Skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym została objęta Spółka dominująca oraz następujące jednostki zależne:

Na dzień 31 grudnia 2025 roku wyżej wymienione jednostki zależne podlegały konsolidacji, z wyłączeniem Lokum 11, która połączyła się z inną spółką z Grupy Kapitałowej.

Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoznaczony.

Spółki z Grupy Kapitałowej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku nie zaprzestały żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

W 2024 roku w skład Grupy Kapitałowej wchodziły również spółki: Lokum 7, Lokum 9 i Lokum 13, które połączyły się z innymi spółkami z Grupy Kapitałowej oraz Lokum Siechnice, dla której w listopadzie 2024 roku podjęto uchwałę w sprawie rozwiązania spółki bez likwidacji.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa składała się z:

a)Lokum Deweloper S.A. (jednostka dominująca Grupy);

b)spółek zależnych nieprowadzących działalności deweloperskiej:

-Lokum Holding 1 (spółka zależna, wspólnik i akcjonariusz spółek operacyjnych);

-Olczyk (spółka zależna, wspólnik, akcjonariusz i komplementariusz spółek operacyjnych);

c)spółek operacyjnych prowadzących działalność stricte deweloperską (zakup gruntów, prowadzenie inwestycji, sprzedaż mieszkań) w formie spółek osobowych, spółek zależnych: Lokum 1, Lokum 4, Lokum 8, Lokum 14, Lokum 15, Lokum 16, Lokum la Vida, Lokum Góralska, Lokum Siechnice II, Lokum Rent, Poprzeczna;

d)Lokum Deweloper FIZ (fundusz inwestycyjny zamknięty, którego większość certyfikatów inwestycyjnych jest w posiadaniu Lokum Deweloper S.A.).

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym przeprowadzono następujące transakcje, które miały wpływ na reorganizację Grupy Kapitałowej:

W dniu 26 marca 2025 roku doszło do utworzenia nowej spółki operacyjnej - Poprzeczna Prosta Spółka Akcyjna. W dniu 27 marca 2025 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu – VI Wydział Gospodarczy dokonał wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego spółki z siedzibą we Wrocławiu pod numerem KRS 0001164139. Akcjonariuszami spółki są: Olczyk oraz Lokum Holding 1. Spółka jako jednostka zależna podlega konsolidacji.

W dniu 28 kwietnia 2025 roku zmieniła się struktura własnościowa spółki Lokum 11, w związku ze sprzedażą akcji przez akcjonariuszy Marka Kokota oraz Arkadiusza Króla na rzecz innego akcjonariusza, tj. spółki Lokum Holding 1.

W dniu 30 czerwca 2025 roku doszło do zmian umów spółek z Grupy Kapitałowej w zakresie wystąpienia wspólnika Arkadiusza Króla (Lokum 1, Lokum 4, Lokum 8, Lokum 14, Lokum 15, Lokum Góralska, Lokum la Vida, Lokum Rent, Lokum Siechnice II).

W dniu 25 lipca 2025 roku uzgodniono i zawarto plan połączenia spółki Lokum 11 ze spółką Lokum Holding 1, w ramach którego Lokum Holding 1 pełni rolę spółki przejmującej, a Lokum 11 – spółki przejmowanej. W dniu 9 września 2025 roku obie spółki podjęły uchwały dotyczące połączenia.

W dniu 23 września 2025 roku dokonano zmian umów spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej w związku z wystąpieniem wspólnika Marka Kokota ze spółek: Lokum 1, Lokum 4, Lokum 8, Lokum 14, Lokum 15, Lokum Góralska, Lokum la Vida, Lokum Rent oraz Lokum Siechnice II.

W dniu 30 września 2025 roku dokonano wykupu dwóch certyfikatów inwestycyjnych Lokum Deweloper FIZ należących do Marka Kokota oraz dwóch certyfikatów inwestycyjnych Lokum Deweloper FIZ posiadanych przez Spółkę.

W dniu 1 października 2025 roku doszło do wpisu połączenia spółek Lokum 11 z Lokum Holding 1.

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku nie wystąpiły inne zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej.

Poniżej zaprezentowano schemat organizacyjny Grupy na dzień 31 grudnia 2025 roku.

.

.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku oraz dane na ten dzień. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów, skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych oraz skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym obejmują dane za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku oraz dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku.

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone według zasady kosztu historycznego z wyjątkiem aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik.

Zmiany standardów lub interpretacji które zostały opublikowanie i weszły w życie od 1 stycznia 2025 roku

Grupa przyjęła następujące nowe i zaktualizowane standardy oraz interpretacje wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości i Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowych Standardów Rachunkowości oraz zatwierdzone do stosowania w Unii Europejskiej, mające zastosowanie do prowadzonej przez nią działalności i obowiązujące w rocznych okresach sprawozdawczych od 1 stycznia 2025 roku:

a)zmiany do MSR 21 „Efekty zmian w walutach obcych” dotyczący braku wymienialności walut (opublikowane 13 listopada 2024 roku).

Nowe lub zmienione standardy i interpretacje, które mają zastosowanie po raz pierwszy w 2025 roku, nie miały istotnego wpływu na zaprezentowane i ujawnione informacje finansowe lub nie miały zastosowania do transakcji zawieranych przez Grupę.

inwestycyjnej lub są ujmowane jako oddzielny składnik aktywów tylko wtedy, gdy jest prawdopodobne, że spowodują one wpływ przyszłych korzyści ekonomicznych do Grupy, a koszt danego nakładu można wiarygodnie wycenić. Pozostałe wydatki, w tym koszty bieżących remontów, konserwacji i utrzymania nieruchomości inwestycyjnych, odnoszone są w ciężar kosztów okresu, w którym zostały poniesione.

W przypadku zmiany przeznaczenia składnika majątku, dokonuje się jego przeklasyfikowania do odpowiedniej pozycji bilansowej w sprawozdaniu finansowym.

Instrumenty finansowe

Grupa stosuje MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, klasyfikując i wyceniając instrumenty finansowe w następujących głównych kategoriach:

-aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

-aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

-aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy.

Kwalifikacja do odpowiedniej kategorii zależy od modelu biznesowego zarządzania daną grupą aktywów finansowych oraz od charakterystyki wynikających z nich przepływów pieniężnych.

Ponadto zobowiązania finansowe dzieli się na:

-zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

-zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu są to są to instrumenty utrzymywane w ramach modelu biznesowego ukierunkowanego na utrzymanie aktywów w celu uzyskania wynikających z nich przepływów pieniężnych, przy czym umowne przepływy z tych aktywów w określonych datach stanowią wyłącznie spłaty kapitału i odsetek. Wycena następuje w zamortyzowanym koszcie przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości (model oczekiwanych strat kredytowych). Należności z tytułu dostaw i usług po początkowym ujęciu wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości, przy czym należności z tytułu dostaw i usług z datą zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania (tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazywane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są wyceniane w wartości nominalnej.

w wartości godziwej, przy czym wszelkie zyski lub straty z wyceny ujmowane są na bieżąco w wyniku finansowym. Do kategorii tej Grupa zalicza także instrumenty pochodne niekwalifikowane jako efektywne instrumenty zabezpieczające w rozumieniu MSSF 9, a także może zaliczyć (na moment początkowego ujęcia) dowolne aktywa finansowe, opcjonalnie wyznaczone do wyceny w wartości godziwej przez wynik, jeżeli dzięki temu eliminuje się lub znacząco redukuje brak spójności. W przypadku jednostek uczestnictwa wartość godziwa jest ustalona w oparciu o cenę jednostki uczestnictwa, ogłoszoną przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych, które nie zostały wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające w rozumieniu MSSF 9, a także (opcjonalnie, na moment początkowego ujęcia) inne zobowiązania finansowe, które Grupa postanawia wyceniać według wartości godziwej przez wynik w celu bardziej przydatnej informacji finansowej. Zobowiązania te wycenia się w wartości godziwej, a skutki wyceny ujmuje się w rachunku zysków i strat.

Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu obejmują wszystkie zobowiązania finansowe, które nie są kwalifikowane do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Początkowo ujmowane są one według wartości godziwej powiększonej o koszty transakcyjne (np. opłaty, prowizje) związane z zaciągnięciem zobowiązania, zaś po początkowym ujęciu wyceniane są według zamortyzowanego kosztu przy użyciu efektywnej stopy. Grupa do zobowiązań wycenianych w zamortyzowanym koszcie klasyfikuje zobowiązania z tytułu dostaw i usług, kredyty bankowe i dłużne papiery wartościowe oraz zobowiązania z tytułu leasingu.

uzasadnionych przypadkach – zwiększana o ewentualne skapitalizowane koszty finansowania zewnętrznego związane z zakupem i przygotowaniem gruntu (po spełnieniu kryteriów MSR 23), a pomniejszana o przychody z tytułu tymczasowego zagospodarowania gruntu, przy czym tak ustalona wartość nie może przewyższać możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto tego gruntu na dzień bilansowy.

Produkcja w toku

W pozycji ujmuje się koszty poniesione na projekty deweloperskie będące w trakcie realizacji (budowy). Na koszt wytworzenia produkcji w toku składają się wszelkie poniesione koszty bezpośrednie związane z danym projektem, w tym koszty budowy poniesione na generalnych wykonawców i podwykonawców, zużycie materiałów budowlanych, koszty projektowe i nadzoru budowlanego, przypadające na projekt wynagrodzenia pracowników. Zgodnie z MSR 23 do kosztu wytworzenia wlicza się również część skapitalizowanych kosztów finansowania zewnętrznego przypadających na dany projekt (do momentu jego ukończenia). Produkcja w toku jest na dzień bilansowy wyceniana według niższej z dwóch wartości: koszt wytworzenia albo możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto; gdy bieżący koszt wytworzenia przewyższa możliwą do uzyskania cenę sprzedaży (pomniejszoną o szacowane koszty dokończenia i zbycia), dokonuje się odpisu aktualizującego wartość zapasów.

Wyroby gotowe

W pozycji Grupa prezentuje zakończone produkty deweloperskie – w szczególności wybudowane mieszkania i lokale usługowe oraz miejsca parkingowe – przeznaczone do sprzedaży. Wyroby gotowe wycenia się w bilansie w niższej z dwóch wartości: koszcie wytworzenia albo możliwej do uzyskania cenie sprzedaży netto. Możliwa do uzyskania cena sprzedaży odpowiada szacowanej kwocie, jaką Grupa spodziewa się uzyskać ze sprzedaży danego składnika zapasów na rynku, pomniejszonej o szacowane koszty dokończenia produkcji (jeśli dotyczą) i koszty sprzedaży.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania handlowe (z tytułu dostaw i usług) początkowo ujmowane są w wartości nominalnej odpowiadającej kwocie wymagalnej zapłaty (co zazwyczaj odpowiada wartości godziwej otrzymanych dóbr lub usług). W późniejszych okresach zobowiązania handlowe o charakterze krótkoterminowym (do 12 miesięcy) nadal wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty (ze względu na nieistotny wpływ dyskonta), natomiast zobowiązania długoterminowe (jeśli występują) wycenia się według zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania publicznoprawne (np. zobowiązania z tytułu podatku VAT, podatku dochodowego, składek ZUS itp.) oraz inne zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek, które zostaną rozliczone poprzez wykonanie świadczeń (dostawę towarów, usług) lub przekazanie środka trwałego w przyszłości. Po początkowym ujęciu zobowiązania te wykazuje się w kwocie wymagającej zapłaty.

Utrata wartości należności i oczekiwane straty kredytowe

Grupa stosuje model utraty wartości aktywów finansowych oparty na oczekiwanych stratach kredytowych. Szacunki w tym obszarze obejmują ocenę ryzyka kredytowego kontrahentów, oczekiwany przebieg spłat, wiarygodność i wartość zabezpieczeń oraz informacje dotyczące warunków gospodarczych, które mogą wpływać na zdolność dłużników do regulowania zobowiązań. Na każdy dzień bilansowy Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Zmiana sytuacji finansowej kontrahentów lub warunków rynkowych może skutkować aktualizacją poziomu odpisów w kolejnych okresach.

Rezerwy

Rezerwy na świadczenia pracownicze (w tym nagrody jubileuszowe oraz odprawy emerytalne i rentowe) szacowane są przy zastosowaniu metod aktuarialnych. Ustalanie ich wartości wymaga przyjęcia założeń, w szczególności dotyczących stopy dyskontowej, długookresowego tempa wzrostu wynagrodzeń oraz parametrów demograficznych. Zmiany tych założeń wpływają na wartość rezerw ujmowanych w sprawozdaniu finansowym. Grupa dokonuje również szacunków w odniesieniu do rezerw na naprawy gwarancyjne i innych rezerw tworzonych zgodnie z MSR 37. Wycena tych rezerw opiera się na najlepszym oszacowaniu nakładów niezbędnych do wypełnienia istniejącego obowiązku, z uwzględnieniem dotychczasowych doświadczeń, aktualnych informacji oraz – w przypadku napraw gwarancyjnych – możliwości pokrycia kosztów z kaucji lub innych form zabezpieczeń.

Odroczony podatek dochodowy

W ramach procesu sporządzania sprawozdania finansowego Grupa szacuje wartość aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego w oparciu o analizę różnic przejściowych oraz ocenę możliwości ich rozliczenia w przyszłości. W szczególności, rozpoznanie aktywów z tytułu podatku odroczonego wymaga oceny prawdopodobieństwa uzyskania w kolejnych okresach dochodów do opodatkowania, które umożliwią ich wykorzystanie. Szacunki te uwzględniają prognozy podatkowe, historyczne poziomy obciążeń podatkowych, bieżące strategie w zakresie planowania działalności oraz zakładane terminy odwracania się różnic przejściowych. Zmiany w założeniach dotyczących przyszłych wyników lub otoczenia podatkowego mogą wpływać na poziom rozpoznanych aktywów i rezerw w kolejnych okresach.

Przychody – moment przeniesienia kontroli na klienta

Rozpoznanie przychodów z umów z klientami wymaga oceny momentu przeniesienia kontroli nad lokalem mieszkalnym lub usługowym na klienta. Ocena ta opiera się na analizie postanowień umownych i okoliczności transakcji, w tym spełnienia warunków przekazania kontroli oraz wykonania zobowiązań do świadczenia. W przypadkach wymagających dodatkowego osądu, zmiana oceny momentu przeniesienia kontroli może skutkować przesunięciem ujęcia przychodów i kosztów pomiędzy okresami sprawozdawczymi.

Instrumenty finansowe – klasyfikacja i wycena

Klasyfikacja aktywów finansowych oraz sposób ich wyceny wymagają oceny modelu biznesowego Grupy, charakterystyki umownych przepływów pieniężnych oraz – w przypadku instrumentów wycenianych w wartości godziwej – zastosowania odpowiednich technik wyceny i przyjęcia parametrów rynkowych. Wycena instrumentów finansowych może wymagać przyjęcia założeń dotyczących m.in. stóp procentowych. Zmiany warunków rynkowych mogą wpływać na wycenę instrumentów finansowych ujmowanych w wartości godziwej, a w konsekwencji na wynik finansowy lub inne całkowite dochody.

Program motywacyjny

W zakresie programu motywacyjnego szczegółowe osądy i szacunki zostały zaprezentowane w nocie 40 dotyczącej tego programu.

6.Rzeczowe aktywa trwałe

Poniższa tabela przedstawia zmiany w rzeczowych aktywach trwałych: