XSTO:CIBUS ESEF Annual Report
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (XSTO:CIBUS)
ESEF Annual Report
2022-03-22
For: 2021-12-31
View Original
Added on
September 22, 2026
5744
Finansiella
rapporter
58
Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB
Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic
559135-0599, med säte i Stockholm , Sverige, avger härmed
årsredovisning för koncernen och moderbolaget för
räkenskapsåret 1 januari 2021 - 31 december 2021. Bolagets
redovisningsvaluta är Euro och om inget annat anges uppges
alla belopp i tusentals Euro.
Verksamhet
Cibus verksamhet består av att förvärva, förädla och utveckla
högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,
konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.
Aärsidé, mål och strategi
Cibus aärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, förädling och utveckling av högkvalitativa
fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets
aärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina
aktieägare oberoende av konjunkturläget. Den strategi som
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt
starka hyresgäster i marknadsledande positioner.
Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och
bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträande de
befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om
förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget
formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt i
Finland och i Sverige men även att expandera till övriga länder
i Norden.
Fastighetsbestånd och hyresgäster
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2021 av 400
fastigheter med en total uthyrningsbar area om drygt 866 920
kvm. Marknadsvärdet uppgick till 1 499 626 TEUR. Innehavet
består till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak
bedrivs verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 84 % av
portföljens driftnetto på helårsbasis härrör sig från fastigheter i
Finland, 15 % från fastigheter i Sverige och 1 % från fastigheter i
Norge. Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av
företag verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln.
Över 90 % av de driftsnettot härrör sig från fastigheter som
hyrs av de fem marknadsledande hyresgästerna: Kesko,
Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen eller Lidl. Fastigheterna
upplevs som väl lämpade för verksamheten av samtliga
större hyresgäster. Ankarhyresgästerna står för 87 % av
hyresintäkterna från dagligvaruhandelfastigheter och har
genomsnittlig återstående löptid på 5,5 år.
Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger
per år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av ett
oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på
marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts
av Newsec.
Förvaltningsberättelse
FINANSIELLA RAPPORTER
Finansiella nyckeltal, koncernen
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2021 Helår 2020
Hyresintäkter 81 058 65 033
Driftnetto 76 326 61 395
Förvaltningsresultat 47 741 33 488
Resultat efter skatt 51 370 34 597
Antal utestående aktier, st 44 000 000 40 000 000
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 40 284 932 36 459 344
Resultat per aktie, EUR¹ 1,25 0,95
EPRA NRV per aktie, EUR 13,5 12,1
EPRA NTA per aktie, EUR 13,5 12,1
EPRA NDV per aktie, EUR 12,8 11,6
Marknadsvärde fastigheterna 1 499 626 1 272 514
Likvida medel 51 054 36 783
Balansomslutning 1 570 714 1 323 954
Avkastning på eget kapital, % 9,9 8,7
Belåningsgrad seniorskuld, % 48,3 48,9
Belåningsgrad nettoskuld, % 57,8 61,3
Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,3
Soliditet, % 37,1 34,6
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,9
Överskottsgrad, % 94,2 94,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 95,3
Andelen dagligvarufastigheter, % 94,6 95,0
1
Före och efter utspädning.
59
Resultatanalys helår 2021
INTÄKTER
Under 2021 uppgick koncernens hyresintäkter till 81 058 TEUR
(65 033), vilket var en ökning med 25 % jämfört med samma
period förra året. Serviceintäkter uppgick till 12 696 TEUR (9
346) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,3 % (95,3).
Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick den 31 december 2021 till
94 754 TEUR (81 452).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna uppgick under året till -17 428 TEUR (-12 984).
Driftnettot ökade med 24 % och uppgick till 76 326 TEUR (61
395), vilket resulterade i en överskottsgrad på 94,2 % (94,4). Då
många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna
står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de
viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan
kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta
innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna
kan variera över tid medan driftsnettot håller sig relativt stabilt.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -22 200 TEUR (-21 387) och utgörs
främst av årets räntekostnader om -19 289 TEUR (-16 083)
men även av en valutakursförändring om 468 TEUR (0). I
finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för räntederivat,
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt
IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 724 MEUR finns två icke
säkerställd obligationer utgivna om 600 MSEK och 135 MEUR.
Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan i den totala
låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och
inklusive marginaler och räntesäkringskostnader, till 2,3 % (2,4).
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under året uppgick förvaltningsresultatet ökade med 43 % till 47
741 TEUR (33 488), vilket motsvarar 1,19 EUR (0,92) per aktie.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värdeförändringarna på fastigheterna inkl. förvärv uppgick
till 227 112 TEUR (397 701) från det ingående värdet om 1 272
514 TEUR (874 813) till det utgående värdet 1 499 626 TEUR
(1 272 514). 10 644 TEUR (6 461) av värdeförändringarna
är orealiserade och -3 802 (403) utgör en valutakurseekt.
Under året har förvärv av fastigheter utbetalats med 177
150 TEUR (386 122) och 40 742 TEUR utbetalats genom en
apportemission, samt avyttring inbringat 0 TEUR (270) och
justerat anskaningsvärden med 131 TEUR (722). Utöver
det har investeringar i fastigheterna gjorts med 2 247
TEUR (4 262), varav cirka 403 TEUR (2 131) är genomförda
hyresgästanpassningar med direktavkastning i linje eller över
befintlig portfölj.
SKATT
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %. Genom
skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier,
byggnaderna och utnyttjandet av underskottsavdrag har det
under året uppkommit en låg eektiv skattekostnad. I Sverige är
den nominella bolagsskatten 20,6 % och i Norge är den nominella
bolagsskatten 22 %.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 23 855
TEUR (18 221). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga
underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 4 675
TEUR (3 648) och i moderbolagets balansräkning till 3 224 TEUR
(2 438). Cibus redovisar en total skatt för året om -7 995 TEUR
(-4 995), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -81
TEUR (-21) TEUR respektive -7 914 TEUR (-4 974). Den eektiva
skattesatsen uppgår till 13,5 % (12,6).
RESULTAT EFTER SKATT
Årets resultat efter skatt uppgick till 51 370 TEUR (34 597)
vilket motsvarar 1,25 EUR (0,95) per aktie. Orealiserade
värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick
till 10 644 TEUR (6 461).
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten
uppgick till 53 261 TEUR (45 925) vilket motsvarar 1,32 EUR
(1,26) per genomsnittligt antal utestående aktier. Kassaflödet
från investeringsverksamheten uppgick till -179 675 TEUR
(-392 290) och utgör främst förvärv av fastigheter under året.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 140 777
TEUR (357 941). Likvida medel vid årets slut uppgick till 51 054
TEUR (36 783) vilket motsvarar 1,16 EUR (0,92) per aktie. Cibus
hade per den 31 december 2021 räntebärande nettoskulder,
efter avdrag för likvida medel, om 866 806 TEUR (780 500).
Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 3 969 TEUR (4 265).
Finansiering
Per den 31 december 2021 hade koncernen säkerställda
banklån om 724 MEUR med en genomsnittligt viktad
rörlig räntemarginal om 1,7 % och en genomsnittligt viktad
kreditbindningstid om 2,6 år. Som säkerhet för de räntebärande
skulderna har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. Cibus
har gjort bedömningen att pantsättningsavtalen ingåtts på
marknadsmässiga villkor.
Cibus har emitterat en icke-säkerställd grön obligtion om 600
MSEK. Obligationen löper till den 12 juni 2023 med en rörlig
kupongränta om 3m STIBOR + 4,75 %.
Cibus har emitterat en icke-säkerställd obligation om 135
MEUR. Obligationen löper till den 18 september 2023 med en
rörlig kupongränta om 3m EURIBOR + 4,5 %.
Båda icke-säkerställda obligationerna är sedan 20 juli 2020
noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.
Den tidigare EUR-obligationen med förfallodatum 26 maj 2021
är helt återlöst per den 9 juli 2020.
I juni 2021 etablerade Cibus ett MTN-program som
möjliggör både seniora icke-säkerställda obligationer
och hybridobligationer. Den 17 juni emitterade Cibus
hybridobligationer om 30 MEUR under sitt nyligen etablerade
MTN-program Hybridobligationerna har en evig löptid med
möjlighet till första inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta
om 3 månader EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan
24 juni 2021 noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq
Stockholm.
— Koncernens genomsnittliga kreditbindningstid exklusive
hybridobligation uppgår till 2,6 år.
— Första förfall av lån sker först om 1,5 år.
— Av koncernens banklån är omkring 66 % säkrade genom
räntederivat i form av räntetak.
— Nettobelåningsgraden inklusive icke-säkerställda
obligationslånen är 57,8 %.
— De säkerställda banklånen har en belåningsgrad på 48,3 %.
Se not 9 för mer info. För ytterligare information avseende
finansiell riskhantering och finansiella instrument se sidorna
41-45.
Legal struktur
Per den 31 december 2021 bestod koncernen av 376 aktiebolag
med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag.
Samtliga fastigheter ägs av dotterbolagen och 50 av
dotterbolagen är delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är
den vanligaste formen av samarbetsarrangemang i Finland som
möjliggör direkt ägande av en specifik del i en fastighet.
FINANSIELLA RAPPORTER
60
Ägarförhållanden
Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm
MidCap. Sista handelsdag på Nasdaq First North Premier
Growth Market Stockholm var den 31 maj 2021. Cibusaktien har
ISIN SE0010832204. Bolaget har ca 41 000 aktieägare per den
31 december 2021. De 15 största aktieägarna innehar ca 42 %
av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31
december 2021 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2021
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 3 214 813 7,3
AB Sagax 2 426 973 5,5
Columbia Threadneedle 2 257 879 5,1
Dragfast AB 1 700 000 4,2
Marjan Dragicevic 1 632 000 3,7
Avanza Pension 1 322 845 3,0
BlackRock 1 278 263 2,9
Sensor Fonder 946 000 2,1
Länsförsäkringar Fonder 929 474 2,1
Nordnet Pensionsförsäkring 545 601 1,2
Patrick Gylling 500 000 1,1
Svenska Handelsbanken 376 800 0,9
Nuveen Asset Management 370 520 0,8
Handelsbanken Fonder 315 538 0,7
Familjen Kamprads Stiftelse 300 000 0,7
Summa 15 största aktieägare
18 116 706 41,6
Aktieägare, övriga 25 883 294 58,4
Totalt 44 000 000 100
Källa: Modular Finance
Moderbolaget
och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består
i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor
och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som
administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,
projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget
uppgick till -2 305 TEUR (7 084)..
Hållbarhetsrapport
För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 54.
Revisor
Årsstämman 2021 valde revisionsbolaget KPMG AB som revisor.
Den auktoriserade revisorn Mattias Johansson är bolagets
huvudansvarige revisor.
Väsentliga händelser under perioden
FÖRSTA KVARTALET
Inga väsentliga händelser har inträat under första kvartalet.
ANDRA KVARTALET
Den 14 april meddelades att Cibus köpt tre fastigheter i
Sverige för 34,5 MSEK. ICA Sverige är ankarhyresgäst i alla
fastigheterna.
På årsstämman den 15 april 2021 valdes Victoria Skoglund
till ny styrelseledamot. Patrick Gylling omvaldes till
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Jonas Ahlblad och
Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den 29 april meddelades att Cibus köpt en fastighet i Rauma,
Finland för 5,3 MEUR. Tokmanni är ankarhyresgäst.
Den 14 maj meddelades att Cibus köper tre fastigheter i
Finland för 25,5 MEUR. Lidl, Halpahalli och S-gruppen är
ankarhyresgäster.
Cibus meddelade den 26 maj att man tecknat samarbetsavtal
med Järntorget om att tillsammans utveckla Cibus svenska
fastighetsbestånd till den del som inte används för
dagligvaruhandel. Ambitionen är att genom planarbete realisera
byggrätter för hyresrätter i Cibus befintliga och tillkommande
svenska fastighetsbestånd.
Den 27 maj meddelades att Cibus har godkänts för notering
på Nasdaq Stockholm. Första dag för handel på Nasdaq
Stockholms huvudlista var tisdagen den 1 juni 2021 och sista
dag för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market
var måndagen den 31 maj 2021.
Cibus publicerar den 28 maj prospekt i samband med listbyte
till Nasdaq Stockholm.
Den 28 maj meddelades även att Cibus gör ytterligare två
förvärv i Finland för 15,9 MEUR. Tokmanni och S-gruppen är
ankarhyresgäster.
Den 1 juni meddelades att Cibus gör två förvärv i Sverige för 4,5
MEUR. ICA är ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.
Den 14 juni meddelades att Cibus oentliggjort grundprospekt
avseende nyetablerat MTN-program och överväger en emission
av hybridobligationer.
Den 15 juni meddelades att Cibus köper en livsmedelsfastighet i
Finland för 2,2 MEUR. Kesko är hyresgäst.
Den 16 juni meddelades att Cibus ingått avtal om förvärv av
72 matvarubutiker i Finland för 71,6 MEUR och enats om en
riktad nyemission av 2 000 000 nya aktier till AB Sagax. 71 av
fastigheterna är uthyrda till Kesko och en till S-gruppen.
Cibus emitterade den 17 juni hybridobligationer om 30 MEUR.
TREDJE KVARTALET
Cibus har den 1 juli undertecknat och tillträtt ett förvärv av tre
fastigheter i Sverige för 4,1 MEUR. Coop Sverige Fastigheter är
ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.
Den 6 september meddelades att Cibus aktie kommer från och
med den 20 september 2021 att ingå i EPRA index, som är ett
ledande globalt index för börsnoterade fastighetsinvesteringar.
Cibus undertecknade den 24 september ett förvärv om totalt
fem fastigheter i Finland för 5,2 MEUR. S-gruppen är hyresgäst
i samtliga fastigheter.
Den 30 september meddelade Cibus att man köpt en portfölj
bestående av 8 fastigheter i sydöstra Norge för 27,6 MEUR.
Fastigheterna tillträddes den 15 oktober 2021 och är fullt
uthyrda till Kiwi, Spar samt Rema1000.
Cibus har den 1 juli undertecknat och tillträtt ett förvärv av tre
fastigheter i Sverige för 4,1 MEUR. Coop Sverige Fastigheter är
ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.
FJÄRDE KVARTALET
Cibus meddelade den 18 november att man undertecknat ett
förvärv av en livsmedelsbutik i Finland för 6,8 MEUR. S-gruppen
är hyresgäst.
Den 29 november meddelade Cibus att man undertecknat ett
förvärv av en livsmedelsfastighet, som för närvarande byggs, i
Sverige för 11,5 MEUR.
Tillträdet är planerat till Q3 2022 när byggnaden är färdigställd.
Willys är hyresgäst.
Samma dag meddelades att Cibus undertecknat ett
förvärv av Charlottenbergs Handelspark, innehållande två
separata fastigheter, i Sverige för 28,3 MEUR. ICA och Lidl är
ankarhyresgäster.
Den 30 november meddelades att Cibus tillträtt tidigare aviserat
förvärv av en portfölj om 72 matvarubutiker i Finland ifrån AB
Sagax. I samband med tillträdet har bolaget betalat en del av
köpeskillingen genom en riktad nyemission av 2 000 000 aktier.
FINANSIELLA RAPPORTER
61
Samma dag meddelades att det totala antalet aktier och röster
i Cibus har under november 2021 ökat som ett resultat av den
riktade nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår
därmed till 42 000 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till
420 000 EUR.
Den 1 december uppdaterade Cibus sina tillväxtmål.
Företagsledningen och styrelsen bedömer att bolaget kommer
kunna fördubbla sin fastighetsportfölj till mellan 2,5 och
3,0 miljarder EUR i fastighetsvärde samt att kriterierna för
investment grade i kreditrating kommer att vara uppfyllda i
slutet av 2023.
Den 7 december meddelades att Cibus genomför en riktad
nyemission om 2 000 000 aktier och tillförs 492 MSEK.
Cibus gör den 21 december två förvärv i Norge för 13,4 MEUR.
Norgesgruppen och Rema1000 är ankarhyresgäster.
Den 23 december förvärvar Cibus en portfölj om 6 fastigheter
i Norge för 15,8 MEUR. Coop, Kiwi samt Rema 1000 är
ankarhyresgäster.
Den 29 december förvärvar Cibus en livsmedelsbutik
färdigställdunder 2020 med ytterligare en byggnad under
uppförande iSverige för 15,7 MEUR. Coop är ankarhyresgäst.
Den 30 december meddelades att antalet aktier och röster i
Cibus uppgår till 44 000 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår
till 440 000 EUR.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Den 17 februari 2022 pressmeddelades kommunikén ifrån den
extra bolagsstämman som hölls samma dag. Styrelsen erhöll
mandat att fram till nästa årsstämma besluta om nyemission
av aktier, med eller utan företrädesrätt för bolagets aktieägare.
Det totala antalet aktier som kan komma att emitteras
enligt bemyndigandet får högst motsvara 10 procent av
antalet utestående aktier i bolaget vid tidpunkten för extra
bolagsstämman, det vill säga maximalt 4 400 000 aktier kan
komma att emitteras.
Samma dag meddelades valberedningens förslag till styrelse
till årsstämman. Valberedningen föreslår att Patrick Gylling,
Elisabeth Norman, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg
omväljs som ledamöter i styrelsen för Cibus Nordic Real
Estate AB samt att Nils Styf väljs som ny styrelseledamot.
Vidare föreslår valberedningen omval av Patrick Gylling som
styrelseordförande.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika
typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och
finansieringsrisker som beskrivs på sidorna 41-45.
Moderbolaget påverkas indirekt av risker och
osäkerhetsfaktorer genom sin funktion i koncernen.
Riktlinjer till ledande befattningshavare
Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av
koncernledningen. Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som
avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning,
efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2020. För mer
information se sidorna 50-52.
Förväntad framtida utveckling
Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i
takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv
förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av
existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra
bolagets avkastning.
Vinstdisposition och utdelningsinformation
Styrelsen lämnar förslag på utdelning till årsstämman om
0,99 EUR per aktie. Den föreslagna utdelningen motsvarar en
direktavkastning om 3,5 % på aktiekursen per den 31 december
2021 (290,80 SEK).
