XCSE:PFINV ESEF Annual Report
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S (XCSE:PFINV)
ESEF Annual Report
2025-08-28
For: 2025-06-30
View Original
Added on
September 22, 2026
CVR-NR. 7085 4910
DELÅRSRAPPORT
(01.01.2025 – 30.06.2025)
Fondsbørsmeddelelse nr. 6 / 2025
den 22-08-2025
Godkendt på selskabets bestyrelsesmøde den 22. august 2025
Henrik Hedegård Lyhne
Bestyrelsesformand
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 1 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
INDHOLDSFORTEGNELSE
Side
Selskabsoplysninger ..........................................................................................................
2
Ledelsespåtegning .............................................................................................................
3
Hoved- og nøgletal for koncernen ........................................................................................
4
Ledelsesberetning .............................................................................................................
5
Totalindkomstopgørelse .....................................................................................................
7
Balance ............................................................................................................................
8
Egenkapitalopgørelse .........................................................................................................
10
Pengestrømsopgørelse .......................................................................................................
11
Noter ...............................................................................................................................
12
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 2 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
SELSKABSOPLYSNINGER
Selskabet Papirfabrikken In vest A/S
Telefon: 86 80 44 7 7
Telefax: 86 80 46 4 7
Hjemmeside: www.papirfabrikkeninvest.dk
E-mail: info@papirfabrikkeninvest.dk
CVR-nr.: 70 85 49 10
Stiftet: 21. april 1982
Hjemsted: Silkeborg
Regnskabsår: 1. januar - 31. december
Bestyrelse Henrik Hedegård Lyhne, formand
Niels Backman Dahl-Nielsen, næstformand
Jesper Svenningsen
Søren Lysholt Hansen
Kathrine Bisgaard Vase
Direktion Kent Villadsen Madsen, CEO
Claus Kjær Agerskov Christensen, CFO
Revision BDO
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Papirfabrikken 34
8600 Silkeborg
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 3 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
LEDELSESPÅTEGNING
Direktion:
Bestyrelse:
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 4 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN
1. halvår
Årsrapport
1. halvår
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Hovedtal
Nettoomsætning
37.077
74.653
37.098
Resultat af primær drift (EBIT)
15.088
21.588
13.441
Resultat af finansielle poster
-6.567
-14.306
-7.312
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
4.749
-707
-768
Periodens resultat før skat af fortsættende aktiviteter
13.270
6.575
5.361
Periodens resultat af fortsættende aktiviteter
9.930
4.762
4.182
Periodens resultat af ophørende aktiviteter
0
139.264
10.599
Periodens resultat
9.930
144.026
14.781
Investeringsejendomme
524.352
509.424
499.493
Andre langfristede aktiver
131.358
123.070
160.965
Kortfristede aktiver
109.606
225.418
106.944
Aktiver i alt
765.316
857.912
767.402
Aktiekapital
99.016
99.016
99.016
Egenkapital
403.558
492.644
363.399
Langfristede forpligtelser
339.434
340.709
368.279
Kortfristede forpligtelser
22.324
24.559
35.724
Passiver i alt
765.316
857.912
767.402
Ikke indregnet udskudt skatteaktiv
0
0
385
Pengestrøm fra driften
20.525
-63.546
6.037
Pengestrøm fra investering, netto
-21.904
145.579
-29.840
Pengestrøm fra finansiering
-101.463
13.493
10.617
Pengestrøm i alt
-102.842
95.526
-13.186
Heraf investering i materielle aktiver (inkl. investeringsejen-
domme)
-21.904
-54.227
-37.049
Nøgletal
Overskudsgrad (EBIT-margin)
41%
29%
36%
Afkast af investeret kapital (ROIC)
2%
3%
2%
Egenkapitalforrentning (ROE)
2%
34%
4%
Resultat pr. kapitalandel (kr.)
1,003
14,546
1,493
Aktiver/Egenkapital
1,9
1,7
2,1
Indre værdi pr. aktie (kr.)
40,8
49,8
36,7
Børskurs pr. aktie (kr.)
32,3
36,0
18,9
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 5 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
LEDELSESBERETNING
Det økonomiske
Der er i første halvår 2025 realiseret et overskud før skat af fortsættende aktiviteter på 13,3 mio.kr. mod 5,4 mio.kr. i første
halvår 2024. Resultatet svarer til selskabets forventninger, og selskabets ledelse betragter periodens resultat som tilfredsstil-
lende.
Koncernen har i første halvår realiseret en samlet omsætning på 37,1 mio.kr. svarende til første halvår 2024.
Koncernens samlede omkostninger og afskrivninger udgør 22,3 mio.kr. mod 23,9 mio.kr. i første halvår 2024. Nedgangen
skyldes en stram omkostningsstyring i hotelsegmentet, medens omkostningerne i ejendomssegmentet er på niveau med sid-
ste år.
Indtægter af kapitalandele i associeret virksomhed udgør -1,9 mio.kr. og består af resultatandel af Silkeborg IF A/S på
2,4 mio.kr. med fradrag af af- og nedskrivninger på merværdier på 4,3 mio.kr.
Koncernens finansielle indtægter udgør 2,6 mio.kr. og hidrører alt overvejende fra øget afkast af overskydende likviditet samt
renteelement af andre tilgodehavender.
