XAMS:BEVER ESEF Annual Report
N.V. Bever Holding (XAMS:BEVER)
ESEF Annual Report
2022-08-17
For: 2021-12-31
View Original
Added on
September 21, 2026
JAARRAPPORT 2021
Jaarrapport 2021
1
Hilversum
JAARRAPPORT 2021
12 augustus 2022
“Op dit jaarrapport is geen accountantscontrole uitgevoerd”
22
Bever Holding
2
Colofon
N.V. Bever Holding
Rijksstraatweg 324 C
2242 AB Wassenaar
Postbus 2114
2240 CC Wassenaar
Telefoon (070) 5121810
Internet www.beverholding.nl
E-mail info@beverholding.nl
Opmaak & Productie
Divendal Repro, Haarlem
33
Jaarrapport 2021
3
Inhoud
Inhoud
Pagina
Jaarverslag 2021
Ke
rncijfers en proel 6
Jaarrekening
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2021 37
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2021 74
Overige gegevens
44
Bever Holding
4
55
Jaarrapport 2021
5
Jaarrapport 2021
Kerncijfers en proel
Verslag van de Raad van Commissarissen
Verslag van de directie
Corporate governance
Jaarrekening
Overige gegevens
66
Bever Holding
6
Kerncijfers en profiel
N.V. Bever Holding
Kerngegevens 2021 2020 2019
Resultaten (EUR x 1.000)
Bedrijfsresultaat 54.074 2043 (914)
Netto resultaat 39.378 (3.090) (2.038)
Balansgegevens (EUR x 1.000)
Vastgoedbeleggingen en voorraad
vastgoedprojecten 200.006 152.035 148.744
Eigen vermogen 135.614 96.236 99.326
Hypothecaire schulden 34.632 34.632 31.864
Loan–to-value ** 17,3% 22,8% 21,4%
Solvabiliteit 63% 59% 63%
Gegevens per aandeel (EUR)
Aantal aandelen 17.057.549 17.057.549 17.057.549
Winst per aandeel *** 2,31 (0,18) (0,12)
Dividend per aandeel - - -
Intrinsieke waarde per aandeel 7,95 5,64 5,82
Hoogste beurskoers 4,10 4,90 3,98
Laagste beurskoers 3,46 2,34 3,10
Beurskoers ultimo jaar 3,71 3,64 3,98
Aantal werknemers per jaareinde 1 1 1
** Hypothecaire schulden / vastgoedbeleggingen en voorraad vastgoedprojecten.
*** Netto resultaat / aantal aandelen.
77
Jaarrapport 2021
7
Kerncijfers en profiel
geconcentreerd in Nederland en België. Naast haar acti-
viteiten als ontwikkelaar zullen de activiteiten van Bever
Holding voornamelijk bestaan uit het aankopen, verko-
pen, exploiteren en beheren van onroerende zaken.
N.V. Bever Holding is ingeschreven in het Handelsregister
onder nummer 33247661. Aandelen Bever Holding zijn
genoteerd aan Euronext Amsterdam. Het kantoor van
Bever Holding is gelegen in Wassenaar. Op 31 december
2021 had Bever Holding 1 personeelslid in dienst.
Profiel
Historie
Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht
en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met
vast kapitaal.
In de periode 1998 tot 2006 was Bever actief in de nanci
-
ele wereld in diverse disciplines, eerst als hoekman maar
later ook als nanciële dienstverlener en daghandelaar.
In 2006 is de focus van de activiteiten verlegd naar beleg
-
gen en ontwikkelen van vastgoed.
Bever Holding beschikt over een vastgoedportefeuille
bestaande uit 26 objecten (deels bestaand vastgoed en
deels bouwgronden) met een potentieel (te ontwikke-
len) volume van circa 115.000 m2 bovengronds vloerop-
pervlak, verdeeld over woningbouw, hotels en commer
-
cieel. Van deze vastgoedportefeuille bevindt zich circa
77.000 m2 in Nederland en het overige deel in België
(circa 36.000 m2). De objecten zijn gelegen op veelal
unieke locaties met een concentratie aan de Nederlandse
en Belgische kust.
De activiteiten van Bever Holding zijn erop gericht om
deze vastgoedportefeuille te exploiteren, te ontwikke-
len en op termijn uit te breiden met voornamelijk rende-
rende beleggingsobjecten.
Activiteiten
Bever Holding investeert vanuit een eigen visie in vast-
goed en vastgoedontwikkeling met als doel daarmee
winst te realiseren waardoor een meerwaarde voor haar
aandeelhouders wordt gecreëerd.
De projecten in portefeuille laten zich over het algemeen
het beste kenmerken door het unieke karakter, vaak een
gevolg van de bijzondere ligging. Dit unieke karakter
dient volgens Bever Holding nadrukkelijk terug te komen
in de te realiseren kwaliteit van de nieuwe gebouwen.
Visie
Strategie
De strategie van Bever Holding is gericht op het bereiken
van haar belangrijkste doelstelling, het creëren van meer
-
waarde voor haar aandeelhouders. Enerzijds zal Bever
Holding daartoe haar eigen projecten in portefeuille gaan
exploiteren en ontwikkelen.
Per object zal een strategische afweging worden gemaakt
of het vastgoed wordt toegevoegd aan de portfolio met
objecten in exploitatie dan wel wordt verkocht aan derden.
Anderzijds zal Bever Holding streven naar uitbreiding van
haar portfolio met aantrekkelijke ontwikkelprojecten en
met renderende beleggingsobjecten die direct een posi
-
tieve bijdrage leveren aan de kasstroom.
Bever Holding selecteert waar nodig strategische part-
ners waarmee projecten in samenwerking zullen worden
gerealiseerd.
88
Bever Holding
8
Kerncijfers en profiel
European
Property Facts
(E.P.F.)
B.V.
Bever Bouw &
Ontwikkeling
N.V.
België
Cornerhouse
Louisiana N.V.
België
Beverburcht
N.V.
België
Plesmanlaan
Ontwikkeling
B.V.
Bever
Holding
Participaties
B.V.
World Trade
Flower Hotel
B.V.
50%
Acquisitiebeleid
In haar acquisitiebeleid hanteert Bever Holding een aan-
tal vastgestelde criteria. De criteria die als uitgangspunt bij
de beoordeling gehanteerd worden zijn o.a. de locatie, de
actuele (regionale) marktomstandigheden, het risico/ren
-
dementsproel en de vermogensverhoudingen. Bij elke
acquisitiemogelijkheid zal een afweging gemaakt worden
of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te geven aan
-
delen Bever Holding wordt voldaan.
Bever Holding heeft thans tien Nederlandse en vier Belgische
dochtermaatschappijen. De diverse projecten zijn onderge
-
bracht in Bever Holding en dochtermaatschappijen.
Muntendamsche
Investerings
Maatschappij
B.V.
Bever
Financial
Services B.V.
Raad van Commissarissen /
Directie
Beheer- en
Beleggings-
maatschappij
Bonavella N.V.
RAP B.V.
Monumenten
Restauratie
WH
B.V.
Northside
Investments
B.V.
Planvisie België
N.V.
België
99
Jaarrapport 2021
9
Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen legt hierbij het jaarrapport
2021 voor aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van
Aandeelhouders.
Het jaarrapport is opgemaakt door de Raad van
Commissarissen die krachtens artikel 19 lid 1 van de statu-
ten van de Vennootschap tijdelijk is belast met het bestuur.
De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de jaarreke
-
ning en het verslag van de directie een goede basis vormen
voor de verantwoording die de Raad van Commissarissen als
tijdelijk bestuur aegt voor het gevoerde beleid en de Raad
van Commissarissen voor het gehouden toezicht op het
gevoerde beleid.
Zoals reeds eerder gemeld is de directie en Raad van
Commissarissen er niet in geslaagd een nieuwe accountant,
na de verplichte roulatie van Deloitte, aan te stellen voor
accountantscontrole van de jaarrekening over het boekjaar
2021.
Zoals reeds eerder gemeld bestaat er al langer een accoun
-
tantsprobleem, na diverse verzoeken werd aangegeven
door de accountantsorganisaties geen oerte uit te willen
brengen. PricewaterhouseCoopers Accountants, Ernst &
Young Accountants, KPMG Accountants, BDO Accountants
en Mazars werden hiervoor benaderd.
Dit probleem wordt erkend door de belangenverenigingen
en de overheid.
Bever Holding is in afwachting van de aanwijzingsbevoegd
-
heid welke de Minister van Financiën voornemens is de
OOB-accountantskantoren op te leggen met betrekking tot
de verplichte controle van de jaarrekening van beursgeno
-
teerde ondernemingen.
Deze wetswijziging zal de OOB-accountantskantoren dwin
-
gen om de jaarrekeningen van de OOB-bedrijven te contro
-
leren.
Na het inwerkingtreden van deze wetswijziging kan het
proces van selectie van een nieuwe accountant voor de
vennootschap verder worden gezet. Mede hierdoor is door
Bever besloten om de formele selectie van een nieuwe
accountant voor het boekjaar 2021 te verplaatsen na het
inwerkingtreden van deze wet.
Bever streeft ernaar om deze ontstane situatie zo snel moge
-
lijk op te lossen maar is hiervan afhankelijk van de snelheid
waarbij deze wetswijziging zal worden aangenomen.
Gezien het feit dat het niet de verwachting is dat er alsnog
een accountantsorganisatie bereidt zal zijn het jaarverslag
over het boekjaar 2021 te controleren, heeft de Directie en
de Raad van Commissarissen besloten de gehele jaarreke
-
ning te publiceren en voor vaststelling aan de Algemene
vergadering van Aandeelhouders aan te bieden.
Directie en de Raad van Commissarissen is van mening dat
het ontbreken van de bereidheid van de vergunning hou
-
dende accountantsorganisaties om de jaarrekening over
het boekjaar 2021 van N.V. Bever Holding te controleren
een wettelijk grond is om op basis van art 393 lid 7 van het
Burgerlijk Wetboek 2 tot vaststelling te kunnen overgaan van
de jaarrekening over het boekjaar 2021 door de Algemene
vergadering van Aandeelhouders.
De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening
vast te stellen en décharge te verlenen aan de Raad van
Commissarissen voor het door de Raad als tijdelijk bestuur
-
der gevoerde beleid en voor het functioneren van de Raad
van Commissarissen als zodanig.
Jaarrekening en décharge
1010
Bever Holding
10
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
Langetermijnwaardecreatie
D
e Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één
lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd
voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode
beschikbaar stellen voor een volgende peri
ode.
Zoals opgenomen in het hoofdstuk Corporate Governance is
er gezien de huidige situatie van de onderneming en de hui
-
dige invulling van de rollen binnen de directie en de Raad van
Commissarissen nog geen verdere invulling gegeven in het
formeel implementeren van een visie op langetermijnwaarde
-
creatie.
Zodra bovengenoemde situatie verandert en de directie ver
-
dere invulling zal geven aan het informeel implementeren van
de langetermijnwaardecreatie zal de Raad van Commissarissen
regelmatig de strategie, de uitvoering van de strategie en de
daarmee samenhangende voornaamste risico’s bespreken met
de directie. In het verslag van de Raad van Commissarissen zal
de raad verantwoording aeggen over de wijze waarop de
Raad van Commissarissen betrokken was bij de totstandko
-
ming en toezicht houdt op de uitvoering van de strategie.
Personalia Raad van Commissarissen
W.J. Simon (1951)
De heer W.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen
benoemd op 5 oktober 2006 voor een eerste periode van
vier jaar en op 27 juni 2014 herbenoemd voor een derde
termijn van vier jaar. Op 29 juni 2018 is de heer Simon
benoemd voor een vierde termijn van twee jaar. De heer
Simon is op 30 september 2020 wederom benoemd voor
een vijfde periode van 2 jaar gezien zijn kennis en ervaring
met de onderneming en de beperkte activiteiten van de
onderneming op dit moment. Wij verwijzen ook naar het
item Corporate Governance op pagina 12.
Voormalige functies: managementfuncties bij Kredietbank
N.V., Citibank London en Generale Bank/Fortis; adviseur
van NIB Capital B.V.; directeur van IMC Holding B.V.; chair-
man van Bank Oyens & van Eeghen B.V.
Huidige functies: voorzitter Raad van Commissarissen Ducat
Commodities (voorheen Nantucket Energy); commissaris en
voorzitter van het audit committee van Tiziana Life Sciences;
voorzitter Raad van Commissarissen Rasna Therapeutics.
Geslacht: Man
Nationaliteit: Belgische
Verslag van de Raad van Commissarissen
Interne auditfunctie
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten,
samenstelling directie en Raad van Commissarissen heeft
de onderneming geen interne auditdienst ingericht.
De Raad van Commissarissen beoordeelt of er adequate
alternatieve maatregelen zijn getroen en overweegt jaar
-
lijks of er behoefte bestaat om een interne auditdienst in
te richten.
De Raad van Commissarissen is van mening dat de raad
zich kan vinden in het besluit van de directie om gezien
de omvang van de onderneming en activiteiten, samen
-
stelling directie en Raad van Commissarissen geen interne
auditfunctie in te richten.
Mede gezien het feit dat er tot en met het boekjaar 2018
wel een externe accountant was aangesteld die de jaarre
-
kening heeft gecontroleerd, de activiteiten over het boek
-
jaar 2020 en 2021 zeer beperkt waren en de intentie van
de directie en Raad van Commissarissen om voor boekjaar
2021 een externe accountant aan te stellen.
Wel onderschrijft de Raad van Commissarissen, dat indien
de activiteiten en de samenstelling van de directie en de
Raad van Commissarissen is gewijzigd dit dient te worden
heroverwogen.
1111
Jaarrapport 2021
11
Verslag van de Raad van Commissarissen
Profiel van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen kent een reglement, waarin
de taken en werkwijze van de raad en zijn omgang met de
directie en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
zijn vastgelegd.
Gezien de omvang van de onderneming kent de Raad van
Commissarissen geen bijzondere commissies. In dit kader
is het wel noodzakelijk dat de taken die normaal gespro-
ken door een dergelijke commissie vervuld worden door
de raad als geheel worden vervuld. In aansluiting op het
Koninklijk Besluit (Staatsblad 2008, 323) auditcommissie
2008 is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar aan-
gewezen de taken van de auditcommissie uit te voeren. Het
betreft hier op hoofdlijnen toezicht op het bestuur ter zake
de werking van interne risicobeheersings- en controlesys-
temen, externe nanciële informatieverschang, naleving
van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de
externe accountant en de relatie met laatstgenoemde. D
e
Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één lid.
Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd
voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode
beschikbaar stellen voor een volgende peri
ode. Aangezien
er geen externe accountant is gevonden heeft er geen
overleg plaatsgevonden en zijn er over het boekjaar 2021
ook geen aanbevelingen gecommuniceerd.
Gezien de geringe omvang van de activiteiten van de
onderneming in het verslagjaar 2021 waarborgt de
samenstelling van de Raad van Commissarissen dat de
Raad zijn taak naar behoren kan vervullen (Principe 2.1.1
van de Corporate Governance Code).
Daarbij dienen alle commissarissen het totale beleid van
de onderneming op hoofdlijnen te kunnen beoordelen.
Daarnaast dient iedere commissaris te beschikken over
specieke deskundigheden.
De vereiste deskundigheden zijn opgenomen in de pro
-
elschets van de Raad van Commissarissen die is gepubli
-
ceerd op de website van de Vennootschap.
Indien de activiteiten van de onderneming in 2022 zullen
toenemen, zal worden gestreefd naar uitbreiding van de
raad met één of meerdere leden.
De Raad van Commissarissen verklaart dat zijn lid niet
onafhankelijk is als bedoeld in de Nederlandse Corporate
Governance Code (2.1.7 en 2.1.8 sub v.) ook gezien het
feit dat de Raad van Commissarissen tijdelijk voorziet in
het bestuur van de vennootschap.
Reglement van de Raad van Commissarissen
Herbenoeming commissarissen
Een commissaris wordt benoemd voor een periode van vier
jaar en kan daarna eenmalig voor een periode van vier jaar
worden herbenoemd. De commissaris kan nadien wederom
worden herbenoemd voor een benoemingstermijn van twee
jaar die daarna met maximaal twee jaar kan worden verlengd.
Herbenoeming na een periode van acht jaar wordt gemoti
-
veerd in het verslag van de Raad van Commissarissen.
Het rooster van aftreden
De heer W.J. Simon 5 oktober 2022
1212
Bever Holding
12
Verslag van de Raad van Commissarissen
Werkzaamheden van de Raad van Commissarissen
Het bestuur van de Vennootschap is in handen van de
Raad van Commissarissen in de persoon van de heer W.J.
Simon en hij fungeert ook als aangestelde bestuurder bij
ontstentenis.
Ten aanzien van deze ongewenste situatie, waarbij het
enig lid van de Raad van Commissarissen ook de directie
voert, is de verwachting gerechtvaardigd dat wanneer
de activiteiten van de onderneming in 2022 of later zul
-
len toenemen, er ook zal worden gestreefd naar uitbrei
-
ding van de raad en het bestuur met één of meerdere
leden.
De heer W.J. Simon (enig commissaris) voert sinds 28
juni 2016 tijdelijk het bestuur over de Vennootschap.
Aangezien deze situatie onwenselijk is en in brede zin in
strijd is met de Corporate Governance Code (hoofdstuk 2
en in het bijzonder de bepalingen 2.1.8 sub v. en 2.3.9),
streeft Bever Holding naar uitbreiding van de raad en
directie met één of meerdere leden wanneer de activitei
-
ten van de onderneming zullen toenemen.
Aangezien de functie van zowel bestuurder als commis
-
saris in het verslagjaar door een en dezelfde persoon
werd uitgeoefend, dient bij de verslaglegging van de
Raad van Commissarissen en de directie rekening gehou
-
den te worden met deze situatie wat betreft de verhou
-
ding/relatie tussen beide gremia en dient de regelgeving
terzake de Corporate Governance Code in dit licht te wor
-
den bezien.
Tevens dient de Raad van Commissarissen op basis van
Principe 2.2.6 en 2.2.7 van de Corporate Governance Code
het functioneren van de Raad van Commissarissen en de
directie te evalueren. Aangezien der- halve de functie
van zowel bestuurder als commissaris in het verslagjaar
door een en dezelfde persoon werd uitgeoefend, heeft
deze evaluatie niet plaatsgevonden. Zodra de directie en
de Raad van Commissarissen is uitgebreid zullen in dit
verslag mededelingen worden gedaan inzake de onder
-
werpen van Principe 2.2.8 van de Corporate Governance
Code inzake verantwoording evaluatie.
Zoals reeds eerder gemeld bestaat er al langer een
accountantsprobleem, na diverse verzoeken werd aange
-
geven door de accountantsorganisaties geen oerte uit
te willen brengen. PricewaterhouseCoopers Accountants,
Ernst & Young Accountants, KPMG Accountants, BDO
Accountants en Mazars werden hiervoor benaderd. Dit
probleem wordt erkend door de belangenverenigingen
en de overheid.
Bever Holding is in afwachting van de aanwijzingsbe-
voegdheid welke de Minister van Financiën voorne-
mens is de OOB-accountantskantoren op te leggen met
betrekking tot de verplichte controle van de jaarrekening
van beursgenoteerde ondernemingen.
Deze wetswijziging zal de OOB-accountantskantoren
dwingen om de jaarrekeningen van de OOB-bedrijven te
controleren.
Na het inwerkingtreden van deze wetswijziging kan het
proces van selectie van een nieuwe accountant voor
de vennootschap verder worden gezet. Mede hierdoor
is door Bever besloten om de formele selectie van een
nieuwe accountant voor het boekjaar 2021 te verplaatsen
na het inwerkingtreden van deze wet.
Bever streeft ernaar om deze ontstane situatie zo snel
mogelijk op te lossen maar is hiervan afhankelijk van de
snelheid waarbij deze wetswijziging zal worden aange-
nomen.
Corporate governance
Externe accountant
1313
Jaarrapport 2021
13
Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de
directie en haar medewerkers voor hun inzet en loyaliteit.
Wassenaar, 12 augustus 2022
W.J. Simon
Tot slot
1414
Bever Holding
14
Verslag van de directie
Leden van de directie worden benoemd door de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders op basis van een niet
bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. Een
lid van de directie wordt benoemd voor een periode van
maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een
periode van maximaal vier jaar plaatsvinden en wordt tijdig
voorbereid.
Directie
Resultaat
Gang van zaken 2021
Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een
resultaat na belastingen van ca. EUR 39,38 miljoen (2020:
EUR 3,09 miljoen negatief). Op basis van een externe taxa
-
tie van de gehele vastgoedportefeuille heeft een herwaar
-
dering plaatsgevonden van ca. EUR 54 miljoen (2020: EUR
3,3 miljoen) op de vastgoedbeleggingen.
Het resultaat voor belastingen bedroeg in het verslagjaar ca.
EUR 54,16 miljoen.
De totale lasten bedroegen in 2021 ca. EUR 1,16 miljoen
(2020: EUR 1,14 miljoen).
De netto nancieringskosten bedroegen in 2021 een bate
van EUR 88 Duizend (2020 last: EUR 2,7 miljoen).
De mutaties in de waardering van de vastgoedportefeuille
zijn gebaseerd op de beoordeling van de realiseerbare
waarde per object, waarbij de directe opbrengstwaarde
en de gebruikswaarde van alle objecten door de externe
Taxateur .
Hiervoor heeft een herbeoordeling plaatsgevonden van
de diverse vastgoedontwikkelingsprojecten en de stadia
waarin deze projecten zich bevinden. Vastgoedontwikkeling
is een doorlopend proces, waarbij eerder geformuleerde uit
-
gangspunten zoals de factor tijd tot realisatie, marktprijzen
en de te realiseren metrages binnen de planvorming kun
-
nen wijzigen.
Vreemd vermogen
Op 31 december 2021 beliep het saldo van de hypo
-
thecaire geldlening ca. EUR 34,6 miljoen.
Zoals ook door de Raad van Commissarissen als de tijde
-
lijk bestuurder hebben aangegeven in het verslag van de
Raad van Commissarissen betreft dit rapport het deni
-
tieve jaarrapport 2021.
Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met
een resultaat na belastingen van ca. EUR 39,38 miljoen
(2020: EUR 3,09 miljoen negatief). Mede door het feit dat
Bever Holding er gedurende 2021 niet in geslaagd is een
nieuwe accountant aan te stellen en dit gezien het feit
dan geen van de accountantsorganisaties bereid zijn dit
alsnog te doen heeft de Raad van Commissarissen en de
tijdelijke bestuurder een denitief jaarrapport opgesteld
welke niet is voorzien van een accountantscontrole.
Directie en de Raad van Commissarissen is van mening
dat het ontbreken van de bereidheid van de vergunning
houdende accountantsorganisaties om de jaarrekening
over het boekjaar 2021 van N.V. Bever Holding te contro
-
leren een wettelijk grond is om op basis van art 393 lid 7
van het Burgerlijk Wetboek 2 tot vaststelling te kunnen
overgaan van de jaarrekening over het boekjaar 2021
door de Algemene vergadering van Aandeelhouders.
Jaarrekening en accountantscontrole
1515
Jaarrapport 2021
15
Verslag van de directie
Eigen vermogen
Na verwerking van het resultaat over het verslagjaar
bedraagt het eigen vermogen per ultimo 2021 EUR 135,6
miljoen bij een balanstotaal van EUR 215,4 miljoen. De
intrinsieke waarde per aandeel Bever Holding op basis
van het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2021
bedroeg EUR 7,95. De solvabiliteit blijft onverminderd
sterk met 63%.
Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn
een solvabiliteit van circa 50% waaraan ruimschoots wordt
voldaan. Een solide vermogensverhouding beperkt de
gevoeligheid voor renteschommelingen en vormt de basis
voor de verdere groei.
Zoals reeds eerder gemeld bestaat er al langer een
accountantsprobleem. Bever Holding is in afwachting
van de aanwijzingsbevoegdheid welke de Minister van
Financiën voornemens is de OOB- accountantskantoren
op te leggen met betrekking tot de verplichte controle
van de jaarrekening van beursgenoteerde onderne
-
mingen. Deze wetswijziging zal de OOB- accountants
-
kantoren dwingen om de jaarrekeningen van de OOB-
bedrijven te controleren. Na het inwerkingtreden van
deze wetswijziging kan het proces van selectie van
een nieuwe accountant voor de vennootschap verder
worden gezet. Bever streeft ernaar om deze ontstane
situatie zo snel mogelijk op te lossen, maar is hiervan
afhankelijk van de snelheid waarbij deze wetswijziging
zal worden aangenomen.
Vanwege het feit dat Bever Holding geen gecontro
-
leerde jaarrekening (2019/2020/2021) heeft Euronext
reeds per 30 juli 2020 besloten, conform de Euronext
Rule Book I (Regel 61003/2) de maatregel toe te passen.