Förslag till vinstdisposition
Inför årsstämman den 20 april 2022 föreslår styrelsen:
-Att nytt aktieslag (D) inrättas och att fondemission sker till
befintliga aktieägare i samband därmed
-Att utdelningen höjs med 5 % till 0,99 EUR per befintlig aktie
fördelat på alla aktieslag. Nuvarande aktieägare kommer
därmed erhålla motsvarande 0,99 EUR i utdelning på befintlig
aktie fördelat på 12 utdelningstillfällen.
-Alla aktieslag kommer att ha månadsvis utdelning.
Fullständigt förslag till beslut, inklusive belopp och
utbetalningsdatum, kommer att publiceras i samband med
kallelse till årsstämman.
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE
VINSTMEDEL EUR
Fritt eget kapital 429 967 003
Årets resultat -2 305 316
427 661 688
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS
SÅ ATT
till aktieägarna utdelas 43 560 000
i ny räkning balanseras 384 101 688
427 661 688
För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det bemyndigande
styrelsen fick på den extra bolagsstämman den 17 februari 2022
samt det eventuella bemyndigandet för styrelsen att besluta
om nyemission ifrån årsstämman 2022 kommer en utdelning för
tillkommande aktier om maximalt 10 164 000 EUR att delas ut.
Av det disponibla beloppet per den 31 december 2021 kommer
minst 373 937 668 EUR att återstå efter utdelning om maximalt
totalt 53 724 000 EUR.
STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA
UTDELNINGEN
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen
till likviditetsbehov, framlagd budget och investeringsplaner
inget som talar för att bolagets och koncernens eget kapital
inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art,
omfattning och risker för den föreslagna utdelningen. Styrelsen
finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17
kap 3 § aktiebolagslagen.
Beträande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till
efterföljande finansiella rapporter.
FINANSIELLA RAPPORTER
Coronaviruset
Coronaviruset har haft en mycket begränsad
negativ påverkan på Cibus verksamhet. Vi följer
Folkhälsomyndighetens rekommenationer och agerar
självfallet aktsamt i kontakter med andra företag, möten
hålls företrädesvis per telefon eller videolänk och
resandet hålls på en låg nivå.
För våra främsta hyresgäster, livsmedelshandlarna,
har volymerna ökat sedan viruset uppkom då fler äter
hemma. Volymerna inom dagligvaruhandeln är på stabila
nivåer och ingenting tyder på att våra hyresgäster
kommer få svårt att betala sina hyror. Cirka 99 % av våra
aviserade hyror för Q4 2021 är betalda och cirka 99 %
för helåret 2021. Cirka 90 % av våra intäkter kommer
från de största dagligvarukedjorna i Norden.
62
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2021 Helår 2020
Hyresintäkter 4 81 058 65 033
Serviceintäkter 4 12 696 9 346
Driftkostnader 5 -13 791 -10 023
Fastighetsskatt -3 637 -2 961
Driftnetto 6 76 326 61 395
Administrationskostnader 7, 8 -6 385 -6 520
Finansnetto 9 -22 200 -21 387
Förvaltningsresultat 47 741 33 488
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 10 644 6 461
Värdeförändring räntederivat, orealiserad 10 980 -3 57
Resultat före skatt 59 365 39 592
Aktuell skatt 11 -81 -21
Uppskjuten skatt 11 -7 914 -4 974
Årets resultat 51 370 34 597
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 16 40 284 932 36 459 344
Resultat per aktie före och efter utspädning, EUR 16 1,25 0,9 5
Övrigt totalresultat
Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat
Årets omräkningsdierenser vid omräkning av utländska
verksamheter
-1 524 4 408
Summa totalresultat* 49 846 39 005
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
FINANSIELLA RAPPORTER
63
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 1 499 626 1 272 514
Nyttjanderättstillgångar 13 9 649 8 218
Andra materiella tillgångar 55 36
Immateriella tillgångar 200 11
Uppskjutna skattefordringar 11 4 675 3 648
Övriga långfristiga fordringar 33 36
Summa anläggningstillgångar 1 514 238 1 284 463
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 764 67 9
Övriga kortfristiga fordringar 1 165 453
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 3 493 1 576
Likvida medel 15 51 054 36 783
Summa omsättningstillgångar 56 476 39 491
SUMMA TILLGÅNGAR 1 570 714 1 323 954
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 16 440 400
Övrigt tillskjutet kapital 507 496 422 275
Reserver 2 884 4 408
Balanserat resultat inkl. årets resultat 43 435 30 945
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 554 255 458 028
Hybridobligation 17 29 007 -
Summa eget kapital 583 262 458 028
Långfristiga skulder
Upplåning 18 911 494 810 202
Uppskjutna skatteskulder 11 31 161 20 294
Räntederivat 391 736
Övriga långfristiga skulder 13 13 080 9 296
Summa långfristiga skulder 956 126 840 528
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 18 2 396 2 762
Kortfristig del av räntederivat 703 -
Leverantörsskulder 7 74 438
Aktuella skatteskulder 1 533 37
Övriga kortfristiga skulder 3 519 3 739
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 22 401 18 422
Summa kortfristiga skulder 31 326 25 398
Summa skulder 987 452 865 926
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 570 714 1 323 954
FINANSIELLA RAPPORTER
64
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
Belopp i tusental euro (TEUR)
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital Övrigt
tillskjutet
kapital
Reserver Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt Hybrid-
obligation
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital
2020-01-01
Årets resultat - - - 34 597 34 597 - 34 597
Årets övrigt totalresultat - - 4 408 - 4 408 - 4 408
Årets totalresultat - - 4 408 34 597 39 005 - 39 005
Nyemission 89 123 125 - - 123 214 - 123 214
Teckningsoptioner - 54 - - 54 - 54
Emissionskostnader - -2 160 - - -2 160 - -2 160
Skatteeekt emissionskostnader - 462 - - 462 - 462
Utdelning - - - -35 416 -35 416 - -35 416
Utgående eget kapital
2020-12-31
Ingående eget kapital
2021-01-01
Årets resultat - - - 51 370 51 370 - 51 370
Årets övrigt totalresultat - - -1 524 - -1 524 - -1 524
Årets totalresultat - - -1 524 51 370 49 846 - 49 846
Nyemission 20 48 048 - - 48 068 - 48 068
Apportemission 20 37 559 - - 37 579 - 37 579
Hybridemission - - - - - 30 000 30 000
Teckningsoptioner - 153 - - 153 - 153
Emissionskostnader - -670 - - -670 -430 -1 100
Skatteeekt emissionskostnader - 131 - - 1 31 89 220
Utdelning - - - -38 880 -38 880 -652 -39 532
Utgående eget kapital
2021-12-31
FINANSIELLA RAPPORTER
65
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2021 Helår 2020
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 59 365 39 592
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Finansiella poster 1 936 1 625
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter -10 644 -6 461
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat -980 357
- Orealiserade kursdierenser -2 788 2 819
- Förändring av uppskjuten skatt 1 930 -
Betald skatt - -609
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar 22 078 3 037
Förändring av kortfristiga skulder -17 636 5 565
Kassaflöde från den löpande verksamheten 53 261 45 925
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter 12 -177 150 -386 122
Försäljning av fastigheter 12 - 270
Investeringar i befintliga fastigheter 12 -2 247 -4 262
Andra investeringar -27 8 -2 176
Kassaflöde från investeringsverksamheten -179 675 -392 290
Finansieringsverksamheten
Nyemission 48 088 123 214
Hybridemission 30 000 -
Teckningsoptioner 121 54
Emissionskostnader -1 107 -2 160
Utdelning till aktieägare -37 520 -39 587
Utdelning hybridobligation -652 -
Upptagna lån 18 105 610 454 923
Amortering av lån 18 -2 192 -175 667
Uppläggningskostnader för lån 18 -1 571 -2 836
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 140 777 357 941
Årets kassaflöde 14 363 11 576
Likvida medel vid årets början 36 783 24 746
Kursdierens i likvida medel -92 461
Likvida medel vid årets utgång 51 054 36 783
FINANSIELLA RAPPORTER
66
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2021 Helår 2020
Rörelseintäkter 1 352 501
Rörelsekostnader 7, 8 -2 922 -2 629
Rörelseresultat -1 570 -2 128
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - 10 580
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 13 419 12 917
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -11 450 -10 896
Resultat efter finansiella poster 399 10 473
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag -3 490 -4 021
Resultat före skatt -3 091 6 452
Skatt 11 786 632
Årets resultat -2 305 7 084
Övrigt totalresultat - -
Summa totalresultat -2 305 7 084
FINANSIELLA RAPPORTER
67
Modebolagets balansräkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 200 17
Inventarier 12 11
Andelar i dotterbolag 20 128 599 128 594
Uppskjutna skattefordringar 3 224 2 438
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 473 904 374 363
Övriga långfristiga fordringar 276 21
Summa anläggningstillgångar 606 215 505 444
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 22 046 41 751
Övriga kortfristiga fordringar 318 70
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 63 27
Likvida medel 15 30 996 22 598
Summa omsättningstillgångar 53 423 64 446
SUMMA TILLGÅNGAR 659 638 569 890
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 16 440 400
Summa bundet eget kapital 440 400
Överkursfond 17 536 350 422 275
Balanserat resultat -106 384 -74 588
Årets resultat -2 305 7 084
Summa fritt eget kapital 427 661 354 771
Summa eget kapital 428 101 355 171
Långfristiga skulder
Upplåning 18 192 391 193 073
Summa långfristiga skulder 192 391 193 073
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till koncernföretag 27 709 11 840
Leverantörsskulder 336 116
Övriga kortfristiga skulder 112 81
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 10 989 9 609
Summa kortfristiga skulder 39 146 21 646
SUMMA SKULDER 231 537 214 719
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 659 638 569 890
FINANSIELLA RAPPORTER
68
Moderbolagets förändring av eget kapital
Belopp i tusental euro (TEUR) Bundet eget
kapital
Fritt eget kapital
Aktiekapital Överkursfond Hybrid-
obligation
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt
Ingående eget kapital
2020-01-01
311 300 794 - -39 174 261 931
Årets resultat - - - 7 084 7 084
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 7 084 7 084
Nyemission 89 123 125 - - 123 214
Teckningsoptioner - 54 - - 54
Emissionskostnader - -2 160 - - -2 160
Skatteeekt emissionskostnader - 462 - - 462
Utdelning - - - -35 414 -35 414
Utgående eget
kapital 2020-12-31
400 422 275 - -67 504 355 171
Ingående eget kapital
2021-01-01
400 422 275 - -67 504 355 171
Årets resultat - - - -2 305 -2 305
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - -2 305 -2 305
Nyemission 20 48 048
- - 48 068
Apportemission 20 37 559
- - 37 579
Hybridemission - - 30 000 - 30 000
Teckningsoptioner - - - - -
Emissionskostnader - -670 -430 - -1 100
Skatteeekt emissionskostnader - 131 89 - 220
Utdelning - - -652 -38 880 -39 532
Utgående eget kapital
2021-12-31
440 507 343 29 007 -108 689 428 101
FINANSIELLA RAPPORTER
69
Kassaflödesanalys, moderbolaget
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2021 Helår 2020
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -3 091 6 452
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Avskrivningar 9 9
- Uppläggningskostnader 780 790
- Orealiserade kursdierenser -179 -3 841
Betald skatt - -
Kassaflöde från den löpande verksamheten -2 481 3 410
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar 35 289 -42 829
Förändring av kortfristiga skulder 264 6 518
Kassaflöde från den löpande verksamheten 33 072 -32 901
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott - -55 569
Förvärv av anläggningstillgångar -197 -14
Lån till dotterbolag -63 286 -43 000
Kassaflöde från investeringsverksamheten -63 483 -98 583
Finansieringsverksamheten
Nyemission 48 088 123 214
Hybridemission 30 000 -
Teckningsoptioner - 54
Emissionskostnader -1 107 -2 160
Utdelning till aktieägare -37 520 -35 414
Utdelning hybridobligation -652 -
Upptagna lån - 194 778
Amortering av lån - -135 000
Uppläggningskostnader för lån - -1 099
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 38 809 144 373
Årets kassaflöde 8 398 12 889
Likvida medel vid årets början 22 598 9 709
Likvida medel vid årets utgång 30 996 22 598
FINANSIELLA RAPPORTER
70
Not 1 Allmän information om bolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer
559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i
Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper
Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de
av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS)
samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRIC).
Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande
redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är
redovisade till anskaningsvärden förutom förvaltningsfastigheter
och räntederivat som värderas till verkligt värde. Dotterbolag
är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt
bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella
ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 376 av
426 dotterbolag och är delägare i 50 av dotterbolagen. De delägda
dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate
Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen
för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie
100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen
besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de
olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren
hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget.
Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar
aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för
att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta
belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld
oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan
själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte
heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar
sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av
gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket
innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag
(MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt
förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från
och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets
intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i
koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar
och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.
Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med
förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på
överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader
i anslutning till förvärvet kostnadsförs när de uppstår. På
förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och
övertagna skulder initialt till verkligt värde.
Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som
tillämpats.
NYA ELLER ÄNDRADE IFRS STANDARDER OCH NYA
TOLKNINGAR 2021
De nya och ändrade standarder och tolkningar som givits ut
av International Accounting Standards Board (IASB) samt IFRS
Interpretations Committee (IFRIC) men som träder ikraft för
räkenskapsår som börjar efter den 1 januari 2022 bedöms för
närvarande inte påverka Cibus resultat eller finansiella ställning.
VÄRDERINGSGRUNDER
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska
anskaningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder
och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen
värderas till verkligt värde.
Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde
består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via
koncernresultaträkningen.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet
med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats
konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och
dotterbolag.
KLASSIFICERING
Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning
först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra
belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp
betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader
efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som
omsättningstillgång respektive kortfristig skuld.
KONCERNREDOVISNING
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic
Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess
dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande
inflytande erhålls när moderbolaget
— har inflytande över investeringsobjektet;
— är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt
engagemang i investeringsobjektet, och
— kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att
påverka sin avkastning.
Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag
moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den
dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över
dotterbolaget. Detta innebär att intäkter och kostnader för ett
dotterbolag som förvärvats eller avyttrats under innevarande
räkenskapsår inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt
totalresultat från den dag moderbolaget får det bestämmande
inflytandet fram till den dag moderbolaget upphör att ha det
bestämmande inflytandet.
Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella
rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med
koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar
och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör
transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet.
FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA
Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen.
Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i
euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till
närmaste tusental. Resultatposter i annan valuta räknas om till
genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas
om till balansdagskurs.
Redovisningsprinciper och noter
71
TRANSAKTIONER I UTLÄNDSK VALUTA
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella
valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.
Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer
bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder
i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den
valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdierenser
som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat.
Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till
historiska anskaningsvärden omräknas till valutakurs vid
transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som
redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella
valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till
verkligt värde.
UTLÄNDSKA VERKSAMHETERS FINANSIELLA RAPPORTER
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive
koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från
utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens
rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på
balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet
omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en
approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive
transaktionstidpunkt. Omräkningsdierenser som uppstår vid
valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt
totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget
kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande
upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten
hänförliga ackumulerade omräkningsdierenserna, varvid de
omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets
resultat.
TILLGÅNGSFÖRVÄRV
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar
som inte utgör rörelse fördelas anskaningskostnaden på de
enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på
deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaningsvärdet
proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna
skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter
läggs till anskaningsvärdet för förvärvade nettotillgångar
vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader
redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar
erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad
värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för
förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till
anskaningsvärdet av förvärvade tillgångar.
SEGMENTRAPPORTERING
Cibus redovisar sin verksamhet i de tre landssegmenten Finland,
Sverige och Norge. 84 % av driftsnettot under 2021 är hänförlig till
Finland, 15 % till Sverige och 1 % till Norge. Av fastighetsvärdet är
1 208 059 TEUR hänförlig till Finland, 249 028 TEUR till Sverige
och 42 539 TEUR till Norge. Se not 6 i rapporten för ytterligare
information.
INTÄKTER
Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter
från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras
linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen.
Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter. I det
förstnämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inkl. index samt
tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt medan
sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering såsom värme,
kyla, sopor, vatten m m. Serviceintäkter redovisas i den period
som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och
serviceintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas
som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under
viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid
annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive
överhyra över kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under
viss tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid
annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets
löptid.
KONCERNEN SOM LEASINGGIVARE
Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende
av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell
leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs
linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss
tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid
annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets
löptid.
LÅNEUTGIFTER
Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför
sig till.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Koncernen har under året haft sex anställda. Ersättningar till
anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i
utbyte mot ersättningen. Läs mer i bolagsstyrningsrapporten med
riktlinjerna för ersättning på sidorna 50-52.
SKATT
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende
aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig
till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära
skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på
tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till
nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda värde
och skattemässiga värde och medtas i rapporten över finansiell
ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende temporära
skillnader vid den första redovisningen av en tillgång då den inte
påverkar resultaträkning vid första redovisningstillfället.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
72
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som
förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den
innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller
en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas
initialt till anskaningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt
hänförbara utgifter samt justeras för i köpeskillingen beräknad
uppskjuten skatt. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna
till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till
värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde
redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde
baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis.
De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande:
Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för
identiska tillgångar och skulder.
Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för
tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1,
antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser).
Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke
observerbar data.
Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3.
Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet
när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som
kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att
anskaningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt
sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt
tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period
de uppstår.
Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med
kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av
fastigheterna.
Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på
tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången
har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten
intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare
tidpunkt.
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida
medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats
enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar
endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar.
FINANSIELLA INSTRUMENT
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över
finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets
avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från
tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen
över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas
bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs
eller på annat sätt upphör.
KLASSIFICERING OCH VÄRDERING
Finansiella tillgångar klassificeras baserat på aärsmodell
för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de
avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de
avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda
tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av
betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen
för en aärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga
kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella
tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden
som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på
det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet
anskaningsvärde. (Hold to collect)
Om den finansiella tillgången innehas i en aärsmodell vars mål
kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden
och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den
finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till
kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta
på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt
värde via övrigt totalresultat. (Hold to collect and sell)
Samtliga andra aärsmodeller där syftet är spekulation,
innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter
andra aärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via
resultaträkningen. (Other)
UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH
EFFEKTIVRÄNTEMETODEN
Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet
anskaningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/
avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker
till upplupet anskaningsvärde med eektivräntemetoden,
i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av
ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid.
Eektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens
upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär
redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha
oväsentliga eekter. Fordringar reduceras med reserv för
förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan).
NEDSKRIVNING
För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen
direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens
återstående löptid.
Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt
att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av
indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar.
Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar
sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till
ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering
för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar,
övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade
modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens
kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna
har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats
baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och
prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida
medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg
kreditrisk tillämpas.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
73
RÄNTEDERIVAT
Den totala premien på räntetaken fastställdes när derivaten
upphandlades och avbetalas varje kvartal under dess löptid. Värdet
på räntetaken består således av en negativ post motsvarande
de kvarstående delbetalningarna samt en neutral eller positiv
post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga räntan
som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan
aldrig vara negativ. Räntederivaten marknadsvärderas och
värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Koncernen
värderar samtliga derivat utifrån indata enligt nivå 2 i verkligt värde
hierarkin. Detta sker i praktiken genom avstämning mot tredje part.
Värdeförändringarna påverkar det redovisade resultatet och egna
kapitalet men påverkar ej kassaflödet eller belåningsgraden.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden
som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en
obetydlig risk för värdeförändringar.
LEVERANTÖRSSKULDER
Leverantörsskulder ingår i kategorin för finansiella skulder som
värderas till upplupet anskaningsvärde. Leverantörsskuldernas
förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till
nominellt belopp utan diskontering.
UPPLÅNING
Upptagen extern finansiering klassificeras som “Upplåning”
och värderas till upplupet anskaningsvärde enligt
eektivräntemetoden. Transaktionsutgifter vid upptagande av
lån periodiseras i enlighet med eektivräntemetoden över lånets
löptid som en del av räntekostnaden.
AVSÄTTNINGAR
Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig förpliktelse
(legal eller informell) som en följd av en inträad händelse, det är
troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera
förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av
det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen
på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter
förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom
att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera
förpliktelsen, ska det redovisade värdet motsvara nuvärdet av dessa
utbetalningar.
Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en
avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen
särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det
är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar
förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt.
REDOVISNINGSPRINCIPER FÖR MODERBOLAGET
Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för
juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att moderbolaget
så långt som möjligt tillämpar alla av EU godkända IFRS inom
ramen för Årsredovisningslagen samt beaktat sambandet mellan
redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan moderbolagets
och koncernens redovisningsprinciper beskrivs härnäst.
Finansiella instrument
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person.
Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en
finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets
avtalsmässiga villkor.
Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument
till anskaningsvärde, med vilket avses det belopp som
motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för
transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.
Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade
kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas
som anläggningstillgångar och värderas till upplupet
anskaningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i
förväntade kreditförluster i resultatet.
Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella tillgångar
som redovisas som omsättningstillgångar ska principerna
för nedskrivningsprövning och förlustriskreservering i IFRS 9
tillämpas.
En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från
tillgången har upphört eller reglerats respektive när den avtalade
förpliktelsen fullgjorts eller upphört.
KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER
Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt
Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning
av finansiella rapporter som tillämpas vid utformningen av
koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av
finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget
kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik.
DOTTERBOLAG
Andelar i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde i
moderbolagets finansiella rapporter.
KONCERNBIDRAG
Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett dotterbolag
redovisas som en bokslutsdisposition enligt alternativregeln.
Koncernbidrag lämnade från moderbolaget till ett dotterbolag,
eller mellan dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition
enligt alternativregeln.
UTDELNINGAR
Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman
godkänt utdelningen.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
74
Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar
VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god
redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra
bedömningar och antaganden som kan ge en betydande
påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Dessa baseras på historiska erfarenheter och antaganden som
bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt
utfall kan skilja sig från dessa bedömningar och antaganden om
förutsättningarna förändras.
Nedan redogörs för de viktigaste antagandena om framtiden,
och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar per
balansdagen, som innebär en betydande risk för väsentliga
justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under
nästkommande räkenskapsår.
VÄRDERING FASTIGHETERNA
Fastighets- och fastighetsrelaterade tillgångar är till sin natur
svåra att värdera på grund av den speciella karaktären hos varje
fastighet och det faktum att det inte nödvändigtvis är en likvid
marknad. Som ett resultat kan värderingarna vara föremål för
avsevärd osäkerhet. Det finns inga garantier för att de beräkningar
som följer av värderingsprocessen kommer att återspegla det
verkliga försäljningspriset. En framtida lågkonjunktur inom
fastighetsmarknaden kan väsentligt påverka värdet på egendom.
Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och
utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en
riskfri ränta och riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således
bedömningar av framtiden och är osäkra. Se vidare i not 12.
FÖRVÄRV AV BOLAG
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är
att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv.
Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande
fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet
som tillgångsförvärv.
UNDERSKOTTSAVDRAG
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av
sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda
underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida
vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten
skattefordran. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå
till ca 23 855 TEUR (18 221) per 31 december 2021.
Not 4 Hyresintäkter
Koncernen Helår 2021 Helår 2020
Hyresintäkter exkl. tillägg 81 058 65 033
Drift 11 363 7 030
Fastighetsskatt 670 1 130
El 590 378
Övrigt 73 808
Summa 93 754 74 379
Förfallostruktur, hyresvärde 2021-12-31 2020-12-31
År 1 91 006 77 716
År 2 81 787 72 231
År 3 73 500 64 243
År 4 65 912 57 811
År 5 45 121 50 931
Efter 5 år 36 471 33 545
Tabellen ovan visar minimileasinginbetalningar, dvs hyra (exkl.
tillägg) för respektive period under kontraktens löptid.
Not 5 Driftkostnader
Koncernen Helår 2021 Helår 2020
Fastighetsskötsel och serviceavtal -1 848 -1 284
Teknisk förvaltning -1 700 -1 148
Taxebundna kostnader -5 396 -3 622
Försäkringspremier -587 -400
Löpande underhåll -4 260 -3 569
Summa -13 791 -10 023
Not 6 Segmentinformation
Helår 2021 Finland Sverige Norge Koncernen
Hyresintäkter 68 845 11 847 366 81 058
Serviceintäkter 11 930 735 31 12 696
Driftkostnader -13 672 -104 -15 -13 791
Fastighetsskatt -2 912 -719 -6 -3 637
Driftnetto 64 191 11 759 376 76 326
Bokfört värde
förvaltnings-
fastigheter
1 208 059 249 028 42 539 1 499 626
Helår 2020 Finland Sverige Norge Koncernen
Hyresintäkter 56 210 8 823 - 65 033
Serviceintäkter 8 832 514 - 9 346
Driftkostnader -10 017 -6 - -10 023
Fastighetsskatt -2 397 -564 - -2 961
Driftnetto 52 628 8 767 - 61 395
Bokfört värde
förvaltnings-
fastigheter
1 070 370 202 144 - 1 272 514
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
75
Not 7 Administrationskostnader och upplysning
om revisorns arvode och kostnadsersättning
Koncernen Helår 2021 Helår 2020
Personalkostnader -2 452 -1 580
Övriga externa kostnader -3 919 -4 925
Avskrivningar -14 -15
Summa -6 385 -6 520
Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020
Personalkostnader -1 700 -977
Övriga externa kostnader -1 213 -1 643
Avskrivningar -9 -9
Summa -2 922 -2 629
Upplysning om revisorns arvode
Koncernen Helår 2021 Helår 2020
Revisionsuppdrag -554 -454
Övriga tjänster - -236
Summa -554 -690
Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020
Revisionsuppdrag -50 -46
Övriga tjänster - -68
Summa -50 -114
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den
lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av
årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt
arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med
revisionsuppdraget. På koncernnivå utgår all ersättning
avseende revisionsuppdrag till KPMG räkenskapsåret 2020.
Övriga tjänster avser ersättning till Deloitte, Ernst & Young
samt KPMG.
Not 8 Antal anställda, löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
Koncernen Helår 2021 Helår 2020
Löner och ersättningar -1 729 -1 092
Sociala kostnader inkl. löneskatt -406 -241
Pensionskostnad -310 -186
Övriga personalkostnader -7 -61
Summa -2 452 -1 580
Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020
Löner och ersättningar -1 107 -616
Sociala kostnader inkl. löneskatt -396 -235
Pensionskostnad -193 -107
Övriga personalkostnader -4 -19
Summa -1 700 -977
Koncernen har 7 anställda (6) per den 31 december 2021.
Samtliga ersättningar till styrelsen och VD har utgått enbart
från moderbolaget.
STYRELSE
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt
beslut fattat på bolagsstämma den 15 april 2021.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Ersättning och förmåner beslutas av bolagets styrelse efter
principer fastställda av stämman.
Helår 2021 Löner,
arvoden
och
förmåner
Pensions-
kostnad
Sociala
kostnader
inkl.
löneskatt
Summa
Styrelsens
ordförande,
Patrick Gylling
-57 - -12 -69
Elisabeth Norman -29 - -9 -37
Victoria Skoglund -29 - -9 -37
Jonas Ahlblad -29 - -6 -35
Stefan Gattberg -29 - -9 -37
VD, Sverker
Källgården
-395 -84 -124 -603
Helår 2020 Löner,
arvoden
och
förmåner
Pensions-
kostnad
Sociala
kostnader
inkl.
löneskatt
Summa
Styrelsens
ordförande,
Patrick Gylling
-54 - -17 -71
Elisabeth Norman -27 - -8 -35
Johanna Skogestig -27 - -8 -35
Jonas Ahlblad -27 - -8 -35
Stefan Gattberg -27 - -8 -35
VD, Sverker
Källgården
-345 -64 -121 -530
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
76
ERSÄTTNINGSRAPPORT 2021
Inledning
Denna ersättningsrapport beskriver hur Cibus Nordic Real
Estate AB (publ)s (”Cibus” eller ”Bolaget”) riktlinjer för ersättning
till ledande befattningshavare, antagna av årsstämman
2020, har tillämpats under 2021. Rapporten innehåller även
specifika uppgifter beträande ersättning till Bolagets
verkställande direktör, ekonomichef och övriga medlemmar
av koncernledningen, samt en sammanfattning av utestående
teckningsoptionsprogram. Rapporten har upprättats i enlighet
med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrnings
regler om ersättning till ledande befattningshavare.
Riktlinjer för ersättning
Bolagets aärsstrategi är att förvärva, utveckla och
hantera fastigheter av hög kvalitet i Norden med
dagligvaruhandelskedjor som ankarhyresgäster. Bolaget äger
för närvarande drygt 400 fastigheter i Finland, Sverige och
Norge. För mer information om Bolagets aärsstrategi hänvisas
till Cibus senaste årsredovisning.
En framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi och
tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, förutsätter att Bolaget kan rekrytera och
behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget
kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Bolagets riktlinjer
möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en
konkurrenskraftig totalersättning.
Enligt ersättningsriktlinjerna ska ersättningen till ledande
befattningshavare vara marknadsmässig och konkurrenskraftig,
samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön,
rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra
förmåner. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad
till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara
finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av
individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna
ska vara utformade så att de främjar Bolagets aärsstrategi
och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att
exempelvis ha en tydlig koppling till aärsstrategin eller främja
befattningshavarens långsiktiga utveckling.
Bolaget har under 2021 följt de tillämpliga riktlinjerna för
ersättning till ledande befattningshavare som antagits av
årsstämman 2020. Inga avsteg från riktlinjerna har gjorts
och inga avvikelser har gjorts från den beslutsprocess som
enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fastställa ersättningen.
Revisorns yttrande över Bolagets efterlevnad av riktlinjerna
finns tillgänglig på www.cibusnordic.com. Styrelsen har inte
reducerat eller återkrävt utbetalade ersättningar under året.
Utöver den ersättning som omfattas av ersättningsriktlinjerna
har bolaget erbjudit ledande befattningshavare möjlighet
att teckna teckningsoptioner. Bolaget har för avsikt att även
framöver fortsätta med detta erbjudande. Programmen beslutas
av bolagsstämman och omfattas därför inte av riktlinjerna för
ledande befattningshavare i Cibus.
Tillämpning av kriterier för rörlig kontantersättning 2021
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till
förutbestämda och mätbara kriterier. När mätperioden
för uppfyllelse av kriterierna för utbetalning av rörlig
kontantersättning har avslutats ska bedömas respektive
fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har
uppfyllts. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig
kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett
eller flera år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till
högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen
under mätperioden. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning
såvitt avser rörlig kontantersättning till VD, och VD
ansvarar för bedömningen i förhållande till övriga ledande
befattningshavare. Uppfyllande av finansiella kriterier ska
fastställas baserat på den av Bolaget senast oentliggjorda
finansiella informationen.
Målen för 2021 var följande:
Ingå i EPRA index. Målet uppfylldes den 20 september 2021.
Genomföra aärer i Sverige på 400 MSEK. Genomfördes den 29
december 2021.
Bli marknadsledande storleksmässigt i Norden att äga
livsmedelsfastigheter. Målet genomfördes inte under 2021.
Varje uppfyllt mål gav två månadslöner i bonus.
TOTAL ERSÄTTNING TILL BOLAGETS LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Helår 2021
Befattningshavare
Fast ersättning,
EUR
Rörlig
ersättning,
EUR
Pension,
EUR
Andra
förmåner,
EUR
Extraordinära
poster,
EUR
Total
ersättning,
EUR
Andelen fast
respektive rör-
lig ersättning,
%
1
Sverker Källgården, VD
– /
Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR
– /
Lauri Tiensuu, CIO Finland
– - /
Peter Lövgren, CIO Sverige
– /
1
Pension som i sin helhet avser fast ersättning och är premiebestämd, har redovisats som fast ersättning.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
77
JÄMFÖRANDE INFORMATION OM FÖRÄNDRINGAR I ERSÄTTNING OCH BOLAGETS RESULTAT
2016/2017,
+/- %
2017/2018,
+/- %
2018/2019,
+/- %
2019/2020,
+/- %
2020/2021,
+/- %
2021,
EUR
Sverker Källgården
1
, VD
- - -
Pia-Lena Olofsson
2
, CFO & Head of IR
- - -
Lauri Tiensuu, CIO Finland
- - - -
Peter Lövgren
3
, CIO Sverige
- - - -
Koncernens resultat före skatt
- -
Genomsnittlig ersättning för övriga anställda
4
(Heltidsekvivalenter)
- - -
TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2019
Deltagare Sverker Källgården, VD
Högst antal teckningsoptioner
Antal tecknade teckningsoptioner
Antal utnyttjade teckningsoptioner -
Antal förfallna teckningsoptioner -
Teckningskurs, SEK
Högsta utspädning aktier/röster (cirka %)
Lösenperiod -- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2020
Deltagare Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR Lauri Tiensuu, CIO Finland Peter Lövgren, CIO Sverige
Högst antal teckningsoptioner
Antal tecknade teckningsoptioner
Antal utnyttjade teckningsoptioner – – –
Antal förfallna teckningsoptioner – – –
Teckningskurs, SEK
Högsta utspädning aktier/röster (cirka %)
Lösenperiod
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2021
Deltagare Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR Lauri Tiensuu, CIO Finland Peter Lövgren, CIO Sverige
Högst antal teckningsoptioner
Antal tecknade teckningsoptioner
Antal utnyttjade teckningsoptioner - - -
Antal förfallna teckningsoptioner - - -
Teckningskurs, SEK
Högsta utspädning aktier/röster (cirka %)
Lösenperiod
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
-- – --
¹ VD sedan den 4 mars 2019, innebärande att ersättning under 2019 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2019 inte samma
längd på anställningen som ersättning för 2020.
² CFO & Head of IR sedan den 6 maj 2019, innebärande ersättning under 2019 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2019 inte
samma längd på anställningen som ersättning för 2020.
³ CIO Sverige sedan den 10 augusti 2020, innebärande att ersättning under 2020 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2020
inte samma längd på anställningen som ersättning för 2021.
4
Gäller anställda i koncernen exklusive övriga medlemmar i koncernledningen.
UTESTÅENDE TECKNINGSOPTIONSPROGRAM
Bolaget har erbjudit koncernledningen, möjlighet att delta i
teckningsoptionsprogram, exklusive Bolagets verkställande
direktör, som sedan tidigare deltar i ett teckningsoptionsprogram
som inrättades i samband med att VD tillträdde sin befattning i
Cibus i början av 2019. Syftet med teckningsoptionsprogrammen
är att stärka kopplingen mellan bolagsledningen och skapat
aktieägarvärde. Avsikten är att teckningsoptionsprogram
ska vara årligen återkommande och beslutas vid
kommande årsstämmor efter förslag från Bolagets styrelse.
Koncernledningen betalat verkligt värde för optionerna och att
ingen personalkostnad redovisas för programmet.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
78
Not 9 Finansiella kostnader
Koncernen Helår 2021 Helår 2020
Ränteintäkter från
omsättningstillgångar
36 34
Räntekostnader på lånen -19 289 -16 084
Räntekostnader kopplat till derivaten -888 -589
Uppläggningskostnader -1 917 -1 616
Tomträttsavgäld -466 -2 738
Övriga finansiella kostnader 324 -394
Summa -22 200 -21 387
Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020
Ränteintäkter från koncernföretag 11 000 9 044
Räntekostnader på lånen -8 240 -6 877
Uppläggningskostnader -780 -790
Orealiserad värdeförändringar på
räntetak
611 -357
Övriga finansiella kostnader 1 -2 872
Valutakursdierenser -623 3 873
Summa 1 969 2 021
Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder
värderade till upplupet anskaningsvärde samt ränta
avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).
Uppläggningskostnader avser periodisering av
uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets
bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader
transaktionskostnader i samband med upptagande av den
externa finansieringen. Tomträttsavgäld ses som ränta på den
leasingskuld avgälderna ger upphov till.
Not 10 Orealiserade värdeförändringar,
räntederivat
Bolagets finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket
uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat
ska enligt IFRS värderas till verkligt värde. Värdeförändringar
i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en
eekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av
återstående löptid. Orealiserade värdeförändringar påverkar
koncernens resultat före skatt men inte kassaflödet eller
förvaltningsresultatet.
Not 11 Skatter
Koncernen Helår 2021 Helår 2020
Aktuell skatt på årets resultat -81 -21
Summa -81 -21
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt hänförlig till
outnyttjat underskottsavdrag
1 111 631
Uppskjuten skatt hänförlig till
temporära skillnader*
-9 025 -5 605
Summa -7 914 -4 974
*Temporära skillnader är hänförliga till skillnaden mellan
fastigheternas redovisade och skattemässiga värde.
Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade
underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att
underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med
hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag
för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga
underskotten beräknas uppgå till ca 23 855 TEUR (18 221) per
31 december 2021.
AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD
Koncernen Helår 2021 Helår 2020
Resultat före skatt 59 365 39 592
Årets skattekostnad -7 995 -4 995
Skatt enligt svensk skattesats (20,6%) -12 229 -
Skatt enligt svensk skattesats (21,4%) - -8 473
Skillnad i utländska skattesatser 4 865 555
Skatteeekt av ej skattepliktiga
intäkter
- 2 924
Skatteeekt av ej avdragsgilla
kostnader
-630 -1
Summa -7 995 -4 995
Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020
Aktuell skatt på årets resultat - -
Summa - -
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt hänförlig till
outnyttjat underskottsavdrag
786 632
Uppskjuten skatt hänförlig till
temporära skillnader*
- -
Summa 786 632
Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga
resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat
resultat och årets skattekostnad.
AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD
Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020
Resultat före skatt -3 091 6 452
Årets skattekostnad 786 632
Skatt enligt svensk skattesats
(20,6%)
637 -
Skatt enligt svensk skattesats
(21,4%)
- -1 381
Skatteeekt av ej avdragsgilla
intäkter
150 1 802
Skatteeekt av ej avdragsgilla
kostnader
-1 -1
Övriga justeringar - 212
Summa 786 632
Uppskjutna skattefordringar avseende skattemässiga
underskottsavdrag redovisas i den utsträckning som det
är sannolikt att de kommer att utnyttjas mot framtida
skattepliktiga resultat.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
79
Not 12 Förvaltningsfastigheter
Koncernen äger 400 fastigheter, vilka redovisas till verkligt
värde. Koncernen redovisar förvaltningsfastigheterna till
verkligt värde. Verkligt värde baseras på marknadsvärderingar.
Fastigheten värderas per balansdagen av en extern och
oberoende värderare. Värderingen vid bokslutsdatum 31
december 2021 baseras på marknadsvärdering utförd av det
oberoende och välrenommerade värderingsinstitutet Newsec
och Cushman & Wakfield.
Koncernen 2021-12-31 2020-12-31
Ingående värde 1 272 514 874 813
Förvärv av fastigheter 177 150 386 122
Förvärv av fastigheter via
apportemission
40 742 -
Orealiserade värdeförändringar 10 644 6 461
Investeringar i befintliga
fastigheter
2 247 4 262
Försäljning av fastigheter - -270
Valutakurseekt -3 802 403
Övrigt 131 723
Utgående värde 1 499 626 1 272 514
VÄRDERINGSANTAGANDEN
Verkligt värde har fastställts med en kombinerad
tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad
metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på
att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.
Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet
av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden
samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens
slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och restvärdet har
bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat
marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav
som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för
jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kostnaderna bedöms
öka i takt med inflationen på 1-2 % beroende på år. Investeringar
har bedömts utifrån det behov som föreligger.
Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden.
Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms
utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och
direktavkastningskrav är baserat på externvärderares
erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens
förräntningskrav.
Koncernen 2021-12-31 2020-12-31
Långsiktig inflation, % 2,0 2,0
Genomsnittlig kalkylränta, % 7,7 7,7
Genomsnittligt 5,7 5,8
direktavkastningskrav, %
Genomsnittlig långsiktig vakans, % 5,3 5,0
Känslighetsanalys Antagande Snitt (TEUR)
Värderingsparametrar
Hyresintäkter +/- 10 % 176 279 / -146 404
Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -49 077 / 84 862
Långsiktig vakansgrad +/- 2% -19 137 / 49 011
Not 13 Leasing
Koncernen har ett flertal tomträttsavtal. Dessa redovisas
som nyttjanderättstillgångar och leasingskuld från och med
2019-01-01 i och med att IFRS 16 trädde i kraft. Samtliga
tomträttsavtal betraktas som eviga och ingen avskrivning sker.
NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR
Koncernen 2021-12-31 2020-12-31
Tomträttsavtal 10 115 8 228
Tomträttsavgäld -466 -10
Utgående värde 9 649 8 218
Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden
presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen
tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgälder summerar
till 9 649 TEUR odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som
eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har
någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal
kommer att omförhandlas vilket kommer att få en eekt på
tomträttsavgäldernas storlek.
Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
Koncernen
2021-12-31 2020-12-31
Förutbetalda kostnader 3 493 1 576
Utgående värde
3 493 1 576
Moderbolaget
2021-12-31 2020-12-31
Förutbetalda kostnader 63 27
Utgående värde
63 27
Not 15 Likvida medel
Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkontot.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
80
Not 16 Eget kapital
AKTIEKAPITAL
Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och
berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse
enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgången
uppgår till 44 000 000 stycken med ett kvotvärde av 0,01 EUR
per aktie.
RESULTAT PER AKTIE
Redovisat resultat per aktie har beräknats genom att årets
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har dividerats
med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Koncernen 2021-12-31 2020-12-31
Resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare,
TEUR
51 370 34 597
Antal utestående aktier 44 000 000 40 000 000
Genomsnittligt antal aktier 40 284 932 36 459 344
FRITT EGET KAPITAL
Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt
för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital
med undantag för aktiekapitalet. Övrigt tillskjutet kapital är
hänförligt till tidigare genomförd nyemission i samband med
förvärv av fastigheterna.
Not 17 Hybridobligation
Den 17 juni emitterade Cibus hybridobligationer om
30 MEUR under sitt nyligen etablerade MTN-program
Hybridobligationerna har en evig löptid med möjlighet till första
inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta om 3 månader
EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021
noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.
Not 18 Upplåning
Koncernen 2021-12-31 2020-12-31
Ingående värde 812 964 535 212
Upptagande av lån 105 610 454 923
Amortering av lån -2 192 -175 667
Uppläggningsavgift -2 492 -1 504
Utgående värde 913 890 812 964
Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31
Ingående värde 193 073 134 036
Upptagande av lån - 194 778
Amortering av lån - -135 000
Uppläggningsavgift -682 -741
Utgående värde 192 391 193 073
För ytterligare information avseende finansiell riskhantering
och finansiella instrument, se sidorna 41-45.
Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
Koncernen 2021-12-31 2020-12-31
Förskottsbetalda hyror 3 917 3 712
Upplupen ränta 2 769 2 157
Upplupen utdelning 10 560 9 200
Övrigt 5 155 3 353
Utgående värde 22 401 18 422
Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31
Upplupen ränta 298 324
Upplupen utdelning 10 560 9 200
Övrigt 131 85
Utgående värde 10 989 9 609
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
81
Not 20 Andelar i dotterbolag
Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31
Förvärv av dotterbolag 17 12
Aktieägartillskott 128 582 128 582
Utgående värde 128 599 128 594
Cibus Finland Real Estate AB, Cibus Finland OY, Cibus Sweden
Real Estate AB, Cibus Norway Real Estate AB samt Cibus
Denmark Real Estate AB är direktägda av Cibus Nordic Real
Estate AB (publ), se nedan. Övriga koncernbolag ägs av Cibus
Finland Real Estate AB direkt eller indirekt av dess dotterbolag.
Dessa dotterbolag redovisas ej i moderbolagets årsredovisning
då inget av dotterbolagen är av väsentlig storlek. Information
om dotterbolagen framgår emellertid av respektive
dotterbolags årsredovisning. Angiven kapitalandel inkluderar
även andra koncernbolags andelar. Totalt finns i koncernen 376
aktiebolag varav 50 av bolagen är delägda dotterbolag.
Dotterbolag Kapital-
andel, %
Rösträtts-
andel, %
Bokfört
värde
Eget
kapital
Cibus Finland Real
Estate AB
100 100 128 536 31 337
Cibus Finland Oy 100 100 53 48
Cibus Sweden Real
Estate AB
100 100 5 5
Cibus Norway
Real Estate AB
100 100 3 2
Cibus Denmark
Real Estate AB
100 100 2 2
Summa 100 100 128 599 31 394
Dotterbolag Org. Nr Säte
Cibus Finland Real
Estate AB
559121-3284 Stockholm
Cibus Finland Oy 3003070-2 Helsingfors
Cibus Sweden Real
Estate AB
559229-6643 Stockholm
Cibus Norway Real
Estate AB
559332-0509 Stockholm
Cibus Denmark Real
Estate AB
559318-4616 Stockholm
Not 21 Transaktioner med närstående
Transaktioner mellan bolaget och dess dotterbolag, vilka är
närstående till bolaget, har eliminerats vid konsolideringen och
upplysningar om dessa transaktioner lämnas därför inte i denna
not. Upplysningar om transaktioner mellan koncernen och
övriga närstående skett enligt marknadsmässiga villkor.
På årsstämman den 11 april 2019 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 186 600 optioner till VD Sverker
Källgården. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för
Cibusaktien den 16-29 maj 2019 och uppgår till 10,70 EUR per
aktie. Teckning kan tidigast ske den 15 april 2022. Syftet med
teckningsoptionsprogrammet är att stärka kopplingen mellan
VD:s arbete och aktieägarvärde.
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inträtta en
teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som
redan deltar i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen
för Cibusaktien den 18 - 25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR.
Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023.
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inträtta en
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör
som redan deltar i ett teckningsoptionsprogram som
inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt
till genomsnittskursen för Cibusaktien den 17 - 24 maj 2021.
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024.
Syftet med teckningsoptionsprogrammet, och skälen för
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde.
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan
bolagsledningen och aktieägare i Cibus.
Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet ska vara årligen
återkommande.
Not 22 Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
Koncernen 2021-12-31 2020-12-31
Kontopant för likvida medel - 5
Fastighetsinteckningar 777 842 619 991
Utgående värde 777 842 619 996
Eventualförpliktelser Inga Inga
Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31
Kontopant för likvida medel - 5
Fastighetsinteckningar - -
Utgående värde - 5
Eventualförpliktelser Inga Inga
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
82
VERKSAMHET
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 10 mars 2022.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Jonas Ahlblad
Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Sverker Källgården
VD
Stockholm den 10 mars 2022
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Sverker Källgården, VD
sverker[email protected]
+46 761 444 888
Pia-Lena Olofsson, CFO
+46 708 580 453
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Kungsgatan 56
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna årsredovisning har oentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den
svenskspråkiga versionen ha företräde.
Kommande rapporteringstillfällen
2022-05-05 Delårsrapport Q1
2022-07-21 Delårsrapport Q2
2022-11-09 Delårsrapport Q3
2023-02-23 Bokslutskommuniké
2022-04-20 Årsstämma
Vår revisionsberättelse har avgivits den 10 mars 2022, KPMG AB
Mattias Johansson
83
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för
år 2021 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna
35-40 samt 42-43 och hållbarhetsrapporten på sidorna 23-28
samt 41. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår
på sidorna 45-69 och 30-34 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den
31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens
finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess
finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International
Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar
inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 35-40 samt 42-
43 och hållbarhetsrapporten på sidorna 23-28 samt 41.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och
för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets
revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014)
artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt
dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att,
baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1
har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande
fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de
områden som enligt vår professionella bedömning var de
mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen för den aktuella perioden.
Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen
av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och
koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Se not 12 och redovisningsprinciper på sidan 59 i
årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade
upplysningar och beskrivning av området.
BESKRIVNING AV OMRÅDET
Förvaltningsfastigheter redovisas i
koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade
värdet uppgår till 1 272 514 TEUR per den 31 december
2021, vilket utgör 96% av totala tillgångar.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på
värderingar utförda av oberoende externa värderare.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel
av koncernens totala tillgångar och det inslag
av bedömningar och uppskattningar som ingår
i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det redovisade värdet på
förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat
och att varje justering av värdet direkt påverkar årets
resultat.
HUR OMRÅDET HAR BEAKTATS I REVISIONEN
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken
är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet
av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar
och vilka antaganden som är normala vid värdering av
jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de
externa värderarna i syfte att bedöma huruvida det kan
finnas omständigheter som kan påverka omfattningen
eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har testat ett stickprov av de upprättade
fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell
marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden
om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,
hyresnivåer och vakanser.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om
förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not
12 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av
bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org. nr 559135-0599
84
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-29, 41 samt 73-77. Den andra informationen består
också av ersättningsrapporten som återfinns på sidorna 63-64.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi
gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat
under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt
verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som
inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är
tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att
fortsätta verksamheten och att använda antagandet om
fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte
om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera
bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka
bolagets finansiella rapportering.
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet
inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en
revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig
säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för
att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet
om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om
de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
— identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar
och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa
risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.
Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd
av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet
som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
— skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte för att uttala oss om
eektiviteten i den interna kontrollen.
— utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
— drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i
de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets
och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi
drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på
upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen
om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana
upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser
baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet
för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan
fortsätta verksamheten.
— utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen
och koncernredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en
rättvisande bild.
— inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är
ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.
Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i
revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar
förhindrar upplysning om frågan.
85
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till
disposition av bolagets vinst eller förlust
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner
beträande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat
vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade
beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden
som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att
kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
UTTALANDE
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av
att styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden
för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2021.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]
upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering.
GRUND FÖR UTTALANDE
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-
rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
86
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är
upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning
beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta
för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram
underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är
ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte
i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna
kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering
av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk
validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller
Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som
anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815
(Esef-förordningen) och en avstämning av att Esef-rapporten
överensstämmer med den granskade årsredovisningen och
koncernredovisinngen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av
huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör
en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av
koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar samt
kassflödesanalysen.
REVISORNS GRANSKNING AV
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 35-40 samt 42-43 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar
i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6
årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag
är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE
HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på
sidorna 23-28 samt 41 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Cibus Nordic
Real Estate AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 15 april
2021. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har
varit bolagets revisor sedan 2019.
Stockholm den 10 mars 2022
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
87
Definitioner*
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska
därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV/aktie, EPRA
NTA/aktie, EPRA NDV/aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Ekonomisk uthyrningsgrad och
Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat dividerat med genomsnittligt antal
utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat
efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Redovisat eget kapital med återläggning av derivat, uppskjuten
skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats.
EPRA NRV belyser det långsiktiga substansvärdet, med
justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har
passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Redovisat eget kapital med återläggning av derivat, uppskjuten
skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående
aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med
justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen
har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då
Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker
nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Redovisat eget kapital med återläggning av derivat, uppskjuten
skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående
aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av
ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats,
uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
Avkastning på eget
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera
vinst på aktieägarnas kapital.
Belåningsgrad
seniorskuld, %
Skulder till seniora långivare dividerat med fastigheternas
marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella
risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad
nettoskuld, %
Skulder till kreditinstitut minskat med likvida medel dividerat
med fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella
risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella
intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedingkostnader för
räntetak.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar
Soliditet, % Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning. Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.
Skuldsättningsgrad,
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldstättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande
till aktieägarnas kapital.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk
uthyrningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.
Andelen dagligvaru-
fastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering
mot dagligvarufastigheter.
88
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2021 Helår 2020
Redovisat eget kapital exkl. hybridobligationer 554255 458028
Återläggning av derivat 1094 736
Återläggning av uppskjuten skatt 26486 16646
Återläggning av ej utbetald utdelning 10560 9200
Summa EPRA NRV 592395 484610
Antal utestående aktier 44000000 40000000
EPRA NRV per aktie, EUR 13,5 12,1
Redovisat eget kapital exkl. hybridobligationer 554255 458028
Återläggning av derivat 1094 736
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt 26486 16646
Återläggning av ej utbetald utdelning 10560 9200
Summa EPRA NTA 592395 484610
Antal utestående aktier 44000000 40000000
EPRA NTA per aktie, EUR 13,5 12,1
Redovisat eget kapital exkl. hybridobligationer 554255 458028
Återläggning av derivat 1094 736
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -4675 -3648
Återläggning av ej utbetald utdelning 10560 9200
Summa EPRA NDV 561234 464316
Antal utestående aktier 44000000 40000000
EPRA NDV per aktie, EUR 12,8 11,6
Periodens resultat 51370 34597
Genomsnittligt eget kapital 520645 395449
Avkastning på eget kapital, % 9,9 8,7
Skulder till seniora långivare 724180 622505
Fastigheternas marknadsvärde 1499626 1272514
Belåningsgrad seniorskuld, % 48,3 48,9
Skulder till kreditinstitut 917860 817283
Likvida medel -51054 -36783
Nettoskuld 866806 780500
Fastigheternas marknadsvärde 1499626 1272514
Belåningsgrad nettoskuld, % 57,8 61,3
Driftnetto 76326 61395
Administrationskostnader -6385 -6520
Finansiella intäkter 35 34
Totalt 69976 54909
Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak 20177 16672
Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,3
Justerat eget kapital 583262 458028
Balansomslutning 1570714 1323954
Soliditet, % 37,1 34,6
Totala skulder 987452 865926
Eget kapital 583262 458028
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,9
Driftnetto 76326 61395
Hyresintäkter 81058 65033
Överskottsgrad, % 94,2 94,4
Hyresintäkter 81058 65033
Hyresvärde 85917 68214
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 95,3
Dagligvarufastigheter 820464 706646
Totalt fastighetsyta 866920 744039
Andelen dagligvarufastigheter, % 94,6 95,0
Avstämning av alternativa nyckeltal