XPAR:EFI ESEF Annual Report
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS (XPAR:EFI)
ESEF Annual Report
2025-12-19
For: 2024-12-31
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September 23, 2026
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS EFI
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 1 Comptes consolidés au 31 décembre 2024 I – ETAT DE SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE (Normes IFRS) ACTIF (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2024 31/12/2023 Net Net Actifs non courants Ecarts d’acquisition 0 0 Immobilisations incorporelles 0 0 Immobilisations corporelles 7.2 / 7.3 23 045 22 193 Titres mis en équivalence 0 0 Autres actifs financiers -4 -2 Impôts différés 0 0 Total actifs non courants 23 041 22 191 Actifs courants Stocks 7.4 1 369 1 369 Clients et comptes rattachés 7.5 691 556 Autres actifs courants 7.5 24 365 23 898 Trésorerie et équivalents 77 191 Total actifs courants 26 501 26 013 Total actifs destinés à être cédés 0 0 TOTAL GENERAL 49 542 48 205
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 2 PASSIF (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2024 31/12/2023 Capitaux Propres Capital 7.6 1 680 1 680 Primes d’émission 2 954 2 954 Réserves consolidées part du Groupe 23 354 24 343 Résultat part du Groupe 1 586 -990 Capitaux propres – part du Groupe 29 574 27 987 Intérêts minoritaires 26 27 Total capitaux propres (1) 29 600 28 014 Passifs non courants Emprunt obligataire convertible - - Autres dettes financières 7.7 3 936 11 788 Impôts différés 3 445 2 990 Autres passifs non courants 7.8 0 0 Total passifs non courants (2) 7 382 14 777 Passifs courants Autres provisions 0 0 Emprunt obligataire convertible 0 0 Autres provisions 25 25 Autres dettes financières 7.7 8 049 967 Fournisseurs et comptes rattachés 415 570 Autres passifs courants 7.8 4 070 3 852 Total passifs courants (3) 12 560 5 413 TOTAL GENERAL (1 à 3) 49 542 48 205
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 3 II - RESULTAT CONSOLIDE (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2024 31/12/2023 Produits des activités ordinaires (chiffre d’affaires) 7.9 1 287 2 982 Autres produits Achats de marchandises et matières premières -2 -1 258 Frais de personnel 0 0 Dotations aux amortissements d’exploitation -159 -164 Dotations aux provisions d’exploitation -191 -27 Autres charges et produits 7.10 -738 -939 Variation de la juste valeur des immeubles de placement 1 520 -2 854 Résultat opérationnel 1 717 -2 261 Charges Financières 7.11 325 265 Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence 0 0 Résultat avant impôt 2 042 -1 997 Impôts 7.12 -456 626 Résultat net de la période 1 586 -1 371 Part des minoritaires 0 -381 Part de la société mère 1 586 -990 Résultat par action en euros (sur 67.667.348 actions) 7.13 0,02 -0,02 Résultat dilué par action en euros (sur 67.667.348 actions) 7.13 0,02 -0,02
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 4 III – AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL Conformément aux dispositions de la norme IAS1 révisée, le tableau des « Autres éléments du résultat global » présente les charges et produits directement enregistrés en capitaux propres. (en milliers d’euros) Notes annexe 31/12/2024 31/12/2023 Résultat de la période 1 586 -1 371 Total des produits et charges non constatés en résultat 0 0 Résultat global de l’exercice 1 586 -1 371 - Effets fiscaux des produits et charges non comptabilisés en résultat - Juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente - Part dans les produits et charges non constatés en résultat des entités mises en équivalence Produits et charges non comptabilisés en résultat : - Gains et pertes actuariels sur régimes de pension - Ecarts de conversion sur entités étrangères ( en milliers d’euros ) Notes annexe 31/12/2024 31/12/2023 Résultat net consolidé 1 586 -1 371 Actifs financiers disponibles à la vente Couverture des flux de trésorerie Différences de conversion Autres Total des autres éléments du résultat global 0 0 Résultat global consolidé 1 586 -1 371
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 5 IV - TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES Actions Réserves propres consolidées Situation au 31/12/2022 1 680 2 954 0 24 213 134 408 29 389 Résultat global consolidé -990 -381 -1 371 Affectation du résultat 134 -134 0 Réduction de capital 0 Augmentation de capital 0 Divers -3 -1 -4 Opérations sur actions propres 0 Situation au 31/12/2023 1 680 2 954 0 24 344 -990 27 28 014 Résultat global consolidé 1 586 0 1 586 Affectation du résultat -990 990 0 Réduction de capital 0 Augmentation de capital 0 Divers 0 Opérations sur actions propres 0 Situation au 31/12/2024 1 680 2 954 0 23 354 1 586 27 29 600 Total Résultat Minoritaires ( en milliers d’euros ) Capital Primes
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 6 V - TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE ( en milliers d’euros ) Notes annexe 31/12/2024 31/12/2023 Résultat net consolidé 1 586 -1 371 Elimination écart d'acquisition 0 0 Amortissements, dépréciations & autres retraitements 182 154 Variation de la juste valeur des immeubles de placement -1 520 2 854 Impôts différés 456 -626 Capacité d’autofinancement 704 1 012 Var. stocks 0 1 258 Var. créances clients -135 1 700 Var. Autres actifs courants -466 477 Var. dettes fournisseurs -154 -279 Var. autres passifs courants 218 -3 274 Dividendes reçues sociétés mises en équivalence 0 0 Variation nette des actifs et passifs courants -537 -118 Flux nets de trésorerie provenant de l’exploitation 167 894 Décaissements sur investissements corporels et incorporels 7.14 0 -448 Encaissements immobilisations corporelles et incorporelles 7.14 488 0 Augmentation, diminution des immobilisations financières 0 0 Var. autres passifs non courants 7.15 0 0 Décaissements sur acquisitions de titres consolidés, nets de la trésorerie acquise 0 0 Flux nets de trésorerie liés aux investissements 488 -448 Emprunts obtenus 7.16 0 0 Remboursements d'emprunts -1 169 -429 Apports en capital 7.17 0 0 Variation autres dettes financières 7.18 407 15 Opérations sur actions propres 0 0 Flux nets de trésorerie liés aux op. de financement -762 -414 Variation nette de trésorerie -107 32 Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période 184 152 Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période 7.18 77 184
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 7 Notes annexes aux Etats financiers au 31 décembre 2024
Note 1. Informations générales La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI (anciennement MB RETAIL EUROPE) est une société anonyme de droit français à Conseil d'Administration dont le siège social est situé au 164 boulevard HAUSSMANN, 75008 Paris . La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le marché Euronext Paris.
EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opérations de promotion immobilière (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, etc.). Cette activité est exercée au travers de sociétés de type sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif.
Les informations financières à partir desquelles ont été établis les comptes correspondent aux comptes annuels de chacune des filiales à compter de leur date d'intégration dans le groupe EFI. Les comptes consolidés au 31 décembre 2024 couvrent une période de douze mois et ont été établis sur la base des comptes des filiales au 31 décembre 2024. Les comptes consolidés, au 31 décembre 2024, ont été arrêtés sous la responsabilité du Conseil d’administration.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 8 Note 2. FAITS CARACTÉRISTIQUES SUR LA PÉRIODE ET SURVENUS DEPUIS LE 31 DECEMBRE 2024 Les opérations immobilières du groupe ont fait l’objet de plusieurs financements entre 2022 et 2025: • Pour rappel, le 20 janvier 2022, ABSOLUT SECURED DEBT (« ASD ») a souscrit des Emprunts Obligataires (« Emprunts Obligataires ABSOLUT ») portant intérêt au taux de 8,50% l’an, à échéance au 20 juillet 2024 émis par certaines sociétés du groupe EURASIA GROUPE dont Eurasia Foncière Investissements (« EFI ») fait partie. Le montant émis par EFI au titre des Emprunts Obligataires ABSOLUT s’élève à 2.600.000€. Dans un contexte où le groupe EURASIA GROUPE est confronté depuis 2023 à des difficultés conjoncturelles qui se sont traduites par le non-respect des échéances de remboursement contractuelles, le 14 novembre 2023, ASD a notifié à EURASIA GROUPE la survenance d’un cas de défaut au titre des Emprunts Obligataires ABSOLUT et l’a mise en demeure de respecter les engagements lui incombant, puis par courrier du 5 décembre 2023, ASD a déclaré l’exigibilité anticipée de l’ensemble des sommes dues au titre des Emprunts Obligataires ABSOLUT. Afin de résoudre leur différend, EFI et la société ASD ont conclu un protocole transactionnel le 12 février 2024 suspendant les effets de l’exigibilité des sommes dues au titre des Emprunts Obligataires ABSOLUT. Par courrier en date du 27 décembre 2024, ASD a consenti un « standstill ». • Le prêt bancaire consenti par la Landesbank Saar à la filiale Bony à hauteur de 8.500.000€ arrivait à échéance le 29 juin 2022, a été prorogé pour les sommes restant dues (6.481.250€) par avenant du 28 juin 2022 jusqu’au 29 juin 2025. Par ailleurs, le compte courant de la société SA GROUPE EURASIA au 31 Décembre 2024 est débiteur pour un montant de l’ordre de 21M€, rémunéré à un taux annuel de 3 % calculé prorata temporis. Afin d’éviter la survenance d’un état de cessation des paiements conduisant à l’ouverture d’un redressement judiciaire, les sociétés EURASIA GROUPE et EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENT ont entamé une procédure de conciliation en décembre 2024 pour poursuivre les discussions avec ses créanciers financiers, qui s’est conclu par la signature d’un accord de conciliation en date du 23 mai 2025 permettant de reporter le paiement des différentes échéances par l'allocation des produits de cession d'actifs immobiliers résultant de programmes de cession à échéance décembre 2027. Enfin, le compte courant de la société MORGAN LEE Investissement au 31 décembre 2024 est créditeur dans les livres d’EFI pour un montant de 3 213 433 € rémunéré au taux de 3% l’an au prorata temporis. Note 3. CONTINUITÉ D'EXPLOITATION Suite à la signature de l’accord de conciliation du 23 mai 2025, et la mise en œuvre des programmes de cession d’actifs immobiliers, engagés dès le mois juin 2025, le groupe Eurasia Groupe et ses filiales devront allouer en priorité les produits de cession des actifs immobiliers au remboursement des créanciers au fur et à mesure de la réalisation des cessions selon les conditions prévues à l’accord de conciliation d’ici le 31 décembre 2027. Par ailleurs, les sociétés du groupe EURASIA dont EFI fait partie sont engagées à ne pas procéder au remboursement partiel ou total des créances de comptes courants détenues à l’égard d’autres sociétés du groupe EURASIA sauf accord du Mandataire. Dans ces conditions, EURASIA GROUPE ne procédera pas au remboursement de sa dette de 21 millions € envers EFI d’ici la réalisation des programmes de cessions d’actifs. En date d’arrêté des comptes, les opérations de cession d’actifs immobiliers prévues dans l’accord de
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 9 conciliation sont conformes tant en termes de valeur que de calendrier. La direction d’EFI considère donc que l’application du principe de continuité d’exploitation n’est pas remis en cause au 31 décembre 2024 et maintient à sa valeur historique la créance détenue envers EURASIA GROUPE. Note 4. Règles et méthodes comptables
4.1. DECLARATION DE CONFORMITE Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 31 décembre 2024 sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2023 à l’exception des nouvelles normes et amendements dont l’application est obligatoire à compter du 1 janvier 2024 et qui n’avaient pas été appliqués de façon anticipée par le groupe. Les amendements ci-dessous d’application obligatoire au 1 janvier 2024 n’ont pas eu d’incidence sur les comptes consolidés du groupe : • Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants. Passifs non courants assortis de clauses d’exigibilité anticipée. » Ces modifications précisent comment une société doit classer, dans l’état de la situation financière, les dettes et autres passifs dont la date de règlement est incertaine. Selon ces modifications, ces dettes ou autres passifs doivent être classés soit comme passifs courants soit comme passifs non courants. L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes consolidés. • Amendements IFRS 16 « Dette de loyer dans une transaction de cession-bail ». L’IFRS-IC a publié une décision illustrant l’application des dispositions IFRS à la comptabilisation initiale d’une cession-bail avec loyers variables. Cet amendement complète la précédente décision de l’IFRIC. L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes consolidés. • Amendement à IAS 7 & IFRS 7 « Accords de financement des fournisseurs ». Ces modifications ont instauré des exigences quant aux informations à fournir par une entreprise au sujet de ses accords de financement de fournisseurs. Ces nouvelles exigences imposent à l’entreprise de fournir aux utilisateurs des états financiers des informations leur permettant d’évaluer l’incidence de ses accords de financement de fournisseurs sur ses passifs et ses flux de trésorerie et de comprendre les effets de ces accords sur son exposition au risque de liquidité ainsi que la manière dont elle pourrait être affectée si elle ne pouvait plus avoir recours à ces accords. L’application de ces
5.1. BASE D'ÉVALUATION Les comptes consolidés ont été établis selon la convention du coût historique à l’exception des immeubles de placement, des instruments financiers et des titres destinés à la vente qui sont évalués à leur juste valeur. Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d’euros.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 10 5.2. ESTIMATIONS ET HYPOTHÈSES Pour préparer les informations financières conformément aux principes comptables généralement admis, la Direction du Groupe doit procéder à des estimations et formuler des hypothèses qui affectent, d'une part, les montants présentés au titre des éléments d'actif et de passif ainsi que les informations fournies sur les actifs et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et, d'autre part, les montants présentés au titre des produits et charges de l'exercice. L’ensemble de ces estimations et de ces hypothèses se situent dans un contexte de continuité de l’exploitation. La Direction revoit ces estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actif et de passif. Des changements de faits et circonstances économiques et financières peuvent amener le Groupe à revoir ses estimations. Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative sont les suivantes : - Valeur de marché des immeubles de placement : A chaque date de clôture annuelle, le Groupe fait appel à un expert immobilier indépendant pour l'évaluation de ses immeubles de placement. Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers. - Valorisation des stocks d’immeubles : Les stocks sont évalués au plus faible du coût d’entrée des stocks et de la valeur nette de réalisation conformément à l’IAS 2. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l’activité diminué des coûts estimés pour l’achèvement ainsi que des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente. - Dépréciation des créances clients : Une dépréciation des créances clients est comptabilisée si la valeur actualisée des encaissements futurs est inférieure à la valeur nominale. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance. - Comptabilisation des actifs d’impôts différés : La valeur comptable des actifs d'impôts différés résultant de report déficitaire est déterminée à chaque date de clôture en fonction de la probabilité de réalisation d'un bénéfice imposable disponible permettant l'utilisation de ces actifs d'impôts différés. Cette probabilité est appréciée non seulement à partir des bénéfices prévisionnels, mais aussi en fonction de l'organisation du Groupe.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 11 Co
5.3. PÉRIMÈTRE ET MÉTHODES DE CONSOLIDATION Les comptes consolidés comprennent les états financiers de EFI et de ses filiales au 31 décembre 2024. Cet ensemble forme le Groupe EFI. Toutes les transactions significatives réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminées. Les comptes consolidés regroupent l'ensemble des entreprises sous contrôle majoritaire, contrôle conjoint ou influence notable. Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce directement ou indirectement un contrôle exclusif ou majoritaire sont consolidées par intégration globale. Les filiales non significatives par rapport à l'ensemble consolidé ne sont pas intégrées dans le périmètre de consolidation. La liste des sociétés consolidées figure dans la note 6.
5.4. REGROUPEMENT D'ENTREPRISES ET ACQUISITIONS D'ACTIFS Pour les acquisitions de titres qui ne sont pas considérées comme des acquisitions d'entreprises, le coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur la base des justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Les acquisitions de SNC Centre Eurasia et des SCI Bony et Dublin ont été traitées comme des achats d’actifs. Si celle-ci est considérée comme un regroupement d'entreprises, les actifs et les passifs identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition et la différence entre la quote-part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et des passifs identifiables à la date de prise de contrôle et la juste valeur de la contrepartie transférée aux cédants, constitue un écart d'acquisition, est enregistré comme goodwill à l’actif du bilan
5.5. DÉPRÉCIATION DES ACTIFS IMMOBILISÉS Les écarts d'acquisition ne sont pas amortis et font l'objet de tests de perte de valeur. Les autres actifs immobilisés et les titres mis en équivalence sont également soumis à un test de perte de valeur chaque fois que les événements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs comptables pourraient ne pas être recouvrables. Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de l'actif à sa valeur recouvrable, qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d'utilité. La valeur d'utilité est obtenue en additionnant les valeurs actualisées des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'actif (ou groupe d'actifs) et de sa sortie in fine. Dans ce cadre, les immobilisations sont regroupées par Unités Génératrices de Trésorerie (UGT). Une UGT est un ensemble homogène d'actifs (ou groupe d'actifs) dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres groupes d'actifs. La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 12 de l'actif (ou groupe d'actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession. Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n'excède pas leur valeur recouvrable.
5.6. IMMEUBLES DE PLACEMENT Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou le preneur d'un contrat de location financement pour en retirer des loyers, ou pour valoriser son capital ou les deux. Le Groupe EFI a choisi comme méthode comptable le modèle de la juste valeur, qui consiste conformément à l'option offerte par l'IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et à constater les variations de valeur au compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
La détermination des valeurs de marché des immeubles de placement est obtenue à partir d'expertises immobilières. La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale et reflète l'état réel du marché et circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future. Elle ne tient pas compte des dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que des avantages futurs liés à ces dépenses futures. Par ailleurs, la juste valeur est déterminée sans aucune déduction des coûts de transaction encourus lors de la vente ou de toute sortie. En outre, les expertises ne prennent en compte aucune analyse de sensibilité. La juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes dont la méthode est décrite ci- dessous. Les expertises fournissent des évaluations hors frais et droits. Depuis 30 juin 2024, le Groupe EFI fait appel à un nouvel expert immobilier. Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante : Variation de juste valeur = Valeur de marché à la clôture de l'exercice - Valeur de marché à la clôture de l'exercice précédent - Montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 13 La variation de juste valeur est ajustée de la prise en compte des conditions locatives spécifiques dans d'autres parties du bilan afin d'éviter une double comptabilisation.
Pour les comptes semestriels, le Groupe EFI vérifie généralement l’absence de variation significative de la juste valeur. Par exception au 30 juin 2024, le Groupe a eu recours à de nouvelles évaluations. - Méthodologie d'expertise : L'ensemble des immeubles composant le patrimoine du groupe EFI fait l’objet d’une expertise au moment de l’acquisition des biens. Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, du rapport COB (AMF) de février 2000, ainsi qu'aux normes professionnelles européennes Tegova et aux principes de (RICS) « The Royal Institution of Chartered Surveyors ». La valeur vénale correspond au prix auquel un bien peut raisonnablement être vendu en supposant que les conditions suivantes ont été réunies : - La libre volonté du vendeur, - Un délai raisonnable de négociation compte tenu de la nature du bien et de sa situation, - La stabilité du marché et de la valeur pendant cette période, - Des conditions de mise en vente et de publicité considérées comme normales, - Absence de convenances personnelles dans la volonté des parties, La valeur vénale tient compte de la situation géographique, de la commercialité à céder, et des hypothèses raisonnables de revenus locatifs compte tenu des conditions actuelles de marché, du taux d’occupation, de la date de renouvellement des baux ainsi que de la nature et de la qualité des immeubles ainsi que des travaux restant à réaliser. EFI choisit son expert dans le respect des principes énoncés aux paragraphes 3.4 et 4.2.2.4 de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière : - la relation de l’expert en évaluation immobilière avec la société est définie de manière contractuelle avec des conventions dont les durées s’établissent généralement entre trois et six ans, mais qui peuvent être simplement annuelles, - l’usage veut aussi que l’expert en évaluation immobilière réalise une expertise avec visite tous les trois ou cinq ans et qu’il établisse des actualisations semestrielles sur pièces entre deux expertises. À ce titre, il convient de souligner que la recommandation AMF du 8 février 2010 préconise la réalisation de prestations semestrielles, - aucun des textes spécifiques concernant les évaluations récurrentes de portefeuille n’institue de durée maximum pour des contrats d’évaluation ni de rotation à date des experts. Toutefois une société missionnée pour plusieurs campagnes d’évaluation consécutives devra instituer une rotation interne des évaluateurs en charge du dossier. - la méthode de comparaison directe : La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents (nature, localisation, et ayant lieu à une date la plus proche possible de la date à laquelle l’expertise est effectuée. Les expertises réalisées ont fait l’objet d’une approche multi critères selon les usages.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 14 - la méthode du rendement : Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de capitalisation. Le revenu annuel net est constitué des loyers potentiels diminués des charges opérationnelles directes non refacturables et ajustés de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent également en compte le potentiel de revalorisation de loyers. La capitalisation des revenus est effectuée sur la base de la valeur locative de marché. Il est également tenu
compte des loyers réels jusqu'à la prochaine révision du bail, ces derniers étant légèrement supérieurs aux loyers potentiels Des taux de rendement théoriques ont été retenus en prenant soin de retirer le montant des droits d’enregistrement.
5.7. IMMOBILISATIONS CORPORELLES NON INCLUSES DANS LA CATEGORIE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT Les immobilisations corporelles n’entrant pas dans la catégorie des immeubles de placement correspondent principalement aux mobiliers, matériels informatiques, matériels de transport et aux immeubles d'exploitation. Un immeuble d'exploitation est un bien immobilier détenu par son propriétaire pour être utilisé dans la production ou la fourniture de services ou à des fins administratives. Les immobilisations corporelles sont enregistrées pour leurs prix de revient, augmentés le cas échéant des frais d'acquisition pour leur montant brut d'impôt, diminués du cumul des amortissements. Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d'utilité de chaque composant constitutif des actifs, à savoir : − Entre 3 et 5 ans pour les matériels de bureau − Entre 3 et 7 ans pour les agencements.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 15 5.8 STOCKS D’IMMEUBLES Programmes immobiliers Les stocks de programmes immobiliers sont évalués à leur coût de revient qui comprend le prix d’acquisition des terrains, les taxes, le coût de construction et d’aménagement, le coût des VRD, les honoraires, les frais annexes ainsi que le coût des emprunts. Le coût des emprunts directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif qualifié sont comptabilisés dans le coût de cet actif.
Dépréciation d’actifs A chaque clôture, le Groupe apprécie s’il existe un indice de perte de valeur de ses stocks. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l’environnement économique ou technique, soit une baisse de sa valeur de marché. Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable du stock est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, ou valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l’utilisation continue de l’actif et de sa sortie à la fin de l’utilisation prévue. La perte de valeur ainsi calculée est enregistrée en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable du stock.
5.9. PASSIFS FINANCIERS Les passifs financiers comprennent les emprunts, les autres financements et découverts bancaires. Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu, moins les coûts de transaction directement attribuables. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif.
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5.11 CRÉANCES Les créances clients sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation initiale. Compte tenu des échéances de paiement généralement à moins de trois mois, la juste valeur des créances est assimilée à la valeur nominale. Les créances sont ensuite comptabilisées au coût amorti et peuvent faire l’objet d’une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable.
5.12. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE La trésorerie et équivalents comprend les liquidités et les placements à court terme ayant une échéance de moins de 3 mois à compter de la date d'acquisition et dont les sous-jacents ne présentent pas de risques de fluctuations significatifs. La valorisation des placements à court terme est effectuée à la valeur de marché à chaque clôture. Les gains et pertes latents sont comptabilisés en résultat s'ils sont significatifs. Les découverts bancaires remboursables à vue, qui font partie intégrante de la gestion de la trésorerie du Groupe, constituent une composante de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour les besoins du tableau de flux de trésorerie.
5.13. PROVISIONS ET PASSIFS ÉVENTUELS Conformément à la norme lAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie ne sont pas fixés avec précision. Le montant de la provision est la meilleure estimation possible de la sortie de ressources nécessaires à l'extinction de l'obligation. En matière de litiges commerciaux, les provisions correspondent aux coûts estimés de ces litiges pour lesquels les sociétés concernées ne peuvent pas espérer la moindre contrepartie. Les provisions pour risques entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité et la part à moins d'un an des autres provisions pour risques sont classées en passif courant. Les provisions ne répondant pas à ces critères sont classées en tant que passifs non courants.
5.14. IMPÔTS L'impôt sur le résultat comprend l'impôt exigible et l'impôt différé. L'impôt est comptabilisé en résultat sauf s'il se rattache à des éléments qui sont comptabilisés en capitaux propres.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 17 Conformément à la norme l’IAS 12, les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur base comptable dans les états financiers consolidés. Aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises, qui au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal. La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant soit disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt. Les actifs d'impôts différés sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer. Les actifs et passifs d'impôts différés sont évalués au taux d'impôt adopté ou quasi adopté à la date de chaque clôture et dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé pour chaque réglementation fiscale. Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat. Les actifs et passifs d'impôts différés ne sont pas actualisés. Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un même taux.
5.15 AVANTAGES AU PERSONNEL EFI ne disposant pas de personnel, aucune estimation n’a été retenue.
5.16. RECONNAISSANCE DES PRODUITS Revenus locatifs Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refacturées, sont comptabilisés selon les modalités et échéances prévues pour chaque bail. Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location. Les avantages accordés aux locataires tels que les franchises de loyers ou les loyers progressifs qui trouvent leur contrepartie dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire sont étalés sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation. Les contrats de baux signés entre EFI et ses locataires sont des contrats de location simple. Plus généralement, les baux incluent des clauses classiques de renouvellement à l’issue de la période de location et d’indexation des loyers ainsi que les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat. Les informations complémentaires à la norme IFRS 7 sont présentées dans la note 8.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 18 Ventes en VEFA de programmes immobiliers Les revenus et le résultat des programmes immobiliers en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) sont appréhendés selon la méthode de l’avancement. Le produit pris en compte à l’avancement correspond au prix de vente avancé, calculé sur la base du prix de vente prévu dans l’acte notarié multiplié par le taux d’avancement du chantier. Le taux d’avancement est déterminé sur la base du coût des travaux comptabilisés par rapport aux coûts prévisionnels de l’opération.
5.17. TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement. Les intérêts perçus figurent dans le flux d'investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
5.18. INFORMATION SECTORIELLE (IFRS 8) Cette norme requiert une présentation de la note relative à l'information sectorielle qui est basée sur le reporting interne régulièrement examiné par le principal décideur opérationnel du Groupe, afin d'évaluer la performance de chaque secteur opérationnel et de leur allouer des ressources. Le suivi opérationnel est réalisé par activité en le décomposant en trois pôles : • Le pôle locatif, • Le pôle promotion immobilière, • Le siège.
5.19. RÉSULTAT PAR ACTION Le résultat par action avant dilution est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice, à l'exclusion du nombre moyen des actions ordinaires achetées et détenues à des fins d'autocontrôle. Le résultat dilué par action est calculé en retenant l'ensemble des instruments donnant un accès différé au capital de la société consolidante, qu'ils soient émis par celle-ci ou par une de ses filiales. La dilution est déterminée instrument par instrument, compte tenu des conditions existantes à la date de clôture.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 19 1 520 Solde au 31/12/2024 20 740 Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n’a pas recours à un contrat de location-financement.
Note 6 - Périmètre de consolidation 6.1. LISTE DES SOCIETES CONSOLIDEES Sociétés RCS Méthode de consolidation % intérêt % Contrôle % intérêt % Contrôle SA EUROPE FONCIERE INVESTISSEMENTS 328 718 499 IG ste mère ste mère BONY SNC 539 396 127 IG 99,00% 100,00% 99,00% 100,00% BONY A 825 359 482 IG 97,75% 100,00% 97,75% 100,00% H.D. 790 681 399 IG 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% JARDINS DU BAILLY 528 108 152 IG 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% EURASIA GESTION PATRIMOINE (anciennement ZEN REAL ESTATE) 751 237 025 IG 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 31/12/2024 31/12/2023 IG : intégration globale ME : mise en équivalence EFI est la maison mère juridique des sociétés consolidées.
Note 7. Notes relatives au bilan au compte de résultat et au tableau des flux de trésorerie
7.1. ECART D'ACQUISITION Il n’y a pas d’écart d’acquisition au 31 décembre 2024.
7.2. IMMEUBLES DE PLACEMENT 7.2.1. Evolution des immeubles de placement (en milliers d'euros) Immeubles de placement Solde au 31 Décembre 2022 22 074 Acquisitions Cessions Variation de périmètre Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2 854 Solde au 31/12/2023 19 220 Acquisitions Cessions Variation de périmètre Variation de la juste valeur des immeubles de placement
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 20 Variation de la j uste valeur des immeubles de placement 1 520 1 520 Solde au 31 décembre 2024 0 0 0 20 740 20 740 Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant.
7.2.2. Détail des immeubles de placement par nature en milliers d'euros Bureaux Commerces Entreprôts Usage mixte Total Solde au 31 décembre 2022 0 0 0 22 074 22 074 Acquisitions 0 Cessions 0 Variation de périmètre 0 Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2 854 -2 854 Solde au 31 décembre 2023 0 0 0 19 220 19 220 Acquisitions 0 Cessions 0 Variation de périmètre 0
7.3. IMMOBILISATIONS CORPORELLES HORS IMMEUBLES DE PLACEMENT Valeurs nettes (en milliers d'euros) Autres immobilisations corporelles Solde au 31 décembre 2023 2 973 Acquisitions 0 Cessions 0 Avances et acomptes -488 Dotations -180 Divers 0 Solde au 31 décembre 2024 2 305
7.4. STOCKS D’IMMEUBLES en milliers d'euros Valeur brute au 31/12/2024 Provisions 31/12/2024 Valeur nette au 31/12/2024 Valeur nette au 31/12/2023 stocks immobiliers 1 369 1 369 1 369 Total des stocks 1 369 0 1 369 1 369 Le stock représente le coût historique d’acquisition des bâtiments ainsi que l’ensemble des coûts rattachés. La variation des stocks entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2024 s’analyse comme suit : EFI / SNC CENTRE EURASIA SNC BONY H.D. TOUR DU FORUM Jardins du Bailly Total Stocks au 31/12/2023 0 0 89 0 1 279 1 369 + Variation de périmètre 0 + Variation nette stocks 0 Stocks au 31/12/2024 0 0 89 0 1 279 1 369
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 21 7.5. CREANCES en milliers d'euros Valeur brute au 31/12/2024 Provisions 31/12/2024 Valeur nette au 31/12/2024 Valeur nette au 31/12/2023 Clients et comptes rattachés 1 936 -1 246 691 556 Autres créances 24 365 0 24 365 23 898 Avances et acomptes sur cdes 0 0 0 Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) 822 822 803 Autres créances 23 540 23 540 23 095 Charges constatées d'avance 2 2 0 Total des créances d'exploitation 26 301 -1 246 25 055 24 454 - Le Groupe surveille attentivement les risques de crédit et de recouvrement dans un contexte macro- économique incertain, notamment dans le secteur immobilier. À ce stade, aucune hausse généralisée des impayés n’a été constatée, mais une provision pour dépréciation de 1 246 K€ figure
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 22 - En date d’arrêté des comptes, les opérations de cession d’actifs immobiliers prévues dans l’accord de conciliation sont conformes tant en termes de valeur que de calendrier. La direction d’EFI considère donc que l’application du principe de continuité d’exploitation n’est pas remis en cause au 31 décembre 2024 et maintient à sa valeur historique la créance détenue envers EURASIA GROUPE ANALYSE DES ACTIFS FINANCIERS Montant brut Dépréciations Montant net A la juste valeur par le résultat Stocks 1 369 1 369 Clients et comptes rattachés 1 936 -1 246 691 Autres actifs courants 25 053 25 053 Trésorerie et équivalents 77 77 Totaux 28 435 -1 246 27 190 Actifs financiers au 31 décembre 2024 - en K€ quote-part détenue par EURASIA GROUPE dans la société BONY A .
7.6. CAPITAUX PROPRES 7.6.1. Capital Au 31 décembre 2024, le capital social est de 1 680 264 euros, divisé en 67 667 348 actions de 0,025 euros chacune. Aucune opération sur le capital n’a été réalisée au cours de l’exercice 2024. 7.6.2. Réserves Au 31 décembre 2024, les réserves sont constituées des réserves consolidées. 7.6.3. Dividendes Aucun dividende n’a été distribué au cours de l’exercice 2024. 7.6.4. Actions propres Des actions de la société SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS étaient détenues par le groupe. Ces actions ont été sorties au cours du premier semestre 2024. La part du capital social ainsi détenue se détaille de la façon suivante : en nbre d'actions 31/12/2024 31/12/2023 Nbre actions à l'ouverture 14 000 14 000 Augmentation 0 0 Diminution 14 000 0 Nbre d'actions à la clôture 0 14 000 7.6.5. Intérêts minoritaires Il s’agit essentiellement des intérêts minoritaires dans la SCI DUBLIN et de la société H.D. et de la
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 23 7.7. PASSIFS FINANCIERS Un passif est classé en passif courant lorsqu’il satisfait à l'un des quatre critères suivants : - l'entité s'attend à régler le passif au cours du cycle normal d’exploitation, et ce, même s'il doit être réglé plus de douze mois après la date de clôture ; - le passif est détenu essentiellement dans le but d'être négocié ; - le passif est à régler dans les douze mois après la date de clôture ; - l'entité ne dispose pas, à la date de clôture, du droit de différer le règlement du passif pour au moins douze mois après la date de clôture. En février 2024, un accord a été conclu avec les principaux c
7.7.1. Ventilation des dettes financières entre passifs courants / non courants en milliers € Solde 31/12/2024 partie non courante dont entre 1 et 5 ans dont + 5 ans partie courante Emprunts bancaires 8 271 525 525 0 7 746 Contrats location financement 0 0 0 0 0 Concours bancaires 0 0 0 0 0 Comptes courants 3 405 3 213 3 213 0 192 Dépôts de garantie 197 197 197 0 0 Autres dettes financières 112 0 0 0 112 Total des dettes financières 11 986 3 936 3 936 0 8 049 L’échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d’un an. Les emprunts bancaires présentés dans l’état des dettes au 31 décembre 2024 ont été reclassés en passif courant pour les raisons évoquées à la note 2 (Faits caractéristiques sur la période et survenus depuis le 31 décembre).
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 24 7.7.2. Ventilation des dettes financières suivant les types de taux en milliers € Solde 31/12/2024 taux fixe taux variable non rémunérée Emprunts bancaires & obligataires 8 271 8 271 0 0 Contrats location financement 0 0 0 0 Concours bancaires 0 0 0 0 Comptes courants 3 405 3 405 0 0 Dépôts de garantie 197 0 0 197 Autres dettes financières 112 112 0 0 Total des dettes financières 11 986 11 788 0 197 Il n’y a aucun instrument de couverture en place à ce jour.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 25
7.8. AUTRES PASSIFS en milliers € solde 31/12/2024 partie non courante dont entre 1 et 5 ans dont + 5 ans partie courante solde 31/12/2023 Dettes sociales & fiscales 3 586 0 0 0 3 586 3 174 Dettes sur acquisition immeubles de placement 0 0 0 0 0 0 Dettes sur opérations VEFA 0 0 0 0 0 0 Autres dettes 484 0 0 0 484 678 Produits constatés d'avance 0 0 0 0 0 0 Total des autres passifs 4 070 0 0 0 4 070 3 852 La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d’un an. ANALYSE DES PASSIFS FINANCIERS ET NON FINANCIERS en milliers € - 31/12/2024 Catégorie Coût amorti Juste Valeur en capitaux propres Juste Valeur en résultat Total Dettes financières CA 8 271 8 271 Fournisseurs CA 415 415 Autres dettes CA 4 070 4 070 Total des passifs 0 12 757 0 0 12 757 CA : coût amorti JVR : juste valeur en résultat
7.9. PRODUITS DES ACTIVITES ORDINAIRES en milliers d'euros 31/12/2024 31/12/2023 Revenus locatifs 1 287 883 Ventes programmes immobiliers (y compris Vefa) 0 2 099 Autres produits d'exploitation 0 0 Total des produits des activités ordinaires 1 287 2 982
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Les charges d’exploitation direct
Page 26 en milliers d'euros 31/12/2024 31/12/2023 Charges externes 433 613 Impôts et taxes 305 326 Total des autres charges 738 939 -
7.11. CHARGES FINANCIERES en milliers d'euros 31/12/2024 31/12/2023 Intérêts des emprunts et des contrats de location financement 462 351 Intérêts des comptes courants d'associés -788 -616 Autres charges 0 0 Intérêts et charges assimilées (A) -325 -265 Rémunération de la trésorerie et équivalents 0 0 Produits des instruments de couverture 0 0 Produits de trésorerie et équivalents (B) 0 0 Montant net des charges financières (A - B) -325 -265 7.12 IMPOT SUR LES BENEFICES ET IMPOTS DIFFERES en milliers d'euros 31/12/2024 31/12/2023 Impôts exigibles 0 0 Impôts différés 456 -626 Impôts 456 -626
7.13 RESULTAT PAR ACTION
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 27 31/12/2024 31/12/2023 Résultat revenant aux actionnaires de la société (K€) 1 586 -990 Nombre d'actions ordinaires 67 667 348 67 667 348 Actions au-détenues 0 -14 000 Nombre d'actions après neutralisation des actions auto-détenues 67 667 348 67 653 348 Résultat net par action (€) 0,02 -0,01
Nombre de titres à créer 0,00 0,00 Résultat par action dilué 0,02 -0,01 7.14 ENCAISSEMENTS / DECAISSEMENTS SUR INVESTISSEMENTS CORPORELS ET INCORPORELS en milliers d'euros 31/12/2024 31/12/2023 Immeubles de placement (valeur historique) 0 0 Cession Immeubles de placement 0 0 Autres immobilisations 0 0 Remboursement avances 0 0 Décaissements sur investissements 0 0
7.15 VARIATION DES AUTRES PASSIFS COURANTS / NON COURANTS Les variations des autres passifs sont restées principalement liées aux opérations avec le Groupe EURASIA.
7.16 EMPRUNTS Il n’y a pas eu de nouveaux financements en 2024.
7.17 APPORT EN CAPITAL Il n’y a pas eu d’opération sur le capital au cours de l’exercice 2024.
7.18 RAPPROCHEMENT DE LA TRESORERIE DU TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE AVEC CELLE DE L’ETAT DE SITUATION FINANCIERE Détail de la trésorerie 31/12/2024 31/12/2023 Banques actif 77 191 Banques passif 0 7 Total 77 184
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 28
7.19 INFORMATION SECTORIELLE (IFRS 8) ACTIF (en milliers d’euros) Location Promotion Siège Total Actifs non courants Ecarts d’acquisition 0 0 0 0 Immobilisations corporelles 20 911 0 2 134 23 045 Autres actifs financiers -6 2 0 -4 Impôts différés 0 Total actifs non courants 20 905 2 2 134 23 041 Actifs courants 0 Stocks 0 1 369 0 1 369 Clients et comptes rattachés 591 73 27 691 Autres actifs courants 758 55 23 551 24 365 Trésorerie et équivalents 71 0 6 77 Total actifs courants 1 420 1 497 23 584 26 501 Total actifs destinés à être cédés 0 TOTAL GENERAL 22 325 1 499 25 718 49 542 PASSIF (en milliers d’euros) location Promotion siège Total Capitaux Propres Capital 0 0 1 680 1 680 Primes d’émission 0 0 2 954 2 954 Actions propres 0 0 Réserves consolidées part du Groupe 20 210 974 2 171 23 354 Résultat part du Groupe 1 471 -87 202 1 586 Capitaux propres – part du Groupe 21 681 887 7 007 29 574 Intérêts minoritaires 154 -128 0 26 Total capitaux propres 21 835 759 7 007 29 600 Passifs non courants 0 Emprunt obligataire convertible 0 0 Autres dettes financières -1 747 0 5 683 3 936 Impôts différés 3 445 0 0 3 445 Autres passifs non courants 0 0 0 0 Total passifs non courants 1 698 0 5 683 7 382 Passifs courants 0 Autres provisions 25 0 0 25 Emprunt obligataire convertible 0 Autres dettes financières 7 857 192 0 8 049 Fournisseurs et comptes rattachés 69 180 167 415 Autres passifs courants 1 186 536 2 347 4 070 Total courants 9 138 907 2 514 12 560 TOTAL GENERAL 32 671 1 667 15 204 49 542
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 29 8 – Autres informations
COMPTE DE RESULTAT (en milliers d’euros) Location Promotion Siège Total Produits des activités ordinaires (chiffres d’affaires) 1 273 -25 38 1 287 Autres produits 0 0 0 0 Achats de marchandises et matières premières 0 -2 0 -2 Frais de personnel 0 0 0 0 Dotations aux amortissements d’exploitation -5 21 -175 -159 Dotations aux provisions d’exploitation -182 -9 0 -191 Autres charges -386 -84 -268 -738 Juste valeur des actifs 1 520 0 0 1 520 Résultat opérationnel 2 220 -98 -405 1 717 Charges Financières -226 -2 554 325 Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence 0 0 0 0 Résultat avant impôt 1 994 -100 149 2 042 Impôts -509 0 53 -456 Résultat net de la période 1 485
8.1. REMUNERATION DES DIRIGEANTS Aucun mandataire social ne perçoit de rémunération des sociétés du périmètre de consolidation.
