Skonsolidowane

sprawozdanie

finansowe

Na dzień 31 grudnia i za okres

dwunastu miesięcy 2025 roku

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO

SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna

Nazwa Marvipol Development Spółka Akcyjna

Forma prawna Spółka akcyjna

Adres korespondencyjny ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa

Kraj Polska

Przedmiot działalności

Spółka prowadzi działalność holdingową -

jest podmiotem

dominującym Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.,

prowadzącej działalność deweloperską

Nazwa jednostki

dominującej

Marvipol Development Spółka Akcyjna

Nazwa jednostki

dominującej najwyższego

szczebla grupy

Książek Holding Sp. z o.o.

Zmiany w nazwie jednostki

sprawozdawczej lub innych

danych identyfikacyjnych

W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia

sprawozdania nie wystąpiły zmiany w nazwie ani w innych danych

identyfikacyjnych jednostki dominującej

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2025	01.01.2024
		- 31.12.2025	- 31.12.2024
Przychody ze sprzedaży	5	547 698	461 662
Koszt własny sprzedaży	6	(402 101)	(373 037)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży		145 597	88 625
Koszty sprzedaży	7	(12 745)	(10 832)
Koszty ogólnego zarządu	7	(40 303)	(39 012)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	8	2 505	3 496
Pozostałe przychody operacyjne	9	11 651	17 654
Pozostałe koszty operacyjne	10	(9 241)	(6 651)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej		97 464	53 280
Przychody finansowe	11	7 002	10 861
Koszty finansowe	12	(29 884)	(24 702)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem		74 582	39 439
Podatek dochodowy	13	(16 411)	(7 720)
Zysk (strata) netto		58 171	31 719

Zysk na 1 akcję
Podstawowy (zł)	1,40	0,76
Rozwodniony (zł)	1,40	0,76

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Karolina Banaś

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2025	01.01.2024
		- 31.12.2025	- 31.12.2024
Zysk (strata) netto		58 171	31 719
Inne całkowite dochody		-	-
Całkowite dochody netto		58 171	31 719
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej		58 171	31 719
Udziały niekontrolujące		-	-

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Karolina Banaś

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

			Okres zakończony
	Nota	31.12.2025	31.12.2024
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	14	232	286
Rzeczowe aktywa trwałe	15	67 350	67 618
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu	26	53 249	59 266
leasingu
Długoterminowe aktywa finansowe	16	120 417	137 210
Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności	17	-	7 812
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	18	31 132	29 947
Aktywa trwałe razem		272 380	302 139
Aktywa obrotowe
Zapasy	19	887 397	977 018
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	20	14 785	46 239
Należności z tytułu podatku dochodowego	20	35	162
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:	21	271 200	257 986
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	21	32 094	70 156
Aktywa obrotowe razem		1 173 417	1 281 405
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży		-	-
Aktywa razem		1 445 797	1 583 544

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Karolina Banaś

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

			Okres zakończony
	Nota	31.12.2025	31.12.2024
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny	22
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał zakładowy		41 653	41 653
Kapitał wydzielony		317 922	317 922
Kapitał zapasowy		313 389	306 661
Akcje własne		(4)	-
Zyski zatrzymane		58 171	31 719
Kapitały razem		731 131	697 955
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy	23	5 688	8 936
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	18	16 093	22 518
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	24	19 420	18 465
Zobowiązania z tytułu obligacji	25	436 739	360 503
Zobowiązania z tytułu leasingu	26	65 490	70 033
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	26	457	457
Pozostałe zobowiązania	27	2 797	8 260
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem		546 684	489 172
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy	23	3 436	-
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	24	20 820	3
Zobowiązania z tytułu obligacji	25	-	69 861
Zobowiązania z tytułu leasingu	26	5 776	6 980
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	26	2 703	4 005
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	27	4 340	459
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	27	42 728	48 525
Przychody przyszłych okresów	28	88 179	266 584
Zobowiązania krótkoterminowe razem		167 982	396 417
Zobowiązania razem		714 666	885 589
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem		1 445 797	1 583 544

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Karolina Banaś

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)

	Kapitał	Kapitał zapasowy	Kapitał	Akcje	Zyski	Kapitał własny
	zakładowy	z wydzielenia	zapasowy	własne	zatrzymane	razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	306 661	-	31 719	697 955
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	31 719	-	(31 719)	-
Wypłata dywidendy	-	-	(24 991)	-	-	(24 991)
Nabycie akcji własnych	-	-	-	(4)	-	(4)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	58 171	58 171
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	313 389	(4)	58 171	731 131
	Kapitał	Kapitał zapasowy	Kapitał	Akcje	Zyski	Kapitał własny
	zakładowy	z wydzielenia	zapasowy	własne	zatrzymane	razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	295 536	-	55 277	710 388
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	55 277	-	(55 277)	-
Wypłata dywidendy	-	-	(44 152)	-	-	(44 152)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	31 719	31 719
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	306 661	-	31 719	697 955

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Karolina Banaś

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2025	01.01.2024
		- 31.12.2025	- 31.12.2024
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto		74 582	39 439
Amortyzacja		11 021	10 611
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych		1 051	2 308
Przychody odsetkowe	11	(3 057)	(5 373)
Koszty odsetkowe	12	23 780	17 450
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów		618	1 035
Koszty z tytułu leasingu	27	7 995	8 267
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych		(231)	(200)
Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw	8	(2 505)	(3 496)
własności
Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności	11	(3 689)	(4 685)
Odpis aktualizujący zapasy		2 183	-
Pozostałe		2 364	1 859
Korekty razem		39 530	27 776
Zmiana stanu zapasów		105 724	(138 897)
Zmiana stanu należności		31 794	(25 626)
Zmiana stanu rezerw		188	(3 000)
Zmiana stanu kaucji		(4 908)	1 163
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów		(7 099)	7 481
i pożyczek
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów		(178 405)	55 424
Zmiana kapitału obrotowego		(52 706)	(103 455)
Podatek dochodowy zwrócony		122	2 790
Podatek dochodowy zapłacony		(20 012)	(7 061)
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych		(19 890)	(4 271)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej		41 516	(40 511)

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Karolina Banaś

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2025	01.01.2024
		- 31.12.2025	- 31.12.2024
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane		4 731	10 430
Wpływy z tytułu sprzedaży ŚT i WN		231	229
Spłata udzielonych pożyczek		14 637	43 650
Wpływy		19 599	54 309
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych		(919)	(4 029)
Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności	33	-	(2 098)
Wydatki		(919)	(6 127)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej		18 680	48 182
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
FINANSOWEJ
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek		138 370	196 553
Wpływy netto z emisji obligacji		173 527	177 217
Dywidendy otrzymane od jednostek ujmowanych metodą praw		715	-
własności
Wpływy		312 612	373 770
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej		(24 991)	(44 152)
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek		(106 636)	(213 023)
Wykup obligacji	25	(167 926)	(92 841)
Odsetki zapłacone		(41 435)	(43 690)
Nabycie akcji własnych		(4)	-
Prowizje od kredytów		(3 155)	(1 467)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	26	(15 447)	(15 002)
Wydatki		(359 594)	(410 175)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej		(46 982)	(36 405)
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO		13 214	(28 734)
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH		13 214	(28 734)
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU		257 986	286 721
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU		271 200	257 986

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Karolina Banaś

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 19 marca 2025 r.

SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)

Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych

aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane

w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe.

Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane

wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów.

Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności:

 działalność deweloperska,

 działalność magazynowa,

 segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.

	Segment		Segment			Segment pozostałe aktywa
	deweloperski		magazynowy			nieruchomościowe
	01.01.2025	01.01.2024	01.01.2025	01.01.2024	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024	- 31.12.2025	- 31.12.2024	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Przychody ze sprzedaży	488 185	402 467	-	-	59 513	59 195
Koszt własny sprzedaży	(360 143)	(326 223)	-	-	(41 958)	(46 814)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	128 042	76 244	-	-	17 555	12 381
Koszty sprzedaży	(9 720)	(8 014)	(51)	(1)	(2 974)	(2 818)
Koszty ogólnego zarządu	(32 699)	(31 372)	(2 777)	(4 402)	(4 827)	(3 238)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	-	-	2 505	3 496	-	-
Pozostałe przychody operacyjne	10 958	17 525	52	53	641	76
Pozostałe koszty operacyjne	(8 409)	(6 624)	-	-	(832)	(27)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	88 172	47 761	(271)	(855)	9 563	6 374
Przychody finansowe	3 574	7 943	3 313	2 905	115	13
Koszty finansowe	(23 194)	(19 779)	(6 681)	(4 923)	(9)	-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	68 552	35 924	(3 639)	(2 872)	9 669	6 387

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 19 marca 2025 r.

	Segment		Segment			Segment pozostałe aktywa
	deweloperski		magazynowy			nieruchomościowe
	01.01.2025	01.01.2024	01.01.2025	01.01.2024	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024	- 31.12.2025	- 31.12.2024	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Podatek dochodowy	(15 068)	(7 893)	527	1 742	(1 870)	(1 568)
Zysk (strata) netto	53 484	28 032	(3 112)	(1 131)	7 799	4 819

		Segment		Segment		Segment pozostałe aktywa
		deweloperski		magazynowy		nieruchomościowe
		Okres zakończony		Okres zakończony		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2024
Aktywa trwałe	69 763	71 170	123 644	145 427	78 973	85 542
w tym rzeczowe aktywa trwałe	34 629	32 813	-	-	32 721	34 805
w tym prawa do użytkowania rzeczowych	13 281	13 567	-	-	39 968	45 699
aktywów trwałych z tytułu leasingu
w tym nieruchomości inwestycyjne	-	-	-	-	-	-
w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach	-	-	-	7 812	-	-
w tym pożyczki udzielone	2 741	4 260	117 676	132 950	-	-
Aktywa obrotowe	1 009 193	1 162 626	7 102	49 812	157 122	68 967
w tym zapasy	794 855	920 529	-	-	92 542	56 489
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	204 286	199 243	7 097	49 807	59 817	8 936
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	-	-	-	-	-	-
Aktywa razem	1 078 956	1 233 796	130 746	195 239	236 095	154 509
Zobowiązania długoterminowe	486 032	422 687	2 796	2 021	57 856	64 465
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	469 341	391 315	-	-	52 308	57 686
Zobowiązania krótkoterminowe	112 087	384 910	161	168	55 734	11 339
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	24 052	75 888	-	-	5 247	4 961
Zobowiązania razem	598 119	807 597	2 957	2 189	113 590	75 804

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski.

Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w

sprawozdaniu Zarządu z działalności.

INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY

OBJAŚNIAJĄCE

1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej

Dane Jednostki Dominującej

Marvipol Development S.A. (Spółka, Emitent) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba

Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32.

Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony.

Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII

Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.

– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.

Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa,

Grupa). Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie

deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się

31 grudnia 2025 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024

roku .

2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi

Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską,

zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego

i porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w Nocie 4.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania

działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania.

W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano

istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności .

Z dniem podpisania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Grupy Marvipol

Development S.A. zatwierdza niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Podstawa wyceny

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu

historycznego, za wyjątkiem wartości firmy, nieruchomości inwestycyjnych oraz instrumentów

pochodnych, które są wyceniane według wartości godziwej.

Waluta funkcjonalna i prezentacyjna

Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do

pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Jednostki Dominującej.

Dokonane osądy i oszacowania

Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów,

szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów,

pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na

doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych

okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów

i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od

wartości szacowanej.

Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych

jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli

dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.

W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy

dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na

wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, dotyczą poniższych obszarów:

 Rzeczowe aktywa trwałe:

Co najmniej raz w roku Grupa dokonuje weryfikacji ekonomicznych okresów użyteczności

aktywów trwałych podlegających amortyzacji. W ocenie Zarządu, przyjęte na dzień bilansowy

okresy użyteczności odpowiadają oczekiwanym okresom generowania korzyści

ekonomicznych z wykorzystywania tychże aktywów. Istnieje jednak ryzyko, że faktyczne

okresy generowania korzyści ekonomicznych mogą różnić się od przyjętych.

 Nieruchomości inwestycyjne:

Grupa dokonuje wyceny nieruchomości inwestycyjnych w wartości godziwej, zgodnie

z metodologią opisaną w sekcji „Ustalenie wartości godziwej”. Do głównych pozycji

szacunkowych wpływających na wycenę godziwą zaliczają się:

o przyszłe wpływy z najmu – dla powierzchni skomercjalizowanej wpływy z tytułu najmu

przyjmowane są według stawek z zawartych umów najmu, natomiast dla powierzchni

nieskomercjalizowanej przyjmowane są na podstawie szacunków Zarządu, bazujących

na raportach rynkowych oraz własnej znajomości rynku. W przypadku nieruchomości,

których powierzchnia nie została w pełni wynajęta, Grupa dokonuje także szacunku

płatności z tytułu tzw. gwarancji czynszowych dla nabywcy nieruchomości, jako

zabezpieczenie wpływów czynszowych. Okres trwania gwarancji czynszowych oparty

jest o historyczne warunki sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem aktualnie

panujących warunków na rynku,

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

o stopa kapitalizacji (yield) szacowana na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży

nieruchomości, listów intencyjnych, wycen rzeczoznawców, raportów rynkowych oraz

wiedzy i doświadczenia Zarządu,

o koszty realizacji projektu szacowane do poniesienia w przyszłości.

Wartości godziwe nieruchomości inwestycyjnych w trakcie budowy i komercjalizacji, ustalone

metodą dochodową, podlegają korekcie przez Grupę o wpływ ryzyka związanego

z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji czy warunkami umów najmu dla

powierzchni niewynajętych, zgodnie z metodogią wyceny opisaną w dalszej części raportu.

 Pożyczki udzielone oraz należności z tytułu dostaw i usług:

Szacowanie utraty wartości w Grupie bazują na koncepcie „oczekiwanej straty kredytowej”

(ang. Expected Credit Loss – ECL). Grupa wyznacza odpisy z tytułu utraty wartości, w oparciu

o oczekiwane straty kredytowe, uwzględniając prognozy przyszłych warunków

ekonomicznych podczas dokonywania oceny ryzyka kredytowego danej ekspozycji. Odpis

z tytułu utraty wartości kalkulowany jest na każdy dzień bilansowy zgodnie z metodologią

opisaną w sekcji „Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów”.

 Udziały we wspólnych przedsięwzięciach:

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane są metodą praw własności. Do inwestycji

realizowanych w ramach wspólnych przedsięwzięć zaliczają się przede wszystkim projekty

z segmentu magazynowego. Głównym składnikiem aktywów w spółkach realizujących

projekty, mającym największy wpływ na wycenę aktywów netto, jest nieruchomość

inwestycyjna, dla której metodologia wyceny oraz założenia dotyczące szacunków i osądu

zostały opisane w niniejszym raporcie.

W przypadku spółek, dla których została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów,

wartość udziałów oszacowywana jest w oparciu o warunki tej umowy.

 Odroczony podatek dochodowy:

Grupa tworząc aktywa z tytułu podatku dochodowego bierze pod uwagę możliwość jego

wykorzystania w przyszłości, uwzględniając zasadę ostrożności. Grupa dokonuje szacunków

przyszłych dochodów podatkowych spółek w oparciu o budżety projektów deweloperskich,

zakładane terminy zakończenia ich realizacji oraz rozpoznania wyniku podatkowego.

W przypadku spółek czerpiących przychody z tytułów innych niż realizacja projektów

deweloperskich, Grupa dokonuje oceny możliwości wykorzystania aktywa na podstawie

wyników lat ubiegłych oraz prognoz dotyczących wyników podatkowych w horyzoncie 5 lat

od daty bilansowej.

 Utrata wartości innych aktywów trwałych:

Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia istnienie przesłanek, które wskazują, czy nastąpiła

utrata wartości składników aktywów trwałych. W przypadku zidentyfikowania takiej

przesłanki, Grupa dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej. Oszacowanie wartości

użytkowej składnika aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne)

wiąże się, między innymi, z przyjęciem założeń w zakresie szacunków co do kwot, terminów

przyszłych przepływów pieniężnych, które Grupa może uzyskać z tytułu danego składnika

aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne). Szacując wartość

godziwą pomniejszoną o koszty sprzedaży Grupa opiera się na dostępnych danych rynkowych

na ten temat lub wycenach sporządzonych przez niezależnych rzeczoznawców .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

 Zapasy:

Grupa dokonuje odpisów z tytułu utraty wartości w oparciu o ceny sprzedaży możliwe do

uzyskania na rynku, bazując na wiedzy w zakresie trendów rynkowych oraz cen transakcyjnych

z zawieranych przez Grupę umów rezerwacyjnych oraz umów przedwstępnych sprzedaży

produktów o podobnym charakterze (lokalizacja, metraż, standard inwestycji).

 Rezerwy:

Grupa tworzy rezerwy w sytuacji, gdy zmniejszenie korzyści ekonomicznych wynikających ze

zdarzeń przeszłych (nie ujętych w księgach) szacowane jest jako prawdopodobne. Rezerwy

tworzone są najczęściej w związku z: rozliczeniem transakcji sprzedaży udziałów w spółkach

realizujących projekty magazynowe, sprawami spornymi i sądowymi oraz naprawami

gwarancyjnymi. Za podstawę dla szacowanych wartości służą: obserwacje historyczne, oceny

wyspecjalizowanych podmiotów (kancelarie prawne, opinie biegłych) oraz wiedza

i doświadczenie Zarządu.

 Prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu oraz zobowiązanie leasingowe:

Do głównych pozycji szacunkowych w obszarze leasingu Grupa zalicza określenie okresu

leasingu, w szczególności dla umów na czas nieokreślony oraz umów z opcją przedłużenia lub

wypowiedzenia. Dokonując oceny skorzystania z opcji, Grupa bierze pod uwagę wszystkie

istotne fakty i okoliczności, które stanowią zachętę ekonomiczną do skorzystania lub

nieskorzystania z opcji. Stopa dyskontowa dla leasingu szacowana jest na bazie średniego

ważonego kosztu kapitału obcego Grupy, powiększonego o premię za ryzyko dla danej klasy

aktywów leasingu. Stopa dyskontowa szacowana jest dla każdej nowej umowy leasingu lub

grupy umów o zbliżonym charakterze.

Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich

okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Grupy.

a) Zasady konsolidacji

Grupa przy sporządzaniu sprawozdania skonsolidowanego stosuje metodę konsolidacji pełnej dla

jednostek zależnych. Jednostki współzależne są ujmowane metodą praw własności.

i) Jednostki zależne

Jednostkami zależnymi są jednostki kontrolowane przez Jednostkę Dominującą. Kontrola ma miejsce

wtedy, gdy Jednostka Dominująca posiada zdolność kierowania bezpośrednio lub pośrednio polityką

finansową i operacyjną danej jednostki, w celu uzyskiwania korzyści płynących z jej działalności. Przy

ocenie stopnia kontroli bierze się pod uwagę wpływ istniejących i potencjalnych praw głosu, które na

dzień bilansowy mogą zostać zrealizowane lub mogą podlegać konwersji.

Sprawozdania finansowe spółek zależnych uwzględniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym począwszy od dnia uzyskania nad nimi kontroli aż do momentu jej wygaśnięcia .

ii) Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez

spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi

przedsięwzięciami .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje

działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym

ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do

aktywów netto wynikających z ustalenia umownego.

Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw

własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się

początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym

i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli

udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość

jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach.

Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym

zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

iii) Korekty konsolidacyjne

Salda rozrachunków wewnętrznych pomiędzy jednostkami Grupy, transakcje zawierane w obrębie

Grupy oraz wszelkie wynikające stąd niezrealizowane zyski lub straty, a także przychody oraz koszty

Grupy są eliminowane w trakcie sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

b) Połączenia jednostek gospodarczych

Pierwszym etapem rozliczenia transakcji przejęcia kontroli przez Grupę nad inną jednostką

gospodarczą jest ustalenie, czy dana transakcja lub zdarzenie spełnia definicję połączenia jednostek

zgodnie z MSSF 3, w szczególności czy nabyty zespół działań i aktywów stanowi przedsięwzięcie.

W tym celu Grupa stosuje test koncentracji, który pozwala na uproszczoną ocenę transakcji nabycia.

Pozytywny wynik testu oznacza brak spełnienia definicji przedsięwzięcia i żadna dodatkowa ocena nie

jest dalej wymagana. Wynik testu jest pozytywny, jeśli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych

aktywów brutto jest skoncentrowana w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku

aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidentyfikowania aktywów. W przypadku

negatywnego wyniku przeprowadzana jest dalsza szczegółowa analiza.

Transakcje połączenia jednostek gospodarczych rozliczane są metodą przejęcia. Na dzień objęcia

kontroli aktywa i pasywa przejmowanej jednostki są wyceniane według wartości godziwej. Przekazana

zapłata w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką wyceniana jest w wartości godziwej i stanowi

sumę wartości na dzień przejęcia:

i) Aktywów przeniesionych przez Grupę,

ii) Zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki

przejmowanej oraz

iii) Udziałów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli.

W wycenie przekazanej zapłaty uwzględnia się także wartość godziwą zapłaty warunkowej. Koszty

związane z przejęciem ujmuje się w rachunku wyników w momencie ich poniesienia .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Wartość firmy obliczana jest jako różnica pomiędzy:

i) Sumą zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli oraz

wartości godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce

przejmowanej przed datą przejęcia, oraz

ii) Wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki

przejmowanej.

Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez Grupę w zamian za oczekiwane przyszłe korzyści

ekonomiczne z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani ująć. Po

początkowym ujęciu wartość firmy jest wyceniana według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy

z tytułu utraty wartości. W przypadku gdy suma zapłaty jest niższa od wartości godziwej

zidentyfikowanych przejętych aktywów netto, Grupa ujmuje zysk na okazyjnym nabyciu w pozycji

pozostałych przychodów operacyjnych .

c) Waluty obce

i) Transakcje w walucie obcej

Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich

przy zastosowaniu średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień zawarcia poniższych typów

transakcji:

 powstanie zobowiązania z tytułu zakupu i faktur wystawionych w walucie obcej,

 powstanie należności z tytułu sprzedaży i faktur wystawionych w walucie obcej,

 wpływ należności bądź płatność zobowiązania w walucie obcej z własnego rachunku

walutowego.

Pozostałe transakcje przeliczane są według kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia

transakcji stosowanym przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów

i pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP

dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji

w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych

w walutach obcych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej

są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.

d) Raportowanie segmentów działalności

Segment działalności jest wyodrębnioną częścią działalności Grupy, która zajmuje się dostarczaniem

określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług

w określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie

korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Grupy bazuje na segmentach

branżowych.

Segmenty raportowane są w oparciu o dane z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej oraz

stanowią obiekt analiz dla kluczowego personelu kierowniczego. Grupa wyodrębnia 3 segmenty

branżowe:

 segment deweloperski,

 segment magazynowy,

 segment pozostałych aktywów nieruchomościowyc h.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

e) Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów

finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego

u drugiej strony. Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane

w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Grupa staje się stroną umowy tego instrumentu.

i) Aktywa finansowe

Klasyfikacja aktywów finansowych

Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:

 wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

 wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,

 wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie

zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów

pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”).

Przeklasyfikowanie składników aktywów finansowych

Grupa dokonuje przeklasyfikowania aktywów finansowych, wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega

model zarządzania tymi aktywami. Przeklasyfikowaniu podlegają wszystkie aktywa finansowe, na

które zmiana ta miała wpływ. Grupa nie dokonuje przeklasyfikowania żadnych zobowiązań

finansowych.

Przeklasyfikowanie aktywów finansowych dokonywane jest prospektywnie, począwszy od dnia

przeklasyfikowania. Grupa nie przekształca żadnych uprzednio ujętych zysków, strat ani odsetek.

W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych

w zamortyzowanych koszcie do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej,

wartość godziwą wycenia się na dzień przeklasyfikowania. Wszelkie zyski lub straty wynikające różnicy

między wcześniejszym zamortyzowanym kosztem aktywów finansowych a wartością godziwą ujmuje

się w rachunku wyników lub w innych całkowitych dochodach, w zależności od klasyfikacji aktywów.

W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości

godziwej przez wynik finansowy do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym

koszcie, wartość godziwa tego aktywa na dzień przeklasyfikowania staje się jego nową wartością

bilansową brutto.

W przypadku przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości

godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii aktywów finansowych wycenianych

w zamortyzowanym koszcie, aktywo zostaje przeklasyfikowane w wartości godziwej na dzień

przeklasyfikowania. Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach

zostają jednak usunięte z pozycji kapitału własnego i skorygowane w oparciu o wartość godziwą

aktywów finansowych na dzień przeklasyfikowania. W związku z tym aktywa finansowe wycenia się

na dzień przeklasyfikowania tak, jak gdyby zawsze były wyceniane w zamortyzowanym koszcie.

Jeśli Grupa dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników

wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy do kategorii składników wycenianych

w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, składnik ten nadal wycenia się w wartości

godziwej .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Jeśli Grupa dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników

wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii składników wycenianych

w wartości godziwej przez wynik finansowy, składnik ten nadal wycenia się w wartości godziwej.

Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach zostają

przeklasyfikowane z pozycji kapitału własnego do wyniku finansowego w formie korekty wynikającej

z przeklasyfikowania na dzień przeklasyfikowania .

Wycena na moment początkowego ujęcia

Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Grupa

wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów

finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty

transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.

Zaprzestanie ujmowania

Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:

 Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub

 Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a

Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich

własności.

Wycena po początkowym ujęciu

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z trzech

kategorii:

 Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,

 Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

 Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba

poniższe warunki:

a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego

celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych

wynikających z umowy, oraz

b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie

w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej

i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:

 należności handlowe oraz pozostałe należności (w tym należności długoterminowe),

 pożyczki udzielone spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym

wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,

 dłużne papiery wartościowe utrzymywane do terminu zapadalności,

 środki pieniężne i ekwiwalenty .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej

i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody

Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:

a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego

celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak

i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz

b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie

w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej

i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

W okresie sprawozdawczym oraz w okresie porównawczym Grupa nie posiadała aktywów

zaklasyfikowanych jako aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite

dochody.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie

instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie

lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku

których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania

księgowego.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa

klasyfikuje:

a) Instrumenty pochodne będące aktywami,

b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.

Instrumenty pochodne o wartości dodatniej wykazywane są jako aktywa finansowe, natomiast

o wartości ujemnej jako zobowiązania finansowe. Wycena instrumentów pochodnych wykonywana

jest na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze

zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy

ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach ﬁnansowych, w okresie w którym powstała.

Kompensata aktywów i zobowiązań finansowych

W sytuacji, gdy Grupa:

 posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz

 zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów

i wykonać zobowiązanie składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe

kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

ii) Zobowiązania finansowe

Grupa klasyfikuje zobowiązania finansowe jako zobowiązania finansowe wyceniane

w zamortyzowanym koszcie lub jako zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez

wynik finansowy.

Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Jako zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje

oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki, papiery dłużne, zobowiązania z tytułu dostaw i usług

oraz pozostałe zobowiązania.

Zobowiązania finansowe Grupa wycenia początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty

transakcji. Następnie wycenia je po zamortyzowanym koszcie metodą efektywnej stopy procentowej,

a koszty odsetkowe ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej

służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych

w odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe

płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie

potrzeby, w okresie krótszym. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

zobowiązania wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty

dyskonta.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa

klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera. Wycena instrumentów

pochodnych wykonywana jest na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Zysk lub strata

z instrumentów pochodnych ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach ﬁnansowych.

Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze

zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej

Umowy gwarancji finansowych to umowy zobowiązujące jej wystawcę do dokonania określonych

płatności rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez

określonego dłużnika płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi

warunkami instrumentu dłużnego.

Umowy gwarancji ﬁnansowych wykazywane są w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych.

Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności

dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki

wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego

z umowy gwarancji .

Wyksięgowanie zobowiązań finansowych

Grupa wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania

Grupy zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

f) Kapitały własne

Kapitał zakładowy

Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze

statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy z wydzielenia

Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych

w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie

ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol

S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie.

Kapitał zapasowy

Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Jednostka jest zobowiązana do utworzenia

kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok

obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego.

Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich

wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji.

O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego

w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej

w sprawozdaniu finansowym.

Kapitał zapasowy w Jednostce tworzony jest:

 z odpisów z zysku,

 z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio

z nią związane,

 z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.

Kapitał rezerwowy

Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego

rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał

utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych.

W kapitale rezerwowym Jednostka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu

o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd

Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na

kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej,

pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.

Nabyte akcje własne

Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość

ujemna.

Całkowite dochody

Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu

sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych

dochodów.

Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające

z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają

lub na co zezwalają inne MSSF.

g) Rzeczowe aktywa trwałe

i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu

wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane

z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami

transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne

zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.

Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół

kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania

i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia

bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje

również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu

i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia do stanu pierwotnego.

Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego

z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia .

W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych

i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne

składniki aktywów.

ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako

nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu

o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają

przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie

zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów.

iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym

Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika

rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa

osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych.

Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty, w okresie,

w którym zostały poniesione .

iv) Amortyzacja

Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe

amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy

likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

amortyzowane. Grupa zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków

trwałych:

 Budynki 10 - 40 lat,

 Maszyny i urządzenia 3 - 10 lat,

 Środki transportu 5 lat,

 Meble i wyposażenie 5 - 7 lat.

Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych

środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Grupę corocznie weryfikowana.

h) Wartości niematerialne i wartość firmy

Wartość firmy

Wartość firmy powstająca w konsolidacji to nadwyżka kosztu nabycia jednostki nad wartością

godziwą możliwych do zidentyfikowania składników aktywów i pasywów jednostki zależnej,

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień nabycia.

Wartość firmy jest wykazywana jako składnik aktywów i przynajmniej raz w roku poddawana jest

testowi na utratę wartości. Skutki utraty wartości odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat

i nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach.

i) Wartości niematerialne

Wartości niematerialne nabyte przez Grupę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia,

pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.

ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym

Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko

wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe

nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.

iii) Amortyzacja

Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania

chyba, że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem

użytkowania nie są amortyzowanie, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień

bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania.

Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:

 oprogramowanie 2 lata .

i) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu

Przy podpisaniu umowy Grupa ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest

leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania

zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie.

W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz

zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w

wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie,

zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej,

jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty

leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie

otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę

oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem

i usunięciem bazowego składnika aktywów.

Grupa wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj.

w pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po

odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja

prawa do użytkowania w Grupie dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.

Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności

leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli

można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Grupa z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za

wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Grupa skorzysta z tej opcji).

W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty

i korygowane o naliczone odsetki. W przypadku umów, dla których płatności leasingowe wykonywane

są w walutach obcych, Grupa ujmuje zobowiązanie leasingowe na pierwszy moment ujęcia według

oficjalnego kursu NBP z dnia poprzedzającego datę powstania zobowiązania oraz aktywo w tej samej

wartości. Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa dokonuje wyceny zobowiązania

leasingowego według oficjalnego kursu NBP z dnia bilansowego.

Grupa stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej

wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe

w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą.

Grupa zidentyfikowała następujące typy istotnych umów leasingu:

 prawo użytkowania wieczystego gruntu,

 leasing powierzchni biurowej,

 leasing powierzchni na potrzeby działalności najmu krótko-, średnio- i długoterminowego,

 leasing floty samochodowej.

Prawa do użytkowania powierzchni biurowej i pozostałej oraz floty samochodowej zostały ujęte jako

prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu. Prawa do użytkowania

wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich zostały ujęte jako

zapasy, natomiast prawa użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych przez Grupę jako

nieruchomość zajmowana przez właściciela zostały ujęte jako prawa do użytkowania aktywów z tytułu

leasingu.

Zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte

jako zobowiązania z tytułu leasingu. Zobowiązania wynikające z prawa użytkowania wieczystego

gruntów zostały ujęte jako zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

Aktywo oraz zobowiązanie z tytułu użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych do

realizacji projektów deweloperskich

Prawo użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich

klasyfikowane jest jako zapasy, natomiast zobowiązanie leasingowe klasyfikowane jest w pełni jako

zobowiązanie krótkoterminowe. Klasyfikacja prawa do użytkowania (aktywo obrotowe) jak

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

i zobowiązania z tytułu leasingu (zobowiązanie krótkoterminowe) wynika z faktu, iż ich rozliczenie

nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”.

Zgodnie z MSSF 9, zobowiązanie z tytułu leasingu usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane,

wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inny

podmiot. Aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z nim związane utrzymywane jest

w bilansie do momentu prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie

przynależnym do sprzedanego lokalu. W dacie notarialnego przeniesienia własności następuje też

wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawa do użytkowania wieczystego gruntu.

Kalkulując zobowiązanie leasingowe, Grupa dyskontuje wszystkie umowne przepływy pieniężne

wynikające z okresu, na jaki prawo użytkowania wieczystego zostało przyznane (maksymalnie 99 lat).

Okres leasingu nie jest uzależniony od przewidywanego okresu, w którym to Grupa będzie

właścicielem prawa do użytkowania, tj. okresu realizacji projektu deweloperskiego. Koszty amortyzacji

kalkulowane są w odniesieniu do pełnego umownego okresu użytkowania. Opłaty przekształceniowe

traktowane są przez Grupę analogicznie jak opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntów (amortyzacja oraz koszty

odsetkowe) kapitalizowane są na zapasach przez okres realizacji projektu deweloperskiego. Wraz

z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nieruchomości powstałych na gruncie, koszty związane

z leasingiem odnoszone są do rachunku wyników.

j) Nieruchomości inwestycyjne

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem

kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części

składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria

ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości.

Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski

lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku

lub stracie w tym okresie, w którym powstały.

Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego

wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe

korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej

z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.

Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje

zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów

przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów

wykorzystywany przez właściciela - Jednostkę staje się nieruchomością inwestycyjną, Jednostka

stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej

nieruchomości.

W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę

między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością

bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do

nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości,

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej

tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania.

Gdy Jednostka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie

nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomość inwestycyjną przeznacza do sprzedaży, różnicę

między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością

bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

k) Zapasy

Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do

uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty

bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do

używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty

zawierają wydatki związane z realizowanymi projektami deweloperskimi.

Koszty projektu obejmują głównie:

 prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac

wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,

 skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty

kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.

Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży

dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami

niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

l) Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane w cenie transakcyjnej,

z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat

kredytowych. W przypadku, gdy występuje istotny element finansowania powyżej 12 miesięcy,

wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów

pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej

aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca

na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody

finansowe.

Do pozostałych należności Grupa klasyfikuje także depozyty notarialne, wadia, zaliczki wpłacone na

poczet zakupu gruntów oraz nieruchomości, względem których Grupa nie posiada kontroli lub tytułu

prawnego poświadczającego własność .

m) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym środki pieniężne o ograniczonej możliwości

dysponowania

Aktywa finansowe spełniające definicję środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane są

w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty

krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.

W pozycji Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania prezentowane są otrzymane od

klientów Grupy środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu

spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”

zdeponowane są na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia)

prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy na podstawie kursu NBP.

Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą deﬁnicję środków pieniężnych.

Rachunek przepływów pieniężnych sporządzany jest przez Grupę metodą pośrednią.

n) Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana

Aktywa są klasyﬁkowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie

odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie.

Decyzja o przeklasyfikowaniu aktywów do aktywów dostępnych do sprzedaży podejmowana jest, gdy

aktywa te są w stanie gotowym do sprzedaży i rozpoczęto aktywne poszukiwanie nabywcy,

a sprzedaż w horyzoncie 1 roku została oceniona jako wysoce prawdopodobna. Wyceniane są one

w niższej z następujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej

o koszty zbycia. Aktywa przeznaczone do sprzedaży są wyceniane do wartości godziwej na koniec

każdego okresu sprawozdawczego.

Dla aktywów zaklasyfikowanych do tej kategorii nie nalicza się amortyzacji. W przypadku, gdy kryteria

klasyfikacji do grupy aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży nie są dłużej spełniane, Grupa

zaprzestaje klasyfikacji tego składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży oraz dokonuje

reklasyfikacji do odpowiedniej kategorii aktywów. W takim przypadku Grupa wycenia składnik

aktywów, który nie jest dłużej klasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży w kwocie niższej z:

 jego wartości bilansowej z dnia poprzedzającego klasyfikację składnika aktywów (lub grupy

do zbycia) jako przeznaczony do sprzedaży, skorygowanej o amortyzację lub aktualizację

wyceny, która zostałaby ujęta, gdyby składnik aktywów (lub grupa do zbycia) nie został

zaklasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży,

 jego wartości odzyskiwalnej z dnia podjęcia decyzji o braku jego sprzedaży .

Działalność zaniechana to element przedsięwzięcia Grupy, który został zbyty lub jest zakwalifikowany

jako przeznaczony do sprzedaży, jak również stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności.

Klasyfikacja do działalności zaniechanej następuje w momencie zbycia lub w momencie, gdy

działalność spełnia kryteria działalności przeznaczonej do sprzedaży, jeśli ten moment nastąpił

wcześniej.

o) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów

i) Aktywa finansowe

Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”)

związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości

godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty

wartości.

Należności handlowe

W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis

na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat

kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.

Macierz rezerw bazuje na analizie spłacalności należności z poszczególnych koszyków

przeterminowania oraz określeniu wskaźnika odzysku dla należności, w przypadku których

zidentyfikowana została strata kredytowa. Wskaźnik odpisu dla danego koszyka przeterminowania

kalkulowany jest jako iloczyn prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego koszyka (PD)

oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD). Odpis na oczekiwane straty

kredytowe kalkulowany jest poprzez przyłożenie wskaźników odpisu dla poszczególnych koszyków

przeterminowania do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania. Kwotę odpisu

aktualizującego wartość należności ujmuje się w zysku lub stracie bieżącego okresu w

przychodach/kosztach z tytułu pozostałej działalności operacyjnej.

Pożyczki udzielone

Na portfel pożyczek udzielonych przez Grupę składają się głównie pożyczki do spółek celowych

realizujących projekty magazynowe w ramach wspólnego przedsięwzięcia. Kalkulując odpis na

oczekiwane straty kredytowe z tytułu udzielonych pożyczek, Grupa określa wskaźnik

prawdopodobieństwa wystąpienia straty kredytowej, wykorzystując modele ryzyka kredytowego w

odniesieniu do całego segmentu magazynowego. W przypadku projektów magazynowych dla których

została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów lub nieruchomości, wskaźnik

prawdopodobieństwa straty jest odpowiednio korygowany. Wskaźnik straty z tytułu niewykonania

zobowiązania (LGD) kalkulowany jest dla każdej spółki magazynowej jako kwota niemożliwa do

odzyskania względem bieżącego salda pożyczki udzielonej przez Grupę na dzień bilansowy, po

upłynnieniu aktywów tej spółki i spłacie wszystkich pozostałych zobowiązań.

Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest dla każdej pożyczki odrębnie, poprzez

przyłożenie do bieżącego salda pożyczki na dzień bilansowym wskaźnika prawdopodobieństwa

wystąpienia straty kredytowej (PD) oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD).

W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty

kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko

kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu

początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu

finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.

Grupa ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło

od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni.

Jednocześnie, Grupa ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje

w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 360 dni lub gdy Grupa otrzyma informację

o istotnych problemach finansowych kontrahenta, np. dłużnik ogłosi bankructwo lub wystąpi

o postępowanie układowe. Zastosowane terminy 180 i 360 dni ustalono przy uwzględnieniu specyfiki

aktywów finansowych w odniesieniu do których badane są okoliczności w zakresie szacowanych

odpisów. Co do zasady źródłem środków służących uregulowaniu należności jest sprzedaż

nieruchomości przez spółki celowe. Uwzględniono m.in. czas o jaki może ulec przedłużeniu proces

sprzedaży nieruchomości lub aktywa związanego z nieruchomościami ze względu na obiektywne

okoliczności uniemożliwiające zawarcie transakcji w terminie wymagalności instrumentu finansowego .

ii) Aktywa niefinansowe

Wartość bilansowa aktywów niefinansowych, innych niż aktywa biologiczne, nieruchomości

inwestycyjne, zapasy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego poddawana jest ocenie

na każdy dzień bilansowy w celu stwierdzenia, czy występują przesłanki wskazujące na utratę ich

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

wartości. W przypadku wystąpienia takich przesłanek Grupa dokonuje szacunku wartości

odzyskiwalnej poszczególnych aktywów. Wartość odzyskiwalna wartości firmy oraz wartości

niematerialnych, które nie są jeszcze zdatne do użytkowania jest szacowana na każdy dzień bilansowy.

Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika

aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek

generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która

wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy

z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego

środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej

do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych

aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej.

Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako

większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy

szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy

procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza

w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku

aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest

dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany

składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu

utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie,

czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie.

Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane

do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do

wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby

wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.

p) Świadczenia pracownicze

i) Program określonych składek

Grupa zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek

na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program

państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym,

zobowiązanie Grupy za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany

rok.

ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez

uwzględniania dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.

q) Rezerwy

Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń

i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści

ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy

są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych

w oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian

wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

i) Umowy rodzące obciążenia

Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Grupę

korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków

umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych

z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Grupa

rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.

r) Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania

wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie

jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość zobowiązań

jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do

wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie

zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

s) Przychody przyszłych okresów

W pozycji przychody przyszłych okresów Grupa wykazuje zaliczki otrzymane od klientów w związku

z zawarciem umów sprzedaży lokali w realizowanych projektach deweloperskich, gdzie lokale nie

zostały jeszcze przekazane nabywcom. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania lokali

kupującym, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych.

Grupa wykazuje przychody przyszłych okresów w wartości odzwierciedlającej otrzymane wpłaty od

nabywców lokali.

t) Przychody

i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych

Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na

klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką

lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania.

Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy

przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się

właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu

art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które

umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad

rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.

Sprzedaż i leasing zwrotny

Część inwestycji Unique Tower, skomercjalizowana została pod nazwą Unique Apartments. Spółka

Unique Apartments Warszawa sp. z o.o. zawarła umowy, które obejmują sprzedaż lokali mieszkalnych

i miejsc postojowych wraz z usługą wykończenia i wyposażenia lokali. Jednocześnie, wraz z umowami

sprzedaży lokali, z nabywcami podpisano długoterminowe umowy najmu lub dzierżawy sprzedanych

produktów. Okres najmu lub dzierżawy rozpoczął się w momencie wydania klientowi w pełni

wyposażonego lokalu i najczęściej trwa 10 lat.

Konsekwencją powyższego modelu biznesowego jest konieczność rozpoznawania transakcji jako

leasing zwrotny, zgodnie z M SSF 16. Część wyniku na sprzedaży produktów jest rozpoznawana w

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

momencie wydania klientom. Pozostała część, na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy, jest

ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania

aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu. Następnie wpływa na wynik przyszłych

okresów – przez cały okres trwania najmu lub dzierżawy. Kluczowymi parametrami przy kalkulacji

wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu oraz

rozpoznania wyniku w czasie są: cena sprzedaży, koszt wytworzenia, warunki umów najmu lub

dzierżawy (wartość czynszu, okres leasingu) oraz stopa dyskontowa zastosowana w celu wyceny

zobowiązań leasingowych.

Część wyniku ze sprzedaży, która w rezultacie opisanej powyżej kalkulacji kwalifikowała się do

jednorazowego rozpoznania, ujmowana była momencie ich wydania.

Cena transakcyjna sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim, miejsca postojowego oraz usługi

wykończenia i wyposażenia dla poszczególnych umów z klientami ustalana jest zgodnie z wymogami

MSSF 15.

ii) Świadczenie usług

Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po

wykonaniu usługi.

iii) Przychody z tytułu najmu

Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy.

Koszt własny sprzedaży

Koszty wytworzenia sprzedanych wyrobów gotowych, towarów i usług prezentowane są w pozycji

Koszt własny sprzedaży. Do kosztów wytworzenia zaliczane są wszystkie nakłady ściśle związane

z przychodami z danego produktu / usługi. W przypadku inwestycji deweloperskich koszt

wytworzenia inwestycji alokowany jest na poszczególne produkty proporcjonalnie do ich powierzchni.

Do kosztu własnego sprzedaży wyrobów gotowych zaliczane są głównie koszty nabycia gruntu,

wykonawstwa inwestycji, prac projektowych oraz koszty finansowe.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu wykazywane są w okresie, za który są należne. Do kosztów

sprzedaży i ogólnego zarządu zaliczają się nakłady, których nie można przypisać do konkretnego

projektu i skapitalizować w wartości zapasów, w szczególności koszty marketingu, utrzymania biura,

administracyjne czy koszty zakończonych inwestycji .

u) Koszty operacyjne

Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów.

Grupa prezentuje w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

v) Przychody i koszty finansowe

Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Grupę środków

pieniężnych oraz należne dywidendy. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy

procentowej .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie, kiedy

Grupa nabywa prawa do jej otrzymania .

Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Koszty z tytułu odsetek są ustalane

w oparciu o efektywną stopę procentową.

Koszty finansowania zewnętrznego

Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie

w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można

przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku

Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do

produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za

aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe albo budowlane lub trwa

proces uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.

Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których

przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały

zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań

związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem,

procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych

dotyczących projektu .

w) Podatek dochodowy

Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą

i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za

wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas

ujmuje się go w kapitale własnym.

Podatek bieżący

Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok,

ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty

podatku dotyczącego lat ubiegłych.

Podatek odroczony

Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu

o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych,

a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych .

Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów,

za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na

dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych

w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć

przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków

podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu

realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych

obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż

osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne

osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego

zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie

wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.

x) Zysk na akcję

Grupa prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na

akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych

przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od

wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy

akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz

obligacje zamienne na akcje.

y) Wspólne przedsięwzięcia

Wspólnik wspólnego przedsięwzięcia ujmuje swój udział we wspólnym przedsięwzięciu jako

inwestycję i rozlicza tę inwestycję przy użyciu metody praw własności zgodnie z MSR 28 Inwestycje

w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zwolniona ze

stosowania metody praw własności zgodnie z tym standardem. Strona, która uczestniczy we

wspólnym przedsięwzięciu, lecz nie sprawuje nad nim współkontroli, rozlicza swój udział w ustaleniu

z MSSF 9 Instrumenty finansowe, chyba, że wywiera znaczący wpływ na wspólne przedsięwzięcie

i wówczas rozlicza się zgodnie z MSR 28.

z) Ustalenie wartości godziwej

Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest

wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Grupy i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej

zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze

informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach

objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.

i) Nieruchomości inwestycyjne

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości wraz z gruntami

zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości. Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane

początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane

przez Grupę Kapitałową według jednolitych zasad, niezależnie od segmentu działalności Grupy

Kapitałowej .

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nieruchomości zakupione

i utrzymywane w celu zwiększenia wartości, które są w okresie przygotowania oraz realizacji procesu

budowlanego. Nieruchomości inwestycyjne w budowie zostają zaliczone do nieruchomości

inwestycyjnych w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieruchomości inwestycyjne

w budowie są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz nieruchomości

inwestycyjne w budowie są wyceniane według wartości godziwej skorygowanej przez Grupę

Kapitałową o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji

inwestycji, zmianami oceny Grupy Kapitałowej odnośnie możliwego do osiągnięcia czynszu

w powierzchniach niewynajętych oraz zmianami rynkowej stopy kapitalizacji (yield). Wycena wartości

godziwej jest weryfikowana i aktualizowana na zakończenie każdego kwartalnego okresu

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

sprawozdawczego. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych są

ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały. Wartości wyrażone

w walutach obcych są przeliczane w każdym okresie sprawozdawczym według obowiązujących

kursów publikowanych przez Narodowy Bank Polski.

Różnice z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wynik na sprzedaży nieruchomości

inwestycyjnych ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne”

w przypadku nieruchomości realizowanych przez spółki konsolidowane metodą pełną oraz w pozycji

„udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć” jako element rozpoznania wyników w spółkach

konsolidowanych metodą praw własności. Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania

nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku zysków i strat w okresie, którego

dotyczą.

W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie, gdzie znaczna część ryzyka związanego

z realizacją procesu budowlanego została wyeliminowana oraz w odniesieniu do których istnieje

możliwość wiarygodnej wyceny, nieruchomości wyceniane są według wartości godziwej opisanej

powyżej.

Grupa Kapitałowa określiła warunki, których spełnienie rozpoczyna proces weryfikacji, czy zostały

wyeliminowane istotne ryzyka dotyczące procesu budowlanego oraz wiarygodności wyceny

nieruchomości inwestycyjnych w budowie według powyżej opisanej metody. Do tych warunków

należą:

 uzyskanie pozwolenia na budowę;

 zaawansowanie wykonania robót budowlanych;

 zaawansowanie wynajmu powierzchni w realizowanym projekcie.

Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości

uzyskania wiarygodnej wyceny, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą, dostępne dane dla

konkurencyjnych nieruchomości oraz oczekiwania względem zmienności danych stanowiących

podstawę wyceny. Po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz w przypadku, gdy według

szacunków Grupy Kapitałowej istotne ryzyka dotyczące procesu realizacji procesu budowy oraz

komercjalizacji zostały wyeliminowane, dana nieruchomość wyceniana jest według wartości godziwej

skorygowanej o powyżej opisane czynniki. W pozostałych przypadkach, ze względu na brak

możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są

według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu trwałej

utraty wartości.

Dla nieruchomości, które nie uzyskały jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, Grupa

stosuje zasadę, gdzie dla poziomu wynajmu poniżej 75% powierzchni wynajmu, wartość godziwa jest

równa kosztowi wytworzenia. Ze względu na istotne ryzyka związane z niezakończonym procesem

budowy, dla nieruchomości gdzie budowa nie została jeszcze zakończona, wynajętych w przedziale

75% - 90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 25% wartości

nieruchomości wybudowanej. Dla nieruchomości niezakończonych, wynajętych w przedziale 90%-

100% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 50% wartości

nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, których budowa nie została zakończona, gdzie Grupa

podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na

poziomie 75% wartości nieruchomości gotowej .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Dla nieruchomości, które uzyskały prawomocne pozwolenie na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę,

gdzie wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla poziom obłożenia powierzchni wynajmu oraz

powyżej opisane czynniki ryzyka transakcyjnego oraz gospodarczego. Ze względu na istotne ryzyka

związane z procesem komercjalizacji oraz sprzedaży, dla nieruchomości wynajętych w przedziale 0%-

25% powierzchni wynajmu, Grupa określa wartość godziwą jako 25% wartości nieruchomości. Dla

nieruchomości wynajętych w przedziale 50%-90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość

godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, gdzie Grupa podpisała list

intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90%

wartości nieruchomości. Pozostała część wyceny, do 100% wartości nieruchomości jest rozpoznawana

przez Grupę po ostatecznym rozliczeniu ceny transakcyjnej, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży

obiektu.

Podczas wyceny według kosztu wytworzenia uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim

związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości

gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych, koszty finansowe oraz inne

koszty ponoszone w trakcie realizacji, bezpośrednio związane z inwestycją.

ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi

Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej

przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą

rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę

procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.

iii) Instrumenty pochodne

Wartość godziwa pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez

wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na

koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez wyspecjalizowany podmiot

lub w oparciu o model finansowy .

aa) Dywidendy

Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy jednostki dominującej ujmuje się jako zobowiązanie w

sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez odpowiedni

organ jednostki dominującej .

4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE

i oczekujące na zatwierdzenie

4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2025 roku

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania

finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania

finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2024 r., za wyjątkiem zastosowania następujących

nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych

rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2025 r.:

 Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” – Brak możliwości wymiany

(obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku

lub później )

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze

sprawozdanie.

4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na wejście w życie lub

oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej

Następujące standardy, interpretacje i zmiany zostały wydane przez Radę Międzynarodowych

Standardów Rachunkowości (RMSR) lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej

Sprawozdawczości Finansowej i oczekują na wejście w życie:

 MSSF 18 – Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. (obowiązujące w

odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub

później),Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych

 MSSF 19 - Jednostki zależne niepodlegające odpowiedzialności publicznej (obowiązujące w

odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później),

 Zmiany klasyfikacji i wycenie Instrumentów finansowych MSSF 9 i MSSF 7 (obowiązujące w

odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później),

 Tom 11 corocznych ulepszeń do MSR/MSSF (wydany 18 lipca 2024 roku) mający zastosowanie

dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później.

Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów

oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, jeżeli

zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

5. Przychody ze sprzedaży

	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Wyroby gotowe	483 988	407 001
Usługi	63 710	54 661
Przychody ze sprzedaży	547 698	461 662

Sprzedaż usług dotyczy głównie usług najmu krótkoterminowego w ramach obiektu pod marką Royal

Tulip Warsaw Centre, pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych, usług zarządzania

wspólnotami oraz pośrednictwa kredytowego.

6. Koszt własny sprzedaży

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Wyroby gotowe (358 022) (331 410)

Usługi (44 079) (41 627)

Koszt własny sprzedaży

(402 101)

(373 037)

Koszty według rodzaju

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Amortyzacja

(6 525)

(7 405)

Zużycie materiałów i energii

(7 771)

(6 969)

Usługi obce

(221 432)

(290 448)

Podatki i opłaty

(867)

(1 774)

Wynagrodzenia

(7 545)

(6 651)

Ub. społ. i inne świadczenia

(1 449)

(1 313)

Pozostałe koszty rodzajowe

(47)

(43)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Koszty według rodzaju

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Zmiana stanu produktów i produkcji w toku

(154 525)

(58 434)

Przeniesienie z zapasów na RAT

(1 940)

Koszty według rodzaju

(402 101)

(373 037)

7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży

	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa	(5 727)	(6 365)
Koszty marketingu	(7 018)	(4 467)
Koszty sprzedaży	(12 745)	(10 832)

Koszty ogólnego zarządu

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Koszty planowanych inwestycji (90) (393)

Koszt zakończonych inwestycji (3 190) (3 771)

Koszty utrzymania biura i nieruchomości (7 243) (7 048)

Wynagrodzenia (11 089) (10 737)

Usługi doradcze (13 580) (12 079)

Inne (5 111) (4 984)

Koszty ogólnego zarządu

(40 303)

(39 012)

Koszty według rodzaju	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Amortyzacja	(3 777)	(3 127)
Zużycie materiałów i energii	(2 188)	(2 254)
Usługi obce	(31 387)	(28 991)
Podatki i opłaty	(1 972)	(1 989)
Wynagrodzenia	(10 821)	(10 495)
Ub. społ. i inne świadczenia	(979)	(1 047)
Pozostałe koszty rodzajowe	(1 924)	(1 941)
Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu	(53 048)	(49 844)

8. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Nota

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Wartość na początek okresu

7 812

4 334

Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć

(7 812) 3 478

Wartość na koniec okresu

7 812

Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na

skonsolidowany wynik Grupy:

udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć

(7 812) 3 478

udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć zaklasyfikowanych jako

dostępne do sprzedaży

- -

rezerwy na rozliczenie ceny

- 18

dywidendy

10 317 -

sprzedaż udziałów

Wynik przypadający Grupie Marvipol Development

2 505

3 496

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

9. Pozostałe przychody operacyjne

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Przychody z najmu 2 197

135

Przychody z refaktur 5 718

4 557

Sprzedaż usług 380

1 227

Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości

niematerialnych

231

200

Rozwiązanie rezerw i odpisów 165

9 278

Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań 388

981

Aktualizacja wartości należności 231

Sprzedaż infrastruktury w gruntach 553

1 148

Przychody z opłat eksploatacyjnych 1 066

Pozostałe przychody 722

128

Pozostałe przychody operacyjne

11 651

17 654

10. Pozostałe koszty operacyjne

	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Koszty najmu	(172)	(237)
Koszty refaktur	(5 933)	(4 694)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów	(2 183)	-
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności	(22)	(230)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	(15)	(9)
Koszty darowizn	-	(180)
Pozostałe koszty	(916)	(1 301)
Pozostałe koszty operacyjne	(9 241)	(6 651)

11. Przychody finansowe

	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych	3 042	5 316
Odsetki od pożyczek	15	57
Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw	3 689	4 685
własności
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych	-	366
Różnice kursowe	115	5
Pozostałe	141	432
Przychody finansowe	7 002	10 861

12. Koszty finansowe

	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Odsetki od kredytów i obligacji	(23 663)	(17 362)
Odsetki od pożyczek	(117)	(88)
Różnice kursowe	(1 907)	(2 950)
Koszty z tytułu leasingu	(841)	(949)
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych	(2 263)	(2 146)
Pozostałe	(1 093)	(1 207)
Koszty finansowe	(29 884)	(24 702)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Koszty zarachowanych odsetek oraz efekt wyceny wg. skorygowanego kosztu prezentowany jest

łącznie w pozycji „odsetki od kredytów i obligacji”.

13. Podatek dochodowy
Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego	01.01.2025	01.01.2024
	- 31.12.2025	- 31.12.2024
Świadczenie pracownicze	192	67
Rezerwy na koszty okresu	539	(719)
Odsetki od obligacji i kredytów	(489)	(352)
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	201	2 936
Efekt podatkowy zaliczenia do kosztów finansowych nadwyżki z art. 15c	(765)	765
ustawy o CIT
Odpisy na zapasy	415	(1 193)
Odpisy na należności	(73)

Odpisy na pożyczki 72

Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	153	463
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	-	(58)
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	(2)	118
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	942	3 579
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego	1 185	5 674
Rzeczowe aktywa trwałe	23	(35)
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	(2 443)	(58)
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	(321)	102
Różnice kursowe z wyceny	141	224
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów	(4 885)	8 032
ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych
Odsetki od pożyczki	775	(387)
Pozostałe	285	-
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego	(6 425)	7 878
Zmiana podatku odroczonego	(7 609)	2 204
Podatek bieżący	24 020	5 516
Podatek dochodowy razem	16 411	7 720

Efektywna stopa podatkowa

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Zysk brutto

74 582

39 439

Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową 14 171

7 493

Różnice:

efekt podatkowy różnic trwałych

686

506

efekt podatkowy rozwiązania aktywa na niewykorzystane straty

podatkowe

(203) (221)

efekt podatkowy kosztów finansowania powyżej limitu wynikającego z art.

15c ustawy o CIT

1 495

970

efekt podatkowy wykorzystania strat podatkowych, na które nie

utworzono aktywa

- (368)

efekt podatkowy kosztów powyżej limitu wynikającego z zasad

dotyczących cienkiej kapitalizacji i usług niematerialnych

efekt podatkowy rozliczenie CIT 2024 325

efekt podatkowy wykorzystania strat podatkowych, na które nie

utworzono aktywa

(197) -

efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (478) (660)

efekt podatkowy rozwiązania aktywa na straty podatkowe

612

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Efektywna stopa podatkowa

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego

16 411

7 720

Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.

			Zmiana stanu strat podatkowych w 2025 roku
	Wartość strat	Aktywo	Brak aktywa
	podatkowych	z tyt. OPD	z tyt. OPD
Stan na początek okresu	67 729		12 869	3 249
Straty za okres	26 235		4 985	14
Wykorzystanie strat w okresie	(8 472)		(1 610)	(128)
Zmiana szacunków	(5 496)		(2 923)	(493)
Przeterminowanie strat	(4 017)		(763)	(763)
Stan na koniec okresu	75 979		12 558	1 879

Na dzień 31.12.2025 r. nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty

podatkowe z lat 2019-2023 w kwocie 3 249 tys. zł. Przeterminowaniu uległy straty podatkowe

odpowiadające wartości aktywa w kwocie 1 455 tys. zł. .

14. Wartości niematerialne i prawne

	Oprogramowanie	Zaliczki	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2025 r.	1 404	37	1 441
Nabycie	103	55	158
Przeniesienie	92	(92)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2025 r.	1 599	-	1 599
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości	(1 155)	-	(1 155)
na dzień 1 stycznia 2025 r.
Amortyzacja za okres	(212)	-	(212)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości	(1 367)	-	(1 367)
na dzień 31 grudnia 2025 r.
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2025 r.	232	-	232
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r.	1 116	-	1 116
Nabycie	254	71	325
Przeniesienie	34	(34)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r.	1 404	37	1 441
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości	(955)	-	(955)
na dzień 1 stycznia 2024 r.
Amortyzacja za okres	(200)	-	(200)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości	(1 155)	-	(1 155)
na dzień 31 grudnia 2024 r.
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r.	249	37	286

Amortyzacja wartości niematerialnych

Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.

Utrata wartości

Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartości niematerialne i prawne zostały przeanalizowane pod kątem

ewentualnej utraty wartości. Według analiz nie wystąpiły przesłanki utraty wartości.

Oceniając możliwość zaistnienia utraty wartości Grupa analizuje wszelkie przesłanki o charakterze

zewnętrznym oraz wewnętrznym. Do najważniejszych symptomów pochodzących spoza Grupy

Kapitałowej zalicza się:

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

 wystąpienie większej utraty wartości rynkowej składnika aktywów, aniżeli można by się tego

spodziewać w wyniku upływu czasu i zwykłego użytkowania tego składnika,

 wystąpienie w ciągu danego okresu bądź możliwość wystąpienia w niedalekiej przyszłości

znaczących i niekorzystnych dla podmiotu zmian o charakterze technologicznym, rynkowym,

gospodarczym lub prawnym w otoczeniu, w którym jednostka prowadzi działalność lub na

rynkach, na które dany składnik aktywów jest przeznaczony,

 wystąpienie wzrostu rynkowych stóp procentowych lub innych rynkowych stóp zwrotu

z inwestycji i prawdopodobieństwo, że wzrost ten wpłynie na stopę dyskontową stosowaną

do wyliczenia wartości użytkowej danego składnika aktywów i istotnie obniży jego wartość

odzyskiwalną.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

15. Rzeczowe aktywa trwałe

	Grunty	Budynki i	Maszyny i	Środki	Pozostałe	Środki trwałe	Razem
		budowle	urządzenia	transportu	środki trwałe	w budowie
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2025 r.	3 780	58 986	1 673	4 873	7 572	582	77 466
Nabycie	-	-	126	62	573	-	761
Wykup z leasingu	-	-	-	223	-	-	223
Zbycie	-	-	-	(626)	-	-	(626)
Likwidacja	-	(164)	-	-	(191)	-	(355)
Przeniesienie	-	1 940	-	-	-	-	1 940
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2025 r.	3 780	60 762	1 799	4 532	7 954	582	79 409
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na	-	(4 258)	(841)	(1 870)	(2 879)	-	(9 848)
dzień 1 stycznia 2025 r.
Amortyzacja za okres	-	(1 167)	(233)	(839)	(578)	-	(2 817)
Wykup z leasingu	-	-	-	(138)	-	-	(138)
Zbycie	-	-	-	626	-	-	626
Likwidacja	-	47	-	-	71	-	118
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na	-	(5 378)	(1 074)	(2 221)	(3 386)	-	(12 059)
dzień 31 grudnia 2025 r.
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2025 r.	3 780	55 384	725	2 311	4 568	582	67 350

	Grunty	Budynki i	Maszyny i	Środki	Pozostałe	Środki trwałe	Razem
		budowle	urządzenia	transportu	środki trwałe	w budowie
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r.	3 780	58 869	1 651	1 891	6 818	652	73 661
Nabycie	-	117	20	298	105	3 164	3 704
Wykup z leasingu	-	-	-	595	-	-	595
Zbycie	-	-	-	(494)	-	-	(494)
Przeniesienie	-	-	2	2 583	649	(3 234)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r.	3 780	58 986	1 673	4 873	7 572	582	77 466
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na	-	(2 930)	(610)	(1 410)	(2 336)	-	(7 286)
dzień 1 stycznia 2024 r.
Amortyzacja za okres	-	(1 328)	(231)	(582)	(543)	-	(2 684)
Wykup z leasingu	-	-	-	(343)	-	-	(343)
Zbycie	-	-	-	465	-	-	465

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

	Grunty	Budynki i	Maszyny i	Środki	Pozostałe	Środki trwałe	Razem
		budowle	urządzenia	transportu	środki trwałe	w budowie
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na	-	(4 258)	(841)	(1 870)	(2 879)	-	(9 848)
dzień 31 grudnia 2024 r.
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r.	3 780	54 728	832	3 003	4 693	582	67 618

Środki trwałe w leasingu

Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania

rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów

z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania

finansowego.

Zabezpieczenia

 Nieruchomość w Sopocie – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. w mBank S.A.; hipoteka łączna do kwoty 82.500 tys. zł,

 Lokal usługowy nr C.U1 w budynku Unique Tower – gwarancja bankowa Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A.; hipoteka

do kwoty 6.868 tys. zł.

 Lokale usługowe nr C.U2, C.U3, C.U4, B.U1, B.U2, B.U4 w budynku Unique Tower – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. w Alior Bank

S.A., hipoteka łączna do kwoty 15.000 tys. zł.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. żadne inne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji.

Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych

Na dzień 31 grudnia 2025 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków

generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki utraty wartości.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

16. Długoterminowe aktywa finansowe
		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Kaucje zapłacone	1 904	2 707
Pożyczki udzielone	117 684	133 922
Pozostałe należności długoterminowe	829	581
Długoterminowe aktywa finansowe razem	120 417	137 210
Pożyczki do jednostek współkontrolowanych*	117 676	132 950
Pożyczki do pozostałych podmiotów	-	971
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie)	117 676	133 921

*Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie

33 niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku została przeanalizowana utrata wartości długoterminowych aktywów

finansowych. W 2025 roku Grupa utworzyła odpis na oczekiwane straty kredytowe z tyt. pożyczek

udzielonych do jednostek współkontrolowanych w kwocie 2 264 tys. zł.

17. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa

realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint

Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze

współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych w

zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy strony

realizujące dane przedsięwzięcie.

Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:

 Zynwalin Investments: Projekt Katowice

 PDC Industrial Center 195: Projekt w okolicach Poznania

 PDC Industrial Center 229: Projekt Łódź III

Projekt Katowice jest realizowany przez spółkę Zynwalin Investments Sp. z o.o., na gruntach o łącznej

powierzchni ok. 9,4 ha. Projekt jest realizowany w Katowicach w ramach nieruchomości o łącznej

powierzchni wynajmu ok. 39 tys. m

. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics

S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32%

udziałów spółki celowej).

Projekt Okolice Poznania jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. na gruntach

o łącznej powierzchni ok. 13,8 ha. Projekt jest realizowany w okolicach Poznania w ramach

nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 60 tys. m

. Partnerami realizującymi

przedsięwzięcie są: Marvipol Logistics S.A. (posiadający 45% udziałów spółki celowej), PG Dutch

Holding I B.V. (posiadający 29% udziałów spółki celowej) oraz podmiot trzeci (posiadający 26%

udziałów spółki celowej).

Projekt Łódź III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. na gruntach o łącznej

powierzchni ok. 16,9 ha. Projekt jest realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej

powierzchni wynajmu ok. 86 tys. m

. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

S.A. (posiadający 17% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 31% udziałów

spółki celowej) oraz podmioty trzecie (posiadające 52% udziałów spółki celowej).

16 października 2025 roku spółka PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. będąca wspólnym

przedsięwzięciem Marvipol Logistics S.A. oraz PG Dutch Holding I B.V. dokonała transakcji sprzedaży

niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych w Łodzi o łącznej powierzchni ok. 49,3 tys.

mkw. za kwotę 18,2 mln PLN.

Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na

31.12.2025 r.

Okres zakończony

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

31.12.2025

31.12.2024

Aktywa trwałe 384 284 433 743

w tym nieruchomości inwestycyjne 361 366 384 297

Aktywa obrotowe 24 249 40 758

w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty 20 445 30 670

Aktywa razem

408 533

474 501

Zobowiązania długoterminowe

279 546 432 613

w tym długoterminowe zobowiązania finansowe 271 449 415 392

Zobowiązania krótkoterminowe 149 946 15 538

w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe - -

Zobowiązania razem

429 492

448 151

Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development

7 812

w tym przeznaczone do sprzedaży

01.01.2025

31.12.2025

01.01.2024

31.12.2024

Przychody ze sprzedaży 26 826 42 656

Koszty operacyjne (28 290) (34 004)

Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej (2 365) 38 884

Przychody finansowe 4 245 8 728

Koszty finansowe (17 022) (24 377)

Zysk (strata) brutto

(16 606)

31 887

Podatek dochodowy (522) (5 847)

Zysk (strata) netto

(17 128)

26 040

kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym:

udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć -wycena MPW:

(7 812) 3 478

rezerwy na rozliczenie ceny

dywidendy

10 317

sprzedaż udziałów - -

Wynik przypadający Grupie Marvipol Development

2 505

3 496

18. Odroczony podatek dochodowy

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Świadczenie pracownicze 320 128

Rezerwy na koszty okresu

2 428

1 889

Odsetki od obligacji i kredytów 1 453 1 942

Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach 12 757 12 556

Efekt podatkowy zaliczenia do kosztów finansowych nadwyżki z art. 15c

ustawy o CIT

- 765

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Odpisy na zapasy 415 -

Odpisy na należności 55 128

Odpis na pożyczki 333 261

Wycena zobowiązań z tytułu leasingu 11 275 12 211

Różnice wynikające z rezerw na zapasach 545 547

Pozostałe różnice przejściowe na zapasach 9 145 8 203

Aktywo z tytułu podatku odroczonego przed kompensatą

38 726

38 630

Kompensata

(7 594)

(8 683)

Aktywo z tytułu podatku odroczonego

31 132

29 947

Rzeczowe aktywa trwałe

151

128

Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów

7 564

10 007

Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów 162 483

Różnice kursowe z wyceny 1 073 932

Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów

ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych

4 061 8 946

Odsetki od pożyczek 2 796 2 021

Wycena aktywów z tytułu leasingu 7 594 8 683

Pozostałe 285 -

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego przed kompensatą

23 687

31 200

Kompensata

(7 594)

(8 683)

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego

16 093

22 518

Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są

rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od

dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo

wykorzystania strat podatkowych Grupa bazuje na prognozach wyniku podatkowego poszczególnych

spółek w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny

okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat podatkowych.

Prognozy w odniesieniu do Jednostki Dominującej uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki,

harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz

wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów

deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu

fazy przygotowawczej inwestycji.

Prognozy w odniesieniu do spółek celowych przygotowywane są w oparciu o budżety projektów

inwestycyjnych. W spółkach realizujących projekty deweloperskie, od czasu nabycia gruntu, poprzez

proces przygotowania i realizacji inwestycji, aż do oddania gotowego obiektu mija najczęściej kilka lat,

w trakcie których spółki ponoszą koszty, skutkujące powstaniem strat podatkowych. Dochód

podatkowy, umożliwiający rozliczenie strat, pojawia się po podpisaniu aktów notarialnych

przekazujących własność gotowych lokali na rzecz klientów.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartość strat podatkowych Grupy wynosiła 76.285 tys. zł. Aktywo z tytułu

podatku odroczonego utworzono na kwotę 12.699 tys. zł. Po przeprowadzonych analizach Zarząd stoi

na stanowisku, że spółki z Grupy wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby zapewnić

odzyskiwalność rozpoznanego aktywa. Jednocześnie nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego

podatku dochodowego w kwocie 1.795 tys. zł - na straty podatkowe, których wykorzystanie jest mało

prawdopodobne. Głównymi źródłami ryzyka braku wykorzystania strat podatkowych są opóźnienia

harmonogramu realizacji inwestycji oraz zmiany koncepcji i planów inwestycyjnych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Grupa może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego

podatku dochodowego na straty podatkowe.

			Straty podatkowe na dzień 31.12.2025
	Wartość strat	Aktywo	Brak aktywa
	podatkowych	z tyt. OPD	z tyt. OPD
Do 2025 roku	2 548		57	427
Do 2026 roku	6 634		212	1 048
Do 2027 roku	22 979		4 267	99
Do 2028 roku	18 773		3 520	47
Do 2029 roku	25 351		4 643	174
	76 285		12 699	1 795

			Straty podatkowe na dzień 31.12.2024
	Wartość strat	Aktywo	Brak aktywa
	podatkowych	z tyt. OPD	z tyt. OPD
Do 2025 roku			9 231	675	1 079
Do 2025 roku			3 268	212	409
Do 2026 roku			6 576	1 110	139
Do 2027 roku			30 670	5 589	238
Do 2028 roku			26 235	4 970	14
			75 979	12 557	1 879

19. Zapasy
			Okres zakończony
Zapasy		31.12.2025	31.12.2024
Produkcja niezakończona		752 280	845 902
Wyroby gotowe		134 890	130 879
Towary		227	237
Zapasy, razem		887 397	977 018
w tym: koszty finansowania zewnętrznego
W	wartości produkcji niezakończonej w 2025 roku skapitalizowane zostały koszty finansowania

zewnętrznego w kwocie 55 852 tys. zł, a w 2024 roku w kwocie 71 289 tys. zł.

Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2025 r. i 31 grudnia 2024 r.

	31.12.2025		31.12.2024
	Produkcja	Wyroby	Produkcja	Wyroby
	niezakończona	gotowe	niezakończona	gotowe
Inwestycja Hill Park	26 623	-	26 434	-
Inwestycja Zielona Italia	-	947	-	947
Inwestycja Central Park Ursynów	-	15	-	2 263
Inwestycja Unique Tower	-	180	-	180
Inwestycja Dom Przy Okrzei	-	-	-	1 734
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy	-	-	-	1 848
Inwestycja Gdańsk Chmielna	60 579	-	23 936	-
Inwestycja Rotunda Dynasy	-	45 201	-	53 093
Inwestycja Kołobrzeg	32 872	-	32 373	-

Inwestycja Kłopotowskiego No 11 - - - 3 317

Inwestycja Conrada 30 - 34 370 41 180 -

Inwestycja Conrada II 11 345 - 10 891

Inwestycja In Place - 2 724 146 705 7 556

Inwestycja Wrocław Trio Park - 8 867 65 241 -

Inwestycja Białołęka I 18 750 - 16 369 -

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

31.12.2025

31.12.2024

Produkcja

niezakończona

Wyroby

gotowe

Produkcja

niezakończona

Wyroby

gotowe

Inwestycja Gardenia Lagom - 1 283 46 495 10 792

Inwestycja Gdańsk Motława Garden - 41 303 - 49 149

Inwestycja Ursynów II 39 045 - 21 576 -

Inwestycja Ochota 102 025 - 100 215 -

Inwestycja Kosmos 82 205 - 47 547 -

Inwestycja Osiedle Juu 66 229 - 33 740 -

Inwestycja Białołęka IV 44 080 - 18 715 -

Inwestycja Praga Północ 14 279 - 13 780 -

Inwestycja Praga Południe 17 579 - 16 610 -

Inwestycja Konstancin 8 234 - 2 796 -

Inwestycja Gdynia Pucka 22 657 - 18 844 -

Inwestycja Lazurova II 50 508 - 48 455 -

Inwestycja Bielany Gdańska 45 371 - 42 017 -

Inwestycja Królowej Bony 73 442 - 71 983 -

Inwestycja Chmielna II 36 457 - - -

Zaliczki na zakup nowych nieruchomości - - - -

Zapasy, razem

752 280

134 890

845 902

130 879

Odpisy aktualizujące zapasy

Wartość na dzień 1 stycznia 2025 r.

Zawiązanie / Rozwiązanie 2 183

Wartość na dzień 31 grudnia 2025 r.

2 183

Wartość na dzień 1 stycznia 2024 r.

6 278

Zawiązanie / Rozwiązanie

(6 278)

Wartość na dzień 31 grudnia 2024 r.

	31.12.2025		31.12.2024
Stan odpisów aktualizujących	Produkcja	Wyroby	Produkcja	Wyroby
	niezakończona	gotowe	niezakończona	gotowe
Odpis aktualizujący Gdańsk Motława Garden	-	2 183	-		-
	-	2 183	-		-

W 2025 roku, na podstawie przeprowadzonych analiz, zidentyfikowano przesłanki utraty wartości

wyrobów gotowych dotyczących inwestycji Gdańsk Motława Garden. W rezultacie analizy cen netto

możliwych do uzyskania ujęto odpis aktualizujący w wysokości 2 183 tys. zł.

W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe,

weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.

Zabezpieczenia na zapasach na dzień bilansowy:

 Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku

Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;

 Inwestycja Kołobrzeg - kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 35.000 tys. zł

w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 82.500 tys. zł ;

 Inwestycja In Place – gwarancja bankowa w kwocie 3.264 tys. zł; hipoteka do kwoty 422.639

tys. zł ;

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

 Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku

Millennium S.A. z limitem 18.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 28.800 tys. zł;

 Inwestycja Trio Park – kredyty Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny

w kwocie 60.900 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do

kwoty 95.850 tys. zł;

 Inwestycja Wrocław Architektów – kredyt Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. – kredyt

odnawialny do kwoty 65.000 tys. PLN, hipoteka do kwoty 104.000 tys. zł;

 Inwestycja Osiedle Senza – kredyt Marvipol Odkryta sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie

63.150 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 2.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 97.725

tys. zł;

 Inwestycja Osiedle JUU – kredyt Marvipol Skarbka z Gór sp. z o.o. kredyt nieodnawialny w

kwocie 55.283 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 2.000 tys. zł; hipoteka do kwoty

85.925 tys. zł;

 Inwestycja Chmielna 78 Hotel Gdańsk – kredyt Marvipol Gdańsk Chmielna sp. z o.o. kredyt

nieodnawialny w kwocie 141.770 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 8.000 tys. zł;

hipoteka do kwoty 224.655 tys. zł.

 Inwestycja Riviera Park 5 – kredyt Marvipol Żubowiecka sp. z o.o. kredyt nieodnawialny w

kwocie 91.750 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty

142.125 tys. zł.

 Inwestycja Nowa Chylonia – kredyt Marvipol Gdynia Pucka sp. z o.o., kredyt nieodnawialny w

kwocie 80.208,8 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 5.000 tys. zł; hipoteka do

kwoty 127.813,2 tys. zł.

20. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
		Okres zakończony
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	31.12.2025	31.12.2024
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy	3 960	4 757
powyżej 12 miesięcy	-	-
Należności z tytułu dostaw i usług razem	3 960	4 757
Pozostałe należności	769	3 857
Rozliczenia międzyokresowe	3 947	4 046
Pozostałe należności	4 716	7 903
Należności z tytułu podatku VAT	6 109	33 579
Należności z tytułu podatku dochodowego	35	162
Należności podatkowe	6 144	33 741
Należności krótkoterminowe netto	14 820	46 401
odpisy aktualizujące wartość należności	289	674
Należności krótkoterminowe brutto	15 109	47 075

21. Środki pieniężne

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Środki pieniężne w kasie

109

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Środki pieniężne na rachunkach bankowych 271 167 257 877

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem

271 200

257 986

W tym:

Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na

rachunki powiernicze

32 094

70 156

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania

32 094

70 156

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania obejmują głównie wpłaty od nabywców

mieszkań na rachunki powiernicze, które są zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.

22. Kapitał własny

Kapitał zakładowy

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)	1,00	1,00

Struktura kapitału zakładowego

	Rodzaj	Liczba akcji	Wartość	Wartość
Seria	uprzywilejowania	(szt.)	nominalna	nominalna serii	Sposób opłacenia
	akcji		1 akcji (zł)	(zł)
A	brak	100 000	1,00	100 000	wkład pieniężny
B	brak	1 000	1,00	1 000	wkład pieniężny
					wniesienie Zorganizowanej
C brak		41 551 852	1,00	41 551 852	Części Przedsiębiorstwa
					(Oddział Marvipol)
		41 652 852		41 652 852

Akcjonariat na 31 grudnia 2025 r.
	Liczba	Liczba	Wartość	Udział akcji	Udział
	posiadanych	głosów	nominalna	w kapitale	głosów
	akcji	na WZ	akcji	zakładowym	na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.*	31 790 353	31 790 353	31 790 353	76,32%	76,32%
Mariusz Książek	2 077 692	2 077 692	2 077 692	4,99%	4,99%
Akcje własne	633	0	633	0,00%	0,00%
Inne podmioty	7 784 174	7 784 174	7 784 174	18,69%	18,69%
	41 652 852	41 652 219	41 652 852	100,00%	100,00%

* podmiot zależny od Mariusza Książek

Podstawowy zysk na jedną akcję

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Liczba akcji na początek okresu 41 652 852 41 652 852

Liczba akcji na koniec okresu

41 652 219

41 652 852

Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*

41 652 536

41 652 852

Podstawowy zysk

58 171

31 719

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Podstawowy zysk na jedną akcję

1,40

0,76

Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję

Na dzień 31 grudnia 2025 r. i na 31 grudnia 2024 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.

Wartość księgowa na jedną akcję

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	731 131	697 955
Liczba akcji	41 652 852	41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję	17,55	16,76

23. Rezerwy

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Rezerwy na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych	5 500	5 500
Rezerwy na koszty z tytułu kar umownych i porozumień	3 436	3 436
Rezerwy pozostałe	188	-
Rezerwy razem	9 124	8 936
w tym:
część długoterminowa	5 688	8 936
część krótkoterminowa	3 436	-

Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych w kwocie 5.500 tys. zł dotyczy inwestycji

Unique Tower, realizowanej przez Grupę w formule pakietowania (bez generalnego wykonawcy).

Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień obejmuje kwotę 1.636 tys. PLN, jaką Grupa może

przekazać na rzecz IHG Hotels Limited w związku z zawartym porozumieniem oraz kwotę 1.800 tys.

PLN, wynikającą z roszczeń Wspólnoty Mieszkaniowej New Hill Park.

27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited („IHG”), spółką prawa

brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz

Staybridge Suites w odniesieniu do planowanego projektu condohotelowego w Gdańsku przy al.

Grunwaldzkiej. W dniu 16 grudnia 2022 roku zostało podpisane porozumienie pomiędzy Stronami

regulujące kwestie rozwiązania umów franczyzy. Zgodnie z porozumieniem kara z tytułu rozwiązania

umów franczyzy dotyczących obiektu przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku wynosi łącznie 348 tys. euro,

przy czym jej naliczenie i płatność zastrzeżone zostały pod następującymi warunkami: (i) nie

wskazania w terminie kolejnych 3 lat przez Marvipol Development S.A. nowej nieruchomości, na której

wybudowany będzie hotel pod franczyzą IHG lub zarządzany przez IHG z co najmniej 150 pokojami,

a następnie (ii) nie otwarcia tego obiektu przez Marvipol Development S.A. w ciągu kolejnych 2 lat.

Porozumienie nie przewiduje żadnych innych kar lub odszkodowań względem Marvipol Development

S.A.

Wspólnota Mieszkaniowa New Hill Park Pasymska 7, 7A-M podnosi przeciwko Marvipol Development

S.A. roszczenia w kwocie 2.427 tys. zł, opierając się w głównej mierze na opinii z przeglądu 5-letniego

budynków oraz opiniach technicznych w zakresie uszkodzeń wilgociowych i oceny wykonanych robót

z projektem budowlanym. Wspólnota podnosi wady odnośnie do garaży podziemnych i pomieszczeń

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

technicznych, wentylacji, odprowadzenia wód opadowych, dachów budynków, elewacji budynków

części wspólnych należących do lokali – loggie i tarasy i otoczenia budynków (zapadliska kostki

brukowej przy wejściach). W wyniku analizy materiału Jednostka Dominująca ocenia, że istnieje

możliwość, iż roszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej mogą zostać uznane za częściowo zasadne,

w związku z czym zawiązano rezerwę w kwocie 1.800 tys. zł. Rezerwa została wykorzystana w 1

kwartale 2026. Wartość rozliczenia wynikającego z porozumienia nie przekroczyła uprzednio

utworzonej rezerwy.

24. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek

Kredyty i pożyczki według rodzaju

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Kredyty 39 287 12 783

Pożyczki

953

5 685

w tym:

część krótkoterminowa 20 820 3

część długoterminowa 19 420 18 465

Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
do 12 miesięcy	20 820	3
powyżej 1 roku do 3 lat	19 420	10 721
powyżej 3 do 5 lat	-	7 744
powyżej 5 lat	-	-
Kredyty i pożyczki razem	40 240	18 468

Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
w walucie polskiej	39 287	12 783
w walutach obcych	953	5 685
Kredyty i pożyczki razem	40 240	18 468

Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
dla kredytów w PLN	5,82% - 7,04%	7,45% - 8,82%
dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR	0,50% - 2.00%	0,50% - 2.00%

Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych

Kredytodawca

Data

zawarcia

Przyznana

kwota

kredytu

Kwota

zadłużenia

kredytu

Termin

spłaty

Zabezpieczenia

mBank S.A.

05.01.2022

7 500

22.08.2028

hipoteka na nieruchomości 11.250 tys. zł

Bank

Millennium S.A.

08.11.2010

10 000

29.06.2026

hipoteka na nieruchomości 16.000 tys. zł

mBank S.A.

05.11.2018

25 000

30.06.2026

hipoteka umowna na nieruchomościach 82.500

tys. zł, weksel in blanco, pełnomocnictwa do

rachunków, poręczenie spółki z Grupy

Kapitałowej, cesja z pożyczek do spółek z Grupy

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Kredytodawca

Data

zawarcia

Przyznana

kwota

kredytu

Kwota

zadłużenia

kredytu

Termin

spłaty

Zabezpieczenia

Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot.

inwestycji na nieruchomościach będących

zabezpieczeniem kredytu

Bank

Millennium S.A.

07.09.2023

18 000

8 811

06.09.2026

hipoteka umowna do kwoty 28.800 tys. zł,

gwarancja BGK w kwocie 14.400 tys. zł,

oświadczenie kredytobiorcy o poddaniu się

egzekucji, zastaw rejestrowy i finansowy na

wierzytelnościach z rachunku bankowego

Alior Bank S.A.

04.07.2024

10.000

30.07.2027

Hipoteka umowna do kwoty 15.000 tys. zł, cesja

praw z polisy majątkowej nieruchomości

stanowiącej zabezpieczenie, oświadczenie o

poddaniu się egzekucji; pełnomocnictwo do

dysponowania środkami na rachunku bankowym

Bank

Millennium S.A.

30.09.2024

65 000

19 420

30.03.2027

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji do kwoty

104 tys. zł; oświadczenie o poddaniu się egzekucji

przystępującego do długu

–

Marvipol

Development S.A., do kwoty 104 tys. zł; hipoteka

na nieruchomości do kwoty 104 tys. zł; zastaw

rejestrowy na udziałach kredytobiorcy; przelew

praw do umowy o GW; przewłaszczenie praw do

dokumentacji architektonicznej; przelew

wierzytelności z umów zawartych z nabywcami

Alior Bank S.A.

31.03.2025

141 770

29.02.2028

hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty

224.655 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków,

przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia

nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach,

zastaw rejestrowy i finansowy na

wierzytelnościach z rachunków bankowych,

przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW

wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol

Development S.A., weksel własny in blanco,

oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o

dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja

pokrycia przekroczonych kosztów

inwestycji

przez Poręczyciela

Alior Bank S.A

31.03.2024

8 000

15.03.2028

hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty

224.655 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków,

przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia

nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach,

zastaw rejestrowy i finansowy na

wierzytelnościach z rachunków bankowych,

przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW

wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol

Development S.A., weksel własny in blanco,

oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o

dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja

pokrycia przekroczonych kosztów

inwestycji

przez Poręczyciela

Alior Bank S.A.

25.06.2024

55 283

11 056

15.12.2026

hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty

85.925 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków,

przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia

nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach,

zastaw rejestrowy i finansowy na

wierzytelnościach z rachunków bankowych,

przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW

wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol

Development S.A., weksel własny in blanco,

oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o

dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja

pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji

przez Poręczyciela

Alior Bank S.A.

25.06.2025

2 000

15.12.2026

PKO BP S.A.

07.05.2025

63.150

31.12.2027

hipoteka na nieruchomości do kwoty 97.725 tys.

zł, przelew wierzytelności z umowy

ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy

na środkach pieniężnych zgromadzonych na

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Kredytodawca

Data

zawarcia

Przyznana

kwota

kredytu

Kwota

zadłużenia

kredytu

Termin

spłaty

Zabezpieczenia

rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na

wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw

rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach

PKO BP S.A.

07.05.2025

2.000

31.12.2027

przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW

wraz z jej zabezpieczeniami, przelew

wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo

zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży

(z wyłączeniem umów deweloperskich), przelew

wierzytelności pieniężnych pożyczkodawców z

umów pożyczek udzielonych spółce oraz

zawarcie umowy podporządkowania spłacie

kredytu pożyczek, gwarancja pokrycia

przekroczonych kosztów inwestycji wraz z

warunkowym poręczeniem udzielonym przez

Marvipol Development S.A., oświadczenie o

poddaniu się egzekucji.

PKO BP S.A.

16.12.2025

91.750

30.09.2028

hipoteka na nieruchomości do kwoty 142.125 tys.

zł, przelew wierzytelności z umowy

ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy

na środkach pieniężnych zgromadzonych na

rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na

wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw

rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach

PKO BP S.A.

16.12.2025

3.000

30.09.2028

przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW

wraz z jej zabezpieczeniami, przelew

wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo

zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży

(z wyłączeniem umów deweloperskich), przelew

wierzytelności pieniężnych pożyczkodawców z

umów pożyczek udzielonych spółce oraz

zawarcie umowy podporządkowania spłacie

kredytu pożyczek, gwarancja pokrycia

przekroczonych kosztów inwestycji wraz z

warunkowym poręczeniem udzielonym przez

Marvipol Development S.A., oświadczenie o

poddaniu się egzekucji.

mBank S.A.

18.12.2025

80.208,8

18.06.2030

hipoteka na nieruchomości do kwoty 127.813,2 tys.

zł, zastaw finansowy i rejestrowy na udziałach,

zastaw rejestrowy z rachunków bankowych,

dobrowolne poddanie się egzekucji przez

Wspólnika do kwoty 127.813,2 tys. PLN;

pełnomocnictwo do rachunków bankowych

mBank S.A.

18.12.2025

5.000

18.06.2030

Przelew wierzytelności pieniężnych z tytułu

umowy z GW, umów ubezpieczenia, gwarancji.

Umowa wsparcia projektu przez Marvipol

Development S.A.; poręczenie Marvipol

Development S.A do kwoty 7,9 tys. PLN; umowa

podporządkowania; oświadczenie o poddaniu się

egzekucji

39 287

25. Zobowiązania z tytułu obligacji

Zmiana stanu obligacji

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu

430 364

344 184

Wpływy z emisji obligacji zwykłych 176 926 200 000

Rolowanie obligacji 3 074 -

Koszty emisji (3 399) (4 178)

Wpływy z emisji obligacji netto

176 601

195 822

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach 774 1 804

Rolowanie obligacji (3 074) -

Wykup obligacji (167 926) (111 446)

Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu

436 739

430 364

w tym:

część krótkoterminowa - 69 861

część długoterminowa 436 739 360 503

Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

do 12 miesięcy -

69 861

powyżej 1 roku do 3 lat 252 717

158 773

powyżej 3 do 5 lat

184 022

201 730

powyżej 5 lat	-	-
Obligacje razem	436 739	430 364

Zestawienie informacji o obligacjach
Seria	Wartość	Warunki	Gwarancje/	Data
	nominalna	oprocentowania	zabezpieczenia	zapadalności
Obligacje zwykłe serii P2022B	55 467	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	04.02.2027
Obligacje zwykłe serii P2024A	150 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	07.05.2028
Obligacje zwykłe serii P2024B	50 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	20.12.2028
Obligacje zwykłe serii AG	80 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	10.07.2029
Obligacje zwykłe serii P2025A	100 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	27.10.2029

3 lutego 2026 roku spółka dokonała wcześniejszego, całkowitego wykupu obligacji serii P2022B o łącznej wartości

nominalnej 55 467 tys. PLN. Zgodnie z warunkami emisji z tytułu wcześniejszego wykupu obligatariuszom została

wypłacona premia w łącznej kwocie 277 tys. PLN.

Spółka zgodnie z obowiązkiem nałożonym w art. 35 ustęp 1a Ustawy z 15 stycznia 2015 r o obligacjach 21 grudnia

2023 roku opublikowała na stronie internetowej Spółki „Prognozę kształtowania się zobowiązań finansowych

Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.” Na podstawie art. 35 ustęp 1b w/w

Ustawy Emitent obligacji w każdym rocznym sprawozdaniu finansowym opublikowanym w okresie od dnia emisji

do dnia wykupu obligacji, w informacji dodatkowej, emitent jest obowiązany wskazać i wyjaśnić istotne różnice

między opublikowanymi informacjami dotyczącymi prognozy kształtowania się zobowiązań finansowych emitenta

na ostatni dzień roku obrotowego, oraz zobowiązaniami finansowymi emitenta wynikającymi z ksiąg rachunkowych

emitenta na ten dzień.

Marvipol Development S.A.

Łączna wartość

zobowiązań finansowych

na 31.12.2025

Udział procentowy zobowiązań

finansowych w sumie bilansowej

pasywów na 31.12.2025

Dane szacowane zaprezentowane 31 grudnia

2024 roku

460 000

38%

Dane zgodne ze sprawozdaniem z sytuacji

finansowej na dzień bilansowy 31 grudnia 2025

548 742

42%

88 742

Łączna wartość zobowiązań finansowych Spółki na dzień bilansowy była o 88.742 tys. wyższa, niż wykazana w

prognozie, udział procentowy zobowiązań w sumie bilansowej był wyższy o 4 pp. w stosunku do zaprezentowanej

prognozy. Na różnicę wpływa większe zaangażowanie z tytułu pożyczek od jednostek powiązanych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Grupa Kapitałowa Marvipol Development S.A.

Łączna wartość

zobowiązań finansowych

na 31.12.2025

Udział procentowy zobowiązań

finansowych w sumie bilansowej

pasywów na 31.12.2025

Dane szacowane zaprezentowane 21 grudnia

2024 roku

630 000

37%

Dane zgodne ze sprawozdaniem z sytuacji

finansowej na dzień bilansowy 31 grudnia 2025

548 245

38%

(81 755)

Łączna wartość zobowiązań finansowych Grupy na dzień bilansowy była o 81.755 tys. niższa, niż wykazana w

prognozie, udział procentowy zobowiązań w sumie bilansowej był wyższy o 1 pp. w stosunku do zaprezentowanej

prognozy. Na różnicę wpływa głównie mniejsze zaangażowanie kredytowe Grupy.

26. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania

z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego

użytkowania gruntu

Aktywa i zobowiązania leasingowe segmentu deweloperskiego dotyczą głównie umów najmu biura

wykorzystywanego jako siedziba Spółek z Grupy Kapitałowej oraz umów leasingu samochodów.

Aktywa i zobowiązania segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych dotyczą umów najmu

lub dzierżawy lokali z kompleksu Unique Tower. Aktywa prezentowane jako zapasy dotyczą

użytkowania wieczystego gruntów, na których Grupa realizuje inwestycje deweloperskie.

Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu

	Prawa do użytkowania	Prawa do użytkowania
	rzeczowych aktywów	rzeczowych aktywów trwałych
	trwałych z tytułu	z tytułu leasingu - segment	Zapasy
	leasingu	pozostałe aktywa
		nieruchomościowe
Wartość prawa do użytkowania	13 553	45 713	3 538
na dzień 1 stycznia 2025 r.
Nabycie	1 564	-	-
Amortyzacja	(2 103)	(5 845)	(44)
Modyfikacja umów leasingu	338	114	(418)
Wykup z leasingu	(85)	-	-
Zbycie	-	-	(786)
Wartość prawa do użytkowania	13 267	39 982	2 290
na dzień 31 grudnia 2025 r.

Prawa do użytkowania

rzeczowych aktywów

trwałych z tytułu

leasingu

Prawa do użytkowania

rzeczowych aktywów trwałych

z tytułu leasingu - segment

pozostałe aktywa

nieruchomościowe

Zapasy

Wartość prawa do użytkowania

na dzień 1 stycznia 2024 r.

14 384

47 761

4 767

Nabycie 455 3 354 1 063

Amortyzacja (1 925) (5 749) (71)

Modyfikacja umów leasingu 980 347 -

Wykup z leasingu (252) - -

Zbycie (89) - (2 221)

Wartość prawa do użytkowania

na dzień 31 grudnia 2024 r.

13 553

45 713

3 538

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
	Zobowiązania z tytułu	Zobowiązania z tytułu	Zobowiązania
	leasingu - segment	leasingu - segment	leasingowe z tytułu
	deweloperski	pozostałe aktywa	opłat za użytkowanie
		nieruchomościowe	wieczyste
Stan na 1 stycznia 2025 r.	14 364	62 649	4 462
Nabycie	1 564	-	-
Koszty finansowe	851	7 154	357
Płatności	(3 087)	(12 360)	(378)
Modyfikacje umów leasingu	338	114	(418)
Różnice kursowe	(311)	-	-
Zbycie	-	-	(863)
Stan na 31 grudnia 2025 r.	13 719	57 557	3 160

	Zobowiązania z tytułu	Zobowiązania z tytułu	Zobowiązania
	leasingu - segment	leasingu - segment	leasingowe z tytułu
	deweloperski	pozostałe aktywa	opłat za użytkowanie
		nieruchomościowe	wieczyste
Stan na 1 stycznia 2024 r.	15 566	62 828	5 578
Nabycie	455	3 994	1 063
Koszty finansowe	555	7 611	447
Płatności	(2 871)	(12 131)	(215)
Modyfikacje umów leasingu	980	347	-
Różnice kursowe	(232)	-	-
Zbycie	(89)	-	(2 411)
Stan na 31 grudnia 2024 r.	14 364	62 649	4 462

Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony	Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
do 12 miesięcy	8 478	6 979
powyżej 1 roku do 3 lat	17 772	15 927
powyżej 3 do 5 lat	21 396	19 227
powyżej 5 lat	23 620	34 880
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	71 266	77 013
Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia

bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony	Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
do 12 miesięcy	1	2
powyżej 1 roku do 3 lat	1	4
powyżej 3 do 5 lat	1	4
powyżej 5 lat	3 157	4 452
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	3 160	4 462

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Amortyzacja praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych (7 948) (7 674)

Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (7 995) (8 560)

Koszty finansowe oraz amortyzacja rozpoznane w koszcie wytworzenia (1 223) (2 006)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

01.01.2025

- 31.12.2025

01.01.2024

- 31.12.2024

Różnice kursowe 311 232

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

(16 855)

(18 008)

Na 31 grudnia 2025 r. Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy mieszkań zawieranych przez

jedną ze spółek zależnych (na dzień 31 grudnia 2025 r. podpisano 312 umów najmu oraz dzierżawy).

Umowy dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych mieszkań, w większości przypadków na okres

10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania stałego czynszu. W momencie

przekazania nabywcom wykończonych i wyposażonych lokali, rozpoczyna się okres najmu lub

dzierżawy mieszkań przez Grupę. Transakcja ujmowana jest jako sprzedaż i leasing zwrotny. Zgodnie

z polityką rachunkowości Grupy, z uwzględnieniem standardów MSSF 15 i MSSF 16, część wyniku jest

rozpoznawana po przekazaniu lokalu w stanie deweloperskim, część po przekazaniu wykończonego

i wyposażonego lokalu, a część ujmowana jest w bilansie i będzie wpływać na wynik Grupy przez cały

okres najmu lub dzierżawy. W odniesieniu do zatrzymanego prawa do użytkowania mieszkań

występuje obowiązek ujęcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy aktywów oraz

zobowiązań z tytułu leasingu. Na dzień 31 grudnia 2025 r. przedmiotem leasingu były 312 przekazane

lokale, z których na moment pierwszego ujęcia Grupa rozpoznała prawo do użytkowania aktywów

z tytułu leasingu w kwocie 60 707 tys. zł oraz zobowiązanie z tytułu leasingu w kwocie 71 716 tys. zł.

27. Zobowiązania	z	tytułu	dostaw	i	usług,	podatku
dochodowego oraz pozostałe zobowiązania
					Okres zakończony
					31.12.2025	31.12.2024
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług					35 611	43 597
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa					2 797	8 260
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa					3 895	2 064
Zobowiązania z tytułu VAT i pozostałych podatków					1 730	1 477
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów					1 492	1 387
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe					45 525	56 785
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe					2 797	8 260
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe					42 728	48 525
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego					4 340	459

Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych,

w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich.

Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej

płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do sześciu lat od momentu oddania

inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do

30 dni.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

28. Przychody przyszłych okresów
			Okres zakończony
		31.12.2025	31.12.2024
Inwestycja Wrocław Trio Park		192	35 637
Inwestycja Gdańsk Chmielna		37 274	4 175
Inwestycja Conrada		483	11 625
Inwestycja JUU		15 697	2 738
Inwestycja Kosmos		12 977	600
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin		-	55
Inwestycja Rotunda Dynasy		-	2 700
Inwestycja In Place		73	168 861
Inwestycja Motława Garden		-	1 449
Inwestycja Gardenia Lagom		-	36 442
Inwestycja Sengera		11 274	-
Inwestycja Odkryta		8 064	-
Inwestycja Gdynia Pucka		961	-
Pozostałe		1 184	2 302
Przychody przyszłych okresów razem		88 179	266 584
Przychody	przyszłych okresów składają się z zaliczek od klientów z tytułu zakupu mieszkań

i lokali usługowych.

Przychody przyszłych okresów – przewidywany moment ujęcia przychodów

Stan na

31.12.2025

2026

2027

Przychody przyszłych okresów 88 179 49 944 38 235

Stan na

31.12.2024

2025

2026

2027

Przychody przyszłych okresów 266 584 259 071 3 338 4175

29. Instrumenty finansowe i analiza wrażliwości

Opis metod zarządzania ryzykiem zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol

Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.

Grupa zarządza wszystkimi elementami ryzyka finansowego, które mogą mieć znaczący wpływ na jej

funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem

rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności.

Zaciągnięte przez Grupę długoterminowe kredyty bankowe oraz wyemitowane obligacje o zmiennej

stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp

procentowych. Grupa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy

procentowej.

Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy przed jej niewypłacalnością. Cel

ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do

4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania.

Ryzyko rynkowe

a) Ryzyko cenowe

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Grupa nie posiada inwestycji w kapitałowe papiery wartościowe, w związku z czym nie jest narażona

na ryzyko cenowe dotyczące tego typu inwestycji.

b) Ryzyko stopy procentowej

Grupa jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z pozyskanym finansowaniem w postaci

oprocentowanych kredytów bankowych i pożyczek oraz wyemitowanych obligacji. Zarówno w 2025

jak i 2024 roku Grupa nie zawarła kontraktów zabezpieczających przepływy pieniężne z tytułu

odsetek.

Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych

Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed

opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne

zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.

Okres zako

czony 31.12.2025

Okres zako

czony 31.12.2024

Wzrost

Spadek

Wzrost

Spadek

Instrumenty o zmiennej stopie procentowej

(4 755)

4 755

(4 395)

4 395

Ryzyko kursowe

Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Grupa posiada należności oraz zobowiązania

z tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych oraz zobowiązania z tyt. umów leasingu

denominowane w walutach obcych. Grupa posiada środki pieniężne w walutach obcych.

W przypadku przeliczenia należności denominowanych w walucie obcej na dzień 31 grudnia 2025 i

2024 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5% spowodowałyby następującą

zmianę zysku przez opodatkowaniem:

Okres zakończony 31.12.2025

Okres zakończony 31.12.2024

Wzrost

Spadek

Wzrost

Spadek

Należności i zobowiązanie denominowane

w EUR

5 321 (5 321) 6 339 (6 339)

Ryzyko kredytowe

Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych, środków pieniężnych i ekwiwalentów oraz

należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.

Ryzyko kredytowe Grupy w obszarze należności handlowych jest dokładnie monitorowane. Kwoty

wykazane w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość

należności o niskim prawdopodobieństwie spłaty.

Ryzyko kredytowe związane z pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ

stronami transakcji są banki o silnej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez

międzynarodowe agencje ratingowe.

Grupa nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na liczną grupę

partnerów i klientów. Dodatkowo, należności dotyczące głównej działalności Grupy, tj. sprzedaży

mieszkań, lokali usługowych i garaży, są w znaczącej większości przypadków w pełni zabezpieczone,

gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży najczęściej następuje po zapłaceniu przez nabywców całkowitej

ceny wynikającej z umowy .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku analiza przeterminowanych należności

z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:

		31.12.2025
	Wartość	Odpis	Wartość
	brutto	aktualizujący	netto
Nieprzeterminowane	2 200	21	2 179
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni	1 765	71	1 694
180-360 dni	98	43	55
powyżej 360 dni	186	154	32
	4 249	289	3 960

		31.12.2024
	Wartość	Odpis	Wartość
	brutto	aktualizujący	netto
Nieprzeterminowane	1 974	64	1 910
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni	2 563	109	2 454
180-360 dni	552	199	353
powyżej 360 dni	342	302	40
	5 431	674	4 757

Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku

2025 i 2024 przedstawiono poniżej:

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Stan na początek okresu	674	453
Zmiana odpisu aktualizującego	(385)	221
Stan na koniec okresu	289	674
Ryzyko płynności

Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Grupę obowiązków

związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków

pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Grupę polega na

zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Grupa zawsze posiadała płynność wystarczającą

do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez

narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Grupy.

Płynność finansowa jest monitorowana w Grupie na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie

kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat.

Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Grupy

Kapitałowej Marvipol Development S.A. Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności

Grupy w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do

obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym

realizacji projektów deweloperskich. Grupa nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne,

zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco

innych kwotach.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

				31.12.2025
	Wartość	Przepływy pieniężne	Do 1	1 - 3	3 - 6	6 - 12	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej
	bilansowa	wynikające z umowy*	miesiąca	miesiące	miesięcy	miesięcy			5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	40 240	40 938	-	-	11 138	10 151	19 649	-	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	35 611	35 611	35 611	-	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	436 739	435 467	-	-	-	-	255 467	180 000	-
Kaucje	6 692	6 692	-	2 688	130	1 076	1 994	376	353
Zobowiązania z tytułu leasingu	71 266	102 174	916	3 212	4 045	8 143	30 098	29 243	26 517
Stan na koniec okresu	590 548	620 882	36 527	5 900	15 313	19 370	307 208	209 619	26 945

				31.12.2024
	Wartość	Przepływy pieniężne	Do 1	1 - 3	3 - 6	6 - 12	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej
	bilansowa	wynikające z umowy*	miesiąca	miesiące	miesięcy	miesięcy			5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	18 468	18 468	3	-	-	-	10 722	7 743	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	43 597	43 598	43 598	-	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	430 364	426 467	-	-	-	70 000	156 467	200 000	-
Kaucje	10 324	10 324	-	-	1 144	1 482	4 244	3 007	447
Zobowiązania z tytułu leasingu	77 013	114 869	613	2 932	3 482	7 353	28 519	28 492	43 478
Stan na koniec okresu	578 385	613 726	44 214	2 932	4 626	78 835	199 952	239 242	43 925

* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości

bilansowych

Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości

Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku.

Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji

rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.

Zarządzanie kapitałem

Grupa definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Grupę do monitorowania kapitałów

własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem.

Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2025 roku 50,68% (31 grudnia 2024 r.: 44,1%). Grupa zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej

jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do

kapitału własnego.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Ponadto Grupa zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom

relacji kapitału własnego do długu. Według stanu na 31 grudnia 2025 i 2024 roku wskaźnik długu netto

wyniósł odpowiednio: 37,9% oraz 38,4%.

Jednostka Dominująca w 2025 wypłaciła 24.991 tys. PLN dywidendy.

30. Instrumenty finansowe

a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Pożyczki	117 676	132 950
Należności z tytułu dostaw i usług	40	33
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty powiązane	117 716	132 983
Pożyczki	-	971
Należności z tytułu dostaw i usług	3 919	4 724
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty pozostałe	3 919	5 695
Środki pieniężne	271 200	257 986
Razem	392 835	396 664
b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych

		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Kredyty bankowe i pożyczki	40 240	18 468
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	35 611	43 597
Zobowiązania z tytułu obligacji	436 739	430 364
Kaucje	6 692	10 324
Zobowiązania z tytułu leasingu	71 266	77 013
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu	590 548	579 766

Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31

grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku.

31. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe

Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu

podpisanych kontraktów.

Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów

o generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi: 371.020 tys. zł, a na dzień 31 grudnia

2024 r. wynosiła: 397.963 tys. zł.

32. Zobowiązania warunkowe

Na dzień bilansowy oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol

Development S.A. udzieliły następujących poręczeń:

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

 spółki Marvipol Sopot I Sp. z o.o. i Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. udzieliły poręczeń na rzecz

mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development S.A. w

związku z zawartą 5 listopada 2018 umową kredytu odnawialnego, którego aktualny limit

wynosi 35.000 tys. zł. Poręczenia udzielone do kwoty 60.000 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021

umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 24.000 tys.

zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska

SA z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development Unique Tower Sp.

z o.o. w związku z zawartą 15 grudnia 2022 roku umową gwarancji do kwoty 4.578 tys. zł.

Poręczenie do kwoty 6.887 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25

czerwca 2024 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 55.283 tys. zł. Poręczenie udzielone

do kwoty 110.566 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25

czerwca 2024 umową kredytu odnawialnego do kwoty 2.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do

kwoty 4.000 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Millennium S.A. z

siedzibą w Warszawie, za zobowiązania spółki Marvipol Wrocław Architektów w związku z

zawartą 30 września 2024 roku umową kredytu odnawialnego do kwoty 65.000 tys. zł.

Poręczenie udzielone do kwoty 104.000 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów sp. z o.o. W związku z zawartą 8

lipca 2024 roku umową określającą warunki udzielania gwarancji. Poręczenie do kwoty 6.528

tys. zł;

 spółka Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. jako dłużnik hipoteczny złożyła

oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji do kwoty 15.000 tys. zł w związku z

kredytem odnawialnym do kwoty 10.000 tys. zł udzielonym Marvipol Development S.A. przez

Alior Bank S.A.

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. w związku z zawartą

31 marca 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 141.770 tys. zł. Poręczenie

udzielone do kwoty 212.655 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. w związku z zawartą

31 marca 2025 r. umową kredytu odnawialnego w kwocie 8.000 tys. zł. Poręczenie udzielone

do kwoty 12.000 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Odkryta Sp. z o.o. w związku z zawartą 7 maja

2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 63.150 tys. zł. Poręczenie udzielone do

kwoty 11.976 tys. zł;

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz osoby fizycznej za

zobowiązanie spółki Marvipol Odkryta sp. z o.o. w związku z zawartą z tą osobą fizyczną

umową nabycia nieruchomości (Osiedle Senza) i z określonym w tej umowie zobowiązaniem

Marvipol Odkryta sp. z o.o. do wykonania prac budowalnych do kwoty 450 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o. w związku z zawartą 16

grudnia 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 91.750 tys. zł. Poręczenie udzielone

do kwoty 17.352 tys. zł;

 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. w związku z zawartą 18

grudnia 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego i budowlanego w kwocie 85.208 tys. zł.

Poręczenie udzielone do łącznej kwoty 135.713,7 tys. zł.

33. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających

wyższego szczebla.

Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla

wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na

podstawie umowy o świadczenie usług.

Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł)

	01.01.2025	01.01.2024
	31.12.2025	31.12.2024
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	3 996	3 680
Andrzej Nizio - Wiceprezes Zarządu	1 260	1 260
	5 256	4 940
Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol

Development S.A. (w tys. zł)

	01.01.2025	01.01.2024
	31.12.2025	31.12.2024
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	1 262	1 162
Andrzej Nizio - Wiceprezes Zarządu	-	278
	1 262	1 440
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)

01.01.2025

31.12.2025

01.01.2024

31.12.2024

Aleksander Chłopecki

189 174

Krzysztof Brejdak

179 165

Wiesław Łatała

158 145

Andrzej Jacaszek

105 97

Piotr Chudzik

147 30

Dariusz Daniluk

- 89

778

700

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej

oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.

Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)		Wartość transakcji		Nierozliczone saldo
		w okresie		na dzień
				Okres zakończony
	01.01.2025	01.01.2024	31.12.2025	31.12.2024
	31.12.2025	31.12.2024
Jednostki powiązane	212	4 860	3	-
z Marvipol Development S.A.
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol	154	195	37	33
Development S.A.
Sprzedaż produktów i usług	366	5 055	40	33

Zakup produktów i usług (w tys. zł)

		Wartość transakcji		Nierozliczone saldo
		w okresie		na dzień
				Okres zakończony
	01.01.2025	01.01.2024	31.12.2025	31.12.2024
	31.12.2025	31.12.2024
Jednostki powiązane	-	-	-	-
z Marvipol Development S.A.
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol	1 349	739	79	115
Development S.A.
Zakup produktów i usług	1 349	739	79	115

Transakcje sprzedaży i zakupu od jednostek powiązanych zawarto na warunkach rynkowych.

		Wartość transakcji		Nierozliczone saldo
		w okresie		na dzień
	01.01.2025	01.01.2024		Okres zakończony
Wypłacone dywidendy (w tys. zł)			31.12.2025	31.12.2024
	31.12.2025	31.12.2024
Książek Holding Sp. z o.o.*	18 645	29 162	-	-
Mariusz Książek	1 247	2 203	-	-
	19 892	31 365	-	-

*Podmiot zależny od Mariusza Książek

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

	Nierozliczone	Sprzedaż /					Wycena	Odpis na	Nierozliczone
	saldo na dzień	nabycie udziałów	Udzielenie	Spłaty	Naliczenia	Spłaty	pożyczek w	oczekiwane	saldo na dzień
	01.01.2025	(zmiana metody		kapitału	odsetek	odsetek	EUR/różnice	straty kredytowe	31.12.2025
		konsolidacji)					kursowe
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.	14 608	-	-	13 669	330	1 674	(42)	447	-
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.	48 959	-	-	-	1 450	-	(544)	(1 164)	48 701
Zynwalin Investments Sp. z o.o.	43 741	-	-	-	1 207	-	(490)	(1 209)	43 249
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.	25 642	-	-	-	703	-	(281)	(338)	25 726
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	132 950	-	-	13 669	3 690	1 674	(1 357)	(2 264)	117 676
	Nierozliczone	Sprzedaż /					Wycena	Odpis na	Nierozliczone
	saldo na dzień	nabycie udziałów	Udzielenie	Spłaty	Naliczenia	Spłaty	pożyczek w	oczekiwane	saldo na dzień
	01.01.2024	(zmiana metody		kapitału	odsetek	odsetek	EUR/różnice	straty kredytowe	31.12.2024
		konsolidacji)					kursowe
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	47 349	-	-	43 220	998	5 056	(299)	228	-
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.	14 868	-	-	-	414	-	(260)	(414)	14 608
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.	46 740	-	2 047	-	1 328	-	(824)	(332)	48 959
Zynwalin Investments Sp. z o.o.	44 521	-	-	-	1 226	-	(778)	(1 228)	43 741
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.	25 407	-	-	-	714	-	(445)	(34) 25 642

PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 51 - 1 - - (52) -

178 885

2 098

43 220

4 681

5 056

(2 606)

(1 832)

132 950

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

	Nierozliczone	Sprzedaż /							Nierozliczone
	saldo na dzień	nabycie udziałów	Udzielenie	Kompensaty z	Spłaty	Naliczenia	Spłaty	Różnice	saldo na dzień
	01.01.2025	(zmiana metody		dywidendami	kapitału	odsetek	odsetek	kursowe	31.12.2025
		konsolidacji)
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.	4 650	-	-	4 586	-	133	-	(197)	-
w likwidacji
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	1 033		3 810	4 821	-	62	71	(13)	-
w likwidacji
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.	-	-	948	-	-	4	-	1	953
	5 683	-	4 758	9 407	-	199	71	(209)

953

Nierozliczone

saldo na dzień

01.01.2024

Sprzedaż /

nabycie udziałów

(zmiana metody

konsolidacji)

Udzielenie

Kompensaty z

dywidendami

Spłaty

kapitału

Naliczenia

odsetek

Spłaty

odsetek

Różnice

kursowe

Nierozliczone

saldo na dzień

31.12.2024

PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. 3 135 - 1 492 - - 79 - (56) 4 650

PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - - 1 036 - - 9 - (12) 1 033

3 135

2 528

(68)

5 683

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty:

	01.01.2025	01.01.2024
	31.12.2025	31.12.2024
Do 1 roku	-	-
Od 1 roku do 3 lat	117 676	132 950
Od 3 do 5 lat	-	-
Powyżej 5 lat	-	-
	117 676	132 950

Wartość otrzymanych pożyczek według terminów spłaty:

	01.01.2025	01.01.2024
	31.12.2025	31.12.2024
Do 1 roku	953	-
Od 1 roku do 3 lat	-	5 683
Od 3 do 5 lat	-	-
Powyżej 5 lat	-	-
	953	5 683
34. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol

Development S.A.

Jednostki zależne
			Okres zakończony
		31.12.2025	31.12.2024
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Logistics S.A.		100%	100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o.		100%	100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Odkryta Sp. z o.o.		100%	100%
Property-ad Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Żubowiecka	Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o		100%	100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o.		100%	100%
Unique Gdańsk Sp. z o.o.		100%	100%
Marvipol Projekt 102 Sp. z o.o.		100%	-

Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o. 100% -

Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o. 100% -

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Okres zakończony

31.12.2025

31.12.2024

Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o. 100% -

Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o. 100% -

Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o. 100% -

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach		Procentowa wielkość udziałów
		posiadanych przez Grupę
		Okres zakończony
		31.12.2025	31.12.2024
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. w likwidacji 1)			41%	41%
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. w likwidacji 2)			50%	50%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. w likwidacji 3)			68%	68%
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. 4)			68%	68%
Zynwalin Investments Sp. z o.o. 5)			68%	68%
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. 6)			45%	45%
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. 7)			17%	17%
1)	PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. w likwidacji - 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów

na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników

spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

2) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. w likwidacji - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów

na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników

spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

3) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów

na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników

spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

4) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

5) Zynwalin Investments Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu

wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi

wspólne przedsięwzięcie

6) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. - 45% udziałów uprawniających do 45% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

7) PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. – 16,8% udziałów uprawniających do 16,8% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu

Lista jednostek zależnych znajduje się w

pkt 5

Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol

Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

35. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
		Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Bilansowa zmiana stanu zapasów	89 621	(164 690)
Koszty finansowania zewnętrznego wykazane w przepływach z działalności	18 546	28 648
finansowej
Ujęcie i rozliczenie aktywów wg MSSF 16	1 724	(3 407)
Reklasyfikacja z zapasu na RAT	(1 940)	-
Amortyzacja prawa użytkowania wieczystego gruntów dot. zakończonych	(44)	-
inwestycji
Odpis aktualizujący zapasy	(2 183)	-
Nakłady niepieniężne (w tym naliczone niezapłacone koszty finansowania	-	1 594
zewnętrznego)
Zmiana stanu zapasów wykazana w rachunku przepływów pieniężnych	105 724	(138 897)
	Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Bilansowa zmiana stanu należności	31 454	(29 651)
Reklasyfikacja z/na inne pozycje bilansowe	-	-
Ujęcie i rozliczenie kosztów prowizji kredytowych	2 293	892
Pozostałe	(1 953)	(889)
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych	31 794	(29 648)
	Okres zakończony
	31.12.2025	31.12.2024
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem	(5 797)	7 933
kredytów i pożyczek
Zmiany stanu zobowiązań wykazane w innych liniach rachunku przepływów	(1 302)	(104)
pieniężnych
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych	(7 099)	7 829

36. Średnioroczne zatrudnienie w Grupie Marvipol Development

S.A.

Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r. w Grupie wynosiło 79 osób.

37. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2025 r. do

31 grudnia 2025 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu

31 grudnia 2025 r.

Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w

pkt 7

Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej. Do dania

zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie nastąpiły zdarzenia powodujące konieczność dokonania

korekt. Zdarzeniem istotnym nie powodującym dokonania korekt był przedterminowy, całościowy

wykup obligacji serii P2022B. Informacje na temat skutków finansowych przedstawione są w nocie 25.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

38. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do

badania sprawozdań finansowych

W dniu 24 maja 2023 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34

Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych: CSWP

Audyt Prosta Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę

firm audytorskich pod nr 3767.

Umowa ze spółką CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna o dokonanie badania została zawarta w dniu

12 czerwca 2023 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego

sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za lata 2025 i 2024

prezentuje poniższa tabela:

	01.01.2025	01.01.2024
	31.12.2025	31.12.2024
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania	256	246
finansowego
Inne usługi atestacyjne, w tym:	401	195
przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	97	93
badania rocznych sprawozdań finansowych jednostek	126	92
podporządkowanych
pozostałe usługi atestacyjne	178	10
Razem

657

441

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Karolina Banaś

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych