XAMS:BEVER ESEF Annual Report
N.V. Bever Holding (XAMS:BEVER)
ESEF Annual Report
2026-05-12
For: 2025-12-31
View Original
Added on
September 17, 2026
JAARRAPPORT 2025
Jaarrapport 2025
1
Hilversum
JAARRAPPORT 2025
30 april 2026
2
Bever Holding
2
Colofon
N.V. Bever Holding
Postbus 2114
2240 CC Wassenaar
Telefoon
(070) 5121810
Internet
www.beverholding.nl
E-mail
Opmaak & Productie
Divendal Repro, Haarlem
3
Jaarrapport 2025
3
Inhoud
Inhoud
Pagina
Jaarverslag 2025
Kerncijfers en profiel
6
Verslag van de Raad van Commissarissen
9
Verslag van de directie
13
Corporate governance
22
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening
31
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2025
32
Geconsolideerd
overzicht van het totaalresultaat over 2025
33
Geconsolideerde balans per 31 december 2025
34
Geconsolideerd
overzicht mutaties in het eigen vermogen
over 2025
36
Geconsolideerd
kasstroomoverzicht over 2025
37
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
38
Enkelvoudige jaarrekening
69
Enkelvoudige balans per 31 december 2025
70
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2025
72
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2025
72
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
73
Overige gegevens
Statutaire regeling betreffende de Bestemming van de winst
81
Melding in het kader van de Wet Melding Zeggenschap
81
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
82
4
Bever Holding
4
5
Jaarrapport 2025
5
Jaarrapport 2025
Kerncijfers en profiel
Verslag van de Raad van Commissarissen
Verslag van de directie
Corporate governance
Jaarrekening
Overige gegevens
6
Bever Holding
6
Kerncijfers en profiel
N.V. Bever Holding
Kerngegevens
2025
2024
2023
Resultaten (EUR x 1.000)
Bedrijfsresultaat
(2.323)
(7.253)
(1.395)
Netto resultaat
(1.813)
(5.148)
(2.093)
Balansgegevens (EUR x 1.000)
Vastgoedbeleggingen en voorraad
vastgoedprojecten
56.560
54.840
59.740
Eigen vermogen
74.253
76.066
81.214
Loan–to-value
-
-
-
Solvabiliteit
85%
85%
85%
Gegevens per aandeel (EUR)
Aantal aandelen
17.057.549
17.057.549
17.057.549
Winst per aandeel *
(0,11)
(0,30)
(0,12)
Dividend per aandeel
-
-
-
Intrinsieke waarde per aandeel
4,35
4,46
4,76
Hoogste beurskoers
3,20
3,30
3,90
Laagste beurskoers
1,80
2,40
2,68
Beurskoers ultimo jaar
2,30
2,70
2,70
Aantal werknemers per jaareinde
1
1
1
*
Netto resultaat /
aantal aandelen.
7
Jaarrapport 2025
7
Kerncijfers en profiel
Profiel
richt op (her)ontwikkeling van appartementen, commer-
geconcentreerd in Nederland en België. Naast haar acti-
viteiten als ontwikkelaar
zullen de activiteiten van Bever
Holding voornamelijk bestaan uit het aankopen, verkopen
,
exploiteren en
beheren van onroerende
zaken.
N.V. Bever Holding is ingeschreven in het Handelsregister
onder nummer 33247661. Aandelen Bever Holding zijn
genoteerd aan Euronext Amsterdam. Het kantoor van
Bever Holding is gelegen in Wassenaar. Op 31 december
2025 had Bever Holding 1 personeelslid in dienst.
Historie
Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands
en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met
vast kapitaal.
In de periode 1998 tot 2006 was Bever actief in de finan-
ciële wereld in diverse disciplines, eerst als hoekman maar
later ook als financiële dienstverlener en daghandelaar.
In 2006 is de focus van de activiteiten verlegd naar
beleggen en ontwikkelen van vastgoed.
Activiteiten
Bever Holding beschikt over een vastgoedportefeuille
bestaande uit 15 objecten (deels bestaand vastgoed en
deels bouwgronden) volume van circa 60.000 m2 boven-
gronds
vloeroppervlak,
verdeeld
over
woningbouw,
hotels en commercieel. Van deze vastgoedportefeuille
bevindt zich circa 25.000 m2 in Nederland en het overige
deel in België (circa 35.000 m2).
De objecten zijn gelegen
op veelal unieke locaties, aan grote grondposities zonder
vigerend bestemmingsplan werd geen bouwvolume toe-
gekend en deze werden niet opgenomen in het potenti-
eel ontwikkeld volume.
De activiteiten van Bever Holding zijn erop gericht om
deze vastgoedportefeuille te exploiteren,
te
ontwikke-
len en op termijn uit te breiden met voornamelijk rende-
rende beleggingsobjecten.
Visie
Bever Holding investeert vanuit een eigen visie in vast-
goed en vastgoedontwikkeling met als doel daarmee
winst te realiseren waardoor een meerwaarde voor
haar
aandeelhouders wordt
gecreëerd.
De projecten in portefeuille laten zich over het algemeen
het beste kenmerken door het unieke karakter, vaak een
gevolg van de bijzondere ligging. Dit unieke karakter
dient volgens Bever Holding nadrukkelijk terug te komen
in de te realiseren kwaliteit van de nieuwe
gebouwen.
Strategie
De strategie van Bever Holding is gericht op het bereiken
van haar belangrijkste doelstelling, het creëren van
meerwaarde voor haar aandeelhouders. Enerzijds zal
Bever Holding daartoe haar eigen projecten in portefeuille
gaan exploiteren en ontwikkelen.
Per object zal een strategische afweging worden
gemaakt of het vastgoed wordt toegevoegd aan de
portfolio met objecten in exploitatie dan wel wordt ver-
kocht aan derden.
Anderzijds zal Bever Holding streven naar uitbreiding van
haar portfolio met aantrekkelijke ontwikkelprojecten en
met renderende beleggingsobjecten die direct een posi-
tieve bijdrage leveren aan de
kasstroom.
Bever Holding selecteert waar nodig strategische part-
ners waarmee projecten in samenwerking zullen worden
gerealiseerd.
8
Bever Holding
8
Kerncijfers en profiel
Acquisitiebeleid
In haar acquisitiebeleid hanteert Bever Holding een aan-
tal vastgestelde criteria. De criteria die als uitgangspunt
bij de beoordeling gehanteerd worden zijn o.a. de locatie,
de
actuele (regionale) marktomstandigheden,
het risico/
rendementsprofiel en de vermogensverhoudingen. Bij
elke acquisitiemogelijkheid zal een afweging gemaakt
worden of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te
geven aandelen Bever Holding wordt voldaan.
Bever Holding heeft thans acht Nederlandse en vier
Belgische dochtermaatschappijen. World Trade Flower
Hotel B.V. betreft een 50%-belang zonder controle.
De diverse projecten zijn ondergebracht in Bever Holding
en dochtermaatschappijen.
Raad van Commissarissen /
Directie
World Trade
Flower Hotel
B.V.
50%
Plesmanlaan
Ontwikkeling
B.V.
Beverburcht
Muntendamsche
N.V.
Investerings
België
Maatschappij
B.V.
European
Property Facts
(E.P.F.)
B.V.
Bever Bouw &
Ontwikkeling
N.V.
België
Cornerhouse
Louisiana N.V.
België
Planvisie België
N.V.
België
Northside
Investments
B.V.
Beheer- en
Beleggings-
maatschappij
Bonavella N.V.
RAP B.V.
Monumenten
Restauratie
WH
B.V.
9
Jaarrapport 2025
9
Verslag van de Raad van Commissarissen
Jaarrekening en décharge
De Raad van Commissarissen legt hierbij het jaarrapport
2025 voor aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van
Aandeelhouders.
Het
jaarrapport
is
opgemaakt
door
de
Raad
van
Commissarissen die krachtens artikel 19 lid 1 van de
statuten van de Vennootschap tijdelijk is belast met het
bestuur. De Raad van Commissarissen is van oordeel
dat de jaarrekening en het verslag van de directie een
goede basis vormen voor de verantwoording die de Raad
van Commissarissen als tijdelijk bestuur aflegt voor het
gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor het
gehouden toezicht op het gevoerde beleid.
Op
de
Buitengewone
Algemene
Vergadering
van
Aandeelhouders van 19 februari 2026 heeft de benoe-
ming van de OOB-accountant, GCP auditors Ltd., plaats-
gevonden.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de
externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen
die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers
en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren.
Met GCP
auditors Ltd. Is de financiële rapportage besproken.
De jaarrekening is door GCP auditors Ltd. gecontroleerd
en van een controleverklaring voorzien.
De controle-
verklaring is in dit jaarrapport opgenomen op pagina 82.
De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening
vast te stellen en décharge te verlenen aan de Raad
van Commissarissen voor het door de Raad als tijdelijk
bestuurder gevoerde beleid en voor het functioneren van
de Raad van Commissarissen als zodanig.
10
10
Bever Holding
10
Verslag van de Raad van Commissarissen
Langetermijnwaardecreatie
Zoals opgenomen in het hoofdstuk Corporate governance
is er gezien de huidige situatie van de onderneming en
de huidige invulling van de rollen binnen de directie en
de Raad van Commissarissen nog geen verdere invulling
gegeven in het formeel implementeren van een visie op
langetermijnwaardecreatie.
Zodra bovengenoemde situatie verandert en de direc-
tie verdere invulling zal geven aan het informeel imple-
menteren van de langetermijnwaardecreatie zal de Raad
van Commissarissen regelmatig de strategie, de uitvoe-
ring van de strategie en de daarmee samenhangende
voornaamste risico’s bespreken met de directie. In het
verslag van de Raad van Commissarissen zal de raad ver-
antwoording afleggen over de wijze waarop de Raad van
Commissarissen betrokken was bij de totstandkoming en
toezicht houdt op de uitvoering van de strategie.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
D
e Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één
lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd
voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode
beschikbaar stellen voor een volgende peri
ode van 4 jaar,
waarna telkens een periode van 2 jaar.
Personalia
Raad van Commissarissen
W.J. Simon (1951)
De heer W.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen
benoemd op 5 oktober 2006 voor een eerste periode van
vier jaar en op 27 juni 2014 herbenoemd voor een derde
termijn van vier jaar.
Op 29 juni 2018 is de heer Simon
benoemd voor een vierde termijn van twee jaar.
Op 30 september 2022 wederom benoemd voor een zesde
periode van 2 jaar.
De heer Simon is op 27 juni 2024 wederom benoemd voor
een zevende periode van 2 jaar gezien zijn kennis en erva-
ring met de onderneming en de beperkte activiteiten van
de onderneming op dit moment. Wij verwijzen ook naar
het item Corporate governance op pagina 12.
Voormalige functies: managementfuncties bij Kredietbank
N.V., Citibank London en Generale Bank/Fortis; adviseur
van NIB Capital B.V.; directeur van IMC Holding B.V.; chair-
man van Bank Oyens & van Eeghen B.V.
Huidige functies: voorzitter Raad van Commissarissen
Ducat Commodities (voorheen Nantucket Energy); com-
missaris en voorzitter van het audit committee van Tiziana
Life Sciences; OKYO Pharmaen en Accustem.
Geslacht: Man
Nationaliteit: Belgische
Interne auditfunctie
Gezien de omvang van de onderneming en activiteiten,
samenstelling van directie en Raad van Commissarissen
heeft de onderneming geen interne auditdienst ingericht.
De Raad van Commissarissen beoordeelt of er adequate
alternatieve maatregelen zijn getroffen en overweegt
jaarlijks of er behoefte bestaat om een interne auditdienst
in te richten.
De Raad van Commissarissen is van mening dat de raad
zich kan vinden in het besluit van de directie om gezien de
omvang van de onderneming en activiteiten, samenstel-
ling van directie en Raad van Commissarissen geen interne
auditfunctie in te richten.
Mede gezien het feit dat er wel een externe accountant is
aangesteld die de jaarrekening heeft gecontroleerd.
Wel onderschrijft de Raad van Commissarissen, dat indien
de activiteiten en de samenstelling van de directie en de
Raad van Commissarissen zijn gewijzigd dit dient te wor-
den heroverwogen.
11
11
Jaarrapport 2025
11
Verslag van de Raad van Commissarissen
Herbenoeming commissarissen
Een commissaris wordt benoemd voor een periode van vier
jaar en kan daarna eenmalig voor een periode van vier jaar
worden herbenoemd. De commissaris kan nadien wederom
worden herbenoemd voor een benoemingstermijn van
twee jaar die daarna met maximaal twee jaar kan worden
verlengd. Herbenoeming na een periode van acht jaar wordt
gemotiveerd in het verslag van de Raad van Commissarissen
.
Reglement van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen kent een reglement, waarin
de taken en werkwijze van de raad en zijn omgang met de
directie en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
zijn vastgelegd.
Gezien de omvang van de onderneming kent de Raad van
Commissarissen geen bijzondere commissies. In dit kader
is het wel noodzakelijk dat de taken die normaal gespro-
ken door een dergelijke commissie vervuld worden door
de raad als geheel worden vervuld. In aansluiting op het
Koninklijk Besluit (Staatsblad 2008, 323) auditcommissie
2008 is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar aan-
gewezen de taken van de auditcommissie uit te voeren. Het
betreft hier op hoofdlijnen toezicht op het bestuur ter zake
de werking van interne risicobeheersings- en controlesys-
temen, externe financiële informatieverschaffing, naleving
van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van
de externe accountant en de relatie met laatstgenoemde.
De Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit
één lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden
benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na
deze periode beschikbaar stellen voor een volgende peri-
ode.
Profiel van de Raad van Commissarissen
Gezien de geringe omvang van de activiteiten van de
onderneming in het verslagjaar 2025 waarborgt de
samenstelling van de Raad van Commissarissen dat de
Raad zijn taak naar behoren kan vervullen (Principe 2.1.1
van de Corporate Governance Code).
Daarbij dienen alle commissarissen het totale beleid van
de onderneming op hoofdlijnen te kunnen beoordelen.
Daarnaast dient iedere commissaris te beschikken over
specifieke deskundigheden.
De vereiste deskundigheden zijn opgenomen in de pro-
fielschets van de Raad van Commissarissen die is gepubli-
ceerd op de website van de Vennootschap.
Indien de activiteiten van de onderneming in 2026 zullen
toenemen, zal worden gestreefd naar uitbreiding van de
raad met één of meerdere leden.
De Raad van Commissarissen verklaart dat zijn lid niet
onafhankelijk is als bedoeld in de Nederlandse Corporate
Governance Code (2.1.7 en 2.1.8 sub v.) ook gezien het
feit dat de Raad van Commissarissen tijdelijk voorziet in
het bestuur van de Vennootschap.
Het rooster van aftreden
De heer W.J. Simon
5 oktober 2026
12
12
Bever Holding
12
Verslag van de Raad van Commissarissen
Werkzaamheden van de Raad van Commissarissen
De heer W.J. Simon (enig commissaris) voert sinds 28
juni 2016 tijdelijk het bestuur over de Vennootschap.
Aangezien deze situatie onwenselijk is en in brede zin in
strijd is met de Corporate Governance Code (hoofdstuk
2 en in het bijzonder de bepalingen 2.1.8 sub v. en
2.3.9), streeft Bever Holding naar uitbreiding van de raad
en directie met één of meerdere leden wanneer de
activiteiten van de onderneming zullen toenemen.
Aangezien
de
functie
van
zowel
bestuurder
als
commissaris in het verslagjaar door een en dezelfde
persoon werd uitgeoefend, dient bij de verslaglegging
van de Raad van Commissarissen en de directie rekening
gehouden te worden met deze situatie wat betreft de
verhouding/relatie tussen beide gremia en dient de
regelgeving terzake de Corporate Governance Code in
dit licht te worden bezien.
Tevens dient de Raad van Commissarissen op basis van
Principe 2.2.6 en 2.2.7 van de Corporate Governance Code
het functioneren van de Raad van Commissarissen en de
directie te evalueren. Aangezien derhalve de functie van
zowel bestuurder als commissaris in het verslagjaar door
een en dezelfde persoon werd uitgeoefend, heeft deze
evaluatie niet plaatsgevonden. Zodra de directie en de
Raad van Commissarissen zijn uitgebreid zullen in dit
verslag mededelingen worden gedaan inzake de onder-
werpen van Principe 2.2.8 van de Corporate Governance
Code inzake verantwoording van de evaluatie.
Corporate governance
Het bestuur van de Vennootschap is in handen van de
Raad van Commissarissen in de persoon van de heer W.J.
Simon en hij fungeert ook als aangestelde bestuurder bij
ontstentenis.
Ten aanzien van deze ongewenste situatie, waarbij het
enig lid van de Raad van Commissarissen ook de directie
voert, is de verwachting gerechtvaardigd dat wanneer
de activiteiten van de onderneming in 2026 of later zul-
len toenemen, er ook zal worden gestreefd naar uitbrei-
ding van de raad en het bestuur met één of meerdere
leden.
Externe accountant
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de
externe accountant de financiële informatie heeft ont-
vangen die ten grondslag ligt van de vaststelling van de
jaarcijfers
en in de gelegenheid is gesteld daarop te rea-
geren.
Met GCP auditors Ltd. Is de financiële rapportage
besproken.
De jaarrekening is door GCP auditors Ltd.
gecontroleerd
en van een controleverklaring voorzien.
De controlever-
klaring is in dit jaarrapport opgenomen op pagina 82.
De Raad van Commissarissen heeft in het kader van de
behandeling van de jaarstukken 2025 en aan de hand
van een rapportage van de directie, de relatie met de
externe accountant beoordeeld.
Tot slot
De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de
directie en haar medewerkers voor hun inzet en loyaliteit.
Wassenaar
W.J. Simon
13
13
Jaarrapport 2025
13
Verslag van de directie
Directie
Leden van de directie worden benoemd door de Algemene
Vergadering van
Aandeelhouders
op
basis van een niet
bindende voordracht van de Raad van Commissarissen.
Een lid van de directie wordt benoemd voor een periode
van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een
periode van maximaal vier jaar plaatsvinden en wordt tijdig
voorbereid.
Jaarrekening en accountantscontrole
Zoals ook door de Raad van Commissarissen als de tijde-
lijk bestuurder is aangegeven in het verslag van de Raad
van Commissarissen betreft dit rapport het definitieve
jaarrapport 2025.
N.V. Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met
een resultaat na belastingen van ca. EUR 1,813 miljoen
negatief (2024: EUR 5,148 miljoen negatief).
De directie en de Raad van Commissarissen zijn van
mening dat door de accountantscontrole de jaarrekening
over het boekjaar 2025 van Bever Holding kan wor-
den vastgesteld door de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders.
Gang van zaken 2025
Resultaat
Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een
resultaat na belastingen van ca. EUR 1,813 miljoen negatief
(2024: EUR 5,148 miljoen negatief ). Op basis van de externe
taxatie van 2025 heeft er in 2025 een herwaardering plaats-
gevonden. In 2025 is er één object aangekocht. Het negatief
resultaat is toe te schrijven aan het resultaat van de bedrijfs-
kosten, financiële opbrengsten, herwaardering en belas-
tingbaten.
Het totaal resultaat voor belastingen bedroeg in het verslag-
jaar ca. EUR 1,91 miljoen negatief.
De totale lasten bedroegen in 2025 ca. EUR 1,67 miljoen
(2024: EUR 2,36 miljoen).
De netto financieringsbaten bedroegen in 2025 van EUR
204 duizend (2024 bate: EUR 561 duizend).
Door de wetswijzigingen in zowel Nederland als in België
ten aanzien van de beperkingen om eventuele compensa-
bele verliezen te gebruiken, heeft Bever Holding een ana-
lyse gemaakt of en voor welk bedrag de nog resterende
compensabele verliezen kunnen worden opgenomen in de
latente belastingpositie. Hierbij zijn scenario’s uitgewerkt
op basis van de huidige vastgoedportefeuille. In scenario 1
wordt de portefeuille in één jaar in zijn totaliteit verkocht.
In scenario 2 worden de objecten een voor een verkocht
om maximaal gebruik te maken van de compensabele ver-
liezen. Eventuele verliezen die niet kunnen worden gereali-
seerd door een van de scenario’s zijn niet als zodanig opge-
nomen op de balans.
In 2025 heeft er een mutatie plaatsgevonden in de waar-
dering van de vastgoedportefeuille , de waardering
ultimo
2025 is verwerkt in de jaarrekening.
De mutaties in de waardering van de vastgoedportefeuille
zijn gebaseerd op de beoordeling van de realiseerbare
waarde per object, waarbij de directe opbrengstwaarde en
de gebruikswaarde van alle objecten door de externe taxa-
teur zijn bepaald.
14
14
Bever Holding
14
Verslag van de directie
Verslag van de directie
Vreemd vermogen
Op 31 december 2025 was er geen vreemd vermogen.
Eigen vermogen
Na verwerking van het resultaat over het verslagjaar
bedraagt het eigen vermogen per ultimo 2025 EUR 74,3
miljoen bij een balanstotaal van EUR 88 miljoen. De
intrinsieke waarde per aandeel Bever Holding op basis
van het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2025
bedroeg EUR 4,35. De solvabiliteit blijft onverminderd
sterk met 85%.
Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn
een solvabiliteit van circa 50% waaraan ruimschoots wordt
voldaan. Een solide vermogensverhouding beperkt de
gevoeligheid voor renteschommelingen en vormt de basis
voor de verdere
groei.
2025 in het kort
Noordwijk
Zoals in de voorgaande jaarverslagen vermeld en daarin
beschreven, is er een geschil met Adriaan van Erk Groep
over de uitvoering en levering van de grondposities te
Noordwijk. Bever Holding c.s. werd in 2022 door Adriaan
van Erk Onroerend Goed B.V. in kort geding gedag-
vaard. Op 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter
Bever Holding in het gelijk gesteld en alle vorderingen
van Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. afgewezen.
Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. heeft daarop hoger
beroep aangetekend tegen deze uitspraak, waarop het
hof op 13 juni 2022 een kortgedingarrest heeft gewe-
zen dat haaks stond op het voorlopige oordeel van de
voorzieningenrechter in eerste aanleg. Bever werd ver-
oordeeld om de grondposities gedwongen te leveren
voor een bedrag van 60 miljoen euro, zonder dat daarbij
rekening werd gehouden met de volgende door Van Erk
betwiste aanvullende afspraken:
- Winstdelingsafspraak van 30% bij een bouwvolume
vanaf 30.000m2, indien het bouwvolume 50.000 m2
of meer betreft dan is er een winstdelingsafspraak van
50% van toepassing op het geheel.
- Betalen van een rentecomponent ad 2,5% te bereke-
nen over de onbetaalde koopsommen tot aan de dag
van volledige betaling.
- Vergoeding door Van Erk aan Bever c.s. van de gemaakte
advocaat- en adviseurskosten.
- Vergoeding door Van Erk aan Bever c.s. van de onroe-
rendezaakbelasting en andere zakelijke lasten.
Ook het boekjaar 2025 heeft in het teken gestaan van dit
geschil. Bever Holding is een bodemprocedure gestart
tegen Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V. en betrok-
kenen. Het doel daarvan is te bewerkstelligen dat recht
wordt gedaan aan de afspraken, inclusief de beschreven
aanvullende afspraken.
AFM
In 2023 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een
boete opgelegd aan Bever Holding voor te late open-
baarmaking van informatie over het aangaan van voor-
waardelijke verkoopovereenkomsten met betrekking tot
grondposities in Noordwijk in november 2020 en mis-
leidende elementen in de daarmee verband houdende
persberichten. De AFM acht een boete van € 5 mln. pas-
send. Bever Holding is in hoger beroep gegaan tegen het
boetebesluit. Bever Holding is het oneens met de conclu-
sies van de AFM alsmede de hoogte van de boete.
15
15
Jaarrapport 2025
15
Verslag van de directie
Verslag van de directie
Wassenaar
Op
2
april
2025
heeft
de
Afdeling
bestuursrecht-
spraak
van
de
Raad
van
State
uitspraak
gedaan
(ECLI:NL:RVS:2025:1475) op het hoger beroep van de
Muntendamsche Investeringsmaatschappij B.V. (MIM) en
Monumentenrestauratie WH B.V. (MRWH) tegen de beslui-
ten van het college van burgemeester en wethouders van
de gemeente Wassenaar om bestuursdwang toe te passen
met betrekking tot Huize Ivicke en de daarmee gemoeide
kosten van ongeveer € 1 miljoen, op 24 oktober 2022
onder protest betaald door MIM en MRWH, te verhalen.
De Afdeling oordeelt onder meer dat terecht door MIM en
MRWH is aangevoerd dat de instandhoudingsplicht in arti-
kel 11 Monumentenwet 1988 nooit in werking is getreden
en dus niet geldt. Echter, de Afdeling oordeelt tegelijkertijd
dat een oudere wettelijke bepaling (artikel 2.1, lid 1, onder
f,Wabo) zo moet worden gelezen dat daar feitelijk een-
zelfde instandhoudingsplicht in wordt gelezen. Daarom
concludeert de Afdeling toch dat het college terecht heeft
ingegrepen en handhavend heeft opgetreden in verband
met de staat van Huize Ivicke. Ook concludeert de Afdeling
dat de kosten die de gemeente Wassenaar heeft gemaakt
terecht zijn verhaald op de MIM en MRWH. Daarbij heeft de
gemeente Wassenaar weliswaar subsidie ontvangen van
de Provincie Zuid-Holland om Huize Ivicke te restaureren,
maar die subsidie hoeft niet ten bate van MIM of de MRHW
te komen nu het een tekortsubsidie is aan de gemeente en
geen restauratiesubsidie aan de eigenaar.
2025 stond ook in het teken van de herontwikkeling van
het landgoed Ivicke naar een kantoorfunctie.
De monumentenarchitect, Studio SAAM, is na initiatie- en
onderzoeksfase in overleg getreden met de gemeente
Wassenaar om het plan te finaliseren. Na de herontwikke-
ling zal het pand verhuurd worden.
Hillegom
Na een selectie van internationale architecten werd in
2025 voor het bureau NLÉ Works gekozen voor een visie-
document ‘onderzoek’ op te stellen voor het buitenge-
bied Oosteinderpolder en Vosse- en Weerlanerpolder.
Als denktank voor stedelijke en landelijke transforma-
ties is NLÉ Works een wereldwijd toonaangevend insti-
tuut op het gebied van architectuur, stedenbouwkun-
dige theorie en praktijk.
Gedurende het jaar 2025 werd het
visiedocument ver-
der uitgewerkt.
Aalsmeer
Over de beroepsprocedures met betrekking tot het
intrekken van de omgevingsvergunning en bestem-
mingsplan, in handen van onze ontwikkelpartner, kun-
nen we op vandaag geen uitsluitsel geven.
Vooruitzichten 2026
Het boekjaar 2026 zal verder in het teken staan van het
geschil met Adriaan van Erk Groep over de uitvoering
en levering van de grondposities te Noordwijk. Bever
Holding is een bodemprocedure gestart tegen Adriaan
van Erk Onroerend Goed B.V. en betrokkenen. Het doel
daarvan is te bewerkstelligen dat recht wordt gedaan
aan de afspraken, inclusief de beschreven aanvullende
afspraken.
Er is verder een lopende hoger beroepsprocedure tegen
de hiervoor beschreven AFM-boete voor te late open-
baarmaking van informatie over de Noordwijkse percelen
en misleidende elementen in de daarmee verband hou-
dende persberichten. Bever Holding is het oneens met de
conclusies van de AFM alsmede de hoogte van de boete.
In de herontwikkeling van het landgoed Ivicke met
monumentenarchitect Studio SAAM, zal gewerkt aan een
omgevingsvergunning welke uit diverse onderdelen zal
bestaan.
Samen met het bureau NLÉ Works zal
een visiedocument
‘voorstel’ voor het buitengebied Oosteinderpolder en
Vosse- en Weerlanerpolder aan de gemeente Hillegom
worden gepresenteerd.
16
16
Bever Holding
16
Verslag van de directie
Het aandeel Bever Holding
Het aandeel Bever Holding is genoteerd op Euronext
Amsterdam
onder
symbool
BEVER,
Euronextcode
NL000285278. In 2025 kwam er op 36 handelsdagen
een koers tot stand, waarbij dagelijks op deze handels-
dagen gemiddeld 2319 aandelen werden verhandeld.
De hoogste koers van het aandeel bedroeg in 2025 EUR
3,20 en de laagste koers was EUR 1,80. De slotkoers op
31 december 2025 was
EUR 2.30.
Per ultimo van het verslagjaar bedraagt het totaal aantal
uitstaande aandelen 17.057.549. De directie streeft naar
een grotere verhandelbaarheid van het aandeel Bever
Holding en een bredere spreiding van het aandelenbezit.
Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuwe
aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities. In de
statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaat-
regelen voorzien tegen een overname van de zeggen-
schap over Bever Holding.
Dividend
Er zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
worden voorgesteld om het resultaat in mindering te bren-
gen op het eigen vermogen. Het beleid van Bever Holding
is erop gericht om de toekomstige resultaten aan te wen-
den voor de groei en verdere ontwikkeling van de onder-
neming.
Het
dividendbeleid
zal
echter
regelmatig
opnieuw
worden
getoetst
aan
de
doelstellingen
zoals
acquisitiemogelijkheden, liquiditeitsbehoeften, financiële
resultaten etc.
17
17
Jaarrapport 2025
17
Verslag van de directie
Personeel en organisatie
Personeel
Het personeelsbestand bestaat uit 1 persoon
(per
ultimo
boekjaar).
Het bestuur van de Belgische vennootschappen wordt onbe-
zoldigd verricht, alsook van een tweetal Nederlandse dochter-
maatschapijen.
Beloning bestuur
In overeenstemming met de statuten van Bever Holding
wordt het beloningsbeleid van de directie en de
Raad
van
Commissarissen
vastgesteld
door
de
Algemene
Vergadering van Aandeelhouders op voorstel van de Raad
van Commissarissen. De beloning voor de directie is vast-
gesteld op een vast salaris.
Raad van Commissarissen/Directie
Directie
W.J. Simon
bestuurder bij ontstentenis (1-1-2025 t/m 31-12-2025)
-
Raad van Commissarissen
W.J. Simon
voorzitter
(1-1-2025 t/m 31-12-2025)
EUR 35.000
Pensioenregeling
Er is geen regeling overeengekomen.
Mogelijke tegenstrijdige belangen
Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding
hielden in het verslagjaar enig aandelenbelang in de
Vennootschap.
Duurzaam ondernemen
Bever Holding streeft ernaar duurzaam te ondernemen.
De directie legt de voor de onderneming relevante
maatschappelijke aspecten van ondernemen voor ter
goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Er wordt
aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en
ethiek. Voor de nieuw te realiseren gebouwen worden
milieuaspecten door Bever Holding zorgvuldig afgewo-
gen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame
ontwikkeling juist extra bijdraagt aan de uiteindelijke
waarde van de projecten zowel in financiële zin als wat
betreft de beleving bij de uiteindelijke gebruikers en
omwonenden van deze nieuwe gebouwen. Deze komen
immers op unieke locaties en zijn daarmee vaak beeld-
bepalend. Als opdrachtgever aan een breed scala van
(bouw)ondernemingen is Bever Holding nauw betrok-
ken bij de ontwikkeling van de projecten en kent zij dan
ook haar verantwoordelijkheden. Het is daarom vanzelf-
sprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen
aanvaarde maatschappelijke normen en waarden en aan
lokale wet- en regelgeving.
18
18
Bever Holding
18
Verslag van de directie
Gebeurtenissen na balansdatum
Buitengewone Algemene Vergadering van
Aandeelhouders
Op 19 februari 2026 werd er een Buitengewone
Algemene Vergadering van Aandeelhouders gehouden.
Voorgesteld werd de statuten van de vennootschap
integraal te wijzigen in het kader van corporate
housekeeping.
Dit voorstel werd met algemene stem-
men aangenomen.
Tevens werd voorgesteld opnieuw de registeraccoun-
tant,
GCP Auditors Ltd., opdracht te verlenen voor de
controle van de jaarrekening 2025. Dit voorstel werd
met algemene stemmen aangenomen.
Wassenaar
In de herontwikkeling van het landgoed Ivicke met
monumentenarchitect Studio SAAM werd
een onder-
deel van de omgevingsvergunning ingediend.
Daarbij
Hillegom
Samen
het
bureau
NLÉ Works
werd
ondertussen
een visiedocument ‘voorstel’ voor het buitengebied
Oosteinderpolder en Vosse- en Weerlanerpolder aan de
gemeente Hillegom gepresenteerd.
Risicomanagement
Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van
het in kaart brengen van de risico’s die met het beleggen
in en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan. Ten aan-
zien van de ontwikkelingsrisico’s is het risicobeheer van
de kosten ten opzichte van de toegekende budgetten
vastgelegd in een werkplan dat jaarlijks besproken wordt
met de Raad van Commissarissen en opnieuw wordt vast-
gesteld.
Strategische risico’s en onzekerheden
Marktrisico
De vastgoedsector zou beïnvloed kunnen worden door
factoren die betrekking hebben op, onder andere, het
type vastgoed, de locatie, de bezettingsgraad, hypotheek-
rentes en andere economische factoren. Deze factoren
kunnen een negatieve impact hebben op de winstge-
vendheid van de vastgoedportefeuille alsook de waarde
hiervan.
Ontwikkelingsrisico
Het risico dat een beoogd project in omvang of tijd afwijkt
van gehanteerde prognoses wordt door Bever Holding
periodiek geïnventariseerd. Gezien de aard van de activi-
teiten en projecten blijft een bepaalde mate van onzeker-
heid voortdurend aanwezig. De omvang van projecten
wordt ook beïnvloed door beleid van (lokale) overheden
alsmede door de markt wat betreft behoefte en afzetbaar-
heid. Door een voortdurende monitoring van ontwerp-
beleidsdocumenten is Bever Holding in staat om tijdig te
reageren, waar nodig langs juridische weg door specia-
listische advocaten. Het ontwikkelingsrisico wordt voorts
jaarlijks opgenomen in de waardering van de objecten en
waar nodig bijgesteld op basis van actuele gegevens.
Waarderingsrisico
De vastgoedportefeuille van Bever Holding wordt perio-
diek gewaardeerd door een onafhankelijke externe taxa-
teur waarbij een inventarisatie van de actuele gegevens
gemaakt wordt en waar nodig wordt bijgesteld. Het risico
van waardedaling van de vastgoedobjecten wordt door
Bever Holding beheersbaar gehouden door haar doelstel-
ling ten aanzien van de solvabiliteit van minimaal 50%.
Portefeuillerisico
Door de ligging van de projecten in zowel Nederland als
België, de kwaliteit van de locaties en de samenstelling
daarvan die bovendien diverse vastgoedsegmenten omvat
- woningen, appartementen, kantoren, hotels en winkels -
is spreiding van geografische en afzetrisico’s gewaarborgd.
Bever Holding streeft daarnaast naar een evenwichtige
verdeling van de portefeuille en heeft zich ten doel gesteld
om de portefeuille aan te vullen met meer direct rende-
rend vastgoed met een positieve kasstroom waardoor het
relatieve aandeel van de ontwikkelobjecten zal dalen.
19
19
Jaarrapport 2025
19
Verslag van de directie
Operationele risico’s en onzekerheden
Projectontwikkelingsrisico
Uitgangspunt voor de start van de bouw van een project
zal altijd zijn dat een aanzienlijk deel van de te bouwen
woningen is verkocht, respectievelijk het te realiseren vast-
goed is verhuurd. Dit omwille van het beheersbaar houden
van de projectfinanciering. Bever Holding heeft ervoor
gekozen om samen te werken met strategische partijen
die in staat zijn om een deel van het projectontwikkelings-
risico en de projectfinanciering te dragen. Daarnaast zal
door middel van een uitgekiende projectfasering het voor-
raadrisico zo beperkt mogelijk worden gehouden.
Budgetrisico’s
Voor elk ontwikkelproject wordt bij de start van de ont-
wikkeling een besluitdocument vastgesteld bestaande uit
een ontwerp, stichtingskostenbegroting en planning. Dit
besluitdocument zal voortdurend worden geactualiseerd,
steeds na het bereiken van een milestone in het ontwik-
keltraject. Elke opdrachtverstrekking zal gerelateerd wor-
den aan het (beschikbare) budget dat voortvloeit uit het
vastgestelde besluitdocument. Mogelijke overschrijdin-
gen van het budget worden hierdoor tijdig onderkend en
kunnen zo worden hersteld of voorzien.
Beloningsrisico’s
De beloning van de directie of andere personeelsleden
is niet gekoppeld aan het financiële resultaat van één of
meerdere projecten. Bever Holding voorkomt hiermee dat
er sprake zou kunnen zijn van een niet optimale priorite-
ring van projecten of van ongewenste bezuinigingen op
kwaliteit van gebouwen.
Financiële risico’s en onzekerheden
De financiële risico’s worden nader besproken onder punt
15 van de “Toelichting op de onderscheiden posten van
de geconsolideerde balans” en betreffen onder meer de
kredietrisico’s en de liquiditeitsrisico’s.
Financiële verslaggeving risico’s en onzekerheden
De omvang van de organisatie en activiteiten van Bever
Holding is beperkt. Ten aanzien van het financiële verslag-
gevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van de
risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate
van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen
onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is de
directie van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze
risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het ver-
slagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen
indicaties zijn dat deze in het lopend jaar niet naar behoren
zullen werken.
Wet- en regelgeving risico’s en onzekerheden
De belangrijkste activiteit van Bever Holding is vastgoedont-
wikkeling. Inherent aan vastgoedontwikkeling is de invloed
van overheden op de aard, omvang en timing van projecten,
die tot uitdrukking komt in bestemmingsplannen, visies,
nota’s beeldkwaliteitsplannen, omgevingsvergunningen en
omgevingsvisies. Wijzigingen in deze documenten zijn van
directe invloed op de projecten van Bever Holding en vor-
men daardoor dan ook een onzekere factor. Deze onzeker-
heid wordt beheersbaar gemaakt doordat deze wijzigingen
openstaan voor zienswijzen en voor beroep. Bever Holding
werkt met diverse specialistische advocaten die per project
advies geven en Bever Holding vertegenwoordigen in even-
tuele bezwaarprocedures.
Risicobereidheid
Ondanks het feit dat Bever Holding te maken heeft met
diverse risico’s en onzekerheden, tracht Bever Holding deze
zoveel mogelijk te beheersen. De aard van de activiteiten en
projecten brengt een bepaalde mate van risico en onzeker-
heid met zich mee, die niet voorkomen kan worden. Door
de implementatie van een aantal maatregelen blijft Bever
Holding deze risico’s en onzekerheden monitoren zodat zij
tijdig kan ingrijpen. Deze maatregelen zijn:
•
bijhouden van alle aankondigingen van voorgenomen
besluitvorming aangaande beleidsdocumenten
•
periodieke vaststelling van besluitdocumenten voor elk
ontwikkelproject vanaf start van de ontwikkeling
•
evenwichtige verdeling van de vastgoedportefeuille
•
beperking van financieringsbehoefte van projecten door
hantering van voorverkooppercentages
Het belangrijkste gevolg van de diverse risico’s voor Bever
Holding is de invloed op de waardering van de diverse vast-
20
20
Bever Holding
20
Verslag van de directie
goedobjecten in portefeuille. Het risico van een mogelijk
dalende waarde van het vastgoed van Bever Holding heeft
een negatieve invloed op haar vermogenspositie. Een her-
waardering van de vastgoedportefeuille met 1% zal een
invloed hebben van circa EUR 570 duizend op het indirecte
beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2025 uitstaande
aandelen circa EUR 0,03 per aandeel). De solide vermogens-
verhoudingen stellen Bever Holding in staat eventuele waar-
dedalingen van objecten zelf op te vangen. Door de omvang
van de portefeuille en de lage loan-to- value is Bever Holding
in staat om zelfstandig een herfinanciering te arrangeren
indien projecten tot ontwikkeling gebracht worden.
Cultuur
De waarden van N.V. Bever Holding zijn ingebed in de visie,
strategie en het beleid ten aanzien van duurzaam onderne-
men en hebben een formele borging in de gedragscode en
de klokkenluidersregeling.
De klokkenluidersregeling kent procedures om incidenten al
dan niet anoniem te melden.
In 2025 zijn geen integriteitsincidenten gemeld en zijn
er geen constateringen gedaan dat niet in lijn met de
gedragscode is gehandeld.
21
21
Jaarrapport 2025
21
Verslag van de directie
22
22
22
Bever Holding
22
Corporate governance
De Raad van Commissarissen en de directie zijn verantwoordelijk voor de corporate governance-structuur van de
Vennootschap en de naleving daarvan. Op basis van de herziene Corporate Governance Code die sinds 1 januari 2022
van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practicebepalingen. De Raad van Commissarissen
en de directie zijn van mening dat de corporate governance-huishouding van Bever Holding op hoofdlijnen op orde is. De
heer W.J. Simon voert sinds 28 juni 2016 (enig commissaris) tijdelijk het bestuur over de Vennootschap. Aangezien deze
situatie onwenselijk is en in brede zin in strijd is met de Corporate Governance Code, in het bijzonder de bepalingen van
principe 2.3.9, 2.1.7 en 2.1.8 sub v., streeft Bever Holding ernaar uiteindelijk een nieuwe directie (bestaande uit meerdere
leden) en een uitgebreidere Raad van Commissarissen (meerdere leden) voor te dragen ter benoeming door de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders waardoor er dan sprake zal zijn van een sterkere
corporate governance.
Actuele ontwikkelingen
De Raad van Commissarissen en de directie onderschrijven de principes en best practicebepalingen van de Nederlandse
Corporate Governance Code (Code). Momenteel wijkt Bever Holding op een aantal punten inhoudelijk (gedeeltelijk) af van de
in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Tevens geeft de directie in dit hoofdstuk verdere invulling
inzake diverse overige principes en best practice-bepalingen indien deze nog niet eerder zijn toegelicht in het jaarrapport.
Langetermijnwaardecreatie
Langetermijnwaardecreatie
In het licht van de Corporate Governance Code (principe 1.1.)
is de directie verantwoordelijk voor de continuïteit van de
Vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen.
De directie richt zich op de langetermijnwaardecreatie van de
Vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen en
weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de sta-
keholders. De Raad van Commissarissen dient toezicht te houden
op de directie.
Gezien de huidige situatie van de onderneming en de hui-
dige invulling van de rollen binnen de directie en de Raad van
Commissarissen is er nog geen verdere invulling gegeven aan het
formeel implementeren van een visie op langetermijnwaardecre-
atie, waarmee ook nog geen invulling is gegeven aan principe 1.1
van de Corporate Governance Code.
Zodra de activiteiten van de onderneming zullen toenemen, zal
worden gestreefd naar een uitbreiding van meerdere leden van
zowel de directie als de Raad van Commissarissen. Daarbij zullen
de diverse rollen en verantwoordelijkheden binnen beide gremia
verder worden ingevuld in lijn met de toename van de activiteiten
en in het licht van de Corporate Governance Code.
Reeds eerder is in diverse verslagen binnen het jaarrapport van
N.V. Bever Holding nadere invulling gegeven aan de visie, strate-
gie, duurzaam ondernemen etc.
Zodra de benodigde uitbreidingen hebben plaatsgevonden bin-
nen de directie en de Raad van Commissarissen (verwachting
2026) zal er een strategie voor langetermijnwaardecreatie ont-
wikkeld worden door de directie. Hierbij zullen de aspecten zoals
opgenomen in principe 1.1.1 worden meegenomen.
De directie zal de Raad van Commissarissen tijdig bij het formule-
ren van de strategie ter realisatie van langetermijnwaardecreatie
betrekken en hierover verantwoording afleggen. De Raad van
Commissarissen zal toezicht houden op de wijze waarop de direc-
tie de strategie voor langetermijnwaardecreatie uitvoert.
Zodra de strategie is ontwikkeld zal deze en ook de uitvoering
worden toegelicht in het verslag van de directie en zal de Raad
van Commissarissen in zijn verslag verantwoording afleggen over
de wijze waarop de Raad van Commissarissen betrokken was bij
de totstandkoming en zijn toezichtsrol.
Risicobeheersing
Het integraal risico- en controleraamwerk is onderverdeeld in
een viertal risicogebieden, te weten: strategische, operationele,
financiële, financiële verslaggevings-, wet- en regelgevings risico’s
en onzekerheden. Voor verdere toelichting inzake de geïdentifi-
ceerde risico’s wordt verwezen naar het verslag van de directie.
Vervolgens wordt in het raamwerk aangegeven hoe groot de kans
is dat een risico zich voordoet en wat daarvan de impact is. Ten
slotte is per risico benoemd wie daar verantwoordelijk is voor de
toepassing van de beheersingsmaatregelen.
Doelstelling is dat de directie jaarlijks een analyse uitvoert van
de mogelijke risico’s en onzekerheden voor het behalen van de
strategische en andere doelstellingen. Indien deze analyse is uit-
gevoerd, wordt deze besproken met de Raad van Commissarissen.
Op basis van de uitkomsten van de discussies met de Raad van
Commissarissen zal het risico- en controleraamwerk worden bij-
gesteld.
Indien er een bijstelling plaatsvindt, zal van tijd tot tijd een update
gegeven worden aan de Raad van Commissarissen over de voort-
22
23
23
23
Jaarrapport 2025
23
Corporate governance
gang van de beheersing van de verbetermaatregelen.
Gezien de eerder beschreven situatie inzake de samenstelling van
de directie en de Raad van Commissarissen en de omvang van de
onderneming en de activiteiten is er in het boekjaar 2018 een uit-
gebreide interne analyse uitgevoerd en is ook het controleraam-
werk niet aangepast en zijn er ook geen verbetermaatregelen
vastgesteld.
In aanvulling op het risico- en controleraamwerk heeft een evalu-
atie van de frauderisicofactoren plaatsgevonden.
De frauderisicofactoren die geïdentificeerd zijn, zien op de vol-
gende risico’s:
•
Het bewust tegen te hoge prijs aanschaffen van vastgoed
•
Het bewust tegen te lage prijs verkopen van vastgoed
•
Misbruik na verkopen van vastgoed in een keten van transac-
ties
•
Het opzettelijk doen van onjuiste fiscale aangifte
•
Het bewust manipuleren van taxaties van het vastgoed en het
onjuist waarderen van vastgoed
•
Het leveren van fictieve diensten dan wel te veel betalen voor
verrichte diensten
•
Het bewust gebruikmaken van in privé gelieerde ondernemin-
gen bij het beheer van vastgoedobjecten tegen te hoge prijzen
•
Fictieve onderhouds- en schadewerkzaamheden uitvoeren aan
vastgoedobjecten
•
Aanbestedingsrisico
•
Het witwassen van criminele gelden
•
Het vastgoed bewust tegen een te lage of te hoge prijs verhu-
ren
•
Het bewust onderverhuren van leegstand van de vastgoedpor-
tefeuille
•
Fraude via rechtsvormen
•
Fraude door malafide inlening en onderaanneming
•
Onzakelijke vergoedingen
•
Verslaggevingsfraude
De beheersmaatregelen die zijn ingesteld om de genoemde risi-
co’s te beheersen beschouwt N.V. Bever Holding als voldoende en
adequaat om eventuele frauderisico’s te beheersen.
Interne auditfunctie
De interne auditfunctie heeft als taak de opzet en de werking van
de interne risicobeheersings- en controlesystemen te beoordelen.
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, directie en
Raad van Commissarissen heeft de onderneming geen interne
auditdienst ingericht.
De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijkse of er adequate
alternatieve maatregelen zijn getroffen en beziet of er behoefte
bestaat om een interne auditdienst in te richten.
Monitoring
In 2025 heeft er geen formele interne toetsing plaatsgevonden
op de beheersingsmaatregelen die binnen N.V. Bever Holding zijn
ingesteld anders dan die beheersmaatregelen waarbij de Raad
van Commissarissen direct betrokken is. Er zijn geen materiële
bevindingen naar voren gekomen.
Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de in N.V. Bever
Holding geïmplementeerde beheersingssystemen voldoende
zekerheid geven dat de financiële verslaggeving geen onjuist-
heden van materieel belang bevat.
Financiële verslaglegging en externe accountant
De principes 1.4, 1.5, 1.6 en 1.7 van de Code met betrekking tot
de financiële verslaglegging worden onderschreven. De directie is
verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van
de financiële verslaggeving. De Raad van Commissarissen houdt
toezicht op het beleid van de directie ten aanzien van financiële
verslaggeving. Hierbij richt de raad zich tevens op de effectiviteit
van de interne risicobeheersings- en controlesystemen van de
Vennootschap en de integriteit en kwaliteit van de financiële ver-
slaggeving.
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, directie
en Raad van Commissarissen heeft de Raad van Commissarissen
geen auditcommissie ingesteld en worden deze taken en verant-
woordelijkheden door de Raad van Commissarissen uitgevoerd.
De principes van de Code met betrekking tot de rol, betrokken-
heid, aanwezigheid, onafhankelijkheid, benoeming, beloning,
beoordeling, etc. van het functioneren van de externe accountant
worden eveneens onderschreven.
23
24
24
24
24
Bever Holding
24
Corporate governance
Organisatiestructuur N.V. Bever Holding
Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal doch-
termaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding een acht-
tal dochters en in België vier. Bever Holding wordt bestuurd
door een directie en heeft een onafhankelijk toezichtorgaan in
de Raad van Commissarissen. Het bestuur van de Nederlandse
dochters wordt gevormd door Bever Holding en het bestuur
van de Belgische dochters wordt ingevuld door N.V. Bever
Holding. Zie voor de structuur het overzicht op pagina 8.
Voor de huidige situatie verwijzen wij naar de eerder genoemde
bepalingen in verband met het bestuur bij ontstentenis (zie
pagina 12).
Rol directie
Bever
Holding
wordt
vertegenwoordigd
door
haar
statutaire directie. Bij het ontbreken van een bestuurder
wordt de organisatie vertegenwoordigd door de Raad van
Commissarissen of door een door deze raad aangestelde
bestuurder bij ontstentenis. De directie is verantwoordelijk
voor de dagelijkse leiding binnen een met de Raad van
Commissarissen afgestemd kader. De directie draagt zorg
voor een adequate informatieverstrekking aan de Raad van
Commissarissen en zij legt de doelstellingen, financieel en
operationeel, en de strategie ter goedkeuring voor aan deze
raad.
De statutaire directie en de vennootschapssecretaresse vormen
samen het managementteam. De directie is verantwoordelijk
voor het beschikken over volledige en juiste informatie.
Benoemings- en herbenoemingstermijnen bestuurders
Een bestuurder wordt benoemd voor een eerste periode van
maximaal vier jaar. Herbenoeming kan voor een tweede peri-
ode van maximaal vier jaar plaatsvinden en wordt tijdig voor-
bereid. Telkens gevolgd door een periode van twee jaar.
De onderneming voldoet niet aan de volgende principes van
de Code in verband met het ontbreken van een bestuurder:
principe 2.3.9, 2.2.2, 2.1.7 en 2.1.8 sub v.
Rol Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds
30 mei 2011 uit 1 persoon. De Raad van Commissarissen houdt
toezicht op het beleid van de directie en de algemene gang
van zaken in de Vennootschap en de met haar verbonden
onderneming en staat de directie met raad ter zijde (zie ech-
ter bijzondere toelichting pagina 12). Hierbij richt de raad zich
tevens op de effectiviteit van de interne risicobeheersings- en
controlesystemen van de Vennootschap en de integriteit en
kwaliteit van de financiële verslaggeving. De Raad van
Effectief bestuur en toezicht
Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar
het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen
weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de
bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af.
De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de
kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad
van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefe-
nen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van
Commissarissen bestaan onder meer uit:
-
Het
houden
van
toezicht
op
en
het
adviseren
en
controleren van de directie omtrent het behalen van de
doelstellingen van de Vennootschap, de werking van
het interne risicobeheerssysteem, de strategie en de
ondernemingsrisico’s;
-
Het zorg dragen voor en handhaven van de corporate
governance structuur van de Vennootschap;
-
Het, de directie gehoord, benoemen van de externe
accountant van de Vennootschap;
-
Het selecteren en voordragen ter benoeming aan de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders van leden van
de directie van de Vennootschap;
-
Het
bezoldigingsbeleid
voor
leden
van
de
directie,
het vaststellen van de bezoldiging en de contractuele
voorwaarden van de leden van de directie;
-
Het voorbereiden van benoeming van commissarissen en
het selecteren van nieuwe commissarissen;
-
Het instellen van commissies (indien nodig gezien omvang);
-
Het borgen van de deskundigheid van directie en Raad van
Commissarissen;
-
Het opstellen van een diversiteitsbeleid, reglement Raad van
Commissarissen en commissies;
-
Het opstellen, analyseren en beoordelen van de profielschets
van de samenstelling van de Raad van Commissarissen;
-
Het beoordelen en evalueren van het functioneren van de
directie en de Raad van Commissarissen.
De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van
het boekjaar van de Vennootschap een verslag over het
functioneren en de werkzaamheden van de Raad van
Commissarissen opstellen en publiceren. Voor een volledig
overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen
wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen
opgestelde reglement, te lezen op www.beverholding.nl.
Cultuur, gedragscode en klokkenluiderreglement
Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toe-
passing is op de medewerkers en de directie. Deze gedrags-
code bevat de uitgangspunten die de directie als fundamen-
25
25
25
25
Jaarrapport 2025
25
Corporate governance
teel beschouwt De gedragscode beoogt de medewerkers
bewust te maken van eerlijk, integer en transparant handelen
door vast te leggen wat wel en niet als wenselijk gedrag moet
worden beschouwd.
Tevens is een klokkenluiderreglement van toepassing.
Deze regelingen dragen bij aan een integriteitsbewuste
bedrijfscultuur binnen N.V. Bever Holding.
De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op
www.beverholding.nl.
Diversiteitsbeleid en doelstellingen
Wet bestuur en toezicht
Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet bestuur en toezicht
in werking getreden. Per 12 april 2017 zijn de wettelijke regels
van deze Wet per besluit voortgezet tot 1 januari 2020. Bever
Holding heeft deze nieuwe wetgeving geëvalueerd en zal de
statuten en interne regelgeving voor zover van toepassing en
indien nodig aanpassen om te voldoen aan genoemde wetge-
ving. De Wet bestuur en toezicht bevat onder meer een richt-
lijn voor een evenwichtige verdeling naar geslacht binnen de
directie en Raad van Commissarissen. Ten minste 30% van deze
posities zouden ingevuld moeten zijn door vrouwen en ten
minste 30% door mannen.
Diversiteitsbeleid
Corporate Governance Code stelt dat de Raad van
Commissarissen
een
diversiteitsbeleid
dient
op
te
stel-
len voor de samenstelling van de directie en de Raad van
Commissarissen. In het beleid wordt ingegaan op de con-
crete doelstellingen ten aanzien van diversiteit en de voor de
Vennootschap relevante aspecten van diversiteit, zoals natio-
naliteit, leeftijd, geslacht en achtergrond inzake opleiding en
beroepservaring.
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten,
directie en Raad van Commissarissen heeft de Raad van
Commissarissen nog geen diversiteitsbeleid anders dan de
bepalingen van de Wet bestuur en toezicht.
Zodra uitbreidingen zullen plaatsvinden binnen de directie en
de Raad van Commissarissen (verwachting in 2026) zal het
diversiteitsbeleid verder ingevuld worden. Hierbij zullen de
aspecten zoals opgenomen in principe 2.1.5 en 2.1.6 worden
meegenomen.
Momenteel zijn bij Bever Holding de posities zowel binnen
de directie als bij de Raad van Commissarissen nog niet op
de hiervoor genoemde evenwichtige wijze ingevuld. Bij de
benoeming van nieuwe leden van de directie en de Raad van
Commissarissen zal een evaluatie worden uitgevoerd om het
gewenste profiel van de nieuwe leden vast te stellen.
Beloningen
Beloningsbeleid directie en vaststelling beloningen directie
Ten aanzien van ontslagvergoedingen van leden van de direc-
tie hanteert Bever Holding de uitgangspunten zoals die zijn
vastgelegd in de arbeidsovereenkomsten en laat zij zich leiden
door de bestaande wet- en regelgeving op dit gebied. Indien
de wetgeving wijzigt, zal Bever Holding beoordelen of aanpas-
sing van de arbeidsovereenkomsten mogelijk en noodzakelijk
is. Vooralsnog genieten de leden van de directie arbeidsrechte-
lijke rechtsbescherming zoals iedere werknemer.
De bepalingen van de Code met betrekking tot hoogte en
samenstelling van de bezoldiging van de directie en de
openbaarmaking daarvan worden onderschreven.
De Raad van Commissarissen stelt een voorstel op voor het
bezoldigingsbeleid van de Vennootschap. Dit bezoldigingsbe-
leid wordt ter vaststelling aan de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders voorgelegd. De bezoldiging van de directie
wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen binnen
het kader van het bezoldigingsbeleid. Gezien de huidige situa-
tie van de directie en de activiteiten van de Vennootschap heeft
de Raad van Commissarissen nog geen aanpassing gemaakt in
het beloningsbeleid van de directie in het licht van de nieuwe
Code. Indien deze situatie verandert zal het huidige beleid her-
overwogen worden en indien nodig aangepast worden in het
licht van de nieuwe Code.
De Vennootschap kent geen aandelen- of optieplannen.
Concrete gedachten over invoering van dergelijke plannen zijn
er momenteel niet. Mocht tot invoering worden overgegaan
dan zal de Code gevolgd worden. Principes en best practice-
bepalingen met betrekking tot tegenstrijdige belangen wor-
den onderschreven.
Beloning Raad van Commissarissen
De
Raad
van
Commissarissen
doet
aan
de
Algemene
Vergadering een duidelijk en begrijpelijk voorstel voor een
passende eigen beloning. De beloning voor commissarissen
stimuleert een adequate uitoefening van de functie en is niet
afhankelijk van de resultaten van de Vennootschap.
26
26
26
26
Bever Holding
26
Corporate governance
Algemene Vergadering
Aandeelhouders, Algemene Vergadering van
Aandeelhouders en stemrecht
De principes met betrekking tot aandeelhouders worden
onderschreven. Bever Holding kent geen stemrechtbeper-
kende bepalingen. Voor elk aandeel kan één stem worden
uitgebracht. De leden van de Raad van Commissarissen
en de directie worden benoemd door de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de
Raad van Commissarissen. De bestuurders en commissa-
rissen die worden voorgedragen zijn aanwezig tijdens de
Algemene Vergadering waar over hun voordracht wordt
gestemd. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders
kan de voordracht van de Raad van Commissarissen
afwijzen met als gevolg dat de Raad van Commissarissen
een nieuwe voordracht moet maken. De Algemene
Vergadering van Aandeelhouders kan de gehele Raad
van Commissarissen en directie ontslaan. De Algemene
Vergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van
de commissarissen en de directie vast. Op de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders van Bever Holding wordt
een toelichting gegeven over de gang van zaken en wordt
de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedkeu-
ring gevraagd voor bij de wet en statuten vastgestelde
onderwerpen. Verder worden, indien van toepassing, de
onderwerpen als opgenomen in principe 4.1.3 separaat
op de agenda gezet van de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders. Een voorstel tot goedkeuring of mach-
tiging door de Algemene Vergadering wordt schriftelijk
toegelicht. Het bestuur gaat in de toelichting in op alle
feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de te ver-
lenen goedkeuring of machtiging. De directie en Raad van
Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering
van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een
zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. De externe
accountant woont de Algemene Vergadering bij waarin de
jaarrekening wordt goedgekeurd. Bever Holding maakt de
vergadering bekend via de website van de vennootschap
en/of via een langs andere elektronische weg openbaar
gemaakte aankondiging
. De notulen van de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders worden uiterlijk drie
maanden na afloop van de vergadering ter beschikking
gesteld via de corporate website.
Met betrekking tot informatieverschaffing als vermeld
in principe 4.2 wordt opgemerkt dat dit principe wordt
onderschreven. De Raad van Commissarissen en directie
zijn van mening dat gelijke informatieverstrekking aan
beleggers van groot belang is en streven dit na.
Deelname
van
zoveel
mogelijk
aandeelhouders
aan
de besluitvorming in de Algemene Vergadering is in
het belang van de controle en verantwoording van de
Vennootschap. De Vennootschap stelt, voor zover het in
haar mogelijkheid ligt, aandeelhouders in de gelegenheid
op afstand te stemmen en met alle (andere) aandeelhou-
ders te communiceren, waarbij de bepalingen van principe
4.3 van de Code in acht worden genomen.
Beschikbaarheid corporate governance documenten
Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn voor
de corporate governance-structuur, zoals de gedragscode,
het
reglement
van
de
Raad
van
Commissarissen,
profielschets
van
de
Raad
van
Commissarissen
klokkenluiderregeling etc. beschikbaar gesteld op haar
website www. beverholding.nl.
Overzicht beschermingsmaatregelen
N.V. Bever Holding heeft geen uitstaande of potentieel
inzetbare beschermingsmaatregelen tegen een overname
van zeggenschap over de Vennootschap.
Besluit artikel 10 overnamerichtlijn
Op grond van het Besluit artikel 10 overnamerichtlijn
dienen vennootschappen, waarvan effecten zijn toegelaten
tot de handel op een gereglementeerde markt, in hun
jaarverslagen informatie te verschaffen over onder meer de
kapitaalstructuur van de Vennootschap en de aanwezigheid
van aandeelhouders met bijzondere rechten.
In het kader hiervan doet N.V. Bever Holding de volgende
mededelingen:
27
27
27
27
Jaarrapport 2025
27
Corporate governance
a)
Wat betreft de kapitaalstructuur van de Vennootschap,
de samenstelling van het geplaatste kapitaal en het
dividendbeleid, wordt verwezen naar de diverse hoofd-
stukken “Kerncijfers en profiel”, “Verslag van de directie”,
en de toelichting op de jaarrekening. Wat betreft de
aan deze aandelen verbonden rechten wordt verwezen
naar de statuten van de Vennootschap, zoals geplaatst
op de website van N.V. Bever Holding. Kort samen-
gevat bestaan deze rechten ten aanzien van gewone
aandelen uit de bevoegdheid om de Vergadering van
Aandeelhouders bij te wonen, daarin het woord te
voeren en het stemrecht uit te oefenen en het recht
op uitkering van hetgeen, na reservering, van de winst
van de Vennootschap overblijft. Eind 2025 bestaat het
geplaatste kapitaal geheel uit gewone aandelen (aan
toonder).
b)
De Vennootschap heeft geen beperkingen opgelegd
aan de overdracht van gewone aandelen.
c)
Wat betreft deelnemingen in de Vennootschap waar-
voor een meldingsplicht bestaat (in overeenstemming
met de artikelen 5:34, 5:35 en 5:43 van de Wet op het
financieel toezicht), word verwezen naar de “Overige
gegevens” op pagina 81 van het jaarrapport. Onder het
kopje “Meldingen in het kader van de Wet melding zeg-
genschap” staat vermeld welke aandeelhouders met
een kapitaalbelang van 3% of meer eind 2025 bij de
Vennootschap bekend zijn.
d)
Aan aandelen in de Vennootschap zijn geen bijzondere
zeggenschapsrechten verbonden.
e)
De Vennootschap kent op dit moment geen regeling
die rechten toekent aan werknemers om nieuwe
aandelen in het kapitaal van de Vennootschap of een
dochtermaatschappij te nemen of te verkrijgen.
f)
De stemrechten verbonden aan de aandelen in de
Vennootschap zijn niet beperkt, noch zijn termijnen
voor de uitoefening van stemrecht beperkt.
g)
Er bestaan (voor zover bekend) geen overeenkomsten
met aandeelhouders die aanleiding kunnen geven
tot beperking van de overdracht van aandelen of tot
beperking van stemrecht.
h)
De voorschriften betreffende benoeming en ontslag
van
bestuurders
en
commissarissen
en
wijziging
van de statuten staan vermeld in de statuten van
de Vennootschap, het Reglement van de Raad van
Commissarissen.
i)
De bevoegdheden van de directie in het algemeen staan
in de statuten vermeld. In de notulen van de Algemene
Vergadering Aandeelhouders.
j)
De Vennootschap heeft geen overeenkomsten gesloten
met directieleden of werknemers, die voorzien in een
uitkering bij beëindiging van het dienstverband naar
aanleiding van een openbaar bod in de zin van artikel
5:70 van de Wet op het financieel toezicht.
Getrouwheidsverklaring
In lijn met best practice 1.4.3. van de Nederlandse Corporate
Governance Code en artikel 5:25c van de Wet op het financieel
toezicht, verklaart de directie naar haar beste wetenschap voor
zover bekend dat:
-
De geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld geeft
van de activa, de passiva, de financiële positie en de winst
van Bever Holding en de gezamenlijk in de consolidatie
opgenomen ondernemingen;
-
Het verslag van de directie een getrouw beeld geeft
over de toestand op balansdatum en de gang van zaken
gedurende de verslagperiode van Bever Holding en haar
geconsolideerde
dochtermaatschappijen
waarvan
de
gegevens in haar financieel verslag van de directie zijn
opgenomen;
-
Het financieel verslag van de directie een getrouw beeld
geeft van de activa en passiva, de financiële positie en
het resultaat van Bever Holding en haar geconsolideerde
dochtermaatschappijen;
-
De wezenlijke risico’s waarmee Bever Holding wordt
geconfronteerd in dit verslag zijn beschreven. Voor een
uitgebreidere beschrijving van de risico’s wordt verwezen
naar het hier voorgaande hoofdstuk “Risicomanagement”.
-
Het verslag in voldoende mate inzicht geeft in tekort-
komingen in de werking van de interne risicobeheersings-
en controlesystemen (zie pagina 18);
-
Voornoemde systemen een redelijke mate van zekerheid
geven dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden
van materieel belang bevat;
-
Het naar de huidige stand van zaken gerechtvaardigd is dat
de financiële verslaggeving is opgesteld op going concern
basis; en
-
In het verslag de materiële risico’s en onzekerheden zijn
vermeld die relevant zijn ter zake van de verwachting van
de continuïteit en liquiditeit van de Vennootschap voor een
periode van twaalf maanden na opstelling van het verslag.
28
28
28
28
Bever Holding
28
Corporate governance
Corporate governance-verklaring
Dit betreft een verklaring uit hoofde van artikel 2a van
het Vaststellingsbesluit nadere voorschriften inhoud
jaarverslag
d.d.
10
december
2009
(hierna
het
“Vaststellingsbesluit”). De volgende mededelingen dienen
als hier ingelast en herhaald te worden beschouwd:
•
de mededeling over de naleving van de principes en
best practice-bepalingen van de Code, inclusief de
gemotiveerde opgave van afwijkingen in de naleving
daarvan, zoals opgenomen in de paragraaf “Corporate
Governance” op pagina 22 van het jaarrapport;
•
de mededeling omtrent de belangrijkste kenmer-
ken van het beheers- en controlesysteem in verband
met het proces van financiële verslaggeving van de
Vennootschap en de Groep, zoals opgenomen in de
paragraaf “Risicomanagement” op pagina 18 van het
jaarrapport;
•
de mededeling betreffende het functioneren van de
aandeelhoudersvergadering
en
haar
voornaamste
bevoegdheden en de rechten van de aandeelhouders
en hoe deze kunnen worden uitgeoefend, zoals opge-
nomen in de paragraaf “Corporate Governance” op
pagina 22 van het jaarrapport;
•
de mededeling ten aanzien van de samenstelling en
het functioneren van de directie, zoals opgenomen in
het hoofdstuk “Verslag van de directie” op pagina 13 en
de paragraaf “Rol directie” op pagina 24 van het jaar-
rapport;
•
de mededeling over de samenstelling en het functio-
neren van de Raad van Commissarissen en zijn com-
missies, zoals opgenomen in het hoofdstuk “Verslag
van de Raad van Commissarissen” en de paragraaf
“Samenstelling van de Raad van Commissarissen”, op
pagina 9 en 10 van het jaarrapport;
•
de mededeling over (de doelstellingen van) het diver-
siteitsbeleid en de wijze waarop dit beleid is uitge-
voerd, zoals opgenomen in de paragraaf “Corporate
Governance” op pagina 22 van het jaarrapport;
•
de mededeling ingevolge Besluit artikel 10 overname-
richtlijn, zoals opgenomen in de paragraaf “Corporate
Governance” op pagina 22 van het jaarrapport.
Wassenaar, 30 april 2026
W.J. Simon
29
29
29
29
Jaarrapport 2025
29
30
30
Bever Holding
30
Jaarrekening
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
31
31
Jaarrapport 2025
31
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
Geconsolideerde balans
Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
32
32
Bever Holding
32
Jaarrekening
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2025
( EUR x 1.000)
Toelichting
2025
2024
Opbrengsten uit vastgoed-
beleggingen
Netto huuropbrengsten
Verkoopresultaat
Herwaarderingsresultaat
(327 )
(4.800 )
Overige opbrengsten
Totale opbrengsten uit vastgoed-
beleggingen
(325 )
(4.798 )
Waardevermindering financiële
vaste activa
Waardevermindering
voorraad vastgoedprojecten
(120 )
(100 )
Exploitatiekosten
1
(386 )
Overige resultaten
(506 )
(100 )
Lasten
Lonen en salarissen
2
(166 )
(167 )
Afschrijvingen
8
(108 )
(114 )
Algemene kosten
3
(1.009 )
(2.074 )
Totale lasten
(1.283 )
(2.355 )
Bedrijfsresultaat
(2.114 )
(7.253 )
Financiële opbrengsten
Financiële kosten
(69 )
(11 )
Nettofinancieringskosten
4
Resultaat voor belastingen
(1.910 )
(6.693 )
Resultaat overige deelnemingen
Vennootschapsbelasting
5
Resultaat na belasting
(1.813 )
(5.148 )
Per aandeel (x EUR)
Nettoresultaat per aandeel
beschikbaar voor aandeelhouders *
-0,11
-0,30
Verwaterd nettoresultaat per aandeel
-0,11
-0,30
*
Het resultaat na belasting is gedeeld door 17.057.549 aandelen.
33
33
Jaarrapport 2025
33
Jaarrekening
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2025
( EUR x 1.000)
Toelichting
2025
2024
Resultaat na belastingen
(1.813 )
(5.148 )
Overig totaalresultaat
Totaalresultaat
(1.813 )
(5.148 )
Toekomend aan:
Aandeelhouders
N.V. Bever Holding
(1.813 )
(5.148 )
Minderheidsbelangen
(1.813 )
(5.148 )
34
34
Bever Holding
34
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2025
( EUR x 1.000)
Toelichting
31.12.2025
31.12.2024
Actief
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen
6
Vastgoedbeleggingen in
aanbouw of ontwikkeling
7
Materiële vaste activa
8
Financiële vaste activa
9
Actieve belastinglatenties
10
Vlottende activa
Voorraad vastgoedprojecten
11
Belastingen en sociale premies
Overige vorderingen en
overlopende activa
12
Liquide middelen
13
Totale activa
35
35
Jaarrapport 2025
35
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2025
Toelichting
31.12.2025
31.12.2024
Passief
Eigen vermogen
14
Geplaatst kapitaal
Agioreserve
Overige reserves
Onverdeeld resultaat
(1.813 )
(5.148 )
Langlopende verplichtingen
Latente belastingverplichting
15
Leaseverplichtingen
16
Kortlopende verplichtingen
Crediteuren
17
Overige schulden en
overlopende passiva
18
Totale passiva
36
36
Bever Holding
36
Jaarrekening
Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2025
(EUR x 1.000)
Geplaatst
Agio-
Overige
Onverdeeld
Totaal
kapitaal
reserve
reserves
resultaat
Stand per 1 januari 2024
-2.093
Resultaatbestemming
(2.093 )
Resultaat
(5.148 )
(5.148 )
Verkoop eigen aandelen
Stand per 31 december 2024
(5.148 )
Stand per 1 januari 2025
(5.148 )
Resultaatbestemming
(5.148 )
Resultaat
(1.813 )
(1.813 )
Verkoop eigen aandelen
Stand per 31 december 2025
(1.813 )
37
37
Jaarrapport 2025
37
Jaarrekening
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2025
(Volgens de indirecte methode)
Toelichting
2025
2024
(EUR x 1.000)
Resultaat na belastingen
(1.813 )
(5.148 )
Nettofinancieringskosten
(204 )
(560 )
Belastingen naar de winst
(97 )
(1.545 )
Afschrijvingen
Waardeverminderingen en
herwaarderingen
Kasstroom uit operationele resultaten
voor veranderingen werkkapitaal en
voorzieningen
(1.559 )
(2.239 )
Mutatie werkkapitaal
Belasting op resultaat
Overige activa
(23 )
(596 )
Overige passiva
(573 )
Veranderingen in werkkapitaal
(596 )
(507 )
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
(2.155 )
(2.746 )
Betaalde interest
(59 )
(7 )
(59 )
(7 )
Kasstroom uit operationele
activiteiten
(2.214 )
(2.753 )
Ontvangen interest
(Des)investeringen in materiële
vaste activa
(2.780 )
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
(2.507 )
Leaseverplichting
Aflossing leaseverplichting
(132 )
(103 )
Kasstroom uit financierings
activiteiten
(103 )
Mutatie geldmiddelen
(4.240 )
(2.285 )
Liquide middelen per 1 januari
Liquide middelen per 31 december
Jaarrekening
38
38
38
Bever Holding
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Verslaggevende entiteit
N.V. Bever Holding (de “Vennootschap”), statutair
gevestigd in Hilversum, is een vastgoedontwikkeling-
maatschappij die zich richt op vastgoedbeleggingen
en (her)ontwikkeling van appartementen, commerci-
ele ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2025
geconcentreerd in Nederland en België. In 2007 heb-
ben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een
aanvang gemaakt met nieuwe activiteiten voorname-
lijk bestaande uit het aankopen, verkopen, ontwikke-
len, exploiteren en beheren van onroerende zaken en
deze activiteiten zijn in het verslagjaar voortgezet.
De geconsolideerde cijfers van Bever Holding omvat-
ten de financiële gegevens van de Vennootschap als-
ook haar dochterondernemingen (gezamenlijk aange-
duid als de “Groep”).
Doel en strategie
Het doel van Bever Holding is door het investeren in
vastgoed winst te realiseren en daardoor een meer-
waarde te creëren voor haar aandeelhouders.
Bever Holding voorziet deze doelstelling te verwezen-
lijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedpor-
tefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde
te realiseren. Per project zal worden bezien of dit
wordt toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie dan
wel zal worden verkocht aan derden. Anderzijds zal
worden gestreefd naar de verwerving van renderend
(bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom
te genereren.
Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken
zal in de komende jaren verder vorm worden gegeven
en het streven blijft de organisatie op de gewenste
schaal te brengen door middel van autonome groei
dan
wel
overname. Voor
de
uitbreiding
van
de
vastgoedportefeuille zal Bever Holding als onderdeel
van haar strategie ernaar streven een deel van de
transactiewaarde in nieuw uit te geven aandelen Bever
Holding te voldoen. Deze uitgifte van nieuwe aandelen
zal bijdragen aan de groei van het eigen vermogen van
geconsolideerde jaarrekening
De geconsolideerde jaarrekening van de vennoot-
schap
is
opgesteld
in
overeenstemming
met
de
International Financial Reporting Standards (‘IFRS’)
en hun interpretaties zoals gepubliceerd door de
International Accounting Standards Board (‘IASB’) en
de International Reporting Interpretations Committee
(‘IFRIC’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en
voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake
de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW.
Alle IFRS-standaarden waarvan de toepassing verplicht
is voor het boekjaar eindigend op 31 december 2025
Jaarrekening
39
39
39
Jaarrapport 2025
Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties
Nieuwe en gewijzigde IFRS-standaarden die van toepas-
sing zijn op het boekjaar 2025.
Bever Holding heeft alle nieuwe en herziene standaarden
en interpretaties toegepast die zijn uitgegeven door de
International Accounting Standards Board (IASB) en ver-
plicht zijn voor verslaggevingsperioden die beginnen op
of na 1 januari 2025, voor zover relevant voor haar activi-
teiten.
De volgende standaarden en wijzigingen zijn per 1 janu-
ari 2025 van kracht geworden en zijn waar van toepassing
door de Groep toegepast in deze jaarrekening:
•
IFRS 16 – Wijziging inzake leaseverplichtingen bij ver-
koop en leasebacktransacties
Deze wijziging verduidelijkt de boekhoudkundige ver-
werking van leaseverplichtingen bij een sale and lease-
back-transactie. De wijziging had geen materiële impact
op de jaarrekening van de Groep.
•
IAS 1 – Classificatie van schulden als kort- of langlopend
(wijziging)
De wijziging verduidelijkt dat de classificatie van een
verplichting afhangt van de bestaande rechten van de
entiteit aan het einde van de verslagperiode. Deze wij-
ziging had geen impact op de classificatie van de ver-
plichtingen van de Groep.
•
Diverse verbeteringen aan IFRS
Deze jaarlijkse verbeteringscyclus heeft geleid tot kleine
wijzigingen in verschillende standaarden. Deze verbe-
teringen hebben geen materiële impact gehad op de
financiële overzichten van de Groep.
Nieuwe IFRS-standaarden en interpretaties die nog niet
van kracht zijn.
Een aantal nieuwe standaarden en wijzigingen zijn door
de IASB gepubliceerd maar zijn nog niet van kracht voor
het boekjaar dat eindigt op 31 december 2025. De Groep
heeft ervoor gekozen deze standaarden niet vroegtijdig
toe te passen.
De relevante toekomstige wijzigingen zijn onder meer:
IFRS 18 – Presentation and Disclosure in Financial
Statements (gepubliceerd in april 2024, van kracht vanaf
1 januari 2027) - Deze nieuwe standaard zal IAS 1 vervan-
gen en is van toepassing op verslagperioden die beginnen
op of na 1 januari 2027. Deze nieuwe verslaggevingsstan-
daard introduceert de volgende belangrijke nieuwe ver-
eisten voor N.V. Bever Holding om te overwegen:
•
Herindeling van alle opbrengsten en kosten in vijf cate-
gorieën in de winst -en verliesrekening, namelijk opera-
tioneel, investerings-, financieringsactiviteiten, beëni-
digde bedrijfsactiviteiten en belastingcategorieën. N.V.
Bever Holding zal ook verplicht zijn een nieuw gedefini-
eerd tussentotaal voor operationele winst te presente-
ren. De nettowinst zal niet veranderen.
•
Verbeterde richtlijnen worden gegeven over hoe infor-
matie in financiële overizchten moeten worden gegroe-
peerd.
•
Door het management gedefinieerde prestatiemaatsta-
ven zijn bij N.V. Bever Holding niet van toepassing.
IFRS
19
Subsidiaries
without
Public
Accountability:
Disclosures (gepubliceerd in mei 2024, van kracht vanaf 1
januari 2027) - Deze standaard is niet van toepassing op
N.V. Bever Holding.
De Groep verwacht op basis van een eerste analyse geen
significante impact van de nog niet in werking getreden
standaarden op haar financiële positie of resultaten, maar
volgt verdere ontwikkelingen nauwgezet op.
De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden, tenzij anders
Jaarrekening
40
40
40
Bever Holding
Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming
met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betref-
fende schattingen en veronderstellingen die gevolgen
hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen.
De Groep heeft een vastgesteld controlesysteem met
betrekking tot de bepaling van reële waarden, inclusief
reële waarden van niveau 3. Indien informatie van der-
den, zoals beursprijzen of taxaties, wordt gebruikt om
een reële waarde te bepalen, beoordeelt de Groep de
informatie die van derden is verkregen ter ondersteuning
dat deze waarderingen voldoen aan de IFRS-vereisten,
inclusief het niveau (niveau 1 t/m 3) waarin de waardering
moet worden ingedeeld.
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd
op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van
drie niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van
gepubliceerde noteringen in een actieve markt voor iden-
tieke activa/passiva.
Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt
waarneembare informatie.
Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de
markt waarneembare informatie, die een meer dan signi-
ficante impact heeft op de reële waarde van het actief of
passief.
Als de inputs die worden gebruikt om de reële waarde
van een activa of een verplichting te bepalen in verschil-
lende niveaus van de hiërarchie vallen, wordt de waarde-
ring tegen reële waarde in zijn geheel gecategoriseerd
in hetzelfde niveau van de hiërarchie als het laagste
inputniveau die is van belang voor de gehele meting.
Overdrachten tussen niveaus worden aan het einde van
de verslagperiode waarin de wijziging zich heeft voorge-
daan geboekt.
De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggin-
gen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikke-
ling vallen qua waarderingsmethode onder niveau 3.
Vastgoedbeleggingen,
vastgoedbeleggingen
in
aan-
bouw of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op
reële waarde. De overige posten worden in de financiële
overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij
anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor
het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend
Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving
Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming
met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd
betreffende
schattingen
en
veronderstellingen
die
gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen
bedragen. De Groep heeft een vastgesteld controlesysteem
met betrekking tot de bepaling van reële waarden,
inclusief reële waarden van niveau 3. Indien informatie
van derden, zoals beursprijzen of taxaties, wordt gebruikt
om een reële waarde te bepalen, beoordeelt de Groep de
informatie die van derden is verkregen ter ondersteuning
dat deze waarderingen voldoen aan de IFRS-vereisten,
inclusief het niveau (niveau 1 t/m 3) waarin de waardering
moet worden ingedeeld.
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd
op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van
drie niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van
gepubliceerde noteringen in een actieve markt voor
identieke activa/passiva.
Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt
waarneembare informatie.
Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in
de markt waarneembare informatie, die een meer dan
significante impact heeft op de reële waarde van het
actief of passief.
Als de inputs die worden gebruikt om de reële waarde van
een activa of een verplichting te bepalen in verschillende
niveaus van de hiërarchie vallen, wordt de waardering
tegen reële waarde in zijn geheel gecategoriseerd in het-
zelfde niveau van de hiërarchie als het laagste inputniveau
die is van belang voor de gehele meting. Overdrachten
tussen niveaus worden aan het einde van de verslagperi-
ode waarin de wijziging zich heeft voorgedaan geboekt.
De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleg-
gingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
vallen qua waarderingsmethode onder niveau 3.
Jaarrekening
41
41
41
Jaarrapport 2025
Vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw
of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op reële
waarde. De overige posten worden in de financiële
overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij
anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor
het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend
zijn geworden.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen betref-
fende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen
en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden
op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken
van deze schattingen.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen
worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen
worden verantwoord in de periode waarin de schatting
is herzien of, indien de schatting ook effect heeft op toe-
komstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.
De
belangrijkste
schattingen
en
veronderstellingen
betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen
van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een
belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een
belangrijk risico in zich dragen van een materiële aan-
passing van boekwaarden in het volgende boekjaar, zijn
hierna opgenomen.
verslaglegging
Voor het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming
met IFRS dient de directie bepaalde schattingen en beoor-
delingen te maken die een effect hebben op het gebruik van
grondslagen en gerapporteerde bedragen betreffende activa
en passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en onder-
liggende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen
en diverse andere factoren, die in de ogen van de directie als
redelijk kunnen worden beschouwd onder de omstandighe-
den. De daadwerkelijke resultaten kunnen afwijken van deze
schattingen. De schattingen en uitgangspunten worden con-
tinu beoordeeld.
De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast
die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaar-
rekening zijn opgenomen.
De Groep heeft haar veronderstellingen en schattingen geba-
seerd op parameters die beschikbaar waren bij het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening. Bestaande omstandig-
heden en veronderstellingen over toekomstige ontwikkelin-
gen kunnen echter veranderen als gevolg van marktverande-
ringen of omstandigheden die buiten de controle van de Groep
liggen. Dergelijke veranderingen worden weerspiegeld in de
aannames wanneer ze zich voordoen.
Marktwaarde vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen
in aanbouw
of ontwikkeling
. Het beste bewijs voor de markt-
waarde van een vastgoedobject zijn de huidige marktprij-
zen op een actieve markt voor soortgelijke objecten. Indien
deze informatie niet beschikbaar is, worden waarderingen
gebaseerd op een range van informatiebronnen en metho-
des, bijvoorbeeld op basis van huidige marktprijzen op een
actieve markt voor andersoortige objecten, residuelewaarde-
methode en contantewaardemethode (DCF).
De principale uitgangspunten voor een waardebepaling zijn
(contract/markt) huur- en oppervlaktegegevens, plattegrond-
tekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroe-
rendezaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte
rentes, kapitalisatiefactor, enz.
De gebruikte informatie is gebaseerd op de huidige (her)ont-
wikkelplannen van de desbetreffende objecten zoals die door
de directie op dit moment worden ingeschat. Voor diverse
plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd en/of
bouwvergunningen aangevraagd te worden.
Met deze onzekerheden is bij de reëlewaardebepaling van de
objecten rekening gehouden. Indien bepaalde bestemmings-
plannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergun-
ningen niet worden afgegeven kan dit een negatief effect op
het bedrijfsresultaat hebben.
Daarnaast
zouden
marktomstandigheden
en/of
andere
overwegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de
huidige plannen. Ook dit kan een negatief effect op het
bedrijfsresultaat hebben.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn onderstaande
definities en methodes van belang:
De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik
en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende
zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen
nadat de verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbe-
reiding, vrij van huur en/of huurrechten en ontruimd op de
gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.
Jaarrekening
42
42
42
Bever Holding
Comparatieve methode
De comparatieve ofwel vergelijkende methode vergelijkt
verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrek-
king tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode
wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’
transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode
stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van
de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de
onderstaande factoren:
Markt
-
vraag en aanbod op de markt
-
ontwikkeling rendementen
-
inflatieverwachting
-
rentestand en -ontwikkeling
Locatie
-
omgevingsfactoren
-
parkeermogelijkheden
-
infrastructuur
-
bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer
-
voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en
scholen
-
(bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare
onroerende zaken
Onroerende zaak
-
zakelijke en andere lasten
-
bouwaard en kwaliteitsniveau
-
staat van onderhoud
-
ouderdom
-
stand en ligging
-
gebruiksmogelijkheid
Residuele waardemethode (RW)
Bij de residuelewaardemethode is uitgegaan van de plan-
nen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ont-
wikkeling zijn, waarbij is verondersteld dat deze invulling
planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel
van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve
methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze
invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle kosten
in mindering gebracht die dienen te worden gemaakt om de
bedoelde invulling te realiseren. De resultante van deze bere-
kening is de onderhandse verkoopwaarde van het object op
basis van de residuelewaardemethode.
Contantewaardemethode (DCF)
Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en
uitgaven
contant
gemaakt
naar
de
waardepeildatum.
Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de
beschouwingsperiode geschat van de plannen zoals deze
voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn.
Daarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/
of juridisch binnen de beschouwingsperiode mogelijk zal
zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode
en/of comparatieve methode wordt de waarde van het
object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Het
contant maken gebeurt op basis van een door de markt
gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste
disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is onder meer
gekeken naar de onderstaande factoren:
-
een bepaalde beschouwingsperiode, bouwplanning
en verkoopplanning
-
een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de
(verkoop)opbrengsten
-
een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de
(bouw)kosten
-
opbrengsten en uitgaven worden per kwartaal vooraf
gerealiseerd
Als benadering voor het gewenste rendement op het
totale vermogen wordt uitgegaan van het gemiddelde
rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd
met een door de markt ingeschatte risicopremie, die
afhangt van de mate van onzekerheid over de omvang en
het tijdstip van de kasstromen die het getaxeerde object
en project opleveren.
Bij reeds bestaande opstallen en renovatieprojecten zijn
overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht in
mindering gebracht. In de taxatie is ervan uitgegaan dat
diverse percelen grond gereed zijn voor ontwikkeling en
in ‘bouwrijpe status’ als ‘bouwterrein’ geleverd worden. Op
deze wijze wordt ervan uitgegaan dat de percelen grond in
de btw-sfeer geleverd worden en dat de levering is vrijge-
steld van overdrachtsbelasting. Voor deze objecten is over-
drachtsbelasting niet in aftrek gebracht. Notariskosten en
kadastraal recht zijn wel in aftrek gebracht van de “vrij op
naam”-waarde.
Per 31 december 2025 werd het vastgoed geheel door
één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te weten
Spring Valuations B.V. te Amsterdam.
Spring Valuations B.V. is als onafhankelijk taxateur aange-
steld om de portefeuille van N.V. Bever Holding te taxeren.
Spring Valuations is onderdeel van Spring Real Estate en is
een gespecialiseerd taxatiebureau voor commercieel vast-
goed in Nederland.
De taxaties zijn opgesteld in lijn met NRVT, IVS en de RICS
Taxatiestandaarden.
Waardeverminderingen op activa
Voor de beoordeling of er voor bepaalde activa een waarde-
Jaarrekening
43
43
43
Jaarrapport 2025
vermindering van toepassing is, bepaalt de directie bij elke
verslaglegging de desbetreffende activacategorieën indien
en voor zover deze niet op marktwaarde zijn gewaardeerd.
Voor de bepaling van de voornaamste categorie voor-
raad vastgoedprojecten heeft de directie een beoordeling
gemaakt van directe opbrengstwaarde.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn de methodie-
ken zoals genoemd onder “Marktwaarde vastgoedbeleg-
gingen” van toepassing. Voor de bepaling van de bedrijfs-
waarde heeft de onderneming indien van toepassing een
DCF-methode toegepast.
Ten aanzien van de uitgangspunten zijn ook de bovenge-
noemde zaken zoals (contract/markt) huur- en oppervlak-
tegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onder-
houd, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke
en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz.
gebruikt.
Veronderstellingen bij lopende juridische procedures
Onder overige toelichtingen gerechtelijke procedures van
de geconsolideerde jaarrekening is een uiteenzetting gege-
ven van de belangrijkste lopende juridische procedures.
De methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd
zijn bij het bepalen van de reële waarde zijn:
aantal | methodiek methodiek tho diek | disconterings- | grondwaarde | projectplanning | Hotelkamers | woningen | winkels | kantoor | parkeren | winst / | ||
Regio | objecten | voet | per m2 (range) | (verkoop) | (markthuur | (marktwaarde | (markthuur | (markthuur | (marktwaarde | per | risico | |
m2) | per m2) | m2) | m2) | unit) | opslag | |||||||
NEDERLAND | ||||||||||||
Aalsmeer | 1 | Comparatief/Residueel | 10% | N/a | N/a | €225 - €400 | N/a | N/a | N/a | N/a | 5% - 5% | |
Wassenaar | 1 | Comparatief/Residueel | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | €350 | N/a | 4% - 4% | |
Hillegom | 1 | Comparatief | N/a | €25 | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | |
BELGIE | ||||||||||||
Spa | 1 | Comparatief/Residueel | 13% | N/a | N/a | €210 - €235 | €3.950 | N/a | N/a | €35.000 | 7% - 7% | |
Knokke-Heist | 5 | Comparatief | N/a | N/a | N/a | €400 - €510 | N/a | €390 - €825 €200 - €400 | €65.000 - €90.000 | 2% - 7% | ||
Brasschaat | 2 | Comparatief | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | €215 - €270 €215 - €270 | N/a | 4% - 5% | ||
Blankenberge | 1 | Residueel | N/a | N/a | N/a | N/a | €4.150 | €235 | N/a | €42.500 | 5% - 7,5% | |
De Haan | 1 | Residueel | N/a | N/a | N/a | N/a | €3.925 | N/a | N/a | N/a | 5% - 5% | |
Grobbendonk | 1 | Comparatief | N/a | €10 | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | |
De marktwaarde voor de vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling is bepaald door de
volgende methodes: DCF, Residueel, Comparatief.
Disconteringsvoet:
een door de markt gewenst
rendement op het totale vermogen (gewenste
disconteringsvoet).
Grondwaarde per m2 (range):
vaststelling van de (grond)
waarde per m2 op basis van referenties van grond-
prijzen in de omgeving van het object (comparatieve
waardebepaling).
¨
Waarde per m2 (range):
vaststelling van de waarde per
m2 op basis van referenties van prijzen in de omgeving
van het object (comparatieve waardebepaling).
Projectplanning (verkoop):
beoogde fasering van de
verkoop welke mede wordt afgeleid van de start van
de bouw.
Woningen (marktwaarde per m2):
de marktwaarde per m2
is de geschatte waarde per m2 waarvoor een object
zou kunnen worden overgedragen op de datum van de
waardering door een bereidwillige verkoper aan een
bereidwillige koper, in een marktconforme transactie.
Winkels
(markthuur
m2):
de
markthuur
per
m2
is
het geschatte bedrag per m2 waarvoor een object
zou kunnen worden verhuurd op de datum van de
waardering door een bereidwillige verhuurder aan een
bereidwillige huurder, op passende en marktconforme
huurvoorwaarden.
Horeca (markthuur (m
2
)
zie definitie winkels.
Parkeren (per unit):
verkoopwaarde per parkeerplaats
geïnventariseerd en gekwantificeerd in diverse posten.
In
de
residuele
grondwaardeberekening
zijn
de
specifieke object- en projectrisico’s vertaald naar de
posten winst en risico. In de contantewaardeberekening
(DCF) zijn de specifieke object- en projectrisico’s
vertaald naar de kostenpost risico. Daarnaast zijn deze
risico’s verdisconteerd als premie in een door de markt
gewenst rendement op het totale vermogen(gewenste
disconteringsvoet).
Registratierechten:
Bij de bepaling van de marktwaarde van
de Belgische ontwikkelobjecten is ten aanzien van de afslag
voor registratierechten het uitgangspunt genomen dat er
aan een zogenaamde beroepsverkoper wordt verkocht.
Dit betekent dat er met een lagere afslag rekening wordt
gehouden dan bij een reguliere koper.
Jaarrekening
44
44
44
Bever Holding
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd
op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van
drie niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van
gepubliceerde noteringen in een actieve markt voor
indentieke activa/passiva.
Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt
waarneembare informatie.
Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de
markt waarneembare informatie, die een meer dan signi-
ficante impact heeft op de reële waarde van het actief of
passief.
De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggin-
gen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
Sensitiviteit
De waardering is wat betreft de ontwikkelprojecten geba-
seerd op diverse aannames en verwachtingen in de toe-
komst. Elke aanname heeft in meer of mindere mate een
effect op de uitkomst van de waardering. De belangrijkste
aannames en uitgangspunten zijn hierboven weergegeven
en verschillen per gehanteerde methode. Een significante
toename (afname) van de geschatte verkoopopbrengsten
van appartementen en woningen zal resulteren in een sig-
nificant hogere (lagere) reële waarde. Significante stijgin-
gen (dalingen) in de (bouw)kosten en hoogte van discon-
tovoet (en rendement) zullen afzonderlijk resulteren in een
significant lagere (hogere) reële waarde. Aanpassingen van
het ontwikkelen verkoopmoment kunnen ook een signifi-
cante (lagere) reële waarde tot gevolg hebben. Indien er
in de toekomst op basis van de voortgang van de projec-
ten, additionele verkoopbare meters of hogere verkoop-
opbrengsten gerealiseerd worden of de stichtingskosten
(bouwkosten, risico, etc.) lager uitvallen zodat er sprake is
van een hogere projectwinst dan per heden meegenomen
in de externe taxaties.
Waarderingsproces
De Vennootschap geeft periodiek opdracht aan een onaf-
hankelijke externe taxateur om het vastgoed te waarderen
voor verslaggevingsdoeleinden volgens de definities van
IFRS (EU). De Vennootschap bespreekt hiertoe de porte-
feuille met de taxateur en voorziet de taxateur van de rele-
vante documentatie. De taxateur taxeert het vastgoed met
de methodes die beschreven zijn in de jaarrekening en die
het best geschikt zijn voor het te taxeren object. De uit-
komst van de taxatie wordt door de Vennootschap beoor-
deeld en de waardemutaties worden geanalyseerd.
De huidige vastgoedportefeuille dient nog ontwikkeld te
worden om tot het best mogelijke gebruik (highest and
best use) te komen; hier is in de taxatie rekening mee
gehouden. De diepgang en frequentie van de externe
taxatie wordt jaarlijks bepaald. Indien er geen externe
taxatie plaatsvindt, worden er interne waarderingen opge-
steld. Per 31 december 2025 werd het vastgoed geheel
door één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te
weten Spring Valuations B.V. te Amsterdam.
Belastingen
De Vennootschap is in verschillende landen belasting-
plichtig. Dit brengt met zich mee dat inschattingen moe-
ten worden gemaakt om de verplichting voor belastingen
te bepalen. Inschattingen zijn met name gemaakt ten
aanzien van momenten van verwachte verkoop en realisa-
tie, verrekenbaarheid van belastinglatenties, realisatie en
toekenning van actieve belastinglatenties en uiteindelijk
te betalen belastingtarieven. Uitgestelde belastingvor-
deringen worden opgenomen voor niet-gebruikte fiscale
verliezen, voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale
winst beschikbaar zal zijn waarmee de verliezen kunnen
worden verrekend. Aanzienlijke oordeelsvorming door
het management is vereist om het bedrag van uitgestelde
belastingvorderingen te bepalen dat kan worden opgeno-
men, op basis van de waarschijnlijke timing en het niveau
van toekomstige belastbare winsten. Het is de inschatting
van Bever Holding dat haar voorvoegingsverliezen kunnen
Jaarrekening
45
45
45
Jaarrapport 2025
Algemeen
In de geconsolideerde cijfers van Bever Holding worden
de financiële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding
behorende groepsmaatschappijen.
De financiële gegevens worden volledig in de jaarrekening
opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhou-
dingen en transacties.
Groepsmaatschappijen
Groepsmaatschappijen
zijn
entiteiten
waarover
de
Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggen-
schap indien de Vennootschap is blootgesteld aan, of rechten
heeft op, variabele opbrengsten uit haar betrokkenheid bij de
entiteit en het vermogen heeft om die opbrengsten te beïn-
vloeden door haar invloed over de entiteit.
De financiële overzichten van dochterondernemingen wor-
den in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de
datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot
aan het moment waarop deze eindigt.
Eliminatie van onderlinge transacties
Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde win-
sten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en
lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van
de financiële overzichten geëlimineerd (behalve voor win-
sten of verliezen uit transacties in vreemde valuta).
Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëli-
mineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor
zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardever-
mindering.
Bever Groep
Bever Holding staat aan het hoofd van een groep
rechtspersonen. Een overzicht van de groepsmaat-
schappijen is opgenomen
op pagina 75 van deze jaar-
van activa en passiva
Vastgoedportefeuille
K
rachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te worden vast-
gesteld tot welke categorie het behoort. De vastgoedporte-
feuille van Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen,
vastgoedbeleggingen in aanbouw en voorraden. Hieronder
worden per categorie de grondslagen voor waardering
beschreven.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden
aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen.
Vastgoedbeleggingen worden initieel gewaardeerd tegen
kostprijs en vervolgens tegen reële waarde, waarbij elke wijzi-
ging daarin in de winst-en-verliesrekening wordt opgenomen.
De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeg-
gen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging
op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter
zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde
partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn
intern getaxeerd. De waarderingsmethode is gebaseerd op
internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation
Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen
worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk
Jaarrekening
46
46
46
46
46
Bever Holding
geschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de
grondwaarden. Op vastgoedobjecten wordt niet afgeschre-
ven.
Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van
beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het
verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst
gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjec-
ten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop
plaatsvindt.
Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed wor-
den als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekos-
ten, direct ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vast-
goed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van het
economische eigendom.
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair
verantwoord als overige opbrengsten over de looptijd van de
huurovereenkomst. Toegekende huurincentives worden ver-
antwoord als integraal onderdeel van de totale huuropbreng-
sten, over de looptijd van de huurovereenkomst.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwik-
keling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in
exploitatie. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikke-
ling worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is
gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte
bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum
zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnfor-
meerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhan-
kelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn intern getaxeerd. De
waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatie-
richtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond
van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige
baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk ingeschat, waarbij
een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden.
Voorraad
Voorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht
om te worden (her)ontwikkeld om na realisatie te worden
verkocht. Voorraden worden gewaardeerd op kostprijs of
lagere opbrengstwaarde. Op het moment van verkoop wordt
het verschil tussen de netto-opbrengst op dat moment en de
boekwaarde verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
Wanneer de directe opbrengstwaarde van een actief lager is
dan de boekwaarde, wordt de boekwaarde afgeboekt tot de
lagere directe opbrengstwaarde. Een waardevermindering
wordt teruggedraaid wanneer er een wijziging heeft plaats-
gevonden in de schatting die van belang is voor de bepaling
Materiële vaste activa omvatten met name activa die
door de Groep worden aangehouden in het kader van de
ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoor-
meubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen.
Opname en waardering
De
materiële
vaste
activa
worden
gewaardeerd
op
kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en
cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.
Indien een significant deel van de materiële vaste activa
een verschillende gebruiksduur heeft, wordt deze als
afzonderlijke post (hoofdbestanddeel) van materiële vaste
activa verantwoord.
Eventuele winsten of verliezen bij de vervreemding
van een materieel vast actief worden in de winst-en-
verliesrekening opgenomen.
Uitgaven na de eerste opname
Latere
uitgaven
worden
alleen
geactiveerd
indien
het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische
voordelen verbonden aan de uitgaven naar de Groep
zullen vloeien.
Afschrijven
worden
opgenomen
in
de
winst-en-
verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode
rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en
restwaarde van de desbetreffende activa. De geschatte
gebruiksduur van materiële vaste activa voor huidige en
vergelijkende perioden is als volgt:
-
kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar;
-
computerapparatuur 2 jaar;
-
vervoermiddelen 4 jaar.
Afschrijvingsmethoden, gebruiksduur en restwaarden
worden op elke verslagdatum herzien en indien nodig
Jaarrekening
47
47
47
47
47
Jaarrapport 2025
Niet-afgeleide financiële instrumenten
Financiële instrumenten – initiële erkenning en latere
waardering. Een financieel instrument is elk contract dat
aanleiding geeft tot een financieel actief van de ene enti-
teit en een financiële verplichting of eigen vermogensin-
strument van een andere entiteit.
Niet-afgeleide financiële instrumenten omvatten de finan-
ciële vaste activa, overige vorderingen en overlopende
activa, overige vlottende activa, liquide middelen, credi-
teuren, overige schulden en overlopende passiva.
Opname en waardering
Handelsvorderingen en schulden worden initieel erkend
wanneer ze ontstaan. Alle andere financiële activa en finan-
ciële verplichtingen worden initieel opgenomen wanneer
de Groep partij wordt bij de contractuele bepalingen van
het instrument.
Een financieel actief (tenzij het een handelsvordering is
zonder een significant financieringscomponent) of finan-
ciële verplichting wordt initieel gewaardeerd tegen reële
waarde plus of minus, voor een post die niet tegen
‘FVTPL’
(Fair Value Through Profit or Loss) is, transactiekosten die
direct toerekenbaar zijn aan de verwerving of uitgifte
ervan. Een handelsvordering zonder significant financie-
ringscomponent wordt initieel gewaardeerd tegen de
transactieprijs.
Waardering na de eerste opname
Bij de eerste opname wordt een financieel actief of passief
geclassificeerd als gewaardeerd tegen: geamortiseerde
kostprijs; ‘FVOCI’ (Fair Value Through Other Comprehensive
Income) – schuldinstrument; FVOCI – belegging in aande-
len; of FVTPL.
Financiële activa worden niet geherclassificeerd na hun
eerste opname, tenzij de Groep haar bedrijfsmodel voor
het beheer van financiële activa wijzigt, in welk geval alle
betrokken financiële activa worden geherclassificeerd op
de eerste dag van de eerste verslagperiode volgend op de
wijziging in het bedrijfsmodel.
Een financieel actief wordt gewaardeerd tegen geamorti-
seerde kostprijs als het aan beide volgende voorwaarden
voldoet en niet is aangemerkt als FVTPL:
– het wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat
tot doel heeft activa aan te houden om contractuele kas-
stromen te innen; en
– de contractuele voorwaarden geven op bepaalde data
aanleiding
tot
kasstromen
die
uitsluitend
bestaan
uit hoofdsombetalingen en rente op het uitstaande
hoofdsombedrag.
Een schuldinstrument wordt gewaardeerd tegen FVOCI
als deze aan beide volgende voorwaarden voldoet en niet
wordt aangemerkt als FVTPL:
– het wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel
waarvan het doel wordt bereikt door zowel contractuele
kasstromen te innen als financiële activa te verkopen; en
– de contractuele voorwaarden geven op bepaalde data
aanleiding
tot
kasstromen
die
uitsluitend
bestaan
uit hoofdsombetalingen en rente op het uitstaande
hoofdsombedrag.
Bij de eerste opname van een belegging in aandelen die
niet voor handelsdoeleinden wordt aangehouden, kan de
Groep er onherroepelijk voor kiezen om latere wijzigingen
in de reële waarde van de belegging in OCI te presenteren.
Deze keuze wordt gemaakt per investering.
Alle financiële activa die niet zijn geclassificeerd als
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs of FVOCI
zoals hierboven beschreven, worden gewaardeerd tegen
FVTPL. Dit omvat alle afgeleide financiële activa. Bij de
eerste opname kan de Groep onherroepelijk een financieel
actief aanwijzen dat anderszins voldoet aan de vereisten
om
gewaardeerd
te
worden
tegen
geamortiseerde
kostprijs of tegen FVOCI zoals bij FVTPL als hierdoor een
boekhoudkundige mismatch die anders zou ontstaan,
wordt geëlimineerd of aanzienlijk verminderd.
Financiële activa tegen FVTPL : Deze activa worden
vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde. Nettowinsten
en -verliezen, inclusief rente- of dividendinkomsten,
worden in de winst-en verliesrekening opgenomen.
Financiële
activa
tegen
geamortiseerde
kostprijs:
Deze activa worden vervolgens gewaardeerd tegen
geamortiseerde
kostprijs
volgens
de
effectieve-
rentemethode.
De
geamortiseerde
kostprijs
wordt
verminderd
met
bijzondere
waardeverminderings-
verliezen. Rentebaten, wisselkoerswinsten en worden
in de winst- en verliesrekening opgenomen. Eventuele
winsten of
verliezen bij het niet langer opnemen
in de balans worden in de winst- en verliesrekening
opgenomen.
48
48
48
Bever Holding
Schuldinstrumenten tegen FVOCI: Deze activa worden
vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde. Rentebaten
berekend volgens de effectieve-rentemethode, wissel-
koerswinsten en wisselkoersverliezen en bijzondere
waardeverminderingen worden in de winst-en-verlies-
rekening opgenomen. Andere nettowinsten en -verliezen
worden
opgenomen
in
OCI.
Bij
het
niet
langer
opnemen in de balans worden winsten en verliezen
die zijn opgebouwd in niet-gerealiseerde resultaten
overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening.
Aandelenbeleggingen
tegen
FVOCI:
Deze
activa
worden
vervolgens
gewaardeerd
tegen
reële
waarde. Dividenden worden als baten in de winst-en-
verliesrekening opgenomen, tenzij het dividend duidelijk
een terugwinning van een deel van de kostprijs van de
investering
vertegenwoordigt.
Andere
nettowinsten
en -verliezen worden opgenomen in niet-gerealiseerde
resultaten en worden nooit overgeboekt naar winst of
winsten en verliezen
Financiële verplichtingen worden gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs of FVTPL. Een financiële verplich-
ting wordt geclassificeerd als FVTPL als deze is geclas-
sificeerd als aangehouden voor handelsdoeleinden, een
derivaat is of als zodanig is aangemerkt bij de eerste
opname. Financiële verplichtingen tegen FVTPL worden
gewaardeerd tegen reële waarde en nettowinsten en
verliezen, inclusief eventuele rentelasten, worden in de
winst-en-verliesrekening opgenomen. Overige financiële
verplichtingen worden vervolgens gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve-
rentemethode. Rentelasten en wisselkoerswinsten en -ver-
liezen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen.
Eventuele winsten of verliezen bij het niet langer opnemen
in de balans worden eveneens in de winst-en-verliesreke-
Niet langer opnemen op de balans
De Groep neemt een financieel actief niet meer op wan-
neer:
– de contractuele rechten op de kasstromen uit het financi-
ele actief vervallen; of
– de rechten worden overgedragen om de contractuele
kasstromen te ontvangen in een transactie waarbij ofwel:
- vrijwel alle risico’s en voordelen van eigendom van het
financiële actief worden overgedragen; of
- de Groep draagt noch behoudt nagenoeg alle risico’s en
voordelen van eigendom en behoudt geen zeggenschap
over het financiële actief.
De Groep gaat transacties aan waarbij ze activa over
draagt
die in haar balans zijn opgenomen, maar alle of nage-
noeg alle risico’s en voordelen van de overgedragen activa
behoudt. In deze gevallen worden de overgedragen activa
Financiële instrumenten en contractactiva
De Groep neemt voorzieningen voor verliezen op voor
Expected Credit Losses (‘ECLs’) op:
– financiële
activa
gewaardeerd
tegen
geamortiseerde
kostprijs;
– schuldbeleggingen gemeten bij FVOCI; en
– contractactiva.
De Groep neemt ook voorzieningen voor verliezen op voor
tegoeden op leasevorderingen, die worden vermeld als
onderdeel van handels- en overige vorderingen.
De Groep waardeert voorzieningen voor verliezen tegen
een bedrag dat gelijk is aan ECLs over de levensduur, met
uitzondering van de volgende, die worden gemeten tegen
ECLs over 12 maanden:
– schuldbewijzen
waarvan
op
de
rapportagedatum
is
vastgesteld dat ze een laag kredietrisico hebben; en
– andere
schuldbewijzen
en
banksaldi
waarvoor
het
kredietrisico (d.w.z. het risico van wanbetaling gedurende
de verwachte looptijd van het financiële instrument) niet
significant is toegenomen sinds de eerste opname.
Voorzieningen
voor
verliezen
voor
handelsvorderingen
(inclusief leasevorderingen) en contractactiva worden altijd
gewaardeerd tegen een bedrag dat gelijk is aan de te ver-
wachten kredietverliezen over de hele levensduur.
Bij het bepalen of het kredietrisico van een financieel
actief aanzienlijk is toegenomen sinds de eerste opname
en bij het schatten van ECLs, neemt de Groep redelijke en
49
49
49
Jaarrapport 2025
onderbouwbare informatie in aanmerking die relevant en
beschikbaar is zonder onnodige kosten of inspanningen.
Dit omvat zowel kwantitatieve als kwalitatieve informatie
en analyse, gebaseerd op de historische ervaring van de
Groep en een geïnformeerde kredietbeoordeling, inclusief
toekomstgerichte informatie.
De Groep gaat ervan uit dat het kredietrisico op een financieel
actief aanzienlijk is toegenomen als het meer dan 30 dagen
achterstallig is.
De Groep beschouwt een financieel actief als in gebreke
wanneer:
– het onwaarschijnlijk wordt geacht dat de debiteur zijn
kredietverplichtingen aan de Groep volledig zal betalen,
zonder dat de Groep een beroep kan doen op acties zoals
het realiseren van zekerheden (indien aanwezig); of
– het financiële actief meer dan 90 dagen achterstallig is.
De
Groep
beschouwt
een
schuldbewijs
als
een
laag
kredietrisico wanneer de kredietrisicorating gelijk is aan de
algemeen aanvaarde definitie van ‘investment grade’.
Levenslange ECLs zijn de ECLs die het gevolg zijn van
alle mogelijke wanbetalingen gedurende de verwachte
levensduur van een financieel instrument.
ECLs over 12 maanden zijn het deel van de ECLs die het gevolg
zijn van default gebeurtenissen die mogelijk zijn binnen de 12
maanden na de rapportagedatum (of een kortere periode als
de verwachte levensduur van het instrument minder dan 12
maanden is).
De maximale periode die in aanmerking wordt genomen bij
het schatten van ECLs is de maximale contractuele periode
waarover de Groep is blootgesteld aan kredietrisico.
Waardering van ECLs
ECLs zijn een kansgewogen schatting van kredietverliezen.
Kredietverliezen worden gewaardeerd als de contante waarde
van alle kastekorten (d.w.z. het verschil tussen de kasstromen
die krachtens het contract aan de entiteit verschuldigd zijn
en de kasstromen die de Groep verwacht te ontvangen). ECLs
worden verdisconteerd tegen de effectieve rentevoet van het
financiële actief.
Financiële activa met een verminderde kredietwaardigheid
Op
elke
verslagdatum
beoordeelt
de
Groep
of
financiële
activa
gewaardeerd
tegen
geamortiseerde
kostprijs en schuldbewijzen bij FVOCI een verminderde
kredietwaardigheid hebben. Een financieel actief is ‘in waarde
verminderd’ wanneer zich een of meer gebeurtenissen
hebben voorgedaan die een nadelige invloed hebben op de
geschatte toekomstige kasstromen van het financiële actief.
Bewijs dat een financieel actief een kredietbeperking heeft,
omvat de volgende waarneembare gegevens:
– aanzienlijke financiële moeilijkheden van de debiteur;
– een contractbreuk, zoals een verzuim of meer dan 90 dagen
achterstallig zijn;
– de herstructurering van een lening of voorschot door de
Groep onder voorwaarden die de Groep anders niet zou
overwegen;
– het waarschijnlijk is dat de schuldenaar in faillissement of
andere financiële reorganisatie terecht zal komen; of
– het verdwijnen van een actieve markt voor een effect
wegens financiële moeilijkheden.
Presentatie van voorzieningen voor ECLs op de balans
Voorzieningen
voor
verliezen
voor
financiële
activa
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden in
mindering gebracht op de brutoboekwaarde van de activa.
Afschrijvingen
De
brutoboekwaarde
van
een
financieel
actief
wordt
afgeschreven wanneer de Groep geen redelijke verwachting
heeft om een financieel actief in zijn geheel of een deel
ervan te recupereren. Voor individuele klanten heeft de
Groep een beleid om de brutoboekwaarde af te schrijven
wanneer het financiële actief 180 dagen achterstallig is op
basis van historische ervaring met terugvorderingen van
soortgelijke activa. Voor zakelijke klanten maakt de Groep
individueel een inschatting met betrekking tot het tijdstip
en het bedrag van de afschrijvingen op basis van de vraag
of er een redelijke verwachting is van herstel. De Groep
verwacht geen significante recuperatie van het afgeschreven
bedrag. Afgeschreven financiële activa kunnen echter nog
steeds onderworpen zijn aan handhavingsactiviteiten om te
voldoen aan de procedures van de Groep voor het innen van
verschuldigde bedragen.
Op elke verslagdatum herziet de Groep de boekwaarde van
haar niet-financiële activa (met uitzondering van vastgoed-
beleggingen, voorraden, contractactiva en uitgestelde belas-
tingvorderingen) om te bepalen of er aanwijzingen zijn voor
een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke
indicatie bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief
Bever Holding past het bijzondere waardeverminde-
Bever Holding
50
50
50
ringsmodel toe op financiële activa gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs en contractactiva. Voor de bepa-
ling van de voorziening past Bever Holding de vereenvou-
digde methode onder IFRS 9 toe voor handelsvorderingen
en contractactiva. Voor de actiefposten overige financiële
vaste activa en overige vlottende activa hanteert Bever
Actieve latenties uit hoofde van compensabele verlie-
zen en passieve latenties als gevolg van herinvesterings-
reserves en verschillen tussen commerciële en fiscale
boekwaarde van activa en passiva worden gesteld op
het per geldende nominale basistarief vennootschaps-
belasting van het desbetreffend jaar.
Voor de Nederlandse vennootschappen zijn de belas-
tingtarieven als volgt:
- 2025: 25,8%
Voor de Belgische vennootschappen zijn de belasting-
tarieven als volgt:
- 2025: 25%
Actieve en passieve belastinglatenties worden gesal-
deerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat
om belastingvorderingen en belastingschulden met
elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente
actieve en passieve belastinglatenties betrekking heb-
ben op hetzelfde belastingregime.
Hierbij wordt ook rekening gehouden met mogelijke
timing en specifieke regels ten aanzien van de aanwend-
baarheid van mogelijke fiscale verliescompensatie.
Belastinglatenties worden opgenomen voor tijdelijke ver-
schillen tussen de boekwaarde van activa en passiva voor
financiële
verslaggevingsdoeleinden
en
de
bedragen
gebruikt voor belastingdoeleinden.
Latente belastingen worden niet erkend voor:
– tijdelijke verschillen bij de eerste opname van activa of pas-
siva in een transactie die geen bedrijfscombinatie is en die
noch de boekhoudkundige, noch de fiscale winst of het
verlies beïnvloedt;
– tijdelijke verschillen met betrekking tot investeringen in
dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en
gezamenlijke overeenkomsten voor zover de Groep in staat
is de timing van de terugboeking van de tijdelijke verschil-
len te controleren en het waarschijnlijk is dat ze in de voor-
zienbare toekomst niet zullen worden teruggedraaid; en
– belastbare tijdelijke verschillen die ontstaan bij de eerste
opname van goodwill.
Tijdelijke verschillen met betrekking tot een met een gebruiks-
recht overeenstemmend actief en een leaseverplichting voor
een specifieke lease worden voor de opname van uitgestelde
belastingen beschouwd als een nettopakket (de lease).
Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor niet-
gebruikte fiscale verliezen, niet-gebruikte belastingkredie-
ten en verrekenbare tijdelijke verschillen voor zover het
waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winsten beschik-
baar zullen zijn waarmee deze kunnen worden verrekend.
Toekomstige belastbare winsten worden bepaald op basis
van de terugboeking van relevante belastbare tijdelijke
verschillen. Indien het bedrag aan belastbare tijdelijke ver-
schillen onvoldoende is om een actieve belastinglatentie
volledig op te nemen, dan wordt rekening gehouden met
toekomstige belastbare winsten, gecorrigeerd voor terug-
boekingen van bestaande tijdelijke verschillen, op basis van
de bedrijfsplannen voor individuele dochterondernemingen
in de Groep. Actieve belastinglatenties worden op elke ver-
slagdatum herzien en verminderd voor zover het niet langer
waarschijnlijk is dat het gerelateerde belastingvoordeel zal
worden gerealiseerd; dergelijke verlagingen worden terug-
gedraaid wanneer de kans op toekomstige belastbare win-
sten toeneemt.
De waardering van de belastinglatenties weerspiegelt de fis-
cale gevolgen die zouden voortvloeien uit de wijze waarop
de Groep op de verslagdatum verwacht de boekwaarde van
haar activa en passiva te realiseren of af te wikkelen. Hiertoe
wordt de boekwaarde van vastgoedbeleggingen gewaar-
deerd tegen reële waarde verondersteld te worden gereali-
seerd door verkoop, en de Groep heeft dit vermoeden niet
weerlegd.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden
alleen gesaldeerd als aan bepaalde criteria wordt voldaan.
Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien
het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in
de voor-
zienbare toekomst zullen worden teruggedraaid en er fis-
cale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke ver-
Jaarrapport 2025
51
51
51
Liquide middelen omvatten deposito’s, daggelden en banktegoeden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen
Vorderingen worden gewaardeerd op geamortiseerde
kostprijs met behulp van de effectieve-rentemethode,
onder aftrek van bijzondere waardevermindering.
De voorziening latente belastingverplichtingen betreft de
in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als
gevolg van de lagere waardering van onroerende goederen in
de fiscale balans, dan wel aanwezige herinvesteringreserves.
Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening latente belas-
tingverplichtingen gewaardeerd op basis van de per 2025 gel-
dende nominale belastingtarieven zoals opgenomen onder
“Vennootschapsbelasting” op pagina 50.
Overige voorzieningen
Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de
Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting
heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden,
en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die
verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien
het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen
opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die
naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te
Rentedragende schulden worden bij eerste verwer-
king opgenomen tegen reële waarde verminderd met
de kosten die samenhangen met het aangaan van de
rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden
rentedragende schulden verantwoord tegen geamorti-
seerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen
de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-en-
verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt
verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode.
Rentedragende schulden met een looptijd van meer
dan één jaar worden verantwoord onder de langlo-
pende schulden. Eventuele aflossingen op rentedra-
gende leningen binnen één jaar worden verantwoord
Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs met behulp van de effec-
Bij het aangaan van een contract beoordeelt de Groep of
een contract een leaseovereenkomst is of bevat. Een con-
tract is of bevat een lease indien het contract het recht
geeft om gedurende een bepaalde periode het gebruik
van een geïdentificeerd actief te beheersen in ruil voor
een vergoeding.
Als huurder
De leaseportefeuille bestaat uit twee huurcontracten
voor kantoorruimte. Dit zijn lease contracten waarbij N.V.
Bever Holding huurder is. Bij aanvang of bij wijziging van
een contract dat een leasecomponent bevat, wijst de
Groep de vergoeding in het contract toe aan elke lease-
component op basis van de relatieve stand-alone prijzen.
Contracten die als leaseovereenkomst worden opgeno-
men op de balans onder gebruiksrechtactiva en leasever-
plichtingen met uitzondering van leasecontracten.
De Groep neemt een gebruiksrechtactief en een lease-
verplichting op de aanvangsdatum van de lease op. Het
gebruiksrechtactief wordt initieel gewaardeerd tegen
kostprijs, die het initiële bedrag van de leaseverplichting
omvat, aangepast voor eventuele leasebetalingen die op
Jaarrekening
52
52
52
52
52
Bever Holding
of vóór de aanvangsdatum zijn gedaan, plus eventuele ini-
tiële directe kosten en een schatting van de kosten voor
ontmanteling en verwijdering het onderliggende actief
of om het onderliggende actief of de site waarop het zich
bevindt te herstellen, verminderd met eventuele ontvan-
gen huurincentives.
Het gebruiksrechtactief wordt vervolgens lineair afge-
schreven vanaf de aanvangsdatum tot het einde van de
leaseperiode, tenzij de lease de eigendom van het onder-
liggende actief overdraagt aan de Groep tegen het einde
van de leaseperiode of de kostprijs van het gebruiksrecht-
actief weerspiegelt dat de Groep een aankoopoptie zal
uitoefenen.
In dat geval wordt het gebruiksrechtactief afgeschreven
over de gebruiksduur van het onderliggende actief, die op
dezelfde basis wordt bepaald als die van materiële vaste
activa. Daarnaast wordt het gebruiksrechtactief periodiek
verminderd met eventuele bijzondere waardeverminde-
ringen en aangepast voor bepaalde herwaarderingen van
de leaseverplichting.
De leaseverplichting wordt initieel gewaardeerd tegen de
contante waarde van de leasebetalingen die op de aan-
vangsdatum niet zijn betaald, verdisconteerd met behulp
van de impliciete rentevoet in de lease of, als die rentevoet
niet gemakkelijk kan worden bepaald, de incrementele
debetrentevoet van de Groep.
Leasebetalingen die in de waardering van de leasever-
plichting zijn opgenomen, omvatten het volgende:
- vaste vergoedingen;
- variabele leasebetalingen die afhankelijk zijn van een
index of een tarief, aanvankelijk gemeten aan de hand
van de index of het tarief op de ingangsdatum;
- bedragen die naar verwachting verschuldigd zullen zijn
onder een restwaardegarantie; en
- de uitoefenprijs onder een aankoopoptie die de Groep
redelijk zeker zal uitoefenen, leasebetalingen in een opti-
onele verlengingsperiode als de Groep redelijk zeker is
om een verlengingsoptie uit te oefenen, en boetes voor
vroegtijdige beëindiging van een lease tenzij de Groep
redelijk zeker is deze niet voortijdig beëindigen.
De leaseverplichting wordt gewaardeerd tegen geamorti-
seerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode.
Het wordt geherwaardeerd wanneer er een wijziging is in
toekomstige leasebetalingen als gevolg van een wijziging
in een index of tarief, als er een wijziging is in de schat-
ting van de Groep van het bedrag dat naar verwachting
zal worden betaald onder een restwaardegarantie, als de
Groep haar beoordeling wijzigt of het een aankoop-, ver-
lengings- of beëindigingsoptie zal uitoefenen of dat er een
herziene in wezen vaste leasebetaling is.
Wanneer de leaseverplichting op deze manier wordt
geherwaardeerd, wordt een overeenkomstige aanpassing
gedaan aan de boekwaarde van het met een gebruiks-
recht overeenstemmende actief, of wordt opgenomen in
de winst-en-verliesrekening als de boekwaarde van het
met een gebruiksrecht overeenstemmende actief is ver-
minderd naar nul.
Kortlopende leases en leases van activa met een lage
waarde
De Groep heeft ervoor gekozen om activa met een gebruiks-
recht en leaseverplichtingen niet op te nemen voor leases
van activa met een lage waarde en kortetermijnleases, met
inbegrip van IT-apparatuur. De Groep boekt de leasebeta-
lingen die verband houden met deze leases als bedrijfskos-
ten op lineaire basis over de leaseperiode.
Als verhuurder
Bij aanvang of bij wijziging van een contract dat een lease-
component bevat, wijst de Groep de vergoeding in het
contract toe aan elke leasecomponent op basis van hun
relatieve op zichzelf staande prijzen.
Wanneer de Groep optreedt als verhuurder, bepaalt zij bij
aanvang van de lease of elke lease een financiële lease of
een operationele lease is.
Om elke lease te classificeren, maakt de Groep een alge-
mene beoordeling of de lease vrijwel alle risico’s en voorde-
len overdraagt die verbonden zijn aan het eigendom van
het onderliggende actief. Is dit het geval, dan is de lease
een financiële lease; zo niet, dan is er sprake van operati-
onele lease. Als onderdeel van deze beoordeling neemt
de Groep bepaalde indicatoren in overweging, zoals of de
lease betrekking heeft op het grootste deel van de econo-
mische levensduur van het actief.
Wanneer de Groep een tussentijdse leasinggever is, boekt
zij haar belangen in de hoofdhuur en de onderhuur afzon-
derlijk. Het beoordeelt de leaseclassificatie van een onder-
lease met verwijzing naar het gebruiksrecht dat voortvloeit
uit de hoofdleaseovereenkomst, niet met verwijzing naar
de onderliggende activa. Indien een hoofdlease een kort-
lopende huurovereenkomst is waarop de Groep de hierbo-
ven beschreven vrijstelling toepast, dan classificeert zij de
onderhuur als een operationele lease.
Jaarrapport 2025
53
53
53
53
53
Als een overeenkomst lease- en niet-leasecomponenten
bevat, past de Groep IFRS 16 toe om de vergoeding in het
contract toe te wijzen.
De Groep past de verwijderings- en bijzondere waardever-
minderingsvereisten in IFRS 9 toe op de netto-investering
in de lease. De Groep herziet verder regelmatig geschatte
niet-gegarandeerde restwaarden die worden gebruikt bij
het berekenen van de bruto-investering in de lease.
De Groep boekt ontvangen leasebetalingen uit hoofde van
operationele leases als inkomsten op lineaire basis over de
Algemeen
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
Brutohuuropbrengsten
Brutohuuropbrengsten
uit
operationele
huurover-
eenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de
periode van de huurovereenkomsten verantwoord.
Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurin-
centives worden verwerkt als een integraal deel van de
totale brutohuuropbrengsten.
De hieruit voortkomende overlopende balansposten
worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in
verband met huurincentives’. Deze overlopende posten
worden gecorrigeerd op de reële waarde van de
desbetreffende vastgoedbeleggingen.
Niet-doorberekende servicekosten
Servicekosten hebben betrekking op kosten voor ener-
gie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op
grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen
worden aan de huurder. Het niet-doorberekende deel
van de servicekosten heeft voor een groot deel betrek-
king op niet-verhuurde vastgoedbeleggingen. De kos-
ten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de
winst-en-verliesrekening vermeld.
Exploitatiekosten
Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie
van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onder-
houd, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor
oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastin-
gen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode
waarop zij betrekking hebben.
De nettofinancieringskosten van de Groep omvatten de:
- rentekosten op leningen en schulden,
-
rentebaten op uitstaande leningen en vorderingen.
Rentebaten of -lasten worden berekend volgens de
effectieve-rentemethode.
De ‘effectieve rentevoet’ is de rentevoet die geschatte toe-
komstige contante betalingen of ontvangsten exact ver-
disconteert gedurende de verwachte levensduur van het
financiële instrument naar:
–
de brutoboekwaarde van het financiële actief; of
–
de geamortiseerde kostprijs van de financiële verplichting.
Bij de berekening van rentebaten en -lasten wordt de effec-
tieve rentevoet toegepast op de brutoboekwaarde van
het actief (wanneer het actief niet is aangetast door een
kredietbeperking) of op de geamortiseerde kostprijs van
de verplichting. Voor financiële activa die na de eerste
opname een verminderde kredietwaardigheid hebben
gekregen, worden de rentebaten echter berekend door
de effectieve rentevoet toe te passen op de geamorti-
seerde kostprijs van het financiële actief. Als het actief
niet langer kredietarm is, keert de berekening van de
Jaarrekening
54
54
54
54
54
Bever Holding
Algemene kosten
Algemene kosten betreffen advieskosten en overige alge-
mene kosten. De overige algemene kosten omvatten onder
andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatise-
ringskosten en publiciteitskosten. Kosten die verband hou-
den met het interne commerciële, technische en administra-
tieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de
exploitatiekosten.
Waardemutatie vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
De verantwoorde marge is het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties.
Vennootschapsbelasting
De vennootschapsbelasting wordt berekend over het
commerciële resultaat. Hierbij wordt rekening gehouden
met permanente en tijdelijke verschillen tussen de winst-
berekening volgens de cijfers per 31 december 2025 en de
fiscale winstberekening.
Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indi-
recte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht
bestaan uit de liquide middelen. De uitgave uit hoofde van
interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele
activiteiten en de ontvangsten uit hoofde van interest zijn
opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten.
De activeiten van de Groep zijn verdeeld over twee segmen-
ten, namelijk België en Nederland. Deze landen worden apart
beheerd. Gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op
basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gele-
gen. Informatie met betrekking tot de twee segmenten wordt
hieronder uiteengezet. Zie voor de waarderingsgrondslagen
Vastgoedobjecten |
||||||
(EUR x 1.000) |
2025 |
2025 |
2025 |
2024 |
2024 |
2024 |
Nederland |
België |
Totaal |
Nederland |
België |
Totaal |
|
Vastgoedbeleggingen |
20.920 |
13.460 |
34.380 |
20.920 |
11.540 |
32.460 |
Vastgoedbeleggingen in |
||||||
aanbouw of ontwikkeling |
- |
17.630 |
17.630 |
- |
17.710 |
17.710 |
Voorraad vastgoedprojecten |
- |
4.550 |
4.550 |
- |
4.670 |
4.670 |
20.920 |
35.640 |
56.560 |
20.920 |
33.920 |
54.840 |
Jaarrekening
55
55
55
55
55
Jaarrapport 2025
Gesegmenteerde informatie activa en passiva |
||||
(EUR x 1.000) |
Activa |
Passiva |
||
2025 |
2024 |
2025 |
2024 |
|
Nederland |
49.954 |
54.347 |
76.350 |
76.374 |
België |
37.892 |
35.270 |
11.396 |
13.243 |
Totaal |
87.746 |
89.617 |
87.746 |
89.617 |
Gesegmenteerde informatie winst-en-verliesrekening |
||||||
(EUR x 1.000) |
2025 |
2025 |
2025 |
2024 |
2024 |
2024 |
Nederland |
België |
Totaal |
Nederland |
België |
Totaal |
|
Netto huuropbrengsten |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Verkoopresultaat |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Herwaarderingsresultaat |
- |
(327) |
(327) |
(2.540) |
(2.260) |
(4.800) |
Overige opbrengsten |
- |
2 |
2 |
- |
2 |
2 |
Exploitatiekosten |
(98) |
(288) |
(386) |
- |
- |
- |
Waardeverminderingen |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Terugneming van |
||||||
waardevermindering voorraad |
||||||
vastgoedprojecten |
- |
(120) |
(120) |
- |
(100) |
(100) |
Lasten |
(1.202) |
(81) |
(1.283) |
(1.909) |
(446) |
(2.355) |
Nettofinancieringskosten |
212 |
(8) |
204 |
565 |
(5) |
560 |
Bedrijfsresultaat |
(1.088) |
(822) |
(1.910) |
(3.884) |
(2.809) |
(6.693) |
Resultaat overige deelnemingen |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Belastingen |
81 |
16 |
97 |
625 |
920 |
1.545 |
Resultaat na belastingen |
(1.007) |
(806) |
(1.813) |
(3.259) |
(1.889) |
(5.148) |
geconsolideerde winst-en-verliesrekening
1.
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten hebben primair betrekking op
vastgoedbeleggingen
waar
geen
huuropbrengsten
tegenover staan.
56
56
56
56
56
Jaarrekening
Lonen en salarissen
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Salariskosten |
153 |
155 |
Sociale lasten |
13 |
12 |
166 |
167 |
Algemene kosten
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Advieskosten |
554 |
486 |
Overige algemene kosten |
455 |
1.869 |
1.009 |
2.355 |
De overige algemene kosten voor een bedrag van 455 duizend euro bestaan voornamelijk uit huur,
Netto financieringskosten
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Financiële opbrengsten: |
||
Overige financiële opbrengsten |
273 |
571 |
Totale financiële opbrengsten |
273 |
571 |
Financiële kosten: |
||
Rentedragende leningen en kredieten |
(57) |
(7) |
Rente op leaseverplichtingen |
(12) |
(4) |
Totale financiële kosten |
(69) |
(11) |
Totaal nettofinancieringskosten |
204 |
560 |
Bever Holding
Jaarrekening
57
57
57
57
57
Jaarrapport 2025
Belastingen
(EUR x 1.000) |
||
De post belastingen is als volgt samengesteld: |
2025 |
2024 |
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst |
- |
- |
Dotatie/onttrekkingen latente belastingverplichtingen |
(23) |
1.176 |
Dotatie/onttrekkingen latente belastingvorderingen |
120 |
369 |
97 |
1.545 |
|
Aansluiting effectief belastingtarief: |
2025 |
2024 |
Resultaat voor belastingen |
(1.910) |
(6.693) |
Belastingdruk |
97 |
1.545 |
Effectief tarief |
5% |
23% |
De effectieve belastingdruk is als volgt tot stand gekomen: |
2025 |
2024 |
Resultaat voor belastingen |
(1.910) |
(6.693) |
Belastingdruk 25,8% |
493 |
1.727 |
Effect niet eerder geactiveerde verliescompensatie |
(396) |
(182) |
Overige correcties |
- |
- |
Effectieve belastingdruk |
97 |
1.545 |
van de geconsolideerde balans
6.
Vastgoedbeleggingen
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Stand per 1 januari |
32.460 |
35.260 |
Investering |
2.167 |
- |
Mutaties als gevolg van herwaardering |
(247) |
(2.800) |
Waarde per 31 december |
34.380 |
32.460 |
Jaarrekening
58
58
58
58
58
Bever Holding
Voor een specificatie van de vastgoedbeleggingen
wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Stand per 1 januari |
17.710 |
19.710 |
Mutaties als gevolg van herwaardering |
(80) |
(2.000) |
Waarde per 31 december |
17.630 |
17.710 |
Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen
wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en
het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling wor-
den gewaardeerd op reële waarde. De vastgoed beleg-
gingen in aanbouw of ontwikkeling zijn per 31 december
Materiële vaste activa
Andere vaste |
Gebruiksrechten |
Andere vaste |
Gebruiksrechten |
|
bedrijfsmiddelen |
activa pand |
bedrijfsmiddelen |
activa pand |
|
(EUR x 1.000) |
2025 |
2025 |
2024 |
2024 |
Boekwaarde per 1 januari |
23 |
10 |
32 |
115 |
Investeringen |
- |
613 |
- |
- |
Afschrijvingen |
(13) |
(95) |
(9) |
(105) |
Boekwaarde per 31 december |
10 |
528 |
23 |
10 |
Aanschafwaarde per 31 december |
47 |
613 |
47 |
712 |
Cumulatieve afschrijvingen per 31 december |
(37) |
(85) |
(24) |
(702) |
Boekwaarde per 31 december |
10 |
528 |
23 |
10 |
De gebruiksrechten worden over de looptijd van de con-
tractduur afgeschreven. In 2025 is geen gebruikgemaakt
van de mogelijkheid het huurcontract te ontbinden.
Derhalve is gedurende 2025 voor een aanvullende periode
Jaarrekening
59
59
59
59
59
Jaarrapport 2025
Financiële vaste activa
De financiële vaste activa bestaan uit een geldlening aan
de gerelateerde partij Knokke Development Company
N.V. De vordering werd in 2022 afgewaardeerd tot EUR
0,5 miljoen op basis van een analyse in verband met
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Stand per 1 januari |
6.118 |
5.749 |
Mutaties gedurende het jaar |
121 |
369 |
Stand per 31 december |
6.239 |
6.118 |
De actieve belastinglatenties bestaan uit de verrekenbare
verliezen in België. De geactiveerde verliezen zijn gewaar-
deerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende
land, tegen de geldende belastingtarieven. De aangiften
vennootschapsbelasting zijn voor de Belgische vennoot-
schappen tot en met 2024 ingediend en vastgesteld. De
aanslagen vennootschapsbelasting voor de Nederlandse
vennootschappen zijn tot en met 2021 definitief vastge-
steld. De actieve latenties zullen in de toekomst worden
verrekend met belastbare winst. Gezien de looptijd van
de verrekenbare verliezen en de passieve belastinglaten-
tie wordt er verwacht dat de actieve latenties benut zullen
worden. In België en Nederland zijn de verliezen onbeperkt
verrekenbaar. Wel zijn er beperkingen ten aanzien van de
aanwendbaarheid van de fiscale verliezen. Door wetswij-
zigingen in zowel Nederland als in België ten aanzien van
de beperkingen om eventuele compensabele verliezen te
gebruiken, heeft Bever Holding een analyse gemaakt of en
voor welk bedrag de nog resterende compensabele verlie-
zen kunnen worden opgenomen in de latente belasting
positie. Hierbij zijn scenario’s uitgewerkt op basis van de
huidige vastgoedportefeuille. In scenario 1 wordt de por-
tefeuille in een jaar in totaal verkocht. In scenario 2 worden
de objecten een voor een verkocht om maximaal gebruik
te maken van de compensabele verliezen. Eventuele verlie-
zen die niet kunnen worden gerealiseerd door een van de
scenario’s zijn niet als zodanig opgenomen op de balans.
De verwachting is dat op termijn door verkopen of ontwik-
kelwinsten een en ander kan worden gerealiseerd. Op basis
van de beperkingen ten aanzien van de aanwendbaarheid
zijn niet alle compensabele verliezen geactiveerd.
De compensabele verliezen ultimo 2025 bedragen 24,809
mln euro, waarvan 9,45 mln euro Belgische compensabele
Jaarrekening
60
60
60
60
60
Bever Holding
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Stand per 1 januari |
4.670 |
4.770 |
Terugneming van waardevermindering |
(120) |
(100) |
Waarde per 31 december |
4.550 |
4.670 |
Voor een nadere specificatie van de voorraad vastgoedprojec-
ten wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en
het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Voorraad vastgoedprojecten wordt beoordeeld op waarde-
vermindering wanneer
gebeurtenissen
of veranderingen in
omstandigheden erop duiden dat de boekwaarde mogelijk
niet realiseerbaar is. Als gevolg van de ontwikkelingen in de
financiële markt en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt
in Nederland en België heeft de onderneming de directe
opbrengswaarde van de voorraad vastgoedprojecten bepaald
om te beoordelen of er waardeverminderingen hebben plaats-
gevonden.
Per project heeft een beoordeling plaatsgevonden van de
directe opbrengswaarde waarbij de directe opbrengstwaarde
(inclusief verkoopkosten) en de gebruikswaarde extern zijn
bepaald. Deze beoordelingen kunnen resulteren in de verant-
woording van een terugneming van waardevermindering als
gevolg van hogere taxatie, of een waardevermindering van de
voorraad vastgoedprojecten, vanwege objectgerelateerde ont-
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Aanbetaling O/G |
600 |
600 |
Overige |
295 |
312 |
895 |
912 |
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekenin-
gen opgenomen met een looptijd korter dan drie maan-
den. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van
Voor een nadere specificatie van het eigen vermogen wordt
verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening.
Onder verwijzing naar IFRS 12.13 bestaan er beperkingen
om het vermogen van dochtermaatschappijen als dividend
over te dragen aan Bever Holding. Deze beperkingen zijn
gelegen in het feit dat het wettelijke reserves uit hoofde van
herwaardingen vastgoed betreft. De reserves die niet uit-
Jaarrekening
(EUR x 1.000) |
||
2025 |
2024 |
|
Stand per 1 januari |
10.257 |
11.434 |
Mutaties als gevolg van vrijval/toename voorziening |
23 |
1.177 |
Stand per 31 december |
10.280 |
10.257 |
De latente belastingverplichtingen hebben voornamelijk
De latente belastingverplichtingen zijn gewaardeerd tegen
betrekking op verschillen tussen de commerciële en fiscale
het nominale tarief in het desbetreffende land.
boekwaarde van vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggin-
De mutaties als gevolg van de toename van de voorziening
gen in aanbouw of ontwikkeling en voorraad vastgoedpro-
betreffen
de
mutatie
als
gevolg
van
de
fiscale
en
jecten. Daarnaast heeft de Nederlandse actieve belastingla-
commerciële waardeveranderingen van het vastgoed.
tentie betrekking op compensabele verliezen, gesaldeerd
met bovengenoemde passieve latente belastingen.
De actieve belastinglatenties zijn niet gesaldeerd met de
passieve belastinglatenties. Verwezen wordt naar noot 10
Actieve belastinglatenties.
Onderstaande tabel geeft de opbouw weer van de belastinglatenties:
(EUR x 1.000) |
|||
Land |
Soort post |
Actieve |
Passieve |
belastinglatentie |
belastinglatentie |
||
2024 |
|||
België |
Verrekenbare verliezen |
5.015 |
- |
-Nederland |
Verrekenbare verliezen |
1.103 |
- |
België |
Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed |
- |
6.329 |
Nederland |
Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed |
- |
3.928 |
6.118 |
10.257 |
||
2025 |
|||
België |
Verrekenbare verliezen |
5.055 |
- |
Nederland |
Verrekenbare verliezen |
1.184 |
- |
België |
Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed |
- |
6.352 |
Nederland |
Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed |
- |
3.928 |
6.239 |
10.280 |
61
61
61
61
61
Jaarrapport 2025
Jaarrekening
62
62
62
62
62
Bever Holding
De activiteiten van Bever Holding brengen diverse financiële
risico’s met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeits-
risico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financi-
ele instrumenten: debiteuren, liquide middelen en crediteu-
ren. De waarderingsgrondslagen van genoemde financiële
instrumenten zijn hierboven beschreven. Risicomanagement
wordt uitgevoerd in het dagelijkse bestuur door de directie
van Bever Holding waarbij zowel interne risicomanagement-
als controlesystemen worden gebruikt.
Rentegevoeligheid
Per 31 december 2025
lopen er geen rentedragende schulden.
Valutarisico
Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties
Algemeen
Kredietrisico is het risico van financieel verlies voor de Groep
indien een klant of tegenpartij bij een financieel instrument
zijn contractuele verplichtingen niet nakomt en vloeit voorna-
melijk voort uit de vorderingen van de Groep op klanten.
De boekwaarde van financiële activa en contractactiva verte-
genwoordigt de maximale kredietblootstelling.
De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide midde-
len, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op
liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen
aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kre-
dietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren.
Debiteurenrisico
Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer van de
huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever
Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkom-
sten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders
worden normaliter niet door enige vorm van verzekering
gedekt (anders dan door betaling van een eenmalig bedrag
aan borg). Indien een significant deel van de huurders zijn
betalingsverplichtingen jegens Bever Holding niet kan nako-
men, heeft dit gevolgen voor de financiële positie van Bever
Holding. Het niet betalen van de huurpenningen kan ook
beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg hebben,
hetgeen leegstand zou kunnen veroorzaken. De vorderingen
zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor ver-
wachte kredietverliezen.
De portefeuille vorderingen is op dit moment zeer beperkt.
Derhalve worden alle vorderingen individueel geëvalueerd op
basis van de simplified approach onder IFRS 9. Hierbij wordt
een analyse gemaakt van de financiële positie van de krediet-
nemer en de mogelijkheid dat deze op termijn aan de beta-
lingsverplichting kan voldoen. In deze analyse is ook rekening
gehouden met eventuele zekerheden. Indien de verwachting
is dat het bedrag niet volledig inbaar is, wordt een voorziening
getroffen. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op
de vordering.
Gezien het specifieke karakter van de geldleningnemer en de
fase waarin de onderneming zich bevindt is een goede expec-
ted credit loss beoordeling moeilijk in te schatten. In de beoor-
deling lijkt het kredietrisico in voldoende mate te zijn gemiti-
geerd. Indien uit de expected credit loss analyse een andere
uitkomst volgt dan is het mogelijk dat een gedeelte van de
Huuropbrengstrisico
De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed
hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder
is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de
toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede
screening vooraf van de huurders is dan ook van materieel
belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onder-
houdsstaat van de objecten en de locatie van het object heb-
ben hun invloed op de huuropbrengsten. Doordat het huur-
derbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een
Liquiditeitsrisico is het risico dat de Groep moeilijkheden
zal ondervinden bij het nakomen van de verplichtingen
die verband houden met haar financiële verplichtingen
die worden afgewikkeld door het leveren van contanten of
een ander financieel actief. De doelstelling van de Groep
bij het beheer van de liquiditeit is ervoor te zorgen dat ze,
voor zover mogelijk, voldoende liquide middelen heeft
om aan haar verplichtingen te voldoen wanneer ze ver-
schuldigd zijn, zowel onder normale als onder stressvolle
omstandigheden, zonder onaanvaardbare verliezen te lij-
den of schade aan de reputatie van de Groep te riskeren.
Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betreft het aan-
houden van voldoende liquide middelen, het aantrekken
van nieuw vreemd en eigen vermogen voor het aankopen
van nieuwe investeringsobjecten, ontwikkelingsactivitei-
ten en het aflossen van de bestaande leningen.
Jaarrekening
63
63
63
63
63
Jaarrapport 2025
Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige
ontwikkelingsactiviteiten voldoende dekking zullen bie-
den voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen
leggen op de liquiditeitspositie. Voorts biedt de vastgoed-
portefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan
van nieuwe financieringen, dan wel herfinanciering van
bestaande financieringen. Bij de verwerving van nieuwe
vastgoedprojecten wordt tevens gestreefd naar een finan-
ciering, deels door middel van de uitgifte van nieuwe aan-
delen Bever Holding.
Tot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling
gebruikmaken van de mogelijkheid om investeringen
gedeeltelijk te financieren door mogelijke voorverkoop
Het verloop van de lease verplichtingen kan als volgt
worden weergegeven:
(EUR x 1.000) |
2025 |
Stand per 1 januari |
37 |
Rente |
11 |
Huurbetalingen |
(132) |
Nieuwe opname huurverplichtingen |
613 |
Stand per 31 december |
529 |
Er is gezien de omvang van de lease verplichtingen geen onder-
scheid gemaakt tussen langlopend en kortlopend gedeelte.
De looptijd van de contractuele contant gemaakte toekom-
stige verplichtingen is als volgt:
(EUR x 1.000) |
31-12-2025 |
Korter dan 1 jaar |
130 |
1-5 jaar |
399 |
Langer dan 5 jaar |
- |
Totaal leaseverplichtingen |
529 |
Jaarrekening
64
64
64
64
64
Toelichting op de onderscheiden posten van het geconsolideerde kasstroomoverzicht
(EUR x 1.000) |
2025 |
2024 |
Liquide middelen per 1 januari |
27.139 |
29.424 |
Balansmutatie geldmiddelen in de periode |
||
1 januari t/m 31 december |
(4.240) |
(2.285) |
Liquide middelen per 31 december |
22.899 |
27.139 |
(EUR x 1.000) |
||
31.12.2025 |
31.12.2024 |
|
Crediteuren |
513 |
951 |
(EUR x 1.000) |
||
31.12.2025 |
31.12.2024 |
|
Ontvangen aanbetaling O/G |
2.000 |
2.000 |
Overige |
171 |
306 |
2.171 |
2.306 |
De in de Vennootschap verantwoorde vennootschaps-
belasting betreft de mutaties in de actieve belastinglaten-
ties en de voorziening latente belastingverplichtingen, die
Bever Holding
Jaarrekening
65
65
65
65
65
Jaarrapport 2025
Overige toelichtingen
Het gemiddelde aantal werknemers op “fulltime” basis dat gedurende 2025 werkzaam was bij de Vennootschap
Noordwijk
Er is een lopende bodemprocedure tegen Adriaan van
Erk Onroerend Goed B.V. en betrokkenen. Het doel daar-
van is te bewerkstelligen dat recht wordt gedaan aan de
afspraken, inclusief de beschreven aanvullende afspra-
ken.
AFM
Er is verder een lopende hoger beroepsprocedure tegen
de hiervoor beschreven AFM-boete voor te late open-
baarmaking van informatie over de Noordwijkse perce-
len en misleidende elementen in de daarmee verband
houdende persberichten.
Wassenaar
Op 2 april 2025 heeft de Afdeling bestuursrecht-
spraak
van
de
Raad
van
State
uitspraak
gedaan
(ECLI:NL:RVS:2025:1475) op het hoger beroep. De pro-
cedure is daarbij afgerond.
Verder lopen er een aantal kleinere juridische geschillen
Per ultimo 2025 bedroegen de liquiditeiten van Bever
Holding
en
haar
dochtervennootschappen
circa EUR
22,899 miljoen. Zoals ook aangegeven in de vooruit-
zichten zal de Vennootschap ter verdere verbetering
van haar liquiditeitspositie in 2025 een gedegen analyse
uitvoeren ten aanzien van haar totale vastgoedporte-
feuille. Zie voor verdere toelichting over de liquiditeit
de paragraaf liquiditeitsrisico. De ondernemingsleiding
verwacht op korte termijn aan haar kortetermijnver-
Bever Holding
66
66
66
Transacties met verbonden partijen en
direct belanghebbenden
In overeenstemming met de Wft maken bestuurders van
de Vennootschap melding van het totale persoonlijke
belang dat zij bij iedere belegging van de Vennootschap
aan
het
begin
en
het
einde
van
het
boekjaar
hebben
gehad. Geen van de bestuurders en commissarissen had
gedurende het verslagjaar enig belang bij de beleggin-
In 2018 is er een geldlening verstrekt aan de gerela-
teerde partij Knokke Development Company N.V.
Ter
zekerheid is een hypothecaire inschrijving verkre-
gen voor een grondpositie van Knokke Development
Company N.V. De rente op deze geldlening bedraagt
de 1 maands-euribor plus een opslag van 0,5%. De
geldlening is afgewaardeerd tot EUR 0,5 miljoen op
basis van een externe taxatie.
Verder is er in 2024 een
aanbetaling gedaan aan C.F.M.
Rijs van in totaal EUR 0,6 miljoen, door Planvisie België
NV voor een aankoopoptie van een onroerend goed
(in hele euro’s) |
2025 |
2024 |
W.J. Simon |
35.000 |
35.000 * |
35.000 |
35.000 |
* De heer Simon ontvangt deze vergoeding als Commissaris en bestuurder bij ontstentenis.
Aandelenbezit van de Raad van Commissarissen
Aandelenbezit |
Aandelenbezit |
|
ultimo boekjaar |
||
2025 |
||
Aantal aandelen |
Aantal aandelen |
|
W.J. Simon |
- |
- |
Jaarrapport 2025
67
67
67
Beloning van de directie
(in hele euro’s) |
2025 |
2024 |
Bestuurder bij ontstentenis |
- |
- |
- |
- |
De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt
door
de directie en geautoriseerd voor publicatie door de
Raad van Commissarissen op 30 april 2026.
De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de
68
68
Bever Holding
68
Jaarrekening
68
Bever Holding
Jaarrekening
69
69
Jaarrapport 2025
69
Jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
Enkelvoudige balans
Enkelvoudige winst- en-verliesrekening
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
69
Jaarrapport 2025
Jaarrekening
70
70
Bever Holding
70
Jaarrekening
Enkelvoudige balans per 31 december 2025
(EUR x 1.000)
(voor resultaatbestemming)
Toelichting
31.12.2025
31.12.2024
Actief
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen
1
6.640
6.640
Materiële vaste activa
2
-
-
Deelnemingen in
groepsmaatschappijen
3
41.573
41.651
Actieve belastinglatenties
1.184
1.103
49.397
49.394
Vlottende activa
Rekening-courant
groepsmaatschappijen
4
50.094
153.235
Belastingen
114
74
Overige vorderingen en
overlopende activa
5
22
27
50.230
153.336
Liquide middelen
6
6.170
7.163
Totale activa
105.797
209.893
Bever Holding
Jaarrekening
71
71
Jaarrapport 2025
71
Jaarrekening
Enkelvoudige balans per 31 december 2025
(EUR x 1.000)
(voor resultaatbestemming)
Toelichting
31.12.2025
31.12.2024
Passief
Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal
7
19.616
19.616
Agioreserve
8
33.811
33.811
Wettelijke reserves
9
12.527
12.587
Algemene reserve
10
10.132
15.217
Onverdeeld resultaat
(1.835)
(5.145)
74.251
76.086
Voorzieningen
11
1.228
1.228
Kortlopende schulden
Crediteuren
36
561
Rekening-courant
groepsmaatschappijen
12
28.172
129.817
Belastingen
6
6
Overige schulden en
overlopende passiva
2.104
2.195
30.318
132.579
Totale passiva
105.797
209.893
Jaarrekening
72
72
Bever Holding
72
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2025
(EUR x 1.000)
Toelichting
2025
2024
Opbrengsten
Herwaarderingsresultaat
1
-
(1.125)
Resultaat verkopen
-
-
Diverse opbrengsten
-
-
Totaal opbrengsten
-
(1.125)
Lasten
Exploitatiekosten
(6)
-
Lonen en salarissen
(166)
(167)
Algemene kosten
(735)
(1.270)
Totale lasten
(907)
(1.437)
Bedrijfsresultaat
(907)
(2.562)
Financiële opbrengsten
3.660
3.667
Financiële kosten
(47)
-
Nettofinancieringskosten
3.613
3.667
Resultaat voor belastingen
2.706
1.105
Vennootschapsbelasting
81
259
Resultaat uit deelnemingen
na belasting
3
(4.622)
(6.509)
Resultaat na belasting
(1.835)
(5.145)
Jaarrekening
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2024
(EUR x 1.000)
Geplaatst
kapitaal
Agio-
reserve
Algemene
reserve
Herwaardering-
reserve
vastgoed
Reserve
deelnemingen
Onverdeeld
resultaat
Totaal
Stand per 1 januari 2024
19.616
33.811
15.057
1.718
13.122
(2.093)
81.231
Resultaatbestemming
-
-
(2.093)
-
-
2.093
-
Mutaties wettelijke reserve
-
-
2.253
(832)
(1.421)
-
-
Resultaat
-
-
-
-
-
(5.145)
-5.145
Stand per 31 december 2024
19.616
33.811
15.217
886
11.701
(5.145)
76.086
Jaarrekening
73
73
Jaarrapport 2025
73
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2025
(EUR x 1.000)
Geplaatst
Agio-
Algemene
Herwaardering-
Reserve
Onverdeeld
Totaal
kapitaal
reserve
reserve
reserve
deelnemingen
resultaat
vastgoed
Stand per 1 januari 2024
19.616
33.811
15.217
886
11.701
(5.145)
76.086
Resultaatbestemming
-
-
(5.145)
-
-
5.145
-
Mutaties wettelijke reserve
-
-
60
-
(60)
-
-
Resultaat
-
-
-
-
-
(1.835 )
(1.835 )
Stand per 31 december 2025
19.616
33.811
10.132
886
11.641
(1.835 )
74.251
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld op basis van
Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik wordt gemaakt van
de in artikel 2:362 lid 8 BW opgenomen optie om de
waarderingsgrondslagen toe te passen die ook in de
geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van
de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de
waardering van activa en passiva en de bepaling van het
resultaat alsmede voor de toelichting op de onderscheiden
activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de
toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover
hier niet anders wordt vermeld.
Financiële vaste activa
Deelnemingen worden gewaardeerd op de nettovermo-
genswaarde,
waarbij
de
IFRS-waarderingsgrondslagen
worden toegepast die ook in de geconsolideerde jaarreke-
ning zijn toegepast. Als gevolg van de toepassing van IFRS
9 door de Groep, en onze interpretatie van de Nederlandse
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving Richtlijn 100.107(a),
zal de Vennootschap, na identificatie van een verwacht kre-
dietverlies op een intercompany lening en/of vordering, de
boekwaarde van de intercompany lening en/of vordering
elimineren voor het bedrag van het verwachte kredietverlies.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde
worden afgeboekt tot nul. Wanneer de Vennootschap
geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbe-
treffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, pri-
mair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en
voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het
aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan
wel voor de verwachte betalingen door de Vennootschap
ten behoeve van deze deelnemingen.
Resultaat deelnemingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van
betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële
beleid, wordt het aan de Vennootschap toekomende
aandeel
in
het
resultaat
van
deze
deelnemingen
opgenomen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van
de bij Bever Holding geldende grondslagen voor de
waardering en resultaatbepaling.
Jaarrekening
Jaarrekening
74
74
Bever Holding
74
Herwaarderingsreserve vastgoedbeleggingen
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële
waarde van vastgoedbeleggingen, dienen verantwoord
te worden in de winst-en-verliesrekening van de periode
waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast dient hetzij
ten laste van het resultaat boekjaar hetzij ten laste van de
algemene reserve een herwaarderingsreserve te worden
gevormd.
Omdat
voor
vastgoedbeleggingen
in
beginsel
geen
frequente
marktnoteringen
bestaan,
neemt
de
rechtspersoon op grond van artikel 2:390 lid 1 BW een
herwaarderingsreserve op.
Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de herwaarde-
ringsreserve niet hoger dan het verschil tussen de
boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaar-
digingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de
waardering gehanteerde reële waarde van de activa
waarop
de
herwaarderingsreserve
betrekking
heeft.
Bij het in dit kader bepalen van de boekwaarde op
basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt
rekening gehouden met de cumulatieve afschrijvingen
en waardeverminderingen, zoals bepaald indien het
kostprijsmodel zou zijn toegepast.
Toelichting op de onderscheiden posten
van de enkelvoudige balans
1.
Vastgoedbeleggingen
(EUR x 1.000)
2025
2024
Waarde per 1 januari
6.640
7.760
Mutaties als gevolg herwaardering
-
(1.120)
Waarde per 31 december
6.640
6.640
Voor de toelichting en overige aannames van de vastgoedbeleggingen verwijzen wij naar de
geconsolideerde jaarrekening.
Jaarrekening
2.
Materiële vaste activa
Andere vaste bedrijfsmiddelen
(EUR x 1.000)
2025
2024
Boekwaarde per 1 januari
-
-
Investeringen
-
-
Afschrijvingen
-
-
Boekwaarde per 31 december
-
-
Aanschafwaarde per 31 december
31
31
Cumulatieve afschrijvingen per 31 december
31
31
Boekwaarde per 31 december
-
-
Afschrijvingspercentage
0-50%
0-50%
Jaarrekening
75
75
Jaarrapport 2025
75
3.
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
(EUR x 1.000)
2025
2024
Stand per 1 januari
41.651
43.350
Resultaat
(78)
(1.699)
Stand per 31 december
41.573
41.651
De volgende deelnemingen zijn verantwoord onder de
post deelnemingen in groepsmaatschappijen:
Deelneming
Plesmanlaan Ontwikkeling B.V.
Amsterdam
100%
European Property Facts (E.P.F.) B.V.
’s-Gravenhage
100%
Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V.
’s-Gravenhage
100%
Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V.
Amsterdam
100%
*1
Northside Investments B.V.
Noordwijk
100%
*1
Cornerhouse Louisiana N.V.
Brasschaat
100%
Beverburcht N.V.
Brasschaat
100%
Planvisie België N.V.
Brasschaat
100%
*1
Bever Bouw & Ontwikkeling N.V.
Brasschaat
100%
World Trade Flower Hotel B.V.
Montfoort
50%
*2
RAP B.V.
Amsterdam
100%
*3
Monumenten Restauratie WH B.V.
Amsterdam
100%
* 4
Aandeel in het
geplaatst kapitaal
Zetel
*1 Dit betreft een indirect 100%-belang via Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V.
*2 Dit betreft een direct 50%-belang zonder controle.
*3 Dit betreft een indirect 100%-belang via Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V.
*4 Dit betreft een indirect 100%-belang via RAP B.V.
Jaarrekening
Jaarrekening
76
76
Bever Holding
76
Jaarrekening
4.
Rekening-courant groepsmaatschappijen
(EUR x 1.000)
31-12-2025
31-12-2024
Groepsmaatschappijen
50.094
153.235
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in
Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de
rekening-courant met groepsmaatschappijen in België
wordt een rente berekend van 4%. Er zijn geen aflos-
singsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen
zekerheden gesteld. De deelnemingen met een nega-
tieve nettovermogenswaarde worden voor dit bedrag
gesaldeerd met de rekening-courant met groepsmaat-
schappijen.
5.
Overige vorderingen en overlopende activa
Een belangrijk deel van de overige vorderingen is ren-
tedragend.
6.
Liquide middelen
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankre-
keningen opgenomen en eventuele deposito’s. De liquide
middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.
7.
Geplaatst kapitaal
Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap
bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen
gewone aandelen, elk groot nominaal EUR
1,15.
Hiervan zijn 17.057.549 aandelen geplaatst en volge-
stort De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR
4,35.
(EUR x 1.000)
2025
2024
Stand per 1 januari
19.616
19.616
Mutaties
-
-
Stand per 31 december
19.616
19.616
Jaarrekening
77
77
Jaarrapport 2025
77
Jaarrekening
8.
Agioreserve
(EUR x 1.000)
2025
2024
Stand per 1 januari
33.811
33.811
Mutaties
-
-
Stand per 31 december
33.811
33.811
Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte
positie eigen aandelen is als volgt:
Aantal aandelen
2025
2024
Stand per 1 januari
-
-
Mutaties
-
-
Stand per 31 december
-
-
Resultaatbestemming 2025
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders,
gehouden op 27 juni 2025 is besloten om het negatieve
resultaat over 2024 ten gunste van de
algemene reserve
te brengen.
Voorstel tot bestemming van
het resultaat over 2025
Voorgesteld wordt het negatieve resultaat over 2025
ten laste van de algemene reserve te brengen.
9.
Wettelijke reserves
Herwaarderingsreserve vastgoed
(EUR x 1.000)
2025
2024
Stand per 1 januari
886
1.718
Mutaties
-
(832)
Stand per 31 december
886
886
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van Bever Holding enkelvoudig.
Jaarrekening
78
78
Bever Holding
78
Jaarrekening
Reserve deelnemingen
(EUR x 1.000)
2025
2024
Stand per 1 januari
11.701
13.122
Mutaties
(60)
(1.421)
Stand per 31 december
11.641
11.701
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van de dochtermaatschappijen
van Bever Holding.
10. Algemene reserve
(EUR x 1.000)
2025
2024
Stand per 1 januari
15.217
15.057
Resultaatbestemming
(5.145)
(2.093)
Mutatie wettelijke reserve
60
2.253
Stand per 31 december
10.132
15.217
11. Voorzieningen
(EUR x 1.000)
31-12-2025
31-12-2024
Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed
1.228
1.228
Jaarrekening
79
79
Jaarrapport 2025
79
Jaarrekening
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
(EUR x 1.000)
2025
2024
Stand per 1 januari
1.228
1.517
Mutatie voorziening latente belastingen vastgoed
-
(289)
Stand per 31 december
1.228
1.228
12. Rekening-courant groepsmaatschappijen
(EUR x 1.000)
31-12-2025
31-12-2024
Groepsmaatschappijen
28.172
129.817
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen
in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over
de
rekening-courant
met
groepsmaatschappijen
in
België wordt een rente berekend van 4%. Er zijn geen
aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn
geen zekerheden gesteld.
13. Accountantskosten
De accountantskosten van GCP Auditors Ltd. voor de
controle van de geconsolideerde- en enkelvoudige jaar-
rekening bedroeg 100 duizend EUR in 2025 (2024: 120
duizend EUR)
In de genoemde kosten zijn er geen kosten voor advies
of andere diensten opgenomen.
80
80
Bever Holding
80
Jaarrekening
Niet uit de enkelvoudige balans
blijkende verplichtingen
De Vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor
de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V. Bever
Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor
de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.
Inzake de grondpositie te Aalsmeer heeft de ontwikkel part-
ner een waarborg verstrekt van EUR 2 miljoen. Ter zeker-
heidstelling hiervan is er een hypotheekrecht verstrekt op
de grondpositie in Aalsmeer tot een zelfde bedrag van EUR
2 miljoen met renten en kosten.
Overige toelichtingen en
ondertekening jaarrekening
Personeel
Het aantal personeelsleden dat de Vennootschap gedu-
rende de periode 1 januari 2025 tot en met 31 december
2025 in dienst had bedroeg 1 fte.
Gebeurtenissen na balansdatum
Buitengewone Algemene Vergadering van
Aandeelhouders
Op 19 februari 2026 werd er een Buitengewone
Algemene Vergadering van Aandeelhouders gehouden.
Voorgesteld werd de statuten van de vennootschap
integraal te wijzigen in het kader van corporate
housekeeping.
Dit voorstel werd met algemene stem-
men aangenomen.
Tevens werd voorgesteld opnieuw de registeraccoun-
tant,
GCP Auditors Ltd., opdracht te verlenen voor de
controle van de jaarrekening 2025. Dit voorstel werd
met algemene stemmen aangenomen.
Wassenaar
In de herontwikkeling van het landgoed Ivicke met
monumentenarchitect Studio SAAM werd
een onder-
deel van de omgevingsvergunning ingediend.
Daarbij
Hillegom
Samen
het
bureau
NLÉ Works
werd
ondertussen
een visiedocument ‘voorstel’ voor het buitengebied
Oosteinderpolder en Vosse- en Weerlanerpolder aan de
gemeente Hillegom gepresenteerd.
Ondertekening van de jaarrekening
Wassenaar, 30 april 2026
De directie:
De Raad van Commissarissen:
W.J. Simon
W.J. Simon
(bestuurder bij ontstentenis)
81
81
Jaarrapport 2025
81
Overige gegevens
Statutaire regeling betreffende
de bestemming van de winst
Ingevolge
artikel
29
van
de
statuten
van
de
Vennootschap staat de winst ter vrije beschikking van
de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Meldingen in het kader van de Wet melding zeggenschap
Bever Holding is bekend met de navolgende meldingen in het kader van de Wmz:
Aandelen
rechtstreeks
R. van de Putte
2.124.107
9.457.182
67,90%
C.F.M. Rijs
2.655.964
15,57%
E.A. van den Brandhof
698.071
4,09%
Stichting
Schakel
841.595
4,93%
Stichting Beheer Zeewijk
574.102
3,37%
Aandelen
middellijk
82
82
Bever Holding
82
Overige gegevens
Controle verklaring van de onafhankelijke accountant
To: The shareholders and supervisory board of N.V. Bever
Holding
Report on the audit of the financial statements 2025
included in the annual report
Our qualified opinion
We have audited the financial statements 2025 of N.V.
Bever Holding based in Hilversum. The financial state-
ments comprise the consolidated
and com
pany financial
statements.
In our opinion:
-
except for the possible effects of the matter descri-
bed in the ‘Basis for our qualified opinion’ section, the
accompanying consolidated financial statements
give a true and fair view of the financial position of
N.V. Bever Holding as at 31 December 2025 and of
its result and its cashflows for 2025 in accordance
with International Financial Reporting Standards as
adopted by the European Union (EU-IFRS) and with
Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code;
-
except for the possible effects of the matter descri-
bed in the ‘Basis for our qualified opinion’ section,
the accompanying company financial statements
give a true and fair view of the financial position of
N.V. Bever Holding as at 31 December 2025 and of its
result for 2025 in accordance with Part 9 of Book 2 of
the Dutch Civil Code.
The consolidated financial statements comprise:
1.
the consolidated statement of financial position as
at 31 December 2025;
2.
the following statements for 2025:
the consolidated income statement, the consolida-
ted statements of comprehensive income, changes
in equity and cash flows; and
3.
the notes comprising material accounting policy
information and other explanatory information.
The company financial statements comprise:
1.
the company balance sheet as at 31 December 2025;
2.
the company profit and loss account for 2025; and
3.
the notes comprising a summary of the accounting
policies and other explanatory information.
Basis for our qualified opinion
The audit of the financial statements for the year 2024
represented the first-year audit performed by GCP
Auditors Ltd. Due to uncertainties relating to the ope-
ning balances as at 1 January 2024, we were unable to
obtain sufficient appropriate audit evidence to deter-
mine whether the opening balances as at 31 December
2023 were free from material misstatement. As a con-
sequence, we expressed a disclaimer of opinion on the
financial statements for the year 2024.
Although these circumstances no longer exist for the
current financial year, the opening balances of 2024
affect the determination of the result for 2024 and the
retained earnings as at 31 December 2024, which are
presented as comparative figures in the financial state-
ments for 2025.
As a result, we were unable to determine whether
adjustments might have been necessary in respect of
the comparative figures relating to the result for 2024
and retained earnings as at 31 December 2024.
In our opinion, the possible effects of this matter are
material to the comparative figures, but not pervasive
to the financial statements as a whole.
The limitations in scope relating to related party trans-
actions, which led to a disclaimer of opinion in the prior
year, have been resolved in the current year and there-
fore no longer affect the audit of the financial state-
ments for 2025.
With respect to legal proceedings, these matters remain
ongoing as at the reporting date. However, based on the
audit procedures performed and the information availa-
ble, we concluded that these matters do not give rise to
a limitation in scope in the current year and do not have
a material impact on the financial statements.
We have performed audit procedures in the current year
to obtain sufficient appropriate audit evidence over
these areas and concluded that these matters do not
impact the current year financial statements.
We conducted our audit in accordance with Dutch law,
including the Dutch Standards on Auditing. Our respon-
sibilities under those standards are further described
in the ‘Our responsibilities for the audit of the financial
Jaarrekening
83
83
Jaarrapport 2025
83
Overige gegevens
statements’ section of our report.
We are independent of N.V. Bever Holding in accor-
dance with the EU Regulation on specific requirements
regarding statutory audit of public-interest entities, the
Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta, Audit firms
supervision act), the Verordening inzake de onafhanke-
lijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO,
Code of Ethics for Professional Accountants, a regulation
with respect to independence) and other relevant inde-
pendence regulations in the Netherlands. Furthermore
we have complied with the Verordening gedrags- en
beroepsregels accountants (VGBA, Dutch Code of Ethics
for Professional Accountants).
We believe the audit evidence we have obtained is suffi-
cient and appropriate to provide a basis for our qualified
opinion.
Information in support of our opinion
We have designed and performed our audit procedures
in the context of our audit of the financial statements
as a whole and in forming our opinion thereon. The fol-
lowing information has been considered in that context,
and we do not provide a separate opinion or conclusion
on these matters.
Materiality
Based on our professional judgement we determined
the materiality for the financial statements as a whole at
EUR 1.316.000. The materiality is based on 1,5% of total
assets. We consider total assets as the most appropriate
benchmark given the nature of the Company’s activi-
ties and the fact that asset values are a primary focus of
the users of the financial statements. We also took into
account misstatements and/or possible misstatements
that, in our judgment, are material for qualitative rea-
sons.
We agreed with the supervisory board that misstate-
ments in excess of EUR 27.600, identified during the
audit, would be reported to them, as well as smaller mis-
statements that in our view must be reported on quali-
tative grounds.
Risk of material misstatements related to Fraud,
non-compliance
with
laws
and
regulations
and
Going concern
•
Fraud risks: Given the judgment involved in valu-
ation and revenue recognition, there is a risk of
management override of controls and inappropriate
adjustments, particularly through manual journal
entries.
•
Non-compliance with laws and regulations (NOCLAR)
risks: no reportable risk of material misstatements
related to NOCLAR risks have been identified.
•
Going concern risks: We considered whether events
or conditions exist that may cast significant doubt
on the Company’s ability to continue as a going con-
cern. While the assessment involves judgment, we
did not identify a material uncertainty.
Audit approach fraud risks
In
chapters
‘Corporate
Governance’
and
‘Risk
Management’ of the annual report, the Board of
Management describes its procedures in respect of the
risk of fraud and non-compliance with laws and regu-
lations and the Supervisory Board reflects on this in its
report.
As part of our audit, we obtained an understanding of
the Company and its business environment and assessed
the design and implementation of the Company’s risk
management in relation to fraud and non-compliance.
Our procedures included, amongst other things, evalu-
ating the Company’s code of conduct, whistleblowing
procedures, incidents register and its procedures for
investigating indications of possible fraud and non-
compliance (when applicable).
Furthermore, we performed relevant inquiries with the
Board of Management and Supervisory Board and other
relevant functions. We have also incorporated elements
of unpredictability in our audit such as the authorisation
of bank payments at group level.
As a result from our risk assessment, we identified the
following laws and regulations as those most likely to
have a material effect on the financial statements in case
of non-compliance:
•
Anti-money laundering laws and regulations; and
•
Anti-bribery and corruption laws and regulations.
Based on the above and on the auditing standards, we
identified the following fraud risk that is relevant to our
audit, including the relevant presumed risks laid down
in the auditing standards, and responded as follows:
84
84
84
Bever Holding
84
Overige gegevens
Management override of controls (a presumed risk)
Risk:
Board of Management is in a unique position to
manipulate accounting records and prepare fraudulent
financial statements by overriding controls that other-
wise appear to be operating effectively.
Responses:
We evaluated the design and the imple-
mentation of internal controls that mitigate fraud and
non-compliance risks, such as processes related to jour-
nal entries and estimates;
We performed a data analysis of high-risk journal entries
(adjustments to initially recorded changes in fair value
of investment property above a threshold). Further we
evaluated the key estimate valuation of property invest-
ments and other judgments for bias by the Board of
Management. This included a retrospective review of
prior years’ estimates; and where we identified instances
of unexpected journal entries or other risks through our
data analysis, we performed additional audit procedu-
res to address each identified risk, including testing of
transactions back to source information.
Revenue recognition (a presumed risk)
Risk:
We identified a fraud risk in relation to the recog-
nition of rental income. This risk inherently includes the
fraud risk that management deliberately overstates ren-
tal income, throughout the period, as management may
feel pressure to achieve the communicated expectati-
ons for revenue related metrics for the current year.
Responses:
We have evaluated the design and imple-
mentation of relevant controls related to the recogni-
tion of rental income;
We have performed test of details on rental income
where we traced back the recognized income to under-
lying agreements and/or indexation letters;
We have identified manual journal entries and other
adjustments related to rental income with characteris-
tics that make them susceptible to fraud and tested the
appropriateness of these entries and adjustments; and
We assessed the adequacy of the Company’s disclosure
with respect to rental income in
relation to EU-IFRS.
Our evaluation of procedures performed related to fraud
and non-compliance with laws and regulations did not
result in a key audit matter.
We communicated our risk assessment, audit respon-
ses and results to the Board of Management and the
Supervisory Board.
Our audit procedures did not reveal indications and/or
reasonable suspicion of fraud and noncompliance that
are considered material for our audit.
Audit approach going concern
As noted in the financial statements, the Board of
Management has performed its going concern assess-
ment.
In evaluating this assessment, we considered whether
management’s analysis included all relevant informa-
tion of which we were aware as a result of our audit.
Our procedures included, among others, analyzing the
Company’s financial position at year-end, comparing
this to prior periods, reviewing financing arrangements
including related terms and covenants, and considering
whether external or market indicators, such as share
price developments, could indicate potential going con-
cern risks.
While no material uncertainty has been identified, the
assessment of certain balances involves significant jud-
gement.
Based on the procedures performed, we did not identify
events or conditions that may cast significant doubt on
the Company’s ability to continue as a going concern.
The matter described in the ‘Basis for our qualified opi-
nion’ section is not included as a key audit matter.
Key audit matters
Key audit matters are those matters that, in our profes-
sional judgement, were of most significance in our audit
of the financial statements. We have communicated
the key audit matters to the supervisory board. The key
audit matters are not a comprehensive reflection of all
matters discussed.
In addition to the matter (matters) described in the
‘Basis for our qualified opinion’ section we identified the
following key audit matter(s).
85
85
85
Jaarrapport 2025
85
Valuation of Investment Properties (EUR 56,6 mln)
Description and reason this is a key audit matter
The real estate portfolio — comprising investment pro-
perties (EUR 34,4 mln), investment properties under
development (EUR 17,6 mln) and real estate inventory
(EUR 4,56 mln) — represents approximately 64% of total
consolidated assets. Investment properties and pro-
perties under development are measured at fair value
(Level 3, IFRS 13); inventory at the lower of cost and net
realisable value (IAS 2). All categories were valued by
independent external appraiser Spring Valuations B.V.
(Amsterdam) as at 31 December 2025 using DCF, resi-
dual value and comparative methods. The valuations
are inherently subjective: key assumptions include dis-
count rates, ground values per m², expected sales pri-
ces, market rents, development timelines and profit/risk
markups.
How our audit addressed this matter
We assessed the competence and objectivity of Spring
Valuations B.V. in accordance with NV COS 620 and chal-
lenged the key assumptions on an object-by-object
basis against available market data for comparable
locations in the Netherlands and Belgium. We verified
the input data provided to the appraiser, assessed the
consistency of methods applied year-on-year, and eva-
luated whether the revaluation result is consistent with
prevailing market conditions and the status of indivi-
dual planning procedures. We assessed the adequacy of
the IFRS 13 disclosures, including the sensitivity analysis
and the valuation parameters disclosed per region.
Based on our procedures, we consider the valuation
assumptions applied by Spring Valuations B.V. to be
within an acceptable range. We have no observations
requiring amendment to the reported fair values.
Recognition of Deferred Tax Assets (EUR 6,24 mln)
Description and reason this is a key audit matter
The Group recognises active deferred tax assets of EUR
6,24 mln (2024: EUR 6,12 mln) in respect of compensable
tax losses in Dutch (EUR 1,184 mln at 25.8%) and Belgian
(EUR 5,06 mln at 25%) entities. Total compensable losses
across the Group amount to EUR 24,8 mln; EUR 9,45 mln
of Belgian losses have not been activated. Recoverability
is assessed by management on the basis of two portfo-
lio realisation scenarios. Recognition requires significant
judgement given the Group’s three consecutive years of
net losses, the absence of operating revenues, and the
legislative restrictions on loss utilisation in both the
Netherlands and Belgium.
How our audit addressed this matter
We independently recalculated the loss compensa-
tion positions per jurisdiction applying the applicable
legislative restrictions. We assessed the plausibility of
management’s realisation scenarios in the context of
the current portfolio and strategy. Based on our proce-
dures, we consider the deferred tax assets of EUR 6,24
mln to be recognised in accordance with IAS 12.
Our observation
Overall, we assess that the assumptions and methodolo-
gies used, and related estimates
resulted in a valuation of property investments which is
deemed reasonable and concur with the related disclo-
sures in the financial statements.
Report on the other information included in the
annual report
The annual report contains other information, in addi-
tion to the financial statements and our auditor’s report
thereon.
Except for the possible effects of the matter/matters
described in the ‘Basis for our ‘qualified opinion’ section,
we conclude, based on the following procedures perfor-
med, that the other information:
-
is consistent with the financial statements and does
not contain material misstatements;
-
contains all the information regarding the manage-
ment report and the other information as required
by Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code.
We have read the other information. Based on our know-
ledge and understanding obtained through our audit of
the financial statements or otherwise, we have consi-
dered whether the other information contains material
misstatements.
By performing these procedures, we comply with the
requirements of Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code
and the Dutch Standard 720. The scope of the proce-
dures performed is substantially less than the scope of
those performed in our audit of the financial statements
.
Management is responsible for the preparation of the
other information, including the management report in
86
86
86
Bever Holding
86
Overige gegevens
accordance with Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code
and other information as required by Part 9 of Book 2 of
the Dutch Civil Code.
Internal risk management and control systems (the
‘VOR’)
The management board’s statement on the internal risk
management and control systems (the ‘VOR’) is inclu-
ded in the chapter on risk factors of the annual report,
as required by the Dutch Corporate Governance Code
2025. As part of our audit procedures, we have read this
statement and considered whether it is consistent with
our knowledge and understanding obtained during the
audit of the financial statements. Our procedures inclu-
ded inquiries with management, review of board and
supervisory board minutes, and inspection of risk regis-
ters and internal control documentation.
We have assessed whether the statement is consistent
with the information obtained during our audit and
whether anything has come to our attention that cau-
ses us to believe that the statement is materially incon-
sistent with our knowledge and understanding of the
company’s risk management and control systems. Based
on these procedures, nothing has come to our attention
that causes us to believe that the management board’s
statement on the internal risk management and control
systems is materially inconsistent with our knowledge
obtained during the audit.
Report on other legal and regulatory requirements
and ESEF
Engagement
We were engaged by the supervisory board as auditor of
N.V. Bever Holding on 7 November 2025, as of the audit
for the year 2025 and have operated as statutory auditor
ever since that financial year. This is our second year of
engagement, concluding with the issuance of this audi-
tor’s report.
No prohibited non-audit services
We have not provided prohibited non-audit services as
referred to in Article 5(1) of the EU Regulation on spe-
cific requirements regarding statutory audit of public-
interest entities.
European Single Electronic Format (ESEF)
N.V. Bever Holding has prepared its annual report in ESEF.
The requirements for this are set out in the Delegated
Regulation (EU) 2019/815 with regard to regulatory
technical standards on the specification of a single elec-
tronic reporting format (hereinafter: the RTS on ESEF).
In our opinion the annual report prepared in XHTML
format, including the (partly) marked-up consolidated
financial statements as included in the reporting pac-
kage by N.V. Bever Holding, complies in all material res-
pects with the RTS on ESEF.
Management is responsible for preparing the annual
report including the financial statements in accordance
with the RTS on ESEF, whereby management combines
the various components into one single reporting pac-
kage.
Our responsibility is to obtain reasonable assurance for
our opinion whether the annual report in this reporting
package complies with the RTS on ESEF.
We performed our examination in accordance with
Dutch law, including Dutch Standard 3950N ‘Assurance-
opdrachten inzake het voldoen aan de criteria voor het
opstellen van een digitaal verantwoordingsdocument’
(assurance engagements relating to compliance with
criteria for digital reporting).
Our examination included among others:
-
Obtaining an understanding of the entity’s financial
reporting process, including the preparation of the
reporting package;
-
Identifying and assessing the risks that the annual
report does not comply in all material respects with
the RTs on ESEF and designing and performing
further assurance procedures responsive to those
risks to provide a basis for our opinion, including:
-
Obtaining the reporting package and performing
validations to determine whether the reporting
package containing the Inline XBRL instance
document and the XBRL extension taxonomy
files have been prepared in accordance with the
technical specifications as included in the RTS on
ESEF;
-
Examining the information related to the conso-
lidated financial statements in the reporting pac-
kage to determine whether all required mark-
ups have been applied and whether these are in
accordance with the RTS on ESEF.
87
87
87
Jaarrapport 2025
87
Description of responsibilities regarding the finan-
cial statements
Responsibilities of management and the supervisory
board for the financial statements
Management is responsible for the preparation and fair
presentation of the financial statements in accordance
with EU-IFRS and with Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil
Code. Furthermore, management is responsible for such
internal control as management determines is necessary
to enable the preparation of the financial statements
that are free from material misstatement, whether due
to fraud or error.
As part of the preparation of the financial statements,
management is responsible for assessing the company’s
ability to continue as a going concern. Based on the
financial reporting frameworks mentioned, manage-
ment should prepare the financial statements using the
going concern basis of accounting, unless management
either intends to liquidate the company or to cease ope-
rations, or has no realistic alternative but to do so.
Management should disclose events and circumstan-
ces that may cast significant doubt on the company’s
ability to continue as a going concern in the financial
statements.
The supervisory board is responsible for overseeing the
company’s financial reporting process.
Our responsibilities for the audit of the financial
statements
Our objective is to plan and perform the audit enga-
gement in a manner that allows us to obtain sufficient
appropriate audit evidence for our opinion.
Our audit has been performed with a high, but not
absolute, level of assurance, which means we may not
detect all material misstatements, whether due to fraud
or error, during our audit.
Misstatements can arise from fraud or error and are
considered material if, individually or in the aggregate,
they could reasonably be expected to influence the
economic decisions of users taken on the basis of these
financial statements. The materiality affects the nature,
timing and extent of our audit procedures and the eva-
luation of the effect of identified misstatements on our
opinion.
We have exercised professional judgement and have
maintained professional scepticism throughout the
audit, in accordance with Dutch Standards on Auditing,
ethical requirements and independence requirements.
Our audit included among others:
-
identifying and assessing the risks of material mis-
statement of the financial statements, whether due
to fraud or error, designing and performing audit
procedures responsive to those risks, and obtaining
audit evidence that is sufficient and appropriate
to provide a basis for our opinion. The risk of not
detecting a material misstatement resulting from
fraud is higher than for one resulting from error,
as fraud may involve collusion, forgery, intentional
omissions, misrepresentations, or the override of
internal control;
-
obtaining an understanding of internal control rele-
vant to the audit in order to design audit procedu-
res that are appropriate in the circumstances, but
not for the purpose of expressing an opinion on the
effectiveness of the entity’s internal control;
-
evaluating the appropriateness of accounting poli-
cies used and the reasonableness of accounting
estimates and related disclosures made by manage-
ment;
-
concluding on the appropriateness of manage-
ment’s use of the going concern basis of accounting,
and based on the audit evidence obtained, whether
a material uncertainty exists related to events or
conditions that may cast significant doubt on the
company’s ability to continue as a going concern. If
we conclude that a material uncertainty exists, we
are required to draw attention in our auditor’s report
to the related disclosures in the financial statements
or, if such disclosures are inadequate, to modify our
opinion. Our conclusions are based on the audit
evidence obtained up to the date of our auditor’s
report. However, future events or conditions may
cause a company to cease to continue as a going
concern.
-
evaluating the overall presentation, structure and
content of the financial statements, including the
disclosures; and
-
evaluating whether the financial statements repre-
sent the underlying transactions and events in a
manner that achieves fair presentation.
We communicate with the supervisory board regarding,
among other matters, the planned scope and timing of
the audit and significant audit findings, including any
88
88
88
Bever Holding
88
Overige gegevens
significant findings in internal control that we identify
during our audit. In this respect we also submit an addi-
tional report to the audit committee in accordance with
Article 11 of the EU Regulation on specific requirements
regarding statutory audit of public-interest entities. The
information included in this additional report is consis-
tent with our audit opinion in this auditor’s report.
We provide the supervisory board with a statement that
we have complied with relevant ethical requirements
regarding independence, and to communicate with
them all relationships and other matters that may reaso-
nably be thought to bear on our independence, and
where applicable, related safeguards.
From the matters communicated with the supervisory
board, we determine the key audit matters: those mat-
ters that were of most significance in the audit of the
financial statements. We describe these matters in our
auditor’s report unless law or regulation precludes
public disclosure about the matter or when, in extre-
mely rare circumstances, not communicating the matter
is in the public interest.
Larnaca, 30 April 2026
GCP Auditors Ltd
drs. A. Hasko RA
89
89
89
Jaarrapport 2025
89
