LIST PREZESA ZARZĄDU I DYREKTORA GENERALNEGO DO AKCJONARIUSZY8

II.Oświadczenie Zarządu20

III.Wybrane dane finansowe Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.22

IV.Skonsolidowane sprawozdanie finansowe26

Zatwierdzenie Skonsolidowanego sprawozdania finansowego26

Skonsolidowany rachunek zysków lub strat oraz inne całkowite dochody27

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej28

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych30

Sprawozdanie ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym31

Dodatkowe informacje i objaśnienia do Skonsolidowanego sprawozdania finansowego33

1.Informacje ogólne33

1.1.Informacje o Jednostce Dominującej33

1.2.Dane Grupy Kapitałowej33

1.3.Zmiany w Grupie35

1.4.Struktura akcjonariatu Jednostki Dominującej36

1.4.1Struktura Akcjonariuszy posiadających bezpośrednio, bądź przez podmioty zależne, co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy oraz struktura posiadania akcji przez osoby zarządzające i nadzorujące.36

1.4.2Stan posiadania akcji Jednostki Dominującej lub uprawnień do nich przez osoby zarządzające i nadzorujące37

2.Podstawa sporządzenia Skonsolidowanego sprawozdania finansowego37

2.1.Oświadczenie zgodności37

2.2.Status zatwierdzania Standardów w Unii Europejskiej37

2.2.1Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę:37

2.2.2Standardy i Interpretacje zatwierdzone przez Unię Europejską, które weszły w życie 1 stycznia 2024 r.38

2.3.Podstawa sporządzenia Skonsolidowanego sprawozdania finansowego38

2.4.Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji sprawozdań finansowych oraz zasady przyjęte do przeliczenia danych finansowych39

2.4.1Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji39

2.4.2Zasady przyjęte do przeliczenia danych finansowych39

2.5.Dokonane osądy i szacunki39

3.Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości39

3.1.Zasady konsolidacji39

3.2.Waluty obce40

3.3.Instrumenty finansowe40

3.3.1Pochodne instrumenty finansowe, w tym rachunkowość zabezpieczeń40

3.3.2Aktywa i zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej41

3.3.3Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy42

3.4.Kapitał własny42

3.4.1Kapitał zakładowy42

3.4.2Kapitał zapasowy42

3.4.3Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej42

3.4.4Kapitał rezerwowy z wyceny instrumentów zabezpieczających43

3.4.5Kapitał rezerwowy43

3.4.6Zysk (strata) z lat ubiegłych43

3.5.Rzeczowe aktywa trwałe43

3.5.1Wycena rzeczowych aktywów trwałych43

3.5.2Nakłady ponoszone w terminie późniejszym43

3.5.3Amortyzacja43

3.6.Wartości niematerialne44

3.7.Nieruchomości inwestycyjne44

3.8.Nieruchomości inwestycyjne w budowie45

3.9.Składniki rzeczowych aktywów trwałych użytkowane na podstawie umów leasingu – Grupa jako leasingobiorca45

3.10.Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów45

3.10.1Aktywa finansowe45

3.10.2Aktywa niefinansowe46

3.11.Świadczenia pracownicze46

3.12.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe46

3.13.Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych47

3.14.Rezerwy47

3.15.Kredyty bankowe, pożyczki i obligacje47

3.16.Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe47

3.17.Przychody48

3.17.1Przychody z tytułu czynszów48

3.17.2Przychody z tytułu obsługi nieruchomości48

3.18.Płatności z tytułu leasingu48

3.19.Koszty i przychody finansowe48

3.20.Podatek dochodowy49

3.21.Zysk na akcję49

3.22.Sprawozdawczość segmentów działalności49

4.Zarządzanie ryzykiem finansowym49

4.1.Ryzyko kredytowe50

5.1.1Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności50

5.1.2Pożyczki udzielone50

4.2.Ryzyko płynności50

4.3.Ryzyko rynkowe50

4.3.1Ryzyko walutowe51

4.3.2Ryzyko stopy procentowej51

4.4.Ryzyko związane z zależnością Grupy od sytuacji makroekonomicznej51

4.5.Ryzyko związane z czynnikami charakterystycznymi dla sektora nieruchomości52

4.6.Ryzyko związane ze spadkiem koniunktury na rynku nieruchomości oraz ogólnym pogorszeniem sytuacji52

4.7.Ryzyko związane z pozyskiwaniem gruntów52

4.8.Ryzyko związane z wynajmowaniem nieruchomości52

4.9.Ryzyko związane z rynkiem nieruchomości i działalnością Grupy53

4.10.Ryzyko związane ze zobowiązaniami, które nie są objęte polisami ubezpieczeniowymi lub przekraczają ich limity ochrony53

4.11.Ryzyko niepowodzenia w realizacji rentownych inwestycji, w szczególności w ramach prowadzonych działań deweloperskich54

4.12.Ryzyko związane z generalnymi wykonawcami oraz innymi podmiotami trzecimi54

4.13.Ryzyko nieuzyskania niezbędnych zezwoleń, licencji, tytułów prawnych lub pozwoleń na nieruchomości i przyszłe inwestycje, co mogłoby mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki operacyjne Grupy55

4.14.Ryzyko związane z działalnością w wielu jurysdykcjach oraz zależność od czynników ekonomicznych, politycznych i rynkowych56

4.15.Ryzyko koncentracji geograficznej56

4.16.Ryzyko wad konstrukcyjnych oraz wadliwych materiałów budowlanych57

4.17.Ryzyko związane z zanieczyszczeniem środowiska oraz klęskami żywiołowymi, takimi jak trzęsienia ziemi, powodzie i inne ekstremalne zjawiska pogodowe, w tym związane z rozwojem infrastruktury, katastrofami technicznymi lub skutkami zmian klimatycznych57

4.18.Ryzyko związane z poziomem dźwigni finansowej57

4.19.Ryzyko zmian prawnych58

4.20.Ryzyko niekorzystnych interpretacji podatkowych58

4.21.Ryzyko dotyczące ochrony i konserwacji zabytków58

4.22.Zarządzanie kapitałem59

5.Sprawozdawczość segmentów działalności59

6.Przychody61

7.Pozostałe przychody operacyjne62

8.Pozostałe koszty operacyjne62

9.Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu63

10.Przychody i koszty finansowe63

11.Podatek dochodowy64

12.Rzeczowe aktywa trwałe66

13.Nieruchomości inwestycyjne70

13.1.Wycena nieruchomości inwestycyjnych Grupy do wartości godziwej71

13.2.Istotne założenia przyjęte przez niezależnych rzeczoznawców dla budynków i budynków w budowie 74

14.Podatek odroczony77

15.Inwestycje oraz pozostałe inwestycje80

16.Pozostałe długoterminowe aktywa81

17.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe81

18.Środki pieniężne i ich ekwiwalenty82

19.Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych83

19.1.Przepływy z tytułu kredytów i pożyczek83

19.2.Zmiana stanu należności83

19.3.Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych i pozostałych83

20.Kapitał własny84

20.1.Kapitał zakładowy84

21.Wynik netto oraz dywidenda przypadające na jedną akcjęError! Bookmark not defined.

22.Zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych i pozostałe zobowiązania  85

22.1.Zobowiązania długoterminowe85

22.2.Zobowiązania krótkoterminowe85

22.3.Zmiana zobowiązań finansowych wynikająca z działalności finansowej i pozostałej86

22.4.Zobowiązania z tytułu obligacji88

22.4.1.Zobowiązania z tytułu obligacji na dzień 31 grudnia 2025 roku88

22.4.2.Zobowiązania z tytułu obligacji na dzień 31 grudnia 2024 roku88

22.5.Kredyty na majątku Grupy89

22.5.1.Stan na 31 grudnia 2025 roku89

22.5.2.Stan na 31 grudnia 2024 roku90

23.Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych91

24.Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe91

25.Instrumenty finansowe92

25.1.Wycena instrumentów finansowych92

25.1.1Aktywa finansowe92

25.1.2Zobowiązania finansowe94

25.2.Pozostałe ujawnienia dotyczące instrumentów finansowych94

25.3.Charakter i zakres ryzyk związanych z instrumentami finansowymi97

25.3.1Wymagalność kredytów, instrumentów pochodnych, obligacji i pozostałych zobowiązań długo- i krótkoterminowych97

25.3.2Ryzyko walutowe98

25.3.3Ryzyko stopy procentowej100

25.3.4Ryzyko kredytowe102

26.Leasing operacyjny102

27.Umowne zobowiązania inwestycyjne102

28.Zobowiązania warunkowe i zabezpieczenia102

28.1.Hipoteki103

28.2.Zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach109

28.3.Zastawy na wierzytelnościach pieniężnych i na zbiorze praw i rzeczy117

28.4.Poręczenia119

28.5.Pozostałe zabezpieczenia120

29.Transakcje z podmiotami powiązanymi122

29.1.Należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe122

29.2.Pożyczki udzielone i otrzymane122

29.3.Przychody i koszty123

30.Istotne sprawy sądowe i sporne124

30.1.Starosta Pruszkowski124

31.Istotne wydarzenia w okresie sprawozdawczym oraz następujące po jego zakończeniu124

31.1.Wpływ sytuacji polityczno-gospodarczej w Ukrainie na działalność Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. 125

32.Wynagrodzenia zmienne oraz wypłacone osobom wchodzącym w skład organów zarządzających i nadzorujących spółek125

33.Struktura zatrudnienia128

34.Informacja o podmiocie uprawnionym do badania sprawozdań finansowych128

LIST PREZESA ZARZĄDU I DYREKTORA GENERALNEGO DO AKCJONARIUSZY

Radosław T. KrochtaPrezes Zarządu i Dyrektor Generalny MLP Group

Szanowni Akcjonariusze!

Każdego roku czas przerwy bożonarodzeniowej jest dla mnie okazją do refleksji nad drogą rozwoju naszej organizacji.

Pamiętam rok 2010, kiedy niewielki zespół w małym biurze snuł marzenia o zbudowaniu dużej spółki działającej w całej Europie. Dziś, dzięki znakomitym wynikom osiągniętym w 2025 roku, to marzenie stało się rzeczywistością. MLP Group jest obecnie znaczącym graczem na europejskim rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych.

W ciągu zaledwie ostatnich siedmiu lat odnotowaliśmy wyjątkowy wzrost, zwiększając około 4-krotnie wynik EBITDA (z 15 mln EUR do 50 w latach 2018-2025) i 4-krotnie wartość aktywów netto (NAV) (ze 190 mln EUR w 2018 roku do 756 mln EUR w 2025 roku). Dane te pokazują bezprecedensową skalę naszego rozwoju.

Powierzchnie magazynowe są dziś coraz częściej postrzegane jako element infrastruktury krytycznej i filarem bezpieczeństwa globalnego łańcucha dostaw. Magazynowanie nie oznacza już wyłącznie przechowywania towarów, lecz w coraz większym stopniu zapewnianie ciągłości i odporności łańcuchów dostaw. Nowoczesne obiekty logistyczne odgrywają kluczową rolę w utrzymaniu nieprzerwanego przepływu niezbędnych produktów i towarów podstawowych, takich jak żywność, leki czy sprzęt medyczny.

W rezultacie nieruchomości przemysłowe stają się jedną z najbardziej atrakcyjnych i odpornych kategorii aktywów, wyróżniającą się długoterminową stabilnością oraz strategicznym znaczeniem. W obliczu zakłóceń w łańcuchach dostaw, napięć geopolitycznych oraz potrzeby zapewnienia bezpieczeństwa gospodarczego magazyny zyskują na znaczeniu jako ważny element stabilizujący, wspierający bezpieczeństwo państwa, odporność gospodarki oraz niezawodność międzynarodowych przepływów handlowych.

Jestem szczególnie dumny z tego, co udało nam się osiągnąć w 2025 roku:

Odnotowaliśmy najwyższy w historii Spółki wynik pod względem wielkości powierzchni wynajętej na podstawie umów zawartych i przedłużonych w 2025 roku – 370 941 m². Dzięki temu wartość zannualizowanych zakontraktowanych czynszów na koniec roku wzrosła do 81.6 mln EUR, tj. o 34%.

Umowy najmu zawarte w 2025 roku zapewniają nam już na początku 2026 roku bazę wzrostu przychodów o 21%.

W 2025 roku utrzymaliśmy wskaźnik pustostanów poniżej 5%, co efektywnie oznacza generowanie przychodów z niemal 100% aktywów i gwarantuje stały wysoki poziom przychodów ze sprzedaży.

Wzrost przychodów osiągnięty dzięki umowom zawartym w 2025 roku oraz w pierwszych miesiącach 2026 roku istotnie zwiększa przewidywalność wyników, ogranicza ryzyko w perspektywie krótkoterminowej i tworzy solidną podstawę do dalszego budowania wartości.

Stawki czynszu w przedłużanych umowach najmu były w 2025 roku średnio o 15% wyższe (w ujęciu like-for-like); jest to efekt ożywienia popytu na nowe powierzchnie ze strony najemców z sektora lekkiej produkcji oraz rosnącej aktywności spółek z sektora obronnego.

Na koniec 2025 roku powierzchnia w budowie wynosiła 324 051 m², co daje potencjalne przychody z wynajmu całości tej powierzchni w wysokości 22,0 mln EUR, przy oczekiwanym minimalnym wskaźniku yield on cost na poziomie 11,5%.

Na początku 2026 roku wynajęliśmy 53 535 m², co oznacza wzrost o 135% w porównaniu z 22 809 m² wynajętymi w 1Q 2025, co przełożyło się na 3,7 mln EUR zannualizowanego czynszu, czyli wzrost o 178% względem 1,3 mln EUR w 1Q 2025.

Średni ważony okres najmu (WAULT) dla portfela nieruchomości MLP Group wynosił około 8 lat.

WPROWADZENIE

Celem niniejszego listu nie jest przewidywanie przyszłości lub trendów na rynku nieruchomości przemysłowych. Ma on raczej wyjaśnić, w jaki sposób myślimy, jak dokonujemy alokacji kapitału oraz dlaczego u podstaw naszych decyzji leżą niezmiennie cierpliwość i selektywne podejście. W czasach takich jak obecne większe znaczenie niż pewność wyniku ma przejrzystość procesu - i to właśnie ten proces stanowi fundament naszego przekonania o słuszności długoterminowej strategii MLP Group.

Istotnym aspektem sytuacji rynkowej w 2025 roku była bardzo ograniczona podaż nowych powierzchni logistycznych. Ponieważ koszty odtworzeniowe kształtowały się znacznie powyżej rynkowych stawek czynszu, w wielu regionach aktywność deweloperska osłabła, co zwiększyło zainteresowanie istniejącymi powierzchniami, gdy w drugiej połowie roku nastąpiło ożywienie popytu. W całej Europie rozwój kluczowych aglomeracji miejskich zmienia zarówno łańcuchy dostaw, jak i charakter aktywności gospodarczej oraz przemysłowej, a kapitał ludzki w coraz większym stopniu koncentruje się w głównych europejskich miastach. Aktywa przemysłowe i logistyczne położone w pobliżu dużych miast stają się coraz rzadsze, a zarazem coraz bardziej niezbędne. Koncentrując się na kluczowych lokalizacjach, pozycjonujemy aktywa i inwestycje MLP Group w taki sposób, aby odnosić korzyści ze strukturalnego rozwoju najważniejszych ośrodków miejskich w Europie - nie dzięki samemu zwiększaniu skali działalności, lecz poprzez zdyscyplinowane podejście polegające na realizacji inwestycji wpisujących się w długoterminowe trendy popytowe na rynku najmu.

Jesteśmy głęboko przekonani, że w długim okresie koncentracja działalności gospodarczej, infrastruktury i kapitału ludzkiego w kluczowych miastach Europy będzie postępować.

Jedną z cech wyróżniających wyniki MLP Group w 2025 roku była ich stabilność, wspierana przez stały liniowy wzrost oraz dalsze umacnianie pozycji Spółki na rynkach geograficznych, na których działa.

Skuteczne tworzenie wartości w długim terminie rzadko jest rezultatem odważnych prognoz. Znacznie częściej wynika z konsekwentnego podejmowania trafnych decyzji w warunkach niepewności oraz kształtowania struktury inwestycji tak, aby czas i fundamenty działały na naszą korzyść. Ta filozofia niezmiennie wyznacza strategię MLP Group.

W MLP Group rozwój jest nierozerwalnie związany z zarządzaniem ryzykiem. Przystępując do każdej inwestycji, przyjmujemy ostrożne założenia i stopniowo angażujemy kapitał, utrzymując jednocześnie silny bilans, gdyż mamy świadomość, że cykl gospodarczy może ulec zmianie. Naszym celem nie jest całkowite unikanie ryzyka, lecz świadome zarządzanie nim w ramach przyjętej strategii inwestycyjnej i zapewnienie trwałej rentowności realizowanych projektów w różnych scenariuszach makroekonomicznych. Zdyscyplinowana alokacja kapitału, proaktywne zarządzanie aktywami oraz budowanie długoterminowych relacji z najemcami skutecznie zwiększają stabilność portfela oraz zdolność do generowania powtarzalnych przepływów pieniężnych, co uodparnia MLP Group na zewnętrzne wstrząsy i sprzyja utrzymaniu przejrzystego i stałego profilu wzrostu, zgodnego z oczekiwaniami międzynarodowych rynków kapitałowych.

I.WYBRANE DANE ZA 2025 ROK:

W 2025 roku zawarliśmy nowe i przedłużyliśmy istniejące umowy najmu obejmujące powierzchnię 370 941 m². To rekordowy poziom w historii działalności MLP Group, który przełożył się na wzrost wartości zannualizowanych zakontraktowanych czynszów na koniec roku do 81,6 mln EUR, czyli o 34%. Był to efekt podpisania nowych umów najmu na 223 487 m² powierzchni oraz oddania do użytku ok. 146 722 m² przy wskaźniku yield on cost („YoC”) na poziomie 12%, w wyniku czego łączna powierzchnia najmu brutto (GLA) portfela Grupy wynosi 1,6 mln m².

Umowy najmu zawarte w 2025 roku zapewniają nam już na początku 2026 roku bazę wzrostu przychodów o 21%.

W 2025 roku stopy kapitalizacji dla portfela nieznacznie się obniżyły, choć skala tej zmiany nie odzwierciedlała w pełni istotnego spadku stóp procentowych ustalanych przez banki centralne. Rekordowy wolumen zawartych umów najmu przełożył się na bardzo dobre wyniki operacyjne - wartość aktywów netto zwiększyła się o 18% rok do roku, a przychody i EBITDA wzrosły o 15%.

Na koniec 2025 roku powierzchnia w budowie wynosiła 324 051 m², co daje potencjalne przychody z wynajmu całości tej powierzchni w wysokości 22,0 mln EUR, przy oczekiwanym minimalnym wskaźniku yield on cost na poziomie 11,5%.

Grupa dysponuje rezerwą gruntu o powierzchni 231 ha, z czego na dzień raportowania 92 ha stanowi własność MLP Group. Pozyskane grunty, obejmujące działki położone na terenach przylegających do istniejących parków biznesowych MLP Group w kluczowych obszarach miejskich, zapewnią nam wysoki potencjał wzrostu w przyszłości.

II.PORTFEL GENERUJĄCY ZNACZĄCE PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

Średni ważony okres najmu (WAULT) dla portfela nieruchomości MLP Group wynosił około 8 lat.

Portfel nieruchomości MLP Group charakteryzuje się stabilnym wskaźnikiem najmu, na poziomie 96%.

99% czynszów było regulowanych terminowo, a profil płatności nie uległ pogorszeniu. Zarządzanie relacjami z klientem pomaga nam rozwijać długoterminową współpracę, która w niektórych wypadkach trwa już ponad 20 lat, przy wskaźniku utrzymania najemców sięgającym niemal 99%.

Międzynarodowa baza klientów MLP Group jest szeroka i zróżnicowana - liczy ok. 195 podmiotów, wśród których są największe i najbardziej renomowane firmy o wysokich ratingach kredytowych. Nasi najemcy reprezentują szeroki wachlarz branż, w tym sektor produkcyjny, branżę zaawansowanych technologii, branżę motoryzacyjną, e-commerce, sektor handlu detalicznego i hurtowego oraz usług logistycznych. Baza klientów charakteryzuje się wysoką jakością kredytową, którą odzwierciedlają oceny ratingowe Dun & Bradstreet na poziomie 1 lub 2. Jest to dowód wysokich standardów, jakie stosujemy w zakresie doboru klientów.

Jakość i lokalizacja nieruchomości MLP Group to czynnik decydujący przy wyborze powierzchni magazynowo-produkcyjnej, lecz w naszym DNA zakorzenione jest przekonanie, że wysoka jakość usług stanowi klucz do utrzymania klientów i wysokiego poziomu satysfakcji naszych najemców. Według cyklicznie przeprowadzanego przez nas badania satysfakcji 96% najemców (wzrost o 1% w porównaniu z 2024 roku) uznało MLP Group za najbardziej profesjonalnego partnera biznesowego.

III.NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Portfel nieruchomości inwestycyjnych MLP Group należy do najnowocześniejszych w europejskim sektorze powierzchni logistycznych - 85% budynków powstało na przestrzeni ostatnich 10 lat, a ponad 60% w okresie ostatnich 5 lat.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku wartość aktywów brutto wzrosła do 1 563,5 mln EUR (czyli o 29% w stosunku do 31 grudnia 2024 roku). Powierzchnia w budowie na koniec 2025 roku wynosiła 324 051 m², co przekłada się na potencjalne przychody z wynajmu całości tej powierzchni w wysokości 22,0 mln EUR, przy oczekiwanym minimalnym wskaźniku yield on cost na poziomie 11,5%.

WARTOŚĆ AKTYWÓW BRUTTO (W MLN EUR)

Wartość aktywów brutto stanowi wartość nieruchomości inwestycyjnych oraz rzeczowych aktywów trwałych wykazanych w księgach Grupy i sprawozdaniach finansowych sporządzonych zgodnie z MSSF, bez uwzględnienia nieruchomości mieszkaniowych i prawa użytkowania wieczystego.

Portfel MLP Group jest wyceniany w euro i na potrzeby prezentacji w sprawozdaniu finansowym jego wartość jest przeliczana na złote po kursie wymiany EUR/PLN obowiązującym na dzień bilansowy.

Umocnienie się złotego względem euro miało negatywny wpływ na wycenę naszych nieruchomości inwestycyjnych. W wyniku aprecjacji polskiej waluty w okresie sprawozdawczym (na dzień 31 grudnia 2024 roku: 1 EUR = 4,2730 PLN, na dzień bilansowy 31 grudnia 2025 roku: 1 EUR = 4,2267 PLN; spadek wartości euro o 0,0463 PLN, czyli o 1%), wartość naszych nieruchomości inwestycyjnych obniżyła się o 41,9 mln PLN.

WARTOŚĆ AKTYWÓW NETTO (W MLN EUR)

Wartość aktywów netto (NAV) wyniosła 756,4 mln PLN (wzrost o 18% w stosunku do 31 grudnia 2024 roku).

POZYCJE SKŁADAJĄCE SIĘ NA WARTOŚĆ AKTYWÓW NETTO (W MLN EUR)

W 2025 roku stopy kapitalizacji dla portfela nieznacznie się obniżyły, choć skala tej zmiany nie odzwierciedlała w pełni istotnego spadku stóp procentowych ustalanych przez banki centralne. Rekordowy wolumen zawartych umów najmu przełożył się na bardzo dobre wyniki operacyjne - wartość aktywów netto zwiększyła się o 18% rok do roku, a przychody i EBITDA wzrosły o 15%.

RENTOWNOŚĆ OBECNEGO PORTFELA NIERUCHOMOŚCI (W UJĘCIU LIKE-FOR-LIKE)

* Na dzień 31 grudnia 2024 roku obiekt w Austrii był na etapie budowy.

W Europie istotny spadek podstawowych stóp procentowych EBC nastąpił już w poprzednim roku - w wyniku szeregu kolejnych cięć stopa podstawowych operacji refinansujących, która wynosiła około 4,50% na początku 2024 roku, osiągnęła w połowie 2025 roku poziom 2,15%, a stopa depozytowa została obniżona do 2,00%. W Stanach Zjednoczonych po serii obniżek przeprowadzonych przez Rezerwę Federalną w 2025 roku docelowy przedział dla stopy funduszy federalnych ukształtował się na początku 2026 roku na poziomie 3,50%-3,75%

Jednak mimo ogólnego łagodzenia polityki monetarnej obniżki stóp procentowych przez banki centralne nie doprowadziły dotychczas do istotnej kompresji stóp kapitalizacji dla nieruchomości przemysłowych i logistycznych — w sektorze nieruchomości magazynowych utrzymywały się one na stosunkowo stałym poziomie. Spodziewamy się, że stopy kapitalizacji

zaczną podążać za stopami procentowymi i ulegną obniżeniu. Przyczyniłoby się to do wzrostu wartości rynkowej naszego portfela.

Blisko 80% portfela MLP Group stanowią nieruchomości z certyfikatem BREEAM/DGNB na poziomie Very Good lub Excellent.

IV.NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA W 2025 ROKU

W 2025 roku podpisaliśmy umowy najmu dotyczące powierzchni 370 941 m², w tym nowe umowy najmu na 223 487 m². W minionym roku MLP Group pozyskała 39 nowych najemców, a 40% całkowitego popytu pochodziło od obecnych najemców

W czwartym kwartale zawarliśmy umowy dotyczące 51% całej powierzchni magazynowej wynajętej w 2025 roku, co odzwierciedla szczególnie silną aktywność najemców pod koniec roku.

POWIERZCHNIA OBJĘTA UMOWAMI NAJMU (M²)

Umowy najmu zawarte w 2025 roku zapewniają nam już na początku 2026 roku bazę wzrostu przychodów o 21%.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku realizowaliśmy inwestycje we wszystkich krajach, w których MLP Group prowadzi działalność. Łączna powierzchnia budowanych obiektów to 324 051 m², z czego 151 471 m² powstaje w Polsce, 24 353 m² w Austrii, 41 533 m² w Rumunii, a 106 694 m² w Niemczech. Już na etapie budowy zawarliśmy umowy najmu obejmujące 53% tej powierzchni, co ponownie potwierdza korzystną sytuację na rynku najemców.

Łączna powierzchnia najmu brutto (GLA) naszych nieruchomości wynosi 1,6 mln m².

Na dzień 31 grudnia 2025 roku nasz portfel generował przychody z czynszów w wysokości 56,3 mln EUR. W ciągu roku zakontraktowaliśmy czynsze bazowe na kwotę 13,1 mln EUR.

PRZYCHODY Z CZYNSZÓW

Przychody z czynszów wzrosły w 2025 roku o 11% w stosunku do poprzedniego roku. Czynsze w ramach umów zawieranych przez spółki Grupy są wyrażone bezpośrednio w EUR lub denominowane w tej walucie. Po wyeliminowaniu wpływu ujemnych różnic kursowych wzrost przychodów w EUR w 2025 roku był wyższy o 13% niż w roku ubiegłym.

Po przeliczeniu według stałego kursu wymiany (średni kurs z 2024 roku) przychody z czynszów za 2025 rok wynoszą 242 180 PLN.

Wyniki generowane przez obecny portfel umów pozostają na dobrym poziomie. Nie notowaliśmy przypadków niewypłacalności lub istotnych problemów z płynnością po stronie najemców, a bardzo restrykcyjna i ostrożna polityka doboru klientów zapewnia wystarczający poziom komfortu na wypadek spowolnienia gospodarczego.

PRZYSZŁE ZANNUALIZOWANE PRZYCHODY Z CZYNSZÓW NA PODSTAWIE WSZYSTKICH PODPISANYCH UMÓW (W MLN EUR)

Całkowita wartość zannualizowanych przychodów z czynszów wzrosła z 60,8 mln EUR na dzień 31 grudnia 2024 roku do 85,2 mln EUR na dzień raportowania. Kwota ta obejmuje czynsze z nowych umów najmu (13,1 mln EUR), odnowień umów podpisanych w 2025 roku (7,7 mln EUR) oraz nowych umów podpisanych w 2026 roku (3,7 mln EUR).

V.SYTUACJA FINANSOWA MLP GROUP

Ostrożne podejście do finansów zapewnia MLP Group silną pozycją płynnościową, umożliwiającą finansowanie celów rozwojowych, przy zachowaniu stałego kosztu długu i konserwatywnego profilu spłat. Uwzględniając aktualną sytuację geopolityczną i dużą zmienność otoczenia gospodarczego, jesteśmy bardzo dobrze przygotowani na obecne wyzwania i zamierzamy utrzymywać dyscyplinę w zakresie realizacji inwestycji odzwierciedlającą długoterminowe podejście do zarządzania ryzykiem.

W III kw. 2025 roku agencja Moody's podtrzymała przyznany MLP Group rating na poziomie Ba2, a agencja FITCH - rating na poziomie BB+ z perspektywą stabilną.

W styczniu 2026 roku przeprowadziliśmy emisję nowych euroobligacji o wartości 350 mln EUR z oprocentowaniem w wysokości 4,75%, co stanowi istotny kamień milowy w realizacji strategii Grupy w zakresie pozyskiwania środków na rynkach kapitałowych oraz potwierdza zaufanie inwestorów do naszej wiarygodności kredytowej.

Transakcja ta jest elementem szerszej transformacji struktury naszego bilansu, w ramach której kontynuujemy proces zastępowania modelu finansowania opartego w głównej mierze na długu zabezpieczonym modelem finansowania niezabezpieczonego. Na początku roku około 50% naszego zadłużenia miało charakter zabezpieczony, natomiast do stycznia 2026 roku zmieniliśmy strukturę kapitałową w taki sposób, że około 80% zadłużenia stanowi finansowanie niezabezpieczone.

Korzystanie w większym zakresie z finansowania niezabezpieczonego zwiększa naszą elastyczność finansową, daje nam większą swobodę w zarządzaniu poszczególnymi aktywami i zbliża Grupę do struktur kapitałowych typowych dla emitentów o ratingu inwestycyjnym. Przeprofilowanie struktury bilansu stanowi istotny krok na drodze do uzyskania ratingu inwestycyjnego, ponieważ optymalizacja struktury kapitałowej jest jednym z podstawowych warunków jego przyznania.

Dodatkowe dane finansowe:

100% umów najmu indeksowanych wskaźnikiem CPI dla EUR bez limitu.

Wszystkie czynsze denominowane w EUR lub bezpośrednio wyrażone w EUR, co znacznie zmniejsza ekspozycję na ryzyko walutowe.

Blisko 85% kredytów zabezpieczonych transakcjami IRS na kolejne 2,5 roku, co ogranicza ekspozycję na ryzyko zmienności stóp procentowych.

W styczniu 2026 roku MLP Group spłaciła w całości wszystkie zobowiązania kredytowe, których pierwotny termin wymagalności przypadał na 2027 rok, dodatkowo wzmacniając strukturę bilansu Grupy oraz jej elastyczność finansową.

99% czynszów w ramach całego portfela regulowanych terminowo (w ciągu 60 dni).

Silna pozycja w zakresie przepływów pieniężnych:

oLTV na poziomie 43,3%, przy wskaźniku pokrycia odsetek wynoszącym 1,5 x ICR.

oDługi średni okres wymagalności długu na poziomie 3 lat.

Run-Rate EBITDA (W MLN EUR)

Ekstrapolowany wynik EBITDA oblicza się jako (i) wynik EBITDA bez uwzględnienia aktualizacji wyceny, powiększony o (ii) ekstrapolowane przychody z umów najmu zawartych przed 31 grudnia 2025 roku, które zaczęły generować przychody w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 roku, ale których wpływ nie został w pełni odzwierciedlony w wynikach za ten okres, oraz powiększony o (iii) ekstrapolowane przychody z umów najmu zawartych przed 31 grudnia 2025 roku, które nie zaczęły generować przychodów w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 roku, ale które mają zacząć generować przychody po dniu bilansowym (począwszy od 2026 roku).

VI.FOTOWOLTAIKA /ENERGETYKA SŁONECZNA

Na koniec 2025 roku łączna moc zainstalowana dachowych instalacji fotowoltaicznych w naszych obiektach wyniosła 8,7 MWp. W ciągu ubiegłego roku zainstalowano dodatkowo 590 kWp nowych mocy.

Z łącznej mocy 8,7 MWp istniejących instalacji 1,9 MWp stanowią instalacje ukończone i zasadniczo gotowe do rozpoczęcia wytwarzania energii. Cała wymagana dokumentacja została już złożona do operatorów systemów dystrybucyjnych i obecnie oczekujemy na wydanie ostatecznych formalnych zezwoleń. Po ich uzyskaniu wszystkie instalacje fotowoltaiczne o łącznej mocy 8,7 MWp będą w gotowe do działania.

W 2025 roku przychody ze sprzedaży energii osiągnięte dzięki wykorzystywaniu fotowoltaiki potroiły się rok do roku. W 2026 roku MLP rozpocznie prace mające na celu zainstalowanie dodatkowych 6 MWp mocy fotowoltaicznych oraz systemów magazynowania energii o pojemności 5 MW, których uruchomienie planowane jest na 2027 rok. Po tej rozbudowie

łączna moc dachowych instalacji fotowoltaicznych w obiektach MLP Group powinna osiągnąć blisko 15 MWp.

VII.PLANY MLP GROUP NA 2026 ROK

Na początku 2026 roku wynajęliśmy 53 535 m², co oznacza wzrost o 135% w porównaniu z 22 809 m² wynajętymi w 1Q 2025, co przełożyło się na 3,7 mln EUR zannualizowanego czynszu, czyli wzrost o 178% względem 1,3 mln EUR w 1Q 2025.

Wzrost wolumenu zawieranych umów napędzał przede wszystkim utrzymujący się popyt ze strony firm z sektora lekkiej produkcji w Europie, a także rosnąca aktywność w segmencie logistycznym podmiotów związanych z sektorem obronnym.

Ta zdywersyfikowana i wspierana czynnikami strukturalnymi baza popytu przekłada się na dobre perspektywy naszej działalności w 2026 roku, zapewniając przewidywalność w zakresie wskaźników najmu, potencjał wzrostu czynszów oraz generowanie przepływów pieniężnych.

Rok 2026 zapowiada się dla nas niezwykle dynamicznie - planujemy oddać do użytku około 250 000 - 300 000 m² nowej powierzchni najmu.

Przewidujemy dalszy wzrost stawek czynszów i rynkowych stawek najmu (ERV) na wysokim jednocyfrowym poziomie, któremu sprzyjać będą strukturalne czynniki generujące popyt ze strony najemców, przy utrzymujących się ograniczeniach podażowych na kluczowych rynkach logistycznych.

Przesłanką dla tych prognoz jest utrzymujący się popyt ze strony firm z sektora lekkiej produkcji oraz coraz większa aktywność podmiotów związanych z sektorem obronnym, a także ostrożne podejście do realizacji nowych inwestycji i ograniczanie inwestycji o charakterze spekulacyjnym ze względu zwiększone koszty budowy. W połączeniu z wysokim wskaźnikiem najmu naszych powierzchni i silną dynamiką zawierania nowych umów najmu czynniki te zapewniają dobrą przewidywalność wzrostu czynszów w ujęciu like-for-like oraz dalszego zwiększania wartości naszego portfela.

Polska pozostaje naszym głównym motorem wzrostu i kluczowym rynkiem, na którym konsekwentnie prowadzimy realizację kolejnych projektów deweloperskich. W 2026 roku ruszamy z nowymi inwestycjami na terenie MLP Bieruń (58 tys. m²), MLP Rzeszów (58 tys. m²) i MLP Wrocław West (61 tys. m²), a także rozpoczynamy dalszą rozbudowę kompleksu MLP Pruszków (w okolicach Warszawy). Projekty te istotnie zwiększą dostępną w naszych parkach logistycznych powierzchnię najmu, wzmocnią naszą obecność na rynkach regionalnych i będą wspierać dalszy wzrost przychodów z czynszów. Koncentrując się na kluczowych lokalizacjach, pozycjonujemy aktywa i inwestycje MLP Group w taki sposób, aby odnosić korzyści ze strukturalnego rozwoju najważniejszych ośrodków miejskich w Europie.

Będziemy również kontynuować ekspansję w Rumunii, gdzie spółka MLP Bucharest w istotnym stopniu przyczyniła się do wzrostu wyników Grupy w 2024 roku.

Obserwujemy stopniowe przyspieszenie tempa wynajmu powierzchni w ramach projektu MLP Bucharest Sud, napędzane głównie przez firmy z sektora lekkiej produkcji z Polski oraz innych

krajów europejskich, co odzwierciedla rosnącą skalę ekspansji transgranicznej w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

W I kw. 2026 roku dodatkowo wzmocniliśmy naszą platformę na rynku rumuńskim poprzez nabycie kolejnej działki w Bukareszcie, która umożliwi wybudowanie około 100 000 m² nowej powierzchni (MLP Bucharest Sud). Tworzenie strategicznej rezerwy gruntów pozwala nam zwiększać skalę planów inwestycyjnych, przyspiesza realizację projektów oraz wzmacnia naszą pozycję konkurencyjną na rynku logistycznym w Bukareszcie.

Postępująca ekspansja w Niemczech i Austrii stanowi istotny krok w realizacji długoterminowej strategii wzrostu MLP Group.

W Niemczech rozpoczynamy właśnie pierwszą inwestycję na terenie aglomeracji Frankfurtu (35 000 m²), wchodząc tym samym na jeden z najbardziej płynnych i atrakcyjnych instytucjonalnie rynków logistycznych Europy. Zamierzamy również realizować Etap II projektu MLP Business Park Schalke (ok. 32 000 m²). Powierzchnia, która powstała w pierwszym etapie (ok. 36 000 m²) została już w całości objęta umowami przednajmu, co zapewnia natychmiastową przewidywalność poziomu przychodów z czynszów.

Przystępujemy ponadto do realizacji naszej pierwszej inwestycji w Hamburgu (ok. 35 000 tys. m²) oraz do budowy dwukondygnacyjnego magazynu miejskiego w Monachium (ok. 45 000 m²) - flagowego projektu zaprojektowanego w odpowiedzi na ograniczoną dostępność gruntów w najlepszych lokalizacjach, który ma wyznaczać standard dla nowoczesnej, wysokiej klasy powierzchni logistycznej na rynku niemieckim.

W Austrii pozyskaliśmy drugą działkę w Wiedniu, wykorzystując bardzo dobre wyniki komercjalizacji projektu MLP Business Park Vienna. Transakcja ta pozwala nam poszerzyć plany inwestycyjne i umacnia strategiczną pozycję MLP Group na terenie aglomeracji wiedeńskiej.

W 2026 roku i w późniejszym okresie będziemy się koncentrować na projektach z zakresu logistyki miejskiej (MLP Business Park) jako produkcie o znacznym potencjale wzrostu, wysokiej rentowności i odporności na cykle dekoniunktury gospodarczej. Naszym celem jest osiągnięcie do 2028 roku 30-procentowego udziału wartości tych projektów w wartości aktywów brutto (GAV) portfela MLP Group ogółem.

MLP Business Park Monachium

NA ZAKOŃCZENIE

Pragnę ponownie podkreślić, że naszą największą wartością zawsze byli - i nadal są - ludzie: zespół wyjątkowych specjalistów, którzy oddają się swojej pracy z ogromną pasją i zaangażowaniem. Bez ich determinacji nasza firma nie byłaby w stanie osiągnąć tak wielkiego sukcesu.

Popyt w obrębie kluczowych aglomeracji miejskich na terenie Europy pozostaje silny, a napięcia geopolityczne na Bliskim Wschodzie przypominają nam, jak kruchy potrafi być globalny system logistyczny. W pewnym sensie to powtórka doświadczeń z okresu pandemii COVID-19 - koszty rosną, a łańcuchy dostaw coraz częściej ulegają zakłóceniom. Jednocześnie w tej atmosferze niepewności pojawiają się nowe szanse, szczególnie w ramach branży e-commerce. Wyzwania te przyspieszają także trend nearshoringu, w ramach którego firmy przenoszą produkcję i dystrybucję bliżej swoich kluczowych rynków zbytu, aby zwiększyć odporność operacyjną, skrócić czas dostaw i ograniczyć ryzyko związane z funkcjonowaniem łańcuchów dostaw. Dla MLP Group stanowi to kolejny czynnik sprzyjający dalszemu rozwojowi naszej platformy logistycznej na terenie Europy.

ZAKŁÓCENIA W GLOBALNYCH ŁAŃCUCHACH DOSTAW

Powyższy wykres obrazuje zbiór konfliktów wpływających na supply chain a pośrednio są czynnikiem rozwoju logistyki.

„Prawdziwy kłopot z naszym światem nie polega na tym, że nie wiemy, czy jest on racjonalny, czy nie. Rzecz w tym, że jest on racjonalny, ale nie do końca. Życie nie jest splotem pozbawionych sensu zdarzeń; jest ono jednak pułapką dla logików. Ono po prostu wygląda na nieco bardziej uporządkowane niż jest w rzeczywistości; jego ścisłość jest oczywista, ale wpisany weń brak precyzji jest ukryty”.

Ten znany cytat z G.K. Chestertona trafnie ilustruje dynamikę współczesnego otoczenia gospodarczego oraz napięcie między niepewnością a odpornością, które charakteryzuje dzisiejszy krajobraz makroekonomiczny - kształtowany przez niestabilną politykę monetarną, zmiany zachodzące na rynkach kapitałowych oraz strukturalne czynniki popytowe, które wpływają na decyzje inwestycyjne i długoterminowe tworzenie wartości.

Z wyrazami szacunku

Radosław T. Krochta

Prezes Zarządu, Dyrektor Generalny, MLP Group

Z wyrazami szacunku

Radosław T. Krochta

Prezes Zarządu, Dyrektor Generalny, MLP Group

II.Oświadczenie Zarządu

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres od dnia 1 stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku oraz dane porównawcze za okres od dnia 1 stycznia 2024 roku do dnia 31 grudnia 2024 roku, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, które zostały zaprezentowane w nocie 3, oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Emitenta zawiera rzetelny obraz rozwoju i rentowności działalności oraz sytuacji Grupy Kapitałowej MLP Group S.A., w tym opis podstawowych rodzajów ryzyka i niepewności. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Emitenta zostało sporządzone zgodnie z wymogami art. 49 ustawy o rachunkowości.  

Oświadczamy również, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku - PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k. został wybrany zgodnie z przepisami prawa oraz polityką MLP Group S.A. w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz polityką MLP Group S.A. w zakresie świadczenia na rzecz MLP Group S.A. przez firmę audytorską, podmioty powiązane z firmą audytorską lub członka sieci, do której należy firma autorska usług niebędących badaniem . Podmiot ten oraz biegły rewident dokonujący badania spełnili warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii z badania, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi, w tym przepisami związanymi z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji.

Podpisano przez Zarząd kwalifikowanymi podpisami elektronicznymi.

Pruszków, dnia 16 marca 2026 r.

III.Wybrane dane finansowe Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.

Średnie kursy wymiany złotego w stosunku do euro w okresie objętym Skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym:

* Średnia arytmetyczna średnich kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym.

Podstawowe pozycje Skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej w przeliczeniu na euro:

Do przeliczenia danych Skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej przyjęto średni kurs ustalony przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień danego okresu sprawozdawczego.

Podstawowe pozycje Skonsolidowanego rachunku zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów w przeliczeniu na euro:

Do przeliczenia danych Skonsolidowanego rachunku zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów przyjęto średni kurs euro obliczony jako średnia arytmetyczna średnich kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym, ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ten dzień.

Podstawowe pozycje Skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na euro:

Do przeliczenia danych Skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjęto średni kurs euro obliczony jako średnia arytmetyczna średnich kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym, ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ten dzień.

Do przeliczenia powyższych danych Skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjęto:

Średni kurs ogłoszony przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień danego okresu sprawozdawczego - dla pozycji "Środki pieniężne na koniec okresu"      

Średni kurs ogłoszony przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień okresu sprawozdawczego poprzedzającego dany okres sprawozdawczy - dla pozycji "Środki pieniężne na początek okresu"        

Skonsolidowany rachunek zysków lub strat oraz inne całkowite dochody

Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą: 

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej