GLOBE TRADE CENTRE S.A

GLOBE TRADE CENTRE S.A.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2025 ROKU

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

(w milionach EUR)

* Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

			31 grudnia	1 stycznia
		31 grudnia	2024 roku*	2024 roku*
	Nota	2025 roku	(dane przekształcone)	(dane przekształcone)
AKTYWA
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	17	2.574,6	2.674,6	2.273,4
Grunty przeznaczone pod zabudowę	19	28,9	35,8	27,2
mieszkaniową
Rzeczowe aktywa trwałe	16	9,8	15,3	16,0
Depozyty zablokowane	22	13,2	15,8	13,1
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego	15	11,9	3,4	1,8
Aktywa finansowe będące instrumentami	20
pochodnymi		-	0,4	2,3
Finansowe aktywa trwałe wyceniane	18	156,3	154,7	135,1
w wartości godziwej przez wynik finansowy
Pozostałe aktywa trwałe		3,2	3,2	0,2
Pożyczki udzielone udziałowcowi	25	-	11,6	11,6
niekontrolującemu		2.797,9	2.914,8	2.480,7
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług		14,9	19,6	15,7
Pożyczki udzielone udziałowcowi	25	11,0	-	-
niekontrolującemu
Należności z tytułu podatku VAT oraz		3,3	5,9	3,1
innych podatków
Należności z tytułu podatku dochodowego		2,3	2,0	1,5
Przedpłaty oraz pozostałe należności	29	34,1	38,6	52,4
Aktywa finansowe będące instrumentami	20	0,7	5,6	11,9
pochodnymi
Depozyty zablokowane krótkoterminowe	22	277,1	26,5	17,3
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	23	107,2	53,4	60,4
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	30	19,6	157,2	13,6
		470,2	308,8	175,9
AKTYWA RAZEM		3.268,1	3.223,6	2.656,6

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

(w milionach EUR)

* Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

			31 grudnia	1 stycznia
		31 grudnia	2024 roku*	2024 roku*
	Nota	2025 roku	(dane przekształcone)	(dane przekształcone)
PASYWA
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom
jednostki dominującej
Kapitał podstawowy	31	12,9	12,9	12,9
Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich		668,9	668,9	668,9
wartości nominalnej
Obligacje partycypacyjne	31	41,7	41,7	0,0
Inne kapitały rezerwowe	31	(60,6)	(72,3)	(49,3)
Efekt wyceny transakcji	20	(11,5)	(13,7)	0,7
zabezpieczających
Różnice kursowe z przeliczenia		(2,5)	(2,6)	(2,6)
Zyski zatrzymane	31	337,9	492,9	471,3
		986,8	1.127,8	1.101,9
Udziały niekontrolujące	25	47,6	48,5	24,3
Kapitał własny razem		1.034,4	1.176,3	1.126,2
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji	26	1.025,2	1.389,6	1.228,7
Zobowiązania z tytułu leasingu	27	36,4	37,0	43,2
Depozyty od najemców	24	12,7	15,8	13,1
Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów
niekontrolujących oraz inne zobowiązania	28	24,7	40,2	5,2
długoterminowe
Instrumenty pochodne	20	21,3	37,0	18,7
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku	15	127,7	136,5	135,1
dochodowego		1.248,0	1.656,1	1.444,0
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek	26	889,0	220,0	45,3
i obligacji
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz	21	78,7	62,9	34,0
pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania związane z aktywami	30	-	69,2	0,4
przeznaczonymi do sprzedaży
Depozyty od najemców	24	8,6	3,6	2,4
Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych
podatków		7,8	2,1	1,9
Zobowiązania z tytułu podatku
dochodowego		1,0	1,5	2,4
Pozostałe zobowiązania finansowe	9	0,6	31,7	-
Zobowiązania finansowe będące	20	-	0,2	-
instrumentami pochodnymi		985,7	391,2	86,4
PASYWA RAZEM		3.268,1	3.223,6	2.656,6

Skonsolidowany rachunek zysków i strat

(w milionach EUR)

* Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

			Rok zakończony
		Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku*
	Nota	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Przychody z tytułu wynajmu	10,14	154,1	140,3
Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości	10,14	48,0	47,2
Koszt własny świadczonych usług obsługi	10,14	(72,7)	(57,0)
nieruchomości
Zysk brutto z działalności operacyjnej		129,4	130,5
Koszty sprzedaży	11	(2,5)	(2,0)
Koszty administracyjne	12	(37,1)	(18,0)
Strata z aktualizacji wartości nieruchomości	17	(147,1)	(4,7)
inwestycyjnych
Zysk z aktualizacji wartości aktywów finansowych	17	1,2	2,5
Pozostałe przychody		0,9	1,4
Pozostałe koszty		(17,6)	(7,1)
Wynik z działalności operacyjnej		(72,8)	102,6
Różnice kursowe		(0,7)	(0,6)
Przychody finansowe	13	7,8	3,6
Koszty finansowe	13	(94,3)	(43,7)
		(160,0)	61,9
Wynik przed opodatkowaniem
Podatek dochodowy	15	5,4	(8,9)
Zysk / (strata) za rok		(154,6)	53,0
Przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej		(155,0)	50,9
Akcjonariuszom niekontrolującym	25	0,4	2,1
Podstawowy wynik na jedną akcję (w EUR)	32	(0,27)	0,09
Rozwodniony wynik na jedną akcję (w EUR)	32	(0,27)	0,08

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów

(w milionach EUR)

* Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku*
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Zysk / (strata) za rok	(154,6)	53,0
Inne całkowite dochody netto nie podlegające
przeklasyfikowaniu do zysk lub straty w kolejnych okresach	-	-
sprawozdawczych
Zysk / (strata) z wyceny transakcji zabezpieczających	2,1	(18,3)
Podatek dochodowy dotyczący tych pozycji	0,1	2,3
Zysk / (strata) netto z wyceny transakcji zabezpieczających	2,2	(16,0)
Różnice kursowe z przeliczenia	0,1	-
Inne całkowite dochody netto podlegające przeklasyfikowaniu
do zysku lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych	2,3	(16,0)
Całkowity dochód netto za rok	(152,3)	37,0
Przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej	(152,7)	34,9
Akcjonariuszom niekontrolującym	0,4	2,1

Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

(w milionach EUR)

* Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

		Nadwyżka z emisji		Inne	Efekt wyceny	Różnice
	Kapitał	akcji powyżej ich	Obligacje	kapitały	transakcji	kursowe	Zyski		Udziały
Saldo na 1 stycznia	podstawowy	wartości nominalnej	partycypacyjne	rezerwowe	zabezpieczających	z przeliczenia	zatrzymane	Razem	niekontrolujące	Razem
2025 roku	12,9	668,9	41,7	(72,3)	(13,7)	(2,6)	492,9	1.127,8	48,5	1.176,3
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	2,2	0,1	-	2,3	-	2,3
Wynik za rok zakończony	-	-	-	-	-	-	(155,0)	(155,0)	0,4	(154,6)
31 grudnia 2025 roku
Całkowity dochód za rok	-	-	-	-	2,2	0,1	(155,0)	(152,7)	0,4	(152,3)
Transakcja z udziałowcem
niekontrolującym	-	-	-	11,7	-	-	-	11,7	-	11,7
(nota 9)
Pozostałe zmiany	-	-	-	-	-	-	-	-	0,8	0,8
Dywidenda dla
udziałowców	-	-	-	-	-	-	-	-	(2,1)	(2,1)
niekontrolujących (nota 25)
Saldo na 31 grudnia	12,9	668,9	41,7	(60,6)	(11,5)	(2,5)	337,9	986,8	47,6	1.034,4
2025 roku

		Nadwyżka z emisji			Efekt wyceny	Różnice
	Kapitał	akcji powyżej ich	Obligacje	Inne kapitały	transakcji	kursowe	Zyski		Udziały
Saldo na 1 stycznia	podstawowy	wartości nominalnej	partycypacyjne	rezerwowe	zabezpieczających	z przeliczenia	zatrzymane	Razem	niekontrolujące	Razem
2024 roku (dane	12,9	668,9	-	(49,3)	0,7	(2,6)	471,3	1.101,9	24,3	1.126,2
przekształcone)
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	(16,0)	-	-	(16,0)	-	(16,0)
Wynik za rok zakończony	-	-	-	-	-	-	50,9	50,9	2,1	53,0
31 grudnia 2024 roku
Całkowity dochód za rok	-	-	-	-	(16,0)	-	50,9	34,9	2,1	37,0
Wypłata dywidendy dla	-	-	-	-	-	-	(29,3)	(29,3)	-	(29,3)
udziałowców
Emisja obligacji		-	41,7	-	-	-	-	41,7	-	41,7
partycypacyjnych	-
Transakcja z udziałowcem	-	-	-	(23,5)	-	-	-	(23,5)	23,6	0,1
niekontrolującym
Pozostałe zmiany	-	-	-	0,5	1,6	-	-	2,1	-	2,1
Dywidenda dla udziałowców	-	-	-	-	-	-	-	-	(1,5)	(1,5)
niekontrolujących
Saldo na 31 grudnia
2024 roku*	12,9	668,9	41,7	(72,3)	(13,7)	(2,6)	492,9	1.127,8	48,5	1.176,3
(dane przekształcone)

Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych

(w milionach EUR)

* Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

			Rok zakończony
		Rok zakończony	31 grudnia
		31 grudnia	2024 roku*
PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH	Nota	2025 roku	(dane przekształcone)
Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ:
Wynik przed opodatkowaniem		(160,0)	61,9
Korekty o pozycje:
Strata z aktualizacji wartości	17	145,9	2,2
Strata / (zysk) z tytułu różnic kursowych, netto		0,7	0,6
Przychody finansowe	13	(7,8)	(3,6)
Koszty finansowe	13	94,3	43,7
Wydatki na grunty przeznaczone pod zabudowę		(1,4)	(7,5)
mieszkaniową
Pozostałe		6,6	-
Amortyzacja	16	1,5	1,4
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed		79,8	98,7
zmianami kapitału obrotowego
Zmiana stanu należności, czynnych rozliczeń		4,8	(1,3)
międzyokresowych kosztów i innych aktywów obrotowych
Zmiana stanu depozytów od najemców		1,9	1,6
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw		(1,7)	6,9
i usług oraz pozostałych zobowiązań
Przepływy środków pieniężnych z działalności		84,8	105,9
operacyjnej
Podatek dochodowy zapłacony w okresie		(9,1)	(7,9)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej		75,7	98,0
PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ:
Wydatki na posiadane nieruchomości inwestycyjne oraz		(74,6)	(71,7)
środki trwałe	17
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych i gruntów	17	-	(172,0)
Wpływ środków z depozytu przeznaczonego na inwestycje	9	44,0	14,2
Wzrost depozytów krótkoterminowych przeznaczonych na	9	(432,3)	-
refinansowanie obligacji
Spadek depozytów krótkoterminowych przeznaczonych na	9	195,4	-
refinansowanie obligacji
Sprzedaż gruntów i gruntów pod zabudowę mieszkaniową	9	97,9	-
Sprzedaż jednostek zależnych, pomniejszona o środki	9	32,7	14,5
pieniężne w zbywanych spółkach
Zakup nieruchomości inwestycyjnej w budowie		-	(12,0)
Wypływ środków z depozytu przeznaczonego na inwestycje	9	(44,0)	-
Płatność z tytułu opcji nabycia udziałów	9	(47,3)	-
Sprzedaż długoterminowych aktywów finansowych	9,18	4,5	-
Wydatki na finansowe aktywa trwałe		(4,3)	(7,2)
Otrzymane zaliczki na aktywa przeznaczone do sprzedaży		0,8	(0,4)
Podatek VAT/podatek od zakupu/ sprzedaży nieruchomości		1,4	(2,8)
inwestycyjnych
Odsetki otrzymane		3,9	2,9
Środki pieniężne wykorzystane w działalności		(221,9)	(234,5)
inwestycyjnej netto

Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych

(w milionach EUR)

* Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ:
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów	26	84,0	265,2
długoterminowych
Wpływy z tytułu emisji obligacji	26	432,3	-
Spłata pożyczek i kredytów długoterminowych	26	(218,5)	(55,9)
Odsetki zapłacone	26	(63,8)	(35,2)
Wypłata dywidendy akcjonariuszom jednostki dominującej		-	(29,6)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	27	(1,0)	(0,8)
Koszty pozyskania kredytów	26	(23,0)	(3,4)
Zmiana stanu depozytów zablokowanych krótkoterminowych		(11,1)	(9,4)
Dywidenda wypłacona udziałowcowi niekontrolującemu	25	(1,1)	(0,9)
Pozostałe		1,3	-
Środki pieniężne netto z działalności finansowej		199,1	130,0
Różnice kursowe z przeliczenia środków pieniężnych i ich		(0,9)	1,3
ekwiwalentów, netto
Zwiększenie / (zmniejszenie) stanu netto środków		52,0	(5,2)
pieniężnych i ich ekwiwalentów
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek roku	23	55,2	60,4
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec roku	23	107,2	55,2

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

1. Działalność podstawowa

Globe Trade Centre S.A. („Spółka”, „GTC S.A.” lub „GTC”) wraz ze swoimi spółkami zależnymi (“Grupa GTC”

lub “Grupa”) jest międzynarodowym deweloperem i inwestorem. Spółka została zarejestrowana 19 grudnia 1996

roku w Warszawie. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (Polska), przy ul. Komitetu Obrony Robotników 45A.

Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze

komercyjnym oraz mieszkaniowym przede wszystkim w Polsce, na Węgrzech, Bukareszcie, Belgradzie,

Zagrzebiu, w Sofii oraz w Niemczech. W działalności spółek należących do Grupy nie występuje sezonowość.

Działalność Grupy obejmuje głównie budowę oraz wynajem powierzchni biurowej, handlowej i mieszkalnej.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku Grupa zatrudniała odpowiednio 246 oraz 242

w przeliczeniu na pełne etaty.

Akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Johannesburgu.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku głównym akcjonariuszem Spółki jest GTC Dutch Holdings B.V. („GTC Dutch”),

który posiada 337.637.591 akcji Spółki, stanowiących 58,80% kapitału zakładowego Spółki, uprawniającymi do

337.637.591 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., co stanowi 58,80% ogólnej liczby głosów na Walnym

Zgromadzeniu Spółki. Dodatkowo, GTC Holding Zrt. posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki,

uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 3,81% kapitału

zakładowego Spółki i uprawniających do 3,81% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A.

Ostatecznym udziałowcem GTC Dutch oraz GTC Holding Zrt. jest Optimum Venture Private Equity Funds, który

pośrednio posiada 359.528.880 akcji GTC S.A., uprawniających do 359.528.880 głosów na Walnym

Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 62,61% ogólnej

liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A.

Podmiotem kontrolującym najwyższego szczebla jest spółka Pallas Athéné Domus Meriti Foundation.

2. Waluty funkcjonalne i waluta sprawozdań finansowych

Walutą funkcjonalną GTC S.A. i większości jej spółek zależnych jest euro, ponieważ Grupa generuje oraz

wydatkuje środki głównie w euro: ceny (przychody z tytuły wynajmu) są denominowane w euro, a także

wszystkie długoterminowe kredyty bankowe, pożyczki oraz obligacje są w euro bądź zabezpieczone w stosunku

do tej waluty za pomocą instrumentów pochodnych. Walutą funkcjonalną niektórych spółek zależnych GTC jest

waluta inna niż euro.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym prezentowane

są w EUR i wyrażone w milionach, chyba że wskazano inaczej. Sprawozdania finansowe spółek, których walutą

funkcjonalną nie jest euro sporządzone w ich walutach funkcjonalnych są włączone do niniejszego

skonsolidowanego sprawozdania finansowego po przeliczeniu na walutę prezentacyjną EUR zgodnie z MSR 21

Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Aktywa oraz pasywa, poza składnikami kapitałów własnych, zostały

przeliczone według kursu z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku zysków i strat – przelicza się według

średnich kursów wymiany za dany okres, o ile są one zbliżone do kursu rzeczywistego. Wszystkie wynikające z

tego różnice kursowe są ujmowane w kapitale własnym jako „Różnice kursowe z przeliczenia” bez wpływu na

wynik finansowy za dany okres.

Dla jednostek, których walutą funkcjonalną jest euro, transakcje w walutach obcych (w tym również w polskich

złotych) ujmowane są w euro po przeliczeniu według kursu z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne

denominowane w walutach obcych są wyceniane na koniec okresu według kursu obowiązującego w ostatnim

dniu danego okresu. Powstałe różnice kursowe z przeliczenia na dzień bilansowy oraz z rozliczenia pozycji

pieniężnych wyrażonych w walucie obcej są ujmowane w rachunku zysków i strat.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Kursy wymiany dla istotnych walut były jak poniżej:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
PLN/EUR	4,2267	4,2730	4,3480
USD/EUR	1,1736	1,0419	1,1049
HUF/EUR	385,37	410,09	382,78

3. Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych

Spółka prowadzi swoje księgi rachunkowe zgodnie z zasadami i praktykami wypracowanymi przez

przedsiębiorstwa w Polsce, tak jak wynika to z polskich przepisów z zakresu rachunkowości. Spółki prowadzące

działalność poza terenem Polski prowadzą księgi rachunkowe zgodnie z lokalnymi zasadami rachunkowości.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nieuwzględnione w księgach rachunkowych

jednostek Grupy, które zostały wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek z

MSSF.

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi

Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). Na dzień

zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, biorąc pod uwagę

toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę działalność, w

zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF

zatwierdzonymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości a standardami MSSF

zatwierdzonymi przez Unię Europejską.

Zmiana waluty prezentacji

Począwszy od skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2025 r., Grupa

zmieniła walutę prezentacji ze złotego polskiego (PLN) na euro (EUR). Zmiana ta została wprowadzona w celu

zwiększenia przydatności, przejrzystości i porównywalności skonsolidowanych informacji finansowych Grupy z

innymi europejskimi spółkami z sektora nieruchomości, a tym samym w odpowiedzi na oczekiwania

międzynarodowych inwestorów. Ponadto, biorąc pod uwagę, że jednostka dominująca oraz większość spółek w

Grupie stosuje EUR jako walutę funkcjonalną, Zarząd uznał, że prezentacja skonsolidowanych wyników w EUR

zapewnia wierniejsze odzwierciedlenie sytuacji finansowej i wyników Grupy. Zgodnie z oficjalnym stanowiskiem

Ministerstwa Finansów, jednostki sporządzające skonsolidowane sprawozdania finansowe zgodnie z MSSF

mogą wybrać walutę prezentacji inną niż złoty polski

Zmiana ta stanowi zmianę zasad (polityki) rachunkowości i została zastosowana retrospektywnie, zgodnie z

wymogami MSR 8. W celu zapewnienia porównywalności, wszystkie uprzednio prezentowane pozycje

denominowane w walutach innych niż EUR zostały przeliczone retrospektywnie na EUR zgodnie z metodologią

wymaganą przez MSR 21, tj.:

• aktywa i zobowiązania przeliczono po kursie zamknięcia obowiązującym na każdy dzień bilansowy,

• przychody i koszty przeliczono według średnich kursów za dany okres (chyba że średnia nie

odzwierciedla w przybliżeniu kursów z dat transakcji),

• w następstwie ujednolicenia waluty funkcjonalnej i prezentacyjnej, pozycja „Różnice kursowe z

przeliczenia”, prezentowana w kapitale własnym, została skorygowana poprzez wyksięgowanie efektu

przeliczenia danych na walutę prezentacyjną, który był uprzednio w tej pozycji ujmowany. Po

skorygowaniu salda wykazywane w tej pozycji dotyczą przeliczenia danych z jednostek Grupy, które

mają inną walutę funkcjonalną niż euro.

https://www.gov.pl/web/finanse/czy-jest-mozliwe-sporzadzanie-w-innej-walucie-niz-zloty-polski-rocznych-sprawozdan-finansowych-i-

rocznych-skonsolidowanych-sprawozdan-finansowych [dostęp: 03.04.2026]

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Przyjęcie EUR jako waluty prezentacji:

• nie wpływa na waluty funkcjonalne poszczególnych jednostek Grupy (z których większość stosuje EUR

- szczegóły w nocie 2),

• nie wpływa na rzeczywiste transakcje, przepływy pieniężne ani wyniki operacyjne,

• wpływa jedynie na sposób przeliczenia i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Skutki odnoszą się wyłącznie do retrospektywnego przeliczenia wcześniej prezentowanych danych na EUR.

Wszystkie dane porównawcze przedstawione w niniejszym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z wymogami

MSSF, zostały przekształcone tak, aby odzwierciedlać nową walutę prezentacji.

Ponieważ Grupa historycznie publikowała i publikuje dane finansowe w EUR na potrzeby raportowania dla

inwestorów, dane w EUR zaprezentowane w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym są w pełni

spójne z wcześniej publikowanymi informacjami. Wszystkie dane historyczne w EUR były przeliczane zgodnie

z metodologią opisaną powyżej, co zapewnia ciągłość i porównywalność pomiędzy poprzednio opublikowanymi

skonsolidowanymi sprawozdaniami finansowymi sporządzonymi dla inwestorów zgodnie z MSSF w języku

angielskim z zastosowaniem EUR jako waluty prezentacji i niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniem

finansowym sporządzonym zgodnie z MSSF dla celów ustawowych w Polsce.

4. Kontynuacja działalności

Polityki i działalność operacyjna Grupy mają na celu zarządzanie ryzykiem kapitałowym, finansowym oraz

ryzykiem płynności w oparciu o solidne podstawy. Grupa spełnia wymogi dotyczące kapitału obrotowego

generując przepływy pieniężne z działalności operacyjnej poprzez uzyskiwanie przychodów z najmu. Dalsze

informacje dotyczące ryzyka płynności oraz procesów zarządzania kapitałem zostały opisane w nocie 35.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku kapitał obrotowy netto Grupy (zdefiniowany jako aktywa obrotowe pomniejszone

o zobowiązania krótkoterminowe) był ujemny i wyniósł 515,5 EUR. Wynikało to głównie z prezentacji

niezabezpieczonych obligacji (Senior Unsecured Notes – "SUNs") o wartości 303,7 EUR wyemitowanych przez

GTC Aurora Luxembourg S.A. oraz kredytów bankowych w niemieckich (137,0 EUR), węgierskich (124,0 EUR)

i polskich (85,7 EUR) oraz chorwackich (42,5 EUR) spółkach zależnych jako zobowiązania krótkoterminowe. Na

dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania została refinansowana kwota 634,2 EUR krótkoterminowych

kredytów bankowych oraz obligacji.

Ponadto, na dzień 31 grudnia 2025 roku zadłużenie GTC Paula SARL w kwocie 190 EUR zostało

przeklasyfikowane do zobowiązań krótkoterminowych w związku z naruszeniem warunków umowy finansowania

(event of default). Naruszenie polegało na niewypełnieniu w wymaganym terminie określonych obowiązków

wynikających z tej umowy, co zgodnie z umową finansowania uprawniało podmiot finansujący do żądania

natychmiastowej spłaty zadłużenia. W lutym 2026 roku podmiot finansujący zrzekł się prawa do żądania

natychmiastowej spłaty wynikającego z powyższego naruszenia (waiver) oraz wyraził zgodę na wydłużenie

terminów realizacji wskazanych obowiązków, przy czym data najbliższego zapadała w dniu 15 marca 2026 roku.

Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Grupa przestrzega warunków określonych w waiverze oraz

podejmuje działania niezbędne do spełnienia pozostałych obowiązków w wydłużonym terminie.

Zarząd jest zobowiązany do oceny, czy zasadne jest przygotowanie skonsolidowanego sprawozdania

finansowego przy założeniu kontynuacji działalności. Przy dokonywaniu tej oceny Zarząd przeanalizował

prognozy przepływów pieniężnych za okres co najmniej 12 miesięcy od daty zatwierdzenia niniejszego

skonsolidowanego sprawozdania finansowego, uwzględniając czas, charakter i skalę potencjalnych potrzeb

finansowych Grupy. Zarząd uwzględnił w analizie dostępne środki pieniężne, przewidywane przepływy

pieniężne z działalności operacyjnej, refinansowania kredytów bankowych mające miejsce po dniu bilansowym,

dodatkowe finansowanie zewnętrzne oraz wpływy ze sprzedaży wybranych aktywów.

Po zakończeniu procesu refinansowania obligacji SUNs w marcu 2026 roku, wartość nominalna całkowitego

zadłużenia z tytułu obligacji wynosi 455,0 EUR, z terminem wykupu w październiku 2030 roku (szczegóły w

nocie 9).

Po pomyślnej emisji obligacji zabezpieczonych senioralnych Grupa odnotowała poprawę w postrzeganiu jej

wiarygodności kredytowej przez banki. W okresie po zakończeniu roku finansowego do zatwierdzenia

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

niniejszego sprawozdania Grupa dokonała refinansowania swoich krótkoterminowych kredytów bankowych o

wartości 330,5 EUR, które na dzień 31 grudnia 2025 były zaklasyfikowane jako zobowiązania krótkoterminowe.

Pomyślne refinansowanie kredytów bankowych wraz z refinansowaniem obligacji sprawiło, że Grupa

odnotowała znaczącą poprawę kapitału obrotowego netto i płynności finansowej.

Zarząd uważa, że w wyniku zakończonego refinansowania obligacji oraz refinansowania krótkoterminowych

kredytów bankowych, Grupa będzie dysponować wystarczającą płynnością finansową i środkami pieniężnymi,

aby kontynuować działalność w dającej się przewidzieć przyszłości, i tym samym nie istnieje istotna niepewność,

która mogłaby podać w wątpliwość zdolność Grupy do kontynuowania działalności w ramach założenia

kontynuacji działalności. W związku z tym, Zarząd uznaje za zasadne sporządzenie skonsolidowanego

sprawozdania finansowego przy założeniu kontynuacji działalności.

Wpływ sytuacji w Ukrainie na Grupę GTC

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania bezpośredni wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy

nie jest istotny. Niemożliwym jest jednak oszacowanie skali tego wpływu w przyszłości, a ze względu na dużą

zmienność sytuacji Spółka na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno

z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy oraz jej długoterminowych planów inwestycyjnych.

5. Polityka rachunkowości

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania

finansowego są spójne z zasadami, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania

finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku, z wyjątkiem zmiany waluty prezentacji (patrz nota

3), nowych standardów, które obowiązują od 1 stycznia 2025 roku oraz pozostałych zmian (patrz nota 6).

6. Nowo opublikowane standardy i interpretacje

NOWO OPUBLIKOWANE STANDARDY, MAJĄCE ZASTOSOWANIE DO ROCZNYCH OKRESÓW

SPRAWOZDAWCZYCH ROZPOCZYNAJĄCYCH SIĘ DNIA 1 STYCZNIA 2025 ROKU LUB PÓŹNIEJ

• Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. W dniu 15 sierpnia 2023 roku RMSR

opublikowała zmiany do MSR 21, które precyzują, kiedy waluta jest wymienialna na inną walutę, a w

sytuacji braku wymienialności określają sposób ustalania kursu wymiany, jaki należy stosować, oraz

zakres informacji wymaganych do ujawnienia w takich przypadkach. Zmiany mają na celu zapewnienie

jednolitego stosowania zasad ustalania kursu w warunkach braku wymienialności oraz zwiększenie

przejrzystości ujawnianych informacji. Zgodnie z rozporządzeniem (UE) 2024/2862 wszystkie jednostki

stosują zmiany najpóźniej od pierwszego roku obrotowego rozpoczynającego się 1 stycznia 2025 roku lub

później.

Grupa ocenia, że powyższe zmiany nie mają istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Grupy, a także na

wartość kapitału Grupy bądź jej wynik netto.

Dodatkowo, począwszy od sprawozdań finansowych za rok 2025, Zarząd Spółki podjął decyzję o zmianie

prezentacji zysku/(straty) z aktualizacji wyceny poprzez wyodrębnienie aktualizacji wyceny aktywów

finansowych. Zmiana ta ma na celu zapewnienie bardziej przejrzystej prezentacji danych w skonsolidowanych

sprawozdaniach finansowych. Nie dokonano żadnych korekt błędów ani zmian danych porównawczych, poza

zmianą opisaną powyżej oraz zmianą waluty prezentacji (nota 3).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

NOWO OPUBLIKOWANE, OBECNIE NIEOBOWIĄZUJĄCE STANDARDY I INTERPRETACJE

Przyjęte przez Komisję Europejską

• MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. W dniu 9 kwietnia 2024 roku RMSR

opublikowała MSSF 18, który ma zastąpić MSR 1, i wprowadza on nową strukturę prezentacji rachunku

zysków i strat opartą na wyodrębnieniu pięciu kategorii operacyjnych, a także obowiązkowe sumy

częściowe oraz ujawnienia miar wyników zdefiniowanych przez kierownictwo (MPM). Celem standardu

jest zwiększenie porównywalności i przejrzystości prezentowanych informacji. MSSF 18 będzie

obowiązywał dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku, z koniecznością retrospektywnego

przekształcenia danych porównawczych za 2026 roku.

• Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 dotyczące klasyfikacji, wyceny i ujawnień instrumentów finansowych (w tym

kontraktów na energię elektryczną oraz rozliczeń elektronicznych). W maju 2024 roku RMSR opublikowała

zmiany do MSSF 9 i MSSF 7, które doprecyzowują zasady klasyfikacji aktywów finansowych z cechami

warunkowymi (w tym cechami ESG) oraz rozliczania zobowiązań za pomocą systemów płatności

elektronicznych, a także precyzują ocenę wybranych kontraktów związanych z dostawami energii

elektrycznej pod kątem spełnienia kryteriów SPPI i charakterystyki przepływów pieniężnych; jednocześnie

wprowadzono rozszerzone wymogi ujawnieniowe dotyczące inwestycji w instrumenty kapitałowe

wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody oraz instrumentów o cechach

warunkowych. Zmiany mają na celu ujednolicenie stosowania zasad klasyfikacji i wyceny oraz właściwą

prezentację ryzyk związanych z instrumentami finansowym. Zmiany będą obowiązywać dla okresów

rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku.

• Zmiany do różnych standardów wynikające z corocznych przeglądów MSSF. RMSR opublikowała pakiet

zmian obejmujący m.in. MSSF 1, MSSF 7, MSSF 9 oraz MSR 7, mający na celu doprecyzowanie

istniejących wymogów ujmowania, prezentacji oraz ujawnień i zwiększenie spójności stosowania

standardów. Zmiany te odnoszą się do wybranych paragrafów i zazwyczaj mają charakter

doprecyzowujący. Pakiet będzie obowiązywał od 1 stycznia 2026 roku.

Nie zostały jeszcze przyjęte przez Komisję Europejską

• MSSF 19 Jednostki zależne bez odpowiedzialności publicznej: Ujawnienia. Opublikowany przez Radę

Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (IASB) 9 maja 2024 r. i zmieniony 21 sierpnia 2025 r.,

MSSF 19 określa uproszczone zasady ujawniania informacji dla jednostek zależnych niepodlegających

publicznej odpowiedzialności, które stosują standardy rachunkowości MSSF w swojej sprawozdawczości

finansowej. Standard jest przeznaczony dla jednostek zależnych, które nie emitują instrumentów dłużnych

ani kapitałowych na rynkach publicznych i nie posiadają aktywów w ramach powiernictwa na rzecz

szerokiej grupy osób postronnych. Stosowanie MSSF 19 jest dobrowolne, a standard oferuje uproszczony

zestaw ujawnień, zachowując jednocześnie wymogi dotyczące ujmowania i wyceny pełnych MSSF. MSSF

19 ma zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku

lub później.

• Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Wydane przez IASB 13 listopada 2025

roku zmiany ustanawiają jasne wytyczne dotyczące ustalania kursu walutowego, który należy zastosować,

gdy waluta nie jest wymienialna, oraz określają ujawnienia wymagane w takich okolicznościach. Zmiany

mają na celu zmniejszenie zróżnicowania praktyk i zapewnienie spójnej podstawy do przeliczania

sprawozdań finansowych w warunkach hiperinflacji lub ograniczeń walutowych. Zmiany mają

zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub

później.

Grupa jest w trakcie oceny wpływu zmian na jej sprawozdanie finansowe. Wymogi nowego standardu MSSF 18

dotyczą głównie trzech zagadnień: rachunku zysków i strat, wymaganych ujawnień dotyczących miar wyników

oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartych w sprawozdaniach finansowych, co

wpłynie na prezentację danych i ujawnienia w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Nie przewiduje się istotnego wpływu innych opublikowanych, ale nieobowiązujących standardów na

sprawozdanie finansowe Grupy.

Daty rozpoczęcia ich obowiązywania wynikają z treści standardów ogłoszonych przez Radę Międzynarodowej

Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat

stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie ich zatwierdzenia do stosowania

przez Unię Europejską.

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości

(a) PODSTAWOWE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z konwencją kosztu historycznego,

z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości inwestycyjnych w budowie, jeżeli spełnione są

warunki określone w nocie 17(ii), płatności w formie akcji własnych, długoterminowych aktywów finansowych

oraz pochodnych instrumentów finansowych, które zostały wycenione według wartości godziwej.

Kluczowe zasady rachunkowości zostały opisane w poszczególnych notach, a istotne osądy i szacunki księgowe

zostały zaprezentowane poniżej.

(b) SZACUNKI KSIĘGOWE

Sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości

Finansowej wymaga od Zarządu dokonywania pewnych założeń i oszacowań, mających wpływ

na prezentowane kwoty aktywów i zobowiązań (w tym aktywów i zobowiązań warunkowych) na dzień

bilansowy. W związku z tym rzeczywiste wartości mogą różnić się od tych szacunków.

Nieruchomości inwestycyjne reprezentują nieruchomości utrzymywane w celu generowania długoterminowych

wpływów z tytułu wynajmu. Nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej, która jest

wyceniana przynajmniej raz w roku przez niezależnego zarejestrowanego rzeczoznawcę. Wycena dokonywana

jest na podstawie zdyskontowanych przewidywanych przepływów pieniężnych z danej nieruchomości

inwestycyjnej, z wykorzystaniem stóp dyskontowych stosowanych dla lokalnego rynku nieruchomości oraz

aktualizowana według osądu Zarządu lub - jeśli uznano to za stosowne - przy użyciu podejścia dochodowego

(„Income capitalisation method”) lub metody stopy kapitalizacji („Yield method”). Zastosowaną metodę i główne

założenia są określane przez rzeczoznawcę, a także opisane w nocie 17.

Grupa dokonuje szacunków przy ustalaniu wartości aktywów i zobowiązań ujętych w sprawozdaniu finansowym

po przejęciu.

Grupa stosuje szacunki księgowe w celu ustalenia stosowanych stawek amortyzacyjnych (nota 16, nota 27).

Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się wykorzystując

odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Grupa kieruje się profesjonalnym

osądem (nota 18).

Grupa polega na szacunkach w zakresie rozliczenia płatności w formie akcji własnych w środkach pieniężnych.

W procesie stosowania Grupowych zasad (polityki) rachunkowości Zarząd Spółki dokonał następujących

osądów:

Walutą funkcjonalną GTC S.A. oraz większości jej jednostek zależnych jest euro, gdyż ta waluta ma na nie

istotny i przeważający wpływ:

• wycena nieruchomości inwestycyjnych jest dokonywana w euro;

• kredyty oraz pożyczki są w większości denominowane w euro, a pozycje w innych walutach (obligacje

w HUF) są zabezpieczone do euro poprzez międzywalutowy SWAP na stopę procentową;

• większość umów najmu jest zawierana po ustalonych stawkach czynszu wyrażonych w euro.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Grupa zawarła umowy najmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach komercyjnych. Grupa ustaliła, że

zachowuje wszystkie znaczące ryzyka i korzyści z tytułu posiadania tych nieruchomości, których wynajem jest

ujmowany jako leasing operacyjny.

Istotne wartości księgowe oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach w odniesieniu do nieruchomości

inwestycyjnych zostały zaprezentowane w nocie 17(ii) dotyczące ustalania wyceny nieruchomości

inwestycyjnych w budowie.

Istotne osądy księgowe dotyczące płynności rynkowej nieruchomości inwestycyjnych zostały przedstawione

w nocie 35.

Grupa klasyfikuje zapasy w postaci nieruchomości mieszkaniowych do aktywów obrotowych lub do aktywów

trwałych, w oparciu o stopień zaawansowania prac konstrukcyjnych w ramach cyklu operacyjnego działalności.

Normalny cykl operacyjny Grupy w większości wypadków nie przekracza pięciu lat. Aktywne projekty

mieszkaniowe są klasyfikowane jako zapasy w aktywach obrotowych. Projekty mieszkaniowe, których termin

wykonania jest dłuższy niż cykl operacyjny, są klasyfikowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę

mieszkaniową w aktywach trwałych.

Grupa ustala czy sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, na podstawie MSSF 10.

Grupa określa na podstawie MSR 32, czy instrument spełnia wymogi klasyfikacji jako dłużny czy kapitałowy.

Grupa ustala, czy transakcja lub inne zdarzenie jest połączeniem jednostek gospodarczych poprzez

zastosowanie definicji „przedsięwzięcia” zawartej w MSSF 3.

Grupa określa, czy kontrola nad jednostką, w której dokonano inwestycji, została utracona w oparciu o wymogi

MSSF 10.

Grupa ocenia, kiedy ujmowane są zobowiązania z tytułu wykonania opcji nabycia udziałów niekontrolujących

oraz czy opcje te przenoszą ryzyko i korzyści na Grupę, czy też pozostawiają je udziałowcom niekontrolującym.

Grupa rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości

zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników

podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione (nota 15).

Podatek odroczony dotyczący zewnętrznych różnic przejściowych odnoszących się do jednostek zależnych

został obliczony w oparciu o oszacowane prawdopodobieństwo, że te różnice przejściowe zostaną zrealizowane

w dającej się przewidzieć przyszłości.

Grupa przeprowadza również ocenę prawdopodobieństwa realizacji aktywów z tytułu odroczonego podatku

dochodowego. Jeśli jest to konieczne, Grupa zmniejsza wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku

dochodowego do wartości możliwej do zrealizowania.

8. Inwestycje w jednostkach zależnych

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe GTC oraz sprawozdania

finansowe jej spółek zależnych za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku.

Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co

sprawozdania jednostki dominującej, przy zastosowaniu spójnych zasad rachunkowości oraz w oparciu o te

same zasady rachunkowości stosowane dla podobnych transakcji i zdarzeń gospodarczych. Dokonuje się

dostosowań w celu ujednolicenia do ewentualnych odmiennych zasad rachunkowości.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki i jej jednostek zależnych.

Bezpośredni i pośredni udział Spółki w tych jednostkach oraz udział w prawach głosu na koniec poszczególnych

okresów został przedstawiony w tabeli poniżej (tabela poniżej przedstawia udział efektywny):

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Spółki zależne

	Jednostka		31 grudzień	31 grudzień
Nazwa	dominująca	Siedziba	2025	2024
GTC Korona S.A.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Poznań Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Aeropark Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Wrocław Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Satellite Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Sterlinga Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Ortal Sp. z o.o. 2	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Diego Sp. z o.o. 2	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Francuska Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC UBP Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Pixel Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Moderna Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Management Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Corius Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Światowida Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Galeria CTWA Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Artico Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Hungary Real Estate Development	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
Company Pltd. (“GTC Hungary”)
GTC Duna Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Váci út 81-85. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Centre Point I. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Centre Point III. Kft. 3	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Spiral I. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Albertfalva Üzletközpont Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Metro Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Kompakt Land Kft.	GTC Kompaktland	Węgry	100%	100%
	SARL
GTC White House Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Globe Office Investments Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Investments Sp. z o.o.	GTC Hungary	Polska	100%	100%
GTC Univerzum Projekt Kft.	GTC Univerzum	Węgry	100%	100%
	SARL
GTC Future Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
VRK Tower Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Origine Investments Pltd. (“GTC Origine”)	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC HBK Project Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC VI188 Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC FOD Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
G-Delta Andrassy Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC KLZ 7-10 Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC PSZTSZR Projekt Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC DBRNT Projekt Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC B41 d.o.o.	GTC Origine	Serbia	100%	100%
GTC MNG d.o.o.	GTC Origine	Serbia	100%	100%
GTC K43-45 Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%

Podmiot w likwidacji.

Zmiana nazwy spółki z Centre Point II. Kft. na Centre Point III. Kft.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

	Jednostka		31 grudzień	31 grudzień
Nazwa	dominująca	Siedziba	2025	2024
GTC Liffey Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
Clara Liffey GP SARL	GTC Liffey Kft.	Luksemburg	100%	100%
GTC Germany GmbH	GTC Origine	Niemcy	100%	100%
GTC UK Real Estate Investments Ltd.	GTC Origine	UK	100%	100%
GTC VRSMRT Projekt Kft. 4	GTC Origine	Węgry	-	100%
GTC Chino Invest Ingatlanhasznosító Kft. 5	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC Infopark H Építési Terület Kft. 5	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC Nekretnine Zagreb d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Euro Structor d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	70%	70%
Marlera Golf LD d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Nova Istra Idaeus d.o.o.	Marlera Golf LD	Chorwacja	100%	100%
	d.o.o.
GTC Matrix Future d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
GTC Trinity d.o.o. 4	GTC S.A.	Chorwacja	-	100%
Towers International Property S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Green Dream S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Rose Park S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate Bucharest S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Venus Commercial Center S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
NRL EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Advance Business Center EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Yuzhen Park EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Dorado 1 EOOD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Flex EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Commercial Development d.o.o. Beograd	GTC Ada SARL	Serbia	100%	100%
Glamp d.o.o. Beograd 4	GTC S.A.	Serbia	-	100%
GTC Aurora Luxembourg S.A.	GTC S.A.	Luksemburg	100%	100%
Europort Investment (Cyprus) 1 Limited	GTC S.A.	Cypr	100%	100%
GTC Holding SARL	GTC S.A.	Luksemburg	100%	100%
GTC Paula SARL	GTC Holding SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Kompaktland SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Ada SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Univerzum SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Liffey SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern IV November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern I November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Heidenheim I November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern III November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio KL Betzenberg IV November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio KL Betzenberg V November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern II November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern VII November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Helmstedt November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Kapitalbeteiligung GmbH	GTC Germany	Niemcy	100%	100%
	GmbH
GTC Elibre GmbH & Co. KG	GTC Germany	Niemcy	100%	100%
	GmbH
WOB Projekt Alheim GmbH	GTC Germany	Niemcy	100%	100%
	GmbH

Sprzedane w 2025 roku – więcej informacji w nocie 9.

Nabyte w styczniu 2025 roku – więcej informacji w nocie 9.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

	Jednostka		31 grudzień	31 grudzień
Nazwa	dominująca	Siedziba	2025	2024
WOB Projekt Bad Berleburg GmbH	GTC Germany	Niemcy	100%	100%
	GmbH
Portfolio Kaiserslautern III GmbH 6	AcquiCo K´lautern III	Niemcy	89,9%	-
	GmbH
Portfolio Kaiserslautern III GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio KL Betzenberg IV GmbH 6	AcquiCo KL	Niemcy	89,9%	-
	Betzenberg IV GmbH
Portfolio Kaiserslautern III GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio KL Betzenberg V GmbH 6	AcquiCo KL	Niemcy	89,9%	-
	Betzenberg V GmbH
Portfolio KL Betzenberg V GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio Heidenheim I GmbH 6	AcquiCo Heidenheim	Niemcy	89,9%	-
	I GmbH
Portfolio Heidenheim I GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio Kaiserslautern VII GmbH 6	AcquiCo K´lautern	Niemcy	89,9%	-
	VII GmbH
Portfolio Kaiserslautern VII GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio Helmstedt GmbH 6	AcquiCo Helmstedt	Niemcy	89,9%	-
	GmbH
Portfolio Helmstedt GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio K‘lautern I GmbH 6,7	Portfolio K'lautern I	Niemcy	89,9%	-
	November
Portfolio K‘lautern I GmbH 6,7	GTC Paula SARL	Niemcy	-	89,9%
Portfolio K‘lautern II GmbH 6,7	Portfolio K'lautern II	Niemcy	89,9%	-
	November
Portfolio K‘lautern II GmbH 6,7	GTC Paula SARL	Niemcy	-	89,9%
Portfolio K‘lautern VI GmbH 6	Portfolio K'Lautern IV	Niemcy	89,9%	-
	November Sarl
Portfolio K‘lautern VI GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
GTC Peach Verwaltungs GmbH	GTC Paula SARL	Niemcy	51%	51%
AcquiCo Heidenheim I GmbH 6	Portfolio Heidenheim	Niemcy	100%	-
	I November SARL
AcquiCo Heidenheim I GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%
AcquiCo Helmstedt GmbH 6	Portfolio Helmstedt	Niemcy	100%	-
	November SARL
AcquiCo Helmstedt GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%
AcquiCo KL Betzenberg IV GmbH 6	Portfolio KL	Niemcy	100%	-
	Betzenberg IV
	November SARL
AcquiCo KL Betzenberg IV GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%
AcquiCo KL Betzenberg V GmbH 6	Portfolio KL	Niemcy	100%	-
	Betzenberg V
	November SARL
AcquiCo KL Betzenberg V GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%
AcquiCo K´lautern II GmbH 6	Portfolio	Niemcy	100%	-
	Kaiserslautern II
	November SARL
AcquiCo K´lautern II GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%
AcquiCo K´lautern III GmbH 6	Portfolio	Niemcy	100%	-
	Kaiserslautern III
	November SARL

AcquiCo K´lautern III GmbH

GTC Paula SARL

Niemcy

100%

W 2025 roku miała miejsce wewnętrzna reorganizacja obejmująca niektóre podmioty niemieckie i luksemburskie, w ramach której spółka

GTC Paula przeniosła udziały w spółkach AcquiCo […] GmbH na odpowiednie spółki Portfolio […] November SARL, a następnie nastąpiło

przeniesienie udziałów w spółkach Portfolio […] GmbH ze spółki GTC Paula SARL na odpowiednie spółki AcquiCo […] GmbH. Wyjątki

dotyczyły spółek Portfolio K’lautern VI GmbH oraz Portfolio K’Lautern I GmbH, które zostały przeniesione przez GTC Paula SARL

odpowiednio do spółek Portfolio K'Lautern IV November SARL oraz Portfolio K'lautern I November SARL, z wyłączeniem przeniesienia

udziałów w pośrednich podmiotach holdingowych – AcquiCos […] GmbH. Ponadto nabyto dodatkowe udziały w niektórych podmiotach

Portfolio […] GmbH od posiadacza udziałów niekontrolujących, jak wskazano w tabeli powyżej.

Zmiana formy prawnej podmiotu z niemieckiej spółki KG na niemiecką spółkę GmbH.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

	Jednostka		31 grudzień	31 grudzień
Nazwa	dominująca	Siedziba	2025	2024
AcquiCo K´lautern VII GmbH 6	Portfolio	Niemcy	100%	-
	Kaiserslautern VII
	November SARL
AcquiCo K´lautern VII GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%
GTC Kaiserslautern II GmbH & Co. KG 8	GTC Paula GP	Niemcy	100%	-
	GmbH
GTC Kaiserslautern VII GmbH & Co. KG 8	GTC Paula GP	Niemcy	100%	-
	GmbH
GTC Heidenheim I GmbH & Co. KG 8	GTC Paula GP	Niemcy	100%	-
	GmbH
GTC Helmstedt GmbH & Co 8	GTC Paula GP	Niemcy	100%	-
	GmbH
GTC Paula GP GmbH	GTC Paula SARL	Niemcy	100%	100%
GTC GOI SARL 8	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	-
GTC PSZTSZR SARL 8	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	-
GTC Finance DAC („DAC”) 9	Ocorian Corporate	Irlandia	- (2) GTC jest narażona na zmienne zwroty z umów gwarancyjnych i przepływów środków; oraz	- (1) GTC sprawuje władzę nad spółką celową poprzez z góry określone, istotne działania ustalone na moment (3) GTC ma możliwość wykorzystania swojej władzy do wpływania na te zwroty poprzez wiążące ramy W dniu 24 lutego 2025 roku spółka GTC Galeria CTWA sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę zmieniającą i ujednolicającą dotychczasową umowę kredytową z Erste Group Bank AG oraz Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-Wien AG. Ostateczny termin spłaty został przedłużony o 5 lat od daty podpisania umowy. Zgodnie z wymogami zawartymi w podpisanej umowie Grupa zdeponowała kwotę 44,0 EUR w gotówce na rachunku zablokowanym w celu wykupu obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg. W dniu 18 czerwca 2025 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kredytową („Umowa Kredytowa”) z J&T BANKA, a.s. z siedzibą w Pradze. Zgodnie z warunkami Umowy kredytowej, Centrum Światowida sp. z o.o. otrzymała kredyt w wysokości do 84,0 EUR. Termin zapadalności kredytu wynosi 5 lat od daty zawarcia Umowy kredytowej. W lipcu 2025 roku cała kwota W dniu 10 października 2025 roku GTC Finance DAC („Emitent”) z powodzeniem wyemitował zabezpieczone obligacje uprzywilejowane o wartości 455,0 EUR z kuponem 6,50% i terminem zapadalności w październiku 2030 roku. Wpływy z tej emisji, po pomniejszeniu o określone opłaty i koszty transakcyjne, w wysokości 429,2 EUR, zostały umieszczone na rachunku powierniczym i zastawione na rzecz nowych obligatariuszy. Wpływy te miały na celu refinansowanie obligacji SUN o wartości 500,0 EUR z terminem zapadalności w czerwcu 2026 roku, wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A. („GTC Aurora”). W październiku 2025 roku GTC Hungary zaprosiło posiadaczy obligacji SUN do złożenia oferty wykupu wszystkich obligacji SUN a łączna wartość wykupionych obligacji wyniosła 195,0 EUR (wartość nominalna). Łączna kwota do zapłaty za wszystkie obligacje SUN przyjęte do kupna wyniosła 192,3 EUR, a rozliczenie zostało sfinansowane z pożyczki udzielonej
	Trustees GTC sprawuje kontrolę nad DAC z poniższych powodów: 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym Kwota ta została zwolniona w październiku 2025 roku.
DAC jest spółką prawa irlandzkiego typu designated activity company, utworzoną w celu refinansowania
istniejących obligacji Grupy o wartości 500 EUR zapadających w czerwcu 2026 roku, wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A. Grupa nie posiada udziałów kapitałowych w DAC. jej utworzenia; umowne. FINANSOWANIE kredytu została uruchomiona.

Nowoutworzona spółka.

Dalsze szczegóły opisano w nocie 9.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

przez Emitenta spółce GTC Hungary z części środków zdeponowanych na rachunku powierniczym. Pożyczka

została objęta gwarancją Spółki i zastawiona na rzecz nowych obligatariuszy. Łączna kwota główna obligacji

SUN pozostających w obrocie po odkupie wyniosła 299,0 EUR. Pozostała kwota emisji w wysokości 237,9 EUR

była przechowywana na rachunku powierniczym do momentu jej wypłaty na rzecz GTC Aurora w celu pokrycia

wykupu pozostałych obligacji SUN pozostających w obrocie w dniu 25 marca 2026 roku. Po zakończeniu

refinansowania obligacji SUN w dniu 25 marca 2026 roku GTC Aurora przejęła wszystkie zobowiązania Emitenta

jako emitenta wynikające z zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych w zamian za (i) zapłatę przez Emitenta

na rzecz GTC Aurora pozostałych środków zdeponowanych w depozycie oraz (ii) cesję pożyczki na rzecz GTC

Aurora przez Emitenta.

W dniu 19 grudnia 2025 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki całkowicie

zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na mocy którego

ostateczny termin spłaty kredytu został przedłużony do dnia 22 kwietnia 2026 roku.

W dniu 22 grudnia 2025 roku spółka GTC Sterlinga sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, zawarła

z Bankiem Pekao S.A. aneks zmieniający i ujednolicający warunki umowy kredytowej, którego wejście w życie

było uzależnione od spełnienia określonych warunków zawieszających. Wszystkie warunki zawieszające zostały

spełnione w styczniu 2026 roku. W konsekwencji termin ostatecznej spłaty kredytu został przedłużony do dnia

31 grudnia 2030 roku.

CZŁONKOWIE ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH

W dniu 28 maja 2025 roku pan Gyula Nagy został odwołany ze stanowiska Prezesa Zarządu Spółki ponadto

Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o powołaniu pani Małgorzaty Czaplickiej na stanowisko Prezesa

Zarządu Spółki, ze skutkiem od momentu podjęcia uchwały.

Dnia 7 sierpnia 2025 roku pan Zsolt Farkas został odwołany ze stanowiska Członka Zarządu Spółki ze skutkiem

od momentu podjęcia uchwały oraz pan Balazs Gosztonyi został odwołany ze stanowiska Członka Zarządu

Spółki ze skutkiem dnia 8 września 2025 roku.

Dnia 7 sierpnia Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o powołaniu pana Jacka Bagińskiego na stanowisko

Członka Zarządu Spółki oraz Chief Financial Officer ze skutkiem dnia 8 września 2025 roku, pana Antala

Botonda Rencza na stanowisko Członka Zarządu Spółki oraz Chief Business Sustainabillity Officer, ze skutkiem

dnia 11 sierpnia 2025 roku, pana Mihály Országa na stanowisko Członka Zarządu Spółki oraz Chief Corporate

Finance Officer, ze skutkiem dnia 2 września 2025 roku.

Dnia 28 sierpnia 2025 roku, Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o powołaniu pana Sebastiana Junghänela

na stanowisko Członka Zarządu Spółki oraz Chief Operating Officer, ze skutkiem dnia 2 września 2025 roku.

Dnia 27 października 2025 roku pani Małgorzata Czaplicka zrezygnowała ze stanowiska Prezesa Zarządu Spółki

ze skutkiem na dzień 27 października 2025 roku. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o objęciu przez pana

Botonda Rencza stanowiska Prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień podjęcia uchwały.

TRANSAKCJE – NIEMIECKI PORTFEL

W ramach nabycia niemieckiego portfela mieszkaniowego (szczegółowy opis transakcji znajduje się w nocie 28

w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku) Spółka

wyemitowała Obligacje Partycypacyjne, które zostały przeniesione na LFH Portfolio Acquico S.À R.L., w ramach

rozliczenia części ceny nabycia na podstawie umowy sprzedaży udziałów zawartej z LFH Portfolio Acquico S.À

R.L. Grupa klasyfikuje obligacje partycypacyjne jako instrument kapitałowy od dnia początkowego ujęcia.

Dodatkowo, GTC Paula SARL została uprawniona do skorzystania z opcji nabycia wszystkich udziałów

posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. („LFH”) oraz ZNL Investment S.À R.L. w następujących

spółkach: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG (0,01%), Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (0,01%), Portfolio

Kaiserslautern III GmbH (5%), Portfolio KL Betzenberg IV GmbH (5%), Portfolio KL Betzenberg V GmbH (5%),

Portfolio Kaiserslautern VI GmbH (5%), Portfolio Heidenheim I GmbH (10,1%), Portfolio Kaiserslautern VII

GmbH (10,1%) oraz Portfolio Helmstedt GmbH (10,1%) – dalej łącznie jako „Opcja Kupna”.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Zgodnie z Umową dotyczącą Opcji Kupna, w dniu 31 marca 2025 roku GTC Paula SARL skorzystała z prawa

do nabycia udziałów niekontrolujących posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment

S.À R.L. Umowa przewidywała, że Spółka będzie uprawniona do wcześniejszego wykupu obligacji

partycypacyjnych. Skorzystanie z tego prawa uzależnione jest od spełnienia określonych warunków, w tym

podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki, co będzie

wymagało wyłączenia prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy i/lub podjęcia innych uchwał niezbędnych

do umożliwienia wcześniejszego wykupu.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku dokonano ostatecznego rozliczenia Opcji Kupna w łącznej kwocie 47,3 EUR,

Grupa sfinalizowała nabycie wszystkich udziałów posiadanych przez Marco Garzetti, LFH Portfolio Acquico S.À

R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L. Grupa finalizując rozliczenie opcji rozpoznała 11,7 EUR w kapitale

rezerwowym w korespondencji ze stratą z aktualizacji aktywów finansowych. Dodatkowo, w wyniku realizacji

Opcji Kupna, Grupa stała się stroną umów dotyczących opcji kupna i sprzedaży odnoszących się do udziałów

niekontrolujących posiadanych przez grupę Peach. Na mocy tych ustaleń, Grupa posiada prawo do nabycia

pozostałych udziałów niekontrolujących Grupy Peach w nabytym portfolio mieszkaniowym po upływie 5 lub 10

lat, natomiast Grupa Peach posiada prawo do sprzedaży tych udziałów do Grupy GTC po upływie 10 lat.

Zobowiązanie do wykonania opcji put w kwocie 7,9 EUR zostało rozpoznane w zamortyzowanym koszcie na 31

grudnia 2025 roku i jest prezentowane w zobowiązaniach długoterminowych w linii Zobowiązania z tytułu opcji

put udziałów niekontrolujących oraz inne zobowiązania długoterminowe.

POZOSTAŁE TRANSAKCJE

W styczniu 2025 roku Grupa otrzymała 10,0 EUR w związku ze sprzedażą GTC Seven Gardens d.o.o., jednostki

całkowicie zależnej od Spółki, która została sfinalizowana w grudniu 2024 roku.

W dniu 17 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów). Cena

sprzedaży zgodnie z umową wyniosła 55,0 EUR, co jest równe wartości prezentowanej w aktywach

przeznaczonych do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku (93,2 EUR) pomniejszonych o zobowiązania

związane z tymi aktywami (38,2 EUR). Całość należności została uregulowana w trakcie okresu

sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o.

Beograd (Projekt X) za kwotę 22,7 EUR (wyłączając środki pieniężne i depozyty w sprzedanej jednostce), która

to kwota była zbliżona do wartości prezentowanej w aktywach przeznaczonych do sprzedaży pomniejszonej o

kwotę zobowiązań związanych z tymi aktywami przedstawioną w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym za 2024 rok. Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego.

Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 roku GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała

umowę zamiany 100% udziałów w spółkach Chino Invest Ingatlanhasznosító Kft i Infopark H Építési Terület Kft

w zamian za udziały w spółkach zależnych: GTC VRSMRT Projekt Kft (właściciel działki o powierzchni ponad

1.000 mkw. na Węgrzech) i GTC Trinity d.o.o. (właściciel działki o powierzchni ponad 13.900 mkw. w Chorwacji)

oraz wyemitowane przez podmiot niepowiązany obligacje, których właścicielem była spółka GTC Origine

Investments Pltd. Łączna wartość godziwa nabytych aktywów wyniosła 14,8 EUR i nie różni się istotnie od

całkowitej ceny nabycia. Obie nabyte spółki posiadają ponad 6.800 mkw. działek mieszkaniowych w

Budapeszcie, co daje GTC możliwość udziału w dynamicznie rozwijającym się rynku mieszkaniowym na

Węgrzech. Transakcja została zaklasyfikowana jako nabycie aktywów. Transakcja nie została zawarta z żadnym

podmiotem powiązanym.

W kwietniu 2025 roku Zarząd podjął uchwałę dotyczącą sprzedaży budynku biurowego Artico zlokalizowanego

w Polsce. Oczekuje się, że transakcja sprzedaży zostanie sfinalizowana w ciągu roku od zakończenia okresu

sprawozdawczego; odpowiednie składniki aktywów zostały przeklasyfikowane jako aktywa przeznaczone do

sprzedaży w kwocie 20,1 EUR.

W dniu 7 maja 2025 roku Grupa podpisała przedwstępną umowę sprzedaży działki gruntu w Katowicach. Cena

sprzedaży zgodnie z umową wynosiła 3,8 EUR. Transakcja została sfinalizowana w lipcu 2025 roku. Całość

należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym

podmiotem powiązanym.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Dnia 25 lipca 2025 roku Grupa podpisała warunkową umowę sprzedaży gruntu zlokalizowanego w Warszawie.

Cena sprzedaży została ustalona w wartości 6,8 EUR. Transakcja została sfinalizowana we wrześniu 2025 roku.

Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta

z żadnym podmiotem powiązanym.

We wrześniu 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o sprzedaży gruntu oraz nieruchomości inwestycyjnej

w Budapeszcie (GTC Future). W ostatnim kwartale 2025 roku, podpisana została umowa sprzedaży z ceną

sprzedaży 19,0 EUR. Transakcja została sfinalizowana w grudniu 2025 roku a należność z tytułu sprzedaży

została w tym samym miesiącu uregulowana w całości. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem

powiązanym.

Dnia 22 września 2025 roku, GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, zawarła

umowę o sprzedaży 1,303,377 akcji zwykłych NAP Nyrt. Akcje zostały sprzedane za 4,5 EUR i rozliczone dnia

1 października 2025 roku. W wyniku transakcji Grupa GTC zbyła cały posiadany pakiet akcji w NAP Nyrt.

Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 12 grudnia 2025 roku Grupa zawarła umowę sprzedaży działki wraz z budynkiem biurowym w budowie

w Zagrzebiu (Matrix D). Łączna cena sprzedaży wynikająca z umowy wyniosła 13,3 EUR. Transakcja została

sfinalizowana przed końcem 2025 roku i nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym. W grudniu 2025

roku całość należności została uregulowana.

POZOSTAŁE INFORMACJE

W dniu 24 czerwca 2025 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy GTC S.A. podjęło uchwałę o pozostawieniu

w Spółce całego zysku netto za rok 2024 w wysokości 120,1 milionów PLN (27,9 EUR).

Wpływ kwestii związanych z klimatem na sprawozdanie finansowe

Ryzyka klimatyczne i środowiskowe podlegają zarządzaniu ryzykiem oraz Polityce Zarządzania Ryzykiem. Rolą

Zarządu jest nadzorowanie ryzyka korporacyjnego, określenie zakresu zarządzania ryzykiem, wytyczenie

kierunków rozwoju systemu zarządzania ryzykiem oraz ustalenie akceptowalnych poziomów ekspozycji na

ryzyko. Grupa przeanalizowała potencjalny wpływ kwestii związanych z klimatem i stwierdziła, że kwestie te nie

mają istotnego wpływu na niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

Kwestie związane z klimatem zostały również opisane w sprawozdaniu z działalności Grupy za rok zakończony

31 grudnia 2025 roku.

10. Przychody operacyjne oraz koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości

Podstawową działalnością Grupy GTC jest wynajem nieruchomości najemcom. W przypadku tej działalności

leasingowej Grupa GTC działa jako leasingodawca. Grupa zawarła umowy najmu dotyczące nieruchomości

będących w jej portfolio. Umowy leasingowe, zgodnie z którymi Grupa nie przenosi zasadniczo całego ryzyka

i korzyści wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, klasyfikowane są jako umowy leasingu operacyjnego.

Przychody z wynajmu powierzchni są rozpoznawane przez okres obowiązywania umowy najmu metodą liniową

zgodnie z regulacjami MSSF 16 Leasing.

Przychody z wynajmu zawierają przychody z tytułu czynszu od obrotu najemców w wysokości około 5,6 EUR

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (5,9 EUR za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024). Pozostałe

przychody są oparte na stałych umownych opłatach za wynajem.

Grupa zawarła szereg umów leasingu operacyjnego dotyczących swojego portfela nieruchomości w Polsce,

Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii, Niemczech i na Węgrzech. Umowy najmu nieruchomości komercyjnych

zazwyczaj zawierają klauzule umożliwiające okresową waloryzację czynszu w oparciu o europejski wskaźnik

cen konsumpcyjnych (CPI).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Minimalna wartość przyszłych przychodów z tytułu umów najmu (niezdyskontowane płatności leasingowe)

w ukończonych nieruchomościach inwestycyjnych wynosi:

		31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
W ciągu 1 roku	132	127
W ciągu 2 roku	105	105
W ciągu 3 roku	86	81
W ciągu 4 roku	63	61
W ciągu 5 roku	38	41
W ciągu 6 roku	17	27
Powyżej 6 lat	54	29
Razem	495	471

Większość przychodów operacyjnych jest ustalana na podstawie kwot wyrażonych bezpośrednio, powiązanych

lub indeksowanych do euro.

Poza przychodami z tytułu wynajmu, Grupa generuje także przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości.

Przychody z tytułu usług stanowią opłaty uiszczane przez najemców nieruchomości inwestycyjnych Grupy,

w celu pokrycia kosztów usług świadczonych przez Grupę w związku z ich wynajmem. Opłata za usługę jest

fakturowana miesięcznie, w oparciu o stawkę opłaty za usługę uzgodnioną w umowie, według najbardziej

wiarygodnego oszacowania dla danego projektu. Przypisanie kosztów usług do najemcy odbywa się w oparciu

o wynajętą powierzchnię.

Opłaty za ogrzewanie, wodę i ścieki są fakturowane miesięcznie osobno, w oparciu o wynajętą powierzchnię

i stawki uzgodnione w umowie. Przychody z innych usług stanowią nieleasingowy komponent w umowach najmu

nieruchomości i ujmowane są zgodnie z zasadami wskazanymi poniżej.

Grupa rozpoznaje przychody z tytułu obsługi nieruchomości w czasie, ponieważ klient jednocześnie otrzymuje

i wykorzystuje przekazane mu korzyści.

Grupa rozpoznaje przychody z tytułu usług zgodnie z dwoma modelami:

• Z tytułu działania jako pośrednik. Niektórzy najemcy instalują liczniki energii elektrycznej. W tym

przypadku, faktury za energię elektryczną są rozliczane za pośrednictwem podmiotów GTC

i adresowane bezpośrednio do najemców. Dla celów sprawozdania finansowego, takie przychody i

koszty są ujmowane w kwotach netto, ponieważ GTC występuje w roli pośrednika.

• Z tytułu działania jako zleceniodawca. W pozostałych przypadkach wszystkie przychody za usługi

są fakturowane na podmioty GTC. Grupa rozlicza najemców na podstawie stawek zawartych w umowie

w okresach miesięcznych. Przed końcem roku Grupa dokonuje uzgodnienia rzeczywistych kosztów

opłat eksploatacyjnych z zafakturowanymi, a następnie wystawia rachunek na niedobór kwoty lub

zwraca nadpłatę najemcy, jeśli taka wystąpi. Dla celów sprawozdania finansowego takie koszty ujmuje

się w wartości brutto, ponieważ GTC działa jako zleceniodawca, który kontroluje dobra czy usługi przed

ich przekazaniem do klienta.

Szczegóły dotyczące przychodów z czynszów i opłat eksploatacyjnych w podziale na typy i kraje przedstawiono

w nocie 14.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Na koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości składają się następujące pozycje:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Zużycie materiałów i energii	12,7	11,0
Usługi obce	41,0	33,3
Wynagrodzenia i powiązane wydatki	5,8	2,9
Podatki i opłaty	10,5	9,2
Pozostałe	2,7	0,6
Razem	72,7	57,0

11. Koszty sprzedaży

Na koszty sprzedaży składają się następujące pozycje:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Usługi obce - reklama i marketing	0,6	0,4
Wynagrodzenia i powiązane wydatki	1,9	1,6
Razem	2,5	2,0

12. Koszty administracyjne

Koszty administracyjne składają się z następujących pozycji:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Wynagrodzenia oraz inne świadczenia pracownicze	14,0	10,4
Koszty audytu oraz wycen	2,8	1,3
Koszty doradztwa prawnego podatkowego, IT oraz pozostałe	7,9	2,7
doradztwo
Koszty utrzymania biura oraz ubezpieczenie	3,3	1,4
Koszty podróży	0,4	0,3
Amortyzacja	1,5	1,4
Koszty relacji inwestorskich oraz pozostałe	2,9	0,5
Utrata wartości nieruchomości biurowej wykorzystywanej na	4,3	-
własne potrzeby
Razem, bez płatności bazujących na akcjach własnych	37,1	18,0
Płatności bazujące na akcjach własnych	-	-
Razem	37,1	18,0

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

13. Przychody i koszty finansowe

Przychody finansowe składają się z następujących pozycji:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Odsetki od depozytów oraz pozostałe przychody finansowe	2,9	1,5
Dywidenda z inwestycji w fundusz ACP oraz Trigal	1,7	0,8
Zysk na wykupie obligacji Aurora	2,7	0,6
Odsetki od pożyczek udzielonych udziałowcowi
niekontrolującemu	0,5	0,7
Razem	7,8	3,6

Koszty finansowe składają się z następujących pozycji:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Koszty odsetkowe 10 (w tym efekt rachunkowości zabezpieczeń)	(63,7)	(35,7)
Koszty finansowe związane z zobowiązaniem z tytułu leasingu	(1,6)	(2,9)
Sprawa związana z podatkiem u źródła	-	(3,0)
- naliczone odsetki
Pozostałe 11	(29,0)	(2,1)
Razem	(94,3)	(43,7)

Średnie ważone oprocentowanie kredytów i pożyczek Grupy (z uwzględnieniem instrumentów

zabezpieczających, a z wyłączeniem kredytów bankowych dotyczących aktywów przeznaczonych

do sprzedaży) w ciągu roku zakończonego 31 grudnia 2025 roku wynosiło 4,56% w skali roku (3,45% w skali

roku na 31 grudnia 2024 roku).

14. Analiza segmentowa

Segmenty operacyjne są agregowane do segmentów sprawozdawczych, biorąc pod uwagę charakter

działalności, rynki operacyjne i inne czynniki. Segmenty operacyjne są określone w oparciu o ich położenie

geograficzne, które mają wspólne cechy i odzwierciedlają charakter struktury sprawozdawczości zarządczej:

Polska, Węgry, Niemcy, Bukareszt, Belgrad, Sofia, Zagrzeb oraz pozostałe. Zarząd jest głównym decydentem

operacyjnym (CODM), monitoruje indywidualne wyniki poszczególnych segmentów operacyjnych w celu

podejmowania decyzji dotyczących alokacji zasobów i oceny wyników. Miarą zysku segmentu jest zysk brutto

z działalności operacyjnej.

Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej, na których bazuje

sprawozdawczość segmentowa, oparte są na tych samych zasadach rachunkowości, jakie stosuje się przy

sporządzaniu skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy .

Koszty odsetek od zobowiązań finansowych, które nie są wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat.

Zawiera przede wszystkim alokację kosztów związanych z otrzymanym finansowaniem. Te koszty są rozpoznawane w oparciu o wycenę

metodą zamortyzowanego kosztu, co oznacza, że są rozłożone w czasie przy użyciu efektywnej stopy procentowej. W tej pozycji ujęto

również odpis dotyczący aktywów finansowych na kwotę 6,7 EUR.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Analiza sektorowa przychodów z tytułu wynajmu i usług obsługi nieruchomości za rok zakończony

31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku.

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Przychody z tytułu wynajmu powierzchni nieruchomości biurowych	77,0	86,5
Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości biurowych	28,5	28,8
Przychody z tytułu wynajmu powierzchni w galeriach handlowych	53,6	53,7
Przychody z tytułu usług obsługi galerii handlowych	19,6	18,5
Przychody z wynajmu w sektorze mieszkaniowym	23,4	-
Razem	202,1	187,5

Analiza segmentowa przychodów z tytułu wynajmu i usług obsługi nieruchomości za rok zakończony 31 grudnia

2025 roku i 31 grudnia 2024 roku:

				Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku			Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	(dane przekształcone)
	Przychody	Przychody z		Zysk brutto	Przychody	Przychody z	Zysk brutto
Region	z wynajmu	usług obsługi	Koszty	z działalności	z wynajmu	usług obsługi	z działalności	Koszty
		nieruchomości		operacyjnej		nieruchomości	operacyjnej
Polska	49,5	20,0	(26,3)	43,2	51,8	18,5	46,6	(23,7)
Węgry	37,4	14,4	(16,2)	35,6	39,1	14,2	37,2	(16,1)
Sofia	15,7	4,2	(5,7)	14,2	16,0	3,8	14,7	(5,1)
Belgrad	8,6	3,0	(3,8)	7,8	11,9	3,9	11,9	(3,9)
Bukareszt	10,3	2,9	(3,7)	9,5	10,7	2,8	10,1	(3,4)
Zagrzeb	9,1	3,5	(5,3)	7,3	10,8	4,0	10,0	(4,8)
Niemcy	23,5	-	(11,7)	11,8	-	-	-	-
Razem	154,1	48,0	(72,7)	129,4	140,3	47,2	130,5	(57,0)

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Analiza segmentowa aktywów i zobowiązań za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 została przedstawiona w tabeli poniżej:

		Środki pieniężne			Kredyty, obligacje	Rezerwa z tytułu		Zobowiązania
	Nieruchomości 12	i depozyty	Inne	Aktywa razem	i leasingi	podatku odroczonego	Inne	razem
Polska	755,1	30,6	10,0	795,7	321,4	44,9	24,1	390,4
Belgrad	133,2	3,5	2,4	139,1	1,0	-	4,9	5,9
Węgry	750,1	24,8	27,9	802,8	244,8	21,0	36,3	302,1
Bukareszt	171,6	4,8	1,6	178,0	6,0	12,2	4,6	22,8
Zagrzeb	100,3	13,1	12,8	126,2	43,6	16,4	5,4	65,4
Sofia	204,8	10,0	1,0	215,8	90,9	9,9	5,0	105,8
Niemcy	485,9	15,3	20,1	521,3	365,3	5,9	42,4	413,6
Inne	28,9	0,1	0,3	29,3	1,7	-	0,1	1,8
Nie przydzielono 13	-	295,3	164,6	459,9	876,6	17,4	31,9	925,9
Razem	2.629,9	397,5	240,7	3.268,1	1.951,3	127,7	154,7	2.233,7

Analiza segmentowa aktywów i pasywów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 (dane przekształcone) została przedstawiona w tabeli poniżej:

		Środki pieniężne			Kredyty. obligacje	Rezerwa z tytułu		Zobowiązania
	Nieruchomości 12	i depozyty	Inne	Aktywa razem	i leasingi 14	podatku odroczonego	Inne	razem
Polska	893,4	29,2	10,5	933,1	277,7	54,4	20,8	352,9
Belgrad	181,0	4,6	2,7	188,3	26,1	2,6	6,1	34,8
Węgry	802,7	26,0	23,8	852,5	259,2	22,4	29,2	310,8
Bukareszt	177,1	3,9	1,0	182,0	6,9	12,8	3,0	22,7
Zagrzeb	112,2	3,1	13,5	128,8	43,8	16,5	4,1	64,4
Sofia	195,4	11,9	1,1	208,4	91,1	8,8	5,7	105,6
Niemcy	473,9	7,1	18,7	499,7	381,1	3,5	58,1	442,7
Inne	40,5	0,1	0,3	40,9	1,9	-	1,0	2,9
Nie przydzielono 13	-	13,1	176,8	189,9	644,1	18,1	48,3	710,5
Razem	2.876,2	99,0	248,4	3.223,6	1.731,9	139,1	176,3	2.047,3

Nieruchomości obejmują nieruchomości inwestycyjne, grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz wartość budynków i ulepszeń prezentowanych w rzeczowych aktywach

trwałych (w tym prawo użytkowania).

Na pozostałe aktywa składają się przede wszystkim długoterminowe aktywa finansowe. Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie wyemitowane obligacje. Pozostałe zobowiązania obejmują przede wszystkim zobowiązania

z tytułu instrumentów pochodnych. Na dzień 31 grudnia 2025 roku Środki pieniężne i depozyty obejmują również środki na rachunku powierniczym (237,9 EUR) zebrane przez GTC Finance DAC (patrz nota 9).

Z wyłączeniem odroczonych kosztów pozyskania finansowania.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Analiza segmentowa aktywów i pasywów na dzień 1 stycznia 2024 (dane przekształcone) została przedstawiona w tabeli poniżej:

		Środki pieniężne			Kredyty, obligacje	Rezerwa z tytułu		Zobowiązania
	Nieruchomości 12	i depozyty	Inne	Aktywa razem	i leasingi 14	podatku odroczonego	Inne	razem
Polska	859,0	40,6	14,2	913,8	269,9	55,5	19,2	344,6
Belgrad	177,7	5,9	2,6	186,2	25,8	2,5	5,0	33,3
Węgry	744,0	20,8	35,5	800,3	266,7	19,8	16,1	302,6
Bukareszt	177,2	4,7	1,0	182,9	6,6	12,3	2,8	21,7
Zagrzeb	139,1	3,3	13,5	155,9	56,9	17,1	4,7	78,7
Sofia	198,5	6,3	1,6	206,4	36,1	8,7	4,0	48,8
Inne	32,7	-	0,3	33,0	2,2	-	0,3	2,5
Nie przydzielono 16	-	9,2	168,9	178,1	660,0	19,2	19,0	698,2
Razem	2.328,2	90,8	237,6	2.656,6	1.324,2	135,1	71,1	1.530,4

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

15. Opodatkowanie

Bieżący podatek dochodowy spółek Grupy wyliczany jest zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązującymi

w krajach, w których prowadzą one swoją działalność operacyjną. Wyliczenie to oparte jest na zysku lub stracie

wykazywanymi zgodnie z odpowiednimi przepisami podatkowymi.

Spółki nie rozpoznają wartości bilansowej składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego

w zakresie, w jakim przestało być prawdopodobne, że osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania

wystarczający do wykorzystania części lub całości składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku

dochodowego. Na każdy dzień sprawozdawczy spółki Grupy dokonują ponownej oceny nieujętych aktywów

z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz wartości bilansowej aktywów z tytułu odroczonego podatku

dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego

podlegają kompensacie wtedy i tylko wtedy, gdy istnieje możliwy do wyegzekwowania prawnie tytuł do

kompensowania aktywów z bieżącymi zobowiązaniami podatkowymi oraz aktywa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą podatków dochodowych

nakładanych przez tę samą władzę podatkową.

Spółki Grupy płacą podatki w ramach następujących jurysdykcji podatkowych: Polska, Serbia, Rumunia, Węgry,

Zjednoczone Królestwo, Bułgaria, Cypr, Luksemburg, Niemcy i Chorwacja. Grupa nie tworzy podatkowej grupy

kapitałowej w świetle przepisów prawa lokalnego, dlatego też każda ze spółek Grupy jest odrębnym

podatnikiem. Wyjątek dotyczy wybranych podmiotów z Luksemburga, w odniesieniu do których dokonano

wyboru utworzenia grupy podatkowej w Luksemburgu ze skutkiem od 1 stycznia 2025 roku.

Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych i składek na

ubezpieczenia społeczne podlegają częstym zmianom, wskutek czego niejednokrotnie brak jest odniesienia do

utrwalonych regulacji bądź precedensów prawnych. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które

powodują różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno między organami

państwowymi jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne

(na przykład celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania

wysokich kar, a ustalone w wyniku kontroli dodatkowe kwoty zobowiązań muszą zostać wpłacone wraz

z wysokimi odsetkami.

Z dniem 15 lipca 2016 roku, do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia

postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu

i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce.

Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie

realizowanych przez podatników działań, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja Grupy.

Obowiązujące stawki podatkowe w poszczególnych krajach były następujące:

	Rok zakończony	Rok zakończony
Kraj	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku
Polska	19%	19%
Węgry	9%	9%
Bułgaria	10%	10%
Serbia	15%	15%
Chorwacja	10% / 18%	10% / 18%
Rumunia	16%	16%
Niemcy 15	15,825%	15,825%
Cypr	12,5%	12,5%
Luksemburg	23,87%	24,94%
Zjednoczone Królestwo	25%	25%

Stawka podatkowa dla większości naszych spółek portfelowych wynosi 15,825%. Stawka podatkowa dla wszystkich innych niemieckich

spółek zależnych wynosi 32,45%.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Główne elementy obciążenia z tytułu podatku dochodowego przedstawiają się następująco:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Bieżący podatek dochodowy i podatek od zysków kapitałowych	9,0	6,5
Podatek odroczony	(14,4)	2,4
Razem	(5,4)	8,9

Uzgodnienie kosztu podatkowego do wartości stanowiącej iloczyn zysku księgowego i odpowiednich stawek

podatku przedstawia się następująco:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Wynik księgowy przed opodatkowaniem	(160,0)	61,9
Wydatki podatkowe przy obowiązującej stawce podatku	2,2	2,5
w danym kraju
Podatkowy efekt kosztów niestanowiących kosztów	0,3	0,2
uzyskania przychodów
Podatkowy efekt różnic kursowych	(3,5)	1,6
Podatek u źródła (WHT)	0,5	0,6
Nierozpoznany składnik aktywów netto z tytułu
odroczonego podatku dochodowego na stratach	0,3	2,6
w bieżącym roku
Pozostałe	(5,2)	1,4
Podatek wykazany w rachunku zysków i strat	(5,4)	8,9

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

(*) Dane przekształcone

Elementy sald podatku odroczonego zostały skalkulowane przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących w momencie, gdy Grupa spodziewa się odzyskać albo uiścić

wartość bilansową aktywa albo zobowiązania.

Aktywa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawiają się następująco:

	1 stycznia 2024	Uznanie/(obciążenie)	Uznanie/(obciążenie)	Sprzedaż	31 grudnia	Uznanie/(obciążenie)	Uznanie/(obciążenie)	31
	roku*	rachunku zysków	kapitałów własnych*	jednostek	2024 roku*	rachunku zysków	kapitałów własnych	grudnia
		i strat*		zależnych*		i strat		2025 roku
Instrumenty finansowe 16	12,2	4,8	0,9	-	17,9	1,9	(0,3)	19,5
Strata podatkowa do rozliczenia	5,0	(1,4)	-	(0,1)	3,5	2,8	-	6,3
Różnice dotyczące aktywów	0,4	7,0	-	-	7,4	(4,0)	-	3,4
trwałych 17
Rezerwy	0,9	2,1	-	-	3,0	(0,1)	-	2,9
Nettowanie 18	(16,7)	(11,5)	(0,2)	-	(28,4)	8,1	0,1	(20,2)
Aktywa z tytułu podatku	1,8	1,0	0,7	(0,1)	3,4	8,7	(0,2)	11,9
odroczonego netto

Głównie niezrealizowane odsetki, różnice kursowe oraz wycena instrumentów pochodnych.

Dotyczy różnicy pomiędzy wartością księgową i podatkową nieruchomości inwestycyjnych.

W ramach danej spółki aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są oddzielnie od rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego, gdyż mają one niezależny charakter. Ponieważ jednak stanowią

one przyszłe rozliczenie pomiędzy tymi samymi stronami, są one kompensowane na potrzeby prezentacji w sprawozdaniu finansowym.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

(*) Dane przekształcone

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawia się następująco:

			Uznanie/			Reklasyfikacja do
		(obciążenie) Sprzedaż		Uznanie/		zobowiązań		Uznanie/	Uznanie/		31 grudnia
	1 stycznia	jednostek	rachunku	(obciążenie)	Pozostałe*	związanych z	31 grudnia	(obciążenie)	(obciążenie)	Pozostałe	2025 roku
	2024 roku*	zależnych*	zysków i	kapitałów		aktywami	2024 roku*	rachunku	kapitałów
			strat*	własnych*		przeznaczonymi		zysków i strat	własnych
						do sprzedaży*
Instrumenty finansowe 18	(26,6)	-	(0,9)	1,1	(0,4)	-	(26,8)	2,1	0,4	-	(24,3)
Różnice dotyczące	(125,1)	0,5	(13,9)	-	(2,1)	2,6	(138,0)	11,1	-	2,8	(124,1)
aktywów trwałych 19
Pozostałe	-	-	(0,1)	-	(0,2)	-	(0,3)	(0,1)	-	-	(0,4)
Nettowanie 20	16,6	-	11,5	0,5	-	-	28,6	(7,4)	(0,1)	-	21,1
Rezerwa z tytułu
podatku odroczonego	(135,1)	0,5	(3,4)	1,6	(2,7)	2,6	(136,5)	5,7	0,3	2,8	(127,7 )
netto

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Rozliczenia podatkowe mogą zostać poddane kontroli. W ich efekcie kwoty wykazane w skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym mogą ulec zmianie w późniejszym terminie po ostatecznym ustaleniu ich wysokości

przez organy skarbowe.

Jeżeli w ocenie Grupy jest prawdopodobne, że podejście Grupy do kwestii podatkowej zostanie zaakceptowane

przez organ podatkowy, Grupa określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania,

niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem

podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.

Jeżeli Grupa stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, iż organ podatkowy zaakceptuje podejście Grupy do kwestii

podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Grupa odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu

dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg

podatkowych lub stawek podatkowych. Grupa odzwierciedla ten efekt za pomocą następującej metody:

• określa najbardziej prawdopodobny scenariusz - jest to pojedyncza kwota spośród możliwych wyników

lub

• ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród możliwych

wyników

Jednostki Grupy posiadają straty podatkowe do rozliczenia, które na dzień 31 grudnia 2025 roku wynoszą 97,0

EUR, na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosiły 157,5 EUR. Terminy przedawnienia strat podatkowych kształtują się

następująco:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
Data wygaśnięcia	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
W przeciągu jednego roku	7,4	21,5
2-5 lat	30,3	75,8
Powyżej 5 lat	59,3	60,2

Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty

podatkowe do rozliczenia w wysokości 42,7 EUR (76,4 EUR na dzień 31 grudnia 2024), ponieważ Grupa uważa,

że straty te nie zostaną wykorzystane w okresie rozliczeniowym.

16. Rzeczowe aktywa trwałe

Na rzeczowe aktywa trwałe składają się środki transportu oraz maszyny i urządzenia. Rzeczowe aktywa trwałe są

wykazywane według kosztu pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów.

Ponowna weryfikacja okresu użytkowania oraz przesłanek utraty wartości przeprowadzana jest kwartalnie.

Stosowane roczne stawki amortyzacji kształtują się w następujący sposób:

	Stawka amortyzacji
Maszyny i urządzenia	7-20%
Budynki (na własny użytek)	2-10%
Środki transportu	20%

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku przedstawiały się

następująco:

	Budynki
	i powiązane	Prawo do	Oprogramowanie	Środki
	ulepszenia	użytkowania 19	i urządzenia	transportu	Razem
Wartość bilansowa brutto
Saldo na 1 stycznia 2025 roku	12,5	2,7	4,1	1,7	21,0
Zwiększenia	-	-	0,6	0,1	0,7
Transfer z nieruchomości inwestycyjnych	0,9	-	-	-	0,9
Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia	(3,4)	(2,7)	-	(0,2)	(6,3)
Transfer do nieruchomości inwestycyjnych	(1,3)	-	-	-	(1,3)
Saldo na 31 grudnia 2025 roku	8,7	-	4,7	1,6	15,0
Umorzenie
Saldo na 1 stycznia 2025 roku	2,1	0,7	2,0	0,9	5,7
Amortyzacja za okres	0,6	0,2	0,5	0,2	1,5
Sprzedaż i inne zmniejszenia	(1,0)	(0,9)	-	(0,1)	(2,0)
Saldo na 31 grudnia 2025 roku	1,7	-	2,5	1,0	5,2
Wartość netto	7,0	-	2,2	0,6	9,8

Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)

przedstawiały się następująco:

	Budynki
	i powiązane	Prawo do	Oprogramowanie	Środki
	ulepszenia	użytkowania 19	i urządzenia	transportu	Razem
Wartość bilansowa brutto
Saldo na 1 stycznia 2024 roku	13,4	2,7	2,6	1,7	20,4
Zwiększenia	-	-	0,5	0,1	0,6
Transfery	(1,1)	-	(0,1)	-	(1,2)
Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia	0,2	-	1,1	0,3	1,6
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	-	-	-	(0,4)	(0,4)
Saldo na 31 grudnia 2024 roku	12,5	2,7	4,1	1,7	21,0
Umorzenie
Saldo na 1 stycznia 2024 roku	1,6	0,4	1,7	0,7	4,4
Amortyzacja za okres	0,6	0,3	0,3	0,2	1,4
Transfery	(0,1)	-	-	-	(0,1)
Sprzedaż i inne zmniejszenia	-	-	-	-	-
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	-	-	-	-	-
Saldo na 31 grudnia 2024 roku	2,1	0,7	2,0	0,9	5,7
Wartość netto	10,4	2,0	2,1	0,8	15,3

Dotyczy przede wszystkim budynków i powiązanych ulepszeń.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

17. Nieruchomości inwestycyjne

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty bądź budynki lub części budynków, posiadane w celu

uzyskiwania przychodów z wynajmu i/lub ze wzrostu ich wartości, oraz nieruchomości w trakcie budowy lub

przebudowy, które mają być w przyszłości traktowane jako nieruchomości inwestycyjne (nieruchomość

inwestycyjna w budowie). Nieruchomości inwestycyjne będące własnością Grupy to powierzchnie biurowe,

handlowe oraz mieszkaniowe.

(i) Ukończone nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są w wartości godziwej zgodnie z modelem wartości godziwej, który

odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Wszelkie zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości

godziwej nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się w zysku lub stracie roku, w którym powstały.

Ukończone nieruchomości inwestycyjne zostały wycenione przez zewnętrznych, niezależnych rzeczoznawców na

dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku w oparciu o dane rynkowe (standardy RICS). Ukończone

nieruchomości są wyceniane w oparciu o zdyskontowane przepływy pieniężne (DCF) – powierzchnie biurowe oraz

handlowe. Powierzchnie mieszkaniowe są wyceniane w oparciu German Income Approach zgodnie z

rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości (ImmowertV) na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz metodą DCF

na dzień 31 grudnia 2024 roku. Wybór sposobu wyceny nie miał istotnego wpływu na wycenę tych aktywów.

Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

Przeniesienia do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się wyłącznie w przypadku zmiany sposobu użytkowania,

potwierdzonej zakończeniem korzystania przez właściciela lub rozpoczęciem najmu. Transfery z nieruchomości

inwestycyjnych następują tylko wtedy, gdy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania, potwierdzonej rozpoczęciem

korzystania przez właściciela, rozpoczęciem zabudowy lub perspektywą sprzedaży.

Koszt poniesiony przy pozyskaniu najemców (głównie prowizje brokerskie) nieruchomości posiadanych przez

Grupę jest dodawany do wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnej do momentu jej wyceny do wartości

godziwej. Jeżeli na dzień przeszacowania wartość bilansowa przewyższa wartość godziwą, to koszty ujmowane są

w rachunku zysków i strat.

(ii) Nieruchomości inwestycyjne w budowie

Grupa wycenia według wartości godziwej tylko te nieruchomości inwestycyjne w budowie, dla których istotna część

ryzyka związanego z realizacją procesu budowy została wyeliminowana i w związku z tym możliwe staje się

wiarygodne ustalenie wartości godziwej. Nieruchomości inwestycyjne w budowie, które nie spełniają tego warunku

są prezentowane w wartości odzyskiwalnej, nieprzekraczającej wartości godziwej gruntu powiększonej

o skapitalizowane nakłady. Wartość odzyskiwalna ustalana jest na bazie wartości godziwej, wycenionej przez

zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę.

Grunty są klasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w momencie rozpoczęcia aktywnych prac

na ich obszarze (tj. w momencie rozpoczęcia prac budowlanych).

Grupa przyjęła następujące kryteria w celu oceny czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące

nieruchomości inwestycyjnych w budowie:

• podpisanie umowy z generalnym wykonawcą;

• otrzymanie pozwolenie na budowę;

• co najmniej 20% powierzchni przeznaczonej do najmu zostało wynajęte (w oparciu o podpisane umowy najmu

lub listy intencyjne);

• zapewnione jest finansowanie (z uwzględnieniem pożyczek wewnątrzgrupowych).

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie została określona na podstawie stopnia ich

zaawansowania na koniec okresu sprawozdawczego. Wyceny zostały przeprowadzone zgodnie ze standardami

wyceny RICS oraz IVSC w oparciu o metodę pozostałościową. Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii

wartości godziwej.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Przyszła wartość aktywów jest szacowana w oparciu o oczekiwane przyszłe przychody z projektu, przy użyciu stóp

kapitalizacji, które obejmują ryzyko biznesowe związane z procesem budowy (ukończenie na czas bądź w ramach

założonego budżetu). Oczekiwane pozostałe koszty do poniesienia pomniejszają szacowaną przyszłą wartość

aktywów.

W przypadku projektów, których ukończenie jest spodziewane w przyszłości, marża zysku od niezrealizowanych

prac dewelopera została odliczona od wartości inwestycji w budowie. Odliczana marża jest zmniejszana, wraz ze

zbliżającym się zakończeniem budowy.

Koszty finansowania zewnętrznego bezpośrednio związane z budową nieruchomości inwestycyjnych w budowie,

których przygotowanie do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży wymaga znacznego nakładu czasu,

kapitalizuje się jako część kosztu składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki

oraz inne koszty, jakie Grupa ponosi w związku z pożyczaniem środków.

Podlegające kapitalizacji koszty finansowania oblicza się przy zastosowaniu średnioważonego kosztu zadłużenia

Grupy, po uwzględnieniu kredytów i pożyczek związanych z konkretnymi wydarzeniami. Jeżeli pożyczki są

związane z konkretnymi przedsięwzięciami, kapitalizowana kwota stanowi odsetki naliczone od tych pożyczek

pomniejszone o wszelkie dochody z inwestycji wynikające z tymczasowej inwestycji. Odsetki kapitalizowane są od

momentu rozpoczęcia prac rozwojowych do dnia ich praktycznego zakończenia. Wstrzymanie kapitalizacji kosztów

finansowych następuje w przypadku przedłużających się okresów przerwy w działalności deweloperskiej.

(iii) Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne w budowie wycenia się metodą pozostałościową (44% wartości) lub metodą

porównawczą (56% wartości), przez niezależnych rzeczoznawców na koniec i w połowie roku, w oparciu o wartości

rynkowe (standardy RICS). Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

(iv) Prawo do użytkowania wieczystego gruntów

Szczegóły w nocie 27.

(v) Wartość nieruchomości inwestycyjnych

Inwestycje w nieruchomości są podzielone w następujący sposób:

		31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
		roku (dane	roku (dane
	31 grudnia 2025 roku	przekształcone)	przekształcone)
Ukończone nieruchomości inwestycyjne	2.305,6	2.387,8	2.007,4
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	140,9	141,6	67,5
Grunty przeznaczone pod zabudowę	94,5	111,4	158,5
komercyjną
Prawo do użytkowania wieczystego gruntów	33,6	33,8	40,0
(MSSF 16)
Razem	2.574,6	2.674,6	2.273,4

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Zmiany stanu inwestycji w nieruchomości w latach zakończonych 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku

kształtowały się następująco:

				Grunty
	Prawo wieczystego	Ukończone	Nieruchomości	przeznaczone
	użytkowania	nieruchomośc	inwestycyjne	pod zabudowę
Wartość bilansowa na	gruntów (MSSF 16)	i inwestycyjne	w budowie	komercyjną	Razem
1 stycznia 2024 roku	40,0	2.007,4	67,5	158,5	2.273,4
(dane przekształcone)
Skapitalizowane wydatki	-	34,5	48,5	2,1	85,1
Zakup nieruchomości	-	-	13,8	-	13,8
inwestycyjnej w budowie 20
Reklasyfikacja 21	-	-	4,1	(4,1)	-
Zaklasyfikowanie jako aktywa	(38,2)	(49,5)	-	(55,0)	(142,7)
przeznaczone do sprzedaży 22
Aktualizacja wartości aktywów	-	(30,6)	7,7	13,2	(9,7)
Rewaluacja prawa
użytkowania wieczystego	(0,3)	-	-	-	(0,3)
gruntów
Efekt różnic kursowych	1,5	-	-	-	1,5
z przeliczenia
Pozostałe	-	1,2	-	-	1,2
Sprzedaż 23	-	(27,3)	-	(3,3)	(30,6)
Nabycie 24	7,3	452,1	-	-	459,4
Zmiana prawa użytkowania
gruntów w użytkowaniu	23,5	-	-	-	23,5
wieczystym
Wartość bilansowa na
31 grudnia 2024 roku	33,8	2.387,8	141,6	111,4	2.674,6
(dane przekształcone)
Wydatki skapitalizowane	-	48,4	34,3	1,3	84,0
Transakcja wymiany	-	-	-	3,9	3,9
Przeniesione do aktywów	-	(20,1)	-	-	(20,1)
przeznaczonych do sprzedaży
Zmiana prawa użytkowania
gruntów w ramach	0,1	-	-	-	0,1
użytkowania wieczystego
Aktualizacja wartości aktywów	-	(110,6)	(23,4)	(0,5)	(134,5)
Przeszacowanie prawa
użytkowania gruntów w	(0,3)		-		(0,3)
ramach użytkowania		-		-
wieczystego
Sprzedaż	(0,5)	(1,1)	(12,1)	(21,6)	(35,3)
Różnice kursowe	0,3	-	-	-	0,3
Inne zmiany	0,2	1,2	0,5	-	1,9
Wartość bilansowa na	33,6	2.305,6	140,9	94,5	2.574,6
31 grudnia 2025 roku

Szczegóły w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

Matrix D został przeniesiony z gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w związku z rozpoczęciem budowy w

grudniu 2024 roku.

Dalsze informacje w nocie 31 Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży.

W dniu 31 grudnia 2024 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż Matrix C i działki w Sofii. Szczegóły w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

Dalsze informacje w nocie 28 Nabycie niemieckiego portfela mieszkaniowego.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Uzgodnienie skapitalizowanych wydatków i zapłaconych wydatków przedstawia się następująco:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Skapitalizowane wydatki (w tym zakup ukończonych projektów	84,0	98,9
i gruntów)
Zmiana stanu zobowiązań inwestycyjnych oraz rezerw	(14,9)	(7,2)
Zmiana stanu należności inwestycyjnych	6,8	(9,0)
Nabycie środków trwałych	0,5	0,3
Pozostałe	(1,8)	0,7
Zapłacone wydatki zgodnie z rachunkiem przepływów pieniężnych	74,6	83,7

Aktualizacja wartości godziwej kształtuje się następująco:

	Rok zakończony	Rok zakończony 31
	31 grudnia 2025 roku	grudnia 2024 roku
		(dane przekształcone)
Aktualizacja do wartości godziwej ukończonych nieruchomości	(110,6)	(30,6)
inwestycyjnych
Aktualizacja do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	(23,4)	7,7
w budowie
Aktualizacja do wartości godziwej gruntów przeznaczonych pod	(0,5)	13,2
zabudowę komercyjną
Łączna wartość aktualizacji wartości godziwej nieruchomości	(134,5)	(9,7)
inwestycyjnych
Pozostałe	(4,1)	5,9
Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów (w tym	(0,2)	(0,3)
gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową)
Utrata wartości gruntów przeznaczonych pod zabudowę	(8,3)	(0,6)
mieszkaniową
Razem ujęta w rachunku zysków i strat	(147,1)	(4,7)

Analiza segmentowa aktualizacji do wartości godziwej ukończonych nieruchomości inwestycyjnych została

przedstawiona poniżej:

	Rok zakończony	Rok zakończony
	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku
		(dane przekształcone)
Polska	(51,2)	(27,6)
Belgrad	(0,8)	(0,6)
Węgry	(52,4)	5,5
Bukareszt	(7,6)	(3,2)
Zagrzeb	(1,5)	(1,5)
Sofia	3,7	(3,2)
Niemcy	(0,8)	-
Razem	(110,6)	(30,6)

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

(*) Dane przekształcone

Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów (nieruchomości biurowe i handlowe)

na dzień 31 grudnia 2025 roku przedstawiono poniżej:

	Wartość	Powierzchnia	Poziom	Aktualna		Średnia stopa
Kraj	księgowa	najmu brutto	wynajęcia	stawka	ERV 25	kapitalizacji
		w tysiącach		czynszu		(yield) 26
		mkw	%	EUR/ mkw/m	EUR/ mkw/m	%
Polska (nieruchomości handlowe)	426,7	113	95%	22,0	22,9	6,7%
Polska (nieruchomości biurowe)	280,7	192	76%	15,1	14,4	8,5%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	90,2	34	99%	20,3	21,7	9,1%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	568,5	196	87%	19,7	18,0	7,0%
Budapeszt (nieruchomości handlowe)	21,9	6	85%	23,4	21,2	7,1%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	160,5	62	84%	18,0	19,2	7,0%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	85,0	28	95%	23,6	23,4	8,7%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	15,2	7	100%	15,7	15,7	8,6%
Sofia (nieruchomości biurowe)	117,6	52	88%	15,8	16,3	7,3%
Sofia (nieruchomości handlowe)	86,1	23	99%	27,0	25,2	8,5%
Razem	1.852,4	713	86%	19,1	18,4	7,5%

Poniżej przedstawiono założenia przyjęte przy wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów

(nieruchomości mieszkaniowe) na dzień 31 grudnia 2025 roku:

	Wartość	Powierzchnia	Poziom	Aktualna stawka	Aktualna średnia
	księgowa	najmu brutto	wynajęcia	czynszu	stopa
		w tysiącach			kapitalizacji 27
		mkw	%	EUR/ mkw/m	%
Kaiserslautern	207,5	135	89%	7,1	2,5%
Heidenheim	99,2	58	91%	7,8	2,6%
Helmstedt	66,9	62	86%	6,8	4,0%
Schöningen	47,0	50	77%	6,7	4,6%
Pozostałe	32,6	20	72%	7,9	3,2%
Razem	453,2	325	86%	7,2	3,0%

W odniesieniu do portfela nieruchomości w Niemczech, Grupa rozpoczęła przegląd oraz ocenę swojego

potencjału biznesowego na rynku niemieckim. Po przeprowadzeniu szczegółowej weryfikacji, Grupa rozpoczęła

sondowanie rynku i przygotowuje proces sprzedaży części portfela w ramach podejścia klastrowego,

selektywnie ukierunkowując sprzedaże na określone regiony. Jednocześnie Grupa zdaje sobie sprawę z ryzyka,

że osiągnięte ceny mogą w niektórych przypadkach być znacznie niższe od wartości księgowej aktywów.

ERV- Estimated Rent Value (wartość czynszu na otwartym rynku, za którą nieruchomość, przy racjonalnych założeniach, może być osiągalna

bazując na cechach charakterystycznych jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja oraz warunki panujące na lokalnym rynku).

Średnia stopa kapitalizacji została wyliczona jako iloraz obowiązującego czynszu oraz wartości godziwej.

Aktualna stopa kapitalizacji to standardowa stopa właściwa dla nieruchomości, stosowana dla rynku niemieckiego. Reprezentuje roczną stopę

procentową, według której rynek kapitalizuje dochód operacyjny netto z nieruchomości w celu określenia jej wartości na podstawie modelu

dochodowego. Ta miara zastąpiła stopę kapitalizacji, która była stosowana w poprzednich okresach przy tym ujawnieniu.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

(*) Dane przekształcone

Założenia przyjęte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów (nieruchomości biurowe i handlowe)

na dzień 31 grudnia 2024 roku zostały zaprezentowane poniżej:

	Wartość	Powierzchnia	Poziom	Aktualna		Średnia stopa
Kraj	księgowa*	najmu brutto	wynajęcia	stawka	ERV*	kapitalizacji
		w tysiącach		czynszu*		(yield)
		mkw	%	EUR/ mkw/m	EUR/ mkw/m
Polska (nieruchomości handlowe)	435,1	113,0	94%	22,8	23,4	6,7%
Polska (nieruchomości biurowe)	325,0	199,0	74%	15,2	14,5	8,3%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	90,1	34,0	99%	20,1	21,4	9,0%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	606,9	203,0	86%	19,3	17,7	6,6%
Budapeszt (nieruchomości handlowe)	22,2	6,0	100%	20,4	21,4	7,3%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	161,4	62,0	82%	18,5	18,6	6,9%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	86,0	28,0	99%	22,6	23,8	8,6%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	14,8	7,0	100%	16,5	15,3	9,2%
Sofia (nieruchomości biurowe)	113,6	52,0	85%	16,7	16,3	7,7%
Sofia (nieruchomości handlowe)	80,6	23,0	100%	24,5	24,6	8,3%
Razem	1.935,7	727	85%	19,0	16,2	7,3%

Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywach (nieruchomości mieszkaniowe) na dzień

31 grudnia 2024 roku przedstawiono poniżej:

	Wartość	Powierzchnia	Poziom	Aktualna stawka	Aktualna stopa
		najmu brutto			28
	księgowa*		wynajęcia	czynszu*	dyskontowa
		w tysiącach
		mkw	%	EUR/ mkw/m	%
Kaiserslautern	212,2	135	86%	7,1	4,1%
Heidenheim	97,1	58	88%	7,6	4,0%
Helmstedt	64,4	62	83%	6,4	4,9%
Schöningen	45,3	50	73%	6,4	5,3%
Pozostałe	33,1	20	71%	7,8	4,4%
Razem	452,1	325	83%	7,0	4,2%

Stopa dyskontowa to stopa procentowa stosowana do dyskontowania wszystkich przepływów pieniężnych. Poziom wybranej stopy

dyskontowej (dla przepływów pieniężnych lub wyceny) odzwierciedla ocenę ryzyka.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

(*) Dane przekształcone

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą ukończonych

aktywów (nieruchomości biurowych i handlowych) wycenianych metodą zdyskontowanych przepływów

pieniężnych (DCF) w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

		31 grudnia 2025		31 grudnia 2024
				(dane przekształcone)
		Szacowana wartość		Szacowana wartość
	Szacowana	godziwa ukończonych	Szacowana	godziwa ukończonych
	zmiana	aktywów z	zmiana	aktywów z
		uwzględnieniem zmian		uwzględnieniem zmian
Wzrost ERV o 5%	88,9	1.941,4	89,0	2.024,7
Spadek ERV o 5%	(89,5)	1.763,0	(89,8)	1.845,9
Wzrost yield o 25 pp.	(51,3)	1.801,2	(53,1)	1.882,6
Spadek yield o 25 pp.	54,1	1.906,6	56,6	1.992,3

Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2025 oraz 31 grudnia 2024

roku zostały zaprezentowane poniżej:

31 grudnia 2025

31 grudnia

2024 (dane

przekształcone)

1 stycznia

2024 (dane

przekształcone)

				Szacowana
				powierzchnia
				(GLA)
				tys. mkw.
Budapeszt (Center Point III)	96,1	89,0	41,4	36
Budapeszt (G-Delta Andrassy)	11,1	23,6	19,2	4
Budapeszt (Rose Hill Business Campus)	9,5	10,7	6,9	11
Niemcy (GTC Elibre)	24,2	14,2	-	4
Zagrzeb (Matrix D)	-	4,1	-	-
Razem	140,9	141,6	67,5	55
Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową nieruchomości inwestycyjnych w budowie w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

Istotne dane wsadowe		31 grudnia 2025			31 grudnia 2024
Estimated Rent Value (ERV)	18,9	– 29,4 EUR/mkw /miesiąc	16,0		– 46,95 EUR/mkw /miesiąc
Stopa kapitalizacji (Cap rate)		6,3% – 6,9%			5,78% – 6,9%
Bezpośrednie koszty budowy	1.700,0 –	3.500,0 EUR/mkw		1.600,0 –	3.500,0 EUR/mkw

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą nieruchomości

inwestycyjnych w budowie wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku

oraz 31 grudnia 2024 roku:

		31 grudnia 2025		31 grudnia 2024
				(dane
				przekształcone)
		Szacowana
		wartość		Szacowana
		godziwa		wartość godziwa
		nieruchomości		nieruchomości
		inwestycyjnych		inwestycyjnych
		w budowie z		w budowie z
	Szacowana	uwzględnieniem	Szacowana	uwzględnieniem
	zmiana	zmian	zmiana	zmian
Wzrost ERV o 5%	8,6	149,5	10,5	152,1
Spadek ERV o 5%	(8,5)	132,4	(10,5)	131,1
Wzrost stopy kapitalizacji o 25 pp.	(5,8)	135,1	(8,0)	133,6
Spadek stopy kapitalizacji o 25 pp.	6,2	147,1	8,7	150,3
Wzrost o 5% szacowanych bezpośrednich	(2,7)	138,2	(4,3)	137,3
kosztów budowy
Spadek o 5% szacowanych bezpośrednich	2,7	143,6	4,1	145,7
kosztów budowy
Informacje dotyczące wyceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną na dzień 31 grudnia 2025
roku, 31 grudnia 2024 roku oraz 1 stycznia 2024 roku przedstawiono poniżej:
31 grudnia 2025		31 grudnia 2024		1 stycznia 2024
		(dane przekształcone)		(dane przekształcone)
Polska	8,0	11,3		53,1
Węgry	40,2	47,4

47,4

Serbia

42,0

37,9

36,2

Rumunia

4,3

7,7

7,5

Bułgaria

			3,5
Chorwacja	-	7,1	10,8
Razem	94,5	111,4	158,5
Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową gruntów w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

Istotne nieobserwowalne dane wsadowe	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024
Stopa kapitalizacji (Cap rate)	7.5%	7.0% - 8.75%

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą gruntów

wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

		31 grudnia 2025		31 grudnia 2024
				(dane przekształcone)
		Szacowana wartość		Szacowana wartość
	Szacowana	godziwa gruntów z	Szacowana	godziwa gruntów z
	zmiana	uwzględnieniem zmian	zmiana	uwzględnieniem zmian
Wzrost stop kapitalizacji o 25 pp.	(5,9)	36,1	(0,4)	45,1
Spadek stop kapitalizacji o 25 pp.	6,3	48,3	0,5	46,0

		31 grudnia 2025		31 grudnia 2024
				(dane przekształcone)
		Szacowana wartość		Szacowana wartość
	Szacowana	godziwa gruntów z	Szacowana	godziwa gruntów z
	zmiana	uwzględnieniem zmian	zmiana	uwzględnieniem zmian
Wzrost ceny o 5%	2,6	55,1	3,3	114,5
Spadek ceny o 5%	(2,6)	49,9	(3,3)	107,9

18. Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Finansowe aktywa trwałe na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały

się następująco:

			1 stycznia 2024
		31 grudnia 2024 roku	roku (dane
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)	przekształcone)
Instrumenty dłużne (Irlandia)	135,0	120,4	119,1
Jednostki (Trigal)	17,6	16,5	13,9
Akcje NAP 29	-	4,4	-
Obligacje (ISIN HU0000362207) 29	-	3,8	-
Obligacje Grid Parity	-	6,6	-
Fundusz ACP	3,1	3,0	2,1
Pozostałe	0,6	-	-
Razem	156,3	154,7	135,1

Finansowe aktywa trwałe wyceniane są w wartości godziwej a zmiany netto w wartości godziwej są ujmowane

w rachunku zysków i strat.

18.1. Instrumenty dłużne (Irlandia)

W dniu 9 sierpnia 2022 roku jednostka zależna Spółki dokonała inwestycji poprzez instrument dłużny we wspólną

inwestycję w park innowacji w hrabstwie Kildare w Irlandii (dalej Kildare Innovation Campus lub „KIC”). Projekt

obejmuje budowę centrum przetwarzania danych dysponujące mocą na poziomie 179 MW, a także kampus

naukowo-technologiczny. Inwestycja GTC polegała na nabyciu instrumentów dłużnych o wartości 115 EUR. Do

dnia 31 grudnia 2025 roku Grupa zainwestowała łącznie dodatkowo 8,0 EUR.

Patrz nota 9.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Inwestycja została zrealizowana poprzez nabycie 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez

luksemburski podmiot sekurytyzacyjny. Instrument zapewnia prawo do zwrotu z inwestycji w momencie wyjścia

z projektu (exit date), a wysokość zwrotu uzależniona jest od przyszłych wpływów netto z projektu, łącznie

z mechanizmem typu „promote”. Termin zapadalności instrumentu przypada na 9 sierpnia 2032 roku.

GTC spodziewa się wpływu środków pieniężnych z projektu w dacie zapadalności lub wcześniej, w przypadku

wcześniejszego wyjścia z projektu.

Inwestycję traktuje się jako wspólną inwestycję, ponieważ GTC posiada pośrednie prawa ekonomiczne poprzez

swoje instrumenty tj. są to przede wszystkim: konieczność uzyskania zgody GTC w zakresie zastrzeżonych

spraw, takich jak istotne odstępstwa od biznesplanu, częściowa lub całkowita sprzedaż istotnego majątku

(transfer udziałów). Instrument dłużny nie spełnia warunków testu SPPI i w związku z tym jest wyceniany

w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina i zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z czego 34

ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni około 101.685

mkw): sześć z nich to budynki pod wynajem o różnym przeznaczeniu (powierzchnia przemysłowa, magazynowa,

produkcyjna oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada trzy budynki usługowe, na które

składają się sala fitness, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie KIC generuje przychód roczny

z najmu w wysokości około 4,5 EUR rocznie z tytułu wynajmu powierzchni biurowo-magazynowej oraz miejsc

parkingowych na terenie KIC.

Zezwolono na opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren wraz z kampusem

ma zostać przekształcony w kampus nauk przyrodniczych i technologii o łącznej powierzchni około 148 000

mkw. Pozwolenie na budowę zostało wydane początkowo 7 września 2023 roku, a sfinalizowane 22 stycznia

2024 roku.

W lutym 2024 roku podpisano umowę z głównym najemcą, co jest zgodne z pozwoleniem na budowę. Na

początku 2026 roku formalnie sfinalizowano pozyskanie dodatkowego finansowania zewnętrznego na pierwszy

etap projektu. Środki te będą wykorzystywane zgodnie z potrzebami inwestycyjnymi w ciągu najbliższych 2,5

roku.

Pierwszy etap projektu obejmuje modernizację istniejącej i budowę nowej infrastruktury kampusu w celu

umożliwienia rozwoju centrum danych. W tej fazie zostanie zbudowana infrastruktura energetyczna obsługująca

cały kampus centrum danych, wraz z pierwszą sekcją kompleksu centrum danych, dla której zapewniono już

wstępne zasilanie.

Kolejnym kamieniem milowym jest realizacja przez właściciela prac związanych z drogami dojazdowymi i

infrastrukturą, które mają zostać zakończone do końca pierwszej połowy 2026 roku, przy czym budowa jest już

w toku.

Rząd Irlandii zaktualizował prawodawstwo dotyczące energii i przyłączeń do sieci dla dużych odbiorców, co

pomogło wyjaśnić warunki, na jakich nowe projekty centrów danych mogą uzyskać przyłącza energetyczne.

W poprzednich okresach inwestycja GTC była chroniona przez standardowe mechanizmy ochrony inwestorów

powiązane z kamieniami milowymi projektu. Postanowienia te nie obowiązują już i nie mają wpływu na prawa

ani obowiązki Grupy na dzień 31 grudnia 2025 roku

Na dzień 31 grudnia 2025 roku wartość godziwa instrumentu finansowego została wyceniona przez Kroll

Advisory (Ireland) Limited („Kroll”) zgodnie z MSSF 13 Ustalanie wartości godziwej (wartość godziwa na

poziomie 3). Kroll oszacował przedział wartości godziwej instrumentu na kwotę w zakresie od 135 do 155 EUR.

Wartość projektu wykorzystana do wyceny instrumentu została ustalona przez Kroll Advisory (Ireland) Limited

na dzień 31 grudnia 2025 roku, zgodnie z odpowiednimi sekcjami Standardów Technicznych i Wyników Wyceny

(„VPS”) zawartych w RICS Valuation – Global Standards („Red Book”). Kluczowe nieobserwowalne dane

wejściowe wykorzystane w wycenie to koszt na MW, czynsz za kW/miesiąc oraz stopa zwrotu. Wpływ zmian

tych danych wejściowych o 2,5% lub 5% nie będzie wyższy niż odpowiadające im zmiany w GDV (Gross

Development Value) przedstawione poniżej.

Zarząd stwierdził, że obecna wartość księgowa instrumentu odpowiada jego wartości godziwej, która mieści się

w przedziale oszacowanym przez firmę Kroll. Rodzaje istotnych nieobserwowalnych danych wsadowych

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

stosowanych przy ustalaniu wartości godziwej na dzień 31 grudnia 2025 roku pozostają spójne z tymi

stosowanymi na dzień 31 grudnia 2024 roku. Jednakże wartości tych danych wsadowych uległy zmianie, jak

przedstawiono w poniższej tabeli.

Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie instrumentów

dłużnych na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024:

Istotne nieobserwowalne dane wsadowe		31 grudnia 2025 roku		31 grudnia 2024 roku		1 stycznia 2024 roku
Stopa dyskontowa		31,5%		27,4%		35,2%
GDV*	4.300	EUR	4.200	EUR	4.600	EUR

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą zostały

przedstawione poniżej:

				31 grudnia 2024 roku (dane		1 stycznia 2024 roku (dane
		31 grudnia 2025 roku		przekształcone)		przekształcone)
		Całkowita szacowana		Całkowita szacowana		Całkowita szacowana
		wartość godziwa		wartość godziwa		wartość godziwa
		instrumentu finansowego		instrumentu finansowego		instrumentu finansowego
Zmiana szacunkowej	Podwyższenie	Obniżenie	Podwyższenie	Obniżenie	Podwyższenie	Obniżenie
stopy dyskontowej o 5%	126,0	144,9	115,1	126,2	115,1	126,2
Zmiana szacunkowej	117,8	156,0	110,2	132,5	110,2	132,5
stopy dyskontowej o 10%
Zmiana szacunkowej	139,9	130,1	124,3	116,5	124,3	116,5
GDV o 2,5%
Zmiana szacunkowej	144,7	125,3	128,2	112,8	128,2	112,8
GDV o 5%

(*) Prezentowana wartość GDV odnosi się do całkowitej wartości ukończonego projektu.

18.2. Jednostki (Trigal)

W dniu 28 sierpnia 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła

od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund

Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 EUR.

Głównym obszarem działalności Funduszu są inwestycje w nieruchomości w Słowenii i Chorwacji, z całkowitą

wartością aktywów 84,7 EUR. Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 roku.

Wycena opiera się na raporcie zarządzania funduszem, gdzie NAV wycenia się w wartości godziwej przypisanej

do naszego udziału inwestycyjnego (wartość godziwa na poziomie 2).

18.3. Fundusz ACP

ACP Credit I SCA SICAV-RAIF („Fundusz ACP”) jest zamkniętym alternatywnym funduszem inwestycyjnym

w Luksemburgu, posiadającym dwa oddziały. GTC posiada łączne zobowiązanie inwestycyjne w wysokości 5

EUR w Funduszu ACP, w tym do końca 2023 roku GTC S.A. dokonało zapłaty 2,2 EUR. Strategia inwestycyjna

Funduszu ACP polega na budowaniu portfela zabezpieczonych, generujących dochód instrumentów dłużnych

w sektorze małych i średnich przedsiębiorstw w Europie Środkowej. Wycena opiera się na raporcie zarządczym

funduszu, gdzie NAV wyceniana jest w wartości godziwej alokowanej do naszego udziału inwestycyjnego

(wartość godziwa na poziomie 2).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

19. Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

Zapasy dotyczą projektów mieszkaniowych w trakcie budowy i są wyceniane według niższej z dwóch wartości:

kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto (wartości odzyskiwalnej). Wartość

odzyskiwalna ustalana jest przy pomocy metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych albo metody

porównawczej, w oparciu o wycenę dokonywaną przez niezależnych rzeczoznawców. Koszty odnoszące się do

realizacji projektu mieszkaniowego są wykazywane jako zapasy.

Prowizje wypłacone pośrednikom sprzedaży lub agencjom marketingowym za sprzedaż nieruchomości

mieszkaniowych, które nie podlegają zwrotowi, są odnoszone bezpośrednio w koszty w momencie, gdy

sprzedaż danej nieruchomości mieszkaniowej jest zabezpieczona.

Zmiany stanu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024

oraz 31 grudnia 2025 roku kształtowały się następująco:

	Grunty pod zabudowę mieszkaniową
Wartość bilansowa na 1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)	27,2
Skapitalizowane wydatki	3,2
Nabycie	6,0
Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości)	(0,6)
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	35,8
Skapitalizowane wydatki	1,5
Nabycie	-
Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości)	(8,3)
Rewaluacja prawa wieczystego użytkowania gruntów	(0,1)
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2025 roku	28,9

Wartość bilansowa gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe na dzień 31 grudnia 2025 roku i na dzień 31

grudnia 2024 roku dotyczy działek, niezwiązanych z podstawową działalnością, przeznaczonych pod zabudowę

mieszkaniową w Chorwacji, na Węgrzech, w Rumunii oraz w Niemczech.

20. Instrumenty pochodne

Grupa wykorzystuje pochodne instrumenty finansowe takie jak swapy walutowo-procentowe (CCIRS), swapy na

stopę procentową (IRS) i CAP-y, w celu zabezpieczenia się przed zmiennością stóp procentowych oraz ryzykiem

walutowym. Tego rodzaju pochodne instrumenty finansowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej

w dniu zawarcia kontraktu, a następnie są ponownie wyceniane według aktualnej wartości godziwej. Instrumenty

pochodne wykazuje się jako aktywa, gdy ich wartość godziwa jest dodatnia i jako zobowiązania – gdy ich wartość

godziwa jest ujemna.

Grupa stosuje rachunkowość zabezpieczeń. Dla celów rachunkowości zabezpieczeń instrumenty finansowe są

klasyfikowane jako zabezpieczenia przepływów pieniężnych, gdy służą zabezpieczeniu wpływu zmienności

przepływów pieniężnych, które można przypisać do konkretnego ryzyka związanego z ujętym składnikiem

aktywów, zobowiązaniem lub wysoce prawdopodobną planowaną transakcją albo ryzykiem walutowym

w nieujęte uprawdopodobnione przyszłe zobowiązanie.

W momencie powstania relacji zabezpieczającej, Grupa formalnie wyznacza i dokumentuje tę relację

w odniesieniu, dla której chce stosować rachunkowość zabezpieczeń, a także cel i strategię zarządzania

ryzykiem oraz strategię ustanowienia zabezpieczenia. Grupa używa zarówno jakościowych, jak i ilościowych

metod oceny efektywności posiadanych instrumentów.

Efektywną część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym ujmuje się w innych całkowitych dochodach

jako efekt wyceny transakcji zabezpieczających, natomiast każdą nieefektywną część ujmuje się niezwłocznie

w rachunku zysków lub strat. Efekt wyceny transakcji zabezpieczających jest korygowany o niższe z łącznych

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

zysków lub strat na instrumencie zabezpieczającym oraz skumulowaną zmianę wartości godziwej

zabezpieczanej pozycji.

Grupa utrzymuje instrumenty pochodne (IRS, CAP-y i CCIRS) celem zabezpieczenia przed wahaniami stóp

procentowych oraz kursów walut. Instrumenty te zabezpieczają wysokość oprocentowania kredytów oraz

obligacji przez okres od 1 do 6 lat.

Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest ustalana w oparciu o metodę zdyskontowanych przepływów

pieniężnych przy wykorzystaniu obserwowalnych danych wsadowych (2 poziom hierarchii wartości godziwej).

Wartość godziwą instrumentów pochodnych ustala się przy wykorzystaniu modeli przepływów pieniężnych

bazujących na danych pochodzących ze źródeł publicznie dostępnych.

W sprawozdaniu finansowym instrumenty pochodne są prezentowane w poniższych pozycjach sprawozdania

z sytuacji finansowej:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku	1 stycznia 2024 roku
		(dane przekształcone)	(dane przekształcone)
Aktywa trwałe	-	0,4	0,4
Aktywa obrotowe	0,7	5,6	5,6
Zobowiązania długoterminowe	(21,3)	(37,0)	(37,0)
Zobowiązania krótkoterminowe	-	(0,2)	(0,2)
Razem	(20,6)	(31,2)	(31,2)

Zmiany w instrumentach pochodnych za lata zakończone 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku

przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
	roku	roku	roku
		(dane przekształcone)	(dane przekształcone)
Wartość godziwa na początek roku	(31,2)	(4,5)	(4,5)
Ujęte w pozostałych całkowitych	2,1	(18,3)	(18,3)
dochodach
Ujęte w rachunku zysków i strat 30	8,5	(8,4)	(8,4)
Wartość godziwa na koniec roku	(20,6)	(31,2)	(31,2)

W okresie sprawozdawczym nie wystąpiła istotna nieefektywność zabezpieczenia ze skutkiem w rachunku

zysków i strat.

Zmiany w kapitale dotyczącym efektu wyceny transakcji zabezpieczających za lata zakończone 31 grudnia 2025

oraz 31 grudnia 2024 roku przedstawiały się następująco:

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

(dane przekształcone)

Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na początek

roku

(13,7)

0,7

Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach

10,6

(26,7)

Zrealizowane w okresie (ujęte w rachunku zysków i strat)

(8,5)

8,4

Łączny wpływ na pozostałe całkowite dochody

2,1

(18,3)

Podatek dochodowy dotyczący wyceny transakcji

zabezpieczających

0,1

2,3

Pozostałe zmiany

1,6

Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na koniec roku

(11,5)

(13,7)

Kwoty te odzwierciedlają efekt zabezpieczenia, który w okresie sprawozdawczym został początkowo ujęty w innych całkowitych dochodach,

a następnie zrealizowany w rachunku zysków i strat zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń GTC. Ten zysk/stratę skompensowały

głównie różnice kursowe na obligacjach nominowanych w HUF (efekt P&L w pozycji Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto).

Kwoty te odzwierciedlają efekt zabezpieczenia, który w okresie sprawozdawczym został początkowo ujęty w innych całkowitych dochodach,

a następnie zrealizowany w rachunku zysków i strat zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń GTC. Ten zysk/stratę skompensowały

głównie różnice kursowe na obligacjach nominowanych w HUF (efekt P&L w pozycji Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Instrumenty pochodne na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku obejmują przede wszystkim

instrumenty IRS oraz CCIRS.

Instrument	Wycena	Zakres oprocentowania odsetek		Zabezpieczona waluta
IRS (EURIBOR 3M)	Wartość godziwa	(-0,2%) – (3,2%)	n/a
SWAP (stała na stałą / HUF do EUR)	Wartość godziwa	0,92% - 0,99%	360,33 –	367,66

Więcej informacji na temat instrumentów pochodnych znajduje się w nocie 35.

	Charakter
	zabezpieczanej	Wartość		31 grudnia	Wartość		31 grudnia
	pozycji	nominalna	Waluta	2025	nominalna	Waluta	2024 *
IRS (EURIBOR 3M)	Kredyty bankowe	265	EUR	(1,2)	413	EUR	2,8
SWAP (stała na	Obligacje	59.400	HUF	(19,2)	59.400	HUF	(33,7)
stałą/ HUF do EUR)
Pozostałe				(0,2)			(0,3)
Razem				(20,6)			(31,2)

	Charakter
	zabezpieczanej	Wartość		31 grudnia	Wartość		1 stycznia
	pozycji	nominalna	Waluta	2024*	nominalna	Waluta	2024*
IRS (EURIBOR 3M)	Kredyty bankowe	413	EUR	2,8	325	EUR	12,5
SWAP (stała na	Obligacje	59.400	HUF	(33,7)	59.400	HUF	(18,3)
stałą/ HUF do EUR)
Pozostałe				(0,3)			1,3
Razem				(31,2)			(4,5)

(*) Dane przekształcone

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

21. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

Poniżej przedstawiono główne tytuły zobowiązań handlowych i rezerw:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
Zobowiązania związane z działalnością		(dane przekształcone)	(dane przekształcone)
inwestycyjną	39,2	18,7	13,1
Bieżąca część zobowiązań z tytułu leasingu	0,7	0,6	0,5
Zobowiązania z tytułu podatku u źródła	2,6	2,2	2,0
Otrzymane zaliczki	4,9	5,3	2,1
Rezerwa dotycząca użytkowania wieczystego	2,0	3,1	2,0
Zobowiązania w nowo nabytych jednostkach	-	12,2	-
Pozostałe zobowiązania handlowe i rezerwy	29,3	20,8	14,3
Razem	78,7	62,9	34,0

22. Depozyty zablokowane

Depozyty zablokowane obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi oraz innymi zobowiązaniami

umownymi. Mogą być przeznaczone wyłącznie na działalność operacyjną zgodnie z odpowiednimi umowami.

Depozyty zablokowane związane z zobowiązaniami umownymi obejmują głównie rachunki depozytowe

najemców, rachunki zabezpieczające oraz rachunki inwestycyjne. Depozyty związane z umowami kredytowymi

mogą być wykorzystane w dowolnym momencie (na określone cele po uzyskaniu zgody kredytodawcy), dlatego

też są prezentowane w aktywach obrotowych.

W roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku saldo depozytów zablokowanych obejmuje również depozyt na

rachunku powierniczym w GTC Finance DAC (237,9 EUR), który może zostać zwolniony wyłącznie w celu

sfinansowania pożyczki dla GTC Hungary lub wykupu pozostałych obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora.

Środki te zostały wykorzystane w 2026 roku w celu wykupu obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora (patrz

nota 9).

23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne obejmują środki zgromadzone na rachunkach bankowych (w tym krótkoterminowe depozyty

płatne na żądanie) oraz środki pieniężne w kasie. Środki pieniężne w bankach są oprocentowane według

zmiennej stopy procentowej, opartej na okresowych stopach depozytów bankowych. Poza nieistotnymi kwotami,

środki pieniężne są zdeponowane w bankach.

Wszystkie środki pieniężne są dostępne do wykorzystania przez Grupę. Grupa GTC współpracuje przede

wszystkim z bankami o ratingu inwestycyjnym ponad BBB-. Głównym bankiem, w którym Grupa lokuje 60%

środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów zablokowanych jest instytucja finansowa o ratingu

kredytowym A. Drugim bankiem posiadającym większość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz

depozytów zablokowanych Grupy (6%) jest instytucja o ratingu kredytowym BBB-. Grupa monitoruje ratingi

banków i zarządza ryzykiem koncentracji poprzez lokowanie depozytów w wielu (ponad 10) instytucjach

finansowych.

Dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych, środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują

na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 roku następujące pozycje:

		31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
		(dane	(dane
	31 grudnia 2025	przekształcone)	przekształcone)
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach	107,2	53,4	60,4
Środki pieniężne na rachunkach związane z aktywami	-	1,8	-
przeznaczonymi do sprzedaży
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec	107,2	55,2	60,4
okresu

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

(*) Dane przekształcone

24. Depozyty od najemców

Depozyty od najemców stanowią zdeponowane przez nich kwoty w celu zagwarantowania realizacji ich

zobowiązań zgodnie z umowami wynajmu. Depozyt podlega zwrotowi po zakończeniu najmu. Depozyty od

najemców które zostaną zwrócone w ciągu roku ujmowane są w zobowiązaniach krótkoterminowych. Głównym

bankiem, w którym Grupa utrzymuje depozyty od najemców, jest bank z rankingiem inwestycyjnym powyżej

BBB.

25. Udziały niekontrolujące

Jednostka zależna Spółki będąca właścicielem nieruchomości Avenue Mall (Euro Structor d.o.o.), udzieliła w

2018 roku swoim udziałowcom pożyczki proporcjonalnej do ich udziałów w spółce zależnej. Kwota główna

pożyczki i odsetki zostaną spłacone do 30 grudnia 2026 roku. W przypadku podjęcia przez Euro Structor uchwały

o wypłacie dywidendy, Euro Structor ma prawo do potrącenia z kwoty dywidendy, kwoty niespłaconej pożyczki.

W przypadku, gdy udziałowiec zamierza sprzedać swój udział w Euro Structor, pożyczka stanie się wymagalna

w momencie sprzedaży. Pożyczki zostały udzielone na warunkach rynkowych.

Na dzień sprawozdawczy Spółka posiada pośrednio, poprzez swoją spółkę zależną GTC Paula SARL, 89,9%

udziałów w spółkach komandytowych: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym) oraz

Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym), a także 89,9% udziałów w spółkach z ograniczoną

odpowiedzialnością: Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL

Betzenberg V GmbH, Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern

VII GmbH oraz Portfolio Helmstedt GmbH.

Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2025, 31 grudnia 2024 i 1

stycznia 2024 roku:

	Euro			Euro
	Structor	Portfolio		Structor	Portfolio		Euro
	d.o.o.	Niemcy	Razem	d.o.o.	Niemcy	Razem	Structor
	31	31	31	31	31	31	d.o.o.	Razem
	grudnia	grudnia	grudnia	grudnia	grudnia	grudnia	1 stycznia	1 stycznia
	2025	2025	2025	2024*	2024*	2024*	2024*	2024*
Aktywa trwałe	126,7	490,1	616,8	140,4	500,8	641,2	139,2	139,2
Aktywa obrotowe	14,8	17,5	32,3	3,8	17,7	21,5	2,8	2,8
Aktywa razem	141,5	507,6	649,1	144,2	518,5	662,7	142,0	142,0
Kapitał	80,4	218,0	298,4	83,0	220,4	303,4	80,9	80,9
Zobowiązania	16,9	138,1	155,0	59,5	181,1	240,6	59,2	59,2
długoterminowe
Zobowiązania	44,2	151,5	195,7	1,7	117,0	118,7	1,9	1,9
krótkoterminowe
Pasywa razem	141,5	507,6	649,1	144,2	518,5	662,7	142,0	142,0
Przychody	12,1	23,6	35,7	12,5	-	12,5	12,1	12,1
Wynik za rok	4,4	(4,9)	(0,5)	7,1	-	7,1	6,4	6,4
Pozostałe całkowite				-	-	-	-	-
dochody	-	-	-
Udział udziałów
niekontrolujących	24,1	23,5	47,6	24,9	23,6	48,5	24,3	24,3
w kapitale
Pożyczki udzielone
udziałowcowi	(11,0)	-	(11,0)	(11,6)	-	(11,6)	(11,6)	(11,6)
niekontrolującemu
Udział udziałów
niekontrolujących	1,3	(0,9)	0,4	2,1	-	2,1	1,9	1,9
w zysku/(stracie)

W okresie sprawozdawczym wypłacono dywidendę na rzecz udziałowców niekontrolujących w wysokości 2,1

EUR. Część tej kwoty w wysokości 1,0 EUR została rozliczona z kwotą pożyczki udzieloną przez Euro Structor

d.o.o.do udziałowca niekontrolującego.

W 2024 roku wypłacono dywidendę na rzecz udziałowców niekontrolujących w wysokości 1,5 EUR.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

26. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje

Wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i dłużne papiery wartościowe są początkowo ujmowane według wartości

godziwej, pomniejszonej o koszty transakcyjne związane z uzyskaniem danego instrumentu dłużnego.

Po początkowym ujęciu, oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według

zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

		31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
	31 grudnia 2025	roku (dane	roku (dane
	roku	przekształcone)	przekształcone)
Obligacje	920,3	644,2	660.0
Kredyty bankowe	1.044,8	985,7	620.5
Odroczone koszty pozyskania finansowania dot. kredytów	(7,0)	(17,9)	(3,3)
Odroczone koszty pozyskania finansowania dot. obligacji	(43,9)	(2,4)	(3,2)
Razem	1.914,2	1.609,6	1.274,0
W tym:
Część długoterminowa	1.025,2	1,389,6	1.228,7
Część krótkoterminowa	889,0	220,0	45.3
Razem	1.914,2	1.609,6	1.274,0

OBLIGACJE

31 grudnia 2024

1 stycznia 2024

31 grudnia 2025

(dane przekształcone)

Część

krótkoterminowa

długoterminowa

krótkoterminowa

długoterminowa

krótkoterminowa

długoterminowa

„Zielone

obligacje” 2027-

0,4

102,8

0,1

96,5

0,1

103,4

2030

(HU0000360102)

„Zielone

obligacje” 2028-

0,5

51,4

0,4

48,3

0,4

51,7

2031

(HU0000360284)

„Zielone

obligacje” 2026

303,5

5,8

493,1

5,9

498,5

(XS2356039268)

GTC Finance

DAC 2030

6,7

455,0 -

- - -

(XS3201265769)

Razem

311,1

609,2 6,3

637,9 6,4

653,6

GTC Finance DAC

Warunki nowo wyemitowanych obligacji opisano w nocie 9. Nowe obligacje są zabezpieczone (i) zastawem na

rachunku powierniczym DAC (patrz nota 22); oraz (ii) cesją na zabezpieczenie należności z tytułu Pożyczki od

GTC Hungary (wyeliminowanej w procesie konsolidacji).

Zabezpieczenia umowne po substytucji: Po Substytucji Emitenta obligacje będą zabezpieczone aktywami Grupy

o wartości 762,0 EUR (szacowana wartość na dzień 30 czerwca 2025 roku), zastawami na udziałach w

podmiocie będącym właścicielem Galerii Północnej oraz zastawami na rachunkach bankowych i należnościach.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie zostały one ustanowione (patrz nota 36).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Jako zabezpieczenie kredytów bankowych ustanowiona została hipoteka oraz depozyty zabezpieczające

na składnikach aktywów, łącznie z cesją związanych z nimi należności oraz cesją praw z polis

ubezpieczeniowych.

W umowach finansowania zawartych z bankami, Grupa zobowiązuje się do dotrzymania określonych warunków

kredytowych. Główne warunki to utrzymanie wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (Loan-to-

Value, „LTV”) i wskaźnika Obsługi Zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio) przez spółkę będącą właścicielem

projektu.

Ponadto wszystkie nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy, które były

finansowane ze środków zewnętrznych są przedmiotem ustanowionych przez banki hipotek. Jeśli nie

wspomniano inaczej, wartość godziwa zastawionych aktywów przekracza wartość bilansową zaciągniętych

kredytów i pożyczek związanych z tymi aktywami.

„Zielone obligacje” (2027-2030) oraz „zielone obligacje” (2028-2031) są denominowane w HUF. Wszystkie inne

kredyty bankowe i obligacje są denominowane w EUR.

Dalsze informacje przedstawiono w nocie 35.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa nadal spełnia warunki finansowe określone w umowach kredytowych oraz

warunkach emisji obligacji (covenants), z wyjątkiem finansowania udzielonego spółce GTC Paula SARL – co

zostało szczegółowo opisane w nocie 4 Kontynuacja działalności.

Zmiany w długoterminowych kredytach i obligacjach za lata zakończone 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024

roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały się następująco:

		31 grudnia	1 stycznia
	31 grudnia	2024 (dane	2024 (dane
	2025	przekształcone)	przekształcone)
Saldo na początek roku	1.609,6	1.274,0	1.237,9
Zmiany pieniężne
Wykorzystanie środków – kredyty	84,0	265,2	74,1
Emisja obligacji	432,3	-	-
Spłata kredytów	(26,2)	(55,9)	(48,2)
Spłata obligacji	(192,3)	-	-
Odsetki zapłacone	(60,6)	(35,2)	(30,5)
Zapłacone odroczone koszty pozyskania finansowania	(23,0)	(3,4)	(1,0)
Zmiany niepieniężne
Odsetki naliczone	67,6	34,5	31,7
Zbycie	-	(13,8)	-
Przeklasyfikowanie do zobowiązań związanych z AHFS	-	(24,8)	-
Wykup obligacji Aurora	-	(5,4)	-
Przychody z tytułu wykupu obligacji	(2,7)	(0,6)	-
Nabycie	-	183,5	-
Nabycie odroczonych kosztów pozyskiwania finansowania	-	(0,5)	-
Zmiana w odroczonych kosztach pozyskiwania finansowania (w	15,9	2,0	2,6
tym efekt wyceny w zamortyzowanym koszcie)
Inne	0,3	0,3	(2,5)
Różnice kursowe	9,3	(10,3)	9,9
Saldo na koniec roku	1.914,2	1.609,6	1.274,0

27. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo do użytkowania aktywów

Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty podlegające opłatom z tytułu użytkowania

wieczystego i zaklasyfikowane jako grunty pod nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty)

oraz grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Płatności za użytkowanie wieczyste są to płatności, które są dokonywane z góry lub z dołu w okresach rocznych

lub miesięcznych w ustalonym okresie (od 33 do 86 lat). Płatności z tytułu użytkowania wieczystego dokonywane

są w Polsce, Chorwacji, Rumunii, Serbii oraz w Niemczech.

Ze względu na fakt, że opłaty za użytkowanie wieczyste są co do zasady traktowane jako opłaty leasingowe,

płatności z nimi związane należy rozpatrywać zgodnie z MSSF 16.

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupa rozpoznaje prawo do użytkowania oraz

zobowiązania z tytułu leasingu:

a) Prawo do wieczystego użytkowania gruntów jest prezentowane:

• jako część nieruchomości inwestycyjnych, z odrębnym ujawnieniem w nocie;

• jako część gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

b) Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zaprezentowane w ramach krótkoterminowych

i długoterminowych zobowiązań, z odrębnymi ujawnieniami.

Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest amortyzowane przez okres leasingu (metodą kosztu

historycznego) lub wyceniane przy zastosowaniu metody wyceny do wartości godziwej (dla nieruchomości

inwestycyjnych wycenianych według wartości godziwej). Grupa prezentuje amortyzację prawa do użytkowania

lub zmianę wartości godziwej prawa do użytkowania w ramach zysku (straty) z tytułu aktualizacji wartości.

Odsetki dotyczące leasingu gruntu są prezentowane jako koszty finansowe.

Grupa zawarła kilka innych umów leasingu (o małej wartości, krótkoterminowe) i w takich przypadkach, leasing

jest rozpoznawany w kosztach, bez ujmowania w bilansie. Koszty związane z takimi leasingami są nieistotne.

Prawa do użytkowania aktywów na dzień 31 grudnia 2025, 31 grudnia 2024 oraz 1 stycznia 2024 roku

przedstawiały się następująco:

		31 grudnia 2024 (dane	1 stycznia 2024 (dane
Ukończone nieruchomości	31 grudnia 2025	przekształcone)	przekształcone)
inwestycyjne	32,6	32,6	22,1
Grunty przeznaczone pod zabudowę	1,0	1,3	17,9
komercyjną
Grunty przeznaczone pod zabudowę	0,9	1,0	1,0
mieszkaniową
Rzeczowe aktywa trwałe	-	2,0	2,3
Razem	34,5	36,9	43,3

Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2025, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały

się następująco:

		31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
Kraj	31 grudnia 2025	(dane przekształcone)	(dane przekształcone)	Stopa dyskontowa
Polska	18,5	18,8	32,6	4,2%
Rumunia	6,0	6,9	6,6	5,7%
Serbia	1,0	0,8	0,8	7,6%
Chorwacja	1,2	1,3	1,4	4,4%
Niemcy	8,2	7,4	-	4,1%
Pozostałe	2,2	2,4	2,3	3,0%
Razem	37,1	37,6	43,7

Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zdyskontowane przy użyciu stóp dyskontowych mających zastosowanie

do długoterminowego finansowania w walutach lokalnych w krajach, w których znajdują się aktywa.

Zmiany wartości prawa do użytkowania aktywów za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz za rok

zakończony 31 grudnia 2024 roku przedstawiały się następująco:

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

2025

		2024 (dane
		przekształcone)
Saldo na dzień 1 stycznia	36,9	43,3
Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) aktywów z tytułu prawa do użytkowania gruntów	(1,3)	23,5
w użytkowaniu wieczystym i innych aktywów
Nabycie	-	7,3
Umorzenie aktywów z tytułu użytkowania rozpoznanych zgodnie z MSSF16	(0,6)	(0,3)
Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	-	(38,2)
Różnice kursowe	(0,5)	1,3
Saldo na dzień 31 grudnia	34,5	36,9

Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz za rok zakończony

31 grudnia 2024 roku przedstawiały się następująco:

		2024 (dane
	2025	przekształcone)
Saldo na dzień 1 stycznia	37,6	43,7
Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) zobowiązań z tytułu leasingu dla gruntów w użytkowaniu	0,6	23,5
wieczystym oraz innych aktywów
Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	-	(38,2)
Płatności z tyt. użytkowania wieczystego	(1,0)	(0,8)
Zmiana stanu rezerw na sporne kwoty użytkowania wieczystego	(0,2)	(1,4)
Zmiana naliczonych odsetek	0,6	1,7
Nabycie	-	7,3
Różnice kursowe	(0,5)	1,8
Saldo na dzień 31 grudnia	37,1	37,6

Grupa uiszcza roczną opłatę w wysokości 1,6 EUR (2,5 EUR w 2024 roku) z tytułu dzierżawy (kapitał i odsetki)

gruntów objętych wieczystym prawem użytkowania. Płatności wskazane w tabeli powyżej dotyczą jedynie spłaty

kapitału zobowiązań leasingowych.

28. Inne zobowiązania długoterminowe

Inne zobowiązania długoterminowe na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024

przedstawiały się następująco:

		31 grudnia
		2024 roku	1 stycznia 2024
		(dane	roku (dane
	31 grudnia 2025 roku	przekształcone)	przekształcone)
Rezerwa na sprawę sporną - GTC S.A.	-	7,3	-
Zobowiązanie do wypłaty minimalnej	4,5	4,8	-
dywidendy
Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów	7,9	18,6	-
niekontrolujących
Długoterminowe zobowiązanie	4,5	4,8	2,0
inwestycyjne
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	7,8	4,7	3,2
Razem	24,7	40,2	5,2

W dniu 3 grudnia 2024 roku Spółka otrzymała decyzję Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego w Opolu z dnia

20 listopada 2024 roku, wydaną w ramach postępowania podatkowego dotyczącego wypełnienia przez płatnika

obowiązków w zakresie poboru podatku u źródła od dochodów uzyskanych przez nierezydentów z dywidend.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

W sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku w związku z tą sprawą ujęto rezerwę w

wysokości 7,3 EUR (w tym 3,0 EUR odsetek od zaległości podatkowych). Spółka odwołała się od tej decyzji,

powołując się na naruszenie zarówno prawa materialnego, jak i proceduralnego. W grudniu 2025 roku, Spółka

otrzymała negatywną decyzję Naczelnika Urzędu Celno-Podatkowego w Opolu i na tej podstawie dokonała

zapłaty podatku od źródła wraz z należnymi odsetkami (w sumie 7,0 EUR). W styczniu 2026 roku, Spółka wniosła

skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Na dzień podpisania niniejszego sprawozdania

finansowego status nie uległ zmianie.

29. Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz pozostałe należności

Saldo przedpłat, czynnych rozliczeń międzyokresowych oraz pozostałych należności spadło z 38,6 EUR na

dzień 31 grudnia 2024 roku do 34,1 EUR na dzień 31 grudnia 2025 roku.

Większość tego spadku wynika z otrzymania w styczniu 2025 roku części ceny zakupu w wysokości 10 EUR w

związku ze sprzedażą udziałów w spółce GTC Seven Gardens d.o.o. Szczegółowy opis w nocie 9.

30. Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi

do sprzedaży

Aktywa przeznaczone do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024

przedstawiały się następująco:

		31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
	31 grudnia	roku (dane	roku (dane
	2025 roku	przekształcone)	przekształcone)
Glamp d.o.o. Beograd 32	-	55,8	-
Budynek biurowy w Warszawie	19,6	-	-
Grunt na Węgrzech	-	-	10,2
Grunt w Polsce 33	-	101,4	3,4
Razem	19,6	157,2	13,6

W dniu 17 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów). W dniu

31 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o. Beograd

(Projekt X). We wrześniu 2025 roku Grupa sfinalizowała transakcję sprzedaży gruntu zlokalizowanego w

Warszawie. Dalsze szczegóły dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży przedstawiono w nocie 9

Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

Na saldo składają się głównie nieruchomości inwestycyjne o wartości 52,2 EUR.

Na saldo składa się głównie grunty o wartości 61,8 EUR oraz prawo użytkowania w wysokości 39,6 EUR.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia

2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały się następująco:

		31 grudnia 2024	roku (dane 1 stycznia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	przekształcone)	(dane przekształcone)
Glamp d.o.o. Beograd 34	-	29,6	-
Grunt w Polsce 35	-	39,6	0,3
Grunt na Węgrzech	-	-	0,1
Razem	-	69,2	0,4

31. Kapitał i rezerwy

KAPITAŁ PODSTAWOWY

Na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 i 1 stycznia 2024 struktura akcji Spółki przedstawia się

następująco:

	Wartość w EUR	Wartość w EUR	Wartość w EUR
Liczba akcji	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
574.255.122	12.919.912	12.919.912	12.919.912

Wszystkie wyżej wymienione akcje dają takie same prawa.

Udziałowcy posiadający na dzień 31 grudnia 2025 roku powyżej 5% akcji Spółki:

• GTC Dutch Holdings B.V.

• Powszechne Towarzystwo Emerytalne PZU S.A. (zarządzające Otwartym Funduszem Emerytalnym

PZU “Złota Jesień”)

• Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz Polska S.A. (zarządzające Allianz Polska Otwarty

Fundusz Emerytalny)

KAPITAŁ REZERWOWY

W przeszłości kapitał rezerwowy odzwierciedlał stratę przypisaną udziałowcom niekontrolującym Grupy, która

powstała w momencie nabycia przez Grupę udziałów niekontrolujących w spółkach zależnych Grupy. W roku

zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka nabyła niemiecki portfel, w wyniku czego w kapitale rezerwowym

ujęto cenę opcji put dotyczącą nabycia udziałów mniejszościowych posiadanych przez Peach Group (18,6 EUR)

oraz zobowiązanie z tytułu minimalnej wypłaty dywidendy (4,9 EUR).

W 2025 roku spółka GTC Paula SARL wykonała opcję nabycia dodatkowych udziałów w niemieckich

podmiotach. Rozliczenie opcji kupna spowodowało zmniejszenie kapitału rezerwowego o kwotę 11,7 EUR.

Szczegóły dotyczące tej transakcji opisano w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

OBLIGACJE PARTYCYPACYJNE

W ramach nabycia niemieckiego portfela mieszkaniowego Spółka wyemitowała obligacje partycypacyjne

(„Obligacje Partycypacyjne”), które zostały przeniesione na LFH Portfolio Acquico S.À.R.L. w ramach

częściowego rozliczenia ceny nabycia. Obligacje Partycypacyjne zostały wyemitowane jako obligacje

partycypacyjne w rozumieniu art. 18 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach. Obligacje Partycypacyjne

są niezabezpieczone, podporządkowane względem pozostałych zobowiązań Spółki oraz zostały wyemitowane

z 20-letnim terminem wymagalności.

Saldo składa się głównie z kredytu bankowego w wysokości 25 EUR.

Saldo obejmuje zobowiązanie z tytułu leasingu.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Zgodnie z warunkami emisji, Obligacje Partycypacyjne uprawniają obligatariuszy do udziału w zysku Spółki

wyłącznie w przypadku podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o podziale zysku i wypłacie dywidendy. W

przypadku braku uchwały o wypłacie dywidendy żadna płatność z tytułu Obligacji Partycypacyjnych nie jest

naliczana ani wypłacana. Jeżeli dywidenda zostanie uchwalona, kwota płatności należna z tytułu Obligacji

Partycypacyjnych odpowiada kwocie dywidendy należnej z liczby akcji ustalonej w warunkach emisji. Każda z

418 Obligacji Partycypacyjnych uprawnia obligatariusza do płatności odpowiadającej dywidendzie należnej z

107.628 akcji Spółki, tj. łącznie z 44.988.504 akcji.

Obligacje Partycypacyjne nie stanowią obligacji zamiennych ani obligacji z prawem pierwszeństwa.

Jednocześnie warunki emisji przewidują mechanizm wcześniejszego wykupu, który w określonych

okolicznościach następuje poprzez rozliczenie kwoty wykupu z ceną subskrypcji instrumentów kapitałowych

emitowanych przez Spółkę w ramach podwyższenia kapitału zakładowego. W takim przypadku Obligacje

Partycypacyjne podlegałyby wykupowi bez dodatkowej płatności gotówkowej na rzecz obligatariusza.

W dniu 31 marca 2025 roku GTC Paula SARL wykonała opcję nabycia udziałów niekontrolujących posiadanych

przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L. w spółkach posiadających aktywa

wchodzące w skład niemieckiego portfela mieszkaniowego („Opcja Kupna”). W trakcie roku 2025 nastąpiło

ostateczne rozliczenie Opcji Kupna w łącznej kwocie 45,4 EUR, w wyniku czego Grupa sfinalizowała nabycie

wszystkich udziałów objętych tym mechanizmem.

Ponadto, w październiku 2025 roku GTC Paula SARL podpisała z LFH Portfolio Acquico S.À R.L. umowę kupna–

sprzedaży dotyczącą nabycia dodatkowych 5,1% udziałów w czterech niemieckich spółkach: Portfolio

Kaiserslautern III GmbH, KL Betzenberg IV GmbH, KL Betzenberg V GmbH oraz Kaiserslautern VI GmbH,

uprzednio posiadanych przez Marco Garzetti. Rozliczenie tej transakcji nastąpiło poprzez zapłatę pełnej kwoty

1,9 EUR.

W związku z rozliczeniem Opcji Kupna spełnione zostały przesłanki umożliwiające realizację przewidzianego w

warunkach emisji mechanizmu wcześniejszego wykupu Obligacji Partycypacyjnych, z zastrzeżeniem podjęcia

stosownych uchwał korporacyjnych, w tym uchwały Walnego Zgromadzenia w sprawie podwyższenia kapitału

zakładowego Spółki z wyłączeniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz ewentualnie innych

uchwał niezbędnych do przeprowadzenia tej operacji. Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień

zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Obligacje Partycypacyjne nie zostały wykupione i pozostają

nierozliczone.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. zgodnie z MSR 32, Obligacje Partycypacyjne dalej są klasyfikowane jako instrument

kapitałowy. Klasyfikacja ta wynika przede wszystkim z faktu, że:

• Spółka nie posiada bezwarunkowego obowiązku przekazania środków pieniężnych lub innych aktywów

finansowych z tytułu Obligacji Partycypacyjnych,

• płatności na rzecz obligatariuszy są uzależnione od podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o wypłacie

dywidendy, a w przypadku braku takiej uchwały nie powstaje obowiązek zapłaty,

• rozliczenie wcześniejszego wykupu, zgodnie z warunkami emisji, następuje poprzez wydanie ustalonej liczby

instrumentów kapitałowych za ustaloną liczbę obligacji, bez obowiązku dodatkowej płatności gotówkowej.

W ocenie Zarządu, zdarzenia, które nastąpiły w 2025 roku, w tym wykonanie i rozliczenie Opcji Kupna oraz

nabycie dodatkowych udziałów w wybranych spółkach niemieckiego portfela mieszkaniowego, nie zmieniły

charakteru ekonomicznego i prawnego Obligacji Partycypacyjnych ani ich klasyfikacji bilansowej. W

konsekwencji na dzień 31 grudnia 2025 roku Obligacje Partycypacyjne są nadal prezentowane w kapitale

własnym.

PODZIAŁ ZYSKU ZA 2024 ROK

W dniu 24 czerwca 2025 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy spółki GTC S.A. podjęło uchwałę

o zatrzymaniu w Spółce całego zysku netto za rok 2024 w wysokości 120,1 milionów PLN (27,9 EUR).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

32. Zysk na jedną akcję

Podstawowy zysk/(strata) na jedną akcję przedstawiał się następująco:

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Wynik netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (EUR)	(155.000.000)	50.900.000
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia podstawowego	574.255.122	574.255.122
zysku/(straty) na jedną akcję
Podstawowy zysk/(strata) na jedną akcję (EUR)	(0,27)	0,09

		Rok zakończony
	Rok zakończony	31 grudnia 2024 roku
	31 grudnia 2025 roku	(dane przekształcone)
Wynik netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (EUR)	(155.000.000)	50.900.000
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia podstawowego	574.255.122	574.255.122
zysku/(straty) na jedną akcję
Wpływ rozwadniających potencjalnych akcji zwykłych
Akcje dotyczące obligacji partycypacyjnych	-	44.988.504
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia rozwodnionego	574.255.122	619.243.626
zysku/(straty) na jedną akcję
Rozwodniony zysk/(strata) na jedną akcję (EUR)	(0,27)	0,08
Za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 roku, ze względu na poniesienie przez Spółkę straty netto przypadającej na zwykłych akcjonariuszy, wszystkie akcje zwykłe zostały uznane za nierozwodnione, zgodnie z MSR 33. W związku z tym 44 988 504 akcje zwykłe związane z notami partycypacyjnymi zostały wyłączone z kalkulacji rozwodnionej straty na akcję. W rezultacie rozwodniona strata na akcję jest równa podstawowej stracie na akcję. Za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2024 roku noty partycypacyjne miały efekt rozwadniający i w związku z tym zostały uwzględnione w kalkulacji rozwodnionego zysku na akcję. 33. Transakcje z podmiotami powiązanymi Transakcje z podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Transakcje i salda z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione poniżej:

31 grudnia 2025

roku

31 grudnia 2024 roku

(dane przekształcone)

1 stycznia 2024 roku

(dane przekształcone)

Salda

Inne zobowiązania długoterminowe*

0,5

Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu

dostaw i usług oraz rezerwy*

0,7

(*) Dotyczy zatrzymanej części ceny zakupu na rzecz sprzedającego, spółki związaną z udziałowcem większościowym Spółki.

W okresie sprawozdawczym spółka GTC Elibre GmbH została obciążona z tytułu kolejnej transzy w wysokości

9,9 EUR, związaną z nabyciem nieruchomości inwestycyjnej będącej w trakcie budowy (mieszkania senioralne

na wynajem), od podmiotu powiązanego z członkiem Zarządu, który nie jest związany z akcjonariuszem

większościowym. Na dzień sprawozdawczy zapłacono kwotę 3 EUR.

Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku wyniosło

3,2 EUR (w tym płatności związane z rozwiązaniem umowy z członkami Zarządu w kwocie 1,1 EUR).

Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku wyniosło

2,2 EUR (w tym płatności związane z rozwiązaniem umowy z członkami Zarządu w kwocie 0,6 EUR).

Wycena programu opcji na akcję na dzień 31 grudnia 2025 i 31 grudnia 2024 roku była bliska zeru.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

34. Zobowiązania inwestycyjne, warunkowe i udzielone gwarancje

ZOBOWIĄZANIA INWESTYCYJNE

Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku, Grupa posiadała zobowiązania umowne związane

z przyszłymi pracami budowlanymi w kwocie 48,3 EUR (77,7 EUR na dzień 31 grudnia 2024 roku). Grupa

zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych środków pieniężnych, bieżących instrumentów

finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz przyszłych płatności wynikających z istniejących umów

sprzedaży oraz umów sprzedaży, które zostaną zawarte w przyszłości.

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

W odniesieniu do transakcji opisanej w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym dotyczącej zakupu

projektu Elibre, na dzień 31 grudnia 2025 roku istnieje zobowiązanie warunkowe w wysokości 10 EUR będące

różnicą między ceną zakupu a już zainwestowaną kwotą. Zobowiązanie to powinno zostać rozliczone w

środkach pieniężnych otrzymanych z przyszłego finansowania zewnętrznego, które nie zostało jeszcze

pozyskane. Kwota ta będzie wymagalna dopiero po osiągnięciu określonych kamieni milowych.

GWARANCJE

W 2024 roku GTC SA udzieliła gwarancji regulowanej prawem angielskim na podstawie umowy pożyczki

zawartej w dniu 20 grudnia 2024 roku między innymi przez, GTC Paula SARL jako kredytobiorcą, GTC SA,

GLAS SAS, Oddział we Frankfurcie jako Agentem oraz Global Loan Agency Services GMBH jako Agentem

Zabezpieczeń („Umowa Finansowania"). GTC SA udzieliła nieodwołalnej i bezwarunkowej gwarancji na rzecz

każdej ze Stron Finansujących (zgodnie z definicją zawartą w Umowie o Finansowanie) za terminowe wykonanie

zobowiązań Dłużników wynikających z Dokumentów Finansowych (zgodnie z definicją zawartą w Umowie

Finansowania

) oraz za zapłatę wszelkich roszczeń wynikających z Dokumentów Finansowych przez

któregokolwiek z Dłużników, w tym między innymi kwoty głównej, odsetek (w tym odsetek za zwłokę), prowizji

i innych roszczeń. Gwarancja jest gwarancją ciągłą i będzie obejmować ostateczne saldo roszczeń od

dowolnego Dłużnika wynikające z Dokumentów Finansowych, niezależnie od jakichkolwiek płatności pośrednich

lub rozliczeń w całości lub w części. Gwarancja jest ważna do momentu, gdy wszystkie roszczenia, które mogą

się stać lub staną się należne od Dłużników wynikające z Dokumentów Finansowych lub w związku z nimi,

zostaną nieodwołalnie zapłacone w całości.

Dodatkowo udzielane są typowe poręczenia przy sprzedaży aktywów, mające na celu gwarancję ukończenia

budowy oraz zabezpieczenie kredytów budowlanych (gwarancja przekroczenia kosztów). Ryzyko związane z

powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.

CHORWACJA

W odniesieniu do projektu Marlera Golf w Chorwacji część gruntów jest dzierżawiona od państwa. Trwa

postępowanie wywłaszczeniowe wszczęte w 2014 roku. W ciągu roku Grupa rozpoczęła proces ugodowy z

podmiotem przeprowadzającym wywłaszczenie. Obecnie trwają prace nad przygotowaniem ugody.

na dzień zawarcia Umowy Finansowania: 1. GTC Paula SARL, 2. GTC SA, 3. GTC Holding SARL, 4. GTC Origine Investments

Ingatlanfejlesztő Zártkörűen Működő Részvénytársaság, 5. Portfolio Heidenheim I November, 6. Portfolio Helmstedt November, 7. Portfolio

K'lautern I November, 8. Portfolio K'lautern II November, 9. Portfolio K'lautern III November, 10. Portfolio K'lautern IV November, 11. Portfolio

K'lautern VII November, 12. Portfolio KL Betzenberg IV November, 13. Portfolio KL Betzenberg V November, 14. GTC UNIVERZUM, 15. GTC

KOMPAKTLAND, 16. GTC ADA.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

35. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym

Na główne instrumenty finansowe Grupy składają się kredyty bankowe, rozrachunki z udziałowcami w tym

pożyczki otrzymane i udzielone, obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne

długoterminowe zobowiązania finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów

finansowych jest finansowanie działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów finansowych, takich jak

należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, długoterminowe aktywa finansowe, środki

pieniężne i krótkoterminowe depozyty. Aktywa finansowe Grupy wyceniane według zamortyzowanego kosztu

obejmują należności handlowe, pożyczki udzielone jednostkom stowarzyszonym, krótkoterminowe depozyty w

ramach bieżących aktywów finansowych oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty.

Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem

stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym.

RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ

Przez ryzyko stopy procentowej rozumie się niebezpieczeństwo, że wartość godziwa lub przyszłe przepływy

pieniężne instrumentu finansowego będą się zmieniać ze względu na zmiany rynkowych stóp procentowych.

Narażenie Grupy na zmiany stóp procentowych które nie są zabezpieczane za pomocą instrumentów

pochodnych związane jest przede wszystkim z długoterminowymi zobowiązaniami Grupy oraz udzielonymi

pożyczkami udziałowcowi niekontrolującemu.

Grupa posiada portfel kredytów i pożyczek o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Następnie, w celu zarządzania

ryzykiem stopy procentowej w sposób efektywny kosztowo, Grupa zawiera transakcje swap stóp procentowych

oraz transakcje cap.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku 87% długoterminowych kredytów, obligacji oraz pożyczek Grupy jest

zabezpieczonych bądź ma stałe oprocentowanie (na dzień 31 grudnia 2024 roku - 95%).

W 2025 roku zmiana o 150 p.p. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany wyniku przed opodatkowaniem o 3,6

EUR. W 2024 roku zmiana o 150 p.p. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o

1,1 EUR.

RYZYKO WALUTOWE

Grupa zawiera także transakcje w walutach innych niż waluty funkcjonalne spółek Grupy. W związku z tym,

jednym z elementów polityki rachunkowości zabezpieczeń stosowanych przez Grupę jest zabezpieczanie się

przed ryzykiem walutowym poprzez powiązanie waluty wpływów i wypływów oraz środków pieniężnych i ich

ekwiwalentów do waluty, w jakiej dokonano wydatku.

Kursy walut na dzień 31 grudnia 2025, 31 grudnia 2024 oraz 1 stycznia 2024 roku były następujące:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
PLN/ EUR	4,2267	4,2730	4,3480
HUF/EUR	385,37	410,09	382,78

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na wahania kursów walut:

		2025					2024 (dane przekształcone)
		PLN/Euro					PLN/Euro
Kurs / procent zmiany	4,6494	4,4380	4,0154	3,8040	4,7003	4,4867	4,0594	3,8457
Środki pieniężne i depozyty	(+10%)	(+5%)	(-5%)	(-10%)	(+10%)	(+5%)	(-5%)	(-10%)
zablokowane	(1,6)	(0,8)	0,8	1,6	(1,8)	(0,9)	0,9	1,8
Należności z tytułu dostaw i inne należności	(0,3)	(0,1)	0,1	0,3	(0,2)	(0,1)	0,1	0,2
Zobowiązania z tytułu	1,7	0,9	(0,9)	(1,7)	1,0	0,5	(0,5)	(1,0)
dostaw i inne zobowiązania
Leasing gruntów	1,8	0,9	(0,9)	(1,8)	1,9	0,9	(0,9)	(1,9)
Razem	1,6	0,9	(0,9)	(1,6)	0,9	0,4	(0,4)	(0,9)

Grupa nie identyfikuje ryzyka walutowego związanego z obligacjami denominowanymi w EUR i HUF ze względu

na fakt ich zabezpieczenia przez instrumenty pochodne. Wpływ wahań kursów innych walut oraz wpływ

wymienionych walut na inne niż wskazane wyżej pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny.

Potencjalny wpływ na ryzyko walutowe przy założeniu braku zabezpieczenia obligacji w EUR oraz HUF wygląda

następująco:

Procentowa zmiana kursu	(-10%)	(+10%)
wymiany
Obligacje w HUF	17,1	(14,0)

RYZYKO KREDYTOWE

Istotą ryzyka kredytowego jest sytuacja, w której jedna ze stron umowy, której przedmiotem jest dany instrument

finansowy, nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. W celu zarządzania tym ryzykiem Grupa systematycznie

dokonuje oceny sytuacji finansowej swoich klientów. Grupa nie spodziewa się sytuacji, w której jeden z jej

klientów nie wywiązałby się ze swoich zobowiązań. W Grupie nie występuje znacząca koncentracja ryzyka

kredytowego z żadnym pojedynczym kontrahentem lub kontrahentami Grupy, z wyjątkiem emitenta

instrumentów dłużnych ujawnionego w nocie 18 oraz banków, w których zdeponowane są środki pieniężne i

ekwiwalenty ujawnionymi w nocie 23.

Przy zachowaniu zasady ostrożności w stosunku do kwoty należności handlowych oraz pozostałych, które nie

są objęte odpisem aktualizującym ani nie są przeterminowane, na dzień bilansowy nie występują żadne

przesłanki świadczące o braku możliwości realizacji tych należności. Na dzień bilansowy Grupa nie posiada

istotnych spisanych należności.

W odniesieniu do pożyczek udzielonych udziałowcom niekontrolującym, zostały one ocenione jako poziom 1 w

trzypoziomowym modelu utraty wartości zdefiniowanym w MSSF 9 Instrumenty finansowe.

W odniesieniu do ryzyka kredytowego wynikającego z innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki

pieniężne i ich ekwiwalenty oraz zablokowane depozyty, ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe równa jest

wartości bilansowej tych instrumentów.

Na dzień bilansowy nie występują materialne aktywa finansowe, które byłyby przeterminowane i na które nie

byłby dokonany odpis z tytułu utraty wartości.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty (według definicji zawartej

w MSSF) w kwocie 107,2 EUR oraz zablokowane depozyty otrzymane w kwocie 290,3 EUR. Jak opisano

powyżej, Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi zobowiązaniami i obecnie analizuje plany

finansowania związane z: (i) obsługą finansowania istniejącego portfolio aktywów; (ii) nakładami inwestycyjnymi

oraz (iii) budową nieruchomości komercyjnych. Finansowanie odbywać się będzie przez dostępne środki

pieniężne, zysk z działalności operacyjnej, sprzedaż aktywów oraz refinansowanie. Zarząd uważa, że na bazie

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

bieżących założeń Grupa będzie w stanie regulować wszystkie swoje zobowiązania przez okres co najmniej

następnych dwunastu miesięcy.

Poniższe tabele podsumowują termin zapadalności zobowiązań finansowych Grupy opartych na umownych

niezdyskontowanych płatnościach na dzień 31 grudnia 2025:

	Na żądanie	Do 3 miesięcy	3 do 12 miesięcy	1 do 5 lat	Powyżej 5 lat	Razem
Zobowiązania z tytułu dostaw	1,4	21,4	47,6	-	2,7	73,1
i usług oraz rezerwy 37
Kredyty, pożyczki i obligacje	0,3	524,6	442,2	1.164,0	73,3	2.204,4
Depozyty od najemców	0,4	0,1	7,7	11,5	1,6	21,3
Zobowiązania z tytułu leasingu	-	0,9	0,6	8,6	74,2	84,3
Długoterminowe zobowiązania	-	-	-	14,5	10,2	24,7
Pozostałe zobowiązania	-	-	0,6	-	-	0,6
finansowe
Instrumenty pochodne	-	0,1	0,4	20,8	-	21,3
Razem	2,1	547,1	499,1	1.219,4	162,0	2.429,7

na dzień 31 grudnia 2024 (dane przekształcone):

	Na żądanie	Do 3 miesięcy	3 do 12 miesięcy	1 do 5 lat	Powyżej 5 lat	Razem
Zobowiązania z tytułu dostaw	2,0	39,3	13,5	1,1	1,1	57,0
i usług oraz rezerwy 37
Kredyty, pożyczki i obligacje	-	107,5	159,9	1.214,6	362,3	1.844,3
Depozyty od najemców	0,8	0,2	2,6	11,3	4,5	19,4
Zobowiązania z tytułu leasingu	-	2,5	0,8	15,0	174,1	192,4
Długoterminowe zobowiązania	-	-	-	19,2	21,0	40,2
Pozostałe zobowiązania	-	-	31,7	-	-	31,7
finansowe
Instrumenty pochodne	-	-	-	12,1	25,1	37,2
Razem	2,8	149,5	208,5	1.273,3	588,1	2.222,2

na dzień 1 stycznia 2024 (dane przekształcone):

	Na żądanie	Do 3 miesięcy	3 do 12 miesięcy	1 do 5 lat	Powyżej 5 lat	Razem
Zobowiązania z tytułu dostaw	2,1	15,4	11,9	-	-	29,4
i usług oraz rezerwy 37
Kredyty, pożyczki i obligacje	1,2	8,9	60,1	1.097,9	203,3	1.371,4
Depozyty od najemców	0,4	0,1	2,1	10,7	2,2	15,5
Zobowiązania z tytułu leasingu	-	1,1	0,4	7,7	74,5	83,7
Długoterminowe zobowiązania	-	-	-	5,2	-	5,2
Pozostałe zobowiązania	-	-	-	-	-	-
finansowe
Instrumenty pochodne	-	-	-	3,5	15,2	18,7
Razem	3,7	25,5	74,5	1.125,0	295,2	1.523,9

Kwota bez zaliczek dla kontrahentów i krótkoterminowej części zobowiązań z tytułu leasingu.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

Powyższa tabela w linii Kredyty, pożyczki i obligacje nie zawiera płatności dotyczących wartości rynkowych

instrumentów pochodnych. Grupa zabezpiecza w znacznym stopniu ryzyko związane ze zmienną stopą

odsetkową za pomocą instrumentów pochodnych. Zarząd zamierza zrefinansować część transz przypadających

do spłaty w latach przyszłych.

Wszystkie instrumenty pochodne zapadają w okresie do 1-6 lat od daty bilansowej.

Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu dotyczą głównie płatności za użytkowanie wieczyste

przypadające na okres od 33 do 86 lat.

WARTOŚĆ GODZIWA

Na dzień 31 grudnia 2025 roku 62% wszystkich kredytów bankowych było oprocentowanych według zmiennej

stopy procentowej (60% na dzień 31 grudnia 2024 roku).

Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku nie było żadnych obligacji o zmiennym

oprocentowaniu.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku 87% długoterminowych kredytów i obligacji Grupy jest zabezpieczonych lub ma

stałą stopę procentową (na dzień 31 grudnia 2024 r. – 95%).

Informacje dotyczące kredytów udzielonych/otrzymanych od udziałowców nieposiadających kontroli znajdują się

w nocie 25.

Ze względu na znaczny wzrost stóp procentowych w krajach, w których Grupa prowadzi działalność, wartość

godziwa obligacji w HUF znacznie odbiega od ich wartości bilansowej. Wynika to z faktu, że wszystkie obligacje

w HUF na dzień 31 grudnia 2025 roku są oprocentowane według stałej stopy procentowej do terminu

zapadalności, jednakże obligacje te są zabezpieczone międzywalutowymi swapami procentowymi.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 oraz na dzień 1 stycznia 2024 roku wartość rynkowa oraz

wartość godziwa obligacji przedstawiała się następująco:

			1 stycznia
		31 grudnia 2024	2024 (dane
Seria obligacji	31 grudnia 2025	(dane przekształcone)	przekształcone)
„Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102) 38	39,6	43,1	51,6
„Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284) 38	22,3	23,4	27,4
„Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268) 39	297,4	451,2	368,1
Obligacje z terminem wykupu w 2030 roku		-	-
40	455,0

(XS3201265769)

Wartość bilansowa obligacji znajduje się w nocie 26.

Wartość godziwa wszystkich pozostałych aktywów/zobowiązań finansowych jest zbliżona do wartości

bilansowej.

W odniesieniu do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych szczegóły zostały zaprezentowane

w nocie 17.

W odniesieniu do wartości godziwej długoterminowych aktywów finansowych szczegóły zostały

zaprezentowane w nocie 18.

Wartość godziwa na poziomie 2 wyliczona przy założeniu 15% rynkowej stopy oprocentowania.

Wartość godziwa na poziomie 1 - https://www.boerse-frankfurt.de/bond/xs2356039268-gtc-aurora-luxembourg-s-a-2-25-21-26

Wartość godziwą obligacji (ISIN XS3201265769) oszacowano na równą kwocie emisji (455 EUR), ponieważ emisja miała miejsce na krótko

przed datą sprawozdawczą i nie pojawiły się żadne obserwowalne dane rynkowe ani wskaźniki zmian ryzyka kredytowego lub warunków

rynkowych, które wskazywałyby na wartość godziwą różną od ceny transakcyjnej.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

HIERARCHIA WARTOŚCI GODZIWEJ

Na 31 grudnia 2025 roku i na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa utrzymywała szereg instrumentów pochodnych

wykazywanych w wartości godziwej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

Grupa stosuje poniższą hierarchię dla określania i wykazywania wartości godziwej instrumentów finansowych

według metody wyceny:

• Poziom 1: ceny rynkowe (niekorygowane), stosowane na aktywnym rynku dla identycznych aktywów

oraz zobowiązań,

• Poziom 2: pozostałe metody, dla których pośrednio bądź bezpośrednio są uwzględniane wszystkie

czynniki mające istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą,

• Poziom 3: metody oparte na czynnikach mających istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą,

które nie są oparte na możliwych do zaobserwowania danych rynkowych.

Wycena instrumentów pochodnych traktowana jest jako poziom 2 hierarchii wartości godziwej. W ciągu lat

zakończonych 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku nie miały miejsca przesunięcia między

poziomem 1, poziomem 2, a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.

POZOSTAŁE RYZYKO

Pozostałe ryzyka zostały opisane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności za rok zakończony 31 grudnia 2025

roku.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest zapewnienie wzrostu operacyjnego i wzrostu w zakresie

wartości poprzez ostrożne zarządzanie kapitałem i utrzymywanie bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które

wspierają działalność operacyjną Grupy i maksymalizują jej wartość dla akcjonariuszy.

Grupa zarządza strukturą kapitałową i dostosowuje ją do dynamicznych warunków ekonomicznych. Obserwując

strukturę kapitału, Grupa podejmuje decyzje na temat polityki dźwigni finansowej, pozyskiwania i spłat pożyczek,

inwestycji lub umorzeniu inwestycji w aktywa, polityki dywidendowej i podwyższania kapitału, jeśli zajdzie taka

potrzeba.

W roku obrotowym zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku oraz w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia

2024 roku nie wprowadzono żadnych zmian do zasad, polityk i procesów zarządzania kapitałem.

Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia brutto

pomniejszonego o środki pieniężne oraz depozyty do wartości inwestycji w nieruchomości. Na dzień 31 grudnia

2025 roku LTV wynosiło 57,0% (na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosiło 52,7%).

36. Zdarzenia po dacie bilansowej

W marcu 2026 roku zakończono proces Substytucji Emitenta, a Grupa pomyślnie sfinalizowała wykup obligacji

SUN - szczegóły w nocie 9. Nowe Obligacje są obecnie gwarantowane zabezpieczeniami opisanymi w nocie

26.

W dniu 24 lutego 2026 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o., spółka zależna należąca w całości do Spółki,

podpisała aneks do umowy kredytowej z J&T BANKA a.s. Zgodnie z warunkami aneksu, Centrum Światowida

otrzyma transzę w wysokości do 20 EUR. W lutym kredyt został w całości wykorzystany.

W dniu 27 marca 2026 roku spółka GTC Corius sp. z o.o., spółka zależna należąca w całości do Spółki, podpisała

aneks do umowy kredytowej z LBBW (wcześniej: Berlin Hyp AG), który przedłużył termin ostatecznej spłaty do

31 marca 2027 roku.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

(w milionach EUR)

W dniu 30 marca 2026 roku spółka Globe Office Investments Kft podpisała umowę kredytową z K&H Bank Zrt.

która zrefinansuje obecny kredyt bankowy w Erste Bank. Zgodnie z warunkami Umowy Kredytowej spółce został

przyznany kredyt w wysokości do 28 EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada na dzień 31 marca 2031 roku.

W dniu 9 kwietnia 2026 roku spółki GTC HBK Project Kft. i GTC VI188 Property Kft., podpisały aneks do umowy

kredytowej z Erste Bank przedłużający termin ostatecznej spłaty do 31 grudnia 2026 roku.

W dniu 13 kwietnia 2026 roku, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern II GmbH, Portfolio

Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH i Portfolio KL Betzenberg V GmbH (łącznie

"Kredytobiorcy"), zawarły z Berlin Hyp Unselbstständige Anstalt der Landesbank Baden-Württemberg trzeci

aneks do umowy kredytowej dotyczącej finansowania nieruchomości położonych w Kaiserslautern i Heidenheim

w Niemczech ("Umowa Zmieniająca"). Kredyt przeznaczony jest na refinansowanie wygasającego kredytu

udzielonego przez inny podmiot finansujący. Kredyt o łącznej kwocie do 148,8 EUR ("Kredyt") jest przeznaczony

na refinansowanie istniejącego zadłużenia oraz finansowanie nakładów inwestycyjnych dotyczących

nieruchomości Kredytobiorców. Na Kredyt składają się: (i) kredyty o stałej stopie procentowej w łącznej kwocie

111,6 EUR oraz (ii) kredyty oprocentowane według stopy 3M EURIBOR powiększonej o odpowiednią marżę i

koszty płynności, w łącznej kwocie 37,2 EUR. Termin wymagalności Kredytu przypada na 30 marca 2031 roku.

Kredyty o stałej stopie procentowej będą spłacane w równych ratach kapitałowo-odsetkowych (tzw. annuity

payments), płatnych na koniec każdego miesiąca, natomiast kredyty EURIBOR zostaną spłacone jednorazowo

w terminie ich wymagalności.

W marcu 2026 roku spółka GTC Univerzum Projekt Kft otrzymała wiążącą ofertę z otpbank przedłużającą termin

ostatecznej spłaty kredytu o 16 lat.

W dniu 22 kwietniu 2026 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki całkowicie

zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na mocy którego

ostateczny termin spłaty został przedłużony do dnia 31 grudnia 2026 roku.

37. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd do publikacji w dniu

29 kwietnia 2026 roku.