Dit betekent dat N.V. Bever Holding als handhavings
-
maatregel naar de Penalty Bench werd verplaats (han
-
delsgroep JG). Deze maatregel heeft geen gevolg voor
de verhandelbaarheid van het aandeel.
Per 13 april 2021 heeft Euronext een nieuw beleid inge
-
steld conform Rule Book artikel 6903/3 dewelke bete
-
kend dat N.V. Bever Holding niet langer dan 24 maan
-
den (13 april 2023) op de Penalty Bench mag verblijven.
N.V. Bever Holding heeft het voornemen om in gesprek
te gaan met Euronext en zal opnieuw de OOB- accoun
-
tantskantoren benaderen of zij bereidt de accountants
-
controle over het boekjaar 2022 uit te voeren.
Noordwijk
Gedurende 2021 heeft N.V. Bever Holding gewerkt aan
de verdere invulling van de transactie ten aanzien van
de grondposities te Noordwijk.
De eerste stap van de transactie was de financiering
verkregen op 20 november 2020 voor de aflossing van
de financiering destijds verstrekt door Archand S.à.r.l
(VolkerWessels).
Deze financiering werd verstrekt door Adriaan van Erk
Groep B.V. aan N.V. Bever Holding.
Het tweede onderdeel van de transactie was de verkoop
van alle grondposities te Noordwijk aan Adriaan van Erk
Onroerend Goed B.V..
Hierbij zijn zowel schriftelijke- als mondelinge afspra
-
ken gemaakt. De schriftelijke afspraken betreffen de
verkoop en levering van de grondposities te Noordwijk
voor 60 miljoen euro met als voorwaarde de ontheffing
van het gevestigde voorkeursrecht (Wet voorkeursrecht
gemeenten) door de Gemeente Noordwijk.
De mondelinge afspraken betreffen o.a. een bouwvo
-
lume-afhankelijk winstdeling.
Hieronder volgt een opgave van de mondelinge
gemaakte afspraken;
• - Winstaandeel van 30% bij een bouwvolume vanaf
30.000m2, indien het bouwvolume 50.000 m2 of
meer betreft dan is er een winstaandeel van 50%
van toepassing op het geheel.
• - Betalen van een rentecomponent ad. 2,5% te bere
-
kenen over de onbetaalde koopsommen tot aan de
dag van volledige betaling.
• - Vergoeding door Van Erk aan Bever c.s. van de
gemaakte advocaat- en adviseurskosten.
• - Vergoeding door Van Erk aan Bever c.s. van de
onroerendezaakbelasting en andere zakelijke lasten.
Het was van essentieel belang dat de mondelinge
afspraken niet openbaar werden gemaakt, zo lang de
onderhandelingen met de gemeente Noordwijk over
2021 in het kort
1616
Bever Holding
16
de bouwvolumes, zoals opgenomen in de samenwer
-
kingsovereenkomst, tussen Adriaan van Erk Groep en de
gemeente Noordwijk nog niet gefinaliseerd werden.
Openbaarmaking zou de onderhandelingen tussen
Adriaan van Erk Groep en de gemeente Noordwijk ern
-
stig frustreren, dit gezien de vertroebelde relatie tussen
N.V. Bever Holding en de gemeente Noordwijk.
In de koopovereenkomsten met ‘Adriaan van Erk
Onroerend Goed B.V.’ zijn zowel voorwaarden en con
-
dities met betrekking tot de verkoop en levering opge
-
nomen alsook is vastgelegd dat de partijen de notaris
geen opdracht geven tot inschrijving van de koopover
-
eenkomsten in de daartoe bestemde openbare regis
-
ters van de Dienst voor het Kadaster. Deze afgesproken
vertrouwelijkheid is geschonden door Adriaan van Erk
Groep alsook door de notaris door de inschrijving van
de koopovereenkomsten op 13 april 2021.
Op 9 november 2021 is een samenwerkingsovereen
-
komst getekend tussen de Gemeente Noordwijk en
Adriaan van Erk Groep met daarin afspraken over een te
realiseren bouwvolume van 52.095 m2 op de door N.V.
Bever Holding verkochte grondposities in Noordwijk.
Onderdeel van de samenwerkingswerkingsovereen
-
komst was de éénmalige ontheffing van het gevestigde
voorkeursrecht door Gemeente Noordwijk.
Na de succesvolle onderhandelingen door de Adriaan
van Erk Groep met de Gemeente Noordwijk kon de ver
-
dere formalisatie van de transactie, met daadwerkelijke
levering, verder vormgegeven worden.
Op 13 november 2021 heeft Adriaan van Erk Onroerend
Goed B.V. de concept leveringsaktes voor de levering
van de grondposities te Noordwijk aangeleverd. In deze
concept leveringsaktes ontbrak de schriftelijke vastleg
-
ging van de mondelinge afspraken.
Op 23 november 2021 in de voormiddag heeft N.V.
Bever Holding bezwaar gemaakt tegen de concept leve
-
ringsaktes in verband met het ontbreken van de mon
-
delinge afspraken.
Op dat moment is er een geschil ontstaan over de uit
-
voering van de koopovereenkomsten en de levering
van de grondposities te Noordwijk. N.V. Bever Holding
wenste geen medewerking te verlenen aan deze leve
-
ring, indien en zo lang Adriaan van Erk Onroerend Goed
B.V. de mondelinge afspraken, die in het kader van
deze verkoop bij monde van wijlen A. van Erk namens
Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. zijn gemaakt, niet
erkent en respecteert.
Zoals eerder aangegeven zijn in de koopovereen
-
komsten met Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V.
voorwaarden opgenomen in het verband met het
gevestigde voorkeursrecht – op basis van de Wet voor
-
keursrecht gemeenten – (Wvg). N.V. Bever Holding
is van mening dat de ontheffing Wvg, welke door de
gemeente Noordwijk is verleend op grond van artikel 26
lid 2 van de Wvg, de verplichtingen van de Wvg onverlet
laat. N.V. Bever Holding heeft bezwaar gemaakt tegen
dit besluit, dit heeft geresulteerd in een bevestiging van
de gemeente Noordwijk dat er geen sprake is van een
uitzondering op de verplichting om de gronden eerst
aan de gemeente Noordwijk aan te bieden. Bij die stand
van zaken verhinderde de WvG een levering.
Wassenaar
De procedures tegen de gemeente Wassenaar inzake
het landgoed Ivicke zijn nog lopende, in de bestuurs
-
rechtelijke bodemprocedure met betrekking tot de kra
-
kers heeft de rechter op 20 december 2021 de gemeente
Wassenaar veroordeeld het pand te laten ontruimen. In
de bestuursrechtelijke bodemprocedure met betrek
-
king tot het uitvoeren van de opgelegde last onder
bestuursdwang heeft de rechter Bever op 20 december
2021 in het ongelijk gesteld.
België
Bever heeft met succes de grondpositie gelegen aan de
Kastanjedreef te Knokke-Heist verkocht en geleverd in
het vierde kwartaal 2021 tegen een verkoopbedrag van
7,5 miljoen euro.
1717
Jaarrapport 2021
17
Vooruitzichten 2022
Bever Holding streeft ernaar in 2022 verder invulling te
geven aan haar projecten door middel van ontwikkeling,
een nieuwe samenwerking of verkoop.
Daarnaast zal 2022 in het teken staan in het ontstane
geschil met Adriaan van Erk Groep over de uitvoering en
levering van de grondposities te Noordwijk. Voor de hui
-
dige situatie in dit ontstane geschil verwijzen wij naar de
gebeurtenissen na balansdatum en de gerechtelijke pro
-
cedures in de jaarrekening.
Bever Holding blijft in afwachting van de wetswijziging
die de OOB-accountantskantoren zal dwingen om de
jaarrekeningen van de OOB- bedrijven te controleren.
Bever Holding heeft het voornemen opnieuw de OOB-
accountantskantoren te benaderen of zij bereidt zijn de
accountantscontrole over het boekjaar 2022 uit te voeren.
Het aandeel Bever Holding
Het aandeel Bever Holding is genoteerd op Euronext
Amsterdam onder het symbool BEVER, Euronextcode
NL0000285278. In 2021 kwam er op 101 handelsdagen een
koers tot stand waarbij dagelijks op deze handelsdagen
gemiddeld 791 aandelen werden verhandeld. De hoog
-
ste koers van het aandeel bedroeg in 2021 EUR 4,10 en de
laagste koers was EUR 3,46. De slotkoers op 31 december
2021 was EUR 3,71.
Per ultimo van het verslagjaar bedraagt het totaal aantal
uitstaande aandelen 17.057.549. De directie streeft naar
een grotere verhandelbaarheid van het aandeel Bever
Holding en een bredere spreiding van het aandelenbezit.
Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuwe
aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities. In de
statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaat
-
regelen voorzien tegen een overname van de zeggen
-
schap over Bever Holding.
Dividend
Er zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
worden voorgesteld om het resultaat toe te voegen aan
het eigen vermogen. Het beleid van Bever Holding is erop
gericht om de toekomstige resultaten aan te wenden voor
de groei en verdere ontwikkeling van de onderneming.
Het dividendbeleid zal echter regelmatig opnieuw worden
getoetst aan de doelstellingen zoals acquisitiemogelijkhe
-
den, liquiditeitsbehoeften, nanciële resultaten etc.
1818
Bever Holding
18
Verslag van de directie
In overeenstemming met de statuten van Bever Holding
wordt het beloningsbeleid van de directie en de Raad
van Commissarissen vastgesteld door de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders op voorstel van de Raad
van Commissarissen. De beloning voor de directie is vast-
gesteld op een vast salaris.
Personeel en organisatie
Het personeelsbestand bestaat uit 1 persoon (per ultimo
boekjaar).
De Raad van Commissarissen heeft in het verleden de heer R.
van de Putte gevraagd om aan Bever Holding verbonden te
zijn als adviseur, mede om zijn uitgebreide kennis van de vast
-
goedportefeuille van de onderneming. Tot op heden verricht
de heer Van de Putte nog altijd deze werkzaamheden zonder
bezoldiging. Het bestuur van de Belgische vennootschappen
wordt onbezoldigd verricht.
Beloning bestuur
Personeel
Raad van Commissarissen/Directie
Directie
W.J. Simon bestuurder bij ontstentenis (1-1-2021 t/m 31-12-2021) -
Raad van Commissarissen
W.J. Simon voorzitter (1-1-2021 t/m 31-12-2021) EUR 35.000
Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding
hielden in het verslagjaar enig aandelenbelang in de
Vennootschap.
Duurzaam ondernemen
Bever Holding streeft ernaar duurzaam te ondernemen.
De directie legt de voor de onderneming relevante
maatschappelijke aspecten van ondernemen voor ter
goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Er wordt
aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en
ethiek. Voor de nieuw te realiseren gebouwen worden
milieuaspecten door Bever Holding zorgvuldig afgewo-
gen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame
ontwikkeling juist extra bijdraagt aan de uiteindelijke
waarde van de projecten zowel in nanciële zin alsook
wat betreft de beleving bij de uiteindelijke gebruikers en
omwonenden van deze nieuwe gebouwen. Deze komen
immers op unieke locaties en zijn daarmee vaak beeld-
bepalend. Als opdrachtgever aan een breed scala van
(bouw)ondernemingen is Bever Holding nauw betrok-
ken bij de ontwikkeling van de projecten en kent zij dan
ook haar verantwoordelijkheden. Het is daarom vanzelf-
sprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen
aanvaarde maatschappelijke normen en waarden en aan
lokale wet- en regelgeving.
Mogelijke tegenstrijdige belangen
Pensioenregeling
Er is geen regeling overeengekomen.
1919
Jaarrapport 2021
19
Verslag van de directie
Noordwijk
In het eerste kwartaal van 2022 is Bever Holding niet tot
overeenstemming gekomen met Adriaan van Erk Onroerend
Goed B.V. over het niet respecteren van de gemaakte mon
-
delinge afspraken inzake de levering van de grondposities in
Noordwijk.
Door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. werd Bever Holding
c.s. in kort geding gedagvaard. Zij vorderde nakoming van
Bever Holding en derhalve levering van de grondposities.
Hiertegen werd door Bever Holding c.s. verweer gevoerd.
Op 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter Bever Holding
in het gelijk gesteld en alle vorderingen van Adriaan van Erk
Onroerend Goed B.V afgewezen.
Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. heeft hoger beroep aan
-
getekend tegen dit vonnis.
In het door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V ingestelde
hoger beroep heeft op 13 juni 2022 het Hof arrest gewezen,
waarbij het eerdere vonnis van 19 april 2022 werd vernietigd.
Bever werd veroordeeld om de grondposities gedwongen te
leveren voor een bedrag van 60 miljoen euro zoals opgeno
-
men in de schriftelijke koopovereenkomsten echter zonder
rekening te houden met de mondelinge afspraken.
Een deel van dit bedrag is aangewend voor de aossing van de
door Adriaan van Erk Groep verstrekte nanciering.
Bever heeft inmiddels uitvoering gegeven aan het arrest, het
-
geen impliceert dat de grondposities in Noordwijk respectieve
-
lijk op 1 juli 2022 en 25 juli 2022 werden geleverd.
Dat betekent overigens niet dat Bever zich bij het vonnis neer
-
legt. Bever is voornemens om verdere juridische stappen te
zetten.
De gevolgen van het vonnis en verplichte levering van de
grondposities te Noordwijk is dat de realisatie van grondpo
-
sities te Noordwijk in 2022 niet tegen de marktwaarde zoals
opgenomen in de balans per 31 december 2021 van 137,66 mil
-
joen euro zullen plaatsvinden, maar tegen een waarde van 60
miljoen euro. De IFRS-boekhoudregels maken het niet moge
-
lijk een eventuele claim te waarderen op de balans. Derhalve
zal Bever Holding in 2022 een boekverlies realiseren van 77,66
miljoen euro op deze verplichte transactie. Rekening houdend
met de scale gevolgen van de lagere opbrengsten zal deze
transactie een nettoverlies opleveren van 57,60 miljoen euro
en zal dit derhalve resulteren tot een neerwaartse aanpassing
van het eigen vermogen en de intrinsieke waarde per aandeel.
Procedure Staal Beheer N.V.
In 2019 werd N.V. Bever Holding gedagvaard door Staal Beheer
N.V.. Eind 2020 werd N.V. Bever Holding in het gelijk gesteld
door de rechtbank. Er werd door Staal Beheer N.V. tegen dit
vonnis hoger beroep ingesteld. In de hoger beroepzaak werd
er uitspraak gedaan, N.V. Bever Holding werd wederom in het
gelijk gesteld, Staal Beheer N.V. werd veroordeeld in de kosten
van deze procedure. De door Staal Beheer N.V. gelegde besla
-
gen werden inmiddels door Staal Beheer N.V. opgeheven.
Wassenaar
De procedures tegen de gemeente Wassenaar inzake het land
-
goed Ivicke zijn nog lopende, in de bestuursrechtelijke bodem
-
procedure met betrekking tot de krakers heeft de rechter de
gemeente Wassenaar veroordeeld het pand te laten ontrui
-
men. Tegen deze ontruiming werd door de krakers een voorlo
-
pige voorziening aangespannen. De uitspraak van deze voor
-
lopige voorziening is dat de krakers dienen te ontruimen tegen
uiterlijk 14 juli 2022. De gemeente Wassenaar is momenteel in
overleg met de krakers over een vrijwillige ontruiming, welke
dan op een later tijdstip zal plaatsvinden.
In de lopende bestuursrechtelijke bodemprocedure met
betrekking tot het uitvoeren van de opgelegde last onder
bestuursdwang heeft Bever beroep aangetekend tegen het
vonnis van 20 december 2021. Dit hoger beroep loopt voor
de rechtbank en zal na alle waarschijnlijkheid in 2022 of later
worden behandeld.
Inmiddels heeft de Gemeente Wassenaar per 20 juli 2022
een kostenverhaalbeschikking genomen waartegen Bever
bezwaar maakt. De discussie zal onderdeel worden van het
hoger beroep in de bodemprocedure tegen de last onder
bestuursdwang.
België
Door de gemeente Spa werden de restanten van het voormalig
afgebrand hotelgebouw te Spa, Route Balmoral verwijderd.
In januari 2022 heeft Bever de sloop afgewerkt van het voor
-
malig hotelgebouw “Laguna Beach” te Knokke-Heist.
De gesloopte gebouwen hebben geen gevolg vo
or de ont
-
wikkeling van de locaties nog voor de marktwaarde.
Gebeurtenissen na balansdatum
2020
Bever Holding
20
Verslag van de directie
Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van
het in kaart brengen van de risico’s die met het beleg
-
gen in en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan. Ten
aanzien van de ontwikkelingsrisico’s is het risicobeheer
van de kosten ten opzichte van de toegekende budget
-
ten vastgelegd in een werkplan dat jaarlijks besproken
wordt met de Raad van Commissarissen en opnieuw
wordt vastgesteld.
Strategische risico’s en onzekerheden
Marktrisico
De vastgoedsector zou beïnvloed kunnen worden door
factoren die betrekking hebben tot, onder andere, het
type vastgoed, de locatie, de bezettingsgraad, hypo
-
theekrentes en andere economische factoren. Deze
factoren kunnen een negatieve impact hebben op de
winstgevendheid van de vastgoedportefeuille alsook de
waarde hiervan.
Ontwikkelingsrisico
Het risico dat een beoogd project in omvang of tijd afwijkt
van gehanteerde prognoses wordt door Bever Holding
periodiek geïnventariseerd. Gezien de aard van de activitei
-
ten en projecten blijft een bepaalde mate van onzekerheid
voortdurend aanwezig. De omvang van projecten wordt
ook beïnvloed door beleid van (lokale) overheden alsmede
door de markt wat betreft behoefte en afzetbaarheid. Door
een voortdurende monitoring van ontwerpbeleidsdocu
-
menten is Bever Holding in staat om tijdig te reageren,
waar nodig langs juridische weg door specialistische advo
-
caten. Het ont- wikkelingsrisico wordt voorts jaarlijks opge
-
nomen in de waardering van de objecten en waar nodig
bijgesteld op basis van actuele gegevens.
Waarderingsrisico
De vastgoedportefeuille van Bever Holding wordt perio
-
diek gewaardeerd door een onafhankelijke externe taxa
-
teur waarbij een inventarisatie van de actuele gegevens
gemaakt wordt en waar nodig wordt bijgesteld. Het risico
van waardedaling van de vastgoedobjecten wordt door
Bever Holding beheersbaar gehouden door haar doelstel
-
ling ten aanzien van de solvabiliteit van minimaal 50%.
Portefeuillerisico
Door de ligging van de projecten in zowel Nederland als
België, de kwaliteit van de locaties en de samenstelling
daarvan die bovendien diverse vastgoedsegmenten omvat
- woningen, appartementen, kantoren, hotels en winkels -
is spreiding van geografische en afzetrisico’s gewaarborgd.
Bever Holding streeft daarnaast naar een evenwichtige ver
-
deling van de portefeuille en heeft zich ten doel gesteld
om de portefeuille aan te vullen met meer direct renderend
vastgoed met een positieve kasstroom waardoor het rela
-
tieve aandeel van de ontwikkelobjecten zal dalen.
Operationele risico’s en onzekerheden
Projectontwikkelingsrisico
Uitgangspunt voor de start van de bouw van een project zal
altijd zijn dat een aanzienlijk deel van de te bouwen wonin
-
gen is verkocht, respectievelijk het te realiseren vastgoed is
verhuurd. Dit omwille van het beheersbaar houden van de
projectfinanciering. Bever Holding heeft ervoor gekozen
om samen te werken met strategische partijen die in staat
zijn om een deel van het projectontwikkelingsrisico en de
projectfinanciering te dragen. Daarnaast zal door middel
van een uitgekiende projectfasering het voorraadrisico zo
beperkt mogelijk worden gehouden.
Budgetrisico’s
Voor elk ontwikkelproject wordt bij de start van de ont-
wikkeling een besluitdocument vastgesteld bestaande uit
een ontwerp, stichtingskostenbegroting en planning. Dit
besluitdocument zal voortdurend worden geactualiseerd,
steeds na het bereiken van een milestone in het ontwikkel
-
traject. Elke opdrachtverstrekking zal gerelateerd worden
aan het (beschikbare) budget dat voortvloeit uit het vast
-
gestelde besluitdocument. Mogelijke overschrijdingen van
het budget worden hierdoor tijdig onderkend en kunnen
zo worden hersteld of voorzien.
Beloningsrisico’s
De beloning van de directie of andere personeelsleden
is niet gekoppeld aan het financiële resultaat van één of
meerdere projecten. Bever Holding voorkomt hiermee dat
er sprake zou kunnen zijn van een niet optimale priorite
-
ring van projecten of van ongewenste bezuinigingen op
kwaliteit van gebouwen.
Financiële risico’s en onzekerheden
De financiële risico’s worden nader besproken onder punt
16 van de “Toelichting op de onderscheiden posten van de
geconsolideerde balans” en betreffen onder meer de rente
-
risico’s en de liquiditeitsrisico’s.
Risicomanagement
2121
Jaarrapport 2021
21
Verslag van de directie
Financiële verslaggeving risico’s en onzekerheden
De omvang van de organisatie en activiteiten van Bever
Holding is beperkt. Ten aanzien van het financiële verslag
-
gevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van
de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke
mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving
geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast
is de directie van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat
deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende
het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat
er geen indicaties zijn dat deze in het lopend jaar niet naar
behoren zullen werken.
Wet- en regelgeving risico’s en onzekerheden
De belangrijkste activiteit van Bever Holding is vast- goed
-
ontwikkeling. Inherent aan vastgoedontwikke- ling is de
invloed van overheden op de aard, omvang en timing van
projecten, die tot uitdrukking komt in bestemmingsplan
-
nen, visies, nota’s beeldkwaliteitsplannen, omgevingsver
-
gunningen en omgevingsvisies. Wijzigingen in deze docu
-
menten zijn van directe invloed op de projecten van Bever
Holding en vormen daardoor dan ook een onzekere factor.
Deze onzekerheid wordt beheersbaar gemaakt doordat
deze wijzigingen openstaan voor zienswijzen en voor
beroep. Bever Holding werkt met diverse specialistische
advocaten die per project advies geven en Bever Holding
vertegenwoordigen in eventuele bezwaarprocedures.
Tot slot willen wij benadrukken dat deze risicomanage
-
ment (paragraaf) geschreven is vòòr de uitbraak van het
coronavirus (COVID-19). Bever heeft diverse maat-regelen
genomen met betrekking tot de operationele activiteiten
van het bedrijf om de verdere verspreiding van het coro
-
navirus te voorkomen. Het is duidelijk dat de impact op de
Nederlandse economie ernstig zal zijn, maar op dit moment
is het te vroeg om de volledige impact van de coronacrisis
op onze bedrijfsvoering te bepalen.
Risicobereidheid
Ondanks het feit dat Bever Holding te maken heeft met
diverse risico’s en onzekerheden, tracht Bever Holding deze
zoveel mogelijk te beheersen. De aard van de activiteiten
en projecten brengt een bepaalde mate van risico en onze
-
kerheid met zich mee, die niet voorkomen kan worden.
Door de implementatie van een aantal maatregelen blijft
Bever Holding deze risico’s en onzekerheden monitoren
zodat zij tijdig kan ingrijpen. Deze maatregelen zijn:
• bijhouden van alle aankondigingen van voorgenomen
besluitvorming aangaande beleidsdocumenten
• periodieke vaststelling van besluitdocumenten voor
elk ontwikkelproject vanaf start ontwikkeling
• evenwichtige verdeling van de vastgoedportefeuille
• beperking van financieringsbehoefte van projecten
door hantering van voorverkooppercentages
Het belangrijkste gevolg van de diverse risico’s voor Bever
Holding is de invloed op de waardering van de diverse
vastgoedobjecten in portefeuille. Het risico van een moge
-
lijk dalende waarde van het vastgoed van Bever Holding
heeft een negatieve invloed op haar vermogenspositie.
Een herwaardering van de vastgoed-portefeuille met 1%
zal een invloed hebben van circa EUR 2,0 miljoen op het
indirecte beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2021
uitstaande aandelen circa EUR 0,12 per aandeel). De solide
vermogensverhoudingen stellen Bever Holding in staat
eventuele waardedalingen van objecten zelf op te vangen.
De gevolgen van acties door de externe financiers blijven
hierdoor beheersbaar.
Door de omvang van de portefeuille en de lage loan-to-
value is Bever Holding in staat om zelfstandig een her-
financiering te arrangeren.
Bever Holding heeft in 2019 een dagvaarding ontvangen van
Staal Beheer NV terzake van de door Staal Beheer NV gevor
-
derde nakoming van een vermeende borgtocht-over- een
-
komst. Als zekerheid voor deze betalingsverplichting heeft
Staal Beheer NV conservatoir beslag gelegd op 3 vastgoed
-
objecten van NV Bever Holding alsmede op de door NV Bever
Holding gehouden aandelen in dochtervennootschappen.
In hoger beroep werd NV Bever Holding wederom in het
gelijk gesteld, Staal Beheer BV werd veroordeeld in de kosten
van deze procedure. De gelegde beslagen werden inmiddels
opgeheven. Zie verder gerechtelijke procedure zie pagina 67.
Cultuur
De waarden van N.V. Bever Holding zijn ingebed in de
visie, strategie, beleid ten aanzien van duurzaam onder
-
nemen en hebben een formele borging in de gedrags
-
code en de klokkenluidersregeling.
De klokkenluidersregeling kent procedures om inciden
-
ten al dan niet anoniem te melden.
In 2021 zijn geen integriteitsincidenten gemeld en zijn
er geen constateringen gedaan dat niet in lijn met de
gedragscode is gehandeld.
222222
Bever Holding
2222
Langetermijnwaardecreatie
Langetermijnwaardecreatie
In het licht van de Corporate Governance Code (Principe 1.1.)
is de directie verantwoordelijk voor de continuïteit van de
Vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen.
De directie richt zich op de langetermijnwaardecreatie van de
Vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen en
weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de
stakeholders. De Raad van Commissarissen dient toezicht te
houden op de directie.
Gezien de huidige situatie van de onderneming en de hui-
dige invulling van de rollen binnen de directie en de Raad van
Commissarissen is er nog geen verdere invulling gegeven aan
het formeel implementeren van een visie op lange termijn
waardecreatie, waarmee ook nog geen invulling is gegeven
aan Principe 1.1 van de Corporate Governance Code.
Zodra de activiteiten van de onderneming zullen toenemen, zal
worden gestreefd naar een uitbreiding van meerdere leden van
zowel de directie als de Raad van Commissarissen. Daarbij zul
-
len de diverse rollen en verantwoordelijkheden binnen beide
gremia verder worden ingevuld in lijn met de toename van de
activiteiten en in het licht van de Corporate Governance Code.
Reeds eerder is in diverse verslagen binnen het jaarrapport van
N.V. Bever Holding nadere invulling gegeven aan de visie, stra
-
tegie, duurzaam ondernemen etc.
Zodra de benodigde uitbreidingen hebben plaatsgevonden
binnen de directie en de Raad van Commissarissen (hopelijk
in 2022) zal er een strategie voor lange termijn waardecreatie
ontwikkeld worden door de directie. Hierbij zullen de aspecten
zoals opgenomen in Principe 1.1.1 worden meegenomen.
De directie zal de Raad van Commissarissen tijdig bij het for
-
muleren van de strategie ter realisatie van lange termijn waar
-
decreatie betrekken en hierover verantwoording aeggen.
De Raad van Commissarissen zal toezicht houden op de wijze
waarop de directie de strategie voor lange termijn waardecre
-
atie uitvoert.
Zodra de strategie is ontwikkeld zal deze en ook de uitvoering
worden toegelicht in het verslag van de directie en zal de Raad
van Commissarissen in zijn verslag verantwoording aeggen
over de wijze waarop de Raad van Commissarissen betrokken
was bij de totstandkoming en zijn toezichtsrol.
Risicobeheersing
Het integraal risico- en controleraamwerk is onderverdeeld in
een viertal risicogebieden, te weten: strategische, operationele,
nanciële, nanciële verslaggevings-, wet- en regelgevings-
risico’s en onzekerheden. Voor verdere toelichting inzake de
geïdenticeerde risico’s wordt verwezen naar het verslag van
de directie.
Vervolgens wordt in het raamwerk aangegeven hoe groot de
kans is dat een risico zich voordoet en wat daarvan de impact
is. Ten slotte is per risico benoemd wie daar verantwoordelijk is
voor de toepassing van de beheersingsmaatregelen.
Doelstelling is dat de directie jaarlijks een analyse uitvoert van
de mogelijke risico’s en onzekerheden voor het behalen van
de strategische en andere doelstellingen. Indien deze ana
-
lyse is uitgevoerd, wordt deze besproken met de Raad van
Commissarissen. Op basis van de uitkomsten van de discussies
met de Raad van Commissarissen zal het risico en controle
-
raamwerk worden bijgesteld.
De Raad van Commissarissen en de directie zijn verantwoordelijk voor de corporate governance-structuur van de
Vennootschap en de naleving daarvan. Op basis van de herziene Corporate Governance Code die sinds 1 januari 2017 van
toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en
de directie zijn van mening dat de corporate governance-huishouding van Bever Holding op hoofdlijnen op orde is. De
heer W.J. Simon voert sinds 28 juni 2016 (enig commissaris) tijdelijk het bestuur over de Vennootschap. Aangezien deze
situatie onwenselijk is en in brede zin in strijd is met de Corporate Governance Code, in het bijzonder de bepalingen van
principe 2.3.9, 2.1.7 en 2.1.8 sub v.), streeft Bever Holding ernaar uiteindelijk een nieuwe directie (bestaande uit meerdere
leden) en een uitgebreidere Raad van Commissarissen (meerdere leden) voor te dragen ter benoeming door de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders waardoor er dan sprake zal zijn van een gezondere Corporate Governance.
Actuele ontwikkelingen
De Raad van Commissarissen en de directie onderschrijven de principes en best practice-bepalingen van de Nederlandse
Corporate Governance Code (Code). Momenteel wijkt Bever Holding op een aantal punten inhoudelijk (gedeeltelijk) af van de
in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Tevens geeft de directie in dit hoofdstuk verdere invulling
inzake diverse overige principes en best practice-bepalingen indien deze nog niet eerder zijn toegelicht in het jaarrapport.
Corporate governance
232323
Jaarrapport 2021
2323
Corporate governance
Indien er een bijstelling plaatsvindt, zal van tijd tot tijd een
update gegeven worden aan de Raad van Commissarissen over
de voortgang van de beheersing van de verbetermaatregelen.
Gezien de eerder beschreven situatie inzake de samenstelling
van de directie en de Raad van Commissarissen en de omvang
van de onderneming en de activiteiten is er in het boekjaar
2018 een uitgebreide interne analyse uitgevoerd en is ook het
controleraamwerk niet aangepast en zijn er ook geen verbeter
-
maatregelen vastgesteld.
In aanvulling op het risico- en controleraamwerk heeft een eva
-
luatie van de frauderisicofactoren plaatsgevonden.
De frauderisicofactoren die geïdenticeerd zijn, zien toe op de
volgende risico’s:
• Het bewust tegen te hoge prijs aanschaen van vastgoed
• Het bewust tegen te lage prijs verkopen van vastgoed
• Misbruik na verkopen van vastgoed in een keten van trans
-
acties
• Het opzettelijk doen van onjuiste scale aangifte
• Het bewust manipuleren van taxaties van het vastgoed en
het onjuist waarderen van vastgoed
• Het leveren van ctieve diensten dan wel te veel betalen
voor verrichte diensten
• Het bewust gebruikmaken van in privé gelieerde onderne
-
mingen bij het beheer van vastgoedobjecten tegen te hoge
prijzen
• Fictieve onderhouds- en schadewerkzaamheden uitvoeren
aan vastgoedobjecten
• Aanbestedingsrisico
• Het witwassen van criminele gelden
• Het vastgoed bewust tegen een te lage of te hoge prijs ver
-
huren
• Het bewust onderverhuren van leegstand van de vastgoed
-
portefeuille
• Fraude via rechtsvormen
• Fraude door malade inlening en onderaanneming
• Onzakelijke vergoedingen
• Verslaggevingsfraude
De beheersmaatregelen die zijn ingesteld om de genoemde
risico’s te beheersen beschouwt N.V. Bever Holding als vol
-
doende en adequaat om eventuele frauderisico’s te beheersen.
Interne auditfunctie
De interne auditfunctie heeft als taak de opzet en de werking
van de interne risicobeheersings- en controlesystemen te
beoordelen. De directie is verantwoordelijk voor de interne
auditfunctie. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op
de interne auditfunctie en dient in het licht van de Code regel-
matig contact te hebben met diegene die de functie vervult.
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, direc
-
tie en Raad van Commissarissen heeft de onderneming geen
interne auditdienst ingericht.
De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijkse of er ade-
quate alternatieve maatregelen zijn getroen en beziet of er
behoefte bestaat om een interne auditdienst in te richten.
Monitoring
In 2021 heeft er geen formele interne toetsing plaatsgevonden
op de beheersingsmaatregelen die binnen N.V. Bever Holding
zijn ingesteld anders dan die beheersmaatregelen waarbij
de Raad van Commissarissen direct betrokken is. Er zijn geen
materiële bevindingen naar voren gekomen.
Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de in N.V. Bever
Holding geïmplementeerde beheersingssystemen voldoende
zekerheid geven dat de nanciële verslaggeving geen onjuist-
heden van materieel belang bevat.
Financiële verslaglegging en externe accountant
De principes 1.4, 1.5, 1.6 en 1.7 van de Code met betrekking
tot de nanciële verslaglegging worden onderschreven. De
directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid
en tijdigheid van de nanciële verslaggeving. De Raad van
Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de directie
ten aanzien van nanciële verslaggeving. Hierbij richt de raad
zich tevens op de eectiviteit van de interne risicobeheersings-
en controlesyste- men van de Vennootschap en de integriteit
en kwaliteit van de nanciële verslaggeving.
De externe accountant wordt normaliter ook betrokken bij de
inhoud en publicatie van de jaarrekening en de daarop betrek
-
king hebbende persberichten. Gezien het feit dat de directie
en Raad van Commissarissen op dit moment geen externe
accountant heeft kunnen aanstellen heeft deze afstemming
over het boekjaar 2021 niet plaatsgevonden.
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, directie
en Raad van Commissarissen heeft de Raad van Commissarissen
geen auditcommissie ingesteld en worden deze taken en ver
-
antwoordelijkheden door de gehele Raad van Commissarissen
uitgevoerd.
De principes van de Code met betrekking tot de rol, betrokken
-
heid, aanwezigheid, onafhankelijkheid, benoeming, beloning,
beoordeling, etc. van het functioneren van de externe accoun
-
tant worden eveneens onderschreven.
Doordat er geen accountantsorganisatie bereidt is de jaar
-
rekeningcontrole bij N.V. Bever Holding uit te voeren, is geen
mogelijkheid voor de directie en Raad van Commissarissen te
voldoen aan dit principe. Zodra er een bereidheid is van een
partij om als externe accountant te functioneren zal deze prin
-
cipes weer volgens de code worden nageleefd.
24242424
Bever Holding
24
Organisatiestructuur N.V. Bever Holding
Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal
dochtermaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding
een zevental dochters en in België vier. Bever Holding wordt
bestuurd door een directie en heeft een onafhankelijk toe
-
zichtorgaan in de Raad van Commissarissen. Het bestuur van
de Nederlandse dochters wordt gevormd door Bever
Holding en het bestuur van de Belgische dochters wordt inge-
vuld door Bever Holding Participaties B.V en N.V. Bever Holding.
Zie voor de structuur het overzicht op pagina 8.
Voor de huidige situatie verwijzen wij naar de eerder genoemde
bepalingen in verband met het bestuur bij ontstentenis (zie
pagina 12).
Rol directie
Bever Holding wordt vertegenwoordigd door haar statutaire
directie. Bij het ontbreken van een bestuurder wordt de orga
-
nisatie vertegenwoordigd door de Raad van Commissarissen of
door een door deze raad aangestelde bestuurder bij ontsten
-
tenis. De directie is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding
binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader.
De directie draagt zorg voor een adequate informatieverstrek
-
king aan de Raad van Commissarissen en zij legt de doelstel
-
lingen, nancieel en operationeel, en de strategie ter goedkeu
-
ring voor aan deze raad.
De statutaire directie en de vennootschapssecretaresse vor
-
men samen het managementteam. De directie is verantwoor
-
delijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.
Benoemings- en herbenoemingstermijnen bestuurders
Een bestuurder wordt benoemd voor een periode van maxi
-
maal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van
maximaal vier jaar plaatsvinden en wordt tijdig voorbereid.
De onderneming voldoet niet aan de volgende principes van
de Code in verband met het ontbreken van een bestuurder
(principe 2.3.9, 2.2.2, 2.1.7 en 2.1.8 sub v.).
Rol Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds
30 mei 2011 uit 1 persoon. De Raad van Commissarissen houdt
toezicht op het beleid van de directie en de algemene gang
van zaken in de Vennootschap en de met haar verbon- den
onderneming en staat de directie met raad ter zijde. (zie ech
-
ter Bijzondere toelichting pagina 12). Hierbij richt de raad zich
tevens op de eectiviteit van de interne risicobeheersings- en
controlesystemen van de Vennootschap en de integriteit en
kwaliteit van de nanciële verslaggeving. De Raad van
Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar
het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen
weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de
bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af.
De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de
kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad
van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefe-
nen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van
Commissarissen bestaan onder meer uit:
- Het houden van toezicht op en het adviseren en controleren
van de directie omtrent het behalen van de doelstellingen
van de Vennootschap, de werking van het interne risicobe
-
heerssysteem, de strategie en de ondernemingsrisico’s;
- Het zorg dragen voor en handhaven van de corporate gover
-
nance structuur van de Vennootschap;
- Het, de directie gehoord, benoemen van de externe accoun
-
tant van de Vennootschap;
- Het selecteren en voordragen ter benoeming aan de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders van leden van
de directie van de Vennootschap;
- Het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vast
-
stellen van de bezoldiging en de contractuele voorwaarden
van de leden van de directie;
- Het voorbereiden van benoeming van commissarissen en
het selecteren van nieuwe commissarissen;
- Het instellen van commissies (indien nodig gezien omvang);
- Het borgen van de deskundigheid van directie en Raad van
Commissarissen;
- Het opstellen van een diversiteitsbeleid, reglement Raad van
Commissarissen en commissies;
- Het opstellen, analyseren en beoordelen van de proelschets
van de samenstelling van de Raad van Commissarissen;
- Het beoordelen en evalueren van het functioneren van de
directie en de Raad van Commissarissen.
De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na aoop van het
boekjaar van de Vennootschap een verslag over het functio
-
neren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen
opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de
taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar
het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement,
te lezen op www.beverholding.nl.
Cultuur, gedragscode en klokkenluiderreglement
Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toeBe
-
ver Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toepas
-
sing is op de medewerkers en de directie. Deze gedragscode
bevat de uitgangspunten die de directie als fundamenteel
beschouwt De gedragscode beoogt de medewerkers bewust
Effectief bestuur en toezicht
Corporate governance
25252525
Jaarrapport 2021
25
Corporate governance
te maken van eerlijk, integer en transparant handelen door vast
te leggen wat wel en niet als wenselijk gedrag moet worden
beschouwd.
Tevens is een klokkenluiderreglement van toepassing.
Deze regelingen dragen bij aan een integriteitsbewuste
bedrijfscultuur binnen N.V. Bever Holding.
De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op
www.beverholding.nl .
Diversiteitsbeleid en doelstellingen
Wet bestuur en toezicht
Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet bestuur en toezicht
in werking getreden. Per 12 april 2017 zijn de wettelijke regels
van deze Wet per besluit voortgezet tot 1 januari 2020. Bever
Holding heeft deze nieuwe wetgeving geëvalueerd en zal de
statuten en interne regelgeving voor zover van toepassing en
indien nodig aanpassen om te voldoen aan genoemde wetge
-
ving. De Wet bestuur en toezicht bevat onder meer een richt-
lijn voor een evenwichtige verdeling naar geslacht binnen de
directie en Raad van Commissarissen. Ten minste 30% van deze
posities zouden ingevuld moeten zijn door vrouwen en ten
minste 30% door mannen.
Diversiteitsbeleid
Corporate governance code stelt dat de Raad van
Commissarissen een diversiteitsbeleid dient op te stel-
len voor de samenstelling van de directie en de Raad van
Commissarissen. In het beleid wordt ingegaan op de con
-
crete doelstellingen ten aanzien van diversiteit en de voor de
Vennootschap relevante aspecten van diversiteit, zoals natio
-
naliteit, leeftijd, geslacht en achtergrond inzake opleiding en
beroepservaring.
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, directie
en Raad van Commissarissen heeft de Raad van Commissarissen
nog geen diversiteitsbeleid anders dan de bepalingen van de
Wet bestuur en toezicht.
Zodra uitbreidingingen zullen plaatsvinden binnen de direc
-
tie en de Raad van Commissarissen (hopelijk in 2022) zal het
diversiteitsbeleid verder ingevuld worden. Hierbij zullen de
aspecten zoals opgenomen in Principe 2.1.5 en 2.1.6 worden
meegenomen.
Momenteel zijn bij Bever Holding de posities zowel binnen
de directie als bij de Raad van Commissarissen nog niet op
de hiervoor genoemde evenwichtige wijze ingevuld. Bij de
benoeming van nieuwe leden van de directie en de Raad van
Commissarissen zal een evaluatie worden uitgevoerd om het
gewenste proel van de nieuwe leden vast te stellen.
Beloningen
Beloningsbeleid directie en vaststelling beloningen directie
Ten aanzien van ontslagvergoedingen van leden van de direc
-
tie hanteert Bever Holding de uitgangspunten zoals die zijn
vastgelegd in de arbeidsovereenkomsten en laat zij zich leiden
door de bestaande wet- en regelgeving op dit gebied. Indien
de wetgeving wijzigt, zal Bever Holding beoordelen of aanpas-
sing van de arbeidsovereenkomsten mogelijk en noodzakelijk
is. Vooralsnog genieten de leden van de directie arbeidsrechte
-
lijke rechtsbescherming zoals iedere werknemer.
De bepalingen van de Code met betrekking tot hoogte en
samenstelling van de bezoldiging van de directie en de open
-
baarmaking daarvan worden onderschreven.
De Raad van Commissarissen stelt een voorstel op voor het
bezoldigingsbeleid van de Vennootschap. Dit bezoldigingsbe
-
leid wordt ter vaststelling aan de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders voorgelegd. De bezoldiging van de directie
wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen binnen
het kader van het bezoldigingsbeleid. Gezien de huidige situa
-
tie van de directie en de activiteiten van de Vennootschap heeft
de Raad van Commissarissen nog geen aanpassing gemaakt in
het beloningsbeleid van de directie in het licht van de nieuwe
Code. Indien deze situatie verandert zal het huidige beleid her
-
overwogen worden en indien nodig aangepast worden in het
licht van de nieuwe Code.
De Vennootschap kent geen aandelen- of optieplannen.
Concrete gedachten over invoering van dergelijke plannen zijn
er momenteel niet. Mocht tot invoering worden overgegaan
dan zal de Code gevolgd worden. Principes en best practicebe
-
palingen met betrekking tot tegenstrijdige belangen worden
onderschreven.
Beloning Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen doet aan de Algemene
Vergadering een duidelijk en begrijpelijk voorstel voor een
passende eigen beloning. De beloning voor commissarissen
stimuleert een adequate uitoefening van de functie en is niet
afhankelijk van de resultaten van de Vennootschap.
26262626
Bever Holding
26
Algemene Vergadering
Besluit artikel 10 overnamerichtlijn
Aandeelhouders, Algemene Vergadering van
Aandeelhouders en stemrecht
De principes met betrekking tot aandeelhouders worden
onderschreven. Bever Holding kent geen stemrechtbeper-
kende bepalingen. Voor elk aandeel kan één stem worden
uitgebracht. De leden van de Raad van Commissarissen
en de directie worden benoemd door de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de
Raad van Commissarissen. De bestuurders en commissa
-
rissen die worden voorgedragen zijn aanwezig tijdens de
Algemene Vergadering waar over hun voordracht wordt
gestemd. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders
kan de voordracht van de Raad van Commissarissen
afwijzen met als gevolg dat de Raad van Commissarissen
een nieuwe voordracht moet maken. De Algemene
Vergadering van Aandeelhouders kan de gehele Raad
van Commissarissen en directie ontslaan. De Algemene
Vergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van
de commissarissen en de directie vast. Op de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders van Bever Holding wordt
een toelichting gegeven over de gang van zaken en wordt
de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedkeu
-
ring gevraagd voor bij de wet en statuten vastgestelde
onderwerpen. Verder worden, indien van toepassing, de
onderwerpen als opgenomen in principe 4.1.3 separaat
op de agenda gezet van de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders. Een voorstel tot goedkeuring of mach
-
tiging door de algemene vergadering wordt schriftelijk
toegelicht. Het bestuur gaat in de toelichting in op alle
feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de te ver
-
lenen goedkeuring of machtiging. De directie en Raad van
Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering
van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een
zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. De externe
accountant woont de Algemene Vergadering bij waarin
de jaarrekening wordt goedgekeurd. Bever Holding maakt
de vergadering bekend door plaatsing van een oproe
-
pingsadvertentie in de ociële Prijscourant van Euronext
en ten minste in één in Nederland landelijk verspreid
dagblad. De notulen van de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders worden uiterlijk drie maanden na aoop
van de vergadering ter beschikking gesteld via de corpo
-
rate website.
Met betrekking tot informatieverschang als vermeld
in principe 4.2 wordt opgemerkt dat dit principe wordt
onderschreven. De Raad van Commissarissen en directie
zijn van mening dat gelijke informatieverstrekking aan
beleggers van groot belang is en streven dit na.
Deelname van zoveel mogelijk aandeelhouders aan de
besluitvorming in de Algemene Vergadering is in het
belang van de checks and balances van de Vennootschap.
De Vennootschap stelt, voor zover het in haar mogelijk
-
heid ligt, aandeelhouders in de gelegenheid op afstand
te stemmen en met alle (andere) aandeelhouders te com
-
municeren, waarbij de bepalingen van principe 4.3 van de
Code in acht worden genomen.
In dit kader heeft de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders op 30 september 2021 de directie voor-
waardelijk tot 28 februari 2023 gemachtigd tot:
•
het, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen,
uitgeven van aandelen of het verlenen van rechten tot het
verkrijgen van aandelen tot een maximum van 10%; en
• het, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen,
verwerven van aandelen in het kapitaal van de
Vennootschap.
Beschikbaarheid corporate governance documenten
Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn
voor de corporate governance-structuur, zoals de gedrags
-
code, het reglement van de Raad van Commissarissen, pro
-
elschets van de Raad van Commissarissen klokkenluider
-
regeling etc. beschikbaar gesteld op haar website www.
beverholding.nl. Deze documenten worden van tijd tot
tijd aangepast aan de meest recente wet- en regelgeving.
Overzicht beschermingsmaatregelen
N.V. Bever Holding heeft geen uitstaande of potentieel
inzetbare beschermingsmaatregelen tegen een overname
van zeggenschap over de Vennootschap.
Op grond van het Besluit artikel 10 overnamerichtlijn die
-
nen vennootschappen, waarvan eecten zijn toegelaten tot
de handel op een gereglementeerde markt, in hun jaarver
-
slagen informatie te verschaen over onder meer de kapi
-
taalstructuur van de Vennootschap en de aanwezigheid van
aandeelhouders met bijzondere rechten.
In het kader hiervan doet N.V. Bever Holding de volgende
mededelingen:
Corporate governance
27272727
Jaarrapport 2021
27
Getrouwheidsverklaring
a) Wat betreft de kapitaalstructuur van de Vennootschap,
de samenstelling van het geplaatste kapitaal en het divi
-
dendbeleid, wordt verwezen naar de diverse hoofdstuk
-
ken “Kerncijfers en proel”, “Verslag van de directie”,en
de toelichting op de jaarrekening. Wat betreft de aan
deze aandelen verbonden rechten wordt verwezen
naar de statuten van de Vennootschap, zoals geplaatst
op de website van N.V. Bever Holding. Kort samen
-
gevat bestaan deze rechten ten aanzien van gewone
aandelen uit de bevoegdheid om de vergadering van
aandeelhouders bij te wonen, daarin het woord te
voeren en het stemrecht uit te oefenen en het recht
op uitkering van hetgeen, na reservering, van de winst
van de Vennootschap overblijft. Eind 2021 bestaat het
geplaatste kapitaal geheel uit gewone aandelen (aan
toonder).
b) De Vennootschap heeft geen beperkingen opgelegd
aan de overdracht van gewone aandelen.
c) Wat betreft deelnemingen in de Vennootschap waar
-
voor een meldingsplicht bestaat (in overeenstemming
met de artikelen 5:34, 5:35 en 5:43 van de Wet op het
nancieel toezicht), word verwezen naar de “Overige
gegevens” op pagina 84 van het jaarrapport. Onder het
kopje “Meldingen in het kader van de Wet melding zeg
-
genschap” staat vermeld welke aandeelhouders met
een kapitaalbelang van 3% of meer eind 2021 bij de
Vennootschap bekend zijn.
d) Aan aandelen in de Vennootschap zijn geen bijzondere
zeggenschapsrechten verbonden.
e) De Vennootschap kent op dit moment geen regeling
die rechten toekent aan werknemers om nieuwe aande
-
len in het kapitaal van de Vennootschap of een dochter
-
maatschappij te nemen of te verkrijgen.
f) De stemrechten verbonden aan de aandelen in de
Vennootschap zijn niet beperkt, noch zijn termijnen
voor de uitoefening van stemrecht beperkt.
g) Er bestaan (voor zover bekend) geen overeenkomsten
met aandeelhouders die aanleiding kunnen geven tot
beperking van de overdracht van aandelen of tot beper
-
king van stemrecht.
h) De voorschriften betreende benoeming en ont
-
slag van bestuurders en commissarissen en wijziging
van de statuten staan vermeld in de statuten van
de Vennootschap, het Reglement van de Raad van
Commissarissen.
i) De bevoegdheden van de directie in het algemeen staan
in de statuten vermeld. In de notulen van de Algemene
Vergadering Aandeelhouders in 2020 zijn de door de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders verstrekte
machtigingen aan de directie tot het uitgeven of inko
-
pen van aandelen weergegeven.
j) De Vennootschap heeft geen overeenkomsten gesloten
met directieleden of werknemers, die voorzien in een
uitkering bij beëindiging van het dienstverband naar
aanleiding van een openbaar bod in de zin van artikel
5:70 van de Wet op het nancieel toezicht.