Koncernens finansielle omkostninger er reduceret med 0,4 mio.kr. fra 7,7 mio.kr. til 7,3 mio.kr. Reduktionen skyldes den ge-
nerelle renteudvikling. Selskabets ledelse vurderer løbende på koncernens renterisiko i forhold til de samlede indtjeningsmu-
ligheder på de finansielle markeder og under fortsat hensyntagen til en vis spredning i låneprofil. Hovedparten af koncernens
gæld til realkreditinstitutter er med fast rente, hvilket medvirker til en stabil finansieringsomkostning i en længere periode.
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme udgør 4,7 mio.kr. mod -0,8 mio.kr. i samme periode sidste år. Der henvises
til note 2 om måling af investeringsejendomme.
Skat af periodens resultat udgør 3,3 mio.kr.
På den ordinære generalforsamling den 24. april 2025 blev det vedtaget at udlodde 10,00 kr. pr. aktie svarende til
99,0 mio.kr. i udbytte til aktionærerne. Udbyttet blev udbetalt ultimo april.
De samlede aktiver pr. 30.06.2025 udgør 765,3 mio.kr. mod 857,9 mio.kr. pr. 31.12.2024. Reduktionen skyldes udlodning af
udbytte på 99,0 mio.kr.
Egenkapitalen pr. 30.06.2025 udgør 403,6 mio.kr. mod 492,6 mio.kr. pr. 31.12.2024. Ændringen kan henføres til udlodning
af udbytte 99,0 mio.kr og til årets resultat 9,9 mio.kr.
Segmentudvikling
Udviklingen inden for koncernens enkelte segmenter, hhv. ejendomsaktivitet samt hotel og konference, er beskrevet i det
følgende.
• Ejendomsaktiviteter
Ejendomssegmentet har i 1. halvår 2025 realiseret en stabil og stærk indtjening på 14,6 mio.kr. før skat, som er på
niveau med selskabets forventninger.
Ejendomsaktiviteterne er beliggende i driftsselskaberne
➢ K/S Papirfabrikken,
➢ Smedegården, Silkeborg ApS,
➢ Tværgade 7, Silkeborg ApS
Koncernens ejendomsinvesteringer i første halvår 2025 omfatter i al væsentlighed indretning af erhvervsejerlejlighe-
den på Papirfabrikken 52 st. samt det igangværende ejendomsudviklingsprojekt på Tværgade 7, Silkeborg. Indret-
ning af erhvervsejerlejligheden på Papirfabrikken 52 st. er netop afsluttet og udlejning af lejemålet påbegyndt pr.
01.08.2025. Ejendomsudviklingsprojekt på Tværgade 7, Silkeborg forventes gennemført i løbet af 2025-2026.
Ejendomsinvesteringerne vil styrke koncernens ejendomsaktiviteter, og dermed uændret medvirke til en stabil ind-
tjening til koncernen. Det er ledelsens forventning, at der ikke indenfor de kommende 12 måneder vil være væsent-
lig ændring i den nuværende tomgang.
Det er uændret selskabets strategi dels at opretholde et højt vedligeholdelses- og serviceniveau, dels at sikre velfun-
derede lejere og dels opnå en relativ lang uopsigelighed i lejekontrakterne, således at selskabet fortsat kan under-
bygge en høj grad af sikkerhed i et konkurrencepræget marked og fremadrettet fortsat vil medvirke til en positiv og
forbedret ejendomsdrift.
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 6 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
LEDELSESBERETNING
• Hotel- og konferenceaktiviteter
Driften i koncernens hotel- og konferenceaktiviteter udviser i 1. halvår 2025 et overskud på 0,4 mio.kr., hvilket er
tilfredsstillende. En markant udvikling i forhold til samme periode sidste år. Udviklingen skal ses i sammenhæng med
dels en stram omkostningsstyring og dels en reduceret værelseskapacitet som følge af en gennemgribende renove-
ring af hotellet. Renovering af hotellets værelser er afsluttet i foråret 2025, medens renovering af stueplan med kon-
ferencefaciliteter, restaurant, brasserie mv. er afsluttet i sensommeren 2025.
Efter afslutning af renovering af hotellet er det ledelsens vurdering, at koncernens hotel- og konferenceaktivitet med
udgangspunkt i Radisson hotel, Restaurant Michael D. samt konference- og selskabslokaler på JYSK park og med en
fokuseret omkostningsstyring på længere sigt kan bidrage til en positiv økonomisk udvikling.
Udover ovennævnte aktiviteter har koncernen det fortsatte ejerskab på 20% af Silkeborg IF A/S. Koncernen har indgået ma-
nagementaftale med Silkeborg IF A/S foreløbig frem til udgangen af 2027, hvorved der er sammenfald i koncerndirektion og
direktion i Silkeborg IF A/S.
Med udgangspunkt i nøgleordene OVERSKUD - FORMAT – VILJE arbejder koncernen dagligt målrettet mod fremtiden. Aktuelt
har koncernen særligt fokus på:
✓ At fastholde og videreudvikle ejendomsporteføljen, herunder at opretholde det høje udlejningsniveau.
✓ At fastholde og videreudvikle hotel- og konferenceaktiviteterne til brug for regionens virksomheder.
Det er ledelsens opfattelse, at den nuværende forretningsmodel har et betydeligt potentiale med baggrund i en slagkraftig og
velkonsolideret koncern med aktivitetsområderne investering i og udvikling af ejendomme samt hotel- og konferenceaktivitet.
Forventninger til 2025
Koncernens resultatforventning udtrykkes uændret, jf. fondsbørsmeddelelse nr. 17 / 2024 af 19. november 2024, at koncer-
nens resultatforventning i indeværende regnskabsår udgør et resultat før eventuel dagsværdiregulering af investeringsejen-
domme og før skat i intervallet +15 mio.kr. til +25 mio.kr. Resultatforventning er baseret på omsætning i intervallet 75-80
mio.kr.
I førnævnte resultatforventning er indeholdt resultateffekt fra ejerskabet i Silkeborg IF A/S, der forventes at udgøre -2
mio.kr. til +2 mio.kr. for 2025, hvortil bemærkes, at den associerede virksomheds resultater er meget svingende, bl.a. som
følge af udsving i transferindtægter mv.
Begivenheder efter delperiodens udløb
Der er fra delårsrapportens udløb og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af delårsrapporten.
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 7 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
Note
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Nettoomsætning
4
Andre driftsindtægter
5
Eksterne omkostninger
-12.783
-26.087
-12.967
Personaleomkostninger
6
-7.961
-25.017
-9.991
Af- og nedskrivninger
-1.522
-2.557
-984
Omkostninger og afskrivninger
-22.266
-53.661
-23.942
Resultat af primær drift (EBIT)
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder
12
-1.915
-102
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
7
-7.272
-15.460
-7.698
Resultat af ordinær drift
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
11
-707
-768
Resultat af fortsættende aktivitet før skat
Skat af periodens resultat af fortsættende aktivitet
8
-3.340
-1.813
-1.179
Resultat af fortsættende aktivitet efter skat
Resultat efter skat af ophørende aktivitet
9
Periodens resultat
Anden totalindkomst
Totalindkomst i alt
Fordeling af periodens resultat
Moderselskabets kapitalejere
Fordeling af totalindkomst i alt
Moderselskabets kapitalejere
Resultat pr. aktie (EPS)
Resultat pr. aktie
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 8 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
BALANCE
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
Note
t.kr.
t.kr.
t.kr.
AKTIVER
Kontraktrettigheder, spillere
Software/licenser
Immaterielle aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Grunde og bygninger
Indretning af lejede lokaler
Forudbetalinger for materielle anlæg
Materielle aktiver
10
Investeringsejendomme
11
Kapitalandele i associeret virksomhed
12
Deposita
Finansielle aktiver
Langfristede aktiver
Råvarer og hjælpematerialer
Varebeholdninger
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender hos associeret virksomhed
Tilgodehavende sambeskatningsbidrag
Tilgodehavende selskabsskat
Andre tilgodehavender
13
Periodeafgrænsningsposter
Tilgodehavender
Andre værdipapirer og kapitalandele
Likvide beholdninger
14
Kortfristede aktiver
AKTIVER I ALT
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 9 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
BALANCE
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
Note
t.kr.
t.kr.
t.kr.
PASSIVER
Aktiekapital
Overkurs ved emission
Overført resultat
Forslag til udbytte for regnskabsåret
Egenkapital
Leasingforpligtelser
Gæld til realkreditinstitutter
16
Modtagne deposita
Anden gæld
Udskudt indregning af indtægter
Udskudte skatteforpligtelser
Langfristede forpligtelser
Leasingforpligtelser
Gæld til realkreditinstitutter
16
Gæld til pengeinstitutter
Leverandørgæld og skyldige omkostninger
Anden gæld
Udskudt indregning af indtægter
Kortfristede forpligtelser
Forpligtelser
PASSIVER I ALT
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 10 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
EGENKAPITALOPGØRELSE
Overkurs
Aktie-
ved
Overført
Forslag til
kapital
emission
resultat
udbytte
I alt
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Egenkapital 1. januar 2024
Periodens resultat
Anden totalindkomst for perioden
Totalindkomst for perioden
Egenkapital 30. juni 2024
Periodens resultat
Anden totalindkomst for perioden
Totalindkomst for perioden
Egenkapital 31. december 2024
Periodens resultat
Anden totalindkomst for perioden
Totalindkomst for perioden
Udbetalt udbytte
-99.016
-99.016
Egenkapital 30. juni 2025
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 11 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
PENGESTRØMSOPGØRELSE
30.06
31.12
30.06
2024
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Resultat af primær drift (EBIT)
Afskrivninger og hensættelser indeholdt i resultatet
Ændring i modtagne deposita
-257
Ændring i varebeholdninger
-13
-57
Ændring i tilgodehavender
-53.419
-3.010
Ændring i kortfristede forpligtelser
-2.806
-598
Ændring i langfristede forpligtelser
Pengestrømme fra primær drift
-26.584
Modtagne finansielle indtægter
Betalte finansielle omkostninger
-7.118
-15.158
-7.525
Betalte skatter
-1.502
-317
-1.644
Pengestrømme fra ophørende aktivitet
-22.743
Pengestrømme fra driftsaktiviteter
-63.546
Investering i materielle aktiver
-11.725
-7.452
-144
Investering i investeringsejendomme
-10.179
-46.775
-36.905
Salg af materielle og immaterielle aktiver
Salg af kapitalandele i tilknyttet virksomhed
Pengestrømme fra ophørende aktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
-21.904
-29.840
Udlodning af udbytte
-99.016
Overtagelse af realkreditlån ved ejendomsinvestering
Afdrag på gæld til realkreditinstitutter
-2.057
-3.758
-1.875
Ændring i gæld til pengeinstitutter
-390
-453
Pengestrømme fra ophørende aktivitet
-4.410
-79
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
-101.463
Ændring i likvider
-102.842
-13.186
Likvide beholdninger primo
Likvide beholdninger ultimo
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 12 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Noteoversigt
Note 1 Anvendt regnskabspraksis
Note 2 Skøn og estimater
Note 3 Segmentoplysninger
Note 4 Nettoomsætning
Note 5 Andre driftsindtægter
Note 6 Personaleomkostninger
Note 7 Finansielle omkostninger
Note 8 Skat af periodens resultat af fortsættende aktivitet
Note 9 Ophørende aktivitet
Note 10 Materielle aktiver
Note 11 Investeringsejendomme
Note 12 Kapitalandele i associeret virksomhed
Note 13 Andre tilgodehavender
Note 14 Likvide beholdninger
Note 15 Transaktioner med nærtstående parter
Note 16 Gæld til realkreditinstitutter
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 13 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 1 - Anvendt regnskabspraksis
Delårsrapporten for koncernen aflægges i overensstemmelse med IAS 34 ”Præsentation af delårsregnskaber” som godkendt
af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Der er ikke udarbejdet delårsrap-
port for moderselskabet.
Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til Årsrapport 2024. Årsrapport 2024 indeholder en fuld beskrivelse af anvendt
regnskabspraksis, herunder resultat af ophørende aktivitet, hvortil der henvises.
Note 2 - Skøn og estimater
Udarbejdelsen af delårsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendel-
sen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra
disse skøn.
De væsentlige skøn, som ledelsen foretager ved anvendelsen af Papirfabrikken Invest A/S’s regnskabspraksis, og de væsent-
lige usikkerheder forbundet hermed er de samme ved udarbejdelsen af den sammendragne delårsrapport som ved udarbej-
delsen af Årsrapport 2024, hvortil der henvises.
Måling af investeringsejendomme
Igangværende ejendomsprojekt
Koncernens investeringsejendom Tværgade 7, Silkeborg er et igangværende ejendomsprojekt, som ved første indregning
måles til kostpris. Dagsværdien pr. 30.06.2025 vurderes pt. ikke at kunne måles afkastbaseret, som følge af usikkerheder
omkring en række faktorer i målingen, herunder investeringens størrelse, tidsplan og lejeindtægter mv.
Med et stabilt ejendomsmarked siden overtagelsen pr. 01.02.2024 og henset til udviklingsmulighederne for ejendommen er
det på dette stadie i udviklingsprocessen ledelsens vurdering, at dagsværdien pr. 30.06.2025 kan måles til koncernens inve-
stering på 15,2 mio.kr. Der er således ingen værdiregulering på ejendommen i regnskabsperioden.
Ejendommen måles til afkastbaseret dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan måles pålideligt, senest ved fær-
diggørelsen.
Øvrige investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme på Papirfabrikken og Smedegården, Silkeborg måles til dagsværdi, og værdiregulerin-
gerne føres over resultatopgørelsen.
Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmodel og udgør på balancedagen
509,2 mio.kr. (31.12.2024: 498,5 mio.kr.). Regulering af dagsværdi påvirker resultatopgørelsen positiv med 4,7 mio.kr. før
skat mod en negativ effekt på 0,8 mio.kr. i samme periode sidste år. Den anvendte metode indgår i niveau 3 i IFRS’ dags-
værdihierarki og niveauet er uændret i forhold til sidste år.
Modellen indeholder flere elementer, der er baseret på ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold herunder afkastpro-
cent. Væsentlige forudsætninger indeholdt i den afkastbaserede model ved dagsværdiopgørelse af koncernens investerings-
ejendomme:
Papirfabrikken,
Smedegården,
Silkeborg
Silkeborg
30.06
31.12
30.06
31.12
2025
2024
2025
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Papirfabrikken, Silkeborg
Lejeindtægter
35.910
35.594
2.078
2.057
Driftsomkostninger
-6.630
-6.653
-329
-324
Normaliseret driftsresultat
29.280
28.941
1.749
1.733
Kapitalafkastkrav
6,00%
6,00%
7,00%
7,00%
Leje pr. m2 pr. år (erhvervslejemål)
1.391 kr.
1.379 kr.
1.151 kr.
1.139 kr.
Tomgang (strukturel ledighed)
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
Gennemsnitlig vedligeholdelse pr. m2 pr. år
45 kr.
45 kr.
(*) 15 kr.
(*) 15 kr.
*) andel af vedligehold, udover bidrag til ejerforening.
De enkelte forudsætninger og skøn er der redegjort for på næste side:
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 14 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 2 - Skøn og estimater (fortsat)
Papirfabrikken, Silkeborg
Smedegården, Silkeborg
Lejeindtægter
Lejeindtægter er baseret på det aktuelle lejeni-
veau pr. 01.07.2025.
Lejeindtægter er baseret på det aktuelle lejeni-
veau pr. 01.07.2025.
Tomgang
Reduktion for tomgang (strukturel ledighed) ud-
gør 1% svarende til det nuværende niveau.
Reduktion for tomgang (strukturel ledighed) er
indregnet med 1%.
Ejendomsskat
I forbindelse med de nye ejendomsvurderinger,
er selskabets foreløbige ejendomsskatter for
2024 og 2025 blevet væsentligt nedbragt i for-
hold til tidligere år. Da der er tale om foreløbige
vurderinger, som med rimelig sandsynlighed
kan korrigeres efterfølgende i forbindelse med
de endelige vurderinger, har selskabet valgt
ikke at tage højde for nedsættelsen af ejen-
domsskatten i forbindelse med de normalise-
rede driftsomkostninger i dagsværdiopgørelsen.
I selskabets normaliserede driftsomkostninger
for 2025 indgår ejendomsskatter med det reali-
serede for 2023. Det er dermed ledelsens vur-
dering, at det historiske niveau for ejendoms-
skatterne er mest retvisende fremfor niveauet
afledt af de foreløbige ejendomsvurderinger qua
usikkerhederne i forhold til de endelige opgørel-
ser. Såfremt der var taget højde for den forelø-
bige ejendomsskat kombineret med de aktuelle
lejekontrakter, vil det under samme forudsæt-
ninger i øvrigt have en mindre positiv effekt på
dagsværdien.
Som nyerhvervet investeringsejendom indgår
ejendomsskat i selskabets normaliserede drifts-
omkostninger med de faktiske foreløbige ejen-
domsskatter for 2025. De foreløbige ejendoms-
skatter kan efterfølgende korrigeres i forbin-
delse med de endelige vurderinger.
Vedligeholdelse
I driftsomkostninger er indregnet årlig vedlige-
holdelse med gennemsnitlige 45 kr. pr. m
2
,
hvilket er uændret i forhold til sidste år.
I driftsomkostninger er indregnet årlig vedlige-
holdelse med gennemsnitlige 15 kr. pr. m
2
. Det
reducerede niveau skyldes dels nyere, velreno-
veret ejendom dels, at andel af vedligeholdelsen
er indeholdt i bidrag til ejerforening for hele
ejendomskomplekset.
Kapitalafkastkrav
Papirfabrikken er optaget til en afkastprocent
på 6,0% som er uændret forhold til sidste år,
hvilket efter ledelsens vurdering giver et retvi-
sende billede af aktivernes værdi.
Den anvendte afkastprocent er fastsat dels på
baggrund af den generelle udvikling i ejen-
domsmarkedet for kontorlejemål med primær
beliggenhed i større provinsbyer og dels de ind-
gåede lejekontrakter pr. 30. juni 2025.
Smedegården, Silkeborg er optaget til en af-
kastprocent på 7,00%, hvilket er 1,00% mere
end på Papirfabrikken.
Den anvendte afkastprocent, skal ses i sam-
menhæng med Papirfabrikken, og dels begrun-
des i beliggenhed udenfor den primære belig-
genhed, men stadig indenfor bymidten og dels
de indgåede lejekontrakter pr. 30. juni 2025.
Ved opgørelse af dagsværdien for koncernens investeringsejendomme er der hensat til kendte forpligtelser til renoveringer og
forbedringer.
Det er ledelsens vurdering, at der ikke er væsentlige ændringer for koncernens opgørelse af dagsværdien af investeringsejen-
domme. Desuden er det ledelsens vurdering, at den nuværende branchesammensætning hos lejerne ikke vil være væsentligt
påvirket af eventuelle ændringer i forbrugervaner og mønstre, og at der grundet ejendommenes attraktive beliggenhed vil
kunne findes nye lejere i samme branche, såfremt der mod ledelsens forventning skulle indtræffe betalingsvanskeligheder
blandt lejerne.
Selskabets ledelse fastholder fortsat dels en langsigtet omkostningsstyring og dels et forbedret indtægtsgrundlag i form af
dels øgede lejeindtægter, fastholdelse af uopsigelighed og dels en løbende optimering af ejendomsdriften i form af omforan-
dringer i tæt dialog med lejerne. Førnævnte skaber derfor en forbedret drift såvel i regnskabsperioden som fremadrettet.
Der er ikke anvendt en uafhængig vurderingsmand til opgørelse af dagsværdierne på investeringsejendomme.
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 15 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 3 – Segmentoplysninger
(1. halvår 2025)
Ejen-
Hotel
Ej fordelte
Elimi-
Koncern
domme
aktiver og
nering
forpligtel-
ser
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Ekstern omsætning
18.292
17.226
1.559
0
37.077
Omsætning mellem segmenter
3.356
141
358
-3.855
0
Segmentomsætning
21.648
17.367
1.917
-3.855
37.077
Andre driftsindtægter
0
277
277
Eksterne omkostninger
-4.108
-11.352
-1.178
3.855
-12.783
Personaleomkostninger
0
-4.770
-3.191
0
-7.961
Af- og nedskrivninger
-653
-843
-26
0
-1.522
Resultat af transferaktiviteter
0
0
0
0
0
Resultat af primær drift
16.887
679
-2.478
0
15.088
Indtægter af kapitalandele i ass.virksomhed
0
0
-1.915
0
-1.915
Finansielle indtægter
9
0
2.611
0
2.620
Finansielle omkostninger
-7.015
-251
-6
0
-7.272
Dagsværdiregulering
4.749
0
0
0
4.749
Resultat før skat
14.630
428
-1.788
0
13.270
Aktiver
617.113
17.908
177.341
-47.046
765.316
Forpligtelser
362.116
3.908
42.780
-47.046
361.758
Tilgang af materielle aktiver
13.099
8.805
0
0
21.904
Afskrivninger på materielle aktiver
653
843
26
0
1.522
(1. halvår 2024)
Ejen-
Hotel
Ej fordelte
Elimi-
Koncern
domme
aktiver og
nering
forpligtel-
ser
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Ekstern omsætning
18.078
17.670
1.350
0
37.098
Omsætning mellem segmenter
3.316
105
0
-3.421
0
Segmentomsætning
21.394
17.775
1.350
-3.421
37.098
Andre driftsindtægter
0
285
0
0
285
Eksterne omkostninger
-3.993
-11.405
-990
3.421
-12.967
Personaleomkostninger
0
-6.946
-3.045
0
-9.991
Af- og nedskrivninger
-488
-476
-20
0
-984
Resultat af primær drift
16.913
-767
-2.705
0
13.441
Finansielle indtægter
74
0
312
0
386
Finansielle omkostninger
-7.434
-258
-6
0
-7.698
Dagsværdiregulering
-768
0
0
0
-768
Resultat før skat
8.785
-1.025
-2.399
0
5.361
Aktiver
589.380
6.691
239.470
-68.139
767.402
Forpligtelser
380.285
3.575
88.282
-68.139
404.003
Tilgang af materielle aktiver
36.905
142
0
0
37.047
Afskrivninger på materielle aktiver
488
476
20
0
984
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 16 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 3 – Segmentoplysninger (fortsat)
1. halvår
1. halvår
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Specifikation af omsætning (segment: Ejendomme)
Lejeindtægter
18.292
18.078
Ekstern omsætning
18.292
18.078
Omsætning mellem segmenter
3.356
3.316
Omsætning i alt
21.648
21.394
Specifikation af omsætning (segment: Hotel)
Hotel og konference
17.226
17.670
Ekstern omsætning
17.226
17.670
Omsætning mellem segmenter
141
105
Omsætning i alt
17.367
17.775
Specifikation af omsætning (segment: Øvrige)
Øvrig omsætning
1.559
1.350
Ekstern omsætning
1.559
1.350
Omsætning mellem segmenter
358
0
Omsætning i alt
1.917
1.350
Ekstern omsætning i alt
37.077
37.098
Note 4 – Nettoomsætning
1. halvår
1. halvår
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Lejeindtægter
18.292
18.078
Hotel og konference
17.226
17.670
Øvrig omsætning
1.559
1.350
37.077
37.098
Note 5 – Andre driftsindtægter
1. halvår
1. halvår
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Lønrefusioner
277
290
Lønkompensation
0
-5
277
285
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 17 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 6 - Personaleomkostninger
Medlemmer af selskabets bestyrelse og direktion har i perioden modtaget vederlag som følger:
1. halvår
1. halvår
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Vederlag til ledelsesmedlemmer
Bestyrelseshonorar
300
338
Løn og gage til direktion
1.659
1.439
Bidragsbaserede pensionsordninger til direktion
104
101
2.063
1.878
Note 7 - Finansielle omkostninger
Koncernens finansielle udgifter består af renteudgifter dels vedr. realkreditbelåning i forbindelse med koncernens investe-
ringsejendomme, dels vedr. koncernens bankgæld.
Note 8 – Skat af periodens resultat af fortsættende aktivitet
Den i resultatopgørelsen indregnede skat er beregnet med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat før skat og en esti-
meret effektiv skatteprocent for koncernen som helhed for 2025 på 22%.
Skat af periodens resultat 3.340 t.kr. består af betalt aconto selskabsskat 1.502 t.kr. (30.06.2024: 1.327 t.kr.) og indregning
af udskudt skat 1.838 t.kr. (30.06.2024: -148 t.kr.)
Note 9 – Ophørende aktivitet
Resultat af ophørende aktivitet vedrører regnskabsperioden 1. januar – 30. juni 2024. Closing for salget af aktierne i datter-
virksomheden Silkeborg IF A/S er den 18. december 2024.
1. halvår
1. halvår
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Nettoomsætning
0
39.766
Andre driftsindtægter
0
63
Eksterne omkostninger
0
-14.086
Personaleomkostninger
0
-21.975
Af- og nedskrivninger
0
-4.178
Resultat af transferaktivitet
0
14.011
Resultat af primær drift
0
13.601
Finansielle indtægter
0
113
Finansielle omkostninger
0
-125
Resultat før skat
0
13.589
Skat af periodens resultat
0
-2.990
Periodens resultat af ophørende aktivitet i alt
0
10.599
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 18 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 10 – Materielle aktiver
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar, primo
5.218
9.743
9.743
Tilgang i perioden
7.771
4.842
320
Afgang i perioden
0
-636
-463
Afskrivninger i perioden
-712
-5.208
-2.433
Afgang ved ophørende aktivitet
0
-3.523
0
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar, ultimo
12.277
5.218
7.167
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Grunde og bygninger
Grunde og bygninger, primo
76.871
74.507
74.507
Overførsel fra indretning af lejede lokaler
0
801
801
Tilgang i perioden
4.427
2.790
107
Afskrivninger i perioden
-810
-1.227
-596
Grunde og bygninger, ultimo
80.488
76.871
74.819
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Indretning af lejede lokaler
Indretning af lejede lokaler, primo
0
68.211
68.211
Overførsel til grunde og bygninger
0
-801
-801
Tilgang i perioden
0
80
0
Afskrivninger i perioden
0
-3.906
-2.133
Afgang ved ophørende aktivitet
0
-63.584
0
Indretning af lejede lokaler, ultimo
0
0
65.277
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Forudbetalinger for materielle anlæg
Forudbetalinger for materielle anlæg, primo
473
0
0
Tilgang i perioden
0
473
0
Afgang i perioden
-473
0
0
Forudbetalinger for materielle anlæg, ultimo
0
473
0
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 19 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 11 – Investeringsejendomme
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Investeringsejendomme, primo
509.424
463.356
463.356
Tilgang i perioden, forbedringer på eksisterende ejendomme
327
1.032
312
Tilgang i perioden, nyerhvervede ejendomme
9.852
45.743
36.593
Periodens dagsværdiregulering
4.749
-707
-768
Investeringsejendomme, ultimo
524.352
509.424
499.493
Investeringsejendommen Papirfabrikken, Silkeborg
484.536
474.108
463.872
Investeringsejendommen Smedegården, Silkeborg
24.618
24.389
25.308
Investeringsejendomme målt til dagsværdi (afkastbaseret)
509.154
498.497
489.180
Investeringsejendommen Tværgade 7, Silkeborg
15.198
10.927
10.313
Investeringsejendomme under opførelse målt til dagsværdi (kost-
pris)
15.198
10.927
10.313
Investeringsejendomme i alt
524.352
509.424
499.493
Forudsætninger og skøn forbundet med måling af koncernens investeringsejendomme er beskrevet i note 2, hvortil der hen-
vises. Der er ikke anvendt en uafhængig vurderingsmand til opgørelse af dagsværdierne på investeringsejendomme.
Nyerhvervede investeringsejendomme
Tilgang af nyerhvervede ejendomme omfatter:
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Papirfabrikken 52, st., Silkeborg
5.581
8.440
0
Smedegården, Silkeborg
0
26.376
26.280
Tværgade 7, Silkeborg
4.271
10.927
10.313
9.852
45.743
36.593
Papirfabrikken, Silkeborg
Koncernens investeringsejendomme består af en væsentlig del af det samlede Papirfabrik-område, som er en bydel belig-
gende midt i Silkeborg ved Gudenåen og Silkeborg Langsø. Papirfabrikken og Silkeborg er vokset op sammen. Silkeborg blev
først en by to år efter, at Drewsen & Sønner i 1844 fik tilladelse til at anlægge en papirfabrik i den lille landsby. Efter flere
ejerskifter i slutningen af 1900-tallet lukkede fabrikken i år 2000.
Siden lukningen er en ny bydel skabt i Silkeborg. En bydel, der rummer både virksomheder, kulturinstitutioner og boligejen-
domme. Arealet er nu et dynamisk område med hotel, biograf, musik- og teaterhus, restauranter, caféer, fitnesscenter og
masser af nye boliger i både gamle historiske bygninger og helt nyt byggeri. Samtidig er området bevaret med sin unikke
industriarkitektur, således at kulturhistorien lever videre. Bydelen blev i 2007 tildelt årets byplanpris i Danmark.
Koncernens investeringsejendomme på Papirfabrikken, som ejes via dattervirksomheden K/S Papirfabrikken, består i dag af
en række velrenoverede erhvervsejendomme, der er udlejet til en række forskellige byerhverv, herunder domiciler for Hotel
Papirfabrikken A/S (Radisson), BIO Silkeborg, Sweco Danmark A/S, Deloitte, BDO, PureGym, Investering & Tryghed A/S og
Silkeborg Avis (Mediehuset Silkeborg).
På Papirfabrik-området indgår ligeledes et P-hus strategisk placeret ved siden af byens Musikteater. P-huset, der har plads til
140 biler, har direkte indkørsel fra Smedebakken.
Det samlede etageareal i de velrenoverede erhvervsejendomme udgør ca. 28.700 kvadratmeter. Selskabet har jf. den god-
kendte lokalplan for området, fortsat udviklingsmuligheder inden for de nuværende rammer med ca. 5.000 m2. Dagsværdien
heraf indgår i den samlede dagsværdifastsættelse af investeringsejendomme med 0 mio.kr.
Smedegården, Silkeborg
Erhvervsejerlejlighederne i Smedegården, Silkeborg beliggende Borgergade 34-38 og Mølledamsgade 1 og 5, Silkeborg er
udlejet til forskellige erhverv indenfor bank, forsikring, lægepraksis og butik.
Tværgade 7, Silkeborg
Ejendommen Tværgade 7, Silkeborg, hvis lejere er fraflyttet, er et igangværende ejendomsprojekt, jf. note 2. Ejendomspro-
jektet måles til afkastbaseret dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan måles pålideligt, senest ved færdiggørel-
sen. Periodens investering i ejendommen Tværgade 7, Silkeborg vedrører projekt- og udviklingsomkostninger.
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 20 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 12 – Kapitalandele i associeret virksomhed
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Kostpris primo
40.610
0
0
Tilgang ved frasalg af ophørende aktivitet (*)
0
40.610
0
Kostpris ultimo
40.610
40.610
0
Nedskrivninger primo
-102
0
0
Periodens resultat
-1.915
-102
0
Nedskrivninger ultimo
-2.017
-102
0
Regnskabsmæssig værdi ultimo
38.593
40.508
0
Heraf udgør resterende forskelsbeløb (ikke-afskrevet goodwill)
11.696
11.696
0
Kapitalandele i associeret virksomhed vedrører 20% stemme- og ejerandel i Silkeborg IF A/S, Silkeborg.
