Skonsolidowany

Raport Roczny

Grupy Kapitałowej

Echo Investment

2025

• Office House w Warszawa

Spis treści

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za 2025 r. 5

Skonsolidowany rachunek zysków i strat 7

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 8

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 10

Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym 11

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 12

Informacje ogólne, podstawy sporządzenia sprawozdania finansowego i inne

informacje objaśniające 14

Informacje ogólne - opis działalności 15

Informacja o sprawozdaniu finansowym 16

Grupa Kapitałowa Echo Investment 17

Podstawowe zasady rachunkowości 27

Metody ustalania wyniku finansowego 39

Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2025 r. 45

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane

przez Grupę 46

Noty objaśniające 48

Noty objaśniające do skonsolidowanego rachunku zysków i strat 49

NOTA 1 Przychody ze sprzedaży 49

NOTA 2 Koszt własny sprzedaży 59

NOTA 3 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 60

NOTA 4 Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte w rachunku zysków i strat 60

NOTA 5 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych 61

NOTA 6 Pozostałe przychody operacyjne 62

NOTA 7 Pozostałe koszty operacyjne 63

NOTA 8 Przychody finansowe 63

NOTA 9 Koszty finansowe 64

NOTA 10 Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 65

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

NOTA 11 Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego 66

NOTA 12 Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa 68

Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego 69

NOTA 13 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych 69

NOTA 14 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie 70

NOTA 15 Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży 71

NOTA 16 Zmiany wartości niematerialnych 72

NOTA 17 Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych 74

NOTA 18 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą

praw własności 75

NOTA 19 Aktywa finansowe 86

NOTA 20 Zapasy 87

NOTA 21 Należności krótkoterminowe 89

NOTA 22 Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych 90

NOTA 23 Należności handlowe i pozostałe (brutto) – z podziałem na należności niespłacone w okresie 90

NOTA 24 Pochodne instrumenty finansowe 91

NOTA 25 Środki pieniężne oraz inne aktywa finansowe 92

NOTA 26 Kapitał zakładowy 93

NOTA 27 Kapitał zapasowy 94

NOTA 28 Udziały niekontrolujące 95

NOTA 29 Wartość księgowa i zysk (strata) na jedną akcję 96

NOTA 30 Kredyty, pożyczki i obligacje 97

NOTA 31 Leasing 101

NOTA 32 Zmiana stanu rezerw 104

NOTA 33 Zobowiązania handlowe i pozostałe 105

NOTA 34 Informacje o instrumentach finansowych 107

NOTA 35 Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych oraz zapasach 109

Noty objaśniające do segmentów operacyjnych 110

NOTA 36 Noty dotyczące segmentów działalności [tys. PLN] 110

Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych 113

NOTA 37 Zmiana zobowiązań wynikających z działalności finansowej 113

NOTA 38 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 114

Pozostałe noty objaśniające 115

NOTA 39 Pozycje pozabilansowe 115

NOTA 40 Zmiany w strukturze gwarancji i poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment 116

NOTA 41 Transakcje z podmiotami powiązanymi 118

Nota 42 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 119

NOTA 43 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 120

NOTA 44 Umowy z firmą audytorską 123

Informacje objaśniające do not 124

Informacje objaśniające do znaczących szacunków

i osądów Zarządu Grupy 125

Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy 126

Informacje objaśniające do zarządzania ryzykiem finansowym

i kapitałowym 138

Zarządzanie ryzykiem finansowym 139

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 148

Oświadczenie Zarządu 149

Kontakt 151

.

.

.

Skonsolidowane sprawozdanie

finansowe Grupy

Echo Investment za 2025 r.

• Biurowiec Office House w Warszawie

• Biuro CitySpace

Skonsolidowany rachunek zysków i strat [tys. PLN]

		1.01.2025 -	1.01.2024 -
	Nota	31.12.2025	31.12.2024
Przychody ze sprzedaży	1	2 012 720	1 083 405
Koszt własny sprzedaży	2	(1 348 973)	(718 167)
Zysk brutto ze sprzedaży		663 747	365 238
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	3	(188 649)	(4 530)
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	2	(81 409)	(82 883)
Koszty sprzedaży	2	(99 042)	(80 631)
Koszty ogólnego zarządu	2	(95 040)	(97 961)
Pozostałe przychody operacyjne	6	13 076	26 795
Pozostałe koszty operacyjne	7	(27 389)	(15 926)
Zysk operacyjny		185 294	110 102
Przychody finansowe	8	47 097	52 642
Koszty finansowe	9	(204 418)	(229 535)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów	24	(1 648)	327
Zysk z tytułu różnic kursowych	10	6 770	21 070
Udział w zyskach jednostek ujmowanych metodą praw własności	18	22 932	129 017
Zysk brutto		56 027	83 623
Podatek dochodowy	12	(67 570)	(68 000)
- część bieżąca		(106 514)	(97 712)
- część odroczona	11	38 944	29 712
Zysk (strata) netto, w tym:		(11 543)	15 623
Strata przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej		(33 535)	(14 175)
Zysk udziałowców niekontrolujących		21 992	29 798
Strata przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej		(33 535)	(14 175)
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych		412 691	412 691
Podstawowa strata na jedną akcję zwykłą (w PLN)		(0,0 8)	(0,0 3)
Rozwodniona strata na jedną akcję zwykłą (w PLN)		(0,0 8)	(0,0 3)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

1.1

Skonsolidowany

rachunek zysków i strat

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

1.2

Skonsolidowane

sprawozdanie

z sytuacji finansowej

Skonsolidowane sprawozdanie

z sytuacji finansowej [tys. PLN]

		Stan na	Stan na
	Nota	31.12.2025	31.12.2024
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	16	81 553	81 579
Rzeczowe aktywa trwałe	17	123 74 8	74 497
Nieruchomości inwestycyjne	13	630 757	1 493 493
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	14	559 071	519 218
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw	18	833 988	876 309
własności
Długoterminowe aktywa finansowe	19	436 296	483 780
Należności z tytułu leasingu	21	4 884	5 070
Pozostałe aktywa		456	1 67
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	11	184 319	151 928
Grunty przeznaczone pod zabudowę		78 546	83 930
		2 933 618	3 769 971
Aktywa obrotowe
Zapasy	20	2 664 975	2 161 728
Należności z tytułu podatku dochodowego		7 162	21 437
Należności z tytułu pozostałych podatków	21	105 942	81 738
Należności handlowe i pozostałe	21	182 869	252 221
Krótkoterminowe aktywa finansowe	19	16 874	1 674
Inne aktywa finansowe	25	149 266	117 912
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	25	377 452	366 205
		3 504 540	3 002 915
Aktywa trwałe (grupa zbycia) przeznaczone do sprzedaży	15	138 539	-
		3 643 079	3 002 915
Aktywa razem		6 576 697	6 772 886

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Skonsolidowane sprawozdanie

z sytuacji finansowej [tys. PLN]

		Stan na	Stan na
	Nota	31.12.2025	31.12.2024
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	26	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	27	967 356	1 057 735
Kapitał z tytułu programów opcyjnych		20 896	-
Zyski zatrzymane		309 058	596 814
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych		(1 526)	300
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej		1 316 419	1 675 484
Kapitały udziałowców niekontrolujących	28	342 150	336 698
		1 658 569	2 012 182
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	30	1 826 082	2 268 961
Pochodne instrumenty finansowe	24,33	-	554
Rezerwy długoterminowe	32	9 864	8 304
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	11	159 613	163 377
Zobowiązania z tytułu leasingu	31,33	161 301	1 7 1 61 0
Zobowiązania pozostałe	33	76 836	85 736
		2 233 696	2 698 542
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	30	944 771	714 387
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	30	83 659	-
Pochodne instrumenty finansowe	24,33	76	-
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		33 034	11 985
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	33	45 669	65 676
Zobowiązania handlowe	33	192 922	158 121
Zobowiązania z tytułu dywidendy	33	-	-
Zobowiązania z tytułu leasingu	31,33	69 113	90 428
Rezerwy krótkoterminowe	32	24 550	28 327
Zobowiązania pozostałe	33	191 573	152 975
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	1	1 084 120	840 263
		2 669 487	2 062 162
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	15	14 945	-
		2 684 432	2 062 162
Kapitał własny i zobowiązania razem		6 576 697	6 772 886

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

1.3

Skonsolidowane

sprawozdanie

z całkowitych dochodów

Skonsolidowane sprawozdanie

z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Zysk (strata) za rok obrotowy	(11 543)	15 623
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być
przeklasyfikowane do wyniku w późniejszych okresach:
- różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	(1 826)	(394)
Inne całkowite dochody netto	(1 826)	(394)
Całkowity dochód za okres, w tym:	(13 369)	15 229
Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	(35 361)	(14 569)
Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące	21 992	29 798

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

1.4

Zestawienie zmian

w skonsolidowanym

kapitale własnym

Zestawienie zmian w skonsolidowanym

kapitale własnym [tys. PLN]

						Kapitał
						własny
						przypisany	Kapitały
			Kapitał		Różnice	akcjona-	udzia-
			z tytułu	Zakumulo-	kursowe	riuszom	łowców	Kapitał
	Kapitał	Kapitał	programów	wane zyski	z przelicze-	jednostki	niekontro-	własny
	zakładowy	zapasowy	opcyjnych	zatrzymane	nia	dominującej	lujących	razem
za okres 1.01.2025 - 31.12.2025
Stan na początek okresu	20 635	1 057 735	-	596 814	3 00	1 675 484	336 698	2 012 182
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	(33 535)	-	(33 535)	21 992	(11 543)
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	(1 826)	(1 826)	-	(1 826)
Całkowite dochody netto za okres	-	-	-	(33 535)	(1 826)	(35 361)	21 992	(13 369)
Transakcje z udziałowcami nie- kontrolującymi	-	-	-	(13 052)	-	(13 052)	13 230	178
Koszty programu opcyjnego	-	-	20 896	-	-	20 896	-	20 896
Zaliczki na poczet dywidendy	-	(288 152)	-	(42 000)	-	(330 152)	-	(330 152)
Dywidenda wypłacona	-	-	-	-	-	-	(29 770)	(29 770)
Transakcje z właścicielami	-	(288 152)	20 896	(55 052)	-	(322 308)	(16 540)	(338 848)
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	197 773	-	(197 773)	-	-	-	-
Inne	-	-	-	(1 396)	-	(1 396)	-	(1 396)
Stan na koniec okresu	20 635	967 356	20 896	309 058	(1 526)	1 316 419	342 150	1 658 569
za okres 1.01.2024 - 31.12.2024
Stan na początek okresu	20 635	1 057 378	-	611 346	694	1 690 053	338 036	2 028 089
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	(14 175)	-	(14 175)	29 798	15 623
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	(394)	(3 94)	-	(394)
Całkowite dochody netto za okres	-	-	-	(14 175)	(3 94)	(14 569)	29 798	15 229
Zaliczki na poczet dywidendy	-	-	-	-	-	-	(21 416)	(21 416)
Dywidenda wypłacona	-	-	-	-	-	-	(9 720)	(9 720)
Transakcje z właścicielami	-	-	-	-	-	-	(31 136)	(31 136)
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	357	-	(35 7)	-	-	-	-
Stan na koniec okresu	20 635	1 057 735	-	596 814	30 0	1 675 484	336 698	2 012 182

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

1.5

Skonsolidowane

sprawozdanie

z przepływów

pieniężnych

Skonsolidowane sprawozdanie

z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

		1.01.2025 -	1.01.2024 -
	Nota	31.12.2025	31.12.2024
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto		56 027	83 623
II. Korekty razem
Udział w (zyskach) netto jednostek ujmowanych metodą praw własności		(22 933)	(129 017)
Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych	2	1 8 764	15 786
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych		(14 523)	(21 006)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)		157 668	182 636
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych		188 649	4 530
Strata z działalności inwestycyjnej		1 654	3 311
Zmiana stanu rezerw		(1 428)	(3 992)
Koszty programu opcyjnego		20 896	-
(Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów finansowych		3 74	(55 0)
		349 121	51 698
III. Zmiany kapitału obrotowego:
Zmiana stanu zapasów		(243 922)	(570 852)
Zmiana stanu należności		(118 636)	(57 352)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	38	331 345	483 929
Zmiana stanu innych aktywów finansowych		(31 354)	(58 181)
		(62 567)	(202 456)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III)		342 581	(67 135)
Podatek dochodowy zapłacony		(71 191)	(96 777)
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej		271 390	(163 912)
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych		197	1 689
Zbycie inwestycji w nieruchomości		502 361	144 693
Zwrot udzielonych pożyczek wraz z odsetkami		152 284	87 901
Odsetki z tytułu leasingu		394	353

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Skonsolidowane sprawozdanie

z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

		1.01.2025 -	1.01.2024 -
	Nota	31.12.2025	31.12.2024
Spłata należności z tytułu leasingu		819	544
Zbycie inwestycji		77 326	4
		733 381	235 184
II. Wydatki
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych		(6 762)	(22 495)
Inwestycje w nieruchomości		(332 793)	(253 658)
Udzielone pożyczki		(81 533)	(221 887)
Z tytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu o środki pieniężne i ich ekwiwalenty		(4 4 5)	-
w nabytych jednostkach
Przepływy z tytułu zbycia udziałów w jednostkach zależnych		(61 3)	-
Podwyższenie kapitałów we wspólnych przedsięwzięciach		(7 454)	(100 196)
		(429 600)	(598 236)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)		303 781	(363 052)
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	30	482 873	237 773
Emisja dłużnych papierów wartościowych	30	119 040	855 120
		601 913	1 092 893
II. Wydatki
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	27	(360 648)	(38 123)
Spłaty kredytów i pożyczek	30	(398 288)	(116 809)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	30	(111 814)	(594 610)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu		(47 20 8)	(48 258)
Odsetki zapłacone		(247 879)	(214 880)
Wydatki związane z emisją akcji Archicom S.A. przeprowadzoną w poprzednim roku		-	(88 0)
		(1 165 837)	(1 013 560)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)		(563 924)	79 333
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III)		11 247	(447 631)
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej		11 247	(447 631)
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu		366 205	813 836
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F)		377 452	366 205

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Informacje ogólne, podstawy

sporządzenia sprawozdania

finansowego i inne

informacje objaśniające

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Informacje ogólne

- opis działalności

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa

i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości

handlowych i biurowych, a także obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kielce, al. Solidarności 36 – została

zarejestrowana w Kielcach 30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru

Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział

Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych

w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu

sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIGNieruchomości. Miejscem prowadzenia

działalności Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo Investment spółka

akcyjna jest Lisala sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest

Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas trwania

Spółki jest nieograniczony.

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany

w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych.

Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzorczej zostały przedstawione w Sprawozdaniu

Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2025 r.

w części 1.1 „Podstawowe informacje o Spółce i Grupie”.

2.1

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Informacja

o sprawozdaniu

finansowym

W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Investment prezentowane są dane

finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r. i dane porównawcze za

okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2024 r.

Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, o ile

nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w tysiącach złotych (PLN), która jest również

walutą funkcjonalną spółki dominującej.

Oświadczenie o zgodności

Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami

Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej.

Założenie kontynuacji działalności

Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej

w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności

wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.

Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 r.

zostało zatwierdzone do publikacji 25 marca 2026 r.

2.2

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Grupa Kapitałowa

Echo Investment

Skład Grupy Kapitałowej

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2025 r. wchodziło 137 spółek zależnych,

konsolidowanych metodą pełną oraz 58 spółek współzależnych, konsolidowanych

metodą praw własności.

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje,

współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów

deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład Grupy zostało powołane

lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających

z procesu realizacji konkretnego projektu.

Echo Investment S.A. bezpośrednio i pośrednio – poprzez DKR Echo Investment sp.

z o.o. – jest głównym akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31 grudnia 2025 r.

posiadało 73,40% akcji uprawniających do 75,95% głosów na WZA. Echo Investment S.A.

konsoliduje metodą pełną wszystkie spółki Grupy Archicom S.A.

W ramach spółek współzależnych Grupa posiada mniejszościowe udziały we

wspólnych przedsięwzięciach – tj.: w spółkach będących właścicielami gotowych,

budowanych lub projektowanych inwestycji z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent,

domów studenckich, centrum handlowego Galeria Młociny w Warszawie, projektu

wielofunkcyjnego Towarowa 22 w Warszawie czy projektu mieszkań na sprzedaż

Browarna we Wrocławiu.

Informacje o trendach rynkowych i otoczeniu branży opisane zostały w punktach

od 1.11 do 1.14 Sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Echo

Investment.

2.3

Jednostki zależne

			% posiadane-
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	go kapitału	Jednostka dominująca
1	City Space - GP sp. z o.o. w likwidacji	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
2	City Space Management sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
3	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 sp. z o.o. sp.k.	Kielce	100%	Pudsey sp. z o.o.
4	DKR Echo Investment sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
5	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
6	Echo - Advisory Services sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
7	Echo - Arena sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
8	Echo - Aurus sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
9	Echo Investment Project Management S.R.L.	Brasov	100%	Echo Investment S.A.
10	Echo - SPV 7 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Jednostki zależne

			% posiadane-
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	go kapitału	Jednostka dominująca
11	Elektrownia RE sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
12	Face2Face - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
13	Fianar Investments sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
14	Galeria Libero - Projekt Echo 120 sp. z o.o. sp.k.	Kielce	100%	Fianar Investments sp. z o.o.
15	GRO Nieruchomości sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
16	Grupa Echo sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
17	Metropolis - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
18	Midpoint 71 - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
19	Opolska Business Park – Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Warszawa	100%	Pudsey sp. z o.o.
20	Projekt 17 - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
21	Projekt 144 - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Kielce	100%	Echo - Arena sp. z o.o.
22	Projekt Beethovena - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
23	Projekt Echo - 99 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
24	Projekt Echo - 108 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
25	Projekt Echo - 111 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
26	Projekt Echo - 115 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
27	Projekt Echo - 120 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
28	Projekt Echo - 123 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
29	Projekt Echo - 129 sp. z o.o.	Kielce	100%	Selmer Investments sp. z o.o. sp.k.
30	Projekt Echo - 130 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
31	Projekt Echo 139 - Seaford sp. z o.o. sp.k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
32	Projekt Echo - 140 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
33	Projekt Echo - 142 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
34	Projekt Echo - 144 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
35	Projekt Echo - 145 sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
36	Projekt Naramowice - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
37	Pudsey sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
38	Q22 - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Kielce	100%	Pudsey sp. z o.o.
39	React - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Pudsey Sp z o.o.
40	Sagittarius - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Kielce	100%	Pudsey sp. z o.o.
41	Seaford sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
42	Selmer Investments sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
43	Selmer Investments sp. z o.o. sp.k.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
44	Strood sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
45	Swanage sp. z o.o. w likwidacji	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
46	Taśmowa - Grupa Echo sp. z o.o S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
47	Villea Investments sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
48	Wołoska Development Capital Prosta S.A.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
49	Service Hub sp. z o.o.	Kielce	86,70%	Echo Investment S.A.
50	Service Hub Commercial - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Kielce	86,70%	Service Hub sp. z o.o.
51	Service Hub Resi sp. z o.o.	Wrocław	86,70%	Service Hub sp. z o.o.
52	12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
53	AD Management sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
54	Altona Investments sp. z o .o.	Wrocław	73,40%	Archicom Nieruchomości Residential sp.
				z o.o.
55	Archicom Advisory sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
56	Archicom Bowen sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o.
				sp.k.
57	Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
58	Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o. sp.k.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
59	Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
60	Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Jednostki zależne

			% posiadane-
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	go kapitału	Jednostka dominująca
61	Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
62	Archicom Fin sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
63	Archicom Gdańsk sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
64	Archicom Gosford Investments sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
65	Archicom Investment sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
66	Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
67	Archicom Jagodno sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
68	Archicom Jagodno sp. z o.o. sp.k.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
69	Archicom Kraków sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
70	Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
71	Archicom Łódź 1 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
72	Archicom Marina 3 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
73	Archicom Marina 4 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
74	Archicom Marina 5 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
75	Archicom Nieruchomości sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Holding sp. z o.o.
76	Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
77	Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
78	Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
79	Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
80	Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
81	Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
82	Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
83	Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
84	Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
85	Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
86	Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
87	Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
88	Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.
89	Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
90	Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
91	Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
92	Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Altona Investments sp. z o.o.
93	Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
94	Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
95	Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
96	Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
97	Archicom Perth sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
98	Archicom Potton sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
99	Archicom Poznań sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
100	Archicom Projekt 127 sp.z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
101	Archicom Projekt 136 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
102	Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
103	Archicom Projekt 139 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
104	Archicom Residential sp. z o. o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
105	Archicom Residential 2 sp. z o. o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
106	Archicom RW sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
107	Archicom S.A.	Wrocław	73,40%	DKR Echo Investment sp. z o.o./Echo
				Investment S.A.
108	Archicom Sales Services sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
109	Archicom Senja 2 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o.
				sp.k.
110	Archicom Services sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Jednostki zależne

			% posiadane-
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	go kapitału	Jednostka dominująca
111	Archicom sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
112	Archicom sp. z o.o. Realizacja Inwestycji sp.k.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
113	Archicom sp. z o.o. Śląsk sp.k.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
114	Archicom Stabłowice sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
115	Archicom Warszawa sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
116	Archicom Warszawa 2 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
117	Archicom Warszawa 3 sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
118	Archicom Wrocław sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
119	Archicom Wrocław 3 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
120	Archicom Wrocław 4 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
121	Archicom ZAM sp. z o.o	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
122	Bartoszowice 1 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
123	EASS500 sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
124	EASS5003 sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
125	Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
126	Himawari Investment sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
127	Keshi sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
128	Mioga Investment sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
129	P16 Inowrocławska sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
130	Projekt Echo - 137 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
131	Projekt Echo - 143 sp. z o.o.	Kielce	73,40%	Archicom S.A.
132	Rentierresidence sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
133	RPGZ 16 sp. z o.o.	Kraków	73,40%	Archicom S.A.
134	Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
135	Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A.
136	Strzegomska Nowa sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	AD Management sp. z o.o.
137	TN Stabłowice 1 sp. z o.o.	Wrocław	73,40%	Archicom S.A .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Jednostki współzależne

			% posiadane-
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	go kapitału	Jednostka dominująca
GALERIA MŁOCINY
1	Berea sp. z o.o.	Warszawa	30%	Rosehill Investments sp. z o.o.
2	Rosehill Investments sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
TOWAROWA 22
3	Projekt Echo - 138 sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
4	Project Towarowa 22 sp. z o.o.	Warszawa	30%	Strood sp. z o.o.
5	Talea Sp z o.o.
RESI4RENT
6	Hotel Gdańsk Zielony Trójkąt sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
7	Hotel Kraków Młyńska sp. z o.o.	Kraków	30%	R4R Poland sp. z o.o.
8	Hotel Kraków Romanowicza sp. z. o.o.	Kraków	30%	R4R Poland sp. z o.o.
9	Hotel Kraków Zabłocie sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
10	Hotel Poznań Dmowskiego sp. z o.o.	Poznań	30%	R4R Poland sp. z o.o.
11	Hotel Warszawa Wołoska sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
12	Hotel Wrocław Bardzka sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
13	Hotel Wrocław Grabiszyńska sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
14	M2 Biuro sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
15	M2 Hotel sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
16	Pimech Invest sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
17	R4R Gdańsk Kołobrzeska sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
18	R4R Gdańsk Stocznia sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
19	R4R Kraków 3 Maja sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
20	R4R Kraków JPII sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
21	R4R Leasing sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
22	R4R Łódź Kilińskiego sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
23	R4R Łódź Wodna sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
24	R4R Poland sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
25	R4R Poznań Nowe Miasto sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
26	R4R Poznań Szczepanowskiego sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
27	R4R RE sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
28	R4R RE Wave 3 sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
29	R4R RE Wave 4 sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
30	R4R SPV 10 sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
31	R4R Warszawa Browary sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
32	R4R Warszawa Opaczewska sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
33	R4R Warszawa Taśmowa sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
34	R4R Warszawa Wilanowska sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
35	R4R Warszawa Woronicza sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
36	R4R Wrocław Jaworska II sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
37	R4R Wrocław Kępa sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
38	R4R Wrocław Park Zachodni sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
39	R4R Wrocław Rychtalska sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland sp. z o.o.
RESI ARCHICOM
40	Projekt Browarna sp. z o.o.	Wrocław	55%	Archicom S.A.
StudentSpace
41	SGE JVco SARL	Luxemburg	30%	Echo Investment S.A./SGE Poland Holdco
				S.a.r.l.
42	SGE Operating company sp. z o.o.	Warszawa	30%	SGE JVco SARL
43	SGE Propco 1 SARL	Luxemburg	30%	SGE JVco SARL
44	SGE Propco 1 SARL sp. z o.o. Oddział w Polsce	Warszawa	30%	SGE JVco SARL
45	SGE Propco 2 SARL	Luxemburg	30%	SGE JVco SARL
46	SGE Propco 2 SARL sp. z o.o. Oddział w Polsce	Warszawa	30%	SGE JVco SARL

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Jednostki współzależne

			% posiadane-
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	go kapitału	Jednostka dominująca
47	SGE Propco 3 SARL	Luxemburg	30%	SGE JVco SARL
48	SGE Propco 3 SARL sp. z o.o. Oddział w Polsce	Warszawa	30%	SGE JVco SARL
49	SGE Propco 4 SARL	Luxemburg	30%	SGE JVco SARL
50	SGE Propco 4 SARL sp. z o.o. Oddział w Polsce	Warszawa	30%	SGE JVco SARL
51	SGE Propco 5 SARL	Luxemburg	30%	SGE JVco SARL
52	SGE Propco 5 SARL sp. z o.o. Oddział w Polsce	Warszawa	30%	SGE JVco SARL
53	SGE Propco 6 SARL	Luxemburg	30%	SGE JVco SARL
54	SGE Propco 6 SARL sp. z o.o. Oddział w Polsce	Warszawa	30%	SGE JVco SARL
55	SGE Propco 7 SARL	Luxemburg	30%	SGE JVco SARL
56	SGE Propco 8 SARL	Luxemburg	30%	SGE JVco SARL
57	SGE Propco 7 SARL sp. z o.o. Oddział w Polsce	Warszawa	30%	SGE JVco SARL
58	SGE Propco 8 SARL sp. z o.o. Oddział w Polsce	Warszawa	30%	SGE JVco SARL

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zmiany w składzie Grupy

Kapitałowej w 2025 r.

Zwiększenie Grupy

			Kapitał zakładowy
Spółka	Działanie	Data	(PLN)
EASS500 sp. z o.o.	Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A.	19.02.2025	5 000
Fit-out Center Archicom sp. z o.o.	Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A.	17.04.2025	50 000
RPGZ 16 sp. z o.o.	Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A.	18.07.2025	5 000

Zmniejszenie Grupy

			Kapitał zakładowy
Spółka	Działanie	Data	(PLN)
Avatar - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Przejęcie spółki przez Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp.	10.01.2025	12 794 350
	z o.o. S.K.A.
Cinema Asset Manager - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Przejęcie spółki przez Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp.	10.01.2025	50 000
	z o.o. S.K.A.
Galaxy - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Przejęcie spółki przez Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp.	10.01.2025	3 825 990
	z o.o. S.K.A.
Galeria Tarnów - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Przejęcie spółki przez Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp.	10.01.2025	767 053
	z o.o. S.K.A.
PPR - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Przejęcie spółki przez Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp.	10.01.2025	327 661
	z o.o. S.K.A.
Symetris - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Przejęcie spółki przez Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp.	10.01.2025	50 000
	z o.o. S.K.A.
Projekt Saska sp. z o.o.	Rozwiązanie spółki	28.02.2025	50 000
Park Rozwoju III – Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Rozwiązanie spółki	4.03.2025	10 505 000
Park Rozwoju III– Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	2.04.2025	10 505 000
Rondo 1 City Space - GP sp. z o.o. sp.k.	Rozwiązanie spółki	22.09.2025	5 000
Rondo 1 City Space - GP sp. z o.o. sp.k.	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	07.11.2025	5 000
Dagnall sp. z o.o.	Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.	27.11.2025	5 000
Echo - Property Poznań 1 sp. z o.o.	Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.	27.11.2025	2 755 000
Malta Office Park - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.	27.11.2025	74 995
PHS - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.	27.11.2025	1 637 007
Projekt 16 - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A.	Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.	27.11.2025	50 000
RPGZ IX sp. z o.o.	Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.	27.11.2025	5 000
Fit-out Center Archicom sp. z o.o.	Sprzedaż udziałów w spółce przez Archicom S.A.	18.12.2025	50 000
Echo Investment Project 1 S.R.L.	Sprzedaż udziałów w spółce przez Echo - Aurus Sp.	19.12.2025	121 941 144
	z o.o.
Projekt Saska sp. z o.o.	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	29.12.2025	50 000

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

17 kwietnia 2025 r. Archicom S.A. zawarł z osobami

fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył

100% udziałów w spółce Fit-Out Center Archicom sp.

z o.o. z siedzibą we Wrocławiu (dawniej Anicar sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie) za kwotę 500 tys. zł. Transakcja

stanowiła nabycie biznesu. Poniżej zaprezentowano

ujęte w wyniku połączenia nabyte aktywa oraz przejęte

zobowiązania, których wartość godziwa, w ocenie

Zarządu, nie odbiega istotnie od ich wartości księgowej.

Nabyta spółka, poza wykazanymi niżej aktywami

i zobowiązaniami posiada zasoby niematerialne

w postaci know-how, rozumianego jako wiedza

techniczna i pozatechniczna (handlowa, administracyjna,

organizacyjna, finansowa) oraz doświadczenie,

niezbędne do efektywnego prowadzenia swojej

działalności. Zasoby te, w myśl MSSF 3 nie spełniają

kryteriów ujęcia odrębnie od wartości firmy. Wartość

godziwa tych pozabilansowych wartości niematerialnych

została wyceniona na 12 107 tys. zł

Spółka, poza know-how, dysponuje elementami takimi

jak logo, domena internetowa oraz strona WWW.

Ze względu na ograniczoną rozpoznawalność marki

oraz mieszane opinie klientów widoczne w ocenach

internetowych, elementy te nie zostały uznane za

kluczowe z punktu widzenia wartości ekonomicznej.

Wycena wartości godziwej nabywanych aktywów

i zobowiązań koncentrowała się na tych składnikach

majątku oraz aspektach operacyjnych, które mają realne

znaczenie dla potencjalnego, niezależnego inwestora

i mogą wpływać na jego decyzję zakupową.

Wartości godziwe nabytych aktywów i zobowiązań

przedstawia poniższa tabela :

Nabycie Fit-Out Center Archicom Sp. z o.o.

Nabyte Aktywa [tys. PLN]

Aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe		58
		58
Aktywa obrotowe
Zapasy		3 151
Należności handlowe i pozostałe		3 465
Należności z tytułu pozostałych podatków		45
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty		63
		6 724
Aktywa razem	A	6 782
Nabyte zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje		3 630
Rezerwy długoterminowe		1 324
		4 954
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe		8 154
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		21
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków		193
		8 368
Zobowiązania razem	B	13 322
Wartość aktywów netto	C = A-B	(6 540)
Cena nabycia	D	500
Rozpoznana wartość firmy	E=D-C	7 040

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Przychody oraz wynik finansowy netto nabytej jednostki

ujęte w skonsolidowanym rachunku zysków i strat za okres

sprawozdawczy [tys. PLN]

	18.04.2025 -
	31.12.2025
Przychody ze sprzedaży	6 300
Pozostałe przychody operacyjne	413
Zysk (strata) netto	(12 135)

Przychody oraz wynik finansowy netto połączonych jednostek,

jakie byłyby ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku

za okres sprawozdawczy, gdyby dniem połączenia był

początek tego okresu [tys. PLN]

	1.01.2025 -
	31.12.2025
Przychody ze sprzedaży	13 326
Pozostałe przychody operacyjne	631
Przychody finansowe	28
Zysk (strata) netto	(13 576)

18 grudnia 2025 r. Archicom S.A. przeniósł, na mocy

umowy sprzedaży udziałów, tytuł własności 100%

udziałów w jednostce zależnej Fit-Out Center

Archicom sp. z o.o. (obecnie Fit-Out Center Polska

sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie) na rzecz jednostki

niepowiązanej za cenę 500 tys. zł. W wyniku sprzedaży

udziałów Grupa utraciła kontrolę nad jednostką.

19 grudnia 2025 r. spółka Echo - Aurus sp. z o.o. posiadała

zobowiązanie z tytułu zaciągniętej pożyczki od spółki

Echo Investment Project 1 S.R.L. w kwocie 7 379 tys.

RON, które przeniosła na rzecz jednostki niepowiązanej.

W zamian za przejęcie długu Echo - Aurus sp. z o.o.

przeniósł posiadane przez siebie udziały, stanowiące

100% kapitału zakładowego jednostki zależnej Echo

Investment Project 1 S.R.L., na rzecz tej jednostki

niepowiązanej. W wyniku tej transakcji Grupa utraciła

kontrolę nad jednostką.

Zbycie Fit-Out Center Archicom sp. z o.o.

i Echo Investment Project 1 S.R.L.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Wartość aktywów oraz zobowiązań

na dzień zbycia [tys. PLN]

	Fit-Out Center Archicom sp. z o.o.	Echo Investment Project 1 S.R.L.
Aktywa trwałe
Wartość firmy	7 040	-
Rzeczowe aktywa trwałe	2 407	-
Pozostałe	3 398	-
	12 845	-
Aktywa obrotowe
Zapasy	3 170	-
Należności handlowe i pozostałe	3 851	1
Krótkoterminowe aktywa finansowe	-	6 107
Należności z tytułu pozostałych podatków	-	1 255
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	1 113	334
Pozostałe	155	-
	8 289	7 697
Aktywa razem	21 134	7 697
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania z tytułu leasingu	1 386	-
Pozostałe	1 940	-
	3 326	-
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe	9 733	10
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	-	20
Pozostałe	2 111	1 256
	11 844	1 286
Zobowiązania razem	15 170	1 286

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Podstawowe zasady

rachunkowości

Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane

przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego

sprawozdania finansowego przedstawione zostały

poniżej. Zasady te stosowane były we wszystkich

prezentowanych okresach w sposób ciągły, o ile nie

podano inaczej. Ewentualne rożnice w sumach wynikają

z matematycznych zaokrągleń do pełnych tysięcy

złotych (PLN).

Waluta funkcjonalna i waluta

prezentacji

Pozycje zawarte w sprawozdaniach finansowych

poszczególnych jednostek Grupy wycenia się

w podstawowej walucie środowiska gospodarczego,

w którym dana jednostka prowadzi działalność („waluta

funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe

Grupy prezentowane jest w złotych polskich (PLN), która

jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji jednostki

dominującej.

Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się

na walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego

w dniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają

przeszacowaniu. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia

tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów

i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach

obcych ujmuje się w wyniku finansowym, z wyjątkiem

zysków i strat kursowych dotyczących kosztów odsetek

w zakresie w jakim odsetki te podlegają kapitalizacji

w wartości aktywa, które ujmuje się w wartości

bilansowej aktywa

W skład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną

walutę funkcjonalną niż PLN. Dane sprawozdawcze tych

spółek, wchodzące w skład niniejszego sprawozdania

zostały przeliczone na PLN zgodnie z zasadami MSR 21.

Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia

bilansowego, poza odpowiednimi pozycjami kapitałów,

które zostały przeliczone po kursach historycznych.

Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia

bilansowego, natomiast pozycje rachunku wyników

zostały przeliczone wg kursu średniego za okres (chyba

że kurs średni nie stanowi zadowalającego przybliżenia

skumulowanego wpływu kursów z dni transakcji –

w takim przypadku dochody i koszty przelicza się według

kursów z dni transakcji). Powstałe w wyniku przeliczenia

różnice kursowe zostały wykazane w pozostałych

całkowitych dochodach, a kwoty skumulowane ujęte

w osobnej pozycji kapitału własnego. W momencie

zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulowane różnice

kursowe ujęte w kapitale własnym, dotyczące danego

podmiotu zagranicznego ujmowane są w rachunku

zysków i strat jako wynik na zbyciu.

Rzeczowe aktywa trwałe

Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące

własność Grupy środki trwałe.

W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych

zalicza się:

− nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do

obrotu) użytkowane przez Grupę,

− maszyny i urządzenia,

− środki transportu,

− inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty

o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż

rok.

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu

według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,

pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty

wartości.

Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według

grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi

szczegółową ewidencję środków trwałych.

Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą stawek

wykazanych w tabeli poniżej, które odzwierciedlają okres

ekonomicznej użyteczności:

2.4

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

	Stawki
Rzeczowe aktywa trwałe	amortyzacyjne
Prawo wieczystego użytkowania gruntów	1,3%-1,5%
Budynki	2,5%-4,5%
Urządzenia techniczne i maszyny	10%-60%
Środki transportu	20%
Pozostałe rzeczowe aktywa trwałe	4,5%-20%

Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej

danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek

trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy

jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi

wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej

pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe

wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do

rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je

poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod

kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub

zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa

może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis

aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą

wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka

generującego środki pieniężne przewyższa wartość

odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków

i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch

kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty

sprzedaży lub wartości użytkowej.

Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące

różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością

bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są

w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody

/ koszty operacyjne.

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest

prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ

korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio

powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości

niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub

kosztu wytworzenia.

Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są

wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia

pomniejszonych o umorzenie (za wyjątkiem aktywów,

które mają nieokreślony okres użytkowania)

i odpisy z tytułu utraty wartości. Ewidencję wartości

niematerialnych prowadzi się analitycznie. W planie

amortyzacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne od

2,5% do 50%, które odzwierciedlają okres ekonomicznej

użyteczności. Wartości niematerialne amortyzuje się

metodą liniową.

Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem

ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany

okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być

niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje

się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika

aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.

W przypadku identyfikacji wśród przejętych aktywów

znaku towarowego Zarząd ocenia, czy wartość

niematerialna jest o określonym lub nieokreślonym

okresie użytkowania. Wartość niematerialna

o nieokreślonym okresie użytkowania nie podlega

amortyzacji. Grupa przeprowadza analizę pod kątem

ewentualnej utraty wartości poprzez porównanie

wartości bilansowej znaku towarowego z jego wartością

odzyskiwalną, nie rzadziej niż raz w roku, a ewentualne

odpisy aktualizujące wartość znaku towarowego

obciążają bieżący wynik finansowy Grupy.

Nieruchomości inwestycyjne,

nieruchomości inwestycyjne

w budowie

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są

stanowiące własność Grupy wynajęte nieruchomości

wraz z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi

nieruchomościami oraz zakupione i utrzymywane w celu

zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne

w budowie to prowadzone przez Grupę inwestycje

z przeznaczeniem na wynajem, będące w trakcie

realizacji. Grupa zalicza nieruchomości inwestycyjne

w budowie do nieruchomości inwestycyjnych

w momencie, gdy są dostępne do użytkowania –

uzyskują pozwolenie na użytkowanie budynku.

Ponadto Grupa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych

nieruchomości nabyte w celu realizacji w przyszłości

projektów deweloperskich, które obecnie generują

istotne przychody z czynszów. Prezentacja w ramach

nieruchomości inwestycyjnych jest do momentu

rozpoczęcia projektu deweloperskiego i wyburzenia tej

nieruchomości.

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo

według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze

nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej

nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną

nieruchomość inwestycyjną (tam, gdzie jest to właściwe)

tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej

pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy,

zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć.

Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację

odnoszone są do sprawozdania z całkowitych dochodów

w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. W wartości

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniane

są koszty pozostające w bezpośrednim związku

z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki

poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych,

nakłady na projektowanie i realizację obiektów

budowlanych (głównie usługi obce), aktywowane koszty

finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji

bezpośrednio związane z inwestycją.

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy,

nieruchomości inwestycyjne w budowie, które

spełniają przesłanki do ich wyceny, oraz nieruchomości

inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej.

Wycena wartości godziwej jest aktualizowana co

najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wynikające ze

zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych

są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie,

w jakim powstały. Wynik z wyceny nieruchomości

inwestycyjnych prezentowany jest w pozycji zysk/strata

z nieruchomości inwestycyjnych.

Dla nieruchomości w budowie, przesłanki do wyceny

uznaje się za spełnione w przypadku projektów, gdzie

znaczna część ryzyk, związanych z realizacją procesu

budowy została wyeliminowana i istnieje możliwość

wiarygodnej wyceny w wartości godziwej. W pozostałych

przypadkach, gdy nie jest możliwe wiarygodne

ustalenie wartości godziwej, wartości nieruchomości

w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu

wytworzenia pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty

wartości.

Grupa określiła warunki, po których spełnieniu

rozpoczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały

istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych

w budowie. Do tych warunków należą:

− uzyskanie pozwolenia na budowę,

− zakontraktowanie robót budowlanych o wartości co

najmniej 30% budżetu inwestycji,

− wynajęcie co najmniej 20% powierzchni

w realizowanym projekcie.

Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria

analizy. Każda nieruchomość inwestycyjna w budo wie

jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości

uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej,

biorąc, oprócz warunków opisanych powyżej pod uwagę

także ogólną sytuację gospodarczą i sytuację rynkową,

dostępność danych dla analogicznych nieruchomości

i oczekiwania względem zmienności czynników będących

podstawą wycen oraz sposób finansowania projektu

inwestycyjnego.

Wartości godziwe gruntów i budynków wycenianych

według wartości godziwej są uaktualniane w taki

sposób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występujące

na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą

jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż składnika

aktywów lub zapłaconoby za przeniesienie zobowiązania

w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach

między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartości

godziwe nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny

Dział Analiz w porozumieniu z Zarządem, na podstawie

danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych

oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne

wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do

zasady wyceny nieruchomości biurowych, w których

Grupa prowadzi aktywny proces przygotowywania

nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są

wewnętrznie przez Grupę, w oparciu o dostępne dane

rynkowe, w szczególności poziom stopy dyskonta

(yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz

w oparciu o poziomy czynszów i innych warunków najmu

wynikające z podpisywanych bądź negocjowanych

umów najmu.

Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest

metoda zdyskontowanych przepływów netto (DCF).

W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie

wycena jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady

konieczne do zakończenia inwestycji, z uwzględnieniem

marży dewelopera (tzw. development profit). W ramach

wyceny nieruchomości do wartości godziwej Grupa

szacuje powierzchnię, która przez pewne okresy

pozostaje niewynajęta.

W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości,

następuje odpowiednia jej reklasyfikacja

w sprawozdaniu finansowym. Przeniesienie

nieruchomości i wykazanie jej w pozycji rzeczowych

aktywów trwałych czy zapasów następuje w wykazanej

poprzednio wartości bilansowej.

Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

wykazywany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości

inwestycyjnych.

Grupa przenosi nieruchomości inwestycyjne do kategorii

aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie

w sytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży

poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej i kiedy

zostaną spełnione kryteria MSSF 5. Wynika to z przyjętej

strategii Grupy Echo, zgodnie z którą nieruchomości są

utrzymywane przez Grupę i sprzedawane w najlepszym,

zdaniem Zarządu, momencie, który uwzględnia

oczekiwania co do zwrotu na zainwestowanym kapitale,

dostępność kapitału na inne inwestycje a także

opierając decyzję o sytuację rynkową i oczekiwania

co do jej dalszego rozwoju. Celem Grupy jest budowa

nieruchomości i wzrost ich wartości poprzez aktywne

zarządzanie projektami inwestycyjnymi. W związku

z powyższym Grupa klasyfikuje projekty inwestycyjne

jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieruchomości

inwestycyjne w budowie) i reklasyfikuje je do aktywów

przeznaczonych do sprzedaży jedynie w rzadkich

sytuacjach.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Aktywa przeznaczone

do sprzedaży

Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyfikowane jako

przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa

zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze

transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze

wykorzystanie. Warunek ten uznaje się za spełniony

wyłącznie wówczas, gdy wystąpienie transakcji zbycia

jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów (lub

grupa do zbycia) jest dostępny do natychmiastowego

zbycia w swoim obecnym stanie (zgodnie z ogólnie

przyjętymi warunkami handlowymi). Klasyfikacja

składnika aktywów jako przeznaczonego do zbycia

zakłada zamiar kierownictwa Grupy do dokonania

transakcji zbycia w ciągu roku od momentu zmiany

klasyfikacji.

Nieruchomości inwestycyjne wyceniane wg wartości

godziwej zgodnie z MSR 40, po przeklasyfikowaniu

do aktywów przeznaczonych do sprzedaży nadal

wycenianie są wg wartości godziwej i jednocześnie

wyłączone są z zasad wyceny wg MSSF 5.

Zapasy

W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty

w toku, produkty gotowe, towary. Ze względu na

specyfikę działalności grunty świeżo zakupione

prezentowane są jako grunty a grunty przeznaczone

pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy aktywa trwałe

i obrotowe na podstawie szacowanej długości cyklu

operacyjnego. Cykl operacyjny to okres średnio około

5 lat, indywidualnie szacowany dla każdego projektu,

składający się z 2 faz: (1) etap przygotowawczy

(obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień

administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych,

pozwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji

architektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat

oraz następnie (2) etap budowy trwający od momentu

zakończenia etapu przygotowawczego do uzyskania

pozwolenia na użytkowanie. Projekty znajdujące się

w cyklu operacyjnym (1 lub 2 etap) prezentowane są

w aktywach krótkoterminowych w pozycji Zapasy

(Produkcja w toku), a projekty wykraczające poza cykl

operacyjny w aktywach długoterminowych w pozycji

„Grunty przeznaczone pod zabudowę”. Indywidualna

ocena każdego projektu, pod kątem spełnienia zasad

klasyfikacji, dokonywana jest na każdy dzień bilansowy.

Produkcja w toku obejmuje również poniesione

nakłady związane z procesem realizacji projektów na

sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp.

świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe

obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi

lokale mieszkalne i użytkowe. Towary zawierają grunty

przeznaczone do sprzedaży

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego

wycenia się według wartości odpowiadających cenie

nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów

wytworzenia produktów działalności deweloperskiej

powiększonych o aktywowane koszty finansowe, przy

czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto.

Wartość ta jest uzyskana na podstawie rynkowych cen

transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo

w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze

wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości

zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty

odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość

zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu

wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt

własny sprzedaży.

Leasing

Grupa jako leasingobiorca

Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa

leasingu muszą być spełnione następujące warunki:

− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika

aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego

prawa do zamiany,

− umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli

użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów

przez określony czas. Oznacza to, że Grupa ma prawo

do pobierania korzyści ekonomicznych płynących

z wykorzystywania danego składnika oraz prawo

decydowania o jego wykorzystaniu,

− umowa musi być odpłatna.

Grupa korzysta z następujących uproszczeń

polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu

leasingu:

− leasingi krótkoterminowe: krótkoterminowa umowa

leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika

aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od

momentu rozpoczęcia umowy,

− leasingi nisko wartościowe: podstawą oceny niskiej

wartości jest wartość nowego składnika aktywów.

Zarząd Grupy podjął decyzję, że odnosi się to do

umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość

nie przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może

być traktowane jako górna granica uznania za

przedmiot o niskiej wartości.

Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo

wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją

administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów,

w tym tych dotyczących projektów deweloperskich

prezentowanych na zapasach.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Grupa stosuje liniową metodę amortyzacji oraz stawki

amortyzacyjne: metoda renty wieczystej, albo przez

okres objęty użytkowaniem w zależności od umowy .

W przypadku identyfikacji w umowie elementów

leasingowych i elementów nieleasingowych Grupa

wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym

ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek

towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedynczy

element leasingowy.

Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów

o podobnych cechach Grupa stosuje standard do

całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ

jaki zastosowanie niniejszego standardu w stosunku do

portfela będzie miało na sprawozdanie finansowe, nie

będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do

pojedynczych leasingów w ramach tego portfela.

Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako

nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasingu

obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy

leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą

pewność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe

okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli

leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie

skorzysta z tej opcji.

Na moment pierwszego ujęcia, Grupa ujmuje

zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości

bieżących płatności leasingowych należnych

leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych

stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna

- to krańcową stopą oprocentowania długu

charakterystyczną dla danego składnika aktywów.

W skład płatności leasingowych wchodzą:

− stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty

leasingowe,

− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu

lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem

indeksu lub stawki obowiązujących na datę

rozpoczęcia trwania umowy,

− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje

się w ramach gwarantowanej wartości końcowej,

− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można

z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca

skorzysta z tej opcji,

− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli

okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez

leasingobiorcę z opcji wypowiedzenia leasingu.

Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo z tytułu prawa do

użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie,

skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone

w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone

o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz

powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie

poniesione przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu

Grupa ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez:

− zwiększenie wartości bilansowej w celu

odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania z tytułu

leasingu,

− zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia

zapłaconych opłat leasingowych oraz

− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu

uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany

leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie

leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych

zasadniczo stałych opłat leasingowych.

Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność

zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:

− zmiana okresu leasingu,

− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego

składnika aktywów.

Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną

stopę dyskontową.

Dla poniższych zmian:

− zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się

w ramach gwarantowanej wartości końcowej,

− zmiana w przyszłych opłatach leasingowych

wynikająca ze zmiany w indeksie lub stawce

stosowanej do ustalania tych opłat, wliczając w to

na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian

w stawkach czynszów na wolnym rynku w następstwie

przeglądu tych czynszów.

Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba

że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany

zmiennych stóp procentowych. W tym przypadku

Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową, która

odzwierciedla zmiany w stopie procentowej.

Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania

z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu

prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa

składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania

została zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze

zmniejszenie wyceny zobowiązania z tytułu leasingu,

Grupa ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny

w wyniku.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów

z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według

kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne

(umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości

oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji

wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja

jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez

szacowany okres ekonomicznego użytkowania.

W przypadku, gdy umowa leasingowa przenosi

na Spółkę tytuł własności danego składnika przed

końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

z tytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt,

że Grupa zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej

przedmiotu leasingu, Grupa amortyzuje aktywo z tytułu

prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia

umowy leasingu do końca okresu szacowanego

ekonomicznego użytkowania danego aktywa. W innych

przypadkach Grupa amortyzuje aktywa z tytułu

prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy

do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia

okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty

końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których

przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie

z politykami rachunkowości Grupy wyceniany jest

w wartości godziwej, Grupa nie amortyzuje takiego

aktywa z tytułu prawa do użytkowania a wycenia je

w wartości godziwej.

Grupa zdecydowała u ujęciu aktywów z tytułu prawa

do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji

finansowej, w której prezentowane są odpowiadające

leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność

Grupy. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio

w długoterminowych – gdy aktywo z tytułu prawa

do użytkowania jest klasyfikowane jako środek

trwały, nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość

inwestycyjna w budowie, bądź krótkoterminowych

– gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów

klasyfikowanych jako zapasy.

Grupa klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania

wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji

do następujących pozycji bilansowych i stosuje

odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości:

	Sposób wyceny	Wpływ
Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie	na dzień bilansowy	na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych:
- nieruchomości inwestycyjne, lub	Wycena do wartości godziwej	Tak
- środki trwałe	Amortyzacja	Tak
Umowy najmu środków transportu:
- środki trwałe	Amortyzacja	Tak
Użytkowanie wieczyste gruntów:
- nieruchomości inwestycyjne, lub	Wycena do wartości godziwej	Tak
- nieruchomości inwestycyjne w budowie, niewyceniane do	Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amorty-	Nie
wartości godziwej, lub	zacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie
- środki trwałe	Amortyzacja	Tak
- zapasy	Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amorty-	Nie
	zacji w wartości zapasów

Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF

9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te

spełniają kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie

zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu,

gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został

prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie

długu na inną stronę. Szczególnym przypadkiem jest

prawo wieczystego użytkowania gruntów, w stosunku,

do którego Grupa zostaje prawnie zwolniona z długu

wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste

użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero

w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia

na nabywcę udziału w gruncie przynależnym do

sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu

przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tytułu

leasingu gruntu jak i odpowiadające im aktywa

z tytułu prawa do korzystania z gruntów w użytkowaniu

wieczystym pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż

zgodnie z politykami opisanymi w części 2.5. Metody

ustalania wyniku finansowego przychody z tytułu

sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są

w dacie wydania kupującemu nieruchomości.

Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy

lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia

przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie

związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu

leasingu z zapasów na należności od nabywcy,

w kwocie korespondującej z ujętym zobowiązaniem

z tytułu leasingu danego gruntu. Do momentu

przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności,

zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane

są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi

poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu

operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę

własności następuje wyksięgowanie zobowiązania

z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od

nabywców lokali.

Grupa jako leasingodawca

W przypadku umów, w których Grupa występuje jako

leasingodawca, każda umowa leasingu podlega

klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy.

Umowy leasingowe, w ramach, których leasingodawca

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających

z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane

są jako leasing operacyjny. Umowa leasingowa jest

klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli w wyniku

tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego

ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania

przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.

W przypadku umów leasingu operacyjnego,

Grupa ujmuje liniowo przychody z tytułu leasingu

w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku

umów leasingu finansowego Grupa wyksięgowuje

składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując

jednocześnie należność z tytułu leasingu.

Subleasing – transakcja, w której bazowy składnik

aktywów jest dalej oddawany w leasing przez

leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie

trzeciej, a leasing („główny leasing”) między głównym

leasingodawcą a leasingobiorcą pozostaje w mocy.

Subleasing Grupa klasyfikuje następująco:

− jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu

leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego,

subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny,

− w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany

w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa

do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego

składnika aktywów.

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako

leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Grupa),

kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz

składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania

z leasingu głównego. Jednocześnie w okresie leasingu

rozpoznaje przychody z subleasingu. Jeżeli umowa

subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy

pośredni leasingodawca (Grupa):

− zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu

prawa do użytkowania zleasingu głównego w dacie

początkowej umowy subleasingu,

− w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu

i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność

leasingowa),

− kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania

leasingowego.

Aktywa finansowe

Zgodnie z MSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa finansowe

do następujących kategorii:

− aktywa finansowe wyceniane według

zamortyzowanego kosztu,

− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez

pozostałe całkowite dochody,

− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej

przez wynik finansowy.

Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment

początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego

przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami

finansowymi oraz analizy charakterystyki umownych

przepływów pieniężnych z tych instrumentów.

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe

należności oraz środki pieniężne o ograniczonej

możliwości dysponowania niespełniające definicji

ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie z MSR 7

Rachunek przepływów pieniężnych (tj. zabezpieczenie

gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na

otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych)

Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu,

jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa

utrzymywane są w ramach modelu biznesowego,

którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu

uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu oraz

warunki umowne tych składników aktywów finansowych

powodują powstanie w określonych momentach

przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę

kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.

Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia

transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów

finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych

jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami

wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów.

Grupa stosuje średnią ważoną z instrumentów

finansowych o takim samym rodzaju i ryzyku, jako

obowiązującą metodę rozchodu w zakresie instrumentów

finansowych.

Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja

umownych przepływów pieniężnych generowanych

przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego

wyksięgowaniem zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany

instrument traktuje się jako nowy. W przypadku

renegocjacji lub innej modyfikacji umownych przepływów

pieniężnych generowanych przez dany składnik

aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Grupa

przeszacowuje wartość bilansową brutto tego składnika

aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego

kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty

kredytowe). Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu

nowych oczekiwanych umownych przepływów

pieniężnych (po modyfikacji) przy użyciu pierwotnej

efektywnej stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia

różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku finansowym.

Od tego momentu jednostka ocenia, czy ryzyko

kredytowe danego instrumentu finansowego znacząco

wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównując

ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania

finansowego (na zmodyfikowanych warunkach)

z ryzykiem na moment początkowego ujęcia (na

warunkach sprzed modyfikacji) .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Należności

Należności handlowe i pozostałe należności stanowiące

aktywa finansowe ujmuje się w bilansie w cenie

transakcyjnej a następnie według zamortyzowanego

kosztu, metodą efektywnej stopy procentowej,

pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty

wartości przy zastosowaniu modelu oczekiwanych

strat kredytowych. Kiedy różnica pomiędzy wartością

według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie

wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na

wyniki finansowe Grupy, takie należności ujmuje się

w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty.

Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień

prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie

odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów

aktualizujących opisano poniżej w sekcji Utrata wartości

aktywów finansowych.

Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według

wydatkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie

z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi

udzielenie zaliczki .

Pożyczki udzielone

Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymywane

w celu pozyskania umownych przepływów, które

obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”).

Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia

transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów

finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych

jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami

wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów.

Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia

do ksiąg w wartości godziwej powiększonej

o koszty transakcji, później na dzień bilansowy wg

zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej

stopy procentowej.

Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano

poniżej w sekcji „Utrata wartości aktywów finansowych” .

Utrata wartości aktywów

finansowych (‘ECL’)

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy

Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości

w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym

(‘ECL’).

Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla

poszczególnych kategorii aktywów:

Należności handlowe

Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym

nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie

życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie

równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’)

w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji

wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności

handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną

raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych

historycznych (za okres ostatnich 5 lat skorygowanych

o wartość pieniądza w czasie oraz informacje, które

są dostępne bez nadmiernych kosztów lub starań na

dzień sprawozdawczy, dotyczące przeszłych zdarzeń,

obecnych warunków i prognoz dotyczących przyszłych

warunków gospodarczych) dotyczących spłat należności

przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest

aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz

rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności

w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu

prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego

przedziału wiekowania na bazie danych historycznych.

Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są

na dwie grupy: należności z tytułu sprzedaży mieszkań

i najmu oraz pozostałe należności.

Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia

się należności w każdej z grup przeterminowania dla

poszczególnych kategorii należności jest przykładane

do bieżącego salda należności w każdej z grup

przeterminowania i kalkulowany jest odpis na

oczekiwane straty kredytowe należności.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie

należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym

stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności,

w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej

działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis

w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie

składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane

na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej

kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych

zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na

odzyskiwalność aktywa.

Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej,

a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy

indywidualnej .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Pożyczki udzielone

oraz objęte obligacje

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)

dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica między

przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych

umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka

spodziewa się otrzymać.

Jeżeli na dzień sprawozdawczy ryzyko kredytowe

związane z udzielonymi pożyczkami nie wzrosło

znacząco od momentu początkowego ujęcia, Grupa

wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu

tego instrumentu finansowego w kwocie równej

12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym.

Znaczący wzrost następuje po dokonaniu analiz

sytuacji finansowych podmiotów, którym Grupa udzieliła

pożyczek, w szczególności:

− prognoz finansowych oraz wartości godziwej

posiadanych nieruchomości, oraz informacji na temat

projektów inwestycyjnych prowadzonych przez te

spółki,

− analizy wartości kapitałów tych spółek i jego zmian

w analizowanych okresach,

− analizy wyników finansowych.

W przypadku wzrostu ryzyka kredytowego od

początkowego ujęcia, oczekiwane starty kredytowe

kalkulowane są w całym okresie życia danego

instrumentu finansowego.

Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się

otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego

w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym

udzielono pożyczek oraz dla których wyemitowano

obligacje i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako

wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie

pożyczki udzielone i obligacje objęte ze znacznym

stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności,

w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej

działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje

odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Takie

pożyczki i obligacje są wyłączane z analizy macierzowej,

a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy

indywidualnej.

Instrumenty pochodne

Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach

w momencie, gdy Grupa staje się stroną wiążącej

umowy. Grupa korzysta z instrumentów pochodnych

w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmianami

kursów walut czy stóp procentowych. Grupa nie stosuje

rachunkowości zabezpieczeń.

Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wyceniane są

w wartości godziwej przez wynik finansowy. Instrumenty

pochodne o wartości godziwej większej od zera są

aktywami finansowymi, zaś instrumenty o ujemnej

wartości godziwej stanowią zobowiązania finansowe.

Zysk lub strata z instrumentów pochodnych ujmowana

jest odpowiednio w przychodach lub kosztach

finansowych (IRSy) bądź w zyskach/stratach

z tytułu pochodnych instrumentów (Forwardy), zaś

w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów

pieniężnych jako przepływy z działalności operacyjnej

(forwardy) i finansowej (IRSy).

Środki pieniężne

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty

krótkoterminowe (do 3 miesięcy od daty założenia),

a także inne aktywa finansowe spełniające definicję

ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według

wartości nominalnej powiększonej o narosłe odsetki.

Grupa ocenia na każdy dzień bilansowy przesłanki do

utraty wartości środków pieniężnych, w tym konieczność

utworzenia odpisu na oczekiwane straty kredytowe.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się

na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów

pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków

pieniężnych.

Zobowiązania

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki,

dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie

z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów

bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów

wartościowych do rozliczenia w następnych okresach

obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia

się wg kursu średniego NBP. Linia kredyty, obligacje,

pożyczki obejmuje także Zobowiązania z tytułu profit

share, a zmiana wyceny ujmowana jest jako koszt

odsetkowy, w okresie kiedy ta zmiana nastąpiła.

Profit share jest integralną częścią pożyczki co wynika

z postanowień umownych. Pożyczka wraz z należnymi

dodatkowymi odsetkami stanowi udział pożyczkodawcy

w pożyczkobiorcy, który podlega wykupowi w momencie

sprzedaży projektu (lub w ostatecznym terminie

zapadalności).

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo

w wartości godziwej pomniejszonej o koszty

transakcyjne, a następnie wycenia się metodą

„zamortyzowanego kosztu”. W wycenie zobowiązań

ujmuje się wszystkie koszty pozyskania finansowania,

obejmujące bezpośrednio związane z finansowaniem

koszty prowizji bankowych, koszty pośredników

i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców oraz

bankowego monitora.

Zobowiązania pozostałe

Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo

w wartości godziwej, w okresie późniejszym,

długoterminowe zobowiązania wycenia się według

zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej

stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnicą

pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu

i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera

istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie

zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej

zapłaty .

Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego

i pozostałych podatków obejmują zobowiązania Grupy

wynikające z rozrachunków publicznoprawnych czyli

w głównej mierze z tytułu podatków: dochodowy, VAT, od

nieruchomości, ubezpieczeń społecznych itd.

W zobowiązaniach z tytułu dywidend Grupa prezentuje

niewypłacone na dzień bilansowy dywidendy dla

akcjonariuszy.

Grupa ma zobowiązania z tytułu kaucji od wykonawców,

które stanowią formę zabezpieczenia należytego

wykonania robót przez wykonawców oraz dotrzymania

przez nich okresu gwarancyjnego bądź służą do pokrycia

ewentualnych kosztów wynikających z niewywiązania

się przez nich z powyższego. Kaucje są dyskontowane na

dzień bilansowy w oparciu o datę zapadalności i stopę

dyskontową przyjętą na dzień zaksięgowania kaucji.

Dyskonto jest odnoszone na wartość zapasów, jeśli

spełnia kryteria kapitalizacji.

Zobowiązania z tytułu umów z klientami obejmują

wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane

na rachunkach powierniczych oraz wpłaty zwolnione

z tych rachunków. Zobowiązania z tytułu umów

z klientami prezentowane są w ramach zobowiązań

krótkoterminowych. W ramach tych zobowiązań Zarząd

nie identyfikuje istotnego elementu finansowania.

Umowy wystawionych

gwarancji finansowych

Grupa wycenia udzielone gwarancje finansowe po

początkowym ujęciu według wyższej z następujących

wartości:

(i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe oraz

(ii) początkowo ujętej kwoty w odpowiednich

przypadkach pomniejszonej o skumulowaną kwotę

dochodów ujmowanych zgodnie z zasadami MSSF 15.

Zgodnie z zasadami MSSF 9 Grupa kalkuluje oczekiwane

straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych

gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu

zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej

straty kredytowej. Grupa w pierwszej kolejności

określa wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych

gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania

warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona

ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez

wskaźnik defaultu (ustalonego w oparciu o ryzyko

kredytowe podmiotów, którym udzielono gwarancji

i skorygowanego o wskaźnik odzysku).

Podatek dochodowy

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy

obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony.

Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków

i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych

bezpośrednio w kapitale własnym lub w pozostałych

całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek

dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale

własnym i pozostałych całkowitych dochodach.

Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana

kwota podatku od dochodu do opodatkowania za

dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych

uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi

korektami podatku za lata poprzednie.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową

jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi

w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami

bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi

im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do

wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem

różnic przejściowych, które powstają na moment

początkowego ujęcia składników aktywów lub

zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy

ani na wynik podatkowy. W momencie rozpoczęcia

leasingu, aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz

zobowiązanie z tytułu leasingu są sobie równe, nie

występuje zatem różnica przejściowa i nie jest tworzony

podatek odroczony. W trakcie okresu leasingu powstaje

różnica pomiędzy wartością aktywa a zobowiązaniem

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

leasingowym. Grupa nalicza odroczony podatek

dochodowy na różnicy między tymi wartościami.

Podejście to ma na celu odzwierciedlenie związku

między aktywem z tytułu prawa do użytkowania

a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie

podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic

przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę

podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę

całej transakcji leasingu. Zgodnie z ostatnimi zmianami

w zakresie MSR 12, Grupa ujmuje, opisane powyżej

różnice przejściowe, w szyku rozwartym w sprawozdaniu

z sytuacji finansowej.

Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic

przejściowych powstających na inwestycjach w jednostki

zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Grupa

kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one

w dającej się przewidzieć przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej

straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

tworzy się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości

do odliczenia od podatku dochodowego w związku

z ujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują

w przyszłości zmniejszenie pod stawy obliczenia podatku

dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do

odliczenia.

Kapitał własny

Grupa posiada następujące rodzaje kapitału własnego:

− kapitał zakładowy,

− kapitał zapasowy,

− kapitał z tytułu programów opcyjnych,

− zyski zatrzymane,

− różnice kursowe z przeliczenia jednostek

zagranicznych,

− kapitały udziałowców niekontrolujących.

Kapitał zakładowy (akcyjny) wycenia się w wartości

nominalnej wykazywanej w KRS.

W kapitale zapasowym ujmowane są różnice między

wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością

nominalną ze sprzedaży akcji

Kapitał z tytułu programów opcyjnych dotyczy

długoterminowego programu motywacyjnego opartego

na wielkości wypłaconej dywidendy, którym objęci są

członkowie Zarządu.

Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Grupy.

W ramach zysków zatrzymanych Grupa ujmuje zysk

(stratę) netto za bieżący rok obrotowy oraz niepodzielony

zysk lub niepokrytą stratę z roku obrotowego i lat

ubiegłych,

Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych

– Grupa ujmuje różnice kursowe powstałe przy

przeliczeniu na walutę polską poszczególnych

pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej jednostki

zagranicznej.

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie

ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń

przeszłych oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie

tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu

środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz

można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty

tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według

wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie

z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których

poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego

zobowiązania na dzień bilansowy.

Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy

pracowników. Rezerwa jest kalkulowana raz na

kwartał. Rezerwa jest szacowana dla każdego

pracownika indywidualnie, jako iloczyn wynagrodzenia

brutto powiększonego o składki ZUS, będące

kosztem pracodawcy oraz dni przysługującego,

a niewykorzystanego urlopu na dzień bilansowy,

na który liczona jest rezerwa. Rezerwy na

niewykorzystywane urlopy prezentowane są w pozycji

rezerwy krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji

finansowej, a zmiana wartości rezerwy w okresie

odnoszona jest w koszty wynagrodzeń. Grupa

tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odprawy

emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie

przejścia pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw

emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego

wynagrodzenia pracownika.

Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu

odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów

do okresów nabywania uprawnień przez pracowników.

Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym

płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane

i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje

demograficzne oraz o rotacji zatrudnienia oparte są

na danych historycznych. Skutki wyceny rezerwy na

przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są

ujmowane w wyniku.

Grupa tworzy rezerwy na naprawy gwarancyjne.

Rezerwa jest tworzona co kwartał, na danym projekcie

w momencie oddania do użytkowania - docelowo

na okres 5-ciu lat. Wartość rezerwy jest kalkulowana

jako iloczyn wartości kosztów realizacji projektu oraz

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

współczynnika poziomu rezerwy. Współczynnik ten jest

ustalany na bazie historycznych danych. Wyjściowa

kwota rezerwy każdego kwartału jest korygowana

o poniesione już nakłady na realizację napraw.

Grupa prowadzi co kwartał analizę poniesionych oraz

przyszłych nakładów na poszczególnych projektach. Jeśli

wyjściowa kwota rezerwy skorygowana o poniesione

nakłady jest mniejsza od zakładanej przez dział serwisu

gwarancyjnego wartości napraw, to wówczas wysokość

rezerwy jest wartością podaną przez wspomniany dział.

Skutki wyceny rezerwy są ujmowane w Rachunku Zysków

i Strat w pozycji „Koszt własny sprzedaży”.

Grupa prezentuje powyższe rezerwy w sprawozdaniu

z sytuacji finansowej w podziale na rezerwy

długoterminowe i rezerwy krótkoterminowe.

Płatności w formie akcji

W transakcjach płatności w formie akcji rozliczanych

w środkach pieniężnych Grupa wycenia nabyte usługi

i zaciągnięte zobowiązanie w wartości godziwej

zobowiązania. Do czasu, gdy zobowiązanie zostanie

uregulowane, Grupa na koniec każdego okresu

sprawozdawczego, a także na dzień rozliczenia wycenia

zobowiązanie w wartości godziwej, a ewentualne zmiany

wartości ujmuje w zysku lub stracie danego okresu.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Metody ustalania

wyniku finansowego

Przychody ze sprzedaży

Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia

ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot

pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF

15 Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia

(lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania

świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra

lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie

składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient

uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po

spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania

do wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako

przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która

została przypisana do tego zobowiązania do wykonania

świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyjnej

jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane

przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena

transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie

z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać

w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub

usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych

w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych

podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone

w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe,

kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych

i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu

nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego

przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu

procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu

pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem

dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet

ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone

uznaje się także przypadki drobnych niedopłat (do

500 zł), większych niedopłat, których Grupa decyduje

nie windykować od klientów, bądź w przypadku

występowania należności z tytułu zmian lokatorskich

oraz końcowych obmiarów powierzchni, które zgodnie

z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym

niż moment wydania lokalu.

Premie osób zatrudnionych na umowie o pracę

(innych niż kierownicy biur sprzedaży), zajmujących się

sprzedażą mieszkań na danej inwestycji mieszkaniowej

podlegają aktywowaniu na zapasy w okresie do dnia

oddania danej inwestycji mieszkaniowej do użytkowania.

Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości

ujmowane są w momencie przeniesienia kontroli nad

nieruchomością inwestycyjną kupującemu, co ma

miejsce gdy prawnie przeniesiono własność i wydano

nieruchomość kupującemu.

Grupa analizuje czy umowa sprzedaży zawiera kilka

obowiązków świadczenia. Zwykle umowa sprzedaży

może zawierać następujące obowiązki świadczenia:

− sprzedaż nieruchomości,

− wykonanie prac aranżacyjnych (fit out) oraz innych

prac wykończeniowych po przeniesieniu kontroli nad

nieruchomością na kupującego,

− wykonanie usługi pośrednictwa w najmie

nieruchomości (szukanie klientów na najem).

Do poszczególnych obowiązków świadczeń Grupa

alokuje ceny transakcyjne na bazie ich proporcjonalnej

indywidualnej ceny sprzedaży.

Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości

inwestycyjnych wraz z kosztami ich sprzedaży są

prezentowane w pozycji „Zysk (strata) z nieruchomości

inwestycyjnych” w rachunku zysków i strat.

Grupa ujmuje przychody ze sprzedaży usług (wykonanie

prac aranżacyjnych oraz usługi pośrednictwa w najmie)

w okresie spełniania zobowiązania do wykonania

świadczenia.

Grupa mierzy stopień zaawansowania usługi na bazie

zaawansowania wykonywanych świadczeń/prac.

Grupa działa jako principal w odniesieniu do wszystkich

tych świadczeń i wykazuje z tytułu ich wykonania koszt

własny i przychód w okresie spełniania zobowiązania do

wykonania świadczenia.

2.5

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Element ceny transakcyjnej alokowany do wykonania

prac aranżacyjnych (fit out) oraz innych prac

wykończeniowych, po przeniesieniu kontroli nad

nieruchomością na kupującego oraz wykonanie usługi

pośrednictwa w najmie nieruchomości (szukanie klientów

na najem) jest ujmowany jako zobowiązania z tytułu

kontraktów z klientami.

Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych

i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie

obowiązywania zawartych umów. Dotyczy to również

sytuacji potencjalnych obniżek czynszu oraz udzielonych

wakacji bezczynszowych.

Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług

(prawnych, konsultingowych, informatycznych,

finansowych, marketingowych, zabezpieczających

i pozostałych usług) Grupa ujmuje w momencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia.

Koszt własny sprzedaży

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów

i usług składają się poniesione koszty dotyczące

przychodów danego roku obrotowego oraz koszty

zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione.

Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na

poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ścisłej

identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych

składników aktywów lub procentowy udział np.

sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów

itp. W szczególności, koszt własny sprzedanych lokali

i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału

w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym

gruncie stanowiącym dany projekt.

W ramach kosztu własnego sprzedaży Grupa ujmuje

rezerwy na naprawy gwarancyjne.

Koszty administracyjne

związane z realizacją

projektów

Koszty administracyjne związane z projektami obejmują

koszty o charakterze administracyjnym pośrednio

związane z realizacją projektów deweloperskich, do

których należą: podatek od nieruchomości, opłaty

eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń

oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych

za realizację projektów, w części w której nie można ich

przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one

projektów, których realizacja została zakończona oraz

pozostałe koszty związane z utrzymaniem projektów

deweloperskich. Koszty wynagrodzeń pracowników

odpowiedzialnych za realizację projektów, w części

w której można je przypisać do konkretnego projektu

w trakcie realizacji są kapitalizowane w wartość projektu.

Alokacja kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy

zaraportowanych przez pracowników.

Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją

projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane

w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych,

ponieważ:

− w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu

z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów

z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu

doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu

i miejsca,

− w świetle MSR 40, który odwołuje w niniejszym

zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości

kapitalizowania kosztów administracyjnych

i ogólnozakładowych w wartości nieruchomości

inwestycyjnych.

Koszty finansowania

Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są

ujmowane w rachunku zysków i strat wg metody

zamortyzowanego kosztu, z wyjątkiem kosztów

podlegających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem

ujętym w MSR 23.

Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są

bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem

składników majątkowych ujętych jako zapasy

i inwestycje rozpoczęte. W przypadku finansowania

celowego, zaciągniętego na realizację projektu,

aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych,

pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego

lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek

od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających

z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku

finansowania ogólnego, koszty finansowania

podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu

średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania

zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów

na dany składnik aktywów, pomniejszone o środki

wpłacone przez klientów. W przypadku leasingu,

aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania

leasingowego dotyczącego konkretnego projektu

w koszt tego projektu (finansowanie celowe).

Zgodnie z wymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna

aktywowanie kosztów finansowych w momencie, gdy

podejmuje działania niezbędne do przygotowania

składnika aktywów do jego zamierzonego użytkowania

lub do sprzedaży. Działania te, obejmują więcej

czynności aniżeli tylko związane z jego fizyczną

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

budową. Składają się na nie także prace techniczne

i administracyjne poprzedzające przystąpienie

do fizycznej budowy, takie jak działania związane

z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projektowe

i przygotowawcze. Rozpoczęcie aktywowania kosztów

odbywa się w sytuacji, gdy nie jest oczekiwana istotna

różnica w czasie między rozpoczętymi czynnościami

administracyjnymi a rozpoczętymi pracami budowlanymi.

Do działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania

składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne

procesy wpływające na zmianę stanu składnika

aktywów. Grupa kończy aktywowanie kosztów

finansowych w momencie gdy składnik aktywów jest

oddany do użytkowania.

Konsolidacja jednostek

zależnych

Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad którymi

Grupa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy, kiedy

Spółka sprawuje władzę nad jednostką, polega

ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do

zmiennych zwrotów, posiada możliwość wykorzystania

sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano

inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich

zwrotów.

Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną

od momentu objęcia kontroli do czasu utraty nad nimi

kontroli.

Sprawozdania finansowe jednostek zależnych

sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co

sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzystaniu

spójnych zasad rachunkowości. W procesie konsolidacji

eliminowane są wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe

oraz salda rozrachunków. Eliminacji podlega także

wartość udziałów posiadanych przez Spółkę i inne

jednostki objęte konsolidacją w jednostkach zależnych,

która odpowiada udziałowi Spółki i innych jednostek

Grupy Kapitałowej objętych konsolidacją w kapitale

własnym jednostek zależnych.

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy Kapitałowej

pełni spółka Echo Investment S.A., która jako właściciel

jednostek wchodzących w skład Grupy, nadzoruje,

współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację

prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki

wchodzące w jej skład zostały powołane lub nabyte

w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych

i w większości nie prowadzą działalności gospodarczej

innej niż ta, która wynika z procesu realizacyjnego

konkretnego projektu, a następnie świadczenia usług

najmu składników majątku już zrealizowanych lub innych

usług.

Połączenia jednostek

gospodarczych

Grupa posiada spółki zależne posiadające

nieruchomości. W momencie przejęcia Grupa rozważa,

czy nabycie stanowi nabycie przedsięwzięcia czy też

nabycie składnika aktywów. Grupa analizuje czy nabycie

spełnia definicję przedsięwzięcia zgodnie z MSSF 3.

W szczególności Grupa wykonuje test koncentracji

umożliwiający uproszczoną ocenę tego, czy nabyty

zespół działań i aktywów nie stanowi przedsięwzięcia.

Pozytywny wynik testu koncentracji oznacza, że nabycie

nie stanowi przedsięwzięcia i nie jest wymagana

żadna dodatkowa ocena. Wynik testu koncentracji jest

pozytywny, jeżeli zasadniczo cała wartość godziwa

nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana

w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku

aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do

zidentyfikowania aktywów. Negatywny wynik powoduje

konieczność przeprowadzenia szczegółowej analizy czy

nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia.

Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, z wyjątkiem

nabycia jednostek znajdujących się pod wspólną

kontrolą, rozlicza się według metody przejęcia.

Zapłatę przekazaną w transakcji połączenia jednostek

gospodarczych wycenia się w wartości godziwej,

obliczonej jako zbiorcza kwota wartości godziwych na

dzień przejęcia przekazanych przez Grupę aktywów,

zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec

poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz

instrumentów kapitałowych wyemitowanych przez

Grupę w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką

przejmowaną. Koszty związane z przejęciem ujmuje się

w wynik w momencie ich poniesienia.

Wartość firmy wycenia się jako nadwyżkę sumy

przekazanej zapłaty, kwoty udziałów niedających

kontroli w jednostce przejmowanej oraz wartości

godziwej poprzednio posiadanych przez jednostkę

przejmującą udziałów w jednostce przejmowanej nad

kwotą wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania

przejętych aktywów netto i zobowiązań wycenionych

na dzień przejęcia. Jeżeli po ponownej weryfikacji

wartość netto wycenionych na dzień przejęcia

możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań

przekracza sumę przekazanej zapłaty, wartości udziałów

niedających kontroli w jednostce przejmowanej oraz

wartości godziwej udziałów w tej jednostce uprzednio

posiadanych przez jednostkę przejmującą, nadwyżkę

tę ujmuje się bezpośrednio w wyniku jako zysk na

okazyjnym nabyciu.

Udziały niedające kontroli stanowiące część udziałów

właścicielskich i uprawniające posiadaczy do

proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki

w przypadku jej likwidacji można początkowo wycenić

w wartości godziwej lub odpowiednio do proporcji

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

udziałów niedających kontroli w ujętej wartości

możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki

przejmowanej. Wyboru metody wyceny dokonuje się

indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia.

W przypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych

nie stanowi przejęcia działalności, ujmuje się je jako

przejęcie grupy aktywów i pasywów. Koszt przejęcia

jest alokowany do aktywów i zobowiązań nabytych

w oparciu o ich względne wartości godziwe i nie

rozpoznaje się z tego tytułu wartości firmy ani

odroczonego podatku dochodowego .

Inwestycje w jednostkach

stowarzyszonych oraz

wspólnych przedsięwzięciach

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które

jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki

zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej

jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami.

Wspólne przedsięwzięcia to wspólne ustalenia umowne,

na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje

działalność gospodarczą podlegającą współkontroli.

Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem

umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę

nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto

wynikających z ustalenia umownego.

Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspólnych

przedsięwzięć i jednostki dominującej jest jednakowy.

Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą

praw własności. Zgodnie z metodą praw własności

inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym

przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny

nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy

w wyniku finansowym i innych całkowitych dochodach

jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej

lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość

jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje

ujmowania swojego udziału w dalszych stratach.

Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie

odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym

zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom

wykonanym w imieniu jednostki stowarzyszonej lub

wspólnego przedsięwzięcia.

Inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym

przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw własności od

dnia, w którym dany podmiot uzyskał status wspólnego

przedsięwzięcia lub jednostki stowarzyszonej. W dniu

dokonania inwestycji w jednostkę stowarzyszoną lub we

wspólne przedsięwzięcie kwotę, o jaką koszty inwestycji

przekraczają wartość udziału Grupy w wartości

godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów

i zobowiązań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość

firmy i włącza w wartość bilansową tej inwestycji.

Kwotę, o jaką udział Grupy w wartości godziwej

netto w możliwych do zidentyfikowania aktywach

i zobowiązaniach przekracza koszty inwestycji, ujmuje się

bezpośrednio w wyniku finansowym w okresie, w którym

dokonano tej inwestycji.

Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości

inwestycji Grupy w jednostce stowarzyszonej lub

wspólnym przedsięwzięciu stosuje się wymogi MSR 28.

W razie potrzeby całość kwoty bilansowej inwestycji

testuje się na utratę wartości zgodnie z MSR 36 „Utrata

wartości aktywów” jako pojedynczy składnik aktywów,

porównując jego wartość odzyskiwalną z wartością

bilansową. Ujęta utrata wartości stanowi część wartości

bilansowej inwestycji. Odwrócenie tej utraty wartości

ujmuje się zgodnie z MSR 36 w stopniu odpowiadającym

późniejszemu zwiększeniu wartości odzyskiwalnej

inwestycji.

Grupa przestaje stosować metodę praw własności

w dniu, kiedy dana inwestycja przestaje być jej jednostką

stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem

oraz w sytuacji, gdy zostaje sklasyfikowana jako

przeznaczona do sprzedaży. Różnicę między wartością

bilansową jednostki stowarzyszonej lub wspólnego

przedsięwzięcia na dzień zaprzestania stosowania

metody praw własności a wartością godziwą

zatrzymanych udziałów i wpływów ze zbycia części

udziałów w tym podmiocie uwzględnia się przy

obliczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Jeżeli Grupa zmniejsza udział w jednostce

stowarzyszonej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale

nadal rozlicza go metodą praw własności, przenosi

na wynik finansowy część zysku lub straty uprzednio

ujmowaną w pozostałych całkowitych dochodach,

odpowiadającą zmniejszeniu udziału, jeżeli ten zysk lub

strata podlega reklasyfikacji na wynik finansowy w chwili

zbycia związanych z nim aktywów lub zobowiązań.

Niezrealizowane zyski i straty wynikające z transakcji

pomiędzy Grupą a jednostką ujmowaną metodą praw

własności podlegają wyłączeniom konsolidacyjnym

zgodnie z udziałem Grupy w kapitale jednostki

ujmowanej metodą praw własności.

Grupa udziela pożyczek jednostkom w ramach

wspólnych przedsięwzięć, których spłata jest planowana

zgodnie z terminem wynikającym z zawartych umów.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Wycena do wartości godziwej

Grupa wycenia instrumenty finansowe takie jak

instrumenty wyceniane w wartości godziwej przez

inne całkowite dochody oraz instrumenty pochodne

oraz aktywa niefinansowe takie jak nieruchomości

inwestycyjne w wartości godziwej na każdy dzień

bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako

cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika

aktywów, bądź zapłacona w celu przeniesienia

zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na

zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między

uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych

warunkach rynkowych. Wycena wartości godziwej

opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży

składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania

odbywa się na dostępnym dla Grupy głównym rynku

dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania

albo w przypadku braku głównego rynku, na

najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów

lub zobowiązania.

Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania

jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy

ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania

działają w swoim najlepszym interesie gospodarczym.

Wycena wartości godziwej składnika aktywów

niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku

do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak

największe i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów

lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który

zapewniłby jak największe i jak najlepsze wykorzystanie

tego składnika aktywów.

Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie

do okoliczności i w przypadku których są dostępne

dostateczne dane do wyceny wartości godziwej,

przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich

obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym

wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejściowych.

Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są

wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość

godziwa jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są

klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób

opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu

danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do

wartości godziwej traktowanej jako całość:

− Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe

na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub

zobowiązań,

− Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy

poziom danych wejściowych, który jest istotny

dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest

bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,

− Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy

poziom danych wejściowych, który jest istotny

dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest

nieobserwowalny.

Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów

i zobowiązań występujących na poszczególne daty

bilansowe w sprawozdaniu finansowym Grupa ocenia,

czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii

poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych

poziomów, kierując się istotnością danych wejściowych

z najniższego poziomu, który jest istotny dla wyceny do

wartości godziwej traktowanej jako całość.

Sprawozdawczość

wg segmentów

Segmenty działalności Grupy są prezentowane

zgodnie z danymi pochodzącymi z wewnętrznej

sprawozdawczości zarządczej i analizowanymi przez

kluczowego decydenta operacyjnego. Kluczowym

decydentem operacyjnym, który jest odpowiedzialny

za alokację zasobów oraz ocenę wyników segmentów

operacyjnych, jest Zarząd Echo Investment S.A. W Grupie

wyodrębniono następujące segmenty sprawozdawcze,

tożsame z segmentami operacyjnymi, definiowane

w oparciu o rodzaj realizowanych projektów:

− segment mieszkań na sprzedaż (sprzedaż powierzchni

mieszkalnych i usługowych w ramach projektów

mieszkaniowych),

− segment mieszkań na wynajem Resi4Rent (wycena

projektów oraz usługi związane z nadzorem nad

przygotowaniem i realizacją projektów),

− segment domów studenckich StudentSpace (wycena

projektów oraz usługi związane z nadzorem nad

przygotowaniem i realizacją projektów),

− segment nieruchomości komercyjnych: centra

handlowe i biurowce (najem, wycena i sprzedaż

projektów, sprzedaż usług oraz pozostałe usługi dla

zewnętrznych kontrahentow - księgowe, leasingowe,

deweloperskie).

Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru

wyniku segmentu, wyceny aktywów i zobowiązań

segmentu są zasadami rachunkowości przyjętymi

do sporządzania i prezentacji skonsolidowanego

sprawozdania finansowego Grupy, jak również zasadami

rachunkowości, które odnoszą się konkretnie do

sprawozdawczości dotyczącej segmentów. Miernikiem

wyniku segmentu operacyjnego jest „zysk/ strata brutto

ze sprzedaży”.

Dane finansowe dotyczące segmentów są ujęte w nocie

36 do sprawozdania finansowego.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zysk (strata) netto na akcję

Zysk (strata) netto na akcję dla każdego okresu jest

obliczony poprzez podzielenie zysku (straty) netto za

dany okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy

jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę

wyemitowanych akcji występujących w ciągu okresu.

Rachunek przepływów

pieniężnych

Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się

metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów

w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie

z tytułu kredytów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Nowe standardy

oraz interpretacje,

które obowiązują od

1 stycznia 2025 r.

Następujące standardy i zmiany standardów stały się obowiązujące

z 1 stycznia 2025 r.:

Zmiany do MSR 21 Skutki zmiany kursów

walut obcych: Brak wymienialności

(opublikowane 15 sierpnia 2023 r.)

Mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 r. lub

później.

Powyższe zmiany nie miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie

finansowe Grupy za 2025 r.

2.6

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Opublikowane

standardy

i interpretacje, które

jeszcze nie obowiązują

i nie zostały wcześniej

zastosowane

przez Grupę

Nowe standardy oraz zmiany

do istniejących standardów

wydane przez RMSR, ale

jeszcze niezatwierdzone

do stosowania w UE

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się

obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez

Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości

(RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz

zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia

2025 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania

w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do

standardów w wersji pełnej):

MSSF 14 „Odroczone salda

z regulowanej działalności”

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później.

Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać

procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu

do stosowania na terenie UE do czasu wydania

ostatecznej wersji MSSF 14.

MSSF 18 Prezentacja

i ujawnienia w sprawozdaniach

finansowych

(opublikowane 9 kwietnia 2024 r.)

Mający zastosowanie dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2027 r. lub później.

MSSF 19 Jednostki zależne

niepodlegające wymogom

nadzoru publicznego:

Ujawnianie informacji

(opublikowane 9 maja 2024 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego

sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez

UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2027 r. lub później.

2.7

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zmiany do MSSF 9 i MSSF

7: Klasyfikacja i wycena

instrumentów finansowych

(opublikowane 30 maja 2024 r.)

Mający zastosowanie dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2026 r. lub później.

Roczne zmiany do MSSF

(opublikowane 18 lipca 2024 r.)

Zmiany mają zastosowanie do standardów: MSSF

1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów

Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF

7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF

9 „Instrumenty finansowe”, MSSF 10 „Skonsolidowane

sprawozdania finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie

z przepływów pieniężnych”.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego

sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze

zatwierdzone przez Unię Europejską.

Zmiany do MSSF 9 oraz MSSF

7 Umowy odnoszące się do

energii elektrycznej zależnej od

czynników naturalnych

(opublikowane 18 grudnia 2024 r.)

Mający zastosowanie dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2026 r. lub później.

Zmiany do MSR 21 Skutki zmian

kursów wymiany walut obcych

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania

niezatwierdzony przez UE - obowiązuje w odniesieniu do

okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 r.

lub później.

Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe

standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie

miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe,

jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień

bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE

pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów

i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały

zatwierdzone do stosowania w UE.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Noty objaśniające

• Modern Mokotów I w Warszawie

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 1 Przychody ze sprzedaży

Noty objaśniające do

skonsolidowanego

rachunku zysków i strat

Przychody ze sprzedaży wg tytułów [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Przychody z tytułu umów z klientami
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania)	1 642 916	746 820
Sprzedaż usług do Resi4Rent (Segment: Resi4Rent)	64 088	39 069
Usługi realizacji w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	21 247	47 159
Usługi realizacji w centrach handlowo - rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	677	658
Pozostała sprzedaż (Segment: Nieruchomości komercyjne)	13 168	13 244
Sprzedaż usług do StudentSpace (Segment: StudentSpace)	69 694	39 094
Przychody z tytułu umów z klientami	1 811 790	886 044
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)
Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania)	8	187
Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	128 439	116 923
Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	69 838	77 657
Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne)	2 645	2 593
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)	200 930	197 360
Przychody razem	2 012 720	1 083 404

Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu

do głównych grup przychodów, które umożliwią

użytkownikom sprawozdań finansowych zapoznanie

się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania

oraz niepewnościami związanymi z przychodami

i przepływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych

umów.

Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające

z umów leasingu operacyjnego , w których grupa

jest leasingowdawcą [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
do 1 roku	60 715	96 263
powyżej 1 roku do 2 lat	50 149	84 605
powyżej 2 lat do 3 lat	49 545	82 536
powyżej 3 lat do 4 lat	34 837	36 834
powyżej 4 lat do 5 lat	29 403	35 924
powyżej 5 lata	45 217	64 190
Razem	269 865	400 353

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Nieruchomości inwestycyjne wynajmowane są najemcom

na podstawie umów leasingu operacyjnego z ratami

miesięcznymi. W przypadkach, gdy uzna to za konieczne

w celu ograniczenia ryzyka kredytowego, Grupa może

uzyskać gwarancje bankowe na okres trwania leasingu.

Grupa narażona jest na zmiany wartości rezydualnej

nieruchomości na koniec obowiązujących umów najmu.

Ryzyko wartości rezydualnej ponoszone przez Grupę jest

ograniczane poprzez aktywne zarządzanie portfelem

nieruchomości w celu optymalizacji struktury najemców

w celu:

− osiągnięcia najdłuższego możliwego średniego

ważonego okres najmu,

− minimalizacji powierzchni niewynajętych we wszystkich

nieruchomościach,

− minimalizacji rotacji najemców o wysokiej

wiarygodności kredytowej.

Grupa stosuje również zachęty leasingowe głównie

w postaci wakacji czynszowych oraz wykończenia

wnętrza wynajmowanej powierzchni, aby

zachęcić wysokiej klasy najemców do pozostania

w nieruchomościach na dłuższe okresy najmu.

W przypadku głównych najemców przyciąga to również

innych najemców do nieruchomości, przyczyniając

się w ten sposób do ogólnego poziomu obłożenia

nieruchomości. Umowy najmu mogą zawierać klauzulę

zobowiązującą najemcę do przywrócenia wynajmowanej

powierzchni do stanu z momentu przekazania

powierzchni najemcy, gdy najemca zdecyduje się

nie przedłużać umowy najmu. Przyczynia się to do

utrzymania nieruchomości i umożliwia szybkie ponowne

wynajęcie powierzchni po odejściu najemcy.

Przychody [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Sprzedaż	1 642 916	746 820
Wynajem	8	187
Mieszkania	1 642 924	747 007
Wynajem	128 439	116 923
Usługi fit-out	21 247	47 159
Biura	149 686	164 082
Wynajem	69 838	77 657
Usługi development	677	658
Centra	70 515	78 315
Sprzedaż usług	64 088	39 069
Resi4Rent	64 088	39 069
Sprzedaż usług	69 694	39 094
StudentSpace	69 694	39 094
Sprzedaż	3 795	2 330
Wynajem	2 645	2 593
Usługi	9 373	10 914
Pozostałe	15 813	15 837

Wartość przychodów Grupy rozpoznanych w momencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia

wyniosła 1 789 866 tys. zł (838 227 tys. zł w 2024 r.)

Wartość przychodów Grupy rozpoznawanych w trakcie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia

wyniosła 222 854 tys. zł (245 177 tys. zł w 2024 r.)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zobowiązania z tytułu umów z klientami [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Zobowiązania z tytułu umów z klientami - stan na początek okresu	840 263	457 377
Zwiększenia – wpłaty	1 886 773	1 129 706
Ujęte jako przychody w okresie	(1 642 916)	(746 820)
- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu	(501 997)	(392 076)
Zobowiązania z tytułu umów z klientami - stan na koniec okresu	1 084 120	840 263

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości,

wynikających z umów sprzedaży powierzchni

mieszkaniowych podpisanych na dzień bilansowy 31

grudnia 2025 r. wynosi 5 142 313 tys. zł, z czego do

dnia bilansowego Grupa otrzymała zaliczki w kwocie

989 852 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane

w momencie wydania kupującym nieruchomości, po

zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji

administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok.

1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy .

(A)

Przychody związane z działalnością deweloperską –

sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej

w projektach mieszkaniowych

Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia

zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie

do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione,

w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które

następuje na podstawie podpisanego przez strony

protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu

budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia

na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania

przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia

nieruchomości. Umowy zawarte w ramach tej grupy

przychodów nie zawierają elementu zmiennego

wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte

umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania.

W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje

należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów

związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania

z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki

dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje

zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów

w odniesieniu do tej grupy przychodów .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]

			Łączna war-
			tość przycho-
			dów do ujęcia
			w przyszłości
			związanych
			z zawartymi	Otrzymane	Kaucje na
		Całkowita	zobowią-	zaliczki/	mieszkania/
	Oczekiwany ter-	oczekiwa-	zaniami do	Zobowiązania	Zobowiązania
	min zakończenia	na wartość	wykonania	z tytułu umów	z tytułu umów
Projekty	budowy	projektu	umowy	z klientami *	z klientami **
Projekty mieszkaniowe
Fuzja Lofty I, Łódź	projekt zakończony	73 524	19 557	-3 930	6 174
Fuzja Lofty II, Łódź	projekt zakończony	105 463	73 665	3 273	10 048
Boho, Łódź	projekt zakończony	108 069	247	610	144
Empark I, Warszawa	projekt zakończony	591 669	73 624	4 076	18 267
Wita Stwosza, Kraków	projekt zakończony	165 211	11 569	9 462	5 494
Awipolis etap 4a, Wrocław	projekt zakończony	36 410	-	-	-
Bonarka Living II C, Kraków	projekt zakończony	103 682	54	54	-
Bonarka Living II D, Kraków	projekt zakończony	88 095	37	37	-
Browary Wrocławskie BA1,BL3, Wrocław	projekt zakończony	105 580	148	148	-
Browary Wrocławskie BA2-3, Wrocław	projekt zakończony	183 484	1 528	1 528	-
Browary Wrocławskie BL1-2, BP3-4 Wrocław	projekt zakończony	164 718	720	720	-
Browary Wrocławskie BP1-2, Wrocław	projekt zakończony	63 591	356	356	-
Browary Wrocławskie BP5-6, Wrocław	projekt zakończony	109 107	140	140	-
Modern Mokotów VI, Warszawa	projekt zakończony	277 457	11 759	10 461	1 297
Olimpia Port M1-4, Wrocław	projekt zakończony	71 923	33	33	-
Olimpia Port M21,M22,M23, Wrocław	projekt zakończony	72 638	64	64	-
Olimpia Port M37,M39, Wrocław	projekt zakończony	81 871	7	7	-
Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław	projekt zakończony	54 184	8	8	-
Planty Racławickie R10, Wrocław	projekt zakończony	70 424	70 424	635	2
River Point 4, Wrocław	projekt zakończony	123 471	227	227	-
River Point 6 , Wrocław	projekt zakończony	104 134	16	16	-
Sady nad Zieloną 2 A1, C, Wrocław	projekt zakończony	56 552	39	39	-
Sady nad Zieloną 2B, Wrocław	projekt zakończony	73 422	1 119	1 059	60
Wieża Jeżyce I, Poznań	projekt zakończony	111 171	2 580	2 500	80
Zenit I, Łódź	projekt zakończony	65 720	27	27	-
Zenit II, Łódź	projekt zakończony	52 461	1 534	1 534	-
Zenit III, Łódź	projekt zakończony	65 410	3 107	2 955	152
Dąbrowskiego D3, Kraków	IV Q 2025	26 703	26 703	414	2
Wieża Jeżyce II, Poznań	IV Q 2025	166 358	166 358	10 435	89
Zenit IV, Łódź	IV Q 2025	74 040	74 040	3 474	638
Flow (Fab - Gh) I, Łódź	I Q 2026	85 645	85 645	77 726	7 087
Południk 17 K1 , Wrocław	I Q 2026	187 368	187 368	45 190	2 583
Południk 17 K2 , Wrocław	I Q 2026	120 877	120 877	35 811	1 640
Apartamenty M7, Warszawa	II Q 2026	514 443	514 443	172 622	-
Flare Apartamenty Grzybowska, Warszawa	II Q 2026	174 283	174 283	37 017	-
Wieża Jeżyce V, Poznań	II Q 2026	152 006	152 006	82 560	931
Flow (Fab - Gh) II, Łódź	III Q 2026	175 086	175 086	67 350	2 822
Wieża Jeżyce VI, Poznań	III Q 2026	165 185	165 185	56 576	3 111
29 listopada I, Kraków	IV Q 2026	198 981	198 981	17 380	333
Apartamenty Esencja II, Poznań	IV Q 2026	92 357	92 357	12 871	1 206
Duża Góra, Kraków	IV Q 2026	55 187	55 187	6 899	777
Modern Mokotów III, Warszawa	IV Q 2026	289 100	289 100	56 748	2 362
Przystań Reymonta WR1-3, Wrocław	IV Q 2026	276 590	276 590	83 203	2 534

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

* Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dot. projektów mieszkaniowych)

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powierniczych (dot. projektów mieszkaniowych)

W pozycji "Zobowiązania z tytułu umów z klientami"

Grupa prezentuje otrzymane i odblokowane z rachunków

powierniczych wpłaty od klientów na mieszkania

w projektach mieszkaniowych w trakcie realizacji oraz

wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowanych

na rachunkach powierniczych. Na 31 grudnia 2025 r.

kwota odblokowanych wpłat wyniosła 989 852 tys. zł. Na

31 grudnia 2024 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła

682 100 tys. zł.

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]

			Łączna war-
			tość przycho-
			dów do ujęcia
			w przyszłości
			związanych
			z zawartymi	Otrzymane	Kaucje na
		Całkowita	zobowią-	zaliczki/	mieszkania/
	Oczekiwany ter-	oczekiwa-	zaniami do	Zobowiązania	Zobowiązania
	min zakończenia	na wartość	wykonania	z tytułu umów	z tytułu umów
Projekty	budowy	projektu	umowy	z klientami *	z klientami **
Przystań Reymonta WR2, Wrocław	IV Q 2026	130 350	130 350	25 938	260
Zenit VI, Łódź	IV Q 2026	78 142	78 142	1 558	555
P. Skargi, Katowice	I Q 2027	188 908	188 908	34 719	1 422
Browary Wrocławskie R1R2, Wrocław	II Q 2027	91 017	91 017	5 336	359
Bociana 5, Kraków	III Q 2027	207 721	207 721	3 519	1 765
Flow IV, Łódź	III Q 2027	100 093	100 093	899	1 186
Góralska 1, Wrocław	III Q 2027	235 796	235 796	13 796	992
Gwarna, Wrocław	III Q 2027	68 696	68 696	17 597	793
Juliusza, Kraków	III Q 2027	160 478	160 478	481	-
Powstańców 7D, Wrocław	III Q 2027	225 422	225 422	42 699	2 332
Stacja Wola III, Warszawa	III Q 2027	242 104	242 104	38 057	2 918
Modern Mokotów IV, Warszawa	IV Q 2027	293 885	293 885	1 188	5 125
Czarnieckiego - M, Wrocław	III Q 2028	92 903	92 903	1 750	415
Razem Projekty Mieszkaniowe		8 049 165	5 142 313	989 853	85 954
Projekty pozostałe
Pozostałe		8 314	8 314	8 314	-
Razem projekty pozostałe		8 314	8 314	8 314	-
Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe		8 057 479	5 150 627	998 167	85 954

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

			Łączna wartość
			przychodów do
			ujęcia w przy-
			szłości związa-	Otrzymane	Kaucje na
		Całkowita	nych z zawartymi	zaliczki/	mieszkania/
	Oczekiwany ter-	oczekiwa-	zobowiązaniami	Zobowiązania	Zobowiązania
	min zakończenia	na wartość	do wykonania	z tytułu umów	z tytułu umów
Projekty	budowy	projektu	umowy	z klientami *	z klientami **
Projekty mieszkaniowe
Boho, Łódź	projekt zakończony	107 643	4 754	215	2 496
Fuzja I, Łódź	projekt zakończony	108 895	1 853	172	-
Fuzja II, Łódź	projekt zakończony	101 964	8	106	-
Fuzja III, Łódź	projekt zakończony	83 792	181	42	64
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony	30 434	1 121	-	-
Osiedle Enter IA, Poznań	projekt zakończony	42 191	125	34	-
Osiedle Enter IB, Poznań	projekt zakończony	39 009	99	24	-
Osiedle Enter II, Poznań	projekt zakończony	61 826	262	10	-
Osiedle Enter III, Poznań	projekt zakończony	65 559	1 666	7	3
Fuzja Lofty I, Łódź	I Q 2025	73 075	68 656	17 475	2 829
Empark I, Warszawa	III Q 2025	590 163	590 164	168 248	28 330
Fuzja Lofty II, Łódź	IV Q 2025	99 252	99 252	1 925	8 135
Wita Stwosza, Kraków	IV Q 2025	165 850	165 850	32 552	4 855
Awipolis Etap 2, Wrocław	projekt zakończony	79 986	4	4	-
Bonarka Living II C, Kraków	projekt zakończony	103 682	56	56	-
Bonarka Living II D, Kraków	projekt zakończony	88 095	108	108	-
Browary Wrocławskie BP1-2, Wrocław	projekt zakończony	63 591	398	398	-
Browary Wrocławskie BA1,BL3, Wrocław	projekt zakończony	105 580	361	361	-
Browary Wrocławskie BA2-3, Wrocław	projekt zakończony	183 484	1 731	1 731	-
Browary Wrocławskie BL1-2, BP3-4 Wrocław	projekt zakończony	164 718	846	846	-
Browary Wrocławskie BP5-6, Wrocław	projekt zakończony	109 107	176	176	-
Olimpia Port M1-4, Wrocław	projekt zakończony	71 923	78	78	-
Olimpia Port M28-33, Wrocław	projekt zakończony	142 270	2	2	-
Olimpia Port M21,M22,M23, Wrocław	projekt zakończony	72 638	108	108	-
Olimpia Port M34,M35, Wrocław	projekt zakończony	76 911	21	21	-
Olimpia Port M37,M39, Wrocław	projekt zakończony	81 871	2	2	-
Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław	projekt zakończony	54 184	135	135	-
Planty Racławickie R9, Wrocław	projekt zakończony	120 797	8	1	7
River Point 4, Wrocław	projekt zakończony	123 471	227	227	-
River Point 6 , Wrocław	projekt zakończony	104 134	1 788	783	1 005
Rytm Kabaty, Warszawa	projekt zakończony	290 397	-	-	-
Zenit I, Łódź	projekt zakończony	65 720	27	27	-
Sady nad Zieloną 2 A1, C, Wrocław	projekt zakończony	56 552	7 959	2 093	5 866
Stacja Wola II, Warszawa	projekt zakończony	145 768	124	124	-
Awipolis etap 4, Wrocław	I Q 2025	108 416	108 416	94 716	-
Zenit II, Łódź	I Q 2025	50 484	50 484	42 307	3 592
Awipolis etap 4a, Wrocław	III Q 2025	36 627	36 627	28 260	435
Modern Mokotów VI, Warszawa	III Q 2025	275 874	275 874	28 150	344
Sady nad Zieloną 2B, Wrocław	III Q 2025	72 238	72 238	33 162	971
Zenit III, Łódź	III Q 2025	65 949	65 949	5 859	635
Dąbrowskiego D3, Kraków	IV Q 2025	26 689	26 689	6 802	523
Flow (Fab - Gh) I, Łódź	IV Q 2025	83 642	83 642	23 066	469
Planty Racławickie R10, Wrocław	IV Q 2025	70 432	70 432	30 425	1
Wieża Jeżyce II, Poznań	IV Q 2025	165 714	165 714	28 343	778
Południk 17 K1 , Wrocław	II Q 2026	187 344	187 344	15 707	1 245

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

(B)

Sprzedaż nieruchomości komercyjnych

- biurowce i centra handlowe

Grupa rozpoznaje rodzaje i liczby świadczeń, do

których zobowiązała się na rzecz kupującego

w ramach umowy sprzedaży nieruchomości. W ramach

sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa ujmuje

przychód w momencie spełnienia zobowiązania do

wykonania świadczenia, tj. w momencie podpisania

aktu notarialnego, który jest momentem przeniesienia

kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa

ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej

z transakcji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży

między jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się

według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu

kwoty przyszłych zobowiązań wynikających z treści

ekonomicznej zawartej umowy. Występującym w tego

rodzaju kontraktach elementem zmiennym (z uwagi na jej

zależność od przyszłych wydarzeń) jest kwota dotycząca

gwarancji czynszowych (rental guarantee). Pomimo

niepewności, Grupa jest w stanie wiarygodnie oszacować

płatności, jakich będzie musiała ponieść z tytułu

niewynajętej powierzchni budynku w okresie wskazanym

w umowie, na moment zawarcia umowy. Oszacowane

płatności pomniejszają wynagrodzenie z umowy, a tym

samym rozpoznawany przychód z tytułu jej wykonania.

Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych, które

klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne,

zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”,

prezentowany jest w sprawozdaniu z całkowitych

dochodów jako Zysk (strata) z nieruchomości

inwestycyjnych. Szczegóły dotyczące zobowiązania

z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy

bezczynszowe lub z obniżonym czynszem rozpoznanych

przez Grupę na dzień 31 grudnia 2025 r. przedstawiono

w nocie 33. Dodatkowe koszty doprowadzenia do

zawarcia umowy sprzedaży Grupa ujmuje jako element

skonsolidowanego rachunku zysków i strat, w momencie

rozpoznania przychodu ze sprzedaży składnika majątku.

Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają

istotnego elementu finansowania. Cena sprzedaży

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

			Łączna wartość
			przychodów do
			ujęcia w przy-
			szłości związa-	Otrzymane	Kaucje na
		Całkowita	nych z zawartymi	zaliczki/	mieszkania/
	Oczekiwany ter-	oczekiwa-	zobowiązaniami	Zobowiązania	Zobowiązania
	min zakończenia	na wartość	do wykonania	z tytułu umów	z tytułu umów
Projekty	budowy	projektu	umowy	z klientami *	z klientami **
Południk 17 K2 , Wrocław	II Q 2026	123 499	123 499	8 457	1 082
Wieża Jeżyce V, Poznań	II Q 2026	154 107	154 107	12 415	3 621
Apartamenty M7, Warszawa	III Q 2026	510 506	510 506	39 180	-
Flow (Fab - Gh) II, Łódź	III Q 2026	178 067	178 067	13 212	1 174
Wieża Jeżyce VI, Poznań	III Q 2026	164 386	164 386	2 562	1 161
Gwarna, Wrocław	IV Q 2026	68 681	68 681	6 747	742
Przystań Reymonta WR1-3, Wrocław	IV Q 2026	275 847	275 847	13 700	2 161
Przystań Reymonta WR2, Wrocław	IV Q 2026	129 822	129 822	6 850	2 216
P. Skargi, Katowice	IV Q 2026	188 256	188 256	3 304	266
Stacja Wola III, Warszawa	I Q 2027	242 109	242 109	2 290	15 593
Powstańców 7D, Wrocław	III Q 2027	221 878	221 878	8 495	735
Razem Projekty Mieszkaniowe		7 275 099	4 348 717	682 100	91 334
Projekty pozostałe
Pozostałe		66 828	66 828	66 828	-
Razem projekty pozostałe		66 828	66 828	66 828	-
Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe		7 341 927	4 415 545	748 928	91 334

* Zaliczki zwolnione z rachunkow powierniczych (dot. projektow mieszkaniowych)

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunkow powierniczych (dot. projektow mieszkaniowych)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

(C)

Przychody z najmu

(D)

Przychody z realizacji prac

wykończeniowych (fit-out)

Budynki komercyjne - centra handlowe i biura, oddane

do użytkowania, oraz pojedyncze lokale w projektach

mieszkaniowych przeznaczone na najem stanowią dla

Grupy źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF

16 Leasing przychody z tytułu najmu powierzchni

mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo

w okresie obowiązywania zawartych umów.

Umowy najmu zawierają element nie leasingowy opisany

w pkt (D) poniżej.

Grupa przypisuje cenę transakcyjną do każdego

zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do

odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która

odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które - zgodnie

z oczekiwaniem Grupy - przysługuje jej w zamian za

przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi.

W ramach usług realizacji inwestycji biurowych

standardem rynkowym jest realizacja prac

wykończeniowych na powierzchniach, przed ich

przekazaniem najemcom. Grupa świadczy usługi

prac wykończeniowych, co obejmuje przygotowanie

i uzgodnienie zakresu prac, organizację i obsługę

przetargów na roboty budowlane oraz nadzór

i koordynacje robót budowlanych. Grupa ujmuje

przychody w momencie spełnienia zobowiązania do

wykonania świadczenia, tj. w momencie zakończenia

prac. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów

jest stałe i należne Grupie po przekazaniu powierzchni

biurowej najemcy. Czas trwania kontraktów jest

relatywnie krótki i wynosi od 1 do 2 miesięcy. Ponadto,

w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają

istotnego elementu finansowania. W związku z taką

charakterystyką podpisanych umów nie występują

istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów,

poza należnościami handlowymi (patrz nota 21).

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości

związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy

realizacji prac wykończeniowych (fit-out) podpisanych

na dzień bilansowy 31 grudnia 2025 r. wynosi 7 066 tys.

zł (31 grudnia 2024 r. wynosi 1 100 tys. zł). Przychody te

zostaną rozpoznane w momencie zrealizowania prac co

w zależności od obiektu biurowego przewidywane jest

w następujących okresach:

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów realizacji prac

wykończeniowych wg stanu na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]

Budynek	Termin realizacji	Wartość
Fuzja CD	2026/02	1 414
City2	2026/06	3 528
City2	2026/06	696
City2	2027/11	627
City2	2028/09	802
Razem		7 066

nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest z reguły

w tego typu umowach uiszczana w momencie sprzedaży.

W związku z taką charakterystyką zawieranych umów,

Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź

innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą

grupą przychodów .

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży, które miały

miejsce w 2025 r. zostały zaprezentowane w nocie 5.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

(E)

Przychody z usług realizacji inwestycji

W ramach usług realizacji inwestycji Grupa

świadczy usługi przygotowania i organizacji

procesu inwestycyjnego w odniesieniu do projektów

deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty,

jednostki współzależne od Grupy Echo oraz podmioty

niepowiązane. W ramach swych obowiązków Grupa

podejmuje się wykonania czynności doradczych,

zarządczych, prawnych oraz innych czynności

niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces

ten obejmuje przygotowanie inwestycji, organizację

i obsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór

i koordynacje robót budowlanych oraz obsługę

klientów. Grupa ujmuje przychody w momencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia,

tj. w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie

wynikające z zawartych umów jest stałe i należne

Grupie miesięcznie. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte

umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania.

W związku z taką charakterystyką podpisanych umów

nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań

z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz

nota 21).

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów realizacji prac

wykończeniowych wg stanu na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Budynek	Termin realizacji	Wartość
React I	2025/04	651
City1	2025/05	449
Razem		1 100

(F)

Pozostałe przychody osiągane przez Grupę

Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie

usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie

nieruchomości, świadczenia usług księgowych,

prawnych, konsultingowych, informatycznych,

finansowych, marketingowych i pozostałych. Grupa

ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania

do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów

– w momencie zakończenia danego rodzaju usługi

(np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości

w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie

nieruchomości) albo w okresie świadczenia

danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia

usług prowadzania ksiąg rachunkowych, usług

marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania

nieruchomościami). W większości przypadków, usługi

realizowane są w okresach miesięcznych i w takim

samym okresie są rozliczane, a wynagrodzenie dla Grupy

staje się należne. Dla części umów (np. pośrednictwa

w zakresie sprzedaży nieruchomości), wynagrodzenie

wynikające z zawartych umów zawiera element zmienny,

jednakże z charakteru tych umów wynika, że Grupa

ma prawo do wynagrodzenia dopiero w momencie

wykonania zobowiązania umownego. To oznacza, że

wynagrodzenie zmienne jest znane w momencie ujęcia

przychodu, a jego wartość nie ulega później zmianom.

Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają

istotnego elementu finansowania. W związku z taką

charakterystyką podpisanych umów nie występują

istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów,

poza należnościami handlowymi (patrz nota 21).

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

(G)

Przychody ze sprzedaży mieszkań

pod wynajem

W ramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do

kategorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem,

Grupa ujmuje przychód w momencie spełnienia

zobowiązania do wykonania świadczenia, tj.

w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością

na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości

ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umowy

kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej

poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 2 Koszt własny sprzedaży

Koszt własny sprzedaży [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej	(1 082 620)	(489 732)
Usługi realizacji powierzchni w obiektach biurowych	(30 463)	(62 169)
Usługi realizacji powierzchni w centrach handlowo – rozrywkowych	(163)	(141)
Sprzedaż Resi4Rent	(45 212)	(16 908)
Sprzedaż StudentSpace	(58 415)	(26 414)
Pozostałe	(22 555)	(16 160)
Koszt własny sprzedaży, razem	(1 239 428)	(611 524)
Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	(71 474)	(66 586)
Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	(35 973)	(37 730)
Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne)	(2 098)	(2 327)
Koszt własny z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)	(109 545)	(106 643)
Koszt własny sprzedaży, razem	(1 348 973)	(718 167)

Koszty według rodzaju

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Amortyzacja	(18 764)	(15 786)
Zużycie materiałów i energii	(128 146)	(91 108)
Usługi budowlane	(1 080 450)	(662 337)
Pozostałe usługi obce	(437 029)	(291 635)
Podatki i opłaty	(36 384)	(34 557)
Wynagrodzenia	(151 906)	(110 509)
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	(17 700)	(17 743)
Pozostałe koszty rodzajowe	(38 778)	(53 350)
Koszty według rodzaju, razem	(1 909 157)	(1 277 024)
Zmiana stanu zapasów produktów gotowych i produkcji w toku	284 693	297 383
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	81 409	82 883
Koszty sprzedaży	99 042	80 631
Koszty ogólnego zarządu	95 040	97 961
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów	(1 348 973)	(718 167)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 3 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych

Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, w tym:	(16 630)	(6 156)
- koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease)	(27 586)	(12 678)
Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej), w tym:	(172 019)	1 626
- rozliczenie przychodów w czasie z tytułu najmu	(5 137)	(656)
- zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych (nota nr 13)	(131 401)	20 302
- zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie (nota nr 14)	1 578	665
- zmiany wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota nr 15)	(37 059)	(18 685)
Zysk (strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych	(188 649)	(4 530)

W 2025 r. Grupa sprzedała biurowce City 2 we Wrocławiu

i Brain Park etap II w Krakowie oraz Centrum handlowe

Libero w Katowicach. Transakcje zostały opisane w nocie

W pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości

inwestycyjnych prezentowane są m.in. koszty

zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease),

które dotyczą głównie projektów West4 Business Hub

I, Midpoint i City 2 we Wrocławiu, Fuzja Office w Łodzi,

Face2Face oraz Libero w Katowicach.

W związku ze spełnieniem w 2025 r. warunków do

wyceny wskazanych w polityce rachunkowości, Grupa

dokonała pierwszej wyceny nieruchomości Wita Stwosza

w Krakowie.

W pozycji aktualizacja wartości nieruchomości

prezentowane są głównie wyceny projektów biurowych

Brain Park I i II, Wita w Krakowie, Fuzja w Łodzi oraz

centrum handlowego Libero w Katowicach.

W związku z decyzją Zarządu Grupy o sprzedaży

projektu biurowego Brain Park II w Krakowie i centrum

handlowego Libero w Katowicach w Q2 i Q3 2025 r.

została dokonana wycena, która odzwierciedlała cenę

możliwą do uzyskania na obecnym rynku. Zmiana

wartości wyceny dla Brain Park II wyniosła (-) 17 062 tys.

zł, natomiast dla Libero (-) 109 510 tys. zł. Dostosowano

również wartość Brain Park I a zmiana wyceny wyniosła

(-) 34 976 tys. zł .

Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących

nieruchomości ujętych w rachunku zysków i strat

znajdują się dodatkowo w nocie 3.

Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte w rachunku

zysków i strat [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej	198 277	194 580
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie przyniosła przychody z czynszów	(107 447)	(104 316)
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie nie przyniosła przychodów z czynszów	(1 041)	(948 )

NOTA 4 Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte w rachunku zysków i strat

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 5 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych

23 czerwca 2025 r. Grupa sprzedała nieruchomość

inwestycyjną City 2 - drugi budynek kompleksu

biurowego City Forum, za cenę 31 000 tys. EUR

powiększonych o podatek od towarów i usług. Po

przeliczeniu ceny wg obowiązującego kursu rozpoznano

przychód w kwocie 132 398 tys. zł, z czego 5 652 tys. zł

ujęto w zobowiązaniach Grupy jako przychód przyszłych

okresów obejmujący przychodów ze sprzedaży usług

aranżacji. Przychód przyszłych okresów ma zostać ujęty

w wyniku finansowym Grupy w momencie wypełnienia

określonych w umowie zobowiązań sprzedającego

wobec kupującego. Cena została zapłacona Grupie

w całości do dnia bilansowego. Z otrzymanej zapłaty

został spłacony kredyt w kwocie 11,9 mln EUR wynikający

z umowy kredytu zawartej przez sprzedawcę z bankiem

Polska Kasa Opieki S.A. w dniu 12 czerwca 2019 r. wraz

z późniejszymi zmianami.

Z tytułu sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej City

2 Grupa rozpoznała stratę w wysokości 11 443 tys.

zł, wykazaną w pozycji Zysk (strata) z nieruchomości

inwestycyjnych w skonsolidowanym rachunku zysków

i strat.

W ramach transakcji zawarta została również umowa

gwarancji czynszowej. Podstawowe postanowienia

umowy przewidują udzielenie na rzecz nabywcy

nieruchomości gwarancji pokrycia przez sprzedającego

płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych za

niewynajęte powierzchnie w budynku na okres 5 lat od

zawarcia umowy oraz płatność przez sprzedającego

kupującemu kwoty wartości zachęt przyznanych

najemcom budynku, wymaganych na dzień zawarcia

umowy.

W związku z zawarciem umowy gwarancji czynszowej,

Grupa wyceniła i ujęła w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym zobowiązanie na oczekiwane koszty tej

gwarancji, którego wysokość na dzień bilansowy wynosi

3 445 tys. zł.

Różnica pomiędzy ceną sprzedaży a historycznie

poniesionymi nakładami i nakładami koniecznymi do

poniesienia wyniosła 18 646 tys. zł.

7 listopada 2025 r. spółka zależna Echo Investment S.A.,

tj. Echo - Arena sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach zawarła

ze spółką Greenstone Brain Park sp. z o.o. sp. k. z siedzibą

w Warszawie umowę sprzedaży biurowca Brain Park

etap II w Krakowie.

Wartość transakcji 33 047 tys. EUR powiększone

o VAT została pomniejszona o wartość okresów

bezczynszowych co w rezultacie dało kwotę 32 373 tys.

EUR powiękoszną o VAT.

W ramach transakcji Strony zawarły również umowy

gwarancji jakości Budynku, umowę gwarancji

czynszowych, zaś Umowa Sprzedaży zawiera

szczegółowe postanowienia w zakresie wykonania przez

Sprzedającego prac wykończeniowych. Podstawowe

postanowienia Umowy Gwarancji Jakości przewidują

udzielenie Kupującemu gwarancji jakości na Budynek

i budowle znajdujące się na Nieruchomości. Podstawowe

postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowych

przewidują zapewnienie kupującemu pokrycia przez

Sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat

eksploatacyjnych dla poszczególnych części Budynku,

które nie zostały wynajęte podmiotom trzecim w dniu

podpisania Umowy oraz tych, które zostały wynajęte,

ale ich przekazanie do odpowiednich najemców jeszcze

nie nastąpiło. Podstawowe postanowienia Umowy

o Prace Wykończeniowe przewidują zobowiązanie

Sprzedającego do przeprowadzenia prac aranżacyjnych

i budowlanych na Nieruchomości, w zakresie w jakim

nie zostały one wykonane przed zawarciem Umowy

Sprzedaży.

Różnica pomiędzy ceną sprzedaży a historycznie

poniesionymi nakładami i nakładami koniecznymi do

poniesienia wyniosła (-) 16 223 tys. zł.

Biurowiec City 2 we Wrocławiu

Biurowiec Brain Park etap II

w Krakowie

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Centrum handlowe Libero

w Katowicach

29 października 2025 r. spółka zależna Echo Investment

S.A., tj. Galeria Libero - Projekt Echo - 120 sp. z o.o. sp.

k. z siedzibą w Kielcach zawarła ze spółką Espliego Sp.

z o.o. z siedzibą w Warszawie umowę sprzedaży Centrum

Handlowego Libero w Katowicach.

Wartość transakcji wyniosła 103 mln EUR powiększone

o VAT.

Ponadto, w dniu Umowy Strony zawarły umowę gwarancji

przychodów operacyjnych netto generowanych przez

Nieruchomość, z której prawa i obowiązki Sprzedającego

zostały następnie przeniesione na Echo Investment

S.A. Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji

przewidują (i) udzielenie na rzecz Kupującego gwarancji

pokrycia przez Echo Investment S.A. przychodów

generowanych przez Nieruchomość w zakresie, w jakim

przychody w danym okresie nie osiągną określonej

kwoty wskazanej w Umowie Gwarancji, (ii) płatność przez

Echo Investment S.A. Kupującemu odpowiedniej części

kwot wartości zachęt przyznanych najemcom Budynku

w związku z zawarciem nowych umów najmu po dacie

zawarcia Umowy Gwarancji oraz (iii) zobowiązanie Echo

Investment S.A do wykonania prac w Budynku w zakresie,

w jakim na podstawie odpowiedniej umowy najmu takie

zobowiązanie będzie spoczywać na wynajmującym.

Umowa Gwarancji wygaśnie najpóźniej w dniu 31 grudnia

2030 r.

Różnica pomiędzy ceną sprzedaży a historycznie

poniesionymi nakładami i nakładami koniecznymi do

poniesienia wyniosła 19 841 tys. zł.

NOTA 6 Pozostałe przychody operacyjne

Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Rozwiązanie rezerw	5 497	7 221
Odsetki z działalności operacyjnej	2 660	5 805
Kary umowne	1 742	878
Odszkodowanie za straty górnicze	-	8 501
Korekty podatków i opłat (w tym VAT)	910	2 396
Zysk ze zbycia inwestycji w jednostkach zależnych	1 148	–
Pozostałe	1 119	1 994
Pozostałe przychody operacyjne razem	13 076	26 795

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 7 Pozostałe koszty operacyjne

Pozostałe koszty operacyjne [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Utworzone rezerwy	(6 540)	(2 043)
Aktualizacja wartości aktywów	(3 865)	(413)
Korekty podatków i opłat (w tym VAT)	(8 445)	-
Kary umowne	(1 928)	(3 589)
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych	(195)	(3 223)
Zwrot opłat z tytułu służebności	(512)	(1 679)
Darowizny	(310)	(473)
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych	(245)	(770)
Pozostałe	(5 349)	(3 736)
Pozostałe koszty operacyjne razem	(27 389)	(15 926)

W pozycji "Utworzone rezerwy" prezentowane są głównie

rezerwy na sprawy sądowe dla projektów sprzedanych

w latach ubiegłych.

Przychody finansowe [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek	30 476	29 901
Przychody z tytułu wyceny nabytych pakietów wierzytelności	1 721	10 380
Zysk ze zbycia inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach	7 455	-
Umorzenie pożyczek i odsetek	3 837	-
Przychody z tytułu instrumentów pochodnych Interest Rate Swap	-	8 362
Przychody z tytułu pozostałych odsetek	2 084	3 868
Przychody z tyt dyskonta	829	-
Pozostałe przychody finansowe	695	131
Przychody finansowe razem	47 097	52 642

NOTA 8 Przychody finansowe

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów

finansowych, które są bezpośrednio powiązane

z nabyciem i wytworzeniem składników majątku.

W przypadku finansowania ogólnego, koszty

finansowania podlegające kapitalizacji ustala się

przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich

kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do

poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów ogólnego finansowania

zewnętrznego wyniosła w 2025 r. 50 743 tys. zł wg rocznej

stopy kapitalizacji 7,94% (w tym: na zapasy 48 427 tys.

zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie 2 316 tys.

zł). W 2024 r. było to 40 549 tys. zł wg rocznej stopy

kapitalizacji 10,23% (w tym: na zapasy 33 694 tys. zł, na

nieruchomości inwestycyjne w budowie: 6 855 tys. zł).

W 2025 r. kwota aktywowanych kosztów finansowania

celowego na nieruchomościach inwestycyjnych

w budowie wyniosła 1 424 tys. zł (brak w 2024 r.) wg stopy

kapitalizacji EURIBOR 1M + marża.

W pozycji koszty z tytułu podziału zysku (profit share)

prezentowane są koszty, które dotyczą głównie Centrum

handlowego Libero w Katowicach .

NOTA 9 Koszty finansowe

Koszty finansowe [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Koszty z tytułu odsetek od obligacji	(143 836)	(163 090)
Koszty z tytułu odsetek od kredytów	(58 472)	(53 473)
Koszty z tytułu podziału zysku (profit share)	10 486	3 766
Koszty z tytułu odsetek od leasingu	(8 239)	(11 756)
Koszty z tytułu dyskonta	-	(3 175)
Koszty z tyt instrumentów pochodnych	(4 292)	-
Pozostałe koszty finansowe	(65)	(1 806)
Koszty finansowe, razem	(204 418)	(229 535 )

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 10 Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych

Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Zyski z tytułu zrealizowanych dodatnich różnic kursowych oraz ujemnych	7 352	1 344
Zyski/straty z tytułu niezrealizowanych dodatnich różnic kursowych oraz ujemnych	(582)	19 726
Zysk z tytułu różnic kursowych, razem	6 770	21 070

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 11 Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego

podatku dochodowego

Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu

odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu:
- wycena instrumentów finansowych	-	(2 712)
- wycena nieruchomości inwestycyjnych	(51 541)	(49 666)
- udziały we wspólnych przedsięwzięciach *	(66 433)	(44 506)
- strata podatkowa	50 654	54 600
- zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	(4 512)	(1 499)
- zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	27 333	21 198
- należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.)	(49 477)	(40 056)
- zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	1 874	2 306
- aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	41 691	30 130
- koszty z tytułu utworzonych rezerw	27 817	28 606
- MSSF 16 leasing	2 347	4 385
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów	35 021	112 077
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale	(10 936)	(145 598)
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów	(12 987)	(12 864)
- zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze	844	1 783
- pozostałe	(3 146)	651
	(11 451)	(41 164)
2. Zmiana w okresie
- wycena instrumentów finansowych	-	2 712
- wycena nieruchomości inwestycyjnych	42 347	(1 876)
- udziały we wspólnych przedsięwzięciach *	3 204	(21 927)
- strata podatkowa	3 440	(3 946)
- zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	(555)	(3 014)
- zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	(1 464)	6 135
- należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.)	(8 147)	(9 421)
- zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	658	(432)
- aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	1 377	11 561
- koszty z tytułu utworzonych rezerw	14 291	(789)
- MSSF 16 leasing	(789)	(2 038)
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów	26 022	(77 056)
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale	(45 330)	134 662
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów	472	(124)
- zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze	254	(939)
- pozostałe	378	(3 797)
	36 158	29 711
3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem:
- wycena instrumentów finansowych	-	-
- wycena nieruchomości inwestycyjnych	(9 196)	(51 541)
- udziały we wspólnych przedsięwzięciach *	(63 229)	(66 433)
- strata podatkowa	54 094	50 654
- zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	(5 067)	(4 512)
- zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	25 870	27 333
- należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.)	(57 624)	(49 477)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu

odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
- zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	2 532	1 874
- aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	43 068	41 691
- koszty z tytułu utworzonych rezerw	42 107	27 817
- MSSF 16 leasing	1 558	2 347
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów	61 046	35 021
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale	(56 266)	(10 936)
- różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów	(12 516)	(12 987)
- zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze	1 098	844
- pozostałe	(2 769)	(3 146)
	24 706	(11 451)
- z tego
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego	184 319	151 928
- zmiana w ciągu roku	32 392	38 934
- Sprzedaż jednostki zależnej	(2 781)	-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	159 613	163 377
- zmiana w ciągu roku	(3 765)	9 223
- Sprzedaż jednostki zależnej	6	–

Grupa na dzień 31 grudnia 2025 r. nie ujęła aktywów

z tytułu odroczonego podatku dochodowego na kwotę

46 987 tys. zł z tytułu strat podatkowych.

Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku

dochodowego przypadają na rok 2026 (1 115 tys. zł), 2027

(10 830 tys. zł), 2028 (74 832 tys. zł), 2029 (84 298 tys. zł),

2030 (113 624 tys. zł).

Grupa na dzień 31 grudnia 2024 r. nie ujęła aktywów

z tytułu odroczonego podatku dochodowego na kwotę

44 296 tys. zł z tytułu strat podatkowych.

Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku

dochodowego przypadają na rok 2025 (10 987 tys. zł),

2026 (16 566 tys. zł), 2027 (27 951 tys. zł), 2028 (103 524 tys.

zł), 2029 (107 570 tys. zł).

W 2025 r. Grupa wykorzystała straty podatkowe

w kwocie 82 960 tys. zł (2024 r.: 86 027 tys. zł). Kwota

obejmuje wykorzystanie strat, niezależnie od tego, czy

na dzień ich powstania rozpoznano aktywo z tytułu

podatku odroczonego, obejmuje również straty powstałe

w wyniku korekt rozliczeń podatkowych lat ubiegłych.

W pozycji "MSSF 16 leasing" ujęto podatek odroczony

dla aktywa z tytułu prawa do użytkowania w kwocie

12 563 tys. zł (31 grudnia 2024 r. w kwocie 11 188 tys.

zł) oraz dla zobowiązania z tytułu leasingu w kwocie

11 005 tys. zł (31 grudnia 2024 r. w kwocie 8 841 tys. zł).

* Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian w strukturze Grupy wynikająca z różnicy pomiędzy podatkową

i bilansową wartością udziałów we wspólnych przedsięwzięciach .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 12 Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa

Podatek dochodowy - efektywna

stawka podatkowa [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
1. Zysk brutto	56 027	83 624
2. Podatek wyliczony według stawek krajowych	10 645	15 889
3. Różnice:
Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu	(4 018)	(4 377)
Efekt podatkowy dochodów z tytułu zmiany na rezerwach i zobowiązaniach niepodlegających opodat- kowaniu	(3 097)	(791)
Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności rozwiązanie	(116)	(732)
Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów	24 920	10 419
Efekt podatkowy kosztów finansowych trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów	1 086	3 756
Usługi finansowe ponad limit ebidta	27 744	21 340
Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych	(393)	-
Straty podatkowe, z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego	3 520	8 059
Podatek dochodowy z lat poprzednich	31	825
Straty podatkowe z lat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek dochodowy	(1 014)	(2 537)
Wynik okresu spółek osobowych	-	(3 543)
Efekt zmiany stawki podatkowej	(192)	(255)
Rozliczenie transakcji sprzedaży akcji Archicom S.A. w Grupie	–	19 947
Rozwiązanie aktywo od nadwyżki kosztów finansowania dłużnego	8 454	-
Różnice razem	56 925	52 111
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego, w tym:	67 570	68 000
- część bieżąca	106 514	97 712
- część odroczona	(38 944)	(29 712)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Noty objaśniające do

skonsolidowanego

sprawozdania finansowego

NOTA 13 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

				Aktywo
				z tytułu
		Centra		prawa do
	Biura	Handlowe	Grunty	użytkowania	Razem
Stan na 1.01.2024	438 328	573 519	12 536	120 073	1 144 456
- zakup	124 805	-	-	46 192	170 997
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	38 589	3 016	-	61	41 666
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości	25 466	15 977	596	(21 736)	20 302
godziwej (Nota 3)
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(128 662)	-	-	-	(128 662)
- przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	111 738	6 441	-	2 429	120 608
- przeniesienie z aktywów przeznaczonych do sprzedaży	131 069	-	-	-	131 069
- przeniesienie do należności z tytułu leasingu	-	-	-	(6 942)	(6 942)
Stan na 31.12.2024	741 333	598 952	13 132	140 076	1 493 493
- zakup	68 285	-	-	29 321	97 606
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	4 568	2 911	-	-	7 479
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości	(55 648)	(65 254)	9 282	(19 781)	(131 401)
godziwej (Nota 3)
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(244 714)	(471 008)	-	(8 750)	(724 472)
- przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	-	16 194	-	-	16 194
- sprzedaż	(128 142)	-	-	-	(128 142)
Stan na 31.12.2025	385 682	81 795	22 414	140 866	630 757

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne

według wartości godziwej na koniec każdego

okresu sprawozdawczego. Wyceny nieruchomości

inwestycyjnych zostały wykonane przez wewnętrzny dział

analiz z wyjątkiem nieruchomości po stronie Archicom

S.A. wycenionej przez zewnętrznego rzeczoznawcę

w kwocie 21 969 tys. zł.

Na wartość stanu nieruchomości na 31 grudnia 2025 r.

składa się między innymi biurowiec Brain Park B

w Krakowie. Jednocześnie w wartości nieruchomości

inwestycyjnych ujęto wartość prawa użytkowania

wieczystego gruntu, która na 31 grudnia 2025 r.

wynosi 140 866 tys. zł (na 31 grudnia 2024 r. wynosi

140 076 tys. zł).

Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12

miesięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości

inwestycyjnych, przenosząc do pozycji aktywów

przeznaczonych do sprzedaży biurowiec Brain Park

II w Krakowie o wartości 111 730 tys. zł, w tym z tytułu

prawa użytkowania wieczystego gruntu 2 697 tys. zł,

biurowiec Brain Park A w Krakowie o wartości 138 539

tys. zł, w tym z tytułu prawa użytkowania wieczystego

gruntu 2 858 tys. zł oraz centrum handlowe Libero

w Katowicach o wartości 474 203 tys. zł, w tym z tytułu

prawa użytkowania wieczystego gruntu 3 195 tys. zł.

Zmniejszenie stanu nieruchomości inwestycyjnych wynika

ze sprzedaży biurowca City 2 we Wrocławiu o wartości

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

128 142 tys. zł. Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży

nieruchomości w 2025 r. zostały opisane w nocie 5.

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości

inwestycyjnych Grupa przyporządkowała poziom

3, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnej

przyporządkowanej do poziomu 2 w kwocie 1 369 tys. zł.

Szczegółowe informacje znajdują się w części

4.1 "Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy”.

NOTA 14 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie [tys. PLN]

				Aktywo
				z tytułu
		Centra		prawa do
	Biura	Handlowe	Grunty	użytkowania	Razem
Stan na 1.01.2024	518 803	50 834	-	13 869	583 506
- zakup	-	-	-	4 739	4 739
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	68 703	14 114	-	-	82 817
- przeniesienie do zapasów	(19 619)	-	-	(404)	(20 023)
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	(111 738)	(6 441)	-	(2 429)	(120 608)
- sprzedaż	(9 040)	-	-	(2 837)	(11 877)
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości	919	(254)	-	-	665
godziwej (Nota 3)
Stan na 31.12.2024	448 028	58 253	-	12 938	519 218
- zakup	89 546	-	-	2 093	91 639
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	130 518	40 807	-	-	171 325
- przeniesienie do zapasów	(142 850)	-	-	(6 698)	(149 548)
- przeniesienie do środków trwałych	-	(51 680)	-	-	(51 680)
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	-	(16 194)	-	-	(16 194)
- przeniesienie do rozliczeń międzyokresowych (pozostałe należności)	(7 268)	-	-	-	(7 268)
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości	1 609	22	-	(53)	1 578
godziwej (Nota 3)
Stan na 31.12.2025	519 583	31 208	-	8 280	559 071

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w budowie,

które spełniają kryteria do wyceny do wartości

godziwej, zgodnie z polityką rachunkowości Grupy,

według wartości godziwej na koniec każdego okresu

sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest

w części 2.4 „Podstawowe zasady rachunkowości”.

Wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie

zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz.

Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły

głównie projektów inwestycyjnych zlokalizowanych

w Krakowie, Łodzi oraz Wrocławiu.

Grupa dokonała pierwszy raz aktualizacji wartości

godziwej biurowca Wita w Krakowie w kwocie 9 627 tys.

zł oraz aktualizacji nieruchomości Fuzja w Łodzi w kwocie

(-) 11 234 tys. zł i Swobodna I we Wrocławiu w kwocie 3

185 tys. zł.

W sprawozdaniu na 31 grudnia 2025 r. Grupa

zaprezentowała nieruchomości inwestycyjne w budowie

o łącznej wartości 559 071 tys. zł. Na bilans zamknięcia

okresu sprawozdawczego składały się przede wszystkim

biurowiec Swobodna I we Wrocławiu, Wita Stwosza

w Krakowie oraz projekt w przygotowaniu Fuzja I_01

w Łodzi. W wartości nieruchomości inwestycyjnych

w budowie ujęto prawo użytkowania wieczystego gruntu

w kwocie 8 280 tys. zł (31 grudnia 2024 r. w kwocie 12 938

tys. zł).

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości

inwestycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała

poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 4.1

"Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy” .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN]

				Aktywo
				z tytułu
		Centra		prawa do
	Biura	Handlowe	Grunty	użytkowania	Razem
Stan na 1.01.2024	148 839	-	-	-	148 839
- zmiany wyceny nieruchomości - strata z wyceny do wartości godziwej (Nota 3)	(18 685)	-	-	-	(18 685)
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	128 662	-	-	-	128 662
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	996	-	-	-	996
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	(131 069)	-	-	-	(131 069)
- sprzedaż	(128 743)	-	-	-	(128 743)
Stan na 31.12.2024	-	-	-	-	-
- zmiany wyceny nieruchomości - strata z wyceny do wartości godziwej (Nota 3)	6 292	(43 162)	-	(189)	(37 059)
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	244 714	471 008	-	8 750	724 472
- sprzedaż	(115 325)	(427 846)	-	(5 703)	(548 874)
Stan na 31.12.2025	135 681	-	-	2 858	138 539

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne stanowiące

aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości

godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

Metodologia wyceny opisana jest w części 2.4

„Podstawowe zasady rachunkowości”. Wyceny aktywów

przeznaczonych do sprzedaży zostały wykonane przez

wewnętrzny dział analiz.

Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do

sprzedaży wynika ze sprzedaży:

− Brain Park II w Krakowie o wartości 117 933 tys. zł

− Centrum handlowe Libero w Katowicach o wartości

430 941 tys. zł

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości

w 2025 r. zostały opisane w nocie 5.

Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do

12 miesięcy, Grupa zwiększyła stan aktywów

przeznaczonych do sprzedaży, przenosząc z pozycji

nieruchomości inwestycyjne biurowiec Brain Park II

w Krakowie o wartości 111 730 tys. zł, w tym z tytułu

prawa użytkowania wieczystego gruntu 2 697 tys. zł,

biurowiec Brain Park A w Krakowie o wartości 138 539

tys. zł, w tym z tytułu prawa użytkowania wieczystego

gruntu 2 858 tys. zł oraz centrum handlowe Libero

w Katowicach o wartości 474 203 tys. zł, w tym z tytułu

prawa użytkowania wieczystego gruntu 3 195 tys. zł.

W sprawozdaniu na 31 grudnia 2025 r. Grupa

zaprezentowała aktywa przeznaczone do sprzedaży

o łącznej wartości 138 539 tys. zł. Na bilans zamknięcia

okresu sprawozdawczego składał się biurowiec Brain

Park A w Krakowie.

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości

inwestycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do

sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły

zostały przedstawione w części 4.1 "Znaczące szacunki

i osądy Zarządu Grupy” .

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

finansowej w pozycji „zobowiązania dotyczące

aktywów przeznaczonych do sprzedaży”

prezentowane są zobowiązania dotyczące biurowca

Brain Park A w Krakowie.

Zobowiązania dotyczące aktywów

przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Otrzymane kaucje (Nota 33)	4 932	-
Instrumenty pochodne (Nota 33)	67	-
Leasing (Nota 33)	2 858	-
Inne (Nota 33)	7 088	-
Razem	14 945	-

NOTA 15 Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 16 Zmiany wartości niematerialnych

Zmiany wartości niematerialnych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN]

		Nabyte koncesje,	Inne i wartości	Wartości
	Znak	patenty, licencje	niematerialne	niematerialne
	towarowy	i podobne wartości	w budowie	razem
1.01.2025 - 31.12.2025
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu	66 704	19 337	7 352	93 393
- zakupu	-	715	2 299	3 014
- sprzedaży	-	(5)	(21)	(26)
- likwidacji	-	(4 911)	(571)	(5 482)
- inne	-	(129)	(1 248)	(1 377)
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu	66 704	15 007	7 811	89 521
Skumulowana amortyzacja na początek okresu		(9 828)	(1 986)	(11 814)
- amortyzacja	-	(917)	(2 124)	(3 041)
- sprzedaży	-	1	1	2
- likwidacji	-	5 066	1 819	6 885
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	-	(5 678)	(2 290)	(7 968)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu	66 704	9 329	5 521	81 553
1.01.2024 - 31.12.2024
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu	66 704	10 254	9 222	86 180
- zakupu	-	120	9 390	9 510
- likwidacji	-	(1 008)	(1 289)	(2 297)
- inne	-	9 971	(9 971)	-
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu	66 704	19 337	7 352	93 393
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	-	(9 024)	(790)	(9 814)
- amortyzacja	-	(1 725)	(517)	(2 243)
- likwidacji	-	-	244	244
- inne	-	922	(922)	-
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	-	(9 828)	(1 986)	(11 813)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu	66 704	9 509	5 366	81 579

W wyniku nabycia w 2021 r. akcji DKR Invest S.A. oraz

udziałów DKR Investment sp. z o.o. (pośrednio Archicom

S.A.) Grupa, w ramach wartości niematerialnych,

ujęła rozpoznany znak towarowy „Archicom”.