8.2. PARTIES LIEES Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général de la société « EURASIA GROUPE
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 30
8.3. ENGAGEMENTS HORS BILAN 8.3.1. Nantissements, cautions et autres garanties (donnés ou reçues) Société concernée Bénéficiaire Nature de la garantie Montant dette résiduelle (en K€), hors frais BONY CAISSE D'EPARGNE Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution EFI : 2 500 K€ + caution Monsieur Wang : 2 500 K€ + privilège prêteur de deniers pour 2 500 K€ 832 BONY SAAR + Subrogation dans les droits du CIC (ancien prêteur) à hauteur de 2 639k€ env. + Hypothèque de 2ème rang de l'immeuble situé à Aubervilliers (85/87 Avenue Victor Hugo) à hauteur de 7033k€ (y compris frais accessoires de 20%) 5 551 EFI ABSOLUTE + Emprunt obligataire représenté par des obligations d'une valeur nominale de 100k€ chacune à échéance du 20 juillet 2024. + Cautionnement du Groupe EURASIA, Fiducie et affectation hypothécaire en premier rang des immeubles. 2 470 Total 8 853
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 31 8.4 Facteurs de risques pour la société et le groupe EFI
La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants liés au financement du groupe : a) Risque de taux L’emprunt étant une source de financement significative de l’activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux. L’exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture. b) Risque de change A la date d’élaboration du présent rapport, la Société ou ses filiales n’ont aucune activité hors de la zone euro et ne sont donc pas exposées à un quelconque risque de change.
c) Risque d’absence de liquidité des actifs Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EFI propriétaires, pourraient, en présence notamment d’une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu’elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 32 - Ratio LTV qui ne doit pas excéder 44%. Ce ratio correspond, à une date donnée, au rapport entre, d’une part, l’encours du prêt et, d’autre part, la valeur de l’actif immobilier détenu par BONY et donné en garantie. Le calcul des ratios fait ressortir les résultats suivants : • Ratio DSCR : 103.5% • Ration LTV : 31.62% Précisions étant faites que ces ratios ne sont pas attestés par le collège des commissaires aux comptes. Au terme du contrat le DSCR doit être supérieur ou égal à 140% et donc à ce titre non respecté. Le DSCR a été transmis à la Banque sans réaction de sa part, à la date de production du présent document. L’accord de conciliation conclu en mai 2025 avec les principaux créanciers a toutefois rendu ces clauses caduques et a permis de réaménager les modalités de remboursement des dettes financières. Les autres emprunts du Groupe ne prévoient pas un remboursement anticipé de la dette lié au respect de ratios financiers (ou covenants). g) Risque liés au non renouvellement des baux Le Groupe ne peut exclure, qu’à l’échéance des baux, les locataires en place choisiront de ne pas renouveler le contrat de bail qu’ils ont conclu avec le Groupe. Le Groupe considère cependant que les relations privilégiées qu’il entretient avec les locataires du Groupe constituent un élément clef dans sa stratégie pour lui permettre d’assurer le renouvellement des baux arrivés à échéance. h) Le risque lié au non-paiement des loyers Le Groupe surveille attentivement les risques de crédit et de recouvrement dans un contexte macro- économique incertain, notamment dans le secteur immobilier. Le Groupe continue d’évaluer la situation locative et commerciale de ses contreparties, et adaptera ses estimations si nécessaire au regard de l'évolution du contexte économique En présence d’un locataire en difficulté de paiement, le propriétaire doit faire face à des frais de relance, d’huissiers, d’avocats qui sont récupérables au titre des baux signés uniquement si le locataire est solvable au final. Dans le cas contraire, le propriétaire doit faire face à l’impossibilité de récupérer les loyers dus, à la prise en charge des frais inhérents à une procédure légale, mais aussi aux frais de travaux de remise en état, de commercialisation et de charges et taxes durant la période de vacances de loyers. Compte tenu de la politique de diversification de la société et du nombre important de locataire le taux d’impayé ne réduit pas la rentabilité de l’entreprise et n’impacte que faiblement les revenus du Groupe. i) Le risque lié au non-respect par le locataire de leurs obligations Les mesures mises en œuvre par la Société pour s’assurer que les locataires satisfont et satisferont aux réglementations qui leurs sont applicables se décomposent comme suit : Lors de la première mise en exploitation : Toutes les obligations sont stipulées au locataire par le bail. La Société conduit un processus de « due diligence » complet portant notamment
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI – 31 décembre 2024 Page 33 sur le respect des différentes réglementations par le locataire. En cours de vie de l’actif : Les attestations d’assurance des locataires sont exigées. Une veille réglementaire est assurée par la Société afin de s’informer de l’évolution des réglementations. Des visites aléatoires des actifs sont régulièrement effectuées afin d’identifier le cas échéant des manquements éventuels aux règlementations. En cas de relocation, toutes les obligations seront transmises par le bail au locataire, un suivi du respect de celles-ci sera effectué, notamment en cas de travaux par le locataire. EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS assure en outre des visites périodiques des immeubles (au moins une fois par an).