
Przychody razem |
2 076 930 |
1 789 530 |
|
* Wzrost jest przede wszystkim rezultatem wzrostu skali działalności (wzrost ilości przekazanych lokali przez Grupę z 2.865 w roku 2024 do 2.959 w roku 2025). |
||
12.2.Koszty według rodzaju
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Amortyzacja |
9 451 |
6 656 |
|
Zużycie materiałów i energii |
2 888 |
3 949 |
|
Usługi obce, w tym: |
25 549 |
24 177 |
|
- Usługi obsługi w obiektach komercyjnych (sprzątanie, remontowe, ochrony, pośrednictwa, itp.) |
703 |
3 110 |
|
- Usługi informatyczne i łączności |
9 450 |
5 716 |
|
- Usługi audytów nieruchomości i analiz rynkowych |
5 312 |
7 093 |
|
- Usługi doradztwa prawnego i podatkowego |
5 693 |
2 808 |
|
Podatki i opłaty |
19 631 |
17 494 |
|
Wynagrodzenia |
124 623 |
84 797 |
|
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia |
18 846 |
14 587 |
|
Pozostałe koszty rodzajowe |
41 172 |
33 455 |
|
Zmiana stanu produktów i produkcji w toku |
1 309 591 |
1 148 641 |
|
Razem |
1 551 751 |
1 333 756 |
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Koszt własny sprzedaży, w tym: |
1 340 784 |
1 182 948 |
|
- zmiana wysokości odpisów aktualizujących wartość zapasów |
67 |
(22 794) |
|
Koszty sprzedaży |
71 358 |
47 681 |
|
Koszty ogólnego zarządu |
139 609 |
103 127 |
|
Razem |
1 551 751 |
1 333 756 |
Wzrost wartości kosztów sprzedaży to wynik poniesionych kosztów sprzedaży oraz marketingu lokali w inwestycjach deweloperskich, które na dzień 31 grudnia 2025 roku są w trakcie realizacji (wzrost skali działalności).
12.3.Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych
Poniższa tabela przedstawia uzgodnienie dotyczące pozycji Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych zaprezentowanej w skonsolidowanym sprawozdaniu w całkowitych dochodów:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Przychody ze sprzedaży nieruchomości |
181 733 |
55 375 |
|
Wartość sprzedanych nieruchomości |
(181 733) |
(55 375) |
|
Zmiany wartości nieruchomości w PLN w okresie |
323 |
8 769 |
|
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu zmiany kursu EUR/PLN w okresie |
988 |
(1 048) |
38
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu nakładów poniesionych w okresie |
(328) |
(1 661) |
|
Koszty sprzedaży oraz aktualizacja wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości (w tym korekta z tytułu VAT) |
(7 223) |
985 |
|
Korekta z tytułu linearyzacji przychodów z najmu |
- |
405 |
|
Razem |
(6 240) |
7 450 |
Poniższa tabela przedstawia szczegóły dotyczące zmian w zakresie pozycji Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 roku:
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Arkady Wrocławskie |
Sky Tower |
Silesia Star |
Wola Retro |
Malin |
RAZEM |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Przychody ze sprzedaży nieruchomości |
181 733 |
- |
- |
- |
- |
181 733 |
|
Wartość sprzedanych nieruchomości |
(181 733) |
- |
- |
- |
- |
(181 733) |
|
Zmiany wartości nieruchomości w PLN w okresie |
- |
- |
- |
- |
323 |
323 |
|
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu zmiany kursu EUR/PLN w okresie |
988 |
- |
- |
- |
- |
988 |
|
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu nakładów poniesionych w okresie |
- |
- |
- |
- |
(328) |
(328) |
|
Koszty sprzedaży oraz aktualizacja wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości (w tym korekta z tytułu VAT) |
(6 842) |
41 |
167 |
(589) |
- |
(7 223) |
|
Razem |
(5 854) |
41 |
167 |
(589) |
(5) |
(6 240) |
12.4.Koszty amortyzacji ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Amortyzacja środków trwałych |
8 344 |
4 984 |
|
Amortyzacja wartości niematerialnych |
1 107 |
1 672 |
|
Amortyzacja, razem |
9 451 |
6 656 |
12.5.Koszty świadczeń pracowniczych
Koszty świadczeń pracowniczych według rodzaju
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Wynagrodzenia |
97 657 |
78 335 |
|
Koszty ubezpieczeń społecznych |
13 875 |
11 434 |
|
Wycena programu motywacyjnego w formie akcji |
26 966 |
6 462 |
|
Pozostałe świadczenia |
4 971 |
3 153 |
|
Koszty świadczeń pracowniczych, razem |
143 469 |
99 384 |
Programy akcji pracowniczych
Program na lata 2021-2024
39
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
W roku 2021 Spółka (Grupa Kapitałowa) wprowadziła program motywacyjny dla Członków Zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki. Program obowiązywał w latach 2021-2024.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla Członków Zarządu przydzielała odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na akcje Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia uprawnień. W każdym roku maksymalna liczba warrantów do przyznania była podzielona w ten sposób, że maksymalnie 50% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu motywacyjnego za cztery lata nie mogła przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki.
Program w każdym roku podzielony był na dwie części: 75% puli przyznawana była po spełnieniu warunku związanego z zyskiem skonsolidowanym Grupy Kapitałowej Develia za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2021 r. i kończący się ostatniego dnia danego roku obowiązywania programu (2021 – 2024), natomiast 25% puli przyznawana była po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu z akcji Spółki (dominującej).
Poziom, jaki musiał osiągnąć skorygowany zysk skonsolidowany w rozumieniu programu, aby warranty zostały wydane, określony był w warunkach programu oddzielnie dla każdego okresu oceny. Stopa zwrotu z akcji za okres od 30 czerwca 2021 r. lub od poprzedniej weryfikacji warunku do kolejnej weryfikacji warunku, która miała następować w ciągu 30 dni od zatwierdzenia sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za rok poprzedni, skumulowana stopa zwrotu za okres od 30 czerwca 2021 r. do ostatniego dnia sesyjnego poprzedzającego weryfikację przez Zarząd Spółki kryterium rynkowego za dany okres obowiązywania Programu miała być wyższa od wyrażonej w procentach i powiększonej o 10 (dziesięć) punktów procentowych rocznie zmiany poziomu indeksu WIG, aby wydane zostały warranty bazujące na tym warunku.
Cena zamiany warrantu na akcję określona była jako średnia arytmetyczna ze wszystkich notowań cen akcji Spółki (dominującej) na GPW w okresie od 31 maja 2021 r. do 29 czerwca 2021 r., pomniejszona o 5% tej średniej ceny i dodatkowo pomniejszona o sumę wszystkich kwot dywidend na jedną akcję wypłaconych w okresie od 30 czerwca 2021 r. do dnia zamiany warrantu na akcję.
Wydanie warrantów, po spełnieniu warunków, następuje po upływie 12 miesięcy od dnia weryfikacji spełnienia warunków. Realizacja warrantu, czyli jego zamiana na akcję, możliwa jest od dnia otrzymania warrantu do 31 grudnia 2026 r. W momencie zamiany warrantu na akcję, osoba uprawniona musi pozostawać w stanie zatrudnienia lub złożyła wypowiedzenie na nie więcej niż jeden miesiąc przed terminem realizacji warrantu.
W celu realizacji programu Spółka (dominująca) wyemituje nowe akcje zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego w związku z wprowadzeniem programu motywacyjnego.
W związku z tym, iż okres świadczenia usług dla nieprzyznanych jeszcze części programu rozpoczął się nie później niż w dniu udostępnienia regulaminu programu do wglądu potencjalnych uczestników programu i zaproszeniem ich do udziału w pierwszej transzy, Spółka (Grupa Kapitałowa) stosuje podejście zmodyfikowanej daty nabycia, wyceniając części programu i alokując je do kosztów roku bieżącego.
Realizacja uprawnień wynikających z warrantów, które zaoferowane zostają za dany rok obowiązywania programu osobom uprawnionym przez powiernika, odbywa się zgodnie z § 3 ust 7 uchwały nr 23 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 30.06.2021 r. zmienionej uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 17.05.2022 r. w terminach określonych w warrancie nie później niż do dnia 31 grudnia 2026 r. Prawa z warrantów, z których nie zostanie zrealizowane prawo objęcia akcji w terminie wskazanym w zdaniu poprzedzającym wygasają z upływem tego terminu. Zgodnie z regulaminem programu, Spółka składała wnioski o rejestrację akcji wynikających z nabytych warrantów raz na koniec kwartału kalendarzowego, przy czym wnioskiem objęte będą dokumenty objęcia akcji, które wpłyną na 15 dni przed upływem danego kwartału kalendarzowego. Dokumenty objęcia akcji, które wpłyną po tym terminie będą objęte kolejnym wnioskiem o rejestrację akcji. Akcje obejmowane będą przez posiadaczy warrantów wyłącznie za wkłady pieniężne wniesione w pełni przed przyznaniem akcji.
Zmiany w zakresie liczby przyznanych uprawnień przedstawiają się następująco:
|
Aktywne w dniu 31 grudnia 2023 |
11 577 186 |
|
Przyznane w roku 2024 |
6 439 117 |
|
Umorzone w roku 2024 |
(560 271) |
40
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Wykonane w roku 2024 |
(5 447 588) |
|
Wygasłe w roku 2024 |
|
|
Aktywne w dniu 31 grudnia 2024 |
12 008 444 |
|
Przyznane w roku 2025 |
550 000 |
|
Umorzone w roku 2025 |
(550 271) |
|
Wykonane w roku 2025 |
(5 608 484) |
|
Wygasłe w roku 2025 |
- |
|
Aktywne w dniu 31 grudnia 2025 |
6 399 689 |
Uprawnienia aktywne w dniu 31 grudnia 2025 roku mają średnią cenę realizacji równą 1,1049 PLN oraz średni ważony liczbą instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 1 rok (wszystkie mają ten sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31.12.2026 r.).
W roku 2025 z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Grupa Kapitałowa ujęła, na zasadach określonych w MSSF 2, w kosztach wynagrodzeń kwotę 6.429 tys. PLN. W latach 2021-2024 Grupa Kapitałowa ujęła w kosztach łączną kwotę 27.862 tys. PLN.
Program na lata 2025-2028
W dniu 16 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Develia S.A. podjęło uchwałę dotyczącą przyjęcia programu motywacyjnego na lata 2025-2028.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla Członków Zarządu przydziela odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na akcje Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia uprawnień. W każdym roku maksymalna ilość warrantów do przyznania zostanie podzielona w ten sposób, że maksymalnie 45% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu motywacyjnego za cztery lata nie może przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki.
Program podzielony jest na trzy części. W ramach każdej transzy i każdej grupy osób uczestniczących w programie (zarząd oraz kluczowi pracownicy) 75% puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku związanego z zyskiem skonsolidowanym, a 25% puli po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu z wartości akcji Spółki, przy czym połowa z tej ostatniej puli po uzyskaniu zwrotu z akcji lepszego o 5% od zwrotu z indeksu WIG-Nieruchomości, a druga połowa po uzyskaniu wyniku lepszego o 10%.
Cena zamiany jednego warrantu na akcję zostanie ustalona jako średnia arytmetyczna z notowań akcji Spółki na GPW z okresu od 16 marca 2024 r. do 16 kwietnia 2024 r., pomniejszona o 5% tej ceny i pomniejszona o sumę wypłaconych od dnia podjęcia Uchwały Rady Nadzorczej o uchwaleniu Regulaminu programu (16 maja 2024 r.) do dnia zamiany warrantu na akcję kwot dywidend przypadających na jedną akcję.
Osoba uprawniona otrzyma warranty, jeśli spełnione będą warunki nabycia uprawnień dla poszczególnych części warrantów (skonsolidowany zysk netto i/lub stopa zwrotu z akcji) oraz w dniu przyznania warrantów będzie zatrudniona przez Spółkę.
Zamiana warrantu na akcję może zostać dokonana w okresie od otrzymania warrantu do 31 grudnia 2030 r., przy czym w momencie zamiany osoba uprawniona musi być nadal zatrudniona przez Spółkę albo stosunek pracy został rozwiązany z inicjatywy osoby uprawnionej nie więcej niż miesiąc wcześniej.
Zmiany w zakresie liczby przyznanych uprawnień przedstawiają się następująco:
|
Aktywne w dniu 31 grudnia 2024 |
- |
|
Przyznane w roku 2025 |
5 868 501 |
|
Umorzone w roku 2025 |
(215 000) |
|
Wykonane w roku 2025 |
- |
|
Wygasłe w roku 2025 |
- |
|
Aktywne w dniu 31 grudnia 2025 |
5 653 501 |
41
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Uprawnienia aktywne w dniu 31 grudnia 2025 roku mają średnią cenę realizacji równą 4,3621 PLN oraz średni ważony liczbą instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 5 lat (wszystkie mają ten sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31.12.2030 r.).
W momencie przystąpienia uczestników do 4-letniego programu na lata 2025-2028 nastąpiło formalne rozpoczęcie okresu świadczenia usług („service date”) w ramach wszystkich czterech transz programu, w tym dla transz, dla których nie nastąpiło formalne podpisanie porozumienia z określeniem liczby warrantów („grant date”). Skutkuje to rozpoznaniem kosztów w rachunku zysków i strat wszystkich transz programu, w których będzie uczestniczyła dana osoba od momentu przystąpienia (podpisania pierwszego porozumienia), w tym transz za lata następujące po roku przystąpienia do programu, zgodnie z założeniami opisanymi szczegółowo w regulaminie programu oraz w raporcie z wyceny.
W roku 2025 z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Grupa Kapitałowa ujęła, na zasadach określonych w MSSF 2 w kosztach ogólnego zarządu, kosztach sprzedaży, koszcie własnym sprzedaży oraz w zapasach łączną kwotę 20.537 tys. PLN.
Skorygowany skonsolidowany zysk netto w rozumieniu programu motywacyjnego
Skorygowany skonsolidowany zysk netto w rozumieniu programu motywacyjnego to skonsolidowany zysk netto Grupy Kapitałowej skorygowany o:
●zmiany wartości nieruchomości inwestycyjnych,
●niezrealizowane różnice kursowe,
●nakłady poniesione na nieruchomości inwestycyjne,
●wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych,
●aktualizację wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych, jeżeli były prezentowane w rachunku zysków i strat,
●podatek naliczony i odroczony z tytułu wyżej wymienionych korekt wykazanego w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej.
Skorygowany skonsolidowany zysk netto w rozumieniu programu motywacyjnego nie stanowi wyniku finansowego w rozumieniu MSSF.
Wartości skorygowanego skonsolidowanego zysku netto w rozumieniu programu motywacyjnego za poszczególne lata 2021-2025 zostały przedstawione poniżej:
|
Wartość skorygowanego skonsolidowanego zysku netto w rozumieniu programu motywacyjnego |
Wartość za dany rok |
|
2021 |
204 127 |
|
2022 |
238 214 |
|
2023 |
311 275 |
|
2024 |
379 694 |
|
2025 |
472 061 |
Kalkulacja skorygowanego skonsolidowanego zysku netto w rozumieniu programu motywacyjnego za rok 2025 została przedstawiona poniżej:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
|
Zysk/(Strata) netto |
442 623 |
|
Zmiana wartości nieruchomości inwestycyjnych * |
(1 311) |
|
Nakłady poniesione na nieruchomości inwestycyjne * |
328 |
|
Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych * |
- |
|
Aktualizacja wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości * |
7 223 |
|
Niezrealizowane różnice kursowe |
828 |
|
Podatek naliczony i odroczony z tytułu wyżej wymienionych korekt |
(1 262) |
42
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Skorygowany zysk/(strata) netto |
448 429 |
|
wyłączenie kosztów Programu motywacyjnego |
23 632 |
|
Skorygowany zysk/(strata) netto z wyłączeniem kosztów Programu |
472 061 |
|
* - kwoty zaprezentowane w Nocie 12.3 Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych |
|
Struktura zatrudnienia
Przeciętne zatrudnienie w Grupie w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku kształtowało się następująco:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Zarząd jednostki dominującej |
4,00 |
3,00 |
|
Zarządy jednostek z Grupy (*) |
1,83 |
2,83 |
|
Administracja |
209,82 |
180,32 |
|
Dział sprzedaży |
52,75 |
49,83 |
|
Pozostali |
101,41 |
33,13 |
|
Razem |
369,81 |
269,11 |
(*) członkami zarządów jednostek Grupy są również osoby z Zarządu jednostki dominującej
12.6.Pozostałe przychody operacyjne
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Zmiana w zakresie oczekiwanych strat kredytowych |
313 |
112 |
|
Rozwiązanie rezerwy na sprawy sporne i sądowe, netto |
- |
1 |
|
Rozwiązanie rezerw pozostałych |
1 334 |
2 431 |
|
Wynik na sprzedaży środków trwałych* |
12 635 |
- |
|
Otrzymane odszkodowania i kary |
1 439 |
3 896 |
|
Wynik na odsprzedaży mediów |
2 130 |
1 736 |
|
Rozliczenie przychodów z tytułu partycypacji najemców w wykończeniu powierzchni |
- |
178 |
|
Partycypacja generalnych wykonawców w usunięciu szkód |
103 |
55 |
|
Prowizja z tytułu realizacji usługi "mieszkanie pod klucz" |
- |
294 |
|
Pozostałe |
2 440 |
1 685 |
|
Pozostałe przychody operacyjne |
20 394 |
10 388 |
|
* Pozycja dotyczy przede wszystkim transakcji sprzedaży lokali usługowych związanych z biurami Grupy w Gdańsku i Krakowie. |
||
12.7.Pozostałe koszty operacyjne
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Zmiana w zakresie oczekiwanych strat kredytowych |
- |
246 |
|
Utworzenie rezerw na sprawy sporne i sądowe, netto |
3 640 |
2 246 |
43
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Utworzenie rezerw pozostałych |
- |
7 510 |
|
Zapłacone kary i odszkodowania oraz koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego |
395 |
1 547 |
|
Ujęcie nakładów na oprogramowanie lub utworzenie odpisów aktualizujących wartość wartości niematerialnych |
5 022 |
2 304 |
|
Pozostałe (obejmuje m.in. likwidację środków trwałych, koszty partycypacji w usuwaniu szkód i remontów) |
4 114 |
9 423 |
|
Pozostałe koszty operacyjne |
13 171 |
23 276 |
12.8.Przychody finansowe
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Przychody z tytułu odsetek bankowych |
13 167 |
18 421 |
|
Nadwyżka dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi* |
293 |
- |
|
Wycena instrumentów pochodnych |
- |
14 |
|
Wycena i zyski z instrumentów finansowych (nabyte obligacje oraz jednostki uczestnictwa w TFI) |
2 614 |
2 586 |
|
Pozostałe |
1 341 |
1 000 |
|
Przychody finansowe |
17 415 |
22 021 |
|
* w tym zrealizowane różnice kursowe w kwocie 1.121 tys. zł oraz niezrealizowane różnice kursowe w kwocie (828) tys. zł. |
||
12.9.Koszty finansowe
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Odsetki, prowizje od obligacji (część nieskapitalizowana) |
7 262 |
4 590 |
|
Odsetki, prowizje od kredytów (część nieskapitalizowana) |
6 944 |
7 248 |
|
Odsetki od leasingu |
1 568 |
867 |
|
Nadwyżka ujemnych różnic kursowych nad dodatnimi |
- |
637 |
|
Koszt podatku od podwyższenia kapitałów w jednostkach zależnych |
54 |
9 |
|
Pozostałe |
784 |
566 |
|
Koszty finansowe |
16 612 |
13 917 |
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Odsetki, prowizje od obligacji i kredytów aktywowane w zapasach |
67 583 |
70 914 |
|
Odsetki, prowizje od obligacji i kredytów ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów |
14 206 |
11 838 |
|
Odsetki, prowizje od obligacji i kredytów ogółem |
81 789 |
82 752 |
44
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
13.Podatek dochodowy
13.1.Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku i za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku przedstawiają się następująco:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Ujęte w zysku lub stracie |
|
|
|
Bieżący podatek dochodowy |
|
|
|
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego |
(115 698) |
(93 309) |
|
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych |
(163) |
(206) |
|
Odroczony podatek dochodowy |
|
|
|
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych i strat podatkowych |
17 331 |
(4 655) |
|
Obciążenie podatkowe wykazane w skonsolidowanym zysku lub stracie |
(98 530) |
(98 170) |
|
|
|
|
|
Ujęte w innych całkowitych dochodach |
|
|
|
Podatek od zysku/(straty) netto z tytułu zmiany efektywnej części zabezpieczeń przepływów pieniężnych |
(3) |
3 |
|
Korzyść podatkowa/(obciążenie podatkowe) ujęta/e w innych całkowitych dochodach |
(3) |
3 |
13.2.Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku i za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku przedstawiają się następująco:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Zysk/(Strata) brutto przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej |
541 153 |
477 311 |
|
Zysk/(Strata) przed opodatkowaniem z działalności zaniechanej |
- |
- |
|
Zysk/(Strata) brutto przed opodatkowaniem |
541 153 |
477 311 |
|
Podatek według ustawowej stawki podatkowej obowiązującej w Polsce (19%) |
102 819 |
90 689 |
|
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów |
10 724 |
4 749 |
|
Straty podatkowe, na które w latach ubiegłych nie zostało utworzone aktywo |
(2 141) |
- |
|
Nieujęte/Skorygowane straty podatkowe |
4 505 |
9 307 |
|
Nieujęte/Skorygowane inne niż straty podatkowe różnice przejściowe, od których nie utworzono podatku odroczonego * |
(14 930) |
(3 745) |
|
Korekty podatku za lata poprzednie |
163 |
(206) |
|
Pozostałe |
(2 610) |
(2 624) |
|
Podatek według efektywnej stawki podatkowej: 18,2% (2024: 20,6 %) |
98 530 |
98 170 |
|
* Zmiana w roku 2025 wynika przede wszystkim z ujęcia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego związanego z różnicą przejściową w wartości aktywów powstałą w spółce Develia Południe S.A., które nie zostało utworzone w latach poprzednich. |
||
45
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
13.3.Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
|
|
Sprawozdanie z sytuacji finansowej |
Obciążenia z tytułu odroczonego podatku dochodowego za okres zakończony |
|||
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
1 stycznia 2024 |
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego |
|
|
|
|
|
|
Naliczone odsetki, dyskonta od pożyczek, obligacji oraz lokat |
(18 263) |
(15 520) |
(8 700) |
(2 743) |
(6 820) |
|
Wycena nieruchomości inwestycyjnych |
- |
(273) |
(400) |
273 |
127 |
|
Różnica pomiędzy wynikiem podatkowym a księgowym dotycząca przychodów oraz kosztów sprzedanych wyrobów gotowych (lokali) * |
(59 085) |
(62 373) |
(56 410) |
3 288 |
(5 963) |
|
Nierozliczona wycena zapasów (Nexity oraz Develia Vita) na dzień nabycia do wartości godziwej |
(45 861) |
(19 240) |
(26 746) |
(26 621) |
7 506 |
|
Pozostałe |
(7) |
(240) |
(430) |
233 |
190 |
|
Rezerwa brutto z tytułu podatku odroczonego |
(123 216) |
(97 646) |
(92 686) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Aktywa z tytułu podatku odroczonego |
|
|
|
|
|
|
Różnica w wartości środków trwałych (amortyzacja podatkowa i bilansowa) |
498 |
953 |
755 |
(455) |
198 |
|
Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe |
10 753 |
8 057 |
7 373 |
2 696 |
684 |
|
Naliczone odsetki, dyskonta od pożyczek, obligacji |
8 591 |
6 404 |
4 866 |
2 187 |
1 538 |
|
Różnice kursowe |
- |
- |
6 |
- |
(6) |
|
Różnica w wartości innych aktywów (podatkowa i bilansowa) |
16 870 |
8 681 |
9 156 |
8 189 |
(475) |
|
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania (w tym poprzez PGK) |
14 553 |
24 425 |
25 844 |
(9 872) |
(1 419) |
|
Koszty finansowania dłużnego możliwe do rozliczenia w okresie 5 lat |
- |
5 013 |
5 427 |
(5 013) |
(414) |
|
Pozostałe |
5 353 |
202 |
- |
5 151 |
202 |
|
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego |
56 618 |
53 735 |
53 427 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
|
|
|
(22 687) |
(4 652) |
|
|
|
|
|
|
|
|
Aktywo netto z tytułu podatku odroczonego |
24 553 |
24 563 |
34 377 |
|
|
|
Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego |
(91 151) |
(68 474) |
(73 636) |
|
|
* - Przychody i odpowiadające im koszty wynikające ze sprzedaży wyrobów gotowych rozpoznane w wyniku finansowym, lecz nie stanowiące na dzień bilansowy przychodów i kosztów podatkowych.
Ze względu na specyfikę prowadzonej działalności w zakresie osiągania przychodów podatkowych w odroczonym czasie, Grupa aktywuje poniesione straty podatkowe do momentu osiągnięcia dochodu podatkowego z uwzględnieniem przepisów podatkowych dotyczących możliwości rozliczania takich strat. Wysokość aktywa z tytułu ujętych w podatku odroczonym strat podatkowych została zaprezentowana w tabeli powyżej.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa przeprowadziła analizę odzyskiwalności zawiązanego i potencjalnego aktywa na podatek odroczony i nie utworzyła aktywa z tytułu podatku odroczonego m.in. z tytułu strat podatkowych w spółkach w kwocie 7.298 tys. zł (odpowiednio 8.613 tys. zł na 31 grudnia 2024 roku) oraz kosztów finansowania dłużnego w kwocie 2.194 tys. zł (odpowiednio 4.428 tys. zł na 31 grudnia 2024 roku), które mogą być wykorzystane w okresie maksymalnie
46
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
do pięciu lat od końca okresu sprawozdawczego, w którym powstały. Dodatkowo Grupa nie utworzyła aktywa z tytułu podatku odroczonego w kwocie 8.060 tys. zł dotyczącego przejściowych różnic w wartości bilansowej i podatkowej poszczególnych pozycji aktywów i pasywów (odpowiednio 31.988 tys. zł na dzień 31 grudnia 2024 roku), które powstały głównie w spółkach LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A., Develia Construction Sp. z o.o. oraz LC Corp Invest II Sp. z o.o.
13.4.Podatkowa Grupa Kapitałowa Develia
W dniu 27 lutego 2025 roku Emitent otrzymał decyzję wydaną przez Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie o dokonaniu rejestracji umowy o utworzeniu podatkowej grupy kapitałowej pod nazwą Podatkowa Grupa Kapitałowa Develia („PGK”), zawartej 12 lutego 2025 roku na okres trzech lat podatkowych, tj. od 1 kwietnia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r., od 1 stycznia 2026 r. do 31 grudnia 2026 r., od 1 stycznia 2027 r. do 31 grudnia 2027 r. pomiędzy Develia S.A. (jako spółka reprezentująca PGK w zakresie obowiązków wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz z przepisów ordynacji podatkowej) oraz spółkami: Arkady Wrocławskie S.A. (obecnie Develia Południe S.A.), Develia Wrocław S.A., Develia Warszawa Sp. z o.o., Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o., LC Corp Invest I Sp. z o.o., LC Corp Invest II Sp. z o.o., LC Corp Invest VII Sp. z o.o., LC Corp Invest IX Sp. z o.o., LC Corp Invest XI Sp. z o.o., LC Corp Invest XV Sp. z o.o., 4resident Sp. z o.o., LC Corp Invest XVII Sp. z o.o., Develia Invest Sp. z o.o., LC Corp Service S.A., Develia Construction Sp. z o.o., Develia Land Development Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8 Sp. z o.o., NP 9 Sp. z o.o., NP 10 Sp. z o.o., NP 11 Sp. z o.o., NP 14 Sp. z o.o., NP 15 Sp. z o.o., NP 16 Sp. z o.o., NP 17 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o., NP 20 Sp. z o.o., NP Maintenance S.A. Umowa o utworzeniu PGK została zawarta na okres od 1 kwietnia 2025 r. do 31 grudnia 2027 r. Poszczególne spółki ustalają i przekazują spółce dominującej (która działa jako pośrednik we wpłacie do Urzędu Skarbowego zaliczki na poczet CIT), kalkulacje dochodów/strat podatkowych, a następnie uzgadniany jest dochód/strata dla całej Podatkowej Grupy Kapitałowej. Spółki ujmują zobowiązania i ustalają aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w związku z przejściowymi różnicami pomiędzy wartością bilansową a podatkową aktywów i zobowiązań z uwzględnieniem planów rozliczenia różnic przejściowych na poziomie Podatkowej Grupy Kapitałowej.
14.Zysk/(Strata) przypadający na jedną akcję
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana do obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję |
459 984 765 |
453 185 357 |
|
Średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana do obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję |
460 355 323 |
453 447 848 |
|
|
|
|
|
Zysk/(Strata) netto przypadający: |
|
|
|
Akcjonariuszom jednostki dominującej |
443 490 |
380 269 |
|
Akcjonariuszom niekontrolującym |
(867) |
(1 128) |
|
|
442 623 |
379 141 |
|
|
|
|
|
Zysk/(Strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej na jedną akcję |
|
|
|
Zysk/(Strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej na jedną akcję w zł (podstawowy) |
0,96 |
0,84 |
|
Zysk/(Strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej na jedną akcję w zł (rozwodniony) |
0,96 |
0,84 |
47
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
15.Wartość firmy
W dniu 26 lipca 2023 r., Develia S.A. zawarła z Nexity S.A. z siedzibą w Paryżu przyrzeczoną umowę zakupu 100% udziałów w kapitale zakładowym 19 polskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, zależnych od Nexity S.A. Łączna cena sprzedaży udziałów nabywanych spółek wyniosła 99,8 mln EUR, w przeliczeniu na PLN wyniosła łącznie 451,7 mln zł. Kwota ustalonej wartości możliwych do zidentyfikowania nabytych aktywów i przejętych zobowiązań jest niższa niż wartość przekazanej przez Grupę Develia zapłaty, w związku z czym rozpoznana została wartość firmy w kwocie 66.858 tys. zł.
W dniu 10 lipca 2025 roku, Develia S.A. zawarła z Bouygues Immobilier, société anonyme z siedzibą we Francji oraz SAS Reine Participations, société par actions simplifiée z siedzibą we Francji, przyrzeczoną umowę zakupu 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki Bouygues Immobilier Polska spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie. Łączna cena sprzedaży udziałów Nabywanej Spółki wyniosła 65,9 mln EUR. Kwota ustalonej wartości możliwych do zidentyfikowania nabytych aktywów i przejętych zobowiązań jest niższa niż wartość przekazanej przez Grupę Develia zapłaty, w związku z czym rozpoznana została wartość firmy w kwocie 60.463 tys. zł.
W ocenie Zarządu Spółki transakcje dały możliwość zwiększenia i umocnienia pozycji w segmencie deweloperskim, rozpoczęcia działalności na rynku poznańskim, a także możliwość wygenerowania synergii w postaci redukcji kosztów ogólnego zarządu w segmencie deweloperskim oraz optymalizacji kosztów w segmencie działalności deweloperskiej związanych z nabyciem kompetencji prowadzenia budowy w systemie pakietowania robót oraz doświadczeniem w nabywaniu gruntów w „modelu francuskim”, tj. z zapłatą po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Rozpoznana wartość firmy to składnik aktywów reprezentujący przyszłe korzyści ekonomiczne dotyczące segmentu działalności deweloperskiej, a wartość firmy została przypisana do segmentu deweloperskiego Grupy Kapitałowej Develia S.A. Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Zarządu test na utratę wartości firmy powinien być przeprowadzany na poziomie segmentu deweloperskiego.
Na 31 grudnia 2025 roku przeprowadzony został test na utratę wartości firmy powstałej w wyniku opisanych powyżej transakcji. Na dzień 31 grudnia 2025 roku aktywa segmentu deweloperskiego wynoszą 4.830.606 tys. zł, w tym wartość firmy 127.321 tys. zł, a zobowiązania segmentu deweloperskiego wynoszą 3.102.445 tys. zł. Test został przeprowadzony w oparciu o prognozowane przepływy pieniężne z projektów deweloperskich na lata 2026-2030 oraz wyliczoną wartość rezydualną na koniec tego okresu. Na potrzeby testu została zastosowana stopa dyskontowa na poziomie 9,3%. Przeprowadzony test nie wykazał utraty wartości firmy wykazując nadwyżkę przyszłych zdyskontowanych przepływów pieniężnych nad aktualną wartością aktywów netto segmentu w kwocie 2.215.247 tys. zł. W poniżej tabeli została zaprezentowana analiza wrażliwości testu na zmianę stopy dyskontowej:
|
Analiza wrażliwości na zmianę stopy dyskontowej |
Nadwyżka (Deficyt) zdyskontowanych przepływów pieniężnych |
|
Wzrost stopy dyskontowej o: |
|
|
1,5% |
2 000 303 |
|
0,5% |
2 141 751 |
|
Spadek stopy dyskontowej o: |
|
|
-0,5% |
2 290 269 |
|
-1,5% |
2 446 728 |
16.Wartości niematerialne
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
4 561 |
4 775 |
|
Zwiększenia – zakup |
3 813 |
3 762 |
48
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Zmniejszenia – sprzedaż, likwidacja |
(5 022) |
- |
|
Odpis amortyzacyjny za rok obrotowy |
(1 107) |
(1 672) |
|
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości w okresie |
- |
(2 304) |
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
2 245 |
4 561 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
|
|
|
Wartość brutto |
11 566 |
8 672 |
|
Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości |
(7 005) |
(3 897) |
|
Wartość netto |
4 561 |
4 775 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
|
|
|
Wartość brutto |
6 965 |
11 566 |
|
Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości |
(4 720) |
(7 005) |
|
Wartość netto |
2 245 |
4 561 |
17.Rzeczowe aktywa trwałe
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Środki trwałe własne |
17 696 |
21 399 |
|
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania |
18 775 |
8 877 |
|
Rzeczowe aktywa trwałe ogółem |
36 471 |
30 276 |
W pozycji aktywa z tytułu prawa do użytkowania Grupa prezentuje aktywa użytkowane na podstawie umów leasingu samochodów oraz najmu powierzchni biurowych.
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Grunty i budynki |
Środki transportu |
Maszyny i urządzenia |
Środki trwałe w budowie |
Ogółem |
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
19 290 |
1 468 |
7 963 |
1 555 |
30 276 |
|
Zwiększenia – zakup |
- |
- |
- |
3 959 |
3 959 |
|
Zwiększenia – leasing |
5 610 |
1 039 |
- |
- |
6 649 |
|
Zwiększenia - ze środków trwałych w budowie |
1 747 |
- |
2 312 |
(4 059) |
- |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
8 914 |
283 |
31 |
- |
9 228 |
|
Zmniejszenia – sprzedaż, likwidacja |
(5 082) |
(122) |
(93) |
- |
(5 297) |
|
Odpis amortyzacyjny w okresie |
(4 974) |
(747) |
(2 623) |
- |
(8 344) |
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
25 505 |
1 921 |
7 590 |
1 455 |
36 471 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
|
|
|
|
|
|
Wartość brutto |
26 270 |
3 149 |
11 993 |
1 555 |
42 967 |
|
Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości |
(6 980) |
(1 681) |
(4 030) |
- |
(12 691) |
|
Wartość netto |
19 290 |
1 468 |
7 963 |
1 555 |
30 276 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
|
|
|
|
|
|
Wartość brutto |
36 207 |
3 168 |
15 641 |
1 455 |
56 471 |
|
Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości |
(10 702) |
(1 247) |
(8 051) |
- |
(20 000) |
|
Wartość netto |
25 505 |
1 921 |
7 590 |
1 455 |
36 471 |
49
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
Grunty i budynki |
Środki transportu |
Maszyny i urządzenia |
Środki trwałe w budowie |
Ogółem |
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
4 628 |
929 |
2 401 |
2 451 |
10 409 |
|
Zwiększenia – zakup |
- |
- |
53 |
12 123 |
12 176 |
|
Zwiększenia – leasing |
8 208 |
1 205 |
- |
- |
9 413 |
|
Zwiększenia - ze środków trwałych w budowie |
6 085 |
- |
6 913 |
(12 998) |
- |
|
Zwiększenia - reklasyfikacja z zapasów |
3 777 |
- |
- |
- |
3 777 |
|
Zmniejszenia – sprzedaż, likwidacja |
(383) |
- |
(111) |
(21) |
(515) |
|
Odpis amortyzacyjny w okresie |
(3 025) |
(666) |
(1 293) |
- |
(4 984) |
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
19 290 |
1 468 |
7 963 |
1 555 |
30 276 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
|
|
|
|
|
|
Wartość brutto |
10 962 |
3 350 |
9 018 |
2 451 |
25 781 |
|
Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości |
(6 334) |
(2 421) |
(6 617) |
- |
(15 372) |
|
Wartość netto |
4 628 |
929 |
2 401 |
2 451 |
10 409 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
|
|
|
|
|
|
Wartość brutto |
26 270 |
3 149 |
11 993 |
1 555 |
42 967 |
|
Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości |
(6 980) |
(1 681) |
(4 030) |
- |
(12 691) |
|
Wartość netto |
19 290 |
1 468 |
7 963 |
1 555 |
30 276 |
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na 31 grudnia 2024 roku żaden ze składników rzeczowych aktywów trwałych nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką.
18.Należności długoterminowe
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Blokady z tytułu umów najmu powierzchni biurowych |
- |
612 |
|
Należności długoterminowe ogółem |
- |
612 |
19.Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności
Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach, będących wspólnymi ustaleniami umownymi wyceniane metodą praw własności przedstawia tabela poniżej:
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k. |
543 |
1 336 |
|
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. |
50 |
110 |
|
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k. |
- |
24 712 |
|
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. |
- |
- |
|
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp. k. |
4 373 |
3 220 |
|
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. |
- |
- |
|
SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k. |
23 714 |
12 234 |
|
SPV Projekt A Sp. z o.o. |
- |
- |
|
Malin Development 1 Sp. z o.o. |
767 |
778 |
50
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Luisetaines Sp. z o.o. |
532 |
495 |
|
Morska Vita S.A. |
78 542 |
74 599 |
|
RAZEM |
108 521 |
117 484 |
|
|
|
|
|
Zmiany w wysokości kapitałów powyższych spółek zostały opisane w Nocie 2. |
|
|
Wybrane dane finansowe wspólnych przedsięwzięć dotyczące rachunku zysków i strat
|
|
Przychody ze sprzedaży [100%] |
Zysk (Strata) netto [przypisany Develia S.A.] |
|
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k. |
10 957 |
1 140 |
|
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. |
- |
(59) |
|
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k. |
165 218 |
14 174 |
|
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. |
- |
- |
|
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp. k. |
- |
(5) |
|
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. |
- |
- |
|
SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k. |
- |
(88) |
|
SPV Projekt A Sp. z o.o. |
- |
- |
|
Malin Development 1 Sp. z o.o. |
- |
(7) |
|
Luisetaines Sp. z o.o. |
- |
36 |
|
Morska Vita S.A. |
140 |
(1 003) |
|
RAZEM |
176 315 |
14 188 |
Wybrane dane finansowe wspólnych przedsięwzięć dotyczące sprawozdania z sytuacji finansowej
|
|
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k. |
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. |
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k. |
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. |
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp. k. |
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. |
|
Aktywa trwałe |
- |
- |
199 |
- |
242 |
- |
|
Aktywa obrotowe, w tym: |
1 003 |
63 |
1 654 |
7 |
5 224 |
5 |
|
- środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
947 |
63 |
872 |
6 |
526 |
4 |
|
AKTYWA RAZEM |
1 003 |
63 |
1 853 |
7 |
5 466 |
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Zobowiązania długoterminowe, w tym: |
- |
- |
330 |
142 |
- |
142 |
|
- długoterminowe zobowiązania finansowe |
- |
- |
- |
142 |
- |
142 |
|
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: |
98 |
- |
1 989 |
- |
- |
- |
|
- krótkoterminowe zobowiązania finansowe |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Zobowiązania RAZEM |
98 |
- |
2 319 |
142 |
- |
142 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Kapitał własny |
905 |
63 |
(466) |
(135) |
5 466 |
(137) |
|
Udział % Grupy Develia S.A. |
80% / 60% * |
80% |
80% / 60% * |
80% |
80% |
80% |
|
Udział Grupy Develia S.A. w aktywach netto |
543 |
50 |
(280) |
(108) |
4 373 |
(109) |
|
Korekty, w tym: |
- |
- |
280 |
108 |
- |
109 |
|
Alokacja ceny nabycia |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Udzielone pożyczki |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
51
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metodą praw własności na 31 grudnia 2025 |
543 |
50 |
- |
- |
4 373 |
- |
* zgodnie zapisami umowy inwestycyjnej JV w zależności od wskaźników finansowych inwestycji podział zysku może odbywać się w innej niż struktura udziałowa proporcji.
|
|
SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k. |
SPV Projekt A Sp. z o.o. |
Malin Development 1 Sp. z o.o. |
Luisetaines Sp. z o.o. |
Dane skonsolidowane Morska Vita S.A. |
|
Aktywa trwałe |
34 |
- |
1 960 |
5 194 |
135 548 |
|
Aktywa obrotowe, w tym: |
29 533 |
2 |
1 071 |
114 |
121 174 |
|
- środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
3 288 |
1 |
770 |
40 |
6 452 |
|
AKTYWA RAZEM |
29 567 |
2 |
3 031 |
5 308 |
256 722 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Zobowiązania długoterminowe, w tym: |
- |
34 |
2 894 |
5 949 |
102 263 |
|
- długoterminowe zobowiązania finansowe |
- |
34 |
2 877 |
5 949 |
75 462 |
|
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: |
15 |
- |
14 |
6 |
18 546 |
|
- krótkoterminowe zobowiązania finansowe |
- |
- |
- |
- |
8 061 |
|
Zobowiązania RAZEM |
15 |
34 |
2 908 |
5 955 |
120 809 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Kapitał własny |
29 552 |
(32) |
123 |
(647) |
135 913 |
|
Udział % Grupy Develia S.A. |
80% |
80% |
25% |
10% |
50,01% |
|
Udział Grupy Develia S.A. w aktywach netto |
23 642 |
(26) |
30 |
(64) |
67 971 |
|
Korekty, w tym: |
72 |
26 |
737 |
596 |
10 571 |
|
Alokacja ceny nabycia |
- |
- |
- |
- |
5 550 |
|
Udzielone pożyczki |
- |
- |
707 |
596 |
5 075 |
|
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metodą praw własności na 31 grudnia 2025 |
23 714 |
- |
767 |
532 |
78 542 |
Umowa JV z Grupo Lar
Grupa Kapitałowa Develia S.A. dokonała szczegółowej analizy umowy JV zawartej z Grupo Lar Holding Polonia Sp. z o.o. Na bazie przeprowadzonej analizy, w szczególności zapisów dotyczących wymogu jednomyślności obu stron umowy podczas podejmowania wszystkich istotnych decyzji spółek objętych umową, pomimo posiadania 80% zaangażowania kapitałowego w poszczególnych spółkach objętych umową JV, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Develia S.A. inwestycje zostały zaklasyfikowane jako wspólne ustalenie umowne (wspólne przedsięwzięcia) i są wyceniane metodą praw własności.
Umowa JV z Hillwood
Grupa Kapitałowa Develia S.A. dokonała szczegółowej analizy umowy JV zawartej z Hillwood Malin Development Logistics, LLC. Na bazie przeprowadzonej analizy w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Develia S.A. inwestycja została zaklasyfikowana jako wspólne ustalenie umowne (wspólne przedsięwzięcia) i jest wyceniana metodą praw własności.
Umowa JV z IAM
Grupa Kapitałowa Develia S.A. dokonała szczegółowej analizy umowy JV zawartej z spółką zarządzana przez I Asset Management. Na bazie przeprowadzonej analizy w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej
52
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Develia S.A. inwestycja została zaklasyfikowana jako wspólne ustalenie umowne (wspólne przedsięwzięcie) i jest wyceniana metodą praw własności.
Umowa JV dotycząca realizacji inwestycji Morska Park w Gdyni
Grupa Kapitałowa Develia S.A. dokonała szczegółowej analizy umowy JV zawartej z m.in. z funduszami inwestycyjnymi zarządzanymi przez Rockbridge TFI S.A. Na bazie przeprowadzonej analizy, w szczególności zapisów dotyczących wymogu sposobu podejmowania wszystkich istotnych decyzji spółek objętych umową, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Develia S.A. inwestycja została zaklasyfikowana jako inwestycja w jednostkę stowarzyszoną wycenianą metodą praw własności.
20.Nieruchomości inwestycyjne oraz Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
20.1.Nieruchomości inwestycyjne
|
31 grudnia 2025 |
Wartość EUR |
Wartość PLN |
Korekta wartości PWUG według MSSF 16 |
RAZEM |
|
Nieruchomości inwestycyjne w przygotowaniu |
|
|
|
|
|
Malin |
N/D |
90 702 |
- |
90 702 |
|
|
|
|
|
90 702 |
|
|
|
|
|
|
|
31 grudnia 2024 |
Wartość EUR |
Wartość PLN |
Korekta wartości PWUG według MSSF 16 |
RAZEM |
|
Nieruchomości inwestycyjne w przygotowaniu |
|
|
|
|
|
Malin |
N/D |
90 379 |
- |
90 379 |
|
|
|
|
|
90 379 |
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku Grupa w pozycji nieruchomości inwestycyjne zaprezentowała grunt w miejscowości Malin k/Wrocławia. Wartość gruntu w Malinie została zaprezentowana w wartości z wyceny rzeczoznawcy, oszacowanej w podejściu porównawczym metodą porównania nieruchomości parami. Wycena nieruchomości została określona na poziomie 2 hierarchii wartości godziwej zgodnie z MSSF 13.
Uzgodnienie zmian wartości bilansowych nieruchomości inwestycyjnych w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz roku 31 grudnia 2024 roku zaprezentowano w tabeli poniżej:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
90 379 |
147 488 |
|
Rozpoznanie i rozliczenie prawa wieczystego użytkowania zgodnie z MSSF 16 |
- |
(6) |
|
Poniesione nakłady inwestycyjne |
327 |
5 012 |
|
Reklasyfikacja do aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży |
- |
(64 679) |
|
Aktualizacja wartości godziwej nieruchomości (m.in.: z tytułu zmian wyceny nieruchomości w EUR, prac wykończeniowych oraz kosztów sprzedaży) |
(4) |
2 564 |
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
90 702 |
90 379 |
53
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
20.2.Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
W związku ze sprzedażą nieruchomości Arkady Wrocławskie, opisaną poniżej, Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie występują na dzień 31 grudnia 2025 roku.
Poniżej przedstawiono stan aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku.
|
31 grudnia 2024 |
Wartość EUR |
Wartość PLN |
Korekta wartości PWUG według MSSF 16 |
Koszty sprzedaży nieruchomości |
RAZEM |
|
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży |
|
|
|
|
|
|
Arkady Wrocławskie |
42 900 |
183 311 |
14 266 |
(7 072) |
190 505 |
|
|
|
|
|
|
190 505 |
Uzgodnienie zmian wartości bilansowych aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz roku 31 grudnia 2024 roku zaprezentowano w tabeli poniżej:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
190 505 |
194 305 |
|
Rozpoznanie i rozliczenie prawa wieczystego użytkowania zgodnie z MSSF 16 |
(14 267) |
(15 365) |
|
Poniesione nakłady inwestycyjne |
- |
84 |
|
Reklasyfikacja z nieruchomości inwestycyjnych |
- |
64 679 |
|
Sprzedaż nieruchomości |
(181 733) |
(55 375) |
|
Aktualizacja wartości godziwej nieruchomości (zmiana kursu EUR/PLN) |
(1 537) |
(1 048) |
|
Aktualizacja wartości godziwej nieruchomości (m.in.: z tytułu zmian wyceny nieruchomości w EUR, prac wykończeniowych oraz kosztów sprzedaży) * |
7 032 |
3 225 |
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
- |
190 505 |
|
* kwota zaprezentowana w roku 2025 dotyczy przede wszystkim kosztów dodatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości Arkady Wrocławskie we Wrocławiu. Szczegóły zostały zaprezentowane w Nocie 12.3. |
||
Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży
Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży na 31 grudnia 2024 roku dotyczyły zobowiązań z tytułu wieczystego użytkowania gruntu nieruchomości inwestycyjnych Arkady Wrocławskie.
W dniu 30 czerwca 2025 roku nastąpiła sprzedaż nieruchomości Arkady Wrocławskie. Szczegóły opisano poniżej.
20.3.Sprzedaż nieruchomości Arkady Wrocławskie we Wrocławiu
W dniu 30 czerwca 2025 r., Emitent oraz spółka zależna od Emitenta – Arkady Wrocławskie S.A., zawarła z Vastint Poland Sp. z o.o. przyrzeczoną umowę sprzedaży w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 19 grudnia 2023 r. (z późn. zm.) dotyczącą sprzedaży przez: (i) spółkę Arkady Wrocławskie S.A. prawa użytkowania wieczystego i prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem wielofunkcyjnym o nazwie „Arkady Wrocławskie” położonym we Wrocławiu („Nieruchomość 1”) oraz sprzedaży przez (ii) Emitenta prawa własności nieruchomości
54
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym położonym we Wrocławiu przy ul. Komandorskiej 7-11 („Nieruchomość 2”). Sprzedaż została rozpoznana w dniu 30 czerwca 2025 roku.
Cena bazowa za Nieruchomość 1 wynosiła 38.690.409,00 EUR i zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży została pomniejszona o koszty składek na ubezpieczenia tytułu oraz oświadczeń i zapewnień i powiększona o rozliczenie podatku od nieruchomości i opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i po obniżeniach oraz podwyższeniach, o których mowa powyżej wyniosła finalnie 38.766.934,00 EUR i podlegała zwolnieniu z podatku VAT („Cena 1”). Cena bazowa za Nieruchomość 2 wynosiła 4.209.591,00 EUR i zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej została pomniejszona o koszty składek na ubezpieczenia tytułu oraz oświadczeń i zapewnień i powiększona o rozliczenie podatku od nieruchomości i opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i po obniżeniach oraz podwyższeniach, o których mowa powyżej wyniosła finalnie 4.200.343,00 EUR netto i została powiększona o należny podatek VAT („Cena 2).
W związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, wygasła udzielona przez Emitenta gwarancja korporacyjna do kwoty 12.000.000,00 EUR na zabezpieczenie roszczeń Kupującego względem spółki Arkady Wrocławskie S.A. o zwrot kwot wypłaconych zaliczek oraz zapłatę kar umownych.
Ponadto z zapłaconych cen sprzedaży nieruchomości spłacony został w całości tj. w łącznej kwocie 26.000.000,00 EUR kredyt bankowy wynikający z umowy zawartej przez Emitenta z mBank S.A. zaciągnięty na refinansowania istniejącego zadłużenia spółki Arkady Wrocławskie S.A. oraz prefinansowania kwoty, która miała zostać zapłacona za nieruchomości zbywane przez sprzedających.
21.Zapasy oraz grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2025 roku w pozycji tej zostały zaprezentowane grunty, które przeznaczone są do dewelopowania w okresie przekraczającym normalny cykl operacyjny zdefiniowany przez Grupę. Poniższa tabela przedstawia zestawienie gruntów:
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Centralna Vita III, Kraków (etap 7-8) |
- |
44 059 |
|
Centralna Vita B, Kraków |
23 311 |
- |
|
Aroniowa, Warszawa (etap 4) |
- |
9 397 |
|
Aroniowa, Warszawa (etap 5-8) |
37 029 |
26 549 |
|
Przy Parku Vita, Wrocław (etap 5) |
- |
32 770 |
|
Bracka, Katowice (etapy 4-7) |
42 355 |
- |
|
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych ogółem |
102 695 |
112 775 |
Zapasy
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Przedwstępne umowy zakupu gruntów rozpoznane w ramach zakupu Develia Vita |
32 979 |
- |
|
Produkcja w toku |
3 298 022 |
2 502 347 |
|
Produkty gotowe |
503 724 |
135 880 |
|
Korekta wartości PWUG zgodnie z MSSF 16 |
57 395 |
69 153 |
|
Odpisy aktualizujące wartość zapasów |
(18 540) |
(19 442) |
|
Pozostałe zapasy |
990 |
1 131 |
|
Zapasy ogółem |
3 874 570 |
2 689 069 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Wzrost wartości zapasów wynika ze wzrostu skali działalności Grupy oraz nabycia Bougyes Immobilier Polska Sp. z o.o. (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.). |
||
55
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Odpisy aktualizujące zapasy oraz grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
Zmiany odpisów aktualizujących wartość zapasów były następujące:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
19 442 |
47 999 |
|
Zwiększenie |
67 |
5 572 |
|
Wykorzystanie |
(969) |
(5 763) |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
- |
- |
|
Zmniejszenie |
- |
(28 366) |
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
18 540 |
19 442 |
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na 31 grudnia 2024 roku żaden ze składników zapasów nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką, za wyjątkiem hipoteki opisanej w Nocie 38.3.
22.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Należności z tytułu dostaw i usług |
11 622 |
21 550 |
|
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego)* |
53 002 |
19 680 |
|
Należności wynikające z blokady środków pieniężnych na rachunkach związanych z zakupami gruntu** |
78 209 |
10 072 |
|
Należności wynikające z blokady środków pieniężnych na rachunkach związanych z umowami sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych *** |
6 194 |
11 397 |
|
Należności wynikające z blokady środków pieniężnych na rachunkach związanych z realizowanymi inwestycjami (przede wszystkim w infrastrukturę komunalną) |
25 628 |
27 704 |
|
Pozostałe należności od osób trzecich |
1 185 |
5 709 |
|
Należności ogółem (netto) |
175 840 |
96 112 |
|
Odpis aktualizujący należności z tytułu dostaw i usług |
(5 921) |
(7 155) |
|
Odpis aktualizujący pozostałe należności |
(476) |
(128) |
|
Należności brutto |
182 237 |
103 395 |
* Wzrost należności budżetowych związany jest z rozliczeniem VAT od zakupu gruntów przez Spółki z Grupy
** Wzrost wartości pozycji związany jest z zawarciem umowy partnerstwa publiczno-prywatnego przedsięwzięcia "Nowy Port 2030+" w Gdańsku oraz poszerzeniem skali działalności Grupy poprzez nabycie udziałów w spółce Develia Vita Sp. z o.o.
*** Kwota dotyczy umów gwarancyjnych w okresie do 3 lat od dnia sprzedaży nieruchomości Wola Retro, która nastąpiła w dniu 27 kwietnia 2023 roku.
Należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności zostały przedstawione poniżej:
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
do 1 miesiąca |
14 793 |
26 616 |
|
od 1 do 3 miesięcy |
2 201 |
968 |
|
od 3 do 12 miesięcy |
549 |
1 121 |
|
Krótkoterminowe należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, ogółem |
17 543 |
28 705 |
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego) są wymagalne w terminie do 3 miesięcy.
Zmiany oczekiwanych strat kredytowych w zakresie należności były następujące:
56
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Na początek okresu |
7 283 |
7 913 |
|
Zwiększenie |
923 |
1 927 |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
481 |
- |
|
Wykorzystanie |
(1 226) |
(886) |
|
Zmniejszenie |
(1 064) |
(1 671) |
|
Na koniec okresu |
6 397 |
7 283 |
23.Krótkoterminowe papiery wartościowe
|
|
Stopa procentowa |
Termin spłaty |
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
WIBOR 1M + 0,0% |
23-06-2025 |
- |
19 025 |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
WIBOR 1M + 0,0% |
19-02-2025 |
- |
9 017 |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
WIBOR 1M + 0,0% |
20-06-2025 |
- |
- |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
WIBOR 1M + 0,0% |
23-06-2025 |
- |
- |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
WIBOR 1M + 0,0% |
23-04-2026 |
10 009 |
- |
|
Krótkoterminowe papiery wartościowe ogółem |
|
|
10 009 |
28 042 |
Poniższa tabela przedstawia zmiany w zakresie krótkoterminowych papierów wartościowych w okresie:
|
Krótkoterminowe papiery wartościowe - zmiany w okresie |
31 grudnia 2024 |
Nabycie |
Wykup / Wypłata odsetek |
Wynik w okresie |
31 grudnia 2025 |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
19 025 |
- |
(19 581) |
556 |
- |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
9 017 |
- |
(9 275) |
258 |
- |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
- |
9 000 |
(9 000) |
- |
- |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
- |
10 000 |
(10 070) |
70 |
- |
|
Obligacje komercyjne (Santander Factoring Sp. z o.o.) |
- |
10 000 |
(76) |
85 |
10 009 |
|
RAZEM |
28 042 |
29 000 |
(48 002) |
969 |
10 009 |
24.Pozostałe aktywa finansowe
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych |
23 919 |
44 832 |
|
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych |
293 627 |
188 200 |
|
Pozostałe aktywa finansowe ogółem |
317 546 |
233 032 |
Fundusze inwestycyjne
|
Jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych |
31 grudnia 2024 |
Nabycie |
Wykup / Umorzenie |
Wynik w okresie |
31 grudnia 2025 |
|
Subfundusz QUERCUS Dłużny Krótkoterminowy |
7 189 |
8 013 |
(7 429) |
360 |
8 133 |
57
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Subfundusz QUERCUS Ochrony Kapitału |
2 |
- |
(2) |
- |
- |
|
Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz Trezor |
3 498 |
- |
(3 584) |
85 |
- |
|
Allianz SFIO Stabilnego Dochodu (d. Aviva) |
8 027 |
- |
(8 241) |
214 |
- |
|
GAMMA PARASOL BIZNES SFIO |
11 233 |
- |
(10 000) |
287 |
1 520 |
|
Generali Korona Obligacji Uniwersalny |
3 011 |
6 000 |
(3 132) |
226 |
6 105 |
|
Generali Obligacji Krótkoterminowy |
3 017 |
6 000 |
(3 130) |
215 |
6 102 |
|
ONLINE_ VIG / C-QUADRAT OBLIGACJI KORPORACYJNYCH [KAT. B] |
- |
1 000 |
- |
12 |
1 012 |
|
ONLINE_ VIG / C-QUADRAT KONSERWATYWNY [KAT. B] |
- |
1 000 |
- |
12 |
1 012 |
|
Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz Trezor |
5 584 |
- |
(5 700) |
138 |
22 |
|
VIG/ C-QUADRAT Konserwatywny |
3 271 |
1 000 |
(4 354) |
96 |
13 |
|
RAZEM |
44 832 |
23 013 |
(45 572) |
1 645 |
23 919 |
Na dzień bilansowy jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych są wyceniane według ceny rynkowej. Skutki wzrostu lub obniżenia jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych wycenionych według cen (wartości) rynkowych prezentowane są odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych. Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych nie posiadają określonego terminu zapadalności, możliwa jest realizacja umorzenia jednostek w dowolnym momencie.
Rachunki powiernicze
|
Rachunki powiernicze - zmiany |
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Na początek okresu sprawozdawczego |
188 200 |
143 923 |
|
Wpłaty klientów w okresie |
2 398 625 |
1 973 594 |
|
Zwolnienia środków w okresie |
(2 348 854) |
(1 929 317) |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
55 656 |
- |
|
Na koniec okresu sprawozdawczego |
293 627 |
188 200 |
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych, dotyczą środków pieniężnych generowanych w procesie sprzedaży i realizacji inwestycji deweloperskich zgodnie z ustawą deweloperską. Rachunek powierniczy otwarty pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych środków w trakcie trwania prac budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, czyli po zakończeniu kolejnych etapów budowy.
25.Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Środki pieniężne w banku i w kasie |
282 679 |
78 946 |
|
Lokaty bankowe |
200 |
500 589 |
|
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ogółem |
282 879 |
579 535 |
58
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Poniższa tabela przedstawia terminy zapadalności lokat bankowych prezentowanych w pozycji środki pieniężne:
|
Lokaty terminowe - terminy zapadalności |
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
do 1 miesiąca |
200 |
500 589 |
|
od 1 do 3 miesięcy |
- |
- |
|
Lokaty bankowe ogółem |
200 |
500 589 |
26.Rozliczenia międzyokresowe
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Prowizje za pośrednictwo w sprzedaży |
- |
306 |
|
Ubezpieczenia |
1 220 |
- |
|
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe ogółem |
1 220 |
306 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prowizje za pośrednictwo w sprzedaży |
5 029 |
2 311 |
|
Ubezpieczenia |
912 |
1 510 |
|
Prowizje kredytowe |
759 |
485 |
|
Koszty związane z nabyciem nieruchomości |
2 210 |
1 280 |
|
Pozostałe |
3 974 |
3 363 |
|
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe ogółem |
12 884 |
8 949 |
27.Kapitały własne
27.1.Kapitał podstawowy
|
Kapitał akcyjny |
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Akcje zwykłe serii A o wartości nominalnej 1 złoty każda |
500 000 |
500 000 |
|
Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda |
113 700 000 |
113 700 000 |
|
Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda |
1 452 546 |
1 452 546 |
|
Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty każda |
1 472 018 |
1 472 018 |
|
Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda |
32 000 000 |
32 000 000 |
|
Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda |
102 000 000 |
102 000 000 |
|
Akcje zwykłe serii G o wartości nominalnej 1 złoty każda |
80 000 000 |
80 000 000 |
|
Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda |
58 433 747 |
58 433 747 |
|
Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złoty każda |
1 000 000 |
1 000 000 |
|
Akcje zwykłe serii J o wartości nominalnej 1 złoty każda |
57 000 000 |
57 000 000 |
|
Akcje zwykłe serii K o wartości nominalnej 1 złoty każda |
15 777 960 |
10 119 476 |
|
|
463 336 271 |
457 677 787 |
59
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Akcje zwykłe wyemitowane, zarejestrowane i w pełni opłacone spółki Develia S.A. |
Ilość w szt. |
Wartość w tysiącach zł |
|
Na dzień 31 grudnia 2025 roku |
463 336 271 |
463 336 |
|
Na dzień 31 grudnia 2024 roku |
457 677 787 |
457 678 |
Wartość nominalna akcji
Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.
Prawa akcjonariuszy
Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję przypada jeden głos.
Akcjonariusze o znaczącym udziale
Na dzień sporządzenia niniejszego raportu akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Emitenta:
|
Akcjonariusz |
Liczba posiadanych akcji |
Liczba głosów |
Udział % w kapitale zakładowym |
Udział % głosów na walnym zgromadzeniu |
|
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota Jesień" |
85.289.660 |
85.289.660 |
18,41 % |
18,41 % |
|
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny |
84.150.673 |
84.150.673 |
18,16 % |
18,16 % |
|
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny |
78.023.228 |
78.023.228 |
16,84 % |
16,84 % |
|
Generali Otwarty Fundusz Emerytalny |
45.927.819 |
45.927.819 |
9,91 % |
9,91 % |
|
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz Emerytalny |
25.474.422 |
25.474.422 |
5,50 % |
5,50% |
60
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień 31 grudnia 2025 r. zgodnie z informacjami posiadanymi przez Emitenta:
|
Akcjonariusz |
Liczba posiadanych akcji |
Liczba głosów |
Udział % w kapitale zakładowym |
Udział % głosów na walnym zgromadzeniu |
|
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota Jesień" |
85.289.660 |
85.289.660 |
18,41 % |
18,41 % |
|
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny |
84.150.673 |
84.150.673 |
18,16 % |
18,16 % |
|
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny |
78.023.228 |
78.023.228 |
16,84 % |
16,84 % |
|
Generali Otwarty Fundusz Emerytalny |
45.927.819 |
45.927.819 |
9,91 % |
9,91 % |
|
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz Emerytalny |
25.474.422 |
25.474.422 |
5,50 % |
5,50% |
27.2.Kapitał zapasowy
Kapitał zapasowy zaprezentowany w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym obejmuje nadwyżkę ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej oraz kapitał zapasowy utworzony zysków na podstawie uchwał Spółki. Wartość kapitału jest zgodna z wartościami zaprezentowanymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Develia S.A.
27.3.Pozostałe kapitały
Strukturę pozostałych kapitałów zaprezentowano w poniższych tabelach:
|
Pozostałe kapitały |
|
31.12.2024 |
Zmiana 2025 |
31.12.2025 |
|
Wycena programu motywacyjnego |
|
30 970 |
26 966 |
57 936 |
|
Podwyższenie kapitałów w spółkach zależnych |
|
59 664 |
(53) |
59 611 |
|
Rachunkowość zabezpieczeń |
|
1 397 |
14 |
1 411 |
|
Niezarejestrowana emisja akcji |
|
84 |
(84) |
- |
|
RAZEM |
|
92 115 |
26 843 |
118 958 |
|
Pozostałe kapitały |
|
31.12.2023 |
Zmiana 2024 |
31.12.2024 |
|
Wycena programu motywacyjnego |
|
24 508 |
6 462 |
30 970 |
|
Podwyższenie kapitałów w spółkach zależnych |
|
60 936 |
(1 272) |
59 664 |
|
Rachunkowość zabezpieczeń |
|
1 411 |
(14) |
1 397 |
|
Niezarejestrowana emisja akcji |
|
10 317 |
(10 233) |
84 |
|
RAZEM |
|
97 172 |
(5 057) |
92 115 |
61
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
28.Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji
Oprocentowane kredyty bankowe i obligacje
|
Długoterminowe |
Podmiot |
Stopa procentowa |
Termin spłaty |
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Kredyt bankowy w PLN (a) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
30-11-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (b) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
30-04-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (c) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
12-11-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (d) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
12-01-2026 |
- |
108 899 |
|
Kredyt bankowy w PLN (e) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
05-05-2025 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w EUR (f) |
Develia S.A. |
Euribor 3M+marża |
30-06-2025 |
- |
110 635 |
|
Kredyt bankowy w PLN (g) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
31-12-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (h) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
13-11-2027 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (i) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
02-09-2025 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (j) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
31-12-2027 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (k) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
30-11-2025 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (l) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
30-06-2030 |
129 816 |
- |
|
Program obligacji (m) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
27-03-2025 |
- |
179 425 |
|
Program obligacji (n) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
05-01-2026 |
- |
99 686 |
|
Program obligacji (o) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
08-12-2027 |
159 498 |
159 005 |
|
Program obligacji (p) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
19-05-2028 |
99 434 |
99 196 |
|
Program obligacji (q) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
30-10-2028 |
99 327 |
99 090 |
|
Program obligacji (r) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
16-02-2029 |
158 753 |
- |
|
|
|
|
|
646 828 |
855 936 |
|
Krótkoterminowe |
Podmiot |
Stopa procentowa |
Termin spłaty |
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Kredyt bankowy w PLN (a) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
30-11-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (b) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
30-04-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (c) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
12-11-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (d) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
12-01-2026 |
111 330 |
42 351 |
|
Kredyt bankowy w PLN (e) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
05-05-2025 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w EUR (f) |
Develia S.A. |
Euribor 3M+marża |
30-06-2025 |
- |
1 135 |
|
Kredyt bankowy w PLN (g) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
31-12-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (h) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
31-12-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (i) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
02-09-2025 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (j) |
Develia S.A. |
Wibor 1M+marża |
31-12-2026 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (k) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
30-11-2025 |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (l) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
31-12-2026 |
20 330 |
- |
|
Program obligacji (m) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
27-03-2025 |
- |
143 |
|
Program obligacji (n) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
05-01-2026 |
101 938 |
2 165 |
|
Program obligacji (o) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
09-03-2026 |
453 |
751 |
|
Program obligacji (p) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
20-02-2026 |
773 |
967 |
|
Program obligacji (q) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
30-01-2026 |
1 153 |
1 408 |
|
Program obligacji (r) |
Develia S.A. |
Wibor 3M+marża |
17-02-2026 |
1 299 |
- |
|
|
|
|
|
237 276 |
48 920 |
62
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
(a)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty z mBank S.A. na podstawie umowy o kredyt odnawialny z dnia 3 grudnia 2020 r. wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 50 mln PLN.
(b)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 29 kwietnia 2021 r. z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski S.A. na podstawie umowy kredytu w rachunku bieżącym wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 100 mln PLN.
(c)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 12 kwietnia 2022 r. z Santander Bank Polska S.A. na podstawie umowy kredytu wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 30 mln PLN.
(d)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 14 lipca 2023 r. z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. na podstawie umowy kredytu wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 200 mln PLN.
(e)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 29 września 2023 r. z VeloBank S.A. na podstawie umowy kredytu w rachunku bieżącym wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 20 mln PLN, kredyt został zamknięty z dniem 5 maja 2025 r.
(f)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 11 marca 2024 r. z mBank S.A. na podstawie umowy kredytu, kwota kredytu wynosi 30 mln EUR, kredyt spłacono w dniu 30 czerwca 2025 r.
(g)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 28 czerwca 2024 r. z VeloBank S.A. na podstawie umowy korporacyjnej linii kredytowej wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 70 mln PLN.
(h)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 14 listopada 2024 r. z ING Bank Śląski S.A. na podstawie umowy kredytu w rachunku bieżącym wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 50 mln PLN.
(i)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 3 grudnia 2024 r. z PKO Bank Polski S.A. na podstawie umowy o kredyt nieodnawialny wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 85,3 mln PLN, w wyniku upływu okresu wykorzystania umowa uległa rozwiązaniu z dniem 2 września 2025 r.
(j)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 20 grudnia 2024 r. z PKO Bank Polski S.A. na podstawie umowy o kredyt nieodnawialny wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 80 mln PLN.
(k)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 23 grudnia 2024 r. z Alior Bank S.A. na podstawie umowy o kredyt nieodnawialny, kwota kredytu wynosi 57.774 tys. PLN, umowa rozwiązana z dniem 30 listopada 2025 r.
(l)Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 27 czerwca 2025 r. z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. na podstawie umowy kredytu, kwota kredytu wynosi 200 mln PLN.
(m)Obligacje kuponowe seria PLO112300044, emisja z dnia 27 marca 2023 r., wartość emisji 180 mln PLN, data wykupu 27 marca 2026 r. W dniu 27 marca 2025 r. Develia S.A. dokonała przedterminowego wykupu obligacji.
(n)Obligacje kuponowe seria PLO112300051, emisja z dnia 6 lipca 2023 r., wartość emisji 100 mln PLN.
(o)Obligacje kuponowe seria PLO112300069, emisja z dnia 8 grudnia 2023 r., wartość emisji 160 mln PLN.
(p)Obligacje kuponowe seria PLO112300077, emisja z dnia 20 maja 2024 r., wartość emisji 100 mln PLN.
(q)Obligacje kuponowe seria PLLCCRP00207, emisja z dnia 30 października 2024 r., wartość emisji 100 mln PLN.
(r)Obligacje kuponowe seria PLLCCRP00249, emisja z dnia 17 lutego 2025 r., wartość emisji 160 mln PLN.
63
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Umowy kredytowe zawierają standardowe dla tego typu umów obowiązki Emitenta jako kredytobiorcy, w szczególności w zakresie uzyskania zgody Banku na dokonanie określonych czynności, utrzymywania wskazanych kowenantów finansowych oraz obowiązków informacyjnych wobec Banku. Dokumenty dotyczące emisji obligacji zawierają obowiązki Emitenta w zakresie utrzymywania wskazanych kowenantów finansowych oraz obowiązków informacyjnych wobec Obligatariuszy. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Emitent potwierdza spełnienie kowenantów wynikających z zawartych umów kredytowych i dokumentów z emisji Obligacji.
Przypisanie poszczególnych kredytów, obligacji do segmentów operacyjnych zaprezentowano w Nocie 11.
Średnie ważone oprocentowanie obligacji w roku 2025 oraz w roku 2024 wyniosło odpowiednio: 8,54% oraz 9,14%.
Średnie ważone oprocentowanie kredytów w roku 2025 oraz w roku 2024 wyniosło odpowiednio: 7,18% oraz 7,49%.
Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych
W dniu 7 stycznia 2025 r. pomiędzy Emitentem, a mBank S.A. i Biurem Maklerskim mBank S.A. został zawarty aneks do umowy programowej z dnia 2 października 2018 r. (z późn. zmianami) ("Umowa Programowa"), na podstawie którego podwyższona została kwota programu wielokrotnych emisji obligacji ustanowionego na podstawie Umowy Programowej z kwoty 750 mln PLN do kwoty 800 mln PLN („Program Emisji”).
W dniu 4 lutego 2025 r. Zarząd spółki Develia S.A. podjął uchwałę o przedterminowym wykupie na żądanie Emitenta wszystkich nieumorzonych ani niepozostających własnością Emitenta obligacji o kodzie ISIN: PLO112300044. Wcześniejszy wykup obligacji wyznaczono na 27 marca 2025 r.
W dniu 17 lutego 2025 r. Emitent dokonał emisji 160.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 160.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 16 lutego 2029 r.
W dniu 27 marca 2025 r. Emitent dokonał przedterminowego wykupu niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę 180.000 tys. PLN.
W dniach 20 maja 2025 r. i 21 maja 2025 r. odbyły się obrady Zgromadzenia Obligatariuszy obligacji serii ISIN: PLLCCRP00207, PLO112300077, PLO112300051, PLO112300069, na których podjęto uchwały stwierdzające, że wystąpienie spadku wskaźnika kapitałów własnych poniżej poziomu wskazanego w punkcie 11.1(b) warunków emisji Obligacji w okresie do daty wykupu Obligacji nie będzie uprawniało obligatariuszy do skorzystania z opcji wcześniejszego wykupu Obligacji, pod warunkiem, że wskaźnik kapitałów własnych, wykazywany w świadectwie zgodności przekazywanym przez Emitenta zgodnie z punktem 11.2 warunków emisji Obligacji do daty wykupu Obligacji nie będzie niższy niż 25%.
W dniu 3 grudnia 2025 r. Zarząd spółki Develia S.A. podjął uchwałę o przedterminowym wykupie na żądanie Emitenta wszystkich nieumorzonych ani niepozostających własnością Emitenta obligacji o kodzie ISIN: PLO112300051. Wcześniejszy wykup obligacji wyznaczono na 5 stycznia 2026 r.
Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą o obligacjach
Zgodnie z art. 35 ust. 1b) ustawy o obligacjach z dnia 15 stycznia 2015 r. („Ustawa o Obligacjach”), Develia S.A. niniejszym wskazuje i wyjaśnia, że istotne różnice między opublikowanymi w warunkach emisji obligacji, w ramach emisji obligacji o kodach ISIN: PLO112300069, PLO112300077, PLLCCRP00207, PLLCCRP00249, PLLCCRP00264, informacjami dotyczącymi prognozy kształtowania się zobowiązań finansowych na ostatni dzień roku obrotowego, o których mowa w art. 35 ust. 1 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, oraz zobowiązaniami finansowymi wynikającymi z ksiąg rachunkowych na ten dzień, nie wystąpiły.
Zdarzenia po dniu bilansowym
W dniu 5 stycznia 2026 r. Emitent dokonał przedterminowego wykupu niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę 100.000 tys. PLN.
64
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
W dniu 9 stycznia 2026 r. Emitent dokonał emisji 1.800 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 100.000 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 180.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 9 stycznia 2030 r.
Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek
W dniach 5 lutego 2025 r. i 12 września 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. aneksy do umowy kredytu z dnia 14 lipca 2023 r., na podstawie których zmieniono wartość kowenantu finansowego oraz zapisy w zakresie możliwości lokowania nadwyżek finansowych
W dniu 5 lutego 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 11 marca 2024 r., na podstawie którego zmieniono wartość kowenantu finansowego.
W dniach 17 kwietnia 2025 r. i 10 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z VeloBank S.A. aneksy do umowy kredytu z 28 czerwca 2024 r., na podstawie których rozszerzono obciążenie hipoteką na nieruchomościach na zabezpieczenie spłaty kredytu.
W dniach 22 kwietnia 2025 r. i 17 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. aneksy do umowy kredytu z 29 kwietnia 2021 r., na podstawie których wydłużono okres obowiązywania kredytu do 30 kwietnia 2026 r., dokonano zmiany zabezpieczeń spłaty kredytu, podwyższono kwotę kredytu do 100.000 tys. PLN oraz dokonano zmiany zabezpieczeń spłaty kredytu.
Z dniem 5 maja 2025 r. spółka Develia S.A. rozwiązała z VeloBank S.A. umowę kredytu zawartą w dniu 29 września 2023 r., w zakresie udzielenia kredytu do kwoty 20 mln PLN z terminem spłaty 25 czerwca 2025 r.
W dniach 7 maja 2025 r. i 17 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. aneksy do umowy kredytu z 3 grudnia 2024 r., na podstawie których dokonano zmian porządkowych w umowie kredytu, zmieniono termin ustanowienia zabezpieczeń spłaty kredytu oraz dokonano wykreślenia kowenantu umownego. Z dniem 2 września 2025 r. upłynął okres wykorzystania kredytu, w wyniku czego rozwiązaniu uległa umowa kredytu.
W dniach 17 czerwca 2025 r. i 4 września 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. aneksy do umowy kredytu z 20 grudnia 2024 r., na podstawie których dokonano zmian porządkowych w umowie kredytu, dokonano wykreślenia kowenantu umownego oraz zmiany terminu ustanowienia zabezpieczeń.
W dniach 18 czerwca 2025 r., 26 września 2025 r. i 19 grudnia 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneksy do umowy kredytu z dnia 3 grudnia 2020 r., na podstawie których zmieniono zabezpieczenia spłaty kredytu oraz kwotę dostępnego kredytu obniżono do wysokości 22.688 tys. PLN.
W dniu 27 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. oraz Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. umowę kredytu do kwoty 200 mln PLN, termin spłaty ustalono na 30 czerwca 2030 r. W dniu 7 sierpnia 2025 r. spółce Develia S.A. po spełnieniu określonych w umowie kredytu warunków zawieszających, wypłacona została pierwsza transza kredytu w wysokości 150.000 tys. PLN.
W dniu 31 października 2025 r. spółka Develia S.A. złożyła wniosek o rozwiązanie umowy kredytu z dnia 23 grudnia 2024 r. zawartej z Alior Bank S.A. Rozwiązanie umowy nastąpiło po upływie umownego okresu wypowiedzenia z dniem 30 listopada 2025 r.
W dniu 23 grudnia 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z ING Bank Śląski S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 14 listopada 2024 r., na podstawie którego rozszerzono zabezpieczenie spłaty kredytu na umowę wieloproduktową zawartą w dniu 23 grudnia 2025 r. przez spółkę Develia S.A. z ING Bank Śląski S.A.
W dniu 30 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego na podstawie umowy kredytu zawartej z mBank S.A. z 11 marca 2024 r.
W roku 2025 spółka Develia S.A. dokonała spłaty kredytu zawartego na podstawie umowy kredytu z 14 lipca 2023 r. zgodnie z harmonogramem spłaty w kwocie 40.000 tys. PLN.
W roku 2025 spółka Develia S.A. dokonała zaciągnięcia oraz spłaty kredytu zawartego na podstawie umowy kredytu z 28 czerwca 2024 r. w kwocie 21.000 tys. PLN.
65
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
W roku 2025 spółka Develia S.A. dokonała zaciągnięcia kredytu zawartego na podstawie umowy kredytu z 27 czerwca 2025 r. w kwocie 150.000 tys. PLN.
Zdarzenia po dniu bilansowym
W dniu 12 stycznia 2026 r. Emitent dokonał całkowitej przedterminowej spłaty kredytu zawartego z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. z dnia 14 lipca 2023 r.
W dniu 20 stycznia 2026 r. spółka Develia S.A. zawarła z VeloBank S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28 czerwca 2024 r., na podstawie którego zmieniono zabezpieczenia spłaty kredytu.
W dniu 5 lutego 2026 r. spółka Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polski S.A. aneks do umowy kredytu z 12 kwietnia 2022 r., na podstawie którego dokonano zmiany zabezpieczeń spłaty kredytu oraz podwyższono kwotę kredytu do 50.000 tys. PLN.
W dniu 20 lutego 2026 r. na mocy porozumienia do umowy kredytu z 20 grudnia 2024 r. zawartego przez spółkę Develia S.A. z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. nastąpiło rozwiązanie umowy kredytu z 20 grudnia 2024 r.
29.Aktywa i zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
Na dzień 31 grudnia 2025 roku wycena wartości godziwych transakcji typu forward przedstawia się następująco:
|
|
Nominał transakcji w walucie [w tys.] |
Wartość bilansowa (godziwa) instrumentów |
Termin realizacji |
||
|
|
Aktywa finansowe |
Zobowiązania finansowe |
Od |
Do |
|
|
FX forward [EUR] |
2 000 |
- |
- |
3.06.2024 |
2.07.2025 |
|
FX forward [EUR] |
2 000 |
- |
- |
11.06.2024 |
2.07.2025 |
|
FX forward [EUR] |
2 000 |
- |
- |
8.10.2024 |
5.08.2025 |
|
FX forward [EUR] |
2 000 |
- |
- |
24.10.2024 |
5.08.2025 |
|
Razem |
|
- |
- |
|
|
Wycena instrumentów zabezpieczających traktowana jest jako poziom 2 hierarchii określania i wykazywania w wartości godziwej. W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku nie miały miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.
Rachunkowość zabezpieczeń przyszłych przepływów pieniężnych
Do 30 czerwca 2025 roku, w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości Arkady Wrocławskie określonej w EUR oraz zawarciem umowy kredytu w części na pre-finansowanie ceny sprzedaży Nieruchomości, Grupa zdecydowała o zastosowaniu rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych. Rachunkowość zabezpieczeń była ujmowana zgodnie z MSSF 9.
W związku z transakcją nabycia 100% udziałów spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. (obecnie Develia Vita Sp. z o.o.), której cena jest wyrażona w EUR, Grupa zdecydowała o zastosowaniu rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych. Pozycją zabezpieczaną były przyszłe przepływy pieniężne w wysokości 66.500.000,00 EUR z tytułu ceny zakupu udziałów płatne do sprzedającego, natomiast instrumentem zabezpieczającym przyszłe przepływy pieniężne były środki pochodzące z zakupu waluty poprzez zawarcie transakcji wymiany walutowej FX spot (posiadane środki w EUR były lokowane na depozytach terminowych zgodnie ze strategią lokowania środków w Grupie).
Rachunkowość zabezpieczeń jest ujmowana zgodnie z MSSF 9. W przypadkach, gdzie instrumentem zabezpieczającym nie jest instrument pochodny, jest nim niederywat w postaci różnic kursowych z walutowych depozytów, na których zdeponowano środki z powyższych źródeł.
66
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
30.Zobowiązania z tytułu leasingu
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Zobowiązania z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów |
57 400 |
69 158 |
|
Zobowiązania z tytułu najmu powierzchni biurowej |
17 845 |
8 325 |
|
Zobowiązania z tytułu leasingu samochodów |
1 970 |
1 457 |
|
Razem, w tym: |
77 215 |
78 940 |
|
Długoterminowe |
14 555 |
6 978 |
|
Krótkoterminowe |
62 660 |
71 962 |
Poniżej zostały zaprezentowane zdyskontowane płatności z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku w podziale na okresy zapadalności:
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
do 1 miesiąca |
503 |
177 |
|
od 1 do 3 miesięcy |
1 011 |
497 |
|
od 3 do 12 miesięcy |
7 477 |
7 454 |
|
od 1 roku do 2 lat |
8 496 |
6 040 |
|
od 2 do 3 lat |
7 861 |
5 858 |
|
od 3 do 4 lat |
5 587 |
5 402 |
|
od 4 do 5 lat |
3 922 |
4 753 |
|
powyżej 5 lat |
42 358 |
48 759 |
|
Razem |
77 215 |
78 940 |
31.Zobowiązania
31.1.Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług |
301 010 |
187 969 |
|
Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego) |
15 785 |
20 863 |
|
Zobowiązania z tytułu kaucji |
41 835 |
38 761 |
|
Zobowiązania z tytułu podwyższenia kapitału w spółce stowarzyszonej |
- |
44 991 |
|
Zobowiązanie z tytułu wynagrodzeń |
37 386 |
28 047 |
|
Zobowiązania z tytułu kosztów ekwiwalentów urlopowych |
4 606 |
3 604 |
|
Zobowiązanie z tytułu badania sprawozdania finansowego |
1 191 |
1 225 |
|
Pozostałe zobowiązania |
444 |
6 524 |
|
RAZEM, w tym: |
402 257 |
331 984 |
|
- długoterminowe |
22 901 |
- |
|
- krótkoterminowe |
379 356 |
331 984 |
67
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Poniżej przedstawiono wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności:
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
do 1 miesiąca |
132 989 |
126 505 |
|
od 1 do 3 miesięcy |
38 026 |
34 915 |
|
od 3 do 12 miesięcy |
107 094 |
26 549 |
|
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług |
278 109 |
187 969 |
31.2.Zobowiązania warunkowe
Zmiany w zakresie aktywów i zobowiązań warunkowych dokonane w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 roku zostały przedstawione poniżej:
•W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Retro w Warszawie zawartej w dniu 27 kwietnia 2023 roku, Emitent udzielił kupującemu WR Office Sp. z o.o. zabezpieczenia w postaci gwarancji korporacyjnej do kwoty 6.000.000,00 EUR na wykonanie przez spółkę LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. zobowiązań wynikających z umowy gwarancji czynszowych, przy czym główną część zabezpieczenia stanowi zapłacony z ceny sprzedaży depozyt w kwocie 4.000.000,00 EUR, zwalniany LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. w trzech ratach w rocznych okresach niepodwyższający limitu kwoty gwarancji korporacyjnej wskazanej w poprzednim zdaniu. Okres gwarancji zgodnie z umową gwarancji czynszowej to 3 lata (nie dłużej niż do 30 kwietnia 2026 roku).
•W wyniku zawartej w dniu 11 marca 2024 r. przez Emitenta z mBank S.A. umowy kredytu do kwoty 30.000.000,00 EUR w celu refinansowania istniejącego zadłużenia spółki Arkady Wrocławskie S.A., spółka ta udzieliła Emitentowi poręczenia udzielonego kredytu oraz prefinansowania kwoty, która ma zostać zapłacona za nieruchomości zbywane przez Spółkę oraz Poręczyciela tj. budynek Arkad Wrocławskich wraz z sąsiednim gruntem należącym do Emitenta. Powyższe poręczenie wygasło z dniem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w dniu 30 czerwca 2025 r.
•W wyniku nabycia grupy spółek Morska Vita S.A. Grupa Develia stała się stroną umowy poręczenia wekslowego na kwotę pozostałego do spłaty kredytu w spółce Derby Investment Sp. z o.o. (3,5 mln PLN plus odsetki). Grupa posiada wierzytelność regresową w stosunku do Derby Investment Sp. z o.o. w zakresie tego zobowiązania, w postaci poddania się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 KPC z całego majątku spółki Derby Investment Sp. z o.o. do kwoty 3.657.729,00 PLN. Poręczenie wekslowe wygasło w dniu 17 lutego 2025 roku.
•W związku z emisją obligacji w dniu 24 lipca 2024 roku przez spółkę Morska Vita S.A. Emitent udzielił poręczenia do kwoty 28.000.000,00 PLN za wszelkie zobowiązania wynikające z obligacji i ponosi odpowiedzialność za dług spółki Morska Vita S.A. wynikający z obligacji na zasadach określonych w Umowie Poręczenia.
•W związku z zawartym aneksem do emisji obligacji z dnia 7 marca 2022 roku przez spółkę Morska Vita S.A. na kwotę 30.000.000,00 PLN, Emitent udzielił poręczenia do kwoty 39.000.000,00 PLN za wszelkie zobowiązania wynikające z obligacji i ponosi odpowiedzialność za dług spółki Morska Vita S.A. wynikający z obligacji na zasadach określonych w umowie poręczenia.
•W dniu 30 października 2025 spółka Morska Vita 2 Sp. z o.o. udzieliła poręczenia dla spółki Morska Vita S.A. w przedmiocie spłaty przez ten podmiot należności z tytułu Umów pożyczek na rzecz Develia S.A oraz funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez Rockbridge TFI S.A. na kwotę 10 mln PLN.
68
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
•W związku z zawarciem umowy kredytu bankowego przez spółkę Morska Vita 1 Sp. z o.o. z Alior Bank S.A, Develia S.A. zobowiązała się do pokrycia przekroczonych kosztów budżetu do kwoty 15.508.102,60 PLN na podstawie umowy gwarancji przekroczonych kosztów budżetu z dnia 29 września 2025 r. poprzez udzielenie pożyczki podporządkowanej lub w inny sposób zaakceptowany uprzednio przez Bank.
•W związku z nabyciem nieruchomości przez spółkę zależną Develia Południe S.A. w sierpniu 2025 r. spółki z Grupy zobowiązały się solidarnie do udzielenia poręczenia w zakresie zapłaty pozostałej części ceny na rzecz sprzedającego nieruchomość.
•Emitent w okresie sprawozdawczym udzielił spółkom Grupy poręczeń na zakup materiałów budowlanych (dostaw stali, betonu, prefabrykatów, usług dźwigowych), w ramach realizowanych przez te spółki inwestycji mieszkaniowych:
a)spółce Morska Vita 1 Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 3.890.000,00 PLN,
b)spółce NP 16 Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 3.970.000,00 PLN,
c)spółce NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 1.800.000,00 PLN,
d)spółce Develia Warszawa Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 245.000,00 PLN.
•Łączna wysokość zobowiązań warunkowych wynikających z działalności deweloperskiej, a dotyczących opłat warunkowych za wycinkę drzew, zwiększyła się z kwoty 1.875 tys. PLN na dzień 31 grudnia 2024 r. do kwoty 2.194 tys. PLN na dzień 31 grudnia 2025 r.
Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi szczegółowo w Nocie 38.3 oraz powyżej opisanymi opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew i w związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółki Grupy nie posiadają innych istotnych zobowiązań warunkowych.
31.3.Zobowiązania inwestycyjne
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa nie planuje ponieść znaczących nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych.
31.4.Sprawy sądowe
Na dzień 31 grudnia 2025 roku ani też obecnie nie toczą się postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A. lub jednostek zależnych, których wartość byłaby istotna dla sytuacji finansowej spółek Grupy. Spółki zależne od Develia S.A. są stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma istotnego wpływu na ich działalność lub kondycję finansową. Pozostałe sprawy w znaczącej większości dotyczą roszczeń spółek zależnych od Develia S.A. dochodzonych od ich dłużników. Rezerwy na sprawy sądowe zostały zaprezentowane w Nocie 32.
32.Rezerwy
Kwoty rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w ciągu roku przedstawiono w poniższej tabeli:
|
|
Na odprawy emerytalne, rentowe, pośmiertne |
Na sprawy sporne i sądowe |
Rezerwy związane ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych |
Pozostałe |
Ogółem |
|
Na dzień 1 stycznia 2025 roku |
1 114 |
4 186 |
5 145 |
82 616 |
93 061 |
|
Utworzone |
196 |
6 887 |
1 703 |
9 458 |
18 244 |
|
Reklasyfikacja |
(330) |
461 |
(131) |
(20 116) |
(20 116) |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
238 |
13 227 |
- |
9 127 |
22 592 |
|
Wykorzystanie |
- |
(710) |
(5 887) |
(4 424) |
(11 021) |
69
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Rozwiązane |
(161) |
(2 461) |
(763) |
(7 235) |
(10 620) |
|
Na dzień 31 grudnia 2025 roku, w tym: |
1 057 |
21 590 |
67 |
69 426 |
92 140 |
|
-długoterminowe |
1 022 |
- |
- |
- |
1 022 |
|
-krótkoterminowe |
35 |
21 590 |
67 |
69 426 |
91 118 |
Rezerwy pozostałe obejmują przede wszystkim koszty związane z pracami budowalnymi dotyczącymi zakończonych projektów deweloperskich, w przypadku których realizacja jeszcze się nie rozpoczęła. W przypadku rozpoczęcia realizacji prac budowlanych pozycja podlega reklasyfikacji do pozycji zobowiązań z tytułu dostaw i usług.
|
|
Na odprawy emerytalne, rentowe, pośmiertne |
Na sprawy sporne i sądowe |
Rezerwy związane ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych |
Pozostałe |
Ogółem |
|
Na dzień 1 stycznia 2024 roku |
867 |
2 182 |
24 247 |
82 711 |
110 007 |
|
Utworzone |
273 |
2 739 |
2 106 |
14 377 |
19 495 |
|
Reklasyfikacja |
- |
- |
- |
10 118 |
10 118 |
|
Wykorzystanie |
- |
(333) |
(15 558) |
(21 817) |
(37 708) |
|
Rozwiązane |
(26) |
(402) |
(5 650) |
(2 773) |
(8 851) |
|
Na dzień 31 grudnia 2024 roku, w tym: |
1 114 |
4 186 |
5 145 |
82 616 |
93 061 |
|
-długoterminowe |
782 |
- |
29 |
- |
811 |
|
-krótkoterminowe |
332 |
4 186 |
5 116 |
82 616 |
92 250 |
33.Zobowiązania z tytułu umów z klientami
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Wpłaty na poczet ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych |
- |
25 742 |
|
Wpłaty na poczet sprzedaży mieszkań/lokali |
1 632 576 |
998 306 |
|
Wpłaty pozostałe |
477 |
1 366 |
|
Zobowiązania z tytułu umów z klientami ogółem |
1 633 053 |
1 025 414 |
34.Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
34.1.Zmiana stanu rezerw
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Bilansowa zmiana stanu rezerw |
(921) |
(16 946) |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
(22 592) |
- |
|
Zmiana stanu rezerw |
(23 513) |
(16 946) |
34.2.Zmiana stanu zapasów oraz gruntów pod zabudowę zaklasyfikowanych do aktywów
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
70
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Bilansowa zmiana stanu zapasów oraz gruntów pod zabudowę zaklasyfikowanych do aktywów trwałych |
(1 175 421) |
(490 339) |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
560 368 |
- |
|
Wycena zobowiązań z tytułu PWUG zgodnie z MSSF 16 |
(11 758) |
14 604 |
|
Zmiana stanu zapasów oraz gruntów pod zabudowę zaklasyfikowanych do aktywów trwałych |
(626 811) |
(475 735) |
34.3.Zmiana stanu należności
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Bilansowa zmiana stanu należności |
(79 116) |
159 609 |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
36 426 |
- |
|
Zmiana stanu należności |
(42 690) |
159 609 |
34.4.Zmiana stanu zobowiązań z wyjątkiem kredytów i obligacji
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań z wyjątkiem kredytów i obligacji |
70 273 |
66 137 |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
(85 931) |
- |
|
Zobowiązania związane z podwyższeniem kapitału jednostek stowarzyszonych |
44 991 |
(44 991) |
|
Zmiana stanu zobowiązań z wyjątkiem kredytów i obligacji |
29 333 |
21 146 |
34.5.Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych oraz zobowiązań z tytułu umów z klientami
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych oraz zobowiązań z tytułu umów z klientami |
602 790 |
244 274 |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
(244 269) |
- |
|
Rozliczenie otrzymanej zaliczki związanej ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych |
25 742 |
- |
|
Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych |
384 263 |
244 274 |
34.6.Zmiana stanu środków na rachunkach powierniczych
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Bilansowa zmiana stanu środków na rachunkach powierniczych |
(105 427) |
(44 277) |
|
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi |
55 656 |
- |
|
Zmiana stanu środków na rachunkach powierniczych |
(49 771) |
(44 277) |
34.7.Inne korekty
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Wycena instrumentów finansowych typu forward |
(314) |
314 |
71
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Rachunkowość zabezpieczeń |
14 |
(14) |
|
Wynik z tytułu sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych |
(12 635) |
- |
|
Spisanie nakładów oraz utworzenie odpisów aktualizujących wartość wartości niematerialnych oraz środków trwałych |
5 022 |
- |
|
Wycena programu motywacyjnego w formie akcji |
26 966 |
6 462 |
|
Pozostałe |
197 |
(1 674) |
|
Inne korekty |
19 250 |
5 088 |
34.8.Pozostałe
Pozycja „Inne wpływy inwestycyjne” wykazana w przepływach środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej obejmuje przede wszystkim wycofanie wkładów oraz wypłatę zysku ze spółek wycenianych metodą praw własności (odpowiednio kwoty 26.686 tys. zł oraz 14.414 tys. zł).
Pozycja „Odsetki” wykazana w przepływach środków pieniężnych z działalności finansowej obejmuje kwotę zapłaconych odsetek, w tym również część odsetek, która została aktywowana w zapasach.
35.Transakcje z podmiotami powiązanymi
Następująca tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:
|
31 grudnia 2025 roku |
|
|
|
|
|
|
|
Podmiot powiązany |
Sprzedaż na rzecz podmiotów powiązanych |
Zakupy od podmiotów powiązanych |
Należności od podmiotów powiązanych (handlowe i finansowe) |
Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych (handlowe i finansowe) |
Przychody finansowe (odsetki) |
Koszty finansowe (odsetki, dyskonta) |
|
Akcjonariusze |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Podmioty powiązane poprzez akcjonariuszy |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Zarząd i Rada Nadzorcza |
|
|
|
|
|
|
|
Zarząd jednostki dominującej i spółek zależnych |
8 514 (***) |
14 579 (*) |
- |
- |
- |
- |
|
103 (**) |
||||||
|
Rada Nadzorcza |
2 949 (****) |
1 192 (*) |
- |
- |
- |
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(*) Wynagrodzenia wypłacone |
||||||
|
(**) Pozostałe zakupy |
||||||
|
(***) W tym podmioty powiązane z Zarządem na kwotę 5.531 tys. zł. Sprzedaż wykazana w ramach spółek JV wyniosła 2.350 tys. zł. |
||||||
|
(****) W tym podmioty powiązane z Radą Nadzorczą na kwotę 2.949 tys. zł |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
31 grudnia 2024 roku |
|
|
|
|
|
|
|
Podmiot powiązany |
Sprzedaż na rzecz podmiotów powiązanych |
Zakupy od podmiotów powiązanych |
Należności od podmiotów powiązanych (handlowe i finansowe) |
Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych (handlowe i finansowe) |
Przychody finansowe (odsetki) |
Koszty finansowe (odsetki, dyskonta) |
|
Akcjonariusze |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Podmioty powiązane poprzez akcjonariuszy |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Zarząd i Rada Nadzorcza |
|
|
|
|
|
|
|
Zarząd jednostki dominującej i spółek zależnych |
1 712 (***) |
11 155 (*) |
- |
- |
- |
- |
|
87 (**) |
72
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Rada Nadzorcza |
- |
953 (*) |
- |
- |
- |
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(*) Wynagrodzenia wypłacone |
||||||
|
(**) Pozostałe zakupy |
||||||
|
(***) w tym podmioty powiązane z Zarządem na kwotę 1.712 tys. zł |
||||||
Szczegółowe informację dotyczące wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej zostały przedstawione w Nocie 35.4 poniżej.
W omawianym okresie sprawozdawczym Emitent oraz spółki od niego zależne nie zawierały z podmiotem powiązanym transakcji, które nie byłyby transakcjami zawieranymi na warunkach rynkowych.
35.1.Jednostka dominująca dla Grupy
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot dominujący wobec Develia S.A.
35.2.Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
W dniu 10 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie wypłaty dywidendy za 2024 rok na następujących zasadach:
a)Wysokość dywidendy: 265.482.116,46 zł
b)Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję:
c)Liczba akcji objętych dywidendą: 457.727.787 akcje
d)Dzień dywidendy: 16 czerwca 2025 r.
e)Dzień wypłaty dywidendy: 30 czerwca 2025 r.
Zgodnie z postanowieniami powyższej uchwały w dniu 30 czerwca 2025 roku Spółka dokonała wypłaty dywidendy w kwocie 265.482.116,46 zł.
35.3.Wynagrodzenie kluczowej kadry kierowniczej Grupy
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze |
15 042 |
14 792 |
|
Nagrody jubileuszowe i odprawy emerytalne |
- |
- |
|
Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy |
468 |
- |
|
Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych |
- |
- |
|
Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego kluczowej kadrze kierowniczej (za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej) |
15 510 |
14 792 |
W roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku Grupa rozpoznała przychody ze sprzedaży towarów i produktów w transakcjach zawartych osobami z kluczowej kadry kierowniczej w kwocie 2.304 tys. PLN.
W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Grupa rozpoznała przychody ze sprzedaży towarów i produktów w transakcjach zawartych osobami z kluczowej kadry kierowniczej w kwocie 2.083 tys. PLN.
35.4.Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Develia S.A. przedstawiało się następująco:
|
|
Rok zakończony 31 grudnia 2025 |
Rok zakończony 31 grudnia 2024 |
|
Zarząd (jednostka dominująca) – wynagrodzenia * |
14 579 |
11 155 |
|
Zarząd (jednostki zależne) – wynagrodzenia |
- |
- |
|
Rada Nadzorcza – wynagrodzenia |
1 192 |
953 |
73
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Razem |
15 771 |
12 108 |
* wynagrodzenia Zarządu Develia S.A. w spółce dominującej oraz jednostkach współzależnych
36.Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
W maju 2023 roku Develia S.A. zawarła z Ernst&Young Audyt Polska Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Warszawie umowę o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmującą badanie sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2023-2025 oraz przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2023, 2024 oraz 2025 roku. Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz Emitenta usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki.
Wynagrodzenie biegłego rewidenta za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku i dnia 31 grudnia 2024 roku w podziale na rodzaje usług przedstawiało się następująco:
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Badanie sprawozdań finansowych |
896 |
722 |
|
Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych |
248 |
224 |
|
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej |
25 |
25 |
|
Podmiot dominujący, RAZEM |
1 169 |
971 |
|
|
|
|
|
Badanie sprawozdań finansowych (audytor jednostki dominującej) |
1 007 |
831 |
|
Badanie sprawozdań finansowych (inny audytor) |
66 |
75 |
|
Jednostki zależne, RAZEM |
1 073 |
906 |
|
|
|
|
|
Razem |
2 242 |
1 877 |
37.Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Grupa, należą kredyty bankowe i obligacje, a także instrumenty pochodne takie jak transakcje terminowe typu forward zabezpieczające przyszłe przepływy pieniężne. Głównym celem kredytów i obligacji jest pozyskanie środków finansowych na działalność Grupy. Przejściowe nadwyżki finansowe Grupa deponuje w bankach jako lokaty krótkoterminowe. Grupa posiada też inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej przez nią działalności.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Grupy obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko walutowe i ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością. Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej.
37.1.Ryzyko stopy procentowej
Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych na zmiennej stopie. Grupa na bieżąco śledzi prace związane z reformą IBOR, która może mieć wpływ na instrumenty finansowe oparte na zmiennej stawce procentowej. Na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz na datę sporządzenia sprawozdania posiadane przez Spółkę obligacje i kredyty są oparte na zmiennej stawce procentowej WIBOR. W przypadku Grupy reforma będzie dotyczyła stawki WIBOR. Zmiana może wpłynąć na obniżenie lub wzrost poziomu wskaźnika referencyjnego, który stanowi podstawę do ustalenia wartości oprocentowania i może mieć wpływ na spadek lub wzrost kosztów odsetkowych płaconych przez Spółkę i w konsekwencji na sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy rozwoju Emitenta. W przypadku obligacji, które mają termin zapadalności przypadający po planowanym terminie zakończenia publikacji stawki WIBOR, stawka WIBOR zostanie zastąpiona wskaźnikiem alternatywnym WIRON.
74
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
37.2.Ryzyko walutowe
Duże fluktuacje kursu EUR przekładają się na istotne zmiany wartości wycen aktywów/pasywów w EUR (tj. aktywów dostępnych do sprzedaży oraz kredytów) przeliczanych na PLN według średniego kursu NBP na koniec każdego okresu obrachunkowego.
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego netto na możliwe wahania kursu euro wycen wartości godziwej aktywów oraz wycen kredytów w EUR, przy założeniu niezmienności innych czynników. Ze względu na dużą niestabilność kursu euro w ostatnich latach wrażliwość wyniku finansowego zaprezentowano przy zmianie o 20 groszy.
|
|
Wzrost/spadek kursu waluty w PLN |
Wpływ na wynik finansowy netto w tys. PLN |
Wpływ na kapitał własny w tys. PLN |
|
31 grudnia 2025 roku |
+ 0,20 |
- |
- |
|
- 0,20 |
- |
- |
|
|
|
|
|
|
|
31 grudnia 2024 roku |
+ 0,20 |
2 554 |
2 554 |
|
- 0,20 |
(2 554) |
(2 554) |
37.3.Ryzyko kredytowe
Grupa zawiera transakcje z firmami o dobrej zdolności kredytowej. Ponadto, dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Grupy na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych, usługowych oraz domów ryzyko kredytowe nie występuje, gdyż ich sprzedaż na rzecz klientów indywidualnych dokonywana jest zaliczkowo.
Analizę wymagalności należności przedstawiono w Nocie 22.
W odniesieniu do aktywów finansowych Grupy, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Grupy jest minimalne, ponieważ Grupa lokuje środki w bankach o dobrej, stabilnej kondycji finansowej. Środki pieniężne w banku oprocentowane były według zmiennych stóp procentowych. Lokaty krótkoterminowe dokonywane były na różne okresy, od jednego dnia do trzech miesięcy, w zależności od zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i oprocentowane według negocjowanych dla tych okresów stóp procentowych. Nadwyżki finansowe Grupa dodatkowo inwestuje w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabycia jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych oraz objęcia obligacji spółek komercyjnych z grup bankowych, posiadających ratingi inwestycyjne o dobrej, stabilnej kondycji finansowej. Grupa dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów – od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od trzech do dziewięciu miesięcy.
W Grupie nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
37.4.Ryzyko związane z płynnością
Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe i obligacje. Grupa posiada własne środki finansowe zabezpieczające bieżącą działalność oraz prowadzone obecnie inwestycje, ale rozszerzenie działalności wymaga pozyskiwania dalszego finansowania poprzez zawieranie umów kredytów bankowych lub emisję obligacji. Grupa dąży do dostosowania terminów spłaty kolejnych rat do wpływów ze sprzedaży poszczególnych inwestycji.
W ocenie Zarządu sytuacja płynnościowa Grupy jest bardzo dobra – środki pieniężne i krótkoterminowe aktywa finansowe zapewniają terminową obsługę krótkoterminowych zobowiązań finansowych. Realizowane wpływy ze sprzedaży mieszkań z inwestycji stanowią źródło spłat obligacji oraz kredytów finansujących segment mieszkaniowy
75
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Grupy. Zarząd Jednostki Dominującej sporządził plan finansowy na kolejne lata, który wskazuje na możliwość utrzymania źródeł finansowania działalności.
Analiza wymagalności aktywów i zobowiązań finansowych została przedstawiona w poszczególnych notach dotyczących tych kategorii sprawozdania finansowego.
Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Grupy na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych umów.
|
31 grudnia 2025 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
<1 miesiąca |
1-3 miesięcy |
3-12 miesięcy |
1-2 lat |
2-3 lat |
3-4 lat |
4-5 lat |
>5 lat |
Ogółem |
|
Obligacje (WIBOR) |
103 138 |
2 867 |
- |
160 000 |
200 000 |
160 000 |
- |
- |
626 005 |
|
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR) |
111 480 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
111 480 |
|
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR) |
- |
1 580 |
18 750 |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
18 750 |
- |
151 580 |
|
|
214 618 |
4 447 |
18 750 |
197 500 |
237 500 |
197 500 |
18 750 |
- |
889 065 |
|
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
<1 miesiąca |
1-3 miesięcy |
3-12 miesięcy |
1-2 lat |
2-3 lat |
3-4 lat |
4-5 lat |
>5 lat |
Ogółem |
|
Obligacje (WIBOR) |
3 689 |
2 083 |
- |
280 000 |
160 000 |
200 000 |
- |
- |
645 772 |
|
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR) |
12 351 |
- |
30 000 |
40 000 |
40 000 |
30 000 |
- |
- |
152 351 |
|
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) |
1 117 |
18 |
- |
111 098 |
- |
- |
- |
- |
112 233 |
|
|
17 157 |
2 101 |
30 000 |
431 098 |
200 000 |
230 000 |
- |
- |
910 356 |
38.Instrumenty finansowe
38.1.Wartości godziwe
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Grupy w podziale na poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9:
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie |
709 353 |
872 821 |
|
Należności długoterminowe |
- |
612 |
|
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności budżetowych) |
122 838 |
76 432 |
|
Obligacje skarbowe / komercyjne |
10 009 |
28 042 |
|
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych |
293 627 |
188 200 |
|
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne |
282 879 |
579 535 |
|
Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy |
23 919 |
44 832 |
|
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych |
23 919 |
44 832 |
|
Instrumenty finansowe zabezpieczające |
- |
- |
|
|
|
|
|
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie |
1 347 791 |
1 294 917 |
|
Zobowiązania z tytułu kredytów |
261 476 |
263 020 |
76
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Zobowiązania z tytułu obligacji |
622 628 |
641 836 |
|
Zobowiązania z tytułu leasingu |
77 215 |
78 940 |
|
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania (bez zobowiązań budżetowych) |
386 472 |
311 121 |
|
Zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy |
- |
- |
|
Instrumenty finansowe zabezpieczające |
- |
314 |
|
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward |
- |
314 |
Poniższa tabela przedstawia porównanie wartości bilansowych oraz wartości godziwych poszczególnych instrumentów finansowych:
|
|
31 grudnia 2025 |
Hierarchia wartości godziwej |
|||
|
|
Wartość bilansowa |
Wartość godziwa |
Poziom 1 |
Poziom 2 |
Poziom 3 |
|
Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie |
10 009 |
10 009 |
- |
10 009 |
- |
|
Obligacje skarbowe / komercyjne |
10 009 |
10 009 |
- |
10 009 |
- |
|
Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy |
23 919 |
23 919 |
- |
23 919 |
- |
|
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych |
23 919 |
23 919 |
- |
23 919 |
- |
|
Instrumenty finansowe zabezpieczające |
- |
- |
- |
- |
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie |
884 104 |
905 182 |
- |
905 182 |
- |
|
Zobowiązania z tytułu kredytów |
261 476 |
269 422 |
- |
269 422 |
- |
|
Zobowiązania z tytułu obligacji |
622 628 |
635 760 |
- |
635 760 |
- |
|
Zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Instrumenty finansowe zabezpieczające |
- |
- |
- |
- |
- |
Zgodnie z MSSF 13 poziomy hierarchii są definiowane następująco:
-poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub zobowiązań,
-poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne
-poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są nieobserwowalne.
W porównaniu z poprzednim okresem sprawozdawczym Grupa nie dokonywała zmian klasyfikacji oraz metod wyceny instrumentów finansowych. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przesunięcia pomiędzy poziomami hierarchii wartości godziwej.
38.2.Ryzyko stopy procentowej
W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Grupy wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na poszczególne kategorie wiekowe.
|
31 grudnia 2025 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Oprocentowanie zmienne (w tys. PLN) |
|||||||
|
|
<1rok |
1-2 lat |
2-3 lat |
3-4 lat |
4-5 lat |
>5 lat |
Ogółem |
|
Obligacje (WIBOR) |
105 616 |
159 498 |
198 761 |
158 753 |
- |
- |
622 628 |
77
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
|
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR) |
111 330 |
- |
- |
- |
- |
- |
111 330 |
|
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR) |
20 330 |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
17 316 |
- |
150 146 |
|
|
237 276 |
196 998 |
236 261 |
196 253 |
17 316 |
- |
884 104 |
|
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Oprocentowanie zmienne (w tys. PLN) |
|||||||
|
|
<1rok |
1-2 lat |
2-3 lat |
3-4 lat |
4-5 lat |
>5 lat |
Ogółem |
|
Obligacje (WIBOR) |
5 434 |
279 111 |
159 005 |
198 286 |
- |
- |
641 836 |
|
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR) |
42 351 |
40 000 |
40 000 |
28 899 |
- |
- |
151 250 |
|
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) |
1 135 |
110 635 |
- |
- |
- |
- |
111 770 |
|
|
48 920 |
429 746 |
199 005 |
227 185 |
- |
- |
904 856 |
Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku przedstawiono w tabeli poniżej:
|
|
|
EURIBOR |
WIBOR |
|
|
Wzrost/spadek stopy procentowej |
Wpływ na wynik finansowy netto w tys. PLN |
Wpływ na wynik finansowy netto w tys. PLN |
|
31 grudnia 2025 roku |
1% |
- |
(6 737) |
|
-1% |
- |
6 737 |
|
|
|
|
|
|
|
31 grudnia 2024 roku |
1% |
(843) |
(5 770) |
|
-1% |
843 |
5 770 |
38.3.Zabezpieczenia
Główne zabezpieczenia spłaty kredytów ustanowione na dzień 31 grudnia 2025 roku w podziale na grupy zostały przedstawione poniżej.
Zabezpieczenia kredytów udzielonych Develia S.A.
1.Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 3 grudnia 2020 roku przez Develia S.A. z mBank S.A.:
hipoteka umowna do kwoty 75.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. lub spółki zależne,
oświadczenie spółki Develia S.A. o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 75.000 tys. PLN.
2.Zabezpieczenia do umowy kredytu w rachunku bieżącym zawartej dnia 29 kwietnia 2021 roku przez Develia S.A. z PKO Bank Polski S.A.:
hipoteka łączna do kwoty 150.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. lub spółki zależne,
oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie aktu notarialnego na rzecz PKO BP S.A., do kwoty 150.000 tys. PLN przez spółkę Develia S.A. oraz spółkę zależną Develia Wrocław S.A,
zastaw finansowy i zastaw rejestrowy o najwyższej sumie zabezpieczenia w kwocie 150.000 tys. PLN na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bieżących,
umowa przystąpienia do długu przez spółkę zależną Develia Wrocław S.A.,
78
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
przelew wierzytelności z umów ubezpieczenia inwestycji realizowanych na zabezpieczonych nieruchomościach,
przelew wierzytelności pieniężnych z tytułu Umów Rachunków MRP prowadzonych dla inwestycji realizowanych na zabezpieczonych nieruchomościach.
3.Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 12 kwietnia 2022 roku przez Develia S.A. z Santander Bank Polska S.A.:
hipoteka do kwoty 45.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. lub spółki zależne,
zastaw finansowy i rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia 45.000 tys. PLN na prawach do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy prowadzonych w Santander Bank Polska S.A.,
pełnomocnictwo udzielone bankowi przez Spółkę do pobrania środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy w banku,
oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 45.000 tys. PLN.
4.Zabezpieczenia do umowy kredytu zawartej w celu finansowania lub refinansowania części ceny nabycia 100% udziałów w kapitale zakładowym polskich spółek zależnych od Nexity S.A. z siedzibą w Paryżu:
poręczenia na rzecz kredytodawców udzielone przez niektóre nabywane podmioty,
hipoteka umowna na nieruchomościach Develia S.A. i niektórych nabywanych podmiotów do kwoty 300 mln PLN,
zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych Develia S.A.,
pełnomocnictwa i blokady dotyczące rachunków bankowych Develia S.A.,
zastawy rejestrowe i zastawy cywilne na prawach komplementariuszy – dotyczy Spółek NP 8 Sp. z o.o., NP 11 Sp. z o.o., NP 14 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o. Sp.k. oraz NP 20 Sp. z o.o.,
zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach w Spółkach zależnych – dotyczy Spółek Develia Construction Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8 Sp. z o.o. Sp.k., NP 9 Sp. z o.o., NP 11 Sp. z o.o. Sp.k., NP 14 Sp. z o.o. Sp.k., NP 15 Sp. z o.o., NP 17 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o. Sp.k. oraz NP 20 Sp. z o.o. Sp.k.,
zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych – dotyczy Spółek Develia Construction Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8 Sp. z o.o. Sp.k., NP 9 Sp. z o.o., NP 11 Sp. z o.o. Sp.k., NP 14 Sp. z o.o. Sp.k., NP 15 Sp. z o.o., NP 17 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o. Sp.k. oraz NP 20 Sp. z o.o. Sp.k.,
zastawy rejestrowe i finansowe na zbiorze rzeczy i praw (lub przedsiębiorstwie) – dotyczy Spółek Develia Construction Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8 Sp. z o.o. Sp.k., NP 9 Sp. z o.o., NP 11 Sp. z o.o. Sp.k., NP 14 Sp. z o.o. Sp.k., NP 15 Sp. z o.o., NP 17 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o. Sp.k. oraz NP 20 Sp. z o.o. Sp.k.
cesja praw i wierzytelności z określonych dokumentów w tym dokumentów związanych z nabyciem spółek zależnych od Nexity S.A.,
oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego złożone przez Develia S.A. oraz podmioty nabywane.
5.Zabezpieczenia do umowy kredytu zawartej dnia 28 czerwca 2024 roku przez Develia S.A. z VeloBank S.A.:
hipoteka umowna łączna do kwoty 105 mln PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. lub spółki zależne,
pełnomocnictwo do rachunków bankowych prowadzonych w banku,
weksel własny wraz z deklaracją wekslową,
poddanie się przez Develia S.A. egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.,
zastawy rejestrowe i zastaw finansowy na rachunkach Kredytobiorcy prowadzonych w banku,
przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości stanowiących zabezpieczenie Kredytu (w przypadku nieruchomości zabudowanych, gdzie wartość naniesień wliczana jest do wartości nieruchomości),
oświadczenia właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości, o których mowa w pkt 1) powyżej (innych niż Kredytobiorca) o poddaniu się na rzecz Banku egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 6) Kodeksu postępowania cywilnego.
6.Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 14 listopada 2024 roku przez Develia S.A. z ING Bank Śląski S.A.:
hipoteka do kwoty 75.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. oraz spółka zależna Develia Warszawa Sp. z o.o.,
oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 75.000 tys. PLN,
oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c. do kwoty 75.000 tys. PLN.
79
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
7.Zabezpieczenia do umowy kredytu nieodnawialnego zawartej dnia 20 grudnia 2024 roku przez Develia S.A. z PKO Bank Polski S.A.:
hipoteka umowna do sumy 120.000 tys. PLN na prawie własności nieruchomości,
przelew wierzytelności pieniężnych z umowy ubezpieczenia kredytowanej inwestycji od wszelkich ryzyk budowlanych, a po zakończeniu Inwestycji - przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia budynków posadowionych na nieruchomości,
przelew wierzytelności pieniężnych z tytułu Umowy Rachunku MRP,
zastaw rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia w kwocie 120.000 tys. PLN na autorskich prawach majątkowych do dokumentacji projektowej dotyczącej kredytowanej inwestycji,
przelew wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów generujących przychody z Inwestycji, w tym z przedwstępnych umów sprzedaży lub umów sprzedaży (z wyłączeniem umów deweloperskich),
przelew praw i wierzytelności pieniężnych przysługujących Develia S.A. z tytułu Umowy z GW,
przelew wierzytelności z gwarancji dobrego wykonania Umowy z GW (o ile dotyczy),
przelew wierzytelności pieniężnych przysługujących pożyczkodawcom z umów pożyczek udzielonych spółce Develia S.A. - dotyczy pożyczek udzielonych w związku z kredytowaną inwestycją (o ile dotyczy).
8.Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zawartej 27 czerwca 2025 r. przez Develia S.A. z mBank S.A. i PKO Bank Polski S.A.:
zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych Develia S.A.,
pełnomocnictwa i blokady dotyczące rachunków bankowych Develia S.A.,
zastaw rejestrowy i finansowy na udziałach Develia Vita Sp. z o.o.,
zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych Develia Vita Sp. z o.o.,
pełnomocnictwa i blokady dotyczące rachunków bankowych Develia Vita Sp. z o.o.,
zastaw rejestrowy na zbiorze aktywów Develia Vita Sp. z o.o.,
przelew wierzytelności na zabezpieczenie Develia Vita Sp. z o.o.,
podporządkowanie oraz przelew wierzytelności na zabezpieczenie Develia Vita Sp. z o.o. i Develia S.A.,
oświadczenie o poddaniu spółki Develia Vita Sp. z o.o. egzekucji,
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej łącznej Develia Vita Sp. z o.o. i Develia Warszawa Sp. z o.o. do kwoty 300 mln zł.
39.Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Grupy i zwiększały wartość dla jej akcjonariuszy.
Grupa zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Grupa może zmienić wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia do kapitału własnego. Do zadłużenia Grupa wlicza oprocentowane kredyty, obligacje, zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania.
|
|
31 grudnia 2025 |
31 grudnia 2024 |
|
|
|
|
|
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji |
884 104 |
904 856 |
|
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania |
402 257 |
331 984 |
|
A. Zadłużenie |
1 286 361 |
1 236 840 |
|
B. Kapitał własny |
1 927 544 |
1 717 005 |
|
Wskaźnik dźwigni (A/B) |
0,7 |
0,7 |
80
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
40.Wpływ sytuacji makroekonomicznej, konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz na Bliskim Wschodzie oraz kwestii klimatycznych na sprawozdanie finansowe
Do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Grupy należy zaliczyć działania wojenne prowadzone przez Federację Rosyjską na terenach Ukrainy i związane z tym niepożądane skutki gospodarcze w skali globalnej. Możliwe do zidentyfikowania na chwilę obecną potencjalne obszary ryzyka w branży budowlano – deweloperskiej, w której działa Grupa to:
możliwy spadek popytu na rynku mieszkaniowym wskutek niepewności klientów co do możliwych scenariuszy rozwoju aktualnej sytuacji gospodarczej i politycznej,
wzrost cen kluczowych surowców, powodujący wzrost cen dóbr kluczowych dla gospodarki, w tym cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
ograniczenia w dostępności materiałów budowlanych, urządzeń, usług oraz przerwanie lub zakłócenie ciągłości dostaw,
ograniczenia w dostępności pracowników pochodzących z Ukrainy, wynikające z powoływania rezerwistów do służby wojskowej oraz ich powrotami do kraju w celu uczestniczenia w działaniach wojskowych,
wzrost i ryzyko dalszego wzrostu stóp procentowych,
sytuacja finansowa kredytobiorców, w tym osłabienie ich zdolności kredytowej, a także polityka kredytowa banków odzwierciedlona w stanowisku UKNF z dnia 7 lutego 2023 roku, a w konsekwencji ograniczenie dostępności kredytów mieszkaniowych,
dostępność oraz koszt finansowania dłużnego w związku z ograniczonym popytem na rynku obligacji.
Wskazane powyżej czynniki ryzyka miały największy wpływ na działanie Grupy Develia w początkowej fazie wojny. Zarząd nie widzi możliwości oszacowania wpływu konfliktu na przyszłe wyniki finansowe, natomiast na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ konfliktu na działalność Grupy, rynek deweloperski i budowlany.
W związku z atakiem Stanów Zjednoczonych i Izraela na Iran oraz dalszą eskalacją konfliktu, do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Grupy należy zaliczyć także ewentualne skutki gospodarcze w skali globalnej, które mogą przełożyć się na działalność operacyjną Spółki na terenie Polski. W zakresie branży budowlano – deweloperskiej, potencjalne możliwe do zidentyfikowania w momencie publikacji niniejszego sprawozdania, są:
wzrost lub utrzymywanie się na podwyższonym poziomie cen kluczowych surowców, w szczególności ropy naftowej i gazu ziemnego, a także w skrajnym scenariuszu zakłócenia w dostawach tych surowców, co przekładać się może na wzrost cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
wahania kursu polskiego złotego, ryzyko zmian poziomu stóp procentowych, w ekstremalnych przewidywaniach także recesja globalna, a także krajowa inflacja,
ryzyko zakłóceń w dostępności materiałów budowlanych, urządzeń lub usług oraz zakłócenia ciągłości dostaw.
Wyżej wskazane czynniki mogą przekładać się na terminowość oraz prawidłowość realizacji zawartych przez Grupę umów, ze szczególnym uwzględnieniem kontraktów związanych z realizacją inwestycji budowlanych. Powyższe mogą w znaczący sposób wpływać na opóźnienia w realizacji przedsięwzięć deweloperskich oraz zwiększenie ich kosztów po stronie spółek z Grupy. Dalszymi konsekwencjami niestabilności na globalnym rynku może być ograniczenie popytu na mieszkania, a w dalszej perspektywie także obniżenie przychodów Grupy.
Zarządzanie ryzykiem w Develia S.A. odbywa się poprzez sformalizowany proces okresowej identyfikacji, analizy i oceny czynników ryzyka. W tym procesie identyfikowania ryzyk ustalane są odpowiednie procedury i procesy, których wprowadzenie ma na celu eliminację bądź ograniczenie ryzyka dla Grupy.
Grupa obserwuje rosnące zainteresowanie inwestorów, instytucji finansowych, regulatorów oraz pozostałych użytkowników sprawozdań finansowych zagadnieniami związanymi z klimatem i ich potencjalnym wpływem na sytuację finansową i wyniki finansowe spółek. Grupa jest narażona na ryzyko klimatyczne, w tym ryzyko wynikające ze zdarzeń pogodowych mogących mieć wpływ na harmonogram prac w realizowanych projektach deweloperskich oraz inne ryzyka związane z nasileniem częstotliwości/intensywności ulewnych deszczów, wzrostem średnich temperatur lub przedłużające się okresy wysokich temperatur, nasileniem częstotliwości/intensywności silnych wiatrów.
81
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Grupa jest również narażona na ryzyko związane z transformacją gospodarczą z przejściem na niskoemisyjną gospodarkę oraz ryzyko prawne związane z koniecznością dostosowania do zmieniających się przepisów prawnych w zakresie zrównoważonego rozwoju w obszarze środowiskowym, społecznym i zarządczym.
Wpływ finansowy wyżej opisanych ryzyk może dotyczyć większych kosztów i odszkodowań, większych kosztów związanych z koniecznością zastosowania rozwiązań minimalizujących wpływ wysokiej temperatury, zwiększenia opłat za energię elektryczną, konieczności wypłacania odszkodowań pracownikom w razie wypadków, wzrostu kosztów rozwiązań zapobiegających skutkom czynników niepożądanych.
W prezentowanym okresie opisane powyżej ryzyka nie miały istotnego wpływu na dane finansowe, w tym na zaprezentowane w bilansie stany zapasów, wykazane przychody ze sprzedaży oraz koszty, prezentację instrumentów finansowych, założenia do testów na utratę wartości, okresy ekonomicznej użyteczności, konieczność tworzenia rezerw oraz inne istotne założenia do sporządzenia sprawozdania finansowego. W ocenie Grupy powyższe ryzyka, w szczególności te związane z transformacją gospodarczą oraz regulacyjne mogą wywierać wpływ na działalność Grupy w średnim i długim okresie. Grupa będzie podejmować odpowiednie działania w celu dostosowania się do zmieniającego się otoczenia.
Nie występują także istotne umowy, których warunki oparte byłyby o zagadnienia związane z klimatem. Grupa nie podjęła istotnych zobowiązań klimatycznych.
41.Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego
Po dniu bilansowym, tj. po 31 grudnia 2025 roku nie odnotowano istotnych zdarzeń, nie ujętych w tym sprawozdaniu, które mogłyby w znaczący sposób wpłynąć na prezentowane wyniki finansowe, natomiast miały miejsce inne zdarzenia:
1)W dniu 15 stycznia 2026 r. spółka zależna od Emitenta Develia Warszawa Sp. z o. o. jako kupujący zawarła w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, na podstawie których nabyła od podmiotów niepowiązanych z Emitentem prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawo własności położonych na nieruchomościach będących przedmiotem transakcji budynków, lokali, budowli i urządzeń, położonych w Pruszkowie przy ulicy Staszica, stanowiące działki o nr: 196 (wraz z prawem własności lokali niemieszkalnych numer 1-7 stanowiących odrębne nieruchomości), 402/9, 402/8, 224/5, 224/6 i 224/7, 224/4, 226/1, 224/2, 224/3, 224/8, 224/9, 224/10, 224/11 i 224/12, 225, udziału w wysokości 1/2 prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 222/9, 402/7, o łącznej powierzchni 1,7077 ha (dalej: Nieruchomość). Cena za Nieruchomość oraz pozostałe świadczenia wynikające z umów sprzedaży oraz umów przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, została określona na łączną kwotę 45.275.673,48 zł netto, powiększona o podatek od towarów i usług według stawki 23% tj. 55.689.078,38 zł brutto. Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości projekt inwestycyjny z szacowaną ilością ok. 357 lokali mieszkalnych i 6 lokali usługowych. Planowany termin rozpoczęcia sprzedaży w ramach tego projektu inwestycyjnego to czwarty kwartał 2026 roku.
2)W dniu 3 lutego 2026 r. Zarząd Spółki przyjął na podstawie „Strategii firmy Develia na lata 2024-2028” ogłoszonej w raporcie bieżącym nr 25/2024 z 16 kwietnia 2024 r. cele Zarządu Develia S.A. na rok 2026. Przyjęte cele są następujące:
liczba sprzedanych lokali w 2026 roku (umowy deweloperskie lub przedwstępne) w przedziale 3600-3800 lokali,
przekazania lokali mieszkalnych w roku 2026 na poziomie 3750-3950 lokali,
wprowadzenia lokali do oferty i rozpoczęcie budowy w 2026 roku 4350-4550 nowych lokali.
3)W dniu 25 lutego 2026 r. Emitent jako kupujący zawarł w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na podstawie której nabył od podmiotu niepowiązanego z Emitentem prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawo własności budynków i budowli położonych na nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji, położonej w Warszawie przy ulicy Kasprowicza, stanowiącą działkę o nr 6/1 o powierzchni 0,6484 ha (dalej: Nieruchomość) wraz z dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę. Cena za Nieruchomość oraz pozostałe świadczenia wynikające z umowy sprzedaży została określona na łączną kwotę 28.040.000,00 zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług według stawki 23% tj. 34.489.200,00 zł brutto. Nieruchomość zostanie przeznaczona na cele strategiczne Emitenta.
82
Grupa Kapitałowa Develia S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
4)Uchwałą Rady Nadzorczej nr 1 podjętą w dniu 10 marca 2026 r. oraz uchwałą Rady Nadzorczej nr 2 podjętą w dniu 10 marca 2026 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 10/2026 podjętą w dniu 24 lutego 2026 r. zostały przyznane osobom uprawnionym (w tym członkom Zarządu) prawa do warunkowego nabycia warrantów subskrypcyjnych serii B w ramach II transzy za rok 2026 na warunkach określonych w Regulaminie Programu przyjętego na mocy uchwały nr 19 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia 16 maja 2024 r. w sprawie wprowadzenia programu motywacyjnego dla członków zarządu spółki oraz jej kluczowych pracowników na lata 2025-2028, warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego Spółki oraz emisji warrantów subskrypcyjnych z wyłączeniem w całości prawa poboru akcjonariuszy w odniesieniu do warrantów subskrypcyjnych i akcji emitowanych w ramach kapitału warunkowego oraz zmiany Statutu.
5)W dniu 17 marca 2026 r. spółka zależna od Emitenta Develia Południe S.A. jako kupujący zawarła w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz innych praw, na podstawie których nabyła od podmiotu niepowiązanego z Emitentem prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawo własności położonych na nieruchomościach będących przedmiotem transakcji budynków i budowli, położonych w Katowicach w obrębie ewidencyjnym 0002, Bogucice-Zawodzie, stanowiące działki o nr: 1/15 oraz 4/6 o łącznej powierzchni 0,0391 ha, objęte księgą wieczystą nr KA1K/00051175/1, działki nr 23/35 oraz 47/43 o łącznej powierzchni 0,5632 ha, objęte księgą wieczystą nr KA1K/00123657/0 oraz działki nr 42/47 oraz 42/49 o łącznej powierzchni 1,1812 ha, objęte księgą wieczystą nr KA1K/00123658/7 za cenę obejmującą również pozostałe świadczenia wynikające z umowy wynoszącą 33.500.000,00 netto, powiększona o podatek VAT tj. 41.205.000,00 zł brutto. Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości projekt inwestycyjny z szacowaną ilością ok. 434 lokali mieszkalnych i 12 lokali usługowych. Planowany termin rozpoczęcia sprzedaży w ramach tego projektu inwestycyjnego to I kwartał 2027 r.
6)W dniu 24 marca 2026 roku, w wyniku realizacji zapisów umowy joint venture („Umowa JV”) z dnia 23 grudnia 2025 roku zawartej ze spółką Mosaic Poland Holding P.S.A. oraz po uzyskaniu w dniu 16 marca 2026 roku zgody Prezesa UOKIK, Emitent dokonał sprzedaży 75% udziałów w spółce Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o. Przedmiotem współpracy w ramach umowy JV jest realizacja za pośrednictwem spółki projektowej wspólnej inwestycji polegającej na budowie i komercjalizacji budynku zakwaterowania dla studentów wraz pomieszczeniami usługowymi, miejscami parkingowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedaż wspólnej inwestycji planowana jest nie wcześniej niż 2 lata po ukończeniu procesu budowy. Pozostałe warunki umowy JV, w tym odnoszące się do warunków realizacji transakcji, nie odbiegają od postanowień powszechnie stosowanych dla tego typu umów.
7)Emitent po 31 grudnia 2025 roku udzielił spółkom z Grupy poręczeń na zakup materiałów budowalnych (dostaw stali, betonu, prefabrykatów), w ramach realizowanych przez te spółki inwestycji mieszkaniowych - Morska Vita 1 sp. z o.o. (550.000,00 zł), NP 14 Sp. z o.o. Sp.k. (1.300.000,00 zł), NP 16 Sp. z o.o. Sp.k. (916.400,00 zł), Develia Vita Sp. z o.o. (1.000.000,00 zł).
8) W dniu 30 marca 2026 roku spółka zależna od Emitenta Develia Vita Sp. z o.o. jako kupujący zawarła w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na podstawie której nabyła od podmiotów niepowiązanych z Emitentem prawo własności nieruchomości w tym prawo własności położonych na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji budynków , położonych w Warszawie przy ulicy Głębockiej 84A, stanowiącej działkę nr 6/4, z obrębu 4-16-34, o pow. 0,6925 ha. Cena za nieruchomość została określona na kwotę 16.000.000,00 zł. Sprzedaż nie jest objęta podatkiem VAT. Spółka zamierza zrealizować na tej nieruchomości projekt inwestycyjny z szacowaną liczbą ok 109 lokali mieszkalnych. Planowany termin rozpoczęcia sprzedaży w ramach tego projektu inwestycyjnego to trzeci kwartał 2026 roku.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
|
Andrzej Oślizło Prezes Zarządu
|
Paweł Ruszczak Wiceprezes Zarządu
|
Mariusz Poławski Wiceprezes Zarządu
|
Karol Dzięcioł Członek Zarządu
|
|
|
|
|
|
|
Michał Michalczyk Zastępca Dyrektora Departamentu Rachunkowości
|
Anna Gremblewska-Nowak Główny Księgowy |
|
|
Wrocław, dnia 2 kwietnia 2026 roku
83