| Sprawozdania nansowe
77
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy,
nieruchomości inwestycyjne wbudowie, które speł-
niają przesłanki do ich wyceny, oraz nieruchomości
inwestycyjne są wykazywane według wartości go-
dziwej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowa-
na co najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wyni-
kające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości
inwestycyjnych są ujmowane wrachunku zysków
istrat wtym okresie, wjakim powstały. Wynik zwy-
ceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany
jest wpozycji zysk/strata znieruchomości inwesty-
cyjnych.
Dla nieruchomości wbudowie, przesłanki do wyce-
ny uznaje się za spełnione wprzypadku projektów,
gdzie znaczna część ryzyk, związanych zrealizacją
procesu budowy została wyeliminowana iistnieje
możliwość wiarygodnej wyceny wwartości godzi-
wej. Wpozostałych przypadkach, gdy nie jest moż-
liwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, warto-
ści nieruchomości wbudowie wyceniane są według
cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych
oodpisy ztytułu utraty wartości.
Grupa określiła warunki, po których spełnieniu roz-
poczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały
istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyj-
nych wbudowie. Do tych warunków należą:
− uzyskanie pozwolenia na budowę,
− zakontraktowanie robót budowlanych owartości
co najmniej 30% budżetu inwestycji,
− wynajęcie co najmniej 20% powierzchni wreali-
zowanym projekcie.
Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria
analizy. Każda nieruchomość inwestycyjna wbudo-
wie jest analizowana indywidualnie pod kątem moż-
liwości uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości
godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powy-
żej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą
isytuację rynkową, dostępność danych dla analo
-
gicznych nieruchomości i oczekiwania względem
zmienności czynników będących podstawą wycen
oraz sposób finansowania projektu inwestycyjnego.
Wartości godziwe gruntów ibudynków wycenianych
według wartości godziwej są uaktualniane wtaki spo-
sób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występu-
jące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością
godziwą jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż
składnika aktywów lub zapłaconoby za przeniesie-
nie zobowiązania wtransakcji przeprowadzonej na
zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na
dzień wyceny. Wartości godziwe nieruchomości są
ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz wporozu-
mieniu zZarządem, na podstawie danych zaktywne-
go rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy
idoświadczenia lub woparciu ozewnętrzne wyceny
przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do za-
sady wyceny nieruchomości biurowych, wktórych
Grupa prowadzi aktywny proces przygotowywania
nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są we-
wnętrznie przez Grupę, woparciu odostępne dane
rynkowe, wszczególności poziom stopy dyskonta
(yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami
oraz woparciu opoziomy czynszów iinnych wa-
runków najmu wynikające zpodpisywanych bądź
negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości
godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskon-
towanych przepływów netto (DCF). Wprzypadku
nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycena
jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady ko-
nieczne do zakończenia inwestycji, zuwzględnie-
niem marży dewelopera (tzw. development profit).
Wmomencie wyceny nieruchomości do wartości
godziwej Grupa rozpoznaje jednocześnie powiązane
znieruchomością rezerwy ztytułu zabezpieczenia
okresów bezczynszowych, których Grupa udzieliła i/
lub ztytułu profit share, wprzypadku gdy porozu-
mienia umowne zakładają udział wzysku na sprze-
daży nieruchomości innych stron. Rezerwy ztytułu
zabezpieczenia okresów bezczynszowych obejmują
wszystkie spodziewane przyszłe płatności związane
zpozyskaniem najemców, które Grupa spodziewa się
ekonomicznie ponieść tj. przede wszystkim koszty
okresów bezczynszowych (okresów oobniżonym
poziomie czynszu), koszty prac aranżacyjnych do
zrealizowania (fit-out), koszty innych zachęt leasin-
gowych dla najemców oraz koszty pośredników.
Rozpoznane rezerwy dla projektów sprzedanych
korygują wynik rozpoznany na wycenie nierucho-
mości inwestycyjnych prezentowany wpozycji ak-
tualizacja wartości nieruchomości, adla projektów
sprzedanych wpozycji zysk (strata) ze sprzedaży
nieruchomości. Wartości wyrażone wEUR iUSD są
przeliczane co kwartał wg obowiązujących kursów
publikowanych przez NBP.
Wprzypadku zmiany użytkowania nieruchomości,
następuje odpowiednia jej reklasyfikacja wsprawoz-
daniu finansowym. Przeniesienie nieruchomości iwy-
kazanie jej wpozycji rzeczowych aktywów trwałych
czy zapasów następuje wwykazanej poprzednio
wartości bilansowej.
Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
wykazywany jest wpozycji zysk/strata znierucho-
mości inwestycyjnych.
Grupa przenosi nieruchomości inwestycje do kate-
gorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie
wsytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży
poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej. Wy-
nika to zprzyjętej strategii Grupy Echo Investment,
zgodnie z którą nieruchomości są utrzymywane
przez Grupę isprzedawane wnajlep szym, zdaniem
Zarządu, momencie, który uwzględnia oczekiwania
co do zwrotu na zainwestowanym kapi tale, dostęp-
ność kapitału na inne inwestycje atakże opierając
decyzję osytuację rynkową ioczekiwania co do jej
dalszego rozwoju. Celem Grupy jest bu dowa nie-
ruchomości iwzrost ich wartości poprzez aktywne
zarządzanie projektami inwestycyjnymi. Wzwiązku
zpowyższym Grupa klasyfikuje projekty inwesty-
cyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieru-
chomości inwestycyjne wbudowie) ireklasyfikuje je