2023

Skonsolidowany

Raport Roczny

Grupy Kapitałowej

Echo Investment

Biurowiec Face2Face Business Campus, Katowice

Spis treści

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za 2023 r. 3

Informacje ogólne 4

Informacje o sprawozdaniu finansowym 4

CZĘŚĆ 1 6

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 7

Skonsolidowany rachunek zysków i strat 9

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 10

Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym 11

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 12

CZĘŚĆ 2 14

Noty objaśniające 14

Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego 15

CZĘŚĆ 3 81

Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy 81

Grupa Kapitałowa Echo Investment 82

Podstawowe zasady rachunkowości 89

Metody ustalania wyniku finansowego 100

Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2023 r. 105

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane 106

Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy 108

Zarządzanie ryzykiem finansowym 119

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 128

Transakcje z podmiotami powiązanym 129

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 131

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 134

Umowy z firmą audytorską 137

CZĘŚĆ 4 139

Oświadczenie Zarządu 139

Kontakt 141

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane

sprawozdanie

finansowe Grupy Echo

Investment za 2023 r.

CitySpace w MidPoint71, Wrocław

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok

W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Invest-

ment prezentowane są dane finansowe za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2023 r. i dane porównawcze za okres

12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r.

Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozda-

niu finansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, pre-

zentowane są w tysiącach złotych (PLN), która jest również

walutą funkcjonalną spółki dominującej.

Oświadczenie o zgodności

Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynaro-

dowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF)

przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej .

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo

Investment jest budowa i sprzedaż inwestycji mieszka-

niowych, budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości

handlowych i biurowych, a także obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kiel-

ce, al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kiel-

cach 30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego

Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez

Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajo-

wego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Gieł-

dzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do

Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu

sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIGNieruchomo-

ści. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska.

Jednostką dominującą wobec Echo Investment spółka

akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą

najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft., którą

kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas

trwania Spółki jest nieograniczony.

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego

nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej

lub innych danych identyfikacyjnych.

Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzorczej zostały

przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu z działalności

spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za

2023 r. w części 01 „Podstawowe informacje o Spółce

i Grupie”.

Informacje

ogólne

Informacje

o sprawozdaniu

finansowym

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok

Założenie kontynuacji

działalności

Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania

działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przy-

szłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności

wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.

Zatwierdzenie sprawozdania

finansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok

zakończony 31 grudnia 2023 r. zostało zatwierdzone do

publikacji 27 marca 2024 r.

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2023 r. wcho-

dziły 164 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz

39 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw

własności.

Pełny skład Grupy Kapitałowej został przedstawiony w części

3 punkt 01 „Grupa Kapitałowa Echo Investment”.

CZĘŚĆ 1

Galeria Młociny, Warszawa

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane

sprawozdanie

z sytuacji finansowej

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

[tys. PLN]

		Stan na	Stan na
	Nota	31.12.2023	31.12.2022
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	2	76 365	71 752
Rzeczowe aktywa trwałe	3	56 489	60 409
Nieruchomości inwestycyjne	4	1 144 456	1 094 638
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	5	583 506	486 625
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych	27	642 468	478 180
metodą praw własności
Długoterminowe aktywa finansowe	8	267 757	326 675
Pochodne instrumenty finansowe	13	-	26 251
Pozostałe aktywa		1 655	1 549
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	29	112 993	94 494
Grunty przeznaczone pod zabudowę		63 063	21 359
		2 948 752	2 661 932
Aktywa obrotowe
Zapasy	9	1 553 824	1 592 885
Należności z tytułu podatku dochodowego		15 199	14 925
Należności z tytułu pozostałych podatków	10	80 801	81 762
Należności handlowe i pozostałe	10	291 400	333 577
Krótkoterminowe aktywa finansowe	8	38 392	15 327
Pochodne instrumenty finansowe	13	11 065	366
Inne aktywa finansowe	14	59 730	88 914
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	14	813 836	941 997
		2 864 247	3 069 753
Aktywa trwałe (grupa zbycia) przeznaczone do sprzedaży	6	148 839	355 327
		3 013 086	3 425 080
Aktywa razem		5 961 838	6 087 012

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

[tys. PLN]

		Stan na	Stan na
	Nota	31.12.2023	31.12.2022
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	15	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	15	1 057 378	1 044 798
Zyski zatrzymane		611 346	577 337
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych		694	1 008
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej		1 690 053	1 643 778
Kapitały udziałowców niekontrolujących	15d	338 036	162 534
		2 028 089	1 806 312
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	17	1 708 807	1 609 032
Pochodne instrumenty finansowe	18	331	-
Rezerwy długoterminowe	16	9 283	5 356
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	29	154 154	140 651
Zobowiązania z tytułu leasingu	18,28	142 037	138 837
Zobowiązania pozostałe	18	101 570	68 200
		2 116 182	1 962 076
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	17	900 598	667 980
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	17	54 122	142 494
Zobowiązania z tytułu nabycia akcji	18a	-	51 478
Pochodne instrumenty finansowe	18	4 41	-
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		4 812	31 174
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	18	12 368	147 176
Zobowiązania handlowe	18	113 965	142 867
Zobowiązania z tytułu dywidendy	18	6 986	90 792
Zobowiązania z tytułu leasingu	18,28	72 097	96 389
Rezerwy krótkoterminowe	16	31 339	51 238
Zobowiązania pozostałe	18	162 409	238 348
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	19	457 37 7	613 679
		1 816 514	2 273 615
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	6	1 053	45 009
		1 817 567	2 318 624
Kapitał własny i zobowiązania razem		5 961 838	6 087 012

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowany rachunek zysków i strat [tys. PLN]

		1.01.2023 -	1.01.2022-
	Nota	31.12.2023	31.12.2022
Przychody ze sprzedaży	19	1 573 293	1 394 306
Koszt własny sprzedaży	20	(1 085 831)	(901 913)
Zysk brutto ze sprzedaży		487 462	492 393
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	21	(75 920)	(11 427)
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	20	(61 891)	(71 390)
Koszty sprzedaży	20	(49 412)	(50 038)
Koszty ogólnego zarządu	20	(105 983)	(84 264)
Pozostałe przychody operacyjne, w tym:	22	12 846	18 323
Pozostałe koszty operacyjne	23	(26 407)	(18 194)
Zysk operacyjny		180 695	275 403
Przychody finansowe	24	18 750	50 496
Koszty finansowe	25	(187 122)	(154 699)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów	13	403	(5 725)
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych	26	68 232	(15 151)
Udział w zyskach jednostek ujmowanych metodą praw własności	27	97 363	68 677
Zysk brutto		178 321	219 001
Podatek dochodowy	30	(60 458)	(62 455)
- część bieżąca		(66 808)	(115 200)
- część odroczona	29	6 350	52 745
Zysk netto, w tym:		117 863	156 546
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		67 428	127 150
Zysk udziałowców niekontrolujących		50 435	29 396
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		67 428	127 150
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych		412 691	412 691
Podstawowy zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,1 6	0,3 1
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,1 6	0,3 1

Skonsolidowany

rachunek

zysków i strat

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
Zysk za rok obrotowy	117 863	156 546
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być
przeklasyfikowane do wyniku w późniejszych okresach:
- Wpływ wyceny do wartości godziwej prawa do użytkowania w związku z zaprze- staniem zajmowania nieruchomości i przeklasyfikowaniem prawa do użytkowania do nieruchomości inwestycyjnych (z uwzględnieniem wpływu podatkowego)	733	-
- różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	(314)	74
Inne całkowite dochody netto	419	74
Całkowity dochód za okres, w tym:	118 282	156 620
Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	67 847	127 224
Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące	50 435	29 396

Skonsolidowane

sprawozdanie

z całkowitych

dochodów

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zestawienie zmian

w skonsolidowanym

kapitale własnym

Zestawienie zmian w skonsolidowanym

kapitale własnym [tys. PLN]

					Kapitał
					własny
					przypisany
					akcjona-	Kapitały
			Zakumulo-	Różnice	riuszom	udziałow-	Kapitał
	Kapitał	Kapitał	wane zyski	kursowe	jednostki	ców niekon-	własny
	zakładowy	zapasowy	zatrzymane	z przeliczenia	dominującej	trolujących	razem
za okres 1.01.2023 - 31.12.2023
Stan na początek okresu	20 635	1 044 798	577 337	1 008	1 643 778	162 534	1 806 312
Zysk netto danego okresu	-	-	67 428	-	67 428	50 435	117 863
Inne całkowite dochody	-	-	7 33	(31 4)	419	-	4 19
Całkowite dochody netto za okres	-	-	68 161	(3 14)	67 847	50 435	118 282
Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi	-	-	69 220	-	69 220	143 052	212 272
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty	-	-	-	-	-	(6 986)	(6 986)
Dywidenda wypłacona	-	(40 792)	(50 000)	-	(90 792)	(10 999)	(101 791)
Transakcje z właścicielami	-	(40 792)	19 220	-	(21 572)	125 067	103 495
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	53 372	(53 372)	-	-	-	-
Stan na koniec okresu	20 635	1 057 378	611 346	694	1 690 053	338 036	2 028 089
za okres 1.01.2022 - 31.12.2022
Stan na początek okresu	20 635	1 158 524	499 517	934	1 679 610	183 927	1 863 537
Zysk netto danego okresu	-	-	127 150	-	127 150	29 396	156 546
Inne całkowite dochody	-	-	-	7 4	7 4	-	74
Całkowite dochody netto za okres	-	-	127 150	74	127 224	29 396	156 620
Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi	-	-	18 528	-	18 528	(44 211)	(25 683)
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty	-	(40 792)	(50 000)	-	(90 792)	-	(90 792)
Dywidenda wypłacona	-	(90 792)	-	-	(90 792)	(6 578)	(97 370)
Transakcje z właścicielami	-	(131 584)	(31 472)	-	(163 056)	(50 789)	(213 845)
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	17 858	(17 858)	-	-	-	-
Stan na koniec okresu	20 635	1 044 798	577 337	1 008	1 643 778	162 534	1 806 312

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane

sprawozdanie

z przepływów

pieniężnych

Skonsolidowane sprawozdanie

z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

Nota

1.01.2023 -

31.12.2023

1.01.2022 -

31.12.2022

A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto		178 321	219 001
II. Korekty razem
Udział w (zyskach) netto jednostek ujmowanych metodą praw własności		(97 363)	(68 677)
Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych	20	14 170	15 298
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych		(69 906)	11 790
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)		170 606	77 004
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych		75 920	11 427
Strata z działalności inwestycyjnej		2 901	165
Zmiana stanu rezerw		(15 972)	57 823
(Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów finansowych		(71)	3 031
		80 285	107 861
III. Zmiany kapitału obrotowego:
Zmiana stanu zapasów		13 809	48 419
Zmiana stanu należności		(118 578)	(464 169)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	33	(364 362)	194 104
Zmiana stanu innych aktywów finansowych		29 185	(3 709)
		(439 946)	(225 355)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III)		(181 340)	101 507
Podatek dochodowy zapłacony		(93 444)	(92 323)
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej		(274 784)	9 184
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych		201	3 74
Zbycie inwestycji w nieruchomości		176 470	960 547
Zwrot udzielonych pożyczek wraz z odsetkami		9 412	34 092
Wpływ środków pieniężnych z rachunków lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy		-	42 841

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane sprawozdanie

z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

Nota

1.01.2023 -

31.12.2023

1.01.2022 -

31.12.2022

Wycofanie wkładów we wspólnych przedsięwzięciach		-	32 548
		186 083	1 070 402
II. Wydatki
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych		(8 034)	(9 020)
Inwestycje w nieruchomości		(197 670)	(310 274)
Udzielone pożyczki		(47 588)	(14 469)
Z tytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu o środki pieniężne i ich ekwiwalenty w nabytych jednostkach		(34 113)	-
Podwyższenie kapitałów we wspólnych przedsięwzięciach		(5 629)	(110 003)
Przekazanie środków pieniężnych na rachunki lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy		-	(41 800)
		(293 034)	(485 566)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)		(106 951)	584 836
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	17	219 376	220 495
Emisja dłużnych papierów wartościowych	17	559 714	334 277
Wykup akcji przez udziałowców niekontrolujących (akcje Archicom S.A.)		217 065	-
		996 155	554 772
II. Wydatki
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	15	(192 583)	(99 994)
Spłaty kredytów i pożyczek	17	(54 684)	(66 298)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	17	(289 264)	(429 910)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu		(42 108)	(29 817)
Odsetki zapłacone		(163 942)	(143 7 73)
Wykup akcji od udziałowców niekontrolujących		-	(25 683)
		(742 581)	(795 475)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)		253 574	(240 703)
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III)		(128 161)	353 317
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej		(128 161)	353 317
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu		941 997	588 680
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F)		813 836	941 997

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

CZĘŚĆ 2

Noty objaśniające

Mieszkania na wynajem Resi4Rent, Warszawa, ul. Woronicza

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Noty objaśniające

do skonsolidowanego

sprawozdania finansowego

NOTA 1

Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek:
– z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń	217 134	71 932
– z tytułu spraw sądowych	17 344	17 627
Razem	234 478	89 559

Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg wartości

nominalnej.

W ocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji i poręczeń

jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizo-

wania. Szczegółowy opis pozycji pozabilansowych jest

zaprezentowany w tabelach stanowiących dalszą część

noty. Natomiast informacje na temat oczekiwanych strat

kredytowych znajdują się w części 07 - Zarządzanie ryzy-

kiem finansowym.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 1A

Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez

Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

	Podmiot otrzymują-
Gwarant	cy gwarancję	Beneficjent		Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo		40 000	31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budowlane
		117	Sp. z o.o. Sp.k.			związane z obiektem biurowym Nobilis we
						Wrocławiu.
Echo - SPV7 Sp. z o.o.	R4R Warszawa Wila-	Bank PKO S.A.		18 465	31.12.2027	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
	nowska Sp. z o.o.					z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-
						stycji, które przekroczą budżet określony
						w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek
						od transzy budowlanej.
Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	R4R Wrocław Jawor-	PKO Bank Polski S.A.		97 256	31.12.2033	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
	ska II Sp. z o.o.	I Oddział Warszawa				z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-
						stycji, które przekroczą budżet określony
						w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek
						od transzy budowlanej.
						Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu bu-
						dżetu. Gwarantujemy dołożenie equity lub
						udzielenie pożyczki. Gwarancja wsparła
						przez Pimco.
Razem				155 721
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe				217 134

Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment

w 2023 r. [tys. PLN]

		Podmiot
		otrzymujący			Termin
Zmiana	Poręczyciel	poręczenie	Beneficjent	Wartość	ważności	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Pimech Invest Sp. z o.o.	Miasto Stołeczne	1 230	30.03.2023	Poręczenie za prawidłowe wyko-
			Warszawa			nanie zobowiązań wynikających
						z umowy drogowej.

Gwarancje finansowe wystawione przez Grupę Echo Investment

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

	Podmiot otrzymują-
Gwarant	cy gwarancję		Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Archicom S.A.	Javin Investments Sp.		GNT Ventures Wrocław	11	25.02.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania
	z o.o.	Sp.k. w likwi-	Sp. z o.o.			zobowiązań wynikających z umowy sprze-
	dacji;					daży budynku biurowego West Forum IB.
	Space Investment
	Strzegomska 3 Sp.
	z o.o.
Echo Investment S.A.	R4R Warszawa Opa-		Blue Parking Sp. z o.o.	45 130	20.01.2025	Gwarancja za wykonanie zobowiązań
	czewska S.o. z o.o.					z umowy przedwstępnej zakupu nierucho-
						mości przy ul. Opaczewskiej.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo - 138 Sp.		Projekt Echo - 137 Sp.	16 272	8.12.2029	Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny
	z o.o. Sp.k.		z o.o.			wynikającej z umowy sprzedaży kwartału
						G na Towarowej 22.
Razem				61 413

W związku z wygaśnięciem w 2023 r. wszystkich poręczeń

wystawionych przez Grupę Echo Investment Grupa nie

wykazuje żadnej pozycji na 31 grudnia 2023 r .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych

przez Grupę Echo Investment w 2023 r. [tys. PLN]

		Podmiot
		otrzymujący				Termin
Zmiana	Gwarant	gwarancję	Beneficjent		Wartość	ważności	Tytułem
Udzielenie	Echo Investment S.A.	R4R Warszawa Opa-	Blue Parking Sp.		45 130	20.01.2025	Gwarancja za wykonanie zobowiązań
		czewska S.o. z o.o.	z o.o.				z umowy przedwstępnej zakupu nieru-
							chomości przy ul. Opaczewskiej.
Udzielenie	Echo - SPV 7 Sp.	R4R Wrocław Jawor-	PKO Bank Polski		97 256	31.12.2033	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
	z o.o.	ska II Sp. z o.o.	S.A. I Oddział				z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-
			Warszawa				stycji, które przekroczą budżet określony
							w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek
							od transzy budowlanej.
							Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu
							budżetu. Gwarantujemy dołożenie
							equity lub udzielenie pożyczki. Gwaran-
							cja wsparła przez Pimco.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo - 138 Sp.	Projekt Echo -		16 272	8.12.2029	Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny
		z o.o. Sp.k.	137	Sp. z o.o.			wynikającej z umowy sprzedaży kwarta-
							łu G na Towarowej 22.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 2

Zmiany wartości niematerialnych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN]

		Nabyte koncesje,	Inne i wartości	Wartości
	Znak	patenty, licencje	niematerialne	niematerialne
	towarowy	i podobne wartości	w budowie	razem
1.01.2023 - 31.12.2023
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu	66 704	10 267	3 852	80 823
- zakupu	-	-	6 289	6 289
- sprzedaży	-	-	(753)	(753)
- likwidacji	-	(13)	(166)	(179)
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu	66 704	10 254	9 222	86 180
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	-	(8 363)	(707)	(9 070)
- amortyzacja	-	(1 245)	(598)	(1 843)
- sprzedaży	-	13	165	178
- inne	-	571	350	921
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	-	(9 024)	(790)	(9 814)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu	66 704	1 229	8 432	76 365
1.01.2022 - 31.12.2022
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu	66 704	13 288	1 925	81 917
- zakupu	-	1 161	1 953	3 114
- likwidacji	-	(4 182)	(26)	(4 208)
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu	66 704	10 267	3 852	80 823
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	-	(11 063)	(325)	(11 388)
- amortyzacja	-	(1 473)	(388)	(1 861)
- inne	-	4 173	6	4 179
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	-	(8 363)	(707)	(9 070)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu	66 704	1 903	3 145	71 752

W wyniku nabycia w 2021 r. akcji DKR Invest S.A. oraz

udziałów DKR Investment Sp. z o.o. (pośrednio Archicom

S.A.) Grupa, w ramach wartości niematerialnych, ujęła

rozpoznany znak towarowy „Archicom”. Wartość znaku

wyniosła na dzień przejęcia 66 704 tys. zł. Od rozpozna-

nego znaku Grupa ujęła rezerwę na podatek odroczony

w wysokości 12 674 tys. zł. Zarząd Grupy Kapitałowej

uznał, że nie istnieją żadne dające się przewidzieć ograni-

czenia okresu, w którym można spodziewać się, że usługi

i towary sprzedawane pod zarządzanym przez Grupę

znakiem towarowym będą generowały korzyści finansowe

i w związku z tym znak towarowy jest traktowany jako war-

tość niematerialna o nieokreślonym okresie użytkowania,

od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.

W każdym okresie sprawozdawczym następuje weryfikacja

okresu użytkowania, w celu ustalenia, czy zdarzenia i oko-

liczności nadal potwierdzają ocenę, że okres użytkowania

tego składnika nadal jest nieokreślony. Grupa corocznie

przeprowadza test na utratę wartości znaku towarowego

Na 31 grudnia 2023 Grupa przeprowadziła test na utratę

wartości znaku towarowego „Archicom”, szacując wartość

godziwą przy zastosowaniu metody zdyskontowanych

opłat licencyjnych na podstawie pięcioletniego planu

finansowego obejmującego lata 2024 – 2028 dla Gru-

py Archicom S.A. W analizie uwzględniono podstawowe

przepływy pieniężne wynikające m.in. z przychodów ze

sprzedaży produktów i usług oraz kosztów nakładów mar-

ketingowych.

Dane wsadowe wykorzystane do powyższej wyceny nie są

obserwowalne bezpośrednio ani pośrednio na aktywnych

rynkach – wycena jest zaklasyfikowana do Poziomu 3

w hierarchii wartości godziwej.

Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przyjęto

poniższe założenia :

Znak towarowy

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

− Wartość godziwą ustalono na podstawie metody zdys-

kontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – metoda

opłat licencyjnych.

− Podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest składnik

aktywów w postaci znaku towarowego.

− Stopa opłat licencyjnych została ustalona na pozio-

mie 2,41 proc. (4,21 proc. w 2022 r.), po uwzględ-

nieniu branżowej siły marki, wysokości udziału stóp

opłat licencyjnych w wynikach podmiotów w sektorze

o porównywalnych głównych parametrach przyjętego

modelu biznesowego w zakresie kształtowania cen

i potrzeb kapitałowych, wysokości rynkowych stóp opłat

licencyjnych dla sektora, w którym działa podmiot.

− Średni ważony koszt kapitału (WACC) został przyjęty na

poziomie 13,53 proc. (16,68 proc. w 2022 r.), zaś stopa

dyskontowa dla zasobów niematerialnych wyniosła

22,46 proc. (26,13 proc. w 2022 r.).

− Okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto dla

5 lat (od 2024 r. do 2028 r.). (Przyjęto ten sam okres

projekcji w 2022 r. tj. 5 lat od 2023 r. do 2027 r.)

− Wzrost przychodów ze sprzedaży w okresie projekcji

został ustalony na średnim poziomie około 50 proc.

(13 proc. w 2022 r.).

− Dla wartości końcowej przyjęto zerową stopę wzrostu

długoterminowego (Takie samo założenie w 2022 r.)

Na podstawie przeprowadzonej analizy Zarząd Grupy nie

stwierdził utraty wartości znaku Archicom. Wobec powyż-

szego wartość znaku na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosi

nadal 66 704 tys. zł.

Grupa przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę pod-

stawowych założeń przyjętych do testu na utratę wartości

znaku Archicom. Poniżej zaprezentowano wpływ, jaki

miałoby zwiększenie i zmniejszenie stopy opłaty licencyjnej

i stopy dyskonta, posługując się następującymi założenia-

mi:

− Stopa opłaty licencyjnej – dodatkowego oszacowania

przedziału wartości dokonano poprzez weryfikację war-

tości znaku towarowego dla obliczonej opłaty licencyj-

nej, skorygowanej odpowiednio o wskaźnik: -15 proc.,

-10 proc., +10 proc. i +15 proc.

− Stopa dyskonta – w celu analizy wrażliwości zweryfi-

kowano wartość znaku przy obniżeniu i podwyższeniu

stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5 proc., -1,0 proc.,

+1,0 proc. i +1,5 proc.

Analizę przeprowadzono przy założeniu, że wszystkie inne

założenia nie ulegają zmianie.

Analiza wrażliwości wartości od stopy opłaty licencyjnej

Wysokość stopy opłaty licencyjnej

Stopa dyskontowa

	1,69%	1,93%	2,17%	2,41%	2,65%	2,89%	3,13%
21,0%	81 839	104 062	126 286	149 064	171 569	193 792	216 015
21,5%	79 515	101 114	122 714	144 852	166 725	188 324	209 923
22,0%	77 301	98 307	119 312	140 841	162 111	183 117	204 122
22,5%	75 191	95 630	116 069	137 016	157 713	178 152	198 590
23,0%	73 177	93 076	112 974	133 366	153 515	173 414	193 312
23,5%	71 254	90 636	110 017	129 880	149 506	168 887	188 269
24,0%	69 415	88 303	107 191	126 547	145 672	164 560	183 447

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 3

Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN]

					Pozostałe	Aktywo
			Urządzenia		i środki	z tytułu	Razem
	Grunty	Budynki	techniczne	Środki	trwałe	prawa do	środki
	własne	i budowle	i maszyny	transportu	w budowie	użytkowania	trwałe
1.01.2023 - 31.12.2023
Wartość brutto środków trwałych na początek	200	8 240	6 196	2 183	16 756	63 063	96 638
okresu
- nabycia	-	222	465	279	3 103	-	4 069
- z tytułu leasingu MSSF 16	-	-	-	-	-	5 966	5 966
- sprzedaży	-	(24)	(223)	(380)	(149)	-	(776)
- likwidacji	-	(6 158)	(392)	36	(2 808)	(1 112)	(10 434)
- inne	-	4 634	-	-	-	(3 533)	1 101
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	200	6 915	6 047	2 118	16 902	64 384	96 566
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	(11)	(1 641)	(4 947)	(1 651)	(8 968)	(19 011)	(36 229)
- amortyzacja	(2)	(608)	(620)	(57)	(2 546)	-	(3 832)
- likwidacji	-	4 289	359	(71)	92	(403)	4 266
- z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja	-	-	-	-	-	(8 495)	(8 495)
- z tytułu leasingu - wyksiegowanie po zakończeniu	-	-	-	-	-	160	160
umowy najmu
- korekta z tytułu sprzedaży	-	-	181	436	149	-	766
- inne	-	395	-	-	-	2 892	3 287
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec	(13)	2 435	(5 027)	(1 343)	(11 273)	(24 857)	(40 077)
okresu
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	187	9 350	1 020	775	5 629	39 528	56 489

					Pozostałe	Aktywo
			Urządzenia		i środki	z tytułu	Razem
	Grunty	Budynki	techniczne	Środki	trwałe	prawa do	środki
	własne	i Budowle	i maszyny	transportu	w budowie	użytkowania	trwałe
1.01.2022 - 31.12.2022
Wartość brutto środków trwałych na początek	200	6 410	7 376	2 157	15 463	60 953	92 559
okresu
- nabycia	-	2 236	637	58	3 883	-	6 814
- z tytułu leasingu MSSF 16	-	-	-	-	-	5 545	5 545
- sprzedaży	-	-	(164)	(32)	(417)	-	(613)
- likwidacji	-	(406)	(1 653)	-	(2 173)	-	(4 232)
- inne	-	-	-	-	-	(3 435)	(3 435)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	200	8 240	6 196	2 183	16 756	63 063	96 638
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	(10)	(1 053)	(5 391)	(1 955)	(6 863)	(13 026)	(28 298)
- amortyzacja	(1)	(649)	(1 133)	(64)	(2 481)	-	(4 328)
- likwidacji	-	61	1 435	-	465	-	1 961
- z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja	-	-	-	-	-	(9 109)	(9 109)
- z tytułu leasingu - wyksiegowanie po zakończeniu	-	-	-	-	-	3 124	3 124
umowy najmu
- korekta z tytułu sprzedaży	-	-	142	368	(89)	-	421
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec	(11)	(1 641)	(4 947)	(1 651)	(8 968)	(19 011)	(36 229)
okresu
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	189	6 599	1 249	532	7 788	44 052	60 409

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 4

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

				Aktywo
				z tytułu
		Centra		prawa do
	Biura	handlowe	Grunty	użytkowania	Razem
Stan na 1.01.2022	114 584	666 930	12 214	49 848	843 576
- zakup	-	-	-	44 808	44 808
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	11 599	3 877	1	-	15 478
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi- wej (Nota 21)	9 032	(44 826)	499	(18 169)	(53 464)
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	364 713	-	-	7 629	372 342
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(126 702)	-	(1 400)	-	(128 102)
Stan na 31.12.2022	373 226	625 981	11 314	84 116	1 094 638
- zakup	-	-	-	27 585	27 585
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	76 170	938	-	-	77 108
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi- wej (Nota 21)	(11 068)	(53 400)	1 222	(1 001)	(64 247)
- przeniesienie z rzeczowych aktywów trwałych	-	-	-	9 372	9 372
Stan na 31.12.2023	438 328	573 519	12 536	120 073	1 144 456

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według

wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawoz-

dawczego. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych zostały

wykonane przez wewnętrzny dział analiz z wyjątkiem

nieruchomości po stronie Archicom S.A. wycenionej przez

zewnętrznego rzeczoznawcę w kwocie 12 091 tys. zł.

Na wartość stanu nieruchomości na 31 grudnia 2023 r.

składają się głównie nieruchomości: centrum handlowe

Libero w Katowicach, biurowiec React I w Łodzi, biurowiec

Brain Park I w Krakowie. Jednocześnie w wartości nie-

ruchomości inwestycyjnych ujęto wartość prawa użytko-

wania wieczystego gruntu, która na 31 grudnia 2023 r.

wynosi 120 073 tys. zł (na 31 grudnia 2022 r. wynosi

84 116 tys. zł).

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwe-

stycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3, z wyjąt-

kiem nieruchomości inwestycyjnej przyporządkowanej do

poziomu 2 w kwocie 12 091 tys. zł. Szczegółowe informa-

cje znajdują się w części 06 „Znaczące szacunki i osądy

Zarządu Grupy”.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 5

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie [tys. PLN]

				Aktywo
				z tytułu
		Centra		prawa do
	Biura	handlowe	Grunty	użytkowania	Razem
Stan na 1.01.2022	617 191	109 953	-	14 517	741 663
- zakup	-	-	-	3 753	3 753
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	178 690	23 917	-	-	202 607
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godziwej	25 087	-	-	(54)	25 033
(Nota 21)
- przeniesienie do zapasów	(25 311)	(87 750)	-	-	(113 061)
- przeniesienie do środków trwałych	(1 028)	-	-	-	(1 028)
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	(364 713)	-	-	(7 629)	(372 342)
Stan na 31.12.2022	429 916	46 120	-	10 587	486 625
- zakup	-	-	-	3 231	3 231
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	102 002	15 887	-	-	117 888
- przeniesienie do środków trwałych	-	(3 212)	-	-	(3 212)
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godziwej	(13 115)	(7 961)	-	51	(21 026)
(Nota 21)
Stan na 31.12.2023	518 803	50 834	-	13 869	583 506

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w budowie,

które spełniają kryteria do wyceny do wartości godziwej,

zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, według wartości

godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

Metodologia wyceny opisana jest w części 02 „Podsta-

wowe zasady rachunkowości”. Wyceny nieruchomości

inwestycyjnych w budowie zostały wykonane przez we-

wnętrzny dział analiz.

Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły

głównie projektów inwestycyjnych zlokalizowanych w Kra-

kowie, Katowicach, Łodzi oraz Wrocławiu.

Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej biurow-

ca Brain Park I w Krakowie w kwocie (-) 9 303 tys. zł

oraz aktualizacji nieruchomości Fuzja I_01 w kwocie

(-) 11 722 tys. zł .

W sprawozdaniu na 31 grudnia 2023 r. Grupa zaprezen-

towała nieruchomości inwestycyjne w budowie o łącznej

wartości 583 506 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu

sprawozdawczego składały się przede wszystkim biuro-

wiec Brain Park w Krakowie etap II oraz projekty w przy-

gotowaniu: React II w Łodzi, Swobodna we Wrocławiu.

W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie

ujęto prawo użytkowania wieczystego gruntu w kwocie

13 869 tys. zł (31 grudnia 2022 r. w kwocie 10 587 tys. zł).

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwe-

stycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała poziom 3.

Szczegóły zostały przedstawione w części 06 „Znaczące

szacunki i osądy Zarządu Grupy”.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 6

Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN]

				Aktywo
				z tytułu
		Centra		prawa do
	Biura	handlowe	Grunty	użytkowania	Razem
Stan na 1.01.2022	1 315 058	-	63 879	2 514	1 381 451
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	126 702	-	1 400	-	128 102
- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości	40 894	-	16 200	(1)	57 093
godziwej (Nota 21)
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	45 989	-	1 084	-	47 073
- sprzedaż	(1 182 687)	-	(81 163)	(2 183)	(1 266 033)
- przeniesienie z pozostałych aktywów	7 641	-	-	-	7 641
Stan na 31.12.2022	353 597	-	1 400	330	355 328
- zmiany wyceny nieruchomości - strata z wyceny do wartości godziwej	(216)	-	-	-	(216)
(Nota 21)
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	4 773	-	-	-	4 773
- sprzedaż	(209 316)	-	(1 400)	(330)	(211 046)
Stan na 31.12.2023	148 839	-	-	-	148 839

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne stanowią-

ce aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości

godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

Metodologia wyceny opisana jest w części 02 „Podstawo-

we zasady rachunkowości”. Wyceny aktywów przeznaczo-

nych do sprzedaży zostały wykonane przez wewnętrzny

dział analiz.

Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do sprzeda-

ży wynika ze sprzedaży:

− biurowca Moje Miejsce II w Warszawie o wartości

173 714 tys. zł oraz,

− nieruchomości gruntowe przy ul. Nowomiejskiej

w Gdańsku o wartości 35 932 tys. zł.

− nieruchomości inwestycyjnej w Gajkowie o wartości

1 400 tys. zł.

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości

w 2023 r. zostały opisane w nocie 32.

W sprawozdaniu na 31 grudnia 2023 r. Grupa zaprezento-

wała aktywa przeznaczone do sprzedaży o łącznej warto-

ści 148 839 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu sprawoz-

dawczego składał się biurowiec City 2 we Wrocławiu.

W bieżącym okresie sprawozdawczym poniesiono do-

datkowe nakłady na prace wykończeniowe dla najemców

nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek

City 2) w kwocie 4 663 tys. zł oraz dokonano aktualizacji

wyceny aktywa do wartości godziwej pomniejszając war-

tość pozycji o 3 962 tys. zł. Sprzedaż City 2 nie wydarzyła

się w zakładanym wcześniej terminie. Opóźnienie w sprze-

daży wynika wyłącznie z sytuacji makroekonomicznej

i obecnej kondycji rynku biurowego. Utrzymywanie się wy-

sokich stóp procentowych spowodowało brak aktywności

na rynku handlu nieruchomościami biurowymi. Ponieważ

rynek nieruchomości cechuje się cyklicznością, istnieje

duże oczekiwanie na jego ożywienie. W ocenie Zarządu

finalizacja sprzedaży jest wysoce prawdopodobna w okre-

sie 12 miesięcy od dnia bilansowego, a zmiana planu

sprzedaży jest mało prawdopodobna.

Nieruchomość inwestycyjna w Gajkowie o wartości godzi-

wej 1 400 tys. zł została sprzedana za cenę odpowiadają-

cą wartości godziwej i bilansowej.

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in-

westycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do

sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły

zostały przedstawione w części 06 „Znaczące szacunki

i osądy Zarządu Grupy” .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych

do sprzedaży [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Zobowiązania z tytułu Leasingu (Nota 28)	-	329
Otrzymane kaucje (Nota 18)	967	2 722
Otrzymane zaliczki (Nota 19)	-	41 835
Inne (Nota 18)	86	123
Razem	1 053	45 009

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej

w pozycji „zobowiązania dotyczące aktywów przezna-

czonych do sprzedaży” prezentowane są zobowiązania

dotyczące biurowca City2 we Wrocławiu.

Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących

nieruchomości ujętych w rachunku zysków i strat

znajdują się dodatkowo w nocie 21 .

Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte

w rachunku zysków i strat [tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej	174 237	194 613
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące	(98 631)	(101 006)
nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie przyniosła przychody z czynszów
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące	(1 018)	(846 )
nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie nie przyniosła przychodów z czynszów

NOTA 7

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym w PLN,

z oprocentowaniem WIBOR + marża lub o stałym opro-

centowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki o łącznej

wartości 284 651 tys. zł (po przeliczeniu na PLN) zostały

udzielone jednostkom ujmowanym metodą praw własno-

ści: Towarowa 22 i Resi4Rent, do spłaty w latach 2024-

2031. Wartość bilansowa pożyczek udzielonych na rzecz

pozostałych podmiotów wynosi 17 183 tys. zł, do spłaty

w roku 2024.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane-

go z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej, ale

Zarząd bierze pod uwagę, że pożyczkobiorcy są spółka-

mi celowymi prowadzącymi projekt nieruchomościowy,

który stanowi źródło potencjalnych odzysków. Zarząd

Grupy aktywnie monitoruje dłużników i ocenia możliwość

zrealizowania przez nich zobowiązań pożyczkowych.

W szczególności jest to możliwe w przypadku pożyczek

udzielonych jednostkom powiązanym, przez co Grupa

ma możliwość oceny i identyfikacji pożyczek, w przypad-

ku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd

Grupy nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił także

pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwa-

nych strat kredytowych i ocenił taki odpis jako nieistotny.

Szacunkowa wartość godziwa udzielonych pożyczek jest

w przybliżeniu równa ich wartości bilansowej .

NOTA 8

Aktywa finansowe [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Udzielone pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami	263 442	319 236
Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz z odestkami	38 392	15 327
Kaucje długoterminowe	4 291	7 352
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	24	87
Stan na koniec okresu, w tym:	306 149	342 002
- długoterminowe	267 757	326 675
- krótkoterminowe	38 392	15 327

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 9

Zapasy [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Półprodukty i produkty w toku	1 383 295	1 512 267
– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	33 307	57 102
Produkty gotowe	167 399	58 865
Towary	3 131	1 146
Grunty przeznaczone pod inwestycję	-	20 607
Zapasy, razem	1 553 824	1 592 885

Pozycja produkty gotowe obejmuje głównie sprzedawane

umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe.

Pozycja półprodukty i produkty w toku zawiera głównie

posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na

projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i realizacji (np.

usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone

przez firmy zewnętrzne). Dodatkowo w pozycji tej wy-

kazywane jest prawo do użytkowania gruntu (wieczyste

użytkowanie), na którym budowane są lokale mieszkalne

i użytkowe. Pozostała wartość pozycji dotyczy poniesio-

nych nakładów na świadczone usługi wykończenia lokali

(fit-out). Ze względu na specyfikę działalności grunty

świeżo zakupione prezentowane są jako grunty, a grunty

przeznaczone pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy ak-

tywa trwałe i obrotowe na podstawie szacowanej długości

cyklu operacyjnego. Szczegóły podziału zostały opisane

w części 02 „Podstawowe zasady rachunkowości”.

Pozycja towary zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży.

Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub za-

kupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość

sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest wedle aktu-

alnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloper-

skiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje

albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze

wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości

zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwró-

cenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów

ujętych w okresie jako przychód znajdują się w rachunku

zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży.

Zarząd Grupy dokonał przeglądu projektów na dzień

bilansowy i analizy ich cyklu operacyjnego. W związku

z zidentyfikowaniem projektów wykraczających poza

standardowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd Grupy pod-

jął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym

sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa długoter-

minowe, w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudowę”

W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany

prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytu-

acji finansowej.

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów fi-

nansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem

i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako

zapasy. W przypadku finansowania celowego, zaciągnię-

tego na realizację projektu aktywowaniu podlega kwota

kosztów finansowych, pomniejszona o przychody uzy-

skane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych

(czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat

wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy).

W przypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe

od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretne-

go projektu w koszt tego projektu (finansowanie celowe).

W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowa-

nia podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu

średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania ze-

wnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na

dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów ogólnego finansowania

zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2023 r. 15 352 tys.

zł (stopa rocznej kapitalizacji 8,07 proc.), natomiast

w 2022 r. 16 674 tys. zł (stopa rocznej kapitalizacji

8,66 proc.).

Wartość zapasów na 31 grudnia 2023 r. wynosi

1 553 824 tys. zł, w tym do sprzedaży w ciągu 12 miesięcy

460 408 tys. zł.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenia dotyczą pro-

jektów mieszkaniowych i mają na celu odpisanie wartości

do poziomu ceny możliwej do uzyskania.

Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt

w danym okresie, znajduje się w rachunku wyników w po-

zycji „koszt własny sprzedaży”.

Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów

do 31 grudnia 2023 r. wyniosła (-) 190 tys. zł (31 grudnia

2022 r. 21 tys. zł).

Odwrócenie odpisów aktualizujących w 2023 r. dotyczyło

głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowanych w Po-

znaniu w związku ze zrealizowaną sprzedażą.

Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt w danym okresie	(922 453)	(758 089)
Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako koszt	(536)	(1 195)
Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako zmniejszenie kosztu	346	1 215

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 10

Należności z tytułu dostaw i usług wynikają ze świadczo-

nych usług deweloperskich, usług wykończeniowych,

wynajmu powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych

oraz pozostałych usług.

Kwota zaliczek z tytułu zakupu gruntów związana jest

z planowanym projektem mieszkaniowym Towarowa 22.

Grupa na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą

kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Grupy

Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja

ryzyka.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego

z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od war-

tości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności

handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczeki-

wanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie

odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności.

Grupa stosuje zabezpieczenia i gwarancje na należno-

ściach z tytułu dostaw i usług - najem w postaci kaucji

w kwocie 3 053 tys. zł (2022 r. 2 446 tys. zł) oraz w po-

staci gwarancji w kwocie 5 462 tys zł (2022 r. 4 108 tys. zł)

Należności krótkoterminowe [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Należności handlowe, o okresie spłaty:
- do 12 miesięcy	67 021	70 364
Należności handlowe razem:	67 021	70 364
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	1 594	117
Rozliczenia międzyokresowe - polisy	2 641	2 687
Rozliczenia międzyokresowe - pozostałe	9 537	4 798
Rozliczenia międzyokresowe - rozliczenie czynszów w czasie	3 806	-
Należność z tytułu wzrostu ceny	5 526	-
Cesja wierzytelności	14 400	-
Pozostałe należności	3 545	10 510
Aktywa niefinansowe razem	41 049	18 112
Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych	-	57 520
Należności z tytułu sprzedaży Browary GH	-	21 295
Wadium na zakup nieruchomości	18 268	-
Kaucje wpłacone	7 896	3 614
Zaliczki z tytułu pozostałych dostaw	20 310	45 063
Zaliczki z tytułu zakupu gruntów	136 856	117 609
Pozostałe aktywa finansowe razem:	183 330	245 101
Należności handlowe i pozostałe razem:	291 400	333 577
Należności z tytułu podatku VAT	80 330	80 079
Należności z tytułu pozostałych podatków	471	1 683
Należności z tytułu pozostałych podatków razem	80 801	81 762
Należności krótkoterminowe netto razem	372 201	415 339
- odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności handlowe	16 015	12 482
Należności krótkoterminowe brutto razem	388 216	427 821

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 11

NOTA 12

Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe

– należności krótkoterminowych [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Stan na początek okresu	12 482	12 354
Zwiększenia z tytułu:
– utworzenie odpisu	11 812	13 689
	11 812	13 689
Zmniejszenia z tytułu:
– rozwiązanie odpisu	(4 069)	(13 377)
– spłata	(4 210)	(184)
	(8 279)	(13 561)
Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe	16 015	12 482
– należności krótkoterminowych na koniec okresu

Należności handlowe i pozostałe (brutto)

– z podziałem na należności niespłacone w okresie [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
niewymagalne	256 921	299 577
do 1 miesiąca	22 071	14 825
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy	5 693	10 935
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy	1 465	2 484
powyżej 6 miesięcy do 1 roku	8 167	3 678
powyżej 1 roku	13 098	14 560
Należności handlowe i pozostałe, razem (brutto)	307 415	346 059
Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - wartość należności z tytułu dostaw	(16 015)	(12 482)
i usług oraz pozostałych
Należności handlowe i pozostałe, razem (netto)	291 400	333 577

Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty warto-

ści należności z tytułu najmu i mieszkań w kwocie 3 603

tys zł. (2022 r. 6 327 tys. zł), naliczonych kar od odestek

w kwocie 3 623 tys. zł (2022 r. 5 442 tys. zł), oraz pozo-

stałych usług w kwocie 8 789 tys. zł (2022 r. 713 tys. zł) na

bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych

historycznych dotyczących spłat należności przez kon-

trahentów. Macierz została zaprezentowana w rozdziale

dotyczącym zarządzania ryzykiem finansowym, w części

dotyczącej ryzyka kredytowego .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Pochodne instrumenty finansowe (aktywa) [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
- Interest Rate Swap	9 392	26 251
- terminowe kursy walutowe "forward"	1 673	366
Pochodne inwestycje finansowe, razem	11 065	26 617
z czego o terminie zapadalności:
- do 1 roku	11 065	366
- od 1 do 3 lat	-	26 251

Pochodne instrumenty finansowe (zobowiązania) [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
- Interest Rate Swap	772	-
Pochodne inwestycje finansowe, razem
z czego o terminie zapadalności:	441
- do 1 roku
- powyżej 3 lat	331	-

Pochodne instrumenty finansowe

(ujęcie w skonsolidowanym rachunku zysków i strat) [tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów forward	1 194	(2 518)
- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów opcji kupna/sprzedaży	(791)	(3 207)
Forward, opcje kupna/sprzedaży, razem (ujęte w pozycji "Zysk (strata) z tytułu pochodnych	403	(5 725)
instrumentów")
- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów Interest Rate Swap (Nota 24)	6 265	17 588
Interest Rate Swap, razem (ujęte w pozycji "Przychody finansowe")	6 265	17 588
Zysk/(strata) z tytułu pochodnych instrumentów, razem	6 668	11 863

NOTA 13

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Grupa lokuje nadwyżki pieniężne w bankach: PKO BP

S.A., Pekao S.A., Alior Bank Polska S.A. mBank S.A. oraz

Bank Millennium S.A..

Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest

równe ich wartości bilansowej .

NOTA 14

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Środki pieniężne na rachunkach bankowych	813 836	941 997
Środki pieniężne razem	813 836	941 997

Inne aktywa finansowe [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Inne aktywa finansowe:
– wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powiernicznych, zwalniane przez	27 463	55 427
bank wraz z postępem realizacji inwestycji
– stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji	18 837	22 294
– stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek i rat kapitałowych	13 430	11 193
Inne aktywa finansowe razem	59 730	88 914

66,00%

9,64%

11,49%

12,87%

– Lisala Sp. z o.o.

(Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners)

– Nationale-Nederlanden OFE

– Allianz Polska OFE

– Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów

% kapitału na 31 grudnia 2023 r .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 15A

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na

412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C,

D, E i F. Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame

w prawach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego

rodzaju i inkorporują takie same prawa i obowiązki.

Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał za-

kładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji,

wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość

nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgro-

madzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemito-

wane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych

uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo

Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach

w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw

własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych.

Akcjonariusze Echo Investment S.A. posiadający

powyżej 5 proc. kapitału akcyjnego na 31 grudnia 2023 r.

Akcjonariusze	Liczba głosów / akcji	% kapitału akcyjnego	% głosów na WZA
Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Griffin	272 375 784	66,00%	66,00%
Capital Partners)
Nationale-Nederlanden OFE	47 413 000	11,49%	11,49%
Allianz Polska PTE	39 781 769	9,64%	9,64%
Nicklas Lindberg	945 772	0,23%	0,23%
Maciej Drozd	291 065	0,07%	0,07%
Péter Kocsis	111 084	0,03%	0,03%
Bence Sass	50 000	0,01%	0,01%
Pozostali akcjonariusze	51 722 108	12,53%	12,53%
Razem	412 690 582	100,00%	100,00%

Opis akcji

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest spół-

ka Lisala Sp. z o.o., której właścicielami są węgierski Wing

IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners. Jednostką dominu-

jącą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft.,

którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres.

Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień

od akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania OFE

na 31 grudnia 2023 r.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo

Investment S.A. odbyło się 29 czerwca 2023 r. Akcjona-

riusze podjęli uchwałę o podziale wypracowanego w 2022

r. zysku netto w wysokości 100 212 tys. zł w następujący

sposób: kwota 90 792 tys. zł przeznaczyć do podziału

między wszystkich akcjonariuszy Spółki na poczet dywi-

dendy, kwotę 9 420 tys. zł przeznaczyć na Fundusz Dywi-

dendowy Spółki. Kwota dywidendy odpowiada wysokości

wypłaconej przez Spółkę w dniu 2 lutego 2023 r. Zaliczki

Dywidendowej (0,22 zł na jedną akcję), w związku z czym,

Spółka nie wypłaciła dodatkowych środków z zysku za rok

obrotowy 2022.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Archicom

S.A. odbyło się 23 czerwca 2023 r.. Akcjonariusze pod-

jęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2022 r.

zysku. Zysk netto w wysokości 56 139 tys. zł, powiększony

o kwotę 26 262 tys. zł pochodzącą z Funduszu rezerwo-

wego na poczet wypłaty dywidendy - co stanowi łącznie

82 401 tys. zł – został przeznaczony do podziału mię-

dzy wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy

przypadająca na jedną akcję wyniosła 3,21 zł. Dywidenda

przypadająca do wypłaty akcjonariuszom mniejszościo-

wym w kwocie 10 999 tys zł, tj. 2,12 zł na jedną akcję,

została wypłacona w dniu 28 lipca 2023 r .

Zarząd Echo Investment S.A. 11 października 2023 r. pod-

jął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na

poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2023. Łączna

kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90 792 tys. zł, tj.

0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco-

na 10 listopada 2023 r.

Zarząd Archicom S.A. 5 grudnia 2023 r. podjął uchwa-

łę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet

przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2023. Łączna kwota

przeznaczona na zaliczkę wyniosła 26 908 tys. zł, tj. 0,46

zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa przypadająca do

wypłaty akcjonariuszom mniejszościowym, w kwocie 6

986 tys zł, została wypłacona po dniu bilansowym tj. 19

stycznia 2024 r .

Akcjonariat

Dywidenda z zysku za 2022 r.

Zaliczka dywidendowa

z zysku za 2023 r.

NOTA 15B

Kapitał zapasowy [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	100 748	100 748
Utworzony z osiągniętych zysków	650 952	643 864
Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy	305 678	300 186
Kapitał zapasowy razem	1 057 378	1 044 798

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

W 2023 r. oraz 2022 r. spółka nie stosowała instrumentów

rozwadniających.

NOTA 15C

Wartość księgowa na jedną akcję

	31.12.2023	31.12.2022
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN)	1 690 053	1 643 778
Liczba akcji (w tys. sztuk)	412 691	412 691
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN)	4,10	3,98
Rozwodniona liczba akcji (w tys. sztuk)	412 691	412 691
Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję	4,10	3,98

Zysk na jedną akcję

		1.01.2023-	1.01.2022-
		31.12.2023	31.12.2022
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN)		67 428	127 150
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk)		412 691	412 691
Zysk podstawowy na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,16	0,31
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN)		67 428	127 150
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych	(w tys. sztuk)	412 691	412 691
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,16	0,31

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

				na 31 grudnia				Rok zakończony 31 grudnia
			Zobowiąza-	Zobowiąza-			Całkowite
	Aktywa	Aktywa	nia krótko-	nia długo-			dochody
[tys. PLN]	obrotowe	trwałe	terminowe	terminowe	Przychody	zysk	razem	cash flow
2023
Archicom S.A.	2 230 653	267 507	770 563	405 324	1 113 908	217 810	217 810	246 530
2022
Archicom S.A.	1 262 224	163 241	419 264	175 982	509 254	119 615	119 615	286

Udziały niekontrolujące

NOTA 15D

					Skumulowany
			Proporcja posia-	Zysk lub strata	udział	Dywidendy wypła-
	Miejsce	Proporcja udzia-	danych praw gło-	przypadająca	niekontrolują-	cone udziałowcom
	prowadzenia	łów niekontrolują-	su udziałowców	udziałowcom nie-	cy w jednostce	niekontrolującym
[tys. PLN]	działalności	cych udziały	niekontrolujących	kontrolującym	zależnej	w okresie
Rok zakończony
31 grudnia 2023
Archicom S.A.	Wrocław, Polska	25,96%	23,47%	50 455	338 187	(17 985)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
Archicom S.A.	Wrocław, Polska	20,21%	16,34%	29 400	162 665	(6 578)

Skrócone informacje finansowe spółek zależnych przed-

stawiają się następująco:

1 sierpnia 2023 r. Echo Investment S.A. zawarło z Archi-

com S.A. umowę przeniesienia do Archicom S.A. aportu

obejmującego wyodrębniony biznes mieszkaniowy Grupy

Echo Investment. Zmiana miała na celu uporządkowanie

struktury Grupy Echo Investment, w której Grupa Archi-

com stanie się filarem mieszkaniowym, a Grupa Echo

skupi się na rozwijaniu segmentu nieruchomości komer-

cyjnych, mieszkaniach na wynajem oraz tworzeniu wie-

lofunkcyjnych projektów „destination”, jak Browary War-

szawskie czy Towarowa 22. Spółka Echo Investment S.A.

zawarła również umowę objęcia 22,8 mln akcji zwykłych

imiennych serii C1, C2, C3, C4, C5 w kapitale zakładowym

Archicom S.A. o łącznej wartości nominalnej 228 mln zł,

w zamian za wniesienie aportu. Wartość aportu, zgodnie

z wyceną przygotowaną 31 marca 2023 r. wyniosła blisko

830 mln zł, w drodze subskrypcji prywatnej. Przedmiotem

transakcji nie były składniki majątku Grupy Echo Invest-

ment związane z realizacją mieszkań na wynajem (Re-

si4Rent/PRS).

25 września 2023 r. Zarząd spółki Echo Investment S.A.

zawarł z Archicom S.A., DKR Echo Investment Sp. z o.o.

oraz Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim

Spółką Akcyjną – Oddział Biuro Maklerskie w Warszawie,

umowy plasowania akcji Spółki Archicom S.A. w związku

z ofertą i sprzedażą przez DKR Echo Investment Sp. z o.o.

do 6 107 432 akcji zwykłych na okaziciela Spółki Archi-

com S.A., stanowiących 12,59 proc. kapitału zakładowe-

go Archicom S.A. oraz 11,16 proc. ogólnej liczby głosów

na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Archicom S.A.

przed emisją przez Archicom S.A. akcji serii D i E oraz

ofertą do 3 892 568 nowo emitowanych akcji zwykłych

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

na okaziciela serii D Spółki Archicom S.A. lub do 6 107

432 nowo emitowanych akcji zwykłych imiennych serii E

Spółki Archicom S.A., skierowaną w obu przypadkach do

inwestorów pozyskanych przez agenta oferującego (za

wyjątkiem akcji serii E oferowanych wyłącznie Echo lub

podmiotom zależnym Echo), w drodze subskrypcji pry-

watnej, oraz dopuszczeniem i wprowadzeniem praw do

akcji serii E (o ile będzie to miało zastosowanie) oraz akcji

serii D do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym

przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

Proces budowania księgi popytu został przeprowadzony

w dniach 25-26 września 2023 r., a proces zawierania

umów objęcia akcji serii D oraz akcji serii E został zakoń-

czony 4 października 2023 r.

W wyniku powyższych zdarzeń tj:

− przeniesienia do Archicom aportu obejmującego wy-

odrębniony biznes mieszkaniowy Grupy Echo Invest-

ment,

− sprzedaży przez spółkę DKR Echo Investment Sp. z o.o.

udziałowcom niekontrolującym 6 mln akcji zwykłych

Spółki Archicom,

− emisji akcji zwykłych imiennych serii E i D Spółki Archi-

com, z czego seria E ( 6 mln sztuk akcji) została nabyta

przez spółke z Grupy Echo Investment - DKR Echo

Investment Sp. z o.o. a seria D została nabyta przez

udziałowców niekontrolujących,

zmienił się udział udziałowców niekontrolujących

z 20,21% na 25,96%, co wpłynęło w skonsolidowanym

sprawozdaniu z sytuacji finansowej na pozycje „Kapitały

udziałowców niekontrolujących” w kwocie (+) 143 052

tys. zł oraz na pozycję „Zyski zatrzymane” w kwocie (+) 73

133 tys. zł .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 16

Zmiana stanu rezerw - wg tytułów [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Stan na początek okresu
- rezerwa na koszty ogólnego zarządu	12 876	7 573
- rezerwa na przewidywane kary	13 738	15 182
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	7 994	8 137
- rezerwa na sprawy sądowe	8 324	9 092
- rezerwa na pozostałe koszty	13 662	19 927
	56 594	59 911
Zwiększenia
- rezerwa na koszty ogólnego zarządu	15 253	14 220
- rezerwa na przewidywane kary	8 791	127
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	8 125	3 577
- rezerwa na sprawy sądowe	2 126	3 438
- rezerwa na pozostałe koszty	395	38 185
	34 690	59 547
Wykorzystanie i rozwiązanie
- poniesionych kosztów ogólnego zarządu	(16 805)	(8 917)
- poniesionych kar	(11 762)	(1 571)
- poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp.	(6 028)	(3 720)
- poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych	(2 089)	(4 206)
- poniesionych kosztów na pozostałe koszty	(13 978)	(44 450)
	(50 662)	(62 864)
Stan na koniec okresu
- rezerwa na koszty ogólnego zarządu	11 324	12 876
- rezerwa na przewidywane kary	10 767	13 738
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	10 091	7 994
- rezerwa na sprawy sądowe	8 361	8 324
- rezerwa na pozostałe koszty	79	13 662
	40 622	56 594
w tym:
- rezerwy długoterminowe	9 283	5 356
- rezerwy krótkoterminowe	31 339	51 238

Daty realizacji rezerw na kary, koszty gwarancyjne i spra-

wy sądowe są trudne do oszacowania, przy czym istnieje

duże prawdopodobieństwo ich realizacji w terminie do

12 miesięcy od daty bilansowej.

Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może

zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów, o praw-

dopodobieństwie obciążenia większym niż 50 proc.

Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych

obejmuje wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczą-

cego sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobień-

stwie obciążenia większym niż 50 proc.

Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie najlepszej

wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie doświadczeń.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 17

Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Kredyty i pożyczki	803 033	722 880
Kredyty i pożyczki finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	54 122	126 429
Dłużne papiery wartościowe	1 794 915	1 539 109
Dłużne papiery wartościowe finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	-	15 382
Zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share)	11 457	15 706
Kredyty, pożyczki i obligacje, razem	2 663 527	2 419 506
- z czego część długoterminowa	1 708 807	1 609 032
- z czego część krótkoterminowa	954 720	810 474

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej,

w pozycji kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieru-

chomości przeznaczone do sprzedaży prezentowane są

zobowiązania (kredyty bankowe, obligacje, pożyczki, profit

share) dotyczące projektów przeznaczonych do sprzedaży

i prezentowanych w linii aktywa przeznaczone do sprze-

daży. Zobowiązania te nie zostaną przeniesione na kupu-

jącego aktywa lecz podlegać będą spłacie przez Grupę

Echo Investment ze środków pochodzących ze sprzedaży

aktywów, stąd nie zostały wykazane jako „zobowiązania

dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedazy”.

Na dzień bilansowy w pozycji tej znajdują się zobowiązania

finansujące projekt City2 we Wrocławiu,

W pozycji kredyty i pożyczki Grupa prezentuje posiadane

kredyty celowe i wykorzystane linie kredytowe w rachun-

kach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych

na finansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki

na nieruchomościach, cesje wierzytelności z zawartych

umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy

rejestrowe i finansowe na udziałach, rachunkach oraz

zbiorze rzeczy i praw spółek zależnych. Oprocentowanie

kredytów denominowanych w EUR oparte jest o stawkę

EURIBOR powiększoną o marżę.

Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących i obroto-

wych (o wartości 152 448 tys. zł.) są oświadczenia o pod-

daniu się egzekucji i pełnomocnictwa do rachunków ban-

kowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest o stawkę

WIBOR powiększoną o marżę banku.

Według najlepszych informacji i danych Zarządów spółek

z Grupy, w trakcie roku obrotowego, na dzień bilansowy

i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastą-

piło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych

poziomów zabezpieczeń.

W pozycji dłużne papiery wartościowe Grupa prezentuje

wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji opar-

te jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę. Grupa

wyemitowała też obligacje w PLN oparte na stopie stałej

jak również obligacje w EUR posiadające stałe oprocento-

wanie.

Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek

nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Dla obligacji

notowanych wartość godziwa została ustalona na bazie

cen notowań z dnia bilansowego, natomiast dla obligacji

nienotowanych wartość godziwa została ustalona metodą

dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdys-

kontowanych aktualną rynkową stopą procentową. Stopa

dyskonta (uśredniona dla wszystkich wycen) wyniosła

w 2023 roku 9,47 proc. dla zadłużenia w PLN (10,26 proc.

w 2022 r.) oraz 7,6 proc. dla zadłużenia w EUR (4,73 proc.

w 2022 r.). Wycena do wartości godziwej dla obligacji

notowanych została zaklasyfikowana do poziomu 1, a dla

nienotowanych do poziomu 2 w hierarchii wartości godzi-

wej określonego w standardach rachunkowych.

Szczegółowe informacje na temat kredytów i obligacji

znajdują się w części 01 sprawozdania Zarządu Zobowią-

zania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej.

Profit share jest udziałem w zysku inwestora mniejszościo-

wego. Wynika on z zawartych umów zgodnie z którymi

inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiące-

go udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek

realizujących projekt w formie udzielonej pożyczki lub

emisji obligacji partycypacyjnych. W momencie sprze-

daży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał wraz

z należnym mu udziałem w zysku (kalkulowany jako cena

sprzedaży – koszty). Zobowiązania z tytułu profit share są

szacowane dla projektów wycenianych metodą dochodo-

wą w proporcji do uwalnianego wyniku na nieruchomo-

ści. Stąd też pierwsze zobowiązanie z tytułu profit share

tworzone jest wraz z pierwszą wyceną projektu w wartości

godziwej.

Zobowiązania z tytułu podziału zysku zostały podzielone

zgodnie z terminem wymagalności od dnia bilansowego,

tj.: na długoterminowe, w kwocie: 10 631 tys. zł (14 820

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Dłużne instrumenty finansowe

[tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Wartość bilansowa	1 791 065	1 526 072
Wartość godziwa	1 810 898	1 597 555

t ys. zł na 31 grudzień 2022 r.) oraz krótkoterminowe,

w kwocie: 826 tys. zł (886 tys. zł na 31 grudzień 2022 r.)

Poniżej zestawienie wartości godziwej i bilansowej dłuż-

nych papierów wartościowych:

Emisja obligacji przez Echo

Investment dla inwestorów

instytucjonalnych (w zł)

Emisja obligacji przez Echo

Investment dla inwestorów

instytucjonalnych (w euro )

Obligacje nie są zabezpieczone i są notowane na Giełdzie

Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji

Grupa wykorzystała na finansowanie rozwoju biznesu oraz

rolowanie długu spółki zapadającego w 2023 r.

Oferta publiczna obligacji serii 2I/2023 przeprowadzona

została na podstawie umowy z agentem Ipopema Secu-

rities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustanowio-

nego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do łącznej

kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25 paździer-

nika 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł.

Obligacje nie są zabezpieczone i będą notowane na

Giełdzie Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane

z emisji deweloper wykorzystała na finansowanie roz-

woju biznesu oraz rolowanie długu spółki zapadającego

w 2023 r.

Oferta publiczna obligacji serii 3I/2023 przeprowadzona

została na podstawie umowy z agentem Ipopema Secu-

rities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustanowio-

nego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do łącznej

kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25 paździer-

nika 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł.

Równolegle, w związku z procesem emisji obligacji, Spółka

nabyła w celu umorzenia obligacje serii 1E/2020 o łącznej

wartości nominalnej 31,3 mln euro, zarejestrowane w Kra-

jowym Depozycie Papierów Wartościowych i oznaczone

kodem ISIN: PLECHPS00316, których termin zapadalno-

ści przypada 23 października 2024 r .

Seria	2I/2023
Data emisji	24.05.2023
Wartość serii	140 mln zł
Termin zapadalności	5 lat
Oprocentowanie	WIBOR 6M + marża 4,5%
Agent oferujący	Ipopema Securities S.A .

Seria	3I/2023
Data emisji	27.10.2023
Wartość serii	43 mln euro
Termin zapadalności	5 lat
Oprocentowanie	EURIBOR 6M + marża 7,4%
Agent oferujący	Ipopema Securities S.A .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Emisja obligacji przez

Archicom S.A. dla inwestorów

instytucjonalnych

Obligacje nie są zabezpieczone i są notowana na Giełdzie

Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji

deweloper wykorzysta na finansowanie rozwoju biznesu.

Seria	M7/2023	M8/2023
Data emisji	17.03.2023	7.11.2023
Wartość serii	62 mln zł	210 mln zł
Termin zapadalności	2 lata	3 lata
Oprocentowanie	WIBOR 3M	WIBOR 3M
	+ marża 3,5%	+ marża 3,5%
Agent oferujący	mBank	mBank

Emisja obligacji publicznych przez

Echo Investment dla inwestorów

indywidualnych

Obligacje zwykłe na okaziciela serii P, P2 i R zostały zare-

jestrowane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościo-

wych S.A.

Obligacje serii P i P2 pod nazwą skróconą

„PLECHPS00373” a obligacje serii R pod nazwą skróco-

ną „PLECHPS00381” są notowane w systemie notowań

ciągłych na rynku podstawowym Catalyst prowadzonym

przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na

finansowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu spółki

zapadającego w 2023 r.

Oferta publiczna obligacji przeprowadzona została na

podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nad-

zoru Finansowego 19 czerwca 2023 r. oraz suplementów .

Seria	P2		P R
Data emisji	1.08.2023	1.08.2023	15.11.2023
Wartość serii	15 mln zł	35 mln zł	50 mln zł
Termin zapadalności	4 lata	4 lata	4 lata
Oprocentowanie	WIBOR 6M + marża 4%	WIBOR 6M + marża 4%	WIBOR 6M + marża 4%
Agent oferujący	Powszechna Kasa Oszczędności Bank	Powszechna Kasa Oszczędności Bank	Powszechna Kasa Oszczędności Bank
	Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie	Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie	Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie
	w Warszawie	w Warszawie	w Warszawie

Ustanowienie i zatwierdzenie

programu emisji obligacji dla

inwestorów indywidualnych

4 kwietnia 2023 r. Zarząd Echo Investment S.A. podjął

uchwałę w sprawie ustanowienia publicznego programu

emisji obligacji do 300 mln zł lub równowartości tej kwoty

w euro. Prospekt został zatwierdzony przez Komisję Nad-

zoru Finansowego 19 czerwca 2023 r.

Obligacje są oferowane w trybie oferty publicznej. Szcze-

gółowe warunki emisji obligacji będą ustalane przed

emisją danej serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić

obligacje emitowane na podstawie prospektu do obrotu

na rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez Gieł-

dę Papierów Wartościowych w Warszawie.

Funkcję Agenta oferującego i globalnego koordynatora

pełni Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.

Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zobowiązania handlowe i pozostałe [tys. PLN]

		31.12.2023	31.12.2022
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności:
Do 12 miesięcy		113 965	142 867
Razem		113 965	142 867
Zobowiązania z tytułu leasingu:
Długoterminowe		142 037	138 837
Krótkoterminowe		72 097	96 389
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 6)		-	329
Razem		214 134	235 555
Zobowiązania niefinansowe
Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykończeniowych (fit-out)		21 448	46 760
Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących projektów inwestycyjnych		45 586	16 494
Rozliczenia międzyokresowe bierne	- nakłady na projekty nieruchomościowe do poniesienia w związku z zawartymi	9 280	19 832
umowami
Rozliczenia międzyokresowe bierne	- premie dla Zarządu i pracowników	23 923	21 906
Rozliczenia międzyokresowe bierne	- pozostałe	7 302	3 084
Razem		107 539	108 076
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania z tytułu zakupu gruntów		-	49 951
Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki		112 698	92 518
Kaucje od wykonawców, najemców i otrzymane zaliczki - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprze- daży (nota 6)		-	2 722
Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease)		36 461	51 899
Pozostałe zobowiązania		7 281	3 196
Pochodne instrumenty finansowe		772	-
Pozostałe zobowiązania - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 6)		-	123
Razem, w tym:		157 212	200 409
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży		-	2 845
Zobowiązania z tytułu dywidend
Zobowiązania z tytułu dywidendy		6 986	90 792
Razem		6 986	90 792
Zobowiązania z tytułu podatku VAT		8 940	143 519
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków		3 428	3 657
Razem		12 368	147 176
Zobowiązania handlowe i pozostałe razem		612 204	924 875

NOTA 18

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych

nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

Zobowiązania z tytułu dywidendy na dzień 31 grudnia

2023 r. dotyczą zobowiązań Archicom S.A. w kwocie

6 986 tys. zł. Natomiast na dzień 31 grudnia 2022 r. do-

tyczą zobowiązań Echo Investment S.A. w kwocie 90 792

tys. zł.

Po dniu bilansowym, 19 stycznia 2024 r. spłacone zostało

zobowiązanie z tytułu dywidendy Archicom S.A.

W 2023 r. została zmieniona prezentacja wpłaty od

klientów mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach

powiernicznych. W związku z tym na 31 grudnia 2022

przeniesiono kwotę 55 427 tys. zł z linii „zobowiązania po-

zostałe” do linii „zobowiązania z tytułu umów z klientami”.

Analogicznie w okresie zakończonym 31 grudnia 2023

zaprezentowano kwotę 6 541 tys. zł w linii „zobowiązania

z tytułu umów z klientami”.

Wartość zobowiązań z tytułu zabezpieczenia przychodów

za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (ma-

ster lease) szacowana jest w oparciu o plan wynajmu nie-

ruchomości przez dział leasingu powierzchni biurowych.

Plan ten jest aktualizowany każdego kwartału i dopasowy-

wany do aktualnych warunków rynkowych zarówno, jeżeli

chodzi o terminy wynajmu oraz stawki najmu.

W 2023 r. zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przycho-

dów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem

(master lease) dotyczyły projektów: Face2Face, Moje

Miejsce I i II, MidPoint, West 4 HUB I, Fuzja CD, Browary

GH,J (w 2022 r. Face2Face, Sagittarius, Moje Miejsce

I, MidPoint, West 4 HUB I, Fuzja CDJ, Browary GH,J).

Grupa udziela zabezpieczenia przychodów za okresy

bezczynszowe (master lease) maksymalnie do roku 2032.

(w 2022 r. maksymalnie do roku 2031).

Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za

okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master

lease) zostały podzielone zgodnie z terminem wymagal-

ności od dnia bilansowego tj. długoterminowe w kwocie

23 374 tys. zł (26 946 tys. zł na 31.12.2022 r.), krótkotermi-

nowe w kwocie 13 087 tys. zł (24 952 tys. zł na 31.12.2022

r.). Zobowiązania z tytuł zabezpieczenia przychodów za

okresy bezczynszowe (master lease) rozliczą się do jedne-

go roku w kwocie 13 087 tys. zł (24 952 tys. zł za 2022 r.),

powyżej jednego roku do trzech lat w kwocie 12 446 tys.

zł (11 809 tys. zł za 2022 r.), powyżej trzech do pięciu lat

w kwocie 9 205 tys. zł (9 223 tys. zł za 2022 r.) i powyżej

pięciu do dziesięciu lat w kwocie 1 723 tys. zł (5 914 tys. zł

za 2022 r.).

Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za

okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master

lease) - przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza

się, że budynki nie są skomercjalizowane w całości w mo-

mencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się w oparciu o prze-

widywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa

podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów bezczynszo-

wych (master lease).

Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease)

szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od

zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych

przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment

działalności, dotyczących:

− warunków podpisanych umów najmu,

− założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak,

przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki

dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych.

Na tej podstawie obliczany jest:

− dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez potencjal-

nego przyszłego najemcę,

− dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli ist-

nieją).

Szacunek jest robiony od dnia bilansowego na okres

jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych.

W każdym kalkulowanym miesiącu:

− jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje się

wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów czynszo-

wych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany jest na tej

powierzchni,

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami (fit out, projekty inwestycyjne)	63 254	30 477
- stan na początek okresu
Zwiększenia	52 873	74 303
Ujęte jako przychody w okresie	(49 094)	(41 526)
- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie na początek okresu	(27 643)	(30 063)
Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami (fit out, projekty inwestycyjne)	67 034	63 25 4
- stan na koniec okresu

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

− jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie

ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt

zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej

powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości

wakacji czynszowych,

− jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje

czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabezpiecze-

nia wpływów czynszowych jest równy zeru.

W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawo-

wy, jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem, że na

opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych.

Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości

stanowi wartość zobowiązania z tytułu zabezpieczenia

okresów bezczynszowych (master lease). Zobowiązanie na

zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease)

kalkulowana jest dla projektów sprzedanych.

W wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów

i akcji z 17 lutego 2021 r., Echo Investment S.A. 22 kwiet-

nia 2021 r. zawarło z Dorotą Jarodzką-Śródką, Kazi-

mierzem Śródką oraz Rafałem Jarodzkim, założycielami

grupy Archicom, ostateczną umowę sprzedaży wszystkich

udziałów spółki DKR Investment Sp. z o.o. (obecnie DKR

Echo Investment Sp. z o.o.) oraz wszystkich akcji spółki

DKR Invest S.A (obecnie DKR Echo Invest S.A.). W konse-

kwencji nabył pośrednio pakiet 16 945 487 akcji Archicom

S.A., które stanowiły łącznie około 66,01 proc. kapitału

zakładowego i uprawniały do 21 039 375 głosów na wal-

nym zgromadzeniu, co stanowiło około 65,99 proc. ogółu

głosów. Archicom S.A. to spółka publiczna, której akcje są

notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w War-

szawie S.A.

Ponadto, w związku z transakcją sprzedaży pakietu kon-

trolnego akcji Archicom S.A., Echo Investment i Wspól-

nicy DKRA Sp. z o.o. (Dorota Jarodzka-Śródka oraz Rafał

Jarodzki) zawarli umowę opcji, na podstawie której Echo

Investment uprawnione będzie nabyć do 18 kwietnia 2023

r., lub wskazać podmiot który nabędzie wszystkie udzia-

ły w kapitale zakładowym spółki DKRA Sp. z o.o., która

posiada 8,31 proc. akcji Archicom S.A., zasadniczo na

takich samych warunkach jak pośrednie nabycie 66 proc.

akcji Archicom S.A. w ramach transakcji z 22 kwietnia

2021 r. Wynagrodzenie z tytułu takiego nabycia będzie

powiększone o kwotę odsetek narosłych od 15 marca

2021 r. do dnia wykonania umowy opcji, liczonych według

rocznej stopy oprocentowania równej 6 proc. W przypad-

ku, gdy Echo Investment S.A. nie skorzysta z uprawnienia

wskazanego w opcji kupna, wspólnikom DKRA Sp. z o.o.

przysługiwała będzie opcja sprzedaży udziałów w kapitale

zakładowym tej spółki na rzecz Echo Investment.

Na tej podstawie ujęto 8,31 proc. udziałów w skonsolido-

wanym sprawozdaniu finansowym jako udziały nabyte

w ramach alokacji ceny nabycia i zostało ujęte zobowiąza-

nie do zapłaty za te udziały w wysokości zdyskontowanej

ceny wykupu w skonsolidowanym sprawozdaniu finan-

sowym w pozycji „Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji”,

a efekt wyceny był prezentowany w skonsolidowanym

rachunku zysków i strat. Wartość na dzień pierwszego

ujęcia wyniosła 53 450 tyś. zł (wartość nominalna).

W dniu 18 kwietnia 2023 r., działając na podstawie umowy

opcji z dnia 22 kwietnia 2021 r., Echo Investment S.A.

wykonało przysługujące uprawnienie do nabycia i nabyło

od Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Ja-

rodzkiego wszystkie udziały w kapitale zakładowym DKRA

sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, która posiada 2 132

964 akcji w kapitale zakładowym Archicom S.A. z siedzibą

we Wrocławiu, stanowiących łącznie 8,31 proc. kapitału

zakładowego Archicom, uprawniających łącznie do 4 246

578 głosów na walnym zgromadzeniu Archicom, stano-

wiących łącznie około 13,32 proc. ogółu głosów na wal-

nym zgromadzeniu Archicom. Łączna kwota zobowiązania

z tyt. nabycia akcji Archicom S.A. na dzień realizacji opcji

wyniosła 60 702 tys. zł.

Powyższa transakcja wpłynęła w skonsolidowanym spra-

wozdaniu z sytuacji finansowej na całkowite rozliczenie

(zmniejszenie) zobowiązań z tytułu nabycia akcji oraz

zmniejszenie kapitałów własnych przypisanych akcjonariu-

szom jednostki dominującej, w pozycji „zyski zatrzymane”

w kwocie 3 916 tys. zł. Zobowiązanie z tyt. nabycia akcji

zostało rozliczone zapłatą przez Echo Investment S.A. za

subrogację pożyczki udzielonej do DKRA Sp. z o.o. przez

Panią Dorotę Jarodzką-Śródkę oraz Pana Rafała Jarodz-

kiego i skompensowane z należnością Archicom S.A. od

Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkie-

go tytułem sprzedaży akcji w Archicom Polska S.A.

Wartości godziwe nabytych aktywów i zobowiązań przed-

stawia poniższa tabela:

Zobowiązanie z tytułu

nabycia akcji

NOTA 18A

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nabyte Aktywa
Aktywa trwałe
Inwestycje w pozostałych jednostkach		53 985
		53 985
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu pozostałych podatków		7
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty		563
		570
Aktywa razem	A	54 555
Nabyte Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Pożyczki		54 147
		54 147
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków		1 367
		1 367
Zobowiązania razem	B	55 514
Wartość aktywów netto	C = A-B	(959)
Rozwiązanie aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w związku z rozliczeniem zobo- wiązania z tytułu nabycia akcji (opcji kupna/sprzedaży)	D	(1 182)
Wartość udziałów nabytych przez Echo Investment S.A. w DKRA Sp. z o.o.	E	56
Naliczone odsetki od zobowiązania z tytułu nabycia akcji	F	6 067
Wypłacone dywidendy do DKRA Sp. z o.o. od 21 kwietnia 2021 r. do 18 kwietnia 2023 r.	G	(7 786)
Wynik z tytułu nabycia	H=C+D-E+F+G	(3 916)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 19

Przychody ze sprzedaży wg tytułów [tys. PLN]

		1.01.2023 -	1.01.2022 -
		31.12.2023	31.12.2022
Przychody z tytułu umów z klientami
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania)		1 293 212	1 109 440
Sprzedaż usług do Resi4Rent (Segment: Mieszkania na wynajem)		35 409	16 873
Usługi realizacji w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)		49 094	41 526
Usługi realizacji w centrach handlowo - rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)		840	854
Pozostała sprzedaż (Segment: Nieruchomości komercyjne)		18 505	30 207
Przychody z tytułu umów z klientami		1 397 060	1 198 900
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)
Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania)		210	186
Najem powierzchni w obiektach biurowych	(Segment: Nieruchomości komercyjne)	100 409	125 175
Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych	(Segment: Nieruchomości komercyjne)	73 828	69 438
Najem pozostałych powierzchni	(Segment: Nieruchomości komercyjne)	1 786	607
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)		176 233	195 406
Razem przychody		1 573 293	1 394 306

Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające

z umów leasingu operacyjnego, w których Grupa jest

leasingodawcą [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
do 1 roku	61 448	67 945
powyżej 1 roku do 2 lat	56 066	66 456
powyżej 2 lat do 3 lat	51 712	52 163
powyżej 3 lat do 4 lat	55 292	55 560
powyżej 4 lat do 5 lat	53 414	53 297
powyżej 5 lat	121 789	126 616
Razem	399 721	422 038

Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głów-

nych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom

sprawozdań finansowych zapoznanie się z charakterem,

kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami zwią-

zanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynika-

jącymi z zawartych umów.

Nieruchomości inwestycyjne wynajmowane są najem-

com na podstawie umów leasingu operacyjnego z ratami

miesięcznymi. W przypadkach, gdy uzna to za konieczne

w celu ograniczenia ryzyka kredytowego, Grupa może

uzyskać gwarancje bankowe na okres trwania leasin-

gu. Grupa narażona jest na zmiany wartości rezydualnej

nieruchomości na koniec obowiązujących umów najmu.

Ryzyko wartości rezydualnej ponoszone przez Grupę jest

ograniczane poprzez aktywne zarządzanie portfelem

nieruchomości w celu optymalizacji struktury najemców

w celu:

− osiągnięcia najdłuższego możliwego średniego ważo-

nego okres najmu;

− minimalizacji powierzchni niewynajętych we wszystkich

nieruchomościach;

− minimalizacji rotacji najemców o wysokiej wiarygodno-

ści kredytowej.

Grupa stosuje również zachęty leasingowe głównie w po-

stacji wakacji czynszowych oraz wykończenia wnętrza

wynajmowanej powierzchni, aby zachęcić wysokiej klasy

najemców do pozostania w nieruchomościach na dłuższe

okresy najmu. W przypadku głównych najemców przycią-

ga to również innych najemców do nieruchomości, przy-

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Przychody [tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Sprzedaż	1 293 212	1 109 440
Wynajem	210	186
Mieszkania	1 293 422	1 109 626
Wynajem	100 409	125 175
Usługi fit-out	49 094	41 526
Biura	149 503	166 701
Wynajem	73 828	69 438
Usługi development	840	854
Centra	74 668	70 292
Sprzedaż usług	35 409	16 873
Resi4Rent	35 409	16 873
Sprzedaż	4 605	28 435
Wynajem	1 786	607
Usługi	13 900	1 772
Pozostałe	20 291	30 814

czyniając się w ten sposób do ogólnego poziomu obłoże-

nia nieruchomości. Umowy najmu mogą zawierać klauzulę

zobowiązującą najemcę do przywrócenia wynajmowanej

powierzchni do stanu z momentu przekazania powierzch-

ni najemcy, gdy najemca zdecyduje się nie przedłużać

umowy najmu. Przyczynia się to do utrzymania nierucho-

mości i umożliwa szybkie ponowne wynajęcie powierzchni

po odejściu najemcy.

Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznanych

w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania

świadczenia wyniosła 1 347 126 tys. zł (1 156 520 tys. zł

w 2022 r.)

Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznawa-

nych w trakcie spełnienia zobowiązania do wykonania

świadczenia wyniosła 226 167 tys. zł (237 789 tys. zł

w 2022 r.)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zobowiązania z tytułu umów z klientami

[tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	606 672	611 250
– stan na początek okresu
Zwiększenia – wpłaty	1 143 917	1 104 862
Ujęte jako przychody w okresie	(1 293 212)	(1 109 440)
– w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzy- manych zaliczek na początek okresu	(536 268)	(564 385)
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	457 377	606 672
– stan na koniec okresu

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości,

wynikających z umów sprzedaży powierzchni mieszkanio-

wych podpisanych na dzień bilansowy 31.12.2023 r. wyno-

si 1 855 918 tys. zł., z czego do dnia bilansowego Grupa

otrzymała zaliczki w kwocie 420 208 tys. zł. Przychody

te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupującym

nieruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu nie-

zbędnych decyzji administracyjnych, co następuje średnio

po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy .

(A)

Przychody związane z działalnością deweloperską

– sprzedaż powierzchni mieszkaniowej

i komercyjnej w projektach mieszkaniowych

Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobo-

wiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do

wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili

wydania kupującemu nieruchomości, które następuje

na podstawie podpisanego przez strony protokołu od-

bioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego

nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie,

a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100

proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umo-

wy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają

elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie

Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu

finansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie

wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu

umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania

z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki doko-

nane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany

w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej

grupy przychodów.

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2023 [tys. PLN]

			Łączna war-
			tość przycho-
			dów do ujęcia
			w przyszłości
			związanych
			z zawartymi	Otrzyma-	Kaucje na
	Oczekiwany	Całkowita	zobowią-	ne zaliczki/	mieszkania/
	termin	oczekiwa-	zaniami do	Zobowiązania	Zobowiązania
	zakończenia	na wartość	wykonania	z tytułu umów	z tytułu umów
Projekt	budowy	projektu	umowy	z klientami *	z klientami **
Projekty mieszkaniowe
Fuzja I, Łódź	projekt zakończony	108 670	2 169	95	-
Fuzja II, Łódź	projekt zakończony	101 915	2 370	2	-
Fuzja III, Łódź	projekt zakończony	83 663	15 187	6 008	890
Boho, Łódź	projekt zakończony	104 770	51 750	5 588	360
Osiedle Enter IA, Poznań	projekt zakończony	42 310	460	5	-
Osiedle Enter IB, Poznań	projekt zakończony	39 464	648	51	-
Osiedle Enter II, Poznań	projekt zakończony	61 852	253	-	-
Osiedle Enter III, Poznań	projekt zakończony	66 067	2 042	-	3
Fuzja Lofty I, Łódź	IV Q 2024	87 191	87 191	6 173	1 754
Empark I, Warszawa	II Q 2025	586 131	586 131	19 888	3 534
Fuzja Lofty G02	IV Q 2025	117 077	117 077	-	-
Awicenny L1, L2, Wrocław	projekt zakończony	66 710	323	323	-
Awicenny L3, L4, Wrocław	projekt zakończony	79 986	154	154	-
Sady nad Zieloną A, Wrocław	projekt zakończony	35 302	210	188	-
Browary Wrocławskie BP1, BP2, Wrocław	projekt zakończony	63 591	459	459	-
Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4, Wrocław	projekt zakończony	164 718	907	907	-
Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław	projekt zakończony	183 484	2 798	2 776	22
Forma, Wrocław	projekt zakończony	90 774	20	20	-
Olimpia Port M1-M4, Wrocław	projekt zakończony	71 923	78	53	-
Olimpia Port M21, M22, M23, Wrocław	projekt zakończony	72 638	108	8 016	102
Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33, Wrocław	projekt zakończony	142 270	20	20	-
Olimpia Port M34, M35, M36, M38, Wrocław	projekt zakończony	76 911	116	116	-
Olimpia Port M37,M39, Wrocław	projekt zakończony	81 871	1 764	148	-
Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław	projekt zakończony	54 184	136	136	-
Awicenny L5, Wrocław	projekt zakończony	60 569	9 574	9 503	71
Planty Racławickie R8, Wrocław	projekt zakończony	59 440	18 765	18 022	120
Browary Wrocławskie BP5,BP6, Wrocław	projekt zakończony	109 107	14 534	13 903	188
Bonarka Living 2C, Kraków	projekt zakończony	103 682	7 478	1 627	109
Bonarka Living 2D, Kraków	projekt zakończony	88 095	4 926	3 960	84
Widzewska Etap 1D, Łódź	projekt zakończony	65 720	2 738	2 689	49
Stacja Wola Etap II, Warszawa	projekt zakończony	145 768	196	39	157
Wieża Jeżyce I, Poznań	projekt zakończony	110 870	15 466	10 836	100
Rytm Kabaty, Warszawa	projekt zakończony	290 397	46 761	35 905	56
River Point KM4, Wrocław	I Q 2024	123 471	123 471	98 237	10 649
Planty Racławickie R9, Wrocław	II Q 2024	119 192	119 192	50 481	152
ZAM II, Kraków	II Q 2024	77 900	77 900	32 270	4 978
River Point KM6, Wrocław	III Q 2024	103 150	103 150	56 413	363
Sady nad Zieloną 2a, Wrocław	IV Q 2024	54 993	54 993	14 467	372
Widzewska Etap 2D A i B, Łódź	IV Q 2024	49 590	49 590	1 191	1 395

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

* Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dotyczące projektów mieszkaniowych)

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dotyczące projektów mieszkaniowych )

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2023 [tys. PLN]

			Łączna war-
			tość przycho-
			dów do ujęcia
			w przyszłości
			związanych
			z zawartymi	Otrzyma-	Kaucje na
	Oczekiwany	Całkowita	zobowią-	ne zaliczki/	mieszkania/
	termin	oczekiwa-	zaniami do	Zobowiązania	Zobowiązania
	zakończenia	na wartość	wykonania	z tytułu umów	z tytułu umów
Projekt	budowy	projektu	umowy	z klientami *	z klientami **
Awipolis etap 4a, Wrocław	I Q 2025	106 734	106 734	827	227
Awipolis etap 4b, Wrocław	III Q 2025	34 961	34 961	18 255	958
Sady nad Zieloną 2b, Wrocław	III Q 2025	71 060	71 060	-	632
Południk 17 Budynek K2, Wrocław	II Q 2026	122 058	122 058	457	120
Razem projekty mieszkaniowe		4 480 230	1 855 918	420 208	27 445
Projekty pozostałe
Pozostałe		9 724	9 724	9 724	-
Razem projekty pozostałe		9 724	9 724	9 724	-
Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe		4 489 954	1 865 642	429 932	27 445

W pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami”

Grupa prezentuje otrzymane i odblokowane z rachunków

powierniczych wpłaty od klientów na mieszkania w pro-

jektach mieszkaniowych w trakcie realizacji oraz wpłaty od

klientów mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach

powierniczych. Na 31 grudnia 2023 r. kwota odblokowa-

nych wpłat wyniosła 420 208 tys. zł. Na 31 grudnia 2022

r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 551 245 tys. zł .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN]

			Łączna war-
			tość przycho-
			dów do ujęcia
			w przyszłości
			związanych
			z zawartymi	Otrzyma-	Kaucje na
	Oczekiwany	Całkowita	zobowią-	ne zaliczki/	mieszkania/
	termin	oczekiwa-	zaniami do	Zobowiązania	Zobowiązania
	zakończenia	na wartość	wykonania	z tytułu umów	z tytułu umów
Projekt	budowy	projektu	umowy	z klientami *	z klientami **
Projekty mieszkaniowe
Osiedle Krk I, Kraków	projekt zakończony	98 147	1 201	1 262	98
Osiedle Krk II, Kraków	projekt zakończony	99 845	6 386	1 076	306
Osiedle ZAM I, Kraków	projekt zakończony	64 859	4 877	49	-
Osiedle ZAM II, Kraków	III Q 2024	75 090	75 090	-	140
Osiedle Bonarka Living II C, Kraków	III Q 2023	101 810	101 810	31 393	870
Osiedle Bonarka Living II D, Kraków	III Q 2023	86 990	86 990	25 636	967
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony	30 249	941	-	-
Fuzja I, Łódź	projekt zakończony	108 222	2 937	167	-
Fuzja II, Łódź	projekt zakończony	101 050	12 046	2 121	13
Fuzja III, Łódź	III Q 2023	79 130	79 130	31 135	6 729
Fuzja Lofty I, Łódź	IV Q 2024	83 240	83 240	166	339
Zenit I, Łódź	projekt zakończony	62 070	62 070	44 175	3 055
Boho, Łódź	III Q 2023	109 284	109 284	15 191	2 309
Osiedle Enter IA, Poznań	projekt zakończony	42 190	351	18	-
Osiedle Enter IB, Poznań	projekt zakończony	39 084	268	51	-
Osiedle Enter II, Poznań	projekt zakończony	62 193	2 376	1 388	787
Osiedle Enter III, Poznań	projekt zakończony	66 264	5 904	3 400	45
Nasze Jeżyce I, Poznań	projekt zakończony	57 997	66	-	-
Nasze Jeżyce II, Poznań	projekt zakończony	64 554	25	-	-
Apartamenty Esencja, Poznań	projekt zakończony	116 937	2 558	-	-
Wieża Jeżyce I, Poznań	IV Q 2023	107 497	107 497	35 964	15 212
Widoki Mokotów, Warszawa	projekt zakończony	69 556	35	-	-
Browary Warszawskie Etap E, Warszawa	projekt zakończony	113 792	9 004	69	-
Osiedle Reset I, Warszawa	projekt zakończony	66 718	61	20	-
Osiedle Reset II, Warszawa	projekt zakończony	119 413	27	-	-
Moje Miejsce, Warszawa	projekt zakończony	132 337	68	-	-
Stacja Wola I, Warszawa	projekt zakończony	205 093	120	3	-
Stacja Wola II, Warszawa	projekt zakończony	145 768	2 126	1 092	225
Rytm Apartamenty na Kabatach, Warszawa	IV Q 2023	289 450	289 450	112 330	13 274
Ogrody Graua, Wrocław	projekt zakończony	44 750	35	-	-
Stacja 3.0, Wrocław	projekt zakończony	89 747	79	-	-
Awicenny L1, L2, Wrocław	projekt zakończony	66 710	322	322	-
Awicenny L3, L4, Wrocław	projekt zakończony	79 986	4 281	2 725	16
Sady nad Zieloną A, Wrocław	projekt zakończony	35 302	2 295	307	30
Browary Wrocławskie BA1, BL3, Wrocław	projekt zakończony	105 580	298	298	-
Browary Wrocławskie BP1, BP2, Wrocław	projekt zakończony	63 591	459	459	-
Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4, Wrocław	projekt zakończony	164 718	5 209	1 082	-
Forma, Wrocław	projekt zakończony	90 774	426	426	-
Cztery Pory Roku J15, J16, J17, J18, Wrocław	projekt zakończony	119 384	661	480	-

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN]

			Łączna war-
			tość przycho-
			dów do ujęcia
			w przyszłości
			związanych
			z zawartymi	Otrzyma-	Kaucje na
	Oczekiwany	Całkowita	zobowią-	ne zaliczki/	mieszkania/
	termin	oczekiwa-	zaniami do	Zobowiązania	Zobowiązania
	zakończenia	na wartość	wykonania	z tytułu umów	z tytułu umów
Projekt	budowy	projektu	umowy	z klientami *	z klientami **
Księżno P5-P7, Wrocław	projekt zakończony	74 213	30	8	-
Olimpia Port M1-M4, Wrocław	projekt zakończony	71 923	309	309	-
Olimpia Port M7-M11, Wrocław	projekt zakończony	87 526	19	19	-
Olimpia Port M12, M14, Wrocław	projekt zakończony	79 672	45	45	-
Olimpia Port M21, M22, M23, Wrocław	projekt zakończony	72 638	997	66	-
Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33, Wrocław	projekt zakończony	142 270	69	69	-
Olimpia Port M34, M35, M36, M38, Wrocław	projekt zakończony	76 911	10 475	4 421	131
Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław	projekt zakończony	54 184	20	12	-
Planty Racławickie R5,R6,R7, Wrocław	projekt zakończony	96 262	8 062	3 723	9
River Point KM3, Wrocław	projekt zakończony	72 786	302	302	-
Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23, Wrocław	projekt zakończony	40 496	13	1	-
Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2, Wrocław	projekt zakończony	33 830	26	1	-
Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław	II kw. 2023	183 484	183 484	88 487	1 751
Olimpia Port M37,M39, Wrocław	II kw. 2023	81 871	81 871	14 836	477
Awicenny L5, Wrocław	III kw. 2023	60 569	60 569	18 834	2 420
Olimpia Port M24,M25,M26, Wrocław	III kw. 2023	128 063	128 063	32 118	2 988
Planty Racławickie R8, Wrocław	III kw. 2023	59 440	59 440	21 780	1 251
Browary Wrocławskie BP5,BP6, Wrocław	IV kw. 2023	109 107	109 107	27 269	749
River Point KM4, Wrocław	I kw. 2024	119 015	119 015	24 445	685
Planty Racławickie R9, Wrocław	II kw. 2024	118 235	118 235	1 695	406
River Point KM6, Wrocław	III kw. 2024	97 531	97 531	-	132
Razem projekty mieszkaniowe		5 519 396	2 037 682	551 245	55 414
Projekty pozostałe
Pozostałe		7 022	7 022	7 007	13
Razem projekty pozostałe		7 022	7 022	7 007	13
Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe		5 526 418	2 044 704	558 252	55 427

* Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dotyczące projektów mieszkaniowych)

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dotyczące projektów mieszkaniowych)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

(B)

Sprzedaż nieruchomości komercyjnych

– biurowce i centra handlowe

(C)

Przychody z najmu

(D)

Przychody z realizacji prac

wykończeniowych (fit-out)

Grupa rozpoznaje rodzaje i liczby świadczeń, do których

zobowiązała się na rzecz kupującego w ramach umowy

sprzedaży nieruchomości. W ramach sprzedaży nierucho-

mości inwestycyjnych Grupa ujmuje przychód w momen-

cie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia,

tj. w momencie podpisania aktu notarialnego, który jest

momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością na

nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości

ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umo-

wy kupna-sprzedaży między jednostką, a kupującym. Jej

poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy

uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających

z treści ekonomicznej zawartej umowy. Występującym

w tego rodzaju kontraktach elementem zmiennym (z uwa-

gi na jej zależność od przyszłych wydarzeń) jest kwota

dotycząca gwarancji czynszowych (rental guarantee).

Pomimo niepewności, Grupa jest w stanie wiarygodnie

oszacować płatności, jakich będzie musiała ponieść z ty-

tułu niewynajętej powierzchni budynku w okresie wska-

zanym w umowie, na moment zawarcia umowy. Oszaco-

wane płatności pomniejszają wynagrodzenie z umowy,

a tym samym rozpoznawany przychód z tytułu jej wyko-

nania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych,

które klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne,

zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, pre-

zentowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

jako Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych. Szcze-

góły dotyczące zobowiązania z tytułu zabezpieczenia

przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym

czynszem rozpoznanych przez Grupę na dzień 31 grud-

nia 2023 przedstawiono w nocie 18. Dodatkowe koszty

doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży Grupa

ujmuje jako element skonsolidowanego rachunku zysków

i strat, w momencie rozpoznania przychodu ze sprzeda-

ży składnika majątku. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte

umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania.

Cena sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy

jest z reguły w tego typu umowach uiszczana w momencie

sprzedaży. W związku z taką charakterystyką zawieranych

umów, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź

innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą

przychodów.

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży, które miały

miejsce w roku 2023 r. zostały zaprezentowane w nocie

32.

Budynki komercyjne - centra handlowe i biura, oddane do

użytkowania, oraz pojedyncze lokale w projektach miesz-

kaniowych przeznaczone na najem stanowią dla Grupy

źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF 16 Leasing

przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i ko-

mercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywa-

nia zawartych umów.

Umowy najmu zawierają element nie leasingowy opisany

w pkt (D) poniżej.

Jednostka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zo-

bowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego

dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla

kwotę wynagrodzenia, które - zgodnie z oczekiwaniem

jednostki - przysługuje jej w zamian za przekazanie przy-

rzeczonych dóbr lub usług klientowi.

W ramach usług realizacji inwestycji biurowych standar-

dem rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na

powierzchniach, przed ich przekazaniem najemcom. Gru-

pa świadczy usługi prac wykończeniowych, co obejmuje

przygotowanie i uzgodnienie zakresu prac, organizację

i obsługę przetargów na roboty budowlane oraz nadzór

i koordynacje robót budowlanych. Grupa ujmuje przycho-

dy w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania

świadczenia, tj. w momencie zakończenia prac. Wynagro-

dzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najemcy.

Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki i wynosi od

1 do 2 miesięcy. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy

nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku

z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują

istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów,

poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości

związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy

realizacji prac wykończeniowych (fit-out) podpisanych na

dzień bilansowy 31 grudnia 2023 r. wynosi 10 422 tys. zł

(31 grudnia 2022 r. wynosi 28 024 tys. zł). Przychody te

zostaną rozpoznane w momencie zrealizowania prac co

w zależności od obiektu biurowego przewidywane jest

w następujących okresach:

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające

z umów realizacji prac wykończeniowych

wg stanu na 31 grudnia 2023 [tys. PLN]

	Termin
Budynek	realizacji	Wartość
Moje Miejsce II	2024/03	1 198
West 4 Business Hub I	2024/01	2 566
Face 2 Face II	2024/02	3 342
Moje Miejsce II	2024/02	932
Midpoint 71	2024/03	198
Midpoint 71	2024/04	231
West 4 Business Hub I	2024/06	1 410
City1	2024/09	545
Razem		10 422

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające

z umów realizacji prac wykończeniowych

wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN]

	Termin
Budynek	realizacji	Wartość
Fuzja Office J	04/2023	4 626
Browary GH	03/2023	12 349
Browary GH	12/2023	11 049
		28 024

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

(E)

Przychody z usług realizacji inwestycji

(F)

Pozostałe przychody osiągane

przez Grupę

W ramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy

usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjne-

go w odniesieniu do projektów deweloperskich, których

właścicielem są inne podmioty, jednostki współzależne

od Grupy Echo Investment oraz podmioty niepowiąza-

ne. W ramach swych obowiązków Grupa podejmuje się

wykonania czynności doradczych, zarządczych, praw-

nych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania

realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie

inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty

budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz

obsługę klientów. Grupa ujmuje przychody w momencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj.

w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające

z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie.

Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawiera-

ją istotnego elementu finansowania. W związku z taką

charakterystyką podpisanych umów nie występują istot-

ne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza

należnościami handlowymi (patrz nota 10).

Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie

usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie

nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych,

konsultingowych, informatycznych, finansowych, marke-

tingowych i pozostałych. Grupa ujmuje przychody w mo-

mencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadcze-

nia, tj. dla pewnych umów – w momencie zakończenia

danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży

nieruchomości w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa

w zakresie nieruchomości) albo w okresie świadczenia

danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług

prowadzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych,

doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami).

W większości przypadków, usługi realizowane są w okre-

sach miesięcznych i w takim samym okresie są rozliczane,

a wynagrodzenie dla Grupy staje się należne. Dla części

umów (np. pośrednictwa w zakresie sprzedaży nierucho-

mości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów

zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych

umów wynika, że Grupa ma prawo do wynagrodzenia do-

piero w momencie wykonania zobowiązania umownego.

To oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane w mo-

mencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później

zmianom. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie

zawierają istotnego elementu finansowania. W związku

z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują

istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów,

poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).

(G)

Przychody ze sprzedaży mieszkań

pod wynajem

W ramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do kate-

gorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa

ujmuje przychód w momencie spełnienia zobowiązania

do wykonania świadczenia, tj. w momencie przeniesienia

kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje

kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transak-

cji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży między

jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według

wartości godziwej zapłaty.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 20

Koszt własny sprzedaży [tys. PLN]

w tym koszt:

		1.01.2023-	1.01.2022-
		31.12.2023	31.12.2022
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej		(890 251)	(731 755)
Usługi realizacji powierzchni w obiektach biurowych		(63 743)	(41 123)
Usługi realizacji powierzchni w centrach handlowo – rozrywkowych		(399)	(1 336)
Sprzedaż Resi4Rent		(15 126)	(9 115)
Pozostałe		(17 266)	(17 198)
Koszt własny sprzedaży, razem		(986 785)	(800 527)
Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania)		(11)	(376)
Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)		(63 519)	(69 698)
Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)		(35 112)	(31 308)
Najem pozostałych powierzchni	(Segment: Nieruchomości komercyjne)	(404)	(4)
Koszt własny z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)		(99 046)	(101 386)
Koszt własny sprzedaży, razem		(1 085 831)	(901 913)

Koszty według rodzaju [tys. PLN]

	1.01.2023-	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
Amortyzacja	(14 170)	(15 298)
Zużycie materiałów i energii	(58 520)	(51 028)
Usługi budowlane	(567 535)	(523 259)
Pozostałe usługi obce	(164 643)	(90 086)
Podatki i opłaty	(26 431)	(23 448)
Wynagrodzenia	(92 485)	(84 279)
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	(14 716)	(15 100)
Pozostałe koszty rodzajowe	(51 613)	(33 490)
Koszty według rodzaju, razem	(990 113)	(835 988)
Zmiana stanu zapasów produktów gotowych i produkcji w toku	(313 003)	(271 617)
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	61 891	71 390
Koszty sprzedaży	49 412	50 038
Koszty ogólnego zarządu	105 983	84 264
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów	(1 085 831)	(901 913)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 21

NOTA 22

Zysk netto z nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, w tym:	9 237	(37 523)
- koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease)	(13 576)	(6 552)
Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej), w tym:	(85 156)	26 097
- rozliczenie przychodów w czasie z tytułu najmu	333	(4 186)
- zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych (nota nr 4)	(64 247)	(53 465)
- zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie (nota nr 5)	(21 026)	25 033
- zmiany wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota nr 6)	(216)	58 714
Zysk (strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych	(75 920)	(11 427)

W 2023 r. Grupa sprzedała biurowiec Moje Miejsce II

w Warszawie oraz nieruchomość gruntową przy ulicy

Nowomiejskiej w Gdańsku. Transakcje zostały opisane

w nocie 32.

W pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości

inwestycyjnych prezentowane są m.in. koszty

zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease),

które dotyczą głównie projektów Sagittarius Business

House, MidPoint 71, West4 Business Hub I we Wrocławiu,

Moje Miejsce I i II w Warszawie oraz Face2Face

w Katowicach. W celu bezpośredniego uzgodnienia

pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości

w skonsolidowanym rachunku zysków i strat z tą samą

pozycją w działalności operacyjnej skonsolidownego

rachunku przepływów pienięznych dokonano

odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w rachunku

przepływów pienieżnych w okresie porównawczym.

W pozycji aktualizacja wartości nieruchomości

prezentowane są głównie wyceny projektów biurowych

Brain Park I i II w Krakowie, React w Łodzi, City2

we Wrocławiu oraz centrum handlowego Libero

w Katowicach.

Pozostałe przychody operacyjne

[tys. PLN]

	1.01.2023-	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
Rozwiązanie rezerw	2 045	7 695
Odsetki z działalności operacyjnej	6 249	3 503
Kary umowne i odszkodowania	2 818	3 382
Pozostałe	1 734	3 743
Pozostałe przychody operacyjne razem	12 846	18 323

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 23

Pozostałe koszty operacyjne

[tys. PLN]

	1.01.2023-	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
Utworzone rezerwy	(11 186)	(3 933)
Aktualizacja wartości aktywów	(6 002)	(4 884)
Kary umowne	(561)	(1 334)
Darowizny	(657)	(1 614)
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych	(1 076)	(165)
Pozostałe	(6 925)	(6 264)
Pozostałe koszty operacyjne razem	(26 407)	(18 194)

W pozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie

rezerwy na sprawy sądowe dla projektów sprzedanych

w latach ubiegłych oraz rezerwa na koszty budowy

parkingu.

Przychody finansowe [tys. PLN]

	1.01.2023-	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek	11 096	22 072
Przychody z tytułu instrumentów pochodnych Interest Rate Swap	6 265	17 558
Przychody z tytułu dyskonta	-	9 620
Przychody z tytułu pozostałych odsetek	1 230	1 084
Pozostałe przychody finansowe	159	161
Przychody finansowe razem	18 750	50 496

NOTA 24

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów

finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem

i wytworzeniem składników majątku. W przypadku finanso-

wania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitali-

zacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszyst-

kich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do

poniesionych nakładów na dany składnik aktywów .

Aktywowana kwota kosztów ogólnego finansowania

zewnętrznego wyniosła w 2023 r. 18 821 tys. zł wg rocz-

nej stopy kapitalizacji 8,2 proc. (w tym: na zapasy: 15 352

tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 3 469

tys. zł). W 2022 r. było to 20 018 tys. zł wg rocznej stopy

kapitalizacji 8,7 proc. (w tym: na zapasy: 16 674 tys. zł, na

nieruchomości inwestycyjne w budowie: 3 344 tys. zł).

Kwota aktywowanych kosztów finansowania celowego na

nieruchomościach inwestycyjnych w budowie wyniosła

w 2023 r. 1 568 tys. zł wg średniej stopy kapitalizacji 6,1

proc. - EURIBOR 1M + marża (w 2022 r. 680 tys. zł wg

średniej stopy kapitalizacji 1,8 proc. - EURIBOR 1M + mar-

ża).

W pozycji koszty z tytułu podziału zysku (profit share) pre-

zentowane są koszty, które dotyczą biurowca Moje Miej-

sce etap I w Warszawie oraz centrum handlowego Libero

w Katowicach.

NOTA 25

NOTA 26

Koszty finansowe [tys. PLN]

	1.01.2023-	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
Koszty z tytułu odsetek od obligacji	(131 213)	(132 555)
Koszty z tytułu odsetek od kredytów	(49 084)	(42 112)
Koszty z tytułu podziału zysku (profit share)	4 237	26 722
Koszty z tytułu odsetek od leasingu	(9 740)	(5 661)
Koszty z tytułu dyskonta	(735)	-
Koszty z tytułu wykupu akcji od udziałowców mniejszościowych	-	(769)
Pozostałe koszty finansowe	(587)	(325)
Koszty finansowe, razem	(187 122)	(154 699)

Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych [tys. PLN]

	1.01.2023-	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
Zyski/straty z tytułu zrealizowanych dodatnich/ujemnych różnic kursowych	(3 594)	(15 131)
Zyski/straty z tytułu niezrealizowanych dodatnich/ujemnych różnic kursowych	71 826	(20)
Zysk/Strata z tytułu różnic kursowych, razem	68 232	(15 151)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 27

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach

wycenianych metodą praw własności

Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o.

(Galeria Młociny)

	Rosehill Invest-
	ments Sp. z o.o.,	Projekt Echo 138	R4R Poland
	Berea Sp. z o.o.	Sp. z o.o. Sp.k.	Sp. z o.o.
	(Galeria Młociny)	(Towarowa 22)	(Resi4Rent")	Razem
Stan na 1.01.2022	86 656	147 099	102 981	336 737
- podwyższenie kapitałów	108 653	-	1 350	110 003
- udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia	9 965	(9 394)	68 373	68 944
- eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków	-	2 007	(3 512)	(1 505)
ze sprzedaży w wysokości 30%)
- rozliczenie wycofania wkładów we wspólnym przedsięwzięciu	-	(35 997)	-	(35 997)
Stan na 31.12.2022	205 274	103 715	169 192	478 181
- podwyższenie kapitałów	71 331	-	5 625	76 956
- udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia	4 698	(952)	88 286	92 032
- eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków	-	(1 412)	(3 289)	(4 701)
ze sprzedaży w wysokości 30%)
Stan na 31.12.2023	281 303	101 351	259 814	642 468

Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach

wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela

poniżej:

31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP

N.V. zawarły umowę kupna nieruchomości w Warszawie,

przy ul. Zgrupowania AK Kampinos. Zawartą transakcją

jednostki nabyły udziały w spółce Rosehill Investments

Sp. z o.o., która poprzez posiadane 100 proc. udziałów

w spółce Berea Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości

Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona

na kwotę 104,5 mln euro. Na dzień nabycia oraz na dzień

bilansowy tj. 31 grudnia 2023 r. Grupa Echo Investment

posiadała 30 proc. udziału w spółce projektowej będą-

cej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70 proc. było

w posiadaniu Grupy EPP. Echo Investment S.A. i EPP N.V.

ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonal-

ną część ceny zakupu. Udział Grupy w spółkach Rosehill

Investments Sp. z o.o. oraz Berea Sp. z o.o. ujawniony

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jest wyce-

niany przy użyciu metody praw własności. Na podstawie

umowy spółki, wszystkie strategiczne decyzje finansowe

i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu

istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają

jednomyślnej zgody obu udziałowców.

W 2022 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP

N.V. dokonały proporcjonalnego podwyższenia kapitałów

w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o. w wysokości 76,3

mln euro (Grupa EPP N.V. - 53,4 mln euro, Grupa Echo -

22,9 mln euro).

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finanso-

wych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa

inwestycji na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 281 303 tys.

zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa

Echo udzieliła spółkom Rosehill Investments Sp. z o.o.

i Berea Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 71 mln zł,

które w czwartym kwartale 2023 r. zostały przeznaczone

na podwyższenie kapitałów we wspólnym przedsięwzię-

ciu. Na dzień 31 grudzień 2023 r. Grupa Echo nie posiada

udzielonych pożyczek do spółek Rosehill Investments Sp.

z o.o. i Berea Sp. z o.o.

W 2019 r. spółka dokonała analizy utraty wartości inwe-

stycji netto wycenianej metodą praw własności w spółce

współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. z o.o. (Gale-

ria Młociny). W I półroczu 2019 r., w związku z otwarciem

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Galerii Młociny, została zaktualizowana wartość godziwa

projektu w aktywach netto jednostki współkontrolowanej.

Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto

na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w ak-

tywach netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydo-

wała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość odpisu

na 31 grudnia 2023 r. wynosi 13 091 tys. zł.

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów

[tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna	1 675 284	1 811 708
Aktywa trwałe - inne aktywa finansowe	20 708	-
Aktywa obrotowe - pozostałe	13 131	10 002
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	59 987	63 049
Aktywa razem	1 769 110	1 884 759
Zobowiązania długoterminowe	845 110	1 212 748
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	678 335	1 049 091
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	166 775	163 657
Zobowiązania krótkoterminowe	59 475	60 918
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	47 739	50 753
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	11 736	10 165
Zobowiązania razem	904 585	1 273 666
Kapitał własny	864 525	611 094
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto	259 357	183 328
Wartość firmy	35 037	35 037
Odpis z tytułu utraty wartości	(13 091)	(13 091)
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności	281 303	205 274

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów

[tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Przychody operacyjne	121 071	115 721
Koszty operacyjne. w tym:	(50 515)	(41 474)
Amortyzacja	-	-
Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej	(7 766)	13 752
Koszty ogólnego zarządu	(2 601)	(2 413)
Koszty sprzedaży	(619)	(901)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	1 898	(264)
Przychody i koszty finansowe, w tym:	(44 277)	(40 415)
Koszty z tytułu odsetek finansowych	(44 126)	(49 089)
Zysk brutto	17 191	44 006
Podatek dochodowy	(1 532)	(10 791)
Zysk netto	15 659	33 215
Dochody całkowite razem	15 659	33 215
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w zysku netto wspólnego przedsięwzięcia	4 698	9 965
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	4 698	9 965

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k.

(Towarowa 22)

15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą

EPP N.V. zawarły warunkową umowę kupna nierucho-

mości położonej w Warszawie przy ulicy Towarowej 22,

na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie

inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta

w dniu 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomo-

ści została ustalona na kwotę 77,4 mln euro gdzie Echo

Investment zapłaciło 35,82 mln euro, natomiast wkład EPP

wyniósł 41,58 mln euro.

8 czerwca 2022 r. miały miejsce następujące transakcje

dotyczące tej nieruchomości:

− Grupa EPP N.V. podwyższyła kapitał we wspólnym

przedsięwzięciu o 36 mln euro, a następnie odsprzedała

wszystkie swoje udziały nowemu inwestorowi, tj. spółce

AFI Europe N.V. (spółka w pełni zależna od AFI Proper-

ties Ltd., będącą spółką publiczną zarejestrowaną

w Izraelu i notowaną na Giełdzie Papierów Wartościo-

wych w Tel Awiwie),

− Echo Investment i AFI Europe N.V. dokonało propor-

cjonalnego wycofania wkładów we wspólnym przed-

sięwzięciu: Echo Investment w wysokości 7,1 mln euro,

natomiast AFI Europe N.V. – w wysokości 16,6 mln

euro,

− Echo Investment podpisało przedwstępną umowę zaku-

pu części nieruchomości położonej przy ul. Towarowej

22 (część wspólnego przedsięwzięcia), która jest prze-

znaczona pod budowę mieszkań, oraz wpłaciło zaliczkę

na tę działkę w kwocie 23,7 mln euro, co stanowi 50

proc. wartości działki.

W październiku 2023 r. spółka zależna Echo Investment

- Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. dokonała zakupu części nie-

ruchomości położonej przy ul. Towarowej 22 przeznaczo-

ną pod budowę mieszkań na kwotę 57,8 mln zł od spółki

Projekt Echo 138 Sp. z o.o.

Po zrealizowaniu powyższych transakcji oraz na dzień

bilansowy, tj. 31 grudnia 2023 r., Grupa Echo jest posia-

daczem 30 proc. udziałów, a AFI Europe N.V. 70 proc.

udziałów we wspólnym przedsięwzięciu.

Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decy-

zje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności doko-

nanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu

itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.

Echo Investment S.A. i AFI Europe N.V. ponoszą odpowie-

dzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zaku-

pu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia w skonsolido-

wanym sprawozdaniu finansowym Grupy Echo Investment

jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa

inwestycji na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 101 351 tys. zł.

Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa

Echo udzieliła spółkom Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k.

i Projekt Echo 138 Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości

19 569 tys. zł.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finanso-

wych we wspólnym przedsięwzięciu.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22

Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna	591 753	585 224
Aktywa trwałe - pozostałe	8 400	6 824
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	9 637	6 752
Aktywa obrotowe	17 250	9 527
Aktywa razem	627 040	608 327
Zobowiązania długoterminowe	159 505	133 668
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	155 511	129 703
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	3 994	3 965
Zobowiązania krótkoterminowe	123 625	127 580
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	5 409	5 955
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	118 216	121 626
Zobowiązania razem	283 130	261 249
Kapitał własny	343 910	347 079
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30 proc.)	(1 822)	(409)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności	101 351	103 715

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów

[tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Przychody operacyjne	60 834	1 360
Koszty operacyjne, w tym:	(57 594)	(8 822)
Amortyzacja	-	(2 074)
Koszty ogólnego zarządu	(94)	(63)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne	449	(19 430)
Przychody i koszty finansowe, w tym:	(8 704)	(8 604)
Koszty z tytułu odsetek finansowych	(3 416)	(2 780)
Zysk (strata) brutto	(5 109)	(35 560)
Podatek dochodowy	1 935	2 423
Zysk (strata) netto	(3 173)	(33 137)
Dochody całkowite razem	(3 173)	(33 137)
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (46,2 proc. do dnia 8 czerwca 2022 r., 30 proc. od 9 czerwca 2022 r.)	(952)	(9 394)
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	(952)	(9 394)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent)

20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30 proc.

udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwesty-

cyjnym R4R Poland Sp. z o.o. Pozostałe 70 proc. udzia-

łów i głosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie

umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe

i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu

istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu

udziałowców.

Zgodnie z umową, przedsięwzięcie działa jako platforma

mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach przedsięwzię-

cia powstały budynki z mieszkaniami na wynajem – po-

czątkowo w czterech lokalizacjach w Warszawie, Łodzi

i Wrocławiu. Na postawie umowy Echo Investment S.A.

zapewnia planowanie, projektowanie oraz usługi reali-

zacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland Sp. z o.o. jest

samodzielnie odpowiedzialne za zarządzanie operacyjne

platformą.

Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie

do współfinansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitało-

wo spółkę R4R Poland Sp. z o.o. obejmując nowe udziały

w podwyższonym kapitale zakładowym:

− w 2018 r. o wartości 41 354 269 zł,

− w 2019 r. o wartości 9 434 700 zł,

− w 2020 r. o wartości 3 474 000 zł,

− w 2021 r. o wartości 13 149 000 zł.

− w 2022 r. o wartości 1 350 000 zł.

− w 2023 r. o wartości 5 625 000 zł.

Jednocześnie Echo Investment udzieliło R4R Poland Sp.

z o.o. pożyczek:

− w 2019 r. na kwotę 77 250 728 zł,

− w 2020 r. na kwotę 35 546 700 zł,

− w 2021 r. na kwotę 74 511 000 zł.

− w 2022 r. na kwotę 7 650 000 zł.

− w 2023 r. na kwotę 31 875 000 zł.

W latach 2018 - I półrocze 2023 zostały utworzone nowe

spółki zależne R4R Poland Sp. z o.o. do realizacji kolej-

nych projektów zlokalizowanych w Warszawie (ul. Grzy-

bowska, ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska, Opaczew-

ska, Wołoska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska, Zielony Trójkąt),

Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska, ul.

Romanowicza, Zabłocie, Młyńska), Poznaniu (ul. Szcze-

panowskiego, Nowe Miasto, ul. Dmowskiego), Łodzi (ul.

Wodna, ul. Kilińskiego) oraz Wrocławiu (ul. Grabiszyńska,

ul. Jaworska, ul. Rychtalska, Kępa, Park Zachodni, ul.

Bardzka).

Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym spra-

wozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw wła-

sności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji

finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2023 r. wy-

niosła 259 814 tys. zł.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent

Wybrane dane z sytuacji finansowej

[tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna	2 290 925	1 546 604
Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie	869 478	666 874
Aktywa trwałe - pozostałe	32 644	59 376
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	157 737	122 753
Aktywa obrotowe - pozostałe	65 480	51 766
Aktywa razem	3 416 264	2 447 373
Zobowiązania długoterminowe	2 363 397	1 734 836
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	2 109 789	1 559 123
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	253 608	175 712
Zobowiązania krótkoterminowe	143 457	116 165
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług)	17 499	14 425
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	125 958	101 739
Zobowiązania razem	2 506 855	1 851 000
Kapitał własny	909 410	596 372
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30 proc.)	(13 009)	(9 720)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności	259 814	169 192

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów

[tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Przychody operacyjne	134 563	82 843
Zyski z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej	356 743	260 203
Koszty administracyjne związane z projektami	(35 687)	(18 899)
Koszty ogólnego zarządu, w tym:	(26 153)	(24 479)
Amortyzacja	(510)	(96)
Pozostałe przychody / koszty operacyjne	3 297	1 292
Przychody i koszty finansowe, w tym:	(68 195)	(19 681)
Koszty z tytułu odsetek finansowych	(60 177)	(19 654)
Zysk brutto	364 568	281 279
Podatek dochodowy	(70 281)	(53 369)
Zysk netto	294 287	227 910
Dochody całkowite razem	294 287	227 910
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia	88 286	68 373
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	88 286	68 373

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 28

				Prawo wieczystego użytkowania		Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Aktywa	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	przeznaczone	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	do sprzedaży	trwałe
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1 stycznia 2023 r.	57 102	13 085	10 588	329	44 052	71 031	196 187
Amortyzacja	(576)	-	-	-	(8 495)	-	(9 071)
Wycena do wartości godziwej	-	-	-	-	-	(2 833)	(2 833)
Zwiększenia	7 399	5 988	3 281	-	4 046	40 443	61 157
Zmniejszenia	(30 618)	(6 820)	-	(329)	(75)	(821)	(38 663)
Stan na 31 grudnia 2023 r.	33 307	12 253	13 869	-	39 528	107 820	206 777

				Prawo wieczystego użytkowania		Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Zobowiązania do-	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	tyczące aktywów	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	przeznaczonych	trwałe
				do sprzedaży
Zobowiązania z tytułu leasingu
Stan na 1 stycznia 2023 r.	54 074	12 925	10 460	329	57 837	99 930	235 555
Koszt odsetkowy	2 331	805	639	-	1 795	4 565	10 135
Spłaty zobowiązania wraz z odsetkami	(6 330)	(751)	(646)	-	(13 354)	(23 363)	(44 444)
Zwiększenia	7 079	3 178	3 038	-	13 262	22 703	49 260
Zmniejszenia	(26 818)	(4 536)	-	(329)	(141)	(4 548)	(36 372)
Reklasyfikacja	-	-	-	-	(19 880)	19 880	-
Stan na 31 grudnia 2023 r.	30 336	11 621	13 491	-	39 519	119 167	214 134

				Prawo wieczystego użytkowania		Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Zobowiązania do-	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	tyczące aktywów	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	przeznaczonych	trwałe
				do sprzedaży
Zobowiązania z tytułu leasingu
krótkoterminowe	30 336	1 056	767	-	17 419	22 519	72 097
długoterminowe	-	10 565	12 724	-	22 100	96 648	142 037

Leasing 2023

W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytkowa-

nia oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały wykazane

głównie zawarte nowe umowy leasingu w kwocie 21 541

tys. zł, zmiany szacunkowych płatności leasingowych

w kwocie 15 533 tys. zł oraz modyfikacje umów leasingu

w kwocie 14 118 tys. zł.

Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania

oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest związana głównie ze

zmianą szacunkowych płatności leasingowych oraz sprze-

dażą Nieruchomości Inwestycyjnych i Zapasów.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości	241	1 899
Koszty związane z leasingiem krótkoteminowym	45 426	33 608
Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania	49 423	36 841

Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu spłaty

zobowiązań leasingowych wyniósł w 2023 r. 44 444 tys.

zł. (w 2022 r. 31 327 tys. zł)

Szczegóły dotyczące leasingu operacyjnego zostały opisa-

ne w nocie nr 19.

				Prawo wieczystego użytkowania		Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Aktywa	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	przeznaczone	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	do sprzedaży	trwałe
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1 stycznia 2022 r.	79 065	5 358	14 518	2 512	48 015	44 490	193 958
Amortyzacja	(950)	-	-	-	(9 109)	-	(10 059)
Wycena do wartości godziwej	-	252	-	-	-	(16 722)	(16 470)
Zwiększenia	3 618	7 475	-	-	5 318	43 786	60 197
Zmniejszenia	(24 631)	-	(3 930)	(2 183)	(172)	(523)	(31 439)
Stan na 31 grudnia 2022 r.	57 102	13 085	10 588	329	44 052	71 031	196 187

Leasing 2022

				Prawo wieczystego użytkowania		Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Zobowiązania do-	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	tyczące aktywów	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	przeznaczonych	trwałe
				do sprzedaży
Zobowiązania z tytułu leasingu
Stan na 1 stycznia 2022 r.	74 834	5 358	14 396	2 512	61 025	66 869	224 994
Koszt odsetkowy	2 602	500	720	115	4 870	2 329	11 136
Spłaty zobowiązania wraz z odsetkami	(4 290)	(200)	(726)	(116)	(13 463)	(12 532)	(31 327)
Zwiększenia	3 618	7 475	-	-	6 185	43 787	61 065
Zmniejszenia	(22 228)	(208)	(3 930)	(2 182)	(780)	(523)	(29 851)
Reklasifikacja	(462)	-	-	-	-	-	(462)
Stan na 31 grudnia 2022 r.	54 074	12 925	10 460	329	57 837	99 930	235 555

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

				Prawo wieczystego użytkowania		Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości	Nieruchomości	Zobowiązania do-	Rzeczowe	Nieruchomości	Razem
		inwestycyjne	inwestycyjne	tyczące aktywów	aktywa	inwestycyjne
			w budowie	przeznaczonych	trwałe
				do sprzedaży
Zobowiązania z tytułu leasingu
krótkoterminowe	54 074	2 899	726	329	19 861	18 829	96 718
długoterminowe	-	10 026	9 734	-	37 976	81 101	138 837

W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytko-

wania oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały wyka-

zane głównie zawarte nowe umowy leasingu w kwocie

43 046 tys. zł, zmiany szacunkowych płatności leasin-

gowych w kwocie 3 984 tys. zł oraz modyfikacje umów

leasingu w kwocie 7 298 tys. zł.

Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania

oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest związana głównie ze

sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych i zapasów.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 29

Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu

odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN]

	1.01.2023-	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu:
– wycena instrumentów finansowych	(1 795)	(902)
– wycena nieruchomości inwestycyjnych	(70 262)	(113 230)
– udziały we wspólnych przedsięwzięciach *	(27 307)	(13 091)
– strata podatkowa	42 643	50 039
– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	8 571	4 136
– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	10 687	(2 114)
– należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.)	(33 993)	(14 455)
– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	3 790	1 361
– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	20 963	9 921
– koszty z tytułu utworzonych rezerw	26 542	12 623
– MSSF 16 leasing	6 668	6 364
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów	(13 463)	(13 750)
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale	(7 606)	(12 388)
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów	(12 649)	(12 850)
– zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze	1 163	375
– pozostałe	(108)	(941)
	(46 156)	(98 901)
2. Zmiana w okresie
– wycena instrumentów finansowych	(917)	(893)
– wycena nieruchomości inwestycyjnych	20 596	42 968
– udziały we wspólnych przedsięwzięciach *	(17 198)	(14 217)
– strata podatkowa	11 958	(7 396)
– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	(10 069)	4 434
– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	10 511	12 276
– należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.)	(6 063)	(19 013)
– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	(1 484)	2 429
– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	9 167	11 042
– koszty z tytułu utworzonych rezerw	2 065	13 918
– MSSF 16 leasing	(2 283)	304
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów	125 540	287
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale	(137 992)	4 782
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów	(215)	201
– zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze	620	788
– pozostałe	759	836
	4 996	52 745
3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem:
– wycena instrumentów finansowych	(2 712)	(1 795)
– wycena nieruchomości inwestycyjnych	(49 666)	(70 262)
– udziały we wspólnych przedsięwzięciach *	(44 506)	(27 307)
– strata podatkowa	54 600	42 643
– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	(1 499)	8 571

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu

odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN]

	1.01.2023-	1.01.2022-
	31.12.2023	31.12.2022
– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	21 198	10 687
– należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.)	(40 056)	(33 993)
– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	2 306	3 790
– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	30 130	20 963
– koszty z tytułu utworzonych rezerw	28 606	26 542
– MSSF 16 leasing	4 385	6 668
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów	112 077	(13 463)
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale	(145 598)	(7 606)
– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów	(12 864)	(12 649)
– zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze	1 783	1 163
– pozostałe	651	(108)
	(41 164)	(46 156)
– z tego
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego	112 993	94 494
– zmiana w ciągu roku	18 499	20 479
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	154 154	140 651
– zmiana w ciągu roku	13 503	(32 266)

* Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian w strukturze Grupy wynikająca

z różnicy pomiędzy podatkową i bilansową wartością udziałów we wspólnych przedsięwzięciach.

Grupa na 31 grudnia 2023 r. nie ujęła aktywów z tytułu

odroczonego podatku dochodowego na kwotę 42 192 tys.

zł z tytułu strat podatkowych.

Na 31 grudnia 2023 r. terminy wygaśnięcia prawa do

obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2024

(20 172 tys. zł), 2025 (20 888 tys. zł), 2026 (50 546 tys.

zł), 2027 (43 338 tys. zł), 2028 (152 424 tys. zł).

Grupa na 31 grudnia 2022 r. nie ujęła aktywów z tytułu od-

roczonego podatku dochodowego na kwotę 50 735 tys. zł

z tytułu strat podatkowych. Na 31 grudnia 2022 r. terminy

wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego

przypadają na rok 2023 (7 925 tys. zł), 2024 (60 898 tys.

zł), 2025 (48 877 tys. zł), 2026 (53 064 tys. zł), 2027 (53

671 tys. zł).

W pozycji „MSSF 16 leasing” ujęto podatek odroczony dla

aktywa z tytułu prawa do użytkowania w kwocie 20 604

tys. pln (31 grudnia 2022 r. w kwocie 27 342 tys. zł) oraz

dla zobowiązania z tytułu leasingu w kwocie 16 219 tys. pln

(31 grudnia 2022 r. w kwocie 20 675 tys. zł).

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 30

Podatek dochodowy

– efektywna stawka podatkowa [tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
1. Zysk brutto	178 321	219 001
2. Podatek wyliczony według stawek krajowych	33 881	41 611
3. Różnice:
Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu	(7 625)	2 558
Efekt podatkowy dochodów z tytułu zmiany na rezerwach i zobowiązaniach niepodlegających opodatkowaniu	(1 956)	(6 560)
Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności rozwiązanie	(1 033)	(1 033)
Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów	12 344	7 657
Efekt podatkowy kosztów finansowych trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów	1 112	2 212
Usługi finansowe ponad limit ebidta	24 507	17 968
Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych	(1 552)	(1 630)
Straty podatkowe, z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego	(282)	19 970
Podatek dochodowy z lat poprzednich	2 138	(1 080)
Straty podatkowe z lat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek dochodowy	(1 773)	(3 527)
Wynik okresu spółek osobowych	656	2 062
Rezerwa na sprzedaż nieruchomości	-	(14 836)
Efekt zmiany stawki podatkowej	41	(1 914)
Nierozpoznane aktywo na podatek odroczony w latach ubiegłych	-	(1 003)
Różnice razem	26 577	20 844
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego, w tym:	60 458	62 455
- część bieżąca	(66 808)	(115 200)
- część odroczona	6 350	52 745

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wybrane pozycje bilansu na dzień

31 grudnia 2023 r. w podziale na segmenty

			Mieszkania	Nieruchomości
	Razem	Mieszkania	na wynajem	komercyjne
Nieruchomości inwestycyjne	1 144 456	-	-	1 144 456
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	583 505	-	-	583 506
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia- nych metodą praw własności oraz w jednostkach powiązanych	642 468	-	259 814	382 654
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	112 993	77 844	-	35 149
Zapasy	1 553 824	1 461 739	-	92 085
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	813 836	442 646	508	370 682
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	148 839	-	-	148 839
Pozostała aktywa segmentów	961 917	441 147	281 260	239 510
Aktywa segmentów	5 961 838	2 423 376	541 582	2 996 881
Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe	1 708 806	630 194	177 256	901 356
Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe	900 598	197 701	63 806	639 091
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	54 122	-	-	54 122
Program motywacyjny	14 769	-	-	14 769
Zobowiązania pozostałe	162 409	78 281	13 959	70 169
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	457 377	453 373	3 000	1 004
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	1 053	-	-	1 053
Pozostałe zobowiązania segmentów	634 614	248 829	116	385 670
Zobowiązania segmentów	3 933 748	1 608 378	258 137	2 067 233

NOTA 31

Strategiczny komitet sterujący Grupy, w skład którego

wchodzi Zarząd, analizuje działalność z punktu widzenia

typu produktu/usługi i wyróżnia 3 segmenty: mieszkania,

mieszkania na wynajem i nieruchomości komercyjne.

Przychody rozpoznawane we wszystkich segmentach

działalności Grupy są rozpoznawane w momencie spełnie-

nia zobowiązania do wykonania świadczenia, z wyjątkiem

przychodów z najmu powierzchni, które są rozpoznawane

w czasie.

Przychody od żadnego z klientów Grupy nie przekraczały

10 proc. przychodów ze sprzedaży wypracowanych przez

Grupę w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia

2023 r.

Zarówno w 2023 r., jak i 2022 r., Grupa osiągała przycho-

dy ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wybrane pozycje rachunku zysków i strat

za rok 2023 w podziale na segmenty

			Mieszkania	Nieruchomości
	Razem	Mieszkania	na wynajem	komercyjne
Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym:	1 573 293	1 293 422	35 409	244 462
Przychody z tytułu umów z klientami	1 397 060	1 293 212	35 409	68 439
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)	176 233	210	-	176 023
Koszt własny sprzedaży	(1 085 831)	(890 262)	(15 126)	(180 443)
Zysk brutto ze sprzedaży	487 462	403 160	20 283	64 019
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	9 236	-	-	9 236
Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej)	(85 156)	-	-	(85 156)
Odpis z tytułu utraty wartości	(6 002)	(3 489)	(373)	(2 140)
Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych	(14 170)	(5 765)	(1 162)	(7 243)
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek	11 096	11 408	10 302	(10 614)
Koszty z tytułu odsetek od kredytów	(49 084)	(3 455)	(1 004)	(44 625)
Koszty z tytułu odsetek od obligacji	(131 213)	(57 074)	(8 468)	(65 671)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	97 363	-	94 339	3 024
Zysk brutto	178 321	219 847	98 936	(140 462)

Wybrane pozycje bilansu na dzień

31 grudnia 2022 r. w podziale na segmenty

			Mieszkania	Nieruchomości
	Razem	Mieszkania	na wynajem	komercyjne
Nieruchomości inwestycyjne	1 094 638	32 938	-	1 061 700
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	486 625	-	-	486 625
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia- nych metodą praw własności	478 180	-	169 192	308 988
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	94 494	53 403	22	41 069
Zapasy	1 592 886	1 505 275	656	86 956
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	941 997	271 245	237	670 515
Aktwa trwałe przeznaczone do sprzedaży	355 327	-	-	355 327
Pozostałe aktywa segmentów	1 042 865	404 785	230 963	407 118
Aktywa segmentów	6 087 012	2 267 646	401 069	3 418 299
Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe	1 609 032	340 733	131 396	1 136 904
Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe	667 979	154 945	55 484	457 550
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	142 494	-	-	142 494
Program motywacyjny	4 330	-	-	4 330
Zobowiązania pozostałe	293 775	121 939	4	171 832
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	558 253	557 425	-	828
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	45 009	-	-	45 009
Pozostałe zobowiązania segmentów	959 826	448 542	668	510 615
Zobowiązania segmentów	4 280 698	1 623 584	187 552	2 469 562

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wybrane pozycje rachunku zysków i strat

za rok 2022 w podziale na segmenty

			Mieszkania	Nieruchomości
	Razem	Mieszkania	na wynajem	komercyjne
Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym:	1 394 306	1 109 627	16 873	267 806
Przychody z tytułu umów z klientami	1 198 900	1 109 440	16 873	72 587
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)	195 406	186	-	195 220
Koszt własny sprzedaży	(901 914)	(732 132)	(9 115)	(160 666)
Zysk brutto ze sprzedaży	492 393	377 495	7 758	107 140
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	(37 524)	-	-	(37 524)
Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej)	26 098	-	-	26 098
Odpisy z tytułu utraty wartości	(4 884)	(961)	-	(3 923)
Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych	(15 298)	(8 048)	(811)	(6 439)
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek	22 072	7 589	5 864	8 618
Koszty z tytułu odsetek od kredytów	(42 113)	(3 505)	(644)	(37 964)
Koszty z tytułu odsetek od obligacji	(132 555)	(45 779)	(7 826)	(78 949)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	68 677	-	69 140	(463)
Zysk brutto	219 002	206 120	61 670	(48 789)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 32

Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt Beethove-

na Projekt Echo 122 Sp. z o.o. SKA - zawarła 30 marca

2023 r. ze spółką TAL Poland Sp. z o.o. umowę sprzedaży

biurowca Moje Miejsce II w Warszawie.

Wartość transakcji 44 235 tys. EUR powiększone o VAT

została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych,

obniżek czynszu, a także inne koszty, co w rezultacie

dało kwotę 41 968 tys. EUR powiększoną o VAT. Kwota

do zapłaty na Zamknięciu została pomniejszona między

innymi o wartość prac związanych z aranżacją niewynaję-

tych lokali w Budynku. Kwota tych prac będzie zwalniana

w częściach na rzecz Sprzedającego po wynajęciu oraz

realizacji prac aranżacyjnych na rzecz nowych najemców.

W rezultacie, cena do zapłaty na Zamknięciu wyniosła

około 40 270 tys. EUR powiększone o VAT.

W ramach transakcji Strony zawarły również umowę gwa-

rancji jakości Budynku oraz umowę gwarancji czynszo-

wych. Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji Ja-

kości przewidują udzielenie Kupującemu gwarancji jakości

na Budynek i budowle znajdujące się na Nieruchomości.

Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji Czynszo-

wych przewidują udzielenie na rzecz Kupującego gwaran-

cji pokrycia przez Sprzedającego płatności czynszowych

oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części

Budynku, które nie zostały wynajęte podmiotom trzecim

w dniu podpisania Umowy oraz tych, które zostały wyna-

jęte, a w stosunku do których nie zostały spełnione dodat-

kowe przesłanki (jak np. wydanie najemcom).

Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie ponie-

sionymi nakładami wyniosła 24 027 tys. zł.

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt 16 – „Gru-

pa Echo” Sp. z o.o. SKA - zawarła 13 kwietnia 2023r. ze

spółką R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. z siedzibą w War-

szawie oraz w dniu 19 kwietnia 2023 r. ze spółką R4R

SPV10 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie umowy sprze-

daży niezabudowaych nieruchomości w Gdańsku, przy

ul. Nowomiejskiej. Łączna wartość transakcji wyniosła

40 206 tys. zł. powiększone o VAT.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans-

akcją, Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomo-

ści gruntowej w 2023 r. w kwocie 9 230 tys. zł .

Biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie

Nieruchomość gruntowa w Gdańsku

przy ul. Nowomiejskiej

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 33

Zmiana zobowiązań wynikających

z działalności finansowej [tys. PLN]

		zobowiązania z tytułu	zobowiązania	zobowiązania
		kredytów, pożyczek i obligacji	z tytułu leasingu	z tytułu dywidendy
stan na początek okresu 1.01.2023		2 419 506	235 226	90 792
Przepływy finansowe
- wpływy		779 090	-	-
- wydatki		(505 554)	(44 444)	(192 583)
Zmiany niepieniężne		(29 515)	23 352	108 777
				-
- naliczone odsetki		156 400	10 136	-
- wycena różnic kursowych		(82 483)	-	-
- spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi *		(103 432)	-	-
- pozostałe zmiany leasingu		-	13 216	-
- podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki		-	-	108 777
stan na koniec okresu 31.12.2023		2 663 527	214 134	6 986
stan na początek okresu 1.01.2022		2 894 078	224 994	-
Przepływy finansowe
- wpływy		554 772	-	-
- wydatki		(639 981)	(31 327)	(99 994)
Zmiany niepieniężne		(389 363)	41 559	190 786
- naliczone odsetki		99 962	11 136	-
- wycena różnic kursowych		15 448	-	-
- wycena według efektywnej stopy procentowej		865	-	-
- spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi *		(647 807)	-	-
- pozostałe zmiany leasingu		-	30 423	-
- spłata kredytem	zobowiązań **	142 169	-	-
- podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki		-	-	190 786
stan na koniec okresu 31.12.2022		2 419 506	235 226	90 792

* splata kredytu przez nabywcę nieruchomości z pominięciem rachunków bankowych Grupy (ze środków ze sprzedanej nieruchomości)

** splata zobowiązań poprzez zaciągnięcie kredytu z pominięciem rachunków bankowych Grupy

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych,

z wyjątkiem pożyczek i kredytów [tys. PLN]

	1.01.2023 -	1.01.2022 -
	31.12.2023	31.12.2022
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem pożyczek i kredytów, w tym:	(364 362)	194 104
- z tytułu umów z klientami	(148 856)	(41 819)
- z tytułu zobowiązań handlowych i pozostałych	(57 948)	98 406
- z tytułu zobowiązań z tytułu pozostałych podatków	(133 490)	131 988
- z tytułu rozliczeń międzyokresowych biernych	(7 043)	13 950
- z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych	(34 523)	10 660
- z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji od wykonawców i otrzymanych zaliczek	17 458	(20 094)
- zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	39	1 013

W skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pienięż-

nych w ramach działalności finansowej leasingobiorca

klasyfikuje:

− płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami.

Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje:

− opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego,

− opłaty za leasing obejmujące aktywa o niskiej wartości

oraz

− zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie

zobowiązania z tytułu leasingu .

Dodatkowe objaśnienia do skonsolidowanego

sprawozdania z przepływów pieniężnych

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 34

Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następujących

kategorii:

− aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego

kosztu,

− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez

pozostałe całkowite dochody,

− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez

wynik finansowy.

Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment po-

czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez

jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi

oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pie-

niężnych z tych instrumentów.

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe na-

leżności Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu,

jako że spełnione są dla nich dwa warunki:

1. aktywa utrzymywane są w ramach modelu bizneso-

wego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów

w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kon-

traktu.

2. warunki umowne tych składników aktywów finanso-

wych powodują powstanie w określonych momentach

przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę

kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa

szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości

równej oczekiwanym stratom kredytowym:

− w najbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredytowe

związane z danym instrumentem nie wzrosło znacząco

od momentu początkowego ujęcia danego instrumentu,

lub

− do końca oczekiwanego okresu wymagalności (tzw.

okresu życia) danego składnika aktywów finansowych,

jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumen-

tem znacząco wzrosło od momentu początkowego

ujęcia tego instrument oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie

niewypłacalności (default), które jest identyfikowane po

upływie 90 dni od daty wymagalności.

Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF

16 związane z reformą IBOR. W odpowiedzi na oczeki-

waną reformę stóp referencyjnych (reforma IBOR) Rada

Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opu-

blikowała drugą część zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF

7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą się do kwestii

księgowych, które pojawią się w momencie, gdy instru-

Informacje o instrumentach finansowych

			Wartość	Wartość
		Klasyfikacja	bilansowa na	bilansowa na
Rodzaj instrumentu	Nota	wg MSSF 9	31.12.2023	31.12.2022
Aktywa finansowe
Udzielone pożyczki długoterminowe	8	Zamortyzowany koszt	263 442	319 236
Udzielone pożyczki krótkoterminowe	8	Zamortyzowany koszt	38 392	15 327
Należności handlowe i pozostałe	10	Zamortyzowany koszt	250 351	315 465
Pochodne instrumenty finansowe	13	Wartość godziwa przez wynik	11 065	26 617
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe	14	Zamortyzowany koszt	873 566	1 030 911
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	17	Zamortyzowany koszt	1 794 915	1 554 491
Zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share)	17	Zamortyzowany koszt	11 457	15 706
Pochodne instrumenty finansowe	18	Wartość godziwa przez wynik	772	-
Zobowiązania handlowe i pozostałe	18	Zamortyzowany koszt	270 405	343 276
Zobowiązania z tytułu leasingu	18	Wycena poza zakresem MSSF 9	214 133	235 555
Kredyty i pożyczki	17	Zamortyzowany koszt	857 155	849 309

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

menty finansowe oparte na IBOR przejdą na nowe stopy

procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021 r. wprowadziły

szereg wytycznych i zwolnień, w szczególności praktycz-

ne uproszczenie w przypadku modyfikacji umów wyma-

ganych przez reformę, które będą ujmowane poprzez

aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwolnienie

z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpieczeń,

tymczasowe zwolnienie z konieczności identyfikacji

komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia

dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały

przeanalizowane przez Zarząd Grupy i nie mają istotnego

wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy,

ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym

śródrocznym skróconym sprawozdaniu finansowym. Stopy

procentowe, na których oparte są instrumenty finansowe

są nadal publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem

BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników

referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji

Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego

wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw

Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID.

Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia, że

zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako

część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest

do końca 2027.

Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową, Grupa

uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informa-

cje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Grupa

zastosuje dozwolone uproszczenie pomiaru utraty wartości

na podstawie oczekiwanych strat w całym okresie życia

dla wszystkich należności w ramach zakresu przewidzia-

nego w MSSF 9. W przypadku należności handlowych,

Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym

nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia,

a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej

oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia

należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu

utraty wartości należności handlowych stosuje macierz

rezerw wykonaną na podstawie danych historycznych

dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Dodat-

kowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności

handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem

prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach

uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub

strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie

oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika akty-

wów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informa-

cji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na

podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą

mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Odpis

z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień

sprawozdawczy .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 35

Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych Grupy Echo Investment

			Wartość		Wartość hipoteki
			aktywa
Spółka		Nieruchomość	[tys. PLN]	[tys. EUR]	[tys. PLN]	Na rzecz			Komentarz
Galeria Libero - Projekt Echo		Katowice, ul. Kościuszki	542 692	50 675	33 000	Santander Bank			w związku z finansowaniem
120	Sp. z. o.o. Sp. k.					Polska S.A.			galerii Libero w Katowicach
					9 000
				50 675	20 850	BNP Paribas Bank
						Polska S.A.
					9 000
Echo - Arena Sp. z o.o.		Kraków, Al.Pokoju / ul.	415 522	131 120	119 100	Bank PKO BP S.A.			w związku z finansowaniem
		Fabryczna				oraz Pekao S.A.			projektu Brain Park I i II w Kra-
									kowie
					18 000
Fianar Investments Sp. z.o.o		Kraków, ul. Kapelanka	138 142	31 005		Topaz Jewel Sp.			zabezpieczenie wierzytelności
						z.o.o.			pieniężnych w związku z trans-
									akcją zakupu nieruchomości
									w Krakowie przy ul. Kapelanka
				5 704		Pearl Jewel Sp. z o.o.			zabezpieczenie wierzytelności
									pieniężnych w związku z trans-
				5 070					akcją zakupu nieruchomości
									w Poznaniu i Łodzi
React - Dagnall Sp. z o.o. Sp.		Łódź / React I	134 545	27 150	10 050	Bank Pekao S.A.			na rzecz PEKAO S.A. w związ-
K.a.									ku z finansowaniem projektu
									React I
Archicom Nieruchomości 14		Wrocław / City Forum 2	148 839	35 200	24 000	Bank Pekao S.A.			w związku z finansowaniem
Sp. z o.o.									projektu City Forum 2
GRO Nieruchomości Sp. z o.o.		Kraków, ul. Żelazna / ul.	16 447	120 000*		Bank Pekao S.A.			w zwiazku z kredytem zawar-
		Kątowa					tym przez	PE	129	Sp. z o.o.
Projekt 139 - Grupa Echo Sp.		Wrocław, ul. Swobodna	57 100
z o.o. Sp.k.
Villea Investments Sp. z o.o		Kraków, ul. Wita Stwosza	70 580
Razem			1 524 206

* Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno.

Wykaz hipotek na zapasach Grupy Echo Investment

		Wartość		Wartość hipoteki
		aktywa
Spółka	Nieruchomość	[tys. PLN]	[tys. EUR]	[tys. PLN]	Na rzecz			Komentarz
Archicom Nieruchomości 9 Sp.	Wrocław, ul. Góralska	24 870		120 000	Bank PKO BP S.A.			w związku z kredytem w ra-
z o.o.	(etap 2)							chunku bieżącym udzielonym
Archicom Nieruchomości JN3	Wrocław / Awipolis bud	30 129						Archicom S.A.
sp. z o.o.	L6aL7L8 - etap 4, bud
	L6b - etap 4a
Archicom Nieruchomości 8 Sp.	Wrocław / Sady nad	34 714
z o.o.	Zieloną bud 2a, 2b
Archicom Nieruchomości JN2	Wrocław / Iwiny Rado-	40 025
sp. z o.o.	mierzyce
Archicom Warszawa sp. z o.o.	Warszawa / Postępu	58 494
Archicom Residential Sp. z o.o.	Wrocław, Kępa	128 194
	Mieszczańska (bud.
	KM4,KM6), ul. Dmow-
	skiego
Projekt Echo - 143 Sp. z o.o. SKA	Warszawa, al. KEN	98 202	120 000*		Bank Pekao S.A.			w zwiazku z kredytem zawar-
						tym przez	PE	129	Sp. z o.o.
Razem		414 628

* Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Mieszkanie pokazowe w Fuzji, Łódź

CZĘŚĆ 3

Informacje

o sprawozdaniach

finansowych Grupy

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Grupa Kapitałowa

Echo Investment

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2023 r. wcho-

dziły 164 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną

oraz 39 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą

praw własności.

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Invest-

ment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia

środki finansowe na realizację prowadzonych projektów

deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład

Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji

określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających

z procesu realizacji konkretnego projektu.

Echo Investment S.A. bezpośrednio i pośrednio – po-

przez trzy podmioty w 100 proc. zależne, spółki: DKR

Echo Investment Sp. z o.o.,DKR Echo Invest S.A. oraz

DKRA Echo Sp. z o.o. – jest głównym akcjonariuszem

Archicom S.A., w którym na 31 grudnia 2023 r. posiadało

74,04 proc. akcji uprawniających do 76,53 proc. głosów

na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje metodą pełną

wszystkie spółki grupy Archicom S.A.

W Grupie Echo Investment znajduje się spółka Echo

Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., oraz

Archicom Asset Management Sp. z o.o. które działają jako

centra księgowe i rozliczeniowe dla większości spółek

z Grupy.

W ramach spółek współzależnych Grupa posiada mniej-

szościowe udziały we wspólnych przedsięwzięciach –

przede wszystkim w spółkach będących właścicielami

gotowych, budowanych lub projektowanych inwestycji

z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, centrum handlo-

wego Galeria Młociny w Warszawie czy planowanego

projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 w Warszawie.

Skład Grupy Kapitałowej

Jednostki zależne

				%
				posiadanego
Lp.	Nazwa spółki		Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
1	Avatar - Grupa Echo	Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
2	City Space - GP Sp. z o.o.		Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
3	Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.		Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
4	City Space Management Sp. z o.o.		Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
5	Cornwall Investments Sp. z o.o.		Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
6	Dagnall Sp. z o.o.		Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
7	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k.		Kielce	100%	Pudsey Sp z o.o.
8	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. S.K.A.		Kielce	100%	Echo Investment S.A.
9	Echo - Advisory Services Sp. z o.o.		Kielce	100%	Echo Investment S.A.
10	Echo - Arena Sp. z o.o.		Kielce	100%	Echo Investment S.A.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki zależne

			%
			posiadanego
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
11	Echo - Aurus Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
12	Galaxy - Grupa Echo	Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
13	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. w likwidacji	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
14	Opolska Business Park – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Warszawa	100%	Pudsey Sp. z o.o.
15	Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
16	Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
17	Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
18	Echo Investment Project 1 S.R.L.	Brasov	100%	Echo - Aurus Sp. z o.o.
19	Echo Investment Project Management S.R.L.	Brasov	100%	Echo Investment S.A.
20	Elektrownia RE Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
21	Fianar Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
22	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	Kielce	100%	Fianar Investments Sp. z o.o.
23	Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
24	GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
25	Grupa Echo Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
26	Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
27	Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
28	Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
29	Park Rozwoju III– Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Kielce	100%	Pudsey Sp. z o.o.
30	PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
31	PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
32	Princess Investment Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
33	Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
34	React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Potton Sp z o.o.
35	Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
36	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
37	Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
38	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
39	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
40	Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji	Szczecin	100%	Echo - Aurus Sp. z o.o.
41	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
42	Projekt Echo - 108 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
43	Projekt Echo - 111 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
44	Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. w likwidacji	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
45	Projekt Echo - 115 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
46	Projekt Echo - 116 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
47	Projekt Echo - 120 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
48	Projekt Echo - 121 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
49	Projekt Echo - 122 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
50	Projekt Echo - 123 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA
51	Projekt Echo - 129 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.K.
52	Projekt Echo - 130 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
53	Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. w likwidacji	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
54	Projekt Echo - 135 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
55	Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Pudsey Sp. z o.o.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki zależne

			%
			posiadanego
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
56	Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
57	Projekt 140 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
58	Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Kielce	100%	Echo - Arena Sp. z o.o.
59	Projekt Echo - 99 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
60	Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
61	Projekt Saska Sp. z o.o.	Kielce	95%	Echo Investment S.A.
62	Pudsey Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
63	Q22 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Kielce	100%	Pudsey Sp. z o.o.
64	Sagittarius - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Kielce	100%	Pudsey Sp. z o.o.
65	Seaford Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
66	Selmer Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
67	Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.k.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
68	Stranraer Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
69	Strood Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
70	Swanage Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
71	Symetris - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
72	Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
73	Villea Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
74	RPGZ IX Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
75	Projekt Echo - 140 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
76	Projekt Echo - 141 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
77	Projekt Echo - 142 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
78	Projekt Echo - 143 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
79	Projekt Echo - 144 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
80	Projekt Echo - 145 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
81	DKR Echo Investment Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
82	DKR Echo Invest S.A.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
83	DKRA Echo sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
84	Archicom S.A.	Wrocław	74,04%	Echo Investment S.A./DKR Echo Investment Sp.
				z o.o.
85	Archicom Residential Sp. z o. o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
86	Archicom Residential 2 Sp. z o. o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
87	Archicom Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
88	Archicom Consulting Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
89	Archicom Stabłowice Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom Consulting sp. z o.o.
90	Archicom Jagodno 5 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
91	Bartoszowice 1 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
92	Archicom Nieruchomości Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom Holding sp. z o.o.
93	Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
94	Archicom Nieruchomości 3 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom Nieruchomości sp. z o.o.
95	Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
96	Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
97	Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
98	Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
99	Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
100	Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki zależne

				%
				posiadanego
Lp.	Nazwa spółki		Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
101	Archicom Nieruchomości 10 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom Consulting sp. z o.o.
102	Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
103	Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
104	Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
105	Archicom Poznań Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
106	Archicom Nieruchomości 17 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o.
107	Archicom Nieruchomości 18 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
108	Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
109	Archicom Nieruchomości JN1 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Altona Investments sp. z o.o.
110	Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
111	Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
112	Archicom Gdańsk Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
113	Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom Residential 2 sp. z o.o.
114	Archicom Holding Sp. z o. o.		Wrocław	74,04%	Archicom Consulting sp. z o.o.
115	Archicom Cadenza Hallera Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
116	Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
117	Archicom Jagodno Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom Consulting Sp. z o.o.
118	Archicom Jagodno Sp. z o.o. Sp.k.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
119	Archicom Marina 3 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
120	Archicom Marina 4 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
121	Archicom Marina 5 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
122	TN Stabłowice 1 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
123	Archicom Dobrzykowice Park Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom Consulting Sp. z o.o.
124	Archicom Byczyńska 1 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
125	Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom Consulting sp. z o.o.
126	Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
127	Space Investment Strzegomska 3	Kamieńskiego Sp. z o.o.	Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
128	Archicom Investment Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
129	Strzegomska Nowa Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	AD Management sp. z o.o.
130	AD Management Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom Consulting sp. z o.o.
131	Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
132	Archicom Asset Management Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
133	Archicom Fin Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
134	P16 Inowrocławska Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
135	Altona Investments Sp. z o .o.		Wrocław	74,04%	Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o.
136	Archicom RW Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
137	Archicom Wrocław Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
138	Archicom Łódź Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
139	Archicom Warszawa sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
140	Mioga Investment sp. z o.o.		Kraków	74,04%	Archicom S.A.
141	Archicom Advisory Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
142	Archicom Services Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
143	Himawari Investment Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
144	Karensansui Warsaw Investment Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A.
145	Archicom Doxent Investments Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%	Archicom S.A .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki zależne

				%
				posiadanego
Lp.	Nazwa spółki		Siedziba	kapitału		Jednostka dominująca
146	Archicom Browary Warszawskie Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
147	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k.		Kielce	74,04%		Archicom S.A.
148	Archicom Nowy Mokotów Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
149	Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k.		Kielce	74,04%		Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.
150	Galeria Nova - Projekt	Echo - 127 Sp. z o.o. S.K.A.	Kielce	74,04%	Archicom Projekt 127	Sp.z o.o.
151	Archicom Gosford Investments Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
152	Archicom Perth Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
153	Archicom Potton Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
154	12 - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. S.K.A.		Kielce	74,04%		Archicom S.A.
155	Archicom Projekt 127 Sp.z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
156	Archicom Projekt 136 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
157	Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. Sp.K.		Kielce	74,04%		Archicom Projekt 136 sp. z o.o.
158	Projekt Echo - 137 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
159	Archicom Senja 2 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.
160	ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.k.		Warszawa	74,04%		Perth Sp. z o.o.
161	Archicom Bowen Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.
162	Archicom Projekt 139 Sp. z o.o.		Wrocław	74,04%		Archicom S.A.
163	Issogne Sp. z o.o.		Warszawa	74,04%		Archicom S.A.
164	RPGZ XXXI Sp. z o.o.		Kraków	74,04%		Archicom S.A.

Jednostki współzależne

			%
			posiadanego
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
Galeria Młociny
1	Rosehill Investments Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
2	Berea Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Rosehill Investments Sp. z o.o.
Towarowa 22
3	Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Sp.k.	Warszawa	30%	Strood Sp. z o.o.
4	Projekt Echo - 138 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
5	Torelia Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Strood Sp. z o.o.
Resi4Rent
6	R4R Poland Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
7	R4R Łódź Wodna Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
8	R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
9	R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
10	R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
11	R4R Leasing Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
12	R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
13	R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
14	R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
15	R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
16	R4R RE Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
17	R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki współzależne

			%
			posiadanego
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
18	R4R Warszawa Wilanowska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
19	R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
20	R4R Wrocław Jaworska II	Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
21	Pimech Invest Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
22	M2 Hotel Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
23	R4R RE Wave 4 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
24	R4R Kraków JPII Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
25	R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
26	R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
27	M2 Biuro Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
28	R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
29	Hotel Gdańsk Zielony Trójkąt Sp. z o.o.	Gdańsk	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
30	R4R SPV 10 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
31	Hotel Wrocław Grabiszyńska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
32	Hotel Kraków Romanowicza Sp. z. o.o.	Kraków	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
33	R4R Poznań Nowe Miasto Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
34	Hotel Kraków Zabłocie Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
35	Hotel Kraków Młyńska Sp. z o.o.	Kraków	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
36	Hotel Poznań Dmowskiego Sp. z o.o.	Poznań	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
37	Hotel Wrocław Bardzka Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
38	R4R Warszawa Opaczewska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
39	Hotel Warszawa Wołoska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.

Zmiany w składzie Grupy

kapitałowej w 2023 r.

Zwiększenie Grupy Kapitałowej

			Kapitał
			zakładowy
Spółka	Działanie	Data	[PLN]
Mioga Investment Sp. z o.o.	Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A.	14.03.2023	5 000
Archicom Warszawa Sp. z o.o.	Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców	24.03.2023	10 000
DKRA Echo Sp. z o.o.	Zakup udziałów w spółce przez Echo Investment S.A. (tym	18.04.2023	50 000
	samym nabycie pakietu akcji Archicom S.A. stanowiącego
	8,31 proc. kapitału zakładowego)
Archicom Advisory Services Sp. z o.o.	Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców	15.06.2023	10 000
Karensansui Warsaw Investment Sp. z o.o.	Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców	15.06.2023	5 000
Himawari Investment Sp. z o.o.	Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców	11.07.2023	5 000
Archicom Services Sp. z o.o.	Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców	21.07.2023	5 000
RPGZ XXXI Sp. z o.o.	Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A.	26.10.2023	5 000
Issogne Sp. z o.o.	Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A.	10.11.2023	50 000

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmniejszenie Grupy Kapitałowej

			Kapitał
			zakładowy
Spółka	Działanie	Data	[PLN]
Projekt CS Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	2.02.2023	5 000
Projekt Echo 93 Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	23.02.2023	50 000
Projekt Echo 104 Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	28.02.2023	50 000
Oxygen – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	8.03.2023	96 200
Bełchatów – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	31.03.2023	85 230
DKR Echo Invest S.A.	Połączenie z DKR Echo Investment Sp. z.o.o.	27.11.2023	9 816 050
DKRA Echo Sp. z o.o.	Połączenie z DKR Echo Investment Sp. z.o.o.	27.11.2023	50 000
Projekt Echo - 112 Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	1.12.2023	30 000
Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	21.12.2023	30 000
Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	21.12.2023	100 000

Nabyte Aktywa

Aktywa obrotowe
Należności z tytułu pozostałych podatków	5 111
Należności handlowe i pozostałe	29 491
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	113
	34 715
Aktywa razem	34 715
Nabyte Zobowiązania
Zobowiązania krótkoterminowe
Pożyczki *	27 402
	27 402
Zobowiązania razem	27 402
Przekazana zapłata	34 715

Najistotniejsza zmiana, jaka miała miejsce w Grupie Kapi-

tałowej Echo Investment w roku 2023, dotyczyła nabycia

spółki Issogne Sp. z o.o.. 10 listopada 2023 r. Archicom

S.A. zawarł ze spółką Dom Development S.A. umowę kup-

na udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spół-

ce Issogne Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Transakcja

została rozliczona jako nabycie aktywów.

Wartości godziwe nabytych aktywów i zobowiązań przed-

stawia poniższa tabela:

* Pożyczka od Grupy, bez wpływu na rozliczenie nabycia

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Podstawowe

zasady

rachunkowości

Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane przy

sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego sprawozda-

nia finansowego przedstawione zostały poniżej. Zasady te

stosowane były we wszystkich prezentowanych okresach

w sposób ciągły, o ile nie podano inaczej (w części 07 od

- Zarządzanie ryzykiem finansowy dokonano aktualizacji

noty „Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finanso-

wych” w okresie porównawczym).

Waluta funkcjonalna

i waluta prezentacji

Pozycje zawarte w sprawozdaniach finansowych po-

szczególnych jednostek Grupy wycenia się w podstawo-

wej walucie środowiska gospodarczego, w którym dana

jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”).

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy prezen-

towane jest w złotych polskich (PLN), która jest walutą

funkcjonalną i walutą prezentacji jednostki dominującej.

Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na

walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego w dniu

transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają przesza-

cowaniu. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych

transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań

pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się

w wyniku finansowym, z wyjątkiem zysków i strat kurso-

wych dotyczących kosztów odsetek w zakresie w jakim

odsetki te podlegają kapitalizacji w wartości aktywa, które

ujmuje się w wartości bilansowej aktywa.

W skład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną walutę

funkcjonalną niż zł. Dane sprawozdawcze tych spółek,

wchodzące w skład niniejszego sprawozdania zostały

przeliczone na zł zgodnie z zasadami MSR 21. Pozycje

bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowe-

go, poza odpowiednimi pozycjami kapitałów, które zostały

przeliczone po kursach historycznych. Pozycje bilansowe

zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowego, nato-

miast pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg

kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie stanowi

zadowalającego przybliżenia skumulowanego wpływu

kursów z dni transakcji – w takim przypadku dochody

i koszty przelicza się według kursów z dni transakcji).

Powstałe w wyniku przeliczenia różnice kursowe zostały

wykazane w pozostałych całkowitych dochodach, a kwoty

skumulowane ujęte w osobnej pozycji kapitału własnego.

W momencie zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulo-

wane różnice kursowe ujęte w kapitale własnym, dotyczą-

ce danego podmiotu zagranicznego ujmowane są w ra-

chunku zysków i strat jako wynik na zbyciu .

Leasing

Grupa jako leasingobiorca

Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu

muszą być spełnione następujące warunki:

− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika

aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa

do zamiany,

− umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli użyt-

kowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez

określony czas. Oznacza to, że Grupa ma prawo do

pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wyko-

rzystywania danego składnika oraz prawo decydowania

o jego wykorzystaniu,

− umowa musi być odpłatna.

Grupa korzysta z następujących uproszczeń polegających

na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu:

− leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa umowa

leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika

aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od

momentu rozpoczęcia umowy,

− leasingi niskowartościowe – podstawą oceny „niskiej”

wartości jest wartość nowego składnika aktywów.

Zarząd podjął decyzję, że odnosi się to do umów

leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie

przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

traktowane jako górna granica uznania za przedmiot

o niskiej wartości.

Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego

użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną.

Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących

projektów deweloperskich prezentowanych na zapasie.

Grupa stosuje liniową metodę amortyzacji oraz stawki

amortyzacyjne: metoda renty wieczystej, albo przez okres

objęty użytkowaniem w zależności od umowy.

W przypadku identyfikacji w umowie elementu leasin-

gowego oraz elementu nieleasingowego Grupa wybiera

praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy

element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące ele-

menty nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy.

Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podob-

nych cechach Grupa stosuje standard do całego portfela,

kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie ni-

niejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało

na sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się

od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów

w ramach tego portfela.

Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako

nieodwoływalny okres obowiązywania umowy leasingu

obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy

leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pew-

ność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy

wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma

wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.

Na moment pierwszego ujęcia Grupa ujmuje zobowiązanie

z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płat-

ności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie

leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest

ona dostępna to krańcową stopą oprocentowania długu

charakterystyczną dla danego składnika aktywów.

W skład płatności leasingowych wchodzą:

− stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty

leasingowe,

− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu

lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem

indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia

trwania umowy,

− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje

się w ramach gwarantowanej wartości końcowej,

− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarcza-

jącą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta

z tej opcji,

− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres

leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobior-

cę z opcji wypowiedzenia leasingu.

Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo z tytułu prawa do

użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie,

skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone

w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone

o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększo-

ne o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione

przez leasingobiorcę.

Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie z ty-

tułu leasingu poprzez:

− zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedle-

nia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu,

− zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia

zapłaconych opłat leasingowych,

− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu

uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany

leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie

leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych

zasadniczo stałych opłat leasingowych.

Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność

zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:

− zmiana okresu leasing,

− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego skład-

nika aktywów.

Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną sto-

pę dyskontową.

Dla poniższych zmian:

− zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ra mach

gwarantowanej wartości końcowej,

− zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wyni kająca

ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustala-

nia tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu

uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym

rynku w następstwie prze glądu tych czynszów.

Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że

zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmien-

nych stóp procentowych. W tym przypadku Grupa stosuje

zaktualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla

zmiany w stopie procentowej.

Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania

z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu

prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa

składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została

zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wy-

ceny zobowiązania z tytułu leasingu, Grupa ujmuje pozo-

stałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu

prawa do użytkowania wycenia się według kosztu po-

mniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie)

i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego

z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania

z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy uży-

ciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicz-

nego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa

przenosi na Grupę tytuł własności danego składnika przed

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytu-

łu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Grupa

zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu

leasingu, Grupa amortyzuje aktywo z tytułu prawa do

użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do

końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania

danego aktywa. W innych przypadkach Grupa amortyzuje

aktywa z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia

umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia

okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty koń-

ca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przed-

miotem jest składnik majątku, który zgodnie z politykami

rachunkowości Grupy wyceniany jest w wartości godziwej,

Grupa nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do

użytkowania a wycenia je w wartości godziwej.

Grupa zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa

do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji

finansowej, w której prezentowane są odpowiadające

leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Grupy.

Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoter-

minowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania

jest klasyfikowane jako środek trwały, nieruchomość inwe-

stycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź

krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy

aktywów klasyfikowanych jako zapasy.

Grupa klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania

wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do

następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią

dla danej pozycji politykę rachunkowości:

	Sposób wyceny	Wpływ
Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie	na dzień bilansowy	na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych:
- nieruchomości inwestycyjne, lub	Wycena do wartości godziwej	Tak
- środki trwałe	Amortyzacja	Tak
Umowy najmu środków transportu:
- środki trwałe	Amortyzacja	Tak
Użytkowanie wieczyste gruntów:
- nieruchomości inwestycyjne, lub	Wycena do wartości godziwej	Tak
- nieruchomości inwestycyjne w budowie,	Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów	Nie
niewyceniania do wartości godziwej, lub	amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie
- środki trwałe	Amortyzacja	Tak
- zapasy	Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów	Nie
	amortyzacji w wartości zapasów

Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9

w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełnia-

ją kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie

z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy

zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie

zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną

stronę. Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczyste-

go użytkowania gruntów, w stosunku, do którego Grupa

zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obo-

wiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat

przekształceniowych dopiero w momencie prawnego

(notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie

przynależnym do sprzedanego lokalu. W związku z tym,

do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania

z tytułu leasingu gruntu jak i odpowiadające im aktywa

z tytułu prawa do korzystania z gruntów w użytkowaniu

wieczystym pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie

z politykami opisanymi w sekcji: Metody ustalania wyniku

finansowego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkal-

nych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupują-

cemu nieruchomości.

Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu

(który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze

sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym

lokalem części aktywa z tytułu leasingu z zapasów na na-

leżności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym

zobowiązaniem z tytułu leasingu danego gruntu. Do mo-

mentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności,

zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako

krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez

przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”.

W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje

wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz

należności z tego tytułu od nabywców lokali.

Grupa jako leasingodawca

W przypadku umów, w których Grupa występuje jako le-

asingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji

jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingo-

we, w ramach których leasingodawca zachowuje istotną

część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania

przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing opera-

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

cyjny. Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing

finansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przenie-

sienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających

z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.

W przypadku umów leasingu operacyjnego, Grupa ujmuje

liniowo przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu z cał-

kowitych dochodów. W przypadku umów leasingu finan-

sowego Grupa wyksięgowuje składnik majątku będący

przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność

z tytułu leasingu.

Subleasing – transakcja, w której bazowy składnik akty-

wów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę

(„pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing

(„główny leasing”) między głównym leasingodawcą a le-

asingobiorcą pozostaje w mocy.

Subleasing Grupa klasyfikuje następująco:

− jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu

leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego,

subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny,

− w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany

w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa

do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego

składnika aktywów,

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing

operacyjny pośredni leasingodawca (Grupa), kontynuuje

ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów

z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jed-

nocześnie w okresie leasingu rozpoznaje przychody z su-

bleasingu. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana

jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Grupa):

− zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu

prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie

początkowej umowy subleasingu,

− w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu

i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin-

gowa),

− kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania

leasingowego.

Rzeczowe aktywa trwałe

Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące

własność Grupy środki trwałe.

W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych

zalicza się:

− nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obro-

tu) użytkowane przez Grupę,

− maszyny i urządzenia,

− środki transportu,

− inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o prze-

widywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok.

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu

według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniej-

szonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według

grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi szcze-

gółową ewidencję środków trwałych.

Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą stawek

podatkowych wykazanych w tabeli poniżej, które odzwier-

ciedlają okres ekonomicznej użyteczności.

	Stawki
Rzeczowe aktywa trwałe	amortyzacyjne
Prawo wieczystego użytkowania gruntów	1,3% - 1,5%
Budynki	2,5%-4,5%
Urządzenia techniczne i maszyny	10% - 60%
Środki transportu	20,00%
Pozostałe rzeczowe aktywa trwałe	4,5%-20%

Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej

danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek

trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy

jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ

korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji

można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki

na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zy-

sków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem

ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany

okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być

niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazy-

wany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa skład-

nika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne

przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest

w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi

wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej

o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.

Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące

różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością

bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są

w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody /

koszty operacyjne.

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest

prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ

korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio

powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości

niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub kosztu

wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niema-

terialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

wytworzenia pomniejszonych o umorzenie (za wyjątkiem

aktywów, które mają nieokreślony okres użytkowania)

i odpisy z tytułu utraty wartości. Ewidencję wartości nie-

materialnych prowadzi się analitycznie. W planie amorty-

zacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne od 2,5 proc. do

50 proc., które odzwierciedlają okres ekonomicznej uży-

teczności. Wartości niematerialne amortyzuje się metodą

liniową.

Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem

ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany

okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być

niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazu-

je się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika

aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.

W przypadku identyfikacji wśród przejętych aktywów

znaku towarowego Zarząd ocenia, czy wartość niemate-

rialna jest o określonym lub nieokreślonym okresie użyt-

kowania. Wartość niematerialna o nieokreślonym okresie

użytkowania nie podlega amortyzacji. Grupa przeprowa-

dza analizę pod kątem ewentualnej utraty wartości po-

przez porównanie wartości bilansowej znaku towarowego

z jego wartością odzyskiwalną, nie rzadziej niż raz w roku,

a ewentualne odpisy aktualizujące wartość znaku towaro-

wego obciążają bieżący wynik finansowy Grupy.

Nieruchomości inwestycyjne,

nieruchomości inwestycyjne

w budowie

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są stano-

wiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz

z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi nieruchomo-

ściami oraz zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia

wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne w budowie

to prowadzone przez Grupę inwestycje z przeznaczeniem

na wynajem, będące w trakcie realizacji. Grupa zalicza

nieruchomości inwestycyjne w budowie do nierucho-

mości inwestycyjnych w momencie gdy są dostępne do

użytkowania.

Ponadto Grupa zalicza do nieruchomości inwestycyj-

nych nieruchomości nabyte w celu realizacji w przyszłości

projektów deweloperskich, które obecnie generują istotne

przychody z czynszów. Prezentacja w ramach nierucho-

mości inwestycyjnych jest do momentu rozpoczęcia pro-

jektu deweloperskiego i wyburzenia tej nieruchomości.

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo

według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze

nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej

nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną

nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie jest to właściwe)

tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej

pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Gru-

py, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć.

Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację

odnoszone są do sprawozdania z całkowitych dochodów

w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. W wartości

nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniane

są koszty pozostające w bezpośrednim związku z nieza-

kończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki ponie-

sione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na

projektowanie i realizację obiektów budowlanych (głównie

usługi obce), aktywowane koszty finansowe oraz inne

koszty ponoszone w trakcie realizacji bezpośrednio zwią-

zane z inwestycją.

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy, nieru-

chomości inwestycyjne w budowie, które spełniają prze-

słanki do ich wyceny, oraz nieruchomości inwestycyjne są

wykazywane według wartości godziwej. Wycena wartości

godziwej jest aktualizowana co najmniej raz na kwartał.

Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej

nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachun-

ku zysków i strat w tym okresie, w jakim powstały. Wynik

z wyceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany

jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych.

Dla nieruchomości w budowie, przesłanki do wyceny

uznaje się za spełnione w przypadku projektów, gdzie

znaczna część ryzyk, związanych z realizacją proce-

su budowy została wyeliminowana i istnieje możliwość

wiarygodnej wyceny w wartości godziwej. W pozostałych

przypadkach, gdy nie jest możliwe wiarygodne ustalenie

wartości godziwej, wartości nieruchomości w budowie

wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia

pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty wartości.

Grupa określiła warunki, po których spełnieniu rozpoczyna

proces analizy, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka

dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Do

tych warunków należą:

− uzyskanie pozwolenia na budowę,

− zakontraktowanie robót budowlanych o wartości co

najmniej 30 proc. budżetu inwestycji,

− wynajęcie co najmniej 20 proc. powierzchni w realizo-

wanym projekcie.

Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria ana-

lizy. Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest

analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzy-

skania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, biorąc,

oprócz warunków opisanych powyżej pod uwagę także

ogólną sytuację gospodarczą i sytuację rynkową, dostęp-

ność danych dla analogicznych nieruchomości i oczekiwa-

nia względem zmienności czynników będących podstawą

wycen oraz sposób finansowania projektu inwestycyjnego.

Wartości godziwe gruntów i budynków wycenianych

według wartości godziwej są uaktualniane w taki spo-

sób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występujące na

koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą jest

cena, którą otrzymanoby za sprzedaż składnika aktywów

lub zapłaconoby za przeniesienie zobowiązania w trans-

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

akcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między

uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartości godziwe

nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz

w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z ak-

tywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wie-

dzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny

przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do zasady

wyceny nieruchomości biurowych, w których Grupa pro-

wadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na

sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Grupę,

w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności po-

ziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi

nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych

warunków najmu wynikające z podpisywanych bądź nego-

cjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej

wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych przepły-

wów netto (DCF). W przypadku nieruchomości inwesty-

cyjnych w budowie wycena jest pomniejszana o zdys-

kontowane nakłady konieczne do zakończenia inwestycji,

z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. development

profit). W ramach wyceny nieruchomości do wartości

godziwej Grupa szacuje powierzchnię, która przez pewne

okresy pozostaje niewynajęta.

W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości, na-

stępuje odpowiednia jej reklasyfikacja w sprawoz daniu

finansowym. Przeniesienie nieruchomości i wy kazanie

jej w pozycji rzeczowych aktywów trwałych czy zapasów

następuje w wykazanej poprzednio wartości bilansowej.

Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

wykazywany jest w pozycji zysk/strata z nierucho mości

inwestycyjnych.

Grupa przenosi nieruchomości inwestycyjne do kategorii

aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w sytuacji,

kiedy nieruchomość podlega sprzedaży poza zwykłym

cyklem działalności operacyjnej i kiedy zostaną spełnio-

ne kryteria MSSF 5. Wynika to z przyjętej strategii Gru-

py Echo Investment, zgodnie z którą nieruchomości są

utrzymywane przez Grupę i sprzedawane w najlep szym,

zdaniem Zarządu, momencie, który uwzględnia oczeki-

wania co do zwrotu na zainwestowanym kapi tale, dostęp-

ność kapitału na inne inwestycje a także opierając decyzję

o sytuację rynkową i oczekiwania co do jej dalszego roz-

woju. Celem Grupy jest bu dowa nieruchomości i wzrost

ich wartości poprzez aktywne zarządzanie projektami

inwestycyjnymi. W związku z powyższym Grupa klasyfikuje

projekty inwestycyjne jako nieruchomości inwestycyjne

(lub nieruchomości inwestycyjne w budowie) i reklasyfi-

kuje je do aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie

w rzadkich sytuacjach.

Aktywa przeznaczone

do sprzedaży

Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyfikowane jako

przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa

zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji

sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Wa-

runek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy

wystąpienie transakcji zbycia jest wysoce prawdopodob-

ne, a składnik aktywów (lub grupa do zbycia) jest dostęp-

ny do natychmiastowego zbycia w swoim obecnym stanie

(zgodnie z ogólnie przyjętymi warunkami handlowymi).

Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do

zbycia zakłada zamiar kierownictwa spółki do dokonania

transakcji zbycia w ciągu roku od momentu zmiany klasy-

fikacji.

Nieruchomości inwestycyjne wyceniane wg wartości

godziwej zgodnie z MSR 40, po przeklasyfikowaniu do ak-

tywów przeznaczonych do sprzedaży nadal wycenianie są

wg wartości godziwej i jednocześnie wyłączone są z zasad

wyceny wg MSSF 5.

Zapasy

W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i pro dukty

w toku, produkty gotowe, towary. Ze względu na specyfikę

działalności grunty świeżo zakupione prezentowane są

jako grunty a grunty przeznaczone pod zabudowę Grupa

dzieli pomiędzy aktywa trwałe i obrotowe na podstawie

szacowanej długości cyklu operacyjnego. Cykl operacyjny

to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla

każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap przygo-

towawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień

administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych,

pozwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji archi-

tektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz

następnie (2) etap budowy trwający od momentu zakoń-

czenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia

na użytkowanie. Projekty znajdujące się w cyklu operacyj-

nym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoter-

minowych w pozycji Zapasy (Produkcja w toku), a projekty

wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoter-

minowych w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudo-

wę”. Indywidualna ocena każdego projektu, pod kątem

spełnienia zasad klasyfikacji, dokonywana jest na każdy

dzień bilansowy. Produkcja w toku obejmuje również po-

niesione nakłady związane z procesem realizacji projektów

na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane

itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe

obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi

lokale mieszkalne i użytkowe. Towary zawierają grunty

przeznaczone do sprzedaży.

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wy-

cenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia

produktów działalności deweloperskiej powiększonych

o aktywowane koszty finansowe, przy czym nie wyżej

niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta jest

uzyskana na podstawie rynkowych cen transakcji na rynku

nieruchomości mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu

wartości zapa sów następuje albo w związku ze sprzedażą

zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto.

Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako

koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejsza-

jących wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniej-

szenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat

w pozycji koszt własny sprzedaży.

Aktywa finansowe

Zgodnie z MSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa finansowe

do następujących kategorii:

− aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego

kosztu,

− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez

pozostałe całkowite dochody,

− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez

wynik finansowy.

Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment po-

czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez

jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi

oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pie-

niężnych z tych instrumentów.

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe na-

leżności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwości

dysponowania niespełniające definicji ekwiwalentów środ-

ków pieniężnych zgodnie z MSR 7 (Rachunek przepływów

pieniężnych) (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych

oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych

rachunkach powierniczych) Grupa wycenia według za-

mortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa

warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biz-

nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie akty wów

w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu

oraz warunki umowne tych składników aktywów finan-

sowych powodują powstanie w okre ślonych momentach

przepływów pieniężnych sta nowiących wyłącznie spłatę

kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.

Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar cia

transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze skład nika aktywów

finansowych lub, gdy składnik aktywów finansowych jest

przenoszony łącznie z całym ryzy kiem i korzyściami wy-

nikającymi z posiadania owego składnika aktywów Grupa

stosuje średnią ważoną z instrumentów finansowych o ta-

kim samym rodzaju i ryzyku, jako obowiązującą metodę

rozchodu w zakresie instrumentów finansowych.

Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja

umownych przepływów pieniężnych generowanych przez

składnik aktywów finansowych skutkuje jego wyksięgo-

waniem zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany instrument

traktuje się jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej

modyfikacji umownych przepływów pieniężnych genero-

wanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje

wyksięgowania, Grupa przeszacowuje wartość bilansową

brutto tego składnika aktywów finansowych (tj. kwotę jego

zamortyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu

na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdys-

kontowaniu nowych oczekiwanych umownych przepły-

wów pieniężnych (po modyfikacji) przy użyciu pierwotnej

efektywnej stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia

różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku finansowym.

Od tego momentu Grupa ocenia, czy ryzyko kredytowe

danego instrumentu finansowego znacząco wzrosło po

jego początkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe

na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego (na

zmodyfikowanych warunkach) z ryzykiem na moment po-

czątkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyfikacji).

Należności

Należności handlowe i pozostałe należności stanowiące

aktywa finansowe ujmuje się w bilansie w cenie transak-

cyjnej a następnie według zamortyzowanego kosztu, me-

todą efektywnej stopy procentowej, pomniejszając je przy

tym o odpisy z tytułu utraty wartości przy zastosowaniu

modelu oczekiwanych strat kredytowych. Kiedy różnica

pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu

i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera

istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie należ-

ności ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty.

Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień

prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie

odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów na

oczekiwane straty kredytowe opisano poniżej w sekcji

Utrata wartości aktywów finansowych.

Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatko-

wanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi

fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki.

Pożyczki udzielone

Pożyczki udzielone to Instrumenty dłużne utrzymywane

w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmują

wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”).

Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia

transakcji, zaś wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów

finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest

przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wyni-

kającymi z posiadania owego składnika aktywów .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia

do ksiąg w wartości godziwej powiększonej o koszty trans-

akcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego

kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej.

Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poni-

żej w sekcji Utrata wartości aktywów finansowych.

Utrata wartości aktywów

finansowych (‘ECL’)

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa

szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości

równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’).

Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszcze-

gólnych kategorii aktywów:

Należności handlowe

Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym

nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia,

a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej

oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie

życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu

z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje

macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na

podstawie danych historycznych (za okres ostatnich 5 lat

skorygowanych o wartość pieniądza w czasie oraz infor-

macje, które są dostępne bez nadmiernych kosztów lub

starań na dzień sprawozdawczy, dotyczące przeszłych

zdarzeń, obecnych warunków i prognoz dotyczących

przyszłych warunków gospodarczych) dotyczących spłat

należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty

wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdaw-

czy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności

należności w poszczególnych grupach przeterminowania

i określeniu prawdopodobieństwa niespłacenia należ-

ności z danego przedziału wiekowania na bazie danych

historycznych. Na potrzeby analizy należności handlowe

podzielone są na dwie grupy: należności z tytułu sprzeda-

ży mieszkań i najmu oraz pozostałe należności.

Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się

należności w każdej z grup przeterminowania dla poszcze-

gólnych kategorii należności jest przykładane do bieżą-

cego salda należności w każdej z grup przeterminowania

i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe

należności.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie na-

leżności handlowe i pozostałe należności ze znacznym

stopniem praw dopodobieństwa nieściągalności, w przy-

padkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej dzia-

łalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis

w wia rygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie

składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na

bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahen-

ta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, któ-

re mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa.

Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej,

a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy

indywidualnej .

Pożyczki udzielone

oraz objęte obligacje

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) doty-

czące pożyczek oraz obligacji jako różnica między prze-

pływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów

a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się

otrzymać.

Jeżeli na dzień sprawozdawczy ryzyko kredytowe zwią-

zane z udzielonymi pożyczkami nie wzrosło znacząco od

momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na

oczekiwane straty kredytowe z tytułu tego instrumentu

finansowego w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwa-

nym stratom kredytowym.

Znaczący wzrost następuje po dokonaniu analiz sytuacji fi-

nansowych podmiotów, którym Grupa udzieliła pożyczek,

w szczególności:

− prognoz finansowych oraz wartości godziwej posiada-

nych nieruchomości, oraz informacji na temat projek-

tów inwestycyjnych prowadzonych przez te spółki,

− analizy wartości kapitałów tych spółek i jego zmian

w analizowanych okresach,

− analizy wyników finansowych.

W przypadku wzrostu ryzyka kredytowego od początko-

wego ujęcia, oczekiwane starty kredytowe kalkulowane są

w całym okresie życia danego instrumentu finansowego.

Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się

otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego

w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzie-

lono pożyczek oraz dla których wyemitowano obligacje

i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego

szacunku poziomu ryzyka kredytowego.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie po-

życzki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem

prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach

uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub

strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygod-

nie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i obligacje są

wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest

rozpoznawany na bazie analizy indywidualne j .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Instrumenty pochodne

Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach w mo-

mencie, gdy Spółki stają się stroną wiążącej umowy.

Grupa korzysta z instrumentów pochodnych w celu ogra-

niczenia ryzyka związanego ze zmianami kursów walut

czy stóp procentowych. Grupa nie stosuje rachunkowości

zabezpieczeń.

Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wyceniane są

w wartości godziwej przez wynik finansowy. Instrumenty

pochodne o wartości godziwej większej od zera są akty-

wami finansowymi, zaś instrumenty o ujemnej wartości

godziwej stanowią zobowiązania finansowe.

Zysk lub strata z instrumentów pochodnych ujmowana jest

odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych

(IRSy) bądź w zyskach/stratach z tytułu pochodnych in-

strumentów (Forwardy), zaś w skonsolidowanym sprawoz-

daniu z przepływów pieniężnych jako przepływy z działal-

ności operacyjnej (forwardy) i finansowej (IRSy).

Środki pieniężne

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoter-

minowe (do 3 miesięcy od daty założenia), a także inne ak-

tywa finansowe spełniające definicję ekwiwalentu środków

pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej

powiększonej o narosłe odsetki. Grupa ocenia na dzień

bilansowy przesłanki do utraty wartości środków pienięż-

nych, w tym konieczność utworzenia odpisu na oczekiwa-

ne straty kredytowe.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień

sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych

przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych .

Zobowiązania

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki,

dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie

z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów

bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów

wartościowych do rozliczenia w następnych okresach

obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się

wg kursu średniego NBP. Linia kredyty, obligacje, pożyczki

obejmuje także Zobowiązania z tytułu profit share, a zmia-

na wyceny ujmowana jest jako koszt odsetkowy, w okre-

sie kiedy ta zmiana nastąpiła. Profit share jest integralną

częścią pożyczki co wynika z postanowień umownych. Po-

życzka wraz z należnymi dodatkowymi odsetkami stanowi

udział pożyczkodawcy w pożyczkobiorcy, który podlega

wykupowi w momencie sprzedaży projektu (lub w osta-

tecznym terminie zapadalności).

Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo w warto-

ści godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a na-

stępnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”.

W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty

pozyskania finansowania, obejmujące bezpośrednio zwią-

zane z finansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty

pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców

oraz bankowego monitora.

Zobowiązania pozostałe

Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w warto-

ści godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zo-

bowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu,

stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przy-

padkach, kiedy różnica pomiędzy wartością według za-

mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej

zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe

Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie

wymaganej zapłaty.

Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego i pozosta-

łych podatków obejmują zobowiązania Grupy wynikające

z rozrachunków publicznoprawnych czyli w głównej mie-

rze z tytułu podatków: dochodowy, VAT, od nieruchomo-

ści, ubezpieczeń społecznych itd.

W zobowiązaniach z tytułu dywidend Grupa prezentuje

niewypłacone na dzień bilansowy dywidendy dla akcjona-

riuszy.

Grupa ma zobowiązania z tytułu kaucji od wykonawców,

które stanowią formę zabezpieczenia należytego wykona-

nia robót przez wykonawców oraz dotrzymania przez nich

okresu gwarancyjnego bądź służą do pokrycia ewentu-

alnych kosztów wynikających z niewywiązania się przez

nich z powyższego. Kaucje są dyskontowane na dzień

bilansowy w oparciu o datę zapadalności i stopę dyskon-

tową przyjętą na dzień zaksięgowania kaucji. Dyskonto

jest odnoszone na wartość zapasów, jeśli spełnia kryteria

kapitalizacji.

Zobowiązania z tytułu umów z klientami obejmują wpłaty

od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach

powierniczych oraz wpłaty zwolnione z tych rachunków.

Zobowiązania z tytułu umów z klientami prezentowane

są w ramach zobowiązań krótkoterminowych. W ramach

tych zobowiązań Zarząd nie identyfikuje istotnego ele-

mentu finansowania.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Umowy wystawionych

gwarancji finansowych

Grupa wycenia udzielone gwarancje finansowe po począt-

kowym ujęciu według wyższej z następujących wartości:

(i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe oraz

(ii) początkowo ujętej kwoty w odpowiednich przypadkach

pomniejszonej o skumulowaną kwotę dochodów ujmowa-

nych zgodnie z zasadami MSSF 15.

Zgodnie z zasadami MSSF 9 Grupa kalkuluje oczekiwane

straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji

jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowa-

nie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej.

Grupa w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji

Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita

wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilanso-

wy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest

mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego w oparciu

o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzielono gwaran-

cji i skorygowanego o wskaźnik odzysku).

Podatek dochodowy

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obroto-

wy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony.

Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat,

z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośred-

nio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych

dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy

wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozosta-

łych całkowitych dochodach.

Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana

kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany

rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwa-

lonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami

podatku za lata poprzednie.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako

podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przy-

szłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi

aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami

podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy

opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które

powstają na moment początkowego ujęcia składników

aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik

księgowy ani na wynik podatkowy. W momencie roz-

poczęcia leasingu (poza transakcją leasingu zwrotnego)

aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie

z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem

różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczo-

ny. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy

wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Grupa

nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między

tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedle-

nie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowa-

nia a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku

odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych.

Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która

lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu.

Zgodnie z ostatnimi zmianami w zakresie MSR 12, Grupa

ujmuje, opisane powyżej różnice przejściowe, w szyku

rozwartym w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejścio-

wych powstających na inwestycjach w jednostki zależne,

współzależne i stowarzyszone, jeżeli Grupa kontroluje

odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej

się przewidzieć przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej

straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego two-

rzy się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do

odliczenia od podatku dochodowego w związku z ujemny-

mi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszło-

ści zmniejszenie podstawy obliczenia podatku dochodo-

wego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia.

Kapitał własny

Grupa posiada następujące rodzaje kapitału własnego:

− kapitał zakładowy,

− kapitał zapasowy,

− zyski zatrzymane,

− różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych,

− kapitały udziałowców niekontrolujących.

Kapitał zakładowy (akcyjny) wycenia się w wartości nomi-

nalnej wykazywanej w KRS.

W kapitale zapasowym ujmowane są różnice między war-

tością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną ze

sprzedaży akcji

Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Grupy.

W ramach zysków zatrzymanych Grupa ujmuje zysk (stra-

tę) netto za bieżący rok obrotowy oraz niepodzielony zysk

lub niepokrytą stratę z roku obrotowego i lat ubiegłych,

Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych

– Grupa ujmuje różnice kursowe powstałe przy przelicze-

niu na walutę polską poszczególnych pozycji sprawozda-

nia z sytuacji finansowej jednostki zagranicznej.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży

istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych

oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku

spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających

korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego

oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wyce-

nia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych

zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy,

których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bie-

żącego zobowiązania na dzień bilansowy.

Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracow-

ników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa

jest szacowana dla każdego pracownika indywidual-

nie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego

o składki ZUS, będące kosztem pracodawcy oraz dni

przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bi-

lansowy, na który liczona jest rezerwa. Rezerwy na niewy-

korzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy

krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji finansowej,

a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest

w koszty wynagrodzeń.

Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odpra-

wy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie

przejścia pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw

emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego

wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na

przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych

w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywa-

nia uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są

równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości

zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowe-

go. Informacje demograficzne oraz o rotacji zatrudnienia

oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezer-

wy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytal-

nych są ujmowane w wyniku.

Grupa tworzy rezerwy na naprawy gwarancyjne. Rezer-

wa jest tworzona co kwartał, na danym projekcie w mo-

mencie oddania do użytkowania - docelowo na okres

5-ciu lat. Wartość rezerwy jest kalkulowana jako iloczyn

wartości kosztów realizacji projektu oraz współczynnika

poziomu rezerwy. Współczynnik ten jest ustalany na bazie

historycznych danych. Wyjściowa kwota rezerwy każde-

go kwartału jest korygowana o poniesione już nakłady na

realizację napraw. Grupa prowadzi co kwartał analizę po-

niesionych oraz przyszłych nakładów na poszczególnych

projektach. Jeśli wyjściowa kwota rezerwy skorygowana

o poniesione nakłady jest mniejsza od zakładanej przez

dział serwisu gwarancyjnego wartości napraw, to wówczas

wysokość rezerwy jest wartością podaną przez wspomnia-

ny dział. Skutki wyceny rezerwy są ujmowane w Rachunku

Zysków i Strat w pozycji „Koszt własny sprzedaży”.

Grupa prezentuje powyższe rezerwy w sprawozdaniu z sy-

tuacji finansowej w podziale na rezerwy długoterminowe

i rezerwy krótkoterminowe.

Płatności w formie akcji

W transakcjach płatności w formie akcji rozliczanych

w środkach pieniężnych Grupa wycenia nabyte usługi

i zaciągnięte zobowiązanie w wartości godziwej zobowią-

zania. Do czasu, gdy zobowiązanie zostanie uregulowa-

ne, Grupa na koniec każdego okresu sprawozdawczego,

a także na dzień rozliczenia wycenia zobowiązanie w war-

tości godziwej, a ewentualne zmiany wartości ujmuje

w zysku lub stracie danego okresu.

100

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Metody

ustalania wyniku

finansowego

Przychody ze sprzedaży

Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodze nia

ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot

pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15,

Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub

w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadcze-

nia poprzez przekazanie przy rzeczonego dobra lub usługi

(tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika ak-

tywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę

nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie

spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jed-

nostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transak-

cyjnej, która została przypisana do tego zobo wiązania do

wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyj-

nej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane

przez nią zwyczajowe prak tyki handlowe. Cena transakcyj-

na to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwa-

niem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za prze-

kazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta,

z wy łączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na

przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodze-

nie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty

stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługo-

wych ujmowane są w dacie wydania kupu jącemu nieru-

chomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez

strony protokołu odbioru wy łącznie po zakończeniu proce-

su budowlanego nieru chomości i otrzymaniu pozwolenia

na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez

kupującego 100 proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieru-

chomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przy-

padki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat,

których spółka decyduje nie windykować od klientów,

bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian

lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które

zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie póź-

niejszym niż moment wydania lokalu.

Premie osób zatrudnionych na umowie o pracę (innych

niż kierownicy biur sprzedaży), zajmujących się sprzedażą

mieszkań na danej inwestycji mieszkaniowej podlegają

aktywowaniu na zapasy w okresie do dnia oddania danej

inwestycji mieszkaniowej do użytkowania.

Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości ujmowane są

w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością in-

westycyjną kupującemu, co ma miejsce gdy prawnie prze-

niesiono własność i wydano nieruchomość kupującemu.

Grupa analizuje czy umowa sprzedaży zawiera kilka

obowiązków świadczenia. Zwykle umowa sprzedaży może

zawierać następujące obowiązki świadczenia:

− sprzedaż nieruchomości,

− wykonanie prac aranżacyjnych (fit out) oraz innych

prac wykończeniowych po przeniesieniu kontroli nad

nieruchomością na kupującego,

− wykonanie usługi pośrednictwa w najmie nieruchomo-

ści (szukanie klientów na najem).

Do poszczególnych obowiązków świadczeń Grupa alokuje

ceny transakcyjne na bazie ich proporcjonalnej indywidu-

alnej ceny sprzedaży.

Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości inwesty-

cyjnych wraz z kosztami ich sprzedaży są prezentowane

w pozycji „Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych”

w rachunku zysków i strat.

Grupa ujmuje przychody ze sprzedaży usług (wykonanie prac

aranżacyjnych oraz usługi pośrednictwa w najmie) w okresie

spełniania zobowiązania do wykonania świadczenia.

Grupa mierzy stopień zaawansowania usługi na bazie

zaawansowania wykonywanych świadczeń/prac.

Grupa działa jako principal w odniesieniu do wszystkich

tych świadczeń i wykazuje z tytułu ich wykonania koszt

własny i przychód w okresie spełniania zobowiązania do

wykonania świadczenia.

Element ceny transakcyjnej alokowany do wykonania prac

aranżacyjnych (fit out) oraz innych prac wykończenio-

wych, po przeniesieniu kontroli nad nieruchomością na

101

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

kupującego oraz wykonanie usługi pośrednictwa w najmie

nieruchomości (szukanie klientów na najem) jest ujmowa-

ny jako zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami.

Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych

i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowią-

zywania zawartych umów. Dotyczy to również sytuacji

potencjalnych obniżek czynszu oraz udzielonych wakacji

bezczynszowych.

Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług

(prawnych, konsultingowych, informatycznych, finanso-

wych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych

usług) Grupa ujmuje w momencie spełnienia zobowiązania

do wykonania świadczenia.

Koszt własny sprzedaży

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, pro duktów

i usług składają się poniesione koszty doty czące przycho-

dów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane,

które nie zostały jeszcze po niesione.

Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na

poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej

identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzeda wanych skład-

ników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej

powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szcze-

gólności koszt własny sprzeda nych lokali i gruntów usta-

lany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie

budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowią-

cym dany projekt.

W ramach kosztu własnego sprzedaży Grupa ujmuje re-

zerwy na naprawy gwarancyjne.

Koszty administracyjne

związane z realizacją projektów

Koszty administracyjne związane z projektami obejmują

koszty o charakterze administracyjnym pośrednio zwią-

zane z realizacją projektów deweloperskich, do których

należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploata-

cyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty

utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację

projektów, w części w której nie można ich przypisać do

konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, któ-

rych realizacja została zakończona oraz pozostałe kosz-

ty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich.

Koszty wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za

realizację projektów, w części w której można je przypisać

do konkretnego projektu w trakcie realizacji są kapitalizo-

wane w wartość projektu. Alokacja kosztów odbywa się na

podstawie godzin pracy zaraportowanych przez pracow-

ników.

Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją pro-

jektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości

zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ:

− w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny

nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to,

że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do

ich aktualnego stanu i miejsca,

− w świetle MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie

do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapita-

lizowania kosztów administracyjnych i ogólnozakłado-

wych w wartości nieruchomości inwestycyjnych.

Koszty finansowania

Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowa-

ne w rachunku zysków i strat wg metody zamortyzowane-

go kosztu, z wyjątkiem kosztów pod legających aktywowa-

niu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23.

Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są

bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworze niem

składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje

rozpoczęte. W przypadku finansowania celowego, za-

ciągniętego na realizację projektu, ak tywowaniu podlega

kwota kosztów finansowych, po mniejszona o przychody

uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych

(czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat

wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy).

W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowa-

nia podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu

średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania ze-

wnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na

dany składnik aktywów, pomniejszone o środki wpłacone

przez klientów. W przypadku leasingu aktywowane są

koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego do-

tyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu

(finansowanie celowe).

Zgodnie z wymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna aktywo-

wanie kosztów finansowych w momencie gdy podejmuje

działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów

do jego zamierzonego użytko wania lub do sprzeda-

ży. Działania te, obejmują wię cej czynności aniżeli tylko

związane z jego fizyczną budową. Składają się na nie także

prace technicz ne i administracyjne poprzedzające przy-

stąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania związane

z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projek towe

i przygotowawcze. Rozpoczęcie aktywowania kosztów

odbywa się w sytuacji, gdy nie jest oczekiwana istotna

różnica w czasie między rozpoczętymi czynnościami admi-

nistracyjnymi a rozpoczętymi pracami budowlanymi. Do

działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania skład-

nika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy

wpływające na zmianę stanu składnika aktywów. Grupa

kończy aktywowanie kosztów finansowych w momencie

gdy składnik aktywów jest oddany do użytkowania.

102

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Konsolidacja jednostek

zależnych

Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad którymi Gru-

pa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy, kiedy Spółka

sprawuje władzę nad jednostką, podlega ekspozycji na

zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwro-

tów, posida możliwość wykorzystania sprawowanej władzy

nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywiera-

nia wpływu na wysokość swoich zwrotów.

Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną od mo-

mentu objęcia kontroli do czasu utraty nad nimi kontroli.

Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządza-

ne są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie

jednostki dominującej przy wykorzystaniu spójnych zasad

rachunkowości. W procesie konsolidacji eliminowane są

wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe oraz salda roz-

rachunków. Eliminacji podlega także wartość udziałów

posiadanych przez Spółkę i inne jednostki objęte konso-

lidacją w jednostkach zależnych, która odpowiada udzia-

łowi Spółki i innych jednostek Grupy Kapitałowej objętych

konsolidacją w kapitale własnym jednostek zależnych.

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy Kapitałowej pełni

spółka Echo Investment S.A., która jako właściciel jed-

nostek wchodzących w skład Grupy, nadzoruje, współre-

alizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowa-

dzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące

w jej skład zostały powołane lub nabyte w celu realizacji

określonych zadań inwestycyjnych i w większości nie

prowadzą działalności gospodarczej innej niż ta, która

wynika z procesu realizacyjnego konkretnego projektu,

a następnie świadczenia usług najmu składników majątku

już zrealizowanych lub innych usług.

Połączenia jednostek

gospodarczych

Grupa posiada spółki zależne posiadające nieruchomo-

ści. W momencie przejęcia Grupa rozważa, czy nabycie

stanowi nabycie przedsięwzięcia czy też nabycie składnika

aktywów. Grupa analizuje czy nabycie spełnia definicję

przedsięwzięcia zgodnie z MSSF 3. W szczególności

Grupa wykonuje test koncentracji umożliwiający uprosz-

czoną ocenę tego, czy nabyty zespół działań i aktywów nie

stanowi przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncen-

tracji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia

i nie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik testu

koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo cała wartość

godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana

w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku

aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidenty-

fikowania aktywów. Negatywny wynik powoduje koniecz-

ność przeprowadzenia szczegółowej analizy czy nabycie

spełnia definicję przedsięwzięcia.

Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, z wyjątkiem

nabycia jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą,

rozlicza się według metody przejęcia. Zapłatę przekazaną

w transakcji połączenia jednostek gospodarczych wycenia

się w wartości godziwej, obliczonej jako zbiorcza kwo-

ta wartości godziwych na dzień przejęcia przekazanych

przez Grupę aktywów, zobowiązań zaciągniętych przez

Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmo-

wanej oraz instrumentów kapitałowych wyemitowanych

przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką

przejmowaną. Koszty związane z przejęciem ujmuje się

w wynik w momencie ich poniesienia.

Wartość firmy wycenia się jako nadwyżkę sumy przeka-

zanej zapłaty, kwoty udziałów niedających kontroli w jed-

nostce przejmowanej oraz wartości godziwej poprzednio

posiadanych przez jednostkę przejmującą udziałów

w jednostce przejmowanej nad kwotą wartości godziwej

możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto

i zobowiązań wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po

ponownej weryfikacji wartość netto wycenionych na

dzień przejęcia możliwych do zidentyfikowania aktywów

i zobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty, war-

tości udziałów niedających kontroli w jednostce przejmo-

wanej oraz wartości godziwej udziałów w tej jednostce

uprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą,

nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio w wyniku jako zysk

na okazyjnym nabyciu.

Udziały niedające kontroli stanowiące część udziałów

właścicielskich i uprawniające posiadaczy do proporcjonal-

nego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej

likwidacji można początkowo wycenić w wartości godziwej

lub odpowiednio do proporcji udziałów niedających kontroli

w ujętej wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów

netto jednostki przejmowanej. Wyboru metody wyceny

dokonuje się indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia.

W przypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych nie stano-

wi przejęcia działalności, ujmuje się je jako przejęcie grupy

aktywów i pasywów. Koszt przejęcia jest alokowany do

aktywów i zobowiązań nabytych w oparciu o ich względne

wartości godziwe i nie rozpoznaje się z tego tytułu wartości

firmy ani odroczonego podatku dochodowego .

Inwestycje w jednostkach

stowarzyszonych oraz wspólnych

przedsięwzięciach

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednost-

ka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne

wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami

zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami.

103

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wspólne przedsięwzięcia to wspólne ustalenia umow-

ne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje

działalność gospodarczą podlegającą współkontroli.

Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem

umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę

nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikają-

cych z ustalenia umownego.

Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspólnych

przedsięwzięć i jednostki dominującej jest jednakowy.

Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspól-

nych przedsięwzięciach są ujmowane w skon-solidowa-

nym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności.

Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce

stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się

początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia

się udział Grupy w wyniku finansowym i innych całkowi-

tych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego

przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza

wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje

ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatko-

we straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym

prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym

przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jed-

nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym

przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw własności od

dnia, w którym dany podmiot uzyskał status wspólnego

przedsięwzięcia lub jednostki stowarzyszonej. W dniu

dokonania inwestycji w jednostkę stowarzyszoną lub we

wspólne przedsięwzięcie kwotę, o jaką koszty inwestycji

przekraczają wartość udziału Grupy w wartości godziwej

netto możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowią-

zań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość firmy i włącza

w wartość bilansową tej inwestycji. Kwotę, o jaką udział

Grupy w wartości godziwej netto w możliwych do ziden-

tyfikowania aktywach i zobowiązaniach przekracza koszty

inwestycji, ujmuje się bezpośrednio w wyniku finansowym

w okresie, w którym dokonano tej inwestycji.

Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości inwestycji

Grupy w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przed-

sięwzięciu stosuje się wymogi MSR 28. W razie potrzeby

całość kwoty bilansowej inwestycji testuje się na utratę

wartości zgodnie z MSR 36 „Utrata wartości aktywów”

jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jego

wartość odzyskiwalną z wartością bilansową. Ujęta utrata

wartości stanowi część wartości bilansowej inwestycji.

Odwrócenie tej utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR

36 w stopniu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu

wartości odzyskiwalnej inwestycji.

Grupa przestaje stosować metodę praw własności w dniu,

kiedy dana inwestycja przestaje być jej jednostką stowa-

rzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz w sytu-

acji, gdy zostaje sklasyfikowana jako przeznaczona do

sprzedaży. Różnicę między wartością bilansową jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień

zaprzestania stosowania metody praw własności a war-

tością godziwą zatrzymanych udziałów i wpływów ze

zbycia części udziałów w tym podmiocie uwzględnia się

przy obliczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Jeżeli Grupa zmniejsza udział w jednostce stowarzyszo-

nej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale nadal rozlicza

go metodą praw własności, przenosi na wynik finansowy

część zysku lub straty uprzednio ujmowaną w pozostałych

całkowitych dochodach, odpowiadającą zmniejszeniu

udziału, jeżeli ten zysk lub strata podlega reklasyfikacji na

wynik finansowy w chwili zbycia związanych z nim akty-

wów lub zobowiązań.

Niezrealizowane zyski i straty wynikające z transakcji

pomiędzy Grupą a jednostką ujmowaną metodą praw wła-

sności podlegają wyłączeniom konsolidacyjnym zgodnie

z udziałem Grupy w kapitale jednostki ujmowanej metodą

praw własności.

Grupa udziela pożyczek jednostkom w ramach wspólnych

przedsięwzięć, których spłata jest planowana zgodnie

z terminem wynikającym z zawartych umów.

Wycena do wartości godziwej

Grupa wycenia instrumenty finansowe takie jak instru-

menty wyceniane w wartości godziwej przez inne cał-

kowite dochody oraz instrumenty pochodne oraz akty-

wa niefinansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne

w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wartość

godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana

ze sprzedaży składnika aktywów, bądź zapłacona w celu

przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej

na zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między

uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych wa-

runkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się

na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów

lub przeniesienia zobowiązania odbywa się na dostępnym

dla Grupy głównym rynku dla danego składnika aktywów

bądź zobowiązania albo w przypadku braku głównego

rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika

aktywów lub zobowiązania.

Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest

mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy usta-

laniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają

w swoim najlepszym interesie gospodarczym.

Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinan-

sowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytwo-

rzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe

i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego

zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak

104

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

największe i jak najlepsze wykorzystanie tego składnika

aktywów.

Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do

okoliczności i w przypadku których są dostępne dosta-

teczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksy-

malnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych

danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieob-

serwowalnych danych wejściowych. Wszystkie aktywa

oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości go-

dziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w sprawoz-

daniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości

godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie najniż-

szego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla

wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość:

− Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynko-

we na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub

zobowiązań,

− Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy po-

ziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny

do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio

bądź pośrednio obserwowalny,

− Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy po-

ziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny

do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.

Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobo-

wiązań występujących na poszczególne daty bilansowe

w sprawozdaniu finansowym Grupa ocenia, czy miały

miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez

ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych pozio-

mów, kierując się istotnością danych wejściowych z najniż-

szego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości

godziwej traktowanej jako całość.

Sprawozdawczość wg segmentów

Segmenty działalności Grupy są prezentowane zgodnie

z danymi pochodzącymi z wewnętrznej sprawozdawczości

zarządczej i analizowanymi przez kluczowego decydenta

operacyjnego. Kluczowym decydentem operacyjnym,

który jest odpowiedzialny za alokację zasobów oraz ocenę

wyników segmentów operacyjnych, jest Zarząd Echo

Investment S.A. W Grupie Kapitałowej wyodrębniono

następujące segmenty sprawozdawcze, tożsame z seg-

mentami operacyjnymi, definiowane w oparciu o rodzaj

realizowanych projektów:

− sprzedaż mieszkań (sprzedaż powierzchni mieszkalnych

i usługowych),

− sprzedaż nieruchomości - Resi4Rent (sprzedaż nieru-

chomości zaliczanych do kategorii R4R, dot. platformy

mieszkań pod wynajem),

− udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych me-

todą praw własności – Resi4Rent),

− nieruchomości komercyjne (centra handlowe i biurowce

– najem i sprzedaż usług oraz pozostałe usługi – usłu-

gi dla zewnętrznych kontrahentów – księgowe, leasin-

gowe, deweloperskie).

Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru wyniku

segmentu, wyceny aktywów i zobowiązań segmentu są

zasadami rachunkowości przyjętymi do sporządzania

i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finanso-

wego Grupy, jak również zasadami rachunkowości, które

odnoszą się konkretnie do sprawozdawczości dotyczącej

segmentów. Miernikiem wyniku segmentu operacyjnego

jest „zysk/ strata brutto ze sprzedaży”.

Dane finansowe dotyczące segmentów są ujęte w nocie 31

do sprawozdania finansowego.

Zysk netto na akcję

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony

poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypada-

jącego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej

przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji wystę-

pujących w ciągu okresu.

Rachunek przepływów

pieniężnych

Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą

pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku

bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredy-

tów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.

105

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nowe standardy

oraz interpretacje,

które obowiązują

od 1 stycznia 2023 r.

Następujące standardy i zmiany standardów stały się obo-

wiązujące z dniem 1 stycznia 2023 r.:

Zmiany do MSSF 4 „Umowy

ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie

tymczasowego zwolnienia ze

stosowania MSSF 9”

(zatwierdzone w UE 16 grudnia 2020 r.)

Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9

została przedłużona z 1 stycznia 2021 r. na okresy roczne

rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. i później.

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja

sprawozdań finansowych” –

Ujawnienia na temat stosowanej

polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka)

rachunkowości, zmiany wartości

szacunkowych i korygowanie

błędów” – Ujawnienia na temat

stosowanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe”

z późniejszymi zmianami do

MSSF 17

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 12 Podatek

dochodowy

(opublikowano dnia 7 maja 2021 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso-

wego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie

dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia

2023 r.

Powyższe zmiany nie miały istotnego wpływu na skonsoli-

dowane sprawozdanie finansowe Grupy za 2023 r.

106

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Opublikowane

standardy

i interpretacje,

które jeszcze nie

obowiązują i nie

zostały wcześniej

zastosowane

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następu-

jące zmiany do istniejących standardów zostały wydane

przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które

wchodzą w życie w późniejszym terminie:

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja

sprawozdań finansowych”

– Klasyfikacja zobowiązań

jako krótkoterminowe lub

długoterminowe

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2024 r. lub później.

Zmiany do MSSF 16 „Leasing”

– zobowiązania leasingowe

w transakcjach sprzedaży i leasingu

zwrotnego

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2024 r. lub później.

Nowe standardy oraz zmiany

do istniejących standardów

wydane przez RMSR, ale jeszcze

niezatwierdzone do stosowania

w UE

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się

obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez

Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości

(RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz

zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia

2022 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania

w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do stan-

dardów w wersji pełnej):

MSSF 14 „Odroczone salda

z regulowanej działalności”

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpo-

czynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja

Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwier-

dzania tego tymczasowego standardu do stosowania na

terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.

107

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiany do MSSF 10

„Skonsolidowane sprawozdania

finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje

w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach” –

Sprzedaż lub wniesienie aktywów

pomiędzy inwestorem a jego

jednostką stowarzyszoną lub

wspólnym przedsięwzięciem oraz

późniejsze zmiany

Data wejścia w życie zmian została odroczona do mo-

mentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw

własności.

Zmiany do MSR 7 “Sprawozdanie

z przepływów pieniężnych” i MSSF 7

“Instrumenty finansowe: Ujawnianie

informacji: Umowy finansowania

dostawców”

(opublikowano 25 maja 2023 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso-

wego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie

dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia

2024 lub później.

Zmiany do MSR 12 “Podatek

dochodowy: Międzynarodowa

Reforma Podatkowa – Modelowe

Zasady Drugiego Filaru”

(opublikowano 23 maja 2023 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso-

wego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie

dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia

2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 21 “Skutki zmian

kursów wymiany walut obcych: Brak

możliwości wymiany walut”

(opublikowano 15 sierpnia 2023 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso-

wego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie

dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia

2025 r. lub później.

Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe stan-

dardy oraz zmiany do istniejących standardów nie mia-

łyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli

zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE po-

zostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów

i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały

zatwierdzone do stosowania w UE.

108

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Znaczące

szacunki i osądy

Zarządu Grupy

Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finanso-

wego Grupy wymaga od Zarządu jednostki dominującej

przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków

i osądów, które wpływają na wielkości wykazane w skon-

solidowanym sprawozdaniu finansowym. Założenia

i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na

temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak

rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych.

Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej

weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpo-

znawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli

dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym

i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżące-

go jak i przyszłego.

Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają

istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz kluczowe

źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to:

Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane

klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość

godziwa nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowana

jest na poziomie 2 i 3 hierarchii wartości godziwej. Nie

było transferów pomiędzy poziomami.

Grupa najczęściej w wartości godziwej wycenia nieru-

chomości w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji.

Wycena nieruchomości oparta jest na metodzie dochodo-

wej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych,

w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym

gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości

oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji

(yield) do ustalenia wartości rezydualnych ujętych w prze-

pływach pieniężnych wynikają z szacunków Zarządu

opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieru-

chomości, listach intencyjnych, wycenach zewnętrznych

rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy

uwzględniają również ryzyko, a poziom ryzyka jest indywi-

dualnie oceniany dla każdej nieruchomości w zależności

od jej statusu.

Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych

niemal w 100 proc. i przynoszących stały dochód może

być ustalana przez jednostkę metodą dochodową, sto-

sując technikę kapitalizacji prostej jako iloraz dochodu

operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji

(yield), lub stosując wartość wynikającą z zewnętrznej

wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości,

listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją.

W polityce rachunkowości, w części 02 „Podstawowe za-

sady rachunkowości”, zostały opisane warunki, po których

niespełnieniu nieruchomość inwestycyjna nie jest wyce-

niana do wartości godziwej.

Nieruchomości inwestycyjne

w budowie / Nieruchomości

inwestycyjne / Aktywa

przeznaczone do sprzedaży

109

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników na

wartości godziwą nieruchomości na 31 grudzień 2023 r.:

				NOI	Stopa	Stopa
	Liczba	Wartość	Rodzaj	[mln	kapitalizacji	dyskontowa
Segment	obiektów	[tys. PLN]	wyceny	PLN]	% (Yield %)	%	Wrażliwość (zmiana warości brutto tys. PLN)
Centra	1	545 792	metoda	39,1	7,00%	7,50%	Yield [p.p]
handlowe			dochodowa				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	15 123	-5 002	-23 735
							0,0%	20 327	0	-18 922
							1%	25 530	5 002	-14 109
Biura	4	723 236	metoda	58,3	6,75% - 7,61%	7,25% - 8,00%	Yield [p.p]
			dochodowa				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	23 411	-7 909	-37 016
							0,0%	31 637	0	-29 401
							1%	39 863	7 909	-21 786
City Space	4	97 475	metoda	34,9		7,37%	Yield [p.p]
			dochodowa				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	-425	-975	-1 518
							0,0%	555	0	-549
							1%	1 535	975	420
Biura		12 021	metoda
			porównawcza
Pozostałe nieruchomości		498 275	wg kosztu
			wytworzenia
Razem		1 876 801

110

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników

na wartości godziwą nieruchomości na 31 grudzień 2022 r.:

				NOI	Stopa	Stopa
	Liczba	Wartość	Rodzaj	[mln	kapitalizacji	dyskontowa
Segment	obiektów	[tys. PLN]	wyceny	PLN]	% (Yield %)	%	Wrażliwość (zmiana warości brutto tys. PLN)
Centra	1	595 400	metoda	42,2	7,00%	7,50%	Yield [p.p]
handlowe			dochodowa				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	16 178	-5 593	-25 860
							0,0%	21 990	0	-20 471
							1%	27 803	5 593	-15 082
Biura	5	756 676	metoda	75,9	6,75% - 7,50%	7,25% - 8,00%	Yield [p.p]
			dochodowa				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	29 624	-10 407	-47 619
							0,0%	40 438	0	-37 590
							1%	51 252	10 407	-27 562
City Space	4	71 032	metoda	25,1		7,37%	Yield [p.p]
			dochodowa				NOI [%]
								-0,25 p.p.	0 p.p.	+ 0,25 p.p.
							-1%	-310	-710	-1 106
							0,0%	404	0	-400
							1%	1 119	710	306
Biura		12 269	metoda
			porównawcza
Centra - Aktywo z tytułu		3 101
prawa do użytkowania
Biura - Aktywo z tytułu		7 629
prawa do użytkowania
Pozostałe nieruchomości		490 485	wg kosztu
			wytworzenia
Razem		1 936 590

111

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

– poziomy hierarchii wartości godziwej

				Wartość godziwa
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	– razem
31.12.2023
Biura	-	-	114 168	114 168
Razem	-	-	114 168	114 168

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

– techniki wyceny

			Stopa	Stopa
	Wycena	Technika wyceny	dyskontowa %	kapitalizacji %
31.12.2023
Biura	114 168	metoda dochodowa	7,25%	6,75%
Razem	114 168	-

Nieruchomości inwestycyjne

w budowie

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia

2023 r. wyniosła 583 506 tys. zł. i składała się z nieru-

chomości wyceniancych w wartości godziwej (114 168 tys.

zł) oraz pozostałych nieruchomości (469 338 tys. zł) wy-

cenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla

na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwe-

stycyjnych w budowie wykazywanych według wartości

godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji fi-

nansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej .

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru-

chomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w war-

tości godziwej są następujące:

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia

2022 r. wyniosła 486 625 tys. zł. i składała się z nierucho-

mości wycenianych w wartości godziwej (65 344 tys. zł)

oraz pozostałych nieruchomości (421 281 tys. zł) wycenia-

nych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na

dzień bilansowy wartość godziwą aktywa.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwe-

stycyjnych w budowie wykazywanych według wartości

godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej .

112

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

– poziomy hierarchii wartości godziwej

				Wartość godziwa
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	– razem
31.12.2022
Biura	-	-	65 344	65 344
Razem	-	-	65 344	65 344

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

– techniki wyceny

			Stopa	Stopa
	Wycena	Technika wyceny	dyskontowa %	kapitalizacji %
31.12.2022
Biura	65 344	metoda dochodowa	7,25%	6,75%
Razem	65 344

		Planowane	Przewidywany			Planowane
	GLA	przychody NOI	budżet [mln	Poniesione	Rozpoczęcie	zakończenie
Projekt / adres	[mkw.]*	[mln EUR]	PLN]	nakłady [%]	budowy	budowy
Swobodna I Wrocław, ul. Swobodna	16 000	3,2	140,9	19%	III kw. 2023	II kw. 2025
Fuzja I01 & I03	9 400	1,6	88,4	55%	I kw. 2022	IV kw. 2024
Łódź, ul. Tymienieckiego
Wita Stwosza	26 600	5,5	261,7	22%	II kw. 2024	IV kw. 2025
Kraków, ul. Wita Stwosza
Swobodna II	25 600	5,1	222,8	12%	III kw. 2024	III kw. 2026
Wrocław, ul. Swobodna
Razem	77 600	15	714

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru-

chomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w war-

tości godziwej są następujące:

Poniżej w tabeli zostały przedstawione podstawowe infor-

macje dla projektów biurowych w budowie na 31 grudnia

2023 r .

113

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nieruchomości inwestycyjne

– techniki wyceny

			Stopa	Stopa
	Wycena	Technika wyceny	dyskontowa %	kapitalizacji %
31.12.2023
Centra handlowe	545 792	metoda dochodowa	7,50%	7,00%
Biura	460 160	metoda dochodowa	7,25% - 8,00%	6,75% - 7,61%
Biura – City Space	97 475	metoda dochodowa	8,97%	-
Biura	12 091	metoda porównawcza	-	-
Razem	1 115 519

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru-

chomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godzi-

wej są następujące:

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2023 r.

wyniosła 1 144 456 tys. zł i składała się z nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej (1 115 519 tys. zł) oraz

pozostałych nieruchomości (28 937 tys. zł) wycenianych

wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiary-

godnego wartości godziwej.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in-

westycyjnych wykazywanych według wartości godziwej

w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej

według poziomów hierarchii wartości godziwej.

Nieruchomości inwestycyjne

– poziomy hierarchii wartości godziwej

				Wartość godziwa
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	– razem
31.12.2023
Centra handlowe	-	-	545 792	545 792
Biura	-	12 091	460 160	472 251
Biura – City Space	-	-	97 475	97 475
Razem	-	12 091	1 103 428	1 115 519

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowaln e

114

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nieruchomości inwestycyjne

– techniki wyceny

			Stopa	Stopa
	Wycena	Technika wyceny	dyskontowa %	kapitalizacji %
31.12.2022
Centra handlowe	598 500	metoda dochodowa	7,50%	7,00%
Biura	380 855	metoda dochodowa	7,25% - 8,00%	6,75% - 7,50%
Biura – City Space	71 032	metoda dochodowa	9,16%	-
Biura	10 869	metoda porównawcza	-	-
Razem	1 061 255

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru-

chomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godzi-

wej są następujące:

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2022 r.

wyniosła 1 094 638 tys. zł. i składała się z nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej (1 061 255 tys. zł.) oraz

pozostałych nieruchomości (33 383 tys. zł.) wycenianych

wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiary-

godnego wartości godziwej.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in-

westycyjnych wykazywanych według wartości godziwej

w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej

według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Nieruchomości inwestycyjne

– poziomy hierarchii wartości godziwej

				Wartość godziwa
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	– razem
31.12.2022
Centra handlowe	-	-	598 500	598 500
Biura	-	10 869	380 855	391 724
Biura – City Space	-	-	71 032	71 032
Razem	-	10 869	1 050 386	1 061 255

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

115

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Aktywa przeznaczone

do sprzedaży

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość akty-

wów przeznaczonych do sprzedaży na 31 grudnia 2022 r.

wyniosła 355 327 tys. zł i składała się z nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej (319 506 tys. zł) oraz

pozostałych nieruchomości (35 821 tys. zł), wycenianych

w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień

bilansowy wartość godziwą aktywa (dotyczy nieruchomo-

ści gruntowej przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku).

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przezna-

czonych do sprzedaży wykazywanych według wartości

godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej.

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość ak-

tywów przeznaczonych do sprzedaży na 31 grudnia 2023

r. wyniosła 148 839 tys. zł i składała się z nieruchomości

wycenianej w wartości godziwej (148 839 tys. zł).

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przezna-

czonych do sprzedaży wykazywanych według wartości

godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej.

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– techniki wyceny

			Stopa	Stopa
	Wycena	Technika wyceny	dyskontowa %	kapitalizacji %
31.12.2023
Biura	148 839	metoda dochodowa	7,25%	6,75%
Razem	148 839

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla aktywów

przeznaczonych do sprzedaży wycenianych w wartości

godziwej są następujące:

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– poziomy hierarchii wartości godziwej

				Wartość godziwa
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	– razem
31.12.2023
Biura	-	-	148 839	148 839
Razem	-	-	148 839	148 839

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowaln e

116

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Prace wykończeniowe (fit-out)

Na 31 grudnia 2023 r. wartość utworzonych zobowiązań

z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykoń-

czeniowych (fit-out) wyniosła 21 448 tys. zł.

Na 31 grudnia 2022 r. wartość utworzonych zobowiązań

z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykoń-

czeniowych (fit-out) wyniosła 46 760 tys. zł.

Zapasy

Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego wartość

zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy,

analizowane są informacje wedle aktualnych cen rynko-

wych pozyskanych z rynku deweloperskiego, dotyczące

oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynko-

wych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę

przedwstępnych umów sprzedaży.

Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opierają się

głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązu-

jących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów

ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpi-

sów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności

danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności

Grupy.

Dane dotyczące odpisów aktualizujących wartość zapa-

sów do wartości netto możliwej do uzyskania i odwrócenia

odpisów z tego tytułu zaprezentowane są w nocie 9 .

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– techniki wyceny

			Stopa	Stopa
	Wycena	Technika wyceny	dyskontowa %	kapitalizacji %
31.12.2022
Biura	318 106	metoda dochodowa	7,25% - 7,65%	6,75% - 7,15%
Biura	1 400	metoda porównawcza	-	-
Razem	319 506

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla aktywów

przeznaczonych do sprzedaży wycenianych w wartości

godziwej są następujące:

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– poziomy hierarchii wartości godziwej

				Wartość godziwa
	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	– razem
31.12.2022
Biura	-	1400	318 106	319 506
Razem	-	1 400	318 106	319 506

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

117

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Instrumenty finansowe

wyceniane wg wartości godziwej

Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wyceny

i przyjmuje założenia oparte na warunkach rynkowych

występujących na każdy dzień bilansowy. W szczególności

zawarte umowy forward i zawarte umowy opcji wyceniane

są na podstawie wycen dostarczanych przez banki, bazują

na metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych

z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak kur-

sy walutowe, stopy procentowe ( WIBOR, EURIBOR) oraz

krzywe stóp procentowych.

Na 31 grudnia 2023 r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała

zasad wyceny instrumentów finansowych, nie nastąpiły

zmiany w klasyfikacji ani przesunięcia w poziomach hie-

rarchii wartości godziwych instrumentów. Nie występuje

różnica pomiędzy wartością bilansową a godziwą instru-

mentów finansowych. Grupa zalicza pochodne instrumen-

ty typu forward i opcji do drugiego poziomu w hierarchii

wartości godziwej.

Aktywo z tytułu odroczonego

podatku dochodowego

Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego

bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty

zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Zało-

żenie to stałoby się nieuzasadnione w sytuacji pogorszenia

uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości.

Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące prawdo-

podobieństwa odzyskania aktywów z tytułu odroczonego

podatku dochodowego w oparciu o zmiany czynników

branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informa-

cje oraz doświadczenia z przeszłości.

Leasing

Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Grupie do-

konania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania

profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to

miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na

czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których

Grupie przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy

ustalaniu okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszyst-

kie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicz-

nych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy

oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Grupa

dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy

kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy

odzwierciedlającej koszt finansowania podobnego aktywa

na analogiczny okres. Średnioważona stopa IBR użyta do

dyskontowania wartości zobowiązania leasingowego na

1 stycznia 2019 r. wyniosła 5,73 proc.

Szacunkowy okres użytkowania

znaku towarowego

Zgodnie z MSR 38 par. 88 Grupa oceniła, czy znak towa-

rowy „Archicom” jako składnik wartości niematerialnych,

który powstał w wyniku transakcji przejęcia przedsiębior-

stwa i został wyceniony na dzień przejęcia w 2021 r. na

kwotę 67 mln zł, ma nieokreślony czy ograniczony okres

użytkowania. Nieokreślony nie oznacza „nieskończony”

(MSR 38 par. 91), ale po prostu oznacza, że w oparciu

o odpowiednie czynniki, na dzień wyceny, nie ma moż-

liwego do przewidzenia ograniczenia okresu, w którym

oczekuje się, że składnik aktywów będzie generował wpły-

wy pieniężne netto jednostce. W szczególności w ocenie

przyjętego okresu wzięto pod uwagę, że Grupa Echo jest

właścicielem i kontroluje markę „Archicom”; nie istnieją

przesłanki, które ograniczałyby okres korzystania z tej

marki przez Grupę Echo i planuje używać marki beztermi-

nowo oraz nie istnieją inne czynniki, które ograniczałyby

okres użytkowania marki. Dodatkowo, w ocenie Zarządu

nie ma przewidywalnego limitu czasu używania tej marki,

znak towarowy jest rozpoznawalny na rynku wrocław-

skim, a który posiada istotny udział z tendencją rosnącą,

nie przewiduje się technicznego, technologicznego ani

handlowego starzenia się marki, ponieważ Grupa stale

doskonali swoją technikę i technologię budowlaną, aby

podążać za rynkiem i zamierza podążać za preferencjami

i oczekiwaniami klientów, w szczególności w zakresie wa-

runków życia/mieszkania. Branża jest stosunkowo stabilna,

a najsilniejsze marki w tej branży istnieją ok. 20-30 lat.

Zgodnie z MSR 38 par. 109, okres użytkowania składnika

wartości niematerialnych, który nie podlega amortyzacji,

jest weryfikowany w każdym okresie w celu ustalenia czy

zdarzenia i okoliczności nadal przemawiają za nieokre-

ślonym okresem użytkowania tego składnika aktywów, co

zostało ujawnione w nocie 2.

Długoterminowy program

motywacyjny

Grupa posiada długoterminowy program motywacyjny

spełniający definicję programu opartego na akcjach MSSF

2 „Płatności w formie akcji”, którym objęci są członkowie

Zarządu oraz prezes zarządu spółki zależnej Archicom

S.A. Z uwagi na oczekiwanie przez Grupę rozliczenia

programu w formie środków pieniężnych ujęto w okresie

odpowiednio kwotę zobowiązania oraz koszt w ramach

kosztów ogólnego zarządu. Wycena programu oparta jest

o model „Monte Carlo” i takie zmienne, jak cena akcji,

okres do końca programu czy oczekiwana cena akcji

w momencie zakończenia programu.

118

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Identyfikacja istotnego elementu

finansowania w ramach umów

z klientami

Grupa uznała, że umowy z klientami nie zawierają znaczą-

cego elementu finansowania. Za uznaniem, że umowa nie

zawiera znaczącego elementu finansowania przemawia

fakt, iż zaliczki od klientów mają na celu zabezpieczenie

realizacji umowy (tj. gwarantują deweloperowi że klient

nie wycofa się z zakupu oraz z punktu widzenia klienta

stanowią zabezpieczenia że dany lokal zostanie mu sprze-

dany po uzgodnionej cenie) więc dokonywane są z innych

powodów niż zapewnienie finansowania deweloperowi

(MSSF15 par. 62c).

119

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zarządzanie

ryzykiem

finansowym

Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procentowych

związane jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi,

w szczególności z udzielonymi pożyczkami, lokatami ban-

kowymi, otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowa-

nymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocen-

towane według zmiennej stopy narażają Grupę na ryzyko

zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki oprocentowa-

ne według stałej stopy procentowej - na wahania wartości

godziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Grupa jest

narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku

zaciągania nowego kredytu lub refinansowania obecnego

zadłużenia na finansowanie długoterminowe.

Na 31 grudnia 2023 r. 28,16 proc. zobowiązań z tytułu

kredytów i dłużnych papierów wartościowych było opro-

centowane stopami stałymi, pozostała część - stopami

zmiennymi. Na 31 grudnia 2022 r. 22,93 proc. zobowiązań

z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było

oprocentowane stopami stałymi, pozostała część - stopa-

mi zmiennymi.

Na 31 grudnia 2023 r. 87,56 proc. udzielonych pożyczek

oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część

- stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2022 r. 80,02 proc.

udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami

stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi.

Na 31 grudnia 2023 r. Grupa stosowała ekonomiczne

zabezpieczenia stopy procentowej dla emisji obligacji,

w postaci instrumentów IRS (tj. zamiana stopy zmiennej na

stałą) .

Ryzyko zmiany przepływów

pieniężnych oraz wartości godziwej

związane ze stopą procentową

Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu

emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

		31.12.2023		31.12.2022
Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych oprocentowanych stopą zmienną	1 206 518	1 206 518	1 003 288	1 003 288
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych	68 777	68 777	73 400	73 400
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnieniem	12 065	60 326	10 033	50 164
wzrostu / (spadku) stóp procentowych
Razem wpływ na wynik brutto okresu	12 065	60 326	10 033	50 164
Podatek dochodowy	2 292	11 462	1 906	9 531
Razem wpływ na wynik netto okresu	9 773	48 864	8 127	40 633

120

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu

kredytów i pożyczek [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

			31.12.2023		31.12.2022
Stan zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oprocentowanych stopą zmienną		698 754	698 754	849 309	849 309
Koszty finansowe z tytułu odsetek		26 881	26 881	30 914	30 914
Szacowana zmiana stóp procentowych		+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.
Zmiana	odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (w skali roku)	6 988	34 938	8 493	42 465
Razem wpływ na wynik brutto okresu		6 988	34 938	8 493	42 465
Podatek dochodowy		1 328	6 638	1 614	8 068
Razem wpływ na wynik netto okresu		5 660	28 300	6 879	34 397

Ryzyko stóp procentowych

– środki pieniężne [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

		31.12.2023		31.12.2022
Stan środków pieniężnych	817 951	817 951	941 997	941 997
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek	6 249	6 249	3 503	3 503
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp procento- wych	8 180	40 898	9 420	47 100
Razem wpływ na wynik brutto okresu	8 180	40 898	9 420	47 100
Podatek dochodowy	1 554	7 771	1 790	8 949
Razem wpływ na wynik netto okresu	6 625	33 127	7 630	38 151

Ryzyko stóp procentowych

– udzielone pożyczki [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

		31.12.2023		31.12.2022
Stan udzielonych pożyczek oprocentowanych stopą zmienną	31 789	31 789	58 063	58 063
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek	3 507	3 507	3 014	3 014
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.	+/- 1 p.p.	+/- 5 p.p.
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu stóp pro- centowych	318	1 589	581	2 903
Razem wpływ na wynik brutto okresu	318	1 589	581	2 903
Podatek dochodowy	60	302	110	552
Razem wpływ na wynik netto okresu	257	1 287	470	2 352

121

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty z któ-

rymi Grupa posiada te rozrachunki nie mają publiko-

wanych zewnętrznych ratingów. W przypadku instytucji

finansowych zewnętrzny rating kredytowy był między BB-

a A- (wg agencji ratingowej EuroRating). Grupa udzieliła

pożyczek do jednostek ujmowanych metodą praw wła-

sności: Towarowa 22 i Resi4Rent, wobec czego występuje

ryzyko koncentracji. Wszystkie te pozycje zaklasyfikowano

do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych,

ponieważ ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu

początkowego ujęcia. Nie wystąpiły ruchy na wartości

brutto i odpisie pomiędzy poziomami. Pożyczkobiorcy nie

posiadają zewnętrznych ratingów, grupa oceniła pożycz-

kobiorców jako bardzo dobrych, charakteryzujących się

wysoką zdolnością regulowania umownych przepływów

pieniężnych. Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe

jest równe wartości bilansowej udzielonych pożyczek.

Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielo-

nych pożyczek, pochodnych instrumentów finansowych

oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych,

a także klientów i najemców Grupy - jako nierozliczo-

ne należności. Specyfika działalności Grupy w obszarze

sprzedaży mieszkań, wynajmu oraz świadczenia usług

sprawia, że Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko kre-

dytowe. Na 31 grudnia 2023 r. Grupa oszacowała wartość

odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw

i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podsta-

wie danych historycznych dotyczących spłat należności

przez kontrahentów w podziale na typy przychodów ze

sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalku-

lowane w oparciu o model bazujący na historycznych

spłatach należności w poszczególnych grupach przeter-

minowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat

ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty

kredytowe.

Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające ocenić

wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy-

padku najemców stosowane są także zabezpieczenia

w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego

z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca

koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych

i depozytów w instytucjach finansowych i bankach oraz

wpłat klientów mieszkaniowych na rachunkach powierni-

czych prezentowanych jako inne aktywa finansowe, Grupa

korzysta z usług renomowanych jednostek.

W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje

ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania ponad

65 proc. środków w banku PKO Bank Polski.

Instytucje finansowe, z których korzysta Grupa posiadają

rating zewnętrzne.

Ryzyko kredytowe

	Średnia	Wartość brutto	Odpis na oczekiwane
	ważona wskaźnika	należności handlowych	straty kredytowe
31.12.2023	niewypłacalności	[tys. PLN]	[tys. PLN]
bieżące	3,26%	32 437	1 057
1-30 dni	2,10%	22 071	464
31-90 dni	17,91%	5 693	1 019
91-360 dni	60,73%	11 161	6 778
powyżej 361 dni	57,36%	11 674	6 696
Razem		83 036	16 015

	Kwota środków pieniężnych
	i innych aktywów finansowych
rating wg EuroRating	[tys. PLN]
A-	707 595
BBB-	149 136
BB+	438
BB-	16 397
	873 566

122

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Ryzyko utraty płynności

Ryzyko utraty płynności to ryzyko, że Grupa nie będzie

w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych

w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem

płynności utrzymując odpowiednią wielkość dostępnej

rezerwy środków pieniężnych, wykorzystując ofertę usług

bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując

stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne.

Dostępne kredyty bieżące i obrotowe

oraz środki pieniężne [mln PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
kredyty bieżące i obrotowe	350	295
w tym wolny limit	174	124
środki pieniężne bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania na	814	942
rachunkach bankowych

Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej

działalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania

poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność

źródeł finansowania. Grupa ma wystarczającą ilość środ-

ków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich

zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej

perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność

kredytów bankowych. Grupa może w każdej chwili skorzy-

stać z finansowania, uruchamiając środki z przyznanych

linii kredytowych w bankach.

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych

Grupy, które zostaną rozliczone w odpowiednich prze-

działach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do

upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilan-

sowy 31 grudnia 2023 roku:

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wraz z wpłatami klien-

tów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych pre-

zentowanych jako inne aktywa finansowe zostały zakla-

syfikowane do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat

kredytowych, a oszacowana strata z tytułu utraty wartości

została uznana przez kierownictwo za nieistotną.

Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki

działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań

umownych jest niewielkie. Dłużnicy Grupy mają wysoką

krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiąz-

ków w zakresie wynikających z zawartych z Grupą umów,

a ewentualne niekorzystne zmiany warunków gospodar-

czych i biznesowych w dłuższej perspektywie mogą –

lecz niekoniecznie muszą, i zdaniem Zarządu nie powinny

– ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków

w zakresie wynikających z zawartych umów .

123

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

								Zobowiąza-	Zobo-
								nia z tytułu	wiązania
								zabezpieczenia	z tytułu
						Pochodne	Zobo-	przychodów	podziału
					Gwarancje	instru-	wiązania	za okresy be-	zysku
					i poręcze-	menty	handlowe	czynszowe	(profit
Okres	Kredyty	Pożyczki	Obligacje	Leasing	nia	finansowe	i pozostałe	(master lease)	share)	Razem
Do 1 miesiąca	1 334	-	16 218	3 323	11	-	112 563	1 860	-	135 309
Powyżej 1 miesiąca	11 807	1 894	138 619	12 325	-	-	3 002	3 138	-	170 785
do 3 miesięcy
Powyżej 3 miesięcy	520 013	555	490 040	60 996	-	9 100	79	8 089	826	1 089 697
do 1 roku
Powyżej 1 roku	360 815	9 550	746 186	69 335	103 595	-	-	12 446	10 631	1 312 559
do 3 lat
Powyżej 3 roku	55 629	-	824 725	63 035	-	8 750	-	9 205	-	961 344
do 5 lat
Powyżej 5 lat	-	-	-	44 675	97 256	-	-	1 723	-	143 654
do 10 lat
Powyżej 10 lat	-	-	-	91 311	-	-	-	-	-	91 311
Razem	949 598	11 999	2 215 788	344 999	200 863	17 850	115 644	36 461	11 457	3 904 659

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych

na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

								Zobowiąza-	Zobo-
								nia z tytułu	wiązania
								zabezpieczenia	z tytułu
						Pochodne	Zobo-	przychodów	podziału
					Gwarancje	instru-	wiązania	za okresy be-	zysku
					i poręcze-	menty	handlowe	czynszowe	(profit
Okres	Kredyty	Pożyczki	Obligacje	Leasing	nia	finansowe	i pozostałe	(master lease)	share)	Razem
Do 1 miesiąca	17 213	10	2 959	10 967	12 237	-	136 678	2 839	-	182 902
Powyżej 1 miesiąca	104 480	185	127 318	24 750	-	-	7 430	6 417	-	270 580
do 3 miesięcy
Powyżej 3 miesięcy	327 622	1 735	374 550	100 426	-	-	48 686	15 696	886	869 600
do 1 roku
Powyżej 1 roku	322 197	-	1 059 748	60 906	-	-	-	11 809	14 820	1 469 481
do 3 lat
Powyżej 3 roku	118 668	8 572	353 575	34 879	-	-	-	9 223	-	524 916
do 5 lat
Powyżej 5 lat	-	-	-	96 463	-	-	-	5 914	-	102 377
do 10 lat
Powyżej 10 lat	-	-	-	97 831	-	-	-	-	-	97 831
Razem	890 179	10 501	1 918 149	426 222	12 237	-	192 794	51 898	15 706	3 517 687

W analizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatno-

ści odsetkowe.

124

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wskaźnik płynności

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

W 2023 r. wskaźniki płynności wzrosły i utrzymują się na

dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płyn-

nościowej Grupy.

Wzrost wskaźników wynika ze wzrostu aktywów obro-

towych (środki pieniężne oraz należności) przy spadku

poziomu zobowiązań krótkoterminowych.

Wartości wskaźników płynności

	31.12.2023	31.12.2022
Wskaźnik bieżący current ratio	1,60	1,38
Wskaźnik szybki quick ratio	0,73	0,66
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio	0,49	0,46

Ryzyko walutowe

Ryzyko zmian kursowych jest związane z zaciąganymi

kredytami budowlanymi i pożyczkami wyrażonymi w wa-

lutach obcych w ramach Grupy (na 31 grudnia 2023 r.

wynosiły 180 681 tys. EUR, natomiast na 31 grudnia

2022 r. - 150 166 tys. EUR), umowami najmu, w których

czynsze uzależnione są od kursu PLN/EUR oraz pozostały-

mi należnościami wyrażonymi w walutach obcych. Ryzyko

to powstaje przy następujących rodzajach zdarzeń finan-

sowych:

− przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz kredy-

tów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży projektów

komercyjnych z EUR na PLN;

− spłacie rat kredytowych;

− otrzymaniu należności z tytułu czynszów najmu nieru-

chomości;

− przewalutowaniu pozostałych należności w walucie

obcej.

Grupa stosuje hedging naturalny: umowy z najemcami

wyrażone są w walucie kredytu, który został zaciągnięty

w celu finansowania danej inwestycji. Uzyskane w ten

sposób płatności od najemców przeznaczane są na spłatę

wspomnianych kredytów. Takie powiązanie finansowania

ze źródłami przychodów ogranicza ryzyko kursowe do

minimum lub je całkowicie eliminuje.

W 2023 r. w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kur-

sowym Grupa dokonała zabezpieczenia na terminowym

rynku walutowym, otwierając pozycje w instrumentach

pochodnych zabezpieczających poziom kursu EUR/PLN.

Wskutek otwartych pozycji na dzień 31 grudnia 2023 r.

Grupa pozostała zabezpieczona dla przepływów pienięż-

nych w wysokości 26 mln EUR. Transkacje dokonane na

podstawie umów zawartych z bankami nie miały cha-

rakteru spekulacyjnego i zawierane były w ramach pro-

wadzonej polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane były

przez Grupę jako rachunkowość zabezpieczeń w rozu-

mieniu MSR 39) - w celu zapewnienia przyszłego poziomu

przepływów pieniężnych z tytułu przewalutowania transz

kredytów w EUR oraz środków ze sprzedaży projektów

komerycyjnych.

125

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ryzykiem

zmian kursowych oraz prowadzi stały monitoring obsza-

rów ryzyka, wykorzystując dostępne strategie i mechani-

zmy w celu zminimalizowania ujemnych efektów zmienno-

ści rynku i zabezpieczenia przepływów pieniężnych. Grupa

stara się utrzymywać nadwyżki finansowe głównie w PLN.

Kwoty znajdujące się na rachunkach bankowych w innych

walutach służą w głównej mierze do bieżących transakcji .

Podstawowe dane o długoterminowych

pochodnych instrumentach finansowych

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

	Nominalne
	zabezpieczenie	Oprocentowanie	Data zawarcia	Data zakończenia
IRS - 39624	150 000	0,59%	24.08.2020	31.05.2024
IRS - 39827	100 000	0,54%	16.09.2020	5.08.2024
Forward	13 000	nie dotyczy	1.06.2023	29.03.2024

Struktura walutowa środków pieniężnych

posiadanych przez Grupę [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
PLN	88,0%	83,9%
EUR	12,0%	16,1%

Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwierdzono, że

wpływ 10% zmiany kursu EUR/PLN na zysk netto stanowił-

by maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie

poszczególnych kategorii należności i zobowiązań:

Ryzyko walutowe - należności

z tytułu sprzedaży projektów i pozostałych [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2023	31.12.2022
Stan należności z tytułu sprzedanych projektów i pozostałych w euro	16 231	16 518
Szacowana zmiana kursu euro	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	1 623	1 652
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	308	314
Wpływ netto na wynik	1 315	1 338

126

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Ryzyko walutowe - należności

z tytułu pożyczek [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2023	31.12.2022
Stan należności z tytułu pożyczek w euro	-	35 983
Szacowana zmiana kursu euro	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	-	3 598
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	-	684
Wpływ netto na wynik	-	2 914

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu pożyczek [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2023	31.12.2022
Stan zobowiązań z tytułu pożyczek w euro	124 454	10 539
Szacowana zmiana kursu euro	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	12 445	1 054
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	2 365	200
Wpływ netto na wynik	10 080	854

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu kredytów [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2023	31.12.2022
Stan zobowiązań z tytułu kredytów w euro	661 148	693 724
Szacowana zmiana kursu euro	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	66 115	69 372
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	12 562	13 181
Wpływ netto na wynik	53 553	56 191

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu wyemitowanych obligacji [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2023	31.12.2022
Stan obligacji w euro	68 390	208 100
Szacowana zmiana kursu euro	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	6 839	20 810
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	1 299	3 954
Wpływ netto na wynik	5 540	16 856

127

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Ryzyko walutowe - środki pieniężne

i ich ekwiwalenty [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2023	31.12.2022
Stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w euro	56 916	148 779
Szacowana zmiana kursu euro	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	5 692	14 878
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	1 081	2 827
Wpływ netto na wynik	4 611	12 051

Ryzyko walutowe - inne aktywa finansowe

[tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

	31.12.2023	31.12.2022
Stan innych aktywów finansowych w euro	17 969	16 316
Szacowana zmiana kursu euro	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	1 797	1 632
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	341	310
Wpływ netto na wynik	1 456	1 322

128

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zarządzanie

ryzykiem

kapitałowym

Celem Grupy w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdol-

ności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe

realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie

optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.

Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje dotyczą-

ce poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji

nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub

odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentu-

alnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia.

Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźników

zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako stosunek zadłu-

żenia netto do aktywów netto. Zadłużenie netto oblicza

się, jako sumę kredytów,pożyczek i obligacji (obejmujących

bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane

w bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne, ich ekwiwa-

lenty. Aktywa netto oblicza się, jako aktywa razem wy-

kazane w bilansie pomniejszone o środki pieniężne i ich

ekwiwalenty.

Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się w zało-

żeniach finansowych Grupy .

Wskaźniki zadłużenia [tys. PLN]

	Nota	31.12.2023	31.12.2022
Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem	17	2 663 527	2 419 506
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	14	(813 836)	(941 997)
Zadłużenie netto		1 849 691	1 477 509
Aktywa razem		5 961 838	6 087 012
Aktywa netto		5 148 002	5 145 015
Wskaźnik zadłużenia		35,93%	28,72%

129

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Transakcje

z podmiotami

powiązanym

Transakcje z podmiotami powiązanymi

[tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Rezultaty transakcji z właścicielami
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	13 921	10 900
Zobowiązania handlowe	1 896	1 901
Poniesione koszty z tytułu umów o zarządzanie	18 535	18 541
Rozpoznane przychody z tytułu odsetek	1 345	1 133
Rezultaty transakcji z podmiotami powiązanymi osobowo
Należności handlowe	1 103	1 541
Rozpoznane przychody z tytułu zarządzania i refaktur	1 891	5 528
Rezultaty transakcji z członkami Zarządu
Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży mieszkań, miejsc parkingowych	1 625	1 023
Otrzymane zaliczki	-	891
Rezultaty transakcji z podmiotami współkontrolowanymi
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	290 844	320 084
Należności handlowe	17 892	9 087
Należności - zapłacona zaliczka za grunt	136 856	109 779
Zobowiązania	10	483
Poniesione koszty	2 682	374
Zakup gruntu	24 401	-
Rozpoznane przychody z tytułu najmu, usług doradczych, księgowych i pozostałych	7 816	6 266
Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży gruntów, nieruchomości, wsparcie realizcji inwestycji	72 838	18 579
Rozpoznane przychody z tytułu odsetek	9 751	13 188
Umorzone odsetki od pożyczek	14 403	-
Otrzymane kaucje i zaliczki	16 959	-

Członkom Zarządu Echo Investment S.A. oraz Prezesowi

Zarządu spółki zależnej Archicom S.A. przysługuje do-

datkowe wynagrodzenie motywacyjne w postaci Premii

Długoterminowej. Na 31 grudnia 2023 r. Grupa rozpo-

znała w sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 14

769 tys. zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji.

Wpływ na wynik finansowy spółki z tytułu zmian wyso-

kości tej rezerwy w roku 2023 r. wynosił 10 439 tys. zł

brutto na zmniejszenie wyniku. Szczegóły zostały przed-

stawione w Części 1 „Wynagrodzenie Zarządu i Rady

Nadzorczej” .

130

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiana stanu odpisów na oczekiwane

straty kredytowe – pożyczki [tys. PLN]

	31.12.2023	31.12.2022
Stan na początek okresu	1 434	482
Zmiany z tytułu
- rozwiązanie odpisu	(17)	-
- utworzenie odpisu	-	952
Stan odpisów na koniec okresu	1 417	1 434

131

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Znaczące zdarzenia

po dacie bilansowej

Seria	S	S2
Data emisji	31.01.2024	20.03.2024
Wartość serii	70 mln zł	70 mln zł
Termin zapadalności	4 lata	4 lata
Oprocentowanie	WIBOR 6M + marża 4%	WIBOR 6M + marża 4%
Agent oferujący	Konsorcjum:	Konsorcjum:
	1) Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego	1) Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego
	2) Michael / Ström Dom Maklerski Spółka Akcyjna	2) Michael / Ström Dom Maklerski Spółka Akcyjna
	3) Noble Securities Spółka Akcyjna	3) Noble Securities Spółka Akcyjna

Seria	4l/2024
Data emisji	27.02.2024
Wartość serii	100 mln zł
Termin zapadalności	5 lat
Oprocentowanie	WIBOR 6M + marża 4,5%
Agent oferujący	Ipopema Securities S.A.

Emisja obligacji publicznych przez

Echo Investment dla inwestorów

indywidualnych

Emisja obligacji publicznych przez

Echo Investment dla inwestorów

instytucjonalnych (w zł)

Obligacje zwykłe na okaziciela serii S i S2 zostały zareje-

strowane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych

S.A.

Obligacje serii S (PLECHPS00399) i S2 (PLECHPS00399)

są notowane w systemie notowań ciągłych na rynku pod-

stawowym Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A.

Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na

finansowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu spółki

zapadającego w 2024 r.

Oferta publiczna obligacji przeprowadzona została na pod-

stawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru

Finansowego 19 czerwca 2023 r. oraz suplementów.

132

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zawarcie istotnych umów

dotyczących utworzenia wspólnego

przedsięwzięcia dotyczącego

budowy domów studenckich

6 marca 2024 r. Echo Investment S.A. zawarł z Signal

Alpha 3 R1 S.à r.l. transakcję dotyczącą utworzenia wspól-

nego przedsięwzięcia, w ramach którego strony będą re-

alizować projekty budowy domów studenckich w Polsce.

W realizację przedsięwzięcia Echo Investment S.A. za-

mierza zaangażować do 31,3 mln euro. Zakładany hory-

zont czasowy realizacji przedsięwzięcia wyniesie od 3 do

5 lat. Zakładana liczba łóżek, które mają być zrealizowane

w ramach przedsięwzięcia, wyniesie co najmniej 5 000.

Zakładane proporcje źródeł finansowania przedsięwzięcia

wyniosą (i) 40 proc. - 50 proc. – finansowanie ze środ-

ków stron; (ii) pozostałe 60 proc. - 50 proc. – dług.

Wypłata zaliczki dywidendowej

27 listopada 2023 r. Zarząd spółki Archicom S.A., wobec

zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie spra-

wozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2022, któ-

re wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego

rewidenta badania sprawozdania finansowego Spółki za

I półrocze 2023 roku, które także wykazuje zysk, postano-

wił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na

poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2023,

w łącznej kwocie 26 908 179,78 zł tj. w kwocie 0,46 zł na

1 akcję.

Zaliczka została wypłacona 19 stycznia 2024 r.

Wszystkie nabyte obligacje są zarejestrowane w Krajowym

Depozycie Papierów Wartościowych.

Obligacje serii 4l (PLO017000103) nie są zabezpieczone

i będą podlegać wprowadzeniu do obrotu w alternatyw-

nym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papie-

rów Wartościowych w Warszawie S.A.

Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na

rolowanie części długu spółki z tytułu obligacji, zapadają-

cego w 2024 r. i w 2025 r.

Oferta publiczna obligacji serii 4l/2024 przeprowadzona

została na podstawie umowy z agentem Ipopema Se-

curities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustano-

wionego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do

łącznej kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25

października 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł.

Równolegle, w związku z procesem emisji obligacji serii 4l,

Spółka nabyła w celu umorzenia poniższe obligacje:

Emitent	Seria	Kod ISIN	Data wykupu	Wartość
Echo Investment S.A.	1P/2021	PLO017000053	22.10.2024	16 mln zł
Echo Investment S.A.	1/2021	PLO017000046	17.03.2025	12 mln zł
Echo Investment S.A.	2/2021	PLO017000061	10.11.2025	72 mln zł

Emisja obligacji publicznych przez

Echo Investment dla inwestorów

instytucjonalnych (w zł)

133

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zawarcie umowy joint venture

ze spółką Rank Progress S.A.

7 marca 2024 r. została podpisana dokumentacja doty-

cząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A. i Rank

Progress S.A., w wyniku której spółka Archicom Wrocław

2 Sp. z o.o. stała się przedmiotem współwłasności obu ww.

spółek. Udział Archicomu we wspólnym przedsięwzięciu

wyniesie 55 proc., a Rank Progress 45 proc.

Inicjatywa JV dotyczy realizacji inwestycji mieszkaniowej

na terenie znajdującym się przy ul. Browarnej we Wrocła-

wiu. Projekt zakłada wniesienie przez Rank Progress do

spółki gruntu, a kompleksową realizacją inwestycji zajmie

się Archicom. W ramach trzyetapowej inwestycji plano-

wana jest budowa osiedla o ponad 45 tys. mkw. PUM,

z uwzględnieniem blisko 800 mieszkań.

134

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wynagrodzenie

Zarządu i Rady

Nadzorczej

Wynagrodzenie Zarządu [PLN]

			2023					2022
		Z Echo Investment S.A.					Z Echo Investment S.A.
Nicklas Lindberg	1 363 506	437 495	3 471 149	46 131	5 318 281	1 407 305	793 349	2 566 960	658 414	5 426 029
Maciej Drozd	508 386	219 260	1 560 049	50 931	2 338 621	538 285	422 829	1 334 915	42 350	2 338 380
Artur Langner	240 000	172 920	861 840	5 962	1 280 722	240 000	208 373	932 747	6 019	1 387 139
Rafał Mazurczak	306 000	255 952	1 059 693	14 424	1 636 069	306 000	260 100	1 066 932	12 220	1 645 252
Małgorzata Turek	306 000	223 380	958 820	6 562	1 494 762	306 000	252 450	1 004 550	5 419	1 568 419
Razem	2 723 888	1 309 007	7 911 551	124 010		2 797 590	1 937 101	6 906 105	724 423
Razem w roku					12 068 455					12 365 218

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem

Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem Droz-

dem, wiceprezesem, umowy o warunkach dodatkowego

wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo-

terminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne

z Polityką Wynagrodzeń.

Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodat-

kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od

wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych

dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii

długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio-

miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach

rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę

Program premii długoterminowej

prezesa i wiceprezesa zarządu

135

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki usta-

loną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii

długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych

przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020

r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przy-

padek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki.

Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od

wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość

premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść

10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla

Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletnie-

go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu

akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone

w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę

początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi-

dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu

akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia

istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej-

sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę

do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie

stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę

określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą

w strukturze akcjonariatu.

Okres trwania programu może zostać przedłużony o dwa

lata, tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku mak-

symalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125

proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazo-

wej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego

kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy

pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość

początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend po-

większonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki

osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję.

Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach

Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na ko-

niec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zreali-

zowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na

koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku

jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie za-

istnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia

długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po

takim zdarzeniu.

Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty

premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek

Zarządu traci prawo do otrzymania premii długotermino-

wej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządze-

nia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszają-

cych obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne

Spółki.

Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafa-

łem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu

Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu

spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodat-

kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest

zgodne z Polityką Wynagrodzeń.

Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Tu-

rek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego

wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo-

terminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu

wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend

oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Warto-

ściowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii

długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio-

miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach

rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę

dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustalo-

ną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii

długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych

przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022

r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastą-

pi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu

Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej

(wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego

z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletnie-

go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu

akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone

w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę

początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi-

dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu

akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia

istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej-

sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę

do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie

stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę

określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą

w strukturze akcjonariatu.

Okres trwania programu może zostać przedłużony o ko-

lejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r.

W takim przypadku maksymalna wysokość premii dłu-

goterminowej wyniesie 112,5 proc. maksymalnej wartości

określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu

średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powięk-

Rozszerzenie programu

Premii Długoterminowe j

136

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

szonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięciolet-

niego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł,

tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni

sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37

zł na akcję Spółki.

Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej

premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Wal-

demara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii

Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda.

Na 31 grudnia 2023 r. Spółka rozpoznała w rocznym

sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 14 769 tys. zł

z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wy-

sokości rezerwy w roku 2023 r. wpłynęła na zmniejszenie

wyniku finansowego Spółki w kwocie 10 439 tys. zł brutto.

Kwoty te nie są uwzględnione w powyższej tabeli .

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej [PLN]

		2023			2022
		Z jednostek			Z jednostek
		zależnych,			zależnych,
		współzależ-			współzależ-
	Z Echo	nych		Z Echo	nych
	Investment	i stowarzy-	Inne	Investment	i stowarzy-	Inne
	S.A.	szonych	świadczenia	S.A.	szonych	świadczenia
Noah M. Steinberg	240 000	-	-	240 000	-	-
Tibor Veres	84 000	-	-	84 000	-	-
Margaret Dezse	180 000	-	-	180 000	-	-
Maciej Dyjas	60 000	-	-	60 000	-	-
Sławomir Jędrzejczyk	180 000	-	-	180 000	-	-
Péter Kocsis	60 000	-	-	60 000	-	-
Bence Sass	60 000	-	-	60 000	-	-
Nebil Senman	60 000	-	-	60 000	-	-
Razem	924 000	-	-	924 000	-	-

W 2023 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały

umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzający-

mi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygna-

cji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej

przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje

z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu

przejęcia .

Umowy zawarte między spółką

a osobami zarządzającymi

137

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Umowy z firmą

audytorską

Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo

Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finanso-

wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022-

2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu

Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp.

z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej

11, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa

z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie

upoważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy

audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra-

wozdania finansowego został dokonany zgodnie z przepi-

sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej

polityki i procedury wyboru i firmy audytorskiej [uchwalo-

nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.].

Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego

badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego

i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra-

wozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepi-

sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki

zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze-

pisów związanych z rotacją firmy audytorskiej i kluczo-

wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami

karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre-

sie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie

świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską,

podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego

sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym

usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia

przez firmę audytorską. Polityka i procedura wyboru firmy

audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych

są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce

Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały

przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio,

15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r.

Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu

do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy

Tytuł	Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2023 r.	150 000
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2023 r.	105 000
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2023 r.	840 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2023 r.	30 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2023 r. Archicom S.A.	30 000
Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania	205 000
Archicom S.A.
Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A.	710 000
Razem	2 070 000

138

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Kielce, 27 marca 2024 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument

został podpisany

kwalifikowanym

podpisem

elektronicznym

Anna Gabryszewska-Wybraniec

Główny Ksiegowy

139

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

CZĘŚĆ 4

Oświadczenie

Zarządu

Projekt biurowy Swobodna SPOT, Wrocław

| Oświadczenie

140

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok

Kielce, 27 marca 2024 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy,

Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A.

i Grupy Kapitałowej za 2023 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie

z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdzi-

wy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik

finansowy.

Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo

Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Dokument

został podpisany

kwalifikowanym

podpisem

elektronicznym

Kontakt

Echo Investment

biuro w Warszawie, Biura przy Willi

ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa

Projekt layoutu i skład:

Damian Chomątowski

be.net/chomatowski