2022

Skonsolidowany

Raport Roczny

Grupy Kapitałowej

Echo Investment

Fot. Komples biurowy Fuzja w Łodzi

Spis treści

Informacje ogólne 3

Informacje o sprawozdaniu ﬁnansowym 3

Skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe Grupy Echo Investment za 2022 r. 4

CZĘŚĆ 1 5

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej 6

Skonsolidowany rachunek zysków i strat 8

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 9

Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym 10

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 11

CZĘŚĆ 2 13

Noty objaśniające 13

Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego 14

CZĘŚĆ 3 77

Informacje o sprawozdaniach ﬁnansowych Grupy 77

Grupa Kapitałowa Echo Investment 78

Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r. 87

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane 88

Podstawowe zasady rachunkowości 90

Metody ustalania wyniku ﬁnansowego 100

Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy 105

Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym 114

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 123

Transakcje z podmiotami powiązanym 124

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 126

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 127

Umowy z ﬁrmą audytorską 130

Oświadczenie Zarządu 132

Kontakt 134

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok

W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Invest-

ment prezentowane są dane ﬁnansowe za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2022 r. i dane porównawcze za okres

12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r.

Wszystkie dane ﬁnansowe w skonsolidowanym sprawozda-

niu ﬁnansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, pre-

zentowane są w tysiącach złotych (PLN), która jest również

walutą funkcjonalną spółki dominującej.

Oświadczenie o zgodności

Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynaro-

dowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF)

przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej.

Założenie konnuacji kontynuacji

działalności

Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania

działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przy-

szłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności

wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.

Zatwierdzenie sprawozdania

ﬁnansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe za rok

zakończony 31 grudnia 2022 r. zostało zatwierdzone do

publikacji 28 marca 2023 r.

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2022 r. wchodziły

163 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 36

spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw wła-

sności. Pełny skład Grupy Kapitałowej został przedstawiony

w części 3 punkt 01 „Grupa Kapitałowa Echo Investment”.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo

Investment jest budowa i sprzedaż inwestycji mieszka-

niowych, budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości

handlowych i biurowych a także obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą Kielce,

al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach

30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Reje-

stru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd

Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego

Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Gieł-

dzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do

Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu

sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIGNieruchomo-

ści. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska.

Jednostką dominującą wobec Echo Investment Spółka

Akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą

najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest K.est Kft., którą

kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas

trwania Spółki jest nieograniczony.

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego

nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej

lub innych danych identyﬁkacyjnych.

Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzor czej zostały

przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu z działalności

spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za

2022 r. w części 01 „Podstawowe in formacje o Spółce

i Grupie” .

Informacje ogólne

Informacje

o sprawozdaniu

ﬁnansowym

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane

sprawozdanie

ﬁnansowe Grupy Echo

Investment za 2022 r.

Fot. Galeria Młociny w Warszawie

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

CZĘŚĆ 1

Fot. Biurowiec Face2Face Business Campus w Katowicach

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Fot. Kompleks biurowy Fuzja w Łodzi w budowie

Skonsolidowane

sprawozdanie

z sytuacji ﬁnansowej

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej

[tys. PLN]

Nota

Stan na

31.12.2022

Stan na

31.12.2021

Aktywa

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 2 71 752 70 529

Rzeczowe aktywa trwałe 3 60 409 64 261

Nieruchomości inwestycyjne 4 1 094 638 843 576

Nieruchomości inwestycyjne w budowie 5 486 625 741 663

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych

metodą praw własności

19 478 180 336 737

Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 8 326 675 366 360

Pochodne instrumenty ﬁnansowe 13 26 251 -

Pozostałe aktywa 1 549 1 854

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 29 94 494 74 015

Grunty przeznaczone pod zabudowę 21 359 19 455

2 661 932 2 518 450

Aktywa obrotowe

Zapasy 9 1 592 885 1 602 077

Należności z tytułu podatku dochodowego 14 925 13 104

Należności z tytułu pozostałych podatków 10 81 762 64 908

Należności handlowe i pozostałe 10 333 577 120 163

Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 8 15 327 41 920

Pochodne instrumenty ﬁnansowe 13 366 18 922

Inne aktywa ﬁnansowe 14 88 914 85 205

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 14 941 997 588 680

3 069 753 2 534 979

Aktywa trwałe (grupa zbycia) przeznaczone do sprzedaży 6 355 327 1 381 451

3 425 080 3 916 430

Aktywa razem 6 087 012 6 434 880

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej

[tys. PLN]

Nota

Stan na

31.12.2022

Stan na

31.12.2021

Kapitał własny i zobowiązania

Kapitał własny

Kapitał zakładowy 15 20 635 20 635

Kapitał zapasowy 15 1 044 798 1 158 524

Zyski zatrzymane 57 7 337 499 517

Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych 1 008 93 4

Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 643 778 1 679 610

Kapitały udziałowców niekontrolujących 15d 162 534 183 927

1 806 312 1 863 537

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 17 1 609 032 1 626 984

Zobowiązania z tytułu nabycia akcji 18a - 50 895

Rezerwy długoterminowe 16 5 356 6 499

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 29 140 651 172 917

Zobowiązania z tytułu leasingu 18, 28 138 837 117 127

Zobowiązania pozostałe 18 68 200 104 422

1 962 076 2 078 844

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 17 667 980 652 574

Kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 17 142 494 614 520

Zobowiązania z tytułu nabycia akcji 18a 51 478 -

Pochodne instrumenty ﬁnansowe 18 - 1 188

Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 31 174 6 318

Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 18 147 176 15 260

Zobowiązania handlowe 18 142 867 186 793

Zobowiązania z tytułu dywidendy 18 90 792 -

Zobowiązania z tytułu leasingu 18, 28 96 389 105 355

Rezerwy krótkoterminowe 16 51 238 53 412

Zobowiązania pozostałe 18 293 775 216 701

Zobowiązania z tytułu umów z klientami 19 558 252 572 315

2 273 615 2 424 436

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 6 45 009 68 063

2 318 624 2 492 499

Kapitał własny i zobowiązania razem 6 087 012 6 434 880

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowany rachunek zysków i strat [tys. PLN]

Nota

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Przychody ze sprzedaży 19 1 394 306 1 532 665

Koszty własny sprzedaży 20 (901 913) (1 132 587)

Zysk brutto ze sprzedaży 492 393 400 078

Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 21 (11 427) 76 591

Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 20 (71 390) (53 531)

Koszty sprzedaży 20 (50 038) (45 735)

Koszty ogólnego zarządu 20 (84 264) (107 405)

Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 22 18 323 57 326

Zysk na okazyjnym nabyciu - 48 581

Pozostałe koszty operacyjne 23 (18 194) (18 015)

Zysk operacyjny 275 403 309 309

Przychody ﬁnansowe 24 50 496 40 704

Koszty ﬁnansowe 25 (154 699) (119 695)

Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów 13 (5 725) (45 8)

Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 26 (15 151) 8 670

Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 27 68 677 23 362

Zysk brutto 219 001 261 892

Podatek dochodowy 30 (62 455) (56 461)

- część bieżąca (115 200) (117 794)

- część odroczona 29 52 745 61 333

Zysk netto, w tym: 156 546 205 431

Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 127 150 188 922

Zysk udziałowców niekontrolujących 29 396 16 509

Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 127 150 188 922

Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych 412 691 412 691

Podstawowy zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0, 3 1 0, 4 6

Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,3 1 0,4 6

Skonsolidowany

rachunek

zysków i strat

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów [tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Zysk za rok obrotowy 156 546 205 431

Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być

przeklasyﬁkowane do wyniku w późniejszych okresach:

- różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych 74 (32)

Inne całkowite dochody netto 74 (32)

Całkowity dochód za okres, w tym: 156 620 205 399

Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 127 224 188 890

Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące 29 396 16 509

Skonsolidowane

sprawozdanie

z całkowich

dochodów

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zestawienie zmian

w skonsolidowanym

kapitale własnym

Zestawienie zmian w skonsolidowanym

kapitale własnym [tys. PLN]

Kapitał

zakładowy

Kapitał

zapasowy

Zakumulo-

wane zyski

zatrzymane

Różnice

kursowe

z przeliczenia

Kapitał

własny

przypisany

akcjona-

riuszom

jednostki

dominującej

Kapitały

udziałow-

ców niekon-

trolujących

Kapitał

własny

razem

za okres 1.01.2022 - 31.12.2022

Stan na początek okresu 20 635 1 158 524 499 517 934 1 679 610 183 927 1 863 537

Zysk (strata) netto danego okresu - - 127 150 - 127 150 29 396 156 546

Inne całkowite dochody - - - 7 4 7 4 - 74

Całkowite dochody netto za okres - - 127 150 7 4 127 224 29 396 156 620

Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi - - 18 528 - 18 528 (44 211) (25 683)

Dywidenda zatwierdzona do wypłaty - (40 792) (50 000) - (90 792) - (90 792)

Dywidenda wypłacona - (90 792) - - (90 792) (6 578) (97 370)

Transakcje z właścicielami - (131 584) (31 472) - (163 056) (50 789) (213 845)

Podział wyniku z lat ubiegłych - 17 858 (17 858) - - - -

Stan na koniec okresu 20 635 1 044 798 577 337 1 008 1 643 778 162 534 1 806 312

za okres 1.01.2021 - 31.12.2021

Stan na początek okresu 20 635 1 280 664 382 420 966 1 684 685 (1 2 6) 1 684 559

Zysk (strata) netto danego okresu - - 188 922 - 188 922 16 509 205 431

Inne całkowite dochody - - - (32) (32) - (32)

Całkowite dochody netto za okres - - 188 922 (32) 188 890 16 509 205 399

Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi - - - - - 183 496 183 496

Dywidenda wypłacona - (122 140) (71 825) - (193 965) (15 952) (209 917)

Transakcje z właścicielami - (122 140) (71 825) - (193 965) 167 544 (26 421)

Stan na koniec okresu 20 635 1 158 524 499 517 934 1 679 610 183 927 1 863 537

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane

sprawozdanie

z przepływów

pieniężnych

Skonsolidowane sprawozdanie

z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

Nota

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia

I. Zysk (strata) brutto 219 001 261 892

II. Korekty razem

Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności (68 677) (23 362)

Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych 20 15 298 12 528

(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych 11 790 (30 933)

Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) 77 004 91 888

(Zysk) strata z tyt aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych (52 893) (105 411)

(Zysk) strata z działalności inwestycyjnej 165 205

(Zysk) na okazyjnym nabyciu - (48 581)

Zmiana stanu rezerw 57 823 5 040

(Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów ﬁnansowych 3 031 11 187

43 541 (87 439)

III. Zmiany kapitału obrotowego:

Zmiana stanu zapasów 48 419 106 064

Zmiana stanu należności (399 849) 31 791

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 33 194 104 (116 814)

Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych (3 709) 44 989

(161 035) 66 030

IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III) 101 507 240 483

Podatek dochodowy zapłacony (92 323) (121 316)

V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 9 184 119 167

B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

I. Wpływy

Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych 3 74 799

Zbycie inwestycji w nieruchomości 960 547 1 138 347

Zwrot udzielonych pożyczek wraz z odsetkami 34 092 2 922

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Skonsolidowane sprawozdanie

z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

Nota

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Zbycie inwestycji - 22 364

Wpływ środków pieniężnych z rachunków lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy 42 841 -

Wycofanie wkładów we wspólnych przedsięwzięciach 32 548 -

1 070 402 1 164 432

II. Wydatki

Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych (9 020) (6 578)

Inwestycje w nieruchomości (310 274) (405 201)

Udzielone pożyczki (14 469) (79 024)

Z tytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu o środki pieniężne i ich ekwiwalenty w nabytych jednostkach - (35 104)

Podwyższenie kapitałów we wspólnych przedsięwzięciach (110 003) (13 148)

Przekazanie środków pieniężnych na rachunki lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy (41 800) -

Nabycie inwestycji - (21 365)

(485 566) (560 420)

III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II) 584 836 604 012

C. Przepływy środków pieniężnych z działalności ﬁnansowej

I. Wpływy

Kredyty i pożyczki 17 220 495 179 763

Emisja dłużnych papierów wartościowych 17 334 27 7 367 000

554 772 546 763

II. Wydatki

Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli 15, 33 (99 994) (215 079)

Spłaty kredytów i pożyczek 17 (66 298) (164 943)

Wykup dłużnych papierów wartościowych 17 (429 910) (506 867)

Z tytułu pochodnych instrumentów - (11 187)

Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (29 817) (33 673)

Odsetki zapłacone (143 773) (76 610)

Wykup akcji od udziałowców niekontrolujących (25 683) -

(795 475) (1 008 359)

III. Przepływy pieniężne netto z działalności ﬁnansowej (I+II) (240 703) (461 596)

D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III) 353 317 261 583

E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej, w tym: 353 317 261 583

- w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych - -

F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 588 680 327 097

G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F) 941 997 588 680

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

CZĘŚĆ 2

Noty objaśniające

Fot. CitySpace w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

No objaśniające Noty objaśniające

do skonsolidowanego

sprawozdania ﬁnansowego

NOTA 1

Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek:

– z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń 71 932 192 492

– z tytułu spraw sądowych 17 627 3 884

Razem 89 559 196 376

Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg wartości

nominalnej.

W ocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji i poręczeń

jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizo-

wania. Szczegółowy opis pozycji pozabilansowych jest za-

prezentowany w tabelach stanowiących dalszą część noty.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 1A

Poręczenia ﬁnansowe wystawione przez Grupę Echo Investment

na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Poręczyciel

Podmiot

otrzymujący

poręczenie Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp.

z o.o.

Miasto Stołeczne

Warszawa

1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie

zobowiązań wynikających z umowy

drogowej.

Razem

1 230

Gwarancje ﬁnansowe wystawione przez Grupę Echo Investment

na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Gwarant

Podmiot otrzymujący

gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem

Archicom S.A. Javin Investments Sp.

z o.o. Sp.k. w likwidacji;

Space Investment

Strzegomska 3 Sp.

z o.o.

GNT Ventures Wro-

cław Sp. z o.o.

12 237 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy sprze-

daży budynku biurowego West Forum IB.

Razem 12 237

Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez

Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Gwarant

Podmiot otrzymują-

cy gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem

Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Warszawa Wila-

nowska Sp. z o.o.

Bank PKO S.A. 18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek

od transzy budowlanej.

Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo

117 Sp. z o.o. Sp.k.

40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane

związane z obiektem biurowym Nobilis we

Wrocławiu.

Razem 58 465

Razem gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe 70 702

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych

przez Grupę Echo Investment w 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneﬁcjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Wygaśnięcie Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Poznań Szczepa-

nowskiego Sp. z o.o.

Santander Bank

Polska S.A.

24 500 8.03.2022 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

w umowie kredytu.

Wygaśnięcie

Echo Investment S.A. Rosehill Investments

Sp. z o.o.

IB 6 FIZAN

w likwidacji

107 505 31.03.2022 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy

programowej zawartej 31 sierpnia 2017 r.

Gwarancja wystawiona w EUR .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 2

Zmiany wartości niematerialnych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN]

Znak

towarowy

Nabyte koncesje,

patenty, licencje

i podobne wartości

Inne i wartości

niematerialne

w budowie

Wartości

niematerialne

razem

1.01.2022 - 31.12.2022

Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 66 704 13 288 1 925 81 917

- zakupu - 1 161 1 953 3 114

- likwidacji - (4 182) (26) (4 208)

Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 10 267 3 852 80 823

Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (11 063) (325) (11 388)

- amortyzacja - (1 473) (388) (1 861)

- inne - 4 173 6 4 179

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (8 363) (707) (9 070)

Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 1 903 3 145 71 752

1.01.2021 - 31.12.2021

Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu - 11 544 840 12 384

- objęcia kontroli nad spółkami zależnymi 66 704 704 829 68 237

- zakupu - 1 040 329 1 369

- likwidacji - (73) (73)

Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 13 288 1 925 81 917

Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (8 879) (46) (8 925)

- amortyzacja - (2 184) (279) (2 463)

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (11 063) (325) (11 388)

Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 2 225 1 600 70 529

W wyniku nabycia w 2021 r. akcji DKR Invest S.A. oraz

udziałów DKR Investment Sp. z o.o. (pośrednio Archicom

S.A.) Grupa, w ramach wartości niematerialnych, ujęła

rozpoznany znak towarowy „Archicom”. Wartość znaku

wyniosła na dzień przejęcia 66 704 tys. zł. Od rozpozna-

nego znaku Grupa ujęła rezerwę na podatek odroczony

w wysokości 12 674 tys. zł. Zarząd Grupy Kapitałowej

uznał, że nie istnieją żadne dające się przewidzieć ograni-

czenia okresu, w którym można spodziewać się, że usługi

i towary sprzedawane pod zarządzanym przez Grupę

znakiem towarowym będą generowały korzyści ﬁnansowe

i w związku z tym znak towarowy jest traktowany jako war-

tość niematerialna o nieokreślonym okresie użytkowania,

od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.

W każdym okresie sprawozdawczym następuje weryﬁkacja

okresu użytkowania, w celu ustalenia, czy zdarzenia i oko-

liczności nadal potwierdzają ocenę, że okres użytkowania

tego składnika nadal jest nieokreślony. Grupa corocznie

przeprowadza test na utratę wartości znaku towarowego.

Na 31 grudnia 2022 r. Grupa przeprowadziła test na

utratę wartości znaku towarowego „Archicom”, szacując

wartość godziwą przy zastosowaniu metody zdyskonto-

wanych opłat licencyjnych na podstawie pięcioletniego

planu ﬁnansowego obejmującego lata 2023 – 2027 dla

Grupy Archicom S.A. W analizie uwzględniono podstawo-

we przepływy pieniężne wynikające m.in. z przychodów

ze sprzedaży produktów i usług oraz kosztów nakładów

marketingowych.

Dane wsadowe wykorzystane do powyższej wyceny nie są

obserwowalne bezpośrednio ani pośrednio na aktywnych

rynkach – wycena jest zaklasyﬁkowana do Poziomu 3

w hierarchii wartości godziwej.

Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przyjęto

poniższe założenia :

Znak towarowy

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

− Wartość godziwą ustalono na podstawie metody zdys-

kontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – metoda

opłat licencyjnych.

− Podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest składnik

aktywów w postaci znaku towarowego.

− Aktywem wypracowującym przepływy pieniężne jest

Grupa Archicom S.A.

− Stopa opłat licencyjnych została ustalona na pozio-

mie 4,21 proc., (3,91 proc. w 2021 r.) po uwzględ-

nieniu branżowej siły marki, wysokości udziału stóp

opłat licencyjnych w wynikach podmiotów w sektorze

o porównywalnych głównych parametrach przyjętego

modelu biznesowego w zakresie kształtowania cen

i potrzeb kapitałowych, wysokości rynkowych stóp opłat

licencyjnych dla sektora, w którym działa podmiot.

− Średni ważony koszt kapitału (WACC) został przyjęty

na poziomie 16,68 proc. (11,86 proc. w 2021 r.), zaś dla

zasobów niematerialnych oczekiwana stopa zwrotu

wyniosła 26,13 proc (17,47 proc. w 2021 r.).

− Okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto dla

5 lat (od 2023 r. do 2027 r.). (Przyjęto ten sam okres

projekcji w 2021 r.)

− Wzrost przychodów ze sprzedaży w okresie projekcji

został ustalony na poziomie 13 proc (5 proc. w 2021 r.).

− Dla wartości końcowej przyjęto zerową stopę wzrostu

długoterminowego (Takie samo założenie w 2021 r.).

Na podstawie przeprowadzonej analizy Zarząd Grupy nie

stwierdził utraty wartości znaku Archicom. Wobec powyż-

szego wartość znaku na 31 grudnia 2022 r. wynosi nadal

66 704 tys. zł.

Grupa przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę pod-

stawowych założeń przyjętych do testu na utratę warto-

ści znaku Archicom. Poniżej zaprezentowano wpływ, jaki

miałoby zwiększenie i zmniejszenie stopy opłaty licencyjnej

i stopy dyskonta, posługując się następującymi założeniami:

− Stopa opłaty licencyjnej – dodatkowego oszacowania

przedziału wartości dokonano poprzez weryﬁkację war-

tości znaku towarowego dla obliczonej opłaty licencyj-

nej, skorygowanej odpowiednio o wskaźnik: -15 proc.,

-10 proc., +10 proc. i +15 proc.

− Stopa dyskonta – w celu analizy wrażliwości zweryﬁ-

kowano wartość znaku przy obniżeniu i podwyższeniu

stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5 proc., -1,0 proc.,

+1,0 proc. i +1,5 proc.

Analizę przeprowadzono przy założeniu, że wszystkie inne

założenia nie ulegają zmianie .

Analiza wrażliwości wartości od stopy opłaty licencyjnej

Wysokość stopy opłaty licencyjnej

Stopa dyskontowa

2,95% 3,37% 3,79% 4,21% 4,63% 5,05% 5,47%

24,6%

54 337 64 860 75 382 85 904 96 427 106 949 117 471

25,1%

53 088 63 370 73 651 83 933 94 214 104 496 114 777

25,6%

51 890 61 941 71 991 82 042 92 092 102 143 112 193

26,1%

50 740 60 569 70 398 80 226 90 055 99 884 109 713

26,6%

49 635 59 251 68 867 78 483 88 099 97 715 107 330

27,1%

48 573 57 984 67 395 76 806 86 218 95 629 105 040

27,6%

47 551 56 765 65 980 75 194 84 408 93 623 102 837

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 3

Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN]

Grunty

własne

Budynki

i budowle

Urządzenia

techniczne

i maszyny

Środki

transportu

Pozostałe

i środki

trwałe

w budowie

Aktywo

z tytułu

prawa do

użytkowania

Razem

środki

trwałe

1.01.2022 - 31.12.2022

Wartość brutto środków trwałych na początek

okresu

200 6 410 7 376 2 157 15 463 60 953 92 559

- nabycia - 2 236 637 58 3 883 - 6 814

- z tytułu leasingu MSSF 16 - - - - - 5 545 5 545

- sprzedaży - - (164) (32) (417) - (613)

- likwidacji - (406) (1 653) - (2 173) - (4 232)

- inne - - - - - (3 435) (3 435)

Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 200 8 240 6 196 2 183 16 756 63 063 96 638

Skumulowana amortyzacja na początek okresu (10) (1 053) (5 391) (1 955) (6 863) (13 026) (28 298)

- amortyzacja (1) (649) (1 133) (64) (2 481) - (4 328)

- likwidacji - 61 1 435 - 465 - 1 961

- z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - - - - - (9 109) (9 109)

- z tytułu leasingu - wyksięgowanie po zakończeniu

umowy najmu

- - - - - 3 124 3 124

- korekta z tytułu sprzedaży - - 142 368 (89) - 421

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec

okresu

(11) (1 641) (4 947) (1 651) (8 968) (19 011) (36 229)

Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 189 6 599 1 249 532 7 788 44 052 60 409

Grunty

własne

Budynki

i Budowle

Urządzenia

techniczne

i maszyny

Środki

transportu

Pozostałe

i środki

trwałe

w budowie

Aktywo

z tytułu

prawa do

użytkowania

Razem

środki

trwałe

1.01.2021 - 31.12.2021

Wartość brutto środków trwałych na początek

okresu

293 5 727 5 659 2 576 10 180 29 724 54 158

- objęcia kontroli nad spółkami zależnymi - 1 395 1 812 267 1 305 8 783 13 562

- nabycia - 610 209 - 5 219 - 6 038

- z tytułu leasingu MSSF 16 - - - - - 22 446 22 446

- sprzedaży (93) (352) (193) (686) (830) - (2 154)

- likwidacji - (216) (111) - (312) - (639)

- inne - (754) - - (99) - (853)

Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 200 6 410 7 376 2 157 15 463 60 953 92 559

Skumulowana amortyzacja na początek okresu (14) (1 412) (5 143) (2 637) (5 754) (11 326) (26 286)

- amortyzacja (2) 309 (515) (92) (1 981) - (2 281)

- likwidacji - 18 111 - 243 - 372

- z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - - - - - (7 784) (7 784)

- z tytułu leasingu - wyksięgowanie po zakończeniu

umowy najmu

- - - - - 6 084 6 084

- korekta z tytułu sprzedaży 6 32 156 774 629 - 1 597

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec

okresu

(10) (1 053) (5 391) (1 955) (6 863) (13 026) (28 298)

Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 190 5 357 1 985 202 8 600 47 927 64 261

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 4

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

Biura

Centra

handlowe Grunty

Aktywo

z tytułu

prawa do

użytkowania Razem

Stan na 1.01.2021 591 461 774 389 2 212 51 421 1 419 483

– zakup - - - 11 285 11 285

– objęcie kontroli nad spółkami zależnymi 101 558 - 7 806 - 109 364

– poniesienie nakładów na realizację inwestycji 30 165 5 509 25 - 35 699

– zmiany wyceny nieruchomości – zysk/strata z wyceny do wartości

godziwej (Nota 21)

5 575 8 939 3 938 (11 284) 7 168

– przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych w budowie - (80 868) - - (80 868)

– przeniesienie do zapasów - (41 039) - - (41 039)

– przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (614 175) - (1 767) (1 574) (617 516)

Stan na 31.12.2021 114 584 666 930 12 214 49 848 843 576

– zakup - - - 44 808 44 808

– poniesienie nakładów na realizację inwestycji 11 599 3 877 1 - 15 478

– z miany wyceny nieruchomości – zysk/strata z wyceny do wartości

godziwej (Nota 21)

9 032 (44 826) 499 (18 169) (53 464)

– przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie 364 713 - - 7 629 372 342

– przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (126 702) - (1 400) - (128 102)

Stan na 31.12.2022 373 226 625 981 11 314 84 116 1 094 638

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według

wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawoz-

dawczego. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych zostały

wykonane przez wewnętrzny dział analiz z wyjątkiem nie-

ruchomości wycenionej przez zewnętrznego rzeczoznaw-

cę w kwocie 10 869 tys. zł .

W związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości

biurowych Grupa przeniosła z pozycji „nieruchomości

inwestycyjne w budowie” do pozycji „nieruchomości inwe-

stycyjne” biurowiec React I w Łodzi w kwocie 100 838 tys.

zł oraz biurowiec Brain Park I w Krakowie w kwocie

271 504 tys. zł (w tym aktywo z tytułu prawa do użytkowa-

nia w kwocie 7 629 tys. zł).

Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 mie-

sięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości inwestycyj-

nych, przenosząc do pozycji aktywów przeznaczonych

do sprzedaży biurowiec City2 we Wrocławiu o wartości

126 702 tys. zł oraz nieruchomość gruntową w Gajkowie

o wartości 1 400 tys. zł.

Na wartość stanu nieruchomości na 31 grudnia 2022 r.

składają się głównie nieruchomości: centrum handlowe

Libero w Katowicach, biurowiec React I w Łodzi, biurowiec

Brain Park I w Krakowie. Jednocześnie w wartości nie-

ruchomości inwestycyjnych ujęto wartość prawa użyt-

kowania wieczystego gruntu, która na 31 grudnia 2022

r. wynosi 84 116 tys. zł (na 31 grudnia 2021 r. wynosi 49

848 tys. zł) .

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in-

westycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3, z wy-

jątkiem dwóch nieruchomości inwestycyjnych przypo-

rządkowanych do poziomu 2 w kwocie 10 869 tys. zł.

Szczegółowe informacje znajdują się w części 06 „Znaczą-

ce szacunki i osądy Zarządu Grupy” .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 5

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie [tys. PLN]

Biura

Centra

handlowe Grunty

Aktywo

z tytułu

prawa do

użytkowania Razem

Stan na 1.01.2021 673 842 23 439 63 580 16 318 777 179

- zakup - - - 1 684 1 684

- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 147 724 11 039 299 - 159 062

- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi-

wej (Nota 21)

47 186 - - 191 47 379

- przeniesienie z zapasów 132 830 - - - 132 830

- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych - 80 868 - - 80 868

- przeniesienie do zapasów (6 325) (5 393) - (1 383) (13 101)

- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (378 066) - (63 879) (2 293) (444 238)

Stan na 31.12.2021 617 191 109 953 - 14 517 741 663

- zakup - - - 3 753 3 753

- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 178 690 23 917 - - 202 607

- zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi-

wej (Nota 21)

25 087 - - (54) 25 033

- przeniesienie do zapasów (25 311) (87 750) - - (113 061)

- przeniesienie do środków trwałych (1 028) - - - (1 028)

- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (364 713) - - (7 629) (372 342)

Stan na 31.12.2022 429 916 46 120 - 10 587 486 625

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w budowie,

które spełniają kryteria do wyceny do wartości godziwej,

zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, według wartości

godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

Metodologia wyceny opisana jest w części 04 „Podsta-

wowe zasady rachunkowości”. Wyceny nieruchomości

inwestycyjnych w budowie zostały wykonane przez we-

wnętrzny dział analiz.

Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły

projektów inwestycyjnych zlokalizowanych w Krakowie,

Katowicach, Łodzi oraz Wrocławiu.

W związku ze spełnieniem warunków umożliwiających

dokonanie wyceny do wartości godziwej nieruchomo-

ści inwestycyjnych w budowie, Grupa rozpoznała wynik

z pierwszej aktualizacji wartości biurowca Brain Park II

w Krakowie w kwocie 10 460 tys. zł.

Ponadto Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej

biurowca Brain Park I w Krakowie w kwocie 14 627 tys.

zł. Łączna wysokość rozpoznanego przychodu z wyceny

nieruchomości inwestycyjnych w budowie wyniosła 25

087 tys. zł.

W związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości

biurowych Grupa przeniosła z pozycji „nieruchomości

inwestycyjne w budowie” do pozycji „nieruchomości in-

westycyjne” biurowiec React I w Łodzi w kwocie 100 838

tys. zł oraz biurowiec Brain Park I w Krakowie w kwocie

271 504 tys. zł (w tym aktywo z tytułu prawa do użytkowa-

nia w kwocie 7 629 tys. zł).

W sprawozdaniu na 31 grudnia 2022 r. Grupa zaprezen-

towała nieruchomości inwestycyjne w budowie o łącznej

wartości 486 625 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu

sprawozdawczego składały się przede wszystkim biurowce

Brain Park w Krakowie etap II, React II w Łodzi, biurow-

ce West4 Business Hub II i III we Wrocławiu, biurowiec

przy ulicy Swobodnej we Wrocławiu, biurowiec Falcon

w Katowicach. W wartości nieruchomości inwestycyjnych

w budowie ujęto prawo użytkowania wieczystego gruntu

w kwocie 10 587 tys. zł (31 grudnia 2021 r. w kwocie 14

517 tys. zł).

Wartość zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami z tytu-

łu zakupu, wybudowania, dostosowania i ulepszeń nieru-

chomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2022

r. wynosiła 26 025 tys. zł (31 grudnia 2021 r. wynosiła 76

136 tys. zł).

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwe-

stycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała poziom 3.

Szczegóły zostały przedstawione w części 06 „Znaczące

szacunki i osądy Zarządu Grupy”.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 6

Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN]

Biura

Centra

handlowe Grunty

Aktywo

z tytułu

prawa do

użytkowania Razem

Stan na 1.01.2021 1 247 234 - - 22 095 1 269 329

– przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie 378 066 - 63 879 2 293 444 238

– przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych 614 175 - 1 767 1 574 617 516

– zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości

godziwej (Nota 21)

43 094 - - (70) 43 024

– poniesienie nakładów na realizację inwestycji 209 477 - - - 209 477

– sprzedaż (1 176 988) - (1 767) (23 378) (1 202 133)

Stan na 31.12.2021 1 315 058 - 63 879 2 514 1 381 451

– przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych 126 702 - 1 400 - 128 102

– zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości

godziwej (Nota 21)

40 894 - 16 200 (1) 57 093

– poniesienie nakładów na realizację inwestycji 45 989 - 1 084 - 47 073

– sprzedaż (1 182 687) - (81 163) (2 183) (1 266 033)

– przeniesienie z pozostałych aktywów 7 641 - - - 7 641

Stan na 31.12.2022 353 597 - 1 400 330 355 328

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne stanowią-

ce aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości

godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

Metodologia wyceny opisana jest w części 04 „Podstawo-

we zasady rachunkowości”. Wyceny aktywów przeznaczo-

nych do sprzedaży zostały wykonane przez wewnętrzny

dział analiz z wyjątkiem nieruchomości gruntowej o warto-

ści 1 400 tys. zł .

Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 miesię-

cy, Grupa zwiększyła stan aktywów przeznaczonych do

sprzedaży, przenosząc z pozycji nieruchomości inwesty-

cyjne biurowiec City2 we Wrocławiu o wartości 126 702

tys. zł oraz nieruchomość gruntową w Gajkowie o wartości

1 400 tys. zł

Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do sprzeda-

ży wynika ze sprzedaży:

− biurowców Face2Face I i II w Katowicach w wartości

521 797 tys. zł (wraz z prawem użytkowania wieczystego

gruntu w kwocie 1 522 tys. zł),

− biurowców Fuzja CD i J w Łodzi w wartości 169 645

tys. zł (wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu

w kwocie 661 tys. zł),

− biurowca MidPoint 71 we Wrocławiu w wartości 346

472 tys. zł,

− biurowca West4 Business Hub I we Wrocławiu o warto-

ści 146 956 tys. zł oraz,

− terenów inwestycyjnych przy ul. Hetmańskiej w Pozna-

niu o wartości 81 164 tys. zł.

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości

w 2022 r. zostały opisane w nocie 32.

W sprawozdaniu na 31 grudnia 2022 r. Grupa zaprezento-

wała aktywa przeznaczone do sprzedaży o łącznej warto-

ści 355 328 tys. zł (w tym prawo użytkowania wieczystego

gruntu w kwocie 330 tys. zł). Nieruchomości składające

się na pozycję „aktywa przeznaczone do sprzedaży” na

bilans zamknięcia okresu sprawozdawczego to:

− biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie,

− nieruchomość gruntowa przy ul. Nowomiejskiej

w Gdańsku,

− nieruchomość gruntowa w Gajkowie,

− nieruchomość City 2 we Wrocławiu,

W związku z aktywnym poszukiwaniem nabywcy i pla-

nowanym zbyciem nieruchomości inwestycyjnej przy ul.

Traugutta we Wrocławiu (nieruchomość City 2) w ciągu

roku, w pierwszym kwartale 2022 r. dokonano reklasyﬁka-

cji tej nieruchomości do pozycji aktywów klasyﬁkowanych

jako przeznaczone do sprzedaży. Z uwagi na zmiany sytu-

acji makroekonomicznej prowadzony przez kilka miesięcy,

począwszy od dnia przeklasyﬁkowania, proces sprzedaży

nie doszedł do skutku, z przyczyn niezależnych od Grupy.

Konieczne jest zatem przeprowadzenie kolejnego procesu

dezinwestycyjnego tego aktywa. Grupa ma podpisaną

umowę pośrednictwa sprzedaży z renomowanym pośred-

nikiem, który aktywnie prowadzi sprzedaż projektu pre-

zentując go różnym podmiotom. Są to inwestorzy instytu-

cjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa,

Estonia, Szwecja. W ocenie Zarządu sprzedaż jest wysoce

prawdopodobna w okresie 12 miesięcy od dnia bilanso-

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych

do sprzedaży [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Zobowiązania z tytułu Leasingu (Nota 28, 18) 329 2 512

Otrzymane kaucje (Nota 18) 2 722 24 761

Otrzymane zaliczki (Nota 19) 41 835 39 278

Inne (Nota 18) 123 1 512

Razem 45 009 68 063

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej

w pozycji „zobowiązania dotyczące aktywów przezna-

czonych do sprzedaży” prezentowane są zobowiązania

dotyczące biurowców: Moje Miejsce II w Warszawie, City2

we Wrocławiu a także dotyczące nieruchomości gruntowej

przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku.

Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących

nieruchomości ujętych w rachunku zysków i strat

znajdują się dodatkowo w nocie 21 .

Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte

w rachunku zysków i strat [tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 194 613 150 531

Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące

nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie przyniosła przychody z czynszów

(101 006) (81 459)

Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące

nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie nie przyniosła przychodów z czynszów

(846) -

NOTA 7

wego, zmiana planu sprzedaży jest mało prawdopodobna,

a aktywo jest dostępne do natychmiastowej sprzedaży

i oferowane po cenie racjonalnej w stosunku do wartości

godziwej, zatem spełnione są kryteria wymagane przez

MSSF5 i klasyﬁkacja w tej pozycji bilansowej jest zasadna.

W trzecim kwartale 2020 r. dokonano reklasyﬁkacji pro-

jektu Moje Miejsce II do pozycji aktywów przeznaczonych

do sprzedaży w związku rozpoczęciem procesu sprzedaży

projektu i podpisaniem listu intencyjnego z potencjalnym

kupującym. Transakcja nie doszła jednak do skutku a po-

wodem było pozyskanie atrakcyjniejszej oferty. Obecnie

projekt jest w fazie sprzedaży, która nastąpi nie później niż

do końca roku 2023.

Grunt w Gdańsku po podpisaniu przedwstępnej wa-

runkowej umowy sprzedaży z dwoma kupującymi został

przekwaliﬁkowany na aktywo rzeznaczone do sprzedaży

w pierwszym kwartale 2021 r. Ostatecznie jeden z kupują-

cych podjął decyzję o wycofaniu się z transakcji, natomiast

drugi kupujący zdecydował się nabyć grunt w całości.

Spółka przewiduje, że podpisanie umowy przenoszącej

własność będzie nie później niż do końca roku 2023.

W pierwszym kwartale 2023 r. planowana jest sprzedaż

nieruchomości gruntowej w Gajkowie.

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in-

westycyjnych zaklasyﬁkowanych jako przeznaczone do

sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3, z wyjątkiem

nieruchomości gruntowej przyporządkowanej do poziomu

2 w kwocie 1 400 tys. zł. Szczegóły zostały przedstawione

w części 06 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy” .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym w zł,

z oprocentowaniem WIBOR + marża lub o stałym opro-

centowaniu, a także w euro – o stałym oprocentowaniu.

Na dzień bilansowy, pożyczki o łącznej wartości 318 651

tys. zł (po przeliczeniu na zł) zostały udzielone jednostkom

ujmowanym metodą praw własności: Galeria Młociny,

Towarowa 22 i Resi4Rent, do spłaty w latach 2024–2031.

Wartość bilansowa pożyczek udzielonych na rzecz pozo-

stałych podmiotów wynosi 15 912 tys. zł, do spłaty w la-

tach 2023–2026.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane-

go z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej, ale

Zarząd bierze pod uwagę, że pożyczkobiorcy są spółka-

mi celowymi prowadzącymi projekt nieruchomościowy,

który stanowi źródło potencjalnych odzysków. Zarząd

Grupy aktywnie monitoruje dłużników i ocenia możliwość

zrealizowania przez nich zobowiązań pożyczkowych.

W szczególności jest to możliwe w przypadku pożyczek

udzielonych jednostkom powiązanym, przez co Grupa

ma możliwość oceny i identyﬁkacji pożyczek, w przypad-

ku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd

Grupy nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił także

pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwa-

nych strat kredytowych i ocenił taki odpis jako nieistotny.

Szacunkowa wartość godziwa udzielonych pożyczek jest

w przybliżeniu równa ich wartości bilansowe j.

NOTA 8

Aktywa ﬁnansowe [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Udzielone pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami 319 236 297 163

Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz z odestkami 15 327 41 920

Należności długoterminowe z tytułu zbycia jednostek zależnych - 55 291

Kaucje długoterminowe 7 352 7 534

Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 87 6 372

Stan na koniec okresu, w tym: 342 002 408 280

- długoterminowe 326 675 366 360

- krótkoterminowe 15 327 41 920

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 9

Zapasy [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Półprodukty i produkty w toku 1 512 267 1 409 493

– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 57 102 79 065

Produkty gotowe 58 865 175 380

Grunty przeznaczone pod inwestycję 20 607 17 204

Towary 1 146 -

Zapasy, razem 1 592 885 1 602 077

Pozycja produkty gotowe obejmuje głównie sprzedawane

umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe.

Pozycja półprodukty i produkty w toku zawiera głównie

posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na

projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i realizacji (np.

usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone

przez ﬁrmy zewnętrzne). Dodatkowo w pozycji tej wy-

kazywane jest prawo do użytkowania gruntu (wieczyste

użytkowanie), na którym budowane są lokale mieszkalne

i użytkowe. Pozostała wartość pozycji dotyczy poniesio-

nych nakładów na świadczone usługi wykończenia lokali

(ﬁt-out). Ze względu na specyﬁkę działalności grunty

świeżo zakupione prezentowane są jako grunty a grunty

przeznaczone pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy ak-

tywa trwałe i obrotowe na podstawie szacowanej długości

cyklu operacyjnego. Szczegóły podziału zostały opisane

w części 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”.

Pozycja towary zawiera grunty przeznaczone

do sprzedaży.

Zarząd Grupy dokonał przeglądu projektów na dzień

bilansowy i analizy ich cyklu operacyjnego. W związku z zi-

dentyﬁkowaniem projektów wykraczających poza standar-

dowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd Grupy podjął decyzję

o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu

z sytuacji ﬁnansowej jako aktywa długoterminowe, w pozy-

cji „Grunty przeznaczone pod zabudowę” W konsekwen-

cji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej

w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej.

Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub za-

kupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość

sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest wedle aktu-

alnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloper-

skiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje

albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze

wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości

zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwró-

cenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów

ujętych w okresie jako przychód znajdują się w rachunku

zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży.

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów

ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem

i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapa-

sy. W przypadku ﬁnansowania celowego, zaciągniętego na

realizację projektu aktywowaniu podlega kwota kosztów

ﬁnansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tym-

czasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot od-

setek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających

z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku

leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania

leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt

tego projektu (ﬁnansowanie celowe). W przypadku ﬁnanso-

wania ogólnego, koszty ﬁnansowania podlegające kapitali-

zacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszyst-

kich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego w odniesieniu do

poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów ogólnego ﬁnansowania

zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2022 r. 16 674 tys.

zł (stopa kapitalizacji 2 proc.), natomiast w 2021 r. –

4 613 tys. zł (stopa kapitalizacji 1,17 proc.).

Wartość zapasów na 31 grudnia 2022 r. wynosi 1 592 885

tys. zł, w tym do sprzedaży w ciągu 12 miesięcy

654 584 tys. zł.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenia dotyczą pro-

jektów mieszkaniowych i mają na celu odpisanie wartości

do poziomu ceny możliwej do uzyskania.

Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt

w danym okresie, znajduje się w rachunku wyników w po-

zycji „koszt własny sprzedaży”.

Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów do

31 grudnia 2022 r. wyniosła 21 tys. zł (31 grudnia 2021 r.

(-)1 017 tys. zł).

Odwrócenie odpisów aktualizujących w 2022 r. dotyczyło

głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowanych w Po-

znaniu w związku ze zrealizowaną sprzedażą .

Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt w danym okresie (758 089) (1 016 702)

Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako koszt (1 195) (22 580)

Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako zmniejszenie kosztu 1 215 21 563

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 10

Należności z tytułu dostaw i usług wynikają ze świadczo-

nych usług deweloperskich, usług wykończeniowych,

wynajmu powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych

oraz pozostałych usług.

Kwota zaliczek z tytułu zakupu gruntów związana jest

z planowanym projektem mieszkaniowym Towarowa 22.

Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych na 31

grudnia 2022 r. są należnościami od osób ﬁzycznych w zł

- o stałym oprocentowaniu. Jest to druga rata płatności

z tytułu sprzedaży wszystkich akcji przysługujących GK

Archicom w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A.,

płatna w terminie do dnia 15 czerwca 2023 r. W przypad-

ku tej należności występuje koncentracja ryzyka, ponieważ

kontrahentem są dwie osoby ﬁzyczne, które nie posiadają

ratingów zewnętrznych, natomiast w ocenie Zarządu nie

występuje istotne ryzyko kredytowe. Kwota należności

reprezentuje całą ekspozycję na ryzyko kredytowe.

Grupa na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą

kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Grupy

Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja

ryzyka. Na 31 grudnia 2022 r. Grupa oszacowała wartość

odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu najmu

i mieszkań w kwocie 6 327 tys. zł, naliczonych kar od

odsetek w kwocie 5 442 tys. zł, oraz pozostałych usług

w kwocie 713 tys. zł na bazie macierzy rezerw opracowa-

nej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat

należności przez kontrahentów.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego

z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od war-

tości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności

handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczeki-

wanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie

odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności .

Należności krótkoterminowe [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Należności handlowe, o okresie spłaty:

- do 12 miesięcy 70 364 50 970

Należności handlowe razem: 70 364 50 970

Aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 117 -

Rozliczenia międzyokresowe - polisy 2 687 2 581

Rozliczenia międzyokresowe - koszt przekazanej infrastruktury - 1 335

Rozliczenia międzyokresowe - pozostałe 4 798 4 996

Pozostałe należności 10 510 9 753

Aktywa nieﬁnansowe razem 18 112 18 665

Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych 57 520 -

Należności z tytułu sprzedaży Browary GH 21 295 20 884

Wadium na zakup nieruchomości - 10 000

Kaucje wpłacone 3 614 3 783

Zaliczki z tytułu pozostałych dostaw 45 063 6 886

Zaliczki z tytułu zakupu gruntów 117 609 5 283

Rozliczenia międzyokresowe - zaliczki na dostawy zafakturowane - 3 692

Pozostałe aktywa ﬁnansowe razem: 245 101 50 528

Należności z tytułu podatku VAT 80 079 63 695

Należności z tytułu pozostałych podatków 1 683 1 213

Należności z tytułu pozostałych podatków razem 81 762 64 908

Należności krótkoterminowe netto razem 415 339 185 071

- odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności handlowe 12 482 12 354

Należności krótkoterminowe brutto razem 427 821 197 425

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 11

NOTA 12

Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe

– należności krótkoterminowych [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Stan na początek okresu 12 354 10 882

Zwiększenia z tytułu:

– utworzenie odpisu 13 689 5 993

13 689 5 993

Zmniejszenia z tytułu:

– rozwiązanie rezerwy (13 377) (4 421)

– wykorzystanie rezerwy - -

– spłata (184) (100)

(13 561) (4 521)

Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe

– należności krótkoterminowych na koniec okresu

12 482 12 35 4

Należności handlowe przeterminowane (brutto)

– z podziałem na należności niespłacone w okresie [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

do 1 miesiąca 14 825 6 621

powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 10 935 5 019

powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 2 484 14 427

powyżej 6 miesięcy do 1 roku 3 678 3 796

powyżej 1 roku 14 560 8 013

Należności handlowe, przeterminowane, razem (brutto) 46 482 37 876

Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - wartość przeterminowanych

należności z tytułu dostaw i usług

(12 482) (12 298)

Należności handlowe, przeterminowane, razem (netto) 34 000 25 578

Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości

należności z tytułu najmu i mieszkań w kwocie 6 327 tys.

zł, naliczonych kar od odsetek w kwocie 5 442 tys. zł, oraz

pozostałych usług w kwocie 713 tys. zł na bazie macierzy

rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych

dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Ma-

cierz została zaprezentowana w rozdziale dotyczącym 07

- Zarządzania ryzykiem ﬁnansowym, w części dotyczącej

ryzyka kredytowego .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Pochodne instrumenty ﬁnansowe (aktywa) [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

- Interest Rate Swap 26 251 18 922

- terminowe kursy walutowe "forward" 366 -

Pochodne inwestycje ﬁnansowe, razem 26 617 18 922

z czego o terminie zapadalności:

- do 1 roku 366 -

- od 1 do 3 lat 26 251 18 922

Pochodne instrumenty ﬁnansowe (zobowiązania) [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

- Forward - 1 188

Pochodne inwestycje ﬁnansowe, razem 1 188

z czego o terminie zapadalności:

- do 1 roku - 1 188

Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

- zysk/ (strata) z tytułu rozliczenia instrumentów forward (2 518) (9 165)

- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów forward - 10 929

- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów opcji kupna/sprzedaży (3 207) (2 223)

- zysk/ (strata) z tytułu rozliczenia instrumentów Interest Rate Swap (Nota 24) 10 259 (2 022)

- przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów Interest Rate Swap (Nota 24) 7 329 20 545

Zysk/(strata) z tytułu pochodnych instrumentów, razem 11 863 18 065

NOTA 13

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Grupa lokuje nadwyżki pieniężne w bankach: PKO BP

S.A., Pekao S.A., Alior Bank Polska S.A. mBank S.A. oraz

Bank Millennium S.A.

Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest

równe ich wartości bilansowej .

NOTA 14

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Środki pieniężne w kasie i na rachunkach 941 997 588 680

Środki pieniężne razem 941 997 588 680

Inne aktywa ﬁnansowe [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Inne aktywa ﬁnansowe:

– wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powiernicznych, zwalniane przez

bank wraz z postępem realizacji inwestycji

55 427 44 762

– stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji 22 294 10 010

– stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek i rat kapitałowych 11 193 30 433

Inne aktywa ﬁnansowe razem 88 914 85 205

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 15A

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412

690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F.

Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame w pra-

wach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego rodzaju

i inkorporują takie same prawa i obowiązki.

Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał za-

kładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji,

wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość

nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgro-

madzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemito-

wane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych

uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo

Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach

w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw

własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych .

Akcjonariusze Echo Investment S.A. posiadający

powyżej 5 proc. kapitału akcyjnego na 31 grudnia 2022 r.

Akcjonariusze Liczba głosów / akcji % kapitału akcyjnego % głosów na WZA

Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin ffin

Capital Partners)

272 375 784 66,00 66,00

Nationale-Nederlanden OFE 53 062 355 12,86 12,86

Allianz Polska PTE 39 809 348 9,65 9,65

Nicklas Lindberg 845 622 0,20 0,20

Maciej Drozd 291 065 0,07 0,07

Péter Kocsis 94 192 0,02 0,02

Bence Sass 50 000 0,01 0,01

Pozostali akcjonariusze 46 162 216 11,19 11,19

Razem 412 690 582 100,00 100,00

0,01%

66%

9,65%

12,86%

11,19%

0,20%

0,07%

Akcjonariusze Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2022 r.

– Lisala Sp. z o.o.

(Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners)oraz Griffin Capital Partners)

– Nationale-Nederlanden OFE

– Allianz Polska PTE

– Nicklas Lindberg – prezes zarządu

– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu

– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej

– Bence Sass – członek rady nadzorczej

– pozostali akcjonariusze

Liczba akcji:

272 375 784 –

53 062 355 –

39 809 348 –

845 622 –

291 065 –

94 192 –

50 000 –

46 162 216 –

0,02%

66 

Opis akcji

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest spół-

ka Lisala Sp. z o.o., której właścicielami są węgierski Wing

IHC Zrt oraz Grin Capital PIHC Zrt oraz Griffin Capital Partners. Jednostką dominu-

jącą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest K., est Kft.,

którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres.

Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień

od akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania OFE

na 31 grudnia 2022 r .

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo

Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjona-

riusze podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego

w 2021 r. zysku netto w wysokości 27 842 tys. zł, powięk-

szony o kwotę 153 742 tys. zł pochodzącą z Funduszu Dy-

widendowego – co stanowi łącznie 181 584 tys. zł – do

podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota

dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0 ,44

zł. Kwota 90 792 tys. zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została

wypłacona 26 lipca 2022 r.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Archicom

S.A. odbyło się 23 czerwca 2022 r. Akcjonariusze pod-

jęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r.

zysku. Zysk netto w wysokości 35 257 tys. zł, powiększony

o kwotę 168 tys. zł pochodzącą z Funduszu rezerwowego

na poczet wypłaty dywidendy - co stanowi łącznie 35 425

tys. zł – został przeznaczony do podziału między wszyst-

kich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca

na jedną akcję wyniosła 1,38 zł. Dywidenda przypadająca

do wypłaty akcjonariuszom mniejszościowym w kwocie

923 tys zł, tj. 0,14 zł na jedną akcję, została wypłacona

w dniu 29 lipca 2022 r. natomiast dywidenda w kwocie

5 655 tys. zł tj. 1,24 zł na jedną akcję została wypłacona

w dniu 15 grudnia 2022 r.

Z arząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął

uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na

poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna

kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90 792 tys. zł, tj.

0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco-

na po dniu bilansowym 2 lutego 2023 r.

Akcjonariat

Dywidenda z zysku za 2021 r.

Zaliczka dywidendowa

z zysku za 2022 r.

NOTA 15B

Kapitał zapasowy [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748

Utworzony z osiągniętych zysków 643 864 643 864

Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy 300 186 413 912

Kapitał zapasowy razem 1 044 798 1 158 52 4

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

W 2022 r. oraz 2021 r. spółka nie stosowała instrumentów

rozwadniających.

NOTA 15C

Wartość księgowa na jedną akcję

31.12.2022 31.12.2021

Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 1 643 778 1 679 610

Liczba akcji (w tys. sztuk) 412 691 412 691

Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN) 3,98 4,07

Rozwodniona liczba akcji 412 691 412 691

Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję 3,98 4,07

Zysk na jedną akcję

31.12.2022 31.12.2021

Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 127 150 188 922

Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) 412 691 412 691

Zysk (strata) podstawowy na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,31 0,46

Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 127 150 188 922

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) 412 691 412 691

Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,31 0,46

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

na 31 grudnia Rok zakończony 31 grudnia

[tys. PLN]

Aktywa

obrotowe

Aktywa

trwałe

Zobowiąza-

nia krótko-

terminowe

Zobowiąza-

nia długo-

terminowe Przychody zysk/strata

Całkowite

dochody

razem cash ﬂow

2022

Archicom S.A. 1 262 224 163 241 419 264 175 982 509 254 119 615 119 615 286

2021

Archicom S.A. 1 061 399 339 118 490 802 169 737 501 829 64 294 64 294 59 535

Udziały niekontrolujące

NOTA 15D

[tys. PLN]

Miejsce

prowadzenia

działalności

Proporcja udzia-

łów niekontrolują-

cych udziały

Proporcja posia-

danych praw gło-

su udziałowców

niekontrolujących

Zysk lub strata

przypadająca

udziałowcom nie-

kontrolującym

Skumulowany

udział

niekontrolują-

cy w jednostce

zależnej

Dywidendy wypła-

cone udziałowcom

niekontrolującym

w okresie

Rok zakończony

31 grudnia 2022

Archicom S.A. Wrocław, Polska 20,21% 16,34% 29 400 162 665 (6 578)

Rok zakończony

31 grudnia 2021

Archicom S.A. Wrocław, Polska 25,68% 20,74% 16 511 184 055 (15 952 )

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 16

Zmiana stanu rezerw - wg tytułów [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Stan na początek okresu

- rezerwa na koszty ogólnego zarządu 7 573 700

- rezerwa na przewidywane kary 15 182 13 014

- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 8 137 1 274

- rezerwa na sprawy sądowe 9 092 3 434

- rezerwa na pozostałe koszty 19 927 5 013

59 911 23 435

Zwiększenia z tytułu

- rezerwa na koszty ogólnego zarządu 14 220 12 522

- rezerwa na przewidywane kary 127 4 642

- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 3 577 14 415

- rezerwa na sprawy sądowe 3 438 8 064

- rezerwa na pozostałe koszty 38 185 31 113

59 547 70 756

Wykorzystanie i rozwiązanie z tytułu

- poniesionych kosztów ogólnego zarządu (8 917) (5 649)

- poniesionych kar (1 571) (2 474)

- poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp. (3 720) (7 552)

- poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych (4 206) (2 406)

- poniesionych kosztów na pozostałe koszty (44 450) (16 199)

(62 864) (34 280)

Stan na koniec okresu

- rezerwa na koszty ogólnego zarządu 12 876 7 573

- rezerwa na przewidywane kary 13 738 15 182

- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 7 994 8 137

- rezerwa na sprawy sądowe 8 324 9 092

- rezerwa na pozostałe koszty 13 662 19 927

56 594 59 911

w tym:

- rezerwy długoterminowe 5 356 6 499

- rezerwy krótkoterminowe 51 238 53 412

Daty realizacji rezerw na kary, koszty gwarancyjne i spra-

wy sądowe są trudne do oszacowania, przy czym istnieje

duże prawdopodobieństwo ich realizacji w terminie do 12

miesięcy od daty bilansowej.

Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może

zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów, o praw-

dopodobieństwie obciążenia większym niż 50 proc.

Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych

obejmuje wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczą-

cego sprzedanych lokali i projektów.

Rezerwa na zobowiązania związane z projektami dotyczy

rezerwy na pośrednictwo w najmie i innych rezerw zwią-

zanych z projektami.

Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie najlepszej

wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie doświadczeń .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 17

Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Kredyty i pożyczki 722 880 630 489

Kredyty i pożyczki ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 126 429 580 511

Dłużne papiery wartościowe 1 539 109 1 610 934

Dłużne papiery wartościowe ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 15 382 29 719

Zobowiązania z tytułu podziału zysku (proﬁt share) 15 706 42 425

Kredyty, pożyczki i obligacje, razem 2 419 506 2 894 078

- z czego część długoterminowa 1 609 032 1 626 984

- z czego część krótkoterminowa 810 474 1 267 094

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej,

w pozycji kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieru-

chomości przeznaczone do sprzedaży prezentowane są

zobowiązania (kredyty bankowe, obligacje, pożyczki, proﬁt

share) dotyczące projektów przeznaczonych do sprzedaży

i prezentowanych w linii aktywa przeznaczone do sprze-

daży. Zobowiązania te nie zostaną przeniesione na kupu-

jącego aktywa lecz podlegać będą spłacie przez Grupę

Echo Investment ze środków pochodzących ze sprzedaży

aktywów, stąd nie zostały wykazane jako „zobowiązania

dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży”.

Na dzień bilansowy w pozycji tej znajdują się zobowiązania

ﬁnansujące projekty:

− Moje Miejsce II w Warszawie,

− City2 we Wrocławiu.

W pozycji kredyty i pożyczki Grupa prezentuje posiadane

kredyty celowe i wykorzystane linie kredytowe w rachun-

kach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych

na ﬁnansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki

na nieruchomościach, cesje wierzytelności z zawartych

umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy

rejestrowe i ﬁnansowe na udziałach, rachunkach oraz

zbiorze rzeczy i praw spółek zależnych. Oprocentowanie

kredytów denominowanych w euro oparte jest o stawkę

EURIBOR powiększoną o marżę.

Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących i obroto-

wych (o wartości 155 399 tys. zł) są oświadczenia o pod-

daniu się egzekucji i pełnomocnictwa do rachunków ban-

kowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest o stawkę

WIBOR powiększoną o marżę banku.

Według najlepszych informacji i danych Zarządów spółek

z Grupy, w trakcie roku obrotowego, na dzień bilansowy

i do dnia podpisania sprawozdania ﬁnansowego nie nastą-

piło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych

poziomów zabezpieczeń.

W pozycji dłużne papiery wartościowe Grupa prezentuje

wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji oparte

jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę. Grupa wyemi-

towała też obligacje w zł oparte na stopie stałej jak również

obligacje w euro posiadające stałe oprocentowanie.

Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek

nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Dla obligacji

notowanych wartość godziwa została ustalona na bazie

cen notowań z dnia bilansowego, natomiast dla obligacji

nienotowanych wartość godziwa została ustalona metodą

dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdys-

kontowanych aktualną rynkową stopą procentową. Stopa

dyskonta (uśredniona dla wszystkich wycen) wyniosła

w 2022 r. 10,26 proc. Wycena do wartości godziwej dla

obligacji notowanych została zaklasyﬁkowana do poziomu

1, a dla nienotowanych do poziomu 2 w hierarchii wartości

godziwej określonego w standardach rachunkowych.

Poniżej zestawienie wartości godziwej i bilansowej dłuż-

nych papierów wartościowych:

Dłużne instrumenty ﬁnansowe

[tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Wartość bilansowa 1 526 072 1 548 863

Wartość godziwa 1 597 555 1 630 201

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Szczegółowe informacje na temat kredytów i obligacji

znajdują się w części 01 sprawozdania Zarządu Zobowią-

zania ﬁnansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej.

Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie prezentacji zobo-

wiązań z tytułu podziału zysku (proﬁt share). Po analizie,

Zarząd uznał, że zobowiązania z tytułu podziału zysku

(proﬁt share), powinny być prezentowane w skonsolidowa-

nym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej w pozycji „Kredy-

ty, pożyczki i obligacje” oraz „Kredyty, pożyczki i obligacje

ﬁnansujące nieruchomości” a nie jak dotychczas w pozycji

„Rezerwy krótko i długoterminowe”. Jednocześnie koszty

z tytułu podziału zysku (proﬁt share) zostały zaprezentowa-

ne w skonsolidowanym rachunku zysków i strat w pozycji

„koszty ﬁnansowe” a nie jak dotychczas w pozycji „zysk

(strata) z nieruchomości inwestycyjnych”.

Prezentacja wynika z faktu, że proﬁt share jest integralna

częścią pożyczki co wynika z postanowień umownych. Po-

życzka wraz z należnymi dodatkowymi odsetkami stanowi

udział pożyczkodawcy w pożyczkobiorcy, który podlega

wykupowi w momencie sprzedaży projektu (lub w osta-

tecznym terminie zapadalności), a zatem zgodnie z MSR

32 spełnia deﬁnicję zobowiązania ﬁnansowego.

W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany

prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytu-

acji ﬁnansowej.

Proﬁt share jest udziałem w zysku inwestora mniejszościo-

wego. Wynika on z zawartych umów, zgodnie z którymi

inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiące-

go udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek

realizujących projekt w formie udzielonej pożyczki lub

emisji obligacji partycypacyjnych. W momencie sprze-

daży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał wraz

z należnym mu udziałem w zysku (kalkulowany jako cena

sprzedaży – koszty). Zobowiązania z tytułu proﬁt share

są szacowane dla projektów wycenianych metodą do-

chodową w proporcji do rozpoznanego wyniku z wyceny

nieruchomości. Stąd też pierwsze zobowiązanie z tytułu

proﬁt share tworzone jest wraz z pierwszą wyceną projek-

tu w wartości godziwej.

Zobowiązania z tytułu podziału zysku zostały podzielone

zgodnie z terminem wymagalności od dnia bilansowego,

tj.: na długoterminowe, w kwocie: 14 820 tys. zł (37 937

tys. zł na 31 grudnia 2021 r.) oraz krótkoterminowe, w kwo-

cie: 886 tys. zł (4 488 tys. zł na 31 grudnia 2021 r.) .

Emisja obligacji o łącznej wartości

205 mln zł dla inwestorów

indywidualnych

Spółka Echo Investment w 2022 r. uplasowała pięć serii

obligacji dla inwestorów indywidualnych.

Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone

do obrotu w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst

organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych

w Warszawie S.A. Pozyskane z emisji pieniądze zostaną

przeznaczone na rozwój biznesu.

Agentem oferującym obligacje była Powszechna Kasa

Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie

w Warszawie.

Oferty publiczne obligacji serii K, L, M, N i O przeprowa-

dzone zostały na podstawie prospektu zatwierdzonego

przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r.

oraz suplementów .

Seria K L M N O

Data rozpoczęcia subskrypcji 10 stycznia 2022 r. 22 lutego 2022 r. 27 kwietnia 2022 r. 27 czerwca 2022 r. 6 września 2022 r.

Data zakończenia subskrypcji 21 stycznia 2022 r. 8 marca 2022 r. 11 maja 2022 r. 7 lipca 2022 r. 20 września 2022 r.

Wartość serii 50 mln zł 50 mln zł 40 mln zł 40 mln zł 25 mln zł

Stopa redukcji 79% 27% 34% 37% 1%

Termin zapadalności 3 lata 4 lata 4 lata 4 lata 4 lata

Oprocentowanie WIBOR 6M

+ marża 4%

WIBOR 6M

+ marża 4%

WIBOR 6M

+ marża 4%

WIBOR 6M

+ marża 4%

WIBOR 6M

+ marża 4%

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Spółka zależna Echo Investment – Archicom S.A. – wy-

emitowała 16 marca 2022 r. obligacje kuponowe serii

M6/2022 o łącznej wartości 110 mln zł, w ramach Pro-

gramu Emisji Obligacji z mBankiem S.A. do maksymalnej

kwoty 350 mln zł z 2016 r.

Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 15

marca 2024 r. Wykup nastąpi po wartości nominalnej.

Oprocentowanie obligacji ustalone zostało według zmien-

nej stopy procentowej WIBOR 3M, powiększonej o marżę.

Okres odsetkowy wynosi trzy miesiące. Obligacje nie są

zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alter-

natywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym

przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A .

Emisja obligacji o wartości 110 mln zł

dla inwestorów instucjonalnw instytucjonalnych

przez Archicom S.A.

Z arząd Echo Investment S.A. podjął 25 listopada 2022 r.

uchwałę o ustanowieniu oraz podpisaniu z Ipopema Se-

curities S.A. Programu emisji obligacji. Na jego podstawie

Echo Investment S.A. może wyemitować obligacje na oka-

ziciela, w ramach jednej lub kilku serii, o łącznej wartości

nominalnej nie większej niż 500 mln zł. Obligacje mogą

być wprowadzone do alternatywnego systemu obrotu

prowadzonego przez Giełdę Papierów Wartościowych

w Warszawie S.A. Szczegółowe warunki emisji Obligacji

zostaną ustalone w odrębnych uchwałach towarzyszących

poszczególnym emisjom w ramach programu. Wartości

oraz harmonogramy realizacji emisji poszczególnych serii

obligacji uzależnione będą od aktualnych potrzeb kapita-

łowych spółki oraz jej Grupy .

Ustanowienie Programu emisji obligacji

W ramach ustanowionego we współpracy z Ipopema

Securities S.A. Programu emisji obligacji do kwoty 500

mln zł, Echo Investment S.A. wyemitowało 8 grudnia 2022

r. 18 000 sztuk obligacji o łącznej wartości nominalnej 180

mln zł, które objęli inwestorzy kwaliﬁkowani.

Emisja dotyczyła niezabezpieczonych obligacji zwykłych

na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy

bazowej WIBOR 6M powiększonej o marżę dla inwesto-

rów, o okresie zapadalności 5 lat. Obligacje były propo-

nowane do nabycia bez konieczności udostępnienia przez

Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Ob-

ligacje zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym

systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A.

Równolegle, w związku z emisją obligacji, Spółka nabyła

w celu umorzenia obligacje o łącznej wartości nominal-

nej 100 mln zł, których termin zapadalności przypadał

w sierpniu 2024 r. oraz obligacje o łącznej wartości 80

mln zł, których termin zapadalności przypadał w maju

2024 r .

Emisja obligacji dla inwestorów instucjonalnw instytucjonalnych

przez Echo Investment S.A. oraz wcześniejszy

wykup obligacji o wartości 180 mln z ł

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Grupa Echo Investment w 2022 r. wykupiła osiem serii

obligacji.

Dwie serie obligacji dla inwestorów instytucjonalnych,

o łącznej wartości 128,5 mln zł, wykupił Archicom S.A.

Echo Investment S.A. wykupiło trzy serie obligacji dla

inwestorów indywidualnych (250 mln zł) oraz trzy – dla

inwestorów instytucjonalnych (211,4 mln zł).

Obligacje zostały wykupione zgodnie z terminem wykupu

lub przed terminem.

Wykup obligacji o łącznej

wartości 589,9 mln z ł

Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu

Wartość nominalna

[tys. PLN]

Archicom M5/2020 PLO221800025 7.02.2022 78 500

Archicom M3/2018 PLARHCM00065 13.07.2022 50 000

Echo Investment S.A. 1/2018 PLECHPS00282 25.04.2022 31 410

Echo Investment S.A. Seria H PLECHPS00266 22.05.2022 50 000

Echo Investment S.A. Seria F PLECHPS00233 11.10.2022 125 000

Echo Investment S.A. Seria G PLECHPS00241 27.10.2022 75 000

Echo Investment S.A. 1P/2020* PLO017000020 8.12.2022 100 000

Echo Investment S.A. 1/2020* PLO017000012 8.12.2022 80 000

*wykup częściowy

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zobowiązania handlowe i pozostałe [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności:

Do 12 miesięcy 142 867 186 793

Razem 142 867 186 793

Zobowiązania z tytułu leasingu:

Długoterminowe 138 837 122 409

Krótkoterminowe 96 389 100 073

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 6) 329 2 512

Razem 235 555 224 994

Zobowiązania pozostałe:

Zobowiązania z tytułu zakupu gruntów 49 951 117 512

Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki 92 518 90 573

Kaucje od wykonawców, najemców i otrzymane zaliczki - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprze-

daży (nota 6)

2 722 24 761

Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powiernicznych 55 427 44 764

Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) 51 899 16 344

Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykończeniowych (ﬁt-out) 46 760 9 343

Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących projektów inwestycyjnych 16 494 1 207

Pochodne instrumenty ﬁnansowe - 1 188

Rozliczenia międzyokresowe bierne - nakłady na projekty nieruchomościowe do poniesienia w związku z zawartymi

umowami

19 832 11 354

Rozliczenia międzyokresowe bierne - premie dla Zarządu i pracowników 21 906 23 796

Rozliczenia międzyokresowe bierne - pozostałe 3 084 719

Pozostałe zobowiązania 3 196 6 698

Pozostałe zobowiązania - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 6) 123 324

Razem, w tym: 363 912 348 583

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 2 845 26 273

Zobowiązania z tytułu dywidend:

Zobowiązania z tytułu dywidendy 90 792 -

Razem 90 792 -

Zobowiązania z tytułu podatku VAT 143 519 5 358

Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 3 657 9 902

Razem 147 176 15 260

Razem zobowiązania handlowe i pozostałe 980 302 775 630

Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych

nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

Zobowiązania z tytułu dywidendy na 31 grudnia 2022 r.

dotyczą zobowiązań Echo Investment S.A. w kwocie

90 792 tys. zł.

Po dniu bilansowym, 2 lutego 2023 r. spłacone zostało

zobowiązanie z tytułu dywidendy Echo Investment S.A.

Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie prezentacji zo-

bowiązań z tytułu zabezpieczenia przychodów za okre-

sy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master

lease), zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dot .

NOTA 18

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

prac wykończeniowych (ﬁt-out) oraz zobowiązań z tytułu

kontraktów z klientami dot. projektów inwestycyjnych. Po

analizie, Zarząd uznał, że powyższe zobowiązania powin-

ny być prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu

z sytuacji ﬁnansowej w pozycji „Zobowiązania pozostałe”,

a nie jak dotychczas w pozycji „Rezerwy krótko i długoter-

minowe” W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej

zmiany prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu

z sytuacji ﬁnansowej.

Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za

okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master

lease) - przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza

się, że budynki nie są skomercjalizowane w całości w mo-

mencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się w oparciu o prze-

widywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa

podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów bezczynszo-

wych (master lease).

Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease)

szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od

zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych

przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment

działalności, dotyczących:

− warunków podpisanych umów najmu,

− założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak,

przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki

dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych.

Na tej podstawie obliczany jest:

− dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez potencjal-

nego przyszłego najemcę,

− dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli

istnieją).

Szacunek jest robiony od dnia bilansowego na okres

jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych.

W każdym kalkulowanym miesiącu:

− jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje się

wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów czynszo-

wych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany jest na tej

powierzchni,

− j eśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie

ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt

zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej

powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości

wakacji czynszowych,

− jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje

czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabezpiecze-

nia wpływów czynszowych jest równy zeru.

W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawo-

wy, jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem, że na

opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych.

Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości

stanowi wartość zobowiązania z tytułu zabezpieczenia

okresów bezczynszowych (master lease). Zobowiązanie na

zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease)

kalkulowana jest dla projektów sprzedanych.

Wartość zobowiązań z tytułu zabezpieczenia przychodów

za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (ma-

ster lease) szacowana jest w oparciu o plan wynajmu nie-

ruchomości przez dział leasingu powierzchni biurowych.

Plan ten jest aktualizowany każdego kwartału i dopasowy-

wany do aktualnych warunków rynkowych zarówno, jeżeli

chodzi o terminy wynajmu oraz stawki najmu.

W 2022 r.zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przycho-

dów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem

(master lease) dotyczyły projektów: Face2Face, Sagit-

tarius, Moje Miejsce I, MidPoint71, West 4 Business Hub

I, Fuzja CDJ, Browary GH,J (w 2021 r. Sagittarius, Moje

Miejsce I, Browary GH,K,J, Opolska III). Grupa udziela

zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (ma-

ster lease) maksymalnie do roku 2031 (w 2021 r. maksy-

malnie do roku 2031 ) .

Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za

okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master

lease) zostały podzielone zgodnie z terminem wymagal-

ności od dnia bilansowego tj. długoterminowe w kwocie

26 946 tys. zł (7 283 tys. zł na 31 grudnia 2021 r.), krót-

koterminowe w kwocie 24 952 tys. zł (9 061 tys. zł na 31

grudnia 2021 r.) Zobowiązania z tytuł zabezpieczenia przy-

chodów za okresy bezczynszowe (master lease) rozliczą

się do jednego roku w kwocie 24 952 tys. zł (9 061 tys. zł

za 2021 r.), powyżej jednego roku do trzech lat w kwocie

11 809 tys. zł (5 696 tys. zł za 2021 r.), powyżej trzech do

pięciu lat w kwocie 9 223 tys. zł (939 tys. zł za 2021 r.)

i powyżej pięciu do dziesięciu lat w kwocie 5 914 tys. zł

(648 tys. zł za 2021 r. ).

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

W wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów

i akcji z 17 lutego 2021 r., Echo Investment S.A. 22 kwiet-

nia 2021 r. zawarło z Dorotą Jarodzką-Śródką, Kazi-

mierzem Śródką oraz Rafałem Jarodzkim, założycielami

grupy Archicom, ostateczną umowę sprzedaży wszystkich

udziałów spółki DKR Investment Sp. z o.o. (obecnie DKR

Echo Investment Sp. z o.o.) oraz wszystkich akcji spółki

DKR Invest S.A (obecnie DKR Echo Invest S.A.). W konse-

kwencji nabył pośrednio pakiet 16 945 487 akcji Archicom

S.A., które stanowiły łącznie około 66,01 proc. kapitału

zakładowego i uprawniały do 21 039 375 głosów na wal-

nym zgromadzeniu, co stanowiło około 65,99 proc. ogółu

głosów. Archicom S.A. to spółka publiczna, której akcje są

notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w War-

szawie S.A.

Ponadto, w związku z transakcją sprzedaży pakietu kon-

trolnego akcji Archicom S.A., Echo Investment i Wspól-

nicy DKRA Sp. z o.o. (Dorota Jarodzka-Śródka oraz Rafał

Jarodzki) zawarli umowę opcji, na podstawie której Echo

Investment uprawnione będzie nabyć do 18 kwietnia

2023 r., lub wskazać podmiot który nabędzie wszystkie

udziały w kapitale zakładowym spółki DKRA Sp. z o.o.,

która posiada 8,31 proc. akcji Archicom S.A., zasadniczo

na takich samych warunkach jak pośrednie nabycie 66

proc. akcji Archicom S.A. w ramach transakcji z 22 kwiet-

nia 2021 r. Wynagrodzenie z tytułu takiego nabycia będzie

powiększone o kwotę odsetek narosłych od 15 marca

2021 r. do dnia wykonania umowy opcji, liczonych według

rocznej stopy oprocentowania równej 6 proc. W przypad-

ku, gdy Echo Investment S.A. nie skorzysta z uprawnienia

wskazanego w opcji kupna, wspólnikom DKRA Sp. z o.o.

przysługiwała będzie opcja sprzedaży udziałów w kapitale

zakładowym tej spółki na rzecz Echo Investment.

W wyniku zawartej umowy opcji, Spółka dokonała analizy

zapisów MSSF 10, w celu określenia czy spełnia wszystkie

kryteria dające jej bieżący dostęp do wyników ﬁnanso-

wych przejmowanego przedsięwzięcia wynikający z udzia-

łów niekontrolujących. W rezultacie analizy podpisanych

umów Spółka doszła do wniosku, że uprawnienia wynika-

jące z umów stawiają ją w takiej sytuacji ekonomicznej, jak

gdyby efektywnie posiadała udziały niekontrolujące. Na tej

podstawie Spółka ujęła w skonsolidowanym sprawozda-

niu ﬁnansowym 8,31 proc. jako udziały nabyte w ramach

alokacji ceny nabycia i ujęła zobowiązanie do zapłaty za

te udziały w wysokości zdyskontowanej ceny wykupu.

Wartość na dzień przejęcia wyniosła 53,8 mln zł i została

ujęta w ramach ceny nabycia w wartości nominalnej. Na

31 grudnia 2022 r. wartość wynikająca z umowy została

wyceniona i zaprezentowana w zobowiązaniach krótkoter-

minowych skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego

w pozycji „Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji”, a efekt

wyceny ujęty w skonsolidowanym rachunku zysków i strat .

Zobowiązanie z tułu wiązanie z tytułu

nabycia akcji

NOTA 18A

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 19

Przychody ze sprzedaży wg tytułów [tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Przychody z tytułu umów z klientami

Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) 1 109 440 1 254 679

Sprzedaż Resi4Rent (Segment: Mieszkania na wynajem) 16 873 22 260

Usługi realizacji w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 41 526 31 407

Usługi realizacji w centrach handlowo - rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 854 708

Pozostała sprzedaż (Segment: Nieruchomości komercyjne) 30 207 71 415

Przychody z tytułu umów z klientami 1 198 900 1 380 469

Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)

Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) 186 758

Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 125 175 95 164

Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 69 438 55 150

Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne) 607 1 124

Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 195 406 152 196

Razem przychody 1 394 306 1 532 665

Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające

z umów leasingu operacyjnego, w których Grupa jest

leasingodawcą [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

do 1 roku 67 945 76 149

powyżej 1 roku do 2 lat 66 456 109 960

powyżej 2 lat do 3 lat 52 163 119 388

powyżej 3 lat do 4 lat 55 560 99 739

powyżej 4 lat do 5 lat 53 297 98 533

powyżej 5 lat 126 616 297 389

Razem 422 038 801 158

Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głów-

nych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom

sprawozdań ﬁnansowych zapoznanie się z charakterem,

kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami zwią-

zanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynika-

jącymi z zawartych umów .

Nieruchomości inwestycyjne wynajmowane są najem-

com na podstawie umów leasingu operacyjnego z ratami

miesięcznymi. W przypadkach, gdy uzna to za konieczne

w celu ograniczenia ryzyka kredytowego, Grupa może

uzyskać gwarancje bankowe na okres trwania leasin-

gu. Grupa narażona jest na zmiany wartości rezydualnej

nieruchomości na koniec obowiązujących umów najmu.

Ryzyko wartości rezydualnej ponoszone przez Grupę jest

ograniczane poprzez aktywne zarządzanie portfelem

nieruchomości w celu optymalizacji struktury najemców

w celu:

− osiągnięcia najdłuższego możliwego średniego ważo-

nego okres najmu,

− minimalizacji powierzchni niewynajętych we wszystkich

nieruchomościach,

− minimalizacji rotacji najemców o wysokiej wiarygodno-

ści kredytowej.

Grupa stosuje również zachęty leasingowe głównie

w postaci wakacji czynszowych oraz wykończenia wnę-

trza wynajmowanej powierzchni, aby zachęcić wysokiej

klasy najemców do pozostania w nieruchomościach na

dłuższe okresy najmu. W przypadku głównych najemców

przyciąga to również innych najemców do nieruchomo-

ści, przyczyniając się w ten sposób do ogólnego poziomu

obłożenia nieruchomości. Umowy najmu mogą zawierać

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Przychody [tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Sprzedaż 1 109 440 1 254 679

Wynajem 186 758

Mieszkania 1 109 626 1 255 437

Wynajem 125 175 95 164

Usługi ﬁt-out 41 526 31 407

Biura 166 701 126 571

Wynajem 69 438 55 150

Usługi development 854 708

Centra 70 292 55 858

Sprzedaż 16 873 22 260

Resi4Rent 16 873 22 260

Sprzedaż 28 435 67 083

Wynajem 607 1 124

Usługi 1 772 4 332

Pozostałe 30 814 72 539

klauzulę zobowiązującą najemcę do przywrócenia wynaj-

mowanej powierzchni do stanu z momentu przekazania

powierzchni najemcy, gdy najemca zdecyduje się nie

przedłużać umowy najmu. Przyczynia się to do utrzymania

nieruchomości i umożliwia szybkie ponowne wynajęcie

powierzchni po odejściu najemcy .

Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznanych

w momencie spłenienia zobowiązania do wykonania

świadczenia wyniosła 1 156 520 tys. zł (1 348 354 tys. zł

w 2021 r.)

Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznawanych

w trakcie spłenienia zobowiązania do wykonania świad-

czenia wyniosła 237 789 tys. zł (184 311 tys. zł w 2021 r.)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zobowiązania z tytułu umów z klientami

[tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Zobowiązania z tytułu umów z klientami

– stan na początek okresu

566 486 231 613

Zwiększenia – wpłaty 1 094 199 1 589 552

Ujęte jako przychody w okresie (1 109 440) (1 254 679)

– w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzy-

manych zaliczek na początek okresu

(519 621) (93 578)

Zobowiązania z tytułu umów z klientami

– stan na koniec okresu

551 245 566 486

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości,

wynikających z umów sprzedaży powierzchni mieszkanio-

wych podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2022

r. wynosi 2 037 682 tys. zł., z czego do dnia bilansowego

Grupa otrzymała zaliczki w kwocie 551 245 tys. zł. Przy-

chody te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupu-

jącym nieruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu

niezbędnych decyzji administracyjnych, co następuje

średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu

budowy.

(A)

Przychody związane z działalnością deweloperską

– sprzedaż powierzchni mieszkaniowej

i komercyjnej w projektach mieszkaniowych

Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobo-

wiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do

wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili

wydania kupującemu nieruchomości, które następuje

na podstawie podpisanego przez strony protokołu od-

bioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego

nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie,

a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100

proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umo-

wy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają

elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie

Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu

ﬁnansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie

wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu

umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania

z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki doko-

nane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany

w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej

grupy przychodów.

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN]

Projekt

Oczekiwany

termin

zakończenia

budowy

Całkowita

oczekiwa-

na wartość

projektu

Łączna war-

tość przycho-

dów do ujęcia

w przyszłości

związanych

z zawartymi

zobowią-

zaniami do

wykonania

umowy

Otrzyma-

ne zaliczki/

Zobowiązania

z tytułu umów

z klientami *

Kaucje na

mieszkania/

Pozostałe

zobowiązania

(Nota 18)**

Projekty mieszkaniowe

Osiedle Krk I, Kraków projekt zakończony 98 147 1 201 1 262 98

Osiedle Krk II, Kraków projekt zakończony 99 845 6 386 1 076 306

Osiedle ZAM I, Kraków projekt zakończony 64 859 4 877 49 -

Osiedle ZAM II, Kraków III Q 2024 75 090 75 090 - 140

Osiedle Bonarka Living II C, Kraków III Q 2023 101 810 101 810 31 393 870

Osiedle Bonarka Living II D, Kraków III Q 2023 86 990 86 990 25 636 967

Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 249 941 - -

Fuzja I, Łódź projekt zakończony 108 222 2 937 167 -

Fuzja II, Łódź projekt zakończony 101 050 12 046 2 121 13

Fuzja III, Łódź III Q 2023 79 130 79 130 31 135 6 729

Fuzja LoFuzja Lofty I, Łódź IV Q 2024 83 240 83 240 166 339

Zenit I, Łódź projekt zakończony 62 070 62 070 44 175 3 055

Boho, Łódź III Q 2023 109 284 109 284 15 191 2 309

Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 190 351 18 -

Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 084 268 51 -

Osiedle Enter II, Poznań projekt zakończony 62 193 2 376 1 388 787

Osiedle Enter III, Poznań projekt zakończony 66 264 5 904 3 400 45

Nasze Jeżyce I, Poznań projekt zakończony 57 997 66 - -

Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 25 - -

Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 937 2 558 - -

Wieża Jeżyce I, Poznań IV Q 2023 107 497 107 497 35 964 15 212

Widoki Mokotów, Warszawa projekt zakończony 69 556 35 - -

Browary Warszawskie Etap E, Warszawa projekt zakończony 113 792 9 004 69 -

Osiedle Reset I, Warszawa projekt zakończony 66 718 61 20 -

Osiedle Reset II, Warszawa projekt zakończony 119 413 27 - -

Moje Miejsce, Warszawa projekt zakończony 132 337 68 - -

Stacja Wola I, Warszawa projekt zakończony 205 093 120 3 -

Stacja Wola II, Warszawa projekt zakończony 145 768 2 126 1 092 225

Rytm Apartamenty na Kabatach, Warszawa IV Q 2023 289 450 289 450 112 330 13 274

Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 750 35 - -

Stacja 3.0, Wrocław projekt zakończony 89 747 79 - -

Awicenny L1, L2, Wrocław projekt zakończony 66 710 322 322 -

Awicenny L3, L4, Wrocław projekt zakończony 79 986 4 281 2 725 16

Sady nad Zieloną A, Wrocław projekt zakończony 35 302 2 295 307 30

Browary Wrocławskie BA1, BL3, Wrocław projekt zakończony 105 580 298 298 -

Browary Wrocławskie BP1, BP2, Wrocław projekt zakończony 63 591 459 459 -

Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4, Wrocław projekt zakończony 164 718 5 209 1 082 -

Forma, Wrocław projekt zakończony 90 774 426 426 -

Cztery Pory Roku J15, J16, J17, J18, Wrocław projekt zakończony 119 384 661 480 -

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

* Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dotyczące projektów mieszkaniowych)

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dotyczące projektów mieszkaniowych )

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN]

Projekt

Oczekiwany

termin

zakończenia

budowy

Całkowita

oczekiwa-

na wartość

projektu

Łączna war-

tość przycho-

dów do ujęcia

w przyszłości

związanych

z zawartymi

zobowią-

zaniami do

wykonania

umowy

Otrzyma-

ne zaliczki/

Zobowiązania

z tytułu umów

z klientami *

Kaucje na

mieszkania/

Pozostałe

zobowiązania

(Nota 18)**

Księżno P5-P7, Wrocław projekt zakończony 74 213 30 8 -

Olimpia Port M1-M4, Wrocław projekt zakończony 71 923 309 309 -

Olimpia Port M7-M11, Wrocław projekt zakończony 87 526 19 19 -

Olimpia Port M12, M14, Wrocław projekt zakończony 79 672 45 45 -

Olimpia Port M21, M22, M23, Wrocław projekt zakończony 72 638 997 66 -

Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33, Wrocław projekt zakończony 142 270 69 69 -

Olimpia Port M34, M35, M36, M38, Wrocław projekt zakończony 76 911 10 475 4 421 131

Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław projekt zakończony 54 184 20 12 -

Planty Racławickie R5,R6,R7, Wrocław projekt zakończony 96 262 8 062 3 723 9

River Point KM3, Wrocław projekt zakończony 72 786 302 302 -

Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23, Wrocław projekt zakończony 40 496 13 1 -

Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2, Wrocław projekt zakończony 33 830 26 1 -

Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław II kw. 2023 183 484 183 484 88 487 1 751

Olimpia Port M37,M39, Wrocław II kw. 2023 81 871 81 871 14 836 477

Awicenny L5, Wrocław III kw. 2023 60 569 60 569 18 834 2 420

Olimpia Port M24,M25,M26, Wrocław III kw. 2023 128 063 128 063 32 118 2 988

Planty Racławickie R8, Wrocław III kw. 2023 59 440 59 440 21 780 1 251

Browary Wrocławskie BP5,BP6, Wrocław IV kw. 2023 109 107 109 107 27 269 749

River Point KM4, Wrocław I kw. 2024 119 015 119 015 24 445 685

Planty Racławickie R9, Wrocław II kw. 2024 118 235 118 235 1 695 406

River Point KM6, Wrocław III kw. 2024 97 531 97 531 - 132

Razem projekty mieszkaniowe 5 519 396 2 037 682 551 245 55 414

Projekty pozostałe

Pozostałe 7 022 7 022 7 007 13

Razem projekty pozostałe 7 022 7 022 7 007 13

Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe 5 526 418 2 044 704 558 252 55 427

W pozycji "Zobowiązania z tytułu umów z klientami" Grupa

prezentuje otrzymane i odblokowane z rachunków powier-

niczych wpłaty od klientów na mieszkania w projektach

mieszkaniowych w trakcie realizacji. Na 31 grudnia 2022 r.

kwota odblokowanych wpłat wyniosła 551 245 tys. zł. Na

31 grudnia 2021 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła

566 486 tys. zł.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2021 [tys. PLN]

Projekt

Oczekiwany

termin

zakończenia

budowy

Całkowita

oczekiwa-

na wartość

projektu

Łączna war-

tość przycho-

dów do ujęcia

w przyszłości

związanych

z zawartymi

zobowią-

zaniami do

wykonania

umowy

Otrzyma-

ne zaliczki/

Zobowiązania

z tytułu umów

z klientami *

Kaucje na

mieszkania/

Pozostałe

zobowiązania

(Nota 18)**

Projekty mieszkaniowe

Osiedle Krk I, Kraków projekt zakończony 97 899 3 396 4 622 127

Osiedle Krk II, Kraków III kw.2022 99 118 99 118 19 199 867

Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 520 9 275 5 567 -

Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 37 015 - - -

Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 807 6 682 5 632 1 625

Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 254 941 - -

Fuzja I, Łódź projekt zakończony 107 588 5 896 1 021 80

Fuzja II, Łódź III kw 2022 97 456 97 456 37 536 4 124

Fuzja III, Łódź IV kw 2022 74 206 74 206 6 360 3 422

Wodna 17-19, Łódź III kw 2023 93 648 93 648 2 431 397

Zenit I, Łódź IV kw 2022 58 657 58 657 9 376 1 373

Osiedle Perspektywa I, Poznań projekt zakończony 43 740 - 127 -

Osiedle Perspektywa III, Poznań projekt zakończony 30 360 - - 34

Osiedle Enter III, Poznań IV kw 2022 66 077 66 077 17 235 5 005

Osiedle Enter II, Poznań IV kw 2022 61 698 61 698 17 408 15

Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 320 2 583 845 89

Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 411 8 426 6 601 4 773

Osiedle ZAM I, Kraków II kw 2022 64 020 64 020 34 919 4 364

Nasze Jeżyce I, Poznań projekt zakończony 57 997 66 - 19

Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 355 222 195

Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 862 2 782 - 17

Wieża Jeżyce I, Poznań IV kw 2023 97 603 97 603 353 63

Widoki Mokotów, Warszawa projekt zakończony 69 352 2 181 - -

Browary Warszawskie Etap A, Warszawa projekt zakończony 55 343 160 - -

Browary Warszawskie Etap B, Warszawa projekt zakończony 125 311 98 56 -

Browary Warszawskie Etap E, Warszawa projekt zakończony 113 755 16 541 - -

Osiedle Reset I, Warszawa projekt zakończony 66 927 290 - -

Osiedle Reset II, Warszawa projekt zakończony 119 908 2 450 - -

Moje Miejsce, Warszawa projekt zakończony 132 269 1 648 435 -

Stacja Wola I, Warszawa projekt zakończony 205 187 15 749 14 631 119

Stacja Wola II, Warszawa II kw 2022 145 533 145 533 96 464 1 217

Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 44 - -

Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 869 5 087 2 054 -

Stacja 3.0, Wrocław projekt zakończony 89 769 2 585 699 555

Zebra, Wrocław projekt zakończony 75 752 52 26 54

Akacjowy Zakątek projekt zakończony 26 615 1 234 465 -

Awipolis L1, L2 projekt zakończony 66 710 85 7 -

Browary Wrocławskie BA1, BL3 projekt zakończony 105 580 3 963 98 94

Browary Wrocławskie BP1, BP2 projekt zakończony 63 591 110 1 -

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży

powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2021 [tys. PLN]

Projekt

Oczekiwany

termin

zakończenia

budowy

Całkowita

oczekiwa-

na wartość

projektu

Łączna war-

tość przycho-

dów do ujęcia

w przyszłości

związanych

z zawartymi

zobowią-

zaniami do

wykonania

umowy

Otrzyma-

ne zaliczki/

Zobowiązania

z tytułu umów

z klientami *

Kaucje na

mieszkania/

Pozostałe

zobowiązania

(Nota 18)**

Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4 projekt zakończony 164 718 91 267 58 464 9 527

Forma A3, A4, A5 projekt zakończony 90 774 162 2 -

Cztery Pory Roku J15, J16, J17, J18 projekt zakończony 119 384 11 385 926 -

Księżno P5-P7 projekt zakończony 74 213 52 33 -

Olimpia Port M1-M4 projekt zakończony 71 923 30 33 -

Olimpia Port M12, M14 projekt zakończony 79 672 - 450 -

Olimpia Port M16 - M20 projekt zakończony 127 617 804 186 37

Olimpia Port M21, M22, M23 projekt zakończony 72 638 74 364 63 496 -

Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33 projekt zakończony 142 270 22 658 3 078 605

Olimpia Port M5a, MC projekt zakończony 19 572 54 9 -

Olimpia Port M7-M11 projekt zakończony 87 526 126 41 -

Olimpia Port S16a, S16b, S17 projekt zakończony 54 184 20 28 -

Olimpia Port S8-S15 projekt zakończony 102 237 56 34 -

Planty Racławickie R1, R2, R3, R4 projekt zakończony 120 141 4 538 2 229 -

Stabłowice Z1, Z5 projekt zakończony 19 689 448 5 -

Stabłowice Z3, Z4, Z7, Z8 projekt zakończony 48 710 524 256 -

Stabłowice Z21, Z22, Z23 projekt zakończony 40 496 875 19 -

Stabłowice ZD1, ZD2 projekt zakończony 33 830 33 830 27 239 90

Olimpia Port M34, M35 II kw 2022 27 155 27 155 10 098 400

Planty Racławickie R5, R6, R7 II kw 2022 94 999 94 999 38 789 261

Sady nad Zieloną III kw 2022 34 930 34 930 12 637 482

Awipolis L3, L4 III kw 2022 78 748 78 748 36 577 261

Olimpia Port M36, M38 III kw 2022 48 477 48 477 9 808 579

Browary Wrocławskie BA2, BA3 II kw 2023 181 395 181 395 16 039 3 407

Olimpia Port M24, M25, M26 II kw 2023 120 369 120 369 1 329 17

Awipolis L5 (etap 3) III kw 2023 56 594 56 594 295 233

Razem Projekty Mieszkaniowe 5 125 774 1 834 555 566 486 44 526

Projekty Pozostałe

SH Nowomiejska, Gdańsk II kw 2022 19 256 - 19 256 -

R4R Stocznia, Gdańsk II kw 2022 19 556 - 19 556 -

Pozostałe 6 533 6 533 6 295 238

Razem Projekty Pozostałe 45 345 6 533 45 107 238

Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe 5 171 120 1 841 088 611 593 44 764

* Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dotyczące projektów mieszkaniowych)

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dotyczące projektów mieszkaniowych )

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

(B)

Sprzedaż nieruchomości komercyjnych

– biurowce i centra handlowe

(C)

Przychody z najmu

(D)

Przychody z realizacji prac

wykończeniowych (ﬁt-out)

Grupa rozpoznaje rodzaje i liczby świadczeń, do których

zobowiązała się na rzecz kupującego w ramach umowy

sprzedaży nieruchomości. W ramach sprzedaży nierucho-

mości inwestycyjnych Grupa ujmuje przychód w momen-

cie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia,

tj. w momencie podpisania aktu notarialnego, który jest

momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością na

nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości

ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umo-

wy kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej

poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy

uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających

z treści ekonomicznej zawartej umowy. Występującym

w tego rodzaju kontraktach elementem zmiennym (z uwa-

gi na jej zależność od przyszłych wydarzeń) jest kwota

dotycząca gwarancji czynszowych (rental guarantee).

Pomimo niepewności, Grupa jest w stanie wiarygodnie

oszacować płatności, jakich będzie musiała ponieść z ty-

tułu niewynajętej powierzchni budynku w okresie wska-

zanym w umowie, na moment zawarcia umowy. Oszaco-

wane płatności pomniejszają wynagrodzenie z umowy,

a tym samym rozpoznawany przychód z tytułu jej wyko-

nania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych,

które klasyﬁkowane są jako nieruchomości inwestycyjne,

zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, pre-

zentowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

jako Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych. Szcze-

góły dotyczące zobowiązania z tytułu zabezpieczenia

przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym

czynszem rozpoznanych przez Grupę na 31 grudnia 2022

r. przedstawiono w nocie 18. Dodatkowe koszty dopro-

wadzenia do zawarcia umowy sprzedaży Grupa ujmuje

jako element skonsolidowanego rachunku zysków i strat,

w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży skład-

nika majątku. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy

nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. Cena

sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest

z reguły w tego typu umowach uiszczana w momencie

sprzedaży. W związku z taką charakterystyką zawieranych

umów, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź

innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą

przychodów.

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży, które miały

miejsce w 2022 r. zostały zaprezentowane w nocie 32 .

Budynki komercyjne - centra handlowe i biura, oddane do

użytkowania, oraz pojedyncze lokale w projektach miesz-

kaniowych przeznaczone na najem stanowią dla Grupy

źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF 16 Leasing

przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i ko-

mercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywa-

nia zawartych umów.

Umowy najmu zawierają element nie leasingowy opisany

w pkt (D) poniżej.

Jednostka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zo-

bowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego

dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla

kwotę wynagrodzenia, które - zgodnie z oczekiwaniem

jednostki - przysługuje jej w zamian za przekazanie przy-

rzeczonych dóbr lub usług klientowi .

W ramach usług realizacji inwestycji biurowych standar-

dem rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na

powierzchniach, przed ich przekazaniem najemcom. Gru-

pa świadczy usługi prac wykończeniowych, co obejmuje

przygotowanie i uzgodnienie zakresu prac, organizację

i obsługę przetargów na roboty budowlane oraz nadzór

i koordynacje robót budowlanych. Grupa ujmuje przycho-

dy w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania

świadczenia, tj. w momencie zakończenia prac. Wynagro-

dzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najemcy.

Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki i wynosi od

1 do 2 miesięcy. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy

nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. W związku

z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują

istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów,

poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości zwią-

zanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy realizacji

prac wykończeniowych (ﬁt-out) podpisanych na dzień

bilansowy 31 grudnia 2022 r. wynosi 4 626 tys. zł. Przy-

chody te zostaną rozpoznane w momencie zrealizowania

prac co w zależności od obiektu biurowego przewidywane

jest w następujących okresach:

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające

z umów realizacji prac wykończeniowych

wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN]

Najemca Budynek

Termin

realizacji Wartość

City Space Management Sp. z o.o. Fuzja Ocffice J 04/2023 4 626

Playtkia Browary GH 03/2023 12 349

Playtkia Browary GH 12/2023 11 049

Razem 28 024

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające

z umów realizacji prac wykończeniowych

wg stanu na 31 grudnia 2021 [tys. PLN]

Budynek Najemca

Termin

realizacji Wartość

Sagittarius Codelab Sp. z o.o. 04/2022 1 123

Browary GH Playtika Poland Sp. z o.o. 01/2022 12 111

Browary GH Point 72 Poland Sp. z o.o. 01/2022 9 069

Browary GH Playtika Poland Sp. z o.o. 06/2022 4 507

Browary GH Playtika Poland Sp. z o.o. 06/2022 4 529

Browary GH Playtika Poland Sp. z o.o. 06/2022 1 800

Browary GH Restkolekcja Sp. z o.o. 03/2022 1 241

Browary GH Nine's Sp. z o.o. Sp.k. 03/2022 659

Browary GH Francuska 24 Sp. z o.o. 03/2022 358

Browary GH Łap Orient Sp. z o.o. 03/2022 110

Browary GH Food Hall Browary Sp. z o.o. 03/2022 72

Browary GH Lood is Good Sp. z o.o. 03/2022 57

Browary GH Restkolekcja Sp. z o.o. 03/2022 6

Browary GH Food Hall Browary Sp. z o.o. 03/2022 6

City One Vacant 12/2022 545

Razem 36 193

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

(E)

Przychody z usług realizacji inwesestycji

(F)

Pozostałe przychody osiągane

przez Grupę

W ramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy

usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjne-

go w odniesieniu do projektów deweloperskich, których

właścicielem są inne podmioty, jednostki współzależne

od Grupy Echo Investment oraz podmioty niepowiąza-

ne. W ramach swych obowiązków Grupa podejmuje się

wykonania czynności doradczych, zarządczych, praw-

nych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania

realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie

inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty

budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz

obsługę klientów. Grupa ujmuje przychody w momencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj.

w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające

z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie.

Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawiera-

ją istotnego elementu ﬁnansowania. W związku z taką

charakterystyką podpisanych umów nie występują istot-

ne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza

należnościami handlowymi (patrz nota 10) .

Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie

usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie

nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych,

konsultingowych, informatycznych, ﬁnansowych, marke-

tingowych i pozostałych. Grupa ujmuje przychody w mo-

mencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadcze-

nia, tj. dla pewnych umów – w momencie zakończenia

danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży

nieruchomości w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa

w zakresie nieruchomości) albo w okresie świadczenia

danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług

prowadzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych,

doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami).

W większości przypadków, usługi realizowane są w okre-

sach miesięcznych i w takim samym okresie są rozliczane,

a wynagrodzenie dla Grupy staje się należne. Dla części

umów (np. pośrednictwa w zakresie sprzedaży nierucho-

mości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów

zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych

umów wynika, że Grupa ma prawo do wynagrodzenia do-

piero w momencie wykonania zobowiązania umownego.

To oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane w mo-

mencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później

zmianom. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie

zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. W związku

z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują

istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów,

poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).

(G)

Przychody ze sprzedaży mieszkań

pod wynajem

W ramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do kate-

gorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa

ujmuje przychód w momencie spełnienia zobowiązania

do wykonania świadczenia, tj. w momencie przeniesienia

kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje

kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transak-

cji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży między

jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według

wartości godziwej zapłaty.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 20

Koszt własny sprzedaży [tys. PLN]

w tym koszt:

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (731 755) (971 731)

Usługi realizacji powierzchni w obiektach biurowych (41 123) (30 337)

Usługi realizacji powierzchni w centrach handlowo – rozrywkowych (1 336) (1 918)

Sprzedaż Resi4Rent (9 115) (17 656)

Pozostałe (17 198) (28 332)

Koszt własny sprzedaży, razem (800 527) (1 049 974)

Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) (376) (726)

Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) (69 698) (55 425)

Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych

(Segment: Nieruchomości komercyjne)

(31 308) (25 827)

Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne) (4) (635)

Koszt własny z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) (101 386) (82 613)

Koszt własny sprzedaży, razem (901 913) (1 132 587)

Koszty według rodzaju [tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Amortyzacja (15 298) (12 528)

Zużycie materiałów i energii (51 028) (351 401)

Usługi budowlane (523 259) (529 155)

Pozostałe usługi obce (90 086) (131 835)

Podatki i opłaty (23 448) (28 786)

Wynagrodzenia (84 279) (75 308)

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia (15 100) (13 554)

Pozostałe koszty rodzajowe (33 490) (26 291)

Koszty według rodzaju, razem (835 988) (1 168 857)

Zmiana stanu zapasów produktów gotowych i produkcji w toku (271 617) (170 400)

Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 71 390 53 531

Koszty sprzedaży 50 038 45 735

Koszty ogólnego zarządu 84 264 107 405

Koszt wytworzenia sprzedanych produktów (901 913) (1 132 587)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 21

NOTA 22

Zysk netto z nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (37 523) (8 435)

Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej), w tym: 26 097 85 027

– rozliczenie przychodów w czasie z tytułu najmu (4 186) (12 809)

– zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych (nota nr 4) (53 465) 7 168

– zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie (nota nr 5) 25 033 47 644

– zmiany wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota nr 6) 58 714 43 024

Zysk (strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych (11 427) 76 591

W 2022 r. Grupa sprzedała biurowce Fuzja CD i J w Łodzi,

MidPoint 71 i West4 Business Hub I we Wrocławiu, Face-

2Face I i II w Katowicach oraz tereny inwestycyjne przy

ulicy Hetmańskiej w Poznaniu. Transakcje zostały opisane

w nocie 32.

W pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwe-

stycyjnych prezentowane są m.in. koszty zabezpieczenia

przychodów czynszowych (master lease), które dotyczą

głównie projektów Sagittarius Business House, MidPoint

71 i West4 Business Hub I we Wrocławiu, O3 Business

Campus w Krakowie, Biura przy Warzelni (Browary War-

szawskie GH), Moje Miejsce I w Warszawie oraz Fuzji CD

w Łodzi.

W pozycji aktualizacja wartości nieruchomości

prezentowane są głównie wyceny projektów biurowych

Moje Miejsce (etap II) w Warszawie, Face2Face I oraz II

w Katowicach, Brain Park I i II w Krakowie oraz City2 we

Wrocławiu.

Pozostałe przychody operacyjne

[tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Zysk na okazyjnym nabyciu - 48 581

Rozwiązanie rezerw 7 695 2 448

Odsetki z działalności operacyjnej (lokaty itp.) 3 503 12

Odszkodowania 2 554 2 727

Kary umowne 828 606

Zysk ze zbycia nieﬁnansowych aktywów trwałych - 186

Pozostałe 3 743 2 765

Pozostałe przychody operacyjne razem 18 323 57 326

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 23

Pozostałe koszty operacyjne

[tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Utworzone rezerwy (3 933) (9 615)

Aktualizacja wartości aktywów (4 884) (1 752)

Kary umowne (1 334) (658)

Darowizny (1 614) (408)

Strata ze zbycia nieﬁnansowych aktywów trwałych (165) -

Pozostałe (6 264) (5 582)

Pozostałe koszty operacyjne razem (18 194) (18 015)

W pozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie

rezerwy na sprawy sądowe i pośrednictwo w najmie dla

projektów sprzedanych w latach ubiegłych.

Przychody ﬁnansowe [tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 22 072 12 598

Przychody z tytułu instrumentów pochodnych Interest Rate Swap 17 558 18 523

Przychody z tytułu dyskonta 9 620 -

Zysk ze zbycia inwestycji - 5 200

Przychody z tytułu pozostałych odsetek 1 084 2 444

Pozostałe przychody ﬁnansowe 161 1 939

Przychody ﬁnansowe razem 50 496 40 704

NOTA 24

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów

ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem

i wytworzeniem składników majątku. W przypadku ﬁnanso-

wania ogólnego, koszty ﬁnansowania podlegające kapitali-

zacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszyst-

kich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego w odniesieniu do

poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów ogólnego ﬁnansowania

zewnętrznego wyniosła w 2022 r. 20 018 tys. zł wg stopy

kapitalizacji 2 proc. (w tym: na zapasy: 16 674 tys. zł, na

nieruchomości inwestycyjne w budowie: 3 344 tys. zł).

W 2021 r. było to 5 591 tys. zł wg stopy kapitalizacji 1,17

proc. (w tym: na zapasy: 4 613 tys. zł, na nieruchomości

inwestycyjne w budowie: 978 tys. zł).

W pozycji koszty z tytułu podziału zysku (proﬁt share) pre-

zentowane są koszty, które dotyczą biurowca Moje Miej-

sce etap I w Warszawie oraz centrum handlowego Libero

w Katowicach .

NOTA 25

NOTA 26

Koszty ﬁnansowe [tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Koszty z tytułu odsetek od obligacji (132 555) (71 208)

Koszty z tytułu odsetek od kredytów (42 112) (46 141)

Koszty z tytułu podziału zysku (proﬁt share) 26 722 3 857

Koszty z tytułu odsetek od leasingu (5 661) (5 802)

Strata ze zbycia inwestycji - (313)

Koszty z tytułu wykupu akcji od udziałowców mniejszościowych (769) -

Pozostałe koszty ﬁnansowe (325) (88)

Koszty ﬁnansowe razem (154 699) (119 695 )

Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych [tys. PLN]

1.01.2022-

31.12.2022

1.01.2021-

31.12.2021

Zyski/straty z tytułu zrealizowanych dodatnich różnic kursowych oraz ujemnych (15 131) (22 821)

Zyski/straty z tytułu niezrealizowanych dodatnich różnic kursowych oraz ujemnych (20) 31 491

Zysk/Strata z tytułu różnic kursowych, razem (15 151) 8 670

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 27

Inwescje w jednostkestycje w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach

wycenianych metodą praw własności

Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o.

(Galeria Młociny)

31.12.2022 31.12.2021

Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny) 205 274 86 656

Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22) 103 715 147 099

R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent) 169 192 102 981

Razem 478 180 336 737

Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach

wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela

poniżej:

31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP

N.V. zawarły umowę kupna nieruchomości w Warszawie,

przy ul. Zgrupowania AK Kampinos. Zawartą transakcją

jednostki nabyły udziały w spółce Rosehill Investments

Sp. z o.o., która poprzez posiadane 100 proc. udziałów

w spółce Berea Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości

Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona

na kwotę 104,5 mln euro. Na dzień nabycia oraz na dzień

bilansowy tj. 31 grudnia 2022 r. Grupa Echo Investment

posiadała 30 proc. udziału w spółce projektowej będą-

cej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70 proc. było

w posiadaniu Grupy EPP. Echo Investment S.A. i EPP N.V.

ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonal-

ną część ceny zakupu. Udział Grupy w spółkach Rosehill

Investments Sp. z o.o. oraz Berea Sp. z o.o. ujawniony

w skonsolidowanym sprawozdaniu ﬁnansowym, jest wyce-

niany przy użyciu metody praw własności. Na podstawie

umowy spółki, wszystkie strategiczne decyzje ﬁnansowe

i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu

istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają

jednomyślnej zgody obu udziałowców.

W 2022 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP

N.V. dokonały proporcjonalnego podwyższenia kapitałów

w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o. w wysokości 76,3

mln euro (Grupa EPP N.V. - 53,4 mln euro, Grupa Echo -

22,9 mln euro).

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji ﬁnanso-

wych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa

inwestycji na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 205 274 tys. zł.

Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo

udzieliła spółkom Rosehill Investments Sp. z o.o. i Berea Sp.

z o.o. pożyczek o łącznej wartości 84 950 tys. zł.

W 2019 r. spółka dokonała analizy utraty wartości inwe-

stycji netto wycenianej metodą praw własności w spółce

współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. z o.o. (Gale-

ria Młociny). W I półroczu 2019 r., w związku z otwarciem

Galerii Młociny, została zaktualizowana wartość godziwa

projektu w aktywach netto jednostki współkontrolowanej.

Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto

na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w ak-

tywach netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydo-

wała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość odpisu

na 31 grudnia 2022 r. wynosi 13 091 tys. zł.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów

[tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 1 811 708 1 766 170

Aktywa trwałe - inne aktywa ﬁnansowe 0 8 299

Aktywa obrotowe - pozostałe 10 002 4 839

Aktywa obrotowe - środki pieniężne 63 049 38 952

Aktywa razem 1 884 759 1 818 260

Zobowiązania długoterminowe 1 212 748 1 209 747

Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 1 049 091 1 054 265

Pozostałe zobowiązania długoterminowe 163 657 155 482

Zobowiązania krótkoterminowe 60 918 392 811

Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 50 753 374 832

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 10 165 17 979

Zobowiązania razem 1 273 666 1 602 558

Kapitał własny 611 094 215 702

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%

Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto 183 328 64 711

Wartość ﬁrmy 35 037 35 037

Odpis z tytułu utraty wartości (13 091) (13 091)

Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 205 274 86 656

Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów

[tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Przychody operacyjne 115 721 83 751

Koszty operacyjne. w tym: (41 474) (32 645)

Amortyzacja - -

Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 13 752 (38 451)

Koszty ogólnego zarządu (2 413) (2 044)

Koszty sprzedaży (901) (502)

Pozostałe przychody/koszty operacyjne (264) (1 672)

Przychody i koszty ﬁnansowe, w tym: (40 415) (69 604)

Koszty z tytułu odsetek ﬁnansowych (49 089) (68 958)

Zysk (strata) brutto 44 006 (61 167)

Podatek dochodowy (10 791) 583

Zysk (strata) netto 33 215 (60 585)

Dochody całkowite razem 33 215 (60 585)

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%

Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 9 965 (18 175)

Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 9 965 (18 175)

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k.

(Towarowa 22)

15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą

EPP N.V. zawarły warunkową umowę kupna nierucho-

mości położonej w Warszawie przy ulicy Towarowej 22,

na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie

inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta

w dniu 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomo-

ści została ustalona na kwotę 77,4 mln euro gdzie Echo

Investment zapłaciło 35,82 mln euro, natomiast wkład EPP

wyniósł 41,58 mln euro.

8 czerwca 2022 r. miały miejsce następujące transakcje

dotyczące tej nieruchomości:

− Grupa EPP N.V. podwyższyła kapitał we wspólnym

przedsięwzięciu o 36 mln euro, a następnie odsprzedała

wszystkie swoje udziały nowemu inwestorowi, tj. spółce

AFI Europe N.V. (spółka w pełni zależna od AFI Proper-

ties Ltd., będącą spółką publiczną zarejestrowaną

w Izraelu i notowaną na Giełdzie Papierów Wartościo-

wych w Tel Awiwie),

− Echo Investment i AFI Europe N.V. dokonało propor-

cjonalnego wycofania wkładów we wspólnym przed-

sięwzięciu: Echo Investment w wysokości 7,1 mln euro,

natomiast AFI Europe N.V. – w wysokości 16,6 mln

euro,

− Echo Investment podpisało przedwstępną umowę zaku-

pu części nieruchomości położonej przy ul. Towarowej

22 (część wspólnego przedsięwzięcia), która jest prze-

znaczona pod budowę mieszkań, oraz wpłaciło zaliczkę

na tę działkę w kwocie 23,7 mln euro, co stanowi 50

proc. wartości działki.

Po zrealizowaniu powyższych transakcji oraz na dzień

bilansowy, tj. 31 grudnia 2022 r., Grupa Echo jest posia-

daczem 30 proc. udziałów, a AFI Europe N.V. 70 proc.

udziałów we wspólnym przedsięwzięciu.

Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decy-

zje ﬁnansowe i operacyjne (w tym w szczególności doko-

nanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu

itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.

Echo Investment S.A. i AFI Europe N.V. ponoszą odpowie-

dzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zaku-

pu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia w skonsolido-

wanym sprawozdaniu ﬁnansowym Grupy Echo Investment

jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa

inwestycji na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 103 715 tys.

zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa

Echo udzieliła spółkom Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k.

i Projekt Echo 138 Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości

14 506 tys. zł.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji ﬁnanso-

wych we wspólnym przedsięwzięciu.

Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22

Wybrane dane z sytuacji ﬁnansowej [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 585 224 433 066

Aktywa trwałe - pozostałe 6 824 551

Aktywa obrotowe - środki pieniężne 6 752 2 544

Aktywa obrotowe 9 527 798

Aktywa razem 608 327 436 959

Zobowiązania długoterminowe 133 668 88 731

Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 129 703 81 766

Pozostałe zobowiązania długoterminowe 3 965 6 965

Zobowiązania krótkoterminowe 127 580 24 578

Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 5 955 5 955

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 121 626 18 624

Zobowiązania razem 261 249 113 310

Kapitał własny 347 079 323 649

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 46,20%

Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży

w wysokości 30 proc.)

(409) (2 416)

Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej

metoda praw własności

103 715 147 09 9

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów

[tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Przychody operacyjne 1 360 10 876

Koszty operacyjne, w tym: (8 822) (4 208)

Amortyzacja (2 074) 885

Koszty ogólnego zarządu (63) (356)

Pozostałe przychody i koszty operacyjne (19 430) (399)

Przychody i koszty ﬁnansowe, w tym: (8 604) (7 440)

Koszty z tytułu odsetek ﬁnansowych (2 780) (451)

Zysk (strata) brutto (35 560) (1 528)

Podatek dochodowy 2 423 130

Zysk (strata) netto (33 137) (1 398)

Dochody całkowite razem (33 137) (1 398)

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 46,20%

Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (46,2 proc. do

dnia 8 czerwca 2022 r., 30 proc. od 9 czerwca 2022 r.)

(9 394) (646)

Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia (9 394) (646)

R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent)

20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30 proc.

udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwesty-

cyjnym R4R Poland Sp. z o.o. Pozostałe 70 proc. udzia-

łów i głosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie

umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje ﬁnansowe

i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu

istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu

udziałowców.

Zgodnie z umową, przedsięwzięcie działa jako platforma

mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach przedsięwzię-

cia powstały budynki z mieszkaniami na wynajem – po-

czątkowo w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Na postawie

umowy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie, pro-

jektowanie oraz usługi realizacji inwestycji, podczas gdy

R4R Poland Sp. z o.o. jest samodzielnie odpowiedzialne za

zarządzanie operacyjne platformą.

Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie

do współﬁnansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitało-

wo spółkę R4R Poland Sp. z o.o. obejmując nowe udziały

w podwyższonym kapitale zakładowym:

− w 2018 r. o wartości 41 354 269 zł,

− w 2019 r. o wartości 9 434 700 zł,

− w 2020 r. o wartości 3 474 000 zł,

− w 2021 r. o wartości 13 149 000 zł.

− w 2022 r. o wartości 1 350 000 zł.

Jednocześnie Echo Investment udzieliło R4R Poland Sp.

z o.o. pożyczek:

− w 2019 r. na kwotę 77 250 728 zł,

− w 2020 r. na kwotę 35 546 700 zł,

− w 2021 r. na kwotę 74 511 000 zł.

− w 2022 r. na kwotę 7 650 000 zł.

W latach 2018 - 2022 zostały utworzone nowe spół-

ki zależne R4R Poland Sp. z o.o. do realizacji kolejnych

projektów zlokalizowanych w Warszawie (ul. Grzybow-

ska, ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska), Gdańsku (ul.

Kołobrzeska, Zielony Trójkąt), Krakowie (ul. 3 Maja, ul.

Jana Pawła II, ul. Puszkarska, ul. Romanowicza, Zabłocie,

Młyńska), Poznaniu (ul. Szczepanowskiego, Nowe Miasto,

ul. Dmowskiego), Łodzi (ul. Wodna, ul. Kilińskiego) oraz

Wrocławiu (ul. Grabiszyńska, ul. Jaworska, ul. Rychtalska,

Kępa, Park Zachodni, Bardzka).

Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym spra-

wozdaniu ﬁnansowym jest ujmowany metodą praw wła-

sności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji

ﬁnansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2022 r. wy-

niosła 169 192 tys. zł .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent

Wybrane dane z sytuacji ﬁnansowej

[tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 1 546 604 1 059 929

Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie 666 874 469 190

Aktywa trwałe - pozostałe 59 376 3 530

Aktywa obrotowe - środki pieniężne 122 753 148 585

Aktywa obrotowe - pozostałe 51 766 76 242

Aktywa razem 2 447 373 1 757 476

Zobowiązania długoterminowe 1 734 836 1 341 293

Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 1 559 123 1 241 654

Pozostałe zobowiązania długoterminowe 175 712 99 639

Zobowiązania krótkoterminowe 116 165 52 218

Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 14 425 8 955

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 101 739 43 263

Zobowiązania razem 1 851 000 1 393 511

Kapitał własny 596 372 363 964

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%

Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży

w wysokości 30 proc.)

(9 720) (6 207)

Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej

metoda praw własności

169 192 102 981

Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów

[tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Przychody operacyjne 82 843 48 333

Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 260 203 154 413

Koszty administracyjne związane z projektami (18 899) (10 425)

Koszty ogólnego zarządu, w tym: (24 479) (18 424)

Amortyzacja (96) (28)

Pozostałe przychody / koszty operacyjne 1 292 819

Przychody i koszty ﬁnansowe, w tym: (19 681) (2 440)

Koszty z tytułu odsetek ﬁnansowych (19 654) (2 297)

Zysk (strata) brutto 281 279 172 276

Podatek dochodowy (53 369) (34 445)

Zysk (strata) netto 227 910 137 831

Dochody całkowite razem 227 910 137 831

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%

Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 68 373 41 349

Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 68 373 41 349

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 28

Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy

Zapasy

Nieruchomości

inwestycyjne

Nieruchomości

inwestycyjne

w budowie

Aktywa

przeznaczone

do sprzedaży

Rzeczowe

aktywa

trwałe

Nieruchomości

inwestycyjne

Razem

Aktywo z tytułu prawa do użytkowania

Stan na 1 stycznia 2022 r. 79 065 5 358 14 518 2 512 48 015 44 490 193 958

Amortyzacja (950) - - - (9 109) - (10 059)

Wycena do wartości godziwej - 252 - - - (16 722) (16 470)

Zwiększenia 3 618 7 475 - - 5 318 43 786 60 197

Zmniejszenia (24 631) - (3 930) (2 183) (172) (523) (31 439)

Stan na 31 grudnia 2022 r. 57 102 13 085 10 588 329 44 052 71 031 196 187

Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy

Zapasy

Nieruchomości

inwestycyjne

Nieruchomości

inwestycyjne

w budowie

Zobowiązania do-

tyczące aktywów

przeznaczonych

do sprzedaży

Rzeczowe

aktywa

trwałe

Nieruchomości

inwestycyjne

Razem

Zobowiązania z tytułu leasingu

Stan na 1 stycznia 2022 r. 74 834 5 358 14 396 2 512 61 025 66 869 224 994

Koszt odsetkowy 2 602 500 720 115 4 870 2 329 11 136

Spłaty zobowiązania (4 290) (200) (726) (116) (13 463) (12 532) (31 327)

Zwiększenia 3 618 7 475 - - 6 185 43 787 61 065

Zmniejszenia (22 228) (208) (3 930) (2 182) (780) (523) (29 851)

Reklasiﬁkacja (462) - - - - - (462)

Stan na 31 grudnia 2022 r. 54 074 12 925 10 460 329 57 837 99 930 235 555

Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy

Zapasy

Nieruchomości

inwestycyjne

Nieruchomości

inwestycyjne

w budowie

Zobowiązania do-

tyczące aktywów

przeznaczonych

do sprzedaży

Rzeczowe

aktywa

trwałe

Nieruchomości

inwestycyjne

Razem

Zobowiązania z tytułu leasingu

krótkoterminowe 54 074 2 899 726 329 19 861 18 829 96 718

długoterminowe - 10 026 9 734 - 37 976 81 101 138 837

Leasing

W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytko-

wania oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały wyka-

zane głównie zawarte nowe umowy leasingu w kwocie

43 046 tys. zł, zmiany szacunkowych płatności leasin-

gowych w kwocie 3 984 tys. zł oraz modyﬁkacje umów

leasingu w kwocie 7 298 tys. zł.

Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania

oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest związana głównie ze

sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych i zapasów.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości 1 899 815

Koszty związane z leasingiem krótkoteminowym 33 608 22 476

Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania 36 841 20 688

Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu spłaty

zobowiązań leasingowych wyniósł w 2022 r. 31 327 tys. zł.

(w 2021 r. - 34 532 tys. zł).

Szczegóły dotyczące leasingu operacyjnego zostały opisa-

ne w nocie nr 19.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 29

Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu

odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu:

– wycena instrumentów ﬁnansowych (902) 279

– wycena nieruchomości inwestycyjnych (113 230) (183 762)

– udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (13 091) (9 712)

– strata podatkowa 50 039 39 756

– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) 4 136 8 964

– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) (2 114) (395)

– należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (14 455) (14 071)

– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 1 361 944

– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 9 921 15 112

– koszty z tytułu utworzonych rezerw 12 623 2 929

– MSSF 16 leasing 6 364 4 903

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów (13 750) -

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (12 388) -

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (12 850) -

– zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 375 -

– pozostałe (941) (11 986)

(98 901) (147 039)

2. Zmiana w okresie

– wycena instrumentów ﬁnansowych (893) (1 181)

– wycena nieruchomości inwestycyjnych 42 968 70 533

– udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (14 217) (3 378)

– strata podatkowa (7 396) 10 283

– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) 4 434 (4 828)

– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 12 276 (1 719)

– należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (19 013) (384)

– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 2 429 417

– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 11 042 (5 192)

– koszty z tytułu utworzonych rezerw 13 918 9 694

– MSSF 16 leasing 304 1 461

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów 287 (26 138)

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale 4 782 -

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów 201 (12 850)

– zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 788 375

– pozostałe 836 11 044

52 745 48 138

3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem:

– wycena instrumentów ﬁnansowych (1 795) (902)

– wycena nieruchomości inwestycyjnych (70 262) (113 230)

– udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (27 307) (13 091)

– strata podatkowa 42 643 50 039

– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) 8 571 4 136

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu

odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 10 687 (2 114)

– należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (33 993) (14 455)

– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 3 790 1 361

– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 20 963 9 921

– koszty z tytułu utworzonych rezerw 26 542 12 623

– MSSF 16 leasing 6 668 6 364

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów (13 463) (13 750)

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (7 606) (12 388)

– różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (12 649) (12 850)

– zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 1 163 375

– pozostałe (108) (941)

(46 156) (98 901)

– z tego

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego 94 494 74 015

– zmiana w ciągu roku 20 479 17 539

– objęcie kontroli nad spółkami zależnymi - 31 885

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 140 651 172 917

– zmiana w ciągu roku (32 266) (30 601)

– objęcie kontroli nad spółkami zależnymi - 45 077

* Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian w strukturze Grupy wynikająca

z różnicy pomiędzy podatkową i bilansową wartością udziałów we wspólnych przedsięwzięciach .

Grupa na 31 grudnia 2022 r. nie ujęła aktywów z tytułu od-

roczonego podatku dochodowego na kwotę 50 735 tys. zł

z tytułu strat podatkowych.

Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku docho-

dowego przypadają na rok 2023 (7 925 tys. zł), 2024 (60

898 tys. zł), 2025 (48 877 tys. zł), 2026 (53 064 tys. zł),

2027 (53 671 tys. zł).

Na 31 grudnia 2021 r. Grupa nie ujęła aktywów z tytułu

odroczonego podatku dochodowego na kwotę 27 753 tys.

zł z tytułu strat podatkowych.

Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku docho-

dowego przypadają na 2022 r. (5 559 tys. zł), 2023 r. (14

510 tys. zł), 2024 r. (75 454 tys. zł), 2025 r. (83 048 tys. zł)

i 2026 r. (77 842 tys. zł).

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 30

Podatek dochodowy

– efektywna stawka podatkowa [tys. PLN]

1.01.2022 -

31.12.2022

1.01.2021 -

31.12.2021

1. Zysk brutto 219 001 261 892

2. Podatek wyliczony według stawek krajowych 41 611 49 760

3. Różnice:

Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu 2 558 (13 784)

Efekt podatkowy dochodów z tytułu zmiany na rezerwach i zobowiązaniach niepodlegających

opodatkowaniu

(6 560) (971)

Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności rozwiązanie (1 033) (1 180)

Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 7 657 8 288

Efekt podatkowy kosztów ﬁnansowych trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 2 212 4 184

Usługi ﬁnansowe ponad limit ebidta 17 968 10 265

Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych (1 630) (430)

Straty podatkowe, z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego 19 970 3 698

Podatek dochodowy z lat poprzednich (1 080) 143

Straty podatkowe z lat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek dochodowy (3 527) (2 604)

Wynik okresu spółek osobowych 2 062 (64)

Rezerwa na sprzedaż nieruchomości (14 836)

Efekt zmiany stawki podatkowej (1 914) (843)

Nierozpoznane aktywo na podatek odroczony w latach ubiegłych (1 003)

Różnice razem 20 844 6 702

Obciążenie wyniku ﬁnansowego z tytułu podatku dochodowego, w tym: 62 455 56 461

- część bieżąca (115 200) (117 794)

- część odroczona 52 745 61 332

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wybrane pozycje bilansu

za okres 2022 w podziale na segmenty

Razem Mieszkania

Mieszkania

na wynajem

Nieruchomości

komercyjne

Nieruchomości inwestycyjne 1 094 638 32 938 0 1 061 700

Nieruchomości inwestycyjne w budowie 486 625 0 0 486 625

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia-

nych metodą praw własności

478 180 0 169 192 308 988

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 94 494 53 403 22 41 069

Zapasy 1 592 886 1 505 275 656 86 956

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 941 997 271 245 237 670 515

Aktwa trwałe przeznaczone do sprzedaży 355 327 0 0 355 327

Pozostałe aktywa segmentów 1 042 865 404 785 230 963 407 118

Aktywa segmentów 6 087 012 2 267 646 401 069 3 418 299

Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe 1 609 032 340 733 131 396 1 136 904

Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe 667 979 154 945 55 484 457 550

Kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 142 494 0 0 142 494

Program motywacyjny 4 330 4 330

Zobowiązania pozostałe 293 775 121 939 4 171 832

Zobowiązania z tytułu umów z klientami 558 253 557 425 0 828

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 45 009 0 0 45 009

Pozostałe zobowiązania segmentów 959 826 448 542 668 510 615

Zobowiązania segmentów 4 280 698 1 623 584 187 552 2 469 562

NOTA 31

W 2021 r. Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie sposobu

prezentacji przychodów i kosztów wg segmentów. Do-

tychczasowe segmenty biura, centra handlowe i pozostałe

są prezentowane jako jeden segment nieruchomości ko-

mercyjne. Zmiana w prezentacji nastąpiła w wyniku zmian

organizacyjnych w Grupie: nadzór łączny nad segmenta-

mi biura i centra handlowe objął jeden członek Zarządu.

Nowy sposób prezentacji jest więc zgodny z modelem

zarządzania.

Strategiczny komitet sterujący Grupy, w skład którego

wchodzi Zarząd, analizuje działalność z punktu widzenia

typu produktu/usługi i wyróżnia 3 segmenty: mieszkania,

mieszkania na wynajem i nieruchomości komercyjne.

Przychody rozpoznawane we wszystkich segmentach

działalności Grupy są rozpoznawane w momencie spełnie-

nia zobowiązania do wykonania świadczenia, z wyjątkiem

przychodów z najmu powierzchni, które są rozpoznawane

w czasie.

Przychody od żadnego z klientów Grupy nie przekraczały

10 proc. przychodów ze sprzedaży wypracowanych przez

Grupę w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia

2022 r.

Zarówno w 2022 r., jak i 2021 r., Grupa osiągała przycho-

dy ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wybrane pozycje rachunku zysków i strat

za okres 2022 w podziale na segmenty

Razem Mieszkania

Mieszkania

na wynajem

Nieruchomości

komercyjne

Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym: 1 394 306 1 109 627 16 873 267 806

Przychody z tytułu umów z klientami 1 198 900 1 109 440 16 873 72 587

Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 195 406 186 0 195 220

Koszt własny sprzedaży -901 914 -732 132 -9 115 -160 666

Zysk brutto ze sprzedaży 492 393 377 495 7 758 107 140

Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych -37 524 0 0 -37 524

Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej) 26 098 0 0 26 098

Odpisy z tytułu utraty wartości -4 884 -961 0 -3 923

Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych -15 298 -8 048 -811 -6 439

Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 22 072 7 589 5 864 8 618

Koszty z tytułu odsetek od kredytów -42 113 -3 505 -644 -37 964

Koszty z tytułu odsetek od obligacji -132 555 -45 779 -7 826 -78 949

Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 68 677 0 69 140 -463

Zysk brutto 219 002 206 120 61 670 -48 789

Wybrane pozycje bilansu

za okres 2021 w podziale na segmenty

Razem Mieszkania

Mieszkania

na wynajem

Nieruchomości

komercyjne

Nieruchomości inwestycyjne 843 576 32 485 0 811 091

Nieruchomości inwestycyjne w budowie 741 663 1 893 0 739 770

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia-

nych metodą praw własności

336 737 0 102 981 233 756

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 74 016 43 807 14 30 194

Zapasy 1 602 078 1 575 598 419 26 060

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 588 680 238 865 394 349 421

Aktwa trwałe przeznaczone do sprzedaży 1 381 451 0 16 977 1 364 475

Pozostałe aktywa segmentów 866 678 238 898 209 507 418 273

Aktywa segmentów 6 434 880 2 131 548 330 293 3 973 039

Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe 1 626 984 340 918 109 232 1 176 834

Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe 652 574 122 813 30 763 498 998

Kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 614 520 0 0 614 520

Program motywacyjny 9 059 9 059

Zobowiązania pozostałe 206 152 65 809 385 139 958

Zobowiązania z tytułu umów z klientami 572 316 566 129 0 6 187

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 68 063 0 19 556 48 507

Pozostałe zobowiązania segmentów 821 678 373 878 922 446 878

Zobowiązania segmentów 4 571 345 1 469 547 160 857 2 940 941

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wybrane pozycje rachunku zysków i strat

za okres 2021 w podziale na segmenty

Razem Mieszkania

Mieszkania

na wynajem

Nieruchomości

komercyjne

Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych dostawców), tym: 1 532 665 1 255 437 22 260 254 968

Przychody z tytułu umów z klientami 1 380 469 1 254 679 22 260 103 530

Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 152 196 758 0 151 438

Koszt własny sprzedaży -1 132 586 -972 456 -17 656 -142 474

Zysk brutto ze sprzedaży 400 079 282 981 4 604 112 494

Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych -8 435 0 0 -8 435

Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej) 85 027 0 0 85 027

Aktualizacja wartości aktywów -1 750 -690 0 -1 060

Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych -12 528 -5 580 -761 -6 187

Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 12 599 15 7 125 5 458

Koszty z tytułu odsetek od kredytów -46 141 -2 883 -472 -42 786

Koszty z tytułu odsetek od obligacji -71 208 -17 615 -2 641 -50 952

Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 23 362 0 42 180 -18 818

Zysk brutto 261 894 195 538 48 757 17 598

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 32

Sprzedaż nieruchomości inwesestycyjnych

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Midpoint 71 – Cor-

nwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 30 czerwca

2022 r. ze spółką z grupy czeskiego funduszu Trigea Real

Estate Fund umowę sprzedaży biurowca MidPoint71 we

Wrocławiu.

Wartość transakcji 109 265 tys. euro powiększone o VAT

została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych,

obniżek czynszu, a także inne koszty, co w rezultacie

dało kwotę 103 863 tys. euro powiększoną o VAT. Kwota

do zapłaty na zamknięciu transakcji została dodatkowo

pomniejszona między innymi o wartość prac związanych

z aranżacją niewynajętych lokali w budynku. Kwota tych

prac będzie zwalniana w częściach na rzecz sprzedają-

cego po wynajęciu oraz wykonaniu prac aranżacyjnych.

W rezultacie cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 100

547 tys. euro powiększone o VAT.

Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku

oraz gwarancji czynszowych. Podstawowe postanowienia

umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedają-

cy pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz

opłaty eksploatacyjne dla części budynku, które nie zosta-

ły wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w stosunku

do których nie zostały spełnione dodatkowe przesłanki

(jak np. wydanie najemcom).

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z po-

wyższymi transakcjami, aktualizacji wartości godziwej

nieruchomości Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży

nieruchomości inwestycyjnej w 2022 r. w kwocie (-) 6 066

tys. zł. Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie

poniesionymi nakładami wyniosła 103 156 tys. zł .

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt 17 - Grupa

Echo Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 20 stycznia 2022 r. ze

spółką z grupy Solida Capital umowę sprzedaży biurowca

West 4 Business Hub I we Wrocławiu.

Wartość transakcji 39 025 tys. euro powiększone o VAT

została pomniejszona o wartość okresów bezczynszo-

wych, obniżek czynszu, a także o inne koszty, i ostatecznie

wyniosła 38 158 tys. euro powiększone o VAT. Kwota do

zapłaty na zamknięciu została dodatkowo pomniejszona

o wartość prac aranżacyjnych i związanych z usuwaniem

usterek. W rezultacie, cena do zapłaty na zamknięciu

wyniosła 35 380 tys. euro powiększone o VAT. Dodat-

kowo, po zamknięciu sprzedający otrzyma osobne wy-

nagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych

na powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek,

w łącznej wysokości 2 778 tys. euro powiększone o VAT.

Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku,

gwarancji czynszowych, umowę o prace wykończeniowe

oraz umowę dobrosąsiedzką. Podstawowe postanowienia

umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedają-

cy pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz

opłaty eksploatacyjne dla części budynku, które nie zosta-

ły wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w stosunku

do których nie zostały spełnione dodatkowe przesłanki

(jak np. wydanie najemcom). Podstawowe postanowienia

umowy o prace wykończeniowe przewidują wyznaczenie

sprzedającego jako wykonawcy określonych prac wykoń-

czeniowych w pomieszczeniach budynku. Podstawowe

postanowienia umowy dobrosąsiedzkiej przewidują uregu-

lowanie niektórych praw i obowiązków stron w związku

z przyszłą eksploatacją nieruchomości oraz innych działek

należących do sprzedającego.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans-

akcją, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa

rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyj-

nej w 2022 r. w kwocie (-) 2 990 tys. zł.

Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie ponie-

sionymi nakładami wyniosła 29 168 tys. zł.

Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu

Biurowiec West 4 Business Hub I we Wrocławiu

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt Echo 130

Sp. z o.o. - zawarła 30 czerwca 2022 r. ze spółką z grupy

KGAL Group umowę sprzedaży biurowców C,D i J wcho-

dzących w skład kompleksu Fuzja w Łodzi. Biurowce C i D

są już gotowe, natomiast budynek J jest w trakcie budowy,

a sprzedający zobowiązał się do jego dokończenia .

Biurowce C,D i J w projekcie Fuzja w Łodz i

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Strony zawarły również umowy gwarancji jakości wszyst-

kich budynków, umowę gwarancji czynszowych oraz umo-

wę o prace wykończeniowe. Podstawowe postanowienia

umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedają-

cy pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz

opłaty eksploatacyjne dla części budynków, które nie zo-

stały wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w sto-

sunku do których zostały zastosowane obniżki czynszu

lub okresy bezczynszowe. Podstawowe postanowienia

umowy o prace wykończeniowe przewidują zobowiązanie

sprzedającego do przeprowadzenia prac aranżacyjnych

i budowlanych na nieruchomości.

Wartość transakcji w dniu zawarcia umowy wyniosła 56

701 tys. euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na

zamknięciu została obliczona w oparciu o wartość transak-

cji pomniejszoną m.in. o kwotę wartości okresów bez-

czynszowych, czynszów od powierzchni nieprzekazanych

najemcom, prac aranżacyjnych i budowlanych (w tym

prac związanych z usuwaniem ewentualnych usterek),

a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna na za-

mknięciu wyniosła 42 989 tys. euro powiększone o VAT.

Po zamknięciu, sprzedający otrzyma osobne wyna-

grodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na

powierzchniach najemców oraz usuwaniem ewentualnych

usterek w łącznej wysokości 3 055 tys. euro powiększone

o VAT, a także wynagrodzenie związane z wybudowaniem

i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku J oraz

z usuwaniem ewentualnych usterek, w wysokości 4 100

tys. euro powiększone o VAT.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans-

akcją, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa

rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyj-

nej w 2022 r. w kwocie 553 tys. zł.

Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie ponie-

sionymi nakładami wyniosła 39 135 tys. zł.

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Metropolis - Pro-

jekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 12 maja 2022 r. ze

spółką Giant Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu umo-

wę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości w Poznaniu,

przy ul. Hetmańskiej. Wartość transakcji wyniosła 79 000

tys. zł powiększone o VAT.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans-

akcją, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa

rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyj-

nej w 2022 r. w kwocie 13 826 tys. zł.

Spółka zależna Echo Investment S.A.- Face2Face - Stran-

raer Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w Kielcach - zawarła 23

grudnia 2022 r. ze spółką Huramitell Investments Sp.

z o.o. z siedzibą w Warszawie umowę sprzedaży biurow-

ców Face2Face etap I i etap II w Katowicach.

Wartość transakcji 112 991 tys. euro powiększone o VAT

została zmniejszona, między innymi, o kwotę wartości

okresów bezczynszowych oraz innych kosztów i ostatecz-

nie wyniosła 111 723 tys. euro powiększone o VAT.

Strony zawarły również umowę gwarancji jakości Budyn-

ków oraz umowę gwarancji czynszowych. Podstawowe

postanowienia Umowy Gwarancji Jakości przewidują

udzielenie Kupującemu gwarancji jakości na Budynki i bu-

dowle znajdujące się na Gruncie oraz dokumentację po-

wykonawczą, w tym gwarancje jakości na projekty. Pod-

stawowe postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowych

przewidują gwarancję na rzecz Kupującego pokrycia przez

Sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksplo-

atacyjnych w odniesieniu do niewynajętych pomieszczeń

w budynkach, w tym obniżek czynszu odnoszących się do

takich niewynajętych pomieszczeń.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans-

akcją, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa

rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyj-

nych w 2022 r. w kwocie (-) 14 147 tys. zł.

Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie ponie-

sionymi nakładami wyniosła 110 791 tys. zł .

Nieruchomość gruntowa w Poznaniu

przy ul. Hetmańskiej

Biurowce Face2Face I i II w Katowicach

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 33

Zmiana zobowiązań wynikających

z działalności ﬁnansowej [tys. PLN]

zobowiązania z tytułu

kredytów, pożyczek i obligacji

zobowiązania

z tytułu dywidendy

stan na początek okresu 1.01.2022 2 894 078 -

Przepływy ﬁnansowe

- wpływy 554 772 -

- wydatki (639 981) (99 994)

Zmiany niepieniężne (389 363) 190 786

- naliczone odsetki 99 962 -

- wycena różnic kursowych 15 448 -

- wycena według efektywnej stopy procentowej 865 -

- spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi * (647 807) -

- spłata kredytem zobowiązań ** 142 169 -

- podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki 190 786

stan na koniec okresu 31.12.2022 2 419 506 90 792

stan na początek okresu 1.01.2021 2 808 304 -

Przepływy ﬁnansowe

- objęcia kontroli nad spółkami zależnymi 256 149

- wpływy 509 365 -

- wydatki (748 375) -

Zmiany niepieniężne 68 635 -

- naliczone odsetki 102 069 -

- wycena różnic kursowych (8 549) -

- wycena według efektywnej stopy procentowej (631) -

- spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi (480 833) -

- spłata kredytem zobowiązań 456 579 -

stan na koniec okresu 31.12.2021 2 894 078 -

* spłata kredytu przez nabywcę nieruchomości z pominięciem rachunków bankowych Grupy (ze środków ze sprzedanej nieruchomości)

** spłata zobowiązań poprzez zaciągnięcie kredytu z pominięciem rachunków bankowych Grupy

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych,

z wyjątkiem pożyczek i kredytów [tys. PLN]

1.01.2022–

31.12.2022

1.01.2021–

31.12.2021

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem pożyczek i kredytów, w tym: 194 104 (116 814)

- z tytułu umów z klientami (41 819) (82 666)

- z tytułu zobowiązań handlowych i pozostałych 98 406 10 753

- z tytułu zobowiązań z tytułu pozostałych podatków 131 988 (1 144)

- z tytułu rozliczeń międzyokresowych biernych 13 950 (6 623)

- z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych 10 660 (46 955)

- z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji od wykonawców i otrzymanych zaliczek (20 094) 9 821

- zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 1 013 -

W skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pienięż-

nych w ramach działalności ﬁnansowej leasingobiorca

klasyﬁkuje:

− płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami.

Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyﬁkuje:

− opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego,

− opłaty za leasing obejmujące aktywa o niskiej wartości

oraz

− zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie

zobowiązania z tytułu leasingu .

Dodatkowe objaśnienia do skonsolidowanego

sprawozdania z przepływów pieniężnych

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 34

Grupa zalicza swoje aktywa ﬁnansowe do następujących

kategorii:

− aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzowanego

kosztu,

− aktywa ﬁnansowe wycenia w wartości godziwej przez

pozostałe całkowite dochody,

− aktywa ﬁnansowe wyceniane w wartości godziwej przez

wynik ﬁnansowy.

Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment po-

czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez

jednostkę modelu zarządzania instrumentami ﬁnansowymi

oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pie-

niężnych z tych instrumentów .

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe na-

leżności Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu,

jako że spełnione są dla nich dwa warunki:

1. aktywa utrzymywane są w ramach modelu bizneso-

wego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów

w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kon-

traktu.

2. warunki umowne tych składników aktywów ﬁnanso-

wych powodują powstanie w określonych momentach

przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę

kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa

szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości

równej oczekiwanym stratom kredytowym:

− w najbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredytowe

związane z danym instrumentem nie wzrosło znacząco

od momentu początkowego ujęcia danego instrumentu,

lub

− do końca oczekiwanego okresu wymagalności(tzw.

okresu życia) danego składnika aktywów ﬁnansowych,

jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumen-

tem znacząco wzrosło od momentu początkowego

ujęcia tego instrument oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie

niewypłacalności (default), które jest identyﬁkowane po

upływie 90 dni od daty wymagalności .

Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF

16 związane z reformą IBOR. W odpowiedzi na oczeki-

waną reformę stóp referencyjnych (reforma IBOR) Rada

Informacje o instrumentach ﬁnansowych

Rodzaj instrumentu Nota

Klasyﬁkacja

wg MSSF 9

Wartość

bilansowa na

31.12.2022

Wartość

bilansowa na

31.12.2021

Aktywa ﬁnansowe

Udzielone pożyczki długoterminowe 8 Zamortyzowany koszt 319 236 297 163

Udzielone pożyczki krótkoterminowe 8 Zamortyzowany koszt 15 327 41 920

Należności handlowe i pozostałe 10 Zamortyzowany koszt 315 465 101 498

Pochodne instrumenty ﬁnansowe 13 Wartość godziwa przez wynik 26 617 18 922

Środki pieniężne i inne aktywa ﬁnansowe 14 Zamortyzowany koszt 1 030 911 673 885

Zobowiązania ﬁnansowe

Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 17 Zamortyzowany koszt 1 554 491 1 640 653

Zobowiązania z tytułu podziału zysku (proﬁt share) 17 Zamortyzowany koszt 15 706 42 425

Pochodne instrumenty ﬁnansowe 18 Wartość godziwa przez wynik - 1 188

Zobowiązania handlowe i pozostałe 18 Zamortyzowany koszt 461 957 498 319

Zobowiązania z tytułu leasingu 18, 28 Wycena poza zakresem MSSF 9 235 555 224 994

Kredyty i pożyczki 17 Zamortyzowany koszt 849 309 1 211 000

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opu-

blikowała drugą część zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF

7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą się do kwestii

księgowych, które pojawią się w momencie, gdy instru-

menty ﬁnansowe oparte na IBOR przejdą na nowe stopy

procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021 r. wprowadziły

szereg wytycznych i zwolnień, w szczególności praktycz-

ne uproszczenie w przypadku modyﬁkacji umów wyma-

ganych przez reformę, które będą ujmowane poprzez

aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwolnienie

z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpieczeń,

tymczasowe zwolnienie z konieczności identyﬁkacji

komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia

dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały

przeanalizowane przez Zarząd Grupy i nie mają istotnego

wpływu na sytuację ﬁnansową, wyniki działalności Grupy,

ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym

śródrocznym skróconym sprawozdaniu ﬁnansowym. Stopy

procentowe, na których oparte są instrumenty ﬁnansowe

są nadal publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem

BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników

referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji

Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego

wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw

Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID.

Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia, że

zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako

część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest

do końca 2024 r., przy czym wdrożenie przez uczestni-

ków rynku nowej oferty produktów ﬁnansowych stosują-

cych indeksWIRON planowane jest na lata 2023 i 2024.

Sposób zastąpienia dotychczasowych stawek przez

WIRON zostanie uregulowany w Rozporządzeniu Ministra

Finansów planowanym w 2023 r., które określi terminy

zastąpienia i spread korygujący. Założenia Mapy Drogo-

wej wskazują również, że wskaźniki referencyjne WIBOR

i WIBID przestaną być publikowane od początku 2025 r.

Zarząd monitoruje wprowadzone zmiany i na dzień spo-

rządzenia jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego nie

jest w stanie jednoznacznie określić wpływu reformy.

Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową, Grupa

uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informa-

cje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Grupa

zastosuje dozwolone uproszczenie pomiaru utraty wartości

na podstawie oczekiwanych strat w całym okresie życia

dla wszystkich należności w ramach zakresu przewidzia-

nego w MSSF 9. W przypadku należności handlowych,

Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym

nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia,

a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej

oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia

należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu

utraty wartości należności handlowych stosuje macierz

rezerw wykonaną na podstawie danych historycznych

dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Dodat-

kowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności

handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem

prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach

uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub

strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie

oszacowanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika akty-

wów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informa-

cji o aktualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahenta oraz na

podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą

mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Odpis

z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień

sprawozdawczy .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 35

Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych Grupy Echo Investment

Wartość

aktywa

[tys. PLN]

Wartość hipoteki

Spółka Nieruchomość [tys. EUR] [tys. PLN] Na rzecz Komentarz

Projekt Beethovena - Projekt

Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.

Warszawa, ul. Beethovena 172 335 75 420 42 450 Bank PKO BP S.A. w związku z ﬁnansowaniem

projektu Moje Miejsce II

w Warszawie

24 000

Galeria Libero - Projekt Echo

120 Sp. z. o.o. Sp. k.

Katowice, ul. Kościuszki 595 400 50 675 33 000 Santander Bank

Polska S.A.

w związku z ﬁnansowaniem

galerii Libero w Katowicach

9 000

50 675 20 850 BNP Paribas Bank

Polska S.A.

9 000

Echo - Arena Sp. z o.o. Kraków, Al.Pokoju /

ul. Fabryczna

329 219 131 120 119 100 Bank PKO BP S.A.

oraz Pekao S.A.

w związku z ﬁnansowaniem

projektu Brain Park I i II w Kra-

kowie

18 000

Fianar Investments Sp. z.o.o Kraków, ul. Kapelanka 138 142 31 005 Topaz Jewel Sp.

z.o.o.

zabezpieczenie wierzytelności

pieniężnych w związku z trans-

akcją zakupu nieruchomości

w Krakowie przy ul. Kapelanka

5 704 Pearl Jewel Sp. z o.o. zabezpieczenie wierzytelności

pieniężnych w związku z trans-

akcją zakupu nieruchomości

w Poznaniu i Łodzi

5 070

Archicom Nieruchomości 14

Sp. z o.o.

Wrocław / Góralska etap 2 148 138 35 200 8 000 Bank Pekao S.A. w związku z ﬁnansowaniem

projektu City Forum 2

24 000

Projekt 140 – Grupa Echo Sp.

z o.o. Sp.k.

Katowice, ul. Skargi 11 000 120 000* Bank Pekao S.A. w zwiazku z kredytem zawar-

tym przez PE 129 Sp. z o.o.

GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków, ul. Żelazna /

ul. Kątowa

21 440

Projekt 139 - Grupa Echo Sp.

z o.o. Sp.k.

Wrocław, ul. Swobodna 44 000

Potton Sp. z o.o. Poznań, ul. Opieńskiego 21 800

Villea Investments Sp. z o.o Kraków, ul. Wita Stwosza 61 218

Razem 1 542 691

* Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno .

Wykaz hipotek na zapasach Grupy Echo Investment

Wartość

aktywa

[tys. PLN]

Wartość hipoteki

Spółka Nieruchomość [tys. EUR] [tys. PLN] Na rzecz Komentarz

Archicom Nieruchomości 9

Sp. z o.o.

Wrocław, ul. Góralska

(etap 2)

9 144 3 000 mBank S.A. w związku z ﬁnansowaniem

działalności bieżącej

Archicom Sp. z o.o.

Realizacja Inwestycji Sp.k.

Archicom Nieruchomości JN1

Sp. z o.o.

Wrocław, Browary Wro-

cławskiej (bud. BA2, BA3),

al. Jedności Narodowej

87 718 120 000 Bank PKO BP S.A. w związku z kredytem

w rachunku bieżącym

udzielonym Archicom S.A.

Archicom Residential Sp.

z o.o.

Wrocław, Kępa Miesz-

czańska (bud. KM4), ul.

Dmowskiego

42 731

Projekt Echo - 143 Sp. z o.o.

S.K.A.

Warszawa, al. KEN 88 035 120 000* Bank Pekao S.A. w zwiazku z kredytem zawar-

tym przez PE 129 Sp. z o.o.

Razem 227 628

* Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

NOTA 36

Grupa Echo Investment nie zidentyﬁkowała dotychczas

okoliczności mogących stanowić specyﬁczne czynniki

ryzyka wynikające bezpośrednio z inwazji Federacji Rosyj-

skiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję i Białoruś sank-

cjami gospodarczymi. Echo Investment S.A. oraz pod-

mioty z jego grupy kapitałowej nie prowadzą działalności

operacyjnej na terytorium Ukrainy, Rosji ani na Białorusi.

W ocenie zarządu Grupy, wydarzenia te mają wpływ na

działalność oraz sytuację ﬁnansową i operacyjną Grupy,

jednakże ten wpływ jest pośredni i połączony z szeregiem

innych czynników makroekonomicznych oraz geopolitycz-

nych. Wojna i jej bezpośrednie następstwa – w głównej

mierze sankcje – przyczyniły się do wprowadzenia nie-

stabilności na światowych rynkach surowców energetycz-

nych i materiałów budowlanych, jednak nie można określić

stopnia tego wpływu.

Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na działal-

ność operacyjną, wyniki ﬁnansowe i perspektywy rozwoju.

W szczególności obejmuje to monitoring dostępności siły

roboczej, cen i dostępności głównych materiałów bu-

dowlanych oraz paliw. Obecnie ryzyko braku siły roboczej

jest oceniane jako niskie. Po krótkim okresie zawirowań,

sytuacja na rynku materiałów budowlanych i paliw się

stabilizuje. Obecnie Grupa nie zidentyﬁkowała specyﬁcz-

nych ryzyk, które bezpośrednio wynikają z wojny i znaczą-

co wpływają na działalność operacyjną, wyniki ﬁnansowe

i perspektywy rozwoju.

Ze względu na dynamikę sytuacji w Ukrainie, Grupa nie

jest w stanie wykluczyć pojawienia się w przyszłości no-

wych czynników ryzyka mających wpływ na działalność

oraz sytuację ﬁnansową i operacyjną. W przypadku ujaw-

nienia się tego typu ryzyk, Echo Investment S.A. przekaże

informacje o nowych uwarunkowaniach mających istotny

wpływ na działalność, wyniki ﬁnansowe lub perspektywy,

w sposób przewidziany przepisami prawa i w wymaganym

zakresie .

Wpływ wojny w Ukrainie na

działalność i wyniki Spółki i Grupy

w przyszłości

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Fot. Mieszkania na wynajem Resi4Rent - penthouse w Browarach Warszawskich

CZĘŚĆ 3

Informacje

o sprawozdaniach

ﬁnansowych Grupy

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Grupa Kapitałowa

Echo Investment

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2022 r. wcho-

dziły 163 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz

36 spółek współzależnych, wycenianych metodą praw

własności.

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Invest-

ment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia

środki ﬁnansowe na realizację prowadzonych projektów

deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład

Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji

określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających

z procesu realizacji konkretnego projektu.

Echo Investment S.A. pośrednio – poprzez DKR Echo

Investment Sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. – jest

głównym akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31

grudnia 2022 r. posiadało 71,48 proc. akcji uprawniają-

cych do 70,41 proc. głosów na WZA. Echo Investment

S.A. konsoliduje metodą pełną wszystkie spółki grupy

Archicom S.A.

W Grupie Echo Investment znajduje się także spółka Echo

Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., która

działa jako centrum księgowe i rozliczeniowe dla większo-

ści spółek z Grupy.

Grupa posiada również mniejszościowe udziały w kil-

ku wspólnych przedsięwzięciach – przede wszystkim

w spółkach będących właścicielami gotowych, budowa-

nych lub projektowanych inwestycji z mieszkaniami na

wynajem Resi4Rent, centrum handlowego Galeria Młociny

w Warszawie czy planowanego projektu wielofunkcyjnego

Towarowa 22 w Warszawie.

Skład Grupy Kapitałowej

Jednostki zależne

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

1 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

2 Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

3 City Space - GP Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

4 Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. z o.o.

5 City Space Management Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

6 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

7 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

8 Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp z o.o.

9 Doxent Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

10 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

11 Echo - Advisory Services Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

12 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki zależne

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

13 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

14 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

15 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

16 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

17 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

18 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo-Browary Warszawskie Sp. z o.o. S.k.

19 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

20 Opolska Business Park – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Pudsey Sp. z o.o.

21 Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

22 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

23 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

24 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo - Aurus Sp. z o.o.

25 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A.

26 Elektrownia RE Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

27 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

28 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Fianar Investments Sp. z o.o.

29 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

30 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

31 Gosford Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

32 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

33 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

34 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

35 Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

36 Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

37 Oxygen - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

38 Park Rozwoju III – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o.

39 Perth Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

40 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

41 Potton Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

42 PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

43 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

44 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

45 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

46 React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Potton Sp. z o.o.

47 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

48 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

49 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

50 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

51 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

52 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Szczecin 100% Echo - Aurus Sp. z o.o.

53 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

54 Projekt CS Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

55 Projekt Echo 104 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

56 Projekt Echo 108 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

57 Projekt Echo 111 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki zależne

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

58 Projekt Echo 112 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

59 Projekt Echo 113 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

60 Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

61 Projekt Echo 116 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

62 Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

63 Projekt Echo 121 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

64 Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

65 Projekt Echo 123 Sp. z o.o. Kielce 100% Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.

66 Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

67 Projekt Echo 128 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

68 Projekt Echo 129 Sp. z o.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.k.

69 Projekt Echo 130 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

70 Projekt Echo 131 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

71 Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

72 Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o.

73 Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

74 Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

75 Projekt Echo 137 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

76 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

77 Projekt 140 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

78 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo - Arena Sp. z o.o.

79 Projekt Echo 93 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

80 Projekt Echo 99 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

81 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

82 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce 95% Echo Investment S.A.

83 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

84 Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji Kraków 100% Echo Investment S.A.

85 Q22 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o.

86 Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o.

87 Seaford Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

88 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

89 Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

90 Senja 2 Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k.

91 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

92 Strood Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

93 Swanage Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

94 Symetris - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Gosford Investments Sp. z o.o.

95 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

96 ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Perth Sp. z o.o.

97 Villea Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

98 Bowen Sp. z o.o. Kielce 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k.

99 RPGZ IX Sp. z o.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

100 Projekt Echo 139 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

101 Projekt Echo 140 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

102 Projekt Echo 141 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki zależne

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

103 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

104 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

105 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

106 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

107 DKR Echo Invest S.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

108 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

109 Archicom S.A. Wrocław 79,79% DKR Echo Investment sp. z o.o./ DKR Echo

Invest S.A.

110 Archicom Residential Sp. z o. o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

111 Archicom Residential 2 Sp. z o. o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

112 Archicom Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

113 Archicom Consulting Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

114 Archicom Stabłowice Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o.

115 Archicom Jagodno 5 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

116 Bartoszowice 1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

117 Archicom Nieruchomości Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Holding Sp. z o.o.

118 Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

119 Archicom Nieruchomości 3 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Nieruchomości Sp. z o.o.

120 Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

121 Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

122 Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

123 Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

124 Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

125 Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

126 Archicom Nieruchomości 10 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o.

127 Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

128 Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

129 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

130 Archicom Poznań Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

131 Archicom Nieruchomości 17 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o.

132 Archicom Nieruchomości 18 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

133 Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

134 Archicom Nieruchomości JN1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Altona Investments Sp. z o.o.

135 Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

136 Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

137 Archicom Nieruchomości Club House Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

138 Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Residential 2 Sp. z o.o.

139 Archicom Holding Sp. z o. o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o.

140 Archicom Cadenza Hallera Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

141 Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

142 Archicom Jagodno Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o.

143 Archicom Jagodno Sp. z o.o. Sp.k. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

144 Archicom Marina 3 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

145 Archicom Marina 4 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

146 Archicom Marina 5 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

147 TN Stabłowice 1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki zależne

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

148 Archicom Dobrzykowice Park Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o.

149 Archicom Byczyńska 1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

150 Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o.

151 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

152 Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

153 Archicom Investment Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

154 Strzegomska Nowa Sp. z o.o. Wrocław 79,79% AD Management Sp. z o.o.

155 AD Management Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o.

156 Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

157 Archicom Asset Management Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

158 Archicom Fin Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

159 P16 Inowrocławska Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

160 Altona Investments Sp. z o .o. Wrocław 79,79% Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o.

161 Archicom RW Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

162 Archicom Wrocław Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A.

163 Archicom Łódź Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A .

Jednostki współzależne

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

Galeria Młociny

1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

2 Berea Sp. z o.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. z o.o.

Towarowa 22

3 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 30% Strood Sp. z o.o.

4 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

Resi4Rent

5 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

6 R4R Łódź Wodna Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

7 R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

9 R4R Warszawa Browary Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

10 R4R Leasing Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

13 R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

15 R4R RE Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

16 R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

18 R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

19 R4R Wrocław Jaworska II Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Jednostki współzależne

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

20 Pimech Invest Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

21 M2 Hotel Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

22 R4R RE Wave 4 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

23 R4R Kraków JPII Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

24 R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

25 R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

26 M2 Biuro Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

27 R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

28 R4R Gdańsk Zielony Trójkąt Sp. z o.o. Gdańsk 30% R4R Poland Sp. z o.o.

29 R4R SPV 10 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

30 R4R Wrocław Grabiszyńska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

31 Hotel Kraków Romanowicza Sp. z. o.o. Kraków 30% R4R Poland Sp. z o.o.

32 R4R Poznań Nowe Miasto Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

33 Hotel Kraków Zabłocie Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

34 Hotel Kraków Młyńska Sp. z o.o. Kraków 30% R4R Poland Sp. z o.o.

35 Hotel Poznań Dmowskiego Sp. z o.o. Poznań 30% R4R Poland Sp. z o.o.

36 Hotel Wrocław Bardzka Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o.

Zmiany w składzie Grupy

kapitałowej w 2022 r.

Zwiększenie Grupy kapitałowej [PLN]

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

Archicom Wrocław Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 21.07.2022 10 000

Archicom Łódź Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 22.07.2022 10 000

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wezwanie do zapisywania się

na sprzedaż akcji Archicom S.A.

Akcjonariusze większościowi Archicom S.A. tj. Echo

Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o.

ogłosili 23 sierpnia 2022 r. dobrowolne wezwanie do

sprzedaży 8 724 854 akcji Archicom S.A. uprawniających

łącznie do 10 838 468 głosów na Walnym Zgromadzeniu

Akcjonariuszy. Wezwanie dotyczyło:

a. 6 611 240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których

jedna akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym

Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywa-

nia 6 611 240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które

stanowią łącznie ok. 20,74 proc. ogólnej liczby głosów

oraz ok. 25,75 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale za-

kładowym Spółki. Akcje te są notowane i wprowadzone

do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez

Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie; oraz

b. 2 113 614 akcji imiennych serii B1, z których jedna akcja

uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu,

uprawniających łącznie do wykonywania 4 227 228

głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącz-

nie ok. 13,26 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 8,23

proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki,

zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW.

Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 wrze-

śnia 2022 r. W wyniku wezwania, złożono ostatecznie za-

pisy na sprzedaż 1 403 448 akcji Spółki, uprawniających

do wykonywania 1 403 448 głosów na Walnym Zgroma-

dzeniu Akcjonariuszy, po cenie za jedną akcję wynoszącą

18,30 zł i za łączną cenę 25 683 tys. zł. Tym samym Echo

Investment powiększyło swój udział w liczbie akcji Archi-

comu z 66,01 proc. do 71,47 proc. Powyższa transakcja

wpłynęła w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

ﬁnansowej na pomniejszenie kapitału udziałowców nie-

kontrolujących w kwocie 44 212 tys. zł oraz zwiększenie

kapitałów własnych przypisanych akcjonariuszom jednost-

ki dominującej, w pozycji "zyski zatrzymane" w kwocie 18

529 tys. zł.

Echo Investment, jako główny akcjonariusz, zamierza kon-

tynuować dotychczasowy kierunek rozwoju spółki i zwięk-

szać skalę jej działalności. Archicom będzie kontynuować

uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych, co ma

na celu zwiększenie jego wartości i konkurencyjności na

rynku nieruchomości, rozwijając jednocześnie współpra-

cę strategiczną z głównym akcjonariuszem w segmencie

mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projekto-

wania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także

w obszarze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy

zarządzanie zasobami ludzkimi. W szczególności chodzi

o wykorzystanie synergii kosztowych, wdrażanie spraw-

dzonych rozwiązań biznesowych, rozwijanie wymiany

know-how i wzrost kompetencji kadry menadżerskiej

i pracowniczej. Ponadto, wzywający wskazał, że w najbliż-

szej przyszłości nie planuje wycofywać akcji Archicom S.A.

z obrotu na GPW .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nabyte Aktywa

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 68 237

Rzeczowe aktywa trwałe 13 561

Nieruchomości inwestycyjne 109 364

Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 91 545

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 31 893

314 600

Aktywa obrotowe

Zapasy 862 510

Należności z tytułu podatku dochodowego 6 885

Należności z tytułu pozostałych podatków 14 006

Należności handlowe i pozostałe 6 635

Inne aktywa ﬁnansowe 47 670

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 205 507

1 143 213

Aktywa razem

A 1 457 813

Nabyte Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 166 088

Rezerwy długoterminnowe 6 805

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 45 077

Zobowiązania z tytułu leasingu 24 166

Zobowiązania z tytułu umów z klientami 3 990

Zobowiązania pozostałe 22 712

268 838

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 90 061

Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 9 423

Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 2 679

Zobowiązania handlowe 53 948

Zobowiązania z tytułu leasingu 2 105

Nabycie akcji DKR Echo Invest S.A. oraz

udziałów DKR Echo Investment Sp. z o.o.

(pośrednio Archicom S.A.) w 2021 r.

Wartości godziwe nabytych na dzień objęcia kontroli ak-

tywów i zobowiązań (22 kwietnia 2021 r.) Grupy Archicom

S.A. przedstawia poniższa tabela :

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nabyte Aktywa

Rezerwy krótkoterminowe 30 763

Zobowiązania pozostałe 40 463

Zobowiązania z tytułu umów z klientami 245 011

474 453

Zobowiązania razem

B 743 291

Wartość aktywów netto

C = A-B 714 522

Wartość udziałów niekontrolujących wycenionych proporcjonalnie do udziału w aktywach netto (25,68%) D 183 496

Cena nabycia przedsięwzięcia E 482 445

Zysk z tytułu okazyjnego nabycia

F=E-C+D 48 581

Cena nabycia przedsięwzięcia, w tym:

Zapłacona kwota - gotówka 240 611

Zapłacona kwota - emisja obligacji 188 000

Ujęcie opcji kupna/sprzedaży (wartość nominalna) 53 834

Łączna cena nabycia przedsięwzięcia

482 445

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nowe standardy

oraz interpretacje,

które obowiązują

od 1 sod 1 stycznia 2022 r.

Następujące standardy i zmiany standardów stały się obo-

wiązujące z dniem 1 stycznia 2022 r.:

Zmiany do MSR 16

„Rzeczowe Aktywa trwałe” – zakaz korygowania kosz-

tu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych o kwoty

uzyskane ze sprzedaży składników wyprodukowanych

w okresie przygotowywania rzeczowych aktywów trwałych

do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami

kierownictwa

Zmiany do MSSF 3

„Połączenia przedsięwzięć” – aktualizacja Założeń Kon-

cepcyjnych w MSSF

Zmiany do MSR 37

„Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunko-

we” – wyjaśnienia dotyczące czy umowa jest kontraktem

rodzącym obciążenia

Roczne zmiany

do MSSF 2018 – 2020

(MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów

Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF

9 „Instrumenty ﬁnansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do

przykładów ilustrujących do MSSF 16 „Leasing”)

Wpływ powyższych zmian standardów oraz interpretacje

nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁnansowe.

Powyższe zmiany nie mają wpływu na skonsolidowane

sprawozdanie ﬁnansowe .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Opublikowane

standardy

i interpretacje,

które jeszcze nie

obowiązują i nie

zostały wcześniej

zastosowane

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie ﬁnansowe następu-

jące zmiany do istniejących standardów zostały wydane

przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które

wchodzą w życie w późniejszym terminie:

Zmiany do MSSF 4 „Umowy

ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie

mctymczasowego zwolnienia ze

stosowania MSSF 9”

(zatwierdzone w UE 16 grudnia 2020 r.)

Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9

została przedłużona z 1 stycznia 2021 r. na okresy roczne

rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. i później.

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja

sprawozdań ﬁnansowych” –

Ujawnienia na temat stosowanej

poliki rpolityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 8 „Zasady (polika) SR 8 „Zasady (polityka)

rachunkowości, zmiany wartości

szacunkowych i korygowanie

błędów” – Ujawnienia na temat

stosowanej poliki rwanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe”

z późniejszymi zmianami

do MSSF 17

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 12 Podatek

dochodowy

(opublikowano dnia 7 maja 2021 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania ﬁnansowego

niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okre-

sów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja

sprawozdań ﬁnansowych”

– Klasyﬁkacja zobowiązań

jako krótkoterminowe lub

długoterminowe

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2024 r. lub później.

Zmiany do MSSF 16 „Leasing”

– zobowiązania leasingowe

w transakcjach sprzedaży i leasingu

zwrotnego

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-

nających się 1 stycznia 2024 r. lub później.

Nowe standardy oraz zmiany

do istniejących standardów

wydane przez RMSR, ale jeszcze

niezatwierdzone do stosowania

w UE

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się

obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez

Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości

(RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz

zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia

2022 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania

w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do stan-

dardów w wersji pełnej):

MSSF 14 „Odroczone salda

z regulowanej działalności”

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpo-

czynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja

Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwier-

dzania tego tymczasowego standardu do stosowania na

terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.

Zmiany do MSSF 10

„Skonsolidowane sprawozdania

ﬁnansowe” oraz MSR 28 „Inwescje estycje

w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach” –

Sprzedaż lub wniesienie akwSprzedaż lub wniesienie aktywów

pomiędzy inwestorem a jego

jednostką stowarzyszoną lub

wspólnym przedsięwzięciem oraz

późniejsze zmiany

Data wejścia w życie zmian została odroczona do mo-

mentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw

własności .

Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe stan-

dardy oraz zmiany do istniejących standardów nie mia-

łyby istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁnansowe, jeżeli

zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE po-

zostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów

i zobowiązań ﬁnansowych, których zasady nie zostały

zatwierdzone do stosowania w UE.

Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunkowości

zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań ﬁnanso-

wych według MSR 39 „Instrumenty ﬁnansowe: ujmowanie

i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozda-

nie ﬁnansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na

dzień bilansowy.

Grupa jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie

powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na

skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe oraz na stoso-

wane przez Grupę Kapitałową polityki rachunkowości .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Podstawowe

zasady

rachunkowości

Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane przy

sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego sprawozda-

nia ﬁnansowego przedstawione zostały poniżej. Zasady te

stosowane były we wszystkich prezentowanych okresach

w sposób ciągły, o ile nie podano inaczej (w części 07 -

Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowy dokonano aktualizacji

noty „Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnanso-

wych” w okresie porównawczym).

Waluta funkcjonalna

i waluta prezentacji

Pozycje zawarte w sprawozdaniach ﬁnansowych po-

szczególnych jednostek Grupy wycenia się w podstawo-

wej walucie środowiska gospodarczego, w którym dana

jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”).

Skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe Grupy prezen-

towane jest w złotych polskich (PLN), która jest walutą

funkcjonalną i walutą prezentacji jednostki dominującej.

Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na

walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego w dniu

transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają przesza-

cowaniu. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych

transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań

pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się

w wyniku ﬁnansowym, z wyjątkiem zysków i strat kurso-

wych dotyczących kosztów odsetek w zakresie w jakim

odsetki te podlegają kapitalizacji w wartości aktywa, które

ujmuje się w wartości bilansowej aktywa.

W skład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną walutę

funkcjonalną niż zł. Dane sprawozdawcze tych spółek,

wchodzące w skład niniejszego sprawozdania zostały

przeliczone na zł zgodnie z zasadami MSR 21. Pozycje

bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowe-

go, poza odpowiednimi pozycjami kapitałów, które zostały

przeliczone po kursach historycznych. Pozycje bilansowe

zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowego, nato-

miast pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg

kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie stanowi

zadowalającego przybliżenia skumulowanego wpływu

kursów z dni transakcji – w takim przypadku dochody

i koszty przelicza się według kursów z dni transakcji).

Powstałe w wyniku przeliczenia różnice kursowe zostały

wykazane w pozostałych całkowitych dochodach, a kwoty

skumulowane ujęte w osobnej pozycji kapitału własnego.

W momencie zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulo-

wane różnice kursowe ujęte w kapitale własnym, dotyczą-

ce danego podmiotu zagranicznego ujmowane są w ra-

chunku zysków i strat jako wynik na zbyciu.

Leasing

Grupa jako leasingobiorca

Aby umowa została zakwaliﬁkowana jako umowa leasingu

muszą być spełnione następujące warunki:

− umowa musi dotyczyć zidentyﬁkowanego składnika

aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa

do zamiany,

− umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli użyt-

kowania zidentyﬁkowanego składnika aktywów przez

określony czas. Oznacza to, że Grupa ma prawo do

pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wyko-

rzystywania danego składnika oraz prawo decydowania

o jego wykorzystaniu,

− umowa musi być odpłatna.

Grupa korzysta z następujących uproszczeń polegających

na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu:

− leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa umowa

leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika

aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od

momentu rozpoczęcia umowy,

− leasingi niskowartościowe – podstawą oceny „niskiej”

wartości jest wartość nowego składnika aktywów.

Zarząd podjął decyzję, że odnosi się to do umów

leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie

przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

traktowane jako górna granica uznania za przedmiot

o niskiej wartości.

Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego

użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną.

Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących

projektów deweloperskich prezentowanych na zapasie.

Grupa stosuje liniową metodę amortyzacji oraz stawki

amortyzacyjne: metoda renty wieczystej, albo przez okres

objęty użytkowaniem w zależności od umowy.

W przypadku identyﬁkacji w umowie elementu leasin-

gowego oraz elementu nieleasingowego Grupa wybiera

praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy

element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące ele-

menty nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy.

Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podob-

nych cechach Grupa stosuje standard do całego portfela,

kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie ni-

niejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało

na sprawozdanie ﬁnansowe, nie będzie istotnie różnił się

od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów

w ramach tego portfela.

Okres trwania umowy leasingu jest deﬁniowany jako

nieodwoływalny okres obowiązywania umowy leasingu

obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy

leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pew-

ność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy

wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma

wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.

Na moment pierwszego ujęcia Grupa ujmuje zobowiązanie

z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płat-

ności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie

leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest

ona dostępna to krańcową stopą oprocentowania długu

charakterystyczną dla danego składnika aktywów.

W skład płatności leasingowych wchodzą:

− stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty

leasingowe,

− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu

lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem

indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia

trwania umowy,

− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje

się w ramach gwarantowanej wartości końcowej,

− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarcza-

jącą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta

z tej opcji,

− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres

leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobior-

cę z opcji wypowiedzenia leasingu.

Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo z tytułu prawa do

użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie,

skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone

w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone

o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększo-

ne o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione

przez leasingobiorcę.

Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie z ty-

tułu leasingu poprzez:

− zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedle-

nia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu,

− zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia

zapłaconych opłat leasingowych,

− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu

uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany

leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie

leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych

zasadniczo stałych opłat leasingowych.

Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność

zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:

− zmiana okresu leasing,

− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego skład-

nika aktywów.

Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną sto-

pę dyskontową.

Dla poniższych zmian:

− zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ra mach

gwarantowanej wartości końcowej,

− zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wyni kająca

ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustala-

nia tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu

uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym

rynku w następstwie prze glądu tych czynszów.

Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że

zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmien-

nych stóp procentowych. W tym przypadku Grupa stosuje

zaktualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla

zmiany w stopie procentowej.

Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania

z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu

prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa

składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została

zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wy-

ceny zobowiązania z tytułu leasingu, Grupa ujmuje pozo-

stałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu

prawa do użytkowania wycenia się według kosztu po-

mniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie)

i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego

z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania

z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy uży-

ciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicz-

nego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa

przenosi na Grupę tytuł własności danego składnika przed

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytu-

łu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Grupa

zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu

leasingu, Grupa amortyzuje aktywo z tytułu prawa do

użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do

końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania

danego aktywa. W innych przypadkach Grupa amortyzuje

aktywa z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia

umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia

okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty koń-

ca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przed-

miotem jest składnik majątku, który zgodnie z politykami

rachunkowości Grupy wyceniany jest w wartości godziwej,

Grupa nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do

użytkowania a wycenia je w wartości godziwej.

Grupa zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa

do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji

ﬁnansowej, w której prezentowane są odpowiadające

leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Grupy.

Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoter-

minowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania

jest klasyﬁkowane jako środek trwały, nieruchomość inwe-

stycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź

krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy

aktywów klasyﬁkowanych jako zapasy.

Grupa klasyﬁkuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania

wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do

następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią

dla danej pozycji politykę rachunkowości:

Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie

Sposób wyceny

na dzień bilansowy

Wpływ

na rachunek wyników

Umowy najmu powierzchni biurowych:

- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak

- środki trwałe Amortyzacja Tak

Umowy najmu środków transportu:

- środki trwałe Amortyzacja Tak

Użytkowanie wieczyste gruntów:

- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak

- nieruchomości inwestycyjne w budowie,

niewyceniania do wartości godziwej, lub

Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów

amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie

Nie

- środki trwałe Amortyzacja Tak

- zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów

amortyzacji w wartości zapasów

Nie

Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9

w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełnia-

ją kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie

z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy

zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie

zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną

stronę. Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczyste-

go użytkowania gruntów, w stosunku, do którego Grupa

zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obo-

wiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat

przekształceniowych dopiero w momencie prawnego

(notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie

przynależnym do sprzedanego lokalu. W związku z tym,

do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania

z tytułu leasingu gruntu jak i odpowiadające im aktywa

z tytułu prawa do korzystania z gruntów w użytkowaniu

wieczystym pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie

z politykami opisanymi w sekcji: Metody ustalania wyniku

ﬁnansowego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkal-

nych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupują-

cemu nieruchomości.

Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu

(który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze

sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym

lokalem części aktywa z tytułu leasingu z zapasów na na-

leżności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym

zobowiązaniem z tytułu leasingu danego gruntu. Do mo-

mentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności,

zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako

krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez

przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”.

W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje

wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz

należności z tego tytułu od nabywców lokali.

Grupa jako leasingodawca

W przypadku umów, w których Grupa występuje jako le-

asingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyﬁkacji

jako leasing operacyjny lub ﬁnansowy. Umowy leasingo-

we, w ramach których leasingodawca zachowuje istotną

część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania

przedmiotu leasingu klasyﬁkowane są jako leasing opera-

cyjny. Umowa leasingowa jest klasyﬁkowana jako leasing

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

ﬁnansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przenie-

sienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających

z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.

W przypadku umów leasingu operacyjnego, Grupa ujmuje

liniowo przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu z cał-

kowitych dochodów. W przypadku umów leasingu ﬁnan-

sowego Grupa wyksięgowuje składnik majątku będący

przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność

z tytułu leasingu.

Subleasing – transakcja, w której bazowy składnik akty-

wów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę

(„pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing

(„główny leasing”) między głównym leasingodawcą a le-

asingobiorcą pozostaje w mocy.

Subleasing Grupa klasyﬁkuje następująco:

− jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu

leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego,

subleasing jest klasyﬁkowany jako leasing operacyjny,

− w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyﬁkowany

w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa

do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego

składnika aktywów,

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana jako leasing

operacyjny pośredni leasingodawca (Grupa), kontynuuje

ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów

z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jed-

nocześnie w okresie leasingu rozpoznaje przychody z su-

bleasingu. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana

jako leasing ﬁnansowy pośredni leasingodawca (Grupa):

− zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu

prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie

początkowej umowy subleasingu,

− w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu

i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin-

gowa),

− kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania

leasingowego .

Rzeczowe akwe aktywa trwałe

Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące

własność Grupy środki trwałe.

W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych

zalicza się:

− nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obro-

tu) użytkowane przez Grupę,

− maszyny i urządzenia,

− środki transportu,

− inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o prze-

widywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok.

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu

według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniej-

szonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według

grup Klasyﬁkacji Środków Trwałych oraz prowadzi szcze-

gółową ewidencję środków trwałych.

Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą stawek

podatkowych, które odzwierciedlają okres ekonomicznej

użyteczności. Późniejsze nakłady uwzględnia się w war-

tości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako

odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko

wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozy-

cji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś

koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie

pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszo-

ne są do rachunku zysków i strat w okresie obrotowym,

w którym je poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryﬁkacji pod kątem

ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany

okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być

niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazy-

wany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa skład-

nika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne

przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest

w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi

wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej

o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej .

Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące

różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością

bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są

w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody /

koszty operacyjne.

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest

prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ

korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio

powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości

niematerialnych następuje według cen nabycia lub kosztu

wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niema-

terialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu

wytworzenia pomniejszonych o umorzenie (za wyjątkiem

aktywów, które mają nieokreślony okres użytkowania)

i odpisy z tytułu utraty wartości.

Wartości niematerialne podlegają weryﬁkacji pod kątem

ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany

okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być

niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazu-

je się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika

aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania .

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

W przypadku identyﬁkacji wśród przejętych aktywów

znaku towarowego Zarząd ocenia, czy wartość niemate-

rialna jest o określonym lub nieokreślonym okresie użyt-

kowania. Wartość niematerialna o nieokreślonym okresie

użytkowania nie podlega amortyzacji. Grupa przeprowa-

dza analizę pod kątem ewentualnej utraty wartości po-

przez porównanie wartości bilansowej znaku towarowego

z jego wartością odzyskiwalną, nie rzadziej niż raz w roku,

a ewentualne odpisy aktualizujące wartość znaku towaro-

wego obciążają bieżący wynik ﬁnansowy Grupy.

Nieruchomości inwesestycyjne,

nieruchomości inwescyjne estycyjne

w budowie

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są stano-

wiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz

z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi nieruchomo-

ściami oraz zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia

wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne w budowie

to prowadzone przez Grupę inwestycje z przeznaczeniem

na wynajem, będące w trakcie realizacji. Grupa zalicza

nieruchomości inwestycyjne w budowie do nierucho-

mości inwestycyjnych w momencie gdy są dostępne do

użytkowania.

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo

według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze

nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej

nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną

nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie jest to właściwe)

tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej

pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Gru-

py, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć.

Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację

odnoszone są do sprawozdania z całkowitych dochodów

w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. W wartości

nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniane

są koszty pozostające w bezpośrednim związku z nieza-

kończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki ponie-

sione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na

projektowanie i realizację obiektów budowlanych (głównie

usługi obce), aktywowane koszty ﬁnansowe oraz inne

koszty ponoszone w trakcie realizacji bezpośrednio zwią-

zane z inwestycją.

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy, nieru-

chomości inwestycyjne w budowie, które spełniają prze-

słanki do ich wyceny, oraz nieruchomości inwestycyjne są

wykazywane według wartości godziwej. Wycena wartości

godziwej jest aktualizowana co najmniej raz na kwartał.

Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej

nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachun-

ku zysków i strat w tym okresie, w jakim powstały. Wynik

z wyceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany

jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych.

Dla nieruchomości w budowie, przesłanki do wyceny

uznaje się za spełnione w przypadku projektów, gdzie

znaczna część ryzyk, związanych z realizacją proce-

su budowy została wyeliminowana i istnieje możliwość

wiarygodnej wyceny w wartości godziwej. W pozostałych

przypadkach, gdy nie jest możliwe wiarygodne ustalenie

wartości godziwej, wartości nieruchomości w budowie

wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia

pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty wartości.

Grupa określiła warunki, po których spełnieniu rozpoczyna

proces analizy, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka

dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Do

tych warunków należą:

− uzyskanie pozwolenia na budowę,

− zakontraktowanie robót budowlanych o wartości co

najmniej 30 proc. budżetu inwestycji,

− wynajęcie co najmniej 20 proc. powierzchni w realizo-

wanym projekcie.

Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria ana-

lizy. Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest

analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzy-

skania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, biorąc,

oprócz warunków opisanych powyżej pod uwagę także

ogólną sytuację gospodarczą i sytuację rynkową, dostęp-

ność danych dla analogicznych nieruchomości i oczekiwa-

nia względem zmienności czynników będących podstawą

wycen oraz sposób ﬁnansowania projektu inwestycyjnego.

Wartości godziwe gruntów i budynków wycenianych

według wartości godziwej są uaktualniane w taki spo-

sób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występujące na

koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą jest

cena, którą otrzymanoby za sprzedaż składnika aktywów

lub zapłaconoby za przeniesienie zobowiązania w trans-

akcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między

uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartości godziwe

nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz

w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z ak-

tywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wie-

dzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny

przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do zasady

wyceny nieruchomości biurowych, w których Grupa pro-

wadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na

sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Grupę,

w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności

poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjal-

nymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów

i innych warunków najmu wynikające z podpisywanych

bądź negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości

godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych

przepływów netto (DCF). W przypadku nieruchomości

inwestycyjnych w budowie wycena jest pomniejszana

o zdyskontowane nakłady konieczne do zakończenia inwe-

stycji, z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. develop-

ment proﬁt). W ramach wyceny nieruchomości do wartości

godziwej Grupa szacuje powierzchnię, która przez pewne

okresy pozostaje niewynajęta.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości, na-

stępuje odpowiednia jej reklasyﬁkacja w sprawoz daniu

ﬁnansowym. Przeniesienie nieruchomości i wy kazanie

jej w pozycji rzeczowych aktywów trwałych czy zapasów

następuje w wykazanej poprzednio wartości bilansowej.

Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

wykazywany jest w pozycji zysk/strata z nierucho mości

inwestycyjnych.

Grupa przenosi nieruchomości inwestycyjne do kate gorii

aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w sytuacji,

kiedy nieruchomość podlega sprzedaży poza zwykłym

cyklem działalności operacyjnej. Wynika to z przyjętej

strategii Grupy Echo Investment, zgodnie z którą nie-

ruchomości są utrzymywane przez Grupę i sprzedawa-

ne w najlep szym, zdaniem Zarządu, momencie, który

uwzględnia oczekiwania co do zwrotu na zainwestowanym

kapi tale, dostępność kapitału na inne inwestycje a także

opierając decyzję o sytuację rynkową i oczekiwania co do

jej dalszego rozwoju. Celem Grupy jest bu dowa nierucho-

mości i wzrost ich wartości poprzez aktywne zarządzanie

projektami inwestycyjnymi. W związku z powyższym Gru-

pa klasyﬁkuje projekty inwestycyjne jako nieruchomości

inwestycyjne (lub nieruchomości inwestycyjne w budowie)

i reklasyﬁkuje je do aktywów przeznaczonych do sprzeda-

ży jedynie w rzadkich sytuacjach.

AkwAktywa przeznaczone

do sprzedaży

Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyﬁkowane jako

przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa

zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji

sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Wa-

runek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy

wystąpienie transakcji zbycia jest wysoce prawdopodob-

ne, a składnik aktywów (lub grupa do zbycia) jest dostęp-

ny do natychmiastowego zbycia w swoim obecnym stanie

(zgodnie z ogólnie przyjętymi warunkami handlowymi).

Klasyﬁkacja składnika aktywów jako przeznaczonego do

zbycia zakłada zamiar kierownictwa spółki do dokonania

transakcji zbycia w ciągu roku od momentu zmiany klasy-

ﬁkacji.

Zapasy

W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i pro dukty

w toku, produkty gotowe, towary. Ze względu na specyﬁkę

działalności grunty świeżo zakupione prezentowane są

jako grunty a grunty przeznaczone pod zabudowę Grupa

dzieli pomiędzy aktywa trwałe i obrotowe na podstawie

szacowanej długości cyklu operacyjnego. Cykl operacyjny

to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla

każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap przygo-

towawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień

administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych,

pozwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji archi-

tektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz

następnie (2) etap budowy trwający od momentu zakoń-

czenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia

na użytkowanie. Projekty znajdujące się w cyklu operacyj-

nym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoter-

minowych w pozycji Zapasy (Produkcja w toku), a projekty

wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoter-

minowych w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudo-

wę”. Indywidualna ocena każdego projektu, pod kątem

spełnienia zasad klasyﬁkacji, dokonywana jest na każdy

dzień bilansowy. Produkcja w toku obejmuje również po-

niesione nakłady związane z procesem realizacji projektów

na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane

itp. świadczone przez ﬁrmy zewnętrzne). Wyroby gotowe

obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi

lokale mieszkalne i użytkowe. Towary zawierają grunty

przeznaczone do sprzedaży.

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wy-

cenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia

nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia

produktów działalności deweloperskiej powiększonych

o aktywowane koszty ﬁnansowe, przy czym nie wyżej

niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta jest

uzyskana na podstawie rynkowych cen transakcji na rynku

nieruchomości mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu

wartości zapa sów następuje albo w związku ze sprzedażą

zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto.

Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako

koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejsza-

jących wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniej-

szenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat

w pozycji koszt własny sprzedaży.

AkwAktywa ﬁnansowe

Zgodnie z MSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa ﬁnansowe

do następujących kategorii:

− aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzowanego

kosztu,

− aktywa ﬁnansowe wycenia w wartości godziwej przez

pozostałe całkowite dochody,

− aktywa ﬁnansowe wyceniane w wartości godziwej przez

wynik ﬁnansowy.

Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment po-

czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez

jednostkę modelu zarządzania instrumentami ﬁnansowymi

oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pie-

niężnych z tych instrumentów.

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe na-

leżności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwości

dysponowania niespełniające deﬁnicji ekwiwalentów środ-

ków pieniężnych zgodnie z MSR 7 (Rachunek przepływów

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

pieniężnych) (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych

oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych

rachunkach powierniczych) Grupa wycenia według za-

mortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa

warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biz-

nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie akty wów

w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu

oraz warunki umowne tych składników aktywów ﬁnan-

sowych powodują powstanie w okre ślonych momentach

przepływów pieniężnych sta nowiących wyłącznie spłatę

kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.

Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar cia

transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze skład nika aktywów

ﬁnansowych lub, gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest

przenoszony łącznie z całym ryzy kiem i korzyściami wy-

nikającymi z posiadania owego składnika aktywów Grupa

stosuje średnią ważoną z instrumentów ﬁnansowych o ta-

kim samym rodzaju i ryzyku, jako obowiązującą metodę

rozchodu w zakresie instrumentów ﬁnansowych.

Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyﬁkacja

umownych przepływów pieniężnych generowanych przez

składnik aktywów ﬁnansowych skutkuje jego wyksięgo-

waniem zgodnie z MSSF 9, zmodyﬁkowany instrument

traktuje się jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej

modyﬁkacji umownych przepływów pieniężnych genero-

wanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje

wyksięgowania, Grupa przeszacowuje wartość bilansową

brutto tego składnika aktywów ﬁnansowych (tj. kwotę jego

zamortyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu

na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdys-

kontowaniu nowych oczekiwanych umownych przepły-

wów pieniężnych (po modyﬁkacji) przy użyciu pierwotnej

efektywnej stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia

różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku ﬁnansowym.

Od tego momentu Grupa ocenia, czy ryzyko kredytowe

danego instrumentu ﬁnansowego znacząco wzrosło po

jego początkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe

na dzień sporządzenia sprawozdania ﬁnansowego (na

zmodyﬁkowanych warunkach) z ryzykiem na moment po-

czątkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyﬁkacji).

Należności

Należności handlowe i pozostałe należności stanowiące

aktywa ﬁnansowe ujmuje się w bilansie w cenie transak-

cyjnej a następnie według zamortyzowanego kosztu, me-

todą efektywnej stopy procentowej, pomniejszając je przy

tym o odpisy z tytułu utraty wartości przy zastosowaniu

modelu oczekiwanych strat kredytowych. Kiedy różnica

pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu

i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera

istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Grupy, takie należ-

ności ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty.

Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień

prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie

odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów na

oczekiwane straty kredytowe opisano poniżej w sekcji

Utrata wartości aktywów ﬁnansowych.

Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatko-

wanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi

fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki .

Pożyczki udzielone

Pożyczki udzielone to Instrumenty dłużne utrzymywane

w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmują

wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”).

Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia

transakcji, zaś wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów

ﬁnansowych lub gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest

przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wyni-

kającymi z posiadania owego składnika aktywów.

Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia

do ksiąg w wartości godziwej powiększonej o koszty trans-

akcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego

kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej.

Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poni-

żej w sekcji Utrata wartości aktywów ﬁnansowych .

Utrata wartości akwtości aktywów

ﬁnansowych (‘ECL’)

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa

szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości

równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’).

Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszcze-

gólnych kategorii aktywów:

Należności handlowe

Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym

nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia,

a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej

oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie

życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu

z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje

macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na

podstawie danych historycznych (za okres ostatnich 5 lat)

dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis

z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień

sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie

spłacalności należności w poszczególnych grupach prze-

terminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespła-

cenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie

danych historycznych. Na potrzeby analizy należności

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

handlowe podzielone są na dwie grupy: należności z tytu-

łu sprzedaży mieszkań i najmu oraz pozostałe należności.

Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się

należności w każdej z grup przeterminowania dla poszcze-

gólnych kategorii należności jest przykładane do bieżą-

cego salda należności w każdej z grup przeterminowania

i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe

należności.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie na-

leżności handlowe i pozostałe należności ze znacznym

stopniem praw dopodobieństwa nieściągalności, w przy-

padkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej dzia-

łalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis

w wia rygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyﬁkowanie

składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na

bazie informacji o aktualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahen-

ta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, któ-

re mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa.

Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej,

a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy

indywidualnej.

Pożyczki udzielone

oraz objęte obligacje

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) doty-

czące pożyczek oraz obligacji jako różnica między prze-

pływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów

a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się

otrzymać.

Jeżeli na dzień sprawozdawczy ryzyko kredytowe zwią-

zane z udzielonymi pożyczkami nie wzrosło znacząco od

momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na

oczekiwane straty kredytowe z tytułu tego instrumentu

ﬁnansowego w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwa-

nym stratom kredytowym.

W przypadku wzrostu ryzyka kredytowego od początko-

wego ujęcia, oczekiwane starty kredytowe kalkulowane są

w całym okresie życia danego instrumentu ﬁnansowego.

Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się

otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego

w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzie-

lono pożyczek oraz dla których wyemitowano obligacje

i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego

szacunku poziomu ryzyka kredytowego.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie po-

życzki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem

prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach

uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub

strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygod-

nie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i obligacje są

wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest

rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej .

Instrumen pochodne Instrumenty pochodne

Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach w mo-

mencie, gdy Spółki stają się stroną wiążącej umowy.

Grupa korzysta z instrumentów pochodnych w celu ogra-

niczenia ryzyka związanego ze zmianami kursów walut

czy stóp procentowych. Grupa nie stosuje rachunkowości

zabezpieczeń.

Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wyceniane są

w wartości godziwej przez wynik ﬁnansowy. Instrumenty

pochodne o wartości godziwej większej od zera są akty-

wami ﬁnansowymi, zaś instrumenty o ujemnej wartości

godziwej stanowią zobowiązania ﬁnansowe.

Zysk lub strata z instrumentów pochodnych ujmowana jest

odpowiednio w przychodach lub kosztach ﬁnansowych

(IRSy) bądź w zyskach/stratach z tytułu pochodnych in-

strumentów (Forwardy), zaś w skonsolidowanym sprawoz-

daniu z przepływów pieniężnych jako przepływy z działal-

ności operacyjnej (forwardy) i ﬁnansowej (IRSy).

Środki pieniężne

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoter-

minowe (do 3 miesięcy od daty założenia), a także inne ak-

tywa ﬁnansowe spełniające deﬁnicję ekwiwalentu środków

pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej

powiększonej o narosłe odsetki. Grupa ocenia na dzień

bilansowy przesłanki do utraty wartości środków pienięż-

nych, w tym konieczność utworzenia odpisu na oczekiwa-

ne straty kredytowe.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień

sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych

przyjmuje się tą samą deﬁnicję środków pieniężnych .

Zobowiązania

Zobowiązania ﬁnansowe obejmują kredyty, pożyczki,

dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie

z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów

bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów

wartościowych do rozliczenia w następnych okresach

obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się

wg kursu średniego NBP. Linia kredyty, obligacje, pożyczki

obejmuje także Zobowiązania z tytułu proﬁt share, a zmia-

na wyceny ujmowana jest jako koszt odsetkowy, w okre-

sie kiedy ta zmiana nastąpiła. Proﬁt share jest integralną

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

częścią pożyczki co wynika z postanowień umownych. Po-

życzka wraz z należnymi dodatkowymi odsetkami stanowi

udział pożyczkodawcy w pożyczkobiorcy, który podlega

wykupowi w momencie sprzedaży projektu (lub w osta-

tecznym terminie zapadalności).

Zobowiązania ﬁnansowe ujmuje się początkowo w warto-

ści godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a na-

stępnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”.

W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty

pozyskania ﬁnansowania, obejmujące bezpośrednio zwią-

zane z ﬁnansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty

pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców

oraz bankowego monitora.

Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w warto-

ści godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zo-

bowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu,

stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przy-

padkach, kiedy różnica pomiędzy wartością według za-

mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej

zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe

Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie

wymaganej zapłaty.

Umowy wystawionych

gwarancji ﬁnansowych

Grupa wycenia udzielone gwarancje ﬁnansowe po począt-

kowym ujęciu według wyższej z następujących wartości:

(i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe oraz

(ii) początkowo ujętej kwoty w odpowiednich przypadkach

pomniejszonej o skumulowaną kwotę dochodów ujmowa-

nych zgodnie z zasadami MSSF 15.

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) do-

tyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności

mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji

poniesionej straty kredytowej. Grupa w pierwszej kolejności

określa wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwa-

rancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunko-

wego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto

z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu

(ustalonego w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów,

którym udzielono gwarancji i skorygowanego o wskaźnik

odzysku).

Podatek dochodowy

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obroto-

wy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony.

Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat,

z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośred-

nio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych

dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy

wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozosta-

łych całkowitych dochodach.

Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana

kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany

rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwa-

lonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami

podatku za lata poprzednie.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako

podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przy-

szłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi

aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami

podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy

opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które

powstają na moment początkowego ujęcia składników

aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik

księgowy ani na wynik podatkowy. W momencie roz-

poczęcia leasingu (poza transakcją leasingu zwrotnego)

aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie

z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem

różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczo-

ny. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy

wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Grupa

nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między

tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedle-

nie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowa-

nia a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku

odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych.

Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która

lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasin-

gu. Do obliczania odroczonego podatku dochodowego

stosuje się stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała

w okresach sprawozdawczych, w których aktywa zostaną

zrealizowane, bądź zobowiązania rozwiązane.

Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejścio-

wych powstających na inwestycjach w jednostki zależne,

współzależne i stowarzyszone, jeżeli Grupa kontroluje

odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej

się przewidzieć przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej

straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego two-

rzy się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do

odliczenia od podatku dochodowego w związku z ujemny-

mi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszło-

ści zmniejszenie podstawy obliczenia podatku dochodo-

wego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia.

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Kapitał własny

Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej wy-

kazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą

uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowa-

ne w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich

wartości nominalnej.

Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Grupy .

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży

istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych

oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku

spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających

korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego

oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wyce-

nia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych

zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy,

których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bie-

żącego zobowiązania na dzień bilansowy.

Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracow-

ników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa

jest szacowana dla każdego pracownika indywidual-

nie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego

o składki ZUS, będące kosztem pracodawcy oraz dni

przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bi-

lansowy, na który liczona jest rezerwa. Rezerwy na niewy-

korzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy

krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej,

a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest

w koszty wynagrodzeń.

Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odpra-

wy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie

przejścia pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw

emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego

wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na

przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych

w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywa-

nia uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są

równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości

zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowe-

go. Informacje demograﬁczne oraz o rotacji zatrudnienia

oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezer-

wy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytal-

nych są ujmowane w wyniku .

100

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Metody

ustalania wyniku

ﬁnansowego

Przychody ze sprzedaży

Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodze nia

ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot

pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15,

Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub

w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadcze-

nia poprzez przekazanie przy rzeczonego dobra lub usługi

(tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika ak-

tywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę

nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie

spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jed-

nostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transak-

cyjnej, która została przypisana do tego zobo wiązania do

wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyj-

nej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane

przez nią zwyczajowe prak tyki handlowe. Cena transakcyj-

na to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwa-

niem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za prze-

kazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta,

z wy łączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na

przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodze-

nie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty

stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługo-

wych ujmowane są w dacie wydania kupu jącemu nieru-

chomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez

strony protokołu odbioru wy łącznie po zakończeniu proce-

su budowlanego nieru chomości i otrzymaniu pozwolenia

na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez

kupującego 100 proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieru-

chomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przy-

padki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat,

których spółka decyduje nie windykować od klientów,

bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian

lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które

zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie póź-

niejszym niż moment wydania lokalu.

Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości ujmowane są

w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością in-

westycyjną kupującemu, co ma miejsce gdy prawnie prze-

niesiono własność i wydano nieruchomość kupującemu.

Grupa analizuje czy umowa sprzedaży zawiera kilka

obowiązków świadczenia. Zwykle umowa sprzedaży może

zawierać następujące obowiązki świadczenia:

− sprzedaż nieruchomości,

− wykonanie prac aranżacyjnych (ﬁt out) oraz innych

prac wykończeniowych po przeniesieniu kontroli nad

nieruchomością na kupującego,

− wykonanie usługi pośrednictwa w najmie nieruchomo-

ści (szukanie klientów na najem).

Do poszczególnych obowiązków świadczeń Grupa alokuje

ceny transakcyjne na bazie ich proporcjonalnej indywidu-

alnej ceny sprzedaży.

Grupa ujmuje przychody ze sprzedaży usług (wykonanie prac

aranżacyjnych oraz usługi pośrednictwa w najmie) w okresie

spełniania zobowiązania do wykonania świadczenia.

Grupa mierzy stopień zaawansowania usługi na bazie

zaawansowania wykonywanych świadczeń/prac.

Grupa działa jako principal w odniesieniu do wszystkich

tych świadczeń i wykazuje z tytułu ich wykonania koszt

własny i przychód w okresie spełniania zobowiązania do

wykonania świadczenia.

Element ceny transakcyjnej alokowany do wykonania prac

aranżacyjnych (ﬁt out) oraz innych prac wykończenio-

wych, po przeniesieniu kontroli nad nieruchomością na

kupującego oraz wykonanie usługi pośrednictwa w najmie

nieruchomości (szukanie klientów na najem) jest ujmowa-

ny jako zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami.

Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkal nych

i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązy-

wania zawartych umów. Przychody z po zostałych umów

o świadczenie usług (prawnych, konsultingowych, infor-

matycznych, ﬁnansowych, marketingowych, zabezpie-

czających i pozostałych usług) Grupa ujmuje w momencie

spełnienia zobo wiązania do wykonania świadczenia.

101

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Koszt własny sprzedaży

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, pro duktów

i usług składają się poniesione koszty doty czące przycho-

dów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane,

które nie zostały jeszcze po niesione.

Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na

poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej

identyﬁkacji rzeczywistych kosztów sprzeda wanych skład-

ników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej

powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szcze-

gólności koszt własny sprzeda nych lokali i gruntów usta-

lany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie

budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowią-

cym dany projekt.

Kosz administroszty administracyjne

związane z realizacją projektów

Koszty administracyjne związane z projektami obejmują

koszty o charakterze administracyjnym pośrednio zwią-

zane z realizacją projektów deweloperskich, do których

należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploata-

cyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty

utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację

projektów, w części w której nie można ich przypisać do

konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, któ-

rych realizacja została zakończona oraz pozostałe kosz-

ty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich.

Koszty wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za

realizację projektów, w części w której można je przypisać

do konkretnego projektu w trakcie realizacji są kapitalizo-

wane w wartość projektu. Alokacja kosztów odbywa się na

podstawie godzin pracy zaraportowanych przez pracow-

ników.

Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją pro-

jektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości

zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ:

− w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny

nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to,

że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do

ich aktualnego stanu i miejsca,

− w świetle MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie

do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapita-

lizowania kosztów administracyjnych i ogólnozakłado-

wych w wartości nieruchomości inwestycyjnych.

Kosz ﬁnansooszty ﬁnansowania

Koszty ﬁnansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowa-

ne w rachunku zysków i strat wg metody zamortyzowane-

go kosztu, z wyjątkiem kosztów pod legających aktywowa-

niu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23.

Grupa aktywuje tę część kosztów ﬁnansowych, które są

bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworze niem

składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje

rozpoczęte. W przypadku ﬁnansowania celowego, za-

ciągniętego na realizację projektu, ak tywowaniu podlega

kwota kosztów ﬁnansowych, po mniejszona o przychody

uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych

(czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat

wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy).

W przy padku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnansowa-

nia podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu

średniej ważonej wszystkich kosztów ﬁnansowania ze-

wnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakła dów na

dany składnik aktywów. W przypadku leasingu aktywowa-

ne są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego

dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu

(ﬁnansowanie celowe).

Zgodnie z wymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna aktywo-

wanie kosztów ﬁnansowych w momencie gdy podejmuje

działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów

do jego zamierzonego użytko wania lub do sprzeda-

ży. Działania te, obejmują wię cej czynności aniżeli tylko

związane z jego ﬁzyczną budową. Składają się na nie także

prace technicz ne i administracyjne poprzedzające przy-

stąpienie do ﬁzycznej budowy, takie jak działania związane

z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projek towe

i przygotowawcze. Do działań takich nie zalicza się jednak

utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą

temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składni-

ka aktywów .

Konsolidacja jednostek

zależnych

Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad którymi Gru-

pa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy, kiedy Spółka

sprawuje władzę nad jednostką, podlega ekspozycji na

zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwro-

tów, posida możliwość wykorzystania sprawowanej władzy

nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywiera-

nia wpływu na wysokość swoich zwrotów.

Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną od mo-

mentu objęcia kontroli do czasu utraty nad nimi kontroli.

Sprawozdania ﬁnansowe jednostek zależnych sporządza-

ne są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie

jednostki dominującej przy wykorzystaniu spójnych zasad

rachunkowości. W procesie konsolidacji eliminowane są

wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe oraz salda roz-

rachunków. Eliminacji podlega także wartość udziałów

posiadanych przez Spółkę i inne jednostki objęte konso-

102

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

l idacją w jednostkach zależnych, która odpowiada udzia-

łowi Spółki i innych jednostek Grupy Kapitałowej objętych

konsolidacją w kapitale własnym jednostek zależnych.

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy Kapitałowej pełni

spółka Echo Investment S.A., która jako właściciel jed-

nostek wchodzących w skład Grupy, nadzoruje, współre-

alizuje i zapewnia środki ﬁnansowe na realizację prowa-

dzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące

w jej skład zostały powołane lub nabyte w celu realizacji

określonych zadań inwestycyjnych i w większości nie

prowadzą działalności gospodarczej innej niż ta, która

wynika z procesu realizacyjnego konkretnego projektu,

a następnie świadczenia usług najmu składników majątku

już zrealizowanych lub innych usług.

Połączenia jednostek

gospodarczych

Grupa posiada spółki zależne posiadające nieruchomo-

ści. W momencie przejęcia Grupa rozważa, czy nabycie

stanowi nabycie przedsięwzięcia czy też nabycie składnika

aktywów. Grupa analizuje czy nabycie spełnia deﬁnicję

przedsięwzięcia zgodnie z MSSF 3. W szczególności

Grupa wykonuje test koncentracji umożliwiający uprosz-

czoną ocenę tego, czy nabyty zespół działań i aktywów nie

stanowi przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncen-

tracji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia

i nie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik testu

koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo cała wartość

godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana

w pojedynczym, możliwym do zidentyﬁkowania składniku

aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidenty-

ﬁkowania aktywów. Negatywny wynik powoduje koniecz-

ność przeprowadzenia szczegółowej analizy czy nabycie

spełnia deﬁnicję przedsięwzięcia.

Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, z wyjątkiem

nabycia jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą,

rozlicza się według metody przejęcia. Zapłatę przekazaną

w transakcji połączenia jednostek gospodarczych wycenia

się w wartości godziwej, obliczonej jako zbiorcza kwo-

ta wartości godziwych na dzień przejęcia przekazanych

przez Grupę aktywów, zobowiązań zaciągniętych przez

Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmo-

wanej oraz instrumentów kapitałowych wyemitowanych

przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką

przejmowaną. Koszty związane z przejęciem ujmuje się

w wynik w momencie ich poniesienia.

Wartość ﬁrmy wycenia się jako nadwyżkę sumy przeka-

zanej zapłaty, kwoty udziałów niedających kontroli w jed-

nostce przejmowanej oraz wartości godziwej poprzednio

posiadanych przez jednostkę przejmującą udziałów

w jednostce przejmowanej nad kwotą wartości godziwej

możliwych do zidentyﬁkowania przejętych aktywów netto

i zobowiązań wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po

ponownej weryﬁkacji wartość netto wycenionych na

dzień przejęcia możliwych do zidentyﬁkowania aktywów

i zobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty, war-

tości udziałów niedających kontroli w jednostce przejmo-

wanej oraz wartości godziwej udziałów w tej jednostce

uprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą,

nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio w wyniku jako zysk

na okazyjnym nabyciu.

Udziały niedające kontroli stanowiące część udziałów

właścicielskich i uprawniające posiadaczy do proporcjonal-

nego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej

likwidacji można początkowo wycenić w wartości godziwej

lub odpowiednio do proporcji udziałów niedających kontroli

w ujętej wartości możliwych do zidentyﬁkowania aktywów

netto jednostki przejmowanej. Wyboru metody wyceny

dokonuje się indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia.

W przypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych nie stano-

wi przejęcia działalności, ujmuje się je jako przejęcie grupy

aktywów i pasywów. Koszt przejęcia jest alokowany do

aktywów i zobowiązań nabytych w oparciu o ich względne

wartości godziwe i nie rozpoznaje się z tego tytułu wartości

ﬁrmy ani odroczonego podatku dochodowego .

Inwescje w jednostkestycje w jednostkach

stowarzyszonych oraz wspólnych

przedsięwzięciach

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednost-

ka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne

wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami

zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami.

Wspólne przedsięwzięcia to wspólne ustalenia umow-

ne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje

działalność gospodarczą podlegającą współkontroli.

Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem

umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę

nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikają-

cych z ustalenia umownego.

Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspólnych

przedsięwzięć i jednostki dominującej jest jednakowy.

Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspól-

nych przedsięwzięciach są ujmowane w skon-solidowa-

nym sprawozdaniu ﬁnansowym metodą praw własności.

Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce

stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się

początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia

się udział Grupy w wyniku ﬁnansowym i innych całkowi-

tych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego

przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza

wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje

ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatko-

103

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

we straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym

prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym

przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jed-

nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym

przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw własności od

dnia, w którym dany podmiot uzyskał status wspólnego

przedsięwzięcia lub jednostki stowarzyszonej. W dniu

dokonania inwestycji w jednostkę stowarzyszoną lub we

wspólne przedsięwzięcie kwotę, o jaką koszty inwestycji

przekraczają wartość udziału Grupy w wartości godziwej

netto możliwych do zidentyﬁkowania aktywów i zobowią-

zań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość ﬁrmy i włącza

w wartość bilansową tej inwestycji. Kwotę, o jaką udział

Grupy w wartości godziwej netto w możliwych do ziden-

tyﬁkowania aktywach i zobowiązaniach przekracza koszty

inwestycji, ujmuje się bezpośrednio w wyniku ﬁnansowym

w okresie, w którym dokonano tej inwestycji.

Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości inwestycji

Grupy w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przed-

sięwzięciu stosuje się wymogi MSR 28. W razie potrzeby

całość kwoty bilansowej inwestycji testuje się na utratę

wartości zgodnie z MSR 36 „Utrata wartości aktywów”

jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jego

wartość odzyskiwalną z wartością bilansową. Ujęta utrata

wartości stanowi część wartości bilansowej inwestycji.

Odwrócenie tej utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR

36 w stopniu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu

wartości odzyskiwalnej inwestycji.

Grupa przestaje stosować metodę praw własności w dniu,

kiedy dana inwestycja przestaje być jej jednostką stowa-

rzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz w sytu-

acji, gdy zostaje sklasyﬁkowana jako przeznaczona do

sprzedaży. Różnicę między wartością bilansową jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień

zaprzestania stosowania metody praw własności a war-

tością godziwą zatrzymanych udziałów i wpływów ze

zbycia części udziałów w tym podmiocie uwzględnia się

przy obliczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Jeżeli Grupa zmniejsza udział w jednostce stowarzyszo-

nej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale nadal rozlicza

go metodą praw własności, przenosi na wynik ﬁnansowy

część zysku lub straty uprzednio ujmowaną w pozostałych

całkowitych dochodach, odpowiadającą zmniejszeniu

udziału, jeżeli ten zysk lub strata podlega reklasyﬁkacji na

wynik ﬁnansowy w chwili zbycia związanych z nim akty-

wów lub zobowiązań.

Niezrealizowane zyski i straty wynikające z transakcji

pomiędzy Grupą a jednostką ujmowaną metodą praw wła-

sności podlegają wyłączeniom konsolidacyjnym zgodnie

z udziałem Grupy w kapitale jednostki ujmowanej metodą

praw własności .

Grupa udziela pożyczek jednostkom w ramach wspólnych

przedsięwzięć, których spłata jest planowana zgodnie

z terminem wynikającym z zawartych umów .

Wycena do wartości godziwej

Grupa wycenia instrumenty ﬁnansowe takie jak instru-

menty wyceniane w wartości godziwej przez inne cał-

kowite dochody oraz instrumenty pochodne oraz akty-

wa nieﬁnansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne

w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wartość

godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana

ze sprzedaży składnika aktywów, bądź zapłacona w celu

przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej

na zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między

uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych wa-

runkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się

na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów

lub przeniesienia zobowiązania odbywa się na dostępnym

dla Grupy głównym rynku dla danego składnika aktywów

bądź zobowiązania albo w przypadku braku głównego

rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika

aktywów lub zobowiązania.

Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest

mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy usta-

laniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają

w swoim najlepszym interesie gospodarczym.

Wycena wartości godziwej składnika aktywów nieﬁnan-

sowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytwo-

rzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe

i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego

zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak

największe i jak najlepsze wykorzystanie tego składnika

aktywów.

Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do

okoliczności i w przypadku których są dostępne dosta-

teczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksy-

malnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych

danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieob-

serwowalnych danych wejściowych. Wszystkie aktywa

oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości go-

dziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w sprawoz-

daniu ﬁnansowym są klasyﬁkowane w hierarchii wartości

godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie najniż-

szego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla

wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość:

− Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynko-

we na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub

zobowiązań,

− Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy po-

ziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny

do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio

bądź pośrednio obserwowalny,

104

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

− Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy po-

ziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny

do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.

Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobo-

wiązań występujących na poszczególne daty bilansowe

w sprawozdaniu ﬁnansowym Grupa ocenia, czy miały

miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez

ponowną ocenę klasyﬁkacji do poszczególnych pozio-

mów, kierując się istotnością danych wejściowych z najniż-

szego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości

godziwej traktowanej jako całość .

Sprawozdawczość wg segmentów

W 2021 r. Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie spo-

sobu prezentacji przychodów i kosztów wg segmentów.

Dotychczasowe segmenty „biura”, „centra handlowe”

i „pozostałe” są prezentowane jako jeden segment „nie-

ruchomości komercyjne”. Zmiana w prezentacji nastąpiła

w wyniku zmian organizacyjnych w Grupie: nadzór łączny

nad segmentami „biura” i „centra handlowe” objął je-

den członek Zarządu. Nowy sposób prezentacji jest więc

zgodny z modelem zarządzania.

Segmenty działalności Grupy są prezentowane zgodnie

z danymi pochodzącymi z wewnętrznej sprawozdawczości

zarządczej i analizowanymi przez kluczowego decydenta

operacyjnego. Kluczowym decydentem operacyjnym,

który jest odpowiedzialny za alokację zasobów oraz ocenę

wyników segmentów operacyjnych, jest Zarząd Echo

Investment S.A. W Grupie Kapitałowej wyodrębniono

następujące segmenty sprawozdawcze, tożsame z seg-

mentami operacyjnymi, deﬁniowane w oparciu o rodzaj

realizowanych projektów:

− sprzedaż mieszkań (sprzedaż powierzchni mieszkalnych

i usługowych) ,

− sprzedaż nieruchomości - Resi4Rent (sprzedaż nieru-

chomości zaliczanych do kategorii R4R, dot. platformy

mieszkań pod wynajem),

− nieruchomości komercyjne (centra handlowe i biurowce

– najem i sprzedaż usług oraz pozostałe usługi – usłu-

gi dla zewnętrznych kontrahentów – księgowe, leasin-

gowe, deweloperskie).

Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru wyniku

segmentu, wyceny aktywów i zobowiązań segmentu są

zasadami rachunkowości przyjętymi do sporządzania

i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania ﬁnanso-

wego Grupy, jak również zasadami rachunkowości, które

odnoszą się konkretnie do sprawozdawczości dotyczącej

segmentów. Miernikiem wyniku segmentu operacyjnego

jest „zysk/ strata brutto ze sprzedaży”.

Dane ﬁnansowe dotyczące segmentów są ujęte w nocie 31

do sprawozdania ﬁnansowego.

Zysk neo na aksk netto na akcję

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony

poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypada-

jącego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej

przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji wystę-

pujących w ciągu okresu.

Rachunek przepływów

pieniężnych

Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą

pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku

bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredy-

tów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych .

105

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Znaczące

szacunki i osądy

Zarządu Grupy

Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania ﬁnanso-

wego Grupy wymaga od Zarządu jednostki dominującej

przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków

i osądów, które wpływają na wielkości wykazane w skon-

solidowanym sprawozdaniu ﬁnansowym. Założenia

i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na

temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak

rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych.

Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej

weryﬁkacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpo-

znawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli

dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym

i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżące-

go jak i przyszłego.

Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają

istotny wpływ na sprawozdanie ﬁnansowe oraz kluczowe

źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to:

Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane

klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość

godziwa nieruchomości inwestycyjnych zaklasyﬁkowana

jest na poziomie 2 i 3 hierarchii wartości godziwej. Nie

było transferów pomiędzy poziomami.

Grupa najczęściej w wartości godziwej wycenia nieru-

chomości w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji.

Wycena nieruchomości oparta jest na metodzie dochodo-

wej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych,

w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym

gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości

oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji

(yield) do ustalenia wartości rezydualnych ujętych w prze-

pływach pieniężnych wynikają z szacunków Zarządu

opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieru-

chomości, listach intencyjnych, wycenach zewnętrznych

rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy

uwzględniają również ryzyko, a poziom ryzyka jest indywi-

dualnie oceniany dla każdej nieruchomości w zależności

od jej statusu.

Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych

niemal w 100 proc. i przynoszących stały dochód może

być ustalana przez jednostkę metodą dochodową, sto-

sując technikę kapitalizacji prostej jako iloraz dochodu

operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji

(yield), lub stosując wartość wynikającą z zewnętrznej

wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości,

listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją.

W polityce rachunkowości, w części 04 „Podstawowe za-

sady rachunkowości”, zostały opisane warunki, po których

niespełnieniu nieruchomość inwestycyjna nie jest wyce-

niana do wartości godziwej.

Nieruchomości inwesestycyjne

w budowie / Nieruchomości

inwescestycyjne / Akwyjne / Aktywa

przeznaczone do sprzedaży

106

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników

na wartości godziwą nieruchomości:

Segment

Liczba

obiektów

Wartość

[tys. PLN]

Rodzaj

wyceny

NOI

[mln

PLN]

Stopa

kapitalizacji

% (Yield %)

Stopa

dyskontowa

% Wrażliwość (zmiana warości brutto tys. PLN)

Centra

handlowe

1 595 400 metoda

dochodowa

42,2 7,00% 7,50% Yield [p.p]

NOI [%]

-0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p.

-1% 16 178 -5 593 -25 860

0,0% 21 990 0 -20 471

1% 27 803 5 593 -15 082

Biura 5 756 676 metoda

dochodowa

75,9 6,75% - 7,50% 7,25% - 8,00% Yield [p.p]

NOI [%]

-0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p.

-1% 29 624 -10 407 -47 619

0,0% 40 438 0 -37 590

1% 51 252 10 407 -27 562

Biura 12 269 metoda

porównaw-

cza

Centra - Aktywo z tytułu

prawa do użytkowania

3 101

Biura - Aktywo z tytułu

prawa do użytkowania

7 629

Biura - City Space 71 032

Pozostałe nieruchomości 490 485 wg kosztu

wytworzenia

Razem 1 936 590

107

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

– poziomy hierarchii wartości godziwej

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

31.12.2022

Biura - - 65 344 65 344

Razem - - 65 344 65 344

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

– techniki wyceny

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

31.12.2022

Biura 65 344 metoda dochodowa 7,25% 6,75%

Razem 65 344

Nieruchomości inwesestycyjne

w budowie

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia

2022 r. wyniosła 486 625 tys. zł. i składała się z nierucho-

mości wycenianych w wartości godziwej (65 344 tys. zł)

oraz pozostałych nieruchomości (421 281 tys. zł) wycenia-

nych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na

dzień bilansowy wartość godziwą aktywa.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwe-

stycyjnych w budowie wykazywanych według wartości

godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

ﬁnansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej .

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru-

chomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w war-

tości godziwej są następujące:

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nie-

ruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2021

r. wyniosła 741 663 tys. zł i składała się z nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej (232 152 tys. zł) oraz

pozostałych nieruchomości (509 511 tys. zł) wycenianych

w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień

bilansowy wartość godziwą aktywa.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwe-

stycyjnych w budowie wykazywanych według wartości

godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁ-

nansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

108

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

– poziomy hierarchii wartości godziwej

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

31.12.2021

Biura - - 232 152 232 152

Razem - - 232 152 232 152

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

– techniki wyceny

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

31.12.2021

Biura 232 152 metoda dochodowa 7,20% - 8,00% 6,70% - 7,50%

Razem 232 152

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru-

chomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w war-

tości godziwej są następujące:

Nieruchomości inwesestycyjne

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2022 r.

wyniosła 1 094 638 tys. zł. i składała się z nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej (1 061 255 tys. zł.) oraz

pozostałych nieruchomości (33 383 tys. zł.) wycenianych

wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiary-

godnego wartości godziwej.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in-

westycyjnych wykazywanych według wartości godziwej

w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej

według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Nieruchomości inwestycyjne

– poziomy hierarchii wartości godziwej

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

31.12.2022

Centra handlowe - - 598 500 598 500

Biura - 10 869 380 855 391 724

Biura – City Space - - 71 032 71 032

Razem - 10 869 1 050 386 1 061 255

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

109

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Nieruchomości inwestycyjne

– techniki wyceny

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

31.12.2022

Centra handlowe 598 500 metoda dochodowa 7,50% 7,00%

Biura 380 855 metoda dochodowa 7,25% - 8,00% 6,75% - 7,50%

Biura – City Space 71 032 metoda dochodowa 9,16% -

Biura 10 869 metoda porównawcza - -

Razem 1 061 255

Nieruchomości inwestycyjne

– techniki wyceny

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

31.12.2021

Centra handlowe 639 803 metoda dochodowa 7,00% 6,50%

Biura 116 394 metoda dochodowa 6,50%-9,00% 6,50%-9,00%

Biura – City Space 44 490 metoda dochodowa 3,79% -

Biura 9 959 metoda inna - -

Razem 810 646

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru-

chomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godzi-

wej są następujące:

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru-

chomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godzi-

wej są następujące:

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nie-

ruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2021 r. wyniosła

843 576 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych

w wartości godziwej (810 646 tys. zł) oraz pozostałych

nieruchomości (32 930 tys. zł) wycenianych wg kosztu ze

względu na brak możliwości ustalenia wiarygodnego war-

tości godziwej.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in-

westycyjnych wykazywanych według wartości godziwej

w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej

według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Nieruchomości inwestycyjne

– poziomy hierarchii wartości godziwej

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

31.12.2021

Centra handlowe - - 639 803 639 803

Biura - - 126 353 126 353

Biura – City Space - - 44 490 44 490

Razem - - 810 646 810 646

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

110

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

AkwAktywa przeznaczone

do sprzedaży

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość akty-

wów przeznaczonych do sprzedaży na 31 grudnia 2022 r.

wyniosła 355 327 tys. zł i składała się z nieruchomości

wycenianych w wartości godziwej (319 506 tys. zł) oraz

pozostałych nieruchomości (35 821 tys. zł), wycenianych

w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień

bilansowy wartość godziwą aktywa (dotyczy nieruchomo-

ści gruntowej przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku).

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przezna-

czonych do sprzedaży wykazywanych według wartości

godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

ﬁnansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej .

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– techniki wyceny

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

31.12.2022

Biura 318 106 metoda dochodowa 7,25% - 7,65% 6,75% - 7,15%

Biura 1 400 metoda porównawcza - -

Razem 319 506

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla aktywów

przeznaczonych do sprzedaży wycenianych w wartości

godziwej są następujące:

W pozycji „aktywa przeznaczone do sprzedaży” Grupa

prezentuje nieruchomości, co do których podjęto decyzję

o sprzedaży w ciągu 12 miesięcy. Pozycja ta obejmuje za-

równo zrealizowane projekty, jak również projekty w trak-

cie realizacji oraz grunty inwestycyjne.

Na 31 grudnia 2021 r., wartość aktywów przeznaczonych

do sprzedaży wyniosła 1 381 451 tys. zł i składała się z bu-

dynków biurowych, wycenianych w wartości godziwej (1

347 498 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (33 953

tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej od-

zwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa.

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przeznaczo-

nych do sprzedaży wykazywanych według wartości godzi-

wej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnanso-

wej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– poziomy hierarchii wartości godziwej

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

31.12.2022

Biura - 1400 318 106 319 506

Razem - 1 400 318 106 319 506

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

111

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– techniki wyceny

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

31.12.2021

Biura 1 283 618 metoda dochodowa 6,85% - 7,90% 6,35% - 7,40%

Centra handlowe 63 880 metoda inna - -

Razem 1 347 498

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla akty-

wów przeznaczonych do sprzedaży wycenianych metodą

dochodową są następujące:

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– poziomy hierarchii wartości godziwej

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

31.12.2021

Biura - - 1 283 618 1 283 618

Centra handlowe - - 63 880 63 880

Razem - - 1 347 498 1 347 498

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej,

są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi-

wej, są nieobserwowalne

Prace wykończeniowe (ﬁt-out)

Na 31 grudnia 2022 r. wartość utworzonych zobowiązań

z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykoń-

czeniowych (ﬁt-out) wyniosła 46 760 tys. zł.

Na 31 grudnia 2021 r. wartość utworzonych zobowiązań

z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykoń-

czeniowych (ﬁt-out) wyniosła 9 343 tys. zł.

Zapasy

Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego wartość

zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy,

analizowane są informacje wedle aktualnych cen rynko-

wych pozyskanych z rynku deweloperskiego, dotyczące

oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynko-

wych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę

przedwstępnych umów sprzedaży.

Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opierają się

głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązu-

jących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów

ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpi-

sów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności

danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności

Grupy.

Dane dotyczące odpisów aktualizujących wartość zapa-

sów do wartości netto możliwej do uzyskania i odwrócenia

odpisów z tego tytułu zaprezentowane są w nocie 9.

112

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Instrumen ﬁnansoInstrumenty ﬁnansowe

wyceniane wg wartości godziwej

Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wyceny

i przyjmuje założenia oparte na warunkach rynkowych

występujących na każdy dzień bilansowy. W szczególności

zawarte umowy forward i zawarte umowy opcji wyceniane

są na podstawie wycen dostarczanych przez banki, bazują

na metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych

z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak kur-

sy walutowe, stopy procentowe ( WIBOR, EURIBOR) oraz

krzywe stóp procentowych.

Na 31 grudnia 2022 r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała

zasad wyceny instrumentów ﬁnansowych, nie nastąpiły

zmiany w klasyﬁkacji ani przesunięcia w poziomach hie-

rarchii wartości godziwych instrumentów. Nie występuje

różnica pomiędzy wartością bilansową a godziwą instru-

mentów ﬁnansowych. Grupa zalicza pochodne instrumen-

ty typu forward i opcji do drugiego poziomu w hierarchii

wartości godziwej.

AkwAktywo z tułu odro z tytułu odroczonego

podatku dochodowego

Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego

bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty

zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Zało-

żenie to stałoby się nieuzasadnione w sytuacji pogorszenia

uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości.

Zarząd weryﬁkuje przyjęte szacunki dotyczące prawdo-

podobieństwa odzyskania aktywów z tytułu odroczonego

podatku dochodowego w oparciu o zmiany czynników

branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informa-

cje oraz doświadczenia z przeszłości.

Leasing

Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Grupie do-

konania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania

profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to

miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na

czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których

Grupie przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy

ustalaniu okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszyst-

kie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicz-

nych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy

oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Grupa

dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy

kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy

odzwierciedlającej koszt ﬁnansowania podobnego aktywa

na analogiczny okres. Średnioważona stopa IBR użyta do

dyskontowania wartości zobowiązania leasingowego na

1 stycznia 2019 r. wyniosła 5,73 proc.

Szacunkowy okres użytkowania

znaku towarowego

Zgodnie z MSR 38 par. 88 Grupa oceniła, czy znak towa-

rowy „Archicom” jako składnik wartości niematerialnych,

który powstał w wyniku transakcji przejęcia przedsiębior-

stwa i został wyceniony na dzień przejęcia w 2021 r. na

kwotę 67 mln zł, ma nieokreślony czy ograniczony okres

użytkowania. Nieokreślony nie oznacza „nieskończony”

(MSR 38 par. 91), ale po prostu oznacza, że w oparciu

o odpowiednie czynniki, na dzień wyceny, nie ma moż-

liwego do przewidzenia ograniczenia okresu, w którym

oczekuje się, że składnik aktywów będzie generował wpły-

wy pieniężne netto jednostce. W szczególności w ocenie

przyjętego okresu wzięto pod uwagę, że Grupa Echo jest

właścicielem i kontroluje markę „Archicom”; nie istnieją

przesłanki, które ograniczałyby okres korzystania z tej

marki przez Grupę Echo i planuje używać marki beztermi-

nowo oraz nie istnieją inne czynniki, które ograniczałyby

okres użytkowania marki. Dodatkowo, w ocenie Zarządu

nie ma przewidywalnego limitu czasu używania tej marki,

znak towarowy jest rozpoznawalny na rynku wrocław-

skim, a który posiada istotny udział z tendencją rosnącą,

nie przewiduje się technicznego, technologicznego ani

handlowego starzenia się marki, ponieważ Grupa stale

doskonali swoją technikę i technologię budowlaną, aby

podążać za rynkiem i zamierza podążać za preferencjami

i oczekiwaniami klientów, w szczególności w zakresie wa-

runków życia/mieszkania. Branża jest stosunkowo stabilna,

a najsilniejsze marki w tej branży istnieją ok. 20-30 lat.

Zgodnie z MSR 38 par. 109, okres użytkowania składnika

wartości niematerialnych, który nie podlega amortyzacji,

jest weryﬁkowany w każdym okresie w celu ustalenia czy

zdarzenia i okoliczności nadal przemawiają za nieokre-

ślonym okresem użytkowania tego składnika aktywów, co

zostało ujawnione w nocie 2.

Długoterminowy program

mowmotywacyjny

Grupa posiada długoterminowy program motywacyjny

spełniający deﬁnicję programu opartego na akcjach MSSF

2 „Płatności w formie akcji”, którym objęci są członkowie

Zarządu oraz prezes zarządu spółki zależnej Archicom

S.A. Z uwagi na oczekiwanie przez Grupę rozliczenia

programu w formie środków pieniężnych ujęto w okresie

odpowiednio kwotę zobowiązania oraz koszt w ramach

kosztów ogólnego zarządu. Wycena programu oparta jest

o model „Monte Carlo” i takie zmienne, jak cena akcji,

okres do końca programu czy oczekiwana cena akcji

w momencie zakończenia programu.

113

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Idenﬁkacja istIdentyﬁkacja istotnego elementu

ﬁnansowania w ramach umów

z klientami

Grupa uznała, że umowy z klientami nie zawierają znaczą-

cego elementu ﬁnansowania. Za uznaniem, że umowa nie

zawiera znaczącego elementu ﬁnansowania przemawia

fakt, iż zaliczki od klientów mają na celu zabezpieczenie

realizacji umowy (tj. gwarantują deweloperowi że klient

nie wycofa się z zakupu oraz z punktu widzenia klienta

stanowią zabezpieczenia że dany lokal zostanie mu sprze-

dany po uzgodnionej cenie) więc dokonywane są z innych

powodów niż zapewnienie ﬁnansowania deweloperowi

(MSSF15 par. 62c).

114

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zarządzanie

ryzykiem

ﬁnansowym

Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procentowych

związane jest z aktywami i zobowiązaniami ﬁnansowymi,

w szczególności z udzielonymi pożyczkami, lokatami ban-

kowymi, otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowa-

nymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocen-

towane według zmiennej stopy narażają Grupę na ryzyko

zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki oprocentowa-

ne według stałej stopy procentowej - na wahania wartości

godziwej instrumentów ﬁnansowych. Ponadto, Grupa jest

narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku

zaciągania nowego kredytu lub reﬁnansowania obecnego

zadłużenia na ﬁnansowanie długoterminowe.

Na 31 grudnia 2022 r. 22,93 proc. zobowiązań z tytułu

kredytów i dłużnych papierów wartościowych było opro-

centowane stopami stałymi, pozostała część - stopami

zmiennymi. Na 31 grudnia 2021 r. 21,79 proc. zobowiązań

z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było

oprocentowane stopami stałymi, pozostała część - stopa-

mi zmiennymi.

Na 31 grudnia 2022 r. 80,02 proc. udzielonych pożyczek

oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część

- stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2021 r. 74,04 proc.

udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami

stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi.

Na 31 grudnia 2022 r. Grupa stosowała ekonomiczne

zabezpieczenia stopy procentowej dla emisji obligacji,

w postaci instrumentów IRS (tj. zamiana stopy zmiennej na

stałą) .

Ryzyko zmiany przepływów

pieniężnych oraz wartości godziwej

związane ze stopą procentową

Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu

emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych oprocentowanych stopą zmienną 1 003 288 1 306 047

Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 73 400 51 031

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnieniem

wzrostu / (spadku) stóp procentowych

10 033 13 060

Razem wpływ na wynik brutto okresu 10 033 13 060

Podatek dochodowy 1 906 2 481

Razem wpływ na wynik netto okresu 8 127 10 579

115

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu

kredytów i pożyczek [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oprocentowanych stopą zmienną 849 309 922 513

Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek 30 914 21 176

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (w skali roku) 8 493 9 225

Razem wpływ na wynik brutto okresu 8 493 9 225

Podatek dochodowy 1 614 1 753

Razem wpływ na wynik netto okresu 6 879 7 472

Ryzyko stóp procentowych

– środki pieniężne [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

na 31.12.2022 na 31.12.2021

Stan środków pieniężnych 941 997 588 680

Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 3 503 12

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp

procentowych

9 420 5 887

Razem wpływ na wynik brutto okresu 9 420 5 887

Podatek dochodowy 1 790 1 118

Razem wpływ na wynik netto okresu 7 630 4 768

Ryzyko stóp procentowych

– udzielone pożyczki [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

na 31.12.2022 na 31.12.2021

Stan udzielonych pożyczek oprocentowanych stopą zmienną 58 063 79 691

Przychody ﬁnansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 3 014 3 736

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Przychody ﬁnansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu

stóp procentowych

581 797

Razem wpływ na wynik brutto okresu 581 797

Podatek dochodowy 110 151

Razem wpływ na wynik netto okresu 470 645

116

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty z któ-

rymi Grupa posiada te rozrachunki nie mają publiko-

wanych zewnętrznych ratingów. W przypadku instytucji

ﬁnansowych zewnętrzny rating kredytowy był między

BBB - a A - (wg agencji ratingowej EuroRating). Grupa

udzieliła pożyczek do jednostek ujmowanych metodą praw

własności: Galerii Młociny, Towarowa 22 oraz Resi4Rent,

wobec czego występuje ryzyko koncentracji. Wszystkie te

pozycje zaklasyﬁkowano do poziomu 1 w modelu oczeki-

wanych strat kredytowych, ponieważ ryzyko kredytowe nie

wzrosło od momentu początkowego ujęcia. Nie wystąpił

ruchy na wartości brutto i odpisie pomiędzy poziomami.

Pożyczkobiorcy nie posiadają zewnętrznych ratingów,

grupa oceniła pożyczkobiorców jako bardzo dobrych,

charakteryzujących się wysoką zdolnością regulowania

umownych przepływów pieniężnych. Maksymalna ekspo-

zycja na ryzyko kredytowe jest równe wartości bilansowej

udzielonych pożyczek.

Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielo-

nych pożyczek, pochodnych instrumentów ﬁnansowych

oraz depozytów w bankach i instytucjach ﬁnansowych,

a także klientów i najemców Grupy - jako nierozliczo-

ne należności. Specyﬁka działalności Grupy w obszarze

sprzedaży mieszkań, wynajmu oraz świadczenia usług

sprawia, że Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko

kredytowe.

Na 31 grudnia 2022 r. Grupa oszacowała wartość odpisu

z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług

na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie

danych historycznych dotyczących spłat należności przez

kontrahentów w podziale na typy przychodów ze sprze-

daży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane

w oparciu o model bazujący na historycznych spłatach

należności w poszczególnych grupach przeterminowania.

Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz

wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe .

Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające ocenić

wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy-

padku najemców stosowane są także zabezpieczenia

w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego

z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca

koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych

i depozytów w instytucjach ﬁnansowych i bankach oraz

wpłat klientów mieszkaniowych na rachunkach powierni-

czych prezentowanych jako inne aktywa ﬁnansowe, Grupa

korzysta z usług renomowanych jednostek. W odniesie-

niu do wymienionych kategorii występuje ryzyko koncen-

tracji wynikające z utrzymywania prawie 50% środków

w banku Polska Kasa Opieki S.A..

Instytucje ﬁnansowe, z którym korzystna Grupa posiadają

rating zewnętrzne :

Ryzyko kredytowe

31.12.2022

Średnia

ważona wskaźnika

niewypłacalności

Wartość brutto

należności handlowych

[tys. PLN]

Odpis na oczekiwane

straty kredytowe

[tys. PLN]

bieżące 1,67% 33 414 558

1-30 dni 2,17% 14 825 322

31-90 dni 13,30% 10 935 1 454

91-360 dni 38,29% 6 162 2 360

powyżej 361 dni 44,48% 17 510 7 788

Razem 82 846 12 482

rating wg Fitch Issuer Default

Ratings

Kwota środków pieniężnych

i innych aktywów ﬁnansowych

[tys. PLN]

A+ 3 855

BB 12 862

BBB 791 333

BBB- 204 475

BBB+ 18 386

1 030 91 1

117

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wraz z wpłatami klien-

tów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych pre-

zentowanych jako inne aktywa ﬁnansowe zostały zakla-

syﬁkowane do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat

kredytowych, a oszacowana strata z tytułu utraty wartości

została uznana przez kierownictwo za nieistotną.

Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki

działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań

umownych jest niewielkie. Dłużnicy Grupy mają wysoką

krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiązków

w zakresie wynikających z zawartych z Grupą umów,

a ewentualne niekorzystne zmiany warunków gospodar-

czych i biznesowych w dłuższej perspektywie mogą –

lecz niekoniecznie muszą, i zdaniem Zarządu nie powinny

– ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków

w zakresie wynikających z zawartych umów .

Ryzyko utra aty płynności

Ryzyko utraty płynności to ryzyko, że Grupa nie będzie

w stanie regulować swoich zobowiązań ﬁnansowych

w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem

płynności utrzymując odpowiednią wielkość dostępnej

rezerwy środków pieniężnych, wykorzystując ofertę usług

bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując

stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne.

Dostępne kredyty bieżące i obrotowe

oraz środki pieniężne [mln PLN]

31.12.2022 31.12.2021

kredyty bieżące i obrotowe 295 305

w tym wolny limit 124,2 100,8

środki pieniężne bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania na

rachunkach bankowych

942 589

Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej

działalności Grupa zachowuje elastyczność ﬁnansowania

poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność

źródeł ﬁnansowania. Grupa ma wystarczającą ilość środ-

ków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich

zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej

perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność

kredytów bankowych. Grupa może w każdej chwili skorzy-

stać z ﬁnansowania, uruchamiając środki z przyznanych

linii kredytowych w bankach.

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnansowych

Grupy, które zostaną rozliczone w odpowiednich prze-

działach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do

upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilan-

sowy 31 grudnia 2022 r. :

118

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnansowych

na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing

Gwarancje

i poręcze-

nia

Pochodne

instru-

menty

ﬁnansowe

Zobo-

wiązania

handlowe

i pozostałe

Zobowiąza-

nia z tytułu

zabezpieczenia

przychodów

za okresy be-

czynszowe

(master lease)

Zobo-

wiązania

z tytułu

podziału

zysku

(proﬁt

share) Razem

Do 1 miesiąca 17 213 10 2 959 10 967 12 237 - 136 678 2 839 - 182 902

Powyżej 1 miesiąca

do 3 miesięcy

104 480 185 127 318 24 750 - - 7 430 6 417 - 270 580

Powyżej 3 miesięcy

do 1 roku

327 622 1 735 374 550 100 426 - - 48 686 15 696 886 869 600

Powyżej 1 roku

do 3 lat

322 197 - 1 059 748 60 906 - - - 11 809 14 820 1 469 481

Powyżej 3 roku

do 5 lat

118 668 8 572 353 575 34 879 - - - 9 223 - 524 916

Powyżej 5 lat

do 10 lat

- - - 96 463 - - - 5 914 - 102 377

Powyżej 10 lat - - - 97 831 - - - - - 97 831

Razem 890 179 10 501 1 918 149 426 222 12 237 - 192 794 51 898 15 706 3 517 687

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnansowych

na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]

Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing

Gwarancje

i poręcze-

nia

Pochodne

instru-

menty

ﬁnansowe

Zobo-

wiązania

handlowe

i pozostałe

Zobowiąza-

nia z tytułu

zabezpieczenia

przychodów

za okresy be-

czynszowe

(master lease)

Zobo-

wiązania

z tytułu

podziału

zysku

(proﬁt

share) Razem

Do 1 miesiąca 97 161 - 10 330 9 964 105 430 15 300 159 938 1 684 - 399 807

Powyżej 1 miesiąca

do 3 miesięcy

26 426 24 160 936 21 619 - 27 673 36 539 1 562 - 274 780

Powyżej 3 miesięcy

do 1 roku

690 538 3 442 552 106 91 407 - 4 600 59 124 5 815 4 488 1 411 520

Powyżej 1 roku

do 3 lat

433 779 654 809 242 59 444 - - 48 704 5 696 37 937 1 395 455

Powyżej 3 roku

do 5 lat

- 7 854 342 882 42 150 - - - 939 - 393 825

Powyżej 5 lat

do 10 lat

20 924 - - 121 292 - - - 648 - 142 864

Powyżej 10 lat - - - 87 092 - - - - - 87 092

Razem 1 268 827 11 974 1 875 496 432 968 105 430 47 573 304 305 16 344 42 425 4 105 342

W analizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatno-

ści odsetkowe .

119

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wskaźnik płynności

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

W 2022 r. wskaźniki płynności wzrosły i utrzymują się na

dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płyn-

nościowej Grupy.

Wzrost wskaźników wynika ze wzrostu aktywów obro-

towych (środki pieniężne oraz należności) przy spadku

poziomu zobowiązań krótkoterminowych.

Wartości wskaźników płynności

31.12.2022 31.12.2021

Wskaźnik bieżący current ratio 1,38 1,11

Wskaźnik szybki quick ratio 0,66 0,40

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio 0,46 0,29

Ryzyko walutowe

Ryzyko zmian kursowych jest związane z zaciąganymi kre-

dytami budowlanymi i pożyczkami wyrażonymi w walutach

obcych w ramach Grupy (na 31 grudnia 2022 r. wynosiły

150 166 tys. euro, natomiast na 31 grudnia 2021 r. - 271

755 tys. euro), umowami najmu, w których czynsze uzależ-

nione są od kursu zł/euro oraz pozostałymi należnościami

wyrażonymi w walutach obcych.

Ryzyko to powstaje przy następujących rodzajach zdarzeń

ﬁnansowych:

− przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz kredy-

tów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży projektów

komercyjnych z euro na zł,

− spłacie rat kredytowych,

− otrzymaniu należności z tytułu czynszów najmu nieru-

chomości,

− przewalutowaniu pozostałych należności w walucie

obcej.

Grupa stosuje hedging naturalny: umowy z najemcami

wyrażone są w walucie kredytu, który został zaciągnięty

w celu ﬁnansowania danej inwestycji. Uzyskane w ten

sposób płatności od najemców przeznaczane są na spłatę

wspomnianych kredytów. Takie powiązanie ﬁnansowania

ze źródłami przychodów ogranicza ryzyko kursowe do

minimum lub je całkowicie eliminuje.

W 2022 r. w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kur-

sowym Grupa dokonała zabezpieczenia na terminowym

rynku walutowym, otwierając pozycje w instrumentach

pochodnych zabezpieczających poziom kursu euro/zł.

Wskutek otwartych pozycji na 31 grudnia 2022 r. Grupa

pozostała zabezpieczona dla przepływów pieniężnych

w wysokości 4,6 mln euro. Transakcje dokonane na pod-

stawie umów zawartych z bankami nie miały charakteru

spekulacyjnego i zawierane były w ramach prowadzonej

polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane były przez Grupę

jako rachunkowość zabezpieczeń w rozumieniu MSR 39) -

w celu zapewnienia przyszłego poziomu przepływów pie-

niężnych z tytułu przewalutowania transz kredytów w euro

oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych .

Podstawowe dane o długoterminowych

pochodnych instrumentach ﬁnansowych

na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Nominalne

zabezpieczenie Oprocentowanie Data zawarcia Data zakończenia

IRS - 39624 150 000 0,59% 24.08.2020 31.05.2024

IRS - 39827 100 000 0,54% 16.09.2020 05.08.2024

Forward 22 000 nie dotyczy 17.11.2022 31.05.2023

Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ryzykiem

ści rynku i zabezpieczenia przepływów pieniężnych. Grupa

zmian kursowych oraz prowadzi stały monitoring obsza-

stara się utrzymywać nadwyżki ﬁnansowe głównie w zł.

rów ryzyka, wykorzystując dostępne strategie i mechani-

Kwoty znajdujące się na rachunkach bankowych w innych

zmy w celu zminimalizowania ujemnych efektów zmienno-

walutach służą w głównej mierze do bieżących transakcji.

Struktura walutowa środków pieniężnych

posiadanych przez Grupę [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

PLN 83,9% 85,1%

EUR 16,1% 14,9%

Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwierdzono, że

by maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie

wpływ 10 proc. zmiany kursu euro/zł na zysk netto stanowił-

poszczególnych kategorii należności i zobowiązań:

Ryzyko walutowe - należności

z tytułu sprzedaży projektów i pozostałych [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan należności z tytułu sprzedanych projektów i pozostałych w euro 16 518 13 806

Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 652 1 381

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 314 262

Wpływ netto na wynik 1 338 1 119

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

120

121

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Ryzyko walutowe - należności

z tytułu pożyczek [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan należności z tytułu pożyczek w euro 35 983 39 174

Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 3 598 3 917

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 684 744

Wpływ netto na wynik 2 914 3 173

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu pożyczek [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan zobowiązań z tytułu pożyczek w euro 10 539 190 414

Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 054 19 041

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 200 3 618

Wpływ netto na wynik 854 15 423

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu kredytów [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan zobowiązań z tytułu kredytów w euro 693 724 1 059 507

Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 69 372 105 951

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 13 181 20 131

Wpływ netto na wynik 56 191 85 820

Ryzyko walutowe - zobowiązania

z tytułu wyemitowanych obligacji [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan obligacji w euro 208 100 219 988

Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 20 810 21 999

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 3 954 4 180

Wpływ netto na wynik 16 856 17 819

122

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Ryzyko walutowe - środki pieniężne

i ich ekwiwalenty [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w euro 148 779 70 085

Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 14 878 7 009

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 2 827 1 332

Wpływ netto na wynik 12 051 5 677

Ryzyko walutowe - inne aktywa ﬁnansowe

[tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy:

31.12.2022 31.12.2021

Stan innych aktywów ﬁnansowych w euro 16 316 29 163

Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 632 2 916

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 310 554

Wpływ netto na wynik 1 322 2 362

123

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zarządzanie

ryzykiem

kapitałowym

Celem Grupy w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdol-

ności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe

realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie

optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.

Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje dotyczą-

ce poziomu dźwigni ﬁnansowej, polityki dywidend, emisji

nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub

odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentu-

alnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia.

Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźników

zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako stosunek zadłu-

żenia netto do aktywów netto. Zadłużenie netto oblicza

się, jako sumę kredytów,pożyczek i obligacji (obejmujących

bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane

w bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne, ich ekwiwa-

lenty. Aktywa netto oblicza się, jako aktywa razem wy-

kazane w bilansie pomniejszone o środki pieniężne i ich

ekwiwalenty .

Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się w zało-

żeniach ﬁnansowych Grupy .

Wskaźniki zadłużenia [tys. PLN]

Nota 31.12.2022 31.12.2021

Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 17 2 419 506 2 894 078

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 14 (941 997) (588 680)

Zadłużenie netto 1 477 509 2 305 398

Aktywa razem 6 087 012 6 434 880

Aktywa netto 5 145 015 5 846 200

Wskaźnik zadłużenia 28,72% 39,43%

124

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Transakcje

z podmiotami

powiązanym

Transakcje z podmiotami powiązanymi

[tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Rezultaty transakcji z właścicielami

Należności z tytułu udzielonych pożyczek 10 900 41 920

Zobowiązania handlowe 1 901 1 900

Poniesione koszty z tytułu umów o zarządzanie 18 541 17 595

Rozpoznane przychody z tytułu odsetek 1 133 2 558

Rezultaty transakcji z podmiotami powiązanymi osobowo

Należności handlowe 1 541 3 283

Rozpoznane przychody z tytułu zarządzania i refaktur 5 528 5 641

Rezultaty transakcji z członkami Zarządu

Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży mieszkań, miejsc parkingowych 1 023 1

Otrzymane zaliczki 891 794

Poniesione koszty - 46

Rezultaty transakcji z podmiotami współkontrolowanymi

Należności z tytułu udzielonych pożyczek 320 084 291 284

Należności handlowe 9 087 8 611

Zobowiązania 483 5

Poniesione koszty 374 3 397

Rozpoznane przychody z tytułu najmu, usług doradczych, księgowych i pozostałych 6 266 4 505

Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży udziałów - 30 524

Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży gruntów, nieruchomości, wsparcie realizcji inwestycji 18 579 30 131

Rozpoznane przychody z tytułu odsetek 13 188 10 790

Otrzymane zaliczki na zakup gruntu 109 779 -

Członkom Zarządu Echo Investment S.A. oraz Preze-

sowi Zarządu spółki zależnej Archicom S.A. przysługu-

je dodatkowe wynagrodzenie motywacyjne w postaci

Premii Długoterminowej. Na 31 grudnia 2022 r. Grupa

rozpoznała w sprawozdaniu ﬁnansowym rezerwę w kwo-

cie 4 330 tys. zł z tytułu premii Zarządu opartych o cenę

akcji. Wpływ na wynik ﬁnansowy spółki z tytułu zmian

wysokości tej rezerwy w roku 2022 r. wynosił 4 729 tys.

zł brutto na zwiększenie wyniku. Szczegóły zostały przed-

stawione w Części 1 „Wynagrodzenie Zarządu i Rady

Nadzorczej” .

125

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Zmiana stanu odpisów na oczekiwane

straty kredytowe – pożyczki [tys. PLN]

31.12.2022 31.12.2021

Stan na początek okresu 482 391

Zwiększenia z tytułu:

– utworzenie odpisu 952 91

Stan odpisów na koniec okresu 1 434 482

126

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Znaczące zdarzenia

po dacie bilansowej

Spełnienie warunku do wypła arunku do wypłaty

zaliczki na poczet przyszłej dywidendy

za rok obrotowy 2022 i wypłata

Emisja obligacji o wartości 62 mln zł

dla inwestorów instucjonalnw instytucjonalnych

Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął

uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na

poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna

kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj.

0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco-

na 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej

10 stycznia 2023 r. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni

byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia

2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

W pierwszym kwartale 2023 r. Archicom S.A. uplasował

jedną serię obligacji dla inwestorów instytucjonalnych.

Seria M7/2023

Wartość serii 62 mln zł

Termin zapadalności 2 lata

Oprocentowanie WIBOR 3M + marża

Obligacje nie są zabezpieczone i są notowana na Giełdzie

Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji

deweloper wykorzysta na ﬁnansowanie rozwoju biznesu.

Agentem oferującym obligacje był mBank.

127

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Wynagrodzenie

Zarządu i Rady

Nadzorczej

Wynagrodzenie zarządu wypłacone w danym roku [PLN]

2022 2021

Z Echo Investment S.A.

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Z Echo Investment S.A.

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Nicklas Lindberg 1 407 305 793 349 2 566 960 658

414,10

5 426 029 1 376 985 1 482 723 2 873 597 667 853 6 401 158

Maciej Drozd 538 285 422 829 1 334 915 42 350 2 338 380 527 288 770 520 1 403 649 38 136 2 739 593

Artur Langner 240 000 208 373 932 747 6 018,84 1 387 139 230 505 192 000 828 000 5 124 1 255 628

Marcin Materny

(zrezygnował

22.04.2021 r.)

_ _ _ _ _ 360 000 189 000 942 516 4 886 1 496 402

Rafał Mazurczak 306 000 260 100 1 066 932 12 220,36 1 645 252 284 000 189 000 898 032 10 235 1 381 267

Waldemar Olbryk

(zrezygnował

22.04.2021 r.)

_ _ _ _ _ 204 286 661 000 0 29 497 894 783

Małgorzata Turek 306 000 252 450 1 004 550 5 418,84 1 568 419 284 000 192 000 958 000 4 724 1 438 724

Razem 2 797 590 1 937 101 6 906 105 724 422 3 267 064 3 676 242 7 903 793 760 455

Razem w roku 12 365 218 15 607 555

Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem

Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem Droz-

dem, wiceprezesem, umowy o warunkach dodatkowego

wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo-

terminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne

z Polityką Wynagrodzeń.

Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodat-

kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od

wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych

dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii

długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio-

miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach

rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę

Program premii długoterminowej

prezesa i wiceprezesa zarządu

128

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki usta-

loną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii

długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych

przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020

r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przy-

padek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki.

Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od

wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość

premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść

10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla

Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletnie-

go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu

akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone

w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę

początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi-

dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu

akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia

istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej-

sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę

do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie

stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę

określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą

w strukturze akcjonariatu.

Okres trwania programu może zostać przedłużony o dwa

lata, tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku mak-

symalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125

proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazo-

wej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego

kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy

pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość

początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend po-

większonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki

osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję.

Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach

Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na ko-

niec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zreali-

zowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na

koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku

jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie za-

istnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia

długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po

takim zdarzeniu.

Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty

premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek

Zarządu traci prawo do otrzymania premii długotermino-

wej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządze-

nia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszają-

cych obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne

Spółki .

Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafa-

łem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu

Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu

spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodat-

kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest

zgodne z Polityką Wynagrodzeń.

Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Tu-

rek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego

wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo-

terminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu

wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend

oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Warto-

ściowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii

długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio-

miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach

rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę

dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustalo-

ną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii

długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych

przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022

r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastą-

pi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu

Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej

(wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego

z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletnie-

go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu

akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone

w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę

początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi-

dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu

akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia

istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej-

sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę

do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie

stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę

określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą

w strukturze akcjonariatu.

Okres trwania programu może zostać przedłużony o ko-

lejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r.

W takim przypadku maksymalna wysokość premii dłu-

goterminowej wyniesie 112,5 proc. maksymalnej wartości

określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu

średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powięk

Rozszerzenie programu

Premii Długoterminowej

129

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

szonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięciolet-

niego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł,

tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni

sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37

zł na akcję Spółki.

Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej

premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Wal-

demara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii

Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda.

Na 31 grudnia 2022 r. Spółka rozpoznała w sprawozdaniu

ﬁnansowym rezerwę w kwocie 4 330 mln zł z tytułu premii

zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości rezerwy

w 2022 r. wpłynęła na zwiększenie wyniku ﬁnansowe-

go Spółki w kwocie 4 729 mln zł brutto. Kwoty te nie są

uwzględnione w powyższej tabeli .

Wynagrodzenie Rady Nadzorczej wypłacone w danym roku [PLN]

2022 2021

Z Echo

Investment

S.A.

Z jednostek

zależnych,

współzależ-

nych

i stowarzy-

szonych

Inne

świadczenia

Z Echo

Investment

S.A.

Z jednostek

zależnych,

współzależ-

nych

i stowarzy-

szonych

Inne

świadczenia

Noah M. Steinberg 240 000 _ _ 240 000 - -

Tibor Veres 84 000 _ _ 84 000 - -

Margaret Dezse 180 000 _ _ 180 000 - -

Maciej Dyjas 60 000 _ _ 60 000 - -

Sławomir Jędrzejczyk 180 000 _ _ 180 000 - -

Péter Kocsis 60 000 _ _ 60 000 - -

Bence Sass 60 000 _ _ 60 000 - -

Nebil Senman 60 000 _ _ 60 000 - -

Razem 924 000 _ _ 924 000 - -

W 2022 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały

umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzający-

mi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygna-

cji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej

przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje

z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu

przejęcia.

Umowy zawarte między spółką

a osobami zarządzającymi

130

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Umowy z ﬁrmą

audytorską

Do badania jednostkowych sprawozdań ﬁnansowych Echo

Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań ﬁnanso-

wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022-

2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu

Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o.

Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11,

wpisaną na listę ﬁrm audytorskich pod nr 144. Umowa

z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie

upoważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór ﬁrmy

audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra-

wozdania ﬁnansowego został dokonany zgodnie z przepi-

sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej

polityki i procedury wyboru i ﬁrmy audytorskiej [uchwalo-

nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.].

Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego

badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego

i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra-

wozdania ﬁnansowego zgodnie z obowiązującymi przepi-

sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki

zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze-

pisów związanych z rotacją ﬁrmy audytorskiej i kluczo-

wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami

karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre-

sie wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz politykę w zakresie

świadczenia na rzecz emitenta przez ﬁrmę audytorską,

podmiot powiązany z ﬁrmą audytorską lub członka jego

sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym

usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia

przez ﬁrmę audytorską. Polityka i procedura wyboru ﬁrmy

audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych

są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce

Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały

przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio,

15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r.

Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu

do badania sprawozdań ﬁnansowych spółki i grupy

Tytuł Kwota [PLN]

Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. 210 000

Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. 93 000

Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2022 r. 600 000

Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2022 r. 25 000

Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego oraz badanie śródrocznego skróconego

jednostkowego sprawozdania Archicom S.A.

220 000

Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 250 000

Razem 1 398 000

131

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Kielce, 28 marca 2023 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument

został podpisany

kwaliﬁkowanym

podpisem

elektronicznym

Anna Gabryszewska-Wybraniec

Główny Ksiegowy

132

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe

Oświadczenie

Zarządu

Fot. Biurowiec Face2Face w Katowicach

| Oświadczenie

133

Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok

Kielce, 28 marca 2023 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy,

Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment

S.A. i Grupy Kapitałowej za 2022 r. i dane porównywalne zostały sporządzone

zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób

prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i ﬁnansową Spółki i Grupy oraz

ich wynik ﬁnansowy.

Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo

Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Dokument

został podpisany

kwaliﬁkowanym

podpisem

elektronicznym

Kontakt

Echo Investment

biuro w Warszawie, Biura przy Willi

ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa

Projekt layoutu i skład:

Damian Chomątowski

be.net/chomatowski