259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31iso4217:PLN259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31xbrli:sharesiso4217:PLNxbrli:shares259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
SKONSOLIDOWANY RAPORT
ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ
ECHO INVESTMENT
22
SPIS TREŚCI
Informacje ogólne 4
Informacje osprawozdaniu finansowym 5
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ
ECHOINVESTMENT ZA 2020 R. 6
CZĘŚĆ 1 7
Skonsolidowane sprawozdanie zsytuacji finansowej 8
Skonsolidowany rachunek zysków istrat 10
Skonsolidowane sprawozdanie zcałkowitych dochodów 11
Zestawienie zmian wskonsolidowanym kapitale własnym 12
Skonsolidowane sprawozdanie zprzepływów pieniężnych 13
CZĘŚĆ 2 15
NOTY OBJAŚNIAJĄCE 15
Noty objaśniające doskonsolidowanego sprawozdania finansowego 16
CZĘŚĆ 3 64
INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM 64
Grupa Kapitałowa Echo Investment 65
Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF 70
Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały
wcześniej zastosowane przez Grupę 71
Podstawowe zasady rachunkowości 73
Metody ustalania wyniku finansowego 82
Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy 86
Znaczące szacunki iosądy Zarządu Spółki 88
Zarządzanie ryzykiem finansowym 94
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 101
Transakcje zpodmiotami powiązanymi 102
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
08.
09.
10.
Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 103
Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej 105
Umowy zfirmą audytorską 107
CZĘŚĆ 4 108
OŚWIADCZENIE ZARZĄDU 108
Kontakt 110
11.
12.
13.
| Sprawozdania nansowe
4
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy
Echo Investment jest budowa, wynajem iynajem i sprzedaż
nieruchomości handlowych ich i biurowych, budowa
ii sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, ach, a także ob-
rót nieruchomościami. Główną siedzibą Spółki-mat-
ki – Echo Investment Spółka Akcyjna (zwanej dalej
„Spółką”) są Kielce, al. Solidarności 36, Polska. Miej-
scem rejestracji Spółki są Kielce, al. Solidarności 36,
Polska – została ona zarejestrowana wKielcach 23
lipca 1992 r. jako spółka akcyjna wpisana do Krajowe-
go Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025
przez Sąd Rejonowy wKielcach X Wydział Gospo-
darczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki
od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papie-
rów Wartościowych wWarszawie. Należą do War-
Informacje ogólne
1996 rok
Debiut Echo Investment
na GPW
Kielce
szawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu
mWIG40, subindeksu WIG ESG, który grupuje spółki
odpowiedzialne społecznie oraz indeksu branżowe-
go – WIG-Nieruchomości. Podstawowym miejscem
prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jed-
nostką dominującą jest Lisala Sp. zo.Lisala Sp. z o.o., ajednostką
dominującą najwyższego szczebla grupy jest WING
IHC Zrt. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.
Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzorczej
zostały przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu
zdziałalności spółki Echo Investment S.A. ijej Gru-
py Kapitałowej za 2020 r. wczęści 01 Podstawowe
informacje oSpółce iGrupie.
| Sprawozdania nansowe
5
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo
Investment prezentowane są dane finansowe za
okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2020 r.
idane porównawcze za okres 12 miesięcy zakoń
-
czony 31 grudnia 2019 r. Wszystkie dane finansowe
wskonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Gru-
py, oile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są
wtysiącach złotych (PLN), która jest również walutą
funkcjonalną spółki dominującej.
OŚWIADCZENIE OZGODNOŚCI
Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie zMię-
dzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości
Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję
Europejską.
ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie sporządzono przy założeniu konty-
nuowania działalności gospodarczej wdającej się
przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że
nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie
kontynuowania działalności.
ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za rok zakończony 31 grudnia 2020 r. zostało za-
twierdzone do publikacji 30 marca 2021 r. Wskład
Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r. wchodziło
141 spółek zależnych, konsolidowanych metodą peł-
ną i23 jednostki ujmowane metodą praw własności.
Na 31 grudnia 2019 r. wskład Grupy wchodziło 144
spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną
i20 jednostek ujmowanych metodą praw własności.
Pełny skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r.
został przedstawiony wpunkcie 01 Grupa Kapitało-
wa Echo Investment.
Informacje osprawozdaniu finansowym
SKONSOLIDOWANE
SPRAWOZDANIE
FINANSOWE GRUPY
KAPITAŁOWEJ
ECHOINVESTMENT
ZA 2020 R.
CZĘŚĆ 1
| Sprawozdania nansowe
8
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN
NOTA
Stan na
31.12.2020
Stan na
31.12.2019 –
dane
przekształcone
Stan na
1.01.2019 –
dane
przekształcone
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 2 3 459 3 7413 741 2 468
Rzeczowe aktywa trwałe 3 27 872 25 76225 762 8 938
Nieruchomości inwestycyjne 4 1 388 9721 388 972 941 983 988 903
Nieruchomości inwestycyjne wbudowie 5 780 621 1 517 866 872 509
Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach
wycenianych metodą praw własności
27 306 449306 449 254 142 258 531
Długoterminowe aktywa finansowe 8 201 194 115 862 84 590
Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 29 56 47656 476 53 903 52 493
2 765 043 2 913 259 2 268 432
Aktywa obrotowe
Zapasy 9 925 173 1 052 3271 052 327 771 836
Należności ztytułu podatku dochodowego 5 708 1 484 3 381
Należności ztytułu pozostałych podatków 10 93 050 59 006 87 177
Należności handlowe ipozostałe 10 112 111 144 844 211 142
Krótkoterminowe aktywa finansowe 8 50 76150 761 64 465 42 190
Pochodne instrumenty finansowe 13 - 2 669 -
Inne aktywa finansowe * 14 82 52482 524 57 15757 157 54 719
Środki pieniężne iich ekwiwalenty 14 327 097327 097 492 295492 295 439 532
1 596 424 1 874 2471 874 247 1 609 977
Aktywa przeznaczone do sprzedaży 6 1 269 329 22 923 13 500
Aktywa razem 5 630 796 4 810 429 3 891 909
* środki pieniężne, głównie wpłaty klientów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych
Skonsolidowane sprawozdanie
zsytuacji finansowej
| Sprawozdania nansowe
9
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ CD.
TYS. PLN
NOTA
Stan na
31.12.2020
Stan na
31.12.2019 –
dane
przekształcone
Stan na
1.01.2019 –
dane
przekształcone
Kapitał własny izobowiązania
Kapitał własny
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 684 685 1 562 365 1 495 5731 495 573
Kapitał zakładowy 15 20 635 20 635 20 635
Kapitał zapasowy 15 1 280 664 1 259 252 1 420 922
Kapitał zaktualizacji - - -
Zyski zatrzymane 382 420 281 739 45 543
Różnice kursowe zprzeliczenia jednostek zagranicznych 966 739 8 4738 473
Kapitały udziałowców niekontrolujących (126) (122) (114)
1 684 559 1 562 243 1 495 4591 495 459
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki iobligacje 17 1 465 767 1 602 126 1 149 6931 149 693
Pochodne instrumenty finansowe - - -
Rezerwy długoterminnowe 16 50 029 35 931 58 97358 973
Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 29 203 518 152 733 111 303
Zobowiązania ztytułu leasingu 28,18 88 132 117 889 -
Zobowiązania pozostałe 18 117 722 16 018 28 089
Zobowiązania ztytułu umów zklientami 19 14 208 45 754 57 851
1 939 3761 939 376 1 970 451 1 405 909
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki iobligacje 17 846 501 367 545 280 729
Kredyty, pożyczki iobligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do
sprzedaży
17 496 036496 036
- -
Pochodne instrumenty finansowe - - -
Zobowiązania ztytułu podatku dochodowego 1 618 5 035 8 859
Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 18 13 626 16 126 8 400
Zobowiązania handlowe 18 130 249130 249 238 011 234 623
Zobowiązania ztytułu dywidendy 18 - - -
Zobowiązania ztytułu leasingu 28,18 46 752 67 07667 076 -
Rezerwy krótkoterminowe 16 32 059 89 428 115 843
Zobowiązania pozostałe 18 178 726 87 362 78 590
Zobowiązania ztytułu umów zklientami 19 217 405 407 152 263 497263 497
1 962 972 1 277 735 990 541
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 6 43 889 - -
Kapitał własny izobowiązania razem 5 630 796 4 810 429 3 891 909
| Sprawozdania nansowe
10
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN
NOTA
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Przychody ze sprzedaży 19 1 212 854 880 133
Koszt własny sprzedaży 20 (969 023) (677 130)
Zysk brutto ze sprzedaży 243 831 203 003203 003
Zysk (strata) znieruchomości inwestycyjnych 21 228 985 398 412
Koszty administracyjne związane zrealizacją projektów (33 162) (27 511)
Koszty sprzedaży (29 855) (28 883)
Koszty ogólnego zarządu (69 291) (97 357)
Pozostałe przychody operacyjne 22, 28 10 383 22 516
Pozostałe koszty operacyjne 23 (12 724)12 724 (20 027)
Zysk operacyjny 338 167 450 153
Przychody finansowe 24 15 02815 028 15 24415 244
Koszty finansowe 25 (61 936)61 936 (61 371)
Zysk (strata) ztytułu pochodnych instrumentów walutowych 13 (21 176)21 176 4 100
Zysk (strata) ztytułu różnic kursowych 26 (83 904) 2 691
Udział wzyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 27 (9 567) (12 629)
Zysk brutto 176 612 398 188
Podatek dochodowy 30 (54 523) (98 664)
- część bieżąca (5 749)5 749 (53 438)
- część odroczona 29 (48 774)48 774 (45 226)
Zysk netto, wtym: 122 089 299 524
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 122 093 299 532
Strata udziałowców niekontrolujących (4) (8)
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 122 093 299 532
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych 412 691 412 691412 691
Zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,30 0,73
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,30 0,73
Skonsolidowany rachunek zysków istrat
| Sprawozdania nansowe
11
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Skonsolidowane sprawozdanie
zcałkowitych dochodów
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Zysk za rok obrotowy 122 089 299 524
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być
przeklasyfikowane do wyniku wpóźniejszych okresach:
- różnice kursowe zprzeliczenia jednostek zagranicznych 227 (7 734)7 734
- kapitał zaktualizacji - -
Inne całkowite dochody netto 227 (7 734)7 734
Całkowity dochód za okres, wtym: 122 316 291 790
Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 122 320 291 798
Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące (4) (8)
| Sprawozdania nansowe
12
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Zestawienie zmian wskonsolidowanym
kapitale własnym
ZESTAWIENIE ZMIAN WSKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM TYS. PLN
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
Zakumulo-
wane zyski
zatrzymane
Różnice
kursowe
zprzeliczenia
Kapitał własny
przypisany
akcjonariu-
szom jednostki
dominującej
Kapitały
udziałowców
niekontrolu-
jących
Kapitał
własny razem
za okres 1.01.2020 – 31.12.2020
Stan na początek okresu 20 635 1 259 252 281 739 739739 1 562 365 (122) 1 562 2431 562 243
Podział wyniku zlat ubiegłych – 21 412 (21 412)21 412 – – – –
Inne całkowite dochody – – – 227 227227 – 227
Zysk (strata) netto danego okresu - - 122 093 - 122 093 (4) 122 089
Stan na koniec okresu 20 635 1 280 664 382 420 966 1 684 685 (126) 1 684 559
za okres 1.01.2019 – 31.12.2019
Stan na początek okresu 20 635 1 420 922 45 543 8 4738 473 1 495 5731 495 573 (114) 1 495 459
Zmiany przyjętych zasad (polityki)
rachunkowości
- - (18 661) - (18 661) - (18 661)18 661
Stan na początek okresu, po uzgod-
nieniu danych przekształconych
20 635 1 420 922 26 882 8 4738 473 1 476 9121 476 912 (114) 1 476 7981 476 798
Podział wyniku zlat ubiegłych - 44 67544 675 (44 675)44 675 – – - –
Dywidenda wypłacona - (206 345) - – (206 345) - (206 345)
Inne całkowite dochody – – - (7 734) (7 734) – (7 734)
Zysk (strata) netto danego okresu – – 299 532 – 299 532 (8) 299 524299 524
Stan na koniec okresu 20 635 1 259 252 281 739 739739 1 562 365 (122) 1 562 2431 562 243
| Sprawozdania nansowe
13
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Skonsolidowane sprawozdanie
zprzepływów pieniężnych
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH TYS. PLN
NOTA
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
A. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności operacyjnej – metoda pośrednia
I. Zysk (strata) brutto 176 612176 612 398 188
II. Korekty razem
Udział w(zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności 9 567 12 629
Amortyzacja środków trwałych 11 738 9 4729 472
(Zyski) straty ztytułu różnic kursowych 99 79899 798 (15 541)15 541
– wynik na likwidacji spółki Echo Prime Assets BV - (7 210)
Odsetki iudziały wzyskach (dywidendy) 64 503 41 04141 041
(Zysk) strata ztytułu aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych (282 693)282 693 (456 806)
(Zysk) strata zdziałalności inwestycyjnej (6 916) (23 045)
Zmiana stanu rezerw (43 271) 15 368
(Zysk) strata ztytułu realizacji instrumentów finansowych 5 954 (1 430)
(141 320) (418 312)
III. Zmiany kapitału obrotowego:
Zmiana stanu zapasów 69 96769 967 (161 720)
Zmiana stanu należności (8 981) 86 046
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, zwyjątkiem pożyczek ikredytów (128 256) 71 205
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych (25 367) (2 438)
(92 637)92 637 (6 907)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane zdziałalności operacyjnej (I+II+III) (57 345) (27 031)
Podatek dochodowy zapłacony (13 391) (55 365)
V. Przepływy pieniężne netto zdziałalności operacyjnej (70 736)70 736 (82 396)
B. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych 23 891
Zbycie inwestycji wnieruchomości 29 577 580 445
Zpożyczek 17 763 14 309
Zbycie inwestycji 15 631 -
62 994 595 645
II. Wydatki
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych (9 695) (10 810)
Inwestycje wnieruchomości (656 200) (656 236)
Na pożyczki (77 331) (60 957)
Nabycie inwestycji (72 663) -
(815 889) (728 003)
III. Przepływy pieniężne netto zdziałalności inwestycyjnej (I+II) (752 895)752 895 (132 358)
| Sprawozdania nansowe
14
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH CD. TYS. PLN
NOTA
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
C. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty ipożyczki 663 302 672 145672 145
Emisja dłużnych papierów wartościowych 17 492 183492 183 133 832
Inne wpływy finansowe - 1 430
1 155 485 807 407807 407
II. Wydatki
Dywidendy iinne wypłaty na rzecz właścicieli - (206 345)
Spłaty kredytów ipożyczek (134 881) (85 993)
Wykup dłużnych papierów wartościowych 17 (250 272) (170 500)
Ztytułu pochodnych instrumentów walutowych (5 954) -
Płatności zobowiązań ztytułu umów leasingu (17 209) (23 236)
Odsetki zapłacone (88 736) (53 816)
(497 052)497 052 (539 890)
III. Przepływy pieniężne netto zdziałalności finansowej (I+II) 658 433 267 517
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III) (165 198) 52 763
E. Zmiana stanu środków pieniężnych wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finansowej,
wtym:
(165 198) 52 763
Zmiana stanu środków pieniężnych ztytułu różnic kursowych - -
F. Środki pieniężne iich ekwiwalenty na początek okresu 492 295 439 532
G. Środki pieniężne iich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F) 327 097 492 295492 295
CZĘŚĆ 2
NOTY OBJAŚNIAJĄCE
| Sprawozdania nansowe
16
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Noty objaśniające doskonsolidowanego
sprawozdania finansowego
NOTA 1
Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg war-
tości nominalnej.
Wocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji iporę-
czeń jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko
zrealizowania. Szczegółowy opis pozycji pozabilan-
sowych jest zaprezentowany wtabeli stanowiącej
dalszą część noty. Natomiast informacje na temat
oczekiwanych strat kredytowych znajdują się wczę-
ści 08 – Zarządzanie ryzykiem finansowym.
POZYCJE POZABILANSOWE TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek:
- ztytułu udzielonych gwarancji iporęczeń 1 369 944 1 378 770
- ztytułu spraw sądowych 17 523 11 042
Zobowiązania warunkowe razem 1 387 467 1 389 812
| Sprawozdania nansowe
17
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 1A
PORĘCZENIA FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT
NA 31.12.2020 R. TYS. PLN
Poręczyciel
Podmiot otrzymujący
poręczenie Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Echo – Browary
Warszawskie Sp.
zo.o. Sp.K. oraz Dellia
Investments – Projekt
Echo – 115 Sp. zo.o.
Sp.K.
HPO AEP Sp. zo.o.
Sp.J.
11 537 Do dnia uzyskania
pozwolenia na użyt-
kowanie dla prowa-
dzonych inwestycji,
jednakże nie później
niż do 7.12.2031 r.
Poręczenie za zobowiązania spółki Echo
– Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.
oraz Dellia Investments – Projekt Echo –
115 Sp. zo.o. Sp.K. jako zabezpieczenie
zobowiązań wynikających zumowy za-
wartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne
wystawione wEUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
zo.o.
PKO BP S.A. 23 074 do 31.01.2024 Poręczenie spłaty kredytu wzwiązku
zrealizacją wypłat kredytu budowlane-
go do limitu 5 mln EUR bez zakończenia
procesu przenoszenia części nierucho-
mości do Spółki
Razem 34 611
PORĘCZENIA NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT
NA 31.12.2020 R. TYS. PLN
Poręczyciel
Podmiot otrzymujący
poręczenie Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo – SPV 7 Sp.
zo.o. / Echo – Aurus
Sp. zo.o.
Sagittarius-Projek
Echo – 113 Sp.zo.o.
Sp.k.
Warburg – HiH Invest
Real Estate GmbH
32 539 do 21.01.2022 Poręczenie za zobowiązania spółki
Sagittarius – Projekt Echo – 113 Sp zo.o.
Sp.K. wynikające zumowy sprzedaży.
Echo – SPV 7 Sp.
zo.o. / Echo – Aurus
Sp. zo.o.
Sagittarius – Projek
Echo – 113 Sp. zo.o.
Sp.K.
Warburg – HiH Invest
Real Estate GmbH
152 000 do 31.10.2028 Poręczenie za zobowiązania spółki
Sagittarius – Projekt Echo -113 Sp zo.o.
Sp.K. wynikające zumowy gwarancji
jakości budynku oraz umowy owykona-
nie prac aranżacyjnych.
Razem 184 539
Razem poręcznia 219 150
| Sprawozdania nansowe
18
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT
NA 31.12.2020 R. TYS. PLN
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 495 do 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających zumowy
sprzedaży biurowca West Link we
Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Po
24.05.2021r. kwota maksymalnej od-
powiedzialności ulegnie zmniejszeniu
o80%.
Echo Investment S.A. Midpoint71-Cornwall
Investments Sp. zo.o.
SKA (poprzednio:
Projekt 22 – Grupa
Echo Sp. zo.o. S.K.A.)
A19 Sp. zo.o. 27 689 do 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania spółki Mid-
point71-Cornwall Investments Sp. zo.o.
SKA (projekt Midpoint71) wynikających
zporozumienia dobrosąsiedzkiego za-
wartego 4.07.2018 r. Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Rosehill Investments
Sp. zo.o.
IB 6 FIZAN / GPF 3
FIZAN
105 783 do 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań spółki Rosehill Invest-
ments Sp. zo.o. wynikających zumowy
programowej zawartej 31.08.2017 r.
Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments –
Projekt Echo – 115 Sp.
zo.o. Sp.K.
LUX Europa III S.a.r.l. 50 763 do 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań spółki Dellia Investments
– Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K.
wynikających zumowy sprzedaży biu-
rowca Biura przy Bramie wchodzącego
wskład kompleksu Browary Warszaw-
skie. Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 – Grupa
Echo Sp. zo.o. SKA
Bank Millennium S.A. 4 938 do daty konwersji
kredytu budowlanego
na inwestycyjny
Gwarancja zabezpieczająca wpływy
znajmu wokresie realizacji projektu
biurowego West 4 Business Hub we
Wrocławiu. Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stran-
raer Sp. zo.o. SKA
(poprzednio: Projekt
20 - Grupa Echo Sp.
o.o. SKA)
Bank Pekao S.A. 70 000 do 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekro-
czenie kosztów realizacji, pokrycie
odsetek na minimalnym poziomie oraz
zapewnienie wkładu własnego projektu
biurowego Face2Face wKatowicach.
Wystawiona wPLN.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Galeria Libero – Pro-
jekt Echo – 120 Sp.
zo.o. Sp.K.
Dyrektor Izby Admi-
nistracji Skarbowej
wKielcach
873 do 10.02.2021 Gwarancja loteryjna za spółkę Galeria
Libero – Projekt Echo – 120 Sp. zo.o.
Sp.K.
Echo Investment S.A Midpoint71 – Cornwall
Investments Sp. zo.o.
SKA
PKO BP S.A. 20 051 do 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu oraz finanso-
wania okresów bezczynszowych umów
najmu powierzchni projektu biurowego
Midpoint71 we Wrocławiu. Wystawiona
wEUR.
Towarzystwo Ubez-
pieczeń Euler Hermes
S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Gosford Investment
Sp. zo.o.
Womak Delta Sp.
zo.o.
29 14.07.2021 Gwarancja czynszowa – biuro sprzedaży
mieszkań we Wrocławiu
Razem 362 621
| Sprawozdania nansowe
19
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT
NA 31.12.2020 R. TYS. PLN
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 104 Sp. zo.o. Skua Sp. zo.o. 27 689 do 31.07.2021 Zabezpieczenie należytego wykonania
ostatecznej umowy sprzedaży oraz
umowy zabezpieczenia przychodów
czynszowych (master lease) dotyczą-
cych biurowca Aquarius Business House
II we Wrocławiu. Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Echo – Opolska Bu-
siness Park Sp. zo.o.
Sp.K.
wystawiona na rzecz
Ventry Investments
Sp. zo.o. Sp.K (obec-
nie podmiot upraw-
niony EPP Oce O3
Business Campus Sp.
zo.o)
42 108 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business
CampusIwKrakowie. Zabezpieczeniem
gwarancji budowlanej jest gwarancja
korporacyjna wystawiona przez Echo
Investment S.A. Gwarancja wystawiona
wEUR.
Echo Investment S.A. ZAM – Projekt Echo –
127 Sp. zo.o. Sp.K.
wystawiona na rzecz
Emfold Investments
Sp. zo.o. (obecnie
podmiot uprawniony
Tryton Business Park
Sp. zo.o.)
43 925 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Tryton wGdańsku.
Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Symetris – Projekt
Echo – 131 Sp. zo.o.
Sp.K.
wystawiona na rzecz
Flaxton Investments
Sp. zo.o. (obecnie
podmiot uprawniony
EPP Oce – Symetris
Business Park Sp.
zo.o.)
18 789 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Symetris IwŁodzi.
Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.
zo.o. Sp.K.
A4 Business Park Sp.
zo.o.
25 382 do 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca A4 Business Park
III wKatowicach. Zabezpieczeniem
gwarancji jest gwarancja korporacyjna
wystawiona przez Echo Investment S.A.
Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Echo – Opolska Bu-
siness Park Sp. zo.o.
Sp.K.
EPP Oce O3
Business Campus Sp.
zo.o
40 148 do 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business Cam-
pus II wKrakowie. Zabezpieczeniem
gwarancji jest gwarancja korporacyjna
wystawiona przez Echo Investment S.A.
Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. gwarancja bezpo-
średnia Echo Invest-
ment S.A.
Nobilis – Projekt Echo
– 117 Sp. zo.o. Sp.K.
40 000 do 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane
związane zobiektem biurowym Nobilis
we Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Symetris – Projekt
Echo – 131 Sp. zo.o.
Sp.K.
wystawiona na rzecz
Flaxton Investments
Sp. zo.o. (obecnie
podmiot uprawniony
EPP Oce – Symetris
Business Park Sp.
zo.o.)
17 618 do 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Symetris II wŁo-
dzi. Wystawiona wEUR. Maksymalna
kwota odpowiedzialności może ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. R4R Łódź Wodna Sp.
zo.o. R4R Wrocław
Kępa Sp. zo.o. R4R
Wrocławskie Rych-
talska Sp. zo.o. R4R
Warszawa Browary
Sp. zo.o.
Bank Pekao S.A. 14 147 do 30.09.2021 Gwarancja zabezpieczająca przekro-
czenie kosztów realizacji projektów
mieszkaniowych Resi4Rent: Łódź
Wodna, Wrocław Rychtalska, Warszawa
Browary Warszawskie, Wrocław Kępa
Mieszczańska.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena –
Projekt Echo – 122 Sp.
zo.o. SKA
PKO BP S.A. 36 000 do 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów
realizacji projektu biurowego Moje Miej-
sce wWarszawie.
PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 do 7.05.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki
Dellia Investments – Projekt Echo – 115
Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy
gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
| Sprawozdania nansowe
20
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT
NA 31.12.2020 R. TYS. PLN
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Dellia Investments –
Projekt Echo – 115 Sp.
zo.o. Sp.K.
LUX Europa III S.a.r.l. 101 249 do 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań spółki Dellia Investments
– Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K.
wynikających zumowy sprzedaży biu-
rowca Biura przy Bramie, wchodzącego
wskład kompleksu Browary Warszaw-
skie. Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments –
Projekt Echo – 115 Sp.
zo.o. Sp.K.
LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 do 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań spółki Dellia Investments
– Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K.
wynikających zumowy sprzedaży pro-
jektu Biura przy Bramie wchodzącego
wskład kompleksu Browary Warszaw-
skie. Wystawiona wPLN.
Echo Investment S.A. Dellia Investments –
Projekt Echo – 115 Sp.
zo.o. Sp.K.
Bank Pekao S.A. 73 738 do daty konwersji
kredytu budowlanego
na inwestycyjny
Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-
nie kosztów realizacji projektu biuro-
wego wramach kompleksu Browary
Warszawskie wWarszawie. Wystawiona
wEUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 – Grupa
Echo Sp. zo.o. SKA
Bank Millennium S.A. 8 045 do daty konwersji
kredytu budowlanego
na inwestycyjny
Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-
nie kosztów realizacji projektu biurowe-
go West 4 Business Hub we Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Echo – Opolska Bu-
siness Park Sp. zo.o.
Sp.K.
EPP Development 6
Sp. zo.o.
37 226 do 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business Cam-
pus III wKrakowie. Zabezpieczeniem
gwarancji jest gwarancja korporacyjna
wystawiona przez Echo Investment S.A.
Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo – SPV 7 Sp.
zo.o.
R4R Poznań Szczepa-
nowskiego Sp. zo.o.
R4R Warszawa Ta-
śmowa Sp. zo.o. R4R
Warszawa Woronicza
Sp. zo.o. R4R Gdańsk
Kołobrzeska Sp. zo.o.
Santander Bank Pol-
ska S.A.,
24 500 do daty konwersji
kredytu budowlanego
na inwestycyjny
Zabezpieczenie zobowiązań dłuzników
ztytułu pokrycia kosztów realizacji
inwestycji, które przekroczą budżet
określony wumowie kredytu.
Echo Investment S.A Midpoint71 – Cornwall
Investments Sp. zo.o.
SKA
PKO BP S.A. 39 000 do 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekro-
czenie kosztów realizacji oraz utrzyma-
nia niewynajętej powierzchni projektu
biurowego Midpoint71 we Wrocławiu.
Wystawiona wPLN.
Echo Investment S.A Projekt Echo – 130 sp.
zo.o.
Bank Pekao S.A. 28 609 do 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-
nie kosztów realizacji projektu biuro-
wego wramach kompleksu Fuzja CDJ.
Wystawiona wPLN
Razem 788 173
Razem gwarancje 1 150 794
| Sprawozdania nansowe
21
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 2
ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH
WG GRUP RODZAJOWYCH
TYS. PLN
Za okres 1.01.2020 – 31.12.2020
Nabyte koncesje,
patenty, licencje
ipodobne war-
tości
Inne iwartości
niematerialne
wbudowie
Wartości
niematerialne
razem
a) wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 9 733 708 10 441
b) zmiana (ztytułu)
– zakupu 1 811 132 1 943
– sprzedaży - - -
c) wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 11 544 840 12 384
d) skumulowana amortyzacja na początek okresu (6 669) (31) (6 700)
e) umorzenie za okres (ztytułu)
– amortyzacja (2 210) (15) (2 225)
– sprzedaży - - -
f) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (8 879) (46) (8 925)
g) wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 2 665 794 3 459
ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH
WG GRUP RODZAJOWYCH
TYS. PLN
Za okres 1.01.2019 – 31.12.2019
Nabyte koncesje,
patenty, licencje
ipodobne war-
tości
Inne iwartości
niematerialne
wbudowie
Wartości
niematerialne
razem
a) wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 7290 820 8110
b) zmiana (ztytułu)
– zakupu 2446 (112) 2334
– sprzedaży (3) - (3)
c) wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 9733 708 10441
d) skumulowana amortyzacja na początek okresu (5617) (25) (5642)
e) umorzenie za okres (ztytułu)
– amortyzacja (1055) (6) (1061)
– sprzedaży 3 - 3
f) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (6669) (31) (6700)
g) wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 3064 677 3741
| Sprawozdania nansowe
22
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 3
ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH
WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN
Za okres 1.01.2020- 31.12.2020
Grunty
własne
Budynki
ibudowle
Urządzenia
techniczne
imaszyny
Środki
transportu
Pozostałe
iśrodki
trwałe
wbudowie
Razem
środki
trwałe
a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu 293 21 278 5 575 9 767 8 387 45 300
b) zwiększenia ztytułu:
– nabycia - 97 134 - 1 986 2 217
– ztytułu leasingu_MSSF 16 - 5 397 - 1 487 - 6 884
c) zmniejszenia ztytułu:
– sprzedaży - - (50) - (129) (179)
– likwidacji - - - - (64) (64)
d) wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 293 26 772 5 659 11 254 10 180 54 158
e) skumulowana amortyzacja na początek okresu (11) (4 616) (5 025) (4 717) (5 169) (19 538)
f) umorzenie za okres (ztytułu)
– amortyzacja (3) (352) (168) (339) (623) (1 485)
– likwidacji - - - - 64 64
– ztytułu leasingu_MSSF 16 - (4 040) - (1 311) (153) (5 504)
– korekta ztytułu sprzedaży - - 50 - 127 177
g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (14) (9 008) (5 143) (6 367) (5 754) (26 286)
h) wartość netto środków trwałych na koniec okresu 279 17 764 516 4 887 4 426 27 872
ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH
WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN
Za okres 1.01.2019 – 31.12.2019
Grunty
własne
Budynki
ibudowle
Urządzenia
techniczne
imaszyny
Środki
transportu
Pozostałe
iśrodki
trwałe
wbudowie
Razem
środki
trwałe
a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu 357 5159 6764 2696 7766 22742
– wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r. - 8081 - 6571 - 14652
a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu po korektach 357 13240 6764 9267 7766 37394
b) zwiększenia ztytułu:
– nabycia - 1018 308 305 2468 4099
– ztytułu leasingu_MSSF 16 - 8003 - 752 - 8755
c) zmniejszenia ztytułu:
– sprzedaży (64) (231) (715) (557) (1269) (2836)
– likwidacji - (752) (782) - (578) (2112)
d) wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 293 21278 5575 9767 8387 45300
e) skumulowana amortyzacja na początek okresu (8) (965) (5786) (2184) (4862) (13805)
f) umorzenie za okres (ztytułu)
– amortyzacja (3) (343) (488) (416) (1170) (2420)
– likwidacji - 183 764 - 517 1464
– ztytułu leasingu_MSSF 16 - (3504) - (2486) - (5990)
– korekta ztytułu sprzedaży - 13 485 369 346 1213
g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (11) (4616) (5025) (4717) (5169) (19538)
h) wartość netto środków trwałych na koniec okresu 282 16662 550 5050 3218 25762
Stan na koniec okresu zawiera prawo do użytkowa-
nia gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 18 330
tys. PLN. (2019 rok 17 422 tys. PLN) Szczegółowe
informacje na temat wpływu MSSF 16 zostały ujęte
wnocie nr 28.
| Sprawozdania nansowe
23
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 4
ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH
TYS. PLN
Biura Centra Grunty
Prawo
użytkowania
gruntów Razem
Stan na 1.01.2019 395 285 587 501 6 117 - 988 903
- wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r. - - - 51 398 51 398
Stan na 1.01.2019 po korektach 395 285 587 501 6 117 51 398 1 040 301
- zakup - 117 494 - 9 528 127 022
- przeniesienie znieruchomości
inwestycyjnych wbudowie
173 657 - - - 173 657
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 60 103 33 075 - - 93 178
- sprzedaż (303 637) - - (3 510) (307 147)
- zmiany wyceny nieruchomości 25 548 (29 212) - (3 824) (7 488)
- przeniesienie do aktywów
przeznaczonych do sprzedaży
(164 797) - (3 905) (8 838) (177 540)
Stan na 31.12.2019 186 159 708 858 2 212 44 754 941 983
- zakup - - - 8 389 8 389
- przeniesienie znieruchomości
inwestycyjnych wbudowie
862 265 - - 11 702 873 967
- poniesienie nakładów na realizację
inwestycji
55 881 3 111 - - 58 992
- zmiany wyceny nieruchomości 19 940 34 157 - (5 592) 48 505
- przeniesienie do aktywów
przeznaczonych do sprzedaży
(532 784) - - (10 080) (542 864)
Stan na 31.12.2020 591 461 746 126 2 212 49 173 1 388 972
Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według
wartości godziwej na koniec każdego okresu spra-
wozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest
wczęści 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”.
Wyceny Nieruchomości inwestycyjnych zostały wy-
konane przez Wewnętrzny dział analiz.
Wzwiązku zoddaniem do użytkowania nierucho-
mości biurowej Face2Face Business Campus IiII
wKatowicach, Biura przy Willi wWarszawie oraz
biurowca West 4 Business Hub we Wrocławiu, Gru-
pa przeniosła wartość tych nieruchomości wkwocie
862 265 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania
gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 11 702 tys.
PLN) zpozycji „nieruchomości inwestycyjne wbudo-
wie” do pozycji „nieruchomości inwestycyjne”.
Ze względu na zamiar sprzedaży wterminie do 12
miesięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości in-
westycyjnych, przenosząc do pozycji „aktywa prze-
znaczone do sprzedaży”, biurowiec Moje Miejsce
etap IwWarszawie owartości 196 369 tys. PLN oraz
biurowiec Biura przy Willi wWarszawie wwartości
336 415 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania
gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 10 080
tys. PLN).
Na wartość stanu nieruchomości na 31.12.2020 skła-
dają się głównie nieruchomości: centrum handlowe
Libero, projekt biurowy Face2Face Business Campus
IiII wKatowicach, projekt biurowy West 4 Business
Hub we Wrocławiu. Jednocześnie wwartości nieru-
chomości inwestycyjnych ujęto wartość prawa do
użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie), która
na 31.12.2020r. wynosi 49 173 tys. PLN.
Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości
inwestycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3.
Szczegółowe informacje wczęści 07 Znaczące sza-
cunki iosądy Zarządu Spółki.
| Sprawozdania nansowe
24
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 5
ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH WBUDOWIE
TYS. PLN
Biura Centra Grunty
Prawo
użytkowania
gruntów Razem
Stan na 1.01.2019 806 079 - 66 430 - 872 509
– wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r. - - - 36 355 36 355
Stan na 1.01.2019 po korektach 806 079 - 66 430 36 355 908 864
- zakup 45 850 - - 4 156 50 006
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 388 672 10 703 340 - 399 715
- zmiany wyceny nieruchomości 399 433 - 39 - 399 472
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (173 657) - - - (173 657)
- sprzedaż (2 829) - - - (2 829)
- przeniesienie do zapasów (62 072) - - (1 633) (63 705)
Stan na 31.12.2019 1 401 476 10 703 66 809 38 878 1 517 866
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 544 510 12 736 213 - 557 459
- zmiany wyceny nieruchomości 216 767 - - 1 157 217 924
- przeniesienie zzapasów 31 791 - - - 31 791
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (862 265) - - (11 702) (873 967)
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do
sprzedaży
(658 437) - - (12 015) (670 452)
Stan na 31.12.2020 673 842 23 439 67 022 16 318 780 621
Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne wbu-
dowie według wartości godziwej na koniec każdego
okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opi-
sana jest wczęści 04 „Podstawowe zasady rachun-
kowości”. Wyceny Nieruchomości inwestycyjnych
wbudowie zostały wykonane przez Wewnętrzny
dział analiz oraz zewnętrznego rzeczoznawcę.
Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczy-
ły realizacji inwestycji zlokalizowanych wKrakowie,
Katowicach, Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu oraz War-
szawie.
Wzwiązku ze spełnieniem warunków umożliwia-
jących dokonanie wyceny do wartości godziwej
nieruchomości inwestycyjnej w budowie, Grupa
rozpoznała wynik zpierwszej aktualizacji wartości
biurowca Moje Miejsce II wWarszawie (17 773 tys.
PLN) oraz Fuzja CD wŁodzi (18 973 tys. PLN). Po-
nadto Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej
biurowców Face2Face Business Campus IiII wKa-
towicach (57 738 tys. PLN), West 4 Business Hub
(20 064 tys. PLN), Midpoint71 we Wrocławiu (40
976 tys. PLN), React IwŁodzi (5 136 tys. PLN) oraz
Biura przy Warzelni wWarszawie (53 212 tys. PLN).
Łączna wysokość rozpoznanego przychodu zwy-
ceny nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wy-
niosła 213 872 tys. PLN netto, tzn. po uwzględnieniu
rezerwy ztytułu zobowiązania do zabezpieczenia
przychodów za okresy bezczynszowe (master lease)
ipodziału zysku (profit share).
Wzwiązku zoddaniem do użytkowania nieruchomo-
ści biurowej Face2Face Business Campus IiII wKa-
towicach, budynku Biura przy Willi wWarszawie oraz
biurowca West 4 Business Hub we Wrocławiu, Gru-
pa przeniosła wartość tych nieruchomości wkwocie
862 265 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania
gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 11 702 tys.
PLN) zpozycji „nieruchomości inwestycyjne wbudo-
wie” do pozycji „nieruchomości inwestycyjne”.
Ze względu na zamiar sprzedaży wterminie do 12
miesięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości in-
westycyjnych wbudowie, przenosząc do pozycji „ak-
tywa przeznaczone do sprzedaży” biurowiec Moje
Miejsce II wWarszawie owartości 121383 tys. PLN
oraz biurowiec Biura przy Warzelni wWarszawie
(Browary Warszawskie GH) wwartości 527 335 tys.
PLN oraz nieruchomość we Wrocławiu owartości 9
719 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania gruntu
(wieczyste użytkowanie) wkwocie 12 015 tys. PLN).
Wsprawozdaniu na 31.12.2020 r. Grupa zaprezento-
wała nieruchomości inwestycyjne wbudowie ołącz-
nej wartości 780 621 tys. PLN. Na bilans zamknię-
cia okresu sprawozdawczego składają się przede
wszystkim: biurowiec Midpoint71 we Wrocławiu,
biurowiec React I w Łodzi, biurowiec Brain Park
wKrakowie. Wwartości nieruchomości inwestycyj-
nych ujęto prawo do użytkowania gruntu (wieczyste
użytkowanie) wkwocie 16 318 tys. PLN.
Wartość zobowiązań ztytułu zakupu nieruchomości
inwestycyjnych wbudowie na 31.12.2020 r. wynosiła
57 696 tys. PLN (31.12.2019 r. 90 078 tys. PLN)
Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości
inwestycyjnych wbudowie Grupa przyporządkowała
poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione wczęści
07 Znaczące szacunki iosądy Zarządu Spółki.
| Sprawozdania nansowe
25
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 6
ZMIANA STANU AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY TYS. PLN
Biura Centra Grunty
Prawo
użytkowania
gruntów Razem
Stan na 1.01.2019 - - 13 500 - 13 500
- wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r. - - - 5 518 5 518
Stan na 1.01.2019 po korektach - - 13 500 5 518 19 018
- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych 164 797 - 3 905 8 838 177 540
- sprzedaż (164 797) - - (8 838) (173 635)
Stan na 31.12.2019 - - 17 405 5 518 22 923
- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych
wbudowie
658 437 - - 12 015 670 452
- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych 532 784 - - 10 080 542 864
- zmiany wyceny nieruchomości 16 262 - - - 16 262
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 39 751 - - - 39 751
- sprzedaż - - (17 405) (5 518) (22 923)
Stan na 31.12.2020 1 247 234 - - 22 095 1 269 329
Grupa wycenia aktywa przeznaczone do sprzedaży
według wartości godziwej na koniec każdego okresu
sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest
wczęści 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”.
Wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży zo-
stały wykonane przez Wewnętrzny dział analiz.
Ze względu na zamiar sprzedaży wterminie do 12
miesięcy, Grupa zwiększyła stan aktywów przezna-
czonych do sprzedaży przenosząc zpozycji „nieru-
chomości inwestycyjne wbudowie” biurowiec Moje
Miejsce II wWarszawie owartości 121383 tys. PLN,
biurowiec Biura przy Warzelni wWarszawie (Bro-
wary Warszawskie GH) wwartości 527 335 tys. PLN
oraz nieruchomość we Wrocławiu wwartości 9 719
tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania gruntu
(wieczyste użytkowanie) wkwocie 12 015 tys. PLN)
oraz przenosząc zpozycji „nieruchomości inwesty-
cyjne„ biurowiec Moje Miejsce IwWarszawie owar-
tości 196 369 tys. PLN oraz biurowiec Biura przy
Willi wWarszawie wwartości 336 415 tys. PLN (wraz
zprawem do użytkowania gruntu (wieczyste użyt-
kowanie) wkwocie 10 080 tys. PLN).
Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do
sprzedaży jest związane ze sprzedażą nieruchomo-
ści gruntowej wPamiątkowie około Poznania owar-
tości 3 905 tys. PLN oraz nieruchomości gruntowej
wKoszalinie owartości 13 500 tys. PLN, wraz zpra-
wem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowa-
nie) wkwocie 5 518 tys. PLN. Szczegóły dotyczące
transakcji sprzedaży nieruchomości w2020 r. zosta-
ły opisane wnocie 32.
Na 31 grudnia 2020 r. wpozycji „aktywa przezna-
czone do sprzedaży” Grupa ujęła nieruchomości
biurowe wWarszawie (Moje Miejsce IiII, Biura przy
Warzelni iBiura przy Willi) inieruchomość we Wro-
cławiu ołącznej wartości 1 269 329 tys. PLN wtym
prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowa-
nie) wkwocie 22 095 tys. PLN.
Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in-
westycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone
do sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3.
Szczegóły zostały przedstawione wczęści 07 Zna-
czące szacunki iosądy Zarządu Spółki.
Wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finan-
sowej wpozycji „zobowiązania dotyczące aktywów
przeznaczonych do sprzedaży” prezentowane są
zobowiązania dotyczące projektów:
ZOBOWIĄZANIA DOTYCZĄCE AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH
DO SPRZEDAŻY TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Zobowiązania ztytułu leasingu 23 467 -
Kaucje otrzymane 20 421 -
Razem 43 889 -
Aktywa izobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży
− Biura przy Warzelni oraz Biura przy Willi wWar-
szawie (Browary Warszawskie etap K iGH)
− Moje Miejsce etap Iietap II wWarszawie.
| Sprawozdania nansowe
26
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 7
NOTA 8
KWOTY DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI UJĘTE
WRACHUNKU ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN
1.01.2020-
31.12.2020
1.01.2019-
31.12.2019
Przychody zczynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 111 756 76 415
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie zkosztami napraw iutrzymania) dotyczące
nieruchomości inwestycyjnej, która wdanym okresie przyniosła przychody zczynszów
(51 525) (46 211)
AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Udzielone pożyczki długoterminowe wraz zodsetkami 198 901 112 508
Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz zodsetkami 50 762 65 527
Kaucje długoterminowe 2 292 2 292
Stan na koniec okresu, wtym: 251 955 180 327
– długoterminowe 201 194 115 862
– krótkoterminowe 50 761 64 465
Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym
iosobom fizycznym wPLN, zoprocentowaniem
WIBOR + marża, atakże wEUR – ostałym opro-
centowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki ołącznej
wartości 204 787 tys. PLN (po przeliczeniu na PLN)
zostały udzielone jednostkom ujmowanym metodą
praw własności: Galeria Młociny, Towarowa 22 iRe-
si4Rent. Wartość bilansowa pożyczek udzielonych
na rzecz pozostałych podmiotów wynosi 44 876
tys. PLN.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane-
go zpożyczkami równa się ich wartości bilansowej.
Zarząd Grupy aktywnie monitoruje dłużników ioce-
Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących
nieruchomości ujętych wrachunku zysków istrat
znajdują się dodatkowo wnocie 21.
nia możliwość zrealizowania przez nich zobowiązań
pożyczkowych. W szczególności jest to możliwe
w przypadku pożyczek udzielonych jednostkom
powiązanym, przez co Grupa ma możliwość oceny
iidentyfikacji pożyczek, wprzypadku których ryzy-
ko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Grupy nie
stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił także po-
życzki pod kątem utworzenia odpisu ztytułu ocze-
kiwanych strat kredytowych iocenił taki odpis jako
nieistotny.
Szacunkowa wartość godziwa udzielonych pożyczek
jest wprzybliżeniu równa ich wartości bilansowej.
| Sprawozdania nansowe
27
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 9
Pozycja „produkty gotowe” obejmuje głównie sprze-
dawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne
iużytkowe.
Pozycja „półprodukty iprodukty wtoku” zawiera
głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz
nakłady na projekty mieszkaniowe wprzygotowaniu
irealizacji (np. usługi projektowania, roboty budow-
lane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Dodat-
kowo wpozycji tej wykazywane jest prawo do użyt-
kowania gruntu (wieczyste użytkowanie). Pozostała
wartość pozycji dotyczy poniesionych nakładów na
świadczone usługi wykończenia lokali (fit-out). Ze
względu na specyfikę działalności zakupione grunty,
przygotowane do zabudowy prezentowane są jako
produkcja wtoku, agrunty świeżo zakupione jako
grunty.
Pozycja „towary” zawiera grunty przeznaczone do
sprzedaży.
Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub
zakupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania
wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest
wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych zryn-
ku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości za-
pasów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapa-
su lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto.
Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie
jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości
zmniejszających wartość zapasów ujętych wokresie
ZAPASY TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Półprodukty iprodukty wtoku 540 294 939 245
– aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 26 979 42 164
Produkty gotowe 181 682 64 925
Towary 17 834 48 157
Grunty przeznaczone pod inwestycję 185 363 -
Zapasy razem 925 173 1 052 327
jako przychód znajdują się wrachunku zysków istrat
wpozycji „koszt własny sprzedaży”.
Zgodnie zMSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów
finansowych, które są bezpośrednio powiązane zna-
byciem iwytworzeniem składników majątkowych uję-
tych jako zapasy. Wprzypadku finansowania celowe-
go, zaciągniętego na realizację projektu aktywowaniu
podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona
oprzychody uzyskane ztymczasowego lokowania
środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat
bankowych zwyjątkiem lokat wynikających zblo-
kad rachunków, umów akredytywy). Wprzypadku
leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zo-
bowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego
projektu wkoszt tego projektu (finansowanie celo-
we). Wprzypadku finansowania ogólnego, koszty fi-
nansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy
zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów
finansowania zewnętrznego wodniesieniu do ponie-
sionych nakładów na dany składnik aktywów.
Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrz-
nego na zapasy wynosiła w2020 roku 7 267 tys. PLN
(stopa kapitalizacji 1,04%), w2019 r. 7 630 tys. PLN
(stopa kapitalizacji 1,17%).
Wartość zapasów na 31.12.2020 r. wynosi 925 173 tys.
PLN, wtym do sprzedaży wciągu 12 miesięcy 502
065 tys. PLN
ZAPASY  WPŁYW NA WYNIK TYS. PLN
1.01.2020-
31.12.2020
1.01.2019-
31.12.2019
Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt wdanym okresie (952 114) (657 730)
Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta wokresie jako koszt 588 (7 142)
Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta wokresie jako
zmniejszenie kosztu
14 409 24 872
Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapa-
sów do 31 grudnia 2020 r. wyniosła 14 997 tys. PLN
(31grudnia 2019 r. 17 730 tys. PLN).
Odwrócenie odpisów aktualizujących w2020 r. doty-
czyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowa-
nych we Wrocławiu (Grota Roweckiego 111), Poznaniu
(Naramowice, Sołacz), Łodzi (Wodna) iwWarszawie
(Reset), wzwiązku ze zrealizowaną sprzedażą.
Odpisy wartości zapasów iich odwrócenia dotyczą
projektów mieszkaniowych imają na celu odpisanie
wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.
Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód /
koszt wdanym okresie znajduje się wrachunku wy-
ników wpozycji „koszt własny sprzedaży”.
| Sprawozdania nansowe
28
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 10
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Należności handlowe, ookresie spłaty:
– do 12 miesięcy 46 840 57 453
Należności handlowe razem: 46 840 57 453
Zaliczki ztytułu zakupu gruntów 20 402 17 584
Aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 3 704 14 535
Należności ztytułu sprzedaży Browary J - 8 814
Rozliczenia międzyokresowe – zaliczki na dostawy zafakturowane 18 046 13 998
Rozliczenia międzyokresowe – koszt przekazanej infrastruktury 2 963 4 662
Rozliczenia międzyokresowe – pozostałe 5 419 6 094
Pozostałe należności 14 737 21 704
Aktywa niefinansowe razem: 65 271 87 391
Należności ztytułu podatku VAT 80 978 56 562
Należności ztytułu pozostałych podatków 12 072 2 444
Należności ztytułu pozostałych podatków razem 93 050 59 006
Należności krótkoterminowe netto razem 205 161 203 850
– odpisy na oczekiwane straty kredytowe – należności handlowe 10 882 10 899
Należności krótkoterminowe brutto razem 216 043 214 749
Należności ztytułu dostaw iusług wynikają ze świad-
czonych usług deweloperskich, usług fit-out, wynaj-
mu powierzchni komercyjnych imieszkaniowych oraz
pozostałych usług. Szczegółowy opis usług świad-
czonych przez spółki zGrupy znajduje się wNocie 19.
Grupa na bieżąco kontroluje kondycję izdolność płat-
niczą kontrahentów. Wstosunku do żadnego zklien-
tów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca
koncentracja ryzyka. Na 31.12.2020 r. Grupa oszaco-
wała wartość odpisu ztytułu utraty wartości należno-
ści ztytułu dostaw iusług na bazie macierzy rezerw
opracowanej na podstawie danych historycznych do-
tyczących spłat należności przez kontrahentów.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane-
go znależnościami handlowymi nie odbiega istotnie
od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa
należności handlowych jest bieżącą wartością przy-
szłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów
pieniężnych inie odbiega istotnie od bilansowej war-
tości tych należności.
| Sprawozdania nansowe
29
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 11
ZMIANA STANU ODPISÓW NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE 
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Stan na początek okresu 10 899 4 141
Zwiększenia ztytułu:
– utworzenie odpisu 5 030 7 551
5 030 7 551
Zmniejszenia ztytułu:
– rozwiązanie rezerwy (5 047) (763)
– spłata - (30)
(5 047) (793)
Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności
krótkoterminowych na koniec okresu
10 882 10 899
Grupa oszacowała wartość odpisu ztytułu utraty
wartości należności ztytułu dostaw iusług na bazie
macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych
historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów. Macierz została zaprezentowana
wrozdziale dotyczącym zarządzania ryzykiem finan-
sowym, wczęści dotyczącej ryzyka kredytowego.
NOTA 12
NALEŻNOŚCI HANDLOWE PRZETERMINOWANE BRUTTO
 ZPODZIAŁEM NA NALEŻNOŚCI NIESPŁACONE WOKRESIE
TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
do 1 miesiąca 9 279 3 035
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 3 324 4 441
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 613 2 910
powyżej 6 miesięcy do 1 roku 2 807 3 004
powyżej 1 roku 7 499 4 730
Należności handlowe, przeterminowane, razem (brutto) 23 522 18 120
Odpisy na oczekiwane straty kredytowe – wartość przeterminowanych
należności ztytułu dostaw iusług
(10 882) (10 899)
Należności handlowe, przeterminowane, razem (netto) 12 640 7 221
| Sprawozdania nansowe
30
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 13
NOTA 14
POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE AKTYWA
TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
- Interest Rate Swap - -
- terminowe kursy walutowe "forward" - 2 669
Pochodne inwestycje finansowe, razem - 2 669
zczego oterminie zapadalności:
– do 1 roku - 2 669
– od 1 do 3 lat - -
POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE ZOBOWIĄZANIA
TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
- Forward 10 929 -
Pochodne inwestycje finansowe, razem - -
zczego oterminie zapadalności:
– do 1 roku 10 929 -
ZYSK STRATA ZTYTUŁU POCHODNYCH INSTRUMENTÓW WALUTOWYCH
TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
– zysk/ (strata) ztytułu rozliczenia instrumentów forward/IRS (5 954) 1 431
– przychody/ (koszty) ztytułu aktualizacji instrumentów forward/IRS (15 222) 2 669
Zysk/(strata) ztytułu pochodnych instrumentów walutowych, razem (21 176) 4 100
ŚRODKI PIENIĘŻNE IICH EKWIWALENTY TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Środki pieniężne wkasie ina rachunkach 327 097 492 295
Środki pieniężne razem 327 097 492 295
INNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Inne aktywa finansowe:
– wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powiernicznych,
zwalniane przez bank wraz zpostępem realizacji inwestycji
60 095 32 617
– stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji 12 708 6 880
– stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek irat kapitałowych 9 721 12 114
- pozostałe - 5 546
Inne aktywa finansowe razem 82 524 57 157
Grupa lokuje nadwyżki pieniężne wbankach: PKO BP
S.A., PEKAO S.A., DNB Bank Polska S.A., Santander
Bank Polska S.A., Alior Bank Polska, Bank Millenium
S.A., mBank S.A. oraz BNP Paribas Bank Polska S.A..
Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych
jest równe ich wartości bilansowej.
Środki pieniężne wbanku są oprocentowane według
zmiennych stóp procentowych, których wysokość
zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lo-
kat bankowych.
Lokaty krótkoterminowe są zakładane na różne okre-
sy, od jednego dnia do jednego miesiąca, wzależno-
ści od aktualnego zapotrzebowania Grupy na środki
pieniężne. Są oprocentowane według ustalonych dla
nich stóp procentowych.
| Sprawozdania nansowe
31
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 15A
Opis akcji
Kapitał zakładowy Echo Investment S.A.
dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych
na okaziciela serii A, B, C, D, E iF. Żadna
zakcji nie posiada ograniczonych praw.
Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość
nominalna wszystkich akcji, wynosi 20
635 tys. PLN izostał opłacony gotówką.
Wartość nominalna jednej akcji to 0,05
PLN.
Akcjonariat
Głównym akcjonariuszem Echo Invest-
ment S.A. jest spółka Lisala Sp. zo.o.,
której właścicielami są węgierski Wing
IHC Zrt oraz Grin Real Estate.
Dane o strukturze akcjonariatu na
31grudnia 2020r. oraz na dzień przeka-
zania raportu wynikają zpowiadomień
od akcjonariuszy iinformacji oskładzie
portfeli OFE na 31 grudnia 2020 r.
Liczba akcji jest równa liczbie głosów na
Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
Papiery wartościowe wyemitowane przez
Echo Investment S.A. nie dają specjalnych
uprawnień kontrolnych ich posiadaczom.
Spółka Echo Investment S.A. nie posiada
informacji oograniczeniach wwykony-
waniu prawa głosu, ani wprzenoszeniu
praw własności przez posiadaczy jej pa-
pierów wartościowych.
AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ
5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA 31 GRUDNIA 2020 R.
Akcjonariusze Liczba głosów / akcji % kapitału akcyjnego % głosów na WZA
Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy
Grin Real Estate)
272 375 784 66,0 66,0
Nationale-Nederlanden OFE 55 833 698 13,53 13,53
Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva
Santander
27 350 695 6,63 6,63
Nicklas Lindberg 538 676 0,13 0,13
Maciej Drozd 221 765 0,05 0,05
Péter Kocsis 44 000 0,01 0,01
Pozostali akcjonariusze 56 325 964 13,65 13,65
Razem 412 690 582 100,00% 100,00%
– Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy
Grin Real Estate)
– Nationale-Nederlanden OFE
– Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander
– Nicklas Lindberg – prezes zarządu
– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu
– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej
– Pozostali akcjonariusze
Liczba akcji:
272 375 784 –
55 833 698 –
27 350 695 –
538 676 –
221 765 –
44 000 –
56 325 964 –
66%
6.63%
13.53%
13.53%
0.13%
0.05%
0.01%
| Sprawozdania nansowe
32
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
KAPITAŁ ZAPASOWY TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748
Utworzony zosiągniętych zysków 993 865 993 865
Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy 186 051 164 639
Razem 1 280 664 1 259 252
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy
(ZWZA) Echo Investment S.A. odbyło się 13 sierpnia
2020 r. wWarszawie. Zysk netto osiągnięty wza-
kończonym roku obrotowym 2019 wwysokości 21
412 312,65 PLN został przeznaczony do podziału
między wszystkich akcjonariuszy na poniższych za-
sadach:
1.
Zysk przeznaczony do podziału powiększony
okwotę 184 932 978,35 PLN pochodzącą zFun-
duszu Dywidendowego, co stanowi łącznie kwotę
wwysokości 206 345 291 PLN, został przezna-
czony do podziału między wszystkich akcjona-
riuszy Spółki jako dywidenda,
2.
Na poczet dywidendy została zaliczona kwo-
ta 206 345 291 PLN wypłacona przez Spółkę
w dniu 21 października 2019 r. tytułem zalicz
-
ki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2019.
Ponieważ dywidenda odpowiadała wysokości
wypłaconej zaliczki dywidendowej, akcjonariu
-
sze postanowili, że Spółka nie będzie wypłacać
dodatkowych środków zzysku za rok obrotowy
2019.
W2019 r. Spółka wypłaciła zaliczkę na poczet dy-
widendy wkwocie 206 345 tys. PLN. Wartość dywi-
dendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,50
PLN.
WARTOŚĆ KSIĘGOWA NA JEDNĄ AKCJĘ
31.12.2020 31.12.2019
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 1 684 685 1 562 365
Liczba akcji (wtys. sztuk) 412 691 412 691
Wartość księgowa na jedną akcję (wPLN) 4,08 3,79
Rozwodniona liczba akcji 412 691 412 691
Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję 4,08 3,79
ZYSK NA JEDNĄ AKCJĘ
1.01.2020-
31.12.2020
1.01.2019-
31.12.2019
Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 122 093 299 532
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) 412 691 412 691
Zysk (strata) podstawowy na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,30 0,73
Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 122 093 299 532
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) 412 691 412 691
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,30 0,73
W2020 r. oraz 2019 r. spółka nie stosowała instru-
mentów rozwadniających.
NOTA 15B
NOTA 15C
| Sprawozdania nansowe
33
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
ZMIANA STANU REZERW  WG TYTUŁÓW TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Stan na początek okresu
– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 531 4 441
– rezerwa na przewidywane kary istraty 12 631 15 967
– rezerwa na sprawy sądowe 5 773 6 126
– rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 2 585 8 753
– rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub
zobniżonym czynszem (master lease)
19 679 33 182
– rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (profit share) 78 306 97 443
– rezerwa na prace wykończeniowe (fit-out) 5 855 7 610
– rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej - 1 294
125 359 174 816
Zwiększenia ztytułu:
– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 605 631
– rezerwa na przewidywane kary istraty 1 243 5 247
– rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 1 540 -
– rezerwa na sprawy sądowe 1 342 369
– rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 6 757 7 363
– rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub
zobniżonym czynszem (master lease)
4 728 17 888
– rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (profit share) 12 006 29 489
– rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) 1 976 6 498
30 197 67 485
Wykorzystanie Irozwiązanie ztytułu:
– poniesionych kosztów ogólnego zarządu (435) (4 541)
– poniesionych kar istrat (860) (8 583)
– poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp. (266) -
– poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych (3 681) (722)
– rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (7 241) (13 531)
– rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub
zobniżonym czynszem (master lease)
(12 037) (31 391)
– rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (profit share) (44 029) (48 626)
– rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) (4 919) (8 253)
– rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej - (1 294)
(73 468) (116 941)
Stan na koniec okresu
– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 700 531
– rezerwa na przewidywane kary istraty 13 014 12 631
– rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 1 274 -
– rezerwa na sprawy sądowe 3 434 5 773
– rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 2 101 2 585
– rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub
zobniżonym czynszem (master lease) *
12 370 19 679
– rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (profit share) ** 46 283 78 306
– rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) 2 912 5 855
– rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej - -
82 088 125 359
wtym:
Rezerwy długoterminowe 50 029 35 931
Rezerwy krótkoterminowe 32 059 89 428
NOTA 16
* Szczegółowe informacje na temat rezerw ztytułu gwarancji czynszowych zostały ujęte wpunkcie 07 „Znaczące szacunki iosądy Zarzą-
du Spółki"
** Szczegółowe informacje na temat rezerw na zobowiązania ztytułu podziału zysku zostały ujęte wpunkcie 07 „Znaczące szacunki iosą-
dy Zarządu Spółki"
| Sprawozdania nansowe
34
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Wokresie sprawozdawczym wykorzystano następu-
jące rezerwy na gwarancje czynszowe:
−
związane ze sprzedanymi w2016 r. biurowcami
Symetris Business Park IwŁodzi, O3 Business
Campus IwKrakowie, wkwocie 863 tys. PLN
−
związane ze sprzedanymi w2017 r. biurowcami
O3 Business Campus II wKrakowie iNobilis Bu-
siness House we Wrocławiu, wkwocie 3 154 tys.
PLN
−
związane ze sprzedanym w2018 r. biurowcem Sa-
gittarius Business House we Wrocławiu wkwocie
1 019 tys. PLN,
−
związane z biurowcami O3 Business Campus
III wKrakowie, Biura przy Bramie wWarszawie
iMoje Miejsce IwWarszawie, wkwocie 5 480
tys. PLN.
Rezerwy na gwarancje czynszowe izobowiązanie do
podziału zysku zostały podzielone zgodnie ztermi-
nem wymagalności od dnia bilansowego. Rezerwy
na gwarancje czynszowe zostały podzielone na dłu-
goterminowe, wkwocie: 2 997 tys. PLN oraz krótko-
terminowe, wkwocie: 9 373 tys. PLN. Natomiast zo-
bowiązania do podziału zysku na: długoterminowe,
wkwocie: 46 083 tys. PLN oraz krótkoterminowe,
wkwocie: 200 tys. PLN.
Daty realizacji rezerw na kary istraty, koszty gwa-
rancyjne isprawy sądowe są trudne do oszacowania,
przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich re-
alizacji wterminie do 12 miesięcy od daty bilansowej.
Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może
zostać obciążona Grupa ztytułu zawartych umów,
oprawdopodobieństwie obciążenia większym niż
50%.
Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwaran-
cyjnych obejmuje wartość napraw, bądź odszkodo-
wania dotyczącego sprzedanych lokali iprojektów,
oprawdopodobieństwie obciążenia większym niż
50%.
Rezerwa na zobowiązania związane zprojektami
dotyczy rezerwy na pośrednictwo wnajmie iinnych
rezerw związnych zprojektami.
Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie naj
-
lepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie
doświadczeń.
NOTA 17
W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji fi-
nansowej wpozycji „Kredyty, pożyczki iobligacje
finansujące nieruchomości przeznaczone do sprze-
daży” prezentowane są zobowiązania (kredyty
bankowe, obligacje, pożyczki) dotyczące projek
-
tów przeznaczonych do sprzedaży iprezentowa-
nych wlinii „”Aktywa przeznaczone do sprzedaży”.
Na dzień bilansowy wpozycji tej znajdują się zobo-
wiązania finansujące projekty:
− Biura przy Warzelni oraz Biura przy Willi wWar-
szawie (Browary Warszawskie etap K iGH)
− Moje Miejsce etap Iietap II wWarszawie
Wpozycji „kredyty ipożyczki” Grupa prezentuje
posiadane kredyty celowe iwykorzystane linie kre-
dytowe wrachunkach bieżących. Zabezpieczeniem
umów kredytowych na finansowanie projektów są
przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, ce-
sje wierzytelności zzawartych umów najmu, umów
realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe ifinan-
sowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy
ipraw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów
denominowanych wEUR oparte jest ostawkę EURI-
BOR powiększoną omarżę.
Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących iob-
rotowych wPLN są oświadczenia opoddaniu się eg-
zekucji ipełnomocnictwa do rachunków bankowych.
Oprocentowanie kredytów oparte jest ostawkę WI-
BOR powiększoną omarżę banku. Według najlep-
szych informacji idanych Zarządów spółek zGru-
py, wtrakcie roku obrotowego ido dnia podpisania
sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie
warunków umów kredytowych iustalonych pozio-
mów zabezpieczeń.
Wpozycji „dłużne papiery wartościowe” Grupa pre-
zentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie
obligacji oparte jest ostawkę WIBOR powiększo-
ną omarżę. Wartość godziwa zobowiązań ztytu-
KREDYTY, POŻYCZKI IOBLIGACJE TYS. PLN
31.12.2020
31.12.2019
Kredyty ipożyczki 916 937 820 161
Kredyty ipożyczki finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 467 055 -
Dłużne papiery wartościowe 1 395 332 1 149 510
Dłużne papiery wartościowe finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 28 980 -
Kredyty ipożyczki, razem 2 808 304 1 969 671
- zczego część długoterminowa 1 465 767 1 602 126
- zczego część krótkoterminowa 1 342 537 367 545
| Sprawozdania nansowe
35
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
łu kredytów ipożyczek oraz obligacji nie odbiega
istotnie od wartości bilansowej. Wartość godziwa
została ustalona metodą dochodową na podstawie
przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktual-
ną rynkową stopą procentową. Wycena do wartości
godziwej została zaklasyfikowana do poziomu 3 hie-
rarchii wartości godziwej.
Emisja obligacji denominowanych weuro
Zarząd Echo Investment 3 września 2020r. zawarł
umowę emisyjną zBankiem Pekao S.A., ustanawia-
jącą program emisji niezabezpieczonych obligacji
zwykłych na okaziciela do łącznej kwoty wyemito-
wanych iniewykupionych obligacji wynoszącej 100
mln EUR. Obligacje emitowane w ramach Programu
Emisji będą proponowane do nabycia bez koniecz-
ności sporządzania prospektu ani memorandum
informacyjnego. Wdniu emisji obligacje będą reje-
strowane wdepozycie prowadzonym przez Krajowy
Depozyt Papierów Wartościowych S.A. ibędą podle-
Wpunkcie 11.3 znajdują się informacje oobligacjach
wyemitowanych wIkwartale 2021 r.
Emisja prywatna
Echo Investment 28 października 2020r. wyemito-
wało także krótkoterminowe obligacje dla prywatne-
go inwestora owartości 12,8 mln EUR (poza wyżej
opisanym programem emisji weuro).
gały wprowadzeniu do obrotu walternatywnym sys-
temie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów
Wartościowych wWarszawie S.A. Obligacje będą
emitowane jako niezabezpieczone obligacje zwykłe
na okaziciela, denominowane wEUR ioprocento-
wane według stałej lub zmiennej stopy procentowej
ookresie zapadalności nie dłuższym niż 5 lat. Osta-
teczne parametry obligacji będą ustalane wdrodze
rozmów zinwestorami ibędą podlegały zatwierdze-
niu przez zarząd spółki.
OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020R.
DENOMINOWANE WPLN
Seria Data
Wartość
nominalna
[tys. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2020 2.06.2020 150 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1P/2020 5.08.2020 100 000
Razem 250 000
Jeszcze bardziej szczegółowe informacje na temat
kredytów iobligacji znajdują się wwSprawozdaniu
Zarządu zdziałalności spółki Echo Investment S.A.
ijej Grupy Kapitałowej za 2020 r. wczęści 20 „Zo-
bowiązania finansowe Spółki
ijej Grupy Kapitałowej”
OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020R.
DENOMINOWANE WEUR
Seria Data
Wartość
nominalna
[tys. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1E/2020 23.10.2020 40 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020 * 28.10.2020 12 800
Razem 52 800
*Emisja poza programem emisyjnym zBankiem Pekao S.A.
| Sprawozdania nansowe
36
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 18
Wartość godziwa zobowiązań handlowych ipozo-
stałych nie różni się istotnie od ich wartości bilan-
sowej.
ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE IPOZOSTAŁE TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Zobowiązania ztytułu dostaw iusług, ookresie wymagalności:
– do 12 miesięcy 130 249 238 011
130 249 238 011
Zobowiązania ztytułu leasingu 134 884 184 964
Zobowiązania ztytułu zakupu gruntów 125 234 -
Kaucje od wykonawców iotrzymane zaliczki 55 493 57 266
Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powiernicznych 60 095 32 617
Instrumenty finansowe 10 929 -
Rozliczenia międzyokresowe bierne – przyszłe nakłady do poniesienia 22 553 -
Rozliczenia międzyokresowe bierne – premie dla Zarządu ipracowników 6 893 5 940
Rozliczenia międzyokresowe bierne – pozostałe 2 339 3 974
Pozostałe zobowiązania 12 912 3 584
431 332 288 345
Zobowiązania ztytułu podatku VAT 892 5 069
Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 12 734 11 057
13 626 16 126
Zobowiązania handlowe ipozostałe razem 575 207 542 482
NOTA 19
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY TYS. PLN
1.01.2020-
31.12.2020
1.01.2019-
31.12.2019
Przychody ztytułu umów zklientami:
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej 728 560 554 169
Sprzedaż Resi4Rent 286 998 97 894
Usługi realizacji wobiektach biurowych 54 103 46 514
Usługi realizacji wcentrach handlowo - rozrywkowych 1 383 28 125
Pozostała sprzedaż 24 519 76 670
Przychody ztytułu umów zklientami 1 095 563 803 372
Przychody ztytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 117 291 76 761
Przychody razem 1 212 854 880 133
Poniżej przedstawiono ujawnienia, wodniesieniu do
głównych grup przychodów, które umożliwią użyt-
kownikom sprawozdań finansowych zapoznanie się
zcharakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz
niepewnościami związanymi zprzychodami iprze-
pływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych
umów.
| Sprawozdania nansowe
37
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
PRZYCHODY TYS. PLN
1.01.2020-
31.12.2020
1.01.2019-
31.12.2019
Sprzedaż (A) 728 560 554 169
Wynajem (C) 134 1 352
Mieszkania 728 694 555 521
Wynajem (C) 62 470 30 044
Usługi fit-out (D) 54 103 46 514
Biura 116 573 76 558
Sprzedaż (A) 0 6 850
Wynajem (C) 54 270 44 386
Usługi development (E) 1 383 21 275
Centra 55 653 72 511
Sprzedaż (G) 286 998 97 894
Resi4Rent 286 998 97 894
Sprzedaż (F) 22 614 71 274
Wynajem (C) 417 979
Usługi (F) 1 905 5 396
Pozostałe 24 936 77 649
PRZYSZŁE MINIMALNE PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE
WYNIKAJĄCE ZUMÓW LEASINGU, WKÓRYCH
GRUPA JEST LEASINGODAWCĄ
TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
do 1 roku 100 357 39 498
powyżej 1 roku do 2 lat 130 120 75 925
powyżej 2 lat do 3 lat 140 805 89 636
powyżej 3 lat do 4 lat 126 040 100 315
powyej 4 lat do 5 lat 114 397 90 652
powyżej 5 lat 375 617 303 817
Razem 987 335 699 843
Wynajmowane nieruchomości inwestycyjne są
w większości także przedmiotem leasingu, gdzie
Grupa Echo jest leasingobiorcą. Umowy najmu
podpisywane przez Grupę Echo jako leasingodaw-
ca zakładają płatności miesięczne. Cena najmu jest
zależna jedynie od rynkowych indeksów zmiany cen.
Grupa Echo, tam gdzie jest to konieczne wcelu ob-
niżenia ryzyka kredytowego otrzymuje od najmców
kaucje lub gwarancje bankowe. Grupa Echo jest na-
rażona na spadek rynkowych stawek czynszów jed-
nak wzwiązku ztym, że umowy najmu są podpisane
na kilkuletnie okresy, wpływ takich zmian rynkowych
jest rozłożony wczasie.
| Sprawozdania nansowe
38
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
(A) Przychody związane zdziałalnością
deweloperską – sprzedaż powierzchni
mieszkaniowej ikomercyjnej wprojektach
mieszkaniowych
Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiąza-
nia do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania
świadczenia uznaje się za spełnione, wchwili wydania kupują-
cemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisane-
go przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu
procesu budowlanego nieruchomości iotrzymaniu pozwolenia
na użytkowanie, atakże pod warunkiem dokonania przez ku-
pującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.
Umowy zawarte wramach tej grupy przychodów nie zawierają
elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, wocenie Grupy,
zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania.
Wzwiązku ztym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności
bądź innych sald aktywów ztytułu umów związanych ztą gru-
pą przychodów. Zobowiązania ztytułu umów odzwierciedlają
wpłacone zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela
prezentuje zmiany wsaldzie zobowiązań ztytułu umów wod-
niesieniu do tej grupy przychodów.
Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszłości, wynikają-
cych zumów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych podpisa-
nych na dzień bilansowy 31.12.2020 r. wynosi 1 182 051 tys. PLN,
zczego do dnia bilansowego Grupa otrzymała zaliczki wkwocie
231 613 tys. PLN. Przychody te zostaną rozpoznane wmomencie
wydania kupującym nieruchomości, po zakończeniu budowy
iuzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co nastę-
puje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu
budowy.
PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Przychody przyszłych okresów – stan na początek okresu 452 906 321 348
Zwiększenia – wpłaty 507 267 684 886
Ujęte jako przychody wokresie (728 560) (553 328)
– wtym przychody ujęte wokresie, uwzględnione wsaldzie otrzymanych
zaliczek na początek okresu
(420 394) (123 279)
Przychody przyszłych okresów – stan na koniec okresu 231 613 452 906
| Sprawozdania nansowe
39
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
PRZYCHODY DO UJĘCIA WPRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE ZUMÓW SPRZEDAŻY
POWIERZCHNI MIESZKANIOWYCH TYS. PLN
Projekt
Oczekiwany termin
zakończenia budowy
Całkowita
oczekiwana
wartość
projektu
Łączna wartość
przychodów do
ujęcia wprzyszło-
ści związanych
zzawartymi
zobowiązaniami do
wykonania umowy
Otrzymane
zaliczki/
Zobowiązania
ztytułu umów
zklientami
(długotermino-
we)*
Otrzymane
zaliczki/
Zobowiązania
ztytułu umów
zklientami
(krótkotermi-
nowe)*
Kaucje na
mieszkania (dłu-
goterminowe
ikrótkotermi-
nowe)/Pozostałe
zobowiązania
(Nota 18)**
Osiedle Krk I, Kraków IV Q 2021 97 056 97 056 0 12 412 42
Osiedle Krk II, Kraków II Q 2022 97 070 97 070 6 498 0 353
Osiedle Bonarka Living I, Kraków IV Q 2021 68 400 68 400 0 6 363 0
Osiedle Jarzębinowe V, Łódź projekt zakończony 43 911 6 0 0 0
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 36 661 4 857 0 2 690 39
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź IV Q 2021 39 302 39 302 0 12 111 893
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 200 1 535 0 1 0
Fuzja I, Łódź projekt zakończony 105 589 50 083 0 8 109 424
Fuzja II, Łódź II Q 2022 92 307 92 307 1 152 0 277
Osiedle Jaśminowe IV, Poznań projekt zakończony 31 380 38 0 0 0
Osiedle Perspektywa I, Poznań projekt zakończony 43 683 230 0 182 0
Osiedle Perspektywa II, Poznań projekt zakończony 24 795 16 0 16 0
Osiedle Perspektywa III, Poznań projekt zakończony 30 836 62 0 0 35
Osiedle Enter IA, Poznań IV Q 2021 41 649 41 649 0 13 092 849
Osiedle Enter IB, Poznań IV Q 2021 37 838 37 838 0 1 376 275
Nasze Jeżyce I, Poznań II Q 2021 57 829 57 829 0 21 361 16 874
Nasze Jeżyce II, Poznań II Q 2021 64 200 64 200 0 18 059 11 403
Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 366 38 110 0 15 204 12 235
Widoki Mokotów, Warszawa projekt zakończony 69 273 7 491 0 25 17
Browary Warszawskie Etap A, Warszawa projekt zakończony 55 343 160 0 53 0
Browary Warszawskie Etap B, Warszawa projekt zakończony 125 289 188 0 0 49
Browary Warszawskie Etap C, Warszawa projekt zakończony 91 536 1 118 0 375 0
Browary Warszawskie Etap E, Warszawa projekt zakończony 113 411 43 396 0 704 2 058
Osiedle Reset I, Warszawa projekt zakończony 67 163 576 0 162 0
Osiedle Reset II, Warszawa projekt zakończony 119 369 6 683 0 3 056 40
Moje Miejsce, Warszawa projekt zakończony 132 313 6 129 0 744 259
Stacja Wola I, Warszawa III Q 2021 204 300 204 300 0 82 135 5 346
Stacja Wola II, Warszawa II Q 2022 138 430 138 430 6 558 0 4 226
Grota – Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 60 0 0 41
Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 47 209 19 094 0 1 333 3
Stacja 3.0, Wrocław projekt zakończony 89 306 50 707 0 6 826 3 508
Zebra, Wrocław projekt zakończony 75 795 1 514 0 99 150
Puszkarska R4R, Kraków IQ 2021 – sprzedaż
gruntu
5 969 5 969 0 5 969 0
Pozostałe 5 647 5 647 0 4 948 699
Razem 2 415 657 1 182 051 14 208 217 405 60 095
* Zaliczki zwolnione zrachunków powierniczych
** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia zrachunków powiernicznych
Wpozycji „Zobowiązania ztytułu umów zklientami” Grupa pre-
zentuje otrzymane iodblokowane zrachunków powierniczych
wpłaty od klientów na mieszkania wprojektach mieszkaniowych
wtrakcie realizacji.
Na 31 grudnia 2020 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 231
613 tys. PLN, zczego długoterminowe: 14 208 tys. PLN. Na 31
grudnia 2019 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 452 906
tys. PLN, zczego długoterminowe: 45 754 tys. PLN.
| Sprawozdania nansowe
40
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
(B) Przychody związane zdziałalnością
deweloperską – sprzedaż nieruchomości
komerycyjnych – biurowce icentra handlowe
Grupa rozpoznaje rodzaje iliczby świadczeń, do których zobo-
wiązała się na rzecz kupującego wramach umowy sprzedaży
nieruchomości, wtym ztytułu gwarancji czynszowych.
Wramach sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa uj-
muje przychód wmomencie spełnienia zobowiązania do wyko-
nania świadczenia, tj. wmomencie podpisania aktu notarialnego,
który jest momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością
na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu wwysokości ceny
wynikającej ztransakcji określonej wdrodze umowy kupna-
-sprzedaży między jednostką akupującym. Jej poziom ustala
się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwo-
ty przyszłych zobowiązań wynikających ztreści ekonomicznej
zawartej umowy. Występującym wtego rodzaju kontraktach
elementem zmiennym (zuwagi na jej zależność od przyszłych
wydarzeń) jest kwota dotycząca gwarancji czynszowych (rental
guarantee). Pomimo niepewności, Grupa jest wstanie wiarygod-
nie oszacować koszt, jaki będzie musiała ponieść ztytułu niewy-
najętej powierzchni budynku wokresie wskazanym wumowie,
na moment zawarcia umowy. Grupa zawiązuje rezerwy ztego
tytułu zgodnie zMSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe
iaktywa warunkowe”. Rezerwa ta pomniejsza wynagrodzenie
zumowy, atym samym rozpoznawany przychód ztytułu jej
wykonania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych,
które klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne, zgod-
nie zMSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, prezentowany jest
wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów jako Zysk (strata)
znieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły dotyczące rezerw
rozpoznanych przez Grupę na dzień 31.12.2020 przedstawiono
wnocie 16. Dodatkowe koszty doprowadzenia do zawarcia umo-
wy sprzedaży Grupa ujmuje jako element skonsolidowanego
rachunku zysków istrat, wmomencie rozpoznania przychodu ze
sprzedaży składnika majątku. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte
umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. Cena
sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest zregu-
ły wtego typu umowach uiszczana wmomencie sprzedaży.
Wzwiązku ztaką charakterystyką zawieranych umów, Grupa, co
do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów
ztytułu umów związanych ztą grupą przychodów.
(C) Przychody znajmu
Budynki komercyjne – centra handlowe ibiura, oddane do użyt-
kowania, oraz pojedyncze lokale wprojektach mieszkaniowych
przeznaczone na najem stanowią dla Grupy źródło przychodów
znajmu. Zgodnie zMSSF 16 Leasing przychody ztytułu najmu
powierzchni mieszkalnych ikomercyjnych są ujmowane liniowo
wokresie obowiązywania zawartych umów.
| Sprawozdania nansowe
41
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
(D) Przychody zrealizacji prac wykończeniowych
(fit-out)
Wramach usług realizacji inwestycji biurowych standardem
rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na powierzch-
niach, przed ich przekazaniem najemcom. Grupa świadczy
usługi prac wykończeniowych, co obejmuje przygotowanie
iuzgodnienie zakresu prac, organizację iobsługę przetargów
na roboty budowlane oraz nadzór ikoordynacje robót budowla-
nych. Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowią-
zania do wykonania świadczenia, tj. wmomencie zakończenia
prac. Wynagrodzenie wynikające zzawartych umów jest stałe
inależne Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najem-
cy. Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki iwynosi od
1 do 2 miesięcy. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie
zawierają istotnego elementu finansowania. Wzwiązku ztaką
charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda
aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów, poza należnościami
handlowymi (patrz nota 10).
Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszłości związa-
nych ze zobowiązaniami do wykonania umowy realizacji prac
wykończeniowych (fit-out) podpisanych na dzień bilansowy
31.12.2020 r. wynosi 972tys. PLN. Przychody te zostaną roz-
poznane wmomencie zrealizowania prac co wzależności od
obiektu biurowego przewidywane jest wnastępujących okre-
sach:
PRZYCHODY DO UJĘCIA WPRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE ZUMÓW
REALIZACJI PRAC WYKOŃCZENIOWYCH TYS. PLN
Budynek Najemca
Termin
realizacji Wartość
Sagittarius Business House, Wrocław Oras Olesno sp. zo.o. 2021/07 972
Razem 972
(E) Przychody zusług realizacji inwestycji
Wramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy usługi
przygotowania iorganizacji procesu inwestycyjnego wodnie-
sieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są
inne podmioty, jednostki stowarzyszone zGrupą Echo Invest-
ment oraz podmioty niepowiązane. Wramach swych obowiąz-
ków Grupa podejmuje się wykonania czynności doradczych,
zarządczych, prawnych oraz innych czynności niezbędnych do
zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygo-
towanie inwestycji, organizację iobsługę przetargów na roboty
budowlane, nadzór ikoordynacje robót budowlanych oraz ob-
sługę klientów. Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia
zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. wokresie świad-
czenia usług. Wynagrodzenie wynikające zzawartych umów jest
stałe inależne Spółce miesięcznie. Ponadto, wocenie Grupy,
zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania.
Wzwiązku ztaką charakterystyką podpisanych umów nie wy-
stępują istotne salda aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów,
poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).
| Sprawozdania nansowe
42
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
(F) Pozostałe przychody osiągane przez Grupę
Zarząd dokonał analizy pozostałych umów oświadczenie usług,
wtym usług świadczenia pośrednictwa wzakresie nieruchomo-
ści, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych,
informatycznych, finansowych, marketingowych ipozostałych.
Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiązania
do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów – wmomen-
cie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy
sprzedaży nieruchomości wwyniku świadczenia usługi pośred-
nictwa wzakresie nieruchomości) albo wokresie świadczenia
danego rodzaju usług (np. wokresie świadczenia usług prowa-
dzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa,
prawnych czy zarządzania nieruchomościami). Wwiększości
przypadków, usługi realizowane są wokresach miesięcznych
iwtakim samym okresie są rozliczane, awynagrodzenie dla Gru-
py staje się należne. Dla części umów (np. pośrednictwa wza-
kresie sprzedaży nieruchomości), wynagrodzenie wynikające
zzawartych umów zawiera element zmienny, jednakże zcharak-
teru tych umów wynika, że Grupa ma prawo do wynagrodzenia
dopiero wmomencie wykonania zobowiązania umownego. To
oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane wmomencie
ujęcia przychodu, ajego wartość nie ulega później zmianom.
Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istot-
nego elementu finansowania. Wzwiązku ztaką charakterystyką
podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź
zobowiązań ztytułu umów, poza należnościami handlowymi
(patrz nota 10).
(G)Przychody ze sprzedaży mieszkań pod wynajem
Wramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do katego-
rii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa ujmuje
przychód wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania
świadczenia, tj. wmomencie przeniesienia kontroli nad nieru-
chomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu wwyso-
kości ceny wynikającej ztransakcji określonej wdrodze umowy
kupna-sprzedaży między jednostką akupującym. Jej poziom
ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu
kwoty przyszłych zobowiązań wynikających ztreści ekonomicz-
nej zawartej umowy.
| Sprawozdania nansowe
43
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 20
KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Sprzedaż iwynajem powierzchni mieszkaniowej (564 165) (401 728)
Usługi realizacji iwynajmu powierzchni wobiektach biurowych (82 565) (57 459)
Usługi realizacji iwynajmu powierzchni wcentrach handlowo – rozrywkowych (21 923) (54 245)
Sprzedaż Resi4Rent (273 049) (91 168)
Pozostałe (27 321) (72 530)
Koszt własny sprzedaży, razem (969 023) (677 130)
KOSZTY WEDŁUG RODZAJU TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Amortyzacja (11 738) (9 472)
Zużycie materiałów ienergii (105 985) (119 880)
Usługi obce (701 686) (751 413)
Podatki iopłaty (18 573) (13 027)
Wynagrodzenia (47 409) (65 802)
Ubezpieczenia społeczne iinne świadczenia (8 725) (10 441)
Pozostałe koszty rodzajowe (35 758) (61 858)
Wartość sprzedanych towarów imateriałów - -
Koszty według rodzaju, razem (929 875) (1 031 892)
Zmiana stanu zapasów produktów gotowych iprodukcji wtoku 171 456 (201 011)
Koszty wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki - -
Koszty administracyjne związane zrealizacją projektów (33 163) (27 511)
Koszty sprzedaży (29 855) (28 883)
Koszty ogólnego zarządu (69 291) (97 357)
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów (969 023) (677 130)
| Sprawozdania nansowe
44
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
ZYSK STRATA NETTO ZNIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (11 977) 16 597
Aktualizacja wartości nieruchomości 251 008 376 674
– aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 2 695 (3 839)
Koszty podziału zysku (profit share) (10 045) 5 141
Zysk (strata) netto znieruchomości inwestycyjnych 228 985 398 412
NOTA 21
W 2020 r. Grupa sprzedała nierucho-
mość gruntową w Pamiątkowie koło Pozna-
nia oraz nieruchomość gruntową w Koszali-
nie. Transakcje zostały opisane w nocie 32.
W pozycji „zysk (strata) ze sprzedaży nierucho-
mości inwestycyjnych” prezentowane są m.in.
koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych
(master lease), które dotyczą głównie sprzeda
-
nych projektów Sagittarius Business House we
Wrocławiu oraz O3 Business Campus wKrakowie.
W pozycji „aktualizacja wartości nieruchomości”
prezentowane są wyceny nieruchomości głównie
projektów biurowych Face 2 Face Business Campus
(etap IiII), Biura przy Willi iBiura przy Warzelni
(Browary Warszawskie K, GH), Moje Miejsce (etap
IiII) wWarszawie, Midpoint71 iWest 4 Business
Hub we Wrocławiu oraz Fuzja CD wŁodzi. Natomiast
wpozycji „Koszty podziału zysku” (profit share) pre-
zentowane są zobowiązania do podziału zysku, które
dotyczą głównie Moje Miejsce (etap IiII) wWarsza-
wie iCentrum handlowe Libero wKatowicach.
NOTA 22
* W2020 r. rozwiązanie rezerw dotyczyło głównie spraw sądowych wkwocie 3 400 tys. PLN.
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Rozwiązanie rezerw * 4 713 8 021
Odsetki zdziałalności operacyjnej (lokaty itp.) 387 3 018
Aktualizacja wartości należności 1 108 1 151
Kary umowne 855 1 520
Odszkodowania 520 5 675
Przychód ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych 22 890
Pozostałe 2 778 2 241
Pozostałe przychody operacyjne razem 10 383 22 516
NOTA 23
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Utworzone rezerwy * (4 670) (5 318)
Aktualizacja wartości należności (2 111) (2 708)
Kary umowne (1 048) (3 847)
Darowizny (555) (276)
Koszt sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych (152) (971)
Pozostałe (4 188) (6 907)
Pozostałe koszty operacyjne razem (12 724) (20 027)
* Wpozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie rezerwy na naprawy gwarancyjne, sprawy sądowe, pośrednictwo wnajmie.
| Sprawozdania nansowe
45
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 24
NOTA 25
PRZYCHODY FINANSOWE TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Zysk ze zbycia inwestycji 7 926 7 210
Przychody ztytułu odsetek od pożyczek wraz zaktualizacją wartości 6 817 7 265
Przychody ztytułu pozostałych odsetek 285 761
Pozostałe przychody finansowe - 8
Przychody finansowe razem 15 028 15 244
Wpozycji „zysk ze zbycia inwestycji” w2020 r. Grupa
wykazała wynik na sprzedaży spółki Projekt Pamiąt-
kowo Sp. zo.o. , Projekt Echo 132 Sp. zo.o. wkwocie
2 664 tys. PLN oraz spółki Projekt 18 – Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.Awkwocie 5 262 tys. PLN. Przychód ze
sprzedaży udziałów współce Projekt 18 – Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.Awyniósł 3 192 tys. PLN, wartość sprze-
danych aktywów wynosiła 27 675 tys. PLN, wtym
zapasy 26 894 tys. PLN. oraz wartość sprzedanych
zobowiązań wyniosła 28 298 tys. PLN, wtym pożycz-
ki 26 578 tys. PLN. Przychód ze sprzedaży udziałów
współkach Projekt Pamiątkowo Sp. zo.o. iProjekt
Echo 132 Sp. zo.o. wyniósł 3 541 tys. PLN.
NOTA 25
KOSZTY FINANSOWE TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Koszty ztytułu odsetek od kredytów iobligacji wraz zaktualizacją wartości (53 768) (53 509)
Koszty ztytułu utraty wartości aktywów finansowych (445) (650)
Koszty ztytułu odsetek od leasingu (3 354) (6 913)
Strata ze zbycia inwestycji (4 369) (300)
Koszty finansowe, razem (61 936) (61 371)
Zgodnie zMSR 23, Grupa aktywuje tę część kosz-
tów finansowych, które są bezpośrednio powiązane
z nabyciem iwytworzeniem składników majątku.
Wprzypadku finansowania ogólnego, koszty finan-
sowania podlegające kapitalizacji ustala się przy
zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów
finansowania zewnętrznego wodniesieniu do ponie-
sionych nakładów na dany składnik aktywów.
Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrz-
nego wyniosła w2020 r.: 8 599 tys. PLN wg stopy
kapitalizacji 1,04% (wtym: na zapasy: 7 267 tys. PLN,
na nieruchomości inwestycyjne wbudowie: 1 332 tys.
PLN). W2019 r. było to 10 785 tys. PLN wg stopy
kapitalizacji 1,17%, (wtym: na zapasy 7 630 tys. PLN,
na nieruchomości inwestycyjne wbudowie: 3 155 tys.
PLN).
NOTA 26
ZYSK STRATA ZTYTUŁU RÓŻNIC KURSOWYCH TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Nadwyżka zrealizowanych dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi 1 679 55
Nadwyżka niezrealizowanych dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi (85 583) 2 636
Zysk / Strata ztytułu różnic kursowych, razem (83 904) 2 691
| Sprawozdania nansowe
46
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 27
Rosehill Investments Sp. zo.o., Berea Sp. zo.o.
(Galeria Młociny)
31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz zGru-
pą Echo Polska Properties zawarły umowę kupna
nieruchomości wWarszawie, przy ul. Zgrupowania
AK „Kampinos”. Zawartą transakcją jednostki nabyły
udziały współce Rosehill Investments Sp. zo.o., któ-
ra poprzez posiadane 100% udziałów współce Berea
Sp. zo.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria
Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na
kwotę 104,5 mln EUR. Na dzień nabycia oraz na dzień
bilansowy tj. 31 grudnia 2020 r. Grupa Echo Invest-
ment posiadała 30% udziału współce projektowej
będącej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70%
było wposiadaniu Grupy Echo Polska Properties.
Echo Investment S.A. iEcho Polska Properties N.V.
ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjo-
nalną część ceny zakupu. Udział Grupy współkach
Rosehill Investments Sp. zo.o. oraz Berea Sp. zo.o.
ujawniony wskonsolidowanym sprawozdaniu finan-
sowym jest wyceniany przy użyciu metody praw
własności.Na podstawie umowy spółki wszystkie
strategiczne decyzje finansowe ioperacyjne (wtym
wszczególności: dokonanie zakupu istotnego ak-
tywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jed-
nomyślnej zgody obu udziałowców. Poniżej przed-
stawiono podsumowanie informacji finansowych we
wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwe-
stycji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 104 919 tys. PLN.
Spółka w2019 r. dokonała analizy utraty wartości
inwestycji netto wycenianej metodą praw własności
współce współkontrolowanej Rosehill Investments
Sp. zo.o (projekt Młociny). WIpółroczu 2019 r.,
wzwiązku zotwarciem galerii Młociny, została zak-
tualizowana wartość godziwa projektu waktywach
netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła,
że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień
bilansowy jest niższa niż wartość udziałów wakty-
wach netto na ten dzień iwrezultacie spółka zde-
cydowała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wyso-
kość odpisu na 31 grudnia 2019 r. wynosiła 12 756 tys.
PLN.
Wartość inwestycji wjednostkach stowarzyszonych
iwspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą
praw własności przedstawia tabela poniżej:
31.12.2020 31.12.2019
Rosehill Investments Sp. zo.o., Berea Sp. zo.o. (Galeria Młociny) 104 919 88 178
Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Sp.K. (Towarowa 22) 147 741 147 986
R4R Poland Sp. zo.o. (Resi4Rent) 53 789 17 978
Razem 306 449 254 142
Wspólne przedsięwzięcia
| Sprawozdania nansowe
47
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ
TYS. PLN
31.12.2020
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 1 816 847
Aktywa obrotowe – pozostałe 14 916
Aktywa obrotowe – środki pieniężne 46 477
AKTYWA RAZEM 1 878 240
Zobowiązania długoterminowe 1 321 682
Zobowiązania krótkoterminowe 280 271
ZOBOWIĄZANIA RAZEM 1 601 953
Kapitał własny 276 287
Udział % Grupy Echo Investment 30,00%
Udział Grupy Echo Investment waktywach netto * 82 886
Dane finansowe wspólnego
przedsięwzięcia – Galeria Młociny
WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA
ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW
TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
Przychody operacyjne 66 929
Koszty operacyjne (30 109)
Przychody/koszty ztytułu aktualizacji wartości nieruchomosci * (121 073)
Koszty ogólnego zarządu (1 696)
Koszty sprzedaży –
Pozostałe przychody/koszty operacyjne (3 000)
Przychody finansowe 717
Koszty finansowe (52 793)
Zysk (strata) brutto (141 025)
Podatek dochodowy 1 559
Zysk (strata) netto (139 465)
Dochody całkowite razem (139 465)
Udział % Grupy Echo Investment 30,00%
Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego
przedsięwzięcia
(41 840)
* wwyniku dokonanej nowej wyceny w2020 r. został rozpoznany spadek wartości nieruchomości (Galeria Młoci-
ny) po uwzględnieniu sytuacji związanej zCOVID 19.
* Różnicę pomiędzy wartością inwestycji netto (104 919 tys. PLN) a wartością udziału Grupy Echo Investment w
aktywach netto spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. - projekt Młociny (82 886 tys. PLN) stanowi wartość firmy.
| Sprawozdania nansowe
48
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Sp.K.
(Towarowa 22)
15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz
zgrupą Echo Polska Properties zawarły warunko-
wą umowę kupna nieruchomości położonej wWar-
szawie przy ulicy Towarowej 22, na której zostanie
zrealizowane wspólne przedsięwzięcie inwesty-
cyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta
w23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomości
została ustalona na kwotę 77,4 mln EUR, jednakże
zostanie ona podwyższona do kwoty 119,4 mln EUR
po spełnieniu warunków określonych w umowie.
Echo Investment zapłaciło 35,82 mln EUR, natomiast
wkład EPP wyniósł 41,58 mln EUR. Na dzień bilanso-
wy tj. 31 grudnia 2020 r. Grupa Echo Investment po-
siadała 46,20% udziału współce projektowej będącej
właścicielem nieruchomości przy ul. Towarowej 22.
Pozostałe 53,80% było wposiadaniu EPP. Po speł-
nieniu się wszystkich warunków podwyższających
cenę, udział Echo Investment wtransakcji iplanowa-
nym przedsięwzięciu wyniesie docelowo 30%, pozo-
stałe 70% przypadnie grupie Echo Polska Properties.
Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne
decyzje finansowe ioperacyjne (wtym wszczegól-
ności: dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia
umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody
obu udziałowców. Na dzień bilansowy 31 grudnia
2020 r. warunki te nie zostały jeszcze spełnione.
Echo Investment S.A. iEcho Polska Properties N.V.
ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich propor-
cjonalną część ceny zakupu. Udział tego wspólnego
przedsięwzięcia wskonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany
metodą praw własności. Wartość bilansowa inwesty-
cji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 147 741 tys. PLN.
Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji
finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.
WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ
TYS. PLN
31.12.2020
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 425 153
Aktywa trwałe – pozostałe 476
Aktywa obrotowe – środki pieniężne 4 744
Aktywa obrotowe – pozostałe 754
AKTYWA RAZEM 431 127
Zobowiązania długoterminowe 84 958
Zobowiązania krótkoterminowe 21 122
ZOBOWIĄZANIA RAZEM 106 080
Kapitał własny 325 047
Udział % Grupy Echo Investment 46,20%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką aGrupą (2 412)
Udział Grupy Echo Investment waktywach netto 147 741
Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia
– Towarowa 22
| Sprawozdania nansowe
49
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA
ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW
TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
Przychody operacyjne 9 570
Koszty operacyjne (10 111)
Koszty sprzedaży projektów –
Koszty ogólnego zarządu (248)
Pozostałe przychody ikoszty operacyjne 672
Przychody ikoszty finansowe (1 352)
Zysk (strata) brutto (1 469)
Podatek dochodowy 33
Zysk (strata) netto (1 436)
Dochody całkowite razem (1 436)
Udział % Grupy Echo Investment 46,20%
Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego
przedsięwzięcia
(663)
R4R Poland Sp. zo.o. (RESI4RENT)
20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30%
udziałów igłosów we wspólnym przedsięwzięciu
inwestycyjnym. Pozostałe 70% udziałów igłosów
nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie umowy
spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe
i operacyjne (wtym w szczególności: dokonanie
zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu
itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałow-
ców. Zgodnie zumową, przedsięwzięcie działa jako
platforma mieszkań na wynajem wPolsce. Wramach
przedsięwzięcia powstały budynki zmieszkaniami
na wynajem – początkowo wczterech lokalizacjach
wWarszawie, Łodzi iWrocławiu. Na postawie umo-
wy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie, pro-
jektowanie oraz usługi realizacji inwestycji, podczas
gdy R4R Poland Sp. zo.o. jest samodzielnie odpo-
wiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą. 14
września 2018 r. jednostki zależne od R4R Poland Sp.
zo.o. zawarły przedwstępne umowy zakupu czte-
rech projektów deweloperskich realizowanych przez
podmioty zależne od Echo Investment S.A. za łączną
cenę 338 670 tys. PLN. Wprojektach powstało ok.
1200 mieszkań, które zgodnie zzałożeniami przed-
sięwzięcia zostały przeznaczone na wynajem.
Projekty będące przedmiotem umów to:
− Browary Warszawskie, zrealizowane na nierucho-
mości położonej wWarszawie przy ul. Grzybow-
skiej 58,
−
Rychtalska, zrealizowana na nieruchomości poło-
żonej we Wrocławiu przy ul. Rychtalskiej,
−
Kępa Mieszczańska, zrealizowana na nierucho-
mości położonej we Wrocławiu na wyspie Kępa
Mieszczańska,
−
Wodna, zrealizowana na nieruchomości położonej
wŁodzi przy ul. Wodnej 23.
Zgodnie zpostanowieniami umowy przedwstępnej
podpisano umowę finalnej sprzedaży nieruchomości
dla powyzej opisanych nieruchomosci. Projekty do-
tyczące umów R4R Rychtalska zostały sprzedane do
platformy R4R w2019 rok, natomiast projekty R4R
Kępa Mieszczańska, R4R Wodna oraz R4R Browary
Warszawskie zostały sprzedane wroku 2020.
Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiąza-
nie do współfinansowania przedsięwzięcia, dokonała
zasilenia kapitałowego spółki R4R Poland Sp. zo.o.
obejmując nowe udziały wpodwyższonym kapitale
zakładowym w2018 r. owartości 41 354 269 PLN,
w2019 r. owartości 9 434 700 PLN, w2020 r. owar-
tości 3 474 000 PLN. Jednocześnie Echo Investment
udzieliło pożyczki do R4R Poland Sp. zo.o. w2019
r. na kwotę 77 250 728 PLN oraz w2020 r. na kwotę
35 546 700 PLN.
W2019 r. i2020 r. zostały utworzone nowe spółki
zależne R4R Poland Sp. zo.o. do realizacji projektów
zlokalizowanych m. in. wWarszawie (ul. Taśmowa,
Woronicza, Wilanowska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska),
Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska)
iPoznaniu (ul. Szczepanowskiego). Udział Grupy
Echo Investment wskonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym jest ujmowany metodą praw własności.
Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji fi-
nansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość
bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła
53 789 tys. PLN.
| Sprawozdania nansowe
50
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN
31.12.2020
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 553 625
Aktywa trwałe – nieruchomości inwestycyjne wbudowie 408 414
Aktywa trwałe – pozostałe 2 301
Aktywa obrotowe – środki pieniężne 24 692
Aktywa obrotowe – pozostałe 38 224
AKTYWA RAZEM 1 027 256
Zobowiązania długoterminowe 801 342
Zobowiązania krótkoterminowe 43 612
ZOBOWIĄZANIA RAZEM 844 954
Kapitał własny 182 302
Udział % Grupy Echo Investment 30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką aGrupą (902)
Udział Grupy Echo Investment waktywach netto 53 789
Dane finansowe wspólnego
przedsięwzięcia – Platforma R4R
WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA
ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW
TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
Przychody operacyjne 14 855
Koszty administracyjne związane zprojektami (4 162)
Przychody ztytułu aktualizacji wartości nieruchomosci 151 155
Koszty ogólnego zarządu (13 206)
Pozostałe przychody / koszty operacyjne (2 119)
Przychody / Koszty finansowe (12 956)
Zysk (strata) brutto 133 567
Podatek dochodowy (26 759)
Zysk (strata) netto 106 808
Dochody całkowite razem 106 808
Udział % Grupy Echo Investment 30,00%
Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego
przedsięwzięcia
32 042
| Sprawozdania nansowe
51
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy
Środki
trwałe
Zapasy Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
wbudowie
Aktywa
przezna-
czone do
sprzedaży
Środki
trwałe
Zapasy Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
wbudowie
Aktywo ztytułu prawa do
użytkowania
Stan na 1.01.2020 - 42 164 2 945 38 879 5 517 17 422 - 41 809 -
Amortyzacja - (2 328) - - - (5 504) - - -
Wycena do wartości godziwej - 188 198 - - (67) - (5 990) -
Zwiększenia - 11 442 1 822 2 051 22 095 6 478 - 8 389 -
Zmniejszenia - (24 488) - (24 611) (5 517) - - - -
Stan na 31.12.2020 26 979 4 965 16 319 22 095 18 330 - 44 207 -
Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy
Środki
trwałe
Zapasy Nieru-
chomości
inwesty-
cyjne
Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
wbudowie
Zobowiązania
dotyczące
aktywów prze-
znaczonych do
sprzedaży
Środki
trwałe
Zapasy Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
wbudowie
Zobowiązania ztytułu leasingu
Stan na 1.01.2020 - 53 547 2 945 38 825 5 514 18 357 - 65 777 -
Koszt odsetkowy - 2 414 198 (4 225) - (27) - 4 682 -
Spłaty zobowiązania - (6 593) - - - (485) - (10 130) -
Zwiększenia - 20 821 1 624 1 466 22 465 4 099 - 7 700 -
Zmniejszenia - (37 615) - (18 716) (5 514) (5 491) - (53) -
Reklas - (1 694) (200) (1 340) - - - - -
Stan na 31.12.2020 - 30 880 4 568 16 010 22 465 16 453 - 67 975 -
Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy
Środki
trwałe
Zapasy Nieru-
chomości
inwesty-
cyjne
Nierucho-
mości in-
westycyjne
wbudowie
Zobowiązania
dotyczące
aktywów prze-
znaczonych do
sprzedaży
Środki
trwałe
Zapasy Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
Nierucho-
mości inwe-
stycyjne
wbudowie
Zobowiązania ztytułu leasingu
krótkoterminowe - 30 880 4 5 088 22 465 399 - 11 383 -
długoterminowe - - 4 564 10 922 - 16 054 - 56 592 -
NOTA 28 Leasingi
| Sprawozdania nansowe
52
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Całkowity wypływ środków pieniężnych ztytułu spłaty zobo-
wiązań leasingowych wyniósł w2020 r. 17 209 tys. PLN.
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Koszty związane zleasingiem aktywów oniskiej wartości
281 878
Koszty związane zleasingiem krótkoteminowym
18 616 16 610
Przychody zpodnajmu (subleasingu) aktywów ztytułu prawa do użytkowania
20 434 17 642
| Sprawozdania nansowe
53
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 29
ZMIANA STANU AKTYWÓW + IREZERW 
ZTYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu:
– wycena instrumentów finansowych (507) -
– wycena nieruchomości inwestycyjnych (153 629) (111 114)
– udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * (11 565) (13 991)
– strata podatkowa 27 847 14 428
– zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena ,różnice kursowe itp.) (1 691) (1 581)
– zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena ,różnice kursowe itp.) (3 004) (4 103)
– należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (7 748) (3 843)
– zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) 29 663 21 680
– aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji 20 877 31 204
– koszty ztytułu utworzonych rezerw 2 918 2 113
– pozostałe (6 294) 6 396
– wpływ wdrożenia MSSF 16 na dzień 1 stycznia 2019 r. 4 304 (5 208)
(98 829) (64 019)
2. Zmiana wokresie
– wycena instrumentów finansowych 786 (507)
– wycena nieruchomości inwestycyjnych (30 132) (42 516)
– udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * 1 853 2 426
– strata podatkowa 11 909 13 419
– zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena ,różnice kursowe itp.) 10 653 (110)
– zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 2 609 1 099
– należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (6 323) (3 905)
– zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) (28 720) 7 984
– aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji (5 764) (10 327)
– koszty ztytułu utworzonych rezerw 11 805
– pozostałe (5 691) (12 690)
– MSSF 16_leasing 598 9 512
(48 211) (34 810)
3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem:
– wycena instrumentów finansowych 279 (507)
– wycena nieruchomości inwestycyjnych (183 762) (153 629)
– udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * (9 712) (11 565)
– strata podatkowa 39 756 27 847
– zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena ,różnice kursowe itp.) 8 964 (1 691)
– zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) (395) (3 004)
– należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (14 071) (7 748)
– zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) 944 29 663
– aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji 15 112 20 877
– koszty ztytułu utworzonych rezerw 2 929 2 918
– pozostałe (11 986) (6 294)
– MSSF 16_leasing 4 903 4 304
(147 039) (98 829)
– ztego
Aktywo ztytułu odroczonego podatku dochodowego 56 476 53 903
– zmiana wciągu roku 2 573 1 410
Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 203 518 152 733
– zmiana wciągu roku 50 785 41 430
* Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian wstrukturze Grupy wynikająca zróżnicy
pomiędzy podatkową ibilansową wartością udziałów jednostek zależnych.
Grupa na dzień 31.12.2020 roku nie ujęła
aktywów ztytułu odroczonego podatku
dochodowego na kwotę 24 195 tys. PLN
ztytułu strat podatkowych.
Terminy wygaśnięcia prawa do obniże-
nia podatku dochodowego przypadają
na rok 2021 (1 463 tys. PLN), 2022 (26
884 tys. PLN), 2023 (21 464 tys. PLN),
2024 (84234 tys. PLN) i2025 (75 195
tys. PLN).
| Sprawozdania nansowe
54
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Nota 30
PODATEK DOCHODOWY  EFEKTYWNA STAWKA PODATKOWA
TYS. PLN
1.01.2020-
31.12.2020
1.01.2019-
31.12.2019
1. Zysk brutto 176 612 398 188
2. Podatek wyliczony według stawek krajowych 33 556 75 655
3. Różnice:
Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (20 946) (4 664)
Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania
przychodów
45 106 29 235
Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych (2 073) (877)
Straty podatkowe, ztytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku
dochodowego
8 082 4 903
Podatek dochodowy zlat poprzednich (3 791) -
Straty podatkowe zlat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony
podatek dochodowy
(4 994) (5 588)
Wynik okresu spółek osobowych (191) -
Efekt zmiany stawki podatkowej (226) -
Różnice razem 20 967 23 009
Obciążenie wyniku finansowego ztytułu podatku dochodowego, wtym: 54 523 98 664
- część bieżąca (5 749) (53 438)
- część odroczona (48 774) (45 226)
| Sprawozdania nansowe
55
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 31
NOTA 31A
NOTA 31B
NOTA 31C
NOTA 31D
PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY
DO SEGMENTÓW TYS. PLN
1.01.2020
– 31.12.2020
1.01.2019
– 31.12.2019
Mieszkania 728 694 555 521
Biura 116 573 76 558
Centra handlowe 55 653 72 511
Resi4Rent 286 998 97 894
Pozostałe 24 936 77 649
Razem 1 212 854 880 133
SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW
PRZYPISANIE KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY
DO SEGMENTÓW TYS. PLN
1.01.2020
– 31.12.2020
1.01.2019
– 31.12.2019
Mieszkania (564 165) (401 728)
Biura (82 565) (57 459)
Centra handlowe (21 923) (54 245)
Resi4Rent (273 049) (91 168)
Pozostałe (27 321) (72 530)
Razem (969 023) (677 130)
PRZYPISANIE AKTYWÓW DO SEGMENTÓW TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Mieszkania 1 179 869 1 065 493
Biura 2 943 537 2 027 505
Centra handlowe 975 625 954 277
Resi4Rent 202 765 326 788
Nieprzypisane 329 000 436 366
Razem 5 630 796 4 810 429
PRZYPISANIE ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Mieszkania 534 817 435 064
Biura 1 195 128 724 347
Centra handlowe 409 463 373 026
Resi4Rent 8 674 210 265
Nieprzypisane 1 798 155 1 505 484
Razem 3 946 237 3 248 186
| Sprawozdania nansowe
56
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 31E
NOTA 31F
PRZYPISANIE ZYSKU STRATY BRUTTO ZE SPRZEDAŻY
DO SEGMENTÓW TYS. PLN
1.01.2020
– 31.12.2020
1.01.2019
– 31.12.2019
Mieszkania 164 529 153 793
Biura 34 007 19 099
Centra handlowe 33 730 18 266
Resi4Rent 13 950 6 726
Pozostałe (2 385) 5 119
Razem 243 831 203 003
PRZYPISANIE WARTOŚCI INWESTYCJI WJEDNOSTKACH
STOWARZYSZONYCH IWSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
DO SEGMENTÓW TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Mieszkania 25 435 25 477
Biura 94 615 94 772
Centra handlowe 113 981 97 255
Resi4Rent 72 418 36 638
Razem 306 449 254 142
Wlatach 2019 i2020 Grupa osiągnęła przychody ze
sprzedaży wyłącznie na terenie Polski.
NOTA 32 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych
Nieruchomość wKoszalinie
Spółka zależna Echo Investment S.A., tj. Galeria
Nowa – „Grupa Echo” Sp. z o.o. Sp.K. z siedzibą
wKielcach 30 stycznia 2020 r., działająca jako sprze-
dający, oraz spółka Sent To Sp. zo.o. Sp. K. zsiedzibą
wKoszalinie jako kupujący, zawarli umowę sprze-
daży nieruchomości znajdującej się w Koszalinie
przy ul. Krakusa iWandy oraz ul. Zwycięstwa. Cena
sprzedaży nieruchomości wyniosła 13 500 tys. PLN.
Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych
ztransakcją, Grupa rozpoznała stratę ze sprzedaży
nieruchomości inwestycyjnej wkwocie 155 tys. PLN.
| Sprawozdania nansowe
57
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 33
ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ
TYS. PLN
zobowiązania
ztytułu kredytów,
pożyczek iobligacji
zobowiązania
ztytułu
dywidendy
stan na początek okresu 1.01.2020 1 969 671 -
Przepływy finansowe
- wpływy 1 155 485 -
- wydatki (473 889) -
Zmiany niepieniężne 157 037 -
- naliczone odsetki 71 830 -
- wycena różnic kursowych 84 348 -
- wycena według efektywnej stopy procentowej 859 -
stan na koniec okresu 31.12.2020 2 808 304 -
ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ
TYS. PLN
zobowiązania
ztytułu kredytów,
pożyczek iobligacji
zobowiązania
ztytułu
dywidendy
stan na początek okresu 1.01.2019 1430422 -
Przepływy finansowe
- wpływy 805977 -
- wydatki (310309) -
Zmiany niepieniężne 43581 -
- naliczone odsetki 50176 -
- wycena różnic kursowych (5137) -
- wycena według efektywnej stopy procentowej (1459) -
stan na koniec okresu 31.12.2019 1969671 -
ZMIANA STANU ZOBOWIĄZAŃ KRÓTKOTERMINOWYCH,
ZWYJĄTKIEM POŻYCZEK IKREDYTÓW TYS. PLN
1.01.2020 –
31.12.2020
1.01.2019 –
31.12.2019
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych zwyjątkiem pożyczek ikredytów, wtym: (128 256) 71 205
– ztytułu umów zklientami (150 069) 131 558
– ztytułu zobowiązań handlowych ipozostałych (43 685) (62 478)
– ztytułu zobowiązań ztytułu pozostałych podatków (2 501) 7 726
– ztytułu rozliczeń międzyokresowych biernych 21 871 (3 812)
– ztytułu zobowiązań ztytułu kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach
powierniczych
27 478 (17 921)
– ztytułu zobowiązań ztytułu kaucji od wykonawców iotrzymanych zaliczek 18 649 16 132
DODATKOWE OBJAŚNIENIA DO
SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA
ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Wskonsolidowanym sprawozdaniu zprzepływów
pieniężnych wramach działalności finansowej leasin-
gobiorca klasyfikuje:
− płatności pieniężne głównej części wraz zodset-
kami,
Natomiast wramach działalności operacyjnej kla-
syfikuje:
− opłaty ztytułu leasingu krótkoterminowego,
−
opłaty za leasing obejmujące aktywa oniskiej
wartości oraz
−
zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione
wwycenie zobowiązania ztytułu leasingu.
| Sprawozdania nansowe
58
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 34 INFORMACJE OINSTRUMENTACH FINANSOWYCH [TYS. PLN]
Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następu-
jących kategorii:
−
aktywa finansowe wyceniane według zamortyzo-
wanego kosztu,
−
aktywa finansowe wycenia wwartości godziwej
przez pozostałe całkowite dochody,
−
aktywa finansowe wyceniane wwartości godziwej
przez wynik finansowy.
Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment
początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego
przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami
finansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych
przepływów pieniężnych ztych instrumentów.
Zastosowanie MSSF 9 nie doprowadziło do istotnej
zmiany wklasyfikacji aktywów finansowych Gru-
py. MSSF 9 co do zasady nie wprowadza istotnych
zmian wzakresie klasyfikacji iwyceny zobowiązań
finansowych, zwyjątkiem modyfikacji, które obecnie
nie powodują zaprzestania ujmowania istniejącego
zobowiązania finansowego. Wwyniku zastosowania
MSSF 9 nie nastąpiła zmiana klasyfikacji zobowiązań
finansowych Grupy.
Rodzaj instrumentu Nota
Klasykacja
wg MSR 39
Klasykacja
wg MSSF 9
Wartość
bilansowa na
31.12.2020
Wartość
bilansowa na
31.12.2019
AKTYWA FINANSOWE
Udzielone pożyczki długoterminowe 8 Pożyczki inależności Zamortyzowany koszt 198 901 112 508
Udzielone pożyczki krótkoterminowe 8 Pożyczki inależności Zamortyzowany koszt 50 762 65 527
Należności handlowe 10 Pożyczki inależności Zamortyzowany koszt 85 683 120 090
Środki pieniężne iinne aktywa pieniężne 14 Pożyczki inależności Zamortyzowany koszt 409 621 549 452
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Zobowiązania ztytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych
17 Zamortyzowany koszt Zamortyzowany koszt 1 395 332 1 149 510
Zobowiązania handlowe 18 Zamortyzowany koszt Zamortyzowany koszt 404 405 331 476
Kredyty ipożyczki 17 Zamortyzowany koszt Zamortyzowany koszt 1 412 972 820 161
Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozostałe
należności Grupa wycenia według zamortyzowane-
go kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki:
1.
aktywa utrzymywane są wramach modelu biz
-
nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie
aktywów wcelu uzyskiwania przepływów wyni-
kających zkontraktu
2.
warunki umowne tych składników aktywów fi-
nansowych powodują powstanie wokreślonych
momentach przepływów pieniężnych stanowią-
cych wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od
niespłaconej części kapitału.
Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy
Grupa szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości
wwysokości równej oczekiwanym stratom kredy-
towym:
− wnajbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredy-
towe związane zdanym instrumentem nie wzro-
słoznacząco od momentu początkowego ujęcia-
danego instrumentu; lub
−
do końca oczekiwanego okresu wymagalno-
ści(tzw. okresu życia) danego składnika aktywów
finansowych, jeżeli ryzyko kredytowe związane
z danym instrumentem znacząco wzrosło od
momentu początkowego ujęcia tego instrument
oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie niewypłacalności
(default), które jest identyfikowane po upływie 90
dni od daty wymagalności.
Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową,
Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione ipotwier-
dzone informacje, wtym takie, które odnoszą się do
przyszłości. Grupa zastosuje dozwolone uproszczenie
pomiaru utraty wartości na podstawie oczekiwanych
strat wcałym okresie życia dla wszystkich należności.
Wprzypadku należności handlowych, Grupa stosuje
uproszczone podejście iwzwiązku ztym nie monito-
ruje zmian ryzyka kredytowego wtrakcie życia, aod-
pis ztytułu utraty wartości wycenia wkwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym whoryzoncie ży-
cia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu
ztytułu utraty wartości należności handlowych sto-
suje macierz rezerw wykonaną na podstawie danych
historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów. Dodatkowo Grupa poddaje indywidu-
alnej analizie należności handlowe ipozostałe należ-
ności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa
nieściągalności, wprzypadkach uzasadnionych ro-
dzajem prowadzonej działalności lub strukturą od-
biorców – irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszaco-
wanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów
do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji
oaktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na
podstawieinformacji o innych zdarzeniach, które
mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność ak-
tywa. Odpis ztytułu utraty wartości jest aktualizo-
wany na każdy dzień sprawozdawczy.
| Sprawozdania nansowe
59
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 35
Działalność grupy kapitałowej Echo Investment S.A.
od marca 2020r. jest obarczona wieloma ryzykami
makroekonomicznymi oraz środowiskowymi, zwią-
zanymi zrozprzestrzenianiem się koronawirusa SAR
-
S-CoV-2 oraz zachorowaniami na COVID-19. Wpro-
wadzane przez rząd ograniczenia bezpośrednio
wpływają na przebieg procesów biznesowych oraz
organizację pracy grupy. Echo Investment opubli-
kowało 17 marca 2020r. komunikat bieżący doty-
czący potencjalnego wpływu pandemii na działal-
ność Spółki, wktórym wymienił potencjalne obszary
wpływu oraz wiążące się ztym ryzyka. Wpływ pan-
demii jest na bieżąco analizowany, by wjak najlepszy
sposób dostosować strategię isposób działania do
zmieniających się obostrzeń.
Zabezpieczenie funkcjonowania Spółki
Wprowadzenie obostrzeń w funkcjonowaniu go-
spodarki ispołeczeństwa wpołowie marca 2020r.
spowodowało, że zdecydowana większość firm
iorganizacji – wmiarę możliwości – zdecydowała
się na ograniczenie działania lub przejście wtryb
pracy zdalnej. Wpóźniejszym okresie strategia po-
szczególnych firm zmieniała się. Wprzypadku Echo
Investment sytuacja była na bieżąco monitorowana
przez kadrę zarządzającą oraz powołany - zgodnie
zwewnętrznymi procedurami – sztab kryzysowy.
Spółka skupiła się na następujących działaniach:
1.
Zabezpieczenie pracownikom możliwości pracy
zdalnej (wzmocnienie sieci, szkolenia pracowni
-
ków zobsługi zdalnych narzędzi pracy, doposaże-
nie pracowników wnarzędzia do pracy mobilnej).
2.
Zabezpieczenie ciągłości działania podstawo-
wych funkcji spółki (księgowość, płatności, sprze-
daż, marketing).
3. Zabezpieczenie biur oraz placów budowy wdo-
datkowe środki ochrony osobistej.
4. Opracowanie iwdrożenie procedur awaryjnych.
5.
Stałe, codzienne telekonferencje kadry zarządza-
jącej wcelu podejmowania bieżącej analizy ryzyk
ibieżących decyzji.
6.
Opracowanie iwdrożenie procedur ostrożnościo-
wych po powrocie pracowników do biur.
7. Przyspieszenie planu digitalizacji, wszczególno-
ści jeśli chodzi oobieg faktur iumów.
8. Grupa przeprowadziła również szereg analiz iba-
dań, by poznać preferencje klientów, współpra-
cowników, studentów uczelni (przyszłych pracow-
ników) dotyczących pracy zdalnej oraz wpływu
pandemii na zmianę preferencji izachowań kon-
sumenckich, co umożliwia dostosowanie oferty
idziałań marketingowych.
Ciągłość prac na budowach
Zpunktu widzenia biznesowego, wczasie zamroże-
nia gospodarki najważniejszym zadaniem dla zarzą-
du było zabezpieczenie ciągłości prac na wszystkich
placach budowy. Spółka wprowadziła na budo-
wach dodatkowe procedury awaryjne na wypadek
stwierdzenia zachorowania, doposażyła wszystkie
budowy wśrodki ochrony osobistej, żele antybak-
teryjne, urządzenia oczyszczające powietrze, ma-
seczki imateriały informacyjne. Zarząd prowadził
również codzienny monitoring liczby pracowników
na poszczególnych budowach, awrazie zagrożenia
ciągłości – jest przygotowany na wprowadzenie na
place budowy dodatkowych pracowników. Monito-
rowany jest stan dostaw materiałów iryzyka ztym
związane, wdrożony został plan zabezpieczenia do-
staw poprzez dostawy wyprzedzające bezpośred-
nio na plac budowy, szczególnie zzakresie urządzeń
imateriałów zzagranicy, których transport do Polski
mógł być zpowodu wirusa zagrożony/opóźniony.
Wefekcie wszystkie budowy utrzymały niezakłóco-
ną działalność.
Spółka wdrożyła dla wszystkich budów plan utrzy-
mania ciągłości biznesu. Zespoły na budowach zo-
stały podzielone wtaki sposób, by dwie grupy pra-
cowały wjednej lokalizacji, awrazie zachorowania
wjednym zespole, ciągłość budowy może być za-
pewniona przez drugi zespół. Zabezpieczenie awa-
ryjne na mniejszych budowach, gdzie nie ma moż-
liwości podzielenia zespołu, jest zapewnione przez
zespoły zinnych projektów lub – wostateczności
– przez wynajęte zespoły zewnętrzne. Na budowach
utrzymywany jest ścisły reżim sanitarny – ograni-
czenie spotkań, odprawy prowadzone na zewnątrz,
utrzymywanie dystansu społecznego, badanie tem-
peratury, ograniczenie wizyt osób zewnętrznych
(listonoszy, kurierów) do wydzielonej strefy wbiu-
rze budowy, dezynfekcja iwprowadzenie urządzeń
medycznych do filtrowania powietrza wnajbardziej
narażonych miejscach (np. salach spotkań).
Ze względu na spodziewane zmniejszenie popytu
na usługi budowlane wprzyszłości, Zarząd podjął
działania wcelu zmniejszenia kosztów usług bu-
dowlanych oraz materiałów. Podjęte zostały nego-
cjacje iszereg inicjatyw oszczędnościowych, wwy-
niku których koszty na poszczególnych projektach
zmniejszyły się nawet ookoło 5-10% wporównaniu
do pierwotnych budżetów. Spółka zauważa zwięk-
szoną liczbę firm budowlanych zgłaszających się do
konkretnych przetargów, azwiększenie konkuren-
cyjności powoduje lepszą pozycję negocjacyjną po
stronie zamawiających.
Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment
| Sprawozdania nansowe
60
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Zabezpieczenie płynności finansowej
Grupy
Priorytetem dla zabezpieczenia Grupy wczasie za-
mknięcia oraz wobliczu potencjalnego spowolnie-
nia gospodarczego, było zabezpieczenie płynności
finansowej. Zarząd podjął wtym celu szereg czyn-
ności, jak m.in.:
−
zaangażowanie wplanowanie przepływów pie-
niężnych zespołów operacyjnych na większą skalę
niż dotychczas;
− przegląd budżetów wszystkich działów iograni-
czenie kosztów;
− ograniczenie do minimum nowych zatrudnień;
− ograniczenie benefitów pracowniczych;
−
zminimalizowanie wfirmie liczby dni zaległych
urlopów przysługujących pracownikom;
−
wstrzymanie wypłaty premii dla pracowników
w2020r. do czasu ustabilizowania się sytuacji;
− odroczenie płatności składek ZUS;
− odroczenie terminu płatności opłat za wieczyste
użytkowanie gruntów, na podstawie tzw. Tarcz
Antykryzysowych;
−
bieżąca istała analiza wpływów ze sprzedaży
mieszkań;
−
bieżąca istała analiza stanu należności ztytułu
czynszów wgotowych biurowcach oraz innych
należności;
−
przeprowadzenie analizy banku ziemi i rozpo-
częcie procesu sprzedaży nieruchomości spoza
głównego obszaru strategii firmy (sprzedano
działkę uzbiegu ul. Chłodnej iWroniej wWar-
szawie, teren inwestycyjny wKatowicach przy ul.
Jankego iRzepakowej czy wPoznaniu przy ul.
Sielawy);
−
wstrzymanie lub spowolnienie budowy projek-
tów na wczesnym etapie budowy, które nie mają
zabezpieczonych najemców (np. projekt biurowy
React wŁodzi) lub też zmiana ich przeznaczenia
(np. teren wGdańsku);
−
wprowadzenie wymogu określonego poziomu
przedsprzedaży mieszkań przed rozpoczęciem
budowy projektu mieszkaniowego;
− ograniczenie kosztów zewnętrznych, wszczegól-
ności na usługi doradcze imarketingowe;
− rozmowy zbankami wcelu zawieszenia/zmniej-
szenia obsługi długu projektowego.
Sektor handlowy
Dla sektora handlowego najtrudniejsze były okre-
sy tzw. „twardego lock-downu” – (marzec-kwiecień
2020 r., listopad 2020 r., styczeń 2021 r., marzec
2021) kiedy to ograniczona została działalność
sklepów irestauracji wcentrach handlowych (zwy-
jątkiem sklepów spożywczych, drogerii, aptek,
sklepów zżywnością dla zwierząt iusług). Wprzy-
padku grupy Echo Investment dotyczyło centrum
handlowego Libero wKatowicach oraz Galerii Mło-
ciny w Warszawie (w której Grupa posiada 30%
udziałów). W okresach lock-downu prowadzenie
działalności większości najemców obu obiektów
było bardzo ograniczone (wLibero działało jedynie
kilkanaście procent najemców). Utrzymanie pracy
pozostałych najemców wymagało podjęcia dodat-
kowych środków ostrożności, zabezpieczenia mate-
riałów zabezpieczających oraz utrzymania obsługi
obiektu (ochrony, sprzątania, bieżącej eksploatacji).
„Odmrażanie” działalności najemców od początku
maja wiązało się zkoniecznością renegocjacji umów
najmu oraz osiągnięcia porozumienia znajemcami
wsprawie poniesienia strat poniesionych wczasie
zamknięcia.
Po wiosennym zamknięciu właściciele centrów
handlowych, najemcy ibanki uzgodnili kompromis
optymalnie rozkładający koszty pomiędzy najem-
ców i wynajmujących, którego długoterminowym
celem było przywrócenie obrotów iodwiedzalności
centrów handlowych do poziomu sprzed pandemii.
Echo Investment skutkami przystąpiło niezwłocznie
do realizacji tego porozumienia ipodpisało stosow-
ne aneksy znajemcami. Szybkie działania przynio-
sły bardzo dobre rezultaty, szybki wzrost obrotów
istopniowy powrót klientów.
Zgodnie ze strategią, Echo Investment po każdym
lock-downie dąży do jak najszybszego osiągnięcia
porozumienia znajemcami ipowrotu Libero iGale-
rii Młociny do normalnej działalności wjak najkrót-
szym możliwym czasie. Mimo trudnych warunków
negocjacyjnych, oba obiekty były jednymi z pierw-
szych wpełni działających na rynku po wiosennym
zamknięciu. Wwyniku pandemii skład najemców
zmienił się nieznacznie opojedyncze punkty usłu-
gowe, których właściciele ogłosili bankructwo. Mimo
wielu ograniczeń iśrodków bezpieczeństwa, tempo
powrotu klientów do obu projektów oraz wzrostu
obrotów od czerwca do października były szybsze
niż spodziewane. Historycznie wysoki współczynnik
konwersji (współczynnik odwiedzających do doko-
nujących transakcji) świadczył oodpowiedzialności
klientów, którzy przychodzą do centrum handlowe-
go po konkretne zakupy.
Wraz zdrugą itrzecią falą pandemii, rząd ponowne
wprowadził znaczące ograniczenia wdziałalności
najemców centrów handlowych. WLibero działało
około 25% wszystkich najemców. Echo Investment
jest wstałym kontakcie ze wszystkimi najemcami.
Porozumienia znajemcami wypracowane po pierw-
szym zamknięciu centrów handlowych zakładały
możliwość wprowadzenia kolejnych zamknięć, jed-
nak dotyczyły tylko 2020r. Obecnie Echo Invest-
ment skupia się na podpisywaniu krótkoterminowych
1-2 miesięcznych porozumień, woparciu obieżącą
sytuację najemców iich indywidualne sytuacje. Za-
równo zarządzający obydwoma galeriami, jak iich
najemcy mają świadomość nieprzewidzialności sy-
tuacji wdłuższym okresie. Obie strony zakładają
powrót do negocjowania długoterminowych anek-
| Sprawozdania nansowe
61
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
sów wpołowie roku, kiedy sytuacja dotycząca za-
kończenia epidemii powinna być bardziej przewidy-
walna. Wówczas łatwiej będzie też ocenić sytuację
poszczególnych najemców, ich plany restrukturyza-
cyjne irozwojowe.
Oba obiekty skupiają się na działaniach marketingo-
wych, by wzmacniać świadomość marek. Działania
marketingowe wpierwszym etapie (do około po-
łowy roku) będą się skupiały tylko na zwiększeniu
wartości obrotów, natomiast dopiero wpóźniejszym
okresie - na działaniach wspierających odwiedzal-
ność. Ważne, że zdecydowana większość najemców
koncentruje się na utrzymaniu istniejących sklepów
iinnowacyjnego podejścia do sprzedaży.
W celu zminimalizowania kosztów operacyjnych
galerii, podjęte zostały kroki wcelu odroczenia lub
umorzenia niektórych płatności (m.in. ztytułu użyt-
kowani wieczystego czy podatku od nieruchomości,
rat kapitałowo-odsetkowych kredytów) oraz zopty-
malizowane zostały koszty eksploatacyjne.
Sektor mieszkaniowy
imieszkań na wynajem
Choć regulacje związane zpandemią nie ogranicza-
ły działania biur sprzedaży, notariuszy iurzędów,
w praktyce przez drugą połowę marca sprzedaż
mieszkań została niemal całkowicie zatrzymana.
Klienci wrócili do analizy rynku mieszkań iskładania
zapytań wdrugim tygodniu kwietnia. Ze względu
na już zaawansowane prace związane zcyfryzacją
procesów sprzedażowych, sprzedawcy Echo Invest-
ment byli przygotowani na zdalną obsługę klientów:
mogli prezentować ofertę na spotkaniach online oraz
przy pomocy narzędzi VR, negocjować zapisy umów
w systemie CRM czy prezentować postępy prac bu-
dowlanych przez kamery. Wprowadzenie stanu pan-
demii przyspieszyło wdrożenie kolejnych elementów
obsługi on-line: systemu do podpisywania wiążących
umów rezerwacyjnych czy wstępnej obsługi klientów
za pomocą sztucznej inteligencji.
Biorąc pod uwagę nowe trendy ipotrzeby klientów,
projektanci isprzedawcy Echo Investment wprowa-
dzili do budowanych projektów nowe rozwiązania
iudogodnienia, które wspierają sprzedaż. Wzależ-
ności od projektu, są wśród nich aplikacje pozwala-
jące bezdotykowo wejść do mieszkania (od bramki
osiedla, przed główne drzwi iwindę), usługi archi-
tektów (którzy pomagają zaaranżować mieszkanie
tak, by łatwo wygospodarować wnim część biuro-
wą), specjalne oznakowanie imateriały szkolenio-
we, umywalki lub płyny dezynfekujące wczęściach
wspólnych (np. przy placach zabaw). Większego
znaczenia dla klientów nabrały również balkony, ta-
rasy, loggie iogródki.
Od czerwca liczba zapytań ispotkań zpotencjalny-
mi klientami jest na poziomie podobnym, jak przed
pandemią. Klienci nadal jednak ostrożniej podejmują
decyzje zakupowe. Zauważalny jest wzrost liczby
transakcji wcelach inwestycyjnych, bez korzystania
zkredytu lub zniewielkim kredytowaniem, co wiąże
się zchęcią ochrony kapitału po serii obniżek stóp
procentowych. Chętniej kupowane są mieszkania
gotowe lub zbliskim terminem oddania do użytku.
Klienci zwracają większą uwagę na bezpieczeństwo
transakcji, co działa na korzyść dla dużych istabil-
nych kapitałowo podmiotów, jak Echo Investment.
Najbardziej wrażliwą grupą są klienci kupujący
pierwsze mieszkanie, uzależnieni od otrzymania
kredytu, zrelatywnie niskimi dochodami iwkładem
własnym. Z powodu niepewności co do rozwoju
sytuacji makroekonomicznej, awzwiązku ztym –
co do osobistej sytuacji finansowej, ci klienci wolą
transakcje wstrzymywać. Na sektor mieszkaniowy
duże znaczenie miała również zaostrzona począt-
kowo polityka kredytowa banków, co jednak oka-
zało się chwilowe. Mimo wprowadzenia ograniczeń
wgospodarce, sprzedaż mieszkań wEcho Invest-
ment iliczba zapytań od lata 2020r. utrzymuje się
na satysfakcjonującym poziomie. Pomimo wzrostu
liczby zachorowań oraz wprowadzania ograniczeń,
aktywność klientów jest stała.
Wkonsekwencji schłodzenia koniunktury, większej
ostrożności oraz przyjętej przez Echo Investment
konserwatywnej polityki, nowe projekty były rozpo-
czynane pod warunkiem osiągnięcia wymaganego
poziomu przedsprzedaży. Wiosną 2020r. Spółka
zmniejszyła roczny cel sprzedażowy do 1 400 loka-
li. Ostatecznie wcałym roku Grupa sprzedała umo-
wami przedwstępnymi 1 570 mieszkań iprzekazała
klientom klucze do 1 505 mieszkań.
Ograniczenia związane zpandemią nie wypłynęły
znacząco na działalność platformy mieszkań na wy-
najem Resi4Rent, wktórej Echo Investment ma 30%
udziałów. Choć wpierwszych tygodniach wprowa-
dzonych obostrzeń proces wynajmu projektów zo-
stał niemal całkowicie zatrzymany, to bardzo szybko
zainteresowanie potencjalnych klientów wróciło do
normy. Zgodnie zprzewidywaniem Zarządu Echo
Investment, spółka Resi4Rent korzysta na sytuacji
pandemii, przy nieznacznym obniżeniu oczekiwań
dotyczących czynszu najmu. Ze względu na zwięk-
szoną niepewność wgospodarce iwiększe wyma-
gania dotyczące zaciągania kredytów hipotecznych,
duża liczba potencjalnych kupujących mieszkania
odkłada decyzję ozakupie na później ikorzysta zin-
stytucjonalnego wynajmu mieszkania.
Sektor biurowy
Najważniejszym zadaniem w sektorze biurowym
było utrzymanie rozmów dotyczących wynajmu
powierzchni wprojektach budowanych przez spół-
kę oraz kontynuacja procesów sprzedaży gotowych
budynków. Dział wynajmu obserwuje wydłużanie de-
cyzji po stronie najemców, co jest związane zdużą
| Sprawozdania nansowe
62
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
niepewnością co do przyszłego systemu pracy oraz
wpływu pracy zdalnej na przedsiębiorstwa. Dobrym
sygnałem jest, że potencjalni najemy nie wycofują
się zrozmów.
W procesach sprzedażowych Grupa nieznacznie
obniżyła swoje oczekiwania dotyczące stóp kapita-
lizacji (yield) przy przyszłych transakcjach sprzedaży
oraz wstrzymała się ze sprzedażą niektórych budyn-
ków. Wpierwszym kwartale 2021r. Grupa sprzedała
budynek Biura przy Willi wkompleksie Browarów
Warszawskich, co stabilizuje długoterminowe prze-
pływy pieniężne. Prowadzone są również obiecujące
rozmowy dotyczące sprzedaży budynku Biur przy
Warzelni oraz biurowców Moje Miejsce wWarsza
-
wie (podpisane listy intencyjne). Grupa wróciła rów-
nież do rozmów osprzedaży biurowców Face2Face
wKatowicach (podpisane listy intencyjne).
Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, rów-
nież wbiurowcach zostały wprowadzone nowe stan-
dardy zabezpieczające przed rozprzestrzenianiem
wirusa. Od początku zagrożenia epidemiologicz-
nego zespół ekspertów Echo Investment postawił
przed sobą zadanie lepszego zabezpieczenia pra-
cowników organizacji, które ulokowały swoje biura
wbudynkach Echo Investment. Szereg rozwiązań
odpowiadających na post-covidowe potrzeby zebra-
no wprogram „zdrowe biurowce”. Specjalne syste-
my oczyszczające powietrze, dedykowana aplikacja,
uchylne okna, zastosowanie łatwych do wyczyszcze-
nia materiałów wykończeniowych to tylko niektóre
punkty stworzonego programu. Oprócz rozwiązań
wprowadzanych na etapie realizacji iplanowania
inwestycji, Echo Investment skupiło się na zabez-
pieczeniu już funkcjonujących biurowców. Program
„piątka dla bezpieczeństwa” to gwarancja, że te
biurowce są gotowe na przyjęcie powracających do
biur pracowników. Echo Investment skupiło się na
kluczowych instalacjach wzakresie zabezpieczenia
budynków: kanałach wentylacyjnych iklimatyzacji.
Czyste izdrowe powietrze do nowych biurowców
Echo Investment zostanie najemcom dostarczane
przy wykorzystaniu technologii RCI ActivePure.
Wpływ pandemii koronawirusa na
działalność iwyniki Grupy Echo
Investment wprzyszłości
Wystąpienie po dniu bilansowym trzeciej fali pan-
demii COVID-19 oraz możliwa eskalacja jej przebie-
gu wprzyszłości może spowodować konieczność
rewizji określonych założeń, jakie są przyjęte przy
sporządzaniu sprawozdania finansowego, co wre-
zultacie może prowadzić do zmian wartości szacun-
kowych wkolejnych okresach sprawozdawczych.
Zarząd Spółki iGrupy przeanalizował obszary do-
tyczące wartości szacunkowych iobszarów wspra-
wozdaniu finansowym, na które wpływa wskazana
sytuacja. Wyniki tej analizy wskazują na następujące
potencjalne obszary wpływu.
Jest możliwe, że rozwój pandemii doprowadzi do
ograniczania ekspansji firm wPolsce, co spowoduje
spadek popytu na powierzchnię biurową. Może to
spowodować niższe tempo wynajmu nowych bu-
dynków oraz spadek stawek czynszowych wynaj-
mu powierzchni. Taka sytuacja może doprowadzić
do spowolnienia budowy budynków na wczesnym
etapie budowy oraz do obniżenia wartości godzi-
wej budynków gotowych. Wprzypadku budynków
gotowych, zpowodu obniżenia wartości godziwej,
wskrajnej sytuacji może dojść do złamania kowe-
nantów przewidywanych wumowach kredytowych
ikonieczności szybszego spłacenia części kredytu.
Wprzypadku budynków gotowych, pandemia może
również doprowadzić do obniżenia zainteresowania
inwestorów zakupem takich budynków iwkonse-
kwencji do późniejszej ich sprzedaży.
Zarząd Echo Investment wskazuje również, że
wprzypadku centrów handlowych Libero wKato-
wicach oraz Galeria Młociny wWarszawie (wktórej
Grupa posiada 30% udziałów), rozwój pandemii iko-
lejne lock-downy mogą spowodować bankructwa
niektórych najemców, co wpraktyce może oznaczać
zerwanie umów najmu. Konsekwencją mogłoby być
obniżenie wskaźników wynajmu, przyszłych przy-
chodów oraz wartości godziwej obu projektów. Na-
stępstwem takiej sytuacji może być złamanie kowe-
nantów przewidywanych wumowach kredytowych
ikonieczność szybszego spłacenia części kredytu.
Co więcej, wprzypadku wprowadzania kolejnych
restrykcji wdziałaniach centrów handlowych, może
dojść do utraty przychodów zczynszów, co również
może prowadzić do obniżenia wartości inaruszenia
kowenantów.
Na tym etapie Spółka nie jest wstanie wiarygodnie
oszacować wpływu powyższych zdarzeń na wartość
nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ sytuacja
zmienia się zdnia na dzień. Zdaniem Zarządu, przy
umiarkowanej skali pandemii nie są zagrożone ko-
wenanty LTV, będące wskaźnikiem finansowania
bankowego do wartości rynkowej nieruchomości.
Niemniej Zarząd chciałby zaznaczyć, że notowane
przed epidemią tempo wynajmu biur było szybsze.
Przedłużająca się pandemia oraz możliwe nowe
obostrzenia mogą utrudnić sprzedaż mieszkań lub
zniechęcić część potencjalnych klientów do zawie-
rania transakcji. Taka sytuacja mogłaby doprowadzić
do niższej niż planowana sprzedaży mieszkań, co
przełoży się na mniejsze wpływy oraz przesunięcie
realizacji przychodów izysków ze sprzedaży miesz-
kań na kolejne lata.
Ze względu na krótki horyzont obserwacji danych
Zarząd nie jest wstanie dokładnie oszacować wpły-
wu epidemii COVID na działalność Spółki iGrupy
wkolejnych okresach. Obecnie biurowce budowane
przez Grupę mają zapewnione finansowanie. Projek-
ty mieszkaniowe są wgłównej mierze finansowane
zwpłat od klientów. Na koniec 2020 r. Grupa posia-
dała na kontach ponad 320 mln zł gotówki. Wpierw-
| Sprawozdania nansowe
63
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
szym kwartale 2021 r. Grupa sprzedała budynek Biur
przy Willi wWarszawie, zgodnie zplanem postępują
procesy sprzedażowe kolejnych budynków biuro-
wych przeznaczonych do sprzedaży wciągu następ-
nych 12 miesięcy od dnia bilansowego. Wpierwszym
kwartale 2021 r. Spółka uplasowała również obligacje
ołącznej wartości 195 mln zł. Wświetle tych infor-
macji, Zarząd nie identyfikuje obecnie istotnego za-
grożenia związanego zwpływem rozwoju epidemii
koronawirusa na płynność Spółki lub jej zdolność
do kontynuacji działalności, mimo spodziewanej
konieczności zapłaty wnajbliższych tygodniach za
pakiet kontrolny spółki Archicom. Zarząd na bieżąco
monitoruje potencjalny wpływ ipodejmuje wszelkie
możliwe kroki, aby złagodzić wszelkie negatywne
skutki dla Grupy.
INFORMACJE
OSPRAWOZDANIU
FINANSOWYM
CZĘŚĆ 3
| Sprawozdania nansowe
65
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Grupa Kapitałowa
Echo Investment
Najważniejszą rolę wstrukturze Grupy pełni Echo
Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje
izapewnia środki finansowe na realizację prowa-
dzonych projektów deweloperskich. Spółki wcho-
dzące wskład Grupy zostały powołane lub nabyte
wcelu realizacji określonych zadań inwestycyjnych,
wtym wynikających zprocesu realizacji konkret-
nego projektu.
.. Skład Grupy Kapitałowej
Wskład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r.
wchodziło 141 spółek zależnych, konsolidowanych
metodą pełną oraz 23 spółek współzależnych, kon-
solidowanych metodą praw własności.
JEDNOSTKI ZALEŻNE
Lp. Nazwa spółki Siedziba
%
posiadanego
kapitału Jednostka dominująca
1 53 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
2 Avatar – Projekt Echo – 119 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
3 Babka Tower – Projekt Echo – 93 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.
4 Bełchatów – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
5 City Space – GP Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
6 Supersam City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
7 Rondo 1 City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
8 Plac Unii City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
9 City Space Management Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
10 Cornwall Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
11 React – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
12 Dagnall Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
13 Dellia Investments – Projekt Echo – 115 sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Pudsey Sp zo.o.
14 Doxent Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
15 Duże Naramowice – Projekt Echo – 111 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
16 Echo – Advisory Services Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
17 Echo – Arena Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
18 Echo – Aurus Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
19 Echo – Babka Tower Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
20 Echo – Babka Tower Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Gleann Sp. zo.o.
21 Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
22 Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
23 Echo – Galaxy Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
24 Echo – Galaxy Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
25 Echo – Nowy Mokotów Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
26 Echo – Nowy Mokotów Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
| Sprawozdania nansowe
66
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
JEDNOSTKI ZALEŻNE
Lp. Nazwa spółki Siedziba
%
posiadanego
kapitału Jednostka dominująca
27 Echo – Opolska Business Park Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
28 Echo – Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.
29 Echo – Property Poznań 1 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
30 Echo – SPV 7 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
31 Tryton – City Space GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
32 Echo Investment ACC – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
33 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo – Aurus Sp. zo.o.
34 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A.
35 Elektrownia RE Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
36 Fianar Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
37 Galeria Libero – Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Fianar Investments Sp. zo.o.
38 Galeria Nova – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
39 Galeria Tarnów – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
40 Gleann Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
41 Gosford Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
42 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.
43 Grupa Echo Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
44 Kasztanowa Aleja – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
45 Kielce – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
46 Klimt House – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
47 Malta Oce Park – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
48 Metropolis – Projekt Echo 121 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
49 Oxygen – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
50 Park Postępu – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
51 Park Rozwoju III – Projekt Echo – 112 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.
52 Perth Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
53 PHS – Projekt CS Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.
54 Pod Klonami – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
55 Potton Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
56 PPR – Grupa EchoSp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
57 Princess Investment Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
58 Projekt 1 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
59 Projekt 12 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
60 Projekt 13 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
61 Projekt 132 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
62 Projekt 133 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
63 Nobilis – City Space GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
64 Projekt 14 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
65 React – Dagnall Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Potton Sp zo.o.
66 Projekt 16 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
67 Projekt 17 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
68 Cinema Asset Manager – Grupa Echo sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
69 Face2Face – Stranraer Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
70 Projekt 21 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
71 Midpoint71 – Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
72 Projekt 5 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Szczecin 100% Echo Investment S.A.
73 Projekt Beethovena – Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
74 Projekt CS Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
75 Projekt Echo – 104 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
76 Projekt Echo – 108 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
77 Projekt Echo – 111 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
78 Projekt Echo – 112 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
79 Projekt Echo – 113 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
80 Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
| Sprawozdania nansowe
67
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
JEDNOSTKI ZALEŻNE
Lp. Nazwa spółki Siedziba
%
posiadanego
kapitału Jednostka dominująca
81 Projekt Echo – 116 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
82 Projekt Echo – 119 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
83 Projekt Echo – 120 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
84 Projekt Echo – 121 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
85 Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
86 Projekt Echo – 123 Sp. zo.o. Kielce 100% Galeria Nova – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA
87 Projekt Echo – 127 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
88 Projekt Echo – 128 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
89 Projekt Echo – 129 Sp. zo.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.K.
90 Projekt Echo – 130 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
91 Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
92 Projekt Echo – 135 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
93 Projekt Echo – 135 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.
94 Projekt Echo – 136 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
95 Projekt Echo – 136 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
96 Projekt Echo – 137 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
97 Projekt 139 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.
98 Projekt 140 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
99 Aquarius – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
100 142 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
101 Beethovena – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
102 Projekt 144 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo – Arena Sp. zo.o.
103 Projekt 145 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
104 Projekt 146 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.
105 Projekt 147 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
106 Projekt 148 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
107 Projekt Echo – 93 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
108 Projekt Echo – 99 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
109 Projekt K-6 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
110 Projekt Naramowice – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
111 Projekt Saska Sp. zo.o. Kielce 95% Echo Investment S.A.
112 Pudsey Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
113 Pure Systems Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.
114 Q22 – Projekt Echo – 128 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Potton Sp zo.o.
115 Sagittarius – Projekt Echo – 113 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Doxent Investments Sp. zo.o.
116 Seaford Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
117 Selmer Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
118 Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
119 Senja 2 Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.
120 Shanklin Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
121 Stranraer Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
122 Strood Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
123 Swanage Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
124 Symetris – Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Gosford Investments Sp. zo.o.
125 Taśmowa – Projekt Echo – 116 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.
126 ZAM – Projekt Echo – 127 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.
127 Villea Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.
128 Bowen Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.
129 RPGZ IX Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.
130 Projekt 150 – Shanklin Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
131 Projekt 151 – Projekt 13 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
132 Projekt 152 – Projekt 14 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
133 Projekt 153 – Projekt 21 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
134 Projekt 154 – Projekt K-6 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.
| Sprawozdania nansowe
68
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
JEDNOSTKI ZALEŻNE
Lp. Nazwa spółki Siedziba
%
posiadanego
kapitału Jednostka dominująca
135 Projekt Echo – 139 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
136 Projekt Echo – 140 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
137 Projekt Echo – 141 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
138 Projekt Echo – 142 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
139 Projekt Echo – 143 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
140 Projekt Echo – 144 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
141 Projekt Echo – 145 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.
JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE
Lp. Nazwa spółki Siedziba
%
posiadanego
kapitału Jednostka dominująca
GALERIA MŁOCINY
1 Rosehill Investments Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.
2 Berea Sp. zo.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. zo.o.
TOWAROWA 22
3 Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 46,20% Strood Sp. zo.o.
4 Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.
RESI4RENT
5 R4R Poland Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.
6 R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
7 R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
9 R4R Warszawa Browary Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
10 R4R Leasing Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
13 R4R Warszawa Woronicza Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
15 R4R RE Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
16 R4R Kraków 3 Maja Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
18 R4R RE Wave 3 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
19 R4R Kraków Puszkarska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
20 Pimech Invest Sp.zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
21 M2 Hotel Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
22 R4R RE Wave 4 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
23 R4R Kraków JPII Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.
| Sprawozdania nansowe
69
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
. Zmiany wskładzie Grupy Kapitałowej w2020 roku.
ZWIĘKSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ
Spółka Działanie Data
Kapitał
zakładowy
Projekt Echo – 141 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 27.01.2020 5 000 PLN
Projekt Echo – 142 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 28.01.2020 5 000 PLN
Projekt Echo – 143 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 24.01.2020 5 000 PLN
Projekt Echo – 144 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 28.01.2020 5 000 PLN
Projekt Echo – 145 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 23.01.2020 5 000 PLN
ZMNIEJSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ
Spółka Działanie Data
Kapitał
zakładowy
Projekt – Pamiątkowo Sp. zo.o. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo – SPV 7 Sp. zo.o.
na rzecz Common Investment S.A.
05.05.2020 50 000 PLN
Projekt Echo 132 Sp. zo.o. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A. na
rzecz Common Investment S.A.
05.05.2020 3 910 000 PLN
Forum 60 Fundusz Inwestycyjny
Zamknięty
Likwidacja 01.06.2020 20 000 PLN
Projekt 18 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A.
oraz Grupa Echo Sp. zo.o. na rzecz Palena Sp. zo.o.
iStudent Depot Group B.V.
03.11.2020 50 000 PLN
POZOSTAŁE ZMIANY
Spółka Działanie Data
Projekt Echo – 120 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.01.2020
Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.01.2020
Projekt Echo – 113 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 25.02.2020
Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.02.2020
Echo – Opolska Business Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 09.03.2020
Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 13.03.2020
Echo – Browary Warszawskie
Sp. zo.o. Sp.K.
Zarejestrowano obniżenie wkładu wniesionego przez komandytariusza Echo
Investment S.A.
20.11.2020
| Sprawozdania nansowe
70
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Zastosowane nowe izmienione
standardy iinterpretacje wydane
przez Komitet ds. IMSF
Następujące zmiany do istniejących standardów
wydane przez Radę Międzynarodowych Standar
-
dów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do
stosowania wUE wchodzą wżycie po raz pierwszy
wsprawozdaniu finansowym Grupy za 2020 r.:
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań
nansowych” iMSR 8 „Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych
ikorygowanie błędów” – Denicja istotności
(zatwierdzone wUE 29 listopada 2019 r.)
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” –
Denicja przedsięwzięcia
(zatwierdzone wUE 21 kwietnia 2020 r.)
Obowiązuje wodniesieniu do połączeń, wprzypad-
ku których data przejęcia przypada na początek
pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się
1 stycznia 2020 r. lub później oraz wodniesieniu do
nabycia aktywów, które nastąpiło wdniu rozpoczę-
cia w/wokresu rocznego lub później.
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”,
MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie
iwycena” oraz MSSF 7 „Instrumenty nansowe:
ujawnianie informacji” – Reforma Referencyjnej
Stopy Procentowej
(zatwierdzone wUE 15 stycznia 2020 r.)
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Ulgi wspłatach
czynszu wzwiązku zCovid-19
(zatwierdzone wUE 9 października 2020 r.)
Obowiązuje najpóźniej od 1 czerwca 2020 r. wod-
niesieniu do roku obrotowego rozpoczynającego się
1 stycznia 2020 r. lub później.
Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych
zawartych wMSSF
(zatwierdzone wUE 29 listopada 2019 r.)
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.
Wyżej wymienione zmiany do istniejących standar-
dów nie miały istotnego wpływu na sprawozdania
finansowe Grupy za 2020 r.
| Sprawozdania nansowe
71
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Opublikowane standardy
iinterpretacje, które jeszcze nie
obowiązują inie zostały wcześniej
zastosowane przez Grupę
Nowe standardy oraz zmiany do
istniejących standardów, jakie zostały już
wydane przez RMSR izatwierdzone przez
UE, ale jeszcze nie weszły wżycie
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe
następujące zmiany do istniejących standardów zo-
stały wydane przez RMSR izatwierdzone do stoso-
wania wUE, aktóre wchodzą wżycie wpóźniejszym
terminie:
Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe”
pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze
stosowania MSSF 9”
(zatwierdzone wUE 16 grudnia 2020 r.)
Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia zMSSF
9 została przedłużona z1 stycznia 2021 r. na okresy
roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. ipóź-
niej.
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”,
MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie
iwycena”, MSSF 7 „Instrumenty nansowe:
ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy
ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” –
Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - Etap 2
(zatwierdzone wUE 13 stycznia 2021 r.)
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz-
poczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później.
Nowe standardy oraz zmiany do
istniejących standardów wydane przez
RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do
stosowania wUE
MSSF wkształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią
się obecnie wznaczący sposób od regulacji wyda-
nych przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości (RMSR), zwyjątkiem poniższych no-
wych standardów oraz zmian do standardów, które
według stanu na 30 marca 2021 r. nie zostały jeszcze
zatwierdzone do stosowania wUE (poniższe daty
wejścia wżycie odnoszą się do standardów wwersji
pełnej):
MSSF 14 „Odroczone salda zregulowanej
działalności”
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później.
Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać
procesu zatwierdzania tego tymczasowego standar-
du do stosowania na terenie UE do czasu wydania
ostatecznej wersji MSSF 14.
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe”
zpóźniejszymi zmianami do MSSF 17
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań
nansowych” – Klasykacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań
nansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej
polityki rachunkowej
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych
ikorygowanie błędów” – Ujawnienia na temat
stosowanej polityki rachunkowej
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”
– Przychody uzyskiwane przed przyjęciem
składnika aktywów trwałych do użytkowania
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania
warunkowe iaktywa warunkowe” – Umowy
rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
| Sprawozdania nansowe
72
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” –
Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz
ze zmianami do MSSF 3
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane
sprawozdania nansowe” oraz MSR 28
„Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych
iwspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż
lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem
ajego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym
przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany
Data wejścia wżycie zmian została odroczona do
momentu zakończenia prac badawczych nad meto-
dą praw własności.
Zmiany do różnych standardów „Poprawki do
MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany
wramach procedury wprowadzania dorocznych
poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF
16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie
na rozwiązywanie niezgodności iuściślenie
słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz
MSR 41
Obowiązują wodniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub póź
-
niej. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu
ilustrującego, azatem nie podano daty jej wejścia
wżycie.
Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe
standardy oraz zmiany do istniejących standardów
nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie fi-
nansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę
na dzień bilansowy.
Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE
pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela ak-
tywów izobowiązań finansowych, których zasady
nie zostały zatwierdzone do stosowania wUE.
Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunko-
wości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowią-
zań finansowych według MSR 39 „Instrumenty finan-
sowe: ujmowanie iwycena” nie miałoby istotnego
wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby
przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.
| Sprawozdania nansowe
73
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Podstawowe zasady
rachunkowości
Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane
przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego przedstawione zostały
poniżej. Zasady te stosowane były we wszystkich
prezentowanych okresach wsposób ciągły, oile nie
podano inaczej.
WALUTA FUNKCJONALNA
IWALUTA PREZENTACJI
Pozycje zawarte wsprawozdaniach finansowych po-
szczególnych jednostek Grupy wycenia się wpod-
stawowej walucie środowiska gospodarczego, wktó-
rym dana jednostka prowadzi działalność („waluta
funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie finan-
sowe Grupy prezentowane jest wzłotych polskich
(PLN), która jest walutą funkcjonalną iwalutą pre-
zentacji jednostki dominującej.
Transakcje wyrażone wwalutach obcych przelicza
się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązu-
jącego wdniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje
podlegają przeszacowaniu. Zyski istraty kursowe
ztytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bi-
lansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wy-
rażonych wwalutach obcych ujmuje się wwyniku
finansowym.
Wskład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną
walutę funkcjonalną niż PLN. Dane sprawozdawcze
tych spółek, wchodzące wskład niniejszego spra-
wozdania zostały przeliczone na PLN zgodnie zza-
sadami MSR 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczo-
ne wg kursu zdnia bilansowego, poza odpowiednimi
pozycjami kapitałów, które zostały przeliczone po
kursach historycznych.Pozycje bilansowe zostały
przeliczone wg kursu zdnia bilansowego, natomiast
pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg
kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie
stanowi zadowalającego przybliżenia skumulowane-
go wpływu kursów zdni transakcji – wtakim przy-
padku dochody ikoszty przelicza się według kursów
zdni transakcji). Powstałe wwyniku przeliczenia
różnice kursowe zostały wykazane wpozostałych
całkowitych dochodach, akwoty skumulowane ujęte
wosobnej pozycji kapitału własnego. Wmomencie
zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulowane róż-
nice kursowe ujęte wkapitale własnym, dotyczące
danego podmiotu zagranicznego ujmowane są wra-
chunku zysków istrat jako wynik na zbyciu.
LEASING
Grupa jako leasingobiorca
Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa
leasingu muszą być spełnione następujące warunki:
− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego skład-
nika aktywów, dla którego dostawca nie ma istot-
nego prawa do zamiany;
−
umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli
użytkowania zidentyfikowanego składnika akty-
wów przez określony czas. Oznacza to, że Grupa
ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych
płynących zwykorzystywania danego składnika
oraz prawo decydowania ojego wykorzystaniu;
− umowa musi być odpłatna.
Grupa korzysta znastępujących uproszczeń pole-
gających na nieujmowaniu zobowiązań ztytułu le-
asingu:
−
leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa
umowa leasingu to umowa bez możliwości zaku-
pu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy
niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy.
− leasingi niskowartościowe – podstawą oceny „ni-
skiej” wartości jest wartość nowego składnika
aktywów. Zarząd podjął decyzję, że odnosi się to
do umów leasingu dotyczących aktywów, których
wartość nie przekraczała 15 tys. PLN (kiedy były
nowe), co może być traktowane jako górna grani-
ca uznania za przedmiot oniskiej wartości.
Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wie-
czystego użytkowania gruntów udzielone decyzją
administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów,
wtym tych dotyczących projektów deweloperskich
prezentowanych na zapasie.
Wprzypadku identyfikacji wumowie elementu le-
asingowego oraz elementu nie leasingowego Grupa
wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie zktórym
ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek
towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedyn-
czy element leasingowy.
Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów
opodobnych cechach Grupa stosuje standard do ca-
łego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ
jaki zastosowanie niniejszego standardu wstosunku
do portfela będzie miało na sprawozdanie finansowe,
nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowa-
| Sprawozdania nansowe
74
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
nia go do pojedynczych leasingów wramach tego
portfela.
Okres trwania umowy leasingu jest definiowany
jako nieodwoływalny okres obowiązywania umowy
leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłu-
żenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wy-
starczającą pewność, że skorzysta ztej możliwości
oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasin-
gu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność,
że nie skorzysta ztej opcji.
Na moment pierwszego ujęcia Grupa ujmuje zobo-
wiązanie ztytułu leasingu wycenione w wartości
bieżącej płatności leasingowych należnych leasin-
godawcy wokresie leasingu zdyskontowanych stopą
leasingu, ajeśli nie jest ona dostępna to krańcową
stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego
składnika aktywów. Wskład płatności leasingowych
wchodzą:
− stałe opłaty pomniejszone owszelkie należne za-
chęty leasingowe;
−
zmienne opłaty leasingowe, które zależą od in-
deksu lub stawki, wycenione początkowo zza-
stosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących
na datę rozpoczęcia trwania umowy;
−
kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę ocze-
kuje się wramach gwarantowanej wartości koń-
cowej;
− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można zwy-
starczającą pewnością założyć, że leasingobiorca
skorzysta ztej opcji;
− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli
okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez
leasingobiorcę zopcji wypowiedzenia leasingu.
Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo ztytułu prawa
do użytkowania wtej samej wysokości co zobowią-
zanie, skorygowanej owszelkie opłaty leasingowe
zapłacone wdacie rozpoczęcia lub przed tą datą,
pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty le-
asingowe oraz powiększone owszelkie początkowe
koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobior-
cę.
Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie
ztytułu leasingu poprzez:
− zwiększenie wartości bilansowej wcelu odzwier-
ciedlenia odsetek od zobowiązania ztytułu le-
asingu,
−
zmniejszenie wartości bilansowej wcelu uwzględ-
nienia zapłaconych opłat leasingowych oraz
−
zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej
wcelu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny
lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmia-
ny wumowie leasingu), lub wcelu uwzględnienia
zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasin-
gowych.
Zmiany w umowie leasingu, które powodują ko-
nieczność zaktualizowania wartości zobowiązania
obejmują:
− zmiana okresu leasing
− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego
składnika aktywów
Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną
stopę dyskontową.
Dla poniższych zmian:
−
zmiana wkwocie, której zapłaty oczekuje się wra-
mach gwarantowanej wartości końcowej
−
zmiana w przyszłych opłatach leasingowych
wyni kająca ze zmiany windeksie lub stawce sto-
sowanej do ustalania tych opłat, wliczając wto
na przykład zmianę wcelu uwzględnienia zmian
wstawkach czynszów na wolnym rynku wnastęp-
stwie prze glądu tych czynszów,
Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową,
chyba że zmiana wopłatach le asingowych wynika
ze zmiany zmiennych stóp pro centowych. Wtym
przypadku Grupa stosuje zaktu alizowaną stopę
dyskontową, która odzwierciedla zmiany wstopie
procentowej.
Dla powyższych zmian Grupa stosuje niezmienioną
stopę dyskontową, chyba że zmiana wopłatach le-
asingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp pro-
centowych. Wtym przypadku Grupa stosuje zaktu-
alizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla
zmiany wstopie procentowej.
Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiąza-
nia ztytułu leasingu jako korektę składnika aktywów
ztytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak war-
tość bilansowa składnika aktywów ztytułu prawa
do użytkowania została zmniejszona do zera ima
miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania
ztytułu leasingu, Grupa ujmuje pozostałą kwotę ak-
tualizacji wyceny wwyniku.
Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów
ztytułu prawa do użytkowania wycenia się według
kosztu pomniejszonego ołączne odpisy amorty-
zacyjne (umorzenie) iłączne straty ztytułu utraty
wartości oraz skorygowanego ztytułu jakiejkolwiek
aktualizacji wyceny zobowiązania ztytułu leasingu.
Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody
liniowej przez szacowany okres ekonomicznego
użytkowania. Wprzypadku, gdy umowa leasingowa
przenosi na Grupę tytuł własności danego składnika
przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa
ztytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt,
że Grupa zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej
przedmiotu leasingu, Grupa amortyzuje aktywo zty-
tułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczę-
cia umowy leasingu do końca okresu szacowanego
ekonomicznego użytkowania danego aktywa. Win-
nych przypadkach Grupa amortyzuje aktywa ztytułu
prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy
do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia
okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty
końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których
przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie
zpolitykami rachunkowości Grupy wyceniany jest
wwartości godziwej, Grupa nie amortyzuje takiego
aktywa ztytułu prawa do użytkowania awycenia je
wwartości godziwej.
| Sprawozdania nansowe
75
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Grupa zdecydowała oujęciu aktywów ztytułu pra-
wa do użytkowania wtej samej linii sprawozdania
zsytuacji finansowej, wktórej prezentowane są od-
powiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią
własność Grupy. Zobowiązania są prezentowane
odpowiednio wdługoterminowych – gdy aktywo
ztytułu prawa do użytkowania jest klasyfikowane
jako środek trwały, nieruchomość inwestycyjna lub
nieruchomość inwestycyjna wbudowie, bądź krótko-
terminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy
aktywów klasyfikowanych jako zapasy.
Grupa klasyfikuje aktywa ztytułu prawa do użytkowa-
nia wynikające zpodpisanych umów/wydanych decy-
zji do następujących pozycji bilansowych istosuje od-
powiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości:
Typ umowy oraz sposób prezentacji wbilansie Sposób wyceny na dzień bilansowy
Wpływ
na rachunek
wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- środki trwałe Amortyzacja Tak
Umowy najmu środków transportu:
- środki trwałe Amortyzacja Tak
Użytkowanie wieczyste gruntów:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Ta k
- nieruchomości inwestycyjne wbudowie, niewyceniania
do wartości godziwej, lub
Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amor-
tyzacji wwartości nieruchomości inwestycyjnej wbudowie
Nie
- środki trwałe Amortyzacja Tak
- zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amor-
tyzacji wwartości zapasów
Nie
Zobowiązania ztytułu leasingu objęte są zakresem
MSSF 9 wodniesieniu do ustalania, kiedy zobowią-
zania te spełniają kryteria usunięcia ich zbilansu.
Zobowiązanie zgodnie zMSSF 9 par. B.3.31–B.3.34
usuwa się zbilansu, gdy zostało uregulowane, wy-
gasło lub dłużnik został prawnie zwolniony zdłu-
gu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę.
Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego
użytkowania gruntów, wstosunku, do którego Gru-
pa zostaje prawnie zwolniona zdługu wynikającego
zobowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie
lub opłat przekształceniowych dopiero wmomencie
prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę
udziału wgruncie przynależnym do sprzedanego
lokalu. Wzwiązku ztym, do momentu przeniesie-
nia ww. własności, zobowiązania ztytułu leasingu
gruntu jak iodpowiadające im aktywa ztytułu prawa
do korzystania zgruntów wużytkowaniu wieczy-
stym pozostają ujęte wbilansie, pomimo iż zgodnie
zpolitykami opisanymi wsekcji. Metody ustalania
wyniku finansowego przychody ztytułu sprzedaży
lokali mieszkalnych iusługowych ujmowane są wda-
cie wydania kupującemu nieruchomości.
Ztego względu, wmomencie przekazania nabyw-
cy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia
przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przenie-
sienie związanej ztym lokalem części aktywa zty-
tułu leasingu zzapasów na należności od nabywcy,
wkwocie korespondującej zujętym zobowiązaniem
ztytułu leasingu danego gruntu. Do momentu prze-
niesienia (notarialnego) na nabywcę własności, za-
równo należność jak izobowiązanie wykazywane są
jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi
poprzez przeniesienie na nabywcę wokresie „cyklu
operacyjnego”. Wdacie przeniesienia na nabywcę
własności następuje wyksięgowanie zobowiązania
ztytułu leasingu gruntu oraz należności ztego tytułu
od nabywców lokali poprzez koszt własny sprzedaży.
Grupa jako leasingodawca
Wprzypadku umów, w których Grupa występuje
jako leasingodawca, każda umowa leasingu podle-
ga klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy.
Umowy leasingowe, wramach których leasingodaw-
ca zachowuje istotną część ryzyka ipożytków wy-
nikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu
klasyfikowane są jako leasing operacyjny. Umowa le-
asingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy,
jeżeli wwyniku tej umowy następuje przeniesienie
zasadniczo całego ryzyka ipożytków wynikających
ztytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasin-
gobiorcę.
| Sprawozdania nansowe
76
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Wprzypadku umów leasingu operacyjnego, Gru-
pa ujmuje na bieżąco przychody ztytułu leasingu
wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów. Wprzy-
padku umów leasingu finansowego Grupa wyksięgo-
wuje składnik majątku będący przedmiotem umowy
ujmując jednocześnie należność ztytułu leasingu.
Subleasing – transakcja, wktórej bazowy składnik
aktywów jest dalej oddawany wleasing przez le-
asingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) oso-
bie trzeciej, aleasing („główny leasing”) między
głównym leasingodawcą aleasingobiorcą pozostaje
wmocy.
Subleasing Grupa klasyfikuje następująco:
−
jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia
ztytułu leasingu krótkoterminowego dla leasin-
gu głównego, subleasing jest klasyfikowany jako
leasing operacyjny;
−
wprzeciwnym wypadku subleasing jest klasyfiko-
wany wodniesieniu do składnika aktywów zty-
tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego,
anie bazowego składnika aktywów;
−
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako
leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Gru-
pa), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowe-
go oraz składnika aktywów z tytułu prawa do
użytkowania zleasingu głównego. Jednocześnie
na bieżąco rozpoznaje przychody zsubleasingu.
−
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako
leasing finansowy pośredni leasingodawca (Gru-
pa):
− Zaprzestaje ujmowania składnika aktywów zty-
tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego
wdacie początkowej umowy subleasingu;
−
Wto miejsce rozpoznaje inwestycję netto zsu-
bleasingu iocenia ją pod kątem utraty wartości
(należność leasingowa);
− Kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiąza-
nia leasingowego.
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stano-
wiące własność Grupy środki trwałe.
Wskład posiadanych przez Grupę środków trwałych
zalicza się:
−
nieruchomości (niewynajęte inieprzeznaczone do
obrotu) użytkowane przez Grupę,
− maszyny iurządzenia,
− środki transportu,
−
inne kompletne izdatne do użytku przedmioty
oprzewidywanym okresie użytkowania dłuższym
niż rok.
Środki trwałe wycenia się iprezentuje wsprawozda-
niu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,
pomniejszonych oumorzenie oraz odpisy ztytułu
utraty wartości.
Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych
według grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz
prowadzi szczegółową ewidencję środków trwałych.
Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą sta-
wek podatkowych. Późniejsze nakłady uwzględnia
się wwartości bilansowej danego środka trwałego
lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam gdzie
jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopo-
dobne, że ztytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści
ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji
można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe
wydatki na naprawę ikonserwację odnoszone są do
rachunku zysków istrat wokresie obrotowym, wktó-
rym je poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod
kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia
lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilan-
sowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis
aktualizujący wykazywany jest wwysokości, októrą
wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka
generującego środki pieniężne przewyższa wartość
odzyskiwalną irozpoznawana jest wrachunku zy-
sków istrat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą
z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej
okoszty sprzedaży lub wartości użytkowej.
Zyski istraty ztytułu zbycia środków trwałych stano-
wiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży
iwartością bilansową zbywanego środka trwałego
ujmowane są wrachunku zysków istrat wpozycji
pozostałe przychody / koszty operacyjne.
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE,
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
WBUDOWIE
Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są sta-
nowiące własność Grupy wynajęte nieruchomości
wraz zgruntami bezpośrednio związanymi ztymi
nieruchomościami oraz zakupione iutrzymywane
wcelu zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości
inwestycyjne wbudowie to prowadzone przez Grupę
inwestycje zprzeznaczeniem na wynajem, będące
wtrakcie realizacji. Grupa zalicza nieruchomości in-
westycyjne wbudowie do nieruchomości inwestycyj-
nych wmomencie gdy są dostępne do użytkowania.
Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są począt-
kowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia.
Późniejsze nakłady uwzględnia się wwartości bilan-
sowej danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje,
jako odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie
jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopo-
dobne, że ztytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści
ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji
można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe
wydatki na naprawę ikonserwację odnoszone są do
sprawozdania zcałkowitych dochodów wokresie
obrotowym, wktórym je poniesiono. Wwartości
nieruchomości inwestycyjnych wbudowie uwzględ-
niane są koszty pozostające wbezpośrednim związ-
ku zniezakończoną inwestycją. Składają się na nie
wydatki poniesione na nabycie nieruchomości grun-
towych, nakłady na projektowanie irealizację obiek-
tów budowlanych (głównie usługi obce), aktywo-
wane koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone
wtrakcie realizacji bezpośrednio związane zinwe-
stycją.
| Sprawozdania nansowe
77
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy,
nieruchomości inwestycyjne wbudowie, które speł-
niają przesłanki do ich wyceny, oraz nieruchomości
inwestycyjne są wykazywane według wartości go-
dziwej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowa-
na co najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wyni-
kające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości
inwestycyjnych są ujmowane wrachunku zysków
istrat wtym okresie, wjakim powstały. Wynik zwy-
ceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany
jest wpozycji zysk/strata znieruchomości inwesty-
cyjnych.
Dla nieruchomości wbudowie, przesłanki do wyce-
ny uznaje się za spełnione wprzypadku projektów,
gdzie znaczna część ryzyk, związanych zrealizacją
procesu budowy została wyeliminowana iistnieje
możliwość wiarygodnej wyceny wwartości godzi-
wej. Wpozostałych przypadkach, gdy nie jest moż-
liwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, warto-
ści nieruchomości wbudowie wyceniane są według
cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych
oodpisy ztytułu utraty wartości.
Grupa określiła warunki, po których spełnieniu roz-
poczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały
istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyj-
nych wbudowie. Do tych warunków należą:
− uzyskanie pozwolenia na budowę,
− zakontraktowanie robót budowlanych owartości
co najmniej 30% budżetu inwestycji,
− wynajęcie co najmniej 20% powierzchni wreali-
zowanym projekcie.
Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria
analizy. Każda nieruchomość inwestycyjna wbudo-
wie jest analizowana indywidualnie pod kątem moż-
liwości uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości
godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powy-
żej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą
isytuację rynkową, dostępność danych dla analo
-
gicznych nieruchomości i oczekiwania względem
zmienności czynników będących podstawą wycen
oraz sposób finansowania projektu inwestycyjnego.
Wartości godziwe gruntów ibudynków wycenianych
według wartości godziwej są uaktualniane wtaki spo-
sób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występu-
jące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością
godziwą jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż
składnika aktywów lub zapłaconoby za przeniesie-
nie zobowiązania wtransakcji przeprowadzonej na
zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na
dzień wyceny. Wartości godziwe nieruchomości są
ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz wporozu-
mieniu zZarządem, na podstawie danych zaktywne-
go rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy
idoświadczenia lub woparciu ozewnętrzne wyceny
przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do za-
sady wyceny nieruchomości biurowych, wktórych
Grupa prowadzi aktywny proces przygotowywania
nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są we-
wnętrznie przez Grupę, woparciu odostępne dane
rynkowe, wszczególności poziom stopy dyskonta
(yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami
oraz woparciu opoziomy czynszów iinnych wa-
runków najmu wynikające zpodpisywanych bądź
negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości
godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskon-
towanych przepływów netto (DCF). Wprzypadku
nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycena
jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady ko-
nieczne do zakończenia inwestycji, zuwzględnie-
niem marży dewelopera (tzw. development profit).
Wmomencie wyceny nieruchomości do wartości
godziwej Grupa rozpoznaje jednocześnie powiązane
znieruchomością rezerwy ztytułu zabezpieczenia
okresów bezczynszowych, których Grupa udzieliła i/
lub ztytułu profit share, wprzypadku gdy porozu-
mienia umowne zakładają udział wzysku na sprze-
daży nieruchomości innych stron. Rezerwy ztytułu
zabezpieczenia okresów bezczynszowych obejmują
wszystkie spodziewane przyszłe płatności związane
zpozyskaniem najemców, które Grupa spodziewa się
ekonomicznie ponieść tj. przede wszystkim koszty
okresów bezczynszowych (okresów oobniżonym
poziomie czynszu), koszty prac aranżacyjnych do
zrealizowania (fit-out), koszty innych zachęt leasin-
gowych dla najemców oraz koszty pośredników.
Rozpoznane rezerwy dla projektów sprzedanych
korygują wynik rozpoznany na wycenie nierucho-
mości inwestycyjnych prezentowany wpozycji ak-
tualizacja wartości nieruchomości, adla projektów
sprzedanych wpozycji zysk (strata) ze sprzedaży
nieruchomości. Wartości wyrażone wEUR iUSD są
przeliczane co kwartał wg obowiązujących kursów
publikowanych przez NBP.
Wprzypadku zmiany użytkowania nieruchomości,
następuje odpowiednia jej reklasyfikacja wsprawoz-
daniu finansowym. Przeniesienie nieruchomości iwy-
kazanie jej wpozycji rzeczowych aktywów trwałych
czy zapasów następuje wwykazanej poprzednio
wartości bilansowej.
Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
wykazywany jest wpozycji zysk/strata znierucho-
mości inwestycyjnych.
Grupa przenosi nieruchomości inwestycje do kate-
gorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie
wsytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży
poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej. Wy-
nika to zprzyjętej strategii Grupy Echo Investment,
zgodnie z którą nieruchomości są utrzymywane
przez Grupę isprzedawane wnajlep szym, zdaniem
Zarządu, momencie, który uwzględnia oczekiwania
co do zwrotu na zainwestowanym kapi tale, dostęp-
ność kapitału na inne inwestycje atakże opierając
decyzję osytuację rynkową ioczekiwania co do jej
dalszego rozwoju. Celem Grupy jest bu dowa nie-
ruchomości iwzrost ich wartości poprzez aktywne
zarządzanie projektami inwestycyjnymi. Wzwiązku
zpowyższym Grupa klasyfikuje projekty inwesty-
cyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieru-
chomości inwestycyjne wbudowie) ireklasyfikuje je
| Sprawozdania nansowe
78
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
do aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie
wrzadkich sytuacjach.
AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY
Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyfikowane jako
przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilan-
sowa zostanie odzyskana przede wszystkim wdro-
dze transakcji sprzedaży anie poprzez jego dalsze
wykorzystanie. Warunek ten uznaje się za spełniony
wyłącznie wówczas, gdy wystąpienie transakcji zby-
cia jest bardzo prawdopodobne, askładnik aktywów
(lub grupa do zbycia) jest dostępny do natychmia-
stowego zbycia wswoim obecnym stanie (zgodnie
zogólnie przyjętymi warunkami handlowymi). Kla-
syfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego
do zbycia zakłada zamiar kierownictwa spółki do
dokonania transakcji zbycia wciągu roku od momen-
tu zmiany klasyfikacji. Wyceniane są one wniższej
znastępujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej
iwartości godziwej pomniejszonej okoszty zbycia.
ZAPASY
Wpozycji zapasów ujmuje się: półprodukty ipro-
dukty wtoku, produkty gotowe, towary. Ze względu
na specyfikę działal ności zakupione grunty przygo-
towane do zabudowy prezentowane są jako produk-
cja wtoku, agrunty świeżo zakupione jako grunty.
Produkcja wtoku obejmuje również poniesione na-
kłady związane zprocesem realizacji projektów na
sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane
itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby
gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami
ostatecznymi lokale mieszkalne iużytkowe. Towary
zawierają grunty przeznaczone do sprzedaży.
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego
wycenia się według wartości odpowiadających ce-
nie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów
wytworzenia produktów działalności deweloper-
skiej powiększonych oaktywowane koszty finanso-
we, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania
wartość netto. Wartość ta uzyskana na podstawie
rynkowych cen transakcji na rynku nieruchomości
mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu wartości zapa-
sów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapasu
lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto.
Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie
jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości
zmniejszających wartość zapasów, ujętych wokresie
jako zmniejszenie kosztu wykazywane są wrachunku
zysków istrat wpozycji koszt własny sprzedaży.
AKTYWA FINANSOWE
Zgodnie zMSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa finan-
sowe do następujących kategorii:
−
aktywa finansowe wyceniane według zamortyzo-
wanego kosztu,
−
aktywa finansowe wycenia wwartości godziwej
przez pozostałe całkowite dochody,
−
aktywa finansowe wyceniane wwartości godziwej
przez wynik finansowy.
Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment
początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego
przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami
finansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych
przepływów pieniężnych ztych instrumentów.
Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozosta-
łe należności oraz środki pieniężne oograniczonej
możliwości dysponowania niespełniające definicji
ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie zMSR
7 (Rachunek przepływów pieniężnych) (tj. zabez-
pieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgro-
madzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach
powierniczych) Grupa wycenia według zamortyzo-
wanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa
warunki: aktywa utrzymywane są wramach modelu
biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie
akty wów wcelu uzyskiwania przepływów wynikają-
cych zkontraktu oraz warunki umowne tych skład-
ników aktywów finansowych powodują powstanie
wokre ślonych momentach przepływów pieniężnych
sta nowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odse-
tek od niespłaconej części kapitału.
Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar-
cia transakcji, zaś wyłącza zbilansu, gdy wygasa-
ją umowne prawa do przepływów pieniężnych ze
skład nika aktywów finansowych lub, gdy składnik
aktywów finansowych jest przenoszony łącznie zca-
łym ryzy kiem ikorzyściami wynikającymi zposiada-
nia owego składnika aktywów lub gdy aktywo jest
znacząco zmodyfikowane. Grupa stosuje średnią wa-
żoną nabycia jako obowiązującą metodę rozchodu
wzakresie instrumentów finansowych.
Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja
umownych przepływów pieniężnych generowanych
przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego
wyksięgowaniem zgodnie zMSSF 9, zmodyfikowany
instrument traktuje się jako nowy. Wprzypadku re-
negocjacji lub innej modyfikacji umownych przepły-
wów pieniężnych generowanych przez dany składnik
aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Grupa
przeszacowuje wartość bilansową brutto tego skład-
nika aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamor-
tyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu
na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na
zdyskontowaniu nowych oczekiwanych umownych
przepływów pieniężnych (po modyfikacji) przy uży-
ciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wy-
nikającą zprzeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/
stratę w wyniku finansowym. Od tego momentu
Grupa ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instru-
mentu finansowego znacząco wzrosło po jego po-
czątkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na
dzień sporządzenia sprawozdania finansowego (na
zmodyfikowanych warunkach) zryzykiem na mo-
ment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed
modyfikacji).
Należności
Należności handlowe ipozostałe należności ujmu-
je się wbilansie wcenie transakcyjnej anastępnie
według zamortyzowanego kosztu, metodą efektyw-
nej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym
| Sprawozdania nansowe
79
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
oodpisy ztytułu utraty wartości. Kiedy różnica po-
między wartością według zamortyzowanego kosztu
iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie wywiera
istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie
należności ujmuje się wbilansie wkwocie wymaga-
nej zapłaty.
Wartość należności aktualizuje się uwzględniając
stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez
dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia
odpisów na oczekiwane straty kredytowe opisano
poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów finanso-
wych.
Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wy-
datkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie
z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi
udzielenie zaliczki.
Pożyczki udzielone
Pożyczki udzielone to Instrumenty dłużne utrzymy-
wane wcelu pozyskania umownych przepływów,
które obejmują wyłącznie spłaty kapitału iodsetek
(„SPPI”).
Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawar-
cia transakcji, zaś wyłącza zbilansu gdy wygasa-
ją umowne prawa do przepływów pieniężnych ze
składnika aktywów finansowych lub gdy składnik
aktywów finansowych jest przenoszony łącznie zca-
łym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi zposiada-
nia owego składnika aktywów.
Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowa-
dzenia do ksiąg wwartości godziwej powiększonej
okoszty transakcji, później na dzień bilansowy wg
zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efek-
tywnej stopy procentowej.
Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano
poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów finanso-
wych.
Utrata wartości aktywów nansowych (‘ECL’)
Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy
Grupa szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości
wwysokości równej oczekiwanym stratom kredyto-
wym (‘ECL’).
Grupa kalkuluje odpis wnastępujący sposób dla po-
szczególnych kategorii aktywów:
Należności handlowe
Grupa stosuje uproszczone podejście iwzwiązku
z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego
wtrakcie życia, aodpis ztytułu utraty wartości wy-
cenia wkwocie równej oczekiwanym stratom kredy-
towym (‘ECL’) whoryzoncie życia należności. Grupa
do kalkulacji wartości odpisu ztytułu utraty warto-
ści należności handlowych stosuje macierz rezerw
wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie
danych historycznych dotyczących spłat należności
przez kontrahentów. Odpis ztytułu utraty wartości
jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy.
Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności
należności wposzczególnych grupach przetermi-
nowania iokreśleniu prawdopodobieństwa niespła-
cenia należności zdanego przedziału wiekowania
na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy
należności handlowe podzielone są na dwie grupy:
należności ztytułu sprzedaży mieszkań inajmu oraz
pozostałe należności.
Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się
należności wkażdej zgrup przeterminowania dla po-
szczególnych kategorii należności jest przykładane
do bieżącego salda należności wkażdej zgrup prze
-
terminowania ikalkulowany jest odpis na oczekiwane
straty kredytowe należności.
Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej anali-
zie należności handlowe ipozostałe należności ze
znacznym stopniem praw dopodobieństwa nieścią-
galności, wprzypadkach uzasadnionych rodzajem
prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców
– irozpoznaje odpis wwia rygodnie oszacowanej
wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej
kategorii jest dokonywane na bazie informacji oak-
tualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na pod-
stawie informacji oinnych zdarzeniach, które mogą
mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa.
Takie należności są wyłączane zanalizy macierzo-
wej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie
analizy indywidualnej.
Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje
Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)
dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica mię-
dzy przepływami pieniężnymi wynikającymi zpod-
pisanych umów aprzepływami pieniężnymi, które
jednostka spodziewa się otrzymać.
Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodzie-
wa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu
ustalonego na podstawie marży na obligacjach
wyemitowanych przez Grupę i skorygowanego
owskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku
poziomu ryzyka kredytowego.
Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie
pożyczki udzielone iobligacje objęte ze znacznym
stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności,
wprzypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzo-
nej działalności lub strukturą odbiorców – irozpo-
znaje odpis wwiarygodnie oszacowanej wartości.
Takie pożyczki iobligacje są wyłączane zanalizy ma-
cierzowej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na
bazie analizy indywidualnej.
INSTRUMENTY POCHODNE
Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach
wmomencie, gdy Spółki stają się stroną wiążącej
umowy. Grupa korzysta zinstrumentów pochodnych
wcelu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiana-
mi kursów walut czy stóp procentowych. Grupa nie
stosuje rachunkowości zabezpieczeń.
| Sprawozdania nansowe
80
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wycenia-
ne są wwartości godziwej przez wynik finansowy.
Instrumenty pochodne owartości godziwej większej
od zera są aktywami finansowymi, zaś instrumenty
oujemnej wartości godziwej stanowią zobowiązania
finansowe.
Zysk lub strata zinstrumentów pochodnych ujmo-
wana jest odpowiednio wprzychodach lub kosztach
finansowych, zaś wskonsolidowanym sprawozdaniu
zprzepływów pieniężnych jako przepływy zdziałal-
ności inwestycyjnej, jeżeli nabycie skutkuje rozpo-
znaniem aktywa wskonsolidowanym sprawozdaniu
zsytuacji finansowej.
AKTYWA FINANSOWE PRZEZNACZONE
DO SPRZEDAŻY
Na dzień wprowadzenia do ksiąg aktywa te wyce-
niane są wwartości godziwej powiększonej okoszty
transakcji, natomiast na dzień bilansowy aktywa te
wyceniane są wwartości godziwej. Zyski lub straty
wynikające ze zmiany wartości godziwej składnika
aktywów ujmuje się bezpośrednio w pozostałych
całkowitych dochodach. Wprzypadku stwierdze-
nia utraty wartości (przy znaczącym lub długo-
trwałym spadku wartości godziwej danego papieru
wartościowego poniżej jego kosztu), kwoty ujęte
uprzednio wpozostałych całkowitych dochodach
reklasyfikuje się do wyniku finansowego. Do akty-
wów przeznaczonych do sprzedaży zalicza się akcje
iudziały współkach, niebędących spółkami zależ-
nymi istowarzyszonymi, które są majątkiem krótko
lub długoterminowym. Wprzypadku, gdy ustalenie
wartości godziwej nie jest możliwe, ich wyceny do-
konuje się wcenie nabycia pomniejszonej oodpisy
ztytułu utraty wartości, askutki wyceny ujmuje się
wwyniku finansowym.
ŚRODKI PIENIĘŻNE
Środki pieniężne wbanku iwkasie oraz lokaty krót-
koterminowe, atakże inne aktywa finansowe speł-
niające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych
wyceniane są według wartości nominalnej. Grupa
ocenia na dzień bilansowy przesłanki do utraty war-
tości środków pieniężnych, wtym konieczność utwo-
rzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się
na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów
pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków
pieniężnych.
ZOBOWIĄZANIA
Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożycz-
ki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane
zgodnie zzasadą memoriałową odsetki nie zapadłe
od kredytów bankowych, jak również dyskonto od
dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia
wnastępnych okresach obrachunkowych. Kredyty
wwalutach obcych wycenia się wg kursu średniego
NBP.
Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo
wwartości godziwej pomniejszonej okoszty transak-
cyjne, anastępnie wycenia się metodą „zamortyzo-
wanego kosztu”. Wwycenie zobowiązań ujmuje się
wszystkie koszty pozyskania finansowania, obejmu-
jące bezpośrednio związane zfinansowaniem koszty
prowizji bankowych, koszty pośredników iagentów,
koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego monito-
ra, oraz koszty związane zmarketingiem przy pozy-
skaniu kapitału, występujące przy emisjach obligacji.
Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo
wwartości godziwej, wokresie późniejszym, dłu-
goterminowe zobowiązania wycenia się według za-
mortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej
stopy procentowej. Wprzypadkach, kiedy różnica
pomiędzy wartością według zamortyzowanego
kosztu iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie
wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Gru-
py, takie zobowiązania ujmuje się wbilansie wkwo-
cie wymaganej zapłaty.
UMOWY WYSTAWIONYCH
GWARANCJI FINANSOWYCH
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są
wzobowiązaniach inależnościach pozabilansowych.
Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnie-
je prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności
dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota
rezerwy określana jest woparciu oszacunki wyso-
kości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla
uregulowania zobowiązania wynikającego zumowy
gwarancji. Jednocześnie zgodnie zwymogami MSSF
9, Grupa tworzy rezerwę na oczekiwane straty kre-
dytowe (‘ECL’) ztytułu udzielonych gwarancji finan-
sowych.
Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)
dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane
płatności mające na celu zrekompensowanie posia-
daczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej.
Grupa wpierwszej kolejności określa wartość ekspo-
zycji Grupy ztytułu udzielonych gwarancji (faktycz-
na całkowita wartość zobowiązania warunkowego
na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto
ztytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik de-
faultu (ustalonego na podstawie marży na obliga-
cjach wyemitowanych przez Grupę iskorygowanego
owskaźnik odzysku).
PODATEK DOCHODOWY
Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok ob-
rotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący iod-
roczony. Podatek dochodowy ujmuje się wrachun-
ku zysków istrat, zwyjątkiem kwot dotyczących
pozycji ujętych bezpośrednio wkapitale własnym
lub wpozostałych całkowitych dochodach, wktó-
rym to przypadku podatek dochodowy wykazuje
się odpowiednio wkapitale własnym ipozostałych
całkowitych dochodach.
Bieżąca część podatku dochodowego to przewi-
dywana kwota podatku od dochodu do opodatko-
wania za dany rok, obliczona na podstawie stawek
podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz
zwszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową
jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi
| Sprawozdania nansowe
81
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
wprzyszłości na różnicach pomiędzy wartościami
bilansowymi aktywów izobowiązań aodpowiada-
jącymi im wartościami podatkowymi wykorzysty-
wanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za
wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na
moment początkowego ujęcia składników aktywów
lub zobowiązań inie wpływają ani na wynik księgowy
ani na wynik podatkowy. Wmomencie rozpoczęcia
leasingu aktywo ztytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie ztytułu leasingu są sobie równe, nie
występuje zatem różnica przejściowa inie jest two-
rzony podatek odroczony. Wtrakcie okresu leasingu
powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa azo-
bowiązaniem leasingowym. Grupa nalicza odroczony
podatek dochodowy na różnicy między tymi war-
tościami. Podejście to ma na celu odzwierciedlenie
związku między aktywem ztytułu prawa do użytko-
wania azobowiązaniem ztytułu leasingu oraz ujęcie
podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic
przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną staw-
kę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę
całej transakcji leasingu. Do obliczania odroczonego
podatku dochodowego stosuje się stawkę podatko-
wą jaka będzie obowiązywała wokresach sprawoz-
dawczych, wktórych aktywa zostaną zrealizowane,
bądź zobowiązania rozwiązane.
Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przej-
ściowych powstających na inwestycjach wjednostki
zależne, współzależne istowarzyszone, jeżeli Grupa
kontroluje odwracanie tych różnic inie odwrócą się
one wdającej się przewidzieć przyszłości.
Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodo-
wego ztytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli
rozliczenie tej straty wlatach następnych jest upraw-
dopodobnione.
Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodo-
wego tworzy się wwysokości kwoty przewidzianej
wprzyszłości do odliczenia od podatku dochodowe-
go wzwiązku zujemnymi różnicami przejściowymi,
które spowodują wprzyszłości zmniejszenie pod-
stawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty
podatkowej możliwej do odliczenia.
KAPITAŁ WŁASNY
Kapitał akcyjny wycenia się wwartości nominalnej
wykazywanej wKRS. Różnice między wartością go-
dziwą uzyskanej zapłaty iwartością nominalną akcji
są ujmowane wkapitale zapasowym ze sprzedaży
akcji powyżej ich wartości nominalnej.
Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy
Grupy.
REZERWY
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie cią-
ży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń ych
oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obo-
wiązku spowoduje konieczność wypływu środków
uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można
dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego
zobowiązania. Rezerwy wycenia się według wartości
bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie znajlepszą
wiedzą przez kierownictwo Grupy, których ponie-
sienie jest niezbędne wcelu rozliczenia bieżącego
zobowiązania na dzień bilansowy.
Zgodnie zprzyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy
na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pra-
cowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie
miałyby istotnego wpływu na prezentowane spra-
wozdanie finansowe. Wmomencie ich wystąpienia
wypłaty odpraw emerytalnych zarachowywane będą
na zasadzie kasowej.
| Sprawozdania nansowe
82
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Metody ustalania wyniku
finansowego
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodze-
nia ustalonego wumowach zklientami zwyłącze-
niem kwot pobranych wimieniu osób trzecich. Zgod-
nie zMSSF 15, Grupa ujmuje przychody wmomencie
spełnienia (lub wtrakcie spełniania) zobowiązania
do wykonania świadczenia poprzez przekazanie
przy rzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika ak-
tywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów
następuje wmomencie, gdy klient uzyskuje kontrolę
nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub
wtrakcie spełniania) zobowiązania do wykonania
świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę
równą cenie transakcyjnej, która została przypisa-
na do tego zobo wiązania do wykonania świadcze-
nia. Wcelu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka
uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez
nią zwyczajowe prak tyki handlowe. Cena transak-
cyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie
zoczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać
wzamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub
usług na rzecz klienta, zwy łączeniem kwot pobra-
nych wimieniu osób trzecich (na przykład niektó-
rych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie okre-
ślone wumowie zklientem może obejmować kwoty
stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.
Przychody ztytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
iusługowych ujmowane są wdacie wydania kupu-
jącemu nieruchomości. Następuje to na podstawie
podpisanego przez strony protokołu odbioru wy-
łącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieru-
chomości iotrzymaniu pozwolenia na użytkowanie,
atakże pod warunkiem dokonania przez kupującego
100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.
Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki
drobnych niedopłat (do 500 PLN), większych nie-
dopłat, których spółka decyduje nie windykować
od klientów, bądź wprzypadku występowania na
-
leżności ztytułu zmian lokatorskich, które zgodnie
zuzgodnieniami są do opłacenia wterminie później-
szym niż moment wydania lokalu.
Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkal-
nych ikomercyjnych są ujmowane liniowo wokresie
obowiązywania zawartych umów. Przychody zpo-
zostałych umów oświadczenie usług (prawnych,
konsultingowych, informatycznych, finansowych,
marketingowych, zabezpieczających ipozostałych
usług) Grupa ujmuje wmomencie spełnienia zobo-
wiązania do wykonania świadczenia.
KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY
Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, pro-
duktów iusług składają się poniesione koszty doty-
czące przychodów danego roku obrotowego oraz
koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze po-
niesione.
Koszt sprzedanych towarów iproduktów wycenia się
na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę
ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzeda-
wanych składników aktywów lub procentowy udział
np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych
udziałów itp. Wszczególności koszt własny sprzeda-
nych lokali igruntów ustalany jest proporcjonalnie do
ich udziału wcałym koszcie budowy danego obiektu
oraz wcałym gruncie stanowiącym dany projekt.
KOSZTY ADMINISTRACYJNE ZWIĄZANE
ZREALIZACJĄ PROJEKTÓW
Koszty administracyjne związane zprojektami obej-
mują koszty ocharakterze administracyjnym pośred-
nio związane zrealizacją projektów deweloperskich,
do których należą: podatek od nieruchomości, opła-
ty eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagro-
dzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowie-
dzialnych za realizację projektów, wczęści wktórej
nie można ich przypisać do konkretnego projektu
bądź dotyczą one projektów, których realizacja zo-
stała zakończona oraz pozostałe koszty związane
zutrzymaniem projektów deweloperskich. Koszty
wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za
realizację projektów, w części w której można je
przypisać do konkretnego projektu wtrakcie reali-
zacji są kapitalizowane wwartość projektu. Alokacja
kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy za-
raportowanych przez pracowników.
Koszty te, pomimo pośredniego związku zrealiza-
cją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane
wwartości zapasów / nieruchomości inwestycyj-
nych, ponieważ:
− wświetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu
zceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów
zuwagi na to, że nie są ponoszone wcelu do-
prowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu
imiejsca;
− wświetle MSR 40, który odwołuje wniniejszym
zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możli-
wości kapitalizowania kosztów administracyjnych
iogólnozakładowych wwartości nieruchomości
inwestycyjnych.
| Sprawozdania nansowe
83
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
KOSZTY FINANSOWANIA
Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są
ujmowane wrachunku zysków istrat wg metody za-
mortyzowanego kosztu, zwyjątkiem kosztów pod-
legających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem
ujętym wMSR 23.
Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które
są bezpośrednio powiązane znabyciem iwytworze-
niem składników majątkowych ujętych jako zapasy
iinwestycje rozpoczęte. Wprzypadku finansowania
celowego, zaciągniętego na realizację projektu, ak-
tywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, po-
mniejszona oprzychody uzyskane ztymczasowego
lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek
od lokat bankowych zwyjątkiem lokat wynikających
zblokad rachunków, umów akredytywy). Wprzy-
padku finansowania ogólnego, koszty finansowania
podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowa-
niu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowa-
nia zewnętrznego wodniesieniu do poniesionych
nakła dów na dany składnik aktywów. Wprzypad-
ku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od
zobowiązania leasingowego dotyczącego konkret-
nego projektu wkoszt tego projektu (finansowanie
celowe).
Zgodnie zwymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna ak-
tywowanie kosztów finansowych wmomencie gdy
podejmuje działania niezbędne do przygotowania
składnika aktywów do jego zamierzonego użytko-
wania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują wię-
cej czynności aniżeli tylko związane zjego fizyczną
budową. Składają się na nie także prace technicz-
ne iadministracyjne poprzedzające przystąpienie
do fizycznej budowy, takie jak działania związane
zotrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projek-
towe iprzygotowawcze. Do działań takich nie zalicza
się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli
nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na
zmianę stanu składnika aktywów.
KONSOLIDACJA JEDNOSTEK ZALEŻNYCH
Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad który-
mi Grupa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy,
kiedy Spółka:
−
sprawuje władzę nad jednostką, podlega eks-
pozycji na zmienne wyniki finansowe lub posia-
da prawa do zmiennych wyników finansowych,
posiada możliwość wykorzystania sprawowanej
władzy nad jednostką, wktórej dokonano inwe-
stycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich
wyników finansowych.
Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną
od momentu objęcia kontroli do czasu utraty nad
nimi kontroli.
Sprawozdania finansowe jednostek zależnych spo-
rządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co
sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzy-
staniu spójnych zasad rachunkowości. Wprocesie
konsolidacji eliminowane są wszystkie transakcje
wewnątrzgrupowe oraz salda rozrachunków. Elimi-
nacji podlega także wartość udziałów posiadanych
przez Spółkę iinne jednostki objęte konsolidacją
wjednostkach zależnych, która opowiada udziało-
wi Spółki iinnych jednostek Grupy Kapitałowej ob-
jętych konsolidacją wkapitale własnym jednostek
zależnych.
Najważniejszą rolę wstrukturze Grupy Kapitałowej
pełni spółka Echo Investment S.A., która jako właści-
ciel jednostek wchodzących wskład Grupy, nadzo-
ruje, współrealizuje izapewnia środki finansowe na
realizację prowadzonych projektów deweloperskich.
Spółki wchodzące wjej skład zostały powołane lub
nabyte wcelu realizacji określonych zadań inwesty-
cyjnych iwwiększości nie prowadzą działalności
gospodarczej innej niż ta, która wynika zprocesu
realizacyjnego konkretnego projektu, a następnie
świadczenia usług najmu składników majątku już
zrealizowanych lub innych usług.
POŁĄCZENIA JEDNOSTEK
GOSPODARCZYCH
Grupa posiada spółki zależne posiadające nieru-
chomości. Wmomencie przejęcia Grupa rozważa,
czy nabycie stanowi nabycie przedsięwzięcia czy
też nabycie składnika aktywów. Grupa analizuje czy
nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia zgodnie
zMSSF 3. Wszczególności Grupa wykonuje test
koncentracji umożliwiający uproszczoną ocenę tego,
czy nabyty zespół działań iaktywów nie stanowi
przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncentra-
cji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia
inie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik
testu koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo
cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest
skoncentrowana wpojedynczym, możliwym do zi-
dentyfikowania składniku aktywów lub wgrupie po-
dobnych, możliwych do zidentyfikowania aktywów.
Negatywny wynik powoduje konieczność przepro-
wadzenia szczegółowej analizy czy nabycie spełnia
definicję przedsięwzięcia.
Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, zwyjąt-
kiem nabycia jednostek znajdujących się pod wspól-
ną kontrolą, rozlicza się według metody nabycia. Za-
płatę przekazaną wtransakcji połączenia jednostek
gospodarczych wycenia się w wartości godziwej,
obliczonej jako zbiorcza kwota wartości godziwych
na dzień przejęcia przekazanych przez Grupę akty-
wów, zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec
poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz
instrumentów kapitałowych wyemitowanych przez
Grupę wzamian za przejęcie kontroli nad jednostką
przejmowaną. Koszty związane zprzejęciem ujmuje
się wwynik wmomencie ich poniesienia.
Wartość firmy wycenia się jako nadwyżkę sumy
przekazanej zapłaty, kwoty udziałów niedających
kontroli w jednostce przejmowanej oraz wartości
godziwej poprzednio posiadanych przez jednostkę
przejmującą udziałów w jednostce przejmowanej
nad kwotą wartości godziwej możliwych do ziden-
tyfikowania przejętych aktywów netto izobowiązań
wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po ponow-
| Sprawozdania nansowe
84
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
nej weryfikacji wartość netto wycenionych na dzień
przejęcia możliwych do zidentyfikowania aktywów
izobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty,
wartości udziałów niedających kontroli wjednostce
przejmowanej oraz wartości godziwej udziałów wtej
jednostce uprzednio posiadanych przez jednostkę
przejmującą, nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio
wwyniku jako zysk na okazyjnym nabyciu.
Udziały niedające kontroli stanowiące część udzia-
łów właścicielskich iuprawniające posiadaczy do
proporcjonalnego udziału w aktywach netto jed
-
nostki wprzypadku jej likwidacji można początko-
wo wycenić wwartości godziwej lub odpowiednio
do proporcji udziałów niedających kontroli wujętej
wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów
netto jednostki przejmowanej. Wyboru metody wy-
ceny dokonuje się indywidualnie dla każdej transakcji
przejęcia.
Wprzypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych
nie stanowi przejęcia działalności, ujmuje się je jako
przejęcie grupy aktywów ipasywów. Koszt przejęcia
jest alokowany do aktywów izobowiązań nabytych
woparciu oich względne wartości godziwe inie
rozpoznaje się ztego tytułu wartości firmy ani od-
roczonego podatku dochodowego.
INWESTYCJE WJEDNOSTKACH
STOWARZYSZONYCH ORAZ WSPÓLNYCH
PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które
jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez
spółki zależne wywiera znaczący wpływ iktóre nie
są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi
przedsięwzięciami.
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne,
na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli.
Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem
umownym, wktórym strony sprawujące współkon-
trolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto
wynikających zustalenia umownego.
Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspól-
nych przedsięwzięć ijednostki dominującej jest jed-
nakowy.
Inwestycje Grupy wjednostkach stowarzyszonych
iwspólnych przedsięwzięciach są ujmowane wskon-
solidowanym sprawozdaniu finansowym metodą
praw własności. Zgodnie zmetodą praw własności
inwestycję wjednostce stowarzyszonej lub wspól
-
nym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według
ceny nabycia, anastępnie uwzględnia się udział Gru-
py wwyniku finansowym iinnych całkowitych do-
chodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego
przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy wstratach jed-
nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzię-
cia przekracza wartość jej udziałów wtym podmio-
cie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału
wdalszych stratach. Dodatkowe straty ujmuje się
wyłącznie wzakresie odpowiadającym prawnym lub
zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Gru-
pę lub płatnościom wykonanym wimieniu jednostki
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.
Inwestycję wjednostce stowarzyszonej lub wspól-
nym przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw wła-
sności od dnia, w którym dany podmiot uzyskał
status wspólnego przedsięwzięcia lub jednostki
stowarzyszonej. Wdniu dokonania inwestycji wjed-
nostkę stowarzyszoną lub we wspólne przedsięwzię-
cie kwotę, o jaką koszty inwestycji przekraczają
wartość udziału Grupy wwartości godziwej netto
możliwych do zidentyfikowania aktywów izobowią-
zań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość firmy
iwłącza wwartość bilansową tej inwestycji. Kwo-
tę, ojaką udział Grupy wwartości godziwej netto
wmożliwych do zidentyfikowania aktywach i zo-
bowiązaniach przekracza koszty inwestycji, ujmuje
się bezpośrednio wwyniku finansowym wokresie,
wktórym dokonano tej inwestycji.
Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości
inwestycji Grupy w jednostce stowarzyszonej lub
wspólnym przedsięwzięciu stosuje się wymogi MSR
28. Wrazie potrzeby całość kwoty bilansowej inwe-
stycji testuje się na utratę wartości zgodnie zMSR 36
„Utrata wartości aktywów” jako pojedynczy skład-
nik aktywów, porównując jego wartość odzyskiwalną
zwartością bilansową. Ujęta utrata wartości stanowi
część wartości bilansowej inwestycji. Odwrócenie tej
utraty wartości ujmuje się zgodnie zMSR 36 wstop-
niu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu war-
tości odzyskiwalnej inwestycji.
Grupa przestaje stosować metodę praw własności
wdniu, kiedy dana inwestycja przestaje być jej jed-
nostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzię-
ciem oraz wsytuacji, gdy zostaje sklasyfikowana jako
przeznaczona do sprzedaży. Różnicę między warto-
ścią bilansową jednostki stowarzyszonej lub wspól-
nego przedsięwzięcia na dzień zaprzestania stoso-
wania metody praw własności awartością godziwą
zatrzymanych udziałów iwpływów ze zbycia części
udziałów wtym podmiocie uwzględnia się przy ob-
liczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.
Jeżeli Grupa zmniejsza udział wjednostce stowa-
rzyszonej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale na-
dal rozlicza go metodą praw własności, przenosi na
wynik finansowy część zysku lub straty uprzednio
ujmowaną wpozostałych całkowitych dochodach,
odpowiadającą zmniejszeniu udziału, jeżeli ten zysk
lub strata podlega reklasyfikacji na wynik finansowy
wchwili zbycia związanych znim aktywów lub zo-
bowiązań.
Niezrealizowane zyski istraty wynikające ztransak-
cji pomiędzy Grupą ajednostką ujmowaną metodą
praw własności podlegają wyłączeniom konsolida-
cyjnym zgodnie zudziałem Grupy wkapitale jed-
nostki ujmowanej metodą praw własności.
| Sprawozdania nansowe
85
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
WYCENA DO WARTOŚCI GODZIWEJ
Grupa wycenia instrumenty finansowe takie jak in-
strumenty wyceniane w wartości godziwej przez
inne całkowite dochody oraz instrumenty pochodne
oraz aktywa niefinansowe takie jak nieruchomości
inwestycyjne wwartości godziwej na każdy dzień
bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako
cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży skład-
nika aktywów, bądź zapłacona wcelu przeniesienia
zobowiązania wtransakcji przeprowadzonej na zwy-
kłych warunkach zbycia składnika aktywów między
uczestnikami rynku na dzień wyceny waktualnych
warunkach rynkowych. Wycena wartości godziwej
opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży
składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania
odbywa się na dostępnym dla Grupy głównym rynku
dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania
albo wprzypadku braku głównego rynku, na najko-
rzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów
lub zobowiązania.
Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowią-
zania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy
rynku przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub
zobowiązania działają wswoim najlepszym intere-
sie gospodarczym.
Wycena wartości godziwej składnika aktywów nie-
finansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku
do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez
jak największe inajlepsze wykorzystanie składnika
aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi ryn-
ku, który zapewniłby jak największe ijak najlepsze
wykorzystanie tego składnika aktywów.
Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie
do okoliczności iwprzypadku których są dostęp-
ne dostateczne dane do wyceny wartości godziwej,
przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich
obserwowalnych danych wejściowych iminimalnym
wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejścio-
wych. Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które
są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość
godziwa jest ujawniana wsprawozdaniu finansowym
są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej
wsposób opisany poniżej na podstawie najniższe-
go poziomu danych wejściowych, który jest istotny
dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako
całość:
−
Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny ryn-
kowe na aktywnym rynku dla identycznych akty-
wów lub zobowiązań,
− Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniż-
szy poziom danych wejściowych, który jest istotny
dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest
bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,
− Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniż-
szy poziom danych wejściowych, który jest istotny
dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest
nieobserwowalny.
Na każdą datę bilansową, wprzypadku aktywów
izobowiązań występujących na poszczególne daty
bilansowe wsprawozdaniu finansowym Grupa oce-
nia, czy miały miejsce transfery między poziomami
hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do
poszczególnych poziomów, kierując się istotnością
danych wejściowych znajniższego poziomu, który
jest istotny dla wyceny do wartości godziwej trak-
towanej jako całość.
SPRAWOZDAWCZOŚĆ WG SEGMENTÓW
Segmenty działalności Grupy są prezentowane
zgodnie z danymi pochodzącymi z wewnętrznej
sprawozdawczości zarządczej ianalizowanymi przez
kluczowego decydenta operacyjnego. Kluczowym
decydentem operacyjnym, który jest odpowiedzialny
za alokację zasobów oraz ocenę wyników segmen-
tów operacyjnych, jest Zarząd Echo Investment S.A.
WGrupie Kapitałowej wyodrębniono następujące
segmenty sprawozdawcze, tożsame zsegmentami
operacyjnymi, definiowane woparciu orodzaj reali-
zowanych projektów:
− powierzchnie mieszkalne (sprzedaż powierzchni
mieszkalnych iusługowych),
− centra handlowe (najem oraz sprzedaż usług),
− biurowce (najem oraz sprzedaż usług),
−
inne (usługi dla zewnętrznych kontrahentów –
księgowe, leasingowe, deweloperskie)
Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru
wyniku segment, wyceny aktywów izobowiązań
segmentu są zasadami rachunkowości przyjętymi
do sporządzania i prezentacji skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy, jak również za-
sadami rachunkowości, które odnoszą się konkretnie
do sprawozdawczości dotyczącej segmentów. Mier-
nikiem wyniku segmentu operacyjnego jest „zysk/
strata brutto ze sprzedaży”.
Dane finansowe dotyczące segmentów są ujęte
wnocie 31 do sprawozdania finansowego.
ZYSK NETTO NA AKCJĘ
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczo-
ny poprzez podzielenie zysku netto za dany okres
przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednost-
ki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemito-
wanych akcji występujących wciągu okresu.
RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się
metodą pośrednią. Zobowiązania ztytułu kredytów
wrachunku bieżącym prezentowane są jako zadłu-
żenie ztytułu kredytów, anie ekwiwalent środków
pieniężnych.
| Sprawozdania nansowe
86
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Korekta błędu – przekształcenie
sprawozdań finansowych
za poprzednie okresy
Zarząd grupy podjął decyzję o zmianie błędnej
prezentacji kosztów iprzychodów finansowych do-
tyczących skorygowanej ceny nabycia odsetek od
udzielonych pożyczek oraz otrzymanych kredytów
iwyemitowanych obligacji. Po analizie, Zarząd uznał,
że przychody finansowe dotyczące skorygowanej
ceny nabycia od zaciągniętych kredytów iwyemito-
wanych obligacji wkwocie 6 605 tys. PLN powinny
być prezentowane jako koszty finansowe, natomiast
Zarząd grupy podjął decyzję ozmianie błędnej pre-
zentacji rezerw wskonsolidowanym sprawozdaniu
zsytuacji finansowej. Po analizie, Zarząd uznał, że
rezerwy mające charakter długoterminowy będą
prezentowane w ramach zobowiązań długoter
-
minowych, natomiast rezerwy mające charakter
koszty finansowe dotyczące skorygowanej ceny na-
bycia od udzielonych pożyczek wkwocie 1 959 tys.
PLN powinny być prezentowane jako przychody
finansowe. Wkonsekwencji Grupa dokonała odpo-
wiedniej zmiany prezentacyjnej wskonsolidowanym
rachunku zysków istrat wokresie porównawczym tj.
od 01 01 2019 do 31 12 2019r. Zmiany przedstawiono
wtabeli poniżej.
krótkoterminowy będą prezentowane w ramach
zobowiązań krótkoterminowych. Wkonsekwencji
Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezenta
-
cyjnej wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji
finansowej na dzień 31 12 2019 rok i01 01 2019 rok.
Zmiany przedstawiono wtabeli poniżej.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ
TYS. PLN
31.12.2019
dane opublikowane
31.12.2019
dane przekształcone Zmiana
Rezerwy
Rezerwy długoterminnowe 35 931 - (35 931)
Rezerwy krótkoterminowe 89 428 - (89 428)
Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodo-
wego
152 733 - (152 733)
Zobowiązania długoterminowe
Rezerwy długoterminnowe - 35 931 35 931
Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodo-
wego
- 152 733 152 733
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe - 89 428 89 428
SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN
1.01.2019 –
31.12.2019 dane
opublikowane
1.01.2019 –
31.12.2019 dane
przekształcone Zmiana
Przychody finansowe 23 808 15 244 (8 564)
Koszty finansowe (69 935) (61 371) 8 564
| Sprawozdania nansowe
87
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ
TYS. PLN
1.01.2019
dane opublikowane
1.01.2019
dane przekształcone Zmiana
Rezerwy
Rezerwy długoterminnowe 58 973 - (58 973)
Rezerwy krótkoterminowe 115 843 - (115 843)
Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodo-
wego
111 303 - (111 303)
Zobowiązania długoterminowe
Rezerwy długoterminnowe - 58 973 58 973
Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodo-
wego
- 111 303 111 303
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe - 115 843 115 843
| Sprawozdania nansowe
88
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Znaczące szacunki iosądy
Zarządu Spółki
Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania fi-
nansowego Grupy wymaga od Zarządu jednostki do-
minującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania
szacunków iosądów, które wpływają na wielkości
wykazane wskonsolidowanym sprawozdaniu finan-
sowym. Założenia iszacunki są oparte na najlepszej
wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przy-
szłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wy-
niki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki
izwiązane znimi założenia podlegają bieżącej we-
ryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpo-
znawana wokresie, wktórym zostały one zmienione,
jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub wokresie
bieżącym iprzyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno
okresu bieżącego jak iprzyszłego.
Podstawowe obszary, wktórych szacunki Zarządu
mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz
kluczowe źródła niepewności występujące na dzień
bilansowy to:
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE /
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
WBUDOWIE / AKTYWA PRZEZNACZONE
DO SPRZEDAŻY
Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowa-
ne klientom przez spółki wchodzące wskład Grupy.
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych za-
klasyfikowana jest na poziomie 3 hierarchii wartości
godziwej. Nie było transferów pomiędzy poziomami.
Po zmianie strategii Grupy kapitałowej polegającej na
sprzedaży projektów wkrótkim czasie po uzyskaniu
pozwoleń na użytkownie Grupa najczęściej wwartości
godziwej wycenia nieruchomości wtrakcie budowy
i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomo-
ści oparta jest na metodzie dochodowej techniką
zdyskontowanych przepływów pieniężnych, wktó
-
rej uwzględnia się przyszłe wpływy znajmu (wtym
gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nierucho-
mości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy
kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydual-
nych ujętych wprzepływach pieniężnych wynikają
zszacunków Zarządu opartych na przedwstępnych
umowach sprzedaży nieruchomości, listach intencyj-
nych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na
znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również
ryzyko, apoziom ryzyka jest indywidualnie oceniany
dla każdej nieruchomości wzależności od jej statusu.
Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowa-
nych niemal w100% iprzynoszących stały dochód
może być ustalana przez jednostkę metodą docho-
dową, stosując technikę kapitalizacji prostej jako ilo-
raz dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz
stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wyni-
kającą zzewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy
sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty
kupna – jeżeli takie istnieją.
Wycena do wartości godziwej wymaga szacunków
wzakresie danych wejściowych do wyceny. Szacunko-
wa wartość godziwa ustalona przez Grupę wzrosłaby
/ (zmniejszyłaby się), gdyby przyjęta stopa dyskon-
towa i/lub stopa kapitalizacji była niższa / (wyższa).
Każda istotna zmiana tych danych wejściowych na
inną wartość może prowadzić do ustalenia wartości
godziwej na wyraźnie wyższym lub niższym poziomie.
Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość
nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2020 r.
wyniosła 1388 972 tys. PLN iskładała się znierucho-
mości wycenianych wwartości godziwej (1266595
tys. PLN) oraz pozostałych nieruchomości (122 377
tys. PLN).
Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in-
westycyjnych wykazywanych według wartości godzi-
wej wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finan-
sowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:
| Sprawozdania nansowe
89
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE  POZIOMY HIERARCHII
WARTOŚCI GODZIWEJ
Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***
Wartość godziwa
– razem
2020
Centra - - 629 304 629 304
Biura - - 593 084 593 084
Biura – City Space - - 44 207 44 207
Razem - - 1 266 595
* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów
** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
bezpośrednio lub pośredno obserwowalne
*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
nieobserwowalne
Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grud-
nia 2019 r. wyniosła 941 983 tys. PLN iskładała się
znieruchomości wycenianych wwartości godziwej
(820 154 tys. PLN) oraz pozostałych nieruchomości
(121 829 tys. PLN).
Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla
nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą
dochodową są następujące:
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE  TECHNIKI WYCENY
Wycena Technika wyceny
Stopa
dyskontowa %
Stopa
kapitalizacji %
2020
Centra 629 304 metoda
dochodowa
7,00% 6,50%
Biura 593 084 metoda
dochodowa
7,62%-7,85% 7,12%-7,35%
Biura – City Space 44 207 metoda
dochodowa
5,05% -
Razem 1 266 595
Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in-
westycyjnych wykazywanych według wartości godzi-
wej wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finan-
sowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE  POZIOMY HIERARCHII
WARTOŚCI GODZIWEJ
Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***
Wartość godziwa
– razem
2019
Centra - - 592 185 592 185
Biura - - 186 159 186 159
Biura – City Space - - 41 809 41 810
Razem - - 820 154
* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów
** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
bezpośrednio lub pośredno obserwowalne
*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
nieobserwowalne
Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla
nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą
dochodową są następujące:
| Sprawozdania nansowe
90
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych wbudowie
na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 780 621 tys. PLN
iskładała się znieruchomości wycenianych wwarto-
ści godziwej (384 008 tys. PLN) oraz nieruchomości
wycenianych wg wartości poniesionych nakładów
(396 613 tys. PLN).
Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości
inwestycyjnych wbudowie wykazywanych według
wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda-
niu zsytuacji finansowej według poziomów hierarchii
wartości godziwej:
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE  TECHNIKI
WYCENY
Wycena Technika wyceny
Stopa
dyskontowa %
Stopa
kapitalizacji %
2020
Centra 67 022 metoda inna
Biura 316 986 metoda
dochodowa
7,00% – 8,00% 6,50% – 7,50%
Razem 384 008 -
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE  POZIOMY HIERARCHII
WARTOŚCI GODZIWEJ
Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***
Wartość godziwa
– razem
2020
Centra - - 67 022 67 022
Biura - - 316 986 316 986
Razem - - 384 008
* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów
** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
bezpośrednio lub pośredno obserwowalne
*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
nieobserwowalne
Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla
nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycenia-
nych metodą dochodową są następujące:
Spółki zGrupy kalkulując wycenę wartości godzi-
wych nieruchomości inwestycyjnych wbudowie
uwzględniają wycenę długu związaną zzadłuże
-
niem zaciągniętym wcelu realizacji określonego
przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Na 31 grudnia 2019 r. wartość nieruchomości inwe-
stycyjnych wbudowie wyniosła 1517 866 tys. PLN
iskładała się znieruchomości wycenianych wg war-
tości godziwej (1 113 543 tys. PLN) oraz nieruchomo-
ści wycenianych wg wartości poniesionych nakładów
(404 323 tys. PLN).
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE  TECHNIKI WYCENY
Wycena Technika wyceny
Stopa
dyskontowa %
Stopa
kapitalizacji %
2019
Centra 592 185 metoda
dochodowa
7,00% 6,50%
Biura 186 159 metoda
dochodowa
7,25% 6,75%
Biura – City Space 41 810 metoda
dochodowa
11,27% -
Razem 820 154
| Sprawozdania nansowe
91
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE  TECHNIKI
WYCENY
Wycena Technika wyceny
Stopa
dyskontowa %
Stopa
kapitalizacji %
2019
Centra 66 809 metoda inna
Biura 1 046 734 metoda
dochodowa
5,10%-8,00% 4,60% – 7,50%
Razem 1 113 543
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE  POZIOMY HIERARCHII
WARTOŚCI GODZIWEJ
Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***
Wartość godziwa
– razem
2019
Centra - - 66 809 66 809
Biura - - 1 046 734 1 046 734
Razem - - 1 113 543
* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów
** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
bezpośrednio lub pośredno obserwowalne
*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
nieobserwowalne
AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY  POZIOMY HIERARCHII
WARTOŚCI GODZIWEJ
Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***
Wartość godziwa
– razem
2020
Biura - - 1 259 610 1 259 610
Razem - - 1 259 610
* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów
** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
bezpośrednio lub pośredno obserwowalne
*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są
nieobserwowalne
Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla
nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycenia-
nych metodą dochodową są następujące:
Wpozycji „aktywa przeznaczone do sprzedaży” Gru-
pa prezentuje nieruchomości, co do który podjęto
decyzję osprzedaży wciągu 12 miesięcy. Pozycja ta
obejmuje zarówno zrealizowane projekty, jak również
projekty wtrakcie realizacji oraz grunty inwestycyj-
ne. Na 31 grudnia 2020r., wartość aktywów przezna-
czonych do sprzedaży wyniosła 1 269 329 tys. PLN
iskładała się zbudynków biurowych, wycenianych
wwartości godziwej (1 259 610 tys. PLN) oraz nie-
ruchomości wycenianej wg wartości poniesionych
nakładów (9 719 tys. PLN).
Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów prze-
znaczonych do sprzedaży wykazywanych według
wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda-
niu zsytuacji finansowej według poziomów hierarchii
wartości godziwej:
Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości
inwestycyjnych wbudowie wykazywanych według
wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda-
niu zsytuacji finansowej według poziomów hierarchii
wartości godziwej:
| Sprawozdania nansowe
92
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Na 31 grudnia 2019 r. wartość aktywów przeznaczo-
nych do sprzedaży wyniosła 22 923 tys. PLN iskła-
dała się zgruntów inwestycyjnych.
ZABEZPIECZENIE PRZYCHODÓW DLA
OKRESÓW BEZCZYNSZOWYCH
(MASTER LEASE)
Przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza
się, że budynki nie są skomercjalizowane wcałości
wmomencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się woparciu
oprzewidywane przychody NOI projektu, przy czym
Grupa podpisuje umowę ozabezpieczenie okresów
bezczynszowych (master lease). Zabezpieczenie
wpływów czynszowych (master lease) szacowane
jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu
wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych
przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten
segment działalności, dotyczących:
− warunków podpisanych umów najmu,
−
założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich
jak, przewidywane daty przekazania powierzchni,
szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji
czynszowych.
Na tej podstawie obliczany jest:
−
dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez po-
tencjalnego przyszłego najemcę,
− dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (je-
żeli istnieją). Szacunek jest robiony od dnia bilan-
sowego na okres jaki przewiduje zabezpieczenie
wpływów czynszowych. Wkażdym kalkulowanym
miesiącu:
−
jeśli na powierzchni wdanym miesiącu przewiduje
się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów
czynszowych jest pełnym czynszem, jaki przewi-
dziany jest na tej powierzchni;
−
jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zosta-
nie ona oddana, anajemca ma wakacje czynszo-
we, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych
dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu
równy jest wartości wakacji czynszowych;
−
jeśli wdanym miesiącu przewiduje się, że wakacje
czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabez-
pieczenia wpływów czynszowych jest równy zeru.
Wten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podsta-
wowy, jak iopłaty eksploatacyjne, ztym wyjątkiem,
Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla
aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenia-
nych metodą dochodową są następujące:
AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY  TECHNIKI WYCENY
Wycena Technika wyceny
Stopa
dyskontowa %
Stopa
kapitalizacji %
2020
Biura 1 259 610 metoda
dochodowa
5,20% – 7,65% 4,70% – 7,15%
Razem 1 259 610
że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji
czynszowych. Zdyskontowana na dzień bilansowy
suma tych wartości stanowi wartość rezerwy na
zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master
lease). Rezerwa na zabezpieczenie okresów bez-
czynszowych (master lease) kalkulowana jest dla
projektów sprzedanych.
Na 31 grudnia 2020 r. wartość utworzonych re-
zerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych
wyniosła 12 370 tys. PLN.
Na 31 grudnia 2019 r. wartość utworzonych rezerw
na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wy-
niosła 19 679 tys. PLN.
UDZIAŁ WZYSKU ZE SPRZEDAŻY
NIERUCHOMOŚCI (PROFIT SHARE)
Profit share jest udziałem w zysku inwestora
mniejszościowego. Wynika on zzawartych umów
zgodnie zktórymi inwestor zobowiązany jest do
wpłaty kapitału stanowiącego udział winwestycji.
Kapitał wnoszony jest do jednostek realizujących
projekt wformie udzielonej pożyczki lub emisji
obligacji partycypacyjnych. Wmomencie sprze-
daży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał
wraz znależnym mu udziałem wzysku (kalkulo-
wany jako cena sprzedaży – koszty). Rezerwa na
profit share szacowana jest dla projektów wyce-
nianych metodą dochodową wproporcji do uwal-
nianego wyniku na nieruchomości. Stąd też pierw-
sza rezerwa na profit share tworzona jest wraz
zpierwszą wyceną projektu wwartości godziwej.
Na 31 grudnia 2020 r. wartość utworzonych rezerw
na koszty ztytułu udziału wzysku ze sprzedaży
nieruchomości wyniosła 46 283 tys. PLN.
Na 31 grudnia 2019r. wartość utworzonych rezerw
na koszty ztytułu udziału wzysku ze sprzedaży
nieruchomości wyniosła 78 306 tys. PLN.
| Sprawozdania nansowe
93
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
ZAPASY
Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego war-
tość zapasów posiadanych przez Grupę na dzień
bilansowy, analizowane są informacje wedle aktual-
nych cen rynkowych pozyskanych zrunku dewelo-
perskiego, dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży
iaktualnych trendów rynkowych oraz informacje wy-
nikające zzawartych przez Grupę przedwstępnych
umów sprzedaży.
Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opiera-
ją się głównie na cenach rynkowych nieruchomości
obowiązujących wdanym segmencie rynku. Wprzy-
padku gruntów ujętych wpozycji zapasów, wartości
dokonanych odpisów wynikają zoszacowanej przez
Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb
obecnej iprzyszłej działalności Grupy. Dane doty-
czące odpisów aktualizujących wartość zapasów do
wartości netto możliwej do uzyskania iodwrócenia
odpisów ztego tytułu zaprezentowane są wnocie 9.
INSTRUMENTY FINANSOWE WYCENIANE
WG WARTOŚCI GODZIWEJ
Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wy-
ceny iprzyjmuje założenia oparte na warunkach ryn
-
kowych występujących na każdy dzień bilansowy.
Wszczególności zawarte umowy forward izawarte
umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen do-
starczanych przez banki, które przy ich wyliczeniu
korzystają ztakich danych, jak bieżące kształtowa-
nie się kursów walut, ich zmienności historycznej
istawek oprocentowania depozytów (WIBOR, EU-
RIBOR). Na 31 grudnia 2020r. Grupa Kapitałowa nie
zmieniała zasad wyceny instrumentów finansowych,
nie nastąpiły zmiany wklasyfikacji ani przesunięcia
wpoziomach hierarchii wartości godziwych instru-
mentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością
bilansową agodziwą instrumentów finansowych.
AKTYWO ZTYTUŁU ODROCZONEGO
PODATKU DOCHODOWEGO
Grupa rozpoznaje aktywo ztytułu podatku odroczo-
nego bazując na założeniu, że wprzyszłości zostanie
osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wy-
korzystanie. Założenie to stałoby się nieuzasadnione
wsytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników po-
datkowych wprzyszłości.
Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące
prawdopodobieństwa odzyskania aktywów ztytu-
łu odroczonego podatku dochodowego woparciu
ozmiany czynników branych pod uwagę przy ich
dokonywaniu, nowe informacje oraz doświadczenia
zprzeszłości.
LEASING
Wdrożenie istosowanie MSSF 16 wymagało wGru-
pie dokonania różnego rodzaju szacunków oraz
zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny
obszar, wktórym miało to miejsce dotyczył oceny
okresów leasingu, wumowach na czas nieokreślony
oraz wumowach, wprzypadku których Grupie przy-
sługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu
okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszystkie
fakty iokoliczności, wtym istnienie zachęt ekono-
micznych do skorzystania lub nie zopcji przedłuże-
nia umowy oraz zewentualnej opcji wypowiedze-
nia umowy. Grupa dokonała także szacunku stopy
dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania
ztytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka po-
większonej omarżę charakterystyczną dla danego
składnika aktywów, którego dotyczy leasing. Śre-
dnioważona stopa IBR użyta do dyskontowania
wartości zobowiązania leasingowego na 1 stycznia
2019r. wyniosła 5,73%.
| Sprawozdania nansowe
94
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Zarządzanie ryzykiem finansowym
RYZYKO ZMIANY PRZEPŁYWÓW
PIENIĘŻNYCH ORAZ WARTOŚCI
GODZIWEJ ZWIĄZANE ZE STOPĄ
PROCENTOWĄ
Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procento-
wych związane jest zaktywami izobowiązaniami fi-
nansowymi, wszczególności zudzielonymi pożycz-
kami, lokatami bankowymi, otrzymanymi kredytami
bankowymi iemitowanymi obligacjami. Pożyczki,
kredyty iobligacje oprocentowane według zmien-
nej stopy narażają Grupę na ryzyko zmian stóp pro-
centowych, zkolei pożyczki oprocentowane według
stałej stopy procentowej – na wahania wartości go-
dziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Grupa
jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych
wwypadku zaciągania nowego kredytu lub refinan-
sowania obecnego zadłużenia na finansowanie dłu-
goterminowe.