Note 13 – Andre tilgodehavender
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Tilgodehavende fra salg af kapitalandele
41.409
40.258
0
Øvrige tilgodehavender
2.775
2.275
3.548
44.184
42.533
3.548
Af tilgodehavender fra salg af kapitalandele forfalder 11.007 t.kr. til betaling mere end et år efter delårsperiodens udløb.
Note 14 – Likvide beholdninger
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i danske banker. Der vurderes ikke at være nogen særlig kreditrisiko
tilknyttet likviderne henset til, at koncernen alene benytter såkaldte SIFI banker, der er udpeget og godkendt af Finanstilsy-
net.
30.06
31.12
30.06
2025
2024
2024
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Kontanter og bankindestående
61.823
164.665
55.953
Bankindeståender er variabelt forrentet. De likvide beholdningers regnskabsmæssige værdi svarer til deres dagsværdi.
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 21 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 15 – Transaktioner med nærtstående parter
Der har i 1. halvår af 2025 været følgende transaktioner i koncernen mellem selskabet og nærtstående parter med bestem-
mende indflydelse eller betydelig indflydelse:
Grund-
lag for
indfl.
Navn
Art og omfang af transaktioner - 1. halvår 2025
Køb af
ydelser
t.kr.
Salg af
ydelser
t.kr.
Sponsor- og
samarbejds-
aftaler
t.kr.
Leje-ind-
tægter
t.kr.
Rente
t.kr.
1
Selskabets bestyrelse og
direktion samt selskaber,
hvori førnævnte person-
kreds har betydelige inte-
resser.
30
12
0
4
0
2
Silkeborg IF A/S
194
2.423
100
0
166
Grund-
lag for
indfl.
Navn
Art og omfang af transaktioner - 1. halvår 2024
Køb af ydel-
ser
t.kr.
Salg af ydel-
ser
t.kr.
Sponsor- og
samarbejds-
aftaler
t.kr.
Leje-ind-
tægter
t.kr.
Rente
t.kr.
1
Selskabets bestyrelse og
direktion samt selskaber,
hvori førnævnte person-
kreds har betydelige inte-
resser.
30
65
182
4
0
3
Silkeborg Idrætsforening af
1917
Der er indgået samarbejdsaftale om ret til brug af fodbold-licens mod at Silke-
borg IF A/S afholder driftsomkostningerne forbundet hermed. Der betales ikke
egentligt vederlag for brug af fodbold-licens. Der har med Silkeborg Idræts-
forening af 1917 - eller afdelinger herunder - været hhv. køb af ydelser 186
t.kr., salg af ydelser 31 t.kr. og 150 tkr. i henhold til indgået samarbejdsaf-
tale.
Grundlag for indflydelse:
1) Moderselskabets ledelse, herunder aktionærer med betydelig indflydelse.
2) Sammenfald i koncerndirektion og direktion i associeret virksomhed
3) Ret til at udpege 1 bestyrelsesmedlem.
(i perioden fra den 1. januar 2024 og frem til den 18. december 2024)
Bortset fra de ovenfor beskrevne transaktioner er der ikke indgået væsentlige transaktioner med nærtstående parter.
Delårsrapport 1. januar 2025 – 30. juni 2025 Side 22 af 22
Papirfabrikken Invest A/S
NOTER
Note 16 – Gæld til realkreditinstitutter
Finansieringen af koncernens investeringsejendomme er sket dels med egenkapital og dels ved realkreditbelåning med 312,1
mio.kr. (31.12.2024: 314,0 mio.kr.), som er opdelt således:
(alle lån i DKK)
Amortise-
ret
Nominel
Dags-
Fast/
Aktuel
Effektiv
kostpris
værdi
værdi
Type
Udløb
Variabel
rente
rente
(t.kr.)
(t.kr.)
(t.kr.)
Papirfabrikken, Silkeborg
Obligationslån
2047
Fast
1,50%
2,34%
83.536
85.500
69.129
F1 lån (a)
2047
Variabel
2,43%
3,27%
72.654
73.002
74.243
Cibor3 lån (b)
2048
Variabel
2,08%
2,92%
6.129
6.262
6.275
Obligationslån
2053
Fast
3,00%
3,84%
16.597
16.794
15.783
Obligationslån
2053
Fast
5,00%
5,84%
85.264
88.228
91.241
Obligationslån
2053
Fast
5,00%
5,84%
35.641
36.355
37.597
Smedegården, Silkeborg
Cibor3 lån (b)
2043
Variabel
2,17%
3,01%
10.089
10.089
10.133
Cibor3 lån (b)
2043
Variabel
2,20%
3,04%
2.214
2.214
2.223
30. juni 2025
312.124
318.444
306.624
31. december 2024
314.027
320.500
310.639
a) Næste rentetilpasning sker pr. 01.04.2026.
b) Rentetilpasning sker kvartalsvis, næste gang pr. 01.10.2025.
Dagsværdien på koncernens realkreditbelåning udgør pr. balancedagen 306,6 mio.kr. (31.12.2024: 310,6 mio.kr.)