XCSE:AGAT ESEF Annual Report
Agat Ejendomme A/S (XCSE:AGAT)
ESEF Annual Report
2025-06-17
For: 2025-04-30
View Original
Added on
September 22, 2026
DELÅRSRAPPORT
1. kvartal 2025/26
11. juni 2025
Delårsrapport for perioden 1.2.2025-30.4.2025
CVR-nr. 24256782
Resumé
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
2/19
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 1. kvartal 2025/26 DKK 1,4 mio.
mod DKK 1,5 mio. i samme periode året før.
Driften af koncernens ejendomsportefølje udgør DKK 3,1 mio. mod DKK 3,4 mio. i samme periode året før og er i overens-
stemmelse med det forventede.
Nettolejeindtægterne i ejendomsporteføljen udgør i 1. kvartal 2025/26 DKK 10,7 mio. mod DKK 11,8 mio. i samme periode
året før. Nettolejeindtægterne i 1. kvartal 2025/26 er påvirket af bl.a. engangsomkostninger og en planlagt midlertidig
tomgang i forbindelse med udskiftning af enkelte lejere. Nettolejeindtægterne er i overensstemmelse med det forventede.
Periodens værdireguleringer udgør DKK 1,0 mio. Der er ikke ændret afkastkrav i perioden.
Periodens resultat udgør DKK 2,4 mio. mod DKK 4,8 mio. i samme periode året før, hvor resultatet i sammenligningsperio-
den er positivt påvirket af en skatteindtægt i joint ventures på DKK 2,8 mio.
Balancen udgør pr. 30. april 2025 DKK 771,3 mio. mod DKK 771,1 mio. pr. 31. januar 2025. Egenkapitalen udgør DKK 269,6
mio. og svarer til en soliditet på 35,0 %. Ejendomsporteføljen udgør 90,8 % af koncernens balance.
Som et led i afviklingen af koncernens restaktiviteter er der efter regnskabsperiodens udløb indgået betingede salgsaftaler
på koncernens jordstykke i Sosnowiec, Polen, og de resterende ca. 20.000 m
2
kontorbyggeretter på Østre Havn i Aalborg.
En effektuering af handlerne vil være et vigtigt skridt i at forbedre koncernens likviditetsberedskab.
Bestyrelsen har dags dato truffet beslutning om endelig gennemførelse af den kapitalnedsættelse i selskabet, som blev
besluttet på selskabets ordinære generalforsamling den 29. april 2025.
Ledelsen fastholder forventningerne om et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 1-5 mio. for regnskabs-
året 2025/26.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 8-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 7.
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med
risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne kan blive påvirket af bl.a.
den usikre geopolitiske situation i verden, af faktorer generelle for branchen, herunder inflations- og renteudviklingen og af
faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens
årsrapport 2024/25.
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
3/19Hoved- og nøgletal for koncernen
HOVED
-
OG NØGLETAL FOR KONCERNEN
DKK mio.
1. kvartal
2025/26
1. kvartal
2024/25
Hele året
2024/25
Hovedtal
Nettoomsætning 18,1 18,8 70,4
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,8 0,5 -26,4
Bruttoresultat 7,9 9,1 0,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 0,7 3,1 -35,5
Resultat af primær drift (EBIT) 4,4 7,9 -52,0
Finansiering m.v. -2,0 -3,1 -7,2
Resultat før skat 2,4 4,8 -59,2
Periodens resultat 2,4 4,8 -63,3
Periodens totalindkomst 2,3 5,2 -65,0
Samlede værdireguleringer inkl. værdireguleringer indeholdt i
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 1,0 0,5 -65,6
Samlet balance 771,3 863,8 771,1
Investeringsejendomme 560,2 413,0 558,4
Projektportefølje 39,5 222,3 39,9
Egenkapital 269,6 337,5 267,3
Periodens pengestrøm -2,8 -6,4 -22,2
Netto rentebærende gæld, ultimo 377,4 370,5 374,3
Nøgletal
Egenkapitalforrentning (ROE)*) 3,6 % 5,8 % -21,1 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 35,0 % 39,1 % 34,7 %
Indre værdi i DKK pr. aktie 2,3 2,9 2,3
Kurs/indre værdi (P/BV) 0,6 0,6 0,6
Antal aktier, ultimo 117.783.335 117.783.335 117.783.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) 0,0 0,0 -0,5
Udbytte i DKK pr. aktie 0 0 0
Børskurs i DKK pr. aktie 1,4 1,6 1,3
*) omregnet til helårsbasis.
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af ”Anbefalinger
& Nøgletal”.
For definition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2024/25, note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som
rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Ledelsesberetning
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
4/19
STRATEGISK FOKUS
Bestyrelsen og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nuværende anses den bed-
ste strategi herfor fortsat at være følgende:
• Løbende at forbedre driften i ejendomsporteføljen.
• Fortsat at afvikle restaktiviteterne.
Som tidligere oplyst, er det danske shoppingcenter BROEN Shopping, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan
Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), udbudt til salg i markedet. Agat Ejendomme forbliver gerne medejer
og fortsætter også gerne med at varetage udlejning, administration og asset management af centret. Såfremt en investor
ønsker at overtage ejendommen 100 %, kan Agat Ejendomme blive tvunget til at sælge sin ejerandel med.
Ledelsen arbejder for, at Agat Ejendomme, hvis der bliver mulighed herfor, og prisen i øvrigt vurderes fornuftig, kan være i
stand til at øge sin ejerandel i centret under forudsætning af, at den nødvendige finansiering kan tilvejebringes. En forøgel-
se af ejerandelen kan, bortset fra finansiering, finde sted uden at øge koncernens omkostninger.
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 1. kvartal 2025/26 DKK 1,4 mio.
mod DKK 1,5 mio. i samme periode året før.
Periodens resultat udgør DKK 2,4 mio. mod DKK 4,8 mio. i samme periode året før, hvor resultatet i sammenligningsperio-
den er positivt påvirket af en skatteindtægt i joint ventures på DKK 2,8 mio.
Fordelt på forretningsområder kan 1. kvartal 2025/26 opsummeres således:
4,1 -1,7
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
90,8% 9,2%
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
211,7 57,9
Ejendomsportefølje Restaktiviteter
Resultatet er fordelt som følger:
Segment
Q1
2025/26
Guidance
2025/26
Q1
2024/25
Ejendomsportefølje 3,1 8-12 3,4
Restaktiviteter -1,7 -7 -1,9
Resultat før værdireguleringer og skat 1,4 1-5 1,5
Værdireg./nedskrivninger af ejendomsporteføljen, netto 1,0 0,5
Resultat før skat og før skat indeholdt i resultat af joint ventures 2,4 2,0
Skat af resultat i joint ventures 0,0 2,8
Resultat før skat 2,4 4,8
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
5/19Ledelsesberetning
EJENDOMSPORTEFØLJE
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1. kvartal 2025/26 DKK
4,1 mio., fordelt med DKK 3,1 mio. i drift og DKK 1,0 mio. i værdireguleringer. Der er ikke ændret afkastkrav i perioden.
Nettolejeindtægterne udgør i 1. kvartal 2025/26 DKK 10,7 mio. mod DKK 11,8 mio. i samme periode året før. Nettolejeind-
tægterne i 1. kvartal 2025/26 er påvirket af bl.a. engangsomkostninger og en planlagt midlertidig tomgang i forbindelse
med udskiftning af enkelte lejere. Nettolejeindtægterne er i overensstemmelse med det forventede.
Driften af ejendomsporteføljen udgør DKK 3,1 mio. mod DKK 3,4 mio. i samme periode året før. Driften er i overensstem-
melse med det forventede.
Ejendomsporteføljen har en udlejningsgrad på 90 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butikssegmentet, er
der en væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen.
Resultatet i 1. kvartal 2025/26 for ejendomsporteføljen kan nærmere specificeres således:
DKK mio. Q1 2025/26 Q1 2024/25
Nettolejeindtægter 7,8 8,5
Nettolejeindtægter, JV 2,9 3,3
10,7 11,8
Bruttoresultat i øvrigt -0,4 0,2
10,3 12,0
Overhead-omkostninger, inkl. JV 3,2 3,1
7,1 8,9
Finansieringsudgifter, netto -1,9 -3,0
Finansieringsudgifter, netto, JV -2,1 -2,5
3,1 3,4
Værdireguleringer 0,8 0,5
Værdireguleringer indeholdt i resultat af joint ventures 0,2 0,0
Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures 4,1 3,9
Skat indeholdt i resultat af joint ventures 0,0 2,8
Resultat før skat 4,1 6,7
DKK mio. 30.4.25 31.1.25
Balancesum 700,1 698,5
Egenkapitalbinding 211,7 209,3
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen udgør pr. 30. april 2025 DKK 753,1 mio. fordelt således:
DKK mio. 30.4.25 31.1.25
Investeringsejendomme (I)
560,2 558,4
Ejendomme i joint ventures
192,9 195,5
I alt
753,1 753,9
Segmentfordeling af porteføljen:
Shopping- og outletcentre m.v. 97,8 %
97,8 %
Retail i øvrigt 1,2 %
1,2 %
Boliger 1,0 % 1,0 %
Ejendomsporteføljen består pr. 30. april 2025 af følgende ejendomme fordelt på i alt 73.500 m²:
Ejendom Areal (m
2
) Ejerandel Udlejningsgrad
Anvendt
afkastkrav
Sillebroen Shopping, Frederikssund 26.400 100 % 91 % 7,50 %
BROEN Shopping, Esbjerg (joint venture) 32.800 35 % 93 % 7,50 %
Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk 350 100 % 100 % 5,00 %
Butiksejendom, Brønderslev 1.200 100 % 52 % 9,25 %
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet 12.750 100 % 85 % 7,75 %
Ledelsesberetning
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
6/19
Sillebroen Shopping, Frederikssund
Udlejningsgraden i centret udgør 91 %. Væsentlige lejere er bl.a. Kvickly, Nordisk Film, Sats, H&M, Matas, Bog & Idé og Café
Vivaldi. Sportmaster-lejemålet har gennemgået en ombygning og opgradering og er åbnet igen i april 2025 med det nye
Sports World-koncept. Der arbejdes videre med at styrke udlejningssituationen i centret.
En ny lokalplan fra 2024 giver Agat Ejendomme mulighed for at udvide ejendommen med ca. 4.000 m² boliger.
Ledelsen har endvidere igangsat projekt ”Sillebroen, version 2.0”. Centret, der er ca. 15 år gammelt, kan med fordel opgra-
deres på flere områder, og arbejdet hermed er påbegyndt, så centret fortsat kan fremstå relevant og tidssvarende for både
lejere og de besøgende i centret.
Udlejningsgraden i centret udgør 93 %. De største lejere er bl.a. FØTEX, Nordisk Film, PureGym, H&M, Kings & Queens,
Burger King, Flammen, Café Vivaldi og Bahne. Af andre lejere kan nævnes bl.a. Matas, Only, Bog & Idé/Legekæden, Vero
Moda og Jack & Jones. Sport24 har i april 2025 åbnet en butik på ca. 1.000 m
2
i centret.
Salling Group er indtrådt med FØTEX-konceptet i det tidligere Kvickly-lejemål, og FØTEX åbner i BROEN Shopping den 21.
juni 2025.
Der arbejdes videre med at styrke udlejningssituationen i centret.
Ejendommen, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), er
udbudt til salg i markedet.
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet
Udlejningsgraden udgør aktuelt 85 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy
Hilfiger, Gant, GUESS, Skechers og Levi’s, ligesom supermarkedskæden BILLA har butik i centret. Senest har BESTSELLER
åbnet en ONLY-butik i centret, og der er netop underskrevet lejekontrakt med en lejer, der har brands som Karl Lagerfeld,
Diesel og Peak Performance. Der er fortsat fokus på at styrke udlejningssituationen.
RESTAKTIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består pr. 30. april 2025 af fire grunde/projekter i Danmark, to grunde i
Polen og en grund i Letland. Grundene ønskes afhændet snarest muligt.
Som et led i afviklingen af koncernens restaktiviteter er der efter regnskabsperiodens udløb indgået betingede salgsaftaler
på koncernens jordstykke i Sosnowiec, Polen, og de resterende ca. 20.000 m
2
kontorbyggeretter på Østre Havn i Aalborg.
En effektuering af handlerne vil være et vigtigt skridt i at forbedre koncernens likviditetsberedskab.
Resultat før skat af restaktiviteterne udgør i 1. kvartal 2025/26 DKK -1,7 mio. mod DKK -1,9 mio. i samme periode året før.
Resultatet er i al væsentlighed en konsekvens af, at grundene ikke genererer løbende indtjening, hvorfor omkostningerne
i restaktiviteter ikke kan dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Balancen udgør pr. 30. april 2025 DKK 71,2 mio. svarende
til 9,2 % af koncernbalancen.
DKK mio. Q1 2025/26 Q1 2024/25
Omsætning 1,0 2,1
Bruttoresultat -0,2 0,0
Resultat af joint ventures (ekskl. skat) -0,4 -0,6
Omkostninger 1,0 1,2
Resultat før skat -1,7 -1,9
DKK mio. 30.4.25 31.1.25
Kapitalandele i joint ventures 20,9
19,4
Grunde 39,5 39,9
Balancesum 71,2
72,6
Egenkapitalbinding 57,9
58,0
Kapitalandele i joint ventures omfatter koncernens ejerandele i arealer på Østre Havn i Aalborg og SporbyenScandia i
Randers. De tilbageværende byggeretter i Sporbyen er til salg, og der er drøftelser med potentielle investorer til dele heraf.
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
7/19Ledelsesberetning
Nedenfor er de tilbageværende grunde oplistet.
Bogført
værdi
30.4.25 Aktivitet
Grunde, Danmark 11,5 Omfatter 2 grunde med samlet 2-4.000 m² byggeretter til butikker
og boliger.
Grund, Bytom, Polen 15,4 Der er indgået aftale om salg af grunden, betinget af bl.a. myndig-
hedsforhold. Salget forventes effektueret ultimo 2026.
Grund, Sosnowiec, Polen 7,2 Grund til boligformål. Der er indgået betinget aftale om salg af grun-
den. Salget er betinget af opnåelse af byggetilladelse.
Grund, Milgravja Street, Riga, Letland 3,0 Der er indgået betinget aftale om salg af ca. halvdelen af arealet.
Salget er betinget af opnåelse af byggetilladelse til det påtænkte pro-
jekt. Restarealet er til salg via mægler.
Øvrige 2,4
Restaktiviteter i alt 39,5
FORVENTNINGER TIL 2025/26 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen fastholder forventningerne om et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 1-5 mio. for regnskabs-
året 2025/26.
Resultatforventningerne fordeles således:
• Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 8-12 mio. og
• Et resultat før skat af restaktiviteterne på i niveauet DKK -7 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker væsentlige ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af
ejendomme.
Grundene i koncernens restaktiviteter genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteterne kan der-
for ikke dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Desuden er den væsentligste del af grundene værdiansat til forventet netto-
realisationsværdi, og et eller flere grundsalg i 2025/26 forventes derfor ikke at kunne forbedre indtjeningen i restaktiviteter
væsentligt.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
Ejendomsportefølje
En række faktorer kan påvirke besøgs- og omsætningstal i koncernens shopping- og outletcentre og eventuelt medføre
en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje end forventet. Usikkerhedsfaktorerne er bl.a. den usikre geopolitiske
situation i verden, inflations- og renteudvikling, lønudvikling m.v. – alt sammen faktorer, der kan påvirke forbrugernes rå-
dighedsbeløb og købelyst.
Restaktiviteter
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister og retssager vedrørende projekter gennemført i tidligere år. Ledelsen
har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imødegåelse heraf. Forholdene er van-
skelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
Ledelsen ønsker at afhænde aktiverne i restaktiviteter snarest muligt. Den væsentligste del af grundene er værdiansat til
forventet nettorealisationsværdi, og der er således risiko for, at et eller flere grundsalg kan ende med tab.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med
risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne kan blive påvirket af bl.a.
den usikre geopolitiske situation i verden, af faktorer generelle for branchen, herunder inflations- og renteudviklingen og af
faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens
årsrapport 2024/25.
Ledelsesberetning
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
8/19
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 1. kvartal 2025/26 DKK 1,4 mio.
mod DKK 1,5 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK 2,4 mio. mod DKK 4,8 mio. i samme periode året
før.
Omsætningen er realiseret med DKK 18,1 mio. mod DKK 18,8 mio. i samme periode året før. Omsætningen består primært
af lejeindtægter fra koncernens investeringsejendomme.
Bruttoresultatet udgør DKK 7,9 mio. mod DKK 9,1 mio. i samme periode året før. I bruttoresultatet indgår værdireguleringer
af investeringsejendomme med DKK 0,8 mio.
Resultat af joint ventures udgør DKK 0,7 mio. mod DKK 3,1 mio. i sammenligningsperioden, hvor resultatet i sammenlig-
ningsperioden er positivt påvirket af en skatteindtægt på DKK 2,8 mio.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 4,2 mio. mod DKK 4,3 mio. i samme
periode året før. Ledelsen har fortsat fokus på at reducere omkostningerne i koncernen i takt med, at forretningsomfanget
reduceres.
Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 2,0 mio. mod DKK 3,1 mio. året før, hvor resultatet i sammenligningsperioden er
negativt påvirket af kurstab på finansielle aktiver på DKK 0,9 mio.
Balancen udgør pr. 30. april 2025 DKK 771,3 mio. mod DKK 771,1 mio. pr. 31. januar 2025. Ejendomsporteføljen udgør 90,8
% af koncernens balance, mens restaktiviteter udgør 9,2 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 560,2 mio. mod DKK 558,4 mio. pr. 31. januar 2025. Der
er ikke ændret afkastkrav i perioden.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 30. april 2025 DKK 97,7 mio. mod DKK 94,4 mio. pr. 31.
januar 2025.
Grunde m.v. udgør DKK 39,5 mio. mod DKK 39,9 mio. pr. 31. januar 2025.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 14,3 mio. mod DKK 15,1 mio. pr. 31. januar 2025. Beløbet består
primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Likvide beholdninger udgør DKK 16,0 mio. mod DKK 18,8 mio. pr. 31. januar 2025. Gæld til kreditinstitutter er i perioden
nedbragt med DKK 2,0 mio.
Koncernens egenkapital udgør DKK 269,6 mio. mod DKK 267,3 mio. pr. 31. januar 2025. Ændringen svarer i al væsentlighed
til periodens resultat. Soliditeten udgør 35,0 % mod 34,7 % pr. 31. januar 2025.
Koncernens samlede forpligtelser udgør DKK 501,7 mio. mod DKK 503,8 mio. pr. 31. januar 2025. De samlede forpligtelser
udgøres primært af gæld til kreditinstitutter.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør DKK 377,4 mio. mod DKK 374,3 mio. pr. 31. januar 2025.
Periodens pengestrømme udgør DKK -2,8 mio. mod DKK -6,4 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK 2,3 mio. mod DKK 1,1 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK -2,2 mio. mod DKK -1,1 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -2,9 mio. mod DKK -6,4 mio. i samme periode året før.
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
9/19Ledelsesberetning
ØKONOMISKE STYREMÅL
Ledelsen har en målsætning om på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %, målt ved aflæggelse af delårs-
og årsrapporter. Pr. 30. april 2025 udgør soliditeten 35,0 %.
KAPITALNEDSÆTTELSE
Generalforsamlingen traf den 29. april 2025 beslutning om at vedtage en nedsættelse af selskabets aktiekapital ved hen-
sættelse til en særlig reserve, herunder ændring af aktiernes stykstørrelse til kr. 0,10 og konsekvensændringer af vedtæg-
terne.
Selskabskapitalen nedsættes fra DKK 117.783.335 med DKK 106.005.001,50 til DKK 11.778.333,50. Henlæggelsen til en
særlig reserve vil udgøre DKK 106.005.001,50, og kapitalnedsættelsen sker således til kurs 100, dvs. med et beløb svarende
til det nominelle nedsættelsesbeløb.
Nedsættelsen af aktiekapitalen påvirker ikke det samlede antal af aktier eller stemmerettigheder i selskabet og dermed
heller ikke den enkelte aktionærs antal aktier eller stemmerettigheder.
Kapitalnedsættelsen er anmeldt til Erhvervsstyrelsen, og proklama-fristen er udløbet uden indsigelser. Bestyrelsen har der-
for dags dato truffet endelig beslutning om kapitalnedsættelsens gennemførelse.
Bestyrelsen har dags dato truffet beslutning om endelig gennemførelse af en kapitalnedsættelse i selskabet, jf. ovenfor.
Der er ikke i øvrigt indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens
finansielle stilling.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i koncernens årsrapport for 2024/25, hvortil der henvises.
Bestyrelsen består efter afholdt ordinær generalforsamling den 29. april 2025 fortsat af fire medlemmer. Bestyrelsen er
konstitueret med Peter Høltermand som formand og Karen Mosbech som næstformand. Bestyrelsen har herudover nedsat
et egentligt revisionsudvalg bestående af tre medlemmer af bestyrelsen.
Ledelsespåtegning
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
10/19
LEDELSESPÅTEGNING
DIREKTIONEN
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
11/19Koncernregnskab
Resultatopgørelse
DKK mio. Note
1. kvartal
2025/26
1. kvartal
2024/25
Hele året
2024/25
Nettoomsætning 4 18,1 18,8 70,4
Projektomkostninger -11,0 -10,2 -43,5
Værdiregulering, investeringsejendomme, netto 0,8 0,5 -26,4
Bruttoresultat 7,9 9,1 0,5
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 0,7 3,1 -35,5
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint ventures 8,6 12,2 -35,0
Andre eksterne omkostninger 1,2 1,4 5,3
Personaleomkostninger 2,7 2,7 10,7
Resultat før finansiering og afskrivninger 4,7 8,1 -51,0
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,3 0,2 1,0
Resultat af primær drift 4,4 7,9 -52,0
Finansielle indtægter 1,1 1,1 6,6
Finansielle omkostninger -3,1 -4,2 -13,8
Resultat før skat 2,4 4,8 -59,2
Skat af periodens resultat 0,0 0,0 4,1
Periodens resultat 2,4 4,8 -63,3
Resultat pr. aktie i DKK
Resultat pr. aktie (EPS) 0,0 0,0 -0,5
Totalindkomstopgørelse
Periodens resultat 2,4 4,8 -63,3
Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -0,1
Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet 0,0 0,0 -1,5
Værdiregulering af sikringsinstrumenter -0,1 0,4 0,0
Skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 -0,1
Periodens anden totalindkomst -0,1 0,4 -1,7
Periodens totalindkomst 2,3 5,2 -65,0
Koncernregnskab
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
12/19
DKK mio. Note 30.4.2025 31.1.2025
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0,4 0,4
Leasingaktiver 1,3 1,7
Materielle aktiver 1,7 2,1
Investeringsejendomme 5 560,2 558,4
Investeringsejendomme 560,2 558,4
Kapitalandele i joint ventures 39,7 36,2
Tilgodehavender hos joint ventures 57,0 56,2
Finansielle aktiver 96,7 92,4
Udskudte skatteaktiver 11,4 11,4
Andre langfristede aktiver 11,4 11,4
Langfristede aktiver 670,0 664,3
Kortfristede aktiver
Grunde og igangværende projekter 39,5 39,9
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 2,4 2,2
Tilgodehavender hos joint ventures 1,0 2,0
Andre tilgodehavender 3,6 4,2
Periodeafgrænsningsposter 20,3 20,6
Tilgodehavender 27,3 29,0
Andre værdipapirer og kapitalandele 4,2 4,0
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 6 14,3 15,1
Likvide beholdninger 6 16,0 18,8
Kortfristede aktiver 101,3 106,8
AKTIVER 771,3 771,1
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
13/19Koncernregnskab
DKK mio. Note 30.4.2025 31.1.2025
Egenkapital
Aktiekapital 117,8 117,8
Andre reserver 7 -34,8 -34,7
Overført resultat 186,6 184,2
Egenkapital 269,6 267,3
Forpligtelser
Kreditinstitutter 444,1 447,1
Leasingforpligtelser 6,5 7,4
Langfristede forpligtelser 450,6 454,5
Kreditinstitutter 18,9 17,8
Leverandørgæld 11,1 9,8
Selskabsskat 0,2 0,2
Anden gæld 11,0 11,5
Leasingforpligtelser 3,6 3,7
Periodeafgrænsningsposter 6,3 6,3
Kortfristede forpligtelser 51,1 49,3
Forpligtelser 501,7 503,8
PASSIVER 771,3 771,1
Koncernregnskab
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
14/19
Egenkapitalopgørelse
DKK mio.
Aktie-
kapital
Andre
reserver
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2024 117,8 -33,0 247,5 332,3
Periodens resultat 0,0 0,0 4,8 4,8
Periodens anden totalindkomst 0,0 0,4 0,0 0,4
Periodens totalindkomst 0,0 0,4 4,8 5,2
Egenkapital pr. 30. april 2024 117,8 -32,6 252,3 337,5
Egenkapital pr. 1. februar 2025 117,8 -34,7 184,2 267,3
Periodens resultat 0,0 0,0 2,4 2,4
Periodens anden totalindkomst 0,0 -0,1 0,0 -0,1
Periodens totalindkomst 0,0 -0,1 2,4 2,3
Egenkapital pr. 30. april 2025 117,8 -34,8 186,6 269,6
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
15/19Koncernregnskab
Pengestrømsopgørelse
DKK mio.
1. kvartal
2025/26
1. kvartal
2024/25
Hele året
2024/25
Resultat af primær drift 4,4 7,9 -52,0
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures -0,7 -3,1 35,5
Værdireguleringer investeringsejendomme -0,8 -0,5 26,4
Afskrivninger materielle anlægsaktiver 0,3 0,2 1,0
Nedskrivninger grunde og igangværende projekter 0,0 0,0 6,0
Af- og nedskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet 0,1 0,2 0,6
Kursreguleringer -0,2 0,3 -0,1
Ændringer i investeringer i grunde og projekter m.v. 0,4 1,2 1,3
Ændringer i tilgodehavender 0,8 0,7 -1,6
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -0,6 -0,6 -2,7
Ændring i deponerings- og sikringskonti 0,8 0,2 3,6
Ændringer i kreditorer og anden gæld 0,8 -3,2 -6,7
Pengestrøm fra primær drift 5,3 3,3 11,3
Betalte renter m.v. -3,1 -3,3 -13,0
Modtagne renter m.v. 0,1 1,1 4,3
Pengestrøm fra driftsaktivitet 2,3 1,1 2,6
Køb af materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 -0,3
Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,1
Investering i investeringsejendomme -1,0 -0,4 -3,2
Salg af investeringsejendomme 0,0 0,0 6,8
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures -1,4 -0,8 -3,3
Modtaget udlodning fra joint ventures 0,2 0,1 0,2
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -2,2 -1,1 0,3
Nedbringelse af langfristet finansiering -3,0 -5,0 -17,2
Optagelse af projektfinansiering 2,5 0,0 0,0
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -1,5 -0,5 -4,1
Tilbagebetaling af leasingforpligtelser -0,9 -0,9 -3,8
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -2,9 -6,4 -25,1
Periodens pengestrøm -2,8 -6,4 -22,2
Likvider, primo 18,8 41,0 41,0
Likvider, ultimo 16,0 34,6 18,8
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
16/19
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Agat Ejendomme A/S er et aktieselskab med hjemsted i
Danmark.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK, der er præsentationsvaluta
for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af
selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2025 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i
kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2025 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder
har ikke påvirket indregning og måling.
Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i koncernregnskabet for
2024/25, og er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU.
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har bety-
delig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens investeringsejendomme og grunde/pro-
jekter. De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2024/25, og for nærmere
omtale heraf henvises dertil.
Finansielt beredskab
Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelsen vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going con-
cern-forudsætningen lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på regnskabsaflæggelsestids-
punktet er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften mindst
frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de skønnede
fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil samt efter gennemgang af budgetter,
herunder forventningerne til likviditetsudviklingen og udviklingen i kapitalgrundlaget m.v., tilstedeværende kreditfacilite-
ter med tilhørende kontraktlige og forventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt. Det anses således for rimeligt,
sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund for regnskabsaflæggelsen.
Koncernens nuværende rente- og afdragsforpligtelser kombineret med personaleomkostninger og andre eksterne om-
kostninger overstiger aktuelt de nettolejeindtægter, som koncernen likviditetsmæssigt oppebærer fra driften af ejen-
domsporteføljen. I de efterfølgende regnskabsår er koncernen derfor afhængig af, at der vil ske salg af restaktiviteter.
Hvis løbende salg af restaktiviteter ikke lykkes, er der risiko for, at likviditeten bliver knap. Koncernen har dog forskellige
manøvreringsmuligheder i forhold til at sikre det nødvendige beredskab, men i sidste ende kan det blive nødvendigt at
anmode aktionærerne om en kapitaludvidelse.
Note 3. Segmentoplysninger
Koncernen har to forretningsområder: Ejendomsportefølje og Restaktiviteter. Forretningsområderne udgør koncernens
driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne er oplyst i overensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens investeringsejendomme, idet alle koncernens ejendomme i ejendomsporte-
føljen efter reklassifikation af koncernens outletcenter i Tjekkiet og en mindre udlejningsejendom i Danmark i 2. kvartal
2024/25 er klassificeret som investeringsejendomme.
Restaktiviteter omfatter koncernens øvrige aktiviteter, der alle er under udfasning, herunder grunde i Danmark, Polen og
Letland.
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
17/19Koncernregnskab
DKK mio.
Ejendoms-
portefølje
Restaktivi-
teter I alt
1. kvartal 2025/26:
Nettoomsætning 17,1 1,0 18,1
Bruttoresultat 8,1 -0,2 7,9
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 1,1 -0,4 0,7
Omkostninger 3,2 1,0 4,2
Resultat af primær drift 6,0 -1,6 4,4
Finansieringsudgifter, netto 1,9 0,1 2,0
Resultat før skat 4,1 -1,7 2,4
Investeringsejendomme 560,2 0,0 560,2
Grunde og igangværende projekter 0,0 39,5 39,5
Segmentaktiver 700,1 71,2 771,3
Segmentforpligtelser 488,4 13,3 501,7
1. kvartal 2024/25:
Nettoomsætning 16,7 2,1 18,8
Bruttoresultat 9,1 0,0 9,1
Indtægter af kapitalandele i joint ventures 3,7 -0,6 3,1
Omkostninger 3,1 1,2 4,3
Resultat af primær drift 9,7 -1,8 7,9
Finansieringsudgifter, netto 3,0 0,1 3,1
Resultat før skat 6,7 -1,9 4,8
Investeringsejendomme 413,0 0,0 413,0
Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter 176,2 46,1 222,3
Segmentaktiver 783,8 80,0 863,8
Segmentforpligtelser 508,9 17,4 526,3
Note 4. Omsætning
DKK mio.
1. kvartal
2025/26
1. kvartal
2024/25
Salg af projekter og ejendomme 0,4 1,5
Salg af tjenesteydelser 0,4 0,4
Lejeindtægter 17,3 16,9
I alt 18,1 18,8
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
DKK mio. Over tid
På et
bestemt
tidspunkt I alt
1. kvartal 2025/26:
Lejeindtægter 16,8 0,0 16,8
Salg af tjenesteydelser 0,3 0,0 0,3
Ejendomsportefølje i alt 17,1 0,0 17,1
Salg af projekter 0,0 0,4 0,4
Lejeindtægter 0,5 0,0 0,5
Salg af tjenesteydelser 0,1 0,0 0,1
Restaktiviteter i alt 0,6 0,4 1,0
Nettoomsætning i alt 17,7 0,4 18,1
1. kvartal 2024/25:
Lejeindtægter 16,4 0,0 16,4
Salg af tjenesteydelser 0,3 0,0 0,3
Ejendomsportefølje i alt 16,7 0,0 16,7
Salg af projekter 0,0 1,5 1,5
Lejeindtægter 0,5 0,0 0,5
Salg af tjenesteydelser 0,1 0,0 0,1
Restaktiviteter i alt 0,6 1,5 2,1
Nettoomsætning i alt 17,3 1,5 18,8
Koncernregnskab
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
18/19
Note 5. Investeringsejendomme
DKK mio. 30.04.2025 31.1.2025
Kostpris pr. 1. februar 752,2 580,1
Tilgang i perioden, overført fra projektbeholdning 0,0 176,4
Tilgang i perioden (eksisterende investeringsejendomme) 1,0 3,2
Afgang i perioden 0,0 -7,5
Kostpris i alt 753,2 752,2
Dagsværdiregulering pr. 1. februar -193,8 -168,1
Periodens ændring til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) 0,8 -26,3
Tilbageført dagsværdiregulering vedrørende periodens afgang 0,0 0,6
Dagsværdiregulering i alt -193,0 -193,8
Regnskabsmæssig værdi 560,2 558,4
Note 6. Likviditetsreserver
DKK mio. 30.4.2025 31.1.2025
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger 16,0 18,8
Uudnyttede kreditfaciliteter 1,5 4,0
I alt 17,5 22,8
Deponerede midler til senere frigivelse 14,3 15,1
Likviditetsreserve i alt 31,8 37,9
Note 8. Ændringer i eventualaktiver og eventualforpligtelser
Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og even-
tualforpligtelser.
Note 7. Andre reserver
DKK mio.
Reserve for
værdireg. af
sikringsin-
strumenter
Reserve for
valutakursre-
guleringer I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2024 -2,7 -30,3 -33,0
Anden totalindkomst:
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,4 0,0 0,4
Anden totalindkomst i alt 0,4 0,0 0,4
Andre reserver pr. 30. april 2024 -2,3 -30,3 -32,6
Andre reserver pr. 1. februar 2025 -2,7 -32,0 -34,7
Anden totalindkomst:
Værdiregulering af sikringsinstrumenter -0,1 0,0 -0,1
Anden totalindkomst i alt -0,1 0,0 -0,1
Andre reserver pr. 30. april 2025 -2,8 -32,0 -34,8
Delårsrapport for 1. kvartal 2025/26 - Agat Ejendomme A/S
19/19Koncernregnskab
Note 9. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-
ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2024/25.
Koncernen har ingen væsentlige finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af kon-
cernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informati-
oner, som fremgår af koncernens årsrapport 2024/25 vedrørende finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi.
Note 10. Transaktioner med nærtstående parter
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures
DKK mio. 30.4.2025 31.1.2025 30.4.2024
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):
Bestyrelseshonorar 0,3 1,2 0,3
Vederlag m.v., direktion 1,0 4,0 1,0
Joint ventures:
Honorarindtægter 0,4 1,5 0,4
Renteindtægter 0,8 3,6 0,9
Tilgodehavender (saldo) 58,0 58,2 81,5
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller
pr. 31. januar 2025. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender
hos nærtstående parter. Der er ikke i Q1 2025/26 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter
(Q1 2024/25: DKK 0 mio.).
Note 11. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb
Bestyrelsen har dags dato truffet beslutning om endelig gennemførelse af den kapitalnedsættelse i selskabet, som blev
besluttet på selskabets ordinære generalforsamling den 29. april 2025. Kapitalnedsættelsen gennemføres ved hensæt-
telse til en særlig reserve, herunder ændring af aktiernes stykstørrelse til kr. 0,10. Selskabskapitalen nedsættes fra DKK
117.783.335 med DKK 106.005.001,50 til DKK 11.778.333,50. Henlæggelsen til en særlig reserve udgør DKK 106.005.001,50,
og kapitalnedsættelsen sker således til kurs 100, dvs. med et beløb svarende til det nominelle nedsættelsesbeløb.
Nedsættelsen af aktiekapitalen påvirker ikke det samlede antal af aktier eller stemmerettigheder i selskabet og dermed
heller ikke den enkelte aktionærs antal aktier eller stemmerettigheder.
Der er ikke i øvrigt indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, som i væsentligt omfang påvirker koncernens
finansielle stilling.