In lijn met best practice 1.4.3. van de Nederlandse Corporate
Governance Code en artikel 5:25c van de Wet op het nancieel
toezicht, verklaart de directie naar haar beste wetenschap dat
voor zover bekend dat:
- De geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld geeft
van de activa, de passiva, de nanciële positie en de winst
van Bever Holding en de gezamenlijk in de consolidatie
opgenomen ondernemingen;
- Het verslag van de directie een getrouw beeld geeft over
de toestand op balansdatum en de gang van zaken gedu
-
rende de verslagperiode van Bever Holding en haar gecon
-
solideerde dochtermaatschappijen waarvan de gegevens
in haar nancieel verslag van de directie zijn opgenomen;
- Het nancieel verslag van de directie een getrouw beeld
geeft van de activa en passiva, de nanciële positie en het
resultaat van Bever Holding en haar geconsolideerde doch
-
termaatschappijen;
- De wezenlijke risico’s waarmee Bever Holding wordt gecon
-
fronteerd in dit verslag zijn beschreven. Voor een uitgebrei
-
dere beschrijving van de risico’s wordt verwezen naar het
hier voorgaande hoofdstuk “Risicomanagement”.
- Het verslag in voldoende mate inzicht geeft in tekort-
komingen in de werking van de interne risicobeheersings-
en controlesystemen (zie pagina 20);
- Voornoemde systemen een redelijke mate van zekerheid
geven dat de nanciële verslaggeving geen onjuistheden
van materieel belang bevat;
- Het naar de huidige stand van zaken gerechtvaardigd is dat
de nanciële verslaggeving is opgesteld op going concern
basis; en
- In het verslag de materiële risico’s en onzekerheden zijn
vermeld die relevant zijn ter zake van de verwachting van
de continuïteit en liquiditeit van de vennootschap voor een
periode van twaalf maanden na opstelling van het verslag.
Corporate governance
28282828
Bever Holding
28
Corporate governance-verklaring
Dit betreft een verklaring uit hoofde van artikel 2a van het
Vaststellingsbesluit nadere voorschriften inhoud jaarverslag
d.d. 10 december 2009 (hierna het “Vaststellingsbesluit”). Voor
de mededelingen in deze verklaring als bedoeld in artikelen 3,
3a en 3b van het Vaststellingsbesluit wordt verwezen naar de
relevante vindplaatsen in het Jaarrapport 2018. De volgende
mededelingen dienen als hier ingelast en herhaald te worden
beschouwd:
• de mededeling over de naleving van de principes en best
practice-bepalingen van de Code, inclusief de gemoti
-
veerde opgave van afwijkingen in de naleving daarvan,
zoals opgenomen in de paragraaf “Corporate Governance”
op pagina 22 van het jaarrapport;
• de mededeling omtrent de belangrijkste kenmerken van
het beheers- en controlesysteem in verband met het pro
-
ces van nanciële verslaggeving van de Vennootschap
en de groep, zoals opgenomen in de paragraaf
“Risicomanagement” op pagina 20 van het jaarrapport;
• de mededeling betreende het functioneren van de aan
-
deelhoudersvergadering en haar voornaamste bevoegd
-
heden en de rechten van de aandeelhouders en hoe deze
kunnen worden uitgeoefend, zoals opgenomen in de
paragraaf “Corporate Governance” op pagina 22 van het
jaarrapport;
• de mededeling ten aanzien van de samenstelling en het
func- tioneren van de directie, zoals opgenomen in het
hoofdstuk “Verslag van de directie” op pagina 14 en de
paragraaf “Rol directie” op pagina 24 van het jaarrapport;
• de mededeling over de samenstelling en het functione
-
ren van de Raad van Commissarissen en zijn commissies,
zoals opgenomen in het hoofdstuk “Verslag van de Raad
van Commissarissen” en de paragraaf “Samenstelling van
de Raad van Commissarissen”, op pagina 9 en 10 van het
jaarrapport;
• de mededeling over (de doelstellingen van) het diversi
-
teitsbeleid en de wijze waarop dit beleid is uitgevoerd,
zoals opgenomen in de paragraaf “Corporate Governance”
op pagina 22 van het jaarrapport;
• de mededeling ingevolge Besluit artikel 10 overname
-
richtlijn, zoals opgenomen in de paragraaf “Corporate
Governance” op pagina 22 van het jaarrapport.
• De mededeling van het ontbreken van een externe accoun
-
tant over het boekjaar 2019, 2020 en 2021 op pagina 84 en
de gevolgen voor het naleven van de code op pagina 26
van het jaarrapport.
Wassenaar, 12 augustus 2022
W.J. Simon
Corporate governance
29292929
Jaarrapport 2021
29
3030
Bever Holding
30
Jaarrekening
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
3131
Jaarrapport 2021
31
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
Geconsolideerde balans
Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
3232
Bever Holding
32
Jaarrekening
Geconsolideerde winst- en -verliesrekening over 2021
( EUR x 1.000) Toelichting 2021 2020
19 27 27
Opbrengsten uit vastgoed-
beleggingen
Netto huuropbrengsten
Verkoopresultaat
Herwaarderingsresultaat
Totale opbrengsten uit vastgoed-
beleggingen 55.183 3.306
11 80 -
1 (26 ) (122 )
2 (170 ) (170 )
8 (125 ) (130 )
3 (868 ) (841 )
(1.163 ) (1.141 )
(32 ) (2.824 )
4 88 (2.702 )
5 (14.784 ) (2.431 )
(0.18 )
* Terugneming van
waardevermindering voorraad
vastgoedprojecten
Exploitatiekosten
Overige resultaten
Lasten
Lonen en salarissen
Afschrijvingen
Algemene kosten
Totale lasten
Bedrijfsresultaat
Financiële opbrengsten
Financiële kosten
Netto financieringskosten
Resultaat voor belastingen
Vennootschapsbelasting
Resultaat na belasting
Per aandeel (x EUR)
Netto resultaat per aandeel
beschikbaar voor aandeelhouders
V
erwaterd netto resultaat per aandeel
(0.18 ) *
* Het resultaat na belasting is gedeeld door 17.057.549
3333
Jaarrapport 2021
33
Jaarrekening
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2021
( EUR x 1.000) Toelichting 2021 2020
Resultaat na belastingen 39.378 (3.090
Overig totaalresultaat - -
Totaalresultaat 39.378 (3.090 )
Toekomend aan:
Aandeelhouders
N.V. Bever Holding 39.378 (3.090 )
Minderheidsbelangen - -
3434
Bever Holding
34
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2021
( EUR x 1.000) Toelichting 31.12.2021 31.12.2020
Actief
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen 6 117.940 72.665
Vastgoedbeleggingen in
aanbouw of ontwikkeling 7 67.680 58.970
Materiële vaste activa 8 361 437
Financiële vaste activa 9 3.009 2.994
Actieve belastinglatenties 10 6.013 6.802
Vlottende activa
Voorraad vastgoedprojecten 11 20.400
Belastingen en sociale premies 28 34
Overige vorderingen en
overlopende activa 126 62
Liquide middelen 12 5.816 29
Totale activa 215.359 162.393
3535
Jaarrapport 2021
35
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2021
( EUR x 1.000) Toelichting 31.12.2021 31.12.2020
13
14
17 346 443
15 34.632 34.632
Passief
Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal
Agioreserve
Overige reserves
Onverdeeld resultaat
Langlopende verplichtingen
Latent
belastingv
e
erplichting
L
verplich
ease
tingen
Kortlopende verplichtingen
Kortlopende
hypothecaire lening
Crediteuren
Overige schulden en
overlopende passiva
T
otale
passiva
3636
Bever Holding
36
Jaarrekening
Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2021
(EUR x 1.000)
Geplaatst Agio- Overige Onverdeeld Totaal
kapitaal reserve reserves resultaat
Stand per 1 januari 2020 19.616 33.811 47.937 (2.038 ) 99.326
Resultaatbestemming - - (2.038 ) 2.038 -
Resultaat - - - (3.090 ) (3.090 )
Verkoop eigen aandelen - - - - -
Stand per 31 december 2020 19.616 33.811 45.899 (3.090 ) 96.236
Stand per 1 januari 2021 19.616 33.811 45.899 (3.090 ) 96.236
Resultaatbestemming - - (3.090 ) 3.090 -
Resultaat - - - 39.378
Verkoop eigen aandelen - - - - -
Stand per 31 december 2021 19.616 33.811 42.809 135.614
3737
Jaarrapport 2021
37
Jaarrekening
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2021
(Volgens de indirecte methode) Toelichting 2021 2020
(88 )
(54.057 )
(3.279 )
11 6.094 (4 )
(58 ) 50
(310 ) 431
(21 ) (2.810 )
(21 ) (2.810 )
(24 ) -
(8 ) (8 )
15 - (31.864 )
(133 ) (131 )
(133 ) 2.637
(702 )
(EUR x 1.000)
Resultaat na belastingen
Netto nancieringskosten
Belastingen naar de winst
Afschrijvingen
Waardeverminderingen en
herwaarderingen
Kasstroom uit operationele resultaten
voor veranderingen werkkapitaal en
voorzieningen
Mutatie werkkapitaal
(Des)investeringen in voorraad
vastgoedprojecten
Overige activa
Overige passiva
Veranderingen in werkkapitaal
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Betaalde interest
Kasstroom uit operationele
activiteiten
Ontvangen interest
Des/investeringen in materiële vaste
activa
Des/investeringen in
vastgoedbeleggingen
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Opname rentedragende schulden
Aflossing rentedragende schulden /
rekening-couranten
Aflossing lease verplichting
Kasstroom uit financierings-
activiteiten
Mutatie geldmiddelen
Liquide middelen per 1 januari
Liquide middelen per 31 december
3838
Bever Holding
38
Jaarrekening
Verslaggevende entiteit
N.V. Bever Holding (de “Vennootschap”), statutair
gevestigd in Hilversum, is een vastgoedontwikkeling-
maatschappij die zich richt op vastgoedbeleggingen
en (her)ontwikkeling van appartementen, commerci-
ele ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2021
geconcentreerd in Nederland en België. In 2007 heb-
ben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een
aanvang gemaakt met nieuwe activiteiten voorname
-
lijk bestaande uit het aankopen, verkopen, ontwikke
-
len, exploiteren en beheren van onroerende zaken en
deze activiteiten zijn in het verslagjaar voortgezet.
De geconsolideerde cijfers van Bever Holding omvat
-
ten de financiële gegevens van de Vennootschap als
-
ook haar dochterondernemingen (gezamenlijk aange
-
duid als de “Groep”).
Doel en strategie
Het doel van Bever Holding is door het investeren in
vastgoed winst te realiseren en daardoor een meer-
waarde te creëren voor haar aandeelhouders.
Bever Holding voorziet deze doelstelling te verwezen-
lijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedpor-
tefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde te
realiseren. Per project zal worden bezien of dit wordt
toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie dan wel
zal worden verkocht aan derden. Anderzijds zal wor
-
den gestreefd naar de verwerving van renderend
(bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom
te genereren.
Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken zal
in de komende jaren verder vorm worden gegeven en
het streven blijft de organisatie op de gewenste schaal
te brengen door middel van autonome groei dan wel
overname. Voor de uitbreiding van de vastgoedporte
-
feuille zal Bever Holding als onderdeel van haar strate
-
gie ernaar streven een deel van de transactiewaarde in
nieuw uit te geven aandelen Bever Holding te voldoen.
Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdragen aan
de groei van het eigen vermogen van Bever Holding.
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Algemene grondslagen voor de opstelling van de
geconsolideerde jaarrekening
Algemeen
Overeenstemmingverklaring
Geen accountantscontrole uitgevoerd
De geconsolideerde jaarrekening van de vennoot
-
schap is opgesteld in overeenstemming met de
International Financial Reporting Standards (‘IFRS’)
en hun interpretaties zoals gepubliceerd door de
International Accounting Standards Board (‘IASB’) en
de International Reporting Interpretations Committee
(‘IFRIC’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en
voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake
de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW.
Alle IFRS-standaarden waarvan de toepassing verplicht
is voor het boekjaar eindigend op 31 december 2021,
zijn aangenomen.
Op de in deze jaarrekening opgenomen cijfers is geen accountantscontrole uitgevoerd.
3939
Jaarrapport 2021
39
Jaarrekening
Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties
Functionele en presentatievaluta
Bepaling reële waarde
De nieuwe standaard IFRS 17 “verzekeringscontracten” en
aangekondigde aanpassingen aan bestaande standaar
-
den die in de toekomst eectief worden zijn zover nu
bekend niet relevant voor Bever en/of hebben geen mate
-
riële impact op jaarrekening van Bever en worden om die
reden niet nader toegelicht in deze jaarrekening.
De nanciële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden, tenzij anders
vermeld.
Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming
met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betref
-
fende schattingen en veronderstellingen die gevolgen
hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen.
De Groep heeft een vastgesteld controlesysteem met
betrekking tot de bepaling van reële waarden, inclusief
reële waarden van niveau 3. Indien informatie van derden,
zoals beursprijzen of taxaties, wordt gebruikt om een reële
waarde te bepalen, beoordeelt de Groep de informatie
die van derden is verkregen ter ondersteuning dat deze
waarderingen voldoen aan de IFRS vereisten, inclusief het
niveau (niveau 1 t/m 3) waarin de waardering moet wor
-
den ingedeeld.
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd
op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van
drie niveaus zoals gedenieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van
gepubliceerde noteringen in een actieve markt voor iden
-
tieke activa/passiva
Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt
waarneembare informatie
Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de
markt waarneembare informatie, die een meer dan signi
-
cante impact heeft op de reële waarde van het actief of
passief.
Als de inputs die worden gebruikt om de reële waarde van
een activa of een verplichting te bepalen in verschillende
niveaus van de hiërarchie vallen, wordt de waardering
tegen reële waarde in zijn geheel gecategoriseerd in het
-
zelfde niveau van de hiërarchie als de laagste inputniveau
die is van belang voor de gehele meting. Overdrachten
tusssen niveaus worden aan het einde van de verslagpe
-
riode waarin de wijziging zich heeft voorgedaan geboekt.
De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggin
-
gen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
vallen qua waarderingsmethode onder ‘niveau 3’.
Vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aan
-
bouw of ontwikkeling en eecten zijn gewaardeerd op
reële waarde. De overige posten worden in de nanciële
overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij
anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor
het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend
zijn geworden.
Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving
Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming
met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betref
-
fende schattingen en veronderstellingen die gevolgen
hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen.
De Groep heeft een vastgesteld controlesysteem met
betrekking tot de bepaling van reële waarden, inclusief
4040
Bever Holding
40
Jaarrekening
Voor het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming
met IFRS dient de directie bepaalde schattingen en beoor
-
delingen te maken die een eect hebben op het gebruik van
grondslagen en gerapporteerde bedragen betreende activa
en passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en onder-
liggende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen
en diverse andere factoren, die in de ogen van de directie als
redelijk kunnen worden beschouwd onder de omstandighe
-
den. De daadwerkelijke resultaten kunnen afwijken van deze
schattingen. De schattingen en uitgangspunten worden con
-
tinu beoordeeld.
De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast
die een materieel eect hebben op de bedragen die in de jaar
-
rekening zijn opgenomen.
De Groep heeft haar veronderstellingen en schattingen geba
-
seerd op parameters die beschikbaar waren bij het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening. Bestaande omstandig
-
heden en veronderstellingen over toekomstige ontwikkelin
-
gen kunnen echter veranderen als gevolg van marktveran
-
deringen of omstandigheden die buiten de controle van de
Groep liggen. Dergelijke veranderingen worden weerspiegeld
in de aannames wanneer ze zich voordoen.
Marktwaarde vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in
aanbouw of ontwikkeling
Het beste bewijs voor de marktwaarde van een vast- goedob
-
ject zijn de huidige marktprijzen op een actieve markt voor
soortgelijke objecten. Indien deze infor- matie niet beschik
-
baar is, worden waarderingen gebaseerd op een range van
Schattingen, schattingswijzigingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en
verslaglegging
reële waarden van niveau 3. Indien informatie van der
-
den, zoals beursprijzen of taxaties, wordt gebruikt om een
reële waarde te bepalen, beoordeelt de Groep de infor
-
matie die van derden is verkregen ter ondersteuning dat
deze waarderingen voldoen aan de IFRS vereisten, inclu
-
sief het niveau (niveau 1 t/m 3) waarin de waardering
moet worden ingedeeld.
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd
op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van
drie niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van
gepubliceerde noteringen in een actieve markt voor iden
-
tieke activa/passiva
Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt
waarneembare informatie
Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de
markt waarneembare informatie, die een meer dan signi
-
ficante impact heeft op de reële waarde van het actief of
passief.
Als de inputs die worden gebruikt om de reële waarde van
een activa of een verplichting te bepalen in verschillende
niveaus van de hiërarchie vallen, wordt de waardering
tegen reële waarde in zijn geheel gecategoriseerd in het
-
zelfde niveau van de hiërarchie als de laagste inputniveau
die is van belang voor de gehele meting. Overdrachten
tusssen niveaus worden aan het einde van de verslagpe
-
riode waarin de wijziging zich heeft voorgedaan geboekt.
De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggin
-
gen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
vallen qua waarderingsmethode onder Niveau 3.
Vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aan
-
bouw of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op
reële waarde. De overige posten worden in de financiële
overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij
anders vermeld. Verliezen die hun oor- sprong vinden
voor het einde van het verslagjaar, worden in acht geno
-
men indien zij voor het opmaken van de jaarrekening
bekend zijn geworden.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen
betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische
ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de
omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resulta
-
ten kunnen afwijken van deze schattingen.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen
worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen
worden verantwoord in de periode waarin de schatting
is herzien of, indien de schatting ook effect heeft op toe
-
komstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.
De belangrijkste schattingen en veronderstellingen
betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen
van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een
belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een
belangrijk risico in zich dragen van een materiële aan
-
passing van boekwaarden in het volgende boekjaar, zijn
hierna opgenomen.
4141
Jaarrapport 2021
41
Jaarrekening
informatiebronnen en methodes, bijvoorbeeld op basis van
huidige marktprijzen op een actieve markt voor andersoor
-
tige objecten, residuele waardemethode en contante waar
-
demethode (DCF).
De principale uitgangspunten voor een waardebepaling zijn
(contract/markt) huur- en oppervlaktegegevens, plattegrond
-
tekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroe
-
rende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte
rentes, kapitalisatiefactor, enz.
De gebruikte informatie is gebaseerd op basis van de huidige
(her)ontwikkelplannen van de desbetreende objecten zoals
die door de directie op dit moment worden ingeschat. Voor
diverse plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd
en/of bouwvergunningen aangevraagd te worden.
Met deze onzekerheden is bij de reële waardebepaling van de
objecten rekening gehouden. Indien bepaalde bestemmings
-
plannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergun
-
ningen niet worden afgegeven kan dit een negatief eect op
het bedrijfsresultaat hebben.
Daarnaast zouden marktomstandigheden en/of andere over
-
wegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de huidige
plannen. Ook dit kan een negatief eect op het bedrijfsresul
-
taat hebben.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn onderstaande de
-
nities en methodes van belang:
De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik
en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende
zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen
nadat de verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbe
-
reiding, vrij van huur en/of huurrechten en ontruimd op de
gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.
Comparatieve methode
De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt
verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrek
-
king tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode
wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’
transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode
stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van
de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de
onder- staande factoren:
Markt
- vraag en aanbod op de markt
- ontwikkeling rendementen
- inatieverwachting
- rentestand en -ontwikkeling
Locatie
- omgevingsfactoren
- parkeermogelijkheden
- infrastructuur
- bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer
- voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en
scholen
- (bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare
onroerende zaken
Onroerende zaak
- zakelijke en andere lasten
- bouwaard en kwaliteitsniveau
- staat van onderhoud
- ouderdom
- stand en ligging
- gebruiksmogelijkheid
Residuele waardemethode (RW)
Bij de residuele waardemethode is uitgegaan van de plan
-
nen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ont
-
wikkeling zijn, waarbij is verondersteld dat deze invulling
planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel
van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve
methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat
deze invulling
is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle kosten in minde
-
ring gebracht die dienen te worden gemaakt om de bedoelde
invulling te realiseren. De resultante van deze berekening is
de onderhandse verkoopwaarde van het object op basis van
de residuele waardemethode.
Contantewaardemethode (DCF)
Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitga
-
ven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij wor
-
den de te verwachten kasstromen gedurende de beschou
-
wingsperiode geschat van de plannen zoals deze voor deze
locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn. Daarbij is ver
-
ondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch bin
-
nen de beschouwingsperiode mogelijk zal zijn. Door middel
van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve
methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze
invulling is gerealiseerd. Het contant maken gebeurt op basis
van een door de markt gewenst rendement op het totale ver
-
mogen (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling
is onder meer gekeken naar de onderstaande factoren:
4242
Bever Holding
42
Jaarrekening
- een bepaalde beschouwingsperiode, bouwplanning en
verkoopplanning
- een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de (ver
-
koop)opbrengsten
- een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de
(bouw)kosten
- opbrengsten en uitgaven worden per kwartaal vooraf
gerealiseerd
Als benadering voor het gewenste rendement op het totale
vermogen wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement
op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een door
de markt ingeschatte risicopremie, die afhangt van de mate
van onzekerheid over de omvang en het tijdstip van de kas
-
stromen die het getaxeerde object en project opleveren.
Bij reeds bestaande opstallen en renovatieprojecten zijn over
-
drachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht in minde
-
ring gebracht. In de taxatie is ervan uitgegaan dat diverse per
-
celen grond gereed zijn voor ontwikkeling en in ‘bouwrijpe
status’ als ‘bouwterrein’ geleverd worden. Op deze wijze wordt
ervan uitgegaan dat de percelen grond in de btw-sfeer gele
-
verd worden en dat de levering is vrijgesteld van overdrachts
-
belasting. Voor deze objecten is overdrachtsbelasting niet in
aftrek gebracht. Notariskosten en kadastraal recht zijn wel in
aftrek gebracht van de “vrij op naam”-waarde.
De waarderingen van de gehele vastgoedportefeuille zijn
intern uitgevoerd mede gebasserd op de taxaties van de
onafhankelijke taxateur.
Waardeverminderingen op activa
Voor de beoordeling of er voor bepaalde activa een waarde
-
vermindering van toepassing is, bepaalt de directie bij elke
verslaglegging de desbetreende activacategorieën indien
en voor zover deze niet op marktwaarde zijn gewaardeerd.
Voor de bepaling van de voornaamste categorie voor-
raad vastgoedprojecten heeft de directie een beoordeling
gemaakt van directe opbrengstwaarde en heeft de externe
taxateur de marktwaarde bepaald.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn de methodieken
zoals genoemd onder “Marktwaarde vastgoedbeleggingen”
van toepassing. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde heeft
de onderneming indien van toepassing een DCF-methode
toegepast.
Ten aanzien van de uitgangspunten zijn ook de bovenge
-
noemde zaken zoals (contract/markt) huur- en oppervlak
-
tegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onder-
houd, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke
en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz.
gebruikt.
Uitgangspunten en overwegingen grondposities in Noordwijk.
Zoals opgenomen in de het verslag van de directie en op meer
-
der plaatsen in de jaarrekening zijn er toelichtingen gegeven
over de transactie en het ontstane geschil met Adriaan van Erk
Onroerend Goed B.V. inzake de grondposities in Noordwijk.
Aangezien de betreende posities zoals opgenomen onder
de Vastgoedbeleggingen, Vastgoedbeleggingen in aanbouw
of ontwikkeling en/of voorraad vastgoedprojecten per 31
december 2021 nog eigendom waren van Bever Holding
en er op dat moment ook geen overeenstemming was over
de eventuele levering, heeft Bever Holding ervoor gekozen
betreende objecten tegen de respectievelijke grondslagen
te waarderen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met
de eventuele formalisatie van de transactie met van Adriaan
van Erk Onroerend Goed B.V. en de daaruit voortvloeiende
realisatieresultaten. Dit daar er per 31 december 2021 nog
geen duidelijkheid bestond of de transactie daadwerkelijk
zou plaatsvinden en onder welke voorwaarden. Voor meer
informatie verwijzen we naar het verslag van de directie en de
gebeurtenissen na balansdatum. Derhalve zijn de respectie
-
velijke grondposities van Noorwijk zoals opgenomen onder
Vastgoedbeleggingen en Vastgoedbeleggingen in aanbouw
of ontwikkeling tegen marktwaarde opgenomen. De grond
-
posities onder voorraad vastgoedprojecten tegen kostprijs
of lagere opbrengstwaarde. De bij de waardering gebruikte
marktwaarde is in zijn geheel gebaseerd op taxaties van een
onafhankelijke externe taxateur.
In de bepaling van de verwerking van de transactie heeft
Bever Holding ook overwogen gezien het ontstane geschil of
er mogelijke sprake zou zijn van een verlieslatend contract.
Bever Holding is van mening dat de opbrengstwaarde van
de transactie waarbij rekening wordt gehouden met zowel
de schriftelijke als mondelingen afspraken niet zou leiden
tot een lagere opbrengst dan de huidige boekwaarde, maar
eerder mogelijk een hogere opbrengstwaarde. Derhalve was
er ook geen voorziening opgenomen voor een verlieslatend
contract.
Veronderstellingen bij lopende juridische procedures
Onder overige toelichtingen gerechtelijke procedures van de
geconsolideerde jaarrekening is een uiteenzetting gegeven
van de belangrijkste lopende juridische procedures.
4343
Jaarrapport 2021
43
Jaarrekening
Disconteringsvoet:
een door de markt gewenst
rendement op het totale vermogen (gewenste
disconteringsvoet)
Grondwaarde per m2 (range):
vaststelling van de
(grond)waarde per m2 op basis van referenties
van grondprijzen in de omgeving van het object
(comparatieve waardebepaling)
Waarde per m2 (range):
vaststelling van de waarde per
m2 op basis van referenties van prijzen in de omgeving
van het object (comparatieve waardebepaling)
Projectplanning (verkoop):
beoogde fasering van de
verkoop welke mede wordt afgeleid van de start van
de bouw
Woningen (marktwaarde per m2):
de marktwaarde per
m2 is de geschatte waarde per m2 waarvoor een object
zou kunnen worden overgedragen op de datum van de
waardering door een bereidwillige verkoper aan een
bereidwillige koper, in een marktconforme transactie
Winkels (markthuur m2):
de markthuur per m2 is
het geschatte bedrag per m2 waarvoor een object
zou kunnen worden verhuurd op de datum van de
waardering door een bereidwillige verhuurder aan een
bereidwillige huurder, op passende en marktconforme
huurvoorwaarden
Horeca (markthuur (m2)
zie definitie winkels
Parkeren (per unit):
verkoopwaarde per parkeerplaats
geïnventariseerd en gekwantificeerd in diverse posten.
In de residuele grondwaardeberekening zijn de
specifieke object- en projectrisico’s vertaald naar
de posten winst en risico. In de contante waarde
berekening (DCF) zijn de specifieke object- en
projectrisico’s vertaald naar de kostenpost risico.
Daarnaast zijn deze risico’s verdisconteerd als premie
in een door de markt gewenst rendement op het totale
vermogen(gewenste disconteringsvoet).
Registratierechten:
Bij de bepaling van de marktwaarde van
de Belgische ontwikkelobjecten is ten aanzien van de afslag
voor registratierechten het uitgangspunt genomen dat er
aan een zogenaamde beroepsverkoper wordt verkocht.
Dit betekent dat er met een lagere afslag rekening wordt
gehouden dan bij een reguliere koper.
De methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd
zijn bij het bepalen van de reële waarde zijn:
Regio
aantal
objecten
methodiek
d
isconterings
-
voet
grond
waarde
per m2 (range)
projectplanning
(verkoop)
woningen
(marktwaarde
per
m2)
winkels
(markthuur
m2)
horeca
(markthuur
(m2)
parkeren
(
marktwaarde per
unit)
winst /
risico
opslag
NEDERLAND
Noordwijk
10
DCF
11
%
-
15
%N/a
Q3
202
1
-
Q3 202
5
3.450€
-
00€
.13
5
€
003
-
50€
3
€
003
-
€
35
0
€
55
.
0
00
- €
60
.0007,5
% -
0% 1
Aalsmeer
1
DCF
11
%
N/a
Q
4
201
9
N/a
N/a
€
150
€ -
200
N/a
7,5
%
7,5-
%
Noordwijk
1
Residueel
N/a
N/a
Q3 20
20
-
Q3202
1
€
2.500
€-
3
.500
€
150
€-
20
0
€
150
€-
2
00
N/a
10%
Noordwijk
1
Comparatief
N/a
€
1.
500
N/a
N/a
N/a
N/a
N/a
N/a
Hillegom
1
Comparatief
N/a
€
27,50
N/a
N/a
N/a
N/a
N/a
N/a
Wassenaar
1
Comparatief
N/a
N/a
N/a
€
6
€.
000
- 7.
000
N/a
N/a
N/a
N/a
BELGIE
Spa
1
DCF
10
%
N/a
Q
3
20
2
2
€
3.000
€ -
4.000
N/a
€
2
€00
-
2
25
€35.000
1
0%
Knokke
-
Heist
5
Comparatief
N/a
N/a
Q2 202
1
€5.000 - €6.000
€
4
€00
-
65
0
€
200
€ -
400
€
60
.
€000
- 80
.000
N/a
Brasschaat
2
Comparatief N/a
N/a
N/
a
N/a
N/a
€
350
-
€4
00
N/a
4% - 6%
Blankenberge
1
Residueel
N/a
N/a
Q3
20
21
0
€
100
€-
300
€200
€
4
2
.5
00
5
%
De Haan
4
Residueel
N/a
N/a
Q
2
20
20
-
Q3
20
21
€
3.
000 00
-
5.000€
€
2
-
300€
N/a N
/a
5
%
Grobbendonk
1
Comparatief
N/a
€
10
N/a -
20€
N/a N/a
N/a N/a N/
a
¨
De marktwaarde voor de vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling is bepaald door de vol
-
gende methodes (als % van de totale waarde): DCF (61%), Residueel (18%), Comparatief (21%).
Reële waarde
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd op reële
waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van drie niveaus zoals
gedenieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van gepubli
-
ceerde noteringen in een actieve markt voor indentieke activa/
passiva
Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt waar
-
neembare informatie
Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de markt
waarneembare informatie, die een meer dan signicante impact
heeft op de reële waarde van het actief of passief.
De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen en
vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling vallen qua waar
-
deringsmethode onder ‘niveau 3’.
Sensitiviteit
De waardering is wat betreft de ontwikkelprojecten gebaseerd
op diverse aannames en verwachtingen in de toekomst. Elke aan
-
name heeft in meer of mindere mate een eect op de uitkomst van
de waardering. De belangrijkste aannames en uitgangspunten zijn
hierboven weergegeven en verschillen per gehanteerde methode.
Een signicante toename (afname) van de geschatte verkoopop
-
4444
Bever Holding
44
Jaarrekening
Algemeen
Groepsmaatschappijen
Grondslagen voor de consolidatie
Groepsmaatschappijen zijn entiteiten waarover de
Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggen
-
schap indien de Vennootschap is blootgesteld aan, of rech
-
ten heeft op, variabele opbrengsten uit haar betrokkenheid
bij de entiteit en het vermogen heeft om die opbrengsten te
beïnvloeden door haar macht over de entiteit.
De nanciële overzichten van dochterondernemingen wor
-
den in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf
de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap
tot aan het moment waarop deze eindigt.
In de geconsolideerde cijfers van Bever Holding worden
de nanciële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding
behorende groepsmaatschappijen, zoals weergegeven op
pagina 77.
De nanciële gegevens worden volledig in de jaarrekening
opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhou-
dingen en transacties.
Eliminatie van onderlinge transacties
Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en
verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit
dergelijke transacties worden bij de opstelling van de nanciële
overzichten geëlimineerd (behalve voor winsten of verliezen uit
transacties in vreemde valuta).
Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimi
-
neerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er
geen aanwijzing is voor een bij- zondere waardevermindering.
brengsten van appartementen en woningen zal resulteren in een
signicant hogere (lagere) reële waarde. Signicante stijgingen
(dalingen) in de (bouw)kosten en hoogte van discontovoet (en
rendement) zullen afzonderlijk resulteren in een signicant lagere
(hogere) reële waarde. Aanpassingen van het ontwikkelen ver
-
koopmoment kunnen ook een signicante (lagere) reële waarde
tot gevolg hebben. Indien er in de toekomst op basis van de voort
-
gang van de projecten, additionele verkoopbare meters of hogere
verkoopopbrengsten gerealiseerd worden of de stichtingskosten
(bouwkosten, risico, etc.) lager uitvallen zodat er sprake is van een
hogere projectwinst dan per heden meegenomen in de externe
taxaties.
Waarderingsproces
De Vennootschap geeft periodiek opdracht aan een onafhanke
-
lijke externe taxateur om het vastgoed te waarderen voor ver
-
slaggevingsdoeleinden volgens de denities van IFRS (EU). De
Vennootschap bespreekt hiertoe de portefeuille met de taxateur
en voorziet de taxateur van de relevante documentatie. De taxa
-
teur taxeert het vastgoed met de methodes die beschreven zijn in
de jaarrekening en die het best geschikt zijn voor het te taxeren
object. De uitkomst van de taxatie wordt door de Vennootschap
beoordeeld en de waardemutaties worden geanalyseerd.
De huidige vastgoedportefeuille dient nog ontwikkeld te wor
-
den om tot het best mogelijke gebruik (highest and best use) te
komen; hier is in de taxatie rekening mee gehouden. De diep
-
gang en frequentie van de externe taxatie wordt jaarlijks bepaald.
Indien er geen externe taxatie plaatsvindt, worden er interne
waarderingen opgesteld. Voor het boekjaar 2021 zijn alle posities
extern gewaardeerd.
Belastingen
De Vennootschap is in verschillende landen belasting- plichtig. Dit
brengt met zich mee dat inschattingen moeten worden gemaakt
om de verplichting voor belastingen te bepalen. Inschattingen zijn
met name gemaakt ten aanzien van momenten van verwachte
verkoop en realisatie, verrekenbaarheid van belastinglatenties,
realisatie en toekenning van actieve belastinglatenties en uitein
-
delijk te betalen belastingtarieven. Uitgestelde belastingvorde
-
ringen worden opgenomen voor niet-gebruikte scale verliezen,
voor zover het waarschijnlijk is dat er scale winst beschikbaar zal
zijn waarmee de verliezen kunnen worden verrekend. Aanzienlijke
oordeelsvorming door het management is vereist om het bedrag
van uitgestelde belastingvorderingen te bepalen dat kan worden
opgenomen, op basis van de waarschijnlijke timing en het niveau
van toekomstige belastbare winsten.Het is de inschatting van
Bever Holding dat haar voorvoegingsverliezen kunnen worden
verrekend met de scale winst in enig verslagjaar.
4545
Jaarrapport 2021
45
Jaarrekening
Bever Groep
Bever Holding staat aan het hoofd van een groep
rechtspersonen. Een overzicht van de groepsmaat-
schappijen is opgenomen op pagina 77 van deze jaar
-
rekening.
Grondslagen voor de waardering
van activa en passiva
Vastgoedportefeuille
Krachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te worden vastgesteld
tot welke categorie het behoort. De vastgoedportefeuille van
Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleg
-
gingen in aanbouw en voorraden. Hieronder worden per catego
-
rie de grondslagen voor waardering beschreven.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden
aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen.
Vastgoedbeleggingen worden initieel gewaardeerd tegen kost
-
prijs en vervolgens tegen reële waarde, waarbij elke wijziging
daarin in de winst-en-verliesrekening wordt opgenomen. De
reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het
geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balans
-
datum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed
geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onaf
-
hankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn intern getaxeerd. De
waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatiericht
-
lijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de
geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en
lasten zo nauwkeurig mogelijk geschat, waarbij een reële basis
wordt vastgesteld van de grondwaarden. Op vastgoedobjecten
wordt niet afgeschreven.
Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleg
-
gingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen
de netto opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boek
-
waarde van de specieke vastgoedobjecten en worden verant
-
woord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt.
Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden
als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct
ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed
wordt opgenomen is van belang de verkrijging van het economi
-
sche eigendom.
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair ver
-
antwoord als overige opbrengsten over de looptijd van de huur
-
overeenkomst. Toegekende huurincentives worden verantwoord
als integraal onderdeel van de totale huuropbrengsten, over de
looptijd van de huurovereenkomst.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploita
-
tie. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden
gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op
de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor
een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden
verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een trans
-
actie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoed
-
beleggingen zijn intern getaxeerd. De waarderingsmethode is
gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and
Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwik
-
kelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig
mogelijk ingeschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van
de grondwaarden.
Voorraad
Voorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht om
te worden (her)ontwikkeld om na realisatie te worden verkocht.
Voorraden worden gewaardeerd op kostprijs of lagere opbrengst
-
waarde. Op het moment van verkoop wordt het verschil tussen de
netto opbrengst op dat moment en de boekwaarde verantwoord
in de winst-en-verliesrekening.
Wanneer de directe opbrengstwaarde van een actief lager is dan
de boekwaarde, wordt de boekwaarde afgeboekt tot de lagere
directe opbrengstwaarde. Een waardevermindering wordt terug
-
gedraaid wanneer er een wijziging heeft plaatsgevonden in de
schatting die van belang is voor de bepaling van de opbrengst
-
waarde.
46464646
Bever Holding
46
Jaarrekening
Financiële activa
Niet-afgeleide nanciële instrumenten
Niet-afgeleide nanciële instrumenten omvatten de nan
-
ciële vaste activa, overige vorderingen en overlopende
activa, overige vlottende activa, liquide middelen, hypo
-
thecaire lening, crediteuren, overige schulden en overlo
-
pende passiva.
Opname en waardering
Handelsvorderingen en schulden worden initieel erkend
wanneer ze ontstaan. Alle andere nanciële activa en
nanciële verplichtingen worden initieel opgenomen
wanneer de Groep partij wordt bij de contractuele bepa
-
lingen van het instrument.
Een nancieel actief (tenzij het een handelsvordering is
zonder een signicant nancieringscomponent) of nan
-
ciële verplichting wordt initieel gewaardeerd tegen reële
waarde plus of minus, voor een post die niet tegen
‘FVTPL’ (Fair Value Through the Statement of Prot or
Loss) is, transactiekosten die direct toerekenbaar zijn aan
de verwerving of uitgifte ervan. Een handelsvordering
zonder signicant nancieringscomponent wordt initieel
gewaardeerd tegen de transactieprijs.
Waardering na de eerste opname
Bij de eerste opname wordt een nancieel actief of passief
geclassiceerd als gewaardeerd tegen: geamortiseerde
kostprijs; ‘FVOCI’ (Fair Value Through Other Comprehensive
Income) – schuldinstrument; FVOCI – belegging in aande
-
len; of FVTPL.
Financiële activa worden niet geherclassiceerd na hun
eerste opname, tenzij de Groep haar bedrijfsmodel voor
het beheer van nanciële activa wijzigt, in welk geval alle
betrokken nanciële activa worden geherclassiceerd op
de eerste dag van de eerste verslagperiode volgend op de
wijziging in het bedrijfsmodel.
Een nancieel actief wordt gewaardeerd tegen geamorti
-
seerde kostprijs als het aan beide volgende voorwaarden
voldoet en niet is aangemerkt als FVTPL:
– het wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat
tot doel heeft activa aan te houden om contractuele kas
-
stromen te innen; en
– de contractuele voorwaarden geven op bepaalde data
aanleiding tot kasstromen die uitsluitend bestaan
uit hoofdsombetalingen en rente op het uitstaande
hoofdsombedrag.
Materiële vaste activa
Materiële vaste activa omvatten met name activa die door
de Groep worden aangehouden in het kader van de onder
-
steuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubi
-
lair, computerapparatuur en vervoermiddelen.
Opname en waardering
De materiële vaste activa worden gewaardeerd op kost
-
prijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en
cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.
Indien een signicant deel van de materiële vaste activa
een verschillende gebruiksduur heeft, wordt deze als
afzonderlijke post (hoofdbestanddeel) van materiële vaste
activa verantwoord.
Eventuele winsten of verliezen bij de vervreemding van
een materieel vast actief worden in de winst-en-verliesre
-
kening opgenomen.
Uitgaven na de eerste opname
Latere uitgaven worden alleen geactiveerd indien het
waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voor
-
delen verbonden aan de uitgaven naar de Groep zullen
vloeien.
Afschrijvingen
Afschrijven worden opgenomen in de winst-en-verliesre
-
kening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening
houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde
van de desbetreffende activa. De geschatte gebruiks
-
duur van materiële vaste activa voor huidige en vergelij
-
kende perioden is als volgt:
- kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar;
- computerapparatuur 2 jaar;
- vervoermiddelen 4 jaar.
Afschrijvingsmethoden, gebruiksduur en restwaarden
worden op elke verslagdatum herzien en indien nodig
aangepast.
47474747
Jaarrapport 2021
47
Jaarrekening
Een schuldinstrument wordt gewaardeerd bij FVOCI als
deze aan beide volgende voorwaarden voldoet en niet
wordt aangemerkt als FVTPL:
– het wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel waar
-
van het doel wordt bereikt door zowel contractuele kas
-
stromen te innen als nanciële activa te verkopen; en
– de contractuele voorwaarden geven op bepaalde data
aanleiding tot kasstromen die uitsluitend bestaan
uit hoofdsombetalingen en rente op het uitstaande
hoofdsombedrag.
Bij de eerste opname van een belegging in aandelen die
niet voor handelsdoeleinden wordt aangehouden, kan de
Groep er onherroepelijk voor kiezen om latere wijzigingen
in de reële waarde van de belegging in OCI te presenteren.
Deze keuze wordt gemaakt per investering.
Alle nanciële activa die niet zijn geclassiceerd als gewaar
-
deerd tegen geamortiseerde kostprijs of FVOCI zoals hier
-
boven beschreven, worden gewaardeerd tegen FVTPL. Dit
omvat alle afgeleide nanciële activa. Bij de eerste opname
kan de Groep onherroepelijk een nancieel actief aanwij
-
zen dat anderszins voldoet aan de vereisten om gewaar
-
deerd te worden tegen geamortiseerde kostprijs of tegen
FVOCI zoals bij FVTPL als hierdoor een boekhoudkundige
mismatch die anders zou ontstaan, wordt geëlimineerd of
aanzienlijk verminderd.
Financiële activa – Waardebepaling en winsten en verliezen
Financiële activa bij FVTPL : Deze activa worden vervolgens
gewaardeerd tegen reële waarde. Nettowinsten en
-verliezen, inclusief rente- of dividendinkomsten, worden
in de winst-en-verliesrekening opgenomen.
Financiële activa tegen geamortiseerde kostprijs:
Deze activa worden vervolgens gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs volgens de eectieve-
rentemethode. De geamortiseerde kostprijs wordt
verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Rentebaten, wisselkoerswinsten en wisselkoersverliezen
en bijzondere waardeverminderingen worden in de winst-
en verliesrekening opgenomen. Eventuele winsten of
verliezen bij het niet langer opnemen in de balans worden
in de winst-en-verliesrekening opgenomen.
Schuldinstrumenten bij FVOCI: Deze activa worden
vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde. Rentebaten
berekend volgens de eectieve-rentemethode,
wisselkoerswinsten en wisselkoersverliezen en bijzondere
waardeverminderingen worden in de winst-en-
verliesrekening opgenomen. Andere nettowinsten en
-verliezen worden opgenomen in OCI. Bij het niet langer
opnemen in de balans worden winsten en verliezen die zijn
opgebouwd in niet-gerealiseerde resultaten overgeboekt
naar de winst-en-verliesrekening.
Aandelenbeleggingen bij FVOCI: Deze activa worden
vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde. Dividenden
worden als baten in de winst-en-verliesrekening
opgenomen, tenzij het dividend duidelijk een
terugwinning van een deel van de kostprijs van de
investering vertegenwoordigt. Andere nettowinsten
en -verliezen worden opgenomen in niet-gerealiseerde
resultaten en worden nooit overgeboekt naar winst of
verlies.
Financiële verplichtingen – Classicatie, waardering en
winsten en verliezen
Financiële verplichtingen worden gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs of FVTPL. Een nanciële verplich
-
ting wordt geclassiceerd als FVTPL als deze is geclassi
-
ceerd als aangehouden voor handelsdoeleinden, een deri
-
vaat is of als zodanig is aangemerkt bij de eerste opname.
Financiële verplichtingen bij FVTPL worden gewaardeerd
tegen reële waarde en netto winsten en verliezen, inclu
-
sief eventuele rentelasten, worden in de winst-en-verlies
-
rekening opgenomen. Overige nanciële verplichtingen
worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde
kostprijs met behulp van de eectieve-rentemethode.
Rentelasten en wisselkoerswinsten en -verliezen worden
in de winst-en-verliesrekening opgenomen. Eventuele
winsten of verliezen bij het niet langer opnemen in de
balans worden eveneens in de winst-en-verliesrekening
opgenomen.
4848
Bever Holding
48
Financiële activa
De Groep neemt een nancieel actief niet meer op wan
-
neer:
– de contractuele rechten op de kasstromen uit het nanci
-
ele actief vervallen; of
– de rechten worden overgedragen om de contractuele
kasstromen te ontvangen in een transactie waarbij ofwel:
- vrijwel alle risico’s en voordelen van eigendom van het
nanciële actief worden overgedragen; of
- de Groep draagt noch behoudt nagenoeg alle risico’s en
voordelen van eigendom en het behoudt geen zeggen
-
schap over het nanciële actief.
De Groep gaat transacties aan waarbij ze activa over
draagt
die in haar balans zijn opgenomen, maar alle of nage
-
noeg alle risico’s en voordelen van de overgedragen activa
behoudt. In deze gevallen worden de overgedragen activa
niet van de balans verwijderd.
Financiële verplichtingen
De Groep neemt een nanciële verplichting niet meer op
wanneer haar contractuele verplichtingen worden nage
-
komen, geannuleerd of vervallen. De Groep neemt ook
een nanciële verplichting niet meer op wanneer de voor
-
waarden ervan worden gewijzigd en de kasstromen van
de gewijzigde verplichting aanzienlijk verschillen, in welk
geval een nieuwe nanciële verplichting op basis van de
gewijzigde voorwaarden wordt opgenomen tegen reële
waarde.
Bij het niet langer opnemen van een nanciële verplich
-
ting wordt het verschil tussen de vervallen boekwaarde en
de betaalde vergoeding (inclusief eventuele overgedra
-
gen niet-geldelijke activa of overgenomen verplichtingen)
opgenomen in de winst-en-verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingen
Financiële instrumenten en contractactiva
De Groep neemt voorzieningen voor verliezen op voor
Expected Credit Losses (‘ECLs’) op:
– nanciële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kost
-
prijs;
– schuldbeleggingen gemeten bij FVOCI; en
– contractactiva.
De Groep neemt ook voorzieningen voor verliezen op voor
tegoeden op leasevorderingen, die worden vermeld als
onderdeel van handels- en overige vorderingen.
De Groep waardeert voorzieningen voor verliezen tegen een
bedrag dat gelijk is aan ECLs over de levensduur, met uitzon
-
dering van de volgende, die worden gemeten tegen ECLs
over 12 maanden:
– schuldbewijzen waarvan op de rapportagedatum is vastge
-
steld dat ze een laag kredietrisico hebben; en
– andere schuldbewijzen en banksaldi waarvoor het kre
-
dietrisico (d.w.z. het risico van wanbetaling gedurende de
verwachte looptijd van het nanciële instrument) niet signi
-
cant is toegenomen sinds de eerste opname.
Voorzieningen voor verliezen voor handelsvorderingen
(inclusief leasevorderingen) en contractactiva worden altijd
gewaardeerd tegen een bedrag dat gelijk is aan de te ver
-
wachten kredietverliezen over de hele levensduur;
Bij het bepalen of het kredietrisico van een nancieel actief
aanzienlijk is toegenomen sinds de eerste opname en bij het
schatten van ECLs, neemt de Groep redelijke en onderbouw
-
bare informatie in aanmerking die relevant en beschikbaar is
zonder onnodige kosten of inspanningen. Dit omvat zowel
kwantitatieve als kwalitatieve informatie en analyse, geba
-
seerd op de historische ervaring van de Groep en een geïn
-
formeerde kredietbeoordeling, inclusief toekomstgerichte
informatie.
De Groep gaat ervan uit dat het kredietrisico op een nancieel
actief aanzienlijk is toegenomen als het meer dan 30 dagen
achterstallig is.
De Groep beschouwt een nancieel actief als in gebreke wan
-
neer:
– het onwaarschijnlijk wordt geacht dat de debiteur zijn kre
-
dietverplichtingen aan de Groep volledig zal betalen, zon
-
der dat de Groep een beroep kan doen op acties zoals het
realiseren van zekerheden (indien aanwezig); of
– het nanciële actief meer dan 90 dagen achterstallig is.
De Groep beschouwt een schuldbewijs als een laag kredietri
-
sico wanneer de kredietrisicorating gelijk is aan de algemeen
aanvaarde denitie van ‘investment grade’.
Niet langer opnemen op de balans
4949
Jaarrapport 2021
49
Levenslange ECLs zijn de ECLs die het gevolg zijn van alle
mogelijke wanbetalingen gedurende de verwachte levens
-
duur van een nancieel instrument.
ECLs over 12 maanden zijn het deel van de ECLs die het gevolg
zijn van default gebeurtenissen die mogelijk zijn binnen de 12
maanden na de rapportagedatum (of een kortere periode als
de verwachte levensduur van het instrument minder dan 12
maanden is).
De maximale periode die in aanmerking wordt genomen bij
het schatten van ECLs is de maximale contractuele periode
waarover de Groep is blootgesteld aan kredietrisico.
Waardering van ECLs
ECLs zijn een kansgewogen schatting van kredietverliezen.
Kredietverliezen worden gewaardeerd als de contante waarde
van alle kastekorten (d.w.z. het verschil tussen de kasstromen
die krachtens het contract aan de entiteit verschuldigd zijn
en de kasstromen die de Groep verwacht te ontvangen). ECLs
worden verdisconteerd tegen de eectieve rentevoet van het
nanciële actief.
Financiële activa met een verminderde kredietwaardigheid
Op elke verslagdatum beoordeelt de Groep of nanciële activa
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs en schuldbewij
-
zen bij FVOCI een verminderde kredietwaardigheid hebben.
Een nancieel actief is ‘in waarde verminderd’ wanneer zich
een of meer gebeurtenissen hebben voorgedaan die een
nadelige invloed hebben op de geschatte toekomstige kas
-
stromen van het nanciële actief.
Bewijs dat een nancieel actief een kredietbeperking heeft,
omvat de volgende waarneembare gegevens:
– aanzienlijke nanciële moeilijkheden van de debiteur;
– een contractbreuk, zoals een verzuim of meer dan 90 dagen
achterstallig zijn;
– de herstructurering van een lening of voorschot door de
Groep onder voorwaarden die de Groep anders niet zou
overwegen;
– het waarschijnlijk is dat de schuldenaar in faillissement of
andere nanciële reorganisatie terecht zal komen; of
– het verdwijnen van een actieve markt voor een eect
wegens nanciële moeilijkheden.
Presentatie van voorzieningen voor ECLs op de balans
Voorzieningen voor verliezen voor nanciële activa gewaar
-
deerd tegen geamortiseerde kostprijs worden in mindering
gebracht op de brutoboekwaarde van de activa.
Afschrijvingen
De brutoboekwaarde van een nancieel actief wordt afge
-
schreven wanneer de Groep geen redelijke verwachting heeft
om een nancieel actief in zijn geheel of een deel ervan te
recupereren. Voor individuele klanten heeft de Groep een
beleid om de brutoboekwaarde af te schrijven wanneer het
nanciële actief 180 dagen achterstallig is op basis van his
-
torische ervaring met terugvorderingen van soortgelijke
activa. Voor zakelijke klanten maakt de Groep individueel een
inschatting met betrekking tot het tijdstip en het bedrag van
de afschrijvingen op basis van de vraag of er een redelijke
verwachting is van herstel. De Groep verwacht geen signi
-
cante recuperatie van het afgeschreven bedrag. Afgeschreven
nanciële activa kunnen echter nog steeds onderworpen zijn
aan handhavingsactiviteiten om te voldoen aan de procedu
-
res van de Groep voor het innen van verschuldigde bedragen.
Niet-nanciële activa
Op elke verslagdatum herziet de Groep de boekwaarde van
haar niet-nanciële activa (met uitzondering van vastgoed
-
beleggingen, voorraden, contractactiva en uitgestelde belas
-
tingvorderingen) om te bepalen of er aanwijzingen zijn voor
een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke
indicatie bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief
geschat.
Bijzondere waardevermindering van nanciële activa
Bever Holding past het bijzondere waardeverminderings
-
model toe op nanciële activa gewaardeerd tegen geamor
-
tiseerde kostprijs en contractactiva. Voor de bepaling van de
voorziening past Bever Holding de vereenvoudigde methode
onder IFRS 9 toe voor handelsvorderingen en contractactiva.
Voor de actiefposten overige nanciële vaste activa en ove
-
rige vlottende activa hanteert Bever Holding de algemene
benadering onder IFRS 9.
5050
Bever Holding
50
Belastinglatenties worden opgenomen voor tijdelijke
verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva
voor nanciële verslaggevingsdoeleinden en de bedragen
gebruikt voor belastingdoeleinden.
Latente belastingen worden niet erkend voor:
– tijdelijke verschillen bij de eerste opname van activa of
passiva in een transactie die geen bedrijfscombinatie is
en die noch de boekhoudkundige, noch de scale winst
of het verlies beïnvloedt;
– tijdelijke verschillen met betrekking tot investeringen in
dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen
en gezamenlijke overeenkomsten voor zover de Groep in
staat is de timing van de terugboeking van de tijdelijke
verschillen te controleren en het waarschijnlijk is dat ze
in de voorzienbare toekomst niet zullen worden terug
-
gedraaid; en
– belastbare tijdelijke verschillen die ontstaan bij de eerste
opname van goodwill.
Tijdelijke verschillen met betrekking tot een met een
gebruiksrecht overeenstemmend actief en een lease
-
verplichting voor een specieke lease worden voor de
opname van uitgestelde belastingen beschouwd als een
nettopakket (de lease).
Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor niet-
gebruikte scale verliezen, niet-gebruikte belastingkredie
-
ten en verrekenbare tijdelijke verschillen voor zover het
waarschijnlijk is dat er toekomstige scale winsten beschik
-
baar zullen zijn waarmee deze kunnen worden verrekend.
Toekomstige belastbare winsten worden bepaald op basis
van de terugboeking van relevante belastbare tijdelijke
verschillen. Indien het bedrag aan belastbare tijdelijke ver
-
schillen onvoldoende is om een actieve belastinglatentie
volledig op te nemen, dan wordt rekening gehouden met
toekomstige belastbare winsten, gecorrigeerd voor terug
-
boekingen van bestaande tijdelijke verschillen, op basis
van de bedrijfsplannen voor individuele dochteronderne
-
mingen in de Groep. Actieve belastinglatenties worden op
elke verslagdatum herzien en verminderd voor zover het
niet langer waarschijnlijk is dat het gerelateerde belasting
-
voordeel zal worden gerealiseerd; dergelijke verlagingen
worden teruggedraaid wanneer de kans op toekomstige
belastbare winsten toeneemt.
De waardering van de belastinglatenties weerspiegelt
de scale gevolgen die zouden voortvloeien uit de wijze
waarop de Groep op de verslagdatum verwacht de boek
-
waarde van haar activa en passiva te realiseren of af te wik
-
kelen. Hiertoe wordt de boekwaarde van vastgoedbeleg
-
gingen gewaardeerd tegen reële waarde verondersteld te
worden gerealiseerd door verkoop, en de Groep heeft dit
vermoeden niet weerlegd.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen wor
-
den alleen gesaldeerd als aan bepaalde criteria is voldaan.
Belastinglatenties
Vennootschapsbelasting
Actieve latenties uit hoofde van compensabele verlie-
zen en passieve latenties als gevolg van herinvesterings-
reserves en verschillen tussen commerciële en fiscale
boekwaarde van activa en passiva worden gesteld op
het per geldende nominale basistarief vennootschaps
-
belasting van het desbetreffend jaar.
Voor de Nederlandse vennootschappen zijn de belas-
tingtarieven als volgt:
- (2018: 25%)
- 2019: 25%
- 2020: 25%
- 2021e.v.: 25,8%
Voor de Belgische vennootschappen zijn de belasting-
tarieven als volgt:
- (2018: 29,58%)
- 2019: 29,58%
- 2020 e.v. : 25%
Actieve en passieve belastinglatenties worden gesal-
deerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat
om belastingvorderingen en belastingschulden met
elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente
actieve en passieve belastinglatenties betrekking heb-
ben op hetzelfde belastingregime.
5151
Jaarrapport 2021
51
Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen
indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in
de voorzienbare toekomst zullen worden teruggedraaid
en er scale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijde
-
lijke verschil kan worden verrekend.
Liquide middelen omvatten deposito’s, daggelden en
banktegoeden.
Actieve belastinglatenties
Liquide middelen
Voorzieningen
Vorderingen worden gewaardeerd op geamortiseerde
kostprijs met behulp van de eectieve rentemethode,
onder aftrek van bijzondere waardevermindering.
De voorziening latente belastingverplichtingen betreft de
in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als
gevolg van de lagere waardering van onroerende goederen in
de scale balans, dan wel aanwezige herinvesteringreserves.
Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening latente belas-
tingverplichtingen gewaardeerd op basis van de per 2021 gel
-
dende nominale belastingtarieven zoals opgenomen onder
“Vennootschapsbelasting” op pagina 50.
Overige voorzieningen
Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de
Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting
heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het
waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting
een uitstroom van middelen nodig is. Indien het eect daar
-
van materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen
de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting
vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.
Rentedragende schulden
Rentedragende schulden worden bij eerste verwer-
king opgenomen tegen reële waarde verminderd met
de kosten die samenhangen met het aangaan van de
rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden
rentedragende schulden verantwoord tegen geamorti
-
seerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen
de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-en-
verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt
verantwoord op basis van de effectieve rentemethode.
Rentedragende schulden met een looptijd van meer
dan één jaar worden verantwoord onder de langlo
-
pende schulden. Eventuele aflossingen op rentedra
-
gende leningen binnen één jaar worden verantwoord
onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiva
Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs met behulp van de
effectieve rentemethode.
Gebruiksrecht activa en leaseverplichtingen
Bij het aangaan van een contract beoordeelt de Groep of een
contract een leaseovereenkomst is of bevat. Een contract is of
bevat een lease indien het contract het recht geeft om gedu
-
rende een bepaalde periode het gebruik van een geïdenti
-
ceerd actief te beheersen in ruil voor een vergoeding.
Als huurder
De lease portefeuille bestaat uit twee huur contracten voor
kantoorruimte. Dit zijn lease contracten waarbij N.V. Bever
Holding huurder is. Bij aanvang of bij wijziging van een con
-
tract dat een leasecomponent bevat, wijst de Groep de ver
-
goeding in het contract toe aan elke leasecomponent op
basis van de relatieve stand-alone prijzen. Contacten die als
leaseovereenkomst worden opgenomen op de balans onder
gebruiksrecht activa en leaseverplichtingen met uitzondering
van lease contracten.
52525252
Bever Holding
52
Jaarrekening
De Groep neemt een gebruiksrecht actief en een leasever
-
plichting op de aanvangsdatum van de lease op. Het gebruiks
-
recht actief wordt initieel gewaardeerd tegen kostprijs, die
het initiële bedrag van de leaseverplichting omvat, aangepast
voor eventuele leasebetalingen die op of vóór de aanvangsda
-
tum zijn gedaan, plus eventuele initiële directe kosten en een
schatting van de kosten voor ontmanteling en verwijdering
het onderliggende actief of om het onderliggende actief of
de site waarop het zich bevindt te herstellen, verminderd met
eventuele ontvangen huurincentives.
Het gebruiksrecht actief wordt vervolgens lineair afgeschre
-
ven vanaf de aanvangsdatum tot het einde van de leaseperi
-
ode, tenzij de lease de eigendom van het onderliggende actief
overdraagt aan de Groep tegen het einde van de leaseperiode
of de kostprijs van het gebruiksrecht actief weerspiegelt dat
de Groep een aankoopoptie zal uitoefenen.
In dat geval wordt het gebruiksrecht actief afgeschreven
over de gebruiksduur van het onderliggende actief, die op
dezelfde basis wordt bepaald als die van materiële vaste
activa. Daarnaast wordt het gebruiksrecht actief periodiek ver
-
minderd met eventuele bijzondere waardeverminderingen en
aangepast voor bepaalde herwaarderingen van de leasever
-
plichting.
De leaseverplichting wordt initieel gewaardeerd tegen de
contante waarde van de leasebetalingen die op de aanvangs
-
datum niet zijn betaald, verdisconteerd met behulp van de
impliciete rentevoet in de lease of, als die rentevoet niet
gemakkelijk kan worden bepaald, de incrementele debetren
-
tevoet van de Groep.
Leasebetalingen die in de waardering van de leaseverplichting
zijn opgenomen, omvatten het volgende:
- vaste vergoedingen, met inbegrip van vaste vergoedingen;
- variabele leasebetalingen die afhankelijk zijn van een index
of een tarief, aanvankelijk gemeten aan de hand van de index
of het tarief op de ingangsdatum;
- bedragen die naar verwachting verschuldigd zullen zijn
onder een restwaardegarantie; en
- de uitoefenprijs onder een aankoopoptie die de Groep rede
-
lijk zeker zal uitoefenen, leasebetalingen in een optionele
verlengingsperiode als de Groep redelijk zeker is om een
verlengingsoptie uit te oefenen, en boetes voor vroegtijdige
beëindiging van een lease tenzij de Groep redelijk zeker is
niet voortijdig beëindigen.
De leaseverplichting wordt gewaardeerd tegen geamorti
-
seerde kostprijs op basis van de eectieve-rentemethode. Het
wordt geherwaardeerd wanneer er een wijziging is in toekom
-
stige leasebetalingen als gevolg van een wijziging in een index
of tarief, als er een wijziging is in de schatting van de Groep van
het bedrag dat naar verwachting zal worden betaald onder
een restwaardegarantie, als de Groep haar beoordeling wijzigt
of het een aankoop-, verlengings- of beëindigingsoptie zal uit
-
oefenen of dat er een herziene in wezen vaste leasebetaling is.
Wanneer de leaseverplichting op deze manier wordt geher
-
waardeerd, wordt een overeenkomstige aanpassing gedaan
aan de boekwaarde van het met een gebruiksrecht overeen
-
stemmende actief, of wordt opgenomen in de winst-en-ver
-
liesrekening als de boekwaarde van het met een gebruiksrecht
overeenstemmende actief is verminderd naar nul.
Kortlopende leases en leases van activa met een lage waarde
De Groep heeft ervoor gekozen om activa met een gebruiks
-
recht en leaseverplichtingen niet op te nemen voor leases van
activa met een lage waarde en kortetermijnleases, met inbe
-
grip van IT-apparatuur. De Groep boekt de leasebetalingen die
verband houden met deze leases als bedrijfskosten op lineaire
basis over de leaseperiode.
Als verhuurder
Bij aanvang of bij wijziging van een contract dat een leasecom
-
ponent bevat, wijst de Groep de vergoeding in het contract
toe aan elke leasecomponent op basis van hun relatieve op
zichzelf staande prijzen.
Wanneer de Groep optreedt als verhuurder, bepaalt zij bij aan
-
vang van de lease of elke lease een nanciële lease of een ope
-
rationele lease is.
Om elke lease te classiceren, maakt de Groep een algemene
beoordeling of de lease vrijwel alle risico’s en voordelen over
-
draagt die verbonden zijn aan het eigendom van het onder
-
liggende actief. Is dit het geval, dan is de lease een nanci
-
ele lease; zo niet, dan is er sprake van operationele lease. Als
onderdeel van deze beoordeling neemt de Groep bepaalde
indicatoren in overweging, zoals of de lease betrekking heeft
op het grootste deel van de economische levensduur van het
actief.
Wanneer de Groep een tussentijdse leasinggever is, boekt zij
haar belangen in de hoofdhuur en de onderhuur afzonder
-
lijk. Het beoordeelt de leaseclassicatie van een onderlease
met verwijzing naar het gebruiksrecht dat voortvloeit uit de
hoofdleaseovereenkomst, niet met verwijzing naar de onder
-
liggende activa. Indien een hoofdlease een kortlopende huur
-
overeenkomst is waarop de Groep de hierboven beschreven
vrijstelling toepast, dan classiceert zij de onderhuur als een
operationele lease.
Als een overeenkomst lease- en niet-leasecomponenten
bevat, past de Groep IFRS 16 toe om de vergoeding in het
contract toe te wijzen.
53535353
Jaarrapport 2021
53
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-doorberekende servicekosten
Exploitatiekosten
Netto financieringskosten
Servicekosten hebben betrekking op kosten voor ener
-
gie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op
grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen
worden aan de huurder. Het niet-doorberekende deel
van de servicekosten heeft voor een groot deel betrek
-
king op niet-verhuurde vastgoedbeleggingen. De kos
-
ten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de
winst-en-verliesrekening vermeld.
Exploitatiekosten betreen de direct met de exploitatie
van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onder
-
houd, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor
oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastin
-
gen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode
waarop zij betrekking hebben.
De netto nancieringskosten van de Groep omvatten de:
- rentekosten op leningen en schulden,
- rentebaten op uitstaande leningen en vorderingen.
Rentebaten of -lasten worden berekend volgens de eec
-
tieve-rentemethode.
De ‘eectieve rentevoet’ is de rentevoet die geschatte toe
-
komstige contante betalingen of ontvangsten exact ver
-
disconteert gedurende de verwachte levensduur van het
nanciële instrument naar:
– de brutoboekwaarde van het nanciële actief; of
– de geamortiseerde kostprijs van de nanciële verplichting.
Bij de berekening van rentebaten en -lasten wordt de eec
-
tieve rentevoet toegepast op de brutoboekwaarde van
het actief (wanneer het actief niet is aangetast door een
kredietbeperking) of op de geamortiseerde kostprijs van
de verplichting. Voor financiële activa die na de eerste
opname een verminderde kredietwaardigheid hebben
gekregen, worden de rentebaten echter berekend door
de effectieve rentevoet toe te passen op de geamorti
-
seerde kostprijs van het financiële actief. Als het actief
niet langer kredietarm is, keert de berekening van de
rente-inkomsten terug naar de brutobasis.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
Bruto huuropbrengsten
Algemeen
Bruto huuropbrengsten uit operationele huurover-
eenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de
periode van de huurovereenkomsten verantwoord.
Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurin-
centives worden verwerkt als een integraal deel van de
totale bruto huuropbrengsten.
De hieruit voortkomende overlopende balansposten
worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in ver
-
band met huurincentives’. Deze overlopende posten
worden gecorrigeerd op de reële waarde van de desbe
-
treffende vastgoedbeleggingen.
De Groep past de verwijderings- en bijzondere waardever
-
minderingsvereisten in IFRS 9 toe op de netto-investering
in de lease. De Groep herziet verder regelmatig geschatte
niet-gegarandeerde restwaarden die worden gebruikt bij
het berekenen van de bruto-investering in de lease.
De Groep boekt ontvangen leasebetalingen uit hoofde van
operationele leases als inkomsten op lineaire basis over de
leaseperiode als onderdeel van ‘huuropbrengsten’.
54545454
Bever Holding
54
Jaarrekening
Gesegmenteerde informatie
De activeiten van de Groep zijn verdeeld over twee segmen
-
ten, namelijk België en Nederland. Deze landen worden apart
beheerd. Het management beoordeelt de interne manage
-
mentrapporten van elke divisie ten minste kwartaallijks.geseg
-
menteerde informatie wordt weergegeven op basis van de lan
-
den waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.
Informatie met betrekking tot de twee segmenten wordt hier
-
onder uiteengezet.
Vastgoedobjecten
(EUR x 1.000) 2021 2021 2021 2020 2020 2020
Vastgoedbeleggingen 106.080 11.860 117.940 60.665 12.000 72.665
Vastgoedbeleggingen in
aanbouw of ontwikkeling 47.640 20.040 67.680 39.720 19.250 58.970
Voorraad vastgoedprojecten 7.836 6.550 14.386 7.834 12.566 20.400
161.556 38.450 200.006 108.219 43.816 152.035
Des/Investeringen in vastgoedobjecten - - -
De verantwoorde marge is het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties.
De vennootschapsbelasting wordt berekend over het
commerciële resultaat. Hierbij wordt rekening gehouden
met permanente en tijdelijke verschillen tussen de winst
-
berekening volgens de cijfers per 31 december 2021 en de
scale winstberekening.
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indi
-
recte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht
bestaan uit de liquide middelen. De uitgave uit hoofde van
interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele
activiteiten en de ontvangsten uit hoofde van interest zijn
opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten.
Vennootschapsbelasting
Waardemutatie vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht
Algemene kosten betreen advieskosten en overige alge
-
mene kosten. De overige algemene kosten omvatten onder
andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatise
-
ringskosten en publiciteitskosten. Kosten die verband hou
-
den met het interne commerciële, technische en administra
-
tieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de
exploitatiekosten.
Algemene kosten
55555555
Jaarrapport 2021
55
Gesegmenteerde informatie winst-en-verliesrekening
(EUR x 1.000) 2021 2021 2021 2020 2020 2020
Netto huuropbrengsten 27 - 27 27 - 27
Verkoopresultaat - 1.179 1.179 - - -
Herwaarderingsresultaat 53.327 650 53.977 3.279 - 3.279
Overige opbrengsten - - - - - -
Exploitatiekosten (26) - (26) (122) - (122)
Waardeverminderingen - - - - - -
Terugneming van
waardevermindering voorraad
vastgoedprojecten - 80 80 - - -
Lasten (1.163) (1.141)
Netto financieringskosten 88 (2.702)
Bedrijfsresultaat 54.162 (659)
Resultaat overige deelnemingen - -
Belastingen (14.784) (2.431)
Resultaat na belastingen 39.378 (3.090)
Toelichting op de onderscheiden posten van de
geconsolideerde winst-en-verliesrekening
De exploitatiekosten hebben primair betrekking op
vastgoedbeleggingen waar geen huuropbrengsten
tegenover staan.
1. Exploitatiekosten
Jaarrekening
Gesegmenteerde informatie activa en passiva
(EUR x 1.000) Activa Passiva
Nederland 165.029 111.705 193.991 140.462
België 50.330 50.688 21.368 21.931
Totaal 215.359 162.393 215.359 162.393
56565656
Bever Holding
56
Het totaal van de ten laste van het resultaat
van het boekjaar gebrachte honoraria voor
werkzaamheden van de externe accoun
-
tant en de accountantsorganisatie bedraagt
EUR 60.000. Dit bedrag is als volgt onder te
verdelen:
(EUR x 1.000) 2021 2021 2021
Controle van de jaarrekening - - - 60 - 60
Andere controleopdrachten - - -
Fiscale adviesdiensten - - -
Andere niet-controlediensten - - -
* Dit betreft een voorziening voor de accountantskosten voor de nog aan te stellen accountant. Aangezien er nog geen
accountant bereid is om de jaarrekening van N.V. Bever Holding te controleren zal dit bedrag aangewend worden om
de extra kosten te dekken voor de werkzaamheden die een mogelijke accountant zou moeten uitvoeren over de verge-
lijkende cijfers. Dit indien er voor het boekjaar 2022 een accountant wordt aangesteld.
(EUR x 1.000)
Advieskosten 179 284
Overige algemene kosten 689 688
3. Algemene kosten
De overige kosten voor een bedrag van EUR 689 duizend bestaan voornemelijk uit gemeentelijke of lokale
belastingen, professionele dienstverlening. In het boekjaar 2018 was de huur nog opgenomen onder de
algemene kosten. Met de introductie van IFRS-16 is dit opgenomen als afschrijving en rente kosten.
2. Lonen en salarissen
(EUR x 1.000)
Salariskosten 160 160
Sociale lasten 10 10
Pensioenlasten - -
Over de verslagjaren 2020 en 2021 bestaan er voor directie en personeel geen pensioenregeling.
57575757
Jaarrapport 2021
57
(EUR x 1.000)
De post belastingen is als volgt samengesteld: 2021 2020
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst (175) -
Dotatie/onttrekkingen latente belastingverplichtingen (13.820) (2.968)
Dotatie/onttrekkingen latente belastingvorderingen (789) 537
Aansluiting eectief belastingtarief: 2021 2020
Resultaat voor belastingen 54.162 (653)
Belastingdruk 14.784 2.431
Eectief tarief 27% (372%)
De eectieve belastingdruk is als volgt tot stand gekomen: 2021 2020
Resultaat voor belastingen 54.162 (653)
Belastingdruk 25% 13.541 (163)
Aanpassing belastingtarief Nederland 1.243 2.268
Aanpassing belastingtarief België - -
Eect niet eerder geactiveerd verliescompensatie - -
Overige correcties - -
Afwijkend belastingtarief buitenlandse activiteiten - -
Niet-verrekenbare verliezen - -
Eectieve belastingdruk 14.784 2.431
5. Belastingen
Jaarrekening
4. Netto financieringskosten
(EUR x 1.000)
Financiële opbrengsten:
Overige nanciële opbrengsten 120 122
Totale financiële opbrengsten 120 122
Financiële kosten:
Rentedragende leningen en kredieten (21) (2.810)
Rente op lease verplichtingen (11) (14)
Totale nanciële kosten (32) (2.824)
Totaal netto financieringskosten 88 (2.702)
58585858
Bever Holding
58
Jaarrekening
7. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 58.970 57 271
Mutaties als gevolg van herwaardering 8 702 1.691
Investeringen 8 8
Desinvesteringen - -
Waarde per 31 december 67.680 58.970
Voor een nadere specicatie van de vastgoedbeleggingen
wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en
het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Vastgoed met een waarde van EUR 55,5 miljoen dient
tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling wor
-
den gewaardeerd op reële waarde. De vastgoed beleg
-
gingen in aanbouw of ontwikkeling zijn per 31 december
extern gewaardeerd. Per 31 december 2021 werd het vast
-
goed geheel door één onafhankelijke beëdigd taxateur
getaxeerd, te weten Spring Valuations B.V. te Amsterdam.
6. Vastgoedbeleggingen
Toelichting op de onderscheiden posten
van de geconsolideerde balans
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 72.665 71.077
Mutaties als gevolg van herwaardering 45.275 1.588
Investeringen direct vastgoed - -
Desinvesteringen - -
Waarde per 31 december 117.940 72.665
Voor een specificatie van de vastgoedbeleggingen
wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en
het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Het vastgoed is per 31 december 2021 door één onafhan
-
kelijke beëdigd taxateur getaxeerd.
59595959
Jaarrapport 2021
59
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 6.802 6 265
Mutaties gedurende het jaar (789) 537
Mutatie in gesaldeerde bedragen - -
Stand per 31 december 6.013 6.802
Jaarrekening
10. Actieve belastinglatenties
9. Financiële vaste activa
De nanciële vast activa bestaan uit een geldlening aan
de gerelateerde partij Knokke Development Company
N.V. De nanciering loopt tot 28 december 2022. Ter zeker
-
heid is een hypothecaire inschrijving verkregen voor
een grondpositie van Knokke Development Company
N.V. De rente op deze geldlening bedraagt de
1 maands-euribor plus een opslag van 0,5%.
In het licht van IFRS 9 is de positie per 31 december 2021
geëvalueerd op verwachte kredietverliezen. Hierbij is
een analyse gemaakt van de nanciële positie van de
kredietnemer en de mogelijkheid dat deze op termijn
aan de betalingsverplichting kan voldoen. In deze ana-
lyse is ook rekening gehouden met het hypotheekrecht.
Indien de verwachting is dat het bedrag niet volledig
inbaar is, wordt een voorziening getroen. Deze voor-
ziening wordt in mindering gebracht op de vordering.
Per ultimo 2021 is er geen expected credit loss voorzien.
8. Materiële vaste activa
(EUR x 1.000) 2021 2021 2021 2020
Boekwaarde per 1 januari 7 430 437 609
Eerste verwerking IFRS16 - - - -
Investeringen 34 - 34 -
Nieuwe opname gebruiksrechten - 25 25 (42)
Desinvesteringen (10) - (10) -
Afschrijvingen 1 (126) (125) 130
Boekwaarde per 31 december 32 329 361 437
Aanschafwaarde per 31 december 157 712 869 820
Cumulatieve afschrijvingen per 31 december
125 384 508 383
Boekwaarde per 31 december 32 329 361 437
Afschrijvingspercentage
In 2018 had N.V. Bever Holding alleen lease contracten geclas
-
siceerd als operationele lease onder IFRS 16. De activa en de
gerelateerde verplichtingen waren derhalve niet opgenomen op
de balans maar toegelicht in de toelichting onder operationele
lease contracten. Per 1 januari 2019 zijn de uit de lease contracten
voortvloeiende leaseverplichtingen en de daaruit voortkomende
gebruiksrechten opgenomen. Dit betreen twee gebruiksrechten
van de huur van twee kantoor locaties. De gebruiksrechten wor
-
den over de looptijd van de contract duur afgeschreven. In 2020
is geen gebruikgemaakt van de mogelijkheid het huurcontract te
ontbinden. Derhalve is er gedurende 2020 voor een aanvullende
periode van 5 jaar het additionele gebruiksrecht opgenomen.
60606060
Bever Holding
60
Jaarrekening
12. Liquide middelen
Voor een nadere specicatie van de voorraad vastgoedprojec
-
ten wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en
het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Voorraad vastgoedprojecten wordt beoordeeld op waarde
-
vermindering wanneer gebeurtenissen of veranderingen in
omstandigheden erop duiden dat de boekwaarde mogelijk
niet realiseerbaar is. Als gevolg van de ontwikkelingen in de
nanciële markt en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt
in Nederland en België heeft de onderneming de directe
opbrengswaarde van de voorraad vastgoedprojecten bepaald
om te beoordelen of er waardeverminderingen hebben plaats
-
gevonden.
Per project heeft een beoordeling plaatsgevonden van de
directe opbrengswaarde waarbij de directe opbrengstwaarde
(inclusief verkoopkosten) en de gebruikswaarde extern zijn
bepaald. Deze beoordelingen kunnen resulteren in de verant
-
woording van een terugneming van waardevermindering als
gevolg van hogere taxatie , of een waardevermindering voor
-
raad vastgoedprojecten, vanwege objectgerelateerde ontwik
-
kelingen en belangstelling uit de markt.
Van de voorraad vastgoedprojecten staan per ultimo 2021
3 objecten tegen lagere directe opbrengswaarde voor een
gezamenlijke boekwaarde van circa EUR 9.3 miljoen geno
-
teerd. Vastgoed met een waarde van circa EUR 7,4 miljoen
dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekenin
-
gen opgenomen met een looptijd korter dan drie maan
-
den. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van
de Vennootschap.
11. Voorraad vastgoedprojecten
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 20.400 20 396
Investeringen 2 4
Desinvesteringen (6.096) -
Mutaties als gevolg van waardevermindering - -
Terugneming van waardevermindering 80 -
Waarde per 31 december 14 386 20.400
De actieve belastinglatenties bestaan uit de verrekenbare
verliezen in België. De geactiveerde verliezen zijn gewaar-
deerd tegen het nominale tarief in het desbetreende
land, tegen de geldende belastingtarieven. De aangifte
vennootschapsbelasting zijn voor de Belgische vennoot-
schappen tot en met 2020 ingediend. De aanslagen ven
-
nootschapsbelasting voor de Nederlandse vennoot-
schappen zijn tot en met 2019 definitief vastgesteld.
De actieve latenties zullen in de toekomst worden verre
-
kend met belastbare winst. Gezien de looptijd van de ver
-
rekenbare verliezen en de passieve belastinglatentie wordt
er verwacht dat de actieve latenties benut zullen worden.
In Nederland zal er mogelijk op korte termijn bij de ont
-
wikkeling van de projecten dan wel verkopen scale winst
worden gerealiseerd. In België zijn de verliezen onbeperkt
verrekenbaar.
De verwachting is dat op termijn door verkopen of ontwik
-
kelwinsten een en ander kan worden gerealiseerd. Alle com
-
pensabele verliezen zijn geactiveerd.
De Nederlandse actieve belastinglatenties zijn gesaldeerd
met passieve belastinglatenties en zijn opgenomen in noot
14 en bedragen per ultimo 2021 EUR 1,5 miljoen (2020:
EUR 0,7 miljoen).
61616161
Jaarrapport 2021
61
(EUR x 1.000)
Land Soort post Actieve Passieve
belastinglatentie belastinglatentie
2020
België Verrekenbare verliezen 6.802 -
Nederland Verrekenbare verliezen - (1.302)
België Verschil scale en commerciële waarde vastgoed - 7.640
Nederland Verschil scale en commerciële waarde vastgoed - 21.221
2021
België Verrekenbare verliezen 6.013 -
Nederland Verrekenbare verliezen - (1.224)
België Verschil scale en commerciële waarde vastgoed - 6.945
Nederland Verschil scale en commerciële waarde vastgoed - 35 658
Onderstaande tabel geeft de opbouw weer van de belastinglatenties:
Jaarrekening
14. Latente belastingverplichting
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 27.559 24.591
Mutaties als gevolg van vrijval/toename voorziening 13.820 2.968
Stand per 31 december 41.379 27.559
De latente belastingverplichtingen hebben voornamelijk
betrekking op verschillen tussen de commerciële en scale
boekwaarde van vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggin
-
gen in aanbouw of ontwikkeling en voorraad vastgoedpro
-
jecten. Daarnaast heeft de Nederlandse actieve belastingla
-
tentie betrekking op compensabele verliezen, gesaldeerd
met bovengenoemde passieve latente belastingen.
De latente belastingverplichtingen zijn gewaardeerd tegen
het nominale tarief in het desbetreende land.
De mutaties als gevolg van de toename van de voorziening
betreen de mutatie als gevolg van de scale en commerci
-
ele waardeveranderingen van het vastgoed.
De Nederlandse actieve belastinglatenties zijn gesaldeerd
met de passieve belastinglatenties. De actieve latenties zul
-
len in de toekomst worden verrekend met belastbare winst.
Gezien de looptijd van de verrekenbare verliezen en de pas
-
sieve belastinglatentie wordt er verwacht dat de actieve
latenties zullen worden benut.
13. Eigen vermogen
Voor een nadere specicatie van het eigen vermogen wordt
verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening.
Onder verwijzing naar IFRS 12.13 bestaan er beperkingen
om het vermogen van dochtermaatschappijen als dividend
over te dragen aan Bever Holding. Deze beperkingen zijn
gelegen in het feit dat het wettelijke reserves uit hoofde van
herwaardingen vastgoed betreft. De reserves die niet uit-
keerbaar zijn bedragen EUR 100,1 miljoen.
62626262
Bever Holding
62
Jaarrekening
Algemeen
De activiteiten van Bever Holding brengen diverse nanciële
risico’s met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeits
-
risico. De nanciële risico’s zijn toe te rekenen aan de nan
-
ciële instrumenten: debiteuren, liquide middelen,crediteuren
en leningen. De waarderingsgrondslagen van bovenge
-
noemde nanciële instrumenten zijn hierboven beschre
-
ven. Risicomanagement wordt uitgevoerd in het dagelijkse
bestuur door de directie van Bever Holding waarbij zowel
interne risicomanagement als controle systemen worden
gebruikt.
16. Financiële instrumenten
A. Riskmanagement financiële instrumenten
Renterisico
Bever Holding nanciert de vastgoedbeleggingen met eigen
vermogen en met kortlopende hypothecaire leningen. Het
renterisico dat gelopen wordt, heeft betrekking op lopende
hypothecaire lening met een variabele rente. Bever Holding
maakt ter beperking van haar renterisico thans nog geen
gebruik van afgeleide nanciële instrumenten.
Het onroerend goed van Bever Holding is gedeeltelijk extern
genancierd. Ten behoeve van de realisatie en groei van de
vastgoedportefeuille zullen aanvullende kredietfaciliteiten
worden aangetrokken onder hypothecair verband, waarbij
een aantal vastgoedobjecten hypothecair kan worden belast.
De hieraan verbonden risico’s zijn de ontwikkeling van zowel
de rente als de vastgoedmarkt. Indien de hypotheekrente
stijgt, lopen de nancieringskosten op en zal het rendement
op de vastgoedactiviteiten van Bever Holding afnemen. Indien
de markt voor de te ontwikkelen vastgoedprojecten in nega
-
tieve zin verandert, zal de verkoop van die projecten stagne
-
ren. Gevolg daarvan is dat de betrokken hypothecaire lenin
-
gen later dan gepland kunnen worden afgelost. Dit brengt
een kostenstijging en een daling van het rendement met zich.
Bever Holding zal door middel van een actief liquiditeitsbe
-
heer trachten het eect van renteuctuaties en veranderende
marktomstandigheden zo veel mogelijk te neutraliseren.
Rentegevoeligheid
Per 31 december 2021 bedraagt het eect op het resultaat van
een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ca.
EUR 0,34 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze
datum met 1% zouden dalen, bedraagt het eect op het resul
-
taat ca. EUR 0,34 miljoen positief.
Marktrisico
(EUR x 1.000)
Lening Rente 31.12.2021 gen in 2022
Lening 0% 34.632
15. Hypothecaire lening
cash mutaties non-cash mutaties
(EUR x 1.000)
Stand per Financierings- Overige mutaties - Stand per
Hypothecaire lening
63636363
Jaarrapport 2021
63
Jaarrekening
Valutarisico
Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties
doet in vreemde valuta’s.
Kredietrisico
Algemeen
Kredietrisico is het risico van nancieel verlies voor de Groep
indien een klant of tegenpartij bij een nancieel instrument
zijn contractuele verplichtingen niet nakomt en voornamelijk
voortvloeit uit de vorderingen van de Groep op klanten.
De boekwaarde van nanciële activa en contractactiva verte
-
genwoordigen de maximale kredietblootstelling.
De belangrijkste nanciële activa bestaan uit liquide midde
-
len, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op
liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen
aangehouden worden bij gerenom- meerde banken. Het kre
-
dietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren.
Debiteurenrisico
Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer van de
huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever
Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkom
-
sten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders wor
-
den normaliter niet door enige vorm van verzekering gedekt
(anders dan door betaling van een eenmalig bedrag aan borg).
Indien een signicant deel van de huurders zijn betalingsver
-
plichtingen jegens Bever Holding niet kan nakomen, heeft dit
gevolgen voor de nanciële positie van Bever Holding. Het niet
betalen van de huurpenningen kan ook beëindiging van de
huurovereenkomst tot gevolg hebben, hetgeen leegstand zou
kunnen veroorzaken. De vorderingen zijn opgenomen onder
aftrek van een voorziening voor verwachtte kredietverliezen.
Expected credit loss beoordeling
De portefeuille vorderingen is op dit moment zeer beperkt.
Derhalve worden alle vorderingen individueel geëvalueerd op
basis van de simplied approach onder IFRS 9. Hierbij wordt
een analyse gemaakt van de nanciële positie van de krediet
-
nemer en de mogelijkheid dat deze op termijn aan de beta
-
lingsverplichting kan voldoen. In deze analyse is ook rekening
gehouden met eventuele zekerheden. Indien de verwachting
is dat het bedrag niet volledig inbaar is, wordt een voorziening
getroen. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op
de vordering.
Gezien het specieke karakter van de geldleningnemer en de
fase waarin de onderneming zich bevind is een goede expec
-
ted credit loss beoordeling moeilijk in te schatten. In de beoor
-
deling lijkt het kredietrisico in voldoende mate te zijn gemiti
-
geerd. Indien uit de expected credit loss analyse een andere
uitkomst volgt dan is het mogelijk dat een gedeelte van de
verstrekte geldlening niet kan worden terugbetaald.
Huuropbrengstrisico
De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed
hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder
is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de
toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede
screening vooraf van de huurders is dan ook van materieel
belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onder
-
houdsstaat van de objecten en de locatie van het object heb
-
ben hun invloed op de huuropbrengsten. Doordat het huur
-
derbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een
concentratie van kredietrisico.
Liquiditeitsrisico
Liquiditeitsrisico is het risico dat de Groep moeilijkheden
zal ondervinden bij het nakomen van de verplichtingen
die verband houden met haar nanciële verplichtingen
die worden afgewikkeld door het leveren van contanten of
een ander nancieel actief. De doelstelling van de Groep
bij het beheer van de liquiditeit is ervoor te zorgen dat ze,
voor zover mogelijk, voldoende liquide middelen heeft
om aan haar verplichtingen te voldoen wanneer ze ver
-
schuldigd zijn, zowel onder normale als onder stressvolle
omstandigheden, zonder onaanvaardbare verliezen te lij
-
den of schade aan de reputatie van de Groep te riskeren.
Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betreft het aan
-
houden van voldoende liquide middelen, het aantrekken
van nieuw vreemd en eigen vermogen voor het aan- kopen
van nieuwe investeringsobjecten, ontwikkelingsactivitei
-
ten en het aossen van de bestaande leningen.
Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige
ontwikkelingsactiviteiten voldoende dekking zullen bie
-
den voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen
leggen op de liquiditeitspositie. Voorts biedt de vastgoed-
portefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan
van nieuwe nancieringen, dan wel hernanciering van
bestaande nancieringen. Bij de verwerving van nieuwe
vastgoedprojecten wordt tevens gestreefd naar een nan
-
ciering, deels door middel van de uitgifte van nieuwe aan
-
delen Bever Holding.
Tot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling
gebruikmaken van de mogelijkheid om investeringen
gedeeltelijk te nancieren door mogelijke voorverkoop
van haar projecten.
64646464
Bever Holding
64
Jaarrekening
(EUR x 1.000) 2021 2020
Liquide middelen per 1 januari 29 731
Balansmutatie geldmiddelen in de periode
1 januari t/m 31 december 5 787 (702)
Liquide middelen per 31 december 5.816 29
Toelichting op de onderscheiden posten van het geconsolideerde kasstroomoverzicht
(EUR x 1.000) 31-12-2021
Korter dan 1 jaar 109
1-5 jaar 237
Langer dan vijf jaar -
Totaal leaseverplichtingen 346
Er is gezien de omvang van de lease verplichtingen geen onder
-
scheidt gemaakt tussen langlopend en kortlopend gedeelte.
De looptijd van de contractuele contant gemaakte toekom
-
stige verplichtingen is als volgt:
B. Overzicht expiratiedata en gefixeerde rentepercentages:
17. Lease verplichtingen
Het eect van de eerste toepassing van IFRS 16 in Nieuwe
of gewijzigde standaarden en interpretaties die in 2019
van kracht zijn geworden.
Het verloop van de lease verplichtingen kan als volgt
worden weergegeven:
(EUR x 1.000) 2021
Stand per 1 januari 443
Eerste opname IFRS 16 11
Rente
huurbetalingen (133)
Nieuwe opname huurverplichtingen 25
Stand per 31 december 346
(EUR x 1.000)
Contract- Rente - Effectief rente-
2021 - - -
65656565
Jaarrapport 2021
65
Noordwijk
In het eerste kwartaal van 2022 is Bever Holding niet tot over
-
eenstemming gekomen met Adriaan van Erk Onroerend
Goed B.V. over het niet respecteren van de gemaakte mon
-
delinge afspraken inzake de levering van de grondposities
in Noordwijk.
Door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. werd Bever
Holding c.s. in kort geding gedagvaard. Zij vorderde nako
-
ming van Bever Holding en derhalve levering van de grond
-
posities. Hiertegen werd door Bever Holding c.s. verweer
gevoerd.
Op 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter Bever
Holding in het gelijk gesteld en alle vorderingen van Adriaan
van Erk Onroerend Goed B.V afgewezen.
Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. heeft hoger beroep
aangetekend tegen dit vonnis.
In het door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V ingestelde
hoger beroep heeft op 13 juni 2022 het Hof arrest gewezen,
waarbij het eerdere vonnis van 19 april 2022 werd vernie
-
tigd. Bever werd veroordeeld om de grondposities gedwon
-
gen te leveren voor een bedrag van 60 miljoen euro zoals
opgenomen in de schriftelijke koopovereenkomsten echter
zonder rekening te houden met de mondelinge afspraken.
Een deel van dit bedrag is aangewend voor de aossing van
de door Adriaan van Erk Groep verstrekte nanciering.
Bever heeft inmiddels uitvoering gegeven aan het arrest,
hetgeen impliceert dat de grondposities in Noordwijk res
-
pectievelijk op 1 juli 2022 en 25 juli 2022 werden geleverd.
Dat betekent overigens niet dat Bever zich bij het vonnis
neerlegt. Bever is voornemens om verdere juridische stap
-
pen te zetten.
De gevolgen van het vonnis en verplichte levering van de
grondposities te Noordwijk is dat de realisatie van grond
-
posities te Noordwijk in 2022 niet tegen de marktwaarde
Gebeurtenissen na balansdatum
Jaarrekening
18. Belastingen
De in de Vennootschap verantwoorde vennootschaps-
belasting betreft de mutaties in de actieve belastinglaten
-
ties en de voorziening latente belastingverplichtingen, die
zijn ontstaan door de tijdelijke verschillen.
19. Verhuur contracten
Bever Holding heeft in het verslagjaar praktisch geen lang ver
-
huurde vastgoedobjecten waarbij Bever Holding de Lessor is.
In afwachting van de ontwikkeling van het Vuurtorenplein te
Noordwijk aan Zee is op tijdelijke basis een tweetal winkelu
-
nits verhuurd. Het toekomstige minimumbedrag aan inkom
-
sten uit niet- opzegbare leasecontracten is als volgt:
(EUR x 1.000) 2021 2020
Minder dan één jaar 27 27
Totaal 27 27
Het gemiddelde aantal werknemers op “full time” basis
dat gedurende 2021 werkzaam was bij de Vennoot
-
schap bedroeg 1 (2020:1).
Personeel
Overige toelichtingen
66666666
Bever Holding
66
Jaarrekening
zoals opgenomen in de balans per 31 december 2021
van 137,66 miljoen euro zullen plaatsvinden, maar tegen
een waarde van 60 miljoen euro. De IFRS-boekhoudregels
maken het niet mogelijk een eventuele claim te waarderen
op de balans. Derhalve zal Bever Holding in 2022 een boek
-
verlies realiseren van 77,66 miljoen euro op deze verplichte
transactie. Rekening houdend met de scale gevolgen van
de lagere opbrengsten zal deze transactie een nettoverlies
opleveren van 57,60 miljoen euro en zal dit derhalve resul
-
teren tot een neerwaartse aanpassing van het eigen vermo
-
gen en de intrinsieke waarde per aandeel.
Procedure Staal Beheer N.V.
In 2019 werd N.V. Bever Holding gedagvaard door Staal
Beheer N.V.. Eind 2020 werd N.V. Bever Holding in het gelijk
gesteld door de rechtbank. Er werd door Staal Beheer
N.V. tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. In de hoger
beroepzaak werd er uitspraak gedaan, N.V. Bever Holding
werd wederom in het gelijk gesteld, Staal Beheer N.V. werd
veroordeeld in de kosten van deze procedure. De door Staal
Beheer N.V. gelegde beslagen werden inmiddels door Staal
Beheer N.V. opgeheven.
Wassenaar
De procedures tegen de gemeente Wassenaar inzake het
landgoed Ivicke zijn nog lopende, in de bestuursrechte
-
lijke bodemprocedure met betrekking tot de krakers heeft
de rechter de gemeente Wassenaar veroordeeld het pand
te laten ontruimen. Tegen deze ontruiming werd door de
krakers een voorlopige voorziening aangespannen. De
uitspraak van deze voorlopige voorziening is dat de kra
-
kers dienen te ontruimen tegen uiterlijk 14 juli 2022. De
gemeente Wassenaar is momenteel in overleg met de kra
-
kers over een vrijwillige ontruiming, welke dan op een later
tijdstip zal plaatsvinden.
In de lopende bestuursrechtelijke bodemprocedure met
betrekking tot het uitvoeren van de opgelegde last onder
bestuursdwang heeft Bever beroep aangetekend tegen het
vonnis van 20 december 2021. Dit hoger beroep loopt voor
de rechtbank en zal na alle waarschijnlijkheid in 2022 of later
worden behandeld.
Inmiddels heeft de Gemeente Wassenaar per 20 juli 2022
een kostenverhaalbeschikking genomen waartegen Bever
bezwaar maakt. De discussie zal onderdeel worden van het
hoger beroep in de bodemprocedure tegen de last onder
bestuursdwang.
België
Door de gemeente Spa werden de restanten van het voor
-
malig afgebrand hotelgebouw te Spa, Route Balmoral ver
-
wijderd.
In januari 2022 heeft Bever de sloop afgewerkt van het
voormalig hotelgebouw “Laguna Beach” te Knokke-Heist.
De gesloopte gebouwen hebben geen gevolg voor de
ontwikkeling van de locaties nog voor de marktwaarde.
67676767
Jaarrapport 2021
67
Per ultimo 2021 bedroegen de liquiditeiten van Bever
Holding en haar dochtervennootschappen circa EUR
5,8 miljoen. Zoals ook aangegeven in de vooruitzichten
zal de Vennootschap ter verdere verbetering van haar
liquiditeitspositie in 2021 een gedegen analyse uitvoe
-
ren ten aanzien van haar totale vastgoedportefeuille.
Niet-strategische objecten zullen worden verkocht. Zie
voor verder toelichting over de liquiditeit de paragraaf
liquiditeitsrisico. De ondernemingsleiding verwacht
op korte termijn aan haar kortetermijnverplichtingen
te kunnen voldoen.
Werkkapitaal
Gerechtelijke procedures
Bever Holding heeft in 2019 een dagvaarding ontvangen
van Staal Beheer N.V. inzake van de door Staal Beheer
N.V. gevorderde nakoming van een vermeende borg
-
tochtovereenkomst. Als zekerheid voor deze betalings
-
verplichting heeft Staal Beheer N.V. conservatoir beslag
gelegd op 3 vastgoedobjecten van N.V. Bever Holding
alsmede op de door N.V. Bever Holding gehouden aan
-
delen in haar dochtervennootschappen. Bever Holding
heeft geen gevolg gegeven aan deze gestelde beta
-
lingsverplichting omdat deze volgens Bever Holding
niet bestaat. Eind 2020 werd N.V. Bever Holding in het
gelijk gesteld door de rechtbank.
Er werd door Staal Beheer N.V. tegen dit vonnis hoger
beroep ingesteld. In de hoger beroepzaak werd er uit
-
spraak gedaan, N.V. Bever Holding werd wederom in het
gelijk gesteld, Staal Beheer N.V. werd veroordeeld in de
kosten van deze procedure. De door Staal Beheer N.V.
gelegde beslagen werden inmiddels door Staal Beheer
N.V. opgeheven.
De procedures tegen de gemeente Wassenaar met
betrekking tot de opgelegde last onder bestuursdwang
inzake het landgoed Ivicke zijn nog lopende in hoger
beroep.
Met betrekking tot het geschil omtrent de levering van
de grondposities te Noordwijk met Adriaan van Erk
Groep is Bever veroordeeld om de grondposities te leve
-
ren. Bever is voornemens om verdere juridische stap
-
pen te zetten.
Ten aanzien van bovenstaande gerechtelijke procedures
verwijzen wij tevens naar de gebeurtenissen na balans
-
datum.
Er lopen verder een aantal juridische geschillen met
gemeentelijke instanties waarvan de uitkomst op dit
moment nog niet te bepalen is.
6868
Bever Holding
68
Beloning van de directie
(in hele euro’s) 2021 2020
Bestuurder bij ontstentenis (Zie hiernaast) - -
Transacties met gerelateerde partijen in 2021
Er hebben zich geen transacties met gerelateerde partijen plaats gevonden.
Beloning van de Raad van Commissarissen
(in hele euro’s) 2021 2020
W.J. Simon 35.000 * 35.000 *
* De heer Simon ontvangt deze vergoeding als Commissaris en bestuurder bij ontstentenis
Aandelenbezit van de Raad van Commissarissen
W.J. Simon - -
In overeenstemming met de Wft maken bestuurders van
de Vennootschap melding van het totale persoonlijke
belang dat zij bij iedere belegging van de Vennootschap
aan het begin en het einde van het boekjaar hebben
gehad. Geen van de bestuurders en commissarissen had
gedurende het verslagjaar enig belang bij de beleggin-
gen van de Vennootschap.
Transacties met verbonden partijen en
direct belanghebbenden
Belangen van bestuurders en commissarissen
6969
Jaarrapport 2021
69
Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening
De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door
de directie en geautoriseerd voor publicatie door de
Raad van Commissarissen op 12 augustus 2022.
De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de
jaarrekening te wijzigen.
7070
Bever Holding
7070
Jaarrekening
Bever Holding
7171
Jaarrapport 20
71
Jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
71
Jaarrapport 2019
Jaarrekening
7272
Bever Holding
72
Bever Holding
Enkelvoudige balans per 31 december 2021
(EUR x 1.000)
(voor resultaatbestemming)
Toelichting 31.12.2021 31.12.2020
Actief
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen 1 23.130 10 720
Materiële vaste activa 2 - -
Deelnemingen in
groepsmaatschappijen 3 48.830 47 738
Vlottende activa
Voorraad vastgoedprojecten 4 - -
Rekening-courant
groepsmaatschappijen 5 199.027 166 266
Belastingen 27 33
Vorderingen op gerelateerde
partijen - -
Overige vorderingen en
overlopende activa 6 12 12
Liquide middelen 7 53 10
Totale activa 271.079 224.779
Jaarrekening
7373
Jaarrapport 20
73
Enkelvoudige balans per 31 december 2021
(EUR x 1.000)
(voor resultaatbestemming) Toelichting 31.12.2021 31.12.2020
Passief
Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal 8 19.616 19.616
Agioreserve 9 33.811 33.811
Wettelijke reserves 10 100.977 61.888
Algemene reserve 11 (58.155) (15.982)
Onverdeeld resultaat 39.382 (3.084)
Voorzieningen
Langlopende schulden
Hypothecaire lening 13 - -
Kortlopende schulden
Hypothecaire lening 13 34.632 34.632
Crediteuren 23 78
Rekening-courant
groepsmaatschappijen 14 95.017 91 362
Belastingen - 15
Overige schulden en
overlopende passiva 2.085 2.083
Totale passiva
Jaarrekening
Jaarrekening
7474
Bever Holding
74
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2021
Stand per 1 januari 2021 19.616 33.811 (15.982) 2.108 59.780 (3.084) 96.249
Resultaatbestemming - - (3.084) - - 3.084 -
Mutaties wettelijke reserve - - (39.089) 1.224 37.865 - -
Resultaat - - - - - 39.382 39.382
Verkoop eigen aandelen - - - - - - -
Stand per 31 december 2021 19.616 33.811 (58.155) 3.332 97.645 39.382 135.631
Geplaatst
kapitaal
Agio-
reserve
Herwaardering-
reserve
vastgoed
Reserve
deelnemingen
Onverdeeld
resultaat
Totaal
(EUR x 1.000)
Algemene
reserve
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2021
(EUR x 1.000)
Toelichting 2021 2020
Opbrengsten
Herwaarderingsresultaat 1 12.410 129
Resultaat verkopen - -
Diverse opbrengsten - 150
Totaal opbrengsten 12.410 279
Lasten
Exploitatiekosten (7) (7)
Lonen en salarissen (170) (170)
Afschrijvingen - (2)
Waardevermindering
voorraad vastgoedprojecten 4 - -
Algemene kosten (324) (362)
Totale lasten (501) (541)
Bedrijfsresultaat 11.909 (262)
Financiële opbrengsten 4.473 4 350
Financiële kosten (1) (2.814)
Netto nancieringskosten 4.472 1.536
Resultaat voor belastingen 16.381 1.274
Vennootschapsbelasting (3.332) 404
Resultaat uit deelnemingen
na belasting 3 26 333 (4.762)
Resultaat na belasting 39.382 (3.084)
Jaarrekening
7575
Jaarrapport 20
75
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld op basis van
Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik wordt gemaakt van de
in artikel 2:362 lid 8 BW opgenomen optie om de waarde
-
ringsgrondslagen toe te passen die ook in de geconsoli
-
deerde jaarrekening zijn toegepast.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van
de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de
waardering van activa en passiva en de bepaling van het
resultaat alsmede voor de toelichting op de onderscheiden
activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de
toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover
hier niet anders wordt vermeld.
Deelnemingen worden gewaardeerd op de netto vermo
-
genswaarde, waarbij de IFRS waarderingsgrondslagen
worden toegepast die ook in de geconsolideerde jaarreke
-
ning zijn toegepast. Als gevolg van de toepassing van IFRS
9 door de Groep, en onze interpretatie van de Nederlandse
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving Richtlijn 100.107(a),
zal de Vennootschap, na identicatie van een verwachte kre
-
dietverlies op een intercompany lening en/of vordering, de
boekwaarde van de intercompany lening en/of vordering
elimineren voor het bedrag van het verwachte kredietverlies.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde
worden afgeboekt tot nul. Wanneer de Vennootschap
geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbe
-
treende deelneming, wordt een voorziening gevormd, pri-
mair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en
voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het
aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan
wel voor de verwachte betalingen door de Vennootschap
ten behoeve van deze deelnemingen.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening
Financiële vaste activa
Resultaat deelnemingen
Herwaarderingsreserve vastgoedbeleggingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van
betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en nanciële
beleid, wordt het aan de Vennootschap toekomende
aandeel in het resultaat van deze deelnemingen opge
-
nomen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij
Bever Holding geldende grondslagen voor de waarde
-
ring en resultaatbepaling.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de
reële waarde van vastgoedbeleggingen, dienen verant
-
woord te worden in de winst-en-verliesrekening van de
periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast
dient hetzij ten laste van het resultaat boekjaar hetzij ten
laste van de algemene reserve een herwaarderingsreserve
te worden gevormd.
Omdat voor vastgoedbeleggingen in beginsel geen fre
-
quente marktnoteringen bestaan, neemt de rechtsper
-
soon op grond van artikel 2:390 lid 1 BW een herwaarde
-
ringsreserve op.
Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de herwaarde- ring
-
sreserve niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde
op basis van de verkrijgings- of vervaar- digingsprijs en
de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehan
-
teerde reële waarde van de activa waarop de herwaarde
-
ringsreserve betrekking heeft. Bij het in dit kader bepalen
van de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of ver
-
vaardigingsprijs wordt rekening gehouden met de cumu
-
latieve afschrijvingen en waardeverminderingen, zoals
bepaald indien het kostprijsmodel zou zijn toegepast.
Jaarrekening
Jaarrekening
7676
Bever Holding
76
2. Materiële vaste activa
3. Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Andere vaste bedrijfs middelen
(EUR x 1.000) 2021 2020
Boekwaarde per 1 januari - 2
Investeringen - -
Desinvesteringen - -
Afschrijvingen - (2)
Boekwaarde per 31 december - -
Aanschafwaarde per 31 december 31 31
Cumulatieve afschrijvingen per 31 december 31 31
Boekwaarde per 31 december - -
Afschrijvingspercentage 0-50% 0-50%
(EUR x 1.000) 2021 2020
Stand per 1 januari 47 738 44.622
Aankopen - -
Overige mutaties (25.241) 7.878
Resultaat 26 333 (4.762)
Stand per 31 december 48.830 47 738
Toelichting op de onderscheiden posten
van de enkelvoudige balans
1. Vastgoedbeleggingen
(EUR x 1.000)
Waarde per 1 januari 10 720 10 591
Desinvesteringen - -
Mutaties als gevolg herwaardering 12.410 129
Waarde per 31 december 23.130 10 720
Voor de toelichting en overige aannames van de vastgoedbeleggingen verwijzen wij naar de
geconsolideerde jaarrekening.
Jaarrekening
7777
Jaarrapport 20
77
De volgende deelnemingen zijn verantwoord onder de
post deelnemingen in groepsmaatschappijen:
Bever Holding Participaties B.V. Hilversum 100%
Bever Financial Services B.V. Hilversum 100% *1
Plesmanlaan Ontwikkeling B.V. Amsterdam 100%
European Property Facts (E.P.F.) B.V. ’s-Gravenhage 100%
Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V. ’s-Gravenhage 100%
Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V. Amsterdam 100% *2
Northside Investments B.V. Noordwijk 100% *2
Cornerhouse Louisiana N.V. Brasschaat 100%
Beverburcht N.V. Brasschaat 100%
Planvisie België N.V. Brasschaat 100% *2
Bever Bouw & Ontwikkeling N.V. Brasschaat 100%
World Trade Flower Hotel B.V. Montfoort 50% *3
RAP B.V. Amsterdam 100% *4
Monumenten Restauratie WH B.V. Amsterdam 100% * 5
Aandeel in het
geplaatst kapitaalDeelneming Zetel
4. Voorraad vastgoedprojecten
(EUR x 1.000)
Waarde per 1 januari - -
Investeringen - -
Desvesteringen - -
Mutaties als gevolg waardevermindering - -
Waarde per 31 december - -
*1 Dit betreft een indirect 100%-belang via Bever Holding Participaties B.V.
*2 Dit betreft een indirect 100%-belang via Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V.
*3 Dit betreft een direct 50%-belang
*4 Dit betreft een indirect 100%-belang via Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V.
*5 Dit betreft een indirect 100%-belang via RAP B.V.
Jaarrekening
Jaarrekening
7878
Bever Holding
78
8. Geplaatst kapitaal
Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap
bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen
gewone aandelen, elk groot nominaal EUR 1,15.
Hiervan zijn 17.057.549 aandelen geplaatst en volge
-
stort De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR
7,95.
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 19.616 19.616
Mutaties - -
Stand per 31 december 19.616 19.616
6. Overige vorderingen en overlopende activa
7. Liquide middelen
Een belangrijk deel van de overige vorderingen is ren
-
tedragend.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankre-
keningen opgenomen en eventuele deposito’s. De liquide
middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.
Jaarrekening
5. Rekening-courant groepsmaatschappijen
(EUR x 1.000)
Groepsmaatschappijen 199.027 166.266
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in
Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de
rekening-courant met groepsmaatschappijen in België
wordt een rente berekend van 4%. Er zijn geen aflos
-
singsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen
zekerheden gesteld. De deelnemingen met een nega
-
tieve nettovermogenswaarde worden voor dit bedrag
gesaldeerd met de rekening-courant met groepsmaat
-
schappijen.
7979
Jaarrapport 20
79
10. Wettelijke reserves
Herwaarderingsreserve vastgoed
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 2.108 2.147
Mutaties 1 224 (39)
Stand per 31 december 3 332 2.108
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van Bever Holding enkelvoudig.
9. Agioreserve
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 33.811 33.811
Mutaties - -
Stand per 31 december 33.811 33.811
Resultaatbestemming 2020
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders,
gehouden op 30 september 2021 is besloten om het
negatieve resultaat over 2020 ten gunste van de alge
-
mene reserve te brengen.
Voorstel tot bestemming van
het resultaat over 2020
Voorgesteld wordt het resultaat ten laste van de alge
-
mene reserve te brengen.
Aantal aandelen 2021 2020
Stand per 1 januari - -
Mutaties - -
Stand per 31 december - -
Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte
positie eigen aandelen is als volgt:
Jaarrekening
Jaarrekening
8080
Bever Holding
80
11. Algemene reserve
12. Voorzieningen
(EUR x 1.000)
Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed 3.691 360
(EUR x 1.000)
Stand per 1januari (15.982) (13.930)
Resultaatbestemming (3.084) (2.031)
Mutatie wettelijke reserve (39.089) (21)
Stand per 31 december (58.155) (15.982)
Jaarrekening
(EUR x 1.000)
Stand per 1 januari 59 780 59 720
Mutaties 37.865 60
Stand per 31 december 97.645 59 780
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van de dochtermaatschappijen
van Bever Holding.
Reserve deelnemingen
8181
Jaarrapport 20
81
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
(EUR x 1.000) 2021
Stand per 1 januari 360
Mutatie voorziening latente belastingen vastgoed 3 331
Stand per 31 december 3.691
13. Hypothecaire lening
(EUR x 1.000)
Lening Rente 31-12-2021 31-12-2020
Lening 0% 34.632
34.632
(EUR x 1.000)
Groepsmaatschappijen 95.017 91 362
14. Rekening-courant groepsmaatschappijen
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in
Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de
rekening-courant met groepsmaatschappijen in België
wordt een rente berekend van 4%. Er zijn geen aflos
-
singsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen
zekerheden gesteld.
Jaarrekening
8282
Bever Holding
82
Personeel
Het aantal personeelsleden dat de Vennootschap gedu
-
rende de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december
2021 in dienst had bedroeg 1 fte.
Noordwijk
In het eerste kwartaal van 2022 is Bever Holding niet tot over
-
eenstemming gekomen met Adriaan van Erk Onroerend
Goed B.V. over het niet respecteren van de gemaakte mon
-
delinge afspraken inzake de levering van de grondposities
in Noordwijk.
Door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. werd Bever
Holding c s. in kort geding gedagvaard. Zij vorderde nako
-
ming van Bever Holding en derhalve levering van de grond
-
posities. Hiertegen werd door Bever Holding c.s. verweer
gevoerd.
Op 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter Bever
Holding in het gelijk gesteld en alle vorderingen van
Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V afgewezen.
Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. heeft hoger beroep
aangetekend tegen dit vonnis.
In het door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V ingestelde
hoger beroep heeft op 13 juni 2022 het Hof arrest gewezen,
waarbij het eerdere vonnis van 19 april 2022 werd vernie
-
tigd. Bever werd veroordeeld om de grondposities gedwon
-
gen te leveren voor een bedrag van 60 miljoen euro zoals
opgenomen in de schriftelijke koopovereenkomsten echter
zonder rekening te houden met de mondelinge afspraken.
Een deel van dit bedrag is aangewend voor de aossing van
de door Adriaan van Erk Groep verstrekte nanciering.
Bever heeft inmiddels uitvoering gegeven aan het arrest,
hetgeen impliceert dat de grondposities in Noordwijk res
-
pectievelijk op 1 juli 2022 en 25 juli 2022 werden geleverd.
Dat betekent overigens niet dat Bever zich bij het vonnis
neerlegt. Bever is voornemens om verdere juridische stap
-
pen te zetten.
De gevolgen van het vonnis en verplichte levering van de
grondposities te Noordwijk is dat de realisatie van grond
-
posities te Noordwijk in 2022 niet tegen de marktwaarde
zoals opgenomen in de balans per 31 december 2021
van 137,66 miljoen euro zullen plaatsvinden, maar tegen
een waarde van 60 miljoen euro. De IFRS-boekhoudregels
maken het niet mogelijk een eventuele claim te waarderen
op de balans. Derhalve zal Bever Holding in 2022 een boek
-
verlies realiseren van 77,66 miljoen euro op deze verplichte
transactie. Rekening houdend met de scale gevolgen van
de lagere opbrengsten zal deze transactie een nettoverlies
Gebeurtenissen na balansdatum
Jaarrekening
Overige toelichtingen en
ondertekening jaarrekening
Niet uit de enkelvoudige balans
blijkende verplichtingen
De Vennootschap maakt deel uit van de scale eenheid voor
de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V. Bever
Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor
de belastingschulden van de scale eenheid als geheel.
8383
Jaarrapport 20
83
Ondertekening van de jaarrekening
Wassenaar, 12 augustus 2022
De directie: De Raad van Commissarissen:
W.J. Simon W.J. Simon
(bestuurder bij ontstentenis)
Overige gegevens
opleveren van 57,60 miljoen euro en zal dit derhalve resul
-
teren tot een neerwaartse aanpassing van het eigen vermo
-
gen en de intrinsieke waarde per aandeel.
Procedure Staal Beheer N.V.
In 2019 werd N.V. Bever Holding gedagvaard door Staal
Beheer N.V.. Eind 2020 werd N.V. Bever Holding in het gelijk
gesteld door de rechtbank. Er werd door Staal Beheer
N.V. tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. In de hoger
beroepzaak werd er uitspraak gedaan, N.V. Bever Holding
werd wederom in het gelijk gesteld, Staal Beheer N.V. werd
veroordeeld in de kosten van deze procedure. De door Staal
Beheer N.V. gelegde beslagen werden inmiddels door Staal
Beheer N.V. opgeheven.
Wassenaar
De procedures tegen de gemeente Wassenaar inzake het
landgoed Ivicke zijn nog lopende, in de bestuursrechte
-
lijke bodemprocedure met betrekking tot de krakers heeft
de rechter de gemeente Wassenaar veroordeeld het pand
te laten ontruimen. Tegen deze ontruiming werd door de
krakers een voorlopige voorziening aangespannen. De
uitspraak van deze voorlopige voorziening is dat de kra
-
kers dienen te ontruimen tegen uiterlijk 14 juli 2022. De
gemeente Wassenaar is momenteel in overleg met de kra
-
kers over een vrijwillige ontruiming, welke dan op een later
tijdstip zal plaatsvinden.
In de lopende bestuursrechtelijke bodemprocedure met
betrekking tot het uitvoeren van de opgelegde last onder
bestuursdwang heeft Bever beroep aangetekend tegen het
vonnis van 20 december 2021. Dit hoger beroep loopt voor
de rechtbank en zal na alle waarschijnlijkheid in 2022 of later
worden behandeld.
Inmiddels heeft de Gemeente Wassenaar per 20 juli 2022
een kostenverhaalbeschikking genomen waartegen Bever
bezwaar maakt. De discussie zal onderdeel worden van het
hoger beroep in de bodemprocedure tegen de last onder
bestuursdwang.
België
Door de gemeente Spa werden de restanten van het voor
-
malig afgebrand hotelgebouw te Spa, Route Balmoral ver
-
wijderd.
In januari 2022 heeft Bever de sloop afgewerkt van het
voormalig hotelgebouw “Laguna Beach” te Knokke-Heist.
De gesloopte gebouwen hebben geen gevolg voor de ont
-
wikkeling van de locaties nog voor de marktwaarde.
8484
Bever Holding
84
Overige gegevens
Overige gegevens
De Raad van Commissarissen zal dit jaarrapport 2021
voorgeleggen aan de jaarlijkse Algemene Vergadering
van Aandeelhouders.
Het jaarrapport is opgemaakt door de Raad van
Commissarissen die krachtens artikel 19 lid 1 van de
statu- ten van de Vennootschap tijdelijk is belast met
het bestuur.
De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de
jaarrekening en het verslag van de directie een goede
basis vormen voor de verantwoording die de Raad van
Commissarissen als tijdelijk bestuur aflegt voor het
gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor
het gehouden toezicht op het gevoerde beleid.
Zoals gemeld is de directie en Raad van Commissarissen
er niet in geslaagd een nieuwe accountant, na de ver
-
plichte roulatie van Deloitte, aan te stellen voor de jaar
-
rekening controle van het boekjaar 2019, 2020 en 2021.
Zoals reeds eerder gemeld bestaat er al langer een
accoun- tantsprobleem, na diverse verzoeken werd
aangegeven door de accountantsorganisaties geen
offerte uit te willen brengen. PricewaterhouseCooppers
Accountants, Ernst & Young Accountants, KPMG
Accountants, BDO Accountants en Mazars werden hier
-
voor benaderd.
Dit probleem wordt erkend door de belangenverenigin
-
gen en de overheid.
Bever Holding is in afwachting van de aanwijzingsbe-
voegdheid welke de Minister van Financiën voorne
-
mens is de OOB- accountantskantoren op te leggen met
betrekking tot de verplichte controle van de jaarreke
-
ning van beursgenoteerde ondernemingen.
Deze wetswijziging zal de OOB-accountantskantoren
dwingen om de jaarrekeningen van de OOB- bedrijven
te controleren.
Na het inwerkingtreden van deze wetswijziging kan het
proces van selectie van een nieuwe accountant voor
de vennootschap verder worden gezet. Mede hierdoor
is door Bever besloten om de formele selectie van een
nieuwe accountant voor het boekjaar 2021 te verplaat
-
sen na het inwerkingtreden van deze wet.
Bever streeft ernaar om deze ontstane situatie zo snel
mogelijk op te lossen maar is hiervan afhankelijk van de
snelheid waarbij deze wetswijziging zal worden aange
-
nomen.
Gezien het feit dat het niet de verwachting is dat er
alsnog een accountantsorganisatie bereidt zal zijn het
jaarverslag over het boekjaar 2021 te controleren, heeft
de Directie en de Raad van Commissarissen besloten de
gehele jaarrekening te publiceren en voor vaststelling
aan de Algemene vergadering van Aandeelhouders aan
te bieden
Directie en de Raad van Commissarissen is van mening
dat het ontbreken van de bereidheid van de vergunning
houdende accountantsorganisaties om de jaarrekening
over het boekjaar 2021 van N.V. Bever Holding te contro
-
leren een wettelijk grond is om op basis van art 393 lid 7
van het Burgerlijk Wetboek 2 tot vaststelling te kunnen
overgaan van de jaarrekening over het boekjaar 2021
door de Algemene vergadering van Aandeelhouders.
Ontbreken controle verklaring van de onafhankelijke accountant
8585
Jaarrapport 20
85
Statutaire regeling betreffende
de bestemming van de winst
Ingevolge artikel 29 van de statuten van de
Vennootschap staat de winst ter vrije beschikking van
de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Bever Holding is bekend met de navolgende meldingen in het kader van de Wmz:
R. van de Putte 2.124.107 8.517.182 62,30%
C.F.M. Rijs 2.655.964 15,57%
E.A. van den Brandhof 698.071 4,09%
Stichting Schakel 841.595 4,93%
Stichting Beheer Zeewijk 574.102 3,37%
Meldingen in het kader van de Wet melding zeggenschap
Aandelen
rechtstreeks
Aandelen
middellijk