Wartość znaku wyniosła na dzień przejęcia 66 704

tys. zł. Od rozpoznanego znaku Grupa ujęła rezerwę

na podatek odroczony w wysokości 12 674 tys. zł.

Zarząd Grupy uznał, że nie istnieją żadne dające się

przewidzieć ograniczenia okresu, w którym można

spodziewać się, że usługi i towary sprzedawane pod

zarządzanym przez Grupę znakiem towarowym będą

generowały korzyści finansowe i w związku z tym znak

towarowy jest traktowany jako wartość niematerialna

o nieokreślonym okresie użytkowania, od których nie

dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. W każdym

okresie sprawozdawczym następuje weryfikacja

okresu użytkowania, w celu ustalenia, czy zdarzenia

i okoliczności nadal potwierdzają ocenę, że okres

użytkowania tego składnika nadal jest nieokreślony.

Grupa corocznie przeprowadza test na utratę wartości

znaku towarowego.

Na 31 grudnia 2025 r. Grupa przeprowadziła test

na utratę wartości znaku towarowego „Archicom”,

szacując wartość godziwą przy zastosowaniu metody

zdyskontowanych opłat licencyjnych na podstawie

pięcioletniego planu finansowego obejmującego

lata 2026 – 2030 dla Grupy Archicom S.A. W analizie

uwzględniono podstawowe przepływy pieniężne

Znak towarowy

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

wynikające m.in. z przychodów ze sprzedaży produktów

i usług oraz kosztów nakładów marketingowych.

Dane wsadowe wykorzystane do powyższej wyceny

nie są obserwowalne bezpośrednio ani pośrednio na

aktywnych rynkach – wycena jest zaklasyfikowana do

Poziomu 3 w hierarchii wartości godziwej.

Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przyjęto

poniższe założenia:

− Wartość godziwą ustalono na podstawie metody

zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) –

metoda opłat licencyjnych.

− Podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest

składnik aktywów w postaci znaku towarowego.

− Stopa opłat licencyjnych została ustalona na poziomie

3,55% (4,14% w 2024 r.), po uwzględnieniu branżowej

siły marki, wysokości udziału stóp opłat licencyjnych

w wynikach podmiotów w sektorze o porównywalnych

głównych parametrach przyjętego modelu

biznesowego w zakresie kształtowania cen i potrzeb

kapitałowych, wysokości rynkowych stóp opłat

licencyjnych dla sektora, w którym działa podmiot.

− Średni ważony koszt kapitału (WACC) został przyjęty

na poziomie 13,88% (14,74% w 2024 r.), zaś stopa

dyskontowa dla zasobów niematerialnych wyniosła

14,82% (20,42% w 2024 r.).

− Okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto dla

5 lat (od 2026 r. do 2030 r.). (Przyjęto ten sam okres

projekcji w 2024 r. tj. 5 lat od 2025 r. do 2029 r.)

− Wzrost przychodów ze sprzedaży w okresie projekcji

został ustalony na średnim poziomie około 9% (30%

w 2024 r.).

− Dla wartości końcowej przyjęto zerową stopę wzrostu

długoterminowego (takie samo założenie w 2024 r.)

Na podstawie przeprowadzonej analizy Zarząd Grupy

nie stwierdził utraty wartości znaku Archicom. Wobec

powyższego wartość znaku na dzień 31 grudnia 2025 r.

wynosi nadal 66 704 tys. zł.

Grupa przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę

podstawowych założeń przyjętych do testu na utratę

wartości znaku Archicom. Poniżej zaprezentowano

wpływ, jaki miałoby zwiększenie i zmniejszenie stopy

opłaty licencyjnej i stopy dyskonta, posługując się

następującymi założeniami:

− Stopa opłaty licencyjnej – dodatkowego oszacowania

przedziału wartości dokonano poprzez weryfikację

wartości znaku towarowego dla obliczonej opłaty

licencyjnej, skorygowanej odpowiednio o wskaźnik:

-15%, -10%, +10% i +15%.

− Stopa dyskonta – w celu analizy wrażliwości

zweryfikowano wartość znaku przy obniżeniu

i podwyższeniu stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5%,

-1,0%, +1,0% i +1,5%.

Analizę przeprowadzono przy założeniu, że wszystkie inne

założenia nie ulegają zmianie.

Analiza wrażliwości wartości od stopy opłaty licencyjnej

			Wysokość stopy opłaty licencyjnej
	3,01%	3,19%	3,37%	3,55%	3,72%	3,90%	4,08%
13,3%	57 022	98 154	139 286	179 394	219 264	260 396	301 528
13,8%	54 392	93 678	132 964	171 272	209 353	248 639	287 925
14,3%	51 984	89 580	127 177	163 837	200 281	237 877	275 473
14,8%	49 773	85 816	121 860	157 007	191 945	227 989	264 032
15,3%	47 734	82 346	116 958	150 709	184 260	218 872	253 484
15,8%	45 849	79 137	112 425	144 885	177 152	210 440	243 728
16,3%	44 101	76 161	108 221	139 483	170 559	202 619	234 678

Stopa dyskontowa

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych

(wg grup rodzajowych) [tys. PLN]

					Pozostałe	Aktywo
					i środki	z tytułu
			Urządzenia		trwałe	prawa do	Razem
	Grunty	Budynki	techniczne	Środki	w budo-	użytkowa-	środki
1.01.2025 - 31.12.2025	własne	i Budowle	i maszyny	transportu	wie	nia	trwałe
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	107	9 786	7 764	1 760	21 494	82 856	123 767
- nabycia	-	272	1 174	569	1 527	-	3 542
- objęcia kontroli nad spółkami zależnymi	-	42	6	-	13	-	61
- z tytułu leasingu MSSF 16	-	-	-	-	-	14 292	14 292
- sprzedaży	-	-	(2 767)	(198)	(520)	(121)	(3 606)
- likwidacji	-	-	(1 798)	(237)	(2 691)	(6 615)	(11 341)
- utrata kontroli nad spółkami zależnymi	-	(42)	(6)	(2)	(13)	(2 988)	(3 051)
- przeniesienie z nieruchomosci inwestycyjnych w budo- wie	681	50 912	-	-	87	-	51 680
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	788	60 970	4 373	1 892	19 897	87 424	175 344
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	(1)	1 980	(5 406)	(1 032)	(12 130)	(32 680)	(49 270)
- amortyzacja	(5)	(2 354)	(514)	(31)	(1 750)	-	(4 654)
- likwidacji	-	244	1 681	180	2 626	2 310	7 041
- utrata kontroli nad spółkami zależnymi	-	1	2	2	6	632	643
- z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja	-	-	-	-	-	(11 069)	(11 069)
- korekta z tytułu sprzedaży	-	-	2 405	83	159	66	2 713
- inne	-	-	-	-	-	3 000	3 000
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(6)	(129)	(1 832)	(798)	(11 089)	(37 741)	(51 596)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	782	60 840	2 540	1 093	8 809	49 683	123 748

					Pozostałe	Aktywo
					i środki	z tytułu
			Urządzenia		trwałe	prawa do	Razem
	Grunty	Budynki	techniczne	Środki	w budo-	użytkowa-	środki
1.01.2024 - 31.12.2024	własne	i Budowle	i maszyny	transportu	wie	nia	trwałe
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	200	6 915	6 047	2 118	16 902	64 384	96 566
- nabycia	7	5 177	1 788	36	5 851	-	12 859
- z tytułu leasingu MSSF 16	-	-	-	-	-	23 002	23 002
- sprzedaży	(100)	(697)	(30)	(363)	(793)	-	(1 984)
- likwidacji	-	(1 609)	(41)	(32)	(465)	(4 530)	(6 676)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	107	9 786	7 764	1 760	21 494	82 856	123 767
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	(13)	2 435	(5 027)	(1 343)	(11 273)	(24 857)	(40 077)
- amortyzacja	(1)	(1 292)	(461)	(35)	(1 863)	-	(3 652)
- likwidacji	-	641	62	-	337	2 068	3 108
- z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja	-	-	-	-	-	(9 891)	(9 891)
- korekta z tytułu sprzedaży	13	195	19	345	669	-	1 242
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(1)	1 980	(5 406)	(1 032)	(12 130)	(32 680)	(49 270)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	106	11 766	2 357	727	9 365	50 176	74 497

NOTA 17 Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych

metodą praw własności [tys. PLN]

	Rosehill
	Investments	Projekt
	sp. z o.o.,	Towarowa
	Berea sp.	22 sp. z o.o.	R4R Poland	SGE JV co S.	Projekt
	z o.o. (Gale-	(Towarowa	sp. z o.o.	a r. l. (Stu-	Browarna
	ria Młociny)	22)	(Resi4Rent)	dentSpace)	sp. z o.o.	Razem
Stan na 1.01.2024	281 303	101 351	259 814	-	-	642 468
- nabycie udziałów	-	-	-	48	-	48
- ujawnienie w związku ze zbyciem udziałów	-	-	-	-	6	6
- podwyższenie kapitałów	-	-	-	100 045	-	100 045
- udział Grupy Echo w zysku/stracie netto wspólnego	(4 086)	40 187	71 173	18 493	(650)	125 116
przedsięwzięcia
- różnice kursowe z przeliczenia	-	-	-	(219)	-	(219)
- łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie wspól- nego przedsięwzięcia	-	-	-	-	5 247	5 247
- eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	-	815	7 432	38	(4 602)	3 683
(przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży)
- pozostałe	-	-	-	(84)	-	(84)
Stan na 31.12.2024	277 217	142 353	338 418	118 321	-	876 309
- udział Grupy Echo w zysku/stracie netto wspólnego	(10 715)	24 161	5 704	3 199	(1 203)	21 146
przedsięwzięcia
- różnice kursowe z przeliczenia	-	-	-	(1 302)	-	(1 302)
- nabycie udziałów	-	3	-	7 451	-	7 454
- sprzedaż udziałów oraz rozliczenie udział Grupy Echo	-	(69 542)	-	-	-	(69 542)
w zysku/stracie netto z lat ubiegłych
- łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie wspól- nego przedsięwzięcia	-	-	-	-	5 316	5 316
- eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	-	191	(43)	(33)	(4 113)	(3 997)
(przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży)
- pozostałe	-	-	(1 396)	-	-	(1 396)
Stan na 31.12.2025	266 502	97 166	342 683	127 636	-	833 988

Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach

wycenianych metodą praw własności przedstawia

tabela poniżej:

NOTA 18 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach

wycenianych metodą praw własności

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

	Rosehill
	Investments	Projekt
	Sp. z o.o.,	Towarowa
	Berea sp.	22 sp. z o.o.	R4R Poland	SGE JV co S.	Projekt
	z o.o. (Gale-	(Towarowa	sp. z o.o.	a r. l. (Stu-	Browarna
	ria Młociny)	22)	(Resi4Rent)	dentSpace)	sp. z o.o.	Razem
Dochody całkowite razem	815 188	326 601	1 161 010	425 435	(3 360)	2 724 874
Udział % Grupy Echo	30%	30%	30%	30%	55%
Udział Grupy Echo w aktywach netto	244 556	97 980	348 303	127 631	(1 848)	816 622
Wartość firmy po uwzględnieniu odpisu	21 946	-	-	-	-	21 946
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przy- chodów, kosztów, zysków ze sprzedaży ) oraz pozostałe	-	(816)	(5 619)	6	1 848	(4 581)
korekty
Udział Grupy Echo w aktywach netto = wartość bilansowa	266 502	97 166	342 683	127 636	-	833 988
inwestycji wycenianej metoda praw własności
Udzielone pożyczki	-	46 917	350 175	-	114 332	511 424
Łączne zaangażowanie Grupy Echo we wspólnych przed- sięwzięciach na 31.12.2025 r.	266 502	144 083	692 858	127 636	114 332	1 345 411

Rosehill Investments sp. z o.o., Berea sp. z o.o.

(Galeria Młociny)

31 maja 2017 r. Grupa Echo wraz z Grupą EPP N.V. zawarły

umowę kupna nieruchomości w Warszawie, przy ul.

Zgrupowania AK Kampinos. Zawartą transakcją jednostki

nabyły udziały w spółce Rosehill Investments sp. z o.o.,

która poprzez posiadane 100% udziałów w spółce

Berea sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria

Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na

kwotę 104,5 mln EUR. Na dzień nabycia oraz na dzień

bilansowy tj. 31 grudnia 2025 r. Grupa Echo posiadała

30% udziału w spółce projektowej będącej właścicielem

nieruchomości, pozostałe 70% było w posiadaniu

Grupy EPP. Echo Investment S.A. i EPP N.V. ponoszą

odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonalną

część ceny zakupu. Udział Grupy w spółkach Rosehill

Investments sp. z o.o. oraz Berea sp. z o.o. ujawniony

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jest

wyceniany przy użyciu metody praw własności. Na

podstawie umowy spółki, wszystkie strategiczne

decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności

dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia

umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu

udziałowców.

W 2022 r. Grupa Echo wraz z Grupą EPP N.V. dokonały

proporcjonalnego podwyższenia kapitałów w spółce

Rosehill Investments sp. z o.o. w wysokości 76,3 mln EUR

(Grupa EPP N.V. - 53,4 mln EUR, Grupa Echo - 22,9 mln

EUR).

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji

finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość

bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2025 r. wyniosła

266 502 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania

inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Rosehill

Investments sp. z o.o. i Berea sp. z o.o. pożyczek o łącznej

wartości 71 mln zł, które w czwartym kwartale 2023 r.

zostały przeznaczone na podwyższenie kapitałów we

wspólnym przedsięwzięciu. Na dzień 31 grudnia 2025 r.

Grupa Echo nie posiada udzielonych pożyczek do spółek

Rosehill Investments sp. z o.o. i Berea Sp. z o.o.

W 2019 r. spółka dokonała analizy utraty wartości

inwestycji netto wycenianej metodą praw własności

w spółce współkontrolowanej Rosehill Investments

sp. z o.o. (Galeria Młociny). W pierwszym półroczu

2019 r., w związku z otwarciem Galerii Młociny, została

zaktualizowana wartość godziwa projektu w aktywach

netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła,

że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień

bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w aktywach

netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydowała się

rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość odpisu na 31

grudnia 2025 r. wynosi 13 091 tys. zł i nie uległa zmianie

w porównaniu do 31 grudnia 2024 r .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny

Wybrane dane ze sprawozdania z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna	1 573 145	1 659 892
Aktywa obrotowe - pozostałe	8 947	11 152
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	27 064	30 898
Aktywa razem	1 609 155	1 701 942
Zobowiązania długoterminowe	782 452	836 572
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	610 180	651 950
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	172 271	184 622
Zobowiązania krótkoterminowe	11 515	14 466
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	5 174	5 696
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	6 342	8 770
Zobowiązania razem	793 967	851 038
Kapitał własny	815 188	850 904
Udział % Grupy Echo	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo w aktywach netto	244 556	255 271
Wartość firmy	35 037	35 037
Odpis z tytułu utraty wartości	(13 091)	(13 091)
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności	266 502	277 217

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Przychody operacyjne	117 624	110 527
Koszty operacyjne. w tym:	(44 029)	(44 388)
Amortyzacja	-	-
Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej	(64 250)	(2 281)
Koszty ogólnego zarządu	(2 454)	(2 726)
Koszty sprzedaży	(1 582)	(822)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	(483)	1 472
Przychody i koszty finansowe, w tym:	(45 414)	(69 941)
Koszty z tytułu odsetek finansowych	(34 601)	(67 374)
Zysk (strata) brutto	(40 588)	(8 159)
Podatek dochodowy	4 873	(5 462)
Zysk (strata) netto	(35 716)	(13 621)
Dochody całkowite razem	(35 716)	(13 621)
Udział % Grupy Echo	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia	(10 715)	(4 086)
Udział Grupy Echo w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	(10 715)	(4 086)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Projekt Towarowa 22 sp. z o.o.

(Towarowa 22)

15 września 2016 r. Grupa Echo wraz z Grupą EPP N.V.

zawarły warunkową umowę kupna nieruchomości

położonej w Warszawie przy ulicy Towarowej 22, na

której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie

inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została

zawarta 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży

nieruchomości została ustalona na kwotę 77,4 mln

EUR gdzie Echo Investment zapłaciło 35,82 mln EUR,

natomiast wkład EPP wyniósł 41,58 mln EUR.

8 czerwca 2022 r. miały miejsce następujące transakcje

dotyczące tej nieruchomości:

− Grupa EPP N.V. podwyższyła kapitał we wspólnym

przedsięwzięciu o 36 mln EUR, a następnie

odsprzedała wszystkie swoje udziały nowemu

inwestorowi, tj. spółce AFI Europe N.V. (spółka w pełni

zależna od AFI Properties Ltd., będącą spółką

publiczną zarejestrowaną w Izraelu i notowaną na

Giełdzie Papierów Wartościowych w Tel Awiwie),

− Echo Investment i AFI Europe N.V. dokonało

proporcjonalnego wycofania wkładów we wspólnym

przedsięwzięciu: Echo Investment w wysokości 7,1 mln

EUR, natomiast AFI Europe N.V. – w wysokości 16,6 mln

EUR,

− Echo Investment podpisało przedwstępną umowę

zakupu części nieruchomości położonej przy ul.

Towarowej 22 (część wspólnego przedsięwzięcia),

która jest przeznaczona pod budowę mieszkań, oraz

wpłaciło zaliczkę na tę działkę w kwocie 23,7 mln EUR,

co stanowi 50% wartości działki.

W październiku 2023 r. i grudniu 2024 r. spółka

zależna Echo Investment - Projekt Echo - 137 sp. z o.o.

dokonała zakupu części nieruchomości położonej przy

ul. Towarowej 22 przeznaczoną pod budowę mieszkań na

łączną kwotę 177,6 mln zł od spółki Projekt Towarowa 22

sp. z o.o.

4 września 2025 r. Strood sp. z o.o., podmiot w 100%

zależny od Echo Investment S.A., w wykonaniu opcji

put zawarł umowę sprzedaży udziałów z Pebworth

sp. z o.o., będącą spółką zależną AFI Europe N.V.,

dotyczącą sprzedaży przez Strood 30% udziałów

w kapitale zakładowym T22 Budynek B sp. z o.o.,

posiadającej projekt obejmujący budynek biurowy

Office House w kompleksie Towarowa 22 w Warszawie.

Wstępna cena sprzedaży udziałów została ustalona

na poziomie 17 391 tys. EUR, a kwota spłaty zadłużenia

wewnątrzgrupowego związanego z Transakcją wyniosła

28 291 tys. zł.

Wstępna cena sprzedaży udziałów w kapitale

zakładowym T22 Budynek B będzie podlegać dalszym

korektom, zgodnie z procedurami opisanymi w Umowie

i warunkami w niej określonymi. Zgodnie z Umową,

obecne zadłużenie wewnątrzgrupowe T22 Budynek B,

w jego części związanej z finansowaniem zapewnionym

przez Echo – Aurus sp. z o.o., spółkę zależną

Emitenta, zostało rozliczone poprzez całkowitą spłatę

wierzytelności na rzecz „Echo-Aurus” i ich przejęcie przez

AFI Europe N.V.

Po zrealizowaniu powyższych transakcji oraz na dzień

bilansowy, tj. 31 grudnia 2025 r., Grupa Echo jest

posiadaczem 30% udziałów, a AFI Europe N.V. 70%.

udziałów we wspólnym przedsięwzięciu.

Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne

decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności

dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia

umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody

obu udziałowców. Echo Investment S.A. i AFI Europe

N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich

proporcjonalną część ceny zakupu. Udział tego

wspólnego przedsięwzięcia w skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym Grupy Echo jest ujmowany

metodą praw własności. Wartość bilansowa

inwestycji na 31 grudnia 2025 r. wyniosła 97 166 tys. zł.

Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa

Echo udzieliła spółkom Projekt Towarowa 22 Sp. z o.o.

i Projekt Echo 138 sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości

46 917 tys. zł.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji

finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Towarowa 22

Wybrane dane ze sprawozdania z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna	376 268	769 122
Aktywa trwałe - pozostałe	14 627	33 080
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	11 990	21 615
Aktywa obrotowe	103 629	15 303
Aktywa razem	506 514	839 119
Zobowiązania długoterminowe	108 555	301 468
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	85 008	249 032
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	23 547	52 435
Zobowiązania krótkoterminowe	71 358	59 785
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	10 049	4 755
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	61 309	55 030
Zobowiązania razem	179 913	361 253
Kapitał własny	326 601	477 866
Udział % Grupy Echo	30,00%	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%)	(816)	(1 006)
Udział Grupy Echo w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności	97 166	142 353

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Towarowa 22

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Przychody operacyjne	10 493	124 475
Koszty operacyjne, w tym:	(14 506)	(108 931)
Amortyzacja	-	-
Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej	121 587	141 510
Koszty ogólnego zarządu	(751)	(162)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne	(132)	347
Przychody i koszty finansowe, w tym:	(6 583)	(1 364)
Koszty z tytułu odsetek finansowych	(3 101)	(1 651)
Zysk (strata) brutto	110 109	155 876
Podatek dochodowy	(29 572)	(21 920)
Zysk (strata) netto	80 537	133 956
Dochody całkowite razem	80 537	133 956
Udział % Grupy Echo	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (30%)	24 161	40 187
Udział Grupy Echo w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	24 161	40 187

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

R4R Poland sp. z o.o. (Resi4Rent)

20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30% udziałów

i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym

R4R Poland sp. z o.o. Pozostałe 70% udziałów i głosów

nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie umowy spółki

wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne

(w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego

aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.

Zgodnie z umową, przedsięwzięcie działa jako

platforma mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach

przedsięwzięcia powstały budynki z mieszkaniami

na wynajem – początkowo w trzech lokalizacjach

w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Na postawie

umowy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie,

projektowanie oraz usługi realizacji inwestycji,

podczas gdy R4R Poland sp. z o.o. jest samodzielnie

odpowiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą.

Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do

współfinansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitałowo

spółkę R4R Poland sp. z o.o. obejmując nowe udziały

w podwyższonym kapitale zakładowym łącznie na kwotę

39 236 tys. zł.

Jednocześnie Echo Investment udzieliło R4R Poland

sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 350 175 tys. zł.

W latach 2018 - 2025 zostały utworzone nowe spółki

zależne R4R Poland sp. z o.o. do realizacji kolejnych

projektów zlokalizowanych w Warszawie (ul. Grzybowska,

ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska, Opaczewska,

Wołoska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska, Zielony Trójkąt),

Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska,

ul. Romanowicza, Zabłocie, Młyńska), Poznaniu

(ul. Szczepanowskiego, Nowe Miasto, ul. Dmowskiego),

Łodzi (ul. Wodna, ul. Kilińskiego) oraz Wrocławiu

(ul. Grabiszyńska, ul. Jaworska, ul. Rychtalska, Kępa, Park

Zachodni, ul. Bardzka).

16 sierpnia 2025 r., R4R Poland sp. z o.o. zawarła

przedwstępną umowę sprzedaży udziałów z Vantage

Development S.A. z siedzibą we Wrocławiu, dotyczącą

sprzedaży przez R4R Poland 100% udziałów w 18

spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością będących

spółkami zależnymi od R4R Poland sp. z o.o.. Cena

sprzedaży ustalona została na poziomie 2 400 mln zł

i zostanie skorygowana między innymi o ustalone na

dzień transakcji wartość kapitału obrotowego netto,

kwotę zadłużenia wewnętrznego i zewnętrznego oraz

stan środków pieniężnych. W ramach umów R4R zbywa

5 322 gotowych lokali z przeznaczeniem na wynajem.

Oczekuje się, że zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży

udziałów w spółkach zależnych nastąpi do dnia 15 maja

2026 r. Umowa Przedwstępna Sprzedaży przewiduje

następujące warunki zawieszające: (i) uzyskanie zgody

Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na

koncentrację w ramach Transakcji oraz (ii) uzyskanie

pism dotyczących spłaty od banków udzielających

finansowania spółkom zależnym.

Udział Grupy Echo w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym jest ujmowany metodą praw własności.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji

finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2025 r.

wyniosła 342 684 tys. zł.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent

Wybrane dane ze sprawozdania z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna	435 545	2 316 339
Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie	974 753	1 085 650
Aktywa trwałe - pozostałe	16 583	28 614
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	48 088	150 874
Aktywa obrotowe - pozostałe	45 757	56 982
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	2 992 727	709 301
Aktywa razem	4 513 453	4 347 760
Zobowiązania długoterminowe	1 771 333	2 706 348
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	1 691 149	2 397 414
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	80 184	308 934
Zobowiązania krótkoterminowe	1 581 110	494 762
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	13 113	48 760
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	69 074	134 345
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	1 230 992	293 957
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	267 930	17 700
Zobowiązania razem	3 352 443	3 201 110
Kapitał własny	1 161 010	1 146 650
Udział % Grupy Echo	30,00%	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%)	(5 619)	(5 577)
Udział Grupy Echo w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności	342 684	338 418

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Przychody operacyjne	14 411	176 730
Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej	147 904	274 244
Koszty administracyjne związane z projektami	(16 104)	(47 547)
Koszty ogólnego zarządu, w tym:	(31 108)	(31 423)
Amortyzacja	(823)	(680)
Pozostałe przychody / koszty operacyjne	1 080	(15)
Przychody i koszty finansowe, w tym:	(77 280)	(79 148)
Koszty z tytułu odsetek finansowych	(73 790)	(78 489)
Zysk (strata) brutto	38 903	292 841
Podatek dochodowy	(19 572)	(55 599)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	19 331	237 242
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej	(317)	-
Zysk (strata) netto	19 014	237 242
Dochody całkowite razem	19 014	237 242
Udział % Grupy Echo	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia	5 704	71 173
Udział Grupy Echo w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	5 704	71 173

SGE JV co S. a r. l. (StudentSpace)

6 marca 2024 r. Echo Investment S.A. nabyło 30%.

udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu

inwestycyjnym (StudentSpace), w ramach którego

będą realizowane projekty budowy domów

studenckich w Polsce. Pozostałe 70% udziałów i głosów

nabyła jednostka Signal Alpha 3 R1 S.à r.l. z siedzibą

w Luksemburgu. Na podstawie umowy spółki wszystkie

strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym

w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa)

wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.

W realizację Przedsięwzięcia Echo Investment S.A.

zamierza zaangażować do 31,3 mln EUR. Zakładany

horyzont czasowy realizacji Przedsięwzięcia wyniesie od

3 do 5 lat.

Zakładana liczba łóżek, które mają być zrealizowane

w ramach Przedsięwzięcia, wyniesie co najmniej 5 000.

Zakładane proporcje źródeł finansowania przedsięwzięcia

wyniosą (i) 40%-50% - finansowanie ze środków stron, (ii)

pozostałe 60%-50% – dług.

Pierwsze dwa projekty zostały uruchomione w Krakowie.

Przy ul. Wita Stwosza oraz w al. 29 Listopada

z 1 230 miejscami dla studentów. Z kolei ukończenie

pierwszego projektu w Warszawie planowane jest

jesienią 2026 r.

Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do

współfinansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitałowo

spółkę SGE JV co S. a r. l. obejmując nowe udziały

w podwyższonym kapitale zakładowym na kwotę

107 496 tys. zł.

Udział Grupy Echo w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym jest ujmowany metodą praw własności.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji

finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2025 r.

wyniosła 127 636 tys. zł .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – StudentSpace

Wybrane dane ze sprawozdania z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne	531 123	290 520
Aktywa trwałe - pozostałe	28 642	1 477
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	23 967	97 943
Aktywa obrotowe - pozostałe	23 349	45 767
Aktywa razem	607 080	435 707
Zobowiązania długoterminowe	164 652	16 180
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	136 874	-
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	27 778	16 180
Zobowiązania krótkoterminowe	16 993	25 253
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	-	-
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	16 993	25 253
Zobowiązania razem	181 645	41 433
Kapitał własny	425 435	394 274
Udział % Grupy Echo	30,00%	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%)	6	38
Udział Grupy Echo w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności	127 636	118 321

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – StudentSpace

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej	26 999	78056
Koszty ogólnego zarządu, w tym:	(18 257)	(2 129)
Amortyzacja	(2)	(3)
Pozostałe przychody / koszty operacyjne	4 642	(171)
Przychody i koszty finansowe	4 441	801
Zysk (strata) brutto	17 825	76 557
Podatek dochodowy	(7 162)	(14 914)
Zysk (strata) netto	10 663	61 643
Dochody całkowite razem	10 663	61 643
Udział % Grupy Echo	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia	3 199	18 493
Udział Grupy Echo w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	3 199	18 493

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

7 marca 2024 r. została podpisana dokumentacja

dotycząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A.

i Rank Progress S.A., w wyniku której spółka Archicom

Wrocław 2 sp. z o.o. (obecnie: Projekt Browarna sp. z o.o.)

stała się przedmiotem współwłasności obu ww. spółek.

Udział Archicom we wspólnym przedsięwzięciu wynosi

55%, a Rank Progress 45%. W wyniku transakcji Spółka

utraciła wyłączną kontrolę nad jednostką. Na podstawie

umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe

i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu

istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu

udziałowców.

Inicjatywa JV dotyczy realizacji inwestycji mieszkaniowej

na terenie znajdującym się przy ul. Browarnej we

Wrocławiu. Projekt zakłada wniesienie przez Rank

Progress do spółki gruntu, a kompleksową realizacją

inwestycji zajmie się Archicom. W ramach trzyetapowej

inwestycji planowana jest budowa osiedla o ponad 45

tys. mkw. PUM, z uwzględnieniem blisko 800 mieszkań.

28 marca 2024 r. podmiot współkontrolowany oraz Rank

Progress S.A. zawarły, w wykonaniu umowy przedwstępnej

i warunkowej z dnia 7 marca 2024 r., umowę sprzedaży

i umowę przenoszącą dotyczącą nabycia przez Projekt

Browarna sp. z o.o. (poprzednia nazwa: Archicom

Wrocław 2 sp. z o.o.) od Rank Progress S.A. nieruchomości

położonej przy ul. Browarnej we Wrocławiu.

W marcu 2025 r. Archicom S.A. udzielił spółce

współkontrolowanej Projekt Browarna sp. z o.o. pożyczki

na łączną kwotę 3 400 tys. zł. Na 31 grudnia 2025 r. saldo

udzielonych pożyczek przez Archicom S.A. spółce Projekt

Browarna sp. z o.o. wynosiło 114 332 tys. zł.

Udział Grupy Echo w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym jest ujmowany metodą praw własności.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji

finansowych we wspólnym przedsięwzięciu .

Projekt Browarna sp. z o.o.

(poprzednia nazwa Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o.)

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia

– Projekt Browarna sp. z o.o.

Wybrane dane ze sprawozdania z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Aktywa trwałe - pozostałe	5 022	2 032
Aktywa obrotowe - Zapasy	206 868	188 054
Aktywa obrotowe - pozostałe	3 693	952
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	6 672	2 210
Aktywa razem	222 255	193 249
Zobowiązania długoterminowe	213 177	191 909
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	209 099	190 182
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	4 078	1 726
Zobowiązania krótkoterminowe	12 438	2 513
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	185	131
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	12 253	2 382
Zobowiązania razem	225 615	194 422
Kapitał własny	(3 360)	(1 173)
Udział % Grupy Echo	55%	55%
Udział Grupy Echo w aktywach netto	(1 848)	(645)
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 55%)	(8 715)	(4 602)
Łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie wspólnego przedsięwzięcia	10 563	5 247
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności	-	-

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia

– Projekt Browarna sp. z o.o.

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Przychody operacyjne	242	5
Koszty operacyjne	(241)	-
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(218)	(163)
Koszty ogólnego zarządu	(153)	(105)
Koszty sprzedaży	(2 052)	(1 074)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	(32)	-
Przychody i koszty finansowe, w tym:	(238)	(123)
Koszty z tytułu odsetek finansowych	(306)	(239)
Zysk (strata) brutto	(2 692)	(1 460)
Podatek dochodowy	505	277
Zysk (strata) netto	(2 187)	(1 183)
Dochody całkowite razem	(2 187)	(1 183)
Udział % Grupy Echo	55%	55%
Udział Grupy Echo w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia	(1 203)	(650)
Udział Grupy Echo w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	(1 203)	(650)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym w PLN,

z oprocentowaniem WIBOR + marża lub o stałym

oprocentowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki o łącznej

wartości 418 132 tys. zł zostały udzielone jednostkom

ujmowanym metodą praw własności: Towarowa 22,

Resi4Rent, Projekt Browarna do spłaty w latach 2026-

2032. Wartość bilansowa pożyczek udzielonych na rzecz

pozostałych podmiotów wynosi 8 018 tys. zł, do spłaty

w 2026 r.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego

z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej, ale

Zarząd bierze pod uwagę, że pożyczkobiorcy są spółkami

celowymi prowadzącymi projekt nieruchomościowy,

który stanowi źródło potencjalnych odzysków. Zarząd

Grupy aktywnie monitoruje dłużników i ocenia możliwość

zrealizowania przez nich zobowiązań pożyczkowych.

W szczególności jest to możliwe w przypadku pożyczek

udzielonych jednostkom powiązanym, przez co

Grupa ma możliwość oceny i identyfikacji pożyczek,

w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco

wzrosło. Zarząd Grupy nie stwierdził takich pożyczek.

Zarząd ocenił także pożyczki pod kątem utworzenia

odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i ocenił

taki odpis jako nieistotny. Szacunkowa wartość godziwa

udzielonych pożyczek jest w przybliżeniu równa ich

wartości bilansowej.

Aktywa finansowe [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Udzielone pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami	409 276	457 444
Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami	16 874	1 674
Kaucje długoterminowe	1 774	4 667
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	25 246	21 669
Stan na koniec okresu, w tym:	453 170	485 454
- długoterminowe	436 296	483 780
- krótkoterminowe	16 874	1 674

NOTA 19 Aktywa finansowe

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 20 Zapasy

Zapasy [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Półprodukty i produkty w toku	2 409 899	2 015 246
– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	24 159	49 444
Produkty gotowe	253 085	14 792
Towary	1 991	131 690
Zapasy, razem	2 664 975	2 161 728

Pozycja produkty gotowe obejmuje głównie

sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne

i użytkowe.

Pozycja półprodukty i produkty w toku zawiera

głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz

nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu

i realizacji (np. usługi projektowania, roboty budowlane

itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Dodatkowo

w pozycji tej wykazywane jest prawo do użytkowania

gruntu (wieczyste użytkowanie), na którym budowane

są lokale mieszkalne i użytkowe. Pozostała wartość

pozycji dotyczy poniesionych nakładów na świadczone

usługi wykończenia lokali (fit-out). Ze względu na

specyfikę działalności grunty świeżo zakupione

prezentowane są jako grunty, a grunty przeznaczone

pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy aktywa trwałe

i obrotowe na podstawie szacowanej długości cyklu

operacyjnego. Szczegóły podziału zostały opisane

w części 2.4 "Podstawowe zasady rachunkowości".

Pozycja towary zawiera grunty przeznaczone do

sprzedaży.

Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub

zakupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania

wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest

wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku

deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości

zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą

zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży

netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych

w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów

wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych

w okresie jako przychód znajdują się w rachunku

zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży.

Zarząd Grupy dokonał przeglądu projektów na dzień

bilansowy i analizy ich cyklu operacyjnego. W związku

z zidentyfikowaniem projektów wykraczających

poza standardowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd

Grupy podjął decyzję o zaprezentowaniu ich

w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej

jako aktywa długoterminowe, w pozycji "Grunty

przeznaczone pod zabudowę".

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów

finansowych, które są bezpośrednio powiązane

z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych

ujętych jako zapasy. W przypadku finansowania

celowego, zaciągniętego na realizację projektu

aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych,

pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego

lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek

od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających

z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku

leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od

zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego

projektu w koszt tego projektu (finansowanie

celowe). W przypadku finansowania ogólnego,

koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala

się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich

kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do

poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów ogólnego finansowania

zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2025 r. 48 427 tys.

zł (stopa rocznej kapitalizacji 7,9%), natomiast w 2024 r.

– 33 694 tys. zł (stopa rocznej kapitalizacji 10,23%).

Wartość zapasów na 31 grudnia 2025 r. wynosi

2 664 975 tys. zł, w tym do sprzedaży w ciągu

12 miesięcy 1 357 077 tys. zł.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt w danym okresie	(1 208 052)	(549 484)
Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako koszt	(844)	(480)
Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako zmniejszenie kosztu	94	750

Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenia dotyczą

projektów mieszkaniowych i mają na celu odpisanie

wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.

Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód/koszt

w danym okresie, znajduje się w rachunku wyników

w pozycji „Koszt własny sprzedaży”.

Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów

do 31 grudnia 2025 r. wyniosła (-) 750 tys. zł (31 grudnia

2024 r. 269 tys. zł).

Odwrócenie odpisów aktualizujących w 2025 r.

dotyczyło głównie projektów mieszkaniowych

zlokalizowanych w Poznaniu.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Należności z tytułu dostaw i usług wynikają

ze świadczonych usług deweloperskich, usług

wykończeniowych, wynajmu powierzchni komercyjnych

i mieszkaniowych oraz pozostałych usług.

Grupa na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność

płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego

z klientów Grupy Echo nie występuje znacząca

koncentracja ryzyka.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego

z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od

wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa

należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych

oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych

i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych

należności .

Grupa stosuje zabezpieczenia i gwarancje na

należnościach z tytułu dostaw i usług - najem w postaci

kaucji w kwocie 5 084 tys. zł (2024 r. 4 036 tys. zł) oraz

w postaci gwarancji, które nie wystąpiły w 2025 r. (2024 r.

1 872 tys. zł) .

W 2025 r. rozpoznano w sprawozdaniu z sytuacji

finansowej Grupy należności z tytułu leasingu w związku

z subleasingiem części powierzchni budynku biurowego

City 1. Wartość należności na 31 grudnia 2025 r. wyniosła

6 494 tys. zł (w tym część długoterminowa 4 884 tys. zł).

Należności krótkoterminowe [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Należności handlowe, o okresie spłaty:
- do 12 miesięcy	108 688	122 287
Należności handlowe razem:	108 688	122 287
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu i powierzchni biurowej (wieczyste użytkowanie)	1 610	1 193
Rozliczenia międzyokresowe - polisy	703	2 356
Rozliczenia międzyokresowe - pozostałe	13 742	12 748
Rozliczenia międzyokresowe - wieczyste użytkowanie	264	-
Rozliczenia międzyokresowe - rozliczenie czynszów w czasie	1 240	11 024
Rozliczenia międzyokresowe - koszt przekazanej infrastruktury	7 386	-
Cesja wierzytelności	-	66 051
Pozostałe należności	1 127	3 689
Aktywa niefinansowe razem	26 072	97 061
Wadium na zakup nieruchomości	-	2 585
Kaucje wpłacone	4 997	-
Zaliczki z tytułu pozostałych dostaw	12 353	14 788
Zaliczki z tytułu zakupu gruntów	30 758	15 500
Pozostałe aktywa finansowe razem:	48 108	32 873
Należności handlowe i pozostałe razem:	182 868	252 221
Należności z tytułu podatku VAT	104 889	75 341
Należności z tytułu pozostałych podatków	1 054	6 397
Należności z tytułu pozostałych podatków razem	105 943	81 738
Należności krótkoterminowe netto razem	288 811	333 959
- odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności handlowe	22 471	15 304
Należności krótkoterminowe brutto razem	311 282	349 263

NOTA 21 Należności krótkoterminowe

NOTA 22 Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe

– należności krótkoterminowych

Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe

– należności krótkoterminowych [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Stan na początek okresu	15 304	16 015
Zwiększenia z tytułu:
- utworzenie odpisu	12 726	2 483
	12 726	2 483
Zmniejszenia z tytułu:
- rozwiązanie odpisu	(3 007)	(3 126)
- spłata	(2 552)	(68)
	(5 559)	(3 194)
Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe - należności krótkoterminowych na koniec okresu	22 471	15 304

Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty

wartości należności z tytułu najmu i sprzedaży

mieszkań w kwocie 14 428 tys. zł (2024 r. 4 465 tys. zł),

naliczonych kar od odsetek w kwocie 4 395 tys. zł.

(2024 r. 4 503 tys. zł), oraz pozostałych usług w kwocie

3 648 tys. zł (2024 r. 6 336 tys. zł). na bazie macierzy

rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych

dotyczących spłat należności przez kontrahentów.

Macierz została zaprezentowana w rozdziale dotyczącym

zarządzania ryzykiem finansowym, w części dotyczącej

ryzyka kredytowego.

NOTA 23 Należności handlowe i pozostałe (brutto) – z podziałem

na należności niespłacone w okresie

Należności handlowe i pozostałe (brutto) – z podziałem

na należności niespłacone w okresie [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
niewymagalne	124 730	181 077
do 1 miesiąca	22 196	57 431
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy	18 549	3 883
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy	9 649	1 978
powyżej 6 miesięcy do 1 roku	2 793	4 663
powyżej 1 roku	27 422	18 493
Należności handlowe i pozostałe, razem (brutto)	205 339	267 525
Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - wartość należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych	(22 471)	(15 304)
Należności handlowe i pozostałe, razem (netto)	182 868	252 221

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Pochodne instrumenty finansowe (zobowiązania)

	31.12.2025	31.12.2024
- Interest Rate Swap	143	554
Pochodne instrumenty finansowe, razem	143	554
z czego o terminie zapadalności:
- do 1 roku	143	-
- powyżej 3 lat	-	554

Pochodne instrumenty finansowe

(ujęcie w skonsolidowanym rachunku zysków i strat)

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów forward	25	327
- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów opcji kupna/sprzedaży	(1 673)	-
Forward, opcje kupna/sprzedaży, razem (ujęte w pozycji "Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów")	(1 648)	327
- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów Interest Rate Swap (Nota 9/8)	(4 292)	8 362
Interest Rate Swap, razem (ujęte w pozycji "Przychody finansowe/Koszty finansowe")	(4 292)	8 362
Zysk z tytułu pochodnych instrumentów, razem	(5 940)	8 689

NOTA 24 Pochodne instrumenty finansowe

Grupa lokuje nadwyżki pieniężne w bankach: PKO BP

S.A., Pekao S.A., Alior Bank Polska S.A., Santander Bank

Polska S.A., mBank S.A. oraz Bank Millennium S.A.

Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest

równe ich wartości bilansowej.

NOTA 25 Środki pieniężne oraz inne aktywa finansowe

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Środki pieniężne na rachunkach bankowych	377 452	366 205
Środki pieniężne razem	377 452	366 205

Inne aktywa finansowe [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Inne aktywa finansowe:
- wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwalniane przez bank	130 997	91 335
wraz z postępem realizacji inwestycji
- stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji	6 894	13 050
- stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek i rat kapitałowych	11 375	13 527
Inne aktywa finansowe razem	149 266	117 912

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 26 Kapitał zakładowy

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na

412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D,

E i F. Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame

w prawach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego

rodzaju i inkorporują takie same prawa i obowiązki.

Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał

zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich

akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką.

Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym

Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe

wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają

specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom.

Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji

o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani

w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej

papierów wartościowych.

Akcjonariusze Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2025 r.

Akcjonariusze	Liczba głosów/akcji	% kapitału akcyjnego	% głosów na WZA
Lisala sp. z o.o.	257 395 116	62,37%	62,37%
Nationale-Nederlanden OFE	46 201 000	11,20%	11,20%
Allianz Polska PTE	39 781 769	9,64%	9,64%
Nicklas Lindberg	1 004 283	0,24%	0,24%
Maciej Drozd	291 065	0,07%	0,07%
Bence Sass	92 830	0,02%	0,02%
Maciej Dyjas	7 490 334	1,81%	1,81%
Nebil Senman	7 490 334	1,81%	1,81%
Pozostali akcjonariusze	52 943 851	12,83%	12,83%
	412 690 582	100,00%	100,00%

Opis akcji

Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest

spółka Lisala sp. z o.o., której właścicielami są węgierski

Wing IHC Zrt. Jednostką dominującą najwyższego

szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje

na najwyższym poziomie Tibor Veres.

Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień

od akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania

OFE na 31 grudnia 2025 r.

Akcjonariat

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Wypracowany przez Echo Investment S. A. w 2024 r.

zysk netto wynoszący 2 085 tys zł. został uchwałą dnia

26 czerwca 2025 r. przeznaczony w całości na kapitał

zapasowy.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Archicom S.A. odbyło się 25 czerwca 2025 r. Akcjonariusze

podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego

w 2024 r. zysku w kwocie 197 448 tys. zł w następujący

sposób:

(i) zysk netto w wysokości 197 132 tys. zł został

przeznaczony na wypłatę dywidendy,

(ii) zaliczono na poczet dywidendy kwotę 82 479 tys.

zł wypłaconą 7 listopada 2024 r. tytułem zaliczki na

poczet dywidendy za rok obrotowy 2024 (wypłacona

zaliczka dla akcjonariuszy mniejszościowych wynosiła

21 416 tys. zł),

(iii) postanowiono wypłacić tytułem dywidendy kwotę

pomniejszoną o wypłaconą zaliczkę dywidendową

tj. kwotę w wysokości 114 653 tys. zł,

(iv) zysk w kwocie 317 tys. zł został przeznaczony na

Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy.

Dywidenda przypadająca do wypłaty akcjonariuszom

mniejszościowym w kwocie 30 497 tys. zł, tj. 1,96 zł na

jedną akcję, została wypłacona 17 listopada 2025 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 3 listopada 2025 r. podjął

uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki

na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy

2025. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę

wyniosła 330 152 tys. zł, tj. 0,80 zł na 1 akcję. Zaliczka

dywidendowa została wypłacona 10 grudnia 2025 r.

Dywidenda z zysku za 2024 r.

Zaliczka dywidendowa

z zysku za 2025 r.

NOTA 27 Kapitał zapasowy

Kapitał zapasowy [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	100 748	100 748
Utworzony z osiągniętych zysków	653 466	650 952
Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy	213 142	306 035
Kapitał zapasowy razem	967 356	1 057 735

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

				Na 31 grudnia			Rok zakończony 31 grudnia
			Zobowiąza-	Zobowiąza-			Całkowite
	Aktywa	Aktywa	nia krótko-	nia długo-			dochody
	obrotowe	trwałe	terminowe	terminowe	Przychody	zysk	razem	cash flow
2025
Archicom S.A.	3 019 733	779 205	1 672 496	821 349	966 470	82 695	82 695	22 649
2024
Archicom S.A.	2 034 226	857 314	831 166	739 737	752 388	114 816	114 816	(397 383)

Udziały niekontrolujące [tys. PLN]

NOTA 28 Udziały niekontrolujące

			Proporcja posia-	Zysk lub strata	Skumulowany	Dywidendy wy-
	Miejsce prowa-	Proporcja udzia-	danych praw gło-	przypadająca	udział niekontro-	płacone udziałow-
	dzenia działal-	łów niekontrolują-	su udziałowców	udziałowcom nie-	lujący w jednostce	com niekontrolu-
	ności	cych udziały	niekontrolujących	kontrolującym	zależnej	jącym w okresie
Rok zakończony 31	Wrocław, Polska	26,60%	24,05%	22 003	342 150	(29 770)
grudnia 2025
Archicom S.A.
Rok zakończony 31	Wrocław, Polska	25,96%	23,47%	29 812	336 863	(31 136)
grudnia 2024
Archicom S.A.

Skrócone informacje finansowe spółek zależnych

przedstawiają się następująco:

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

W 2025 r. oraz 2024 r. spółka nie stosowała instrumentów

rozwadniających.

NOTA 29 Wartość księgowa i zysk (strata) na jedną akcję

Wartość księgowa na jedną akcję

	31.12.2025	31.12.2024
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN)	1 316 419	1 675 484
Liczba akcji (w tys. sztuk)	412 691	412 691
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN)	3,19	4,06
Rozwodniona liczba akcji	412 691	412 691
Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję	3,19	4,06

Zysk (strata) na jedną akcję

	1.01.2025-	1.01.2024-
	31.12.2025	31.12.2024
Strata przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN)	(33 535)	(14 175)
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk)	412 691	412 691
Strata podstawowa na jedną akcję zwykłą (w PLN)	(0,08)	(0,03)
Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN)	(33 535)	(14 175)
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk)	412 691	412 691
Rozwodniona strata na jedną akcję zwykłą (w PLN)	(0,08)	(0,03)

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 30 Kredyty, pożyczki i obligacje

Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Kredyty i pożyczki	725 301	924 413
Kredyty i pożyczki finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	83 659	-
Dłużne papiery wartościowe	2 044 397	2 047 293
Zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share)	1 155	11 642
Kredyty, pożyczki i obligacje, razem	2 854 512	2 983 348
- z czego część długoterminowa	1 826 082	2 268 961
- z czego część krótkoterminowa	1 028 430	714 387

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

finansowej, w pozycji kredyty, pożyczki i obligacje

finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży

prezentowane są zobowiązania (kredyty bankowe,

obligacje, pożyczki, profit share) dotyczące projektów

przeznaczonych do sprzedaży i prezentowanych w linii

aktywa przeznaczone do sprzedaży. Zobowiązania te

nie zostaną przeniesione na kupującego aktywa lecz

podlegać będą spłacie przez Grupę Echo Investment

ze środków pochodzących ze sprzedaży aktywów, stąd

nie zostały wykazane jako „Zobowiązania dotyczące

aktywów przeznaczonych do sprzedaży" .

W pozycji kredyty i pożyczki Grupa prezentuje

posiadane kredyty celowe i wykorzystane linie

kredytowe w rachunkach bieżących. Zabezpieczeniem

umów kredytowych na finansowanie projektów są

przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach,

cesje wierzytelności z zawartych umów najmu,

umów realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe

i finansowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy

i praw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów

denominowanych w EUR oparte jest o stawkę EURIBOR

powiększoną o marżę.

Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących

i obrotowych (o wartości 90 985 tys. zł) są oświadczenia

o poddaniu się egzekucji i pełnomocnictwa do

rachunków bankowych. Oprocentowanie kredytów

oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę

banku.

Według najlepszych informacji i danych Zarządów spółek

z Grupy, w trakcie roku obrotowego, na dzień bilansowy

i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie

nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych

i ustalonych poziomów zabezpieczeń.

W pozycji dłużne papiery wartościowe Grupa prezentuje

wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji

oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę.

Grupa wyemitowała też obligacje w PLN oparte na

stopie stałej jak również obligacje w EUR posiadające

stałe oprocentowanie.

Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów

i pożyczek nie odbiega istotnie od wartości bilansowej.

Dla obligacji notowanych wartość godziwa została

ustalona na bazie cen notowań z dnia bilansowego,

natomiast dla obligacji nienotowanych wartość

godziwa została ustalona metodą dochodową na

podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych

aktualną rynkową stopą procentową. Stopa dyskonta

(uśredniona dla wszystkich wycen) wyniosła w 2025

r. 9,36% dla zadłużenia w PLN (10,66% w 2024 r.) oraz

7,98% dla zadłużenia w EUR (8,1% w 2024 r.). Wycena do

wartości godziwej dla obligacji notowanych została

zaklasyfikowana do poziomu 1, a dla nienotowanych do

poziomu 2 w hierarchii wartości godziwej określonego

w standardach rachunkowych.

Szczegółowe informacje na temat kredytów i obligacji

znajdują się w części 1.21 sprawozdania Zarządu

Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy.

Profit share jest udziałem w zysku inwestora

mniejszościowego. Wynika on z zawartych umów zgodnie

z którymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału

stanowiącego udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest

do jednostek realizujących projekt w formie udzielonej

pożyczki lub emisji obligacji partycypacyjnych.

W momencie sprzedaży projektu inwestorowi

zwracany jest kapitał wraz z należnym mu udziałem

w zysku (kalkulowany jako cena sprzedaży – koszty).

Zobowiązania z tytułu profit share są szacowane dla

projektów wycenianych metodą dochodową w proporcji

do uwalnianego wyniku na nieruchomości. Stąd też

pierwsze zobowiązanie z tytułu profit share tworzone jest

wraz z pierwszą wyceną projektu w wartości godziwej.

Zobowiązania z tytułu podziału zysku zostały

podzielone zgodnie z terminem wymagalności od dnia

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Dłużne instrumenty finansowe [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Wartość bilansowa	2 038 739	2 039 792
Wartość godziwa	2 075 265	2 066 288

Zobowiązania finansowe: prognoza do

skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji

finansowej na 31 grudnia 2025 r.

		Prognoza	Sprawozdanie na 31.12.2025		Różnica
	Wartość	Udział %	Wartość	Udział %	Wartość
	(w mld PLN)	w sumie pasy-	(w mld PLN)	w sumie pasy-	(w mld PLN)
		wów bilansu	wów bilansu
Rodzaj zobowiązania		Grupy		Grupy
Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek	0,5	8%	0,8	12%	0,3
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów warto- ściowych	1,7	27%	2	31%	0,3
Zobowiązania z tytułu leasingu	0,2	3%	0,2 4% 0

bilansowego. Na 31 grudnia 2025 r. brak zobowiązań

długoterminowych (10 474 tys. zł na 31 grudzień 2024 r.)

natomiast krótkoterminowe wynoszą 1 155 tys. zł (1 168 tys.

zł na 31 grudzień 2024 r.)

Poniżej zestawienie wartości godziwej i bilansowej

dłużnych papierów wartościowych :

Zaprezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu

z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2025 r. zobowiązania

finansowe Grupy przedstawiają różnice w stosunku

do wcześniej opublikowanych przez Grupę prognoz

w pozycji : Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek

i Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów

wartościowych.

Różnice wynikają z zakładanej w prognozie na rok 2025,

a przesuniętej na 2026 rok sprzedaży nieruchomości

biurowych: Brain A i C oraz przesunięcia zgodnie

z Aneksem nr 1 z dnia 1 grudnia 2025 ostatecznego

terminu podpisania umowy przyrzeczonej zbycia

18 gotowych inwestycji przez R4R na rok 2026.

Brak planowanych wpływów ze sprzedaży nieruchomości

biurowych i zbycia 18 gotowych inwestycji R4R

spowodował brak prognozowanej spłaty kredytów

celowych i bieżących Grupy oraz brak planowanego

przedterminowego wykupu obligacji.

Grupa zawarła umowy kredytowe, które zawierają

standardowe dla tego typu umów kowenanty finansowe.

Umowy kredytów celowych oparte są o wzorce LMA

i zawierają głównie wskaźniki: w okresie budowy projektu

LTC oraz ISCR a w okresie inwestycyjnym projektu LTV

oraz DSCR.

Grupa jest zobowiązana do utrzymania wymaganych

w umowach kredytowych poziomów wskaźników.

W przypadku naruszenia kowenantów, kredytodawcy

mają prawo zgodnie z zapisami umów kredytowych

wezwać kredytobiorcę do naprawy wskaźnika.

Zarząd Jednostki dominującej monitoruje zgodność

z kowenantami na bieżąco, aby zapewnić ich spełnienie.

Na dzień bilansowy, Grupa spełnia wszystkie wymagane

warunki kowenantów.

Na dzień bilansowy i dzień sporządzenia sprawozdania

Zarząd nie jest świadomy faktów i okoliczności

wskazujących na to, że występowałyby trudności ze

spełnieniem warunków kowenantów .

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji

na 31 grudnia 2025 r.

			Wartość
			nominalna	Termin
Seria	Kod ISIN	Bank/dom maklerski	[tys. PLN]	wykupu	Warunki oprocentowania
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A.
1I/2022	PLO017000079	Ipopema Securities S.A.	180 000	8.12.2027	WIBOR 6M + marża 4,5%
2I/2023	PLO017000087	Ipopema Securities S.A.	140 000	24.05.2028	WIBOR 6M + marża 4,5%
4I/2024	PLO017000103	Ipopema Securities S.A.	100 000	27.02.2029	WIBOR 6M + marża 4,5%
5I/2024	PLO017000111	Ipopema Securities S.A.	100 000	13.05.2029	WIBOR 6M + marża 4,5%
6I/2024	PLO017000129	Ipopema Securities S.A.	200 000	1.08.2029	WIBOR 6M + marża 4,5%
Razem			720 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A.
M8/2023	PLO221800116	mBank S.A.	210 000	8.02.2027	WIBOR 3M + marża 3,4%
M9/2024	PLO221800124	mBank S.A.	168 000	1.06.2027	WIBOR 3M + marża 3,25%
M10/2024	PLO221800132	mBank S.A.	190 000	19.06.2028	WIBOR 3M + marża 3,10%
M11/2025	PLARHCM00172	mBank S.A.	120 000	14.03.2029	WIBOR 3M + marża 2,55%
Razem			688 000
Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A.
Seria L	PLECHPS00332	DM PKO BP	50 000	22.02.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria M	PLECHPS00340	DM PKO BP	40 000	27.04.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria N	PLECHPS00357	DM PKO BP	40 000	27.06.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria O	PLECHPS00365	DM PKO BP	25 000	6.09.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria P/P2	PLECHPS00373	DM PKO BP	50 000	28.06.2027	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria R	PLECHPS00381	DM PKO BP	50 000	15.11.2027	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria S/S2	PLECHPS00399	DM PKO BP	140 000	31.01.2028	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria T	PLECHPS00415	DM PKO BP	60 000	26.04.2028	WIBOR 6M + marża 3,8%
Razem			455 000
Obligacje w PLN razem			1 863 000

Obligacje

Obligacje w EUR dla inwestorów instytucjonalnych

wyemitowane przez Echo Investment S.A.

			Wartość nominalna	Termin
Seria	Kod ISIN	Bank/dom maklerski	[tys. EUR]	wykupu	Warunki oprocentowania
3I/2023	PLO017000095	Ipopema Securities S.A.	43 000	27.10.2028	stała stopa oprocentowania 7,4%
Obligacje w EUR/PLN razem			43 000

Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym

przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia

wartości odsetek. Zmiana warunków biznesowych

i ekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość

godziwą zobowiązań finansowych.

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A.

nie są zabezpieczone. Wszystkie są notowane na

prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych

w Warszawie rynku instrumentów dłużnych pod nazwą

Catalyst, na platformach transakcyjnych prowadzonych

przez GPW (w formule rynku regulowanego i ASO) oraz

przez Bondspot (analogiczne dwa rynki).

100

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Obligacje wykupione

przez Grupę Archicom

			Wartość nominalna
Seria	Kod ISIN	Data	[tys. PLN]
M7/2023	PLO221800108	17.03.2025	62 000
Razem			62 000

Zmiana stanu zobowiązań

z tytułu obligacji w 2025 r.

Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A.

			Wartość nominalna
Seria	Kod ISIN	Data	[tys. PLN]
Seria K	PLECHPS00324	10.01.2025	50 000
Razem			50 000

Obligacje wyemitowane

przez Grupę Archicom

			Wartość nominalna
Seria	Kod ISIN	Data emisji	[tys. PLN]
M11/2025	PLARHCM00172	14.03.2025	120 000
Razem			120 000

101

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 31 Leasing

						Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Aktywa	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	przeznaczone	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	do sprzedaży	trwałe
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1 stycznia 2025 r.	49 444	20 711	12 938	-	50 177	119 365	252 635
Amortyzacja	(5 472)	(1 194)	-	-	(11 068)	-	(17 734)
Wycena do wartości godziwej	-	(6)	-	-	58	9 110	9 162
Zwiększenia	10 800	4 090	2 967	2 858	14 302	840	35 857
Zmniejszenia	(30 613)	(12 326)	(7 624)	-	(3 785)	276	(54 072)
Stan na 31 grudnia 2025 r.	24 159	11 275	8 281	2 858	49 684	129 591	225 848

						Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Zobowiązania do-	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	tyczące aktywów	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	przeznaczonych	trwałe
				do sprzedaży
Zobowiązania z tytułu leasingu
Stan na 1 stycznia 2025 r.	43 660	17 535	12 695	-	49 803	138 344	262 037
Koszt odsetkowy	1 767	857	1 020	99	1 889	4 557	10 189
Spłaty zobowiązania wraz z odset- kami	(9 024)	(2 055)	(1 033)	(100)	(14 287)	(24 937)	(51 436)
Zwiększenia	11 811	3 502	3 021	5 954	18 162	36 193	78 643
Zmniejszenia	(26 316)	(8 564)	(7 423)	(3 095)	(7 921)	(12 842)	(66 161)
Stan na 31 grudnia 2025 r.	21 898	11 275	8 280	2 858	47 646	141 315	233 272

						Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Zobowiązania do-	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	tyczące aktywów	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	przeznaczonych	trwałe
				do sprzedaży
Zobowiązania z tytułu leasingu
krótkoterminowe	21 898	2 092	1 016	2 858	20 397	23 710	71 971
długoterminowe	-	9 183	7 264	-	27 249	117 605	161 301

Leasing 2025 r. [tys. PLN]

Pozycja zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania

oraz zobowiązania z tytułu leasingu jest związana

głównie z zakupem Środków trwałych w kwocie

17 978 tys. zł, przeniesieniem prawa do użytkowania

z Nieruchomości inwestycyjnych w budowie na

Zapasy w kwocie 6 698 tys. zł, przeniesieniem prawa

do użytkowania z Nieruchomości inwestycyjnych na

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych

do sprzedaży w kwocie 2 858 tys. zł oraz zmianą

szacunkowych płatności leasingowych w kwocie

8 323 tys. zł.

Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do

użytkowania oraz zobowiązania z tytułu leasingu

jest związana głównie ze sprzedażą Nieruchomości

Inwestycyjnych i Zapasów w kwocie 38 491 tys. zł,

przeniesieniem prawa do użytkowania z Nieruchomości

inwestycyjnych w budowie na Zapasy w kwocie

6 698 tys. zł, przeniesieniem prawa do użytkowania

z Nieruchomości inwestycyjnych na Zobowiązania

dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży

w kwocie 2 858 tys. zł. oraz zmianą szacunkowych

płatności leasingowych w kwocie 6 025 tys. zł.

102

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości	(4 870)	(3 898)
Koszty związane z leasingiem krótkoteminowym	(38 209)	(44 824)
Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania	61 268	50 019

Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu spłaty

zobowiązań leasingowych wyniósł w 2025 r. 51 436 tys. zł

(w 2024 r. 52 914 tys. zł).

Szczegóły dotyczące leasingu operacyjnego zostały

opisane w nocie nr 1.

						Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Aktywa	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	przeznaczone	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	do sprzedaży	trwałe
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1 stycznia 2024 r.	33 307	12 253	13 869	-	39 528	107 820	206 777
Amortyzacja	(2 971)	(252)	-	-	(9 891)	-	(13 114)
Wycena do wartości godziwej	-	-	-	-	-	(21 736)	(21 736)
Zwiększenia	20 206	8 710	2 310	-	23 953	45 521	100 700
Zmniejszenia	(1 098)	-	(3 241)	-	(3 413)	(12 240)	(19 992)
Stan na 31 grudnia 2024 r.	49 444	20 711	12 938	-	50 177	119 365	252 635

						Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Zobowiązania do-	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	tyczące aktywów	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	przeznaczonych	trwałe
				do sprzedaży
Zobowiązania z tytułu leasingu
Stan na 1 stycznia 2024 r.	30 336	11 621	13 491	-	39 519	119 167	214 134
Koszt odsetkowy	3 122	1 041	735	-	1 448	5 070	11 416
Spłaty zobowiązania wraz z odset- kami	(6 836)	(1 302)	(815)	-	(16 542)	(27 419)	(52 914)
Zwiększenia	17 501	6 175	1 986	-	28 191	43 745	97 598
Zmniejszenia	(463)	-	(2 702)	-	(2 813)	(2 219)	(8 197)
Stan na 31 grudnia 2024 r.	43 660	17 535	12 695	-	49 803	138 344	262 038

Leasing 2024 r. [tys. PLN]

103

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

						Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Zobowiązania do-	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	tyczące aktywów	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	przeznaczonych	trwałe
				do sprzedaży
Zobowiązania z tytułu leasingu
krótkoterminowe	43 659	1 459	571	-	18 627	26 111	90 428
długoterminowe	-	16 076	12 125	-	31 179	112 230	171 610

W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do

użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały

wykazane głównie zawarte nowe umowy leasingu

w kwocie 58 769 tys. zł, zmiany szacunkowych płatności

leasingowych w kwocie 23 155 tys. zł oraz modyfikacje

umów leasingu w kwocie 18 776 tys.zł.

Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do

użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest

związana głównie z modyfikacjami umów leasingowych,

rozwiązaniem umów najmu, sprzedażą Nieruchomości

Inwestycyjnych i Zapasów oraz zmianami szacunkowych

płatności leasingowych.

104

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 32 Zmiana stanu rezerw

Zmiana stanu rezerw - wg tytułów [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Stan na początek okresu
- rezerwa na koszty ogólnego zarządu	12 186	11 324
- rezerwa na przewidywane kary	7 389	10 767
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	10 307	10 091
- rezerwa na sprawy sądowe	6 750	8 361
- rezerwa na pozostałe koszty	-	79
	36 632	40 622
Zwiększenia z tytułu
- rezerwa na koszty ogólnego zarządu	10 138	13 914
- rezerwa na przewidywane kary	-	174
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	3 994	5 941
- rezerwa na sprawy sądowe	6 850	1 641
- rezerwa na pozostałe koszty	-	-
	20 982	21 670
Wykorzystanie i rozwiązanie z tytułu
- poniesionych kosztów ogólnego zarządu	(9 148)	(13 055)
- poniesionych kar	(7 389)	(3 552)
- poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp.	(5 369)	(5 725)
- poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych	(1 294)	(3 252)
- poniesionych kosztów na pozostałe koszty	-	(79)
	(23 200)	(25 663)
Stan na koniec okresu
- rezerwa na koszty ogólnego zarządu	13 176	12 186
- rezerwa na przewidywane kary	-	7 389
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	8 932	10 307
- rezerwa na sprawy sądowe	12 306	6 750
- rezerwa na pozostałe koszty	-	-
	34 414	36 632
w tym:
- rezerwy długoterminowe	9 864	8 304
- rezerwy krótkoterminowe	24 550	28 327

Daty realizacji rezerw na kary, koszty gwarancyjne

i sprawy sądowe są trudne do oszacowania, przy

czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji

w terminie do 12 miesięcy od daty bilansowej.

Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może

zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów,

o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%.

Rezerwa na przewidywane koszty napraw

gwarancyjnych obejmuje wartość napraw, bądź

odszkodowania dotyczącego sprzedanych lokali

i projektów, o prawdopodobieństwie obciążenia

większym niż 50%.

Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie

najlepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie

doświadczeń.

105

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zobowiązania handlowe i pozostałe [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności
Do 12 miesięcy	192 922	158 119
Razem	192 922	158 119
Zobowiązania z tytułu leasingu
Długoterminowe	161 301	171 610
Krótkoterminowe	69 113	90 428
Zobowiązania dot. aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 15)	2 858	-
Razem	233 272	262 038
Zobowiązania niefinansowe
Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykończeniowych (fit-out)	20 736	13 913
Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących projektów inwestycyjnych	10 861	19 768
Rozliczenia międzyokresowe bierne - nakłady na projekty nieruchomościowe do poniesienia w związku z zawar- tymi umowami	65 842	26 848
Rozliczenia międzyokresowe bierne - premie dla Zarządu i pracowników	14 048	37 543
Rozliczenia międzyokresowe bierne - pozostałe	5 396	8 695
Razem	116 883	106 767
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania z tytułu zakupu gruntów	-	9 600
Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki	90 794	90 650
Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki - zobowiązania dot. aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 15)	4 932	-
Pochodne instrumenty finansowe	76	554
Pochodne instrumenty finansowe- zobowiązania dot. aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 15)	67	-
Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master	39 326	27 580
lease)
Pozostałe zobowiązania	21 406	4116
Pozostałe zobowiązania - zobowiązania dot. aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 15)	7 088	-
Razem	163 689	132 500
Zobowiązania z tytułu podatku VAT	38 620	43 770
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	7 049	21 906
Razem	45 669	65 676
Zobowiązania handlowe i pozostałe razem	752 435	725 100

NOTA 33 Zobowiązania handlowe i pozostałe

106

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych

nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

Wartość zobowiązań z tytułu zabezpieczenia

przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym

czynszem (master lease) szacowana jest w oparciu

o plan wynajmu nieruchomości przez dział leasingu

powierzchni biurowych. Plan ten jest aktualizowany

każdego kwartału i dopasowywany do aktualnych

warunków rynkowych zarówno, jeżeli chodzi o terminy

wynajmu oraz stawki najmu.

Na 31 grudnia 2025 r. zobowiązania z tytułu

zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe

lub z obniżonym czynszem (master lease) dotyczą

projektów: Face2Face, React I, MidPoint, West 4 HUB I,

Fuzja CD, Browary GH,J, Brain Park II, Libero, City2

(w 2024 r.: Face2Face, React I, Midpoint, West 4 HUB I,

Fuzja CD, Browary GH,J). Grupa udziela zabezpieczenia

przychodów za okresy bezczynszowe (master lease)

maksymalnie do 2032 r. (w 2024 r. maksymalnie do

2032 r.).

Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów

za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem

(master lease) zostały podzielone zgodnie z terminem

wymagalności od dnia bilansowego tj. długoterminowe

w kwocie 22 727 tys. zł (18 130 tys. zł na 31 grudnia 2024 r.),

krótkoterminowe w kwocie 16 599 tys. zł (9 450 tys. zł na

31 grudnia 2024 r.). Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia

przychodów za okresy bezczynszowe (master lease)

rozliczą się do jednego roku w kwocie 16 599 tys. zł

(9 450 tys. zł za 2024 r.), powyżej jednego roku do trzech

lat w kwocie 17 126 tys. zł (12 912 tys. zł za 2024 r.), powyżej

trzech do pięciu lat w kwocie 3 850 tys. zł (4 224 tys. zł za

2024 r.) i powyżej pięciu do dziesięciu lat w kwocie 1 751

tys. zł (994 tys. zł za 2024 r.).

Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za

okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master

lease) - przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza

się, że budynki nie są skomercjalizowane w całości

w momencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się w oparciu

o przewidywane przychody NOI projektu, przy czym

Grupa podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów

bezczynszowych (master lease).

Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master

lease) szacowane jest na podstawie informacji

uzyskanych od zespołu wynajmu projektów

biurowych, zaakceptowanych przez Członka Zarządu

odpowiedzialnego za ten segment działalności,

dotyczących:

− warunków podpisanych umów najmu,

− założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak,

przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki

dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych.

Na tej podstawie obliczany jest:

− dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez

potencjalnego przyszłego najemcę,

− dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli

istnieją).

Szacunek jest robiony od dnia bilansowego na okres

jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych.

W każdym kalkulowanym miesiącu:

− jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje

się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów

czynszowych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany

jest na tej powierzchni,

− jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie

ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt

zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej

powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości

wakacji czynszowych,

− jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje

czynszowe najemcy się skończyły, to koszt

zabezpieczenia wpływów czynszowych jest równy zeru.

W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawowy,

jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem, że na

opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych.

Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości

stanowi wartość zobowiązania z tytułu zabezpieczenia

okresów bezczynszowych (master lease). Zobowiązanie

na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master

lease) kalkulowana jest dla projektów sprzedanych.

	1.01.2025 -	1.01.2024 -
	31.12.2025	31.12.2024
Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami (fit out, projekty inwestycyjne)	33 681	67 034
- stan na początek okresu
Zwiększenia	19 163	13 806
Ujęte jako przychody w okresie	(21 247)	(47 159)
- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie na początek okresu	(12 083)	(40 679)
Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami (fit out, projekty inwestycyjne)	31 597	33 681
- stan na koniec okresu

107

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 34 Informacje o instrumentach finansowych

Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następujących

kategorii:

− aktywa finansowe wyceniane według

zamortyzowanego kosztu,

− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez

pozostałe całkowite dochody,

− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej

przez wynik finansowy.

Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment

początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego

przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami

finansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych

przepływów pieniężnych z tych instrumentów .

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe

należności Grupa wycenia według zamortyzowanego

kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki:

1. aktywa utrzymywane są w ramach modelu

biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie

aktywów w celu uzyskiwania przepływów

wynikających z kontraktu

2. warunki umowne tych składników aktywów

finansowych powodują powstanie w określonych

momentach przepływów pieniężnych stanowiących

wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od

niespłaconej części kapitału.

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy

Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości

w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym:

− w najbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredytowe

związane z danym instrumentem nie wzrosło znacząco

od momentu początkowego ujęcia tego instrumentu;

lub

− do końca oczekiwanego okresu wymagalności

(tzw. okresu życia) danego składnika aktywów

finansowych, jeżeli ryzyko kredytowe związane

z danym instrumentem znacząco wzrosło od momentu

początkowego ujęcia tego instrument oraz jeżeli

wystąpiło zdarzenie niewypłacalności (default),

które jest identyfikowane po upływie 90 dni od daty

wymagalności.

Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową,

Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone

informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości.

Grupa zastosuje dozwolone uproszczenie pomiaru utraty

wartości na podstawie oczekiwanych strat w całym

okresie życia dla wszystkich należności w ramach

zakresu przewidzianego w MSSF 9. W przypadku

należności handlowych, Grupa stosuje uproszczone

podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka

kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty

wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom

Informacje o instrumentach finansowych

			Wartość	Wartość
			bilansowa na	bilansowa na
Rodzaj instrumentu	Nota	Klasyfikacja wg MSSF 9	31.12.2025	31.12.2024
Aktywa finansowe
Udzielone pożyczki długoterminowe	19	Zamortyzowany koszt	409 276	457 444
Udzielone pożyczki krótkoterminowe	19	Zamortyzowany koszt	16 874	1 674
Należności handlowe i pozostałe	21	Zamortyzowany koszt	156 796	155 160
Pochodne instrumenty finansowe	24	Wartość godziwa przez wynik	-	-
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe	25	Zamortyzowany koszt	526 718	484 117
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania z tyt. emisji dłużnych papierów wartościowych	30	Zamortyzowany koszt	2 044 397	2 047 293
Zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share)	30	Zamortyzowany koszt	1 155	11 642
Pochodne instrumenty finansowe	33	Wartość godziwa przez wynik	143	554
Zobowiązania handlowe i pozostałe	33	Zamortyzowany koszt	356 468	290 065
Zobowiązania z tytułu leasingu	33	Wycena poza zakresem MSSF 9	233 272	262 038
Kredyty i pożyczki	30	Zamortyzowany koszt	808 960	924 413

108

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa

do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości

należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną

na podstawie danych historycznych dotyczących

spłat należności przez kontrahentów. Dodatkowo

Grupa poddaje indywidualnej analizie należności

handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem

prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach

uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub

strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie

oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika

aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie

informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta

oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które

mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa.

Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na

każdy dzień sprawozdawczy.

Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF

7, MSSF 4 oraz MSSF 16 związane

z reformą IBOR.

W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp

referencyjnych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych

Standardów Rachunkowości opublikowała drugą część

zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16.

Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią

się w momencie, gdy instrumenty finansowe oparte

na IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany

od 1 stycznia 2021 r. wprowadziły szereg wytycznych

i zwolnień, w szczególności praktyczne uproszczenie

w przypadku modyfikacji umów wymaganych przez

reformę, które będą ujmowane poprzez aktualizację

efektywnej stopy procentowej, zwolnienie z obowiązku

zakończenia rachunkowości zabezpieczeń, tymczasowe

zwolnienie z konieczności identyfikacji komponentu

ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia dodatkowych

ujawnień.

Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane

przez Zarząd Grupy i nie mają istotnego wpływu na

sytuację finansową, wyniki działalności Grupy, ani też

na zakres informacji prezentowanych w niniejszym

sprawozdaniu finansowym. Stopy procentowe, na

których oparte są instrumenty finansowe są nadal

publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem BMR.

Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników

referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji

Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem

nowego wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON

(WarsawInterest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR

i WIBID.

Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia, że

zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako

część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest

do końca 2027 r.

109

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych

Grupy Echo na 31 grudnia 2025 r.

		Wartość		Wartość hipoteki
Spółka	Nieruchomość	aktywa	tys. EUR	tys. PLN	Na rzecz	Komentarz
Echo - Arena sp. z o.o.	Kraków, Al. Pokoju /	299 329	131 120	119 100	Bank PKO BP S.A.	w związku z finansowaniem
	ul. Fabryczna				oraz Pekao S.A.	projektu Brain Park I
				18 000		w Krakowie
Projekt ECHO 139 – Seaford	Wrocław / Swobodna	120 595	40 950	48 200	Bank PKO BP S.A.	w związku z finansowaniem
sp. z o.o. sp.k.	SPOT					projektu Swobodna SPOT we
				7 500		Wrocławiu
Razem		419 924

Wykaz hipotek na zapasach Grupy Echo

na 31 grudnia 2025 r.

		Wartość		Wartość hipoteki
Spółka	Nieruchomość	aktywa	tys. EUR	tys. PLN	Na rzecz	Komentarz
Archicom Perth sp. z o.o.	Warszawa / Modern	109 509		360 000	Bank PKO BP S.A.	w związku z kredytem
	Mokotów III					w rachunku bieżącym udzie-
Archicom Perth sp. z o.o.	Warszawa / Modern	74 447				lonym Archicom S.A.
	Mokotów IV
Razem		183 956

Wykaz hipotek na nieruchomościach

inwestycyjnych oraz zapasach

NOTA 35 Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych oraz zapasach

110

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Noty objaśniające do

segmentów operacyjnych

NOTA 36 Noty dotyczące segmentów działalności [tys. PLN]

Strategiczny komitet sterujący Grupy, w skład którego

wchodzi Zarząd, analizuje działalność z punktu widzenia

typu produktu/usługi i wyróżnia 4 segmenty: mieszkania,

Resi4Rent, StudentSpace i nieruchomości komercyjne.

Przychody rozpoznawane we wszystkich segmentach

działalności Grupy są rozpoznawane w momencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia,

z wyjątkiem przychodów z najmu powierzchni, które są

rozpoznawane w czasie.

Przychody od żadnego z klientów Grupy nie przekraczały

10% przychodów ze sprzedaży wypracowanych

przez Grupę w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia

31 grudnia 2025 r.

Zarówno w 2025 r., jak i 2024 r., Grupa osiągała

przychody ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski.

Wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania

z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2025 r.

w podziale na segmenty

			Student-		Nieruchomości
	Razem	Mieszkania	Space	Resi4Rent	komercyjne
Nieruchomości inwestycyjne	630 757	-	-	-	630 757
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	559 071	-	-	-	559 071
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsię- wzięciach wycenianych metodą praw własności oraz w jednostkach	833 988	-	127 636	342 684	363 668
powiązanych
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	184 319	156 073	-	-	28 246
Zapasy	2 664 975	2 658 701	3 466	358	2 450
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	377 452	149 516	560	934	226 442
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	138 539	-	-	-	138 539
Pozostała aktywa segmentów	1 187 595	700 725	1 551	290 469	194 850
Aktywa segmentów	6 576 697	3 665 015	133 213	634 445	2 144 023
Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe	1 826 082	938 440	64 270	217 960	605 413
Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe	944 771	346 881	29 877	101 321	466 692
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone	-	-	-	-	-
do sprzedaży - długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone	83 659	-	-	-	83 659
do sprzedaży - krótkoterminowe
Program motywacyjny	15 793	-	-	-	15 793
Zobowiązania pozostałe	191 573	97 368	257	70	93 878
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	1 084 120	1 060 805	-	-	23 315
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	14 945	-	-	-	14 945
Pozostałe zobowiązania segmentów	757 183	384 223	2 644	5 461	364 856
Zobowiązania segmentów	4 918 125	2 827 715	97 048	324 811	1 668 551

111

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Wybrane pozycje skonsolidowanego rachunku zysków

i strat za okres 1.01.2025 - 31.12.2025

w podziale na segmenty

			Student-		Nieruchomości
	Razem	Mieszkania	Space	Resi4Rent	komercyjne
Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym:	2 012 720	1 642 923	69 694	64 088	236 015
Przychody z tytułu umów z klientami	1 811 790	1 642 915	69 694	64 088	35 093
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)	200 930	8	-	-	200 922
Koszt własny sprzedaży	(1 348 973)	(1 082 621)	(58 414)	(45 212)	(162 726)
Zysk brutto ze sprzedaży	663 747	560 302	11 280	18 876	73 289
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	(16 629)	-	-	-	(16 629)
Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do warto- ści godziwej)	(172 020)	-	-	-	(172 020)
Odpis z tytułu utraty wartości	(3 865)	(2 067)	(7)	(9)	(1 781)
Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych	(18 764)	(12 177)	(453)	(1 024)	(5 111)
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek	30 476	10 508	-	16 072	3 896
Koszty z tytułu odsetek od kredytów	(58 472)	(9 162)	-258	(1 427)	(47 624)
Koszty z tytułu odsetek od obligacji	(143 836)	(62 375)	-	(13 538)	(67 923)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw	22 932	-	3 166	5 704	14 062
własności
Zysk brutto	56 027	275 945	9 829	10 681	(240 428)

Wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania

z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2024 r.

w podziale na segmenty

			Student-		Nieruchomości
	Razem	Mieszkania	Space	Resi4Rent	komercyjne
Nieruchomości inwestycyjne	1 493 493	-	-	-	1 493 493
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	519 218	-	-	-	519 218
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsię- wzięciach wycenianych metodą praw własności oraz w jednostkach	876 309	-	118 321	338 419	419 569
powiązanych
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	151 928	113 581	1 194	865	36 288
Zapasy	2 161 728	2 078 831	36 643	44 560	1 694
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	366 205	125 394	8	522	240 281
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	-	-	-	-	-
Pozostała aktywa segmentów	1 204 005	619 829	3 762	317 570	262 844
Aktywa segmentów	6 772 886	2 937 635	159 928	701 936	2 973 388
Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe	2 268 961	831 544	84 666	315 583	1 037 167
Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe	714 387	152 337	11 331	42 233	508 486
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone	-	-	-	-	-
do sprzedaży - długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone	-	-	-	-	-
do sprzedaży - krótkoterminowe
Program motywacyjny	21 308	-	-	-	21 308
Zobowiązania pozostałe	152 975	74 567	-	-	78 408
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	840 263	779 669	30 000	30 000	594
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	-	-	-	-	-
Pozostałe zobowiązania segmentów	762 810	301 516	4 829	11 329	445 136
Zobowiązania segmentów	4 760 704	2 139 634	130 825	399 146	2 091 099

112

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Wybrane pozycje skonsolidowanego rachunku zysków i strat

za okres 1.01.2024 - 31.12.2024

w podziale na segmenty

			Student-		Nieruchomości
	Razem	Mieszkania	Space	Resi4Rent	komercyjne
Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym:	1 083 405	747 006	39 094	39 069	258 236
Przychody z tytułu umów z klientami	886 045	746 820	39 094	39 069	61 062
Przychody z tytułu najmu / leasingu (MSSF 16)	197 361	187	-	-	197 174
Koszt własny sprzedaży	(718 167)	(489 732)	(26 414)	(16 908)	(185 113)
Zysk brutto ze sprzedaży	365 238	257 274	12 680	22 161	73 123
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	(6 156)	-	4 096	-	(10 252)
Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do warto- ści godziwej)	1 626	596	-	-	1 030
Odpis z tytułu utraty wartości	(413)	(79)	-	-	(335)
Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych	(15 786)	(9 176)	(190)	(1 263)	(5 157)
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek	29 901	12 720	-	13 382	3 799
Koszty z tytułu odsetek od kredytów	(53 473)	(7 253)	-	(402)	(45 818)
Koszty z tytułu odsetek od obligacji	(163 091)	(64 245)	-	(14 499)	(84 348)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw	129 017	(5)	18 493	79 849	30 681
własności
Zysk brutto	83 623	22 817	26 669	78 805	(44 668)

113

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Noty objaśniające do

skonsolidowanego sprawozdania

z przepływów pieniężnych

NOTA 37 Zmiana zobowiązań wynikających z działalności finansowej

Zmiana zobowiązań wynikających

z działalności finansowej [tys. PLN]

	zobowiązania z tytułu	zobowiązania	zobowiązania
	kredytów, pożyczek i obligacji	z tytułu leasingu	z tytułu dywidendy
stan na początek okresu 1.01.2025	2 983 348	262 038	-
Przepływy finansowe
- wpływy	601 913	-	-
- wydatki	(690 101)	(51 436)	(360 649)
Zmiany niepieniężne	(40 648)	22 670	360 649
			-
- naliczone odsetki	227 627	10 185	-
- wycena różnic kursowych	(8 001)	-	-
- spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi *	(261 321)	-	-
- pozostałe zmiany zobowiązań	1 047	-	-
- pozostałe zmiany leasingu	-	12 485	-
- podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki	-	-	360 649
stan na koniec okresu 31.12.2025	2 854 512	233 272	-

* spłata kredytu przez nabywcę nieruchomości z pominięciem rachunków bankowych Grupy (ze środków ze sprzedanej nieruchomości)

114

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych,

z wyjątkiem pożyczek i kredytów [tys. PLN]

	1.01.2025–	1.01.2024–
	31.12.2025	31.12.2024
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem pożyczek i kredytów, w tym:	331 345	483 929
- z tytułu umów z klientami	492 363	36 839
- z tytułu zobowiązań handlowych i pozostałych	68 948	55 307
- z tytułu zobowiązań z tytułu pozostałych podatków	(21 154)	54 092
- z tytułu rozliczeń międzyokresowych biernych	44 569	(1 042)
- z tytułu zobowiązań z tyt. kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych	1 206	23 720
- z tytułu zobowiązań z tyt. kaucji od wykonawców i otrzymanych zaliczek	(254 587)	309 081
- zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	-	(1 053)
- zobowiązania z tytułu dywidend	-	6 986

* spłata kredytu przez nabywcę nieruchomości z pominięciem rachunków bankowych Grupy (ze środków ze sprzedanej nieruchomości)

Zmiana zobowiązań wynikających

z działalności finansowej [tys. PLN]

	zobowiązania z tytułu	zobowiązania	zobowiązania
	kredytów, pożyczek i obligacji	z tytułu leasingu	z tytułu dywidendy
stan na początek okresu 1.01.2024	2 663 527	214 134	6 986
Przepływy finansowe
- wpływy	1 092 893	-	-
- wydatki	(954 746)	(52 914)	(38 123)
Zmiany niepieniężne	181 674	100 818	31 137
- naliczone odsetki	240 395	11 417	-
- wycena różnic kursowych	(19 498)	-	-
- spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi *	(39 223)	-	-
- pozostałe zmiany leasingu	-	89 401	-
- podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki	-	-	31 137
stan na koniec okresu 31.12.2024	2 983 348	262 038	-

NOTA 38 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych,

z wyjątkiem pożyczek i kredytów

W skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów

pieniężnych w ramach działalności finansowej

leasingobiorca klasyfikuje:

− płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami,

Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje:

− opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego,

− opłaty za leasing obejmujące aktywa o niskiej

wartości oraz

− zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione

w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu.

Dodatkowe objaśnienia do skonsolidowanego

sprawozdania z przepływów pieniężnych

115

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Pozostałe noty objaśniające

NOTA 39 Pozycje pozabilansowe

Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek:
- z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń	211 251	215 780
- z tytułu spraw sądowych	16 686	19 220
Razem	227 937	235 000

Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg wartości

nominalnej.

W ocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji

i poręczeń jest bliska zero, ze względu na ich niskie

ryzyko zrealizowania. Szczegółowy opis pozycji

pozabilansowych jest zaprezentowany w tabelach noty

40. Natomiast informacje na temat oczekiwanych strat

kredytowych znajdują się w części 4.2 - Zarządzanie

ryzykiem finansowym.

116

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 40 Zmiany w strukturze gwarancji i poręczeń wystawionych

przez Grupę Echo Investment

Poręczenia

Brak zmian w strukturze poręczeń wystawionych przez

Grupę Echo w 2025 r.

Gwarancje

Gwarancje wystawione przez Grupę Echo

na 31 grudzień 2025 r.

Gwarancje finansowe

	Podmiot otrzymujący		Wartość	Termin
Gwarant	gwarancję	Beneficjent	[tys. PLN]	ważności	Tytułem
Archicom Nierucho-	Sandomiria Bokwa &	Sandomiria Bokwa &	15 083	do 22.06.2030	Umowa gwarancji czynszowej zawar-
mości 14 sp. z o.o.	Bowka sp.j.	Bowka sp.j.			ta w celu ustanowienia gwarancji na
					łączną kwotę czynszu i opłat eksplo-
					atacyjnych związanych z niewynajętymi
					powierzchniami budynku City 2.
Echo Investment S.A.	Projekt Towarowa 22	Miasto stołeczne	13 500	26.06.2034	Gwarancja dotycząca zrzeczenia się
	sp. z o.o.	Warszawa			roszczeń związanych z planowanym
					uchwaleniem miejscowego planu zago-
					spodarowania przestrzennego rejonu
					ulicy Twardej.
Echo - Aurus sp. z o.o.	Nobilis - City Space	Nobilis Business Ho-	764	31.10.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowią-
	GP sp. z o.o. sp.k.	use sp. z o.o.			zania wynikające z umowy najmu za-
					wartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Nobilis - City Space	Nobilis Business Ho-	551	31.10.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowią-
	GP sp. z o.o. sp.k.	use sp. z o.o.			zania wynikające z aneksu do umowy
					najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Razem			29 898

117

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe

	Podmiot otrzymujący		Wartość	Termin
Gwarant	gwarancję	Beneficjent	[tys. PLN]	ważności	Tytułem
Echo - SPV 7 sp. z o.o.	M2 Biuro sp. z o.o.	Santander Bank	44 097	31.12.2027	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
		Polska S.A.			z tytułu pokrycia kosztów realizacji
					inwestycji, które przekroczą budżet
					określony w umowie kredytu.
Echo Investment S.A.	Echo Investment S.A.	Nobilis Business	40 000	31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budow-
		House sp. z o.o.			lane związane z obiektem biurowym
					Nobilis we Wrocławiu.
Echo - SPV 7 sp. z o.o.	R4R Wrocław Jaworska	Bank Pekao S.A.	97 256	31.12.2033	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
	II sp. z o.o.				z tytułu pokrycia kosztów realizacji in-
					westycji, które przekroczą budżet okre-
					ślony w umowie kredytu oraz pokrycia
					odsetek od transzy budowlanej.
					Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu
					budżetu. Gwarantujemy dołożenie
					equity lub udzielenie pożyczki. Gwaran-
					cja wsparła przez Pimco.
Razem			181 353
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe			211 251

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych

przez Grupę Echo w 2025 r.

		Podmiot otrzymu-		Wartość	Termin
Zmiana	Gwarant	jący gwarancję	Beneficjent	[tys. PLN]	ważności	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo - SPV 7 sp. z o.o.	R4R Warszawa Wi-	Bank Pekao	19 541	31.12.2029	Zabezpieczenie zobowiązań dłuż-
		lanowska sp. z o.o.	S.A.			ników z tytułu pokrycia kosztów
						realizacji inwestycji, które przekroczą
						budżet określony w umowie kredytu
						oraz pokrycia odsetek od transzy
						budowlanej.

118

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 41 Transakcje z podmiotami powiązanymi

Transakcje z podmiotami powiązanymi [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Rezultaty transakcji z właścicielami
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	-	12 207
Zobowiązania handlowe	2 661	3 795
Poniesione koszty z tytułu umów o zarządzanie	19 128	18 529
Rozpoznane przychody z tytułu odsetek	2 630	1 753
Rezultaty transakcji z podmiotami powiązanymi osobowo
Należności handlowe	18	852
Rozpoznane przychody z tytułu zarządzania i refaktur	753	2 999
Program motywacyjny	41 929	22 834
Rezultaty transakcji z kluczowym personelem
Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży mieszkań, miejsc parkingowych	6 530	1 208
Otrzymane zaliczki	18 169	8 116
Należności handlowe	90	91
Rezultaty transakcji z podmiotami współkontrolowanymi
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	418 943	452 039
Należności handlowe	18 749	35 946
Zobowiązania	1 474	9
Poniesione koszty	4 268	3 842
Zakupy aktywowane na zapas w tym prawo wieczystego użytkowania gruntów	2 726	174 248
Rozpoznane przychody z tytułu najmu, usług doradczych, księgowych i pozostałych	24 860	36 507
Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży gruntów, nieruchomości, wsparcie realizacji inwestycji	135 785	83 205
Rozpoznane przychody z tytułu odsetek	24 245	19 921
Wypłacona zaliczka na zakup gruntu	-	624
Otrzymane kaucje i zaliczki	-	57 000

Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe

– pożyczki [tys. PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
Stan na początek okresu	1 649	1 417
Zmiany z tytułu
- utworzenie odpisu	522	232
Stan odpisów na koniec okresu	2 171	1 649

119

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Nota 42 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowe j

Rezygnacja Wiceprezesa

Zarządu Pana Artura Langnera

Brain Park A sprzedany

Zmiana funkcji Pana Rafała

Mazurczaka w Zarządzie Spółki

19 lutego 2026 r. członek Zarządu Pan Artur Langner złożył rezygnację z pełnienia

funkcji Wiceprezesa Zarządu Spółki oraz z członkostwa w Zarządzie Spółki ze skutkiem

natychmiastowym.

W złożonym oświadczeniu nie została podana przyczyna rezygnacji.

11 marca 2026 podmiot zależny od Echo Investment podpisał ostateczną umowę

sprzedaży biurowca Brain Park A w Krakowie na rzecz funduszu SCPI Transitions Europe,

zarządzanego przez Arkéa REIM.

W pełni wynajęty budynek A oferuje niemal 14 tys. mkw. powierzchni najmu i posiada

certyfikat BREEAM na poziomie „Excellent”.

Cena wynikająca z Umowy Sprzedaży wyniosła 34.000.000 EUR + VAT.

26 lutego 2026 r. Rada Nadzorcza Spółki powierzyła Panu Rafałowi Mazurczakowi,

dotychczasowemu członkowi Zarządu, funkcję Wiceprezesa Zarządu.

120

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 43 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Wynagrodzenie Zarządu

wypłacone w danym roku [PLN]

			2025					2024
							Z Echo Investment
	Z Echo Investment S.A.						S.A.
Nicklas Lindberg	1 268 695	355 227	3 912 163	55 326	5 591 411	1 290 385	411 518	3 281 135	50 543	5 033 581
Maciej Drozd	485 070	201 245	1 666 570	60 126	2 413 011	495 697	193 481	1 445 015	55 343	2 189 536
Artur Langner	264 000	161 962	868 562	7 398	1 301 922	258 000	191 040	925 080	7 310	1 381 430
Rafał Mazurczak	372 000	315 019	1 293 732	18 512	1 999 263	355 500	225 522	1 092 090	16 449	1 689 561
Małgorzata Turek	315 019	191 648	980 900	10 401	1 497 968	325 800	214 200	1 234 000	6 710	1 780 710
Razem	2 704 784	1 225 101	8 721 927	151 763	12 803 575	2 725 382	1 235 761	7 977 320	136 355	12 074 818
Razem w roku	2 704 784	1 225 101	8 721 927	151 763	12 803 575	2 725 382	1 235 761	7 977 320	136 355	12 074 818

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

17 lipca 2025 r. Echo Investment S.A. („Spółka”) zawarło

aneksy do umów z 21 lipca 2021 r. o warunkach

dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego

w postaci premii długoterminowej zawartych z Nicklasem

Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem

Drozdem, wiceprezesem zarządu. Takie dodatkowe

wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń.

Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do

dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci

premii długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona

od sumy wypłaconych dywidend.

Zgodnie z zawartymi aneksami, wysokość premii

długoterminowej jest ustalana w oparciu o procentowy

współczynnik zależny od wysokości dywidendy

przypadającej na jedną akcję w kapitale zakładowym

Echo Investment S.A. w okresach rocznych (pierwszy

okres obejmuje rok obrotowy rozpoczynający się

1 stycznia 2025 r.). W przypadku, gdy suma wartości

dywidend przypadających na jedną akcję otrzymanych

po 1 stycznia 2025 r. wynosić będzie 4,00 zł lub mniej,

współczynnik równy będzie wartości sumy wszystkich

wypłat na jedną akcję otrzymanych po 1 stycznia 2025

r. podzielony przez 4,00 zł. W przypadku, gdy suma

wysokości dywidend przypadających na jedną akcję

otrzymanych po 1 stycznia 2025 r. wynosić będzie więcej

niż 4,00 zł, współczynnik obliczany będzie na podstawie

następującego wzoru:

100% + (plus) (suma wysokości dywidend przypadających

na jedną akcję otrzymanych po 1 stycznia 2025 r. – (minus)

4,00 zł) / (podzielone przez) 12,00 zł, jednakże w żadnym

wypadku współczynnik procentowy nie będzie wyższy

niż 120%.

Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane

w okresach rocznych przez okres trwania programu, to

jest od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2029 r., chyba że

wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany w strukturze

akcjonariatu Spółki. Prawa do premii długoterminowej

będą nabywane co roku, od 20% 31 grudnia 2025 r. do

100% 31 grudnia 2029 r. (tj. 20% w każdym roku). W razie

wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu

Spółki nastąpi przyspieszenie nabycia prawa do premii

długoterminowej, w ten sposób, że Maciej Drozd oraz

Nicklas Lindberg uprawnieni będą do otrzymania 100%

premii długoterminowej obliczonej z uwzględnieniem

stosownego współczynnika procentowego.

Program premii długoterminowej

prezesa i wiceprezesa zarządu

121

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach

Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na

koniec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe

do zrealizowania, zostanie wypłacona jednorazowo

w gotówce na koniec pięcioletniego okresu trwania

programu.

Umowy określają ponadto szczegółowe warunki

wypłaty premii długoterminowej, jak również sytuacje,

gdy członek Zarządu traci prawo do otrzymania

premii długoterminowej lub jej części, w szczególności

w przypadku wyrządzenia szkody Spółce lub

podejmowania działań naruszających obowiązujące

przepisy prawa oraz akty wewnętrzne Spółki.

Rozwiązanie umowy dotyczącej programu

Premii Długoterminowej z Panem

Waldemarem Olbrykiem

Echo Investment S.A. oraz Pan Waldemar Olbryk –

prezes zarządu spółki zależnej Archicom S.A. 17 lipca

2025 r. rozwiązali umowę o warunkach dodatkowego

wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej.

Objęcie Nicklasa Lindberga, Macieja

Drozda oraz Waldemara Olbryka i Dawida

Wrony długoterminowym programem

motywacyjnym przyjętym w Archicom S.A.

na lata obrotowe 2025-2029.

Prezes zarządu Nicklas Lindberg, wiceprezes zarządu

Maciej Drozd oraz prezes zarządu spółki zależnej

Archicom S.A. Waldemar Olbryk zostali objęci

programem motywacyjnym przyjętym na lata 2025-2029

uchwałą nr 30/06/2025 Zwyczajnego Zgromadzenia

Akcjonariuszy Archicom S.A. z 25 czerwca 2025 r.

W ramach realizacji programu motywacyjnego, 17 lipca

2025 r. wybrane osoby uprawnione nabyły łącznie 371

000 istniejących akcji Archicom S.A., tj. Nicklas Lindberg

nabył 237 000 akcji za cenę 0,01 zł za jedną akcję, Maciej

Drozd nabył 118 500 akcji za cenę 0,01 zł za jedną akcje

oraz Waldemar Olbryk nabył 15 500 akcji za cenę 0,01 zł

za jedną akcję.

Program ma na celu zmotywowanie i wzmocnienie

działań wykwalifikowanych osób, w dążeniu do realizacji

kluczowej strategii Spółki, zapewnienie optymalnych

warunków dla wzrostu wyników finansowych, poprzez

umożliwienie tym osobom nabycia lub objęcia

akcji zwykłych na okaziciela Spółki i uczestniczenie

w partycypacji zysku.

Realizacja drugiego świadczenia Programu

Motywacyjnego obejmuje przyznanie uprawnienia

do objęcia warrantów subskrypcyjnych. Prezesowi

Zarządu Archicom Waldemar Olbryk i Członkowi

Zarządu Dawidowi Wronie, po zawarciu umowy

uczestnictwa, będą przyznawane w rocznych transzach,

warranty subskrypcyjne, uprawniające do objęcia

łącznie, nie więcej niż 337 tys. akcji Spółki nowej emisji,

stanowiących, na dzień przyjęcia programu, 0,58%

kapitału zakładowego Spółki.

Maksymalna liczba akcji Spółki, które będą mogły nabyć

osoby uprawnione w ramach Programu nie przekroczy

łącznie 708 tys. akcji Spółki, co stanowi, na moment

przyjęcia programu, 1,21% kapitału zakładowego Spółki.

Przyznanie warrantów subskrypcyjnych za dany rok

obrotowy będzie uzależnione od poziomu osiągniętego

przez Spółkę celu finansowego określonego dla

danego roku obrotowego przez Radę Nadzorczą, oraz

pozostawienie w stosunku współpracy ze Spółką lub

innym podmiotem z grupy kapitałowej kontrolowanej

przez Akcjonariusza Większościowego przez cały okres,

za który przyznana ma zostać dana transza warrantów

subskrypcyjnych.

Rozszerzenie programu Premii

Długoterminowej

Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafałem

Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu

Spółki umowy o warunkach dodatkowego wynagrodzenia

motywacyjnego w postaci premii długoterminowej.

Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką

Wynagrodzeń.

Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata

Turek mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia

motywacyjnego w postaci premii długoterminowej.

Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości

Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz

wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych

w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii

długoterminowej w oparciu o wzrost średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego

w okresach rocznych powiększonego o wypłacone

przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową

akcji Spółki ustaloną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję.

Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane

w okresach rocznych przez okres trwania programu,

122

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej wypłacone

w danym roku [PLN]

		2025			2024
		Z jednostek			Z jednostek
		zależnych,			zależnych,
	Z Echo	współzależnych	Inne	Z Echo	współzależnych	Inne
	Investment S.A.	i stowarzyszonych	świadczenia	Investment S.A.	i stowarzyszonych	świadczenia
Noah M. Steinberg	240 000	-	-	240 000	-	-
Tibor Veres	84 000	-	-	84 000	-	-
Margaret Dezse	180 000	-	-	180 000	-	-
Maciej Dyjas	60 000	-	-	60 000	-	-
Sławomir Jędrzejczyk	180 000	-	-	180 000	-	-
Péter Kocsis	29 166	-	-	60 000	-	-
Bence Sass	60 000	-	-	60 000	-	-
Gal Balazs	30 833	-	-	-	-	-
Nebil Senman	60 000	-	-	60 000	-	-
Razem	923 999	-	-	924 000	-	-

W 2025 r. oraz na dzień przekazania raportu nie

istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami

zarządzającymi, przewidujące rekompensatę

w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia

z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub

gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu

połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia.

Umowy zawarte między Spółką

a osobami zarządzającymi

to jest od 31 grudnia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2025 r.,

chyba że wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany

w strukturze akcjonariatu Spółki. Maksymalna wysokość

premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść

1 mln EUR dla każdego z uprawnionych w przypadku,

gdy na koniec czteroletniego okresu wzrost średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego

o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu

wyniesie 5,60 zł ponad kwotę początkowego kursu

akcji, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych

o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie

9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany

w strukturze akcjonariatu Spółki, w miejsce średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia

wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena

za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną

w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze

akcjonariatu.

Okres trwania programu zakończył się 31 grudnia

2025 r. i nie został przedłużony do 31 grudnia 2026 r.

Rozliczenie z osobami objętymi premią długoterminową

nastąpi w 2026 r.

Na 31 grudnia 2025 r. Społka rozpoznała w sprawozdaniu

finansowym rezerwę w kwocie 4 246 tys. zł z tytułu premii

zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości rezerwy

w 2025 r. wpłynęła na zwiększenie wyniku finansowego

Społki w kwocie 17 062 tys. zł brutto. Kwoty te nie są

uwzględnione w powyższej tabeli. Na 31 grudnia 2025 r.

Społka rozpoznała w sprawozdaniu finansowym rezerwę

w kwocie 11 548 tys. zł z tytułu premii zarządu opartych

o wypłaconą dywidendę. Zmiana wysokości rezerwy

w 2025 r. wpłynęła na zmniejszenie wyniku finansowego

Społki w kwocie 11 548 tys. zł brutto. Kwoty te nie są

uwzględnione w powyższej tabeli. Sumarycznie zmiana

rezerw z tego tytułu wpłynęła na wynik finansowy

zwiększając go o 5 514 tys. zł.

123

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

NOTA 44 Umowy z firmą audytorską

Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych

Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań

finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment

w latach 2024-2025 Rada Nadzorcza Spółki,

po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała

Pricewaterhousecoopers Polska sp. z o.o. Audyt sp.k.

z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na

listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem

została zawarta przez Zarząd, na podstawie

upoważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy

audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego

sprawozdania finansowego został dokonany zgodnie

z przepisami polskiego prawa, w tym na podstawie

obowiązującej polityki i procedury wyboru i firmy

audytorskiej uchwalonej przez Komitet Audytu

w 15 września 2022 r.

Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego

badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego

i niezależnego sprawozdania z badania rocznego

sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi

przepisami, standardami wykonywania zawodu

i zasadami etyki zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących

przepisów związanych z rotacją firmy audytorskiej

i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi

okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę

w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę

w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę

audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub

członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących

badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych

z zakazu świadczenia przez firmę audytorską. Polityka

i procedura wyboru firmy audytorskiej oraz Polityka

zakupu usług nie audytowych są dostępne na stronie

internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie/

Strategia i ład korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami

Komitetu Audytu z, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz

2 lutego 2023 r.

Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu

do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy

	Kwota
Tytuł	[PLN]
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za pierwsze półrocze 2025 r. Echo Investment S.A.	190 000
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Echo	212 000
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2025 r. Grupa Echo	793 000
Badanie skonsolidowanego oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2025 r.	380 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2025 r. Grupa Echo	32 000
Badanie rocznych sprawozdań finansowych Archicom S.A. oraz Grupy Archicom	737 000
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A.	124 000
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom	181 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń Archicom za 2025 r.	30 000
Razem	2 679 000

124

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Informacje

objaśniające

do not

• Galeria Libero w Katowicach

125

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Informacje objaśniające

do znaczących

szacunków i osądów

Zarządu Grupy

4.1

126

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Znaczące szacunki

i osądy Zarządu Grupy

Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania

finansowego Grupy wymaga od Zarządu jednostki

dominującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania

szacunków i osądów, które wpływają na wielkości

wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym.

Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy

kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń

oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić

od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia

podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków

księgowych jest rozpoznawana w okresie, w którym

zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego

okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany

dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.

Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają

istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz kluczowe

źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to:

Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane

klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość

godziwa nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowana

jest na poziomie 2 i 3 hierarchii wartości godziwej.

Nie było transferów pomiędzy poziomami. Grupa

najczęściej w wartości godziwej wycenia nieruchomości

w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena

nieruchomości oparta jest na metodzie dochodowej

techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych,

w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym

gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości

oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy

kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydualnych

ujętych w przepływach pieniężnych wynikają

z szacunków Zarządu opartych na przedwstępnych

umowach sprzedaży nieruchomości, listach intencyjnych,

wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na

znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również

ryzyko, a poziom ryzyka jest indywidualnie oceniany

dla każdej nieruchomości w zależności od jej statusu.

Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych

niemal w 100% i przynoszących stały dochód może

być ustalana przez jednostkę metodą dochodową,

stosując technikę kapitalizacji prostej jako iloraz

dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy

kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wynikającą

z zewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży

nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty kupna –

jeżeli takie istnieją.

Nieruchomości inwestycyjne w budowie /

Nieruchomości inwestycyjne /

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

127

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników na

wartość godziwą nieruchomości na dzień 31 grudnia 2025 r.:

					Stopa	Stopa
	Ilość	Wartość		NOI	kapitalizacji	dyskonto-
Segment	obiektów	[tys. PLN]	Podejście	[mln PLN]	% (Yield %)	wa %	Wrażliwość (zmiana wartości brutto tys. PLN)
Biura	5	568 946	podejście	58,4	5,87% - 8,07%	5,87% -	Yield [p.p]
			dochodowe			8,57%	NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	17 324	(7 151)	(30 077)
							0%	24 724	-	(23 160)
							1%	32 125	7 151	(16 244)
CitySpace	13	126 406	podejście	44,9	-	6,17%	Yield [p.p]
			dochodowe				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	(479)	(1 264)	(2 039)
							0%	793	-	(783)
							1%	2 065	1 264	473
Centra		65 751	podejście
Handlowe			porównaw-
			cze
Biura		249 397	podejście
			porównaw-
			cze
Pozostałe nieruchomości		290 525	wg kosztu
			wytworzenia
Razem		1 301 025

					cena za
	Ilość	Wartość		powierzch-	metr	Stopa dys-
Segment	obiektów	[tys. PLN]	Podejście	nia (mkw)	(PLN/mkw)	kontowa %	Wrażliwość (zmiana wartości brutto tys. PLN)
Centra Han-	5	27 342	podejście	2 310,02	10 000 -	7,15%	stopa
dlowe			dochodowe		18 000		dyskontowa
							[p.p.]
							cena
							za metr (%)	-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	701	765	829
							0%	(62)	-	62
							1%	(798)	(737)	(677)
Razem		27 342
Razem		1 328 367

128

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników na

wartości godziwą nieruchomości na dzień 31 grudnia 2024 r.:

	Ilość				Stopa kapi-	Stopa
	obiek-	Wartość		NOI [mln	talizacji %	dyskonto-
Segment	tów	[tys. PLN]	Podejście	PLN]	(Yield %)	wa %	Wrażliwość (zmiana wartości brutto tys. PLN)
Centra Han-	1	538 316	podejście	38,5	7,00%	7,50%	Yield [p.p]
dlowe			dochodowe				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	14 915	(5 096)	(23 724)
							0%	20 212	-	(18 816)
							1%	25 510	5 096	(13 908)
Biura	4	675 313	podejście	61,3	6,75% - 8,10%	7,25% -	Yield [p.p]
			dochodowe			8,10%	NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	22 917	(8 228)	(37 202)
							0%	31 463	-	(29 270)
							1%	40 009	8 228	(21 338)
CitySpace	13	117 800	podejście	43,9	-	7,09%	Yield [p.p]
			dochodowe				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	(317)	(1 073)	313
							0%	763	-	(753)
							1%	1 842	1 073	313
Centra Handlowe		59 483	podejście
			porównawcze
Biura		149 161	podejście wg
			ceny nabycia
Biura		12 687	podejście
			porównawcze
Pozostałe nieruchomości		437 933	wg kosztu
			wytworzenia
Razem		1 990 693

				po-
	Ilość			wierzch-	cena za	Stopa
	obiek-	Wartość		nia	metr	dyskonto-
Segment	tów	[tys. PLN]	Podejście	(mkw)	(PLN/mkw)	wa %	Wrażliwość (zmiana wartości brutto tys. PLN)
Centra	4	22 018	podejście	1 798,95	11 000	7,15%	stopa
Handlowe			dochodowe		- 18 000		dyskontowa
							[p.p.]
							cena
							za metr (%)	-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	(52)	(206)	(360)
							0%	156	-	(155)
							1%	364	206	50
Razem		22 018
Razem		2 012 711

129

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

- poziomy hierarchii wartości godziwej [tys. PLN]

				Wartość godziwa -
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	RAZEM
31.12.2025
Biura	-	-	260 948	260 948
Centra	-	-	8 043	8 043
RAZEM	-	-	268 991	268 991

* Poziom 1 - notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio

lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziomie, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

- sposoby określenia wartości

	Wycena [tys. PLN]	Podejście	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
31.12.2025
Biura	260 948	podejście dochodowe	8,00%	7,50%
Centra	8 043	podejście dochodowe	7,15%	-*
RAZEM	268 991

Nieruchomości inwestycyjne

w budowie

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla

nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych

w wartości godziwej są następujące :

* dla projektów Fuzja Retail, wartość rezydualna liczona jest na podstawie metra kwadratowego planowanej ceny sprzedaży lokalu.

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych w budowie na

31 grudnia 2025 r. wyniosła 559 071 tys. zł i składała się

z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (268

991 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (290 080

tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej

odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą

aktywa.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości

inwestycyjnych w budowie wykazywanych według

wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu

z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii

wartości godziwej.

Poniżej w tabeli zostały przedstawione podstawowe

informacje dla projektów biurowych w budowie na

31 grudnia 2025 r.

130

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

		Planowane				Planowane
		przychody NOI	Przewidywany	Poniesione	Rozpoczęcie	zakończenie
Projekt / adres	GLA [mkw.]*	[mln EUR]	budżet [mln PLN]	nakłady [%]	budowy	budowy
WROCŁAW
Swobodna I ul. Swobodna	16 200	3,3	149,3	72%	Q3 2023	Q1 2026
KRAKÓW
Wita Stwosza	18 700	4,6	190,3	65%	Q2 2024	Q1 2026
ul. Wita Stwosza
Razem	34 900	8	340

131

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Nieruchomości inwestycyjne

w budowie

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych w budowie na

31 grudnia 2024 r. wyniosła 519 218 tys. zł i składała się

z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej

(81 729 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (437 489

tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej

odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą

aktywa.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości

inwestycyjnych w budowie wykazywanych według

wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu

z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii

wartości godziwej .

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

- poziomy hierarchii wartości godziwej [tys. PLN]

				Wartość godziwa -
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	RAZEM
31.12.2024
Biura	-	-	67 652	67 652
Centra	-	-	14 077	14 077
RAZEM	-	-	81 729	81 729

* Poziom 1 - notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio

lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziomie, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

- sposoby określenia wartości

	Wycena
	[tys. PLN]	Podejście	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
31.12.2024
Biura	67 652	podejście dochodowe	7,25% - 8,10%	6,75% - 7,60%
Centra	14 077	podejście dochodowe	7,50%	-*
RAZEM	81 729

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla

nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych

w wartości godziwej są następujące:

* dla projektów Fuzja Retail, wartość rezydualna liczona jest na podstawie metra kwadratowego planowanej ceny sprzedaży lokalu .

Poniżej w tabeli zostały przedstawione podstawowe

informacje dla projektów biurowych w budowie na

31 grudnia 2024 r.

		Planowane		Poniesione		Planowane
	GLA	przychody NOI	Przewidywany	nakłady	Rozpoczęcie	zakończenie
Projekt / adres	[mkw.]*	[mln EUR]	budżet [mln PLN]	[%]	budowy	budowy
ŁÓDŹ
Fuzja I01	8 300	1,4	79,4	63%	Q1 2022	Q4 2025
ul. Tymienieckiego
WROCŁAW
Swobodna I ul. Swobodna	16 100	3,3	142,7	40%	Q3 2023	Q3 2025
KRAKÓW
Wita Stwosza	18 700	4,2	176,1	31%	Q2 2024	Q4 2025
ul. Wita Stwosza
Razem	43 100	8,9	398,2

132

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

133

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Nieruchomości inwestycyjne

- sposoby określenia wartości

	Wycena
	[tys. PLN]	Podejście	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
31.12.2025
Centra	19 299	podejście dochodowe	7,15%	-*
Centra	65 751	podejście porównawcze	-	-
Biura	169 459	podejście dochodowe	5,87% - 8,41%	5,87% - 7,91%
Biura - CitySpace	126 406	podejście dochodowe	6,17%	-
Biura	249 397	podejście porównawcze	-	-
RAZEM	630 312

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla

nieruchomości inwestycyjnych wycenianych w wartości

godziwej są następujące:

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2025 r.

wyniosła 630 757 tys. zł i składała się z nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej (630 312 tys. zł) oraz

pozostałych nieruchomości (445 tys. zł) wycenianych wg

kosztu ze względu na brak możliwości wiarygodnego

ustalenia wartości godziwej.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości

inwestycyjnych wykazywanych według wartości godziwej

w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej

według poziomów hierarchii wartości godziwej.

Nieruchomości inwestycyjne

- poziomy hierarchii wartości godziwej [tys. PLN]

				Wartość godziwa -
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	RAZEM
31.12.2025
Centra	-	-	85 050	85 050
Biura	-	1 369	417 487	418 856
Biura - CitySpace	-	-	126 406	126 406
RAZEM	-	1 369	628 943	630 312

* Poziom 1 - notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio

lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziomie, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

* dla projektów Fuzja Retail, wartość rezydualna liczona jest na podstawie metra kwadratowego planowanej ceny sprzedaży lokalu

134

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Nieruchomości inwestycyjne

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2024 r.

wyniosła 1 493 493 tys. zł i składała się z nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej (1 493 049 tys. zł) oraz

pozostałych nieruchomości (444 tys. zł) wycenianych

wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia

wiarygodnego wartości godziwej.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości

inwestycyjnych wykazywanych według wartości godziwej

w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej

według poziomów hierarchii wartości godziwe j.

Nieruchomości inwestycyjne

– sposoby określenia wartości

	Wycena [tys. PLN]	Podejście	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
31.12.2024
Centra	546 257	podejście dochodowe	7,15% - 7,50%	7,00%*
Centra	59 483	podejście porównawcze	-	-
Biura	607 661	podejście dochodowe	6,92% - 8,10%	6,75% - 8,10%
Biura - CitySpace	117 800	podejście dochodowe	7,09%	-
Biura	149 161	podejście wg ceny nabycia	-	-
Biura	12 687	podejście porównawcze	-	-
RAZEM	1 493 049

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla

nieruchomości inwestycyjnych wycenianych w wartości

godziwej są następujące:

Nieruchomości inwestycyjne

- poziomy hierarchii wartości godziwej [tys. PLN]

				Wartość godziwa -
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	RAZEM
31.12.2024
Centra	-	-	605 740	605 740
Biura	-	12 687	756 822	769 509
Biura - CitySpace	-	-	117 800	117 800
RAZEM	-	12 687	1 480 362	1 493 049

* Poziom 1 - notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio

lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziomie, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

* dla projektów Fuzja Retail, wartość rezydualna liczona jest na podstawie metra kwadratowego planowanej ceny sprzedaży lokalu

135

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Aktywa przeznaczone

do sprzedaży

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

aktywów przeznaczonych do sprzedaży na 31 grudnia

2025 r. wyniosła 138 539 tys. zł i dotyczy nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej.

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów

przeznaczonych do sprzedaży wykazywanych według

wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu

z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii

wartości godziwej .

Aktywa przeznaczone do sprzedaży - techniki wyceny

	Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
31.12.2025
Biura	138 539	podejście dochodowe	8,57%	8,07%
RAZEM	138 539

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla

aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenianych

metodą dochodową są następujące:

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– poziomy hierarchii wartości godziwej

				Wartość godziwa -
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	RAZEM
31.12.2025
Biura	-	-	138 539	138 539
RAZEM	-	-	138 539	138 539

* Poziom 1 - notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio

lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 - techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziomie, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

136

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Na 31 grudnia 2024 r. nie wystąpiły aktywa przeznaczone

do sprzedaży.

Prace wykończeniowe (fit-out)

Na 31 grudnia 2025 r. wartość utworzonych zobowiązań

z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac

wykończeniowych (fit-out) wyniosła 20 736 tys. zł. Na

31 grudnia 2024 r. wartość utworzonych zobowiązań

z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac

wykończeniowych (fit-out) wyniosła 13 913 tys. zł.

Zapasy

Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego wartość

zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy,

analizowane są informacje wedle aktualnych cen

rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego,

dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych

trendów rynkowych oraz informacje wynikające

z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów

sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji

odpisu opierają się głównie na cenach rynkowych

nieruchomości obowiązujących w danym segmencie

rynku. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów,

wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowanej

przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb

obecnej i przyszłej działalności Grupy. Dane dotyczące

odpisów aktualizujących wartość zapasów do wartości

netto możliwej do uzyskania i odwrócenia odpisów z tego

tytułu zaprezentowane są w nocie 20.

Instrumenty finansowe

wyceniane wg wartości

godziwej

Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod

wyceny i przyjmuje założenia oparte na warunkach

rynkowych występujących na każdy dzień bilansowy.

W szczególności zawarte umowy forward i zawarte

umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen

dostarczanych przez banki, bazują na metodzie

zdyskontowanych przepływów pieniężnych

z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak

kursy walutowe, stopy procentowe ( WIBOR, EURIBOR)

oraz krzywe stóp procentowych. Na 31 grudnia 2025 r.

Grupa nie zmieniała zasad wyceny instrumentów

finansowych, nie nastąpiły zmiany w klasyfikacji ani

przesunięcia w poziomach hierarchii wartości godziwych

instrumentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością

bilansową a godziwą instrumentów finansowych. Grupa

zalicza pochodne instrumenty typu forward i opcji do

drugiego poziomu w hierarchii wartości godziwej.

Aktywo z tytułu odroczonego

podatku dochodowego

Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego

bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie

osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego

wykorzystanie. Założenie to stałoby się nieuzasadnione

w sytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników

podatkowych w przyszłości.

Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące

prawdopodobieństwa odzyskania aktywów z tytułu

odroczonego podatku dochodowego w oparciu

o zmiany czynników branych pod uwagę przy ich

dokonywaniu, nowe informacje oraz doświadczenia

z przeszłości.

Leasing

Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Grupie

dokonania różnego rodzaju szacunków oraz

zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar,

w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów

leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz

w umowach, w przypadku których Grupie przysługiwała

opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu

leasingu Grupa musiała rozważyć wszystkie fakty

i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicznych

do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy

oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Grupa

dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej

przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako

stopy odzwierciedlającej koszt finansowania podobnego

aktywa na analogiczny okres. Średnioważona stopa

Aktywa przeznaczone

do sprzedaży

137

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

IBR użyta do dyskontowania wartości zobowiązania

leasingowego na 1 stycznia 2019 r. wyniosła 5,73%.

Szacunkowy okres użytkowania

znaku towarowego

Zgodnie z MSR 38 par. 88 Grupa oceniła, czy

znak towarowy „Archicom” jako składnik wartości

niematerialnych, który powstał w wyniku transakcji

przejęcia przedsiębiorstwa i został wyceniony na dzień

przejęcia w 2021 r. na kwotę 67 mln zł, ma nieokreślony

czy ograniczony okres użytkowania. Nieokreślony

nie oznacza „nieskończony” (MSR 38 par. 91), ale po

prostu oznacza, że w oparciu o odpowiednie czynniki,

na dzień wyceny, nie ma możliwego do przewidzenia

ograniczenia okresu, w którym oczekuje się, że składnik

aktywów będzie generował wpływy pieniężne netto

jednostce. W szczególności w ocenie przyjętego okresu

wzięto pod uwagę, że Grupa Echo jest właścicielem

i kontroluje markę „Archicom”; nie istnieją przesłanki,

które ograniczałyby okres korzystania z tej marki przez

Grupę Echo i planuje używać marki bezterminowo oraz

nie istnieją inne czynniki, które ograniczałyby okres

użytkowania marki. Dodatkowo, w ocenie Zarządu

nie ma przewidywalnego limitu czasu używania

tej marki, znak towarowy jest rozpoznawalny na

rynku wrocławskim, a który posiada istotny udział

z tendencją rosnącą, nie przewiduje się technicznego,

technologicznego ani handlowego starzenia się

marki, ponieważ Grupa stale doskonali swoją technikę

i technologię budowlaną, aby podążać za rynkiem

i zamierza podążać za preferencjami i oczekiwaniami

klientów, w szczególności w zakresie warunków

życia/mieszkania. Branża jest stosunkowo stabilna,

a najsilniejsze marki w tej branży istnieją ok. 20 - 30 lat.

Zgodnie z MSR 38 par. 109, okres użytkowania składnika

wartości niematerialnych, który nie podlega amortyzacji,

jest weryfikowany w każdym okresie w celu ustalenia

czy zdarzenia i okoliczności nadal przemawiają za

nieokreślonym okresem użytkowania tego składnika

aktywów.

Długoterminowy program

motywacyjny

Grupa posiada długoterminowy program motywacyjny

oparty na wielkości wypłaconej dywidendy spełniający

definicję programu opartego na akcjach MSSF 2

„Płatności w formie akcji”, którym objęci są członkowie

Zarządu. Z uwagi na oczekiwanie przez Grupę rozliczenia

programu w formie środków pieniężnych ujęto w okresie

odpowiednio kwotę zobowiązania w skonsolidowanym

sprawozdaniu z sytuacji finansowe w pozycji "Kapitał

z tytułu programów opcyjnych " oraz koszt w ramach

kosztów ogólnego zarządu w skonsolidowanym rachunku

zysków i strat. Wycena programu oparta jest o model

binominalny (lattice) i takie zmienne, jak cena akcji,

okres do końca programu, oczekiwana cena akcji

w momencie zakończenia programu oraz dividend yield.

Uwzględnienie danych historycznych oraz rynkowych

standardów pozwala na prawdopodobne oszacowanie

wartości opcji w perspektywie długoterminowej. W roku

2025 skończył się jeden z programów wycenianych

w oparciu o MSSF2 dla części członków Zarządu.

Rozliczenie tego programu nastąpi w 2026 r., w oparciu

o uchwałę Walnego Zgromadzenia, na dzień bilansowy

ujęto rezerwę w oparciu o osiągniętą cenę akcji.

Identyfikacja istotnego

elementu finansowania

w ramach umów z klientami

Grupa uznała, że umowy z klientami nie zawierają

znaczącego elementu finansowania. Za uznaniem, że

umowa nie zawiera znaczącego elementu finansowania

przemawia fakt, iż zaliczki od klientów mają na celu

zabezpieczenie realizacji umowy (tj. gwarantują

deweloperowi że klient nie wycofa się z zakupu oraz

z punktu widzenia klienta stanowią zabezpieczenia że

dany lokal zostanie mu sprzedany po uzgodnionej cenie)

więc dokonywane są z innych powodów niż zapewnienie

finansowania deweloperowi (MSSF 15 par. 62c).

138

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Informacje objaśniające

do zarządzania

ryzykiem finansowym

i kapitałowym

139

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zarządzanie ryzykiem

finansowym

Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procentowych

związane jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi,

w szczególności z udzielonymi pożyczkami, lokatami

bankowymi, otrzymanymi kredytami bankowymi

i emitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje

oprocentowane według zmiennej stopy narażają Grupę

na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki

oprocentowane według stałej stopy procentowej - na

wahania wartości godziwej instrumentów finansowych.

Ponadto, Grupa jest narażona na ryzyko wahań

stóp procentowych w wypadku zaciągania nowego

kredytu lub refinansowania obecnego zadłużenia na

finansowanie długoterminowe.

Na 31 grudnia 2025 r. 10,83% zobowiązań z tytułu

kredytów i dłużnych papierów wartościowych było

oprocentowane stopami stałymi, pozostała część

- stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2024 r. 6,18%

zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów

wartościowych było oprocentowane stopami stałymi,

pozostała część - stopami zmiennymi.

Na 31 grudnia 2025 r. 94,15% udzielonych pożyczek

oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała

część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2024 r. 91,27%

udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami

stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi.

Na 31 grudnia 2025 r. Grupa stosowała ekonomiczne

zabezpieczenia stopy procentowej dla kredytu w spółce

Echo - Arena sp. z o.o., w postaci instrumentów IRS (tj.

zamiana stopy zmiennej na stałą).

Ryzyko zmiany przepływów

pieniężnych oraz wartości godziwej

związane ze stopą procentową

Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu

emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN]

		Wartość obliczona dla celów analizy
		31.12.2025		31.12.2024
Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych oprocentowanych stopą	1 862 648	1 862 648	1 863 554	1 863 554
zmienną
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych	112 988	112 988	148 777	148 777
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnie- niem wzrostu / (spadku) stóp procentowych	18 626	93 132	18 636	93 178
Razem wpływ na wynik brutto okresu	18 626	93 132	18 636	93 178
Podatek dochodowy	3 539	17 695	3 541	17 704
Razem wpływ na wynik netto okresu	15 087	75 437	15 095	75 474

4.2

140

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania

z tytułu kredytów i pożyczek [tys. PLN]

		Wartość obliczona dla celów analizy
		31.12.2025		31.12.2024
Stan zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oprocentowanych stopą zmienną	681 819	681 819	924 413	924 413
Koszty finansowe z tytułu odsetek	47 264	47 264	58 571	58 571
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.
Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (w skali roku)	6 818	34 091	9 244	46 221
Razem wpływ na wynik brutto okresu	6 818	34 091	9 244	46 221
Podatek dochodowy	1 295	6 477	1 756	8 782
Razem wpływ na wynik netto okresu	5 523	27 614	7 488	37 439

Ryzyko stóp procentowych

– środki pieniężne [tys. PLN]

		Wartość obliczona dla celów analizy
		31.12.2025		31.12.2024
Stan środków pieniężnych	377 452	377 452	366 205	366 205
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek	2 660	2 660	5 805	5 805
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp pro- centowych	3 775	18 873	3 662	18 310
Razem wpływ na wynik brutto okresu	3 775	18 873	3 662	18 310
Podatek dochodowy	717	3 586	696	3 479
Razem wpływ na wynik netto okresu	3 057	15 287	2 966	14 831

Ryzyko stóp procentowych

– udzielone pożyczki [tys. PLN]

		Wartość obliczona dla celów analizy
		31.12.2025		31.12.2024
Stan udzielonych pożyczek oprocentowanych stopą zmienną	27 623	27 623	36 202	36 202
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek	10 413	10 413	12 996	12 996
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu	276	1 381	362	1 810
stóp procentowych
Razem wpływ na wynik brutto okresu	276	1 381	362	1 810
Podatek dochodowy	52	262	69	344
Razem wpływ na wynik netto okresu	224	1 119	293	1 466

141

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty

z którymi Grupa posiada te rozrachunki nie mają

publikowanych zewnętrznych ratingów. W przypadku

instytucji finansowych zewnętrzny rating kredytowy był

między A1 (wg agencji ratingowej Moody's Investors

Service), a BB+ (wg agencji ratingowej FitchRatings).

Grupa udzieliła pożyczek do jednostek ujmowanych

metodą praw własności: Towarowa 22, Resi4Rent

i Projekt Browarna wobec czego występuje ryzyko

koncentracji. Wszystkie te pozycje zaklasyfikowano do

poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych,

ponieważ ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu

początkowego ujęcia. Nie wystąpiły ruchy na

wartości brutto i odpisie pomiędzy poziomami.

Pożyczkobiorcy nie posiadają zewnętrznych ratingów,

grupa oceniła pożyczkobiorców jako bardzo dobrych,

charakteryzujących się wysoką zdolnością regulowania

umownych przepływów pieniężnych. Maksymalna

ekspozycja na ryzyko kredytowe jest równa wartości

bilansowej udzielonych pożyczek.

Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych,

udzielonych pożyczek, pochodnych instrumentów

finansowych oraz depozytów w bankach i instytucjach

finansowych, a także klientów i najemców Grupy -

jako nierozliczone należności. Specyfika działalności

Grupy w obszarze sprzedaży mieszkań, wynajmu oraz

świadczenia usług sprawia, że Grupa nie jest narażona

na istotne ryzyko kredytowe. Na 31 grudnia 2025 r. Grupa

oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości

należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy

rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych

dotyczących spłat należności przez kontrahentów

w podziale na typy przychodów ze sprzedaży. Wskaźniki

strat kredytowych zostały skalkulowane w oparciu

o model bazujący na historycznych spłatach należności

w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa

tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz

wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe .

Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające

ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców,

a w przypadku najemców stosowane są także

zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku

do żadnego z klientów Grupy Echo nie występuje

znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku środków

pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych

i bankach oraz wpłat klientów mieszkaniowych na

rachunkach powierniczych prezentowanych jako

inne aktywa finansowe , Grupa korzysta z usług

renomowanych jednostek.

W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje

ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania ponad

73% środków w banku PKO Bank Polski.

Instytucje finansowe, z których korzysta Grupa posiadają

rating zewnętrzne .

Ryzyko kredytowe

	Średnia ważona wskaźnika nie-	Wartość brutto należności	Odpis na oczekiwane straty
31.12.2025	wypłacalności	handlowych [tys. PLN]	kredytowe [tys. PLN]
bieżące	18,01%	50 550	9 106
1-30 dni	2,29%	22 196	508
31-90 dni	5,81%	18 549	1 078
91-360 dni	15,29%	12 442	1 903
powyżej 361 dni	36,01%	27 422	9 876
RAZEM		131 159	22 471

		Kwota środków pieniężnych i innych
Agencja Ratingowa	Rating	aktywów finansowych [tys. PLN]
Moody's Investors Service	A1	387 775
FitchRatings	A-	2 022
FitchRatings	BBB+	79 270
FitchRatings	BBB	56 782
FitchRatings	BBB-	18
FitchRatings	BB+	851
		526 718

Ryzyko utraty płynności

Ryzyko utraty płynności to ryzyko, że Grupa nie będzie

w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych

w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem

płynności utrzymując odpowiednią wielkość dostępnej

rezerwy środków pieniężnych, wykorzystując ofertę usług

bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując

stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne.

Dostępne kredyty bieżące i obrotowe

oraz środki pieniężne [mln PLN]

	31.12.2025	31.12.2024
kredyty bieżące i obrotowe	435	355
w tym wolny limit	73	165
środki pieniężne bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania na	372	366
rachunkach bankowych

Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej

działalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania

poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność

źródeł finansowania. Grupa ma wystarczającą ilość

środków pieniężnych do terminowego regulowania

wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności

w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez

dostępność kredytów bankowych. Grupa może w każdej

chwili skorzystać z finansowania, uruchamiając środki

z przyznanych linii kredytowych w bankach.

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych

Grupy, które zostaną rozliczone w odpowiednich

przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego

okresu do upływu umownego terminu zapadalności na

dzień bilansowy 31 grudnia 2025 r.:

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wraz z wpłatami

klientów mieszkaniowych na rachunkach

powierniczych prezentowanych jako inne aktywa

finansowe zostały zaklasyfikowane do poziomu

1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych,

a oszacowana strata z tytułu utraty wartości została

uznana przez kierownictwo za nieistotną.

Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki

działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań

umownych jest niewielkie. Dłużnicy Grupy mają wysoką

krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiązków

w zakresie wynikających z zawartych z Grupą

umów, a ewentualne niekorzystne zmiany warunków

gospodarczych i biznesowych w dłuższej perspektywie

mogą – lecz niekoniecznie muszą, i zdaniem Zarządu

nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełniania

obowiązków w zakresie wynikających z zawartych umów.

142

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

W analizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe

płatności odsetkowe.

143

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

								Zobowiązania	Zobo-
								z tyt. zabez-	wiązania
								pieczenia	z tyt.
						Pochodne	Zobo-	przychodów	podziału
					Gwaran-	instru-	wiązania	za okresy	zysku
					cje i porę-	menty	handlowe	beczynszowe	(profit
Okres	Kredyty	Pożyczki	Obligacje	Leasing	czenia	finansowe	i pozostałe	(master lease)	share)	RAZEM
Do 1 miesiąca	464 606	-	71 098	5 735	-	-	151 598	1 189	-	694 226
Powyżej 1 miesią- ca do 3 miesięcy	10 040	1 223	116 007	19 158	-	-	6 114	2 001	-	154 543
Powyżej 3 miesię- cy do 1 roku	24 741	-	244 107	56 407	-	-	407	6 259	1 168	333 089
Powyżej 1 roku do 3 lat	433 801	8 199	1 082 784	87 831	85 484	-	-	12 912	10 474	1 721 485
Powyżej 3 roku do 5 lat	48 532	-	1 121 723	73 486	19 541	554	-	4 225	-	1 268 061
Powyżej 5 lat do 10 lat	-	-	-	59 208	110 756	-	-	994	-	170 958
Powyżej 10 lat	-	-	-	158 161	-	-	-	-	-	158 161
Razem	981 720	9 422	2 635 719	459 986	215 781	554	158 119	27 580	11 642	4 500 523

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych

na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]

								Zobowiązania	Zobo-
								z tyt. zabez-	wiązania
								pieczenia	z tyt.
						Pochodne	Zobo-	przychodów	podziału
					Gwaran-	instru-	wiązania	za okresy	zysku
					cje i porę-	menty	handlowe	beczynszowe	(profit
Okres	Kredyty	Pożyczki	Obligacje	Leasing	czenia	finansowe	i pozostałe	(master lease)	share)	RAZEM
Do 1 miesiąca	334 527	-	25 995	4 685	-	-	300 341	2 414	-	667 962
Powyżej 1 miesią- ca do 3 miesięcy	10 013	-	98 564	20 492	-	-	2 784	3 757	-	135 610
Powyżej 3 miesię- cy do 1 roku	456 826	-	381 091	41 921	40	143	-	10 428	1 155	891 604
Powyżej 1 roku do 3 lat	39 706	-	1 509 691	86 662	45	-	-	17 126	-	1 653 230
Powyżej 3 roku do 5 lat	40 351	-	497 442	59 375	112	-	-	3 850	-	601 130
Powyżej 5 lat do 10 lat	-	-	-	32 314	14	-	-	1 750	-	34 078
Powyżej 10 lat	-	-	-	86 815	-	-	-	-	-	86 815
Razem	881 423	-	2 512 783	332 264	211	143	303 125	39 325	1 155	4 070 429

Wskaźniki płynności

W 2025 r. zanotowano spadek wszystkich wskaźników

płynności finansowej, przy czym pozostają one nadal

na bezpiecznych poziomach. Wynika to głównie

z mniejszej dynamiki przyrostu zapasów (nastąpiło

część przekazań mieszkań zmniejszających zapasy)

oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wobec

większego przyrostu zobowiązań krótkoterminowych (co

w dużej mierze wynika z przesunięcia długu bankowego

i obligacji z długoterminowego na krótkoterminowy).

Wartości wskaźników płynności

	31.12.2025	31.12.2024
Wskaźnik bieżący current ratio	1,37	1,48
Wskaźnik szybki quick ratio	0,37	0,41
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio	0,20	0,24

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania

krótkoterminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

Ryzyko walutowe

Ryzyko zmian kursowych jest związane z zaciąganymi

kredytami budowlanymi i pożyczkami wyrażonymi

w walutach obcych w ramach Grupy (na 31 grudnia 2025

r. wynosiły 114 103 tys. EUR, natomiast na 31 grudnia 2024

r. 169 025 tys. EUR), umowami najmu, w których czynsze

uzależnione są od kursu PLN/EUR oraz pozostałymi

należnościami wyrażonymi w walutach obcych. Ryzyko

to powstaje przy następujących rodzajach zdarzeń

finansowych:

− przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz

kredytów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży

projektów komercyjnych z EUR na PLN

− spłacie rat kredytowych

− otrzymaniu należności z tytułu czynszów najmu

nieruchomości

− przewalutowaniu pozostałych należności w walucie

obcej.

Grupa stosuje hedging naturalny: umowy z najemcami

wyrażone są w walucie kredytu, który został zaciągnięty

w celu finansowania danej inwestycji. Uzyskane w ten

sposób płatności od najemców przeznaczane są na

spłatę wspomnianych kredytów. Takie powiązanie

finansowania ze źródłami przychodów ogranicza ryzyko

kursowe do minimum lub je całkowicie eliminuje.

Na 31 grudnia 2025 r. Grupa miała zawarte forwardy

zabezpieczające kolejne transze wypłat kredytu

celowego przed ryzykiem kursowym. Transakcje

dokonane na podstawie umów zawartych z bankami

nie miały charakteru spekulacyjnego i zawierane były

w ramach prowadzonej polityki zabezpieczeń (ale

nie traktowane były przez Grupę jako rachunkowość

zabezpieczeń w rozumieniu MSR 39) - w celu zapewnienia

przyszłego poziomu przepływów pieniężnych z tytułu

przewalutowania transz kredytów w EUR oraz środków ze

sprzedaży projektów komercyjnych .

144

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Podstawowe dane o długoterminowych

pochodnych instrumentach finansowych

na 31 grudnia 2025 r.

	Nominalne
	zabezpieczenie
	[tys. EUR]	Oprocentowanie	Data zawarcia	Data zakończenia
IRS - 40519509	15 385	EURIBOR 3M	31.03.2025	30.06.2026
IRS - 52280	15 040	EURIBOR 3M	31.03.2025	30.06.2026

Podstawowe dane o długoterminowych

pochodnych instrumentach finansowych

na 31 grudnia 2024 r.

	Nominalne
	zabezpieczenie
	[tys. EUR]	Oprocentowanie	Data zawarcia	Data zakończenia
IRS - 30597132	8 750	EURIBOR 3M	28.12.2023	13.11.2028

Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ryzykiem

zmian kursowych oraz prowadzi stały monitoring

obszarów ryzyka, wykorzystując dostępne strategie

i mechanizmy w celu zminimalizowania ujemnych

efektów zmienności rynku i zabezpieczenia przepływów

pieniężnych. Grupa stara się utrzymywać nadwyżki

finansowe głównie w PLN. Kwoty znajdujące się na

rachunkach bankowych w innych walutach służą

w głównej mierze do bieżących transakcji.

Struktura walutowa środków pieniężnych

posiadanych przez Grupę

	31.12.2025	31.12.2024
PLN	78,7%	89,1%
EUR	21,3%	10,9%

Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwierdzono,

że wpływ 10% zmiany kursu EUR/PLN na zysk netto

stanowiłby maksymalny wzrost lub odpowiednio

spadek, w obrębie poszczególnych kategorii należności

i zobowiązań:

Ryzyko walutowe - należności z tytułu sprzedaży

projektów i pozostałych [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2025	31.12.2024
Stan należności z tytułu sprzedanych projektów i pozostałych w EUR	18 070	55 353
Szacowana zmiana kursu EUR	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	1 807	5 535
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	343	1 052
Wpływ netto na wynik	1 464	4 483

145

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu pożyczek [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2025	31.12.2024
Stan zobowiązań z tytułu pożyczek w EUR	-	6 814
Szacowana zmiana kursu EUR	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	-	681
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	-	129
Wpływ netto na wynik	-	552

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu kredytów [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2025	31.12.2024
Stan zobowiązań z tytułu kredytów w EUR	482 277	715 431
Szacowana zmiana kursu EUR	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	48 228	71 543
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	9 163	13 593
Wpływ netto na wynik	39 065	57 950

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu wyemitowanych obligacji [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2025	31.12.2024
Stan obligacji w EUR	182 318	183 113
Szacowana zmiana kursu EUR	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	18 232	18 311
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	3 464	3 479
Wpływ netto na wynik	14 768	14 832

Ryzyko walutowe – środki pieniężne

i ich ekwiwalenty [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2025	31.12.2024
Stan środków pieniężnych, ich ekwiwalentów w EUR	102 931	38 042
Szacowana zmiana kursu EUR	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	10 293	3 804
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	1 956	723
Wpływ netto na wynik	8 337	3 081

146

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Ryzyko walutowe - inne aktywa finansowe

[tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2025	31.12.2024
Stan innych aktywów finansowych w EUR	9 050	14 599
Szacowana zmiana kursu EUR	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	905	1 460
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	172	277
Wpływ netto na wynik	733	1 183

147

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Celem Grupy w zarządzaniu kapitałem jest ochrona

zdolności do kontynuowania działalności, tak aby

było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy,

a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału

w celu obniżenia jego kosztu.

Grupa zarządzając kapitałem podejmuje

decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej,

polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupu

i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej

wyemitowanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży

aktywów w celu obniżenia zadłużenia.

Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą

wskaźników zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się,

jako stosunek zadłużenia netto do aktywów netto.

Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów,

pożyczek i obligacji (obejmujących bieżące

i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane

w bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne, ich

ekwiwalenty. Aktywa netto oblicza się, jako aktywa

razem wykazane w bilansie pomniejszone o środki

pieniężne i ich ekwiwalenty.

Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się

w założeniach finansowych Grupy.

Wskaźniki zadłużenia

[tys. PLN]

	Nota	31.12.2025	31.12.2024
Kredyty, pożyczki i obligacje	30	2 854 512	2 983 348
ogółem
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	25	(377 452)	(366 205)
Zadłużenie netto		2 477 060	2 617 143
Aktywa razem		6 576 697	6 772 886
Aktywa netto		6 199 245	6 406 681
Wskaźnik zadłużenia		39,96%	40,85%

148

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Zarządzanie ryzykiem

kapitałowym

4.3

Kielce, 24 marca 2026 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Wiceprezes

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument został podpisany

kwalifikowanym podpisem

elektronicznym

Anna Gabryszewska-Wybraniec

Główna Ksiegowa

149

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Oświadczenie Zarządu

• Browary Warszawskie, Warszawa

150

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2025 ROK

Oświadczenie Zarządu

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy,

Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment

S.A. i Grupy Kapitałowej za 2025 r. i dane porównywalne zostały sporządzone

zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają

w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki

i Grupy oraz ich wynik finansowy.

Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji

Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych

zagrożeń i ryzyka.

Kielce, 24 marca 2026 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Wiceprezes

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument został podpisany

kwalifikowanym podpisem

elektronicznym

Kontakt

Echo Investment

biuro w Warszawie, Biura przy Willi

ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa

Projekt layoutu i skład:

Damian Chomątowski

be.net/chomatowski