Na 31 grudnia 2020 r. 100% zobowiązań z tytułu
kredytów idłużnych papierów wartościowych było
oprocentowane stopami zmiennymi. Na 31 grudnia
2019 r. 100% zobowiązań ztytułu kredytów idłuż-
nych papierów wartościowych było oprocentowane
stopami zmiennymi.
Na 31 grudnia 2020 r. 66,93 % udzielonych pożyczek
oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała
część – stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2019 r.
55,81% udzielonych pożyczek oprocentowanych było
stopami stałymi, pozostała część – stopami zmien-
nymi.
Na 31 grudnia 2020 r. Grupa stosowała zabezpiecze-
nia stopy procentowej dla wyemitowanych obligacji
oraz zaciągnietych kredytów wpostaci instrumen-
tów IRS.
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU
EMISJI DŁUŻNYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan zobowiązań ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 395 332 1 149 510
Koszty finansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 75 371 53 085
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Koszty finansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych
zuwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych
13 953 11 495
Razem wpływ na wynik brutto okresu 13 953 11 495
Podatek dochodowy 2 651 2 184
Razem wpływ na wynik netto okresu 11 302 9 311
| Sprawozdania nansowe
95
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU
KREDYTÓW IPOŻYCZEK TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan zobowiązań ztytułu kredytów ipożyczek 1 412 318 819 241
Koszty finansowe ztytułu odsetek 26 673 8 009
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (wskali roku) 14 123 8 192
Razem wpływ na wynik brutto okresu 14 123 8 192
Podatek dochodowy 2 683 1 557
Razem wpływ na wynik netto okresu 11 440 6 635
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ŚRODKI PIENIĘŻNE TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan środków pieniężnych 327 097 549 451
Pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek 387 3 018
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek zuwzględnieniem zmian poziomu
stóp procentowych
3 271 5 495
Razem wpływ na wynik brutto okresu 3 271 5 495
Podatek dochodowy 621 1 044
Razem wpływ na wynik netto okresu 2 649 4 451
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  UDZIELONE POŻYCZKI TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan udzielonych pożyczek 76 421 71 706
Przychody finansowe ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek 2 089 1 815
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Przychody finansowe ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek zuwzgl. zmian
poziomu stóp procentowych
764 717
Razem wpływ na wynik brutto okresu 764 717
Podatek dochodowy 145 136
Razem wpływ na wynik netto okresu 619 581
| Sprawozdania nansowe
96
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
pieczona dla przepływów pieniężnych wwysokości
51,4 mln EUR. Transkacje, dokonane na podstawie
umów zawartych zbankami, nie miały charakteru
spekulacyjnego izawierane były wramach prowa-
dzonej polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane
były przez Grupę jako rachunkowowść zabezpieczeń
wrozumieniu MSR 39). Wcelu zapewnienia przy-
szłego poziomu przepływów pieniężnych ztytułu
przewalutowania transz kredytów wwalucie EUR
oraz środków ze sprzedaży projektów komerycyj-
nych.
Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ry-
zykiem zmian kursowych oraz prowadzi stały mo-
nitoring obszarów ryzyka, wykorzystując dostępne
strategie imechanizmy w celu zminimalizowania
ujemnych efektów zmienności rynku izabezpiecze-
nia przepływów pieniężnych. Grupa stara się utrzy-
mywać nadwyżki finansowe głównie wPLN. Kwoty
znajdujące się na rachunkach bankowych winnych
walutach służą w głównej mierze do bieżących
transakcji. Na koniec 31 grudnia 2020 r. 92,7% war-
tości środków pieniężnych posiadanych przez Gru-
pę było wPLN, natomiast 7,3% – denominowanych
wEUR. Na koniec 2019 r. 64,5% wartości środków
pieniężnych posiadanych przez Grupę było wPLN,
natomiast 35,5% – denominowanych wEUR.
Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwier-
dzono, że wpływ zmiany kursu EUR/PLN wwysoko-
ści 10% na zysk netto stanowiłby maksymalny wzrost
lub odpowiednio spadek, wobrębie poszczególnych
kategorii należności izobowiązań:
Ryzyko walutowe
Ryzyko zmian kursowych jest związane zzaciąga-
nymi kredytami budowlanymi ipożyczkami wyra-
żonymi wwalutach obcych wramach Grupy (na 31
grudnia 2020 wynosiły 276 029 tys. EUR, natomiast
na 31 grudnia 2019 r. wynosiły 144 485 tys. EUR),
umowami najmu, wktórych czynsze uzależnione są
od kursu PLN/EUR oraz pozostałymi należnościami
wyrażonymi wwalutach obcych. Ryzyko to powstaje
przy następujących rodzajach zdarzeń finansowych:
− przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz
kredytów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży
projektów komercyjnych zEUR na PLN;
− spłacie rat kredytowych;
− otrzymaniu należności ztytułu czynszów najmu
nieruchomości;
−
przewalutowaniu pozostałych należności wwa-
lucie obcej.
Grupa stosuje hedging naturalny: umowy znajem-
cami wyrażone są wwalucie kredytu, który został
zaciągnięty wcelu finansowania danej inwestycji.
Uzyskane w ten sposób płatności od najemców
przeznaczane są na spłatę wspomnianych kredytów.
Takie powiązanie finansowania ze źródłami przycho
-
dów ogranicza ryzyko kursowe do minimum lub je
całkowicie eliminuje.
W2020 r. Grupa, wcelu zabezpieczenia przed ry-
zykiem kursowym dokonała zabezpieczenia na
terminowym rynku walutowym otwierając pozycje
w instrumentach pochodnych zabezpieczających
poziom kursu EUR/PLN. Wskutek otwartych pozycji
na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa pozostała zabez-
RYZYKO WALUTOWE  NALEŻNOŚCI ZTYTUŁU SPRZEDAŻY
PROJEKTÓW IPOZOSTAŁYCH TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan należności ztytułu sprzedanych projektów ipozostałych wEUR 2 235 7 423
Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 224 742
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 42 141
Wpływ netto na wynik 182 601
| Sprawozdania nansowe
97
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
RYZYKO WALUTOWE  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU POŻYCZEK TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan zobowiązań ztytułu pożyczek wEUR 11 185 13 485
Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 118 1 349
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 213 256
Wpływ netto na wynik 905 1 093
RYZYKO WALUTOWE  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU KREDYTÓW WTYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan zobowiązań ztytułu kredytów wEUR 1 262 635 601 806
Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 126 264 60 181
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 23 990 11 434
Wpływ netto na wynik 102 274 48 747
RYZYKO WALUTOWE  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH
OBLIGACJI TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan obligacji wEUR 273 329 79 700
Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 27 333 7 970
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 5 193 1 514
Wpływ netto na wynik 22 140 6 456
RYZYKO WALUTOWE  NALEŻNOŚCI ZTYTUŁU POŻYCZEK TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan należności ztytułu pożyczek wEUR 34 555 28 130
Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 3 456 2 813
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 657 534
Wpływ netto na wynik 2 799 2 279
| Sprawozdania nansowe
98
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
RYZYKO WALUTOWE  ŚRODKI PIENIĘŻNE, ICH EKWIWALENTY
IINNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN
na 31.12.2020 r.
Wartość
obliczona dla
celów analizy:
na 31.12.2019 r.
Stan środków pieniężnych, ich ekwiwalentów iinnych aktywów finansowych wEUR 29 740 195 065
Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 2 974 19 506
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 565 3 706
Wpływ netto na wynik 2 409 15 800
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe powstaje wprzypad-
ku środków pieniężnych, udzielonych
pożyczek, pochodnych instrumentów fi-
nansowych oraz depozytów wbankach
iinstytucjach finansowych, atakże wod-
niesieniu do klientów inajemców Grupy
w postaci nierozliczonych należności.
Specyfika działalności Grupy wobszarze
sprzedaży powierzchni mieszkaniowych,
najmu oraz świadczenia usług sprawia, że
Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko
kredytowe. Na 31.12.2020 r. Grupa oszaco-
wała wartość odpisu ztytułu utraty war-
tości należności ztytułu dostaw iusług
na bazie macierzy rezerw opracowanej
na podstawie danych historycznych do-
tyczących spłat należności przez kontra-
hentów wpodziale typów przychodów ze
sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych
zostały skalkulowane woparciu omo-
del bazujący na historycznych spłatach
należności w poszczególnych grupach
przeterminowania. Poniższa tabela pre-
zentuje dane na temat ekspozycji oraz
wartości odpisu na oczekiwane straty
kredytowe.
Dodatkowo Grupa posiada procedury
pozwalające ocenić wiarygodność kredy-
tową klientów inajemców, wprzypadku
31 grudnia 2020
Średnia
ważona wskaźnika
niewypłacalności
Wartość
brutto należności
handlowych
[tys. PLN]
Odpis
na oczekiwane
straty kredytowe [tys.
PLN]
bieżące 0,09% 34 200 32
1-30 dni 1,34% 9 279 124
31-90 dni 51,95% 3 324 1 727
91-360 dni 61,99% 3 420 2 120
powyżej 361 dni 91,73% 7 499 6 879
Suma 57 722 10 882
najemców stosowane są także zabez-
pieczenia w postaci kaucji i gwaran-
cji. Wstosunku do żadnego zklientów
Grupy Echo Investment nie występuje
znacząca koncentracja ryzyka. Wprzy-
padku środków pieniężnych idepozytów
w instytucjach finansowych i bankach,
Grupa korzysta zusług renomowanych
jednostek. Wodniesieniu do wszystkich
klas aktywów finansowych Grupa uznaje,
że ryzyko kredytowe związane zinstru-
mentami finansowymi za niskie. Zdaniem
Zarządu, wobec przedstawionej charak-
terystyki działalności, ryzyko niewykona-
nia zawartych zobowiązań umownych jest
niewielkie, dłużnicy Grupy mają wysoką
krótkoterminową zdolność spełniania
swych obowiązków wzakresie wynikają-
cych zzawartych zGrupą umów, aewen-
tualne niekorzystne zmiany warunków
gospodarczych ibiznesowych wdłuższej
perspektywie mogą – lecz niekoniecznie
muszą, izdaniem Zarządu nie powinny –
ograniczyć ich zdolności do wypełniania
obowiązków w zakresie wynikających
zzawartych umów.
| Sprawozdania nansowe
99
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Ryzyko utraty płynności
Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko,
że Grupa nie będzie wstanie regulować
swoich zobowiązań finansowych wtermi-
nie ich wymagalności. Grupa zarządza ry-
zykiem płynności utrzymując odpowied-
nią wielkość dostępnej rezerwy środków
pieniężnych, wykorzystując ofertę usług
bankowych irezerwowe linie kredytowe
oraz monitorując stale prognozowane
irzeczywiste przepływy pieniężne. Na 31
grudnia 2020 r. z210 mln PLN dostęp-
nych wramach linii kredytów bieżących
iobrotowych, Grupa posiadała 37,4 mln
PLN wolnego limitu oraz na rachunkach
bankowych 327 mln PLN środków pie-
niężnych bez ograniczeń co do możliwo-
ści ich dysponowania. Na 31 grudnia 2019
r. z225 mln PLN dostępnych wramach
linii kredytów bieżących iobrotowych,
Grupa posiadała 1,6 mln PLN wolnego li-
mitu oraz 492 mln PLN wolnych środków
pieniężnych bez ograniczeń co do możli-
wości ich dysponowania. Ze względu na
dynamiczny charakter prowadzonej dzia
-
łalności Grupa zachowuje elastyczność
finansowania poprzez dostępność środ-
ków pieniężnych iróżnorodność źródeł
finansowania.
Grupa ma wystarczającą ilość środków
pieniężnych do terminowego regulowania
wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ry-
zyka płynności wdłuższej perspektywie
czasu realizowana jest poprzez dostęp-
ność kredytów bankowych. Grupa może
wkażdej chwili skorzystać zfinansowa-
nia, uruchamiając środki zprzyznanych
linii kredytowych wbankach.
Analiza niezdyskontowanych zobowią-
zań finansowych Grupy, które zostaną
rozliczone wodpowiednich przedziałach
czasowych, na podstawie pozostałego
okresu do upływu umownego terminu za
-
padalności na dzień bilansowy 31 grudnia
2020 r.:
ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ
FINANSOWYCH NA 31.12.2020 R. TYS. PLN
Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing
Gwarancje
iporęczenia
Pochodne
instrumenty
nansowe
Zobowiązania
handlowe
ipozostałe
Do 1 roku 817 033 3 114 522 390 70 219 49 188 10 026 158 444
Powyżej 1 roku do 3 lat 289 278 - 459 501 40 461 373 161 - 89 183
Powyżej 3 roku do 5 lat 295 476 - 413 441 28 709 235 428 903 7 556
Powyżej 5 lat do 10 lat - 8 071 - 12 001 672 942 - -
Powyżej 10 lat - - - 6 961 39 226 - 300
Razem 1 401 787 11 185 1 395 332 158 351 1 369 945 10 929 255 484
ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ
FINANSOWYCH NA 31.12.2019 R. TYS. PLN
Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing
Gwarancje
iporęczenia
Pochodne
instrumenty
nansowe
Zobowiązania
handlowe
ipozostałe
Do 1 roku 219629 6367 141549 69563 48593 2669 240195
Powyżej 1 roku do 3 lat 136178 - 762995 42805 416167 - -
Powyżej 3 roku do 5 lat 316978 - 173864 28013 276244 - -
Powyżej 5 lat do 10 lat - 7312 - 30673 448665 - -
Powyżej 10 lat 133697 - 71102 13910 189101 - -
Razem 806482 13679 1149510 184964 1378770 2669 240195
Wanalizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatności odsetkowe.
| Sprawozdania nansowe
100
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Wskaźnik bieżący current ratio
(aktywa obrotowe / zobowiązania krót-
koterminowe)
Wskaźnik szybki quick ratio
(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiąza-
nia krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio
(środki pieniężne / zobowiązania krótko-
terminowe)
WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW PŁYNNOŚCI
31.12.2020 31.12.2019
Wskaźnik bieżący current ratio 0,81 1,47
Wskaźnik szybki quick ratio 0,34 0,64
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio 0,21 0,43
| Sprawozdania nansowe
101
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Zarządzanie ryzykiem
kapitałowym
Celem Grupy wzarządzaniu kapitałem jest ochro-
na zdolności do kontynuowania działalności,
tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla
akcjonariuszy, a także utrzymanie optymalnej
struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje
dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki
dywidend, emisji nowych akcji czy skupie ipóźniej-
szym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemi-
towanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów
wcelu obniżenia zadłużenia.
Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźni-
ków zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako sto-
sunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału.
Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów
ipożyczek (obejmujących bieżące idługotermino-
we kredyty ipożyczki wykazane wbilansie), powięk-
szoną oniewypłaconą dywidendę ipomniejszoną
ośrodki pieniężne, ich ekwiwalenty iinne aktywa fi-
nansowe oograniczonej możliwości dysponowania.
Łączną wartość kapitału oblicza się, jako kapitał wła-
sny wykazany wbilansie wraz zzadłużeniem netto.
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA TYS. PLN
Nota 31.12.2020 31.12.2019
Kredyty, pożyczki iobligacje ogółem 17 2 808 304 1 969 671
Zobowiązania ztytułu dywidendy - -
Środki pieniężne iich ekwiwalenty 14 (327 097) (492 295)
Inne aktywa finansowe oograniczonej możliwości dysponowania 14 (82 524) (57 157)
Zadłużenie netto 2 398 683 1 420 219
Kapitał własny razem 1 684 685 1 562 365
Kapitał ogółem 4 083 368 2 982 584
Wskaźnik zadłużenia 58,74% 47,62%
Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się wzałożeniach finansowych Grupy.
| Sprawozdania nansowe
102
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Transakcje zpodmiotami
powiązanymi
TRANSAKCJE ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Rezultaty transakcji z właścicielami
Należności ztytułu udzielonych pożyczek 37 446 -
Należności handlowe - -
Zobowiązania handlowe 1 517 3 033
Poniesione koszty 14 800 14 792
Rozpoznane przychody - -
Rezultaty transakcji zpodmiotami powiązanymi
Należności ztytułu udzielonych pożyczek - -
Należności handlowe 1 091 -
Zobowiązania handlowe 4 -
Poniesione koszty 4 37 499
Rozpoznane przychody 5 030 49 522
Rezultaty transakcji zczłonkami Zarządu
Rozpoznane przychody 2 857 1 504
Otrzymane zaliczki 766 1 005
Rezultaty transakcji zpodmiotami współkontrolowanymi
Należności ztytułu udzielonych pożyczek 205 160 169 092
Należności handlowe 8 054 21 652
Zobowiązania - 10 646
Poniesione koszty 15 -
Rozpoznane przychody 298 564 107 274
Otrzymane zaliczki 5 969 113 005
ZMIANA STANU ODPISÓW NA OCZEKIWANE STRATY
KREDYTOWE  NALEŻNOŚCI TYS. PLN
31.12.2020 31.12.2019
Stan na początek okresu 217 -
Zwiększenia ztytułu:
- utworzenie odpisu 174 217
Stan odpisów na koniec okresu 391 217
| Sprawozdania nansowe
103
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Znaczące zdarzenia po
dacie bilansowej
. Zawarcie przedwstępnej umowy
nabycia pakietu większościowego
akcji spółki Archicom S.A.
Zarząd Echo Investment zawarł 17 lutego 2021 r.
zDorotą Jarodzką-Śródką, Kazimierzem Śródką oraz
Rafałem Jarodzkim przedwstępną umowę nabycia
pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie
około 66,01% kapitału zakładowego iuprawniają-
cych łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Cena za
akcje wynosić będzie 425 mln PLN. Echo Investment
zapłaci 237 mln PLN wdniu zawarcia transakcji,
apozostałe 188 mln PLN – wwyemitowanych obli-
gacjach oterminie zapadalności 3,5 r., oprocento-
wanych według rocznej stopy 5%. Zawarcie umowy
przyrzeczonej izamknięcie transakcji nastąpi pod
warunkiem zgody Prezesa Urzędu Ochrony Konku-
rencji iKonsumentów.
Ztransakcji zostanie wyłączona działalność dewe-
loperska prowadzona poza aglomeracją wrocław-
ską idwoma projektami deweloperskimi wKrakowie
oraz studio architektoniczne – aktywa te pozostaną
wrękach sprzedających. Projekty deweloperskie zo-
staną odsprzedane na rzecz Doroty Jarodzkej-Śród-
ki oraz Rafała Jarodzkiego za 131 mln PLN (płatne
w dwóch ratach), natomiast studio projektowe –
na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz Kazimierza
Śródki za 2,4 mln PLN.
Dodatkowo, wdniu zamknięcia transakcji zostanie
zawarta umowa opcji, na podstawie której Echo
Investment S.A. lub podmiot wskazany przez spółkę
będzie uprawniony do zakupu pozostałych wrękach
sprzedających akcji Archicom S.A., stanowiących
8,31% kapitału zakładowego uprawniających 13,32%
ogółu głosów na walnym zgromadzeniu. Opcja bę-
dzie możliwa do wykorzystania do 15 marca 2023 r.
Archicom posiada potencjał wybudowania 5,7 tys.
mieszkań, zczego 3,8 tys. wramach banku ziemi
we Wrocławiu oraz Krakowie. Po sfinalizowaniu
transakcji grupa Echo-Archicom będzie najwięk
-
szym deweloperem mieszkaniowym wPolsce – tylko
w2021r. rozpocznie łącznie budowę 7 tys. mieszkań
na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne
ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest
osiągnięcie pozycji ogólnopolskiego lidera wsekto-
rze mieszkaniowym.
Archicom działa głównie na dolnośląskim rynku,
aod 2016 r. jest notowany na Giełdzie Papierów War-
tościowych. Firma wyrosła zrodzinnego biura pro-
jektowego ima na swoim koncie 160 zrealizowanych
inwestycji, w tym m.in. rewitalizowany kompleks
Browarów Wrocławskich, wielokrotnie nagradzane
osiedle Olimpia Port, atakże pierwsze we Wrocła-
wiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest sil-
ną, rozpoznawalną marką zblisko 15% udziałem we
wrocławskim rynku mieszkaniowym.
. Sprzedaż budynku Biura przy Willi
Grupa Echo Investment zawarła 11 marca 2021 r. osta-
teczną umowę sprzedaży budynku Biura przy Willi,
który należy do kompleksu Browary Warszawskie.
Kupującym jest KGAL Group, wiodący niezależny za-
rządzający inwestycjami iaktywami. Budynek został
sprzedany za około 86,7 miliona EUR.
Wartość transakcji została pomniejszona m.in. okwo-
tę wartości okresów bezczynszowych, częściową
wartość skapitalizowanych czynszów od powierzchni
nieprzekazanych najemcom, wartość prac aranżacyj-
nych, atakże oinne koszty. Wrezultacie, cena płatna
na zamknięciu wyniosła 69,3 mln EUR powiększona
oVAT. Po przekazaniu powierzchni wszystkim na-
jemcom cena zostanie podwyższona do kwoty 76,6
mln EUR powiększone oVAT. Dodatkowo sprze-
dający otrzymał osobne wynagrodzenie związane
zrealizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach
najemców oraz zusuwaniem usterek włącznej wy-
sokości 4,6 mln EUR powiększone oVAT.
| Sprawozdania nansowe
104
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Wramach transakcji strony zawarły również umowę
gwarancji jakości budynku oraz umowę gwarancji
czynszowych. Ta druga przewiduje gwarancję na
rzecz kupującego pokrycia przez sprzedawcę płat-
ności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla
poszczególnych części budynku, które jeszcze nie
zostały wynajęte oraz które zostały wynajęte, ale
wstosunku do nich zostały zastosowane obniżki
czynszu lub okresy bezczynszowe.
Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na
użytkowanie wkwietniu 2020 roku ijest wpełni wy-
najęty przez m.in. WeWork, Accenture ikawiarnię
Etno Cafe, która zajmuje parter budynku. Wkrótce
wprowadzą się tu także renomowana instytucja fi-
nansowa oraz Echo Investment, awprzyziemiu za-
cznie działać znana restauracja śródziemnomorska.
Budynek Biur przy Willi ma 13. pięter, 55 m wysoko-
ści oraz 16,6 tys. mkw. powierzchni najmu. Znajduje
się wbezpośrednim sąsiedztwie odrestaurowanej
Willi Schielego, historycznego domu dawnego wła-
ściciela browaru ijest usytuowany obok wejścia do
Browarów Warszawskich.
. Emisja obligacji ołącznej wartości
195 mln PLN
Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021 r. ob-
ligacje Echo Investment ołącznej wartości 195 mln
PLN. Pozyskane wten sposób finansowanie zosta-
nie przeznaczone na rozwój firmy, wszczególności
wperspektywicznym sektorze mieszkaniowym.
Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich oprocento-
wanie ustalone zostało woparciu ozmienną stawkę
WIBOR 6M powiększoną omarżę dla inwestorów.
Agentem nowej emisji jest mBank S.A. Pieniądze po-
zyskane zemisji obligacji Echo Investment planuje
wykorzystać na finansowanie rozwoju biznesu oraz
spłatę obligacji zapadających na koniec Ikwartału
tego roku.
Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone izo-
staną wprowadzone do obrotu walternatywnym
systemie obrotu warszawskiej Giełdy Papierów War-
tościowych.
Wzwiązku zemisją obligacji, Spółka nabyła wcelu
umorzenia 1 475 sztuk obligacji własnych o war-
tości nominalnej 10.000 PLN każda (kod ISIN
PLECHPS00225).
| Sprawozdania nansowe
105
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Wynagrodzenie Zarządu
iRady Nadzorczej
WYNAGRODZENIE ZARZĄDU
WPLN
2020 2019
ZEcho Investment S.A.
Wynagrodzenie
podstawowe
Zjednostek
zależnych,
współzależnych
istowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
ZEcho Investment S.A.
Wynagrodzenie
podstawowe
Zjednostek
zależnych,
współzależnych
istowarzyszonych
Inne świadczenia
Łącznie
Premie
Premie
Nicklas Lindberg 1 003 933 2 145 339 596 006 3 745 278 1 076 227 20 861 365 2 192 026 843 250 24 972 867
Maciej Drozd 421 672 336 000 1 224 713 35 218 2 017 603 753 413 359 100 721 999 1 080 1 835 592
Artur Langner 204 000 228 000 972 000 4 504 1 408 504 233 973 167 400 850 800 4 002 1 256 175
Marcin Materny 207 000 180 000 814 032 9 552 1 210 584 240 000 125 280 702 842 8 676 1 076 798
Rafał Mazurczak 207 000 177 120 808 992 10 052 1 203 164 200 000 180 000 814 032 8 676 1 202 708
Waldemar Olbryk 627 000 537 350 - 66 466 1 230 816 702 000 386 100 - 6 704 1 094 804
Małgorzata Turek
(powołana
7 marca 2019 r.)
204 000 114 538 739 076 4 404 1 062 018 217 857 - 467 500 3 702 689 059
Razem 2 874 605 1 573 008 6 704 152 726 202 3 423 469 22 079 245 5 749 199 876 090
Razem wroku 11 877 967 32 128 003
Wynagrodzenia Członków Zarządu
Członkowie Zarządu otrzymują wynagrodzenia ipre
-
mie zgodnie zmodelem wynagradzania opisanym
w„Regulaminie pracy zarządu”, przyjętym uchwałą
Rady Nadzorczej 21 marca 2013 r. System premio-
wy opiera się oumowę zgodną zmetodologią MBO
(zarządzanie przez cele, ang. Management by Ob-
jectives) ijest powiązany zwynikami firmy. Każdy
Członek Zarządu może otrzymać premię roczną
wyrażoną wwielokrotności wynagrodzenia podsta-
wowego, uzależnioną od realizacji kluczowych celów
biznesowych, na które ma wpływ wzakresie swojego
obszaru odpowiedzialności. Jednocześnie wszyscy
Członkowie Zarządu mają wspólne cele, których re-
alizacja poniżej oczekiwanego poziomu będzie po-
wodować pomniejszenie premii. Każdorazowo wyso-
kość wynagrodzenia oraz premii Członków Zarządu
potwierdzana jest uchwałą Rady Nadzorczej.
Wzwiązku zwybuchem pandemii, w2020 r. oprócz
celów szczegółowych ustalanych indywidualnie dla
każdego Członka Zarządu, wspólnymi celami Za-
rządu były utrzymanie ciągłości istabilności funk-
cjonowania firmy – w szczególności utrzymanie
nieprzerwanej pracy na budowach oraz wbiurach
sprzedaży mieszkań – oraz zapewnienie bezpieczeń-
stwa pracowników iwspółpracowników. Jednocze-
śnie, wmomencie wybuchu pandemii, Zarząd podjął
działania wodpowiedzi na ryzyka biznesowe ifinan-
sowe związane zniepewną sytuacją rynkową, m.in.
decyzje oczęściowym odroczeniu wypłaty premii za
2019 r. oraz tymczasowym obniżeniu wynagrodzeń
osób zarządzających.
W2020 r. oraz na dzień przekazania raportu nie ist-
niały umowy zawarte między Spółką, aosobami za-
rządzającymi, przewidujące rekompensatę wprzy-
padku ich rezygnacji lub zwolnienia zzajmowanego
stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwo-
łanie lub zwolnienie następuje zpowodu połączenia
Echo Investment S.A. lub zpowodu przejęcia.
| Sprawozdania nansowe
106
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ
PLN
2020 2019
Z
Echo Investment
S.A.
Zjednostek
zależnych,
współzależnych
istowarzyszonych
Inne
świadczenia
Z
Echo Investment
S.A.
Zjednostek
zależnych,
współzależnych
istowarzyszonych
Noah M. Steinberg
(powołany 9.01.2020 r.)
137 086 - - - -
Karim Khairallah
(zrezygnował 13.12.2019 r.)
- - - - -
Tibor Veres
(powołany 9.01.2020 r.)
75 194 - - - -
Laurent Luccioni
(zrezygnował 13.12.2019 r.)
- - - - -
Mark E. Abramson
(zrezygnował 13.08.2020 r.)
126 290 - - 180 000 -
Margaret Dezse
(powołana 13.08.2020 r.)
54 194 - - - -
Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 -
Sławomir Jędrzejczyk
(powołany 13.08.2020 r.)
54 194 - - - -
Stefan Kawalec
(odwołany 13.08.2020 r.)
126 290 - 1 800 180 000 -
Péter Kocsis
(powołany 9.01.2020 r.)
53 710 - - - -
Bence Sass
(powołany 9.01.2020 r.)
53 710 - - - -
Nebil Senman 60 000 - 825 60 000 -
Sebastian Zilles
(zrezygnował 13.12.2019 r.)
- - - - -
Razem 800 668 2 625 480 000
Razem wroku 803 293 480 000
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej ustalane są wfor-
mie uchwał Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy
Spółki. Obecnie obowiązującą jest uchwała nr 23
Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z25 kwietnia
2018 r., która ustala wysokość wynagrodzenia człon-
ków Rady Nadzorczej następująco:
−
miesięczne wynagrodzenie Przewodniczącego
Rady Nadzorczej – 10 000 PLN brutto,
−
miesięczne wynagrodzenie Wiceprzewodniczące-
go Rady Nadzorczej – 7 000 PLN brutto,
−
miesięczne wynagrodzenie Członka Rady Nad-
zorczej – 5 000 PLN brutto,
− dodatkowe miesięczne wynagrodzenie dla prze-
wodniczących iwiceprzewodniczących komite-
tów Rady Nadzorczej – 10 000 PLN brutto.
Członkom Rady Nadzorczej przysługuje również
zwrot kosztów poniesionych wzwiązku zwykony-
waniem powierzonych im funkcji, wszczególności
– kosztów przejazdów na miejsce posiedzeń Rady
Nadzorczej izpowrotem, koszty indywidualnego
nadzoru oraz koszty zakwaterowania iwyżywienia.
| Sprawozdania nansowe
107
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU
DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY
Tytuł Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania finansowego za Ipółrocze 2020 r. 135 000
Badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za 3 kwartał 2020 r. 98 000
Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2020 r. 278 000
Audyt roczny spółek zależnych 74 250
Razem 585 250

Umowy zfirmą audytorską
Do badania jednostkowych sprawozdań
finansowych Echo Investment oraz skon-
solidowanych sprawozdań finansowych
Grupy Kapitałowej Echo Investment wla-
tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki,
po rekomendacji Komitetu Audytu, wy-
brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.K. zsie-
dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła
II 22, wpisaną na listę firm audytorskich
pod nr 73. Umowa zaudytorem została
zawarta przez Zarząd, na podstawie upo-
ważnienia od Rady Nadzorczej.
Zarząd Echo Investment S.A. informuje,
że wybór firmy audytorskiej przeprowa-
dzającej badanie rocznego sprawozdania
finansowego został dokonany zgodnie
zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru
iprocedury wyboru firmy audytorskiej, na
podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14
listopada 2019 r.
Firma audytorska oraz członkowie ze-
społu wykonującego badanie spełniali
warunki do sporządzenia bezstronnego
iniezależnego sprawozdania zbadania
rocznego sprawozdania finansowego
zgodnie zobowiązującymi przepisami,
standardami wykonywania zawodu iza-
sadami etyki zawodowej.
Echo Investment S.A. przestrzega obo-
wiązujących przepisów związanych zro-
tacją firmy audytorskiej i kluczowego
biegłego rewidenta oraz obowiązkowy-
mi okresami karencji. Echo Investment
S.A. posiada politykę wzakresie wyboru
firmy audytorskiej oraz politykę wzakre-
sie świadczenia na rzecz emitenta przez
firmę audytorską, podmiot powiązany
zfirmą audytorską lub członka jego sieci,
dodatkowych usług niebędących bada-
niem, wtym usług warunkowo zwolnio-
nych zzakazu świadczenia przez firmę
audytorską. Polityka wyboru firmy audy-
torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau-
dytowych zostały zatwierdzone uchwa-
łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r.
i są dostępne na stronie internetowej
spółki wzakładce Relacje inwestorskie /
Strategia iład korporacyjny.
Kielce, 30 marca 2021 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Marcin Materny
Członek Zarządu
Waldemar Olbryk
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Anna Gabryszewska-Wybraniec
Główny Ksiegowy
OŚWIADCZENIE
ZARZĄDU
CZĘŚĆ 4
| Oświadczenie
109
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Kielce, 30 marca 2021 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Marcin Materny
Członek Zarządu
Waldemar Olbryk
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, roczne
skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2020 r. idane porównywalne zostały
sporządzone zgodnie zobowiązującymi zasadami rachunkowości iodzwierciedlają
wsposób prawdziwy, rzetelny ijasny sytuację majątkową ifinansową Grupy Kapi-
tałowej Echo Investment S.A. oraz jej wynik finansowy. Sprawozdanie zdziałalności
Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju iosiągnięć
oraz sytuacji Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A., wtym opis podstawowych
zagrożeń iryzyka.
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania spra-
wozdań finansowych, dokonujący badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego za 2020 r. został wybrany zgodnie zprzepisami prawa. Podmiot ten oraz
biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyraże-
nia bezstronnej iniezależnej opinii obadanym rocznym skonsolidowanym sprawoz-
daniu finansowym, zgodnie zobowiązującymi przepisami inormami zawodowymi.
KONTAKT
Echo Investment S.A.
biuro wWarszawie
Budynek Q22
al. Jana Pawła II 22
00-133 Warszawa
Projekt graczny iskład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski