XWAR:08N ESEF Annual Report
OCTAVA SPÓŁKA AKCYJNA (XWAR:08N)
1
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
GRUPY OCTAVA S.A.
ZA ROK OBROTOWY
KOŃCZĄCY SIĘ 31 GRUDNIA 2021 R.
Spis treści
Skonsolidowane wybrane dane finansowe2
Wprowadzenie do rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego3
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej19
Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku20
Skonsolidowane sprawozdanie z pozostałych całkowitych dochodów21
Skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym21
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów środków pieniężnych22
Informacja dodatkowa do rocznego sprawozdania finansowego23
2
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Skonsolidowane wybrane dane finansowe
w tys. zł | w tys. EUR | |||
Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2020 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2020 r. | |
Przychody i straty z inwestycji | (472) | 58 | (103) | 13 |
Pozostałe przychody operacyjne | 939 | 2 447 | 205 | 547 |
Koszty operacyjne | (2 068) | (4 002) | (452) | (894) |
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (1 601) | (1 497) | (350) | (335) |
Zysk (strata) netto | (2 311) | (1 713) | (505) | (383) |
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom Spółki | (1 917) | (2 248) | (419) | (502) |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w szt.) | 42 786 848 | 42 786 848 | 42 786 848 | 42 786 848 |
Zysk (strata) netto na akcję zwykłą (w zł/EUR): | ||||
- podstawowy oraz rozwodniony | (0,04) | (0,05) | (0,01) | (0,01) |
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej | 520 | 3 652 | 114 | 816 |
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej | (2 205) | (16 686) | (482) | (3 729) |
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej | (63) | 7 282 | (14) | 1 628 |
Przepływy pieniężne netto | (1 748) | (5 752) | (382) | (1 286) |
w tys. zł | w tys. EUR | |||
31.12.2021 | 31.12.2020 | 31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Aktywa, razem | 84 330 | 85 593 | 18 335 | 18 547 |
Zobowiązania, razem | 24 247 | 23 200 | 5 272 | 5 027 |
Kapitał własny, razem | 60 082 | 62 393 | 13 063 | 13 520 |
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom Spółki | 57 979 | 59 896 | 12 606 | 12 979 |
Liczba akcji (w szt.) | 42 786 848 | 42 786 848 | 42 786 848 | 42 786 848 |
Wartość aktywów netto na jedną akcję (w zł/EUR) | 1,40 | 1,46 | 0,31 | 0,32 |
Wartość aktywów netto przypisanych akcjonariuszom Spółki na jedną akcję (w zł/EUR) | 1,36 | 1,40 | 0,29 | 0,30 |
3
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Wprowadzenie do rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
1Podstawowe dane
Podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Octava S.A. (dalej „Grupa Kapitałowa”) jest „Octava” S.A. („Spółka”) z siedzibą w Warszawie przy ulicy Siennej 39, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000038064.
Nazwa Jednostki sprawozdawczej lub inne dane identyfikacyjne:
Wyjaśnienie zmian w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych, które to zmiany nastąpiły od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego:
Siedziba jednostki:
Forma prawna:
Państwo rejestracji:
Adres zarejestrowanego biura jednostki:
Podstawowe miejsce prowadzenia działalności:
Opis charakteru oraz podstawowego zakresu działalności jednostki:
Nazwa jednostki dominującej:
Nazwa jednostki dominującej najwyższego szczebla grupy:
Przedmiotem działalności Spółki jest:
wykonywanie praw z akcji, udziałów i innych papierów wartościowych
nabywanie papierów wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa
nabywanie bądź obejmowanie udziałów lub akcji spółek
nabywanie innych papierów wartościowych emitowanych przez podmioty, o których mowa w punktach powyżej
rozporządzanie nabytymi akcjami, udziałami i innymi papierami wartościowymi
udzielanie pożyczek spółkom i innym podmiotom
zaciąganie pożyczek i kredytów dla celów Spółki
pozostałe formy udzielania kredytów
pośrednictwo finansowe pozostałe, gdzie indziej niesklasyfikowane
obsługa nieruchomości na własny rachunek
działalność holdingów
Podstawowym rodzajem działalności według Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD 2007) jest pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych (6499Z).
Akcje Spółki znajdują się w obrocie na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych
w Warszawie.
4
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Niniejsze sprawozdanie finansowe jest sprawozdaniem skonsolidowanym. W skład Grupy Kapitałowej wchodziły na dzień 31 grudnia 2021 r. następujące podmioty (udział bezpośredni):
Nazwa spółki | Siedziba | Przedmiot działalności | Udział Octavy w kapitale zakładowym spółki | Udział Octavy w ogólnej liczbie głosów na WZ |
Konstancin Nieruchomości Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 100% | 100% |
Galeria7 Sp. z o.o. | Warszawa | budowa i wynajem powierzchni handlowo -usługowych | 100% | 100% |
Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 58,38% | 58,38% |
Międzyrzecze Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 36,24% | 36,24% |
Octava Development Sp. z o.o. | Warszawa | realizacja projektów budowlanych | 100% | 100% |
Aussie Development Cyprysowa Sp. z o.o. | Lublin | realizacja projektów budowlanych | 100% | 100% |
Skład Grupy Kapitałowej na dzień 31 grudnia 2020 r. przedstawiał się następująco:
Nazwa spółki | Siedziba | Przedmiot działalności | Udział Octavy w kapitale zakładowym spółki | Udział Octavy w ogólnej liczbie głosów na WZ |
Konstancin Nieruchomości Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 100% | 100% |
Galeria7 Sp. z o.o. | Warszawa | budowa i wynajem powierzchni handlowo -usługowych | 100% | 100% |
Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 58,38% | 58,38% |
Międzyrzecze Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 36,24% | 36,24% |
Octava Development Sp. z o.o. | Warszawa | realizacja projektów budowlanych | 100% | 100% |
Aussie Development Cyprysowa Sp. z o.o. | Lublin | realizacja projektów budowlanych | 100% | 100% |
Konsolidacja podmiotów wchodzących w skład Grupy została dokonana metodą pełną.
Octava S.A. dokonała analizy przesłanek MSSF 10 dotyczących kontroli i ewentualnego objęcia konsolidacją spółki CUF. Zarząd Octava SA podjął decyzję, aby nie konsolidować CUF, że względu na fakt, iż wykonywanie praw głosu CUF nie oznacza przejęcia kontroli w kontekście prowadzenia spraw spółki oraz zarządzania majątkiem, a jedynie wykorzystania praw ochronnych obligatariuszy. Wykonywanie praw głosu służy zabezpieczeniu należności Grupy Octava od CUF.
Zgodnie z MSSF 10 Octava S.A. nie działa w roli agenta. Jest mocodawcą dla konsolidowanych podmiotów.
5
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 19 kwietnia 2022 r.
2Skład osobowy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki
Zarząd Octava S.A.
Skład Zarządu Spółki w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r. oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji, tj. 19 kwietnia 2022 r. przedstawiał się następująco:
Piotr Rymaszewski – Prezes Zarządu
Rada Nadzorcza Octava S.A.
W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem skład Rady Nadzorczej Spółki był następujący:
Charles D. DeBenedetti | 1 stycznia 2021 – 31 grudnia 2021 |
Bogdan Kryca | 1 stycznia 2021 – 31 grudnia 2021 |
Andrzej Wieczorkiewicz | 1 stycznia 2021 – 31 grudnia 2021 |
Arkadiusz Chojnacki | 1 stycznia 2021 – 31 grudnia 2021 |
Paweł Serej | 1 stycznia 2021 – 31 grudnia 2021 |
Piotr Szczepiórkowski | 1 stycznia 2021 – 31 grudnia 2021 |
Andrzej Sokolewicz | 1 stycznia 2021 – 31 grudnia 2021 |
3Podstawa sporządzenia
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości („MSR”), Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej (zwanymi dalej łącznie „zasadami rachunkowości przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej”).
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone na dzień i za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. (dalej: „Sprawozdanie finansowe”) zostało przygotowane
i zaprezentowane również zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz. U. 2018, poz. 757).
6
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Walutą sprawozdawczą jest polski złoty. Sprawozdanie finansowe sporządzone zostało w tysiącach złotych.
Wybrane dane finansowe zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:
- poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych – według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez NBP na ostatni dzień każdego miesiąca okresu obrotowego: rok 2021 – 4,5775 zł/EUR, rok 2020 – 4,4742 zł/EUR,
- poszczególne pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej– według średniego kursu NBP na dany dzień bilansowy – 4,5994 zł/EUR na dzień 31.12.2021 r. oraz 4,6148 zł/EUR na dzień 31.12.2020 r.
Ewentualne różnice pomiędzy wartościami wykazanymi w poszczególnych pozycjach tabel mogą różnić się od ich podsumowań z uwagi na algorytm zaokrągleń wartości do pełnych tysięcy złotych.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę oraz wszystkie spółki z Grupy Kapitałowej w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez jakąkolwiek spółkę wchodzącą w skład Grupy Kapitałowej.
Efekt zastosowania nowych standardów rachunkowości i zmian polityki rachunkowości
Zasady (polityka) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok kończący się 31 grudnia 2021 r. są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzeniu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za poprzedni rok obrotowy, z wyjątkiem zmian opisanych poniżej.
Zastosowano takie same zasady dla okresu bieżącego i porównywalnego.
Zmiany wynikające ze zmian MSSF
Od początku roku obrotowego obowiązują następujące nowe lub zmienione standardy oraz interpretacje wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej.
• Zmiany w MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16:Reforma referencyjnych stóp procentowych (stawek referencyjnych) – Faza 2
Zmiany w tych standardach zostały opublikowane w dniu 27 sierpnia 2020 roku i uzupełniają one pierwszą fazę zmian w sprawozdawczości wynikających z reformy międzybankowych stawek referencyjnych z września 2019 r. Zmiany mają zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później. Zmiany w drugiej fazie koncentrują się na wpływie jaki będzie miało na wycenę, np. instrumentów finansowych, zobowiązań leasingowych, zastąpienie dotychczasowej stopy referencyjnej nową stopą wynikającą z reformy.
Grupa zastosowała zmienione standardy od 1 stycznia 2021 r. Wprowadzenie standardu nie miało wpływu na wyniki działalności i sytuację finansową Spółki.
Ponadto, od 1 stycznia 2021 r., po przyjęciu do stosowania przez Komisję Europejską w październiku 2020 r., Spółka stosuje Zmianę w MSSF 16 Leasing: Ulgi związane z Covid-19. Zmiana została opublikowana w dniu 28 maja 2020 roku i ma zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 czerwca 2020 roku lub później, z możliwością wcześniejszego zastosowania. Zmiana wprowadza w MSSF 16 uproszczenie, pozwalające nie ujmować modyfikacji umowy leasingu w przypadku, gdy nastąpiły (w okresie do 30 czerwca 2021 r.) zmiany w płatnościach związane z pandemią Covid-19 lub udzielono leasingobiorcom innych ulg zmieniających pierwotne warunki finansowe umów leasingu ze względu na pandemię.
7
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Od 1 stycznia 2021 r. obowiązuje również opublikowana w dniu 25 czerwca 2020 r. zmiana do MSSF 4 – w zakresie wydłużenia okresu zwolnienia ubezpieczycieli z zastosowania MSSF 9 Instrumenty finansowe do 1 stycznia 2023 r. zgodnie z wydłużonym terminem wejścia w życie MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe.
Zmiany wprowadzone samodzielnie przez Grupę
Grupa dokonała korekty prezentacyjnej danych porównywalnych na dzień 31 grudnia 2020 r. i za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2020 r wynikających z obowiązku zastosowania jednolitego europejskiego formatu raportowania ESEF.
Korekty przedstawiają się następująco:
• w sprawozdaniu z sytuacji finansowej :
- zrezygnowano z prezentacji „Aktywa z tytułu prawa do użytkowania” w oddzielnej pozycji,
- przesunięto kwoty z pozycji: „Pożyczki udzielone” i „Aktywa finansowe - certyfikaty inwestycyjne”, które wykazano łącznie w nowoutworzonej pozycji: „Długoterminowe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy”,
- „Dłużne instrumenty finansowe” przesunięto do pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie”,
- utworzono pozycję: „Aktywa obrotowe bez aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży”,
- zmieniono prezentację kapitałów, w ramach której:
- przesunięto zatrzymane zyski z kapitału zapasowego do pozycji „Niepodzielony zysk (niepokryta
strata)”,
- przesunięto kwoty składające się na kapitał ze sprzedaży akcji powyżej wartościnominalnej z kapitału zapasowego do pozycji „Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej”,
- przesunięto kapitał powstały w wyniku umorzenia kapitału podstawowego spółki zależnej, z kapitału zapasowego do pozycji „Pozostałe kapitały rezerwowe”,
- przesunięto kwoty pozostałych zobowiązań, które do utworzonej pozycji: „Inne zobowiązania długoterminowe”,
- „Dłużne instrumenty finansowe” przesunięto do pozycji „Wyemitowane krótkoterminowe instrumenty dłużne”
• w sprawozdaniu z wyniku:
- „Przychody z dłużnych papierów wartościowych” przeniesiono do pozycji „Przychody z tytułu odsetek”,
- w ramach pozycji „Zyski (straty) z tytułu inwestycji” wyszczególniono „Zyski (straty) ze zbycia inwestycji” i „Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji”,
- koszty wynagrodzeń i ubezpieczeń społecznych przeniesiono do nowoutworzonej pozycji „Koszty świadczeń pracowniczych”,
- w ramach przychodów operacyjnych wyszczególniono „Przychody z wynajmu nieruchomości”,
- koszty wynagrodzeń i ubezpieczeń społecznych przeniesiono do nowoutworzonej pozycji „Koszty świadczeń pracowniczych”,
- zrezygnowano z odrębnej prezentacji kosztów odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu,
• w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych:
- zmieniono prezentację wydatków na nabycie nieruchomości inwestycyjnej, które przeniesiono z przepływów środków pieniężnych z działalności operacyjnej do przepływów środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej,
- odsetki z tytułu depozytów przeniesiono z pozycji „Odsetki otrzymane” do pozycji „Pozostałe przepływy - pozostałe wydatki na działalność operacyjną”,
- zrezygnowano z odrębnej prezentacji wypływów na spłatę odsetek z tytułu leasingu, które przeniesiono do pozycji „Spłata zobowiązań z tytułu leasingu”.
Szczegółowy opis zmian wraz z uzgodnieniem danych za okres porównawczy zamieszczono w notach objaśniających do skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Zmiany nie wpłynęły na wartość wyniku finansowego oraz kapitału własnego.
8
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Wpływ zmian na sprawozdanie finansowe
Wdrożenie standardów nie miało wpływu na wyniki działalności i sytuację finansową Grupy.
Standardy nieobowiązujące (nowe standardy i interpretacje)
W niniejszym sprawozdaniu finansowym Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu opublikowanych standardów lub interpretacji przed ich datą wejścia w życie.
Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie weszły jeszcze w życie na dzień bilansowy:
• MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe
Nowy standard został opublikowany w dniu 18 maja 2017 roku, a następnie zmieniony w dniu 25 czerwca 2020 r. i ma zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. Dozwolone jest jego wcześniejsze zastosowanie (pod warunkiem równoczesnego zastosowania MSSF 15 i MSSF 9). Standard zastępuje dotychczasowe regulacje dotyczące umów ubezpieczeniowych (MSSF 4). W dniu 25 czerwca 2020 r. zmieniono również MSSF 4 – w zakresie wydłużenia okresu zwolnienia ubezpieczycieli z zastosowania MSSF 9 Instrumenty finansowe do 1 stycznia 2023 r.
Grupa zastosuje nowy standard od 1 stycznia 2023 r. Wprowadzenie standardu nie będzie miało wpływu na wyniki działalności i sytuację finansową Grupy.
• Zmiana w MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych: Klasyfikacja zobowiązań jako krótko- i długoterminowe
Zmiana w MSR 1 została opublikowana w dniu 23 stycznia 2020 roku, następnie zmodyfikowano w lipcu 2020 r. datę wejścia w życie i ma zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
Zmiana na nowo definiuje kryteria jakie muszą być spełnione, aby zobowiązanie uznać za krótkoterminowe. Zmiana może wpłynąć na zmianę prezentacji zobowiązań i ich reklasyfikację pomiędzy zobowiązaniami krótko- i długoterminowymi.
Grupa zastosuje zmieniony standard od 1 stycznia 2023 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania nowego standardu.
.
• Zmiany w MSSF 3, MSR 16, MSR 37 oraz coroczne poprawki do standardów 2018-2020 (Annual improvements)
Zmiany w tych standardach zostały opublikowane w dniu 14 maja 2020 roku i mają zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później. Wśród zmian jest m.in. wprowadzenie zakazu pomniejszania kosztu wytworzenia środków trwałych o przychody ze sprzedaży produktów testowych powstałych w procesie tworzenia/uruchamiania środka trwałego.
Grupa zastosuje zmienione standardy od 1 stycznia 2022 r. Wprowadzenie standardu nie będzie miało wpływu na wyniki działalności i sytuację finansową Grupy.
• Zmiany w MSR 1 – Ujawnianie zasad (polityki) rachunkowości i MSR 8 – Definicja wartości szacunkowych
Zmiany w tych standardach zostały opublikowane w dniu 12 lutego 2021 roku i mają zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. Celem tych zmian jest położenie większego nacisku na ujawnianie istotnych zasad rachunkowości oraz doprecyzowanie charakteru różnic pomiędzy zmianami wartości szacunkowych a zmianami zasad (polityki) rachunkowości.
Grupa zastosuje zmienione standardy od 1 stycznia 2023 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania zmienionych standardów.
9
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
• Zmiana w MSSF 16 Leasing – Ulgi związane z Covid-19 przyznane po 30 czerwca 2021 r.
Zmiana w MSSF 16 została opublikowana w dniu 31 marca 2021 roku i ma zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2021 roku lub później. Celem zmiany standardu jest wyłącznie wydłużenie o rok (do 30 czerwca 2022 r.) okresu, w którym przyznanie ulg w płatnościach leasingowych związanych z Covid-19 nie musi wiązać się z modyfikacją umowy leasingu. Zmiana ta jest ściśle związana z już obowiązującą zmianą MSSF 16 opublikowaną w maju 2020 roku.
Grupa zastosuje zmianę w standardzie nie wcześniej niż od 1 stycznia 2022 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania zmienionego standardu.
• Zmiana w MSR 12 Podatek dochodowy: podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji
Zmiana w MSR 12 została opublikowana w dniu 7 maja 2021 roku i ma zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2023 roku lub później. Zmiany doprecyzowują, że zwolnienie dotyczące początkowego ujęcia podatku odroczonego nie ma zastosowania do transakcji, w których w momencie początkowego ujęcia powstają równe kwoty ujemnych i dodatnich różnic przejściowych, a jednostki są zobowiązane do ujmowania podatku odroczonego od takich transakcji, a tym samym wyjaśniają pojawiające się wątpliwości co do tego, czy zwolnienie to ma zastosowanie do transakcji takich jak leasing i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji.
Grupa zastosuje zmianę w standardzie od 1 stycznia 2023 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdaniafinansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania zmienionego standardu.
• Zmianaw MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – informacje porównawcze
Zmiana w MSSF 17 została opublikowana w dniu 9 grudnia 2021 roku i ma zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2023 roku lub później. Zmiana zawiera opcję przejściową dotyczącą informacji porównawczych o aktywach finansowych prezentowanych przy początkowym zastosowaniu MSSF 17. Zmiana ma na celu pomóc jednostkom uniknąć tymczasowych niedopasowań księgowych pomiędzy aktywami finansowymi a zobowiązaniami z tytułu umów ubezpieczeniowych.
Grupa zastosuje zmianę w standardzie od 1 stycznia 2023 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zastosowanie zmienionego standardu nie będzie miało wpływu na sprawozdania Grupy.
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji przyjętych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych standardów, interpretacji oraz zmian do nich, które na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie zostały jeszcze przyjęte do stosowania przez kraje UE:
Zmiana w MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych: Klasyfikacja zobowiązań jako krótko- i długoterminowe opublikowana w dniu 23 stycznia 2020 roku, wraz ze zmianami z dnia 15 lipca 2020 roku,
Zmiana w MSR 12 Podatek dochodowy: podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji opublikowana w dniu 7 maja 2021 roku,
Zmiana w MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – informacje porównawcze, opublikowana w dniu 9 grudnia 2021 roku.
10
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
4Podstawowe zasady rachunkowości
(a)Konsolidacja
Grupa, niezależnie od charakteru jego zaangażowania w danej jednostce (jednostce, w której dokonano inwestycji), określa swój status jednostki dominującej, oceniając, czy sprawuje kontrolę nad jednostką,
w której dokonano inwestycji.
Grupa sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, w przypadku, gdy z tytułu swojego zaangażowania w tę jednostkę, podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub gdy ma prawa do zmiennych wyników finansowych i możliwość wywierania wpływu na wysokość tych wyników finansowych poprzez sprawowanie władzy nad tą jednostką.
Tak więc Grupa sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, wtedy i tylko wtedy, gdy jednocześnie:
sprawuje władzę nad jednostką, w której dokonano inwestycji;
z tytułu swojego zaangażowania w jednostce, w której dokonano inwestycji, podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub posiada prawa do zmiennych wyników finansowych, oraz
posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich wyników finansowych.
Oceniając, czy sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, Grupa bierze pod uwagę wszystkie fakty i okoliczności. Grupa dokonuje ponownej oceny, czy sprawuje kontrolę nad tą jednostką, jeżeli fakty i okoliczności wskazują, iż nastąpiła zmiana jednego lub więcej elementów z trzech elementów kontroli wymienionych powyżej.
(b)Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość traktowana jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymywana w posiadaniu ze względu na przyrost jej wartości, lub ze względu na obie te korzyści, oraz która nie jest zajmowana przez jednostki Grupy.
Nieruchomości inwestycyjne obejmują grunty własne, własne budynki lub części budynku oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu.
Prawo leasingobiorcy do użytkowania gruntu na mocy umowy leasingu operacyjnego można klasyfikować i wykazywać jako nieruchomość inwestycyjną wtedy i tylko wtedy, gdy nieruchomość ta
w innym wypadku spełniałaby definicję nieruchomości inwestycyjnej. W tym przypadku leasing operacyjny jest wykazywany jako leasing finansowy.
Nieruchomość inwestycyjna jest początkowo wyceniona według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Przy początkowej wycenie uwzględnia się koszty przeprowadzenia transakcji. Po początkowym ujęciu nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej. Podstawą ustalenia wartości godziwej są pochodzące z aktywnego rynku aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych, skorygowane o różnice dot. celu użytkowania, lokalizacji, stanu nieruchomości. Przy braku informacji
z aktywnego rynku, Grupa stosuje alternatywne metody wyceny takie jak niedawne ceny z mniej aktywnego rynku lub projekcje zdyskontowanego przepływu środków pieniężnych. Nieruchomość inwestycyjna dostosowana do dalszego użytkowania jako nieruchomość inwestycyjna, lub taka dla której rynek jest mniej aktywny, jest w dalszym ciągu wyceniana w wartości godziwej.
Wycena w wartości godziwej dokonywana jest okresowo przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych. Częstotliwość wyceny jest określona przez Zarząd na podstawie przesłanek wskazujących na zmianę wartości godziwej w stosunku do ostatnio sporządzanej wyceny.
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla miedzy innymi wysokość przychodów
z czynszów z aktualnych umów leasingu, jak również racjonalne i uzasadnione założenia odzwierciedlające rynkową ocenę przychodów z czynszów z przyszłych umów leasingowych w świetle aktualnych warunków rynkowych.
11
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Odzwierciedla również na podobnych zasadach wszelkie wypływy pieniężne (w tym płatności czynszów i inne wydatki), jakich można oczekiwać w odniesieniu do nieruchomości. Niektóre z tych wypływów są odzwierciedlone w zobowiązaniach (w tym zobowiązania z tyt. leasingu finansowego gruntów wykazywanych jako nieruchomości inwestycyjne), podczas gdy inne odnoszą się do wypływów nie ujmowanych w sprawozdaniach finansowych aż do późniejszej daty (np. okresowych płatności, takich jak czynsze warunkowe).
Późniejsze nakłady są aktywowane tylko wtedy, gdy Grupa oczekuje prawdopodobnych przyszłych korzyści ekonomicznych a także gdy można wiarygodnie wycenić dodatkowe nakłady. Wszelkie inne koszty napraw i utrzymania nieruchomości są ujmowane w rachunku zysków i strat w momencie poniesienia.
Zysk lub strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wpływa na zysk lub stratę netto w okresie, w którym nastąpiła zmiana.
Nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowywania są traktowane jako nieruchomości inwestycyjne
i wyceniane w wartości godziwej. Do czasu ukończenia budowy, nakłady inwestycyjne prezentowane są w cenie nabycia, gdyż Grupa uznaje, iż jest to ich wartość godziwa. W momencie zakończenia budowy, Grupa dokona ponownego przeszacowania wyceny w wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych.
W nieruchomościach inwestycyjnych Grupa ujmuje także prawa do używania w rozumieniu MSSF 16.
W wyniku analizy wyodrębniono Prawo wieczystego użytkowania gruntów, które wymagało innego, niż dotychczas ujęcia w księgach rachunkowych. Grupa Octava S.A wykazuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania w pozycji Nieruchomości inwestycyjne. Aktywa te wyceniane są do wartości godziwej zobowiązania z tytułu leasingu, a odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu obciążają koszty finansowe. Drugostronnie spółka ujmuje odpowiednio długo- i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu.
W celu obliczenia stóp dyskonta na potrzeby MSSF 16 Grupa przyjęła, że stopa dyskonta powinna odzwierciedlać oprocentowanie kredytu na realizację planowanych inwestycji. Wysokość stopy kształtuje się na poziomie 4,84%.
Grupa skorzystała z przewidzianych w standardzie uproszczeń dla leasingów krótkoterminowych
i leasingów aktywów nisko cennych. Przyjmuje się, że aktywa nisko cenne to takie, których wartość jednostkowa nie przekracza ok. 15 tys. zł
(c)Wartość firmy
Wartość firmy stanowi nadwyżkę kosztu przejęcia nad wartością godziwą udziału Grupy w możliwych do zidentyfikowania aktywach netto przejętej jednostki zależnej – na dzień przejęcia.
Wartość firmy z przejęcia jednostek zależnych ujmuje się w ramach wartości niematerialnych. Wartość firmy jest testowana co roku pod kątem utraty wartości i wykazywana po koszcie pomniejszonym
o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości. Odpisy z tytułu utraty wartości w odniesieniu do wartości firmy nie są odwracane. Zyski i straty ze zbycia jednostki uwzględniają wartość bilansową wartości firmy, dotyczącą sprzedanej jednostki.
W celu przeprowadzenia testu pod kątem możliwej utraty wartości wartość firmy jest alokowana do ośrodków wypracowujących środki pieniężne. Alokację robi się dla takich ośrodków bądź grup ośrodków wypracowujących środki pieniężne, które według oczekiwań będą czerpać korzyści z połączenia, dzięki któremu ta wartość firmy powstała, określonych zgodnie z segmentami operacyjnymi.
(d)Wartości niematerialne oraz rzeczowe aktywa trwałe
Koszty nabytych licencji komputerowych są kapitalizowane w wartości kosztów nabycia i kosztów związanych z oddaniem do użytkowania poszczególnych licencji. Aktywowane w ten sposób koszty są
12
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
amortyzowane przez szacowany okres użytkowania według metody liniowej. Okresy użytkowania licencji komputerowych wynoszą 2 lata.
Koszty związane z utrzymaniem programów komputerowych spisywane są w koszty z chwilą poniesienia. Koszty prac rozwojowych bezpośrednio związane z zaprojektowaniem i testowaniem dających się zidentyfikować i unikatowych programów komputerowych kontrolowanych przez Grupę, które będą wytwarzać prawdopodobne przyszłe korzyści ekonomiczne przekraczające okres jednego roku, ujmuje się jako wartości niematerialne.
Aktywowane koszty związane z tworzeniem oprogramowania amortyzowane są według metody liniowej.
Rzeczowe aktywa trwałe wykazuje się według kosztu historycznego pomniejszonego o umorzenie. Koszt historyczny uwzględnia wydatki bezpośrednio związane z nabyciem danych aktywów.
Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje jako odrębny środek trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wartość bilansową wymienionych części usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zysków i strat
w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.
Amortyzację środków trwałych nalicza się metodą liniową w celu rozłożenia ich wartości początkowej lub wartości przeszacowanej, pomniejszonych o wartość końcową, przez okresy ich użytkowania, które dla poszczególnych grup środków trwałych wynoszą:
urządzenia i oprogramowania komputerowe2 – 3 lata
urządzenia techniczne i maszyny2 – 5 lat
wyposażenie5 lat
Weryfikacji wartości końcowej i okresów użytkowania środków trwałych i ewentualnej ich zmiany dokonuje się na każdy dzień bilansowy.
W przypadku, gdy wartość bilansowa środka trwałego przewyższa jego oszacowaną wartość odzyskiwalną, jego wartość bilansową spisuje się natychmiast do poziomu wartości odzyskiwalnej.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych ustala się drogą porównania wpływów ze sprzedaży z ich wartością bilansową i ujmuje w rachunku zysków i strat.
Koszty finansowania zewnętrznego, związane bezpośrednio z nabyciem, budową lub wytworzeniem kwalifikującego się składnika aktywów są kapitalizowane jako część kosztów nabycia tego składnika aktywów. Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego są traktowane jako koszty okresu sprawozdawczego.
(e)Aktywa finansowe
Klasyfikacja aktywów finansowych w momencie początkowego ujęcia jest ustalana w oparciu
o przepływy pieniężne wynikające z umowy oraz model biznesowy Grupy w zakresie zarządzania nimi. Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, Grupa w momencie początkowego ujęcia wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty transakcyjne.
W celu odpowiedniej klasyfikacji i wyceny według zamortyzowanego kosztu lub wartości godziwej poprzez inne całkowite dochody, Grupa dokonuje sprawdzenia czy instrument finansowy daje prawo do zasadniczo jedynie kwoty głównej i odsetek. Taka ocena jest określana jako test klasyfikacyjny SPPI (tzw. „kryterium SPPI” – ang. solely payments of principal and interest) i przeprowadzana jest na poziomie instrumentu.
W momencie początkowego ujęcia aktywa finansowe są klasyfikowane do jednej z trzech kategorii:
- aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
13
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
- aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
- aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Składnik aktywów finansowych jest klasyfikowany do kategorii wycenianych po początkowym ujęciu według zamortyzowanego kosztu, jeżeli spełnione są następujące dwa warunki:
• aktywa utrzymywane są w ramach modelu biznesowego, którego celem jest utrzymywanie aktywów
w celu uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z kontraktu; oraz
• jego warunki umowne powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych
stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od tej kwoty.
Składnik aktywów finansowych jest klasyfikowany do kategorii wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, gdy:
• celem Grupy jest zarówno utrzymanie tych aktywów dla uzyskania umownych przepływów pieniężnych, jak i sprzedaż składnika aktywów,
• warunki umowne dotyczące składnika aktywów finansowych powodują w określonych terminach przepływy pieniężne, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Pozostałe składniki aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy bieżącego okresu.
Klasy instrumentów finansowych | Klasyfikacja wg MSSF 9 | Komentarz |
Certyfikaty inwestycyjne | Wyceniane do wartości godziwej przez WF | Zgodnie z modelem biznesowym |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | Wyceniane w zamortyzowanym koszcie | |
Pożyczki udzielone | Wyceniane do wartości godziwej przez WF | Test SPPI niespełniony |
Dłużne instrumenty finansowe – obligacje | Wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Test SPPI spełniony |
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | Wyceniane w zamortyzowanym koszcie |
Grupa dokonuje odpisów utraty wartości w związku z oceną oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z wszystkimi instrumentami dłużnymi niewycenionymi
w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat. Oczekiwane straty kredytowe obliczane są jako różnica pomiędzy przepływami pieniężnymi jakie Grupa powinna otrzymać zgodnie z umową,
a przepływami jakie spodziewa się otrzymać po zdyskontowaniu z zastosowaniem pierwotnej (tj. ustalonej przy początkowym ujęciu) efektywnej stopy procentowej.
Ocena oczekiwanych strat kredytowych jest rozpoznawana dwustopniowo. W przypadku ekspozycji kredytowych, dla których od początkowego ujęcia nie nastąpił znaczący wzrost ryzyka, ocena oczekiwanych strat kredytowych przeprowadzana jest dla strat kredytowych możliwych do poniesienia w okresie kolejnych 12 miesięcy (12-miesięczne oczekiwane straty kredytowe). W przypadku ekspozycji kredytowych, dla których od początkowego ujęcia wystąpił znaczący wzrost ryzyka, wymagana jest kalkulacja strat w horyzoncie dożywotnim niezależnie od momentu zapadalności (oczekiwane straty kredytowe kalkulowane dożywotnio). Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów wynikających z umów, Grupa stosuje uproszczoną kalkulację oczekiwanych strat kredytowych. W konsekwencji Grupa nie dokumentuje na bieżąco zmian w poziomie ryzyka kredytowego, natomiast kalkuluje stratę (przy wykorzystaniu oceny oczekiwanych strat kredytowych) w horyzoncie dożywotnim w każdym okresie sprawozdawczym.
14
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
(f)Pochodne instrumenty finansowe
Instrumenty pochodne, z których Grupa korzysta w celu zabezpieczenia się przed ryzykiem związanym ze zmianami stóp procentowych to kontrakty na zamianę stóp procentowych (swap procentowy). Instrument ten nie rzutuje na stan środków pieniężnych do czasu jego zamknięcia.
Nie występuje cena nabycia gdyż nie ma początkowego wypływu związanego z nabyciem tego instrumentu.
Dodatkowy zysk / strata zostaje wykazany w rachunku zysków i strat netto w terminie wymagalności.
W przypadku kontraktu, którego obecnie stroną jest Grupa efekt transakcji rozliczany jest co miesiąc przez korektę kwoty odsetek.
Zobowiązania finansowe, wykazywane są w wartości godziwej, zaś zyski i straty wynikające z ich wyceny ujmowane są bezpośrednio w rachunku zysków i strat.
(g)Zapasy
Nieruchomości inwestycyjne budowane w celu dalszej sprzedaży reklasyfikuje się do zapasów, domniemany koszt tej nieruchomości równy jest wartości godziwej tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania. Nieruchomość inwestycyjną wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższym od cen sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto to oszacowana cena sprzedaży w normalnym toku działalności, pomniejszona o koszty sprzedaży i koszty ukończenia dostosowywania.
(h)Należności handlowe
Należności handlowe ujmuje się początkowo w wartości godziwej, a następnie wycenia się je według zamortyzowanego kosztu. Odpis z tytułu utraty wartości należności handlowych tworzy się, gdy istnieją obiektywne dowody na to, że Grupa nie będzie w stanie otrzymać wszystkich należnych kwot wynikających z pierwotnych warunków należności. Przesłankami wskazującymi, że należności handlowe utraciły wartość są: poważne problemy finansowe dłużnika, prawdopodobieństwo, że dłużnik ogłosi bankructwo lub będzie podmiotem finansowej reorganizacji, opóźnienia w spłatach (powyżej 30 dni). Kwotę odpisu stanowi różnica pomiędzy wartością bilansową danego składnika aktywów a wartością bieżącą szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych, zdyskontowanych według efektywnej stopy procentowej. Wartość bilansową składnika aktywów ustala się za pomocą konta odpisów, a wysokość straty ujmuje się w rachunku zysków i strat w kosztach sprzedaży i marketingu. W przypadku nieściągalności należności handlowej dokonuje się jej odpisu na koncie rezerw na należności handlowe. Późniejsze spłaty uprzednio odpisanych należności uznaje się w rachunku zysków i strat.
(i)Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują środki pieniężne w kasie, depozyty bankowe płatne na żądanie, inne krótkoterminowe inwestycje o wysokim stopniu płynności i o pierwotnym terminie wymagalności do trzech miesięcy, a także kredyty w rachunku bieżącym.
(j)Kredyty i pożyczki
Kredyty i pożyczki ujmuje się początkowo w wartości godziwej, pomniejszonej o poniesione koszty transakcyjne. Kredyty i pożyczki są następnie wykazywane według zamortyzowanego kosztu. Wszelkie różnice pomiędzy otrzymaną kwotą (pomniejszoną o koszty transakcyjne) a wartością wykupu ujmuje się metodą efektywnej stopy procentowej w rachunku zysków i strat przez okres obowiązywania odnośnych umów.
Opłaty zapłacone z tytułu udostępnienia kredytu ujmuje się jako koszty transakcyjne kredytu w takim zakresie, w jakim jest prawdopodobne, że kredyt zostanie wykorzystany w całości lub w części. W tym przypadku opłaty odracza się do czasu wykorzystania kredytu. W takim zakresie, w jakim brak jest dowodów na prawdopodobieństwo wykorzystania całości lub części kredytu, opłata jest kapitalizowana jako zaliczka na poczet usług w zakresie płynności i amortyzowana w okresie kredytowania, do którego się odnosi.
15
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Kredyty i pożyczki zalicza się do zobowiązań krótkoterminowych, chyba że Grupa posiada bezwarunkowe prawo do odroczenia spłaty zobowiązania o co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.
(k)Podatek dochodowy bieżący i odroczony
Podatek dochodowy za okres sprawozdawczy obejmuje podatek bieżący i odroczony. Podatek ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyłączeniem zakresu, w którym odnosi się on bezpośrednio do pozycji ujętych w kapitale własnym. W tym przypadku podatek również ujmowany jest w kapitale własnym.
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego jest obliczane na podstawie obowiązujących przepisów podatkowych lub faktycznie wprowadzonych w dacie bilansu w krajach, gdzie jednostki zależne i stowarzyszone spółki działają i generują przychody podlegające opodatkowaniu. Zarząd dokonuje okresowego przeglądu kalkulacji zobowiązań podatkowych w odniesieniu do sytuacji,
w których odnośne przepisy podatkowe podlegają interpretacji, tworząc ewentualne rezerwy kwot, należnych organom podatkowym.
Zobowiązanie z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego z różnic przejściowych pomiędzy wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym – ujmowane jest metodą bilansową. Jeżeli jednak odroczony podatek dochodowy powstał z tytułu początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązania w ramach transakcji innej niż połączenie jednostek gospodarczych, które nie wpływa ani na wynik finansowy, ani na dochód podatkowy (stratę podatkową), nie wykazuje się go. Odroczony podatek dochodowy ustala się przy zastosowaniu obowiązujących prawnie lub faktycznie na dzień bilansowy stawek (i przepisów) podatkowych, które zgodnie z oczekiwaniami będą obowiązywać w momencie realizacji odnośnych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego lub uregulowania zobowiązania z tego tytułu.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmuje się tylko wtedy, gdy jest prawdopodobne,
że w przyszłości osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który umożliwi wykorzystanie różnic przejściowych.
Zobowiązanie z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego z różnic przejściowych, powstających z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych i stowarzyszonych, jest ujmowane, chyba że rozłożenie w czasie odwracania się różnic przejściowych jest kontrolowane przez Grupę
i prawdopodobne jest, że w możliwej do przewidzenia przyszłości różnice te nie ulegną odwróceniu.
(l)Kapitał własny
Kapitał własny stanowią kapitał akcyjny, kapitał zapasowy oraz kapitały tworzone przez Grupę zgodnie z obowiązującym prawem, statutem i uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółki, łącznie z kwotą wynikającą z niepodzielonego wyniku finansowego z lat ubiegłych.
Akcje zwykłe zalicza się do kapitału własnego. Akcje uprzywilejowane, podlegające obowiązkowo wykupowi, zalicza się do zobowiązań.
Akcje własne, skupione celem dalszej odsprzedaży są ujmowane jako pomniejszenie kapitałów własnych i wyceniane według ceny nabycia.
Koszty krańcowe bezpośrednio związane z emisją nowych akcji lub opcji wykazuje się w kapitale własnym jako pomniejszenie, po opodatkowaniu, wpływów z emisji.
Jeśli którakolwiek jednostka Grupy nabywa akcje Spółki wchodzące w skład kapitału podstawowego (jego akcje własne), wówczas kwota zapłaty, obejmująca bezpośrednio związane z nabyciem koszty krańcowe (pomniejszone o podatek dochodowy), pomniejsza kapitał własny przypadający na właścicieli Spółki do czasu umorzenia akcji lub ich ponownej emisji. Jeśli takie akcje zostaną później ponownie wyemitowane, wszelką otrzymaną za nie zapłatę (po pomniejszeniu o wszelkie bezpośrednio z nią związane krańcowe koszty transakcyjne oraz odnośne skutki podatkowe) uwzględnia się w kapitale własnym przypadającym na właścicieli Spółki.
16
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Kapitał zapasowy stanowi kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej, kwoty zgodnie z obowiązującym prawem lub aktem notarialnym oraz kwoty wyniku finansowego przekazane na kapitał zapasowy zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółki.
(m)Rezerwy
Rezerwy na roszczenia prawne ujmuje się wówczas, gdy Grupa ma prawny lub zwyczajowo oczekiwany obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych i jest prawdopodobne, że wymagany będzie wypływ zasobów w celu wywiązania się z tego obowiązku, zaś jego wielkość wiarygodnie oszacowano.
(n)Ujmowanie przychodów
Przychody ze sprzedaży wykazuje się w wartości godziwej otrzymanej lub należnej zapłaty z tytułu sprzedaży towarów i usług w zwykłym toku działalności Grupy. Przychody prezentowane są po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług, zwroty, rabaty i opusty, a także po eliminacji sprzedaży wewnątrz Grupy.
Grupa ujmuje przychody, kiedy kwotę przychodów można wiarygodnie zmierzyć i gdy prawdopodobne jest, że jednostka uzyska w przyszłości korzyści ekonomiczne, oraz gdy spełnione zostały konkretne kryteria dla każdego rodzaju działalności Grupy. Uznaje się, że wartości przychodów nie można wiarygodnie zmierzyć, dopóki nie zostaną wyjaśnione wszystkie zdarzenia warunkowe związane ze sprzedażą.
(a) Sprzedaż produktów
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów
i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Koszty poniesione w trakcie budowy są aktywowane i wykazywane jako zapasy. Gdy przychód ze sprzedaży zostanie rozpoznany odpowiadające mu koszty są prezentowane w rachunku wyników.
(b) Przychody z tytułu najmu
Przychody z najmu obejmują czynsz, opłaty serwisowe oraz opłaty za zarządzanie nieruchomościami
a także przychody z handlu nieruchomościami.
Przychody z tyt. opłat serwisowych i za zarządzanie są ujmowane w okresie w którym usługi są wykonane. Jeżeli Grupa działa jako pośrednik, ujmowane są przychody netto z tyt. prowizji a nie przychody brutto.
Przychody z tytułu najmu lokali usługowych ujmowane przez Grupę zgodnie z MSSF 15 Przychody z umów z klientami, tj. w kwocie, która odzwierciedla wynagrodzenie, do którego jednostka spodziewa się być uprawniona w zamian za przekazanie towarów lub usług klientowi, gdy (lub kiedy) jednostka wypełni zobowiązanie do świadczenia usługi poprzez przeniesienie przyrzeczonego towaru lub usługi (tj. składnika aktywów) na klienta.
(c)Przychody z tytułu odsetek
Przychody z tytułu odsetek ujmuje się proporcjonalnie do upływu czasu metodą efektywnej stopy procentowej. Gdy należność traci na wartości, Grupa obniża jej wartość bilansową do poziomu wartości odzyskiwalnej, równej oszacowanym przyszłym przepływom pieniężnym zdyskontowanym według pierwotnej efektywnej stopy procentowej instrumentu, a następnie stopniowo rozlicza się kwotę dyskonta w korespondencji z przychodami z tytułu odsetek. Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek, które utraciły wartość, ujmuje się według pierwotnej efektywnej stopy procentowej.
(d) Przychody z tytułu dywidend
Przychody z tytułu dywidend ujmuje się w momencie nabycia prawa do otrzymania płatności.
17
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
(o)Dywidendy
Płatność dywidend na rzecz akcjonariuszy ujmuje się jako zobowiązanie w sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez akcjonariuszy Spółki.
(p)Ustalanie wartości godziwej
Zgodnie z MSSF 13 wartość godziwa to cena, jaką można osiągnąć przy sprzedaży danego składnika aktywów (lub przekazaniu zobowiązania) uczestnikowi rynku podstawowego. MSSF 13 wprowadza hierarchię ustalania wartości godziwej, opartą na trzech poziomach pozyskania informacji wejściowych.
Poziom pierwszy zawiera dane wejściowe pochodzące z aktywnego rynku i jest traktowany jako źródło najbardziej wiarygodnych danych. Dane z tego poziomu powinny być stosowane zawsze, gdy tylko jest to możliwe.
Poziom drugi zawiera dane wejściowe inne niż pochodzące z aktywnego rynku, które jednak są obserwowalne (obiektywne, mierzalne). Ten poziom obejmuje następujące możliwe źródła informacji
i dane: notowania dla podobnych aktywów i pasywów pochodzące z aktywnego rynku; notowania dla takich samych albo podobnych aktywów i pasywów z rynków, które nie są aktywne; rynki inne niż rynki notowane, będące jednak rynkami obserwowalnymi (stopy procentowe, spready kredytowe itp.); inne rynkowo potwierdzone informacje.
Poziom trzeci zawiera dane o charakterze nieobserwowalnym, stosowane wówczas, gdy nie można uzyskać informacji z pierwszych dwóch poziomów wyceny. Zalicza się do niego wszelkie wyceny nacechowane subiektywnymi danymi wejściowymi.
Grupa ustala wartość godziwą aktywów w oparciu o trzeci poziom hierarchii.
Wszystkie nieruchomości inwestycyjne są sklasyfikowane na poziomie 2 lub poziomie 3 hierarchii wartości godziwej. Grupa klasyfikuje wartość inwestycji w procesie deweloperskim/w budowie na poziomie 3. Ukończone nieruchomości inwestycyjne na poziomie 2 lub 3, w zależności od metod przyjętych przez rzeczoznawców majątkowych lub płynności rynku.
Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej Grupa ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów.
5Zarządzanie ryzykiem finansowym
Działalność prowadzona przez Grupę naraża ją na wiele różnych zagrożeń finansowych,
a w szczególności: ryzyko kredytowe, ryzyko płynności.
Ryzyko kredytowe dotyczy przede wszystkim udzielania przez Spółkę pożyczek. Ryzyko kredytowe jest ograniczane poprzez zawieranie transakcji wyłącznie z podmiotami z Grupy Octava. Prowadzona jest bieżąca analiza sytuacji finansowej dłużników Spółki.
Polityka Spółki zakłada utrzymywanie odpowiedniego poziomu środków pieniężnych niezbędnego dla bieżącej obsługi zobowiązań. Obecnie Spółka posiada odpowiednie zasoby gotówkowe, co ogranicza ryzyko utraty płynności.
6Najważniejsze szacunki i oceny przyjęte na potrzeby sporządzenia sprawozdania finansowego
Szacunki i oceny przyjęte na potrzeby sporządzenia Sprawozdania finansowego oparte są na doświadczeniu wynikającym z danych historycznych oraz analizy przyszłych zdarzeń, których prawdopodobieństwo zajścia, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, jest istotne.
Jednym z najważniejszych szacunków i ocen przyjętych na potrzeby sporządzania sprawozdania finansowego jest określenie wartości nieruchomości inwestycyjnych. Wartość godziwą nieruchomości
18
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
inwestycyjnych ustala się w oparciu o wyceny tychże nieruchomości sporządzone przez renomowanych rzeczoznawców majątkowych. Wycena rzeczoznawcy majątkowego może zostać skorygowana w celu uwzględnienia dodatkowych okoliczności wpływających na wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu wyżej wymienionych szacunków.
7Sezonowość działalności
Działalność Grupy nie ma charakteru sezonowego, zatem przedstawione wyniki Grupy nie odnotowują istotnych wahań w trakcie roku.
8Informacje dotyczące segmentów działalności
(a)Sprawozdawczość według segmentów operacyjnych
Segmenty operacyjne to składniki działalności gospodarczej Grupy, dla których dostępna jest odrębna informacja finansowa, regularnie oceniana przez głównego decydenta operacyjnego (Zarząd Spółki). Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za alokację zasobów i ocenę wyników segmentów operacyjnych. Zasady rachunkowości segmentu są identyczne z zasadami rachunkowości zastosowanymi przez Grupę.
Na dzień przyjścia niniejszych zasad rachunkowości, jedynym segmentem sprawozdawczym jest działalność inwestycji w nieruchomości.
(b)Sprawozdawczość według segmentów geograficznych
Grupa Kapitałowa działa wyłącznie na terenie Polski i wszystkie jej aktywa znajdują się na terenie Polski.
19
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
w tys. zł | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
AKTYWA | ||
Aktywa trwałe | ||
Rzeczowe aktywa trwałe | ||
Wartości niematerialne i prawne | ||
Nieruchomości inwestycyjne | ||
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | ||
Długoterminowe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | ||
Inne długoterminowe aktywa finansowe | ||
Aktywa obrotowe | ||
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoterminowe | ||
Aktywa dotyczące podatku bieżącego, krótkoterminowe | ||
Krótkoterminowe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | ||
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych | ||
Aktywa obrotowe bez aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży | ||
Aktywa, razem | ||
KAPITAŁ WŁASNY | ||
Kapitał zakładowy | ||
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | ||
Pozostałe kapitały rezerwowe | ||
Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | ||
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom Spółki | ||
Udziały niekontrolujące | ||
Kapitał własny, razem | ||
ZOBOWIĄZANIA | ||
Zobowiązania długoterminowe | ||
Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu | ||
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego | ||
Pożyczki i kredyty długoterminowe | ||
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe | ||
Inne zobowiązania długoterminowe | ||
Zobowiązania krótkoterminowe | ||
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług | ||
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego | ||
Pożyczki i kredyty krótkoterminowe | ||
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu leasingu | ||
Wyemitowane krótkoterminowe instrumenty dłużne | ||
Zobowiązania krótkoterminowe inne niż zobowiązania wchodzące w skład grup przeznaczonych do sprzedaży, zaklasyfikowanych jako utrzymywane z przeznaczeniem do sprzedaży | ||
Pasywa, razem |
20
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku
Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2020 r. | |
Przychody i straty z inwestycji | ||
Przychody z tytułu odsetek | ||
Zyski (straty) ujęte w przypadku utraty kontroli nad jednostką zależną | ( | |
Zyski (straty) ze zbycia inwestycji | ||
Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji | ( | ( |
Przychody operacyjne | ||
Przychody z wynajmu nieruchomości | ||
Pozostałe przychody operacyjne | ||
Koszty operacyjne | ||
Koszty świadczeń pracowniczych | ( | ( |
Amortyzacja | ( | ( |
Pozostałe koszty administracyjne | ( | ( |
Pozostałe koszty operacyjne | ( | ( |
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | ( | ( |
Koszty/przychody finansowe (netto) | ( | |
Zysk (strata) brutto | ( | ( |
Podatek dochodowy | ( | |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | ( | ( |
Zysk (strata) netto | ( | ( |
Przypisany: | ||
Akcjonariuszom Spółki | ( | ( |
Udziałowcom niekontrolującym | ( | |
Zysk (strata) netto na akcję zwykłą (w zł) | ||
Podstawowy: | ( | ( |
z działalności kontynuowanej | ( | ( |
z działalności zaniechanej | ||
Rozwodniony: | ( | ( |
z działalności kontynuowanej | ( | ( |
z działalności zaniechanej | ||
Średnia ważona liczba akcji zwykłych | 42 786 848 | 42 786 848 |
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych | - | - |
21
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Skonsolidowane sprawozdanie z pozostałych całkowitych dochodów
w tys. zł | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2020 r. |
Skonsolidowany zysk (strata) netto | ( | ( |
Inne całkowite dochody netto | ||
Całkowite dochody ogółem | ( | ( |
Całkowite dochody ogółem przypisane: | ||
Akcjonariuszom Spółki | ( | ( |
Udział niekontrolowany | ( |
Skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym
w tys. zł | Kapitał zakładowy | Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | Pozostałe kapitały rezerwowe | Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | Kapitał własny przypisywany właścicielom jednostki dominującej | Udziały nie- kontrolu-jące | Razem Kapitał własny |
Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | |||||||
Saldo na początek okresu | |||||||
Zysk netto | ( | ( | ( | ( | |||
Inne dochody całkowite | |||||||
Całkowite dochody ogółem za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | ( | ( | ( | ( | |||
Inne zmiany | |||||||
Zwiększenie (zmniejszenie) wartości kapitału własnego | ( | ( | ( | ( | |||
Saldo na koniec okresu | |||||||
Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2020 r. | |||||||
Saldo na początek okresu | |||||||
Zysk netto | ( | ( | ( | ||||
Inne dochody całkowite | |||||||
Całkowite dochody ogółem za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2020 r. | ( | ( | ( | ||||
Inne zmiany | ( | ( | |||||
Zwiększenie (zmniejszenie) wartości kapitału własnego | ( | ( | ( | ||||
Saldo na koniec okresu |
22
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów środków pieniężnych
w tys. zł | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2020 r. | |
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej | |||
Zbycie papierów wartościowych | |||
Zbycie udziałów w jednostkach zależnych | |||
Inne wpływy gotówkowe z działalności operacyjnej | |||
Pozostałe przepływy - pozostałe wydatki na działalność operacyjną | ( | ||
Przepływy pieniężne z działalności (wykorzystane w działalności) | |||
Podatek dochodowy | ( | ||
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej | ( | ( | |
Nabycie wierzytelności | ( | ||
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych | ( | ( | |
Przepływy netto z wynajmu nieruchomości | |||
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej | ( | ||
Odsetki | ( | ( | |
Wpływy z tytułu pożyczek / kredytów | |||
Wypływy z tytułu spłat pożyczek / kredytów | ( | ( | |
Emisja dłużnych papierów wartościowych | |||
Wykup dłużnych papierów wartościowych | ( | ||
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu | ( | ( | |
Pozostałe przepływy | ( | ||
Przepływy pieniężne netto | ( | ( | |
Skutki zmian kursów wymiany, które dotyczą środków pieniężnych i ekwiwalentów środków pieniężnych | |||
Zwiększenie (zmniejszenie) stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów | ( | ( | |
Środki pieniężne na początek okresu | |||
Środki pieniężne na koniec okresu |
23
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Informacja dodatkowa do rocznego sprawozdania finansowego
1.Rzeczowe aktywa trwałe
Grunty | Budynki | Urządzenia i maszyny | Pozostałe | Razem | |
Stan na 1.1.2020 | |||||
Wartość brutto | - | 125 | 220 | - | 345 |
Skumulowana amortyzacja | - | (125) | (211) | - | (336) |
Wartość netto | - | - | 9 | - | 9 |
Okres od 1.1.2020 do 31.12.2020 | |||||
Stan na 1.1.2020 | - | - | 9 | - | 9 |
Amortyzacja za okres | - | - | (3) | - | (3) |
Stan na 31.12.2020 | - | - | 6 | - | 6 |
Stan na 31.12.2020 | |||||
Wartość brutto | - | 125 | 220 | - | 345 |
Skumulowana amortyzacja | - | (125) | (214) | - | (339) |
Wartość netto | - | - | 6 | - | 6 |
Okres od 1.1.2021 do 31.12.2021 | |||||
Stan na 1.1.2021 | - | - | 6 | - | 6 |
Amortyzacja za okres | - | - | (2) | - | (2) |
Stan na 31.12.2021 | - | - | 4 | - | 4 |
Stan na 31.12.2021 | |||||
Wartość brutto | - | 125 | 220 | - | 345 |
Skumulowana amortyzacja | - | (125) | (216) | - | (341) |
Wartość netto | - | - | 4 | - | 4 |
2.Nieruchomości inwestycyjne
2.1. Nieruchomości inwestycyjne
31.12.2021 | 31.12.2020 | ||
Stan na początek okresu | 39 385 | 25 245 | |
Wydatki na nowe inwestycje | 1 450 | 13 097 | |
Sprzedaż nieruchomości | (134) | - | |
Pozostałe zmiany | 43 | - | |
Zysk/strata netto z wyceny nieruchomości inwestycyjnej | (909) | 1 053 | |
Odpisy amortyzacyjne | (6) | (6) | |
Zmiana wartości godziwej aktywa z tytułu prawa do użytkowania | (4) | (4) | |
Stan na koniec okresu | 39 825 | 39 385 | |
Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej.
W 2021 roku Grupa osiągnęła przychody z tytułu najmu budynku usługowego i powierzchni gruntów w kwocie 861 tys. zł. Szczegółowa specyfikacja przychodów została opisana w nocie nr 15.
24
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Lokalizacja | Konstancin - Jeziorna, Al.Wojska Polskiego | Konstancin - Jeziorna, ul.Warszawska | Wałbrzych, ul. Lubelska | Lublin, ul. Strzeszewskiego |
Typ nieruchomości | Grunt inwestycyjny+ budynek biurowo usługowy | Grunt inwestycyjny | Grunty inwestycyjne + lokale mieszkalne i niemieszkalne | Lokale mieszkalne i niemieszkalne |
Rok wyceny | 2021 | 2017 | 2021 | - |
Rzeczoznawca | Cresa Polska sp. z o.o. | Cresa Polska sp. z o.o. | Andrzej Jedrasik Usługi Projektowe i Nadzór Inwestorski | - |
Metoda wyceny | Podejście dochodowe i podejście porównawcze | Metoda porównawcza | Metoda porównawcza | według zasad stosowanych dla środków trwałych |
Poziom hierarchii | poziom II | poziom II | poziom II | |
Wartość z wyceny | 24 064 | 2 770 | 10 497 | 140 |
Sprzedaż nieruchomości | - | - | - | (140) |
Wartość na 31.12.2021 | 24 064 | 2 770 | 10 497 | - |
Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa dokonała wyceny wartości nieruchomości inwestycyjnych w Konstancinie przy Al. Wojska Polskiego oraz w Wałbrzychu wycenianych według wartości godziwej. Wycena nieruchomości z portfela Grupy Octava S.A. została przedstawiona na podstawie wartości wykazanej w operatach szacunkowych przygotowanych przez profesjonalnych i licencjonowanych rzeczoznawców.
W wycenie wartości godziwej (rynkowej) nieruchomości spółki Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. zastosowano:
1. Dla części nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym oraz obsługującym go parkingiem zastosowano stopę kapitalizacji na poziomie 7,50% dla powierzchni wynajętych. Dla powierzchni niewynajętych przyjęto stopę o 1 p.p wyższą niż dla powierzchni wynajętych;
2. Na podstawie szczegółowej analizy stawek rynkowych w obiektach podobnych do nieruchomości (aktualne stawki jakie są oferowane w budynkach pełniących podobne funkcje do nieruchomości przedmiotowej znajdujące się na terenie miasta Konstancin-Jeziorna, jak również w dzielnicy Wilanów w Warszawie), dla budynku biurowego przyjęto stawki czynszu na następującym poziomie:
- 50,00 PLN/m2/m-c dla powierzchni biurowej;
- 90 PLN/m2/m-c dla powierzchni usługowo-handlowej zlokalizowanej na parterze;
- 100 PLN / miejsce parkingowe
3. W celu określenia wartości godziwej (rynkowej) części nieruchomości stanowiącej część działki przeznaczoną pod usługi komercyjne (nie objęta pozwoleniem na budowę), do bezpośredniej analizy wybrano transakcje porównawcze okolicznych nieruchomości, dla których cena za 1 mkw powierzchni gruntu kształtowa się w przedziale 330-412 zł / mkw gruntu.
4. W celu określenia godziwej (rynkowej) wartości nieruchomości stanowiącej część działki przeznaczonej pod zieleń nieurządzoną, do bezpośredniej analizy wybrano transakcje porównawcze okolicznych nieruchomości, dla których cena za 1 mkw powierzchni gruntu kształtowa się w przedziale 4.92-5,94 zł/ mkw gruntu.
Dla określenia wartości godziwej (rynkowej) części nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym oraz obsługującym go parkingiem zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną.
Przy określeniu wartości godziwej części nieruchomości niezabudowanej, nie objętej pozwoleniem na budowę zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
25
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
W celu wyceny podejściem porównawczym części nieruchomości nie objętej pozwoleniem na budowę zastosowano metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Dla fragmentu nieruchomości stanowiącego cz. działki nr 5/3 przeznaczonej pod usługi komercyjne (symbol 12U) określono, po dokonaniu analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych zlokalizowanych w obszarze lokalnego rynku i tworzących bazę danych cen transakcyjnych, otrzymano cenęśrednią na poziomie: 405,71 zł/m2.
Dla pozostałej części niezabudowanej nieruchomości, objętej zakazem zabudowy, po dokonaniu analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych zlokalizowanych w obszarze lokalnego rynku i tworzących bazę cen transakcyjnych, otrzymano cenęśrednią na poziomie: 5,66 zł/m2.
Nieruchomość spółki Galeria 7 Sp. z o.o. znajdującą się w Wałbrzychu wycenił w bieżącym roku niezależny rzeczoznawca majątkowy metodą porównawczą.
Na podstawie analizy podobnych nieruchomości gruntowych w rejonie Wałbrzycha, rzeczoznawca przyjąłśrednią skorygowaną cenę 330 zł/m2.
Analiza rzeczoznawcy nie uwzględnia potencjału inwestycyjnego nieruchomości i możliwości wybudowania centrum handlowego oraz otrzymywania czynszów z najmu.
Nieruchomość spółki Międzyrzecze Sp. z o.o. znajdującą się w Konstancinie-Jeziornie przy ul. Warszawskiej wycenił w 2017 r. niezależny rzeczoznawca majątkowy metodą porównawczą.
Na podstawie analiz transakcji przeprowadzonych w okolicy ww. nieruchomości ustalonąśrednią skorygowaną cenę gruntu na 535,50 zł/m2 oraz dla terenów zielonych przyjęto cenę 10,14 zł/m2.
Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa nie stwierdziła przesłanek wskazujących na zmianę wartości godziwej nieruchomości w Konstancinie przy ul. Warszawskiej w stosunku do ostatnio sporządzonej wyceny.
Lokal w Lublinie, należący do spółki Octava Development Sp. z o.o., został w roku 2021 sprzedany za cenę 436 tys. zł.
2.2 Aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązania z tytułu leasingu
W związku z zastosowaniem od dnia 1 stycznia 2019 roku MSSF 16 dokonano wyselekcjonowania i analizy umów, na podstawie których użytkowane są składniki aktywów będące własnością innych podmiotów pod kątem spełnienia kryteriów uznania za leasing zgodnie z MSSF 16. Zgodnie z dopuszczoną przez standard możliwością nowe zasady zostały przyjęte retrospektywnie z odniesieniem skumulowanego efektu początkowego do zysków zatrzymanych z lat ubiegłych. Grupa Octava uwzględnia aktywa z tytułu prawa do użytkowania w ramach tej samej pozycji sprawozdawczej, w ramach której przedstawione zostałyby aktywa, gdyby były własnością leasingobiorcy. W związku z takim podejściem prawo wieczystego użytkowania gruntów prezentowane jest w pozycji „Nieruchomości inwestycyjne”.
Wpływ w implementacji MSSF 16 na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Octava S.A, na 1 stycznia 2019 roku przedstawia się następująco (kwoty odnoszą się do nowo rozpoznanych aktywów):
01.01.2019 | |
Rozpoznane prawa do użytkowania składników aktywa | 2 508 |
Rozpoznane zobowiązania z tytułu leasingu | 2 508 |
26
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Zmiany w prawach użytkowania gruntów za okresy sprawozdawcze zakończone 31.12.2021 roku oraz 31.12.2020 roku przedstawiały się następująco:
31.12.2021 | 31.12.2020 | ||
Saldo na 31.12.2020 | 2 499 | 2 503 | |
Wycena do wartości godziwej prawa do użytkowania | (5) | (4) | |
Saldo na 31.12.2021 | 2 494 | 2 499 |
Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za okresy sprawozdawcze zakończone 31.12.2021 roku oraz 31.12.2020 roku przedstawiały się następująco:
31.12.2021 | 31.12.2020 | |||
Saldo na 31.12.2020 | 2 499 | 2 503 | ||
Płatności użytkowania wieczystego | (126) | (125) | ||
Zmiana naliczonych odsetek | 121 | 121 | ||
Saldo na 31.12.2021 | 2 494 | 2 499 |
Grupa dokonała opłat za użytkowanie wieczyste z góry za cały okres w łącznej kwocie 126 tys. zł.
Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty w wieczystym użytkowaniu gruntów pod nieruchomości inwestycyjne. W celu obliczenia stóp dyskonta na potrzeby MSSF 16 Grupa przyjęła, że stopa dyskonta powinna odzwierciedlać koszty finansowania, jakie byłoby zaciągnięte na zakup przedmiotu podlegającego leasingowi. W celu oszacowania wysokości stopy dyskonta Grupa wzięła pod uwagę rodzaj, czas trwania, oraz potencjalną marżę, jaką zapłaciłaby na rzecz instytucji finansowych celem uzyskania finansowania. Zastosowana przez Grupę stopa dyskonta wynosi 4,84%. Grupa skorzystała z uproszczenia przewidzianego
w MSSF 16, przez zastosowanie jednej stopy dyskontowej do portfela umów leasingowych o podobnych cechach. Okres leasingu gruntów pod nieruchomości inwestycyjne będzie trwał do 2089 roku.
Grupa jako leasingobiorca użytkuje także powierzchnie biurowe na podstawie umów leasingu operacyjnego. Spółka skorzystała z przewidzianych w standardzie uproszczeń dla leasingów aktywów nisko cennych. Przyjmuje się, że poniższe kwoty są uznane za nisko cenne. Opłaty leasingowe w takiej sytuacji ujmuje się jako koszty metodą liniową w trakcie okresu leasingu.
Umowa najmu powierzchni biurowej
Opłata za rok 2021 | |
Aussie Development Cyprysowa Sp. z o.o. | 2 |
Galeria 7 Sp. z o.o. | 1 |
Konstancin Nieruchomości Sp. z o.o. | 1 |
Międzyrzecze Sp. z o.o. | 1 |
Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | 1 |
Octava Development Sp. z o.o. | 1 |
Octava S.A. | 14 |
27
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
3.Wartości niematerialne
Wartość firmy | Pozostałe | Razem | ||
Stan na 1.1.2020 | ||||
Wartość brutto | - | 26 | 26 | |
Skumulowana amortyzacja | - | (17) | (17) | |
Korekta umorzenia w związku z likwidacją | - | (9) | (9) | |
Wartość netto | - | - | - | |
Okres od 1.1.2020 do 31.12.2020 | ||||
Stan na 1.1.2020 | - | - | - | |
Zakupy | - | - | - | |
Amortyzacja | - | - | - | |
Stan na 31.12.2020 | - | - | - | |
Stan na 31.12.2020 | ||||
Wartość brutto | - | 26 | 26 | |
Skumulowana amortyzacja | - | (17) | (17) | |
Korekta umorzenia w związku z likwidacją | - | (9) | (9) | |
Wartość netto | - | - | - | |
Okres od 1.1.2021 do 31.12.2021 | ||||
Stan na 1.1.2021 | - | - | - | |
Zakupy | - | 12 | 12 | |
Amortyzacja | - | - | - | |
Stan na 31.12.2021 | - | 12 | 12 | |
Stan na 31.12.2021 | ||||
Wartość brutto | - | 29 | 29 | |
Skumulowana amortyzacja | - | (17) | (17) | |
Wartość netto | - | 12 | 12 |
4.Aktywa i rezerwa z tyt. odroczonego podatku dochodowego
31.12.2021 | 31.12.2020 | ||||||
Aktywa z tyt. odroczonego podatku dochodowego: | |||||||
- przypadające do realizacji w ciągu 12 miesięcy | 449 | 238 | |||||
- przypadające do realizacji po upływie 12 miesięcy | 150 | 150 | |||||
599 | 388 | ||||||
Rezerwa z tyt. odroczonego podatku dochodowego: | |||||||
- przypadające do uregulowania w ciągu 12 miesięcy | 329 | 343 | |||||
- przypadające do uregulowania po upływie 12 miesięcy | 2 202 | 2 309 | |||||
2 531 | 2 652 | ||||||
28
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Aktywa z tyt. odroczonego podatku dochodowego
Różnice kursowe | Rezerwy kosztowe | Koszty finansowe - odsetki naliczone | Pozostałe-straty podatkowe | Razem | |
Okres od 1.1.2020 do 31.12.2020 | |||||
Stan na 1.1.2020 | 6 | 18 | - | 257 | 281 |
Obciążenie/(uznanie) wyniku finansowego | (6) | 2 | - | 111 | 107 |
Odniesione na kapitał własny | - | - | - | - | - |
Stan na 31.12.2020 | - | 20 | - | 368 | 388 |
Okres od 1.1.2021 do 31.12.2021 | |||||
Stan na 1.1.2021 | - | 20 | - | 368 | 388 |
Obciążenie/(uznanie) wyniku finansowego | 1 | 74 | 8 | 128 | 211 |
Odniesione na kapitał własny | - | - | - | - | - |
Stan na 31.12.2021 | 1 | 94 | 8 | 496 | 599 |
Ogółem | w tym: | ||||
z zysków kapitałowych | z innych źródeł | ||||
Aktywa z tyt. odroczonego podatku dochodowego - stan na 31.12.2020, w tym: | 388 | 247 | 56 | ||
Strata podatkowa za rok 2019 | Octava S.A | 76 | 76 | - | |
Strata podatkowa za rok 2020 | Octava S.A | 74 | 74 | - | |
Strata podatkowa za rok 2016 | Octava Development Sp. z o.o | 63 | - | - | |
Strata podatkowa za rok 2017 | Octava Development Sp. z o.o | 22 | - | - | |
Strata podatkowa za rok 2018 | Octava Development Sp. z o.o | 59 | 43 | 16 | |
Strata podatkowa za rok 2019 | Octava Development Sp. z o.o | 34 | 24 | 10 | |
Strata podatkowa za rok 2020 | Octava Development Sp. z o.o | 40 | 30 | 10 | |
Aktywa z tyt. odroczonego podatku dochodowego - stan na 31.12.2021, w tym: | 599 | 426 | 154 | ||
Strata podatkowa za rok 2019 | Octava S.A | 76 | 76 | - | |
Strata podatkowa za rok 2020 | Octava S.A | 71 | 71 | - | |
Strata podatkowa za rok 2021 | Octava S.A | 166 | 151 | 15 | |
Strata podatkowa za rok 2017 | Octava Development Sp. z o.o | 19 | - | - | |
Strata podatkowa za rok 2018 | Octava Development Sp. z o.o | 59 | 43 | 16 | |
Strata podatkowa za rok 2019 | Octava Development Sp. z o.o | 34 | 24 | 10 | |
Strata podatkowa za rok 2020 | Octava Development Sp. z o.o | 40 | 30 | 10 | |
Strata podatkowa za rok 2021 | Octava Development Sp. z o.o | 31 | 31 | - | |
Rezerwa z tyt. odroczonego podatku dochodowego
| Wycena inwestycji | Odpis aktualizujący | Należne odsetki | Pozostałe | Razem |
|
|
|
|
|
|
Okres od 1.1.2020 do 31.12.2020 |
|
|
|
|
|
Stan na 1.1.2020 | 623 | 1 245 | 4 | - | 1 872 |
Obciążenie/(uznanie) wyniku finansowego | (280) | 1 048 | 12 | - | 780 |
Odniesione na kapitał własny | - | - | - | - | - |
Stan na 31.12.2020 | 343 | 2 293 | 16 | - | 2 652 |
29
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Okres od 1.1.2021 do 31.12.2021 |
|
|
|
|
|
Stan na 1.1.2021 | 343 | 2 293 | 16 | - | 2 652 |
Obciążenie/(uznanie) wyniku finansowego | (14) | (91) | (16) |
| (121) |
Odniesione na kapitał własny | - | - | - | - | - |
Stan na 31.12.2021 | 329 | 2 202 | - | - | 2 531 |
Ogółem | w tym: | ||
z zysków kapitałowych | z innych źródeł | ||
Rezerwa z tyt. odroczonego podatku doch. - stan na 31.12.2020 | 2 652 | 343 | 2 309 |
Rezerwa z tyt. odroczonego podatku doch. - stan na 31.12.2021 | 2 531 | 329 | 2 202 |
5.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoterminowe
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Należności handlowe | 1 608 | 692 |
Należności z tytułu podatków | 68 | 1 257 |
Należności netto | 1 676 | 1 949 |
Rozliczenia międzyokresowe | 9 | 9 |
1 685 | 1 958 | |
| ||
Część krótkoterminowa | 1 685 | 1 958 |
Część długoterminowa: |
| |
od 1 roku do 2 lat | - | - |
od 2 do 5 lat | - | - |
powyżej 5 lat | - | - |
6. Aktywa finansowe
6.1 Dłużne Instrumenty finansowe - aktywa:
Oprocentowanie | Wartość nominalna obligacji | Cena emisyjna | Wycena na 31.12.2021 | Wycena na 31.12.2020 | |
Obligacje serii A - Centrum Usług Finansowych "DRUKARNIA" | 6,75% | 21 610 | 24 252 | 21 156 | 21 156 |
24 252 | 21 156 | 21 156 |
Octava Development Sp. z o.o. (OD) oraz obligacje wyemitowane przez CUF Drukarnia.
OD to spółka, która została powołana aby prowadzić działalność deweloperską w obszarze budowy mieszkań. Spółka ta jest także wykorzystywana do innych projektów inwestycyjnych. Obecnie, gros aktywów spółki stanowią obligacje wyemitowane przez CENTRUM USŁUG FINANSOWYCH „DRUKARNIA” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w Warszawie, ul. Sienna 39, wpisaną do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000565423, NIP 953-265-14-12, REGON 36192760000000, kapitał zakładowy: 5.000 złotych (dalej: CUF).
OD wyemitowała obligacje skierowane do Octava SA (58,35 % emisji dotyczącej finansowania CUF) oraz dwóch podmiotów zewnętrznych. Wpływy z tej emisji zostały w całości przeznaczone na objęcie obligacji wyemitowanych przez CUF. Obligacje CUF i będące w posiadaniu OD są zabezpieczone w następujący sposób:
(a) zastaw cywilny i rejestrowy na udziałach CUF;
(b) hipotekę na nieruchomości wpisaną na pierwszym miejscu, do maksymalnej kwoty 32 mln złotych;
(c) zastaw rejestrowy na wierzytelności z rachunków bankowych (PLN i EUR);
30
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
(d) umowa przelewu wszelkich praw wynikających z umów ubezpieczenia nieruchomości;
(e) umowa podporządkowania wszelkich obecnych i przyszłych zobowiązań pieniężnych CUF wynikających z umów pożyczek zawartych przez CUF ze wspólnikami.
Sąd Rejonowy w Warszawie wydał postanowienie o rozwiązaniu spółki CUF i ustanowił likwidatora.
W dniu 18 marca 2021 roku została zawarta umowa sprzedaży wierzytelności, na mocy której Opus 2 Investment Sp z o.o. (Cedent) sprzedaje i przenosi na rzecz Octavy Development Sp. z o.o. (Cesjonariusza) a Cesjonariusz kupuje i nabywa od Cedenta wierzytelność w kwocie 1 mln zł. W konsekwencji nieruchomości CUF zostają obciążone hipoteką wpisaną na drugim miejscu do kwoty 7 mln złotych oraz hipoteką wpisaną na trzecim miejscu do kwoty 10 mln złotych na rzecz podmiotu, od którego CUF nabyła nieruchomość.
Pomiędzy listopadem 2018 i datą niniejszego Raportu CUF otrzymała od 18 osób informacje o potencjalnych roszczeniach oraz żądanie realizacji „oferty poręczenia” emisji obligacji spółki Mega Sonic S.A., na którą to ofertę powołały się osoby występujące do CUF. CUF wystąpiła do wszystkich osób zgłaszających się do spółki z opisanym powyżej roszczeniem udokumentowanie swoich roszczeń. Na dzień niniejszego Raportu, spółka nie otrzymała dokumentów, które w jej ocenie stanowią dowód istnienia wiążących spółkę CUF zobowiązań. Jednocześnie należy wspomnieć, że jeden ze wspólników spółki CUF jest równocześnie akcjonariuszem spółki Mega Sonic S.A.
i do dnia 23 stycznia 2018 r. był także członkiem zarządu CUF.
W związku z trudną i skomplikowaną sytuacją Spółki CUF, Zarząd Octava S.A. zdecydował o dokonaniu odpisu na inwestycji w obligacje.
Zarząd OCTAVA SA przyjął, że wartość oczekiwanych przepływów z tytułu spłaty obligacji CUF objętych przez OD wraz z istniejącymi zabezpieczeniami, wynosi ok. 25 mln zł (z tego 58,35% przypada na Octava S.A).
Jej ekonomiczne znaczenie przekłada się na założenie, że w przypadku zbycia nieruchomości przez CUF
w założonym do wyceny terminie, Grupa Octava jako wierzyciel posiadający pierwszeństwo z hipoteki do kwoty 32 mln zł, otrzyma kwotę 25 mln zł. Założenie to wycenia wartość zabezpieczenia w formie praw do nieruchomości na 2 500 pln na metr kwadratowy powierzchni najmu (obecna powierzchnia GLA nieruchomości wynosi 10.5 tys. mkw). W opinii Zarządu wycena odzwierciedla wartość godziwą nieruchomości, uwzględniając fakt, że nieruchomość jest zlokalizowana w centrum Bydgoszczy, jest wykończona w wysokim standardzie, oraz obejmuje parking płatny ze 166 miejscami parkingowymi.
Octava S.A. dokonała analizy przesłanek MSSF 10 dotyczących kontroli i ewentualnego objęcia konsolidacją spółki CUF. Zarząd Octava SA podjął decyzję, aby nie konsolidować CUF, ze względu na fakt, iż wykonywanie praw głosu CUF nie oznacza przejęcia kontroli w kontekście prowadzenia spraw spółki oraz zarządzania majątkiem, a jedynie wykorzystania praw ochronnych obligatariuszy. Wykonywanie praw głosu służy zabezpieczeniu należności Grupy Octava od CUF.
Grupa wycenia obligacje jako aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie według klasyfikacji
MSSF 9. Sposób wyceny aktywów finansowych został szczegółowo opisany we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego.
6.2 Certyfikaty inwestycyjne:
Certyfikaty inwestycyjne: | Liczba certyfikatów inwestycyjnych | Łączna wartość objętych certyfikatów inwestycyjnych | Wzrost wartości wg wyceny na 31.12.2021 | Wycena na 31.12.2021 |
seria D - Octava FIZAN | 5 109 611 | 5 416 | 1 350 | 6 766 |
seria E - Octava FIZAN | 185 185 | 200 | 45 | 245 |
seria G - Octava FIZAN | 4 518 339 | 5 648 | 335 | 5 983 |
Razem |
| 11 264 | 1 730 | 12 994 |
31
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Certyfikaty inwestycyjne: | Liczba certyfikatów inwestycyjnych | Łączna wartość objętych certyfikatów inwestycyjnych | Wzrost wartości wg wyceny na 31.12.2020 | Wycena na 31.12.2020 |
seria D - Octava FIZAN | 5 387 111 | 5 710 | 1 423 | 7 133 |
seria E - Octava FIZAN | 185 185 | 200 | 45 | 245 |
seria G - Octava FIZAN | 4 518 339 | 5 648 | 335 | 5 983 |
Razem |
| 11 558 | 1 803 | 13 361 |
Punktem wyjścia do wyceny certyfikatów inwestycyjnych na dzień 31 grudnia 2021 roku jest oficjalna wycena dokonana na dzień 31 grudnia 2021 roku przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych zarządzających funduszem OCTAVA FIZAN, tj. Ipopema TFI.
Wycena certyfikatu inwestycyjnego dokonywana jest w oparciu o procedury i modele wycen Towarzystwa zarządzającego funduszem i na podstawie danych dostępnych na dzień wyceny.
Fundusz OCTAVA FIZAN jest funduszem, którego polityką inwestycyjną jest nabywanie instrumentów finansowych emitowanych przez spółki sektora nieruchomości komercyjnych.
Na dzień podpisania sprawozdania finansowego Zarząd Spółki dokonał oceny czy wartość z wyceny certyfikatów odpowiada wartości godziwej certyfikatów na podstawie najlepszej wiedzy Zarządu.
W związku z licznymi rozmowami, jakie osoby zarządzające Octava FIZAN prowadzą z zewnętrznymi doradcami oraz inwestorami działającymi na rynku polskim, Zarząd stoi na stanowisku, że ze względów ostrożnościowych jak i uwzględniając ograniczoną płynność certyfikatów FIZAN, wycena tych certyfikatów w księgach Octava S.A. (wartość godziwa) powinna być obniżona w stosunku do wyceny księgowej wynikającej z wycen, jakie na podstawie sprawozdań spółek portfelowych dokonuje TFI Ipopema („TFI”).
Wycena certyfikatów sporządzana jest przez profesjonalny podmiot na zlecenie TFI. Wycena ta oparta jest o wartość księgową aktywów netto, ustaloną przede wszystkim w oparciu o wartość nieruchomości z operatów oraz zobowiązania spółek zależnych. Ponadto podmiot sporządzający wycenę przyjmuje szereg własnych założeń,
w tym założenia odnośnie realizowalności aktywów i zobowiązań wynikających z podatku odroczonego.
Tak sporządzoną wycenę należy uznać za trzeci poziom ustalenia wartości godziwej w rozumieniu MSSF 13.
W związku z brakiem możliwości ustalenia wartości w oparciu o aktywny rynek, wycena nacechowana jest subiektywnymi danymi wejściowymi, które mogą okazać się błędne.
Zgodnie z MSSF 13 wartość godziwa to cena, jaką można osiągnąć przy sprzedaży danego składnika aktywów uczestnikowi rynku podstawowego. Zdaniem Zarządu występuje istotne ryzyko braku możliwości upłynnienia certyfikatów po wartości ustalonej przez TFI. W związku z brakiem aktywnego rynku na certyfikaty funduszu, mogą one zostać upłynnione wyłącznie w skutek umorzenia po sprzedaży majątku funduszu. Istnieje szereg czynników mogących negatywnie wpłynąć na cenę sprzedaży oraz faktyczne saldo środków pieniężnych jakie fundusz będzie mógł przeznaczyć na umorzenie certyfikatów po sprzedaży majątku. Do czynników tych zaliczyć należy:
- ryzyko obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości względem wartości z operatów w przypadku wyprzedaży portfela;
- ryzyko braku możliwości ustrukturyzowania transakcji sprzedaży w sposób umożliwiający uzyskanie korzyści na skutek realizacji aktywów z tytułu podatku odroczonego ustalonych w oparciu o bieżące operaty;
- ryzyko poniesienia istotnych kosztów transakcji oraz likwidacji funduszu, które obniżą saldo środków pieniężnych dostępnych na cele umorzenia certyfikatów.
Spółka wycenia certyfikaty inwestycyjne zgodnie z MSSF 9 jako aktywa finansowe w wartości godziwej przez wynik finansowy. Sposób wyceny aktywów finansowych został szczegółowo opisany we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego.
W odniesieniu do certyfikatów inwestycyjnych w ocenie zarządu nie istnieje istotne ryzyko kredytowe.
Zdaniem Zarządu Octava S.A. w celu zaadresowania prawdopodobieństwa realizacji powyższych ryzyk, wartość godziwa certyfikatów ujęta w księgach Octava SA powinna zostać obniżona w stosunku do wyceny ustalonej przez TFI. Powodem korekty jest niepewność w sektorze nieruchomości komercyjnych wywołana przez epidemię COVID-19.
32
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
W dniu 17 grudnia 2021 roku Octava S.A. ("Spółka") złożyła żądanie wykupu 277.500 certyfikatów inwestycyjnych serii D Octava Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych zarządzanego przez Ipopema Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. Cena emisyjna 1 certyfikatu wynosiła 1 zł. Łączna kwota wpłaty na certyfikaty wyniosła 110 tys. euro tj. 511 tys. zł. Tym samym, Octava posiada łącznie 9.813.135 Certyfikaty Inwestycyjne serii D, E i G Funduszu.
6.3 Pożyczki udzielone
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Brilla Sp. z o.o. | 1 850 | 1 386 |
1 850 | 1 386 | |
| ||
Część krótkoterminowa | 1 850 | - |
Część długoterminowa: | - | 1 386 |
od 1 roku do 2 lat | - | 1 386 |
od 2 do 5 lat | - | - |
1 850 | 1 386 |
W dniu 16 marca 2021 r. spółka Octava Development Sp. z o.o. udzieliła długoterminową pożyczkę spółce Brilla Sp. z o.o. w kwocie 250 tys. zł. Oprocentowanie pożyczki wynosi 6,5% w skali roku. W dniu 11 czerwca 2020 r. Spółka Octava Development Sp. z o.o. udzieliła kolejną pożyczkę spółce Brilla Sp. z o.o. w kwocie 300 tys. zł, której oprocentowanie wynosi 6% w skali roku. Termin spłaty obu pożyczek przypada na 31 grudnia 2022 r.
W związku z udzieleniem pożyczki w dniu 7 sierpnia 2019 w kwocie 800 tys. zł przez Spółkę Octava Development Sp. z o.o. do podmiotu powiązanego – Brilla Sp. z o.o., została zawarta warunkowa umowa cesji, na mocy której:
1. Brilla Sp. z o.o. (Cedent) oświadcza, że:
a. Jest dzierżawcą pomieszczeń w budynku w postaci Centrum Finansowego, funkcjonującego pod nazwą „Drukania” dalej "Budynek", posadowionym nieruchomości położonej w Bydgoszczy:
- przy ul. Jagiellońskiej 1 w Bydgoszczy, o powierzchni 0,2384 ha, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr BY1B/00033297/5,
- przy ul. Gdańskiej 1 w Bydgoszczy, o powierzchni 0,1417 ha, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr BY1B/00171267/5,
- przy ul. Parkowej 1 w Bydgoszczy, działka nr 2, o powierzchni 0,1679 ha, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr BY1B/0069030/7,
- przy ul. Parkowej 1 w Bydgoszczy, działka nr 19, o powierzchni 0,1023 ha, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr BY1B/00069029/7
b. przysługuje mu prawo do czynszu dzierżawnego w stosunku do Dzierżawcy w związku z obowiązującą Umowy Dzierżawy,
c. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony,
d. posiada zobowiązanie do zwrotu sumy pieniężnej na rzecz Cesjonariusza w wysokości 800.000 zł. wraz z należnym [wynagrodzeniem i odsetkami} z tytułu Umowy Pożyczki.
2. Octava Development Sp. z o.o. (Cesjonariusz) oświadcza, że przysługuje mu wierzytelność pieniężna w stosunku do Cedenta w wysokości 800.000 zł wraz z należnym [wynagrodzeniem i odsetkami] z tytułu Umowy Pożyczki .
Ryzyko kredytowe związane z pożyczkami nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia.
Spółka wycenia pożyczki jako aktywa finansowe w wartości godziwej przez wynik finansowy według klasyfikacji MSSF 9. Sposób wyceny aktywów finansowych został szczegółowo opisany we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego.
33
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
7.Dłużne Instrumenty finansowe - pasywa:
Oprocentowanie | Wartość nominalna obligacji | Cena emisyjna | 31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Obligacje serii C - obligacje Octava Development | 6,5% | 8 470 | 8 270 | 7 047 | 7 047 |
Obligacje serii C - obligacje Octava Development | 6,5% | 2 058 | 2 070 | 1 764 | 1 764 |
10 340 | 8 811 | 8 811 |
Obligacje wyceniane są do wartości godziwej przez wynik finansowy.
Ryzyko kredytowe związane z obligacjami nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia.
Na mocy zawartych porozumień z obligatariuszami, wartość godziwa zobowiązania odzwierciedla udział obligatariusza w zakładanych zyskach z inwestycji CUF. W dniu 21 listopada 2021 zostało zawarte porozumienie na mocy którego Strony zmieniają termin Dnia wykupu Obligacji na dzień 31 grudnia 2022.
8.Otrzymane pożyczki i kredyty
| 31.12.2021 | 31.12.2020 |
Bank Pekao S.A. | 8 508 | 7 622 |
Dominum Capital Sp. z o.o. | 767 | - |
GS NOVA Sp. z o.o. | 140 | - |
| 9 415 | 7 622 |
|
|
|
Część krótkoterminowa | 1 235 | 7 622 |
Część długoterminowa: | - | - |
od 1 roku do 2 lat | 336 | - |
od 2 do 5 lat | 7 844 | - |
Spółka Łąki Konstancińskie w dniu 17 maja 2019 roku zawarła umowę kredytową nr 7/2019 na kredyt nieodnawialny inwestycyjny w wysokości 8 800 tys. zł z bankiem Pekao S.A.
Umowa kredytu nieodnawialnego inwestycyjnego przewiduje wypłatę kredytu w II transzach. Oprocentowanie kredytu inwestycyjnego będzie naliczane według stopy procentowej WIBOR 1M powiększonej o marżę banku. Spłata I transzy powinna zostać dokonana 20 miesięcy od dnia wypłaty I transzy, ale nie później niż 30 czerwca 2021 roku, z kolei spłata II transzy powinna nastąpić minimum 5 lat po otrzymaniu tej transzy, ale nie później niż termin zapadalności, który przypada na 30 czerwca 2026 roku. Umowa kredytu odnawialnego obrotowego przewiduje oprocentowanie zmienne kredytu według stopy procentowej WIBOR 1M powiększonej o marżę banku. Na koniec czerwca 2021 roku nastąpiła zmiana charakteru kredytu z budowlanego w inwestycyjny zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej.
W dniu 16 czerwca 2021 r. Spółka Octava Development Sp. z o.o. zawarła umowę pożyczki z GS NOVA Sp. z o.o. oraz z Dominum Capital Sp. z o.o. na mocy której otrzymała pożyczkę w łącznej w kwocie 779 tys. zł. Oprocentowanie pożyczki wynosi 6,5% w skali roku. Termin spłaty pożyczki przypada na 31 grudnia 2022 r.
9.Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
31.12.2021 | 31.12.2020 | ||||
Wycena SWAP | 381 | - | |||
381 | - |
34
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
W dniu 30 czerwca 2021 roku została zawarta transakcja IRS pomiędzy Bankiem Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna, a spółkąŁąki Konstancińskie Sp. z o.o na kwotę 6,6 mln zł. Stała stopa procentowa wynosi 1.99 %. Data rozliczenia transakcji przypada na 30 czerwca 2026 roku.
Spółka wycenia pochodne instrumenty finansowe w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Ryzyko kredytowe związane z pożyczkami nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia.
10. Analiza wrażliwości
Analiza wrażliwości na czynniki rynkowe nie ma zastosowania do aktywów Spółki z uwagi na brak ekspozycji na rynkowe stopy procentowe.
11.Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Środki pieniężne w kasie | 4 | 3 |
Środki pieniężne na rachunkach bieżących | 2 038 | 1 868 |
Krótkoterminowe depozyty bankowe | 4 163 | 6 082 |
Razem | 6 205 | 7 953 |
w tym środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania | 367 | - |
12.Kapitał zakładowy
Kapitał zakładowy na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosi 4.278.684,80 zł i dzieli się na 42.786.848 akcji zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Stan akcjonariatu posiadającego co najmniej 5% ogólnej liczby głosów przedstawia się następująco - na dzień przekazania raportu za rok 2021:
akcjonariusz | liczba posiadanych akcji/głosów | % udział w kapitale zakładowym | % udział w ogólnej liczbie głosów na WZA |
|
|
|
|
Grupa Kapitałowa: Elliott International, L.P. | 24 312 211 | 56,82% | 56,82% |
poprzez spółki wchodzące w jej skład: |
|
|
|
-Beresford Energy Corp. |
|
|
|
|
|
|
|
Finchley Investments LLC | 8 500 000 | 19,87% | 19,87% |
|
|
|
|
Nationale-Nederlanden OFE | 4 616 923 | 10,79% | 10,79% |
13.Zobowiązania z tyt. dostaw i usług i pozostałe
Zobowiązania długoterminowe | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
Zobowiązanie z tytułu leasingu finansowego | 2 489 | 2 494 |
Zobowiązania z tytułu depozytów | 307 | 226 |
Pozostałe zobowiązania | - | 46 |
2 796 | 2 766 |
35
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Zobowiązania krótkoterminowe | ||
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług | 187 | 1 236 |
Zobowiązania z tytułu podatków | 5 | - |
Zobowiązanie z tytułu leasingu finansowego | 5 | 5 |
Rozliczenia międzyokresowe | 117 | 108 |
Razem | 314 | 1 349 |
Zobowiązania | ||
Część krótkoterminowa | 314 | 1 349 |
Część długoterminowa: |
| |
od 1 roku do 2 lat | 5 | 51 |
od 2 do 5 lat | 17 | 17 |
powyżej 5 lat | 2 774 | 2 698 |
14.Przychody i straty z inwestycji
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Przychody z dłużnych papierów wartościowych | - | 10 |
Przychody z tytułu odsetek | - | 1 |
Zyski/straty ze sprzedaży udziałów w jednostkach zależnych | - | (8) |
Zyski (straty) ze zbycia inwestycji, w tym: | 511 | 480 |
zyski (straty) z tytułu sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych | 216 | 480 |
zyski (straty) z tytułu sprzedaży nieruchomości OD | 295 | - |
Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji, w tym: | (983) | (425) |
zyski (straty) z tytułu wyceny certyfikatów inwestycyjnych | (74) | (1 478) |
zyski (straty) z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnej w spółkach zależnych | (909) | 1 053 |
(472) | 58 |
Strata z tytułu wyceny certyfikatów inwestycyjnych w roku 2021 wyniosła 74 tys. zł. - opis w nocie 6.2.
W 2021 roku spółka osiągnęła zysk z tytułu wykupu certyfikatów inwestycyjnych, który wyniósł 216 tys. zł.
Na jego wypracowanie wpłynęła sprzedaż certyfikatów inwestycyjnych. Szczegółowo transakcja została opisana
w nocie 6.2.
Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa dokonała wyceny wartości nieruchomości inwestycyjnych w Konstancinie przy Al. Wojska Polskiego oraz w Wałbrzychu wycenianych według wartości godziwej. Wycena nieruchomości
z portfela Grupy Octava SA została przedstawiona na podstawie wartości wykazanej w operatach szacunkowych przygotowanych przez profesjonalnych i licencjonowanych rzeczoznawców. W związku z przeszacowaniem nieruchomości inwestycyjnych Grupa osiągnęła stratę w wysokości ok. 909 tys. zł, z czego strata w kwocie
244 tys. zł dotyczy Galerii 7, natomiast strata w kwocie 665 tys. zł dotyczy Łąk Konstancińskich. Transakcja ta została opisana szczegółowo w nocie 2.1.
15.Pozostałe przychody operacyjne
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Przychody z wynajmu nieruchomości | 733 | 152 |
Przychody ze sprzedaży usług | 157 | 2 185 |
Inne | 49 | 110 |
939 | 2 447 |
36
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Przychody ze sprzedaży uzyskane przez Grupę obejmują między innymi: | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
- przychody z tyt. usług zarządzania nieruchomością świadczonych przez Metropolitan Real Estate Sp. z o.o. | - | 1 216 |
- przychody z tyt. dzierżawy gruntu osiągane przez Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | 113 | 121 |
- przychody z tyt. refakturowania kosztów przez Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | - | 949 |
- przychody z tytułu najmu osiągane przez Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | 703 | - |
- przychody z tyt. dzierżawy gruntu osiągane przez Międzyrzecze Sp. z o.o. | 42 | 34 |
- przychody z tyt. najmu pomieszczeń osiągane przez Galerię 7 Sp. z o.o. | 2 | 4 |
- przychody z tyt. najmu pomieszczeń osiągane przez Octava S.A. | 28 | - |
- przychody z tyt. refakturowania kosztów przez Octava S.A. | 2 | 4 |
- przychody z tyt. refakturowania kosztów przez Octava Development Sp. z o.o. | - | 9 |
890 | 2 337 |
Przychody z tytułu najmu lokali usługowych ujmowane przez Grupę zgodnie z MSSF 15 Przychody z umów z klientami, tj. w kwocie, która odzwierciedla wynagrodzenie, do którego jednostka spodziewa się być uprawniona w zamian za przekazanie towarów lub usług klientowi, gdy (lub kiedy) jednostka wypełni zobowiązanie do świadczenia usługi poprzez przeniesienie przyrzeczonego towaru lub usługi (tj. składnika aktywów) na klienta.
Przychody z tytułu najmu rozliczane są liniowo (czynsz efektywny).
Średnioważony okres trwania umów najmu wynoszącym 8,45 lat.
Koszty utrzymywania nieruchomości spółka utrzymuje na takim poziomie, aby zapewnić właściwe funkcjonowanie wszystkich systemów i zapewnić najemcy jak najwyższy komfort korzystania z budynku. W takcie roku pobierane są zaliczki na pokrycie ww. kosztów. Rozliczenie zaliczek w stosunku do rzeczywistych poniesionych kosztów następuje w trakcie trzech miesięcy po zakończeniu danego roku. Rezerwa na dzień bilansowy wyniosła 30 tys. zł.
Spółka zależna Metropolitan Real Estate Sp. z o.o. osiągnęła w roku 2020 przychody z tytułu usług zarządzania nieruchomościami w kwocie 1,2 mln zł. Grupa utraciła kontrolę na jednostką zależną w dniu 15.10.2020r.
Grupa dokonała korekty prezentacyjnej danych porównywalnych na dzień 31 grudnia 2020 r. i za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2020 r, wynikającej z obowiązku zastosowania jednolitego europejskiego formatu raportowania dla skonsolidowanego sprawozdania Grupy. Zmianie uległa prezentacja pozycji Zrealizowane i niezrealizowane zyski (straty) z inwestycji. W ramach tej pozycji wyodrębniono: Zyski (straty) ze zbycia inwestycji i Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji. Szczegółowy opis zmian zaprezentowano w nocie 30.
16.Pozostałe koszty operacyjne
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Refakturowane koszty | (2) | (4) |
Pozostałe | (9) | (67) |
(11) | (71) |
17. Koszty finansowe netto
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Odsetki otrzymane | 102 | 68 |
Odsetki naliczone/zapłacone | (237) | (8) |
Odsetki od zobowiązania leasingu | (121) | (121) |
Zmiana wartości godziwej zobowiązań | (205) | 287 |
Odpis na odsetki należne | (188) | - |
Wycena instrumentów finansowych IRS | (381) | - |
Prowizja od kredytu | (7) | - |
Różnice kursowe | (4) | 255 |
(1 041) | 481 |
37
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
18.Podatek dochodowy
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Podatek dochodowy bieżący | - | (24) |
Podatek dochodowy odroczony | 331 | (673) |
- w tym z tytułu strat podatkowych | 35 | 107 |
331 | (697) |
31.12.2021 | ||
z zysków kapitałowych | z innych źródeł | |
Zysk (strata) brutto | (1 225) | (1 417) |
Różnice pomiędzy zyskiem (stratą) brutto a podst. opodatkowania: | ||
Przychody, które nie są zaliczone do dochodu do opodatkowania | - | (103) |
Przychody podatkowe, nie stanowiące przychodów księgowych | - | 21 |
Koszty i straty nie uznawane za koszty uzyskania przychodu | 22 | 2 |
Koszty podatkowe, nie stanowiące kosztów księgowych | - | (183) |
Rozliczenie różnic przejściowych z lat ubiegłych | (93) | (100) |
Przejściowe różnice | 354 | (1 530) |
Straty z lat ubiegłych/Darowizny | - | (165) |
Bieżąca strata podatkowa | 942 | 3 475 |
Podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym | - | - |
31.12.2020 | ||
z zysków kapitałowych | z innych źródeł | |
Zysk (strata) brutto | (2 749) | 1 733 |
Różnice pomiędzy zyskiem (stratą) brutto a podst. opodatkowania: | ||
Przychody, które nie są zaliczone do dochodu do opodatkowania | (588) | - |
Przychody podatkowe, nie stanowiące przychodów księgowych | - | 21 |
Koszty i straty nie uznawane za koszty uzyskania przychodu | (462) | 380 |
Koszty podatkowe, nie stanowiące kosztów księgowych | - | - |
Rozliczenie różnic przejściowych z lat ubiegłych | (77) | (19) |
Przejściowe różnice | 3 475 | (2 420) |
Straty z lat ubiegłych/Darowizny | - | (115) |
Bieżąca strata podatkowa | 401 | 623 |
Podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym | - | 203 |
Podatek dochodowy według stawki 19 % | - | 12 |
19.Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł)
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł) | (0,04) | (0,05) |
| ||
Zysk (strata) netto za okres przypadający akcjonariuszom Spółki | (1 917) | (2 248) |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w ciągu okresu | 42 786 848 | 42 786 848 |
W okresie między dniem bilansowym, a dniem sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie wystąpiły transakcje dotyczące akcji zwykłych lub potencjalnych akcji zwykłych.
38
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
20.Wynagrodzenie dla Zarządu i Rady Nadzorczej
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Przeciętne zatrudnienie | 3 | 3 |
| ||
Wynagrodzenie dla Zarządu | 280 | 302 |
| ||
Wynagrodzenie dla Rady Nadzorczej | 108 | 103 |
21.Postępowania sądowe, zobowiązania warunkowe
W dniu 20 czerwca 2018 r. została zawarta Umowa Opcji pomiędzy Octava S.A., Konstancin-Nieruchomości
Sp. z o.o., Międzyrzecze Sp. z o.o., a potencjalnymi inwestorami w Spółce, mające na celu ich zaangażowanie w zwiększenie potencjału inwestycyjnego na terenach Spółki.
Spółka z Grupy Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. na podstawie umowy kredytowej nr 7/2019 z bankiem Pekao S.A., która dotyczy kredytu nieodnawialnego jako zabezpieczenie kredytu ustalona została:
1)hipoteka umowną 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł na działkach 5/1 oraz 5/3; księga wieczysta nr WA5M/00269147/7.
2)sporządzone oświadczenie o poddaniu się egzekucji Kredytobiorcy w formie aktu notarialnego w trybie artykułu 777 paragraf 1 pkt 4 i 5 KPC.
3)potwierdzona cesja praw/wierzytelności polisy ubezpieczeniowej CAR finansowanej nieruchomości.
4)potwierdzona cesja praw/wierzytelności z kontraktu budowlanego z Generalnym Wykonawcą i związanych z nimi gwarancji wykonawczych i podwykonawczych
5)potwierdzona cesja praw/wierzytelności z umów najmu
6)potwierdzona cesja praw/wierzytelności polisy ubezpieczeniowej finansowanej nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych, na sumę nie niższą od tej określonej w operacie szacunkowym
7)pierwszorzędny zastaw rejestrowy na przedsiębiorstwie Kredytobiorcy do 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł.
8)pierwszorzędny zastaw rejestrowy na udziałach w spółce Kredytobiorcy do 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł.
9)pierwszorzędny zastaw rejestrowy na rachunkach bankowych Kredytobiorcy do 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł, wraz z pełnomocnictwem i blokadą warunkową i bezwarunkową na tych rachunkach.
10)umowa wsparcia przekroczenia kosztów w wysokości minimum 10% wartości Budżetu Projektu zawartą przez Kredytobiorcę, Bank i Octava S.A. jako gwarant lub sponsor obowiązująca do czasu uzyskania PnU i rozliczenia wszystkich kosztów związanych z budową obiektu potwierdzonego przez BIN.
11)umowa podporządkowania płatności z tytułu zobowiązań o charakterze finansowym wobec wszystkich podmiotów wraz z cesją praw z pożyczek podporządkowanych przy czym terminy zapadalności tych pożyczek muszą być dłuższe niż zapadalność II transzy.
12)oświadczenie o poddaniu się egzekucji: Zastawcy w formie aktu notarialnego do 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł. I Gwaranta w formie aktu notarialnego do 100% udzielonego wsparcia tj. 1 408,7 tys. zł.
Przy umowie nr 8/2019 dotyczącej kredytu odnawialnego zabezpieczenie stanowi hipoteka umowna na trzecim miejscu do wysokości 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 1 275 tys. zł na nieruchomości na której powstanie finansowany projekt; oświadczenie o poddaniu się egzekucji Kredytobiorcy w formie aktu notarialnego w trybie artykułu 777 paragraf 1 pkt 4 i 5 KPC do wysokości 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 1 275 tys. zł oraz potwierdzona cesja praw/wierzytelności polisy ubezpieczeniowej CAR finansowanej nieruchomości na okres budowy nie niższą niż wartość kontraktu z Generalnym Wykonawcą.
39
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
22. Instrumenty finansowe
DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Aktywa finansowe wg wart. godziwej przez wynik finansowy | Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody | Poza MSSF 9 |
Stan na dzień 31.12.2021 r. | ||||
Pożyczki udzielone | 1 850 | - | - | - |
Certyfikaty inwestycyjne | 12 994 | - | - | - |
Należności pozostałe | - | - | - | - |
Dłużne instrumenty finansowe - obligacje | - | - | - | - |
Długoterm. instrumenty finansowe razem | 14 844 | - | - | - |
KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Aktywa finansowe wg wart. godziwej przez wynik finansowy | Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody | Poza MSSF 9 |
Stan na dzień 31.12.2021 r. | ||||
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych | - | 6 205 | - | - |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | - | 1 617 | - | 68 |
Dłużne instrumenty finansowe - obligacje | - | 21 156 | - | - |
Krótk. instrumenty finansowe razem | - | 28 978 | - | 68 |
DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Aktywa finansowe wg wart. godziwej przez wynik finansowy | Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody | Poza MSSF 9 |
Stan na dzień 31.12.2020 r. | ||||
Pożyczki udzielone | 1 386 | - | - | - |
Certyfikaty inwestycyjne | 13 361 | - | - | - |
Dł. instrumenty finansowe razem | 14 747 | - | - | - |
40
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Aktywa finansowe wg wart. godziwej przez wynik finansowy | Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody | Poza MSSF 9 |
Stan na dzień 31.12.2020 r. | ||||
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych | - | 7 953 | - | - |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | - | 701 | - | 1 257 |
Dłużne instrumenty finansowe - obligacje | - | 21 156 | - | - |
Instrumenty finansowe razem | - | 29 810 | - | 1 257 |
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Zobowiązania finansowe wyceniane wg wartości godziwej przez wynik finansowy | Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu | Poza MSSF 9 |
Stan na dzień 31.12.2021 r. | |||
Zobowiązania długoterminowe: | |||
Kredyty, pożyczki | - | 8 180 | - |
Zobowiązania z tytułu leasingu | - | 2 489 | - |
Zobowiązania z instrumentów finansowych IRS | 381 | - | - |
Pozostałe zobowiązania | - | 307 | - |
Zobowiązania krótkoterminowe: | |||
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | - | 203 | 106 |
Zobowiązania z tytułu leasingu | - | 5 | - |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | - | 1 235 | - |
Zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych | 8 811 | - | - |
Instrumenty finansowe razem | 9 192 | 12 419 | 106 |
Stan na dzień 31.12.2020 r. | |||
Zobowiązania długoterminowe: | |||
Zobowiązania z tytułu leasingu | - | 2 494 | - |
Pozostałe zobowiązania | - | 226 | 46 |
Zobowiązania krótkoterminowe: | |||
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | - | 1 243 | 101 |
Zobowiązania z tytułu leasingu | - | 5 | - |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | - | 7 622 | - |
Zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych | 8 811 | - | - |
Instrumenty finansowe razem | 8 811 | 11 590 | 147 |
41
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
23.Ryzyka działalności Grupy
Ryzyko kredytowe – dotyczy głównie objętych obligacji, które to zostały opisane w nocie 6.1
W odniesieniu do certyfikatów inwestycyjnych w ocenie zarządu nie istnieje istotne ryzyko kredytowe.
Ryzyko związane z kredytem bankowym, który został udzielony spółce Łąki Konstancińskie dotyczy przede wszystkim stanu wynajmu budynku. W związku z pandemią część potencjalnych najemców wycofała się z podjętych negocjacji. Dodatkowo istnieje ryzyko dotyczące wzrostu oprocentowania. Jednak stopa procentowa kredytu jest zabezpieczona instrumentem IRS. Zmiana o 100 p.p. stopy WIBOR1M doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o około 90 tys. zł.
Ryzyko walutowe – występuje w odniesieniu do środków pieniężnych na rachunku w EUR. W przypadku zmiany kursu EUR o 10%, doprowadziłoby to do zmiany straty przed opodatkowaniem o około 50 tys. zł.
Zdaniem Zarządu, podstawowe czynniki ryzyka, jakie będą miały wpływ na wyniki Spółki w okresie następnego roku obejmują:
- Ryzyka związane z możliwościami egzekucji zabezpieczeń obligacji w CUF, w szczególności ryzyka związane ze zdolnością Grupy do doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości i odzyskania maksymalnych kwot z tej sprzedaży,
- Ryzyka związane z zagrożeniem dla płynności spółki CUF w związku z ujawnionymi i nieujawnionymi roszczeniami osób trzecich,
- Ryzyko braku nabywców nieruchomości CUF,
- Ryzyko braku najemców na wolne powierzchnie w nieruchomości CUF,
- Ryzyko wzrastających kosztów budowlanych i ograniczonej dostępności wykonawców w projektach deweloperskich, w szczególności „Wałbrzych Centrum” w Galerii 7. Ryzyko to może doprowadzić do zatrzymania lub opóźnienia przygotowywanych projektów deweloperskich lub do spadku ich rentowności,
- Ryzyko braku lub ograniczonego dostępu do finansowania kapitałowego lub bankowego w odniesieniu do projektów deweloperskich przygotowywanych przez Grupę, w szczególności „Wałbrzych Centrum” w Galerii 7,
- Ryzyko związane z możliwościami wynajmu i cenami najmu powierzchni w projektach CUF, „Faktoria” (Łąki Konstancińskie Sp. z o.o.) i „Wałbrzych Centrum” (Galeria 7 Sp. z o.o.).
Ryzyko rynkowe – związane jest z wahaniem rynkowych stóp procentowych. Ekspozycja na to ryzyko Grupy jest nieznaczna, gdyż nabyte i wyemitowane dłużne instrumenty finansowe mają stałe oprocentowanie. Ryzyko rynkowe związane z certyfikatami jest mierzone i zarządzane na poziomie Funduszu przez Towarzystwo zarządzające funduszem.
24.Transakcje z jednostkami powiązanymi
Jednostkami powiązanymi z Grupą są:
Na dzień 31.12.2021 | |||||
Nazwa | Powiązanie | ||||
Beresford Energy Corp. | Spółka wchodząca w skład Grupy Kapitałowej Elliott International, L.P. posiadająca 56,82% akcji Octava S.A. | ||||
| |||||
Na dzień 31.12.2020 | |||||
Nazwa | Powiązanie | ||||
Beresford Energy Corp. | Spółka wchodząca w skład Grupy Kapitałowej Elliott International, L.P. posiadająca 56,82% akcji Octava S.A. | ||||
| |||||
| |||||
Na dzień 31 grudnia 2021 r. nie miały miejsca zmiany akcjonariuszy posiadających więcej niż 5% akcji Spółki.
42
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Transakcje z pozostałymi jednostkami powiązanymi:
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Octa Alfa Sp. z o.o. | - | 31 |
Octa BBC Sp. z o.o. | - | 20 |
Octa FDS Sp. z o.o. | - | - |
Octa K3 Sp. z o.o. | - | 71 |
Octa K4 Sp. z o.o 1 S.K. A. | - | 29 |
Octa K4 Sp. z o.o 2 S.K. A. | - | 33 |
Octa K4 Sp. z o.o 5 S.K. A. | - | 52 |
Octa K4 Sp. z o.o 6 S.K. A. | - | 7 |
Octa K4 Sp. z o.o 11 S.K. A. | - | 7 |
Octa K4 Sp. z o.o 12 S.K. A. | - | 10 |
Octa K4 Sp. z o.o 17 S.K. A. | - | 62 |
Octa LH Sp. z o.o. | - | 48 |
Octa Obrzeżna Sp. z o.o. | - | 49 |
Octa Okęcie Sp. z o.o S.K. | - | 290 |
Octa Quattro Sp. z o.o. | - | 28 |
Octa Renaissance Sp. z o.o S.K. A. | - | 244 |
Octa RT Sp. z o.o. | - | 146 |
Octa WBC Sp. z o.o. | - | 25 |
Onyx Asset Management Sp. z o.o. | - | 4 |
Property Over Services Sp. z o.o. | - | - |
- | 1 156 |
Pozostałe koszty
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Property Oversight Services Sp. z o.o. | 20 | 20 |
20 | 20 |
Transakcje z podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych.
25.Rozbicie pozycji kapitału własnego
Kapitał własny na dzień 31 grudnia 2021 oraz na 31 grudnia 2020 przedstawia się następująco:
31.12.2021 | 31.12.2020 | |
Kapitał zakładowy | 4 279 | 4 279 |
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | 24 228 | 24 228 |
Pozostałe kapitały rezerwowe | 65 | 65 |
Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | 29 407 | 31 324 |
RAZEM | 57 979 | 59 896 |
Udział niekontrolowany | 2 103 | 2 497 |
Udziałowcem mniejszościowym w spółce zależnej Łąki Konstancińskie jest spółka Feder Sp. z o.o., która poprzez 2.145 udziałów posiada 15% głosów i udziałów w spółce.
Jest to podmiot, który dodatkowo dzierżawi część nieruchomości gruntowej oraz podnajmuje część biura w budynku Faktoria.
43
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
26.Polityka zarządzania kapitałem
Grupa zarządza kapitałem poprzez stosowanie zrównoważonej polityki finansowej, której celem jest dostarczanie odpowiednich środków finansowych na rozwój biznesowy przy jednoczesnym zabezpieczeniu właściwej struktury finansowania i płynności finansowej. Przyjęta przez Grupę praktyka zarządzania kapitałem narzuca utrzymywanie dyscypliny finansowej, zapewniając jednocześnie odpowiednią elastyczność niezbędną do zachowania rentownego rozwoju oraz do realizacji dystrybucji zysku wypracowanego przez Spółkę. Nie istnieją zewnętrzne ograniczenia w dystrybucji kapitału poza tym, ze zgodnie z Kodeksem spółek handlowych spółka jest zobowiązania do przekazywania 8% zysków na kapitał zapasowy do czasu osiągnięcia wartości kapitału zapasowego w wysokości 1/3 kapitału akcyjnego. Grupa zrealizowała ten poziom w poprzednich latach.
Wysokość kapitałów Spółki możliwych do dystrybuowania na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosi 53 278 tys. zł
27.Wynagrodzenie firmy audytorskiej
Ogółem | w tym: | ||
kwoty netto | Wypłacone | Należne | |
Badanie rocznego sprawozdania finansowego za rok 2021 | 23 | 10 | 13 |
Badanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2021 | 30 | - | 30 |
Pozostałe usługi atestacyjne (ocena zgodności sprawozdania XBRL) | 20 | - | 20 |
Pozostałe usługi atestacyjne (ocena sprawozdania o wynagrodzeniach Członków Zarządu i Rady Nadzorczej) | 5 | - | 5 |
Pozostałe usługi (przegląd półroczny 2021) | 37 | 37 | - |
115 | 47 | 68 | |
28.Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych
2020 | Przepływy pieniężne | Zwiększenia/ Zmniejszenia | Zmiany w wartości godziwej | 2021 | |
Dłużne instrumenty finansowe | 8 811 | (200) | - | 200 | 8 811 |
Zobowiązania z tytułu leasingu | 2 499 | (126) | 121 | - | 2 494 |
29.Objaśnienia do zestawienia w zmian w kapitale własnym
Na postawie podwyższenia kapitału zakładowego dokonanego na podstawie uchwały nr 3 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki z dnia 27 września 2019 roku, Feder Sp. z o.o. z siedzibą w Konstancinie-Jeziornie objęła 2.145 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości nominalnej 1.075.500 tys. zł i zobowiązała się je pokryć wkładem pieniężnym w wysokości 1.978 tys. zł, z tym że nadwyżka ponad wartość nominalną udziałów została przekazana na kapitał zapasowy. W 2019 roku Feder Sp. z o.o. uregulowała część zobowiązania z tytułu objęcia udziałów w trzech transzach w łącznej kwocie 1.073 tys. zł. Nieuregulowana na dzień bilansowy kwota 905 tys. zł została zaprezentowana w należnych wpłatach na kapitał zakładowy. W dniu 13 marca 2020 roku Feder Sp. z o.o. dokonała płatności z tytułu pozostałej części zobowiązania. Nabycie udziałów przez spółkę Feder w efekcie spowodowało wzrost wartości udziałów niekontrolowanych.
30.Opis przekształceń danych w skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy w związku z wdrożeniem
ESEF
Na dzień 31.12.2021 roku Grupa dokonywała zmian w zakresie prezentacji danych sprawozdawczych, wynikających z obowiązku zastosowania jednolitego europejskiego formatu raportowania (ang. european single electronic format - ESEF).
Na mocy Dyrektywy 2004/109/WE (Transparency), która w art. 4 ust. 7 nałożyła na Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA) obowiązek opracowania projektu standardów regulacyjnych w celu
44
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
określenia elektronicznego formatu sprawozdawczości, w dniu 29 maja 2019 roku w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej opublikowano Rozporządzenie nr 2019/815 z dnia 17 grudnia 2018 r. uzupełniające dyrektywę 2004/109/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących specyfikacji jednolitego elektronicznego formatu raportowania (dalej: ESEF).
Na podstawie w/w regulacji Spółka została zobowiązana przez wymogi ESEF do rozszerzenia zakresu publikowanego skonsolidowanego sprawozdania rocznego o informacje w standardzie XBRL.
Proces ten został przeprowadzony przy użyciu znaczników XBRL wybranych z udostępnionej taksonomii ESMA, spośród których dokonano wyboru definicji i pojęć księgowych występujących w Spółce i Grupie Kapitałowej i umieszczono je w podstawowych skonsolidowanych sprawozdaniach Grupy, składających się na sprawozdanie roczne.
Grupa przeprowadziła proces tagowania pozycji podstawowych skonsolidowanych sprawozdań finansowych w taki sposób aby przy opracowaniu raportu skonsolidowanego w języku XBRL za 2020 rok, w jak największym stopniu wykorzystać modelową taksonomię ESMY, której jednym z celów jest standaryzacja w prezentacji informacji zawartych w sprawozdaniach.
W procesie implementacji ESEF do skonsolidowanego sprawozdania finansowego powstała konieczność wprowadzenia zmian w prezentacji części pozycji w sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej.
W wyniku zastosowania nowego formatu ESEF, na dzień 31.12.2021 roku Spółka dokonała przekształcenia danych porównywalnych za 2020 rok.
Zmiany nie wpłynęły na wartość wyniku finansowego oraz kapitału własnego.
Szczegółowy opis zmian wraz z uzgodnieniem danych za okres porównawczy zamieszczono poniżej.
Wpływ zastosowania nowego formatu ESEF na sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2020 r.:
AKTYWA | Stan na 31.12.2020 r. (dane opublikowane) | Przekształcenie danych (korekta | Stan na 31.12.2020 r. (po przekszt. danych) |
Aktywa trwałe | 54 526 | - | 54 526 |
Rzeczowe aktywa trwałe | 6 | - | 6 |
Nieruchomości inwestycyjne | 39 385 | - | 39 385 |
w tym: aktywa z tytułu prawa do użytkowania | 2 499 | (2 499) | - |
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 388 | - | 388 |
Pożyczki udzielone | 1 386 | (1 386) | - |
Aktywa finansowe - certyfikaty inwestycyjne | 13 361 | (13 361) | - |
Długoterminowe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | - | 14 747 | 14 747 |
Aktywa obrotowe | 31 067 | - | 31 067 |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoterminowe | 1 958 | - | 1 958 |
Dłużne instrumenty finansowe | 21 156 | (21 156) | - |
Krótkoterminowe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | - | 21 156 | 21 156 |
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych | 7 953 | - | 7 953 |
Aktywa obrotowe bez aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży | - | 31 067 | 31 067 |
Aktywa, razem | 85 593 | - | 85 593 |
45
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
KAPITAŁ WŁASNY | Stan na 31.12.2020 r. (dane opublikowane) | Przekształcenie danych (korekta | Stan na 31.12.2020 r. (po przekszt. danych) |
Kapitał zakładowy | 4 279 | - | 4 279 |
Kapitał zapasowy | 21 454 | (21 454) | - |
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | - | 24 228 | 24 228 |
Pozostałe kapitały rezerwowe | - | 65 | 65 |
Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | 34 163 | (2 839) | 31 324 |
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom Spółki | 59 896 | - | 59 896 |
Udziały niekontrolujące | 2 497 | - | 2 497 |
Kapitał własny, razem | 62 393 | - | 62 393 |
ZOBOWIĄZANIA | |||
Zobowiązania długoterminowe | 5 418 | - | 5 418 |
Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu | 2 494 | - | 2 494 |
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 2 652 | - | 2 652 |
Inne zobowiązania długoterminowe | - | 272 | 272 |
Pozostałe zobowiązania | 272 | (272) | - |
Zobowiązania krótkoterminowe | 17 782 | - | 17 782 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe | 1 344 | - | 1 344 |
Pożyczki i kredyty krótkoterminowe | 7 622 | - | 7 622 |
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu leasingu | 5 | - | 5 |
Dłużne instrumenty finansowe | 8 811 | (8 811) | - |
Wyemitowane krótkoterminowe instrumenty dłużne | - | 8 811 | 8 811 |
Zobowiązania krótkoterminowe inne niż zobowiązania wchodzące w skład grup przeznaczonych do sprzedaży, zaklasyfikowanych jako utrzymywane z przeznaczeniem do sprzedaży | - | 17 782 | 17 782 |
Pasywa, razem | 85 593 | - | 85 593 |
Wpływ zastosowania nowego formatu ESEF na sprawozdania z wyniku za rok 2020:
Stan na 31.12.2020 r. (dane opublikowane) | Przekształcenie danych (korekta | Stan na 31.12.2020 r. (po przekszt. danych) | |
Przychody i straty z inwestycji | |||
Przychody z dłużnych papierów wartościowych | 10 | (10) | - |
Przychody z tytułu odsetek | 1 | 10 | 11 |
Zyski (straty) ujęte w przypadku utraty kontroli nad jednostką zależną | (8) | - | (8) |
Zyski (straty) z tytułu inwestycji | 55 | (55) | - |
Zyski (straty) ze zbycia inwestycji | - | 480 | 480 |
Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji | - | (425) | (425) |
46
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Przychody operacyjne | |||
Przychody z wynajmu nieruchomości | - | 152 | 152 |
Pozostałe przychody operacyjne | 2 447 | (152) | 2 295 |
Koszty operacyjne | |||
Wynagrodzenia | (790) | 790 | - |
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia | (62) | 62 | - |
Koszty świadczeń pracowniczych | - | (852) | (852) |
Amortyzacja | (9) | (9) | |
Pozostałe koszty administracyjne | (3 070) | - | (3 070) |
Pozostałe koszty operacyjne | (71) | - | (71) |
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (1 497) | - | (1 497) |
Koszty/przychody finansowe (netto) | 481 | - | 481 |
w tym: Koszty odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu | (121) | 121 | - |
Zysk (strata) netto | (1 016) | - | (1 016) |
Podatek dochodowy | (697) | - | (697) |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | - | (1 016) | (1 016) |
Zysk (strata) netto | (1 713) | - | (1 713) |
Przypisany: | |||
Akcjonariuszom Spółki | (2 248) | - | (2 248) |
Udziałowcom niekontrolującym | 535 | - | 535 |
Wpływ zastosowania nowego formatu ESEF na zestawienie zmian w kapitale na dzień 31 grudnia 2020 r.:
Stan na 31.12.2020 r. (dane opublikowane) | Przekształcenie danych (korekta | Stan na 31.12.2020 r. (po przekszt. danych) | |
Kapitał zakładowy | 4 279 | - | 4 279 |
Kapitał zapasowy | 21 454 | (21 454) | - |
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | - | 24 228 | 24 228 |
Pozostałe kapitały rezerwowe | - | 65 | 65 |
Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | 34 163 | (2 839) | 31 324 |
Kapitał własny przypisywany właścicielom jednostki dominującej | - | 59 896 | 59 896 |
Udziały niekontrolujące | 2 497 | - | 2 497 |
Razem Kapitał własny | 62 393 | - | 62 393 |
47
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
Wpływ zastosowania nowego formatu ESEF na sprawozdanie z przepływów środków pieniężnych na dzień 31 grudnia 2020 r.:
Stan na 31.12.2020 r. (dane opublikowane) | Przekształcenie danych (korekta | Stan na 31.12.2020 r. (po przekszt. danych) | |
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej | (13 034) | 16 686 | 3 652 |
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych | (16 686) | 16 686 | - |
Zbycie papierów wartościowych | 1 242 | - | 1 242 |
Zbycie udziałów w jednostkach zależnych | 930 | - | 930 |
Odsetki otrzymane | 1 | (1) | - |
Pozostałe przepływy - pozostałe wydatki na działalność operacyjną | 1 479 | 1 | 1 480 |
Przepływy pieniężne z działalności (wykorzystane w działalności) | - | 16 686 | 3 652 |
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwest. | - | (16 686) | (16 686) |
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych | - | (16 686) | (16 686) |
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej | 7 282 | - | 7 282 |
Odsetki | (6) | - | (6) |
Wpływy z tytułu pożyczek / kredytów | 7 622 | - | 7 622 |
Wypływy z tytułu spłat pożyczek / kredytów | (500) | - | (500) |
Emisja dłużnych papierów wartościowych | - | 292 | 292 |
Wykup dłużnych papierów wartościowych | 292 | (292) | - |
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu | (5) | (121) | (126) |
Spłata odsetek z tytułu leasingu | (121) | 121 | - |
Przepływy pieniężne netto | (5 752) | - | (5 752) |
Skutki zmian kursów wymiany, które dotyczą środków pieniężnych i ekwiwalentów środków pieniężnych | - | 261 | 261 |
Różnice kursowe | 261 | (261) | - |
Zwiększ. (zmniejsz.) stanu śr. pieniężnych i ich ekwiwalentów | - | (5 752) | (5 752) |
Środki pieniężne na początek okresu | 13 444 | - | 13 444 |
Środki pieniężne na koniec okresu | 7 953 | (5 752) | 7 953 |
31.Wpływ epidemii Covid-19 na sytuację finansową Spółki
Skutki wybuchu pandemii COVID-19 zostały odzwierciedlone w wycenie poszczególnych aktywów Grupy, w tym w wycenie nieruchomości inwestycyjnych na dzień bilansowy. Jednocześnie, Grupa, poprzez inwestycje w OCTAVA FIZAN ma istotną ekspozycję na branżę nieruchomości komercyjnych, które zostały dotknięte długoterminowymi skutkami pandemii. Zauważalna jest zwiększona niepewność i zmienność na rynkach finansowych, niepewność w zakresie przyszłych przepływów operacyjnych spółek nieruchomościowych, stopach kapitalizacji, atrakcyjności poszczególnych aktywów w kontekście popularyzacji pracy zdalnej i zmieniających się oczekiwań najemców oraz inwestorów. W zakresie płynności Grupa utrzymuje znaczne saldo środków pieniężnych przy stosunkowo niskiej bazie kosztów operacyjnych i bezpiecznym poziomie zewnętrznego zadłużenia dostosowanego do zapadalności aktywów i możliwości obsługi zadłużenia przez Grupę.
48
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r.
32.Wydarzenia po dacie sporządzenia sprawozdania skonsolidowanego
Na podstawie umowy pożyczki zawartej w dniu 23 marca 2022 roku spółka Octava S.A. wraz ze spółkami GS NOVA Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie oraz Dominium Capital Polska Sp. z o.o. udzieliły spółce Octava Development Sp. z o.o. długoterminowej pożyczki na łączną kwotę 700 000,00 zł. Oprocentowanie pożyczki wynosi 7%, a termin spłaty ustalony został na 31 grudnia 2023 roku. Wypłata pożyczki nastąpiła 23 marca 2022 roku.
Spółka Octava Development Sp. z o.o. w dniu 24 marca 2022 roku zawarła, również umowę pożyczki na mocy której pożyczkodawca Brilla Sp. z o.o. zobowiązał się udzielić pożyczkę w kwocie 700 000,00 zł. Oprocentowanie wynosi 7%, a przewidywany termin spłaty to 31 grudnia 2023 roku. Zgodnie z umową wypłata pożyczki będzie dokonywana na wniosek pożyczkobiorcy.
Według wiedzy Zarządu obecnie wojna w Ukrainie nie ma bezpośredniego wpływu na kontynuację działalności Spółki i Grupy.
Spółka na bieżąco monitoruje wpływ sytuacji związanej z wojną w Ukrainie oraz jej wpływu bezpośrednio i pośrednio na działalność Spółki i w przypadku jakiejkolwiek istotnej zmiany w tym zakresie oraz w stosunku do zmian informacji przedstawionych powyżej, Spółka przedstawi swoją ocenę w kolejnym raporcie.